Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Verhuur sloopwoningen lonend voor Avenue2»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de handelwijze van de hoofdaannemer in kwestie om een deel van de door onderbetaalde werknemers te betalen buitensporig hoge huur voor sloopwoningen «in eigen zak te steken»?

Ik deel de conclusie van de expert commissie dat de inhouding voor de kosten van huisvesting en vervoer op het salaris van de werknemers (in ieder geval vanuit sociaal maatschappelijk oogpunt) te hoog is. Ik heb er moeite mee als werkgevers winst maken op de huisvesting van hun werknemers.

Vraag 3

Op welke wijze maakt de onlangs in de Tweede Kamer aangenomen Wet Aanpak Schijnconstructies een eind aan dergelijke praktijken?2

De Wet Aanpak Schijnconstructies verplicht de werkgever tenminste het loon ter hoogte van het wettelijk minimumloon giraal uit te betalen en maakt het onmogelijk om bedragen voor huisvesting of andere doeleinden in te houden op het wettelijk minimumloon. De wet maakt het echter niet onmogelijk om boven het wettelijk minimumloon bedragen in te houden.

Vraag 4

Sterkt het voorbeeld rondom de A2 u in de overtuiging dat het tenminste giraal moeten uitbetalen van het wettelijk minimumloon zoals voorzien in de Wet Aanpak Schijnconstructies een rem zet op te hoge inhoudingen op dat loon voor bijvoorbeeld huisvestingskosten? Zo nee, waarom niet?

Ik ben er van overtuigd dat er een preventieve werking uitgaat van de Wet Aanpak Schijnconstructies en deze wet vergemakkelijkt de handhaving. Wetgeving alleen is echter niet genoeg om misstanden aan te pakken. We zullen ons samen met inspectiediensten en sociale partners moeten blijven inzetten voor een goede naleving van de arbeidsvoorwaarden.

Vraag 1

Klopt het dat in het Belastingplan 2008 de opbrengst van de invoering van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» werd geraamd op 500 miljoen euro? Wat is de daadwerkelijk gerealiseerde opbrengst van deze maatregel geweest in de jaren 2008 t/m 2014? Kunt u tevens uiteenzetten door welke factoren het verschil tussen de raming en de realisatie wordt veroorzaakt?

Vraag 2

Wat is de raming van de opbrengst van de maatregel voor de komende jaren?

Vraag 3

Welke maatregelen zijn genomen om de lager dan geraamde opbrengst van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» op te vangen?

Vraag 4

Wat zijn de jaarlijkse uitvoeringskosten geweest in de periode 2008 t/m 2014, van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties?» Hoe ontwikkelen zich de uitvoeringskosten naar verwachting in de komende jaren?

In de memorie van toelichting bij het belastingplan 2008 is aangegeven dat de uitvoeringskosten structureel € 500.000 bedragen. In 2014 kwamen de directe kosten uit op ca. € 520.000. De initiële kosten lagen wel aanzienlijk hoger dan in het wetsvoorstel voorzien. Op basis van de beschikbare informatie is het momenteel de verwachting dat (bij ongewijzigde wetgeving) de uitvoeringskosten niet wezenlijk zullen wijzigen.

Vraag 5

Heeft de maatregel «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» per saldo geleid tot een toename van de administratieve lastendruk voor woningcorporaties?

Het is onmiskenbaar dat de vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties tot een toename van de administratieve lasten voor woningcorporaties heeft geleid. Dit hangt samen met het doen van de aangifte vennootschapsbelasting. Desalniettemin wordt gepoogd de praktijk aan de hand van het eerdergenoemde VSO2 handvatten aan te reiken, waarmee tevens wordt beoogd de toename van de uitvoeringslasten voor de Belastingdienst en de toename van de administratieve lasten voor de woningcorporaties zoveel als mogelijk te beperken.

Vraag 6

Klopt het dat in het belastingplan 2008 wordt gesproken over gedragseffecten die mogelijk de opbrengst van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» kunnen beïnvloeden en hebben zich meetbare gedragseffecten voorgedaan? Zo ja, welke? Wat is het effect geweest van de gedragseffecten op de opbrengst van de maatregel?

In een nota naar aanleiding van het verslag (14 december 2007) heeft de PvdA gevraagd of met de invoering van de integrale Vpb-heffing woningcorporaties werd beoogd extra belastingopbrengsten binnen te halen of woningcorporaties aan te zetten tot (deels onrendabele) investeringen in nieuwe huur- en koopwoningen die mogelijk de fiscale winst reduceren. Hierop is al geantwoord dat we geen rekening hebben gehouden met dergelijke mogelijke gedragseffecten.

Vraag 7

Kunt u, in het licht van de opbrengst van de maatregel, de uitvoeringskosten en de administratieve lasten voor corporaties, toelichten wat anno 2015 de toegevoegde waarde is van de maatregel «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» voor de schatkist en voor de sociale volkshuisvesting?

Nu woningcorporaties vanaf 2012 geen (her)bestedingsreserve meer mogen vormen, verwachten wij bij herstel van de woningmarkt en een stijging van de WOZ-waarde hogere en stabielere Vpb-ontvangsten voor de schatkist. Ten slotte wijs ik erop dat van een eventuele wijziging van de integrale Vpb-plicht voor woningcorporaties enkel sprake kan zijn als deze, ook naar de mening van de Europese Commissie, verenigbaar is met de Europese staatssteunregels. Dat zal hoe dan ook geen gemakkelijk traject blijken.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Zorgdirecteuren weigeren hulp aan loonsverlaging.»1

Ja.

Vraag 2

Bent u inmiddels met Aedes in overleg over de zogenaamde «staffel» zoals die ingevolge de op 1 januari jongstleden in werking getreden Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in de woningcorporatie sector dient tot stand te komen? Zo nee, waarom niet?

Aedes heeft het overleg over de staffel overgelaten aan de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW). Overleg met deze partijen heeft ertoe geleid dat zij inmiddels een voorstel hebben gedaan voor de staffelregeling voor het jaar 2016 dat past binnen de verlaagde WNT-norm.

Vraag 3

Gaat u erin slagen om de bedoelde staffel voor 1 juni aanstaande (de door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties genoemde streefdatum) te publiceren? Zo nee, waarom niet en wanneer wordt bedoelde staffel dan openbaar gemaakt?

In het algemeen overleg dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) met een aantal commissies uit uw Kamer heeft gevoerd, is toegezegd dat de Minister van BZK de Kamer voor de zomer zal informeren over de vorderingen met betrekking tot de invoering van de WNT-2 per sector waarvoor het overgangsjaar van toepassing is (zie Kamerstukken 30 111, nr. 84, blz. 30). Voor wat betreft de woningcorporaties, zal ik uw Kamer en de sector naar verwachting in juni duidelijkheid kunnen bieden over de staffel voor 2016. Zoals tijdens het algemeen overleg op 5 februari 2015 is geconstateerd, zal de formele vaststelling van de staffel volgens de wet in de maand november plaatsvinden.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending van het programma waarin de ANBO (Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen) een Hulpfonds Woningaanpassingen heeft gelanceerd?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het bericht dat de ANBO zich genoodzaakt ziet een Fonds woningaanpassingen in het leven te roepen, omdat velen hun noodzakelijke woningaanpassingen niet kunnen bekostigen?

Het onderzoek van de ANBO is uitgevoerd onder 69 gemeenten waarvan 19 gemeenten de vragenlijst volledig en 8 gemeenten de vragenlijst deels hebben ingevuld. Het is de vraag of op basis hiervan conclusies kunnen worden getrokken voor heel Nederland. Dat neemt niet weg dat ik signalen als deze over de gemeentelijke uitvoering van de Wmo 2015 waardeer en nauwgezet volg.
Gemeenten zijn gehouden de wet, de Wmo 2015 uit te voeren. Deze wet waarborgt (met artikel 2.3.2.) dat ingeval iemand een aanvraag voor een woningaanpassing doet om zijn zelfredzaamheid te bevorderen, de gemeente zorgvuldig onderzoek moet doen naar deze behoefte. Indien uit het onderzoek blijkt dat de woningaanpassing bijdraagt aan de zelfredzaamheid van betrokkene en deze niet door hemzelf of met behulp van anderen georganiseerd kan worden, is de gemeente gehouden een maatwerkvoorziening te verstrekken. De gemeente is gehouden in het onderzoek de kenmerken van de persoon en diens situatie, waaronder zijn financiële situatie te betrekken. Indien een cliënt het niet eens is met het besluit van de gemeente en van mening is dat de gemeente te strenge eisen stelt, kan hiertegen door hem bezwaar en beroep worden aangetekend.
Nu het wettelijk kader voldoende helder is en hiermee de rechten van de cliënt voldoende gewaarborgd zijn, is de vorming van een fonds woningaanpassingen overbodig. Gemeenten zijn, ongeacht het al dan niet specifiek begroot hebben van uitgaven voor woningaanpassingen, gehouden in de daarvoor in aanmerking komende gevallen voorzieningen te verstrekken.
Indien ik concrete voorbeelden heb van situaties waarbij gemeenten zich niet aan de wet houden, ga ik daarover met betrokkenen in gesprek.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het onderzoeksresultaat van onderzoek uitgevoerd in opdracht van ANBO, dat bijna de helft van de onderzochte gemeenten te strenge criteria hanteert voor de vergoeding van woningaanpassingen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het onderzoeksresultaat van onderzoek uitgevoerd in opdracht van ANBO, dat minder dan de helft van de onderzochte gemeenten middelen beschikbaar stelt voor woningaanpassingen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Deelt u de mening dat, om het ouderen mogelijk te maken langer thuis te blijven wonen, het noodzakelijk is randvoorwaarden om dit voor hen mogelijk te maken, zoals woningaanpassingen, goed te regelen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik deel deze mening. In de Wmo 2015 zijn de randvoorwaarden om mensen zo lang mogelijk in hun eigen leefomgeving te laten wonen opgenomen. Dit heeft tot gevolg dat wanneer iemand zich wendt tot de gemeente met een vraag voor ondersteuning om zo lang mogelijk in zijn eigen leefomgeving te kunnen blijven wonen en het college komt, op grond van een zorgvuldig onderzoek, tot de conclusie dat deze persoon geholpen is met een woningaanpassing, de gemeente op grond van de Wmo 2015 gehouden is deze woningaanpassing te bieden.
Het is vervolgens aan de gemeenteraden om binnen de wettelijke kaders uitwerking te geven aan het lokale beleid in het gemeentelijke beleidsplan en de gemeentelijke verordening. Van belang voor het ontwerp van de gemeentelijke verordening is dat deze voldoende ruimte laat voor individuele afwegingen als voorwaarde voor maatwerk in ondersteuning.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het gegeven dat het kennelijk uitmaakt in welke gemeente iemand woont of deze een woningaanpassing vergoed krijgt? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Wmo 2015 biedt de randvoorwaarden om mensen zo lang mogelijk in hun eigen leefomgeving te laten wonen. Dit wettelijke kader bindt alle gemeenten. De lokale beleidsuitvoering dient zich binnen dit kader te voltrekken.
Voor een doeltreffende en doelmatige ondersteuning van mensen met beperkingen in hun zelfredzaamheid en participatie is maatwerk geboden. Daarom voorziet de Wmo 2015 in een grote mate van beleidsruimte voor gemeenten om dit maatwerk zoveel mogelijk gestalte te geven op een wijze die past bij de betreffende situatie. Het maatwerk voorziet in een passende ondersteuning, afgestemd op de behoeften van de cliënt. Zo kan de woning en woonomgeving, waaronder alternatief en meer passend woonaanbod, lokaal verschillen, evenals eventuele andere alternatieven in een gemeente om belemmeringen voor zelfredzaamheid en participatie van mensen weg te nemen. Dit brengt met zich dat de uitvoering van de wet op gemeentelijk niveau tot verschillen zal leiden. Dat is ook de bedoeling, om op die manier tot voldoende maatwerk voor de betrokken cliënten te komen. De Wmo 2015 biedt voldoende kaders om zeker te stellen dat in elke gemeente een goed niveau van maatschappelijke ondersteuning in opzet is gewaarborgd. De horizontale verantwoording, tussen de gemeenteraad en het college, dient er voor te zorgen dat dit niveau ook daadwerkelijk gewaarborgd wordt. Daarnaast biedt de wet ook de cliënt voldoende waarborgen om de gemeentelijke besluitvorming waar nodig in bezwaar en beroep te laten toetsen.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het vreemd is dat het hierbij uitmaakt in welke gemeente iemand woont, aangezien het beleid om langer thuis te blijven wonen, landelijk is en mensen in verschillende gemeenten dus met dezelfde gevolgen te maken krijgen, terwijl gemeenten wel verschillend beleid voeren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Kent u het bericht «proef flexwerkershypotheek uitgebreid» van 10 februari 2015 op de website van Vereniging Eigen Huis, waarbij de pilot voor een perspectiefverklaring wordt uitgebreid van Randstad, naar Tempo Team en Yacht? Bent u bekend met de pilot perspectiefverklaring van Randstad, Obvion en Vereniging Eigen Huis voor mensen met een tijdelijk arbeidscontract? Wat vindt u van deze pilot? Deelt u onze mening dat dit een goede ontwikkeling is? Zo nee, waarom niet?

Ik ben bekend met de pilot voor een perspectiefverklaring en de berichtgeving over de uitbreiding van de proef. In mijn brief van juli 20141 ben ik onder andere uitgebreid ingegaan op de positie en mogelijkheden van flexwerkers en ZZP’ers op de woningmarkt. De verkenning van een perspectiefverklaring die binnen genoemde pilot wordt uitgewerkt, valt binnen de mogelijkheden van de regelgeving. Zo bieden de verstrekkingsregels de mogelijkheid van maatwerk voor mensen zonder vast contract, mits dit voldoende kan worden onderbouwd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat ook mensen met een tijdelijk of flexibel contract of als ZZP’er meer, beter en makkelijker de mogelijkheid moet krijgen om een hypotheek af te sluiten? Zo nee, waarom niet?

Vanuit het oogpunt van consumentenbescherming en het voorkomen van overkreditering, bestaat in een Nederland een wettelijke inkomenstoets op basis waarvan het maximale hypotheekbedrag wordt bepaald. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen personen met een vast inkomen en personen waarbij het inkomen fluctueert, zoals bij flexwerkers of ZZP’ers. Aanvullend biedt de Tijdelijke regeling hypothecair krediet ruimte voor maatwerk, mits dit voldoende onderbouwd kan worden en de betaalbaarheid van de hypotheek niet in het geding komt. Kredietverstrekkers geven aan dat ZZP-ers en flexwerkers een heterogene groep vormen, onder meer wat betreft werkervaring, perspectief en arbeidsmarktpositie. Het aangaan van een hypothecaire lening is een beslissing over een forse verplichting van 30 jaar. De toets op draagkracht is daarom van groot belang om de risico’s op individuele betalingsproblemen te minimaliseren. Een chypotheeknemer is niet geholpen met een te hoge lening ten opzichte van zijn draagkracht. De huidige hypotheekregels bieden naar opvatting van het Rijk, de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de kredietverstrekkers voldoende mogelijkheden voor ZZP’ers of mensen met een tijdelijk of flexibel contract. Zo mag de kredietverstrekker bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag voor een flexwerker of ZZP’ers rekening houden met het gemiddelde inkomen van de consument over de laatste drie kalenderjaren. Indien de consument in een of meer van de laatste drie kalenderjaren geen inkomen heeft gehad, kan de kredietverstrekker naast de wel beschikbare kalenderjaren uitgaan van een onderbouwde prognose van het toekomstige inkomen. Het is dan van belang dat deze prognose voldoende wordt onderbouwd met bijvoorbeeld informatie over de financiële situatie, opleiding, werkhistorie en het toekomstperspectief.

Vraag 3

Welke gegevens zijn er over het aflossingsgedrag van mensen met een flexibel arbeidscontract of van ZZP’ers? Hoe verschillen deze van mensen met een vast arbeidscontract?

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) geeft aan dat het betalings- en aflosgedrag van hypotheekverstrekkingen aan mensen met flexibele contracten of ZZP’ers niet apart wordt geregistreerd. In geval van langdurige achterstanden wordt op dossierniveau de financiële situatie van de persoon in kaart gebracht. Daarmee is niet bekend of er op portefeuilleniveau verschillen in betaal- en aflosgedrag bestaan tussen personen met een vast of flexibel inkomen.

Vraag 4

Bent u het eens dat de regelgeving voor het verkrijgen van een hypotheek beter moet gaan aansluiten bij de flexibilisering van de arbeidsmarkt (zoals tijdelijke arbeidscontracten en ZZP’ers), want in 2001 was 28% van de werkenden zelfstandig ondernemer of werknemer met een tijdelijk of flexibel contract, terwijl dat percentage in de afgelopen jaren is gestegen tot ongeveer 40% van de werkenden? Zo nee, waarom niet?

Om de informatieverstrekking over de mogelijkheden voor ZZP’ers en flexwerkers te verbeteren, heeft de NVB recentelijk de website www.flexibelwerkenenwonen.nl gelanceerd. Op dit informatieplatform wordt onder meer het belang van een goede voorbereiding toegelicht, wordt aangegeven op welke wijze de kredietverstrekker een hypotheekaanvraag van een ZZP’er of flexwerker beoordeelt, en welke cijfers en documenten nodig zijn om een aanvraag goed te kunnen beoordelen. Verantwoorde kredietverstrekking is ook bij flexwerkers en ZZP’ers in het belang van zowel de klant als de kredietverstrekker. De positie van deze groepen op de woningmarkt, zoals geschetst in eerdergenoemde brief van juli 2014, geven mij geen aanleiding om de regels voor hypotheekverstrekking aan te passen.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de huidige beoordeling van hypotheekaanvragen te veel is gericht op het heden en verleden van de koper in plaats van op de toekomst (en dus naar de opleiding, werkervaring, competenties, functies en situatie op de arbeidsmarkt)? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord onder vraag 2.

Vraag 6

Deelt u de mening dat een soort perspectiefverklaring meer en breder (bijvoorbeeld ook voor ZZP’ers) ingezet moet kunnen worden en dat er hier eigenlijk niet sprake zou moeten zijn van een «proef», bent u dat met ons eens? Zo nee, waarom niet?

De gevolgde werkwijze met de perspectiefverklaring valt binnen de huidige mogelijkheden van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Het is aan de kredietverstrekker om te bepalen of zij deze methode toepassen in het kader van een proef en of zij hier beleid op ontwikkelen. Het staat kredietverstrekkers daarnaast vrij om te bepalen of zij gebruik willen maken van de aanvullende mogelijkheden voor maatwerk. De Tijdelijke regeling hypothecair krediet vormt hierbij geen belemmering en hoeft hiervoor niet te worden aangepast.

Vraag 7

Hoe past de methode van perspectiefverklaring in de huidige regelgeving, zoals de Tijdelijke regeling hypothecair krediet? Waarom gaat het hier nog steeds om een proef en is het niet inmiddels gewoon «beleid»? Welke knelpunten zijn er? Hoe kan de regeling aangepast worden zodat deze beter aansluit bij een flexibele arbeidsmarkt?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

In hoeverre bent u bereid om de regelgeving aan te passen om het verkrijgen van een hypotheek door flexwerkers en ZZP’ers in de toekomst daadwerkelijk goed, beter, breder en makkelijker mogelijk te maken?

Vraag 9

Welke mogelijkheden (in de wet- en regelgeving) kunnen/moeten er volgens u nog verder ontwikkeld worden om ervoor te zorgen dat mensen met een tijdelijke arbeidsovereenkomst of ZZP’ers toch de mogelijkheid krijgen gewoon een hypotheek te verkrijgen voor hun woning of dat in ieder geval makkelijker mogelijk te maken?

In de genoemde brief van juli 2014 heb ik aangegeven dat zowel het kabinet als de kredietverstrekkers van mening zijn dat de hypotheekregels voldoende ruimte bieden voor het kunnen leveren van maatwerk, ook als het gaat om het kunnen verstrekken van krediet aan ZZP’ers of mensen met een tijdelijk of flexibel contract.

Vraag 10

Welke mogelijkheden ziet u om hypotheekverstrekkers meer mogelijkheden te geven voor maatwerk bij mensen met een tijdelijk arbeidscontract of voor ZZP’ers, ook gelet op de grote diversiteit onder flexwerkers en ZZP’ers? Welke mogelijkheden ziet u om vanuit de AFM meer ruimte te bieden om dit mogelijk te maken? Bent u bereid om hierover in overleg te treden met de AFM? Zo nee, waarom niet? Wat mag er op dit moment wel en niet vanuit de AFM en waarom?

Voor de mogelijkheden voor deze groepen binnen de huidige regelgeving verwijs ik naar het antwoord onder vraag 9. Om te voorkomen dat voorzichtigheid ingegeven door onzekerheid over het terecht toepassen van de explains tot een te grote terughoudendheid leidt, wijzen het Rijk en de AFM er bij kredietversterkkers – sinds bijna 3 jaar – regelmatig op dat gebruik mag worden gemaakt van maatwerk en explains. Ook benadrukt de AFM dat als normen een belemmering vormen om verantwoord krediet te verstrekken of daarover onduidelijkheid bestaat bij geldverstrekkers, zij graag daarover in gesprek gaat. Periodiek overleg tussen de toezichthouder en de kredietverstrekkers over de normen kan bijdragen aan helderheid over de mogelijkheden en terughoudendheid wegnemen waar dat niet nodig is. Bij de AFM zijn er geen actuele signalen bekend dat de regelgeving door de kredietverstrekkers als knellend wordt ervaren. Aanbieders van hypothecair krediet geven aan de bestaande ruimte als voldoende te beschouwen en kunnen zelf bepalen of zij gebruik willen maken van de toegestane afwijkingen. Met het informatiepunt van de banken over de flexibilisering van de arbeidsmarkt en financieringsmogelijkheden getuigen de banken van de wil om na te denken over financieringsmogelijkheden binnen de zich ontwikkelende arbeids- en woningmarkt. Het is goed dat de banken zich hiervoor openstellen zonder daarbij het principe van verantwoorde kredietverlening uit het oog te verliezen.
Zie het antwoord onder vraag 10.

Vraag 11

In hoeverre is er sprake van het feit dat de AFM en regelgeving zaken al wel toestaan, maar er door de hypotheekverstrekker niet dan wel onvoldoende gebruik van wordt gemaakt? Wat zijn daarvoor de redenen van de hypotheekverstrekker? Welke onzekerheid zit er voor de hypotheekverstrekker bij het «explain»-principe? Hoe kan dit verminderd worden?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Ymere bouwt meer koopwoningen dan sociale huurwoningen»?1

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Vindt u het de taak van woningcorporaties om commerciële koopwoningen te bouwen en te verkopen? Zo ja, waarom? Zo nee, wat gaat u eraan doen om ervoor te zorgen dat woningcorporatie Ymere zich tot haar kerntaken beperkt?

Het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen in het koopsegment reken ik niet tot de kerntaken van een woningcorporatie. In de herziene Woningwet die met ingang van 1 juli 2015 van kracht is, worden daarom ook striktere kaders aan deze activiteiten gesteld, om de focus op de kerntaken te vergroten, de risico’s voor het maatschappelijk bestemd vermogen te beperken en een eerlijk speelveld te creëren met marktpartijen.
De nieuwe wet voorziet onder andere dat corporaties hun kernactiviteiten (diensten van algemeen economisch belang, DAEB) en de overige activiteiten (niet-DAEB, zoals het ontwikkelen van koopwoningen) van elkaar scheiden, administratief dan wel afgesplitst in een juridische dochter die als een normale marktpartij opereert. Indien sprake is van een administratieve scheiding dan zijn nieuwe niet-DAEB activiteiten alleen toegestaan als er sprake is van herstructurering, de gemeente het noodzakelijk acht en er geen belangstelling van marktpartijen is. Ook moeten deze niet-DAEB activiteiten onder marktconforme condities worden verricht door de corporatie en mag de uitvoering van de kerntaken financieel geen hinder ondervinden van deze niet-DAEB activiteiten.

Vraag 3

Bent u bereid strengere eisen te stellen aan het bouwen en verkopen van nieuwe woningen door woningcorporaties? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoeveel koopwoningen worden er in totaal door woningcorporaties ontwikkeld en te koop aangeboden? Zijn er geen andere partijen die deze koopwoningen zouden kunnen bouwen? Zo nee, waarom niet?

De recentste cijfers komen uit het Sectorbeeld 2014 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). In 2013 realiseerde de corporatiesector 3.100 nieuwbouwkoopwoningen. Sinds 2009 daalt het aantal nieuwbouwwoningen ontwikkeld door corporaties in het koopsegment (2009: circa 10.000). Andere partijen hebben in 2013 in totaal circa 13.700 koopwoningen gerealiseerd.

Vraag 5

Bent u bereid om te bevorderen dat particulieren vaker zelf betaalbare woningen kunnen bouwen op betaalbare kavels?

Ik heb het Expertteam Eigenbouw opdracht gegeven om woningbouw en -verbouw in particulier opdrachtgeverschap te bevorderen. Daarbij is uitdrukkelijk de organisatie van kaveluitgifte en financiering betrokken. Sinds enige tijd heeft deze expertise in diverse gemeenten vruchten afgeworpen. In navolging van ervaringen als «Ik bouw betaalbaar in Almere», kluswoningen en collectief opdrachtgeverschap zijn elders inmiddels woningen gerealiseerd door starters en/of eigenbouwers met midden of lagere inkomens. Dit vindt zowel plaats in oudere stadswijken in ondermeer Rotterdam en Amsterdam als op nieuwbouwlocaties in bijvoorbeeld Almere en Nijmegen.

Vraag 1

Kent u het bericht en de rapportage van het Landelijke Studentenvakbond (LSVb) over de prijs van studentenkamers?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de uitkomsten? Bent u ontstemd over het feit dat een groot deel van de studentenkamers voor te hoge huren wordt verhuurd? Kunt u dit toelichten? Welke financiële gevolgen heeft dit voor studenten?

De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen mijn nadrukkelijke aandacht voor de betaalbaarheid van studentenwoningen. Binnen het Landelijk Platform Studentenhuisvesting, dat opgericht is in het kader van het LAS (Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting), staat betaalbaarheid hoog op de agenda. In het AO Studentenhuisvesting op 19 november 20142 heb ik toegezegd om de betaalbaarheid in jaarlijkse monitor te laten zien. Vanaf 2015 wordt in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting betaalbaarheid als reguliere meetindicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek voor studenten.

Vraag 3

Welke mogelijkheden ziet u om deze misstanden te helpen voorkomen? Ziet u mogelijkheden om via aangescherpte wetgeving notoire huisjesmelkers die teveel vragen voor studentenkamers steviger aan te pakken? Kunt u dit toelichten?

In het huurprijzenrecht voor woonruimte geldt in beginsel contractvrijheid; de verhuurder en huurder mogen elke huurprijs die hun goeddunkt, overeenkomen. Ik zie geen aanleiding om dit beginsel van contractvrijheid in het huurprijzenrecht te verlaten.
Op de website van de Huurcommissie3 staat informatie over de verschillende procedures en een aantal instrumenten die huurders en verhuurders kunnen gebruiken. Er is een huurprijs-check voor zelfstandige woningen en een voor onzelfstandige woonruimten. Met behulp van dit instrument kan een schatting worden gemaakt van het puntenaantal en de maximale huurprijs van de woonruimte. Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij in gesprek treden met verhuurder. Wanneer ze samen niet tot een vergelijk kunnen komen, kan een procedure bij de Huurcommissie gestart worden.
De Huurcommissie is er voor geschillen bij huurwoningen in het gereguleerde segment, voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimten. Echter voor de toetsing van de aanvangshuur van zelfstandige woningen, kan de te toetsen huurprijs in de huurovereenkomst hoger zijn dan de grens van het gereguleerde segment. Het verzoek aan de Huurcommissie om de aanvangshuur te toetsen, moet dan wel binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst zijn ingediend. Onzelfstandige woningen (kamers) behoren per definitie tot het gereguleerde segment, omdat de liberalisatieregeling alleen voor zelfstandige woningen geldt.
Als de eerste zes maanden van de huurovereenkomst reeds zijn verstreken, kan de huurder een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder doen. In dat geval werkt de huurverlaging niet terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst, maar gaat de huurverlaging later in. Voorstellen tot huurprijswijziging (verhoging en verlaging) voor woonruimten dienen namelijk minimaal twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de wederpartij te worden ingediend. Als de verhuurder niet met het huurverlagingsvoorstel instemt, kan de huurder het huurverlagingsvoorstel aan de Huurcommissie voorleggen. Voor huurders van studentenwoningen en studentenkamers geldt dus huurprijsbescherming.
Om het inzicht in de eigen situatie van huurders en verhuurders te vergroten, zijn sinds 1 januari 2010 de uitspraken van de Huurcommissie opgenomen in een openbaar register. In dit register kunnen de uitspraken onder meer geselecteerd worden op zelfstandige of onzelfstandige woonruimte.

Vraag 4

Kunt u aangeven in welke mate studenten gebruik maken van hun recht om via huurteams of de huurcommissie de te hoge huurprijs opnieuw te laten vaststellen en kunt u toelichten welke – eventuele – belemmeringen er zijn bij studenten om van deze diensten gebruik te maken?

De Huurcommissie weet niet of een verzoeker voor het opnieuw laten vaststellen of verlaging van de huurprijs een student is of niet.
Uit het Jaarverslag 2014 van de Huurcommissie blijkt dat er in totaal, dus niet specifiek studenten, 1.284 verzoeken zijn binnengekomen bij de Huurcommissie om de aanvangshuur de toetsen (art. 249 BW) en 467 verzoeken met het voorstel om op grond van punten de huur te verlagen (art. 254 BW).
De Huurcommissie is een laagdrempelig onpartijdig instituut waar huurders en verhuurders terecht kunnen als zij samen niet tot een oplossing van hun huurprijsgeschil komen. Gelet op het laagdrempelige karakter zie ik geen belemmeringen om gebruik te maken van de diensten van de Huurcommissie.

Vraag 5

Kunt u aangeven in welke mate de doelstellingen van het actieplan Studentenhuisvesting gehaald zullen worden en of ze afdoende zijn om het aanbod zodanig te vergroten dat dit misbruik van schaarste door huisjesmelkers kan worden teruggedrongen?

Met doelstellingen van het Landelijk Actieplan Studenthuisvesting wordt beoogd dat de woningmarkt voor studenten in de komende jaren meer in balans komt, wat naar verwachting ook een matigend effect zal hebben op de huurprijsontwikkeling. In de voortgangsbrief van 17 juli 2014 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de status van de doelstellingen uit het actieplan. In die brief heb ik opgenomen dat in de periode 2011–2014 8.094 eenheden zijn opgeleverd, 3.813 eenheden in aanbouw zijn en 4.395 eenheden in voorbereiding. Het totaal aantal naar verwachting te realiseren eenheden in de periode 2011–2016 komt uit op 16.302. Vóór de zomer informeer ik uw Kamer over de voortgang en het vervolg van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting en over de gerealiseerde aantallen in de periode tot medio 2015.

Vraag 1

Kent u het bericht «Brussel ligt dwars bij nieuw instituut voor hypotheken»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de stand van zaken van het overleg met de Europese Commissie en Eurostat over de oprichting van de Nederlandse hypotheekInstelling (NHI) onder de in de Miljoenennota 2015 genoemde voorwaarden dat de instelling vormgegeven kan worden binnen de Europese staatssteunregels en het schuldpapier dat de NHI uitgeeft niet tot de staatsschuld gerekend wordt?2

De gesprekken met onder andere de Europese Commissie en CBS/Eurostat zijn nog niet afgerond. Uit de gesprekken kan nog niet worden afgeleid of de NHI niet leidt tot staatssteun en dat de schuld van de NHI niet gerekend wordt tot de staatsschuld. Gegeven het technische en soms complexe karakter van dit onderwerp, dient grondig bestudeerd te worden of vormgeving zonder staatssteun haalbaar is. Over of «groen licht» van de Europese Commissie als het gaat om de mededinging en staatssteun mogelijk is, kan ik pas uitsluitsel geven wanneer dit traject is afgerond.
Ten aanzien van het traject bij Eurostat geldt dat het de taak is van dit onafhankelijke statistische bureau van de Europese Unie om op basis van de Europese Statistische Richtlijnen (ESA 2010) de NHI wel of niet tot de sector overheid te classificeren. De classificatie van de NHI is onder meer afhankelijk van de (financiële) activiteiten, governance structuur, bestuurlijke en juridische kaders en de rol van de overheid. Indien de NHI door Eurostat tot de sector overheid wordt gerekend, dan worden, conform de bepalingen in ESA 2010, de schuldtitels (die hoofdzakelijk bestaan uit door de staat gegarandeerde Nederlandse Hypotheekobligaties, NHOs) op de balans van de NHI tot de sector overheid gerekend. Het effect op de EMU-schuld is gelijk aan de totaalsom van de uitstaande schuldtitels.
Vanzelfsprekend streef ik ernaar zo spoedig mogelijk voldoende duidelijkheid en comfort te hebben of aan de randvoorwaarden kan worden voldaan dat de NHI niet leidt tot staatssteun en de NHI niet wordt gerekend tot de sector overheid, zodat het eindrapport door kwartiermaker Jan van Rutte kan worden afgerond en naar uw Kamer kan worden gezonden.

Vraag 3

Op welke wijze is de beoogde garantie via de NHI uitgebreider dan via de huidige Nationale Hypotheekgarantie (NHG)?

De NHG verschilt op een aantal punten van de NHI. De NHG keert uit wanneer er een restschuld overblijft als een huishouden niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen als gevolg van bijvoorbeeld werkloosheid of een echtscheiding. Daarmee is een bank (deels)4 beschermd tegen het kredietrisico van de verstrekte hypotheeklening en wordt de consument beschermd tegen een eventuele restschuld.
In de uitwerking van de NHI is beoogd dat de NHI pakketten gesecuritiseerde NHG-hypotheken (residential mortgage backed securities, RMBS) met de in Nederland hoogst haalbare rating koopt van verschillende hypotheekverstrekkers. Ter financiering hiervan geeft de NHI Nederlandse Hypotheekobligaties met staatsgarantie uit. RMBS-investeerders lopen naast het kredietrisico, dat de NHG deels afdekt, ook andere risico’s. Een belangrijk risico bij hypotheken is het risico dat huishoudens sneller of langzamer aflossen dan aanvankelijk werd verwacht. Dit risico wordt ook wel prepaymentrisico genoemd. In combinatie met veranderingen in de rente kan dit ongunstig zijn voor de investeerder in de RMBS. Indien huishoudens bijvoorbeeld bij een dalende rente sneller aflossen, dan kunnen investeerders deze eerder ontvangen kasstromen alleen opnieuw investeren tegen een lagere rente dan de rente op de RMBS.5 Het is mogelijk om in de RMBS-structuur mechanismen in te bouwen om deze risico’s te mitigeren, maar uiteindelijk kunnen deze risico’s neerslaan bij de investeerders. De investeerders vragen hiervoor uiteraard een vergoeding.
De NHO’s kennen een 100% overheidsgarantie. De additionele risico’s ten opzichte van de NHG (waaronder het prepaymentrisico) die hiermee gepaard gaan slaan primair neer bij de hypotheekverstrekkers. Zij zijn verantwoordelijk voor alle mogelijke verliezen die kunnen ontstaan doordat huishoudens niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen of bijvoorbeeld sneller dan verwacht aflossen. Mocht een hypotheekverstrekker onverhoopt failliet gaan, dan kunnen deze risico’s bij de overheid neerslaan. De overheid loopt dus geen directe risico’s, maar conditionele risico’s. Bovendien worden maatregelen ingebouwd om te voorkomen dat de overheid met (grote) verliezen wordt geconfronteerd in het geval een hypotheekverstrekker onverhoopt failliet gaat, zoals het vragen van (extra) onderpand. Daarnaast zal de overheid een kostendekkende premie vragen voor de conditionele risico’s die zij op zich neemt. Hieruit volgt dat een investering in een NHO aantrekkelijker is dan een investering in een RMBS die NHG-hypotheken als onderpand heeft.
Voor hypotheekverstrekkers kan NHI-financiering aantrekkelijk zijn omdat NHOs naar verwachting beter verhandelbaar zijn dan RMBS, onder meer omdat er minder onzekerheden zijn over de te ontvangen kasstromen. Het wegnemen van deze onzekerheden zal er naar verwachting toe leiden dat de NHO’s ook in tijden van stress zullen worden afgenomen. Daarnaast zal de bundeling van meerdere RMBSen in een standaard NHO bij substantiële volumes bijdragen aan een betere verhandelbaarheid. Dit leidt er ook toe dat NHI-financiering goedkoper kan zijn dan andere vormen van financiering. Hierdoor kan een financieringsvoordeel ontstaan.
Voor de vraag of er sprake is van staatssteun kijkt de Europese Commissie onder andere of eventuele voordelen van een garantie neerslaan bij de consument of bij een financiële instelling. Het is complexer om dit voordeel vast te stellen bij de NHI dan bij de NHG, mede omdat de garantie bij de NHI toe ziet op de passiva van de bankbalans (de financiering) in plaats van de activa (de hypotheek, zoals bij de NHG). Er moet daarom, in tegenstelling tot de NHG, een beeld verkregen worden hoe voordelen aan de passivazijde van de balans doorwerken op de activazijde van een balans.
Er is met de Europese Commissie geen discussie geweest over NHG-garanties en staatssteun. Over de vraag of de NHI zal leiden tot staatssteun wordt op dit moment nog gesproken met de Europese Commissie.

Vraag 4

Waarom vermoedt de Europese Commissie indirecte staatssteun, terwijl daarvan bij de NHG geen sprake is, en de garantie in het plan voor de NHI «slechts op enkele details uitgebreider» zou zijn?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Kan de discussie over staatssteun via de NHI nog gevolgen hebben voor het standpunt van de Europese Commissie dat er bij de huidige NHG geen sprake is van indirecte staatssteun?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Waarom wil Eurostat de NHI-obligaties meetellen bij de staatsschuld? Wat zou daarvan het effect op de staatsschuld zijn?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Wat is de meerwaarde van een NHI nu de woningmarkt aantrekt, de financiële sector stabiliseert en alternatieve financieringsvormen door de lage rente wellicht goedkoper zijn dan financiering via een NHI? Verwacht u onder deze omstandigheden voldoende animo bij banken en beleggers voor een NHI?

De NHI is allereerst bedoeld om een aanvullende, toegankelijke en stabiele financieringsbron te bieden voor de Nederlandse hypotheekmarkt, die ook in tijden van onverhoopte nieuwe financiële stress markttoegang biedt, en daarmee kan bijdragen aan financiering van een betekenisvol deel van de Nederlandse funding gap.6 De meerwaarde van de NHI zal zich dus met name bewijzen in tijden van financiële stress. Daarnaast biedt de NHI toegevoegde waarde omdat de directe staatsgarantie op de Nederlandse Hypotheekobligaties transparanter is voor beleggers dan de huidige NHG, waardoor het aantrekkelijker wordt om NHG-hypotheken te financieren. In mijn contacten met banken en beleggers heb ik geen signalen ontvangen dat er onder deze partijen gegeven de huidige marktomstandigheden niet langer animo is voor de NHI.

Vraag 8

Verwacht u nog groen licht van de Europese Commissie te krijgen voor het oprichten van een NHI?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Wanneer stuurt u de in uw brief van 22 mei 20143 toegezegde rapportage over het inrichting- en realisatieplan van de NHI en de kabinetsreactie hierop?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Sociale woningbouw Den Haag ingestort, wachtlijsten lopen op»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe verklaart u het dat de bouw van nieuwe sociale huurwoningen in vier tijd met 96% is afgenomen?

Uit cijfers van de gemeente Den Haag blijkt dat in 2011 815 huurwoningen onder de liberalisatiegrens zijn gebouwd door Haagse corporaties en in 2012 713. De laatste twee jaren (2013 en 2014) is de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen in Den Haag teruggelopen naar respectievelijk 136 en 34. De daling van de laatste jaren kan meerdere oorzaken hebben. De gemeente Den Haag wijst erop dat twee van de drie grootste in Den Haag werkzaam zijnde corporaties, te weten Vestia en Haag Wonen, weinig financiële ruimte hebben gehad voor nieuwbouwinvesteringen. Bij Vestia vanwege de afwikkeling van de derivatenproblematiek, bij Haag Wonen mede door verliezen op vastgoedprojecten tijdens de economische crisis. Gelet op de financiële mogelijkheden hebben deze corporaties relatief sterker ingezet op onderhouds- en verbeterinvesteringen in hun bestaande woningvoorraad en minder op nieuwbouwinvesteringen.

Vraag 3

Hoe verhouden uw uitspraken dat 2014 een beter jaar voor de bouwsector was dan voorgaande jaren en er weer een beetje kleur op de wangen van de bouwsector begint te komen, zich tot de dramatische afname van nieuwbouw van sociale huurwoningen in Den Haag?2

Ik heb eerder gewezen op de mogelijkheden voor de bouwsector bij nieuwbouw in het middenhuursegment, transformatie van bijvoorbeeld oude scholen of oude ziekenhuizen in appartementen, het energiezuinig maken van bestaande woningen en zelfbouw door consumenten. Gesteld kan worden dat de verhuurderheffing geen belemmering voor corporaties is om nieuwbouwinvesteringen te plegen. Het beeld dat wordt geschetst dat corporaties niets meer kunnen bouwen als gevolg van de heffing strookt niet met de daadwerkelijke realisaties. Zo zijn in 2012 17.359 nieuwbouwhuurwoningen tot de liberalisatiegrens door corporaties gerealiseerd en in 2013 21.557 nieuwe huurwoningen tot de liberalisatiegrens (bron: BBSH/dVI). Uit het Sectorbeeld van het CFV over 2013 (Kamerstuk 29 453, nr. 360, 9 december 2014) blijkt dat de financiële positie van de corporatiesector de afgelopen jaren is verbeterd. Zo is de solvabiliteit toegenomen van de sector als geheel van 25% in 2012 tot 31,7% in 2013. Dat laat onverlet dat op lokaal niveau de situatie anders kan zijn. De financiële beperkingen van de eerder genoemde woningcorporaties in Den Haag kennen andere, belangrijke oorzaken dan de verhuurderheffing (zie antwoord op vraag3.

Vraag 4

Erkent u dat de verhuurderheffing van ruim 600 euro per sociale huurwoning ertoe leidt dat woningcorporaties niet meer kunnen bouwen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om de verhuurdersheffing om te zetten in een investeringsverplichting?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe verhoudt de achterblijvende bouw van sociale huurwoningen zich tot de snelle groei van het aantal inwoners in Den Haag?3

De bevolking van Den Haag is in enkele jaren gegroeid van 500.000 in 2005 naar ruim 515.000 inwoners in 2015, terwijl was gedacht dat dit aantal pas in 2020 zou worden bereikt. De verwachting van de gemeente is dat deze (snellere) groei zal doorzetten. Om dit te accommoderen heeft het college van Den Haag in zijn coalitieakkoord de ambitie opgenomen om jaarlijks 1.500 woningen aan de voorraad toe te voegen, waarvan 30% uit sociale woningbouw moet bestaan. Hiertoe zal de gemeente ook prestatieafspraken maken met corporaties.

Vraag 6

Wat is de gemiddelde wachttijd in Den Haag voor een woningzoekende, starter en doorstromer, en wat is de prognose voor de komende jaren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit de Verhuurrapportages van de gemeente Den Haag blijkt dat de gemiddelde wachttijd de afgelopen drie jaren (2012–2014) vrij constant op 24 maanden lag. De wachttijd voor starters is toegenomen van 17 maanden in 2012 tot 22 maanden in 2013 en 23 maanden in 2014. Dit komt volgens de gemeente hoofdzakelijk door een wijziging in de gemeentelijke toewijzingsregels. De wachttijd voor doorstromers is afgenomen van 34 maanden in 2012 tot 26 maanden in 2013 en 24 maanden in 2014. Prognoses voor de komende jaren worden niet gegeven.

Vraag 7

Is de slagingskans voor grote gezinnen die een huurwoning nodig hebben nog steeds 9%? Hoe was de ontwikkeling van de wachttijd voor grote gezinnen de afgelopen drie jaar? Kunt u uw antwoord toelichten?4

Volgens opgave van de gemeente heeft de slaagkans in Den Haag voor grote gezinnen zich de afgelopen jaren als volgt ontwikkeld: 5% in 2011, 6% in 2012, 9% in 2013 en 6% in 2014. De gemeente Den Haag heeft de afgelopen jaren maatregelen getroffen om de slaagkansen voor grote gezinnen te vergroten. Er is geëxperimenteerd met doorstroompremies om scheefwoners en kleine huishoudens in grote sociale huurwoningen te verleiden tot een verhuizing. Daarnaast zijn met Haagse woningcorporaties afspraken gemaakt dat zij hun vrijkomende (grote) woningen scherper labelen en dat zij doorstroomcoaches inzetten om huurders te verleiden om door te stromen. Ook passen de Haagse corporaties inkomensafhankelijk huurbeleid toe op basis van de landelijke wetgeving.

Vraag 8

Hoeveel (extra) sociale huurwoningen met huren onder de aftoppingsgrenzen zullen nodig zijn in Den Haag de komende vijf jaar? Hoe verhoudt dit zich tot het nieuwe Haagse woningbouwprogramma en de invoering van «passend toewijzen»?5 6 7

Het is in beginsel aan de gemeente om te bepalen welke kernvoorraad sociale huurwoningen benodigd is in de gemeente en dat in prestatieafspraken vast te leggen. In 2013 heeft de gemeente Den Haag in overleg met de corporaties een Haagse kernvoorraad bepaald. Op basis van de cijfers uit het WoON 2015 zal een nieuwe Haagse kernvoorraad worden berekend. Hierbij zal door de gemeente ook expliciet rekening worden gehouden met de recente wetgeving rond de passendheidstoets en de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad tot de aftoppingsgrenzen. Tot er een nieuwe Haagse kernvoorraad is bepaald, zet de gemeente Den Haag op basis van de verwachte bevolkingsgroei in op het jaarlijks toevoegen van 450 tot 500 sociale huurwoningen. In prestatieafspraken met corporaties zal, mede naar aanleiding van de invoering van de passendheidstoets per 1 januari 2016, expliciet worden gevraagd aan corporaties om ook woningen toe te voegen met huurprijzen tot de aftoppingsgrens. Overigens is passende toewijzing ook (deels) te realiseren door optimalisering van het huurbeleid binnen de bestaande voorraad.

Vraag 9

Wat doet u en wat doet de gemeente Den Haag om te voorkomen dat het aantal sociale huurwoningen zal verminderen door verkoop of liberalisering, gelet op de al bestaande druk op de sociale huurmarkt?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Welvaartsverlies door verlaging loan-to-value»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat woningmarktdeskundigen waarschuwen voor stagnatie op de koopmarkt als gevolg van langere spaarperiodes alvorens starters voldoende kapitaal hebben om een huis te kopen?

DNB en AFM concluderen dat een lagere LTV-limiet de stabiliteit van de financiële sector en de economie kan versterken, en dat deze voordelen opwegen tegen de nadelen. Het CPB verwacht daarentegen dat de financiële stabiliteit slechts in beperkte mate wordt bevorderd en dat er waarschijnlijk aanzienlijke kosten zijn verbonden die zich vooral manifesteren op de woningmarkt. Ook de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) stelt dat een verlaging van de LTV-limiet leidt tot een welvaartsverlies.
Het kabinet heeft een pad voor de loan-to-value uitgestippeld welke inhoudt dat de maximale loan-to-value stapsgewijs wordt afgebouwd naar 100% in 2018. Voor de komende jaren is er daarmee duidelijkheid gecreëerd.

Vraag 3

Erkent u het probleem dat starters op de woningmarkt en een groeiend aantal ZZP'ers (zelfstandigen zonder personeel) sowieso moeilijk een hypotheek kan krijgen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

De betaalbaarheid voor starters is momenteel beter dan in vele jaren het geval is geweest. Dit is het gevolg van de lage rente en de over het algemeen lagere huizenprijzen dan voor het uitbreken van de crisis. Om onduidelijkheden weg te nemen over de mogelijkheden en de wijze waarop banken omgaan met de wettelijke normen die gelden voor financiering zonder «vast en bestendig inkomen» heeft de Nederlandse Vereniging van Banken begin april een informatiepunt over flexibilisering van de arbeidsmarkt en financieringsmogelijkheden geopend (www.flexibelwerkenenwonen.nl). Banken geven hiermee toegankelijke en volledige informatie over de financieringsmogelijkheden voor deze consumenten. Zij geven hierbij aan open te staan voor financiering van onder meer ZZP’ers zonder hierbij het principe van verantwoorde kredietverlening uit het oog te verliezen.

Vraag 4

Deelt u de mening van woningmarktdeskundigen dat een verdere verlaging van de loan-to-value ratio naar 80% leidt tot welvaartsverlies?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoeveel huishoudens staan op dit moment onder water en wanneer verwacht u een significante daling hiervan? Welke rol ziet u voor de banken weggelegd?

Het aantal huishoudens dat onder water staat, neemt langzaam af als gevolg van de aantrekkende woningmarkt. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) stond eind 2014 25% van de huishoudens onder water. Eind 2013 ging het nog om 30% van de huishoudens. De ontwikkeling van het onderwaterprobleem hangt sterk af van de ontwikkeling van de huizenprijzen. DNB laat in het Overzicht Financiële Stabiliteit Voorjaar 2014 zien dat wanneer de (nominale) huizenprijzen vanaf 2014 met 2% per jaar stijgen, driekwart van de onderwaterhypotheken over tien jaar weer boven water staan. Wanneer de huizenprijzen constant blijven, is tweederde van de onderwaterhypotheken na 10 jaar weer boven water. In 2014 zijn de huizenprijzen volgens CBS met 0,9% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Vergeleken met het dieptepunt in juni 2013 lagen de prijzen in februari 2015 3,9% hoger.
Een hypotheek die onder water staat, hoeft voor de consument geen probleem te zijn zolang hij de hypotheeklasten kan betalen en er geen wens bestaat om de woning te verkopen. Als de consument deze verhuiswens wel heeft, is het van belang dat de restschuld kan worden meegefinancierd waar nodig en verantwoord. Het afgelopen jaar hebben belangrijke ontwikkelingen plaatsgevonden in de financierbaarheid van restschulden. Het overheidsbeleid heeft hieraan een bijdrage geleverd (o.a. doordat de loan-to-value limiet niet geldt bij restschuldfinanciering, restschulden fiscaal aftrekbaar zijn gemaakt voor een periode van 15 jaar en restschulden kunnen worden meegefinancierd onder NHG), maar ook de hypotheekverstrekkers hebben de mogelijkheden vergroot voor de financiering van restschulden. Zo zijn banken in principe bereid restschulden mee te financieren voor hun eigen klanten en in diverse gevallen ook voor klanten van andere geldverstrekkers. Daarbij geldt dat de woonlasten die gepaard gaan met de financiering van de restschuld verantwoord moeten zijn. In dat geval behoort meefinancieren ook tot de mogelijkheden bij verhuizing naar een duurdere woning. Verder hebben banken en verzekeraars een informatiepunt restschulden (www.restschuldinfo.nl) in de markt gezet, om bij te dragen aan betere informatieverstrekking wat betreft de mogelijkheden tot restschuldfinanciering.
Tot slot wordt dankzij de doorgevoerde hervormingen (annuitaïr aflossen en maximale loan-to-value naar 100% in 2018) het restschuldrisico in de toekomst beperkt.

Vraag 6

Heeft de Minister-President inmiddels een auto en in het bijzonder een huis gekocht? Zo nee, waarom niet?

Als Minister voor Wonen en Rijksdienst ga ik niet over de privé aangelegenheden van de Minister-President.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het bericht dat Amsterdamse verhuurders in de fout zijn gegaan met inkomensdata?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat sprake is van een onterechte afgifte van de inkomensindicatie? Zo ja, bent u van mening dat dit niet toelaatbaar is?

De inkomensindicaties worden opgevraagd en afgegeven in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor geliberaliseerde huurcontracten. De Belastingdienst heeft op dit moment geen concrete aanwijzingen dat veel (Amsterdamse) verhuurders in 2015 ten onrechte inkomensindicaties hebben opgevraagd voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract (zie ook het antwoord op vragen 3 en 6). In de wet is vastgelegd dat verhuurders geen inkomensindicaties mogen opvragen voor woningen die met een geliberaliseerd huurcontract verhuurd zijn. Dit staat ook aangegeven op het webportaal waarmee verhuurders inkomensindicaties kunnen opvragen. Ook in de handleiding van de Belastingdienst is dit uitgangspunt duidelijk verwoord. Verhuurders die toch adressen met een geliberaliseerd huurcontract in hun opvraagbestand opnemen, overtreden de wet èn de gebruiksvoorwaarden van het webportaal. Er is in dat geval dus sprake van het onterecht opvragen van inkomensindicaties.
Nadat de Belastingdienst een inkomensindicatie voor een woning aan de verhuurder heeft verstrekt, zendt zij een brief aan de bewoner van die woning waarin dit wordt meegedeeld. Huurders met een geliberaliseerd huurcontract krijgen daardoor het signaal dat hun verhuurder voor hun woning ten onrechte een inkomensindicatie heeft aangevraagd. De huurder kan een klacht indienen bij de Belastingdienst, dit wordt vervolgens onderzocht en bij onterecht opvragen wordt nadere actie ondernomen.

Vraag 3

Kunt u aangeven of er verhuurders zijn die nu voor het tweede jaar ten onrechte de inkomensindicatie opvragen van huurders waarvan zij kunnen weten dat zij geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen?

Tot op heden zijn er geen verhuurders bekend die dit jaar onterecht inkomensindicaties hebben opgevraagd en dat in 2014 ook hebben gedaan. Hierbij zij aangetekend dat momenteel enkele gevallen nog in onderzoek zijn waarin door de huurder is aangegeven de verhuurder zowel in 2014 als in 2015 ten onrechte een inkomensindicatie heeft aangevraagd. Deze gevallen worden nog onderzocht. Het is voor huurders niet altijd duidelijk of hun huurcontract geliberaliseerd is of niet, vanwege de complexiteit van de liberalisatieregeling.

Vraag 4

Moet het verkrijgen van een portal voor inkomensindicaties niet wijzigen?

Verhuurders die een inlogaccount aanvragen voor het webportaal www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl moeten aangeven aan dat zij het webportaal alleen gebruiken voor woningen met een gereguleerd huurcontract. Dit moeten zij ook bij elke inlogsessie specifiek aanvinken, anders kunnen zij geen inkomensindicaties opvragen. Het is de verantwoordelijkheid van verhuurders om in hun administratie onderscheid te maken tussen zelfstandige woningen met een gereguleerd huurcontract en zelfstandige woningen met een geliberaliseerd huurcontract. Ook mag van hen worden verwacht dat zij rechtmatig en prudent omgaan met de mogelijkheid om inkomensindicaties van hun huurders op te vragen ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het College bescherming persoonsgegevens heeft geoordeeld dat het woningenbestand dat de Belastingdienst aanmaakt met de werkwijze die vanaf 2014 gehanteerd wordt, voldoet. Ik zie geen reden om het verkrijgen van inlogaccounts voor het webportaal waarmee inkomensindicaties worden aangevraagd en verstrekt te wijzigen.

Vraag 5

Hoe gaat u om met verhuurders die met onterecht verkregen informatie toch de huren hebben verhoogd? Moet de huurverhoging in die gevallen worden teruggedraaid? Is restitutie mogelijk?

Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging niet voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract. Ook de regels rond het uitbrengen van huurverhogingsvoorstellen (al dan niet inkomensafhankelijk) gelden niet voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract.2 Als een verhuurder een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel doet voor een woning met een geliberaliseerd huurcontract, is dat huurverhogingsvoorstel niet geldig. Een huurder met een geliberaliseerd huurcontract die zo’n huurverhogingsvoorstel krijgt, kan dat naast zich neerleggen. Verhuurders waarvan bekend is dat zij moedwillig of bij herhaling abusievelijk onterecht inkomensindicaties hebben opgevraagd, wordt de toegang tot het portaal ontzegd.

Vraag 6

Hoe staat u tegenover de suggestie van de Woonbond om dergelijke notoire overtreders van de regels de toegang tot het portal voor de inkomensindicaties te ontzeggen?

De privacybescherming van huurders is belangrijk. Daarom is ook in de regelgeving omtrent de inkomensafhankelijke huurverhoging opgenomen dat de Belastingdienst als sanctie een verhuurder die ten onrechte inkomensindicaties opvraagt voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract, de verdere toegang ontzegt tot het webportaal waarmee die inkomensindicaties kunnen worden opgevraagd (artikel 19b Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Die verhuurder kan dan geen inkomensindicaties meer opvragen bij de Belastingdienst, ook niet voor woningen met een gereguleerd huurcontract. Bij gebleken misbruik van verhuurders van het webportaal zal de Belastingdienst die sanctie ook toepassen.
In de gevallen van onterechte aanvragen van inkomensindicaties in 2014 is echter niet gebleken van moedwillig onjuist gebruik van het webportaal. De Belastingdienst was daardoor van oordeel dat er geen sprake was van misbruik. Deze verhuurders hebben wel een waarschuwingsbrief gekregen dat in geval van herhaling de Belastingdienst hen de verdere toegang tot het webportaal zal ontzeggen. Zie ook mijn brief van 6 februari 2015 over de evaluatie van de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 20143.
Bij de klachtenafdeling van de Belastingdienst waren op 30 april jl. twee verhuurders bekend ten aanzien van wie is komen vast te staan dat zij ten onrechte een aantal inkomensindicaties hebben opgevraagd. De ene verhuurder heeft tien onterechte indicaties opgevraagd, de andere één. Beide verhuurders ontvangen een waarschuwingsbrief. Het betreft geen recidives.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Miljoenen mensen ontheemd door projecten Wereldbank»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat er in tien jaar tijd 3,4 miljoen mensen ontheemd zijn geraakt door bouwprojecten die door de Wereldbank zijn gefinancierd? Welke (interne) regels heeft de Wereldbank daarmee overtreden?2

Nee, dit is onjuist. Het getal van 3,4 miljoen mensen komt voort uit het aantal mensen waarop de bouwprojecten in enige vorm betrekking kunnen hebben, variërend van minimale gevolgen (bv. kleine landaankopen) tot fysieke hervestiging.
De WBG heeft vanwege feitelijke onjuistheden, onzorgvuldigheden en onevenwichtigheden een klacht ingediend bij the Guardian, die deze tekortkomingen in de berichtgeving inmiddels ten dele heeft erkend.
Landacquisitie en hervestiging zijn op zichzelf geen schendingen van de interne regels. De bank hanteert een strikt beleid met regels om de betrokkenen te compenseren. Deze regels zijn van toepassing op zowel de fysieke als economische gevolgen van landaankoop in het kader van een door de Wereldbankgroep (WBG) gefinancierd overheidsprogramma. In dit geval zijn er geen interne regels overtreden.
De WBG erkent wel dat er enkele projecten zijn geweest waarbij hervestiging onvoldoende gemonitord is en heeft hiertoe stappen ter verbetering ondernomen (zie ook het antwoord op vraag 8).

Vraag 3

Kunt u aangeven welke projecten het betrof, en in welke landen?

Het onderzoek waarop de berichtgeving betrekking heeft, heeft zich naast de in de artikelen genoemde landen Ethiopië en Vietnam en Nigeria ook gericht op projecten in China, India, Peru, Honduras en Kosovo. In de Resettlement Action Plans en andere openbare projectdocumenten staat vermeld hoe de hervestiging geregeld is op projectbasis.

Vraag 4

Welk deel van deze groep mensen is gecompenseerd voor hun gedwongen verhuizing?

Het beleid van de bank is dat alle betrokkenen worden gecompenseerd. Hoe de compensatie er uitziet is per project geregeld in de Resettlement Action Plans en andere openbare projectdocumenten.

Vraag 5

Kunt u verklaren waarom het aantal projecten waarbij gedwongen verhuizing plaatsvindt tussen 1993 en 2009 is toegenomen van 8% van het totaal naar 29%?3

Het is in beginsel lastig individuele jaren met elkaar te vergelijken, omdat de projectportfolio’s en de sectorale samenstelling daartussen aanzienlijk kunnen fluctueren, afhankelijk van de kredietvraag van klantlanden.
Een verklaring van de toename is echter dat de Wereldbank strengere voorzorgsmaatregelen is gaan treffen. Sinds een aantal jaar stelt de bank hogere eisen aan projecten waar landaankoop en hervestiging onderdeel van zouden kunnen uitmaken. Klantlanden moeten nu uit voorzorg beleidsplannen opstellen ten aanzien van hervestiging, ook wanneer er geen hervestiging verwacht wordt. Wanneer er tijdens de projectuitvoering toch hervestiging nodig is, kan deze (zonder nieuwe behandeling in de board of directors) worden uitgevoerd. Hierdoor is het echter wel zo dat er veel projecten zijn met een dergelijk beleidsplan, terwijl er uiteindelijk geen landaankoop en/of hervestiging plaatsvindt. Een toename van het aantal beleidsplannen t.a.v. hervestiging betekent dus niet een toename van het aantal gedwongen verhuizingen.

Vraag 6

Kunt u aangeven hoeveel geld de Nederlandse regering heeft overgemaakt aan de Wereldbank in de periode 2009–2013? Kunt u aangeven voor welke projecten dit geld is ingezet?

Nederland draagt bij aan de International Development Agency (IDA) van de Wereldbank. In de periode van IDA-15 (2008 tot 2011) en IDA-16 (2011 tot 2014) is gemiddeld Euro 300 mln per jaar overgemaakt.
In diezelfde periode heeft Nederland jaarlijks gemiddeld Euro 180 mln per jaar bijgedragen aan specifieke trustfunds, zoals op het terrein van voedselzekerheid en onderwijs. Nederland draagt niet bij op projectniveau. Door kasschuiven kunnen de jaarlijkse bijdragen voor zowel IDA als de trustfunds tussen jaren aanzienlijk verschillen.

Vraag 7

Kunt u verklaren waarom een evaluatie vooraf, om te bepalen of gemeenschappen afdoende worden beschermd, vaak wordt overgeslagen?4

Een social assessment, dat hierop ingaat, maakt standaard onderdeel uit van de voorbereiding van dit soort projecten. De voorstellen voor nieuwe safeguardshandhaven dit assessment.

Vraag 8

Klopt het dat de Wereldbank vaak geen idee heeft wat er gebeurt met mensen nadat ze zijn verplaatst?5 Welke oplossingen kunt u hiervoor bedenken?

Klantlanden zijn verantwoordelijk voor de projectuitvoering. De bank houdt toezicht of de uitvoering conform de voorwaarden gebeurt en kan juridische stappen ondernemen wanneer dit niet het geval is. Na uitvoering van het project is er geen verplichting voor de bank om te blijven monitoren. In het geval er zorgen bestaan over hervestigingsaspecten na de afronding van het project, kan desalniettemin besloten worden monitoring te continueren.
De Bank erkent dat er enkele projecten zijn geweest waarbij de uitvoering door het klantland en/of de supervisie door de Bank tekortschoot en heeft derhalve stappen genomen ter verbetering. Ten eerste wordt er in de huidige voorstellen voor nieuwe safeguards meer nadruk gelegd op de monitoring van risicovolle projecten en worden er strengere eisen aan de klantlanden gesteld met betrekking tot het betrekken van stakeholders. Ten tweede wordt in deze voorstellen monitoring door een derde partij van een project mogelijk en krijgen betrokkenen meer mogelijkheden om klachten in te dienen. Tot slot wordt geïnvesteerd in kennis en vaardigheden van de Bankmedewerkers voor wat betreft het toepassen van de regels bij projectmanagement.

Vraag 9

Kunt u bevestigen dat er in Ethiopië miljoenen dollars van een lening voor zorg en onderwijs zijn doorgesluisd voor een grootschalig regeringsprogramma waarbij twee miljoen mensen werden gedwongen om te verhuizen, nota bene nadat hierover gerapporteerd werd? Was u hiervan op de hoogte? Klopt het dat de lokale bevolking geïntimideerd werd om geen negatieve berichten over de investeringen over te brengen aan het inspectiepanel van de Wereldbank? Sinds wanneer was de Wereldbank bekend met deze praktijken? Kunt u meer projecten noemen waarbij dergelijke praktijken zich hebben voorgedaan?6

Het «Promoting Basic Services» (PBS) programma van de Wereldbank beoogt de armoede in Ethiopië te verminderen door de toegang en kwaliteit van basisvoorzieningen te verbeteren op lokaal niveau. Aangezien dit programma onder andere een deel van de salarissen van leerkrachten en gezondheidswerkers financiert, juist om in de armste delen van Ethiopië deze voorzieningen te verbeteren, is dit programma logischerwijs ook actief in de gebieden waar de Ethiopische overheid haar eigen «Commune Development Programme» (CDP) uitvoert. Er is in dit geval geen sprake van doorsluizen van fondsen van het ene programma naar het andere, maar van een overlap van de gebieden waar beide programma’s actief zijn.
Nederland heeft, samen met de «Development Assistance Group» (DAG) partners, tijdens gerichte veldbezoeken op dorpsniveau, in de afgelopen vier jaar de uitvoering van het CDP getoetst aan de internationale principes en «best practices» van hervestiging. Hoewel op grond hiervan niet volledig uit te sluiten valt dat in enkele gevallen sprake zou kunnen zijn geweest van intimidatie, zijn er geen bewijzen gevonden van gedwongen verhuizingen in de gebieden waar de Ethiopische overheid haar programma heeft uitgevoerd, inclusief Gambella. Ik ben op grond van deze bezoeken wel bezorgd over het niveau van de consultaties en de snelheid waarmee het programma is uitgevoerd. Deze zorg is regelmatig gedeeld met de verantwoordelijke Ethiopische autoriteiten, zoals in mijn gesprek met Minister van Staat van Buitenlandse Zaken, de heer Berhane Gebre-Christos op 5–6 maart jl.

Vraag 10

Kunt u verklaren waarom de Wereldbank en de IFC (International Finance Corporation) tussen 2009 en 2013 50 miljoen dollar hebben geïnvesteerd in projecten van de hoogste risicogroep wat betreft «onomkeerbare en ongekende» schade op sociaal of ecologisch vlak? Was Nederland hiervan op de hoogte?7

Ik herken het bedrag van 50 miljoen dollar dat in het artikel wordt genoemd niet. De Wereldbank investeert in projecten met verschillende risicoprofielen. Door middel van een gedegen risico raamwerk en strenge safeguards worden deze risico’s gemanaged.

Vraag 11

Kunt u bevestigen dat de ombudsman van de Wereldbank zich heeft ingespannen om relevante (interne) documentatie aangaande projecten waarbij gedwongen verhuizingen plaatsvonden te vernietigen? Deelt u de mening dat deze functionaris per direct ontslagen zou moeten worden?8

Nee, navraag bij de Wereldbank Groep leverde geen aanwijzingen op dat informatie zou zijn vernietigd.

Vraag 12

Bent u bereid om alle documenten die relevant zijn voor het Nederlandse Wereldbank-beleid openbaar te maken? Zo nee, waarom niet?

Tweemaal per jaar, voorafgaand aan de (voor)jaar(s)vergadering van de WBG, informeer ik uw Kamer per brief over het Nederlandse Wereldbank-beleid en ga ik in op specifieke vragen over de Wereldbank tijdens het AO.

Vraag 13

Hoe gaat u zich inspannen om ervoor te zorgen dat de Wereldbank lering trekt uit de gemaakte fouten?

Naast risico-analyses vooraf, hanteert de Bank een robuust monitoring en evaluatie raamwerk tijdens de uitvoering van projecten. Daarnaast heeft de Bank waarborgen zoals het Inspection Panel, een evaluatiedienst en de Raad van Bewindvoerders. Ik vind desalniettemin dat elke organisatie de ambitie moet hebben om zichzelf nog verder te verbeteren. Indien nodig spreek ik de Bank daar ook op aan.

Vraag 14

In hoeverre komt de herziening van de safeguards van de Wereldbank tegemoet aan de bovengenoemde problemen?

In de huidige voorstellen voor nieuwe safeguards is een specifieke Environmental and Social Standard gereserveerd voor acquisitie van land, restricties op landgebruik en gedwongen verhuizing. Dit hoofdstuk bevat juist stappen vooruit, zie ook het antwoord op vraag 8.
De huidige voorstellen kennen tevens een apart hoofdstuk over de bescherming van inheemse volken. Over dit hoofdstuk vindt nog volop discussie plaats. Ik heb richting de Bank gepleit voor het schrappen van de voorgestelde «opt-out clause», waarmee lenende landen in overleg met de Bank kunnen afzien van een speciale behandeling van inheemse volken. De introductie door de Bank van free, prior and informed consent van inheemse volken als voorwaarde voor projecten die hen raken, is een belangrijke stap vooruit.

Vraag 15

Klopt het dat in de herziene safeguards de bescherming tegen gedwongen verhuizing, met name wanneer het kwetsbare groepen zoals inheemse volkeren betreft, is afgenomen? Wat is daarover uw oordeel? In hoeverre verandert de recente berichtgeving over de Wereldbank uw standpunt?

Zie antwoord vraag 14.

Vraag 16

In hoeverre acht u het problematisch dat de last van het handhavingsbeleid van de safeguards met de herziening bij de landen zelf komt te liggen, terwijl in praktijk blijkt dat sommige regeringen geen intentie hebben om zich aan de regels te houden?9 Welke oplossingen ziet u voor dit probleem?

De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van door de Wereldbank gefinancierde projecten ligt nu en ook in de toekomst bij de lenende landen. Nederland heeft in diverse consultatierondes over de nieuwe safeguards het belang van de versterking van de capaciteit van de lenende landen dan ook aan de orde gesteld. Voor situaties waarin landen om wat voor reden dan ook in gebreke blijven, zal ik mij blijven inzetten voor behoud en versterking van waarborgen zoals genoemd in het antwoord op vraag 13.

Vraag 17

Bent u bereid om bovengenoemde acute problemen aan te kaarten voordat de nieuwe safeguards aangenomen worden? Kunt u verslag uitbrengen van uw inspanningen?

In mijn gesprekken met Bankmanagement, staat de herziening van de safeguards standaard op de agenda. Zorgpunten, maar ook verbeteringen van de huidige safeguards worden dan besproken. Na afloop van de voorjaars- en jaarvergadering, doe ik hiervan steeds verslag aan de Kamer.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het bericht dat woningcorporatie Rochdale bereid is om uitgeprocedeerde asielzoekers te huisvesten?1

Ja

Vraag 2

Bent u bereid om deze woningcorporatie duidelijk te maken dat illegalen geen recht hebben op deze huisvesting en dat men zich beter kan inzetten voor het (sneller) huisvesten van mensen die er wel recht op hebben? Zo neen, waarom niet?

De Vreemdelingenwet 2000 bepaalt dat de vreemdeling die geen rechtmatig verblijf heeft in Nederland, geen aanspraak kan maken op toekenning van verstrekkingen, voorzieningen en uitkeringen bij wege van een beschikking van een bestuursorgaan. Dit is ook van toepassing op de bij de wet of algemene maatregel van bestuur aangewezen ontheffingen of vergunningen. In de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat slechts Nederlanders en rechtmatig in Nederland verblijvende vreemdelingen voor een huisvestingsvergunning in aanmerking kunnen komen. Indien een gemeente een verordening heeft, zoals Amsterdam, kan de gemeente daarin bepalen dat als deze wordt overtreden een bestuurlijke boete kan worden opgelegd. Inmiddels heeft de bestuursvoorzitter van Rochdale in een interview met BNR nieuwsradio2 (laten weten dat Rochdale niet bereid is vreemdelingen te huisvesten, maar alleen mensen met een verblijfsvergunning huisvest.

Vraag 3

Kunt u garanderen dat geen enkele woningcorporatie woningen ter beschikking stelt aan vreemdelingen die hier niet eens mogen zijn? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u daarnaast bereid om een einde te maken aan het met voorrang toewijzen van sociale huurwoningen aan toegelaten asielzoekers, daar dit oneerlijk is ten opzichte van andere woningzoekenden die vaak al jarenlang op een woning wachten? Zo neen, waarom niet?

Het huisvesten van vergunninghouders door gemeenten is geregeld in de Huisvestingswet. De taakstelling voor gemeenten die hierin geregeld is, is bedoeld om een evenwichtige spreiding van vergunninghouders in Nederland te bewerkstelligen. Er zijn geen voornemens de Huisvestingswet hierop aan te passen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht van de Huurdersvereniging Amsterdam dat inschrijf- en verlengingskosten voor woningzoekenden en huurders in Amsterdam twee keer zo hoog zijn dan in andere plaatsen?1

In het algemeen geldt dat er geen regels zijn voor de verdeling van de kosten die met een regionaal woonruimteverdeelsysteem gemoeid zijn. Naast de inschrijver kunnen ook de betrokken gemeenten en de verhuurders er voor kiezen een deel of het geheel van de kosten op zich te nemen. Ten aanzien van de stelling dat de kosten in de Amsterdamse regio twee keer zo hoog zijn, merk ik op dat dit niet voor de verlengingskosten geldt: die liggen onder het gemiddelde in de Woningnet-regio’s.

Vraag 2

Klopt het dat de inschrijf- en verlengingskosten bij Woningnet niet bedoeld zijn voor winst, maar ter bekostiging van het digitale systeem? Zo ja, hoe verklaart u de grote verschillen in kosten voor woningzoekenden en huurders? Zo nee, wat gaat u hiertegen doen?2

Ik deel de stelling dat de kosten van inschrijving en verlenging bedoeld zijn om de kosten te dekken die gemaakt worden om het systeem draaiende te houden. Ik meen echter dat dit niet beperkt hoeft te worden tot alleen het digitale systeem. Bijvoorbeeld een klantcontactcentrum en klachtafhandeling en de overige kosten van Woningnet (of een andere organisatie die het systeem draaiend houdt), zoals kantoor en personeel. De verschillen tussen de regio’s verklaar ik uit de keuzes die gemaakt worden om de kosten te dekken, zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven.

Vraag 3

Kunt u een overzicht verschaffen van alle regionale woonruimteverdeelsystemen, zoals Woningnet, met de daarbij horende inschrijfkosten en jaarlijkse verlengingskosten? Hoe kunt u de verschillen verklaren?

In de bijlage3 treft u een overzicht aan van de kosten die de bekende regionale woonruimteverdeelsystemen in rekening brengen. Wat betreft de verschillen, verwijs ik naar het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Kunt u een overzicht verschaffen voor de gebieden in ons land waar geen regionaal woonruimteverdeelsysteem is, met de daarbij horende inschrijfkosten en jaarlijkse verlengingskosten die gemeenten en of woningcorporaties kosten rekenen? Hoe kunt u de verschillen verklaren?3

Een overzicht van inschrijvings- en verlengingskosten in regio’s waar geen regionaal woonruimteverdeelsysteem is, is niet beschikbaar en lastig op te stellen. Immers de gemeenten en verhuurders kunnen keuzes maken, die de kosten sterk beïnvloeden, zoals een gezamenlijk systeem van twee woningcorporaties en één systeem per gemeente. Afhankelijk van de situatie kan de woningzoekende keuzes maken die de kosten eveneens sterk beïnvloeden, zoals slechts bij één woningcorporatie inschrijven. Derhalve is een eenduidig overzicht niet voorhanden. Een korte inventarisatie via internet bevestigt het idee dat er flinke verschillen zijn. Als voorbeeld: in Tilburg hebben de corporaties de krachten gebundeld en kost inschrijven € 13, verlengen € 11. In Maastricht is een verdeelsysteem van drie corporaties, inschrijven kost hier € 32, verlengen is gratis. In Assen dient de woningzoekende zich per corporatie in te schrijven, waarbij de inschrijfkosten per corporatie uiteenlopen van € 30 tot € 0. Ook hier is het verlengen doorgaans gratis. Een verklaring van de gevonden verschillen kan gevonden worden in de keuzes die de aanbieders van de huurwoningen maken over de verdeling van de kosten.

Vraag 5

Is het nog steeds zo dat in gebieden zonder regionaal woonruimtesysteem de verschillen in kosten voor inschrijving en verlenging groter zijn dan in regio's met een woonruimteverdeelsysteem van samenwerkende woningcorporaties, zoals in 2008 vastgesteld? Zo ja, wat heeft u gedaan om de verschillen te verkleinen?4

Gezien het feit dat een systematisch overzicht van de kosten in gebieden zonder regionaal woonruimteverdeelsysteem niet beschikbaar is, kan ik deze stelling niet onderschrijven. Wel ben ik van mening dat sociale huurwoningen transparant en overzichtelijk aangebonden dienen te worden, waarbij de regionale woningmarkt de juiste schaal is. Een regionale aanbieding van sociale huurwoningen verdient daarom de voorkeur. Om die reden heb ik dit onderwerp in 2013 besproken met Aedes. Zie verder het antwoord op vraag 7.

Vraag 6

Bent u van mening dat eventuele kosten voor inschrijving en/ of verlenging voor iedere woningzoekende en huurder, uniform zouden moeten zijn? Zo ja, hoe gaat u hiervoor zorgen? Zo nee, waarom niet?

Nee, er is geen noodzaak om de lokale vrijheden op dit punt te beknotten.

Vraag 7

Welke stappen hebben woningcorporaties gezet in «de regionale aanbieding en standaardisering van de informatie over de vrijkomende sociale huurwoning», en welke goede voorbeelden zijn door Aedes gestimuleerd?5

In het Aedes-Magazine van november 2014 is aandacht besteed aan woonruimteverdeling (zie bijlage).7 In dit artikel zijn voorbeelden gegeven hoe in verschillende regio’s wordt omgegaan met de woonruimteverdeling. Woningcorporaties zoeken elkaar steeds vaker op. In 250 van de 408 gemeenten werken corporaties lokaal of regionaal samen.

Vraag 8

Wat zijn de te verwachten effecten van de onlangs door het parlement aangenomen Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting en de instelling van woonregio's op de woonruimteverdeelsystemen en de daaraan gekoppelde kosten voor woningzoekenden en huurders?6

Voor wat betreft mogelijke veranderingen in woonruimteverdeelsystemen als gevolg van de veranderde wetgeving, merk ik op dat in de nieuwe wetgeving geen regels voor woonruimteverdeling zijn opgenomen. Derhalve verwacht ik van de nieuwe wetgeving geen directe effecten voor woonruimteverdeelsystemen, noch voor de daaraan gekoppelde kosten.

Vraag 9

Bent u bereid om bijvoorbeeld via Aedes en de Vereniging Nederlandse Gemeenten, woningcorporaties en gemeenten te stimuleren om te komen tot eenduidige woonruimteverdeelsystemen met zo min mogelijk kosten voor huurders? Zo nee, waarom niet?

Zoals eerder bij het antwoord op vraag 5 aangegeven, geniet het mijn voorkeur dat sociale huurwoningen via regionale systemen worden aangeboden. Uit het voorgaande mag tevens worden afgeleid, dat ik het accepteer dat de kosten voor degene die bij deze systemen wil inschrijven, niet overal hetzelfde zijn. Ik breng in mijn contacten met Aedes en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten het nut van regionale woonruimteverdeelsystemen onder de aandacht.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Stadsparel wordt yuppengetto»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat de verhuurder de verhuizing van een bewoner aangrijpt om de huurprijs te verdubbelen, en wat gaat u doen tegen dergelijke huurverhogingen?

Woningcorporaties kunnen bij mutaties de huur aanpassen naar een prijsniveau dat (beter) aansluit bij de kwaliteit van de woning overeenkomstig de systematiek van het Woningwaarderingsstelsel. In dit geval heeft de corporatie, zo blijkt uit het artikel in de Volkskrant, de beslissing tot aanpassing van de huurprijzen van het betreffende complex bij mutatie weloverwogen genomen.
De gewenste woningvoorraad in een gemeente is een lokale aangelegenheid en wordt doorgaans in prestatieafspraken tussen de gemeente en corporaties vastgelegd. In de Herzieningswet Toegelaten Instellingen wordt dit nog steviger verankerd, met de gemeente in de regierol. De gemeente legt in een woonvisie vast wat de gewenste voorraad is (locatie, grootte, huur) en de corporatie moet de voorgenomen werkzaamheden hierop baseren. In de prestatievoornemens die naar de gemeente gaan moet de corporatie op het niveau van de viercijferige postcode inzicht geven in haar voornemens voor verkoop en liberalisatie van woningen. Bovendien krijgen gemeente en huurders inzage in de investeringscapaciteit van de corporatie. Wil de gemeente liberalisatie voorkomen, dan dient zij te schetsen wat de gewenste voorraad is en moet ze dit samen met de huurders betrekken bij de prestatieafspraken. Ik heb hierin geen rol. Overigens zullen veel gemeenten streven naar een gevarieerd aanbod aan huurwoningen, waarbij sprake is van zowel sociale huurwoningen- als middeldure huurwoningen voor bijvoorbeeld jonge huishoudens met doorgroeiperspectief.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de huurprijzen in het Utrechtse complex en bij woningcorporaties worden verlaagd in navolging van de motie Karabulut/Monasch?2

De situatie in Utrecht is een lokale aangelegenheid. De woningcorporatie heeft een keuze gemaakt welke woningen in het sociale segment verhuurd blijven en welke woningen (bij mutatie) worden geliberaliseerd.

Vraag 4

Hoe verhoudt de drang naar een «participatiesamenleving» van dit kabinet zich tot het verminderen van de sociale samenhang, integratie en participatie in deze Utrechtse buurt?3 4

In deze vraag zit de veronderstelling dat het aantrekken van midden en hogere inkomens leidt tot een verlaging van de sociale samenhang, integratie en participatie. Dit causale verband is niet hard te maken, omdat er ook wijken5 bekend zijn waarbij juist de gemengde samenstelling van de wijk samengaat met veel initiatieven vanuit bewoners en ondernemers en waarbij een sterke sociale samenhang wordt ervaren tussen de verschillende bewoners. Er liggen dus ook kansen.

Vraag 5

Gaat u de stad Utrecht tegemoet komen opdat de stad kan experimenteren met enerzijds het bevorderen van gemengde wijken en anderzijds het kunnen doen van investeringen door woningcorporaties? Kunt u uw antwoord toelichten?5

Zoals in eerdere antwoorden is geschetst kunnen woningcorporaties worden aangesproken op het in stand houden van een betaalbare sociale huurwoningvoorraad. De Herzieningswet Toegelaten Instellingen biedt daar ook de mogelijkheden toe door middel van het maken van prestatieafspraken. Zie verder de antwoorden op vraag 2. Daarnaast kunnen corporaties ook onder condities investeren in niet Diensten van Algemeen Economisch Belang (niet DAEB) activiteiten (duurdere huur, koop) wanneer blijkt dat marktpartijen geen interesse hebben. Op grond van de Herzieningswet Toegelaten Instellingen moet de gemeente eerst een martkttoets uitvoeren om dat na te gaan. Of dat het geval is kan ik niet beoordelen. Ik constateer wel dat de gemeente in haar woonvisie (pagina 20)7 aangeeft dat er een gering aanbod vrije sectorhuurwoningen is en dat de investeringsbereidheid voor woningen in het middensegment groot is. Ik verwacht dan ook dat marktpartijen belangstelling zullen tonen.
Een verzoek van de gemeente Utrecht om experimenteerruimte op de onderdelen zoals bedoeld in uw vraag, heb ik vooralsnog niet ontvangen.

Vraag 6

Is het uw bedoeling dat de verhuurderheffing, de extra belasting voor verhuurders van sociale huurwoningen, als gevolg heeft dat er yuppengetto's ontstaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is aan verhuurders zelf om te bepalen hoe zij de verhuurderheffing opbrengen. Hiervoor hebben ze verschillende mogelijkheden, natuurlijk binnen de grenzen van de geldende regelgeving. Zoals hiervoor aangegeven kunnen over de uitwerking hiervan op de woningvoorraad binnen een gemeente prestatieafspraken worden gemaakt.

Vraag 7

Bent u van mening dat het een perverse prikkel is dat verhuurders geen verhuurderheffing hoeven te betalen over woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van 710 euro? Zo ja, per wanneer gaat u de verhuurderheffing en liberalisering van sociale huurwoningen stoppen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht «Opvang asielzoekers puilt uit door tekort woningen»?1

Uw Kamer is gedurende de tweede helft van 2014 geregeld geïnformeerd over de verhoogde instroom asielzoekers. Bij brief van 2 februari jl. (Kamerstuk 19 637, nr. 1948) is gemeld dat Nederland in 2014 een totale asielinstroom kende van 30.020 personen, een stijging van 75% ten opzichte van 2013. Op 1 maart jl. bestond circa 55% van de COA-bezetting, ongeveer 13.000 personen, uit vergunninghouders. De meesten hiervan hebben in de laatste maanden van 2014 een vergunning gekregen. Uiteraard drukt hun aantal op de schaarse opvangcapaciteit. Na vergunningverlening dienen de vergunninghouders zo snel mogelijk gehuisvest te worden in een gemeente. Om die reden is ook voor de eerste helft van 2015 een forse taakstelling huisvesting vergunninghouders voor gemeenten opgesteld.

Vraag 2

Hoeveel gemeenten geven aan te weinig sociale huurwoningen te hebben om asielzoekers met een verblijfsvergunning (statushouders) te huisvesten?

Er is geen overzicht van gemeenten die aangeven dat ze te weinig sociale huurwoningen hebben om asielzoekers met een verblijfsvergunning (statushouders) te huisvesten.

Vraag 3

Kunt u een overzicht verschaffen per gemeente van het aantal vrijkomende sociale woningen enerzijds en het aantal statushouders dat de betreffende gemeente zou moeten huisvesten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ja, in de bijlage bij deze antwoorden treft u de volgende overzichten:
Tabel 1 Het aantal toegewezen woningen van corporaties per gemeente in 2013;2
Tabel 2 De taakstelling per gemeente voor de eerste helft van 2015;3
Tabel 3 De taakstelling per gemeente voor de tweede helft van 2015.4

Vraag 4

Hoe is de woningnood voor sociale huurwoningen in algemene zin? Hoeveel woningzoekenden en huurders staan op wachtlijsten en hoeveel van hen hebben een urgentieverklaring?

Er is geen overzicht van het aantal woningzoekenden. De huidige systemen om woonruimte te verdelen zijn meestal gebaseerd op meerdere modellen. Daarnaast kan een woningzoekende onder meer in dagbladen en woonkranten zoeken en digitaal onderzoek doen en tevens bij verhuurders informeren. Een van de gevolgen hiervan is dat de klassieke wachtlijst niet meer bestaat. Hoe snel een woningzoekende aan een woning komt is sterk afhankelijk van de eisen die hij stelt en de inspanningen die hij ervoor wenst te leveren. Een directe invloed van vergunninghouders op wachttijden of wachtlijsten is derhalve niet te geven.

Vraag 5

Waar is de norm van gemiddeld 12 weken voor gemeenten om statushouders te huisvesten op gebaseerd en hoeveel gemeenten kunnen daaraan voldoen? Waarom kunnen deze gemeenten wel aan de norm voldoen? Geldt deze norm voor alle mensen met een urgentieverklaring?2

De norm om in gemiddeld 14 weken vergunninghouders te huisvesten is in 2012 afgesproken tussen de toenmalige Minister voor Immigratie, Integratie en Asiel, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het Interprovinciaal Overleg (IPO). Uw Kamer is bij brief van 27 april 2012 geïnformeerd over de achtergronden voor deze norm (Kamerstuk 19 637, nr. 1524). De norm is gebaseerd op een uitvoerig uitgevoerde en geteste pilot in drie provincies. Daarbij is vastgesteld dat, met een aangepaste werkwijze, huisvesting van vergunninghouders binnen de gestelde normtijd van 14 weken mogelijk was.

Vraag 6

Bent u van mening dat het beboeten van een gemeente, die niet aan de vereiste huisvesting kan voldoen omdat er te weinig betaalbare woningen zijn voor alle urgente woningzoekenden, geen oplossing biedt omdat er daardoor geen huisvesting beschikbaar komt? Kunt u uw antwoord toelichten?

De provincie houdt toezicht op een correcte uitvoering van de taakstelling door de gemeente. Het is mij niet bekend dat er boetes worden opgelegd aan gemeenten door de provincies indien zij niet aan hun taakstelling kunnen voldoen. De provincie gaat in dat geval in gesprek met de betreffende gemeente en zoekt samen met de stakeholders naar een oplossing. Ik ben van mening dat gemeenten nog niet alle mogelijkheden om vergunninghouders te huisvesten benutten en dat actieve betrokkenheid en toezicht door de provincie bijdraagt aan een betere en snellere huisvesting van vergunninghouders.

Vraag 7

Hoe vaak vinden statushouders een woning in de particuliere sector per jaar? Kunt u een overzicht geven van de afgelopen 3 jaren?

Hoe vaak een vergunninghouder een woning krijgt toegewezen in de particuliere sector wordt niet bijgehouden en is derhalve niet bekend. Een overzicht van de afgelopen drie jaar is hierdoor niet te geven. Wel wordt de mogelijkheid om vergunninghouders te huisvesten in de particuliere voorraad bij de gemeenten onder de aandacht gebracht via het Platform Opnieuw Thuis.

Vraag 8

Op welke manier wordt er rekening gehouden met schaarste van sociale huurwoningen in gemeenten en het toewijzen van het aantal statushouders?

De verdeling van vergunninghouders over de gemeenten (taakstelling) gaat naar rato van het aantal inwoners van de gemeenten. Dit is vastgelegd in de Huisvestingswet. Er is in het verleden enige malen, samen met gemeenten en provincies, onderzoek gedaan naar alternatieven, maar tot op heden is de huidige verdeelsleutel gehandhaafd. Het is moeilijk om een andere (eerlijker en logischer) verdeelsleutel te bedenken die niet op weerstand zal stuiten. Bovendien is deze wijze van verdeling eenvoudig en transparant en is het benodigde cijfermateriaal onomstreden.
Bij deze verdeelsleutel wordt geen rekening gehouden met schaarste van sociale huurwoningen in gemeenten. Wel hebben gemeenten binnen het huidige huisvestingsstelsel de mogelijkheid de opgelegde taakstelling onderling te herverdelen. Dit instrument uit de Huisvestingswet waar twee of meer gemeenten zelfstandig voor kunnen kiezen wordt nog onvoldoende door gemeenten benut. Gemeenten hebben de mogelijkheid de opgelegde taakstelling te vereffenen met een andere gemeente of gebruik te maken van andere mogelijkheden om statushouders te huisvesten indien er sprake is van schaarste binnen de gemeente. Hierbij valt te denken aan ombouwen van verzorgingstehuizen en/of leegstaand vastgoed en de huisvesting van meerdere alleenstaanden in een woning.

Vraag 9

Welke oplossingen heeft het Platform Opnieuw Thuis onderzocht om ervoor te zorgen dat gemeenten meer statushouders kunnen huisvesten en bent u bereid geld uit te trekken voor nieuwe oplossingen, bijvoorbeeld door de verhuurdersheffing om te zetten in een investeringsplicht voor de bouw van betaalbare huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Het Platform Opnieuw Thuis is juist opgericht om gemeenten te ondersteunen en in staat te stellen om de – hoge – taakstellingen weer volledig en op tijd te behalen in 2015 en 2016. Het platform zet in op vier verschillende deelprojecten:
Er is geen budget beschikbaar om geld uit te trekken voor nieuwe oplossingen. Het omzetten van de verhuurderheffing in een investeringsplicht voor de bouw van betaalbare huurwoningen past niet gezien de beoogde opbrengst van de verhuurderheffing. Ook heb ik eerder aangegeven dat de verhuurderheffing niet per definitie heeft geleidt tot een beperking van de investeringscapaciteit.

Vraag 10

Hoeveel worden de asielzoekerscentra momenteel meer belast dan normaal? Wat is het percentage ten opzichte van de gemiddelde, reguliere capaciteit?

Op peildatum 1 maart 2015 zaten er 13.133 vergunninghouders in de COA-opvang. Dat is 55% van de totale bezetting. Uitgaande van de afgesproken normstelling van 14 weken zou ongeveer 42% van de groep vergunninghouders inmiddels gehuisvest moeten zijn. Concreet betekent dit dat circa 5.500 vergunninghouders extra gehuisvest worden in de asielzoekerscentra van het COA.

Vraag 11

Wordt momenteel in één of meerdere asielzoekerscentra de maximale opvangcapaciteit overschreden? Zo ja, met hoeveel personen en op welke locaties?

Nee, er zijn momenteel geen COA-opvanglocaties waar de maximale opvangcapaciteit wordt overschreden.

Vraag 1

Kunt u aangeven hoe de marktrente zich de komende jaren zal ontwikkelen nu de Europese Centrale Bank (ECB) de monetaire ruimte vergroot?

Ik kan niet inschatten wat de ontwikkeling is van de marktrente in de komende jaren.

Vraag 2

Kunt u aangeven, conform het herstelplan, vanaf welk renteniveau de herstelstrategie van woningcorporatie Vestia verschuift van verkoop van woningbezit richting doorexploiteren (het zgn. uitponden) van woningbezit?1

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 3

Kunt u aangeven met hoeveel en tot welk niveau de liquiditeit van woningcorporatie Vestia zich het afgelopen jaar heeft verbeterd en hoe het zich de komende twee jaar zal ontwikkelen?

Ultimo 2013 beschikte Vestia over circa € 50 miljoen aan liquiditeiten, ultimo € 2.014 was de liquiditeitspositie circa € 440 miljoen. De liquiditeiten ultimo 2014 zijn met name verkregen vanuit de eerste tranche van de grote verkooptransactie aan Patrizia in december 2014 en kunnen worden aangewend voor het (vervroegd) af lossen van leningen overeenkomstig de lijn in het verbeterplan. De vooruitzichten ten aanzien van de ontwikkeling van de liquiditeiten van Vestia voor de komende twee jaar zijn positief, in die zin dat Vestia uit de liquiditeitsproblemen is en kan voldoen aan de reguliere aflossingsverplichtingen. Hoe de liquiditeiten zich daadwerkelijk zullen ontwikkelen is afhankelijk van de keuzes die gemaakt zullen worden ten aanzien van de verkoopstrategie. Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoe de liquiditeit van woningcorporatie Vestia zich de komende jaren zou ontwikkelen als er niet meer verkocht zou worden, maar zou worden doorgeëxploiteerd?

Nee, zie het antwoord op vraag 2. Overigens is de kern van het verbeterplan te komen tot vermogensherstel, niet tot liquiditeitsherstel.

Vraag 5

Kunt u toelichten wanneer u het opportuun acht om van verkoop van woningbezit om te schakelen naar doorexploitatie van woningbezit?

Bij de goedkeuring van het verbeterplan van Vestia is aangegeven dat het probleem van Vestia zit in de omvangrijke leningenportefeuille met lange looptijden en weinig reguliere aflossingsmomenten. Een lage rentestand zorgt voor een aanzienlijke negatieve marktwaarde van de leningen, waardoor vervroegd aflossen of herstructureren van leningen zeer kostbaar is.
Tot en met 2017 zijn er voor Vestia voldoende reguliere mogelijkheden om leningen af te lossen. Na 2017 zijn de reguliere aflossingsmogelijkheden zeer beperkt. Bij een rente van 4% of hoger kan Vestia leningen vervroegd aflossen dan wel herstructureren en houdt Vestia vast aan haar verkoopstrategie. In het verbeterplan is voorzien dat bij een rente van 3% of lager vervroegd aflossen of herstructureren van leningen zeer kostbaar is en dat Vestia dan haar verkoopstrategie zal herzien en woningen pas zal verkopen als het huurcontract is afgelopen. De verkoopstrategie is in eerste instantie de verantwoordelijkheid van het bestuur van Vestia. Verkopen moeten bijdragen aan vermogensherstel van Vestia en in lijn zijn met de strategische keuzes van Vestia. Gezien de succesvolle complexgewijze verkopen in de afgelopen maanden, wordt op dit moment door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) reeds met Vestia gesproken over alternatieve strategieën conform het goedgekeurde verbeterplan voor de sanering. Vestia werkt aan een gedetailleerde portefeuillestrategie en aan gedetailleerde uitsplitsing van de lopende leningen en hun basispunt gevoeligheid.

Vraag 6

Bent u bereid deze vragen voorafgaand aan het Algemeen overleg Woningcorporaties voorzien op 7 april te beantwoorden?

De antwoorden treft u hierbij aan.

Vraag 1

Klopt het dat de juridische bezwaren van onder andere de gemeente Delft ervoor zorgen dat de verkoop van Round Hill niet voor 31 maart 2015 kan worden afgerond?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat op uiterlijk 31 maart 2015 het Wooninvesteringsfonds (WIF) bijna 300 miljoen euro moet afbetalen aan zijn banken en dat die datum niet gehaald wordt nu er een bezwaarprocedure loopt? Welke opties heeft het WIF om nu toch aan haar betalingsverplichting te voldoen?

De bestaande financiering van de woningportefeuille van het WIF liep af op 31 maart 2015. De verkoop van de portefeuille is niet gerealiseerd in verband met de lopende bezwaarprocedure. Hiermee kunnen de verkoopopbrengsten niet worden ingezet voor aflossing. Inmiddels is met de verkopende partij, Round Hill, een akkoord bereikt over uitstel van levering en met de banken is een overbruggings-financiering afgesproken. De nieuwe uiterste leveringsdatum is 1 juli 2015.
Het WIF heeft kunnen herfinancieren voor een periode van 3 maanden.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe het WIF aan nieuwe financiering gaat komen? Heeft dit gevolgen voor het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) of andere woningcorporaties?

De banken die de bestaande leningen hadden verstrekt, hebben (ongeborgde) overbruggingsfinanciering verstrekt voor 3 maanden (tot 1 juli 2015). Deze financiering heeft dus geen effect voor het CFV, het WSW of andere corporaties.

Vraag 4

Leidt de herfinanciering van het WIF met borging door het WSW tot een aanvaardbaar niveau van lasten zodat verkoop onnodig is om de continuïteit te waarborgen? Zou bij herfinanciering onder actuele voorwaarden saneringssteun nodig zijn om de continuïteit te waarborgen?

Het probleem is niet het lastenniveau dat voortkomt uit een eventuele financiering (geborgd of ongeborgd). Het probleem is dat er geen partijen waren tussen einde 2012 en het einde van 2014 die bereid waren WIF te herfinancieren vanaf 31 maart 2015. Corporaties/certificaathouders waren in die periode niet bereid aanvullend vermogen te storten om bankleningen mogelijk te maken. Verkoop was derhalve eind 2014 de enige oplossing om tot aflossing van de lening per 31 maart 2015 te komen.

Vraag 5

Bent u van mening dat het, vanwege het feit dat het WIF moet herfinancieren of zichzelf ontbinden, buitengewoon merkwaardig is dat het WSW tot nu toe nooit een verzoek voor borging van de herfinanciering heeft ontvangen? Vindt u dit een normale gang van zaken en kunt u toelichten waarom het bestuur van het WIF eenzijdig haar kaarten heeft gezet op verkoop in plaats van herfinanciering, dit tegen de expliciete wens in van een grote meerderheid van de certificaathouders?

De vraag bevat aannames en stellingnames over wat partijen al dan niet gedaan hebben en waartoe partijen al dan niet toe bereid zijn/waren. Ik beperk mijn reactie tot zaken die in relatie tot regelgeving voor woningcorporaties van belang zijn. De verkoop van de WIF-portefeuille is het resultaat van een traject van 2 jaar waarin is gezocht naar oplossingen voor het financieringsprobleem. Het uitblijven van reële financieringsvoorstellen, onder andere omdat er geen partijen bereid waren het eigen vermogen van het WIF aan te vullen, heeft vorig jaar geleid tot het onderzoeken van een eventuele verkoop. Toen eind november 2014 diende te worden besloten over een verkoop bleek dit de enige beschikbare oplossing om de financiering per 31 maart 2015 af te lossen.

Vraag 6

Kunt u aangeven hoe groot het boekverlies is dat de certificaathouders zullen leiden en welke financiële gevolgen dit heeft voor de vijf certificaathouders met de meeste certificaten?

Het boekverlies van de certificaathouders heeft geen relatie met de verkoop. Het vastgoed van het WIF is door de vastgoedcrisis sterk gedaald in waarde. Daarmee is de waarde van het WIF sterk gedaald en het eigen vermogen zoals ingebracht door certificaathouders ook sterk afgenomen. Het beperkte eigen vermogen van het WIF is ook de reden waarom het aantrekken van vreemd vermogen zo lastig is gebleken. De meeste certificaathouders hebben dan ook de afgelopen jaren afgeboekt op hun certificaten.
In de openbare bijlage bij de jaarrekening van WIF wordt de nominale waarde van onder andere de 5 grootste certificaathouders gegeven. In de jaarrekeningen over 2013 van de certificaathouders staat de waarde van de WIF certificaten. Dit geeft het volgende beeld (bedragen *1.000 euro):
Nominale waarde
WIF-certificaten
Collegiale lening verstrekt aan WIF
Waardering volgens jaarrekening 2013
Woonbron
39.000
16.600
Ressort Wonen
8.760
6.985
Vivare
6.565
0
Stichting Mooiland
6.049
1.500
1
Wst De Goede Woning
6.000
1.500
Gezien de actuele situatie ligt het in de lijn der verwachting dat corporaties in de jaarrekening 2014 de certificaten (verder) zullen afwaarderen. Het CFV houdt in zijn financiële beoordeling rekening met de WIF-certificaten. Het CFV verwacht dat corporaties door afwaardering van de certificaten niet in de problemen zullen komen.

Vraag 1

Klopt het dat gewoon onderhoud aan bouwwerken uitgevoerd kan worden zonder omgevingsvergunning, mits detaillering, vormgeving en profilering van dat bouwwerk niet wijzigen?

Dat klopt. Onderhoud richt zich op het behouden van wat er is. Bij gewoon onderhoud aan rijksmonumenten geldt dat naast de detaillering, vormgeving en profilering, ook de materiaalsoort en kleur niet mogen wijzigen. In het belang van de monumentenzorg dient bestaand (waardevol) materiaal zoveel mogelijk behouden te blijven.

Vraag 2

Is de bovengenoemde beperking ingegeven door de wens om veranderingen in het uiterlijk van bouwwerken te voorkomen?1

De beperkingen zijn inderdaad aangebracht om bij de in artikel 2, onderdeel 1, van bijlage II bij het Bor opgenomen bouwactiviteit «gewoon onderhoud» veranderingen in het uiterlijk te voorkomen. Tegelijkertijd zijn de beperkingen aangebracht om een duidelijker onderscheid te bewerkstelligen met de in artikel 3, onderdeel 8, opgenomen bouwactiviteit «veranderingen van een bouwwerk».

Vraag 3

Klopt het dat bij een zogenoemde «verandering»2 van een bouwwerk, geen vergelijkbare beperkingen worden opgelegd aan detaillering, vormgeving, profilering, materiaal of kleurgebruik?

In bijlage II bij het Bor zelf worden inderdaad geen beperkingen opgelegd die betrekking hebben op het uiterlijk. Anders dan bij artikel 2, waarin het «gewoon onderhoud aan een bouwwerk« is opgenomen, geldt voor de in artikel 3, van bijlage II bij het Bor opgenomen bouwactiviteiten echter dat voldaan moet worden aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan kan, voor zover dat uit een ruimtelijk oogpunt relevant is, regels bevatten omtrent het uiterlijk van bouwwerken. Bijvoorbeeld in beschermde stads- en dorpsgezichten kunnen bestemmingsplannen gedetailleerde regels geven over het uiterlijk van bouwwerken, waarmee ook de toepassing van materiaal- en kleurgebruik van gevels of dakbedekking kan worden voorgeschreven. Langs die weg kunnen er op grond van het bestemmingsplan dus regels gelden met betrekking tot het uiterlijk van «veranderingen aan een bouwwerk». Bij monumenten zijn veranderingen aan een bouwwerk overigens in de regel altijd vergunningplichtig.

Vraag 4

Is er uitsluitend sprake van een «verandering» van een bouwwerk indien er sprake is van een toevoeging van een nieuw element aan het bouwwerk?3

Dat zal in de regel zo zijn, hoewel het denkbaar is dat onder omstandigheden ook het verwijderen van bouwdelen binnen deze categorie zou kunnen vallen.

Vraag 5

Wordt het vervangen van de volledige dakbedekking van een bouwwerk (zonder wijziging aan te brengen in draagconstructie, brandcompartimentering, bebouwd oppervlakte of bouwvolume) beschouwd als «gewoon onderhoud» of als een vergunningvrije «verandering»?

Zolang detaillering, profilering, en vormgeving niet wijzigen, zal het vervangen van dakbedekking als «gewoon onderhoud» zijn aan te merken. Gedacht kan worden aan het vervangen van bitumineuze dakbedekking of het opstoppen of vervangen van een rieten dakbedekking. Ook het vervangen van dakpannen valt onder gewoon onderhoud, mits eenzelfde type dakpan wordt gebruikt.
Zodra sprake is van wijzigingen in de detaillering, profilering en vormgeving, wordt het niveau van «gewoon onderhoud» overstegen. Er kan dan nog steeds sprake zijn van een vergunningvrije «verandering van een bouwwerk». Er moet dan wel voldaan worden aan de in artikel 3, onderdeel 8, van bijlage II bij het Bor, opgenomen randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden hebben enerzijds betrekking op bouwtechnische aspecten (draagconstructie en brandcompartimentering) en anderzijds op primaire planologische aspecten (bouwvolume en bebouwde oppervlakte). Voorts geldt, zoals al aangegeven, dat voldaan moet worden aan het bestemmingsplan.

Vraag 6

Kunt u, indien het antwoord op vraag 5 luidt dat sprake is van een vergunningvrije verandering, toelichten waarom voor het wijzigen van de profilering van een raamkozijn een omgevingsvergunning wenselijk wordt geacht, terwijl een metamorfose van het dak of van een gevel zonder omgevingsvergunning mogelijk is?

Voor het aanbrengen en vervangen van kozijnen of gevelpanelen geldt een specifieke bepaling in artikel 2, onderdeel 7, van bijlage II bij het Bor. Op grond van die regeling zijn kozijnen en gevelpanelen vergunningvrij aan de achtergevel of de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijgevels. Ook als daarbij de detaillering, profilering en vormgeving wijzigen. Aan de voorgevel en de naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijgevel is bij wijzigingen in de detaillering, profilering en vormgeving (en er dus geen sprake is van gewoon onderhoud), wel een omgevingsvergunning nodig. In dat verband kan een beoordeling aan redelijke eisen van welstand plaatsvinden.
Voor veranderingen van de dakbedekking en andersoortige gevelwijzigingen is geen afzonderlijke categorie opgenomen. Deze bouwactiviteiten, die minder dikwijls voorkomen, vallen binnen de in artikel 3, onderdeel 8, van bijlage II bij het Bor opgenomen «restcategorie» van «veranderingen van een bouwwerk». Op zichzelf staan de in dit onderdeel opgenomen randvoorwaarden niet in de weg aan wijzigingen in het uiterlijk van een bouwwerk. Zoals in het antwoord onder vraag 5 al aangegeven, kan het bestemmingsplan op dit punt echter beperkingen opleggen waar de veranderingen aan moeten voldoen.

Vraag 7

Is het aanbrengen van stucwerk op een bakstenen gevel mogelijk zonder omgevingsvergunning voor het bouwen?

Het aanbrengen van stucwerk valt binnen de in artikel 3, onderdeel 8, van bijlage II bij het Bor opgenomen restcategorie «verandering van een bouwwerk». Voor de activiteit «bouwen» is om die reden geen vergunning nodig. Zoals al aangegeven dient het bouwen binnen deze categorie wel te voldoen aan het bestemmingsplan. In het geval stucwerk in strijd zou zijn met een bestemmingsplan, is er om die reden wel een omgevingsvergunning vereist.
In alle gevallen geldt daarnaast altijd de mogelijkheid van repressief welstandstoezicht. Indien het uiterlijk van een bouwwerk (bijvoorbeeld tengevolge van een verandering aan een gevel of het dak) ernstig in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld op basis van de daartoe opgenomen criteria in de welstandsnota, kan de gemeente daartegen optreden op grond van artikel 13a van de Woningwet.

Vraag 8

Ligt aan de zogenoemde voorkant-achterkant benadering bij het vergunningvrije bouwen de gedachte ten grondslag dat de overheid via het vergunningsinstrument invloed uitoefent op de (beeld-)kwaliteit van de publieke ruimte, maar zich terughoudend opstelt bij de kwaliteit van achtererfgebieden die over het algemeen een minder openbaar karakter hebben?

Dat klopt.

Vraag 9

Bent u bereid om het Besluit omgevingsrecht (BOR) zodanig aan te passen dat «veranderingen» (als bedoeld in artikel 3.8 van bijlage II van het BOR) slechts vergunningvrij zijn, indien ze geschieden op gebouwdelen die niet naar de publieke ruimte zijn gericht?

Een dergelijke inperking is naar mijn oordeel niet nodig. Het zou ook het ongewenste gevolg hebben dat tal van kleinschalige bouwkundige veranderingen
vergunningplichtig worden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het aanbrengen van een vlaggenmasthouder, inbraakwerende voorzieningen, een ventilatierooster, brievenbus of buitenlamp. Het instrument van het repressieve welstandstoezicht biedt naar mijn mening, op basis van de voor iedereen kenbare welstandsnota, toereikende mogelijkheden om dit type bouwwerkzaamheden te reguleren. In gebieden waar dat uit planologisch oogpunt nodig wordt geacht bestaat daarnaast nog de mogelijkheid voor gemeenten om gedetailleerde regels te stellen in een bestemmingsplan met betrekking tot het uiterlijk van bouwwerken, waarmee ook het aanbrengen van stucwerk of dakbedekking kan worden gereguleerd. Gemeenten beschikken daarmee naar mijn mening over toereikende middelen om ongewenste veranderingen aan gevels en dakbedekking van gebouwen te voorkomen.

Vraag 10

Kunt u de vragen beantwoorden vóór het Algemeen overleg Ruimtelijke Ordening voorzien op 29 april 2015?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bij elke aardbeving daalt de huizenprijs»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw eerste reactie op het onderzoek van de Vrije Universiteit (VU) dat bij elke aardbeving zwaarder dan 2,2 op de schaal van Richter de daling van de woningwaarde in het bevingsgebied 1,2 tot 1,9 procent is?

De conclusie van de Vrije Universiteit dat bij elke aardbeving zwaarder dan 2,2 op de schaal van Richter de daling van de woningwaarde in het bevingsgebied 1,2 tot 1,9 procent is, komt niet overeen door de onderzoeken naar waardedaling die ik door Ortec Finance heb laten uitvoeren. Uit het onderzoek van Ortec Finance blijkt voor de verschillende onderzochte kwartalen ofwel geen significante waardedaling ofwel slechts een beperkte waardedaling. Dit komt niet overeen met de structurele waardedaling die de Vrije Universiteit constateert. Ik informeer uw Kamer parallel aan deze beantwoording over de rapportage van Ortec over het vierde kwartaal van 2014.
Ten algemene acht ik het van belang dat er gedegen structureel onderzoek naar de ontwikkeling van de woningmarkt in Groningen wordt uitgevoerd en dat waar noodzakelijk maatregelen worden genomen om de woningmarkt normaal te laten functioneren en de sociale samenhang in het gebied te behouden. Hierover is in het bestuursakkoord van januari 2014 en het aanvullend bestuursakkoord van februari 2015 ook een aantal afspraken gemaakt. Het betreft onder andere een waardeverhogend pakket om energiebesparende voorzieningen in woningen te treffen, een waardevermeerderingsregeling, aanpassing van de compensatieregeling voor waardedaling en onderzoek naar een mogelijke opkoopregeling. Onder verantwoordelijkheid van de Nationaal Coördinator Groningen wordt de woningmarktontwikkeling aan permanent onderzoek onderworpen. Hierbij wordt ook de impact van de aardbevingsproblematiek op woningfinanciering en -assurantie betrokken. Dit onderzoek zal worden begeleid door een commissie waarin stakeholders zijn vertegenwoordigd en expertise uit het gebied aanwezig is. Het Centraal Bureau voor de Statistiek zal de ontwikkeling van de waarde en verkoopbaarheid van de woningen blijven monitoren. Daarmee krijgen we inzicht of de maatregelen die wij nemen voor het verbeteren van het functioneren van de woningmarkt ook het gewenste effect hebben.

Vraag 3

Hoe verhoudt de immateriëlere waardedaling van 1,2 tot 1,9 procent per beving zich tot de recent opengestelde regeling om waardedaling door aardbevingen van verkochte woningen te compenseren?

In de Regeling Waardedaling wordt per geval een besluit genomen over de hoogte van het compensatiebedrag. Bij die aanvragen waar waardedaling is geconstateerd, beweegt deze zich veelal in een bandbreedte van 2 tot 5 procent van de verkoopprijs. Dit varieert onder andere naar gelang ligging, moment van verkoop, type woning en bouwjaar.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de stellingen dat er onder bewoners van het bevingsgebied weinig vertrouwen is in de schaderegeling voor waardevermindering van verkochte woningen en dat deze regeling ingewikkeld is?

Het indienen van een aanvraag voor de Regeling Waardedaling kan via de website van NAM gedaan worden. Dit is in ruim 360 gevallen gebeurd. Bij die aanvragen waar waardedaling is geconstateerd, accepteert op dit moment circa 70% van de aanvragers het eerste compensatievoorstel van NAM.
Het vaststellen van waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s is een complexe opgave omdat elk geval individueel bekeken wordt en er in dit gebied ook sprake is van onder andere krimp en vergrijzing. Bij de ontwikkeling en uitvoering van de methode om waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s vast te stellen heeft NAM samenwerking gezocht met de landelijke brancheorganisaties NVM, VastgoedPro en VBO Makelaar en met lokale makelaars/taxateurs. Het basisprincipe is dat de waardeontwikkeling van de woning in het risicogebied wordt vergeleken met de waardeontwikkeling van diezelfde woning als deze in een soortgelijk gebied, maar dan zonder aardbevingsrisico zou hebben gestaan.
Mede op verzoek van de Dialoogtafel is de methode door een onafhankelijke verificatiecommissie gevalideerd. De commissie oordeelde positief over de gehanteerde methode om aantoonbaar en betrouwbaar waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s vast te stellen en heeft aanbevelingen ter verdere verbetering van de methode gedaan. NAM neemt de aanbevelingen van de commissie over. Dit zijn bijvoorbeeld het verbeteren van de transparantie van het taxatierapport en het toevoegen van een stap waarin aanvragers in de gelegenheid worden gesteld om op een conceptrapport te reageren.

Vraag 5

Welke maatregelen bent u bereid te nemen naar aanleiding van dit onderzoek van de VU?

Ik heb reeds diverse maatregelen genomen en aangekondigd om de woningmarkt in Groningen te verbeteren. Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Bent u net als de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) bereid om het rapport «met interesse nader te bestuderen» en de Kamer een uitgebreide reactie op het rapport te doen toekomen?

Ik zal de uitkomsten van dit onderzoek en het onderzoek dat gedaan wordt in opdracht van de Dialoogtafel onder de aandacht brengen van de Nationaal Coördinator Groningen, die de opdracht heeft om ondersteunende maatregelen voor de woningmarkt te ontwikkelen, zoals is afgesproken in het aanvullend bestuursakkoord van 9 februari 2015.