Vraag 1

Klopt het dat het kabinet de doorstroming op de huurmarkt wil bevorderden door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan 43 000 euro per jaar een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan?1

In het regeerakkoord staat: de doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudeninkomen van meer dan 43 000 euro een maximale huurstijging van inflatie+5% toe te staan. Dit is uitgangspunt voor het kabinetsbeleid.

Vraag 2

Op welke manier wil het kabinet deze doelstelling meetbaar en afrekenbaar maken? Wat is het exacte doel, uitgedrukt in meetbare indicatoren?

Vraag 3

Welke effect- en prestatie-indicatoren worden gehanteerd?

Vraag 4

Hoe groot is de doorstroming op de woningmarkt op 1 januari 2011 uitgedrukt in deze meetbare indicatoren?

Vraag 5

Wat zijn de tussendoelen voor deze doelstelling op 31 december in 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015?

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om deze doelstelling te bereiken?

Vraag 7

Wanneer gaat het kabinet dit doen?

Vraag 8

Welke instrumenten en middelen zijn er beschikbaar om deze doelen te bereiken?

Vraag 9

Op welke manier en wanneer gaat het kabinet jaarlijks verantwoording afleggen?

Vraag 1

Klopt het dat het kabinet de toewijzing van sociale huurwoningen stapsgewijs wil beperken tot lagere inkomensgroepen?1

In het Regeerakkoord staat met betrekking tot het wonen onder meer dat «een vrije woningmarkt van belang is maar met steun voor degenen die dit nodig hebben.» In dit kader stelt het akkoord: «De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben. De toewijzing van sociale huurwoningen wordt stapsgewijs beperkt tot de lagere inkomensgroepen.» Dit vormt het uitgangspunt van het kabinetsbeleid.

Vraag 2

Welk deel van de sociale huurwoningen wil het kabinet toewijzen aan lagere inkomensgroepen?

Vraag 3

Welke andere effect- en prestatie-indicatoren worden gehanteerd?

Vraag 4

Wat is het uitgangspunt per 1 januari 2011 uitgedrukt in deze meetbare indicatoren? Hoe definieert het kabinet lagere inkomensgroepen? Welk aandeel van de sociale huurwoningen wordt aan deze groep toegewezen?

Vraag 5

Wat zijn de tussendoelen voor deze doelstelling op 31 december in 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015?

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om deze doelstelling te bereiken?

Vraag 7

Wanneer gaat het kabinet dit doen?

Vraag 8

Welke instrumenten en middelen zijn er beschikbaar om deze doelen te bereiken?

Vraag 9

Op welke manier en wanneer gaat het kabinet jaarlijks verantwoording afleggen?

Vraag 1

Kent u het bericht «Liever salaris inleveren dan HUURGRENS overschrijden»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het signaal dat veel huurders overwegen om onder de inkomensgrens te blijven om te kunnen doorstromen naar een andere sociale huurwoning?

Nee, ik heb geen signalen dat het om veel huurders gaat.

Vraag 3

Zijn er bij u signalen bekend dat mensen overwegen om in 2011 minder te gaan werken om onder deze inkomensgrens te blijven en acht u dit wenselijk?

Zoals in antwoord op vraag 2 is aangegeven zijn die signalen niet bekend, anders dan uit onderhavig bericht. Of iemand wil kiezen voor een lager salaris is uiteraard helemaal een eigen keuze maar ik zou het niet adviseren.

Vraag 4

Vindt u het acceptabel dat mensen die al tien jaar op een wachtlijst staan voor een ruimere sociale huurwoning door de nieuwe regel nu niet meer in aanmerking komen om door te stromen naar een ruimere sociale huurwoning?

Vooropgesteld: de keerzijde van de medaille is dat de slaagkansen voor huishoudens met een inkomen onder de € 33 614,- gewaarborgd blijven of verbeteren. Dat is in de huidige economische situatie van groot belang. Daarbij hoeven de slaagkansen van huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,- niet in alle gevallen af te nemen. Gelet op de 10 % marge in de toewijzingsmogelijkheden, de mogelijkheid van het (wellicht met korting) kopen van een corporatiewoning en ook de mogelijkheden in de commerciële huursector acht ik zo’n stap niet verstandig.
Corporaties hebben 10 % ruimte om aan huishoudens toe te wijzen met een inkomen boven de € 33 614,-2. Van corporaties mag worden verwacht dat ze die 10% ruimte optimaal benutten. De corporatie kan daarbij bijvoorbeeld regelen dat huishoudens met een lange wachttijd of inschrijvingsduur voorgaan.
Zoals ook in de brief van 31 augustus jl. (TK 29 453, nr. 167) is aangegeven verhuist slechts een beperkt deel van de huishoudens met een hoger inkomen naar de sociale huursector. Iets meer dan een derde van de huishoudens tussen de € 33 000 en € 38 000,- is binnen of naar de sociale huursector verhuisd. Dat past macro ook binnen de 10 % ruimte die er voor corporaties is om inkomens met een inkomen van boven de € 33 614,- te huisvesten.

Vraag 5

Deelt u de mening dat minder werken en het niet meer doorstromen van de wachtlijst onwenselijke effecten zijn van de in te stellen inkomensgrens voor toewijzing van een sociale huurwoning?

Dat minder werken en niet meer doorstromen neveneffecten zijn van de regeling deel ik niet. Zoals in antwoord op vraag 3 is aangegeven is het iemands eigen afweging om minder te gaan werken. Zoals bij het antwoord op vraag 4 is aangegeven staan er nog de nodige mogelijkheden open voor huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,-.

Vraag 6

Op welke manier bent u van plan om de onrust die er op dit moment onder de huurders heerst weg te nemen?

Ik bespeur kritiek en onrust bij de belangenorganisaties van huurders en woningcorporaties. Van onrust bij huurders heb ik nog niet veel gezien. Er is door mijn Ministerie herhaaldelijk aangegeven wat de betekenis van de staatssteunregels is en ook is praktische informatie ontwikkeld. Zie onder meer `Praktische informatie over staatssteun voor woningcorporaties per 1 januari 2011.3 Ik zal daarnaast aanvullende vragen (en antwoorden) die in de afgelopen weken naar voren zijn gekomen en die in de komende periode naar voren zullen komen eveneens beschikbaar stellen op de website van het Ministerie.
Ik vind verder dat een belangrijke rol is weggelegd voor corporaties en gemeenten. In de eerste plaats om feitelijke informatie te verstrekken. Herhaaldelijke beweringen dat 650 000 huishoudens tussen de wal en het schip zullen vallen als gevolg van de regeling – hetgeen ik onder verwijzing naar genoemde de brief van 31 augustus jl. bestrijd – zorgen immers voor onnodige onrust.
Daarnaast moeten corporaties en gemeenten concreet invulling geven aan de regeling door beleid te ontwikkelen hoe invulling wordt gegeven aan de 10% ruimte die de regeling biedt om hogere inkomens te huisvesten in de sociale huurwoningen. Verder hebben corporaties mogelijkheden om woningen al dan niet met korting te verkopen of woningen te huur aan te bieden voor een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Vraag 7

Kunt u met de cijfers uit de gemeente Purmerend aantonen dat er voldoende betaalbaar aanbod is van woningen voor mensen met een inkomen tussen 33 000 en 43 000 euro?

Volgens gegevens van Woningnet4 – de organisatie die sociale huurwoningen aanbiedt – is de gemiddelde wachttijd van een eengezinswoning in Purmerend 18 jaar. Uit het jaarboek 2010 van de Samenwerkende woningcorporaties Zaanstreek Waterland (SZW) blijkt verder dat het aantal reacties per woning in Purmerend 124 bedraagt5 en de gemiddelde inschrijfduur van een starter 8,1 jaar. Deze cijfers laten zien dat de slaagkans bij dergelijke woningen voor woningzoekenden die aangewezen zijn op de sociale huursector in Purmerend reeds nu zeer klein is. Dat heeft met de staatssteunregeling niets van doen.
De huursector in Purmerend bestaat maar voor maar 12% uit woningen met een huur boven de € 511,- / € 548,-6 . Het betekent dat er onvoldoende aanbod is zowel voor huishoudens onder als boven de € 33 000,-. De kansen op de woningmarkt voor huishoudens boven de € 33 000,- zijn echter groter omdat hun financiële mogelijkheden groter zijn. Corporaties zouden voor deze groep bijvoorbeeld kunnen werken aan een gericht aanbod van woningen boven de € 652,-. De voorraad in Purmerend biedt vaak de ruimte om na mutatie een huur boven de liberalisatiegrens te vragen. Ook kunnen corporaties de woningen gericht te koop aanbieden al dan niet met korting. Dit onderstreept het belang van een gericht beleid voor de huisvesting van zowel lagere als hogere inkomensgroepen inclusief de wijze waarop invulling gegeven wordt aan de 10 % ruimte die de regeling biedt om hogere inkomensgroepen te huisvesten. Maar wat in deze situatie ook duidelijk is, is dat de slaagkans van huishoudens met een inkomen onder de € 33 614,- onder druk staat en ondersteuning verdient.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Intentieovereenkomst fusie PWS en Com.wonen»?1 Hebben deze woningcorporaties zich al met hun fusieplannen bij u gemeld, en heeft u hier al een standpunt over ingenomen?

Ja.
Mijn ministerie en het Centraal Fonds Volkshuivesting (CFV) zijn geïnformeerd over de voorgenomen fusie. De betreffende woningcorporaties hebben nog geen formeel verzoek tot goedkeuring van de voorgenomen fusie bij mij ingediend. Derhalve heb ik mij nog geen oordeel kunnen vormen over deze voorgenomen fusie. Begin december staat er een gesprek gepland tussen de bestuurders en het CFV om nadere informatie uit te wisselen.

Vraag 2

Wat is uw oordeel over de omvang van deze voorgestelde «fusiecorporatie» met 50 000 verhuurbare eenheden? Acht u dit een wenselijke schaalgrootte voor deze te vormen woningcorporatie?

Uit onderzoek in opdracht van het voormalige ministerie van VROM (uitgevoerd door Cebeon, aangeboden bij brief van 10 mei 2006, TK 2005–2006, 29 453, nr. 40), als ook de praktijk blijkt dat er geen eenduidige relatie ligt tussen schaalgrootte enerzijds en de maatschappelijke prestaties en lokale binding anderzijds. Een ideale schaalgrootte van een woningcorporatie kan niet worden aangegeven. In de praktijk blijkt dat de omvang niet bepalend is voor de volkshuisvestelijke prestaties van een corporatie. Een corporatie van 50 000 of meer woningen kan net zo goed functioneren als een kleine corporatie. Het enkele feit dat een fusiecorporatie meer dan 50 000 woningen in bezit zal krijgen is geen reden om de fusie niet toe te staan.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat alle huurdersgroepen van zowel woningcorporatie PWS als van woningcorporatie Com.wonen klagen over achterstallig onderhoud? En kunt u bevestigen dat Com.wonen momenteel weigert om de komende vijf jaar onderhoud te plegen en woningverbetering toe te passen in Tuindorp Vreewijk als gevolg van onvoldoende financiële middelen?

Bij de bestuurder van PWS en de voorzitter van HPF, de overkoepelende huurdersorganisatie van PWS, zijn er op dit moment vanuit de huurdersorganisaties van PWS geen noemenswaardige klachten over onderhoud. Ook zijn er volgens Com.wonen geen noemenswaardige klachten over achterstallig onderhoud. Er hebben mijn ministerie noch het CFV berichten bereikt dat alle huurdersorganisaties van Com.wonen klachten hebben over achterstallig onderhoud.
Deze vraag wijst naar de situatie in Tuindorp Vreewijk. De Bewoners Organisatie Vreewijk (BOV) heeft in december 2008 een brief naar het CFV gestuurd waarin zij met betrekking tot de herstructureringsplannen en onderhoudsstaat van de woningen van Com.wonen in Vreewijk diverse opmerkingen en kanttekeningen heeft geplaatst over de planvorming, handelswijze en organisatorische kwaliteit van Com.wonen. Over het onderhoud van de woningen in Tuindorp Vreewijk bestaat discussie, omdat een deel van Vreewijk in aanmerking komt voor herstructurering. Van Com.wonen heb ik begrepen dat voor dit deel (ruim 1300 woningen) het onderhoudsprogramma integraal onderdeel is van het voorstel voor de herstructurering. Totdat definitieve overeenstemming is bereikt met onder meer de bewoners en de (deel)gemeente wordt terughoudend omgegaan met onderhoud. Com.wonen wil op deze wijze kapitaalvernietiging voorkomen. Dat geldt met name voor complexen waarvan de aanpak in de eerste fase staat gepland.
Van een weigering van Com.wonen om de komende vijf jaar onderhoud te plegen en woningverbetering toe te passen in Tuindorp Vreewijk is derhalve geen sprake. Het geplande onderhoud is afgestemd op de voorgenomen woningaanpak. Deze is niet ingegeven door de financiële middelen van Com.wonen. In de nu voorgestelde aanpak, waarover grotendeels overeenstemming is met alle partijen, wordt de herstructurering van Vreewijk verdeeld in drie fasen. De woningen in de eerste fase (540 woningen) krijgen binnen vijf jaar na de start van de aanpak een eindingreep (restauratie, renovatie of sloop/nieuwbouw). Voor deze fase wordt onderhoud gepleegd, waarmee de woning veilig, wind- en waterdicht blijft. Voor de tweede fase (426 woningen) en de derde fase (342 woningen) van de aanpak zal een uitgebreider onderhoudprogramma gelden vanwege de later geplande definitieve eindingreep.

Vraag 4

Herinnert u zich nog dat huurders van Com.wonen in Tuindorp Vreewijk samen met de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) een experimentplan hadden opgesteld om met hun woning over te kunnen stappen naar een andere woningcorporatie? Acht u het verstandig wanneer woningcorporaties met zoveel onvrede onder huurders en achterstallig onderhoud van het bezit, fuseren tot één megacorporatie?

In 2008 heeft de bewonersorganisatie BOV van Com.wonen de SEV verzocht mee te werken aan een experiment over het oprichten van een nieuwe corporatie door de bewoners van de wijk Vreewijk zelf. Toenmalig minister Van der Laan heeft destijds de BOV en andere relevante partijen opgeroepen om eerst met elkaar de dialoog aan te gaan. Daar zijn alle betrokkenen nu volop mee bezig en het experiment is opgeschort. De projectgroep herstructurering Vreewijk en Com.wonen hebben mij geïnformeerd dat er op veel punten overeenstemming is bereikt over de aanpak.
Het aangaan van een fusie en de daarmee gepaard gaande schaalvergroting moet ten dienste staan en dus niet ten koste gaan van de belangen van de volkshuisvesting. In de circulaire MG 2002–18 is een aantal voorwaarden opgenomen om te beoordelen of het belang van de volkshuisvesting is gediend. Bij een eventueel ingediend fusieverzoek van deze woningcorporaties zal getoetst worden of de fusie een meerwaarde voor de volkshuisvesting oplevert.

Vraag 5

Deelt u de mening dat, gezien de omstandigheden waarin deze woningcorporaties zich bevinden de fusieplannen stil gelegd moeten worden en in plaats daarvan een toezichthouder aangesteld moet worden om de boel op orde te brengen? Zo ja, hoe en wanneer gaat u dat doen? Zo nee, wat is uw boodschap aan de huurders en hoe denkt u dat deze fusie zal bijdragen aan de kwaliteit en het wegwerken van de enorme hoeveelheid klachten en het achterstallig onderhoud?

Op basis van de verstrekte informatie zie ik geen aanleiding om over te gaan tot het aanstellen van een externe toezichthouder. Op voorhand kan ik niet aangeven of en hoe de fusie zal bijdragen aan de kwaliteit en het uitvoeren van onderhoud. Alle huurdersorganisaties van Com.wonen en PWS worden op basis van circulaire MG 2002–18 in de gelegenheid gesteld om een zienswijze te geven over de voorgenomen fusie. Van beide woningcorporaties heb ik begrepen dat nog voor de ondertekening van de intentieovereenkomst de belanghouders, waaronder de huurdersorganisaties, betrokken waren bij de dialoog over de eventuele fusie. Hoewel de huurdersorganisaties volgens de woningcorporaties aandachtspunten meegaven voor de fusie, bleken geen er op voorhand geen zwaarwegende bezwaren. Eventuele volkshuisvestelijke bezwaren over de voorgenomen fusie kunnen in de zienswijze kenbaar worden gemaakt. In mijn beoordeling wordt een groot belang gehecht aan positieve zienswijzen van zowel huurdersorganisaties als gemeenten.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichten «Huursector in de lift door crisis»1 en «Animo voor huursector groeit»?2

De artikelen zijn geschreven op basis van het NVB-onderzoek «Huurders in profiel», een jaarlijks uitgevoerd onderzoek onder huishoudens met een modaal of hoger inkomen. NVB, vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, geeft aan dat huishoudens als gevolg van een gebrek aan vertrouwen in de woningmarkt, onzekerheid over de economie en het behoud van de eigen baan en onzekerheid ten aanzien van het overheidsbeleid met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek (tijdelijk) meer vraag uitoefenen naar huurwoningen. Het verleden leert dat dit bij eerdere conjuncturele inzinkingen ook het geval was.

Vraag 2

Bent u van mening dat de woningmarkt goed genoeg functioneert om deze toenemende vraag naar huurwoningen op te vangen? Kunt u dit onderbouwen?

De woningmarkt is in sterke mate een voorraadmarkt. Een tijdelijk toegenomen vraag naar huurwoningen zal daarom niet meteen leiden tot een toename in aanbod. Indien zou blijken dat sprake is van een structurele vraag naar meer huurwoningen, dan mag verwacht worden dat marktpartijen daarop zullen inspelen. Ik verwacht overigens niet dat van een structurele extra vraag sprake zal zijn. Trends laten al jarenlang een toename van het woningbezit zien. Het kabinet ondersteunt het herstel van het vertrouwen in de woningmarkt met name door het behoud van de hypotheekrenteaftrek en door de tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat mensen gemiddeld minder voor een huurwoning willen betalen dan op basis van de gemiddelde rendementseis van 4,5% reëel is?

Voor de vragers op de huurmarkt, de huurders, zijn rendementseisen van verhuurders niet van belang. Zij baseren de prijs die zij voor een huurwoning willen betalen op de kwaliteit van de huurwoning. Ook de huurprijsregelgeving gaat uit van de kwaliteit van de woning. Aanbieders moeten, gegeven de condities van het huurprijsbeleid, zelf bepalen of investeren in de huurmarkt voor hen rendabel is.
Overigens blijkt uit het onderzoek dat, hoewel de gemiddelde gewenste huurprijs van de ondervraagde huishoudens op € 610,– per maand ligt, een substantieel deel (31%) van de potentiële huurders een woning zoekt van meer dan € 700,– per maand.

Vraag 4

Bent u van mening dat de – in vraag 3 genoemde – frictie veroorzaakt wordt door het grote aandeel sociale huurwoningen in Nederland, waardoor huurhuizen relatief goedkoop worden aangeboden?

Ongetwijfeld zullen huishoudens die een (andere) huurwoning zoeken bij het aangeven van de maximaal te betalen huur mede worden beïnvloed door wat ze zoal aan feitelijke huren aantreffen in de sociale huursector.
Woningcorporaties moeten per 1 januari 2011 vrijkomende woningen met een huurprijs tot maximaal € 653,– voor 90% moeten toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van maximaal € 33 000,– om in aanmerking te komen voor staatssteun. Daarmee wordt de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de in het onderzoek bevraagde huishoudens minder. De slaagkansen voor de doelgroep tot € 33 000,– worden dan overigens navenant groter.

Vraag 5

Bent u van mening dat er een groter particulier huursegment voor middeninkomens moet zijn? Hoe wilt u dit vormgeven?

Ik ben van mening dat over het algemeen in Nederland de woningmarktkansen voor middeninkomens heel behoorlijk zijn. Het kabinet ondersteunt huishoudens die willen kopen middels hypotheekrenteaftrek en de verhoogde Nationale Hypotheek Garantie, en bevordert de verkoop van corporatiewoningen.
Tegelijkertijd wordt de dominante positie van corporaties op de huurwoningmarkt ingeperkt door de inkomensgrens van € 33 000,–. Corporaties worden hierdoor gedwongen zich meer op hun kerntaak, het huisvesten van lage inkomens, te richten. Hierdoor zal het voor particuliere verhuurders aantrekkelijker worden om een aanbod voor de middeninkomens te ontwikkelen. Ook de extra ruimte in het huurbeleid, te weten de maximale huurverhoging van 5% boven inflatie voor inkomens boven € 43 000,– en de verhoging van het aantal woningwaarderingspunten in regio’s met schaarste met maximaal 25 punten maken het voor investeerders aantrekkelijker om in de huurmarkt te investeren.
Maar structureel ligt het toch meer voor de hand dat de inkomensgroep uit dit onderzoek zijn weg vindt op de koopmarkt. Zelfs in gespannen woningmarkten is er passend aanbod. Ik wijs er op dat de gemiddelde waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van corporatiewoningen in Amsterdam circa € 160 000,– is. Bij verkoop met een gebruikelijke korting zijn dergelijke woningen bereikbaar voor middeninkomens.

Vraag 6

Hoe verklaart u het feit dat de hypotheekrenteaftrek wordt behouden, maar er tegelijkertijd toch een stijgende vraag naar huurwoningen bestaat? Op welke manier draagt de hypotheekrenteaftrek bij aan het bevorderen van het eigenwoningbezit?

Het feit dat meer mensen overwegen te gaan huren schrijft NVB, vereniging van ontwikkelaars en bouwondernemers, mede toe aan de 'aanhoudende onduidelijkheid over de renteaftrek». Met het aantreden van het nieuwe kabinet is deze onduidelijkheid inmiddels weggenomen.
Overigens heeft een ruime meerderheid een voorkeur voor een koophuis. De hypotheekrenteaftrek verlaagt de kosten van een woning en kan zo een stimulans vormen om de stap naar een koophuis te nemen.

Vraag 1

Kent u het rapport «Toeslag of Tegenslag» van de Landelijke Organisatie Sociaal Raadslieden, dat aandacht vraagt voor mensen die door een «papieren inkomen» onterecht huurtoeslag moeten terugbetalen?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een papieren inkomen, zoals bijvoorbeeld een Bbz-uitkering (aanvankelijk als lening, maar bij laag inkomen omgezet in een gift, en fiscaal toegerekend aan het jaar waarin deze beslissing wordt genomen) geen werkelijk inkomen is en waar de toekenning van de huurtoeslag niet op gebaseerd zou moeten worden?

Een algemene uitkering op grond van het Besluit bijstandverlening zelfstandigen 2004 (BBZ) wordt verstrekt als lening. Na vaststelling van het jaarinkomen – wat pas in het volgende jaar kan geschieden – kan de lening geheel of gedeeltelijk worden omgezet in een bedrag om niet. Deze systematiek doet niet af aan het inkomenskarakter van een BBZ-uitkering. Na omzetting in een bedrag om niet is er immers op dit punt geen verschil tussen een BBZ-uitkering en een reguliere bijstanduitkering. De laatste wordt echter meteen bij uitbetaling als genoten beschouwd, terwijl de BBZ-uitkering pas tot het inkomen wordt gerekend op het moment waarop de lening daadwerkelijk wordt omgezet.

Vraag 3

Kent u het oordeel van de Raad van State dat de huidige wetgeving het niet mogelijk maakt om deze scheve situatie recht te zetten door een inkomensbestanddeel buiten beschouwing te laten, zoals dat wel mogelijk is in het geval van nabetalingen?

De uitspraak van de Raad van State2 waarnaar op de website SociaalTotaal wordt verwezen is mij bekend. Daarin spreekt de rechter overigens niet van een scheve situatie.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het vreemd is dat er voor echte nabetalingen wél bijzondere regelingen bestaan die het toelaten deze inkomensbestanddelen buiten beschouwing te houden bij het toekennen van huurtoeslag, maar niet voor een inkomen op papier, waarvan geen huur betaald kan worden? Bent u bereid de wet hierop aan te passen? Zo nee, waarom niet?

De bijzondere regelingen voor nabetalingen die zijn opgenomen in artikel 2b van het Besluit op de huurtoeslag, vormen overgangsrecht dat is gebaseerd op het hardheidsclausulebeleid dat vóór de invoering van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen (Awir) is ontwikkeld door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en dat na invoering van de Awir wordt gecontinueerd. Deze regelingen gelden alleen voor de huurtoeslag. In het standpunt van het vorige kabinet naar aanleiding van het Interdepartementaal Beleidsonderzoek Vereenvoudiging Toeslagen3 en de uitkomst van de evaluatie van de Awir is voorgesteld om deze regelingen af te schaffen zodat het toetsingsinkomen voor toeslagen steeds gelijk is aan het fiscale inkomen. Daardoor worden belangrijke vereenvoudigingen gerealiseerd en wordt de huurtoeslag verder geharmoniseerd met de overige toeslagen. Het vereenvoudigen van belastingen en toeslagen heeft ook hoge prioriteit in mijn beleid. In dat licht bezien acht ik het niet opportuun om voor de BBZ-uitkeringen juist een nieuwe uitzondering te creëren.

Vraag 1

Onderschrijft u de conclusie van het onderzoek van de Woonbond1, waaruit blijkt dat woningcorporaties bij mutatie de huren de komende jaren met gemiddeld 14 procent willen verhogen tegenover een gemiddelde van 6 procent nu? Zo ja, acht u dit wenselijk? Zo nee, waarom niet?

Ik ken het onderzoek van de Woonbond naar het huurbeleid van de corporaties in Nederland. Uit dit onderzoek blijkt op grond van de gegevens van 250 corporaties dat het streefhuurniveau, dit is het huurniveau waarnaar zij de huur bij bewonerswisseling willen optrekken, gemiddeld 14 procent hoger ligt dan de huidige gemiddelde huur.
Het tempo waarin corporaties deze streefhuren kunnen realiseren is overigens afhankelijk van de mutatiegraad van hun woningvoorraad. Deze mutatiegraad bedroeg in 2009 7,5%. Het is dus niet zo dat corporaties alle huren binnen enkele jaren met het genoemde percentage kunnen optrekken.
Volgens de rapportage «Feiten en achtergronden van het huurbeleid», welke ik u op 19 februari j.l. heb toegezonden, vond in 2009 bij de woningen waarbij een bewonerswisseling plaatsvond in 76% van de gevallen huurharmonisatie plaats. De huur werd daarbij met gemiddeld 16,4% opgetrokken. Dit leidde tot een harmonisatie-effect (aandeel van de totale huurverhoging dat is toe te schrijven aan huurverhogingen die voortkomen uit het harmoniseren van huren bij mutatie) van 0,5%. Ik beschouw dit niet als een explosieve huurstijging. Dit effect ligt bovendien de laatste jaren op een vrij constant niveau.
Ik constateer dan ook dat het onderzoek van de Woonbond op dit punt geen nieuwe ontwikkeling laat zien.

Vraag 2

Deelt u de mening dat, daar de Nederlandse huurders de hoogste woonlasten hebben van Europa2 en veel hogere dan die van eigen woningbezitters, het niet redelijk is de huren nog verder te verhogen? Zo ja, wat gaat u doen om een huurexplosie te voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Uit het onderzoek «Housing and social inclusion» van de Europese Commissie van 2009 blijkt dat het niveau van de woonlasten in Nederland tot de hogere van Europa behoort. Van belang is wel dat in de berekening van de woonlasten door de Europese Commissie ook de kosten voor energieverbruik, reparatie en onderhoud worden meegenomen. Een andere reden voor een hoger woonlastenniveau in Nederland is gelegen in de relatief hoge kwaliteit van de woonruimte ten opzichte van die in andere EU-landen.
De summiere door de EC gepubliceerde cijfers zijn voor mij aanleiding om een nadere analyse op het survey-onderzoek van de EU te laten uitvoeren. Ik heb dan ook recent opdracht gegeven aan het OTB te Delft om deze onderzoeksinformatie nader te laten analyseren.
Het is mogelijk de huren bij nieuwe verhuringen, binnen de grenzen van de huurprijsregelgeving, te verhogen.
Er kunnen moverende redenen zijn om de huurprijs bij een nieuwe verhuring hoger vast te stellen. Zo kan het zijn dat de huurprijs tijdens de voorgaande verhuring jarenlang is achtergebleven bij de geboden woonkwaliteit.
Belangrijk is dat de huurstijging en het nieuwe huurprijsniveau beperkt worden door de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.
Woningcorporaties zijn bovendien nog gebonden aan de aanbiedingsafspraken die zij met gemeenten maken. Daarnaast dienen zij op grond van de
Wet op het overleg huurders verhuurder met de huurdersorganisaties te overleggen over hun huurprijsbeleid.

Vraag 3

Onderschrijft u dat, wanneer de huurprijs bij mutatie fors stijgt, de huurder wordt uitgemolken, de woningnood zal toenemen, wachtlijsten groeien en steeds meer mensen tussen wal en schip zullen gaan vallen? Zo ja, hoe denkt u dit tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Neen. Het gaat hier om nieuwe verhuringen, waarbij de huurprijs in evenwicht is met de geboden kwaliteit. De huurder kan ervoor kiezen de woning wel of niet te gaan huren. Welke huurprijs de woning voorheen had is voor een nieuwe huurder niet relevant. Huurders kunnen bovendien een beroep doen op de huurtoeslag.

Vraag 4

Bent u bereid met de woningcorporaties in overleg te treden om explosieve huurstijgingen te voorkomen, en te zoeken naar andere maatregelen om de financiële positie van de woningcorporaties zeker te stellen, zonder dat daarbij de sociale volkshuisvesting wordt geschaad? Zo ja, bent u bereid om in ieder geval de vennootschapsbelasting af te schaffen? Zo nee, waarom niet en wat dan wel?

Neen. In vervolg op mijn antwoord op vraag 3, zie ik hier geen reden toe.

Vraag 1

Is het u bekend dat ongeveer twintig huishoudens uit Vlaardingen in problemen zijn gekomen vanwege een straatnaamwijziging nu de adressen die eerder bekend stonden als «Afrol» gelegen zijn aan de «Gedempte Biersloot»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kan het dat als gevolg van een straatnaamwijziging bewoners geen huurtoeslag meer krijgen en zelfs de toeslag over 2009 terug moeten betalen?

Voor het recht op de huurtoeslag is de inschrijving in de Gemeentelijke Basis Administraties (GBA) van het huishouden op het woonadres bepalend. Het GBA-adres moet overeenkomen met de gegevens in de aanvraag. Wanneer in dit adres wijzigingen optreden moet een toeslagaanvrager dit aan de Belastingdienst/Toeslagen melden. Op basis van deze gegevens wordt immers de huurtoeslag toegekend.
De Belastingdienst/Toeslagen voert periodiek administratieve controles uit op de juiste inschrijving. Bij deze controle is een straatnaamwijziging niet te onderscheiden van een verhuizing. In dit geval betreft het zowel een wijziging van de straatnaam, het huisnummer, alsmede de postcode. Omdat het adres in de GBA-registratie als gevolg van een naamswijziging niet meer overeenkomt met de gegevens in de aanvraag, is de toeslag beëindigd en is er een terugvordering ontstaan vanaf het moment (in 2009) dat de gegevens niet meer overeenkomen. Deze controle is juist uitgevoerd.

Vraag 3

Hoe snel gaat u dit probleem oplossen?

De Belastingdienst/Toeslagen heeft direct acties ingezet om de invorderingen stop te zetten. Daarnaast heeft de Belastingdienst/Toeslagen contact opgenomen met de betreffende woningcorporatie en de gegevens van de belanghebbenden ontvangen. Deze gegevens zijn zo snel mogelijk verwerkt in een aangepast voorschot 2010 en, indien van toepassing, in een aangepaste definitieve toekenning 2009. De betrokken aanvragers ontvangen een nieuwe beschikking met een toekenning op het juiste adres. De betaling van de voorschotten is hervat.
Overigens is door de betrokken woningbouwcorporatie een overbruggingsregeling met de betrokken huurders overeengekomen om eventuele acute financiële problemen van huurders te voorkomen. De woningbouwcorporatie verlaagt de huurprijs voor de maand september (en indien van toepassing ook voor oktober) met de huurtoeslag.

Vraag 4

Hoe gaat u dit soort problemen in de toekomst voorkomen?

Het is niet mogelijk om tijdens de administratieve controles een straatnaamwijziging te onderscheiden van een daadwerkelijke verhuizing. Wanneer de betrokken huurders dan wel de woningcorporatie een bericht van de straatnaamwijziging hadden gestuurd, hadden de problemen voorkomen kunnen worden. De Belastingdienst/Toeslagen zal gemeenten en verhuurders hierop attenderen.

Vraag 1

Kent u het artikel «Amsterdam besteelt eigenaar tweede huis»?1

Ja ik heb kennis genomen van het artikel.
Tevens heb ik kennis genomen van het artikel in de Volkskrant van 25 augustus 2010, waaruit blijkt dat de gemeente eerst extra juridisch advies over deze kwestie zal inwinnen en ook met mijn ministerie over de kwestie wil overleggen.
Daarnaast heb ik er kennis van genomen dat de gemeente Amsterdam heeft besloten om alle eigenaren die zijn aangeschreven een excuusbrief te sturen.

Vraag 2

Kent u de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam, Sector Kanton, van 27 juli 2005 waarin de rechter heeft uitgesproken dat het hebben van twee hoofdverblijfplaatsen is toegestaan? Hoe verhoudt zich deze uitspraak met de bestaande praktijk in Amsterdam? Deelt u de mening dat gerechtelijke uitspraken dienen te worden uitgevoerd en opgevolgd? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij vraag 1 heb aangegeven wil de gemeente Amsterdam overleg over deze kwestie. Daartoe ben ik gaarne bereid. Ik wacht eerst de gesprekken met Amsterdam en verdere informatie over deze zaak af alvorens vervolgstappen te overwegen.

Vraag 3

Bent u bereid actie te ondernemen richting de gemeente Amsterdam om te bewerkstelligen dat deze gemeente gerechtelijke uitspraken opvolgt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bekend met de praktijk in Amsterdam waarin het voorkomt dat woningcorporaties woningen uit hun woningvoorraad doorverhuren ten behoeve van hotels die daarin gasten onderbrengen? Zo nee, bent u bereid te verifiëren of dit daadwerkelijk voorkomt in Amsterdam? Indien u dit niet bent, waarom niet?

De situatie op dit punt is mij bekend. Het is woningcorporaties op grond van het Besluit beheer sociale huurwoningen niet toegestaan om zelf panden als hotel te verhuren. Wel is het onder voorwaarden voor toegelaten instellingen mogelijk om woningen aan derden te verhuren ten behoeve van de exploitatie van een hotel. In voorgaande Kamervragen ben ik hier dieper op ingegaan. Zie hiervoor ook mijn brief van 22 april 2010, kenmerk 29 453 nr. 157.

Vraag 5

Bent u bekend met de uitspraak van het Europese Hof die bekend staat als de Poolse kwestie?2 Bent u bereid na te gaan hoe de gemeente Amsterdam omgaat met de puntentelling voor de huurberekening, en of de gemeente Amsterdam zich hierbij ook houdt aan Europese richtlijnen en gerechtelijke uitspraken over deze materie? Zo nee, waarom niet?

Met deze uitspraak ben ik bekend.
In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de Nederlandse huurwetgeving niet vergelijkbaar is met de toenmalige Pools huurwetgeving; zo is er voldoende ruimte voor huurverhogingen, kunnen onderhoudskosten redelijkerwijs uit de huur opbrengsten worden gedekt en is de huurovereenkomst primair een privaatrechtelijke aangelegenheid tussen huurder en verhuurder, inclusief de huurprijs, ondanks de regulering van overheidswege voor het niet-geliberaliseerde deel van de huurvoorraad.
Het gaat er derhalve vooral om hoe individuele verhuurders hiermee omgaan.
Ook kunnen huurders op grond van de Nederlandse huurwetgeving, indien zij het niet eens zijn met de puntentelling voor hun woning, een beroep doen op de Huurcommissie om de huurprijs te laten toetsen.
Ik zie dan ook geen aanleiding om de gemeente Amsterdam op dit aspect aan te spreken.

Vraag 1

Is u bekend dat de woningcorporatie Woonbelang te Veghel al geruime tijd vrijkomende sociale huurwoningen in de Oranjewijk niet meer verhuurt maar uitgeeft op basis van gebruiksovereenkomsten (antikraakovereenkomsten), terwijl er nog geen formeel besluit genomen is over sloop of renovatie van de wijk?

Ja, de corporatie heeft mij meegedeeld dat het een voorgenomen herstructurering betreft.

Vraag 2

Is het waar dat de gebruikers van de woningen in Oranjewijk aan leegstandsbeheerder Ad Hoc een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 135,– (alleenstaanden) respectievelijk € 200,– (samenwonenden) moeten betalen (exclusief de kosten van de nutsbedrijven), alsmede eenmalige kosten van € 85,– voor een brandveiligheidspakket en € 300,– als borg?

Ja, de corporatie heeft aangegeven dat deze gegevens correct zijn.

Vraag 3

Is er bij dergelijke vergoedingen nog wel sprake van bruikleen zoals bedoeld in Boek 7a BW, of is er feitelijk sprake van een verkapte huurovereenkomst? Zo ja, deelt u de mening dat Woonbelang door deze handelswijze artikel 15 van de Leegstandswet ontduikt? Zo ja, wat voor actie gaat u hiertegen ondernemen? Zo nee, kan de minister voor WWI zijn standpunt nader motiveren en aangeven onder welke condities corporaties binnen de kaders van de wet sociale huurwoningen kunnen uitgeven op basis van antikraakovereenkomsten?

Vraag 4

Hoeveel corporatiewoningen stonden ultimo 2009 leeg en hoeveel waren op dat moment in gebruik op basis van een antikraakovereenkomst?

Ik onderschrijf dat niet-reguliere vormen van beheer beperkt dienen te worden tot de bijzondere situaties waarvoor ze bedoeld zijn.
Het spreekt voor zich dat de sociale huurwoningvoorraad bedoeld is om bewoond te worden door mensen die daar wat betreft hun inkomen of andere beperkende omstandigheden voor in aanmerking komen. De regelgeving zoals vastgelegd in het Besluit beheer sociale-huursector strekt daar ook toe.
Of overigens sprake is van een toename in de toepassing van anti-kraakovereenkomsten kan ik niet aangeven (zie het antwoord op vraag 3(b)).

Vraag 5

Indien er sprake is van een (sterke) stijging van leegstand en antikraakovereenkomsten: onderschrijft de minister voor WWI de wenselijkheid dat dergelijke niet-reguliere vormen van beheer zoveel mogelijk beperkt worden, om de optimale benutting van de schaarse sociale huurvoorraad te verbeteren?

Het maken van prestatieafspraken is een aangelegenheid tussen gemeenten en corporaties. Zij bepalen in onderling overleg wat er gelet op de lokale opgave gedaan moet worden en hoe dat moet gebeuren.

Vraag 6

Moeten naar de mening van de minister voor WWI gemeenten en woningcorporaties in hun prestatieafspraken hiervoor concrete doelstellingen formuleren?

In het antwoord op vraag 3 (b) heb ik aangegeven dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting gegevens over leegstand verzamelt vooral met het oog op de financiële positie van de corporaties. Verdere monitoring acht ik niet aan de orde, aangezien overeenkomsten tussen de verhuurder en huurder/gebruiker een zaak zijn van die partijen.

Vraag 7

Is de minister voor WWI bereid om leegstand en antikraakcontracten in de sociale huurvoorraad op landelijk niveau beter te monitoren? Zo ja, hoe gaat hij die monitoring uitvoeren? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Is het waar dat de externe toezichthouder van woningcorporatie Servatius zijn eindverslag bij u heeft ingediend? Zo nee, op welke termijn verwacht u dit verslag te ontvangen? Zo ja, kan de Kamer een afschrift van dit verslag ontvangen?

Op 1 april 2010 is het extern toezicht bij Servatius beëindigd. De door mijn ambtsvoorganger aangestelde externe toezichthouder bij Servatius (dhr. D.B. Stadig) heeft op 11 april 2010 zijn eindverslag bij mijn ambtsvoorganger ingediend. Bij deze doe ik u betreffend eindverslag toekomen.1

Vraag 2

Wat is de standaardprocedure met betrekking tot de openbaarheid van verslagen van toezichthouders?

De verslagen van externe toezichthouders worden niet standaard openbaar gemaakt. Verzoeken om openbaarmaking worden getoetst aan de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Openbaarmaking van de gevraagde informatie blijft achterwege wanneer zich één of meer van de in artikel 10 en 11 van de Wob genoemde uitzonderingsgronden of beperkingen voordoen. Op grond van de Algemene Wet Bestuursrecht (Awb) worden belanghebbenden in de gelegenheid gesteld hun zienswijze op openbaarmaking te geven.
Ook bij een eventuele verstrekking aan uw Kamer van een verslag van een toezichthouder dient een dergelijke afweging plaats te vinden in verband met het belang van de overheid in het kader van de uitoefening van het toezicht, alsmede het feit dat openbaarmaking onevenredige schade zou kunnen toebrengen aan een belanghebbende en/of de overheid.

Vraag 3

Indien deze verslagen standaard niet openbaar zijn, kunt u motiveren waarom? Als uw motivatie is dat er deels vertrouwelijke informatie in het verslag staat, waarom wordt deze niet ondergebracht in een vertrouwelijke bijlage, waardoor de essentie van het verslag wel openbaar is? Hoe kunnen de huurdersorganisatie, de ondernemingsraad en de volksvertegenwoordigers in de gemeenten waarin een woningcorporatie actief is hun controlerende taak waarmaken als ze niet beschikken over cruciale informatie?

Zoals bij vraag 2 aangegeven zijn de verslagen van toezichthouders niet standaard openbaar, omdat de aard van de informatie zich daar niet standaard voor leent. In feite dient per rapportage te worden afgewogen of (gedeeltelijke) openbaarmaking aan de orde is. Het heeft mijn voorkeur externe toezichthouders in alle vrijheid aan mij te laten rapporteren en vervolgens aan de hand van de uitzonderingsgronden in de Wob, in overleg met belanghebbenden, te bepalen of (delen van) de rapportage vertrouwelijk moet blijven. In het geval van de rapportage van de heer Stadig heeft deze afweging ertoe geleid dat u hierbij de integrale rapportage aantreft.
Overigens wordt een externe toezichthouder aangesteld door de minister, waaraan hij ook rapporteert. De minister legt verantwoording af aan de Tweede Kamer. Op dat niveau is derhalve de controlerende taak belegd als het gaat om de invulling van de rol van extern toezichthouder bij een woningcorporatie. De aanwezigheid van een extern toezichthouder bij een woningcorporatie heeft geen beperkende invloed op de reguliere verantwoordingsplicht voor corporaties richting lokale belanghebbenden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Asielzoekers krijgen sneller huis»?1

Ja.

Vraag 2

Is de berichtgeving waar, dat een zogenaamde «Taskforce Thuisgeven» alles in het werk gaat stellen om een groep van duizenden asielzoekers snel aan een woning te helpen?

Ja. Het betreft hier de huisvesting van zogenaamde vergunninghouders, asielzoekers die na een zorgvuldige procedure een verblijfsvergunning hebben gekregen en in een asielzoekerscentrum verblijven in afwachting van hun huisvesting. De plaatsen die zij nu bezet houden, dienen vrij te komen voor asielzoekers die nog in procedure zijn en zelf dienen zij zo snel mogelijk te gaan participeren in de Nederlandse samenleving. Om die reden krijgt elke gemeente op grond van de Huisvestingswet een taakstelling voor de huisvesting met voorrang van een aantal vergunninghouders naar rato van het aantal inwoners. In de huisvesting van deze groep is een achterstand ontstaan. Per 1 juli 2010 bedraagt deze bijna 2 200 vergunninghouders. Daarnaast dienen er tot 1 januari 2011 5 400 nieuwe vergunninghouders gehuisvest te worden. Ter verduidelijking: het betreft hier dus geen nieuwe of extra groep.
Het is om twee redenen van groot belang dat deze achterstand snel wordt weggewerkt: ten eerste is het voor de vergunninghouders belangrijk zo snel mogelijk aan de inburgering, de integratie en de participatie aan de Nederlandse samenleving te beginnen. Ten tweede zijn er onnodige kosten gemoeid met het te lang verblijven in de COA-centra.
De Minister van Justitie en ik hebben om de hiervoor genoemde redenen de Taskforce Thuisgeven in het leven geroepen om de achterstanden bij de huisvesting van deze vergunninghouders in te lopen. Tevens heeft de Taskforce opdracht daarbij nadrukkelijk de inburgering en participatie te bevorderen. Het is in ieders belang dat de weg naar scholing en werk ingeslagen wordt.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een dergelijk «huisvestingsoffensief» voor zo’n grote groep asielzoekers onvermijdelijk gevolgen heeft voor andere mensen die op de wachtlijst voor een huurwoning staan? Zo nee, waarom niet?

Nee, die mening deel ik niet. De doelstelling is de achterstand in 12 maanden weg te werken. Normaliter vinden in een dergelijke periode ruim 190 000 mutaties plaats binnen de sociale huurwoningvoorraad. Het huisvesten van de genoemde groep vergunninghouders binnen dat geheel heeft een zeer gering effect.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het zeer onrechtvaardig is voor andere mensen die wachten op een huurwoning dat men deze groep asielzoekers voorrang verleent? Zo nee, waarom niet?

Zoals eerder aangegeven betreft het een relatief gering aantal vergunninghouders dat om redenen van kostenefficiëntie, inburgering en participatie zo snel mogelijk buiten de asielzoekerscentra gehuisvest moet worden. Om dit te verwezenlijken is in de Huisvestingswet verankerd dat deze groep met voorrang gehuisvest wordt.
Met verwijzing naar het antwoord op vraag 3, bestrijd ik dat reguliere woningzoekenden de dupe zijn van de uit de Huisvestingswet voortvloeiende taakstelling en ik zie derhalve geen redenen maatregelen te treffen.

Vraag 5

Bent u bereid maatregelen te treffen om te voorkomen dat reguliere woningzoekenden de dupe worden van dit plan om asielzoekers te bevoordelen? Zo ja, om welke maatregelen gaat het? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid maatregelen te treffen om de instroom van asielzoekers en andere vreemdelingen te beperken? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet heeft in de afgelopen periode een aantal maatregelen genomen om de asielprocedure te verbeteren. De verbeterde asielprocedure is op 1 juli 2010 ingevoerd en zal leiden tot snellere en zorgvuldigere afhandeling van asielaanvragen.

Vraag 1

Is u bekend dat Vesteda voor een complex huurwoningen in het geliberaliseerde segment1 aan nieuwe huurders aanzienlijk lagere huren vraagt dan aan zittende huurders van identieke woningen?

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de conclusie dat het vragen van lagere huren aan nieuwe huurders erop duidt dat de marktwaarde van deze woningen gedaald is?

Ja.

Vraag 3

Zo ja, acht u het acceptabel dat Vesteda bij zittende huurders – de facto: gebonden klanten – de huur niet aanpast?

In het geliberaliseerde segment hebben de huurder en verhuurder de vrijheid om zelf de hoogte van de huurprijs en een latere wijziging van de huurprijs overeen te komen. Hierbij geldt evenwel dat de huurprijs slechts eenmaal per jaar mag worden verhoogd (art. 7:251 BW). In de huurovereenkomst zal in het algemeen terzake de huurverhoging een indexeringsclausule zijn opgenomen. Voor huurverlagingen zijn geen regels gesteld.
Het meebewegen van huurprijzen van bestaande contracten met schommelingen in de marktwaarde van de gehuurde woonruimte is niet aan de orde, indien dat niet door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Dat zou immers voor beide partijen de rechtszekerheid in ernstige mate aantasten.
Ik merk op dat huurprijsliberalisatie voor duurdere huurwoningen is ingevoerd omdat de noodzaak voor waarborgen in de huurprijsregelgeving voor deze duurdere huurwoningen was weggevallen aangezien de woningschaarste in dit huursegment was afgenomen. Ook nu is de schaarste in het duurdere huursegment aanzienlijk lager dan in het gereguleerde huursegment. Huurders in het geliberaliseerde segment worden daarom maar in beperkte mate als «gebonden klanten» beschouwd. Zittende huurders kunnen in redelijkheid afwegen of zij de huidige huurovereenkomst, zonder aanpassing, wensen voort te zetten of deze willen opzeggen om andere woonruimte te huren of te kopen.

Vraag 4

Heeft de rechter op basis van het huidige Burgerlijk Wetboek de ruimte om voor huurwoningen in het geliberaliseerde segment een huurverlaging vast te stellen als de marktomstandigheden dat rechtvaardigen? Zo nee, bent u bereid om te onderzoeken of, en zo ja hoe, deze ruimte wel gecreëerd kan worden?

Partijen staat het vrij om hun geschil over de huurprijs van woonruimte aan de rechter voor te leggen, ook als het woonruimte betreft in het geliberaliseerde segment. Zo kan de huurder de vraag voorleggen aan de rechter of er reden is voor aanpassing van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). Een aanpassing zal plaatsvinden wanneer de omstandigheden van het geval dat rechtvaardigen. Als omstandigheid die de rechter mede in zijn beoordeling kan betrekken, komt ook in aanmerking een extreme waardevermindering van de woning, zoals deze wellicht in later overeengekomen huren van vergelijkbare woonruimte tot uiting komt.