Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat betonnen stapelblokken voor onder meer funderingen, draagmuren en scheidingswanden vaak worden gezien als ideale plaats om afval te verwerken en dat door het omvallen, bijvoorbeeld tijdens de bouw, zowel mens als milieu in gevaar kunnen komen?1 2

Ja.

Vraag 2

Welke soorten afval mogen verwerkt worden in deze stapelblokken? Zit hier ook chemisch afval bij? Zitten hier ook stoffen bij die schadelijk voor mens en milieu zijn? Zo ja, welke stoffen zijn dit?

Uit het oogpunt van de bescherming van het milieu en de menselijke gezondheid legt de Wet Milieubeheer (ter implementatie van de Europese afvalwetgeving) beperkingen op aan de soorten afval die vermengd mogen worden met andere stoffen en materialen. Daarnaast kunnen beperkingen volgen uit de constructieve veiligheidsvoorschriften van het Bouwbesluit. Er bestaat geen lijst van specifieke toegestane afvalstoffen die in beton verwerkt mogen worden.
«Chemisch afval» is in de wetgeving niet gedefinieerd. Afval dat zogeheten «zeer zorgwekkende» stoffen bevat (stoffen die wettelijk zijn aangemerkt als schadelijk voor mens en milieu), mag op grond van de afvalwetgeving alleen in beton verwerkt worden als er geen risico is op vrijkomst van die stoffen in het milieu.

Vraag 3

Zijn er aanwijzingen dat er ook stoffen in deze stapelblokken worden verwerkt die hierin niet verwerkt mogen worden en mogelijk schadelijk voor mens en milieu zijn, eventueel bij het breken van de blokken, zoals bijvoorbeeld beeldbuizen en tl-lampen? Is hierbij sprake van strafbare feiten? Is het nodig hier beter op te controleren?

Het verwerken van beeldbuisglas in betonblokken is een vergunde praktijk. Bijmenging van TL-lampen afval in betonblokken is mij niet bekend. Stichting Wecycle geeft aan dat TL-lampen afval niet wordt geleverd aan fabrikanten van betonblokken. Wat betreft andere soorten afval die in betonblokken worden gemengd, is mij niet bekend dat hierin stoffen aanwezig zijn die als «zeer zorgwekkend» aangemerkt zijn.
De wenselijkheid van verwerking van beeldbuisglas in beton staat al enige tijd ter discussie, omdat het beeldbuisglas lood bevat. Lood is aangemerkt als «zeer zorgwekkende stof». Het lood zal op enig moment in het milieu terecht komen, nadat het beton sloopafval is geworden en na vermaling bijvoorbeeld als wegfundering is toegepast. Het stoffenbeleid wil juist een halt toeroepen aan de verspreiding van lood in het milieu.
Door een wijziging van een bijlage van de Europese kaderrichtlijn afvalstoffen per 1 juni 2015 werd duidelijk dat beeldbuisglas de wettelijke status «gevaarlijk afval» heeft, waar de richtlijn voorheen onduidelijk was. Het vermengen van «gevaarlijk afval» met ander materiaal is op grond van de Wet milieubeheer verboden, tenzij dit is toegestaan in een omgevingsvergunning. Voorwaarde voor het vergunnen is dat de vermenging er niet toe leidt dat «zeer zorgwekkende» stoffen zich in het milieu kunnen verspreiden.
Ik heb het RIVM gevraagd op basis van literatuurgegevens inzicht te geven in de risico's voor mens en milieu die verwerking van beeldbuisglas in beton met zich meebrengt en in de wijze waarop deze risico’s in de regelgeving worden geborgd. De bevindingen van het RIVM (Rapport 2015-0143, december 2015) bevestigen mijn conclusie dat verwerking van loodhoudend beeldbuisglas in beton, gegeven de uiteindelijk te verwachten verspreiding van lood in het milieu, niet moet worden toegestaan.
Voor zover de vigerende vergunningen van producenten van betonelementen de bijmenging van beeldbuisglas en andere (afval)materialen toestaan is geen sprake van een strafbaar feit. Het wijzigen van vergunningen is aan regels gebonden en is de bevoegdheid van de regionale overheid. Ik zal de nieuwe inzichten voorleggen aan de omgevingsdiensten die bevoegd gezag zijn voor de producenten van betonblokken en deze inzichten tevens opnemen in het komende derde Landelijk Afvalbeheerplan (LAP3).

Vraag 4

Wordt bijgehouden hoe vaak ongelukken gebeuren met deze blokken? Zo ja, kunt u een overzicht van de ongelukken van de afgelopen vijf jaar aan de Kamer doen toekomen?

De bijgehouden informatie over ongelukken met betonnen stapelblokken beperkt zich tot de registratie van ongevallen die gebeuren bij het verrichten van arbeid. Alle arbeidsongevallen die leiden tot ziekenhuisopname, (mogelijk) blijvend letsel veroorzaken of een dodelijke afloop kennen, moeten bij de Inspectie SZW worden gemeld. Deze onderzoekt vervolgens of het ongeval het gevolg is van een overtreding van de Arbowetgeving.
De Inspectie SZW heeft in de afgelopen jaren een database met gemelde en onderzochte arbeidsongevallen opgebouwd. Behalve één ernstig ongeval met een keerwand van betonnen stapelblokken in september 2014, zijn geen andere arbeidsongevallen met deze stapelblokken bij de Inspectie SZW gemeld en onderzocht.

Vraag 5

Is strengere controle op de kwaliteit en toepassing van deze blokken nodig om ongelukken in de toekomst te voorkomen? Zo nee, zijn er andere mogelijkheden om het aantal ongelukken te verminderen?

Het enige bij de Inspectie SZW gemelde ongeluk (zie antwoord 4) heeft betrekking op het bezwijken van een keerwand bij een opslagplaats die gemaakt was van deze stapelblokken. Dit ongeval ligt momenteel bij het Openbaar Ministerie ter behandeling voor. Daarom kan ik niet specifieker op dit ongeval ingaan en kan ik ook niet zeggen of strengere controle op de kwaliteit en toepassing van deze blokken nodig is. Wel verwijs ik naar het antwoord dat de Minister voor Wonen en Rijksdienst per brief van 19 juni 2015 heeft gegeven op een vraag van de PvdA-fractie (Kamerstuk 32 757, nr. 114, onderdeel II Reactie van de Minister, punt 22). Hierin wordt aangegeven dat de constructieve veiligheidsvoorschriften van het Bouwbesluit 2012 van toepassing zijn op deze keerwanden, dat de zorg voor de naleving van deze voorschriften aan bouwers, opdrachtgevers of eigenaren is, en dat de gemeente hierop kan handhaven.
Ik heb geen informatie dat de ongelukken die hebben plaatsgevonden met betonblokwanden direct zijn te relateren aan verwerking van afval in het beton. Of strengere controle op de verwerking van afval een verlagend effect heeft op het aantal ongelukken is daarom niet te zeggen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Wajong-uitkering genegeerd bij hypotheek»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat de inwerkingtreding van de Participatiewet door hypotheekverstrekkers wordt aangegrepen om niet langer leningen te verstrekken aan mensen wier Wajong uitkering mogelijk verlaagd wordt? Welke gegevens heeft u beschikbaar over dergelijk misbruik door hypotheekverstrekkers van de mogelijke verlaging van een Wajong-uitkering?

Vraag 3

Klopt het dat met de invoering van de Participatiewet de Wajong-uitkering voor zowel de Nationale Hypotheekgarantie als de leningen van private banken in zijn geheel niet meer meetelt ondanks dat in voorkomende gevallen sprake is van een verlaging van 5%? Zo ja, waarom hebben deze hypotheekverstrekkers gekozen voor deze handelwijze?

Vraag 4

Deelt u de mening dat de mogelijke verlaging van een Wajong-uitkering niet hoort te leiden tot het in zijn geheel niet meer meetellen van de Wajong-uitkering en het daardoor niet langer kunnen verkrijgen van een hypotheek? Bent u bereid om in gesprek te treden met de betrokken hypotheekverstrekkers om te komen tot een oplossing van deze problematiek? Bent u bereid om de Kamer te informeren over de uitkomsten van dit overleg en de gekozen oplossing?

Vraag 1

Zijn u en de Autoriteit Consument en Markt (ACM) ervan op de hoogte, dat ondanks een aangekondigde andere werkwijze, eerdere schriftelijke vragen en een wetswijziging, er nog steeds verhuurbemiddelaars zijn die onterecht dubbele bemiddelingskosten rekenen? Wat gaat u hier aan doen?1 2

Het is mij bekend dat het nog steeds voorkomt dat blijkens de website van een bemiddelaar door deze van de consument-huurder bemiddelingskosten worden verlangd en dat ook in de Kamervraag van 2 oktober 2014 van het lid Karabulut (SP) (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2014–2015, nr. 326) daarover wordt geklaagd. Verwacht mag echter worden dat deze praktijken snel zullen eindigen. Ook in deze gevallen zal de huurder immers de door hem betaalde bemiddelingskosten kunnen terugvorderen, zo nodig met de hulp van een deurwaarder. Op de website van de NVM is informatie te vinden over het terugvorderen van ten onrechte betaalde bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld voor een terugvorderingsbrief en een voorbeelddagvaarding.
Ook de ACM is bekend met dit signaal. De ACM geeft aan dat dubbelzijdige courtage niet vaak meer voorkomt. Wel ziet ook de ACM nog steeds verhuurmakelaars die bij tweezijdige bemiddeling ten onrechte bemiddelingskosten in rekening brengen bij de huurder. Bij collectieve overtredingen pleegt de ACM de nodige maatregelen te nemen, waarmee de bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen, kunnen worden gedwongen van deze praktijken af te zien. Voorts informeert de ACM in het kader van haar publieke toezichttaak via haar informatieloket ConsuWijzer consumenten over hun rechten bij het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst. De ACM heeft aangegeven dat het onderwerp ook in 2016 haar aandacht zal krijgen. Met de inwerkingtreding van het nieuwe wetsvoorstel wordt nog eens duidelijk bevestigd dat er in het geheel geen kosten in rekening mogen worden gebracht bij de huurder. De ACM zal dat moment aangrijpen om marktpartijen hierop aan te spreken en waar nodig handhaving in te zetten.
Tot slot is op de website van de Woonbond een deurwaarderscheck te vinden aan de hand waarvan de huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten. Bovendien is op de website van de Woonbond een modelbrief te vinden waarmee huurders de ten onrechte betaalde bemiddelingskosten van de bemiddelaar kunnen terugvorderen.

Vraag 2

Werkt DirectWonen, in het aangehaalde voorbeeld, daadwerkelijk alleen voor de huurder? En zo ja, hoe komt deze bemiddelaar dan aan de gegevens over de woning van de verhuurder? Vindt u de gevraagde 1.500 euro aan bemiddelingskosten terecht?3

Uit de website van Direct Wonen kan worden afgeleid dat Direct Wonen in opdracht van verhuurders de te verhuren woning op zijn website plaatst, vermoedelijk zonder daarvoor kosten in rekening te brengen. Uiteraard hebben deze verhuurders het oogmerk dat langs deze weg een huurovereenkomst kan worden gesloten. De website geeft niet de mogelijkheid aan potentiële huurders zich rechtstreeks tot de verhuurder te wenden, nu diens identiteit is afgeschermd. Potentiële huurders moeten zich dus tot Direct Wonen wenden, opdat deze kan bemiddelen. Aldus geven deze verhuurders aan Direct Wonen een bemiddelingsopdracht. In een dergelijk geval mogen geen bemiddelingskosten aan de consument-huurder in rekening worden gebracht, maar alleen aan de verhuurder. Dat vloeit voort uit artikel 417 lid 4 verbinding met artikel 427 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, zoals die bepalingen recent nog eens duidelijk zijn uitgelegd in het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099). De Hoge Raad heeft in deze uitspraak in antwoord op prejudiciële vragen geoordeeld dat bemiddelaars die in opdracht van een verhuurder te verhuren woningen op hun website plaatsen, daarmee in beginsel voor de verhuurder bemiddelen bij het aangaan van een huurovereenkomst. De verhuurder heeft immers het oogmerk om langs deze weg een huurovereenkomst te sluiten. Van bemiddeling voor de verhuurder is zeker sprake indien de bemiddelaar op zijn website de identiteit van de verhuurder afschermt en woningzoekenden daardoor gedwongen zijn zich tot de bemiddelaar te wenden om een huurovereenkomst te kunnen aangaan. In dat geval mag aan de consument-huurder geen bemiddelingskosten in rekening worden gebracht.

Vraag 3

Hoeveel bemiddelaars zijn even failliet gegaan om vervolgens weer op te starten waardoor gedupeerde huurders hun onterecht betaalde bemiddelingskosten niet kunnen terugvorderen? Wat gaat u doen om dergelijke praktijken te stoppen? Kunt u uw antwoord toelichten?4

Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die zich failliet laten verklaren of hun bedrijf staken om het in een andere rechtspersoon voort te zetten ten einde zich aan terugvordering van ten onrechte betaalde bemiddelingskosten te onttrekken. Ik heb wel via de media en de Woonbond signalen ontvangen dat hierover soms is geklaagd. De huidige wetgeving kent echter voldoende mogelijkheid om frauduleuze praktijken op dit terrein tegen te gaan.
In de eerste plaats kan geen faillissement worden uitgesproken indien niet aan eisen van artikel 1 van de Faillissementswet is voldaan. Zou het faillissement op grond van fictieve gegevens zijn uitgesproken, dan zal dat aan het licht komen bij het onderzoek van de boedel door de curator die tijdig aan de rechter-commissaris verslag dient uit te brengen over de toestand van de boedel. Blijkt dat de schuldeisers benadeeld zijn omdat goederen van het bedrijf zijn verdwenen, dan geven de artikelen 42–45 van de Faillissementswet aan de curator een ruime mogelijkheid ze terug te vorderen. Ook is mogelijk dat de curator bij zijn onderzoek strafbare feiten ontdekt als bedoeld in de artikelen 340–344 van het Wetboek van Strafrecht (benadeling van schuldeisers). Het ligt voor de hand dat hij daarvan dan aangifte doet.
Gaat het om een rechtspersoon, dan zijn de artikelen 138 en 248 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van belang. Uit die bepalingen volgt dat in geval van faillissement van de vennootschap iedere bestuurder persoonlijk jegens de boedel aansprakelijk is voor de schulden die niet uit de baten kunnen worden voldaan, indien het bestuur zijn taak kennelijk onbehoorlijk heeft vervuld en aannemelijk is dat dit een belangrijke oorzaak van het faillissement was. Het ligt voor de hand dat aan deze maatstaf snel is voldaan in geval het faillissement zijn oorzaak vindt in het feit dat het bestuur stelselmatig in strijd met de wet aan huurders bemiddelingskosten in rekening heeft gebracht. In dergelijke gevallen is bovendien ook een persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurders/groot aandeelhouder op grond van onrechtmatige daad mogelijk.
Ten slotte kan nog worden gewezen op artikel 106a Faillissementswet als voorgesteld in het wetsvoorstel voor een Wet civielrechtelijk bestuursverbod (Kamerstuk 34 011), waarin mogelijk wordt gemaakt de gewezen bestuurder van een vennootschap die door de rechter aansprakelijk is geacht als bedoeld in de artikelen 138 of 248 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek of die zich aan een aantal andere in artikel 106a opgesomde feiten heeft schuldig gemaakt, een bestuursverbod op te leggen, zodat hij zijn praktijken niet elders kan voortzetten.

Vraag 4

Bent u alsnog bereid om met verhuurbemiddelaars en met (koepels van) makelaars in overleg te treden en ze te bewegen om onterecht betaalde bemiddelingskosten terug te betalen aan huurders, waarbij u hen ook wijst op de aangenomen wet?

Zoals in het antwoord op vraag 2 al is aangegeven, is duidelijk dat aan de consument-huurder geen bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt. De ACM heeft dit standpunt al geruime tijd ingenomen en het is ook tot uiting gebracht in het antwoord op de Kamervragen van het lid Jansen (SP) van 27 april 2011 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2010–2011, nr. 2766, van het lid Monasch (PvdA) van 19 december 2012 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1141) en van het lid Karabulut (SP) van 2 oktober 2014 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2014–2015, nr. 326). Dit is nog eens met zoveel woorden vastgesteld in het bij het antwoord op vraag 2 vermelde arrest van de Hoge Raad. Dat dit thans voor de praktijk duidelijk is, blijkt ook uit de klacht dat sommige bemiddelaars via aan faillissementsaanvraag of andere aanvechtbare middelen aan hun aansprakelijkheid trachten te ontkomen. Dat het thans bij de Eerste Kamer aanhangige wetsvoorstel 34207 ook de wettekst op dit punt enigszins aanpast, brengt op dit punt niet iets nieuws, maar beoogt alleen meer duidelijkheid op dit punt te brengen. Het heeft daarnaast weinig zin met de «koepels», zoals NVM, VBO-makelaars en VGM, in overleg te treden, omdat het in de praktijk meestal juist gaat om bemiddelaars die niet bij deze koepels zijn aangesloten en die dus ook niet onder het voor die koepels geldende tuchtrecht vallen.

Vraag 1

Bent u bekend met het voornemen van woningcorporatie Elkien om over te gaan tot sloop van Dekemahiem, zoals de 24 betaalbare huurwoningen voor ouderen in de volksmond worden genoemd, zonder er iets voor terug te bouwen?1

Ja.

Vraag 2

Begrijpt u met ons de meerwaarde van de woningen, niet alleen als beeldbepalende eigenschap van het dorp, maar ook bij het voorzien in een behoefte omdat de woningen geschikt zijn voor ouderen of starters?

In ons volkshuisvestelijk stelsel is het primair aan de gemeente om het lokale volkshuisvestingsbeleid te bepalen binnen de vigerende rijkskaders. Afwegingen of bijvoorbeeld bepaalde woningen moeten worden behouden, dienen op lokaal niveau plaats te vinden. Als Minister is het niet mijn plaats om daar een oordeel over te hebben.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het feit dat tweederde van alle huishoudens in Jirnsum niet wil dat de woningen verdwijnen?2 Bent u van mening dat de bewoners van de genoemde 24 woningen net het verschil kunnen maken in het behoud van voorzieningen in de dorp en daarmee de leefbaarheid?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u onderbouwen waarom er een toets door de Inspectie voor de Leefomgeving en Transport (ILT) nodig is indien de woningen aan de Vereniging Doarpskorporaasje Jirnsum verkocht worden? Waarom ziet u in dit specifieke geval de verkoop niet als verkoop aan een coöperatie waarbij de woningen binnen het stelsel blijven en dat daarom er geen toets nodig is? Kunt u ook de gevraagde waarderingsmethode voor de woningen onderbouwen aangezien Elkien de woningen wil slopen, niet wil herbouwen en de grond ook niet als bouwgrond aan derden wil aanbieden?

Verkopen dienen aan de regels te voldoen die in de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) zijn neergelegd. De beoordeling en afhandeling vindt plaats door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) waaraan de taak is gemandateerd om in concrete gevallen te toetsen aan de wet en het Btiv. Zo ook in dit geval. In de verkoopregels wordt onderscheid gemaakt tussen verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning, verkoop aan toegelaten instellingen en verkoop aan derden. Omdat de leden van de Vereniging Doarpskorporaasje Jirnsum de woningen niet individueel voor eigen bewoning kopen en de vereniging geen toegelaten instelling is – en de woningen daarmee niet binnen het corporatiestelsel blijven – zijn de verkoopvoorwaarden voor verkopen aan derden van toepassing. Voor verkopen aan derden is op basis van de verkoopregels de toestemming van de Minister nodig, in casu de toezichthouder.
Bij verkoop aan derden geldt voor deze woningen dat ten minste de marktwaarde betaald dient te worden. De waardebepaling kan geschieden op basis van de meest recente WOZ-beschikking of door de woningen te laten taxeren. Bij het complex in Jirnsum gaat het om zogenaamde opknapwoningen. Het Btiv biedt in zo een situatie de mogelijkheid te kiezen voor een residuele taxatie. Daarbij kan gewaardeerd worden op de waarde van de woningen in gerenoveerde staat, verminderd met de renovatiekosten. Een dergelijke waarderingsmethode kan leiden tot een zeer lage prijs bij bijvoorbeeld transformatie. De mogelijkheid van een residuele taxatie is onderzocht door Elkien. Om deze uit te voeren heeft Elkien uitstel gevraagd van de beslissing van de Aw. Omdat de route van een residuele taxatie uiteindelijk niets opleverde -en in het ingediende verzoek niet voldaan werd aan de minimale waarde die het Btiv voor dit soort verkopen stelt (marktwaarde vrij van verhuur en gebruik)- is uiteindelijk op 25 oktober negatief beslist.

Vraag 5

Indien u van mening bent dat bij de verkoop een toets nodig is, bent u het dan met ons eens dat de aanvraag vóór de verandering van de regel is ingediend en dat daarom de aanvraag volgens de oude regels behandeld dient te worden? Zo niet, waarom niet?

De Aw dient een verkoopverzoek te toetsen op de vigerende regelgeving. De Aw heeft op 21 mei 2015 een goedkeuringsverzoek voor de verkoop van de woningen ontvangen van Elkien. De beslistermijn is opgeschort omdat noodzakelijke informatie ontbrak. Na ontvangst van die informatie is het verzoek verder in behandeling genomen. Op dat moment was de herziene Woningwet reeds in werking getreden en kon geen beroep meer gedaan worden op het inmiddels ingetrokken Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). Daarmee golden ook de voorwaarden en termijnen van het Btiv. Ik merk overigens op dat ook onder de oude regelgeving het besluit negatief zou zijn geweest.

Vraag 6

Waarom hebben de bewoners zo lang moeten wachten op een reactie van de ILT? Bent u bereid om de Autoriteit woningcorporaties te vragen om voortaan sneller te reageren op dergelijke burgerinitiatieven?

Het Btiv kent een beslistermijn van 12 weken, die ingaat vanaf het moment dat een verzoek tot goedkeuring van de woningbouwcorporatie is ontvangen. De ILT/Autoriteit woningcorporatie richt zich volgens dit wettelijk kader alleen op de corporatie. Gegeven de opschorting door het ontbreken van noodzakelijke informatie en het door Elkien aangevraagde uitstel om de residuele taxatie te laten uitvoeren, is de termijn van twaalf weken niet overschreden. Gezien deze casus en de zelfstandige positie van de Aw, zie ik geen reden om de Aw te vragen een kortere termijn te hanteren. Verkoopverzoeken, ook als deze van burgerinitiatieven komen, dienen zorgvuldig te worden beoordeeld, onder meer ter voorkoming van weglek van maatschappelijk verbonden vermogen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het feit dat een groep woningcorporaties op 29 juli 2015 hoger beroep heeft ingesteld bij het Europees Hof van Justitie, waarbij zij aangeven zich zorgen te maken over de toenemende invloed van de Europese Commissie op de sociale volkshuisvesting in Nederland?1

Sinds het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 over Bestaande steun en financiering van Nederlandse woningcorporaties, zijn er 9 woningcorporaties, met ondersteuning van andere corporaties, die dat besluit aanvechten bij de Europese rechter. Nadat de corporaties eerst niet-ontvankelijk zijn verklaard en in tweede instantie wel ontvankelijk werden geacht, heeft het Gerecht het beroep van de corporaties op 12 mei 2015 kennelijk ongegrond verklaard. Daartegen hebben de corporaties nu hoger beroep ingesteld bij het Hof van Justitie. Ik wacht het oordeel van het Hof af.

Vraag 2

Vindt u het ook onwenselijk en zorgelijk dat de Europese Unie zich, via het Daeb (diensten van algemeen economisch belang)-kader en de mededingingsregels, maar ook via het economisch toezicht uit het Europees Semester, in steeds verdergaande mate mengt met de Nederlandse volkshuisvesting? Kunt u uw antwoord uitsplitsen in de drie genoemde zaken?

Al vanaf het allereerste begin van de Europese samenwerking in 1958 gelden er regels ter voorkoming van verstoring van de mededinging, ongeoorloofde staatssteun en onjuiste compensatie voor als dienst van algemeen economisch belang opgedragen taken (Daeb) voor de lidstaten van de EU. De Daeb-regels zijn eerst in 2005 en later in 2011 verder ingevuld als gevolg van jurisprudentie en ontwikkelingen, waarbij een uitzondering is behouden voor sociale huisvesting (er geldt geen begrenzing naar omzet om te bepalen of de Daeb vrijgesteld is van aanmelding bij de Europese Commissie). De mededingingsregels zien op het voorkomen van verboden prijsafspraken, hetgeen voor alle economische activiteiten geldt. De Europese Commissie toetst of lidstaten aan de regels voldoen en gaat, wanneer dit leidt tot voor de lidstaat ongewenste uitkomsten, in gesprek om te komen tot afspraken om zo veel mogelijk marktverstoring te voorkomen. De EC gaat daarmee nadrukkelijk niet over de Nederlandse volkshuisvesting. Ten slotte is het Europees Semester toegespitst op de macro-economische situatie in Nederland, waarbij de woningmarkt vooral vanuit dit perspectief belicht wordt. De aanbevelingen van de Commissie, die niet bindend zijn, beogen macro-economische onevenwichtigheden in lidstaten te adresseren. Zoals de crisis heeft laten zien, kunnen onevenwichtigheden in één land namelijk gevolgen hebben voor de andere landen van de Europese Unie. Deze drie genoemde zaken bieden de mogelijkheid om ook als Nederland kritisch te blijven over de ontwikkelingen op de woningmarkt en een goede balans te vinden tussen de activiteiten van de overheid en marktpartijen voor de beschikbaarheid van koop- en huurwoningen.

Vraag 3

Op welke manier(en) voorkomt u dat de Europese Commissie op de stoel van de volksvertegenwoordiging gaat zitten en dat dit de democratische besluitvorming over de noodzaak van publieke diensten aantast?

De Europese Commissie maakt gebruik van haar bevoegdheden om de Daeb die wij nationaal opdragen te controleren (zie ook het antwoord op vraag 2). Nederland heeft het Nederlandse corporatiestelsel vastgelegd in de Woningwet. In deze wet is onder andere het besluit van de EC van 15 december 2009 over het Nederlandse corporatiestelsel en staatssteun verwerkt. Het wetsvoorstel is door het Nederlandse parlement aanvaard en in werking getreden. Er is in mijn visie geen sprake van dat de EC op de stoel van de volksvertegenwoordiging gaat zitten, noch dat de democratische besluitvorming over de noodzaak van publieke diensten wordt aangetast.

Vraag 4

Bent u bereid om zo snel mogelijk het Europees Hof te herinneren aan «de essentiële rol en de ruime discretionaire bevoegdheid van de nationale, regionale en lokale autoriteiten om diensten van algemeen economisch belang te verrichten, te doen verrichten en te organiseren op een manier die zoveel mogelijk in overeenstemming is met de behoeften van de gebruikers» en daarmee op te komen voor de werkzaamheden van Nederlandse woningcorporaties en vrijheden van onze gemeenten? Kunt u uw antwoord toelichten?2

De aangehaalde bewoordingen komen uit protocol 26 bij het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU). De ruimte die dit protocol biedt, is door de nationale wetgever benut. Met de wijzigingen van de Woningwet die vanaf 1 juli 2015 in werking zijn getreden en de mogelijkheden die dat voor de Nederlandse woningcorporaties en gemeenten biedt voor het realiseren van een visie op de (huur)woningmarkt, wordt gebruik gemaakt van de ruimte die op basis van het VWEU en dit protocol is geboden. Er is geen reden om het Europese Hof aan protocol 26 van het Verdrag te herinneren.

Vraag 5

Grijpt u het Nederlandse voorzitterschap van de Europese Unie aan om de Europese Commissie en lidstaten te wijzen op discretionaire bevoegdheid van de nationale, regionale en lokale autoriteiten om op die manier het hebben van voldoende betaalbare volkshuisvesting voor lage en middeninkomens te stimuleren?

In het kader van het aankomend Nederlandse voorzitterschap van de Europese Unie zie ik geen specifieke rol weggelegd om lidstaten op deze discretionaire bevoegdheid te wijzen, aangezien dit reeds sinds december 2009 is vastgelegd in genoemd protocol 26 bij het VWEU.

Vraag 6

Bent u bereid om thema’s als armoedebestrijding, het tegengaan van segregatie en het hebben van voldoende betaalbare volkshuisvesting op de agenda te zetten tijdens het Nederlands voorzitterschap van de Europese Unie, in navolging van de beantwoording op de Kamervragen?3

Tijdens het Nederlandse Voorzitterschap zal op 30 mei 2016 in Amsterdam een informele ministeriële bijeenkomst van ministers verantwoordelijk voor stedelijke ontwikkeling worden georganiseerd. Bij die gelegenheid is de inzet te komen tot een gemeenschappelijke Europese Agenda Stad. Daarbij komen de genoemde thema’s zoals stedelijke armoede en huisvesting aan de orde, zoals is vastgelegd in de brief van de Minister van BZK over de inzet van het Nederlands EU-voorzitterschap voor een Europese Agenda Stad van 26 juni 2015.

Vraag 1

Kent u het voornemen van woningcorporaties om geplande sloop van sociale huurwoningen uit te stellen vanwege de grote vraag naar woningen voor statushouders?1

Ja, ik ken het betreffende artikel in de Provinciale Zeeuwse Courant.

Vraag 2

Deelt u de mening dat tijdelijk gebruik van woningen die op de nominatie staan voor sloop, één van de onorthodoxe maatregelen is waartoe de Kamer heeft opgeroepen via de motie Monasch?2 Bent u bereid om woningcorporaties in de krimpregio’s en Rotterdam-Zuid in de gelegenheid te stellen de voorgenomen sloop van sociale huurwoningen uit te stellen, zonder dat ze de aftrekmogelijkheid van de verhuurderheffing die voor hen geldt verliezen? Zo nee, waarom niet? Zo, ja bent u dan voornemens om daartoe op korte termijn een besluit te nemen en dit aan de betreffende woningcorporaties en de Kamer kenbaar te maken?

Ik deel de mening dat tijdelijk gebruik van woningen die op de nominatie staan voor sloop een goede maatregel is om in de toegenomen vraag naar woonruimte voor vergunninghouders te voorzien. De maatregel is een goed voorbeeld van de wijze waarop corporaties momenteel nieuwe wegen vinden bij het huisvesten van vergunninghouders.
Ik zie evenwel hierin geen reden om nu de regels rond de heffingsvermindering in de verhuurderheffing daarvoor aan te passen. Het aanmelden van voorgenomen sloop voor de regeling vermindering verhuurderheffing kan tot 31 december 2017. Vervolgens dienen de aangemelde woningen binnen drie jaar gesloopt te zijn om de heffingsvermindering daadwerkelijk toe te kunnen passen. Dit betekent dat ook zonder wijzigingen de betreffende woningen pas uiterlijk 31 december 2020 gesloopt hoeven te zijn. Het is nu te vroeg om al te concluderen dat verder uitstel nodig is.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de huisvesting van statushouders in sloopwoningen van relatief korte duur zal zijn, maar dat de termijn niet persé gedefinieerd moet worden door de beschikbaarheid en termijn van de investeringsaftrek in de verhuurderheffing? Kunt u dit toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u deze vragen beantwoorden voordat de woningcorporaties in Zeeland in gesprek gaan met provincie en gemeenten over een plan van aanpak voor de huisvesting van statushouders?

Ik heb geen zicht op wanneer dit gesprek exact gaat plaatsvinden, maar de beantwoording in een week na het inzenden van de vraag toont mijn inspanning om aan dit verzoek te voldoen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «300 bewoners moeten weg uit containerwoningen Houthavens»?1

Ja.

Vraag 2

In hoeverre klopt het dat grote groepen studenten hun woning dienen te verlaten om plaats te maken voor asielzoekers?

De stelling dat grote groepen studenten hun woning dienen te verlaten om plaats te maken voor asielzoekers klopt niet.
De woonunits op de Houthavens werden sinds 2004 tijdelijk verhuurd aan studenten voor een periode van vijf jaar. Deze periode is steeds verlengd omdat de nieuwbouw die voor dit gebied gepland staat, vertraagde. Begin dit jaar werd duidelijk dat de tijdelijke woonunits op 1 augustus 2015 definitief plaats moesten maken voor nieuwbouw. Vanaf 1 augustus 2015 zijn de tijdelijke woonunits op basis van «anti-kraak» tegen een lage vergoeding in gebruik gegeven aan zogenaamde «bruikleners», waaronder studenten. De bruikleenovereenkomst heeft een opzegtermijn van één maand.
Woningcorporatie De Key en de gemeente Amsterdam hebben onderzocht of de tijdelijke woonunits hergebruikt kunnen worden op andere locaties. Van de tijdelijke units worden 116 hergebruikt voor studentenhuisvesting op Zeeburgereiland en 550 units worden hergebruikt in het project Riekerhaven voor een community van 250 jonge starters en studenten en 250 jonge statushouders. Volgens de gemeente Amsterdam komt er, vooralsnog in 2017, op een andere locatie op de Houthavens een asielzoekerscentrum. Dit asielzoekerscentrum is al langere tijd gepland en staat los van het bovengenoemde.
Studenten zijn dus niet de dupe geworden van de instroom van asielzoekers. In voortgangsrapportage Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, die ik in september 2015 naar de Kamer heb gestuurd, heb ik gerapporteerd dat de woningmarkt voor studentenhuisvesting steeds beter in balans komt. De doelstelling voor realisatie van 16.000 extra studenteneenheden loopt op schema en wordt naar verwachting overtroffen. In Amsterdam zijn sinds de ondertekening van het actieplan alleen al door sociale studentenhuisvesters, die verenigd zijn in Kences, 2.417 studenteneenheden gerealiseerd. 1.479 studenteneenheden zijn in aanbouw en 1.585 eenheden zijn in voorbereiding.

Vraag 3

Welke oplossing heeft u bedacht voor de studenten die de dupe worden van de massale instroom van asielzoekers en het falende beleid, en nu dus zonder woonruimte (zijn) komen te zitten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u aangeven waarom u van mening bent dat asielzoekers met een verblijfsvergunning per definitie urgenter zijn dan o.a. studenten, als het gaat om de zoektocht naar woonruimte?

In mijn brief van 2 oktober jl. (Kamerstuk 19 637, nr. 2053) licht ik toe dat het kabinet een «huisvestingsvoorziening» onderzoekt. Dit houdt in dat vergunninghouders die uit het COA uitstromen worden gehuisvest in woonruimte waarbij geen sprake hoeft te zijn van een zelfstandige woning. Deze huisvesting kan in de vorm van demontabele bouw op braakliggende grond, in leegstaande kantoren en ander vastgoed, of andere kleine, innovatieve concepten. Op deze wijze kan door gemeenten voldaan worden aan de taakstelling op grond van de Huisvestingswet en wordt invulling gegeven aan de urgente status van vergunninghouders. Door het gebruik van de huisvestingsvoorziening kan de instroom van statushouders opgevangen worden, de wachttijd in de COA-opvang worden verkort en kan tegelijkertijd de bestaande voorraad sociale huurwoningen ontzien worden.

Vraag 5

Bent u bereid om te bevorderen dat de voorrangsregeling voor verblijfsgerechtigden c.q. statushouders (asielzoekers met een verblijfsvergunning) uit de wet wordt geschrapt? Zo nee, waarom laat u deze situatie van categoriale ongelijkheid bestaan?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 4 heb toegelicht, werkt het kabinet aan oplossingen die de druk op de reguliere sociale woningvoorraad kunnen verlichten. Zo kan voorkomen worden dat andere groepen woningzoekenden, waaronder studenten, geconfronteerd worden met langere wachttijden. Om die reden wordt de voorrangsregeling voor verblijfsgerechtigden uit de Huisvestingswet geschrapt. Hiermee geef ik tevens invulling aan de aangenomen motie zoals die door het lid Van der Linde bij de begrotingsbehandeling van Wonen en Rijksdienst is ingediend (Kamerstuk 34 300 XVIII, nr. 9). Deze motie vraagt eveneens om asielzoekers met een tijdelijke verblijfsvergunning als voorrangscategorie uit de Huisvestingswet te schrappen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Krimpbeleid Oost-Groningen zorgwekkend»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven aan welke voorwaarden de decentralisatie-uitkering Bevolkingsdaling voor Oost-Groningen van 2.242.805 euro voor de periode 2016–20202 is gebonden?

De middelen zijn onderdeel van het gemeentefonds en daarmee niet aan voorwaarden gebonden.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de negatieve gevolgen van krimp primair regionaal aangepakt moeten worden en dat de uitkering uit het Gemeentefonds als secundair ter ondersteuning van de regionale plannen gezien moet worden?

Het kabinet is van oordeel dat het vraagstuk van bevolkingsdaling is gebaat bij een integrale en gemeenteoverstijgende aanpak. De toekenning van de uitkering aan één centrumgemeente per krimpregio beoogt een dergelijke aanpak te stimuleren.

Vraag 4

Deelt u de mening dat Oost-Groningen een voorbeeld mag nemen aan bijvoorbeeld de Marne en Eemsdelta, en bent u bereid om met de regio en de provincie in gesprek te gaan om de plannen voor krimp hier te stimuleren? Zo nee, waarom niet?

Leren van andere regio’s/gemeenten is goed en er wordt van elkaar geleerd in Groningen. Ik moet wel wijzen op het feit dat de vergelijkbaarheid ook beperkt is. In het geval van Eemsdelta gaat het om een samenwerking van vier gemeenten, De Marne is een gemeente die nog niet structureel in regionaal verband samenwerkt (al is hier een groeiende oriëntatie in die richting waarneembaar), terwijl het in het geval van Oost-Groningen om zeven gemeenten gaat.
Zoals ik in de beantwoording van de vragen van de leden Albert de Vries en Van Dekken heb aangegeven, werk ik al jaren samen met de provincie en de regio op het krimpbeleid.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Fors hogere pachtprijzen bij veiling»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat de pachtprijzen fors hoger zijn geworden?

Dat de prijzen fors hoger zijn geworden is het gevolg van vraag en aanbod. Grond is in Nederland steeds schaarser, hetgeen leidt tot stijgende prijzen.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat ondanks dat de pachtprijzen fiks hoger zijn de betalingsrechten overgedragen moeten worden van pachter op pachter na elke nieuwe veiling, en de inkomsten van het landbouwbedrijf in kwestie hierdoor niet stabiel zijn?

Betalingsrechten zijn alleen verzilverbaar met het in gebruik hebben van landbouwgrond. Betalingsrechten kunnen met of zonder grond overgedragen worden tussen actieve landbouwers. Afgaande en opkomende pachter hebben daardoor de mogelijkheid om tot een overdracht van betalingsrechten te komen.

Vraag 4

Kunt u garanderen dat de verpachte gronden duurzaam worden beheerd? Zo ja, hoe?

Voor de grond die in geliberaliseerde pacht wordt uitgegeven door middel van een openbare inschrijving of een veiling per opbod wordt een bouwplan voorgeschreven. Het bouwplan dient het duurzaam grondgebruik en de kwaliteit van de grond te borgen. Het Rijksvastgoedbedrijf inventariseert de bodemkwaliteit voordat de grond in geliberaliseerde pacht wordt uitgegeven door middel van diverse bodemkwaliteits-onderzoeken (onderzoeken naar bemesting en besmetting met diverse ziekten). De bodemkwaliteit wordt aan het eind van het contract opnieuw gecontroleerd. Met deze maatregelen beoogt het RVB het duurzame gebruik van de grond te borgen.
De opgedane ervaringen zijn tot nog toe in overeenstemming met het beoogde duurzame gebruik.

Vraag 5

Hoe gaat u om met de nu pachtende boeren die zwaar getroffen kunnen worden in hun bedrijfsvoering en toekomst nu ze de pachtgrond kwijt raken?

De betreffende pachters hadden de grond ook al in geliberaliseerde pacht. Dit betekent dat de overeenkomst eindig is; hier kan de ondernemer rekening mee houden in zijn bedrijfsvoering. Een bedrijf dat sterk afhankelijk is van grond in geliberaliseerde pacht (in plaats van eigendom of reguliere pacht) kan hierdoor kwetsbaar zijn.

Vraag 6

Kunt u aangeven of een bod gekoppeld is aan een in te dienen bouwplan?

De nieuwe pachter is verplicht zich te houden aan het voorgeschreven bouwplan van het RVB. Zie verder het antwoord op vraag 4.

Vraag 7

Kunt u toelichten of de ingediende bouwplannen meewegen in de keuze van een bod? Zo nee, hoe wordt dan rekening gehouden met duurzaam beheer? Zo ja, op basis van welke criteria worden deze meegewogen?

Er worden geen bouwplannen ingediend en deze hebben dus ook geen invloed op de keuze van het bod. De hoogste inschrijver of bieder is verplicht zich te houden aan het voorgeschreven bouwplan. Fysieke controle en handhaving van het bouwplan door het Rijksvastgoedbedrijf draagt bij aan het duurzaam beheer. Zie verder het antwoord op vraag 4.

Vraag 8

Kunt u aangeven op welke wijze rekening wordt gehouden met de invulling van de vergroening van het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid?

De vergroeningsvereisten gelden voor het gehele bedrijf van de landbouwer, als hij betalingsrechten aanvraagt of uitoefent. Het is aan de ondernemer zelf om die verplichting in te vullen. De pachtrelatie staat daar los van.

Vraag 9

Kunt u aangeven op welke wijze de bodemonderzoeken en ingediende bouwplannen op elkaar afgestemd worden?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 10

Hoe garandeert u de betrouwbaarheid van bodem- en bemestingsonderzoeken?

De besmettings- en bemestingsonderzoeken zijn door onafhankelijke bureaus uitgevoerd. De resultaten van deze onderzoeken zijn vastgelegd in rapporten die beschikbaar zijn gesteld aan alle belangstellenden, waaronder de nieuwe pachters.

Vraag 11

Kunt u toelichten of het verplicht is om een bod gepaard te laten gaan van een bankgarantie?

In de inschrijvingsvoorwaarden is opgenomen dat diegene aan wie wordt gegund zal moeten zorgdragen dat de Staat binnen 10 werkdagen na datum dagtekening gunningsbrief in het bezit wordt gesteld van een bankgarantie ter hoogte van het geboden bedrag, vermenigvuldigd met het aantal hectares en de looptijd van de pachtovereenkomst.

Vraag 12

Worden er in de afgelopen jaren meer hectares landbouwgrond door het Rijksvastgoedbedrijf aangeboden in éénjarige liberale pacht?

Ja, in de afgelopen jaren zijn door het RVB meer gronden in eenjarige geliberaliseerde pacht uitgegeven.

Vraag 1

Herinnert u zich uw circulaire met datum 14 juli 2015 over de aanpassingen voor het woningwaarderingsstelsel?

Ja.

Vraag 2

Kunt u het verschil aangeven tussen de begrippen «zorgwoning» en «serviceflatwoning» en de betekenis daarvan?

Het verschil tussen de begrippen «zorgwoning» en «serviceflatwoning» is feitelijk beperkt en dient om beter aan te sluiten bij de huidige praktijk. De faciliteiten voor een huurder bij een «zorgwoning» zijn niet wezenlijk anders dan bij een «serviceflatwoning». Over de aanpassing bent u geïnformeerd bij brief van 13 september 2013 (Kamerstuk 32 847, nr. 86). Het ontwerpbesluit ter wijziging van het woningwaarderingsstelsel is bij brieven van 17 oktober 2014 (Kamerstuk 27 926, nr. 234 en Kamerstuk 27 926, D.) toegezonden aan beide Kamers der Staten-Generaal. Vragen van de Tweede Kamer over hetontwerpbesluit, waaronder vragen over de wijziging van het begrip serviceflatwoning, zijn beantwoord bij brief van 21 november 2014 (Kamerstuk 27 926, nr. 237).
De «serviceflatwoning» kon volgens het woningwaarderingsstelsel leiden tot extra punten indien de woonruimte voldeed aan een aantal voorwaarden. Een deel van deze voorwaarden bleek echter gedateerd daarom zijn deze komen te vervallen om meer aan te sluiten bij de huidige praktijk.
Zo was een voorwaarde de aanwezigheid van een logeerkamer terwijl deze in de praktijk niet of nauwelijks meer werd gebruik. Dit leidde ertoe dat een ruimte nodeloos wordt ingericht voor gebruik als logeerkamer. Ook was er de voorwaarde dat maaltijden vanwege de verhuurder worden verzorgd. Bewoners kunnen echter zelf beslissen van wie ze hun maaltijden willen betrekken en dit kan ook van een organisatie of restaurant buiten de serviceflat zijn. Deze voorwaarden zijn komen te vervallen.
De voorwaarden dat een noodoproepinstallatie aanwezig moet zijn en dat de verhuur mede betrekking heeft op het gebruik van gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie zijn gehandhaafd. Voorts is met de definitie voor het begrip zorgwoning benadrukt dat het moet gaan om complexen die geschikt zijn voor het huisvesten van mensen met een fysieke beperking en daar ook voor zijn bestemd. Dit moet minimaal tot uitdrukking komen in een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid van de appartementen, algemene en verkeersruimten van het complex.

Vraag 3

In hoeverre zijn de faciliteiten bij een zorgwoning anders dan de faciliteiten van een serviceflatwoning?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u toelichten op basis van welke praktijk de voorwaarden voor een serviceflat zijn aangepast, zoals u aangeeft op pagina 5 van uw circulaire?

De wijziging van het begrip serviceflatwoning door het begrip zorgwoning is meegenomen bij de wijziging van het woningwaarderingsstelsel. In dat kader is breed overleg gevoerd met Nederlandse Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang, evenals met Kences en Lsvb (huurders en verhuurders studentenhuisvesting), Actiz en VGZ (aanbieders zorg en geestelijke gezondheidszorg), en met steden uit de G4 en G32. Van de zijde van de belangenvertegenwoordigers van verhuurders van serviceflats, Aedes en Actiz, is er op gewezen dat de voorwaarden voor de serviceflat gedateerd waren en niet meer aansluiten bij de huidige praktijk.

Vraag 5

In hoeverre verliezen mensen hun keuzevrijheid in de vorm van wonen nu de keuze voor een serviceflatwoning wegvalt?

Het vervangen van het begrip «serviceflatwoning» door het begrip «zorgwoning» beïnvloedt op geen enkele wijze de keuzevrijheid van mensen. De feitelijke beschikbaarheid van dit type woning staat namelijk los van het gebruik van een andere aanduiding.

Vraag 6

Hoe wilt u vermijden dat een stigmatiserende signaal afgegeven wordt aan de bewoners van woningen die voorheen wél werden aangeduid als serviceflatwoningen en nu zorgwoningen heten, terwijl deze bewoners geen zorg behoeven?

Het begrip «zorgwoning» is een begrip in het woningwaarderingsstelsel en wordt daarin gebruikt om de maximale huurprijs te berekenen. Deze maximale huurprijs speelt slechts op een beperkt aantal momenten een rol: bij het aangaan van de huurovereenkomst en bij de jaarlijkse huurprijsverhoging. Gezien dit specifieke gebruik verwacht ik niet dat dit leidt tot een stigmatiserend signaal aan de bewoners van deze woningen.

Vraag 7

Op welke manier heeft u rekening gehouden met de mogelijkheid dat huurprijzen verhoogd uitvallen voor bewoners nu de voormalig «serviceflatwoningen» worden aangeduid als «zorgwoningen»?

Het vervangen van het begrip «serviceflatwoning» door het begrip «zorgwoning» leidt niet tot de mogelijkheid van een huurverhoging.Voor zittende huurders van een woning, of dit nu een «serviceflatwoning» is of een «zorgwoning», kan de huur alleen worden verhoogd met de jaarlijkse huurverhoging, of in het geval van een woningverbetering. Net als voor huurders van andere woningen, gelden dan de wettelijke beperkingen in de vorm van een maximering van de huurprijsverhoging en de maximale huurprijs.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Driekwart miljoen voor ex-directie Woonzorg»?1

De Wet normering topinkomens (WNT) bindt de bezoldigingen en uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband van topfunctionarissen aan maxima. De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) ziet toe op de naleving van de WNT door bestuurders en interne toezichthouders in de woningcorporatiesector. Naar aanleiding van het signaal over Woonzorg Nederland zal de Aw onderzoek uitvoeren naar de rechtmatigheid van de vertrekpremies die boven de WNT-normen liggen. Het onderzoek van de Aw zal uitwijzen of er bij de getroffen vertrekregelingen sprake is van overtreding van de regelgeving. Mocht blijken dat een overtreding is begaan, dan zal de Aw handhavend optreden en de instelling wijzen op de verplichting tot terugvordering van de onverschuldigde betaling. Het is nu niet aan mij om te oordelen over de hoogte dan wel billijkheid van de overeengekomen vertrekpremie.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat drie bestuurders van woningcorporatie Woonzorg Nederland allen een vertrekpremie hebben gekregen die boven de norm van de Wet normering topinkomens ligt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Klopt de lezing dat bestuurder K. na een «stapje omlaag» niet meer onder de Wet normering topinkomens viel en daardoor een hogere vertrekpremie kreeg? Zo ja, is dit bewust gedaan en waarom?

Degene die in het verleden – maar na 1 januari 2013 – een functie als topfunctionaris heeft bekleed, en na beëindiging van deze functievervulling bij dezelfde instelling of rechtspersoon op basis van een nieuwe dienstbetrekking permanent een andere functie als niet-topfunctionaris is gaan vervullen, is voor de toepassing van de WNT een gewezen topfunctionaris. Voor een gewezen topfunctionaris gelden de wettelijke maxima niet meer, maar wel de publicatieplicht, ongeacht de hoogte van de bezoldiging of uitkering wegens beëindiging van het dienstverband. Voor het bepalen of een functionaris voor de toepassing van de WNT als topfunctionaris dan wel als gewezen topfunctionaris moet worden aangemerkt, wordt overigens niet alleen uitgegaan van de formele functienaam. De feitelijke omstandigheden zijn leidend. Dat betekent bijvoorbeeld dat iemand die formeel geen topfunctionaris meer is, maar feitelijk wel als zodanig optreedt, toch als topfunctionaris in de zin van de WNT kwalificeert en aan de WNT-normen dient te voldoen. Blijkens jurisprudentie kan de WNT niet worden omzeild door een topfunctionaris voor een korte termijn een andere functie te geven (ECLI:NL:RBMNE:2015:2432).
De vraag die nu voorligt is of de betreffende ex-bestuurder niet toch als topfunctionaris dient te worden aangemerkt. De Aw neemt dit in het hiervoor vermelde onderzoek mee. Hierbij zal worden onderzocht of de ex-bestuurder moet worden aangemerkt als een topfunctionaris die in het verlengde van zijn functie en in de aanloop naar een definitieve oplossing tijdelijke werkzaamheden heeft verricht.

Vraag 4

Hoe vaak komt het voor dat bestuurders aan het einde van hun carrière een stapje omlaag doen om zodoende in aanmerking te komen voor een hogere vertrekbonus? Wat doet u om dergelijk omzeilen van de regels tegen te gaan?

Hier heb ik geen algemene gegevens over. Op dit moment loopt de wetsevaluatie van de WNT. De Minister van BZK informeert u over de uitkomst hiervan. Zonder een uitspraak te doen over de onderhavige casus, worden bij de evaluatie vanzelfsprekend ook mogelijke constructies betrokken, zoals het overstappen naar lagere functies met het oogmerk te proberen de normering van de ontslagvergoeding in de WNT te omzeilen of aan controle en toezicht te ontrekken.

Vraag 5

Vindt u het ook verontrustend dat woningcorporatie Woonzorg Nederland stelt niet te kunnen verklaren waarom hun werknemer na een dienstverband van veertien jaar zo’n hoge vertrekbonus krijgt? Kunt u alsnog voor een verklaring zorgen van de hoge vertrekbonus?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vragen 1, 2 en 7 doet de Aw onderzoek naar aanleiding van dit signaal. Daaruit zal blijken of de WNT al dan niet is overtreden.

Vraag 6

In hoeverre houdt woningcorporatie Woonzorg Nederland zich aan de Governancecode van de koepel van woningcorporaties, Aedes, die onder meer stelt dat het bestuur van een woningcorporatie «waarden en normen hanteert die passen bij de maatschappelijke opdracht»?2

De beëindiging van een arbeidscontract en de daarbij getroffen regelingen worden bepaald door de wet- en regelgeving en de jurisprudentie. De Aedescode kan daarin niet treden. Verder is de naleving van de Aedescode in de eerste plaats een zaak van Aedes en de organisaties die deze hebben ondertekend. Het is niet de taak van de overheid, en het behoort ook niet tot haar mogelijkheden, om een dwingende interpretatie op te leggen van een code die de sector zelf heeft opgesteld.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de drie ex-bestuurders hun bonus al dan niet gedeeltelijk moeten inleveren omdat die niet in verhouding staat tot het verlies en de reorganisatie van woningcorporatie Woonzorg Nederland? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u daarvoor zorgen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Kent u het bericht dat woningen onbereikbaar worden door de grote toename van asielzoekers die een verblijfsvergunning krijgen?1

Ja.

Vraag 2

Herinnert u zich uw toezegging voor de zomer dat het «kabinet breed gaat bekijken hoe dit aangepakt kan worden en «actief aan de slag gaat om gemeenten te helpen en belemmeringen weg te nemen?»2

Ja. Omdat de hoge instroom van migranten en de daarmee gepaard gaande uitdagingen voor Nederland raken aan bijna alle departementen en lagere overheden, heeft dit Kabinet de Ministeriële Commissie Migratie ingesteld onder voorzitterschap van de Minister-President. Uw Kamer is hierover bij brief van 27 augustus 2015 geïnformeerd.
Deze Commissie zal op een aantal migratiegerelateerde onderwerpen voorstellen doen. Het gaat daarbij onder andere ook over maatregelen die een snelle en zorgvuldige opvang van en procedure voor zowel asielzoekers als vergunninghouders in Nederland waarborgen. Het actief helpen van en wegnemen van belemmeringen voor gemeenten maakt daar uiteraard onderdeel van uit.

Vraag 3

Welke concrete maatregelen aangaande dit probleem zijn er uit uw overleg met de VNG gekomen in juli jl.?

Middels het Platform Opnieuw Thuis ben ik in overleg met de VNG en daar bespreken wij ook de mogelijkheden en alternatieven die er zijn om tot snelle huisvesting van vergunninghouders te komen. Daarbij wordt nadrukkelijk gekeken of het gebruik van voormalige kantoorpanden en ander vastgoed voor tijdelijke, maar kwalitatief adequate, huisvesting ingezet kan worden. Ik verwacht daarnaast dat de maatregelen die door de Ministeriële Commissie voorgesteld worden daarop nog aanvullingen zullen bieden.

Vraag 4

Kunt u aangeven wat de meest recente en cijfermatige ontwikkelingen zijn ten aanzien van de aantallen beschikbare en benodigde woningen voor mensen met een verblijfsvergunning?

De taakstelling huisvesting vergunninghouders voor de tweede helft 2015 is vastgesteld op 14.900. De achterstand op 1 juli 2015 was 5.276. Dus in totaal moeten vóór het eind van 2015 20.176 personen woonruimte vinden. De prognose voor de eerste helft van 2016 is vastgesteld op 20.000 vergunninghouders. De definitieve vaststelling voor deze taakstellingsperiode zal rond 1 oktober as. in de Staatscourant gepubliceerd worden.
Ervaringscijfers van het COA leren dat per vergunninghouder iets minder dan 0,5 woning nodig is.

Vraag 5

Kunt u daarbij ook aangeven (per gemeente, procentueel en absoluut) hoeveel woningen woningcorporaties beschikbaar dienen te stellen aan verblijfsgerechtigden? Zo ja, wat zijn uw voornemens om verdringing van andere woningzoekenden tegen te gaan?

Ja, in de bijlage bij deze antwoorden treft u de volgende overzichten:
In geval van schaarste op de woningmarkt kunnen gemeenten er voor kiezen om gebruik te maken van andere mogelijkheden om statushouders te huisvesten. Hierbij valt te denken aan gebruik van demontabele woningen of flexibele woonunits, het ombouwen van verzorgingstehuizen en/of leegstaand vastgoed en de huisvesting van meerdere alleenstaanden in een woning. Tevens hebben gemeenten binnen het huidige huisvestingsstelsel de mogelijkheid de opgelegde taakstelling onderling te herverdelen.
Tenslotte is het van groot belang dat gemeenten met een gespannen woningmarkt afspraken maken met corporaties over toevoegingen aan de woningvoorraad. Op basis van de nieuwe wetgeving voor woningcorporaties, de Woningwet 2015 en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, die beide op 1 juli 2015 in werking zijn getreden, heeft de gemeente hiervoor meer instrumenten in handen. Gemeenten hebben met de nieuwe Woningwet meer mogelijkheden om middels prestatieafspraken te waarborgen dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar blijven of beschikbaar komen. Gemeenten zouden dit helder en concreet moeten benoemen in hun woonbeleid en daarbij aangeven in hoeverre een bijdrage van de corporatie(s) verwacht wordt. Corporaties zijn gehouden een bijdrage te leveren aan het woonbeleid van de gemeente.

Vraag 6

Deelt u de conclusie dat er sprake is van verdringing van de groep die op zoek is naar een sociale huurwoning?

De sociale huurwoningvoorraad is bestemd voor mensen met een laag inkomen en voor specifieke doelgroepen, waaronder de vergunninghouders. De voorraad is in principe groot genoeg om huurders met lage inkomens en andere doelgroepen te huisvesten. Wel moet daarbij worden opgemerkt dat veel sociale huurwoningen worden gehuurd door mensen met een hoger inkomen, die niet tot doelgroep behoren. Om dit zogenaamd scheefwonen tegen te gaan is er beleid ontwikkeld dat de doorstroming uit de sociale woningbouw moet stimuleren en de beschikbare voorraad bij voorrang voor de doelgroep van beleid beschikbaar moet houden.

Vraag 7

Kunt u aangeven wat de trend is wanneer de groei van asielzoekers van het afgelopen jaar zich voortzet voor de onder 2 genoemde cijfers op korte en langere termijn?

Wanneer de groei van het aantal asielzoekers dat met reden in Nederland asiel aanvraagt en een verblijfsvergunning krijgt aanhoudt, dan zal dat een navenant grotere invloed uitoefenen op de beschikbaarheid van woningen op de sociale woningmarkt.

Vraag 8

Klopt het dat het aantal huurwoningen dat beschikbaar komt afneemt door o.a. het beleid om ouderen langer zelfstandig te laten wonen? Zo ja, wat is de (toekomstige) omvang daarvan?

Al geruime tijd is het beleid er op gericht om ouderen langer zelfstandig te laten wonen. Dit proces zal de komende jaren nog worden voortgezet.
Het aantal ouderen dat geen toegang meer heeft tot intramurale zorg als gevolg van de hervormingen in de langdurige zorg van het kabinet Rutte II wordt tot 2030 geschat op circa 75 duizend.

Vraag 9

Klopt het dat de groep die vanwege urgentie een beroep doet op voorrang op de lijst van woningzoekenden, groter wordt? Zo ja, wat is de daarbij trendmatige ontwikkeling?

De Huisvestingswet biedt de gemeenten een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gemeenten kunnen middels een huisvestingsverordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels stellen met betrekking tot woonruimteverdeling van goedkope woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
In de Huisvestingswet is bepaald dat mantelzorgers en -ontvangers, personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven en verblijfsgerechtigden (vergunninghouders) die voor de eerste keer een woning zoeken in ieder geval tot de urgente woningzoekenden moeten behoren. Deze groepen behoren dus in elk geval tot de urgente woningzoekenden. Gemeenten kunnen overwegen om ook andere categorieën urgent woningzoekenden aan te wijzen bijvoorbeeld woningzoekenden die technisch dakloos zijn, woningzoekenden na een echtscheiding of personen met een ernstige medische indicatie. Deze categorieën urgente woningzoekenden worden door de gemeente bepaald en vastgelegd in een door de gemeente op te stellen huisvestingsverordening. In die huisvestingsverordening kan de gemeente ook bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte, voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio of aan een tot de gemeente behorende kern.
Het ligt voor de hand dat, naarmate de gemeente meer categorieën woningzoekenden als urgent aanmerkt, het aantal overblijvende reguliere woningzoekenden afneemt. In die zin is het signaal dat steeds meer vrijkomende woningen worden toegewezen aan urgent woningzoekenden, mogelijk ook gelegen in de lokale invulling van de taken die gemeenten zien.

Vraag 10

Op welke wijze wordt bij de toewijzing van huurwoningen rekening gehouden met zogenaamde navolgers? Wordt daarbij geanticipeerd op toekomstige gezinshereniging? Zo ja, op welke wijze?

Zo veel als mogelijk wordt bij toewijzing van woonruimte geanticipeerd op de nareis van familieleden, die ook op hetzelfde adres komen wonen. Het COA informeert in voorkomende gevallen de gemeente wanneer informatie over nareizigers bekend is geworden.
Het is dus van cruciaal belang dat snel bekend is hoeveel en wanneer de familieleden komen nareizen. Dat is niet in alle gevallen mogelijk. Het komt dus voor dat, wanneer een vergunninghouder is gehuisvest en zijn gezin reist na, op termijn omgezien moet worden naar passender woonruimte.

Vraag 1

Bent u bekend met het voornemen van de Rotterdamse woningcorporaties om 2 miljoen euro subsidie te geven aan particuliere woningbezitters?1

Ja, ik ben bekend met de berichtgeving op Nu.nl.

Vraag 2

Bent u van mening dat geld specifiek bedoeld voor sociale huurders niet besteed moet worden aan subsidie voor woningeigenaren, hoe nobel het doel ook is?

Op grond van de Woningwet 2015 geldt in algemene zin dat woningcorporaties diensten van algemeen economisch belang verlenen. Hun kerntaak is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. Subsidie verlenen aan woningeigenaren past hier niet in.

Vraag 3

Is deze vorm van subsidie van toegelaten instellingen aan particulieren toegestaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie beantwoording vraag 4.

Vraag 4

Indien de subsidie niet is toegestaan, welke actie bent u bereid te ondernemen?

Tot 1 juli 2015 (onder artikel 11 lid 2b van het Besluit beheer toegelaten instellingen) behoorde onderhoud van woningen van derden tot de kerntaken van woningcorporaties. Met de invoering van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) per 1 juli 2015 zijn de mogelijkheden voor corporaties om bij te dragen aan het onderhoud van woningen van derden beperkt. Of de activiteiten van de Rotterdamse corporaties voor het onderhoud van particuliere woningen zijn toegestaan, is afhankelijk van de vorm waarin deze steun wordt gegeven en het wettelijk kader dat gold op het moment dat de afspraken werden gemaakt. De Autoriteit woningcorporaties heeft de Rotterdamse corporaties verzocht te melden welke activiteiten worden verricht ten aanzien van het onderhoud van bezit van derden en onder welke regelgeving verplichtingen voor deze activiteiten zijn aangegaan. Indien de Autoriteit constateert dat de activiteiten niet passen binnen het wettelijk kader of het overgangsrecht zal zij handhavend optreden.

Vraag 5

Kunt u nagaan hoe de 30 miljoen euro eenmalige subsidie vanuit het Rijk voor het project Rotterdam Zuid is besteed? Is het voor u denkbaar dat vanuit deze rijksbijdrage de 2 miljoen euro voor particuliere woningbezitters wordt gefinancierd? Kunt u dit toelichten?

In oktober 2012 hebben de woningcorporaties Woonstad, Woonbron en Vestia, de gemeente Rotterdam en het Ministerie van BZK afgesproken dat er in Rotterdam-Zuid in totaal € 122 miljoen extra zou worden geïnvesteerd om de fysieke herstructurering op gang te houden. De bijdrage van het Ministerie van BZK bedroeg € 30 miljoen. Op aanwijzing van de gemeente Rotterdam zijn hiervoor de volgende projecten in aanmerking gekomen, waarvoor het volledige budget van € 30 miljoen is ingezet:
De rijksbijdrage is niet ingezet voor de € 2 miljoen waar in de vraag op wordt gedoeld.

Vraag 6

Willen de betrokken woningcorporaties voor de dekking van de subsidie gebruik maken van de sloopregeling voor krimpgebieden en Rotterdam Zuid en de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II? Zou u het toelaatbaar vinden dat deze regeling daarvoor gebruikt wordt?

Op grond van de Wet maatregelen Woningmarkt 2014 II zijn uitsluitend de gebieden en categorieën activiteiten benoemd waarvoor verhuurders in aanmerking kunnen komen voor heffingsvermindering, en aan welke voorwaarden dan voldaan moet worden. Het is aan de woningcorporatie zelf te bepalen, binnen de regels van de Woningwet, voor welke doelen de middelen die voortvloeien uit de heffingsvermindering worden aangewend.

Vraag 7

Kunt u nagaan hoeveel het huidige stadsbestuur in Rotterdam sinds 2014 heeft bezuinigd op regelingen en subsidies voor woningverbetering, funderingsherstel en vergelijkbare doelen, en in welke mate deze bezuiniging effect kan hebben op de stadsvernieuwing in Rotterdam Zuid en andere wijken in Rotterdam?

Nee, het is aan het lokale bestuur van Rotterdam om hierin afwegingen te maken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Overheid, bemoei je met verzilveren huis»?1

Ja.

Vraag 2

Welke rol ziet u voor de overheid weggelegd ten aanzien van het reguleren van de markt waarbij u het verzilveren van de eigen woning aanbiedt aan ouderen?

De Taskforce Verzilveren2 heeft uiteengezet dat er voor woningeigenaren op hoofdlijnen drie verschillende categorieën te onderscheiden zijn om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. Ten eerste kan iemand verhuizen naar een goedkopere koopwoning of een huurwoning. Ten tweede bestaat er de mogelijkheid om een (extra) hypothecaire lening af te sluiten. Ten derde kan het huis onmiddellijk of op termijn verkocht worden, terwijl de oorspronkelijke eigenaren er kunnen blijven wonen. Dit kan door verkoop-en-terughuur of door een opeethypotheek af te sluiten. Bij verkoop-en-terughuur wordt de woning gelijk verkocht en vervolgens door de oorspronkelijke eigenaars gehuurd. Bij een opeethypotheek wordt een hypotheek aangegaan waar de verschuldigde rente wordt bijgeschreven bij de hypotheekschuld.
Een (extra) hypothecaire lening of een opeethypotheek aan een consument kwalificeert als financieel product waarop de Wet op het financieel toezicht (Wft) van toepassing is. Dit betekent onder meer dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) er op toeziet dat de kredietaanbieders zich aan zijn zorgplicht houdt en de consument over alle relevante wordt geïnformeerd op een manier die begrijpelijk en niet misleidend is. De AFM heeft wanneer het gaat om dergelijke opeethypotheken aan consumenten dan ook dezelfde toezichtbevoegdheden als voor reguliere hypotheken en ziet toe op het productontwikkelingsproces.
Het kabinet is voornemens om de in de in de zogenoemde hypothekenrichtlijn3 opgenomen voorschriften voor reguliere hypotheken ook toe te passen op opeethypotheken. Bij opeethypotheken wordt wel andere precontractuele informatie voorgeschreven aangezien de precontractuele informatie die op grond van de hypothekenrichtlijn moet worden verstrekt bij reguliere hypotheken minder passend is voor opeethypotheken. De consultatie, in het kader waarvan ook partijen uit de vastgoedsector en de financiële sector hun reacties op het voorliggende voorstel kunnen geven, loopt nog tot 7 oktober aanstaande. In dit voorstel worden aanbieders van opeethypotheken bijvoorbeeld verplicht om, naast het verstrekken van de gebruikelijke feitelijke informatie, de consument ook te waarschuwen voor de effecten van de overeenkomst bij een stijging van de rente of een waardedaling van de woning. Door duidelijker voor te schrijven op welke manier hypotheekverstrekkers consumenten moeten informeren worden de risico’s voor de consument inzichtelijker gemaakt.
Bij het verzilveren van de overwaarde door verkoop-en-terughuur, zoals in het artikel wordt beschreven, verkoopt de consument de woning en huurt deze vervolgens terug. Verkoop-en-terughuur kwalificeert niet als financieel product en de Wft is hierop niet van toepassing. Wel is de algemeen geldende bescherming en toezicht ten aanzien van overeenkomsten geregeld via het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Zo is de Autoriteit Consument en Markt (ACM) bevoegd maatregelen te nemen als er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk in de zin van de artikelen 193a e.v. van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. In geval van collectieve inbreuken kan de ACM namelijk optreden. In het kader van haar publieke toezichttaak is de ACM bevoegd om te bepalen of in een specifiek geval sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. De consument – in dit geval de verkoper – kan met zijn klacht bij ConsuWijzer – het informatieloket van de ACM – terecht, die de signalen doorspeelt naar de ACM. Verder kan de consument zelf gebruik maken van de instrumenten die het Burgerlijk Wetboek hem biedt, zoals een beroep op misbruik van omstandigheden of bedrog (artikel 44 van Boek 3) dan wel dwaling (artikel 228 van Boek 6). Ook zal de consument een beroep kunnen doen op de eisen van redelijkheid en billijkheid die bij zowel bij het onderhandelen over de te sluiten overeenkomst als bij de uitvoering van die overeenkomst in acht dienen te worden genomen. Ten einde de consument te behoeden voor een ondoordachte verkoop is voorts in artikel 2 van Boek 7 dwingend een bedenktijd van drie dagen na het overhandigen van het schriftelijke koopcontract voorgeschreven.

Vraag 3

Deelt u de gedachte het toezicht op de financiële sector ook het verzilveren van eigen woningen omvat, of zou moeten omvatten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid met de vastgoed- en de financiële sector te overleggen hoe het belang en de bescherming van de klant centraal gezet kan worden en hoe een betrouwbare markt voor het verzilveren van eigen woningen kan worden gestimuleerd?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Ziet u wettelijke mogelijkheden om misbruik en bedenkelijke financiële producten van verzilvering van eigen woningen aan te pakken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Kent u het artikel «Woonfraude aanpakken», over de toegang van verhuurders tot de gemeentelijke basisadministratie?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven op welke wijze en in hoeverre woningcorporaties, dan wel particuliere verhuurders, inzage kunnen verkrijgen in wie ingeschreven staat op het adres waarvan zij eigenaar zijn? Klopt het dat dit nu alleen kan door middel van een WOB-verzoek2, dan wel wanneer een deurwaarder wordt ingeschakeld vanwege onregelmatigheden?

Verhuurders kunnen niet op systematische wijze (op basis van een autorisatiebesluit van de Minister) gegevens verstrekt krijgen uit de basisregistratie personen (BRP) over wie ingeschreven staat op een bepaald adres. De BRP heeft primair tot doel overheidsorganen te voorzien van de in de basisregistratie opgenomen gegevens voor zover deze noodzakelijk zijn voor de vervulling van hun taken. Daarnaast is in de wet opgenomen dat derden, die werkzaamheden verrichten met een gewichtig maatschappelijk belang, kunnen worden aangewezen. Genoemd zijn onder andere pensioenfondsen, zorgverzekeraars en bijvoorbeeld instellingen voor gezondheidszorg. Commerciële instellingen zonder overheidstaak zijn uitgesloten. Zie verder het antwoord bij vraag 5 en 6 met betrekking tot de mogelijkheden die gemeenten hebben om op lokaal niveau gegevens te verstrekken en met verhuurders samen te werken. Een WOB-verzoek is hierbij niet van toepassing omdat een registratie van persoonsgegevens niet ziet op informatie neergelegd in documenten over een bestuurlijke aangelegenheid. Aan deurwaarders worden alleen op schriftelijk verzoek persoonsgegevens verstrekt uit de BRP als deze noodzakelijk zijn voor gerechtelijke werkzaamheden in verband met de uitvoering van een algemeen verbindend voorschrift.

Vraag 3

Bent u van mening dat wanneer verhuurders inzicht krijgen in wie er op het adres van hun woning staat ingeschreven, dit kan bijdragen aan het verminderen van bijvoorbeeld fraude, overlast en schending van het huurcontract?

Op dit moment zie ik geen mogelijkheden om alle verhuurders op systematische wijze (op basis van een autorisatiebesluit van de Minister) gegevens te verstrekken uit de basisregistratie personen (BRP) over wie ingeschreven staat op een bepaald adres. Dit is in strijd met wetgeving (BRP en Wbp) en zou de deur openzetten naar de onwenselijke situatie dat persoonsgegevens die vallen onder de verantwoordelijkheid van de overheid, verstrekt kunnen worden aan alle commerciële organisaties en particulieren.
Om onrechtmatige bewoning te voorkomen en bestrijden is inzet mogelijk van verschillende instrumenten, vooral op lokaal niveau. Relevante regelgeving in deze is o.a. de Huisvestingswet en de Woningwet. Onrechtmatige bewoning kan sneller worden opgespoord en beter worden bestreden door samenwerking tussen afdelingen binnen de gemeente en met anderen, zoals woningcorporaties en politie, om de feitelijke situatie in kaart te brengen en door vervolgens op te treden. Ook de afdeling burgerzaken kan een bijdrage leveren aan de bestrijding van woonfraude. Bij circulaire van 6 januari 2014, gericht aan de colleges van B&W en hoofden burgerzaken van alle gemeenten, heb ik de mogelijkheden hiervoor opgesomd en verzocht om medewerking.
Verhuurders hebben overigens in de relatie met hun particuliere huurder een eigenstandige verantwoordelijkheid om te zorgen dat het huurcontract wordt nageleefd.

Vraag 4

Indien (particuliere) verhuurders geen inzicht kunnen krijgen in de gegevens van de basisadministratie, op welke wijze wordt dan bovendien vastgesteld of een huurder de inkomensdrempel voor huurtoeslag voor sociale huurwoningen overschrijdt?

Huurtoeslag kan worden verstrekt op basis van het inkomen van de huurder(s). De toetsing en verstrekking hiervan wordt gedaan door de Belastingdienst. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet het inkomen door de potentiële huurder worden aangetoond bij de woningcorporatie. Zij toetsen de inkomensgrens aan de hand daarvan.

Vraag 5

In hoeverre zijn er op gemeentelijk niveau afspraken met woningcorporaties dan wel particuliere verhuurders gemaakt om op één of andere manier wél inzicht te geven in inschrijvingen? Is hier landelijke afstemming over of wordt dit per gemeente verschillend geregeld?

Gemeenten kunnen in een eigen, door de gemeenteraad vastgestelde, verordening opnemen dat gegevens uit de BRP worden verstrekt aan derden ten behoeve van werkzaamheden met een gewichtig maatschappelijk belang voor de gemeente. Commerciële organisaties zonder overheidstaak vallen hier niet onder. Omdat woningcorporaties veelal commerciële organisaties zijn biedt de eigen gemeentelijke verordening veelal geen uitkomst. Alleen als een woningcorporatie een (binnen)gemeentelijke dienst is, kan verstrekking van gegevens uit de BRP in de eigen gemeentelijke verordening worden opgenomen en op basis daarvan plaatsvinden. Met het oog op de bestrijding van woonfraude en onrechtmatige bewoning kunnen ook gegevens verstrekt worden aan bijvoorbeeld een gemeentelijke afdeling die zich bezig houdt met woonzaken. Deze afdeling kan op basis van eigen doelstellingen en conform eigen werkprocessen onder het regime van de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp) gegevens uitwisselen met betrokkenen buiten de gemeentelijke organisatie. In hoeverre hier sprake van is, behoort tot de verantwoordelijkheid van gemeenten. Daar heb ik geen cijfermatig inzicht in. De burger kan overigens hebben aangegeven dat verstrekking van zijn gegevens aan deze derden niet mag plaatsvinden.

Vraag 6

Bent u van mening dat het onwenselijk is dat (particuliere) verhuurders, voor zover zij dat niet kunnen, geen inzicht kunnen krijgen in wie en hoeveel personen er ingeschreven staan op een adres dat door hen wordt verhuurd? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten hebben mogelijkheden om samen te werken met verhuurders en wel gegevens te verstrekken, zoals hiervoor is toegelicht. Gemeenten hebben daarnaast de verantwoordelijkheid om zelf te constateren wanneer er op een adres een onwenselijke (over)bewoningssituatie ontstaat en handhavend op te treden. Verhuurders hebben deze verantwoordelijkheid ook en kunnen daarover afspraken maken met huurders en zo nodig optreden op basis van wat feitelijk is te constateren, zonder dat daarvoor inzage in BRP-gegevens nodig is.

Vraag 7

Ziet u mogelijkheden om op enigerlei wijze mogelijk te maken dat verhuurders inzage krijgen in gegevens van mensen die op hun adres(sen) ingeschreven staan? Zo ja, op welke wijze en onder welke voorwaarden?

Zoals vermeld bij het antwoord op vraag 3 zie ik op dit moment geen mogelijkheden om alle verhuurders op systematische wijze (op basis van een autorisatiebesluit van de Minister) gegevens te verstrekken uit de basisregistratie personen (BRP) over wie ingeschreven staat op een bepaald adres. Dit is in strijd met wetgeving (BRP en Wbp) en zou de deur openzetten naar de onwenselijke situatie dat persoonsgegevens die vallen onder de verantwoordelijkheid van de overheid, verstrekt kunnen worden aan alle commerciële organisaties en particulieren. De mogelijkheden die gemeenten hebben op lokaal niveau zijn toegelicht in antwoord 5.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huizenbezitters betalen te veel rente voor hun spaarhypotheek»?1 Klopt de conclusie van het bericht dat de genoemde banken ten onrechte een risico-opslagrente (blijven) berekenen voor hypotheken zelfs met een aanzienlijke bijbehorende spaarrekening? Betalen deze huiseigenaren teveel hypotheekrente? Heeft u eerder soortgelijke berichten ontvangen? Zo ja, wat vindt u hiervan?

Ik ben bekend met het bericht «Huizenbezitters betalen te veel rente voor hun spaarhypotheek» en vergelijkbare eerdere berichtgeving. Of het meenemen van spaartegoeden bij de bepaling van de risico-opslag gunstig is voor de consument is afhankelijk van de omvang van het opgebouwde spaartegoed en het marginale tarief waartegen de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Een verlaging van de hypotheekrente – en daarmee ook de rente over het spaartegoed (deze zijn over het algemeen gekoppeld) – zal leiden tot een stijging van de spaarpremie. Die stijging is noodzakelijk om het gewenste eindbedrag voor de aflossing van de hypotheek te halen aan het einde van de looptijd. In de praktijk kan dit juist leiden tot een stijging van de maandlasten. Dit in tegenstelling tot een volledig annuïtaire hypotheek, waar een renteverlaging altijd gunstig is voor de consument.

Vraag 2

Zijn banken voldoende transparant richting hun klanten bij het aanbieden van een nieuwe hypotheekrente over het wel of niet doorberekenen van een risico opslagrente en de bijbehorende voorwaarden? Zo nee, is bent u dan bereid om hierover in gesprek te gaan met de banken? Welke verantwoordelijkheid heeft een bank hierin c.q. welke verplichtingen? In hoeverre mogen banken een risico-opslag rente berekenen als er voldoende geblokkeerd spaargeld tegenover staat en hoe past dit in de «klant centraal»?

Voor alle aan consumenten verstrekte informatie geldt dat deze op grond van artikel 4:19, tweede lid, Wet op het financieel toezicht (Wft): «correct, duidelijk en niet misleidend» dient te zijn. Dit geldt dus ook voor informatie over (de werking van) een spaarhypotheek. Daarnaast geldt dat voorafgaand aan de totstandkoming van een overeenkomst, op grond van artikel 4:20 Wft, alle relevante informatie moet worden verstrekt om een consument in staat te stellen een adequate beslissing te maken. Gedurende de looptijd van een hypotheek, gelden er specifieke informatieverplichtingen rond een renteverlenging (artikelen 68a en 68b BGfo). In deze regelgeving is onder meer bepaald welke eisen worden gesteld aan een renteverlengingsvoorstel. Hierin is tevens opgenomen dat een consument op de mogelijkheid moet worden gewezen om advies over oversluitmogelijkheden in te winnen bij de aanbieder of een andere financiële dienstverlener. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) ziet toe op een adequate informatieverstrekking door aanbieders op basis van deze regelgeving.

Vraag 3

Heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de praktijk rond risico-opslag bij spaarhypotheken eerder onderzocht? Zo ja, wat concludeert de AFM en welke signalen heeft de AFM ontvangen? Zo nee, waarom niet en is de AFM bereid dat te doen naar aanleiding van de signalen van Vereniging Eigen Huis? Welke instrumenten heeft de AFM om te waarborgen dat huiseigenaren met een spaarhypotheek transparant en afdoende worden geïnformeerd over de effecten van hun spaarrekening op hun hypotheekrente en klanten niet onnodig teveel betalen?

De AFM heeft geen onderzoek gedaan naar (de structuur van) risico-opslagen bij spaarhypotheken. De AFM heeft op basis van signalen echter wel een beperkt aantal hypotheekvertrekkers hier in het verleden op aangesproken. De AFM verwacht dat aanbieders in het kader van het productontwikkeling- en reviewproces een afweging maken of bepaalde productaspecten wel of niet in het belang van klanten zijn. Dit geldt ook voor hypotheekverstrekkers voor wat betreft het meewegen van het opgebouwde spaartegoed bij het bepalen van de risico-opslag op de rente. Als uit die afweging blijkt dat het meewegen van het spaartegoed bij het bepalen van de risico-opslag in het belang van hun klanten is, dan verwacht de AFM dat hypotheekverstrekkers dit ook doen. De AFM zal hypotheekverstrekkers hier – waar nodig – ook in de toekomst op aanspreken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Makelaars: energielabel woningen werkt niet»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van de visie van de brancheorganisatie voor makelaars? Deelt u deze visie? Bent u met de organisatie in gesprek?

Ja, ik ben op de hoogte van de visie van VBO Makelaar zoals beschreven in het artikel. Ik deel deze visie niet. Voor de uitrol van het voorlopig en het definitief energielabel heb ik intensief contact gehad de brancheorganisaties: naast VBO Makelaar zijn dat NVM, VastgoedPRO en NVR. Dit heeft onder andere geresulteerd in een gezamenlijke brief van de voorzitters van deze organisaties en mijzelf die in december 2014 is gestuurd naar alle makelaars die zijn aangesloten bij deze branches. Ook na de uitrol van het voorlopig energielabel ben ik met branches van de makelaars in gesprek gebleven over de voortgang van de invoering van het energielabel. In tegenstelling tot VBO Makelaar meldt NVM onder andere in haar meest recente kwartaalpersbericht dat de nieuwe systematiek steeds beter werkt. Op de woningwebsite Funda verschijnen steeds meer definitieve energielabels bij het actuele aanbod van te koop en te huur staande woningen, zelfs vooruitlopend op het moment van de formele verplichting (de overdracht). Hierdoor kunnen potentiële kopers deze informatie betrekken bij hun afwegingen. NVM geeft hierbij aan dat «het allerbelangrijkste het feit is dat het nieuwe systeem nu juist veel eenvoudiger is geworden in vergelijking met het oude, ingewikkelder energielabel. Ook het gegeven dat het nieuwe energielabel veel goedkoper is draagt bij aan het draagvlak en de acceptatie. Er is nog wel sprake van resterende negatieve beeldvorming als gevolg van de problemen rond het vroegere energielabel, maar de nieuwe systematiek heeft al snel terrein gewonnen».

Vraag 3

Wist u dat de helft van de makelaars stelt dat het voor consumenten onduidelijk is hoe ze een definitief energielabel moeten aanmaken? Hoe is dit te verbeteren? Gaat u dat ook doen?

Ik herken het beeld niet dat het voor consumenten onduidelijk is hoe ze een definitief energielabel moeten aanmaken. Uit de laatste cijfers blijkt dat 77% van de woningen tijdens de transactie een energielabel had (juni 2015). Uit het onderzoek naar de effecten van de energielabels, waarvan ik de resultaten in mijn brief van 18 mei 20152 met de Tweede Kamer heb gedeeld, blijkt dat de brief en de folder die begin dit jaar zijn verstuurd een hoog bereik hebben gehad en dat het omzetten naar een definitief energielabel door woningeigenaren gemakkelijk wordt gevonden. NVM geeft ook aan dat «zij het beeld niet herkent dat er alom onduidelijkheid zou heersen onder makelaars en consumenten». Volgens NVM helpen veel makelaars hun klanten actief met het definitief maken en registreren van het energielabel en is het aantal vragen bij de NVM afdeling Consumentenvoorlichting sterk afgenomen. Vereniging Eigen Huis geeft aan dat de 78 vragen en opmerkingen die zij in de periode 1 juni tot en met half juli 2015 hebben gekregen over het energielabel niet veel te vinden op een totaal ledenbestand van ruim 700.000. Uiteraard monitor ik waar het systeem nog kan worden verbeterd.

Vraag 4

Wordt u verdrietig van de bewering In het artikel dat het nieuwe energielabel niet leidt tot energiebesparende maatregelen, en dat potentiële kopers het energielabel niet meewegen bij de koopbeslissing? Zo nee, wat wordt u er dan van? Zo ja, wat gaat u er aan doen?

Ik vind signalen uit het veld belangrijk. De achterban van VBO Makelaar schetst een erg negatief beeld. Uit het eerdergenoemde onderzoek naar de effecten van het energielabel blijkt dat een derde van de huiseigenaren en een vijfde van de huisverkopers van plan is om energiebesparende maatregelen te nemen, met name om geld te besparen op de energierekening. De beweringen in het artikel geven mij geen aanleiding tot wijziging van de ingezette koers rond het energielabel.

Vraag 5

Is het waar dat het Nationaal Energiebespaarfonds slecht wordt benut? Hoe verhoudt die benutting zich tot de beschikbaarheid van middelen?

Het Nationaal Energiebespaarfonds wordt sinds begin 2015 steeds beter benut. In 2014 is in totaal 6,3 miljoen euro aan leningen uitgegeven. In de eerste helft van 2015 is voor ruim 14 miljoen euro aan leningen aangevraagd. Daarvan was in juni 2015 inmiddels 7 miljoen euro aan leningen uitgekeerd. De verwachting is dat het Nationaal Energiebespaarfonds in heel 2015 ongeveer 30 miljoen euro aan leningen uit kan geven. De benutting van het fonds is in verhouding tot de beschikbare middelen in orde, maar de ambities liggen hoger. Daarbij geldt dat het Nationaal Energiebespaarfonds nog steeds in ontwikkeling is. Sinds juni 2015 biedt het fonds ook leningen voor energiebesparing aan verenigingen van eigenaren (VvE's). Daarnaast wordt de samenwerking met andere overheden en marktpartijen steeds beter.

Vraag 6

Is het energielabel volgens u nog steeds ten prooi aan «kinderziektes», of is de invoering teveel haastwerk geweest omdat het moest van Europa waardoor een kans is verkeken de consument de juiste prikkels te geven energie te besparen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Nee. In het dertigledendebat met uw kamer van 21 mei 2015 en in mijn brief van 2 juli 20153 heb ik u geïnformeerd over de voortgang van het energielabel voor woningen. Inmiddels zijn de belangrijkste verbeteringen in de webtool doorgevoerd. Uiteraard monitor ik intensief de voortgang en zal ik indien nodig op problemen inspelen.

Vraag 7

Doet de DigiD-aanvraag mensen, vanwege de omslachtigheid en noodzaak om weer ergens geregistreerd te staan, afhaken? Hoeveel mensen hebben inmiddels een definitief label sinds 9 januari 2015?

Sinds begin dit jaar zijn er 186.429 energielabels verstrekt aan woningeigenaren die via de webtool www.energielabelvoorwoningen.nl een energielabel hebben aangevraagd. Het Rijk wil bij voorkeur digitaal communiceren, met als doel om papier en kosten te besparen. Het is echter niet zo dat het Rijk hierbij geen rekening houdt met mensen, die niet over een internetverbinding beschikken of om andere redenen het energielabel niet online kunnen aanvragen. Deze mensen kunnen alsnog via een zogenaamde papieren route een energielabel aanvragen. De formulieren hiervoor zijn aan te vragen bij de Helpdesk Energielabel.

Vraag 8

Zijn de problemen welke zijn opgetreden bij de verzending van de brieven2 met het voorlopig energielabel inmiddels opgelost? Is er een oplossing gevonden voor de actualisering van het woonadres in de BRK (Basisregistratie Kadaster) indien een BSN-nummer van de woningeigenaar ontbreekt? Bij hoeveel woningadressen ontbreekt/ontbrak een dergelijke actualisatie?

Ik heb begin dit jaar een aantal problemen geconstateerd met het verzenden van het voorlopig energielabel. Inmiddels heeft bijna elke woningeigenaar een voorlopig energielabel ontvangen. De laatste 1.500 brieven zijn verstuurd naar mensen die deze niet hadden ontvangen en hier om hadden gevraagd. Tevens wordt door de Helpdesk Energielabel verwezen naar de website www.zoekuwenergielabel.nl, waarop de voorlopige energielabels per adres zijn te vinden.
Daarnaast heb ik geconstateerd dat in sommige gevallen het BSN-nummer van de woningeigenaar ontbreekt, waardoor de woningeigenaar geen energielabel kon aanvragen. Hiervoor is in de webtool een speciale koppeling gemaakt. Deze maakt het mogelijk om de woning alsnog te koppelen door het uploaden van documenten waaruit blijkt dat de bewoner van de woning daadwerkelijk de eigenaar is (bijvoorbeeld middels een Akte van levering, een Hypotheekakte, een Kadastraal bericht, een Verklaring van Erfrecht, een Testament of een Akte van kwijting).
Van naar schatting zo’n 400.000 tot 500.000 woningeigenaren is het BSN-nummer niet beschikbaar. Deze woningeigenaren kunnen via de genoemde koppeling alsnog een energielabel registreren. Verder zal ik komend half jaar benutten om in overleg met de betrokken instanties te bezien of het aantal gevallen zoals hierboven aangegeven kan worden verminderd.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Voormalig Paleis van Justitie in handen omstreden vastgoedman»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat de directeur-eigenaar van projectontwikkelaar M7 zonder problemen de Bibob-toetsing heeft doorstaan teneinde het voormalig paleis van justitie in Amsterdam namens M7 te kunnen overnemen van het Rijk?

Ja.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u deze voorgenomen verkoop en Bibob-toetsing in het licht van de opmerking van uw voorganger dat bij schikkingen in fraudezaken met vastgoed sprake is van een publieke schuldbekentenis?2

Ik sluit mij aan bij het gegeven antwoord van mijn ambtsvoorganger op een gelijkluidende vraag van het Tweede Kamer lid Gesthuizen (Kamervragen 2011Z08779, vraag 3), nl. een transactie heeft in gevallen als deze het praktische gevolg, dat de transactie wordt vermeld op het strafblad van betrokkene.

Vraag 4

Op welke wijze is in deze Bibob-toetsing een afweging gemaakt tussen het justitieel verleden van de betrokkene, meer specifiek de getroffen schikking met het openbaar ministerie (OM), en het belang van integer zaken doen vanuit overheidszijde?

Op de gegevens, verkregen krachtens de Wet Bibob en daarop te baseren advies van het Landelijk Bureau Bibob (LBB) berust gelet op art. 28, tweede lid, van de Wet Bibob een geheimhoudingsplicht. Ik kan derhalve niet op de specifieke inhoud van het Bibob-advies ingaan. In algemene zin kan ik wel aangeven dat eventuele verdenkingen die met een transactie zijn afgedaan bij beoordelingen op grond van de Wet Bibob worden betrokken.

Vraag 5

Wat kunt u in het algemeen zeggen over de wijze waarop het justitieel verleden, meer specifiek de getroffen schikking met het OM, wordt meegewogen in de Bibob-toetsing?

Het Landelijk Bureau Bibob bevraagt tijdens zijn onderzoek uiteraard informatiebronnen bij onder meer het Openbaar Ministerie, de Politie en de Belastingdienst. Het Landelijk Bureau Bibob betrekt tevens eventuele antecedenten van financiers en zakelijke samenwerkingsverbanden bij het uit te brengen advies aan het Rijksvastgoedbedrijf. In algemene zin kan ik aangeven dat verdenkingen die met een transactie zijn afgedaan bij beoordelingen op grond van de Wet Bibob betrokken worden. Als er sprake is van een transactie is in beginsel sprake van – in Bibob-termen – een «ernstig vermoeden» ten aanzien van het feit waarvoor een schikking is getroffen. Dit «ernstige vermoeden» kan worden betrokken bij de beoordeling van het gevaar. Dit leidt niet per definitie tot de conclusie dat er sprake is van een «ernstig gevaar». Op grond van de Wet Bibob zijn namelijk bijvoorbeeld ook het aantal van de (vermoedelijk) gepleegde strafbare feiten en de grootte van het daarmee verkregen voordeel van belang.

Vraag 6

Wat is de stand van zaken ten aanzien van de verkoop van het voormalig paleis van justitie in Amsterdam aan M7 en de ontwikkeling van een hotel op deze locatie?

De verkoop is volledig afgehandeld. De verkoopopbrengst voor de Staat is € 61.320.755,00. M7 Development BV heeft het object inmiddels doorverkocht aan CTF Amsterdam BV, een dochteronderneming van CTF Coöperatief UA voor hetzelfde bedrag. De doorverkoop heeft plaats gevonden op basis van de procedure die aan uw Kamer is medegedeeld in antwoord op de vragen van het lid De Vries van 6 juli 2015.
De procedure Ruimtelijke Ordening ten aanzien van de verdere ontwikkeling van een hotel op deze locatie moet door de nieuwe eigenaar nog worden opgestart. Deze procedure valt onder de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente Amsterdam.

Vraag 7

Klopt het dat de gemeente Amsterdam opnieuw een Bibob-toets zal uitvoeren indien er een (nieuwe) aanvraag komt van M7?

Of de gemeente Amsterdam een Bibob-toets zal uitvoeren is mij niet bekend. De gemeente Amsterdam kan op grond van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht een Bibob advies bij het Landelijk Bureau Bibob aanvragen.

Vraag 8

Is het volgens u denkbaar en/of gewenst dat deze Bibob-toets anders uitvalt ten aanzien van de eerdere beoordeling van het justitieel verleden van de directeur-eigenaar van projectontwikkelaar M7?

Voor de beantwoording van de vraag of een andere uitkomst bij de Bibob-toets voor een andere beslissing wenselijk is, is het nodig om op de specifieke inhoud van deze zaak in te gaan. Zoals hiervoor bij het antwoord op vraag 4 is aangegeven staat de geheimhoudingsplicht dit niet toe. Ik acht het daarnaast gezien het hiervoor vermelde bestuurlijk niet gepast om uitspraken te doen over de afweging van de gemeente Amsterdam dan wel over de uitkomst van individuele zaken.

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat woningcorporatie Trudo aan het verminderen van de huurverhoging een tegenprestatie heeft gekoppeld, namelijk het automatisch incasseren van de huur?1

Ja.

Vraag 2

Is het wettelijk toegestaan om op dergelijke wijze een algemene korting op de huurverhoging te koppelen aan een tegenprestatie, die is gebaseerd op een individuele toestemming van een huurder? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op grond van boek 7, artikel 250 van het Burgerlijk Wetboek is het een verhuurder toegestaan jaarlijks een huurverhoging in rekening te brengen, met als restrictie dat deze niet hoger mag zijn dan het wettelijk maximum zoals dat volgt uit artikel 10, tweede lid van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Binnen de grens van de geldende maximumhuurverhoging staat het de verhuurder vrij verschillende huurverhogingspercentages te vragen aan verschillende huurders, ook wanneer deze huurders tot een en dezelfde inkomenscategorie als bedoeld in laatstgenoemd artikel behoren. Het is daarbij in beginsel niet verboden om aan de hoogte van de huurverhoging voorwaarden of tegenprestaties te verbinden.

Vraag 3

Waarom komen niet alle huurders van Trudo in aanmerking voor een korting op de huurverhoging, zoals blijkt uit communicatie van de woningcorporatie? Is het toegestaan om deze korting niet aan elke huurder aan te bieden, waardoor huurders van met name goedkope huurwoningen worden uitgezonderd? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Welke andere vormen van huurkortingen of verminderingen van huurverhogingen gekoppeld aan een tegenprestatie kent u, en aan welke regelgeving dienen deze vormen te voldoen?

Dezerzijds wordt niet bijgehouden welke vormen van huurkorting gekoppeld aan een tegenprestatie zich voordoen. In dit verband is van belang dat huur wordt gedefinieerd als een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verplicht aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 BW). Bij woonruimte is de prijs het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt (art. 7: 237 lid 1 BW). Deze tegenprestatie of prijs hoeft niet altijd een monetaire vorm te hebben. Huurder en verhuurder zijn vrij om een andersoortige tegenprestatie overeen te komen.

Vraag 5

Weegt de besparing van kosten door het automatisch innen van de huur door de woningcorporaties op tegen de kosten van het terugstorten van de 1,5% aan huur voor individuele huurders die daar recht op hebben? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is primair aan de woningcorporatie zelf om te bepalen of dit het geval is. Het Ministerie van BZK heeft niet per individuele woningcorporatie inzicht in de bedrijfsvoering.

Vraag 6

Is de solvabiliteit van woningcorporatie Stichting Trudo nog steeds onder de 15%, zoals u meldde in 2013, en hoe verhoudt deze zich tot het nieuwe huurbeleid van de stichting?3

In de genoemde kamerbrief van 5 maart 2014 is Stichting Trudo genoemd als een van de 30 woningcorporaties met een solvabiliteit onder de 15% (stand ultimo 2012). Trudo is, zoals in de genoemde brief is aangegeven, geen corporatie die onder verscherpt toezicht staat van het voormalige CFV, nu de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Wel was aan Trudo door de toezichthouder een aantal maatregelen opgelegd, zowel in 2013 als in 2014. De solvabiliteit is inmiddels toegenomen tot meer dan 20% in 2013 en zal naar verwachting verder toenemen tot 30–35% in 2018 (bron Aw). Bij deze raming is een inflatievolgend huurbeleid het uitgangspunt.

Vraag 1

Bent u bekend met de grote onvrede onder huurders over de verkoop van sociale huurwoningcomplexen in Velp, waaronder 36 woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat?1

Ik heb nog geen aanvraag ontvangen. De corporatie moet een aanvraag om goedkeuring voor de voorgenomen verkoop indienen bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw zal die aanvraag geheel zelfstandig toetsen aan de wet- en regelgeving en alsdan tot een besluit komen. Uit de zienswijze van de gemeente en de door u aangehaalde persartikelen maak ik op dat er onvrede is onder huurders over de verkoop van sommige sociale huurcomplexen in Velp.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat de Huurdersvereniging Rheden tot tweemaal toe een negatieve zienswijze heeft gegeven over de verkoop van de woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat, zowel in 2013 als in 2015? Hoe verhoudt dit zich tot de nieuwe Woningwet waarin de positie van huurders is versterkt?2 3

In de nieuwe Woningwet is de positie van huurders inderdaad versterkt. Voor zover het de verkoop van corporatiebezit betreft komt dit vooral tot uiting bij de totstandkoming van prestatieafspraken. De verkoop van corporatiewoningen kan onderdeel zijn van de prestatieafspraken. De corporatie, huurdersvereniging en gemeente maken prestatieafspraken op basis van gelijkwaardigheid, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid heeft.
Daarnaast blijft de huidige regelgeving ten aanzien van de verkoop van corporatiewoningen, die onder meer dient om het belang van de volkshuisvesting te borgen, bestaan. Bij een voorgenomen verkoop aan een derde partij betekent dit dat de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zich een oordeel zal vormen of aan de eisen die de regelgeving stelt wordt voldaan. De zienswijze van de huurdersvereniging wordt meegewogen in de beoordeling door de Aw. De negatieve zienswijze van de Huurdersvereniging Rheden op de verkoop van sommige complexen is mij bekend. Hoe dit oordeel zal uitpakken kan ik niet aangeven, de Aw is onafhankelijk in haar oordeelsvorming.

Vraag 3

Bent u van mening dat het belonen van actieve buurtbewoners met een vrijwilligersprijs en het roemen van hun betrokkenheid haaks staat op het negeren van hun zienswijze over de verkoop, te meer omdat dankzij deze buurtbewoners de buurt minder kwetsbaar is geworden en dit nu als argument wordt gebruikt om verkoop van hun woningen te rechtvaardigen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Laat ik voorop stellen dat ik de inzet en betrokkenheid van de bewoners waardeer, zeker wanneer dit bijdraagt aan het minder kwetsbaar worden van een buurt. Zonder te willen treden in de afweging en oordeelsvorming van de Aw in deze zaak, merk ik op dat de gemeente Rheden de argumentatie van de corporatie overneemt en de aanwezigheid van particulier bezit in dit deel van de onderhavige wijk ook aanmerkt als een factor die bijdraagt aan het minder kwetsbaar zijn van die buurt.De tegenstelling die wordt gesuggereerd in de vraagstelling deel ik op voorhand niet: het feit dat de gemeente en corporatie een andere mening zijn toegedaan dan de huurdersvereniging betekent niet dat de visie van de huurdersvereniging wordt genegeerd. Gemeenten en corporatie kunnen goed kennis hebben genomen van de visie van de huurdersvereniging en toch, op grond van relevante argumenten, tot een andere afweging komen.

Vraag 4

Hoe kwalificeert u de heroverweging van de gemeente Rheden, die zich in april 2014 nog uitsprak tegen de verkoop van sociale woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat 46–116 maar dat wijzigt in een positieve zienswijze, waardoor een integrale aanpak van versnipperd eigendom juist wordt bemoeilijkt (hetgeen de gemeente eerder als tegenargument gebruikte)? Kunt u uw antwoord toelichten?4

In algemene termen wil ik er op wijzen dat het belang van de volkshuisvesting niet een statische aangelegenheid is, maar dat situaties zich kunnen wijzigingen waardoor eerdere zienswijzen van gemeente, huurdersvereniging of corporatie eveneens kunnen wijzigingen. Voor het overige wacht ik het oordeel van de Aw in deze af.

Vraag 5

Hoe gaat u voorkomen dat de koper, een Brits beleggingsfonds, de huurprijzen van de woningen na een verhuizing fors optrekt of liberaliseert met gevolgen voor de betaalbaarheid voor huurders, wat een prioriteit is van uw beleid en van de gemeente? Welke gevolgen zal een verkoop van genoemde woningen hebben voor het passend toewijzen in de gemeenten Velp en Rheden?5

Ook de nieuwe eigenaar is gehouden aan de eisen die de huurprijsregelgeving stelt. Liberalisatie van woningen is bij zittende huurders niet mogelijk. Woningen met voldoende punten op basis van het Woningwaarderingsstelsel kunnen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract eventueel worden verhuurd in het geliberaliseerde segment. Uit de zienswijze van de gemeente maak ik op dat de gemeente verwacht dat er een overschot van dit type woning zal ontstaan in de regionale sociale voorraad. Indien dit het geval is, dan zijn de gevolgen voor het passend toewijzen gering.

Vraag 6

Deelt u de mening dat er geen betaalbare sociale huurwoningen in de gemeente Rheden verkocht moeten worden, gezien het uitgangspunt in de gemeentelijke Woonvisie dat het aantal sociale huurwoningen in bezit van woningcorporaties niet mag verminderen en de passage uit het Regeerakkoord dat de sociale woningvoorraad in stand moet blijven, alsmede gezien het belang van gemengde wijken? Kunt u uw antwoord toelichten?6 7

Ik ben niet van mening dat de Woonvisie van de gemeente Rheden of het regeerakkoord verkoop van corporatiewoningen onmogelijk maakt. Zoals aangegeven constateert de gemeente dat er een overschot zal ontstaan aan het onderhavige type woningen, en verder dat de opbrengsten van de verkoop door de corporatie in de voorraad zullen worden geïnvesteerd. Ook is er geen reden om aan te nemen dat er een negatief effect is op de gemengde samenstelling van de wijk. Het is niet gezegd dat de verkoop leidt tot huurders uit een andere inkomensklasse dan thans het geval is of, indien dat wel het geval is, dat dit niet juist zou bijdragen aan een grotere menging van inkomensgroepen.

Vraag 7

Gaat u uw toestemming onthouden voor de verkoop van sociale huurwoningen, waar de huurdersorganisatie een negatieve zienswijze voor heeft afgegeven, mede gezien de voorgeschiedenis? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in het antwoord op de vragen 1 en 8 is er nog geen aanvraag ontvangen. Als een aanvraag wordt ingediend zal de Aw dit als onafhankelijke toezichthouder zelfstandig beoordelen.

Vraag 8

Heeft u reeds een verkoopvoorstel met alle bijhorende zienswijzen ontvangen en betreft dit één voorstel of meerdere voorstellen voor de verkoop van sociale huurwoningen van Vivare? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.