Vraag 1

Bent u op de hoogte van het bericht dat woningcorporatie Rochdale bereid is om uitgeprocedeerde asielzoekers te huisvesten?1

Ja

Vraag 2

Bent u bereid om deze woningcorporatie duidelijk te maken dat illegalen geen recht hebben op deze huisvesting en dat men zich beter kan inzetten voor het (sneller) huisvesten van mensen die er wel recht op hebben? Zo neen, waarom niet?

De Vreemdelingenwet 2000 bepaalt dat de vreemdeling die geen rechtmatig verblijf heeft in Nederland, geen aanspraak kan maken op toekenning van verstrekkingen, voorzieningen en uitkeringen bij wege van een beschikking van een bestuursorgaan. Dit is ook van toepassing op de bij de wet of algemene maatregel van bestuur aangewezen ontheffingen of vergunningen. In de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat slechts Nederlanders en rechtmatig in Nederland verblijvende vreemdelingen voor een huisvestingsvergunning in aanmerking kunnen komen. Indien een gemeente een verordening heeft, zoals Amsterdam, kan de gemeente daarin bepalen dat als deze wordt overtreden een bestuurlijke boete kan worden opgelegd. Inmiddels heeft de bestuursvoorzitter van Rochdale in een interview met BNR nieuwsradio2 (laten weten dat Rochdale niet bereid is vreemdelingen te huisvesten, maar alleen mensen met een verblijfsvergunning huisvest.

Vraag 3

Kunt u garanderen dat geen enkele woningcorporatie woningen ter beschikking stelt aan vreemdelingen die hier niet eens mogen zijn? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u daarnaast bereid om een einde te maken aan het met voorrang toewijzen van sociale huurwoningen aan toegelaten asielzoekers, daar dit oneerlijk is ten opzichte van andere woningzoekenden die vaak al jarenlang op een woning wachten? Zo neen, waarom niet?

Het huisvesten van vergunninghouders door gemeenten is geregeld in de Huisvestingswet. De taakstelling voor gemeenten die hierin geregeld is, is bedoeld om een evenwichtige spreiding van vergunninghouders in Nederland te bewerkstelligen. Er zijn geen voornemens de Huisvestingswet hierop aan te passen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht van de Huurdersvereniging Amsterdam dat inschrijf- en verlengingskosten voor woningzoekenden en huurders in Amsterdam twee keer zo hoog zijn dan in andere plaatsen?1

In het algemeen geldt dat er geen regels zijn voor de verdeling van de kosten die met een regionaal woonruimteverdeelsysteem gemoeid zijn. Naast de inschrijver kunnen ook de betrokken gemeenten en de verhuurders er voor kiezen een deel of het geheel van de kosten op zich te nemen. Ten aanzien van de stelling dat de kosten in de Amsterdamse regio twee keer zo hoog zijn, merk ik op dat dit niet voor de verlengingskosten geldt: die liggen onder het gemiddelde in de Woningnet-regio’s.

Vraag 2

Klopt het dat de inschrijf- en verlengingskosten bij Woningnet niet bedoeld zijn voor winst, maar ter bekostiging van het digitale systeem? Zo ja, hoe verklaart u de grote verschillen in kosten voor woningzoekenden en huurders? Zo nee, wat gaat u hiertegen doen?2

Ik deel de stelling dat de kosten van inschrijving en verlenging bedoeld zijn om de kosten te dekken die gemaakt worden om het systeem draaiende te houden. Ik meen echter dat dit niet beperkt hoeft te worden tot alleen het digitale systeem. Bijvoorbeeld een klantcontactcentrum en klachtafhandeling en de overige kosten van Woningnet (of een andere organisatie die het systeem draaiend houdt), zoals kantoor en personeel. De verschillen tussen de regio’s verklaar ik uit de keuzes die gemaakt worden om de kosten te dekken, zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven.

Vraag 3

Kunt u een overzicht verschaffen van alle regionale woonruimteverdeelsystemen, zoals Woningnet, met de daarbij horende inschrijfkosten en jaarlijkse verlengingskosten? Hoe kunt u de verschillen verklaren?

In de bijlage3 treft u een overzicht aan van de kosten die de bekende regionale woonruimteverdeelsystemen in rekening brengen. Wat betreft de verschillen, verwijs ik naar het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Kunt u een overzicht verschaffen voor de gebieden in ons land waar geen regionaal woonruimteverdeelsysteem is, met de daarbij horende inschrijfkosten en jaarlijkse verlengingskosten die gemeenten en of woningcorporaties kosten rekenen? Hoe kunt u de verschillen verklaren?3

Een overzicht van inschrijvings- en verlengingskosten in regio’s waar geen regionaal woonruimteverdeelsysteem is, is niet beschikbaar en lastig op te stellen. Immers de gemeenten en verhuurders kunnen keuzes maken, die de kosten sterk beïnvloeden, zoals een gezamenlijk systeem van twee woningcorporaties en één systeem per gemeente. Afhankelijk van de situatie kan de woningzoekende keuzes maken die de kosten eveneens sterk beïnvloeden, zoals slechts bij één woningcorporatie inschrijven. Derhalve is een eenduidig overzicht niet voorhanden. Een korte inventarisatie via internet bevestigt het idee dat er flinke verschillen zijn. Als voorbeeld: in Tilburg hebben de corporaties de krachten gebundeld en kost inschrijven € 13, verlengen € 11. In Maastricht is een verdeelsysteem van drie corporaties, inschrijven kost hier € 32, verlengen is gratis. In Assen dient de woningzoekende zich per corporatie in te schrijven, waarbij de inschrijfkosten per corporatie uiteenlopen van € 30 tot € 0. Ook hier is het verlengen doorgaans gratis. Een verklaring van de gevonden verschillen kan gevonden worden in de keuzes die de aanbieders van de huurwoningen maken over de verdeling van de kosten.

Vraag 5

Is het nog steeds zo dat in gebieden zonder regionaal woonruimtesysteem de verschillen in kosten voor inschrijving en verlenging groter zijn dan in regio's met een woonruimteverdeelsysteem van samenwerkende woningcorporaties, zoals in 2008 vastgesteld? Zo ja, wat heeft u gedaan om de verschillen te verkleinen?4

Gezien het feit dat een systematisch overzicht van de kosten in gebieden zonder regionaal woonruimteverdeelsysteem niet beschikbaar is, kan ik deze stelling niet onderschrijven. Wel ben ik van mening dat sociale huurwoningen transparant en overzichtelijk aangebonden dienen te worden, waarbij de regionale woningmarkt de juiste schaal is. Een regionale aanbieding van sociale huurwoningen verdient daarom de voorkeur. Om die reden heb ik dit onderwerp in 2013 besproken met Aedes. Zie verder het antwoord op vraag 7.

Vraag 6

Bent u van mening dat eventuele kosten voor inschrijving en/ of verlenging voor iedere woningzoekende en huurder, uniform zouden moeten zijn? Zo ja, hoe gaat u hiervoor zorgen? Zo nee, waarom niet?

Nee, er is geen noodzaak om de lokale vrijheden op dit punt te beknotten.

Vraag 7

Welke stappen hebben woningcorporaties gezet in «de regionale aanbieding en standaardisering van de informatie over de vrijkomende sociale huurwoning», en welke goede voorbeelden zijn door Aedes gestimuleerd?5

In het Aedes-Magazine van november 2014 is aandacht besteed aan woonruimteverdeling (zie bijlage).7 In dit artikel zijn voorbeelden gegeven hoe in verschillende regio’s wordt omgegaan met de woonruimteverdeling. Woningcorporaties zoeken elkaar steeds vaker op. In 250 van de 408 gemeenten werken corporaties lokaal of regionaal samen.

Vraag 8

Wat zijn de te verwachten effecten van de onlangs door het parlement aangenomen Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting en de instelling van woonregio's op de woonruimteverdeelsystemen en de daaraan gekoppelde kosten voor woningzoekenden en huurders?6

Voor wat betreft mogelijke veranderingen in woonruimteverdeelsystemen als gevolg van de veranderde wetgeving, merk ik op dat in de nieuwe wetgeving geen regels voor woonruimteverdeling zijn opgenomen. Derhalve verwacht ik van de nieuwe wetgeving geen directe effecten voor woonruimteverdeelsystemen, noch voor de daaraan gekoppelde kosten.

Vraag 9

Bent u bereid om bijvoorbeeld via Aedes en de Vereniging Nederlandse Gemeenten, woningcorporaties en gemeenten te stimuleren om te komen tot eenduidige woonruimteverdeelsystemen met zo min mogelijk kosten voor huurders? Zo nee, waarom niet?

Zoals eerder bij het antwoord op vraag 5 aangegeven, geniet het mijn voorkeur dat sociale huurwoningen via regionale systemen worden aangeboden. Uit het voorgaande mag tevens worden afgeleid, dat ik het accepteer dat de kosten voor degene die bij deze systemen wil inschrijven, niet overal hetzelfde zijn. Ik breng in mijn contacten met Aedes en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten het nut van regionale woonruimteverdeelsystemen onder de aandacht.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Stadsparel wordt yuppengetto»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat de verhuurder de verhuizing van een bewoner aangrijpt om de huurprijs te verdubbelen, en wat gaat u doen tegen dergelijke huurverhogingen?

Woningcorporaties kunnen bij mutaties de huur aanpassen naar een prijsniveau dat (beter) aansluit bij de kwaliteit van de woning overeenkomstig de systematiek van het Woningwaarderingsstelsel. In dit geval heeft de corporatie, zo blijkt uit het artikel in de Volkskrant, de beslissing tot aanpassing van de huurprijzen van het betreffende complex bij mutatie weloverwogen genomen.
De gewenste woningvoorraad in een gemeente is een lokale aangelegenheid en wordt doorgaans in prestatieafspraken tussen de gemeente en corporaties vastgelegd. In de Herzieningswet Toegelaten Instellingen wordt dit nog steviger verankerd, met de gemeente in de regierol. De gemeente legt in een woonvisie vast wat de gewenste voorraad is (locatie, grootte, huur) en de corporatie moet de voorgenomen werkzaamheden hierop baseren. In de prestatievoornemens die naar de gemeente gaan moet de corporatie op het niveau van de viercijferige postcode inzicht geven in haar voornemens voor verkoop en liberalisatie van woningen. Bovendien krijgen gemeente en huurders inzage in de investeringscapaciteit van de corporatie. Wil de gemeente liberalisatie voorkomen, dan dient zij te schetsen wat de gewenste voorraad is en moet ze dit samen met de huurders betrekken bij de prestatieafspraken. Ik heb hierin geen rol. Overigens zullen veel gemeenten streven naar een gevarieerd aanbod aan huurwoningen, waarbij sprake is van zowel sociale huurwoningen- als middeldure huurwoningen voor bijvoorbeeld jonge huishoudens met doorgroeiperspectief.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de huurprijzen in het Utrechtse complex en bij woningcorporaties worden verlaagd in navolging van de motie Karabulut/Monasch?2

De situatie in Utrecht is een lokale aangelegenheid. De woningcorporatie heeft een keuze gemaakt welke woningen in het sociale segment verhuurd blijven en welke woningen (bij mutatie) worden geliberaliseerd.

Vraag 4

Hoe verhoudt de drang naar een «participatiesamenleving» van dit kabinet zich tot het verminderen van de sociale samenhang, integratie en participatie in deze Utrechtse buurt?3 4

In deze vraag zit de veronderstelling dat het aantrekken van midden en hogere inkomens leidt tot een verlaging van de sociale samenhang, integratie en participatie. Dit causale verband is niet hard te maken, omdat er ook wijken5 bekend zijn waarbij juist de gemengde samenstelling van de wijk samengaat met veel initiatieven vanuit bewoners en ondernemers en waarbij een sterke sociale samenhang wordt ervaren tussen de verschillende bewoners. Er liggen dus ook kansen.

Vraag 5

Gaat u de stad Utrecht tegemoet komen opdat de stad kan experimenteren met enerzijds het bevorderen van gemengde wijken en anderzijds het kunnen doen van investeringen door woningcorporaties? Kunt u uw antwoord toelichten?5

Zoals in eerdere antwoorden is geschetst kunnen woningcorporaties worden aangesproken op het in stand houden van een betaalbare sociale huurwoningvoorraad. De Herzieningswet Toegelaten Instellingen biedt daar ook de mogelijkheden toe door middel van het maken van prestatieafspraken. Zie verder de antwoorden op vraag 2. Daarnaast kunnen corporaties ook onder condities investeren in niet Diensten van Algemeen Economisch Belang (niet DAEB) activiteiten (duurdere huur, koop) wanneer blijkt dat marktpartijen geen interesse hebben. Op grond van de Herzieningswet Toegelaten Instellingen moet de gemeente eerst een martkttoets uitvoeren om dat na te gaan. Of dat het geval is kan ik niet beoordelen. Ik constateer wel dat de gemeente in haar woonvisie (pagina 20)7 aangeeft dat er een gering aanbod vrije sectorhuurwoningen is en dat de investeringsbereidheid voor woningen in het middensegment groot is. Ik verwacht dan ook dat marktpartijen belangstelling zullen tonen.
Een verzoek van de gemeente Utrecht om experimenteerruimte op de onderdelen zoals bedoeld in uw vraag, heb ik vooralsnog niet ontvangen.

Vraag 6

Is het uw bedoeling dat de verhuurderheffing, de extra belasting voor verhuurders van sociale huurwoningen, als gevolg heeft dat er yuppengetto's ontstaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is aan verhuurders zelf om te bepalen hoe zij de verhuurderheffing opbrengen. Hiervoor hebben ze verschillende mogelijkheden, natuurlijk binnen de grenzen van de geldende regelgeving. Zoals hiervoor aangegeven kunnen over de uitwerking hiervan op de woningvoorraad binnen een gemeente prestatieafspraken worden gemaakt.

Vraag 7

Bent u van mening dat het een perverse prikkel is dat verhuurders geen verhuurderheffing hoeven te betalen over woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van 710 euro? Zo ja, per wanneer gaat u de verhuurderheffing en liberalisering van sociale huurwoningen stoppen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht «Opvang asielzoekers puilt uit door tekort woningen»?1

Uw Kamer is gedurende de tweede helft van 2014 geregeld geïnformeerd over de verhoogde instroom asielzoekers. Bij brief van 2 februari jl. (Kamerstuk 19 637, nr. 1948) is gemeld dat Nederland in 2014 een totale asielinstroom kende van 30.020 personen, een stijging van 75% ten opzichte van 2013. Op 1 maart jl. bestond circa 55% van de COA-bezetting, ongeveer 13.000 personen, uit vergunninghouders. De meesten hiervan hebben in de laatste maanden van 2014 een vergunning gekregen. Uiteraard drukt hun aantal op de schaarse opvangcapaciteit. Na vergunningverlening dienen de vergunninghouders zo snel mogelijk gehuisvest te worden in een gemeente. Om die reden is ook voor de eerste helft van 2015 een forse taakstelling huisvesting vergunninghouders voor gemeenten opgesteld.

Vraag 2

Hoeveel gemeenten geven aan te weinig sociale huurwoningen te hebben om asielzoekers met een verblijfsvergunning (statushouders) te huisvesten?

Er is geen overzicht van gemeenten die aangeven dat ze te weinig sociale huurwoningen hebben om asielzoekers met een verblijfsvergunning (statushouders) te huisvesten.

Vraag 3

Kunt u een overzicht verschaffen per gemeente van het aantal vrijkomende sociale woningen enerzijds en het aantal statushouders dat de betreffende gemeente zou moeten huisvesten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ja, in de bijlage bij deze antwoorden treft u de volgende overzichten:
Tabel 1 Het aantal toegewezen woningen van corporaties per gemeente in 2013;2
Tabel 2 De taakstelling per gemeente voor de eerste helft van 2015;3
Tabel 3 De taakstelling per gemeente voor de tweede helft van 2015.4

Vraag 4

Hoe is de woningnood voor sociale huurwoningen in algemene zin? Hoeveel woningzoekenden en huurders staan op wachtlijsten en hoeveel van hen hebben een urgentieverklaring?

Er is geen overzicht van het aantal woningzoekenden. De huidige systemen om woonruimte te verdelen zijn meestal gebaseerd op meerdere modellen. Daarnaast kan een woningzoekende onder meer in dagbladen en woonkranten zoeken en digitaal onderzoek doen en tevens bij verhuurders informeren. Een van de gevolgen hiervan is dat de klassieke wachtlijst niet meer bestaat. Hoe snel een woningzoekende aan een woning komt is sterk afhankelijk van de eisen die hij stelt en de inspanningen die hij ervoor wenst te leveren. Een directe invloed van vergunninghouders op wachttijden of wachtlijsten is derhalve niet te geven.

Vraag 5

Waar is de norm van gemiddeld 12 weken voor gemeenten om statushouders te huisvesten op gebaseerd en hoeveel gemeenten kunnen daaraan voldoen? Waarom kunnen deze gemeenten wel aan de norm voldoen? Geldt deze norm voor alle mensen met een urgentieverklaring?2

De norm om in gemiddeld 14 weken vergunninghouders te huisvesten is in 2012 afgesproken tussen de toenmalige Minister voor Immigratie, Integratie en Asiel, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het Interprovinciaal Overleg (IPO). Uw Kamer is bij brief van 27 april 2012 geïnformeerd over de achtergronden voor deze norm (Kamerstuk 19 637, nr. 1524). De norm is gebaseerd op een uitvoerig uitgevoerde en geteste pilot in drie provincies. Daarbij is vastgesteld dat, met een aangepaste werkwijze, huisvesting van vergunninghouders binnen de gestelde normtijd van 14 weken mogelijk was.

Vraag 6

Bent u van mening dat het beboeten van een gemeente, die niet aan de vereiste huisvesting kan voldoen omdat er te weinig betaalbare woningen zijn voor alle urgente woningzoekenden, geen oplossing biedt omdat er daardoor geen huisvesting beschikbaar komt? Kunt u uw antwoord toelichten?

De provincie houdt toezicht op een correcte uitvoering van de taakstelling door de gemeente. Het is mij niet bekend dat er boetes worden opgelegd aan gemeenten door de provincies indien zij niet aan hun taakstelling kunnen voldoen. De provincie gaat in dat geval in gesprek met de betreffende gemeente en zoekt samen met de stakeholders naar een oplossing. Ik ben van mening dat gemeenten nog niet alle mogelijkheden om vergunninghouders te huisvesten benutten en dat actieve betrokkenheid en toezicht door de provincie bijdraagt aan een betere en snellere huisvesting van vergunninghouders.

Vraag 7

Hoe vaak vinden statushouders een woning in de particuliere sector per jaar? Kunt u een overzicht geven van de afgelopen 3 jaren?

Hoe vaak een vergunninghouder een woning krijgt toegewezen in de particuliere sector wordt niet bijgehouden en is derhalve niet bekend. Een overzicht van de afgelopen drie jaar is hierdoor niet te geven. Wel wordt de mogelijkheid om vergunninghouders te huisvesten in de particuliere voorraad bij de gemeenten onder de aandacht gebracht via het Platform Opnieuw Thuis.

Vraag 8

Op welke manier wordt er rekening gehouden met schaarste van sociale huurwoningen in gemeenten en het toewijzen van het aantal statushouders?

De verdeling van vergunninghouders over de gemeenten (taakstelling) gaat naar rato van het aantal inwoners van de gemeenten. Dit is vastgelegd in de Huisvestingswet. Er is in het verleden enige malen, samen met gemeenten en provincies, onderzoek gedaan naar alternatieven, maar tot op heden is de huidige verdeelsleutel gehandhaafd. Het is moeilijk om een andere (eerlijker en logischer) verdeelsleutel te bedenken die niet op weerstand zal stuiten. Bovendien is deze wijze van verdeling eenvoudig en transparant en is het benodigde cijfermateriaal onomstreden.
Bij deze verdeelsleutel wordt geen rekening gehouden met schaarste van sociale huurwoningen in gemeenten. Wel hebben gemeenten binnen het huidige huisvestingsstelsel de mogelijkheid de opgelegde taakstelling onderling te herverdelen. Dit instrument uit de Huisvestingswet waar twee of meer gemeenten zelfstandig voor kunnen kiezen wordt nog onvoldoende door gemeenten benut. Gemeenten hebben de mogelijkheid de opgelegde taakstelling te vereffenen met een andere gemeente of gebruik te maken van andere mogelijkheden om statushouders te huisvesten indien er sprake is van schaarste binnen de gemeente. Hierbij valt te denken aan ombouwen van verzorgingstehuizen en/of leegstaand vastgoed en de huisvesting van meerdere alleenstaanden in een woning.

Vraag 9

Welke oplossingen heeft het Platform Opnieuw Thuis onderzocht om ervoor te zorgen dat gemeenten meer statushouders kunnen huisvesten en bent u bereid geld uit te trekken voor nieuwe oplossingen, bijvoorbeeld door de verhuurdersheffing om te zetten in een investeringsplicht voor de bouw van betaalbare huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Het Platform Opnieuw Thuis is juist opgericht om gemeenten te ondersteunen en in staat te stellen om de – hoge – taakstellingen weer volledig en op tijd te behalen in 2015 en 2016. Het platform zet in op vier verschillende deelprojecten:
Er is geen budget beschikbaar om geld uit te trekken voor nieuwe oplossingen. Het omzetten van de verhuurderheffing in een investeringsplicht voor de bouw van betaalbare huurwoningen past niet gezien de beoogde opbrengst van de verhuurderheffing. Ook heb ik eerder aangegeven dat de verhuurderheffing niet per definitie heeft geleidt tot een beperking van de investeringscapaciteit.

Vraag 10

Hoeveel worden de asielzoekerscentra momenteel meer belast dan normaal? Wat is het percentage ten opzichte van de gemiddelde, reguliere capaciteit?

Op peildatum 1 maart 2015 zaten er 13.133 vergunninghouders in de COA-opvang. Dat is 55% van de totale bezetting. Uitgaande van de afgesproken normstelling van 14 weken zou ongeveer 42% van de groep vergunninghouders inmiddels gehuisvest moeten zijn. Concreet betekent dit dat circa 5.500 vergunninghouders extra gehuisvest worden in de asielzoekerscentra van het COA.

Vraag 11

Wordt momenteel in één of meerdere asielzoekerscentra de maximale opvangcapaciteit overschreden? Zo ja, met hoeveel personen en op welke locaties?

Nee, er zijn momenteel geen COA-opvanglocaties waar de maximale opvangcapaciteit wordt overschreden.

Vraag 1

Kunt u aangeven hoe de marktrente zich de komende jaren zal ontwikkelen nu de Europese Centrale Bank (ECB) de monetaire ruimte vergroot?

Ik kan niet inschatten wat de ontwikkeling is van de marktrente in de komende jaren.

Vraag 2

Kunt u aangeven, conform het herstelplan, vanaf welk renteniveau de herstelstrategie van woningcorporatie Vestia verschuift van verkoop van woningbezit richting doorexploiteren (het zgn. uitponden) van woningbezit?1

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 3

Kunt u aangeven met hoeveel en tot welk niveau de liquiditeit van woningcorporatie Vestia zich het afgelopen jaar heeft verbeterd en hoe het zich de komende twee jaar zal ontwikkelen?

Ultimo 2013 beschikte Vestia over circa € 50 miljoen aan liquiditeiten, ultimo € 2.014 was de liquiditeitspositie circa € 440 miljoen. De liquiditeiten ultimo 2014 zijn met name verkregen vanuit de eerste tranche van de grote verkooptransactie aan Patrizia in december 2014 en kunnen worden aangewend voor het (vervroegd) af lossen van leningen overeenkomstig de lijn in het verbeterplan. De vooruitzichten ten aanzien van de ontwikkeling van de liquiditeiten van Vestia voor de komende twee jaar zijn positief, in die zin dat Vestia uit de liquiditeitsproblemen is en kan voldoen aan de reguliere aflossingsverplichtingen. Hoe de liquiditeiten zich daadwerkelijk zullen ontwikkelen is afhankelijk van de keuzes die gemaakt zullen worden ten aanzien van de verkoopstrategie. Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoe de liquiditeit van woningcorporatie Vestia zich de komende jaren zou ontwikkelen als er niet meer verkocht zou worden, maar zou worden doorgeëxploiteerd?

Nee, zie het antwoord op vraag 2. Overigens is de kern van het verbeterplan te komen tot vermogensherstel, niet tot liquiditeitsherstel.

Vraag 5

Kunt u toelichten wanneer u het opportuun acht om van verkoop van woningbezit om te schakelen naar doorexploitatie van woningbezit?

Bij de goedkeuring van het verbeterplan van Vestia is aangegeven dat het probleem van Vestia zit in de omvangrijke leningenportefeuille met lange looptijden en weinig reguliere aflossingsmomenten. Een lage rentestand zorgt voor een aanzienlijke negatieve marktwaarde van de leningen, waardoor vervroegd aflossen of herstructureren van leningen zeer kostbaar is.
Tot en met 2017 zijn er voor Vestia voldoende reguliere mogelijkheden om leningen af te lossen. Na 2017 zijn de reguliere aflossingsmogelijkheden zeer beperkt. Bij een rente van 4% of hoger kan Vestia leningen vervroegd aflossen dan wel herstructureren en houdt Vestia vast aan haar verkoopstrategie. In het verbeterplan is voorzien dat bij een rente van 3% of lager vervroegd aflossen of herstructureren van leningen zeer kostbaar is en dat Vestia dan haar verkoopstrategie zal herzien en woningen pas zal verkopen als het huurcontract is afgelopen. De verkoopstrategie is in eerste instantie de verantwoordelijkheid van het bestuur van Vestia. Verkopen moeten bijdragen aan vermogensherstel van Vestia en in lijn zijn met de strategische keuzes van Vestia. Gezien de succesvolle complexgewijze verkopen in de afgelopen maanden, wordt op dit moment door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) reeds met Vestia gesproken over alternatieve strategieën conform het goedgekeurde verbeterplan voor de sanering. Vestia werkt aan een gedetailleerde portefeuillestrategie en aan gedetailleerde uitsplitsing van de lopende leningen en hun basispunt gevoeligheid.

Vraag 6

Bent u bereid deze vragen voorafgaand aan het Algemeen overleg Woningcorporaties voorzien op 7 april te beantwoorden?

De antwoorden treft u hierbij aan.

Vraag 1

Klopt het dat de juridische bezwaren van onder andere de gemeente Delft ervoor zorgen dat de verkoop van Round Hill niet voor 31 maart 2015 kan worden afgerond?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat op uiterlijk 31 maart 2015 het Wooninvesteringsfonds (WIF) bijna 300 miljoen euro moet afbetalen aan zijn banken en dat die datum niet gehaald wordt nu er een bezwaarprocedure loopt? Welke opties heeft het WIF om nu toch aan haar betalingsverplichting te voldoen?

De bestaande financiering van de woningportefeuille van het WIF liep af op 31 maart 2015. De verkoop van de portefeuille is niet gerealiseerd in verband met de lopende bezwaarprocedure. Hiermee kunnen de verkoopopbrengsten niet worden ingezet voor aflossing. Inmiddels is met de verkopende partij, Round Hill, een akkoord bereikt over uitstel van levering en met de banken is een overbruggings-financiering afgesproken. De nieuwe uiterste leveringsdatum is 1 juli 2015.
Het WIF heeft kunnen herfinancieren voor een periode van 3 maanden.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe het WIF aan nieuwe financiering gaat komen? Heeft dit gevolgen voor het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) of andere woningcorporaties?

De banken die de bestaande leningen hadden verstrekt, hebben (ongeborgde) overbruggingsfinanciering verstrekt voor 3 maanden (tot 1 juli 2015). Deze financiering heeft dus geen effect voor het CFV, het WSW of andere corporaties.

Vraag 4

Leidt de herfinanciering van het WIF met borging door het WSW tot een aanvaardbaar niveau van lasten zodat verkoop onnodig is om de continuïteit te waarborgen? Zou bij herfinanciering onder actuele voorwaarden saneringssteun nodig zijn om de continuïteit te waarborgen?

Het probleem is niet het lastenniveau dat voortkomt uit een eventuele financiering (geborgd of ongeborgd). Het probleem is dat er geen partijen waren tussen einde 2012 en het einde van 2014 die bereid waren WIF te herfinancieren vanaf 31 maart 2015. Corporaties/certificaathouders waren in die periode niet bereid aanvullend vermogen te storten om bankleningen mogelijk te maken. Verkoop was derhalve eind 2014 de enige oplossing om tot aflossing van de lening per 31 maart 2015 te komen.

Vraag 5

Bent u van mening dat het, vanwege het feit dat het WIF moet herfinancieren of zichzelf ontbinden, buitengewoon merkwaardig is dat het WSW tot nu toe nooit een verzoek voor borging van de herfinanciering heeft ontvangen? Vindt u dit een normale gang van zaken en kunt u toelichten waarom het bestuur van het WIF eenzijdig haar kaarten heeft gezet op verkoop in plaats van herfinanciering, dit tegen de expliciete wens in van een grote meerderheid van de certificaathouders?

De vraag bevat aannames en stellingnames over wat partijen al dan niet gedaan hebben en waartoe partijen al dan niet toe bereid zijn/waren. Ik beperk mijn reactie tot zaken die in relatie tot regelgeving voor woningcorporaties van belang zijn. De verkoop van de WIF-portefeuille is het resultaat van een traject van 2 jaar waarin is gezocht naar oplossingen voor het financieringsprobleem. Het uitblijven van reële financieringsvoorstellen, onder andere omdat er geen partijen bereid waren het eigen vermogen van het WIF aan te vullen, heeft vorig jaar geleid tot het onderzoeken van een eventuele verkoop. Toen eind november 2014 diende te worden besloten over een verkoop bleek dit de enige beschikbare oplossing om de financiering per 31 maart 2015 af te lossen.

Vraag 6

Kunt u aangeven hoe groot het boekverlies is dat de certificaathouders zullen leiden en welke financiële gevolgen dit heeft voor de vijf certificaathouders met de meeste certificaten?

Het boekverlies van de certificaathouders heeft geen relatie met de verkoop. Het vastgoed van het WIF is door de vastgoedcrisis sterk gedaald in waarde. Daarmee is de waarde van het WIF sterk gedaald en het eigen vermogen zoals ingebracht door certificaathouders ook sterk afgenomen. Het beperkte eigen vermogen van het WIF is ook de reden waarom het aantrekken van vreemd vermogen zo lastig is gebleken. De meeste certificaathouders hebben dan ook de afgelopen jaren afgeboekt op hun certificaten.
In de openbare bijlage bij de jaarrekening van WIF wordt de nominale waarde van onder andere de 5 grootste certificaathouders gegeven. In de jaarrekeningen over 2013 van de certificaathouders staat de waarde van de WIF certificaten. Dit geeft het volgende beeld (bedragen *1.000 euro):
Nominale waarde
WIF-certificaten
Collegiale lening verstrekt aan WIF
Waardering volgens jaarrekening 2013
Woonbron
39.000
16.600
Ressort Wonen
8.760
6.985
Vivare
6.565
0
Stichting Mooiland
6.049
1.500
1
Wst De Goede Woning
6.000
1.500
Gezien de actuele situatie ligt het in de lijn der verwachting dat corporaties in de jaarrekening 2014 de certificaten (verder) zullen afwaarderen. Het CFV houdt in zijn financiële beoordeling rekening met de WIF-certificaten. Het CFV verwacht dat corporaties door afwaardering van de certificaten niet in de problemen zullen komen.

Vraag 1

Klopt het dat gewoon onderhoud aan bouwwerken uitgevoerd kan worden zonder omgevingsvergunning, mits detaillering, vormgeving en profilering van dat bouwwerk niet wijzigen?

Dat klopt. Onderhoud richt zich op het behouden van wat er is. Bij gewoon onderhoud aan rijksmonumenten geldt dat naast de detaillering, vormgeving en profilering, ook de materiaalsoort en kleur niet mogen wijzigen. In het belang van de monumentenzorg dient bestaand (waardevol) materiaal zoveel mogelijk behouden te blijven.

Vraag 2

Is de bovengenoemde beperking ingegeven door de wens om veranderingen in het uiterlijk van bouwwerken te voorkomen?1

De beperkingen zijn inderdaad aangebracht om bij de in artikel 2, onderdeel 1, van bijlage II bij het Bor opgenomen bouwactiviteit «gewoon onderhoud» veranderingen in het uiterlijk te voorkomen. Tegelijkertijd zijn de beperkingen aangebracht om een duidelijker onderscheid te bewerkstelligen met de in artikel 3, onderdeel 8, opgenomen bouwactiviteit «veranderingen van een bouwwerk».

Vraag 3

Klopt het dat bij een zogenoemde «verandering»2 van een bouwwerk, geen vergelijkbare beperkingen worden opgelegd aan detaillering, vormgeving, profilering, materiaal of kleurgebruik?

In bijlage II bij het Bor zelf worden inderdaad geen beperkingen opgelegd die betrekking hebben op het uiterlijk. Anders dan bij artikel 2, waarin het «gewoon onderhoud aan een bouwwerk« is opgenomen, geldt voor de in artikel 3, van bijlage II bij het Bor opgenomen bouwactiviteiten echter dat voldaan moet worden aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan kan, voor zover dat uit een ruimtelijk oogpunt relevant is, regels bevatten omtrent het uiterlijk van bouwwerken. Bijvoorbeeld in beschermde stads- en dorpsgezichten kunnen bestemmingsplannen gedetailleerde regels geven over het uiterlijk van bouwwerken, waarmee ook de toepassing van materiaal- en kleurgebruik van gevels of dakbedekking kan worden voorgeschreven. Langs die weg kunnen er op grond van het bestemmingsplan dus regels gelden met betrekking tot het uiterlijk van «veranderingen aan een bouwwerk». Bij monumenten zijn veranderingen aan een bouwwerk overigens in de regel altijd vergunningplichtig.

Vraag 4

Is er uitsluitend sprake van een «verandering» van een bouwwerk indien er sprake is van een toevoeging van een nieuw element aan het bouwwerk?3

Dat zal in de regel zo zijn, hoewel het denkbaar is dat onder omstandigheden ook het verwijderen van bouwdelen binnen deze categorie zou kunnen vallen.

Vraag 5

Wordt het vervangen van de volledige dakbedekking van een bouwwerk (zonder wijziging aan te brengen in draagconstructie, brandcompartimentering, bebouwd oppervlakte of bouwvolume) beschouwd als «gewoon onderhoud» of als een vergunningvrije «verandering»?

Zolang detaillering, profilering, en vormgeving niet wijzigen, zal het vervangen van dakbedekking als «gewoon onderhoud» zijn aan te merken. Gedacht kan worden aan het vervangen van bitumineuze dakbedekking of het opstoppen of vervangen van een rieten dakbedekking. Ook het vervangen van dakpannen valt onder gewoon onderhoud, mits eenzelfde type dakpan wordt gebruikt.
Zodra sprake is van wijzigingen in de detaillering, profilering en vormgeving, wordt het niveau van «gewoon onderhoud» overstegen. Er kan dan nog steeds sprake zijn van een vergunningvrije «verandering van een bouwwerk». Er moet dan wel voldaan worden aan de in artikel 3, onderdeel 8, van bijlage II bij het Bor, opgenomen randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden hebben enerzijds betrekking op bouwtechnische aspecten (draagconstructie en brandcompartimentering) en anderzijds op primaire planologische aspecten (bouwvolume en bebouwde oppervlakte). Voorts geldt, zoals al aangegeven, dat voldaan moet worden aan het bestemmingsplan.

Vraag 6

Kunt u, indien het antwoord op vraag 5 luidt dat sprake is van een vergunningvrije verandering, toelichten waarom voor het wijzigen van de profilering van een raamkozijn een omgevingsvergunning wenselijk wordt geacht, terwijl een metamorfose van het dak of van een gevel zonder omgevingsvergunning mogelijk is?

Voor het aanbrengen en vervangen van kozijnen of gevelpanelen geldt een specifieke bepaling in artikel 2, onderdeel 7, van bijlage II bij het Bor. Op grond van die regeling zijn kozijnen en gevelpanelen vergunningvrij aan de achtergevel of de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijgevels. Ook als daarbij de detaillering, profilering en vormgeving wijzigen. Aan de voorgevel en de naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijgevel is bij wijzigingen in de detaillering, profilering en vormgeving (en er dus geen sprake is van gewoon onderhoud), wel een omgevingsvergunning nodig. In dat verband kan een beoordeling aan redelijke eisen van welstand plaatsvinden.
Voor veranderingen van de dakbedekking en andersoortige gevelwijzigingen is geen afzonderlijke categorie opgenomen. Deze bouwactiviteiten, die minder dikwijls voorkomen, vallen binnen de in artikel 3, onderdeel 8, van bijlage II bij het Bor opgenomen «restcategorie» van «veranderingen van een bouwwerk». Op zichzelf staan de in dit onderdeel opgenomen randvoorwaarden niet in de weg aan wijzigingen in het uiterlijk van een bouwwerk. Zoals in het antwoord onder vraag 5 al aangegeven, kan het bestemmingsplan op dit punt echter beperkingen opleggen waar de veranderingen aan moeten voldoen.

Vraag 7

Is het aanbrengen van stucwerk op een bakstenen gevel mogelijk zonder omgevingsvergunning voor het bouwen?

Het aanbrengen van stucwerk valt binnen de in artikel 3, onderdeel 8, van bijlage II bij het Bor opgenomen restcategorie «verandering van een bouwwerk». Voor de activiteit «bouwen» is om die reden geen vergunning nodig. Zoals al aangegeven dient het bouwen binnen deze categorie wel te voldoen aan het bestemmingsplan. In het geval stucwerk in strijd zou zijn met een bestemmingsplan, is er om die reden wel een omgevingsvergunning vereist.
In alle gevallen geldt daarnaast altijd de mogelijkheid van repressief welstandstoezicht. Indien het uiterlijk van een bouwwerk (bijvoorbeeld tengevolge van een verandering aan een gevel of het dak) ernstig in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld op basis van de daartoe opgenomen criteria in de welstandsnota, kan de gemeente daartegen optreden op grond van artikel 13a van de Woningwet.

Vraag 8

Ligt aan de zogenoemde voorkant-achterkant benadering bij het vergunningvrije bouwen de gedachte ten grondslag dat de overheid via het vergunningsinstrument invloed uitoefent op de (beeld-)kwaliteit van de publieke ruimte, maar zich terughoudend opstelt bij de kwaliteit van achtererfgebieden die over het algemeen een minder openbaar karakter hebben?

Dat klopt.

Vraag 9

Bent u bereid om het Besluit omgevingsrecht (BOR) zodanig aan te passen dat «veranderingen» (als bedoeld in artikel 3.8 van bijlage II van het BOR) slechts vergunningvrij zijn, indien ze geschieden op gebouwdelen die niet naar de publieke ruimte zijn gericht?

Een dergelijke inperking is naar mijn oordeel niet nodig. Het zou ook het ongewenste gevolg hebben dat tal van kleinschalige bouwkundige veranderingen
vergunningplichtig worden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het aanbrengen van een vlaggenmasthouder, inbraakwerende voorzieningen, een ventilatierooster, brievenbus of buitenlamp. Het instrument van het repressieve welstandstoezicht biedt naar mijn mening, op basis van de voor iedereen kenbare welstandsnota, toereikende mogelijkheden om dit type bouwwerkzaamheden te reguleren. In gebieden waar dat uit planologisch oogpunt nodig wordt geacht bestaat daarnaast nog de mogelijkheid voor gemeenten om gedetailleerde regels te stellen in een bestemmingsplan met betrekking tot het uiterlijk van bouwwerken, waarmee ook het aanbrengen van stucwerk of dakbedekking kan worden gereguleerd. Gemeenten beschikken daarmee naar mijn mening over toereikende middelen om ongewenste veranderingen aan gevels en dakbedekking van gebouwen te voorkomen.

Vraag 10

Kunt u de vragen beantwoorden vóór het Algemeen overleg Ruimtelijke Ordening voorzien op 29 april 2015?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bij elke aardbeving daalt de huizenprijs»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw eerste reactie op het onderzoek van de Vrije Universiteit (VU) dat bij elke aardbeving zwaarder dan 2,2 op de schaal van Richter de daling van de woningwaarde in het bevingsgebied 1,2 tot 1,9 procent is?

De conclusie van de Vrije Universiteit dat bij elke aardbeving zwaarder dan 2,2 op de schaal van Richter de daling van de woningwaarde in het bevingsgebied 1,2 tot 1,9 procent is, komt niet overeen door de onderzoeken naar waardedaling die ik door Ortec Finance heb laten uitvoeren. Uit het onderzoek van Ortec Finance blijkt voor de verschillende onderzochte kwartalen ofwel geen significante waardedaling ofwel slechts een beperkte waardedaling. Dit komt niet overeen met de structurele waardedaling die de Vrije Universiteit constateert. Ik informeer uw Kamer parallel aan deze beantwoording over de rapportage van Ortec over het vierde kwartaal van 2014.
Ten algemene acht ik het van belang dat er gedegen structureel onderzoek naar de ontwikkeling van de woningmarkt in Groningen wordt uitgevoerd en dat waar noodzakelijk maatregelen worden genomen om de woningmarkt normaal te laten functioneren en de sociale samenhang in het gebied te behouden. Hierover is in het bestuursakkoord van januari 2014 en het aanvullend bestuursakkoord van februari 2015 ook een aantal afspraken gemaakt. Het betreft onder andere een waardeverhogend pakket om energiebesparende voorzieningen in woningen te treffen, een waardevermeerderingsregeling, aanpassing van de compensatieregeling voor waardedaling en onderzoek naar een mogelijke opkoopregeling. Onder verantwoordelijkheid van de Nationaal Coördinator Groningen wordt de woningmarktontwikkeling aan permanent onderzoek onderworpen. Hierbij wordt ook de impact van de aardbevingsproblematiek op woningfinanciering en -assurantie betrokken. Dit onderzoek zal worden begeleid door een commissie waarin stakeholders zijn vertegenwoordigd en expertise uit het gebied aanwezig is. Het Centraal Bureau voor de Statistiek zal de ontwikkeling van de waarde en verkoopbaarheid van de woningen blijven monitoren. Daarmee krijgen we inzicht of de maatregelen die wij nemen voor het verbeteren van het functioneren van de woningmarkt ook het gewenste effect hebben.

Vraag 3

Hoe verhoudt de immateriëlere waardedaling van 1,2 tot 1,9 procent per beving zich tot de recent opengestelde regeling om waardedaling door aardbevingen van verkochte woningen te compenseren?

In de Regeling Waardedaling wordt per geval een besluit genomen over de hoogte van het compensatiebedrag. Bij die aanvragen waar waardedaling is geconstateerd, beweegt deze zich veelal in een bandbreedte van 2 tot 5 procent van de verkoopprijs. Dit varieert onder andere naar gelang ligging, moment van verkoop, type woning en bouwjaar.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de stellingen dat er onder bewoners van het bevingsgebied weinig vertrouwen is in de schaderegeling voor waardevermindering van verkochte woningen en dat deze regeling ingewikkeld is?

Het indienen van een aanvraag voor de Regeling Waardedaling kan via de website van NAM gedaan worden. Dit is in ruim 360 gevallen gebeurd. Bij die aanvragen waar waardedaling is geconstateerd, accepteert op dit moment circa 70% van de aanvragers het eerste compensatievoorstel van NAM.
Het vaststellen van waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s is een complexe opgave omdat elk geval individueel bekeken wordt en er in dit gebied ook sprake is van onder andere krimp en vergrijzing. Bij de ontwikkeling en uitvoering van de methode om waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s vast te stellen heeft NAM samenwerking gezocht met de landelijke brancheorganisaties NVM, VastgoedPro en VBO Makelaar en met lokale makelaars/taxateurs. Het basisprincipe is dat de waardeontwikkeling van de woning in het risicogebied wordt vergeleken met de waardeontwikkeling van diezelfde woning als deze in een soortgelijk gebied, maar dan zonder aardbevingsrisico zou hebben gestaan.
Mede op verzoek van de Dialoogtafel is de methode door een onafhankelijke verificatiecommissie gevalideerd. De commissie oordeelde positief over de gehanteerde methode om aantoonbaar en betrouwbaar waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s vast te stellen en heeft aanbevelingen ter verdere verbetering van de methode gedaan. NAM neemt de aanbevelingen van de commissie over. Dit zijn bijvoorbeeld het verbeteren van de transparantie van het taxatierapport en het toevoegen van een stap waarin aanvragers in de gelegenheid worden gesteld om op een conceptrapport te reageren.

Vraag 5

Welke maatregelen bent u bereid te nemen naar aanleiding van dit onderzoek van de VU?

Ik heb reeds diverse maatregelen genomen en aangekondigd om de woningmarkt in Groningen te verbeteren. Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Bent u net als de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) bereid om het rapport «met interesse nader te bestuderen» en de Kamer een uitgebreide reactie op het rapport te doen toekomen?

Ik zal de uitkomsten van dit onderzoek en het onderzoek dat gedaan wordt in opdracht van de Dialoogtafel onder de aandacht brengen van de Nationaal Coördinator Groningen, die de opdracht heeft om ondersteunende maatregelen voor de woningmarkt te ontwikkelen, zoals is afgesproken in het aanvullend bestuursakkoord van 9 februari 2015.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Havensteder moet stoppen met «huurcompensatie»?1

Ja.

Vraag 2

Waarom sommeert de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) de woningcorporatie te stoppen met het geven van een woonvergoeding, ondanks het feit dat betrokken gemeenten, de Woonbond en de koepel van woningcorporaties achter dit initiatief van huurders staan?

Op grond van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de MG 2001–26 is het corporaties niet toegestaan «subsidies» te verstrekken en/of, inkomensgebonden maatregelen te treffen. Steun van andere partijen voor dergelijke initiatieven is daar niet op van invloed.

Vraag 3

Vindt u het correct dat de ILT heeft opgedragen per direct te stoppen met de woonvergoeding, waardoor de aanvragen van 800 niet-draagkrachtige huishoudens wel zijn afgehandeld en van 300 huishoudens, die eenzelfde aanvraag hebben gedaan, niet?

De ILT heeft ingegrepen op het moment dat de overtreding is vastgesteld en heeft de woningcorporatie medegedeeld dat de overtreding per direct gestopt moest worden. De woningcorporatie is door de ILT niet gedwongen het onrechtmatig uitgekeerde geld weer terug te halen bij de huurders uit oogpunt van redelijkheid en proportionaliteit omdat niet de huurders maar de woningcorporatie tegen de regels heeft gehandeld. Bij het eventuele terughalen van de middelen door de woningcorporatie bij de huurders zullen de kosten hiervan niet opwegen tegen de netto-opbrengsten. Per saldo zal dit naar verwachting meer maatschappelijk vermogen kosten. Ik acht het daarom verdedigbaar dat er niet tot terugvordering door de woningcorporatie wordt overgegaan.

Vraag 4

Is het vanuit het oogpunt van rechtsgelijkheid en gegeven het eenmalig karakter mogelijk om de vergoeding alsnog toe te kennen aan huishoudens waarvan de aanvraag nog niet is behandeld?

De ILT staat dat niet toe, omdat (voortzetting van de) toekenning van subsidies evident tegen de regels is.

Vraag 5

Klopt het dat na inwerkingtreding van de nieuwe Wet toegelaten instellingen volkshuisvesting per 1 juli 2015 de bepaling(en) waar de ILT zich op beroept komt of komen te vervallen?2

Met de inwerkingtreding van de nieuwe wet vervallen inderdaad het Bbsh en de MG2001–26 waarop de ILT haar beslissing baseert. De nieuwe wet en de daarop gebaseerde onderliggende regelgeving brengen echter geen inhoudelijke wijziging aan in het kader waarop de ILT haar beslissing baseert.

Vraag 6

Wat gaat u concreet doen voor grote gezinnen met lage inkomens die steeds meer moeite hebben om de huur te kunnen betalen, en nu de dupe zijn van het besluit van de ILT?

Woningcorporaties kunnen in het reguliere huurbeleid rekening houden met de inkomens van specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld met een huurverlaging. Ook kunnen zij voor bepaalde woningtypen een gematigd huurbeleid voeren, zodat deze beschikbaar blijven voor de doelgroep. In de nieuwe wet zijn ook maatregelen opgenomen om passend toewijzen te bevorderen. Indien het huurders betreft die één of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben gehad en wier inkomen inmiddels gedaald is tot onder de doelgroepgrens voor de huurtoeslag, kan de huur ook verlaagd worden tot het niveau waarbij huurtoeslag kan worden aangevraagd. Tenslotte is er huurtoeslag. De betaalbaarheid van woningen voor lage inkomens wordt via deze instrumenten structureel geregeld en niet door incidentele maatregelen met middelen die daar niet voor bestemd zijn.

Vraag 7

Deelt u de mening dat huidige gemiddelde netto huurquote van 26,6% moet afnemen, waardoor minder bewoners problemen hebben met het betalen van hun huur? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom niet?3

Ik zie een algemene daling van de gemiddelde netto huurquote niet als de oplossing voor eventuele problemen die individuele huishoudens kunnen hebben met het betalen van de huur. Er is grote spreiding in de hoogte van de huurquoten. Een hoge huurquote leidt ook niet per definitie tot betalingsproblemen. Dit is sterk afhankelijk van huishoudsituatie, individuele omstandigheden en de hoogte van het resterende inkomen. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 6 worden de laagste inkomens ondersteund door de huurtoeslag, wordt passend toewijzen bevorderd en kan de verhuurder voor specifieke groepen huurders gericht beleid voeren.

Vraag 8

Bent u ervan op de hoogte dat Havensteder de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013 ten volle heeft benut om de door u opgelegde verhuurderheffing te kunnen betalen? Bent u bereid de verhuurderheffing te verminderen, zodat de huurprijzen kunnen zakken?4

Blijkens het jaarverslag heeft Havensteder de ruimte voor huurverhogingen voor alle inkomenscategorieën in 2013 ten volle benut. Havensteder heeft naar het blijkt budget beschikbaar om lagere inkomens achteraf te compenseren, derhalve was niet de hele huurverhoging noodzakelijk om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. Overigens kunnen corporaties met meerdere instrumenten sturen op opbrengsten om er voor te zorgen dat de verhuurdersheffing betaald kan worden, zoals het verminderen van de bedrijfslasten. Ik zie geen reden om de verhuurdersheffing te verminderen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Dakloze snel terug op straat door duur huis»?1 2

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat jaarlijks in de vier grote steden twaalfhonderd voormalig dak- en thuislozen in de problemen komen vanwege een te hoge huurprijs? Zo ja, tegen welke problemen lopen zij dan aan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit navraag bij Federatie opvang blijkt dat in de vier grote steden op jaarbasis 1200 personen doorstromen uit de maatschappelijke opvang naar een corporatiewoning. Hoeveel van deze personen een, in relatie tot hun inkomen te dure huurwoning krijgen toegewezen, waardoor er betalingsproblemen kunnen ontstaan, is niet bekend.
Ik heb overigens actie ondernomen op het signaal dat er te veel te dure huurwoningen worden toegewezen aan mensen met lage inkomens. De onlangs aanvaarde herziene Woningwet en het daarop gebaseerde ontwerpbesluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting regelen de herinvoering van de passendheidstoets bij toewijzing van huurwoningen aan huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag. De norm bepaalt dat corporaties aan minstens 95 procent van de woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huur tot aan de aftoppingsgrens. Deze huurders worden hierdoor minder snel geconfronteerd met een te hoge huurprijs waardoor betalingsproblemen zouden kunnen ontstaan. Ik zal de door het lid Monasch ingediende en door de Tweede Kamer aangenomen motie om deze maatregel zo spoedig als mogelijk in te voeren, uitvoeren (TK 2014–2015, 32 847, 160).

Vraag 3

Hoe vaak komt het op jaarbasis voor dat een ex-dak- of thuisloze weer op straat of in de opvang belandt vanwege een te hoge huurprijs? Hoe vaak is dat het geval in de vier grote steden en landelijk gezien?

Hier zijn geen gegevens over bekend. Er wordt bij een huisuitzetting niet geregistreerd of de desbetreffende personen eerder dakloos waren.

Vraag 4

Hoe lang moeten dak- en thuislozen gemiddeld wachten voor ze in aanmerking komen voor een huurwoning? Wat zijn de regionale verschillen en hoe zijn deze ontstaan?

Hoe lang dak- en thuislozen moeten wachten om in aanmerking te komen voor een huurwoning verschilt per regio. Er zijn geen landelijke cijfers beschikbaar. De wachttijd is onder andere afhankelijk van de beschikbare woningvoorraad in de regio en de lokale afspraken die centrumgemeenten met woningcorporaties hebben kunnen maken over aantallen beschikbare woningen op jaarbasis voor de doelgroep.

Vraag 5

Kunt u een overzicht verschaffen van de hoeveelheid huurwoningen die jaarlijks aan dak- en thuislozen toegewezen wordt met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (403,06 euro prijspeil 2015), met een huur tot de aftoppingsgrens (576,87 euro), met een huur tot de huurtoeslaggrens (710,68 euro) en met een huur boven de huurtoeslaggrens? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit de verantwoordingsgegevens van corporaties is alleen af te leiden hoeveel woningen in een bepaalde prijsklasse worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder en boven de huurtoeslaggrens. Aan welke type huishoudens deze woningen worden toegewezen wordt niet bijgehouden.

Vraag 6

Hoe kan een dakloze, die begint met huren en de volle huurprijs moet betalen, de periode overbruggen tot aan de uitbetaling van de huurtoeslag?

In de regel krijgt iemand acht weken na de aanvraag de huurtoeslag uitbetaald. Wanneer dit tot problemen zou kunnen leiden, kan in het kader van de verlening van bijzondere bijstand woonkostentoeslag worden aangevraagd. Het is echter aan het college van burgemeester en Wethouders om te beoordelen of en zo ja in welke mate in dit soort situaties ter overbrugging – al dan niet als lening- een tijdelijke woonkostentoeslag wordt verstrekt. Het betreft hier een strikt individuele beoordeling.

Vraag 7

Op welk manier tonen woningcorporaties coulance als ex-daklozen of ggz-patiënten, die voor het eerst zelfstandig wonen, in financiële problemen komen om hun huur te betalen?

Corporaties organiseren allerhande interventies om huurders met financiële problemen tegemoet te komen: (telefonische) gesprekken, Achter-de-Voordeurprojecten, budgetcoaches, actieve samenwerking met (schuld)hulpverlening, enz. Ex-daklozen of ggz-patiënten die in financiële problemen komen, maken bij corporaties veelal ook gebruik van «Het Tweede Kansbeleid». Dit geeft huurders waarvoor een ontruimingsvonnis is aangevraagd een laatste kans om ontruiming van hun woning te voorkomen door verplichte hulpverlening op maat te accepteren. Doel daarbij is dat de huurder de financiële problemen weer onder controle krijgt. Ook maken corporaties gebruik van «omklapcontracten»: de corporatiewoning wordt dan door een zorginstelling gehuurd die deze woning op haar beurt aan een ex-dakloze of ggz-patiënt doorverhuurt voor bepaalde tijd. Indien na deze periode blijkt dat de ex-dakloze of ggz-patiënt zelfstandig kan wonen, sluit de corporatie een reguliere huurovereenkomst met de huurder. Daarnaast worden er voor huurders met financiële problemen betalingsregelingen getroffen, waardoor de achterstallige betaling in termijnen kan worden voldaan.

Vraag 8

In 2013 is het aantal huisuitzettingen met 8% gegroeid naar 6.980, waarbij in 88% van de gevallen huurachterstand de oorzaak van de uitzetting was; wat is het beeld voor 2014?3

In 2014 vonden in totaal 5.900 huisuitzettingen bij corporaties plaats. Ten opzichte van het jaar daarvoor is dat een daling van 15%. Van deze uitzettingen lijkt 85% door huurachterstand te zijn veroorzaakt, 3% minder dan voorheen. In veel situaties blijkt er trouwens sprake te zijn van een combinatie van oorzaken. Het aantal ontruimingsvonnissen is in 2014 met 23.500 juist licht gestegen ten opzichte van 2013. Het lijkt erop dat de inspanningen van corporaties om het aantal huisuitzettingen te laten dalen succesvol zijn.

Vraag 9

Wat is uw reactie op de pilot in Amsterdam bij woningcorporatie Rochdale waar de huur rechtstreeks van de uitkering wordt afgeschreven?4

Ik heb begrepen dat de gemeente Amsterdam en woningcorporatie Rochdale de afspraak hebben gemaakt dat bij huurders met een bijstandsuitkering en een huurachterstand van 2 maanden de huur en een bedrag voor een afbetalingsregeling in overleg met de klant door de gemeente Amsterdam wordt ingehouden op de bijstandsuitkering en direct wordt overgemaakt naar de woningcorporatie. Het doel achter dit beleid is het verminderen van het aantal woningontruimingen door financiële redenen.
Doorbetaling via de uitkering kan een goede oplossing zijn om problematische schulden en uiteindelijk huisuitzettingen te voorkomen. Het is aan
gemeenten en woningcorporaties om onderling afspraken te maken over het voorkomen van schulden en het terugdringen van het aantal huisuitzettingen. Voor doorbetaling vanuit de uitkering is uiteraard wel toestemming nodig van de desbetreffende burger.
Ik moedig gemeenten en woningcorporaties aan de handen in een te slaan en een gezamenlijke aanpak preventie en vroegsignalering van schulden te ontwikkelen, zodat huisuitzettingen zoveel mogelijk voorkomen kunnen worden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Steeds moeilijker om moskeeën te bouwen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat het Contactorgaan Moslims en Overheid (CMO) aangeeft dat moskeebesturen steeds meer weerstand ondervinden bij de bouwplannen van een nieuw gebedshuis?

In Nederland bestaat de grondwettelijke vrijheid van godsdienst en levensovertuiging. Dit betekent dat het eenieder vrij staat te geloven en binnen de grenzen van de rechtsstaat daar ook uiting aan te geven. Dit behelst ook de vrijheid om in een gebedshuis of op een vergelijkbare locatie het geloof uit te oefenen. Dit geldt voor aanhangers van alle religies.
Ik zet mij in voor een samenleving, waar – binnen de grenzen van de rechtstaat – voor alle overtuigingen en leefstijlen ruimte is4 en iedereen in vrijheid en veiligheid kan samenleven. Het is dan ook belangrijk dat negatieve beeldvorming wordt tegengegaan en de verschillende maatschappelijke en religieuze groepen de dialoog met elkaar en de samenleving aan blijven gaan.
Hiertoe heb ik in november een interreligieuze bijeenkomst in de Ridderzaal georganiseerd. Het tegengaan van negatieve vooroordelen maakt ook onderdeel uit van de aanpak gericht op het bestrijden van discriminatie. Er wordt bijvoorbeeld gewerkt aan een «handreiking» waarin betere contacten tussen moskeebestuurders, politie, gemeenten en Antidiscriminatie voorzieningen (ADV’s) worden gestimuleerd onder meer ter preventie van incidenten rondom moskeeën.
Ik zie geen noodzaak om extra maatregelen te nemen, maar wil mij juist in blijven zetten voor de uitvoering van bestaande initiatieven en acties.

Vraag 3

Deelt u de constatering dat een «verwachting» van mogelijke parkeerproblematiek de bouw van een moskee niet in de weg mag staan? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen tegen het blokkeren van de bouw van moskeeën op basis van dit argument?

Bij (nieuw)bouwprojecten of bij de wijziging van een bestemmingsplan hebben bewoners het recht hier bezwaar tegen te maken. Verwachte parkeeroverlast is hierbij een veelgebruikt argument. Dit geldt voor alle bouwwerken met een maatschappelijk doeleinde, dus ook voor moskeeën. Uiteindelijk is het aan de gemeente om de beslissing te nemen en zorgvuldige besluitvorming te betrachten.

Vraag 4

Hoe kan het dat er een groeiende weerstand ontstaat tegen de bouw van moskeeën en niet tegen andere gebedshuizen zoals uit het onderzoek Monitor Moslim Discriminatie blijkt?2

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Vindt u ook dat het bouwen van een moskee een fundamenteel recht is van gelovigen in Nederland? Zo ja, vindt u dat dit recht steeds meer onder druk komt te staan? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Wat vindt u van het feit dat er een toename is van het aantal bezwaren dat gemeenten op jaarbasis binnen krijgt? Speelt de angst voor de Islam hier een rol in? Zo ja, wat gaat u effectief doen om deze angst te bestrijden? Zo nee, waar denkt u dat deze toename aan te wijden is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Bent u van mening dat het politieke klimaat bijdraagt aan de angst voor de bouw van moskeeën, zoals ook uit de Monitor Moslim Discriminatie naar voren komt?3 Zo ja, wat gaat u doen om dit klimaat bij te stellen? Zo nee, wat is dan de oorzaak?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 8

Welke maatregelen kunnen er genomen worden om de angst voor de bouw van moskeeën te voorkomen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «niet wachten met asbestdaken»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de in het bericht gemaakte opmerkingen van asbestadvocaat Ruers «hoe langer het duurt, hoe meer menselijk leed, nog meer asbestdoden en uiteindelijk een veel grotere schadepost»?

Het verbod op asbestdaken heeft tot doel mens en milieu tegen deze gevaren van blootstelling aan asbest te beschermen door de sanering van asbestdaken te bespoedigen. Door verwering van het asbesthoudend materiaal waarvan daken zijn gemaakt, vindt er verspreiding plaats van asbestvezels naar het milieu. Dit vormt een gevaar voor de gezondheid van mensen. Het risico van verwering van asbestdaken neemt toe naarmate de daken ouder zijn. Het verbod treedt daarom in werking in 2024, asbestdaken zijn dan immers minimaal 30 jaar oud.

Vraag 3

Wat heeft het ministerie gedaan met de uitkomsten van het SP-rapport «Help asbest het dak af»2 en is dit rapport betrokken bij de totstandkoming van de wijziging van het Asbestverwijderingsbesluit 2005?3 Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

In de brief van 14 juli 2008 is aangegeven wat er is gedaan met het SP-rapport «Help asbest het dak af». Bij de totstandkoming van het verbod op asbestdaken zijn veel partijen betrokken en zijn ook beschikbare onderzoeken gebruikt.

Vraag 4

Op welke wijze heeft het ministerie uitvoering gegeven aan de motie-Poppe4 waarin gesproken wordt over het streven naar versterking van de handhavingsstructuur inzake asbestwetgeving?

In de brief van 23 maart 2012 is aangegeven hoe de ketenhandhaving rondom asbest versterkt wordt. Inmiddels is op verschillende terreinen daar werk van gemaakt. Zo heeft de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) in twee pilots de ketensamenwerking vormgegeven tussen de verschillende diensten die bij de handhaving zijn betrokken. Deze instrumenten en good practices zijn in november 2014 tijdens een gezamenlijk congres van Inspectie SZW, ILT en het Ministerie van Infrastructuur en Milieu met de betrokken toezichthouders van gemeenten, omgevingsdiensten en politie besproken. Conclusie van het congres was dat de werkwijze navolging verdient. Pilots hebben aangetoond dat malafide saneerders kunnen worden gevonden door het samenbrengen van informatie uit verschillende informatiebronnen zoals het Landelijk Meldpunt Afvalstoffen en het nog in ontwikkeling zijnde LAVS (landelijk asbestvolgsysteem). Deze aanpak zal in de toekomst worden gebruikt en verder worden versterkt door «Inspectie View», een systeem waarin asbest een prominente plaats inneemt. Daarmee hebben gemeenten en omgevingsdiensten voldoende instrumenten om asbesttoezicht in lijn met hun eigen verantwoordelijkheid effectief in te vullen.

Vraag 5

Is naar uw mening in het ontwerpbesluit Wijziging Asbestverwijderingsbesluit 2005 uitvoering gegeven aan wat gevraagd is in de motie, om «vooruitlopend op de vorming van Regionale Uitvoeringsdiensten te streven naar versterking van de handhavingstructuur inzake asbestwetgeving, daartoe de wenselijkheid en mogelijkheden te onderzoeken om per veiligheidsregio op asbestgebied deskundige handhavers van de verschillende inspecties en milieupolitie en in overleg met het Landelijk Overleg Milieuhandhaving, asbestinterventieteams te vormen en al naar gelang de plaats van de asbestsanering gemeentelijke handhavers te betrekken»? Zo ja op welke wijze?

In het AO van 9 maart 2010 is toegelicht dat asbesthandhaving een brede aanpak vereist. Met deze wijziging van het Asbestverwijderingsbesluit 2005 wordt uitvoering gegeven aan de in de Wet milieubeheer geboden mogelijkheid om bij algemene maatregel van bestuur de verantwoordelijkheid voor de bestuursrechtelijke handhaving bij gedeputeerde staten of burgemeester en wethouders in plaats van aan de Minister van Infrastructuur en Milieu te leggen. Het verbod zet in op stimulering van verwijdering van asbestdaken voor 2024.

Vraag 6

Op welke wijze gaat de rijksoverheid – in het licht van eerdere uitspraken van de destijds verantwoordelijk Minister gedaan tijdens een algemeen overleg5 – regie nemen om lokale overheden aan te sturen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Hoe verhoudt deze vraag om een handhavingsstructuur zich met de wijziging in het Asbestverwijderingsbesluit 2005 dat ervan uitgaat dat eigenaren verantwoordelijk zijn voor het verwijderen van het kankerverwekkende asbest?

Ik appelleer in het asbestbeleid voortdurend aan de eigen verantwoordelijkheid van betrokkenen: burgers, gemeentes, eigenaren van gebouwen en bedrijven, zoals aannemers. Zij moeten er alles aan doen om de blootstelling aan asbest te voorkomen door zorgvuldig te werken.
Dat is de basis van het asbestbeleid en die blijft overeind bij de wijziging van het Asbestverwijderingsbesluit 2005.

Vraag 8

Hoe wordt omgegaan met het gegeven dat bij onderzoek (in opdracht van de provincies Gelderland en Overijssel uit mei 2014) in 45% van de gevallen sprake was van «ernstige verontreiniging» en in nog eens 45% van de gevallen de asbestvervuiling direct gevaar opleverde voor de volksgezondheid en deze met spoed diende te worden opgeruimd?6

Het Rijk stelt de bevoegde overheden in staat de bodemsanering uit te voeren, binnen de kaders van het convenant Bodem en Ondergrond. De prioriteit ligt bij de aanpak van de spoedlocaties, zoals voortvloeit uit de Wet bodembescherming en zoals meermalen is besproken met het parlement. Deze spoedlocaties zijn op basis van onderzoek door de bevoegde overheden in beeld gebracht. Het is belangrijk dat die onderzoeken decentraal plaatsvinden. Dat is ook precies de aanpak die vorm gekregen heeft in het bodemconvenant. De middelen daarvan zijn om deze reden gedecentraliseerd, zodat dit soort onderzoeken door provincies maar ook eigenaren heel lokaal kunnen worden uitgevoerd. Op deze wijze kan worden gekeken wat de problemen zijn, op welke locaties spoed vereist is, en welke oplossing/aanpak hierbij het beste past.
Wanneer zich nieuwe gevallen voordoen die onder spoedlocaties vallen, dan kan dat aanleiding zijn om de bevoegde overheden extra budget of extra instrumenten toe te kennen. Als de provincies op basis van de betreffende rapporten concluderen dat de geconstateerde asbestverontreiniging hieronder valt, dan zal dit aan de orde komen in het gesprek tussen Rijk en provincie(s). Op dit moment is er nog geen duidelijkheid over de omvang van de verontreiniging (er zijn in het rapport 20 locaties onderzocht) en over de gezondheidsrisico’s hiervan. Hiervoor wacht ik de brief van provincies af waarin duiding wordt gegeven aan deze onderzoeksrapporten.

Vraag 9

Bent u het met de onderzoekers van adviesbureaus Geofox-Lexmond en Eelerwoude eens dat er sprake is van in totaal 250.000 inspoellocaties, waar vervuild regenwater de grond in sijpelt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Bent u het er mee eens dat, indien het onderzoek in Overijssel en Gelderland wordt vertaald naar de landelijke situatie, er sprake moet zijn van 100.000 locaties die met spoed moeten worden gesaneerd?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Is de subsidiepot van € 75 miljoen naar uw mening toereikend als de werkelijke kosten, wanneer onder meer ook de gevelplaten vervangen moeten worden, uit zouden kunnen komen op € 1,5 miljard? Kunt u uw antwoord toelichten?

De geactualiseerde MKBA geeft aan dat het om € 882 mln gaat. Deze kosten zijn er omdat het proces van sanering wordt versneld naar 2024, in plaats van 2044 bij het proces van autonome vervanging (zonder verbod) van de dàn (in 2044) tenminste 50 jaar oude asbestdaken. Asbestdaken zijn in 2024 tenminste 30 jaar oud, de meeste een stuk ouder, en dan moeten ze gesaneerd zijn. Het beschikbare budget bedraagt tenminste € 75 mln. Dat bedrag is niet bedoeld om alle kosten te dekken, maar om de sanering vlot op gang te brengen.

Vraag 12

Klopt het dat de sanering van inspoellocaties, waar vervuild regenwater de grond is ingelekt, niet onder de asbestsaneringsregeling valt? Indien het antwoord daarop nee is, onder welke regeling valt deze specifieke vervuiling?

De asbestsaneringsregeling waar u op doelt, betreft de aanpak en vervanging van asbestdaken. Daarnaast is er het instrumentarium om de verontreiniging van de bodem aan te pakken, dat staat beschreven in het antwoord op vraag 8, 9 en 10.

Vraag 13

Klopt het dat er onenigheid is over de saneringskosten en dat die discussie een snelle oplossing in de weg zit? Zo ja, hoe en op welke termijn wordt dit geschil beslecht? Hoe ziet de verdeling van de kosten er concreet uit die u beschreef in het mondelinge vragenuur van 3 maart 2015 over dit onderwerp?7

Nee, er is geen sprake van onenigheid over de saneringskosten bij de asbestdaken. Aan de uitwerking van de subsidieregeling en daarmee de financiering van de sanering wordt nog gewerkt. Zoals ik ook in de Kamer geantwoord heb op de vraag van het lid Remco Dijkstra, zal dit een gecombineerde aanpak zijn van zowel overheden als eigenaren. Belangrijkste doel is om op zo kort mogelijke termijn de verontreiniging van de bodem door asbest aan te pakken en gezondheidsrisico’s te voorkomen.

Vraag 14

Op welke manier wordt omgegaan met asbestdaken en – gevels op door aardbevingen aangetaste huizen in Groningen, die gestut zijn en waar de risico’s nu groter zijn?

Zodra er in gebouwen van voor 1994 gerenoveerd, verbouwd of gesloopt wordt, moet in kaart worden gebracht waar asbest zit, en zal het (verantwoord) verwijderd moeten worden, voordat er op die plek geklust gaat worden. Met het nieuwe besluit zullen asbestdaken voor 2024 verwijderd moeten zijn.
Dit alles geldt ook voor door aardbevingen aangetaste huizen in Groningen.
Er zal een asbestinventarisatie moeten plaatsvinden. Als er asbest aanwezig is dat een actueel risico vormt, dan is sanering noodzakelijk.

Vraag 1

Klopt het bericht dat Britse bankiers en investeerders van the City door uw ambtenaren warm worden gemaakt voor het opkopen van corporatiewoningen? Zo ja, welke kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen hanteert u daarbij?1

De directeur-generaal Wonen en Bouwen heeft bij een bijeenkomst in Londen op 9 maart 2015 een voordracht gehouden over de stand van zaken en het beleid op de Nederlandse woningmarkt. Hij heeft daarbij uitleg gegeven over de bestaande regelgeving met betrekking tot verkoop van corporatie woningen. Daarbij is duidelijk gemaakt dat er vanuit het Rijk geen kwantitatieve of kwalitatieve doelstellingen gelden voor de verkoop van corporatiewoningen.

Vraag 2

Klopt het dat deze bijeenkomst is georganiseerd door Capital Value? Wie waren de overige deelnemers aan de bijeenkomst, welke voorstellen heeft u gedaan en welke deals zijn gesloten of zitten in de pijplijn?

Ja, de bijeenkomst was georganiseerd door Capital Value. Aanwezig waren met name internationale investeerders, buitenlandse pensioenfondsen en banken. De bijeenkomst had een informatief karakter. Er zijn geen transacties gesloten of concrete projecten besproken.

Vraag 3

Hoeveel sociale huurwoningen van welke woningcorporaties zijn verkocht aan buitenlandse investeerders in de jaren 2012, 2013 en 2014?

In 2014 was sprake van twee transacties met buitenlandse investeerders. Dit betreft als eerste de door Vestia gesloten verkoopovereenkomst met Patrizia Wohnmodul. Deze overeenkomst betrof 5490 woningen, waarvan 14 procent met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. Hiervan zijn 4157 woningen sinds december 2014 in eigendom van Patrizia. Het transport van 1333 woningen is door Vestia in afwachting van de afhandeling van de bezwaren van vijf gemeenten aangehouden. Ten tweede heeft Servatius in december 2014 aan de Duitse belegger La Salle gmbh 358 woningen in eigendom overgedragen, waarvan 24 procent met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. In de jaren 2012 en 2013 waren er voor zover bekend geen verkopen van sociale huurwoningen van corporaties aan buitenlandse investeerders.

Vraag 4

Hoe groot was de sociale woningvoorraad bij uw aantreden en hoe groot is die nu? Hoe verhoudt verkoop van sociale huurwoningen zich tot de passage in het Regeerakkoord dat de omvang van de sociale woningvoorraad in stand blijft? Hoe verhoudt de verkoop van sociale huurwoningen zich tot het aantal mensen dat op zoek is naar een betaalbare huurwoning?2

Bij mijn aantreden in november 2012 bestond de woningvoorraad van de woningcorporaties uit 2,4 miljoen huurwoningen en dit aantal is sindsdien niet substantieel gewijzigd. Voor het grootste gedeelte, 96 procent, bestaat de voorraad bij corporaties uit huurwoningen onder de huurtoeslaggrens. De huidige omvang van de sociale huurwoningvoorraad – zowel van corporaties als particulier – is ruim voldoende om de doelgroep te huisvesten. Via de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt de doorstroming van mensen met een hoger inkomen uit de sociale huurvoorraad gestimuleerd. Op 1 juli 2015 wordt de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting van kracht waarin maatregelen opgenomen zijn om de omvang van de sociale huurwoningenvoorraad op de regionale behoefte af te stemmen. Zo dienen corporaties met hun voorgenomen meerjarige werkzaamheden een bod te doen op het gemeentelijk volkhuisvestingsbeleid c.q. de woonvisie. Daarnaast kunnen gemeenten ook de bestaande voorraad in hun gemeente beïnvloeden omdat aan hen bij verkopen van corporatiewoningen aan derden (beleggers) een zienswijze gevraagd wordt. Tenslotte worden met de maatregel passend toewijzen woningcorporaties verplicht om – met een beperkte uitzonderingsmogelijkheid – aan mensen met huurtoeslag een woning onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag toe te wijzen. Deze maatregelen moeten ervoor zorgen dat er voor de doelgroep betaalbare woningen beschikbaar zijn.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het rapport en de presentatie van Capital Value waarin schaarste van betaalbare huurwoningen wordt gepresenteerd als goed nieuws? Bent u bereid het rapport en de presentatie van Capital Value aan de Kamer te doen toekomen?3

Het rapport en de presentatie concluderen dat het tekort aan betaalbare huurwoningen verder kan oplopen doordat er mogelijk onvoldoende nieuwe huurwoningen gebouwd worden. Volgens de onderzoekers is dat jammer, omdat er kansen liggen voor dit segment. Ik ben van mening dat die kansen niet alleen goed zijn voor investeerders, maar ook voor de Nederlandse woningmarkt. Voor een goed werkende woningmarkt is het van belang dat huishoudens met midden en hogere inkomens een volwaardige keuze hebben tussen huren en kopen. Buitenlandse beleggers kunnen samen met Nederlandse pensioenfondsen en andere particuliere investeerders een stimulans vormen voor de bouwsector bij het realiseren van nieuwe huurwoningen om een dreigend tekort in het vrije huursegment tegen te gaan.
Capital Value is bereid het onderzoeksrapport op aanvraag beschikbaar te stellen. Ik verwijs u daarvoor naar de website van Capital Value (www.capitalvalue.nl). Ook heeft Capital Value aangegeven bereid te zijn om indien gewenst daarop een toelichting te geven, zoals zij hebben gedaan bij de presentatie van het rapport in Londen.

Vraag 6

Baart de opmerking van een vertegenwoordiger van Goldman Sachs «wij zijn inderdaad niet bezig met het functioneren van de Nederlandse woningmarkt» u ook zorgen? Zo ja, bent u bereid het belang van huurders en woningzoekenden altijd voorop te stellen in plaats van de belangen van banken en investeerders?

Een goed functionerende woningmarkt is in het belang van alle spelers op die markt, dus ook de banken die optreden als financiers. De opmerking, zoals opgetekend in het artikel in de Volkskrant, herken ik dan ook niet uit mijn eigen gesprekken met investeerders en financiers op de Nederlandse woningmarkt. Ik heb vorig jaar in een brief aan de Tweede Kamer4 maatregelen gepresenteerd ter verbetering van de woningmarkt. Onderdeel daarvan is een verbetering van de werking van de sociale huursector en meer ruimte voor de realisatie van een middensegment op de huurmarkt. Ik zie verkopen door corporaties aan beleggers als in lijn met dit beleid. Enerzijds waarborgt de verplichte zienswijze van de gemeente bij verkopen aan beleggers dat de omvang van de noodzakelijke (regionale) sociale voorraad in stand blijft. Aan de andere kant creëert het mogelijkheden voor de sector om weer te investeren in nieuwbouw van betaalbare huurwoningen en een aanvulling op het middensegment op de huurmarkt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Treiteraar straks ook in koophuis niet meer onaantastbaar»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening van de burgemeester van Amsterdam dat «treitersituaties diep ingrijpen in het leven van slachtoffers, zeker als ook de veiligheid en de gezondheid van hun kinderen in het geding is. Kern is dat als de situatie niet verbetert, niet het slachtoffer, maar de treiteraar verhuist»? Zo ja, deelt u dan ook de mening dat het verschil tussen het huren van een huis of het in eigendom hebben van een huis door een notoire overlastgever niet het kenmerkende verschil mag zijn in de aanpak van die overlastgever?

Ik deel de mening dat treitersituaties diep kunnen ingrijpen in het leven van de slachtoffers en dat verhuizing van het slachtoffer in beginsel geen oplossing is. Verhuizing van de overlastgever kan soms een oplossing zijn, maar zou er ook toe kunnen leiden dat het probleem zich verplaatst naar de nieuwe woonomgeving. Voor de bevoegdheden van de gemeente maakt het geen verschil of de overlast wordt veroorzaakt door een huurder of door een eigenaar van een woning. Een inherent verschil tussen beide situaties is wel dat uithuiszetting in een huursituatie kan worden bereikt doordat de verhuurder het huurcontract opzegt.

Vraag 3

Deelt u de hoop van de burgemeester van Amsterdam «dat het Rijk de wet verandert om de uitzetting van eigenaren van koophuizen te vergemakkelijken»? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Van de zijde van de gemeente Amsterdam is desgevraagd toegelicht dat de gemeente een verruiming beoogt van artikel 174a Gemeentewet (Wet Victoria), gelet op de strenge uitleg die de bestuursrechter sinds eind 2010 aan die bepaling geeft. Op grond van die bepaling kan de burgemeester besluiten (voor zover hier relevant) om een woning of een daarbij behorend erf tijdelijk te sluiten, indien door gedragingen in de woning of op het erf de openbare orde rond de woning of het erf wordt verstoord. Op de Kamervragen die begin 2011 over die jurisprudentie zijn gesteld, heeft mijn ambtsvoorganger geantwoord dat de Wet Victoria goed toepasbaar is om ernstige overlast te bestrijden en dat gemeenten voldoende instrumenten hebben om woonoverlast aan te pakken.2 Inmiddels kan worden geconstateerd dat onder andere de gemeente Amsterdam heeft aangegeven behoefte te hebben aan aanvullend instrumentarium voor de aanpak van woonoverlast. Ik ben graag bereid daar met de gemeente Amsterdam en andere gemeenten over te spreken.
Daarbij staat overigens niet op voorhand vast dat het probleem kan worden opgelost met een verruiming van artikel 174a Gemeentewet. Zo zijn veel van de voorwaarden die de bestuursrechter stelt aan de toepassing van artikel 174a terug te voeren op de rechtspraak over het EVRM. Uithuiszetting is een zware inbreuk op met name het recht op de persoonlijke levenssfeer en het eigendomsrecht. De Grondwet en verdragen staan een dergelijke maatregel weliswaar niet in op voorhand in de weg, mits voorzien van een expliciete (formeel-)wettelijke grondslag, al was het maar omdat ook de slachtoffers van de overlast grondrechten hebben. Maar uit de rechtspraak over het EVRM kan onder meer worden afgeleid dat voldoende aannemelijk moet zijn dat met de uithuiszetting het beoogde doel wordt bereikt (en dat de overlast zich bijvoorbeeld niet verplaatst naar de nieuwe woonomgeving), dat de overlast niet kan worden bestreden met minder ingrijpende maatregelen en dat de uithuiszetting geen buitensporige individuele last (excessive individual burden) mag vormen voor de betrokken burger. Ook zal het moeten gaan om objectieve, verifieerbare en ernstige overlast.
Tot slot kan ik u in dit verband melden dat er een project loopt, waarin kennis en ervaring worden opgedaan met het in een vroeg stadium opleggen van een specifieke gedragsaanwijzing aan overlastgevende huurders. Het doel van dit project is om door het opleggen van voorwaarden de overlast te beëindigen en daarmee te voorkomen dat de overlastveroorzaker zijn woning kwijtraakt. Mogelijk levert dit project ook inzichten op waarmee overlast van eigenaar-bewoners effectiever kan worden aangepakt. Als dat het geval is, zal ik die inzichten betrekken bij eventuele vervolgstappen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden ziet u om binnen de ruimte die internationale verdragen bieden, waaronder het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens, wetgeving voor te bereiden om ook eigenaren van woningen die structureel en onverbeterlijk voor ernstige overlast zorgen desnoods tijdelijk of permanent uit hun eigen huis te zetten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Kent u het bericht «Splitsing activiteiten woningcorporaties wordt helse klus»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat op de commerciële activiteiten «koopwoningen en deelnemingen» door woningcorporaties in 2013 een verlies is geleden van € 170 miljoen en het direct rendement op het niet-DAEB-bezit2 (nog steeds) niet marktconform is?3

Het verlies op commerciële activiteiten en het niet realiseren van marktconforme rendementen op die activiteiten, benadrukt het belang van de focus op de kerntaak en het aanbrengen van een vermogensscheiding tussen DAEB en niet-DAEB-activiteiten. Daarmee worden kruissubsidiëring, marktverstoring en risico’s voor de kerntaak in sterke mate beperkt.

Vraag 3

Ziet u in dat een juridische splitsing meer dan in het geval van een administratieve scheiding zorgt voor afdekking van risico’s die gepaard gaan met commerciële activiteiten?

Een juridische scheiding biedt meer waarborgen tegen kruissubsidiëring, marktverstoring en risico’s van verliezen op commerciële projecten voor de kerntaak, dan een administratieve scheiding. Om die reden is in het wetsvoorstel voor de herziene Woningwet geregeld dat bij een administratieve scheiding een aantal extra voorwaarden geldt voor het uitvoeren van niet-DAEB-activiteiten. De markttoets die door de gemeente wordt uitgevoerd moet aantonen dat geen commerciële partij het voornemen wil uitvoeren. De activiteit mag niet uitgevoerd worden zonder dat uit een financiële toets blijkt dat een marktconform rendement gehaald kan worden. Zo kan voorkomen worden dat in de niet-DAEB-tak onnodige risico’s worden gelopen die tot verliezen leiden, waarvoor de DAEB-tak op zou moeten draaien. Mochten er onverhoopt toch grote risico’s ontstaan voor de DAEB-tak, is in het wetsvoorstel en het onderliggende besluit geregeld dat de toezichthouder de toegelaten instelling bijvoorbeeld kan verplichten om niet-DAEB-bezit af te stoten.

Vraag 4

Wat is uw mening over het feit dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voorstander is van een administratieve scheiding en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de voorkeur geeft aan een juridische splitsing? Wat zegt dit over de samenwerking tussen deze beide instellingen?

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting hebben elk vanuit hun eigen rol een opvatting over de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB-activiteiten. Dit zegt niets over de samenwerking tussen beide instellingen.

Vraag 5

Hoe beoordeelt u het argument van het WSW, in lijn met het onder vraag twee gestelde, dat «het vanuit een oogpunt van bedrijfsvoering onverstandig is om het niet-DAEB-bezit buiten de woningcorporatie te plaatsen, omdat de niet-DAEB-woningen vaak de best renderende activa van de woningcorporatie vormen»?

De wet laat uitdrukkelijk twee mogelijkheden open: een administratieve scheiding en een juridische splitsing. De geleden verliezen op commerciële activiteiten laten zien dat er met commerciële activiteiten risico’s zijn en worden gelopen, die ook ten laste kunnen komen van de DAEB-activiteiten. Met het oog op de risico’s die commerciële activiteiten kunnen opleveren voor de kerntaak zijn daarom bij een administratieve scheiding extra waarborgen nodig (zoals genoemd in antwoord op vragen 3, 6 en 7).

Vraag 6

Erkent u dat verliezen van de commerciële tak nog steeds ten laste van de DAEB-tak kunnen worden gebracht als woningcorporaties de administratieve scheiding toepassen (omdat er dan nog steeds sprake is van één juridische entiteit)?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Hoe gaat u exact voorkomen dat commerciële risico’s afgewenteld kunnen worden op de DAEB-tak?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 8

Bent u bereid, naar aanleiding van de bevindingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties, de mogelijkheid van een faillissement voor woningcorporaties nader te onderzoeken?

De regering ziet net als de enquêtecommissie een «moral hazard» van het niet failliet kunnen gaan. Daarom is in het wetsvoorstel voor de herziene Woningwet geregeld dat sanering gericht dient te zijn op het kunnen voortzetten van de DAEB-activiteiten en niet op het voortbestaan van de corporatie als geheel. Dit kan betekenen dat niet-DAEB-activiteiten moeten worden afgestoten of dat er saneringssteun naar een andere corporatie gaat die DAEB-bezit van de noodlijdende corporatie overneemt. Indien wordt besloten om niet te saneren kan dit leiden tot het faillissement van een corporatie. In het kader van de mandatering van de saneringsfunctie naar het WSW wordt nader invulling gegeven aan een faillissementsscenario.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat AOW'ers kosten moeten delen met huisgenoten en dat de KBO-Brabant de overheid daarom oproept snel duidelijkheid te scheppen over mantelzorgboete bij mantelzorgwoning?1

Ja.

Vraag 2

Kent u de landelijke regeling sinds 1 november 2014, waardoor het onder voorwaarden mogelijk is om zonder bouwvergunning een mantelzorgwoning te bouwen, zodat mensen die zorg nodig hebben in de buurt wonen van hun naasten? Hoe beziet u de situatie dat die vergunningsvrijheid geldt zolang de betrokkenen kunnen aantonen dat er sprake is van mantelzorg en dat per gemeente regels worden vastgesteld over wat een geldig bewijs is voor de noodzaak van mantelzorg?

Ja. Het Besluit omgevingsrecht (Bor), dat op 1 november 2014 is gewijzigd, regelt dat zonder omgevingsvergunning onder voorwaarden een bijbehorend bouwwerk kan worden gebouwd in het achtererfgebied bij een hoofdgebouw. Bij een woning kan zo’n bijbehorend bouwwerk gebruikt en ingericht worden voor huisvesting in verband met mantelzorg.
De beoordeling of sprake is van mantelzorg als bedoeld in het Besluit omgevingsrecht ligt bij de gemeente.2 Vaak zijn personen waarbij sprake is van intensieve mantelzorg in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 al bij gemeenten in beeld. Voor die gevallen waarin daarvan geen sprake is én er bij de gemeente gerede twijfel bestaat omtrent de mantelzorgsituatie, kan een gemeente een verklaring daarover verlangen van de zorgbehoevende. Deze verklaring kan worden verstrekt door een huisarts, wijkverpleegkundige of een ander deskundig te achten persoon of een deskundige instantie. Met deze open formulering in het Besluit omgevingsrecht is aansluiting gezocht bij de diverse disciplines die op gemeenteniveau, vaak in wijkteams, zijn vertegenwoordigd en die kunnen vaststellen of er sprake is van een mantelzorgbehoefte3.

Vraag 3

Acht u het acceptabel dat de onder vraag 2 genoemde bewijzen per gemeente uiteenlopen (soms een huisartsenverklaring, soms een CIZ-indicatie)?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe beziet u de samenloop met de mogelijke invoering van de kostendelersnorm in de AOW in relatie met de mantelzorgwoning? Als de kostendelersnorm alsnog gaat gelden voor mensen in de AOW, zullen dan twee huishoudens in één woning met een mantelzorgwoning in de achtertuin daaronder vallen?

De kostendelersnorm in de AOW is uitgesteld tot 1 juli 2016. De komende tijd wordt benut om, zoals ook is toegezegd bij de behandeling van de kostendelersnorm in de Eerste Kamer, te onderzoeken wat de effecten zijn van
de kostendelersnorm in de AOW op de mantelzorg4. De besluitvorming over de kostendelersnorm in relatie tot de effecten op mantelzorg zal naar verwachting voor de zomer van 2015 naar uw Kamer worden gezonden.

Vraag 5

Lopen mensen die nu besluiten tot de bouw van een mantelzorgwoning het risico dat ze straks gestraft worden met de kostendelersnorm? Hoe beziet u de situatie van mensen die de keus om een mantelzorgwoning te bouwen niet uit kunnen stellen tot er meer zekerheid is op de financiële situatie?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Is er bij de plaatsing van een mantelzorgwoning sprake van twee onafhankelijke huishoudens of worden de twee gezinnen (uit de mantelzorgwoning en uit het hoofdgebouw) als één huishouden beschouwd?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Heeft de mantelzorgwoning een eigen huisnummer nodig om als onafhankelijke woning te worden beschouwd? Zo ja, kan een mantelzorgwoning een eigen huisnummer krijgen waardoor het administratief een onafhankelijke woning is?

Op grond van de Wet basisregistraties adressen en gebouwen moet de gemeente aan elk verblijfsobject een adres toekennen. Indien een mantelzorgwoning zelfstandig kan worden gebruikt (met name als de benodigde voorzieningen aanwezig zijn en een eigen toegang aanwezig is) dan zal deze een eigen adres (huisnummer) moeten krijgen. In alle andere gevallen zal juist geen adres mogen worden toegekend. Op dit punt bestaat geen beleidsvrijheid voor gemeenten. Voor de toepasselijkheid van de regeling voor vergunningvrij bouwen is het al dan niet beschikken over een eigen huisnummer overigens niet relevant.

Vraag 8

Wordt de bouwregel (functionele ondergeschiktheid aan het hoofdgebouw) de bepalende factor voor de regelgeving in de sociale zekerheid (bijstand, WAO) en de belasting (WOZ, etc.)? Zo ja, is dan wenselijk?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «ABN AMRO CFO: Nieuwe kapitaalbodems kunnen buffer hard raken» op RTL Z d.d. 20 februari 2015? Wat vindt u van dit bericht?

Ja, hier ben ik mee bekend. Voor mijn reactie op dit bericht verwijs ik naar de antwoorden op de onderstaande vragen.

Vraag 2

Klopt het bericht dat er plannen van internationale toezichthouders zijn om «kapitaalbodems» per leningtype te introduceren? Zo ja, wat vindt u van deze plannen? Wat houden deze plannen in en welke leningtypen betreft het? Om welke internationale toezichthouders gaat het in dit geval?

De minimale hoeveelheid kapitaal die een bank moet aanhouden is gerelateerd aan de omvang van haar naar risicogewogen activa. Om de risicoweging te bepalen zijn twee benaderingen beschikbaar: de standaardbenadering en de interne modellenbenadering. De standaardbenadering kent per leningtype en tegenpartij een voorgeschreven risicoweging toe. De interne modellenbenadering – waarbij banken gegevens uit hun interne modellen gebruiken om de risicogewogen activa te bepalen – mogen banken toepassen indien hun kwantitatieve risicobeheer- en datasystemen van voldoende hoge kwaliteit zijn. Als voordelen van de interne modellenbenadering ziet het Bazelse Comité van Bankentoezichthouders (hierna: het Bazelse Comité) de risicosensitiviteit van deze benadering en de stimulans die ervan uitgaat om de kwaliteit van het kwantitatieve risicomanagement te verbeteren. Als nadeel van de interne modellen benadering ziet het Bazelse Comité echter dat het huidige raamwerk banken veel ruimte laat bij de invulling, waardoor de uitkomsten tussen banken soms moeilijk vergelijkbaar zijn. Samen met een gebrek aan transparantie leidt dit tot de vraag of de resulterende kapitaalbuffers wel altijd voldoende zijn om de onderliggende risico’s te dekken.
Het Bazelse Comité werkt langs verschillende lijnen om de zwakke punten in het kapitaalraamwerk weg te nemen. Onderdeel daarvan is een voorstel om aan de risicogewogen activa een minimumwaarde («vloer») op te leggen, die bijvoorbeeld vastgesteld zou kunnen worden als percentage van de risicogewogen activa die zou gelden onder de standaardbenadering. Hiermee wordt een ondergrens gesteld aan de uitkomsten van de interne modellenbenadering. De consultatieperiode ten aanzien van dit voorstel liep van 22 december 2014 tot en met 27 maart 2015.1
Op dit moment kent het Bazelse kapitaaleisenraamwerk al een generieke vloer, de zogenoemde Bazel I vloer.2 Het Bazelse Comité stelt voor dat deze vloer kan worden vervangen door een kapitaalvloer gebaseerd op de standaardbenadering. Hiervoor heeft het Comité meerdere redenen. Sinds de introductie van het Bazel II raamwerk zijn inmiddels op meerdere punten nieuwe Bazelse (kapitaal)eisen geïntroduceerd, die niet volledig tot uitdrukking komen in de bestaande Basel I vloer3. Daarnaast zou een vloer gebaseerd op de standaardbenadering een manier kunnen zijn om de genoemde nadelen van de interne modellenbenadering te adresseren. Naar mijn mening zijn dit legitieme redenen om te kijken naar de mogelijkheid de huidige Basel I vloer te vervangen door een nieuwe aanpak.
De consultatie laat nog open of een nieuwe vloer zal worden vastgesteld op geaggregeerd niveau of dat vloeren op meer gedetailleerd niveau per leningentype zullen worden vastgesteld. Ook laat de consultatie zich nog niet uit over de hoogte van de vloer en het tempo waarin nieuwe afspraken zouden moeten worden ingefaseerd. Eind 2015 wil het Bazelse Comité duidelijkheid scheppen over de definitieve vormgeving en hoogte van de kapitaalvloer. Van belang hierbij is de samenhang met de herziening van het Bazelse raamwerk voor de standaardbenadering. De Bazelse standaardbenadering voor onder meer kredietrisico wordt op dit moment tevens herzien, waartoe ook een consultatieperiode liep tot en met 27 maart 2015.4 Deze herziening zal leiden tot aanpassing van de risicogewichten voor bepaalde leningtypen in de standaardbenadering, zoals hypotheken en bedrijfsleningen. Omdat – zoals hierboven aangegeven – de hoogte van de nieuwe voorgestelde kapitaalvloer gekoppeld wordt aan de kapitaaleisen uit de standaardbenadering, dient de definitieve vormgeving van de kapitaalvloer dan ook de herziene standaardbenadering te betrekken. Het Bazelse Comité voert momenteel een kwantitatieve impact assessment uit naar de impact op banken van onder andere de herziene standaardbenadering en de voorstellen over een kapitaalvloer.

Vraag 3

Hoe verhouden deze berichten zich tot berichten uit juni 2014 dat de ECB een (te) zware risicoweging voor de Nederlandse hypotheken zou gaan vragen, waardoor banken veel meer kapitaal zouden moeten aanhouden?

Dit zijn twee verschillende berichten. Wanneer de ECB kijkt naar Nederlandse hypotheekportefeuille en het kapitaal dat daarvoor wordt aangehouden, hanteert de ECB daarbij de bestaande wet- en regelgeving die zij als toezichthouder dient te handhaven. De ECB heeft aangekondigd de interne modellen die banken in het Single Supervisory Mechanism (SSM) op dit moment gebruiken voor het berekenen van risicogewogen activa, op geharmoniseerde wijze onder de loep te nemen5.
De Bazelse voorstellen gaan echter niet over het handhaven van bestaande regelgeving, maar over mogelijke nieuwe regelgeving. Ook nadat deze voorstellen definitief door het Bazelse Comité zijn vormgegeven, zullen deze altijd eerst nog in Europese wet- en regelgeving moeten worden omgezet voordat de ECB (en DNB) deze kan handhaven.

Vraag 4

Klopt het dat dergelijke kapitaalbodems de kapitaalbuffers van de Nederlandse banken hard kunnen raken? Welke gevolgen kunnen de plannen hebben voor de kapitaalbuffers van de banken?

De gevolgen van de Bazelse voorstellen voor de Nederlandse banken hangen af van de vormgeving van zowel de nieuwe kapitaalvloer als de herziene standaardbenadering. Met betrekking tot de kapitaalvloer is het waarschijnlijk dat deze vloer meer prudent zal zijn dan de bestaande Bazel I vloer, onder meer omdat de bestaande vloer niet langer een goede reflectie is van alle (kapitaal)eisen die het Bazelse raamwerk aan banken stelt. Met betrekking tot de herziening van de standaardbenadering stelt het Bazelse Comité expliciet dat het doel hiervan niet is om over de volle breedte de kapitaaleisen te verhogen. Dit laat onverlet dat voor sommige leningenportefeuilles de herziene standaardbenadering kan leiden tot hogere risicogewichten dan in de oude situatie. Het effect kan dus per bank verschillen, afhankelijk van verschillen tussen banken in de samenstelling van de activa op de balans.
Het Bazelse Comité voorziet een aantal wijzigingen in de standaardbenadering voor hypotheek- en bedrijfsleningen. De huidige Bazelse standaardbenadering kent voor hypotheekleningen de mogelijkheid om een preferentieel risicogewicht van 35% toe te passen. Dit mag alleen wanneer de toezichthouder meent dat dit verantwoord is op basis van strikte prudentiële criteria, zoals wanneer de waarde van de lening substantieel lager ligt dan de waarde van het onderpand (dit wordt echter niet gekwantificeerd). Wanneer dit niet het geval is, dan dient op aanwijzing van de toezichthouder een hoger risicogewicht te worden toegepast. Het Bazelse Comité stelt nu voor om meer kwantitatieve duiding te geven en meer differentiatie toe te passen – waarbij het risicogewicht minimaal 25% en maximaal 100% is – afhankelijk van de hoogte van de LTV en van een maatstaf voor de verhouding tussen de hypotheeklasten en het inkomen van de hypotheeknemer (debt service coverage ratio). Ook bij bedrijfsleningen wil het Bazelse Comité meer ruimte scheppen voor differentiatie naar gelang de mate van risico. Het Bazelse Comité geeft hierbij aan bij het aanpassen van de risicogewichten expliciet rekening te houden met het MKB.
Voor bijvoorbeeld de hypotheekportefeuille gebruiken Nederlandse banken overwegend interne modellen voor het berekenen van de risicogewogen activa, en niet de standaardbenadering. Omdat de kapitaalvloer gekoppeld zal worden aan de eisen die voortvloeien uit de (herziene) standaardbenadering, dient voor het bepalen van het totale effect van de wijzigingen op de Nederlandse banken, ook de standaardbenadering te worden betrokken.
Het is aannemelijk dat de voorgestelde Bazelse wijzigingen wanneer deze zoals voorgesteld van kracht zouden worden, gezamenlijk tot gevolg zullen hebben dat de grootste Nederlandse banken de risicogewogen activa opwaarts moeten bijstellen, met name voor de hypotheekportefeuille. Dit komt doordat – op basis van interne modellen – de risicoweging voor Nederlandse hypotheken relatief laag is, onder meer door de lage wanbetalingspercentages op Nederlandse hypotheken. Ook houden de grootste Nederlandse banken gemiddeld gesproken minder kapitaal aan voor de hypotheekportefeuille dan banken in de meeste andere Europese landen. Hierdoor zijn Nederlandse banken relatief gevoelig voor (toekomstige) wijzigingen in wet- en regelgeving die direct of indirect raken aan de hypotheekportefeuille, temeer omdat de hypotheekportefeuille van Nederlandse banken ongeveer een derde van de totale bankbalans beslaat. De daadwerkelijke impact is echter onduidelijk en afhankelijk van een groot aantal factoren die vooralsnog niet vaststaan, zoals bijvoorbeeld de definitieve vormgeving en hoogte van zowel de kapitaalvloeren als de herziene risicogewichten in de standaardbenadering en de tijd die banken krijgen om aan de nieuwe eisen te voldoen.
Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 voert het Bazelse Comité mijns inziens legitieme redenen aan om de mogelijkheid van een introductie van een nieuwe kapitaalvloer te overwegen. Ook zijn er goede redenen om de Bazelse standaardbenadering te herzien, onder meer om de risicogewichten waar nodig aan te passen aan de meest recente inzichten over de onderliggende risico’s en het raamwerk meer risicosensitief te maken. Wanneer dit op onderdelen hogere kapitaaleisen tot gevolg heeft, is dit mijns inziens niet op voorhand onwenselijk. Dit laat onverlet dat het Bazelse Comité oog dient te hebben voor eventuele disproportionele gevolgen voor specifieke bedrijfsmodellen of leningenportefeuilles.

Vraag 5

Welke gevolgen kunnen deze plannen voor de hypotheekmarkt in Nederland hebben? Welke gevolgen kunnen deze plannen in de toekomst hebben voor mensen die een hypotheek willen krijgen? Vindt u hogere kapitaalbuffers voor Nederlandse hypotheken wenselijk dan wel noodzakelijk?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Welke gevolgen kunnen deze plannen voor de kredietverlening aan bedrijven en MKB’ers in Nederland hebben? Vindt u hogere kapitaalbuffers voor Nederlandse bedrijfskredieten wenselijk dan wel noodzakelijk?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Welke acties kunt en wilt u ondernemen om te zorgen voor reële en realistische kapitaalbuffers voor de Nederlandse hypotheken en andere leningen in de toekomst? Welke acties heeft u al ondernomen? Wat is uw inzet daarbij?

De consultatieperiode voor de Bazelse voorstellen liep tot en met 27 maart jl. Dit bood ruimte voor banken om hun standpunten actief onder de aandacht te brengen van het Bazelse Comité. De Nederlandse banken hebben dit ook gedaan. Daarnaast is DNB lid van het Bazelse Comité. Dit betekent dat ook DNB de mogelijkheid heeft om waar nodig specifieke Nederlandse en/of Europese punten onder de aandacht te brengen. Tot slot zal het kabinet, wanneer herziene Bazelse afspraken in de toekomst leiden tot een voorstel voor aanpassing van de bestaande Europese wet- en regelgeving, aandacht vragen voor de Nederlandse context, mochten bepaalde aspecten hiervan een disproportionele impact hebben op Nederlandse banken, het mkb of de woningmarkt.

Vraag 8

Wat is de stand van zaken op dit moment met betrekking tot de mogelijkheden voor securitisatie van pakketten leningen, zoals hypotheken, in internationaal verband? Welke belemmeringen zijn daar nog? Waar komt de eventuele terughoudendheid van de regelgevers bij de Bank of International Settlements? In hoeverre blijven de bestaande Europese regels op dit punt gehandhaafd?

In december 2014 heeft het Bazelse Comité het nieuwe Bazelse securitisatieraamwerk gepubliceerd.6 Het doel van deze herziening is onder meer om de afhankelijkheid van externe ratings in het securitisatieraamwerk te verminderen en om de risicosensitiviteit van kapitaaleisen ten aanzien van securitisaties te vergroten. Op de meeste onderdelen zijn de kapitaaleisen hierbij aangescherpt, omdat het Bazelse Comité van mening was dat het oude raamwerk in sommige gevallen leidde tot het aanhouden van te weinig kapitaal voor blootstellingen op securitisaties.
Daarnaast onderzoekt het Bazelse Comité op dit moment samen met IOSCO7 de knelpunten die de groei van de securitisatiemarkt belemmeren. Hiertoe is een consultatiedocument gepubliceerd, waarin voorstellen zijn gedaan voor de criteria waar eenvoudige en transparante securitisaties aan moeten voldoen.8 Het Bazelse Comité geeft aan dit jaar nog te zullen bezien op welke manier de resultaten hiervan in het nieuwe Bazelse securitisatieraamwerk kunnen worden geïntegreerd.
Ook de Europese Commissie consulteert op dit moment voorstellen voor de criteria waaraan eenvoudige, transparante en gestandaardiseerde securitisaties zouden moeten voldoen.9 De Commissie geeft hierbij aan ook de resultaten van het onderzoek van het Bazelse Comité te zullen betrekken. Zolang in EU-verband geen nieuwe wetgevende voorstellen overeen worden gekomen die het huidige securitisatieraamwerk voor banken – zoals opgenomen in de Europese kapitaaleisenverordening – amenderen of aanvullen, blijven de huidige regels van kracht.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «NS wil af van winkelvastgoed»?1 Wat vindt u van de inhoud van het bericht?

Ja. Wij staan positief tegenover de geschetste ontwikkelingen in het artikel. Zie bij vraag 2 een nadere toelichting.

Vraag 2

In hoeverre was de aandeelhouder op de hoogte van de in het artikel geschetste ontwikkelingen en plannen met betrekking tot vastgoed en activiteiten? Wat vindt de aandeelhouder van de geschetste ontwikkelingen en plannen? In hoeverre was de Staatssecretaris op de hoogte van de in het artikel geschetste ontwikkelingen en plannen met betrekking tot vastgoed en activiteiten? Wat vindt de Staatssecretaris van de geschetste ontwikkelingen en plannen?

De kop van het FD artikel waar naar wordt verwezen is inmiddels aangepast van «NS wil af van winkelvastgoed» naar «NS wil delen vastgoed afstoten». De eerste kop sloot niet aan bij de door NS geschetste ontwikkelingen in het artikel.
De aandeelhouder was ervan op de hoogte dat NS onderdelen van haar vastgoed afstoot en wil afstoten. De Staatssecretaris was in algemene zin op de hoogte dat NS nadenkt over de strategie voor stations(omgevingen) in de toekomst en dat NS er aan denkt om meer te focussen op de kernactiviteit, de reiziger. Het is met name aan de aandeelhouder om te beoordelen of de strategie van het gehele NS-concern in lijn is met de publieke belangen van het spoor.
Wij staan positief tegenover de geschetste ontwikkelingen in het artikel omdat de geschetste plannen van NS in lijn zijn met de opgaven en ambities uit de Lange Termijn Spooragenda (LTSA 2). Bijvoorbeeld de opgave dat stations functionele en uitnodigende verblijfplaatsen moeten zijn. Wel vindt de aandeelhouder het van belang dat het uitbesteden of afstoten geleidelijk en daardoor zonder waardeverlies gebeurt. Bij vraag 3, 5 en 8 zullen wij hier uitgebreider op in gaan.

Vraag 3

Welke deel van het vastgoed en welk deel van de activiteiten wil de NS afstoten? In welk tempo gaat dit gebeuren?

We hebben NS Stations gevraagd om de geschetste ontwikkelingen in het artikel verder toe te lichten. De afgelopen jaren is NS Stations zich steeds meer op het station en de directe stationsomgeving gaan richten, omdat zij het als haar rol ziet om stations en stationsgebieden te optimaliseren ter ondersteuning van het openbaar vervoer in Nederland. NS heeft vastgoed buiten stations(omgevingen) waarvan NS zich afvraagt hoezeer dit bijdraagt aan de strategische focus en het reizigersbelang. De ontwikkeling om niet-strategische onderdelen te verkopen is een aantal jaren geleden in gang gezet en wordt de komende jaren voortgezet. Zo worden bijvoorbeeld gronden buiten de stationsomgeving stap voor stap verkocht. Het tempo waarin dit gebeurt is afhankelijk van de marktsituatie. Op deze manier worden maximale opbrengsten gecreëerd.
Voor wat betreft de retailactiviteiten geldt dat het retailbedrijf van NS Stations zelf retail is gaan ontwikkelen om in te kunnen spelen op de wensen van de reiziger. Dit omdat er 10 jaar geleden geen marktpartij voor was. Hierin is de afgelopen jaren verandering gekomen. NS Stations laat dit nu steeds meer aan andere partijen over. Marktpartijen voeren op dit moment al 60% van de retailactiviteiten uit. Deze ontwikkeling wordt de komende jaren stap voor stap voortgezet.
ProRail en NS Stations willen een regiefunctie behouden omdat de reizigerstevredenheid bepaald wordt door de balans tussen transfer en commerciële functies en om de synergievoordelen tussen stations en het reisproduct te behouden. Voor een reiziger zijn een gemakkelijke en snelle overstap en keuzes in het aanbod van retail van belang. Dat betekent bijvoorbeeld kaartverkoopautomaten op logische plaatsen, snelle loopstromen richting de treinen en bussen, duidelijk bewegwijzering in het gehele station en verschillende retailformules met een divers aanbod.
NS Stations wil een gedeelte van de retail zelf blijven doen omdat dit voordelen kan opleveren voor de reiziger. Dit geldt bijvoorbeeld voor de kiosk op kleinere stations, waar meer dan de helft van de werkzaamheden van het personeel bestaat uit het beantwoorden van reizigersvragen. Ook zijn combinaties denkbaar van publieke en private functies die niet zonder meer uit te besteden zijn. Op bepaalde stations kunnen als gevolg van het kleinere aantal in- en uitstappers niet altijd commerciële functies gerealiseerd worden terwijl dit bijvoorbeeld in het kader van sociale veiligheid bijdraagt aan de reizigerstevredenheid. Daarom onderzoekt NS Stations naar combinaties tussen onder andere beheer, retail en verblijven. Zo worden op dit moment proeven gedaan met betrekking tot gastheerschap op kleinere stations.
In het artikel wordt genoemd dat NS van stations in Nederland economische broedplaatsen wil maken. Dit is vanuit de gedachte dat stations steeds meer een bestemming in de stad worden waar wonen, werken en recreëren mogelijk is. Daar komt bij dat de steden groter worden en het economisch belang van deze steden toeneemt. Stations bevinden zich vaak in de stadskern en zijn onlosmakelijk met deze kern verbonden. Het stationsgebied als economische broedplaats dient gelezen te worden als een streven naar levendige en uitnodigende stationsgebieden die het leven van de reiziger gemakkelijker maken, die goede verbindingen met de stad vormen en de concurrentiekracht van de omgeving versterken. NS Stations wil daaraan bijdragen met kennis en ervaring met het exploiteren van stations en met kennis over bouwen en ontwikkelen in stationsgebieden.

Vraag 4

Wat betekent dat NS van de stations in Nederland economische broedplaatsen wil maken?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat wordt bedoeld als de NS zegt «minder zelf te willen doen», «meer aan de markt overlaten» en «regisseur willen blijven»?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de ontwikkeling van stationsknooppunten voor wat betreft de commerciële invulling en exploitatie heel goed aan de markt kan worden overgelaten? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom niet?

Ecorys heeft in het onderzoek naar de posities van partijen op stations het model «Commercieel stationsbedrijf» onderzocht, waarbij de rol van NS Stations volledig door een private partij wordt overgenomen. In het onderzoek is ook een variant op dit model meegenomen waarbij het eigendom in handen blijft van NS maar alle commerciële rechten worden over gedragen aan een commerciële partij.
Voor beide modellen constateert Ecorys dat een commerciële exploitant sterker zal inzetten op de benutting van de commerciële mogelijkheden en hiermee de LTSA-doelen deels onder druk komen te staan. Met name op kleine, minder drukke stations kan het aanbod van onrendabele activiteiten (wachtruimtes, toiletten, de kiosk op kleinere stations) verschralen. Voor het bereiken van publieke belangen biedt het voordelen om de stations in eigendom van NS en ProRail te houden.
Wij herkennen de potentiële nadelen die Ecorys schetst en hebben daarom niet voor dit model gekozen. NS Stations en ProRail moeten er voor zorgen dat het belang van de reiziger gediend blijft. NS Stations hoeft hiervoor niet alles zelf te doen. Wij vinden het een goede ontwikkeling dat NS Stations meer een regierol gaat spelen op het station.

Vraag 7

Klopt het dat NS als staatsbedrijf na McDonald’s en Van der Valk (qua omzet) het grootste horecabedrijf van Nederland is?

Wij hebben geen inzicht in de omzetcijfers van Van der Valk, Mc Donalds en andere Nederlandse horecabedrijven en kunnen niet beoordelen of dit klopt.

Vraag 8

Deelt u de mening dat NS zich moet concentreren op het rijden van treinen in plaats van broodjes smeren en hamburgers bakken? Zo nee, waarom niet?

De ambitie om de deur-tot-deur reis te verbeteren heeft een belangrijke plaats in de LTSA gekregen omdat de aantrekkelijkheid van het vervoer niet alleen afhankelijk is van de treinreis. Stations bepalen voor 25% de tevredenheid van reizigers over de deur-tot-deur reis. Stations moeten daarom toegankelijke, comfortabele en veilige knooppunten zijn. Wij zijn dus van mening dat NS zich ook op de stations moet concentreren. Dit kan echter ook vanuit een regierol. NS hoeft niet bij alle activiteiten op stations zelf exploitant te zijn en kan marktpartijen meer de ruimte geven.

Vraag 9

Hoe is het bericht in het Financieele Dagblad te rijmen met de inhoud van de brief van 21 januari 2015 van de Staatssecretaris aan de Tweede Kamer over de positie van partijen op stations?2

Onze inzet blijft om nu niet over te gaan tot een wijziging van de positie van partijen op stations. De nadere uitleg hiervan staat in de brief van 21 januari 2015.

Vraag 10

Welke gevolgen hebben de plannen voor de NS vanuit de rol als aandeelhouder en vanuit de concessiehouder bekeken? Graag een toelichting, met name ook op de punten die genoemd worden in de brief van 21 januari 2015, zoals de financiële gevolgen, de financieringskosten, rendement, etc., maar ook de opbrengsten van het af te stoten vastgoed en onderdelen.

Vanuit de rol als aandeelhouder leidt uitbesteden of afstoten van niet-strategische activiteiten er toe dat NS uiteindelijk minder kapitaalintensief zal worden. Omdat dit stap voor stap gebeurt zal dit geleidelijk zichtbaar worden op de balans van NS.
Vanuit de rol als concessieverlener van NS heeft het uitbesteden of afstoten van niet-strategische activiteiten geen gevolgen. De vervoerconcessie regelt niet het eigendom en de rechten op stations maar stelt wel kwaliteitseisen aan stations, bijvoorbeeld voor de reinheid van stations en sociale veiligheid. NS blijft verantwoordelijk voor het behalen van deze kwaliteitseisen.

Vraag 11

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden vóór het Algemeen overleg Staatsdeelnemingen dat is gepland op op 19 maart 2015?

Ja.

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat pensioenfondsen, particuliere beleggers en buitenlandse beleggers volgens vastgoedadviseur Capital Value 650 miljoen euro aan beschikbaar kapitaal niet kunnen investeren in woningen omdat er onvoldoende producten beschikbaar zijn?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het signaal dat beschikbaar kapitaal niet kan worden geïnvesteerd in woningen?

Volgens het rapport van Capital Value is in 2014 ongeveer 3 miljard euro geïnvesteerd in woonbeleggingen. Dat is een recordbedrag. Dit is voor een deel gerealiseerd door de toetreding van buitenlandse beleggers tot de Nederlandse markt. De grote belangstelling bevestigt het vertrouwen van binnen- en buitenlandse investeerders in de Nederlandse woningmarkt, inclusief de recente hervormingen. Dat de vraag naar woningbouwprojecten momenteel het aanbod lijkt te overstijgen, maakt het aantrekkelijk voor marktpartijen om meer aanbod te creëren.

Vraag 3

Deelt u de analyse van de vastgoedsector dat dit zou komen door de hoogte van de grondprijzen die gemeenten hanteren? Zo nee, waarom niet en welke oorzaken ziet u dan wel?

Recent onderzoek naar de financiële positie van gemeentelijke grondbedrijven laat zien dat gemeenten nog steeds afboeken op hun grondposities. Daar waar gemeenten eigenaar zijn van de grond is het belangrijk dat zij realistische grondprijzen rekenen. Als gemeenten een biedprocedure organiseren, zal hier doorgaans een marktconforme prijs voor de grond uit ontstaan, waardoor de grondprijs in dat geval geen belemmering voor het nieuwbouwproject zal vormen. Het komt echter ook regelmatig voor dat gemeenten in het verleden al contracten hebben gesloten met bouwers, over onder meer de te hanteren uitgifteprijzen voor grond. In dat geval kunnen prijzen niet eenvoudig aangepast worden in verband met mogelijke staatssteun.
Grondprijzen kunnen dus een rol spelen, maar ik zie ook dat in 2014 een ongekend aantal woningbeleggingen tot stand is gekomen. De beste garantie voor een goed rendement (en dus een haalbare business case) voor alle betrokkenen is, dat de bouwplannen goed aansluiten bij de vraag van de woonconsument en beleggers. Daarvoor is een goede samenwerking nodig tussen alle partijen binnen de bouwketen.
In algemene zin geldt dat het aanbod van nieuwbouwwoningen vertraagd reageert op een vraagtoename. Sinds 2014 neemt het aantal woningbouwvergunningen sterk toe en het Economisch Instituut voor de Bouw verwacht dit jaar een toename van de nieuwbouwproductie van woningen van ruim 11 procent.

Vraag 4

Welke mogelijkheden en oplossingen ziet u zodat het huidige en het toekomstige beschikbare kapitaal voor woningen wél geïnvesteerd kan worden?

Het is aan de markt zelf om een balans tussen vraag en aanbod tot stand te laten komen. Hierbij zie ik geen directe rol voor de regering weggelegd om het beschikbare kapitaal en woningbouwprojecten actief met elkaar te matchen. Wel zal de ruimte voor investeringen in de woningmarkt naar verwachting ook de komende jaren toenemen. Het kabinet pakt belemmeringen aan die investeringen in het vrije huursegment in de weg kunnen staan. Door de hervormingen van de koopwoningmarkt en het huurbeleid wordt de groeipotentie van het vrije huursegment vergroot. Zo worden de gereguleerde huurprijzen meer in overeenstemming gebracht met de gewildheid van de woningen, wordt het scheefwonen tegengegaan met de inkomensafhankelijke huurverhogingen en zullen corporaties zich meer richten op hun kerntaak, waarmee meer ruimte ontstaat voor private investeerders in het vrije huursegment. Corporaties kunnen huurwoningen, wanneer deze niet nodig zijn voor de doelgroep, verkopen aan beleggers. Het kabinet heeft daartoe de regels voor verkoop van corporatiewoningen versoepeld. Verkoop aan beleggers geeft corporaties middelen om te herinvesteren in bestaand bezit (onder meer verduurzamen) of om nieuwe huurwoningen te ontwikkelen voor de doelgroep.
Daarnaast stimuleert de overheid onder meer de transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen. Zo komt transformatie van niet-woningen naar gereguleerde huurwoningen in aanmerking voor mindering op de verhuurderheffing. Vooral binnen de grote steden is de vraag naar woningen groot en is er bovendien een groeiende vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen (jongeren, senioren, etc.). Voor hen kunnen bijvoorbeeld – veelal kleine – woningen gerealiseerd worden in kantoren en andere utiliteitsgebouwen die leegstaan. Door een goede afstemming tussen aanbod van ontwikkelaars en vraag vanuit doelgroepen kan transformatie een aantrekkelijk perspectief vormen voor beleggers op de stedelijke woningmarkt.

Vraag 5

In hoeverre ziet u kans om het volgens de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) gesignaleerde probleem dat projectontwikkelaars nauwelijks middelen hebben om nieuwe projecten te financieren op te lossen door het aanwenden van het beschikbaar kapitaal voor woningen?2

Naast de traditionele Nederlandse banken bestaat er een diversiteit aan investeerders om financiering buiten de traditionele bancaire kanalen om te organiseren. Daarnaast neemt ook de interesse van buitenlandse banken om financiering te verstrekken toe. Voor internationale banken is het aantrekkelijker geworden om hun aanwezigheid op de Nederlandse markt te vergroten. Uit eerder onderzoek van Capital Value blijkt dat Duitse banken interesse hebben om leningen te verstrekken voor projecten in de Nederlandse woningmarkt. 80 procent van de ondervraagde Duitse banken heeft aangegeven te verwachten dat het aantal verstrekte leningen komende jaren verder toeneemt, als direct gevolg van de toegenomen vraag naar financiering. Door het aanboren van alternatieve financieringsbronnen kan de nieuwbouwproductie worden gestimuleerd en ontstaan ook weer nieuwe investeringskansen voor eindbeleggers.

Vraag 1

Kunt u aangeven in welke fase de besluitvorming rond de verkoop van 3.784 sociale huurwoningen van het Woninginvesteringsfonds (WIF) zich momenteel bevindt? 1

De aanvraag van het Wooninvesteringsfonds (hierna: WIF) om toestemming voor de verkoop van 3.817 woningen aan Round Hill Dutch Residential Investement SCS is op grond van de bepalingen van de Woningwet, het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de Circulaire verkoop corporatiewoningen (MG 2013–02) beoordeeld door de Inspectie Leefomgeving en Transport (hierna: ILT). Gezien de omvang van de verkoop en het feit dat het gaat om een corporatie die onder verscherpt toezicht staat van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft de ILT advies gevraagd aan de financiële toezichthouder. De ILT heeft de verkoop op 5 februari 2015 goedgekeurd. Het positieve advies van het CFV heeft daarbij zwaar meegewogen.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoe de verkoopprocedure tot nu toe is verlopen, welke partijen de kans hebben gehad te bieden, welke biedingsvoorwaarden door het WIF zijn gehanteerd en waarom uiteindelijk de keus is gevallen op Round Hill?

Voorafgaand aan de start van het verkoopproces is alle corporaties in februari 2014 gevraagd of zij belangstelling hadden om woningen uit de portefeuille van het WIF over te nemen. Hieruit is één transactie voortgekomen, waarmee 103 woningen werden overgenomen. Vervolgens zijn de woningen op 4 juni openbaar aangeboden in een advertentie in het Financieele Dagblad. Daarin is aangegeven dat biedingen op de gehele portefeuille de voorkeur genoten, maar dat ook biedingen op een deel van de portefeuille tot de mogelijkheden behoorden. Ook is aangegeven dat het WIF haar gewone verkoopstrategie van verkoop van individuele woningen zou doorzetten. Zo hebben huurders voortdurend de mogelijkheid gehad om hun woning te kopen. De deadline om een bieding uit te brengen liep af op 3 september 2014. In deze eerste fase hebben zeven partijen geboden op de gehele portefeuille en acht partijen (waarvan drie corporaties) op delen van de portefeuille. Vanwege de voorkeur om de portefeuille in zijn geheel te verkopen is besloten met de drie partijen die een bieding gedaan hebben op de gehele portefeuille door te gaan in de tweede fase van het verkoopproces. De biedingen op delen van de portefeuille gaven geen sluitende oplossing voor een totale verkoop en een hogere opbrengst was niet verzekerd bij partiële verkoop. In de tweede fase werd aan partijen de gelegenheid gegeven een due diligence onderzoek uit te voeren, financiering aan te trekken en een definitief bod uit te brengen. De deadline van deze tweede fase liep af op 4 november 2014. De onderhandelingen die volgden op deze biedingen hebben uiteindelijk geleid tot de koopovereenkomst voor de gehele woningportefeuille met Round Hill, die de hoogste prijs had geboden.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat de certificaathouders van het WIF tegen verkoop en voor herfinanciering zijn?

Bij de toezichthouder ILT zijn signalen bekend dat een deel van de certificaathouders bezwaar heeft tegen verkoop.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat de betrokken gemeenten tegen verkoop en voor herfinanciering zijn?

Bij de toezichthouder ILT hebben 5 van de 30 betrokken gemeenten in hun zienswijze over de voorgenomen verkoop kenbaar gemaakt bezwaren te hebben.

Vraag 5

Hoe staat u tegenover de voorgenomen verkoop door het WIF? Deelt u de mening dat het ongewenst is dat er maatschappelijk kapitaal van Nederland naar het buitenland weglekt? Kunt u toelichten in welke mate dit argument voor u een rol speelt bij de toestemmingverlening van de verkoop aan Round Hill en welke andere argumenten voor u van doorslaggevend belang zijn?

Vraag 6

Klopt het dat er sprake is van weglekken van maatschappelijk kapitaal als de verkoopprijs lager is dan de WOZ-waarde? Klopt het dat er in dit geval sprake is van weglekken van 120 miljoen euro? Kunt u dit toelichten?

Vraag 7

Deelt u de mening dat herfinanciering de voorkeur heeft boven verkoop? Kunt u dit toelichten?

De ILT heeft vastgesteld dat de voorgenomen verkoop voortvloeit uit een ernstig en urgent probleem inzake de herfinanciering van het WIF. Aangezien het WIF er niet in is geslaagd tot herfinanciering van de leningenportefeuille over te gaan, heeft de corporatie er voor gekozen over te gaan tot verkoop van het woningbezit teneinde een sanering te voorkomen.

Vraag 8

Kunt u aangeven hoe de algemene ledenvergadering van het WIF aankijkt tegen de voorgenomen verkoop? Klopt het dat zij met grote meerderheid heeft uitgesproken dat het WIF de optie van herfinanciering voortvarend dient op te pakken?

Ja. Uit informatie van het WIF is mij gebleken dat de algemene ledenvergadering tijdens de vergadering van 8 januari 2015 een dergelijk voorstel van enkele leden (de Kerngroep) heeft omarmd. In dat voorstel worden bestuur en Raad van Toezicht verzocht om – naast het lopende traject van verkoop van de portefeuille – de door de Kerngroep uitgewerkte optie van geborgde herfinanciering met voortvarendheid op te pakken. In de ogen van het bestuur is er daarmee echter geen rechtsgeldig besluit genomen. Evenmin kan de algemene ledenvergadering opdrachten geven aan de Raad van Toezicht.

Vraag 9

Klopt het dat de algemene ledenvergadering van het WIF zich misleid voelt door het bestuur omdat ten onrechte wordt gesuggereerd dat een meerderheid van de leden voor verkoop was en dat er een onomkeerbaar verkoopbesluit zou zijn genomen? Wat vindt u hiervan en in welke mate is dit voor u van doorslaggevende betekenis voor uw eindoordeel over de voorgenomen verkoop?

Gevoelens van de algemene ledenvergadering beschouw ik als een interne verenigingsaangelegenheid en dienen gevolgen te hebben binnen de verenging zelf. Uit informatie van het WIF is mij gebleken dat sprake was van een consultatie van de leden en niet van een formele stemming. Dat neemt niet weg dat de ILT steeds gehoor heeft gegeven aan inbreng van de leden, aangezien het om toegelaten instellingen gaat. Het onthouden van instemming ten aanzien van de voorgenomen verkoop is uiteindelijk niet in het volkshuisvestelijk belang.

Vraag 10

Kunt u toelichten op welke manier u waarborgt dat het stallen van sociale huurwoningen op buitenlandse balansen geen sluiproute wordt om de verhuurderheffing of lokale prestatieafspraken te ontlopen?

Voor de heffingsplicht in de verhuurderheffing is het niet relevant of de woning op een buitenlandse balans staat. De verhuurderheffing moet worden betaald door degene die de WOZ-beschikking van de gemeente heeft ontvangen, dit kan ook een buitenlandse verhuurder zijn.
Particuliere (buitenlandse) verhuurders zijn niet verplicht prestatieafspraken te maken met de gemeente.

Vraag 11

Bent u bereid geen onomkeerbare stappen te zetten voordat de Kamer kennis heeft kunnen nemen van en heeft kunnen reageren op de antwoorden op deze vragen?

Nee. De ILT heeft als onafhankelijk toezichthouder op basis van de geldende regelgeving namens de Minister reeds toestemming verleend aan het WIF voor de voorgenomen verkoop. Tegen het besluit van de ILT van 5 februari 2015 staat binnen de gebruikelijke termijnen bezwaar en beroep open voor belanghebbenden.