Kamervragen
204 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
24 maart 2015 - 22 mei 2015
59 dagen
De waardedaling van woningen door aardbevingen |
|
Jan Vos (PvdA), Henk Nijboer (PvdA), Tjeerd van Dekken (PvdA) |
|
Henk Kamp (minister economische zaken) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Bij elke aardbeving daalt de huizenprijs»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat is uw eerste reactie op het onderzoek van de Vrije Universiteit (VU) dat bij elke aardbeving zwaarder dan 2,2 op de schaal van Richter de daling van de woningwaarde in het bevingsgebied 1,2 tot 1,9 procent is?
De conclusie van de Vrije Universiteit dat bij elke aardbeving zwaarder dan 2,2 op de schaal van Richter de daling van de woningwaarde in het bevingsgebied 1,2 tot 1,9 procent is, komt niet overeen door de onderzoeken naar waardedaling die ik door Ortec Finance heb laten uitvoeren. Uit het onderzoek van Ortec Finance blijkt voor de verschillende onderzochte kwartalen ofwel geen significante waardedaling ofwel slechts een beperkte waardedaling. Dit komt niet overeen met de structurele waardedaling die de Vrije Universiteit constateert. Ik informeer uw Kamer parallel aan deze beantwoording over de rapportage van Ortec over het vierde kwartaal van 2014.
Ten algemene acht ik het van belang dat er gedegen structureel onderzoek naar de ontwikkeling van de woningmarkt in Groningen wordt uitgevoerd en dat waar noodzakelijk maatregelen worden genomen om de woningmarkt normaal te laten functioneren en de sociale samenhang in het gebied te behouden. Hierover is in het bestuursakkoord van januari 2014 en het aanvullend bestuursakkoord van februari 2015 ook een aantal afspraken gemaakt. Het betreft onder andere een waardeverhogend pakket om energiebesparende voorzieningen in woningen te treffen, een waardevermeerderingsregeling, aanpassing van de compensatieregeling voor waardedaling en onderzoek naar een mogelijke opkoopregeling. Onder verantwoordelijkheid van de Nationaal Coördinator Groningen wordt de woningmarktontwikkeling aan permanent onderzoek onderworpen. Hierbij wordt ook de impact van de aardbevingsproblematiek op woningfinanciering en -assurantie betrokken. Dit onderzoek zal worden begeleid door een commissie waarin stakeholders zijn vertegenwoordigd en expertise uit het gebied aanwezig is. Het Centraal Bureau voor de Statistiek zal de ontwikkeling van de waarde en verkoopbaarheid van de woningen blijven monitoren. Daarmee krijgen we inzicht of de maatregelen die wij nemen voor het verbeteren van het functioneren van de woningmarkt ook het gewenste effect hebben. -
Vraag 3
Hoe verhoudt de immateriëlere waardedaling van 1,2 tot 1,9 procent per beving zich tot de recent opengestelde regeling om waardedaling door aardbevingen van verkochte woningen te compenseren?
In de Regeling Waardedaling wordt per geval een besluit genomen over de hoogte van het compensatiebedrag. Bij die aanvragen waar waardedaling is geconstateerd, beweegt deze zich veelal in een bandbreedte van 2 tot 5 procent van de verkoopprijs. Dit varieert onder andere naar gelang ligging, moment van verkoop, type woning en bouwjaar.
-
Vraag 4
Wat is uw reactie op de stellingen dat er onder bewoners van het bevingsgebied weinig vertrouwen is in de schaderegeling voor waardevermindering van verkochte woningen en dat deze regeling ingewikkeld is?
Het indienen van een aanvraag voor de Regeling Waardedaling kan via de website van NAM gedaan worden. Dit is in ruim 360 gevallen gebeurd. Bij die aanvragen waar waardedaling is geconstateerd, accepteert op dit moment circa 70% van de aanvragers het eerste compensatievoorstel van NAM.
Het vaststellen van waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s is een complexe opgave omdat elk geval individueel bekeken wordt en er in dit gebied ook sprake is van onder andere krimp en vergrijzing. Bij de ontwikkeling en uitvoering van de methode om waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s vast te stellen heeft NAM samenwerking gezocht met de landelijke brancheorganisaties NVM, VastgoedPro en VBO Makelaar en met lokale makelaars/taxateurs. Het basisprincipe is dat de waardeontwikkeling van de woning in het risicogebied wordt vergeleken met de waardeontwikkeling van diezelfde woning als deze in een soortgelijk gebied, maar dan zonder aardbevingsrisico zou hebben gestaan.
Mede op verzoek van de Dialoogtafel is de methode door een onafhankelijke verificatiecommissie gevalideerd. De commissie oordeelde positief over de gehanteerde methode om aantoonbaar en betrouwbaar waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s vast te stellen en heeft aanbevelingen ter verdere verbetering van de methode gedaan. NAM neemt de aanbevelingen van de commissie over. Dit zijn bijvoorbeeld het verbeteren van de transparantie van het taxatierapport en het toevoegen van een stap waarin aanvragers in de gelegenheid worden gesteld om op een conceptrapport te reageren. -
Vraag 5
Welke maatregelen bent u bereid te nemen naar aanleiding van dit onderzoek van de VU?
Ik heb reeds diverse maatregelen genomen en aangekondigd om de woningmarkt in Groningen te verbeteren. Zie het antwoord op vraag 2.
-
Vraag 6
Bent u net als de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) bereid om het rapport «met interesse nader te bestuderen» en de Kamer een uitgebreide reactie op het rapport te doen toekomen?
Ik zal de uitkomsten van dit onderzoek en het onderzoek dat gedaan wordt in opdracht van de Dialoogtafel onder de aandacht brengen van de Nationaal Coördinator Groningen, die de opdracht heeft om ondersteunende maatregelen voor de woningmarkt te ontwikkelen, zoals is afgesproken in het aanvullend bestuursakkoord van 9 februari 2015.
2 maart 2015 - 16 april 2015
45 dagen
Het aanpakken van overlastgevers met een koopwoning |
|
Ahmed Marcouch (PvdA) |
|
Opstelten (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Treiteraar straks ook in koophuis niet meer onaantastbaar»?1
Ja.
-
Vraag 2
Deelt u de mening van de burgemeester van Amsterdam dat «treitersituaties diep ingrijpen in het leven van slachtoffers, zeker als ook de veiligheid en de gezondheid van hun kinderen in het geding is. Kern is dat als de situatie niet verbetert, niet het slachtoffer, maar de treiteraar verhuist»? Zo ja, deelt u dan ook de mening dat het verschil tussen het huren van een huis of het in eigendom hebben van een huis door een notoire overlastgever niet het kenmerkende verschil mag zijn in de aanpak van die overlastgever?
Ik deel de mening dat treitersituaties diep kunnen ingrijpen in het leven van de slachtoffers en dat verhuizing van het slachtoffer in beginsel geen oplossing is. Verhuizing van de overlastgever kan soms een oplossing zijn, maar zou er ook toe kunnen leiden dat het probleem zich verplaatst naar de nieuwe woonomgeving. Voor de bevoegdheden van de gemeente maakt het geen verschil of de overlast wordt veroorzaakt door een huurder of door een eigenaar van een woning. Een inherent verschil tussen beide situaties is wel dat uithuiszetting in een huursituatie kan worden bereikt doordat de verhuurder het huurcontract opzegt.
-
Vraag 3
Deelt u de hoop van de burgemeester van Amsterdam «dat het Rijk de wet verandert om de uitzetting van eigenaren van koophuizen te vergemakkelijken»? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?
Van de zijde van de gemeente Amsterdam is desgevraagd toegelicht dat de gemeente een verruiming beoogt van artikel 174a Gemeentewet (Wet Victoria), gelet op de strenge uitleg die de bestuursrechter sinds eind 2010 aan die bepaling geeft. Op grond van die bepaling kan de burgemeester besluiten (voor zover hier relevant) om een woning of een daarbij behorend erf tijdelijk te sluiten, indien door gedragingen in de woning of op het erf de openbare orde rond de woning of het erf wordt verstoord. Op de Kamervragen die begin 2011 over die jurisprudentie zijn gesteld, heeft mijn ambtsvoorganger geantwoord dat de Wet Victoria goed toepasbaar is om ernstige overlast te bestrijden en dat gemeenten voldoende instrumenten hebben om woonoverlast aan te pakken.2 Inmiddels kan worden geconstateerd dat onder andere de gemeente Amsterdam heeft aangegeven behoefte te hebben aan aanvullend instrumentarium voor de aanpak van woonoverlast. Ik ben graag bereid daar met de gemeente Amsterdam en andere gemeenten over te spreken.
Daarbij staat overigens niet op voorhand vast dat het probleem kan worden opgelost met een verruiming van artikel 174a Gemeentewet. Zo zijn veel van de voorwaarden die de bestuursrechter stelt aan de toepassing van artikel 174a terug te voeren op de rechtspraak over het EVRM. Uithuiszetting is een zware inbreuk op met name het recht op de persoonlijke levenssfeer en het eigendomsrecht. De Grondwet en verdragen staan een dergelijke maatregel weliswaar niet in op voorhand in de weg, mits voorzien van een expliciete (formeel-)wettelijke grondslag, al was het maar omdat ook de slachtoffers van de overlast grondrechten hebben. Maar uit de rechtspraak over het EVRM kan onder meer worden afgeleid dat voldoende aannemelijk moet zijn dat met de uithuiszetting het beoogde doel wordt bereikt (en dat de overlast zich bijvoorbeeld niet verplaatst naar de nieuwe woonomgeving), dat de overlast niet kan worden bestreden met minder ingrijpende maatregelen en dat de uithuiszetting geen buitensporige individuele last (excessive individual burden) mag vormen voor de betrokken burger. Ook zal het moeten gaan om objectieve, verifieerbare en ernstige overlast.
Tot slot kan ik u in dit verband melden dat er een project loopt, waarin kennis en ervaring worden opgedaan met het in een vroeg stadium opleggen van een specifieke gedragsaanwijzing aan overlastgevende huurders. Het doel van dit project is om door het opleggen van voorwaarden de overlast te beëindigen en daarmee te voorkomen dat de overlastveroorzaker zijn woning kwijtraakt. Mogelijk levert dit project ook inzichten op waarmee overlast van eigenaar-bewoners effectiever kan worden aangepakt. Als dat het geval is, zal ik die inzichten betrekken bij eventuele vervolgstappen. -
Vraag 4
Welke mogelijkheden ziet u om binnen de ruimte die internationale verdragen bieden, waaronder het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens, wetgeving voor te bereiden om ook eigenaren van woningen die structureel en onverbeterlijk voor ernstige overlast zorgen desnoods tijdelijk of permanent uit hun eigen huis te zetten?
Zie antwoord vraag 3.
30 januari 2015 - 4 februari 2015
5 dagen
De problemen met het energielabel |
|
Sietse Fritsma (PVV) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u op de hoogte van de vele problemen rond de uitgifte van energielabels?1
De schriftelijke vragen van het lid Fritsma (PVV), vraagnummer 2015Z01561, zijn beantwoord middels de brief «Reactie op uitvoering energielabel voor woningen» (Kamerstuk 30 196, nr. 295).
-
Vraag 2
Bent u bereid u tegen de EU-richtlijn te verzetten die deze, voor woningbezitters kostbare bureaucratische, regel voorschrijft? Zo neen, waarom niet?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Hoe is het mogelijk dat u bewust een te ongunstige inschatting geeft van het energieverbruik van woningen? Deelt u de mening dat dit een vorm van misleiding is? Zo neen, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dit herstellen?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 4
Kunt u de Nederlandse woningbezitter, die het al moeilijk genoeg heeft door bijvoorbeeld de aantasting van de hypotheekrenteaftrek, zo snel mogelijk bevrijden van deze geldklopperij? Zo neen, waarom niet?
Zie antwoord vraag 1.
30 januari 2015 - 4 februari 2015
5 dagen
De onrust rond het energielabel |
|
Eric Smaling |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
Bronnen
2. http://www.rtlnieuws.nl/nieuws/binnenland/chaos-bij-aanvraag-energiel…
3. http://www.eenvandaag.nl/binnenland/57023/storm_van_kritiek_op_energi…
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het artikel «Onrust over het energielabel»?1
De schriftelijke vragen van het lid Smaling (SP), vraagnummer 2015Z01575, zijn beantwoord middels de brief «Reactie op uitvoering energielabel voor woningen» (Kamerstuk 30 196, nr. 295).
-
Vraag 2
Deelt u de mening dat wanneer de communicatie van de overheid tot verwarring leidt, de woorden van uw woordvoerder: «Wij hopen dat het label een stimulans is om iets aan je woning te doen, maar als dat je niets interesseert, gooi je die brief maar lekker bij het oud papier» die verwarring onderstrepen en contraproductief werken?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Hoe verhouden de woorden «het is een vrij land» zich tot de verplichting van de EU om een energielabel in te stellen op straffe van een boete?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 4
Hoeveel mensen hebben tot nu toe een klacht ingediend en hoeveel hebben contact opgenomen met de helpdesk, nu in de eerste twaalf dagen al tienduizend mensen contact hebben opgenomen met de helpdesk?2
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 5
Hoeveel mensen hebben tot nu toe een verkeerd energielabel gekregen en hoe is of wordt dit opgelost, en op welke termijn?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 6
Bent u van mening dat het huidige label met aanpassingen fraudeproof kan worden, of zou een ander systeem beter zijn? Kunt u uw antwoord toelichten?3
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 7
Kunt u, in ogenschouw nemend dat kinderziektes bij de invoering van het energielabel niet onverwacht zijn, een stappenplan voorleggen dat leidt tot een voldoende mate van betrouwbaarheid en tevredenheid aan het eind van 2015?
Zie antwoord vraag 1.
29 december 2014 - 22 januari 2015
24 dagen
De verkoop van sociale woningen aan een Duitse vastgoedinvesteerder |
|
Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
Bronnen
2. Kamerstuknummer, 33 966, nr. 13
3. Leusden: http://www.leusderkrant.nl/plaatsnamen/leusden/leusden_wil_…
4. Uden: http://www.bd.nl/regio/regio-oss-en-uden/uden/uden-ligt-dwars-b…
5. Tilburg: http://www.omroepbrabant.nl/?news/210864902/Tilburg+niet+bli…
6. G32 onderschrijft zienswijze Tilburg: http://perssupport.nl/apssite/p…
7. Arnhem: http://www.gelderlander.nl/regio/arnhem-e-o/arnhem-huurwoning…
8. Dinxperlo en Aalten: http://www.gelderlander.nl/regio/achterhoek/verk…
9. Zienswijze Landelijke huurdersvereniging Vestia: http://www.woonbond.…
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op de brief van 32 Nederlandse gemeenten om te voorkomen dat sociale huurwoningen van woningcorporatie Vestia worden verkocht aan de Duitse investeerder Patrizia? Kunt u tevens het antwoord aan de G32 aan de Kamer doen toekomen?1
Mijn reactie op de brief van 18 december 2014 van het Stedennetwerk G32 treft u als bijlage bij deze brief aan.2
-
Vraag 2
Waarom heeft u, ondanks de negatieve zienswijzen van verschillende gemeenten, de verkoop van woningen van woningcorporatie Vestia aan Patrizia niet voorkomen, wetende dat Patrizia een hogere inkomensnorm en meer huuropbrengsten nastreeft, waardoor de woningen onbetaalbaar en onbereikbaar worden voor de doelgroep waar de woningen voor zijn bedoeld?
De verkoop van woningen is één van de belangrijkste maatregelen die Vestia neemt ten behoeve van een duurzaam financieel herstel. Vestia heeft een koopovereenkomst gesloten voor de hele portefeuille met Patrizia. De voorgenomen verkoop is gesplitst in een deel met overwegend positieve zienswijzen, al dan niet met een aantal voorwaarden, en een deel waarover door gemeenten negatieve zienswijzen zijn ingediend. De ILT heeft de voorgenomen verkoop getoetst op grond van de voorwaarden uit het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de verkoopcirculaire MG2013–02. Daarnaast zijn de zienswijzen van het CFV, de huurders en de gemeenten betrokken bij de toetsing. De weging van de gemeentelijke zienswijzen heeft zowel categoraal als specifiek per gemeente plaatsgevonden. De ILT is vervolgens tot het besluit gekomen dat de voorgenomen verkoop aan Patrizia in het belang van de volkshuisvesting is, waarbij het belang van de verkoop voor Vestia en de sector als geheel zwaar is meegewogen.
-
Vraag 3
Hoe verhoudt de passage «het lokale volkshuisvestelijke beleid kan en wil de regering niet bepalen», tot het doorzetten van de verkoop van de woningen waardoor het volkshuisvestelijke beleid wel degelijk wordt bepaald door de regering?2
Met de passage «het lokale ... bepalen» uit de «Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting; Nota naar aanleiding van het nader verslag (Ontvangen 29 oktober 2014)» wordt bedoeld dat de regering ervoor heeft gekozen het bestel onder de Herzieningswet zo in te richten dat lokaal prestatieafspraken gemaakt kunnen worden tussen gemeenten, corporatie(s) en bewonersorganisaties, binnen de randvoorwaarden van de wet- en regelgeving van het Rijk. Enkele gemeenten geven aan te hechten aan prestatieafspraken over aspecten als sociale huurvoorraad, leefbaarheid en woonruimteverdeling. Vestia geeft aan dat zij met geen van de 10 gemeenten prestatieafspraken heeft gemaakt omdat hun bezit in de desbetreffende gemeenten daarvoor een te klein deel uitmaakt van het geheel van huurwoningen. Er is dan geen sprake van het niet nakomen van prestatieafspraken en de verkoop van de woningen van Vestia hebben binnen de wet- en regelgeving plaats gevonden.
-
Vraag 4
Deelt u de mening dat het negeren van de zienswijzen en de herhaaldelijke oproepen uit het hele land niet passen bij de uitgangspunten van het kortgeleden aangenomen wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966), waarin de rollen van gemeenten, de Woonvisie en de prestatieafspraken zijn versterkt?3 4 5 6 7 8
Deze mening deel ik niet, zie ook het antwoord op vraag 3. De gemeenten zijn in staat gesteld om een zienswijze te geven. Omdat het voor een groot deel om gereguleerde woningen gaat, hebben ook de huurders de gelegenheid gehad tot het geven van een zienswijze. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) toetst een voorgenomen verkoop van woningen onder andere aan de zienswijzen van de gemeente(n). Aan deze gemeentelijke zienswijze(n) wordt een zwaarwegend belang gehecht en er zal slechts tot een ander oordeel worden gekomen dan de gemeente(n) in bijzondere situaties waarin een negatieve gemeentelijke zienswijze evident en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten. Gezien de omvang van de financiële problemen van Vestia kan vastgesteld worden dat hier sprake is van een dergelijke bijzondere situatie. Daarnaast is ook de inhoud van de gemeentelijke zienswijzen beoordeeld op het belang van de volkshuisvesting.
-
Vraag 5
De huurdersvereniging van woningcorporatie Vestia heeft onder voorwaarden een positieve zienswijze gegeven over de verkoop; zijn aan alle voorwaarden voldaan en op welke manier is de aanbevelingen tegemoetgekomen? Kunt u uw antwoord toelichten?9
De zienswijze van de Landelijke Huurdersraad Vestia (LHV) van 20 oktober 2014 wordt door de LHV zelf als voorwaardelijk positief bestempeld (alleen positief als aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan). Daarnaast doet de LHV aanbevelingen, die met name gericht zijn op Vestia en derhalve niet bij de toetsing zijn betrokken. De aanbeveling van de LHV om integraal te toetsen sluit aan bij het toetsingskader dat gehanteerd is in de beoordelingsprocedure. De voorwaarden richten zich met name op (afspraken met) Patrizia; hieraan kan pas worden voldaan nadat het bezit is overgedragen. Dat heeft tot gevolg dat de ILT zich bij de beoordeling voornamelijk heeft gebaseerd op de vigerende wet- en regelgeving, de toezeggingen die in dit kader reeds door Patrizia zijn gedaan, de attitude waarvan Patrizia reeds blijk heeft gegeven en het feit dat Patrizia zich heeft gecommitteerd aan de IVBN gedragscode. Patrizia heeft aangegeven de Stichting Huurders Organisatie Patrizia (SHOP) te erkennen als huurdersorganisatie in de zin van de Wet Overleg Huurders Verhuurders mits aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan. Dit traject is inmiddels in gang gezet.
De ILT stelt vast dat er een redelijke mate van zekerheid is dat door Patrizia aan de voorwaarden zal worden voldaan zoals die gesteld zijn door de LHV. De LHV heeft tevens aangegeven dat zij er vanuit gaat dat aan de voorwaarden die de LHV stelde aan de verkoop, waaronder de langlopende, passend wordt voldaan. -
Vraag 6
Bent u van mening dat de gang van zaken rondom de verkoop van de Vestia-woningen past bij de uitgangspunten in de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966), waarin de positie van huurders aanzienlijk is versterkt?
De gang van zaken rond de verkoop van Vestia is gebaseerd op de vigerende wet- en regelgeving. De positie van de huurders wordt wat betreft de verkoopregels in de Herzieningswet Toegelaten instelling niet veranderd. De huurders krijgen daarin wel meer invloed bij het tot stand komen van prestatieafspraken.
-
Vraag 7
Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat nu of in de toekomst geen huurstijging of verkoop zal plaatsvinden, waardoor de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en het aantal sociale huurwoningen zal verminderen? Graag een toelichting op uw antwoord.
Zoals bij vraag 3 is geantwoord is het de bedoeling dat lokaal prestatieafspraken worden gemaakt die moeten passen binnen de randvoorwaarden van de wet- en regelgeving van het Rijk. Behalve dat er lokaal afspraken over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen kunnen worden gemaakt, is er rijksregelgeving die ziet op verkoop en huurprijzen in het algemeen. Ook dat is er mede op gericht dat er voldoende betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar zijn, nu en in de toekomst.
-
Vraag 8
Is het mogelijk de verkoop van de woningen aan Patrizia terug te draaien en de huurwoningen als nog aan te bieden aan collega-woningcorporaties? Zo ja, bent u bereid dit te bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?
De verkoop van de Vestiawoningen is gestart op 20 maart 2014 met een advertentie in het Financieel dagblad en een brief naar grote corporaties in de betrokken gemeenten. Er is door 16 partijen geboden op de gehele portefeuille en door 27 partijen (voornamelijk corporaties) op een deel van de portefeuille. Vestia heeft vervolgens een koopovereenkomst gesloten voor de hele portefeuille met Patrizia. Het verkoopproces is zorgvuldig en conform de voorschriften doorlopen.
Tegen het positieve besluit van de ILT over de verkoop van het eerste pakket woningen staat geen mogelijkheid van bezwaar en beroep meer open. De bezwaarprocedure inzake het besluit over het tweede pakket woningen is op dit moment nog gaande. Conform mijn toezegging uit het AO Woningcorporaties d.d. 19 november 2014 zal ik uw Kamer informeren over de afloop van deze bezwaartermijn. Een uitspraak over het mogelijk terugdraaien van de verkoop is derhalve prematuur.
9 oktober 2014 - 12 november 2014
34 dagen
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Eis Haagse politiek ontmoedigt vervroegd aflossen hypotheek»?1 Wat vindt u van dit artikel en deelt u de conclusies in het artikel?
Ja, ik ben hiermee bekend. Het artikel stelt dat de introductie van de Nederlandse ongewogen kapitaaleis – een leverage ratio van minimaal 4% voor systeemrelevante banken – er voor zorgt dat banken minder onderscheid zullen gaan maken tussen verschillende risico’s, waardoor renteverschillen tussen minder en meer risicovolle bankleningen kleiner kunnen worden. Dit zou voortvloeien uit het feit dat bij de risicogewogen kapitaaleisen de hoogte van de kapitaaleisen afhangt van de risico’s gerelateerd aan de onderliggende activa, terwijl de leverage ratio eis geen onderscheid maakt naar verschillen in onderliggende risico’s. Als voorbeeld wordt de mogelijkheid aangehaald dat banken geen renteverlagingen meer zouden bieden aan klanten wanneer deze vervroegd zouden aflossen op hun hypotheek, wat de prikkel tot vervroegd aflossen zou ontmoedigen.
Vooraleerst wil ik hier in herinnering roepen waarom ik een voorstander ben van een hogere leverage ratio. Ondanks de verbeterde kapitaalpositie van banken is de zogenaamde hefboom, de verhouding tussen de totale activiteiten van een bank en het eigen vermogen, nog steeds relatief hoog. Dit maakt banken kwetsbaar voor verliezen en (sterk) afhankelijk van de precieze risicoweging van de bezittingen van banken. Een hogere leverage ratio eis garandeert een hoger niveau van beschikbaar verliesabsorberend vermogen bij banken: het minimale ongewogen kapitaal dat banken beschikbaar moeten hebben wordt substantieel verhoogd. Dit vermindert de kans dat banken in problemen komen in het geval dat risico’s door banken te optimistisch worden ingeschat en draagt daarmee nadrukkelijk bij aan een stabieler bancair systeem. Gegeven deze voordelen is er daarom voor gekozen om in elk geval voor de systeemrelevante banken een hogere leverage ratio eis van 4% te stellen, in samenhang met de stijging van de risicogewogen kapitaaleisen.
De aanname bij de voornoemde stelling in het artikel is dat de leverage ratio voor de betreffende banken altijd zal uitstijgen boven het totaal van de risicogewogen kapitaaleisen, en dat dit bij banken vervolgens tot ongewenste gedragseffecten zal leiden. In de Kabinetsvisie Nederlandse bankensector is echter expliciet aangegeven dat het kabinet een hogere leverage ratio van minimaal 4% nastreeft in samenhang met de stijging van de risicogewogen kapitaaleisen. Op deze manier zorgt een leverage ratio van 4% er voor dat het risicogewogen kapitaaleisenraamwerk niet structureel buitenspel wordt gezet en de voordelen van zowel de ongewogen als de risicogewogen aanpak beide tot hun recht komen.
Ook het Britse Financial Policy Committee, dat op 31 oktober de vormgeving van de leverage ratio eis in het Verenigd Koninkrijk heeft gecommuniceerd, benadrukt deze complementariteit en samenhang tussen de risicogewogen en ongewogen kapitaaleisen.2 De stelling dat renteverschillen tussen relatief veilige en relatief risicovolle leningen per definitie veel kleiner worden door introductie van een leverage ratio van 4%, onderschrijf ik dus niet. Daarbij speelt ook een rol dat een bank ongeacht de verhouding tussen de risicogewogen en ongewogen kapitaaleisen, omwille van goed risicomanagement normaliter zal willen differentiëren tussen hypotheken met meer en hypotheken met minder risico. -
Vraag 2
Wat vindt u van het ongewenste effect dat vervroegd aflossen van de hypotheek minder aantrekkelijk wordt, gelet op de al hoge private schulden in Nederland?
Zoals hiervoor reeds is aangegeven, is nadrukkelijk rekening gehouden met de samenhang tussen de ongewogen en risicogewogen kapitaaleisen, om eventuele negatieve effecten van een hogere leverage ratio eis te mitigeren. Ik verwacht dan ook niet dat banken als gevolg van de leverage ratio eis vervroegd aflossen minder aantrekkelijk gaan maken.
Het is daarnaast van belang te realiseren dat kapitaaleisen niet de enige factor zijn die invloed hebben op het aanbieden van rentekortingen door banken bij vervroegde aflossingen van hypotheken. Factoren als concurrentieverhoudingen en het belang van duurzame klantrelaties spelen hierbij ook een rol. Ook kan het voor banken makkelijker zijn om voor hypotheken met een lagere loan-to-value ratio – zoals hypotheken waarop meer is afgelost – financiering aan te trekken. Dit kan ook doorwerken in de prijs van hypotheken. Daarnaast spelen voor de hypotheeknemer, naast rentekortingen, ook andere factoren een rol bij de beslissing om al dan niet over te gaan tot (vervroegde) aflossingen. Gedacht kan worden aan het algehele economische klimaat en de rentestand, de situatie op de woningmarkt en (wijzigingen in) fiscale arrangementen. -
Vraag 3
In hoeverre vindt u het een gewenst effect dat er een hogere hypotheekrente blijft, ook al wordt er afgelost en is er minder risico, terwijl de hypotheekrente in Nederland al hoog is? In hoeverre deelt u de mening dat risico juist ingeprijsd moet worden en het verhogen van de leverage ratio daarop juist een nadelig effect heeft?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
In hoeverre is er bij het eenzijdig verhogen van de leverage ratio door Nederland rekening gehouden met dit effect?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 5
Welke effecten en gevolgen heeft het eenzijdig verhogen van de leverage ratio nog meer, onder andere ook op welke producten?
Bij de verhoging van de leverage ratio kan voor banken een prikkel ontstaan om verhoudingsgewijs meer te investeren in relatief risicovolle activa. De leverage ratio eis maakt immers geen onderscheid naar de risico’s gerelateerd aan de verschillende activaportefeuilles, terwijl tegelijkertijd de verwachte rendementen van relatief risicovolle activa hoger liggen dan bij minder risicovolle activa. Zoals reeds aangegeven, is bij de vormgeving van de leverage ratio eis echter expliciet rekening gehouden met het risico op en het voorkomen van mogelijke ongewenste gedragseffecten, doordat een adequate samenhang is behouden tussen de ongewogen en gewogen kapitaaleisen. Daarom verwacht ik geen substantiële ongewenste gedragseffecten bij de banken die aan de hogere leverage ratio eis moeten voldoen. Daarbij geldt dat de hogere leverage ratio wel zal bijdragen aan de financiële stabiliteit, omdat banken met veel activa met een gemiddeld laag risicoprofiel een sterkere buffer hebben voor het geval zich onverwachts een grote schok voordoet die deze activa raakt.
14 augustus 2014 - 9 september 2014
26 dagen
De schenkingsregeling bij een koophuis |
|
Farshad Bashir |
|
Eric Wiebes (staatssecretaris financiën) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
-
Vraag 1
Klopt het dat er gerekend was op ongeveer 20.000 mensen die gebruik zouden maken van de «tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting» waarmee een ieder tot 100.000 belastingvrij mag schenken, maar dat het er in juni al 50.000 blijken te zijn? Wat zijn de meest recente cijfers hierover? Wat is uw prognose over het aantal mensen dat in 2014 gebruik zal maken van de tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting?1
In de raming is uitgegaan van 20.000 schenkingen voor de periode van 1 oktober 2013 tot en met 31 december 2014. De Belastingdienst heeft circa 50.000 aangiftes schenkbelasting ontvangen die betrekking hebben op de tijdelijk verruimde vrijstelling van maximaal € 100.000, waarbij wordt opgemerkt dat ook een lager bedrag dan het vrijstellingsbedrag kan worden geschonken en de schenking dus ook lager kan zijn dan het bedrag van de vrijstelling in 2013 (€ 51.407). Exacte realisatiecijfers zullen pas beschikbaar komen nadat de aangiftegegevens zijn verwerkt in de geautomatiseerde systemen van de Belastingdienst. In de loop van 2015 zal duidelijk worden in welke mate in 2014 een beroep is gedaan op de tijdelijk verruimde vrijstelling en voor welk bedrag men een beroep heeft gedaan op de vrijstelling. Op dit moment valt daar geen betrouwbare prognose van te geven.
-
Vraag 2
Verwacht u dat de trend van de eerste helft van dit jaar dat 10% tot 15% van het aantal woningverkopen (deels) gefinancierd is met een schenking zich door zal zetten? Zo nee, wat verwacht u dan?2
Een betrouwbare inschatting van de mate waarin de verruimde vrijstelling voor schenkingen in het kader van de eigen woning in de tweede helft van 2014 zal worden ingezet voor de aankoop van een woning is niet te geven. Er wordt niet geregistreerd waarvoor de geschonken bedragen specifiek worden gebruikt, zoals voor aflossing van een bestaande schuld of voor aankoop van een nieuwe woning. Ook als in de loop van 2015 een compleet beeld van het gebruik van de vrijstelling beschikbaar is over bijvoorbeeld de geschonken bedragen, zal dus geen compleet beeld over de exacte aanwending van de schenkingen ontstaan.
De recente berichtgeving over het gebruik van de vrijstelling kan hierbij ter indicatie dienen, maar ook niet meer dan dat. Zo wordt in het door u aangehaalde Volkskrantartikel het aantal woningtransacties dat in de eerste helft van 2014 deels gefinancierd is met een schenking geschat op 10–15%. Op basis van informatie van 10 notariskantoren die zijn aangesloten bij Netwerk Notarissen kwam eerder naar voren dat in 19% van de gevallen wordt geschonken voor de aankoop van een woning. Overigens bleek uit de informatie dat het gemiddelde geschonken bedrag € 60.000 bedroeg en dat in 44% van de gevallen een bedrag van € 100.000 werd geschonken. Uit diezelfde informatie blijkt dat in 45% van de gevallen wordt geschonken voor het aflossen van een bestaande schuld. Het kwijtschelden van een bestaande lening tussen schenker en begiftigde gebeurt in 18% van de gevallen en verbouwing van de eigen woning in 14% van de gevallen. In de overige gevallen (4%) is er sprake van een combinatie van schenkingsdoelen. Uit de resultaten van de steekproef is niet op te maken welke bedragen neerslaan bij welk schenkingsdoel. Het betreft hier slechts een steekproef onder een beperkt aantal notariskantoren, dus – zoals hiervoor al is aangegeven – bieden deze cijfers niet meer dan een indicatie. -
Vraag 3
Hoeveel (toekomstige) belastinginkomsten loopt het Rijk mis, nu de regeling een succes blijkt? Hoeveel had u geraamd? Hoe gaat u deze derving opvangen?
Op dit moment valt nog niet aan te geven welke belastingderving naar verwachting met de regeling zal zijn gemoeid, aangezien de daarvoor benodigde realisatiegegevens eerst in de loop van 2015 beschikbaar komen. Geraamd is dat – gecumuleerd over een periode van 30 jaar – de derving als gevolg van de verruiming € 100 miljoen bedraagt. De jaarlijkse derving betreft slechts enkele miljoenen. Het grootste deel van het gecumuleerde bedrag betreft een derving in de erfbelasting aangezien extra schenkingen als gevolg van de maatregel in mindering komen op de latere erfenis. Indien de derving hoger of lager uitvalt dan verwacht dan betreft dit een tegenvaller respectievelijk meevaller voor het EMU-saldo.
-
Vraag 4
Zijn er ook extra (toekomstige) belastinginkomsten omdat als gevolg van de schenkingen er minder gebruik wordt gemaakt van de hypotheekrenteaftrek? Hoeveel was de raming en hoeveel verwacht u nu?
Geïsoleerd bezien leidt de regeling tot extra belastinginkomsten in box 1 als gevolg van minder hypotheekrenteaftrek bij de begiftigden. In de raming is verondersteld dat deze extra opbrengst grosso modo wegvalt tegen de derving in box 3 als gevolg van verlaging van het box-3-vermogen van de schenkers.
-
Vraag 5
In hoeverre heeft de tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting een prijsopdrijvend effect gehad op de huizenmarkt en vindt u dit wenselijk?
Met de tijdelijke verruimde vrijstelling schenkbelasting is beoogd een impuls te geven aan de woningverkoop en schuldreductie in een periode van crisis op de woningmarkt. De inschatting is dat de verruimde vrijstelling slechts een beperkt prijsopdrijvend effect heeft omdat deze ook kan worden ingezet voor andere doelen dan voor de aankoop van een woning, zoals voor aflossing op een bestaande schuld. In deze gevallen draagt de schenking bij aan het verkleinen van het risico op restschuld door de lagere loan-to-value.
-
Vraag 6
Wat zijn volgens u de voor- en nadelen van een verlenging van de tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting?
De tijdelijk verruimde vrijstelling voor schenkingen voor de eigen woning zal niet worden verlengd. De verruimde vrijstelling is een eenmalige crisismaatregel waarmee is beoogd om extra middelen voor de financiering van een koopwoning of aflossing van een eigenwoningschuld te genereren. Hiermee is een impuls gegeven aan de woningverkoop in een periode van crisis op de woningmarkt. Op dit moment vertoont de woningmarkt tekenen van herstel. Verlenging van de verruimde vrijstelling zou in deze markt verstorend kunnen gaan werken. Per 1 januari 2015 zal de reguliere verhoogde vrijstelling weer gelden voor schenkingen van ouders aan kinderen, waarbij een maximum geldt van € 52.752 (rekening houdend met de verwachte inflatiecorrectie).
-
Vraag 7
Welke maatregelen treft u voor mensen met een kleine beurs of zonder vermogende familie en vrienden, die wel een huis willen kopen maar geen 100.000 euro schenking krijgen? Hoe verhouden deze maatregelen zich tot een eventuele verlenging van de tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting en derving van belastinginkomsten waar iedereen aan mee betaalt?
Het kabinet heeft de afgelopen jaren een aantal, al dan niet tijdelijke, ondersteunende maatregelen genomen voor de woningmarkt en de bouwsector. Voorbeelden van deze maatregelen zijn; de rijksbijdrage aan de starterslening van € 50 miljoen, het permanent verlagen van het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen, de tijdelijke verlaging van het btw-tarief voor renovatie en herstel van woningen ouder dan twee jaar, de tijdelijke aftrekbaarheid van de rente over restschulden, de mogelijkheid om restschulden onder voorwaarden mee te financieren in een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, de tijdelijke verlenging van de termijn van de regeling voor te koop staande en gekochte woningen in de hypotheekrenteaftrek en de tijdelijke regeling herleving van de hypotheekrenteaftrek na verhuur van een voormalige eigen woning. Zoals in het antwoord op vraag 6 is aangegeven zal de tijdelijk verruiming van de vrijstelling voor schenkingen voor de eigen woning niet worden verlengd.
7 juli 2014 - 21 augustus 2014
45 dagen
De toegang van gemoedsbezwaarden tot Nationale Hypotheek Garantie (NHG) |
|
Roelof Bisschop (SGP), Elbert Dijkgraaf (SGP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Eric Wiebes (staatssecretaris financiën) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het krantenbericht «Zoektocht naar een hypotheek voor gemoedsbezwaarden», waaruit blijkt dat de mogelijkheden voor gemoedsbezwaarden om een hypotheek zonder verzekering te krijgen afnemen?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe beoordeelt u het feit dat ongeveer 12.500 door de rechter erkende gemoedsbezwaarden geen toegang hebben tot maximale financiering in combinatie met NHG?
Uit informatie die de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de uitvoeringsorganisatie van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), aan mij heeft verstrekt, blijkt dat verzoeken van erkende gemoedsbezwaarden niet aan de door mij goedgekeurde regelgeving voor NHG voldoen. Om de risico’s voor het garantiefonds te beperken en premies betaalbaar te houden voor consumenten is het noodzakelijk dat het WEW werkt met bepaalde standaardvoorwaarden. Het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering valt onder deze voorwaarden.
Tegelijkertijd heeft het WEW mij laten weten dat NHG verstrekt kan worden in het geval van maximale financiering zonder overlijdensverzekering, mits sprake is van een door de rechter erkende gemoedsbezwaarde die voldoet aan alle overige eisen die bij een hypotheek met NHG horen en waarbij de bank aantoonbaar het risico van overlijden draagt. Het is aan de geldverstrekker te beoordelen of zij hiertoe in voorkomende gevallen bereid is. -
Vraag 3
Is het mogelijk om NHG te ontvangen als een door de rechter erkende gemoedsbezwaarde voldoet aan alle eisen die bij een hypotheek met NHG horen, er sprake is van maximale financiering zonder overlijdensrisicoverzekering en de bank aantoonbaar het risico van overlijden draagt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, zijn banken hier dan toe bereid?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Hoe beoordeelt u de suggestie om het mogelijk te maken om 100% van de financiering onder garanties van de NHG te verstrekken en het ontstane risico voor NHG af te dekken met een afkoopbedrag zoals dat ook gebruikelijk is bij het waarborgfonds motorvoertuigen?
Het Waarborgfonds Motorverkeer is opgericht vanwege de wettelijke verplichting voor automobilisten om een autoverzekering af te sluiten. Het Waarborgfonds Motorverkeer wordt, juist vanwege de wettelijke verplichting tot het afsluiten van een autoverzekering, gevoed door premiebetalingen van de verzekeraars en een garantie van de overheid. De afdracht vanuit de verzekeraars aan het Waarborgfonds Motorverkeer zit verdisconteerd in de verzekeringspremie van de automobilist.
Bij het kopen van een huis bestaat geen wettelijke verplichting tot het afsluiten van een verzekering. Het is hiernaast een vrije keuze van de geldnemer of men een NHG wil of niet. Voor iedere aanvrager van een hypotheek met NHG geldt dat men moet voldoen aan de regelgeving van de NHG. Het fonds van het WEW wordt gevoed uit premies van particulieren die worden bepaald aan de hand van de risico’s voor het fonds, met het Rijk als achtervang. Het past niet in de aard en de opzet van het WEW om een constructie conform het Waarborgfonds Motorverkeer te ontwikkelen. -
Vraag 5
Hoe beoordeelt u de suggestie om het mogelijk te maken om een dossier van een gemoedsbezwaarde afzonderlijk te beoordelen?
Het WEW is niet ingericht op het beoordelen van aanvragen van hypotheken met NHG. Deze toets wordt door geldverstrekkers uitgevoerd aan de hand van de gestandaardiseerde regelgeving van de NHG. Het fonds beoordeelt alleen verliesdeclaraties aan de hand van door banken ingediende dossiers.
-
Vraag 6
Bent u bereid om een oplossing te zoeken voor gemoedsbezwaarden die een maximale hypotheek onder NHG willen afsluiten? Zo nee, waarom niet?
Het WEW heeft mij laten weten dat indien een bank aantoonbaar het risico van overlijden draagt, het kan instemmen met het verlenen van NHG. Aangezien het fonds gevoed wordt met premieafdrachten van particulieren ligt het niet voor de hand dat het WEW dit risico gaat dragen.
23 juni 2014 - 16 juli 2014
23 dagen
De voorgenomen verkoop door Ymere van 180 woningen in Amsterdam |
|
Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u de berichten: «Ymere zet 180 huishoudens uit huurwoningen in Centrum» en »Woningverkoop Ymere drijft kersverse coalitie uiteen»?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u aangeven op welke gronden de clausule van dringend eigen gebruik mag worden ingeroepen? Kunt u daarbij tevens het verschil aangeven tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw in relatie tot dringend eigen gebruik?
Verhuurders mogen verschillende gronden aanvoeren als dringend eigen gebruik, maar verkoop van de woning van de woning is wettelijk daarvan uitgezonderd (adagium «koop breekt geen huur»). Als verkoop van de woning de enige doelstelling is, is een beroep van een verhuur op dringend eigen gebruik bij huuropzegging dus niet toegestaan.
Of het beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik slaagt, hangt af van het oordeel van de rechter. De rechter betrekt alle omstandigheden van het geval in die beoordeling.
De wet specificeert dat onder dringend eigen gebruik wordt verstaan:
Onder dringend eigen gebruik wordt volgens de wet ook verstaan (art. 7:274 leden 3 en 4 BW):
Onder renovatie wordt verstaan: zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Hierin wordt dus geen onderscheid gemaakt tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw. Er moet wel onderscheid gemaakt worden tussen het verrichten van noodzakelijk onderhoud en renovatie. Als «opknappen» alleen het verrichten van noodzakelijk onderhoud of herstel van onderhoudsgebreken behelst, is dat dus op zichzelf geen grond voor dringend eigen gebruik. -
Vraag 3
Is het opzeggen van vaste huurcontracten gevolgd door verkoop van het bezit, om daarmee de renovatie van ander woningen mede te bekostigen in uw ogen een reden om beroep te doen op de clausule voor dringend eigen gebruik? Kunt u dit toelichten?
Het doorslaggevende criterium is of de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan worden beoordeeld door de rechter. Daarbij betrekt hij de omstandigheid dat de verhuurder de woning na renovatie wil verkopen. Zoals hiervoor aangegeven kan verkoop – als enige doelstelling – geen grond zijn voor een beroep op dringend eigen gebruik, renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur kan dat wel zijn. De verhuurder moet aannemelijk maken dat een noodzaak tot renovatie bestaat die dringend is en niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is. Daarbij spelen ondere andere bouwkundige en financiële aspecten een rol (zie mijn antwoord op vraag 5).
-
Vraag 4
Kan er sprake zijn van dringend eigen gebruik als blijkt dat de renovatie – al dan niet deels – aan de verhuurder verwijtbaar is, omdat de verhuurder zijn zorgplicht/ onderhoudsplicht jegens de huurder onvoldoende na is gekomen? Kunt u dit toelichten?
In de jurisprudentie zijn er voorbeelden dat de rechter een beroep op dringend eigen gebruik niet honoreert, omdat het is veroorzaakt door handelen of nalaten van de verhuurder. Het onvoldoende nakomen van de onderhoudsverplichting kan dus aanleiding zijn voor de rechter om te oordelen dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik of, als dat wel zo is, dat de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitvalt.
Indien er sprake is van dringend eigen gebruik van een wooncomplex, kan de belangenafweging van de rechter mede afhankelijk zijn van de omstandigheden van het wooncomplex, bijvoorbeeld dat de huurder de nog enig overgebleven bewoner is die geen aanbod voor een andere woning heeft geaccepteerd. Bij dringend eigen gebruik van «losse» woningen spelen alleen de omstandigheden van huurder, verhuurder en de betreffende woning. -
Vraag 5
Kunt u toelichten op basis van bestaande jurisprudentie, hoe hoog de kosten van renovatie/ vernieuwbouw moeten zijn voordat er rechtmatig gebruik kan worden gemaakt van de clausule voor dringend eigen gebruik? Is hier sprake van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van wetgeving om andere doeleinden van deze woningcorporatie mogelijk te maken?
In de jurisprudentie is er geen grensbedrag aan te wijzen van de hoogte van de renovatiekosten waarbij de rechter oordeelt dat de verhuurder de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft. De jurisprudentie is casuïstisch, doordat alle omstandigheden van het geval bij de beoordeling betrokken worden. Wel heeft de Hoge Raad op 26 maart 2010 (NJ 2010/190) (Herenhuisarrest) geoordeeld dat de wens om te renoveren op zich geen beroep op dringend eigen gebruik rechtvaardigt, ook niet als de exploitatie van het gehuurde onrendabel is, maar dat dit anders kan zijn als er een structurele wanverhouding bestaat tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Bij de beoordeling of er een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten bestaat, dient in het licht van de huurbescherming van huurders terughoudendheid te worden betracht. Bij de beoordeling of er sprake is van een structurele wanverhouding spelen de kosten van de renovatie, de hoogte van de geldende huurprijs, de huurverhoging die de huurder heeft aangeboden te betalen, een waardestijging van de woning en de door partijen betrachte zorgvuldigheid een rol. Maar als een structurele wanverhouding wordt aangenomen leidt dat nog niet zonder meer tot beëindiging van de huurovereenkomst; de belangenafweging tussen de verhuurder en huurder kan dan nog in het voordeel van de huurder uitvallen. Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder ook de hoogte van de aangeboden verhuiskostenvergoeding, de vervangende woonruimte en de overige belangen over en weer.
De vraag of hier sprake is van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van de in de wetgeving opgenomen opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» is uiteindelijk aan het oordeel van de rechter, die in alle aan hem voorgelegde gevallen alle omstandigheden van het geval in de beoordeling zal betrekken. -
Vraag 6
Past volgens u deze stap van Ymere bij de agenda van het nieuwe Amsterdamse stadsbestuur voor minder sociale huur en daardoor meer segregatie naar inkomen in de meer populaire stadsdelen zoals de binnenstad of meer segregatie tussen de stadsdelen?
De gemeente Amsterdam bepaalt hierin haar eigen agenda. Het aantal sociale huurwoningen in het Amsterdamse stadsdeel Centrum bedraagt op dit moment circa 26.000 woningen, ofwel 52% van de totale woningvoorraad van het stadsdeel. 15.000 (30% van de totale woningvoorraad) van deze woningen zijn in bezit van corporaties en 11.000 in het bezit van particuliere verhuurders.2 Ymere verhuurt 5.000 sociale huurwoningen in het Centrum van Amsterdam. Renovatie en vervolgens deels verkopen en deels in het middensegment geliberaliseerd verhuren van 180 woningen kan in dit gebied met veel sociale huurwoningen de segregatie naar inkomen verminderen.
Gemeenten kunnen overigens prestatieafspraken maken met woningcorporaties over de beschikbare woningvoorraad voor de doelgroep (huishoudens met een lager inkomen). In de novelle bij de herziene Woningwet (Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, 33 966) wordt die vrijblijvendheid vervangen door een plicht voor woningcorporaties om met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Uitgangspunt daarbij is dat die bijdrage wordt vastgelegd in concrete prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie waaraan beide partijen elkaar kunnen houden.
23 april 2014 - 13 juni 2014
51 dagen
Het bericht dat een chronische aandoening een struikelblok is voor het kopen van een woning |
|
Paulus Jansen , Tjitske Siderius (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Edith Schippers (minister volksgezondheid, welzijn en sport) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Chronische aandoening is struikelblok voor koopwoning» en kunt u de cijfers die worden genoemd onderbouwen?1
Ik ben bekend met dit nieuwsbericht van Vereniging Eigen Huis waarin werd gemeld dat circa 15 procent van de huiseigenaren met een chronische aandoening geen overlijdensrisicoverzekering kan afsluiten. Aan het onderzoek van Vereniging Eigen Huis werkten 137 leden met een chronische aandoening mee. Deze leden probeerden de afgelopen vijf jaar een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Dat lukte bij 15 procent niet. Van degenen die wel zijn geaccepteerd, kreeg een op de drie premie-opslag. Uit een onderzoek van de Consumentenbond naar bepaalde groepen chronisch zieken bleek dat 10% niet werd geaccepteerd door hun verzekeraar. Deze cijfers komen uit eigen onderzoek van de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond.2
-
Vraag 2
In hoeverre wordt onderscheid gemaakt in aandoening bij het in aanmerking komen voor een overlijdensrisicoverzekering of een hypotheek voor iemand met een chronische aandoening?
De Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond van Verzekeraars geven aan dat voor het afsluiten van een hypotheek vooral wordt gekeken naar de leencapaciteit van de consument in verhouding tot het inkomen en naar de lening in verhouding tot de waarde van de woning. Dit is conform de criteria die zijn neergelegd in de ministeriële regeling hypothecair krediet. Voor de leencapaciteit op basis van het inkomen is relevant hoe bestendig het inkomen is. Daarbij gelden geen afzonderlijke criteria voor chronisch zieken.
Voor sommige hypotheekvormen is een overlijdensrisicoverzekering vereist. Niet alle kredietverstrekkers hanteren deze verplichting. Bij sommige geldverstrekkers die deze verplichting wel kennen kan om bijzondere redenen hiervan worden afgeweken (bijvoorbeeld wanneer iemand onverzekerbaar blijkt). Ook kan de eis van een overlijdensrisicoverzekering te maken hebben met de regels van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voor leningen onder NHG die hoger zijn dan 80% van de woningwaarde is een overlijdensrisicoverzekering vereist die het bedrag moet afdekken dat boven de genoemde 80%-grens ligt. -
Vraag 3
Welke criteria hanteren verzekeraars en banken bij het stellen van extra eisen of vragen van een hogere premie voor een hypotheeknemer met een chronische aandoening? Is er sprake van ongerechtvaardigd onderscheid, dus discriminatie?
Verzekeraars hebben een zekere vrijheid acceptatienormen te hanteren. De gehanteerde acceptatienormen verschillen per verzekeraar en hangen samen met onder meer ondernemingsdoelstellingen, marktverhoudingen en de financiële situatie van een verzekeraar. Uit navraag bij het Verbond van Verzekeraars bleek dat bij een overlijdensrisicoverzekering de gezondheid van de aspirant-verzekerde een factor is die kan worden meegewogen. Bij een aantal aanvragen zal een medisch adviseur op grond van de gezondheidsverklaring en eventueel aanvullende medische informatie, zoals een medische keuring, adviseren dat er sprake is van een verhoogd overlijdensrisico vanwege een aandoening. Daarbij wordt naar diverse factoren gekeken, zoals gezondheidskenmerken en risicostatistieken. De verzekeraar zal op basis van het advies van een medisch adviseur besluiten of en zo ja tegen welke premie het risico kan worden verzekerd. Ook kan het risico (gedeeltelijk) worden herverzekerd, zodat acceptatie mogelijk is met een premieopslag. Bij zijn advies baseert de medisch adviseur zich onder meer op eigen risicostatistieken, internationale onderzoeken en richtlijnen van herverzekeraars. Van belang is nog op te merken dat niet alle chronische aandoeningen leiden tot een verhoogd overlijdensrisico.
Het Verbond van Verzekeraars geeft verder aan dat de meeste verzekeraars voor de beoordeling van het risico een gezondheidsverklaring gebruiken die het Verbond van Verzekeraars mede in overleg met de patiënten- en consumentenorganisatie heeft opgesteld. Daarin staat onder meer aangegeven dat de aspirant-verzekerde het advies van de medisch adviseur als eerste mag vernemen. De aspirant-verzekerde kan vervolgens besluiten af te zien van het indienen van de verzekeringsaanvraag bij die verzekeraar en kan bij een andere verzekeraar een aanvraag indienen.
Ongerechtvaardigd onderscheid, op welke grond dan ook, is niet acceptabel. Bij de beoordeling of in de bestaande praktijk sprake is van onderscheid en zo ja, of dat onderscheid dan objectief gerechtvaardigd is, is een groot aantal factoren van belang. In dit verband merk ik op, dat de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz) nog niet van toepassing is op financiële diensten. In het kader van de voorbereiding van de ratificatie van het Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap, waaraan door het kabinet wordt gewerkt, wordt mede bezien in hoeverre de Wgbh/cz op dit punt wijziging behoeft. Het voornemen bestaat de desbetreffende wetsvoorstellen voor de zomer bij de Tweede Kamer in te dienen. -
Vraag 4
Welke concrete actie acht u nodig nu uit verschillende enquêtes blijkt dat de toegang voor woningzoekenden met een chronische aandoening tot de koopsector ernstig beperkt lijkt? Hoeveel groter zou het aanbod aan geschikte huurwoningen vergroot moeten worden om de achterstand van deze doelgroep in de koopsector te compenseren?2
Het Verbond van Verzekeraars geeft aan dat ruim 97 procent van de consumenten zonder probleem en tegen normale voorwaarden wordt geaccepteerd voor een overlijdensrisicoverzekering. Uit de genoemde onderzoeken van Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond komt naar voren dat zo’n 85–90% van de ondervraagde chronisch zieken een overlijdensrisicoverzekering heeft kunnen afsluiten. Dat neemt niet weg dat er consumenten zijn die niet, of tegen een hogere premie verzekerbaar zijn voor het overlijdensrisico. Verder constateer ik dat de markt functioneert, getuige de verschillen tussen verzekeraars in acceptatievoorwaarden en getuige het bestaan van intermediair dat zich heeft gespecialiseerd in het bemiddelen in verzekeringen voor chronisch zieken.
Voor chronisch zieken hebben zowel de Vereniging Eigen Huis als de Consumentenbond een lijst met tips opgesteld.4 Zo wordt onder meer geadviseerd om eerst de mogelijkheden voor de hypotheek en de eventueel benodigde verzekering in kaart te brengen en daarna pas op zoek te gaan naar een andere woning. Andere adviezen betreffen onder andere de ontbindende voorwaarden in het koopcontract en hoe om te gaan met de gezondheidsverklaring en de medische keuring. Voor iedere huizenkoper is het belangrijk om zich goed voor te bereiden op het kopen en financieren van een woning. Dat geldt ook voor mensen met een chronische ziekte.
Zoals aangegeven in de beantwoording van vraag 3 wordt in het kader van de voorbereiding van de ratificatie van het Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap mede bezien in hoeverre de Wgbh/cz wijziging behoeft ter voorkoming van ongerechtvaardigd onderscheid. -
Vraag 5
Hoeveel chronisch zieken en mensen met een beperking zijn slachtoffer van dit beleid van hypotheekverstrekkers en verzekeraars in Nederland?
Zie antwoord vraag 4.
1 april 2014 - 21 mei 2014
50 dagen
Het bericht 'NAM ontruimt huis Lageland na bevingsschade' |
|
Reinette Klever (PVV) |
|
Henk Kamp (minister economische zaken) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u het bericht «NAM ontruimt huis Lageland na «bevingsschade»?1 Kunt u aangeven welke factoren de doorslag gaven om tot uitkoop over te gaan, terwijl dit een jaar geleden kennelijk niet nodig werd geacht?
Ja, ik ken dat bericht. De situatie van deze woning is in de loop van het afgelopen jaar dusdanig verslechterd, dat de veiligheid van de bewoonster in het geding zou kunnen komen bij een eventuele nieuwe aardbeving. Dat was voor NAM de reden om voor de bewoonster tijdelijke alternatieve woonruimte te vinden. Er wordt nu, in overleg met diverse betrokkenen, onderzocht of de woning kan worden hersteld.
-
Vraag 2
Kunt u aangeven hoeveel woningen er in het gebied zijn uitgekocht, hoeveel woningen in aanmerking komen om te worden uitgekocht, en welke criteria hierbij gehanteerd worden?
NAM heeft in totaal vier keer uit voorzorg vervangende woonruimte georganiseerd voor bewoners van een huis. In al deze gevallen wordt bekeken of de woning kan worden hersteld en versterkt zodat de bewoners er weer veilig terug kunnen keren. Een verzoek van NAM aan bewoners om hun woning tijdelijk te verlaten is gebaseerd op de veiligheidssituatie. Voorafgaand aan de uitplaatsing zijn dan vaak al noodmaatregelen genomen om de veiligheid in de woning te garanderen. Uit huis plaatsen wil overigens niet zeggen dat het huis dan ook door NAM wordt opgekocht. In 2013 heeft NAM een monumentale boerderij in Onderdendam aangekocht.
Dit had te maken met een complexe schade en ingrijpende preventieve maatregelen, waardoor uiteindelijk in overleg met de eigenaar voor deze oplossing is gekozen. Daarnaast heeft NAM twee woningen aangekocht (die reeds in de verkoop waren), die nu als testwoningen worden gebruikt voor het testen van methodieken om huizen te versterken. Deze huizen zullen op termijn weer in de markt worden gezet. NAM zal naar alle waarschijnlijkheid nog een aantal voor dit doel geschikte huizen aankopen. -
Vraag 3
Kunt u aangeven hoe deze uitkoopregeling precies wordt ingevuld en kunt u aangeven of de bewoners volledig worden gecompenseerd voor het verlies van hun huis tegen de aankoopprijs van hun woning, of dat zij zelf voor een deel van de opgetreden waardedaling moeten opdraaien?
Om de gevolgen van aardbevingen te compenseren en te investeren in woningen is een samenhangend pakket van een aantal regelingen rondom het huis vastgesteld: een schaderegeling, een versterkingsregeling, een energie investeringsregeling en een waardedalingsregeling. Er bestaat geen specifieke uitkoopregeling.
De waardedalingsregeling is besproken aan de dialoogtafel en is op 29 april door NAM gepubliceerd. De regeling is erop gericht om waardecompensatie te bieden aan eigenaren die hun huis hebben verkocht en daarbij aantoonbaar waardedaling hebben geleden als gevolg van het risico op aardbevingen door gaswinning uit het Groningenveld. Voor meer informatie over de waardedalingsregeling en de actuele stand van zaken met betrekking tot de gaswinning uit het Groningenveld verwijs ik naar mijn brief van 6 mei jl. aan uw Kamer hierover (Kamerstuk 33 529 nr. 58).
Verder zijn er gelden beschikbaar gemaakt voor zogenaamde bijzondere situaties. Dit fonds is een aanvulling op alle andere maatregelen die zijn aangekondigd en is bedoeld voor uitzonderlijke situaties waar mensen ernstig in problemen komen door persoonlijke omstandigheden of beperkingen.
De toekenning van middelen uit dit fonds gebeurt op voorspraak van een onafhankelijke commissie. Ik verwijs hierbij naar mijn brief van 22 januari aan uw Kamer (Kamerstuk 33 529 nr. 29). De commissie van onafhankelijke deskundigen die de aanvragen beoordeelt, is inmiddels aangesteld en actief. -
Vraag 4
Klopt het dat de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) niet bekend maakt welke woningen worden uitgekocht? Zo ja, kunt u aangeven waarom?
NAM maakt niet altijd bekend wanneer zij een woning aankoopt of wanneer zij bewoners uit huis plaatst. Uit respect voor de privacy en de wettelijke bepalingen daaromtrent, is NAM terughoudend met het publiceren van deze details.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat het openbaar maken van deze gegevens de rechtsgelijkheid bevordert en het risico verkleint dat gelijke gevallen ongelijk behandeld worden? Zo nee, waarom niet?
Nee. Zoals in mijn antwoord op vraag 4 aangegeven, is NAM om privacyredenen en de wettelijke bepalingen daaromtrent terughoudend met het openbaar maken van gegevens over welke woningen worden uitgekocht. Dat doet niets af aan de rechtsgelijkheid. De regeling voor de afhandeling van schade (waarvan in het uiterste geval uit huis plaatsing een uitkomst kan zijn) is voor eenieder gelijk. In het schadeproces heeft iedere melder het recht op een kosteloze tweede beoordeling. Wanneer deze niet toereikend is, kan een derde onafhankelijke expert betrokken worden. Mocht dat niet leiden tot een oplossing waar de melder tevreden mee is, dan kan de Technische Commissie Bodembeweging (Tcbb) ingeschakeld worden. Daarnaast wordt door NAM gewerkt op basis van een handboek en protocol, wat de eenduidigheid in de beoordeling ten goede komt. Verder biedt NAM bewoners die uit huis geplaatst worden kosteloze, onafhankelijke adviseurs aan om hen in dit traject te begeleiden.
-
Vraag 6
Bent u bekend met het gegeven dat veel woningen in het aardbevingsgebied zijn vervallen tot een permanente bouwput, waarbij na vrijwel iedere beving weer nieuwe herstelwerkzaamheden nodig zijn? Deelt u de mening dat ook voor deze bewoners een uitkoopregeling gerechtvaardigd is? Zo nee, waarom niet?
De intentie is de schade aan huizen en gebouwen dusdanig te herstellen dat dezelfde schade niet meer op zou kunnen treden. Er is echter geen garantie dat in een herstelde woning niet opnieuw schade kan ontstaan ten gevolge van een nieuwe aardbeving. De meeste schades tot nu toe lijken relatief eenvoudig te herstellen. Ik besef goed dat dit wel de nodige overlast met zich meebrengt, wat voor de bewoners niet prettig is. In het antwoord op vraag 3 heb ik aangegeven welke regelingen er zijn om de gevolgen van aardbevingen te compenseren en te investeren in woningen. Uitkoop kan daarbij de uiterste consequentie zijn. De regelingen zijn er echter juist op gericht om huizen zodanig te verstevigen dat bewoners veilig in hun huis kunnen blijven wonen. Ik zie dan ook geen heil in een generieke regeling om mensen bij voorbaat uit te kopen.
20 februari 2014 - 14 maart 2014
22 dagen
De verkoop van alle huurwoningen in Stuifzand |
|
Raymond Knops (CDA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het plan tot de verkoop van alle sociale huurwoningen in Stuifzand door woningstichting Actium?
Ja.
-
Vraag 2
Deelt u de visie van de betrokken gemeente dat het ongewenst is dat woningcorporaties, zonder afspraken met de gemeente vooraf, en in strijd van de gemeentelijke woonvisie en prestatieafspraken, dergelijke ingrijpende keuzes kunnen maken?
In MG 2013–02 staat dat het de bedoeling is dat gemeenten en corporaties, beide vanuit een weloverwogen beleidsvisie, (prestatie)afspraken maken over (o.a.) voornemens om huurwoningen voor uitponding aan te bieden onder andere voor verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Op die manier kunnen verkoopvoornemens van corporaties passen in een vooraf besproken en overeengekomen kader.
Twaalf van de 20 corporatiewoningen van Actium in Stuifzand zijn al meerdere jaren gelabeld voor verkoop. Zes van deze woningen zijn inmiddels verkocht, waarvan vier aan dorpsbewoners. Over de labeling voor verkoop van de overige acht corporatiewoningen in Stuifzand loopt sinds medio 2013 overleg tussen de gemeente Hoogeveen en woningcorporatie Actium. Men kan het echter niet eens worden.
In de meest recente Woonvisie van de gemeente is het uitgangspunt dat in alle kernen van Hoogeveen voldoende geschikte sociale huurwoningen beschikbaar moeten zijn en blijven. De lopende prestatieafspraken tussen de gemeente en Actium zien niet toe op dit specifieke onderwerp. Actium stelt dat er op het moment weinig vraag is naar huurwoningen in Stuifzand, maar wel naar goedkopere koopwoningen. Vandaar dat zij alle huurwoningen voor verkoop wil labelen. Actium is zich echter bewust van het feit dat het meebewegen met de vraag van de markt ook een flexibele houding van Actium vergt. Zij heeft aangegeven dat, indien de markt voor sociale huur in Stuifzand opeens sterk mocht aantrekken, het verkoopbeleid altijd herzien kan worden. -
Vraag 3
Deelt u de gedachte dat de opstelling van woningcorporatie Actium strijdig is met de nieuwe regels voor verkoop van corporatiewoningen, zoals beschreven in de MG-circulaire «verkoop corporatiewoningen MG 2013-02»?
Die gedachte deel ik niet. In MG 2013–02 is een informatieverplichting opgenomen voor corporaties rond de verkoopvoornemens van corporatiewoningen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Corporaties moeten hun voornemens inzake dergelijke verkoop op 4-cijferig postcodeniveau aan de gemeente sturen. Deze werkwijze is geïntroduceerd om, waar dat nodig is, het overleg tussen gemeenten en woningcorporaties hierover beter mogelijk te maken. De MG 2013–02 regelt echter niet in welke omstandigheden een voorgenomen verkoop al dan niet acceptabel is. Zo kan het met het oog op de concrete vraag die een corporatie ervaart, of vanwege een verantwoorde vastgoedexploitatie, wenselijk zijn dat een corporatie woningen verkoopt, waarmee tegelijkertijd potentiële kopers een kans wordt geboden een woning te kopen.
-
Vraag 4
Bent u voornemens om in dit geval, en in vergelijkbare situaties, geen toestemming te verlenen voor de verkoop van sociale huurwoningen, of dit anderszins te voorkomen en om woningcorporaties te bewegen om met de betrokken gemeente(n) acceptabele (prestatie) afspraken te maken over de te verkopen huurwoningen?
Corporaties hoeven voor verkoop van corporatiewoningen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning geen toestemming vooraf te vragen, mits wordt voldaan aan voorwaarden gerelateerd aan de verkoopprijs. Dit is ook niet het geval onder MG 2013–02. Wel is het de bedoeling dat gemeenten en corporaties, beide vanuit een weloverwogen beleidsvisie, (prestatie)afspraken maken.
Ik heb regelgeving in voorbereiding waarmee de rol van de gemeente versterkt wordt. In de Herzieningswet en de daarbij horende Novelle wordt geregeld dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan de uitvoering van het woonbeleid van de gemeente, op voorwaarde dat de gemeente haar beleid vooraf heeft vast gelegd. Dit kan ook gaan over het al dan niet verkopen van sociale huurwoningen. Ook dan blijft het overigens primair een zaak tussen corporatie en gemeente. -
Vraag 5
Heeft u signalen dat meer corporaties op vergelijkbare manier sociale huurwoningen verkopen? Zo ja, noopt dat tot wijziging van beleid?
Er zijn meer corporaties die zich uit dorpen terug willen trekken. De SEV (Platform31) heeft in 2012 het onderzoek «Terugtrekstrategieën van woningcorporaties» uitgevoerd bij 14 woningcorporaties in krimpgebieden die zich terugtrekken of dit als een noodzaak voor de toekomst zien. Centraal in dit onderzoek stond de vraag hoe corporaties maatschappelijke en bedrijfseconomische belangen met elkaar kunnen verbinden. Het onderzoek laat zien dat het terugtrekken overwegend een financiële en vastgoedachtergrond heeft. Het onderzoek besteedt ook aandacht aan maatschappelijke effecten en geeft handvatten voor maatschappelijk verantwoord loslaten door corporaties.
In het algemeen is het van belang dat corporaties, naast aandacht voor hun maatschappelijke taak, oog hebben voor een efficiënte bedrijfsvoering. Verkoop van woningen kan daarin passen. In dit licht zie ik geen aanleiding tot bijstelling van het beleid. -
Vraag 6
Deelt u de gedachte dat verkoop van alle sociale huurwoningen in een dorp zorgt voor bedreiging van de sociale structuur, de leefbaarheid en het verenigingsleven?
Nee, ik denk niet dat zo’n verkoop een dergelijke bedreiging hoeft te vormen. De uitkomsten van het bij antwoord 5 genoemde onderzoek wijzen hier op. De corporatie zegt bovendien met name aan dorpsbewoners te (willen) verkopen. Daarnaast kunnen natuurlijk ook kopers van buitenaf bijdragen aan de sociale structuur, de leefbaarheid en het verenigingsleven. Het is in het licht van de leefbaarheid vooral van belang dat leegstand van de woningen wordt voorkomen.
20 januari 2014 - 7 februari 2014
18 dagen
Het bericht dat er minder verkochte woningen zijn geregistreerd en er meer gedwongen verkopen waren |
|
Joram van Klaveren (PVV) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Kadaster: minder verkochte woningen in 2013»?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe beoordeelt u het gegeven dat er minder woningen zijn verkocht in december 2013, ten opzichte van december 2012?
Dat er in december 2013 minder woningen zijn verkocht dan een jaar eerder kan te maken hebben met de piek in woningtransacties in december 2012 als gevolg van de wijziging van de fiscale regels per 1 januari 2013 (annuïtair aflossen).
Over heel 2013 zijn er 6% minder woningen verkocht dan in 2012. De daling vond vooral in de eerste helft van 2013 plaats. In de tweede helft van 2013 trok het aantal transacties weer aan. Ondanks de mindere maand december zijn in het vierde kwartaal van 2013 nagenoeg even veel woningen verkocht als in het vierde kwartaal van 2012 (een stijging van 0,7%).
Het verschil met de recente NVM-cijfers die wezen op een stijging van het aantal woningverkopen kan te maken hebben met het meetmoment. Er zit enige tijd tussen de datum van het koopcontract, die door de NVM wordt geregistreerd, en het moment dat de notaris de akte inschrijft in de openbare registers, dat door het Kadaster wordt geregistreerd. -
Vraag 3
Hoe denkt u dat verscherpte leennormen, de aantasting van de hypotheekrenteaftrek, verhoging van het eigenwoningforfait en de overige lastenverzwaringen gaan bijdragen aan stijgende consumptie op de koopmarkt en stijging van de huizenprijzen?
Ik ben me ervan bewust dat niet iedereen de genomen maatregelen prettig vindt, maar ik ben ervan overtuigd dat de ingezette hervormingen noodzakelijk zijn en de benodigde duidelijkheid hebben geboden over het beleid op de woningmarkt voor de komende jaren. Die duidelijkheid op zowel de huur- als de koopmarkt is belangrijk voor het herstel van het vertrouwen. Ik zie tekenen van groeiend vertrouwen op de woningmarkt. Onder meer de recente NVM-cijfers over de stijging van de woningverkopen wijzen daarop. De Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis, die specifiek het vertrouwen meet voor de woningmarkt, steeg in 2013 12 maanden achtereen. Het Kadaster constateert dat het prijsniveau in het afgelopen halfjaar nagenoeg stabiel is gebleven. Het ratingbureau Standard & Poors verwacht dat in 2015 de prijzen weer gaan stijgen. Dat betekent niet dat we weer terug op het niveau van voor de crisis zijn, maar het zijn wel positieve signalen.
-
Vraag 4
Hoe duidt u de stijging van het aantal gedwongen verkopen2 in relatie tot het «herstel» waar u de voorbije tijd over predikte?
Doorgaans zal een omslag op de woningmarkt eerder blijken uit het aantal transacties en de huizenprijzen dan uit het aantal gedwongen verkopen.
-
Vraag 5
Kunt aangeven wanneer u denkt dat de meer dan 1 miljoen huishoudens die een hypotheek hebben die hoger is dan de waarde van het huis, niet langer met hun huis onder water staan?
Ik zie signalen die wijzen op een herstel van het vertrouwen in de woningmarkt, maar we zijn er nog niet. Door de prijsdaling van de afgelopen jaren is het aantal mensen waarvan de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis gestegen. Dit belemmert de doorstroming. Zolang er geen verhuizing plaats vindt, hoeft een restschuld op papier geen probleem te zijn. Dat wordt anders als de woning verkocht wordt vanwege een baan elders of vanwege het beëindigen van een relatie. Daarom heeft het kabinet maatregelen genomen die specifiek voor deze groep de doorstroming bevorderen: de rente op restschulden is 10 jaar lang fiscaal aftrekbaar en restschulden op NHG-hypotheken kunnen bij verhuizing onder NHG worden meegefinancierd. Vanwege de regels omtrent annuïtair aflossen vanaf januari 2013 neemt de kans op een restschuld af voor nieuwe gevallen.
17 januari 2014 - 10 februari 2014
24 dagen
Het bericht tienduizenden huizen nog altijd onverkoopbaar door erfpacht |
|
Aukje de Vries (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Barbara Visser (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Opstelten (minister justitie en veiligheid) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Tienduizenden huizen nog altijd onverkoopbaar door erfpacht»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat vindt u van dit bericht en dat gedupeerden zich gegijzeld voelen in hun eigen woning omdat er geen financiering voor te krijgen is?
Het feit dat er een bancaire richtlijn op initiatief van de NVB tot stand is gekomen aan de hand waarvan door de notaris kan worden beoordeeld of een erfpachtcontract zonder meer financierbaar is, dan wel welke aspecten aanpassingen behoeven om voor financiering in aanmerking te komen, acht ik een goede zaak. Dit zorgt voor helderheid voor kopers en verkopers en voorkomt mogelijke willekeur. Ik zie dit dan ook als een mooi voorbeeld van zelfregulering door de sector. De Ministeries van BZK en Financiën zijn betrokken geweest bij de totstandkoming van deze richtlijn en hebben hier ook op aangedrongen. Het is een goede zaak dat de NVB het initiatief heeft genomen om nu de ervaringen in kaart te brengen. Gebleken is dat in de meerderheid van de gevallen tot financiering kan worden overgegaan en dat in ruim een kwart van de gevallen de financieringsaanvraag wordt afgewezen. De NVB geeft aan dat dit bijvoorbeeld komt doordat het contract eenzijdig door de erfverpachter kan worden aangepast. Het is uiteraard onwenselijk als woningen zeer lastig verkoopbaar zijn omdat aspirantkopers als gevolg van het erfpachtcontract geen financiering kunnen krijgen. Ik zal op korte termijn in overleg treden met betrokken partijen over de uitkomsten van deze evaluatie.
-
Vraag 3
Wat vindt u van de afspraken tussen de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) hebben gemaakt over de contracten voor erfpacht in relatie tot de kredietverlening? Welke rol hebben uw ministeries dan wel de door de ministeries aangewezen toezichthouders daarbij gespeeld? Hoe werken de afspraken in de praktijk?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Bent u in overleg met de KNB en/of NVB en/of Vereniging Eigen Huis (VEH) en/of de gedupeerden over de problematiek?
Allereerst wil ik er op wijzen dat het niet uitsluitend de erfpachtcriteria zijn die banken kunnen doen besluiten om in een individueel geval geen financiering te verstrekken. Dit kan ook veroorzaakt zijn doordat niet wordt voldaan aan de reguliere financieringsnormen (de «loan to income» en «loan to value» normen). Indien banken gezien het onderliggende erfpachtcontract geen financiering willen aanbieden, kunnen erfpachter en erfverpachter hun contract aanpassen zodanig dat wel voldaan wordt aan de bancaire richtlijn. In het geval dat een erfverpachter op geen enkele wijze het contract wil aanpassen, bestaat er voor de erfpachter nu al de mogelijkheid om dit aan de rechter voor te leggen. De rechter zal daarbij – aan de hand van de eisen van het contractenrecht, geregeld in het Burgerlijk Wetboek – beoordelen in hoeverre partijen over en weer voldoende met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening hebben gehouden. Uit de NVB-evaluatie lijkt naar voren te komen dat er in de praktijk nauwelijks gebruik gemaakt wordt van deze mogelijkheid. Het is mij niet duidelijk waar dat aan ligt. Ik wil hierover, en over de uitkomsten van de evaluatie in zijn algemeenheid, op korte termijn in overleg treden met de betrokken partijen. Ik zal uw Kamer daarna op de hoogte stellen van mijn conclusies.
-
Vraag 5
Welke mogelijkheden ziet u op uw terrein (wonen, banken, notariaat/wetgeving) om te regelen dat huizen op erfpacht wel weer een financiering van de bank kunnen krijgen en dus de huizen weer verkoopbaar worden, aangezien banken een woning met «slechte» contracten niet financieren omdat veel onduidelijkheid bestaat over de financiële positie van de klanten?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Wat vindt u van de suggestie van verschillende partijen, zoals de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam, om dergelijke erfpachtcontracten voortaan onder de Wet Financieel Toezicht (Wft) te plaatsen? Welke mogelijkheden ziet u daartoe en tot welke consequenties kan dit leiden voor banken, toezichthouders, erfpachters en erfverpachters? In hoeverre zou dit een oplossing voor het probleem zijn?
De AFM kan niet afdwingen dat de voorwaarden in bestaande contracten die tussen erfverpachters en erfpachters zijn gesloten worden aangepast, ook niet als erfverpachters onder toezicht worden geplaatst. Dit betreft privaatrecht en valt onder de werking van het Burgerlijk Wetboek. Derhalve ben ik, nog los van alle andere vraagstukken die dat met zich mee zou brengen, met de Minister van Financiën van oordeel dat aanpassing van de Wet op het financieel toezicht in dezen geen oplossing biedt.
-
Vraag 7
Welke mogelijkheden zijn er voor de wetgever om dit probleem op te lossen, iets waar de NVB al herhaaldelijk om heeft gevraagd? Op welke wijze kunnen daarbij de rechten en plichten van alle betrokken partijen gewaarborgd worden in redelijkheid en billijkheid, onder meer vanuit het oogpunt van consumentenbescherming?
Eerder is de mogelijkheid ter sprake geweest om de bancaire richtlijnen in de wet algemeen verbindend te verklaren. Daarvan is evenwel op goede gronden afgezien, omdat erfpachtcontracten sterk kunnen uiteenlopen. Algemeen verbindendverklaring van bepaalde regels, ontleend aan de bancaire richtlijn, zou een te strak regime opleggen en zo tot gevolgen leiden die zich moeilijk laten overzien. Er dient voldoende ruimte te blijven bestaan voor erfpachtcontracten op maat, toegesneden op de omstandigheden van het bijzondere geval.
Als een erfverpachter moedwillig weigert mee te werken aan een aanpassing van het erfpachtcontract met het oog op de financierbaarheid, zal de erfpachter het moeten zoeken in de mogelijkheid om de erfverpachter te bewegen mee te werken aan een oplossing zonder dat de omstandigheden van het geval en de bijzondere belangen van de erfverpachter uit het oog worden verloren. Juist het feit dat de erfverpachter en erfpachter bij het sluiten van de overeenkomst over een grote mate van contractvrijheid beschikken, brengt mee dat tussen hen ook de normen van redelijkheid en billijkheid gelden, die impliceren dat partijen over en weer met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening moeten houden (de artikelen 6:2 en 6:248 Burgerlijk Wetboek). De gerechtvaardigde belangen van de erfpachter kunnen meebrengen dat hij aanspraak kan maken op een aanpassing van de erfpachtvoorwaarden, in het bijzonder wanneer de erfverpachter geen redelijk belang heeft zich daartegen te verzetten. Het gaat hier om een algemene maatstaf die voor het hele contractenrecht geldt (Hoge Raad 19 oktober 2007, NJ 2007, 565, overweging 3.5). Zijn op de erfpacht algemene voorwaarden van toepassing, dan geldt voorts de regeling betreffende de toetsing van algemene voorwaarden, opgenomen in de artikelen 6:231 e.v. van het Burgerlijk Wetboek. Dat brengt mee dat bedingen in de overeenkomst vernietigbaar zijn, indien zij, gelet op onder meer de wederzijds kenbare belangen van partijen, voor de wederpartij van de gebruiker van die voorwaarden onredelijk bezwarend zijn. -
Vraag 8
Bent u bereid om in overleg met KNB, NVB, VEH, gedupeerden, etc. te komen met oplossing voor dit probleem? Zo nee, waarom niet?
Ja, zoals hiervoor aangegeven zal op korte termijn overlegd worden met de betrokken partijen om aan de hand van de opgedane ervaringen met elkaar te bezien welke stappen denkbaar zijn, ter verbetering van de financierbaarheid van huizen op erfpachtgrond.
18 oktober 2013 - 11 november 2013
24 dagen
De kosten van een hypotheek in krimpgebieden |
|
Albert de Vries (PvdA), Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met de berichtgeving over de hogere kosten voor een hypotheek in krimpgebieden?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u aangeven welke gevolgen een duurdere hypotheek zal hebben voor bewoners van krimpgebieden en in welke mate die duurdere hypotheken een neerwaarts effect zullen hebben op de woningmarkt in krimpgebieden?
De NVM heeft aangegeven zich niet te herkennen in deze berichtgeving. In een eigen bericht op de website van de NVM wordt gemeld dat het niet zo is dat banken hogere rentetarieven in bepaalde regio’s hanteren.2
Ook de geldgevers hebben gemeld het beeld van hogere rentetarieven in bepaalde regio’s niet te herkennen. -
Vraag 3
Kunt u aangeven of deze eis door banken gesteld kan worden nu kopers al via de verplichte annuïtaire hypotheek hun schuld volledig aflossen en daarmee het risico van waardedaling van het onderpand wordt afgedekt?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Horen hypotheekeisen niet te worden afgesteld op het inkomen van de koper en zijn mogelijkheden dat de hypotheek kan worden afgelost conform de eisen van de Autoriteit Financiele Markten? Hoe verhoudt deze mogelijk hogere rente zich tot deze eisen, zeker in combinatie met het gestelde in vraag drie?
Bij het verstrekken van een hypotheek gelden bepaalde maximum regels voor wat men mag lenen ten opzichte van het inkomen (Loan to Income, LTI) en voor wat men mag lenen ten opzichte van de waarde van de woning (Loan to Value, LTV). Deze regels zijn vastgelegd in de ministeriële regeling voor hypothecair krediet. De AFM houdt toezicht op het feit of de hypotheekregels worden nagevolgd door hypotheekverstrekkers. De leencapaciteit is afhankelijk van de hoogte en samenstelling van het inkomen en de hoogte van de rente. Een hogere rente zou zich derhalve vertalen in een lagere leencapaciteit.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat het ongewenst is dat de hypotheekverstrekking in krimpgebieden onnodig duur wordt gemaakt, dit mede in het licht van het grotere beslag op de hypotheekrenteaftrek dat dit met zich meebrengt? Gaat hierdoor de rijksoverheid via de hypotheekrenteaftrek dit beleid van de banken financieren?
Uiteindelijk is het aan de aanbieder om te besluiten welke rente hij hanteert. Aantoonbaar hogere risico’s kunnen zich verdisconteren in een hogere rente. Financiers hebben zich middels de Gedragscode Hypothecaire Financieringen wel gebonden aan de bepaling dat het enkele feit dat de hypothecair te verbinden woning is gelegen in een bepaalde wijk of postcodegebied geen grond mag zijn om de aanvraag in zijn geheel af te wijzen. Zoals vermeld in het antwoord op de vragen 2 en 3 zijn er geen aanwijzingen voor een hogere rente in bepaalde regio’s.
29 juli 2013 - 19 augustus 2013
21 dagen
Het bericht dat huiseigenaren door de bank als melkkoe worden gebruikt |
|
Geert Wilders (PVV), Joram van Klaveren (PVV) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het artikel «Forse kritiek VEH op winstmarges hypotheken»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat is uw visie op het gegeven dat de winst die banken maken op hypotheekrentes inmiddels «historisch hoog» is, terwijl de rente waartegen banken zelf krediet lenen nog steeds daalt?
Zie beantwoording van de vragen 2 en 3 van het lid Monasch (PvdA) aan de ministers van Financiën en voor Wonen en Rijksdienst over het rentebesluit van de ECB (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 2981).
-
Vraag 3
Wat gaat u doen om het door Brussel opgelegde prijsleiderschapsverbod, dat één van de belangrijkste oorzaken is van het gebrek aan concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt, aan te pakken?
Bij de goedkeuring van de staatssteun aan Nederlandse financiële instellingen heeft de Europese Commissie besloten een prijsleiderschapsverbod op te leggen aan ING, ABN Amro en Aegon. Een prijsleiderschapsverbod dient te voorkomen dat oneigenlijk voordeel wordt behaald als gevolg van staatssteun en dat daarmee de markt wordt verstoord. Een nadeel van een prijsleiderschapsbeperking is dat de concurrentie kan worden beperkt.2
Zoals eerder met de Kamer gedeeld is de prijsleiderschapsbeperking van ING meegenomen in de onderhandelingen met de Europese Commissie over aanpassing van het herstructureringsplan van ING. Onderdeel van het akkoord met de Commissie is de afspraak dat de prijsleiderschapsbeperkingen voor ING op de Nederlandse markt worden beëindigd. De Commissie en de Staat waren het eens dat dit ten goede zou kunnen komen aan de prijsconcurrentie op de Nederlandse markt. Het prijsleiderschapsverbod voor ING op de Nederlandse markt liep op 16 november 2012 ten einde. Het prijsleiderschapsverbod voor AEGON liep op 15 juni 2011 ten einde.
Derhalve geldt alleen voor ABN Amro nog een prijsleiderschapsverbod. Zoals ik heb aangegeven in de beantwoording van Kamervragen van de leden Van Klaveren en Fritsma (beiden PVV) neem ik het concurrentieaspect van het prijsleiderschapsverbod mee in de lopende gesprekken met de Europese Commissie over ondermeer de herstructurering van SNS REAAL.3 -
Vraag 4
Bent u nu eindelijk van plan maatregelen te treffen om de hypotheekrente in Nederland verlaagd te krijgen? Zo ja, welke? Zo neen, waarom niet?
Zie beantwoording van de vragen 2 en 3 van het lid Monasch (PvdA) aan de ministers van Financiën en voor Wonen en Rijksdienst over het rentebesluit van de ECB.
13 juni 2013 - 2 juli 2013
19 dagen
De zwijgplicht over de huizenprijzen |
|
Linda Voortman (GL) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Politiek en banken leggen elkaar zwijgplicht op over val huizenprijzen»?1
Ik ben bekend met de berichtgeving in Het Financieele Dagblad van 11 juni 2013.
-
Vraag 2
Klopt het bericht dat u samen met de bestuursvoorzitters van ABN Amro, ING en Rabobank heeft besloten om prognoses over de ontwikkeling van de huizenprijzen niet publiek te maken? Zo ja, wanneer vond dat gesprek plaats en waren de minister-president en de minister van Financiën daar ook bij aanwezig? Zo ja, waarom heeft u de Kamer niet geïnformeerd over deze afspraak? Zo ja, past de met de banken gemaakte afspraak bij de nieuwe basishouding van dit kabinet om ondanks de crisis vooral optimisme uit te stralen?
Nee, dit bericht klopt niet. Ik wens ook geen invloed uit te oefenen op wat banken onderzoeken en publiceren.
-
Vraag 3
Kunt u inzage geven in andere afspraken die zijn gemaakt die consumenten direct raken? Bent u bereid om belangrijke afspraken met de drie grote banken voortaan openbaar te maken of desnoods vertrouwelijk ter inzage aan te bieden aan de Kamer? Zo nee, waarom niet?
Er zijn geen andere afspraken met de banken gemaakt op dit terrein. Ik streef er ook niet naar om dergelijke afspraken te maken.
-
Vraag 4
Deelt u de mening dat het belangrijk is dat banken eerlijk zijn over cijfers en prognoses over de woningmarkt, omdat betrouwbare informatie nodig is voor het herstel van consumentenvertrouwen?
Voor het belang van de woningmarkt is het zeker belangrijk dat cijfers betrouwbaar zijn en dat onderzoeken en prognoses in onafhankelijkheid worden uitgevoerd. Betrouwbare gegevens dienen om een helder beeld te krijgen van de situatie op de woningmarkt en om mede op basis daarvan een beleid te voeren voor de woningmarkt dat zich richt op het herstel van het vertrouwen in deze markt.
-
Vraag 5
Bent u van mening dat het onwenselijk is als banken alleen informatie openbaren als het goed uitkomt? Zo ja, bent u bereid indien dit het geval is, de afspraak met de banken over het niet openbaren van prognoses terug te draaien? Zo nee, waarom niet?
Zoals ik heb aangegeven is er geen afspraak hierover met de banken. Zie het antwoord op vraag 2 en 3.
18 april 2013 - 3 juni 2013
46 dagen
De fiscale regeling voor hypotheekrenteaftrek |
|
Paulus Jansen |
|
Fred Teeven (staatssecretaris justitie en veiligheid) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
Bronnen
2. Hierbij is Z > Y.
-
Vraag 1
Is het waar dat eigenaar-bewoners die al eerder hypotheekrenteaftrek over X jaar en een hoofdsom Y genoten hebben bij de aankoop van een andere woning slechts hypotheekrenteaftrek kunnen krijgen als de looptijd van de nieuwe lening (30-X) jaar bedraagt?1
Zie antwoord op vraag 2.
-
Vraag 2
Zo ja, waarom is het niet mogelijk dat bedoelde eigenaar-bewoners een standaard annuïtaire lening over dertig jaar voor een bedrag Z afsluiten, waarbij de fiscale aftrek voor (30-X) jaar gebaseerd is op de hoofdsom Z en vervolgens voor X jaar gebaseerd is op de hoofdsom (Z-Y)?2
Voor de beantwoording van deze vraag wordt achtereenvolgens ingegaan op de uitwerking onder het tot 1 januari 2013 geldende recht en het vanaf die datum geldende overgangsrecht en vervolgens op de uitwerking onder het nieuwe recht.
Sinds de invoering van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) bedraagt de maximale termijn waarvoor recht bestaat op aftrek van rente betaald over een eigenwoningschuld (hierna: eigenwoningrente) 30 jaar. Deze maximale aftrektermijn blijft van toepassing (blijft doorlopen) op leningen die onder het sinds 1 januari 2013 geldende overgangsrecht kwalificeren als bestaande eigenwoningschuld. Evenals onder het oude recht geldt derhalve voor overgangsrechtschulden dat een ter zake van een vorige eigen woning «verbruikt» deel van de dertigjaarstermijn in mindering komt op de termijn voor de nieuwe eigen woning als de schuld wordt overgesloten op die nieuwe woning. Voor de overgangsrechtschulden gelden in tegenstelling tot het nieuwe recht geen eisen aan de vorm van de lening. De schuld mag aflossingsvrij zijn en mag na de 30 jaar dus nog bestaan, zij het dat er vanaf dat moment geen recht op renteaftrek meer is.
Met ingang van 2013 geldt voor nieuwe eigenwoningschulden de verplichting om contractueel en feitelijk ten minste annuïtair af te lossen in maximaal 360 maanden (30 jaar). In artikel 3.119c van de Wet IB 2001 is de aflossingseis opgenomen en is in het derde lid van dat artikel de wijze waarop rekening moet worden gehouden met eerdere eigenwoningschulden geregeld. Het verstreken deel van de looptijd van de voorgaande eigenwoningschuld verkort de resterende periode waarin recht op renteaftrek bestaat en daarmee tevens de maximale periode waarin de schuld geheel moet worden afgelost.
In de hiervoor beschreven situaties »blijft» belastingplichtige binnen het voor hem geldende recht (ofwel geheel onder het oude recht/overgangsrecht ofwel geheel onder het nieuwe recht). In de door vragensteller meegezonden casus doet zich echter een bijzonderheid voor, omdat een deel van de aftrekperiode onder oud recht is geweest en er daarna onder nieuw recht een nieuwe schuld wordt aangegaan. Deze casus luidt als volgt:
A heeft per 1 januari 2001 een eigen woning gekocht waarvoor een hypotheek is afgesloten van € 90.000.
In 2011, na precies 10 jaar, verkoopt A deze woning weer voor € 110.000. In de tussenliggende periode heeft A niets afgelost. Er ontstaat hierdoor een eigenwoningreserve van € 20.000.
In 2013 koopt A een nieuwe woning waarvoor de totale kosten € 150.000 bedragen. A gebruikt voor de financiering de eigenwoningreserve van € 20.000 en brengt daarnaast € 10.000 eigen geld in waardoor de nieuwe eigenwoningschuld € 120.000 (€ 150.000-/- (€ 20.000+€ 10.000)) bedraagt.
Hierbij wordt de vraag gesteld wat de fiscale gevolgen zijn in bovenstaande, en daarmee vergelijkbare, casusposities. Van belang hierbij is dat de belastingplichtige als het ware de overgang maakt van het oude recht naar het nieuwe recht.
De dertigjaarstermijn geldt met ingang van 2001 en geldt ook onder het nieuwe recht als uitgangspunt. Voor de toepassing van de aflossingseis (als bedoeld in artikel 3.119c van de Wet IB 2001) dient de periode waarover aftrek van eigenwoningrente is genoten vanaf 2001 bij het bepalen van de resterende periode van renteaftrek dan ook te worden meegeteld, ook in de situatie dat de eigenwoningschuld in 2012 niet meer bestond (derde lid van het onderhavige artikel). In de betreffende casus heeft dit tot gevolg dat de periode 2001 tot en met 2010 meetelt voor de bepaling van de resterende periode waarin recht bestaat op renteaftrek op de nieuwe eigenwoningschuld. Op basis van de huidige wettekst betekent dit tevens dat de periode van eerdere renteaftrek onder het oude recht de maximale periode verkort waarin de schuld volledig moet worden afgelost. In de casus van het voorbeeld betekent dit dat de eigenwoningschuld van € 120.000 in 20 jaar zou moeten worden afgelost om renteaftrek op die schuld te krijgen. Dit verkorte aflossingsschema zou tot gevolg hebben dat het tempo waarin deze eigenwoningschuld zou moeten worden afgelost (aanzienlijk) sneller is dan bij een aflossingseis die op een periode van 30 jaar gebaseerd is, met aanzienlijk hogere maandlasten tot gevolg. Dit terwijl deze belastingplichtige onder het oude recht niet hoefde af te lossen.
De uitwerking dat een eerdere periode van renteaftrek waarin nog niet hoefde te worden afgelost (onder oud recht dan wel onder het overgangsrecht) de termijn waarbinnen de daaropvolgende schuld onder het nieuwe recht moet worden afgelost verkort, acht ik niet wenselijk. Vooruitlopend op wetgeving zal ik op korte termijn in een beleidsbesluit goedkeuren dat in gevallen als het onderhavige, de nieuwe eigenwoningschuld in 360 maanden mag worden afgelost, met dien verstande dat wel de renteaftrekperiode verkort wordt met de eerder genoten periode van aftrek. Deze meer soepele invulling brengt dus niet met zich mee dat bezien over de periode waarin onder het oude en het nieuwe recht rente wordt afgetrokken, meer dan 360 maanden aftrek mogelijk is. Indien reeds met betrekking tot een eerdere eigenwoningschuld een periode aftrek is genoten, dan wordt deze periode voor de berekening van het aantal maanden waarvoor nog recht op aftrek van eigenwoningrente bestaat in mindering gebracht op de maximale aftrektermijn van 360 maanden. De aftrek van eigenwoningrente stopt na afloop van het aldus bepaalde aantal maanden, terwijl de maandelijkse annuïteit dan in beginsel nog doorloopt. Er is namelijk geen aanleiding om, anders dan onder het oude en het nieuwe recht, belastingplichtigen een recht op aftrek te geven voor een termijn langer dan 30 jaar (360 maanden).
Ten overvloede merk ik nog op dat voor zover een nieuwe eigenwoningschuld meer bedraagt dan de oude eigenwoningschuld, voor dit meerdere in ieder geval een nieuwe periode van 360 maanden geldt voor de aflossing en het recht op aftrek. Dit vloeit voort uit artikel 3.119c, vierde lid, van de Wet IB 2001. -
Vraag 3
Zo nee, kunt u aan de hand van enkele rekenvoorbeelden duidelijk maken hoe de hypotheekrenteaftrek voor eigenaar-bewoners die al eerder hypotheekrenteaftrek genoten, al dan niet met een interval, werkt?
Het hiervoor beschreven antwoord leidt voor het beschreven cijfervoorbeeld tot het navolgende:
Voor € 90.000 heeft belastingplichtige nog gedurende 240 maanden (360 maanden -/- 120 maanden) recht op aftrek van eigenwoningrente, mits vanaf het aangaan van de schuld in 2013 contractueel en daadwerkelijk wordt afgelost volgens een (ten minste) annuïtair schema dat leidt tot een volledige aflossing in maximaal 360 maanden. Voor de overige € 30.000 van de eigenwoningschuld geldt een recht op aftrek van eigenwoningrente van 360 maanden, mits die schuld in maximaal 360 maanden contractueel en daadwerkelijk volgens een (ten minste) annuïtair schema volledig wordt afgelost.
27 februari 2013 - 8 april 2013
40 dagen
De verkoop van het voormalig MOB-complex in Deurne |
|
Pierre Heijnen (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u de artikelen in het Eindhovens Dagblad over het MOB-complex in Deurne?1 Kent u eveneens het onderzoeksrapport van Hordijk & Hordijk «Memorandum onderzoek MOB-complex» van 18 februari 2013?
Ja.
-
Vraag 2
Is het waar dat de dienst Domeinen € 125.000 (via de burgemeester van Deurne) heeft aangeboden aan een bezwaarmaker, zoals gesteld wordt in het rapport van Hordijk & Hordijk (p.21)? Zo ja, wat vindt u hiervan? Zo nee, wat is er niet waar?
Het is juist dat de burgemeester de dienst Domeinen in juli 2008 heeft benaderd met een voorstel om de koopprijs van de koopovereenkomst die Domeinen en de gemeente Deurne in 2000 hadden gesloten met € 100.000 te verlagen. De dienst heeft daarop aan de burgemeester te kennen gegeven er in beginsel positief tegenover te staan, indien de dienst daarmee binnen een termijn van enkele maanden het terrein zou kunnen overdragen aan de gemeente. De dienst Domeinen zou dan acht jaar na de koopovereenkomst het terrein kunnen leveren tegen de (hogere) nieuwe bestemmingswaarde.
-
Vraag 3
Bent u het eens met de bezwaarmaker in kwestie dat het hier ging om «omkopingspraktijken»? Zo nee, hoe zou u de praktijken kwalificeren?
De dienst Domeinen heeft de vraag niet als omkopingspraktijk ervaren. Terugblikkend zou de dienst Domeinen terughoudender kunnen zijn geweest. Het voorstel werd door de dienst echter bezien in de context van het zeer langdurige traject. In 2000 was de koopovereenkomst gesloten tussen de gemeente Deurne en het Rijk (dienst Domeinen). In de koopovereenkomst was bepaald dat Domeinen aan de gemeente zou leveren, nadat de bestemming zou zijn gewijzigd van militair terrein naar bedrijventerrein. Het voltooien van de transactie zou echter pas in 2010 plaatsvinden vanwege de ingestelde bezwaar- en beroepsprocedure. In zijn algemeenheid heeft het de voorkeur om de bestuursrechtelijke weg te volgen en bezwaren inhoudelijk af te handelen.
Het risico bestaat anders dat het voeren van juridische procedures financieel wordt beloond doordat het staken van de procedure aanspraak geeft op financiële vergoedingen. Dat is niet de bedoeling. -
Vraag 4
Wat vindt u van het feit dat de burgemeester dit aanbod geheim heeft willen houden?
De gang van zaken met betrekking tot de email van de burgemeester roept vragen op. Blijkens het onderzoeksrapport Hordijk & Hordijk heeft de oud-burgemeester het aanbod aan de advocaat van de bezwaarmaker gedaan met een vertrouwelijk mailbericht vanaf zijn privé mailadres. Het voorstel zou vertrouwelijk zijn en niet verder bekend mogen worden gemaakt, noch bij zijn medebestuurders noch bij ambtenaren in Deurne of Helmond. In een fase van onderhandelingen kan vertrouwelijkheid vereist zijn. De bewoordingen in de email van de oud-burgemeester roepen echter een beeld op van een heimelijkheid die niet past bij een betrouwbare overheid. Er dient op een heuse en transparante wijze te worden omgegaan met medeverantwoordelijke bestuurders, gemeenteraad en ambtelijk apparaat. Overigens is mij gebleken dat het (huidige) college van B&W heeft aangegeven achteraf wel op de hoogte te zijn gesteld van het voorstel.
-
Vraag 5
Komt het vaker voor dat rijksdiensten, al dan niet samen met gemeenten en/of provincies, bezwaarmakers geld aanbieden om hun bezwaar in te trekken? Zo ja, kunt u de Kamer informeren over het beleid terzake en hierbij antwoord geven op de vraag hoe dit zich verhoudt tot de Algemene Wet Bestuursrecht?
Uit de mij beschikbare informatie blijkt niet dat dergelijke gevallen bij de rijksdiensten vaker aan de orde zijn. Ik zou dat ook onwenselijk vinden. Bij het antwoord op vraag 3 heb ik reeds aangegeven welke risico’s de afkoop van beroepsprocedures met zich mee kan brengen.
19 februari 2013 - 13 maart 2013
22 dagen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het fenomeen dat vele medewerkers in de financiële sector, maar ook daarbuiten, korting krijgen op hun hypotheek?
Ja.
-
Vraag 2
Is het waar dat kortingen op de hypotheek in beginsel vallen onder loon in natura en daarmee in beginsel belast zijn?
Ja, een korting op het rentepercentage van een geldlening van de werkgever is voor de werknemer een voordeel dat in beginsel belast loon oplevert.
-
Vraag 3
Is het waar dat hypotheken die tegen 3% worden aangeboden onbelast zijn, terwijl hier wel degelijk voordeel wordt genoten?
Een dergelijk voordeel is voor de loonheffing zowel onder de oude regeling voor vergoedingen en verstrekkingen als onder de werkkostenregeling echter geen belast loon als de lening wordt aangewend in verband met een eigen woning. Er gelden dan wel enkele voorwaarden waaraan de werknemer moet voldoen en waarbij de werkgever een administratieplicht heeft.
Voor andere renteloze of laagrentende personeelsleningen gelden andere regels. Deze regels verschillen afhankelijk van de vraag of de werkgever reeds is overgestapt op de werkkostenregeling of niet.
In het geval een werkgever nog niet is overgestapt op de werkkostenregeling is een rentevoordeel uit een dergelijke lening alleen vrijgesteld voor zover de werknemer het geleende bedrag gebruikt voor zaken waarvoor volledig of bijna volledig een vrije vergoeding mogelijk is. Te denken is hierbij aan de vergoeding voor de aanschafkosten van een computer die voor 90% of meer voor de dienstbetrekking wordt gebruikt of de inrichtingskosten van een telewerkplek bij de werknemer thuis die voor de dienstbetrekking wordt gebruikt.
Als het rentevoordeel van een personeelslening belast is, wordt dit voordeel berekend met een normpercentage. Deze norm is vastgelegd in artikel 59 van de Uitvoeringsregeling loonbelasting 2001 en bedraagt voor het jaar 2013 een percentage van 3,01 en is een uitwerking van hetgeen in artikel 13, derde lid, onderdeel c, van de Wet op de loonbelasting 1964 is geregeld. Met deze norm hoeft dus in de uitvoeringspraktijk niet steeds afzonderlijk de waarde in het economische verkeer te worden vastgesteld.
Een voorbeeld ter verduidelijking
Een werknemer heeft ultimo 2008 een bedrag van € 20.000 tegen een te betalen rente van 2,5% van zijn werkgever geleend. Er zijn geen aflossingen geweest.
In 2009 is dan het belaste loonvoordeel € 480 (2,4% van € 20.000), omdat de norm in dat jaar 4,9% bedraagt en de feitelijk betaalde rente 2,5% is.
In 2010 en 2011 is de feitelijk betaalde rente gelijk aan de voor die jaren geldende norm en is er geen belast loonvoordeel.
In 2012, waarin de norm 2,85% bedraagt, is het belaste loonvoordeel € 70 (0,35% van € 20.000).
In 2013, met een norm van 3%, is het belaste loonvoordeel € 100.
In het per 1 januari 2011 in de Wet op de loonbelasting 1964 ingevoerde systeem van de werkkostenregeling, is deze specifieke waarderingsnorm niet langer afzonderlijk opgenomen. Wel geldt onder de werkkostenregeling – zoals hiervoor al aangegeven – dat het rentevoordeel van een lening in verband met een eigen woning onder voorwaarden buiten beschouwing blijft. Dat is vastgelegd in artikel 3.10, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling loonbelasting 2011. Het rentevoordeel blijft buiten beschouwing vanwege het feit dat het wel in aanmerking nemen van het rentevoordeel in de loonbelasting vervolgens zou leiden tot renteaftrek van dit rentevoordeel binnen de eigenwoningregeling. Bijtellen heeft dan weinig nut. In het licht van de aanstaande beperkingen van de hypotheekrenteaftrek, zoals voorzien in het Regeerakkoord VVD/PvdA, zal deze regeling nog worden bezien.
Voor andere renteloze of laagrentende personeelsleningen geldt dat het rentevoordeel loon vormt voor de waarde in het economische verkeer. De werkgever mag een dergelijk loonbestanddeel wel buiten het individuele loon van de werknemer houden en als eindheffingsbestanddeel aanwijzen en daarmee gebruiken voor het invullen van de zogenoemde vrije ruimte. Voor zover de vrije ruimte overschreden wordt is de werkgever dan het eindheffingstarief verschuldigd.
Werkgevers zijn derhalve sinds 2011 in de gelegenheid in plaats van de normrente de waarde in het economische verkeer als uitgangspunt te hanteren, dan wel aanpassingen voor te bereiden. -
Vraag 4
Waarom hanteert de Belastingdienst een normrente van slechts 3% en niet gewoon de waarde in het economisch verkeer voor de verstrekte hypotheken?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Is er niet veel voor te zeggen alsnog de waarde in het economisch verkeer als grondslag te nemen, omdat dat beter de reële waarde van het genoten voordeel weerspiegelt?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 6
Hoe groot schat u de totale omvang van de belastingderving in door niet uit te gaan van de waarde in het economisch verkeer, maar van de normrente?
Gelet op het bovenstaande doet zich geen budgettaire derving voor.