Vraag 1

Kent u het bericht «Huizenbezitters betalen te veel rente voor hun spaarhypotheek»?1 Klopt de conclusie van het bericht dat de genoemde banken ten onrechte een risico-opslagrente (blijven) berekenen voor hypotheken zelfs met een aanzienlijke bijbehorende spaarrekening? Betalen deze huiseigenaren teveel hypotheekrente? Heeft u eerder soortgelijke berichten ontvangen? Zo ja, wat vindt u hiervan?

Ik ben bekend met het bericht «Huizenbezitters betalen te veel rente voor hun spaarhypotheek» en vergelijkbare eerdere berichtgeving. Of het meenemen van spaartegoeden bij de bepaling van de risico-opslag gunstig is voor de consument is afhankelijk van de omvang van het opgebouwde spaartegoed en het marginale tarief waartegen de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Een verlaging van de hypotheekrente – en daarmee ook de rente over het spaartegoed (deze zijn over het algemeen gekoppeld) – zal leiden tot een stijging van de spaarpremie. Die stijging is noodzakelijk om het gewenste eindbedrag voor de aflossing van de hypotheek te halen aan het einde van de looptijd. In de praktijk kan dit juist leiden tot een stijging van de maandlasten. Dit in tegenstelling tot een volledig annuïtaire hypotheek, waar een renteverlaging altijd gunstig is voor de consument.

Vraag 2

Zijn banken voldoende transparant richting hun klanten bij het aanbieden van een nieuwe hypotheekrente over het wel of niet doorberekenen van een risico opslagrente en de bijbehorende voorwaarden? Zo nee, is bent u dan bereid om hierover in gesprek te gaan met de banken? Welke verantwoordelijkheid heeft een bank hierin c.q. welke verplichtingen? In hoeverre mogen banken een risico-opslag rente berekenen als er voldoende geblokkeerd spaargeld tegenover staat en hoe past dit in de «klant centraal»?

Voor alle aan consumenten verstrekte informatie geldt dat deze op grond van artikel 4:19, tweede lid, Wet op het financieel toezicht (Wft): «correct, duidelijk en niet misleidend» dient te zijn. Dit geldt dus ook voor informatie over (de werking van) een spaarhypotheek. Daarnaast geldt dat voorafgaand aan de totstandkoming van een overeenkomst, op grond van artikel 4:20 Wft, alle relevante informatie moet worden verstrekt om een consument in staat te stellen een adequate beslissing te maken. Gedurende de looptijd van een hypotheek, gelden er specifieke informatieverplichtingen rond een renteverlenging (artikelen 68a en 68b BGfo). In deze regelgeving is onder meer bepaald welke eisen worden gesteld aan een renteverlengingsvoorstel. Hierin is tevens opgenomen dat een consument op de mogelijkheid moet worden gewezen om advies over oversluitmogelijkheden in te winnen bij de aanbieder of een andere financiële dienstverlener. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) ziet toe op een adequate informatieverstrekking door aanbieders op basis van deze regelgeving.

Vraag 3

Heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de praktijk rond risico-opslag bij spaarhypotheken eerder onderzocht? Zo ja, wat concludeert de AFM en welke signalen heeft de AFM ontvangen? Zo nee, waarom niet en is de AFM bereid dat te doen naar aanleiding van de signalen van Vereniging Eigen Huis? Welke instrumenten heeft de AFM om te waarborgen dat huiseigenaren met een spaarhypotheek transparant en afdoende worden geïnformeerd over de effecten van hun spaarrekening op hun hypotheekrente en klanten niet onnodig teveel betalen?

De AFM heeft geen onderzoek gedaan naar (de structuur van) risico-opslagen bij spaarhypotheken. De AFM heeft op basis van signalen echter wel een beperkt aantal hypotheekvertrekkers hier in het verleden op aangesproken. De AFM verwacht dat aanbieders in het kader van het productontwikkeling- en reviewproces een afweging maken of bepaalde productaspecten wel of niet in het belang van klanten zijn. Dit geldt ook voor hypotheekverstrekkers voor wat betreft het meewegen van het opgebouwde spaartegoed bij het bepalen van de risico-opslag op de rente. Als uit die afweging blijkt dat het meewegen van het spaartegoed bij het bepalen van de risico-opslag in het belang van hun klanten is, dan verwacht de AFM dat hypotheekverstrekkers dit ook doen. De AFM zal hypotheekverstrekkers hier – waar nodig – ook in de toekomst op aanspreken.

Vraag 1

Bent u bekend met de grote onvrede onder huurders over de verkoop van sociale huurwoningcomplexen in Velp, waaronder 36 woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat?1

Ik heb nog geen aanvraag ontvangen. De corporatie moet een aanvraag om goedkeuring voor de voorgenomen verkoop indienen bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw zal die aanvraag geheel zelfstandig toetsen aan de wet- en regelgeving en alsdan tot een besluit komen. Uit de zienswijze van de gemeente en de door u aangehaalde persartikelen maak ik op dat er onvrede is onder huurders over de verkoop van sommige sociale huurcomplexen in Velp.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat de Huurdersvereniging Rheden tot tweemaal toe een negatieve zienswijze heeft gegeven over de verkoop van de woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat, zowel in 2013 als in 2015? Hoe verhoudt dit zich tot de nieuwe Woningwet waarin de positie van huurders is versterkt?2 3

In de nieuwe Woningwet is de positie van huurders inderdaad versterkt. Voor zover het de verkoop van corporatiebezit betreft komt dit vooral tot uiting bij de totstandkoming van prestatieafspraken. De verkoop van corporatiewoningen kan onderdeel zijn van de prestatieafspraken. De corporatie, huurdersvereniging en gemeente maken prestatieafspraken op basis van gelijkwaardigheid, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid heeft.
Daarnaast blijft de huidige regelgeving ten aanzien van de verkoop van corporatiewoningen, die onder meer dient om het belang van de volkshuisvesting te borgen, bestaan. Bij een voorgenomen verkoop aan een derde partij betekent dit dat de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zich een oordeel zal vormen of aan de eisen die de regelgeving stelt wordt voldaan. De zienswijze van de huurdersvereniging wordt meegewogen in de beoordeling door de Aw. De negatieve zienswijze van de Huurdersvereniging Rheden op de verkoop van sommige complexen is mij bekend. Hoe dit oordeel zal uitpakken kan ik niet aangeven, de Aw is onafhankelijk in haar oordeelsvorming.

Vraag 3

Bent u van mening dat het belonen van actieve buurtbewoners met een vrijwilligersprijs en het roemen van hun betrokkenheid haaks staat op het negeren van hun zienswijze over de verkoop, te meer omdat dankzij deze buurtbewoners de buurt minder kwetsbaar is geworden en dit nu als argument wordt gebruikt om verkoop van hun woningen te rechtvaardigen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Laat ik voorop stellen dat ik de inzet en betrokkenheid van de bewoners waardeer, zeker wanneer dit bijdraagt aan het minder kwetsbaar worden van een buurt. Zonder te willen treden in de afweging en oordeelsvorming van de Aw in deze zaak, merk ik op dat de gemeente Rheden de argumentatie van de corporatie overneemt en de aanwezigheid van particulier bezit in dit deel van de onderhavige wijk ook aanmerkt als een factor die bijdraagt aan het minder kwetsbaar zijn van die buurt.De tegenstelling die wordt gesuggereerd in de vraagstelling deel ik op voorhand niet: het feit dat de gemeente en corporatie een andere mening zijn toegedaan dan de huurdersvereniging betekent niet dat de visie van de huurdersvereniging wordt genegeerd. Gemeenten en corporatie kunnen goed kennis hebben genomen van de visie van de huurdersvereniging en toch, op grond van relevante argumenten, tot een andere afweging komen.

Vraag 4

Hoe kwalificeert u de heroverweging van de gemeente Rheden, die zich in april 2014 nog uitsprak tegen de verkoop van sociale woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat 46–116 maar dat wijzigt in een positieve zienswijze, waardoor een integrale aanpak van versnipperd eigendom juist wordt bemoeilijkt (hetgeen de gemeente eerder als tegenargument gebruikte)? Kunt u uw antwoord toelichten?4

In algemene termen wil ik er op wijzen dat het belang van de volkshuisvesting niet een statische aangelegenheid is, maar dat situaties zich kunnen wijzigingen waardoor eerdere zienswijzen van gemeente, huurdersvereniging of corporatie eveneens kunnen wijzigingen. Voor het overige wacht ik het oordeel van de Aw in deze af.

Vraag 5

Hoe gaat u voorkomen dat de koper, een Brits beleggingsfonds, de huurprijzen van de woningen na een verhuizing fors optrekt of liberaliseert met gevolgen voor de betaalbaarheid voor huurders, wat een prioriteit is van uw beleid en van de gemeente? Welke gevolgen zal een verkoop van genoemde woningen hebben voor het passend toewijzen in de gemeenten Velp en Rheden?5

Ook de nieuwe eigenaar is gehouden aan de eisen die de huurprijsregelgeving stelt. Liberalisatie van woningen is bij zittende huurders niet mogelijk. Woningen met voldoende punten op basis van het Woningwaarderingsstelsel kunnen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract eventueel worden verhuurd in het geliberaliseerde segment. Uit de zienswijze van de gemeente maak ik op dat de gemeente verwacht dat er een overschot van dit type woning zal ontstaan in de regionale sociale voorraad. Indien dit het geval is, dan zijn de gevolgen voor het passend toewijzen gering.

Vraag 6

Deelt u de mening dat er geen betaalbare sociale huurwoningen in de gemeente Rheden verkocht moeten worden, gezien het uitgangspunt in de gemeentelijke Woonvisie dat het aantal sociale huurwoningen in bezit van woningcorporaties niet mag verminderen en de passage uit het Regeerakkoord dat de sociale woningvoorraad in stand moet blijven, alsmede gezien het belang van gemengde wijken? Kunt u uw antwoord toelichten?6 7

Ik ben niet van mening dat de Woonvisie van de gemeente Rheden of het regeerakkoord verkoop van corporatiewoningen onmogelijk maakt. Zoals aangegeven constateert de gemeente dat er een overschot zal ontstaan aan het onderhavige type woningen, en verder dat de opbrengsten van de verkoop door de corporatie in de voorraad zullen worden geïnvesteerd. Ook is er geen reden om aan te nemen dat er een negatief effect is op de gemengde samenstelling van de wijk. Het is niet gezegd dat de verkoop leidt tot huurders uit een andere inkomensklasse dan thans het geval is of, indien dat wel het geval is, dat dit niet juist zou bijdragen aan een grotere menging van inkomensgroepen.

Vraag 7

Gaat u uw toestemming onthouden voor de verkoop van sociale huurwoningen, waar de huurdersorganisatie een negatieve zienswijze voor heeft afgegeven, mede gezien de voorgeschiedenis? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in het antwoord op de vragen 1 en 8 is er nog geen aanvraag ontvangen. Als een aanvraag wordt ingediend zal de Aw dit als onafhankelijke toezichthouder zelfstandig beoordelen.

Vraag 8

Heeft u reeds een verkoopvoorstel met alle bijhorende zienswijzen ontvangen en betreft dit één voorstel of meerdere voorstellen voor de verkoop van sociale huurwoningen van Vivare? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Bent u bekend met «rentemiddeling», waarbij de eerder afgesproken rente wordt gemiddeld met de actuele marktrente en de boete voor het aanpassen van de lopende vaste rente wordt berekend over een langere periode?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de meeste banken de mogelijkheid van rentemiddeling niet aanbieden? Hoeveel banken bieden deze mogelijkheid op dit moment wel aan?

Ik heb geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de cijfers van Vereniging Eigen Huis, die aangeeft dat zes banken rentemiddeling aanbieden.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het zou getuigen van dienstbaar bankieren als banken klanten de mogelijkheid bieden om te profiteren van de lage rente? Deelt u de mening dat rentemiddeling daarvoor een goede manier kan zijn?

Consumenten die willen profiteren van de lage hypotheekrente kiezen er vaak voor om hun rentevastperiode af te breken om deze tegen een lagere rente opnieuw vast te zetten. Banken rekenen hiervoor een vergoeding (boeterente) als compensatie voor de misgelopen rente omdat het contract tussentijds wordt opengebroken.
Rentemiddeling is een van de mogelijkheden voor consumenten om te profiteren van de lage rente. Daarnaast kan oversluiten of overstappen naar een andere aanbieder in bepaalde gevallen voordeel opleveren.
Rentemiddeling houdt in dat de boeterente niet in één keer hoeft te worden betaald, maar feitelijk wordt «uitgesmeerd» over de nieuwe rentevastperiode. De boeterente wordt verdisconteerd in de nieuwe rente middels een opslag. Of het in individuele gevallen voordelig is om van rentemiddeling gebruik te maken, is afhankelijk van verschillende factoren zoals de resterende looptijd van de rentevastperiode, de hypotheekvorm, de specifieke hypotheekvoorwaarden, eventuele bijkomende advies- en administratiekosten, etc. Het aanbieden van de mogelijkheid van rentemiddeling is een van de manieren om klanten keuzemogelijkheden te bieden en dienstbaar te zijn. Het staat overigens niet op voorhand vast dat rentemiddeling in alle gevallen leidt tot lagere lasten en dus voordeliger is voor de consument.

Vraag 4

Bent u bereid hierover met de bankensector in gesprek te gaan en de Kamer te informeren over de uitkomsten van dit gesprek, zodat iedereen gebruik kan maken van de mogelijkheden die de lage rente biedt?

Zoals in antwoord op vraag 3 is aangegeven, hangt het af van de specifieke situatie van de klant of rentemiddeling leidt tot een verlaging van de maandlasten. Kredietverstrekkers moeten de ruimte krijgen om hypotheekproducten te ontwikkelen en voorwaarden te introduceren waarvan zij verwachten dat die aansluiten bij de behoefte van de consument. Ik zal de sector, middels een brief, verzoeken om rentemiddeling als optie aan te bieden, waarbij in individuele situaties moet worden bezien of rentemiddeling in het belang is van de klant. De Staatssecretaris van financiën en ikzelf zijn uiteraard bereid om eventuele onduidelijkheden bij de uitvoering van de (fiscale) regels weg te nemen.

Vraag 5

Bent u daarnaast bereid de berekening van de boete(rente) en de kosten voor rentemiddeling in dit gesprek met de bankensector te betrekken, zodat banken inzichtelijk maken hoe deze bedragen tot stand komen?

Het belang van de klant moet bij de berekening van de boeterente centraal staan. Dit houdt onder meer in dat de berekening van de netto contante waarde gebeurt op een transparante manier en op basis van een passende rente, zonder dat verrekeningen van kortingen of onjuiste afrondingen het klantbelang schaden. Dit geldt ook voor de berekening van de kosten van rentemiddeling. Of kredietverstrekkers zich hieraan houden valt onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). In 2016 wordt de berekening van de boeterente bij hypotheken verder gereguleerd bij de implementatie van de richtlijn inzake woningkredietovereenkomsten (de Mortgage Credit Directive). In deze richtlijn wordt onder meer voorgeschreven dat de boete die de hypotheekverstrekker rekent nooit hoger mag zijn dan het financiële nadeel dat de hypotheekverstrekker leidt. Ook dit zal de klant beter beschermen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Leengrens hypotheek moet verder omlaag»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse van het Financieel Stabiliteitscomite (FSC) voor wat betreft de lagere leengrens versus de economische lasten? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet heeft een pad voor de loan-to-value uitgestippeld, welke inhoudt dat de maximale loan-to-value stapsgewijs wordt afgebouwd naar 100% in 2018. Voor de komende jaren is er daarmee duidelijkheid gecreëerd.

Vraag 3

Welk effect heeft een verdere verlaging van de loan-to-value ratio (LTV-ratio) op de fragiele groei van de woningmarkt?

Zoals aangegeven is een verdere verlaging van de LTV thans niet aan de orde. Het kabinetsbeleid is gericht op rust op de woningmarkt, zodat het herstel dat momenteel plaatsvindt verder door kan zetten.

Vraag 4

Wat vindt u van de kritiek die ook de Nederlandse Vereniging van Banken en de Vereniging Eigen Huis over het FSC-rapport hebben geuit? Deelt u hun mening? Zo ja, legt u het rapport terzijde? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Kunt u uitsluiten dat u in deze kabinetsperiode het besluit neemt de LTV-ratio verder te verlagen tot onder de 100%?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «proef flexwerkershypotheek uitgebreid» van 10 februari 2015 op de website van Vereniging Eigen Huis, waarbij de pilot voor een perspectiefverklaring wordt uitgebreid van Randstad, naar Tempo Team en Yacht? Bent u bekend met de pilot perspectiefverklaring van Randstad, Obvion en Vereniging Eigen Huis voor mensen met een tijdelijk arbeidscontract? Wat vindt u van deze pilot? Deelt u onze mening dat dit een goede ontwikkeling is? Zo nee, waarom niet?

Ik ben bekend met de pilot voor een perspectiefverklaring en de berichtgeving over de uitbreiding van de proef. In mijn brief van juli 20141 ben ik onder andere uitgebreid ingegaan op de positie en mogelijkheden van flexwerkers en ZZP’ers op de woningmarkt. De verkenning van een perspectiefverklaring die binnen genoemde pilot wordt uitgewerkt, valt binnen de mogelijkheden van de regelgeving. Zo bieden de verstrekkingsregels de mogelijkheid van maatwerk voor mensen zonder vast contract, mits dit voldoende kan worden onderbouwd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat ook mensen met een tijdelijk of flexibel contract of als ZZP’er meer, beter en makkelijker de mogelijkheid moet krijgen om een hypotheek af te sluiten? Zo nee, waarom niet?

Vanuit het oogpunt van consumentenbescherming en het voorkomen van overkreditering, bestaat in een Nederland een wettelijke inkomenstoets op basis waarvan het maximale hypotheekbedrag wordt bepaald. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen personen met een vast inkomen en personen waarbij het inkomen fluctueert, zoals bij flexwerkers of ZZP’ers. Aanvullend biedt de Tijdelijke regeling hypothecair krediet ruimte voor maatwerk, mits dit voldoende onderbouwd kan worden en de betaalbaarheid van de hypotheek niet in het geding komt. Kredietverstrekkers geven aan dat ZZP-ers en flexwerkers een heterogene groep vormen, onder meer wat betreft werkervaring, perspectief en arbeidsmarktpositie. Het aangaan van een hypothecaire lening is een beslissing over een forse verplichting van 30 jaar. De toets op draagkracht is daarom van groot belang om de risico’s op individuele betalingsproblemen te minimaliseren. Een chypotheeknemer is niet geholpen met een te hoge lening ten opzichte van zijn draagkracht. De huidige hypotheekregels bieden naar opvatting van het Rijk, de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de kredietverstrekkers voldoende mogelijkheden voor ZZP’ers of mensen met een tijdelijk of flexibel contract. Zo mag de kredietverstrekker bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag voor een flexwerker of ZZP’ers rekening houden met het gemiddelde inkomen van de consument over de laatste drie kalenderjaren. Indien de consument in een of meer van de laatste drie kalenderjaren geen inkomen heeft gehad, kan de kredietverstrekker naast de wel beschikbare kalenderjaren uitgaan van een onderbouwde prognose van het toekomstige inkomen. Het is dan van belang dat deze prognose voldoende wordt onderbouwd met bijvoorbeeld informatie over de financiële situatie, opleiding, werkhistorie en het toekomstperspectief.

Vraag 3

Welke gegevens zijn er over het aflossingsgedrag van mensen met een flexibel arbeidscontract of van ZZP’ers? Hoe verschillen deze van mensen met een vast arbeidscontract?

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) geeft aan dat het betalings- en aflosgedrag van hypotheekverstrekkingen aan mensen met flexibele contracten of ZZP’ers niet apart wordt geregistreerd. In geval van langdurige achterstanden wordt op dossierniveau de financiële situatie van de persoon in kaart gebracht. Daarmee is niet bekend of er op portefeuilleniveau verschillen in betaal- en aflosgedrag bestaan tussen personen met een vast of flexibel inkomen.

Vraag 4

Bent u het eens dat de regelgeving voor het verkrijgen van een hypotheek beter moet gaan aansluiten bij de flexibilisering van de arbeidsmarkt (zoals tijdelijke arbeidscontracten en ZZP’ers), want in 2001 was 28% van de werkenden zelfstandig ondernemer of werknemer met een tijdelijk of flexibel contract, terwijl dat percentage in de afgelopen jaren is gestegen tot ongeveer 40% van de werkenden? Zo nee, waarom niet?

Om de informatieverstrekking over de mogelijkheden voor ZZP’ers en flexwerkers te verbeteren, heeft de NVB recentelijk de website www.flexibelwerkenenwonen.nl gelanceerd. Op dit informatieplatform wordt onder meer het belang van een goede voorbereiding toegelicht, wordt aangegeven op welke wijze de kredietverstrekker een hypotheekaanvraag van een ZZP’er of flexwerker beoordeelt, en welke cijfers en documenten nodig zijn om een aanvraag goed te kunnen beoordelen. Verantwoorde kredietverstrekking is ook bij flexwerkers en ZZP’ers in het belang van zowel de klant als de kredietverstrekker. De positie van deze groepen op de woningmarkt, zoals geschetst in eerdergenoemde brief van juli 2014, geven mij geen aanleiding om de regels voor hypotheekverstrekking aan te passen.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de huidige beoordeling van hypotheekaanvragen te veel is gericht op het heden en verleden van de koper in plaats van op de toekomst (en dus naar de opleiding, werkervaring, competenties, functies en situatie op de arbeidsmarkt)? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord onder vraag 2.

Vraag 6

Deelt u de mening dat een soort perspectiefverklaring meer en breder (bijvoorbeeld ook voor ZZP’ers) ingezet moet kunnen worden en dat er hier eigenlijk niet sprake zou moeten zijn van een «proef», bent u dat met ons eens? Zo nee, waarom niet?

De gevolgde werkwijze met de perspectiefverklaring valt binnen de huidige mogelijkheden van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Het is aan de kredietverstrekker om te bepalen of zij deze methode toepassen in het kader van een proef en of zij hier beleid op ontwikkelen. Het staat kredietverstrekkers daarnaast vrij om te bepalen of zij gebruik willen maken van de aanvullende mogelijkheden voor maatwerk. De Tijdelijke regeling hypothecair krediet vormt hierbij geen belemmering en hoeft hiervoor niet te worden aangepast.

Vraag 7

Hoe past de methode van perspectiefverklaring in de huidige regelgeving, zoals de Tijdelijke regeling hypothecair krediet? Waarom gaat het hier nog steeds om een proef en is het niet inmiddels gewoon «beleid»? Welke knelpunten zijn er? Hoe kan de regeling aangepast worden zodat deze beter aansluit bij een flexibele arbeidsmarkt?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

In hoeverre bent u bereid om de regelgeving aan te passen om het verkrijgen van een hypotheek door flexwerkers en ZZP’ers in de toekomst daadwerkelijk goed, beter, breder en makkelijker mogelijk te maken?

Vraag 9

Welke mogelijkheden (in de wet- en regelgeving) kunnen/moeten er volgens u nog verder ontwikkeld worden om ervoor te zorgen dat mensen met een tijdelijke arbeidsovereenkomst of ZZP’ers toch de mogelijkheid krijgen gewoon een hypotheek te verkrijgen voor hun woning of dat in ieder geval makkelijker mogelijk te maken?

In de genoemde brief van juli 2014 heb ik aangegeven dat zowel het kabinet als de kredietverstrekkers van mening zijn dat de hypotheekregels voldoende ruimte bieden voor het kunnen leveren van maatwerk, ook als het gaat om het kunnen verstrekken van krediet aan ZZP’ers of mensen met een tijdelijk of flexibel contract.

Vraag 10

Welke mogelijkheden ziet u om hypotheekverstrekkers meer mogelijkheden te geven voor maatwerk bij mensen met een tijdelijk arbeidscontract of voor ZZP’ers, ook gelet op de grote diversiteit onder flexwerkers en ZZP’ers? Welke mogelijkheden ziet u om vanuit de AFM meer ruimte te bieden om dit mogelijk te maken? Bent u bereid om hierover in overleg te treden met de AFM? Zo nee, waarom niet? Wat mag er op dit moment wel en niet vanuit de AFM en waarom?

Voor de mogelijkheden voor deze groepen binnen de huidige regelgeving verwijs ik naar het antwoord onder vraag 9. Om te voorkomen dat voorzichtigheid ingegeven door onzekerheid over het terecht toepassen van de explains tot een te grote terughoudendheid leidt, wijzen het Rijk en de AFM er bij kredietversterkkers – sinds bijna 3 jaar – regelmatig op dat gebruik mag worden gemaakt van maatwerk en explains. Ook benadrukt de AFM dat als normen een belemmering vormen om verantwoord krediet te verstrekken of daarover onduidelijkheid bestaat bij geldverstrekkers, zij graag daarover in gesprek gaat. Periodiek overleg tussen de toezichthouder en de kredietverstrekkers over de normen kan bijdragen aan helderheid over de mogelijkheden en terughoudendheid wegnemen waar dat niet nodig is. Bij de AFM zijn er geen actuele signalen bekend dat de regelgeving door de kredietverstrekkers als knellend wordt ervaren. Aanbieders van hypothecair krediet geven aan de bestaande ruimte als voldoende te beschouwen en kunnen zelf bepalen of zij gebruik willen maken van de toegestane afwijkingen. Met het informatiepunt van de banken over de flexibilisering van de arbeidsmarkt en financieringsmogelijkheden getuigen de banken van de wil om na te denken over financieringsmogelijkheden binnen de zich ontwikkelende arbeids- en woningmarkt. Het is goed dat de banken zich hiervoor openstellen zonder daarbij het principe van verantwoorde kredietverlening uit het oog te verliezen.
Zie het antwoord onder vraag 10.

Vraag 11

In hoeverre is er sprake van het feit dat de AFM en regelgeving zaken al wel toestaan, maar er door de hypotheekverstrekker niet dan wel onvoldoende gebruik van wordt gemaakt? Wat zijn daarvoor de redenen van de hypotheekverstrekker? Welke onzekerheid zit er voor de hypotheekverstrekker bij het «explain»-principe? Hoe kan dit verminderd worden?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Kent u het bericht «Brussel ligt dwars bij nieuw instituut voor hypotheken»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de stand van zaken van het overleg met de Europese Commissie en Eurostat over de oprichting van de Nederlandse hypotheekInstelling (NHI) onder de in de Miljoenennota 2015 genoemde voorwaarden dat de instelling vormgegeven kan worden binnen de Europese staatssteunregels en het schuldpapier dat de NHI uitgeeft niet tot de staatsschuld gerekend wordt?2

De gesprekken met onder andere de Europese Commissie en CBS/Eurostat zijn nog niet afgerond. Uit de gesprekken kan nog niet worden afgeleid of de NHI niet leidt tot staatssteun en dat de schuld van de NHI niet gerekend wordt tot de staatsschuld. Gegeven het technische en soms complexe karakter van dit onderwerp, dient grondig bestudeerd te worden of vormgeving zonder staatssteun haalbaar is. Over of «groen licht» van de Europese Commissie als het gaat om de mededinging en staatssteun mogelijk is, kan ik pas uitsluitsel geven wanneer dit traject is afgerond.
Ten aanzien van het traject bij Eurostat geldt dat het de taak is van dit onafhankelijke statistische bureau van de Europese Unie om op basis van de Europese Statistische Richtlijnen (ESA 2010) de NHI wel of niet tot de sector overheid te classificeren. De classificatie van de NHI is onder meer afhankelijk van de (financiële) activiteiten, governance structuur, bestuurlijke en juridische kaders en de rol van de overheid. Indien de NHI door Eurostat tot de sector overheid wordt gerekend, dan worden, conform de bepalingen in ESA 2010, de schuldtitels (die hoofdzakelijk bestaan uit door de staat gegarandeerde Nederlandse Hypotheekobligaties, NHOs) op de balans van de NHI tot de sector overheid gerekend. Het effect op de EMU-schuld is gelijk aan de totaalsom van de uitstaande schuldtitels.
Vanzelfsprekend streef ik ernaar zo spoedig mogelijk voldoende duidelijkheid en comfort te hebben of aan de randvoorwaarden kan worden voldaan dat de NHI niet leidt tot staatssteun en de NHI niet wordt gerekend tot de sector overheid, zodat het eindrapport door kwartiermaker Jan van Rutte kan worden afgerond en naar uw Kamer kan worden gezonden.

Vraag 3

Op welke wijze is de beoogde garantie via de NHI uitgebreider dan via de huidige Nationale Hypotheekgarantie (NHG)?

De NHG verschilt op een aantal punten van de NHI. De NHG keert uit wanneer er een restschuld overblijft als een huishouden niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen als gevolg van bijvoorbeeld werkloosheid of een echtscheiding. Daarmee is een bank (deels)4 beschermd tegen het kredietrisico van de verstrekte hypotheeklening en wordt de consument beschermd tegen een eventuele restschuld.
In de uitwerking van de NHI is beoogd dat de NHI pakketten gesecuritiseerde NHG-hypotheken (residential mortgage backed securities, RMBS) met de in Nederland hoogst haalbare rating koopt van verschillende hypotheekverstrekkers. Ter financiering hiervan geeft de NHI Nederlandse Hypotheekobligaties met staatsgarantie uit. RMBS-investeerders lopen naast het kredietrisico, dat de NHG deels afdekt, ook andere risico’s. Een belangrijk risico bij hypotheken is het risico dat huishoudens sneller of langzamer aflossen dan aanvankelijk werd verwacht. Dit risico wordt ook wel prepaymentrisico genoemd. In combinatie met veranderingen in de rente kan dit ongunstig zijn voor de investeerder in de RMBS. Indien huishoudens bijvoorbeeld bij een dalende rente sneller aflossen, dan kunnen investeerders deze eerder ontvangen kasstromen alleen opnieuw investeren tegen een lagere rente dan de rente op de RMBS.5 Het is mogelijk om in de RMBS-structuur mechanismen in te bouwen om deze risico’s te mitigeren, maar uiteindelijk kunnen deze risico’s neerslaan bij de investeerders. De investeerders vragen hiervoor uiteraard een vergoeding.
De NHO’s kennen een 100% overheidsgarantie. De additionele risico’s ten opzichte van de NHG (waaronder het prepaymentrisico) die hiermee gepaard gaan slaan primair neer bij de hypotheekverstrekkers. Zij zijn verantwoordelijk voor alle mogelijke verliezen die kunnen ontstaan doordat huishoudens niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen of bijvoorbeeld sneller dan verwacht aflossen. Mocht een hypotheekverstrekker onverhoopt failliet gaan, dan kunnen deze risico’s bij de overheid neerslaan. De overheid loopt dus geen directe risico’s, maar conditionele risico’s. Bovendien worden maatregelen ingebouwd om te voorkomen dat de overheid met (grote) verliezen wordt geconfronteerd in het geval een hypotheekverstrekker onverhoopt failliet gaat, zoals het vragen van (extra) onderpand. Daarnaast zal de overheid een kostendekkende premie vragen voor de conditionele risico’s die zij op zich neemt. Hieruit volgt dat een investering in een NHO aantrekkelijker is dan een investering in een RMBS die NHG-hypotheken als onderpand heeft.
Voor hypotheekverstrekkers kan NHI-financiering aantrekkelijk zijn omdat NHOs naar verwachting beter verhandelbaar zijn dan RMBS, onder meer omdat er minder onzekerheden zijn over de te ontvangen kasstromen. Het wegnemen van deze onzekerheden zal er naar verwachting toe leiden dat de NHO’s ook in tijden van stress zullen worden afgenomen. Daarnaast zal de bundeling van meerdere RMBSen in een standaard NHO bij substantiële volumes bijdragen aan een betere verhandelbaarheid. Dit leidt er ook toe dat NHI-financiering goedkoper kan zijn dan andere vormen van financiering. Hierdoor kan een financieringsvoordeel ontstaan.
Voor de vraag of er sprake is van staatssteun kijkt de Europese Commissie onder andere of eventuele voordelen van een garantie neerslaan bij de consument of bij een financiële instelling. Het is complexer om dit voordeel vast te stellen bij de NHI dan bij de NHG, mede omdat de garantie bij de NHI toe ziet op de passiva van de bankbalans (de financiering) in plaats van de activa (de hypotheek, zoals bij de NHG). Er moet daarom, in tegenstelling tot de NHG, een beeld verkregen worden hoe voordelen aan de passivazijde van de balans doorwerken op de activazijde van een balans.
Er is met de Europese Commissie geen discussie geweest over NHG-garanties en staatssteun. Over de vraag of de NHI zal leiden tot staatssteun wordt op dit moment nog gesproken met de Europese Commissie.

Vraag 4

Waarom vermoedt de Europese Commissie indirecte staatssteun, terwijl daarvan bij de NHG geen sprake is, en de garantie in het plan voor de NHI «slechts op enkele details uitgebreider» zou zijn?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Kan de discussie over staatssteun via de NHI nog gevolgen hebben voor het standpunt van de Europese Commissie dat er bij de huidige NHG geen sprake is van indirecte staatssteun?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Waarom wil Eurostat de NHI-obligaties meetellen bij de staatsschuld? Wat zou daarvan het effect op de staatsschuld zijn?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Wat is de meerwaarde van een NHI nu de woningmarkt aantrekt, de financiële sector stabiliseert en alternatieve financieringsvormen door de lage rente wellicht goedkoper zijn dan financiering via een NHI? Verwacht u onder deze omstandigheden voldoende animo bij banken en beleggers voor een NHI?

De NHI is allereerst bedoeld om een aanvullende, toegankelijke en stabiele financieringsbron te bieden voor de Nederlandse hypotheekmarkt, die ook in tijden van onverhoopte nieuwe financiële stress markttoegang biedt, en daarmee kan bijdragen aan financiering van een betekenisvol deel van de Nederlandse funding gap.6 De meerwaarde van de NHI zal zich dus met name bewijzen in tijden van financiële stress. Daarnaast biedt de NHI toegevoegde waarde omdat de directe staatsgarantie op de Nederlandse Hypotheekobligaties transparanter is voor beleggers dan de huidige NHG, waardoor het aantrekkelijker wordt om NHG-hypotheken te financieren. In mijn contacten met banken en beleggers heb ik geen signalen ontvangen dat er onder deze partijen gegeven de huidige marktomstandigheden niet langer animo is voor de NHI.

Vraag 8

Verwacht u nog groen licht van de Europese Commissie te krijgen voor het oprichten van een NHI?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Wanneer stuurt u de in uw brief van 22 mei 20143 toegezegde rapportage over het inrichting- en realisatieplan van de NHI en de kabinetsreactie hierop?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Welvaartsverlies door verlaging loan-to-value»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat woningmarktdeskundigen waarschuwen voor stagnatie op de koopmarkt als gevolg van langere spaarperiodes alvorens starters voldoende kapitaal hebben om een huis te kopen?

DNB en AFM concluderen dat een lagere LTV-limiet de stabiliteit van de financiële sector en de economie kan versterken, en dat deze voordelen opwegen tegen de nadelen. Het CPB verwacht daarentegen dat de financiële stabiliteit slechts in beperkte mate wordt bevorderd en dat er waarschijnlijk aanzienlijke kosten zijn verbonden die zich vooral manifesteren op de woningmarkt. Ook de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) stelt dat een verlaging van de LTV-limiet leidt tot een welvaartsverlies.
Het kabinet heeft een pad voor de loan-to-value uitgestippeld welke inhoudt dat de maximale loan-to-value stapsgewijs wordt afgebouwd naar 100% in 2018. Voor de komende jaren is er daarmee duidelijkheid gecreëerd.

Vraag 3

Erkent u het probleem dat starters op de woningmarkt en een groeiend aantal ZZP'ers (zelfstandigen zonder personeel) sowieso moeilijk een hypotheek kan krijgen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

De betaalbaarheid voor starters is momenteel beter dan in vele jaren het geval is geweest. Dit is het gevolg van de lage rente en de over het algemeen lagere huizenprijzen dan voor het uitbreken van de crisis. Om onduidelijkheden weg te nemen over de mogelijkheden en de wijze waarop banken omgaan met de wettelijke normen die gelden voor financiering zonder «vast en bestendig inkomen» heeft de Nederlandse Vereniging van Banken begin april een informatiepunt over flexibilisering van de arbeidsmarkt en financieringsmogelijkheden geopend (www.flexibelwerkenenwonen.nl). Banken geven hiermee toegankelijke en volledige informatie over de financieringsmogelijkheden voor deze consumenten. Zij geven hierbij aan open te staan voor financiering van onder meer ZZP’ers zonder hierbij het principe van verantwoorde kredietverlening uit het oog te verliezen.

Vraag 4

Deelt u de mening van woningmarktdeskundigen dat een verdere verlaging van de loan-to-value ratio naar 80% leidt tot welvaartsverlies?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoeveel huishoudens staan op dit moment onder water en wanneer verwacht u een significante daling hiervan? Welke rol ziet u voor de banken weggelegd?

Het aantal huishoudens dat onder water staat, neemt langzaam af als gevolg van de aantrekkende woningmarkt. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) stond eind 2014 25% van de huishoudens onder water. Eind 2013 ging het nog om 30% van de huishoudens. De ontwikkeling van het onderwaterprobleem hangt sterk af van de ontwikkeling van de huizenprijzen. DNB laat in het Overzicht Financiële Stabiliteit Voorjaar 2014 zien dat wanneer de (nominale) huizenprijzen vanaf 2014 met 2% per jaar stijgen, driekwart van de onderwaterhypotheken over tien jaar weer boven water staan. Wanneer de huizenprijzen constant blijven, is tweederde van de onderwaterhypotheken na 10 jaar weer boven water. In 2014 zijn de huizenprijzen volgens CBS met 0,9% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Vergeleken met het dieptepunt in juni 2013 lagen de prijzen in februari 2015 3,9% hoger.
Een hypotheek die onder water staat, hoeft voor de consument geen probleem te zijn zolang hij de hypotheeklasten kan betalen en er geen wens bestaat om de woning te verkopen. Als de consument deze verhuiswens wel heeft, is het van belang dat de restschuld kan worden meegefinancierd waar nodig en verantwoord. Het afgelopen jaar hebben belangrijke ontwikkelingen plaatsgevonden in de financierbaarheid van restschulden. Het overheidsbeleid heeft hieraan een bijdrage geleverd (o.a. doordat de loan-to-value limiet niet geldt bij restschuldfinanciering, restschulden fiscaal aftrekbaar zijn gemaakt voor een periode van 15 jaar en restschulden kunnen worden meegefinancierd onder NHG), maar ook de hypotheekverstrekkers hebben de mogelijkheden vergroot voor de financiering van restschulden. Zo zijn banken in principe bereid restschulden mee te financieren voor hun eigen klanten en in diverse gevallen ook voor klanten van andere geldverstrekkers. Daarbij geldt dat de woonlasten die gepaard gaan met de financiering van de restschuld verantwoord moeten zijn. In dat geval behoort meefinancieren ook tot de mogelijkheden bij verhuizing naar een duurdere woning. Verder hebben banken en verzekeraars een informatiepunt restschulden (www.restschuldinfo.nl) in de markt gezet, om bij te dragen aan betere informatieverstrekking wat betreft de mogelijkheden tot restschuldfinanciering.
Tot slot wordt dankzij de doorgevoerde hervormingen (annuitaïr aflossen en maximale loan-to-value naar 100% in 2018) het restschuldrisico in de toekomst beperkt.

Vraag 6

Heeft de Minister-President inmiddels een auto en in het bijzonder een huis gekocht? Zo nee, waarom niet?

Als Minister voor Wonen en Rijksdienst ga ik niet over de privé aangelegenheden van de Minister-President.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bij elke aardbeving daalt de huizenprijs»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw eerste reactie op het onderzoek van de Vrije Universiteit (VU) dat bij elke aardbeving zwaarder dan 2,2 op de schaal van Richter de daling van de woningwaarde in het bevingsgebied 1,2 tot 1,9 procent is?

De conclusie van de Vrije Universiteit dat bij elke aardbeving zwaarder dan 2,2 op de schaal van Richter de daling van de woningwaarde in het bevingsgebied 1,2 tot 1,9 procent is, komt niet overeen door de onderzoeken naar waardedaling die ik door Ortec Finance heb laten uitvoeren. Uit het onderzoek van Ortec Finance blijkt voor de verschillende onderzochte kwartalen ofwel geen significante waardedaling ofwel slechts een beperkte waardedaling. Dit komt niet overeen met de structurele waardedaling die de Vrije Universiteit constateert. Ik informeer uw Kamer parallel aan deze beantwoording over de rapportage van Ortec over het vierde kwartaal van 2014.
Ten algemene acht ik het van belang dat er gedegen structureel onderzoek naar de ontwikkeling van de woningmarkt in Groningen wordt uitgevoerd en dat waar noodzakelijk maatregelen worden genomen om de woningmarkt normaal te laten functioneren en de sociale samenhang in het gebied te behouden. Hierover is in het bestuursakkoord van januari 2014 en het aanvullend bestuursakkoord van februari 2015 ook een aantal afspraken gemaakt. Het betreft onder andere een waardeverhogend pakket om energiebesparende voorzieningen in woningen te treffen, een waardevermeerderingsregeling, aanpassing van de compensatieregeling voor waardedaling en onderzoek naar een mogelijke opkoopregeling. Onder verantwoordelijkheid van de Nationaal Coördinator Groningen wordt de woningmarktontwikkeling aan permanent onderzoek onderworpen. Hierbij wordt ook de impact van de aardbevingsproblematiek op woningfinanciering en -assurantie betrokken. Dit onderzoek zal worden begeleid door een commissie waarin stakeholders zijn vertegenwoordigd en expertise uit het gebied aanwezig is. Het Centraal Bureau voor de Statistiek zal de ontwikkeling van de waarde en verkoopbaarheid van de woningen blijven monitoren. Daarmee krijgen we inzicht of de maatregelen die wij nemen voor het verbeteren van het functioneren van de woningmarkt ook het gewenste effect hebben.

Vraag 3

Hoe verhoudt de immateriëlere waardedaling van 1,2 tot 1,9 procent per beving zich tot de recent opengestelde regeling om waardedaling door aardbevingen van verkochte woningen te compenseren?

In de Regeling Waardedaling wordt per geval een besluit genomen over de hoogte van het compensatiebedrag. Bij die aanvragen waar waardedaling is geconstateerd, beweegt deze zich veelal in een bandbreedte van 2 tot 5 procent van de verkoopprijs. Dit varieert onder andere naar gelang ligging, moment van verkoop, type woning en bouwjaar.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de stellingen dat er onder bewoners van het bevingsgebied weinig vertrouwen is in de schaderegeling voor waardevermindering van verkochte woningen en dat deze regeling ingewikkeld is?

Het indienen van een aanvraag voor de Regeling Waardedaling kan via de website van NAM gedaan worden. Dit is in ruim 360 gevallen gebeurd. Bij die aanvragen waar waardedaling is geconstateerd, accepteert op dit moment circa 70% van de aanvragers het eerste compensatievoorstel van NAM.
Het vaststellen van waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s is een complexe opgave omdat elk geval individueel bekeken wordt en er in dit gebied ook sprake is van onder andere krimp en vergrijzing. Bij de ontwikkeling en uitvoering van de methode om waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s vast te stellen heeft NAM samenwerking gezocht met de landelijke brancheorganisaties NVM, VastgoedPro en VBO Makelaar en met lokale makelaars/taxateurs. Het basisprincipe is dat de waardeontwikkeling van de woning in het risicogebied wordt vergeleken met de waardeontwikkeling van diezelfde woning als deze in een soortgelijk gebied, maar dan zonder aardbevingsrisico zou hebben gestaan.
Mede op verzoek van de Dialoogtafel is de methode door een onafhankelijke verificatiecommissie gevalideerd. De commissie oordeelde positief over de gehanteerde methode om aantoonbaar en betrouwbaar waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s vast te stellen en heeft aanbevelingen ter verdere verbetering van de methode gedaan. NAM neemt de aanbevelingen van de commissie over. Dit zijn bijvoorbeeld het verbeteren van de transparantie van het taxatierapport en het toevoegen van een stap waarin aanvragers in de gelegenheid worden gesteld om op een conceptrapport te reageren.

Vraag 5

Welke maatregelen bent u bereid te nemen naar aanleiding van dit onderzoek van de VU?

Ik heb reeds diverse maatregelen genomen en aangekondigd om de woningmarkt in Groningen te verbeteren. Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Bent u net als de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) bereid om het rapport «met interesse nader te bestuderen» en de Kamer een uitgebreide reactie op het rapport te doen toekomen?

Ik zal de uitkomsten van dit onderzoek en het onderzoek dat gedaan wordt in opdracht van de Dialoogtafel onder de aandacht brengen van de Nationaal Coördinator Groningen, die de opdracht heeft om ondersteunende maatregelen voor de woningmarkt te ontwikkelen, zoals is afgesproken in het aanvullend bestuursakkoord van 9 februari 2015.

Vraag 1

Kent u het bericht «Treiteraar straks ook in koophuis niet meer onaantastbaar»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening van de burgemeester van Amsterdam dat «treitersituaties diep ingrijpen in het leven van slachtoffers, zeker als ook de veiligheid en de gezondheid van hun kinderen in het geding is. Kern is dat als de situatie niet verbetert, niet het slachtoffer, maar de treiteraar verhuist»? Zo ja, deelt u dan ook de mening dat het verschil tussen het huren van een huis of het in eigendom hebben van een huis door een notoire overlastgever niet het kenmerkende verschil mag zijn in de aanpak van die overlastgever?

Ik deel de mening dat treitersituaties diep kunnen ingrijpen in het leven van de slachtoffers en dat verhuizing van het slachtoffer in beginsel geen oplossing is. Verhuizing van de overlastgever kan soms een oplossing zijn, maar zou er ook toe kunnen leiden dat het probleem zich verplaatst naar de nieuwe woonomgeving. Voor de bevoegdheden van de gemeente maakt het geen verschil of de overlast wordt veroorzaakt door een huurder of door een eigenaar van een woning. Een inherent verschil tussen beide situaties is wel dat uithuiszetting in een huursituatie kan worden bereikt doordat de verhuurder het huurcontract opzegt.

Vraag 3

Deelt u de hoop van de burgemeester van Amsterdam «dat het Rijk de wet verandert om de uitzetting van eigenaren van koophuizen te vergemakkelijken»? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Van de zijde van de gemeente Amsterdam is desgevraagd toegelicht dat de gemeente een verruiming beoogt van artikel 174a Gemeentewet (Wet Victoria), gelet op de strenge uitleg die de bestuursrechter sinds eind 2010 aan die bepaling geeft. Op grond van die bepaling kan de burgemeester besluiten (voor zover hier relevant) om een woning of een daarbij behorend erf tijdelijk te sluiten, indien door gedragingen in de woning of op het erf de openbare orde rond de woning of het erf wordt verstoord. Op de Kamervragen die begin 2011 over die jurisprudentie zijn gesteld, heeft mijn ambtsvoorganger geantwoord dat de Wet Victoria goed toepasbaar is om ernstige overlast te bestrijden en dat gemeenten voldoende instrumenten hebben om woonoverlast aan te pakken.2 Inmiddels kan worden geconstateerd dat onder andere de gemeente Amsterdam heeft aangegeven behoefte te hebben aan aanvullend instrumentarium voor de aanpak van woonoverlast. Ik ben graag bereid daar met de gemeente Amsterdam en andere gemeenten over te spreken.
Daarbij staat overigens niet op voorhand vast dat het probleem kan worden opgelost met een verruiming van artikel 174a Gemeentewet. Zo zijn veel van de voorwaarden die de bestuursrechter stelt aan de toepassing van artikel 174a terug te voeren op de rechtspraak over het EVRM. Uithuiszetting is een zware inbreuk op met name het recht op de persoonlijke levenssfeer en het eigendomsrecht. De Grondwet en verdragen staan een dergelijke maatregel weliswaar niet in op voorhand in de weg, mits voorzien van een expliciete (formeel-)wettelijke grondslag, al was het maar omdat ook de slachtoffers van de overlast grondrechten hebben. Maar uit de rechtspraak over het EVRM kan onder meer worden afgeleid dat voldoende aannemelijk moet zijn dat met de uithuiszetting het beoogde doel wordt bereikt (en dat de overlast zich bijvoorbeeld niet verplaatst naar de nieuwe woonomgeving), dat de overlast niet kan worden bestreden met minder ingrijpende maatregelen en dat de uithuiszetting geen buitensporige individuele last (excessive individual burden) mag vormen voor de betrokken burger. Ook zal het moeten gaan om objectieve, verifieerbare en ernstige overlast.
Tot slot kan ik u in dit verband melden dat er een project loopt, waarin kennis en ervaring worden opgedaan met het in een vroeg stadium opleggen van een specifieke gedragsaanwijzing aan overlastgevende huurders. Het doel van dit project is om door het opleggen van voorwaarden de overlast te beëindigen en daarmee te voorkomen dat de overlastveroorzaker zijn woning kwijtraakt. Mogelijk levert dit project ook inzichten op waarmee overlast van eigenaar-bewoners effectiever kan worden aangepakt. Als dat het geval is, zal ik die inzichten betrekken bij eventuele vervolgstappen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden ziet u om binnen de ruimte die internationale verdragen bieden, waaronder het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens, wetgeving voor te bereiden om ook eigenaren van woningen die structureel en onverbeterlijk voor ernstige overlast zorgen desnoods tijdelijk of permanent uit hun eigen huis te zetten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de vele problemen rond de uitgifte van energielabels?1

De schriftelijke vragen van het lid Fritsma (PVV), vraagnummer 2015Z01561, zijn beantwoord middels de brief «Reactie op uitvoering energielabel voor woningen» (Kamerstuk 30 196, nr. 295).

Vraag 2

Bent u bereid u tegen de EU-richtlijn te verzetten die deze, voor woningbezitters kostbare bureaucratische, regel voorschrijft? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoe is het mogelijk dat u bewust een te ongunstige inschatting geeft van het energieverbruik van woningen? Deelt u de mening dat dit een vorm van misleiding is? Zo neen, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dit herstellen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Kunt u de Nederlandse woningbezitter, die het al moeilijk genoeg heeft door bijvoorbeeld de aantasting van de hypotheekrenteaftrek, zo snel mogelijk bevrijden van deze geldklopperij? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Onrust over het energielabel»?1

De schriftelijke vragen van het lid Smaling (SP), vraagnummer 2015Z01575, zijn beantwoord middels de brief «Reactie op uitvoering energielabel voor woningen» (Kamerstuk 30 196, nr. 295).

Vraag 2

Deelt u de mening dat wanneer de communicatie van de overheid tot verwarring leidt, de woorden van uw woordvoerder: «Wij hopen dat het label een stimulans is om iets aan je woning te doen, maar als dat je niets interesseert, gooi je die brief maar lekker bij het oud papier» die verwarring onderstrepen en contraproductief werken?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoe verhouden de woorden «het is een vrij land» zich tot de verplichting van de EU om een energielabel in te stellen op straffe van een boete?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hoeveel mensen hebben tot nu toe een klacht ingediend en hoeveel hebben contact opgenomen met de helpdesk, nu in de eerste twaalf dagen al tienduizend mensen contact hebben opgenomen met de helpdesk?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Hoeveel mensen hebben tot nu toe een verkeerd energielabel gekregen en hoe is of wordt dit opgelost, en op welke termijn?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 6

Bent u van mening dat het huidige label met aanpassingen fraudeproof kan worden, of zou een ander systeem beter zijn? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 7

Kunt u, in ogenschouw nemend dat kinderziektes bij de invoering van het energielabel niet onverwacht zijn, een stappenplan voorleggen dat leidt tot een voldoende mate van betrouwbaarheid en tevredenheid aan het eind van 2015?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de brief van 32 Nederlandse gemeenten om te voorkomen dat sociale huurwoningen van woningcorporatie Vestia worden verkocht aan de Duitse investeerder Patrizia? Kunt u tevens het antwoord aan de G32 aan de Kamer doen toekomen?1

Mijn reactie op de brief van 18 december 2014 van het Stedennetwerk G32 treft u als bijlage bij deze brief aan.2

Vraag 2

Waarom heeft u, ondanks de negatieve zienswijzen van verschillende gemeenten, de verkoop van woningen van woningcorporatie Vestia aan Patrizia niet voorkomen, wetende dat Patrizia een hogere inkomensnorm en meer huuropbrengsten nastreeft, waardoor de woningen onbetaalbaar en onbereikbaar worden voor de doelgroep waar de woningen voor zijn bedoeld?

De verkoop van woningen is één van de belangrijkste maatregelen die Vestia neemt ten behoeve van een duurzaam financieel herstel. Vestia heeft een koopovereenkomst gesloten voor de hele portefeuille met Patrizia. De voorgenomen verkoop is gesplitst in een deel met overwegend positieve zienswijzen, al dan niet met een aantal voorwaarden, en een deel waarover door gemeenten negatieve zienswijzen zijn ingediend. De ILT heeft de voorgenomen verkoop getoetst op grond van de voorwaarden uit het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de verkoopcirculaire MG2013–02. Daarnaast zijn de zienswijzen van het CFV, de huurders en de gemeenten betrokken bij de toetsing. De weging van de gemeentelijke zienswijzen heeft zowel categoraal als specifiek per gemeente plaatsgevonden. De ILT is vervolgens tot het besluit gekomen dat de voorgenomen verkoop aan Patrizia in het belang van de volkshuisvesting is, waarbij het belang van de verkoop voor Vestia en de sector als geheel zwaar is meegewogen.

Vraag 3

Hoe verhoudt de passage «het lokale volkshuisvestelijke beleid kan en wil de regering niet bepalen», tot het doorzetten van de verkoop van de woningen waardoor het volkshuisvestelijke beleid wel degelijk wordt bepaald door de regering?2

Met de passage «het lokale ... bepalen» uit de «Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting; Nota naar aanleiding van het nader verslag (Ontvangen 29 oktober 2014)» wordt bedoeld dat de regering ervoor heeft gekozen het bestel onder de Herzieningswet zo in te richten dat lokaal prestatieafspraken gemaakt kunnen worden tussen gemeenten, corporatie(s) en bewonersorganisaties, binnen de randvoorwaarden van de wet- en regelgeving van het Rijk. Enkele gemeenten geven aan te hechten aan prestatieafspraken over aspecten als sociale huurvoorraad, leefbaarheid en woonruimteverdeling. Vestia geeft aan dat zij met geen van de 10 gemeenten prestatieafspraken heeft gemaakt omdat hun bezit in de desbetreffende gemeenten daarvoor een te klein deel uitmaakt van het geheel van huurwoningen. Er is dan geen sprake van het niet nakomen van prestatieafspraken en de verkoop van de woningen van Vestia hebben binnen de wet- en regelgeving plaats gevonden.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het negeren van de zienswijzen en de herhaaldelijke oproepen uit het hele land niet passen bij de uitgangspunten van het kortgeleden aangenomen wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966), waarin de rollen van gemeenten, de Woonvisie en de prestatieafspraken zijn versterkt?3 4 5 6 7 8

Deze mening deel ik niet, zie ook het antwoord op vraag 3. De gemeenten zijn in staat gesteld om een zienswijze te geven. Omdat het voor een groot deel om gereguleerde woningen gaat, hebben ook de huurders de gelegenheid gehad tot het geven van een zienswijze. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) toetst een voorgenomen verkoop van woningen onder andere aan de zienswijzen van de gemeente(n). Aan deze gemeentelijke zienswijze(n) wordt een zwaarwegend belang gehecht en er zal slechts tot een ander oordeel worden gekomen dan de gemeente(n) in bijzondere situaties waarin een negatieve gemeentelijke zienswijze evident en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten. Gezien de omvang van de financiële problemen van Vestia kan vastgesteld worden dat hier sprake is van een dergelijke bijzondere situatie. Daarnaast is ook de inhoud van de gemeentelijke zienswijzen beoordeeld op het belang van de volkshuisvesting.

Vraag 5

De huurdersvereniging van woningcorporatie Vestia heeft onder voorwaarden een positieve zienswijze gegeven over de verkoop; zijn aan alle voorwaarden voldaan en op welke manier is de aanbevelingen tegemoetgekomen? Kunt u uw antwoord toelichten?9

De zienswijze van de Landelijke Huurdersraad Vestia (LHV) van 20 oktober 2014 wordt door de LHV zelf als voorwaardelijk positief bestempeld (alleen positief als aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan). Daarnaast doet de LHV aanbevelingen, die met name gericht zijn op Vestia en derhalve niet bij de toetsing zijn betrokken. De aanbeveling van de LHV om integraal te toetsen sluit aan bij het toetsingskader dat gehanteerd is in de beoordelingsprocedure. De voorwaarden richten zich met name op (afspraken met) Patrizia; hieraan kan pas worden voldaan nadat het bezit is overgedragen. Dat heeft tot gevolg dat de ILT zich bij de beoordeling voornamelijk heeft gebaseerd op de vigerende wet- en regelgeving, de toezeggingen die in dit kader reeds door Patrizia zijn gedaan, de attitude waarvan Patrizia reeds blijk heeft gegeven en het feit dat Patrizia zich heeft gecommitteerd aan de IVBN gedragscode. Patrizia heeft aangegeven de Stichting Huurders Organisatie Patrizia (SHOP) te erkennen als huurdersorganisatie in de zin van de Wet Overleg Huurders Verhuurders mits aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan. Dit traject is inmiddels in gang gezet.
De ILT stelt vast dat er een redelijke mate van zekerheid is dat door Patrizia aan de voorwaarden zal worden voldaan zoals die gesteld zijn door de LHV. De LHV heeft tevens aangegeven dat zij er vanuit gaat dat aan de voorwaarden die de LHV stelde aan de verkoop, waaronder de langlopende, passend wordt voldaan.

Vraag 6

Bent u van mening dat de gang van zaken rondom de verkoop van de Vestia-woningen past bij de uitgangspunten in de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966), waarin de positie van huurders aanzienlijk is versterkt?

De gang van zaken rond de verkoop van Vestia is gebaseerd op de vigerende wet- en regelgeving. De positie van de huurders wordt wat betreft de verkoopregels in de Herzieningswet Toegelaten instelling niet veranderd. De huurders krijgen daarin wel meer invloed bij het tot stand komen van prestatieafspraken.

Vraag 7

Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat nu of in de toekomst geen huurstijging of verkoop zal plaatsvinden, waardoor de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en het aantal sociale huurwoningen zal verminderen? Graag een toelichting op uw antwoord.

Zoals bij vraag 3 is geantwoord is het de bedoeling dat lokaal prestatieafspraken worden gemaakt die moeten passen binnen de randvoorwaarden van de wet- en regelgeving van het Rijk. Behalve dat er lokaal afspraken over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen kunnen worden gemaakt, is er rijksregelgeving die ziet op verkoop en huurprijzen in het algemeen. Ook dat is er mede op gericht dat er voldoende betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar zijn, nu en in de toekomst.

Vraag 8

Is het mogelijk de verkoop van de woningen aan Patrizia terug te draaien en de huurwoningen als nog aan te bieden aan collega-woningcorporaties? Zo ja, bent u bereid dit te bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?

De verkoop van de Vestiawoningen is gestart op 20 maart 2014 met een advertentie in het Financieel dagblad en een brief naar grote corporaties in de betrokken gemeenten. Er is door 16 partijen geboden op de gehele portefeuille en door 27 partijen (voornamelijk corporaties) op een deel van de portefeuille. Vestia heeft vervolgens een koopovereenkomst gesloten voor de hele portefeuille met Patrizia. Het verkoopproces is zorgvuldig en conform de voorschriften doorlopen.
Tegen het positieve besluit van de ILT over de verkoop van het eerste pakket woningen staat geen mogelijkheid van bezwaar en beroep meer open. De bezwaarprocedure inzake het besluit over het tweede pakket woningen is op dit moment nog gaande. Conform mijn toezegging uit het AO Woningcorporaties d.d. 19 november 2014 zal ik uw Kamer informeren over de afloop van deze bezwaartermijn. Een uitspraak over het mogelijk terugdraaien van de verkoop is derhalve prematuur.

Vraag 1

Kent u het bericht «Eis Haagse politiek ontmoedigt vervroegd aflossen hypotheek»?1 Wat vindt u van dit artikel en deelt u de conclusies in het artikel?

Ja, ik ben hiermee bekend. Het artikel stelt dat de introductie van de Nederlandse ongewogen kapitaaleis – een leverage ratio van minimaal 4% voor systeemrelevante banken – er voor zorgt dat banken minder onderscheid zullen gaan maken tussen verschillende risico’s, waardoor renteverschillen tussen minder en meer risicovolle bankleningen kleiner kunnen worden. Dit zou voortvloeien uit het feit dat bij de risicogewogen kapitaaleisen de hoogte van de kapitaaleisen afhangt van de risico’s gerelateerd aan de onderliggende activa, terwijl de leverage ratio eis geen onderscheid maakt naar verschillen in onderliggende risico’s. Als voorbeeld wordt de mogelijkheid aangehaald dat banken geen renteverlagingen meer zouden bieden aan klanten wanneer deze vervroegd zouden aflossen op hun hypotheek, wat de prikkel tot vervroegd aflossen zou ontmoedigen.
Vooraleerst wil ik hier in herinnering roepen waarom ik een voorstander ben van een hogere leverage ratio. Ondanks de verbeterde kapitaalpositie van banken is de zogenaamde hefboom, de verhouding tussen de totale activiteiten van een bank en het eigen vermogen, nog steeds relatief hoog. Dit maakt banken kwetsbaar voor verliezen en (sterk) afhankelijk van de precieze risicoweging van de bezittingen van banken. Een hogere leverage ratio eis garandeert een hoger niveau van beschikbaar verliesabsorberend vermogen bij banken: het minimale ongewogen kapitaal dat banken beschikbaar moeten hebben wordt substantieel verhoogd. Dit vermindert de kans dat banken in problemen komen in het geval dat risico’s door banken te optimistisch worden ingeschat en draagt daarmee nadrukkelijk bij aan een stabieler bancair systeem. Gegeven deze voordelen is er daarom voor gekozen om in elk geval voor de systeemrelevante banken een hogere leverage ratio eis van 4% te stellen, in samenhang met de stijging van de risicogewogen kapitaaleisen.
De aanname bij de voornoemde stelling in het artikel is dat de leverage ratio voor de betreffende banken altijd zal uitstijgen boven het totaal van de risicogewogen kapitaaleisen, en dat dit bij banken vervolgens tot ongewenste gedragseffecten zal leiden. In de Kabinetsvisie Nederlandse bankensector is echter expliciet aangegeven dat het kabinet een hogere leverage ratio van minimaal 4% nastreeft in samenhang met de stijging van de risicogewogen kapitaaleisen. Op deze manier zorgt een leverage ratio van 4% er voor dat het risicogewogen kapitaaleisenraamwerk niet structureel buitenspel wordt gezet en de voordelen van zowel de ongewogen als de risicogewogen aanpak beide tot hun recht komen.
Ook het Britse Financial Policy Committee, dat op 31 oktober de vormgeving van de leverage ratio eis in het Verenigd Koninkrijk heeft gecommuniceerd, benadrukt deze complementariteit en samenhang tussen de risicogewogen en ongewogen kapitaaleisen.2 De stelling dat renteverschillen tussen relatief veilige en relatief risicovolle leningen per definitie veel kleiner worden door introductie van een leverage ratio van 4%, onderschrijf ik dus niet. Daarbij speelt ook een rol dat een bank ongeacht de verhouding tussen de risicogewogen en ongewogen kapitaaleisen, omwille van goed risicomanagement normaliter zal willen differentiëren tussen hypotheken met meer en hypotheken met minder risico.

Vraag 2

Wat vindt u van het ongewenste effect dat vervroegd aflossen van de hypotheek minder aantrekkelijk wordt, gelet op de al hoge private schulden in Nederland?

Zoals hiervoor reeds is aangegeven, is nadrukkelijk rekening gehouden met de samenhang tussen de ongewogen en risicogewogen kapitaaleisen, om eventuele negatieve effecten van een hogere leverage ratio eis te mitigeren. Ik verwacht dan ook niet dat banken als gevolg van de leverage ratio eis vervroegd aflossen minder aantrekkelijk gaan maken.
Het is daarnaast van belang te realiseren dat kapitaaleisen niet de enige factor zijn die invloed hebben op het aanbieden van rentekortingen door banken bij vervroegde aflossingen van hypotheken. Factoren als concurrentieverhoudingen en het belang van duurzame klantrelaties spelen hierbij ook een rol. Ook kan het voor banken makkelijker zijn om voor hypotheken met een lagere loan-to-value ratio – zoals hypotheken waarop meer is afgelost – financiering aan te trekken. Dit kan ook doorwerken in de prijs van hypotheken. Daarnaast spelen voor de hypotheeknemer, naast rentekortingen, ook andere factoren een rol bij de beslissing om al dan niet over te gaan tot (vervroegde) aflossingen. Gedacht kan worden aan het algehele economische klimaat en de rentestand, de situatie op de woningmarkt en (wijzigingen in) fiscale arrangementen.

Vraag 3

In hoeverre vindt u het een gewenst effect dat er een hogere hypotheekrente blijft, ook al wordt er afgelost en is er minder risico, terwijl de hypotheekrente in Nederland al hoog is? In hoeverre deelt u de mening dat risico juist ingeprijsd moet worden en het verhogen van de leverage ratio daarop juist een nadelig effect heeft?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

In hoeverre is er bij het eenzijdig verhogen van de leverage ratio door Nederland rekening gehouden met dit effect?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Welke effecten en gevolgen heeft het eenzijdig verhogen van de leverage ratio nog meer, onder andere ook op welke producten?

Bij de verhoging van de leverage ratio kan voor banken een prikkel ontstaan om verhoudingsgewijs meer te investeren in relatief risicovolle activa. De leverage ratio eis maakt immers geen onderscheid naar de risico’s gerelateerd aan de verschillende activaportefeuilles, terwijl tegelijkertijd de verwachte rendementen van relatief risicovolle activa hoger liggen dan bij minder risicovolle activa. Zoals reeds aangegeven, is bij de vormgeving van de leverage ratio eis echter expliciet rekening gehouden met het risico op en het voorkomen van mogelijke ongewenste gedragseffecten, doordat een adequate samenhang is behouden tussen de ongewogen en gewogen kapitaaleisen. Daarom verwacht ik geen substantiële ongewenste gedragseffecten bij de banken die aan de hogere leverage ratio eis moeten voldoen. Daarbij geldt dat de hogere leverage ratio wel zal bijdragen aan de financiële stabiliteit, omdat banken met veel activa met een gemiddeld laag risicoprofiel een sterkere buffer hebben voor het geval zich onverwachts een grote schok voordoet die deze activa raakt.

Vraag 1

Klopt het dat er gerekend was op ongeveer 20.000 mensen die gebruik zouden maken van de «tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting» waarmee een ieder tot 100.000 belastingvrij mag schenken, maar dat het er in juni al 50.000 blijken te zijn? Wat zijn de meest recente cijfers hierover? Wat is uw prognose over het aantal mensen dat in 2014 gebruik zal maken van de tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting?1

In de raming is uitgegaan van 20.000 schenkingen voor de periode van 1 oktober 2013 tot en met 31 december 2014. De Belastingdienst heeft circa 50.000 aangiftes schenkbelasting ontvangen die betrekking hebben op de tijdelijk verruimde vrijstelling van maximaal € 100.000, waarbij wordt opgemerkt dat ook een lager bedrag dan het vrijstellingsbedrag kan worden geschonken en de schenking dus ook lager kan zijn dan het bedrag van de vrijstelling in 2013 (€ 51.407). Exacte realisatiecijfers zullen pas beschikbaar komen nadat de aangiftegegevens zijn verwerkt in de geautomatiseerde systemen van de Belastingdienst. In de loop van 2015 zal duidelijk worden in welke mate in 2014 een beroep is gedaan op de tijdelijk verruimde vrijstelling en voor welk bedrag men een beroep heeft gedaan op de vrijstelling. Op dit moment valt daar geen betrouwbare prognose van te geven.

Vraag 2

Verwacht u dat de trend van de eerste helft van dit jaar dat 10% tot 15% van het aantal woningverkopen (deels) gefinancierd is met een schenking zich door zal zetten? Zo nee, wat verwacht u dan?2

Een betrouwbare inschatting van de mate waarin de verruimde vrijstelling voor schenkingen in het kader van de eigen woning in de tweede helft van 2014 zal worden ingezet voor de aankoop van een woning is niet te geven. Er wordt niet geregistreerd waarvoor de geschonken bedragen specifiek worden gebruikt, zoals voor aflossing van een bestaande schuld of voor aankoop van een nieuwe woning. Ook als in de loop van 2015 een compleet beeld van het gebruik van de vrijstelling beschikbaar is over bijvoorbeeld de geschonken bedragen, zal dus geen compleet beeld over de exacte aanwending van de schenkingen ontstaan.
De recente berichtgeving over het gebruik van de vrijstelling kan hierbij ter indicatie dienen, maar ook niet meer dan dat. Zo wordt in het door u aangehaalde Volkskrantartikel het aantal woningtransacties dat in de eerste helft van 2014 deels gefinancierd is met een schenking geschat op 10–15%. Op basis van informatie van 10 notariskantoren die zijn aangesloten bij Netwerk Notarissen kwam eerder naar voren dat in 19% van de gevallen wordt geschonken voor de aankoop van een woning. Overigens bleek uit de informatie dat het gemiddelde geschonken bedrag € 60.000 bedroeg en dat in 44% van de gevallen een bedrag van € 100.000 werd geschonken. Uit diezelfde informatie blijkt dat in 45% van de gevallen wordt geschonken voor het aflossen van een bestaande schuld. Het kwijtschelden van een bestaande lening tussen schenker en begiftigde gebeurt in 18% van de gevallen en verbouwing van de eigen woning in 14% van de gevallen. In de overige gevallen (4%) is er sprake van een combinatie van schenkingsdoelen. Uit de resultaten van de steekproef is niet op te maken welke bedragen neerslaan bij welk schenkingsdoel. Het betreft hier slechts een steekproef onder een beperkt aantal notariskantoren, dus – zoals hiervoor al is aangegeven – bieden deze cijfers niet meer dan een indicatie.

Vraag 3

Hoeveel (toekomstige) belastinginkomsten loopt het Rijk mis, nu de regeling een succes blijkt? Hoeveel had u geraamd? Hoe gaat u deze derving opvangen?

Op dit moment valt nog niet aan te geven welke belastingderving naar verwachting met de regeling zal zijn gemoeid, aangezien de daarvoor benodigde realisatiegegevens eerst in de loop van 2015 beschikbaar komen. Geraamd is dat – gecumuleerd over een periode van 30 jaar – de derving als gevolg van de verruiming € 100 miljoen bedraagt. De jaarlijkse derving betreft slechts enkele miljoenen. Het grootste deel van het gecumuleerde bedrag betreft een derving in de erfbelasting aangezien extra schenkingen als gevolg van de maatregel in mindering komen op de latere erfenis. Indien de derving hoger of lager uitvalt dan verwacht dan betreft dit een tegenvaller respectievelijk meevaller voor het EMU-saldo.

Vraag 4

Zijn er ook extra (toekomstige) belastinginkomsten omdat als gevolg van de schenkingen er minder gebruik wordt gemaakt van de hypotheekrenteaftrek? Hoeveel was de raming en hoeveel verwacht u nu?

Geïsoleerd bezien leidt de regeling tot extra belastinginkomsten in box 1 als gevolg van minder hypotheekrenteaftrek bij de begiftigden. In de raming is verondersteld dat deze extra opbrengst grosso modo wegvalt tegen de derving in box 3 als gevolg van verlaging van het box-3-vermogen van de schenkers.

Vraag 5

In hoeverre heeft de tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting een prijsopdrijvend effect gehad op de huizenmarkt en vindt u dit wenselijk?

Met de tijdelijke verruimde vrijstelling schenkbelasting is beoogd een impuls te geven aan de woningverkoop en schuldreductie in een periode van crisis op de woningmarkt. De inschatting is dat de verruimde vrijstelling slechts een beperkt prijsopdrijvend effect heeft omdat deze ook kan worden ingezet voor andere doelen dan voor de aankoop van een woning, zoals voor aflossing op een bestaande schuld. In deze gevallen draagt de schenking bij aan het verkleinen van het risico op restschuld door de lagere loan-to-value.

Vraag 6

Wat zijn volgens u de voor- en nadelen van een verlenging van de tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting?

De tijdelijk verruimde vrijstelling voor schenkingen voor de eigen woning zal niet worden verlengd. De verruimde vrijstelling is een eenmalige crisismaatregel waarmee is beoogd om extra middelen voor de financiering van een koopwoning of aflossing van een eigenwoningschuld te genereren. Hiermee is een impuls gegeven aan de woningverkoop in een periode van crisis op de woningmarkt. Op dit moment vertoont de woningmarkt tekenen van herstel. Verlenging van de verruimde vrijstelling zou in deze markt verstorend kunnen gaan werken. Per 1 januari 2015 zal de reguliere verhoogde vrijstelling weer gelden voor schenkingen van ouders aan kinderen, waarbij een maximum geldt van € 52.752 (rekening houdend met de verwachte inflatiecorrectie).

Vraag 7

Welke maatregelen treft u voor mensen met een kleine beurs of zonder vermogende familie en vrienden, die wel een huis willen kopen maar geen 100.000 euro schenking krijgen? Hoe verhouden deze maatregelen zich tot een eventuele verlenging van de tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting en derving van belastinginkomsten waar iedereen aan mee betaalt?

Het kabinet heeft de afgelopen jaren een aantal, al dan niet tijdelijke, ondersteunende maatregelen genomen voor de woningmarkt en de bouwsector. Voorbeelden van deze maatregelen zijn; de rijksbijdrage aan de starterslening van € 50 miljoen, het permanent verlagen van het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen, de tijdelijke verlaging van het btw-tarief voor renovatie en herstel van woningen ouder dan twee jaar, de tijdelijke aftrekbaarheid van de rente over restschulden, de mogelijkheid om restschulden onder voorwaarden mee te financieren in een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, de tijdelijke verlenging van de termijn van de regeling voor te koop staande en gekochte woningen in de hypotheekrenteaftrek en de tijdelijke regeling herleving van de hypotheekrenteaftrek na verhuur van een voormalige eigen woning. Zoals in het antwoord op vraag 6 is aangegeven zal de tijdelijk verruiming van de vrijstelling voor schenkingen voor de eigen woning niet worden verlengd.

Vraag 1

Bent u bekend met het krantenbericht «Zoektocht naar een hypotheek voor gemoedsbezwaarden», waaruit blijkt dat de mogelijkheden voor gemoedsbezwaarden om een hypotheek zonder verzekering te krijgen afnemen?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat ongeveer 12.500 door de rechter erkende gemoedsbezwaarden geen toegang hebben tot maximale financiering in combinatie met NHG?

Uit informatie die de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de uitvoeringsorganisatie van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), aan mij heeft verstrekt, blijkt dat verzoeken van erkende gemoedsbezwaarden niet aan de door mij goedgekeurde regelgeving voor NHG voldoen. Om de risico’s voor het garantiefonds te beperken en premies betaalbaar te houden voor consumenten is het noodzakelijk dat het WEW werkt met bepaalde standaardvoorwaarden. Het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering valt onder deze voorwaarden.
Tegelijkertijd heeft het WEW mij laten weten dat NHG verstrekt kan worden in het geval van maximale financiering zonder overlijdensverzekering, mits sprake is van een door de rechter erkende gemoedsbezwaarde die voldoet aan alle overige eisen die bij een hypotheek met NHG horen en waarbij de bank aantoonbaar het risico van overlijden draagt. Het is aan de geldverstrekker te beoordelen of zij hiertoe in voorkomende gevallen bereid is.

Vraag 3

Is het mogelijk om NHG te ontvangen als een door de rechter erkende gemoedsbezwaarde voldoet aan alle eisen die bij een hypotheek met NHG horen, er sprake is van maximale financiering zonder overlijdensrisicoverzekering en de bank aantoonbaar het risico van overlijden draagt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, zijn banken hier dan toe bereid?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u de suggestie om het mogelijk te maken om 100% van de financiering onder garanties van de NHG te verstrekken en het ontstane risico voor NHG af te dekken met een afkoopbedrag zoals dat ook gebruikelijk is bij het waarborgfonds motorvoertuigen?

Het Waarborgfonds Motorverkeer is opgericht vanwege de wettelijke verplichting voor automobilisten om een autoverzekering af te sluiten. Het Waarborgfonds Motorverkeer wordt, juist vanwege de wettelijke verplichting tot het afsluiten van een autoverzekering, gevoed door premiebetalingen van de verzekeraars en een garantie van de overheid. De afdracht vanuit de verzekeraars aan het Waarborgfonds Motorverkeer zit verdisconteerd in de verzekeringspremie van de automobilist.
Bij het kopen van een huis bestaat geen wettelijke verplichting tot het afsluiten van een verzekering. Het is hiernaast een vrije keuze van de geldnemer of men een NHG wil of niet. Voor iedere aanvrager van een hypotheek met NHG geldt dat men moet voldoen aan de regelgeving van de NHG. Het fonds van het WEW wordt gevoed uit premies van particulieren die worden bepaald aan de hand van de risico’s voor het fonds, met het Rijk als achtervang. Het past niet in de aard en de opzet van het WEW om een constructie conform het Waarborgfonds Motorverkeer te ontwikkelen.

Vraag 5

Hoe beoordeelt u de suggestie om het mogelijk te maken om een dossier van een gemoedsbezwaarde afzonderlijk te beoordelen?

Het WEW is niet ingericht op het beoordelen van aanvragen van hypotheken met NHG. Deze toets wordt door geldverstrekkers uitgevoerd aan de hand van de gestandaardiseerde regelgeving van de NHG. Het fonds beoordeelt alleen verliesdeclaraties aan de hand van door banken ingediende dossiers.

Vraag 6

Bent u bereid om een oplossing te zoeken voor gemoedsbezwaarden die een maximale hypotheek onder NHG willen afsluiten? Zo nee, waarom niet?

Het WEW heeft mij laten weten dat indien een bank aantoonbaar het risico van overlijden draagt, het kan instemmen met het verlenen van NHG. Aangezien het fonds gevoed wordt met premieafdrachten van particulieren ligt het niet voor de hand dat het WEW dit risico gaat dragen.

Vraag 1

Kent u de berichten: «Ymere zet 180 huishoudens uit huurwoningen in Centrum» en »Woningverkoop Ymere drijft kersverse coalitie uiteen»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven op welke gronden de clausule van dringend eigen gebruik mag worden ingeroepen? Kunt u daarbij tevens het verschil aangeven tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw in relatie tot dringend eigen gebruik?

Verhuurders mogen verschillende gronden aanvoeren als dringend eigen gebruik, maar verkoop van de woning van de woning is wettelijk daarvan uitgezonderd (adagium «koop breekt geen huur»). Als verkoop van de woning de enige doelstelling is, is een beroep van een verhuur op dringend eigen gebruik bij huuropzegging dus niet toegestaan.
Of het beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik slaagt, hangt af van het oordeel van de rechter. De rechter betrekt alle omstandigheden van het geval in die beoordeling.
De wet specificeert dat onder dringend eigen gebruik wordt verstaan:
Onder dringend eigen gebruik wordt volgens de wet ook verstaan (art. 7:274 leden 3 en 4 BW):
Onder renovatie wordt verstaan: zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Hierin wordt dus geen onderscheid gemaakt tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw. Er moet wel onderscheid gemaakt worden tussen het verrichten van noodzakelijk onderhoud en renovatie. Als «opknappen» alleen het verrichten van noodzakelijk onderhoud of herstel van onderhoudsgebreken behelst, is dat dus op zichzelf geen grond voor dringend eigen gebruik.

Vraag 3

Is het opzeggen van vaste huurcontracten gevolgd door verkoop van het bezit, om daarmee de renovatie van ander woningen mede te bekostigen in uw ogen een reden om beroep te doen op de clausule voor dringend eigen gebruik? Kunt u dit toelichten?

Het doorslaggevende criterium is of de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan worden beoordeeld door de rechter. Daarbij betrekt hij de omstandigheid dat de verhuurder de woning na renovatie wil verkopen. Zoals hiervoor aangegeven kan verkoop – als enige doelstelling – geen grond zijn voor een beroep op dringend eigen gebruik, renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur kan dat wel zijn. De verhuurder moet aannemelijk maken dat een noodzaak tot renovatie bestaat die dringend is en niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is. Daarbij spelen ondere andere bouwkundige en financiële aspecten een rol (zie mijn antwoord op vraag 5).

Vraag 4

Kan er sprake zijn van dringend eigen gebruik als blijkt dat de renovatie – al dan niet deels – aan de verhuurder verwijtbaar is, omdat de verhuurder zijn zorgplicht/ onderhoudsplicht jegens de huurder onvoldoende na is gekomen? Kunt u dit toelichten?

In de jurisprudentie zijn er voorbeelden dat de rechter een beroep op dringend eigen gebruik niet honoreert, omdat het is veroorzaakt door handelen of nalaten van de verhuurder. Het onvoldoende nakomen van de onderhoudsverplichting kan dus aanleiding zijn voor de rechter om te oordelen dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik of, als dat wel zo is, dat de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitvalt.
Indien er sprake is van dringend eigen gebruik van een wooncomplex, kan de belangenafweging van de rechter mede afhankelijk zijn van de omstandigheden van het wooncomplex, bijvoorbeeld dat de huurder de nog enig overgebleven bewoner is die geen aanbod voor een andere woning heeft geaccepteerd. Bij dringend eigen gebruik van «losse» woningen spelen alleen de omstandigheden van huurder, verhuurder en de betreffende woning.

Vraag 5

Kunt u toelichten op basis van bestaande jurisprudentie, hoe hoog de kosten van renovatie/ vernieuwbouw moeten zijn voordat er rechtmatig gebruik kan worden gemaakt van de clausule voor dringend eigen gebruik? Is hier sprake van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van wetgeving om andere doeleinden van deze woningcorporatie mogelijk te maken?

In de jurisprudentie is er geen grensbedrag aan te wijzen van de hoogte van de renovatiekosten waarbij de rechter oordeelt dat de verhuurder de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft. De jurisprudentie is casuïstisch, doordat alle omstandigheden van het geval bij de beoordeling betrokken worden. Wel heeft de Hoge Raad op 26 maart 2010 (NJ 2010/190) (Herenhuisarrest) geoordeeld dat de wens om te renoveren op zich geen beroep op dringend eigen gebruik rechtvaardigt, ook niet als de exploitatie van het gehuurde onrendabel is, maar dat dit anders kan zijn als er een structurele wanverhouding bestaat tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Bij de beoordeling of er een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten bestaat, dient in het licht van de huurbescherming van huurders terughoudendheid te worden betracht. Bij de beoordeling of er sprake is van een structurele wanverhouding spelen de kosten van de renovatie, de hoogte van de geldende huurprijs, de huurverhoging die de huurder heeft aangeboden te betalen, een waardestijging van de woning en de door partijen betrachte zorgvuldigheid een rol. Maar als een structurele wanverhouding wordt aangenomen leidt dat nog niet zonder meer tot beëindiging van de huurovereenkomst; de belangenafweging tussen de verhuurder en huurder kan dan nog in het voordeel van de huurder uitvallen. Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder ook de hoogte van de aangeboden verhuiskostenvergoeding, de vervangende woonruimte en de overige belangen over en weer.
De vraag of hier sprake is van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van de in de wetgeving opgenomen opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» is uiteindelijk aan het oordeel van de rechter, die in alle aan hem voorgelegde gevallen alle omstandigheden van het geval in de beoordeling zal betrekken.

Vraag 6

Past volgens u deze stap van Ymere bij de agenda van het nieuwe Amsterdamse stadsbestuur voor minder sociale huur en daardoor meer segregatie naar inkomen in de meer populaire stadsdelen zoals de binnenstad of meer segregatie tussen de stadsdelen?

De gemeente Amsterdam bepaalt hierin haar eigen agenda. Het aantal sociale huurwoningen in het Amsterdamse stadsdeel Centrum bedraagt op dit moment circa 26.000 woningen, ofwel 52% van de totale woningvoorraad van het stadsdeel. 15.000 (30% van de totale woningvoorraad) van deze woningen zijn in bezit van corporaties en 11.000 in het bezit van particuliere verhuurders.2 Ymere verhuurt 5.000 sociale huurwoningen in het Centrum van Amsterdam. Renovatie en vervolgens deels verkopen en deels in het middensegment geliberaliseerd verhuren van 180 woningen kan in dit gebied met veel sociale huurwoningen de segregatie naar inkomen verminderen.
Gemeenten kunnen overigens prestatieafspraken maken met woningcorporaties over de beschikbare woningvoorraad voor de doelgroep (huishoudens met een lager inkomen). In de novelle bij de herziene Woningwet (Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, 33 966) wordt die vrijblijvendheid vervangen door een plicht voor woningcorporaties om met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Uitgangspunt daarbij is dat die bijdrage wordt vastgelegd in concrete prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie waaraan beide partijen elkaar kunnen houden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Chronische aandoening is struikelblok voor koopwoning» en kunt u de cijfers die worden genoemd onderbouwen?1

Ik ben bekend met dit nieuwsbericht van Vereniging Eigen Huis waarin werd gemeld dat circa 15 procent van de huiseigenaren met een chronische aandoening geen overlijdensrisicoverzekering kan afsluiten. Aan het onderzoek van Vereniging Eigen Huis werkten 137 leden met een chronische aandoening mee. Deze leden probeerden de afgelopen vijf jaar een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Dat lukte bij 15 procent niet. Van degenen die wel zijn geaccepteerd, kreeg een op de drie premie-opslag. Uit een onderzoek van de Consumentenbond naar bepaalde groepen chronisch zieken bleek dat 10% niet werd geaccepteerd door hun verzekeraar. Deze cijfers komen uit eigen onderzoek van de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond.2

Vraag 2

In hoeverre wordt onderscheid gemaakt in aandoening bij het in aanmerking komen voor een overlijdensrisicoverzekering of een hypotheek voor iemand met een chronische aandoening?

De Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond van Verzekeraars geven aan dat voor het afsluiten van een hypotheek vooral wordt gekeken naar de leencapaciteit van de consument in verhouding tot het inkomen en naar de lening in verhouding tot de waarde van de woning. Dit is conform de criteria die zijn neergelegd in de ministeriële regeling hypothecair krediet. Voor de leencapaciteit op basis van het inkomen is relevant hoe bestendig het inkomen is. Daarbij gelden geen afzonderlijke criteria voor chronisch zieken.
Voor sommige hypotheekvormen is een overlijdensrisicoverzekering vereist. Niet alle kredietverstrekkers hanteren deze verplichting. Bij sommige geldverstrekkers die deze verplichting wel kennen kan om bijzondere redenen hiervan worden afgeweken (bijvoorbeeld wanneer iemand onverzekerbaar blijkt). Ook kan de eis van een overlijdensrisicoverzekering te maken hebben met de regels van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voor leningen onder NHG die hoger zijn dan 80% van de woningwaarde is een overlijdensrisicoverzekering vereist die het bedrag moet afdekken dat boven de genoemde 80%-grens ligt.

Vraag 3

Welke criteria hanteren verzekeraars en banken bij het stellen van extra eisen of vragen van een hogere premie voor een hypotheeknemer met een chronische aandoening? Is er sprake van ongerechtvaardigd onderscheid, dus discriminatie?

Verzekeraars hebben een zekere vrijheid acceptatienormen te hanteren. De gehanteerde acceptatienormen verschillen per verzekeraar en hangen samen met onder meer ondernemingsdoelstellingen, marktverhoudingen en de financiële situatie van een verzekeraar. Uit navraag bij het Verbond van Verzekeraars bleek dat bij een overlijdensrisicoverzekering de gezondheid van de aspirant-verzekerde een factor is die kan worden meegewogen. Bij een aantal aanvragen zal een medisch adviseur op grond van de gezondheidsverklaring en eventueel aanvullende medische informatie, zoals een medische keuring, adviseren dat er sprake is van een verhoogd overlijdensrisico vanwege een aandoening. Daarbij wordt naar diverse factoren gekeken, zoals gezondheidskenmerken en risicostatistieken. De verzekeraar zal op basis van het advies van een medisch adviseur besluiten of en zo ja tegen welke premie het risico kan worden verzekerd. Ook kan het risico (gedeeltelijk) worden herverzekerd, zodat acceptatie mogelijk is met een premieopslag. Bij zijn advies baseert de medisch adviseur zich onder meer op eigen risicostatistieken, internationale onderzoeken en richtlijnen van herverzekeraars. Van belang is nog op te merken dat niet alle chronische aandoeningen leiden tot een verhoogd overlijdensrisico.
Het Verbond van Verzekeraars geeft verder aan dat de meeste verzekeraars voor de beoordeling van het risico een gezondheidsverklaring gebruiken die het Verbond van Verzekeraars mede in overleg met de patiënten- en consumentenorganisatie heeft opgesteld. Daarin staat onder meer aangegeven dat de aspirant-verzekerde het advies van de medisch adviseur als eerste mag vernemen. De aspirant-verzekerde kan vervolgens besluiten af te zien van het indienen van de verzekeringsaanvraag bij die verzekeraar en kan bij een andere verzekeraar een aanvraag indienen.
Ongerechtvaardigd onderscheid, op welke grond dan ook, is niet acceptabel. Bij de beoordeling of in de bestaande praktijk sprake is van onderscheid en zo ja, of dat onderscheid dan objectief gerechtvaardigd is, is een groot aantal factoren van belang. In dit verband merk ik op, dat de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz) nog niet van toepassing is op financiële diensten. In het kader van de voorbereiding van de ratificatie van het Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap, waaraan door het kabinet wordt gewerkt, wordt mede bezien in hoeverre de Wgbh/cz op dit punt wijziging behoeft. Het voornemen bestaat de desbetreffende wetsvoorstellen voor de zomer bij de Tweede Kamer in te dienen.

Vraag 4

Welke concrete actie acht u nodig nu uit verschillende enquêtes blijkt dat de toegang voor woningzoekenden met een chronische aandoening tot de koopsector ernstig beperkt lijkt? Hoeveel groter zou het aanbod aan geschikte huurwoningen vergroot moeten worden om de achterstand van deze doelgroep in de koopsector te compenseren?2

Het Verbond van Verzekeraars geeft aan dat ruim 97 procent van de consumenten zonder probleem en tegen normale voorwaarden wordt geaccepteerd voor een overlijdensrisicoverzekering. Uit de genoemde onderzoeken van Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond komt naar voren dat zo’n 85–90% van de ondervraagde chronisch zieken een overlijdensrisicoverzekering heeft kunnen afsluiten. Dat neemt niet weg dat er consumenten zijn die niet, of tegen een hogere premie verzekerbaar zijn voor het overlijdensrisico. Verder constateer ik dat de markt functioneert, getuige de verschillen tussen verzekeraars in acceptatievoorwaarden en getuige het bestaan van intermediair dat zich heeft gespecialiseerd in het bemiddelen in verzekeringen voor chronisch zieken.
Voor chronisch zieken hebben zowel de Vereniging Eigen Huis als de Consumentenbond een lijst met tips opgesteld.4 Zo wordt onder meer geadviseerd om eerst de mogelijkheden voor de hypotheek en de eventueel benodigde verzekering in kaart te brengen en daarna pas op zoek te gaan naar een andere woning. Andere adviezen betreffen onder andere de ontbindende voorwaarden in het koopcontract en hoe om te gaan met de gezondheidsverklaring en de medische keuring. Voor iedere huizenkoper is het belangrijk om zich goed voor te bereiden op het kopen en financieren van een woning. Dat geldt ook voor mensen met een chronische ziekte.
Zoals aangegeven in de beantwoording van vraag 3 wordt in het kader van de voorbereiding van de ratificatie van het Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap mede bezien in hoeverre de Wgbh/cz wijziging behoeft ter voorkoming van ongerechtvaardigd onderscheid.

Vraag 5

Hoeveel chronisch zieken en mensen met een beperking zijn slachtoffer van dit beleid van hypotheekverstrekkers en verzekeraars in Nederland?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u het bericht «NAM ontruimt huis Lageland na «bevingsschade»?1 Kunt u aangeven welke factoren de doorslag gaven om tot uitkoop over te gaan, terwijl dit een jaar geleden kennelijk niet nodig werd geacht?

Ja, ik ken dat bericht. De situatie van deze woning is in de loop van het afgelopen jaar dusdanig verslechterd, dat de veiligheid van de bewoonster in het geding zou kunnen komen bij een eventuele nieuwe aardbeving. Dat was voor NAM de reden om voor de bewoonster tijdelijke alternatieve woonruimte te vinden. Er wordt nu, in overleg met diverse betrokkenen, onderzocht of de woning kan worden hersteld.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel woningen er in het gebied zijn uitgekocht, hoeveel woningen in aanmerking komen om te worden uitgekocht, en welke criteria hierbij gehanteerd worden?

NAM heeft in totaal vier keer uit voorzorg vervangende woonruimte georganiseerd voor bewoners van een huis. In al deze gevallen wordt bekeken of de woning kan worden hersteld en versterkt zodat de bewoners er weer veilig terug kunnen keren. Een verzoek van NAM aan bewoners om hun woning tijdelijk te verlaten is gebaseerd op de veiligheidssituatie. Voorafgaand aan de uitplaatsing zijn dan vaak al noodmaatregelen genomen om de veiligheid in de woning te garanderen. Uit huis plaatsen wil overigens niet zeggen dat het huis dan ook door NAM wordt opgekocht. In 2013 heeft NAM een monumentale boerderij in Onderdendam aangekocht.
Dit had te maken met een complexe schade en ingrijpende preventieve maatregelen, waardoor uiteindelijk in overleg met de eigenaar voor deze oplossing is gekozen. Daarnaast heeft NAM twee woningen aangekocht (die reeds in de verkoop waren), die nu als testwoningen worden gebruikt voor het testen van methodieken om huizen te versterken. Deze huizen zullen op termijn weer in de markt worden gezet. NAM zal naar alle waarschijnlijkheid nog een aantal voor dit doel geschikte huizen aankopen.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe deze uitkoopregeling precies wordt ingevuld en kunt u aangeven of de bewoners volledig worden gecompenseerd voor het verlies van hun huis tegen de aankoopprijs van hun woning, of dat zij zelf voor een deel van de opgetreden waardedaling moeten opdraaien?

Om de gevolgen van aardbevingen te compenseren en te investeren in woningen is een samenhangend pakket van een aantal regelingen rondom het huis vastgesteld: een schaderegeling, een versterkingsregeling, een energie investeringsregeling en een waardedalingsregeling. Er bestaat geen specifieke uitkoopregeling.
De waardedalingsregeling is besproken aan de dialoogtafel en is op 29 april door NAM gepubliceerd. De regeling is erop gericht om waardecompensatie te bieden aan eigenaren die hun huis hebben verkocht en daarbij aantoonbaar waardedaling hebben geleden als gevolg van het risico op aardbevingen door gaswinning uit het Groningenveld. Voor meer informatie over de waardedalingsregeling en de actuele stand van zaken met betrekking tot de gaswinning uit het Groningenveld verwijs ik naar mijn brief van 6 mei jl. aan uw Kamer hierover (Kamerstuk 33 529 nr. 58).
Verder zijn er gelden beschikbaar gemaakt voor zogenaamde bijzondere situaties. Dit fonds is een aanvulling op alle andere maatregelen die zijn aangekondigd en is bedoeld voor uitzonderlijke situaties waar mensen ernstig in problemen komen door persoonlijke omstandigheden of beperkingen.
De toekenning van middelen uit dit fonds gebeurt op voorspraak van een onafhankelijke commissie. Ik verwijs hierbij naar mijn brief van 22 januari aan uw Kamer (Kamerstuk 33 529 nr. 29). De commissie van onafhankelijke deskundigen die de aanvragen beoordeelt, is inmiddels aangesteld en actief.

Vraag 4

Klopt het dat de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) niet bekend maakt welke woningen worden uitgekocht? Zo ja, kunt u aangeven waarom?

NAM maakt niet altijd bekend wanneer zij een woning aankoopt of wanneer zij bewoners uit huis plaatst. Uit respect voor de privacy en de wettelijke bepalingen daaromtrent, is NAM terughoudend met het publiceren van deze details.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het openbaar maken van deze gegevens de rechtsgelijkheid bevordert en het risico verkleint dat gelijke gevallen ongelijk behandeld worden? Zo nee, waarom niet?

Nee. Zoals in mijn antwoord op vraag 4 aangegeven, is NAM om privacyredenen en de wettelijke bepalingen daaromtrent terughoudend met het openbaar maken van gegevens over welke woningen worden uitgekocht. Dat doet niets af aan de rechtsgelijkheid. De regeling voor de afhandeling van schade (waarvan in het uiterste geval uit huis plaatsing een uitkomst kan zijn) is voor eenieder gelijk. In het schadeproces heeft iedere melder het recht op een kosteloze tweede beoordeling. Wanneer deze niet toereikend is, kan een derde onafhankelijke expert betrokken worden. Mocht dat niet leiden tot een oplossing waar de melder tevreden mee is, dan kan de Technische Commissie Bodembeweging (Tcbb) ingeschakeld worden. Daarnaast wordt door NAM gewerkt op basis van een handboek en protocol, wat de eenduidigheid in de beoordeling ten goede komt. Verder biedt NAM bewoners die uit huis geplaatst worden kosteloze, onafhankelijke adviseurs aan om hen in dit traject te begeleiden.

Vraag 6

Bent u bekend met het gegeven dat veel woningen in het aardbevingsgebied zijn vervallen tot een permanente bouwput, waarbij na vrijwel iedere beving weer nieuwe herstelwerkzaamheden nodig zijn? Deelt u de mening dat ook voor deze bewoners een uitkoopregeling gerechtvaardigd is? Zo nee, waarom niet?

De intentie is de schade aan huizen en gebouwen dusdanig te herstellen dat dezelfde schade niet meer op zou kunnen treden. Er is echter geen garantie dat in een herstelde woning niet opnieuw schade kan ontstaan ten gevolge van een nieuwe aardbeving. De meeste schades tot nu toe lijken relatief eenvoudig te herstellen. Ik besef goed dat dit wel de nodige overlast met zich meebrengt, wat voor de bewoners niet prettig is. In het antwoord op vraag 3 heb ik aangegeven welke regelingen er zijn om de gevolgen van aardbevingen te compenseren en te investeren in woningen. Uitkoop kan daarbij de uiterste consequentie zijn. De regelingen zijn er echter juist op gericht om huizen zodanig te verstevigen dat bewoners veilig in hun huis kunnen blijven wonen. Ik zie dan ook geen heil in een generieke regeling om mensen bij voorbaat uit te kopen.

Vraag 1

Bent u bekend met het plan tot de verkoop van alle sociale huurwoningen in Stuifzand door woningstichting Actium?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de visie van de betrokken gemeente dat het ongewenst is dat woningcorporaties, zonder afspraken met de gemeente vooraf, en in strijd van de gemeentelijke woonvisie en prestatieafspraken, dergelijke ingrijpende keuzes kunnen maken?

In MG 2013–02 staat dat het de bedoeling is dat gemeenten en corporaties, beide vanuit een weloverwogen beleidsvisie, (prestatie)afspraken maken over (o.a.) voornemens om huurwoningen voor uitponding aan te bieden onder andere voor verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Op die manier kunnen verkoopvoornemens van corporaties passen in een vooraf besproken en overeengekomen kader.
Twaalf van de 20 corporatiewoningen van Actium in Stuifzand zijn al meerdere jaren gelabeld voor verkoop. Zes van deze woningen zijn inmiddels verkocht, waarvan vier aan dorpsbewoners. Over de labeling voor verkoop van de overige acht corporatiewoningen in Stuifzand loopt sinds medio 2013 overleg tussen de gemeente Hoogeveen en woningcorporatie Actium. Men kan het echter niet eens worden.
In de meest recente Woonvisie van de gemeente is het uitgangspunt dat in alle kernen van Hoogeveen voldoende geschikte sociale huurwoningen beschikbaar moeten zijn en blijven. De lopende prestatieafspraken tussen de gemeente en Actium zien niet toe op dit specifieke onderwerp. Actium stelt dat er op het moment weinig vraag is naar huurwoningen in Stuifzand, maar wel naar goedkopere koopwoningen. Vandaar dat zij alle huurwoningen voor verkoop wil labelen. Actium is zich echter bewust van het feit dat het meebewegen met de vraag van de markt ook een flexibele houding van Actium vergt. Zij heeft aangegeven dat, indien de markt voor sociale huur in Stuifzand opeens sterk mocht aantrekken, het verkoopbeleid altijd herzien kan worden.

Vraag 3

Deelt u de gedachte dat de opstelling van woningcorporatie Actium strijdig is met de nieuwe regels voor verkoop van corporatiewoningen, zoals beschreven in de MG-circulaire «verkoop corporatiewoningen MG 2013-02»?

Die gedachte deel ik niet. In MG 2013–02 is een informatieverplichting opgenomen voor corporaties rond de verkoopvoornemens van corporatiewoningen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Corporaties moeten hun voornemens inzake dergelijke verkoop op 4-cijferig postcodeniveau aan de gemeente sturen. Deze werkwijze is geïntroduceerd om, waar dat nodig is, het overleg tussen gemeenten en woningcorporaties hierover beter mogelijk te maken. De MG 2013–02 regelt echter niet in welke omstandigheden een voorgenomen verkoop al dan niet acceptabel is. Zo kan het met het oog op de concrete vraag die een corporatie ervaart, of vanwege een verantwoorde vastgoedexploitatie, wenselijk zijn dat een corporatie woningen verkoopt, waarmee tegelijkertijd potentiële kopers een kans wordt geboden een woning te kopen.

Vraag 4

Bent u voornemens om in dit geval, en in vergelijkbare situaties, geen toestemming te verlenen voor de verkoop van sociale huurwoningen, of dit anderszins te voorkomen en om woningcorporaties te bewegen om met de betrokken gemeente(n) acceptabele (prestatie) afspraken te maken over de te verkopen huurwoningen?

Corporaties hoeven voor verkoop van corporatiewoningen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning geen toestemming vooraf te vragen, mits wordt voldaan aan voorwaarden gerelateerd aan de verkoopprijs. Dit is ook niet het geval onder MG 2013–02. Wel is het de bedoeling dat gemeenten en corporaties, beide vanuit een weloverwogen beleidsvisie, (prestatie)afspraken maken.
Ik heb regelgeving in voorbereiding waarmee de rol van de gemeente versterkt wordt. In de Herzieningswet en de daarbij horende Novelle wordt geregeld dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan de uitvoering van het woonbeleid van de gemeente, op voorwaarde dat de gemeente haar beleid vooraf heeft vast gelegd. Dit kan ook gaan over het al dan niet verkopen van sociale huurwoningen. Ook dan blijft het overigens primair een zaak tussen corporatie en gemeente.

Vraag 5

Heeft u signalen dat meer corporaties op vergelijkbare manier sociale huurwoningen verkopen? Zo ja, noopt dat tot wijziging van beleid?

Er zijn meer corporaties die zich uit dorpen terug willen trekken. De SEV (Platform31) heeft in 2012 het onderzoek «Terugtrekstrategieën van woningcorporaties» uitgevoerd bij 14 woningcorporaties in krimpgebieden die zich terugtrekken of dit als een noodzaak voor de toekomst zien. Centraal in dit onderzoek stond de vraag hoe corporaties maatschappelijke en bedrijfseconomische belangen met elkaar kunnen verbinden. Het onderzoek laat zien dat het terugtrekken overwegend een financiële en vastgoedachtergrond heeft. Het onderzoek besteedt ook aandacht aan maatschappelijke effecten en geeft handvatten voor maatschappelijk verantwoord loslaten door corporaties.
In het algemeen is het van belang dat corporaties, naast aandacht voor hun maatschappelijke taak, oog hebben voor een efficiënte bedrijfsvoering. Verkoop van woningen kan daarin passen. In dit licht zie ik geen aanleiding tot bijstelling van het beleid.

Vraag 6

Deelt u de gedachte dat verkoop van alle sociale huurwoningen in een dorp zorgt voor bedreiging van de sociale structuur, de leefbaarheid en het verenigingsleven?

Nee, ik denk niet dat zo’n verkoop een dergelijke bedreiging hoeft te vormen. De uitkomsten van het bij antwoord 5 genoemde onderzoek wijzen hier op. De corporatie zegt bovendien met name aan dorpsbewoners te (willen) verkopen. Daarnaast kunnen natuurlijk ook kopers van buitenaf bijdragen aan de sociale structuur, de leefbaarheid en het verenigingsleven. Het is in het licht van de leefbaarheid vooral van belang dat leegstand van de woningen wordt voorkomen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Kadaster: minder verkochte woningen in 2013»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat er minder woningen zijn verkocht in december 2013, ten opzichte van december 2012?

Dat er in december 2013 minder woningen zijn verkocht dan een jaar eerder kan te maken hebben met de piek in woningtransacties in december 2012 als gevolg van de wijziging van de fiscale regels per 1 januari 2013 (annuïtair aflossen).
Over heel 2013 zijn er 6% minder woningen verkocht dan in 2012. De daling vond vooral in de eerste helft van 2013 plaats. In de tweede helft van 2013 trok het aantal transacties weer aan. Ondanks de mindere maand december zijn in het vierde kwartaal van 2013 nagenoeg even veel woningen verkocht als in het vierde kwartaal van 2012 (een stijging van 0,7%).
Het verschil met de recente NVM-cijfers die wezen op een stijging van het aantal woningverkopen kan te maken hebben met het meetmoment. Er zit enige tijd tussen de datum van het koopcontract, die door de NVM wordt geregistreerd, en het moment dat de notaris de akte inschrijft in de openbare registers, dat door het Kadaster wordt geregistreerd.

Vraag 3

Hoe denkt u dat verscherpte leennormen, de aantasting van de hypotheekrenteaftrek, verhoging van het eigenwoningforfait en de overige lastenverzwaringen gaan bijdragen aan stijgende consumptie op de koopmarkt en stijging van de huizenprijzen?

Ik ben me ervan bewust dat niet iedereen de genomen maatregelen prettig vindt, maar ik ben ervan overtuigd dat de ingezette hervormingen noodzakelijk zijn en de benodigde duidelijkheid hebben geboden over het beleid op de woningmarkt voor de komende jaren. Die duidelijkheid op zowel de huur- als de koopmarkt is belangrijk voor het herstel van het vertrouwen. Ik zie tekenen van groeiend vertrouwen op de woningmarkt. Onder meer de recente NVM-cijfers over de stijging van de woningverkopen wijzen daarop. De Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis, die specifiek het vertrouwen meet voor de woningmarkt, steeg in 2013 12 maanden achtereen. Het Kadaster constateert dat het prijsniveau in het afgelopen halfjaar nagenoeg stabiel is gebleven. Het ratingbureau Standard & Poors verwacht dat in 2015 de prijzen weer gaan stijgen. Dat betekent niet dat we weer terug op het niveau van voor de crisis zijn, maar het zijn wel positieve signalen.

Vraag 4

Hoe duidt u de stijging van het aantal gedwongen verkopen2 in relatie tot het «herstel» waar u de voorbije tijd over predikte?

Doorgaans zal een omslag op de woningmarkt eerder blijken uit het aantal transacties en de huizenprijzen dan uit het aantal gedwongen verkopen.

Vraag 5

Kunt aangeven wanneer u denkt dat de meer dan 1 miljoen huishoudens die een hypotheek hebben die hoger is dan de waarde van het huis, niet langer met hun huis onder water staan?

Ik zie signalen die wijzen op een herstel van het vertrouwen in de woningmarkt, maar we zijn er nog niet. Door de prijsdaling van de afgelopen jaren is het aantal mensen waarvan de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis gestegen. Dit belemmert de doorstroming. Zolang er geen verhuizing plaats vindt, hoeft een restschuld op papier geen probleem te zijn. Dat wordt anders als de woning verkocht wordt vanwege een baan elders of vanwege het beëindigen van een relatie. Daarom heeft het kabinet maatregelen genomen die specifiek voor deze groep de doorstroming bevorderen: de rente op restschulden is 10 jaar lang fiscaal aftrekbaar en restschulden op NHG-hypotheken kunnen bij verhuizing onder NHG worden meegefinancierd. Vanwege de regels omtrent annuïtair aflossen vanaf januari 2013 neemt de kans op een restschuld af voor nieuwe gevallen.