Vraag 1

Kent u het bericht en de rapportage van het Landelijke Studentenvakbond (LSVb) over de prijs van studentenkamers?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de uitkomsten? Bent u ontstemd over het feit dat een groot deel van de studentenkamers voor te hoge huren wordt verhuurd? Kunt u dit toelichten? Welke financiële gevolgen heeft dit voor studenten?

De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen mijn nadrukkelijke aandacht voor de betaalbaarheid van studentenwoningen. Binnen het Landelijk Platform Studentenhuisvesting, dat opgericht is in het kader van het LAS (Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting), staat betaalbaarheid hoog op de agenda. In het AO Studentenhuisvesting op 19 november 20142 heb ik toegezegd om de betaalbaarheid in jaarlijkse monitor te laten zien. Vanaf 2015 wordt in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting betaalbaarheid als reguliere meetindicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek voor studenten.

Vraag 3

Welke mogelijkheden ziet u om deze misstanden te helpen voorkomen? Ziet u mogelijkheden om via aangescherpte wetgeving notoire huisjesmelkers die teveel vragen voor studentenkamers steviger aan te pakken? Kunt u dit toelichten?

In het huurprijzenrecht voor woonruimte geldt in beginsel contractvrijheid; de verhuurder en huurder mogen elke huurprijs die hun goeddunkt, overeenkomen. Ik zie geen aanleiding om dit beginsel van contractvrijheid in het huurprijzenrecht te verlaten.
Op de website van de Huurcommissie3 staat informatie over de verschillende procedures en een aantal instrumenten die huurders en verhuurders kunnen gebruiken. Er is een huurprijs-check voor zelfstandige woningen en een voor onzelfstandige woonruimten. Met behulp van dit instrument kan een schatting worden gemaakt van het puntenaantal en de maximale huurprijs van de woonruimte. Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij in gesprek treden met verhuurder. Wanneer ze samen niet tot een vergelijk kunnen komen, kan een procedure bij de Huurcommissie gestart worden.
De Huurcommissie is er voor geschillen bij huurwoningen in het gereguleerde segment, voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimten. Echter voor de toetsing van de aanvangshuur van zelfstandige woningen, kan de te toetsen huurprijs in de huurovereenkomst hoger zijn dan de grens van het gereguleerde segment. Het verzoek aan de Huurcommissie om de aanvangshuur te toetsen, moet dan wel binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst zijn ingediend. Onzelfstandige woningen (kamers) behoren per definitie tot het gereguleerde segment, omdat de liberalisatieregeling alleen voor zelfstandige woningen geldt.
Als de eerste zes maanden van de huurovereenkomst reeds zijn verstreken, kan de huurder een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder doen. In dat geval werkt de huurverlaging niet terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst, maar gaat de huurverlaging later in. Voorstellen tot huurprijswijziging (verhoging en verlaging) voor woonruimten dienen namelijk minimaal twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de wederpartij te worden ingediend. Als de verhuurder niet met het huurverlagingsvoorstel instemt, kan de huurder het huurverlagingsvoorstel aan de Huurcommissie voorleggen. Voor huurders van studentenwoningen en studentenkamers geldt dus huurprijsbescherming.
Om het inzicht in de eigen situatie van huurders en verhuurders te vergroten, zijn sinds 1 januari 2010 de uitspraken van de Huurcommissie opgenomen in een openbaar register. In dit register kunnen de uitspraken onder meer geselecteerd worden op zelfstandige of onzelfstandige woonruimte.

Vraag 4

Kunt u aangeven in welke mate studenten gebruik maken van hun recht om via huurteams of de huurcommissie de te hoge huurprijs opnieuw te laten vaststellen en kunt u toelichten welke – eventuele – belemmeringen er zijn bij studenten om van deze diensten gebruik te maken?

De Huurcommissie weet niet of een verzoeker voor het opnieuw laten vaststellen of verlaging van de huurprijs een student is of niet.
Uit het Jaarverslag 2014 van de Huurcommissie blijkt dat er in totaal, dus niet specifiek studenten, 1.284 verzoeken zijn binnengekomen bij de Huurcommissie om de aanvangshuur de toetsen (art. 249 BW) en 467 verzoeken met het voorstel om op grond van punten de huur te verlagen (art. 254 BW).
De Huurcommissie is een laagdrempelig onpartijdig instituut waar huurders en verhuurders terecht kunnen als zij samen niet tot een oplossing van hun huurprijsgeschil komen. Gelet op het laagdrempelige karakter zie ik geen belemmeringen om gebruik te maken van de diensten van de Huurcommissie.

Vraag 5

Kunt u aangeven in welke mate de doelstellingen van het actieplan Studentenhuisvesting gehaald zullen worden en of ze afdoende zijn om het aanbod zodanig te vergroten dat dit misbruik van schaarste door huisjesmelkers kan worden teruggedrongen?

Met doelstellingen van het Landelijk Actieplan Studenthuisvesting wordt beoogd dat de woningmarkt voor studenten in de komende jaren meer in balans komt, wat naar verwachting ook een matigend effect zal hebben op de huurprijsontwikkeling. In de voortgangsbrief van 17 juli 2014 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de status van de doelstellingen uit het actieplan. In die brief heb ik opgenomen dat in de periode 2011–2014 8.094 eenheden zijn opgeleverd, 3.813 eenheden in aanbouw zijn en 4.395 eenheden in voorbereiding. Het totaal aantal naar verwachting te realiseren eenheden in de periode 2011–2016 komt uit op 16.302. Vóór de zomer informeer ik uw Kamer over de voortgang en het vervolg van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting en over de gerealiseerde aantallen in de periode tot medio 2015.

Vraag 1

Kent u het bericht «Brussel ligt dwars bij nieuw instituut voor hypotheken»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de stand van zaken van het overleg met de Europese Commissie en Eurostat over de oprichting van de Nederlandse hypotheekInstelling (NHI) onder de in de Miljoenennota 2015 genoemde voorwaarden dat de instelling vormgegeven kan worden binnen de Europese staatssteunregels en het schuldpapier dat de NHI uitgeeft niet tot de staatsschuld gerekend wordt?2

De gesprekken met onder andere de Europese Commissie en CBS/Eurostat zijn nog niet afgerond. Uit de gesprekken kan nog niet worden afgeleid of de NHI niet leidt tot staatssteun en dat de schuld van de NHI niet gerekend wordt tot de staatsschuld. Gegeven het technische en soms complexe karakter van dit onderwerp, dient grondig bestudeerd te worden of vormgeving zonder staatssteun haalbaar is. Over of «groen licht» van de Europese Commissie als het gaat om de mededinging en staatssteun mogelijk is, kan ik pas uitsluitsel geven wanneer dit traject is afgerond.
Ten aanzien van het traject bij Eurostat geldt dat het de taak is van dit onafhankelijke statistische bureau van de Europese Unie om op basis van de Europese Statistische Richtlijnen (ESA 2010) de NHI wel of niet tot de sector overheid te classificeren. De classificatie van de NHI is onder meer afhankelijk van de (financiële) activiteiten, governance structuur, bestuurlijke en juridische kaders en de rol van de overheid. Indien de NHI door Eurostat tot de sector overheid wordt gerekend, dan worden, conform de bepalingen in ESA 2010, de schuldtitels (die hoofdzakelijk bestaan uit door de staat gegarandeerde Nederlandse Hypotheekobligaties, NHOs) op de balans van de NHI tot de sector overheid gerekend. Het effect op de EMU-schuld is gelijk aan de totaalsom van de uitstaande schuldtitels.
Vanzelfsprekend streef ik ernaar zo spoedig mogelijk voldoende duidelijkheid en comfort te hebben of aan de randvoorwaarden kan worden voldaan dat de NHI niet leidt tot staatssteun en de NHI niet wordt gerekend tot de sector overheid, zodat het eindrapport door kwartiermaker Jan van Rutte kan worden afgerond en naar uw Kamer kan worden gezonden.

Vraag 3

Op welke wijze is de beoogde garantie via de NHI uitgebreider dan via de huidige Nationale Hypotheekgarantie (NHG)?

De NHG verschilt op een aantal punten van de NHI. De NHG keert uit wanneer er een restschuld overblijft als een huishouden niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen als gevolg van bijvoorbeeld werkloosheid of een echtscheiding. Daarmee is een bank (deels)4 beschermd tegen het kredietrisico van de verstrekte hypotheeklening en wordt de consument beschermd tegen een eventuele restschuld.
In de uitwerking van de NHI is beoogd dat de NHI pakketten gesecuritiseerde NHG-hypotheken (residential mortgage backed securities, RMBS) met de in Nederland hoogst haalbare rating koopt van verschillende hypotheekverstrekkers. Ter financiering hiervan geeft de NHI Nederlandse Hypotheekobligaties met staatsgarantie uit. RMBS-investeerders lopen naast het kredietrisico, dat de NHG deels afdekt, ook andere risico’s. Een belangrijk risico bij hypotheken is het risico dat huishoudens sneller of langzamer aflossen dan aanvankelijk werd verwacht. Dit risico wordt ook wel prepaymentrisico genoemd. In combinatie met veranderingen in de rente kan dit ongunstig zijn voor de investeerder in de RMBS. Indien huishoudens bijvoorbeeld bij een dalende rente sneller aflossen, dan kunnen investeerders deze eerder ontvangen kasstromen alleen opnieuw investeren tegen een lagere rente dan de rente op de RMBS.5 Het is mogelijk om in de RMBS-structuur mechanismen in te bouwen om deze risico’s te mitigeren, maar uiteindelijk kunnen deze risico’s neerslaan bij de investeerders. De investeerders vragen hiervoor uiteraard een vergoeding.
De NHO’s kennen een 100% overheidsgarantie. De additionele risico’s ten opzichte van de NHG (waaronder het prepaymentrisico) die hiermee gepaard gaan slaan primair neer bij de hypotheekverstrekkers. Zij zijn verantwoordelijk voor alle mogelijke verliezen die kunnen ontstaan doordat huishoudens niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen of bijvoorbeeld sneller dan verwacht aflossen. Mocht een hypotheekverstrekker onverhoopt failliet gaan, dan kunnen deze risico’s bij de overheid neerslaan. De overheid loopt dus geen directe risico’s, maar conditionele risico’s. Bovendien worden maatregelen ingebouwd om te voorkomen dat de overheid met (grote) verliezen wordt geconfronteerd in het geval een hypotheekverstrekker onverhoopt failliet gaat, zoals het vragen van (extra) onderpand. Daarnaast zal de overheid een kostendekkende premie vragen voor de conditionele risico’s die zij op zich neemt. Hieruit volgt dat een investering in een NHO aantrekkelijker is dan een investering in een RMBS die NHG-hypotheken als onderpand heeft.
Voor hypotheekverstrekkers kan NHI-financiering aantrekkelijk zijn omdat NHOs naar verwachting beter verhandelbaar zijn dan RMBS, onder meer omdat er minder onzekerheden zijn over de te ontvangen kasstromen. Het wegnemen van deze onzekerheden zal er naar verwachting toe leiden dat de NHO’s ook in tijden van stress zullen worden afgenomen. Daarnaast zal de bundeling van meerdere RMBSen in een standaard NHO bij substantiële volumes bijdragen aan een betere verhandelbaarheid. Dit leidt er ook toe dat NHI-financiering goedkoper kan zijn dan andere vormen van financiering. Hierdoor kan een financieringsvoordeel ontstaan.
Voor de vraag of er sprake is van staatssteun kijkt de Europese Commissie onder andere of eventuele voordelen van een garantie neerslaan bij de consument of bij een financiële instelling. Het is complexer om dit voordeel vast te stellen bij de NHI dan bij de NHG, mede omdat de garantie bij de NHI toe ziet op de passiva van de bankbalans (de financiering) in plaats van de activa (de hypotheek, zoals bij de NHG). Er moet daarom, in tegenstelling tot de NHG, een beeld verkregen worden hoe voordelen aan de passivazijde van de balans doorwerken op de activazijde van een balans.
Er is met de Europese Commissie geen discussie geweest over NHG-garanties en staatssteun. Over de vraag of de NHI zal leiden tot staatssteun wordt op dit moment nog gesproken met de Europese Commissie.

Vraag 4

Waarom vermoedt de Europese Commissie indirecte staatssteun, terwijl daarvan bij de NHG geen sprake is, en de garantie in het plan voor de NHI «slechts op enkele details uitgebreider» zou zijn?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Kan de discussie over staatssteun via de NHI nog gevolgen hebben voor het standpunt van de Europese Commissie dat er bij de huidige NHG geen sprake is van indirecte staatssteun?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Waarom wil Eurostat de NHI-obligaties meetellen bij de staatsschuld? Wat zou daarvan het effect op de staatsschuld zijn?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Wat is de meerwaarde van een NHI nu de woningmarkt aantrekt, de financiële sector stabiliseert en alternatieve financieringsvormen door de lage rente wellicht goedkoper zijn dan financiering via een NHI? Verwacht u onder deze omstandigheden voldoende animo bij banken en beleggers voor een NHI?

De NHI is allereerst bedoeld om een aanvullende, toegankelijke en stabiele financieringsbron te bieden voor de Nederlandse hypotheekmarkt, die ook in tijden van onverhoopte nieuwe financiële stress markttoegang biedt, en daarmee kan bijdragen aan financiering van een betekenisvol deel van de Nederlandse funding gap.6 De meerwaarde van de NHI zal zich dus met name bewijzen in tijden van financiële stress. Daarnaast biedt de NHI toegevoegde waarde omdat de directe staatsgarantie op de Nederlandse Hypotheekobligaties transparanter is voor beleggers dan de huidige NHG, waardoor het aantrekkelijker wordt om NHG-hypotheken te financieren. In mijn contacten met banken en beleggers heb ik geen signalen ontvangen dat er onder deze partijen gegeven de huidige marktomstandigheden niet langer animo is voor de NHI.

Vraag 8

Verwacht u nog groen licht van de Europese Commissie te krijgen voor het oprichten van een NHI?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Wanneer stuurt u de in uw brief van 22 mei 20143 toegezegde rapportage over het inrichting- en realisatieplan van de NHI en de kabinetsreactie hierop?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Sociale woningbouw Den Haag ingestort, wachtlijsten lopen op»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe verklaart u het dat de bouw van nieuwe sociale huurwoningen in vier tijd met 96% is afgenomen?

Uit cijfers van de gemeente Den Haag blijkt dat in 2011 815 huurwoningen onder de liberalisatiegrens zijn gebouwd door Haagse corporaties en in 2012 713. De laatste twee jaren (2013 en 2014) is de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen in Den Haag teruggelopen naar respectievelijk 136 en 34. De daling van de laatste jaren kan meerdere oorzaken hebben. De gemeente Den Haag wijst erop dat twee van de drie grootste in Den Haag werkzaam zijnde corporaties, te weten Vestia en Haag Wonen, weinig financiële ruimte hebben gehad voor nieuwbouwinvesteringen. Bij Vestia vanwege de afwikkeling van de derivatenproblematiek, bij Haag Wonen mede door verliezen op vastgoedprojecten tijdens de economische crisis. Gelet op de financiële mogelijkheden hebben deze corporaties relatief sterker ingezet op onderhouds- en verbeterinvesteringen in hun bestaande woningvoorraad en minder op nieuwbouwinvesteringen.

Vraag 3

Hoe verhouden uw uitspraken dat 2014 een beter jaar voor de bouwsector was dan voorgaande jaren en er weer een beetje kleur op de wangen van de bouwsector begint te komen, zich tot de dramatische afname van nieuwbouw van sociale huurwoningen in Den Haag?2

Ik heb eerder gewezen op de mogelijkheden voor de bouwsector bij nieuwbouw in het middenhuursegment, transformatie van bijvoorbeeld oude scholen of oude ziekenhuizen in appartementen, het energiezuinig maken van bestaande woningen en zelfbouw door consumenten. Gesteld kan worden dat de verhuurderheffing geen belemmering voor corporaties is om nieuwbouwinvesteringen te plegen. Het beeld dat wordt geschetst dat corporaties niets meer kunnen bouwen als gevolg van de heffing strookt niet met de daadwerkelijke realisaties. Zo zijn in 2012 17.359 nieuwbouwhuurwoningen tot de liberalisatiegrens door corporaties gerealiseerd en in 2013 21.557 nieuwe huurwoningen tot de liberalisatiegrens (bron: BBSH/dVI). Uit het Sectorbeeld van het CFV over 2013 (Kamerstuk 29 453, nr. 360, 9 december 2014) blijkt dat de financiële positie van de corporatiesector de afgelopen jaren is verbeterd. Zo is de solvabiliteit toegenomen van de sector als geheel van 25% in 2012 tot 31,7% in 2013. Dat laat onverlet dat op lokaal niveau de situatie anders kan zijn. De financiële beperkingen van de eerder genoemde woningcorporaties in Den Haag kennen andere, belangrijke oorzaken dan de verhuurderheffing (zie antwoord op vraag3.

Vraag 4

Erkent u dat de verhuurderheffing van ruim 600 euro per sociale huurwoning ertoe leidt dat woningcorporaties niet meer kunnen bouwen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om de verhuurdersheffing om te zetten in een investeringsverplichting?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe verhoudt de achterblijvende bouw van sociale huurwoningen zich tot de snelle groei van het aantal inwoners in Den Haag?3

De bevolking van Den Haag is in enkele jaren gegroeid van 500.000 in 2005 naar ruim 515.000 inwoners in 2015, terwijl was gedacht dat dit aantal pas in 2020 zou worden bereikt. De verwachting van de gemeente is dat deze (snellere) groei zal doorzetten. Om dit te accommoderen heeft het college van Den Haag in zijn coalitieakkoord de ambitie opgenomen om jaarlijks 1.500 woningen aan de voorraad toe te voegen, waarvan 30% uit sociale woningbouw moet bestaan. Hiertoe zal de gemeente ook prestatieafspraken maken met corporaties.

Vraag 6

Wat is de gemiddelde wachttijd in Den Haag voor een woningzoekende, starter en doorstromer, en wat is de prognose voor de komende jaren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit de Verhuurrapportages van de gemeente Den Haag blijkt dat de gemiddelde wachttijd de afgelopen drie jaren (2012–2014) vrij constant op 24 maanden lag. De wachttijd voor starters is toegenomen van 17 maanden in 2012 tot 22 maanden in 2013 en 23 maanden in 2014. Dit komt volgens de gemeente hoofdzakelijk door een wijziging in de gemeentelijke toewijzingsregels. De wachttijd voor doorstromers is afgenomen van 34 maanden in 2012 tot 26 maanden in 2013 en 24 maanden in 2014. Prognoses voor de komende jaren worden niet gegeven.

Vraag 7

Is de slagingskans voor grote gezinnen die een huurwoning nodig hebben nog steeds 9%? Hoe was de ontwikkeling van de wachttijd voor grote gezinnen de afgelopen drie jaar? Kunt u uw antwoord toelichten?4

Volgens opgave van de gemeente heeft de slaagkans in Den Haag voor grote gezinnen zich de afgelopen jaren als volgt ontwikkeld: 5% in 2011, 6% in 2012, 9% in 2013 en 6% in 2014. De gemeente Den Haag heeft de afgelopen jaren maatregelen getroffen om de slaagkansen voor grote gezinnen te vergroten. Er is geëxperimenteerd met doorstroompremies om scheefwoners en kleine huishoudens in grote sociale huurwoningen te verleiden tot een verhuizing. Daarnaast zijn met Haagse woningcorporaties afspraken gemaakt dat zij hun vrijkomende (grote) woningen scherper labelen en dat zij doorstroomcoaches inzetten om huurders te verleiden om door te stromen. Ook passen de Haagse corporaties inkomensafhankelijk huurbeleid toe op basis van de landelijke wetgeving.

Vraag 8

Hoeveel (extra) sociale huurwoningen met huren onder de aftoppingsgrenzen zullen nodig zijn in Den Haag de komende vijf jaar? Hoe verhoudt dit zich tot het nieuwe Haagse woningbouwprogramma en de invoering van «passend toewijzen»?5 6 7

Het is in beginsel aan de gemeente om te bepalen welke kernvoorraad sociale huurwoningen benodigd is in de gemeente en dat in prestatieafspraken vast te leggen. In 2013 heeft de gemeente Den Haag in overleg met de corporaties een Haagse kernvoorraad bepaald. Op basis van de cijfers uit het WoON 2015 zal een nieuwe Haagse kernvoorraad worden berekend. Hierbij zal door de gemeente ook expliciet rekening worden gehouden met de recente wetgeving rond de passendheidstoets en de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad tot de aftoppingsgrenzen. Tot er een nieuwe Haagse kernvoorraad is bepaald, zet de gemeente Den Haag op basis van de verwachte bevolkingsgroei in op het jaarlijks toevoegen van 450 tot 500 sociale huurwoningen. In prestatieafspraken met corporaties zal, mede naar aanleiding van de invoering van de passendheidstoets per 1 januari 2016, expliciet worden gevraagd aan corporaties om ook woningen toe te voegen met huurprijzen tot de aftoppingsgrens. Overigens is passende toewijzing ook (deels) te realiseren door optimalisering van het huurbeleid binnen de bestaande voorraad.

Vraag 9

Wat doet u en wat doet de gemeente Den Haag om te voorkomen dat het aantal sociale huurwoningen zal verminderen door verkoop of liberalisering, gelet op de al bestaande druk op de sociale huurmarkt?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Welvaartsverlies door verlaging loan-to-value»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat woningmarktdeskundigen waarschuwen voor stagnatie op de koopmarkt als gevolg van langere spaarperiodes alvorens starters voldoende kapitaal hebben om een huis te kopen?

DNB en AFM concluderen dat een lagere LTV-limiet de stabiliteit van de financiële sector en de economie kan versterken, en dat deze voordelen opwegen tegen de nadelen. Het CPB verwacht daarentegen dat de financiële stabiliteit slechts in beperkte mate wordt bevorderd en dat er waarschijnlijk aanzienlijke kosten zijn verbonden die zich vooral manifesteren op de woningmarkt. Ook de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) stelt dat een verlaging van de LTV-limiet leidt tot een welvaartsverlies.
Het kabinet heeft een pad voor de loan-to-value uitgestippeld welke inhoudt dat de maximale loan-to-value stapsgewijs wordt afgebouwd naar 100% in 2018. Voor de komende jaren is er daarmee duidelijkheid gecreëerd.

Vraag 3

Erkent u het probleem dat starters op de woningmarkt en een groeiend aantal ZZP'ers (zelfstandigen zonder personeel) sowieso moeilijk een hypotheek kan krijgen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

De betaalbaarheid voor starters is momenteel beter dan in vele jaren het geval is geweest. Dit is het gevolg van de lage rente en de over het algemeen lagere huizenprijzen dan voor het uitbreken van de crisis. Om onduidelijkheden weg te nemen over de mogelijkheden en de wijze waarop banken omgaan met de wettelijke normen die gelden voor financiering zonder «vast en bestendig inkomen» heeft de Nederlandse Vereniging van Banken begin april een informatiepunt over flexibilisering van de arbeidsmarkt en financieringsmogelijkheden geopend (www.flexibelwerkenenwonen.nl). Banken geven hiermee toegankelijke en volledige informatie over de financieringsmogelijkheden voor deze consumenten. Zij geven hierbij aan open te staan voor financiering van onder meer ZZP’ers zonder hierbij het principe van verantwoorde kredietverlening uit het oog te verliezen.

Vraag 4

Deelt u de mening van woningmarktdeskundigen dat een verdere verlaging van de loan-to-value ratio naar 80% leidt tot welvaartsverlies?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoeveel huishoudens staan op dit moment onder water en wanneer verwacht u een significante daling hiervan? Welke rol ziet u voor de banken weggelegd?

Het aantal huishoudens dat onder water staat, neemt langzaam af als gevolg van de aantrekkende woningmarkt. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) stond eind 2014 25% van de huishoudens onder water. Eind 2013 ging het nog om 30% van de huishoudens. De ontwikkeling van het onderwaterprobleem hangt sterk af van de ontwikkeling van de huizenprijzen. DNB laat in het Overzicht Financiële Stabiliteit Voorjaar 2014 zien dat wanneer de (nominale) huizenprijzen vanaf 2014 met 2% per jaar stijgen, driekwart van de onderwaterhypotheken over tien jaar weer boven water staan. Wanneer de huizenprijzen constant blijven, is tweederde van de onderwaterhypotheken na 10 jaar weer boven water. In 2014 zijn de huizenprijzen volgens CBS met 0,9% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Vergeleken met het dieptepunt in juni 2013 lagen de prijzen in februari 2015 3,9% hoger.
Een hypotheek die onder water staat, hoeft voor de consument geen probleem te zijn zolang hij de hypotheeklasten kan betalen en er geen wens bestaat om de woning te verkopen. Als de consument deze verhuiswens wel heeft, is het van belang dat de restschuld kan worden meegefinancierd waar nodig en verantwoord. Het afgelopen jaar hebben belangrijke ontwikkelingen plaatsgevonden in de financierbaarheid van restschulden. Het overheidsbeleid heeft hieraan een bijdrage geleverd (o.a. doordat de loan-to-value limiet niet geldt bij restschuldfinanciering, restschulden fiscaal aftrekbaar zijn gemaakt voor een periode van 15 jaar en restschulden kunnen worden meegefinancierd onder NHG), maar ook de hypotheekverstrekkers hebben de mogelijkheden vergroot voor de financiering van restschulden. Zo zijn banken in principe bereid restschulden mee te financieren voor hun eigen klanten en in diverse gevallen ook voor klanten van andere geldverstrekkers. Daarbij geldt dat de woonlasten die gepaard gaan met de financiering van de restschuld verantwoord moeten zijn. In dat geval behoort meefinancieren ook tot de mogelijkheden bij verhuizing naar een duurdere woning. Verder hebben banken en verzekeraars een informatiepunt restschulden (www.restschuldinfo.nl) in de markt gezet, om bij te dragen aan betere informatieverstrekking wat betreft de mogelijkheden tot restschuldfinanciering.
Tot slot wordt dankzij de doorgevoerde hervormingen (annuitaïr aflossen en maximale loan-to-value naar 100% in 2018) het restschuldrisico in de toekomst beperkt.

Vraag 6

Heeft de Minister-President inmiddels een auto en in het bijzonder een huis gekocht? Zo nee, waarom niet?

Als Minister voor Wonen en Rijksdienst ga ik niet over de privé aangelegenheden van de Minister-President.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het bericht dat Amsterdamse verhuurders in de fout zijn gegaan met inkomensdata?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat sprake is van een onterechte afgifte van de inkomensindicatie? Zo ja, bent u van mening dat dit niet toelaatbaar is?

De inkomensindicaties worden opgevraagd en afgegeven in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor geliberaliseerde huurcontracten. De Belastingdienst heeft op dit moment geen concrete aanwijzingen dat veel (Amsterdamse) verhuurders in 2015 ten onrechte inkomensindicaties hebben opgevraagd voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract (zie ook het antwoord op vragen 3 en 6). In de wet is vastgelegd dat verhuurders geen inkomensindicaties mogen opvragen voor woningen die met een geliberaliseerd huurcontract verhuurd zijn. Dit staat ook aangegeven op het webportaal waarmee verhuurders inkomensindicaties kunnen opvragen. Ook in de handleiding van de Belastingdienst is dit uitgangspunt duidelijk verwoord. Verhuurders die toch adressen met een geliberaliseerd huurcontract in hun opvraagbestand opnemen, overtreden de wet èn de gebruiksvoorwaarden van het webportaal. Er is in dat geval dus sprake van het onterecht opvragen van inkomensindicaties.
Nadat de Belastingdienst een inkomensindicatie voor een woning aan de verhuurder heeft verstrekt, zendt zij een brief aan de bewoner van die woning waarin dit wordt meegedeeld. Huurders met een geliberaliseerd huurcontract krijgen daardoor het signaal dat hun verhuurder voor hun woning ten onrechte een inkomensindicatie heeft aangevraagd. De huurder kan een klacht indienen bij de Belastingdienst, dit wordt vervolgens onderzocht en bij onterecht opvragen wordt nadere actie ondernomen.

Vraag 3

Kunt u aangeven of er verhuurders zijn die nu voor het tweede jaar ten onrechte de inkomensindicatie opvragen van huurders waarvan zij kunnen weten dat zij geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen?

Tot op heden zijn er geen verhuurders bekend die dit jaar onterecht inkomensindicaties hebben opgevraagd en dat in 2014 ook hebben gedaan. Hierbij zij aangetekend dat momenteel enkele gevallen nog in onderzoek zijn waarin door de huurder is aangegeven de verhuurder zowel in 2014 als in 2015 ten onrechte een inkomensindicatie heeft aangevraagd. Deze gevallen worden nog onderzocht. Het is voor huurders niet altijd duidelijk of hun huurcontract geliberaliseerd is of niet, vanwege de complexiteit van de liberalisatieregeling.

Vraag 4

Moet het verkrijgen van een portal voor inkomensindicaties niet wijzigen?

Verhuurders die een inlogaccount aanvragen voor het webportaal www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl moeten aangeven aan dat zij het webportaal alleen gebruiken voor woningen met een gereguleerd huurcontract. Dit moeten zij ook bij elke inlogsessie specifiek aanvinken, anders kunnen zij geen inkomensindicaties opvragen. Het is de verantwoordelijkheid van verhuurders om in hun administratie onderscheid te maken tussen zelfstandige woningen met een gereguleerd huurcontract en zelfstandige woningen met een geliberaliseerd huurcontract. Ook mag van hen worden verwacht dat zij rechtmatig en prudent omgaan met de mogelijkheid om inkomensindicaties van hun huurders op te vragen ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het College bescherming persoonsgegevens heeft geoordeeld dat het woningenbestand dat de Belastingdienst aanmaakt met de werkwijze die vanaf 2014 gehanteerd wordt, voldoet. Ik zie geen reden om het verkrijgen van inlogaccounts voor het webportaal waarmee inkomensindicaties worden aangevraagd en verstrekt te wijzigen.

Vraag 5

Hoe gaat u om met verhuurders die met onterecht verkregen informatie toch de huren hebben verhoogd? Moet de huurverhoging in die gevallen worden teruggedraaid? Is restitutie mogelijk?

Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging niet voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract. Ook de regels rond het uitbrengen van huurverhogingsvoorstellen (al dan niet inkomensafhankelijk) gelden niet voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract.2 Als een verhuurder een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel doet voor een woning met een geliberaliseerd huurcontract, is dat huurverhogingsvoorstel niet geldig. Een huurder met een geliberaliseerd huurcontract die zo’n huurverhogingsvoorstel krijgt, kan dat naast zich neerleggen. Verhuurders waarvan bekend is dat zij moedwillig of bij herhaling abusievelijk onterecht inkomensindicaties hebben opgevraagd, wordt de toegang tot het portaal ontzegd.

Vraag 6

Hoe staat u tegenover de suggestie van de Woonbond om dergelijke notoire overtreders van de regels de toegang tot het portal voor de inkomensindicaties te ontzeggen?

De privacybescherming van huurders is belangrijk. Daarom is ook in de regelgeving omtrent de inkomensafhankelijke huurverhoging opgenomen dat de Belastingdienst als sanctie een verhuurder die ten onrechte inkomensindicaties opvraagt voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract, de verdere toegang ontzegt tot het webportaal waarmee die inkomensindicaties kunnen worden opgevraagd (artikel 19b Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Die verhuurder kan dan geen inkomensindicaties meer opvragen bij de Belastingdienst, ook niet voor woningen met een gereguleerd huurcontract. Bij gebleken misbruik van verhuurders van het webportaal zal de Belastingdienst die sanctie ook toepassen.
In de gevallen van onterechte aanvragen van inkomensindicaties in 2014 is echter niet gebleken van moedwillig onjuist gebruik van het webportaal. De Belastingdienst was daardoor van oordeel dat er geen sprake was van misbruik. Deze verhuurders hebben wel een waarschuwingsbrief gekregen dat in geval van herhaling de Belastingdienst hen de verdere toegang tot het webportaal zal ontzeggen. Zie ook mijn brief van 6 februari 2015 over de evaluatie van de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 20143.
Bij de klachtenafdeling van de Belastingdienst waren op 30 april jl. twee verhuurders bekend ten aanzien van wie is komen vast te staan dat zij ten onrechte een aantal inkomensindicaties hebben opgevraagd. De ene verhuurder heeft tien onterechte indicaties opgevraagd, de andere één. Beide verhuurders ontvangen een waarschuwingsbrief. Het betreft geen recidives.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Miljoenen mensen ontheemd door projecten Wereldbank»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat er in tien jaar tijd 3,4 miljoen mensen ontheemd zijn geraakt door bouwprojecten die door de Wereldbank zijn gefinancierd? Welke (interne) regels heeft de Wereldbank daarmee overtreden?2

Nee, dit is onjuist. Het getal van 3,4 miljoen mensen komt voort uit het aantal mensen waarop de bouwprojecten in enige vorm betrekking kunnen hebben, variërend van minimale gevolgen (bv. kleine landaankopen) tot fysieke hervestiging.
De WBG heeft vanwege feitelijke onjuistheden, onzorgvuldigheden en onevenwichtigheden een klacht ingediend bij the Guardian, die deze tekortkomingen in de berichtgeving inmiddels ten dele heeft erkend.
Landacquisitie en hervestiging zijn op zichzelf geen schendingen van de interne regels. De bank hanteert een strikt beleid met regels om de betrokkenen te compenseren. Deze regels zijn van toepassing op zowel de fysieke als economische gevolgen van landaankoop in het kader van een door de Wereldbankgroep (WBG) gefinancierd overheidsprogramma. In dit geval zijn er geen interne regels overtreden.
De WBG erkent wel dat er enkele projecten zijn geweest waarbij hervestiging onvoldoende gemonitord is en heeft hiertoe stappen ter verbetering ondernomen (zie ook het antwoord op vraag 8).

Vraag 3

Kunt u aangeven welke projecten het betrof, en in welke landen?

Het onderzoek waarop de berichtgeving betrekking heeft, heeft zich naast de in de artikelen genoemde landen Ethiopië en Vietnam en Nigeria ook gericht op projecten in China, India, Peru, Honduras en Kosovo. In de Resettlement Action Plans en andere openbare projectdocumenten staat vermeld hoe de hervestiging geregeld is op projectbasis.

Vraag 4

Welk deel van deze groep mensen is gecompenseerd voor hun gedwongen verhuizing?

Het beleid van de bank is dat alle betrokkenen worden gecompenseerd. Hoe de compensatie er uitziet is per project geregeld in de Resettlement Action Plans en andere openbare projectdocumenten.

Vraag 5

Kunt u verklaren waarom het aantal projecten waarbij gedwongen verhuizing plaatsvindt tussen 1993 en 2009 is toegenomen van 8% van het totaal naar 29%?3

Het is in beginsel lastig individuele jaren met elkaar te vergelijken, omdat de projectportfolio’s en de sectorale samenstelling daartussen aanzienlijk kunnen fluctueren, afhankelijk van de kredietvraag van klantlanden.
Een verklaring van de toename is echter dat de Wereldbank strengere voorzorgsmaatregelen is gaan treffen. Sinds een aantal jaar stelt de bank hogere eisen aan projecten waar landaankoop en hervestiging onderdeel van zouden kunnen uitmaken. Klantlanden moeten nu uit voorzorg beleidsplannen opstellen ten aanzien van hervestiging, ook wanneer er geen hervestiging verwacht wordt. Wanneer er tijdens de projectuitvoering toch hervestiging nodig is, kan deze (zonder nieuwe behandeling in de board of directors) worden uitgevoerd. Hierdoor is het echter wel zo dat er veel projecten zijn met een dergelijk beleidsplan, terwijl er uiteindelijk geen landaankoop en/of hervestiging plaatsvindt. Een toename van het aantal beleidsplannen t.a.v. hervestiging betekent dus niet een toename van het aantal gedwongen verhuizingen.

Vraag 6

Kunt u aangeven hoeveel geld de Nederlandse regering heeft overgemaakt aan de Wereldbank in de periode 2009–2013? Kunt u aangeven voor welke projecten dit geld is ingezet?

Nederland draagt bij aan de International Development Agency (IDA) van de Wereldbank. In de periode van IDA-15 (2008 tot 2011) en IDA-16 (2011 tot 2014) is gemiddeld Euro 300 mln per jaar overgemaakt.
In diezelfde periode heeft Nederland jaarlijks gemiddeld Euro 180 mln per jaar bijgedragen aan specifieke trustfunds, zoals op het terrein van voedselzekerheid en onderwijs. Nederland draagt niet bij op projectniveau. Door kasschuiven kunnen de jaarlijkse bijdragen voor zowel IDA als de trustfunds tussen jaren aanzienlijk verschillen.

Vraag 7

Kunt u verklaren waarom een evaluatie vooraf, om te bepalen of gemeenschappen afdoende worden beschermd, vaak wordt overgeslagen?4

Een social assessment, dat hierop ingaat, maakt standaard onderdeel uit van de voorbereiding van dit soort projecten. De voorstellen voor nieuwe safeguardshandhaven dit assessment.

Vraag 8

Klopt het dat de Wereldbank vaak geen idee heeft wat er gebeurt met mensen nadat ze zijn verplaatst?5 Welke oplossingen kunt u hiervoor bedenken?

Klantlanden zijn verantwoordelijk voor de projectuitvoering. De bank houdt toezicht of de uitvoering conform de voorwaarden gebeurt en kan juridische stappen ondernemen wanneer dit niet het geval is. Na uitvoering van het project is er geen verplichting voor de bank om te blijven monitoren. In het geval er zorgen bestaan over hervestigingsaspecten na de afronding van het project, kan desalniettemin besloten worden monitoring te continueren.
De Bank erkent dat er enkele projecten zijn geweest waarbij de uitvoering door het klantland en/of de supervisie door de Bank tekortschoot en heeft derhalve stappen genomen ter verbetering. Ten eerste wordt er in de huidige voorstellen voor nieuwe safeguards meer nadruk gelegd op de monitoring van risicovolle projecten en worden er strengere eisen aan de klantlanden gesteld met betrekking tot het betrekken van stakeholders. Ten tweede wordt in deze voorstellen monitoring door een derde partij van een project mogelijk en krijgen betrokkenen meer mogelijkheden om klachten in te dienen. Tot slot wordt geïnvesteerd in kennis en vaardigheden van de Bankmedewerkers voor wat betreft het toepassen van de regels bij projectmanagement.

Vraag 9

Kunt u bevestigen dat er in Ethiopië miljoenen dollars van een lening voor zorg en onderwijs zijn doorgesluisd voor een grootschalig regeringsprogramma waarbij twee miljoen mensen werden gedwongen om te verhuizen, nota bene nadat hierover gerapporteerd werd? Was u hiervan op de hoogte? Klopt het dat de lokale bevolking geïntimideerd werd om geen negatieve berichten over de investeringen over te brengen aan het inspectiepanel van de Wereldbank? Sinds wanneer was de Wereldbank bekend met deze praktijken? Kunt u meer projecten noemen waarbij dergelijke praktijken zich hebben voorgedaan?6

Het «Promoting Basic Services» (PBS) programma van de Wereldbank beoogt de armoede in Ethiopië te verminderen door de toegang en kwaliteit van basisvoorzieningen te verbeteren op lokaal niveau. Aangezien dit programma onder andere een deel van de salarissen van leerkrachten en gezondheidswerkers financiert, juist om in de armste delen van Ethiopië deze voorzieningen te verbeteren, is dit programma logischerwijs ook actief in de gebieden waar de Ethiopische overheid haar eigen «Commune Development Programme» (CDP) uitvoert. Er is in dit geval geen sprake van doorsluizen van fondsen van het ene programma naar het andere, maar van een overlap van de gebieden waar beide programma’s actief zijn.
Nederland heeft, samen met de «Development Assistance Group» (DAG) partners, tijdens gerichte veldbezoeken op dorpsniveau, in de afgelopen vier jaar de uitvoering van het CDP getoetst aan de internationale principes en «best practices» van hervestiging. Hoewel op grond hiervan niet volledig uit te sluiten valt dat in enkele gevallen sprake zou kunnen zijn geweest van intimidatie, zijn er geen bewijzen gevonden van gedwongen verhuizingen in de gebieden waar de Ethiopische overheid haar programma heeft uitgevoerd, inclusief Gambella. Ik ben op grond van deze bezoeken wel bezorgd over het niveau van de consultaties en de snelheid waarmee het programma is uitgevoerd. Deze zorg is regelmatig gedeeld met de verantwoordelijke Ethiopische autoriteiten, zoals in mijn gesprek met Minister van Staat van Buitenlandse Zaken, de heer Berhane Gebre-Christos op 5–6 maart jl.

Vraag 10

Kunt u verklaren waarom de Wereldbank en de IFC (International Finance Corporation) tussen 2009 en 2013 50 miljoen dollar hebben geïnvesteerd in projecten van de hoogste risicogroep wat betreft «onomkeerbare en ongekende» schade op sociaal of ecologisch vlak? Was Nederland hiervan op de hoogte?7

Ik herken het bedrag van 50 miljoen dollar dat in het artikel wordt genoemd niet. De Wereldbank investeert in projecten met verschillende risicoprofielen. Door middel van een gedegen risico raamwerk en strenge safeguards worden deze risico’s gemanaged.

Vraag 11

Kunt u bevestigen dat de ombudsman van de Wereldbank zich heeft ingespannen om relevante (interne) documentatie aangaande projecten waarbij gedwongen verhuizingen plaatsvonden te vernietigen? Deelt u de mening dat deze functionaris per direct ontslagen zou moeten worden?8

Nee, navraag bij de Wereldbank Groep leverde geen aanwijzingen op dat informatie zou zijn vernietigd.

Vraag 12

Bent u bereid om alle documenten die relevant zijn voor het Nederlandse Wereldbank-beleid openbaar te maken? Zo nee, waarom niet?

Tweemaal per jaar, voorafgaand aan de (voor)jaar(s)vergadering van de WBG, informeer ik uw Kamer per brief over het Nederlandse Wereldbank-beleid en ga ik in op specifieke vragen over de Wereldbank tijdens het AO.

Vraag 13

Hoe gaat u zich inspannen om ervoor te zorgen dat de Wereldbank lering trekt uit de gemaakte fouten?

Naast risico-analyses vooraf, hanteert de Bank een robuust monitoring en evaluatie raamwerk tijdens de uitvoering van projecten. Daarnaast heeft de Bank waarborgen zoals het Inspection Panel, een evaluatiedienst en de Raad van Bewindvoerders. Ik vind desalniettemin dat elke organisatie de ambitie moet hebben om zichzelf nog verder te verbeteren. Indien nodig spreek ik de Bank daar ook op aan.

Vraag 14

In hoeverre komt de herziening van de safeguards van de Wereldbank tegemoet aan de bovengenoemde problemen?

In de huidige voorstellen voor nieuwe safeguards is een specifieke Environmental and Social Standard gereserveerd voor acquisitie van land, restricties op landgebruik en gedwongen verhuizing. Dit hoofdstuk bevat juist stappen vooruit, zie ook het antwoord op vraag 8.
De huidige voorstellen kennen tevens een apart hoofdstuk over de bescherming van inheemse volken. Over dit hoofdstuk vindt nog volop discussie plaats. Ik heb richting de Bank gepleit voor het schrappen van de voorgestelde «opt-out clause», waarmee lenende landen in overleg met de Bank kunnen afzien van een speciale behandeling van inheemse volken. De introductie door de Bank van free, prior and informed consent van inheemse volken als voorwaarde voor projecten die hen raken, is een belangrijke stap vooruit.

Vraag 15

Klopt het dat in de herziene safeguards de bescherming tegen gedwongen verhuizing, met name wanneer het kwetsbare groepen zoals inheemse volkeren betreft, is afgenomen? Wat is daarover uw oordeel? In hoeverre verandert de recente berichtgeving over de Wereldbank uw standpunt?

Zie antwoord vraag 14.

Vraag 16

In hoeverre acht u het problematisch dat de last van het handhavingsbeleid van de safeguards met de herziening bij de landen zelf komt te liggen, terwijl in praktijk blijkt dat sommige regeringen geen intentie hebben om zich aan de regels te houden?9 Welke oplossingen ziet u voor dit probleem?

De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van door de Wereldbank gefinancierde projecten ligt nu en ook in de toekomst bij de lenende landen. Nederland heeft in diverse consultatierondes over de nieuwe safeguards het belang van de versterking van de capaciteit van de lenende landen dan ook aan de orde gesteld. Voor situaties waarin landen om wat voor reden dan ook in gebreke blijven, zal ik mij blijven inzetten voor behoud en versterking van waarborgen zoals genoemd in het antwoord op vraag 13.

Vraag 17

Bent u bereid om bovengenoemde acute problemen aan te kaarten voordat de nieuwe safeguards aangenomen worden? Kunt u verslag uitbrengen van uw inspanningen?

In mijn gesprekken met Bankmanagement, staat de herziening van de safeguards standaard op de agenda. Zorgpunten, maar ook verbeteringen van de huidige safeguards worden dan besproken. Na afloop van de voorjaars- en jaarvergadering, doe ik hiervan steeds verslag aan de Kamer.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het bericht dat woningcorporatie Rochdale bereid is om uitgeprocedeerde asielzoekers te huisvesten?1

Ja

Vraag 2

Bent u bereid om deze woningcorporatie duidelijk te maken dat illegalen geen recht hebben op deze huisvesting en dat men zich beter kan inzetten voor het (sneller) huisvesten van mensen die er wel recht op hebben? Zo neen, waarom niet?

De Vreemdelingenwet 2000 bepaalt dat de vreemdeling die geen rechtmatig verblijf heeft in Nederland, geen aanspraak kan maken op toekenning van verstrekkingen, voorzieningen en uitkeringen bij wege van een beschikking van een bestuursorgaan. Dit is ook van toepassing op de bij de wet of algemene maatregel van bestuur aangewezen ontheffingen of vergunningen. In de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat slechts Nederlanders en rechtmatig in Nederland verblijvende vreemdelingen voor een huisvestingsvergunning in aanmerking kunnen komen. Indien een gemeente een verordening heeft, zoals Amsterdam, kan de gemeente daarin bepalen dat als deze wordt overtreden een bestuurlijke boete kan worden opgelegd. Inmiddels heeft de bestuursvoorzitter van Rochdale in een interview met BNR nieuwsradio2 (laten weten dat Rochdale niet bereid is vreemdelingen te huisvesten, maar alleen mensen met een verblijfsvergunning huisvest.

Vraag 3

Kunt u garanderen dat geen enkele woningcorporatie woningen ter beschikking stelt aan vreemdelingen die hier niet eens mogen zijn? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u daarnaast bereid om een einde te maken aan het met voorrang toewijzen van sociale huurwoningen aan toegelaten asielzoekers, daar dit oneerlijk is ten opzichte van andere woningzoekenden die vaak al jarenlang op een woning wachten? Zo neen, waarom niet?

Het huisvesten van vergunninghouders door gemeenten is geregeld in de Huisvestingswet. De taakstelling voor gemeenten die hierin geregeld is, is bedoeld om een evenwichtige spreiding van vergunninghouders in Nederland te bewerkstelligen. Er zijn geen voornemens de Huisvestingswet hierop aan te passen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht van de Huurdersvereniging Amsterdam dat inschrijf- en verlengingskosten voor woningzoekenden en huurders in Amsterdam twee keer zo hoog zijn dan in andere plaatsen?1

In het algemeen geldt dat er geen regels zijn voor de verdeling van de kosten die met een regionaal woonruimteverdeelsysteem gemoeid zijn. Naast de inschrijver kunnen ook de betrokken gemeenten en de verhuurders er voor kiezen een deel of het geheel van de kosten op zich te nemen. Ten aanzien van de stelling dat de kosten in de Amsterdamse regio twee keer zo hoog zijn, merk ik op dat dit niet voor de verlengingskosten geldt: die liggen onder het gemiddelde in de Woningnet-regio’s.

Vraag 2

Klopt het dat de inschrijf- en verlengingskosten bij Woningnet niet bedoeld zijn voor winst, maar ter bekostiging van het digitale systeem? Zo ja, hoe verklaart u de grote verschillen in kosten voor woningzoekenden en huurders? Zo nee, wat gaat u hiertegen doen?2

Ik deel de stelling dat de kosten van inschrijving en verlenging bedoeld zijn om de kosten te dekken die gemaakt worden om het systeem draaiende te houden. Ik meen echter dat dit niet beperkt hoeft te worden tot alleen het digitale systeem. Bijvoorbeeld een klantcontactcentrum en klachtafhandeling en de overige kosten van Woningnet (of een andere organisatie die het systeem draaiend houdt), zoals kantoor en personeel. De verschillen tussen de regio’s verklaar ik uit de keuzes die gemaakt worden om de kosten te dekken, zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven.

Vraag 3

Kunt u een overzicht verschaffen van alle regionale woonruimteverdeelsystemen, zoals Woningnet, met de daarbij horende inschrijfkosten en jaarlijkse verlengingskosten? Hoe kunt u de verschillen verklaren?

In de bijlage3 treft u een overzicht aan van de kosten die de bekende regionale woonruimteverdeelsystemen in rekening brengen. Wat betreft de verschillen, verwijs ik naar het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Kunt u een overzicht verschaffen voor de gebieden in ons land waar geen regionaal woonruimteverdeelsysteem is, met de daarbij horende inschrijfkosten en jaarlijkse verlengingskosten die gemeenten en of woningcorporaties kosten rekenen? Hoe kunt u de verschillen verklaren?3

Een overzicht van inschrijvings- en verlengingskosten in regio’s waar geen regionaal woonruimteverdeelsysteem is, is niet beschikbaar en lastig op te stellen. Immers de gemeenten en verhuurders kunnen keuzes maken, die de kosten sterk beïnvloeden, zoals een gezamenlijk systeem van twee woningcorporaties en één systeem per gemeente. Afhankelijk van de situatie kan de woningzoekende keuzes maken die de kosten eveneens sterk beïnvloeden, zoals slechts bij één woningcorporatie inschrijven. Derhalve is een eenduidig overzicht niet voorhanden. Een korte inventarisatie via internet bevestigt het idee dat er flinke verschillen zijn. Als voorbeeld: in Tilburg hebben de corporaties de krachten gebundeld en kost inschrijven € 13, verlengen € 11. In Maastricht is een verdeelsysteem van drie corporaties, inschrijven kost hier € 32, verlengen is gratis. In Assen dient de woningzoekende zich per corporatie in te schrijven, waarbij de inschrijfkosten per corporatie uiteenlopen van € 30 tot € 0. Ook hier is het verlengen doorgaans gratis. Een verklaring van de gevonden verschillen kan gevonden worden in de keuzes die de aanbieders van de huurwoningen maken over de verdeling van de kosten.

Vraag 5

Is het nog steeds zo dat in gebieden zonder regionaal woonruimtesysteem de verschillen in kosten voor inschrijving en verlenging groter zijn dan in regio's met een woonruimteverdeelsysteem van samenwerkende woningcorporaties, zoals in 2008 vastgesteld? Zo ja, wat heeft u gedaan om de verschillen te verkleinen?4

Gezien het feit dat een systematisch overzicht van de kosten in gebieden zonder regionaal woonruimteverdeelsysteem niet beschikbaar is, kan ik deze stelling niet onderschrijven. Wel ben ik van mening dat sociale huurwoningen transparant en overzichtelijk aangebonden dienen te worden, waarbij de regionale woningmarkt de juiste schaal is. Een regionale aanbieding van sociale huurwoningen verdient daarom de voorkeur. Om die reden heb ik dit onderwerp in 2013 besproken met Aedes. Zie verder het antwoord op vraag 7.

Vraag 6

Bent u van mening dat eventuele kosten voor inschrijving en/ of verlenging voor iedere woningzoekende en huurder, uniform zouden moeten zijn? Zo ja, hoe gaat u hiervoor zorgen? Zo nee, waarom niet?

Nee, er is geen noodzaak om de lokale vrijheden op dit punt te beknotten.

Vraag 7

Welke stappen hebben woningcorporaties gezet in «de regionale aanbieding en standaardisering van de informatie over de vrijkomende sociale huurwoning», en welke goede voorbeelden zijn door Aedes gestimuleerd?5

In het Aedes-Magazine van november 2014 is aandacht besteed aan woonruimteverdeling (zie bijlage).7 In dit artikel zijn voorbeelden gegeven hoe in verschillende regio’s wordt omgegaan met de woonruimteverdeling. Woningcorporaties zoeken elkaar steeds vaker op. In 250 van de 408 gemeenten werken corporaties lokaal of regionaal samen.

Vraag 8

Wat zijn de te verwachten effecten van de onlangs door het parlement aangenomen Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting en de instelling van woonregio's op de woonruimteverdeelsystemen en de daaraan gekoppelde kosten voor woningzoekenden en huurders?6

Voor wat betreft mogelijke veranderingen in woonruimteverdeelsystemen als gevolg van de veranderde wetgeving, merk ik op dat in de nieuwe wetgeving geen regels voor woonruimteverdeling zijn opgenomen. Derhalve verwacht ik van de nieuwe wetgeving geen directe effecten voor woonruimteverdeelsystemen, noch voor de daaraan gekoppelde kosten.

Vraag 9

Bent u bereid om bijvoorbeeld via Aedes en de Vereniging Nederlandse Gemeenten, woningcorporaties en gemeenten te stimuleren om te komen tot eenduidige woonruimteverdeelsystemen met zo min mogelijk kosten voor huurders? Zo nee, waarom niet?

Zoals eerder bij het antwoord op vraag 5 aangegeven, geniet het mijn voorkeur dat sociale huurwoningen via regionale systemen worden aangeboden. Uit het voorgaande mag tevens worden afgeleid, dat ik het accepteer dat de kosten voor degene die bij deze systemen wil inschrijven, niet overal hetzelfde zijn. Ik breng in mijn contacten met Aedes en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten het nut van regionale woonruimteverdeelsystemen onder de aandacht.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Stadsparel wordt yuppengetto»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat de verhuurder de verhuizing van een bewoner aangrijpt om de huurprijs te verdubbelen, en wat gaat u doen tegen dergelijke huurverhogingen?

Woningcorporaties kunnen bij mutaties de huur aanpassen naar een prijsniveau dat (beter) aansluit bij de kwaliteit van de woning overeenkomstig de systematiek van het Woningwaarderingsstelsel. In dit geval heeft de corporatie, zo blijkt uit het artikel in de Volkskrant, de beslissing tot aanpassing van de huurprijzen van het betreffende complex bij mutatie weloverwogen genomen.
De gewenste woningvoorraad in een gemeente is een lokale aangelegenheid en wordt doorgaans in prestatieafspraken tussen de gemeente en corporaties vastgelegd. In de Herzieningswet Toegelaten Instellingen wordt dit nog steviger verankerd, met de gemeente in de regierol. De gemeente legt in een woonvisie vast wat de gewenste voorraad is (locatie, grootte, huur) en de corporatie moet de voorgenomen werkzaamheden hierop baseren. In de prestatievoornemens die naar de gemeente gaan moet de corporatie op het niveau van de viercijferige postcode inzicht geven in haar voornemens voor verkoop en liberalisatie van woningen. Bovendien krijgen gemeente en huurders inzage in de investeringscapaciteit van de corporatie. Wil de gemeente liberalisatie voorkomen, dan dient zij te schetsen wat de gewenste voorraad is en moet ze dit samen met de huurders betrekken bij de prestatieafspraken. Ik heb hierin geen rol. Overigens zullen veel gemeenten streven naar een gevarieerd aanbod aan huurwoningen, waarbij sprake is van zowel sociale huurwoningen- als middeldure huurwoningen voor bijvoorbeeld jonge huishoudens met doorgroeiperspectief.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de huurprijzen in het Utrechtse complex en bij woningcorporaties worden verlaagd in navolging van de motie Karabulut/Monasch?2

De situatie in Utrecht is een lokale aangelegenheid. De woningcorporatie heeft een keuze gemaakt welke woningen in het sociale segment verhuurd blijven en welke woningen (bij mutatie) worden geliberaliseerd.

Vraag 4

Hoe verhoudt de drang naar een «participatiesamenleving» van dit kabinet zich tot het verminderen van de sociale samenhang, integratie en participatie in deze Utrechtse buurt?3 4

In deze vraag zit de veronderstelling dat het aantrekken van midden en hogere inkomens leidt tot een verlaging van de sociale samenhang, integratie en participatie. Dit causale verband is niet hard te maken, omdat er ook wijken5 bekend zijn waarbij juist de gemengde samenstelling van de wijk samengaat met veel initiatieven vanuit bewoners en ondernemers en waarbij een sterke sociale samenhang wordt ervaren tussen de verschillende bewoners. Er liggen dus ook kansen.

Vraag 5

Gaat u de stad Utrecht tegemoet komen opdat de stad kan experimenteren met enerzijds het bevorderen van gemengde wijken en anderzijds het kunnen doen van investeringen door woningcorporaties? Kunt u uw antwoord toelichten?5

Zoals in eerdere antwoorden is geschetst kunnen woningcorporaties worden aangesproken op het in stand houden van een betaalbare sociale huurwoningvoorraad. De Herzieningswet Toegelaten Instellingen biedt daar ook de mogelijkheden toe door middel van het maken van prestatieafspraken. Zie verder de antwoorden op vraag 2. Daarnaast kunnen corporaties ook onder condities investeren in niet Diensten van Algemeen Economisch Belang (niet DAEB) activiteiten (duurdere huur, koop) wanneer blijkt dat marktpartijen geen interesse hebben. Op grond van de Herzieningswet Toegelaten Instellingen moet de gemeente eerst een martkttoets uitvoeren om dat na te gaan. Of dat het geval is kan ik niet beoordelen. Ik constateer wel dat de gemeente in haar woonvisie (pagina 20)7 aangeeft dat er een gering aanbod vrije sectorhuurwoningen is en dat de investeringsbereidheid voor woningen in het middensegment groot is. Ik verwacht dan ook dat marktpartijen belangstelling zullen tonen.
Een verzoek van de gemeente Utrecht om experimenteerruimte op de onderdelen zoals bedoeld in uw vraag, heb ik vooralsnog niet ontvangen.

Vraag 6

Is het uw bedoeling dat de verhuurderheffing, de extra belasting voor verhuurders van sociale huurwoningen, als gevolg heeft dat er yuppengetto's ontstaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is aan verhuurders zelf om te bepalen hoe zij de verhuurderheffing opbrengen. Hiervoor hebben ze verschillende mogelijkheden, natuurlijk binnen de grenzen van de geldende regelgeving. Zoals hiervoor aangegeven kunnen over de uitwerking hiervan op de woningvoorraad binnen een gemeente prestatieafspraken worden gemaakt.

Vraag 7

Bent u van mening dat het een perverse prikkel is dat verhuurders geen verhuurderheffing hoeven te betalen over woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van 710 euro? Zo ja, per wanneer gaat u de verhuurderheffing en liberalisering van sociale huurwoningen stoppen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht «Opvang asielzoekers puilt uit door tekort woningen»?1

Uw Kamer is gedurende de tweede helft van 2014 geregeld geïnformeerd over de verhoogde instroom asielzoekers. Bij brief van 2 februari jl. (Kamerstuk 19 637, nr. 1948) is gemeld dat Nederland in 2014 een totale asielinstroom kende van 30.020 personen, een stijging van 75% ten opzichte van 2013. Op 1 maart jl. bestond circa 55% van de COA-bezetting, ongeveer 13.000 personen, uit vergunninghouders. De meesten hiervan hebben in de laatste maanden van 2014 een vergunning gekregen. Uiteraard drukt hun aantal op de schaarse opvangcapaciteit. Na vergunningverlening dienen de vergunninghouders zo snel mogelijk gehuisvest te worden in een gemeente. Om die reden is ook voor de eerste helft van 2015 een forse taakstelling huisvesting vergunninghouders voor gemeenten opgesteld.

Vraag 2

Hoeveel gemeenten geven aan te weinig sociale huurwoningen te hebben om asielzoekers met een verblijfsvergunning (statushouders) te huisvesten?

Er is geen overzicht van gemeenten die aangeven dat ze te weinig sociale huurwoningen hebben om asielzoekers met een verblijfsvergunning (statushouders) te huisvesten.

Vraag 3

Kunt u een overzicht verschaffen per gemeente van het aantal vrijkomende sociale woningen enerzijds en het aantal statushouders dat de betreffende gemeente zou moeten huisvesten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ja, in de bijlage bij deze antwoorden treft u de volgende overzichten:
Tabel 1 Het aantal toegewezen woningen van corporaties per gemeente in 2013;2
Tabel 2 De taakstelling per gemeente voor de eerste helft van 2015;3
Tabel 3 De taakstelling per gemeente voor de tweede helft van 2015.4

Vraag 4

Hoe is de woningnood voor sociale huurwoningen in algemene zin? Hoeveel woningzoekenden en huurders staan op wachtlijsten en hoeveel van hen hebben een urgentieverklaring?

Er is geen overzicht van het aantal woningzoekenden. De huidige systemen om woonruimte te verdelen zijn meestal gebaseerd op meerdere modellen. Daarnaast kan een woningzoekende onder meer in dagbladen en woonkranten zoeken en digitaal onderzoek doen en tevens bij verhuurders informeren. Een van de gevolgen hiervan is dat de klassieke wachtlijst niet meer bestaat. Hoe snel een woningzoekende aan een woning komt is sterk afhankelijk van de eisen die hij stelt en de inspanningen die hij ervoor wenst te leveren. Een directe invloed van vergunninghouders op wachttijden of wachtlijsten is derhalve niet te geven.

Vraag 5

Waar is de norm van gemiddeld 12 weken voor gemeenten om statushouders te huisvesten op gebaseerd en hoeveel gemeenten kunnen daaraan voldoen? Waarom kunnen deze gemeenten wel aan de norm voldoen? Geldt deze norm voor alle mensen met een urgentieverklaring?2

De norm om in gemiddeld 14 weken vergunninghouders te huisvesten is in 2012 afgesproken tussen de toenmalige Minister voor Immigratie, Integratie en Asiel, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het Interprovinciaal Overleg (IPO). Uw Kamer is bij brief van 27 april 2012 geïnformeerd over de achtergronden voor deze norm (Kamerstuk 19 637, nr. 1524). De norm is gebaseerd op een uitvoerig uitgevoerde en geteste pilot in drie provincies. Daarbij is vastgesteld dat, met een aangepaste werkwijze, huisvesting van vergunninghouders binnen de gestelde normtijd van 14 weken mogelijk was.

Vraag 6

Bent u van mening dat het beboeten van een gemeente, die niet aan de vereiste huisvesting kan voldoen omdat er te weinig betaalbare woningen zijn voor alle urgente woningzoekenden, geen oplossing biedt omdat er daardoor geen huisvesting beschikbaar komt? Kunt u uw antwoord toelichten?

De provincie houdt toezicht op een correcte uitvoering van de taakstelling door de gemeente. Het is mij niet bekend dat er boetes worden opgelegd aan gemeenten door de provincies indien zij niet aan hun taakstelling kunnen voldoen. De provincie gaat in dat geval in gesprek met de betreffende gemeente en zoekt samen met de stakeholders naar een oplossing. Ik ben van mening dat gemeenten nog niet alle mogelijkheden om vergunninghouders te huisvesten benutten en dat actieve betrokkenheid en toezicht door de provincie bijdraagt aan een betere en snellere huisvesting van vergunninghouders.

Vraag 7

Hoe vaak vinden statushouders een woning in de particuliere sector per jaar? Kunt u een overzicht geven van de afgelopen 3 jaren?

Hoe vaak een vergunninghouder een woning krijgt toegewezen in de particuliere sector wordt niet bijgehouden en is derhalve niet bekend. Een overzicht van de afgelopen drie jaar is hierdoor niet te geven. Wel wordt de mogelijkheid om vergunninghouders te huisvesten in de particuliere voorraad bij de gemeenten onder de aandacht gebracht via het Platform Opnieuw Thuis.

Vraag 8

Op welke manier wordt er rekening gehouden met schaarste van sociale huurwoningen in gemeenten en het toewijzen van het aantal statushouders?

De verdeling van vergunninghouders over de gemeenten (taakstelling) gaat naar rato van het aantal inwoners van de gemeenten. Dit is vastgelegd in de Huisvestingswet. Er is in het verleden enige malen, samen met gemeenten en provincies, onderzoek gedaan naar alternatieven, maar tot op heden is de huidige verdeelsleutel gehandhaafd. Het is moeilijk om een andere (eerlijker en logischer) verdeelsleutel te bedenken die niet op weerstand zal stuiten. Bovendien is deze wijze van verdeling eenvoudig en transparant en is het benodigde cijfermateriaal onomstreden.
Bij deze verdeelsleutel wordt geen rekening gehouden met schaarste van sociale huurwoningen in gemeenten. Wel hebben gemeenten binnen het huidige huisvestingsstelsel de mogelijkheid de opgelegde taakstelling onderling te herverdelen. Dit instrument uit de Huisvestingswet waar twee of meer gemeenten zelfstandig voor kunnen kiezen wordt nog onvoldoende door gemeenten benut. Gemeenten hebben de mogelijkheid de opgelegde taakstelling te vereffenen met een andere gemeente of gebruik te maken van andere mogelijkheden om statushouders te huisvesten indien er sprake is van schaarste binnen de gemeente. Hierbij valt te denken aan ombouwen van verzorgingstehuizen en/of leegstaand vastgoed en de huisvesting van meerdere alleenstaanden in een woning.

Vraag 9

Welke oplossingen heeft het Platform Opnieuw Thuis onderzocht om ervoor te zorgen dat gemeenten meer statushouders kunnen huisvesten en bent u bereid geld uit te trekken voor nieuwe oplossingen, bijvoorbeeld door de verhuurdersheffing om te zetten in een investeringsplicht voor de bouw van betaalbare huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Het Platform Opnieuw Thuis is juist opgericht om gemeenten te ondersteunen en in staat te stellen om de – hoge – taakstellingen weer volledig en op tijd te behalen in 2015 en 2016. Het platform zet in op vier verschillende deelprojecten:
Er is geen budget beschikbaar om geld uit te trekken voor nieuwe oplossingen. Het omzetten van de verhuurderheffing in een investeringsplicht voor de bouw van betaalbare huurwoningen past niet gezien de beoogde opbrengst van de verhuurderheffing. Ook heb ik eerder aangegeven dat de verhuurderheffing niet per definitie heeft geleidt tot een beperking van de investeringscapaciteit.

Vraag 10

Hoeveel worden de asielzoekerscentra momenteel meer belast dan normaal? Wat is het percentage ten opzichte van de gemiddelde, reguliere capaciteit?

Op peildatum 1 maart 2015 zaten er 13.133 vergunninghouders in de COA-opvang. Dat is 55% van de totale bezetting. Uitgaande van de afgesproken normstelling van 14 weken zou ongeveer 42% van de groep vergunninghouders inmiddels gehuisvest moeten zijn. Concreet betekent dit dat circa 5.500 vergunninghouders extra gehuisvest worden in de asielzoekerscentra van het COA.

Vraag 11

Wordt momenteel in één of meerdere asielzoekerscentra de maximale opvangcapaciteit overschreden? Zo ja, met hoeveel personen en op welke locaties?

Nee, er zijn momenteel geen COA-opvanglocaties waar de maximale opvangcapaciteit wordt overschreden.

Vraag 1

Kunt u aangeven hoe de marktrente zich de komende jaren zal ontwikkelen nu de Europese Centrale Bank (ECB) de monetaire ruimte vergroot?

Ik kan niet inschatten wat de ontwikkeling is van de marktrente in de komende jaren.

Vraag 2

Kunt u aangeven, conform het herstelplan, vanaf welk renteniveau de herstelstrategie van woningcorporatie Vestia verschuift van verkoop van woningbezit richting doorexploiteren (het zgn. uitponden) van woningbezit?1

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 3

Kunt u aangeven met hoeveel en tot welk niveau de liquiditeit van woningcorporatie Vestia zich het afgelopen jaar heeft verbeterd en hoe het zich de komende twee jaar zal ontwikkelen?

Ultimo 2013 beschikte Vestia over circa € 50 miljoen aan liquiditeiten, ultimo € 2.014 was de liquiditeitspositie circa € 440 miljoen. De liquiditeiten ultimo 2014 zijn met name verkregen vanuit de eerste tranche van de grote verkooptransactie aan Patrizia in december 2014 en kunnen worden aangewend voor het (vervroegd) af lossen van leningen overeenkomstig de lijn in het verbeterplan. De vooruitzichten ten aanzien van de ontwikkeling van de liquiditeiten van Vestia voor de komende twee jaar zijn positief, in die zin dat Vestia uit de liquiditeitsproblemen is en kan voldoen aan de reguliere aflossingsverplichtingen. Hoe de liquiditeiten zich daadwerkelijk zullen ontwikkelen is afhankelijk van de keuzes die gemaakt zullen worden ten aanzien van de verkoopstrategie. Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoe de liquiditeit van woningcorporatie Vestia zich de komende jaren zou ontwikkelen als er niet meer verkocht zou worden, maar zou worden doorgeëxploiteerd?

Nee, zie het antwoord op vraag 2. Overigens is de kern van het verbeterplan te komen tot vermogensherstel, niet tot liquiditeitsherstel.

Vraag 5

Kunt u toelichten wanneer u het opportuun acht om van verkoop van woningbezit om te schakelen naar doorexploitatie van woningbezit?

Bij de goedkeuring van het verbeterplan van Vestia is aangegeven dat het probleem van Vestia zit in de omvangrijke leningenportefeuille met lange looptijden en weinig reguliere aflossingsmomenten. Een lage rentestand zorgt voor een aanzienlijke negatieve marktwaarde van de leningen, waardoor vervroegd aflossen of herstructureren van leningen zeer kostbaar is.
Tot en met 2017 zijn er voor Vestia voldoende reguliere mogelijkheden om leningen af te lossen. Na 2017 zijn de reguliere aflossingsmogelijkheden zeer beperkt. Bij een rente van 4% of hoger kan Vestia leningen vervroegd aflossen dan wel herstructureren en houdt Vestia vast aan haar verkoopstrategie. In het verbeterplan is voorzien dat bij een rente van 3% of lager vervroegd aflossen of herstructureren van leningen zeer kostbaar is en dat Vestia dan haar verkoopstrategie zal herzien en woningen pas zal verkopen als het huurcontract is afgelopen. De verkoopstrategie is in eerste instantie de verantwoordelijkheid van het bestuur van Vestia. Verkopen moeten bijdragen aan vermogensherstel van Vestia en in lijn zijn met de strategische keuzes van Vestia. Gezien de succesvolle complexgewijze verkopen in de afgelopen maanden, wordt op dit moment door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) reeds met Vestia gesproken over alternatieve strategieën conform het goedgekeurde verbeterplan voor de sanering. Vestia werkt aan een gedetailleerde portefeuillestrategie en aan gedetailleerde uitsplitsing van de lopende leningen en hun basispunt gevoeligheid.

Vraag 6

Bent u bereid deze vragen voorafgaand aan het Algemeen overleg Woningcorporaties voorzien op 7 april te beantwoorden?

De antwoorden treft u hierbij aan.

Vraag 1

Klopt het dat de juridische bezwaren van onder andere de gemeente Delft ervoor zorgen dat de verkoop van Round Hill niet voor 31 maart 2015 kan worden afgerond?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat op uiterlijk 31 maart 2015 het Wooninvesteringsfonds (WIF) bijna 300 miljoen euro moet afbetalen aan zijn banken en dat die datum niet gehaald wordt nu er een bezwaarprocedure loopt? Welke opties heeft het WIF om nu toch aan haar betalingsverplichting te voldoen?

De bestaande financiering van de woningportefeuille van het WIF liep af op 31 maart 2015. De verkoop van de portefeuille is niet gerealiseerd in verband met de lopende bezwaarprocedure. Hiermee kunnen de verkoopopbrengsten niet worden ingezet voor aflossing. Inmiddels is met de verkopende partij, Round Hill, een akkoord bereikt over uitstel van levering en met de banken is een overbruggings-financiering afgesproken. De nieuwe uiterste leveringsdatum is 1 juli 2015.
Het WIF heeft kunnen herfinancieren voor een periode van 3 maanden.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe het WIF aan nieuwe financiering gaat komen? Heeft dit gevolgen voor het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) of andere woningcorporaties?

De banken die de bestaande leningen hadden verstrekt, hebben (ongeborgde) overbruggingsfinanciering verstrekt voor 3 maanden (tot 1 juli 2015). Deze financiering heeft dus geen effect voor het CFV, het WSW of andere corporaties.

Vraag 4

Leidt de herfinanciering van het WIF met borging door het WSW tot een aanvaardbaar niveau van lasten zodat verkoop onnodig is om de continuïteit te waarborgen? Zou bij herfinanciering onder actuele voorwaarden saneringssteun nodig zijn om de continuïteit te waarborgen?

Het probleem is niet het lastenniveau dat voortkomt uit een eventuele financiering (geborgd of ongeborgd). Het probleem is dat er geen partijen waren tussen einde 2012 en het einde van 2014 die bereid waren WIF te herfinancieren vanaf 31 maart 2015. Corporaties/certificaathouders waren in die periode niet bereid aanvullend vermogen te storten om bankleningen mogelijk te maken. Verkoop was derhalve eind 2014 de enige oplossing om tot aflossing van de lening per 31 maart 2015 te komen.

Vraag 5

Bent u van mening dat het, vanwege het feit dat het WIF moet herfinancieren of zichzelf ontbinden, buitengewoon merkwaardig is dat het WSW tot nu toe nooit een verzoek voor borging van de herfinanciering heeft ontvangen? Vindt u dit een normale gang van zaken en kunt u toelichten waarom het bestuur van het WIF eenzijdig haar kaarten heeft gezet op verkoop in plaats van herfinanciering, dit tegen de expliciete wens in van een grote meerderheid van de certificaathouders?

De vraag bevat aannames en stellingnames over wat partijen al dan niet gedaan hebben en waartoe partijen al dan niet toe bereid zijn/waren. Ik beperk mijn reactie tot zaken die in relatie tot regelgeving voor woningcorporaties van belang zijn. De verkoop van de WIF-portefeuille is het resultaat van een traject van 2 jaar waarin is gezocht naar oplossingen voor het financieringsprobleem. Het uitblijven van reële financieringsvoorstellen, onder andere omdat er geen partijen bereid waren het eigen vermogen van het WIF aan te vullen, heeft vorig jaar geleid tot het onderzoeken van een eventuele verkoop. Toen eind november 2014 diende te worden besloten over een verkoop bleek dit de enige beschikbare oplossing om de financiering per 31 maart 2015 af te lossen.

Vraag 6

Kunt u aangeven hoe groot het boekverlies is dat de certificaathouders zullen leiden en welke financiële gevolgen dit heeft voor de vijf certificaathouders met de meeste certificaten?

Het boekverlies van de certificaathouders heeft geen relatie met de verkoop. Het vastgoed van het WIF is door de vastgoedcrisis sterk gedaald in waarde. Daarmee is de waarde van het WIF sterk gedaald en het eigen vermogen zoals ingebracht door certificaathouders ook sterk afgenomen. Het beperkte eigen vermogen van het WIF is ook de reden waarom het aantrekken van vreemd vermogen zo lastig is gebleken. De meeste certificaathouders hebben dan ook de afgelopen jaren afgeboekt op hun certificaten.
In de openbare bijlage bij de jaarrekening van WIF wordt de nominale waarde van onder andere de 5 grootste certificaathouders gegeven. In de jaarrekeningen over 2013 van de certificaathouders staat de waarde van de WIF certificaten. Dit geeft het volgende beeld (bedragen *1.000 euro):
Nominale waarde
WIF-certificaten
Collegiale lening verstrekt aan WIF
Waardering volgens jaarrekening 2013
Woonbron
39.000
16.600
Ressort Wonen
8.760
6.985
Vivare
6.565
0
Stichting Mooiland
6.049
1.500
1
Wst De Goede Woning
6.000
1.500
Gezien de actuele situatie ligt het in de lijn der verwachting dat corporaties in de jaarrekening 2014 de certificaten (verder) zullen afwaarderen. Het CFV houdt in zijn financiële beoordeling rekening met de WIF-certificaten. Het CFV verwacht dat corporaties door afwaardering van de certificaten niet in de problemen zullen komen.

Vraag 1

Klopt het dat gewoon onderhoud aan bouwwerken uitgevoerd kan worden zonder omgevingsvergunning, mits detaillering, vormgeving en profilering van dat bouwwerk niet wijzigen?

Dat klopt. Onderhoud richt zich op het behouden van wat er is. Bij gewoon onderhoud aan rijksmonumenten geldt dat naast de detaillering, vormgeving en profilering, ook de materiaalsoort en kleur niet mogen wijzigen. In het belang van de monumentenzorg dient bestaand (waardevol) materiaal zoveel mogelijk behouden te blijven.

Vraag 2

Is de bovengenoemde beperking ingegeven door de wens om veranderingen in het uiterlijk van bouwwerken te voorkomen?1

De beperkingen zijn inderdaad aangebracht om bij de in artikel 2, onderdeel 1, van bijlage II bij het Bor opgenomen bouwactiviteit «gewoon onderhoud» veranderingen in het uiterlijk te voorkomen. Tegelijkertijd zijn de beperkingen aangebracht om een duidelijker onderscheid te bewerkstelligen met de in artikel 3, onderdeel 8, opgenomen bouwactiviteit «veranderingen van een bouwwerk».

Vraag 3

Klopt het dat bij een zogenoemde «verandering»2 van een bouwwerk, geen vergelijkbare beperkingen worden opgelegd aan detaillering, vormgeving, profilering, materiaal of kleurgebruik?

In bijlage II bij het Bor zelf worden inderdaad geen beperkingen opgelegd die betrekking hebben op het uiterlijk. Anders dan bij artikel 2, waarin het «gewoon onderhoud aan een bouwwerk« is opgenomen, geldt voor de in artikel 3, van bijlage II bij het Bor opgenomen bouwactiviteiten echter dat voldaan moet worden aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan kan, voor zover dat uit een ruimtelijk oogpunt relevant is, regels bevatten omtrent het uiterlijk van bouwwerken. Bijvoorbeeld in beschermde stads- en dorpsgezichten kunnen bestemmingsplannen gedetailleerde regels geven over het uiterlijk van bouwwerken, waarmee ook de toepassing van materiaal- en kleurgebruik van gevels of dakbedekking kan worden voorgeschreven. Langs die weg kunnen er op grond van het bestemmingsplan dus regels gelden met betrekking tot het uiterlijk van «veranderingen aan een bouwwerk». Bij monumenten zijn veranderingen aan een bouwwerk overigens in de regel altijd vergunningplichtig.

Vraag 4

Is er uitsluitend sprake van een «verandering» van een bouwwerk indien er sprake is van een toevoeging van een nieuw element aan het bouwwerk?3

Dat zal in de regel zo zijn, hoewel het denkbaar is dat onder omstandigheden ook het verwijderen van bouwdelen binnen deze categorie zou kunnen vallen.

Vraag 5

Wordt het vervangen van de volledige dakbedekking van een bouwwerk (zonder wijziging aan te brengen in draagconstructie, brandcompartimentering, bebouwd oppervlakte of bouwvolume) beschouwd als «gewoon onderhoud» of als een vergunningvrije «verandering»?

Zolang detaillering, profilering, en vormgeving niet wijzigen, zal het vervangen van dakbedekking als «gewoon onderhoud» zijn aan te merken. Gedacht kan worden aan het vervangen van bitumineuze dakbedekking of het opstoppen of vervangen van een rieten dakbedekking. Ook het vervangen van dakpannen valt onder gewoon onderhoud, mits eenzelfde type dakpan wordt gebruikt.
Zodra sprake is van wijzigingen in de detaillering, profilering en vormgeving, wordt het niveau van «gewoon onderhoud» overstegen. Er kan dan nog steeds sprake zijn van een vergunningvrije «verandering van een bouwwerk». Er moet dan wel voldaan worden aan de in artikel 3, onderdeel 8, van bijlage II bij het Bor, opgenomen randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden hebben enerzijds betrekking op bouwtechnische aspecten (draagconstructie en brandcompartimentering) en anderzijds op primaire planologische aspecten (bouwvolume en bebouwde oppervlakte). Voorts geldt, zoals al aangegeven, dat voldaan moet worden aan het bestemmingsplan.

Vraag 6

Kunt u, indien het antwoord op vraag 5 luidt dat sprake is van een vergunningvrije verandering, toelichten waarom voor het wijzigen van de profilering van een raamkozijn een omgevingsvergunning wenselijk wordt geacht, terwijl een metamorfose van het dak of van een gevel zonder omgevingsvergunning mogelijk is?

Voor het aanbrengen en vervangen van kozijnen of gevelpanelen geldt een specifieke bepaling in artikel 2, onderdeel 7, van bijlage II bij het Bor. Op grond van die regeling zijn kozijnen en gevelpanelen vergunningvrij aan de achtergevel of de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijgevels. Ook als daarbij de detaillering, profilering en vormgeving wijzigen. Aan de voorgevel en de naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijgevel is bij wijzigingen in de detaillering, profilering en vormgeving (en er dus geen sprake is van gewoon onderhoud), wel een omgevingsvergunning nodig. In dat verband kan een beoordeling aan redelijke eisen van welstand plaatsvinden.
Voor veranderingen van de dakbedekking en andersoortige gevelwijzigingen is geen afzonderlijke categorie opgenomen. Deze bouwactiviteiten, die minder dikwijls voorkomen, vallen binnen de in artikel 3, onderdeel 8, van bijlage II bij het Bor opgenomen «restcategorie» van «veranderingen van een bouwwerk». Op zichzelf staan de in dit onderdeel opgenomen randvoorwaarden niet in de weg aan wijzigingen in het uiterlijk van een bouwwerk. Zoals in het antwoord onder vraag 5 al aangegeven, kan het bestemmingsplan op dit punt echter beperkingen opleggen waar de veranderingen aan moeten voldoen.

Vraag 7

Is het aanbrengen van stucwerk op een bakstenen gevel mogelijk zonder omgevingsvergunning voor het bouwen?

Het aanbrengen van stucwerk valt binnen de in artikel 3, onderdeel 8, van bijlage II bij het Bor opgenomen restcategorie «verandering van een bouwwerk». Voor de activiteit «bouwen» is om die reden geen vergunning nodig. Zoals al aangegeven dient het bouwen binnen deze categorie wel te voldoen aan het bestemmingsplan. In het geval stucwerk in strijd zou zijn met een bestemmingsplan, is er om die reden wel een omgevingsvergunning vereist.
In alle gevallen geldt daarnaast altijd de mogelijkheid van repressief welstandstoezicht. Indien het uiterlijk van een bouwwerk (bijvoorbeeld tengevolge van een verandering aan een gevel of het dak) ernstig in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld op basis van de daartoe opgenomen criteria in de welstandsnota, kan de gemeente daartegen optreden op grond van artikel 13a van de Woningwet.

Vraag 8

Ligt aan de zogenoemde voorkant-achterkant benadering bij het vergunningvrije bouwen de gedachte ten grondslag dat de overheid via het vergunningsinstrument invloed uitoefent op de (beeld-)kwaliteit van de publieke ruimte, maar zich terughoudend opstelt bij de kwaliteit van achtererfgebieden die over het algemeen een minder openbaar karakter hebben?

Dat klopt.

Vraag 9

Bent u bereid om het Besluit omgevingsrecht (BOR) zodanig aan te passen dat «veranderingen» (als bedoeld in artikel 3.8 van bijlage II van het BOR) slechts vergunningvrij zijn, indien ze geschieden op gebouwdelen die niet naar de publieke ruimte zijn gericht?

Een dergelijke inperking is naar mijn oordeel niet nodig. Het zou ook het ongewenste gevolg hebben dat tal van kleinschalige bouwkundige veranderingen
vergunningplichtig worden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het aanbrengen van een vlaggenmasthouder, inbraakwerende voorzieningen, een ventilatierooster, brievenbus of buitenlamp. Het instrument van het repressieve welstandstoezicht biedt naar mijn mening, op basis van de voor iedereen kenbare welstandsnota, toereikende mogelijkheden om dit type bouwwerkzaamheden te reguleren. In gebieden waar dat uit planologisch oogpunt nodig wordt geacht bestaat daarnaast nog de mogelijkheid voor gemeenten om gedetailleerde regels te stellen in een bestemmingsplan met betrekking tot het uiterlijk van bouwwerken, waarmee ook het aanbrengen van stucwerk of dakbedekking kan worden gereguleerd. Gemeenten beschikken daarmee naar mijn mening over toereikende middelen om ongewenste veranderingen aan gevels en dakbedekking van gebouwen te voorkomen.

Vraag 10

Kunt u de vragen beantwoorden vóór het Algemeen overleg Ruimtelijke Ordening voorzien op 29 april 2015?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bij elke aardbeving daalt de huizenprijs»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw eerste reactie op het onderzoek van de Vrije Universiteit (VU) dat bij elke aardbeving zwaarder dan 2,2 op de schaal van Richter de daling van de woningwaarde in het bevingsgebied 1,2 tot 1,9 procent is?

De conclusie van de Vrije Universiteit dat bij elke aardbeving zwaarder dan 2,2 op de schaal van Richter de daling van de woningwaarde in het bevingsgebied 1,2 tot 1,9 procent is, komt niet overeen door de onderzoeken naar waardedaling die ik door Ortec Finance heb laten uitvoeren. Uit het onderzoek van Ortec Finance blijkt voor de verschillende onderzochte kwartalen ofwel geen significante waardedaling ofwel slechts een beperkte waardedaling. Dit komt niet overeen met de structurele waardedaling die de Vrije Universiteit constateert. Ik informeer uw Kamer parallel aan deze beantwoording over de rapportage van Ortec over het vierde kwartaal van 2014.
Ten algemene acht ik het van belang dat er gedegen structureel onderzoek naar de ontwikkeling van de woningmarkt in Groningen wordt uitgevoerd en dat waar noodzakelijk maatregelen worden genomen om de woningmarkt normaal te laten functioneren en de sociale samenhang in het gebied te behouden. Hierover is in het bestuursakkoord van januari 2014 en het aanvullend bestuursakkoord van februari 2015 ook een aantal afspraken gemaakt. Het betreft onder andere een waardeverhogend pakket om energiebesparende voorzieningen in woningen te treffen, een waardevermeerderingsregeling, aanpassing van de compensatieregeling voor waardedaling en onderzoek naar een mogelijke opkoopregeling. Onder verantwoordelijkheid van de Nationaal Coördinator Groningen wordt de woningmarktontwikkeling aan permanent onderzoek onderworpen. Hierbij wordt ook de impact van de aardbevingsproblematiek op woningfinanciering en -assurantie betrokken. Dit onderzoek zal worden begeleid door een commissie waarin stakeholders zijn vertegenwoordigd en expertise uit het gebied aanwezig is. Het Centraal Bureau voor de Statistiek zal de ontwikkeling van de waarde en verkoopbaarheid van de woningen blijven monitoren. Daarmee krijgen we inzicht of de maatregelen die wij nemen voor het verbeteren van het functioneren van de woningmarkt ook het gewenste effect hebben.

Vraag 3

Hoe verhoudt de immateriëlere waardedaling van 1,2 tot 1,9 procent per beving zich tot de recent opengestelde regeling om waardedaling door aardbevingen van verkochte woningen te compenseren?

In de Regeling Waardedaling wordt per geval een besluit genomen over de hoogte van het compensatiebedrag. Bij die aanvragen waar waardedaling is geconstateerd, beweegt deze zich veelal in een bandbreedte van 2 tot 5 procent van de verkoopprijs. Dit varieert onder andere naar gelang ligging, moment van verkoop, type woning en bouwjaar.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de stellingen dat er onder bewoners van het bevingsgebied weinig vertrouwen is in de schaderegeling voor waardevermindering van verkochte woningen en dat deze regeling ingewikkeld is?

Het indienen van een aanvraag voor de Regeling Waardedaling kan via de website van NAM gedaan worden. Dit is in ruim 360 gevallen gebeurd. Bij die aanvragen waar waardedaling is geconstateerd, accepteert op dit moment circa 70% van de aanvragers het eerste compensatievoorstel van NAM.
Het vaststellen van waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s is een complexe opgave omdat elk geval individueel bekeken wordt en er in dit gebied ook sprake is van onder andere krimp en vergrijzing. Bij de ontwikkeling en uitvoering van de methode om waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s vast te stellen heeft NAM samenwerking gezocht met de landelijke brancheorganisaties NVM, VastgoedPro en VBO Makelaar en met lokale makelaars/taxateurs. Het basisprincipe is dat de waardeontwikkeling van de woning in het risicogebied wordt vergeleken met de waardeontwikkeling van diezelfde woning als deze in een soortgelijk gebied, maar dan zonder aardbevingsrisico zou hebben gestaan.
Mede op verzoek van de Dialoogtafel is de methode door een onafhankelijke verificatiecommissie gevalideerd. De commissie oordeelde positief over de gehanteerde methode om aantoonbaar en betrouwbaar waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s vast te stellen en heeft aanbevelingen ter verdere verbetering van de methode gedaan. NAM neemt de aanbevelingen van de commissie over. Dit zijn bijvoorbeeld het verbeteren van de transparantie van het taxatierapport en het toevoegen van een stap waarin aanvragers in de gelegenheid worden gesteld om op een conceptrapport te reageren.

Vraag 5

Welke maatregelen bent u bereid te nemen naar aanleiding van dit onderzoek van de VU?

Ik heb reeds diverse maatregelen genomen en aangekondigd om de woningmarkt in Groningen te verbeteren. Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Bent u net als de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) bereid om het rapport «met interesse nader te bestuderen» en de Kamer een uitgebreide reactie op het rapport te doen toekomen?

Ik zal de uitkomsten van dit onderzoek en het onderzoek dat gedaan wordt in opdracht van de Dialoogtafel onder de aandacht brengen van de Nationaal Coördinator Groningen, die de opdracht heeft om ondersteunende maatregelen voor de woningmarkt te ontwikkelen, zoals is afgesproken in het aanvullend bestuursakkoord van 9 februari 2015.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Havensteder moet stoppen met «huurcompensatie»?1

Ja.

Vraag 2

Waarom sommeert de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) de woningcorporatie te stoppen met het geven van een woonvergoeding, ondanks het feit dat betrokken gemeenten, de Woonbond en de koepel van woningcorporaties achter dit initiatief van huurders staan?

Op grond van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de MG 2001–26 is het corporaties niet toegestaan «subsidies» te verstrekken en/of, inkomensgebonden maatregelen te treffen. Steun van andere partijen voor dergelijke initiatieven is daar niet op van invloed.

Vraag 3

Vindt u het correct dat de ILT heeft opgedragen per direct te stoppen met de woonvergoeding, waardoor de aanvragen van 800 niet-draagkrachtige huishoudens wel zijn afgehandeld en van 300 huishoudens, die eenzelfde aanvraag hebben gedaan, niet?

De ILT heeft ingegrepen op het moment dat de overtreding is vastgesteld en heeft de woningcorporatie medegedeeld dat de overtreding per direct gestopt moest worden. De woningcorporatie is door de ILT niet gedwongen het onrechtmatig uitgekeerde geld weer terug te halen bij de huurders uit oogpunt van redelijkheid en proportionaliteit omdat niet de huurders maar de woningcorporatie tegen de regels heeft gehandeld. Bij het eventuele terughalen van de middelen door de woningcorporatie bij de huurders zullen de kosten hiervan niet opwegen tegen de netto-opbrengsten. Per saldo zal dit naar verwachting meer maatschappelijk vermogen kosten. Ik acht het daarom verdedigbaar dat er niet tot terugvordering door de woningcorporatie wordt overgegaan.

Vraag 4

Is het vanuit het oogpunt van rechtsgelijkheid en gegeven het eenmalig karakter mogelijk om de vergoeding alsnog toe te kennen aan huishoudens waarvan de aanvraag nog niet is behandeld?

De ILT staat dat niet toe, omdat (voortzetting van de) toekenning van subsidies evident tegen de regels is.

Vraag 5

Klopt het dat na inwerkingtreding van de nieuwe Wet toegelaten instellingen volkshuisvesting per 1 juli 2015 de bepaling(en) waar de ILT zich op beroept komt of komen te vervallen?2

Met de inwerkingtreding van de nieuwe wet vervallen inderdaad het Bbsh en de MG2001–26 waarop de ILT haar beslissing baseert. De nieuwe wet en de daarop gebaseerde onderliggende regelgeving brengen echter geen inhoudelijke wijziging aan in het kader waarop de ILT haar beslissing baseert.

Vraag 6

Wat gaat u concreet doen voor grote gezinnen met lage inkomens die steeds meer moeite hebben om de huur te kunnen betalen, en nu de dupe zijn van het besluit van de ILT?

Woningcorporaties kunnen in het reguliere huurbeleid rekening houden met de inkomens van specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld met een huurverlaging. Ook kunnen zij voor bepaalde woningtypen een gematigd huurbeleid voeren, zodat deze beschikbaar blijven voor de doelgroep. In de nieuwe wet zijn ook maatregelen opgenomen om passend toewijzen te bevorderen. Indien het huurders betreft die één of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben gehad en wier inkomen inmiddels gedaald is tot onder de doelgroepgrens voor de huurtoeslag, kan de huur ook verlaagd worden tot het niveau waarbij huurtoeslag kan worden aangevraagd. Tenslotte is er huurtoeslag. De betaalbaarheid van woningen voor lage inkomens wordt via deze instrumenten structureel geregeld en niet door incidentele maatregelen met middelen die daar niet voor bestemd zijn.

Vraag 7

Deelt u de mening dat huidige gemiddelde netto huurquote van 26,6% moet afnemen, waardoor minder bewoners problemen hebben met het betalen van hun huur? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom niet?3

Ik zie een algemene daling van de gemiddelde netto huurquote niet als de oplossing voor eventuele problemen die individuele huishoudens kunnen hebben met het betalen van de huur. Er is grote spreiding in de hoogte van de huurquoten. Een hoge huurquote leidt ook niet per definitie tot betalingsproblemen. Dit is sterk afhankelijk van huishoudsituatie, individuele omstandigheden en de hoogte van het resterende inkomen. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 6 worden de laagste inkomens ondersteund door de huurtoeslag, wordt passend toewijzen bevorderd en kan de verhuurder voor specifieke groepen huurders gericht beleid voeren.

Vraag 8

Bent u ervan op de hoogte dat Havensteder de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013 ten volle heeft benut om de door u opgelegde verhuurderheffing te kunnen betalen? Bent u bereid de verhuurderheffing te verminderen, zodat de huurprijzen kunnen zakken?4

Blijkens het jaarverslag heeft Havensteder de ruimte voor huurverhogingen voor alle inkomenscategorieën in 2013 ten volle benut. Havensteder heeft naar het blijkt budget beschikbaar om lagere inkomens achteraf te compenseren, derhalve was niet de hele huurverhoging noodzakelijk om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. Overigens kunnen corporaties met meerdere instrumenten sturen op opbrengsten om er voor te zorgen dat de verhuurdersheffing betaald kan worden, zoals het verminderen van de bedrijfslasten. Ik zie geen reden om de verhuurdersheffing te verminderen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Dakloze snel terug op straat door duur huis»?1 2

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat jaarlijks in de vier grote steden twaalfhonderd voormalig dak- en thuislozen in de problemen komen vanwege een te hoge huurprijs? Zo ja, tegen welke problemen lopen zij dan aan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit navraag bij Federatie opvang blijkt dat in de vier grote steden op jaarbasis 1200 personen doorstromen uit de maatschappelijke opvang naar een corporatiewoning. Hoeveel van deze personen een, in relatie tot hun inkomen te dure huurwoning krijgen toegewezen, waardoor er betalingsproblemen kunnen ontstaan, is niet bekend.
Ik heb overigens actie ondernomen op het signaal dat er te veel te dure huurwoningen worden toegewezen aan mensen met lage inkomens. De onlangs aanvaarde herziene Woningwet en het daarop gebaseerde ontwerpbesluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting regelen de herinvoering van de passendheidstoets bij toewijzing van huurwoningen aan huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag. De norm bepaalt dat corporaties aan minstens 95 procent van de woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huur tot aan de aftoppingsgrens. Deze huurders worden hierdoor minder snel geconfronteerd met een te hoge huurprijs waardoor betalingsproblemen zouden kunnen ontstaan. Ik zal de door het lid Monasch ingediende en door de Tweede Kamer aangenomen motie om deze maatregel zo spoedig als mogelijk in te voeren, uitvoeren (TK 2014–2015, 32 847, 160).

Vraag 3

Hoe vaak komt het op jaarbasis voor dat een ex-dak- of thuisloze weer op straat of in de opvang belandt vanwege een te hoge huurprijs? Hoe vaak is dat het geval in de vier grote steden en landelijk gezien?

Hier zijn geen gegevens over bekend. Er wordt bij een huisuitzetting niet geregistreerd of de desbetreffende personen eerder dakloos waren.

Vraag 4

Hoe lang moeten dak- en thuislozen gemiddeld wachten voor ze in aanmerking komen voor een huurwoning? Wat zijn de regionale verschillen en hoe zijn deze ontstaan?

Hoe lang dak- en thuislozen moeten wachten om in aanmerking te komen voor een huurwoning verschilt per regio. Er zijn geen landelijke cijfers beschikbaar. De wachttijd is onder andere afhankelijk van de beschikbare woningvoorraad in de regio en de lokale afspraken die centrumgemeenten met woningcorporaties hebben kunnen maken over aantallen beschikbare woningen op jaarbasis voor de doelgroep.

Vraag 5

Kunt u een overzicht verschaffen van de hoeveelheid huurwoningen die jaarlijks aan dak- en thuislozen toegewezen wordt met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (403,06 euro prijspeil 2015), met een huur tot de aftoppingsgrens (576,87 euro), met een huur tot de huurtoeslaggrens (710,68 euro) en met een huur boven de huurtoeslaggrens? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit de verantwoordingsgegevens van corporaties is alleen af te leiden hoeveel woningen in een bepaalde prijsklasse worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder en boven de huurtoeslaggrens. Aan welke type huishoudens deze woningen worden toegewezen wordt niet bijgehouden.

Vraag 6

Hoe kan een dakloze, die begint met huren en de volle huurprijs moet betalen, de periode overbruggen tot aan de uitbetaling van de huurtoeslag?

In de regel krijgt iemand acht weken na de aanvraag de huurtoeslag uitbetaald. Wanneer dit tot problemen zou kunnen leiden, kan in het kader van de verlening van bijzondere bijstand woonkostentoeslag worden aangevraagd. Het is echter aan het college van burgemeester en Wethouders om te beoordelen of en zo ja in welke mate in dit soort situaties ter overbrugging – al dan niet als lening- een tijdelijke woonkostentoeslag wordt verstrekt. Het betreft hier een strikt individuele beoordeling.

Vraag 7

Op welk manier tonen woningcorporaties coulance als ex-daklozen of ggz-patiënten, die voor het eerst zelfstandig wonen, in financiële problemen komen om hun huur te betalen?

Corporaties organiseren allerhande interventies om huurders met financiële problemen tegemoet te komen: (telefonische) gesprekken, Achter-de-Voordeurprojecten, budgetcoaches, actieve samenwerking met (schuld)hulpverlening, enz. Ex-daklozen of ggz-patiënten die in financiële problemen komen, maken bij corporaties veelal ook gebruik van «Het Tweede Kansbeleid». Dit geeft huurders waarvoor een ontruimingsvonnis is aangevraagd een laatste kans om ontruiming van hun woning te voorkomen door verplichte hulpverlening op maat te accepteren. Doel daarbij is dat de huurder de financiële problemen weer onder controle krijgt. Ook maken corporaties gebruik van «omklapcontracten»: de corporatiewoning wordt dan door een zorginstelling gehuurd die deze woning op haar beurt aan een ex-dakloze of ggz-patiënt doorverhuurt voor bepaalde tijd. Indien na deze periode blijkt dat de ex-dakloze of ggz-patiënt zelfstandig kan wonen, sluit de corporatie een reguliere huurovereenkomst met de huurder. Daarnaast worden er voor huurders met financiële problemen betalingsregelingen getroffen, waardoor de achterstallige betaling in termijnen kan worden voldaan.

Vraag 8

In 2013 is het aantal huisuitzettingen met 8% gegroeid naar 6.980, waarbij in 88% van de gevallen huurachterstand de oorzaak van de uitzetting was; wat is het beeld voor 2014?3

In 2014 vonden in totaal 5.900 huisuitzettingen bij corporaties plaats. Ten opzichte van het jaar daarvoor is dat een daling van 15%. Van deze uitzettingen lijkt 85% door huurachterstand te zijn veroorzaakt, 3% minder dan voorheen. In veel situaties blijkt er trouwens sprake te zijn van een combinatie van oorzaken. Het aantal ontruimingsvonnissen is in 2014 met 23.500 juist licht gestegen ten opzichte van 2013. Het lijkt erop dat de inspanningen van corporaties om het aantal huisuitzettingen te laten dalen succesvol zijn.

Vraag 9

Wat is uw reactie op de pilot in Amsterdam bij woningcorporatie Rochdale waar de huur rechtstreeks van de uitkering wordt afgeschreven?4

Ik heb begrepen dat de gemeente Amsterdam en woningcorporatie Rochdale de afspraak hebben gemaakt dat bij huurders met een bijstandsuitkering en een huurachterstand van 2 maanden de huur en een bedrag voor een afbetalingsregeling in overleg met de klant door de gemeente Amsterdam wordt ingehouden op de bijstandsuitkering en direct wordt overgemaakt naar de woningcorporatie. Het doel achter dit beleid is het verminderen van het aantal woningontruimingen door financiële redenen.
Doorbetaling via de uitkering kan een goede oplossing zijn om problematische schulden en uiteindelijk huisuitzettingen te voorkomen. Het is aan
gemeenten en woningcorporaties om onderling afspraken te maken over het voorkomen van schulden en het terugdringen van het aantal huisuitzettingen. Voor doorbetaling vanuit de uitkering is uiteraard wel toestemming nodig van de desbetreffende burger.
Ik moedig gemeenten en woningcorporaties aan de handen in een te slaan en een gezamenlijke aanpak preventie en vroegsignalering van schulden te ontwikkelen, zodat huisuitzettingen zoveel mogelijk voorkomen kunnen worden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Steeds moeilijker om moskeeën te bouwen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat het Contactorgaan Moslims en Overheid (CMO) aangeeft dat moskeebesturen steeds meer weerstand ondervinden bij de bouwplannen van een nieuw gebedshuis?

In Nederland bestaat de grondwettelijke vrijheid van godsdienst en levensovertuiging. Dit betekent dat het eenieder vrij staat te geloven en binnen de grenzen van de rechtsstaat daar ook uiting aan te geven. Dit behelst ook de vrijheid om in een gebedshuis of op een vergelijkbare locatie het geloof uit te oefenen. Dit geldt voor aanhangers van alle religies.
Ik zet mij in voor een samenleving, waar – binnen de grenzen van de rechtstaat – voor alle overtuigingen en leefstijlen ruimte is4 en iedereen in vrijheid en veiligheid kan samenleven. Het is dan ook belangrijk dat negatieve beeldvorming wordt tegengegaan en de verschillende maatschappelijke en religieuze groepen de dialoog met elkaar en de samenleving aan blijven gaan.
Hiertoe heb ik in november een interreligieuze bijeenkomst in de Ridderzaal georganiseerd. Het tegengaan van negatieve vooroordelen maakt ook onderdeel uit van de aanpak gericht op het bestrijden van discriminatie. Er wordt bijvoorbeeld gewerkt aan een «handreiking» waarin betere contacten tussen moskeebestuurders, politie, gemeenten en Antidiscriminatie voorzieningen (ADV’s) worden gestimuleerd onder meer ter preventie van incidenten rondom moskeeën.
Ik zie geen noodzaak om extra maatregelen te nemen, maar wil mij juist in blijven zetten voor de uitvoering van bestaande initiatieven en acties.

Vraag 3

Deelt u de constatering dat een «verwachting» van mogelijke parkeerproblematiek de bouw van een moskee niet in de weg mag staan? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen tegen het blokkeren van de bouw van moskeeën op basis van dit argument?

Bij (nieuw)bouwprojecten of bij de wijziging van een bestemmingsplan hebben bewoners het recht hier bezwaar tegen te maken. Verwachte parkeeroverlast is hierbij een veelgebruikt argument. Dit geldt voor alle bouwwerken met een maatschappelijk doeleinde, dus ook voor moskeeën. Uiteindelijk is het aan de gemeente om de beslissing te nemen en zorgvuldige besluitvorming te betrachten.

Vraag 4

Hoe kan het dat er een groeiende weerstand ontstaat tegen de bouw van moskeeën en niet tegen andere gebedshuizen zoals uit het onderzoek Monitor Moslim Discriminatie blijkt?2

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Vindt u ook dat het bouwen van een moskee een fundamenteel recht is van gelovigen in Nederland? Zo ja, vindt u dat dit recht steeds meer onder druk komt te staan? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Wat vindt u van het feit dat er een toename is van het aantal bezwaren dat gemeenten op jaarbasis binnen krijgt? Speelt de angst voor de Islam hier een rol in? Zo ja, wat gaat u effectief doen om deze angst te bestrijden? Zo nee, waar denkt u dat deze toename aan te wijden is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Bent u van mening dat het politieke klimaat bijdraagt aan de angst voor de bouw van moskeeën, zoals ook uit de Monitor Moslim Discriminatie naar voren komt?3 Zo ja, wat gaat u doen om dit klimaat bij te stellen? Zo nee, wat is dan de oorzaak?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 8

Welke maatregelen kunnen er genomen worden om de angst voor de bouw van moskeeën te voorkomen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «niet wachten met asbestdaken»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de in het bericht gemaakte opmerkingen van asbestadvocaat Ruers «hoe langer het duurt, hoe meer menselijk leed, nog meer asbestdoden en uiteindelijk een veel grotere schadepost»?

Het verbod op asbestdaken heeft tot doel mens en milieu tegen deze gevaren van blootstelling aan asbest te beschermen door de sanering van asbestdaken te bespoedigen. Door verwering van het asbesthoudend materiaal waarvan daken zijn gemaakt, vindt er verspreiding plaats van asbestvezels naar het milieu. Dit vormt een gevaar voor de gezondheid van mensen. Het risico van verwering van asbestdaken neemt toe naarmate de daken ouder zijn. Het verbod treedt daarom in werking in 2024, asbestdaken zijn dan immers minimaal 30 jaar oud.

Vraag 3

Wat heeft het ministerie gedaan met de uitkomsten van het SP-rapport «Help asbest het dak af»2 en is dit rapport betrokken bij de totstandkoming van de wijziging van het Asbestverwijderingsbesluit 2005?3 Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

In de brief van 14 juli 2008 is aangegeven wat er is gedaan met het SP-rapport «Help asbest het dak af». Bij de totstandkoming van het verbod op asbestdaken zijn veel partijen betrokken en zijn ook beschikbare onderzoeken gebruikt.

Vraag 4

Op welke wijze heeft het ministerie uitvoering gegeven aan de motie-Poppe4 waarin gesproken wordt over het streven naar versterking van de handhavingsstructuur inzake asbestwetgeving?

In de brief van 23 maart 2012 is aangegeven hoe de ketenhandhaving rondom asbest versterkt wordt. Inmiddels is op verschillende terreinen daar werk van gemaakt. Zo heeft de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) in twee pilots de ketensamenwerking vormgegeven tussen de verschillende diensten die bij de handhaving zijn betrokken. Deze instrumenten en good practices zijn in november 2014 tijdens een gezamenlijk congres van Inspectie SZW, ILT en het Ministerie van Infrastructuur en Milieu met de betrokken toezichthouders van gemeenten, omgevingsdiensten en politie besproken. Conclusie van het congres was dat de werkwijze navolging verdient. Pilots hebben aangetoond dat malafide saneerders kunnen worden gevonden door het samenbrengen van informatie uit verschillende informatiebronnen zoals het Landelijk Meldpunt Afvalstoffen en het nog in ontwikkeling zijnde LAVS (landelijk asbestvolgsysteem). Deze aanpak zal in de toekomst worden gebruikt en verder worden versterkt door «Inspectie View», een systeem waarin asbest een prominente plaats inneemt. Daarmee hebben gemeenten en omgevingsdiensten voldoende instrumenten om asbesttoezicht in lijn met hun eigen verantwoordelijkheid effectief in te vullen.

Vraag 5

Is naar uw mening in het ontwerpbesluit Wijziging Asbestverwijderingsbesluit 2005 uitvoering gegeven aan wat gevraagd is in de motie, om «vooruitlopend op de vorming van Regionale Uitvoeringsdiensten te streven naar versterking van de handhavingstructuur inzake asbestwetgeving, daartoe de wenselijkheid en mogelijkheden te onderzoeken om per veiligheidsregio op asbestgebied deskundige handhavers van de verschillende inspecties en milieupolitie en in overleg met het Landelijk Overleg Milieuhandhaving, asbestinterventieteams te vormen en al naar gelang de plaats van de asbestsanering gemeentelijke handhavers te betrekken»? Zo ja op welke wijze?

In het AO van 9 maart 2010 is toegelicht dat asbesthandhaving een brede aanpak vereist. Met deze wijziging van het Asbestverwijderingsbesluit 2005 wordt uitvoering gegeven aan de in de Wet milieubeheer geboden mogelijkheid om bij algemene maatregel van bestuur de verantwoordelijkheid voor de bestuursrechtelijke handhaving bij gedeputeerde staten of burgemeester en wethouders in plaats van aan de Minister van Infrastructuur en Milieu te leggen. Het verbod zet in op stimulering van verwijdering van asbestdaken voor 2024.

Vraag 6

Op welke wijze gaat de rijksoverheid – in het licht van eerdere uitspraken van de destijds verantwoordelijk Minister gedaan tijdens een algemeen overleg5 – regie nemen om lokale overheden aan te sturen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Hoe verhoudt deze vraag om een handhavingsstructuur zich met de wijziging in het Asbestverwijderingsbesluit 2005 dat ervan uitgaat dat eigenaren verantwoordelijk zijn voor het verwijderen van het kankerverwekkende asbest?

Ik appelleer in het asbestbeleid voortdurend aan de eigen verantwoordelijkheid van betrokkenen: burgers, gemeentes, eigenaren van gebouwen en bedrijven, zoals aannemers. Zij moeten er alles aan doen om de blootstelling aan asbest te voorkomen door zorgvuldig te werken.
Dat is de basis van het asbestbeleid en die blijft overeind bij de wijziging van het Asbestverwijderingsbesluit 2005.

Vraag 8

Hoe wordt omgegaan met het gegeven dat bij onderzoek (in opdracht van de provincies Gelderland en Overijssel uit mei 2014) in 45% van de gevallen sprake was van «ernstige verontreiniging» en in nog eens 45% van de gevallen de asbestvervuiling direct gevaar opleverde voor de volksgezondheid en deze met spoed diende te worden opgeruimd?6

Het Rijk stelt de bevoegde overheden in staat de bodemsanering uit te voeren, binnen de kaders van het convenant Bodem en Ondergrond. De prioriteit ligt bij de aanpak van de spoedlocaties, zoals voortvloeit uit de Wet bodembescherming en zoals meermalen is besproken met het parlement. Deze spoedlocaties zijn op basis van onderzoek door de bevoegde overheden in beeld gebracht. Het is belangrijk dat die onderzoeken decentraal plaatsvinden. Dat is ook precies de aanpak die vorm gekregen heeft in het bodemconvenant. De middelen daarvan zijn om deze reden gedecentraliseerd, zodat dit soort onderzoeken door provincies maar ook eigenaren heel lokaal kunnen worden uitgevoerd. Op deze wijze kan worden gekeken wat de problemen zijn, op welke locaties spoed vereist is, en welke oplossing/aanpak hierbij het beste past.
Wanneer zich nieuwe gevallen voordoen die onder spoedlocaties vallen, dan kan dat aanleiding zijn om de bevoegde overheden extra budget of extra instrumenten toe te kennen. Als de provincies op basis van de betreffende rapporten concluderen dat de geconstateerde asbestverontreiniging hieronder valt, dan zal dit aan de orde komen in het gesprek tussen Rijk en provincie(s). Op dit moment is er nog geen duidelijkheid over de omvang van de verontreiniging (er zijn in het rapport 20 locaties onderzocht) en over de gezondheidsrisico’s hiervan. Hiervoor wacht ik de brief van provincies af waarin duiding wordt gegeven aan deze onderzoeksrapporten.

Vraag 9

Bent u het met de onderzoekers van adviesbureaus Geofox-Lexmond en Eelerwoude eens dat er sprake is van in totaal 250.000 inspoellocaties, waar vervuild regenwater de grond in sijpelt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Bent u het er mee eens dat, indien het onderzoek in Overijssel en Gelderland wordt vertaald naar de landelijke situatie, er sprake moet zijn van 100.000 locaties die met spoed moeten worden gesaneerd?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Is de subsidiepot van € 75 miljoen naar uw mening toereikend als de werkelijke kosten, wanneer onder meer ook de gevelplaten vervangen moeten worden, uit zouden kunnen komen op € 1,5 miljard? Kunt u uw antwoord toelichten?

De geactualiseerde MKBA geeft aan dat het om € 882 mln gaat. Deze kosten zijn er omdat het proces van sanering wordt versneld naar 2024, in plaats van 2044 bij het proces van autonome vervanging (zonder verbod) van de dàn (in 2044) tenminste 50 jaar oude asbestdaken. Asbestdaken zijn in 2024 tenminste 30 jaar oud, de meeste een stuk ouder, en dan moeten ze gesaneerd zijn. Het beschikbare budget bedraagt tenminste € 75 mln. Dat bedrag is niet bedoeld om alle kosten te dekken, maar om de sanering vlot op gang te brengen.

Vraag 12

Klopt het dat de sanering van inspoellocaties, waar vervuild regenwater de grond is ingelekt, niet onder de asbestsaneringsregeling valt? Indien het antwoord daarop nee is, onder welke regeling valt deze specifieke vervuiling?

De asbestsaneringsregeling waar u op doelt, betreft de aanpak en vervanging van asbestdaken. Daarnaast is er het instrumentarium om de verontreiniging van de bodem aan te pakken, dat staat beschreven in het antwoord op vraag 8, 9 en 10.

Vraag 13

Klopt het dat er onenigheid is over de saneringskosten en dat die discussie een snelle oplossing in de weg zit? Zo ja, hoe en op welke termijn wordt dit geschil beslecht? Hoe ziet de verdeling van de kosten er concreet uit die u beschreef in het mondelinge vragenuur van 3 maart 2015 over dit onderwerp?7

Nee, er is geen sprake van onenigheid over de saneringskosten bij de asbestdaken. Aan de uitwerking van de subsidieregeling en daarmee de financiering van de sanering wordt nog gewerkt. Zoals ik ook in de Kamer geantwoord heb op de vraag van het lid Remco Dijkstra, zal dit een gecombineerde aanpak zijn van zowel overheden als eigenaren. Belangrijkste doel is om op zo kort mogelijke termijn de verontreiniging van de bodem door asbest aan te pakken en gezondheidsrisico’s te voorkomen.

Vraag 14

Op welke manier wordt omgegaan met asbestdaken en – gevels op door aardbevingen aangetaste huizen in Groningen, die gestut zijn en waar de risico’s nu groter zijn?

Zodra er in gebouwen van voor 1994 gerenoveerd, verbouwd of gesloopt wordt, moet in kaart worden gebracht waar asbest zit, en zal het (verantwoord) verwijderd moeten worden, voordat er op die plek geklust gaat worden. Met het nieuwe besluit zullen asbestdaken voor 2024 verwijderd moeten zijn.
Dit alles geldt ook voor door aardbevingen aangetaste huizen in Groningen.
Er zal een asbestinventarisatie moeten plaatsvinden. Als er asbest aanwezig is dat een actueel risico vormt, dan is sanering noodzakelijk.

Vraag 1

Klopt het bericht dat Britse bankiers en investeerders van the City door uw ambtenaren warm worden gemaakt voor het opkopen van corporatiewoningen? Zo ja, welke kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen hanteert u daarbij?1

De directeur-generaal Wonen en Bouwen heeft bij een bijeenkomst in Londen op 9 maart 2015 een voordracht gehouden over de stand van zaken en het beleid op de Nederlandse woningmarkt. Hij heeft daarbij uitleg gegeven over de bestaande regelgeving met betrekking tot verkoop van corporatie woningen. Daarbij is duidelijk gemaakt dat er vanuit het Rijk geen kwantitatieve of kwalitatieve doelstellingen gelden voor de verkoop van corporatiewoningen.

Vraag 2

Klopt het dat deze bijeenkomst is georganiseerd door Capital Value? Wie waren de overige deelnemers aan de bijeenkomst, welke voorstellen heeft u gedaan en welke deals zijn gesloten of zitten in de pijplijn?

Ja, de bijeenkomst was georganiseerd door Capital Value. Aanwezig waren met name internationale investeerders, buitenlandse pensioenfondsen en banken. De bijeenkomst had een informatief karakter. Er zijn geen transacties gesloten of concrete projecten besproken.

Vraag 3

Hoeveel sociale huurwoningen van welke woningcorporaties zijn verkocht aan buitenlandse investeerders in de jaren 2012, 2013 en 2014?

In 2014 was sprake van twee transacties met buitenlandse investeerders. Dit betreft als eerste de door Vestia gesloten verkoopovereenkomst met Patrizia Wohnmodul. Deze overeenkomst betrof 5490 woningen, waarvan 14 procent met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. Hiervan zijn 4157 woningen sinds december 2014 in eigendom van Patrizia. Het transport van 1333 woningen is door Vestia in afwachting van de afhandeling van de bezwaren van vijf gemeenten aangehouden. Ten tweede heeft Servatius in december 2014 aan de Duitse belegger La Salle gmbh 358 woningen in eigendom overgedragen, waarvan 24 procent met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. In de jaren 2012 en 2013 waren er voor zover bekend geen verkopen van sociale huurwoningen van corporaties aan buitenlandse investeerders.

Vraag 4

Hoe groot was de sociale woningvoorraad bij uw aantreden en hoe groot is die nu? Hoe verhoudt verkoop van sociale huurwoningen zich tot de passage in het Regeerakkoord dat de omvang van de sociale woningvoorraad in stand blijft? Hoe verhoudt de verkoop van sociale huurwoningen zich tot het aantal mensen dat op zoek is naar een betaalbare huurwoning?2

Bij mijn aantreden in november 2012 bestond de woningvoorraad van de woningcorporaties uit 2,4 miljoen huurwoningen en dit aantal is sindsdien niet substantieel gewijzigd. Voor het grootste gedeelte, 96 procent, bestaat de voorraad bij corporaties uit huurwoningen onder de huurtoeslaggrens. De huidige omvang van de sociale huurwoningvoorraad – zowel van corporaties als particulier – is ruim voldoende om de doelgroep te huisvesten. Via de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt de doorstroming van mensen met een hoger inkomen uit de sociale huurvoorraad gestimuleerd. Op 1 juli 2015 wordt de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting van kracht waarin maatregelen opgenomen zijn om de omvang van de sociale huurwoningenvoorraad op de regionale behoefte af te stemmen. Zo dienen corporaties met hun voorgenomen meerjarige werkzaamheden een bod te doen op het gemeentelijk volkhuisvestingsbeleid c.q. de woonvisie. Daarnaast kunnen gemeenten ook de bestaande voorraad in hun gemeente beïnvloeden omdat aan hen bij verkopen van corporatiewoningen aan derden (beleggers) een zienswijze gevraagd wordt. Tenslotte worden met de maatregel passend toewijzen woningcorporaties verplicht om – met een beperkte uitzonderingsmogelijkheid – aan mensen met huurtoeslag een woning onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag toe te wijzen. Deze maatregelen moeten ervoor zorgen dat er voor de doelgroep betaalbare woningen beschikbaar zijn.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het rapport en de presentatie van Capital Value waarin schaarste van betaalbare huurwoningen wordt gepresenteerd als goed nieuws? Bent u bereid het rapport en de presentatie van Capital Value aan de Kamer te doen toekomen?3

Het rapport en de presentatie concluderen dat het tekort aan betaalbare huurwoningen verder kan oplopen doordat er mogelijk onvoldoende nieuwe huurwoningen gebouwd worden. Volgens de onderzoekers is dat jammer, omdat er kansen liggen voor dit segment. Ik ben van mening dat die kansen niet alleen goed zijn voor investeerders, maar ook voor de Nederlandse woningmarkt. Voor een goed werkende woningmarkt is het van belang dat huishoudens met midden en hogere inkomens een volwaardige keuze hebben tussen huren en kopen. Buitenlandse beleggers kunnen samen met Nederlandse pensioenfondsen en andere particuliere investeerders een stimulans vormen voor de bouwsector bij het realiseren van nieuwe huurwoningen om een dreigend tekort in het vrije huursegment tegen te gaan.
Capital Value is bereid het onderzoeksrapport op aanvraag beschikbaar te stellen. Ik verwijs u daarvoor naar de website van Capital Value (www.capitalvalue.nl). Ook heeft Capital Value aangegeven bereid te zijn om indien gewenst daarop een toelichting te geven, zoals zij hebben gedaan bij de presentatie van het rapport in Londen.

Vraag 6

Baart de opmerking van een vertegenwoordiger van Goldman Sachs «wij zijn inderdaad niet bezig met het functioneren van de Nederlandse woningmarkt» u ook zorgen? Zo ja, bent u bereid het belang van huurders en woningzoekenden altijd voorop te stellen in plaats van de belangen van banken en investeerders?

Een goed functionerende woningmarkt is in het belang van alle spelers op die markt, dus ook de banken die optreden als financiers. De opmerking, zoals opgetekend in het artikel in de Volkskrant, herken ik dan ook niet uit mijn eigen gesprekken met investeerders en financiers op de Nederlandse woningmarkt. Ik heb vorig jaar in een brief aan de Tweede Kamer4 maatregelen gepresenteerd ter verbetering van de woningmarkt. Onderdeel daarvan is een verbetering van de werking van de sociale huursector en meer ruimte voor de realisatie van een middensegment op de huurmarkt. Ik zie verkopen door corporaties aan beleggers als in lijn met dit beleid. Enerzijds waarborgt de verplichte zienswijze van de gemeente bij verkopen aan beleggers dat de omvang van de noodzakelijke (regionale) sociale voorraad in stand blijft. Aan de andere kant creëert het mogelijkheden voor de sector om weer te investeren in nieuwbouw van betaalbare huurwoningen en een aanvulling op het middensegment op de huurmarkt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Treiteraar straks ook in koophuis niet meer onaantastbaar»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening van de burgemeester van Amsterdam dat «treitersituaties diep ingrijpen in het leven van slachtoffers, zeker als ook de veiligheid en de gezondheid van hun kinderen in het geding is. Kern is dat als de situatie niet verbetert, niet het slachtoffer, maar de treiteraar verhuist»? Zo ja, deelt u dan ook de mening dat het verschil tussen het huren van een huis of het in eigendom hebben van een huis door een notoire overlastgever niet het kenmerkende verschil mag zijn in de aanpak van die overlastgever?

Ik deel de mening dat treitersituaties diep kunnen ingrijpen in het leven van de slachtoffers en dat verhuizing van het slachtoffer in beginsel geen oplossing is. Verhuizing van de overlastgever kan soms een oplossing zijn, maar zou er ook toe kunnen leiden dat het probleem zich verplaatst naar de nieuwe woonomgeving. Voor de bevoegdheden van de gemeente maakt het geen verschil of de overlast wordt veroorzaakt door een huurder of door een eigenaar van een woning. Een inherent verschil tussen beide situaties is wel dat uithuiszetting in een huursituatie kan worden bereikt doordat de verhuurder het huurcontract opzegt.

Vraag 3

Deelt u de hoop van de burgemeester van Amsterdam «dat het Rijk de wet verandert om de uitzetting van eigenaren van koophuizen te vergemakkelijken»? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Van de zijde van de gemeente Amsterdam is desgevraagd toegelicht dat de gemeente een verruiming beoogt van artikel 174a Gemeentewet (Wet Victoria), gelet op de strenge uitleg die de bestuursrechter sinds eind 2010 aan die bepaling geeft. Op grond van die bepaling kan de burgemeester besluiten (voor zover hier relevant) om een woning of een daarbij behorend erf tijdelijk te sluiten, indien door gedragingen in de woning of op het erf de openbare orde rond de woning of het erf wordt verstoord. Op de Kamervragen die begin 2011 over die jurisprudentie zijn gesteld, heeft mijn ambtsvoorganger geantwoord dat de Wet Victoria goed toepasbaar is om ernstige overlast te bestrijden en dat gemeenten voldoende instrumenten hebben om woonoverlast aan te pakken.2 Inmiddels kan worden geconstateerd dat onder andere de gemeente Amsterdam heeft aangegeven behoefte te hebben aan aanvullend instrumentarium voor de aanpak van woonoverlast. Ik ben graag bereid daar met de gemeente Amsterdam en andere gemeenten over te spreken.
Daarbij staat overigens niet op voorhand vast dat het probleem kan worden opgelost met een verruiming van artikel 174a Gemeentewet. Zo zijn veel van de voorwaarden die de bestuursrechter stelt aan de toepassing van artikel 174a terug te voeren op de rechtspraak over het EVRM. Uithuiszetting is een zware inbreuk op met name het recht op de persoonlijke levenssfeer en het eigendomsrecht. De Grondwet en verdragen staan een dergelijke maatregel weliswaar niet in op voorhand in de weg, mits voorzien van een expliciete (formeel-)wettelijke grondslag, al was het maar omdat ook de slachtoffers van de overlast grondrechten hebben. Maar uit de rechtspraak over het EVRM kan onder meer worden afgeleid dat voldoende aannemelijk moet zijn dat met de uithuiszetting het beoogde doel wordt bereikt (en dat de overlast zich bijvoorbeeld niet verplaatst naar de nieuwe woonomgeving), dat de overlast niet kan worden bestreden met minder ingrijpende maatregelen en dat de uithuiszetting geen buitensporige individuele last (excessive individual burden) mag vormen voor de betrokken burger. Ook zal het moeten gaan om objectieve, verifieerbare en ernstige overlast.
Tot slot kan ik u in dit verband melden dat er een project loopt, waarin kennis en ervaring worden opgedaan met het in een vroeg stadium opleggen van een specifieke gedragsaanwijzing aan overlastgevende huurders. Het doel van dit project is om door het opleggen van voorwaarden de overlast te beëindigen en daarmee te voorkomen dat de overlastveroorzaker zijn woning kwijtraakt. Mogelijk levert dit project ook inzichten op waarmee overlast van eigenaar-bewoners effectiever kan worden aangepakt. Als dat het geval is, zal ik die inzichten betrekken bij eventuele vervolgstappen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden ziet u om binnen de ruimte die internationale verdragen bieden, waaronder het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens, wetgeving voor te bereiden om ook eigenaren van woningen die structureel en onverbeterlijk voor ernstige overlast zorgen desnoods tijdelijk of permanent uit hun eigen huis te zetten?

Zie antwoord vraag 3.