Vraag 1

Wat is uw reactie op de uitspraak van de Amsterdamse burgemeester Van der Laan, dat ook een sociale huurwoning in aanmerking moet komen voor Airbnb?1

Woningcorporaties hebben de wettelijke taak om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, onder meer om daar waar dat nodig is een lagere huurprijs te vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Ik vind het dan ook niet passend indien een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheid biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten. Overigens heeft de burgemeester slechts aangegeven dat hij verwacht dat deze discussie de komende jaren gevoerd zou kunnen worden. Het verandert niets aan het beleid van zowel gemeente als de Amsterdamse woningcorporaties om toeristische verhuur van sociale huurwoningen niet toe te staan.

Vraag 2

Als een huurder voor langere tijd naar het buitenland wil, wat zijn dan de wettelijke mogelijkheden tot onderhuur of tijdelijke verhuur aan een andere huurder? Wat zijn de verschillen hierbij tussen een sociale huurwoning en een vrije sector huurwoning?

Op grond van het huurrecht voor woonruimte mag een huurder zijn woning niet onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder. Of de huurder een gereguleerde of geliberaliseerde huurovereenkomst heeft, doet niet ter zake. Onderverhuur van een kamer in een zelfstandige woning waar de huurder zijn hoofdverblijf heeft (hospitaverhuur) mag wettelijk gezien wel, maar de (hoofd)verhuurder kan dat contractueel verbieden. In vrijwel alle gevallen is in huurovereenkomsten van woningcorporaties onderverhuur van zowel een gedeelte als van de hele woning verboden, behoudens met goedkeuring van de corporatie. Indien een huurder alsnog zonder toestemming van de verhuurder zijn woning onderverhuurt, kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Aan dat verbod is vaak ook een boetebeding verbonden.

Vraag 3

Klopt het dat de Amsterdamse woningcorporatie De Key een pilot met Airbnb gaat uitvoeren? Hoe gaat deze pilot eruit zien en aan welke regels moeten woningcorporaties, huurders en digitale platforms zoals Airbnb voldoen?2

De Key heeft onderzocht of er draagvlak is bij de huurdersorganisatie voor een pilot waarbij studenten met een gereguleerde huurovereenkomst in 1 specifiek complex hun huurwoning maximaal 30 dagen mogen verhuren aan toeristen via digitale platforms. De door de gemeente gestelde voorwaarden voor toeristische verhuur zijn daarbij leidend. De deelnemende studenten zouden binnen de ruimte van het experiment melding moeten maken bij De Key wanneer en hoelang zij hun woning onderverhuren. Er zijn volgens De Key geen afspraken gemaakt met Airbnb. De Key heeft aangegeven dat het experiment niet doorgaat omdat er momenteel onvoldoende draagvlak is voor toeristische verhuur in sociale huurwoningen.

Vraag 4

Wat bedoelde u concreet toen u zei dat Airbnb en andere short-stay verhuurmogelijkheden «fatsoenlijk moeten gebeuren» en welke concrete voorwaarden of regels heeft u daaraan gekoppeld om overlast te beperken en de (ver)huurder te beschermen tegen misbruik?3

In gemeenten waar sprake van schaarste is op de markt voor goedkope huurwoningen, is vaak een huisvestingsverordening van kracht waarin een verbod is opgenomen tot het onttrekken van woonruimte aan de woonruimtevoorraad. Indien een woning gedurende langere tijd wordt verhuurd via Airbnb of andere platforms, kan dit worden aangemerkt als een vorm van onttrekking. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening nadere regels stellen wanneer er daadwerkelijk sprake is van onttrekking. Ik wijs u vervolgens ook op mijn antwoord op vragen 8 en 9.

Vraag 5

Bent u nog steeds van mening dat publieke belangen – zoals veiligheid, leefbaarheid en eerlijke concurrentie – niet in het geding zijn gezien de stijging van bijna 475% in overnachtingen via Airbnb in Amsterdam?4 5

De cijfers in het rapport van Colliers International en Hotelschool The Hague zijn verzameld met behulp van een computertechniek waarbij informatie van webpagina’s wordt verzameld. De in het rapport genoemde toename van bijna 475% aan hotelovernachtingen in januari 2016 is niet feitelijk. Voorts zit er altijd ruis in de data omdat er ook B&B’s en short-stays worden meegeteld die het hele jaar mogen verhuren. Uiteraard kunnen risico’s ten aanzien van veiligheid en leefbaarheid ontstaan wanneer er sprake is van illegale verhuur aan toeristen.

Vraag 6

Bent u inmiddels bereid een meldplicht in te voeren voor huurders die hun huis tijdelijk willen verhuren, via digitale platforms bij hun gemeente, zodat gemeente en verhuurder snel kunnen ingrijpen bij overlast en de huurder beter is beschermd?6

Het kabinet is van mening dat alle belangen voldoende zijn geborgd in bestaande wet- en regelgeving. Het is aan de gemeenten om op basis hiervan te handhaven.
Een meldplicht zou een beperking kunnen vormen voor de gastvrijheidseconomie.
Ik ga op korte termijn in nader overleg met de gemeente Amsterdam, omdat die haar voorstel voor een meldplicht doet vanuit de stelling dat het huidig juridisch instrumentarium aanpassing behoeft om afdoende te kunnen handhaven. Voorts is het standpunt van het kabinet dat de nadruk moet liggen op lokale samenwerking waarbij ook digitale platformen hun verantwoordelijkheid moeten nemen in de bestrijding van illegale toeristische verhuur.

Vraag 7

Op welke andere manieren ondersteunt u gemeenten als het gaat digitale platforms voor de tijdelijke verhuur van woningen aan toeristen? Kunt u er bijvoorbeeld voor zorgen dat digitale platforms hun informatie delen met gemeenten, zodat er geen illegale hotels ontstaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

De gemeente Amsterdam is met Airbnb een Memorandum of Understanding (MOU) overeengekomen met diverse regels gericht op handhaving. In dit MOU hebben Airbnb en de gemeente Amsterdam afspraken gemaakt over voorlichting, samenwerking ten behoeve van preventie en betaling van toeristenbelasting. De Minister van Economische Zaken en ik achten dit een verstandige werkwijze. Het Rijk faciliteert op dit moment gesprekken tussen een aantal grote gemeenten en Airbnb teneinde te komen tot een overeenkomst. In verband met de privacy is er op dit moment geen mogelijkheid om Airbnb te verplichten de gegevens van aanbieders of gebruikers van hun diensten aan de overheid te verstrekken. Zo een verplichting is enkel te rechtvaardigen voor zover die bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. Tevens moet de inbreuk op de privacy proportioneel zijn ten opzichte van het ermee te dienen algemeen belang en mogen er geen andere minder ingrijpende middelen zijn om dit te realiseren. Op dit moment wordt wel onderzocht of het Besluit gegevensverstrekking gemeentelijke belastingheffing kan worden gewijzigd in verband met de toeristenbelasting, waarbij digitale platforms verplicht kunnen worden gesteld om verhuurgegevens te verstrekken aan gemeenten ten behoeve van de toeristenbelasting. Deze informatie mag dan uitsluitend voor dat doel worden gebruikt.

Vraag 8

Bieden bestaande wetten, met name de Huisvestingswet en de Wet ruimtelijke ordening, voldoende aanknopingspunten om illegale hotels aan te pakken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals reeds eerder aangegeven, bieden de Huisvestingswet 2014, de Woningwet en Wet Ruimtelijke Ordening voldoende mogelijkheden om de uitwassen van toeristische verhuur en illegale hotels tegen te gaan. Bij het verlenen van een onttrekkingvergunning op basis van de Huisvestingswet 2014, is naast schaarste de druk op de woonomgeving en de leefbaarheid een afwegingsgrond. Indien woonruimte gedurende langere periode wordt ingezet voor toeristische verhuur, kan een gemeente met schaarste dus op basis van de Huisvestingswet 2014 dit aanmerken als een onttrekking waarvoor een vergunning verplicht is. Tevens kan het college van burgemeester en wethouders voorwaarden verbinden aan zo een vergunning, die bij niet-naleving tot het intrekken ervan kunnen leiden. Eveneens is bestuursdwang of een bestuurlijke boete mogelijk. Indien de toeristische verhuur de vorm aanneemt van permanente logiesverstrekking gelden er andere regels op basis van onder meer het Bouwbesluit. De Woningwet biedt in gevallen waarbij een gevaar voor de gezondheid of veiligheid is, bij herhaaldelijke overtreding zelfs de mogelijkheid om het pand in beheer te geven aan een derde. Naast de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet kan het gebruik van de woning voor permanente logiesverstrekking ook in strijd zijn met de bestemming als bedoelt in de Wet op de ruimtelijke ordening. Ook dit kan gehandhaafd worden met bestuursdwang. Het is aan de gemeente om deze instrumenten zo effectief mogelijk in te zetten afhankelijk van de plaatselijke situatie.

Vraag 9

Is het juridisch mogelijk om een maximum aantal dagen van verblijf te hanteren in het geval van tijdelijke verhuur via een digitaal platform? Zo nee, wilt u dit mogelijk maken?

Op grond van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeente een huisvestingsverordening uitvaardigen. In zo'n huisvestingsverordening kan het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad vergunningsplichtig worden gemaakt. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van woningonttrekking en dus welk maximum aantal dagen de woonruimte mag worden gebruikt voor toeristische verhuur.

Vraag 10

Is er inzicht hoe Verenigingen van Eigenaren (VVE's) omgaan met vakantieverhuur via digitale platforms in hun (gemengde) complex? En lopen VvE’s tegen andere knelpunten aan?

Een landelijk inzicht in de wijze waarop VvE’s omgaan met vakantieverhuur via digitale platforms is er niet. In de modelreglementen van VvE’s zijn geen specifieke bepalingen opgenomen over vakantieverhuur. Het is echter mogelijk dat het reglement van een VvE het toestaat dat eigenaren hun appartement voor vakantieverhuur mogen verhuren. In de specifieke splitsingsakten van VvE’s kunnen echter ook verbodsbepalingen zijn opgenomen, bijvoorbeeld ten aanzien van de exploitatie van privégedeelten als pension- of kamerverhuurbedrijf.
Indien een woonruimte stelselmatig gebruikt wordt voor toeristische verhuur kan dit consequenties hebben voor de leefbaarheid en de veiligheid. Deze mogelijke gevolgen gelden zowel voor huurwoningen als koopwoningen en evenzeer voor VvE’s. Meer in algemene zin heb ik u over knelpunten bij VvE’s geïnformeerd in mijn brief van 3 maart 2016 over het functioneren in gemengde complexen (TK, 2015–2016, 27 926, nr. 253).

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat bij een inkomensdaling van een huurder de woningcorporatie de huurprijs niet moet terugschroeven?1

In de wet is sinds 2013 geregeld dat een huurder een huurverlaging kan voorstellen indien het huishoudinkomen na een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen daalt. De regeling is tweeledig:
Deze regeling is conform de afspraken in het Woonakkoord van 12 februari 2013 en is vastgelegd in artikel 7:252b van het Burgerlijk Wetboek en artikel 14 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze regeling is tegelijkertijd met de overige bepalingen inzake de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging op 16 maart 2013 in werking getreden.
De informatie op rijksoverheid.nl waarna u verwijst2, is een weergave van de geldende regelgeving en het door dit kabinet gevoerde beleid.
Het artikel waarnaar u verwijst1 gaat uit van de foutieve veronderstelling dat ik heb gezegd dat een woningcorporatie de huurprijs na een inkomensdaling van de huurder niet moet terugschroeven. In het AO Diverse woononderwerpen van 25 mei 2016 en het daarop volgende VAO van 31 mei 2016 heb ik echter aangegeven dat in de wet al een mogelijkheid voor huurverlaging na inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen geregeld is en dat die regeling conform de afspraken uit het Woonakkoord is en dat ik niet bereid ben een verdergaande regeling in te voeren.

Vraag 2

Bent u van mening dat wanneer huurverhogingen kunnen plaatsvinden op basis van het inkomen, dan ook huurverlagingen moeten plaatsvinden wanneer het inkomen daalt? Zo nee, waarom voert u dat het beleid niet uit zoals staat aangegeven op de site van de rijksoverheid?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Van hoeveel huurders die afgelopen jaren inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben gekregen, is het inkomen gedaald zodat zij in een lagere inkomenscategorie vallen en een huurverlaging zouden moeten krijgen? Hoeveel van hen hebben daadwerkelijk huurverlaging gekregen?

In het AO Diverse woononderwerpen van 25 mei 2016 heb ik toegezegd dat ik dit najaar bij de woningcorporaties ga navragen hoe vaak zij de huurprijs op voorstel van de huurder wegens inkomensdaling hebben verlaagd.

Vraag 4

Waarom handhaaft u verhoogde huurprijzen voor huurders die in inkomen zijn gedaald, en straft u daarmee rechtmatig huurders van sociale huurwoningen door hen elke maand opnieuw de huurverhoging te laten betalen, terwijl zij bij een verhuizing deze verhoging niet zouden hoeven te betalen?

Zoals ik in antwoord 1 en 2 heb aangegeven, biedt de wet aan huurders van wie het inkomen na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen (substantieel) daalt de mogelijkheid om een huurverlaging aan de verhuurder voor te stellen.
Het huurbeleid kent alleen een inkomensafhankelijke huurverhoging, niet een inkomenafhankelijke huurprijs. De (maximale) huurprijs van een woning is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Die woningkwaliteit wordt met het woningwaarderingsstelsel uitgedrukt in punten en aan een puntenaantal wordt een maximale huurprijsgrens toegekend (hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijsgrens van de woning). Indien de huurprijs door de voorgestelde huurverhoging boven de maximale huurprijsgrens van de woning uitstijgt, kan de huurder met succes bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel.
Het is geen vaststaand gegeven dat een huurder bij een verhuizing de verhoogde huurprijs niet zou hoeven te betalen. Dat is afhankelijk van de hoogte van de huurprijs die de huurder voor de (oude) woning betaalt, van het type verhuurder van de nieuwe woning (een woningcorporatie is of niet), van de inkomenscategorie van de huurder en de woningkwaliteit van de nieuwe woning.
Sinds 1 juli 2015 moeten woningcorporaties jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 35.739 (prijspeil 2016). Verder mag 10% naar huishoudens met een inkomen tussen € 35.739 en € 39.874 (prijspeil 2016) en 10% naar de hogere inkomens. En voor de laagste inkomens geldt dat woningcorporaties jaarlijks bij hun woningtoewijzing aan 95% van de huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (€ 22.100 voor eenpersoonshuis-houdens en € 30.000 voor meerpersoonshuishoudens; prijspeil 2016) een woning moeten toewijzen met een huurprijs die niet hoger is dan de aftoppingsgrens (€ 586,68 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 628,76 voor meerpersoonshuishoudens; prijspeil 2016).
Voor sociale huurwoningen van beleggers of particuliere verhuurders gelden geen (maximale) inkomensgrenzen.

Vraag 5

Hoe verhoudt uw oproep de huren niet te verlagen zich tot de uitspraak van de Kamer waarin u het verzoek heeft gekregen huurverlaging bij woningcorporaties te stimuleren? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zoals ik in antwoord 1 en 2 heb aangegeven, heb ik geen oproep gedaan om de huren niet te verlagen. Ik heb slechts aangegeven dat ik niet bereid ben om de bestaande huurverlagingsmogelijkheid (zie het antwoord op vragen 1 en 2) te verruimen.
In mijn brief van 19 februari 2016 (Kamerstuk 32 847, nr. 218) heb ik in reactie op de motie Karabulut/Monasch3 over het stimuleren van toegelaten instellingen tot huurverlaging zodat mensen huurtoeslag kunnen aanvragen, aangegeven dat de wet al een dergelijke huurverlagingsmogelijkheid biedt voor huishoudens waarvan het inkomen na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen is gedaald en dat het verhuurders in overige gevallen vrij staat om de huurprijs te verlagen. Het probleem bij dit laatste is dat de verhuurder niet het recht heeft de huurprijs ook weer in één keer naar het oude niveau te verhogen indien het huishoudinkomen weer is gestegen.
Met de huursombenadering zoals die per 1 januari 2017 geldt, is het basishuurverhogingspercen-tage gesteld op inflatie+2,5%. Dat biedt verhuurders al de mogelijkheid om een relatief lage huurprijs met de jaarlijkse huurverhogingen enigszins versneld te verhogen. De extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor corporatiehuurwoningen biedt verhuurders de mogelijkheid om indien het huishouden een inkomensstijging tot boven die grens heeft doorgemaakt, de huurprijs in grotere sprongen te verhogen (inflatie+4%). Met deze instrumenten kunnen verhuurders een afgewogen keuze maken of zij bereid zijn de huurprijs bij een inkomensdaling van huurders vrijwillig te verlagen, en zo ja, in welke mate.

Vraag 1

Kent u het bericht inzake de brief die de gemeenteraad van Velsen wil sturen over de starheid bij het Rijksvastgoedbedrijf rond de opvang van statushouders in het voormalig Missiehuis in Driehuis?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw visie op het bericht dat er draagvlak was bij omwonenden, dat er voldoende vrijwilligers waren, dat het gebouw snel was aan te passen, maar dat het Rijksvastgoedbedrijf het door een stugge houding geblokkeerd geeft?

Het voormalig Missiehuis in Driehuis is aan de gemeente Velsen aangeboden tegen een kostendekkende prijs. De gemeente Velsen heeft bericht dat zij geen gebruik maakt van dit aanbod. Hierbij wil ik aangeven dat ik via het RVB zo veel mogelijk panden ter beschikking stel en gemeenten daarmee zoveel mogelijk in de gelegenheid stel om aan hun verantwoordelijkheid om statushouders te huisvesten te kunnen voldoen. Hierbij kijkt het RVB proactief en flexibel met gemeenten mee naar wat er kan, entameert gesprekken met individuele gemeenten en adviseert hen over mogelijkheden om gebruik te maken van de subsidieregeling die speciaal voor de huisvesting van statushouders ter beschikking is gesteld.
Juist ten behoeve van het uitbreiden van de mogelijkheden tot lokaal maatwerk en benutten van lokaal draagvlak, heb ik in het bestuursakkoord verhoogde asielinstroom van 27 november 2015 met gemeenten afgesproken dat ik de mogelijkheid bied om overtollige rijksvastgoed tegen een kostendekkende huurprijs aan te bieden wanneer dit vastgoed wordt benut voor de huisvesting van vergunninghouders. Hiermee wordt een substantieel lagere prijs gevraagd dan bij verhuur aan marktpartijen. De kostendekkende huurprijs is in dit geval 15% van de marktconforme huurprijs. Het RVB is een baten-lasten dienst en werkt kostendekkend. Lagere prijzen kan zij niet hanteren.
In het bovengenoemde bestuursakkoord is met gemeenten afgesproken dat zij subsidie kunnen aanvragen op basis van de tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders van 10 december 2015. Daarmee kan de gemeente – in overleg met corporaties en marktpartijen op basis van de situatie in de desbetreffende gemeente – zorgen voor lokaal maatwerk.
De kostendekkende huurprijs bestaat uit de jaarlijkse financieringskosten van het vastgoed en een standaardvergoeding voor de apparaatskosten van het Rijksvastgoedbedrijf. Onder meer de energiekosten en heffingen worden direct doorbelast door respectievelijk de energieleverancier en de gemeente. Alle kosten die behoren tot vastgoed dat wordt verhuurd door het RVB worden doorbelast aan de huurder; hetzij via de huurprijs – de onderdelen die gelijk blijven in de huurperiode; hetzij via het doorleggen van andere lasten die op het object rusten – de onderdelen die fluctueren, zoals OZB voor eigenaar en gebruiker. Het OZB gebruikersdeel is voor de huurder of vervalt indien het complex als woning/woningen wordt aangemerkt.
Het RVB biedt het overtollige rijksvastgoed aan in de staat waarin het op dat moment verkeert. Het RVB investeert niet ten behoeve van tijdelijk gebruik in vastgoed dat wordt afgestoten. Het is op dit moment onduidelijk wat het toekomstig gebruik wordt en of het gebruik past in de fysieke aanpassingen ten behoeve van vergunninghouders (sociale woningbouw). Dat betekent dat gemeenten – als verantwoordelijke voor de huisvesting van statushouders – de afweging kunnen maken of zij vastgoed geschikt vinden dan wel geschikt te maken achten voor de huisvesting van statushouders. Vervolgens is het aan gemeenten, hun partners en marktpartijen, of aanpassingen, die nodig zijn om vergunninghouders te huisvesten een aanvaardbare investering zijn in vergelijking met alternatieve locaties.

Vraag 3

Is het gebruikelijk dat het Rijksvastgoedbedrijf in dergelijke situaties eist dat de huurder – de gemeente dus – ook het achterstallig onderhoud moet wegwerken, de onroerendezaakbelasting moet betalen en de stookkosten (van een verouderde ketel) op zich moet nemen? Kunt u uiteenzetten wat de speelruimte is om op basis van lokaal maatwerk gemeenten tegemoet te komen in de kosten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u uiteenzetten wat de huidige jaarlijkse onkosten van het rijk zijn met betrekking tot het onderhavige pand en welk deel van huuropbrengsten het rijk nu mist? Vindt u de discrepantie tussen die bedragen acceptabel?

De kosten die op het pand rusten bestaan uit de energiekosten, de jaarlijkse belastingen en heffingen en de financierings- en apparaatskosten. De periode dat het RVB deze kosten draagt is normaliter zo kort mogelijk omdat het RVB in principe overtollige objecten verkoopt. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft de gemeente Velsen de mogelijkheid geboden het Missiehuis tegen een kostendekkende prijs in gebruik te nemen voor statushouders. Hiertoe heeft het Rijksvastgoedbedrijf het verkoopproces opgeschort om de gemeente Velsen de gelegenheid te geven het aanbod in overweging te nemen.

Vraag 5

Deelt u de conclusie dat als het pand verhuurd zou zijn, het rijk er dus financieel op vooruit zou gaan, terwijl Velsen er financieel op achteruit zou gaan? Zo nee, waarom niet?

Nee, het Rijk verhuurt tegen een kostendekkende prijs aan een gemeente. Het Rijk heeft daarmee winst noch verlies. Als verantwoordelijke voor de huisvesting van statushouders – is het aan de gemeente Velsen om zelf de afweging te maken of zij het aangeboden vastgoed geschikt vindt dan wel geschikt te maken acht voor de huisvesting van statushouders, of voor een andere optie kiest voor het realiseren van de huisvesting van statushouders. Daarbij maakt de gemeente haar eigen financiële afweging, waarin de tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders van 10 december 2015 een rol kan spelen.

Vraag 6

Bent u bereid om de oproep van de gemeente om mee te denken in oplossingen om zo een snelle doorstroom voor de statushouders te realiseren en wilt u bij het Rijksvastgoedbedrijf aandringen op heroverweging van zijn positie in de onderhandelingen?

Ten behoeve van de doorstroming heeft het Rijk in overleg met onder meer gemeenten een set maatregelen ingesteld, zoals is verwoord in het bestuursakkoord verhoogde asielinstroom van 27 november 2015. Zo is er de tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders van 10 december 2015. Zoals bij het antwoord op vraag 3 verwoord, pas ik voorwaarden toe zoals afgesproken in het bestuursakkoord. Zoals gezegd is het aan gemeenten, hun partners en marktpartijen, welke afweging zij maken ten aanzien van het aangeboden rijksvastgoed in vergelijking met alternatieve locaties.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de meldingen van bewoners op het schimmelmeldpunt van Omroep West, waaruit blijkt dat schimmel in huizen een wijdverbreid probleem is? Wat vindt u van het verweer van woningcorporaties dat ze geen geld hebben voor onderhoud?1

Elke situatie die het woongenot aantast is vervelend, maar ik lees ook dat het probleem de volle aandacht van de betrokken woningcorporaties heeft en dat zij al het mogelijke doen wat in hun macht ligt.
Woningcorporaties zijn zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van hun bezit. Daarbij moeten zij voldoen aan de wettelijke eisen. Ook zullen woningcorporaties zelfstandig de afweging moeten maken tussen onderhoud, ingrijpende renovatie of sloop en nieuwbouw. Daarbij kan geld een rol spelen.
In de bijlagen zie ik geen artikel, waarin een woningcorporatie aangeeft geen geld te hebben voor onderhoud. De drie betrokken woningcorporaties geven te kennen al het mogelijke te doen om de schimmelproblematiek te aan te pakken. Zowel Staedion als Vestia geven aan veel aan onderhoud te (willen) doen. Verder blijkt uit de artikelen dat Vestia, Staedion en Haag Wonen samen met de GGD huurders via een voorlichtingscampagne gaan informeren hoe ze het binnenklimaat van hun woning kunnen verbeteren. Staedion heeft een «schimmelpreventieteam», dat bestaat uit technici en onderhoudsmensen.
Staedion heeft al aangegeven, dat sommige woningen van een dergelijke kwaliteit zijn dat reguliere maatregelen -zoals beter ventileren- niet meer helpen. Die woningen zullen of worden gerenoveerd of gesloopt. Daar trekt de woningcorporatie de komende jaren budget voor uit. Voor Vestia geldt, dat zij in geld uittrekt voor de noodzakelijke maatregelen voor het oplossen van het problemen. Voor sloop en nieuwbouw zal Vestia, gezien haar financiële situatie, een afweging moeten maken tussen onderhoud of rigoureuze ingreep van sloop en nieuwbouw.

Vraag 2

Hoeveel mensen in Nederland kampen met zichtbare schimmel en hoeveel met onzichtbare schimmel in hun huis?

Uit het TNO-rapport Gezondheidsaspecten van woningen in Nederland (2007-D-R0188/A) juni 2007 kan worden opgemaakt dat naar schatting 9 procent van de woningen in meer of mindere mate schimmelplekken aanwezig zijn. In de GGD-richtlijn Medische milieukunde Schimmel- en vochtproblemen in woningen(RIVM 2012) is op basis van dit percentage aangegeven dat tussen de 0,5 en 1 miljoen woningen met vochtproblemen te kampen heeft.

Vraag 3

Bij hoeveel woningen zijn vocht- en/of schimmelproblemen ontstaan door een fout in de bouw, en bij hoeveel door «ouderdom» van de woning? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit het bij antwoord 2 genoemde TNO-rapport volgt dat de kans op vocht- en schimmelproblemen toeneemt naarmate de woning ouder is. De genoemde GGD-richtlijn stelt dat dit samenhangt met de historische ontwikkeling van de bouwregelgeving. Door de introductie van het Bouwbesluit in 1992 komen volgens deze richtlijn in woningen die gebouwd zijn na 1992 nauwelijks meer vochtproblemen voor. Ook bouwfouten kunnen vocht- en schimmelproblemen veroorzaken, maar ik beschik niet over informatie hoe vaak dit voorkomt.

Vraag 4

Hoeveel van de 2.115 verzoeken tot huurverlaging vanwege onderhoudsgebrek die vorig jaar bij de Huurcommissie zijn ingediend, zijn ingediend vanwege vocht- en/of schimmelproblemen in de huurwoning, en hoeveel van deze verzoeken zijn gehonoreerd? Kunt u uw antwoord toelichten?2

De huurcommissie beschikt niet over de gevraagde informatie inzake de vorig jaar ingediende verzoeken tot huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken.
De huurcommissie beschikt wel over informatie over verzoeken tot huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken die in de periode 1 juli 2010 tot 1 juli 2011 zijn ingediend en afgedaan. De huurcommissie gaf daarbij aan, niet de indruk te hebben dat die informatie een geheel ander beeld geeft van de mate waarin vochtproblemen thans een rol spelen bij huurcommissieprocedures.
Samengevat is het beeld dat huurders regelmatig klachten over vocht- en/of schimmelproblemen aankaarten bij de huurcommissie, en dat de huurcommissie deze klachten in het algemeen honoreert (zie bijlage).

Vraag 5

Wat kunnen huurders van sociale huurwoningen doen als de woningcorporatie niets of nagenoeg niets doet met hun klachten over vocht- en schimmelproblemen in huis? Waar kunnen huurders van geliberaliseerde woningen of van particuliere verhuurders terecht met hun klachten over vocht- en/ of schimmelproblemen in de gehuurde woning als de verhuurder niets aan het probleem doet?

Huurders van woningen met een gereguleerde huurprijs, van corporaties of van particuliere verhuurders, kunnen zich in het geval van vocht- en schimmelproblemen wenden tot de huurcommissie. De huurcommissie kan bij vocht- en schimmelproblemen, afhankelijk van de ernst en oorzaak, oordelen dat deze moeten leiden tot een huurverlaging (zie ook het antwoord op vraag 4).
Alle huurders kunnen zich in het geval van vocht – en schimmelproblemen tevens wenden tot de kantonrechter en/of de gemeente. Dit geldt voor huurders van corporaties en particuliere verhuurders, voor elk type woonruimte. De huurders kunnen bij de kantonrechter niet alleen een lagere huur vorderen, maar ook een verplichting van de verhuurder om voorzieningen te treffen om de vocht – en schimmelproblemen op te heffen.
De gemeente heeft met name een rol als de vocht – en schimmelproblemen worden veroorzaakt doordat de woning niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. Burgemeester en Wethouders kunnen dan op grond van de Woningwet de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen waarin ze hem oproepen de woning te repareren. Als de verhuurder hieraan geen gehoor geeft, kan de gemeente de gebreken laten repareren. De kosten zijn dan voor de verhuurder.
Daarnaast kunnen huurders zich tot de kantonrechter wenden om zelf gemachtigd te worden tot het treffen van maatregelen en om de redelijke kosten te verhalen op de verhuurder.

Vraag 6

Waarom is het volgens het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) nog onduidelijk of vocht in een woning al aanwezige luchtwegaandoeningen bij mensen alleen verergert of dat vocht deze aandoeningen ook direct kan veroorzaken, aangezien de Gemeentelijke Gezondheidsdienst (GGD) en huisartsen dit wel erkennen? Wat is uw standpunt in deze?3 4

Op de RIVM-website stond tot voor kort inderdaad dat het nog onduidelijk is of vocht in een woning al aanwezige luchtwegaandoeningen bij mensen alleen verergert of dat vocht deze aandoeningen ook direct kan veroorzaken. Deze informatie blijkt te zijn gebaseerd op bevindingen van een literatuurstudie van het Amerikaanse Institute of Medicine uit 2004. De Wereldgezondheidsorganisatie WHO heeft deze literatuurstudie in 2009 herhaald met additionele wetenschappelijke publicaties. Op basis van deze WHO-studie is het gerechtvaardigd om er momenteel van uit te gaan dat er voldoende wetenschappelijk bewijs is dat vocht in een woning ook astma kan ontwikkelen (tabel 8, hoofdstuk 4). Het RIVM heeft de webtekst inmiddels aangepast.

Vraag 7

Wie constateert wat de oorzaak is van de vocht- en/ of schimmelproblemen, en hoe wordt voorkomen dat een getouwtrek over de schuldvraag ontstaat waardoor gezondheidsklachten bij bewoners kunnen verergeren?

Vocht- of schimmelproblemen kunnen worden veroorzaakt door bouwtechnische oorzaken, bewonersgedrag of een combinatie hiervan. Een eigenaar van een woning is primair zelf verantwoordelijk dat de woning voldoet aan de bouwvoorschriften. Onderzoek doen naar bouwtechnische oorzaken ligt daarom in eerste instantie bij de eigenaar. Indien de huurder geen gehoor vindt bij de eigenaar dan kan zij een beroep doen op de afdeling Bouw- en Woningtoezicht. In geval er sprake is van gezondheidsklachten kan ook de GGD worden ingeschakeld.
Een verhuurder is verplicht een verhuurde woning in goede staat te houden. In alle gevallen ligt dan ook in eerste instantie de verantwoordelijkheid om regelmatig onderhoud te verrichten en om hiervoor noodzakelijk met enige regelmaat inspecties uit te voeren bij de verhuurder.
Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt is de vraag wie constateert wat de oorzaak is van vocht- en/ of schimmelproblemen met name afhankelijk van het door de huurder gekozen vervolg.
Indien dit vervolg bestaat uit een procedure bij de huurcommissie, zal dit doorgaans leiden tot een onderzoek van de woonruimte door een medewerker van de huurcommissie. De huurcommissie zal vervolgens oordelen of de vocht- en/ of schimmelproblemen aan de verhuurder kunnen worden verweten.
In het geval van een procedure bij de kantonrechter zal de kantonrechter bepalen hoe hij een oordeel kan geven over de oorzaak is van de vocht- en/ of schimmelproblemen. De kantonrechter kan daarvoor een bewijsopdracht geven aan één der partijen, de huurder of de verhuurder.
In het geval van een optreden door de gemeente op grond van de Woningwet zal de gemeente dat optreden moeten kunnen motiveren. Het ligt dan in de rede dat de gemeente dat zal doen na een goede analyse van de vocht- en schimmelproblemen.

Vraag 8

Hoeveel tijd heeft een woningcorporatie of een particuliere verhuurder om geconstateerde vocht- en/ of schimmelproblemen in een woning te verhelpen en daarmee gezondheidsproblemen te verlichten of op te lossen, en wie draait op voor de geleden schade? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 7 is een verhuurder verplicht een verhuurde woning in goede staat te houden. Daaraan is geen termijn gebonden.
Indien een verhuurder zijn verplichting niet nakomt kan de huurder zich tot gemeentelijk Bouw- en woningtoezicht, de huurcommissie of de kantonrechter. De huurder kan daardoor bewerkstelligen dat de vocht- en/ of schimmelproblemen worden verholpen en daardoor de daaruit voortvloeiende gezondheidsproblemen worden verlicht of opgelost.
Een schadevergoeding vanwege gezondheidsproblemen en/of schade aan bijvoorbeeld inboedel van de huurder kan ter beoordeling worden voorgelegd aan de kantonrechter. De kantonrechter zal dan beoordelen of en welke schadevergoeding aan de orde is.

Vraag 9

Op welke manier stimuleert u gemeenten, woningcorporaties, particuliere verhuurders en verenigingen van eigenaren om vocht- en/ of schimmelproblemen te voorkomen of snel te verhelpen, en wat kunt u nog meer doen?

Ik zie het voorkomen of verhelpen van vocht- of schimmelproblemen primair als een verantwoordelijkheid van de woningeigenaren zelf. De gemeenten (als bevoegd gezag Woningwet) kunnen op lokaal niveau de woningeigenaren stimuleren om deze verantwoordelijkheid te nemen en eventueel handhavend optreden. Ook de gemeentelijke GGD kan hierbij een rol spelen. Verder kunnen huurders een beroep doen op de huurcommissie. Ik ben van mening dat deze problematiek door inzet van deze partijen kan worden aangepakt en dat er vanuit de rijksoverheid geen aanvullende maatregelen nodig zijn.

Vraag 10

Welke bevoegdheden heeft u, de Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport of de Autoriteit Woningcorporaties om in te grijpen wanneer woningcorporaties de huurder onnodig in vochtige huizen laten wonen, waardoor gezondheidsproblemen kunnen ontstaan of verergeren? Bent u voornemens om aanvullende bevoegdheden voor u zelf te creëren, zodat u een aanwijzing kunt geven over de staat van het onderhoud van woningen? Wanneer breekt wel het moment aan dat u gaat ingrijpen?

Op dit moment zijn de bestaande instrumenten voldoende, indien blijkt dat een huurder onnodig in een vochtig huis woont. Zo kan de GGD worden ingeschakeld bij gezondsheidsklachten en gemeentelijk Bouw- en Woning toezicht bij technische gebreken en de huurcommissie indien de woningeigenaar zijn woning niet in goede staat houdt en dus te veel huur betaalt. Het ligt ook in de rede klachten over de woning op het lokale niveau af te handelen. Ik heb ook geen signalen, dat genoemde diensten niet goed zouden functioneren.
Ik zie dan ook geen reden mijzelf een grotere rol toe te dichten.

Vraag 1

Kent u het bericht statushouders in Binnenlands Bestuur dat een derde van de vrijkomende woningen naar gaat?1

Ja.

Vraag 2

Kent u ook het onderzoek van Companen, waar Binnenlands Bestuur naar verwijst? Zo ja, deelt u de uitkomsten van het onderzoek? Zo nee, kunt u zich vinden in de uitkomsten van het onderzoek?

Nee, ik heb van onderzoeksbureau Companen begrepen dat hier niet sprake is van een onderzoek, maar van een peiling in opdracht van Binnenlands Bestuur. De resultaten van deze peiling zijn niet openbaar buiten de gegevens die in het artikel zijn vermeld en er is dus geen onderliggend rapport beschikbaar.

Vraag 3

Wat is uw visie op deze berichten en het onderzoek van Companen, en plaatst deze berichtgeving uw antwoorden op eerdere vragen met name de antwoorden op de vragen 6 en 7) op het bericht dat woningen onbereikbaar worden in een ander licht? Zo nee, waarom niet?2

Uit de peiling valt op te maken dat er grote verschillen zijn tussen gemeenten bij de beantwoording van de verschillende vragen uit de peiling. Hieruit spreekt de noodzaak voor lokaal maatwerk.
Ik vind het vooral een positief signaal dat 9 van de 10 gemeenten bezig zouden zijn met het ontwikkelen van plannen om extra woonruimte voor vergunninghouders te realiseren. Hieruit valt te concluderen dat op lokaal niveau voldoende bewustzijn is over de schaarste of tekorten in de woningvoorraad en dat er op lokaal niveau maatregelen zijn genomen om deze schaarste te bestrijden.
Zoals ik bij antwoord 7 op uw eerdere vragen heb gesteld is de groei van het aantal vergunninghouders van invloed op de beschikbaarheid van woningen op de sociale woningmarkt. Echter, via lokaal maatwerk kan verdringing zoveel mogelijk worden voorkomen. Verdringing die nu wordt ervaren kan dan van tijdelijke aard zijn, omdat de ontwikkeling en realisatie van plannen eenmaal tijd vergen. Een spoedige doorloop van projecten is derhalve wenselijk. Ik wil gemeenten dan ook graag aanmoedigen om met voldoende urgentie plannen om te zetten naar daadwerkelijke realisatie. De aanvullende maatregelen die gemeenten en Rijk met elkaar zijn overeengekomen in het bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom op het terrein van huisvesting kunnen ondersteunen bij een versnelde uitbreiding van de huisvestingscapaciteit. Tenslotte blijft het van belang, zoals ik bij antwoord 6 op uw eerdere vragen heb gesteld om het scheefwonen tegen te gaan. Veel sociale huurwoningen worden namelijk gehuurd door mensen met een hoger inkomen, die niet tot de doelgroep behoren.

Vraag 4

Op welke wijze bent u voornemens om de zorgen van gemeenten weg te nemen nu veel gemeenten zeggen moeite te hebben om te voldoen aan de taakstelling die het Rijk de gemeenten oplegt?

Het is van groot belang dat gemeenten, die vinden dat er schaarste is aan een of meer categorieën woonruimten in hun gemeente, dit markeren in een woonvisie en hierover prestatieafspraken maken met sociale verhuurders. Die prestatieafspraken kunnen onder meer gaan over toevoegingen aan de woningvoorraad door nieuwbouw, herbestemming of een flexibilisering van de bestaande voorraad en huurcontracten zoals beoogd in de wet Doorstroming.

Vraag 5

Op welke wijze zouden gemeenten idealiter om moeten gaan met het feit dat verdringing vooral plaats vindt onder starters en jongeren en op welke wijze ondersteunt het Rijk gemeenten daarbij?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Hoe duidt u het feit dat veel gemeenten hun achterstand op de taakstelling niet inlopen en deelt u de conclusie dat alleen het aanbod van bestaande sociale huurwoningen onvoldoende is om iedereen te huisvesten?

De taakstelling voor de eerste helft van 2016 loopt af op 1 juli 2016 en gemeenten hebben nog een maand de tijd om de taakstelling te halen. De taakstelling voor de tweede helft van 2016 begint op 1 juli 2016 en eindigt op 31 december 2016 en de ervaringen met eerdere taakstellingen leert dat gemeenten aan het eind van het jaar veelal de taakstelling wel halen en tevens inlopen op hun achterstanden. Gezien de maatregelen die in dit kader in gang zijn gezet moet dat ook mogelijk zijn. Zo zie ik de resultaten van de Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders, die op 1 februari 2016 van kracht is geworden, in positieve zin tegemoet. Deze subsidieregeling wordt conform verwachting benut. Er is tot op heden 13% van het beschikbare budget van € 87,5 miljoen gereserveerd, vier maanden na openstelling van de regeling die een looptijd heeft tot en met december 2018. Er is een stijgende lijn zichtbaar in het aantal aanvragen en er moet rekening gehouden worden met de nodige doorlooptijd voor het geschikt maken van de huisvestingsvoorzieningen. Naar verwachting worden de eerste projecten die met behulp van de subsidieregeling zijn opgestart in de zomer van 2016 opgeleverd.
Daarnaast kunnen gemeenten met de Woningwet met corporaties tot prestatieafspraken komen om vergunninghouders te huisvesten (zie het antwoord op vraag 7). In dat kader is de indicator investeringscapaciteit van corporaties, die deze zomer bekend wordt gemaakt, van belang. Dan blijkt per gemeente welke ruimte corporaties hebben voor investeringen.
Tenslotte zal ik bij de brief over de uitwerking van de motie De Vries die oproept om «een indicatieve taakstelling voor gemeenten te introduceren voor het realiseren van extra tijdelijke en betaalbare woningen voor de sociale doelgroep door het beschikbaar stellen van voor ombouw geschikte gebouwen en door verhuur van bouwrijpe bouwkavels», die ik uw kamer heb toegezegd, ingaan op de ruimte die de bestaande voorraad sociale huurwoningen biedt.

Vraag 7

Bent u bereid om tegemoet te komen aan de vraag van gemeenten om meer maatwerk te kunnen bieden en vooral zelf de regie voeren?

Ik ben van mening dat het woningmarktbeleid het best op lokaal niveau kan worden ingevuld waarbij zo min mogelijk van bovenaf moet worden opgelegd. In de praktijk blijkt dat gemeenten het beste zelf kunnen beoordelen of er sprake is van schaarste op de woningmarkt en op basis daarvan hun verantwoordelijkheid kunnen nemen door een huisvestingsverordening op basis van de Huisvestingswet vast te stellen. In geval van schaarste is het van groot belang afspraken te maken over toevoegingen aan de woningvoorraad. Op basis van de Woningwet 2015 en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, heeft de gemeente hiervoor instrumenten in handen. Gemeenten hebben met de Woningwet mogelijkheden om middels een onderbouwde woonvisie en daarop gebaseerde prestatieafspraken te waarborgen dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar blijven of beschikbaar komen. Gemeenten benoemen dit helder en concreet in hun woonbeleid en geven daarbij aan in hoeverre een bijdrage van de corporatie(s) verwacht wordt. Daarnaast zijn er aanvullende maatregelen getroffen in het bestuursakkoord Verhoogde asielinstroom om gemeenten bij hun huisvestingstaakstelling te ondersteunen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het onderzoek van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) waaruit blijkt dat 74% van de respondenten gemiddeld € 58,33 per maand teveel huur betaalt?1

De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen dat blijvende aandacht nodig is voor de betaalbaarheid van studentenwoningen. Op 4 februari jl. heb ik u per brief2 geïnformeerd dat het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS) voor de komende twee jaar het thema «betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit» op de interne werkagenda heeft gezet. Ook in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is betaalbaarheid vanaf 2015 als reguliere indicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek en het gerichter aan te pakken.

Vraag 2

Klopt het dat studenten die huren bij een particuliere verhuurder gemiddeld vaker teveel betalen voor hun woning dan studenten die huren bij een (studenten)woningcorporatie? Hoe verklaart u het verschil?

Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting blijkt dat uitwonende studenten gemiddeld 470 euro betalen aan woonlasten per maand (inclusief de bijkomende lasten en zonder aftrek van de huurtoeslag). Bij particuliere verhuurders zijn kamers met gedeelde voorzieningen even duur als het totale gemiddelde van dit type woonruimte. Eénkamerwoningen en andere zelfstandige woningen zijn bij particulieren respectievelijk 6 en 1 procent duurder.

Vraag 3

Waarom is er niet in elke gemeente, waar in verhouding veel studenten wonen, een huurteam dat studenten helpt bij het checken van de huurprijs?2

Het is aan gemeenten om te bepalen of zij een huurteam in willen stellen.

Vraag 4

Hoe heeft u de LSVb en huurteams ervan op de hoogte gesteld dat een uitspraak van de Huurcommissie over een onzelfstandige woonruimte een brede werking heeft, naar aanleiding van de motie Jansen uit 2014?3 4

Om het inzicht in de eigen situatie van huurders en verhuurders te vergroten, zijn uitspraken van de huurcommissie opgenomen in een openbaar register, conform toezegging naar aanleiding van de motie Jansen uit 2014. In dit register, te benaderen via de website van de huurcommissie, kunnen de uitspraken onder meer geselecteerd worden op zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Vervolgens is conform afspraak de link naar de huurcommissie-uitspraken ter beschikking gesteld aan de LSVb. De LSVb heeft enige tijd daarna aangegeven dat haar leden en de huurteams erg blij waren met de uitgebreide zoekfunctie op de site van de huurcommissie. Ze gaven aan zo makkelijk een overzicht te kunnen vinden van vergelijkbare zaken. De LSVb merkte wel op dat de link op haar eigen website niet vaak gebruikt werd, vooral omdat veelal actief wordt doorverwezen naar de huurteams.

Vraag 5

Op welke andere manieren zorgt u ervoor dat studenten worden beschermd tegen te hoge huurprijzen en op welke wijze pakt u verhuurders die teveel vragen aan? Wat gaat u aanvullend doen om studenten te beschermen?

Hierin voorzie ik door informatieverstrekking via www.rijksoverheid.nl en via de website van de huurcommissie. Deze website bevat tevens een huurprijscheck waarmee huurders worden geholpen bij de bepaling van het puntenaantal van de woning. Daarmee kunnen zij bepalen of een huurcommissieprocedure voor hen een goede kans biedt om te komen tot een huurprijsverlaging. Daarnaast kan een huurder aan informatie komen via het Juridisch Loket, organisaties als de Nederlandse Woonbond en via lokale huurteams.
Met behulp van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) voor zelfstandige woningen of voor onzelfstandige woningen (kamers) kan een huurder uitrekenen wat de maximale kale huurprijs voor zijn woning of kamer is. Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij in gesprek treden met verhuurder. Met de huurprijscheck op de site van de huurcommissie is het mogelijk gemaakt dat de huurder en verhuurder een goede inschatting kunnen maken van het puntenaantal en de maximale huurprijs van de woonruimte.
Voor de situatie dat zij samen niet tot een vergelijk kunnen komen, is voorzien in een procedure bij de huurcommissie. Voor huurders van studentenwoningen en studentenkamers geldt huurprijsbescherming. Ik zie geen noodzaak om voor deze doelgroep aanvullende maatregelen te nemen.

Vraag 1

Kent u het bericht dat «Bijna 88 procent van de Amsterdamse studenten een hogere huur betaalt dan volgens het wettelijk puntensysteem voor huurprijzen is toegestaan»?1

Ja, alsook het onderliggende analyserapport van de LSVb, gebaseerd op de website checkjekamer.nl.
Anders dan de kop van dit bericht weergeeft is mijn conclusie niet dat bijna 88 procent van de Amsterdamse studenten een hogere huur betaalt dan volgens het wettelijk puntensysteem voor huurprijzen is toegestaan. Uit het onderliggende analyserapport blijkt dat het hierbij gaat om 265 Amsterdamse studenten die op de genoemde website hun huurprijs hebben gecheckt. Van deze 265 studenten betaalt bijna 88% een hogere huur dan volgt uit het wettelijke puntensysteem. Amsterdam kent 109.300 studenten2.

Vraag 2

Deelt u de visie dat een dergelijke overschrijding niet alleen onjuist maar ook ongewenst is? Zo ja, welke stappen gaat u ondernemen om hieraan een einde te maken?

De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen dat blijvende aandacht nodig is voor de betaalbaarheid van studentenwoningen.
Voor alle huurders en dus ook voor studenten geldt huurprijsbescherming. Zij kunnen een beroep doen op de huurcommissie in het geval er een geschil is tussen de huurder en de verhuurder over de huurprijs, al dan niet bijgestaan door een huurteam uit de betreffende gemeente.

Vraag 3

Wilt u in overleg treden met de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) om deze problematiek te bespreken en de Kamer over de resultaten informeren?

Binnen het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS), waar zowel LSVb als het Ministerie van BZK in zijn vertegenwoordigd, is betaalbaarheid onderwerp van gesprek. Voor de komende twee jaar staat het thema «betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit» op de interne werkagenda van het LPS. Ook in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is betaalbaarheid vanaf 2015 als reguliere indicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek en het gerichter aan te pakken.

Vraag 4

Kunt u aangeven wat de effecten zijn van het betalen van te veel huur op het leengedrag van studenten in het kader van het leenstelsel? Is bekend of studenten meer gaan lenen om hun te hoge huur te kunnen betalen? Zo, nee bent u bereid daar onderzoek naar te doen?

Studenten lijken hun inkomenspatroon aan te passen aan hun woonlasten. De hoogte van het inkomen hangt sterk samen met leeftijd en het type woonruimte dat wordt gehuurd. Tot en met 25 jaar loopt het inkomen op en studenten met een duurder type woonruimte hebben gemiddeld een hoger inkomen. Doordat de woonlasten sterker zijn gestegen kan geconcludeerd worden dat de betaalbaarheid van studentenhuisvesting is gedaald.
Het is mij niet bekend of studenten meer geld lenen om de huur te kunnen betalen. Het inkomen van studenten bestaat uit verschillende componenten. De meest voorkomende inkomstenbronnen zijn studiefinanciering (bij 76 procent van alle studenten), werk (bij 67 procent) en ouderlijke bijdrage (bij 42 procent). Uitwonende studenten krijgen vaker een ouderlijke bijdrage en lenen vaker geld via een aanvullende lening of collegegeldkrediet dan thuiswonende studenten. Het gemiddelde netto inkomen van studenten is 720 euro per maand. De basisbeurs, een ouderlijke bijdrage en zorgtoeslag zorgen voor bijna een derde van de inkomsten van studenten. Bijbaantjes leveren studenten gemiddeld 270 euro op, oftewel een derde van hun totale inkomsten. 13 procent van de inkomsten moeten studenten op termijn terugbetalen.

Vraag 5

Is bekend of deze problematiek ook in andere studentensteden speelt? Zo ja, kunt u daarvan een overzicht geven?

Uit de cijfers van het LSVb blijkt dat met name in de steden Amsterdam en Utrecht een deel van de studenten relatief hogere huren betalen. In Leiden geldt dit alleen voor de onzelfstandige woningen. Als er wordt gecorrigeerd voor de samenstelling van de voorraad naar type woonruimte, dan bestaat de top vijf van steden met de hoogste woonlasten achtereenvolgens uit Den Haag, Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Breda.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het bericht «Afschaffen gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting (OZB) blijkt sterk nadelig voor 270 eigenaren van niet-woningen»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat gemeente Lelystad het gebruikersdeel van de OZB vanaf 2011 geleidelijk heeft afgeschaft door het tarief terug te brengen tot € 0?

Dat is correct. In de kadernota 2012 van de gemeente Lelystad is besloten om het tarief voor gebruikers van niet-woningen in een periode van 5 jaar tot en met 2016 af te bouwen onder gelijktijdige verhoging van het tarief voor eigenaren van niet woningen. Het tarief voor gebruikers is dit jaar voor het eerst op 0 gezet in Lelystad.

Vraag 3

Is het tarief van het gebruikersdeel OZB in meer gemeenten gesteld op € 0? Zo ja, in hoeveel gemeenten is dat het geval?

Ja, dit jaar zijn er voor het eerst gemeenten die het gebruikersdeel van de OZB voor niet-woningen op 0 hebben gesteld. Dit betreft de gemeenten Dongeradeel, Leidschendam-Voorburg,
Rijswijk en zoals gezegd Lelystad2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het afschaffen van het gebruikersdeel van de OZB onevenredig nadeel meebrengt voor eigenaren van bedrijfspanden met een woning?

De situatie waar op gedoeld wordt in artikel 220e Gemeentewet ziet uitsluitend op woningen of woondelen die niet los gezien kunnen worden van het bedrijfspand waartoe ze behoren en waarmee ze als een geheel worden bezien. Losstaande woningen vallen onder de OZB voor woningen. Door de belastingdruk van de onroerende zaakbelasting niet te verdelen over een eigenarenbelasting en een gebruikersbelasting, maar uitsluitend een eigenarenbelasting te gebruiken, heeft artikel 220e Gemeentewet geen effect meer. Zodoende dient de waarde van het woondeel van de niet-woning nu ook betrokken te worden in de heffing bij het eigenarendeel. De aanslag valt daarmee met een gelijkblijvend tarief hoger uit.
Er zijn nu voor de desbetreffende gemeente die de heffing oplegt en de heffing verschuift van gebruikers naar eigenaren meerdere opties. De afschaffing van het gebruikerstarief niet-woningen kan elders in de begroting worden opgevangen, zodat de eigenarenheffing niet hoeft te worden verdubbeld of een andere heffing kan worden verhoogd. Er zijn kortom mogelijkheden om dit effect dat niet gewenst is door de door u genoemde partijen te verzachten of op te vangen. Daar is hier niet voor gekozen. Dat is een lokale keuze.

Vraag 5

Deelt u de mening dat dit in strijd is met het amendement De Pater van der Meer (Kamerstuk 30 096, nr. 13), dat juist beoogde ook huishoudens die een in hoofdzaak niet-woning bewonen, zoals woningen die behoren bij bedrijfspanden, te laten profiteren van de afschaffing van het gebruikersdeel van de OZB op woningen?

Het amendement De Pater van der Meer3 beoogde huishoudens die een in hoofdzaak niet-woning bewonen, zoals woningen die behoren bij bedrijfspanden, ook te laten profiteren van de afschaffing van het gebruikersdeel OZB op woningen. Het afschaffen van het gebruikersdeel OZB niet-woningen is hier niet mee in strijd; sterker nog, het is juist wat het amendement beoogt. Het is echter de wijze waarop deze afschaffing wordt gefinancierd die voor de hier gecreëerde situatie zorgt. Doordat alles nu wordt neergelegd bij de eigenarenheffing, pakt dit voor niet-woningen met een woningdeel onevenredig uit. Zoals gezegd bij antwoord 4 had ook gekozen kunnen worden voor een alternatief dat dit effect verzacht had.

Vraag 6

Bent u bereid maatregelen te nemen om te voorkomen dat gemeenten het door de wetgever beoogde voordeel voor huishoudens die een in hoofdzaak niet-woning bewonen teniet doen?

Zoals ik hierboven reeds onder 4 en 5 heb gemeld is het de wijze van opvangen van het financiële vraagstuk dat tot de gecreëerde situatie leidt. Het is niet zo dat gemeenten een voordeel teniet doen dat door de wetgever is beoogd. Gemeenten kunnen tenslotte zelf kiezen of zij wel of niet belasting heffen en op welke wijze zij dat doen. Zij zijn daarin autonoom en kunnen het best besluiten wat aansluit bij de lokale behoeften.

Vraag 1

Bent u bekend met de goedkeuring van het college van burgemeester en wethouders (hierna: college) van de gemeente Arnhem aan het bouwen van 250 tot 350 woningen in het uiterwaardengebied Meinerswijk op basis van een kaderstellende notitie waarbij nog geen nog geen rivierkundige beoordeling heeft plaatsgevonden?1

Ja. Mij is bekend dat het college van burgemeester en wethouders van Arnhem op 18 april jl. een raadsvoorstel heeft ingediend met als doel instemming van de Raad met de mogelijkheid om onder voorwaarden woningen te realiseren op Stadsblokken Meinerswijk en de kaders vast te stellen om tot een concreet ruimtelijk plan te komen. Het college kiest er voor deze gemeentelijke procedure te volgen, voordat de in de vervolgprocedure vereiste rivierkundige beoordeling heeft plaatsgevonden.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat het uiterwaardengebied van de Nederrijn – waar de beoogde woningbouw, het gebied Stadsblokken Meinerswijk, bedacht is – een belangrijk overstromingsgebied bij hoogwater is? Bent u bekend met het feit dat er geen overleg heeft plaatsgevonden met het waterschap Rivierenland over mogelijke woningbouw in dit gebied?

Ja, dit is bekend. Aangezien het gebied buitendijks ligt – in het rivierbed – is Rijkswaterstaat als rivierbeheerder op grond van de Waterwet het bevoegde gezag en aanspreekpunt voor de initiatiefnemer voor water(veiligheids)aspecten. Rijkswaterstaat is in deze voorfase betrokken bij het initiatief en met de initiatiefnemer in gesprek over de vergunbaarheid van het plan «Eilanden 2.0». Dit gebeurt in nauwe samenwerking met de gemeente Arnhem, vanwege de samenloop met de benodigde ruimtelijke ordeningsprocedure.
Voor zover nu bekend raakt het plan niet aan beschermingszones van de primaire waterkeringen, die in beheer zijn bij het Waterschap Rivierenland.

Vraag 3

Bent u er ook van op de hoogte dat in ditzelfde gebied in het Nationaal Waterplan 2016–20212 grote opgaves liggen om de waterkering te toetsen aan de nieuwe overstromingskansen en dat het gebied klimaatbestendig en waterrobuust moet worden ingericht, mede op basis van de in 1998 gemaakte afspraken tussen Rijk en gemeente rond het afkopen van het Vinex-akkoord voor dit gebied?

Ja. Initiatieven die in het rivierbed worden uitgevoerd, worden getoetst aan de Beleidslijn Grote Rivieren (hierna Bgr) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), titel Rivieren. De doelen van de Bgr en het Barro, titel Rivieren, zijn het waarborgen van de afvoercapaciteit van de rivieren en het vrijhouden van buitendijkse ruimte voor toekomstige vergroting van de afvoercapaciteit. Initiatieven kunnen alleen gerealiseerd worden als voldaan wordt aan de voorwaarden van de Bgr en het Barro. Zo mogen initiatieven geen verhoging van de waterstand veroorzaken en niet gerealiseerd worden op een locatie waar in de toekomst ruimte nodig is voor rivierverruiming. Voor niet-riviergebonden activiteiten geldt dat per saldo meer ruimte voor de rivier dient te worden gerealiseerd. Dit initiatief zal ook aan deze voorwaarden getoetst worden.

Vraag 4

Past het voornemen van het college van de gemeente Arnhem om woningbouw toe te voegen bij de opgave voor dit gebied als beschreven in het Nationaal Waterplan 2016–2021?

Het voornemen is niet in conflict met de opgave voor dit gebied als beschreven in het Nationaal Waterplan 2016–2021. Toekomstige rivierverruiming is op deze locatie op dit moment niet aan de orde.
Alle initiatieven die in het rivierbed worden beoogd, dienen te worden getoetst aan de Bgr en het Barro en de daarin opgenomen voorwaarden. Op dit moment is er vanuit het perspectief van Rijkswaterstaat nog geen zicht op het al dan niet toelaatbaar zijn van het plan voor Stadsblokken Meinerswijk via het Barro en de Bgr. Het voor de toetsing benodigde rivierkundige onderzoek is op dit moment nog niet afgerond.

Vraag 5

Bent u daarnaast op de hoogte van het feit dat het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) van toepassing is op Stadsblokken Meinerswijk, waarbij gebieden worden gereserveerd voor toekomstige rivierverruiming? Bent u geïnformeerd over de afspraken die momenteel door de gemeente met een private partij worden gemaakt? Zo ja, wat is uw reactie op de voorgenomen plannen? Zo nee, gaat u zich laten infomeren?

Ja, de gemeente dient bij het opstellen van het bestemmingsplan rekening te houden met de waterstaatkundige belangen op grond van het Barro. Het Barro is terughoudend in het toestaan van het toevoegen van niet-riviergebonden bestemmingen in het rivierbed. In het onderhavige geval is sprake van een niet-riviergebonden activiteit, die toelaatbaar zou kunnen zijn, indien voldaan wordt aan de voorwaarden zoals genoemd in het Barro: er wordt per saldo meer ruimte voor de rivier geleverd op een vanuit rivierkundig oogpunt zo gunstig mogelijke locatie. De maatregelen hiertoe dienen in een bestemmingsplan te worden vastgelegd. Daarnaast dient voldaan te worden aan de voorwaarden zoals die voor elke activiteit in het rivierbed zijn opgenomen in het Barro (zie ook het antwoord op vraag 4).

Vraag 6

Wat is gezien de opgaves die er liggen om de waterveiligheid te garanderen uw reactie op het feit dat het college van de gemeente Arnhem in deze flessenhals in de Rijn op deze schaal woningbouw wil toestaan als middel om een gebiedsvisie te realiseren?

Dergelijke plannen zijn op basis van de Waterwet/het Barro alleen mogelijk indien er «per saldo meer ruimte voor de rivier» wordt gerealiseerd en wordt voldaan aan de uitvoeringsvoorwaarden van de Bgr en het Barro. Een van de uitvoeringsvoorwaarden is dat initiatieven niet toelaatbaar zijn als deze een feitelijke belemmering vormen voor de toekomstige vergroting van de afvoercapaciteit. Dit initiatief zal ook aan deze voorwaarden getoetst worden. Het voor de toetsing benodigde rivierkundige onderzoek is op dit moment nog niet afgerond. Als er aan de voorwaarden van het Barro en de Bgr wordt voldaan, zal na uitvoering van het plan meer ruimte voor de rivier zijn gerealiseerd, waardoor de waterveiligheid gegarandeerd is (zie ook het antwoord op vraag 5).

Vraag 7

Vindt u dat deze omvang van woningbouw past bij de uitgangspunten van EMAB (experimenten met aangepast bouwen?3

Het beleid «Experimenten met aangepaste bouwvormen» (EMAB) is in 2005 geïntroduceerd om op 15 locaties langs de grote rivieren gemeenten de kans te geven om te experimenteren met innovatieve bouwvormen in het rivierbed. De locatie Stadsblokken Meinerswijk is één van de 15 locaties. Het EMAB beleid stelt geen randvoorwaarden aan de maximale omvang van de bebouwing.
Het EMAB beleid is geïntroduceerd voordat de Bgr en het Barro zijn vastgesteld, maar hier niet van uitgezonderd. Dit betekent dat de voorwaarden in de BGR en het Barro ook gelden voor de EMAB locaties. De waterbeheerder en gemeente zijn derhalve verplicht een vergunningaanvraag of bestemmingsplanwijziging voor een EMAB locatie aan de Beleidsregels respectievelijk het Barro te toetsen.

Vraag 8

Deelt u de mening dat goedkeuring van woningbouw in Stadsblokken Meinerswijk een precedent schept voor vergelijkbare locaties in het winterbed van de rivieren en dat daarmee toekomstige rivierverruiming kostbaarder wordt?

Nee, dergelijke plannen zijn in het kader van de Waterwet/het Barro alleen mogelijk indien er «per saldo meer ruimte voor de rivier» wordt gerealiseerd. Dit kan bovendien alleen als het plan ook voldoet aan de algemene uitvoeringsvoorwaarden van de Bgr. Een van de voorwaarden is dat initiatieven niet toelaatbaar zijn als deze een feitelijke belemmering vormen voor de vergroting van de afvoercapaciteit.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat ING een spoor van opvallende vastgoeddeals achterlaat?1

Vraag 2

Hoe verklaart u deze deals en wat weet u meer over deze deals? Kunt u uw antwoord uitgebreid toelichten?

Vraag 3

Wat is uw betrokkenheid of die van uw ministerie geweest bij deze deals? Zijn deze deals met u of uw ministerie besproken? Wat is hierover besproken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 4

Hoe is het mogelijk dat woningcorporatie Rochdale een verlies heeft geleden van 35 miljoen euro bij de verkoop van een pand aan ING (het toekomstige hoofkantoor van ING)?

Rochdale heeft de Aw geïnformeerd over de tijdlijn rond de verkoop van Frankemaheerd. Rochdale heeft het pand in augustus 2008 aangekocht voor een bedrag van € 46,5 miljoen, onder leiding van de voormalig bestuursvoorzitter. Dit gebeurde op grond van de inschatting van het toenmalige bestuur dat de locatie voor Rochdale van strategisch belang zou zijn in het licht van de vernieuwing van de Bijlmer.
In oktober 2008 werd de voormalig bestuursvoorzitter geschorst en in januari 2009 ontslagen. De interim bestuursvoorzitter maakte kort na zijn aantreden (november 2008) een analyse van de financiële positie van Rochdale en stelde vast dat deze precair was. De herontwikkeling van Frankemaheerd (met deels een beoogde wijziging naar wonen) werd daarom door het nieuwe bestuur, gelet op de benodigde omvang van de investering en de gerezen twijfels over de wenselijkheid en haalbaarheid, geschrapt. Het onmiddellijk afstoten van het kantoorgebouw bleek volgens het nieuwe bestuur evenzeer lastig: er was lokaal sprake van veel aanbod van bedrijfsonroerend goed en er gold op dat moment nog een erfpachtcontract. Het bestuur van de corporatie heeft toen besloten het pand deels als kantoorruimte te blijven verhuren. Deze niet-toegestane nevenactiviteit heeft Rochdale binnen een redelijke termijn van de extern toezichthouder moeten afwikkelen, zoals in het eerste antwoord aangegeven.
In 2014 is in ING een partij gevonden die uiteindelijk begin 2015 bereid bleek tot een eindbod van € 11,5 miljoen. Naar oordeel van het Rochdale bestuur was dit het beste bod dat tot dan was ontvangen en heeft zij met goedkeuring van de Raad van Commissarissen besloten op het bod in te gaan.

Vraag 5

Klopt het dat ING op hetzelfde pand eerder de optie had voor 18 miljoen euro? En zo ja, kunt u verklaren waarom de uiteindelijke deal 6,5 miljoen lager heeft uitgepakt voor Rochdale, ondanks een aantrekkende vastgoedmarkt?2

Rochdale en ING hebben desgevraagd aangegeven niet bekend te zijn met de optie van € 18 miljoen.

Vraag 6

Op welke manieren hebben huurdersorganisatie(s), de Raad van Toezicht en de Autoriteit Woningcorporaties goedkeuring verleend aan de vastgoeddeal tussen Rochdale en ING? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Raad van Commissarissen van Rochdale heeft zijn goedkeuring aan de overeenkomst gegeven. De huurdersorganisatie is niet in de transactie gekend en heeft op dergelijke transacties geen recht van advies of instemming. Voorafgaande toestemming van de extern toezichthouder is, gelet op de aard van het gebouw (bedrijfsmatig onroerend goed), niet nodig. Wel heeft Rochdale het extern toezicht voortdurend op de hoogte gehouden over de ontwikkelingen rond Frankemaheerd.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Nieuwe huurder dubbel de sigaar»?1 2

Ja.

Vraag 2

Herkent u de cijfers over de stijging van de huren, zoals die uit de huurmonitor van Pararius volgen? Zo nee, hoe hoog schat u de stijging van huren in de particuliere sector dan in?

Bij de cijfers die Pararius presenteert is een aantal belangrijke kanttekeningen te plaatsen. Zo lijkt het gezien de genoemde bedragen en informatie op de internetsite van Pararius om een selectief aanbod te gaan. Zo verhuurt Pararius veel gemeubileerde en gestoffeerde woningen. Daarnaast is het zo dat het alleen gaat over huurprijzen van woningen die aangeboden worden. De huurstijging van zittende huurders wordt niet meegenomen in de cijfers van Pararius. Ook is het zo dat de door Pararius gesignaleerde huurontwikkeling gebaseerd is op de op dat moment aangeboden huurwoningen in de database. Dat betekent dat steeds over een verschillende voorraad cijfers worden gepubliceerd.
Een bron waarin een compleet beeld van huurprijsontwikkeling wordt geschetst, is de CBS-huurenquête. Hieruit blijkt dat commerciële verhuurders de prijs in 2015 in de gereguleerde woningvoorraad gemiddeld met 3% hebben laten stijgen, voor zittende en nieuwe huurders. Uit publicaties van de IPD Transactiemonitor Vrije Sector Huurwoningen van mei 2015 en 2016, waarin de verhuurtransacties opgenomen zijn van de negen grootste woningbeleggers, is een beeld te ontlenen van de prijsontwikkeling specifiek in de vrije huursector. Gemiddeld over Nederland blijkt hieruit een huurprijs van € 8,70 per m² per maand.
De huurmarktrapportage van NVM en VGM NL van februari 2016 geeft ook een beeld van door hen in opdracht van overwegend institutionele beleggers en van particulieren verhuurde woningen. Uit die rapportage blijkt een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 9,68 voor het vierde kwartaal van 2015.
Dit zijn dus aanzienlijk lagere percentages en vierkante meterprijzen dan Pararius noemt.

Vraag 3

Heeft u de indruk dat verhuurmakelaars de belangen van huurders minder goed zijn gaan behartigen sinds de uitspraak van de Hoge Raad over het in rekening brengen van bemiddelingskosten bij de huurder? Zo ja, waar blijkt dat dan uit? Zo nee, deelt u de mening dat de verhuurmakelaars met deze argumentatie een verkeerde analyse maken? Als u deze mening niet deelt, waarom niet?

Ik heb geen signalen ontvangen, anders dan de constatering in het bericht van Pararius, dat hiervan sprake is. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb aangegeven herken ik ook niet de genoemde huurontwikkeling die Pararius noemt, en daarmee de veronderstelde huurprijsopdrijvende werking van de uitspraak van de Hoge Raad. De huurder is juist gebaat bij de uitspraak van de Hoge Raad en de wet «Tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten» omdat hij of zij geen bijdrage meer aan de makelaar die (ook) voor de verhuurder bemiddelt hoeft te betalen.

Vraag 4

Mogen particuliere verhuurders de bemiddelingskosten verrekenen in de huurprijs? Zo nee, wat zijn hieraan de beperkingen? Zo ja, heeft u aanwijzingen dat dit op grote schaal gebeurt en dat huren hierdoor met 8% kunnen stijgen zoals de directeur van Pararius beweert?

De huurprijs is de prijs die de huurder betaalt voor het enkele gebruik van de woning. Uit die huurprijs bekostigt de verhuurder de onderhoudskosten en de vaste lasten voor de woning en haalt de verhuurder (met name bij particuliere verhuurders en beleggers) ook rendement uit zijn investering voor de woning. Bemiddelingskosten moeten ook uit de exploitatie worden opgebracht, maar zijn eenmalige kosten die gemaakt worden voor het via een bemiddelaar zoeken van een huurder en het aangaan van een huurovereenkomst. Het ligt dan ook niet voor de hand dat eenmalige kosten leiden tot een fors hogere huurprijs zoals Pararius dat aangeeft.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het dreigement van de verhuurmakelaars over exorbitant stijgende huren door een terechte beperking in hun verdienmodel alleen kan werken in een overspannen huurmarkt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat er echt substantieel nieuwbouw tot stand komt, zodat de markt weer meer in evenwicht komt? Is er, zolang dat evenwicht nog niet is bereikt en er nog steeds grote schaarste heerst, niet meer regulering nodig om te voorkomen dat huren ongebreideld kunnen blijven stijgen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb aangegeven, kan bij de door Pararius genoemde huurstijgingen een aantal belangrijke kanttekeningen worden geplaatst. Wel is het zo dat de markthuurprijzen in »schaarstegebieden» hoger liggen dan in ontspannen woningmarkten, maar uit de CBS huurenquête en uit publicaties van de IPD Transactiemonitor Vrije Sector Huurwoningen blijkt dat deze verschillen beperkt zijn. Voor deze gebieden is de huurstijging volgens het CBS in 2015 voor particuliere verhuurders 3,2% geweest, terwijl voor de rest van Nederland dit 2,8% was.
Dit kabinet heeft met de nieuwe Woningwet en de Wet doorstroming huurmarkt de nodige maatregelen genomen om de beschikbaarheid van betaalbare huisvesting te vergroten.
Daarnaast heeft dit kabinet de nodige maatregelen genomen om de ontwikkeling van een middensegment in de huur te bevorderen. Deze maatregelen werpen ook vruchten af; beleggers en investeerders investeren in dit segment. Naast genoemde kanttekeningen bij de door Pararius genoemde huurprijsontwikkeling, leidt meer regulering naar verwachting juist tot huiver bij deze partijen om in het middensegment van de huurmarkt te investeren en komt er dus minder aanbod tot stand.

Vraag 6

Deelt u de mening van de verhuurmakelaars dat de positie van de huurder op de verhuurmarkt relatief zwak is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om de positie van de huurders in de particuliere huurmarkt te verbeteren?

Ik deel die mening niet. Het Nederlandse huurrecht biedt de huurder verschillende waarborgen en daarmee een evenwichtige positie ten opzichte van de verhuurder. Verhuurmakelaars bemiddelen namens verhuurders en dienen dus de belangen van verhuurders. Huurders kunnen zich ter ondersteuning in het bemiddelingsproces tot het aangaan van een huurcontract voor een woning laten bijstaan door een eigen (aanhuur)makelaar die voor de belangen van de huurder opkomt; in dat geval zijn de bemiddelingskosten daarvan wel voor de huurder.

Vraag 7

Hoe wilt u de bekendheid bij huurders van particuliere woningen vergroten met het woningwaarderingsstelsel, waardoor de aanvangshuur van woningen gemaximeerd kan worden? Heeft u inzicht in de bekendheid van deze bescherming voor huurders en welke bekendheid wilt u bereiken?

In mijn beantwoording van 25 april jl. op de vragen van het lid De Vries (PvdA) over onterechte huren boven de liberalisatiegrens (Aanhangsel Handelingen 2015–2016, 2422) heb ik toegelicht dat er op verschillende manieren zorg wordt gedragen voor een goede informatievoorziening aan huurders.
Naar aanleiding van de motie van het lid De Vries (TK, 2015–2016, 32 847, nr. 245) zal ik de Kamer informeren welke aanvullende mogelijkheden er zijn om op basis van de uitspraken van de huurcommissie de situaties waar sprake is van een onterechte huur boven de liberalisatiegrens terug te kunnen dringen.

Vraag 8

Kunt u inzicht geven in het aantal woningen dat op basis van het woningwaarderingsstelsel een gereguleerde huur zou moeten hebben, maar dat met een geliberaliseerd contract verhuurd wordt? Zo nee, wilt u hier onderzoek naar laten doen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Weet u hoeveel verhuurderheffing er gederfd wordt door de verhuur via geliberaliseerde contracten van woningen, die op basis van het WWS gereguleerd zouden moeten zijn? Zo ja, hoe groot is deze derving? Zo nee, wilt u hier onderzoek naar laten doen, zodat de Kamer dit bij de evaluatie van de verhuurderheffing kan betrekken?3

Zoals in mijn beantwoording van 25 april jl. is toegelicht, is voor de verhuurderheffing enkel de feitelijke huurprijs relevant. De Belastingdienst toetst niet of de huurprijs al dan niet in strijd is met de geldende huurregulering. In die zin is geen sprake van derving van inkomsten van de verhuurderheffing.

Vraag 10

Heeft u, in vervolg op uw toezegging in het debat over de wet doorstroming huurmarkt4, al overleg gevoerd met de particuliere verhuurders van sociale huurwoningen over manieren om de huurstijging ook bij particuliere verhuurders te matigen als de huur boven de tachtig procent van de redelijke huur zit? Zo ja, wat is de uitkomst van dit gesprek en wanneer informeert u de Kamer hierover? Zo nee, wanneer vindt dit gesprek plaats?

Inderdaad heb ik in het debat over de wet doorstroming huurmarkt toegezegd om met de commerciële verhuurders in gesprek te gaan over het matigen van de huurstijging bij huurwoningen met een huur boven de 80% van de maximale huur. Dit speelt bij de invoering van de huursombenadering per 1 januari 2017, vanaf wanneer er een maximaal huurverhogingspercentage gaat gelden van inflatie+2,5%. Als toegezegd zal ik dit punt adresseren in mijn reguliere overleggen met commerciële verhuurders. Daarbij geldt uiteraard dat ik ben gebonden aan mijn eerdere afspraak omtrent het handhaven van de verdiencapaciteit van verhuurders. Ik zal u over het resultaat van dit overleg later dit jaar berichten.
Uiteraard kunnen ook op lokaal niveau gemeenten en huurders met particuliere verhuurders in gesprek gaan om de huren, met het oog op de waarde van de woning en de betaalcapaciteit van de huurder, te matigen, zoals vanuit de zijde van de PvdA al tijdens de behandeling van de wet doorstroming huurmarkt is aangegeven.

Vraag 1

Kent u de berichten «Spannende tijden voor Ymere en Alliantie»1, «Bouwstop dreigt voor Ymere in Haarlem en omgeving»2, «De Alliantie en Portaal zien niets in verzelfstandigde Amersfoortse Corporaties»3 en «Vorming woningmarktregio’s: stand van zaken»?4

Ja.

Vraag 2

Hoe kunnen gemeenten uiterlijk 1 juli a.s. een weloverwogen voorstel bij u indienen voor de begrenzing van de nieuwe woningmarktregio’s, als zij voor deze datum geen duidelijkheid hebben over het al dan niet verkrijgen van u van een ontheffing voor een toegelaten instelling om werkzaam te blijven in deze regio?

De aanvraag voor een woningmarktregio en de aanvraag om een ontheffing zijn twee separate en elkaar in de tijd opvolgende procedures. Ook de aanvragers zijn andere partijen: het initiatief voor de regiovorming ligt bij gemeenten, het initiatief voor het aanvragen van ontheffingen ligt bij de corporaties. Gemeenten hebben tot 1 juli de tijd om voorstellen voor regio’s in te dienen. Daarna zal ik zo spoedig mogelijk de regio’s vaststellen. Wanneer de regio’s zijn vastgesteld per besluit, kunnen corporaties voor gemeenten buiten hun kernregio een ontheffing aanvragen.
In de toelichting op het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting is vastgelegd dat voor een ontheffing aangetoond moet worden dat in een gebied onvoldoende investeringscapaciteit beschikbaar is om aan de volkshuisvestelijke vraag te voldoen. Dit is uitgewerkt naar onderstaande punten:
Sinds het najaar van 2015 is op www.woningwet2015.nl terug te vinden hoe een ontheffingsverzoek onderbouwd kan worden, in aanvulling op de algemene informatie over regiovorming op die website en een folder over het onderwerp die in samenwerking met de VNG onder gemeenten is verspreid. Daarnaast is in de afgelopen maanden veelvuldig contact geweest met gemeenten uit het hele land over de regiovorming en over de procedure omtrent ontheffingen.
Gemeenten zullen onderling en in samenspraak met woningcorporaties een inschatting maken in hoeverre aan deze voorwaarden kan worden voldaan. Dit overleg kan er ook in resulteren dat gemeenten kiezen voor een regiosamenstelling waarbij er geen ontheffingen nodig zullen zijn.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het niet zo kan zijn dat toegelaten instellingen de facto de door gemeentes meest gewenste begrenzing van de woningmarktregio vetoën door geen ontheffing aan te vragen en/of niet over te gaan tot een splitsing of verkoop van bezit? Zo nee, kunt u dan onderbouwen waarom u een dergelijk veto wel gewenst vindt?

De Woningwet geeft gemeenten de mogelijkheid om een voorstel te doen voor het vormen van een regio. De gemeenten bepalen daarmee welke samenstelling en schaalgrootte van de regio passend is vanuit de optiek van het lokale volkshuisvestingsbeleid en de regionale binding. Daarbij wordt van hen verwacht dat zij rekening houden met de zienswijzen van alle woningcorporaties die in de beoogde regio werkzaam zijn.
In veel gevallen zullen er meerdere scenario’s worden besproken. Gemeenten zullen de voor- en nadelen tegen elkaar afwegen, waarbij mag worden verwacht dat zij van elk alternatief ook zullen bezien wat de consequenties zijn voor de realisatie van de volkshuisvestelijke vraag. Dat een corporatie naar verwachting in een andere regio haar kerngebied krijgt of de kans dat een ontheffing verleend wordt, kan een rol spelen. Of gemeenten dit doorslaggevende factoren vinden, hangt van het oordeel van de gemeenten zelf af.
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 kan een corporatie pas wanneer de regio’s zich hebben gevormd een ontheffing aanvragen. Een corporatie zal dit in de regel alleen doen als zij en de betreffende gemeente dit nodig achten. Ik wil benadrukken dat een ontheffing enkel toeziet op de mogelijkheid om in de toekomst de activiteiten in een bepaald gebied uit te breiden. Ook zonder ontheffing wordt een corporatie geacht bij te dragen aan het volkshuisvestelijke beleid -inclusief prestatieafspraken- met het huidige bezit, ook met plegen van herstructurering.
In de wet is vastgelegd dat gemeenten een voorstel doen voor een passende woningmarktregio. In deze fase is het niet mijn rol om daarin sturend op te treden. Uiteraard geef ik, als partijen daarom vragen, uitleg over de achtergronden van de regiovorming en de eisen die daaraan worden gesteld.

Vraag 4

Bent u ermee bekend dat gemeenten in Noord-Holland en Flevoland inmiddels als gevolg van dit veto overwegen gezamenlijk één woningmarktregio te vormen? Bent u ermee bekend dat ook in Zuid-Holland een provincie brede woningmarktregio wordt overwogen, evenals één woningmarktregio voor de complete provincies Groningen en Drenthe?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Klopt het dat bij de omvang van de woningmarktregio’s die zich nu in de praktijk aftekent er nauwelijks toegelaten instellingen zullen zijn die activiteiten zullen moeten verkopen of afsplitsen of die ontheffing zullen moeten vragen? Wat is dan de meerwaarde van het instellen van deze woningmarktregio’s ten opzichte van de huidige situatie?

Gemeenten bepalen de schaalgrootte en samenstelling van de regio die zij het meest passend vinden. Het vormen van woningmarkregio’s zal ertoe leiden dat corporaties geen mogelijkheden meer hebben om overal in het land hun bezit uit te breiden met nieuwbouwactiviteiten en aankoop. Omdat tot op heden nog geen verzoeken voor regio’s zijn ingediend, en zodoende ook geen ontheffingsverzoeken, is het niet te zeggen hoeveel ontheffingen noodzakelijk zullen zijn. Dat zal moeten blijken uit de voorstellen voor regio’s en de onderbouwing van eventuele ontheffingsverzoeken. De Woningwet, zoals deze door uw Kamer met algemene stemmen is aangenomen, kent geen verplichting tot of mogelijkheid voor het splitsen naar regio’s of het verkopen van bezit.

Vraag 6

Vindt u de vorming van dergelijke grote woningmarktregio’s bijdragen aan de door u gewenste versterkte regionale binding?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Kunnen dergelijke grote regio’s er toe leiden dat corporaties juist in een groter gebied dan nu gaan investeren en daardoor de investeringscapaciteit in het huidige werkgebied van deze corporaties afneemt?

Het is mogelijk dat een corporatie binnen haar kernregio in nieuwe gemeenten werkzaam wordt. Op grond van artikel 42, eerste lid, van de Woningwet is de corporatie er echter aan gehouden in eerste instantie naar redelijkheid bij te dragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente(n) waar zij reeds feitelijk werkzaam is, mits die gemeente een woonvisie heeft. Dit geldt ongeacht of de desbetreffende gemeente gelegen is in de kernregio van de corporatie of niet: prestatieafspraken worden gemaakt met alle gemeenten waar de corporatie werkzaam is, ongeacht de regio, zij het dat buiten de kernregio geen afspraken gemaakt kunnen worden over uitbreiding van werkzaamheden.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat in een stad als Amersfoort straks alleen nog maar corporaties met een ontheffing zouden functioneren?

Nee. Er bestaat geen hiërarchie tussen het kerngebied en eventuele ontheffingsgebieden. In beide gebieden kan een corporatie haar volledige arsenaal aan instrumenten inzetten en in beide gebieden wordt de corporatie geacht naar redelijkheid bij te dragen aan de volkshuisvesting. Er bestaat daarmee geen verschil tussen de beide gebieden.

Vraag 9

Wat vindt u ervan dat Ymere en De Key weigeren te splitsen of een ontheffing aan te vragen voor respectievelijk Haarlem en Zandvoort, waardoor deze gemeenten gezien de dominante positie van beide instellingen niet kunnen kiezen voor de gewenste regio Zuid-Kennemerland/IJmond?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 10

Bent u bereid voor 1 juli a.s., wanneer gemeenten of provincies u daarom vragen, het gesprek aan te gaan met betreffende corporaties om ze alsnog te bewegen te splitsen dan wel een ontheffing aan te vragen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 11

Overweegt u een wetswijziging, zodat u toegelaten instellingen kunt dwingen te splitsen bijvoorbeeld wanneer gemeenten u daarom verzoeken, indien na 1 juli a.s. inderdaad woningmarktregio’s ontstaan van de schaalgrootte die zich nu aftekent?

Zoals ik uw Kamer tijdens de behandeling van de novelle (TK nr. 33 966) in december 2014 heb laten weten, is mijn stellige overtuiging dat een overheid niet in de positie is om een rechtspersoon of een woningcorporatie te verplichten te splitsen, omdat dat een inbreuk zou zijn op het recht van eigendom dat ondermeer in het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) gewaarborgd is. Ik blijf bij dit standpunt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Vleermuis blokkeert huisvesting migrant»?1 Wat is de mening van het kabinet hierover?

Het bericht «Vleermuis blokkeert huisvesting migrant» was mij bekend evenals de achterliggende problematiek. Ik heb onderzoek laten doen naar de problematiek en de economische gevolgen daarvan. Dit onderzoek zal ik op korte termijn voorzien van een beleidsreactie aan uw Kamer doen toekomen.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoe vaak bouwprojecten worden stilgelegd door middel van de Flora- en faunawet? Hebt u een inschatting van de kosten die hiermee gepaard gaan?

In de periode juli 2014 – juni 2015 zijn er door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland circa 250 ontheffingen van de Flora en Faunawet verleend, die betrekking hadden op bouwprojecten. Niet aan te geven is in hoeveel van die gevallen er sprake is geweest van stilleggen van een bouwproject. In het onder vraag één genoemde onderzoek wordt wel ingegaan op vertragingen en de economische gevolgen daarvan.

Vraag 3

Biedt de Omgevingswet mogelijkheden dergelijke vertragingen met betrekking tot de vergunningverlening, zoals beschreven in het artikel, te voorkomen? Zo nee, zijn er andere mogelijkheden dergelijke vertragingen met betrekking tot vergunningverlening te voorkomen?

De Omgevingswet gaat uit van een integrale benadering van de fysieke leefomgeving aan het begin van het planproces. Dat is één van de verbeterdoelen van de Omgevingswet. Daarbij krijgen provincies en gemeenten de beschikking over meerdere instrumenten om deze integrale benadering samen vorm te geven, waartoe ook een vroegtijdige afstemming behoort van ontwikkelbelangen en natuurbelangen (naast andere belangen). Juist deze integrale benadering kan vertraging voorkomen.
Op dit moment geldt voor grote projecten, die over het algemeen een langere voorbereidingsperiode kennen, dat aan het begin van het voorbereidingsproces het doen van onderzoek naar aanwezige beschermde flora en fauna een belangrijk middel is om vertragingen te voorkomen. Dan kan aan het begin een maatregelenplan geïntegreerd worden in het planontwerp en kan vroegtijdig een ontheffing van de flora- en faunawet aangevraagd worden. Er zal dan veelal geen vertragend effect van de Flora- en faunawet optreden.
Daarnaast zal de Wet natuurbescherming, waar de inhoud van de Flora- en Faunawet onderdeel van uitmaakt, naar verwachting op 1 januari 2017 in werking treden. Deze wet zal als aanvullingswet onderdeel worden van de Omgevingswet en voorziet in een gemoderniseerd wettelijk kader voor de bescherming van natuurgebieden, dier- en plantensoorten en houtopstanden. In de Wet natuurbescherming is de verantwoordelijkheid voor de vergunningverlening voor ontheffingen van de Wet natuurbescherming belegd bij de provincies. Dit maakt het mogelijk dat provincies samen met gemeenten makkelijker afspraken kunnen maken over de procedures en lokale voorwaarden voor ontheffingen. Zij zijn door de regionale en lokale betrokkenheid beter dan het Rijk in staat om initiatiefnemers in hun regio vroegtijdig te wijzen op de vergunningplichten op grond van de natuurwetgeving.
Gemeenten hebben ook instrumenten om actief de bescherming en ontwikkeling van beschermde flora en fauna te bevorderen door specifieke gebiedsgerichte flora en fauna ontwikkelmaatregelen. Wordt de (op de Vogel- en Habitatrichtlijn gebaseerde) soortenbescherming in een gebied voldoende geborgd, dan kunnen ontheffingen worden verleend. Aan de gemeente Tilburg is onlangs een dergelijke gebiedsgerichte ontheffing verleend. Deze werkwijze sluit aan bij de uitgangspunten van de toekomstige Omgevingswet.
Een andere optie is het natuur-inclusief bouwen en projectontwikkeling, zoals deze gehanteerd is bij een project als de «Stroomversnelling» in de corporatiesector. Deze methodiek is vooral bruikbaar bij projecten die een hoog «herhalingskarakter» kennen. Er wordt dan gewerkt met een standaard-projectaanpak (zowel wat betreft projectfasering als ontwerpeisen als projectaanpak/bewaking), waarbij standaard rekening gehouden wordt met veel voorkomende beschermde flora en fauna in de betrokken typen panden.

Vraag 4

Zijn er, in aanloop naar de invoering van de Omgevingswet in 2018, mogelijkheden om dergelijke vertragingen te voorkomen c.q. de vergunningverlening te versnellen? Zo nee, bent u dan bereid een tussenoplossing te zoeken?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

In hoeverre blokkeert deze problematiek het creëren van alternatieve huisvesting voor statushouders?

Kantoortransformaties, zoals in het artikel aangehaald, zijn vaak projecten met een hoog «herhalingskarakter». Er kan dan door de Minister van Economische Zaken (na 1-1-2017 de provincie) voor zo’n projectaanpak, als die projectaanpak aan een aantal specifieke voorwaarden voldoet, een ontheffing verleend worden aan bedrijven die projecten op die wijze uitvoeren voor de flora- en fauna faunasoorten waar vooraf rekening mee gehouden is. Er hoeft dan niet voor elk project apart een ontheffing aangevraagd te worden.
Daarnaast zal bij dergelijke kantoortransformaties, als zo’n transformatie in beeld komt, vroegtijdig onderzoek gedaan wordt naar aanwezig flora- en fauna, opdat vroegtijdig een adequaat maatregelenplan opgesteld kan worden op grond waarvan ontheffing wordt aangevraagd. Met deze werkwijze blokkeert de Flora- en faunawet de alternatieve huisvesting voor statushouders niet.

Vraag 1

Kent u het bericht «Wie trekt rotte kiezen uit de regio»?1

Ja.

Vraag 2

Is het mogelijk dat een perceel na sloop zijn woonbestemming verliest, ook in situaties dat de eigenaar deze bestemming wil behouden en zonder dat hiervoor planschade wordt uitgekeerd? Zo ja, deelt u de mening dat het wenselijk is dat de wetgeving wordt aangepast, zodat een perceel door sloop van verouderde gebouwen niet minder waard wordt?

Sloop leidt er niet toe dat een perceel vanzelf zijn woonbestemming verliest. Wel kan sloop soms aanleiding voor een gemeente zijn de bestemming te wijzigen. Als de gemeente besluit de bestemming te wijzigen, wordt dat via de procedures van de Wet ruimtelijke ordening geregeld. Een gemeente zal een wijziging van het bestemmingsplan pas kunnen doorvoeren na een evenwichtige weging van de betrokken belangen en met de daaraan verbonden procedurele waarborgen voor de eigenaar, zoals zienswijzen en beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Een financiële waarborg voor de eigenaar is de vergoeding voor directe planschade vanwege het verlies van de woonbestemming. Als de woonbestemming er afgehaald wordt, kan volgens de rechtspraak te lang stilzitten ertoe leiden, dat geen planschade uitgekeerd hoeft te worden. Dit geldt alleen als de eigenaar op de hoogte kon zijn van de voorgenomen wijziging en deze een tijd de gelegenheid heeft gehad om de mogelijkheden uit een vorig bestemmingsplan alsnog te benutten. Op basis hiervan zie ik geen aanleiding om de reeds bestaande waarborgen aan te passen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat sloop van krotten wordt uitgesteld omdat de BTW van bouwgrond veel hoger is dan de overdrachtsbelasting die geldt voor de verkoop van grond waarop nog een gebouw staat?2 Bent u daarom bereid de wetgeving aan te passen zodat voor dergelijke terreinen de lagere overdrachtsbelasting geldt?

De Wet op de omzetbelasting 1968, op grond waarvan in Nederland btw wordt geheven, is gebaseerd op een dwingende Europese btw-richtlijn. Op grond van deze richtlijn geldt een vrijstelling van btw voor de levering van een gebouw (tenzij wordt geopteerd voor een btw-belaste levering of sprake is van levering van een gebouw vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming). Indien de btw-vrijstelling van toepassing is, geldt dat ter zake van die verkrijgingen wel overdrachtsbelasting is verschuldigd.
Bouwterreinen zijn uitgezonderd van de btw-vrijstelling en daardoor wel met btw belast. Van de levering van een bouwterrein is ook sprake wanneer een gebouw met bijbehorende grond wordt geleverd, waarbij de leverancier zich jegens de afnemer tot sloop van het gebouw heeft verbonden, en het terrein bestemd is voor bebouwing. Het resultaat van deze transactie is namelijk dat de verkrijger onbebouwde grond, zijnde een bouwterrein verkrijgt. De verkrijging van bouwterreinen die belast zijn met btw, zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dit laatste is bedoeld om dubbele belasting te voorkomen. Het is op grond van de richtlijn niet toegestaan om deze leveringen toch vrij te stellen van btw. Een aanpassing van de wetgeving waardoor voor dergelijke terreinen de overdrachtsbelasting geldt in plaats van de btw is niet mogelijk.

Vraag 1

Is het waar dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) woningcorporaties blokkeert om hun maatschappelijke (Daeb) en commerciële (niet-Daeb) activiteiten te splitsen, ook al is dit een mogelijkheid volgens de Woningwet en een aanbeveling van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties? Waarom is dit het geval? Kunt u uw antwoord toelichten?1 2 3 4

Toegelaten instellingen moeten voor 1 januari 2017 een ontwerpvoorstel voor administratief scheiden of juridisch splitsen van hun DAEB en niet-DAEB activiteiten bij de Autoriteit Woningbouwcorporaties (Aw) indienen. Op basis van de verantwoordingsinformatie over 2017 volgt in 2017 een definitief voorstel. De Aw beoordeelt dit voorstel in 2017, zodat de scheiding of splitsing per 1 januari 2018 in werking kan treden. Op 31 mei 2016 heeft de Aw daartoe de definitieve versie van het beoordelingskader scheiden DAEB/niet-DAEB gepubliceerd. Vooralsnog zijn er geen voorstellen ingediend. Het is daarmee nog niet bekend hoeveel toegelaten instellingen willen splitsen.

Vraag 2

Hoeveel woningcorporaties willen een juridische scheiding van hun Deab en niet-Daeb-activiteiten, maar worden door het WSW hiertoe belet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Waarom heeft u vorig jaar niet voorkomen dat woningcorporaties een volmacht moesten tekenen bij het WSW, waardoor een juridische scheiding nu onmogelijk is doordat er geen commercieel vastgoed meer is om in onderpand te geven aan een bank?

Op basis van zijn deelnemersreglement heeft het WSW voor de inwerkingtreding van de gewijzigde Woningwet volmacht gevraagd op het onderpand van toegelaten instellingen. Het WSW vraagt volmacht om, indien nodig, snel hypotheek te kunnen vestigen. Het WSW vraagt volmacht op al het onderpand, omdat in situaties van financiële stress de waarde van het onderliggende onderpand snel terug kan lopen. In specifieke (nood)situaties kan het daarom nodig zijn een zekerheidsrecht op zowel het DAEB als (niet reeds door derden bezwaarde) niet-DAEB-vastgoed te kunnen vestigen om zoveel mogelijk te voorkomen dat het buffervermogen danwel de achtervangvoorziening van gemeenten en Rijk moet worden aangesproken. Op dit moment is er geen risicovergoeding voor de achtervang. Het is de bedoeling dat het WSW een risicovergoeding zal gaan betalen aan de achtervangers, maar zoals aangegeven in de brief van 17 mei 2016 (Kamerstukken II 2015/16, 29 453, nr. 417) zie ik hier voor 2017 van af.

Vraag 4

Waarom wil het WSW al het vastgoed in onderpand als er ook sprake is van een nieuwe kostendekkende achtervangheffing, terwijl de achtervanggarantie van het WSW tot nu toe niets heeft gekost?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Heeft het WSW hierover met u van te voren overlegd? Wat is uw positie geweest? Wat gaat u nu doen?

Naar aanleiding van de wijzigingen die zijn opgetreden als gevolg van de gewijzigde Woningwet en de daarin opgenomen verplichting tot scheiden of splitsen, ben ik in overleg getreden met het WSW. Op grond van het deelnemingsreglement van het WSW moet iedere corporatie toestemming vragen voor het aangaan van ongeborgde financiering. Om externe financiering van gescheiden of gesplitste niet-DAEB activiteiten mogelijk te maken is het noodzakelijk dat toegelaten instellingen en/of hun dochters financiers zekerheden kunnen bieden in de vorm van een hypotheekrecht. Voor zover het WSW volmacht heeft voor het vestigen van hypotheek op dat onderpand kan externe financiering alleen worden aangetrokken als het WSW dit onderpand vrijgeeft, waarmee het WSW zelf geen hypotheek meer kan vestigen op dit onderpand. In het kader van scheiden en splitsen is van belang dat vooraf zoveel mogelijk duidelijk is onder welke voorwaarden het WSW hypotheek kan vestigen op onderpand en onder welke voorwaarden volmacht op onderpand kan worden vrijgegeven. Het WSW zal beleidsregels opstellen over de voorwaarden waaronder onderpand ten behoeve van ongeborgde financiering voor niet-DAEB activiteiten wordt vrijgegeven. Deze beleidsregels behoeven mijn goedkeuring. Daarnaast zal bij nota van wijziging bij het wetsvoorstel Veegwet Wonen (Kamerstukken II, 2015/16, 34 468, nr. 2) worden verduidelijkt onder welke voorwaarden het WSW hypotheek kan vestigen op onderpand dat niet is vrijgegeven. De beleidsregels zullen tegelijk met de wetswijziging op 1 januari 2017 van kracht worden. Streven is om deze zo spoedig mogelijk na de zomer openbaar te maken.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het rapport van de Rekenkamer Amsterdam, die aanbeveelt om specifieke energiebesparende maatregelen te heroverwegen als deze niet grootschalig kunnen worden ingezet door de gemeente?1

In het rapport van de Rekenkamer Amsterdam wordt niet de aanbeveling gedaan om specifieke energiebesparende maatregelen te heroverwegen. De Amsterdamse Rekenkamer beveelt aan om het nut van het inzetten op het energiezuinig maken van woningen bij het beleid gericht op energiebesparing en CO2 reductie te heroverwegen. De Amsterdamse Rekenkamer komt tot deze aanbeveling omdat de gemeente op dit moment niet over instrumenten beschikt om op eenvoudige wijze grootschalig en doelmatig het energieverbruik in de Amsterdamse woningvoorraad te doen dalen. Het onderzoek had betrekking op Amsterdamse corporatiewoningen.
Het is aan de gemeente Amsterdam om te bepalen welke instrumenten het beste kunnen worden ingezet om energiebesparing bij corporaties te bevorderen.
Het Amsterdamse college geeft in haar reactie op het rapport van de Rekenkamer Amsterdam aan vast te willen houden aan het stimuleren van het energiezuiniger maken van de woningvoorraad, zowel met generieke als specifieke instrumenten, en geeft aan dat het belangrijk is om realistisch te zijn over de te verwachten resultaten.

Vraag 2

Hoe gaat u ervoor zorgen dat gemeenten wel over instrumenten beschikken om op eenvoudige wijze grootschalig en doelmatig het energieverbruik in de woningvoorraad te doen dalen, omdat energiebesparing een belangrijk onderdeel is van lokaal- en Rijksbeleid?

Gemeenten hebben een grote mate van beleidsvrijheid om hun eigen instrumenten te kiezen en in te zetten. Een belangrijk instrument dat gemeenten ter beschikking staat is de mogelijkheid om op grond van de Woningwet prestatieafspraken te maken met woningcorporaties en huurdersverenigingen. Daarnaast faciliteren financiële instrumenten van Rijkswege zoals de Stimuleringsregeling Energieprestatie Huurwoningen (STEP) en het Fonds Energiebesparing Huursector (FEH) verhuurders om energiebesparende maatregelen te nemen.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het bericht «Energiezuinig huis levert huurder geen financieel voordeel op» en kloppen de genoemde huurverhogingen per energielabelstap zoals genoemd in Drenthe? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Het is bekend dat er verschillen kunnen zijn tussen het theoretisch verwachte energieverbruik en het daadwerkelijk verbruik door bewoners. Enerzijds ligt dat aan de systematiek die uitgaat van normatief verbruik. Anderzijds ligt dat aan het (veranderde) gedrag van bewoners voor en na de renovatie.
Het is aan de verhuurders om daar goed over te communiceren met de huurders. Tevens moet de verhuurder de instemming hebben van minimaal 70% van de bewoners van een complex bij renovatie en verduurzaming van de woningen. Dit doet men in de praktijk uitsluitend als kan worden aangetoond dat het huidige energieverbruik zal worden verminderd met de energetische maatregelen. Dat de feitelijke energiebesparing kan afwijken van de eerder verwachte energiebesparing is voor corporaties geen reden om af te zien van energiebesparing.

Vraag 4

Kunt u aan de hand van ervaringen in verschillende gemeenten aangeven wat het financiële voor- dan wel nadeel is voor huurders wanneer hun woning energiezuinig wordt gemaakt of een labelstap maakt? Kunt u deze bedragen laten zien met en zonder energieprestatievergoeding? Hoe werkt de Woonlastenwaarborg, die is opgesteld door Aedes en de Woonbond, hierbij?3

Ik kan niet in algemene zin aangeven wat het financiële voor- of nadeel is voor huurders wanneer hun woning energiezuinig wordt gemaakt. Huurders en verhuurders maken afspraken over energiebesparende maatregelen. Dit betreft de specifieke maatregelen, maar ook of en in hoeverre de maatregelen leiden tot een hogere huur. Sommige corporaties beslissen op voorhand deze kosten niet of ten dele in de huur door te belasten, andere doen dit wel volledig. Op lokaal niveau kunnen huurders, verhuurders en gemeenten afspraken maken over betaalbaarheid.
Ook op de ervaringen in verschillende gemeenten met betrekking tot het financiële voor- dan wel nadeel voor huurders met energieprestatievergoeding kan ik nog niet ingaan. Het wetsvoorstel hieromtrent is nog niet in werking getreden.
De gevolgen van de energieprestatievergoeding op de woonlasten zijn beschreven in een rapport van DGMR ingenieursbureau van 24 november 2015. Dit rapport is als bijlage meegezonden aan de Tweede Kamer bij de nota naar aanleiding van het verslag inzake het wetsvoorstel (Kamerstuk 34 228, nr. 7). Daarbij gaat het om een onderzoek van verschillende woningtypen: jaren vijftig en jaren zeventig op basis van reëel energieverbruik. Conclusie van het onderzoek is dat de woonlasten als gevolg van de energieprestatievergoeding niet hoger zijn dan de woonlasten indien de woning op meer reguliere wijze, minder ambitieus, energetisch wordt verbeterd.
Het wetsvoorstel en het ontwerpbesluit inzake de energieprestatievergoeding houden onverkort vast aan het in het Burgerlijk Wetboek opgenomen instemmingsvereiste van de huurder bij renovatie. Het ligt voor de hand dat een huurder zijn instemming met een renovatie mede afhankelijk zal stellen van de financiële gevolgen daarvan.
Het ontwerpbesluit inzake de energieprestatievergoeding maximeert de energieprestatievergoeding tot een bedrag waardoor de woonlasten niet (onredelijk) toenemen als gevolg de energieprestatievergoeding. Dit ontwerpbesluit leidt voorts tot een informatieplicht van de verhuurder die ervoor zorgt dat de huurder inzicht heeft in de gevolgen van een energieprestatievergoeding voor zijn woonlasten, waardoor hij een goed overwogen beslissing kan nemen over zijn instemming met een renovatievoorstel.
Het wetsvoorstel en het ontwerpbesluit inzake de energieprestatievergoeding leiden er niet toe dat bij gebruik van een energieprestatievergoeding de woonlasten van individuele huurders onder alle omstandigheden gelijk blijven of afnemen. Ik acht een wettelijke waarborg niet wenselijk. Hierover heb ik uw Kamer per brief op 25 april 2016 (Kamerstuk 34 228, nr. 20) bericht. Een motie (Kamerstuk 34 228, nr. 18 met het verzoek een verplichte woonlastenwaarborg op te nemen voor woningen met een energieprestatievergoeding is op 26 april 2016 aangehouden. Een soortgelijke motie (EK 34 228, H) is op 26 april 2016 bij behandeling van het wetsvoorstel energieprestatievergoeding in de Eerste Kamer ingediend. Stemming over deze motie in de Eerste Kamer is op 17 mei 2016 gepland.
De Woonlastenwaarborg, opgesteld door Aedes en de Woonbond, heeft een vrijwillig karakter en kan desgewenst door huurders en verhuurders in concrete situaties worden overeengekomen. Deze Woonlastenwaarborg kent echter niet zozeer een vaste rekenmethodiek maar is meer een stappenplan, met aandacht voor de specifieke situatie.

Vraag 5

Bent u bereid om de Woonlastenwaarborg een verplicht onderdeel te maken bij het overeenkomen van een energieprestatievergoeding? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichtgeving omtrent verzakkingen rond de A4?1

Ja.

Vraag 2

In hoeverre herkent u de kritiek dat Rijkswaterstaat risico's voor verzakkingen van huizen rond de A4 terzijde schoof, geen goede onderbouwing van de methodes gaf en het Hoogheemraadschap van Delfland onder druk heeft gezet? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke acties worden hier momenteel tegen genomen?

Ik herken mij niet in deze kritiek. Rijkswaterstaat is naar mijn mening zorgvuldig omgegaan met de omgevingsbelangen, heeft daarbij oor gehad voor de ingediende zienswijzen en haar plannen hierop aangepast.
Dit heeft geleid tot een door het Hoogheemraadschap afgegeven vergunning voor het onttrekken en retourneren van grondwater.

Vraag 3

Mocht de hoeveelheid water bij de A4 niet de oorzaak zijn van de verzakkingen, wat is dan wel de oorzaak van deze lekkage en verzakkingsproblemen?

Gebleken is dat verzakkingen niet het gevolg zijn van de onttrekking van grondwater bij de A4. Rijkswaterstaat doet geen onderzoek naar mogelijke andere oorzaken.

Vraag 4

Welke maatregelen gaat u nemen om de onrust van omwonenden weg te nemen en in hoeverre worden deze zorgen gemonitord? Welke rol speelt het Hoogheemraadschap van Delfland hierin?

Onderdeel van de vergunning is het realiseren van een retourbemalingssysteem waarbij het uit de diepere grondlagen onttrokken water weer wordt teruggebracht naar waar het vandaan komt. Doel hiervan is om de verlaging van de stijghoogte in het zogenaamde eerste watervoerende pakket als gevolg van de grondwateronttrekking, zoveel als mogelijk te compenseren.
Daarnaast is, conform de vergunning, een uitgebreid monitoringsplan opgesteld om de effecten van de wateronttrekking en het retourbemalingssysteem te volgen en zo nodig bij te sturen. Periodiek wordt over de resultaten gerapporteerd aan het Hoogheemraadschap en de gemeente Midden Delfland.
Met het Hoogheemraadschap vindt op dit moment overleg plaats hoe deze informatie beschikbaar te stellen aan omwonenden en geïnteresseerden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Daling huurprijs van gemiddeld 40 procent mogelijk voor helft huurders in vrije sector»?1

Ja

Vraag 2

Klopt de analyse in het artikel dat in bijna 50% van de uitspraken van de Huurcommissie tussen januari 2010 en februari 2016 over huurcontracten met een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens de uitspraak luidde dat het contract onterecht geliberaliseerd is en er een forse verlaging van de huur moet volgen? Zo nee, wat klopt er niet aan deze analyse?

Ik heb de huurcommissie verzocht om een analyse. De huurcommissie heeft daarop het volgende aangegeven. Van alle zaken over de aanvangshuur die bij de huurcommissie zijn ingediend, had 19 tot 23% per jaar betrekking op een zelfstandige woning waarbij de aanvangshuur boven de liberalisatiegrens van dat betreffende jaar lag. Voor dit segment van 19 tot 23% werd in 53 tot 63% van de zaken de huurprijs verlaagd tot een bedrag onder de liberalisatiegrens. De gemiddelde huurverlaging lag in die gevallen de afgelopen vier jaar tussen de 286 en 375 euro.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de bij de Huurcommissie afgedwongen verlagingen van de aanvangshuur waarschijnlijk het topje van de ijsberg zijn, als het gaat om onterecht geliberaliseerde huurcontracten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, beschikt u over gegevens over het aantal onterecht geliberaliseerde huurcontracten?

Ik heb niet de mening dat er sprake is van het topje van de ijsberg als het gaat om de huurprijsverlagingen door de huurcommissie in het geval van geliberaliseerde huurcontracten. Het is nog steeds zo, dat een beperkt aantal woningen is geliberaliseerd, terwijl op grond van het puntenaantal veel meer liberalisatie mogelijk is.
Ik beschik niet over gegevens over mogelijk onterecht geliberaliseerde huurcontracten. Uitgangspunt van de regelgeving is, dat de aanvangshuurprijs bepalend is voor de vraag of een huurprijs is geliberaliseerd. Dit betekent dat een huurder zelf bewust kan instemmen met een geliberaliseerde huurprijs. Er kan dus niet zondermeer gesproken worden van een onterecht geliberaliseerde huurprijs enkel omdat de woning te weinig punten zou hebben om een geliberaliseerde huurprijs te rechtvaardigen.
De huurprijsregelgeving biedt de huurder wel de mogelijkheid om zich tot de huurcommissie te wenden om te toetsen of de woning te weinig punten zou hebben voor een geliberaliseerde huurprijs, en of een huurverlaging aan de orde is. Uit de analyse van de huurcommissie volgt dat dit een effectieve methode is.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het voor een goed werkend systeem van huurprijsbescherming essentieel is dat huurders hun rechten weten, dat ze weten hoe ze de juistheid van de huurprijs kunnen controleren en binnen welke termijn ze de aanvangshuur kunnen laten toetsen door de Huurcommissie? Zo ja, wilt u verplicht stellen dat verhuurders hierover bij het aangaan van een huurcontract volledige informatie verstrekken?

Ik deel de mening dat het voor een goed werkend systeem van huurprijsbescherming essentieel is dat huurders hun rechten weten, dat ze weten hoe ze de juistheid van de huurprijs kunnen controleren en binnen welke termijn ze de aanvangshuur kunnen laten toetsen door de huurcommissie.
Hierin wordt voorzien door informatieverstrekking via www.rijksoverheid.nl en via de website van de huurcommissie. Deze website bevat tevens een huurprijscheck waarmee huurders worden geholpen bij de bepaling van het puntenaantal van de woning. Daarmee kunnen zij bepalen of een huurcommissieprocedure voor hen een goede kans biedt om te komen tot een huurprijsverlaging.
Daarnaast kan een huurder aan informatie komen via het Juridisch Loket, organisaties als de Nederlandse Woonbond en via lokale huurteams.
Gelet op de genoemde informatiemogelijkheden acht ik het onnodig om verhuurders een informatieplicht op te leggen bij het aangaan van een huurcontract.

Vraag 5

Wat doet de belastingdienst om de ontduiking van de verhuurderheffing op te sporen die plaatsvindt door het onterecht liberaliseren van huurcontracten? Hoeveel overtredingen van de verhuurderheffing zijn er de afgelopen jaren geconstateerd, welke sancties staan hierop en hoe vaak worden ze opgelegd?

Voor de vraag of er sprake is van een overtreding van de verhuurderheffing is enkel de feitelijke huurprijs relevant. De Belastingdienst toetst dus niet of de huurprijs al dan niet in strijd is met de geldende huurregelgeving. Het is ook niet de taak van de Belastingdienst om voor alle woningen de huurprijs te toetsen aan het woningwaarderingsstelsel. Dit is ook niet nodig, gezien het feit dat via de huurcommissie een dergelijke toets op de huurprijs mogelijk is.

Vraag 6

Leidt de opsporing van fraude met de verhuurderheffing tot de logische gevolgtrekking dat de bijbehorende huur ook verlaagd moet worden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Wat kunnen huurders doen, die na de eerste zes maanden ontdekken dat hun huurcontract waarschijnlijk onterecht geliberaliseerd is, mede gezien de aanzienlijke verlagingen die in dergelijke gevallen door de Huurcommissie opgelegd worden? In hoeverre is het hierbij mogelijk om de huurverlaging met terugwerkende kracht af te dwingen, als de huur zoveel hoger is dan maximaal redelijke huur en er eigenlijk sprake is van misleiding?

Huurders kunnen zich in beginsel tot de rechter wenden indien zij na de eerste zes maanden menen dat het woningwaarderingsstelsel tot te weinig punten leidt om de woning te verhuren met een geliberaliseerde huurprijs.
Zo kan de rechter beoordelen of er sprake is van een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Artikel 6: 230 BW bepaalt dat de rechter op verlangen, van een der partijen, de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen ter opheffing van het nadeel. Of dit kan leiden tot het afdwingen van huurverlaging met terugwerkende kracht zal de rechter dus per concrete situatie bepalen.

Vraag 8

Ziet u, mede met het oog op het te verwachten aantal onterecht geliberaliseerde huurcontracten, voldoende redenen om eenmalig de mogelijkheid te bieden om de liberalisering van huurcontracten te toetsen en daarmee de ontduiking van verhuurderheffing en inning van te hoge huren te beperken? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe wilt u deze toetsing van liberaliseringen vormgeven?

In algemene zin zie ik dat er beperkt gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid tot liberalisatie. Waar het gaat om liberalisatie door toegelaten instellingen zal deze onderdeel gaan uitmaken van de in te voeren huursombenadering zodat toegelaten instellingen liberalisatie beperkter zullen toepassen. Dit verbetert de mogelijkheden om de doelgroep te huisvesten.
De cijfers van de huurcommissie bevestigen mij voorts dat het huidige systeem voldoende toetsingsmogelijkheden biedt inzake huurprijsliberalisatie. Ik zie dan ook geen reden om een verdergaande toetsing van huurprijsliberalisering in te voeren.

Vraag 1

Staat u na het zien van de uitzending van De Monitor «Huizen op papier zuiniger gemaakt om de huur op te krikken» nog steeds achter uw antwoorden op eerdere vragen over dit onderwerp?1 2

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat de verhuurder op verzoek van de huurder verplicht moet worden om de energie-index en de gegevens waarop deze is gebaseerd te overleggen? Zo ja, wanneer gaat u dit instellen? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik ben niet voor deze verplichting.
Zoals ik in mijn antwoord op eerdere vragen over dit onderwerp heb aangegeven (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 1916) vind ik het een normale zaak dat de verhuurder duidelijkheid biedt over de gegevens op basis waarvan de Energie-Index is vastgesteld.

Vraag 3

Waarom stelt u dat huurders bij twijfel over de energie-index naar de Huurcommissie kunnen stappen, aangezien dit haaks staat op de bevindingen van ervaringsdeskundigen, zijnde een jurist, een woningcorporatiedirecteur en een wijksteunpunt voor huurders?3

Ik kan niet treden in de wijze waarop de genoemde personen tot hun conclusie zijn gekomen. De Huurcommissie toetst de juistheid van de gevraagde huur. Als de huurder met argumenten de Energie-Index betwist, én een eventuele wijziging van de Energie-Index heeft invloed op de huurprijs, dan kan de Huurcommissie een «Eigen Oordeel» zetten tegenover het oordeel van de medewerker van het bedrijf dat de Energie-Index heeft bepaald.
Als de afwijking dermate groot is dat de gevraagde huur te hoog is, dan staat de gang naar de Huurcommissie open. Cruciaal is dat een eventuele aanpassing van de Energie-Index tot een lagere huurprijs zou moeten leiden dan de verhuurder in rekening brengt. In gevallen waar de verhuurder niet de maximale huur in rekening brengt, hoeft een aanpassing van de Energie-Index niet te leiden tot een lagere huurprijs.

Vraag 4

Bent u van mening dat een steekproef van slechts 2% van de afgegeven energie-indexen voldoende is om te stellen dat het systeem werkt en niet aangepast hoeft te worden? Zo nee, hoe gaat u de controle en het systeem verbeteren? Wat vindt u van de marge van 8%, is dat niet 8% te veel?4

De kwaliteit van de Energie-Index is een zaak van het gecertificeerde systeem. Kwaliteitsborging dient daar ook plaats te vinden. Overigens loopt er sinds vorig jaar op initiatief van schemabeheerder Kwaliteit van Installaties Nederland (KvINL) een doorlichting van de kwaliteit van de bepaling van de Energie-Index.

Vraag 5

Bent u bereid om de Autoriteit woningcorporaties een rol te geven voor huurders die twijfels hebben over de energie-index, om op die manier het recht van huurders op transparantie van de huurprijs beter te waarborgen, te voorkomen dat de slager zijn eigen vlees keurt in de vorm van een stichting die naast beheer ook de keuring van energie-index doet en te voorkomen dat de energie-index wordt gejuridificeerd? Zo nee, waarom niet?

Geschillen over de hoogte van de huur als gevolg van de energie-index zijn een zaak van huurder en verhuurder. Indien er veel klachten zijn over de vaststelling van de Energie-Index, dan zouden opdrachtgevers en opdrachtnemers in deze gecertificeerde sector zelf kunnen overwegen om een klachtencommissie voor huurders open te stellen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat het tekort aan seniorenwoningen toeneemt?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie uit het onderzoek van Ipso Facto dat in opdracht van de ouderenbond ANBO is uitgevoerd, dat er een tekort aan seniorenwoningen dreigt in 2020? Zo nee, waarom niet? Zo ja, in hoeverre is het huidige beleid toereikend om het hoofd te bieden aan die tekorten?

De vraag en het aanbod van seniorenwoningen2 is een lokaal vraagstuk en daarmee, zoals ook aangegeven in de kabinetsreactie op het rapport van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen, primair een lokale en regionale verantwoordelijkheid. Langer zelfstandig wonen gaat bovendien om meer dan alleen de geschiktheid van een woning. Vooral ook andere aspecten zijn van belang, zoals een sociaal netwerk, zorg, welzijn en andere voorzieningen in de omgeving. De huidige ouderen willen zo lang mogelijk in hun eigen woning blijven wonen en de regie behouden en dat is door de ontwikkelingen in de technologie en de zorg ook steeds beter mogelijk. Dit maakt dat een specifieke seniorenwoning vaak niet nodig is. De matige verhuurbaarheid van bestaande seniorenwoningen, zoals uit een recent onderzoek van het Kenniscentrum Wonen en Zorg3 blijkt, onderstreept dat. Daarnaast blijkt uit onderzoek van Rigo4 dat de sociale huursector op dit moment vrij sterk vergrijsd is, waardoor de opgave voor woningcorporaties in kwantitatief opzicht niet groter zal worden. Van de huurders in de gereguleerde huur is op dit moment 31% 65 jaar of ouder en 17% boven de 75 jaar. Door natuurlijke ontwikkeling zal het aandeel ouderen in de sociale huur de komende jaren naar verwachting verder afnemen om vervolgens te stabiliseren. Woningcorporaties krijgen volgens het rapport wel te maken met een toename van de groep met zware beperkingen.
Ik zie dan ook niet een tekort aan seniorenwoningen ontstaan, hoewel vraag en aanbod, net als bij andere soorten woningen, natuurlijk nooit volledig in evenwicht zullen zijn.

Vraag 3

Kunt u verklaren waarom juist in kleinere gemeenten nu al een tekort aan seniorenwoningen wordt ervaren?

Het is moeilijk om een verklaring te geven voor dit onderzoeksresultaat. In het rapport wordt niet op een verklaring ingegaan. Wel wil ik opmerken dat in het onderzoek wordt aangegeven dat deze resultaten met voorzichtigheid moeten worden geïnterpreteerd vanwege het kleine aantal gemeenten dat deze waarden heeft ingevuld. Daarnaast is een ervaren tekort een subjectief begrip wat een vergelijking en verklaring moeilijk maakt.

Vraag 4

Deelt u de zorg dat een aanzienlijk deel van de gemeenten de feiten over wonen van senioren nog niet op een rij heeft en dat daar spoedig verandering in dient te komen? Bent u bereid gemeenten daarbij te helpen? Zo ja, hoe denkt u dat te willen doen?

In de eindrapportage van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen is een aanbeveling gedaan aan het Rijk om cijfers op lokaal niveau te leveren. Zoals in de reactie van de Staatssecretaris van VWS en mij op de eindrapportage, die onlangs aan uw Kamer is verzonden, is opgenomen dat wij de komende periode in overleg met koepelorganisaties zullen bezien welke onderzoekscijfers al beschikbaar zijn, waaraan nog behoefte is en wat verder onderzoek inhoudelijk, technisch en financieel vergt. De Staatssecretaris van VWS en ik zijn in overleg met de VNG over een ondersteuningsprogramma over langer zelfstandig wonen. Het is aan gemeenten om te bepalen hoe zij hun woonvisie, en daarop gebaseerde prestatieafspraken in willen vullen. Om gemeenten te ondersteunen wordt vanuit het kennis- en experimentenprogramma Langer Thuis een praktische handleiding gemaakt om woonvisies (gemeenten) en prestatieafspraken (gemeente, corporatie en huurders) over wonen en zorg vorm te geven.

Vraag 5

Bent u bereid om, in overleg met de VNG, de gemeenten te stimuleren het inzicht in bijvoorbeeld de omvang van beschikbare woningen voor deze doelgroep te vergroten en expliciet een rol te laten spelen bij de prestatieafspraken?

Zie antwoord vraag 4.