Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat er in de gemeente Amsterdam meer woningen worden gesplitst dan is toegestaan en huurders nog steeds de dupe zijn van verhuurders die er een potje van maken?1

Op basis van de Huisvestingswet kan er op gemeentelijk niveau gestuurd worden op het splitsen van woningen. De gemeente Amsterdam is primair verantwoordelijk voor de handhaving hiervan.

Vraag 2

Is het met introductie van de extra «Donnerpunten» uw bedoeling geweest dat er meer woningen gesplitst en geliberaliseerd zouden worden zoals wordt gemeld door het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag van de gemeente Amsterdam? Zo ja, hoe verhoudt dat zich tot de grote woningnood met name in gewilde gebieden? Zo nee, bent u bereid om de maatregel voor extra «Donnerpunten» in gewilde gebieden terug te draaien?

Waar het bericht melding maakt van «Donnerpunten» ga ik ervan uit, dat hiermee wordt gedoeld op de maatregel, inzake de maximaal 25 extra woningwaarderingspunten (WWS-punten), die per 1 oktober 2011 is ingevoerd.
Deze maatregel is niet gericht op het mogelijk maken van meer splitsingen en liberalisatie in Amsterdam. Doel van deze maatregel is om bij de maximale huurprijs meer rekening te kunnen houden met de gewildheid van de woning in schaarstegebieden. Dat de gewildheid van een woning huurders bereid maakt een geliberaliseerde huurprijs te betalen, en dat deze maatregel dat mogelijk maakt acht ik geen ongewenst effect. Daarbij kan liberalisatie alleen optreden op het moment dat een woning opnieuw wordt verhuurd. De huurder heeft in een dergelijk geval de keuze om de woning wel of niet te gaan huren.
Gemeenten kunnen via prestatieafspraken met corporaties zorgen voor voldoende woningen voor de doelgroep, bijvoorbeeld in verband met grote woningschaarste in gewilde gebieden.
Gemeenten kunnen voorts inzake het splitsen van woningen gebruik maken van de mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt om te sturen op de woonruimteverdeling en de woonruimtevoorraad. Wanneer Amsterdam in zijn huidige huisvestingsverordening heeft staan dat woningen gesplitst en samengevoegd kunnen worden boven een bepaalde prijsgrens en deze prijsgrens door de maatregel inzake de maximaal 25 extra WWS-punten onder druk komt te staan dan kan de gemeente haar verordening daar op aanpassen.
Overigens is een tweede effect van het meer rekening houden met de gewildheid, dat corporaties en projectontwikkelaars gemakkelijker projecten voor binnenstedelijk bouwen tot stand kunnen brengen omdat zij daarvoor een hogere huur kunnen vragen. Dit stimuleert dus de woningbouw in gewilde gebieden met grote woningschaarste.
De aangegeven effecten zijn voor mij geen aanleiding om de maatregel inzake de maximaal 25 WWS-punten terug te draaien.

Vraag 3

Acht u een stijging van de huurprijs van 505 euro per maand naar 1 800 euro per maand, of een huurprijs van 1 000 euro per maand voor een woonruimte van 30 m2, als gevolg van de invoering van de 25 extra woningwaarderingspunten gerechtvaardigd? Zo nee, wat gaat u doen om deze ontwikkeling te stoppen?

De maximaal 25 extra WWS-punten leiden niet tot hogere huurprijzen bij lopende huurovereenkomsten. De huurprijzen van deze huurovereenkomsten kunnen alleen worden verhoogd op grond van een contractuele indexering of op grond van de reguliere jaarlijkse huurverhoging. De huurcommissie kan, na een bezwaar van de huurder, toetsen of de reguliere huurverhoging het maximale percentage overschrijdt. Dit huurverhogingspercentage is sinds enkele jaren gelijk aan inflatie; per 1 juli 2012 bedraagt dit maximale huurverhogingspercentage 2,3%.
De maximaal 25 extra WWS-punten kunnen alleen leiden tot hogere huurprijzen bij nieuwe verhuringen. Dit laat onverlet, dat de maximale huurprijs van een woning kan worden bepaald aan de hand van het totaal van WWS-punten. Dit totaal bepaalt dan ook of een huurprijs van € 1 800 per maand, of een huurprijs van € 1 000 per maand voor 30m2, gerechtvaardigd is.
Om te voorkomen dat bij een nieuwe huurovereenkomst een huurprijs van € 1 800 of € 1 000 per maand wordt gevraagd die de maximale huurprijs overschrijdt, is voorzien in een procedure bij de huurcommissie. Deze procedure houdt in dat een huurder zich tot de huurcommissie kan wenden binnen zes maanden na ingangsdatum van die huurovereenkomst.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Huisjesmelker wil wel cashen en verder niets»?1

Het is betreurenswaardig als verhuurders hun panden niet onderhouden,hun contractuele verplichtingen niet nakomen en zich ook overigens niet als een goed verhuurder gedragen. In hoeverre dit hier het geval is, kan ik niet beoordelen.

Vraag 2

Gezien het feit dat de winnares van de Huisjesmelkerprijs haar woningen verwaarloost, servicekosten in rekening brengt voor niet geleverde diensten en huurders intimideert, welke stappen gaat u ondernemen om dergelijke praktijken te voorkomen?

Er bestaan goede wettelijke mogelijkheden voor huurders om hun recht te halen. Huurders kunnen bij een geschil met hun verhuurder over de huurprijs, de geleverde diensten of de servicekosten een procedure starten bij de huurcommissie. De huurcommissie kan zich een oordeel vormen over de onderhoudstoestand en ook of overeengekomen diensten wel zijn geleverd. Is het onderhoud slecht, dan kan de huurcommissie besluiten tot een huurprijsverlaging. Zijn de diensten onvoldoende geleverd, dan kan de huurcommissie besluiten dat alleen de geleverde diensten hoeven te worden betaald. De verhuurder moet hiervoor namelijk jaarlijks een eindafrekening verzorgen richting huurder. Ook kan een huurder naar de kantonrechter om een goede nakoming van de huurovereenkomst te eisen. Uit het artikel waar naar wordt verwezen valt niet op te maken of de huurders, waarvan in ieder geval één er zes jaar blijkt te wonen, ooit gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om een procedure bij de huurcommissie te starten.
Er zijn overigens ook gemeenten die huurders ondersteunen, de huurteams in Amsterdam zijn hier een voorbeeld van.
Mocht er sprake zijn van fysieke intimidatie, dan kan de huurder aangifte doen bij de politie.

Vraag 3

Bent u bereid om een vergunningsplicht voor verhuurders in te voeren die het mogelijk maakt om de vergunning in te trekken bij slecht onderhoud, onrechtmatige verhuur, onrechtmatige servicekosten en intimidatie? Zo nee, waarom niet?

Ik ben niet bereid een algemeen vergunningstelsel voor verhuurders in te voeren. Alle genoemde overtredingen kunnen worden aangepakt op basis van bestaande wet- en regelgeving. Een vergunningstelsel voor alle verhuurders leidt tot bureaucratie en hoge administratieve lasten.
Wel onderzoek ik op dit moment de mogelijkheden voor nieuwe maatregelen die ernstige vormen van huisjesmelkerij moeten kunnen aanpakken. In mijn brief van 20 maart 2012 heb ik u hierover geïnformeerd.
Overigens merk ik op dat de nieuwe maatregelen zich richten op ernstige vormen van huisjesmelkerij, waaraan de inzet van andere juridische middelen is vooraf gegaan (zoals bijvoorbeeld aanschrijving door de gemeente, het opleggen van een last onder dwangsom, etc.). Dit lijkt op basis van het persbericht in het onderhavige geval niet van toepassing.

Vraag 4

Wanneer kunnen we het beloofde nieuwe wetsvoorstel inzake de aanpak van huisjesmelkers tegemoet zien?

De voorstellen worden uitgewerkt in overleg met de gemeente Rotterdam. Ook zullen andere gemeenten worden geconsulteerd. Gezien de verregaande aard van de voorstellen luistert de uitwerking nauw, en dat vergt tijd. Naar verwachting kunnen de voorstellen in de loop van het voorjaar van 2013 aan de Kamer worden aangeboden.

Vraag 5

Hoe verhouden uw antwoorden op de vragen over het dreigend woningtekort in Metropoolregio Amsterdam van 24 april jl. zich tot de toezegging van de toenmalige minister van BZK bij de presentatie van het Actieplan studentenhuisvesting dat de genoemde 16 000 woningen bovenop de ambities vanuit de grote steden gerealiseerd zouden worden? Is hier sprake geweest van onjuiste informatieverstrekking?2 3 4

In de brief van 17 november 2011 over de ondertekening van het landelijk actieplan studentenhuisvesting (TK, 2011–2012, 33 104, nr. 1) is aangegeven dat de leden van Kences (de brancheorganisatie voor studentenhuisvesting) in het actieplan studentenhuisvesting de realisatie van 16 000 extra studenteneenheden hebben toegezegd. Tevens is in deze brief aangegeven dat in de grote steden studentenhuisvesting al een plek heeft gekregen in de collegeakkoorden en er samengewerkt wordt om tot realisatie van meer studentenhuisvesting te komen. In de antwoorden aan uw Kamer van 24 april jl. over het woningtekort in de metropool Amsterdam is dit herhaald en is aangegeven dat ook andere partijen buiten Kences studenteneenheden in Amsterdam realiseren om zo de gemeentelijke doelstelling van 9000 eenheden te behalen. Naar mijn overtuiging is hier dan ook geen sprake van onjuiste informatieverstrekking.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending van Nieuwsuur over gezondheidsklachten door isolatie van begane grondvloeren met PUR-schuim1 en van het rapport «Maatschappelijke overwegingen bij het in situ aanbrengen van PUR-isolatie aan de onderzijde van vloeren»2?

Ja

Vraag 2

Heeft de Inspectie Leefomgeving en Transport en/of de Inspectie SZW zicht op de schaal waarop de besproken gezondheidsklachten voorkomen?

Nee, de Inspectie Leefomgeving en Transport en de Inspectie SZW hebben geen zicht op welke schaal gezondheidsklachten voorkomen. Er zijn tot op heden geen gezondheidsklachten bij de Inspectie SZW ingediend specifiek gerelateerd aan blootstelling van werknemers bij het aanbrengen van PUR-schuim in kruipruimtes.

Vraag 3

Is het waar dat het gemeentelijk bouwtoezicht de controle op de naleving van wettelijke voorschriften door isolatiebedrijven volledig overlaat aan de certificerende instelling? Zo nee, hoeveel gemeenten controleren wél de naleving van de wet? Zo ja, ziet u aanleiding om voortaan niet geheel blind te varen op zelfregulering, maar ook steekproefgewijs publieke controle uit te oefenen?

Wettelijke taken liggen in belangrijke mate op het vlak van het voldoen aan de bouwtechnische eisen van het Bouwbesluit (thermische isolatie, wering van vocht e.d.) nadat het PUR-schuim is aangebracht, en op het vlak van Arbeidsomstandigheden tijdens het aanbrengen van het PUR-schuim.
Voor het sprayen van de onderkant van begane grondvloeren met PUR-schuim bestaat voor het verlenen van een procescertificaat3 een Nationale Beoordelingsrichtlijn BRL 1332. In deze Beoordelingsrichtlijn zijn eisen en bepalingsmethoden opgenomen die gehanteerd dienen te worden door de certificatie- en attesteringsinstellingen die door de Raad voor Accreditatie zijn erkend. De in deze Beoordelingsrichtlijn opgenomen eisen zijn onder andere gebaseerd op de eisen die opgelegd worden door de overheid en op bouwtechnische eisen die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit.
NUON is certificaathouder. Toezicht op de uitvoering in overeenstemming met de BRL 1 332 berust bij de certificerende instelling, in dit geval IKOB-BKB. In het hoofdstuk «prestatie-eisen» van deze BRL 1 332 zijn de bouwtechnische aspecten (thermische isolatie, wering van vocht e.d.) gegeven die in het kader van een attest voor het sprayen van begane grondvloeren met PUR-schuim moeten worden beoordeeld om te kunnen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit.
Genoemde certificering is in principe een private aangelegenheid. Echter in dit geval zijn de bouwtechnische aspecten, die in de BRL worden genoemd, ook getoetst aan de eisen van het Bouwbesluit en geldt dat het certificaat dat tot stand is gebracht binnen het door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties erkende stelsel van kwaliteitsverklaringen. Uitvoering in overeenstemming met de BRL 1 332 geeft daarmee een gerechtvaardigd vertrouwen dat aan genoemde eisen van het Bouwbesluit is voldaan.
Dit stelsel bevat een reeks van intrinsieke checks & balances met betrekking tot privaat toezicht. Er vindt steekproefsgewijze private controle plaats. Voor aanvulling daarvan met steekproefsgewijze publieke controle zie ik geen aanleiding.
Wanneer de opdrachtgever voor uitvoering van de werkzaamheden door een gecertificeerd bedrijf kiest, vindt het toezicht privaat plaats binnen het zogenoemde erkende stelsel van kwaliteitsverklaringen en wordt hierop verder geen toezicht gehouden door de gemeente.
In de BRL 1 332 zijn naast de bouwtechnische aspecten ook eisen gesteld aan het proces. Voor verwerkingsvoorschriften wordt verwezen naar de uitvoeringsrichtlijn (URL) «Sprayen van de onderkant van begane grondvloeren met PUR-schuim». In de onderhavige situatie gaat het over het vrijkomen van gassen tijdens het proces van aanbrengen en de fase daarop volgend. Zie verder het antwoord op vraag 6.
Wanneer er erkende kwaliteitsverklaringen in de praktijk op dit punt tekortkomingen zouden hebben, dient deze te worden ingetrokken.

Vraag 4

Houdt de Arbeidsinspectie/Inspectie SZW actief toezicht op de naleving van de ARBO-wetgeving bij het aanbrengen van PUR-schuim onder bestaande vloeren? Zo ja, in welke mate?

De Inspectie SZW voert actieve inspecties uit in de bouwsector, maar voert geen specifieke inspecties uit op het aanbrengen van PUR-schuim onder de begane grondvloeren.

Vraag 5

Is het waar dat in Oostenrijk het gebruik van isocyanaat als component voor PUR-schuim verboden is?

Nee. Het gebruik van isocyanaat in PUR-schuim is in Oostenrijk niet verboden.

Vraag 6

Onderschrijft u dat vrijkomend isocyanaat tijdens en na afloop van de vorming van PUR-schuim een risicofactor is voor de applicateur respectievelijk de bewoners? Onderschrijft u dat bij verhitting of brand de vrijkomende gassen uit PUR-schuim eveneens een substantieel risico vormen? Zo nee, kunt u uw antwoorden motiveren? Zo ja, wat voor conclusies verbindt u hieraan voor het toepassingsgebied van PUR-schuim en de voorwaarden die aan de toepassing gesteld worden?

De uitvoeringsrichtlijn (URL) «Sprayen van de onderkant van begane grondvloeren met PUR-schuim» moet worden gebruikt in combinatie met de BRL 1332. In deze URL zijn onder andere eisen gesteld aan het proces (bijvoorbeeld verwerking en veiligheidsmaatregelen). Risico’s bij het sprayen zijn hierin onderkend. Zo zijn onder meer eisen gesteld aan de verblijfstijd in de kruipruimte en is beschermende kleding alsook geforceerde ventilatie van de begane grondvloer sterk aanbevolen, zodat de schadelijke stoffen snel worden afgevoerd en werknemers niet onnodig worden blootgesteld aan te hoge concentraties van die schadelijke stoffen. Ten aanzien van het mogelijk kunnen binnendringen van werkzame stoffen in binnenruimten is in de URL geen specifieke eis opgenomen ten aanzien van de luchtdichtheid van de begane grondvloeren.
Vooralsnog zijn er geen redenen om aan te nemen dat het uitvoeren van werkzaamheden in overeenstemming met de genoemde BRL en bijbehorende URL leidt tot onacceptabele risico’s voor werknemers en bewoners.
Voor wat betreft het risico van PUR-schuim bij brand heb ik u op 12 juli 2010 het Efectis-rapport «Brandveiligheid isolatiematerialen» (februari 2010) gestuurd. In dit rapport wordt geconcludeerd dat «de toxiciteit van rookgassen van brandbare isolatiematerialen niet significant groter is en in diverse gevallen waarschijnlijk lager dan die van andere gangbare bouwmaterialen; die verschillen vallen overigens grotendeels weg ten opzichte van de toxische effecten van koolmonoxide, dat in de meeste branden in grote hoeveelheden wordt geproduceerd door onvolledige verbranding». Over het vervolgonderzoek naar de brandveiligheid van isolatiematerialen dat in deze brief is toegezegd, zal ik u te zijner tijd informeren.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Oude huizen gedwongen duurzamer»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat de stadsdeelraad Amsterdam-West eigenaren wil dwingen om woningen duurzamer te maken? Zo ja, waar is dit op gebaseerd en is een dergelijke aanpak niet onredelijk en in strijd met het eigendomsrecht van eigenaren van woningen?

De aanpak die de stadsdeelraad voorstaat gaat in beginsel uit van het vrijwillig treffen van duurzaamheidsheidsvoorzieningen aan woningen, waaraan vanwege de slechte technische staat toch al technische voorzieningen getroffen gaan worden. De stadsdeelraad wil eigenaren daartoe informeren en stimuleren tot het tegelijkertijd treffen van voorzieningen die de woning energiezuiniger maken. Slechts in uitzonderingssituaties wil de raad indien noodzakelijk een eigenaar dwingen om zijn woning duurzamer te maken. Op grond van artikel 13 van de Woningwet kan het bevoegd gezag een eigenaar (of degene die uit andere hoofde bevoegd is) verplichten voorzieningen te treffen die hoger liggen dan het niveau voor bestaande bouwwerken Bouwbesluit 2012 maar niet hoger dan het niveau voor nieuw te bouwen bouwwerken. Die voorzieningen dienen dan noodzakelijk te zijn en het bevoegd gezag zal die noodzaak in het concrete geval goed moeten motiveren. Wanneer de eigenaar niet met de opgelegde plicht instemt, kan hij het geschil in beroep aan de rechter voorleggen. Ik acht die aanpak, gegeven het wettelijk kader van de Woningwet en de voor eigenaren openstaande rechtsbeschermingsmogelijkheden, niet onredelijk.

Vraag 3

Deelt u de mening dat duurzaamheidsmaatregelen die verder gaan dan het Bouwbesluit niet verplichtend kunnen worden opgelegd aan huiseigenaren? Bent u bereid om in overleg te gaan met het stadsdeel Amsterdam-West om zodoende een einde te maken aan dit dwangbeleid? Zo nee, waarom niet?

Ik deel die mening voor zover wordt gedoeld op duurzaamheidsmaatregelen die verder gaan dan het nieuwbouwniveau uit het Bouwbesluit. Blijkens de mij beschikbare informatie is in dit geval evenwel geen sprake van zulke verdergaande eisen.
In gevallen dat het bevoegd gezag binnen de hem op grond van artikel 13 van de Woningwet gegeven bandbreedte blijft, deel ik die mening niet.
Ik ga niet in overleg met het stadsdeel Amsterdam-West omdat het in dit geval gaat om een discretionaire bevoegdheid die het bevoegd gezag op grond van de Woningwet toekomt, ik op voorhand geen aanleiding heb om te veronderstellen dat die bevoegdheid niet zorgvuldig zal worden uitgeoefend en het aan de rechter is om in een voorkomend geval te toetsen of het bevoegd gezag bij het uitoefenen van de hem toekomende bevoegdheid rechtens juist heeft gehandeld.

Vraag 4

Hoeveel «dwangaanschrijvingen» over het duurzaam maken van woningen betreft het in Amsterdam-West? Welke kosten hebben de bewoners hiervoor moeten maken? Hebben de bewoners hiervoor een extra hypotheek moeten afsluiten? Zijn er nog meer gemeenten in Nederland die «dwangaanschrijvingen» inzake duurzaamheid als beleid hanteren?

Met het actieprogramma Duurzaam Bouwen van de stadsdeelraad wordt ingezet op het tegengaan van slechte woningen en wordt gestimuleerd om op vrijwillige basis woningen duurzamer te maken. Er zal een subsidieverordening worden vastgesteld om indien men op vrijwillige basis overgaat tot verduurzaming een bijdrage te leveren in de kosten. Met de uitvoering van dit programma is nog geen begin gemaakt. Er zijn dan ook tot nu toe geen kosten door woningeigenaren gemaakt en nog geen aanschrijvingen op grond van artikel 13 van de Woningwet gedaan. Het kan incidenteel voorkomen dat het bevoegd gezag het noodzakelijk acht om dit instrument in te zetten.
Overigens richt het beleid zich niet enkel op eigenaren die tevens bewoner zijn, maar ook op particuliere verhuurders, mede als uitvloeisel van een convenant dat met Vastgoed Belang is afgesloten, en op woningcorporaties.
Of er meer gemeenten zijn die dit instrumentarium voor duurzaamheid sec gebruiken is mij niet bekend.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de brandbrief van Own Your Own Home Foundation (OYOHF) aangaande het structureel tekort aan fondsen? Bent u bereid deze brief zo snel mogelijk inhoudelijk te behandelen?

Ja, ik heb kennis genomen van de inhoud van de brief. Ik zal de brief zo spoedig mogelijk inhoudelijk beantwoorden in lijn met mijn reacties op onderstaande vragen.

Vraag 2

Is het waar dat OYOHF onvoldoende middelen heeft om adequaat onderhoud aan woningen te verrichten? Deelt u de mening dit een zeer onwenselijke situatie betreft, temeer omdat dit vooral huishoudens met lagere inkomens treft?

Ik heb geen inzicht in de financiële situatie van OYOHF daar de OYOHF geen toegelaten instelling waarop het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) van toepassing is. IK heb daardoor geen (financieel) toezicht op de OYOHF.

Vraag 3

Deelt u de mening dat deze huidige regeling, geënt op de Wet houdende regels inzake de volkshuisvesting, de ruimtelijke ordening en het milieubeheer in de openbare lichamen Bonaire, Sint-Eustatius en Saba (Wet VROM BES), tot de onhoudbare situatie leidt waarbij «woningcorporaties» geen kostendekkende huuropbrengst kunnen innen daar het gemiddelde inkomen op Saba laag ligt? Zo ja, bent u voornemens de regeling op de openbare lichamen gelijkwaardig te stellen aan het Europees deel van Nederland door ook op Bonaire, Sint Eustatius en Saba huursubsidie in te voeren? Zo, nee waarom niet?

Zoals ik bij vraag 1 heb aangegeven, heb ik kennis genomen van de inhoud van de brief van OYOHF waarin mij wordt verzocht het voor de OYOHF mogelijk te maken om de bij de woning passende huren te kunnen innen en de financiële problemen die dat geeft bij de huurders op te lossen door middel van een huurtoelage, zoals in het Europese deel van Nederland gebeurt. Mocht ik willen vasthouden aan het huidige systeem, dan verzoekt de OYOHF mij het verschil tussen ontvangen huur en werkelijke huur te compenseren om er zo voor te zorgen dat OYOHF overeind kan blijven.
Ik deel de mening niet dat de huidige regeling geënt op de Wet VROM BES, tot de onhoudbare situatie leidt waarbij «woningcorporaties »geen kostendekkende huuropbrengst kunnen innen. De Wet VROM BES bevat artikelen over bouwen en een huisvestingsverordening maar geen artikelen over huurbeleid en huurtoeslag. Zoals ook in eerdere beantwoording van Kamervragen is aangegeven, zal de rijksoverheid geen huurtoeslag gaan verstrekken op Saba omdat dit niet past binnen het belastingstelsel van Caribisch Nederland. In Nederland bestaat een belastingsysteem met verschillende belastingschrijven en toeslagen (zorgtoeslag; kindertoeslag; alleenstaande ouder toeslag en huurtoeslag). In Caribisch Nederland is een eenvoudiger belastingsysteem geïntroduceerd zonder belastingschijven, met een vlaktax en zonder toeslagen. Daarom is er geen huurtoeslag (en ook geen zorgtoeslag etc.). Ik zal ook niet overgaan tot het compenseren van het verschil tussen ontvangen huur en werkelijke huur.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoe groot het tekort van de vrije uitkering is geweest zoals berekend in het referentiekader? Bent u bereid om de correctie mee te nemen in de voorjaarsnota? Zo, nee waarom niet?

Het kabinetsstandpunt over de (financiële) vertaling van het referentiekader onderzoek is op 8 juni jl. naar uw Kamer gestuurd. Ik verwijs daarom gemakshalve naar deze kabinetsreactie. Hierin is ook de reactie van Saba opgenomen. De uit het kabinetsstandpunt voortvloeiende verhoging van de vrije uitkering is verwerkt bij voorjaarsnota 2012.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «En in welke schijf val jij»?1

Ja.

Vraag 2

Heeft u enig idee waarop de uitspraak in dit artikel2 is gebaseerd? Klopt het wat hier wordt gezegd? Zo ja, wat gaat u hieraan doen, nu huursubsidie uitsluitend voor de lagere inkomens (< € 27 000) is bedoeld en niet voor inkomens van € 54 367 en hoger?

De cijfers waarop de uitspraak in het artikel is gebaseerd («toch zijn er nog een paar duizend mensen die meer dan 54 367 euro verdienen en toch huursubsidie krijgen»), zijn afkomstig uit de inkomensstatistieken van het CBS.
De gegevens betreffen voorlopige cijfers over 2010. De waarneming betreft daarom de voorlopig toegekende en uitbetaalde toeslag. Als bij de definitieve toekenning blijkt dat het inkomen in 2010 te hoog was voor het ontvangen van toeslag, wordt de te veel ontvangen huurtoeslag teruggevorderd. Overigens zet de Belastingdienst/Toeslagen het voorschot stop als uit voorgaande jaren blijkt dat burgers hun inkomen structureel te laag schatten.
Daarnaast treedt enige vertekening op omdat het CBS-bestand uitgaat van de samenstelling van het huishouden op een bepaald moment (31 december), maar een inkomen waarneemt over een periode (jaar). Het kan zijn dat de samenstelling van het huishouden op het moment van aanvragen van de huurtoeslag afweek van die op het einde van het jaar (het peilmoment dat gehanteerd wordt). Als de huishoudsituatie wijzigt doordat bijvoorbeeld iemand die in het eerste deel van het jaar (terecht) huurtoeslag ontvangt, later in het jaar gaat samenwonen met iemand met een hoger inkomen, dan is dit in de statistieken te zien als een huishouden met een hoger inkomen, maar toch met huurtoeslag.
Deze cijfers wijzen er dus niet op dat ten onrechte een paar duizend mensen die meer dan 54 367 euro verdienen toch huursubsidie (huurtoeslag) krijgen.

Vraag 1

Bent u bekend met de inhoud van het bericht «Waarborgfonds stimuleerde risico’s»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) onvoldoende heeft opgetreden tegen het gebruik van risicovolle financiële producten door woningcorporaties, zelfs toen woningcorporatie Vestia in 2008 al een kwart miljard euro moest bijstorten vanwege het gebruik van derivaten?

Een situatie zoals bij Vestia levert niet alleen lessen op voor het WSW maar voor alle partijen die daarbij betrokken zijn geweest. Allereerst natuurlijk voor het bestuur en de interne toezichthouders van Vestia zelf. Maar ook de betrokken banken, de controlerende accountants, de rijksoverheid, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) als financieel toezichthouder en het WSW als borgings-instelling dienen bij zichzelf en elkaar te rade te gaan hoe een dergelijke situatie als bij Vestia in de toekomst moet en kan worden voorkomen. Bij de herziening van de Woningwet en de daaraan verbonden algemene maatregel van bestuur zal nadrukkelijk aandacht worden besteed aan het financiële beheer van corporaties en het toezicht daarop in het algemeen en aan het gebruik van derivaten in het bijzonder. Daarnaast zal, zoals aangekondigd in mijn brief van 5 april jl.2, een externe commissie mij gaan adviseren over het financiële kader en toezicht rond corporaties. Tevens zal ik op korte termijn de regels inzake het gebruik van derivaten door woningcorporaties aanscherpen.

Vraag 3

Is het waar dat het WSW zijn goedkeuring gaf aan banken voor de verkoop van ingewikkelde financiële producten aan woningcorporaties? Was en is het WSW voldoende in staat om de risico’s van dit soort producten te beoordelen?

In reactie op het artikel heeft het WSW mij laten weten dat het naast de monitoring van de risico’s een actieve rol heeft in het toegankelijk houden van financieringskanalen en dat dit vanuit het WSW overleg met banken en (eind)beleggers zoals verzekeraars en pensioenfondsen vereist. Het WSW heeft overlegd met enkele financiële instellingen om tot standaardbepalingen inzake derivaten te komen. Daarbij is alleen gekeken naar strijdigheid met het Reglement van deelneming en of er geen zekerheden van corporaties worden gevraagd die botsen met de zekerheden die het WSW heeft verkregen. Het WSW is echter geen partij geweest bij de derivatentransacties. Deze werden immers niet door het WSW geborgd. Corporaties dienden primair zelf de voorwaarden van te sluiten derivatencontracten te beoordelen. Bij twijfel konden deze aan het WSW worden voorgelegd ter toetsing op strijdigheid met de WSW-voorwaarden.

Vraag 4

Is het waar dat het WSW jarenlang geen informatie kreeg van woningcorporatie Vestia over de derivatenportefeuille? Hoe kan het dat het WSW desondanks toch leningen van Vestia bleef borgen, ondanks dat er geen inzicht was in de financiële risico’s die deze woningcorporatie liep?

Nee, het is niet juist dat het WSW jarenlang geen informatie kreeg van Vestia over haar derivatenportefeuille. Dat blijkt alleen al hieruit dat in elk jaarverslag van Vestia in de afgelopen jaren informatie was opgenomen over de derivatenportefeuille. Wel zijn er gerede twijfels over de vraag of de door Vestia aan het WSW verstrekte informatie steeds, en met name in 2011, tijdig, volledig en transparant is geweest. Zolang het WSW op basis van de haar bekende informatie niet kon constateren dat de derivatenportefeuille van Vestia in strijd was met de WSW-voorwaarden had zij geen grond om haar borgingsvolume te beperken.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het WSW heeft gefaald in zijn toezichthoudende taak? Welke conclusies trekt u uit dit falen?

Het WSW is een privaatrechtelijke instelling die leningen borgt die corporaties aantrekken ter financiering van hun investeringen in de sociale woningbouw. De borging van het WSW maakt het mogelijk dat corporaties voldoende toegang hebben tot de kapitaalmarkt en over financiering kunnen beschikken tegen een relatief lage prijs. Het WSW heeft echter geen op publiekrecht gebaseerde toezichthoudende taak. Het toezicht dat zij uitoefent hangt uitsluitend samen met de risico´s die zij loopt vanwege haar borgingsfunctie. Dat laat onverlet dat, zoals aangegeven bij vraag 2, het WSW net als alle andere bij Vestia en haar derivatengebruik betrokken partijen lessen dient te leren uit de bij Vestia ontstane situatie. Daar zal ik het WSW ook op aanspreken.

Vraag 1

Kent u het artikel «Opknappen oude Haagse wijken op losse schroeven»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat juist in de oude Haagse en Rotterdamse wijken de wijkaanpak van cruciaal belang is voor de leefbaarheid en hoe gaat u ervoor zorgen dat hier geen stagnatie in gaat optreden?

Ja, de wijkenaanpak is van belang om de problematiek in de oude stadswijken op fysiek en sociaal-economisch terrein aan te pakken. De corporaties spelen hier een cruciale rol in. De financiële problemen van Vestia betekenen dat de investeringen in de achterstandswijken waar Vestia bezit of voornemens heeft voorlopig niet plaatsvinden. Daarom ben ik met de wethouders van Den Haag en Rotterdam in overleg over de precieze consequenties en de mogelijke oplossingen in brede zin. Aan Aedes is verzocht om de bereidheid te onderzoeken van andere corporaties om een bijdrage te leveren aan de noodzakelijke investeringen in de gebieden waar Vestia actief is. Inmiddels heb ik van de wethouders van Den Haag, Rotterdam, Delft en Zoetermeer brieven ontvangen met daarin verschillende oplossingsrichtingen. De komende periode zal ik deze opties bezien op hun reële mogelijkheden.

Vraag 3

Wat vindt u van de uitspraken van wethouder Norder van Den Haag dat u als minister verantwoordelijkheid dient te nemen voor de volkshuisvesting nu u, in aansluiting op de conclusies van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, heeft geconcludeerd dat Vestia alle geplande investeringen moet laten vallen waar mogelijk?

Ik heb geconstateerd dat Vestia haar investeringsvoornemens zal moeten bijstellen met het oog op het noodzakelijke herstel van haar financiële situatie. Zoals ik in het antwoord op de vorige vraag heb toegelicht ben ik hierover in gesprek met de wethouders van Den Haag, Rotterdam, Delft en Zoetermeer. Op beide punten neem ik dus mijn verantwoordelijkheid.

Vraag 4

Kunt u ons een totaal overzicht doen toekomen van alle nieuwbouw- en renovatieprojecten in Nederland van Vestia die door de ontstane situatie nu stil zijn komen te liggen?

Ik heb aan Vestia gevraagd of zij een overzicht kan leveren van alle nieuwbouw- en renovatieprojecten. De bijgevoegde lijst is door Vestia verstrekt.2

Vraag 5

Welke oplossingen ziet u voor doorgang van al geplande nieuwbouw en verbouwprojecten van Vestia ook als er geen deal met de banken gesloten kan worden voor eind mei a.s.? Bent u al in gesprek met eventuele andere partners voor alternatieve scenario’s?

Op 19 juni heb ik uw Kamer geïnformeerd3 over de gemaakte afspraken tussen Vestia en de banken. Op basis van deze afspraken worden momenteel verdere vervolgstappen bepaald. Ik ben met Aedes, betrokken gemeenten, de VNG en andere corporaties in gesprek over de overname van investeringsopgaven van Vestia.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat de huurders nu uiteindelijk de dupe zijn van het debacle bij Vestia en zo spoedig mogelijk duidelijkheid dienen te krijgen over doorgang van projecten? Hoe gaat u hiervoor zorg dragen?

Ik vind de situatie die is ontstaan, ook voor de huurders van Vestia, bijzonder vervelend. Er is onzekerheid ontstaan over de woningverbetering, verhuismogelijkheden en de huurprijzen. Vestia heeft aangegeven dat er niet wordt bezuinigd op de onderhouds- en beheerprogramma’s. Voor nieuwe huurders zullen de huren bij vrijkomende woningen weliswaar verhoogd worden, maar tot 92% van de maximale huurprijsgrens.

Vraag 7

Zijn de betrokken bewonersorganisaties in de betreffende steden en wijken inmiddels benaderd? Zo nee, waarom niet?

De huurders van Vestia zijn allemaal geïnformeerd over de situatie. Ik ga er van uit dat Vestia haar huurders nader zal informeren als de situatie hier om vraagt. Het is de verantwoordelijkheid van de betrokken gemeenten en Vestia om de bewonersorganisaties in de steden en wijken te informeren.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Amsterdam vreest over dertig jaar voor groot woningtekort»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat uit de Quickscan Woningbouw blijkt dat de Metropoolregio Amsterdam mogelijk te maken krijgt met een vraag naar 270 000 extra woningen tot 2040 die niet kunnen worden gerealiseerd? Kunt u uw antwoord toelichten?

De behoefte aan extra woningen in de noordelijke Randstad tot 2040 is gemeten in het onderzoek «Houdbaarheid Woningbehoefte prognoses Noordvleugel». Dat onderzoek is op 18 oktober 2011 (Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 31 089, nr. 88) aan uw Kamer aangeboden door de ministers van Infrastructuur en Milieu en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en is met u besproken in het Algemeen Overleg Grootproject RRAAM van 21 december 2011.
De conclusie, dat die woningen niet kunnen worden gerealiseerd is prematuur.
De regio heeft in een quickscan aangegeven dat zij nu ruimte ziet voor 208 000 woningen en mogelijkheden voor 70 000 extra woningen bij knooppunten en kantoorlocaties. De conclusie van de regiobestuurders is, dat er daarmee geen aanleiding is om nu al naar nieuwe locaties te gaan zoeken. Daarnaast heeft de quickscan ook een aantal potentiële en toekomstige ruimtelijke beperkingen voor woningbouw geïdentificeerd waarmee mogelijk rekening moet worden gehouden. Dit zijn echter nog geen feiten of voldongen zaken, maar aandachtspunten bij het goed faciliteren van de woningbouwbehoefte in deze regio.
Aanbod van voldoende, goede en betaalbare woningen en een voldoende arbeidspotentieel maakt een belangrijk onderdeel uit van het vestigingsklimaat en is een voorwaarde voor een duurzame economische ontwikkeling. De Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft een inschatting gemaakt van de mogelijkheden om de regionale woningproductie verder op te schroeven.
Op basis van het huidige bouwtempo lijkt het realistisch om te veronderstellen dat tot 2020 het tekort aan woningen in de regio op zal gaan lopen. Ook die conclusie is overigens vermeld in het onderzoek «Houdbaarheid Woningbehoefte prognoses Noordvleugel».

Vraag 3

Wat vindt u van de conclusie uit het rapport dat een inhaalslag waarbij de regionale woningbouwproductie groeit naar 12 500 woningen per jaar, voor praktisch onmogelijk wordt gehouden?

De conclusie dat het, gezien de huidige omstandigheden op de woningmarkt, moeilijk zal zijn op korte termijn dergelijke aantallen woningen te realiseren, kan ik onderschrijven. De regionale partijen stemmen woningbouwplannen ook onderling met elkaar af ten behoeve van de uitvoering en uitvoerbaarheid.
Het Rijk is graag bereid hierin mee te denken. In het Bestuurlijk Overleg MIRT van het najaar 2011 hebben wij de regio al uitgenodigd om concrete casuïstiek van knelpunten in wet- en regelgeving aan te geven. Duidelijk is wel dat er in deze regio nog een forse verstedelijkingsopgave in het verschiet ligt en dat er zorgvuldig moet worden omgegaan met de beschikbare locaties en plancapaciteit.

Vraag 4

Hoe verhoudt de conclusie uit het rapport dat studenten en kennismigranten Amsterdam vanwege het ontbreken van woonruimte zullen gaan mijden, zich tot de in december door u aangekondigde plannen voor 16 000 extra studentenwoningen bovenop de al geplande 16 000 in de vier grote steden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Met het landelijk actieplan studentenhuisvesting is voor de periode 2011–2016 een proces ingegaan dat enerzijds gericht is op de realisatie van extra studentenhuisvesting, waarvoor Kences 16 000 extra nieuwe studentenwoningen op landelijk niveau heeft toegezegd. Anderzijds is op landelijk en lokaal niveau een proces in gang gezet, waarbij betrokken partijen directer met elkaar gaan samenwerken om tot een goede invulling van het tekort aan studentenhuisvesting te komen. In het Landelijk platform studentenhuisvesting, waarin alle ondertekenaars van het actieplan zijn vertegenwoordigd, wordt periodiek ondermeer de voortgang van de verschillende activiteiten besproken.
De gemeente Amsterdam heeft in het Collegeakkoord 2010–2014 het belang van studenten voor de stad en de hoger onderwijsinstellingen benoemd. De uitwerking hiervan vindt in Amsterdam plaats met het programma Studentenhuisvesting gericht op realisatie van 9 000 studenteneenheden. De resultaten worden jaarlijks gemonitord en laten zien dat in Amsterdam in 2011 2 952 woonplekken voor studenten gerealiseerd zijn, waarvan ruim 1 500 door productie (nieuwbouw en transformatie van kantoren/gebouwen) en ruim 1 400 in de bestaande woningvoorraad (labelen en tijdelijke verhuur). In 2011 omvat het aantal nieuwe studenteneenheden (productie met start bouw in 2011) de helft van de totale woningbouwproductie in Amsterdam.
De inzet in de gemeente Amsterdam voor de genoemde collegeperiode (2010–2014) maakt onderdeel uit van het landelijk actieplan en daarmee overlapt dit deels ook de 16 000 eenheden op landelijk niveau die door Kences in het actieplan zijn toegezegd. Niet alle studenteneenheden in Amsterdam worden door Kences gerealiseerd. Er zijn ook andere partijen, buiten Kences, die in Amsterdam studenteneenheden realiseren om de doelstelling van 9 000 te behalen.
De gemeente Amsterdam geeft aan dat met de concrete nieuwbouwplannen voor 2012–2014 samen met de woningen waarvan de bouw in 2011 is gestart, de teller nu in totaal op circa 5 500 nieuwe studenteneenheden staat. Amsterdam is dus hard op weg om de eigen doelstelling voor studentenhuisvesting te realiseren. Amsterdam loopt hiermee in de pas met de door de hoger onderwijsinstellingen geraamde behoefte.
Naast de behoefte aan studentenhuisvesting is er ook een gedifferentieerd aanbod nodig van voldoende, goede en betaalbare woningen om andere woningzoekenden te kunnen bedienen, waaronder ook expats en kenniswerkers uit andere landen die zich (tijdelijk) in deze regio willen vestigen. De Metropoolregio Amsterdam is één van de belangrijkste dragers van de Nederlandse economie. Voor (internationale) bedrijven wordt het vestigingsklimaat mede bepaald door de aanwezigheid van voldoende arbeidspotentieel.

Vraag 5

Bent u het eens met de stelling in het rapport dat de prijs van bestaande woningen zodanig zal worden opgedreven dat starters hun woonwensen niet kunnen realiseren? Zo nee, waarom niet?

Ook die stelling vind ik prematuur. De prijs van woningen wordt door meer zaken bepaald dan alleen het aanbod ervan. Zo profiteren ook starters van de verlaagde overdrachtsbelasting van 6% naar 2% en het verruimde aanbod.

Vraag 6

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er voldoende woonruimte komt in de Metropoolregio Amsterdam? Kunt u uw antwoord toelichten?

De realisatie van voldoende woonruimte is primair een zaak van de lokale en regionale partijen. Het nationale beleid voor ruimte en infrastructuur ondersteunt dat met de ruimte die het aan decentrale overheden geeft voor eigen afwegingen. Met oog op het onderkende nationale economische belang van de Amsterdamse regio, ben ik bereid en voornemens om samen met deze regio – en in nauwe afstemming met de gebiedsagenda die in het kader van het MIRT wordt geactualiseerd – een uitvoeringsagenda voor de verstedelijkingsopgaven op te stellen. Ik waarborg daarbij, in samenwerking met mijn collega’s van Infrastructuur en Milieu, dat er rekening wordt gehouden met de ruimtebehoefte voor functies van nationaal belang, zoals opgenomen in het nationaal beleid voor ruimte en infrastructuur. In de uitvoeringsagenda wil ik ook – samen met de regio – kritisch kijken naar mogelijke belemmeringen in wet- en regelgeving en in het bijzonder bij het binnenstedelijk bouwen.
Het Rijk is ook (in)direct betrokken bij de ontwikkeling van verschillende locaties, zoals bijvoorbeeld op de locaties in Almere of op de Zuidas. Verder stimuleert het Rijk particulier opdrachtgeverschap en de transformatie van kantoren met de daartoe ingestelde expertteams.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Tijdelijk verhuren strop huizenbezitters»?1

Ja

Vraag 2

Bent u bekend met het fenomeen dat eigenaren in toenemende mate hun tweede, te koop staande woning verhuren zonder dat hiervoor de benodigde leegstandsvergunning is verleend? Zo ja, hoe vaak komt dit voor en wat is hiervan de oorzaak? Zo nee, bent u bereid te onderzoeken hoe groot het probleem van illegale verhuur van de tweede woning is en wat de oorzaak hiervan is en zo nee, waarom niet? Wat zijn de gevolgen van illegale verhuur voor de eigenaren van de woning?

Het staat een eigenaar wettelijk gezien vrij zijn tweede woning te verhuren zonder te gebruik te maken van de mogelijkheid die de Leegstandwet biedt voor tijdelijke verhuur met beperkte huurbescherming. Hiervoor is geen gemeentelijke vergunning vereist en dergelijke reguliere verhuur is geenszins illegaal. De huurder geniet in dat geval wel volledige huurbescherming.
Aangezien er geen registratie van deze reguliere verhuur van (voormalige) koopwoningen plaatsvindt, is mij niet bekend hoe vaak dit voorkomt en waarom eigenaren hiervoor kiezen.
Het kan wel zijn dat de eigenaar bij dergelijke verhuur in strijd handelt met het huurbeding uit de hypotheekakte. Zo’n beding dient ter bescherming van de hypotheekbank, om te voorkomen dat de opbrengst bij executoriale verkoop te laag is om de hypotheekschuld te kunnen voldoen. Woningen in verhuurde staat brengen doorgaans minder op dan woningen in onverhuurde staat. Daarom geven hypotheekbanken doorgaans slechts toestemming voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen indien de eigenaar een vergunning heeft voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet.
Uit navraag bij de Nederlandse Vereniging van Banken komen geen signalen naar voren dat eigenaren in toenemende mate hun woning verhuren zonder vergunning van de gemeente.

Vraag 3

Waarom is het op basis van de Leegstandswet verlenen van een leegstandsvergunning door een gemeente van belang aangezien dit tijdrovend en in sommige gevallen zeer kostbaar kan zijn waarbij de legeskosten tot € 400 kunnen bedragen? Klopt het dat de gemeente zich moet inspannen om de voor de leegstandsvergunning noodzakelijke gegevens te achterhalen, terwijl die al bekend zijn bij de bank? Zo ja, kunt u dit toelichten? Zo nee, waarom niet?

In mijn brief d.d. 17 januari 2012 (II, 2011–2012, 27 926, nr. 178) en de debatten met de Tweede Kamer over deze brief heb ik reeds uitvoerig uiteengezet waarom ik belang hecht aan de gemeentelijke vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Ook in mijn antwoord d.d. 18 april jl. op de vragen van mw. De Boer inzake Nationale Programma Herbestemming (2012Z06109, zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2011–2012, nr. 2276) ben ik ingegaan op de wenselijkheid van de vergunningplicht.
Bij deze gelegenheden heb ik toegelicht dat het schrappen van de vergunningsplicht niet in het belang is van eigenaren met een te koop staande woning, noch in het belang van de betrokken huurders. Alleen met een vergunning op grond van de Leegstandwet weet de eigenaar van te voren dat de huurder maar een heel beperkte huurbescherming heeft en dat de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt na het verstrijken van de termijn van de vergunning. Ook de huurder weet dankzij de vergunning waar hij aan toe is en hoelang zijn huurovereenkomst loopt. Daarnaast helpt de vergunningverlening bij tegengaan van de illegale praktijken van huisjesmelkers.
Ik deel niet de opvatting dat het aanvragen van een vergunning tijdrovend is; het is zelfs zo dat de vergunning van rechtswege wordt verleend indien de gemeente niet binnen acht weken op de aanvraag heeft beslist.
Evenmin deel ik de mening dat de gemeente zich moet inspannen om de voor de leegstandsvergunning noodzakelijke gegevens te achterhalen, terwijl die al bekend zijn bij de bank. De aanvrager van de vergunning levert de voor de vergunning benodigde gegevens deels zelf aan, terwijl informatie over het leegstaan van de woning in de gemeentelijke basisadministratie beschikbaar is.
Wel zal ik, zoals toegezegd in de hiervoor genoemde brief, de Leegstandwet zodanig wijzigen dat de eis vervalt dat de gemeente een maximale huurprijs in de vergunning moet vermelden, indien de woning niet tegen een geliberaliseerde huurprijs kan worden verhuurd. Dit vergemakkelijkt de procedure voor de vergunning die daardoor ook sneller kan worden verleend.
Gemeenten hebben de bevoegdheid om voor het afgeven van een vergunning voor tijdelijke verhuur leges te vragen. Over het algemeen zal de leges voor een leegstandvergunning aanmerkelijk lager liggen dan de in de vragen genoemde € 400. Ik ben dan ook niet van mening het verkrijgen van een vergunning zeer kostbaar is.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het bericht «Krakers blij in gemeentepand»?1

Ik ben op de hoogte van het bericht.
Uit de recent ontvangen informatie van de gemeente Amsterdam daterend van eind 2011 die mij ter beschikking staat, blijkt dat er door de stadsdelen gekozen is om in 3 van de 6 gevallen aangifte te doen.
Het is aan de eigenaar om te bepalen wat deze met zijn pand doet, mits het gebruik geen overlast geeft of de openbare orde verstoort. Het is daarom ook aan de eigenaar om te beslissen of deze aangifte wil doen of niet. Indien de eigenaar vindt dat de krakers eruit moeten dan is het zaak aangifte te doen. Indien de eigenaar kan instemmen met bewoning met het oog op leegstandsbeheer, dan is ook dat diens recht.
De verantwoordelijkheid voor het beheer van vastgoed is in Amsterdam verdeeld tussen de centrale stad en de diverse stadsdelen. Voor de panden die eigendom zijn van de stadsdelen van Amsterdam is het zodoende de verantwoordelijkheid van deze stadsdelen om de keuze te maken of zij wel of geen aangifte doen. Zij leggen daarover verantwoording af aan de stadsdeelraden en niet aan de centrale

Vraag 2

Is het waar dat de gemeente Amsterdam niet in alle gevallen van een gekraakt pand aangifte heeft gedaan bij de politie? Zo ja, waarom niet? Deelt u de mening dat deze gemeente daarmee een door de volksvertegenwoordiging aangenomen wet, namelijk de Wet kraken en leegstand, niet serieus neemt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Wanneer gaat u een einde maken aan deze ongehoorzaamheid?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hebt u kennisgenomen van de opvatting van de burgemeester van Amsterdam Van der Laan dat de diensten en stadsdelen, die eigenaar zijn van de gekraakte panden, zelf maar aangifte moeten doen? Wat vindt u van een door de koning benoemde bestuurder die zo gemakkelijk bezig is met het afschuiven van verantwoordelijkheid? Deelt u de mening dat er van een burgemeester meer ambitie mag worden verwacht om wetten na te leven? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Hoe gaat u bewerkstelligen dat alsnog per direct aangifte wordt gedaan bij de politie door de burgemeester dan wel de gemeentelijke diensten of stadsdelen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Was u verbaasd over het bericht «Prins Willem-Alexander helpt actief bij verkoop Mozambikaanse villa»?1

Vraag 2

Is het bericht correct dat de Kroonprins zich actief bemoeit met het aanprijzen van het bewuste vakantiehuis? Zo nee, hoe moet dan de advertentie in GG magazine geduid worden?

Vraag 3

Is het waar dat de «advertising closing date» voor het bewuste nummer op 27 januari lag, 11 dagen nadat u de Kamer per brief informeerde dat het Koninklijke echtpaar «op geen enkele manier» meer bemoeienis bij het project in Mozambique zou hebben? Is het waar dat het blad pas op 10 februari werd gedrukt? Zo nee, wat zijn dan de betreffende deadlines? Zo ja, waarom kon de advertentie niet zodanig worden gewijzigd dat voldaan werd aan uw beloften aan de Kamer?2

Vraag 4

Hoe moet de actieve bemoeienis van de Kroonprins bij de verkoop van het huis gezien worden in relatie tot uw brief aan de Kamer van 16 januari 2012 waarin u schrijft «Door deze verkoop hebben de Prins en Prinses geen enkele bemoeienis meer met het project in Mozambique»?3

Vraag 5

Was u op 16 januari 2012 op de hoogte van de kennelijk eerder gemaakte afspraken met betrekking tot de advertentie? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom heeft u deze informatie niet met de Kamer gedeeld?

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het optreden van onze kroonprins en zijn familie in een advertentie om een huis aan de man te brengen, waarmee het kroonprinselijk paar geen enkele bemoeienis meer zou hebben?

Vraag 7

Kunt u aangeven of wijziging van de advertentie, op zodanige wijze dat daaruit geen bemoeienis van het kroonprinselijk paar meer zou blijken, onderwerp van gesprek is geweest tussen u en de Kroonprins? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom is niet besloten tot een dergelijke ingreep?

Vraag 8

Was u op de hoogte van de medewerking van het Kroonprinselijk paar aan deze advertentie, had deze betrokkenheid in de geplaatste vorm uw instemming en acht u deze medewerking in overeenstemming met uw eerdere toezeggingen aan de Kamer?

Vraag 9

Is het waar dat de betreffende advertentie € 78 400 heeft gekost en kunt u garanderen dat die kosten op geen enkele wijze uit publieke middelen zijn betaald? Zo nee, wat waren dan de kosten en/of op welke wijze waren er publieke middelen gemoeid met plaatsing van de advertentie?

Vraag 10

Zijn er nog andere langlopende afspraken m.b.t de verkoop van het huis van het kroonprinselijk paar die uw toezeggingen van 16 januari 2012 zouden kunnen doorkruisen? Zo ja, welke? Zo nee, bent u daar zeker van?

Vraag 1

Bent u bekend met de problematiek van zogenoemde wurghypotheken, zoals aan de orde geweest in de uitzending van Tros Radar op 30 januari 2012?1

Ik ben bekend met de desbetreffende uitzending.

Vraag 2

Kunt een overzicht en een analyse geven van de problemen met hypotheken, die zijn ontstaan als gevolg van de strengere eisen aan hypotheken (onder meer door de gedragscode hypotheken), en de situatie op de huizenmarkt? Waardoor kunnen mensen met hypotheken vaak niet meer terecht bij andere hypotheekverstrekkers, met als gevolg dat bestaande onwenselijke hypotheken niet of nauwelijks kunnen worden uitgefaseerd?

Vraag 3

Hoe apprecieert u de vrijblijvendheid in de gedragscode hypotheken ten aanzien van het oversluiten van hypotheken die nog onder de oude regels verstrekt zijn en onder de huidige regels mogelijk niet meer verstrekt zouden kunnen worden?

Vraag 4

Vindt u het wenselijk dat hypotheekverstrekkers niet verplicht kunnen worden een redelijke aanbieding te doen aan consumenten met een te hoge hypotheek? Zo nee, bent u bereid hier iets aan te doen? Welke rol kan de toezichthouder, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), hier in spelen?

Vraag 5

Bent u bereid in gesprek te gaan met de hypotheekverstrekkers, met als doel afspraken te maken over het mogelijk maken van oversluiten van dergelijk hypotheken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Vindt u het wenselijk dat het vaak niet mogelijk is om het gespaarde of belegde vermogen als onderdeel van de hypotheek te gebruiken voor aflossing? Zo nee, op welke wijze moet dit volgens u worden opgelost?

In de GHF is een artikel opgenomen die kortweg zegt dat consumenten, zonder dat hier een vergoeding aan verbonden is, jaarlijks extra aflossingen mogen doen tot een bedrag gelijk aan tien procent van de oorspronkelijke hoofdsom van de hypothecaire financiering. Dit betekent in de praktijk dat consumenten een hypotheek in elk geval in tenminste tien jaar boetevrij kunnen aflossen.
Het is daarbij in principe mogelijk dat voor de aflossing van de hypotheek een verzekeringsproduct of bankspaarproduct waarin kapitaal is opgebouwd, wordt gebruikt. In individuele gevallen kunnen echter verschillende aspecten een rol spelen die het niet eenvoudig maken om gespaard of belegd vermogen om te zetten in aflossing.
Het kan, ervanuitgaande dat de consument de bestaande hypotheek houdt, onvoordelig zijn voor de consument om een voortijdige afkoop te doen van een polis (KEW) of bankspaarproduct (SEW/BEW), want dit opgebouwde spaarpotje wordt fiscaal belast als er niet is voldaan aan de minimale fiscale premiebetaling- of inlegduur. Bovendien kan het zo zijn dat als klanten tussentijds hun opgebouwd kapitaal gebruiken om hun hypotheek gedeeltelijk af te lossen, er een gat ontstaat in het overeengekomen aflosplan. Door het opheffen van het opgebouwde spaarpotje, kan het oorspronkelijk berekende doelkapitaal niet meer worden bereikt. Hiervoor zal een oplossing moeten worden bedacht die mogelijk leidt tot hogere kosten voor de hypotheek. Verder kan een consument te maken krijgen met het feit dat hij niet meer optimaal kan profiteren van de hypotheekrente- aftrek. Daarbij kan de consument te maken krijgen met boeterentes als de opgebouwde spaarpot (waarmee hij de hypotheek wil verlagen) groter is dan de jaarlijkse toegestane boetevrije aflossing en wanneer hij de verandering wil doorvoeren voordat een rentevastperiode afloopt.
De adviseur zal daarom in het kader van de zorgvuldige klantbehandeling verschillende individuele aspecten afwegen bij een verzoek om de bestaande polis of bankspaarrekening voortijdig af te kopen om daarmee de hypotheekschuld te verlagen. Niet alleen naar de huidige situatie en wensen wordt gekeken, maar ook naar de toekomstige situatie. Gekeken wordt door de adviseur in dit kader naar de huidige financiёle positie van de klant, de looptijd van een polis of bankspaarprodukt, de wijze waarop het gat in het doelkapitaal kan worden opgevangen, de timing van de gewenste aflossing (zo kan het moment van een rente- herziening een gunstiger moment zijn om af te lossen), de hoogte van de aflossing (kan er sprake zijn van een boete), gevolgen voor de hypotheekrente- aftrek en gevolgen voor eventuele life- cycle momenten zoals pensionering en onverwachte situaties (zoals werkloosheid en arbeidsongeschiktheid).

Vraag 7

Denkt u dat de beschreven gang van zaken bijdraagt aan het vertrouwen in de financiële sector? Zo niet, op welke wijze denkt u dat er een oplossing kan komen voor de bestaande hypotheken die de stabiliteit van de woningmarkt in gevaar brengen?

In het Stabiliteitsprogramma Nederland van april 2012 is opgenomen dat structurele hervormingen zullen plaatsvinden om vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen en hypotheekschulden te verminderen. Vanaf januari 2013 zullen nieuwe hypotheken gedurende de looptijd in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair moeten worden afgelost om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek. Om de risico’s van hoge hypotheekschulden verder te beperken, wordt de Loan-to-Value ratio geleidelijk beperkt tot 100%. Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, wordt de overdrachtsbelasting op woningen permanent verlaagd tot 2%. Vertrouwen in de woningmarkt, draagt bij aan vertrouwen in de financiёle sector en draagt bij aan de financiële stabiliteit. Mede met het oog op het goed functioneren van de woningmarkt is niet zonder reden een uitzondering opgenomen voor oversluiten van bestaande hypotheken in de nieuwe voorstellen voor de hypotheekmarkt en de gedragscode hypotheken. Het is de verantwoordelijkheid van de hypothecair kredietverstrekkers om op grond van een inschatting van de financiële risico’s van een individuele consument en daarmee samenhangende risico’s voor de instelling wel of geen gebruik te maken van de uitzonderingsmogelijkheid.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het rapport van bureau O&S, waaruit blijkt dat de woonsegregatie in Amsterdam de afgelopen jaren is gegroeid?1

In het rapport Woonwensen van (allochtone) jongeren waarop in het artikel in Het Parool van 4 april jl. op wordt gedoeld gaat het niet om feitelijk toegenomen segregatie maar om woonwensen. De conclusie dat segregatie doorzet is derhalve op basis van het genoemde onderzoek niet te trekken.
In het onderzoek wordt vastgesteld dat jongeren het liefst in een gemengde buurt wonen met zowel allochtone als autochtone bewoners. Binnen dit wensbeeld zijn wel gradaties zichtbaar: autochtone jongeren hebben bijvoorbeeld wat meer voorkeur voor een wijk waar meer autochtonen dan allochtonen wonen terwijl Marokkaanse jongeren wat vaker een voorkeur hebben voor een wijk waar meer allochtonen dan autochtonen wonen. De onderzoekers concluderen dat «deze voorkeuren ertoe kunnen leiden dat autochtonen en Marokkanen, nog meer dan nu het geval is, elkaars buurten mijden». Echter, voorkeuren worden lang niet altijd gerealiseerd, zodat het nog maar de vraag is of het genoemde effect zal optreden.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de groeiende woonsegregatie in Amsterdam een slechte ontwikkeling is voor het samen wonen en samen leven? Zo ja, welke acties gaat u ondernemen om de segregatie te bestrijden en integratie te bevorderen? Zo nee, waarom niet?

In tegenstelling tot de teneur van het artikel in Het Parool constateer ik op basis van het rapport van O&S niet dat er spraken is van toenemende segregatie. Op basis van de ontwikkeling in de cijfers (zie ook vraag2 van de segregatie in Amsterdam in 2011 constateer ik dat deze niet is toegenomen maar juist is gedaald. Deze trend is reeds vanaf 2006 – 2007 ingezet. Ik zie dan ook geen aanleiding om acties hierop te ondernemen zoals het in gesprek gaan met de gemeente Amsterdam over het opstellen van een plan van aanpak.

Vraag 3

Bent u bereid om in gesprek te gaan met het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam om een plan van aanpak op te stellen om de segregatie tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is de huidige stand van zaken betreffende de woonsegregatie in de andere grote steden, de zogeheten G 32?

Wanneer de cijfers3 van de afgelopen jaren voor de grote steden (G4 en G32) nader worden bestudeerd, blijkt dat in 2011 de segregatie (uitgedrukt in de segregatie-index: het aandeel van de bevolking dat zou moeten verhuizen om een volledig gelijkmatige ruimtelijke verdeling te bereiken) slechts in 9 steden hoger lag dan in 2001. In 27 steden was de mate van etnische segregatie in 2011 juist lager dan in 2001.

Vraag 1

Bent u bekend met het item «Vals spel op de huizenveiling»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de uitspraken van de directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) waarin hij stelt en onderbouwt dat zijn organisatie voortaan geen huizen met een NHG-garantie meer laat veilen op huizenveilingen? Onderschrijft u deze uitspraken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij leningen met een NHG staat het WEW borg voor de lening van de geldnemer en geldgever. Indien de koper in betalingsproblemen komt en de woning moet worden verkocht, dan staat het WEW onder een aantal voorwaarden borg voor een eventuele restschuld. De overheid staat vervolgens borg voor het WEW. De opbrengst op de veiling ligt doorgaans 37% onder de onderhandse verkoopwaarde; dit leidt tot verlies bij banken, de woonconsument en het WEW. Het is aan het WEW om een verliesdeclaratie van een financier zo veel mogelijk te beperken. In samenspraak met de financiers blijft het WEW zich inzetten om te voorkomen dat woningen op de veiling terecht komen. Er is ook een wetsvoorstel tot wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het Burgerlijk Wetboek in voorbereiding. Hiermee wordt het proces rondom de executieveilingen verbeterd, zodat de kring van potentiële kopers wordt uitgebreid en de hoogst mogelijke veilingopbrengst wordt bereikt. Dit voorstel wordt naar verwachting in de zomer van dit jaar bij uw Kamer ingediend.

Vraag 3

Deelt u de mening dat vastgoedhandelaren die beboet zijn door de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) vanwege hun gedrag op een huizenveiling(-en) voor een bepaalde periode de toegang tot de huizenveiling moet worden ontzegd? Kunt u antwoord toelichten?

Volgens de Mededingingswet kan door de NMa bij een geconstateerd kartel maximaal een boete van 450 000 euro of, als dat hoger is, 10 % van de omzet, worden opgelegd. Blijkt er daarnaast sprake van strafbare feiten, dan kan het Openbaar Ministerie zo nodig overgaan tot strafvervolging. Bovendien belemmeren de huidige regels de betrokken veilingen niet om individuen in bepaalde gevallen van deelname aan de veiling uit te sluiten. Met genoemde maatregelen zijn voldoende middelen beschikbaar om vastgoedhandelaren die de regels overtreden, te bestraffen.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoe volgens u kan worden bevorderd dat huizen die executoriaal verkocht mogen worden, minder snel door de schuldeisers naar de veiling worden gebracht?

Het is in beginsel aan de financier om te bepalen of een woning gedwongen wordt verkocht. De financiers hebben een zorgplicht ten aanzien van hun klanten om de opbrengst zo hoog mogelijk te laten zijn, zodat de restschuld beperkt blijft. Een onderhandse verkoop kan een goed middel zijn om een hogere opbrengst te realiseren. Het WEW dringt er bij de financiers op aan om woningen met een NHG onderhands te verkopen. Het WEW heeft in 2011 in 25% van de verzoeken van de financiers om een woning met NHG executoriaal te veilen, geweigerd. In bijna al deze gevallen is een oplossing gevonden; 60% van betreffende woningen zijn onderhands verkocht en voor zo’n 40% is een regeling getroffen zodat de mensen in de woning konden blijven wonen. Deze aanpak beperkt de verliezen bij de financiers en het beroep op de NHG. Het zoeken naar mogelijkheden voor betalingsregelingen en het bevorderen van onderhandse verkoop kan ook meerwaarde hebben voor woningen zonder NHG, zodat er minder snel executoriaal hoeft te worden geveild.

Vraag 1

Is het waar dat bewoners die een woning huren of willen gaan huren in een bepaald woon-zorgcomplex niet gedwongen kunnen worden zorg af te nemen bij een bepaalde «gekoppelde» zorgaanbieder, meestal de aanbieder die met de corporatie samen heeft gezorgd voor de totstandkoming van het complex? Heeft de huurder of de aspirant-huurder van een zorgappartement met andere woorden keuzevrijheid ten aanzien van de zorginstelling die extramurale zorg levert?

Idealiter is de keuze van de cliënten vrij om onafhankelijk van de plek van waar men wil wonen te kunnen kiezen voor een zorgleverancier. In een aantal gevallen is het vanuit doelmatigheidsredenen of veiligheidsredenen niet goed mogelijk om iedere bewoner zelf (voor alle onderdelen) zijn eigen keuze te laten bepalen en worden in het huurcontract afspraken gemaakt over een inperking van de vrije keuze. Een cliënt maakt dan gelijktijdig keuzes ten aanzien van wonen en dienstverlening.
Het staat huurder en verhuurder vrij om in het huurcontract afspraken te maken over de afname van zorg bij zorgaanbieders waarmee de verhuurder een samenwerkingsverband heeft.
De eigenaar van de verhuur van een appartement verbindt dan extra voorwaarden aan de verhuur van de woonruimte, die inhouden dat de zorg wordt betrokken van een zorgaanbieder waarmee men samenwerkt. Dergelijke voorwaarden kan een eigenaar in bepaalde gevallen ook verbinden aan de verkoop van woonruimte.
De AWBZ bevat geen regels ten aanzien van de voorwaarden waaronder iemand woonruimte koopt of huurt. Er is dan ook geen strijdigheid met deze wet.
Een andere relevante wet de Mededingingswet. Een verplichting voor de huurder om ook zorg af te nemen van de verhuurder, kan in strijd zijn met het verbod op misbruik van een economische machtspositie uit die wet. Koppelverkoop is namelijk verboden, indien de verhuurder een economische machtspositie heeft op een afgebakende relevante markt. Als daar sprake van is en er is een merkbaar effect voor de mededinging, dan kan de NMa optreden. Verhuurder kan als verweer eventueel objectieve rechtvaardigingsgronden aanvoeren (zoals veiligheidsredenen), die de NMa in aanmerking kan nemen bij een eventueel optreden.

Vraag 2

Mag een verhuurder een gecontracteerde huurder extra huur of extra kosten in rekening brengen zodra deze wisselt van de «gekoppelde» zorgaanbieder naar een andere? Wat vindt u van het argument dat de «gekoppelde»» zorgaanbieder heeft bijgedragen aan de totstandkoming van het complex en de andere zorgaanbieder niet, waardoor de extra investeringskosten in rekening worden gebracht?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Mag een verhuurder aan een huurder die bij een andere zorgaanbieder zorg afneemt het gebruik van «voorzieningen in het woon-zorgcomplex, die zijn betaald door de «gekoppelde zorginstelling» in rekening brengen? Zo ja, waarom wel? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Zou het in rekening brengen van extra kosten, zodra bewoners overstappen naar een andere zorgaanbieder, beschouwd kunnen worden als ontmoedigingsbeleid? Is het aankondigen van zo’n maatregel toegestaan? Is het toegestaan het in rekening brengen van extra kosten, zoals boven beschreven, in een overeenkomst voor zorg- en dienstverlening vast te leggen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Bent u bekend met het rapport «Risico’s in de corporatiesector» van Brinkgroep?1 Zo ja, wat is uw reactie op de inhoud van dit rapport? Zo nee, kunt u na kennisname van dit rapport de Kamer op korte termijn rapporteren over uw bevindingen en conclusies naar aanleiding van dit rapport?

Ja. Het rapport maakt gebruik van de openbare bronnen die er zijn voor belanghouders in de woningcorporatiesector. Dit biedt gemeenten, organisaties van huurders en anderen de gelegenheid om zich een beeld van afzonderlijke corporaties te vormen.
Ten eerste zijn de cijfers gebaseerd op de jaarcijfers van het verslagjaar. Het is mogelijk dat daarin incidentele uitschieters zitten of dat corporaties ondertussen tot bijsturing zijn overgegaan zodat dezelfde cijfers voor de daarop volgende jaren verbeteren.
Ten tweede is het goed om een onderscheid te maken tussen corporaties die relatief grote risico’s lopen maar tegelijkertijd een behoorlijke financiële buffer hebben en corporaties die maar een beperkte buffer hebben. In alle gevallen is het vanuit het oogpunt van het behoud van het maatschappelijk gebonden vermogen belangrijk om de risico’s goed te beheersen om verlies van dit vermogen te voorkomen. Bij een eventueel optredend verlies als gevolg van de aanwezige risico’s kan dus niet direct worden geconcludeerd dat de continuïteit in gevaar komt. De door het Centraal Fonds afgegeven continuïteits- en solvabiliteitsoordelen die in de rapportage worden aangehaald, richten zich met name op de balans tussen de risico’s en de aanwezige buffer.
Ten derde is het goed om er op te wijzen dat het Centraal Fonds in zijn oordeelsbrieven meer aan de orde stelt dan de «ranking». Corporaties kunnen heel gericht worden aangezet om bepaalde ongewenste situaties of posities te veranderen. De financiële toezichthouder gebruikt deze ratio’s zelf ook om zo nodig bij corporaties een nadere analyse uit te voeren. De verantwoordingsinformatie en prognose-informatie wordt mede op basis van deze ratio’s geanalyseerd. Tenslotte acht ik het goed als corporaties in het maatschappelijk verkeer bevraagd worden over ratio’s die sterk afwijken van het gangbare.

Vraag 2

Bent u bekend met het artikel «Wake-up call voor corporaties»?2

Ja.

Vraag 3

Onderschrijft u de zeer verontrustende constateringen van de Brinkgroep in dit artikel dat 58 woningcorporaties de rentedekkingsgraad niet halen en 13 woningcorporaties er ronduit slecht voor staan, 9 woningcorporaties voor meer dan 1 miljoen m2 aan grondposities hebben, 28 woningcorporaties meer schulden dan bedrijfswaarde hebben en 10 woningcorporaties meer dan twee keer zoveel marktrisico als gemiddeld lopen? Wat vindt u van deze constateringen en kunt u uw antwoord toelichten?

De statistiek die de Brinkgroep heeft opgesteld, is met name ontleend aan de jaarlijks door het Centraal Fonds op zijn website per individuele corporatie te publiceren Corporatie in Perspectief. Ik ga er vanuit dat de Brinkgroep de scores op de juiste wijze heeft vastgesteld. De scores hebben op zichzelf een belangrijke signaalfunctie. Bij de beantwoording van vraag 1 ben ik uitgebreid ingegaan op de betekenis van deze cijfers voor zowel de financieel toezichthouder zelf als voor andere betrokkenen bij en in de corporatiesector.

Vraag 4

Deelt u de mening dat u uw rol als toezichthouder per direct dient te intensiveren omdat het huidige toezicht bij veel woningcorporaties met problemen, zoals geschetst in het rapport, veel te wensen overlaat? Zo ja, hoe gaat u dit vormgeven? Zo nee, waarom niet?

Op basis van deze publicatie is niet de conclusie te trekken dat het financiële toezicht veel te wensen overlaat. De publicatie levert geen nieuwe gezichtspunten op.
Het is goed om daarnaast in dit verband onderscheid te maken tussen de korte en de middellange termijn. De afgelopen periode zijn als gevolg van de indiening van het wetsontwerp tot herziening van de Woningwet en recente casuïstiek veel acties in gang gezet. Deze zullen uiteindelijk van invloed zijn op de wijze waarop het toezichtsysteem zal worden vernieuwd. Voor de korte termijn zijn reeds in 2011 intensiveringen in gang gezet. Het Centraal Fonds heeft daarnaast aangegeven in 2012 explicieter aandacht te schenken aan liquiditeitsrisico’s. De ratio’s die zijn ontleend aan Corporatie in Perspectief worden hierbij betrokken. Met name de ontwikkelingen in deze ratio’s als gevolg van de voornemens van corporaties en de kasstroomprognose krijgen hierbij een belangrijke plaats. Sterke afwijkingen kunnen aanleiding zijn voor nader onderzoek en zo nodig gerichte interventies bij de betreffende corporaties.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huizenverkoop in vrije val: min 18 procent in februari»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op dit bericht?

Sinds de zomer van 2011 staat het aantal transacties op de koopwoningmarkt onder druk. Daarop zijn de cijfers over de eerste maanden van 2012 geen uitzondering. Ook de cijfers van januari gaven deze trend al te zien. De berichtgeving vraagt echter wel nuancering. Het betreft namelijk een vergelijking met de maand februari van 2011. Als vergeleken wordt met de afgelopen maanden december en januari, dan vlakt de daling in aantal transacties (en ook prijzen) juist wat af.

Vraag 3

Waardoor wordt naar uw inzicht de sterke daling van de huizenverkoop in Nederland veroorzaakt, zeker in vergelijking tot de relatief stabiele of stijgende huizenprijzen en verkopen in België, Frankrijk en Duitsland in 2011?

De daling van de huizenprijzen in Nederland is – tegen de achtergrond van de actuele economische situatie en de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt – niet heel afwijkend. Uit de European Housing Review 2012 blijkt dat in landen met een meer statische woningmarkt zoals Duitsland, België maar ook Frankrijk en Oostenrijk de huizenprijzen in 2010 en 2011 licht zijn toegenomen2. In Nederland en het Verenigd Koninkrijk (landen met een dynamische woningmarkt) zijn de prijzen wel gedaald. In Ierland en Spanje zijn de prijzen zelfs fors gedaald.

Vraag 4

Deelt u de mening dat een geleidelijke hervorming van de Nederlandse woningmarkt met ieder bericht over de stagnerende woningmarkt urgenter wordt? Waarom neemt u geen maatregelen om de woningmarkt te hervormen?

Er zijn door dit kabinet verschillende maatregelen genomen om het vertrouwen op de woningmarkt een gerichte impuls te geven en belemmeringen voor transacties weg te nemen. Het kabinet heeft de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd, de verhoging van de NHG is meermaals verlengd, de voorwaarden voor dubbele hypotheekrenteaftrek zijn tijdelijk verruimd en de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen zijn en worden verder verbeterd.
Ook op het vlak van het financiële toezicht zijn diverse maatregelen genomen. Zo zijn er grenzen gesteld aan de totale schuld ten opzichte van de waarde van de woning, is het aflossingsvrije deel van een hypotheek beperkt tot maximaal 50% van de waarde van de woning en zijn de uitzonderingsmogelijkheden om af te wijken van de inkomensnorm beperkt.

Vraag 1

Herkent u het geschetste beeld dat woningcorporaties te weinig aan recycling van lampen en lichtarmaturen doen? Bent u van mening dat hier een kans wordt gemist om tot meer recycling te komen?1

Uit recent onderzoek dat door de United Nations University (UNU-ISP, www.futureflows.eu) is uitgevoerd, blijkt dat in 2010 in Nederland circa de helft van alle lampen die vrijkomen, wordt ingezameld en verwerkt. De andere helft wordt met het restafval afgevoerd, waardoor geen optimale verwerking plaatsvindt. Het beeld dat in het onderzoek van Lightrec geschetst wordt bij woningcorporaties komt zodoende overeen met het totaalplaatje van de inzameling van lampen en armaturen, zodat ik geen reden heb om aan dit beeld te twijfelen. Hier wordt inderdaad een kans gemist. In het antwoord op vraag 2 geef ik aan wat die kans is.

Vraag 2

Kunt u toelichten waarom u dit wel of niet een gewenste situatie vindt?

De gescheiden inzameling van lampen en armaturen moet verbeteren, zodat er meer lampen milieuverantwoord worden verwerkt en materialen worden teruggewonnen. Niet alleen omdat spaarlampen en tl-buizen een kleine hoeveelheid kwik bevatten die niet in het milieu terecht mag komen, maar ook omdat lampen zeldzame aardmetalen bevatten (zoals het fluorescentiepoeder) die hergebruikt kunnen worden. Sluitende grondstoffenrotondes zijn dus van essentieel belang bij lampen.
Overigens is er op dit moment reeds een goed werkend inzamelsysteem, dat is opgezet door de producenten en importeurs van (spaar)lampen en armaturen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de wettelijk vastgelegde producentenverantwoordelijkheid voor apparatuur en (spaar)lampen. Het is een gemiste kans dat er onvoldoende gebruik wordt gemaakt van de faciliteiten die dit systeem biedt voor de ontdoeners.

Vraag 3

Ziet u voor uzelf een taak weggelegd om de recyclingresultaten van woningcorporaties in brede zin te verbeteren? Zo ja, kunt u aangeven op welke wijze u die ambitie gestalte wilt geven? Zo nee, waarom niet?

Het afvalbeheer behoort tot mijn portefeuille. Zoals in mijn afvalbrief (30 872, nr. 79) is opgenomen, is apparatuur (waaronder lampen) een van de prioritaire stromen die in het kader van de grondstoffenrotonde wordt aangepakt. Dat betekent onder meer dat ik inzet op een verhoging van de inzameling, waarbij ontdoeners en andere schakels van de keten méér lampen gescheiden gaan afdanken. Concreet betekent dit het volgende:

Vraag 1

Kunt u toelichten wat de uitspraak van de Hoge Raad1 betekent voor de fiscale behandeling van waterwoningen en hierbij ingaan op de volgende punten: overdrachtsbelasting, hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, onroerende zaakbelasting, vermogensrendementsheffing bij gebruik als hoofdwoonverblijf dan wel als tweede woning?2

De Hoge Raad heeft op 9 maart 20123 een arrest gewezen voor de overdrachtsbelasting over de vraag of een waterwoning een onroerende zaak is. De Hoge Raad stelt, onder verwijzing naar een arrest4 van de Hoge Raad over een woonark, dat een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, aangemerkt moet worden als een schip in de zin van artikel 8:1 van het Burgerlijk Wetboek en derhalve in het algemeen een roerende zaak is. Echter, een waterwoning die is verbonden met de oever op een dusdanige wijze dat sprake is van duurzame vereniging met die grond, is een onroerende zaak op grond van artikel 3:3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek.
Deze uitspraak heeft gevolgen voor de overdrachtsbelasting en de vermogensrendementsheffing.
Voor de heffing van overdrachtsbelasting wordt op grond van de huidige wetgeving aangesloten bij de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak (of een daarop gevestigd beperkt recht). Ingevolge het arrest van 9 maart 2012 kan er geen overdrachtsbelasting worden geheven ter zake van de verkrijging van een drijvende woning die als een roerende zaak kwalificeert.
Hiernaast vallen door de uitspraak van de Hoge Raad de roerende waterwoningen – niet zijnde een eigen woning – die voor persoonlijk doeleinden worden gebruikt en niet hoofdzakelijk als belegging dienen, buiten de rendementsgrondslag van box 3.
Het arrest van de Hoge Raad heeft geen gevolgen voor de eigenwoningregeling in box 1, en dus ook niet voor de hypotheekrenteaftrek. Op basis van de huidige wetgeving kunnen de (roerende) waterwoningen die de belastingplichtige of personen van zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staan in de regel als eigen woning kwalificeren. Ook voor de woning die als hoofdverblijf van de belastingplichtige tot diens ondernemings- of resultaatsvermogen wordt gerekend, brengt het arrest geen verandering.
De uitspraak van de Hoge Raad heeft ook geen gevolgen voor de gemeentelijke belastingheffing, aangezien op grond van de Gemeentewet een met de onroerende-zaakbelastingen vergelijkbare belasting kan worden geheven over roerende woon- en bedrijfsruimten, namelijk de roerenderuimtebelastingen. Het maakt voor de gemeentelijke belastingheffing dus materieel niet uit of een waterwoning als roerend of onroerend kwalificeert. De roerende waterwoning zal aldus in de gemeentelijke belastingheffing worden betrokken.

Vraag 2

Kan aan de hand van een rekenvoorbeeld voor een villa van € 500 000 en een watervilla van € 500 000 worden toegelicht wat het netto-effect is voor bovengenoemde belastingen c.q. aftrekmogelijkheden bij gebruik als hoofdwoonverblijf of als tweede woning?

Overdrachtsbelasting
Bij de overdracht van de villa wordt momenteel 2%5 overdrachtsbelasting geheven over de waarde van de onroerende zaak. Bij deze overdracht is derhalve € 10 000 aan overdrachtsbelasting verschuldigd (2% van € 500 000). Dit geldt ook voor de overdracht van een watervilla die onroerend is.
Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd ter zake van de verkrijging van een (drijvende) watervilla die roerend is.
Vermogensrendementsheffing
De villa en de watervilla die onroerend zijn, vallen in de rendementsgrondslag van box 3 indien deze niet als hoofdverblijf in box 1 vallen (dus als tweede woning of verhuurde woning in gebruik zijn). Als er geen schuld tegenover het bezit staat, er geen overige box 3 bezittingen zijn en de persoonsgebonden aftrek buiten beschouwing wordt gelaten, dan bedraagt de box 3 heffing over deze onroerende (water)villa:
€ 500 000
– € 21 139
(heffingvrij vermogen)
= € 478 861 (box 3 grondslag)
€ 478 861
* 4%
(fictief rendement)
= € 19 154 (box 3 inkomen)
€ 19 154
* 30%
(tarief box 3)
= € 5 746 (box 3 heffing)
Als tegenover het bezit van de (water)villa een hypotheekschuld staat van eveneens € 500 000 dan bedraagt de box 3 heffing per saldo € 0.
Een roerende watervilla die geen eigen woning is in de zin van box 1 valt alleen in box 3 indien deze niet voor persoonlijke doeleinden wordt gebruikt of wel voor persoonlijke doeleinden wordt gebruikt doch hoofdzakelijk ter belegging wordt gehouden. Indien de roerende watervilla voldoet aan één van deze criteria dan wordt deze roerende zaak, op dezelfde wijze als hiervoor is beschreven, in box 3 in aanmerking genomen. Voldoet de roerende watervilla niet aan één van deze criteria dan valt deze watervilla buiten de rendementsgrondslag van box 3.
Indien de niet in box 1 vallende roerende watervilla is gefinancierd met een lening, dan wordt deze lening altijd in aanmerking genomen in box 3, dus ongeacht of de roerende watervilla zelf in box 3 in aanmerking wordt genomen.

Vraag 3

Hoeveel waterwoningen zijn op 1 januari 2012 in Nederland in gebruik? Wat is de totale waarde van deze woningen? Hoeveel van deze woningen worden gebruikt als tweede woning?

De term waterwoning is geen eenduidig begrip. Hieronder vallen zowel roerende als onroerende zaken. Het arrest van 9 maart 2012 had betrekking op een drijvende waterwoning die door de Hoge Raad als roerende zaak is aangemerkt. Door het Kadaster en de Belastingdienst worden van deze woningen geen specifieke gegevens opgeslagen en daarom is het moeilijk hiervan het precieze aantal vast te stellen. Geschat wordt dat het thans zal gaan om enkele honderden waterwoningen.
De prijzen van de waterwoningen variëren van € 150 000 tot € 700 000. Van die waarde is echter een deel toe te rekenen aan de bijbehorende kavel of aanlegplaats (beide op voorhand onroerende zaken).
Hiernaast moet worden opgemerkt dat ter zake van de levering van een nieuwbouw waterwoning omzetbelasting in rekening wordt gebracht. Als een drijvende waterwoning onroerend zou zijn, dan zou alleen over de verkoop van een bestaande waterwoning overdrachtsbelasting zijn verschuldigd. Er zijn geen cijfers bekend over de periode waarbinnen een waterwoning gemiddeld wordt doorverkocht.
Om al deze redenen is het budgettaire beslag wat gemoeid is met de roerende waterwoningen die niet in de overdrachtsbelasting of box 3 vallen, erg ongewis. Geschat wordt dat dit op enkele miljoenen per jaar zal kunnen uitkomen.
Ik heb geen inzicht in het aantal waterwoningen dat als tweede woning of als recreatiewoning wordt gebruikt.

Vraag 4

Hoeveel belastinginkomsten hebben het Rijk en gemeenten in 2012 gederfd doordat waterwoningen anders behandeld worden dan gewone woningen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Zijn er verschillen tussen de fiscale behandeling van woonboten en van waterwoningen? Welke?

De benaming van de woning is, zoals blijkt uit de jurisprudentie, niet van belang. Het gaat erom of de constructie zodanig is dat de woning als roerende of onroerende zaak kwalificeert. Een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft is in het algemeen een roerende zaak. Een zaak die verbonden is met de oever op een dusdanige wijze dat sprake is van duurzame vereniging met die grond, is een onroerende zaak.
Zowel voor de woonboten als de waterwoningen hangt het dus van de feiten en omstandigheden af of deze als roerende of onroerende zaken kwalificeren. Afhankelijk daarvan kan de fiscale behandeling, zoals in vraag 2 is uiteengezet, verschillen.

Vraag 6

Kunt u motiveren waarom de fiscale behandeling van de bewoners van waterwoningen zou moeten verschillen van die van gewone woningen?

Het arrest creëert een verschil in fiscale behandeling in de overdrachtsbelasting en in de vermogensrendementsheffing van roerende waterwoningen enerzijds en van onroerende waterwoningen en gewone woningen anderzijds. Ik ben niet bereid dit verschil op voorhand te accepteren. Om die reden zal ik de komende tijd een aantal opties bezien en afwegen om dit verschil in fiscale behandeling weg te nemen. Het zal naar verwachting niet eenvoudig zijn om de gevolgen van dit arrest te mitigeren. Zo zal in zekere mate moeten worden afgestapt van het objectieve en aan het civiele recht ontleende onderscheid tussen roerende en onroerende zaken. Dit brengt mogelijk uitvoeringstechnische en juridisch nadelige gevolgen met zich mee. Ik kom hier uiterlijk bij de behandeling van het Belastingplan 2013 op terug.
Overigens moet nog worden opgemerkt dat het verschil in fiscale behandeling niet alleen speelt voor waterwoningen, maar ook voor (drijvende) bedrijfsgebouwen.

Vraag 7

Indien dit verschil ongewenst is, welke actie gaat u ondernemen om deze ongewenste verschillen weg te nemen? Meer specifiek, kan een wijziging van het eerste lid van artikel 1 van Boek 8 van het Burgerlijk Wetboek deze maas in de wet dichten?

Zie antwoord vraag 6.