Vraag 1

Kent u het bericht «Treiteraar straks ook in koophuis niet meer onaantastbaar»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening van de burgemeester van Amsterdam dat «treitersituaties diep ingrijpen in het leven van slachtoffers, zeker als ook de veiligheid en de gezondheid van hun kinderen in het geding is. Kern is dat als de situatie niet verbetert, niet het slachtoffer, maar de treiteraar verhuist»? Zo ja, deelt u dan ook de mening dat het verschil tussen het huren van een huis of het in eigendom hebben van een huis door een notoire overlastgever niet het kenmerkende verschil mag zijn in de aanpak van die overlastgever?

Ik deel de mening dat treitersituaties diep kunnen ingrijpen in het leven van de slachtoffers en dat verhuizing van het slachtoffer in beginsel geen oplossing is. Verhuizing van de overlastgever kan soms een oplossing zijn, maar zou er ook toe kunnen leiden dat het probleem zich verplaatst naar de nieuwe woonomgeving. Voor de bevoegdheden van de gemeente maakt het geen verschil of de overlast wordt veroorzaakt door een huurder of door een eigenaar van een woning. Een inherent verschil tussen beide situaties is wel dat uithuiszetting in een huursituatie kan worden bereikt doordat de verhuurder het huurcontract opzegt.

Vraag 3

Deelt u de hoop van de burgemeester van Amsterdam «dat het Rijk de wet verandert om de uitzetting van eigenaren van koophuizen te vergemakkelijken»? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Van de zijde van de gemeente Amsterdam is desgevraagd toegelicht dat de gemeente een verruiming beoogt van artikel 174a Gemeentewet (Wet Victoria), gelet op de strenge uitleg die de bestuursrechter sinds eind 2010 aan die bepaling geeft. Op grond van die bepaling kan de burgemeester besluiten (voor zover hier relevant) om een woning of een daarbij behorend erf tijdelijk te sluiten, indien door gedragingen in de woning of op het erf de openbare orde rond de woning of het erf wordt verstoord. Op de Kamervragen die begin 2011 over die jurisprudentie zijn gesteld, heeft mijn ambtsvoorganger geantwoord dat de Wet Victoria goed toepasbaar is om ernstige overlast te bestrijden en dat gemeenten voldoende instrumenten hebben om woonoverlast aan te pakken.2 Inmiddels kan worden geconstateerd dat onder andere de gemeente Amsterdam heeft aangegeven behoefte te hebben aan aanvullend instrumentarium voor de aanpak van woonoverlast. Ik ben graag bereid daar met de gemeente Amsterdam en andere gemeenten over te spreken.
Daarbij staat overigens niet op voorhand vast dat het probleem kan worden opgelost met een verruiming van artikel 174a Gemeentewet. Zo zijn veel van de voorwaarden die de bestuursrechter stelt aan de toepassing van artikel 174a terug te voeren op de rechtspraak over het EVRM. Uithuiszetting is een zware inbreuk op met name het recht op de persoonlijke levenssfeer en het eigendomsrecht. De Grondwet en verdragen staan een dergelijke maatregel weliswaar niet in op voorhand in de weg, mits voorzien van een expliciete (formeel-)wettelijke grondslag, al was het maar omdat ook de slachtoffers van de overlast grondrechten hebben. Maar uit de rechtspraak over het EVRM kan onder meer worden afgeleid dat voldoende aannemelijk moet zijn dat met de uithuiszetting het beoogde doel wordt bereikt (en dat de overlast zich bijvoorbeeld niet verplaatst naar de nieuwe woonomgeving), dat de overlast niet kan worden bestreden met minder ingrijpende maatregelen en dat de uithuiszetting geen buitensporige individuele last (excessive individual burden) mag vormen voor de betrokken burger. Ook zal het moeten gaan om objectieve, verifieerbare en ernstige overlast.
Tot slot kan ik u in dit verband melden dat er een project loopt, waarin kennis en ervaring worden opgedaan met het in een vroeg stadium opleggen van een specifieke gedragsaanwijzing aan overlastgevende huurders. Het doel van dit project is om door het opleggen van voorwaarden de overlast te beëindigen en daarmee te voorkomen dat de overlastveroorzaker zijn woning kwijtraakt. Mogelijk levert dit project ook inzichten op waarmee overlast van eigenaar-bewoners effectiever kan worden aangepakt. Als dat het geval is, zal ik die inzichten betrekken bij eventuele vervolgstappen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden ziet u om binnen de ruimte die internationale verdragen bieden, waaronder het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens, wetgeving voor te bereiden om ook eigenaren van woningen die structureel en onverbeterlijk voor ernstige overlast zorgen desnoods tijdelijk of permanent uit hun eigen huis te zetten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Kent u het bericht «Splitsing activiteiten woningcorporaties wordt helse klus»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat op de commerciële activiteiten «koopwoningen en deelnemingen» door woningcorporaties in 2013 een verlies is geleden van € 170 miljoen en het direct rendement op het niet-DAEB-bezit2 (nog steeds) niet marktconform is?3

Het verlies op commerciële activiteiten en het niet realiseren van marktconforme rendementen op die activiteiten, benadrukt het belang van de focus op de kerntaak en het aanbrengen van een vermogensscheiding tussen DAEB en niet-DAEB-activiteiten. Daarmee worden kruissubsidiëring, marktverstoring en risico’s voor de kerntaak in sterke mate beperkt.

Vraag 3

Ziet u in dat een juridische splitsing meer dan in het geval van een administratieve scheiding zorgt voor afdekking van risico’s die gepaard gaan met commerciële activiteiten?

Een juridische scheiding biedt meer waarborgen tegen kruissubsidiëring, marktverstoring en risico’s van verliezen op commerciële projecten voor de kerntaak, dan een administratieve scheiding. Om die reden is in het wetsvoorstel voor de herziene Woningwet geregeld dat bij een administratieve scheiding een aantal extra voorwaarden geldt voor het uitvoeren van niet-DAEB-activiteiten. De markttoets die door de gemeente wordt uitgevoerd moet aantonen dat geen commerciële partij het voornemen wil uitvoeren. De activiteit mag niet uitgevoerd worden zonder dat uit een financiële toets blijkt dat een marktconform rendement gehaald kan worden. Zo kan voorkomen worden dat in de niet-DAEB-tak onnodige risico’s worden gelopen die tot verliezen leiden, waarvoor de DAEB-tak op zou moeten draaien. Mochten er onverhoopt toch grote risico’s ontstaan voor de DAEB-tak, is in het wetsvoorstel en het onderliggende besluit geregeld dat de toezichthouder de toegelaten instelling bijvoorbeeld kan verplichten om niet-DAEB-bezit af te stoten.

Vraag 4

Wat is uw mening over het feit dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voorstander is van een administratieve scheiding en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de voorkeur geeft aan een juridische splitsing? Wat zegt dit over de samenwerking tussen deze beide instellingen?

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting hebben elk vanuit hun eigen rol een opvatting over de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB-activiteiten. Dit zegt niets over de samenwerking tussen beide instellingen.

Vraag 5

Hoe beoordeelt u het argument van het WSW, in lijn met het onder vraag twee gestelde, dat «het vanuit een oogpunt van bedrijfsvoering onverstandig is om het niet-DAEB-bezit buiten de woningcorporatie te plaatsen, omdat de niet-DAEB-woningen vaak de best renderende activa van de woningcorporatie vormen»?

De wet laat uitdrukkelijk twee mogelijkheden open: een administratieve scheiding en een juridische splitsing. De geleden verliezen op commerciële activiteiten laten zien dat er met commerciële activiteiten risico’s zijn en worden gelopen, die ook ten laste kunnen komen van de DAEB-activiteiten. Met het oog op de risico’s die commerciële activiteiten kunnen opleveren voor de kerntaak zijn daarom bij een administratieve scheiding extra waarborgen nodig (zoals genoemd in antwoord op vragen 3, 6 en 7).

Vraag 6

Erkent u dat verliezen van de commerciële tak nog steeds ten laste van de DAEB-tak kunnen worden gebracht als woningcorporaties de administratieve scheiding toepassen (omdat er dan nog steeds sprake is van één juridische entiteit)?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Hoe gaat u exact voorkomen dat commerciële risico’s afgewenteld kunnen worden op de DAEB-tak?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 8

Bent u bereid, naar aanleiding van de bevindingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties, de mogelijkheid van een faillissement voor woningcorporaties nader te onderzoeken?

De regering ziet net als de enquêtecommissie een «moral hazard» van het niet failliet kunnen gaan. Daarom is in het wetsvoorstel voor de herziene Woningwet geregeld dat sanering gericht dient te zijn op het kunnen voortzetten van de DAEB-activiteiten en niet op het voortbestaan van de corporatie als geheel. Dit kan betekenen dat niet-DAEB-activiteiten moeten worden afgestoten of dat er saneringssteun naar een andere corporatie gaat die DAEB-bezit van de noodlijdende corporatie overneemt. Indien wordt besloten om niet te saneren kan dit leiden tot het faillissement van een corporatie. In het kader van de mandatering van de saneringsfunctie naar het WSW wordt nader invulling gegeven aan een faillissementsscenario.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat AOW'ers kosten moeten delen met huisgenoten en dat de KBO-Brabant de overheid daarom oproept snel duidelijkheid te scheppen over mantelzorgboete bij mantelzorgwoning?1

Ja.

Vraag 2

Kent u de landelijke regeling sinds 1 november 2014, waardoor het onder voorwaarden mogelijk is om zonder bouwvergunning een mantelzorgwoning te bouwen, zodat mensen die zorg nodig hebben in de buurt wonen van hun naasten? Hoe beziet u de situatie dat die vergunningsvrijheid geldt zolang de betrokkenen kunnen aantonen dat er sprake is van mantelzorg en dat per gemeente regels worden vastgesteld over wat een geldig bewijs is voor de noodzaak van mantelzorg?

Ja. Het Besluit omgevingsrecht (Bor), dat op 1 november 2014 is gewijzigd, regelt dat zonder omgevingsvergunning onder voorwaarden een bijbehorend bouwwerk kan worden gebouwd in het achtererfgebied bij een hoofdgebouw. Bij een woning kan zo’n bijbehorend bouwwerk gebruikt en ingericht worden voor huisvesting in verband met mantelzorg.
De beoordeling of sprake is van mantelzorg als bedoeld in het Besluit omgevingsrecht ligt bij de gemeente.2 Vaak zijn personen waarbij sprake is van intensieve mantelzorg in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 al bij gemeenten in beeld. Voor die gevallen waarin daarvan geen sprake is én er bij de gemeente gerede twijfel bestaat omtrent de mantelzorgsituatie, kan een gemeente een verklaring daarover verlangen van de zorgbehoevende. Deze verklaring kan worden verstrekt door een huisarts, wijkverpleegkundige of een ander deskundig te achten persoon of een deskundige instantie. Met deze open formulering in het Besluit omgevingsrecht is aansluiting gezocht bij de diverse disciplines die op gemeenteniveau, vaak in wijkteams, zijn vertegenwoordigd en die kunnen vaststellen of er sprake is van een mantelzorgbehoefte3.

Vraag 3

Acht u het acceptabel dat de onder vraag 2 genoemde bewijzen per gemeente uiteenlopen (soms een huisartsenverklaring, soms een CIZ-indicatie)?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe beziet u de samenloop met de mogelijke invoering van de kostendelersnorm in de AOW in relatie met de mantelzorgwoning? Als de kostendelersnorm alsnog gaat gelden voor mensen in de AOW, zullen dan twee huishoudens in één woning met een mantelzorgwoning in de achtertuin daaronder vallen?

De kostendelersnorm in de AOW is uitgesteld tot 1 juli 2016. De komende tijd wordt benut om, zoals ook is toegezegd bij de behandeling van de kostendelersnorm in de Eerste Kamer, te onderzoeken wat de effecten zijn van
de kostendelersnorm in de AOW op de mantelzorg4. De besluitvorming over de kostendelersnorm in relatie tot de effecten op mantelzorg zal naar verwachting voor de zomer van 2015 naar uw Kamer worden gezonden.

Vraag 5

Lopen mensen die nu besluiten tot de bouw van een mantelzorgwoning het risico dat ze straks gestraft worden met de kostendelersnorm? Hoe beziet u de situatie van mensen die de keus om een mantelzorgwoning te bouwen niet uit kunnen stellen tot er meer zekerheid is op de financiële situatie?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Is er bij de plaatsing van een mantelzorgwoning sprake van twee onafhankelijke huishoudens of worden de twee gezinnen (uit de mantelzorgwoning en uit het hoofdgebouw) als één huishouden beschouwd?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Heeft de mantelzorgwoning een eigen huisnummer nodig om als onafhankelijke woning te worden beschouwd? Zo ja, kan een mantelzorgwoning een eigen huisnummer krijgen waardoor het administratief een onafhankelijke woning is?

Op grond van de Wet basisregistraties adressen en gebouwen moet de gemeente aan elk verblijfsobject een adres toekennen. Indien een mantelzorgwoning zelfstandig kan worden gebruikt (met name als de benodigde voorzieningen aanwezig zijn en een eigen toegang aanwezig is) dan zal deze een eigen adres (huisnummer) moeten krijgen. In alle andere gevallen zal juist geen adres mogen worden toegekend. Op dit punt bestaat geen beleidsvrijheid voor gemeenten. Voor de toepasselijkheid van de regeling voor vergunningvrij bouwen is het al dan niet beschikken over een eigen huisnummer overigens niet relevant.

Vraag 8

Wordt de bouwregel (functionele ondergeschiktheid aan het hoofdgebouw) de bepalende factor voor de regelgeving in de sociale zekerheid (bijstand, WAO) en de belasting (WOZ, etc.)? Zo ja, is dan wenselijk?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «ABN AMRO CFO: Nieuwe kapitaalbodems kunnen buffer hard raken» op RTL Z d.d. 20 februari 2015? Wat vindt u van dit bericht?

Ja, hier ben ik mee bekend. Voor mijn reactie op dit bericht verwijs ik naar de antwoorden op de onderstaande vragen.

Vraag 2

Klopt het bericht dat er plannen van internationale toezichthouders zijn om «kapitaalbodems» per leningtype te introduceren? Zo ja, wat vindt u van deze plannen? Wat houden deze plannen in en welke leningtypen betreft het? Om welke internationale toezichthouders gaat het in dit geval?

De minimale hoeveelheid kapitaal die een bank moet aanhouden is gerelateerd aan de omvang van haar naar risicogewogen activa. Om de risicoweging te bepalen zijn twee benaderingen beschikbaar: de standaardbenadering en de interne modellenbenadering. De standaardbenadering kent per leningtype en tegenpartij een voorgeschreven risicoweging toe. De interne modellenbenadering – waarbij banken gegevens uit hun interne modellen gebruiken om de risicogewogen activa te bepalen – mogen banken toepassen indien hun kwantitatieve risicobeheer- en datasystemen van voldoende hoge kwaliteit zijn. Als voordelen van de interne modellenbenadering ziet het Bazelse Comité van Bankentoezichthouders (hierna: het Bazelse Comité) de risicosensitiviteit van deze benadering en de stimulans die ervan uitgaat om de kwaliteit van het kwantitatieve risicomanagement te verbeteren. Als nadeel van de interne modellen benadering ziet het Bazelse Comité echter dat het huidige raamwerk banken veel ruimte laat bij de invulling, waardoor de uitkomsten tussen banken soms moeilijk vergelijkbaar zijn. Samen met een gebrek aan transparantie leidt dit tot de vraag of de resulterende kapitaalbuffers wel altijd voldoende zijn om de onderliggende risico’s te dekken.
Het Bazelse Comité werkt langs verschillende lijnen om de zwakke punten in het kapitaalraamwerk weg te nemen. Onderdeel daarvan is een voorstel om aan de risicogewogen activa een minimumwaarde («vloer») op te leggen, die bijvoorbeeld vastgesteld zou kunnen worden als percentage van de risicogewogen activa die zou gelden onder de standaardbenadering. Hiermee wordt een ondergrens gesteld aan de uitkomsten van de interne modellenbenadering. De consultatieperiode ten aanzien van dit voorstel liep van 22 december 2014 tot en met 27 maart 2015.1
Op dit moment kent het Bazelse kapitaaleisenraamwerk al een generieke vloer, de zogenoemde Bazel I vloer.2 Het Bazelse Comité stelt voor dat deze vloer kan worden vervangen door een kapitaalvloer gebaseerd op de standaardbenadering. Hiervoor heeft het Comité meerdere redenen. Sinds de introductie van het Bazel II raamwerk zijn inmiddels op meerdere punten nieuwe Bazelse (kapitaal)eisen geïntroduceerd, die niet volledig tot uitdrukking komen in de bestaande Basel I vloer3. Daarnaast zou een vloer gebaseerd op de standaardbenadering een manier kunnen zijn om de genoemde nadelen van de interne modellenbenadering te adresseren. Naar mijn mening zijn dit legitieme redenen om te kijken naar de mogelijkheid de huidige Basel I vloer te vervangen door een nieuwe aanpak.
De consultatie laat nog open of een nieuwe vloer zal worden vastgesteld op geaggregeerd niveau of dat vloeren op meer gedetailleerd niveau per leningentype zullen worden vastgesteld. Ook laat de consultatie zich nog niet uit over de hoogte van de vloer en het tempo waarin nieuwe afspraken zouden moeten worden ingefaseerd. Eind 2015 wil het Bazelse Comité duidelijkheid scheppen over de definitieve vormgeving en hoogte van de kapitaalvloer. Van belang hierbij is de samenhang met de herziening van het Bazelse raamwerk voor de standaardbenadering. De Bazelse standaardbenadering voor onder meer kredietrisico wordt op dit moment tevens herzien, waartoe ook een consultatieperiode liep tot en met 27 maart 2015.4 Deze herziening zal leiden tot aanpassing van de risicogewichten voor bepaalde leningtypen in de standaardbenadering, zoals hypotheken en bedrijfsleningen. Omdat – zoals hierboven aangegeven – de hoogte van de nieuwe voorgestelde kapitaalvloer gekoppeld wordt aan de kapitaaleisen uit de standaardbenadering, dient de definitieve vormgeving van de kapitaalvloer dan ook de herziene standaardbenadering te betrekken. Het Bazelse Comité voert momenteel een kwantitatieve impact assessment uit naar de impact op banken van onder andere de herziene standaardbenadering en de voorstellen over een kapitaalvloer.

Vraag 3

Hoe verhouden deze berichten zich tot berichten uit juni 2014 dat de ECB een (te) zware risicoweging voor de Nederlandse hypotheken zou gaan vragen, waardoor banken veel meer kapitaal zouden moeten aanhouden?

Dit zijn twee verschillende berichten. Wanneer de ECB kijkt naar Nederlandse hypotheekportefeuille en het kapitaal dat daarvoor wordt aangehouden, hanteert de ECB daarbij de bestaande wet- en regelgeving die zij als toezichthouder dient te handhaven. De ECB heeft aangekondigd de interne modellen die banken in het Single Supervisory Mechanism (SSM) op dit moment gebruiken voor het berekenen van risicogewogen activa, op geharmoniseerde wijze onder de loep te nemen5.
De Bazelse voorstellen gaan echter niet over het handhaven van bestaande regelgeving, maar over mogelijke nieuwe regelgeving. Ook nadat deze voorstellen definitief door het Bazelse Comité zijn vormgegeven, zullen deze altijd eerst nog in Europese wet- en regelgeving moeten worden omgezet voordat de ECB (en DNB) deze kan handhaven.

Vraag 4

Klopt het dat dergelijke kapitaalbodems de kapitaalbuffers van de Nederlandse banken hard kunnen raken? Welke gevolgen kunnen de plannen hebben voor de kapitaalbuffers van de banken?

De gevolgen van de Bazelse voorstellen voor de Nederlandse banken hangen af van de vormgeving van zowel de nieuwe kapitaalvloer als de herziene standaardbenadering. Met betrekking tot de kapitaalvloer is het waarschijnlijk dat deze vloer meer prudent zal zijn dan de bestaande Bazel I vloer, onder meer omdat de bestaande vloer niet langer een goede reflectie is van alle (kapitaal)eisen die het Bazelse raamwerk aan banken stelt. Met betrekking tot de herziening van de standaardbenadering stelt het Bazelse Comité expliciet dat het doel hiervan niet is om over de volle breedte de kapitaaleisen te verhogen. Dit laat onverlet dat voor sommige leningenportefeuilles de herziene standaardbenadering kan leiden tot hogere risicogewichten dan in de oude situatie. Het effect kan dus per bank verschillen, afhankelijk van verschillen tussen banken in de samenstelling van de activa op de balans.
Het Bazelse Comité voorziet een aantal wijzigingen in de standaardbenadering voor hypotheek- en bedrijfsleningen. De huidige Bazelse standaardbenadering kent voor hypotheekleningen de mogelijkheid om een preferentieel risicogewicht van 35% toe te passen. Dit mag alleen wanneer de toezichthouder meent dat dit verantwoord is op basis van strikte prudentiële criteria, zoals wanneer de waarde van de lening substantieel lager ligt dan de waarde van het onderpand (dit wordt echter niet gekwantificeerd). Wanneer dit niet het geval is, dan dient op aanwijzing van de toezichthouder een hoger risicogewicht te worden toegepast. Het Bazelse Comité stelt nu voor om meer kwantitatieve duiding te geven en meer differentiatie toe te passen – waarbij het risicogewicht minimaal 25% en maximaal 100% is – afhankelijk van de hoogte van de LTV en van een maatstaf voor de verhouding tussen de hypotheeklasten en het inkomen van de hypotheeknemer (debt service coverage ratio). Ook bij bedrijfsleningen wil het Bazelse Comité meer ruimte scheppen voor differentiatie naar gelang de mate van risico. Het Bazelse Comité geeft hierbij aan bij het aanpassen van de risicogewichten expliciet rekening te houden met het MKB.
Voor bijvoorbeeld de hypotheekportefeuille gebruiken Nederlandse banken overwegend interne modellen voor het berekenen van de risicogewogen activa, en niet de standaardbenadering. Omdat de kapitaalvloer gekoppeld zal worden aan de eisen die voortvloeien uit de (herziene) standaardbenadering, dient voor het bepalen van het totale effect van de wijzigingen op de Nederlandse banken, ook de standaardbenadering te worden betrokken.
Het is aannemelijk dat de voorgestelde Bazelse wijzigingen wanneer deze zoals voorgesteld van kracht zouden worden, gezamenlijk tot gevolg zullen hebben dat de grootste Nederlandse banken de risicogewogen activa opwaarts moeten bijstellen, met name voor de hypotheekportefeuille. Dit komt doordat – op basis van interne modellen – de risicoweging voor Nederlandse hypotheken relatief laag is, onder meer door de lage wanbetalingspercentages op Nederlandse hypotheken. Ook houden de grootste Nederlandse banken gemiddeld gesproken minder kapitaal aan voor de hypotheekportefeuille dan banken in de meeste andere Europese landen. Hierdoor zijn Nederlandse banken relatief gevoelig voor (toekomstige) wijzigingen in wet- en regelgeving die direct of indirect raken aan de hypotheekportefeuille, temeer omdat de hypotheekportefeuille van Nederlandse banken ongeveer een derde van de totale bankbalans beslaat. De daadwerkelijke impact is echter onduidelijk en afhankelijk van een groot aantal factoren die vooralsnog niet vaststaan, zoals bijvoorbeeld de definitieve vormgeving en hoogte van zowel de kapitaalvloeren als de herziene risicogewichten in de standaardbenadering en de tijd die banken krijgen om aan de nieuwe eisen te voldoen.
Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 voert het Bazelse Comité mijns inziens legitieme redenen aan om de mogelijkheid van een introductie van een nieuwe kapitaalvloer te overwegen. Ook zijn er goede redenen om de Bazelse standaardbenadering te herzien, onder meer om de risicogewichten waar nodig aan te passen aan de meest recente inzichten over de onderliggende risico’s en het raamwerk meer risicosensitief te maken. Wanneer dit op onderdelen hogere kapitaaleisen tot gevolg heeft, is dit mijns inziens niet op voorhand onwenselijk. Dit laat onverlet dat het Bazelse Comité oog dient te hebben voor eventuele disproportionele gevolgen voor specifieke bedrijfsmodellen of leningenportefeuilles.

Vraag 5

Welke gevolgen kunnen deze plannen voor de hypotheekmarkt in Nederland hebben? Welke gevolgen kunnen deze plannen in de toekomst hebben voor mensen die een hypotheek willen krijgen? Vindt u hogere kapitaalbuffers voor Nederlandse hypotheken wenselijk dan wel noodzakelijk?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Welke gevolgen kunnen deze plannen voor de kredietverlening aan bedrijven en MKB’ers in Nederland hebben? Vindt u hogere kapitaalbuffers voor Nederlandse bedrijfskredieten wenselijk dan wel noodzakelijk?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Welke acties kunt en wilt u ondernemen om te zorgen voor reële en realistische kapitaalbuffers voor de Nederlandse hypotheken en andere leningen in de toekomst? Welke acties heeft u al ondernomen? Wat is uw inzet daarbij?

De consultatieperiode voor de Bazelse voorstellen liep tot en met 27 maart jl. Dit bood ruimte voor banken om hun standpunten actief onder de aandacht te brengen van het Bazelse Comité. De Nederlandse banken hebben dit ook gedaan. Daarnaast is DNB lid van het Bazelse Comité. Dit betekent dat ook DNB de mogelijkheid heeft om waar nodig specifieke Nederlandse en/of Europese punten onder de aandacht te brengen. Tot slot zal het kabinet, wanneer herziene Bazelse afspraken in de toekomst leiden tot een voorstel voor aanpassing van de bestaande Europese wet- en regelgeving, aandacht vragen voor de Nederlandse context, mochten bepaalde aspecten hiervan een disproportionele impact hebben op Nederlandse banken, het mkb of de woningmarkt.

Vraag 8

Wat is de stand van zaken op dit moment met betrekking tot de mogelijkheden voor securitisatie van pakketten leningen, zoals hypotheken, in internationaal verband? Welke belemmeringen zijn daar nog? Waar komt de eventuele terughoudendheid van de regelgevers bij de Bank of International Settlements? In hoeverre blijven de bestaande Europese regels op dit punt gehandhaafd?

In december 2014 heeft het Bazelse Comité het nieuwe Bazelse securitisatieraamwerk gepubliceerd.6 Het doel van deze herziening is onder meer om de afhankelijkheid van externe ratings in het securitisatieraamwerk te verminderen en om de risicosensitiviteit van kapitaaleisen ten aanzien van securitisaties te vergroten. Op de meeste onderdelen zijn de kapitaaleisen hierbij aangescherpt, omdat het Bazelse Comité van mening was dat het oude raamwerk in sommige gevallen leidde tot het aanhouden van te weinig kapitaal voor blootstellingen op securitisaties.
Daarnaast onderzoekt het Bazelse Comité op dit moment samen met IOSCO7 de knelpunten die de groei van de securitisatiemarkt belemmeren. Hiertoe is een consultatiedocument gepubliceerd, waarin voorstellen zijn gedaan voor de criteria waar eenvoudige en transparante securitisaties aan moeten voldoen.8 Het Bazelse Comité geeft aan dit jaar nog te zullen bezien op welke manier de resultaten hiervan in het nieuwe Bazelse securitisatieraamwerk kunnen worden geïntegreerd.
Ook de Europese Commissie consulteert op dit moment voorstellen voor de criteria waaraan eenvoudige, transparante en gestandaardiseerde securitisaties zouden moeten voldoen.9 De Commissie geeft hierbij aan ook de resultaten van het onderzoek van het Bazelse Comité te zullen betrekken. Zolang in EU-verband geen nieuwe wetgevende voorstellen overeen worden gekomen die het huidige securitisatieraamwerk voor banken – zoals opgenomen in de Europese kapitaaleisenverordening – amenderen of aanvullen, blijven de huidige regels van kracht.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «NS wil af van winkelvastgoed»?1 Wat vindt u van de inhoud van het bericht?

Ja. Wij staan positief tegenover de geschetste ontwikkelingen in het artikel. Zie bij vraag 2 een nadere toelichting.

Vraag 2

In hoeverre was de aandeelhouder op de hoogte van de in het artikel geschetste ontwikkelingen en plannen met betrekking tot vastgoed en activiteiten? Wat vindt de aandeelhouder van de geschetste ontwikkelingen en plannen? In hoeverre was de Staatssecretaris op de hoogte van de in het artikel geschetste ontwikkelingen en plannen met betrekking tot vastgoed en activiteiten? Wat vindt de Staatssecretaris van de geschetste ontwikkelingen en plannen?

De kop van het FD artikel waar naar wordt verwezen is inmiddels aangepast van «NS wil af van winkelvastgoed» naar «NS wil delen vastgoed afstoten». De eerste kop sloot niet aan bij de door NS geschetste ontwikkelingen in het artikel.
De aandeelhouder was ervan op de hoogte dat NS onderdelen van haar vastgoed afstoot en wil afstoten. De Staatssecretaris was in algemene zin op de hoogte dat NS nadenkt over de strategie voor stations(omgevingen) in de toekomst en dat NS er aan denkt om meer te focussen op de kernactiviteit, de reiziger. Het is met name aan de aandeelhouder om te beoordelen of de strategie van het gehele NS-concern in lijn is met de publieke belangen van het spoor.
Wij staan positief tegenover de geschetste ontwikkelingen in het artikel omdat de geschetste plannen van NS in lijn zijn met de opgaven en ambities uit de Lange Termijn Spooragenda (LTSA 2). Bijvoorbeeld de opgave dat stations functionele en uitnodigende verblijfplaatsen moeten zijn. Wel vindt de aandeelhouder het van belang dat het uitbesteden of afstoten geleidelijk en daardoor zonder waardeverlies gebeurt. Bij vraag 3, 5 en 8 zullen wij hier uitgebreider op in gaan.

Vraag 3

Welke deel van het vastgoed en welk deel van de activiteiten wil de NS afstoten? In welk tempo gaat dit gebeuren?

We hebben NS Stations gevraagd om de geschetste ontwikkelingen in het artikel verder toe te lichten. De afgelopen jaren is NS Stations zich steeds meer op het station en de directe stationsomgeving gaan richten, omdat zij het als haar rol ziet om stations en stationsgebieden te optimaliseren ter ondersteuning van het openbaar vervoer in Nederland. NS heeft vastgoed buiten stations(omgevingen) waarvan NS zich afvraagt hoezeer dit bijdraagt aan de strategische focus en het reizigersbelang. De ontwikkeling om niet-strategische onderdelen te verkopen is een aantal jaren geleden in gang gezet en wordt de komende jaren voortgezet. Zo worden bijvoorbeeld gronden buiten de stationsomgeving stap voor stap verkocht. Het tempo waarin dit gebeurt is afhankelijk van de marktsituatie. Op deze manier worden maximale opbrengsten gecreëerd.
Voor wat betreft de retailactiviteiten geldt dat het retailbedrijf van NS Stations zelf retail is gaan ontwikkelen om in te kunnen spelen op de wensen van de reiziger. Dit omdat er 10 jaar geleden geen marktpartij voor was. Hierin is de afgelopen jaren verandering gekomen. NS Stations laat dit nu steeds meer aan andere partijen over. Marktpartijen voeren op dit moment al 60% van de retailactiviteiten uit. Deze ontwikkeling wordt de komende jaren stap voor stap voortgezet.
ProRail en NS Stations willen een regiefunctie behouden omdat de reizigerstevredenheid bepaald wordt door de balans tussen transfer en commerciële functies en om de synergievoordelen tussen stations en het reisproduct te behouden. Voor een reiziger zijn een gemakkelijke en snelle overstap en keuzes in het aanbod van retail van belang. Dat betekent bijvoorbeeld kaartverkoopautomaten op logische plaatsen, snelle loopstromen richting de treinen en bussen, duidelijk bewegwijzering in het gehele station en verschillende retailformules met een divers aanbod.
NS Stations wil een gedeelte van de retail zelf blijven doen omdat dit voordelen kan opleveren voor de reiziger. Dit geldt bijvoorbeeld voor de kiosk op kleinere stations, waar meer dan de helft van de werkzaamheden van het personeel bestaat uit het beantwoorden van reizigersvragen. Ook zijn combinaties denkbaar van publieke en private functies die niet zonder meer uit te besteden zijn. Op bepaalde stations kunnen als gevolg van het kleinere aantal in- en uitstappers niet altijd commerciële functies gerealiseerd worden terwijl dit bijvoorbeeld in het kader van sociale veiligheid bijdraagt aan de reizigerstevredenheid. Daarom onderzoekt NS Stations naar combinaties tussen onder andere beheer, retail en verblijven. Zo worden op dit moment proeven gedaan met betrekking tot gastheerschap op kleinere stations.
In het artikel wordt genoemd dat NS van stations in Nederland economische broedplaatsen wil maken. Dit is vanuit de gedachte dat stations steeds meer een bestemming in de stad worden waar wonen, werken en recreëren mogelijk is. Daar komt bij dat de steden groter worden en het economisch belang van deze steden toeneemt. Stations bevinden zich vaak in de stadskern en zijn onlosmakelijk met deze kern verbonden. Het stationsgebied als economische broedplaats dient gelezen te worden als een streven naar levendige en uitnodigende stationsgebieden die het leven van de reiziger gemakkelijker maken, die goede verbindingen met de stad vormen en de concurrentiekracht van de omgeving versterken. NS Stations wil daaraan bijdragen met kennis en ervaring met het exploiteren van stations en met kennis over bouwen en ontwikkelen in stationsgebieden.

Vraag 4

Wat betekent dat NS van de stations in Nederland economische broedplaatsen wil maken?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat wordt bedoeld als de NS zegt «minder zelf te willen doen», «meer aan de markt overlaten» en «regisseur willen blijven»?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de ontwikkeling van stationsknooppunten voor wat betreft de commerciële invulling en exploitatie heel goed aan de markt kan worden overgelaten? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom niet?

Ecorys heeft in het onderzoek naar de posities van partijen op stations het model «Commercieel stationsbedrijf» onderzocht, waarbij de rol van NS Stations volledig door een private partij wordt overgenomen. In het onderzoek is ook een variant op dit model meegenomen waarbij het eigendom in handen blijft van NS maar alle commerciële rechten worden over gedragen aan een commerciële partij.
Voor beide modellen constateert Ecorys dat een commerciële exploitant sterker zal inzetten op de benutting van de commerciële mogelijkheden en hiermee de LTSA-doelen deels onder druk komen te staan. Met name op kleine, minder drukke stations kan het aanbod van onrendabele activiteiten (wachtruimtes, toiletten, de kiosk op kleinere stations) verschralen. Voor het bereiken van publieke belangen biedt het voordelen om de stations in eigendom van NS en ProRail te houden.
Wij herkennen de potentiële nadelen die Ecorys schetst en hebben daarom niet voor dit model gekozen. NS Stations en ProRail moeten er voor zorgen dat het belang van de reiziger gediend blijft. NS Stations hoeft hiervoor niet alles zelf te doen. Wij vinden het een goede ontwikkeling dat NS Stations meer een regierol gaat spelen op het station.

Vraag 7

Klopt het dat NS als staatsbedrijf na McDonald’s en Van der Valk (qua omzet) het grootste horecabedrijf van Nederland is?

Wij hebben geen inzicht in de omzetcijfers van Van der Valk, Mc Donalds en andere Nederlandse horecabedrijven en kunnen niet beoordelen of dit klopt.

Vraag 8

Deelt u de mening dat NS zich moet concentreren op het rijden van treinen in plaats van broodjes smeren en hamburgers bakken? Zo nee, waarom niet?

De ambitie om de deur-tot-deur reis te verbeteren heeft een belangrijke plaats in de LTSA gekregen omdat de aantrekkelijkheid van het vervoer niet alleen afhankelijk is van de treinreis. Stations bepalen voor 25% de tevredenheid van reizigers over de deur-tot-deur reis. Stations moeten daarom toegankelijke, comfortabele en veilige knooppunten zijn. Wij zijn dus van mening dat NS zich ook op de stations moet concentreren. Dit kan echter ook vanuit een regierol. NS hoeft niet bij alle activiteiten op stations zelf exploitant te zijn en kan marktpartijen meer de ruimte geven.

Vraag 9

Hoe is het bericht in het Financieele Dagblad te rijmen met de inhoud van de brief van 21 januari 2015 van de Staatssecretaris aan de Tweede Kamer over de positie van partijen op stations?2

Onze inzet blijft om nu niet over te gaan tot een wijziging van de positie van partijen op stations. De nadere uitleg hiervan staat in de brief van 21 januari 2015.

Vraag 10

Welke gevolgen hebben de plannen voor de NS vanuit de rol als aandeelhouder en vanuit de concessiehouder bekeken? Graag een toelichting, met name ook op de punten die genoemd worden in de brief van 21 januari 2015, zoals de financiële gevolgen, de financieringskosten, rendement, etc., maar ook de opbrengsten van het af te stoten vastgoed en onderdelen.

Vanuit de rol als aandeelhouder leidt uitbesteden of afstoten van niet-strategische activiteiten er toe dat NS uiteindelijk minder kapitaalintensief zal worden. Omdat dit stap voor stap gebeurt zal dit geleidelijk zichtbaar worden op de balans van NS.
Vanuit de rol als concessieverlener van NS heeft het uitbesteden of afstoten van niet-strategische activiteiten geen gevolgen. De vervoerconcessie regelt niet het eigendom en de rechten op stations maar stelt wel kwaliteitseisen aan stations, bijvoorbeeld voor de reinheid van stations en sociale veiligheid. NS blijft verantwoordelijk voor het behalen van deze kwaliteitseisen.

Vraag 11

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden vóór het Algemeen overleg Staatsdeelnemingen dat is gepland op op 19 maart 2015?

Ja.

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat pensioenfondsen, particuliere beleggers en buitenlandse beleggers volgens vastgoedadviseur Capital Value 650 miljoen euro aan beschikbaar kapitaal niet kunnen investeren in woningen omdat er onvoldoende producten beschikbaar zijn?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het signaal dat beschikbaar kapitaal niet kan worden geïnvesteerd in woningen?

Volgens het rapport van Capital Value is in 2014 ongeveer 3 miljard euro geïnvesteerd in woonbeleggingen. Dat is een recordbedrag. Dit is voor een deel gerealiseerd door de toetreding van buitenlandse beleggers tot de Nederlandse markt. De grote belangstelling bevestigt het vertrouwen van binnen- en buitenlandse investeerders in de Nederlandse woningmarkt, inclusief de recente hervormingen. Dat de vraag naar woningbouwprojecten momenteel het aanbod lijkt te overstijgen, maakt het aantrekkelijk voor marktpartijen om meer aanbod te creëren.

Vraag 3

Deelt u de analyse van de vastgoedsector dat dit zou komen door de hoogte van de grondprijzen die gemeenten hanteren? Zo nee, waarom niet en welke oorzaken ziet u dan wel?

Recent onderzoek naar de financiële positie van gemeentelijke grondbedrijven laat zien dat gemeenten nog steeds afboeken op hun grondposities. Daar waar gemeenten eigenaar zijn van de grond is het belangrijk dat zij realistische grondprijzen rekenen. Als gemeenten een biedprocedure organiseren, zal hier doorgaans een marktconforme prijs voor de grond uit ontstaan, waardoor de grondprijs in dat geval geen belemmering voor het nieuwbouwproject zal vormen. Het komt echter ook regelmatig voor dat gemeenten in het verleden al contracten hebben gesloten met bouwers, over onder meer de te hanteren uitgifteprijzen voor grond. In dat geval kunnen prijzen niet eenvoudig aangepast worden in verband met mogelijke staatssteun.
Grondprijzen kunnen dus een rol spelen, maar ik zie ook dat in 2014 een ongekend aantal woningbeleggingen tot stand is gekomen. De beste garantie voor een goed rendement (en dus een haalbare business case) voor alle betrokkenen is, dat de bouwplannen goed aansluiten bij de vraag van de woonconsument en beleggers. Daarvoor is een goede samenwerking nodig tussen alle partijen binnen de bouwketen.
In algemene zin geldt dat het aanbod van nieuwbouwwoningen vertraagd reageert op een vraagtoename. Sinds 2014 neemt het aantal woningbouwvergunningen sterk toe en het Economisch Instituut voor de Bouw verwacht dit jaar een toename van de nieuwbouwproductie van woningen van ruim 11 procent.

Vraag 4

Welke mogelijkheden en oplossingen ziet u zodat het huidige en het toekomstige beschikbare kapitaal voor woningen wél geïnvesteerd kan worden?

Het is aan de markt zelf om een balans tussen vraag en aanbod tot stand te laten komen. Hierbij zie ik geen directe rol voor de regering weggelegd om het beschikbare kapitaal en woningbouwprojecten actief met elkaar te matchen. Wel zal de ruimte voor investeringen in de woningmarkt naar verwachting ook de komende jaren toenemen. Het kabinet pakt belemmeringen aan die investeringen in het vrije huursegment in de weg kunnen staan. Door de hervormingen van de koopwoningmarkt en het huurbeleid wordt de groeipotentie van het vrije huursegment vergroot. Zo worden de gereguleerde huurprijzen meer in overeenstemming gebracht met de gewildheid van de woningen, wordt het scheefwonen tegengegaan met de inkomensafhankelijke huurverhogingen en zullen corporaties zich meer richten op hun kerntaak, waarmee meer ruimte ontstaat voor private investeerders in het vrije huursegment. Corporaties kunnen huurwoningen, wanneer deze niet nodig zijn voor de doelgroep, verkopen aan beleggers. Het kabinet heeft daartoe de regels voor verkoop van corporatiewoningen versoepeld. Verkoop aan beleggers geeft corporaties middelen om te herinvesteren in bestaand bezit (onder meer verduurzamen) of om nieuwe huurwoningen te ontwikkelen voor de doelgroep.
Daarnaast stimuleert de overheid onder meer de transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen. Zo komt transformatie van niet-woningen naar gereguleerde huurwoningen in aanmerking voor mindering op de verhuurderheffing. Vooral binnen de grote steden is de vraag naar woningen groot en is er bovendien een groeiende vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen (jongeren, senioren, etc.). Voor hen kunnen bijvoorbeeld – veelal kleine – woningen gerealiseerd worden in kantoren en andere utiliteitsgebouwen die leegstaan. Door een goede afstemming tussen aanbod van ontwikkelaars en vraag vanuit doelgroepen kan transformatie een aantrekkelijk perspectief vormen voor beleggers op de stedelijke woningmarkt.

Vraag 5

In hoeverre ziet u kans om het volgens de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) gesignaleerde probleem dat projectontwikkelaars nauwelijks middelen hebben om nieuwe projecten te financieren op te lossen door het aanwenden van het beschikbaar kapitaal voor woningen?2

Naast de traditionele Nederlandse banken bestaat er een diversiteit aan investeerders om financiering buiten de traditionele bancaire kanalen om te organiseren. Daarnaast neemt ook de interesse van buitenlandse banken om financiering te verstrekken toe. Voor internationale banken is het aantrekkelijker geworden om hun aanwezigheid op de Nederlandse markt te vergroten. Uit eerder onderzoek van Capital Value blijkt dat Duitse banken interesse hebben om leningen te verstrekken voor projecten in de Nederlandse woningmarkt. 80 procent van de ondervraagde Duitse banken heeft aangegeven te verwachten dat het aantal verstrekte leningen komende jaren verder toeneemt, als direct gevolg van de toegenomen vraag naar financiering. Door het aanboren van alternatieve financieringsbronnen kan de nieuwbouwproductie worden gestimuleerd en ontstaan ook weer nieuwe investeringskansen voor eindbeleggers.

Vraag 1

Kunt u aangeven in welke fase de besluitvorming rond de verkoop van 3.784 sociale huurwoningen van het Woninginvesteringsfonds (WIF) zich momenteel bevindt? 1

De aanvraag van het Wooninvesteringsfonds (hierna: WIF) om toestemming voor de verkoop van 3.817 woningen aan Round Hill Dutch Residential Investement SCS is op grond van de bepalingen van de Woningwet, het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de Circulaire verkoop corporatiewoningen (MG 2013–02) beoordeeld door de Inspectie Leefomgeving en Transport (hierna: ILT). Gezien de omvang van de verkoop en het feit dat het gaat om een corporatie die onder verscherpt toezicht staat van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft de ILT advies gevraagd aan de financiële toezichthouder. De ILT heeft de verkoop op 5 februari 2015 goedgekeurd. Het positieve advies van het CFV heeft daarbij zwaar meegewogen.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoe de verkoopprocedure tot nu toe is verlopen, welke partijen de kans hebben gehad te bieden, welke biedingsvoorwaarden door het WIF zijn gehanteerd en waarom uiteindelijk de keus is gevallen op Round Hill?

Voorafgaand aan de start van het verkoopproces is alle corporaties in februari 2014 gevraagd of zij belangstelling hadden om woningen uit de portefeuille van het WIF over te nemen. Hieruit is één transactie voortgekomen, waarmee 103 woningen werden overgenomen. Vervolgens zijn de woningen op 4 juni openbaar aangeboden in een advertentie in het Financieele Dagblad. Daarin is aangegeven dat biedingen op de gehele portefeuille de voorkeur genoten, maar dat ook biedingen op een deel van de portefeuille tot de mogelijkheden behoorden. Ook is aangegeven dat het WIF haar gewone verkoopstrategie van verkoop van individuele woningen zou doorzetten. Zo hebben huurders voortdurend de mogelijkheid gehad om hun woning te kopen. De deadline om een bieding uit te brengen liep af op 3 september 2014. In deze eerste fase hebben zeven partijen geboden op de gehele portefeuille en acht partijen (waarvan drie corporaties) op delen van de portefeuille. Vanwege de voorkeur om de portefeuille in zijn geheel te verkopen is besloten met de drie partijen die een bieding gedaan hebben op de gehele portefeuille door te gaan in de tweede fase van het verkoopproces. De biedingen op delen van de portefeuille gaven geen sluitende oplossing voor een totale verkoop en een hogere opbrengst was niet verzekerd bij partiële verkoop. In de tweede fase werd aan partijen de gelegenheid gegeven een due diligence onderzoek uit te voeren, financiering aan te trekken en een definitief bod uit te brengen. De deadline van deze tweede fase liep af op 4 november 2014. De onderhandelingen die volgden op deze biedingen hebben uiteindelijk geleid tot de koopovereenkomst voor de gehele woningportefeuille met Round Hill, die de hoogste prijs had geboden.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat de certificaathouders van het WIF tegen verkoop en voor herfinanciering zijn?

Bij de toezichthouder ILT zijn signalen bekend dat een deel van de certificaathouders bezwaar heeft tegen verkoop.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat de betrokken gemeenten tegen verkoop en voor herfinanciering zijn?

Bij de toezichthouder ILT hebben 5 van de 30 betrokken gemeenten in hun zienswijze over de voorgenomen verkoop kenbaar gemaakt bezwaren te hebben.

Vraag 5

Hoe staat u tegenover de voorgenomen verkoop door het WIF? Deelt u de mening dat het ongewenst is dat er maatschappelijk kapitaal van Nederland naar het buitenland weglekt? Kunt u toelichten in welke mate dit argument voor u een rol speelt bij de toestemmingverlening van de verkoop aan Round Hill en welke andere argumenten voor u van doorslaggevend belang zijn?

Vraag 6

Klopt het dat er sprake is van weglekken van maatschappelijk kapitaal als de verkoopprijs lager is dan de WOZ-waarde? Klopt het dat er in dit geval sprake is van weglekken van 120 miljoen euro? Kunt u dit toelichten?

Vraag 7

Deelt u de mening dat herfinanciering de voorkeur heeft boven verkoop? Kunt u dit toelichten?

De ILT heeft vastgesteld dat de voorgenomen verkoop voortvloeit uit een ernstig en urgent probleem inzake de herfinanciering van het WIF. Aangezien het WIF er niet in is geslaagd tot herfinanciering van de leningenportefeuille over te gaan, heeft de corporatie er voor gekozen over te gaan tot verkoop van het woningbezit teneinde een sanering te voorkomen.

Vraag 8

Kunt u aangeven hoe de algemene ledenvergadering van het WIF aankijkt tegen de voorgenomen verkoop? Klopt het dat zij met grote meerderheid heeft uitgesproken dat het WIF de optie van herfinanciering voortvarend dient op te pakken?

Ja. Uit informatie van het WIF is mij gebleken dat de algemene ledenvergadering tijdens de vergadering van 8 januari 2015 een dergelijk voorstel van enkele leden (de Kerngroep) heeft omarmd. In dat voorstel worden bestuur en Raad van Toezicht verzocht om – naast het lopende traject van verkoop van de portefeuille – de door de Kerngroep uitgewerkte optie van geborgde herfinanciering met voortvarendheid op te pakken. In de ogen van het bestuur is er daarmee echter geen rechtsgeldig besluit genomen. Evenmin kan de algemene ledenvergadering opdrachten geven aan de Raad van Toezicht.

Vraag 9

Klopt het dat de algemene ledenvergadering van het WIF zich misleid voelt door het bestuur omdat ten onrechte wordt gesuggereerd dat een meerderheid van de leden voor verkoop was en dat er een onomkeerbaar verkoopbesluit zou zijn genomen? Wat vindt u hiervan en in welke mate is dit voor u van doorslaggevende betekenis voor uw eindoordeel over de voorgenomen verkoop?

Gevoelens van de algemene ledenvergadering beschouw ik als een interne verenigingsaangelegenheid en dienen gevolgen te hebben binnen de verenging zelf. Uit informatie van het WIF is mij gebleken dat sprake was van een consultatie van de leden en niet van een formele stemming. Dat neemt niet weg dat de ILT steeds gehoor heeft gegeven aan inbreng van de leden, aangezien het om toegelaten instellingen gaat. Het onthouden van instemming ten aanzien van de voorgenomen verkoop is uiteindelijk niet in het volkshuisvestelijk belang.

Vraag 10

Kunt u toelichten op welke manier u waarborgt dat het stallen van sociale huurwoningen op buitenlandse balansen geen sluiproute wordt om de verhuurderheffing of lokale prestatieafspraken te ontlopen?

Voor de heffingsplicht in de verhuurderheffing is het niet relevant of de woning op een buitenlandse balans staat. De verhuurderheffing moet worden betaald door degene die de WOZ-beschikking van de gemeente heeft ontvangen, dit kan ook een buitenlandse verhuurder zijn.
Particuliere (buitenlandse) verhuurders zijn niet verplicht prestatieafspraken te maken met de gemeente.

Vraag 11

Bent u bereid geen onomkeerbare stappen te zetten voordat de Kamer kennis heeft kunnen nemen van en heeft kunnen reageren op de antwoorden op deze vragen?

Nee. De ILT heeft als onafhankelijk toezichthouder op basis van de geldende regelgeving namens de Minister reeds toestemming verleend aan het WIF voor de voorgenomen verkoop. Tegen het besluit van de ILT van 5 februari 2015 staat binnen de gebruikelijke termijnen bezwaar en beroep open voor belanghebbenden.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de vele problemen rond de uitgifte van energielabels?1

De schriftelijke vragen van het lid Fritsma (PVV), vraagnummer 2015Z01561, zijn beantwoord middels de brief «Reactie op uitvoering energielabel voor woningen» (Kamerstuk 30 196, nr. 295).

Vraag 2

Bent u bereid u tegen de EU-richtlijn te verzetten die deze, voor woningbezitters kostbare bureaucratische, regel voorschrijft? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoe is het mogelijk dat u bewust een te ongunstige inschatting geeft van het energieverbruik van woningen? Deelt u de mening dat dit een vorm van misleiding is? Zo neen, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dit herstellen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Kunt u de Nederlandse woningbezitter, die het al moeilijk genoeg heeft door bijvoorbeeld de aantasting van de hypotheekrenteaftrek, zo snel mogelijk bevrijden van deze geldklopperij? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Wat is uw mening over het bericht dat woningcorporaties pensioenvoordeel in eigen zak steken?1

Hoe de vrijval in pensioenpremies wordt verdeeld is aan de relevante werkgevers en werknemers om overeen te komen. In het geval van de corporatiesector is het kabinet geen partij bij dit overleg. Daarom heb ik geen standpunt over het door de leden Karabulut en Ulenbelt aangehaalde bericht.

Vraag 2

Klopt het dat woningcorporaties de verlaging van de premieafdracht voor de pensioenen niet volledig teruggeven aan werknemers maar dit zelf houden, waardoor 29.000 werknemers 3% salaris wordt onthouden? Kunt u een opbouw van de bedragen geven?

In de corporatiesector liggen de onderhandelingen over een nieuwe collectieve arbeidsovereenkomst (cao) tussen werkgevers en werknemers stil. In de vorige, nu nawerkende, cao is de werkgeversbijdrage aan de pensioenpremie tweederde en die van werknemers een derde. De werkgevers hebben deze premieverdeling toegepast op de vrijval van pensioenpremie, waardoor na de verlaging van de pensioenpremie van 31% naar 25%, de vrijval voor tweederde naar de werkgever en voor een derde naar de werknemer vloeit.

Vraag 3

In welke andere sectoren wordt de verlaging van de premieafdracht niet doorgegeven aan werknemers? Wat is het percentage van de salarisvermindering en om hoeveel werknemers gaat het in totaal? Kunt u uw antwoord toelichten?

Werkgevers en werknemers, en hun organisaties, zijn zelf verantwoordelijk voor het maken van arbeidsvoorwaardelijke afspraken. Het ligt voor de hand dat een verlaging van de pensioenpremie als gevolg van dergelijke afspraken leidt tot een hoger loon. Dat hoeft evenwel niet altijd en in dezelfde mate het geval te zijn. De premieverlaging voor pensioen is slechts één van de ontwikkelingen die de context vormen bij het maken van nieuwe arbeidsvoorwaardelijke afspraken. Bovendien kunnen sociale partners besluiten de gelden die vrijkomen door (bijvoorbeeld) premieverlaging in te zetten voor verbetering van andere arbeidsvoorwaarden dan het loon. Het is aan henzelf hierin een evenwichtige afweging te maken.

Vraag 4

Hoe verhoudt de tekst van het kabinet «Een daling van het werknemersdeel van de pensioenpremie leidt direct tot een hoger nettoloon. Een daling van het werkgeversdeel van de pensioenpremie zal tot een hoger brutoloon leiden, ervan uitgaande dat de totale loonruimte gelijk blijft» zich tot het verlagen van de salarissen?2

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Vindt u het terecht en moreel correct dat woningcorporaties, een maand na behandeling van de behandeling van de parlementaire enquête naar wanbestuur bij corporaties, zichzelf verrijken en hun werknemers minder salaris te geven?

De relatie tussen werkgevers en werknemers in de corporatiesector is geen onderdeel geweest van de parlementaire enquête woningcorporaties. Ik zie geen relatie tussen deze parlementaire enquête en de verdeling van de vrijval van pensioenpremies in de corporatiesector, en neem daarom geen standpunt in over de terechtheid of morele correctheid van die verdeling.

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om ervoor te zorgen dat de verlaging van premieafdracht voor pensioenen bij werknemers terecht komt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het stilliggen van de cao-onderhandelingen een goed moment is om, zoals voorgesteld in de motie-Karabulut, ook de topsalarissen onder de cao te laten vallen?3

In de brief van 17 december 2014 (Kamerstuk 33 966, nr. 68) gaf ik aan dat bovenmatige beloningen en ontslagvergoedingen van bestuurders in de corporatiesector moeten worden teruggebracht naar een maatschappelijk aanvaardbaar, evenwichtig en verantwoord niveau. Het kabinet pakt dit aan via de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De wens van de Kamer om topsalarissen onder de collectieve arbeidsovereenkomst (cao) te laten vallen, heb ik per brief d.d. 17 februari 2015 aan Aedes overgebracht. Het is aan de werkgevers en werknemers in de corporatiesector om te beslissen of hierover het gesprek wordt aangegaan tijdens de cao-onderhandelingen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Onrust over het energielabel»?1

De schriftelijke vragen van het lid Smaling (SP), vraagnummer 2015Z01575, zijn beantwoord middels de brief «Reactie op uitvoering energielabel voor woningen» (Kamerstuk 30 196, nr. 295).

Vraag 2

Deelt u de mening dat wanneer de communicatie van de overheid tot verwarring leidt, de woorden van uw woordvoerder: «Wij hopen dat het label een stimulans is om iets aan je woning te doen, maar als dat je niets interesseert, gooi je die brief maar lekker bij het oud papier» die verwarring onderstrepen en contraproductief werken?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoe verhouden de woorden «het is een vrij land» zich tot de verplichting van de EU om een energielabel in te stellen op straffe van een boete?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hoeveel mensen hebben tot nu toe een klacht ingediend en hoeveel hebben contact opgenomen met de helpdesk, nu in de eerste twaalf dagen al tienduizend mensen contact hebben opgenomen met de helpdesk?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Hoeveel mensen hebben tot nu toe een verkeerd energielabel gekregen en hoe is of wordt dit opgelost, en op welke termijn?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 6

Bent u van mening dat het huidige label met aanpassingen fraudeproof kan worden, of zou een ander systeem beter zijn? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 7

Kunt u, in ogenschouw nemend dat kinderziektes bij de invoering van het energielabel niet onverwacht zijn, een stappenplan voorleggen dat leidt tot een voldoende mate van betrouwbaarheid en tevredenheid aan het eind van 2015?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het bericht «Huurwoningen schaarser door vluchtelingen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het zeer onrechtvaardig is om asielzoekers bij de toewijzing van huurwoningen voorrang te geven boven andere woningzoekenden, die vaak al jarenlang op een woning wachten? Zo neen, waarom niet? Zo ja, wanneer wordt deze voorrangsbehandeling opgeheven?

Nee, asielzoekers die een vergunning hebben gekregen worden met voorrang gehuisvest teneinde uitstroom vanuit de COA centra en de integratie te bevorderen. De sociale huurwoningvoorraad is bestemd voor mensen met een laag inkomen en voor specifieke doelgroepen, waaronder de vergunninghouders. De voorraad is in principe groot genoeg om huurders met lage inkomens en andere doelgroepen te huisvesten. Veel sociale huurwoningen worden echter gehuurd door mensen met een hoger inkomen, die niet tot doelgroep behoren. Om dit zogenaamd scheefwonen tegen te gaan is er beleid ontwikkeld dat de doorstroming uit de sociale woningbouw moet stimuleren en de beschikbare voorraad bij voorrang voor de doelgroep van beleid beschikbaar moet houden.

Vraag 3

Hoeveel woningzoekenden worden door de huidige voorrangsregeling voor asielzoekers benadeeld (in de vorm van een langere wachttijd voor een woning) en hoeveel zullen dat in 2015 zijn bij een verwachte asielinstroom van 40.000 personen?

De huidige systemen om woonruimte te verdelen zijn meestal gebaseerd op meerdere modellen. Daarnaast kan een woningzoekende onder meer in dagbladen en woonkranten zoeken en digitaal onderzoek doen en tevens bij verhuurders informeren. Een van de gevolgen hiervan is dat de klassieke wachtlijst niet meer bestaat. Hoe snel een woningzoekende aan een woning komt is sterk afhankelijk van de eisen die hij stelt en de inspanningen die hij ervoor wenst te leveren. Een directe invloed van vergunninghouders op wachttijden of wachtlijsten is derhalve niet te geven.

Vraag 4

Bent u bereid om de asielinstroom onmiddellijk te stoppen, zodat dit soort problemen kan worden opgelost? Zo neen, waarom niet?

Nee. Nederland zet internationaal in op opvang van asielzoekers in de regio, en draagt daar ook (financieel) aan bij. Dat neemt niet weg dat wanneer vreemdelingen in Nederland zelf asiel aanvragen, Nederland deze vreemdelingen, op grond van internationale verdragen en het geldende EU-recht, opvang biedt en hun asielverzoek zorgvuldig behandelt, tenzij op grond van de Dublinverordening een andere lidstaat van de Europese Unie hiervoor verantwoordelijk is. Op dit moment krijgen relatief veel asielzoekers na individuele beoordeling een asielvergunning, mede als gevolg van de slechte veiligheidssituatie in de belangrijkste herkomstlanden. Deze mensen mogen in Nederland blijven en dienen dan ook gehuisvest te worden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat actiegroep Zij Is Hier een pand in Nieuw West in Amsterdam heeft gekraakt, met als doel kwetsbare vrouwen die een veilige plek zoeken op te vangen?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel vrouwen hebben sinds de oprichting van de actiegroep Zij Is Hier gebruik gemaakt van de opvangvoorziening in het kraakpand?

De gemeente Amsterdam heeft ons op ons verzoek een feitenrelaas doen toekomen over het bericht dat een actiegroep een pand heeft gekraakt in Amsterdam. Hieruit blijkt dat de gemeente Amsterdam niet precies heeft kunnen vaststellen hoeveel vrouwen in het pand verbleven gedurende de periode dat het pand is gekraakt. De GGD heeft meermaals geprobeerd in gesprek te gaan met de actievoerders om inzicht te verkrijgen in de situatie in het pand en de eventuele zorgvraag van de personen in het pand. Medewerkers van de GGD werden niet toegelaten tot het pand en hebben niet kunnen vaststellen hoeveel vrouwen gebruik hebben gemaakt van het kraakpand. Inmiddels is het kraakpand verlaten.
De gemeente Amsterdam geeft aan dat de vrouwen uit het kraakpand zijn opgevangen in het stadsdeel Nieuw West en dat dit acht personen betreft (vier alleenstaande vrouwen, en een moeder met drie kinderen). Hierbij geldt het aanbod dat zij beroep kunnen doen op hulpverlening indien dat nodig is.

Vraag 3

Is het waar dat veel van deze achtergelaten vrouwen, die tevens slachtoffer zijn van huiselijk geweld, seksueel misbruik of psychische mishandeling, niet terecht kunnen bij de gemeentelijke opvangvoorzieningen in Amsterdam vanwege hun afhankelijke verblijfsstatus? Zo ja, deelt u de mening dat veilige opvang en adequate hulpverlening voor deze vrouwen noodzakelijk is, en dat het huidige beleid hier momenteel in tekort schiet? Welke aanvullende acties bent u bereid te nemen, zodat deze vrouwen ondersteund kunnen worden in hun proces naar een veilige en zelfstandige leefsituatie?

Nee, dat is niet waar. Ook met een afhankelijke verblijfsstatus is het mogelijk te worden opgevangen in Amsterdam, mocht daartoe reden zijn. De rechten en mogelijkheden zijn hetzelfde als voor andere burgers.
Veilige opvang en adequate hulpverlening voor deze vrouwen is in Amsterdam gewaarborgd via:
De wijze van opvang zal afhangen van de betreffende persoonlijke situatie waarin de vrouw in kwestie zich bevindt. Gemeenten hebben voldoende mogelijkheden deze vrouwen te ondersteunen in hun proces naar een veilige en zelfstandige leefsituatie.

Vraag 4

Op welke wijze kunnen volgens u de nog in te stellen mensenrechtenambassadeurs bijdragen aan een veilige en zelfstandige leefsituatie van deze vrouwen?

In 2013 en 2014 zijn vrijwilligers getraind om gevoelige onderwerpen bespreekbaar te maken in hun eigen gemeenschappen. Deze vrijwilligers en hun organisaties kunnen worden ingezet door gemeenten, organisaties en instellingen rondom het brede thema van zelfbeschikking en mensenrechten, waaronder achterlating. De vrijwilligers kunnen informatie geven over de rechten die vrouwen hebben en behulpzaam zijn bij de juiste verwijsroute naar hulpverlening en opvang.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de problematiek van achterlating van vrouwen in landen van herkomst vaak samengaat met eerkwesties, vormen van huiselijk geweld en seksueel misbruik? Zo ja, waarom heeft deze groep vrouwen dan geen toegang tot de reguliere crisisopvang? Zo nee, waarom niet?

Ja, ik deel deze mening. Zie voor het beleid van de gemeente Amsterdam het antwoord op vraag 3.

Vraag 6

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden vóór het Algemeen overleg Zelfbeschikking en het Algemeen overleg Kindermishandeling/Geweld in afhankelijkheidsrelaties op 11 februari 2015?

Er is een Algemeen Overleg Kindermishandeling/Geweld in afhankelijkheidsrelaties gepland op 26 maart 2015.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de brief van 32 Nederlandse gemeenten om te voorkomen dat sociale huurwoningen van woningcorporatie Vestia worden verkocht aan de Duitse investeerder Patrizia? Kunt u tevens het antwoord aan de G32 aan de Kamer doen toekomen?1

Mijn reactie op de brief van 18 december 2014 van het Stedennetwerk G32 treft u als bijlage bij deze brief aan.2

Vraag 2

Waarom heeft u, ondanks de negatieve zienswijzen van verschillende gemeenten, de verkoop van woningen van woningcorporatie Vestia aan Patrizia niet voorkomen, wetende dat Patrizia een hogere inkomensnorm en meer huuropbrengsten nastreeft, waardoor de woningen onbetaalbaar en onbereikbaar worden voor de doelgroep waar de woningen voor zijn bedoeld?

De verkoop van woningen is één van de belangrijkste maatregelen die Vestia neemt ten behoeve van een duurzaam financieel herstel. Vestia heeft een koopovereenkomst gesloten voor de hele portefeuille met Patrizia. De voorgenomen verkoop is gesplitst in een deel met overwegend positieve zienswijzen, al dan niet met een aantal voorwaarden, en een deel waarover door gemeenten negatieve zienswijzen zijn ingediend. De ILT heeft de voorgenomen verkoop getoetst op grond van de voorwaarden uit het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de verkoopcirculaire MG2013–02. Daarnaast zijn de zienswijzen van het CFV, de huurders en de gemeenten betrokken bij de toetsing. De weging van de gemeentelijke zienswijzen heeft zowel categoraal als specifiek per gemeente plaatsgevonden. De ILT is vervolgens tot het besluit gekomen dat de voorgenomen verkoop aan Patrizia in het belang van de volkshuisvesting is, waarbij het belang van de verkoop voor Vestia en de sector als geheel zwaar is meegewogen.

Vraag 3

Hoe verhoudt de passage «het lokale volkshuisvestelijke beleid kan en wil de regering niet bepalen», tot het doorzetten van de verkoop van de woningen waardoor het volkshuisvestelijke beleid wel degelijk wordt bepaald door de regering?2

Met de passage «het lokale ... bepalen» uit de «Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting; Nota naar aanleiding van het nader verslag (Ontvangen 29 oktober 2014)» wordt bedoeld dat de regering ervoor heeft gekozen het bestel onder de Herzieningswet zo in te richten dat lokaal prestatieafspraken gemaakt kunnen worden tussen gemeenten, corporatie(s) en bewonersorganisaties, binnen de randvoorwaarden van de wet- en regelgeving van het Rijk. Enkele gemeenten geven aan te hechten aan prestatieafspraken over aspecten als sociale huurvoorraad, leefbaarheid en woonruimteverdeling. Vestia geeft aan dat zij met geen van de 10 gemeenten prestatieafspraken heeft gemaakt omdat hun bezit in de desbetreffende gemeenten daarvoor een te klein deel uitmaakt van het geheel van huurwoningen. Er is dan geen sprake van het niet nakomen van prestatieafspraken en de verkoop van de woningen van Vestia hebben binnen de wet- en regelgeving plaats gevonden.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het negeren van de zienswijzen en de herhaaldelijke oproepen uit het hele land niet passen bij de uitgangspunten van het kortgeleden aangenomen wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966), waarin de rollen van gemeenten, de Woonvisie en de prestatieafspraken zijn versterkt?3 4 5 6 7 8

Deze mening deel ik niet, zie ook het antwoord op vraag 3. De gemeenten zijn in staat gesteld om een zienswijze te geven. Omdat het voor een groot deel om gereguleerde woningen gaat, hebben ook de huurders de gelegenheid gehad tot het geven van een zienswijze. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) toetst een voorgenomen verkoop van woningen onder andere aan de zienswijzen van de gemeente(n). Aan deze gemeentelijke zienswijze(n) wordt een zwaarwegend belang gehecht en er zal slechts tot een ander oordeel worden gekomen dan de gemeente(n) in bijzondere situaties waarin een negatieve gemeentelijke zienswijze evident en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten. Gezien de omvang van de financiële problemen van Vestia kan vastgesteld worden dat hier sprake is van een dergelijke bijzondere situatie. Daarnaast is ook de inhoud van de gemeentelijke zienswijzen beoordeeld op het belang van de volkshuisvesting.

Vraag 5

De huurdersvereniging van woningcorporatie Vestia heeft onder voorwaarden een positieve zienswijze gegeven over de verkoop; zijn aan alle voorwaarden voldaan en op welke manier is de aanbevelingen tegemoetgekomen? Kunt u uw antwoord toelichten?9

De zienswijze van de Landelijke Huurdersraad Vestia (LHV) van 20 oktober 2014 wordt door de LHV zelf als voorwaardelijk positief bestempeld (alleen positief als aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan). Daarnaast doet de LHV aanbevelingen, die met name gericht zijn op Vestia en derhalve niet bij de toetsing zijn betrokken. De aanbeveling van de LHV om integraal te toetsen sluit aan bij het toetsingskader dat gehanteerd is in de beoordelingsprocedure. De voorwaarden richten zich met name op (afspraken met) Patrizia; hieraan kan pas worden voldaan nadat het bezit is overgedragen. Dat heeft tot gevolg dat de ILT zich bij de beoordeling voornamelijk heeft gebaseerd op de vigerende wet- en regelgeving, de toezeggingen die in dit kader reeds door Patrizia zijn gedaan, de attitude waarvan Patrizia reeds blijk heeft gegeven en het feit dat Patrizia zich heeft gecommitteerd aan de IVBN gedragscode. Patrizia heeft aangegeven de Stichting Huurders Organisatie Patrizia (SHOP) te erkennen als huurdersorganisatie in de zin van de Wet Overleg Huurders Verhuurders mits aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan. Dit traject is inmiddels in gang gezet.
De ILT stelt vast dat er een redelijke mate van zekerheid is dat door Patrizia aan de voorwaarden zal worden voldaan zoals die gesteld zijn door de LHV. De LHV heeft tevens aangegeven dat zij er vanuit gaat dat aan de voorwaarden die de LHV stelde aan de verkoop, waaronder de langlopende, passend wordt voldaan.

Vraag 6

Bent u van mening dat de gang van zaken rondom de verkoop van de Vestia-woningen past bij de uitgangspunten in de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966), waarin de positie van huurders aanzienlijk is versterkt?

De gang van zaken rond de verkoop van Vestia is gebaseerd op de vigerende wet- en regelgeving. De positie van de huurders wordt wat betreft de verkoopregels in de Herzieningswet Toegelaten instelling niet veranderd. De huurders krijgen daarin wel meer invloed bij het tot stand komen van prestatieafspraken.

Vraag 7

Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat nu of in de toekomst geen huurstijging of verkoop zal plaatsvinden, waardoor de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en het aantal sociale huurwoningen zal verminderen? Graag een toelichting op uw antwoord.

Zoals bij vraag 3 is geantwoord is het de bedoeling dat lokaal prestatieafspraken worden gemaakt die moeten passen binnen de randvoorwaarden van de wet- en regelgeving van het Rijk. Behalve dat er lokaal afspraken over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen kunnen worden gemaakt, is er rijksregelgeving die ziet op verkoop en huurprijzen in het algemeen. Ook dat is er mede op gericht dat er voldoende betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar zijn, nu en in de toekomst.

Vraag 8

Is het mogelijk de verkoop van de woningen aan Patrizia terug te draaien en de huurwoningen als nog aan te bieden aan collega-woningcorporaties? Zo ja, bent u bereid dit te bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?

De verkoop van de Vestiawoningen is gestart op 20 maart 2014 met een advertentie in het Financieel dagblad en een brief naar grote corporaties in de betrokken gemeenten. Er is door 16 partijen geboden op de gehele portefeuille en door 27 partijen (voornamelijk corporaties) op een deel van de portefeuille. Vestia heeft vervolgens een koopovereenkomst gesloten voor de hele portefeuille met Patrizia. Het verkoopproces is zorgvuldig en conform de voorschriften doorlopen.
Tegen het positieve besluit van de ILT over de verkoop van het eerste pakket woningen staat geen mogelijkheid van bezwaar en beroep meer open. De bezwaarprocedure inzake het besluit over het tweede pakket woningen is op dit moment nog gaande. Conform mijn toezegging uit het AO Woningcorporaties d.d. 19 november 2014 zal ik uw Kamer informeren over de afloop van deze bezwaartermijn. Een uitspraak over het mogelijk terugdraaien van de verkoop is derhalve prematuur.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het luiden van de noodklok door de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland voor constructies van tientallen flats in de regio Den Haag?1

Het vraagstuk over de constructieve veiligheid van galerijflats is reeds eerder aan de orde geweest. Naar aanleiding van de instorting van een galerij in Leeuwarden op 23 mei 2011, heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelatie (BZK) in 2012 een infoblad en een onderzoeksprotocol gepubliceerd over de veiligheid van galerijen en balkons3. Begin 2013 zijn alle gemeenten door het Ministerie van BZK op de hoogte gebracht van deze documenten. De gemeenten zijn hierbij geadviseerd om de eigenaren van galerijflats onderzoek te laten uitvoeren overeenkomstig het infoblad en protocol. Deze actie heeft er toe geleid dat bij veel oude galerijflats in Nederland al onderzoek is uitgevoerd en maatregelen zijn genomen. Het onderzoeksprotocol is eind 2014 aangepast op basis van de ervaring die sinds 2013 is opgedaan bij 150 onderzochte flatgebouwen.
In het aangehaalde artikel wordt door de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht gepleit voor een verplichte APK voor gebouwen. Ik ben geen voorstander van een APK voor gebouwen, omdat dit leidt tot een lastenverzwaring voor gebouweigenaren. Wel heb ik sinds 1 januari 2015 de mogelijkheid gecreëerd om per ministeriele regeling een onderzoeksplicht in te voeren voor evidente veiligheidsproblemen bij gebouwen. Dit is geregeld met een wijziging van het zorgplichtartikel 1a in de Woningwet. Ik heb uw Kamer hier eerder over geïnformeerd (Kamerstuk 33 798, nr. 6). Toepassing van dit nieuwe instrument vergemakkelijkt de handhaving door gemeenten als een eigenaar niet zelf onderzoek wil uitvoeren. Mijn insteek is om dit nieuwe handhavingsinstrument in te zetten bij nieuwe veiligheidsproblemen en niet bij bestaande problemen waarbij in het verleden al acties in gang zijn gezet door eigenaren en gemeenten, zoals bij de onveilige galerijvloeren. Ik ben wel bereid om in overleg met de Vereniging Nederlandse Gemeenten te bezien of de inzet van dit nieuwe handhavingsinstrument een aanvulling kan zijn bij de aanpak van onveilige galerijen en balkons.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de berichten over problemen met de betonconstructie van de Escampflat in Den Haag?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Klopt het dat er meer problemen zijn met betonconstructies van balkons en galerijen? Zo ja, hoe groot is dit probleem?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de constructie van alle flatgebouwen uit de jaren »60 in Nederland gecontroleerd moet worden? Zo ja, hoe en op welke termijn gaat dit gebeuren? Zo nee, waarom niet?

Ja, in het infoblad dat het Ministerie van BZK in 2012 heeft gepubliceerd (zie antwoord 1) worden gebouweigenaren ook opgeroepen op korte termijn onderzoek uit te voeren en worden gemeenten opgeroepen om hier op toe te zien. De verantwoordelijkheid voor een snelle aanpak ligt bij deze partijen. Indien uit het overleg met de Vereniging Nederlandse Gemeenten volgt dat inzet van het nieuwe handhavingsinstrument nodig is (zie antwoord 1), dan kan hieraan een termijn worden gekoppeld waarbinnen het onderzoek moet worden uitgevoerd.

Vraag 5

Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat bewoners, van zowel koop- als huureenheden, beschermd zijn tegen instortingsgevaar?

De verantwoordelijkheid voor de veiligheid ligt bij de gebouweigenaren en gemeenten. De gemeente heeft de mogelijkheid om, wanneer de veiligheid in het geding is, de betreffende eigenaren aan te schrijven. Ik heb hierbij geen betrokkenheid.

Vraag 6

Hoe is het mogelijk dat de problemen niet eerder zijn geconstateerd, waardoor bewoners nu zijn geschrokken en worden geconfronteerd met extra kosten?

Sinds begin 2013 is het onderzoeksprotocol beschikbaar waarmee de veiligheid van galerijvloeren kan worden onderzocht (zie antwoord 1). Sinds 2013 is er dus de mogelijkheid de problemen te constateren en maatregelen te nemen. Het is vervolgens aan de eigenaar en gemeente geweest om snel onderzoek uit te voeren (zie antwoord 4).

Vraag 7

Wat is uw reactie op de betalingsproblemen door de plotselinge kosten voor eigenaren als individu, en Verenigingen van Eigenenaren (VvE) als collectief, voor de reparatie?

Wanneer de VvE en de individuele leden de kosten van een reparatie niet kunnen dragen, kan de VvE een lening afsluiten bij een externe financier. De reparaties zullen immers moeten worden uitgevoerd. Bij het afsluiten van een lening kan de gemeente faciliteren zoals beschreven in antwoord 10.

Vraag 8

Wat gebeurt er als de VvE of individuele bewoners de kosten voor een reparatie niet kunnen dragen en daardoor het instortingsgevaar wordt vergoot?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Op welke andere plaatsen in ons land zijn er betalingsproblemen bij VvE’s door extra kosten voor het onderhoud van betonconstructies? Wanneer u dit antwoord niet kan geven, bent u dan bereid deze betalingsproblemen in beeld te brengen?

Een dergelijk overzicht is niet beschikbaar. VvE Belang, de belangenorganisatie voor VvE’s, heeft aangekondigd een VvE-Barometer te zullen ontwikkelen. Ik heb VvE Belang een subsidie toegekend om de ontwikkeling van deze Barometer mogelijk te maken. Vragen over betalingsproblemen en onvoorziene kosten, zoals het onverwacht moeten herstellen van balkons of galerijen, krijgen hierin een plek.

Vraag 10

Kan een overheid garant staan of de kosten voorschieten om op die manier ervoor te zorgen dat mensen niet in een onveilige woning hoeven te wonen?

Wanneer externe financiering nodig is, dan kan een gemeente de VvE hierin gericht ondersteunen en adviseren (bijvoorbeeld via een VvE-balie). Een gemeente kan indien nodig en wenselijk eventueel ook zelf laagrentende leningen aanbieden. De rente van dergelijke leningen voor het onderhoud en herstel van de balkons en/of galerijen zijn overigens fiscaal aftrekbaar, waarmee de nettolasten lager zijn dan de brutolasten. Ook bestaat voor appartementseigenaren de mogelijkheid om, voor zover passend binnen de leennormen, voor het benodigde herstel een NHG-geborgde lening aan te gaan.

Vraag 1

Kent u het bericht over de dreigende instorting van galerijen van oude flatgebouwen?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de voorzorgsmaatregelen genoemd in het artikel, zoals het advies niet met twee personen naast elkaar over de galerij te lopen of gezamenlijk naar het nieuwjaarsvuurwerk te kijken?

Het gaat bij deze voorzorgsmaatregelen om de belasting op de galerij te beperken. Deze aanpak is in lijn met het protocol «Onderzoek naar en beoordeling van de constructieve veiligheid van uitkragende betonnen vloeren van galerijflats» dat in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is opgesteld en gepubliceerd. U kunt dit protocol samen met een infoblad vinden op deze link2.

Vraag 3

Hebt u inzicht in de omvang van de geschetste problematiek van een slechte bouwkundige staat van dergelijke naoorlogse appartementsgebouwen?

Uit het infoblad dat genoemd is bij antwoord 2 volgt dat de problemen zich kunnen voordoen bij galerijflats van vóór 1975. Het gaat om galerijvloeren die zijn verbonden aan de binnenvloeren van de woningen.

Vraag 4

Deelt u de observatie dat deze problematiek zich vooral voordoet bij complexen in beheer bij Verenigingen van Eigenaren (VvE)? Kunt u dit toelichten?

De problematiek van onveilige galerijen kan zich bij alle flatgebouwen voordoen en is niet afhankelijk van de eigenaar. In dit verband wijs ik op de recente reactie van wethouder Wijsmuller van Den Haag waarin hij aangeeft dat er in Den Haag 58 risicoflats zijn, waarvan er 32 eigendom zijn van een corporatie en 26 particulier bezit.

Vraag 5

Op welke manier adresseert u deze problematiek in de door u onlangs aangekondigde wetgeving omtrent VvE’s?

Deze problematiek maakt heel duidelijk waarom het zo noodzakelijk is dat de wetgeving ten aanzien van VvE’s wordt verbeterd. De door mij voorgestane aanpassingen zijn bedoeld om voor dit soort situaties mogelijke oplossingen te bieden. Ik wil dat elke VvE verplicht wordt een minimaal bedrag te sparen voor (regulier) onderhoud. Dit spaarbedrag kan worden bepaald op basis van een percentage van de herbouwwaarde of op basis van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Een spaarbedrag op basis van een MJOP verdient, zeker bij een ouder gebouw de voorkeur, omdat dit een door deskundigen onderbouwd inzicht geeft van het voorziene noodzakelijk (toekomstige) onderhoud aan het gebouw, waaronder bijvoorbeeld ook de toekomstige kosten voor de verbetering van balkons of galerijen. Daarnaast wil ik dat het voor VvE’s makkelijker wordt om geld te lenen in geval van onvoorziene onderhoudskosten of voor investeringen waarin de vulling van het reservefonds niet voorziet. De door mij voorgestane verbeteringen vergen aanpassing van het Burgerlijk Wetboek (boek 5). Ik ben daarover in overleg met de Minister van Veiligheid & Justitie.

Vraag 6

Welke oplossingsrichting ziet u voor complexen met nu al onaanvaardbaar groot achterstallig onderhoud waar de financiële draagkracht van de eigenaar-bewoners onvoldoende is om de constructieve veiligheid weer op aanvaardbaar niveau te krijgen?

Belangrijk is dat de eigenaar bewoners zich niet alleen op papier maar ook in de werkelijkheid organiseren. Zij zijn er zelf verantwoordelijk voor dat de VvE actief is en niet slapend blijft. De verantwoordelijkheid voor goed onderhoud en voldoende reserveringen voor toekomstige investeringen ligt te allen tijde bij de eigenaren. Wanneer de vulling van het reservefonds onvoldoende is en individuele VvE-leden niet de mogelijkheid hebben om met een eenmalige bijdrage in de noodzakelijke kosten te voorzien, dan is de enige mogelijkheid die overblijft het aangaan van een lening door de VvE. Een gemeente kan hierin faciliteren, door op de mogelijkheden voor externe financiering te wijzen en eventueel hiervoor laagrentende leningen aan te bieden.

Vraag 7

Kunt u toelichten welke voors en tegens u ziet bij de door de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht gesuggereerde APK voor gebouwen?

Ik ben geen voorstander van een APK voor gebouwen omdat dit leidt tot een lastenverzwaring voor gebouweigenaren. Wel heb ik sinds 1 januari 2015 de mogelijkheid gecreëerd om per ministeriele regeling een onderzoeksplicht in te voeren voor evidente veiligheidsproblemen bij gebouwen. Dit is geregeld met een wijziging van het zorgplichtartikel 1a in de Woningwet. Ik heb uw Kamer hier eerder over geïnformeerd (Kamerstuk 33 798, nr. 6). Toepassing van dit nieuwe instrument vergemakkelijkt de handhaving door gemeenten als een eigenaar niet zelf onderzoek wil uitvoeren. Mijn insteek is om dit nieuwe handhavingsinstrument in te zetten bij nieuwe veiligheidsproblemen en niet bij bestaande problemen waarbij in het verleden al acties in gang zijn gezet door eigenaren en gemeenten, zoals bij de onveilige galerijvloeren. Ik ben wel bereid om in overleg met de Vereniging Nederlandse Gemeenten te bezien of de inzet van dit nieuwe handhavingsinstrument een aanvulling kan zijn bij de aanpak van onveilige galerijen en balkons.

Vraag 1

Deelt u het enthousiasme over het feit dat woningcorporatie Woonlinie zich inzet voor de bouw van sociale huurwoningen op Saba en Statia?1

In 2008 heeft mijn ambtsvoorganger een beroep op corporaties gedaan om een samenwerking met lokale woonstichtingen op Bonaire, Sint Eustatius en Saba aan te gaan. Op die manier hoopte het ministerie samen met deskundige en betrokken organisaties bij te dragen aan kwalitatieve en kwantitatieve verbetering van de volkshuisvesting op deze eilanden. Sindsdien heeft Woonlinie zowel met Saba als met Sint Eustatius samenwerkingsovereenkomsten gesloten en zich actief ingezet op deze twee eilanden. Deze inzet, gericht op het welzijn van burgers, vergt van Woonlinie extra inspanning en investeringen welke ik bijzonder waardeer.

Vraag 2

Waarom is dit project succesvol op Saba, maar heeft het eilandsbestuur van Statia op het laatste moment de afspraken met Woonlinie opgezegd?2

De inzet van Woonlinie heeft op Saba tot vruchtbare resultaten geleid. Zo heeft de samenwerking daar geresulteerd in nieuwbouw van sociale huurwoningen en zijn onder andere speeltuintjes in woonwijken gerealiseerd.
Op Sint Eustatius is het tot nu toe in mindere mate gelukt om met het openbaar lichaam en de lokale woonstichting tot werkbare afspraken te komen. In 2011 zag Woonlinie zich genoodzaakt de samenwerking te beëindigen. Op verzoek van het bestuurscollege hebben in 2013 gesprekken plaats gevonden tussen het openbaar lichaam, Woonlinie en het Ministerie van BZK en in 2014 werden concrete afspraken gemaakt tussen deze drie partijen. Die afspraken behelsden renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen en ondersteuning van het openbaar lichaam bij de reorganisatie van de lokale woonstichting teneinde tot een duurzame inzet te komen. Begin december heeft het huidige bestuurscollege van Sint Eustatius aangegeven zich niet aan de door haar ondertekende afspraken ten aanzien van reorganisatie van de lokale woonstichting te willen houden en is de samenwerking opnieuw «on hold» gezet. Ik betreur dat zeer omdat door deze samenwerking een belangrijke basis voor het realiseren van voldoende kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen voor mensen met een laag inkomen kan worden gelegd. Investeren in nieuwbouw en renovatie heeft alleen duurzaam effect als tegelijkertijd ook wordt ingezet op een efficiënt bestuur en beheer van de sociale woningbouw.

Vraag 3

Bent u bereid te onderzoeken in hoeverre hier sprake is van discriminatie, fraude of vriendjespolitiek?

Het is in eerste instantie aan de Eilandsraad om het bestuur van Sint Eustatius te bevragen op de motieven voor zijn handelwijze. Wat die motieven ook geweest mogen zijn, duidelijk is dat door deze wijze van optreden veel inspanningen en reeds gedane investeringen gevaar lopen. Bovendien kan nu vooralsnog de renovatie en nieuwbouw van sociale woningen geen doorgang vinden, terwijl deze mijns inziens hard nodig zijn. Sinds de samenwerking «on hold» werd gezet is er vanuit het bestuurscollege nog geen contact gezocht met de bij de afspraken betrokken partijen (te weten BZK, DG Wonen en Bouwen en Woonlinie) om hierover te overleggen. Ik zie – gegeven de huidige opstelling van het bestuurscollege – niet hoe onder deze omstandigheden de renovatie op korte termijn kan worden gerealiseerd. Het bestuurscollege is hier, vóór dat zij definitief besloot zich niet aan de ondertekende afspraken te zullen houden, op gewezen.

Vraag 1

Kent u het bericht over de toename van koolmonoxidevergiftigingen door slechte cv installaties?1

Ja, dit is een bericht van 3 november 2014. Naar aanleiding van het in dit bericht genoemde televisieprogramma heb ik op dinsdag 4 november 2014 mondelinge vragen beantwoord van het lid Verhoeven (D66) (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2014–2015, nr. 72).

Vraag 2

Onderschrijft u de analyse en conclusies uit het artikel? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit het artikel blijkt dat er op dit moment nog een onderzoek wordt uitgevoerd door de Onderzoeksraad voor Veiligheid naar koolmonoxidevergiftigingen. Zodra de resultaten van dit onderzoek beschikbaar zijn – naar verwachting voorjaar 2015 – informeer ik de Tweede Kamer nader hierover.

Vraag 3

Ziet u de noodzaak om de kwaliteit van de installatie van gastoestellen beter te waarborgen?

Ik zie deze betere kwaliteitsborging van het installatiewerk vooralsnog als verantwoordelijkheid van bedrijven en burgers. Ik wacht het rapport van Onderzoeksraad voor Veiligheid af om mijn standpunt nader te bepalen.

Vraag 4

Kunt u een reactie geven op de onderstaande stappen om het probleem aan te pakken?

Ik wacht het rapport van Onderzoeksraad voor Veiligheid af om mijn standpunt hierover nader te bepalen, maar dat gezegd zijnde wil ik nog een aantal zaken toelichten.

Vraag 1

Kent u het onderzoek van FNV Woondiensten over de salarissen van corporatiebestuurders?1

Wij hebben kennis genomen van het bericht hierover op de website van de FNV.

Vraag 2

Is het waar dat in 2013 ongeveer driekwart van de corporatiebestuurders meer verdiende dan de norm zoals die is vastgelegd in de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014? Hoeveel van deze bestuurders verdienen – naar uw verwachting – ook in 2014 meer dan de in de regeling vastgestelde norm? Is het waar dat de salarissen van ongeveer de helft van de corporatiebestuurders in 2013 zijn gestegen ten opzichte van 2012? Deelt u de mening dat dit absurd en onwerkelijk is, zeker in het licht van de vele misstanden in deze sector in de voorbije jaren?

Op basis van de WNT moeten woningcorporaties jaarlijks bezoldigingsgegevens aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst melden. Over 2013 behoefden corporaties nog niet aan te geven welk maximum voor hen in 2014 van toepassing zou zijn, omdat de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 nog niet gold. Het jaaroverzicht 2013 van de Minister voor Wonen en Rijksdienst bevat daarom alleen een gecontroleerd overzicht van de overschrijdingen van het wettelijke maximum van € 228.599,- in 2013. 44 van de topfunctionarissen overschreden in 2013 deze norm op een totaal aantal van 728 topfunctionarissen (niet zijnde intern toezichthouders).
Aanleiding voor de invoering van de regeling voor woningcorporaties in 2014 was de constatering dat het beloningsniveau vaak fors is en niet passend te achten bij het maatschappelijke karakter van de woningcorporaties. Daarbij vielen niet alleen de excessieve beloningen bij diverse grotere woningcorporaties op, maar vooral ook de soms relatief erg hoge beloningen bij kleinere woningcorporaties. Gezien het doel van de regeling, het verlagen van de bezoldiging naar een niveau dat passend is bij de aard van de instelling en de zwaarte van de functie, zal naar verwachting volgend jaar dan ook uit de verantwoording blijken dat een fors aantal bestuurders de gedifferentieerde bezoldigingsnorm voor 2014 overschrijdt.
Waar het de salarisontwikkeling betreft, zijn de mij ter beschikking staande gegevens voor 2012, zoals die u vorig jaar vertrouwelijk zijn verstrekt, niet vergelijkbaar met de gegevens die voor 2013 op basis van de WNT door de corporaties zijn geleverd. Dit wordt onder meer veroorzaakt door in- en uitstroom van bestuurders, fusies, de aanpassing van het bezoldigingsbegrip en door de toevoeging van topfunctionarissen die geen bestuurders zijn. Over de ontwikkeling van salarissen bij alle corporatiebestuurders kunnen wij dan ook geen betrouwbare uitspraak doen.
Wat betreft de bestuursleden van Aedes, die ook door FNV bouw zijn onderzocht, is bij een aantal sprake van een daling van de bezoldiging en bij een aantal van een stijging. Salarisstijgingen in 2013 tot aan het in 2013 geldende bezoldigingsmaximum waren toegestaan. Ook salarisstijgingen die boven dit maximum uitgaan maar waarop het overgangsrecht van toepassing is, zijn niet onrechtmatig. Het stelt mij niettemin teleur dat niet alle Aedes-bestuursleden, voor zover zij weten dat zij de normen in 2014 gaan overschrijden, vrijwillig hebben afgezien van een salarisstijging.

Vraag 3

Kunt u de Kamer inzicht verschaffen in het effect van het buiten toepassing verklaren van de ministeriële regeling voor 2013 op de salarissen van corporatiebestuurders? Zo ja, wat is uw opvatting over dit effect? Zo nee, waarom niet?

Het directe effect van het buiten toepassing verklaren van de ministeriële regeling in 2013 is dat de bezoldiging van nieuwe bestuurders in 2013 alleen gebonden was aan het toen geldende algemeen wettelijk maximum van € 228.599,- Een deel van de corporaties heeft bij nieuwe benoemingen afspraken gemaakt die passen binnen de buiten toepassing verklaarde regeling voor 2013. Een deel heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om rechtmatig een hogere bezoldiging af te spreken dan onder de buiten toepassing verklaarde regeling toegestaan zou zijn. Voor zover dit gaat om fors hogere bedragen betreuren wij dat, maar de Minister voor Wonen en Rijksdienst heeft geen wettelijke mogelijkheden om daar tegen op te treden.

Vraag 4

Was het in 2013 voor corporatiebestuurders mogelijk hun salaris op te plussen tot het niveau van de destijds geldige WNT-norm (toen nog 130% ministerssalaris)? Zo ja, kunt u ingaan op het overgangsrecht van corporatiebestuurders die in 2013 hun salaris hebben verhoogd? Hebben deze bestuurders tot en met 2017 op basis van overgangsrecht recht op hun opgehoogde salaris? Zo ja, zijn er mogelijkheden om het overgangsrecht voor deze bestuurders buiten werking te stellen of te bekorten aangezien zij volledig in strijd met de geest van de WNT hebben gehandeld? Bent u bereid deze mogelijkheden ten volle te benutten? 2

Corporaties kunnen met topfunctionarissen in 2013 salarisverhogingen overeen gekomen zijn tot het wettelijke bezoldigingsmaximum voor 2013. Deze bestuurders hebben inderdaad tot en met 2017 op basis van het overgangsrecht recht op dit opgehoogde salaris. Op basis van de door de instellingen geleverde data kan geen beeld worden verkregen van tussentijdse wijziging van afspraken. Mij zijn overigens ook anderszins geen gevallen bekend waarbij in 2013 bestaande afspraken zijn gewijzigd om de bezoldiging te verhogen.
Aan overgangsrecht kan niet worden getornd. Onze democratische rechtsstaat, vereist nu eenmaal dat bestaande afspraken enige tijd moeten worden gerespecteerd. Dat neemt niet weg dat als betrokkenen uit eigener beweging eerder vrijwillig tot matiging overgaan en dus sneller aan de norm voldoen, wij dat zeer toejuichen.

Vraag 5

Indien u geen inzicht heeft in de salarisontwikkeling van de door FNV Bouw onderzochte bestuurders, bent u in dat geval bereid van de expliciet genoemde voorbeelden na te gaan hoe de salarissen van deze bestuurders zich in 2012 en 2013 ontwikkeld hebben? Deelt u de mening dat vertegenwoordigers van de koepelvereniging van woningbouwcorporaties, op het gebied van beloningen, persoonlijk het juiste voorbeeld dienen te geven richting hun collega-bestuurders in de sector?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Deelt u de mening van FNV Bouw dat het – hoewel dit primair aan sociale partners is – wenselijk is dat salarissen van (corporatie-)bestuurders onder dezelfde cao komen te vallen als van andere werknemers in de sector? Deelt u de mening dat hierdoor de salarissen en de salarisontwikkeling transparanter worden en meer in de pas zullen lopen met de in sector betaalde beloningen?

Voor de antwoorden op deze vragen wordt verwezen naar de brief van 17 december 2014 aan de Tweede Kamer in reactie op de motie Karabulut over het onder de cao laten vallen van de topsalarissen van woningcorporatiedirecteuren.3

Vraag 7

Hoe beoordeelt u de hoogte van de salarissen van corporatiebestuurders in relatie tot de vastgelopen cao-onderhandelingen en de voorbeeldfunctie die bestuurders jegens hun personeel hebben?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u de hoogte van de salarissen van corporatiebestuurders in relatie tot de resultaten van de parlementaire enquête woningbouwcorporaties? Deelt u de mening dat het aantal salarisverhogingen en (WNT-)normoverschrijdingen de juistheid van de conclusies van de enquêtecommissie onderstrepen en laten zien dat er nog steeds veel mis is met de cultuur in deze sector? Welke maatregelen neemt u om de cultuur, onder bestuurders in deze sector, te veranderen?

Met de in 2014 ingevoerde regeling voor woningcorporaties worden de salarissen van corporatiebestuurders genormeerd en afgebouwd tot een passend niveau. De regeling kan op draagvlak rekenen bij bestuurders en toezichthouders in de corporatiesector. In 2013 hebben een aantal bestuurders vrijwillig afgezien van verhoging van de bezoldiging. Het zou goed zijn als dit voorbeeld gevolgd werd door andere bestuurders wiens bezoldiging op termijn afgebouwd dient te worden. In de beleidsregels toepassing WNT 2014 is nog eens expliciet aangegeven dat het vrijwillig niet toepassen van de verhoging niet leidt tot het volledig vervallen van het recht op de overgangsperiode ingevolge de WNT.

Vraag 9

Is het waar dat corporatiebestuurders na 1 januari 2013 bonussen hebben ontvangen, zoals FNV-bestuurder Vos beweert?2 Zo ja, binnen welke termijn gaat u deze bonussen, die, indien betaalt na 01-01-2013, op grond van de WNT onwettig zijn, terugvorderen?

Alle woningcorporaties leggen jaarlijks verantwoording af op basis van de WNT. Deze verantwoording wordt gecontroleerd door accountants. Waar sprake is van onrechtmatigheden worden door de toezichthouder handhavingsmaatregelen genomen. Mij heeft geen informatie bereikt waaruit blijkt dat er sprake is van onrechtmatige bonussen. De oordeelsbrieven van de toezichthouder zijn openbaar en zijn te vinden op de website van de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat tienduizenden huurders huurtoeslag mislopen?1

Het is wettelijk vastgelegd dat de aanvrager van een voorschot huurtoeslag zelf verantwoordelijk is om wijzigingen door te geven die van invloed zijn op de hoogte van en het recht op een toeslag. Via de burgerportal, www.toeslagen.nl, kunnen wijzigingen in de huur doorgegeven worden. Als daardoor de hoogte van de toeslag wijzigt, ontvangt de aanvrager van een toeslag een bijgestelde voorschotbeschikking. Het uit te betalen bedrag wordt dan direct aangepast.
Indien er een huurstijging heeft plaatsgevonden die nog niet is verwerkt in de uitbetalingen huurtoeslag is het voor de huurder eenvoudig om dit voor de toekenning huurtoeslag over 2014 alsnog aan de Belastingdienst door te geven.
In ca. 75% van de gevallen heeft de verhuurder overigens al de wijziging in de huurprijs doorgegeven.

Vraag 2

Hoeveel huurders zijn in de afgelopen twee jaar huurtoeslag misgelopen en om welke bedragen gaat het? Hoeveel huurders met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens, aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens betreft het?

Er is geen exacte informatie over het aantal huurders dat de afgelopen twee jaar huurtoeslag is misgelopen. Wel is bekend voor hoeveel huurders geen rekening is gehouden met huurverhogingen, maar daarbij kan ook sprake zijn van een gelijkblijvende feitelijke huur, waarbij dus ook geen extra recht op huurtoeslag zou ontstaan. In 2013 ging het om ongeveer 180.000 huurtoeslagontvangers van wie geen huurverhoging was doorgegeven, zowel niet door verhuurder als niet door de huurder zelf. Over de periode 2009–2013 gaat het om gemiddeld ongeveer 175.000 per jaar (overigens niet elk jaar dezelfde groep huurtoeslagontvangers). Zoals hiervoor aangegeven kan daarbij ook sprake zijn van een gelijkblijvende feitelijke huur, waarbij geen extra recht op huurtoeslag zou ontstaan. Ook kan in een later jaar een eventuele huurstijging alsnog zijn verwerkt. Voor het toeslagjaar 2014 zijn er nog geen gegevens bekend.

Vraag 3

Waardoor wordt de onduidelijkheid over wie de huurverhoging aan de Belastingdienst door moet geven veroorzaakt?

De huurder is zelf verantwoordelijk voor het doorgeven van de juiste gegevens die van invloed zijn op de hoogte van huurtoeslag.
Op de website van de Belastingdienst/Toeslagen staat aangegeven dat de verhuurder meestal de huurverhoging doorgeeft en dat de huurder zelf dient na te gaan bij zijn verhuurder of dat het geval is. Bij twijfel kan de huurder ook zelf de nieuwe huurprijs doorgeven.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de verhuurder een huurverhoging door zou moeten geven aan de Belastingdienst en dit zou moeten melden aan de huurder? Zo ja, hoe gaat u hiervoor zorgen? Zo nee, waarom niet?

Nee, het is een verantwoordelijkheid van de huurder om wijzigingen door te geven.

Vraag 5

Bent u bereid ervoor te zorgen dat huurders met terugwerkende kracht de misgelopen huurtoeslag ontvangen? Zo ja, kan dit meegenomen worden in de definitieve berekeningen over 2014, zodat huurders bij hun voorschotbeschikking niet benadeeld worden? Zo nee, waarom niet?

Huurders hebben de mogelijkheid via de portal de juiste huur door te geven. Als dit gedaan wordt, of als de juiste huur van de verhuurder is ontvangen, dan wordt dit bij het definitief toekennen over het jaar 2014 verwerkt. In dat geval wordt de huurtoeslag over het hele jaar 2014 opnieuw berekend (dus met terugwerkende kracht).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat vijf inwoners van Rotterdam woensdagavond naar ziekenhuizen zijn gebracht omdat ze last hadden gekregen van koolmonoxidevergiftiging door een haperende kachel of geiser?1 2

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de noodzaak dat personen die installatiewerkzaamheden verrichten (zowel aanleg als onderhoud) een erkende vakopleiding gevolgd hebben en regelmatig bijgeschoold worden? Is dat naar uw mening qua regelgeving waterdicht geborgd, en is er een vorm van controle op de naleving van de voorschriften?

Ik onderschrijf dat installaties goed moeten worden geïnstalleerd en onderhouden door bekwame installateurs. De vakbekwaamheid van installateurs is niet wettelijk geregeld. Door de installatiebranche wordt de vakbekwaamheid van installateurs geborgd met erkennings- en certificeringsregelingen. De rijksoverheid adviseert altijd te werken met een erkend of gecertificeerd installateur.

Vraag 3

Onderschrijft u de noodzaak van een vorm van toezicht en controle op de kwaliteit van verrichte installatiewerkzaamheden? Hoe ziet u hierbij de verdeling van verantwoordelijkheden tussen private partijen (opdrachtgever, installateur, certificerende instelling) en overheden?

Uit de Woningwet volgt dat installaties in woningen geen gevaar voor de veiligheid en gezondheid mogen opleveren, en dat deze moeten voldoen aan de installatievoorschriften uit het Bouwbesluit 2012. Bij een bestaande woning is de eigenaar verantwoordelijk voor het naleven van deze voorschriften. Bij een nieuw te bouwen woning is dat de vergunningaanvrager of bouwer. De bouwregelgeving schrijft niet voor dat deze partijen controles of toezicht moeten (laten) uitvoeren om aan te tonen dat installaties voldoen aan deze voorschriften. Een vorm van toezicht en controle is wenselijk, maar het is aan de genoemde partijen om hier invulling aan te geven, bijvoorbeeld door te werken met gecertificeerde installateurs. Naast deze eigen verantwoordelijkheid hebben gemeenten op grond van de Woningwet een toezichtstaak. Iedere gemeente kan de mate en wijze waarop zij toezicht houdt, zelf bepalen. Zie verder mijn antwoord op vraag 5.
Verder werk ik momenteel aan de verbetering van de kwaliteitsborging in de bouw. Vanaf 2016 zullen bouwers aan de hand van erkende toetsinstrumenten inzichtelijk moeten maken dat wordt volstaan aan de bouwvoorschriften. Ik heb uw Kamer hierover eerder geïnformeerd en meest recent gesproken bij het Algemeen Overleg Bouwregelgeving op 9 september 2014. Deze verbeterde kwaliteitsborging heeft ook betrekking op installatiewerk bij de nieuwbouw en verbouw van woningen.

Vraag 4

Gaat u een verplichte opleverkeuring, inclusief relevante metingen, voor nieuwe installaties verplicht stellen? Zo niet, waarom niet?

Bij nieuwbouw en verbouw van woningen zullen de installaties gaan vallen onder de verbeterde kwaliteitsborging die ik heb genoemd in het antwoord op vraag 3. Onderdeel hiervan is een verplichte beoordeling of de geïnstalleerde installaties voldoen aan de voorschriften.
Voor nieuwe (vervangende) installaties in bestaande woningen vind ik een algemeen geldende verplichte opleverkeuring een zwaar middel, omdat dit leidt tot lastenverzwaring voor woningeigenaren en verhuurders. Het is aan de koper van een nieuwe installatie om te kiezen voor bepaalde kwaliteitsborging, bijvoorbeeld door deze te laten installeren door een gecertificeerde installateur.
Ik wacht overigens het rapport van de Onderzoeksraad voor Veiligheid naar koolmonoxidevergiftigingen af – dat naar verwachting voorjaar 2015 beschikbaar is – om mijn standpunt nader te bepalen. Zelf laat ik op dit moment onderzoeken of de wijziging van artikel 1a (zorgplichtartikel) van de Woningwet kan worden ingezet (zie het antwoord op vraag 6).

Vraag 5

Klopt het beeld dat het gemeentelijk Bouwtoezicht op de veiligheid van woninginstallaties, na de afschaffing van het toezicht op de installatieveiligheid door de publieke energiebedrijven aan het eind van de jaren 90, vrijwel non-existent is? Zo nee, waaruit blijkt dat er wel sprake is van effectief publiek toezicht? Zo ja, zou een periodieke APK voor woninginstallaties, analoog aan die voor motorvoertuigen, een effectiever alternatief kunnen zijn voor het huidige papieren toezicht?

Voor zover bekend wordt het toezicht op de woninginstallaties in bestaande woningen door gemeenten beperkt uitgevoerd en worden door geen enkele gemeente periodieke controles uitgevoerd zoals vroeger door de publieke energiebedrijven. Gemeenten beperken zich veelal tot de afhandeling van klachten of signalen over installaties. Voor mijn antwoord over een periodieke APK verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 6.

Vraag 6

Bent u bereid om, in overleg met consumentenorganisaties, installatiebranche en gemeenten, een proefprogramma op te zetten om de effectiviteit van een APK voor woninginstallaties in de praktijk te onderzoeken, en vast te stellen wat een kosteneffectieve aanpak is om de grootst mogelijke veiligheidswinst tegen de laagste kosten te bereiken?

In de brief Wijziging van de Woningwet in verband met het versterken van het handhavinginstrumentarium (Kamerstukken II 2013/2014, 33 798 nr. 6) van 27 januari 2014 heb ik antwoord gegeven op vragen over een APK voor woninginstallaties in relatie tot de wijziging van artikel 1a (zorgplichtartikel) van de Woningwet. Het nieuwe, nog niet in werking getreden, derde lid van artikel 1a maakt het mogelijk dat per ministeriële regeling bepaalde categorieën bouwwerken worden aangewezen waarvan voldoende vaststaat dat deze een gevaar voor de gezondheid of veiligheid kunnen opleveren en waarbij de eigenaar onderzoek moet laten uitvoeren. Het is denkbaar bepaalde categorieën woningen, waarvan voldoende vaststaat dat hierin installaties aanwezig zijn die een gevaar opleveren, op te nemen in de bedoelde ministeriële regeling. Zoals in de genoemde brief is aangegeven, zal in overleg met gemeenten, woningeigenaren en deskundigen worden verkend of deze categorieën woningen duidelijk zijn te onderscheiden en of het opnemen hiervan in de ministeriële regeling zal leiden tot een vermindering van de incidenten. Dit verkennende onderzoek is inmiddels gestart.
Ik verwacht in het voorjaar van 2015 de Tweede Kamer te informeren over de resultaten van dit onderzoek, samen met de reactie op het rapport van de Onderzoeksraad voor Veiligheid naar koolmonoxidevergiftigingen.