Kamervragen
551 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
23 januari 2015 - 3 februari 2015
11 dagen
Het bericht dat huurwoningen schaarser zijn door de komst van vluchtelingen |
|
Sietse Fritsma (PVV) |
|
Fred Teeven (staatssecretaris justitie en veiligheid) (VVD), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u op de hoogte van het bericht «Huurwoningen schaarser door vluchtelingen»?1
Ja.
-
Vraag 2
Deelt u de mening dat het zeer onrechtvaardig is om asielzoekers bij de toewijzing van huurwoningen voorrang te geven boven andere woningzoekenden, die vaak al jarenlang op een woning wachten? Zo neen, waarom niet? Zo ja, wanneer wordt deze voorrangsbehandeling opgeheven?
Nee, asielzoekers die een vergunning hebben gekregen worden met voorrang gehuisvest teneinde uitstroom vanuit de COA centra en de integratie te bevorderen. De sociale huurwoningvoorraad is bestemd voor mensen met een laag inkomen en voor specifieke doelgroepen, waaronder de vergunninghouders. De voorraad is in principe groot genoeg om huurders met lage inkomens en andere doelgroepen te huisvesten. Veel sociale huurwoningen worden echter gehuurd door mensen met een hoger inkomen, die niet tot doelgroep behoren. Om dit zogenaamd scheefwonen tegen te gaan is er beleid ontwikkeld dat de doorstroming uit de sociale woningbouw moet stimuleren en de beschikbare voorraad bij voorrang voor de doelgroep van beleid beschikbaar moet houden.
-
Vraag 3
Hoeveel woningzoekenden worden door de huidige voorrangsregeling voor asielzoekers benadeeld (in de vorm van een langere wachttijd voor een woning) en hoeveel zullen dat in 2015 zijn bij een verwachte asielinstroom van 40.000 personen?
De huidige systemen om woonruimte te verdelen zijn meestal gebaseerd op meerdere modellen. Daarnaast kan een woningzoekende onder meer in dagbladen en woonkranten zoeken en digitaal onderzoek doen en tevens bij verhuurders informeren. Een van de gevolgen hiervan is dat de klassieke wachtlijst niet meer bestaat. Hoe snel een woningzoekende aan een woning komt is sterk afhankelijk van de eisen die hij stelt en de inspanningen die hij ervoor wenst te leveren. Een directe invloed van vergunninghouders op wachttijden of wachtlijsten is derhalve niet te geven.
-
Vraag 4
Bent u bereid om de asielinstroom onmiddellijk te stoppen, zodat dit soort problemen kan worden opgelost? Zo neen, waarom niet?
Nee. Nederland zet internationaal in op opvang van asielzoekers in de regio, en draagt daar ook (financieel) aan bij. Dat neemt niet weg dat wanneer vreemdelingen in Nederland zelf asiel aanvragen, Nederland deze vreemdelingen, op grond van internationale verdragen en het geldende EU-recht, opvang biedt en hun asielverzoek zorgvuldig behandelt, tenzij op grond van de Dublinverordening een andere lidstaat van de Europese Unie hiervoor verantwoordelijk is. Op dit moment krijgen relatief veel asielzoekers na individuele beoordeling een asielvergunning, mede als gevolg van de slechte veiligheidssituatie in de belangrijkste herkomstlanden. Deze mensen mogen in Nederland blijven en dienen dan ook gehuisvest te worden.
29 december 2014 - 22 januari 2015
24 dagen
De verkoop van sociale woningen aan een Duitse vastgoedinvesteerder |
|
Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
Bronnen
2. Kamerstuknummer, 33 966, nr. 13
3. Leusden: http://www.leusderkrant.nl/plaatsnamen/leusden/leusden_wil_…
4. Uden: http://www.bd.nl/regio/regio-oss-en-uden/uden/uden-ligt-dwars-b…
5. Tilburg: http://www.omroepbrabant.nl/?news/210864902/Tilburg+niet+bli…
6. G32 onderschrijft zienswijze Tilburg: http://perssupport.nl/apssite/p…
7. Arnhem: http://www.gelderlander.nl/regio/arnhem-e-o/arnhem-huurwoning…
8. Dinxperlo en Aalten: http://www.gelderlander.nl/regio/achterhoek/verk…
9. Zienswijze Landelijke huurdersvereniging Vestia: http://www.woonbond.…
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op de brief van 32 Nederlandse gemeenten om te voorkomen dat sociale huurwoningen van woningcorporatie Vestia worden verkocht aan de Duitse investeerder Patrizia? Kunt u tevens het antwoord aan de G32 aan de Kamer doen toekomen?1
Mijn reactie op de brief van 18 december 2014 van het Stedennetwerk G32 treft u als bijlage bij deze brief aan.2
-
Vraag 2
Waarom heeft u, ondanks de negatieve zienswijzen van verschillende gemeenten, de verkoop van woningen van woningcorporatie Vestia aan Patrizia niet voorkomen, wetende dat Patrizia een hogere inkomensnorm en meer huuropbrengsten nastreeft, waardoor de woningen onbetaalbaar en onbereikbaar worden voor de doelgroep waar de woningen voor zijn bedoeld?
De verkoop van woningen is één van de belangrijkste maatregelen die Vestia neemt ten behoeve van een duurzaam financieel herstel. Vestia heeft een koopovereenkomst gesloten voor de hele portefeuille met Patrizia. De voorgenomen verkoop is gesplitst in een deel met overwegend positieve zienswijzen, al dan niet met een aantal voorwaarden, en een deel waarover door gemeenten negatieve zienswijzen zijn ingediend. De ILT heeft de voorgenomen verkoop getoetst op grond van de voorwaarden uit het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de verkoopcirculaire MG2013–02. Daarnaast zijn de zienswijzen van het CFV, de huurders en de gemeenten betrokken bij de toetsing. De weging van de gemeentelijke zienswijzen heeft zowel categoraal als specifiek per gemeente plaatsgevonden. De ILT is vervolgens tot het besluit gekomen dat de voorgenomen verkoop aan Patrizia in het belang van de volkshuisvesting is, waarbij het belang van de verkoop voor Vestia en de sector als geheel zwaar is meegewogen.
-
Vraag 3
Hoe verhoudt de passage «het lokale volkshuisvestelijke beleid kan en wil de regering niet bepalen», tot het doorzetten van de verkoop van de woningen waardoor het volkshuisvestelijke beleid wel degelijk wordt bepaald door de regering?2
Met de passage «het lokale ... bepalen» uit de «Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting; Nota naar aanleiding van het nader verslag (Ontvangen 29 oktober 2014)» wordt bedoeld dat de regering ervoor heeft gekozen het bestel onder de Herzieningswet zo in te richten dat lokaal prestatieafspraken gemaakt kunnen worden tussen gemeenten, corporatie(s) en bewonersorganisaties, binnen de randvoorwaarden van de wet- en regelgeving van het Rijk. Enkele gemeenten geven aan te hechten aan prestatieafspraken over aspecten als sociale huurvoorraad, leefbaarheid en woonruimteverdeling. Vestia geeft aan dat zij met geen van de 10 gemeenten prestatieafspraken heeft gemaakt omdat hun bezit in de desbetreffende gemeenten daarvoor een te klein deel uitmaakt van het geheel van huurwoningen. Er is dan geen sprake van het niet nakomen van prestatieafspraken en de verkoop van de woningen van Vestia hebben binnen de wet- en regelgeving plaats gevonden.
-
Vraag 4
Deelt u de mening dat het negeren van de zienswijzen en de herhaaldelijke oproepen uit het hele land niet passen bij de uitgangspunten van het kortgeleden aangenomen wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966), waarin de rollen van gemeenten, de Woonvisie en de prestatieafspraken zijn versterkt?3 4 5 6 7 8
Deze mening deel ik niet, zie ook het antwoord op vraag 3. De gemeenten zijn in staat gesteld om een zienswijze te geven. Omdat het voor een groot deel om gereguleerde woningen gaat, hebben ook de huurders de gelegenheid gehad tot het geven van een zienswijze. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) toetst een voorgenomen verkoop van woningen onder andere aan de zienswijzen van de gemeente(n). Aan deze gemeentelijke zienswijze(n) wordt een zwaarwegend belang gehecht en er zal slechts tot een ander oordeel worden gekomen dan de gemeente(n) in bijzondere situaties waarin een negatieve gemeentelijke zienswijze evident en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten. Gezien de omvang van de financiële problemen van Vestia kan vastgesteld worden dat hier sprake is van een dergelijke bijzondere situatie. Daarnaast is ook de inhoud van de gemeentelijke zienswijzen beoordeeld op het belang van de volkshuisvesting.
-
Vraag 5
De huurdersvereniging van woningcorporatie Vestia heeft onder voorwaarden een positieve zienswijze gegeven over de verkoop; zijn aan alle voorwaarden voldaan en op welke manier is de aanbevelingen tegemoetgekomen? Kunt u uw antwoord toelichten?9
De zienswijze van de Landelijke Huurdersraad Vestia (LHV) van 20 oktober 2014 wordt door de LHV zelf als voorwaardelijk positief bestempeld (alleen positief als aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan). Daarnaast doet de LHV aanbevelingen, die met name gericht zijn op Vestia en derhalve niet bij de toetsing zijn betrokken. De aanbeveling van de LHV om integraal te toetsen sluit aan bij het toetsingskader dat gehanteerd is in de beoordelingsprocedure. De voorwaarden richten zich met name op (afspraken met) Patrizia; hieraan kan pas worden voldaan nadat het bezit is overgedragen. Dat heeft tot gevolg dat de ILT zich bij de beoordeling voornamelijk heeft gebaseerd op de vigerende wet- en regelgeving, de toezeggingen die in dit kader reeds door Patrizia zijn gedaan, de attitude waarvan Patrizia reeds blijk heeft gegeven en het feit dat Patrizia zich heeft gecommitteerd aan de IVBN gedragscode. Patrizia heeft aangegeven de Stichting Huurders Organisatie Patrizia (SHOP) te erkennen als huurdersorganisatie in de zin van de Wet Overleg Huurders Verhuurders mits aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan. Dit traject is inmiddels in gang gezet.
De ILT stelt vast dat er een redelijke mate van zekerheid is dat door Patrizia aan de voorwaarden zal worden voldaan zoals die gesteld zijn door de LHV. De LHV heeft tevens aangegeven dat zij er vanuit gaat dat aan de voorwaarden die de LHV stelde aan de verkoop, waaronder de langlopende, passend wordt voldaan. -
Vraag 6
Bent u van mening dat de gang van zaken rondom de verkoop van de Vestia-woningen past bij de uitgangspunten in de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966), waarin de positie van huurders aanzienlijk is versterkt?
De gang van zaken rond de verkoop van Vestia is gebaseerd op de vigerende wet- en regelgeving. De positie van de huurders wordt wat betreft de verkoopregels in de Herzieningswet Toegelaten instelling niet veranderd. De huurders krijgen daarin wel meer invloed bij het tot stand komen van prestatieafspraken.
-
Vraag 7
Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat nu of in de toekomst geen huurstijging of verkoop zal plaatsvinden, waardoor de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en het aantal sociale huurwoningen zal verminderen? Graag een toelichting op uw antwoord.
Zoals bij vraag 3 is geantwoord is het de bedoeling dat lokaal prestatieafspraken worden gemaakt die moeten passen binnen de randvoorwaarden van de wet- en regelgeving van het Rijk. Behalve dat er lokaal afspraken over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen kunnen worden gemaakt, is er rijksregelgeving die ziet op verkoop en huurprijzen in het algemeen. Ook dat is er mede op gericht dat er voldoende betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar zijn, nu en in de toekomst.
-
Vraag 8
Is het mogelijk de verkoop van de woningen aan Patrizia terug te draaien en de huurwoningen als nog aan te bieden aan collega-woningcorporaties? Zo ja, bent u bereid dit te bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?
De verkoop van de Vestiawoningen is gestart op 20 maart 2014 met een advertentie in het Financieel dagblad en een brief naar grote corporaties in de betrokken gemeenten. Er is door 16 partijen geboden op de gehele portefeuille en door 27 partijen (voornamelijk corporaties) op een deel van de portefeuille. Vestia heeft vervolgens een koopovereenkomst gesloten voor de hele portefeuille met Patrizia. Het verkoopproces is zorgvuldig en conform de voorschriften doorlopen.
Tegen het positieve besluit van de ILT over de verkoop van het eerste pakket woningen staat geen mogelijkheid van bezwaar en beroep meer open. De bezwaarprocedure inzake het besluit over het tweede pakket woningen is op dit moment nog gaande. Conform mijn toezegging uit het AO Woningcorporaties d.d. 19 november 2014 zal ik uw Kamer informeren over de afloop van deze bezwaartermijn. Een uitspraak over het mogelijk terugdraaien van de verkoop is derhalve prematuur.
12 december 2014 - 17 december 2014
5 dagen
Het stoppen van een project voor sociale huurwoningen op Statia |
|
Ronald van Raak (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Deelt u het enthousiasme over het feit dat woningcorporatie Woonlinie zich inzet voor de bouw van sociale huurwoningen op Saba en Statia?1
In 2008 heeft mijn ambtsvoorganger een beroep op corporaties gedaan om een samenwerking met lokale woonstichtingen op Bonaire, Sint Eustatius en Saba aan te gaan. Op die manier hoopte het ministerie samen met deskundige en betrokken organisaties bij te dragen aan kwalitatieve en kwantitatieve verbetering van de volkshuisvesting op deze eilanden. Sindsdien heeft Woonlinie zowel met Saba als met Sint Eustatius samenwerkingsovereenkomsten gesloten en zich actief ingezet op deze twee eilanden. Deze inzet, gericht op het welzijn van burgers, vergt van Woonlinie extra inspanning en investeringen welke ik bijzonder waardeer.
-
Vraag 2
Waarom is dit project succesvol op Saba, maar heeft het eilandsbestuur van Statia op het laatste moment de afspraken met Woonlinie opgezegd?2
De inzet van Woonlinie heeft op Saba tot vruchtbare resultaten geleid. Zo heeft de samenwerking daar geresulteerd in nieuwbouw van sociale huurwoningen en zijn onder andere speeltuintjes in woonwijken gerealiseerd.
Op Sint Eustatius is het tot nu toe in mindere mate gelukt om met het openbaar lichaam en de lokale woonstichting tot werkbare afspraken te komen. In 2011 zag Woonlinie zich genoodzaakt de samenwerking te beëindigen. Op verzoek van het bestuurscollege hebben in 2013 gesprekken plaats gevonden tussen het openbaar lichaam, Woonlinie en het Ministerie van BZK en in 2014 werden concrete afspraken gemaakt tussen deze drie partijen. Die afspraken behelsden renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen en ondersteuning van het openbaar lichaam bij de reorganisatie van de lokale woonstichting teneinde tot een duurzame inzet te komen. Begin december heeft het huidige bestuurscollege van Sint Eustatius aangegeven zich niet aan de door haar ondertekende afspraken ten aanzien van reorganisatie van de lokale woonstichting te willen houden en is de samenwerking opnieuw «on hold» gezet. Ik betreur dat zeer omdat door deze samenwerking een belangrijke basis voor het realiseren van voldoende kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen voor mensen met een laag inkomen kan worden gelegd. Investeren in nieuwbouw en renovatie heeft alleen duurzaam effect als tegelijkertijd ook wordt ingezet op een efficiënt bestuur en beheer van de sociale woningbouw. -
Vraag 3
Bent u bereid te onderzoeken in hoeverre hier sprake is van discriminatie, fraude of vriendjespolitiek?
Het is in eerste instantie aan de Eilandsraad om het bestuur van Sint Eustatius te bevragen op de motieven voor zijn handelwijze. Wat die motieven ook geweest mogen zijn, duidelijk is dat door deze wijze van optreden veel inspanningen en reeds gedane investeringen gevaar lopen. Bovendien kan nu vooralsnog de renovatie en nieuwbouw van sociale woningen geen doorgang vinden, terwijl deze mijns inziens hard nodig zijn. Sinds de samenwerking «on hold» werd gezet is er vanuit het bestuurscollege nog geen contact gezocht met de bij de afspraken betrokken partijen (te weten BZK, DG Wonen en Bouwen en Woonlinie) om hierover te overleggen. Ik zie – gegeven de huidige opstelling van het bestuurscollege – niet hoe onder deze omstandigheden de renovatie op korte termijn kan worden gerealiseerd. Het bestuurscollege is hier, vóór dat zij definitief besloot zich niet aan de ondertekende afspraken te zullen houden, op gewezen.
5 december 2014 - 20 januari 2015
46 dagen
De salarissen van bestuurders van woningcorporaties |
|
John Kerstens (PvdA), Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
Bronnen
2. http://nos.nl/artikel/2007012-fnv-corporatiedirecteuren-verdienen-mee…
2. WNT: Wet Normering Topinkomens
-
Vraag 1
Kent u het onderzoek van FNV Woondiensten over de salarissen van corporatiebestuurders?1
Wij hebben kennis genomen van het bericht hierover op de website van de FNV.
-
Vraag 2
Is het waar dat in 2013 ongeveer driekwart van de corporatiebestuurders meer verdiende dan de norm zoals die is vastgelegd in de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014? Hoeveel van deze bestuurders verdienen – naar uw verwachting – ook in 2014 meer dan de in de regeling vastgestelde norm? Is het waar dat de salarissen van ongeveer de helft van de corporatiebestuurders in 2013 zijn gestegen ten opzichte van 2012? Deelt u de mening dat dit absurd en onwerkelijk is, zeker in het licht van de vele misstanden in deze sector in de voorbije jaren?
Op basis van de WNT moeten woningcorporaties jaarlijks bezoldigingsgegevens aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst melden. Over 2013 behoefden corporaties nog niet aan te geven welk maximum voor hen in 2014 van toepassing zou zijn, omdat de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 nog niet gold. Het jaaroverzicht 2013 van de Minister voor Wonen en Rijksdienst bevat daarom alleen een gecontroleerd overzicht van de overschrijdingen van het wettelijke maximum van € 228.599,- in 2013. 44 van de topfunctionarissen overschreden in 2013 deze norm op een totaal aantal van 728 topfunctionarissen (niet zijnde intern toezichthouders).
Aanleiding voor de invoering van de regeling voor woningcorporaties in 2014 was de constatering dat het beloningsniveau vaak fors is en niet passend te achten bij het maatschappelijke karakter van de woningcorporaties. Daarbij vielen niet alleen de excessieve beloningen bij diverse grotere woningcorporaties op, maar vooral ook de soms relatief erg hoge beloningen bij kleinere woningcorporaties. Gezien het doel van de regeling, het verlagen van de bezoldiging naar een niveau dat passend is bij de aard van de instelling en de zwaarte van de functie, zal naar verwachting volgend jaar dan ook uit de verantwoording blijken dat een fors aantal bestuurders de gedifferentieerde bezoldigingsnorm voor 2014 overschrijdt.
Waar het de salarisontwikkeling betreft, zijn de mij ter beschikking staande gegevens voor 2012, zoals die u vorig jaar vertrouwelijk zijn verstrekt, niet vergelijkbaar met de gegevens die voor 2013 op basis van de WNT door de corporaties zijn geleverd. Dit wordt onder meer veroorzaakt door in- en uitstroom van bestuurders, fusies, de aanpassing van het bezoldigingsbegrip en door de toevoeging van topfunctionarissen die geen bestuurders zijn. Over de ontwikkeling van salarissen bij alle corporatiebestuurders kunnen wij dan ook geen betrouwbare uitspraak doen.
Wat betreft de bestuursleden van Aedes, die ook door FNV bouw zijn onderzocht, is bij een aantal sprake van een daling van de bezoldiging en bij een aantal van een stijging. Salarisstijgingen in 2013 tot aan het in 2013 geldende bezoldigingsmaximum waren toegestaan. Ook salarisstijgingen die boven dit maximum uitgaan maar waarop het overgangsrecht van toepassing is, zijn niet onrechtmatig. Het stelt mij niettemin teleur dat niet alle Aedes-bestuursleden, voor zover zij weten dat zij de normen in 2014 gaan overschrijden, vrijwillig hebben afgezien van een salarisstijging. -
Vraag 3
Kunt u de Kamer inzicht verschaffen in het effect van het buiten toepassing verklaren van de ministeriële regeling voor 2013 op de salarissen van corporatiebestuurders? Zo ja, wat is uw opvatting over dit effect? Zo nee, waarom niet?
Het directe effect van het buiten toepassing verklaren van de ministeriële regeling in 2013 is dat de bezoldiging van nieuwe bestuurders in 2013 alleen gebonden was aan het toen geldende algemeen wettelijk maximum van € 228.599,- Een deel van de corporaties heeft bij nieuwe benoemingen afspraken gemaakt die passen binnen de buiten toepassing verklaarde regeling voor 2013. Een deel heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om rechtmatig een hogere bezoldiging af te spreken dan onder de buiten toepassing verklaarde regeling toegestaan zou zijn. Voor zover dit gaat om fors hogere bedragen betreuren wij dat, maar de Minister voor Wonen en Rijksdienst heeft geen wettelijke mogelijkheden om daar tegen op te treden.
-
Vraag 4
Was het in 2013 voor corporatiebestuurders mogelijk hun salaris op te plussen tot het niveau van de destijds geldige WNT-norm (toen nog 130% ministerssalaris)? Zo ja, kunt u ingaan op het overgangsrecht van corporatiebestuurders die in 2013 hun salaris hebben verhoogd? Hebben deze bestuurders tot en met 2017 op basis van overgangsrecht recht op hun opgehoogde salaris? Zo ja, zijn er mogelijkheden om het overgangsrecht voor deze bestuurders buiten werking te stellen of te bekorten aangezien zij volledig in strijd met de geest van de WNT hebben gehandeld? Bent u bereid deze mogelijkheden ten volle te benutten? 2
Corporaties kunnen met topfunctionarissen in 2013 salarisverhogingen overeen gekomen zijn tot het wettelijke bezoldigingsmaximum voor 2013. Deze bestuurders hebben inderdaad tot en met 2017 op basis van het overgangsrecht recht op dit opgehoogde salaris. Op basis van de door de instellingen geleverde data kan geen beeld worden verkregen van tussentijdse wijziging van afspraken. Mij zijn overigens ook anderszins geen gevallen bekend waarbij in 2013 bestaande afspraken zijn gewijzigd om de bezoldiging te verhogen.
Aan overgangsrecht kan niet worden getornd. Onze democratische rechtsstaat, vereist nu eenmaal dat bestaande afspraken enige tijd moeten worden gerespecteerd. Dat neemt niet weg dat als betrokkenen uit eigener beweging eerder vrijwillig tot matiging overgaan en dus sneller aan de norm voldoen, wij dat zeer toejuichen. -
Vraag 5
Indien u geen inzicht heeft in de salarisontwikkeling van de door FNV Bouw onderzochte bestuurders, bent u in dat geval bereid van de expliciet genoemde voorbeelden na te gaan hoe de salarissen van deze bestuurders zich in 2012 en 2013 ontwikkeld hebben? Deelt u de mening dat vertegenwoordigers van de koepelvereniging van woningbouwcorporaties, op het gebied van beloningen, persoonlijk het juiste voorbeeld dienen te geven richting hun collega-bestuurders in de sector?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 6
Deelt u de mening van FNV Bouw dat het – hoewel dit primair aan sociale partners is – wenselijk is dat salarissen van (corporatie-)bestuurders onder dezelfde cao komen te vallen als van andere werknemers in de sector? Deelt u de mening dat hierdoor de salarissen en de salarisontwikkeling transparanter worden en meer in de pas zullen lopen met de in sector betaalde beloningen?
Voor de antwoorden op deze vragen wordt verwezen naar de brief van 17 december 2014 aan de Tweede Kamer in reactie op de motie Karabulut over het onder de cao laten vallen van de topsalarissen van woningcorporatiedirecteuren.3
-
Vraag 7
Hoe beoordeelt u de hoogte van de salarissen van corporatiebestuurders in relatie tot de vastgelopen cao-onderhandelingen en de voorbeeldfunctie die bestuurders jegens hun personeel hebben?
Zie antwoord vraag 6.
-
Vraag 8
Hoe beoordeelt u de hoogte van de salarissen van corporatiebestuurders in relatie tot de resultaten van de parlementaire enquête woningbouwcorporaties? Deelt u de mening dat het aantal salarisverhogingen en (WNT-)normoverschrijdingen de juistheid van de conclusies van de enquêtecommissie onderstrepen en laten zien dat er nog steeds veel mis is met de cultuur in deze sector? Welke maatregelen neemt u om de cultuur, onder bestuurders in deze sector, te veranderen?
Met de in 2014 ingevoerde regeling voor woningcorporaties worden de salarissen van corporatiebestuurders genormeerd en afgebouwd tot een passend niveau. De regeling kan op draagvlak rekenen bij bestuurders en toezichthouders in de corporatiesector. In 2013 hebben een aantal bestuurders vrijwillig afgezien van verhoging van de bezoldiging. Het zou goed zijn als dit voorbeeld gevolgd werd door andere bestuurders wiens bezoldiging op termijn afgebouwd dient te worden. In de beleidsregels toepassing WNT 2014 is nog eens expliciet aangegeven dat het vrijwillig niet toepassen van de verhoging niet leidt tot het volledig vervallen van het recht op de overgangsperiode ingevolge de WNT.
-
Vraag 9
Is het waar dat corporatiebestuurders na 1 januari 2013 bonussen hebben ontvangen, zoals FNV-bestuurder Vos beweert?2 Zo ja, binnen welke termijn gaat u deze bonussen, die, indien betaalt na 01-01-2013, op grond van de WNT onwettig zijn, terugvorderen?
Alle woningcorporaties leggen jaarlijks verantwoording af op basis van de WNT. Deze verantwoording wordt gecontroleerd door accountants. Waar sprake is van onrechtmatigheden worden door de toezichthouder handhavingsmaatregelen genomen. Mij heeft geen informatie bereikt waaruit blijkt dat er sprake is van onrechtmatige bonussen. De oordeelsbrieven van de toezichthouder zijn openbaar en zijn te vinden op de website van de Inspectie Leefomgeving en Transport.
27 november 2014 - 19 december 2014
22 dagen
Tienduizenden huurders die huurtoeslag mislopen |
|
Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat tienduizenden huurders huurtoeslag mislopen?1
Het is wettelijk vastgelegd dat de aanvrager van een voorschot huurtoeslag zelf verantwoordelijk is om wijzigingen door te geven die van invloed zijn op de hoogte van en het recht op een toeslag. Via de burgerportal, www.toeslagen.nl, kunnen wijzigingen in de huur doorgegeven worden. Als daardoor de hoogte van de toeslag wijzigt, ontvangt de aanvrager van een toeslag een bijgestelde voorschotbeschikking. Het uit te betalen bedrag wordt dan direct aangepast.
Indien er een huurstijging heeft plaatsgevonden die nog niet is verwerkt in de uitbetalingen huurtoeslag is het voor de huurder eenvoudig om dit voor de toekenning huurtoeslag over 2014 alsnog aan de Belastingdienst door te geven.
In ca. 75% van de gevallen heeft de verhuurder overigens al de wijziging in de huurprijs doorgegeven. -
Vraag 2
Hoeveel huurders zijn in de afgelopen twee jaar huurtoeslag misgelopen en om welke bedragen gaat het? Hoeveel huurders met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens, aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens betreft het?
Er is geen exacte informatie over het aantal huurders dat de afgelopen twee jaar huurtoeslag is misgelopen. Wel is bekend voor hoeveel huurders geen rekening is gehouden met huurverhogingen, maar daarbij kan ook sprake zijn van een gelijkblijvende feitelijke huur, waarbij dus ook geen extra recht op huurtoeslag zou ontstaan. In 2013 ging het om ongeveer 180.000 huurtoeslagontvangers van wie geen huurverhoging was doorgegeven, zowel niet door verhuurder als niet door de huurder zelf. Over de periode 2009–2013 gaat het om gemiddeld ongeveer 175.000 per jaar (overigens niet elk jaar dezelfde groep huurtoeslagontvangers). Zoals hiervoor aangegeven kan daarbij ook sprake zijn van een gelijkblijvende feitelijke huur, waarbij geen extra recht op huurtoeslag zou ontstaan. Ook kan in een later jaar een eventuele huurstijging alsnog zijn verwerkt. Voor het toeslagjaar 2014 zijn er nog geen gegevens bekend.
-
Vraag 3
Waardoor wordt de onduidelijkheid over wie de huurverhoging aan de Belastingdienst door moet geven veroorzaakt?
De huurder is zelf verantwoordelijk voor het doorgeven van de juiste gegevens die van invloed zijn op de hoogte van huurtoeslag.
Op de website van de Belastingdienst/Toeslagen staat aangegeven dat de verhuurder meestal de huurverhoging doorgeeft en dat de huurder zelf dient na te gaan bij zijn verhuurder of dat het geval is. Bij twijfel kan de huurder ook zelf de nieuwe huurprijs doorgeven. -
Vraag 4
Deelt u de mening dat de verhuurder een huurverhoging door zou moeten geven aan de Belastingdienst en dit zou moeten melden aan de huurder? Zo ja, hoe gaat u hiervoor zorgen? Zo nee, waarom niet?
Nee, het is een verantwoordelijkheid van de huurder om wijzigingen door te geven.
-
Vraag 5
Bent u bereid ervoor te zorgen dat huurders met terugwerkende kracht de misgelopen huurtoeslag ontvangen? Zo ja, kan dit meegenomen worden in de definitieve berekeningen over 2014, zodat huurders bij hun voorschotbeschikking niet benadeeld worden? Zo nee, waarom niet?
Huurders hebben de mogelijkheid via de portal de juiste huur door te geven. Als dit gedaan wordt, of als de juiste huur van de verhuurder is ontvangen, dan wordt dit bij het definitief toekennen over het jaar 2014 verwerkt. In dat geval wordt de huurtoeslag over het hele jaar 2014 opnieuw berekend (dus met terugwerkende kracht).
14 november 2014 - 25 november 2014
11 dagen
Het bericht dat mensen moeten solliciteren op een huurwoning |
|
Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
Bronnen
2. Omroep Max, Hallo Nederland, 12 november 2014 http://www.tijdvoormax.…
-
Vraag 1
Bent u bekend met de motie van Leefbaar Capelle, VVD, D66 en fractie Saritas, en de reportage op Omroep Max?1 2
Ja.
-
Vraag 2
Vindt u het wenselijk dat bewoners om een extra tegenprestatie of een sollicitatie, naast het betalen van huur, gevraagd kan worden om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning?
Ik acht het wenselijk dat gemeenten zich verantwoordelijk voelen voor de leefbaarheid in buurten en wijken en daar beleid op formuleren.
Indien de gemeente daarvoor het instrument van woonruimteverdeling in wil zetten, dient de juiste wet gebruikt te worden. Zowel de vigerende Huisvestingswet als de Huisvestingswet 2014, die 1 januari 2015 van kracht wordt, geven daar geen mogelijkheden toe. De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) maakt het mogelijk om in buurten of wijken, die op verzoek van de gemeente door het Rijk zijn aangewezen, woningzoekenden te weren die geen inkomsten uit arbeid hebben (artikel 8 Wbmgp) en om woningzoekenden voorrang te geven die voldoen aan vastgelegde sociaaleconomische kenmerken (artikel 9 Wbmgp). Andere mogelijkheden om door middel van woonruimteverdeling invloed uit te oefenen op de leefbaarheid zijn er niet. -
Vraag 3
Is het wettelijk en juridisch toegestaan om buurtbewoners te laten kiezen wie er wel of niet in aanmerking komt voor een (sociale) huurwoning? Hoe wordt willekeur voorkomen en hoe verhoudt zich dit tot eventuele discriminatie?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
In welke andere gemeenten zijn vergelijkbare initiatieven en hoe zijn de ervaringen daarmee?
Het enige vergelijkbare initiatief dat mij bekend is, betreft de gemeente Den Bosch. Daar is van 2009 tot 2013 van nieuwe bewoners van de wijk Hambaken gevraagd zich in te zetten voor de buurt. Hiertoe werd nieuwe huurders een contract gevraagd voor het aantonen van vrijwilligerswerk («zinvolle dagbesteding», minimaal 16 uur per week). Vanwege uitvoeringsproblemen is de gemeente Den Bosch met het experiment gestopt. Het verband tussen «zinvolle dagbesteding» en de leefbaarheid van de betrokken buurt is niet aantoonbaar gebleken.
-
Vraag 5
Bent u voornemens om dergelijke initiatieven de pas af te snijden in nieuwe wetgeving, zoals in de novelle Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn en hoe gaat u dit handhaven?
Ik acht het niet nodig nieuwe wetgeving te ontwikkelen die dergelijke initiatieven verhinderen. Zoals ik hierboven in het antwoord op vraag 2 en 3 heb aangegeven, zijn de mogelijkheden om door middel van woonruimteverdeling invloed uit te oefenen op de leefbaarheid vastgelegd in de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. De handhaving van wetgeving ter zake is voorbehouden aan de provincie die sinds het van kracht worden van de Wet revitalisering generiek toezicht met het toezicht op gemeenten in algemene termen is belast.
16 oktober 2014 - 6 november 2014
21 dagen
De mogelijkheden van collega woningcorporaties om Vestia bezit over te nemen |
|
Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u op de hoogte van de wens van de Bossche woningcorporatie Zayaz om het bezit van Vestia in ’s Hertogenbosch over te nemen? Zo nee, bent u bereid om hierover contact op te nemen met Zayaz of de wethouder Wonen in ’s Hertogenbosch?
Volgens de regelgeving neergelegd in de circulaire MG 2013–02 kan afgeweken worden van de aanbiedingsvolgorde (woningen eerst te koop aanbieden aan corporaties, alvorens bijvoorbeeld beleggers in de gelegenheid te stellen om te kopen) als in het kader van een sanering of herstelplan algemene afspraken zijn gemaakt met het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) over verkoop. Vestia behoefde de woningen derhalve niet eerst aan corporaties aan te bieden. Vestia heeft de woningcorporaties, waaronder ook Zayaz, per brief gewezen op de mogelijkheid de verkoopinformatie te beoordelen en een bieding uit te brengen. Zowel Zayaz als Vestia hebben aangegeven dat Zayaz toegang heeft gekregen tot de beschikbare informatie.
Zayaz heeft vervolgens besloten geen bieding uit te brengen. Tijdens het contact tussen Vestia en de gemeente in september 2014 over hun zienswijze, heeft de gemeente Vestia verzocht contact op te nemen met Zayaz over een eventuele bieding. Vestia heeft Zayaz niet gevraagd een bod uit te brengen, aangezien er op dat moment al een getekend koopcontract lag met Patrizia. Dit heeft Vestia naar alle partijen gecommuniceerd. Nader contact met de wethouder van de gemeente ’s Hertogenbosch acht ik niet nodig, gezien het feit dat de gemeente haar zienswijze over de voorgenomen verkoop heeft ingediend. Deze zienswijze zal ik meewegen bij mijn besluit. -
Vraag 2
Bent u op de hoogte van het feit dat Vestia eerst wel maar nu niet meer bereid is om haar bezit in ’s Hertogenbosch aan Zayaz te verkopen, omdat er een intentieovereenkomst ligt met de Duitse vastgoedinvesteerder Patrizia? Hoe beoordeelt u deze gedraaide houding van Vestia?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Bent u van mening dat het wenselijker is dat lokale woningcorporaties te koop staand Vestia bezit overnemen in plaats van buitenlandse vastgoedbeleggers? Kunt u uw antwoord toelichten?
In beginsel vind ik het wenselijk dat corporatiewoningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens bij verkoop worden aangeboden aan zittende huurders en lokale woningcorporaties. Dit uitgangspunt is neergelegd in de verkoopregelgeving (de MG 2013–02). Het door het CFV goedgekeurde verbeterplan van woningcorporatie Vestia voorziet onder meer in de pakketgewijze verkoop van woningen. Deze verkoop is noodzakelijk om er voor te zorgen dat Vestia op eigen kracht, dus zonder wederom een beroep te doen op saneringssteun, uit de financiële problemen komt. In de verkoopregelgeving is neergelegd dat voor saneringscorporaties als Vestia van de bovenstaande aanbiedingsvolgorde kan worden afgeweken. Lokale woningcorporaties kunnen daarbij in de voorgeschreven openbare aanbieding van de woningen meedingen. De woningcorporatie moet vervolgens haar voornemen tot verkoop aan de ILT voorleggen, waarbij in de toetsing, op basis van de zienswijzen van de huurders, de gemeente en het CFV, de belangen tegen elkaar worden afgewogen. Deze afweging kan er toe leiden dat verkoop aan beleggers door bijvoorbeeld een hogere opbrengst uiteindelijk de voorkeur verdient. De regelgeving voorziet in geval van verkoop aan beleggers in waarborgen voor de huurderbelangen, in de vorm van een toetsing op integriteit van de koper en een eis aan sociaal verhuurgedrag.
-
Vraag 4
In welke mate speelt de belangstelling vanuit lokaal gebonden woningcorporaties voor Vestiabezit een rol in uw meningsvorming omtrent de voorgenomen verkoop van Vestiabezit aan Patrizia? Kunt u dit toelichten?
Bij een saneringscorporatie kan het eerst aanbieden van de woningen aan een andere corporatie worden overgeslagen. Vanwege een zorgvuldig oordeel over het volkshuisvestelijk belang, weeg ik in deze situatie de belangstelling van andere corporaties echter wel mee, in combinatie met andere wegingsfactoren zoals de zienswijzen van de desbetreffende gemeenten en de huurdersorganisatie, alsmede de hoogte van de bieding van de corporatie ten opzichte van de bieding van een niet-corporatie in de context van het grote financiële probleem van deze saneringscorporatie.
-
Vraag 5
In welke mate heeft u inzicht over de bereidheid bij woningcorporaties werkzaam in het verkoopgebied van Vestia om Vestiabezit over te nemen?
Vestia heeft aan de ILT aangegeven welke corporaties een bieding hebben gedaan. Biedingen van de corporaties in gemeenten met een negatieve zienswijze zijn desgevraagd aan de ILT overhandigd.
-
Vraag 6
Vindt u ook niet dat de collega woningcorporaties, die Vestia in de lucht houden met 700 miljoen euro steun, een eerste recht van koop zouden moeten hebben?
Het verkoopbeleid van Vestia is er op gericht om op eigen kracht, zonder nieuwe saneringssteun, uit de financiële problemen te komen. Daartoe heeft Vestia ook delen van haar bezit aan collega-corporaties verkocht. Een eerste recht van koop voor collega-corporaties zou kunnen leiden tot lagere verkoopopbrengsten en vervolgens de noodzaak tot aanvullende, door de corporaties op te brengen, saneringssteun. Ik geef daarom de voorkeur aan het handhaven van de eis tot openbare aanbieding, waarbij woningcorporaties kunnen meebieden, waarna een belangenafweging plaats vindt. Het volkshuisvestelijk belang dat mede tot uiting komt in de zienswijze van gemeente en huurdersorganisatie speelt in die afweging een belangrijke rol.
-
Vraag 7
Bent u bereid, voorafgaand aan de oordeelsvorming over de verkoop aan Patrizia, bij de woningcorporaties die in het verkoopgebied van Vestia gevestigd zijn uit te zoeken in welke mate zij interesse hebben in een deel van de Vestiaportefeuille?
Zoals aangegeven hebben woningcorporaties via de openbare aanbieding en op uitnodiging van Vestia hun belangstelling kunnen tonen. Nader onderzoek daarnaar acht ik niet nodig.
2 oktober 2014 - 21 oktober 2014
19 dagen
Het bericht dat huurbemiddelaars een andere werkwijze hebben toegezegd |
|
Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
Bronnen
2. ACM: Autoriteit Consument en Markt
3. http://www.woonbond.nl/nieuws/3571
4. Kamerstuk, 33 698, nr. 11
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat huurbemiddelaars een andere werkwijze hebben toegezegd?1
Het is verheugend dat de betrokken (ver)huurbemiddelaars een andere werkwijze, conform de wet, hebben toegezegd. Zoals in het nieuwsbericht van de ACM is aangegeven treedt de ACM op tegen oneerlijke handelspraktijken. Gevallen waarin ten onrechte bij het aangaan van huurovereenkomsten voor woonruimte bemiddelingskosten in rekening worden of zijn gebracht bij de consument-huurder, kunnen gemeld worden bij de ACM – via ConsuWijzer.nl door consumenten en via ACM.nl door bedrijven. Het kabinet heeft het voornemen om nog in 2014 een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer in te dienen, waarin de uitzondering voor kamerverhuur op het verbod op tweezijdig bemiddelingskosten in rekening brengen uit de wet wordt geschrapt. Met dit wetsvoorstel wordt het tweezijdig bemiddelingskosten in rekening brengen of het eenzijdig bij de consument-huurder in rekening brengen van de bemiddelingskosten terwijl de bemiddelaar ook voor de verhuurder bemiddelt, voor huurovereenkomsten (en koopovereenkomsten) voor alle typen woonruimte verboden. In de toelichting bij dat wetsvoorstel wordt nog eens toegelicht wat het sinds 1990 bestaande verbod van tweezijdige bemiddelingskosten voor zelfstandige woningen behelst: in het geval dat een verhuurder een bemiddelingsbureau benadert om zijn woning verhuurd te krijgen, mag dat bemiddelingsbureau geen bemiddelingskosten in rekening brengen bij de consument-huurder, ook als het bemiddelingsbureau met de verhuurder heeft afgesproken dat de verhuurder geen bemiddelingskosten hoeft te betalen – het bemiddelingsbureau bemiddelt immers in dat geval (ook) voor de verhuurder.
Verder gaat BZK binnenkort naar aanleiding van een verzoek daartoe van enkele koepels van (ver)huurbemiddelaars overleg voeren met deze koepels over het verbod op tweezijdige bemiddelingskosten. -
Vraag 2
Deelt u de mening dat het goed nieuws is dat NederWoon Verhuurmakelaars en huurbemiddelaar Rots Vast per 1 januari 2015 niet langer kosten in rekening brengen voor de huurder bij bemiddeling, zoals Direct Wonen al eerder deed? Wat wordt er gedaan door zowel het kabinet als de ACM2, tegen andere huurbemiddelaars die bemiddelingskosten in rekening brengen bij een huurder?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Wat gaat u doen voor huurders die de onterechte bemiddelingskosten al hebben betaald? Kunt u in overleg treden met huurbemiddelaars over reeds onterecht betaalde bemiddelingskosten, bijvoorbeeld om te zorgen dat huurders hun geld terug kunnen krijgen?
Het terugvorderen van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten is een kwestie tussen de huurder en de bemiddelaar. De huurder heeft de mogelijkheid de bemiddelingskosten als onverschuldigde betaling terug te vorderen, eventueel via de rechter als de bemiddelaar niet in der minne terugbetaalt. Een belangenvereniging van de betrokken huurders heeft de mogelijkheid de onverschuldigde betalingen op grond van artikel 3:305a van het Burgerlijk Wetboek via een collectieve actie namens die betrokken huurders terugvorderen.
De overheid heeft niet de bevoegdheid om namens (eventueel) gedupeerde huurders geld terug te vorderen van verhuurbemiddelaars. Zoals ik in het antwoord op vraag 2 heb aangegeven, zal mijn departement binnenkort ambtelijk overleg voeren met enkele koepels van (ver)huurbemiddelaars over het verbod op tweezijdige bemiddelingskosten, maar het kan daarin geen terugbetaling van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten afdwingen. Wel heeft de overheid een voorlichtende rol. Consumenten worden via ConsuWijzer.nl geïnformeerd over hun rechten en plichten indien zij via een huurbemiddelings-bureau een huurovereenkomst voor een woonruimte aangaan. -
Vraag 4
Wanneer wordt geregeld dat ook bij studentenkamers en andere onzelfstandige woonruimtes geen bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht?3
Zoals ik in het antwoord op vragen 1 en 2 heb aangegeven, is het kabinet voornemens het wetsvoorstel waarin wordt geregeld dat ook bij huur- en koopovereenkomsten voor onzelfstandige woningen (kamers) geen tweezijdige bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht alsmede niet eenzijdig bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht indien de bemiddelaar ook voor de verhuurder bemiddelt, nog in 2014 bij uw Kamer in te dienen.
-
Vraag 5
Op welke wijze gaat u de motie-Paulus Jansen over een bredere werking van een uitspraak van de huurcommissie bij onzelfstandige woonruimte betrekken bij het onterecht in rekening brengen van bemiddelingskosten?4
De huurcommissie doet geen uitspraak over in rekening gebrachte bemiddelingskosten (of contractskosten, sleutelgeld, overnamekosten e.d.).
De huurcommissie heeft immers niet de bevoegdheid om uitspraak te doen over bedingen bij het aangaan van een huurovereenkomst voor woonruimte waarin een onredelijk voordeel voor de huurder, verhuurder of een derde wordt overeengekomen (artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek), die bevoegdheid ligt bij de rechter. De motie Jansen (SP) gericht op een bredere werking van een huurcommissie-uitspraak over onzelfstandige woonruimte kan daarom geen betrekking hebben op het ten onrechte in rekening brengen van (te hoge) bemiddelingskosten.
29 september 2014 - 17 oktober 2014
18 dagen
Het bericht dat mensen met weinig inkomen steeds vaker rechteloos op anti-kraakcontracten wonen |
|
Sadet Karabulut , Eric Smaling |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Lodewijk Asscher (viceminister-president , minister sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA) |
|
Bronnen
2. Kamerstuk, 31 560
3. Kamerstuk, 31 560 nr. 21
4. Hugo Priemus, http://vorige.nrc.nl/opinie/article2352626.ece/Een_kraa…
5. http://bondprecairewoonvormen.nl/
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het persbericht en het artikel, waaruit blijkt dat een gigantische leegstandsindustrie is ontstaan in ons land, waar duizenden mensen op zoek naar betaalbare woningen, praktisch rechteloos op antikraak-contracten wonen?1
Deze ontwikkeling is niet nieuw. Mede om deze sector in beeld te krijgen heb ik u op 16 mei 2014 (Kamerstuk 33 436, nr.2 een eerste rapportage gestuurd over tijdelijke verhuur en antikraak. Ik ben voornemens u hier tenminste nog twee keer over te rapporteren, in 2015 en 2016. In genoemde rapportage geef ik ook aan dat het verzamelen van informatie over antikraak niet eenvoudig is. De organisatiegraad is laag en deels willen deze bedrijven geen naar hun oordeel concurrentiegevoelige informatie met het Rijk delen.
De wetgeving voor het huren van woonruimte in ons land is uitgebreid en kent twee hoofdvormen: huur voor onbepaalde tijd en diverse vormen van tijdelijke verhuur van woonruimte. Voor beide vormen gelden in bepaalde gevallen huurbescherming en huurprijsbescherming. Huur voor onbepaalde tijd is het uitgangspunt en tijdelijke verhuur is de uitzondering op de regel. Het is gebleken dat er meer behoefte is aan deze uitzondering op de regel. De mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zijn in 2013 verruimd door een wijziging van de Leegstandwet. Zoals bekend ben ik voornemens de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur nog verder te verruimen (zie mijn brief van 11 april 2014, Kamerstuk 27 926, nr. 218, hierover). Indien de voorstellen uit deze brief kracht van wet hebben gekregen, acht ik de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte afdoende. In een groot aantal gevallen kan dan door middel van tijdelijke verhuur optimaal gebruik gemaakt worden van de woonruimte. Ik ben van oordeel dat zowel de verhuurder als de huurder daarmee gebaat zijn: de verhuurder omdat een huur gevraagd kan worden en de huurder omdat hij meer waarborgen heeft, bijvoorbeeld wat betreft de opzegging.
In een aantal gevallen kan antikraak toch nodig zijn en een nuttige aanvulling op het reguliere woonaanbod zijn. Bijvoorbeeld als de ruimtes niet voldoen aan de eisen die aan woonruimtes gesteld worden, de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur reeds benut zijn of indien de periode tot aan sloop of vernieuwbouw zeer kort is. Indien er wettelijke eisen aan antikraakcontracten gesteld gaan worden, ontstaat een derde categorie huren. Naar mijn oordeel is er geen behoefte aan en geen ruimte voor een derde categorie huren van woonruimte. Om die reden zal ik geen voorstellen ontwikkelen om verdere wettelijke eisen te stellen aan antikraakcontracten. -
Vraag 2
Deelt u de mening dat het overheden en woningcorporaties niet past om onder het mom van «antikraak, de goedkoopste vorm van beveiliging», bewoners op te zadelen met onzekere bruikleencontracten? Is het niet wrang dat steeds meer mensen in Nederland op deze wijze worden gedwongen onder precaire omstandigheden te wonen, vanwege lage inkomsten en een tekort aan betaalbare woningen? Zo ja, wat gaat u hiertegen doen?
Ik ben van oordeel dat niet-reguliere vormen van beheer beperkt dienen te worden tot de bijzondere situaties waarvoor ze bedoeld zijn. Zie ook mijn antwoord op de vorige vraag. Het spreekt voor zich dat de sociale huurwoningvoorraad bedoeld is om bewoond te worden door mensen die daar wat betreft hun inkomen of andere beperkende omstandigheden voor in aanmerking komen. De regelgeving zoals vastgelegd in het Besluit beheer sociale-huursector strekt daar ook toe.
Het geniet mijn voorkeur indien overheden en corporaties, maar ook andere verhuurders, daar waar mogelijk gebruik maken van de mogelijkheden van tijdelijke verhuur.
Ik deel niet de observatie dat steeds meer mensen «gedwongen» worden om onder deze «precaire» omstandigheden te gaan wonen. Naar mijn oordeel is er wel degelijk een keuze. Wel is het zo dat de leegstand van onder meer kantoren de laatste jaren nog steeds toeneemt en dat het derhalve niet onaannemelijk is dat de «markt» voor antikraak wonen eveneens toeneemt. -
Vraag 3
Klopt het dat er ongeveer 6500 panden in beheer zijn bij leegstandbeheerders en antikraakbureaus? Hoeveel mensen huisvesten zij? Wanneer u geen overzicht kunt verstrekken, kunt u dan uitleggen waarom niet?
Deze gegevens zijn ontleend aan mijn eerder genoemde brief van 16 mei 2014. Daarin gaf ik aan dat 13 leegstandbeheerders gegevens hebben geleverd voor deze rapportage. Deze leegstandbeheerders zijn aangesloten bij het keurmerk leegstandbeheer. In deze rapportage is tevens opgenomen dat het voor deze panden om ongeveer 12.000 bewoners gaat.
-
Vraag 4
Hoeveel woningen of panden worden door leegstandbeheerders en antikraakbureaus beheerd voor de rijksoverheid, hoeveel voor gemeenten en hoeveel voor woningcorporaties? Met welk doel en voor welke periode? Kunt u uw antwoord toelichten?
Wat betreft de rijksoverheid worden op dit moment 163 panden door tussenkomst van een leegstandbeheerder tijdelijk bewoond ter voorkoming van kraak. Voor 13 van deze panden is sprake van een combinatie van wonen en bedrijfsvoering.
Wat betreft het inzetten van leegstandbeheerders door gemeenten en woningcorporaties beschik ik niet over gegevens. Bij de inventarisatie ten behoeve van mijn eerder genoemde brief van 16 mei 2014 (Kamerstuk 33 436, nr. 39) is aan de leegstandbeheerders wel gevraagd naar informatie over de opdrachtgevers, echter de leegstandbeheerders beschouwden dit als concurrentiegevoelige informatie die zij niet wensten te verstrekken. -
Vraag 5
Hoeveel en welke woningcorporaties maken gebruik van leegstandbeheerders of antikraakbureaus?
De gegevens die de corporaties aan het Rijk leveren op grond van het Besluit beheer sociale huursector betreffen niet de inzet van antikraak. Derhalve zijn deze gegevens bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties niet bekend.
-
Vraag 6
Kunt u een overzicht geven van de vermogensontwikkeling van alle in ons land opererende leegstandbeheerders sinds invoering van de Wet Kraken en Leegstand?2 Zijn deze bedrijven ook in andere landen actief?
Ik heb geen inzicht in de vermogensontwikkeling van de in Nederland opererende leegstandbeheerders. Voor zover bekend zijn enkele grote leegstandbeheerders actief in meerdere landen.
-
Vraag 7
Kunt u een overzicht geven per leegstandbeheerder van de onvoorziene of «verborgen» kosten die berekend worden aan een huurder?
Het betreft geen huurovereenkomst maar een gebruiks- of bruikleenovereenkomst. Ik beschik niet over de gegevens die nodig zijn om het gevraagde overzicht te kunnen leveren.
-
Vraag 8
Hoe is het mogelijk dat antikrakers gedwongen kunnen worden om vloeren met asbest te verwijderen zonder beschermende kleding en zonder een asbestonderzoek vooraf? Klopt het dat hier op geen enkele wijze toezicht op wordt uitgeoefend?
De rijksoverheid heeft regels gesteld voor zorgvuldige verwijdering van asbest. Zowel particulieren als opdrachtgevers zijn aan die regels gebonden. Degene die opdracht geeft tot het verwijderen van asbest dient te beschikken over een asbestinventarisatierapport. Uit de inventarisatie blijkt of het asbest moet worden verwijderd door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf. De gemeente kan hierop toezicht houden.
-
Vraag 9
Zijn er naast de voorbeelden uit Zaandam en Rotterdam nog andere voorbeelden of incidenten waarbij mensen hun gezondheid of veiligheid op het spel hebben moeten zetten voor een leegstandbeheerder? Waar kunnen deze mensen naartoe met hun klacht of kunnen zij hun recht halen?
Er zijn bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geen andere voorbeelden bekend. Voor klachten over leegstandbeheerders kunnen mensen terecht bij de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer (www.keurmerkleegstandbeheer.nl). Indien er sprake is van strafbare feiten, kan uiteraard aangifte bij de politie worden gedaan.
-
Vraag 10
Klopt het dat het aantal bruikleencontracten zonder huurbescherming is gegroeid sinds invoering van het kraakverbod (Wet Kraken en Leegstand)? Wilt u dit toelichten?
Ik beschik niet over feiten die deze stelling ondersteunen. Echter ik acht het niet onaannemelijk dat dit het geval is. Immers de leegstand van met name kantoren en winkels is sinds de invoering van de Wet kraken en leegstand in 2010 nog aanzienlijk toegenomen, hetgeen de markt voor antikraak heeft vergroot.
-
Vraag 11
Deelt u de mening dat er weliswaar een kraakverbod is maar dat dit niet heeft geleid tot het bestrijden van de leegstand? Zo ja, op welke manier gaat u hier verandering in aanbrengen? Zo nee, waarom niet?
De Wet kraken en Leegstand heeft als doel om zowel kraken als leegstand (integraal) te bestrijden. Een strengere aanpak van leegstand zou de mogelijkheid tot kraken moeten verkleinen en tegelijkertijd zou een strengere aanpak van kraken niet tot leegstand moeten leiden. RIGO Research en Advies BV heeft op mijn verzoek onderzocht in hoeverre gemeenten het ontwikkelen van leegstandbeleid voortvarend hebben opgepakt (Kamerstuk 31 560, nr. 32). Hieruit blijkt dat veel gemeenten naar aanleiding van de Wet kraken en Leegstand hun leegstandbeleid hebben heroverwogen. De mate waarin dit effectief is gebleken zal worden meegenomen in de evaluatie van de Wet kraken en leegstand (zie vraag 12)
-
Vraag 12
Ziet u mogelijkheden om de Wet Kraken en Leegstand, zo snel mogelijk te evalueren? Zo ja, wanneer? Zo nee, waarom niet?3
Ik ben thans in overleg met de Minister van Veiligheid en Justitie teneinde de (integrale) evaluatie van de5t Kraken en Leegstand over de evaluatie. Ik streef er naar de Tweede Kamer in het eerste kwartaal 2015 het evaluatierapport kan aanbieden.
-
Vraag 13
Welke punten in contracten tussen antikraakbureaus en antikrakers blijken nog steeds vol te staan met bepalingen die (deels) in strijd zijn met de wet, zoals huisvredebreuk of inperking van de privacy wat reeds in 2009 is geconstateerd? Kunt u uw antwoord toelichten?4
Contracten tussen antikraakbureaus en de antikrakers zijn gesloten op basis van het Burgerlijk Wetboek. Het betreft bruikleen (artikel 7A:1777 e.v. van het Burgerlijk Wetboek) of bewaarneming (artikel 7:600 e.v. van het Burgerlijk Wetboek). Er zal geen ve7eding voor het gebruik van de woning kunnen worden bedongen. Wel kan een vergoeding worden overeengekomen voor reële kosten, zoals die voor gas, elektriciteit en water. Uit jurisprudentie blijkt dat de rechter in sommige gevallen ook de vergoeding van de kosten van de vastgoedbeheerder, zoals administratiekosten en kosten van selectie, door de bruiklener acceptabel acht. Ook hier zal jurisprudentie moeten uitwijzen waar de grenzen liggen. In hoeverre in deze contracten verder nog bepalingen staan die in strijd zijn met de wet, is aan de rechter om te bepalen.
-
Vraag 14
Waar moet meneer Van der Berg wonen, die na een scheiding uit noodzaak een wurgcontract tekende bij Ad Hoc, maar vervolgens geen vervangende woonruimte aangeboden heeft gekregen van Ad Hoc, nu hij uit zijn antikraakwoning moet? Op welke wijze houdt u toezicht op leegstandbeheerders en antikraakbureaus?
De heer Van den Berg kan zich melden bij de woningcorporatie(s) in zijn woonplaats of bij de gemeente zelf indien de gemeente een huisvestingsverordening heeft. Veel woningcorporaties hebben woningen beschikbaar voor snelzoekers. Ook is het mogelijk, in het geval er een huisvestingsverordening is, dat de heer Van der Berg in aanmerking komt voor een urgentieverklaring: hij is immers de facto dakloos. Ik houd geen toezicht op leegstandbeheerders en antikraakbureaus.
-
Vraag 15
Deelt u de mening dat er eisen gesteld moeten worden aan bruikleencontracten opdat bewoners bescherming krijgen? Zo nee, hoe verhoudt dit zich tot gerechtelijke uitspraken dat een bruikleencontract wel recht geeft op huurbescherming? Zo ja, hoe en wanneer gaat u dat regelen?
Nee, de figuur van bruikleen is in het Burgerlijk Wetboek afdoende geregeld. Indien uit gerechtelijke uitspraken blijkt dat antikraak-bewoners recht op huurbescherming hebben, dan is dat om dat de rechter heeft geconstateerd dat in casu geen sprake is van een situatie van bruikleen, maar van huur van woonruimte, bijvoorbeeld omdat de antikraak-bewoner een vergoeding betaalde voor het enkele gebruik van de woonruimte of daarvoor een andere tegenprestatie verrichtte. Het verschil tussen bruikleen en huur is dat het er bij bruikleen geen tegenprestatie overeengekomen is. De woonruimte wordt in gebruik gegeven «om niet». De huur van woonruimte is geregeld in afdeling 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
-
Vraag 16
Wat heeft u sinds invoering van het kraakverbod (Wet Kraken en Leegstand) gedaan of geïnitieerd om antikrakers te beschermen, dan wel de contracten tussen leegstandbeheerders en antikrakers te verbeteren?
Bij de behandeling hebben de leden Anker (CU) en Van Heugten (CDA) een motie ingediend (Kamerstuk 31 560, nr. 27) die de regering verzocht te bevorderen dat er een keurmerk of certificering komt voor leegstandbeheerders. In een brief van 31 januari 2011 (Kamerstuk 31 560, nr. 31) heeft de toenmalige Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties u geïnformeerd over de totstandkoming van dit keurmerk. Op instigatie van de politieke discussie over dit onderwerp, heeft de Vereniging Leegstandbeheer Nederland (VLBN) de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer opgericht. Deze stichting is op enige afstand van de leden van de VLBN gezet, hetgeen de ontwikkeling, het beheer en de controle van het keurmerk ten goede komt. Alle leden van de VLBN dienen zich aan het keurmerk te houden. Gebruikers van antikraak kunnen bij de stichting een klacht indienen indien zij van oordeel zijn dat dit niet het geval is. Alle grote leegstandbeheerders zijn aangesloten bij de VLBN.
Na de totstandkoming van het keurmerk in 2011 heb ik mij nog enkele keren laten informeren over de ontwikkeling ervan. -
Vraag 17
Hoe vaak heeft u de afgelopen vijf jaar contact gehad met de Bond voor Precaire Woonvormen en wie heeft daartoe het initiatief genomen?5
Het laatste contact met de Bond Precaire Woonvormen dateert uit 2009. Destijds is kennis genomen van de documentaire «Leegs9d zonder zorgen» en heeft de heer Heijkamp de gelegenheid gehad zijn opvattingen ter zake naar voren te brengen.
-
Vraag 18
Kunt u inzicht geven in de juridische en wettelijke verschillen tussen tijdelijke of flex-contracten en antikraakcontracten?
Zoals hierboven al aangegeven gaat het bij tijdelijke huurcontracten of flex-contracten om huur van woonruimte waarop afdeling 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is. Kern is dat de huurder voor het in gebruik geven van de woonruimte door de verhuurder een vergoeding betaalt/tegenprestatie verricht. In het Burgerlijk Wetboek en in de Leegstandwet zijn diverse vormen van tijdelijke verhuur geregeld, waarbij met name die in de Leegstandwet er zich toe lenen om leegstaande gebouwen tijdelijk te verhuren. Bij antikraakcontracten gaat het veelal om een situatie van bruikleen of bewaarneming, waarbij geen vergoeding voor het enkele gebruik van de woonruimte wordt betaald.
Wanneer Leegstandbeheerders panden tijdelijk in gebruik geven, dan heb ik er een voorkeur voor dat zij dit door middel van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet doen. Dit geeft huurders meer waarborgen, bijvoorbeeld omtrent de opzegging, en geeft verhuurders tegelijk het voordeel dat zij huur kunnen vragen voor de woonruimte. -
Vraag 19
Deelt u de mening dat het keurmerk Leegstandsbeheer werkt als «een slager die zijn eigen vlees keurt» en dat misstanden te voorkomen zijn door contracten zonder huurrechten te verbieden?
De constructie die de VLBN heeft gekozen, om de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer op enige afstand van de leden van de VLBN te zetten, acht ik redelijk. Het alternatief, wettelijke eisen aan antikraak stellen, acht ik ongewenst (zie het antwoord op vraag 1).
-
Vraag 20
Bent u nog steeds van mening dat het keurmerk beter zou werken dan minimumeisen stellen aan antikraakcontracten, gezien de schrijnende voorbeelden uit het artikel, de ervaringen van de Bond Precaire Woonvormen en de opmerking van de voorzitter van het keurmerk Leegstandsbeheer dat «verdere professionalisering» nodig is?
Voor mijn opvatting over het stelsel van huurwetgeving (en antikraak) verwijs ik naar het antwoord op vraag 1. Ik heb vast kunnen stellen dat het keurmerk de afgelopen jaren is aangescherpt.
-
Vraag 21
Bent u bereid antikrakers huurbescherming te bieden, bijvoorbeeld door antikraakcontracten te vervangen door tijdelijke huurcontracten? Zo nee, waarom niet?
Ik meen dat tijdelijke (ver-)huur waar mogelijk de voorkeur geniet boven antikraak. Zie ook mijn antwoord op vraag 1. Echter ik heb geen mogelijkheid om daar waar nu antikraak ingezet is, deze contracten te vervangen door contracten van tijdelijke (ver-)huur. Hier heerst het principe van contractvrijheid. Partijen kunnen hier onderling wel voor kiezen.
Zoals aangegeven, heb ik geen voornemens wettelijke voorschriften voor antikraakcontracten op te stellen. -
Vraag 22
Waar houdt volgens u «leegstand als probleem van de eigenaar» op en begint «leegstand als probleem voor duurzame buurt-, stads-, of gebiedsontwikkeling»?
Wanneer leegstand (ongewenste) maatschappelijke effecten met zich meebrengt, zoals verpaupering, vandalisme, kraken of onveiligheidsgevoelens kan dit problemen opleveren bij duurzame gebiedsontwikkeling. Bijvoorbeeld in gebieden die kampen met een teruglopende bevolking kan sprake zijn van dergelijke effecten.
-
Vraag 23
Vindt u, na lezing van de recent verschenen Balans van de Leefomgeving 2014 van het Planbureau voor de Leefomgeving, dat 'leegstand» onderhand een probleem van nationale proporties is geworden? Zo ja, welke taken ziet u weggelegd voor het Rijk in het bestrijden van leegstand in bredere zin (woningen, kantoren, winkels, boerderijen) en wat kan provinciaal of lokaal worden aangepakt? Zo nee, waarom niet?
Nee, leegstand van vastgoed in bredere zin is geen probleem van nationale proporties. Ten eerste blijkt uit de Balans van de Leefomgeving 2014 dat ernstige leegstand een lokaal probleem is. Een probleem dat bovendien per sector verschilt: kantoren staan relatief veel leeg in de Randstad, terwijl daar nauwelijks woningen leegstaan. Woningleegstand komt voor in zogenoemde krimpregio’s, evenals boerderijen en winkels. Iedere regio moet daarom zijn eigen specifieke problemen aanpakken. Dit neemt niet weg dat het Rijk al geruime tijd initiatieven ontplooit om gemeenten en vastgoedeigenaren te ondersteunen bij die aanpak. Ik noem het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren, het Expertteam (kantoor)transformatie en de Juridische Expertpool Planschade.
-
Vraag 24
Wat vindt u van de volgende uitspraak van de directeur van het Planbureau voor de Leefomgeving, bij de presentatie van de Balans van de Leefomgeving 2014: «Stop met bouw nieuwe wijken, verbouw leegstaande kantoren»?
Deze uitspraak gaat lang niet overal op. Zo zal in gemeenten met een groot woningtekort nieuwbouw plaats moeten vinden, al zal een groeiend deel van de opgave binnen de bebouwde kom opgevangen kunnen worden, bij voorbeeld door verbouw of sloop van overtollig vastgoed. Naast kantoren kan het daarbij ook gaan om voormalige onderwijs- of zorgcomplexen, kloosters of kazernes.
-
Vraag 25
Bent u bereid de Ladder voor Duurzame Verstedelijking sterker te verankeren in wetgeving, met andere woorden: sterker dan de eis dat een gemeente slechts een motivering hoeft te geven waarom van de Ladder is afgeweken?
Zoals het Planbureau voor de Leefomgeving in de Monitor Infrastructuur en Ruimte 2014 terecht constateert, is het verstandig om niet te snel conclusies te trekken over de werking van de Ladder voor duurzame verstedelijking, vooral omdat de regeling nog niet zo lang geldt.
Inmiddels is wel jurisprudentie over de toepassing ontstaan. Naar verwachting zal dit bijdragen aan een verbetering van de uitvoeringspraktijk. Sinds de inwerkingtreding van de Wet revitalisering generiek toezicht in oktober 2012 heeft niet meer het Rijk (de Rijksinspectie), maar hebben de provincies het toezicht op de correctie uitvoering van de Wet ruimtelijke ordening en dus ook op de uitvoering door gemeenten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.
De Minister van Infrastructuur en Milieu zal vanuit haar systeemverantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening deze eerste uitkomsten over het gebruik van deze ladder bespreken met de VNG en het IPO en samen met hen bezien hoe de uitvoeringspraktijk rond de toepassing van de ladder kan worden verbeterd. In ieder geval lijkt het goed om daarbij in te zetten op kennis en communicatie. Decentrale overheden kennen de regionale en lokale omstandigheden en zijn daardoor het beste in staat een afweging te maken over ruimtelijke ontwikkelingen.
17 juli 2014 - 20 augustus 2014
34 dagen
Onrust onder huurders door een fout van de Belastingdienst |
|
Sadet Karabulut |
|
Eric Wiebes (staatssecretaris financiën) (VVD), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op de onrust die is ontstaan onder honderden huurders van Welbions, vanwege een ten onrechte ontvangen brief van de Belastingdienst met de boodschap dat de huurtoeslag met terugwerkende kracht tot 1 januari 2012 zou moeten worden terugbetaald? Klopt dit bericht?1
Het klopt dat zich een procesverstoring heeft voorgedaan. De onterechte terugvorderingen zijn hersteld en de huurtoeslag, die eveneens ten onrechte gestopt was, is enkele dagen na de oorspronkelijke betaaldatum aan de betrokken huurders uitgekeerd. De betrokken huurders hebben ook een excuusbrief ontvangen.
-
Vraag 2
Wat is het exacte aantal door de Belastingdienst opgelegde vorderingen? Hoe heeft dit kunnen gebeuren?
Het gaat om ca. 390 gevallen. Er is een fout gemaakt in de verhuurdersadministratie. Een deel van de woningen van Welbions is ten onrechte aangemerkt als woningen waarvoor geen recht op huurtoeslag bestond. De fout is hersteld en maatregelen zijn in uitvoering genomen om deze fout in de toekomst te voorkomen.
-
Vraag 3
Gaat u ervoor zorgen dat de fout van de Belastingdienst volledig en nog deze maand wordt hersteld? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom niet? Hoe gaat u voorkomen dat zoiets nog een keer gebeurt?
Op 24 juli hebben alle betrokken huurders hun huurtoeslag, die ten onrechte gestopt was, alsnog ontvangen. In mijn brief van 24 juni 20142 heb ik aangegeven dat ik procesverstoringen bij massale uitvoeringsprocessen nooit kan uitsluiten. De eerste prioriteit van de Belastingdienst is de schade voor de betrokken burgers zoveel mogelijk verkleinen. Dat is bij deze procesverstoring ook gebeurd.
11 juli 2014 - 14 augustus 2014
34 dagen
De gevolgen van de verhuurderheffing voor hofjeswoningen |
|
Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Kunt u zich herinneren dat u aan de Eerste Kamer hebt geschreven dat u geen uitzondering wilde maken voor particuliere verhuurders, waar ook stichtingen die historische hofjes onderhouden en verhuren onder vallen, om de verhuurderbelasting te heffen?1
Ja. In de Nota naar Aanleiding van het verslag bij de Wet Verhuurderheffing heb ik aan de Eerste Kamer geschreven dat het niet in mijn voornemen ligt om voor verhuurders van bijzondere objecten uitzonderingen voor te stellen, omdat dit een inbreuk zou betekenen op de eenvoudige vormgeving van de nu voorgestelde heffing.
In onder andere de Memorie van Antwoord aan de Eerste Kamer bij het wetsvoorstel Maatregelen Woningmarkt 2014 II (EK 33 819, B) heb ik verder aangegeven dat ik in de verhuurderheffing geen redenen van algemeen belang zie die het maken van een onderscheid tussen categorieën verhuurders rechtvaardigen. -
Vraag 2
Bereiken u berichten over negatieve gevolgen van de verhuurderheffing voor hofjesverhuurders? Zo ja, welke en wat is uw reactie daarop?
Een enkele hofjesstichting heeft gevraagd om voor hofjes een uitzondering te maken. Mijn reactie was in lijn met mijn antwoorden op de hieronder door u gestelde vraag 6.
-
Vraag 3
Kent u het Essenhof in Haarlem, waar huizen worden verhuurd met een huur tussen de € 300 en € 400 per maand, die als vangnet dienen voor mensen die hun huis plotseling moeten verlaten en door dit vangnet niet op straat of op een wachtlijst belanden?
Naar aanleiding van uw vraag heb ik kennisgenomen van het Essenhof in Haarlem.
-
Vraag 4
Kunt u uitleggen hoe de komende jaren de verhuurder van het Essenhof de verhuurderheffing van ruim € 11.500,– moet bekostigen, wat bijna twee maal de totale huuropbrengst is, zonder daarbij zijn sociale doelstelling te verliezen?
Ik begrijp dat gegeven de huidige huurprijzen de verhuurderheffing voor het Essenhof in 2017 kan oplopen tot bijna twee maal de ontvangen maandhuur. In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Maatregelen Woningmarkt 2014 is aangegeven dat de gemiddelde heffing per woning in 2017 € 775 zal bedragen. Dat de heffing 1 à 2 maal de maandhuur zou kunnen bedragen is dus voorzien, en is verdisconteerd in mijn berekeningen over de mogelijkheid om de verhuurderheffing gemiddeld op te brengen. Evenals voor andere verhuurders geldt voor de verhuurder van de Essenhof dat er binnen de kaders van het woningwaarderingsstelstel mogelijkheden zijn om via reguliere huurverhogingen of harmonisatie bij verhuizingen de verdiencapaciteit te vergroten. Ik wil er daarbij op wijzen dat de effecten voor huurders voor de lagere inkomens worden gecompenseerd door de werking van de huurtoeslag, waar ook budget voor beschikbaar is.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat verhuurders van hofjeswoningen een sociale, maatschappelijke en verzorgende taak uitvoeren in de door dit kabinet benoemde «participatiesamenleving» en daarom beloond zouden moeten worden in plaats van belast? Kunt u uw antwoord toelichten?
Er valt niet in algemene zin te stellen welke taak verhuurders van hofjeswoningen uitvoeren. Ook tussen hofjes zitten daarin verschillen. Hoezeer sommige verhuurders ook een te waarderen sociale taak uitoefenen is voor de toepassing van de verhuurderheffing noodzakelijkerwijs het uitgangspunt de uitgevoerde activiteit, namelijk het verhuren van woningen. Het is niet mogelijk om onderscheid te maken naar de achterliggende doelstelling.
-
Vraag 6
Waarom stelt u verhuurders van historische of monumentale hofjes gelijk aan andere particuliere verhuurders die andere doelstellingen hebben?
De verhuurderheffing is een algemene maatregel die geen onderscheid maakt naar typen verhuurders. Het overgrote deel van de gereguleerde huurwoningen is van woningcorporaties die, net als de door u genoemde verhuurders van historische of monumentale hofjes, evenmin winst nastreven en een sociale en maatschappelijke taak vervullen. Er bestaan daarnaast ook verhuurders van hofjeswoningen die meer vergelijkbaar zijn met commerciële verhuurders en ook commerciële verhuurders die een sociaal en maatschappelijk beleid voeren. Ik zie daarom geen objectieve gronden om binnen de heffing een dergelijk onderscheid te maken. Er is geen afdoende en objectiveerbaar verschil met andere verhuurders die onder de heffing vallen.
-
Vraag 7
Is het mogelijk om hofjeswoningen te bestempelen als zorgwoningen? Bent u bereid dit te onderzoeken?
Het van toepassing zijn van de verhuurderheffing wordt getoetst op basis van objectieve criteria, zoals de zelfstandigheid van de woning en de huurprijs. Zo hoeft over AWBZ-gefinancierde zorgwoningen geen verhuurderheffing te worden betaald. Voor de uitvoering van de verhuurderheffing is het noodzakelijk om vast te houden aan dergelijke objectieve criteria.
-
Vraag 8
Bent u bereid om, nog voor de grondige evaluatie van de verhuurderheffing die eind 2016 gereed zal zijn, te onderzoeken wat het effect is van het oprekken van de vrijstelling van het huidige aantal van 10 woningen naar 50 en naar 70 woningen? Kunt u uw antwoord toelichten? 2
Het kabinet heeft bij de vaststelling van de heffingsvrije voet op 10 woningen een grens gekozen die onder andere is bepaald op basis van het criterium dat sprake is van bedrijfsmatige verhuur. Hier is in het algemeen geen strakke scheiding te maken, maar in het kader van de verhuurderheffing wordt er van uit gegaan dat vanaf een verhuur van 10 woningen in meer of mindere mate sprake is van professionele verhuur. Voor een grens van 50 of 70 woningen is vanuit deze bedrijfsmatigheid gezien geen goede grond. Het is moeilijk in te zien dat bij een verhuur van iets minder dan 50 woningen geen sprake zou zijn van professionele verhuur.
Om een voldoende afgewogen oordeel over de uitwerking van de heffingsvrije voet te kunnen geven en om te beoordelen of er vanwege de ervaringen met de huidige heffingsvrije voet van 10 woningen aanleiding zou zijn deze te heroverwegen is nog niet voldoende (uitvoerings-)informatie beschikbaar. De uitwerking van de heffingsvrije voet van 10 woningen zal betrokken worden bij de evaluatie van de verhuurderheffing die in 2016 aan uw Kamer zal worden gezonden, ook met het oog op verhuurders die een aantal woningen net boven deze grens hebben.
Overigens wijs ik er op dat het oprekken van het huidige aantal van 10 woningen naar 50 woningen zou betekenen dat ongeveer 2300 minder verhuurders onder de verhuurderheffing zouden vallen. Een verhoging naar 70 woningen zou leiden tot ongeveer 2500 minder heffingplichtige verhuurders ten opzichte van de heffingsvrije voet van 10 woningen. In totaal zou het aantal heffingsplichtige verhuurders ongeveer gehalveerd worden.
10 juli 2014 - 22 juli 2014
12 dagen
Ontwijken van de Verhuurderheffing |
|
Raymond Knops (CDA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u de praktijk van het liberaliseren van huurwoningen om onder de verhuurdersheffing uit te komen?1
Ik heb geen signalen dat er huurwoningen worden geliberaliseerd met als doel om onder de verhuurderheffing uit te komen. Het liberaliseren van een huurwoning bij mutatie is toegestaan wanneer de woning voldoende punten heeft.
-
Vraag 2
Is het u bekend welke omvang deze praktijk reeds heeft aangenomen, welke omvang deze praktijk kan krijgen en welke bedragen en aantallen woningen daarmee gemoeid zijn?
Het al dan niet liberaliseren van een vrijkomende woning betreft een afweging van individuele verhuurders waarbij verschillende factoren een rol spelen zoals de lokale woningmarkt en de verdiencapaciteit van de verhuurder.
Bij de door mij toegezegde evaluatie van de verhuurderheffing voor begin 2016 wordt gekeken naar de effecten van de heffing op de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Mocht de door u geconstateerde praktijk zich veelvuldig voordoen, dan zal dit in de evaluatie zichtbaar worden. -
Vraag 3
Deelt u de mening dat een aanbod aan een huidige huurder om het huidige gereguleerde huurcontract om te zetten in een geliberaliseerd contract ongewenst is? Zo ja, op welke wijze wilt u een halt toeroepen aan een dergelijke handelswijze?
Een verhuurder heeft de mogelijkheid om een huurder een dergelijk voorstel te doen. De huurder is niet verplicht om hier op in te gaan en kan daarin dus een eigenstandige afweging maken. Ik ben niet voornemens een halt toe te roepen aan een dergelijke handelswijze, aangezien hier vrijheid van contract geldt.
10 juli 2014 - 22 juli 2014
12 dagen
Gouden handdrukken bij woningcorporatie Rochdale |
|
Martine Baay-Timmerman (50PLUS), Sadet Karabulut , Roald van der Linde (VVD), Sander de Rouwe (CDA), Kees Verhoeven (D66) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Wat is uw mening over het jaarverslag 2013 van Rochdale, waaruit blijkt dat voor € 4,5 mln aan vertrekpremies is betaald waarvan € 1,5 mln terecht is gekomen bij vijf personen?1 2
In het jaarverslag 2013 van Rochdale is opgenomen dat Rochdale in 2013 een ingrijpende reorganisatie heeft doorgevoerd. De formatie is daarbij met 90 personen ingekrompen. Dit heeft voor circa 65 mensen geleid tot gedwongen ontslag. In het jaarverslag is gerapporteerd over de vergoeding van 5 medewerkers (een directeur, een manager uitvoering, een administratief medewerker, een onderhoudsadviseur en een participatiemedewerkster), omdat voor deze medewerkers de ontslagvergoeding boven de bezoldigingsnorm van de WNT uitsteeg. Het betreft geen topfunctionarissen.
Ik stel vast dat op de betreffende betalingen geen wettelijke kaders van toepassing zijn. -
Vraag 2
Waarom heeft Rochdale gekozen voor het geven van gouden handdrukken boven de norm van € 228.599 en wist u, of wisten uw medewerkers hiervan? Zo ja, heeft u iets gedaan om te voorkomen dat dergelijke hoge ontslagvergoedingen zouden worden uitgekeerd?
Rochdale heeft hiervoor gekozen op basis van een bedrijfsmatige afweging (reorganisatie en inkrimping personeelsbestand met 20%) binnen de kaders van een met de vakbonden overeengekomen sociaal plan. Bij het berekenen van de ontslagvergoedingen is volgens Rochdale stringent voor alle medewerkers dit sociaal plan gevolgd.
Mijn medewerkers noch ik zijn hierover vooraf geïnformeerd en er zijn derhalve geen stappen ondernomen om dit te voorkomen. Vanuit de wettelijke kaders zou daartoe ook geen grond hebben bestaan. -
Vraag 3
Vindt u het politiek en moreel aanvaardbaar dat een huurder van Rochdale omgerekend € 112 heeft meebetaald aan de hoge ontslagvergoedingen?
De ontslagvergoedingen van de 5 medewerkers die in het jaarverslag zijn vermeld zijn volgens Rochdale conform en in ieder geval niet hoger dan de uitkomst van de kantonrechterformule zoals vastgelegd in het sociaal plan.
Ik vind in algemene zin voor maatschappelijke organisaties, waaronder woningcorporaties, een matiging van bedrijfslasten van groot belang. In verband daarmee wijs ik op het kabinetsvoornemen om de reikwijdte van de WNT, waarmee sinds 2013 ook ontslagvergoedingen voor topfunctionarissen zijn genormeerd, te verbreden naar alle werknemers in de (semi)publieke sector. -
Vraag 4
Deelt u de mening dat, in een tijd waarin huurders zich geconfronteerd zien met huurverhogingen, het onacceptabel is dat mismanagement in feite beloond wordt met gouden handdrukken door Rochdale? Zo nee, waarom niet?
Door Rochdale is in 2013 een reorganisatie in gang gezet om te besparen op de organisatiekosten. Er is naar mijn weten geen relatie met eventueel mismanagement.
-
Vraag 5
Is er een mogelijkheid om te hoge ontslagvergoedingen terug te vorderen opdat deze middelen ten goede komen aan de huurders van Rochdale? Kunt u uw antwoord toelichten?
Die mogelijkheid is er niet, omdat er geen sprake is van te hoge ontslagvergoedingen in relatie tot de Wet Normering Topinkomens of de Woningwet. Het betreft hier betalingen aan zogenaamde niet-topfunctionarissen. Voor deze categorie geldt enkel een publicatieplicht als een bepaalde grens in een bepaald jaar wordt overschreden. Rochdale heeft met publicatie van de vertrekpremies in haar jaarverslag aan deze plicht voldaan.
-
Vraag 6
Kunt u de Kamer informeren of in Duitsland en Denemarken bestuurders van woningcorporaties ook rijkelijk beloond worden?
Ik beschik niet over informatie waarmee ik deze vraag op korte termijn kan beantwoorden. Ik zeg uw Kamer toe dat alsnog in kaart te brengen.
7 juli 2014 - 18 juli 2014
11 dagen
Het bericht dat de huren 10% zijn gestegen in twee jaar tijd en de huurtoeslag wordt gekort |
|
Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Kent u de waarschuwing van de Woonbond voor stijgende huren en een korting op de huurtoeslag?1
Ja.
-
Vraag 2
Zijn de huren, net als in juli 2013, dit jaar ook gemiddeld met 4,7% gestegen waardoor de gemiddelde huurstijging bijna 10% is in twee jaar? Zo nee, hoe kunt u het verschil verklaren?
Uit «Feiten en achtergronden bij het huurbeleid 2013» (Kamerstukken II, 2013/14, 27 926, nr. 207) blijkt dat de huren in de gereguleerde voorraad in 2013 per 1 juli met gemiddeld 4,9% (volgens de gegevens van het CBS: 4,7%) zijn gestegen, inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuringen. Exclusief harmonisatie was de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 4,1%. Over de gerealiseerde huurverhoging per 1 juli 2014 zal ik u in het najaar rapporteren.
-
Vraag 3
Is het waar dat in de komende jaren de huren gemiddeld met 2,7% stijgen bovenop de inflatie? Waar is dit percentage op gebaseerd? Kunt u uw antwoord toelichten?
In het AO Woningmarkt en Huursector van 14 mei 2014 heb ik desgevraagd aangegeven dat bij de uitwerking van de huurverhoging op basis van een huursombenadering – die volgens het woonakkoord in de plaats komt van de inkomensafhankelijke huurverhoging – vooralsnog wordt gerekend met een maximale huursomstijging van ongeveer 2,7% boven inflatie, inclusief huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen. Die maximale huursomstijging bevat in elk geval de huurverhogingsruimte die nu gemiddeld wordt geboden door de inkomensafhankelijke huurverhoging plus ruimte voor huurharmonisatie. Met deze wijze van uitwerking blijft de verdiencapaciteit van de verhuurders op peil, zoals is afgesproken in het woonakkoord.
-
Vraag 4
Kunt u uitleggen waarom u volgend jaar, naast de bezuiniging van € 31 mln. uit de Voorjaarsnota, € 15 mln. extra uitgaven wil verhalen op de huurtoeslag?
Ik heb niet het voornemen om, naast de reeds bij Voorjaarsnota aangekondigde bezuiniging van € 31 mln., in 2015 verdere bezuinigingen op de huurtoeslag door te voeren.
-
Vraag 5
Op welke wijze heeft u uitwerking gegeven aan de volgende zin en de drie daarin genoemde criteria: «Voor toekomstige aanpassingen aan de kwaliteitskorting zal een afweging worden gemaakt tussen de wenselijke effecten op de huurmarkt, de budgettaire opgave en de inkomensgevolgen voor de huurders»?2
In de afgelopen jaren heeft slechts eenmaal een aanscherping van de kwaliteitskorting in de huurtoeslag plaatsgevonden, namelijk per 1 januari 2012, aansluitend aan de aanvaarding van het wetsvoorstel waarmee de kwaliteitskorting meer flexibel is gemaakt (nr. 32 694).
Mocht in de toekomst een verdere aanscherping van de kwaliteitskorting aan de orde komen, dan zal in het daartoe strekkende voorstel aangegeven worden op welke wijze de afweging tussen de wenselijke effecten op de huurmarkt, de budgettaire opgave en de inkomensgevolgen voor de huurders heeft plaatsgevonden. Tevens wordt dan aangegeven wat de gevolgen voor huurders zijn van verhoging van de kwaliteitskorting. Indien de bij Voorjaarsnota aangekondigde bezuiniging op de huurtoeslag van € 31 mln. in 2015 langs de lijn van de kwaliteitskorting wordt ingevuld, zullen de inkomenseffecten eerder in de buurt van de € 30 per jaar liggen dan de in de vraag genoemde € 30 per maand. -
Vraag 6
Wat betekent het verhogen van de kwaliteitskorting op de huurtoeslag concreet voor huurders? Zullen zij inderdaad € 30 per maand minder toeslag krijgen? Kunt u uw berekening toelichten?
Zie antwoord vraag 5.
-
Vraag 7
Kunt u verklaren hoe u zich aan uw belofte aan huurders houdt (namelijk dat zij «ervan op aan kunnen dat de overheid met de huurtoeslag de huren betaalbaar houdt») wanneer de huren explosief stijgen en de huurtoeslag wordt verminderd?3
Voor huurtoeslagontvangers wordt het overgrote deel van de huurstijgingen gecompenseerd door de huurtoeslag; in het regeerakkoord is daartoe een extra bedrag voor huurtoeslag opgenomen, oplopend naar € 420 mln.
Daarbij komt dat de jaarlijkse indexering van de inkomensafhankelijke eigen bijdrage in de huurtoeslag, de zogeheten normhuur, de afgelopen jaren steeds heeft plaatsgevonden met het percentage van bijstandontwikkeling in plaats van met het percentage van de gemiddelde huurontwikkeling. Hierdoor is de stijging van de eigen bijdrage in deze jaren aanzienlijk achtergebleven bij de stijging van de huren, zoals huurders zonder huurtoeslag die ervaren. De omstandigheid dat er in 2015, zoals aangekondigd bij Voorjaarsnota, een besparing op de huurtoeslaguitgaven noodzakelijk is, doet daar niet aan af. -
Vraag 8
Deelt u de mening dat een heroverweging van het huurbeleid nodig is om uw belofte van betaalbaar huren te kunnen inlossen aan huurders? Zo nee, waarom niet?
In het huurbeleid zoals dit op basis van het regeer- en woonakkoord door mij is vormgegeven vormen betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroep kernbegrippen. Ik houd daarnaast nauwkeurig de vinger aan de pols op het punt van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep. Ik doe dit onder andere aan de hand van de rapportage die ik opstel naar aanleiding van de motie van de leden Knops en Verhoeven (II, 2013–2014, 33 750 XVIII, nr. 17). Uw Kamer zal deze rapportage dit najaar voor de begrotingsbehandeling ontvangen.
23 juni 2014 - 16 juli 2014
23 dagen
De voorgenomen verkoop door Ymere van 180 woningen in Amsterdam |
|
Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u de berichten: «Ymere zet 180 huishoudens uit huurwoningen in Centrum» en »Woningverkoop Ymere drijft kersverse coalitie uiteen»?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u aangeven op welke gronden de clausule van dringend eigen gebruik mag worden ingeroepen? Kunt u daarbij tevens het verschil aangeven tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw in relatie tot dringend eigen gebruik?
Verhuurders mogen verschillende gronden aanvoeren als dringend eigen gebruik, maar verkoop van de woning van de woning is wettelijk daarvan uitgezonderd (adagium «koop breekt geen huur»). Als verkoop van de woning de enige doelstelling is, is een beroep van een verhuur op dringend eigen gebruik bij huuropzegging dus niet toegestaan.
Of het beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik slaagt, hangt af van het oordeel van de rechter. De rechter betrekt alle omstandigheden van het geval in die beoordeling.
De wet specificeert dat onder dringend eigen gebruik wordt verstaan:
Onder dringend eigen gebruik wordt volgens de wet ook verstaan (art. 7:274 leden 3 en 4 BW):
Onder renovatie wordt verstaan: zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Hierin wordt dus geen onderscheid gemaakt tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw. Er moet wel onderscheid gemaakt worden tussen het verrichten van noodzakelijk onderhoud en renovatie. Als «opknappen» alleen het verrichten van noodzakelijk onderhoud of herstel van onderhoudsgebreken behelst, is dat dus op zichzelf geen grond voor dringend eigen gebruik. -
Vraag 3
Is het opzeggen van vaste huurcontracten gevolgd door verkoop van het bezit, om daarmee de renovatie van ander woningen mede te bekostigen in uw ogen een reden om beroep te doen op de clausule voor dringend eigen gebruik? Kunt u dit toelichten?
Het doorslaggevende criterium is of de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan worden beoordeeld door de rechter. Daarbij betrekt hij de omstandigheid dat de verhuurder de woning na renovatie wil verkopen. Zoals hiervoor aangegeven kan verkoop – als enige doelstelling – geen grond zijn voor een beroep op dringend eigen gebruik, renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur kan dat wel zijn. De verhuurder moet aannemelijk maken dat een noodzaak tot renovatie bestaat die dringend is en niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is. Daarbij spelen ondere andere bouwkundige en financiële aspecten een rol (zie mijn antwoord op vraag 5).
-
Vraag 4
Kan er sprake zijn van dringend eigen gebruik als blijkt dat de renovatie – al dan niet deels – aan de verhuurder verwijtbaar is, omdat de verhuurder zijn zorgplicht/ onderhoudsplicht jegens de huurder onvoldoende na is gekomen? Kunt u dit toelichten?
In de jurisprudentie zijn er voorbeelden dat de rechter een beroep op dringend eigen gebruik niet honoreert, omdat het is veroorzaakt door handelen of nalaten van de verhuurder. Het onvoldoende nakomen van de onderhoudsverplichting kan dus aanleiding zijn voor de rechter om te oordelen dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik of, als dat wel zo is, dat de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitvalt.
Indien er sprake is van dringend eigen gebruik van een wooncomplex, kan de belangenafweging van de rechter mede afhankelijk zijn van de omstandigheden van het wooncomplex, bijvoorbeeld dat de huurder de nog enig overgebleven bewoner is die geen aanbod voor een andere woning heeft geaccepteerd. Bij dringend eigen gebruik van «losse» woningen spelen alleen de omstandigheden van huurder, verhuurder en de betreffende woning. -
Vraag 5
Kunt u toelichten op basis van bestaande jurisprudentie, hoe hoog de kosten van renovatie/ vernieuwbouw moeten zijn voordat er rechtmatig gebruik kan worden gemaakt van de clausule voor dringend eigen gebruik? Is hier sprake van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van wetgeving om andere doeleinden van deze woningcorporatie mogelijk te maken?
In de jurisprudentie is er geen grensbedrag aan te wijzen van de hoogte van de renovatiekosten waarbij de rechter oordeelt dat de verhuurder de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft. De jurisprudentie is casuïstisch, doordat alle omstandigheden van het geval bij de beoordeling betrokken worden. Wel heeft de Hoge Raad op 26 maart 2010 (NJ 2010/190) (Herenhuisarrest) geoordeeld dat de wens om te renoveren op zich geen beroep op dringend eigen gebruik rechtvaardigt, ook niet als de exploitatie van het gehuurde onrendabel is, maar dat dit anders kan zijn als er een structurele wanverhouding bestaat tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Bij de beoordeling of er een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten bestaat, dient in het licht van de huurbescherming van huurders terughoudendheid te worden betracht. Bij de beoordeling of er sprake is van een structurele wanverhouding spelen de kosten van de renovatie, de hoogte van de geldende huurprijs, de huurverhoging die de huurder heeft aangeboden te betalen, een waardestijging van de woning en de door partijen betrachte zorgvuldigheid een rol. Maar als een structurele wanverhouding wordt aangenomen leidt dat nog niet zonder meer tot beëindiging van de huurovereenkomst; de belangenafweging tussen de verhuurder en huurder kan dan nog in het voordeel van de huurder uitvallen. Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder ook de hoogte van de aangeboden verhuiskostenvergoeding, de vervangende woonruimte en de overige belangen over en weer.
De vraag of hier sprake is van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van de in de wetgeving opgenomen opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» is uiteindelijk aan het oordeel van de rechter, die in alle aan hem voorgelegde gevallen alle omstandigheden van het geval in de beoordeling zal betrekken. -
Vraag 6
Past volgens u deze stap van Ymere bij de agenda van het nieuwe Amsterdamse stadsbestuur voor minder sociale huur en daardoor meer segregatie naar inkomen in de meer populaire stadsdelen zoals de binnenstad of meer segregatie tussen de stadsdelen?
De gemeente Amsterdam bepaalt hierin haar eigen agenda. Het aantal sociale huurwoningen in het Amsterdamse stadsdeel Centrum bedraagt op dit moment circa 26.000 woningen, ofwel 52% van de totale woningvoorraad van het stadsdeel. 15.000 (30% van de totale woningvoorraad) van deze woningen zijn in bezit van corporaties en 11.000 in het bezit van particuliere verhuurders.2 Ymere verhuurt 5.000 sociale huurwoningen in het Centrum van Amsterdam. Renovatie en vervolgens deels verkopen en deels in het middensegment geliberaliseerd verhuren van 180 woningen kan in dit gebied met veel sociale huurwoningen de segregatie naar inkomen verminderen.
Gemeenten kunnen overigens prestatieafspraken maken met woningcorporaties over de beschikbare woningvoorraad voor de doelgroep (huishoudens met een lager inkomen). In de novelle bij de herziene Woningwet (Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, 33 966) wordt die vrijblijvendheid vervangen door een plicht voor woningcorporaties om met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Uitgangspunt daarbij is dat die bijdrage wordt vastgelegd in concrete prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie waaraan beide partijen elkaar kunnen houden.
20 juni 2014 - 16 juli 2014
26 dagen
Amsterdamse huurders die hun huis uit moeten van woningcorporatie Ymere |
|
Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het beleid van woningcorporatie Ymere om 180 huishoudens uit hun sociale huurwoning te zetten?1
Ja.
-
Vraag 2
Past het in uw beleid dat mensen door woningcorporaties uit hun sociale huurwoning worden geplaatst, desnoods door middel van dwangmaatregelen, om vervolgens desbetreffende woningen te kunnen renoveren, verhuren in de vrije sector of te verkopen, in een gebied waar reeds een tekort is aan betaalbare huurwoningen?
Indien verhuurders hun woningen renoveren moet er onderscheid worden gemaakt tussen renovatie waarbij het mogelijk is dat de huurders in de woning blijven wonen, eventueel met een korte periode in een wisselwoning, en renovatie waarbij het niet mogelijk is dat de lopende huurovereenkomst wordt voortgezet.
Voor renovatievoorstellen voor huurders die in hun woning blijven wonen moet de verhuurder toestemming van de huurder hebben. Bij complexgewijze renovatie wordt een renovatievoorstel geacht redelijk te zijn als minimaal 70% van de huurders van het betreffende complex met het voorstel instemt. Dan moet de minderheid van maximaal 30% afwijzende huurders de renovatie gedogen, tenzij de rechter op hun vordering uitspreekt dat het renovatievoorstel niet redelijk is.
Voor renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, moet de verhuurder de huur opzeggen. Voor verhuurders zijn de opzeggingsgronden limitatief geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Een van die opzeggingsgronden is het «dringend eigen gebruik» van de woning, waaronder ook wordt verstaan renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder heeft daarbij echter huurbescherming: indien de huurder niet schriftelijk instemt met de huuropzegging door de verhuurder, kan alleen de rechter – op vordering van de verhuurder – de huurovereenkomst beëindigen. De verhuurder moet de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk maken. Pas als de verhuurder die dringendheid aannemelijk heeft gemaakt zal de rechter de vraag of van de verhuurder niet gevergd kan worden dat de huurovereenkomst wordt verlengd beantwoorden, door een afweging te maken tussen de belangen van de verhuurder en de huurder en daarbij alle omstandigheden van het geval worden betrokken. De rechter zal de huurovereenkomst alleen beëindigen indien van de verhuurder, de belangen van huurder en verhuurder in aanmerking genomen, in redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Renovaties waarbij (ook) de energieprestatie van woningen wordt verbeterd stroken met het rijksbeleid van verbetering van energieprestaties van huurwoningen en het terugbrengen van de CO2-uitstoot. Denk daarbij aan het Convenant Energiebesparing Huursector tussen Rijk, Aedes en Woonbond en het Energieakkoord voor Duurzame Groei. Woningcorporaties zullen bij renovatieplannen zoveel mogelijk kiezen voor renovaties waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet. Maar in sommige gevallen vergen dergelijke renovaties zodanige ingrepen en investeringen dat voortzetting van de huurovereenkomst niet van de verhuurder gevergd kan worden. -
Vraag 3
Deelt u de mening van woningcorporatie Ymere, dat zij genoodzaakt is tot deze drastische maatregelen vanwege de verhuurderheffing? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om deze situatie zo snel mogelijk op te lossen?
Ymere heeft toegelicht dat de funderingen (houten palen) van alle panden aan hun eind zijn en moeten worden hersteld om (verdere) verzakkingen te voorkomen. Dat is de hoofdreden voor de renovatieplannen. Het herstellen van onderhoudsgebreken is een hoofdverplichting van verhuurders. Ymere grijpt de ingrijpende onderhoudswerkzaamheden voor de fundering aan om tegelijkertijd de energieprestatie en geluidsisolatie van de woningen te verbeteren. Ymere stelt dat zij door de verhuurderheffing minder investeringsruimte heeft en genoodzaakt is een deel van de te renoveren woningen na renovatie te verkopen, zodat de renovatiekosten dan (gedeeltelijk) uit de verkoopopbrengsten kunnen worden bekostigd. Een derde deel van de woningen (dus 90 woningen) blijft volgens Ymere in het gereguleerde huursegment. Verhuurders kunnen de verhuurderheffing bekostigen door efficiencymaatregelen in de eigen organisatie, (inkomensafhankelijke) huurverhogingen en verkoop van woningen, afhankelijk van de samenstelling van de financiële positie van de corporatie, de huizenvoorraad en de afspraken met de gemeente(n). De keuze om in dit complex over te gaan tot gedeeltelijke verkoop is aan Ymere.
-
Vraag 4
Is het wettelijk toegestaan om via een dwangmaatregel van «dringend eigen gebruik», huurders uit hun huis te zetten met als uiteindelijk doel verkoop of verhuur in de vrije sector? Zo ja, hoe verhoudt dit zich tot het uitgangspunt dat de noodzaak niet mag liggen in het feit dat de verhuurder de woning wil of kan verkopen? Zo nee, gaat u voorkomen dat Ymere dit middel gaat inzetten?
Het is voor verhuurders wettelijk toegestaan om een huurovereenkomst op te zeggen op de grond van «dringend eigen gebruik». Volgens de wet valt onder dringend eigen gebruik onder andere renovatie die niet mogelijk is zonder de huurovereenkomst te beëindigen. Onder dringend eigen gebruik wordt niet verkoop van de woning begrepen. Wel kan van dringend eigen gebruik sprake zijn bij een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat de renovatie dringend noodzakelijk is en niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Wanneer de rechter van oordeel is dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten, dan zal de rechter bij de beoordeling van de vraag of van de verhuurder niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst na renovatie wordt voortgezet een belangenafweging maken tussen verhuurder en huurder en daarbij alle omstandigheden van het geval betrekken. Het voornemen om de woning na renovatie te verkopen kan zo’n omstandigheid zijn.
-
Vraag 5
Acht u een huurverhoging van wel 100% acceptabel voor de huurders? Zo ja, waarom? Zo nee, welke stappen gaat u ondernemen om dit te voorkomen?
Bij doorlopende huurovereenkomsten is de huurverhoging wegens verbetering een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie. Deze huurverhoging wegens woningverbetering kan naast de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd worden en voor de huurverhoging wegens woningverbetering gelden niet de maximale huurverhogingspercentages die voor de jaarlijkse huurverhoging gelden. De verhoogde huurprijs kan daarbij niet de maximale huurprijs van de woning na renovatie overschrijden.
Of een huurverhoging van 100% na renovatie redelijk is, hangt af van de nu geldende huurprijs, de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie en de maximale huurprijs van de woning na renovatie. In gevallen waarin de huurprijs voor renovatie erg laag ligt (de laagste huurprijs van de te renoveren woningen is € 76,32 per maand, zie antwoord op vraag 7) kan de huurverhoging wegens renovatie een forse huurverhoging, mogelijk zelfs een verdubbeling van de huur, betekenen als de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie daartoe leiden. Maar de huurprijs mag na renovatie zoals gezegd niet hoger worden dan de maximale huurprijs van de woning na renovatie.
Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming kunnen bereiken over de huurprijs na renovatie, kan ieder van hen binnen drie maanden na gereedkomen van de renovatiewerkzaamheden een uitspraak van de Huurcommissie verzoeken over de huurverhoging.
Bij huurbeëindiging wegens renovatie is er na de renovatie sprake van een huurdersmutatie en een nieuwe huurovereenkomst. De verhuurder kan daarbij – net als bij andere nieuwe verhuringen – een huurprijs naar eigen inzicht toepassen, mits die huurprijs binnen de regels van de huurprijsregelgeving past. De nieuwe huurder kan de nieuwe huurprijs binnen de eerste zes maanden van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie, ook in geval van een geliberaliseerd huurcontract.
Ymere heeft in een gesprek met de gemeente Amsterdam laten weten dat Ymere bereid is tot huurgewenning voor huurders waarmee de huurders geleidelijk toegroeien naar het uiteindelijke huurniveau van de nieuwe woning en wordt voorkomen dat deze huurders van het ene op het andere moment te maken krijgen met grote huurstijgingen2. Huurgewenning is geen wettelijk instrument, Ymere is vrijwillig bereid om de huurder de eerste jaren niet de gehele nieuwe huurprijs te laten betalen. -
Vraag 6
Is de geciteerde huurder in het artikel, die een maandelijkse huur betaalt van 600 euro en ZZP’er is met wisselende inkomsten, naar uw mening een «scheefwoner»? Zo ja, waarom? Wat is uw definitie van een scheefwoner? Wat is uw definitie van een «rechtwoner»?
Het is niet bekend tussen welke jaarinkomens het inkomen van de betreffende ZZP’er wisselt. Het maakt nogal uit of het inkomen wisselt tussen bijvoorbeeld € 15.000 en € 70.000 of tussen bijvoorbeeld € 50.000 en 80.000. In beide gevallen is sprake van wisselend jaarinkomen. In het eerste geval behoort de ZZP’er wisselend wel en niet tot de doelgroep van betaalbare huurwoningen van woningcorporaties (prijspeil 2014: inkomens tot € 34.678), in het tweede geval hoort de ZZP’er steeds niet tot de doelgroep van betaalbare huurwoningen van woningcorporaties.
-
Vraag 7
Kunt u een nadere specificatie geven van de thans geldende huurprijzen en huur- en woonquotes van de betreffende 180 huurwoningen en de huurprijzen en huur- en woonquotes, zoals Ymere ze wil hebben na renovatie, liberalisatie en verkoop van de huurwoningen?
Ymere heeft mij desgevraagd geïnformeerd dat de huidige huurprijzen van de betreffende 270 woningen (waarvan er 180 woningen na renovatie niet in de sociale huur terugkomen) lopen van € 76,32 tot € 630,83 per maand. De gemiddelde maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel voor deze woningen is op dit moment € 510 per maand.
Over de huurquotes heb ik geen gegevens. Verhuurders hebben bij (reeds lang) lopende huurovereenkomsten immers geen kennis van het actuele inkomen van de huurders.
Bij de toewijzing van nieuwe huurwoningen is Ymere voornemens de (dan) actuele inkomens van de huurders te betrekken. Ymere heeft aangegeven dat:
Verder heeft Ymere in een gesprek met de wethouder Bouwen en Wonen de volgende aanvullende toezeggingen gedaan3: -
Vraag 8
Wat gaat u doen om te voorkomen dat Ymere de huren verhoogt na het onderhoud, terwijl renoveren en onderhoud een plicht is van de verhuurder waar mensen huur voor betalen, en gezien de stijging van de huuromzet van 449 miljoen in 2012 naar 477 miljoen euro in 2013?2
Verhuurders zijn verplicht om noodzakelijk onderhoud aan de woning te verrichten. Onderhoudswerkzaamheden worden uit de huurprijs bekostigd.
Verhuurders zijn echter, anders dan de vraagsteller veronderstelt, niet verplicht om de woning te renoveren. Onder renovatie wordt zowel gedeeltelijke vernieu-wing door verandering of toevoeging als sloop met vervangende nieuwbouw verstaan. Voor renovatie waarbij de huurovereenkomst doorloopt heeft de verhuurder ook toestemming van de huurder nodig (of bij complexgewijze renovatie zonder huurbeëindiging de toestemming van minimaal 70% van de huurders van het betreffende complex). Voor renovatiewerkzaamheden mag een verhuurder ook een redelijke huurverhoging vragen (zie antwoord op vraag 5). -
Vraag 9
Bent u bereid om uw woonbeleid te herzien omdat zich steeds meer verontrustende en onwenselijke gevolgen voor huurders aftekenen? Graag een toelichting.
Mijn woonbeleid er primair op gericht dat de doorstroming in het gereguleerde huursegment wordt bevorderd, door onder andere de inkomensafhankelijke huurverhoging, zodat de betaalbare woningvoorraad beschikbaar komt en blijft voor de doelgroep. Daarin spelen ook lokale afwegingen een rol. Daarnaast kan verbetering van de energieprestatie bijdragen aan de betaalbaarheid van huurwoningen.
De renovatieplannen van Ymere stroken voor zo ver ik nu kan overzien met dit woonbeleid en Ymere neemt veel maatregelen om nadelige gevolgen voor de betreffende bewoners zoveel mogelijk te voorkomen of te matigen. Ik zie daarom geen reden om mijn woonbeleid te herzien. -
Vraag 10
Zou u het acceptabel vinden wanneer als gevolg van uw huurdersonvriendelijke politiek, gezinnen die naar volle tevredenheid wonen in hun sociale huurwoning, zouden worden gedwongen hun huurwoning te verlaten, te verhuizen en hun kinderen van school te halen? Waar liggen voor u de grenzen en hoe vertaalt u dit naar beleid?
Zoals hiervoor aangegeven ziet Ymere in de onderhoudstoestand en kwaliteit van de woningen aanleiding te komen tot herstel van gebreken en renovatie. Verder heeft Ymere toegezegd dat alle huurders naar hun buurt kunnen terugkeren5.
11 juni 2014 - 4 juli 2014
23 dagen
Het bericht dat woningcorporatie WoningNet Holland Rijnland sinds 1 mei 2014 alle informatie uitsluitend per e-mail laat verlopen |
|
Raymond Knops (CDA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Is het u bekend, dat woningcorporatie WoningNet Holland Rijnland sinds 1 mei 2014 alle informatie uitsluitend per e-mail laat verlopen?1
Ja, dit is mij bekend
-
Vraag 2
Is een woningcorporatie gerechtigd de inschrijving te laten vervallen van woningzoekenden die niet over een e-mailadres beschikken?
Corporaties zijn op grond van de regelgeving niet verplicht om op een bepaalde wijze met hun huurders en woningzoekenden te communiceren. Hieronder valt ook de wijze van inschrijven als woningzoekende. Het is in het belang van corporaties, dat zij hun communicatie op een zo’n transparant en toegankelijk mogelijke wijze inrichten.
De vereniging Holland Rijnland Wonen (bestaande uit 19 corporaties in 15 gemeenten) is verantwoordelijk voor de uitvoering van de regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2013, welke afspraken in een convenant zijn vastgelegd en waarbij gekozen is voor digitale uitvoering via WoningNet Holland Rijnland. Op grond van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland dient de woningzoekende zijn inschrijving jaarlijks te verlengen bij gebreke waarvan zijn inschrijving vervalt. De corporaties hebben alle woningzoekenden (dus ook degenen die al ingeschreven zijn) per brief verzocht zich bij WoningNet Holland Rijnland digitaal in te schrijven.
Woningzoekenden die niet beschikken over een computer kunnen op de kantoren van de corporaties worden ondersteund bij hun inschrijving. Op basis van de informatie van de woningcorporaties kunnen woningzoekenden zonder mailadres ook via familie of vrienden een inschrijving doen. Tenslotte is een vangnet gecreëerd voor woningzoekenden die bijvoorbeeld voor langere tijd elders verblijven en niet in de gelegenheid zijn om zich nu op de website WoningnetHollandRijnland.nl in te schrijven, zodat hun inschrijvingsduur behouden blijft. Hiermee wordt voorkomen dat woningzoekenden die niet over een mailadres beschikken zich niet meer zouden kunnen inschrijven. -
Vraag 3
Hoe verhoudt het beleid van woningcorporatie WoningNet Holland Rijnland zich tot het overheidsbeleid inzake digitale dienstverlening? Op welke wijze wordt invulling gegeven aan het uitgangspunt «aandacht voor die mensen die (nog) minder digivaardig zijn»?
Digitalisering van dienstverlening strookt met het overheidsbeleid. Doelstelling van het regeerakkoord is dat mensen in 2017 digitaal zaken kunnen doen met de overheid. De wens in de maatschappij om digitale diensten af te kunnen nemen is groot.
Steeds minder mensen willen langs de klassieke communicatiekanalen diensten afnemen. Uit onderzoek van het TNS Nipo uit 2013 dat de Nationale ombudsman heeft laten uitvoeren, blijkt dat slechts 4% van de respondenten nog per brief wil communiceren met de overheid. Daarbij neemt de voorkeur voor baliecontacten af van 36% tot 31%.
Voor mensen die minder digivaardig zijn adviseert WoningNet Holland Rijnland via haar berichtgeving mensen zonder computer of e-mailadres om hulp te vragen van familie of vrienden. Is dat niet mogelijk, dan kunnen zij langs gaan bij een corporatie in hun woonplaats. Die helpt dan bij het inloggen en zoeken van woningen.
Dit advies en de wijze van ondersteuning kan adequaat zijn voor de mensen die niet digitaal vaardig zijn. De corporatie is zelf verantwoordelijk voor hun dienstverlening en de wijze waarop zij ondersteuning bieden aan mensen die moeite hebben met het digitale kanaal. Hebben mensen klachten over de woonruimteverdeling, dan kunnen zij terecht bij de regionale klachtcommissies voor woonruimteverdeling. -
Vraag 4
Deelt u de mening, dat er voor degene die verplicht wordt een computer aan te schaffen of ten minste een computercursus te volgen geen sprake is van «aanzienlijk minder administratieve lasten voor burgers», zoals een van de doelstellingen van het regeringsbeleid is?
Administratieve lasten zijn de kosten in tijd en geld voor het voldoen aan verplichtingen die een overheid oplegt. Dat is in dezen niet het geval.
Digitalisering kan een bijdrage leveren aan vermindering van administratieve lasten en doet dat ook in het grotere geheel van toegenomen email verkeer, minder postzegels, minder tijd met het lopen naar de brievenbus. Voor mensen die niet kunnen heeft de woningcorporatie een vangnet en niet de verplichting van cursus of aanschaf computer.
Digitaal zakendoen kan een aanzienlijke besparing opleveren aan zowel de kant van de burger als van het bedrijf. -
Vraag 5
Welke maatregelen neemt u om ervoor te zorgen, dat digitale dienstverlening wordt verbeterd, terwijl de toegankelijkheid van dienstverlening gegarandeerd blijft voor mensen die (nog) minder digivaardig zijn?
Voor de antwoorden hierop verwijs ik graag naar de kabinetsreactie naar aanleiding van het rapport «De burger gaat digitaal» van de Nationale ombudsman die de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op 28 februari jongstleden aan de Vaste Commissie voor Binnenlandse Zaken heb gestuurd (bijlage bij TK 26 643, nr. 306).
28 mei 2014 - 20 juni 2014
23 dagen
Het bericht “Rammelend systeem huurcommissie leidt tot onzekerheid over huurprijs” |
|
Kees Verhoeven (D66) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «rammelend systeem huurcommissie leidt tot onzekerheid over huurprijs»?1
Ja.
-
Vraag 2
Waardoor konden zoveel fouten in de rekenmethodes van de huurcommissie voor de maximale huurprijs ontstaan?
De vraag gaat er ten onrechte vanuit dat de huurcommissie in zijn algemeenheid rekenmethodes met fouten hanteert.
Het aan de orde zijnde bericht betreft uitsluitend de zogenaamde huurprijschecks; een voorlichtingsinstrument op de website van de huurcommissie. Doel van deze huurprijschecks is om huurders en verhuurders een hulpmiddel aan te reiken zodat zij kunnen inschatten of zij een redelijke kans maken in een huurcommissieprocedure.
Bij het vormgeven van een dergelijk instrument is het steeds laveren tussen enerzijds eenvoudig gebruik en anderzijds exactheid.
Het eenvoudig gebruik dient ervoor om de huurder en verhuurder in staat te stellen om zelf punten voor verschillende onderdelen te kunnen invullen met vermijding van veel details. De exactheid dient ter ondersteuning van de juiste verwachtingen bij huurders en verhuurders inzake de uitkomst van een huurcommissieprocedure.
Het gevolg van dit laveren is, dat de huurprijscheck in specifieke situaties tot een andere puntenaantal kan leiden dan de uiteindelijke puntenbepaling van de huurcommissie zelf.
De huurprijscheck toont om deze reden dan ook bij de start de tekst:
«Let op: Het puntensysteem is vastgelegd in wet- en regelgeving. Met deze Huurprijscheck kunt u het puntentotaal van een woning zo goed mogelijk berekenen. Maar door meetfouten of interpretatieverschillen kan de uitkomst afwijken van een puntentelling die is opgesteld door een onderzoeker van de Huurcommissie. U kunt aan de uitkomst dan ook geen rechten ontlenen.» -
Vraag 3
Sinds wanneer bent u ervan op de hoogte dat er fouten in de rekenmethodes van de huurcommissie zitten en welke acties heeft u hier sindsdien op genomen?
Eind 2012 werd het departement benaderd door een particuliere partij dat er fouten waren in de huurprijschecks van de huurcommissie en dat er mogelijkheden waren deze huurprijschecks te verbeteren. Deze partij bood daarbij een eigen model aan en zijn expertise. Gegeven de eigen verantwoordelijkheid van de huurcommissie is deze partij daarop geadviseerd zich tot de huurcommissie te wenden.
Eind 2013 bereikte mij vervolgens signalen van deze partij, inhoudende dat zijn contact met de huurcommissie niet had geleid tot aanpassingen in de huurprijschecks van de huurcommissie. Ik heb mij daarop laten informeren en vernam toen dat de huurcommissie reeds was gestart met het vernieuwen van de huurprijschecks. Daarbij gaf de huurcommissie aan dat deze vernieuwing werd uitgevoerd in afstemming met twee vertegenwoordigers van huurders en verhuurders, namelijk de Woonbond en Vastgoedbelang om te borgen dat de juiste mix wordt gevonden tussen eenvoud in gebruik en exactheid van de uitkomst. Voorts gaf de huurcommissie eind 2013 aan dat door de samenloop met nieuwe wetgeving de bestaande huurprijschecks van de website waren gehaald en de huurcommissie alternatieve instrumenten had aangeboden voor de puntentelling.
Daarnaast waren er voor huurders en verhuurders andere vergelijkbare mogelijkheden aanwezig via de site van de Nederlandse Woonbond en de site van Vastgoed Belang. Mijn conclusie was dan ook, dat er voldoende middelen aanwezig waren en zijn voor huurders en verhuurders om in te schatten of zij een redelijke kans maken in een huurcommissieprocedure. -
Vraag 4
Welke gevolgen hebben deze fouten voor de potentiële beleggingen van buitenlandse investeerders op de Nederlandse woningmarkt?
Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 betreft het bericht een voorlichtingsmiddel van de huurcommissie om huurder en verhuurder een indicatie te geven over de mogelijke uitkomst van een procedure bij de huurcommissie.
Het ligt voor de hand dat aan dit voorlichtingsmiddel geen beslissende invloed kan worden toegeschreven op investeringsbeslissingen van buitenlandse investeerders op de Nederlandse woningmarkt. -
Vraag 5
Kunt u aangeven hoeveel huurders zijn gedupeerd door een verkeerde inschatting van de maximale huur?
Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2, gaat het bij de zogenaamde huurprijschecks om een voorlichtingsinstrument. Huurders kunnen daardoor uitsluitend zijn gedupeerd door een verkeerde inschatting van de maximale huur indien zij door de huurprijscheck verkeerde beslissingen hebben genomen over de mogelijke kansen in een huurcommissieprocedure.
Of en in hoeveel gevallen dit aan de orde zou kunnen zijn is niet bekend.
Daar waar de huurcommissie ten behoeve van het beslechten van een geschil het puntenaantal heeft bepaald, heeft de huurcommissie dat aantal bepaald op basis van een eigen onderzoek in de woning. Dat puntenaantal is dan ook niet bepaald door de huurprijscheck zodat huurders daardoor niet zijn gedupeerd. -
Vraag 6
Op welke manier zijn huurders, die op de site van de huurcommissie hun maximale huur wilden berekenen, gewaarschuwd dat de berekeningen op de site kunnen afwijken van de werkelijke maximale huur?
Op de website van de huurcommissie werd en wordt aangegeven: «Huurprijscheck en puntentelling.
Via de Huurprijscheck krijgt u een schatting van het puntenaantal en daarmee de maximale huurprijs van uw woning.»
Daarnaast toont de huurprijscheck bij de start de tekst:
«Let op: Het puntensysteem is vastgelegd in wet- en regelgeving. Met deze Huurprijscheck kunt u het puntentotaal van een woning zo goed mogelijk berekenen. Maar door meetfouten of interpretatieverschillen kan de uitkomst afwijken van een puntentelling die is opgesteld door een onderzoeker van de Huurcommissie. U kunt aan de uitkomst dan ook geen rechten ontlenen.» -
Vraag 7
Wanneer zullen de fouten in de huurprijscheck naar verwachting zijn opgelost?
Sinds december 2013 staan de oude huurprijschecks niet meer op de website van de huurcommissie. Sinds enige tijd staat de vernieuwde huurprijscheck onzelfstandige woonruimte op de website van de huurcommissie. Rond de zomer dit jaar zal de vernieuwde huurprijscheck zelfstandige woonruimte op de website van de huurcommissie worden geplaatst. Dit instrument bevindt zich momenteel in de testfase.
-
Vraag 8
Bent u al met de huurcommissie in overleg over de ontwikkeling van nieuwe rekenmethodes voor de maximale huur, waarbij de de WOZ-waarde onderdeel is van het woningwaarderingsstelsel?
Ja. Met de huurcommissie vindt regelmatig overleg plaats over mogelijke wijzigingen in het huurbeleid. In dat kader is de huurcommissie dan ook geïnformeerd over de voorgenomen wijziging van het woningwaarderingsstelsel en het overleg daarover met de Tweede Kamer.
27 mei 2014 - 27 juni 2014
31 dagen
Het dwarsbomen van de kamerverhuur in verzorgingshuizen door de verhuurderheffing |
|
Sadet Karabulut , Tjitske Siderius (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Martin van Rijn (staatssecretaris volksgezondheid, welzijn en sport) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u het bericht dat het Woonakkoord arme ouderen uit bejaardenflats houdt?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u de Kamer een overzicht doen toekomen hoeveel intramurale zorgaanbieders vastgoed huren, en hoeveel zorgaanbieders vastgoed in bezit hebben? Zo nee, waarom niet?
Er zijn op dit moment AWBZ-breed ongeveer 250.000 plekken die intramuraal worden bekostigd. Als het specifiek gaat om de sector verpleging en verzorging gaat het om ongeveer 150.000 plekken, waarvan ongeveer de helft in verzorgingshuizen en de helft in verpleeghuizen. Er is geen overzicht van de hoeveelheid zorgvastgoed die in bezit is van zorgaanbieders en het deel dat wordt gehuurd. Zorginstellingen nemen zelf hun huisvestingsbeslissingen en voor de bekostiging maakt het geen verschil uit of zij het vastgoed huren of in eigendom hebben.
-
Vraag 3
Hoeveel kamers in verzorgingshuizen staan op dit moment leeg, en kunnen in principe worden verhuurd? Hoeveel kamers in verzorgingshuizen worden niet verhuurd vanwege de verhuurderheffing?
Er wordt niet landelijk bijgehouden of kamers leeg staan en verhuurd kunnen worden. In de AWBZ wordt uitsluitend geregistreerd aan hoeveel personen een vergoeding voor intramuraal verblijf wordt verstrekt.
-
Vraag 4
Welk aandeel van de totale opbrengst aan verhuurderheffing wordt opgebracht door verzorgingshuizen? Kunt u uw antwoord toelichten?
Uit de op basis van de aangiften voor de verhuurheffing beschikbare gegevens is niet eenduidig af te leiden of het gaat om een woning in een (voormalig) verzorgingshuis.
-
Vraag 5
Klopt het dat eigenaren van verzorgingshuizen, omgerekend per kamer, anderhalve maand huur per jaar moeten betalen aan verhuurderheffing? Als deze berekening wordt doorgetrokken, hoeveel betaalt een huurder in een verzorgingshuis gemiddeld per maand aan verhuurderheffing? Kunt u uw antwoord toelichten?
De hoogte van de verhuurderheffing per woning hangt af van de WOZ-waarde van de betreffende woning. De omvang in relatie tot de verschuldigde huur hangt verder af van de hoogte van de huur. In de memorie van toelichting bij de Wet maatregelen woningmarkt II is aangegeven dat in 2017 de gemiddelde heffing per woning € 775 bedraagt. Dit is ongeveer gelijk aan anderhalf maal de gemiddelde maandhuur van woningen. Of deze verhouding ook voor verhuurde woningen in verzorgingshuizen geldt, hangt af van de WOZ-waarde van deze woningen (welke gemiddeld naar verwachting lager zal liggen dan de gemiddelde WOZ-waarde van alle verhuurde woningen in Nederland) en de voor deze woningen gevraagde huur. Hier is geen informatie over beschikbaar.
-
Vraag 6
Hoeveel verzorgingshuizen verhogen de huren vanwege de verhuurderheffing? Kunt u de Kamer hiervan een overzicht sturen? Zo nee, waarom niet?
Er is geen informatie beschikbaar op het niveau van zelfstandig verhuurde woningen in verzorgingshuizen.
-
Vraag 7
Hoeveel vrijstellingen van de verhuurderheffing vanwege verbouwingen zijn aangevraagd, en hoeveel daarvan zijn gedaan door zorgorganisaties of eigenaren van zorgvastgoed?
Er zijn op dit moment door 36 aanvragers aanmeldingen gedaan voor heffingsvermindering ingediend in de categorie ombouw van niet voor woning bestemde ruimten naar zelfstandige huurwoningen. Het gaat in totaal om 2215 te realiseren woningen. Bij 5 aanvragers betreft het ombouw van (voormalige) AWBZ-instellingen, het gaat dan om 422 te realiseren woningen.
-
Vraag 8
Kunt u zich voorstellen dat eenzame of angstige ouderen graag in een verzorgingshuis in de wijk willen wonen vanwege de geborgenheid die dit biedt? Zo ja, waarom beperkt u dan de toegang tot het verzorgingshuis voor 80- en 90-plussers? Zo nee, waarom niet?
Onmiskenbaar is de trend dat steeds meer mensen ervoor kiezen om langer thuis te blijven wonen. Ik kan me voorstellen dat geborgenheid belangrijk is. Geborgenheid kan echter ook buiten het verzorgingshuis in een geschikte woonomgeving worden geboden. Dit kan bijvoorbeeld gaan om ondersteuning vanuit het sociale netwerk en om personenalarmering. Ook kunnen mensen kiezen voor een vorm van geclusterd wonen. Meer dan nu het geval is, zal de cliënt in de toekomst een afweging maken, gebaseerd op zijn woonwensen en behoeften. Deze keuze zal zijn tussen de kwaliteit van wonen en zorg in een geclusterde omgeving (waaronder een verhuurde woonruimte in een voormalig verzorgingshuis) en de kwaliteit van wonen en zorg in de eigen woning.
-
Vraag 9
Waarom kiest u voor tweedeling in de zorg, door private partijen toegang te geven om op creatieve manieren invulling te geven aan vastgoed, waardoor wonen in een verzorgingshuis voor ouderen met een laag inkomen onbereikbaar en onbetaalbaar wordt? Is het uw bedoeling dat alleen ouderen met veel geld nog in een verzorgingshuis kunnen wonen? Kunt u uw antwoord toelichten?
Mensen willen in het algemeen zo lang mogelijk in hun eigen huis blijven wonen, mede door technologische ontwikkelingen is dat ook steeds beter mogelijk. Daarnaast hebben mensen de mogelijkheid om een woning te huren of te kopen in een geclusterde omgeving (waaronder een plek in een voormalig verzorgingshuis). De mogelijkheid van huren van woonruimte in een geclusterde omgeving staat, zo nodig met ondersteuning door huurtoeslag, ook open voor mensen met een laag inkomen. Ik ben dan ook niet van mening dat er sprake is van een tweedeling.
-
Vraag 10
Kunt u de rol en de invloed van Nederlandse banken met betrekking tot intramurale zorgaanbieders toelichten? Kunt u uw antwoord toelichten?
De Nederlandse banken zijn voor een gedeelte de financiers van het vreemde vermogen van intramurale zorgaanbieders. Banken houden bij de verstrekking van kredieten rekening met de risico’s en vooruitzichten van hun debiteuren bij hun investeringen en exploitatie.
-
Vraag 11
Bent u bereid het Woonakkoord open te breken en de verhuurderheffing te herzien? Kunt u uw antwoord toelichten?
Ik zie geen aanleiding af te wijken van de in het Woonakkoord gemaakte afspraken. Ik heb aan uw Kamer een evaluatie van de verhuurderheffing toegezegd die ik in 2016 aan uw Kamer zal doen toekomen.
20 mei 2014 - 10 juni 2014
21 dagen
Een verdubbeling van het aantal verzoeken aan de Huurcommissie in 2013 |
|
Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Erkent u dat een verdubbeling van het aantal verzoeken voor het oplossen van een huurgeschil naar 14.619 en zelfs een verdrievoudiging van het aantal huurverhogingsverzoeken ten opzichte van 2012, voor het grootste deel toe te schrijven zijn aan de inkomensafhankelijke huurverhoging? Zo ja, bent u bereid om het woonbeleid te herzien? Zo nee, waarom niet?1
De verhoging van de instroom van huurgeschillen in 2013 is inderdaad grotendeels toe te schrijven aan de inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013 is ingevoerd. Daarover heeft de Huurcommissie 4.896 geschillen voorgelegd heeft gekregen. Maar ook de instroom voor de andere huurprijsgeschillen nam toe van 4.582 in 2012 tot 5.498 in 2013, alsmede die voor andere huurverhogingsgeschillen (niet inkomensafhankelijke huurverhoging) van 654 in 2012 tot 1.964 in 2013.
Ik zie geen aanleiding om op basis van deze instroomcijfers het woonbeleid te herzien. Bij de wetsvoorstellen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging was een extra instroom van 9.000 geschillen over de inkomensafhankelijke huurverhoging in het eerste jaar geraamd. De daadwerkelijke instroom van 4.896 is veel lager dan verwacht. -
Vraag 2
Bent u van mening dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet alleen zorgt voor onrust en onzekerheid, maar ook papierwerk met zich mee brengt voor huurders, verhuurders, de Huurcommissie en de Belastingdienst? Staat dit niet haaks op de doelstelling van het kabinet om de bureaucratie te verminderen?
Bij de wetsvoorstellen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging is rekening gehouden met nalevingskosten voor verhuurders en huurders en met uitvoeringskosten voor de Huurcommissie en de Belastingdienst. Het kabinet acht de doelstelling om de doorstroming in het gereguleerde huursegment gericht te bevorderen door voor middeninkomens en hogere inkomens een hogere huurverhoging toe te staan van groot belang en vindt de daarmee gepaard gaande nalevings- en uitvoeringskosten aanvaardbaar.
-
Vraag 3
Waarom krijgt bij geschillen over huurverhoging in 97% van de gevallen de verhuurder gelijk? Kunt u uw antwoord toelichten?
Het staat verhuurders vrij om (alle) bezwaren van huurders tegen hun huurverhogingsvoorstellen te honoreren. Ook als de bezwaren buiten de wettelijk mogelijk gemaakte bezwaargronden vallen en zelfs als de bezwaren geen relatie met de voorgestelde huurverhoging hebben. Alleen in de gevallen dat verhuurders de bezwaren van huurders ongegrond achten en zij de huurverhoging ondanks de bezwaren van de huurder willen doorzetten, moeten zij een uitspraak van de Huurcommissie vragen.
Partijen die door de Huurcommissie in het ongelijk worden gesteld, worden veroordeeld tot de legeskosten. Die legeskosten zijn voor rechtspersonen € 450,– per verzoek om uitspraak (bij huurverhogingsgeschillen: per huurverhogingsvoorstel) en € 25,– voor natuurlijke personen. De meeste verhuurders zijn rechtspersonen die dus een legesveroordeling van € 450,– per uitspraak riskeren. Ik veronderstel dat verhuurders daardoor de Huurcommissie alleen om uitspraak vragen over huurverhogingsvoorstellen waarvan zij zeker zijn dat die binnen de wettelijke normen vallen en de bezwaren van huurders ongegrond zijn. -
Vraag 4
Hoeveel capaciteit in de richting van de Huurcommissie heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging de Belastingdienst gekost, aangezien de Belastingdienst op meerdere plekken onder druk staat en 138 verzoeken heeft ingediend om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen?
De Belastingdienst heeft in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen de taak om op verzoek inkomensindicaties te verstrekken aan verhuurders. De Belastingdienst heeft in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging geen relatie met de Huurcommissie.
De 138 verzoeken om de redelijkheid van de huurprijs van woningen te bepalen, heeft de Belastingdienst ingediend in het kader van de controle van huurtoeslagaanvragen. Dat de Belastingdienst in de loop der jaren minder verklaringen omtrent de redelijkheid van de huurprijs heeft aangevraagd is er in gelegen dat de Belastingdienst niet meer steekproefsgewijs, maar op basis van risicoselectie dergelijke verzoeken bij de Huurcommissie indient. Er is gezocht naar een optimalisering van het inzetten van de Huurcommissie. Door deze risicogerichte selectie is de kans dat de inspanning van de Huurcommissie ook leidt tot een aanpassing van huurtoeslag vele malen groter dan bij een steekproefsgewijze benadering. -
Vraag 5
Wat is de reden van de vermindering van het aantal verzoeken van de Belastingdienst aan de Huurcommissie in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Kunt u het negatieve resultaat van de Huurcommissie van 1,8 miljoen euro in 2013 toelichten in relatie tot de korting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de verwachte toestroom aan verzoeken vanwege nieuwe regels, zoals de inkomensafhankelijke huurverhoging?
Zoals in het Jaarverslag 2013 van de Huurcommissie is vermeld, is het negatieve exploitatieresultaat van € 1,8 miljoen voornamelijk veroorzaakt door de hogere kosten voor de voorzieningen. Deze zijn verhoogd met het oog op reorganisatiekosten die in 2014 en verder gemaakt zullen worden. Deze reorganisaties zijn doorgevoerd om de taken van de Huurcommissie effectief en efficiënt uit te kunnen voeren bij een teruglopende bijdrage van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Er bestaat geen relatie tussen dit negatief resultaat en de verhoogde toestroom aan verzoeken in verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging, omdat de extra kosten die de Huurcommissie maakt voor de behandeling van deze verzoeken volledig vergoed worden door het ministerie.