Kamervragen
537 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
23 juni 2014 - 16 juli 2014
23 dagen
De voorgenomen verkoop door Ymere van 180 woningen in Amsterdam |
|
Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u de berichten: «Ymere zet 180 huishoudens uit huurwoningen in Centrum» en »Woningverkoop Ymere drijft kersverse coalitie uiteen»?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u aangeven op welke gronden de clausule van dringend eigen gebruik mag worden ingeroepen? Kunt u daarbij tevens het verschil aangeven tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw in relatie tot dringend eigen gebruik?
Verhuurders mogen verschillende gronden aanvoeren als dringend eigen gebruik, maar verkoop van de woning van de woning is wettelijk daarvan uitgezonderd (adagium «koop breekt geen huur»). Als verkoop van de woning de enige doelstelling is, is een beroep van een verhuur op dringend eigen gebruik bij huuropzegging dus niet toegestaan.
Of het beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik slaagt, hangt af van het oordeel van de rechter. De rechter betrekt alle omstandigheden van het geval in die beoordeling.
De wet specificeert dat onder dringend eigen gebruik wordt verstaan:
Onder dringend eigen gebruik wordt volgens de wet ook verstaan (art. 7:274 leden 3 en 4 BW):
Onder renovatie wordt verstaan: zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Hierin wordt dus geen onderscheid gemaakt tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw. Er moet wel onderscheid gemaakt worden tussen het verrichten van noodzakelijk onderhoud en renovatie. Als «opknappen» alleen het verrichten van noodzakelijk onderhoud of herstel van onderhoudsgebreken behelst, is dat dus op zichzelf geen grond voor dringend eigen gebruik. -
Vraag 3
Is het opzeggen van vaste huurcontracten gevolgd door verkoop van het bezit, om daarmee de renovatie van ander woningen mede te bekostigen in uw ogen een reden om beroep te doen op de clausule voor dringend eigen gebruik? Kunt u dit toelichten?
Het doorslaggevende criterium is of de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan worden beoordeeld door de rechter. Daarbij betrekt hij de omstandigheid dat de verhuurder de woning na renovatie wil verkopen. Zoals hiervoor aangegeven kan verkoop – als enige doelstelling – geen grond zijn voor een beroep op dringend eigen gebruik, renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur kan dat wel zijn. De verhuurder moet aannemelijk maken dat een noodzaak tot renovatie bestaat die dringend is en niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is. Daarbij spelen ondere andere bouwkundige en financiële aspecten een rol (zie mijn antwoord op vraag 5).
-
Vraag 4
Kan er sprake zijn van dringend eigen gebruik als blijkt dat de renovatie – al dan niet deels – aan de verhuurder verwijtbaar is, omdat de verhuurder zijn zorgplicht/ onderhoudsplicht jegens de huurder onvoldoende na is gekomen? Kunt u dit toelichten?
In de jurisprudentie zijn er voorbeelden dat de rechter een beroep op dringend eigen gebruik niet honoreert, omdat het is veroorzaakt door handelen of nalaten van de verhuurder. Het onvoldoende nakomen van de onderhoudsverplichting kan dus aanleiding zijn voor de rechter om te oordelen dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik of, als dat wel zo is, dat de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitvalt.
Indien er sprake is van dringend eigen gebruik van een wooncomplex, kan de belangenafweging van de rechter mede afhankelijk zijn van de omstandigheden van het wooncomplex, bijvoorbeeld dat de huurder de nog enig overgebleven bewoner is die geen aanbod voor een andere woning heeft geaccepteerd. Bij dringend eigen gebruik van «losse» woningen spelen alleen de omstandigheden van huurder, verhuurder en de betreffende woning. -
Vraag 5
Kunt u toelichten op basis van bestaande jurisprudentie, hoe hoog de kosten van renovatie/ vernieuwbouw moeten zijn voordat er rechtmatig gebruik kan worden gemaakt van de clausule voor dringend eigen gebruik? Is hier sprake van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van wetgeving om andere doeleinden van deze woningcorporatie mogelijk te maken?
In de jurisprudentie is er geen grensbedrag aan te wijzen van de hoogte van de renovatiekosten waarbij de rechter oordeelt dat de verhuurder de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft. De jurisprudentie is casuïstisch, doordat alle omstandigheden van het geval bij de beoordeling betrokken worden. Wel heeft de Hoge Raad op 26 maart 2010 (NJ 2010/190) (Herenhuisarrest) geoordeeld dat de wens om te renoveren op zich geen beroep op dringend eigen gebruik rechtvaardigt, ook niet als de exploitatie van het gehuurde onrendabel is, maar dat dit anders kan zijn als er een structurele wanverhouding bestaat tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Bij de beoordeling of er een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten bestaat, dient in het licht van de huurbescherming van huurders terughoudendheid te worden betracht. Bij de beoordeling of er sprake is van een structurele wanverhouding spelen de kosten van de renovatie, de hoogte van de geldende huurprijs, de huurverhoging die de huurder heeft aangeboden te betalen, een waardestijging van de woning en de door partijen betrachte zorgvuldigheid een rol. Maar als een structurele wanverhouding wordt aangenomen leidt dat nog niet zonder meer tot beëindiging van de huurovereenkomst; de belangenafweging tussen de verhuurder en huurder kan dan nog in het voordeel van de huurder uitvallen. Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder ook de hoogte van de aangeboden verhuiskostenvergoeding, de vervangende woonruimte en de overige belangen over en weer.
De vraag of hier sprake is van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van de in de wetgeving opgenomen opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» is uiteindelijk aan het oordeel van de rechter, die in alle aan hem voorgelegde gevallen alle omstandigheden van het geval in de beoordeling zal betrekken. -
Vraag 6
Past volgens u deze stap van Ymere bij de agenda van het nieuwe Amsterdamse stadsbestuur voor minder sociale huur en daardoor meer segregatie naar inkomen in de meer populaire stadsdelen zoals de binnenstad of meer segregatie tussen de stadsdelen?
De gemeente Amsterdam bepaalt hierin haar eigen agenda. Het aantal sociale huurwoningen in het Amsterdamse stadsdeel Centrum bedraagt op dit moment circa 26.000 woningen, ofwel 52% van de totale woningvoorraad van het stadsdeel. 15.000 (30% van de totale woningvoorraad) van deze woningen zijn in bezit van corporaties en 11.000 in het bezit van particuliere verhuurders.2 Ymere verhuurt 5.000 sociale huurwoningen in het Centrum van Amsterdam. Renovatie en vervolgens deels verkopen en deels in het middensegment geliberaliseerd verhuren van 180 woningen kan in dit gebied met veel sociale huurwoningen de segregatie naar inkomen verminderen.
Gemeenten kunnen overigens prestatieafspraken maken met woningcorporaties over de beschikbare woningvoorraad voor de doelgroep (huishoudens met een lager inkomen). In de novelle bij de herziene Woningwet (Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, 33 966) wordt die vrijblijvendheid vervangen door een plicht voor woningcorporaties om met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Uitgangspunt daarbij is dat die bijdrage wordt vastgelegd in concrete prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie waaraan beide partijen elkaar kunnen houden.
20 juni 2014 - 16 juli 2014
26 dagen
Amsterdamse huurders die hun huis uit moeten van woningcorporatie Ymere |
|
Sadet Karabulut (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het beleid van woningcorporatie Ymere om 180 huishoudens uit hun sociale huurwoning te zetten?1
Ja.
-
Vraag 2
Past het in uw beleid dat mensen door woningcorporaties uit hun sociale huurwoning worden geplaatst, desnoods door middel van dwangmaatregelen, om vervolgens desbetreffende woningen te kunnen renoveren, verhuren in de vrije sector of te verkopen, in een gebied waar reeds een tekort is aan betaalbare huurwoningen?
Indien verhuurders hun woningen renoveren moet er onderscheid worden gemaakt tussen renovatie waarbij het mogelijk is dat de huurders in de woning blijven wonen, eventueel met een korte periode in een wisselwoning, en renovatie waarbij het niet mogelijk is dat de lopende huurovereenkomst wordt voortgezet.
Voor renovatievoorstellen voor huurders die in hun woning blijven wonen moet de verhuurder toestemming van de huurder hebben. Bij complexgewijze renovatie wordt een renovatievoorstel geacht redelijk te zijn als minimaal 70% van de huurders van het betreffende complex met het voorstel instemt. Dan moet de minderheid van maximaal 30% afwijzende huurders de renovatie gedogen, tenzij de rechter op hun vordering uitspreekt dat het renovatievoorstel niet redelijk is.
Voor renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, moet de verhuurder de huur opzeggen. Voor verhuurders zijn de opzeggingsgronden limitatief geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Een van die opzeggingsgronden is het «dringend eigen gebruik» van de woning, waaronder ook wordt verstaan renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder heeft daarbij echter huurbescherming: indien de huurder niet schriftelijk instemt met de huuropzegging door de verhuurder, kan alleen de rechter – op vordering van de verhuurder – de huurovereenkomst beëindigen. De verhuurder moet de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk maken. Pas als de verhuurder die dringendheid aannemelijk heeft gemaakt zal de rechter de vraag of van de verhuurder niet gevergd kan worden dat de huurovereenkomst wordt verlengd beantwoorden, door een afweging te maken tussen de belangen van de verhuurder en de huurder en daarbij alle omstandigheden van het geval worden betrokken. De rechter zal de huurovereenkomst alleen beëindigen indien van de verhuurder, de belangen van huurder en verhuurder in aanmerking genomen, in redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Renovaties waarbij (ook) de energieprestatie van woningen wordt verbeterd stroken met het rijksbeleid van verbetering van energieprestaties van huurwoningen en het terugbrengen van de CO2-uitstoot. Denk daarbij aan het Convenant Energiebesparing Huursector tussen Rijk, Aedes en Woonbond en het Energieakkoord voor Duurzame Groei. Woningcorporaties zullen bij renovatieplannen zoveel mogelijk kiezen voor renovaties waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet. Maar in sommige gevallen vergen dergelijke renovaties zodanige ingrepen en investeringen dat voortzetting van de huurovereenkomst niet van de verhuurder gevergd kan worden. -
Vraag 3
Deelt u de mening van woningcorporatie Ymere, dat zij genoodzaakt is tot deze drastische maatregelen vanwege de verhuurderheffing? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om deze situatie zo snel mogelijk op te lossen?
Ymere heeft toegelicht dat de funderingen (houten palen) van alle panden aan hun eind zijn en moeten worden hersteld om (verdere) verzakkingen te voorkomen. Dat is de hoofdreden voor de renovatieplannen. Het herstellen van onderhoudsgebreken is een hoofdverplichting van verhuurders. Ymere grijpt de ingrijpende onderhoudswerkzaamheden voor de fundering aan om tegelijkertijd de energieprestatie en geluidsisolatie van de woningen te verbeteren. Ymere stelt dat zij door de verhuurderheffing minder investeringsruimte heeft en genoodzaakt is een deel van de te renoveren woningen na renovatie te verkopen, zodat de renovatiekosten dan (gedeeltelijk) uit de verkoopopbrengsten kunnen worden bekostigd. Een derde deel van de woningen (dus 90 woningen) blijft volgens Ymere in het gereguleerde huursegment. Verhuurders kunnen de verhuurderheffing bekostigen door efficiencymaatregelen in de eigen organisatie, (inkomensafhankelijke) huurverhogingen en verkoop van woningen, afhankelijk van de samenstelling van de financiële positie van de corporatie, de huizenvoorraad en de afspraken met de gemeente(n). De keuze om in dit complex over te gaan tot gedeeltelijke verkoop is aan Ymere.
-
Vraag 4
Is het wettelijk toegestaan om via een dwangmaatregel van «dringend eigen gebruik», huurders uit hun huis te zetten met als uiteindelijk doel verkoop of verhuur in de vrije sector? Zo ja, hoe verhoudt dit zich tot het uitgangspunt dat de noodzaak niet mag liggen in het feit dat de verhuurder de woning wil of kan verkopen? Zo nee, gaat u voorkomen dat Ymere dit middel gaat inzetten?
Het is voor verhuurders wettelijk toegestaan om een huurovereenkomst op te zeggen op de grond van «dringend eigen gebruik». Volgens de wet valt onder dringend eigen gebruik onder andere renovatie die niet mogelijk is zonder de huurovereenkomst te beëindigen. Onder dringend eigen gebruik wordt niet verkoop van de woning begrepen. Wel kan van dringend eigen gebruik sprake zijn bij een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat de renovatie dringend noodzakelijk is en niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Wanneer de rechter van oordeel is dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten, dan zal de rechter bij de beoordeling van de vraag of van de verhuurder niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst na renovatie wordt voortgezet een belangenafweging maken tussen verhuurder en huurder en daarbij alle omstandigheden van het geval betrekken. Het voornemen om de woning na renovatie te verkopen kan zo’n omstandigheid zijn.
-
Vraag 5
Acht u een huurverhoging van wel 100% acceptabel voor de huurders? Zo ja, waarom? Zo nee, welke stappen gaat u ondernemen om dit te voorkomen?
Bij doorlopende huurovereenkomsten is de huurverhoging wegens verbetering een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie. Deze huurverhoging wegens woningverbetering kan naast de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd worden en voor de huurverhoging wegens woningverbetering gelden niet de maximale huurverhogingspercentages die voor de jaarlijkse huurverhoging gelden. De verhoogde huurprijs kan daarbij niet de maximale huurprijs van de woning na renovatie overschrijden.
Of een huurverhoging van 100% na renovatie redelijk is, hangt af van de nu geldende huurprijs, de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie en de maximale huurprijs van de woning na renovatie. In gevallen waarin de huurprijs voor renovatie erg laag ligt (de laagste huurprijs van de te renoveren woningen is € 76,32 per maand, zie antwoord op vraag 7) kan de huurverhoging wegens renovatie een forse huurverhoging, mogelijk zelfs een verdubbeling van de huur, betekenen als de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie daartoe leiden. Maar de huurprijs mag na renovatie zoals gezegd niet hoger worden dan de maximale huurprijs van de woning na renovatie.
Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming kunnen bereiken over de huurprijs na renovatie, kan ieder van hen binnen drie maanden na gereedkomen van de renovatiewerkzaamheden een uitspraak van de Huurcommissie verzoeken over de huurverhoging.
Bij huurbeëindiging wegens renovatie is er na de renovatie sprake van een huurdersmutatie en een nieuwe huurovereenkomst. De verhuurder kan daarbij – net als bij andere nieuwe verhuringen – een huurprijs naar eigen inzicht toepassen, mits die huurprijs binnen de regels van de huurprijsregelgeving past. De nieuwe huurder kan de nieuwe huurprijs binnen de eerste zes maanden van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie, ook in geval van een geliberaliseerd huurcontract.
Ymere heeft in een gesprek met de gemeente Amsterdam laten weten dat Ymere bereid is tot huurgewenning voor huurders waarmee de huurders geleidelijk toegroeien naar het uiteindelijke huurniveau van de nieuwe woning en wordt voorkomen dat deze huurders van het ene op het andere moment te maken krijgen met grote huurstijgingen2. Huurgewenning is geen wettelijk instrument, Ymere is vrijwillig bereid om de huurder de eerste jaren niet de gehele nieuwe huurprijs te laten betalen. -
Vraag 6
Is de geciteerde huurder in het artikel, die een maandelijkse huur betaalt van 600 euro en ZZP’er is met wisselende inkomsten, naar uw mening een «scheefwoner»? Zo ja, waarom? Wat is uw definitie van een scheefwoner? Wat is uw definitie van een «rechtwoner»?
Het is niet bekend tussen welke jaarinkomens het inkomen van de betreffende ZZP’er wisselt. Het maakt nogal uit of het inkomen wisselt tussen bijvoorbeeld € 15.000 en € 70.000 of tussen bijvoorbeeld € 50.000 en 80.000. In beide gevallen is sprake van wisselend jaarinkomen. In het eerste geval behoort de ZZP’er wisselend wel en niet tot de doelgroep van betaalbare huurwoningen van woningcorporaties (prijspeil 2014: inkomens tot € 34.678), in het tweede geval hoort de ZZP’er steeds niet tot de doelgroep van betaalbare huurwoningen van woningcorporaties.
-
Vraag 7
Kunt u een nadere specificatie geven van de thans geldende huurprijzen en huur- en woonquotes van de betreffende 180 huurwoningen en de huurprijzen en huur- en woonquotes, zoals Ymere ze wil hebben na renovatie, liberalisatie en verkoop van de huurwoningen?
Ymere heeft mij desgevraagd geïnformeerd dat de huidige huurprijzen van de betreffende 270 woningen (waarvan er 180 woningen na renovatie niet in de sociale huur terugkomen) lopen van € 76,32 tot € 630,83 per maand. De gemiddelde maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel voor deze woningen is op dit moment € 510 per maand.
Over de huurquotes heb ik geen gegevens. Verhuurders hebben bij (reeds lang) lopende huurovereenkomsten immers geen kennis van het actuele inkomen van de huurders.
Bij de toewijzing van nieuwe huurwoningen is Ymere voornemens de (dan) actuele inkomens van de huurders te betrekken. Ymere heeft aangegeven dat:
Verder heeft Ymere in een gesprek met de wethouder Bouwen en Wonen de volgende aanvullende toezeggingen gedaan3: -
Vraag 8
Wat gaat u doen om te voorkomen dat Ymere de huren verhoogt na het onderhoud, terwijl renoveren en onderhoud een plicht is van de verhuurder waar mensen huur voor betalen, en gezien de stijging van de huuromzet van 449 miljoen in 2012 naar 477 miljoen euro in 2013?2
Verhuurders zijn verplicht om noodzakelijk onderhoud aan de woning te verrichten. Onderhoudswerkzaamheden worden uit de huurprijs bekostigd.
Verhuurders zijn echter, anders dan de vraagsteller veronderstelt, niet verplicht om de woning te renoveren. Onder renovatie wordt zowel gedeeltelijke vernieu-wing door verandering of toevoeging als sloop met vervangende nieuwbouw verstaan. Voor renovatie waarbij de huurovereenkomst doorloopt heeft de verhuurder ook toestemming van de huurder nodig (of bij complexgewijze renovatie zonder huurbeëindiging de toestemming van minimaal 70% van de huurders van het betreffende complex). Voor renovatiewerkzaamheden mag een verhuurder ook een redelijke huurverhoging vragen (zie antwoord op vraag 5). -
Vraag 9
Bent u bereid om uw woonbeleid te herzien omdat zich steeds meer verontrustende en onwenselijke gevolgen voor huurders aftekenen? Graag een toelichting.
Mijn woonbeleid er primair op gericht dat de doorstroming in het gereguleerde huursegment wordt bevorderd, door onder andere de inkomensafhankelijke huurverhoging, zodat de betaalbare woningvoorraad beschikbaar komt en blijft voor de doelgroep. Daarin spelen ook lokale afwegingen een rol. Daarnaast kan verbetering van de energieprestatie bijdragen aan de betaalbaarheid van huurwoningen.
De renovatieplannen van Ymere stroken voor zo ver ik nu kan overzien met dit woonbeleid en Ymere neemt veel maatregelen om nadelige gevolgen voor de betreffende bewoners zoveel mogelijk te voorkomen of te matigen. Ik zie daarom geen reden om mijn woonbeleid te herzien. -
Vraag 10
Zou u het acceptabel vinden wanneer als gevolg van uw huurdersonvriendelijke politiek, gezinnen die naar volle tevredenheid wonen in hun sociale huurwoning, zouden worden gedwongen hun huurwoning te verlaten, te verhuizen en hun kinderen van school te halen? Waar liggen voor u de grenzen en hoe vertaalt u dit naar beleid?
Zoals hiervoor aangegeven ziet Ymere in de onderhoudstoestand en kwaliteit van de woningen aanleiding te komen tot herstel van gebreken en renovatie. Verder heeft Ymere toegezegd dat alle huurders naar hun buurt kunnen terugkeren5.
11 juni 2014 - 4 juli 2014
23 dagen
Het bericht dat woningcorporatie WoningNet Holland Rijnland sinds 1 mei 2014 alle informatie uitsluitend per e-mail laat verlopen |
|
Raymond Knops (CDA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Is het u bekend, dat woningcorporatie WoningNet Holland Rijnland sinds 1 mei 2014 alle informatie uitsluitend per e-mail laat verlopen?1
Ja, dit is mij bekend
-
Vraag 2
Is een woningcorporatie gerechtigd de inschrijving te laten vervallen van woningzoekenden die niet over een e-mailadres beschikken?
Corporaties zijn op grond van de regelgeving niet verplicht om op een bepaalde wijze met hun huurders en woningzoekenden te communiceren. Hieronder valt ook de wijze van inschrijven als woningzoekende. Het is in het belang van corporaties, dat zij hun communicatie op een zo’n transparant en toegankelijk mogelijke wijze inrichten.
De vereniging Holland Rijnland Wonen (bestaande uit 19 corporaties in 15 gemeenten) is verantwoordelijk voor de uitvoering van de regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2013, welke afspraken in een convenant zijn vastgelegd en waarbij gekozen is voor digitale uitvoering via WoningNet Holland Rijnland. Op grond van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland dient de woningzoekende zijn inschrijving jaarlijks te verlengen bij gebreke waarvan zijn inschrijving vervalt. De corporaties hebben alle woningzoekenden (dus ook degenen die al ingeschreven zijn) per brief verzocht zich bij WoningNet Holland Rijnland digitaal in te schrijven.
Woningzoekenden die niet beschikken over een computer kunnen op de kantoren van de corporaties worden ondersteund bij hun inschrijving. Op basis van de informatie van de woningcorporaties kunnen woningzoekenden zonder mailadres ook via familie of vrienden een inschrijving doen. Tenslotte is een vangnet gecreëerd voor woningzoekenden die bijvoorbeeld voor langere tijd elders verblijven en niet in de gelegenheid zijn om zich nu op de website WoningnetHollandRijnland.nl in te schrijven, zodat hun inschrijvingsduur behouden blijft. Hiermee wordt voorkomen dat woningzoekenden die niet over een mailadres beschikken zich niet meer zouden kunnen inschrijven. -
Vraag 3
Hoe verhoudt het beleid van woningcorporatie WoningNet Holland Rijnland zich tot het overheidsbeleid inzake digitale dienstverlening? Op welke wijze wordt invulling gegeven aan het uitgangspunt «aandacht voor die mensen die (nog) minder digivaardig zijn»?
Digitalisering van dienstverlening strookt met het overheidsbeleid. Doelstelling van het regeerakkoord is dat mensen in 2017 digitaal zaken kunnen doen met de overheid. De wens in de maatschappij om digitale diensten af te kunnen nemen is groot.
Steeds minder mensen willen langs de klassieke communicatiekanalen diensten afnemen. Uit onderzoek van het TNS Nipo uit 2013 dat de Nationale ombudsman heeft laten uitvoeren, blijkt dat slechts 4% van de respondenten nog per brief wil communiceren met de overheid. Daarbij neemt de voorkeur voor baliecontacten af van 36% tot 31%.
Voor mensen die minder digivaardig zijn adviseert WoningNet Holland Rijnland via haar berichtgeving mensen zonder computer of e-mailadres om hulp te vragen van familie of vrienden. Is dat niet mogelijk, dan kunnen zij langs gaan bij een corporatie in hun woonplaats. Die helpt dan bij het inloggen en zoeken van woningen.
Dit advies en de wijze van ondersteuning kan adequaat zijn voor de mensen die niet digitaal vaardig zijn. De corporatie is zelf verantwoordelijk voor hun dienstverlening en de wijze waarop zij ondersteuning bieden aan mensen die moeite hebben met het digitale kanaal. Hebben mensen klachten over de woonruimteverdeling, dan kunnen zij terecht bij de regionale klachtcommissies voor woonruimteverdeling. -
Vraag 4
Deelt u de mening, dat er voor degene die verplicht wordt een computer aan te schaffen of ten minste een computercursus te volgen geen sprake is van «aanzienlijk minder administratieve lasten voor burgers», zoals een van de doelstellingen van het regeringsbeleid is?
Administratieve lasten zijn de kosten in tijd en geld voor het voldoen aan verplichtingen die een overheid oplegt. Dat is in dezen niet het geval.
Digitalisering kan een bijdrage leveren aan vermindering van administratieve lasten en doet dat ook in het grotere geheel van toegenomen email verkeer, minder postzegels, minder tijd met het lopen naar de brievenbus. Voor mensen die niet kunnen heeft de woningcorporatie een vangnet en niet de verplichting van cursus of aanschaf computer.
Digitaal zakendoen kan een aanzienlijke besparing opleveren aan zowel de kant van de burger als van het bedrijf. -
Vraag 5
Welke maatregelen neemt u om ervoor te zorgen, dat digitale dienstverlening wordt verbeterd, terwijl de toegankelijkheid van dienstverlening gegarandeerd blijft voor mensen die (nog) minder digivaardig zijn?
Voor de antwoorden hierop verwijs ik graag naar de kabinetsreactie naar aanleiding van het rapport «De burger gaat digitaal» van de Nationale ombudsman die de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op 28 februari jongstleden aan de Vaste Commissie voor Binnenlandse Zaken heb gestuurd (bijlage bij TK 26 643, nr. 306).
28 mei 2014 - 20 juni 2014
23 dagen
Het bericht “Rammelend systeem huurcommissie leidt tot onzekerheid over huurprijs” |
|
Kees Verhoeven (D66) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «rammelend systeem huurcommissie leidt tot onzekerheid over huurprijs»?1
Ja.
-
Vraag 2
Waardoor konden zoveel fouten in de rekenmethodes van de huurcommissie voor de maximale huurprijs ontstaan?
De vraag gaat er ten onrechte vanuit dat de huurcommissie in zijn algemeenheid rekenmethodes met fouten hanteert.
Het aan de orde zijnde bericht betreft uitsluitend de zogenaamde huurprijschecks; een voorlichtingsinstrument op de website van de huurcommissie. Doel van deze huurprijschecks is om huurders en verhuurders een hulpmiddel aan te reiken zodat zij kunnen inschatten of zij een redelijke kans maken in een huurcommissieprocedure.
Bij het vormgeven van een dergelijk instrument is het steeds laveren tussen enerzijds eenvoudig gebruik en anderzijds exactheid.
Het eenvoudig gebruik dient ervoor om de huurder en verhuurder in staat te stellen om zelf punten voor verschillende onderdelen te kunnen invullen met vermijding van veel details. De exactheid dient ter ondersteuning van de juiste verwachtingen bij huurders en verhuurders inzake de uitkomst van een huurcommissieprocedure.
Het gevolg van dit laveren is, dat de huurprijscheck in specifieke situaties tot een andere puntenaantal kan leiden dan de uiteindelijke puntenbepaling van de huurcommissie zelf.
De huurprijscheck toont om deze reden dan ook bij de start de tekst:
«Let op: Het puntensysteem is vastgelegd in wet- en regelgeving. Met deze Huurprijscheck kunt u het puntentotaal van een woning zo goed mogelijk berekenen. Maar door meetfouten of interpretatieverschillen kan de uitkomst afwijken van een puntentelling die is opgesteld door een onderzoeker van de Huurcommissie. U kunt aan de uitkomst dan ook geen rechten ontlenen.» -
Vraag 3
Sinds wanneer bent u ervan op de hoogte dat er fouten in de rekenmethodes van de huurcommissie zitten en welke acties heeft u hier sindsdien op genomen?
Eind 2012 werd het departement benaderd door een particuliere partij dat er fouten waren in de huurprijschecks van de huurcommissie en dat er mogelijkheden waren deze huurprijschecks te verbeteren. Deze partij bood daarbij een eigen model aan en zijn expertise. Gegeven de eigen verantwoordelijkheid van de huurcommissie is deze partij daarop geadviseerd zich tot de huurcommissie te wenden.
Eind 2013 bereikte mij vervolgens signalen van deze partij, inhoudende dat zijn contact met de huurcommissie niet had geleid tot aanpassingen in de huurprijschecks van de huurcommissie. Ik heb mij daarop laten informeren en vernam toen dat de huurcommissie reeds was gestart met het vernieuwen van de huurprijschecks. Daarbij gaf de huurcommissie aan dat deze vernieuwing werd uitgevoerd in afstemming met twee vertegenwoordigers van huurders en verhuurders, namelijk de Woonbond en Vastgoedbelang om te borgen dat de juiste mix wordt gevonden tussen eenvoud in gebruik en exactheid van de uitkomst. Voorts gaf de huurcommissie eind 2013 aan dat door de samenloop met nieuwe wetgeving de bestaande huurprijschecks van de website waren gehaald en de huurcommissie alternatieve instrumenten had aangeboden voor de puntentelling.
Daarnaast waren er voor huurders en verhuurders andere vergelijkbare mogelijkheden aanwezig via de site van de Nederlandse Woonbond en de site van Vastgoed Belang. Mijn conclusie was dan ook, dat er voldoende middelen aanwezig waren en zijn voor huurders en verhuurders om in te schatten of zij een redelijke kans maken in een huurcommissieprocedure. -
Vraag 4
Welke gevolgen hebben deze fouten voor de potentiële beleggingen van buitenlandse investeerders op de Nederlandse woningmarkt?
Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 betreft het bericht een voorlichtingsmiddel van de huurcommissie om huurder en verhuurder een indicatie te geven over de mogelijke uitkomst van een procedure bij de huurcommissie.
Het ligt voor de hand dat aan dit voorlichtingsmiddel geen beslissende invloed kan worden toegeschreven op investeringsbeslissingen van buitenlandse investeerders op de Nederlandse woningmarkt. -
Vraag 5
Kunt u aangeven hoeveel huurders zijn gedupeerd door een verkeerde inschatting van de maximale huur?
Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2, gaat het bij de zogenaamde huurprijschecks om een voorlichtingsinstrument. Huurders kunnen daardoor uitsluitend zijn gedupeerd door een verkeerde inschatting van de maximale huur indien zij door de huurprijscheck verkeerde beslissingen hebben genomen over de mogelijke kansen in een huurcommissieprocedure.
Of en in hoeveel gevallen dit aan de orde zou kunnen zijn is niet bekend.
Daar waar de huurcommissie ten behoeve van het beslechten van een geschil het puntenaantal heeft bepaald, heeft de huurcommissie dat aantal bepaald op basis van een eigen onderzoek in de woning. Dat puntenaantal is dan ook niet bepaald door de huurprijscheck zodat huurders daardoor niet zijn gedupeerd. -
Vraag 6
Op welke manier zijn huurders, die op de site van de huurcommissie hun maximale huur wilden berekenen, gewaarschuwd dat de berekeningen op de site kunnen afwijken van de werkelijke maximale huur?
Op de website van de huurcommissie werd en wordt aangegeven: «Huurprijscheck en puntentelling.
Via de Huurprijscheck krijgt u een schatting van het puntenaantal en daarmee de maximale huurprijs van uw woning.»
Daarnaast toont de huurprijscheck bij de start de tekst:
«Let op: Het puntensysteem is vastgelegd in wet- en regelgeving. Met deze Huurprijscheck kunt u het puntentotaal van een woning zo goed mogelijk berekenen. Maar door meetfouten of interpretatieverschillen kan de uitkomst afwijken van een puntentelling die is opgesteld door een onderzoeker van de Huurcommissie. U kunt aan de uitkomst dan ook geen rechten ontlenen.» -
Vraag 7
Wanneer zullen de fouten in de huurprijscheck naar verwachting zijn opgelost?
Sinds december 2013 staan de oude huurprijschecks niet meer op de website van de huurcommissie. Sinds enige tijd staat de vernieuwde huurprijscheck onzelfstandige woonruimte op de website van de huurcommissie. Rond de zomer dit jaar zal de vernieuwde huurprijscheck zelfstandige woonruimte op de website van de huurcommissie worden geplaatst. Dit instrument bevindt zich momenteel in de testfase.
-
Vraag 8
Bent u al met de huurcommissie in overleg over de ontwikkeling van nieuwe rekenmethodes voor de maximale huur, waarbij de de WOZ-waarde onderdeel is van het woningwaarderingsstelsel?
Ja. Met de huurcommissie vindt regelmatig overleg plaats over mogelijke wijzigingen in het huurbeleid. In dat kader is de huurcommissie dan ook geïnformeerd over de voorgenomen wijziging van het woningwaarderingsstelsel en het overleg daarover met de Tweede Kamer.
27 mei 2014 - 27 juni 2014
31 dagen
Het dwarsbomen van de kamerverhuur in verzorgingshuizen door de verhuurderheffing |
|
Sadet Karabulut (SP), Tjitske Siderius (PvdA) |
|
Martin van Rijn (staatssecretaris volksgezondheid, welzijn en sport) (PvdA), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u het bericht dat het Woonakkoord arme ouderen uit bejaardenflats houdt?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u de Kamer een overzicht doen toekomen hoeveel intramurale zorgaanbieders vastgoed huren, en hoeveel zorgaanbieders vastgoed in bezit hebben? Zo nee, waarom niet?
Er zijn op dit moment AWBZ-breed ongeveer 250.000 plekken die intramuraal worden bekostigd. Als het specifiek gaat om de sector verpleging en verzorging gaat het om ongeveer 150.000 plekken, waarvan ongeveer de helft in verzorgingshuizen en de helft in verpleeghuizen. Er is geen overzicht van de hoeveelheid zorgvastgoed die in bezit is van zorgaanbieders en het deel dat wordt gehuurd. Zorginstellingen nemen zelf hun huisvestingsbeslissingen en voor de bekostiging maakt het geen verschil uit of zij het vastgoed huren of in eigendom hebben.
-
Vraag 3
Hoeveel kamers in verzorgingshuizen staan op dit moment leeg, en kunnen in principe worden verhuurd? Hoeveel kamers in verzorgingshuizen worden niet verhuurd vanwege de verhuurderheffing?
Er wordt niet landelijk bijgehouden of kamers leeg staan en verhuurd kunnen worden. In de AWBZ wordt uitsluitend geregistreerd aan hoeveel personen een vergoeding voor intramuraal verblijf wordt verstrekt.
-
Vraag 4
Welk aandeel van de totale opbrengst aan verhuurderheffing wordt opgebracht door verzorgingshuizen? Kunt u uw antwoord toelichten?
Uit de op basis van de aangiften voor de verhuurheffing beschikbare gegevens is niet eenduidig af te leiden of het gaat om een woning in een (voormalig) verzorgingshuis.
-
Vraag 5
Klopt het dat eigenaren van verzorgingshuizen, omgerekend per kamer, anderhalve maand huur per jaar moeten betalen aan verhuurderheffing? Als deze berekening wordt doorgetrokken, hoeveel betaalt een huurder in een verzorgingshuis gemiddeld per maand aan verhuurderheffing? Kunt u uw antwoord toelichten?
De hoogte van de verhuurderheffing per woning hangt af van de WOZ-waarde van de betreffende woning. De omvang in relatie tot de verschuldigde huur hangt verder af van de hoogte van de huur. In de memorie van toelichting bij de Wet maatregelen woningmarkt II is aangegeven dat in 2017 de gemiddelde heffing per woning € 775 bedraagt. Dit is ongeveer gelijk aan anderhalf maal de gemiddelde maandhuur van woningen. Of deze verhouding ook voor verhuurde woningen in verzorgingshuizen geldt, hangt af van de WOZ-waarde van deze woningen (welke gemiddeld naar verwachting lager zal liggen dan de gemiddelde WOZ-waarde van alle verhuurde woningen in Nederland) en de voor deze woningen gevraagde huur. Hier is geen informatie over beschikbaar.
-
Vraag 6
Hoeveel verzorgingshuizen verhogen de huren vanwege de verhuurderheffing? Kunt u de Kamer hiervan een overzicht sturen? Zo nee, waarom niet?
Er is geen informatie beschikbaar op het niveau van zelfstandig verhuurde woningen in verzorgingshuizen.
-
Vraag 7
Hoeveel vrijstellingen van de verhuurderheffing vanwege verbouwingen zijn aangevraagd, en hoeveel daarvan zijn gedaan door zorgorganisaties of eigenaren van zorgvastgoed?
Er zijn op dit moment door 36 aanvragers aanmeldingen gedaan voor heffingsvermindering ingediend in de categorie ombouw van niet voor woning bestemde ruimten naar zelfstandige huurwoningen. Het gaat in totaal om 2215 te realiseren woningen. Bij 5 aanvragers betreft het ombouw van (voormalige) AWBZ-instellingen, het gaat dan om 422 te realiseren woningen.
-
Vraag 8
Kunt u zich voorstellen dat eenzame of angstige ouderen graag in een verzorgingshuis in de wijk willen wonen vanwege de geborgenheid die dit biedt? Zo ja, waarom beperkt u dan de toegang tot het verzorgingshuis voor 80- en 90-plussers? Zo nee, waarom niet?
Onmiskenbaar is de trend dat steeds meer mensen ervoor kiezen om langer thuis te blijven wonen. Ik kan me voorstellen dat geborgenheid belangrijk is. Geborgenheid kan echter ook buiten het verzorgingshuis in een geschikte woonomgeving worden geboden. Dit kan bijvoorbeeld gaan om ondersteuning vanuit het sociale netwerk en om personenalarmering. Ook kunnen mensen kiezen voor een vorm van geclusterd wonen. Meer dan nu het geval is, zal de cliënt in de toekomst een afweging maken, gebaseerd op zijn woonwensen en behoeften. Deze keuze zal zijn tussen de kwaliteit van wonen en zorg in een geclusterde omgeving (waaronder een verhuurde woonruimte in een voormalig verzorgingshuis) en de kwaliteit van wonen en zorg in de eigen woning.
-
Vraag 9
Waarom kiest u voor tweedeling in de zorg, door private partijen toegang te geven om op creatieve manieren invulling te geven aan vastgoed, waardoor wonen in een verzorgingshuis voor ouderen met een laag inkomen onbereikbaar en onbetaalbaar wordt? Is het uw bedoeling dat alleen ouderen met veel geld nog in een verzorgingshuis kunnen wonen? Kunt u uw antwoord toelichten?
Mensen willen in het algemeen zo lang mogelijk in hun eigen huis blijven wonen, mede door technologische ontwikkelingen is dat ook steeds beter mogelijk. Daarnaast hebben mensen de mogelijkheid om een woning te huren of te kopen in een geclusterde omgeving (waaronder een plek in een voormalig verzorgingshuis). De mogelijkheid van huren van woonruimte in een geclusterde omgeving staat, zo nodig met ondersteuning door huurtoeslag, ook open voor mensen met een laag inkomen. Ik ben dan ook niet van mening dat er sprake is van een tweedeling.
-
Vraag 10
Kunt u de rol en de invloed van Nederlandse banken met betrekking tot intramurale zorgaanbieders toelichten? Kunt u uw antwoord toelichten?
De Nederlandse banken zijn voor een gedeelte de financiers van het vreemde vermogen van intramurale zorgaanbieders. Banken houden bij de verstrekking van kredieten rekening met de risico’s en vooruitzichten van hun debiteuren bij hun investeringen en exploitatie.
-
Vraag 11
Bent u bereid het Woonakkoord open te breken en de verhuurderheffing te herzien? Kunt u uw antwoord toelichten?
Ik zie geen aanleiding af te wijken van de in het Woonakkoord gemaakte afspraken. Ik heb aan uw Kamer een evaluatie van de verhuurderheffing toegezegd die ik in 2016 aan uw Kamer zal doen toekomen.
20 mei 2014 - 10 juni 2014
21 dagen
Een verdubbeling van het aantal verzoeken aan de Huurcommissie in 2013 |
|
Sadet Karabulut (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Erkent u dat een verdubbeling van het aantal verzoeken voor het oplossen van een huurgeschil naar 14.619 en zelfs een verdrievoudiging van het aantal huurverhogingsverzoeken ten opzichte van 2012, voor het grootste deel toe te schrijven zijn aan de inkomensafhankelijke huurverhoging? Zo ja, bent u bereid om het woonbeleid te herzien? Zo nee, waarom niet?1
De verhoging van de instroom van huurgeschillen in 2013 is inderdaad grotendeels toe te schrijven aan de inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013 is ingevoerd. Daarover heeft de Huurcommissie 4.896 geschillen voorgelegd heeft gekregen. Maar ook de instroom voor de andere huurprijsgeschillen nam toe van 4.582 in 2012 tot 5.498 in 2013, alsmede die voor andere huurverhogingsgeschillen (niet inkomensafhankelijke huurverhoging) van 654 in 2012 tot 1.964 in 2013.
Ik zie geen aanleiding om op basis van deze instroomcijfers het woonbeleid te herzien. Bij de wetsvoorstellen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging was een extra instroom van 9.000 geschillen over de inkomensafhankelijke huurverhoging in het eerste jaar geraamd. De daadwerkelijke instroom van 4.896 is veel lager dan verwacht. -
Vraag 2
Bent u van mening dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet alleen zorgt voor onrust en onzekerheid, maar ook papierwerk met zich mee brengt voor huurders, verhuurders, de Huurcommissie en de Belastingdienst? Staat dit niet haaks op de doelstelling van het kabinet om de bureaucratie te verminderen?
Bij de wetsvoorstellen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging is rekening gehouden met nalevingskosten voor verhuurders en huurders en met uitvoeringskosten voor de Huurcommissie en de Belastingdienst. Het kabinet acht de doelstelling om de doorstroming in het gereguleerde huursegment gericht te bevorderen door voor middeninkomens en hogere inkomens een hogere huurverhoging toe te staan van groot belang en vindt de daarmee gepaard gaande nalevings- en uitvoeringskosten aanvaardbaar.
-
Vraag 3
Waarom krijgt bij geschillen over huurverhoging in 97% van de gevallen de verhuurder gelijk? Kunt u uw antwoord toelichten?
Het staat verhuurders vrij om (alle) bezwaren van huurders tegen hun huurverhogingsvoorstellen te honoreren. Ook als de bezwaren buiten de wettelijk mogelijk gemaakte bezwaargronden vallen en zelfs als de bezwaren geen relatie met de voorgestelde huurverhoging hebben. Alleen in de gevallen dat verhuurders de bezwaren van huurders ongegrond achten en zij de huurverhoging ondanks de bezwaren van de huurder willen doorzetten, moeten zij een uitspraak van de Huurcommissie vragen.
Partijen die door de Huurcommissie in het ongelijk worden gesteld, worden veroordeeld tot de legeskosten. Die legeskosten zijn voor rechtspersonen € 450,– per verzoek om uitspraak (bij huurverhogingsgeschillen: per huurverhogingsvoorstel) en € 25,– voor natuurlijke personen. De meeste verhuurders zijn rechtspersonen die dus een legesveroordeling van € 450,– per uitspraak riskeren. Ik veronderstel dat verhuurders daardoor de Huurcommissie alleen om uitspraak vragen over huurverhogingsvoorstellen waarvan zij zeker zijn dat die binnen de wettelijke normen vallen en de bezwaren van huurders ongegrond zijn. -
Vraag 4
Hoeveel capaciteit in de richting van de Huurcommissie heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging de Belastingdienst gekost, aangezien de Belastingdienst op meerdere plekken onder druk staat en 138 verzoeken heeft ingediend om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen?
De Belastingdienst heeft in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen de taak om op verzoek inkomensindicaties te verstrekken aan verhuurders. De Belastingdienst heeft in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging geen relatie met de Huurcommissie.
De 138 verzoeken om de redelijkheid van de huurprijs van woningen te bepalen, heeft de Belastingdienst ingediend in het kader van de controle van huurtoeslagaanvragen. Dat de Belastingdienst in de loop der jaren minder verklaringen omtrent de redelijkheid van de huurprijs heeft aangevraagd is er in gelegen dat de Belastingdienst niet meer steekproefsgewijs, maar op basis van risicoselectie dergelijke verzoeken bij de Huurcommissie indient. Er is gezocht naar een optimalisering van het inzetten van de Huurcommissie. Door deze risicogerichte selectie is de kans dat de inspanning van de Huurcommissie ook leidt tot een aanpassing van huurtoeslag vele malen groter dan bij een steekproefsgewijze benadering. -
Vraag 5
Wat is de reden van de vermindering van het aantal verzoeken van de Belastingdienst aan de Huurcommissie in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Kunt u het negatieve resultaat van de Huurcommissie van 1,8 miljoen euro in 2013 toelichten in relatie tot de korting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de verwachte toestroom aan verzoeken vanwege nieuwe regels, zoals de inkomensafhankelijke huurverhoging?
Zoals in het Jaarverslag 2013 van de Huurcommissie is vermeld, is het negatieve exploitatieresultaat van € 1,8 miljoen voornamelijk veroorzaakt door de hogere kosten voor de voorzieningen. Deze zijn verhoogd met het oog op reorganisatiekosten die in 2014 en verder gemaakt zullen worden. Deze reorganisaties zijn doorgevoerd om de taken van de Huurcommissie effectief en efficiënt uit te kunnen voeren bij een teruglopende bijdrage van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Er bestaat geen relatie tussen dit negatief resultaat en de verhoogde toestroom aan verzoeken in verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging, omdat de extra kosten die de Huurcommissie maakt voor de behandeling van deze verzoeken volledig vergoed worden door het ministerie.
20 maart 2014 - 23 april 2014
34 dagen
Woningcorporaties die de huurprijs van sociale huurwoningen fors verhogen |
|
Paulus Jansen (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
2. Het Parool, 18 maart 2014, «Sociale huur schiet omhoog».
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het artikel «Corporaties zoeken geld om heffing Rijk te betalen. Sociale huurwoningen fors duurder geworden»?1
Zoals het bericht in de Volkskrant aangeeft, betreft het huurstijgingen bij vrijgekomen woningen en dus nieuwe verhuringen. Op zich is het een normaal onderdeel van huurbeleid van woningcorporaties om huurprijzen van woningen in relatie te brengen met de kwaliteit van de woningen. Zeker bij woningen waar de huur tot op dit moment laag was in vergelijking met de kwaliteit, kan dit een hogere harmonisatie tot gevolg hebben. De kwaliteit van de woning, vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, maar wel binnen de context van de lokale marktsituatie en doelstellingen rond betaalbaarheid voor de doelgroep, bepaalt tot hoever een corporatie de huur bij verhuizing kan en zal verhogen. Aangezien het gaat om situaties waarin een nieuwe huurder de woning betrekt, kan deze overigens wel een eigen afweging maken met betrekking tot de betaalbaarheid van de huur van de woning, waarbij ook de te ontvangen huurtoeslag meegewogen kan worden. Reisafstanden tussen wonen en werken zullen daarbij ook een afweging zijn.
Ik hecht veel waarde aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroep. Mijn brief die ik uw Kamer vrijdag 11 april heb doen toekomen (kenmerk brief 2014-0000206536) bevat ook maatregelen die juist hierop gericht zijn. Zo bezie ik de mogelijkheid om de regels ten aanzien van toewijzing door corporaties aan te scherpen, waarmee de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor lagere inkomens verbeterd worden. Ook werk ik een huursom voor corporaties uit, inclusief huurharmonisatie. Op deze manier wordt er voor gezorgd dat een verhuurder ook bij nieuwe huurders rekening moet houden met de ruimte die hij heeft voor huurverhogingen. Starters en doorstromers op de huurmarkt zijn hierbij gebaat. De corporaties moeten zich meer richten op het aanbieden van betaalbare huurwoningen voor de huishoudens met lagere inkomens als kerntaak. Daarbij gaat het niet alleen om passend toewijzen, maar ook, in het stadium daarvoor, om passend bouwen.
Betrokken corporaties moeten zorgvuldig omgaan met de inzet van het instrument harmonisatie en hierbij afwegingen maken ten aanzien van de betaalbaarheid van woningen voor al zijn huurders. Desgewenst kunnen gemeenten ook hierover prestatie-afspraken maken met de corporaties. -
Vraag 2
In Amsterdam en Utrecht zijn de huren gemiddeld ruim 100 euro duurder geworden, maar wat zijn de gemiddelde huurstijgingen per regio, uitgesplitst in (groot)stedelijke en landelijke regio's?
In bijlage 1 is de gemiddelde huurstijging inclusief harmonisatie per regio in 2013 vermeld.2
-
Vraag 3
Klopt het dat meer dan éénderde van de nieuwe huurders in Utrecht meer huur betaalt dan volgens het Nibud verantwoord is, en hoe is die verhouding in andere gemeenten?
Deze uitspraak in het artikel is gebaseerd op een interview met directeur Kip van corporatie Mitros uit Utrecht en betreft alleen nieuwe verhuringen bij deze corporatie en niet alle nieuwe huurders in Utrecht zoals de Volkskrant vermeldt. Corporatie Mitros heeft volgens de directeur «niet veel speelruimte om huren minder hard te laten stijgen». Voor andere corporaties die actief zijn in Utrecht kan dit anders liggen. Er is bij het ministerie geen gemeentespecifiek onderzoek bekend naar de hoogte van de huur bij nieuwe verhuringen in relatie tot het huishoudeninkomen.
-
Vraag 4
Wat is uw reactie op woningcorporaties, die stellen dat de verhuurderheffing niet is op te brengen door in eigen vlees te snijden en dat daarom de huren verhoogd worden?
Zoals ik ook bij de behandeling in uw Kamer van de voorstellen met betrekking tot de verhuurderheffing heb laten zien, hebben corporaties wel degelijk mogelijkheden om op dit punt keuzes te maken: het verminderen van de bedrijfslasten, verkoop van bezit en scherpe investeringskeuzes. Zo kunnen investeringen in energiezuinigheid, na wisseling van de huurder, terugkomen in een hogere huurprijs maar kunnen de totale woonlasten door middel van een lagere energierekening betaalbaar blijven voor de doelgroep. Daarnaast kunnen corporaties door middel van hun toewijzingsbeleid er meer voor zorgen dat betaalbare woningen gericht aan de doelgroep worden toegewezen.
Per afzonderlijke corporatie zijn de mogelijkheden voor de inzet van de verschillende instrumenten vanzelfsprekend in meer dan wel mindere mate aanwezig. -
Vraag 5
Wat is uw reactie op de schrikbarende cijfers van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, waaruit blijkt dat de huurprijs van opnieuw te verhuren woningen in Amsterdam soms bijna 150 euro per maand hoger ligt dan bij zittende huurders?2 Kunt u uw antwoord toelichten en uitsplitsen per stadsdeel en de verschillen ertussen?
In mijn antwoord op vraag 1 heb ik aangegeven dat, zeker bij woningen waar de huur tot op dit moment laag was in vergelijking met de kwaliteit, het kan zijn dat huurprijzen van woningen meer in relatie worden gebracht met de kwaliteit van de woningen.
Bij de cijfers zoals gepresenteerd in het artikel in het Parool is daarnaast een belangrijke kanttekening te plaatsen. De gemiddelde kale huur van zelfstandige woningen in de corporatiesector in Amsterdam bedraagt per 1 januari 2013 € 447 per maand (zie bijlage 2).4 De gemiddelde kale huur in het vrijkomende aanbod aan sociale huurwoningen is, na invoering van de schaarstepunten, voor de periode 1 oktober 2011–januari 2014 gemiddeld € 557 (bron:Woningnet). Dit verschil van ruim € 100 kan niet gezien worden als extra huurverhoging bij vrijkomende woningen (huurharmonisatie). In het aanbod zijn namelijk ook gerenoveerde woningen en nieuwbouwwoningen opgenomen. Deze woningen hebben gemiddeld genomen een beduidend hogere huur dan woningen in de bestaande huurvoorraad. Dit speelt bijvoorbeeld ook in stadsdeel West waar het verschil tussen de gemiddelde huur in de voorraad en het vrijkomende aanbod het grootst is, namelijk € 143 per maand. -
Vraag 6
Kunt u toelichten waarom de eerdere vragen over een groeiend aantal huisuitzettingen van gezinnen met kinderen en de gevolgen de daarvan nog niet zijn beantwoord?
De vragen zijn op 31 maart jl. door de Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, mede namens de Staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport en mij aan de Tweede Kamer gezonden (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2013–2014, nr. 1593).
-
Vraag 7
Op welke manieren gaat u concreet voorkomen dat de huren verder stijgen en dat mensen uit hun huis worden gezet vanwege betalingsachterstanden omdat de huur onverantwoord hoog is?
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb toegelicht, kondig ik in mijn brief van 11 april maatregelen aan waarmee de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroep verbeterd wordt. Verder zal ik nauwkeurig de vinger aan de pols houden op het punt van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep. De rapportage waar de motie van de leden Knops (CDA) en Verhoeven (D66) mij om heeft verzocht is hiervoor een belangrijk instrument. Zoals bekend, zult u deze voor de begrotingsbehandeling ontvangen.
In de antwoorden op de eerdere Kamervragen over huisuitzettingen is aangegeven dat er in 2013 een stijging van het aantal huisuitzettingen te zien was van 8%. Hoewel er dus sprake is van een stijging is het aantal huisuitzettingen in 2013 nog altijd lager dan in 2006, 2007 en 2008. Uit de meest recente cijfers van Aedes blijkt dat de meest voorkomende redenen voor huisuitzettingen uit corporatiewoningen huurachterstanden (in 2013: 88%) zijn, maar ook wietteelt onderhuur/woonfraude of overlast zijn oorzaken. Aan een huurachterstand kan een terugval in inkomen of een toename van de schuldenproblematiek ten grondslag liggen.
Wanneer er sprake is van huurachterstand doen corporaties er alles aan om het aantal huisuitzettingen in verband met huurachterstand te beperken. Dat doen zij onder meer door persoonlijk contact, maatwerk en samenwerking met lokale partijen.
14 maart 2014 - 4 april 2014
21 dagen
Het toezicht op woningcorporaties |
|
Paulus Jansen (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het artikel «Toezicht op woningcorporaties volstrekt bezopen situatie»?1
Ja.
-
Vraag 2
Heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) in de afgelopen vijf jaar sanctieverzoeken gedaan bij u en uw voorgangers, die niet zijn ingewilligd?
Het CFV heeft mij laten weten dat dit niet het geval is. Wel geeft het CFV aan dat er situaties zijn geweest dat corporaties pas medewerking gaven aan een verzoek van het CFV na dreiging met sanctiebevoegdheden of andere passende maatregelen van de Minister. Zoals ik de Kamer december jl. in een brief over de inrichting van het toezicht op corporaties heb geschreven, zal ik in beginsel alle verzoeken van het CFV tot het inzetten van sanctiebevoegdheden honoreren.
-
Vraag 3
Zo ja, kan de Kamer een overzicht ontvangen van niet ingewilligde sanctieverzoeken, alsmede de motivatie waarom is afgeweken van de door het CFV voorgestelde lijn?
Zie antwoord 2.
-
Vraag 4
Waarom wacht u, zeker na de uitlatingen van de directeur van het CFV, niet op de uitkomst van de parlementaire enquête woningcorporaties, alvorens u het toezicht op de corporatiesector onderbrengt bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?
In eerder overleg met uw Kamer heb ik aangegeven de beleidsontwikkeling niet stop te willen zetten in afwachting van de parlementaire enquête. Waar nu reeds op basis van adviesrapporten of anderszins duidelijk is welke zaken moeten worden verbeterd, dient dat ook ter hand te kunnen worden genomen. Ik heb met uw Kamer ook verschillende keren van gedachten gewisseld over de inrichting van het toezicht op corporaties, onder meer naar aanleiding van het kabinetsstandpunt op de eindrapportage van de commissie-Hoekstra over kaderstelling en toezicht op woningcorporaties. De uitkomsten van de parlementaire enquête woningcorporaties worden na bespreking van het rapport en de kabinetsreactie hierop uiteraard betrokken bij de verdere beleidsontwikkeling.
6 maart 2014 - 24 maart 2014
18 dagen
De Huisjesmelker van het Jaar 2014 |
|
Jasper van Dijk |
|
Jet Bussemaker (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (PvdA), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
Bronnen
2. http://rood.sp.nl/download/140303-juryrapport-huisjesmelker2014.pdf …
3. Wijziging van de Woningwet in verband met het versterken van het handhavingsinstrumentarium, Kamerstuknummer 33 798.
4. Brief regering over studentenhuisvesting, 5 juni 2013, nummer 33 104-4
5. Kamerstuk 33 698, nr. 11
-
Vraag 1
Bent u bekend met de verkiezing van de Huisjesmelker van het Jaar die voor de achtste keer is uitgereikt?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat is uw oordeel over het juryrapport waaruit blijkt dat de Huisjesmelker van het Jaar uit Groningen ernstig in gebreke is gebleven bij de verhuur van kamers aan studenten en levens in gevaar heeft gebracht?2
Het juryrapport «Huisjesmelker van het jaar – verkiezing 2014» brengt misstanden bij de verhuur van een aantal studentenkamers in Groningen aan het licht. Het is goed dat er aandacht is voor huisjesmelkerij en de onwenselijke woonomstandigheden die hierdoor worden veroorzaakt. Het kabinet zet zich dan ook in om huisjesmelkerij tegen te gaan, onder meer door wetgeving aan te passen en het handhavingsinstrumentarium van gemeenten uit te breiden.
-
Vraag 3
Wat gaat u, gelet op het feit dat ROOD al acht jaar klachten ontvangt over een huisjesmelker uit Utrecht, concreet doen om het (structureel) uitbuiten van huurders, zoals studenten, tegen te gaan en op welke termijn?
Huurders en gemeenten hebben een breed palet aan instrumenten tot hun beschikking om structurele uitbuiting tegen te gaan. Huurders kunnen in gesprek treden met de verhuurder en/of de huurcommissie benaderen als zij een verstoring ervaren in het woongenot. Wanneer deze stappen onvoldoende effect hebben kan een huurder, waar het gaat om de staat van het gebouw, de gemeente benaderen om overtredingen te handhaven. Gemeenten zijn bevoegd om herstelsancties (last onder dwangsom en last onder bestuursdwang) op te leggen, een gebouw te sluiten en beheer over te nemen en in het uiterste geval over te gaan tot onteigening.
Momenteel ben ik bezig het handhavingsinstrumentarium van gemeenten uit te breiden. Met het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet vergroot ik het handhavinginstrumentarium van gemeenten om effectiever op te treden tegen misstanden. Het voorstel tot wetswijziging is dinsdag 12 maart door uw Kamer goedgekeurd. De intentie is – afhankelijk van de goedkeuring door de Eerste Kamer – dit wetsvoorstel op 1 juli 2014 in werking te laten treden. In het wetsvoorstel wordt o.a. voorgesteld een bestuurlijke boete Woningwet in te voeren en de beheermaatregel te wijzigen.
Tot slot kan een verhuurder op grond van de Wet op de economische delicten strafrechtelijk vervolgd worden. Als bijkomende maatregel, naast bijvoorbeeld (voorlopige) hechtenis, kan de strafrechter een beroepsverbod opleggen dan wel een onderneming tijdelijk stilleggen. In het geval van een huisjesmelkers is een beroepsverbod hetzelfde als een verhuurverbod. -
Vraag 4
Als het voorstel tot wijziging van de Woningwet, o.a. bedoeld om huisjesmelkerij aan te pakken, wordt aangenomen, hoe zijn wantoestanden zoals in Groningen te voorkomen? Graag een toelichting op uw antwoord.3
Het voorgestelde instrumentarium biedt gemeenten de mogelijkheid om effectiever op te treden tegen ongewenste praktijken. Zo wordt het mogelijk om een boete op te leggen aan de eigenaar of gebruiker als binnen twee jaar weer een overtreding wordt begaan. Daarnaast kan beheer van gebouwen worden overgenomen zonder het gebouw te sluiten en wordt eenvoudiger om de door de beheerder gemaakte kosten te verhalen. Tevens wordt het mogelijk om eigenaargericht te handelen. Als een gebouw van een bepaalde eigenaar in beheer is genomen kan een tweede gebouw van diezelfde eigenaar, zonder dossieropbouw, in beheer worden genomen als een overtreding wordt geconstateerd. Hiermee wordt beoogd dat misstanden, zoals in Groningen, niet voort kunnen duren en dat een gemeente effectief kan optreden door de eigenaar of gebruiker te bestraffen of tijdelijk het beheer over te nemen en de misstanden te herstellen.
-
Vraag 5
Hoe staat u ten opzichte van een landelijk vergunningstelsel voor de verhuur van kamers?
Op grond van de Huisvestingswet kunnen gemeenten door het vaststellen van een huisvestingsverordening reeds een vergunningsplicht instellen voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte (kamers). Ik zie derhalve geen toegevoegde waarde in het instellen van een landelijk vergunningstelsel.
-
Vraag 6
Bent u van mening dat er actiever toezicht moet komen op de veiligheid van verwarmingsinstallaties, geisers en dergelijke, om veiligheidsrisico’s tegen te gaan? Bent u daarnaast van mening dat er beter gecontroleerd moet worden op brandveiligheid? Graag een toelichting op uw antwoord.
Eigenaren of huurders zijn in de eerste plaats zelf verantwoordelijk voor de brand- en installatieveiligheid van kamerverhuurpanden. Toezicht door gemeenten op deze panden is belangrijk, maar gemeenten hebben beleidsvrijheid om de wijze waarop en mate waarin zij dit toezicht uitvoeren zelf te bepalen (zie artikel 7.2 Besluit omgevingsrecht (Bor)). Het is dus aan een afzonderlijke gemeente om te bepalen of er actiever toezicht moet komen of beter moet worden gecontroleerd. Burgemeester en Wethouders leggen hierover verantwoording af aan de gemeenteraad. De provincies zijn verantwoordelijk voor het interbestuurlijk toezicht.
-
Vraag 7
Wat is de stand van zaken wat betreft de 16.000 nieuwe studentenkamers, die voor 2016 gerealiseerd moeten zijn, zoals beloofd zijn in actieplan studentenhuisvesting?4
De productie van de 16.000 studenteneenheden verloopt op schema. In de periode 2011- augustus 2013 zijn er 5.957 wooneenheden opgeleverd. In augustus 2013 waren er 2.771 eenheden in aanbouw en 3.393 eenheden in voorbereiding. Het totale aantal gerealiseerde, in aanbouw en in voorbereiding zijnde aantal eenheden bedraagt ruim 12.0005. Voor de zomer zend ik u de jaarlijkse voortgangsbrief Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting toe, waarin ik u zal informeren over de gerealiseerde eenheden tot eind 2013.
-
Vraag 8
Bent u van mening dat het aantal van 16.000 extra wooneenheden voldoende is, gezien het feit dat er nu al 30.000 kamers te kort zijn en het aantal studenten groeit?
De afspraak dat er tussen 2011 en 2016 16.000 extra wooneenheden worden bijgebouwd, is gemaakt met de sociale studentenhuisvesters, verenigd in Kences. Zij huisvesten momenteel ongeveer 35% van de studenten die uitwonend zijn in de stad waar zij studeren. Naast de sociale studentenhuisvesters hebben ook commerciële aanbieders een taak in het realiseren van studentenhuisvesting. Ik ga er van uit dat, zoals ook in voorgaande jaren gebleken is, bij een toenemende vraag aan studentenhuisvesting het groeiende aanbod van categorale studentenhuisvesting gepaard gaat met een toename van huisvesting verzorgd door commerciële en particuliere aanbieders. De afgelopen periode heb ik een aantal maatregelen getroffen waardoor het voor aanbieders van studentenhuisvesting aantrekkelijker is om eenheden te realiseren, zoals het terugbrengen van de oppervlakte-eis voor zelfstandige eenheden in het Bouwbesluit.
De monitor studentenhuisvesting 2013 laat zien dat de groei van studenten de aankomende jaren licht afneemt. Hierdoor is de jaarlijkse productie van studentenhuisvesting momenteel groter dan de stijging van het aantal uitwonende studenten, dat resulteert in het feit dat met de bouw van de 16.000 extra wooneenheden al een deel van het tekort wordt weggebouwd. Tevens ben ik van mening dat het een risicovolle strategie is om de groei van het aantal studenten hoofdzakelijk op te vangen met categorale studentenhuisvesting, omdat niet alle studenten in dit segment willen wonen en leegstand zich in dit segment als eerste zal voordoen. Tenslotte zie ik goede mogelijkheden voor het realiseren van studenteneenheden in leegstaand commercieel en maatschappelijk vastgoed. Ik ben van mening dat de bouw van 16.000 extra wooneenheden door sociale studentenhuisvesters momenteel voldoende is. -
Vraag 9
Hoe gaat u de motie Paulus Jansen om de uitspraak van de huurcommissie een bredere werking te laten hebben bij onzelfstandige woonruimten uitvoeren? Graag een toelichting op uw antwoord5
In mijn brief van 10 februari 2014 (TK 2013–2014, 33 698, nr. 12) heb ik aangegeven dat ik het in de motie verzochte onderzoek zal uitvoeren en dat ik u hierover, naar verwachting, begin 2015 zal kunnen rapporteren.
20 februari 2014 - 14 maart 2014
22 dagen
De verkoop van alle huurwoningen in Stuifzand |
|
Raymond Knops (CDA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het plan tot de verkoop van alle sociale huurwoningen in Stuifzand door woningstichting Actium?
Ja.
-
Vraag 2
Deelt u de visie van de betrokken gemeente dat het ongewenst is dat woningcorporaties, zonder afspraken met de gemeente vooraf, en in strijd van de gemeentelijke woonvisie en prestatieafspraken, dergelijke ingrijpende keuzes kunnen maken?
In MG 2013–02 staat dat het de bedoeling is dat gemeenten en corporaties, beide vanuit een weloverwogen beleidsvisie, (prestatie)afspraken maken over (o.a.) voornemens om huurwoningen voor uitponding aan te bieden onder andere voor verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Op die manier kunnen verkoopvoornemens van corporaties passen in een vooraf besproken en overeengekomen kader.
Twaalf van de 20 corporatiewoningen van Actium in Stuifzand zijn al meerdere jaren gelabeld voor verkoop. Zes van deze woningen zijn inmiddels verkocht, waarvan vier aan dorpsbewoners. Over de labeling voor verkoop van de overige acht corporatiewoningen in Stuifzand loopt sinds medio 2013 overleg tussen de gemeente Hoogeveen en woningcorporatie Actium. Men kan het echter niet eens worden.
In de meest recente Woonvisie van de gemeente is het uitgangspunt dat in alle kernen van Hoogeveen voldoende geschikte sociale huurwoningen beschikbaar moeten zijn en blijven. De lopende prestatieafspraken tussen de gemeente en Actium zien niet toe op dit specifieke onderwerp. Actium stelt dat er op het moment weinig vraag is naar huurwoningen in Stuifzand, maar wel naar goedkopere koopwoningen. Vandaar dat zij alle huurwoningen voor verkoop wil labelen. Actium is zich echter bewust van het feit dat het meebewegen met de vraag van de markt ook een flexibele houding van Actium vergt. Zij heeft aangegeven dat, indien de markt voor sociale huur in Stuifzand opeens sterk mocht aantrekken, het verkoopbeleid altijd herzien kan worden. -
Vraag 3
Deelt u de gedachte dat de opstelling van woningcorporatie Actium strijdig is met de nieuwe regels voor verkoop van corporatiewoningen, zoals beschreven in de MG-circulaire «verkoop corporatiewoningen MG 2013-02»?
Die gedachte deel ik niet. In MG 2013–02 is een informatieverplichting opgenomen voor corporaties rond de verkoopvoornemens van corporatiewoningen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Corporaties moeten hun voornemens inzake dergelijke verkoop op 4-cijferig postcodeniveau aan de gemeente sturen. Deze werkwijze is geïntroduceerd om, waar dat nodig is, het overleg tussen gemeenten en woningcorporaties hierover beter mogelijk te maken. De MG 2013–02 regelt echter niet in welke omstandigheden een voorgenomen verkoop al dan niet acceptabel is. Zo kan het met het oog op de concrete vraag die een corporatie ervaart, of vanwege een verantwoorde vastgoedexploitatie, wenselijk zijn dat een corporatie woningen verkoopt, waarmee tegelijkertijd potentiële kopers een kans wordt geboden een woning te kopen.
-
Vraag 4
Bent u voornemens om in dit geval, en in vergelijkbare situaties, geen toestemming te verlenen voor de verkoop van sociale huurwoningen, of dit anderszins te voorkomen en om woningcorporaties te bewegen om met de betrokken gemeente(n) acceptabele (prestatie) afspraken te maken over de te verkopen huurwoningen?
Corporaties hoeven voor verkoop van corporatiewoningen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning geen toestemming vooraf te vragen, mits wordt voldaan aan voorwaarden gerelateerd aan de verkoopprijs. Dit is ook niet het geval onder MG 2013–02. Wel is het de bedoeling dat gemeenten en corporaties, beide vanuit een weloverwogen beleidsvisie, (prestatie)afspraken maken.
Ik heb regelgeving in voorbereiding waarmee de rol van de gemeente versterkt wordt. In de Herzieningswet en de daarbij horende Novelle wordt geregeld dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan de uitvoering van het woonbeleid van de gemeente, op voorwaarde dat de gemeente haar beleid vooraf heeft vast gelegd. Dit kan ook gaan over het al dan niet verkopen van sociale huurwoningen. Ook dan blijft het overigens primair een zaak tussen corporatie en gemeente. -
Vraag 5
Heeft u signalen dat meer corporaties op vergelijkbare manier sociale huurwoningen verkopen? Zo ja, noopt dat tot wijziging van beleid?
Er zijn meer corporaties die zich uit dorpen terug willen trekken. De SEV (Platform31) heeft in 2012 het onderzoek «Terugtrekstrategieën van woningcorporaties» uitgevoerd bij 14 woningcorporaties in krimpgebieden die zich terugtrekken of dit als een noodzaak voor de toekomst zien. Centraal in dit onderzoek stond de vraag hoe corporaties maatschappelijke en bedrijfseconomische belangen met elkaar kunnen verbinden. Het onderzoek laat zien dat het terugtrekken overwegend een financiële en vastgoedachtergrond heeft. Het onderzoek besteedt ook aandacht aan maatschappelijke effecten en geeft handvatten voor maatschappelijk verantwoord loslaten door corporaties.
In het algemeen is het van belang dat corporaties, naast aandacht voor hun maatschappelijke taak, oog hebben voor een efficiënte bedrijfsvoering. Verkoop van woningen kan daarin passen. In dit licht zie ik geen aanleiding tot bijstelling van het beleid. -
Vraag 6
Deelt u de gedachte dat verkoop van alle sociale huurwoningen in een dorp zorgt voor bedreiging van de sociale structuur, de leefbaarheid en het verenigingsleven?
Nee, ik denk niet dat zo’n verkoop een dergelijke bedreiging hoeft te vormen. De uitkomsten van het bij antwoord 5 genoemde onderzoek wijzen hier op. De corporatie zegt bovendien met name aan dorpsbewoners te (willen) verkopen. Daarnaast kunnen natuurlijk ook kopers van buitenaf bijdragen aan de sociale structuur, de leefbaarheid en het verenigingsleven. Het is in het licht van de leefbaarheid vooral van belang dat leegstand van de woningen wordt voorkomen.
18 februari 2014 - 6 maart 2014
16 dagen
De flexibilisering van huurcontracten |
|
Erik Ziengs (VVD), Foort van Oosten (VVD) |
|
Opstelten (minister justitie en veiligheid) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het artikel «Pleidooi voor wonen in lege winkelpanden» en meer in het bijzonder de afsluitende passage waarin wordt gerefereerd aan de veronderstelde inflexibiliteit van huurcontracten bij winkelruimte?1
Ja
-
Vraag 2
Wat is uw reactie op de stelling dat met name de vaste termijn(en) van huurcontracten als inflexibel worden beschouwd?
Vooropgesteld moet worden dat de huidige afdeling 7.4.6. Burgerlijk Wetboek, huur bedrijfsruimte (artikelen 7:290–310), een evenwicht beoogt te brengen tussen de positie van de eigenaar van het pand, de verhuurder, enerzijds en de positie van de exploitant van een onderneming, de huurder, anderzijds. Dit evenwicht is nodig gezien de afhankelijkheid van de ondernemer van het gebruik van een pand om zijn onderneming in uit te oefenen. De plaatsgebondenheid van de individuele winkelier/huurder speelt hierbij een belangrijke rol. De termijn- en huurbescherming alsmede de huurprijsbescherming strekken ertoe dit evenwicht te bewaren. Dit uitgangspunt geldt nog steeds onverkort.
In beginsel geldt een huurcontract voor 5 jaar met de mogelijkheid de huur op te zeggen tegen het einde van die termijn op grond van in de wet neergelegde opzeggronden. Gebeurt dat niet dan wordt het huurcontract verlengd met 5 jaar met wederom de mogelijkheid de huur tegen het aflopen van de tweede 5 jaartermijn op te zeggen, o.a. op de grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst.
Behalve een huurcontract voor 5 jaar, bestaat ook de mogelijkheid een huurcontract voor 2 jaar of korter te sluiten op grond van artikel 7:301 Burgerlijk Wetboek. In dat geval heeft de huurder geen termijn- en huurbescherming, maar wel huurprijsbescherming.
Partijen kunnen vóór het verstrijken van de termijn van twee jaren ook een van het wettelijke systeem afwijkende overeenkomst sluiten. Dan is het wel nodig dat daarvoor vóór het verstrijken van die twee jaar de in art. 7:291 lid 2 BW bedoelde goedkeuring aan de rechter is gevraagd. De goedkeuring zelf behoeft niet binnen de twee jaar te zijn verkregen. Keurt de rechter de afwijkende overeenkomst niet goed, dan kan hij op verzoek van de verhuurder tevens bepalen dat de overeenkomst wordt beëindigd en het tijdstip van de ontruiming vaststellen.
Voorts kan in het kader van eerder genoemd artikel 7:291 BW van de wettelijke regeling in afdeling 7.4.6 BW worden afgeweken met goedkeuring van de rechter. Zo kan bijv. ook in het contract geregeld worden dat de huurprijs is gekoppeld aan de omzet van de onderneming van de huurder.
Er wordt al met al de nodige flexibiliteit gegeven. -
Vraag 3
In hoeverre meent u dat het huurrecht kort durende huurcontracten voor winkelruimte – bijvoorbeeld twee jaar zoals in het artikel wordt aangehaald – toestaat, dan wel zou moeten toestaan?
Verwezen wordt naar het antwoord op vraag 2.
-
Vraag 4
Zijn er in uw optiek nog andere elementen uit het huurrecht voor winkelruimte die onvoldoende flexibel zouden zijn om in te kunnen spelen op de behoefte van (ver)huurders? Zo ja, welke zijn dat? Zo nee, waarom niet? Wordt hierover overleg gevoerd met de relevante stakeholders? Zo ja, waar heeft dat overleg toe geleid?
Uit de beantwoording van vraag 2 blijkt dat het huurrecht voor bedrijfsruimte de nodige flexibiliteit heeft. Waar de tegengestelde belangen van de verhuurders en van de huurders met elkaar in evenwicht dienen te zijn, is begrijpelijk dat men over en weer kritiek op de regeling blijft hebben. Er wordt regelmatig overleg gevoerd met de stakeholders onder andere door middel van de Winkeltop. In de Winkeltop zitten landelijke partijen die zowel de huurders als de verhuurders vertegenwoordigen te weten: MKB Nederland, Detailhandel Nederland, VNG, Vastgoedbelang, NVM, NEPROM, IPO, VNO-NCW, de Ministeries EZ en I&M. Gewezen kan worden op het onderzoek dat heeft plaats gevonden door Platform 31 in samenwerking met de Winkeltop. Dit onderzoek heeft geleid tot de publicatie «Winkelgebied in de toekomst». Uit dit onderzoek alsmede uit het artikel in de Telegraaf blijkt dat het probleem van leegstaande winkelpanden alleen kan worden opgelost door samenwerking op lokaal, regionaal en provinciaal niveau door de verschillende marktpartijen en de overheid. Het onderzoek heeft meer dan vijftig instrumenten, acties, maatregelen en samenwerkingsverbanden gepresenteerd die partijen in winkelgebieden kunnen inzetten om te werken aan winkelgebieden. In het onderzoek wordt gesteld dat alle belanghebbenden op beleidsmatig, juridisch (-planologisch), financieel, procesmatig of fysiek niveau mogelijkheden hebben om de toekomst van winkelgebieden te beïnvloeden.
Ik ondersteun dan ook samen met mijn ambtgenoot van Economische Zaken van harte initiatieven die hier eventueel zullen worden genomen. -
Vraag 5
Bent u bereid voor beantwoording van de onderhavige vragen te zorgen voorafgaand aan het Algemeen overleg Ondernemen, Regeldruk en MVO dat vooralsnog gepland staat voor 20 maart 2014?
Ja
11 februari 2014 - 4 maart 2014
21 dagen
De fusie van woningcorporaties Ymere en De Woningbouw (Weesp) |
|
Eric Smaling (SP), Paulus Jansen (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Herinnert u zich de motie Depla c.s.1, waarin de Kamer uitsprak dat de minister die verantwoordelijk is voor het wonen bij het beoordelen van fusies van woningcorporaties tot een omvang boven 10.000 verhuureenheden, moet uitgaan van het nee-tenzij principe? Voert u deze motie nog steeds uit en zo nee, bij welke gelegenheid heeft u de Kamer bericht dat u fusies voortaan op andere gronden beoordeelt?
Ja. Zoals toenmalig minister Van der Laan in zijn brief van 12 juni 2009 (TK 2008–2009, 29 453, nr. 118) aangaf, kan de toetsing van fusies zich echter beter richten op de inhoudelijke belangen die met een fusie moeten worden gediend en gewaarborgd. De beoordelingscriteria inzake fusies tussen corporaties zijn vastgelegd in de Beleidsregels fusies corporaties van 11 juli 2002; MG 2002–18 (Stcrt. 2002, 136) (hierna: MG 2002–18).
-
Vraag 2
Klopt het dat u toestemming heeft gegeven voor de fusie van de woningcorporaties Ymere en De Woningbouw? Wanneer en waarom?
Ja. Bij brief van 29 november 2013 heb ik het fusievoornemen van de woningcorporaties Ymere en De Woningbouw goedgekeurd.
Het initiatief voor deze fusie werd genomen door De Woningbouw, omdat deze corporatie tot de conclusie was gekomen dat zij niet zelfstandig – zowel organisatorisch als financieel – in staat was om in het gewenste tempo en met de gewenste kwaliteit haar ambities in haar werkgebied te realiseren. De Woningbouw is tot de conclusie gekomen dat een fusie met Ymere het meeste perspectief biedt om de volkshuisvestelijke opgaven in Weesp en in Muiden tot stand te brengen.
De voornaamste argumenten om deze fusie goed te keuren waren het optimaliseren van de inzet van de investeringscapaciteit, de verbetering van de doelmatigheid van de organisatie, de verbetering van de dienstverlening en de versterking van de lokale binding. Tevens ben ik na toetsing van de beoordelingscriteria voor fusies tussen corporaties in, die zijn vastgelegd in de MG 2002–18 tot de conclusie gekomen dat het belang van de volkshuisvesting zich niet verzet tegen deze fusie.
Bij de beoordeling van het fusievoornemen heb ik de zienswijzen van de betrokken gemeenten, huurdersorganisaties en die van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting meegewogen. -
Vraag 3
Is er een «maatschappelijke meerwaarde» toets uitgevoerd in het kader van de voorgenomen fusie en is er een toegevoegde waarde op volkshuisvestelijk gebied aangetoond? Zo ja, bent u bereid deze ter inzage te geven aan de Kamer?
Nee. Een «maatschappelijke meerwaarde» toets en een «aantoonbare toegevoegde waarde op volkshuisvestelijk gebied» zijn geen beoordelingscriteria die zijn opgenomen MG 2002–18.
-
Vraag 4
Zijn er alternatieven voor de fusie onderzocht? Zo ja, welke en waarom zijn deze afgevallen? Zo nee, waarom niet?
Nee. In de MG 2002–18 is het onderzoek naar alternatieven niet opgenomen als een beoordelingscriterium voor fusies. De beoordeling van de alternatieven is een verantwoordelijkheid van woningcorporaties.
-
Vraag 5
Herinnert u zich de antwoorden van uw ambtsvoorganger op schriftelijke vragen van de leden Jansen, Depla en Van Bochove over de uitvoering van de motie Depla c.s.?2 Hoeveel fusieverzoeken tot vorming van woningcorporaties met meer dan 10.000 eenheden zijn sinds de antwoorden op genoemde vragen afgehandeld en hoeveel zijn er op grond van het nee-tenzij-principe afgekeurd?
Ja. Sinds de beantwoording van de schriftelijke vragen van de leden Jansen, Depla en Van Bochove over de uitvoering van de motie Depla c.s. door mijn ambtsvoorganger op 28 januari 2008 zijn er 24 fusieverzoeken tot vorming van woningcorporaties met meer dan 10.000 eenheden afgehandeld en zijn er geen fusieverzoeken afgekeurd.
-
Vraag 6
Wordt systematisch nagegaan of de vooraf voorspelde fusievoordelen ook gerealiseerd worden? Bent u bereid om het initiatief te nemen tot dergelijk onderzoek?
Nee. Het nagaan of de vooraf voorspelde fusievoordelen gerealiseerd worden en het eventueel bijsturen van het proces wanneer dit niet het geval is, is primair de verantwoordelijkheid van de corporatie, het interne toezicht en de belanghouders die eerder hun zienswijze hebben gegeven over het fusievoornemen. Wel kan er door mijn toezichthouder om een evaluatie gevraagd worden, die bijvoorbeeld via de visitatie kan plaatsvinden.
-
Vraag 7
Onderschrijft u de conclusie dat fusies waarbij de beoogde maatschappelijke meerwaarde niet gerealiseerd wordt, of zelfs sprake is van verslechtering van de maatschappelijke prestaties, zinloos zijn? Bent u bereid om uw toestemming voor megafusies voortaan te koppelen aan de ontbindende voorwaarde dat, indien de beloofde meerwaarde niet binnen twee jaar gerealiseerd wordt, de fusie van rechtswege ongedaan gemaakt wordt?
Ik ben van mening dat schaalgrootte geen probleem hoeft te zijn. Grote instellingen kunnen zich zodanig organiseren dat de lokale binding sterk is. Het PBL-rapport Schaalvergroting in de corporatiesector (2013), concludeert dat het niet behalen van schaalvoordelen of -nadelen eerder veroorzaakt wordt door de bedrijfscultuur en manier waarop de organisatie is ingericht dan door schaalvergroting. Dit kan zowel bij een te kleine schaal als een te grote schaal spelen. Fusieaanvragen worden daarom getoetst op de toegevoegde waarde op volkshuisvestelijk gebied, zoals in de MG 2002–18 beschreven, binnen de kaders van financiële continuïteit en met bijzondere aandacht voor de lokale binding. Ik ben bovendien voornemens via de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting te regelen dat aannemelijk gemaakt moet worden dat een fusie te prefereren is boven andere vormen van samenwerking.
Indien uit de fusietoets blijkt dat de fusie volgens de betrokken gemeente(n) en huurdersorganisatie(s) een positieve toegevoegde waarde kan leveren op volkshuisvestelijk gebied, weegt dit voor mij zwaar bij het beoordelen van de voorgenomen fusie.
Indien mij nadien signalen bereiken dat de toegelaten instelling willens en wetens de voorwaarden waaronder met de fusie is ingestemd niet naleeft, zal ik niet aarzelen het bestuur hierop aan te spreken. -
Vraag 8
Hoe verhoudt uw uitspraak dat «we zeer kritisch moeten zijn op fusies» zich tot het toestaan van schaalvergroting in de corporatiesector? Kunt u uw antwoord toelichten?3
Zie antwoord vraag 7.
28 januari 2014 - 11 februari 2014
14 dagen
De bedreiging van complexen monumentale arbeiderswoningen door de verhuurdersheffing |
|
Paulus Jansen (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
2. Brief als bijlage bij de schriftelijke vragen gevoegd.
3. http://www.daalenberg.nl/persbericht-verhuurdersheffing-bedreigt-nati…
-
Vraag 1
Bent u bekend met de activiteiten van de particuliere verhuurder David Evekink Stichting, die 275 monumentale arbeiderswoningen verhuurt aan mensen met een inkomen op het sociale minimum («sociale minima») in Zutphen, met een gemiddelde huurprijs van € 420 per maand en 100% verhuurt onder de liberaliseringsgrens?1
Ja ik ben bekend met de activiteiten van deze verhuurder en heb kennisgenomen van de reactie van het bestuur. Hierbij wil ik opmerken dat gezien het feit dat de huren van de betreffende woningen gemiddeld op 70% van de maximaal redelijke huur liggen er binnen de kaders van het woningwaarderingstelstel ook voor deze verhuurder mogelijkheden zijn om via reguliere huurverhogingen of harmonisatie bij verhuizingen de verdiencapaciteit te vergroten. De effecten hiervan voor huurders worden voor de lagere inkomens gecompenseerd door de werking van de huurtoeslag, waar ook budget voor beschikbaar is.
-
Vraag 2
Heeft u kennisgenomen van de reactie van het bestuur van de David Evekink Stichting dat het voortbestaan van de stichting door de verhuurdersheffing in gevaar komt, omdat hun woningbezit een hoge WOZ-waarde heeft, dus de verhuurdersheffing zeer hoog is, maar het onmogelijk én onwenselijk is om de huren extra te verhogen door de inkomensposities van hun huurders?2
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Heeft u kennisgenomen van het bericht dat het voortbestaan van de coöperatieve woningcorporatie Daal en Berg, exploitant van het monumentale complex arbeiderswoningen De Papaverhof, bedreigd wordt door de verhuurdersheffing?3
Ja. Ik zie op grond van de genoemde gegevens overigens geen aanleiding te concluderen dat de exploitatie niet sluitend is te krijgen, wanneer gebruik wordt gemaakt van de mogelijke ruimte voor huurverhogingen. Daarbij geldt dat door de heffingsvrije voet van 10 woningen de heffing al relatief gunstig uitwerkt voor relatief kleinere verhuurders als de coöperatieve woningcorporatie Daal en Berg.
-
Vraag 4
Vindt u het wenselijk of zelfs maar acceptabel dat stichtingen zoals de David Evekink Stichting, Daal en Berg of andere non-profit-organisaties in de problemen komen door de verhuurdersheffing? Wilt u uw antwoord toelichten?
De verhuurderheffing is een algemene maatregel die geen onderscheid maakt naar typen verhuurders. Het overgrote deel van de gereguleerde huurwoningen is van woningcorporaties die, net als de stichting, evenmin winst nastreven. Ik zie daarom geen objectieve gronden om binnen de heffing een dergelijk onderscheid te maken. Zo laten de genoemde voorbeelden niet een afdoende en objectiveerbaar verschil zien met andere verhuurders die onder de heffing vallen. Zoals ik in de antwoorden op de vragen 1 tot en met 3 heb aangegeven hebben ook de genoemde verhuurders mogelijkheden om via maatregelen als huurverhoging, harmonisatie, verkoop van woningen en meer efficiënte bedrijfsvoering in de financiering van de heffing te voorzien zonder verdere consequenties voor het onderhoud.
-
Vraag 5
Vindt u het wenselijk of zelfs maar acceptabel dat monumentale sociale huisvesting verpaupert, doordat de exploitanten ten gevolge van de verhuurdersheffing onvoldoende middelen overhouden om hun bezit te onderhouden?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Bent u bereid om onderzoek in te stellen naar de gevolgen van de verhuurdersheffing voor de exploitatie van monumentale sociale huurwoningen? Bent u bereid om voor monumentale sociale huurwoningen de verhuurdersheffing te baseren op een verlaagde WOZ-waarde, zodat de non-profit verhuurders niet gestraft worden voor het feit dat ze cultureel erfgoed proberen te verhuren aan de groep waar dit voor bestemd is?
In de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II is een bepaling tot evaluatie na drie jaar opgenomen ten aanzien van de verhuurderheffing. Zowel in het debat in de Eerste als in de Tweede Kamer heb ik aangegeven verslag te doen van de effecten van de verhuurderheffing. Daarbij heb ik toegezegd om reeds met twee volle jaren ervaring met de verhuurderheffing, een fundamentele evaluatie uit te voeren van de heffing die dan begin 2016 gereed is ten behoeve van beleidsconclusies. Zoals ik in de brief van 17 december aan de Eerste Kamer heb aangegeven zal ik daarbij onder andere aandacht schenken aan de feitelijke investeringen, de financiële positie en investeringsmogelijkheden van verhuurders, de mogelijkheden om operationele kosten te beheersen en woningen te verkopen en de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Daarbij zal ook specifiek de positie van particuliere verhuurders betrokken worden.
-
Vraag 7
Vindt u het acceptabel dat dergelijke huurwoningen in de toekomst alleen nog aan yuppen verhuurd kunnen worden in plaats van aan de doelgroep waar ze ooit voor gebouwd zijn?
Zoals gezegd kan het benutten van de ruimte voor huurverhoging en harmonisatie in de genoemde voorbeelden een belangrijke bijdrage leveren aan de financiering van de verhuurderheffing. Voor zover het hier om verhuur aan huurders met recht op huurtoeslag gaat worden de gevolgen hiervan voor een groot deel gecompenseerd. Tegelijkertijd kan ook het toelaten van hogere inkomens, met daarbij passende huren, in een deel van de betroffen huurwoningen een mogelijkheid zijn.
3 december 2013 - 9 december 2013
6 dagen
Het extreme graaien door corporatiebobo's |
|
Joram van Klaveren (PVV), Sietse Fritsma (PVV) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het artikel «Blok komt directeuren corporaties flink tegemoet»?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u een overzicht geven van de salarissen van alle corporatiedirecteuren nu zij 42% meer gaan verdienen?
Op 2 december 2013 (Kamerstuk II 29 453, nr. 336) heb ik u een overzicht verstrekt van de daadwerkelijke bezoldiging van corporatiebestuurders in 2012. Op basis van de tabel in de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 kan voor elke corporatie de maximaal toegestane bezoldiging bepaald worden. Op basis van de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 is een hogere maximale bezoldiging van topfunctionarissen mogelijk dan op basis van de vervallen regeling uit 2013.
De daadwerkelijke bezoldiging zal voor tenminste 40% van de huidige bestuurders, rekening houdend met het overgangsrecht, op basis van de nu vastgestelde regeling de komende jaren moeten worden afgebouwd. -
Vraag 3
Hoe duidt u het gegeven dat deze «woonbobo's» lak hebben aan het door u uitgestippelde beleid met betrekking tot salarissen?
Alle woningcorporaties zijn aan de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 gebonden en daarop zal gehandhaafd worden.
-
Vraag 4
Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om te zorgen dat deze absurde graaisalarissen nu eindelijk echt omlaag gaan?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Kunt u deze vragen voor 4 december a.s. woensdag beantwoorden aangezien dit onderwerp dan op de agenda staat van een Algemeen overleg over woningcorporaties?
De beantwoording van uw vragen heb ik per ommegaande aan u doen toekomen. Overigens is het onderwerp op 3 december 2012 van de agenda van het Algemeen overleg woningcorporaties afgehaald.
29 november 2013 - 16 december 2013
17 dagen
De invoering van de Verhuurdersheffing |
|
Martine Baay-Timmerman (50PLUS) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht dat huurders van ruim 400 duizend goedkope huurwoningen die in het bezit zijn van particuliere eigenaren, een huurverhoging van honderden euro's per jaar boven het hoofd hangt als gevolg van de invoering van de verhuurdersheffing?1 Is het waar dat deze heffing per woning kan gaan oplopen tot een bedrag van gemiddeld € 775 per jaar?
Ja. De gemiddelde heffing per woning zal in 2017 ongeveer € 775 bedragen.2
-
Vraag 2
Is het waar dat huren in grote steden hierdoor voor de bedoelde huurders in de lagere inkomensgroepen zo hoog kunnen oplopen, dat zij niet meer in de grote steden kunnen blijven wonen en genoodzaakt zullen zijn elders betaalbare woonruimte te vinden?
De verhuurderheffing betreft een heffing bij verhuurders. Die heffing drukt niet rechtstreeks op huurders. Verhuurders hebben uiteraard wel de mogelijkheid om de inkomsten uit de huurverhogingen te gebruiken voor het betalen van die heffing. Of een verhuurder om de heffing te voldoen extra huurverhogingen zal doorvoeren hangt af van de specifieke financiële positie van de individuele verhuurders. De huurverhogingen worden daarbij beperkt door de grenzen van het huurbeleid. Dat betekent dat voor de laagste inkomensgroepen de huur nooit meer kan stijgen dan met 1,5% boven inflatie. Daarbij voorziet de huurtoeslag in compensatie voor de laagste inkomens. Ik zie dan ook niet dat de huren in de grote steden hierdoor zo hoog oplopen dat huurders niet meer daar kunnen blijven wonen. Voor hogere inkomens kan de huur sterker oplopen, hetgeen past in het beleid gericht op de bestrijding van scheefwonen en het realiseren van meer doorstroming op de woningmarkt.
-
Vraag 3
Deelt u de mening van de voorzitter van de Vereniging Vastgoedbelang, dat de particuliere verhuurders niet dezelfde mogelijkheden hebben die woningcorporaties hebben om de verhuurdersheffing bedrijfseconomisch meer «gespreid» op te vangen, zoals bijvoorbeeld efficiënter werken, een lagere rente en commerciële huisvestingsactiviteiten?
De mate waarin verhuurders de mogelijkheid hebben om de verhuurderheffing langs andere wegen dan via huurverhogingen op te brengen hangt af van de individuele omstandigheden van de verhuurder. Zo is bijvoorbeeld in de particuliere sector het aantal woningen per verhuurder kleiner dan bij corporaties. Hierdoor heeft de heffingsvrije voet van 10 woningen in de particuliere sector relatief meer effect.
-
Vraag 4
Deelt u de mening dat de kans daardoor groot is dat de verhuurdersheffing in de particuliere huursector vooral ten laste zal moeten komen van de huurders (huren), het onderhoud aan woningen, en investeringen in en het rendement van het vastgoed voor de verhuurders?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Vindt u het aanvaardbaar dat een beperkte groep huurders van goedkope huurwoningen in de particuliere huursector zwaarder getroffen kan gaan worden door de verhuurdersheffing dan huurders van woningcorporaties?
Zoals in het antwoord op de vragen 3 en 4 aangegeven is niet eenduidig aan te geven of particuliere verhuurders meer gebruik zullen maken van huurverhogingen in het gereguleerde gebied om de verhuurderheffing op te brengen. Daarbij geldt dat ook voor huurders in de particuliere sector de bescherming vanuit de huurprijsregulering geldt.
-
Vraag 6
Bent u bereid om met de particuliere verhuurders te onderzoeken hoe eenzijdige excessieve huurstijgingen voorkomen kunnen worden, en een aanvaardbaar investeringsniveau en rendement voor de particuliere goedkopere huursector kan worden gewaarborgd?
In het debat in de Tweede Kamer over de Wet maatregelen woningmarkt 2014 heb ik aangegeven binnen drie jaar verslag te doen van de effecten van de verhuurderheffing. Daarbij heb ik ook aangegeven daarbij expliciet in te zullen gaan op het onderscheid tussen commerciële verhuurders en corporaties. Bij deze evaluatie wil ik ook de organisaties van verhuurders betrekken.
18 november 2013 - 6 december 2013
18 dagen
Het bericht 'Waarom zitten Vestia-bestuurders niet zes jaar vast?' |
|
Sietse Fritsma (PVV) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Waarom zitten Vestia-bestuurders niet zes jaar vast»?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe beoordeelt u het gegeven dat de huidige Vestia-commissaris Hans van der Vlist medeverantwoordelijk is voor veel derivaten-ellende bij «Slibverwerkingsbedrijf Noord-Brabant» en nu bij Vestia juist soortgelijke misstanden moet wegwerken? Deelt u de mening dat het logischer is dat deze klus niet wordt gedaan door probleemveroorzakers maar juist wordt opgepakt door commissarissen die schone handen hebben?
Woningcorporaties zijn zelf verantwoordelijk voor het aanstellen van commissarissen en zijn daarbij niet gehouden zich hierover aan mij te verantwoorden. Ik ga er vanuit dat woningcorporaties bij de selectie van nieuwe commissarissen de antecedenten van betrokkenen zullen nagaan. Verder moeten bij het aanstellen van commissarissen enkele statutaire bepalingen in acht worden genomen.
De derivatenkwestie bij het Slibverwerkingsbedrijf Noord-Brabant (SNB) dateert van voordat de heer Van der Vlist aantrad als RvC-voorzitter. In 2007 heeft de SNB een switch transaction afgesloten met Deutsche Bank met als voornaamste doel financiële risicovermindering door spreiding van bestaande leasedeposito’s voor een periode van 10 jaar. De heer Van der Vlist is in oktober 2011 aangetreden als voorzitter.
Zijn aanstelling had te maken met het feit dat de verantwoordelijke commissarissen moesten vertrekken. Hetzelfde geldt bij Vestia. Zijn taak is om toe te zien op het herstel van de financiële problemen die zijn ontstaan onder de toezichtverantwoordelijkheid van zijn voorgangers. Bij het samenstellen van de nieuwe RvC is wel contact geweest tussen Vestia en het Ministerie van BZK over de nieuwe kandidaten, waaronder de heer Van der Vlist. -
Vraag 3
Hoe is het mogelijk dat iemand die zich zelf aan wanbeleid en geldverkwisting rond derivaten schuldig heeft gemaakt in de gelegenheid is gesteld om zaken in goede banen te leiden bij een bedrijf waar precies hetzelfde is gebeurd?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Bent u bereid om er zorg voor te dragen dat commissarissen bij woningcorporaties ruimschoots voldoende deskundig zijn zodat zij geloofwaardig de belangen van huurders kunnen verdedigen? Zo nee, waarom niet?
In het door uw Kamer op 5 juli 2012 aanvaarde wetsvoorstel voor de herziene Woningwet dat thans aanhangig is bij de Eerste Kamer, zijn diverse eisen opgenomen met betrekking tot de kwaliteit en het onafhankelijk functioneren van de intern toezichthouders bij woningcorporaties. Zij moeten zich daarbij niet alleen richten op het belang van de organisatie, maar ook op dat van belanghebbenden zoals de huurders. In relatie tot de door u gestelde vragen wijs ik u in het bijzonder op de eis dat iemand niet in de functie van commissaris zal kunnen worden aangesteld als hij of zij eerder in een bestuurlijke of toezichthoudende functie bij een maatschappelijk werkende organisatie geconfronteerd is geweest met een aanwijzing of eerder is veroordeeld vanwege een financieel economisch delict. En mogelijk komt er nog aanvullende wet- en regelgeving.
15 oktober 2013 - 29 oktober 2013
14 dagen
Het vragen van inkomensafhankelijke huurverhoging door verhuurders met minder dan 10 woningen |
|
Paulus Jansen (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Mogen verhuurders met minder dan 10 woningen, die vrijgesteld zijn van verhuurderheffing, inkomensafhankelijke (extra) huurverhoging vragen?1
Ja. Alle verhuurders die woningen gereguleerd verhuren mogen aan de huurders van die woningen een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen indien het huishoudinkomen van de huurders een of beide inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging overschrijdt (mits de voorgestelde huurprijs niet boven de maximale huurprijs van de woning ligt). Er wordt geen onderscheid gemaakt in type verhuurder of aantal woningen dat de verhuurder verhuurt.
-
Vraag 2
Zo nee, is het strafbaar als zij toch inkomensgegevens van hun huurders opvragen bij de Belastingdienst?
Niet van toepassing.
-
Vraag 3
Zo ja, wat is de ratio van de wetgeving inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging, nu verhuurders die géén extra kosten maken wél extra huurverhoging mogen vragen? Bent u bereid aan deze onwenselijke situatie een eind te maken?
In de toelichtingen op de wetsvoorstellen inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging (33 129 en 33 330) en in de parlementaire behandeling van die wetsvoorstellen is aangegeven dat de inkomensafhankelijke huurverhoging een tweeledige doelstelling heeft. De eerste doelstelling is het bevorderen van de doorstroming in het gereguleerde huursegment, de tweede doelstelling is dat huishoudens met een midden- of hoger inkomen die in een gereguleerd verhuurde woning (blijven) wonen een huurprijs gaan betalen die – op termijn – meer in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning.
Verhuurders kunnen de extra huurinkomsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging aanwenden voor investeringen in (nieuwbouw)huurwoningen, hetgeen de doorstroming in de huurwoningenmarkt bevordert.
Het kabinet ziet geen reden om de regelgeving inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging op dit punt te wijzigen.
15 oktober 2013 - 6 november 2013
22 dagen
Woningcorporaties die nog steeds met anti-kraakcontracten werken |
|
Paulus Jansen (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Wat is uw mening over het besluit van woningcorporatie Woonstad in Rotterdam om bewoners met een aflopend tijdelijk huurcontract in een deel van Nieuw Crooswijk genaamd «Reserveboezem III» geen regulier huurcontract aan te bieden, maar deze woningen te laten bewonen op basis van een («anti kraak») gebruiksovereenkomst?1
Gevraagd naar de feiten deelt Woonstad mij mee dat het hier gaat om een woonblok dat sinds jaren bestemd is voor sloop en nieuwbouw. Op dit moment voorziet Woonstad dat in juli 2014 daadwerkelijk met de sloop kan worden begonnen. Wethouder Karakus van Rotterdam heeft Woonstad verzocht om, indien dit juridisch nog mogelijk is, te bezien of de zittende tijdelijke huurders nog tot de feitelijke sloopdatum in hun woningen kunnen blijven. Mede dankzij de wijziging van de Leegstandwet per 1 juli 2013 is verlenging van de vergunning voor een aantal huurders nog haalbaar. Tot slot deelt Woonstad mee dat slechts tijdelijke huurovereenkomsten die na 1 december 2013 aflopen niet meer verlengd kunnen worden, wegens de vereiste minimale duur van een half jaar.
In het algemeen heb ik niet de behoefte in de bedrijfsvoering van een corporatie te treden. Wel waardeer ik de acties van Woonstad om het hier bedoelde woonblok zo lang mogelijk ten nutte van de volkshuisvesting te laten komen. Tevens wordt daarmee verpaupering door leegstand en eventueel kraken van woningen voorkomen. -
Vraag 2
Deelt u de mening dat deze ontwikkeling haaks staat op de motie Paulus Jansen over tijdelijke verhuurcontracten, waarin de regering verzocht wordt «… in overleg te gaan met de koepel van woningcorporaties, Aedes, opdat woningcorporaties waar het gaat om tijdelijke leegstand enkel werken met tijdelijke verhuurcontracten zoals gedefinieerd onder de Leegstandwet» (Kamerstuk 33 436 nr.2? Zo nee, waarom niet?
Ik stel vast dat de indiener van de motie streeft naar beëindiging van het gebruik van anti-kraakcontracten door woningcorporaties, maar dat de corporaties zelf aangeven dat niet in alle gevallen verhuur onder de Leegstandwet mogelijk is en dat daarom woningcorporaties in sommige gevallen toch van dit instrument gebruik maken. Ik heb begrip voor de argumenten van de corporaties. Voor een toelichting verwijs ik u naar mijn brief onder meer over dit onderwerp die u kort geleden heeft ontvangen.
-
Vraag 3
Hoeveel woningcorporaties maken gebruik van antikraakbureaus om woningen tijdelijk te verhuren? Om hoeveel woningen gaat het?
Ik ben niet op de hoogte van deze informatie. Wel ben ik doende de motie van het lid Paulus Jansen2 uit te voeren, die verzoekt de aard en omvang van de tijdelijke verhuur in beeld te brengen en daarover aan de Kamer te rapporteren. In mijn brief waar ik eerder naar verwees, heb ik u geïnformeerd over de wijze waarop ik deze motie wil uitvoeren.
-
Vraag 4
Welke afspraken heeft u met Aedes gemaakt om het gebruik van anti-kraakcontracten door woningcorporaties te beëindigen?
Kort geleden heb ik u een brief gestuurd die onder meer over dit onderwerp gaat, waarnaar ik u opnieuw verwijs. Ik heb kennis genomen van de overwegingen van Aedes op dit punt en ik ben van mening dat het standpunt van Aedes redelijk is. De conclusie is derhalve dat het voor woningcorporaties niet in alle gevallen te vermijden is om gebruik te maken van anti-kraakcontracten.
Ik zal dan ook geen maatregelen nemen om het gebruik van anti-kraakcontracten door woningcorporaties definitief te beëindigen. -
Vraag 5
Indien uw gesprek met Aedes niet geleid heeft tot de vrijwillige beëindiging van het gebruik van anti-kraakcontracten door of namens woningcorporaties, op welke andere wijze denkt u het gebruik van deze contracten te beëindigen?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Bent u bereid deze vragen voor 31 oktober 2013 te antwoorden, aangezien een deel van de bewoners van «de Reserveboezem III» in Rotterdam mogelijk op deze datum de woning moet verlaten?
Gezien het antwoord op vraag 1 is de noodzaak hiertoe vervallen.
8 oktober 2013 - 21 oktober 2013
13 dagen
Het bericht dat corporatiedirecteuren in Limburg massaal salarisverhoging krijgen, tegen de nieuwe salarisnorm in |
|
Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u van mening dat de salarisverhogingen in de sociale woningbouwsector in Limburg onacceptabel zijn en het verkeerde signaal aan de maatschappij afgeven?1
Op basis van het Besluit beheer sociale huursector beschik ik voor corporatiedirecteuren over de salarisgegevens van 2012. Ik zal u deze evenals voorgaande jaren vertrouwelijk ter inzage doen toekomen, zodra deze volledig zijn. In deze gegevens zie ik geen bevestiging van het krantenbericht, noch van het gemiddelde salaris van 180.000 euro, noch van de gemiddelde stijging met 10.000 euro en noch van de salarisstijging van de zogenaamde snelle stijgers. Wat betreft dit laatste heeft het Limburgs Dagblad een rectificatie geplaatst2.
Voor het merendeel van de Limburgse corporatiebestuurders en directeuren was de ontwikkeling van de bezoldiging vergelijkbaar met de afspraken in de CAO Woondiensten. Een aantal heeft een verhoging van circa 6 á 7% gekregen, gebaseerd op bestaande afspraken. Dergelijke loonstijgingen sluiten, zeker in de huidige tijd, naar mijn opvatting niet aan op de maatschappelijke verwachtingen ten aanzien van woningcorporaties. -
Vraag 2
Bent u bereid actie te ondernemen om de salarisverhogingen ongedaan te maken? Kunt u dit toelichten?
In november 2012 heb ik op basis van de WNT de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting vastgesteld. Deze regeling is nog niet van toepassing voor de bezoldiging van bestuurders van woningcorporaties in het jaar 2012 waarover het krantenbericht gaat. Van het ongedaan maken van salarisverhogingen op basis van deze regeling kan derhalve nog geen sprake zijn. Voor zover bekend past voor alle Limburgse corporaties de in 2012 doorgevoerde salarisverhoging binnen het overgangsrecht van de WNT. Indien bij de verantwoording over de bezoldiging over het jaar 2013 blijkt dat er sprake is van verhogingen die niet passen binnen het overgangsrecht dan zal worden opgetreden.
7 oktober 2013 - 21 oktober 2013
14 dagen
Het onophoudelijke graaien van woningbobo's |
|
Sietse Fritsma (PVV), Joram van Klaveren (PVV) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Salarissen bobo's toch weer omhoog»?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u een overzicht geven van de salarissen van alle corporatiedirecteuren van 2012?
In het algemeen overleg van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met de vaste commissie van 14 februari 2013 over topinkomens is aangegeven dat met het intrekken van de Wopt er geen wettelijke grondslag is om over 2012 nog een Wopt-rapportage uit te brengen. Daarbij is aangegeven dat een dergelijke rapportage ook ongewenst werd geacht, aangezien onder het WNT-regime de inkomensberekening op een andere manier tot stand komt. Op basis van het Besluit beheer sociale huursector beschik ik voor corporatiedirecteuren wel over de salarisgegevens over 2012. Ik zal u deze evenals voorgaande jaren vertrouwelijk ter inzage doen toekomen, zodra deze beschikbaar en volledig zijn.
-
Vraag 3
Deelt u de mening dat corporatiedirecteuren – die blijkbaar lak hebben aan de gemaakte afspraken – het te veel ontvangen salaris terug dienen te storten, op moeten stappen en excuses dienen aan te bieden? Zo nee, waarom niet?
In november 2012 heb ik op basis van de WNT de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting vastgesteld. Deze regeling is nog niet van toepassing voor de bezoldiging van bestuurders van woningcorporaties in het jaar 2012 waarover het krantenbericht gaat. Van te veel ontvangen salaris kan formeel derhalve nog geen sprake zijn.
Zoals bij de invoering van de regeling is aangegeven vind ik de bezoldigingen in de sector vaak fors en niet passen bij het karakter van de corporaties. Daar waar sprake is van nog forse loonsverhogingen acht ik dat niet in lijn met de maatschappelijke verwachtingen ten aanzien van woningcorporaties. Overigens heb ik op basis van de genoemde Bbsh-gegevens geconstateerd dat de hoogte en de gemiddelde ontwikkeling van de bezoldiging bij de Limburgse corporaties in het krantenartikel niet correct is opgenomen. De gemelde salarisontwikkeling bij de corporaties Urmond en Urbanus,waarvan in een krantenartikel sprake was, is inmiddels ook door het Limburgs Dagblad2 gerectificeerd. -
Vraag 4
Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om te zorgen dat woningbobo's niet langer over u heen lopen en dat deze zelfverrijking nu echt stopt?
Voor de bezoldiging over 2013 kan en zal ik bij overschrijdingen van de geldende normen en voor zover niet vallend onder het overgangsrecht in de WNT ingrijpen.