| Ingediend | 29 september 2014 |
|---|---|
| Beantwoord | 17 oktober 2014 (na 18 dagen) |
| Indieners | Eric Smaling (SP), Sadet Karabulut (SP) |
| Beantwoord door | Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Lodewijk Asscher (viceminister-president , minister sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA) |
| Onderwerpen | huisvesting huren en verhuren |
| Bron vraag | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kv-tk-2014Z16765.html |
| Bron antwoord | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ah-tk-20142015-281.html |
Deze ontwikkeling is niet nieuw. Mede om deze sector in beeld te krijgen heb ik u op 16 mei 2014 (Kamerstuk 33 436, nr.2 een eerste rapportage gestuurd over tijdelijke verhuur en antikraak. Ik ben voornemens u hier tenminste nog twee keer over te rapporteren, in 2015 en 2016. In genoemde rapportage geef ik ook aan dat het verzamelen van informatie over antikraak niet eenvoudig is. De organisatiegraad is laag en deels willen deze bedrijven geen naar hun oordeel concurrentiegevoelige informatie met het Rijk delen.
De wetgeving voor het huren van woonruimte in ons land is uitgebreid en kent twee hoofdvormen: huur voor onbepaalde tijd en diverse vormen van tijdelijke verhuur van woonruimte. Voor beide vormen gelden in bepaalde gevallen huurbescherming en huurprijsbescherming. Huur voor onbepaalde tijd is het uitgangspunt en tijdelijke verhuur is de uitzondering op de regel. Het is gebleken dat er meer behoefte is aan deze uitzondering op de regel. De mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zijn in 2013 verruimd door een wijziging van de Leegstandwet. Zoals bekend ben ik voornemens de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur nog verder te verruimen (zie mijn brief van 11 april 2014, Kamerstuk 27 926, nr. 218, hierover). Indien de voorstellen uit deze brief kracht van wet hebben gekregen, acht ik de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte afdoende. In een groot aantal gevallen kan dan door middel van tijdelijke verhuur optimaal gebruik gemaakt worden van de woonruimte. Ik ben van oordeel dat zowel de verhuurder als de huurder daarmee gebaat zijn: de verhuurder omdat een huur gevraagd kan worden en de huurder omdat hij meer waarborgen heeft, bijvoorbeeld wat betreft de opzegging.
In een aantal gevallen kan antikraak toch nodig zijn en een nuttige aanvulling op het reguliere woonaanbod zijn. Bijvoorbeeld als de ruimtes niet voldoen aan de eisen die aan woonruimtes gesteld worden, de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur reeds benut zijn of indien de periode tot aan sloop of vernieuwbouw zeer kort is. Indien er wettelijke eisen aan antikraakcontracten gesteld gaan worden, ontstaat een derde categorie huren. Naar mijn oordeel is er geen behoefte aan en geen ruimte voor een derde categorie huren van woonruimte. Om die reden zal ik geen voorstellen ontwikkelen om verdere wettelijke eisen te stellen aan antikraakcontracten.
Ik ben van oordeel dat niet-reguliere vormen van beheer beperkt dienen te worden tot de bijzondere situaties waarvoor ze bedoeld zijn. Zie ook mijn antwoord op de vorige vraag. Het spreekt voor zich dat de sociale huurwoningvoorraad bedoeld is om bewoond te worden door mensen die daar wat betreft hun inkomen of andere beperkende omstandigheden voor in aanmerking komen. De regelgeving zoals vastgelegd in het Besluit beheer sociale-huursector strekt daar ook toe.
Het geniet mijn voorkeur indien overheden en corporaties, maar ook andere verhuurders, daar waar mogelijk gebruik maken van de mogelijkheden van tijdelijke verhuur.
Ik deel niet de observatie dat steeds meer mensen «gedwongen» worden om onder deze «precaire» omstandigheden te gaan wonen. Naar mijn oordeel is er wel degelijk een keuze. Wel is het zo dat de leegstand van onder meer kantoren de laatste jaren nog steeds toeneemt en dat het derhalve niet onaannemelijk is dat de «markt» voor antikraak wonen eveneens toeneemt.
Deze gegevens zijn ontleend aan mijn eerder genoemde brief van 16 mei 2014. Daarin gaf ik aan dat 13 leegstandbeheerders gegevens hebben geleverd voor deze rapportage. Deze leegstandbeheerders zijn aangesloten bij het keurmerk leegstandbeheer. In deze rapportage is tevens opgenomen dat het voor deze panden om ongeveer 12.000 bewoners gaat.
Wat betreft de rijksoverheid worden op dit moment 163 panden door tussenkomst van een leegstandbeheerder tijdelijk bewoond ter voorkoming van kraak. Voor 13 van deze panden is sprake van een combinatie van wonen en bedrijfsvoering.
Wat betreft het inzetten van leegstandbeheerders door gemeenten en woningcorporaties beschik ik niet over gegevens. Bij de inventarisatie ten behoeve van mijn eerder genoemde brief van 16 mei 2014 (Kamerstuk 33 436, nr. 39) is aan de leegstandbeheerders wel gevraagd naar informatie over de opdrachtgevers, echter de leegstandbeheerders beschouwden dit als concurrentiegevoelige informatie die zij niet wensten te verstrekken.
De gegevens die de corporaties aan het Rijk leveren op grond van het Besluit beheer sociale huursector betreffen niet de inzet van antikraak. Derhalve zijn deze gegevens bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties niet bekend.
Ik heb geen inzicht in de vermogensontwikkeling van de in Nederland opererende leegstandbeheerders. Voor zover bekend zijn enkele grote leegstandbeheerders actief in meerdere landen.
Het betreft geen huurovereenkomst maar een gebruiks- of bruikleenovereenkomst. Ik beschik niet over de gegevens die nodig zijn om het gevraagde overzicht te kunnen leveren.
De rijksoverheid heeft regels gesteld voor zorgvuldige verwijdering van asbest. Zowel particulieren als opdrachtgevers zijn aan die regels gebonden. Degene die opdracht geeft tot het verwijderen van asbest dient te beschikken over een asbestinventarisatierapport. Uit de inventarisatie blijkt of het asbest moet worden verwijderd door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf. De gemeente kan hierop toezicht houden.
Er zijn bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geen andere voorbeelden bekend. Voor klachten over leegstandbeheerders kunnen mensen terecht bij de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer (www.keurmerkleegstandbeheer.nl). Indien er sprake is van strafbare feiten, kan uiteraard aangifte bij de politie worden gedaan.
Ik beschik niet over feiten die deze stelling ondersteunen. Echter ik acht het niet onaannemelijk dat dit het geval is. Immers de leegstand van met name kantoren en winkels is sinds de invoering van de Wet kraken en leegstand in 2010 nog aanzienlijk toegenomen, hetgeen de markt voor antikraak heeft vergroot.
De Wet kraken en Leegstand heeft als doel om zowel kraken als leegstand (integraal) te bestrijden. Een strengere aanpak van leegstand zou de mogelijkheid tot kraken moeten verkleinen en tegelijkertijd zou een strengere aanpak van kraken niet tot leegstand moeten leiden. RIGO Research en Advies BV heeft op mijn verzoek onderzocht in hoeverre gemeenten het ontwikkelen van leegstandbeleid voortvarend hebben opgepakt (Kamerstuk 31 560, nr. 32). Hieruit blijkt dat veel gemeenten naar aanleiding van de Wet kraken en Leegstand hun leegstandbeleid hebben heroverwogen. De mate waarin dit effectief is gebleken zal worden meegenomen in de evaluatie van de Wet kraken en leegstand (zie vraag 12)
Ik ben thans in overleg met de Minister van Veiligheid en Justitie teneinde de (integrale) evaluatie van de5t Kraken en Leegstand over de evaluatie. Ik streef er naar de Tweede Kamer in het eerste kwartaal 2015 het evaluatierapport kan aanbieden.
Contracten tussen antikraakbureaus en de antikrakers zijn gesloten op basis van het Burgerlijk Wetboek. Het betreft bruikleen (artikel 7A:1777 e.v. van het Burgerlijk Wetboek) of bewaarneming (artikel 7:600 e.v. van het Burgerlijk Wetboek). Er zal geen ve7eding voor het gebruik van de woning kunnen worden bedongen. Wel kan een vergoeding worden overeengekomen voor reële kosten, zoals die voor gas, elektriciteit en water. Uit jurisprudentie blijkt dat de rechter in sommige gevallen ook de vergoeding van de kosten van de vastgoedbeheerder, zoals administratiekosten en kosten van selectie, door de bruiklener acceptabel acht. Ook hier zal jurisprudentie moeten uitwijzen waar de grenzen liggen. In hoeverre in deze contracten verder nog bepalingen staan die in strijd zijn met de wet, is aan de rechter om te bepalen.
De heer Van den Berg kan zich melden bij de woningcorporatie(s) in zijn woonplaats of bij de gemeente zelf indien de gemeente een huisvestingsverordening heeft. Veel woningcorporaties hebben woningen beschikbaar voor snelzoekers. Ook is het mogelijk, in het geval er een huisvestingsverordening is, dat de heer Van der Berg in aanmerking komt voor een urgentieverklaring: hij is immers de facto dakloos. Ik houd geen toezicht op leegstandbeheerders en antikraakbureaus.
Nee, de figuur van bruikleen is in het Burgerlijk Wetboek afdoende geregeld. Indien uit gerechtelijke uitspraken blijkt dat antikraak-bewoners recht op huurbescherming hebben, dan is dat om dat de rechter heeft geconstateerd dat in casu geen sprake is van een situatie van bruikleen, maar van huur van woonruimte, bijvoorbeeld omdat de antikraak-bewoner een vergoeding betaalde voor het enkele gebruik van de woonruimte of daarvoor een andere tegenprestatie verrichtte. Het verschil tussen bruikleen en huur is dat het er bij bruikleen geen tegenprestatie overeengekomen is. De woonruimte wordt in gebruik gegeven «om niet». De huur van woonruimte is geregeld in afdeling 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Bij de behandeling hebben de leden Anker (CU) en Van Heugten (CDA) een motie ingediend (Kamerstuk 31 560, nr. 27) die de regering verzocht te bevorderen dat er een keurmerk of certificering komt voor leegstandbeheerders. In een brief van 31 januari 2011 (Kamerstuk 31 560, nr. 31) heeft de toenmalige Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties u geïnformeerd over de totstandkoming van dit keurmerk. Op instigatie van de politieke discussie over dit onderwerp, heeft de Vereniging Leegstandbeheer Nederland (VLBN) de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer opgericht. Deze stichting is op enige afstand van de leden van de VLBN gezet, hetgeen de ontwikkeling, het beheer en de controle van het keurmerk ten goede komt. Alle leden van de VLBN dienen zich aan het keurmerk te houden. Gebruikers van antikraak kunnen bij de stichting een klacht indienen indien zij van oordeel zijn dat dit niet het geval is. Alle grote leegstandbeheerders zijn aangesloten bij de VLBN.
Na de totstandkoming van het keurmerk in 2011 heb ik mij nog enkele keren laten informeren over de ontwikkeling ervan.
Het laatste contact met de Bond Precaire Woonvormen dateert uit 2009. Destijds is kennis genomen van de documentaire «Leegs9d zonder zorgen» en heeft de heer Heijkamp de gelegenheid gehad zijn opvattingen ter zake naar voren te brengen.
Zoals hierboven al aangegeven gaat het bij tijdelijke huurcontracten of flex-contracten om huur van woonruimte waarop afdeling 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is. Kern is dat de huurder voor het in gebruik geven van de woonruimte door de verhuurder een vergoeding betaalt/tegenprestatie verricht. In het Burgerlijk Wetboek en in de Leegstandwet zijn diverse vormen van tijdelijke verhuur geregeld, waarbij met name die in de Leegstandwet er zich toe lenen om leegstaande gebouwen tijdelijk te verhuren. Bij antikraakcontracten gaat het veelal om een situatie van bruikleen of bewaarneming, waarbij geen vergoeding voor het enkele gebruik van de woonruimte wordt betaald.
Wanneer Leegstandbeheerders panden tijdelijk in gebruik geven, dan heb ik er een voorkeur voor dat zij dit door middel van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet doen. Dit geeft huurders meer waarborgen, bijvoorbeeld omtrent de opzegging, en geeft verhuurders tegelijk het voordeel dat zij huur kunnen vragen voor de woonruimte.
De constructie die de VLBN heeft gekozen, om de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer op enige afstand van de leden van de VLBN te zetten, acht ik redelijk. Het alternatief, wettelijke eisen aan antikraak stellen, acht ik ongewenst (zie het antwoord op vraag 1).
Voor mijn opvatting over het stelsel van huurwetgeving (en antikraak) verwijs ik naar het antwoord op vraag 1. Ik heb vast kunnen stellen dat het keurmerk de afgelopen jaren is aangescherpt.
Ik meen dat tijdelijke (ver-)huur waar mogelijk de voorkeur geniet boven antikraak. Zie ook mijn antwoord op vraag 1. Echter ik heb geen mogelijkheid om daar waar nu antikraak ingezet is, deze contracten te vervangen door contracten van tijdelijke (ver-)huur. Hier heerst het principe van contractvrijheid. Partijen kunnen hier onderling wel voor kiezen.
Zoals aangegeven, heb ik geen voornemens wettelijke voorschriften voor antikraakcontracten op te stellen.
Wanneer leegstand (ongewenste) maatschappelijke effecten met zich meebrengt, zoals verpaupering, vandalisme, kraken of onveiligheidsgevoelens kan dit problemen opleveren bij duurzame gebiedsontwikkeling. Bijvoorbeeld in gebieden die kampen met een teruglopende bevolking kan sprake zijn van dergelijke effecten.
Nee, leegstand van vastgoed in bredere zin is geen probleem van nationale proporties. Ten eerste blijkt uit de Balans van de Leefomgeving 2014 dat ernstige leegstand een lokaal probleem is. Een probleem dat bovendien per sector verschilt: kantoren staan relatief veel leeg in de Randstad, terwijl daar nauwelijks woningen leegstaan. Woningleegstand komt voor in zogenoemde krimpregio’s, evenals boerderijen en winkels. Iedere regio moet daarom zijn eigen specifieke problemen aanpakken. Dit neemt niet weg dat het Rijk al geruime tijd initiatieven ontplooit om gemeenten en vastgoedeigenaren te ondersteunen bij die aanpak. Ik noem het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren, het Expertteam (kantoor)transformatie en de Juridische Expertpool Planschade.
Deze uitspraak gaat lang niet overal op. Zo zal in gemeenten met een groot woningtekort nieuwbouw plaats moeten vinden, al zal een groeiend deel van de opgave binnen de bebouwde kom opgevangen kunnen worden, bij voorbeeld door verbouw of sloop van overtollig vastgoed. Naast kantoren kan het daarbij ook gaan om voormalige onderwijs- of zorgcomplexen, kloosters of kazernes.
Zoals het Planbureau voor de Leefomgeving in de Monitor Infrastructuur en Ruimte 2014 terecht constateert, is het verstandig om niet te snel conclusies te trekken over de werking van de Ladder voor duurzame verstedelijking, vooral omdat de regeling nog niet zo lang geldt.
Inmiddels is wel jurisprudentie over de toepassing ontstaan. Naar verwachting zal dit bijdragen aan een verbetering van de uitvoeringspraktijk. Sinds de inwerkingtreding van de Wet revitalisering generiek toezicht in oktober 2012 heeft niet meer het Rijk (de Rijksinspectie), maar hebben de provincies het toezicht op de correctie uitvoering van de Wet ruimtelijke ordening en dus ook op de uitvoering door gemeenten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.
De Minister van Infrastructuur en Milieu zal vanuit haar systeemverantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening deze eerste uitkomsten over het gebruik van deze ladder bespreken met de VNG en het IPO en samen met hen bezien hoe de uitvoeringspraktijk rond de toepassing van de ladder kan worden verbeterd. In ieder geval lijkt het goed om daarbij in te zetten op kennis en communicatie. Decentrale overheden kennen de regionale en lokale omstandigheden en zijn daardoor het beste in staat een afweging te maken over ruimtelijke ontwikkelingen.