Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vesteda poogt massale uitstroom beleggers uit woningfonds te beperken»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de signalen dat (internationale) beleggers op grote schaal kapitaal terugtrekken uit Nederlandse woningfondsen?

De verwachting is dat er door de redemptieverzoeken bij Vesteda huurwoningen worden uitgepond en er waarschijnlijk minder nieuwbouw wordt gepleegd. Dit baart het kabinet zorgen omdat een gezonde voorraad aan (midden)huurwoningen bijdraagt aan een goed functionerende woningmarkt.

Vraag 3

Kunt u in kaart brengen wat de omvang is van de (verwachte) uitstroom van kapitaal uit Nederlandse woningfondsen in de afgelopen jaren en op dit moment met daarbij een onderscheidt tussen nationaal en internationaal kapitaal?

Het is onbekend hoeveel kapitaal er exact is uitgestroomd bij woningfondsen en welke investeerders redempties hebben aangevraagd. De nationaliteit van deze investeerders betreft geen openbare informatie. Het kabinet is niet bekend met vergelijkbare situaties als bij Vesteda. Aangezien Vesteda de grootste woningbelegger van Nederland is en investeerders hier slechts eens in de zeven jaar een dergelijke redemptie kunnen aanvragen, valt deze casus het meest op.
Naast dat (buitenlandse) investeerders via een woningfonds investeren, kunnen ze dit ook direct doen. De omvang van de woningfondsen geeft dus een beperkt beeld van het geïnvesteerde volume. Zo is de voorraad huurwoningen in bezit van internationale beleggers – zonder tussenkomst van een woningfonds – in 2025 gedaald tot ruim 72.500, terwijl dit in 2024 ruim 80.000 huurwoningen betrof.2
De afname van buitenlandse investeerders in nieuwbouw huurwoningen is een recente ontwikkeling. In 2022 kwam 32% van alle investeringen in nieuwbouw door private investeerders – dus exclusief de investeringen van woningbouwcorporaties – nog uit het buitenland. Dit is in 2025 gedaald naar 1%.3 Het vertrek van buitenlandse investeerders uit de Nederlandse woningmarkt is een zorgelijke ontwikkeling, omdat Nederland voor een grote nieuwbouwopgave staat in de huursector, waar veel investeringen voor nodig zijn. Nederlandse investeerders, private partijen en woningcorporaties gezamenlijk, hebben onvoldoende kapitaal om deze opgave in te vullen en dus zijn buitenlandse investeringen essentieel.

Vraag 4

Welke gevolgen heeft deze uitstroom voor investeringen in de Nederlandse woningmarkt, in het bijzonder voor de bouw van (midden)huurwoningen en het aantal beschikbare huurwoningen?

In zijn algemeenheid leidt uitstroom van investeringen, indien deze niet gecompenseerd wordt door investeringen die instromen, tot uitponding van bestaande (midden)huurwoningen en in veel gevallen leidt het tot de bouw van minder nieuwbouw huurwoningen. Dit heeft uiteindelijk tot gevolg dat het tekort aan (betaalbare) huurwoningen oploopt.
Het kabinet blijft de voorraad huurwoningen monitoren, en werkt ondertussen door aan afspraken uit het Coalitieakkoord op dit belangrijke dossier. Namelijk door de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vorm te geven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. De eerste resultaten op dit vlak zijn inmiddels geboekt (zie ook het antwoord op vraag 15). Het kabinet gaat hier via de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw verder invulling aan geven. Na de zomer volgt het actieplan met daarin meer maatregelen en verdere uitwerkingen.

Vraag 5

Kunt u daarnaast in kaart brengen wat het effect is van de uitstroom van institutioneel kapitaal op het behalen van de 70% voorverkoopeis bij gemengde woningbouwprojecten en hoeveel woningen hierdoor geraakt worden?

Institutionele beleggers nemen doorgaans een groot deel van een nieuwbouwproject op zich. Als een institutionele belegger instapt, wordt de eis van 70 procent voorverkoop vaak sneller gehaald. Het is niet mogelijk om exact in kaart te brengen wat het effect is van de uitstroom van institutioneel kapitaal op het behalen van de 70 procent voorverkoopeis bij gemengde woningbouwprojecten. Dit komt omdat er geen openbare data beschikbaar is over de mate waarin institutionele beleggers per project deelnemen en wat de exacte timing van hun betrokkenheid is.

Vraag 6

Kunt u in kaart brengen hoe breed de problematiek van redemptieverzoeken speelt onder (internationale) pensioenfondsen en andere institutionele beleggers, en wat dit betekent voor de investeringscapaciteit in de Nederlandse woningmarkt?

Zoals in vraag 3 beantwoord is het kabinet niet bekend vergelijkbare situaties zoals die van Vesteda, maar blijft het kabinet de situatie monitoren en werkt het verder aan beleid om het investeringsklimaat te verbeteren. Indien grootschalige redemptie plaatsvindt, zonder dat genoeg investeerders instromen, leidt dit tot uitponding van bestaande (midden)huurwoningen en in veel gevallen leidt het tot de bouw van minder nieuwbouw huurwoningen. Dit zal ertoe leiden dat het tekort aan (betaalbare) huurwoningen oploopt.

Vraag 7

Welke rol speelt de fiscale behandeling van buitenlandse pensioenfondsen bij hun bereidheid om in Nederland te investeren in woningbouw?

De mate waarin buitenlandse partijen – waaronder ook pensioenfondsen – bereid zijn om in de Nederlandse woningmarkt te investeren is afhankelijk van verschillende factoren. In de praktijk is het de optelsom van factoren die investeerders doet besluiten wel of niet in Nederland te investeren in Nederland. Uit cijfers van Capital Value blijkt dat het aandeel buitenlandse investeerders in nieuwbouw sinds een aantal jaren is afgenomen.4 Deze verschillende factoren en de verscheidenheid aan investeerders maken het niet mogelijk het precieze effect van de fiscale behandeling op het investeringsgedrag van pensioenfondsen aan te geven. Wel heeft het kabinet SEO Economisch Onderzoek onderzoek laten doen naar het investeringsklimaat voor middenhuur. SEO concludeert dat het investeringsklimaat sinds 2022 voornamelijk is verslechterd door een stijging van de rente, de regulering van de middenhuur en minder voorspelbaar overheidsbeleid door de hoge frequentie van beleidswijzigingen. SEO geeft daarbij aan dat de maatregel met de meeste impact op het investeringsklimaat in brede zin de regulering van de middenhuursector is. SEO heeft niet specifiek de situatie van buitenlandse pensioenfondsen onderzocht. Wel doet SEO de aanbeveling om de toepassing van de pensioenfondsvrijstelling in de vennootschapsbelasting bij buitenlandse pensioenfondsen nader te onderzoeken naar aanleiding van signalen hierover uit de praktijk.
De Nederlandse vennootschapsbelasting maakt geen onderscheid tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Naast Nederlandse pensioenfondsen kunnen in het buitenland gevestigde pensioenfondsen (als zij vergelijkbaar zijn met Nederlandse pensioenfondsen) zich beroepen op de vrijstelling in de vennootschapsbelasting. Deze vrijstelling werkt ook door naar de dividendbelasting.5 In het buitenland gevestigde pensioenfondsen kunnen zich beroepen op de subjectieve vrijstelling in de vennootschapsbelasting als zij zich (nagenoeg) uitsluitend bezighouden met het uitvoeren van pensioenregelingen die naar aard en strekking overeenkomen met een Nederlandse pensioenregeling. Met het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb is ingevuld wanneer sprake is van een pensioenregeling die naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling.6 De voorwaarden in het beleidsbesluit zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet. Zoals ik heb toegelicht in de kabinetsreactie op het SEO onderzoek bekijkt de Belastingdienst momenteel zorgvuldig of en zo ja welke voorwaarden in het beleidsbesluit modernisering behoeven. Voor zover de knelpunten binnen het huidig rechtskader kunnen worden weggenomen kan dit gebeuren door middel van kennisgroepstandpunten die worden gepubliceerd op de website van de Belastingdienst en/of door aanpassing van het beleidsbesluit. Ter illustratie, onlangs is een tweetal kennisgroepstandpunten gepubliceerd om duidelijkheid te creëren over de toepasselijkheid van de pensioenfondsvrijstelling.7 Recent is het kabinet uitgebreider ingegaan op dit onderwerp naar aanleiding van vragen van andere leden van uw Kamer.8

Vraag 8

Deelt u de opvatting dat ongunstige fiscale behandeling van buitenlandse pensioenfondsen ertoe kan leiden dat Nederland investeringen in de woningmarkt misloopt? Zo ja, hoe groot acht u dit effect?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bereid in kaart te brengen welke fiscale knelpunten buitenlandse pensioenfondsen ervaren bij investeringen in de Nederlandse woningmarkt en welke mogelijkheden er zijn om deze knelpunten weg te nemen?

Zoals in het vorige antwoord naar voren komt, is de aantrekkelijkheid van het investeringsklimaat een complex samenspel van factoren, zoals huur- en fiscaal beleid en macro-economische omstandigheden. In het nieuwsartikel en de bovengenoemde vragen worden enkele punten naar voren gebracht waaraan het kabinet werkt met als doel verbetering van het investeringsklimaat voor woningbouw. Zo is het kabinet voornemens het tarief van de overdrachtsbelasting voor investeerders te verlagen naar 7%. Daarnaast is het kabinet voornemens om voorafgaand aan de evaluatie de Wet betaalbare huur te optimaliseren om het aanbod van huurwoningen op peil te houden. Daarnaast is door het vorige kabinet – vanuit de wens om het investeringsklimaat te verbeteren – een versoepeling van de earningsstrippingmaatregel ingevoerd waarmee het maximale renteaftrekpercentage is verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst.
Ten aanzien van de pensioenfondsvrijstelling gaat de Belastingdienst kijken in hoeverre de huidige voorwaarden in het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb9 nog actueel zijn en modernisering behoeven. De voorwaarden in het beleidsbesluit zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet en er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Het toetsen aan de voorwaarden voor buitenlandse pensioenfondsen kan bewerkelijk zijn, bijvoorbeeld omdat buitenlandse pensioenregelingen vaak niet exact overeenkomen met Nederlandse pensioenregelingen.
Verder is het kabinet bekend met het signaal dat de wijziging van het fbi-regime een pijnpunt kan zijn voor vastgoedbeleggingen. Het terugdraaien van de aanpassing van het fbi-regime zou echter betekenen dat in bepaalde gevallen buitenlandse investeerders al dan niet onbedoeld opnieuw Nederlandse belastingheffing zouden kunnen ontlopen. Dit acht het kabinet geen evenwichtige situatie. Een andere mogelijkheid zou zijn om een zogenoemd REIT-regime te introduceren. Het introduceren van zo’n nieuw fiscaal regime is ook niet eenvoudig. In een Kamerbrief van 7 juni 2024 heeft het destijds zittende kabinet een aantal belangrijke aandachtspunten ten aanzien van een REIT-regime genoemd.10 Recent is het kabinet uitgebreider ingegaan op dit onderwerp naar aanleiding van vragen van andere leden van uw Kamer.11 Wat betreft de earningsstrippingmaatregel zal het kabinet – in navolging van de aanbeveling uit het SEO-rapport – verder verkennen of, en zo ja in hoeverre, de effecten van deze maatregel voor vastgoedbedrijven beter in beeld kunnen worden gebracht aan de hand van de bij de Belastingdienst beschikbare gegevens. Voor private verhuurders die investeren in de bouw van nieuwe middenhuurwoningen zoekt het kabinet in de Taskforce Versnelling Woningbouw naar aanvullende oplossingen om het investeringsklimaat te verbeteren. In het Actieplan van deze Taskforce zal het kabinet met een integraal plan komen ter verbetering van het investeringsklimaat voor het creëren van nieuwe, betaalbare huurwoningen. Het kabinet is direct aan de slag gegaan met de Taskforce en de eerste resultaten zijn geboekt.12

Vraag 10

Zou u in de hiervoor genoemde verkenning naar fiscale knelpunten de in het nieuwsartikel genoemde afschaffing van de fiscale beleggingsinstelling (FBI)-status en de renteaftrekbeperking en de pensioenfondsvrijstelling willen meenemen?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Bent u hierover in gesprek met (internationale) beleggers en pensioenfondsen, en zo ja, wat zijn de belangrijkste signalen die u uit deze gesprekken ontvangt?

Het Ministerie van BZK/VRO is regelmatig in gesprek met investeerders over het investeringsklimaat en ook specifiek met verschillende investeerders en pensioenfondsen over de recente ontwikkelingen. In deze gesprekken komen verschillende signalen naar boven die verklaren waarom de investeringen zijn afgenomen. Een aantal Nederlandse pensioenfondsen geeft aan dat zij tegen de grenzen aanloopt van hoeveel zij kunnen investeren in de Nederlandse woningmarkt. Vanwege risico- en spreidingsoverwegingen is dat gelimiteerd. Door het verslechterde investeringsklimaat zijn met name buitenlandse investeerders minder bereid om in Nederlandse woningen te investeren. Nederlandse institutionele investeerders die wel nog investeringsruimte hebben, hebben ook moeite met het vinden van projecten die aan de rendementseisen voldoen.
Het kabinet krijgt signalen vanuit de markt dat de snel opeenvolgende wijzigingen in het huurbeleid en fiscale beleid hebben gezorgd voor instabiliteit en onvoorspelbaarheid en dus een minder aantrekkelijk investeringsklimaat. Ook hoort het kabinet in gesprekken met de sector dat indien de rente en/of bouwkosten stijgen, dat het dan nog lastiger wordt om investeringen in woningen rond te rekenen.

Vraag 12

Waarom is er nog geen kabinetsreactie op het onderzoek naar het Investeringsklimaat middenhuur dat SEO Economisch Onderzoek heeft verricht in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en het Ministerie van Financiën, terwijl dit samenhangt met belangrijke trajecten rondom middenhuur, investeringsklimaat en versnellen van de woningbouwproductie, en een belangrijke basis moet vormen voor realisatie van de afspraken uit de Woontop en concrete afspraken met investeerders?

Op 20 april jl. heeft het kabinet uw Kamer de kabinetsreactie op het onderzoek Investeringsklimaat middenhuur van SEO Economisch Onderzoek gestuurd. Vanwege de demissionaire status van het vorig kabinet tijdens publicatie van het onderzoek was dit nog niet gedaan.

Vraag 13

Zou u in kaart willen brengen welke impact deze vertraging van de kabinetsreactie heeft op trajecten rondom middenhuur, investeringsklimaat en versnellen van de woningbouwproductie, maar ook voor realisatie van de afspraken uit de Woontop en concrete afspraken met investeerders?

Vertraging van de kabinetsreactie heeft op zichzelf geen impact op het investeringsklimaat en de woningbouw. Wel is het natuurlijk goed dat een nieuw kabinet is aangetreden en missionair het woningtekort kan aanpakken. Dit kabinet heeft hiervoor onder andere een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld met als doel binnen zes maanden een integraal programma op te stellen dat de koers uitzet hoe zo snel als mogelijk de jaarlijkse realisatie van de gewenste 100.000 woningen per jaar bereikt kan worden. Eén van de opdrachten van de Taskforce is het verbeteren van het investeringsklimaat via stabiele fiscale kaders en stimulerende regelgeving.

Vraag 14

Wat is de stand van zaken van het plan van aanpak om de verruimde staatssteunruimte voor middenhuur te benutten, zoals verzocht in de motie-Vedder c.s. (Kamerstuk 36 600-XXII, nr. 35)?

Het is goed nieuws dat de Europese Commissie op 16 december 2025 mogelijk heeft gemaakt om staatssteun in te kunnen zetten voor middenhuur. Op dit moment brengt het kabinet de verschillende mogelijkheden voor de implementatie in kaart, ook voor provincies en gemeenten. Er zijn verschillende opties denkbaar binnen de door de Europese Commissie gestelde kaders. Zoals Uw Kamer is toegezegd, wordt u vóór de zomer een plan van aanpak gepresenteerd. De gekozen optie zal worden uitgewerkt in een wijziging van de Woningwet.

Vraag 15

Welke kansen ziet u om via publiek-private samenwerking (PPE-constructies), garantstellingen of andere instrumenten de investeringsbereidheid van (institutionele) beleggers in de middenhuur te vergroten, en hoe gaat u deze kansen concreet benutten?

In het coalitieakkoord is opgenomen dat de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig worden vormgegeven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van (midden)huurwoningen weer kan toenemen. In dat kader heeft het kabinet een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld. Één van de opdrachten van de Taskforce is het verbeteren van het investeringsklimaat via stabiele fiscale kaders en stimulerende regelgeving.
Het kabinet is direct aan de slag gegaan met de Taskforce en de eerste resultaten zijn geboekt. Het kabinet zet een stap in de optimalisatie van de Wet betaalbare huur en de tijdelijke contracten voor alle studenten, zoals bedoeld in het coalitieakkoord. Concreet betekent dit: 1) het invoeren van een WOZ-opslag, 2) het afschaffen van minpunten bij het geheel ontbreken van buitenruimte, 3) een betere locatiewaardering kleine rijksmonumenten en 4) het mogelijk maken van een tijdelijk contract voor alle studenten. Naast deze maatregelen zal ik de tijdelijke nieuwbouwopslag voor middenhuurwoningen voor vier jaar verlengen, waardoor investeerders voor een langere periode extra ruimte krijgen voor de bouw van nieuwe middenhuurwoningen. En om het investeringsklimaat voor private verhuurders te verbeteren is in het coalitieakkoord reeds afgesproken dat de overdrachtsbelasting voor verhuurders wordt verlaagd naar 7%. In het integrale programma dat in september gepresenteerd wordt, zal er nader worden ingegaan ingaan op hoe het kabinet aan deze opdracht invulling geeft.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het feit dat de inwoners van de L-flat, de grootste flat van Nederland, en de Geroflat in Zeist te maken krijgen met een huurverhoging?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat de mensen die in deze flats wonen al maanden niet de volledige beschikking hebben tot hun balkons, omdat deze onveilig zijn en daarom ondersteund worden door metalen palen?

Ik ben bekend met de berichtgeving dat de mensen die in deze flats wonen al maanden niet de volledige beschikking hebben over hun balkons, omdat deze onveilig zouden kunnen zijn en daarom ondersteund worden door metalen palen.
Vooropgesteld vind ik het van belang dat huurders volledig en op een veilige manier over hun woning kunnen beschikken; daarvoor betalen zij immers de huur. In de bouwregelgeving en ook de huurregelgeving zijn hiervoor dan ook diverse waarborgen opgenomen. Voor deze waarborgen verwijs ik naar mijn antwoorden op de vragen 3, 4 en 5.

Vraag 3

Heeft het ministerie meegekeken op de veiligheid van de balkons en de tijdelijke oplossing? Is er bij deze specifieke flat onderzoek gedaan nadat eind 2015 een onderzoeksplicht is ingesteld door toenmalig Minister Blok voor eigenaren van galerijflats met balkons? Wat is er na dit onderzoek gedaan? Ziet de Minister reden om nu weer een soortgelijke actie te ondernemen?

De verantwoordelijk voor de veiligheid van de balkons en tijdelijke oplossing is aan de gebouweigenaar en het toezicht hierop is belegd bij de gemeente. Het ministerie heeft daarbij geen rol. Dit geldt ook voor de uitvoering van de eerdere onderzoeksplicht bij galerijflats2. Of deze onderzoeksplicht is uitgevoerd bij de specifieke flat en wat er na dit onderzoek is gedaan is ter beoordeling van de gemeente. Daarnaast geldt altijd een algemene zorgplicht voor de gebouweigenaar om de balkons blijvend te laten voldoen aan de veiligheidseisen. Ik zie daarom geen reden voor een nieuwe wettelijke onderzoeksplicht.

Vraag 4

Begrijpt u dat het voor huurders niet duidelijk is wanneer er sprake zal zijn van een duurzame oplossing en dit mogelijk nog jaren op zich laat wachten? Wat vindt u ervan dat huurders mogelijk jarenlang in onzekerheid zitten? Ziet de Minister mogelijkheden om de werkzaamheden te versnellen?

Ik vind het van belang dat huurders duidelijkheid hebben over de ernst van de huidige situatie en in hoeverre deze een beletsel kan zijn om op veilige of normale wijze gebruik te maken van het gehuurde. In eerste instantie is het aan de verhuurder om deze duidelijkheid te bieden en om indien nodig werkzaamheden te versnellen. Vervolgens voorziet de regelgeving in taken bij de gemeente, de huurcommissie en de rechter. Het ministerie heeft geen wettelijke mogelijkheden om te interveniëren in deze specifieke kwestie.
Daarmee zie ik de volgende drie mogelijkheden voor een huurder om werkzaamheden te laten versnellen. In de eerste plaats kunnen huurders zich tot de gemeente wenden met het verzoek tot handhaving van de bouwregelgeving inzake de balkons. In de tweede plaats hebben de huurders de mogelijkheid zich tot de Huurcommissie of rechter te wenden inzake de huurprijs. De Huurcommissie of rechter kan vervolgens tot het oordeel komen dat de gebreken zodanig ernstig zijn, dat zij een huurverlaging rechtvaardigen. In het algemeen stimuleert een dergelijk oordeel een verhuurder de nodige werkzaamheden uit te laten voeren; tot die tijd blijft namelijk de huurverlaging van kracht. In de derde plaats kunnen huurders zich tot de rechter wenden zodat de rechter de verhuurder verplicht om de nodige werkzaamheden uit te laten voeren. Bij een spoedeisend belang kan dat leiden tot een procedure bij de rechter in kort geding.

Vraag 5

Bent u het eens dat het niet eerlijk is dat mensen die betalen voor een woning mét balkon, maar hier geen volledig gebruik van kunnen maken, ook nog eens een huurverhoging krijgen? Zo nee, snapt u ten minste dat dit gevoelens van oneerlijkheid oproept bij de bewoners? Wat zijn de mogelijkheden voor compensatie in dit soort gevallen?

Ik begrijp dat mensen die een woning huren met gebreken en een huurverhoging krijgen, dat als oneerlijk ervaren. Zoals aangegeven in antwoord op vraag 4 hebben huurders de mogelijkheid zich tot de Huurcommissie of rechter te wenden inzake de huurprijs. Indien de Huurcommissie in een uitspraak gebreken heeft geconstateerd, kan een voorstel tot huurverhoging wettelijk niet leiden tot huurverhoging. Met het op 21 april 2026 door uw Kamer aanvaarde wetsvoorstel toekomstbestendige Huurcommissie3 wordt deze regel ook van toepassing verklaard op huurverhogingen op grond van een beding in de overeenkomst4. Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 4, kunnen huurders zich ook tot de rechter wenden zodat die de verhuurder verplicht om de nodige werkzaamheden uit te laten voeren. Huurders kunnen bij de rechter ook een schadevergoeding eisen.

Vraag 6

Klopt het dat de huurders van woningcorporatie Woongroen die vallen onder een collectief energiecontract binnenkort ook nog eens te maken krijgen met een naheffing in verband met de gestegen energieprijzen?

Het ministerie heeft geen rol inzake individuele situaties waarbij verhuurders van woonruimten collectieve energie leveren aan hun huurders. Hierbij geldt dat de verhuurder de levering van energie in rekening kan brengen via de servicekosten. De wettelijke regeling voorziet erin dat een verhuurder voor de servicekosten een maandelijks voorschotbedrag in rekening kan brengen. Voorts voorziet de wettelijke regeling erin, dat een verhuurder uiterlijk zes maanden na het einde van elk kalenderjaar een afrekening verzorgt op basis van de reëel gemaakte kosten.
Deze afrekening kan leiden tot de conclusie dat de huurder een bedrag terug moet ontvangen of nog een extra bedrag moet betalen. Hieraan kunnen verschillende oorzaken aan ten grondslag liggen, zoals een lager of hoger verbruik, of ook gestegen energieprijzen. De huurder die het niet eens is met een afrekening heeft de mogelijkheid zich tot de Huurcommissie of rechter te wensen. Het op 21 april 2026 door uw Kamer aanvaarde wetsvoorstel toekomstbestendige Huurcommissie5 maakt dat de Huurcommissie een gebruiksvriendelijk formulier kan opstellen waarmee verhuurders de betalingsverplichting inzake de servicekosten van de huurder specificeren. Dit draagt bij aan een voor huurder en verhuurder meer begrijpelijke en voorzienbare procedure bij de Huurcommissie.

Vraag 7

Heeft u gesprekken gevoerd met bewoners of de corporatie? Zo nee, bent u bereid op korte termijn in gesprek te gaan?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 3 is het aan de gemeente om te beoordelen of zij over moeten gaan tot handhaving. Zoals aangegeven in mijn antwoorden op vraag 4 en 5 kunnen huurders zich wenden tot de huurcommissie en rechter. Het ligt dan ook niet in de rede dat ik treed in de verantwoordelijkheid van de gemeente, de huurcommissie of de rechter door op korte termijn in overleg te gaan met de bewoners of de corporatie.

Vraag 8

Wat kunt u in overleg of samenwerking met de woningcorporatie Woongroen en de gemeente Zeist doen om deze bewoners tegemoet te komen en duidelijkheid te geven?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het plenaire debat over de Woningbouwopgave?

Ja.

Vraag 1

Kunt u de budgettaire gevolgen in kaart brengen van het niet kunnen handhaven van de 30-jaarstermijn in de hypotheekrenteaftrek per 2031 en verder, als dit betekent dat huishoudens met een oude hypotheek ook na 30 jaar nog gebruik blijven maken van de hypotheekrenteaftrek?1

In het ambtelijk rapport2 over het aflopen van de 30-jaarstermijn wordt onder andere ingegaan op de financiële gevolgen van de handhavingsproblematiek rondom de 30-jaarstermijn. Dit rapport is tegelijkertijd met deze antwoorden naar de Tweede Kamer verzonden. Zoals in het rapport staat beschreven kunnen de gemiste jaarlijkse belastingopbrengsten als geen besluitvorming plaatsvindt – en de huidige situatie dus in stand blijft – na 2031 oplopen tot boven de 100 miljoen euro per jaar door het (on)bewust overschrijden van de 30-jaarstermijn door burgers. Deze inschatting is met grote onzekerheden omgeven.

Vraag 2

Kunt u uiteenzetten bij wat voor soort hypotheken hier een probleem ontstaat en wat de omvang hiervan is?

Het probleem zal zich voordoen bij alle hypotheken waarvoor de 30-jaarstermijn geldt. Dat zijn in eerste instantie vrijwel alle lopende hypotheken die zijn afgesloten voor 1 januari 2001 waarbij de 30-jaarstermijn op 1 januari 2001 is ingegaan en het recht op hypotheekrenteaftrek vanaf 1 januari 2031 vervalt. In de jaren erna geldt hetzelfde voor hypotheken die na 1 januari 2001 maar vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten. In het rapport is opgenomen dat er ongeveer 2,7 miljoen hypotheken zijn die vermoedelijk een startdatum hebben van voor 2012. Daarnaast geldt voor hypotheken die voor 1 januari 2013 zijn afgesloten en na deze datum zijn overgesloten en aan de aflossingseis voldoen, een maximale periode van renteaftrek van 30 jaar. De periode van hypotheekrenteaftrek van vóór 1 januari 2013 vermindert dan de periode waarover de rente aftrekbaar is. De periode waarin recht bestaat op hypotheekrenteaftrek kan daardoor korter zijn dan de termijn van 360 maanden (30 jaar) waarin de hypotheek moet worden afgelost. In het hiervoor genoemde ambtelijke rapport wordt nader ingegaan op de risico’s en de mogelijke oplossingsrichtingen.

Vraag 3

Waarom is nooit een goed administratiesysteem opgezet om te kunnen voldoen aan deze wettelijke verplichting en ter voorkoming van financiële derving?

De 30-jaarstermijn is per 1 januari 2001 ingevoerd. Het uitgangspunt van de huidige wetgeving is dat het primair aan belastingplichtigen is om aannemelijk te maken dat recht bestaat op een aftrek. Een vorig kabinet heeft in 2019 naar aanleiding van aanbevelingen van Panteia over het alsnog gaan opzetten van een dergelijk administratiesysteem aangegeven dit niet te gaan doen om de volgende redenen. Deze overwegingen zijn nog steeds relevant3:
Ook is eerder door mijn ambtsvoorganger naar aanleiding van de kabinetsreactie op de evaluaties ingegaan op de uitvoeringsproblemen van de Belastingdienst.4
De Belastingdienst probeert belastingplichtigen overigens zo goed mogelijk in staat te stellen met zo min mogelijk inspanningen automatisch aan fiscale verplichtingen te kunnen voldoen. Een belangrijk instrument hierbij is bijvoorbeeld de vooraf ingevulde aangifte. Doordat er geen gegevens beschikbaar zijn, kunnen belastingplichtigen echter niet geholpen worden bij het onderbouwen van een recht op aftrek.
Verder was de invoering van de 30-jaarstermijn slechts een onderdeel van de invoering van de Wet inkomstenbelasting 2001. Er is destijds niet voor gekozen een dergelijk administratiesysteem op te zetten. Naast de bovengenoemde redenen om niet over te gaan op een administratiesysteem hadden destijds de invoering van het boxenstelsel (en de vermogensrendementsheffing), het vervangen van belastingvrije sommen door heffingskortingen en de introductie van uitbetaling van de algemene heffingskorting aan de niet of weinig verdienende partner prioriteit. Ook toen waren er al uitdagingen op het gebied van ICT capaciteit. Het effect van de 30-jaarstermijn zou zich ook pas voor het eerst voordoen in 2031, terwijl deze onderdelen per 2001 in werking moesten treden.

Vraag 4

Als er inderdaad sprake is van financiële derving, hoe dient deze dan begrotingstechnisch te worden gedekt?

Voor het inkomstenkader geldt als uitgangspunt geldt dat belastingplichtigen zich compliant gedragen. Mocht daar toch geen sprake van zijn dan maakt een eventuele financiële derving geen onderdeel uit van het inkomstenkader en is er geen sprake van een dekkingsopgave binnen de begrotingskaders. Binnen de kaders dient enkel te worden gecompenseerd voor beleidsmatige mutaties. In dit geval is geen sprake van een beleidswijziging. Een eventuele derving heeft wel gevolgen voor het EMU-saldo.

Vraag 5

Klopt het dat de overheid van mensen verwacht dat zij het verlopen van de 30-jaarstermijn zelf verwerken in de aangifte en ligt de bewijslast bij de burger. Hoe gaat de Belastingdienst dit vervolgens controleren?

Ja dat is inderdaad het uitgangspunt op basis van de huidige wetgeving. De bewijslast voor inkomensverlagende posten ligt namelijk bij de belastingplichtige. Met het oog op de handhaving van de 30-jaarstermijn ondersteunt de Belastingdienst de burger daarbij met dienstverlening en communicatie. De burger wordt daarbij in de aangifte geholpen door hulpvragen. Dit zijn vragen die bedoeld zijn om de burger te helpen bij het invullen van de aangifte, maar de antwoorden op deze hulpvragen worden niet verstuurd aan de Belastingdienst. De Belastingdienst heeft geen, of slechts beperkt, gegevens over de precieze looptijd van leningen om de aangeleverde gegevens op grote schaal op juistheid te controleren. Toezicht op de 30-jaarstermijn zal daarom hoogstwaarschijnlijk steekproefsgewijs plaats gaan vinden, door gegevens op te vragen bij de belastingplichtige en deze vervolgens te beoordelen.

Vraag 6

Is het verschil wat dan ontstaat tussen mensen bij het niet kunnen handhaven juridisch houdbaar of kan dit leiden tot procedures van mensen die ook langer aftrek willen in het kader van gelijke behandeling?

De Belastingdienst is bij de handhaving gebonden aan het gelijkheidsbeginsel. Elke belastingplichtige die aan de objectieve selectievoorwaarden voldoet zou gecontroleerd kunnen worden. In het geval een aangifte van een belastingplichtige wordt uitgeworpen, dan is het aan de belastingplichtige om aannemelijk te maken dat er recht op de hypotheekrentaftrek bestaat. Als de belastingplichtige hier niet in slaagt, zal dit leiden tot een correctie van de aangifte inkomstenbelasting. Iedere belastingplichtige zou gecontroleerd kunnen worden en bij een onjuiste aangifte vindt een correctie plaats. Dit leidt dus niet tot een verschil van behandeling tussen belastingplichtigen.

Vraag 7

Werkt de Belastingdienst aan oplossingsrichtingen over hoe om te gaan met het aflopen van de 30-jaarstermijn? Zo ja, wat zijn mogelijke oplossingsrichtingen en wat betekenen deze voor de uitvoering. Zo niet, waarom niet?

Zoals eerder genoemd is gewerkt aan een ambtelijk rapport over de 30-jaarsproblematiek bij de hypotheekrenteaftrek. Voor de mogelijke oplossingsrichtingen wordt naar dit rapport verwezen dat tegelijkertijd met deze antwoorden naar de Tweede Kamer is verstuurd.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat grote beleggers, waaronder pensioenfonds ABP en verzekeraar Allianz, voor in totaal 4,1 miljard euro hun belangen willen afbouwen in woningverhuurder Vesteda? Wat is uw reactie hierop?1

Ja, de verwachting is dat er door de redemptieverzoeken bij Vesteda er huurwoningen worden uitgepond en er waarschijnlijk minder nieuwbouw wordt gepleegd. Dit baart mij zorgen omdat een gezonde voorraad aan (midden)huurwoningen bijdraagt aan een goed functionerende woningmarkt.

Vraag 2

Hoeveel huurwoningen zijn er in Nederland de afgelopen vijf jaar verdwenen als gevolg van uitponden door zowel particuliere als institutionele beleggers?

Uit cijfers van Kadaster blijkt dat er in de afgelopen 5 jaar ca. 114.000 woningen zijn uitgepond, oftewel door private investeerders zijn verkocht aan eigenaar-bewoners. Van deze woningen waren ca. 52.000 woningen in bezit van een particuliere investeerder en ca. 62.000 woningen in voormalig bezit van een bedrijfsmatige/institutionele investeerder. Desalniettemin is de totale huurwoningvoorraad in handen van private investeerders in de periode 2021–2025 toegenomen van ca. 679.000 naar 752.000 woningen omdat investeerders ook woningen toevoegen via nieuwbouw.

Vraag 3

In hoeveel gemeenten bezit Vesteda woningen, en in welke gemeenten is de concentratie het grootst?

Vesteda bezit circa 28.000 woningen, verspreid over ruim 80 Nederlandse gemeenten. De grootste concentraties bevinden zich in en rond de grote steden, met name: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Almere en Amstelveen. Daarnaast is Vesteda ook actief in diverse andere steden buiten de Randstad, waaronder onder meer Arnhem, Eindhoven, Tilburg, Groningen, Maastricht en Deventer, zij het met kleinere portefeuilles per gemeente.

Vraag 4

Kunt u uitsplitsen hoeveel woningen van Vesteda in ieder van de categorieën sociale huur, middenhuur, en vrije huur vallen?

De exacte cijfers per categorie zijn mij niet bekend. Vesteda verhuurt voornamelijk in het middensegment. Daarnaast verhuurt Vesteda ook woningen in de vrije sector. Sociale huur maakt slechts een marginaal onderdeel uit van de portefeuille van Vesteda.

Vraag 5

Heeft u contact gehad met Vesteda of de betrokken beleggers over de mogelijke gevolgen van hun vertrek voor de huurmarkt?

Ja, vanuit het ministerie is verschillende malen contact geweest over de gevolgen van de redemptieverzoeken met Vesteda en met (vertegenwoordigers van) institutionele beleggers, zoals APG.

Vraag 6

Deelt u de mening dat dit aantoont dat het overlaten van volkshuisvesting aan de markt een fundamentele vergissing is geweest?

Nee, de volkshuisvesting in Nederland is deels belegd bij corporaties en deels bij marktpartijen. Corporaties spelen een belangrijke rol in het sociale segment. Private investeerders zijn essentieel voor voldoende huurwoningen in het midden- en vrije segment. Het midden- en vrije segment zijn naast de sociale huursector belangrijk voor een goed functionerende woningmarkt. De huurmarkt is op diverse wijze gereguleerd om huurders te beschermen, bijvoorbeeld via de Wet betaalbare huur of de begrenzing van de jaarlijkse huurverhoging. Op deze wijze wordt zowel de kracht van publieke als private partijen benut.

Vraag 7

Acht u het aanvaardbaar dat het woonrecht van tienduizenden huurders volledig afhankelijk is van de interne beleggingsregels en rendementsoverwegingen van private fondsen als Vesteda?

Het is niet zo dat het woonrecht van de huurders van Vesteda volledig afhankelijk is van diens interne beleggingsregels en rendementsoverwegingen. Eén van de grondbeginselen van het Nederlandse huurrecht is namelijk dat de huurovereenkomst die een huurder heeft, gewoon blijft bestaan wanneer de woning door de verhuurder wordt verkocht aan een andere investeerder. Wanneer de verhuurder de woning wil verkopen aan een eigenaar-bewoner, kan dit pas als de (tijdelijke) huurovereenkomst van de huurder afloopt, of als de huurder zelf wenst te vertrekken. Vanaf 1 juli 2024 mogen – behoudens enkele uitzonderingen – alleen nog vaste huurcontracten worden afgesloten. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is daarmee weer de norm geworden. Hiermee hebben huurders meer zekerheid gekregen over hun woonsituatie.

Vraag 8

Hoe rijmt u het feit dat Vesteda’s 2.000 woningen primair fungeren als rendementsartikel voor pensioenfondsen en verzekeraars, met de grondwettelijke plicht van de overheid om voldoende woongelegenheid te bevorderen zoals vastgelegd in artikel 22 van de Grondwet?

Institutionele beleggers spelen traditioneel een belangrijke rol bij de financiering van vooral huurwoningen, gezien hun lange beleggingshorizon en behoefte aan stabiele, inflatiebestendige rendementen. Gezien de grote woningbouw opgave zijn investeringen van (buitenlandse) institutionele investeerders onmisbaar.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het een teken van fundamenteel falen is wanneer een overheid haar volkshuisvestingstaak alleen nog kan uitvoeren door commerciële beleggers gunstige voorwaarden te bieden? Deelt u de mening dat het precies deze mentaliteit is dat de wooncrisis veroorzaakt heeft?

Nee, zie voor een nadere toelichting het antwoord op vraag 6.

Vraag 10

Welke wettelijke instrumenten heeft u op dit moment om te voorkomen dat huurwoningen van Vesteda na verkoop worden omgezet naar koopwoningen?

Zoals toegelicht bij vraag 7 borgt het Nederlandse huurrecht dat huurders niet hun woning kunnen worden uitgezet, indien de investeerder de woning wenst te verkopen. Naast het huurrecht heeft het kabinet beperkt instrumenten om uitponding te voorkomen. Bij corporaties zijn er daarentegen wel verkoopregels. Het kabinet zet wel in op een verbetering van het investeringsklimaat zodanig dat het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen.

Vraag 11

Bent u bereid maatregelen te treffen om te voorkomen dat huurwoningen van Vesteda massaal worden omgezet naar koopwoningen? Zo ja, welke instrumenten overweegt u in te zetten?

Er bestaat geen wet die private verhuurders verplicht om eerst aan woningcorporaties te verkopen. Bij corporaties zijn er daarentegen wel verkoopregels. Het is niet aan mij als Minister aan wie private investeerders hun woningen doorverkopen en door wie huurwoningen worden verhuurd. Het gaat erom dat de verhuurder voldoende zorg draagt voor de leefbaarheid van diens woningen en zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving, zoals de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Zowel een corporatie als een private verhuurder kan dit invullen. Uiteindelijk zijn zowel corporaties als private verhuurders noodzakelijk voor een goed functionerende huurwoningmarkt.

Vraag 12

Is het juridisch mogelijk om Vesteda te verplichten eventueel te verkopen woningen als eerste aan woningcorporaties of gemeenten aan te bieden, en bent u bereid dit te onderzoeken?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om te zorgen dat dergelijke situaties waarin beleggers tegelijkertijd uit stappen voorkomen kunnen worden en huurwoningen behouden worden?

Het kabinet werkt hard aan het verbeteren van het investeringsklimaat. De inzet is dat er in de toekomst meer investeerders in de Nederlandse woningmarkt willen investeren. Dit is essentieel om voldoende betaalbare huurwoningen te realiseren.
Om het investeringsklimaat voor private verhuurders te verbeteren is in het coalitieakkoord reeds afgesproken dat de overdrachtsbelasting voor verhuurders wordt verlaagd naar 7%. Ook heb ik uw Kamer recent geïnformeerd over de invulling van de optimalisatie van de Wet betaalbare huur en de tijdelijke contracten voor alle studenten. Naast deze maatregelen zal ik de tijdelijke nieuwbouwopslag voor middenhuurwoningen voor vier jaar verlengen, waardoor investeerders voor een langere periode extra ruimte krijgen voor de bouw van nieuwe middenhuurwoningen.
Tegelijk wordt gekeken naar andere maatregelen om het investeringsklimaat te verbeteren, bijvoorbeeld binnen de fiscaliteit. Die handschoen pak ik op in het kader van de Taskforce Versnelling Woningbouw en zal onderdeel zijn van het Actieplan. In het Actieplan van deze Taskforce zal het kabinet met een integraal plan komen ter verbetering van het investeringsklimaat voor het creëren van nieuwe, betaalbare huurwoningen.

Vraag 14

Bent u bereid een concreet plan te presenteren waarbij woningcorporaties en gemeenten structureel meer middelen krijgen om de rol van commerciële beleggers op de huurmarkt over te nemen?

Zowel private partijen als woningcorporaties zijn nodig voor een gezonde en goed functionerende huurmarkt. Voorop staat dat verhuurders voldoende zorg dragen voor de leefbaarheid van hun woningen en zich houden aan de geldende wet- en regelgeving. Woningcorporaties voeren hun eigen aan- en verkoopbeleid en kunnen hier in lokaal verband afspraken over maken met gemeenten en huurdersverenigingen. Het staat woningcorporaties dus altijd vrij om woningen over te nemen van investeerders als zij hiermee een bijdrage denken te kunnen leveren aan de lokale volkshuisvesting en de aankoop ook vanuit financieel oogpunt te verantwoorden is. Het kabinet neemt een aantal maatregelen om de financiële positie van woningcorporaties te verbeteren. Uw Kamer wordt voor de zomer nader geïnformeerd over de uitwerking van deze maatregelen en hoe zij doorwerken in de investeringsruimte van de corporatiesector.

Vraag 1

Kent u het bericht «Markt voor vakantiehuizen koelt in hoog tempo af»?1 Wat is u reactie op het feit dat er op makelaarssite Funda nu 4.979 recreatiewoningen te koop staan, 32% meer dan in maart 2025?

Vraag 2

Herkent u de door makelaarsvereniging NVM geconstateerde trend dat steeds meer eigenaren van vakantiewoningen deze willen verkopen?

Vraag 3

Onderschrijft u de woorden van recreatieadviseur Hans van Leeuwen dat straks 75% van de vakantiehuizen in Nederland geen rendement meer oplevert? Voorziet u net als hij een grote verkoopgolf?

Vraag 4

De SP heeft jarenlang gewaarschuwd dat de overname van campings en de bouw van veel nieuwe vakantiewoningen ertoe zou leiden dat deze markt ook op een moment weer zou afkoelen, met grote gevolgen voor alle betrokkenen, erkent u dat dit nu gebeurt?

Vraag 5

Ondanks de snel afkoelende markt voor vakantiehuizen, worden er nog steeds campings opgekocht en geherstructureerd voor de bouw van (luxe) vakantiewoningen, deelt u onze mening dat dit zeer onverstandig is?

Vraag 6

Nog steeds verliezen recreanten hun vaste kampeerplek omdat ze moeten wijken voor de komst van duurdere vakantiewoningen, ondanks dat er een groter tekort is aan betaalbare vakantieplekken dan aan luxere vakantiewoningen, wat gaat u doen om deze trend te keren?

Vraag 7

Kent u de oproep van Veluwse gemeenten «Overnamegolf vakantieparken baart gemeenten op Veluwe zorgen: «Voor veel mensen onbetaalbaar»»?2

Vraag 8

Begrijpt u de zorgen van de Veluwse gemeenten dat steeds meer vakantieparken in handen komen van grote ketens?

Vraag 9

Begrijpt u de zorgen van de Veluwse gemeenten dat vakanties daardoor te duur worden?

Vraag 10

De Veluwse gemeenten spreken nu de, ook door de SP vaak geuite zorg uit, dat vakantieparken eenheidsworst worden en vakantie straks alleen nog te betalen is voor mensen met veel geld, deelt u deze zorg nu eveneens?

Vraag 11

Erkent u dat het voor gemeentes nu vaak lastig is om de komst van vakantieketens te voorkomen? Kunt u in uw antwoord meenemen welke mogelijkheden gemeenten volgens u hebben om deze trend te keren?

Vraag 12

Erkent u dat wanneer het voor gemeenten al lastig is om hier iets aan te doen, het voor recreanten die hun vaste plek dreigen te verliezen nog veel lastiger is?

Vraag 13

Erkent u dat gemeenten bestaande instrumenten om recreatiebestemmingen te beschermen in de praktijk lang niet altijd benutten of handhaven?

Vraag 14

Wat gaat u doen om te voorkomen dat gemeenten recreatief gebruik laten verdwijnen zonder duidelijke ruimtelijke afweging over de gevolgen voor betaalbare recreatie, leefbaarheid en toerisme?

Vraag 15

Erkent u dat recreanten nu niet of nauwelijks beschermd zijn bij overnames en herstructureringen?

Vraag 16

Wat vindt u ervan dat sommige recreanten niet eens precies weten wie de nieuwe eigenaar is omdat deze verscholen zit in een reeks bv’s? Zo is Metanoia, de nieuwe eigenaar van camping de Fontein, met 25 bv’s ingeschreven op één adres en staan er 60 bv’s op één adres in Zandvoort waaronder de nieuwe eigenaar van camping Sandevoerde, ziet u dit als onwenselijk?

Vraag 17

Hoeveel campings en vakantieparken zijn sinds 2020 overgenomen door investeringsmaatschappijen, grote recreatieketens of vastgoedpartijen?

Vraag 18

Heeft het kabinet zicht op hoeveel vaste kampeerplaatsen de afgelopen vijf jaar zijn verdwenen?

Vraag 19

Hoeveel nieuwe recreatiewoningen, waaronder luxe recreatiewoningen, zijn de afgelopen vijf jaar vergund, en hoeveel betaalbare kampeerplaatsen zijn in dezelfde periode verdwenen?

Vraag 20

Heeft u inzicht in het aantal overnames van campings en vakantieparken dat gepaard gaat met opzegging van vaste standplaatsen, herstructurering of omzetting naar recreatiewoningen?

Vraag 21

Bent u bereid landelijk inzichtelijk te maken hoeveel vaste kampeerplaatsen de afgelopen jaren zijn verdwenen door overnames, herstructurering en transformatie van vakantieparken?

Vraag 22

Erkent u dat recreatiewoningen en vakantieparken in toenemende mate worden gebruikt door bedrijven die vakantiewoningen opkopen voor de huisvesting van arbeidsmigranten, waardoor recreatiebestemmingen feitelijk verdwijnen?

Vraag 23

Heeft u inzicht in hoeveel recreatieparken momenteel geheel of gedeeltelijk worden gebruikt voor de huisvesting van arbeidsmigranten?

Vraag 24

Deelt u de mening dat recreatieparken primair bedoeld moeten blijven voor recreatie en betaalbare vakanties, en niet sluipenderwijs moeten veranderen in grootschalige huisvestingslocaties?

Vraag 25

Erkent u dat de combinatie van grootschalige opkoop van vakantieparken, herstructurering en huisvesting van arbeidsmigranten leidt tot verdere afname van betaalbare recreatiemogelijkheden voor Nederlandse gezinnen?

Vraag 26

Hoe verklaart u dat woningbouwprojecten in heel Nederland geregeld stilvallen vanwege stikstofregels, terwijl de uitbreiding of herstructurering van vakantieparken en de bouw van recreatiewoningen vaak wel doorgaan, óók nabij kwetsbare natuurgebieden?

Vraag 27

Deelt u de mening dat het wringt dat betaalbare woningbouw regelmatig wordt tegengehouden vanwege stikstof, terwijl recreatieve vastgoedontwikkeling veelal wel mogelijk blijkt?

Vraag 28

Erkent u dat stikstofberekeningen bij de herstructurering van vakantieparken doorgaans gebaseerd zijn op door initiatiefnemers zelf aangeleverde gegevens en berekeningen?

Vraag 29

Hoe wordt gecontroleerd of de aangeleverde stikstofberekeningen, verkeersprognoses en natuuronderzoeken bij recreatieve herstructureringsprojecten daadwerkelijk volledig en realistisch zijn?

Vraag 30

Heeft u signalen dat herstructureringen van vakantieparken gefaseerd worden uitgevoerd om stikstofeffecten of vergunningplichten te beperken of te omzeilen?

Vraag 31

Wordt bij gefaseerde herstructurering van campings en vakantieparken altijd gekeken naar de totale cumulatieve stikstof- en natuureffecten van het volledige project?

Vraag 32

Deelt u de mening dat voorkomen moet worden dat grootschalige recreatieve vastgoedontwikkeling via deelprojecten of gefaseerde aanvragen onder natuur- en stikstofregels uitkomt?

Vraag 33

Voorjaar 2025 werd ons voorstel aangenomen om te komen tot een nieuwe Kampeerwet om recreanten, natuur en omgeving beter te beschermen (motie Kamerstuk 36 452, nr. 4), hoe staat het met de uitvoering van deze motie?

Vraag 34

Op 21 januari 2026, bij de behandeling van de begroting van Economische Zaken, schreef u aan de Kamer «de uitvoering van de motie heeft mijn aandacht» en «naar verwachting wordt de reactie de binnenkort aan de Kamer gestuurd», wat is uw definitie van binnenkort?

Vraag 35

Wanneer kunnen we de reactie op de aangenomen motie verwachten? Kunt u al zeggen welke maatregelen u gaat nemen om recreanten, natuur en omgeving beter te beschermen?

Vraag 36

Welke maatregelen gaat u opnemen in de nota Ruimte om te borgen dat Nederland een divers recreatieaanbod heeft met mogelijkheden voor elk budget?

Vraag 37

Kunt u deze vragen beantwoorden voor de «eerste verjaardag» van onze aangenomen motie om te komen tot een nieuwe Kampeerwet (binnen de termijn van drie weken)?

Vraag 1

Klopt het dat gemeenten verschillend omgaan met spuitvrije zones voor het gebruik van bestrijdingsmiddelen op landbouwgrond en dat het aanhouden van een minimale afstand van 50 meter in de praktijk regelmatig leidt tot vertraging en het stikvallen van woningbouwprojecten?1

Vraag 2

Kunt u een beeld geven van de schaal waarop woningbouw wordt geremd door de instelling van deze spuitvrije zones of door de onduidelijkheid die hierover ontstaat voor ontwikkelaars en woningzoekenden?

Vraag 3

Klopt het dat gemeenten onder de Omgevingswet zorg dragen voor de gezondheid van hun inwoners en dat deze zorgplicht ook veelal wordt gezien als reden om spuitvrije zones in te stellen, of voor inwoners om gemeenten daartoe op te roepen?

Vraag 4

Klopt het dat de stijging van de grondprijs en de diverse uitkoopregelingen ervoor zorgen dat er de laatste jaren meer intensieve teelt (zoals bollenteelt), met relatief veel middelengebruik, is gekomen en dat deze teelten (dus) ook vaker in de buurt van beoogde woningbouwlocaties zijn?

Vraag 5

Herkent u het beeld dat ook boeren die geen gebruik maken van bestrijdingsmiddelen de huidige onduidelijkheid inzetten om te zorgen dat woningbouw niet naast hun perceel wordt gevestigd? Op welke schaal gebeurt dit?

Vraag 6

Bent u bereid om, op basis van het onderzoek van het RIVM en de WUR naar risico’s en mogelijke richtlijnen, in gesprek te gaan met de VNG over duidelijke richtlijnen of een afwegingskader, zodat duidelijker en consistenter wordt omgegaan met afstanden tussen (bestaande en nieuwe) woningbouw en landbouwgrond, waarbij zowel gezondheid als woningbouwopgave geborgd zijn?

Vraag 7

Kunt u zich voorstellen dat de huidige onduidelijkheid vanuit het Rijk op dit vlak en de vele zorgen die er (daardoor) bij omwonenden leven, er ook voor zorgen dat de vraag om spuitvrije zones toeneemt? Zo ja, bent u bereid in samenwerking met de VNG ook expliciet te kijken naar andere manieren waarop zorgen en onduidelijkheden rond het gebruik van bestrijdingsmiddelen kan worden verholpen (te denken valt aan verplichtingen rond transparantie en communicatie bij gebruik)?

Vraag 8

Bent u het eens dat de huidige urgente woningbouwopgave én maatschappelijke zorgen rond een gezonde leefomgeving vragen om een zorgvuldige afweging in de ruimtelijke ordening en dat ook dit wil zeggen dat niet iedere vorm van agrarisch grondgebruik overal kan? Op welke wijze kan dit worden meegenomen in de definitieve Nota Ruimte?

Vraag 9

Op welke termijn kunt u de Kamer informeren over concrete maatregelen om te voorkomen dat deze «spuitvrije zones» de woningbouwopgave verder vertragen?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Na Vesteda krijgt ook woningbelegger Bouwinvest te maken met een uitstroom van kapitaal»1 en wat betekent dit voor het aanbod aan middenhuurwoningen in Nederland?

Vraag 2

In welke mate veroorzaakt deze uitstroom liquiditeitsdruk bij Bouwinvest, en hoe verhoudt dit zich tot de situatie bij Vesteda, waar eerder eveneens kapitaaluitstroom heeft plaatsgevonden?

Vraag 3

Hoe groot acht u de kans dat Bouwinvest, net als Vesteda, woningen zal moeten verkopen om aan uitstapverzoeken te kunnen voldoen? Zo ja, in welke omvang?

Vraag 4

Kunt u aangeven wat de mogelijke gevolgen zijn voor de beschikbaarheid van middenhuurwoningen en voor de ontwikkeling van de huurprijzen?

Vraag 5

Deelt u de zorg dat gelijktijdige uitstroom bij meerdere woningfondsen kan leiden tot bredere effecten op de woningmarkt, zoals prijsdruk of een toename van uitponden?

Vraag 6

In welke mate dragen nationale beleidsmaatregelen, zoals huurregulering en fiscale wijzigingen, volgens u bij aan het terugtrekken van investeerders uit Nederlandse woningfondsen?

Vraag 7

Kunt u per relevante maatregel toelichten wat het effect is op de investeringsbereidheid van institutionele beleggers?

Vraag 8

In hoeverre verlagen Nederlandse pensioenfondsen momenteel hun allocatie naar vastgoed, en specifiek naar woningbeleggingen? Indien dit het geval is, wat zijn daarvoor de belangrijkste oorzaken?

Vraag 9

Wat zijn de gevolgen van deze ontwikkeling voor fondsen als Bouwinvest, die in belangrijke mate afhankelijk zijn van Nederlands pensioenkapitaal?

Vraag 10

Welke impact heeft dit op de financiering en realisatie van nieuwbouwprojecten, in het bijzonder binnen het middenhuursegment?

Vraag 11

Kunt u toelichten of en in welke mate projecten worden uitgesteld of afgeblazen als gevolg van teruglopende investeringen?

Vraag 12

Deelt u de analyse dat Nederland minder aantrekkelijk wordt voor institutionele woningbeleggers ten opzichte van andere Europese landen?

Vraag 13

Acht u het risico aanwezig dat kapitaal structureel verschuift naar andere markten, en welke gevolgen heeft dit voor de woningbouwopgave in Nederland?

Vraag 14

In welke mate acht u de huidige structuur van open-end vastgoedfondsen met uitstapmogelijkheden kwetsbaar onder veranderende marktomstandigheden?

Vraag 15

Acht u aanvullende maatregelen of aanpassingen in de regelgeving noodzakelijk om deze kwetsbaarheden te mitigeren?

Vraag 16

In uw Kamerbrief van 20 april jl. (Kamerstuk 27 926, nr. 409) neemt u enkele maatregelen om voornamelijk het uitponden van middenhuur woningen tegen te gaan; welke andere maatregelen heeft u overwegen, waarom zijn deze afgevallen?

Vraag 17

Uit de enquête van Vastgoed Belang blijkt dat investeerders de aangekondigde maatregelen onvoldoende achten om het uitponden tegen te gaan; herkent de Minister deze signalen, waarom acht de Minister aanvullende maatregelen nu niet nodig?

Vraag 18

Welke concrete maatregelen neemt het kabinet om het investeringsklimaat voor woningbouw op peil te houden, mede gezien de signalen van partijen als Bouwinvest?

Vraag 19

Bent u bereid in overleg te treden met institutionele beleggers en pensioenfondsen om te verkennen hoe investeringen in de Nederlandse woningbouw kunnen worden behouden dan wel vergroot?

Vraag 20

Welke maatregelen neemt de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw om te waarborgen dat investeren in middenhuurwoningen aantrekkelijk blijft voor institutionele beleggers, zodat woningzoekenden niet de negatieve gevolgen ondervinden van fiscale beleidsmaatregelen?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het feit dat de inwoners van de L-flat, de grootste flat van Nederland, en de Geroflat in Zeist te maken krijgen met een huurverhoging?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat de mensen die in deze flats wonen al maanden niet de volledige beschikking hebben tot hun balkons, omdat deze onveilig zijn en daarom ondersteund worden door metalen palen?

Ik ben bekend met de berichtgeving dat de mensen die in deze flats wonen al maanden niet de volledige beschikking hebben over hun balkons, omdat deze onveilig zouden kunnen zijn en daarom ondersteund worden door metalen palen.
Vooropgesteld vind ik het van belang dat huurders volledig en op een veilige manier over hun woning kunnen beschikken; daarvoor betalen zij immers de huur. In de bouwregelgeving en ook de huurregelgeving zijn hiervoor dan ook diverse waarborgen opgenomen. Voor deze waarborgen verwijs ik naar mijn antwoorden op de vragen 3, 4 en 5.

Vraag 3

Heeft het ministerie meegekeken op de veiligheid van de balkons en de tijdelijke oplossing? Is er bij deze specifieke flat onderzoek gedaan nadat eind 2015 een onderzoeksplicht is ingesteld door toenmalig Minister Blok voor eigenaren van galerijflats met balkons? Wat is er na dit onderzoek gedaan? Ziet de Minister reden om nu weer een soortgelijke actie te ondernemen?

De verantwoordelijk voor de veiligheid van de balkons en tijdelijke oplossing is aan de gebouweigenaar en het toezicht hierop is belegd bij de gemeente. Het ministerie heeft daarbij geen rol. Dit geldt ook voor de uitvoering van de eerdere onderzoeksplicht bij galerijflats2. Of deze onderzoeksplicht is uitgevoerd bij de specifieke flat en wat er na dit onderzoek is gedaan is ter beoordeling van de gemeente. Daarnaast geldt altijd een algemene zorgplicht voor de gebouweigenaar om de balkons blijvend te laten voldoen aan de veiligheidseisen. Ik zie daarom geen reden voor een nieuwe wettelijke onderzoeksplicht.

Vraag 4

Begrijpt u dat het voor huurders niet duidelijk is wanneer er sprake zal zijn van een duurzame oplossing en dit mogelijk nog jaren op zich laat wachten? Wat vindt u ervan dat huurders mogelijk jarenlang in onzekerheid zitten? Ziet de Minister mogelijkheden om de werkzaamheden te versnellen?

Ik vind het van belang dat huurders duidelijkheid hebben over de ernst van de huidige situatie en in hoeverre deze een beletsel kan zijn om op veilige of normale wijze gebruik te maken van het gehuurde. In eerste instantie is het aan de verhuurder om deze duidelijkheid te bieden en om indien nodig werkzaamheden te versnellen. Vervolgens voorziet de regelgeving in taken bij de gemeente, de huurcommissie en de rechter. Het ministerie heeft geen wettelijke mogelijkheden om te interveniëren in deze specifieke kwestie.
Daarmee zie ik de volgende drie mogelijkheden voor een huurder om werkzaamheden te laten versnellen. In de eerste plaats kunnen huurders zich tot de gemeente wenden met het verzoek tot handhaving van de bouwregelgeving inzake de balkons. In de tweede plaats hebben de huurders de mogelijkheid zich tot de Huurcommissie of rechter te wenden inzake de huurprijs. De Huurcommissie of rechter kan vervolgens tot het oordeel komen dat de gebreken zodanig ernstig zijn, dat zij een huurverlaging rechtvaardigen. In het algemeen stimuleert een dergelijk oordeel een verhuurder de nodige werkzaamheden uit te laten voeren; tot die tijd blijft namelijk de huurverlaging van kracht. In de derde plaats kunnen huurders zich tot de rechter wenden zodat de rechter de verhuurder verplicht om de nodige werkzaamheden uit te laten voeren. Bij een spoedeisend belang kan dat leiden tot een procedure bij de rechter in kort geding.

Vraag 5

Bent u het eens dat het niet eerlijk is dat mensen die betalen voor een woning mét balkon, maar hier geen volledig gebruik van kunnen maken, ook nog eens een huurverhoging krijgen? Zo nee, snapt u ten minste dat dit gevoelens van oneerlijkheid oproept bij de bewoners? Wat zijn de mogelijkheden voor compensatie in dit soort gevallen?

Ik begrijp dat mensen die een woning huren met gebreken en een huurverhoging krijgen, dat als oneerlijk ervaren. Zoals aangegeven in antwoord op vraag 4 hebben huurders de mogelijkheid zich tot de Huurcommissie of rechter te wenden inzake de huurprijs. Indien de Huurcommissie in een uitspraak gebreken heeft geconstateerd, kan een voorstel tot huurverhoging wettelijk niet leiden tot huurverhoging. Met het op 21 april 2026 door uw Kamer aanvaarde wetsvoorstel toekomstbestendige Huurcommissie3 wordt deze regel ook van toepassing verklaard op huurverhogingen op grond van een beding in de overeenkomst4. Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 4, kunnen huurders zich ook tot de rechter wenden zodat die de verhuurder verplicht om de nodige werkzaamheden uit te laten voeren. Huurders kunnen bij de rechter ook een schadevergoeding eisen.

Vraag 6

Klopt het dat de huurders van woningcorporatie Woongroen die vallen onder een collectief energiecontract binnenkort ook nog eens te maken krijgen met een naheffing in verband met de gestegen energieprijzen?

Het ministerie heeft geen rol inzake individuele situaties waarbij verhuurders van woonruimten collectieve energie leveren aan hun huurders. Hierbij geldt dat de verhuurder de levering van energie in rekening kan brengen via de servicekosten. De wettelijke regeling voorziet erin dat een verhuurder voor de servicekosten een maandelijks voorschotbedrag in rekening kan brengen. Voorts voorziet de wettelijke regeling erin, dat een verhuurder uiterlijk zes maanden na het einde van elk kalenderjaar een afrekening verzorgt op basis van de reëel gemaakte kosten.
Deze afrekening kan leiden tot de conclusie dat de huurder een bedrag terug moet ontvangen of nog een extra bedrag moet betalen. Hieraan kunnen verschillende oorzaken aan ten grondslag liggen, zoals een lager of hoger verbruik, of ook gestegen energieprijzen. De huurder die het niet eens is met een afrekening heeft de mogelijkheid zich tot de Huurcommissie of rechter te wensen. Het op 21 april 2026 door uw Kamer aanvaarde wetsvoorstel toekomstbestendige Huurcommissie5 maakt dat de Huurcommissie een gebruiksvriendelijk formulier kan opstellen waarmee verhuurders de betalingsverplichting inzake de servicekosten van de huurder specificeren. Dit draagt bij aan een voor huurder en verhuurder meer begrijpelijke en voorzienbare procedure bij de Huurcommissie.

Vraag 7

Heeft u gesprekken gevoerd met bewoners of de corporatie? Zo nee, bent u bereid op korte termijn in gesprek te gaan?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 3 is het aan de gemeente om te beoordelen of zij over moeten gaan tot handhaving. Zoals aangegeven in mijn antwoorden op vraag 4 en 5 kunnen huurders zich wenden tot de huurcommissie en rechter. Het ligt dan ook niet in de rede dat ik treed in de verantwoordelijkheid van de gemeente, de huurcommissie of de rechter door op korte termijn in overleg te gaan met de bewoners of de corporatie.

Vraag 8

Wat kunt u in overleg of samenwerking met de woningcorporatie Woongroen en de gemeente Zeist doen om deze bewoners tegemoet te komen en duidelijkheid te geven?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het plenaire debat over de Woningbouwopgave?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de situatie van de bewoners van de flat Dorus Rijkersplein in Egmond aan Zee, die door woningcorporatie Kennemerwonen worden geconfronteerd met een plotselinge omslag van renovatieplannen naar sloopplannen?

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat Kennemerwonen tot en met januari 2025 heeft gesproken en geschreven over verbetering, duurzaamheidswerkzaamheden en renovatie, en dat in mei 2025 plotseling sloop als enige optie op tafel is gelegd, terwijl er geen aantoonbare nieuwe feiten zijn die deze radicale koerswijziging rechtvaardigen?

Vraag 3

Erkent u dat het onacceptabel is dat woningcorporaties bewoners jarenlang een renovatieperspectief bieden, om vervolgens zonder gedegen participatieproces over te gaan op sloop?

Vraag 4

Deelt u de mening dat dit een sloopoverval is die bewoners in grote onzekerheid en stress achterlaat, zoals ook de Nationale ombudsman heeft gesignaleerd in zijn rapport uit 2024?1

Vraag 5

Erkent u dat het onbegrijpelijk is om toch voor sloop te kiezen, terwijl Kennemerwonen zelf heeft verklaard dat de bouwkundige staat van het gebouw redelijk is en bouwkundigen de geconstateerde gebreken beschouwen als herstelbaar binnen regulier groot onderhoud? Erkent u dat dit patroon structureel voorkomt bij Nederlandse woningcorporaties?

Vraag 6

Erkent u dat aan het complex Dorus Rijkersplein al substantiële investeringen zijn gedaan en dat sloop in dat licht niet alleen sociaal onrechtvaardig maar ook economisch onverantwoord en kapitaalvernietigend is?

Vraag 7

Bent u bekend met het gegeven dat renovatie in de meeste gevallen aanzienlijk goedkoper is dan sloop-nieuwbouw, en zo ja, waarom wordt naar uw mening hier dan zo vaak toch niet voor gekozen?

Vraag 8

Erkent u dat sloop van huurwoningen niet alleen fysieke gebouwen maar ook hechte gemeenschappen vernietigt, en bent u bereid te bewerkstelligen dat corporaties de sociale cohesie van bewoners expliciet meewegen als factor in de afweging tussen sloop en renovatie?

Vraag 9

Bent u op de hoogte van het feit dat de bewonerscommissie van het Dorus Rijkersplein stelselmatig wordt belemmerd in haar werk, doordat Kennemerwonen gevraagde technische rapporten niet of slechts deels verstrekt, communicatie via derden laat lopen in plaats van rechtstreeks met de bewonerscommissie te communiceren, en notulen van overleggen worden betwist? Deelt u de mening dat dit in strijd is met de verplichtingen die de Woningwet en de Wet op het overleg huurders verhuurder aan corporaties opleggen?

Vraag 10

Erkent u dat de enorme psychische druk die bewoners ervaren als gevolg van sloopplannen een ernstig maatschappelijk probleem is, dat al eerder door de Nationale ombudsman is gesignaleerd? Welke verantwoordelijkheid ziet u hierin als Minister?

Vraag 11

Erkent u dat het risico onverantwoord groot is dat als gevolg van stikstofproblematiek en de nabijheid van Natura 2000-gebieden nieuwbouw helemaal niet mogelijk blijkt, zoals ook al gebleken is bij het nabijgelegen plan Delversduin? Erkent u dat bewoners worden opgezadeld met de consequenties van een onrealistisch bouwplan?

Vraag 12

Erkent u dat sloop-nieuwbouw leidt tot een hogere uitstoot van broeikasgassen en stikstof dan renovatie, en dat dit haaks staat op de klimaatdoelstellingen en stikstofdoelstellingen van Nederland? Deelt u de mening dat de CO2- en stikstofuitstoot van sloop altijd integraal meegewogen moet worden in de afweging tussen sloop en renovatie?

Vraag 13

Bent u bereid het democratische tekort te herstellen door bewoners een gelijkwaardig instemmingsrecht te geven bij sloopbeslissingen? Bij renovatie geldt namelijk een instemmingsrecht van 70% van de huurders, maar bij sloop niet.

Vraag 14

Bent u bereid om de situatie van de bewoners van het Dorus Rijkersplein in Egmond aan Zee actief onder de aandacht te brengen bij Kennemerwonen, en er bij de corporatie op aan te dringen het sloopplan te heroverwegen en alsnog een volwaardige renovatieoptie uit te werken in echte samenspraak met de bewoners?

Vraag 1

Wat is uw oordeel over het bericht dat woningcorporaties grootschalige verduurzamingsprojecten classificeren als «groot onderhoud» in plaats van «renovatie», waardoor huurders geen instemmingsrecht hebben en de werkzaamheden moeten gedogen?1

Vraag 2

Is dit een fenomeen dat bij u al bekend was? Zo ja, welke stappen heeft u ondernomen of onderneemt u om dit recht te zetten? Zo nee, hoe gaat u er in de toekomst voor zorgen dat u sneller op de hoogte kan komen van vergelijkbare problematiek onder kwetsbare huurders?

Vraag 3

Bent u bereid om te reageren op het Trendbeeld 2025 van Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) waarin zij zich kritisch uitten over de handelwijze van corporaties met betrekking tot bewonersparticipatie?2

Vraag 4

Deelt u de mening dat het financiële belang van corporaties er in de praktijk toe leidt dat corporaties bewust kiezen voor de kwalificatie «groot onderhoud» om kosten te drukken, ten koste van kwetsbare huurders? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel sociale huurwoningen de afgelopen drie jaar zijn verduurzaamd onder de noemer «groot onderhoud» of «dringende werkzaamheden», terwijl er naar het oordeel van huurders of hun juridisch vertegenwoordigers sprake was van renovatie? Beschikt u over deze cijfers, en zo nee, bent u bereid deze te laten inventariseren?

Vraag 6

In het aangekondigde Wetsvoorstel instemmingsrecht en initiatiefrecht wordt het onderscheid tussen groot onderhoud, dringende werkzaamheden en renovatie niet scherper omschreven. Waarom niet, en bent u bereid dit alsnog te doen?

Vraag 7

De komende jaren zullen meer huurders te maken krijgen met de komst van warmtenetten, deelt u de mening dat initiatiefrecht van huurders daarin verankerd moet zijn?

Vraag 8

Hoe vaak zijn warmtenetten aangelegd waarbij deze werden gepresenteerd als «dringende werkzaamheden»? Hoe vaak als «groot onderhoud»? Deelt u onze mening dat dit onwenselijk is omdat het rechten van huurders kan schaden?

Vraag 9

Bent u van mening dat huurders die maandenlang worden blootgesteld aan geluidsoverlast van meer dan 100 decibel, lekkages en schade aan hun inboedel, zoals beschreven in de projecten in Monnickendam, De Westereen en Huizen, recht hebben op een wisselwoning en adequate schadevergoeding, ongeacht de juridische kwalificatie van de werkzaamheden? Zo ja, hoe gaat u dit borgen?

Vraag 10

Welke maatregelen gaat u nemen om te voorkomen dat de energietransitie in de sociale huursector eenzijdig op de schouders van de meest kwetsbare huurders terechtkomt, en dat draagvlak voor verduurzaming wordt ondermijnd?

Vraag 11

Is er een toezichthouder bevoegd en toegerust om te handhaven op de juiste kwalificatie van verduurzamingswerkzaamheden door corporaties? Zo nee, bent u van plan een toezichter deze taak te geven?

Vraag 12

Deelt u de mening dat er sprake is van een fundamentele machtsongelijkheid tussen woningcorporaties en sociale huurders, nu corporaties eenzijdig kunnen bepalen hoe ingrijpende werkzaamheden worden geclassificeerd, huurders juridisch en financieel nauwelijks in staat zijn om hiertegen op te komen, en de toegang tot de rechter in de praktijk onbetaalbaar is voor de betrokken bewoners?

Vraag 13

Bewoners in Monnickendam zeggen dat zij de regie over hun eigen leven zijn kwijtgeraakt. Deelt u de mening dat zeggenschap over de eigen woning en woonomgeving een basisrecht is, en dat de huidige wetgeving dit recht voor sociale huurders in de praktijk onvoldoende waarborgt?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Waarom bouwen we voor studenten alleen nog maar studio’s, terwijl we dat eigenlijk niet willen?»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat de bouw van studentenhuisvesting in toenemende mate bestaat uit zelfstandige studio’s, terwijl de vraag van studenten juist vaak uitgaat naar onzelfstandige woonruimten met gedeelde voorzieningen?

De afgelopen jaren is inderdaad veel studentenhuisvesting gerealiseerd in de vorm van zelfstandige studio’s. Het kabinet vindt het belangrijk dat er naast zelfstandige studio’s ook onzelfstandige woonruimte wordt gebouwd. In het coalitieakkoord is opgenomen dat er gestreefd wordt naar meer gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten. Dit zal worden bevorderd met objectsubsidies. Hierdoor wordt het aanbod vergroot en ontstaat er meer keuzevrijheid.
Tegelijkertijd is de vraag van studenten uiteenlopend. Verschillende factoren spelen hier een rol. Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS) van 2025 blijkt dat woonlasten het belangrijkste criterium zijn bij de vraag naar welke type woonruimte de voorkeur uitgaat. Als wordt gekeken naar alle studenten in het hoger onderwijs met een verhuiswens, dan blijkt dat bijna 30% een voorkeur heeft voor onzelfstandige woonruimte, terwijl meer dan 60% van hen op die manier woont. Bij jonge studenten die nog thuis wonen en een verhuiswens hebben, heeft zo’n 50% een voorkeur voor onzelfstandige woonruimte met gedeelde voorzieningen. Hun voorkeur wordt voor een groot deel bepaald door de hoogte van de woonlasten en in mindere mate door het type woonruimte. Wanneer de rol van woonlasten in de voorkeur wordt verminderd of weggenomen, dan lijkt bijna 70% van jonge studenten die nog thuis wonen en een verhuiswens hebben, een voorkeur te hebben voor een kamer met gedeelde voorzieningen.

Vraag 3

Kunt u inzicht geven in de verhouding tussen het aantal gerealiseerde zelfstandige studentenwoningen (studio’s) en onzelfstandige studentenkamers in de afgelopen vijf jaar?

In de LMS wordt het aantal gerealiseerde studentenwoningen bijgehouden. Zo werden in 2024 ruim 5.000 studentenwoningen opgeleverd. Driekwart hiervan betrof zelfstandige wooneenheden, een kwart onzelfstandige eenheden.

Vraag 4

Kunt u aangeven naar welke verhouding tussen zelfstandige studio’s en onzelfstandige studentenkamers u streeft, mede in het licht van de woonwensen van studenten en de maatschappelijke effecten van verschillende woonvormen?

Samen met de andere ondertekenaars van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) streef ik naar 60.000 extra studentenwoningen in 2030. Daarbij is benadrukt dat het belangrijk is dat er naast zelfstandige eenheden ook onzelfstandige eenheden worden gerealiseerd. Er is daarbij geen afspraak gemaakt over de verhouding. Zoals ik in het antwoord op vraag 1 al aangaf, is in het coalitieakkoord opgenomen dat er objectsubsidies komen om gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten te stimuleren.

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel onzelfstandige studentenkamers in de afgelopen vijf jaar aan de markt zijn onttrokken en hoeveel onzelfstandige kamers zijn omgezet naar zelfstandige studio’s of andere woonvormen?

Uit de LMS is niet te halen hoeveel onzelfstandige studentenkamers in de afgelopen vijf jaar aan de markt zijn onttrokken en hoeveel onzelfstandige kamers zijn omgezet naar zelfstandige studio’s of andere woonvormen. Wel is in 2025 in het verlengde van de LMS het effect van uitponding op de studentenhuisvesting onderzocht. Hieruit blijkt dat de verkoop van studentenwoningen op de particuliere markt in 2024 voor een afname van het aanbod aan studentenhuisvesting gezorgd van naar schatting circa 9.000 wooneenheden.2

Vraag 6

Wat zijn volgens u de belangrijkste oorzaken dat ontwikkelaars en investeerders vaker kiezen voor de bouw van studio’s in plaats van onzelfstandige studentenhuisvesting?

Ontwikkelaars en investeerders geven aan dat de business case voor studio’s rendabeler is dan die van onzelfstandige studentenhuisvesting. Voorheen was dit zo omdat op basis van het puntenstelsel voor onzelfstandige eenheden structureel een lagere huurprijs gevraagd kon worden voor een studentenkamer dan voor een studio van eenzelfde kwaliteit. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is dit verschil voor het grootste deel verdwenen en kan in sommige gevallen zelfs meer gevraagd worden voor een kamer dan voor een studio van vergelijkbare kwaliteit. Wel is het vaak zo dat een bewoner van een studio beschikt over eigen voorzieningen (keuken, badkamer) en meestal over meer (privé) woonruimte. Doordat er huurtoeslag voor zelfstandige woonruimte mogelijk is, wordt het verschil in netto huur die de huurder betaalt tussen een kamer of een studio, in de praktijk bovendien klein. Verhuurders geven daarmee aan vaker voor studio’s te kiezen, omdat de verhouding netto huur versus woonkwaliteit voor de huurder gunstiger is. Daarnaast zijn studio’s volgens ontwikkelaars en investeerders beter voor een alternatieve doelgroep aan te wenden dan onzelfstandige eenheden.

Vraag 7

Welke financiële en fiscale prikkels dragen bij aan een scheve verhouding tussen het aantal gerealiseerde studio’s en onzelfstandige studentenkamers?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

In hoeverre spelen gemeentelijke regels rond verkamering, splitsing en grondbeleid een rol bij deze ontwikkeling?

De gemeentelijke regels rond verkamering en splitsing hebben vooral betrekking op de bestaande woningvoorraad. De bestaande voorraad is in de regel bouwkundig geschikter voor kamersgewijze verhuur dan voor studio’s. In beide gevallen zal in diverse gemeenten een vergunning moeten worden aangevraagd. Voor de zomer werk ik uit hoe en onder welke voorwaarden er vergunningsvrij gesplitst kan worden, ook voor verkamering/woningdelen verken ik dit. Ontwikkelaars en investeerders zullen, afgezien van grote transformatieprojecten, vaker nieuwe projecten realiseren via nieuwbouw. Het gemeentelijke grondbeleid kan invloed hebben op de nieuwbouw als er specifieke regels worden opgenomen die de nieuwbouw van onzelfstandige woonruimte bemoeilijkt of onmogelijk maakt, zoals bijvoorbeeld de minimum woonoppervlakte per woning.

Vraag 9

Deelt u de opvatting dat «op kamers gaan» bijdraagt aan gemeenschapsvorming en het tegengaan van eenzaamheid en mentale problematiek onder studenten?

Wonen in een studentenkamer met een gemeenschappelijke ruimte vergroot de kans op sociale interactie en verkleint daarmee de kans op eenzaamheid en mentale problematiek. Daarom zet ik mij samen met de ondertekenaars van het LAS in op de realisatie van meer studentenkamers en komt het kabinet met objectsubsidies om gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten te stimuleren.

Vraag 10

Op welke wijze wordt in het huidige beleid rekening gehouden met maatschappelijke baten, zoals het verminderen van eenzaamheid en mentale problemen bij studenten/jongeren bij de afweging tussen verschillende typen studentenhuisvesting?

Zoals bij het antwoord op vraag 9 is aangegeven, zetten de ondertekenaars van het LAS zich in op een groter percentage onzelfstandige woonruimte voor studenten. Uiteindelijk is het aan gemeenten en huisvesters om de afweging te maken welk type studentenhuisvesting wordt gebouwd.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel vierkante meter woonruimte gemiddeld nodig is voor een zelfstandige studio ten opzichte van een onzelfstandige studentenkamer met gedeelde voorzieningen?

De minimale woonruimte bij nieuwbouw wordt bepaald door het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en gemeentelijke regelgeving. In het Bbl staat dat gebruiksoppervlakte voor een zelfstandige woning (woonfunctie) minimaal 18 m2 moet zijn, voor studentenwoningen is dit 15 m2. Voor een onzelfstandige woonruimte (een kamer in een woning) moet de minimale gebruiksoppervlakte 5 m2 zijn, bij een breedte van 1,8 meter. Doordat gemeenten ook in het kader van woon- en leefklimaat in hun omgevingsplan eisen kunnen stellen, kunnen de minimumeisen per gemeente verschillen.

Vraag 12

Welke stappen en met welk tijdpad bent u van plan te zetten om te komen tot een ondersteuningsprogramma studentenhuisvesting gericht op gemeenten buiten de G4, conform de aangenomen motie?2

De motie verzoekt het kabinet een ondersteuningsprogramma studentenhuisvesting in te richten, gericht op gemeenten buiten de G4, met als doel de bouw van onzelfstandige woonruimte voor studenten te versnellen en dit te verankeren in de actualisering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting. Ik ga de komende maanden het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting actualiseren, samen met de partners in het Landelijk Platform Studentenhuisvesting. Het ondersteuningsprogramma is daar onderdeel van.

Vraag 13

Op welke wijze wordt binnen dit programma specifiek ingezet op het stimuleren van de bouw van onzelfstandige studentenhuisvesting?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Hoe gaat u uitvoering geven aan de aangenomen motie die oproept tot het ontwikkelen van een methodiek en instrumentarium om maatschappelijke baten, zoals sociale cohesie en ontmoeting, structureel mee te nemen in woningbouwprojecten.3

Dit zal ik doen door met de aanpak Samen Slim op veertien locaties nieuwe methodieken en instrumentarium te ontwikkelen, en waar nodig voorstellen te doen aan de Taskforce Versnelling Woningbouw om belemmerende wetgeving aan te passen, bestaande mogelijkheden te verkennen en dit bij concrete projecten toe te passen. Vervolgens zullen tijdens de ontwikkeling hiervan de geleerde punten worden geïmplementeerd in andere grootschalige woningbouwprojecten. Verder heeft het ontwikkelen van sterke gemeenschappen mijn aandacht als onderdeel van de uitwerking van de totaalaanpak. Conform het coalitieakkoord werk ik momenteel aan de uitwerking hiervan waardoor meer geborgd wordt dat door middel van koppelkansen functies als wonen, werken, bereikbaarheid, groen en maatschappelijke voorzieningen samen worden ontwikkeld.

Vraag 15

Hoe wordt in deze methodiek concreet geborgd dat investeringen in gemeenschappelijke ruimten zoals gedeelde woonkamers, studieruimten en groenvoorzieningen worden meegewogen in de businesscases van de bouw van studentenhuisvesting?

Als deze ruimtes leiden tot de beoogde extra maatschappelijke impact is het zaak daarvoor ook de bekostiging te organiseren, ook langjarig, en ook in de begeleiding. Dat zal bij de in het antwoord op vraag 14 aangegeven aanpak worden meegenomen.

Vraag 16

Zou u inzicht willen geven in wat er nodig is om op een vergelijkbare manier de maatschappelijke baten van onzelfstandige woonruimten ten opzichte van studio’s mee te rekenen in businesscases?

Zonder hierin volledig te zijn, gaat het op het eerste gezicht over (vermeden) zorg- en opvangkosten, bouwkosten, rendement op de verhuur, ruimtegebruik, huurtoeslag en woningbouwsubsidies. Dat zal bij de in het antwoord op vraag 14 aangegeven aanpak worden meegenomen.

Vraag 17

Zou u in kaart willen brengen welke maatregelen er mogelijk zijn om gemeenten en projectontwikkelaars te stimuleren om vaker te kiezen voor onzelfstandige studentenhuisvesting en te investeren in gemeenschappelijke ruimten, mede met het oog op de maatschappelijke voordelen voor studenten en wijken?

Om gemeenten en projectontwikkelaars te stimuleren om vaker te kiezen voor onzelfstandige studentenhuisvesting (kamers met gedeelde voorzieningen) kan enerzijds voor maatregelen worden gekozen die de business case voor projectontwikkelaars aantrekkelijker maakt. Anderzijds kunnen gemeenten worden gestimuleerd meer te sturen op de bouw van onzelfstandige studentenhuisvesting. In het coalitieakkoord wordt hier vorm aan gegeven door de instelling van een objectsubsidie voor gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten. Daarnaast wil het kabinet woningdelen en het verhuren van een woning in (studenten)kamers makkelijker maken, waarbij gemeenten allen bij zwaarwegende redenen verkamering mogen beperken.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Nieuwe huizen nodig, maar geen timmerman of metselaar te vinden: «Onvoldoende jongeren voor vacatures»»?1

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat 71% van de bouwbedrijven kampt met personeelstekorten, wat aanzienlijk hoger is dan het landelijk gemiddelde (45%)?

Vraag 3

In hoeverre vormen deze personeelstekorten volgens u een risico voor het realiseren van de doelstelling om 100.000 woningen te bouwen?

Vraag 4

Kunt u aangeven hoeveel vertraging direct toe te schrijven is aan deze personeelstekorten in de bouw?

Vraag 5

Hoe verklaart u het dat vacatures in de bouwsector vaak moeilijk te vervullen zijn? Hoe verklaart u het dat sollicitanten vaak niet aan gevraagde eisen voldoen?

Vraag 6

Welke concrete doelen stelt het kabinet voor het terugdringen van het aantal openstaande vacatures in de bouwsector richting 2027?

Vraag 7

Welke concrete stappen gaat u zetten om de instroom in bouw- en techniekopleidingen te vergroten?

Vraag 8

Hoe beoordeelt u initiatieven zoals BBL-opleidingen en financiële prikkels zoals diplomabonussen en doorleerbonussen? Wat zijn de resultaten van deze initiatieven?

Vraag 9

Welke rol ziet u voor zij-instroom vanuit andere sectoren, en welke belemmeringen ervaren potentiële zij-instromers momenteel? Hoe bent u van plan deze belemmeringen te voorkomen?

Vraag 10

Hoe kan technologische innovatie, zoals de inzet van robots, bijdragen aan het verlichten van personeelstekorten, en welke rol ziet u hierin voor de overheid? Hoe bent u van plan dit te stimuleren?

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat grote beleggers, waaronder pensioenfonds ABP en verzekeraar Allianz, voor in totaal 4,1 miljard euro hun belangen willen afbouwen in woningverhuurder Vesteda? Wat is uw reactie hierop?1

Ja, de verwachting is dat er door de redemptieverzoeken bij Vesteda er huurwoningen worden uitgepond en er waarschijnlijk minder nieuwbouw wordt gepleegd. Dit baart mij zorgen omdat een gezonde voorraad aan (midden)huurwoningen bijdraagt aan een goed functionerende woningmarkt.

Vraag 2

Hoeveel huurwoningen zijn er in Nederland de afgelopen vijf jaar verdwenen als gevolg van uitponden door zowel particuliere als institutionele beleggers?

Uit cijfers van Kadaster blijkt dat er in de afgelopen 5 jaar ca. 114.000 woningen zijn uitgepond, oftewel door private investeerders zijn verkocht aan eigenaar-bewoners. Van deze woningen waren ca. 52.000 woningen in bezit van een particuliere investeerder en ca. 62.000 woningen in voormalig bezit van een bedrijfsmatige/institutionele investeerder. Desalniettemin is de totale huurwoningvoorraad in handen van private investeerders in de periode 2021–2025 toegenomen van ca. 679.000 naar 752.000 woningen omdat investeerders ook woningen toevoegen via nieuwbouw.

Vraag 3

In hoeveel gemeenten bezit Vesteda woningen, en in welke gemeenten is de concentratie het grootst?

Vesteda bezit circa 28.000 woningen, verspreid over ruim 80 Nederlandse gemeenten. De grootste concentraties bevinden zich in en rond de grote steden, met name: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Almere en Amstelveen. Daarnaast is Vesteda ook actief in diverse andere steden buiten de Randstad, waaronder onder meer Arnhem, Eindhoven, Tilburg, Groningen, Maastricht en Deventer, zij het met kleinere portefeuilles per gemeente.

Vraag 4

Kunt u uitsplitsen hoeveel woningen van Vesteda in ieder van de categorieën sociale huur, middenhuur, en vrije huur vallen?

De exacte cijfers per categorie zijn mij niet bekend. Vesteda verhuurt voornamelijk in het middensegment. Daarnaast verhuurt Vesteda ook woningen in de vrije sector. Sociale huur maakt slechts een marginaal onderdeel uit van de portefeuille van Vesteda.

Vraag 5

Heeft u contact gehad met Vesteda of de betrokken beleggers over de mogelijke gevolgen van hun vertrek voor de huurmarkt?

Ja, vanuit het ministerie is verschillende malen contact geweest over de gevolgen van de redemptieverzoeken met Vesteda en met (vertegenwoordigers van) institutionele beleggers, zoals APG.

Vraag 6

Deelt u de mening dat dit aantoont dat het overlaten van volkshuisvesting aan de markt een fundamentele vergissing is geweest?

Nee, de volkshuisvesting in Nederland is deels belegd bij corporaties en deels bij marktpartijen. Corporaties spelen een belangrijke rol in het sociale segment. Private investeerders zijn essentieel voor voldoende huurwoningen in het midden- en vrije segment. Het midden- en vrije segment zijn naast de sociale huursector belangrijk voor een goed functionerende woningmarkt. De huurmarkt is op diverse wijze gereguleerd om huurders te beschermen, bijvoorbeeld via de Wet betaalbare huur of de begrenzing van de jaarlijkse huurverhoging. Op deze wijze wordt zowel de kracht van publieke als private partijen benut.

Vraag 7

Acht u het aanvaardbaar dat het woonrecht van tienduizenden huurders volledig afhankelijk is van de interne beleggingsregels en rendementsoverwegingen van private fondsen als Vesteda?

Het is niet zo dat het woonrecht van de huurders van Vesteda volledig afhankelijk is van diens interne beleggingsregels en rendementsoverwegingen. Eén van de grondbeginselen van het Nederlandse huurrecht is namelijk dat de huurovereenkomst die een huurder heeft, gewoon blijft bestaan wanneer de woning door de verhuurder wordt verkocht aan een andere investeerder. Wanneer de verhuurder de woning wil verkopen aan een eigenaar-bewoner, kan dit pas als de (tijdelijke) huurovereenkomst van de huurder afloopt, of als de huurder zelf wenst te vertrekken. Vanaf 1 juli 2024 mogen – behoudens enkele uitzonderingen – alleen nog vaste huurcontracten worden afgesloten. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is daarmee weer de norm geworden. Hiermee hebben huurders meer zekerheid gekregen over hun woonsituatie.

Vraag 8

Hoe rijmt u het feit dat Vesteda’s 2.000 woningen primair fungeren als rendementsartikel voor pensioenfondsen en verzekeraars, met de grondwettelijke plicht van de overheid om voldoende woongelegenheid te bevorderen zoals vastgelegd in artikel 22 van de Grondwet?

Institutionele beleggers spelen traditioneel een belangrijke rol bij de financiering van vooral huurwoningen, gezien hun lange beleggingshorizon en behoefte aan stabiele, inflatiebestendige rendementen. Gezien de grote woningbouw opgave zijn investeringen van (buitenlandse) institutionele investeerders onmisbaar.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het een teken van fundamenteel falen is wanneer een overheid haar volkshuisvestingstaak alleen nog kan uitvoeren door commerciële beleggers gunstige voorwaarden te bieden? Deelt u de mening dat het precies deze mentaliteit is dat de wooncrisis veroorzaakt heeft?

Nee, zie voor een nadere toelichting het antwoord op vraag 6.

Vraag 10

Welke wettelijke instrumenten heeft u op dit moment om te voorkomen dat huurwoningen van Vesteda na verkoop worden omgezet naar koopwoningen?

Zoals toegelicht bij vraag 7 borgt het Nederlandse huurrecht dat huurders niet hun woning kunnen worden uitgezet, indien de investeerder de woning wenst te verkopen. Naast het huurrecht heeft het kabinet beperkt instrumenten om uitponding te voorkomen. Bij corporaties zijn er daarentegen wel verkoopregels. Het kabinet zet wel in op een verbetering van het investeringsklimaat zodanig dat het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen.

Vraag 11

Bent u bereid maatregelen te treffen om te voorkomen dat huurwoningen van Vesteda massaal worden omgezet naar koopwoningen? Zo ja, welke instrumenten overweegt u in te zetten?

Er bestaat geen wet die private verhuurders verplicht om eerst aan woningcorporaties te verkopen. Bij corporaties zijn er daarentegen wel verkoopregels. Het is niet aan mij als Minister aan wie private investeerders hun woningen doorverkopen en door wie huurwoningen worden verhuurd. Het gaat erom dat de verhuurder voldoende zorg draagt voor de leefbaarheid van diens woningen en zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving, zoals de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Zowel een corporatie als een private verhuurder kan dit invullen. Uiteindelijk zijn zowel corporaties als private verhuurders noodzakelijk voor een goed functionerende huurwoningmarkt.

Vraag 12

Is het juridisch mogelijk om Vesteda te verplichten eventueel te verkopen woningen als eerste aan woningcorporaties of gemeenten aan te bieden, en bent u bereid dit te onderzoeken?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om te zorgen dat dergelijke situaties waarin beleggers tegelijkertijd uit stappen voorkomen kunnen worden en huurwoningen behouden worden?

Het kabinet werkt hard aan het verbeteren van het investeringsklimaat. De inzet is dat er in de toekomst meer investeerders in de Nederlandse woningmarkt willen investeren. Dit is essentieel om voldoende betaalbare huurwoningen te realiseren.
Om het investeringsklimaat voor private verhuurders te verbeteren is in het coalitieakkoord reeds afgesproken dat de overdrachtsbelasting voor verhuurders wordt verlaagd naar 7%. Ook heb ik uw Kamer recent geïnformeerd over de invulling van de optimalisatie van de Wet betaalbare huur en de tijdelijke contracten voor alle studenten. Naast deze maatregelen zal ik de tijdelijke nieuwbouwopslag voor middenhuurwoningen voor vier jaar verlengen, waardoor investeerders voor een langere periode extra ruimte krijgen voor de bouw van nieuwe middenhuurwoningen.
Tegelijk wordt gekeken naar andere maatregelen om het investeringsklimaat te verbeteren, bijvoorbeeld binnen de fiscaliteit. Die handschoen pak ik op in het kader van de Taskforce Versnelling Woningbouw en zal onderdeel zijn van het Actieplan. In het Actieplan van deze Taskforce zal het kabinet met een integraal plan komen ter verbetering van het investeringsklimaat voor het creëren van nieuwe, betaalbare huurwoningen.

Vraag 14

Bent u bereid een concreet plan te presenteren waarbij woningcorporaties en gemeenten structureel meer middelen krijgen om de rol van commerciële beleggers op de huurmarkt over te nemen?

Zowel private partijen als woningcorporaties zijn nodig voor een gezonde en goed functionerende huurmarkt. Voorop staat dat verhuurders voldoende zorg dragen voor de leefbaarheid van hun woningen en zich houden aan de geldende wet- en regelgeving. Woningcorporaties voeren hun eigen aan- en verkoopbeleid en kunnen hier in lokaal verband afspraken over maken met gemeenten en huurdersverenigingen. Het staat woningcorporaties dus altijd vrij om woningen over te nemen van investeerders als zij hiermee een bijdrage denken te kunnen leveren aan de lokale volkshuisvesting en de aankoop ook vanuit financieel oogpunt te verantwoorden is. Het kabinet neemt een aantal maatregelen om de financiële positie van woningcorporaties te verbeteren. Uw Kamer wordt voor de zomer nader geïnformeerd over de uitwerking van deze maatregelen en hoe zij doorwerken in de investeringsruimte van de corporatiesector.

Vraag 1

Gelet op het feit dat de Commissie Mijnbouwschade in eerdere gevallen 440.000 euro aan onderzoeks- en proceskosten heeft gemaakt tegenover slechts € 80.000 aan uitgekeerde herstelgelden en zij het hier zelf ook niet mee eens is, hoe wordt bij de uitwerking van een nieuwe regeling geborgd dat een proportioneel en maatschappelijk uitlegbaar deel van de middelen daadwerkelijk terechtkomt bij herstel en compensatie voor bewoners?

Vraag 2

Welke uitgangspunten hanteert u om te waarborgen dat de nieuwe regeling uitgaat van vertrouwen in bewoners, in plaats van wantrouwen en bewijsdruk?

Vraag 3

Welke waarborgen komen er voor een eenvoudige, laagdrempelige en snelle afhandeling van kleine en evidente schadegevallen?

Vraag 4

Op welke wijze wordt in de uitwerking expliciet rekening gehouden met de impact van schade en procedures op het welzijn en vertrouwen van bewoners, en welke ondersteuning wordt daarbij geboden?

Vraag 5

Hoe wordt voorkomen dat bewoners met vergelijkbare schade uitsluitend op basis van het moment van melding of afhandeling verschillend worden behandeld?

Vraag 6

Bent u bekend met het feit dat dat na de aardbeving bij Eleveld een situatie is ontstaan waarbij de straat of postcode van inwoners bepalend is voor de hoogte en toegankelijkheid van schadevergoeding, doordat er verschillende regelingen gelden van Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) en de Commissie Mijnbouwschade? Hoe beoordeelt u deze ontstane tweedeling, waarbij inwoners in vergelijkbare situaties ongelijk worden behandeld?

Vraag 7

Deelt u de opvatting dat de huidige situatie, met meerdere loketten en regelingen voor schadeafhandeling in hetzelfde gebied, leidt tot onduidelijkheid en ongelijkheid voor gedupeerden? In hoeverre ziet u een oplossing in het organiseren van één centraal loket voor mijnbouwschade (één loket voor alle gedupeerden) om in dit gebied te zorgen voor een eerlijkere, transparantere en toegankelijkere afhandeling?

Vraag 8

Welke andere mogelijkheden ziet u om de onwenselijke situatie te repareren waarin bewoners die dichter bij het epicentrum wonen soms juist onder een ongunstiger regime vallen, waarbij zij moeten aantonen dat schade door de aardbeving is veroorzaakt, terwijl in andere gebieden die met schade door dezelfde aardbeving kampen het bewijsvermoeden geldt?

Vraag 9

Wordt ook bezien of voor eerder afgehandelde gevallen een vorm van herbeoordeling, nabetaling of aanvullende compensatie mogelijk is om de gehanteerde regeling gelijk te trekken?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vesteda poogt massale uitstroom beleggers uit woningfonds te beperken»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de signalen dat (internationale) beleggers op grote schaal kapitaal terugtrekken uit Nederlandse woningfondsen?

De verwachting is dat er door de redemptieverzoeken bij Vesteda huurwoningen worden uitgepond en er waarschijnlijk minder nieuwbouw wordt gepleegd. Dit baart het kabinet zorgen omdat een gezonde voorraad aan (midden)huurwoningen bijdraagt aan een goed functionerende woningmarkt.

Vraag 3

Kunt u in kaart brengen wat de omvang is van de (verwachte) uitstroom van kapitaal uit Nederlandse woningfondsen in de afgelopen jaren en op dit moment met daarbij een onderscheidt tussen nationaal en internationaal kapitaal?

Het is onbekend hoeveel kapitaal er exact is uitgestroomd bij woningfondsen en welke investeerders redempties hebben aangevraagd. De nationaliteit van deze investeerders betreft geen openbare informatie. Het kabinet is niet bekend met vergelijkbare situaties als bij Vesteda. Aangezien Vesteda de grootste woningbelegger van Nederland is en investeerders hier slechts eens in de zeven jaar een dergelijke redemptie kunnen aanvragen, valt deze casus het meest op.
Naast dat (buitenlandse) investeerders via een woningfonds investeren, kunnen ze dit ook direct doen. De omvang van de woningfondsen geeft dus een beperkt beeld van het geïnvesteerde volume. Zo is de voorraad huurwoningen in bezit van internationale beleggers – zonder tussenkomst van een woningfonds – in 2025 gedaald tot ruim 72.500, terwijl dit in 2024 ruim 80.000 huurwoningen betrof.2
De afname van buitenlandse investeerders in nieuwbouw huurwoningen is een recente ontwikkeling. In 2022 kwam 32% van alle investeringen in nieuwbouw door private investeerders – dus exclusief de investeringen van woningbouwcorporaties – nog uit het buitenland. Dit is in 2025 gedaald naar 1%.3 Het vertrek van buitenlandse investeerders uit de Nederlandse woningmarkt is een zorgelijke ontwikkeling, omdat Nederland voor een grote nieuwbouwopgave staat in de huursector, waar veel investeringen voor nodig zijn. Nederlandse investeerders, private partijen en woningcorporaties gezamenlijk, hebben onvoldoende kapitaal om deze opgave in te vullen en dus zijn buitenlandse investeringen essentieel.

Vraag 4

Welke gevolgen heeft deze uitstroom voor investeringen in de Nederlandse woningmarkt, in het bijzonder voor de bouw van (midden)huurwoningen en het aantal beschikbare huurwoningen?

In zijn algemeenheid leidt uitstroom van investeringen, indien deze niet gecompenseerd wordt door investeringen die instromen, tot uitponding van bestaande (midden)huurwoningen en in veel gevallen leidt het tot de bouw van minder nieuwbouw huurwoningen. Dit heeft uiteindelijk tot gevolg dat het tekort aan (betaalbare) huurwoningen oploopt.
Het kabinet blijft de voorraad huurwoningen monitoren, en werkt ondertussen door aan afspraken uit het Coalitieakkoord op dit belangrijke dossier. Namelijk door de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vorm te geven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. De eerste resultaten op dit vlak zijn inmiddels geboekt (zie ook het antwoord op vraag 15). Het kabinet gaat hier via de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw verder invulling aan geven. Na de zomer volgt het actieplan met daarin meer maatregelen en verdere uitwerkingen.

Vraag 5

Kunt u daarnaast in kaart brengen wat het effect is van de uitstroom van institutioneel kapitaal op het behalen van de 70% voorverkoopeis bij gemengde woningbouwprojecten en hoeveel woningen hierdoor geraakt worden?

Institutionele beleggers nemen doorgaans een groot deel van een nieuwbouwproject op zich. Als een institutionele belegger instapt, wordt de eis van 70 procent voorverkoop vaak sneller gehaald. Het is niet mogelijk om exact in kaart te brengen wat het effect is van de uitstroom van institutioneel kapitaal op het behalen van de 70 procent voorverkoopeis bij gemengde woningbouwprojecten. Dit komt omdat er geen openbare data beschikbaar is over de mate waarin institutionele beleggers per project deelnemen en wat de exacte timing van hun betrokkenheid is.

Vraag 6

Kunt u in kaart brengen hoe breed de problematiek van redemptieverzoeken speelt onder (internationale) pensioenfondsen en andere institutionele beleggers, en wat dit betekent voor de investeringscapaciteit in de Nederlandse woningmarkt?

Zoals in vraag 3 beantwoord is het kabinet niet bekend vergelijkbare situaties zoals die van Vesteda, maar blijft het kabinet de situatie monitoren en werkt het verder aan beleid om het investeringsklimaat te verbeteren. Indien grootschalige redemptie plaatsvindt, zonder dat genoeg investeerders instromen, leidt dit tot uitponding van bestaande (midden)huurwoningen en in veel gevallen leidt het tot de bouw van minder nieuwbouw huurwoningen. Dit zal ertoe leiden dat het tekort aan (betaalbare) huurwoningen oploopt.

Vraag 7

Welke rol speelt de fiscale behandeling van buitenlandse pensioenfondsen bij hun bereidheid om in Nederland te investeren in woningbouw?

De mate waarin buitenlandse partijen – waaronder ook pensioenfondsen – bereid zijn om in de Nederlandse woningmarkt te investeren is afhankelijk van verschillende factoren. In de praktijk is het de optelsom van factoren die investeerders doet besluiten wel of niet in Nederland te investeren in Nederland. Uit cijfers van Capital Value blijkt dat het aandeel buitenlandse investeerders in nieuwbouw sinds een aantal jaren is afgenomen.4 Deze verschillende factoren en de verscheidenheid aan investeerders maken het niet mogelijk het precieze effect van de fiscale behandeling op het investeringsgedrag van pensioenfondsen aan te geven. Wel heeft het kabinet SEO Economisch Onderzoek onderzoek laten doen naar het investeringsklimaat voor middenhuur. SEO concludeert dat het investeringsklimaat sinds 2022 voornamelijk is verslechterd door een stijging van de rente, de regulering van de middenhuur en minder voorspelbaar overheidsbeleid door de hoge frequentie van beleidswijzigingen. SEO geeft daarbij aan dat de maatregel met de meeste impact op het investeringsklimaat in brede zin de regulering van de middenhuursector is. SEO heeft niet specifiek de situatie van buitenlandse pensioenfondsen onderzocht. Wel doet SEO de aanbeveling om de toepassing van de pensioenfondsvrijstelling in de vennootschapsbelasting bij buitenlandse pensioenfondsen nader te onderzoeken naar aanleiding van signalen hierover uit de praktijk.
De Nederlandse vennootschapsbelasting maakt geen onderscheid tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Naast Nederlandse pensioenfondsen kunnen in het buitenland gevestigde pensioenfondsen (als zij vergelijkbaar zijn met Nederlandse pensioenfondsen) zich beroepen op de vrijstelling in de vennootschapsbelasting. Deze vrijstelling werkt ook door naar de dividendbelasting.5 In het buitenland gevestigde pensioenfondsen kunnen zich beroepen op de subjectieve vrijstelling in de vennootschapsbelasting als zij zich (nagenoeg) uitsluitend bezighouden met het uitvoeren van pensioenregelingen die naar aard en strekking overeenkomen met een Nederlandse pensioenregeling. Met het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb is ingevuld wanneer sprake is van een pensioenregeling die naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling.6 De voorwaarden in het beleidsbesluit zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet. Zoals ik heb toegelicht in de kabinetsreactie op het SEO onderzoek bekijkt de Belastingdienst momenteel zorgvuldig of en zo ja welke voorwaarden in het beleidsbesluit modernisering behoeven. Voor zover de knelpunten binnen het huidig rechtskader kunnen worden weggenomen kan dit gebeuren door middel van kennisgroepstandpunten die worden gepubliceerd op de website van de Belastingdienst en/of door aanpassing van het beleidsbesluit. Ter illustratie, onlangs is een tweetal kennisgroepstandpunten gepubliceerd om duidelijkheid te creëren over de toepasselijkheid van de pensioenfondsvrijstelling.7 Recent is het kabinet uitgebreider ingegaan op dit onderwerp naar aanleiding van vragen van andere leden van uw Kamer.8

Vraag 8

Deelt u de opvatting dat ongunstige fiscale behandeling van buitenlandse pensioenfondsen ertoe kan leiden dat Nederland investeringen in de woningmarkt misloopt? Zo ja, hoe groot acht u dit effect?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bereid in kaart te brengen welke fiscale knelpunten buitenlandse pensioenfondsen ervaren bij investeringen in de Nederlandse woningmarkt en welke mogelijkheden er zijn om deze knelpunten weg te nemen?

Zoals in het vorige antwoord naar voren komt, is de aantrekkelijkheid van het investeringsklimaat een complex samenspel van factoren, zoals huur- en fiscaal beleid en macro-economische omstandigheden. In het nieuwsartikel en de bovengenoemde vragen worden enkele punten naar voren gebracht waaraan het kabinet werkt met als doel verbetering van het investeringsklimaat voor woningbouw. Zo is het kabinet voornemens het tarief van de overdrachtsbelasting voor investeerders te verlagen naar 7%. Daarnaast is het kabinet voornemens om voorafgaand aan de evaluatie de Wet betaalbare huur te optimaliseren om het aanbod van huurwoningen op peil te houden. Daarnaast is door het vorige kabinet – vanuit de wens om het investeringsklimaat te verbeteren – een versoepeling van de earningsstrippingmaatregel ingevoerd waarmee het maximale renteaftrekpercentage is verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst.
Ten aanzien van de pensioenfondsvrijstelling gaat de Belastingdienst kijken in hoeverre de huidige voorwaarden in het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb9 nog actueel zijn en modernisering behoeven. De voorwaarden in het beleidsbesluit zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet en er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Het toetsen aan de voorwaarden voor buitenlandse pensioenfondsen kan bewerkelijk zijn, bijvoorbeeld omdat buitenlandse pensioenregelingen vaak niet exact overeenkomen met Nederlandse pensioenregelingen.
Verder is het kabinet bekend met het signaal dat de wijziging van het fbi-regime een pijnpunt kan zijn voor vastgoedbeleggingen. Het terugdraaien van de aanpassing van het fbi-regime zou echter betekenen dat in bepaalde gevallen buitenlandse investeerders al dan niet onbedoeld opnieuw Nederlandse belastingheffing zouden kunnen ontlopen. Dit acht het kabinet geen evenwichtige situatie. Een andere mogelijkheid zou zijn om een zogenoemd REIT-regime te introduceren. Het introduceren van zo’n nieuw fiscaal regime is ook niet eenvoudig. In een Kamerbrief van 7 juni 2024 heeft het destijds zittende kabinet een aantal belangrijke aandachtspunten ten aanzien van een REIT-regime genoemd.10 Recent is het kabinet uitgebreider ingegaan op dit onderwerp naar aanleiding van vragen van andere leden van uw Kamer.11 Wat betreft de earningsstrippingmaatregel zal het kabinet – in navolging van de aanbeveling uit het SEO-rapport – verder verkennen of, en zo ja in hoeverre, de effecten van deze maatregel voor vastgoedbedrijven beter in beeld kunnen worden gebracht aan de hand van de bij de Belastingdienst beschikbare gegevens. Voor private verhuurders die investeren in de bouw van nieuwe middenhuurwoningen zoekt het kabinet in de Taskforce Versnelling Woningbouw naar aanvullende oplossingen om het investeringsklimaat te verbeteren. In het Actieplan van deze Taskforce zal het kabinet met een integraal plan komen ter verbetering van het investeringsklimaat voor het creëren van nieuwe, betaalbare huurwoningen. Het kabinet is direct aan de slag gegaan met de Taskforce en de eerste resultaten zijn geboekt.12

Vraag 10

Zou u in de hiervoor genoemde verkenning naar fiscale knelpunten de in het nieuwsartikel genoemde afschaffing van de fiscale beleggingsinstelling (FBI)-status en de renteaftrekbeperking en de pensioenfondsvrijstelling willen meenemen?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Bent u hierover in gesprek met (internationale) beleggers en pensioenfondsen, en zo ja, wat zijn de belangrijkste signalen die u uit deze gesprekken ontvangt?

Het Ministerie van BZK/VRO is regelmatig in gesprek met investeerders over het investeringsklimaat en ook specifiek met verschillende investeerders en pensioenfondsen over de recente ontwikkelingen. In deze gesprekken komen verschillende signalen naar boven die verklaren waarom de investeringen zijn afgenomen. Een aantal Nederlandse pensioenfondsen geeft aan dat zij tegen de grenzen aanloopt van hoeveel zij kunnen investeren in de Nederlandse woningmarkt. Vanwege risico- en spreidingsoverwegingen is dat gelimiteerd. Door het verslechterde investeringsklimaat zijn met name buitenlandse investeerders minder bereid om in Nederlandse woningen te investeren. Nederlandse institutionele investeerders die wel nog investeringsruimte hebben, hebben ook moeite met het vinden van projecten die aan de rendementseisen voldoen.
Het kabinet krijgt signalen vanuit de markt dat de snel opeenvolgende wijzigingen in het huurbeleid en fiscale beleid hebben gezorgd voor instabiliteit en onvoorspelbaarheid en dus een minder aantrekkelijk investeringsklimaat. Ook hoort het kabinet in gesprekken met de sector dat indien de rente en/of bouwkosten stijgen, dat het dan nog lastiger wordt om investeringen in woningen rond te rekenen.

Vraag 12

Waarom is er nog geen kabinetsreactie op het onderzoek naar het Investeringsklimaat middenhuur dat SEO Economisch Onderzoek heeft verricht in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en het Ministerie van Financiën, terwijl dit samenhangt met belangrijke trajecten rondom middenhuur, investeringsklimaat en versnellen van de woningbouwproductie, en een belangrijke basis moet vormen voor realisatie van de afspraken uit de Woontop en concrete afspraken met investeerders?

Op 20 april jl. heeft het kabinet uw Kamer de kabinetsreactie op het onderzoek Investeringsklimaat middenhuur van SEO Economisch Onderzoek gestuurd. Vanwege de demissionaire status van het vorig kabinet tijdens publicatie van het onderzoek was dit nog niet gedaan.

Vraag 13

Zou u in kaart willen brengen welke impact deze vertraging van de kabinetsreactie heeft op trajecten rondom middenhuur, investeringsklimaat en versnellen van de woningbouwproductie, maar ook voor realisatie van de afspraken uit de Woontop en concrete afspraken met investeerders?

Vertraging van de kabinetsreactie heeft op zichzelf geen impact op het investeringsklimaat en de woningbouw. Wel is het natuurlijk goed dat een nieuw kabinet is aangetreden en missionair het woningtekort kan aanpakken. Dit kabinet heeft hiervoor onder andere een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld met als doel binnen zes maanden een integraal programma op te stellen dat de koers uitzet hoe zo snel als mogelijk de jaarlijkse realisatie van de gewenste 100.000 woningen per jaar bereikt kan worden. Eén van de opdrachten van de Taskforce is het verbeteren van het investeringsklimaat via stabiele fiscale kaders en stimulerende regelgeving.

Vraag 14

Wat is de stand van zaken van het plan van aanpak om de verruimde staatssteunruimte voor middenhuur te benutten, zoals verzocht in de motie-Vedder c.s. (Kamerstuk 36 600-XXII, nr. 35)?

Het is goed nieuws dat de Europese Commissie op 16 december 2025 mogelijk heeft gemaakt om staatssteun in te kunnen zetten voor middenhuur. Op dit moment brengt het kabinet de verschillende mogelijkheden voor de implementatie in kaart, ook voor provincies en gemeenten. Er zijn verschillende opties denkbaar binnen de door de Europese Commissie gestelde kaders. Zoals Uw Kamer is toegezegd, wordt u vóór de zomer een plan van aanpak gepresenteerd. De gekozen optie zal worden uitgewerkt in een wijziging van de Woningwet.

Vraag 15

Welke kansen ziet u om via publiek-private samenwerking (PPE-constructies), garantstellingen of andere instrumenten de investeringsbereidheid van (institutionele) beleggers in de middenhuur te vergroten, en hoe gaat u deze kansen concreet benutten?

In het coalitieakkoord is opgenomen dat de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig worden vormgegeven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van (midden)huurwoningen weer kan toenemen. In dat kader heeft het kabinet een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld. Één van de opdrachten van de Taskforce is het verbeteren van het investeringsklimaat via stabiele fiscale kaders en stimulerende regelgeving.
Het kabinet is direct aan de slag gegaan met de Taskforce en de eerste resultaten zijn geboekt. Het kabinet zet een stap in de optimalisatie van de Wet betaalbare huur en de tijdelijke contracten voor alle studenten, zoals bedoeld in het coalitieakkoord. Concreet betekent dit: 1) het invoeren van een WOZ-opslag, 2) het afschaffen van minpunten bij het geheel ontbreken van buitenruimte, 3) een betere locatiewaardering kleine rijksmonumenten en 4) het mogelijk maken van een tijdelijk contract voor alle studenten. Naast deze maatregelen zal ik de tijdelijke nieuwbouwopslag voor middenhuurwoningen voor vier jaar verlengen, waardoor investeerders voor een langere periode extra ruimte krijgen voor de bouw van nieuwe middenhuurwoningen. En om het investeringsklimaat voor private verhuurders te verbeteren is in het coalitieakkoord reeds afgesproken dat de overdrachtsbelasting voor verhuurders wordt verlaagd naar 7%. In het integrale programma dat in september gepresenteerd wordt, zal er nader worden ingegaan ingaan op hoe het kabinet aan deze opdracht invulling geeft.

Vraag 1

Bent u bekend met de moties die de gemeenteraden van Delft, Leiden en Utrecht hebben aangenomen over hospiteren in studentenhuizen, waarin zij de wens uitspreken dat studenten de vrijheid moeten houden om zelf een nieuwe huisgenoot te kiezen? Hoe kijkt u naar de signalen uit deze steden?

Ja, ik daar ben ik bekend mee. Het betreft signalen naar aanleiding van de voorgenomen wijziging van DUWO, waarbij het bestaande hospiteerbeleid wordt aangepast. Hierdoor lijkt in veel studentenhuizen de mogelijkheid voor zittende bewoners om zelf een nieuwe huisgenoot te kiezen te worden ingeperkt. Zoals mijn ambtsvoorganger in eerdere vragen over dit onderwerp heeft aangegeven, zijn de Ministeries van VRO en OCW geen partij in deze wijziging.1 Het is niet aan mij om mij uit te spreken over de wijze waarop woningen met gedeelde voorzieningen worden verdeeld.

Vraag 2

Klopt het dat de Wet goed verhuurderschap voorschrijft dat verhuurders bij het aanbieden van woonruimte een transparante selectieprocedure moeten gebruiken, met gebruik van objectieve criteria en een uitleg over de gemaakte keuze voor een huurder?

Op grond van de Wet goed verhuurderschap (Wgv) is het voor verhuurders en verhuurbemiddelaars verboden om ongerechtvaardigd onderscheid te maken bij verhuur van woonruimte (woondiscriminatie). De Wgv verplicht verhuurders en verhuurbemiddelaars om te werken met objectieve selectiecriteria, een transparant selectieproces en aan de afgewezen kandidaat-huurder(s) te motiveren waarom voor een huurder is gekozen, en dat zij een werkwijze ter voorkoming van discriminatie vastleggen en openbaar maken.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe deze verplichtingen zich verhouden tot hospiteerprocedures in studentenhuizen, waarbij bewoners gezamenlijk een nieuwe huisgenoot kiezen binnen een bestaande woongemeenschap?

De Wgv legt geen specifieke methode voor huurderselectie vast en tast het bestaande recht op coöptatie (hospiteren) niet aan. Daarmee laat de wet ruimte voor verschillende manieren van uitvoering, waarbij ook selectie via coöptatie mogelijk blijft, mits deze transparant is ingericht en voldoet aan het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid zoals vastgelegd in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb). De concrete invulling van deze wettelijke verplichtingen in beleid ligt in beginsel bij de verhuurder zelf.

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat bij hospiteren vaak factoren een rol spelen zoals leefstijl, huishoudelijke gewoonten, de sociale dynamiek binnen een huis? En dat dergelijke factoren moeilijk te kwalificeren zijn als objectieve selectiecriteria?

Het is van belang onderscheid te maken tussen de verhuur van zelfstandige woonruimte en situaties van hospiteren bij onzelfstandige woonruimte. Het hanteren van objectieve selectiecriteria is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van de verhuurder van een zelfstandige woning. In dat kader dient de verhuurder ook richting zittende huurders duidelijk te maken dat geen onderscheid mag worden gemaakt op basis van afkomst bij de selectie van nieuwe huurders. Bij hospiteren, waar het doorgaans gaat om onzelfstandige woonruimte en samenwonen met anderen, is er voor zittende bewoners meer ruimte om een afweging te maken die past bij het samenleven in één huishouden. Die ruimte is echter niet onbegrensd. Factoren zoals leefstijl, huishoudelijke gewoonten en de sociale dynamiek kunnen een rol spelen. Op grond van de Wet goed verhuurderschap, in samenhang met de Algemene wet gelijke behandeling, geldt echter ook voor zittende huurders dat het verboden is om bij het hospiteren ongerechtvaardigd onderscheid te maken op basis van afkomst of huidskleur, dat in de Awgb wordt aangeduid met de grond «ras». In specifieke situaties kan sprake zijn van een uitzondering op de Algemene wet gelijke behandeling, bijvoorbeeld als de rechtsverhouding een privékarakter heeft. In dat geval bestaat er enige aanvullende ruimte om eisen te stellen aan een kandidaat-huurder. Dit kan zich voordoen wanneer een kamer wordt verhuurd binnen de eigen woning van de verhuurder. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een situatie waarin een vrouwelijke hospita voorkeur geeft aan een vrouwelijke huurder. Ook in dergelijke gevallen blijft op grond van de Algemene wet gelijke behandeling gelden dat er nooit onderscheid mag worden gemaakt op basis van afkomst.

Vraag 5

Wat zouden volgens u de gevolgen zijn voor de sociale samenhang binnen bestaande studentenwoongemeenschappen wanneer bewoners niet langer of in mindere mate zelf een nieuwe huisgenoot kunnen kiezen?

Het is goed mogelijk dat als de keuze voor een nieuwe bewoner bij de huidige bewoners ligt, de sociale samenhang groter is. Daar staat tegenover dat op deze wijze bepaalde groepen een kleinere kans op een woning maken. Het is aan de verhuurder om deze belangen af te wegen.

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat de grootste opgave binnen de studentenhuisvesting het snel terugdringen van het tekort aan studentenwoningen is? En deelt u de opvatting dat de huidige discussies over selectieprocedures en de verdeling van studentenwoningen in belangrijke mate voortkomen uit het grote tekort aan studentenwoningen?

Het is van groot belang dat het aantal studentenwoningen wordt uitgebreid. Ik steun de noodzaak om het aantal studentenwoningen uit te breiden. Vanuit het ministerie werken wij aan de realisatie van 60.000 extra studentenwoningen en stimuleren wij het ontwikkelen van woonvormen met gedeelde voorzieningen. De huidige discussie komt voort uit een beleidsvoornemen van DUWO, een van de sociale huisvesters. Zij geeft in haar berichtgeving aan dat zij het hospiteersysteem wil wijzigen om op een eerlijke manier de schaarse betaalbare kamers te verdelen en verwijst daarbij naar de krappe woningmarkt.

Vraag 7

Welke stappen gaat u de komende periode zetten om dit tekort aan studentenwoningen zo snel mogelijk terug te dringen, zodat iedere student een passende woning kan vinden?

Ik ga door met de uitvoering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting. Daarnaast staan er in het coalitieakkoord een aantal afspraken die ik ga uitvoeren. Zo zal ik woningdelen en het verhuren van een woning in (studenten)kamers makkelijker maken, waarbij gemeenten alleen bij zwaarwegende redenen verkamering mogen beperken. Ook ben ik bezig met de opzet van een objectsubsidie voor gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten. Daarnaast zie ik kansen voor meer studentenhuisvesting op campussen, waarbij ik een belangrijke rol zie voor onderwijsinstellingen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Schimmel, scheuren en schaamte: huurders jarenlang in ongezonde woningen»?1

Ja, ik ben bekend met dit nieuwsbericht.

Vraag 2

Zou u de omvang van het aantal meldingen van vocht- en schimmelproblematiek in huurwoningen in kaart willen brengen, in samenwerking met corporaties en gemeenten?

Ik onderschrijf het belang van een landelijk beeld van de omvang van vocht- en schimmelproblematiek in woningen. In dat kader wordt bij het driejaarlijkse WoON-onderzoek uitvraag gedaan naar vocht- en schimmelproblematiek. Huishoudens worden voor dit onderzoek gevraagd naar onderhoudskwaliteit van de woning en naar vocht- en schimmelproblematiek in de woning. Er worden geen vragen gesteld over de mate van de problematiek.
In 2024 gaf 20 procent van de huishoudens aan last te hebben van vocht en schimmel in de woning, vergeleken met 15 procent in 2021. Voor corporatiehuurders nam de vocht- en schimmelproblematiek volgens WoON2024 toe van 24% in 2021 naar 29% in 2024. In de private huur was er in deze periode een toename van 23% naar 31%.
Tegelijkertijd worden het aantal meldingen bij corporaties en gemeenten niet centraal geregistreerd. Ik heb met de VNG, Aedes en de Woonbond afgesproken dat zij bij hun achterban aandacht blijven vragen voor meldingsbereidheid van huurders, hierbij hoort ook het in kaart brengen van de meldingen op lokaal niveau. De oorzaken en de aard van de meldingen lopen zeer uiteen, landelijke conclusies trekken uit deze cijfers is moeilijk. In de lokale prestatieafspraken kunnen afspraken gemaakt worden over het in kaart brengen van de meldingen, lokale partijen (gemeente, huurdersorganisaties en verhuurders) hebben de problematiek, de oorzaken en een passende lokale aanpak het beste in beeld.

Vraag 3

Wat is de stand van zaken van de uitvoering van de motie-Beckerman (Kamerstuk 28 847, nr. 1325), waarin de regering wordt verzocht met spoed met een landelijk actieplan tegen schimmelwoningen te komen en dit uiterlijk in het najaar van 2025 aan de Kamer te presenteren?

Vraag 4

Welke concrete stappen zijn sinds de aanneming van deze motie gezet om tot een landelijk actieplan tegen schimmelwoningen te komen?

Vraag 5

Welke organisaties – zoals woningcorporaties, gemeenten, huurdersorganisaties en gezondheidsinstanties – zijn tot nu toe betrokken bij de uitwerking van dit actieplan?

Vraag 6

Wanneer verwacht u het actieplan tegen schimmelwoningen daadwerkelijk aan de Kamer te kunnen presenteren?

Vraag 7

Zou u inzicht willen geven in de manier waarop het Rijk momenteel regie neemt op de aanpak van schimmelproblematiek in woningen?

Vraag 8

Welke concrete doelstellingen en resultaten wilt u met dit actieplan bereiken, bijvoorbeeld ten aanzien van het aantal woningen waarin schimmelproblematiek structureel wordt aangepakt?

Vraag 9

Hoe reflecteert u op signalen dat huurders zich in dergelijke situaties soms niet serieus genomen voelen door verhuurders en instanties?

Ik herken het signaal dat huurders zich niet altijd serieus voelen genomen door verhuurders als het gaat om vocht- en schimmelmeldingen. Door middel van de aanpak zoals genoemd in de beantwoording van vraag 3 t/m 8 is de verwachting dat het vertrouwen van huurders zal toenemen. De afspraak met woningcorporaties is dat zij zich proactief zullen opstellen bij de aanpak vocht- en schimmel, ik roep Aedes, VNG en de Woonbond op om meer aandacht te besteden aan meldingsbereidheid en bij ernstige problematiek kan een onafhankelijk vocht- en schimmelexpert worden ingezet.

Vraag 10

Hoe verhoudt de aanpak van schimmelproblematiek zich tot het Nationaal Isolatieprogramma, en op welke wijze wordt geborgd dat isolatiemaatregelen altijd gepaard gaan met adequate ventilatievoorzieningen?

Verduurzaming leidt vaak tot een beter te verwarmen woning en meer wooncomfort. Tegelijk moet ervoor worden gewaakt dat er geen vocht- en schimmelproblemen ontstaan, zoals wanneer er in een verduurzamingsplan onvoldoende aandacht is voor ventilatievoorzieningen of wanneer er nieuwe koudebruggen ontstaan. Daarom besteedt VRO in campagnes speciale aandacht aan ventileren in combinatie met isoleren en wordt in voorlichting bijvoorbeeld via verbeterjehuis.nl aandacht besteed aan een juiste manier van isoleren waarbij bouwfysische problemen worden voorkomen.

Vraag 11

Hoe gaat u borgen dat de aanpak van schimmelwoningen daadwerkelijk prioriteit krijgt bij woningcorporaties en gemeenten?

Vraag 12

Hoe wordt er op toegezien of corporaties en gemeenten lokaal afspraken maken over de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek, zoals afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken?

Vraag 13

Hoe wordt geborgd dat dergelijke afspraken daadwerkelijk zorgen voor voldoende voortgang op het gebied van schimmelaanpak?

Vraag 14

Hoe gaat u bevorderen dat woningcorporaties beschikken over voldoende expertise om schimmelproblematiek snel en effectief aan te pakken, bijvoorbeeld door inzet van specialistische kennis of onafhankelijke experts?

De inzet van vocht- en schimmelexperts vloeit voort uit de Nationale Prestatieafspraken tussen het Rijk, Aedes en de VNG. Voor de periode 2027 tot en met 2029 stelt het Rijk hiervoor jaarlijks € 2 miljoen beschikbaar. Deze experts worden ingezet wanneer huurder en verhuurder (woningcorporatie) er samen niet uitkomen, nadat de corporatie al onderzoek heeft gedaan. De expert brengt vervolgens een onafhankelijk rapport uit met conclusies en aanbevelingen. Deze aanpak is gebaseerd op de succesvolle werkwijze van de gemeente Den Haag.
Het uitgangspunt blijft dat verhuurders verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van hun woningen, inclusief het oplossen van vocht- en schimmelproblemen. Tegelijkertijd vind ik het belangrijk om de inzet van onafhankelijke experts te stimuleren en de urgentie van deze problematiek te benadrukken. Daarom kies ik voor een gerichte en uitvoerbare aanpak die aansluit bij bestaande lokale initiatieven en verantwoordelijkheden.
In deze aanpak dragen verhuurders 75% van de kosten voor een vocht- en schimmelonderzoek, terwijl het Rijk via een subsidie aan gemeenten de overige 25% voor zijn rekening neemt. De uitvoering vindt plaats op het niveau van woningmarktregio’s, waarbij centrumgemeenten een coördinerende rol hebben. Dit sluit aan bij bestaande samenwerkingsstructuren en maakt regionaal maatwerk mogelijk.

Vraag 15

Hoe gaat u ervoor zorgen dat huurders goed geïnformeerd worden over hun rechten en mogelijkheden om schimmelproblematiek aan te kaarten, bijvoorbeeld via de Huurcommissie?

Wanneer bewoners van mening zijn dat de verhuurder te lang wacht met het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen, beschikken zij over verschillende mogelijkheden om onderhoud af te dwingen. Huurders kunnen terecht bij de Huurcommissie, die in zulke gevallen een tijdelijke huurverlaging kan opleggen zolang gebreken niet zijn verholpen. Daarnaast kunnen alle huurders een procedure starten bij de kantonrechter om herstel af te dwingen. Bij ernstige klachten over de bouwtechnische staat van de woning kunnen huurders zich bovendien wenden tot het gemeentelijk bouw- en woningtoezicht. Ik ga met de Woonbond en de Huurcommissie in gesprek of er meer duidelijkheid moet komen over de mogelijkheden die huurders hebben om vocht- en schimmelproblematiek aan te kaarten.

Vraag 16

Hoe gaat u bevorderen dat huurders snel geholpen worden wanneer zij schimmelproblematiek melden bij hun verhuurder?

Zie hiervoor de beantwoording op vraag 3 t/m 8. Door middel van de afspraken uit de NPA verwacht ik een grote verbetering te zien bij woningcorporaties wat betreft en proactief oppakken van vocht- en schimmelproblematiek.

Vraag 1

Kent u het bericht «Bewoners Westerdraai in Appingedam blokkeren straat voor bouwverkeer» en wat is daarop uw reactie?1

Ja, ik ken het bericht. Ik begrijp de frustratie van bewoners heel goed. De situatie laat goed zien dat de versterking een complex, langdurig en ingrijpend proces is voor bewoners en omwonenden. Ook zie ik dat de verschillen in deze buurt leiden tot sociale onrust. Het is belangrijk om deze bewoners duidelijkheid te geven over de vervolgstappen.

Vraag 2

Hoe kijkt u aan tegen het feit dat in één wijk, Westerdraai in Appingedam, 98 woningen worden gesloopt voor sloop/nieuwbouw, terwijl 52 woningen (nog) niet worden gesloopt?

Vraag 3

Erkent u dat dit beleid leidt tot verschillen tussen bewoners binnen dezelfde wijk en daarmee bijdraagt aan de groeiende ongelijkheid onder gedupeerden?

Vraag 4

Wanneer kunnen de 52 huishoudens die (nog) niet in aanmerking komen voor sloop/nieuwbouw duidelijkheid verwachten?

Vraag 5

Hoe kijkt u aan tegen de onzekerheid die dit beleid oplevert voor bewoners van wie de woning (nog) niet wordt gesloopt?

Vraag 6

Is het tegengaan van de steeds groeiende ongelijkheid ook prioriteit voor u?

Ja, het zoveel mogelijk verkleinen van verschillen heeft voor mij hoge prioriteit. Daarom zet ik de aanpak voort die door mijn ambtsvoorgangers is ingezet.

Vraag 7

Zet u de ambitie van uw ambtsvoorganger voort om verschillen zoveel mogelijk te verkleinen?2

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Hoe verhoudt de gecreëerde ongelijkheid in de wijk Westerdraai in Appingedam zich tot maatregel 12, «Meer maatwerk om verschillen tegen te gaan», uit Nij Begun?3

Voor de aanpak van verschillen richt het kabinet zich op het creëren van een gelijkwaardige uitkomst voor alle bewoners in het gebied. Dit zoals ook geadviseerd door de commissie van Geel. Dat betekent voor deze bewoners dat ze een volledige vergoeding krijgen voor het isoleren en ventileren van de woning tot aan de isolatiestandaard.
Tegelijkertijd constateert de commissie dat in buurten waar veel sloop-nieuwbouw plaatsvindt het kan zijn dat deze gelijkwaardige uitkomst onvoldoende tegemoet komt aan de verschillen in die buurt. Om vast te stellen of dit aan de orde is hebben de gemeenten en NCG de eerder genoemde routekaart ontwikkeld. Met het doorlopen van deze routekaart wordt, zoals aangegeven in maatregel 12 van Nij Begun, daar waar nodig maatwerk geboden om verschillen te verkleinen.

Vraag 9

Bent u bereid extra budget beschikbaar te stellen zodat de hele wijk sloop/nieuwbouw krijgt conform maatregel 12 van Nij Begun, «Het kabinet stelt extra budget beschikbaar zodat de NCG bijvoorbeeld sloop/nieuwbouw kan aanbieden op plekken waar verschillen tussen bewoners tot onbegrip en sociale spanningen hebben geleid»? Zo nee, waarom niet?

Voor het verkleinen van de onaanvaardbare verschillen in de versterking heeft het kabinet € 240 miljoen vrijgemaakt. Dit is bovenop de middelen voor het dempen van verschillen die als onderdeel van het bestuurlijke afspraken 2020 aan gemeenten beschikbaar is gesteld met hetzelfde doel, namelijk het verkleinen van verschillen in de regio. Met deze middelen kunnen we betekenisvolle stappen zetten in het verkleinen van verschillen. Indien er tekorten hierbij ontstaan dan gaat het Kabinet op zoek naar oplossingen.

Vraag 10

Kunt u toelichten in hoeverre de regeringscommissaris ruimte heeft om zelfstandig keuzes te maken, en in welke mate is hij daarbij gebonden aan de coalitieafspraken die in Den Haag zijn gemaakt?

Op 13 maart is uw Kamer geïnformeerd over de profielschets voor de regeringscommissaris4. Daarin staat dat een duidelijke opdracht en mandaatverlening aan de regeringscommissaris essentieel is. Na aanstelling van de regeringscommissaris zal de opdracht worden opgesteld, zodat duidelijk is wat er van de regeringscommissaris wordt verwacht en binnen welke kaders hij of zij handelt. Daarom is het op dit moment te vroeg om al een uitspraak te doen over het mandaat van de regeringscommissaris. Wel kan ik zeggen dat de regeringscommissaris handelt onder mijn volledige ministeriële verantwoordelijkheid. Dat betekent dat de regeringscommissaris zich net als ik aan het regeerakkoord moet houden. Wel kan de regeringscommissaris gevraagd of ongevraagd advies uitbrengen. Dit advies kan mij aanleiding geven om binnen het Kabinet het gesprek aan te gaan, over wat er nodig is om dit advies uit te voeren.

Vraag 11

Heeft de regeringscommissaris bijvoorbeeld het mandaat om te besluiten om de hele wijk Westerdraai sloop/nieuwbouw aan te bieden?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Kunt u deze vragen beantwoorden vóór het plenaire debat over de wijziging van de Tijdelijke wet Groningen en de Mijnbouwwet in verband met de uitvoering van diverse maatregelen uit de kabinetsreactie op het rapport van de parlementaire enquêtecommissie aardgaswinning Groningen?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat woningbelegger Vesteda mogelijk woningen moet verkopen, omdat een groot deel van de investeerders uit het fonds wil stappen?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat institutionele beleggers voor een aanzienlijk deel van het fondsvermogen uitstapverzoeken hebben ingediend en dat dit kan leiden tot de verkoop van duizenden huurwoningen?

Bij Vesteda is voor € 4,1 miljard aan indicatieve redemptieverzoeken ingediend van vrijwel alle investeerders. Een redemptieverzoek is een formeel verzoek van een investeerder om zijn of haar deelname in een fonds te beëindigen of de inleg voor een deel terug te laten betalen. Dit komt overeen met ongeveer 52% van het eigen vermogen van het Vesteda Residential Fund. Investeerders kunnen tot 20 april hun indicatieve redemptieverzoeken naar beneden bijstellen. Op grond van de fondsvoorwaarden heeft Vesteda vervolgens meerdere jaren de tijd om deze verzoeken zorgvuldig af te wikkelen. Om aan de redemptieverzoeken te voldoen kan Vesteda huurwoningen verkopen, nieuwe investeerders aantrekken of meer vreemd vermogen aantrekken. Op basis van de huidige informatie zal de verkoop van woningen in ieder geval onderdeel zijn van de strategie om aan de redemptieverzoeken te voldoen maar in welke mate is nog niet duidelijk.

Vraag 3

Deelt u de zorg dat dergelijke uitstroom van institutioneel kapitaal kan leiden tot:

Een van de manieren voor Vesteda om aan de redemptieverzoeken te voldoen is het verkopen van huurwoningen aan andere investeerders of aan particuliere kopers. Door dit laatste krimpt de private huursector, waaronder het middensegment. Daarnaast is het waarschijnlijk dat door de recente ontwikkelingen Vesteda minder nieuwbouw kan plegen. Dit baart het kabinet zorgen omdat een gezonde voorraad aan (midden)huurwoningen bijdraagt aan een goed functionerende woningmarkt.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u de ontwikkeling dat buitenlandse institutionele beleggers in Nederland nog slechts circa twee procent van de woninginvesteringen vertegenwoordigen, terwijl dit aandeel in andere Europese landen vaak tussen de 20 en 50 procent ligt?

Het is goed om te noemen dat de cijfers van Capital Value waar u in de vraag naar refereert betrekking heeft op de woninginvesteringen door private investeerders, en dus niet de woninginvesteringen in totaal. De woningopgave wordt naast deze partijen namelijk ook gevuld door woningbouwcorporaties. Dat laat echter onverlet dat het vertrek van buitenlandse investeerders in de Nederlandse woningmarkt een zorgelijke ontwikkeling is, omdat Nederland voor een grote nieuwbouwopgave staat in de huursector waar grote investeringen voor nodig zijn.
Het beschikbare kapitaal van binnenlandse investeerders is op dit moment niet toereikend om deze opgave in te vullen en dus is kapitaal afkomstig van buitenlandse investeerders essentieel. Het vertrek van buitenlandse investeerders is een recente ontwikkeling. In 2022 kwam 32% van alle investeringen in nieuwbouw door private investeerders – dus exclusief de investeringen van woningbouwcorporaties – nog uit het buitenland. Dit is in 2025 gedaald naar 1%2.

Vraag 5

Deelt u de analyse dat Nederland zich daarmee internationaal uit de markt prijst voor institutioneel woningkapitaal?

De afname van buitenlandse investeringen in de nieuwbouw van huurwoningen laat zien dat het onaantrekkelijker is geworden om in Nederlandse nieuwbouw te investeren. Dit wordt veroorzaakt door verschillende factoren, zoals wijzigingen in het huur- en fiscaal beleid en veranderde macro-economische omstandigheden.

Vraag 6

In hoeverre spelen volgens u fiscale factoren een rol bij deze ontwikkeling?

Zoals toegelicht bij het antwoord op vraag 5 wordt de afname van binnenlandse en buitenlandse investeerders in de Nederlandse woningmarkt veroorzaakt door een combinatie van verschillende oorzaken. Deze oorzaken zijn onder andere de verschillende maatregelen in het huur- en fiscaal beleid en de macro-economische omstandigheden. Het precieze effect van fiscale ontwikkelingen op investeringen hangt sterk af van het type investeerders. In de specifieke casus van Vesteda speelt ook mee dat dankzij waardegroei en goede resultaten het belang van Vesteda in de portefeuilles van een aantal investeerders zodanig is toegenomen dat zij hun belang willen afbouwen. Daarnaast kunnen investeerders slechts eens in de zeven jaar een dergelijke redemptie aanvragen.

Vraag 7

Kunt u per maatregel aangeven in hoeverre deze effect heeft op investeringen in woningbouw door institutionele beleggers:

Alle genoemde maatregelen bij vraag 7 hebben effect op investeringen in woningbouw. De aantrekkelijkheid van het investeringsklimaat is echter een complex samenspel van factoren, zoals huur- en fiscaal beleid en macro-economische omstandigheden. Het kabinet beschikt dan ook niet over een (cumulatieve) doorrekening van deze maatregelen op de investeringen in woningbouw voor institutionele beleggers. Specifiek ten aanzien van het de FBI-vastgoedmaatregel en de earningsstrippingmaatregel verwijs ik u naar de beantwoording van vragen van de Tweede Kamerleden de Groot en van Eijk3. Op een aantal van de in vraag 7 genoemde maatregelen en tarieven werkt het kabinet werkt aan een verbetering van het investeringsklimaat. Zo is het kabinet voornemens het tarief van de overdrachtsbelasting voor investeerders te verlagen naar 7%. Ten aanzien van de pensioenfondsvrijstelling geldt dat de Belastingdienst gaat kijken in hoeverre de huidige voorwaarden in het beleidsbesluit nog actueel zijn en modernisering behoeven. Ook is het kabinet voornemens om voorafgaand aan de evaluatie de Wet betaalbare huur te optimaliseren. Het kabinet komt met een ministeriële taskforce Versnelling Woningbouw. Dit zet de koers uit voor de realisatie van de gewenste 100.000 woningen per jaar. Het investeringsklimaat is hier een belangrijk onderdeel van.

Vraag 8

Heeft het kabinet een integrale analyse gemaakt van het cumulatieve effect van deze maatregelen op het investeringsklimaat voor woningbouw?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Klopt het dat de Wet op de vennootschapsbelasting geen onderscheid maakt tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen, maar dat het verschil in behandeling voornamelijk voortkomt uit de uitvoeringspraktijk van het besluit uit 2017?

De Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (Wet Vpb 1969) voorziet onder voorwaarden in een vrijstelling voor pensioenfondsen4. Deze vrijstelling is gestoeld op i) de gedachte dat pensioenfondsen naar hun aard geen winst maken omdat hun resultaten steeds ten goede komen aan de uitkeringsgerechtigden, en ii) de maatschappelijke functie die deze fondsen kenmerkt, die ziet op de verzorging van (gewezen) werknemers voor de gevolgen van ouderdom en ziekte op basis van solidariteit en collectiviteit.5 De beoordeling of een pensioenfonds is vrijgesteld voor de vennootschapsbelasting werkt ook door naar de dividendbelasting. Wanneer een in Nederland gevestigde rechtspersoon niet aan vennootschapsbelasting is onderworpen, mag inhouding van dividendbelasting achterwege blijven6 of wordt een teruggaaf verleend van de ingehouden dividendbelasting.7
Het klopt dat de Wet Vpb 1969 geen onderscheid maakt tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Naast Nederlandse pensioenfondsen, kunnen in het buitenland gevestigde pensioenfondsen (als zij vergelijkbaar zijn met Nederlandse pensioenfondsen) zich beroepen op de vrijstelling in de vennootschapsbelasting. In het buitenland gevestigde pensioenfondsen zijn vrijgesteld van de heffing van vennootschapsbelasting, als zij zich (nagenoeg) uitsluitend bezighouden met het uitvoeren van pensioenregelingen die naar aard en strekking overeenkomen met een Nederlandse pensioenregeling. In het verlengde hiervan kunnen buitenlandse pensioenfondsen ook aanspraak maken op de hiervoor genoemde tegemoetkomingen in de dividendbelasting.8
In het verleden waren de voorwaarden niet geëxpliciteerd, waardoor enige onduidelijkheid bestond over de toepassing van de vrijstelling door buitenlandse pensioenfondsen. In 2018 is die verduidelijking verschaft door de uitwerking van de voorwaarden in het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb.9 In dit beleidsbesluit zijn de criteria opgenomen aan de hand waarvan de Belastingdienst toetst of een buitenlandse pensioenregeling naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling. De voorwaarden uit het beleidsbesluit zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet en er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Het toetsen aan de voorwaarden voor buitenlandse pensioenfondsen kan overigens bewerkelijk zijn, bijvoorbeeld omdat buitenlandse pensioenregelingen vaak niet exact overeenkomen met Nederlandse pensioenregelingen.

Vraag 10

Klopt het dat buitenlandse pensioenfondsen in de praktijk moeten aantonen dat zij aan circa twaalf criteria voldoen voordat zij als vergelijkbaar met Nederlandse pensioenfondsen worden aangemerkt?

Het klopt dat in het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb10 in onderdeel 3.1.1. twaalf cumulatieve criteria zijn opgenomen aan de hand waarvan de Belastingdienst toetst of een buitenlandse pensioenregeling naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling. De voorwaarden uit het beleidsbesluit zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet. Er wordt hiermee derhalve geen onderscheid gemaakt tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen.

Vraag 11

Hoeveel verzoeken tot toepassing van deze vrijstelling zijn de afgelopen tien jaar ingediend en hoeveel daarvan zijn toegewezen?

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen verzoeken om zekerheid vooraf over de toepassing van de subjectieve vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen in de vennootschapsbelasting en verzoeken waarin door buitenlandse pensioenfondsen om een teruggaaf van dividendbelasting wordt gevraagd.
Verzoeken om zekerheid vooraf vallen onder het internationale vooroverleg en moeten voldoen aan de daarvoor geldende eisen, zoals vastgelegd in het Besluit vooroverleg rulings met een internationaal karakter.11 Sinds de inwerkingtreding van dit besluit in 2019 zijn 30 verzoeken om vooroverleg over de toepassing van de subjectieve vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen in de vennootschapsbelasting ontvangen. Hiervan zijn momenteel 9 verzoeken in behandeling. Van de 21 verzoeken die al zijn afgehandeld zijn er 9 toegewezen. De overige verzoeken zijn niet toegekend. Er zijn verschillende redenen waarom een verzoek niet wordt toegekend. Dat kan bijvoorbeeld zijn omdat er niet wordt voldaan aan de voorwaarden uit het Besluit vooroverleg rulings met een internationaal karakter of omdat niet wordt voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van de subjectieve vrijstelling. Voor de verzoeken waarin om teruggaaf van dividendbelasting wordt gevraagd, geldt dat informatie, waaronder het aantal verzoeken en het aandeel toegewezen verzoeken, niet gestructureerd voorhanden is.

Vraag 12

Hoe verhoudt deze uitvoeringspraktijk zich tot het Europese beginsel van vrij verkeer van kapitaal?

Het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie bepaalt dat het kapitaal- en betalingsverkeer tussen lidstaten onderling en tussen lidstaten en derde landen niet beperkt mag worden zonder rechtvaardigingsgrond. Bij het toetsen of een buitenlandse pensioenregeling naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling en dat het betreffende buitenlandse pensioenfonds aan de verdere vereisten voldoet om een beroep te kunnen doen op de subjectieve vrijstelling voor pensioenfondsen, dient, voor zover relevant, dit Europese beginsel van vrij verkeer van kapitaal in acht te worden genomen. Zoals in de antwoorden op vraag 9 en vraag 10 aangegeven zijn de voorwaarden aan de hand waarvan buitenlandse pensioenregelingen worden getoetst gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet en wordt hiermee geen onderscheid gemaakt tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Desalniettemin komt het voor dat belastingplichtigen een beroep doen op het EU-recht vanwege een veronderstelde ongelijke behandeling, waarbij derhalve beoordeeld moet worden of er sprake is van een ongerechtvaardigde schending van het Europese beginsel van vrij verkeer van kapitaal.

Vraag 13

Tijdens de parlementaire behandeling van de wijziging van het FBI-regime zijn alternatieven besproken, zoals een semi-transparant vastgoedbeleggingsregime: waarom is destijds niet gekozen voor een dergelijk alternatief?

Het kabinet Rutte IV heeft onder meer onderzoek gedaan naar alternatieve opties voor beursgenoteerde vastgoed-fbi’s.12 Uiteindelijk is niet voor deze opties gekozen. In plaats daarvan is ervoor gekozen de toepassing van het fbi-regime niet langer toe te staan in het geval een lichaam direct in Nederlands vastgoed belegt. De reden hiervoor is, kort gezegd, dat andere oplossingsrichtingen leiden tot een toenemende complexiteit. Daarnaast zouden bij deze alternatieven heffingslekken (gedeeltelijk) voortbestaan, dan wel niet snel genoeg gedicht worden, waardoor deze alternatieven tot een lagere budgettaire opbrengst leidden. Met de voorgestelde vastgoedmaatregel heeft het kabinet Rutte IV gekozen voor een robuuste oplossing om de heffingslekken in het fbi-regime te dichten.13

Vraag 14

Wordt momenteel onderzocht of een REIT-achtig regime voor Nederlandse woningen kan bijdragen aan het aantrekken van internationaal institutioneel kapitaal?

Nee. Met de wijziging van het fbi-regime per 1 januari 2025 wordt voorkomen dat in bepaalde gevallen geen Nederlandse belasting wordt geheven over winsten uit Nederlands vastgoed. Het terugdraaien van de aanpassing van het fbi-regime zou betekenen dat in bepaalde gevallen buitenlandse investeerders al dan niet onbedoeld opnieuw Nederlandse belastingheffing zouden kunnen ontlopen. Dit acht het kabinet geen evenwichtige situatie. Alternatieve opties die destijds waren overwogen om het heffingslek te dichten, waren fiscaaltechnisch complexer of op korte termijn niet haalbaar, omdat dit bijvoorbeeld een aanpassing van belastingverdragen vergde. Een andere mogelijkheid zou zijn om een zogenoemd REIT-regime te introduceren. Het introduceren van een nieuw fiscaal regime is echter ook niet eenvoudig. In een Kamerbrief van 7 juni 2024 heeft het destijds zittende kabinet een aantal belangrijke aandachtspunten ten aanzien van een REIT-regime genoemd.14 De juridische houdbaarheid, rekening houdend met de Europeesrechtelijke aspecten, en uitvoerbaarheid zijn belangrijke onderdelen die moeten worden meegewogen. De vormgeving van een REIT-regime moet worden afgestemd op het doel dat ermee wordt beoogd en passen binnen de geldende (Europeesrechtelijke) kaders. Een REIT-regime moet voldoende waarborg bieden dat er geen heffingslekken ontstaan, zoals de heffingslekken in het fbi-regime die per 1 januari 2025 zijn gedicht. Daarnaast geldt dat het invoeren van een REIT-regime een tegemoetkoming is voor belastingplichtigen die daarom naar verwachting een budgettaire derving tot gevolg heeft die budgettair gedekt moet worden. Ook zou het invoeren van een REIT-regime een systeemwijziging bij de Belastingdienst vergen.15

Vraag 15

Klopt het dat aanpassing van het besluit uit 2017 mogelijk zou zijn zonder wetswijziging

In de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 is bepaald dat buitenlandse pensioenfondsen subjectief zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting welke vrijstelling ook doorwerkt naar de dividendbelasting. Een buitenlandse pensioenregeling dient – kort gezegd – naar aard en strekking overeen te komen met een Nederlandse pensioenregeling in de zin van de Pensioenwet respectievelijk de wettelijke bepalingen van de loonbelasting. Met het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb is invulling gegeven wanneer sprake is van een pensioenregeling die naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling. Een aanpassing van het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb is mogelijk zolang deze aanpassing binnen het wettelijke kader blijft.

Vraag 16

Ziet het kabinet ruimte om de vergelijkbaarheidstoets voor buitenlandse pensioenfondsen meer functioneel toe te passen, bijvoorbeeld op basis van:

De Belastingdienst gaat kijken in hoeverre de huidige voorwaarden in het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb nog actueel zijn en modernisering behoeven. Een eventuele modernisering van de voorwaarden vergt een nadere uitwerking en moet zorgvuldig gebeuren. Voor de pensioenfondsvrijstelling is en blijft het (conform het wettelijke kader) van belang dat er sprake moet zijn van een buitenlandse pensioenregeling die naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling. De voorwaarden moeten dus worden bezien in het licht van de Nederlandse Pensioenwet. Hierbij is het belangrijk dat duidelijk is wat de voorwaarden zijn, zodat rechtszekerheid wordt gewaarborgd. Daarnaast wordt benadrukt dat elk land zijn eigen juridische inrichting en kaders kent en dat pensioenregelingen per land aanzienlijk kunnen verschillen. Ook dient in aanmerking te worden genomen dat de Nederlandse en buitenlandse wetgeving ten aanzien van pensioenfondsen onderhevig is aan ontwikkelingen en dat de voorwaarden en kenmerken hiervan in de loop der tijd kunnen wijzigen. Als buitenlandse pensioenfondsen slechts eenmalig zouden worden gekwalificeerd, zou niet telkens hoeven te worden beoordeeld of een buitenlandse pensioenregeling naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling en zou met de voornoemde ontwikkelingen en wijzigingen in de loop der tijd dus geen rekening worden gehouden hetgeen niet gewenst lijkt. Om recht te doen aan de specifieke omstandigheden die per situatie kunnen verschillen is maatwerk van belang. Daarnaast dient voorkomen te worden dat buitenlandse «pensioenfondsen» onder de vrijstelling worden gebracht die als zij een Nederlands fonds waren geen recht zouden hebben op de pensioenfondsvrijstelling en meer lijken op een beleggingsfonds. Dat kan ook leiden tot budgettaire gevolgen in de vennootschapsbelasting en de dividendbelasting.

Vraag 17

Bent u bereid te onderzoeken of een eenmalige kwalificatie voor buitenlandse pensioenfondsen mogelijk is om meer rechtszekerheid te creëren?

Zie antwoord vraag 16.

Vraag 18

Deelt u, gezien de jaarlijkse investeringsbehoefte van circa 40 miljard euro voor woningbouw, de analyse dat het aantrekken van internationaal langetermijnkapitaal noodzakelijk is om deze opgave te realiseren?

Ja, Nederlandse pensioenfondsen lopen in veel gevallen tegen de grenzen aan van hoeveel zij kunnen investeren in de Nederlandse woningmarkt. Vanwege risico en spreidingsoverwegingen zit hier een limiet aan. De investeringsopgave in de Nederlandse woningbouw is dusdanig groot dat ook buitenlandse investeerders essentieel zijn om voldoende huurwoningen te bouwen.

Vraag 19

Welke concrete stappen onderneemt het kabinet om Nederland weer aantrekkelijker te maken voor institutionele beleggers in woningbouw?

In het coalitieakkoord is het voornemen opgenomen om de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vorm te geven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. Het kabinet komt ook met een ministeriële taskforce Versnelling Woningbouw die de koers uitzet voor de realisatie van de gewenste 100.000 woningen per jaar. Ook het investeringsklimaat komt in deze taskforce terug. Het kabinet zal uw Kamer middels een brief begin mei over de voortgang van deze taskforce informeren.

Vraag 1

Erkent u dat er in de sector veel onduidelijkheid heerst over de geldende regelgeving rond natuurvriendelijk isoleren?

Toezicht en handhaving rondom natuurwetgeving en soortenbescherming zijn grotendeels gedecentraliseerd. Dat betekent dat provincies ruimte hebben om zelf uitvoeringsbeleid te maken binnen de wettelijke kaders en jurisprudentie. Vanuit het bedrijfsleven en gemeenten krijg ik signalen dat de diversiteit van provinciaal beleid lastig wordt gevonden. Daarom ben ik met provincies, gemeenten, soortenorganisaties en de sector in gesprek over oplossingen.

Vraag 2

Klopt het dat de Ministeries van LVVN en VRO, het IPO, de provincies, de VNG en de soortenorganisaties aan een gedragscode werken, zodat er voor bepaalde activiteiten geen vergunningplicht meer geldt?

Het klopt dat momenteel aan een gedragscode wordt gewerkt. Dat doe ik samen met de Minister van LVVN, provincies, het IPO, de VNG, soortenorganisaties en de isolatiebranche. Op basis van een gedragscode is vrijstelling van de vergunningplicht voor flora- en fauna-activiteiten in verband met isolatiewerkzaamheden mogelijk, mits aan de eisen van de gedragscode wordt voldaan.

Vraag 3

Wanneer is deze gedragscode afgerond en kan ermee worden gewerkt?

Het streven is om de gedragscode uiterlijk 1 januari 2027 in werking te laten treden.

Vraag 4

Hoe wordt ervoor gezorgd dat er zo snel mogelijk meer ruimte komt voor innovatieve onderzoeksmethoden, zoals eDNA?

Innovatie wordt door verschillende trajecten vanuit de overheid gestimuleerd, bijvoorbeeld via de Challenge Startup in Residence Intergov. Daarnaast komt de markt zelf ook met innovatieve oplossingen. Ten aanzien van de eDNA-methode heeft het Rijk verschillende onderzoeken laten doen om de betrouwbaarheid van de methode te borgen. Inmiddels is een nieuw onderzoek gepubliceerd naar de betrouwbaarheid van de eDNA methode: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2025/11/24/edna-als-methode-voor-detectie-van-vleermuisverblijven-in-woningen

Vraag 5

Op welke manier wordt bewerkstelligd dat er meer uniformiteit komt in de regelgeving rond natuurvriendelijk isoleren?

Het beleid rondom soortenbescherming is zoals gezegd grotendeels gedecentraliseerd. Dat betekent dat de provincies het bevoegd gezag voor onder andere vergunningverlening, toezicht en handhaving in relatie tot soortenbescherming, voor zover deze taken niet expliciet aan het Rijk zijn voorbehouden. Als bevoegd gezag bepalen zij zelf hun beleid in deze binnen de wettelijke kaders en jurisprudentie.
Om landelijke tot meer uniformiteit en duidelijkheid te komen wordt gewerkt aan een gedragscode. Dit doen we samen met de belangrijkste stakeholders op dit onderwerp. De gedragscode zal via een ministeriële regeling worden aangewezen. De gedragscode zal dan dus, net als de eDNA-regeling, landelijk gelden.

Vraag 6

Erkent u dat de onduidelijkheden rond het natuurvriendelijk isoleren negatieve effecten hebben op de bereidheid van particuliere huiseigenaren om hun woningen te isoleren?

Dat erken ik en daarom werken we met grote urgentie aan oplossingen zoals de gedragscode. Ondertussen kunnen isolatiewerkzaamheden gewoon doorgaan, op basis van de huidige eDNA regeling en provinciaal beleid. Dat betekent dat als uit onderzoek (bijvoorbeeld een negatieve test afkomstig uit eDNA-onderzoek) blijkt er geen sprake is van het verstoren of doden van beschermde soorten en het vernielen van nesten of verblijfplaatsen, er direct geïsoleerd mag worden, omdat er geen verbodsbepalingen worden overtreden. Als er sprake is van een positieve test, dan moet op dit moment een initiatiefnemer contact opnemen met de provincie en checken of een vergunning nodig is.
In de gedragscode willen we het handelingsperspectief na een positieve test verbeteren.

Vraag 7

Hoe kunnen particuliere woningeigenaren meer gestimuleerd worden om hun woningen natuurvriendelijk te isoleren?

Hiervoor is vooral eenduidige en heldere communicatie nodig. Zowel vanuit het Rijk, vanuit de medeoverheden, als vanuit de isolatiebedrijven. Ook dit neem ik mee in de lopende gesprekken.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Explosief gestegen onderhoudskosten zijn raadsel voor corporaties» van 30 januari jongstleden?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kijkt u naar het feit dat woningcorporaties te kampen hebben met een snel oplopend financieel tekort dat de nieuwbouw- en verduurzamingsplannen bedreigt, opgelopen van 5 miljard tot ruim 19 miljard euro?

De daling van de investeringscapaciteit van woningcorporaties en het opgelopen financiële tekort zijn een punt van zorg met het oog op de investeringsafspraken die zijn gemaakt in de Nationale Prestatieafspraken (NPA). Het kabinet heeft daarom in het coalitieakkoord een pakket aan maatregelen voorgesteld om de investeringscapaciteit van woningcorporaties te vergroten. Zo komt er een faciliteit in de vennootschapsbelasting (vpb) die de fiscale lastendruk met uiteindelijk structureel € 325 miljoen zal verlagen. Daarnaast is het kabinet voornemens om woningcorporaties meer ruimte te geven om te investeren in zogenaamde niet-DAEB activiteiten (middenhuur). Ook wil het kabinet toe naar jaarlijkse inkomenstoetsing en passende huurgelden. Hoe deze maatregelen precies doorwerken op de investeringscapaciteit van corporaties en het financiële tekort van de NPA is op dit moment niet precies duidelijk omdat dit afhangt van de gekozen invulling van de maatregelen. Ik heb recent toegezegd uw Kamer dit voorjaar te informeren over de uitwerking van de maatregelen in het coalitieakkoord en de verwachte effecten ervan op de financiële haalbaarheid van de NPA.

Vraag 3

Bent u bekend met de waarschuwing van de Autoriteit Woningcorporaties dat «de opgaven en middelen van corporaties niet meer in evenwicht» zijn? En dat deze toezichthouder aanbeveelt om «robuuste, structurele maatregelen» te nemen? Welke maatregelen bent u van plan om te nemen om te zorgen dat corporaties genoeg middelen hebben voor hun opgave om voor betaalbare huisvesting te zorgen?

Zoals in mijn antwoord op vraag 2 aangegeven heeft de coalitie een pakket maatregelen voorgesteld die de financiële haalbaarheid van de NPA zullen verbeteren. Er ligt echter ook een meer structureel vraagstuk over het lange termijn verdienvermogen van woningcorporaties. Het verdienmodel van corporaties is namelijk, zeker met het huidige gewenste investeringstempo, niet houdbaar op de lange termijn. Dit komt omdat corporaties zowel op hun bestaande woningen als op iedere nieuwe woning geld toeleggen. De verliezen die corporaties maken worden op dit moment afgedekt door leningen aan te trekken. Dit kunnen corporaties op lange termijn niet volhouden omdat zij de komende jaren gestaag naar de grenzen bewegen van wat zij aan leningen mogen en kunnen dragen.
Ik ben het eens met de Aw dat er uiteindelijk «robuuste, structurele maatregelen» nodig zijn om de balans tussen opgaven en middelen ook op de lange termijn te bewaren. Daarom ben ik voornemens om een gezaghebbend en onafhankelijk advies in te winnen over het lange termijn verdienvermogen van woningcorporaties. Dit advies zal in moeten gaan op de vraag welke opgaven en taken er op de lange termijn liggen voor woningcorporaties en op welke wijze deze het best bestendig gefinancierd kunnen worden. Ik verwacht uw Kamer voor de zomer hierover nader te informeren.

Vraag 4

Klopt het dat de Autoriteit Woningcorporaties ook heeft geconstateerd dat corporaties in zeven jaar tijd zo’n 60 procent meer kwijt zijn aan onderhoud, en dit een belangrijke oorzaak is voor het financiële tekort? Hoe verklaart u de stijgende onderhoudskosten?

De Aw heeft inderdaad geconstateerd dat de onderhoudsuitgaven van corporaties tussen 2018 en 2024 met 60 procent zijn toegenomen. Dit is substantieel meer dan kan worden verklaard door de algemene prijsstijging van onderhoud die over dezelfde periode op circa 30 procent is uitgekomen. Een stijging van de onderhoudslasten werkt sterk door op de investeringscapaciteit van woningcorporaties omdat zij hierdoor netto minder inkomsten overhouden om de rente op nieuwe leningen te kunnen betalen. Uit de meest recente financiële doorrekening blijkt dat de stijging van onderhoudslasten circa 1/3 van de afname van het investeringsruimte verklaart.
Waarom de onderhoudskosten van corporaties zo sterk zijn gestegen is op dit moment nog niet volledig duidelijk. De meest voor de hand liggende verklaring hiervoor lijkt dat corporaties, in lijn met de afspraken uit de NPA, meer onderhoud zijn gaan plegen. Het valt op basis van de huidige inzichten echter niet te zeggen of dit de volledige verklaring is. Dit komt met name omdat er meer diepgravende analyses nodig zijn in beeld te brengen in hoeverre de kostenstijging wordt gedreven door een toename van onderhoudsingrepen dan wel doordat corporaties hogere prijzen betalen. Ook is er weinig zicht in hoeverre er ruimte is het onderhoud op een meer doelmatige wijze in te vullen. Op dit moment vindt er overleg plaats met de Aw en Aedes om te komen tot een gezamenlijke onderzoeksagenda om meer inzicht te krijgen in de oorzaken en mogelijke oplossingen ten aanzien van de oplopende onderhoudslasten.

Vraag 5

Bent u bereid de aanbeveling van de Autoriteit Woningcorporaties over te nemen en een breed onderzoek te starten naar wat achter de sterk stijgende onderhoudskosten zit?

Zoals ik in het antwoord op vraag 4 heb aangegeven vindt er op dit moment overleg plaats met de Aw en Aedes om te kijken welke onderzoeken er nodig zijn om een beter beeld te krijgen van de sterk stijgende onderhoudslasten en op welke wijze corporaties hier meer grip op zouden kunnen krijgen. Ik zal uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van de verschillende onderzoeken.

Vraag 6

Deelt u de analyse van de Autoriteit Woningcorporaties dat private-equityfirma’s hier een rol spelen, omdat deze in toenemende mate de onderhoudsbedrijven overnemen die werken in de corporatiesector? Bent u bereid om prijsvorming, winstuitkeringen en contractafspraken bij onderhoudsbedrijven, en specifiek de invloed van private equity op tarieven en contracten, mee te nemen in het onderzoek?

De Aw is in zijn analyse terughoudend om een direct verband te leggen tussen de prijsstijgingen van onderhoud en de opkomst van private-equityfirma’s. De Aw schetst vooral dat er een trend zichtbaar is waarbij private equityfirma’s instappen in onderhoudsbedrijven. Vervolgens stelt de Aw dat dit mogelijk een prijsopdrijvend effect kan hebben, maar dat niet is vast te stellen of dit een rol heeft gespeeld bij de prijsstijging van afgelopen jaren. De Aw zegt nadrukkelijk dat aanvullend onderzoek nodig zou zijn om dit te kunnen vaststellen. Zoals bij vraag 4 en 5 al is aangegeven bekijken we op dit moment samen met Aw en Aedes welke onderzoeken er nodig zijn ten aanzien van de gestegen onderhoudslasten. Bij het opstellen van deze onderzoeksagenda zal ook worden bezien of het zinvol is om ook nader naar de rol van private equity te kijken.

Vraag 7

Wat zijn volgens u alternatieven of oplossingen voor corporaties om meer grip op onderhoudskosten te krijgen, of de kosten te verlagen?

Ik vind het op dit moment voorbarig om vooruit te lopen op mogelijke oplossingen omdat er op dit moment nog onvoldoende zicht is op het onderliggende probleem. Het hangt uiteindelijk sterk af van de resultaten van het onderzoek in welke mate er ruimte is om onderhoudskosten te verlagen zonder dat dit op lange termijn ten kosten gaat van de onderhoudsstaat van corporatiewoningen. Mijn insteek is om bij de uit te voeren onderzoeken ook nadrukkelijk de onderzoeksvraag te stellen welk handelingsperspectief er is om het onderhoud door corporaties meer kostenefficiënt uit te laten voeren.

Vraag 8

Kunt u deze vragen afzonderlijk en voor het commissiedebat over de Staat van de Volkshuisvesting beantwoorden?

Zoals ik uw Kamer op 3 maart jl. heb laten weten was er meer tijd nodig voor het beantwoorden van deze vragen.

Vraag 1

Bent u bekend met het opiniestuk «Overheden, wijs weg naar isolatiesubsidies»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat gemeenten in totaal 1,5 miljard euro aan specifieke uitkeringen kunnen ontvangen voor de isolatie van 750.000 koopwoningen? Hoeveel van dit bedrag is tot op heden daadwerkelijk bij de gemeenten terechtgekomen en welk deel daarvan is al daadwerkelijk uitgegeven aan uitgevoerde isolatiemaatregelen? Klopt het tevens dat het deel van deze 1,5 miljard euro dat eind 2030 nog niet is besteed aan isolatie terug zal vloeien naar het Rijk?

Er is in totaal ruim 1,6 miljard euro beschikbaar gesteld aan gemeenten voor het isoleren van 750.000 koopwoningen en woningen in gemengde vereniging van eigenaars (VvE’s). Dit is onderdeel van de lokale aanpak van het Nationaal isolatieprogramma (NIP). Deze middelen zijn in drie tranches (in 2023, 2024 en 2025) al volledig uitgekeerd aan gemeenten, met de Specifieke Uitkering Lokale aanpak isolatie. Ook is een klein deel als onderdeel van de Energiearmoede middelen in 2022 (68,5 miljoen) al uitgekeerd.
Uit de meest recente verantwoording van de besteding van de Specifieke Uitkering Lokale aanpak isolatie, uit maart 2025, is op te maken dat er tot en met 2024 ongeveer 40 miljoen euro door gemeenten is uitgegeven. Meer recente cijfers over de bestedingen in 2025 zullen in juli 2026 door gemeenten worden aangeleverd. De uitvoeringstermijn voor de Specifieke uitkering loopt tot en met eind 2028, met twee keer een mogelijkheid voor een jaar verlenging. Middelen die niet tijdig of onrechtmatig zijn uitgegeven kunnen worden teruggevorderd en vloeien dan terug naar het Rijk.

Vraag 3

Hoe verklaart u dat, ondanks aanvragen van gemeenten voor de isolatie van circa 500.000 woningen, tot nu toe slechts 21.823 woningen daadwerkelijk zijn geïsoleerd? Welke concrete oorzaken liggen ten grondslag aan deze achterblijvende realisatie?

Met de 1,6 miljard euro die aan gemeenten is toegekend zullen ongeveer 750.000 woningen worden geïsoleerd tot en met 2030. Tot maart 2025 waren er 20.191 woningen geïsoleerd. Ik verwacht uiterlijk eind maart meer recente cijfers en de verwachting is dat deze cijfers flink hoger zullen liggen.
In 2024 en 2025 zagen we dat gemeentes een aanloopperiode kenden om te komen tot aanbestedingen, samenwerkingen opbouwen en vertrouwen winnen van bewoners. Ik zie steeds meer goede voorbeelden in het gehele land. Belangrijke aandachtspunten blijven capaciteit, en daarnaast praktische vraagstukken rond het bereiken van de doelgroep, natuurvriendelijk isoleren, de complexiteit bij VvE’s, monitoring en het gebruik van persoonsgegevens.
Om gemeenten te helpen deze knelpunten op te lossen en de nodige versnelling op gang te brengen is vorig jaar 9 miljoen euro via de Specifieke uitkering isolatieopgave Nationaal Programma Lokale Warmtetransitie
(SpUk isolatieopgave NPLW) uitgekeerd voor extra regionale ondersteuning. Hiermee kunnen regio’s gemeenten snel en praktisch ondersteunen die in hun isolatieaanpak tegen knelpunten aanlopen en waarbij de uitvoering nog niet goed loopt.

Vraag 4

Wat doen gemeenten nu om kwetsbare bewoners zoveel mogelijk te ontzorgen tijdens het hele proces van verduurzamen van advies, financiering tot uitvoering?

Uit de rapportage Lokale Warmtetransitie in Beeld 20252 en gesprekken met gemeenten blijkt dat er advies en ondersteuning geboden wordt via fixteams, energiecoaches, energieadviseurs, lokale initiatieven, VvE-cursussen en collectieve inkoop acties. Ook wordt er financiële hulp geboden in de vorm van aanvullende subsidies, goedkope leningen, vouchers voor doe-het-zelvers en gratis isolatiemaatregelen voor bewoners in energiearmoede.
Voor veel huishoudens in energiearmoede is het van belang dat gemeenten in de isolatieaanpak ook samenwerken met het sociaal domein. Op deze manier lukt het om ook achter de voordeur te komen bij mensen, en zo uit te kunnen leggen wat deze aanpak voor hen kan opleveren. Gebruik maken van de netwerken in de wijk is ook van belang om de mensen te bereiken die hulp het hardste nodig hebben.
Aan het begin van het jaar is een aantal praktijkverhalen gepubliceerd op de website van de RVO waarin gemeenten die vorig jaar het verst waren met de lokale opgave hun aanpak delen.3 Zo zet de gemeente Nieuwkoop, die al een derde van de lokale opgave had afgerond, in op een energiebesparingsfonds, energiecoaches, wijkacties en persoonlijke begeleiding bij het isolatieproces.

Vraag 5

In hoeverre deelt u de analyse uit het artikel dat het huidige stelsel van landelijke en lokale isolatiesubsidies versnipperd is, waardoor veel huiseigenaren niet weten welke regelingen er bestaan of dat zij landelijke en gemeentelijke subsidies kunnen stapelen?

Ik deel de analyse in zoverre dat het niet vanzelfsprekend is dat alle huishoudens op de hoogte zijn van de ondersteuning die voor hen beschikbaar is. Om verduurzaming te stimuleren is het van belang dat mensen de beschikbare subsidies weten te vinden en benutten. Vooral de doelgroep die extra ondersteuning het hardste nodig heeft.
Hier wordt zowel landelijk als lokaal op ingezet. Allereerst staan op verbeterjehuis.nl naast de landelijke ook lokale subsidies vermeld. Op lokaal niveau gebeurt er veel, via bijvoorbeeld lokale campagnes, adviseurs, coaches en energieloketten. Hierbij worden de mensen voor wie de aanvullende lokale subsidies bedoeld zijn, ook proactief benaderd. Naast advies en ondersteuning bij het verduurzamingsproces zelf, bieden veel gemeenten uitgebreide ondersteuning ook bij het aanvragen van de subsidies en financiering. Zo creëren gemeenten voor deze mensen één aanspreekpunt en worden landelijke en lokale subsidies bij elkaar gebracht.

Vraag 6

Welke acties onderneemt u om de bekendheid, begrijpelijkheid en vindbaarheid van deze regelingen te vergroten, in het bijzonder voor minder zelfredzame en kwetsbare huiseigenaren?

Gemeenten communiceren in eerste instantie zelf rechtstreeks met de doelgroep die in aanmerking komt voor de lokale isolatieacties. Vaak gebeurt dit via lokale campagnes, brieven, huis aan huis bezoeken en keukentafelgesprekken. Samen met Milieu Centraal zijn hiervoor ter ondersteuning toolkits ontwikkeld.4
Daarnaast is op verbeterjehuis.nl informatie over zowel landelijke als lokale beschikbare subsidies te vinden via de energiesubsidiewijzer. Ook is er bij het laatste deel van de publiekscampagne «Wie isoleert profiteert» in 2025 aandacht besteed aan de lokale ondersteuning via energieloketten. Gemeenten konden bij deze campagne gebruik maken van de whitelabel communicatiematerialen. Dit zal in campagne van 2026 in de zomervakantie herhaald worden.
Milieu Centraal heeft tevens het energiehulpnetwerk opgericht met subsidie van de Minister van VRO om mensen te ondersteunen die de overheid doorgaans moeilijk weet te bereiken.5 Het energiehulpnetwerk biedt gemeenten en energiehulporganisaties een cultuur sensitieve en inclusieve aanpak voor bewoners met en zonder migratieachtergrond. Hierbij speelt de vertrouwde kring een belangrijke rol. Dit zijn mensen uit de directe omgeving van de huurder of huiseigenaar. Met deze aanpak worden ook moeilijk te bereiken doelgroepen geholpen. Het energiehulpnetwerk is een samenwerking tussen Milieu Centraal, de Nederlandse Schuldhulproute en de Alliantie Inclusieve Energietransitie. Het netwerk bereikt momenteel ruim 200 aangesloten gemeenten en meer dan 230 energiehulporganisaties.
Daarnaast biedt Milieu Centraal gemeenten ondersteuning bij het opzetten van een VvE-aanpak. Door middel van een-op-een adviestrajecten, via een kennisbank voor VvE Professionals en via opleidingsdagen.6 Bij de ondersteuning is in het bijzonder oog voor het in kaart brengen, bereiken en helpen van kwetsbare doelgroepen die in een VvE wonen.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u het signaal dat bestaande informatievoorziening, zoals de Energiesubsidiewijzer, geen volledig en actueel overzicht biedt van alle beschikbare landelijke en lokale subsidies? Welke stappen worden gezet om te komen tot één integraal en betrouwbaar overzicht van subsidiemogelijkheden?

Uitgebreide informatie over alle landelijke subsidies en financieringsmogelijkheden is beschikbaar via verbeterjehuis.nl en in de energiesubsidiewijzer. Ook lokale subsidies zijn te vinden in deze energiesubsidiewijzer. Doordat gemeenten regelmatig lokale subsidies openstellen of wijzigen kan het zijn dat dit overzicht niet altijd volledig is. Milieu Centraal voert daarom regelmatig verbeteringen door in de energiesubsidiewijzer om te zorgen dat de informatie zo accuraat mogelijk blijft. Sinds kort wordt daarbij gebruik gemaakt van een geautomatiseerd systeem welke alle relevante overheids- en gemeentewebsites controleert voor nieuwe of gewijzigde subsidies, zodat deze kunnen worden toegevoegd.
Daarnaast zijn ook de lokale energieloketten terug te vinden op verbeterjehuis.nl en kunnen zowel huurders als woningeigenaren gebruik maken van de energiehulp tool om hulp en advies in hun buurt te vinden.7 Halverwege maart lanceert Milieu Centraal de helpdesk voor VvE's, waar mensen met specifieke subsidievragen terecht kunnen, zowel telefonisch als per mail.

Vraag 8

Op welke wijze wilt u bevorderen dat er meer uniformiteit komt in uitvoering en dat ondersteuning niet afhankelijk is van één commerciële partij per gemeente?

De lokale aanpak biedt gemeenten vrijheid om hun eigen isolatieaanpak te ontwikkelen, zodat de ondersteuning aansluit bij de uiteenlopende behoeften van hun inwoners in hun wijken en dorpen. Bijvoorbeeld door hun plannen af te stemmen op bestaande lokale initiatieven en specifieke doelgroepen en de warmteprogramma’s. Ik zal gemeenten daarom niet beperken in de manier waarop ze hun rol bij de lokale isolatieopgave invullen of in de afspraken die ze maken met private partijen. Wel weet ik dat veel gemeenten voor verschillende onderdelen van hun aanpak al met diverse partijen samenwerken waaronder lokale initiatieven. Bij het wegvallen van één partij valt hierdoor meestal niet de gehele ondersteuningsaanpak weg.
Om deze risico’s verder te verkleinen en daarnaast versnelling mogelijk te maken, bied ik gemeenten ondersteuning en advies over de uitvoering via programma’s als Verbouwstromen, Actienetwerk Energiehulp en het NPLW. Zij richten zich op standaardisatie vertaald naar aanpakken en formats waar gemeenten en ook intermediairs gebruik van kunnen maken. Ook op het gebied van risico’s bij het opstellen van contracten en afspraken over de continuïteit van dienstverlening bij faillissement bestaat ondersteuning. Zo worden geleerde lessen benut en hoeven gemeenten niet het wiel zelf uit te vinden.

Vraag 9

Welke mogelijkheden ziet u om de aanvraagprocedures en uitvoeringsvoorwaarden van de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) en gemeentelijke regelingen te harmoniseren en te vereenvoudigen, zodat versnippering tussen gemeenten wordt tegengegaan en kwetsbare huiseigenaren beter worden ontzorgd? Hoe gaat u dit bewerkstelligen voordat de gelden na 2030 weer terugvloeien naar het Rijk?

De voorwaarden die gesteld worden aan de maatregelen zelf die kunnen worden gesubsidieerd in de Specifieke Uitkering Lokale Aanpak Isolatie (SpUk LAI) komen al geheel overeen met de ISDE en SVVE voorwaarden. Wel hebben gemeenten met de SpUk LAI ruimte om ook doe-het-zelf maatregelen te subsidiëren en om bij een beperkt aantal woningen maatregelen te treffen die niet voldoen aan de oppervlakte-eis. Hiermee kan een bredere groep geholpen worden in gevallen waar zelfs relatief lage investeringskosten een barrière kunnen vormen voor de verduurzaming.
Verder is het al enige tijd mogelijk om als gemeenten de ISDE-subsidie namens woningeigenaren aan te vragen en te ontvangen om zo volledige ontzorging te bieden aan huiseigenaren die extra ondersteuning nodig hebben. Daarnaast worden de landelijke regelingen en het aanvraagproces regelmatig geëvalueerd en aangepast om deze zo gebruiksvriendelijk mogelijk te maken.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Harde conclusies over Wet betaalbare huur van Hugo de Jonge: «Benadeelt huishoudens die geen huis kunnen kopen»»?1

Ja. Het artikel verwijst naar het rapport «perspectief op de woningmarkt» van het Centraal Planbureau (CPB). Het artikel uit de Telegraaf wijdt enkel uit over wat het rapport over de Wet betaalbare huur schrijft. De Wet betaalbare huur is slechts één van de maatregelen die in het rapport besproken wordt. De publicatie gaat in brede zin in op hoe de verdeling van woonruimte en het ontstaan van woningaanbod samenhangen, en hoe overheidsbeleid deze processen beïnvloedt. Het onderliggende uitgangspunt van het rapport is dat het verschil tussen insiders2 en outsiders3 op de woningmarkt moet worden verkleind. De onderzoekers concluderen dat dit het best kan worden gedaan door de voordelen van insiders af te schaffen en woningen bij te bouwen. Het rapport gaat in op hoe beleidsmaatregelen hieraan bij kunnen dragen, in zowel positieve als negatieve zin. In de koopsector ligt het volgens de onderzoekers voor de hand de subsidiering van de eigen woning te verminderen. In de sociale huur kunnen huishoudens met een hoger inkomen meer huur betalen. Ten aanzien van huurregulering geeft het rapport aan dat dit kan leiden tot een kleiner huuraanbod, wat nadelig is voor huishoudens die graag willen huren maar geen gereguleerde huurwoning kunnen vinden.

Vraag 2

Kan u reflecteren op de conclusie van het Centraal Planbureau dat zonder aanpassingen van de Wet betaalbare huur de overheid de knip moet trekken omdat private investeringen in huurwoningen onaantrekkelijk zijn geworden?

In het rapport benoemen de onderzoekers dat woningen op binnenstedelijke locaties een hoge marktprijs hebben en alleen betaalbaar worden gebouwd doordat de prijs wordt gereguleerd. Dit gebeurt bijvoorbeeld door een bepaald aandeel sociale of middenhuur te eisen. De waarde van de grond in deze binnenstedelijke gebieden is echter hoog, en huurregulering en/of betaalbaarheidseisen zorgen ervoor dat de projecten niet meer rendabel zijn. Daarom stelt het CPB dat er een overheidsbijdrage nodig is om betaalbare woningbouw op binnenstedelijke locaties van de grond te krijgen. Zonder overheidsbijdrage kunnen hier alleen woningen worden gerealiseerd als de nieuwbouw niet betaalbaar hoeft te zijn.
Er zijn meerdere manieren om de businesscase van de bouw van een betaalbare woning te verbeteren. Dit kan naast subsidies ook door verbetering van het investeringsklimaat (zowel huurregulering als fiscaliteit). Maar ook bijvoorbeeld het versnellen van processen en procedures, het verminderen van regels, standaardisatie en maatregelen op de grondmarkt kan de businesscase verbeteren. Woningbouwprojecten worden op verschillende manieren financieel ondersteund. Zo wordt de bouw van betaalbare woningen gestimuleerd door de realisatiestimulans en de woningbouwimpuls. Tegelijkertijd zijn er al maatregelen genomen om het investeringsklimaat te verbeteren en is in het coalitieakkoord afgesproken dat wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat wordt aangepast zodat het investeringsklimaat verder verbetert.

Vraag 3

Deelt u de conclusie dat de invoering van de Wet betaalbare huur heeft gezorgd voor massale verkoop van huurwoningen door private verhuurders? Zo ja, kan u een overzicht geven van deze cijfers? Zo niet, kan u deze conclusie weerleggen met cijfers?

Ik erken dat de Wet betaalbare huur gevolgen kan hebben voor het rendement van de verhuurders die hierdoor hun huurprijs moesten verlagen. Als verhuurders door een lagere huurprijs hun huurwoning besluiten te verkopen, heeft dit effect op het aanbod. Tegelijkertijd is deze wet niet zonder reden ingevoerd. De aanleiding voor het wetsvoorstel was dat huurprijzen steeds verder stegen en het betaalbare middensegment steeds kleiner werd. In de memorie van toelichting bij de Wet betaalbare huur is uitgelicht dat woningen die voorheen middenhuur waren bij een bewonerswisseling steeds vaker in het vrije huursegment verhuurd werden, met name in de grote steden.4 Het vinden van een betaalbare huurwoning is daardoor voor middeninkomens steeds lastiger geworden. Daarom is in tijden van schaarste een vorm van overheidsregulering nodig.
Uiteraard moet er ook aandacht zijn voor de neveneffecten. Ik volg de ontwikkelingen van de transacties van huurwoningen nauw. Ik zie dat private verhuurders vaker hun huurwoningen verkopen als die vrijkomen. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat investeerders in heel 2025 circa 65.000 huurwoningen verkochten. Dit is zo’n 28% meer dan in 2024. Private investeerders verkochten vooral aan eigenaar-bewoners: 61% van deze woningen werd verkocht aan een eigenaar-bewoner. We zien dat koopstarters nu vaker hun slag slaan: 59% van de eigenaar-bewoners die een woning van een investeerder koopt is koopstarter. Als wordt gekeken naar het aankoopgedrag van private investeerders zien we dat deze groep in dezelfde periode circa 27.000 woningen aankocht. Dat is zo’n 17% meer dan in 2024. Daarnaast werden er door private verhuurders ongeveer 25.000 woningen toegevoegd door nieuwbouw en transformatie.
Hoewel het totaalaantal huurwoningen in de huursector in 2025 (privaat en woningcorporaties) stabiel is gebleven (+1.200 woningen), is de private huursector ten opzichte van 2024 met ongeveer 13.000 woningen gekrompen. Deze krimp heeft een negatief effect op het woningaanbod voor huurders in de private sector. Deze ontwikkeling vraagt om aandacht. Het is belangrijk dat er voldoende huurwoningen beschikbaar blijven. Deze ontwikkeling komt niet enkel door de Wet betaalbare huur. De afgelopen jaren zijn er verschillende huur- en fiscale maatregelen genomen, waardoor verhuren minder aantrekkelijk is geworden. Daarnaast leiden de vele beleidswijzigingen tot onzekerheid bij investeerders. Ook economische omstandigheden, zoals de gestegen rente, zorgen ervoor dat het minder aantrekkelijk is om te investeren in vastgoed. In het regeerakkoord is opgenomen dat het kabinet het investeringsklimaat wil verbeteren om het aanbod aan huurwoningen weer te laten toenemen. Ik kijk hierbij naar het fiscale klimaat en naar huurregelgeving. Ik wil al voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur in 2027 bekijken op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te houden, waarbij ik expliciet kijk naar de knelpunten die private verhuurders ervaren. In april zal ik uw Kamer informeren over de ontwikkelingen in de huursector en de invulling van de optimalisatie van de Wet betaalbare huur.

Vraag 4

Wat vindt u van de conclusie dat lagere huurprijzen op korte termijn weinig betekenis hebben als er op lange termijn simpelweg geen huurwoningen meer beschikbaar zijn?

In de beantwoording van vraag 2 en 3 heb ik toegelicht dat de Wet betaalbare huur is ingevoerd omdat huurwoningen bij een bewonerswisseling steeds vaker duurder verhuurd worden en daarmee buiten het bereik komen van middeninkomen. Een vorm van overheidsregulering in tijden van deze schaarste is dus nodig. Tegelijkertijd onderschrijf ik dat het aanbod aan huurwoningen op peil moet blijven. Daarom is in regeerakkoord opgenomen dat het kabinet het investeringsklimaat wil verbeteren om het aanbod aan huurwoningen weer te laten toenemen. Dit doe ik onder andere in de Taskforce Versnellen Woningbouw.

Vraag 5

Welke ontwikkeling ziet u in het aanbod huurwoningen in de middenhuursector, met name in binnenstedelijk gebied? Kan zij dit toelichten?

Ik heb geen cijfers van de ontwikkeling in het aanbod aan huurwoningen in de middenhuursector sinds invoering van de Wet betaalbare huur. De ontwikkeling van het aanbod zal worden meegenomen in de evaluatie van de wet.

Vraag 6

Heeft u een voorkeur voor een goed werkend investeringsklimaat of subsidies om woningbouw mogelijk te maken, met name in binnenstedelijke gebieden? Kan u de keuze motiveren?

Er moeten snel meer betaalbare woningen worden gebouwd. Ik kies er daarom voor om financiële ondersteuning te verlenen aan woningbouwprojecten om meer betaalbare woningen mogelijk te maken zoals de realisatiestimulans en de woningbouwimpuls. En tegelijkertijd moeten we maatregelen nemen om het investeringsklimaat voor huurwoningen te verbeteren. In het coalitieakkoord is afgesproken dat de Wet betaalbare huur zal worden geoptimaliseerd. Het investeringsklimaat wordt echter niet alleen bepaald door huurregulering. Daarom kijkt dit kabinet naast huurregulering ook naar de fiscaliteit en andere maatregelen om het investeringsklimaat te verbeteren. Zo kan bijvoorbeeld ook door het versnellen van processen en procedures, het verminderen van regels, standaardisatie en maatregelen op de grondmarkt de businesscase verbeteren. De Taskforce Versnellen Woningbouw zal hier een belangrijke rol in spelen.

Vraag 7

Hoe gaat u de conclusies van het Centraal Planbureau meenemen in de optimalisatie en evaluatie van de Wet betaalbare huur?

Het CPB gaat in op de neveneffecten die de Wet betaalbare huur heeft op het aanbod aan woningen. In de evaluatie zal ook worden gekeken naar de effecten van de Wet op het aanbod aan huurwoningen.

Vraag 8

Wanneer kan de Kamer de evaluatie van de Wet betaalbare huur verwachten?

In overeenstemming met de motie Van Rooijen5 wordt binnen drie jaar na inwerkingtreding een verslag aan de Kamers gezonden over de doeltreffendheid en effecten van de wet. Ik ben daarom voornemens u dit verslag in de zomer van 2027 toe te doen komen.

Vraag 9

Deelt u de conclusie dat huishoudens met een middeninkomen – die niet in aanmerking komen voor sociale huur en geen koopwoning kunnen financieren – door de Wet betaalbare huur klem worden gezet? Waarom wel, waarom niet?

Zoals ik bij de beantwoording van vraag 2 en 3 heb toegelicht, zie ik dit anders. De Wet betaalbare huur is ingezet juist om iets te doen aan de trend dat huurwoningen die qua kwaliteit in het middensegment thuishoren, steeds vaker werden verhuurd voor een prijs boven het middensegment. Het vinden van een betaalbare huurwoning is daardoor voor middeninkomens steeds lastiger geworden. Daarom is in tijden van schaarste een vorm van overheidsregulering nodig. Dat nu verhuurders vaker kiezen voor het verkopen van hun huurwoning bij een bewonerswisseling komt niet enkel door de Wet betaalbare huur, maar door de combinatie van verschillende huur- en fiscale maatregelen en de veranderende (macro)economische omstandigheden. Ook het CPB-rapport benoemt dat er sprake is van een combinatie van strengere huurregelgeving en fiscale maatregelen die zorgt voor deze verkoop. Daarom is in het regeerakkoord opgenomen dat het kabinet gaat kijken naar het fiscale klimaat en naar de huurregelgeving, waarbij ik specifiek voor Wet betaalbare huur voorafgaand aan de evaluatie in 2027 ga bekijken op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd.

Vraag 10

Klopt het dat de wachttijden en de concurrentie in het middenhuursegment zijn toegenomen sinds invoering van de wet? Zo ja, heeft u daar cijfers van? Zo niet, kan u dat antwoord met cijfers motiveren?

Ik heb geen inzicht in de mate waarop wachttijden en de concurrentie in het middensegment is toegenomen. Zoals bij vraag 8 benoemd zal de evaluatie naar de Wet betaalbare huur binnen afzienbare tijd starten. Deze evaluatie zal meer inzicht geven in de ontwikkelingen en effecten van de wet.

Vraag 11

Deelt u de mening dat deze wet vooral zittende huurders beschermt, maar woningzoekenden benadeelt?

Voor deze vraag verwijs ik u naar de beantwoording van vraag 9.

Vraag 12

Welke concrete aanpassingen aan de Wet betaalbare huur zouden volgens u het verstoorde investeringsklimaat op de huurmarkt kunnen herstellen?

In het coalitieakkoord is opgenomen dat het kabinet de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vormgeeft dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. Voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur in 2027 ga ik bekijken op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te houden. In april zal ik uw Kamer verder informeren over de ontwikkelingen in de huursector en de optimalisatie van de Wet betaalbare huur. Zoals eerder gezegd kijk ik ook breder naar het verbeteren van het investeringsklimaat. Dit doe ik onder andere in de Taskforce Versnellen Woningbouw.

Vraag 13

Kan u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Hoe beoordeelt u de signalen dat het draagvlak onder huurders voor de energietransitie ernstig onder druk staat door problemen rond betaalbaarheid en zeggenschap?1

Ik acht het zorgelijk als het draagvlak onder huurders voor de energietransitie ernstig onder druk zou staan door problemen rond betaalbaarheid en zeggenschap. Ik deel de analyse dat een afnemend draagvlak tot risico’s zou leiden voor het behalen van de klimaatdoelen in de gebouwde omgeving. Daarom acht ik het een goede zaak dat bij verduurzaming op verschillende manieren rekening wordt gehouden met de betaalbaarheid en de zeggenschap van huurders.
In de Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat woningcorporaties serieuze stappen zetten in het isoleren van huurwoningen. Ze zijn daarmee goed op weg. Met deze doelstellingen verwachten we in 2034 het energieverbruik van ongeveer een miljoen huishoudens te verlagen met 330 m3 gas per jaar. Dit gaat in 2030 om ruim 800.000 huishoudens. Voor woningen die een significante sprong maken in isolatie levert dat een besparing op van € 350 tot € 550 per jaar. Dat betekent dat huurders van een verduurzaamde woning een minder sterke stijging van de energiekosten kunnen verwachten. De energiebehoefte van deze woningen is namelijk blijvend lager. Daarbij geldt dat corporaties woningen isoleren zonder daarvoor een huurverhoging te vragen. Ook zijn met de Wet betaalbare huur aftrekpunten toegekend voor de energielabels E, F en G. Dit heeft geleid tot lagere maximale huurprijzen voor woningen met die energielabels.
De huurder heeft voorts met verschillende instrumenten de nodige zeggenschap waardoor bij de verduurzaming goed aandacht kan zijn voor de betaalbaarheid.
Zo is met de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie en de Omgevingswet goede participatie van bewoners, waaronder huurders, geborgd bij de wijkgerichte aanpak van een gemeente. Zo moeten gemeenten in de toelichting bij een warmteprogramma en omgevingsplan motiveren hoe onder andere burgers worden betrokken bij de voorbereiding en wat de resultaten daarvan zijn. Ook zal een verhuurder op grond van de huurregelgeving niet zonder meer een woning kunnen verduurzamen zonder overleg met de huurder en zonder diens instemming.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat dit risico’s oplevert voor het behalen van de klimaatdoelen in de gebouwde omgeving?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Deelt u de analyse van de Woonbond dat het risico bestaat dat de energietransitie in de gebouwde omgeving stagneert als 3,6 miljoen hurende huishoudens het financiële voordeel van verduurzaming niet meer ervaren? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de analyse niet dat er sprake is van een groot risico. Zie mijn antwoord op vraag 1 en 2 waarin ik aangeef, dat op verschillende manieren rekening wordt gehouden met het financiële voordeel dat huurders ervaren bij verduurzaming.

Vraag 4

Klopt het dat huurders met zonnepanelen op hun huurwoning via huur of servicekosten een vergoeding betalen voor deze installatie, terwijl zij door de afbouw van de salderingsregeling en oplopende terugleverkosten deze investering niet langer kunnen terugverdienen?

Het klopt dat huurders met zonnepanelen op hun huurwoning via huur of servicekosten een vergoeding betalen voor deze installatie. Voor het effect van de afbouw van de salderingsregeling wijs ik u op het rapport dat is toegezonden bij brief van 30 mei 20252. Daarin is onder meer aangegeven dat de huurder met zonnepanelen door de afschaffing van de salderingsregeling per saldo € 4 tot € 8 meer betaalt dan de huurder zonder zonnepanelen. De huurder betaalt namelijk voor de zonnepanelen via de servicekosten. Dit weegt niet op tegen het voordeel van de terugleververgoeding en de opwek voor eigen verbruik. Het is van belang te vermelden dat de resultaten gemiddelden zijn: de effecten kunnen per huishouden behoorlijk verschillen. Afhankelijk van onder andere gezinsgrootte, verbruik en hoeveelheid panelen, kan het voorkomen dat huurders voordeel behouden met hun zonnepanelen. Het verhogen van het eigen gebruik beperkt de negatieve financiële effecten bij huurders, maar zal het niet volledig wegnemen.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat dit in feite kan neerkomen op een verkapte huurverhoging? Acht u dit wenselijk in een periode waarin veel huurders al kampen met hoge woonlasten?

Ik erken dat huurders de gevolgen van de afschaffing van de salderingsregeling zullen gaan voelen. Tegelijkertijd zijn er diverse maatregelen genomen die leiden tot afnemende woonlasten bij huurders. Ik wijs daarbij op Nationale prestatieafspraken waardoor corporaties huurwoningen isoleren met een besparing van € 350 tot € 550 per jaar zonder daarvoor een huurverhoging te vragen, en de aftrekpunten voor de energielabels E, F en G. Dit heb ik toegelicht in mijn antwoorden op vragen 1 en 2.
Daarnaast geldt dat de netto huurquote, de verhouding tussen de netto huur en het netto besteedbaar inkomen, tussen 2021 en 2024 afnam: van 25,4% naar 24,7%3. Voor de jaren daarna wijs ik onder meer op de Wet betaalbare huur en het pakket aan maatregelen inzake de huurtoeslag. De Wet betaalbare huur heeft geleid tot uitbreiding van huurprijsbescherming naar de woningen in het middensegment en tot aftrekpunten en daardoor lagere maximale huurprijzen voor huurwoningen met een energielabel E, F of G. Het pakket aan maatregelen inzake de huurtoeslag heeft geleid tot een verhoging van € 215 miljoen extra huurtoeslag in 2025 en structureel € 650 miljoen per jaar vanaf 2026.

Vraag 6

Bent u bereid te onderzoeken of en hoe de rijksoverheid de resterende investeringskosten van zonnepanelen bij woningcorporaties kan overnemen, zodat huurders niet geconfronteerd worden met hogere woonlasten en corporaties hun investeringsruimte behouden voor nieuwbouw en renovatie? Zo nee, waarom niet?

Bij de eerdergenoemde brief van 30 mei 2025 was een onderzoek gevoegd. In de brief was ook aangegeven dat er geen ruimte is tot financiële compensatie voor huurders in verband met de afschaffing van de salderingsregeling. De brief van 9 januari 20264 verwijst naar de brief van 30 mei 2025. Ook deze brief van 9 januari 2026 meldt dat financiële dekking ontbreekt voor compensatie van de salderingsregeling. Ik wijs voorts op mijn antwoord op vraag 5 waarin ik wijs op de verschillende maatregelen die bijdragen aan de betaalbaarheid voor huurders.
Ik zie dan ook geen aanleiding voor een onderzoek zoals wordt gevraagd.

Vraag 7

Klopt het dat huurders die worden aangesloten op een warmtenet op grond van de huidige wetgeving vaak de maximale vaste kosten betalen, terwijl hun huurprijs niet wordt aangepast omdat het woningwaarderingsstelsel uitgaat van een gasaansluiting? Hoe beoordeelt u dit?

Het klopt dat de huidige tariefregulering bij warmte op basis van gasreferentie de kosten van een cv-ketel zijn meegenomen. Dit geldt voor alle warmteverbruikers, dus ook voor huurders. Warmtebedrijven hanteren vaak het maximale gereguleerde tarief. Het klopt ook, dat het met woningwaarderingsstelsel mogelijk is dat een cv-ketel of een warmtenet ertoe leidt dat huurders een hogere huurprijs betalen. Er kunnen namelijk met het woningwaarderingsstelsel punten worden toegekend voor vertrekken die verwarmd zijn door middel van een onroerende voorziening zoals een cv-ketel of een warmtenet, en voor een goed energielabel bij een energiezuinige cv-ketel. Het woningwaarderingsstelsel maakt hierbij geen onderscheid tussen een cv-ketel of een warmtenet.
Mijn oordeel is dat de betaalbaarheid van warmte voor huurders een belangrijk aandachtspunt is. Er is ook al actie op ondernomen: sinds 2025 worden de stijgingen van energiebelasting op aardgas niet meegenomen in de warmtetarieven en de berekening van de vaste tarieven is aangepast, waardoor de tarieven lager zijn geworden en beter aansluiten op de praktijk. Daardoor is ook voor huurders de betaalbaarheid ten opzichte van aardgas verbeterd. Dit blijft zo in fase 1 tariefregulering onder de wet collectieve warmtevoorziening.
Ook bij de verdere uitwerking van wet- en regelgeving blijft de betaalbaarheid voor huurders een belangrijk aandachtspunt. Zo is met het ontwerpbesluit Besluit gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Bgiw) het amendement Erkens c.s.5 verder uitgewerkt en zijn er instructieregels opgenomen om de betaalbaarheid voor eigenaar-bewoners en huurders in een warmtetransitiegebied te waarborgen. Gemeenten moeten 1) waarborgen dat de verwachte kosten voor ten minste 70% van de woningen binnen het warmtetransitiegebied niet mogen uitstijgen boven
de verwachte baten en 2) rekening houden met de financiële haalbaarheid, waaronder de gevolgen voor de maandlasten, juist ook bij de groep kwetsbare afnemers. Anders kunnen gemeenten de aanwijsbevoegdheid niet inzetten. De wijkaanpak is bij uitstek een manier om ook kwetsbare groepen, en bijvoorbeeld huishoudens met een lager inkomen, mee te laten doen aan de verduurzaming.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het gegeven dat aansluiting op een warmtenet huurders gemiddeld circa € 370 per jaar extra kan kosten?

Het kabinet herkent de observatie dat huurders soms duurder uit zijn na overstap op een warmtenet. Woonlastenneutraliteit is een belangrijke ambitie, maar kan niet in elke individuele situatie gerealiseerd worden. De betaalbaarheid van warmte voor huurders ten opzichte van aardgas is een belangrijk aandachtspunt.
In veel gevallen beschermt huurregelgeving huurders tegen kostenstijging na overstap op een warmtenet. Zo vergt overstap dat de huurder daarmee instemt; bij een complex gaat het om instemming van minimaal 70% van de huurders. Om deze instemming te verkrijgen, zal de verhuurder in de praktijk oog moeten hebben voor woonlastenneutraliteit. Om woonlastenneutraliteit te bereiken, maken verhuurders vaak afspraken met warmtebedrijven waarbij zij een deel van het vastrecht afkopen, waardoor de rekening voor de huurders constant blijft. Deze werkwijze is ook afgesproken in het Startmotorkader, waarin woningcorporaties en warmtebedrijven afspraken maken over verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 9

Deelt u de mening dat deze stapeling van kosten leidt tot afnemend draagvlak voor verduurzaming onder huurders?

Zoals aangegeven in mijn antwoorden op de eerdere vragen, zijn er diverse maatregelen die eraan bijdragen dat verduurzaming bij een huurder niet leidt tot hogere woonlasten. Ik verwijs hiervoor naar mijn antwoorden op vraag 1, 2 en vraag 8.

Vraag 10

Bent u bereid het woningwaarderingsstelsel zodanig aan te passen dat huurders niet financieel worden benadeeld bij aansluiting op een warmtenet? Zo ja, op welke termijn? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in de beantwoording op vraag 7 is mijn mening, dat de betaalbaarheid voor huurders van belang is bij de verdere uitwerking van wet- en regelgeving. Het kabinet wil binnen vier jaar bij warmtenetten overstappen naar kostengebaseerde tarieven. Vanaf fase 2 van de wet collectieve warmtevoorziening worden warmtetarieven namelijk gebaseerd op kosten van warmtebedrijven. In deze wet is opgenomen dat de overgang naar fase 2 van de tariefregulering pas plaatsvindt wanneer de relatieve betaalbaarheid van collectieve warmte ten opzichte van het gangbare alternatief voldoende is geborgd. Dit geldt voor alle warmteverbruikers, dus ook voor huurders. Bij de voorbereiding van die overstap zal ook worden bezien of een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel noodzakelijk is.

Vraag 11

Hoe beoordeelt u het feit dat het merendeel van de verduurzamingssubsidies de afgelopen jaren terecht is gekomen bij eigenaar-bewoners, terwijl huurders minder directe financiële voordelen hebben ontvangen?

Ook huurders hebben de afgelopen jaren bij verduurzaming financiële voordelen genoten, ook bij subsidieverstrekking voor verduurzaming aan uitsluitend de verhuurder. In de eerste plaats geldt, dat met de Nationale prestatieafspraken is overeengekomen dat corporaties geen huurverhoging verbinden aan het isoleren van de woning. In de Nationale prestatieafspraken is aangegeven, dat woningen die een significante sprong maken in isolatie een besparing opleveren van € 350 tot € 550 per jaar. Voor een private verhuurder die met instemming van de huurder verduurzaamt en wel een huurverhoging vraagt, geldt dat de verhuurder daarvoor de ontvangen subsidies buiten beschouwing dient te laten. Een huurder heeft daardoor indirect voordeel van een subsidie die de verhuurder heeft ontvangen. In de tweede plaats zijn met de Wet betaalbare huur aftrekpunten geïntroduceerd voor huurwoningen met energielabels E, F en G. Deze huurwoningen kregen daardoor een lagere maximale huur hetgeen leidde tot voordeel voor de huurder. Tenslotte geldt, dat een hogere huur na verduurzaming leidt tot meer recht op huurtoeslag. Ook dit is een financieel voordeel voor de huurder.

Vraag 12

Bent u bereid te bezien hoe publieke middelen eerlijker kunnen worden verdeeld, zodat huurders evenredig profiteren van subsidies en fiscale regelingen voor verduurzaming?

De verdeling van publieke middelen is aan de orde bij de vaststelling van de Rijksbegroting. Op dat moment kan worden bezien hoe deze publieke middelen eerlijk kunnen worden verdeeld gezien de verschillende beleidsdoelen van de regering.

Vraag 13

Hoe waarborgt u dat bij grootschalige renovaties waarvoor instemming van 70% van de huurders vereist is, daadwerkelijk sprake is van vrijwillige en geïnformeerde instemming, en niet van druk of financiële dwang?

Vrijwillige en geïnformeerde instemming, zonder druk of financiële dwang bij grootschalige renovaties van huurders is geborgd door een reeks aan maatregelen. In de eerste plaats is de gemeente op grond van de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie verplicht de nodige participatie te laten plaatsvinden bij de wijkgerichte aanpak. In de tweede plaats is een verhuurder bij grootschalige renovaties op grond van de Wet overleg huurders verhuurder verplicht de huurdersorganisatie te betrekken. In de derde plaats betekent een grootschalige renovatie met instemming van 70% van de huurders niet, dat een individuele huurder van betrokken complex, zonder meer een renovatie moet accepteren. Die individuele huurder kan zich wenden tot de kantonrechter. Tenslotte wijs ik u op een aantal maatregelen die hebben geleid tot een voordeel bij de huurders, en dus niet tot financiële dwang. Dit betreft de Nationale prestatieafspraken waarin is afgesproken, dat corporaties geen huurverhoging zullen verbinden aan isolatie. Ook wijs ik op de aftrekpunten die met de Wet betaalbare huur zijn geïntroduceerd voor huurwoningen met energielabels E, F en G.

Vraag 14

Deelt u de opvatting dat verlaging van het instemmingspercentage geen structurele oplossing is voor afnemend draagvlak, maar dat het uitgangspunt moet zijn dat verduurzaming per saldo leidt tot lagere woonlasten voor huurders? Zo nee, waarom niet?

Ik ben van oordeel dat huurders in beginsel zelf het beste kunnen afwegen of en welke vorm van verduurzaming het beste past bij hun situatie. Daarbij kunnen zij niet alleen lagere woonlasten voor ogen hebben, maar ook een aspect als meer wooncomfort. Daarbij wordt ook met andere wet- en regelgeving ingezet op betaalbare verduurzaming voor huurders. Zoals in het antwoord op vraag 7 aangegeven, moeten gemeenten bij de inzet van de aanwijsbevoegdheid de betaalbaarheid voor bewoners in de wijk, waaronder de huurders, waarborgen. Gemeenten moeten in de wijkaanpak rekening houden met de financierbaarheid van de maatregelen en de maandelijkse lasten, voor en na de overstap naar de duurzame energievoorziening, in het bijzonder voor de meest kwetsbare huishoudens. Gemeente kunnen via de wijkaanpak huishoudens met een lager inkomen ondersteunen. Daarmee kan voor deze huishoudens een comfortabeler huis worden gerealiseerd tegen acceptabele energielasten. Of het vereiste instemmingspercentage van 70% moet worden gehandhaafd, acht ik afhankelijk van de vraag of bij een ander percentage voldoende draagvlak aanwezig blijft.

Vraag 15

Welke concrete maatregelen bent u bereid te nemen om te voorkomen dat de energietransitie in de huursector onbetaalbaar wordt en het draagvlak onder huurders verder afneemt?

Zoals aangegeven in mijn antwoorden op de eerdere vragen, zijn er diverse maatregelen die eraan bijdragen dat verduurzaming bij een huurder niet leidt tot hogere woonlasten. Ik verwijs hiervoor naar mijn antwoorden op vraag 1, 2 en vraag 8. Daarnaast wil ik wijzen op een ontwerpwetsvoorstel ter aanpassing van het instemmingsrecht en initiatiefrecht. In dit ontwerp blijft draagvlak onder de huurders van belang, door de huurdersvertegenwoordiging een belangrijkere positie te geven. Ook wijs ik op het ontwerpbesluit ter aanpassing van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dit ontwerpbesluit is gericht op uitfasering van de energielabels E, F en G in de huursector. De verhuurder wordt daarmee verplicht tot verduurzaming van huurwoningen met een energielabel E, F of G. Dit ontwerpwetsvoorstel en dit ontwerpbesluit zijn ter internetconsultatie beschikbaar gesteld. Ik verwacht u rond de zomer te melden of deze internetconsultaties zullen leiden tot aanvullende maatregelen.

Vraag 16

Wat is de stand van zaken van de uitvoering van de aangenomen motie Beckerman over compensatie voor huurders die worden getroffen door de afschaffing van de salderingsregeling (Kamerstuk 36 725 XXII, nr. 14)?

De genoemde motie verzocht te onderzoeken hoe deze huurders gecompenseerd kunnen worden, en met Prinsjesdag een voorstel hiertoe te doen. Bij de eerdergenoemde brief van 30 mei 2025 was een onderzoekrapport toegezonden waarin de omvang van de compensatie was aangegeven die aan de orde zou kunnen zijn. In die brief was tevens aangegeven dat er geen ruimte is tot financiële compensatie voor huurders in verband met de afschaffing van de salderingsregeling. De brief van 9 januari 20266 verwijst naar de brief van 30 mei 2025. Ook deze brief meldt dat financiële dekking ontbreekt voor compensatie van de salderingsregeling. Ik acht de genoemde motie hiermee afgehandeld.

Vraag 17

Wat is de stand van zaken van de uitvoering van de aangenomen motie Beckerman over onderzoek doen naar hoe huurders met bestaande zonnepanelen beschermd kunnen worden tegen hogere prijzen dan ze zouden hebben zonder zonnepanelen (Kamerstuk 36 378, nr. 79)?