Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Wet betaalbare huur blijkt na 2 jaar geen succes: «Er is letterlijk geen woning in de middenhuur te vinden»»?1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de invoering van de Wet betaalbare huur (WBH) en de in dit artikel beschreven aanbodkrimp en uitpondingsgolf?

Bij de invoering van de Wbh is rekening gehouden met meerdere uitpondscenario’s. Een deel van de huurwoningen die voorheen werd verhuurd in het vrije segment met een relatief hoge huurprijs vallen nu op basis van het puntenaantal in het middensegment. Verhuurders van deze woningen kunnen niet meer de huurprijs vragen die zij zelf willen, maar moeten een huurprijs vragen die in lijn is met de kwaliteit van de woning. Gelijktijdig met en vooraf aan de Wbh zijn zowel in het huur- als fiscale domein maatregelen genomen die de sector beïnvloeden, zoals de aanpassingen aan box 3, de verhoging van de overdrachtsbelasting, invoering van de opkoopbescherming en de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten. Dit alles samen zorgt ervoor dat het voor een deel van de verhuurders nu niet meer aantrekkelijk genoeg en soms onrendabel is om te verhuren in het gereguleerde of vrije segment. Daarnaast spelen marktomstandigheden zoals hogere rentes en stijgende woningwaardes een rol in de keuze van verhuurders om woningen te verkopen.

Vraag 3

Indien het antwoord op vraag 2 ontkennend luidt, schrijft u het gegeven dat de uitpondingsgolf exact samenvalt met de inwerkingtreding van de WBH dan toe aan toeval, en plaatst u deze ontwikkeling daarmee buiten de gevolgen van beleidsvoering?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Indien u de samenloop noch aan toeval, noch aan de WBH toeschrijft, welke verklaring resteert er volgens u dan voor het feit dat het uitpondingspercentage binnen één kwartaal na de inwerkingtreding van de WBH verdrievoudigde?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 5

Bent u het eens dat de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel van 143 naar 186 punten de rendabiliteit van verhuur in dit segment per definitie verlaagt?

Of de huurinkomsten lager uitvallen zal voor bestaande gevallen afhangen van of de verhuurder vooraf aan de regulering van de middenhuur een huurprijs vroeg die in overeenstemming was met het WWS. Zo kan het zijn dat een verhuurder bijvoorbeeld € 800 huur per maand vraagt, terwijl het WWS € 1.000 per maand toelaat. In dergelijke gevallen vindt geen rendabiliteitsverlies plaats door het puntenstelsel uit te breiden naar 186 WWS-punten. Voor nieuwe middenhuur is regulering het uitgangspunt en wordt hiermee vooraf rekening gehouden met de rendabiliteit van de businesscase.

Vraag 6

Erkent u dat een verhuurder wiens rendement door deze stapeling van maatregelen onder zijn kosten zakt, bedrijfseconomisch geen andere keuze heeft dan verkopen, en dat de uitpondingsgolf daarmee een voorzienbaar gevolg van overheidsbeleid is?

Ik deel die conclusie niet. De keuze van een verhuurder om een woning te verkopen is een individuele bedrijfseconomische afweging die afhankelijk is van de specifieke omstandigheden van de verhuurder en de betreffende woning. Daarbij, zoals genoemd in het antwoord op vraag 2, spelen verschillende factoren een rol, waaronder de huuropbrengsten, fiscale ontwikkelingen, onderhouds- en financieringskosten, de renteontwikkeling en de ontwikkeling van de woningwaarde. Zo komt het ook voor dat een verhuurder een woning niet meer rendabel kan verhuren en die doorverkoopt aan een andere verhuurder die daar wel een levensvatbare businesscase voor heeft. Voor verhuurders waarbij de businesscase niet langer uit kan, is uitponden een realistisch en met de invoering van de Wbh voorziene ontwikkeling. Om hen enige verlichting te bieden wil ik op korte termijn de optimalisatie van de Wbh in werking laten treden. Die biedt verhuurders enige verlichting op knelpunten bij verhuur binnen het betaalbare segment.

Vraag 7

Deelt u de analyse dat huurders die door de aanbodkrimp geen middenhuurwoning meer kunnen vinden, noodgedwongen uitwijken naar de vrije sector?

De mogelijkheden van woningzoekenden zijn afhankelijk van verschillende factoren, zoals inkomen, beschikbaarheid van woningen en de regionale woningmarktsituatie. Tegelijkertijd is duidelijk dat een te grote groep mensen moeite heeft om een passende en betaalbare woning te vinden. Een te beperkt aanbod van betaalbare koop- en huurwoningen leidt ertoe dat er mensen zijn die zijn aangewezen op een woning die financieel zwaar op hen drukt. Daarom zet het kabinet in op het vergroten van het aanbod van betaalbare woningen, onder meer via de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Ook beoog ik met de optimalisatie van de Wbh verlichting te bieden op specifieke knelpunten waar verhuurders last van hebben bij het verhuren binnen het betaalbare segment. Dit draagt bij aan de overweging niet te verkopen, maar door te blijven verhuren.

Vraag 8

Hoe verhoudt de naam «Wet betaalbare huur» zich volgens u tot de realiteit dat een woningzoekende twee jaar na de invoering van deze wet 5.650 euro bruto per maand moet verdienen om voor een gemiddelde huurwoning in aanmerking te komen?

Het aangehaalde getal van € 5.650 euro per maand is gebaseerd op een rapportage van Pararius, een verhuurplatform waar voornamelijk vrije sectorhuurwoningen worden aangeboden. In dit rapport wordt gesteld dat huurders die in het tweede kwartaal van 2026 via dat platform en het platform huurwoningen.nl een vrijesectorwoning betrokken gemiddeld € 1.882 per maand kwijt waren aan de huurprijs. Verder wordt gesteld dat doordat verhuurders doorgaans tenminste drie keer maandhuur als bruto-inkomen vragen, er dus een bruto-inkomen van € 5.650 nodig is om voor deze huurwoning in aanmerking te komen.
Omdat het hier gaat om vrijesectorwoningen, en dan alleen die vrijesectorwoningen die via Pararius en huurwoningen.nl worden aangeboden, kan niet gesproken worden dat een inkomen van € 5.650 nodig is om voor een «gemiddelde huurwoning» in aanmerking te komen.
De Wbh heeft als doel huurders beter te beschermen tegen te hoge huren door de maximale huurprijzen voor middenhuurwoningen te koppelen aan de kwaliteit van de woning. Daarmee draagt de wet bij aan balans tussen huurprijs en kwaliteit van de woning in het gereguleerde segment en zorgt het ervoor dat deze woningen betaalbaar blijven voor de lage- en middeninkomens. Het gereguleerde segment reikt exclusief prijsopslagen tot € 1.228 per maand. Huurders die op basis van hun inkomen of beschikbaarheid niet terecht kunnen in dit segment, zijn aangewezen op de vrije sector de huurprijzen waar per definitie hoger liggen.

Vraag 9

Erkent u dat de beoogde doelgroep van de WBH – huishoudens met een middeninkomen – per saldo niets aan de wet heeft gehad, aangezien de uitgeponde middenhuurwoningen zijn gekocht door huishoudens die zich een koopwoning wél konden veroorloven?

Een deel van de uitgeponde huurwoningen zijn handen van middeninkomens gekomen die daardoor niet langer op zoek zijn naar een (midden)huurwoning. Het grootste deel van de uitgeponde woningen ligt qua koopprijs onder de betaalbaarheidsgrens. Dit is voor een deel van de middeninkomens betaalbaar. Daarnaast betrof een deel van de verkochte woningen huurwoningen die vóór de invoering van de wet weliswaar als middenhuurwoning konden worden aangemerkt op basis van hun kwaliteit (WWS-punten), maar in de praktijk tegen huurprijzen in het vrije segment werden verhuurd. Daardoor waren deze woningen voor veel huishoudens met een middeninkomen feitelijk niet betaalbaar en vervulden zij niet de functie van betaalbare middenhuur. In die gevallen kan niet worden geconcludeerd dat de doelgroep van de wet een betaalbare middenhuurwoning is misgelopen. Dat sommige van deze woningen vervolgens zijn verkocht aan eigenaar-bewoners betekent niet dat de doelgroep per saldo niets aan de wet heeft gehad. De wet beoogt betaalbare huurwoningen beschikbaar te maken en te behouden voor middeninkomens, terwijl de effecten op de woningvoorraad afhankelijk zijn van uiteenlopende factoren en zich niet laten reduceren tot uitsluitend de verkoop van woningen.
Desondanks ben ik niet blind voor de verkoop van huurwoningen. Het is contraproductief als betaalbare huurwoningen verkocht worden, terwijl de voorraad juist vergroot moet worden. Daarom wil ik met een optimalisatie van de wet een aantal knelpunten voor verhuurders wegnemen. Tijdens de evaluatie van de Wbh zal verder onderzoek worden gedaan naar de doeltreffendheid en effecten van de wet in de praktijk. In het Wetsvoorstel is destijds opgenomen dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties binnen 5 jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet aan de Staten-Generaal een verslag zendt hiervan. De aangenomen Motie-Van Rooijen (50PLUS)2 verzoekt om dit verslag na 3 jaar toe te sturen in plaats van na 5 jaar. Daarom ontvangt uw Kamer deze evaluatie uiterlijk 1 juli 2027.

Vraag 10

Hoe beoordeelt u het in het bericht beschreven voorbeeld van een Amsterdamse verhuurder die zijn 50 uitgeponde woningen naar eigen zeggen voornamelijk aan expats heeft verkocht en hoe verhoudt dit zich tot de Nederlandse stellen met twee inkomens in diezelfde stad die een woonruimte mislopen?

Het in het artikel aangehaalde voorbeeld van een individuele verhuurder die heeft besloten zijn woningen te verkopen, laat zien dat sommige verhuurders hun portefeuille heroverwegen als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden. Daaruit kan echter niet worden geconcludeerd dat de Wbh op zichzelf de oorzaak is van deze verkoopbeslissing of dat dergelijke keuzes representatief zijn voor de gehele verhuurmarkt.
Bij de verkoop van een woning staat het een verkoper op grond van het recht van gunning vrij om de woning te verkopen aan de kandidaat die het meest aantrekkelijke bod uitbrengt. Uit eerder onderzoek van de NVM3 blijkt dat expats relatief vaak een voorkeur hebben voor een woning in Amsterdam vanwege de werkgelegenheid in die regio. Daarnaast beschikken zij gemiddeld genomen over een hoger budget dan Nederlandse woningzoekenden. Dit hangt onder meer samen met het feit dat expats gemiddeld een hoger inkomen hebben en bij hun woningkeuze andere afwegingen kunnen maken ten aanzien van de prijs.
Bij het uitponden van huurwoningen in Amsterdam kan hierdoor de kans toenemen dat deze woningen worden verkocht aan expats. Dit betekent echter niet dat uitgeponde huurwoningen in de praktijk uitsluitend of hoofdzakelijk aan expats worden verkocht. Ook andere woningzoekenden kunnen deze woningen verwerven, afhankelijk van de biedingen en de omstandigheden op de lokale woningmarkt.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel extra huishoudens er jaarlijks door immigratie een beroep doen op de Nederlandse huurmarkt, en hoe u deze structurele vraagtoename beoordeelt in het licht van het door uw beleid krimpende aanbod?

Immigranten die naar Nederland verhuizen oefenen vraag uit op de koop- en huursector. Welk aandeel in de huurwoningvraag het gevolg is van immigratie is niet goed te onderscheiden. Dit komt bijvoorbeeld doordat studie- en arbeidsmigranten vaak woningen delen of voor een deel gezinsmigranten zijn en intrekken bij een bestaand huishouden. Ook is er geen volledig beeld van de EU-migranten die tijdelijk in Nederland verblijven.

Vraag 12

Erkent u dat het gros van de versoepelingen van de WBH die u op 20 april 2026 aankondigde er op neerkomen dat woningen een hogere puntentelling en daarmee een hogere maximumhuurprijs krijgen of zelfs in de vrije sector terechtkomen?

De maatregelen die zijn genomen ter optimalisatie van de Wbh richten zich vooral op woningen in de steden. Met deze optimalisatie wil ik gerichte knelpunten aanpakken die verhuurders ervaren en daarmee verlichting bieden voor deze verhuurders, zonder het fundamenteel wijzigen van het systeem. De meeste maatregelen zorgen niet voor liberalisatie, omdat het puntenaantal in beperkte mate toeneemt, de puntentoename van toepassing is op woningen die niet in de buurt komen van de liberalisatiegrens of er sprake is van een prijsopslag waarmee wel hogere huren maar geen punten worden toegekend.
Als gevolg van deze maatregelen wordt voor een aantal huurwoningen de maximaal te vragen huurprijs hoger, maar in lopende huurcontracten kan de huurprijs van de zittende huurder niet in een keer worden verhoogd naar het nieuwe maximum. De maximale jaarlijkse huurverhoging beschermt de zittende huurder. Daarnaast kan een huurwoning bij een lopend huurcontract niet liberaliseren, ook niet als het puntenaantal van de huurwoning toeneemt. De huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst is namelijk leidend voor het segment waartoe een woning behoort. Een huurder in een gereguleerde huurwoning blijft dus huurprijsbescherming houden. Voor nieuwe huurcontracten geldt het nieuwe maximum wel direct. Echter, de wet kent alleen maximale huurprijsgrenzen. De huurder en de verhuurder kunnen bij aanvang van de huurovereenkomst een lagere huurprijs afspreken. De maatregelen kúnnen leiden tot een hogere aanvangshuurprijs bij nieuwe huurcontracten, maar dat hoeft niet per definitie zo te zijn.

Vraag 13

Erkent u dat u met deze versoepelingen dus méér marktwerking en huurprijzen die dichter bij de marktprijs liggen inzet als remedie tegen de door de WBH veroorzaakte aanbodkrimp?

Voor de gereguleerde huurwoningen waarvoor ten gevolge van de maatregelen de maximale huurprijsgrenzen omhoog mogen, is niet de marktprijs het uitgangspunt, maar het bieden van verlichting ten aanzien van knelpunten die ervaren worden door vooral particuliere verhuurders. Zo beoog ik ook, via wetswijziging, tijdelijke huurcontracten voor alle studenten mogelijk te maken. Daarnaast moet ingezet worden op een verbetering van het algemene investeringsklimaat voor verhuurders. Dat doe ik via de Taskforce Versnelling Woningbouw. Het in gevallen toelaten van een hogere maximale huurprijsgrens is dus slechts een deel van de oplossing om (midden)huurwoningen te behouden. Daar zit vanzelfsprekend een limiet aan, omdat de betaalbaarheid voor lage en middeninkomens bewaakt dient te worden.

Vraag 14

Indien het antwoord op vraag 13 bevestigend luidt, erkent u daarmee dan impliciet dat de prijsmaximering – de kern van de WBH – zelf de oorzaak van de aanbodkrimp is, en ondergraaft u zodoende niet de bestaansreden van de wet in zijn geheel?

Prijsmaximering zie ik niet als de kern van de Wbh. Het gaat daarbij over het in balans brengen van prijs en kwaliteit voor een middenhuurwoning, zodat die ook betaalbaar is voor middeninkomens. Tegelijkertijd wordt de huurprijsbescherming voor huurders versterkt. Voor gevallen waarin te duur verhuurd werd, zou een verhuurder kunnen beslissen te verkopen in plaats van door te gaan met verhuren voor een prijs die wel in balans is met de kwaliteit van de huurwoning. Dat is met de invoering van de Wbh voorzien en zien we nu als één van de effecten kort na de invoering van deze wet.
Overigens stegen de huurprijzen voor de invoering van de Wbh in 2024 van huurwoningen al jaren hard als gevolg van krapte op de markt. Bij een bewonerswisseling werden de woningen steeds vaker in het hogere segment verhuurd. Hierdoor was het middenhuursegment structureel aan het krimpen. Mensen met een middeninkomen komen niet in aanmerking voor sociale huur, maar waren ook slecht staat een betaalbare huurwoning in het vrije segment te vinden. Om deze ontwikkeling tegen te gaan, is gekozen om het middensegment te reguleren zodat de huurprijzen van deze middenhuurwoningen niet nog verder zouden stijgen. Het doel hiervan is dat de woningen betaalbaar blijven voor de middeninkomens. Gelijktijdig met en vooraf aan de Wbh zijn zowel in het huur- als fiscale domein maatregelen genomen die de sector beïnvloeden, zoals de aanpassingen aan in box 3, de verhoging van de overdrachtsbelasting, invoering van de opkoopbescherming en de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten. Daarnaast spelen marktomstandigheden zoals hogere rentes en stijgende woningwaardes een rol in de keuze van verhuurders om woningen te verkopen.

Vraag 15

Indien prijsmaximering aantoonbaar tot aanbodkrimp leidt en u deze om die reden zelf reeds versoepelt, waarom kiest u dan niet voor het intrekken van de wet, waardoor de marktverstoring structureel verholpen zou worden?

Zie antwoord vraag 14. Zonder de Wbh worden woningen die kwalitatief gezien in het middensegment thuishoren, vanwege de schaarste aan huurwoningen qua huurprijs in het hogere segment verhuurd. Dit zorgde ervoor dat het voor middeninkomens steeds lastiger werd om een betaalbare middenhuurwoning te vinden.

Vraag 16

Bent u voornemens het puntenstelsel of de bijbehorende maximumprijzen in de toekomst zodanig aan te passen dat nog méér huurwoningen onder een prijsmaximum komen te vallen? Zo ja, waarom?

Ik ben op dit moment niet voornemens het maximale puntenaantal voor gereguleerde huurwoningen of de daarbij behorende maximale huurprijs te verhogen, waardoor meer huurwoningen onder het gereguleerde segment zouden vallen. Ik hecht er nu eerst belang aan de Wbh grondig te evalueren voordat het debat wordt gevoerd of de wet moet worden aangepast of niet. In plaats daarvan zet ik nu in op het vergroten van het aanbod van betaalbare huurwoningen, onder meer door de Wet versterking regie op de volkshuisvesting en door het investeringsklimaat voor woningbouw te verbeteren via het actieplan van de taskforce versnellen woningbouw dat bij Prinsjesdag wordt gepresenteerd.

Vraag 17

Bent u bereid om bij de evaluatie van de WBH het volledig intrekken van de wet als volwaardig scenario mee te nemen, en zo nee, waarom niet?

Op dit moment ga ik niet vooruitlopen op de uitkomsten van de evaluatie van de Wbh. Ik wacht de resultaten van deze evaluatie af en zal mijn standpunt mede daarop baseren.

Vraag 18

Kunt u aangeven bij welke omvang van de aanbodkrimp u de WBH wél als mislukt zou beschouwen?

Ik acht het niet wenselijk om vooraf een specifieke omvang van de aanbodkrimp te noemen waarbij de Wbh als geslaagd of mislukt zou moeten worden beschouwd. De wet wordt integraal geëvalueerd op de effecten voor zowel huurders als verhuurders, waaronder de ontwikkeling van het huuraanbod. Op basis van die evaluatie zal ik beoordelen in hoeverre de wet haar doelstellingen bereikt en of bijsturing nodig is.

Vraag 19

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Voor gemiddelde vrije sectorhuurwoning is maandinkomen van 5.650 euro nodig»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat de huurprijzen per vierkante meter in de vrije sector in het tweede kwartaal van 2026 met circa vijf procent stegen ten opzichte van een jaar eerder, harder dan zowel de inflatie als de prijzen van koopwoningen?

De vierkantemeterprijs voor huurwoningen in de vrije sector is gestegen in het tweede kwartaal van 2026 ten opzichte van een jaar eerder. De vierkantemeterprijs voor huurwoningen zit al sinds 2015 in de lift.2 Dit is het gevolg van algehele schaarste aan woningen. Deze stijgende trend is de aanleiding geweest voor de Wet betaalbare huur. Het doel van deze wet is dat woningen die kwalitatief gezien thuishoren in het middensegment, ook verhuurd worden voor een middenhuurprijs en dus niet doorstijgen naar het vrije huursegment.
De cijfers in deze vraag zijn gebaseerd op informatie uit een rapport van verhuurplatform Pararius, en hebben betrekking op de huur- en verhuur via dit platform en huurwoningen.nl. Hoewel Pararius een grote aanbieder van huurwoningen is, is het geen volledige representatie van de (vrije) huursector.

Vraag 3

Deelt u de analyse dat de Wet betaalbare huur een afname van het huuraanbod in het gereguleerde middensegment veroorzaakt, waardoor huurders noodgedwongen uitwijken naar de vrije sector, met prijsstijgingen aldaar tot gevolg? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de analyse dat het uitponden druk zet op het aanbod aan huurwoningen. De reden dat verhuurders besluiten hun woningen te verkopen, is een combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde (macro)-economische omstandigheden (zoals de gestegen rente en sterk toegenomen woningwaarden). Bij invoering van de Wet betaalbare huur is rekening gehouden met het gevolg dat huurwoningen verkocht worden, wat nu is terug te zien in de cijfers. Om het aantal uitpondingen te dempen, wordt de Wet betaalbare huur per 1 januari 2027 geoptimaliseerd. Daarnaast komt het kabinet in september vanuit de Taskforce Versnellen Woningbouw met een integraal actieplan om het aanbod aan betaalbare huurwoningen toe te laten nemen.

Vraag 4

Erkent u dat de stapeling van de gestegen box 3-heffing, de overdrachtsbelasting voor beleggers en de Wet vaste huurcontracten het verhuren van woningen structureel minder rendabel heeft gemaakt?

De combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde (macro-)economische omstandigheden hebben geresulteerd in een verslechterd investeringsklimaat voor private verhuurders. Dit heeft ertoe geleid dat sommige verhuurders besluiten hun woningen te verkopen. Het is op dit moment niet mogelijk onderscheid te maken tussen het effect van individuele maatregelen.

Vraag 5

Zo nee, hoe verklaart u dan de structurele afname van vrije sector huurwoningen?

N.v.t.

Vraag 6

Deelt u de zorg dat het huidige fiscale en huurrechtelijke regime kleine lokale verhuurders van de markt drukt, terwijl grote buitenlandse beleggingsfondsen met schaalvoordelen en goedkopere financiering wél overeind blijven, waardoor de Nederlandse huurmarkt mogelijk consolideert in buitenlandse handen?

Grotere verhuurders, vooral wanneer zij geprofessionaliseerd te werk gaan, kunnen sneller schaalvoordelen behalen dan kleinere verhuurders. Dat geldt voor zowel Nederlandse als buitenlandse verhuurders. Tegelijkertijd heeft de combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde macro-economische omstandigheden niet alleen geresulteerd in een verslechterd investeringsklimaat voor de kleine lokale verhuurders, maar ook voor buitenlandse beleggingsfondsen. Alle soorten goede verhuurders zijn welkom in Nederland. We hebben immers te maken hebben met een tekort aan huurwoningen. Ik zet daarom in op een verbetering van het investeringsklimaat voor zowel de kleine lokale verhuurders als voor de buitenlandse beleggingsfondsen. De optimalisatie van de Wet betaalbare huur met beoogde inwerkingtreding op 1 januari 2027 biedt verlichting op specifieke knelpunten die voornamelijk worden ervaren door particuliere verhuurders.

Vraag 7

Kunt u aangeven welk aandeel van de Nederlandse huurvoorraad inmiddels in handen is van grote institutionele en buitenlandse beleggers, en hoe dit aandeel zich de afgelopen 10 jaar heeft ontwikkeld?

Uit de Kadastercijfers volgt dat op dit moment ca. 6% van de totale woningvoorraad in hand is van bedrijfsmatige investeerders. Institutionele investeerders zijn onderdeel van deze categorie. In 2017 was dit aandeel volgens de cijfers van het Kadaster ca. 8%. Van eerdere jaren is geen data beschikbaar. In deze data wordt geen onderscheid gemaakt tussen Nederlandse en buitenlandse investeerders.
Cijfers van Capital Value geven wel inzicht in het aantal internationale beleggers op de woningmarkt. Uit hun onze analyse blijkt dat internationale beleggers in het eerste halfjaar van 2026 ongeveer 72.355 woningen in bezit hadden. Hiervan waren 49.485 woningen in handen van internationale institutionele beleggers. Over een langere periode ziet Capital Value dat het bezit van internationale beleggers is toegenomen van ongeveer 45.304 woningen in 2019 naar 79.762 woningen in 2024. Voor internationale institutionele beleggers groeide het bezit in dezelfde periode van ongeveer 32.400 naar 55.100 woningen. Sinds 2024 zien zij dat het bezit van internationale beleggers afneemt. Als wordt gekeken naar het aandeel investeringen in nieuwbouw blijkt dat het aandeel van buitenlandse private investeerders in nieuwbouw in 2025 1% is.3 In 2022 kwam 32% van alle investeringen in nieuwbouw door private investeerders nog uit het buitenland. Het langjarig gemiddelde van dit aandeel ligt op 26%.

Vraag 8

Hoe verklaart u dat een huishouden dat geacht wordt maandelijks de gemiddelde vrije sector huurprijs van 1.882 euro te kunnen dragen, volgens de geldende leennormen veelal geen hypotheek met vergelijkbare maandlasten kan krijgen voor diezelfde woning?

Er zijn belangrijke verschillen tussen een koopwoning en een huurwoning. De financiële en vermogensrisico’s zijn groter bij een koopwoning, mede omdat de hiervoor afgesloten hypotheek een langlopende financiële verplichting is. Daarnaast heeft een eigenaar-bewoner ten opzichte van een huurder bijkomende kosten voor onderhoud, belastingen en verzekeringen. De maandlasten van een huur- en koopwoning zijn dus niet één-op-één vergelijkbaar. Uit de pilot duurhuur van NHG (zie ook hieronder bij het antwoord op vraag4 bleek dat de inkomensnormen overigens vaak geen belemmering zijn voor huishoudens om door te stromen van een huur- naar een koopwoning. Indien de inkomensnormen wel een belemmering vormen, kan in individuele situaties onderbouwd worden afgeweken van deze normen door middel van maatwerk. Er wordt dan gekeken naar de gehele financiële situatie van de consument, zodat de hypotheeklasten verantwoord zijn. De huurgeschiedenis kan een onderdeel van deze onderbouwing zijn, indien rekening gehouden wordt met bijkomende kosten.

Vraag 9

Kunt u aangeven wat de stand van zaken is van de uitvoering van de aangenomen motie-Russcher (Kamerstuk 32 847, nr. 1415) over een pilot waarbij starters op basis van minimaal drie jaar huurgeschiedenis een hypotheek kunnen verkrijgen ter hoogte van de gemiddelde maandelijkse huur?

De motie Russcher (26 maart 2026) verzoekt de regering om een pilot op te zetten waarbij starters op basis van minimaal drie jaar huurgeschiedenis een hypotheek kunnen verkrijgen ter hoogte van de gemiddelde maandelijkse huur.
Per 20 mei 2026 is NHG gestart met de pilot Maatwerk. Het doel van de pilot is te onderzoeken hoe binnen bestaande wettelijke kaders meer ruimte kan worden geboden voor verantwoord maatwerk. Het gaat om verschillende typen maatwerkcasussen, waarbij de focus ligt op situaties waarin de standaardregels onbedoeld knellen. Binnen de pilot verwacht NHG tussen de 100 en 500 dossiers te behandelen in een looptijd van minimaal 1 en maximaal 3 jaar. NHG werkt in deze pilot samen met ASN Bank, Florius, NIBC, Obvion Hypotheken, de Hypotheekshop (Ingage-Aetos) en Vereniging Eigen Huis. Gedurende de pilot kunnen andere kredietverstrekkers en adviespartijen nog toetreden tot de pilot. In deze pilot Maatwerk kunnen hoge huurlasten wel gebruikt worden als onderdeel van de motivering om een hogere hypotheek te krijgen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de motie Russcher van 26 maart jl.
Daarnaast wil ik opmerken dat maatwerk op basis van huurlasten in het verleden vaak is besproken met de sector en de Autoriteit Financiële Markten. De conclusie hieruit is dat hoge huurlasten een onderdeel van de onderbouwing voor extra leenruimte kunnen zijn, maar dat daarnaast altijd extra onderbouwing nodig is. Zo moet bijvoorbeeld de huur al langere tijd betaald zijn en moet het vermogen van de consument niet zijn afgenomen. Ook moet rekening worden gehouden met onderhoudskosten/belastingen die een huurder niet hoeft te betalen, maar iemand met een koopwoning wel. Geconcludeerd is dat een hogere hypotheek verstrekken enkel op basis van iemands huidige huurlasten niet verantwoord is. Daarom kijken NHG en de andere deelnemers van de pilot maatwerk ook breder dan alleen huurlasten.
Tot slot: de mogelijkheden om verantwoord meer leenruimte te krijgen op basis van de huidige huurlasten is eerder onderzocht. Zo is NHG, als uitkomst van het Platform Hypotheken, in 2022 gestart met een pilot duurhuur die tot eind 2023 heeft gelopen. In de pilot kon, binnen de kaders van verantwoorde kredietverlening, op basis van de huidige huurlasten een hogere hypotheek worden aangevraagd. Tijdens de pilot bleek dat enkele honderden zogenaamde duurhuurders een hypotheekaanvraag hadden ingediend die veelal binnen de reguliere leennormen een hypotheek konden afsluiten. De pilot was dus geen oplossing voor de consument met een hoge huur. Tijdens de pilot bleek dat veel starters denken dat ze niet de benodigde hypotheek kunnen krijgen omdat ze vaak het maximale leenbedrag berekenen via online rekentools of baseren op oude informatie. In totaal zijn in de pilot duurhuur maar zeven «duurhuur» hypotheken afgesloten, waarbij de huur als onderbouwing werd aangedragen. Dit aantal was zo laag dat NHG met de deelnemende kredietverstrekkers besloten heeft om deze pilot te stoppen.

Vraag 10

Op welke termijn verwacht u deze pilot in overleg met financiële instellingen en toezichthouders te starten?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 9 is de pilot maatwerk NHG per 20 mei 2026 van start gegaan.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel extra huishoudens er jaarlijks door immigratie een beroep doen op de Nederlandse huurmarkt, en hoe deze vraagtoename zich verhoudt tot het krimpende aanbod?

Immigranten die naar Nederland verhuizen oefenen vraag uit op koop- en de huursector. Welk aandeel in de huurwoningvraag het gevolg is van immigratie is niet goed te onderscheiden. Dit komt bijvoorbeeld doordat studie- en arbeidsmigranten vaak woningen delen of voor een deel gezinsmigranten zijn en intrekken bij een bestaand huishouden. Ook is er geen volledig beeld van de EU-migranten die tijdelijk in Nederland verblijven.

Vraag 12

Bent u bereid de Wet betaalbare huur, de box 3-heffing op verhuurd vastgoed, de overdrachtsbelasting voor beleggers en de Wet vaste huurcontracten in samenhang te laten evalueren op hun cumulatieve effect op het huuraanbod en de huurprijzen? Zo nee, waarom niet?

De evaluatie van de Wet betaalbare huur zal uiterlijk 1 juli 2027, drie jaar na inwerkingtreding, aan uw Kamer worden toegezonden. Hierbij worden de effecten van de wet op doelmatigheid en doeltreffendheid onderzocht. De wet wordt geëvalueerd in de context waarin die in werking is getreden, maar is geen evaluatie van de Wet vaste huurcontracten of de werking van de huidige box 3-heffing.

Vraag 13

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vrouw valt van trap in gebouw waar liften maanden stuk zijn en moet via raam naar buiten, bewoners klagen over onveilige situaties»?1

Ja.

Vraag 2

Is het u bekend dat Holland2Stay landelijk op grote schaal woningen verhuurt en beheert, en dat in meerdere steden vergelijkbare klachten bestaan over kapotte liften, defecte toegangssystemen, gebrekkig onderhoud en veiligheidsproblemen?

Ik ben niet bekend met de exacte feiten van deze kwestie, maar indien een verhuurder zich niet aan de geldende wet- en regelgeving op het gebied van veiligheid en onderhoud van woningen houdt, is dat uiteraard een slechte zaak.

Vraag 3

Acht u het aanvaardbaar dat bewoners maandenlang in een aantoonbaar onveilige situatie verkeren voordat een verhuurder tot een structurele oplossing overgaat, en welke termijn acht u bij een veiligheidsgebrek van deze aard nog acceptabel?

Iedere huurder heeft recht op een woning van goede kwaliteit, die bovendien goed onderhouden wordt. Verhuurders moeten zich vanzelfsprekend houden aan de geldende wet- en regelgeving op het gebied van de bouwkundige staat en het onderhoud van woningen en de zich daarin bevindende bouwwerkinstallaties, zoals bijvoorbeeld is vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Burgerlijk Wetboek. Gemeenten houden toezicht op de bouwregels, en kunnen in geval van overtreding hiervan ook handhavend optreden. Afhankelijk van het veiligheidsrisico kunnen zij een afweging maken hoe snel moet worden opgetreden en of feitelijke bestuursdwang of een andere herstelsanctie op zijn plaats is of ook een boete opleggen. Regels over liften en keuringen daarvan staan in het Warenwetbesluit liften. Daar houdt de arbeidsinspectie toezicht op.
In het geval van ernstige gebreken aan de huurwoning, zoals het veelvuldig voorkomen van ernstige storingen aan een liftinstallatie als gevolg van ouderdom en/of technische gebreken, kan de huurder ook de Huurcommissie vragen om de huur tijdelijk te verlagen. Wanneer de Huurcommissie de huurprijs in verband met ernstige gebreken tijdelijk heeft verlaagd, mag de huur vervolgens ook niet worden verhoogd zolang de betreffende gebreken niet verholpen zijn. Gebeurt dit onverhoopt wel, dan kan de huurder wederom bij de Huurcommissie terecht om die huurverhoging tegen te houden. Met de Wet betaalbare huur is de groep huurders die een beroep kan doen op de laagdrempelige geschilbeslechting van de Huurcommissie uitgebreid, zodat – naast huurders in het sociale segment – nu ook huurders in het middensegment bij de Huurcommissie terecht kunnen voor een uitspraak in geval van geschillen over – onder andere – huurprijzen, servicekosten, (onderhouds)gebreken en huurverhogingen.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het dat de huren worden verhoogd terwijl een basisvoorziening als een werkende lift al maanden niet toegankelijk is, en acht u de mogelijkheden voor huurders om hier iets aan te doen toereikend en toegankelijk?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Herkent u het bredere signaal dat juist kwetsbare of minder mondige huurdersgroepen, zoals expats, extra risico lopen op uitbuiting door grote verhuurders, en welke stappen zet u om ook deze groep effectief te beschermen?

Ik herken het signaal dat er groepen huurders zijn die extra risico lopen op ongewenste verhuurpraktijken. Om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan én kwetsbare groepen te ondersteunen, hebben gemeenten de afgelopen jaren meer instrumentarium gekregen om hiertegen op te treden. Bijvoorbeeld via de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap. Als gevolg hiervan kunnen gemeenten handhaven als sprake is van misstanden zoals intimidatie en te hoge huren. Ook is daarmee de informatiepositie van huurders, waaronder arbeidsmigranten, versterkt en moet elke gemeente een meldpunt hebben, waar klachten over ongewenst verhuurgedrag – zo nodig anoniem – kunnen worden gemeld. Met de Wet goed verhuurderschap is het bovendien mogelijk gemaakt voor gemeenten om een verhuurvergunning instellen; een gebiedsgerichte verhuurvergunning voor de verhuur van reguliere woonruimte, en/of een vergunning specifiek voor verhuur aan arbeidsmigranten. Met zo'n vergunning kunnen gemeenten vooraf eisen stellen aan verhuurders en, indien een verhuurder zich structureel niet aan de regels houdt, de vergunning weigeren of intrekken. Dit biedt gemeenten een extra instrument om malafide verhuurpraktijken tegen te gaan, juist in situaties waarin kwetsbare huurders een verhoogd risico lopen.
Om de Wet goed verhuurderschap toegankelijk te maken voor een brede groep huurders, waaronder ook huurders die de Nederlandse taal niet (goed) machtig zijn, heeft het Rijk informatiemateriaal digitaal beschikbaar gesteld in zes talen: Nederlands, Engels, Bulgaars, Pools, Roemeens en Spaans. Daarbij is het voor gemeenten mogelijk gemaakt dit materiaal te personaliseren om zo ook hun meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag onder de aandacht te brengen. Eind 2025 ben ik bovendien opnieuw een bewustwordingscampagne over de Wet goed verhuurderschap en de gemeentelijke meldpunten gestart op sociale media. Die campagne informeerde huurders, verhuurders en woningzoekenden over de wet, en liet zien dat men bij de gemeente terecht kan als zij huurmisstanden meemaken.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het dat de oprichter en een directeur van Holland2Stay in 2021 ieder een taakstraf hebben aanvaard wegens het manipuleren van tijdelijke huurcontracten, en welke consequenties verbindt de overheid aan zo'n veroordeling voor een partij die vervolgens op grote schaal actief blijft op de gereguleerde woningmarkt?

Zoals in mijn antwoord op vraag 5 reeds is toegelicht, hebben gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap de mogelijkheid gekregen om een tweetal verhuurvergunningen in te stellen voor de verhuur van woon- of verblijfsruimten. Hiermee kunnen nadere voorwaarden worden gesteld aan verhuurders in de gemeente, waaronder een Bibob-toets. Hiermee kunnen eerder begane – voor de verhuurpraktijk relevante – strafbare feiten worden betrokken bij de overweging om al dan niet een verhuurvergunning te verlenen. Het is aan gemeenten zelf om al dan niet te besluiten om één of beide vergunningplichten uit de Wet goed verhuurderschap in te stellen.

Vraag 7

Hoe verhoudt het door Sikkom bevestigde feit dat Holland2Stay meer dan 280 huurders in Groningen tussen € 150 en € 200 aan verboden bemiddelingskosten heeft gerekend en weigerde proactief terug te betalen, zich tot het wettelijke verbod op bemiddelingskosten, en welke mogelijkheden hebben gedupeerde huurders om hun geld terug te krijgen?2

Op basis van het Burgerlijk Wetboek is het verboden om dubbele bemiddelingskosten te vragen. Dit betekent dat een verhuurbemiddelaar geen bemiddelingskosten mag vragen aan de (aspirant)-huurder indien de bemiddelaar in opdracht van de verhuurder bemiddelt. In eerste instantie kan een (aspirant)-huurder deze ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten terugvragen bij de bemiddelaar, bijvoorbeeld via een aangetekende brief. De ACM ConsuWijzer heeft hiervoor op haar website een voorbeeldbrief beschikbaar gesteld.3 Ook het Juridisch Loket4 en de Nederlandse Woonbond5 hebben voorbeeldbrieven voor terugvordering van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten op hun website staan. Mocht de bemiddelaar de ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten niet goedschiks terugbetalen aan de (aspirant-)huurder, dan kan hij of zij daarna naar de rechter stappen om ze in rechte terug te vorderen.
Ook de Wet goed verhuurderschap bevat een verbod op het in rekening brengen van bemiddelingskosten bij de huurder wanneer de bemiddelaar in opdracht van de verhuurder bemiddelt. Hierdoor is het ook voor gemeenten mogelijk om hierop te handhaven. Mocht er sprake zijn van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten dan kan een (aspirant-)huurder hiervan melding maken bij het meldpunt van de gemeente. De gemeente kan dan handhaven. Een gemeente kan ook proactief, dus zonder voorafgaande melding, optreden als zij constateert dat verhuurbemiddelaars (stelselmatig) ten onrechte bemiddelingskosten bij (aspirant-)huurders in rekening brengen.

Vraag 8

Deelt u, gelet op signalen dat Holland2Stay gebruikmaakt van een vennootschapsstructuur waarbij het bedrijf zich in juridische procedures op het standpunt stelt slechts «beheerder» en niet «verhuurder» te zijn met als gevolg dat huurders bij de rechter bot vangen, de zorg dat ondoorzichtige vennootschapsstructuren huurders het effectief uitoefenen van hun rechten kunnen ontnemen, en welke mogelijkheden ziet u om de werkelijke verhuurder voor huurders kenbaar en aanspreekbaar te maken?

Ik vind het belangrijk dat huurders die te maken hebben met overtredingen van wet- en regelgeving, hun recht kunnen halen. Mede tegen deze achtergrond is in de Wet goed verhuurderschap bijvoorbeeld nadrukkelijk gekozen voor een brede definitie van het begrip «verhuurder». Deze wet geldt daarmee ook onverkort voor bijvoorbeeld onderverhuurders, of voor beheerders die in de plaats van de verhuurder optreden. Langs deze weg wordt geborgd dat de gehanteerde bedrijfsstructuur er niet toe leidt dat verhuurders zich kunnen onttrekken aan de verplichtingen volgend uit de Wet goed verhuurderschap.
Mijn voorstel voor een huurregister is recent in consultatie geweest. Daarmee is opgehaald of een huurregister in de praktijk meerwaarde heeft voor onder meer de handhaving van (huur)regelgeving, of de geschetste opzet haalbaar is, en of er voldoende draagvlak voor is. Het voorgestelde huurregister is erop gericht om de verhuurders en de woonruimte die zij verhuren in beeld te krijgen. Daarmee wordt ook duidelijk welke andere mogelijk betrokken partijen niet de verhuurder zijn. Een huurregister moet in ieder geval duidelijk maken wie de verhuurder is en als zodanig aanspreekbaar is.

Vraag 9

Hoe beoordeelt u het dat Holland2Stay een voormalig student van de Technische Universiteit Eindhoven na een bedwantsenplaag aanvankelijk ruim € 12.000 in rekening bracht, een bedrag dat na protest stapsgewijs werd verlaagd tot € 5.083,21, terwijl een onafhankelijk kenniscentrum aangeeft dat de kosten van een dergelijke bestrijding doorgaans veel lager liggen? Deelt u de zorg dat grote verhuurders onderhouds- en bestrijdingskosten op ondoorzichtige wijze en mogelijk bovenmatig op individuele huurders afwentelen?3

Het bestrijden van ongedierte is in principe de verantwoordelijkheid van de huurder, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voor zover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige staat van de woonruimte. Wanneer in de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder (voor de huurder) ook de bestrijding van ongedierte die geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte verzorgt, mag de verhuurder de kosten hiervan in rekening brengen bij de huurder als servicekostenpost (dienstverlening in de vorm van overnemen huurdersonderhoud). Het gaat hierbij enkel om de werkelijk gemaakte kosten, die de verhuurder ook moet kunnen onderbouwen. Ik kan niet oordelen over dit specifieke geval, omdat ik de casus onvoldoende ken en een dergelijk oordeel aan de Huurcommissie of rechter is voorbehouden. In algemene zin verwacht ik van huurders en verhuurders dat zij zich aan de geldende wet- en regelgeving houden.

Vraag 10

Acht u, mede gelet op de oproep van meerdere partijen in de Groningse gemeenteraad in februari 2025 om de verhuurdersvergunning van Holland2Stay te heroverwegen wegens veiligheidsovertredingen en aanhoudend wangedrag, de instrumenten die gemeenten met de Wet goed verhuurderschap hebben gekregen toereikend om landelijk opererende verhuurders met een aantoonbaar patroon van misstanden aan te pakken, en op welke wijze faciliteert het Rijk de uitwisseling van handhavingsinformatie over zulke verhuurders tussen gemeenten?4

Gemeenten hebben met de Wet goed verhuurderschap verschillende instrumenten gekregen om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan. Ik ben met de vraagsteller van mening dat het voor een goede werking van de wet van belang is dat hiermee ook effectief kan worden opgetreden tegen landelijk opererende malafide verhuurders, en dat wordt voorkomen dat malafide verhuurders naar aanleiding van handhaving in de ene gemeente, hun verhuurpraktijk simpelweg verplaatsen naar een andere gemeente. Om dit te voorkomen verplicht de Wet goed verhuurderschap gemeenten om – voorafgaand aan het instellen van een verhuurvergunningplicht – overleg te voeren met de desbetreffende woningmarktregio. Een en ander met het doel om waterbedeffecten te voorkomen. Ook schrijft de wet voor dat besluiten tot het opleggen van een bestuurlijke boete en/of het in beheer nemen van een woning openbaar worden gemaakt. Deze maatregel is niet alleen bedoeld om huurders en woningzoekenden te informeren en waarschuwen, maar leidt er ook toe dat gemeenten beter zicht hebben op eventuele waterbedeffecten van verhuurders die ofwel óók in hun gemeente actief zijn, ofwel die hun activiteiten van de ene gemeente naar de andere verplaatsen.
Het in consultatie gebrachte voorstel voor een huurregister bevatte de mogelijkheid om hierin een centrale plek te bieden voor deze besluiten. Hierdoor kunnen woningzoekenden, huurders en gemeenten eenvoudig zien of een verhuurder eerder is gesanctioneerd, ook in andere gemeenten. Dit vergroot de mogelijkheden voor gemeenten om kennis over problematische verhuurders en handhaving met elkaar af te stemmen. Voor woningzoekenden draagt dit bij aan een beter geïnformeerde keuze bij het aangaan van een huurovereenkomst, en huurders kunnen op dezelfde manier nagaan of hun verhuurder eerder in overtreding is geweest, bijvoorbeeld bij een lopend geschil.

Vraag 11

Deelt u de opvatting dat een verhuurder die in de ene stad misstanden begaat of een vergunning verliest, niet ongehinderd in een andere stad zou moeten kunnen doorgaan, en bent u bereid te onderzoeken of een landelijk register van verhuurders met herhaalde overtredingen wenselijk en mogelijk is?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Bent u, gelet op dit incident en het bredere patroon van fraude, illegale kosten, gebrekkig onderhoud en het ontwijken van aansprakelijkheid, bereid de handelwijze van Holland2Stay te onderzoeken en de Kamer over de uitkomsten te informeren?

Signalen over ongewenste verhuurpraktijken neem ik serieus, maar als Minister heb geen wettelijke bevoegdheid om op eigen initiatief een specifiek onderzoek in te stellen naar de bedrijfsvoering of handelwijze van één individuele, private Verhuurpartij, noch om eventueel sancties op te leggen. Huurders die te maken krijgen met ongewenst verhuurgedrag kunnen hiervoor, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 3 en 4, terecht bij hun gemeente. Daarnaast staat voor huurders de gang naar de Huurcommissie open bij geschillen over de hoogte van de huurprijs, servicekosten of onderhoudsgebreken.
Indien er sprake is van oneerlijke handelspraktijken of consumentenmisleiding, is de Autoriteit Consument & Markt (ACM) de aangewezen toezichthouder. Ook kunnen huurders bij verhuurmisstanden (weigeren ernstige onderhoudsgebreken waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is te verhelpen, onredelijk hoge servicekosten) en bemiddelingsmisstanden (ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten) een procedure starten bij de rechtbank. Ik roep huurders dan ook op van deze mogelijkheden gebruik te maken.

Vraag 13

Welke concrete stappen bent u bereid te zetten om huurders beter te beschermen tegen grote, landelijk opererende verhuurders die een structureel patroon van misstanden laten zien?

De huidige wet- en regelgeving voorziet reeds in een stevig kader op basis waarvan kan worden opgetreden in geval van ongewenst verhuurgedrag. Het gaat hier onder andere om de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur, als gevolg waarvan gemeenten kunnen handhaven op misstanden als intimidatie, discriminatie, onredelijke servicekosten en te hoge huren. Ook heeft de gemeente de mogelijkheid om te handhaven op het Besluit bouwwerken leefomgeving, waarmee kan worden opgetreden als bijvoorbeeld de staat van de woning onder de in dat besluit opgenomen minimumkwaliteit zakt of wordt gebracht of wanneer installaties niet goed worden onderhouden.
Op dit moment evalueer ik de Wet goed verhuurderschap. Ik verwacht de resultaten hiervan komend najaar met uw Kamer te delen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huurmarkt voor «happy few»: vierkantemeterprijzen verdubbeld en aanbod drastisch gedaald»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kijkt u naar de constatering dat de vierkantemeterprijzen zijn verdubbeld terwijl het aanbod is gedaald en er in het lage segment van de vrije huursector nauwelijks aanbod is?

In het artikel wordt gesteld dat het aanbod in de gehele vrije sector is afgenomen en dat via het platform Pararius vrijwel geen middenhuurwoningen meer te krijgen zijn, die worden aangeduid als «het lage segment». Hoewel Pararius niet representatief is voor de hele vrije sector, zie ook ik signalen dat er huurwoningen worden uitgepond – ook in het vrije segment. Dit was voorzien tijdens de invoering van de Wet betaalbare huur, maar is desondanks een beweging die ik wil afremmen. Daarom is het van belang de algemene investeringsbereidheid te verbeteren en ook zo snel mogelijk meer huurwoningen te bouwen. Om deze reden heb ik op 20 april aangekondigd de Wet betaalbare huur (Wbh) al voor de evaluatie te gaan optimaliseren.2 Met deze optimalisatie wordt het woningswaarderingsstelsel (WWS) gericht aangepast om zo verlichting te bieden op specifieke knelpunten die ervaren worden door vooral particuliere verhuurders. Deze maatregelen zijn ter advisering aangeboden aan de Raad van State met als doel ze per 1 januari 2027 in te voeren. Daarnaast bevat de optimalisatie het voorstel om de nieuwbouwopslag te verlengen met 4 jaar. Hiermee wil ik ontwikkelaars een meerjarige zekerheid bieden, en ervoor zorgen dat de middenhuurwoningen die wij zo hard nodig hebben ook daadwerkelijk worden gebouwd. In het kader van de Taskforce versnelling woningbouw kijk ik naar verdere maatregelen die hieraan bijdragen. Hierover wordt meer bekend na de zomer.

Vraag 3

Is er volgens u een verband tussen de 65.000 woningen die zijn uitgepond afgelopen jaar en de stijging van de vierkantemeterprijs?

Uit cijfers van het Kadaster volgt inderdaad dat er afgelopen jaar ca. 65.000 woningen zijn verkocht door private verhuurders aan eigenaar-bewoners. De cijfers van het Kadaster betreffen alle huurwoningen in zowel het sociale-, midden- en vrije segment. De data van Pararius betreft een selectie van de woningen in het vrije segment. De woningen die na invoering van de Wet betaalbare huur in het middensegment zijn terecht gekomen, vormen dus geen onderdeel van deze cijfers. Daarnaast zit de vierkantemeterprijs al sinds 2015 in de lift.3 Deze stijgende trend is de aanleiding geweest voor de Wet betaalbare huur. Dit is het gevolg van algehele schaarste aan woningen.
Ik erken dat het uitponden druk zet op het aanbod aan huurwoningen. De reden dat verhuurders besluiten hun woningen te verkopen, is een combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde (macro)-economische omstandigheden. Bij invoering van de Wet betaalbare huur is rekening gehouden met het gevolg dat huurwoningen verkocht worden, wat nu is terug te zien in de cijfers. Om bij te dragen aan een demping van het aantal uitpondingen, wordt de Wet betaalbare huur per 1 januari 2027 geoptimaliseerd.

Vraag 4

Hoe verklaart u dat het aanbod verschuift naar het hogere segment en in het lagere segment nauwelijks woningen beschikbaar zijn?

De data van Pararius heeft betrekking op een beperkt deel van het aanbod aan huurwoningen, namelijk een deel van het vrije segment op basis van huurprijs. In deze vraag gaat het dan ook om het hogere en lagere segment binnen het aanbod op Pararius, dus enkel binnen de vrije sector. In het artikel stelt Jasper de Groot, oprichter van Pararius, dat het huidige aanbod op Pararius met name woningen met een hoge prijs zijn en dat er in het lagere segment (hij geeft als voorbeeld een middenhuurwoning) bijna niks beschikbaar is.
De Wet betaalbare huur is ingevoerd als gevolg van schaarste aan betaalbare, kwalitatieve huurwoningen. Deze woningen, die in het middensegment vallen, vormen echter niet allemaal onderdeel van de data van Pararius. De data van Pararius geeft dus geen beeld van de volledige huursector.
Ondanks dat de middenhuurwoningen op Pararius niet representatief zijn voor het landelijke aanbod, zie ik wel dat er al lange tijd een tekort is aan betaalbare middenhuur. Daarom optimaliseer ik vanaf 2027 de Wbh, neemt het kabinet maatregelen om de investeringsbereidheid te verbeteren met de Taskforce versnelling woningbouw, en blijven we ondertussen doorgaan met bouwen.

Vraag 5

Bent u het eens dat met name door het aanbod te vergroten, de huurprijzen afnemen? Hoe beoordeelt u dit in lijn met de recente regulering waardoor huurprijzen juist zijn toegenomen?

In algemene zin onderschrijf ik het principe dat een groter aanbod zorgt voor lagere prijzen. Helaas zien we dat de krapte binnen de huursector al lange tijd toeneemt, ook vooraf aan de Wbh. Daarom stimuleer ik de nieuwbouw van middenhuurwoningen ook, bijvoorbeeld via de woningbouwimpuls (WBI) en Realisatiestimulans. Door de wijziging van het Europese DAEB Vrijstellingsbesluit zijn er meer mogelijkheden ontstaan om steun te verlenen voor (de bouw van) middenhuur woningen. Deze ruimte wil ik optimaal benutten. Het kabinet wil woningcorporaties betere financieringsmogelijkheden geven zodat zij vanaf 2029 de afgesproken bouw van 5.000 middenhuurwoningen per jaar gaan halen. De Woningwet zal hiervoor worden aangepast. Na de wetswijziging kunnen corporaties goedkoper geld lenen voor de bouw van middenhuurwoningen.
Om het woningtekort te verminderen zijn jaarlijks minstens 12.000 nieuwe middenhuurwoningen nodig. Dat lukt alleen als private investeerders ook middenhuur blijven bouwen. Om dit aantrekkelijker te maken neemt het kabinet ook voor hen maatregelen. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor verhuurders volgend jaar verlaagd van 8 naar 7 procent, wordt de Wbh voor de evaluatie geoptimaliseerd en is het verbeteren van het investeringsklimaat onderdeel van de Taskforce Versnelling Woningbouw.
Vooraf aan de middenhuurregulering was te zien dat woningen bij een bewonerswisseling steeds vaker doorschoven naar het duurdere segment. Dat kwam omdat, als gevolg van toenemende krapte, huurwoningen die wel een middenhuurkwaliteit hadden steeds vaker voor meer dan een middenhuurprijs verhuurd werden. De Wbh is onder andere ingevoerd om te zorgen dat huurwoningen met een middenhuurkwaliteit voor een middenhuurprijs verhuurd worden. Voor middenhuurwoningen waarvan de huur verlaagd moet worden, kan het aantrekkelijk zijn voor de verhuurder om de middenhuurwoning te verkopen. Echter, als deze vooraf aan de Wbh niet voor een middenhuurprijs verhuurd werd, zie ik dit niet als een verloren middenhuurwoning, maar als een huurwoning die blijkbaar alleen voor een vrije segmenthuurprijs verhuurd kon worden.

Vraag 6

Hoe bent u van plan regulering aan te passen zodat het weer aantrekkelijk wordt om een pand te verhuren? Welke prikkels wilt u op korte termijn toe passen bij verhuurders om te stimuleren dat men niet verkoopt, maar verhuurt?

Ik ben voornemens per 1 januari 2027 de optimalisatie van de Wbh in werking te laten treden. Hiermee wordt aan verhuurders op specifieke door hen aangegeven knelpunten verlichting geboden in de verhuur van gereguleerde huurwoningen. Deze maatregelen zijn bedoeld om bij te dragen aan een afremming van het uitpondeffect dat we nu zien.

Vraag 7

Welke maatregelen bent u van plan te treffen op korte termijn om het investeringsklimaat op de huurmarkt te herstellen?

Ik erken dat er maatregelen genomen moeten worden om het investeringsklimaat te verbeteren. In lijn met het coalitieakkoord wordt de overdrachtsbelasting verlaagd van 8% naar 7% en wordt de opkoopbescherming fors ingeperkt. Daarnaast ligt het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 voor in de Eerste Kamer, met een beoogde invoeringsdatum van 1 januari 2028. Hierbij geldt voor vastgoed een vermogenswinstbelasting: er wordt pas belasting geheven op de waardestijging bij verkoop. Particuliere investeerders geven aan hier goed mee uit de voeten te kunnen. In september komt de Taskforce Versnelling Woningbouw met een integraal actieplan om het aanbod van betaalbare woningen toe te laten nemen. Het verbeteren van het investeringsklimaat voor zowel private partijen als corporaties is onderdeel hiervan.

Vraag 8

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Zeker.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van bovengenoemde uitzending?1

Vraag 2

Hoe oordeelt u over de berichtgeving dat 48 procent van de mensen uit het onderzoek van Radar weleens te maken heeft met een kapotte lift in hun woongebouw, en dat ruim de helft van hen afhankelijk is van de lift?

Vraag 3

Hoe oordeelt u over het feit dat uit het onderzoek het beeld ontstaat van regelmatige verstoringen, die soms ook nog eens lang duren?

Vraag 4

In de uitzending bleek dat dit ook in seniorencomplexen voorkomt; hoe oordeelt u over deze berichtgeving?

Vraag 5

Bent u het eens met de stelling dat dit zeker in seniorencomplexen tot grote problemen kan leiden voor bewoners, aangezien zijn vaker slecht ter been zijn, en juist om die reden in een dergelijk complex (mét lift) zijn gaan wonen?

Vraag 6

Welke wet- en regelgeving bestaat er inzake storingen bij liften in woongebouwen?

Vraag 7

Bestaat er aparte regelgeving voor seniorencomplexen?

Vraag 8

Zou dit wenselijk zijn?

Vraag 9

Op dit moment is het niet concreet meetbaar vastgelegd hoeveel verstoringen er in liften mogen zijn; bent u bereid dit in regelgeving te laten vastleggen, zodat bewoners iets hebben om op terug te vallen en eigenaars van gebouwen hierop afspraken kunnen maken met leveranciers en kunnen bijsturen?

Vraag 10

Bent u het eens dat de regelgeving rondom het functioneren van liften in seniorencomplexen extra strikt moet zijn, omdat deze groep daar extra van afhankelijk is?

Vraag 1

Bent u bekend met de situatie in Hollands Kroon, waar de gemeente inzet op netto groei van de sociale huurvoorraad, maar de woningcorporatie aangeeft die groei tot en met 2030 niet te kunnen realiseren door beperkte investeringscapaciteit?1

Vraag 2

Ziet u dit ook als een breder probleem dat beoogde groei van sociale huur, die voortkomt uit een vastgestelde woningbehoefte, niet gerealiseerd kan worden in kwetsbare regio’s door gebrek aan investeringsruimte?

Vraag 3

Klopt het dat de Nationale Prestatieafspraken uitgaan van netto groei van de sociale huurvoorraad? Hoe verhoudt het uitblijven van groei in deze situatie zich tot die afspraken en tot de terughoudendheid bij verkoop?

Vraag 4

Hoe zal de aankomende Wet Versterking regie volkshuisvesting uitwerken op gemeenten met een relatief laag aandeel sociale huur, zoals de gemeente Hollands Kroon, binnen een regio waar anderen gemeenten juist een relatief hoog aandeel sociale huur kennen? Wat zijn de gevolgen voor de opgave sociale woningbouw in dergelijke gemeenten?

Vraag 5

Hoe weegt u de positie van gemeenten in kwetsbare gebieden, met een relatief laag aandeel sociale huur en een aanvullende uitbreidingsopgave op grond van landelijke regelgeving?

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat het uitblijven van groei van de sociale huurvoorraad – terwijl de behoefte aan sociale huurwoningen in deze regio's aantoonbaar aanwezig en groeiende is, onder andere blijkend uit wachttijden voor sociale huur, woningbehoefteonderzoek en de eigen, vastgestelde groeidoelstellingen van gemeenten – nadelig is voor gemeenten en regio's als Hollands Kroon en de Kop van Noord-Holland, omdat dit kan leiden tot vertrek van jongeren en starters, krapte in vitale beroepen en verdere druk op voorzieningen?

Vraag 7

Klopt het dat de Kop van Noord-Holland deel uitmaakt van het Nationaal Programma Vitale Regio's? Deelt u de opvatting dat in zulke regio's voldoende en groeiende beschikbaarheid van betaalbare woningen essentieel is voor leefbaarheid en sociaaleconomische vitaliteit?

Vraag 8

Hoe garandeert u dat woningcorporaties over voldoende investeringscapaciteit beschikken om ook in kwetsbare en perifere regio's te blijven investeren?

Vraag 9

Acht u het wenselijk dat woningcorporaties in zulke gemeenten volstaan met behoud van de bestaande voorraad, terwijl zij elders wel uitbreiden?

Vraag 10

Hoe beoordeelt u de spanning tussen enerzijds verkoop van sociale huurwoningen door corporaties in de ene regio ten behoeve van investeringen in een andere regio, en anderzijds de lokale verantwoordelijkheid van gemeenten voor woonresultaten en leefbaarheid?

Vraag 11

Welke instrumenten ziet u om te bevorderen dat opbrengsten uit verkoop van sociale huurwoningen door een corporatie zoveel mogelijk opnieuw worden ingezet in dezelfde gemeente?

Vraag 12

In hoeverre acht u het huidige investerings- en toezichtskader voor woningcorporaties toereikend om ook in perifere regio's bij te dragen aan volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen?

Vraag 13

Bent u bereid om in de Nationale Prestatieafspraken expliciet aandacht te geven aan sociale woningbouw in kwetsbare en achtergestelde regio's, zoals bedoeld binnen het Nationaal Programma Vitale Regio's?

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel uit de Telegraaf van 26 augustus 2026, waarin uit recente cijfers van het Kadaster blijkt dat investeerders en particuliere verhuurders in het afgelopen kwartaal opnieuw per saldo duizenden huurwoningen hebben verkocht aan eigenaar-bewoners?1 2

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat er volgens het Kadaster per saldo weer 6.400 woningen door investeerders en 1.970 woningen door kleine particuliere verhuurders zijn afgestoten, waardoor inmiddels 76.471 huurwoningen in twee jaar tijd van de private huurmarkt zijn verdwenen?

Vraag 3

Deelt u de schokkende conclusie van verhuurdersorganisatie Vastgoed Belang dat het absolute worstcasescenario van het ministerie (160.000 verdwenen huurwoningen over tien jaar) na slechts twee jaar al voor 48 procent is bereikt, en dat de effecten van de «uitpondgolf» door uw voorganger ernstig zijn onderschat?

Vraag 4

Erkent u dat de stapeling van de Wet betaalbare huur, het verbod op tijdelijke huurcontracten en de hoge belastingdruk in box 3 direct leidt tot een verdere verschraling van het aanbod, waarbij het aandeel van investeerders in de totale woningvoorraad in één jaar tijd is gedaald van 9,2 procent naar 8,9 procent?

Vraag 5

Hoe kijkt u naar de situatie in studentensteden, waar inmiddels één op de vijf verkochte koopwoningen een voormalige huurwoning is, en bent u er niet van geschrokken dat middeninkomens (die de wet juist moest beschermen) nu op de private huurmarkt vrijwel nergens meer terecht kunnen doordat het aanbod middenhuur vrijwel non-existent is geworden?

Vraag 6

Deelt u de mening dat het beleid averechts uitpakt en dat snelle herziening of versoepeling van de regulering noodzakelijk is om verdere uitverkoop van de huursector te stoppen? Zo ja, welke concrete maatregelen gaat u op korte termijn nemen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 7

Bent u bereid om, gelet op deze alarmerende cijfers en de constatering dat het worstcasescenario al jaren eerder in beeld komt, de wettelijke evaluatie van de Wet betaalbare huur per omschakeling per direct naar voren te halen en de Kamer binnen drie maanden te informeren over mogelijke noodgrepen?

Vraag 8

Erkent u dat indien het streefdoel van een wet (het beschermen van huurders met middeninkomens) aantoonbaar leidt tot het verdwijnen van juist díé huurwoningen en er sprake is van een gefaald instrument?

Vraag 9

Bij welk exact aantal verdwenen huurwoningen of bij welk gedaald percentage van de vrije huursector trekt u formeel de conclusie dat de grens bereikt is en dat de Wet betaalbare huur per direct buiten werking moet worden gesteld of moet worden herzien?

Vraag 10

Bent u bereid om af te zien van verdere «monitortrajecten» of «onderzoeksfases» en in plaats daarvan vóór het einde van dit jaar een concreet noodplan aan de Kamer voor te leggen dat de uitponding van de private huurmarkt stopt? Zo nee, hoe legt u dit uit aan de duizenden woningzoekenden die met lede ogen toezien hoe de huurmarkt leegstroomt?

Vraag 11

Hoe beoordeelt u het recente onderzoek van Argos, waaruit blijkt dat veel gemeenten nauwelijks optreden tegen verhuurders die meer huur vragen dan wettelijk is toegestaan?

Vraag 12

Kunt u per gemeente aangeven hoeveel meldingen over te hoge huren sinds de invoering van de gemeentelijke handhaving zijn ontvangen, hoeveel controles zijn uitgevoerd, hoeveel waarschuwingen en lasten onder dwangsom zijn opgelegd, hoeveel boetes zijn uitgedeeld en in hoeveel gevallen daadwerkelijk een lagere huurprijs is gerealiseerd? Zo nee, waarom beschikt het Rijk niet over deze gegevens?

Vraag 13

Hoeveel middelen heeft het Rijk sinds de invoering van de Wet betaalbare huur beschikbaar gesteld aan gemeenten voor toezicht en handhaving, hoeveel daarvan is daadwerkelijk besteed en welk concreet handhavingsresultaat is daarmee bereikt?

Vraag 14

Deelt u de mening dat wanneer gemeenten de maximale huurprijzen nauwelijks handhaven, een belangrijk uitgangspunt onder de Wet betaalbare huur – namelijk dat huurders daadwerkelijk worden beschermd tegen te hoge huren – in de praktijk onvoldoende wordt waargemaakt? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verkoopgolf huurwoningen gaat nog harder: «Zwartste scenario Hugo de Jonge komt nu al dichtbij»»?1

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat er in het tweede kwartaal van 2026 met 9.930 woningen méér is uitgepond dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder (9.870 woningen)?2

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 per saldo 76.471 woningen uit de private huurmarkt zijn verdwenen?3

Vraag 4

Indien de antwoorden op vraag twee en drie bevestigend luiden, wat zegt dit over de wenselijkheid van de Wet betaalbare huur?

Vraag 5

Hoeveel middenhuurwoningen worden er op dit moment landelijk te huur aangeboden en hoe verhoudt dit aanbod zich tot het aanbod in de periode direct vóór de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024?

Vraag 6

Hoe verklaart u dat het aanbod aan middenhuurwoningen twee jaar na de invoering van een wet die dit aanbod juist moest vergroten door verhuurdersorganisatie Vastgoed Belang als praktisch non-existent wordt omschreven, waardoor juist woningzoekenden met een middeninkomen – de beoogde doelgroep van de Wet betaalbare huur – nergens meer terechtkunnen?

Vraag 7

Erkent u dat de Wet betaalbare huur zelf de prikkel creëert om woningen aan het middensegment te onttrekken, nu vrijkomende middenhuurwoningen doorgaans worden verkocht of via kwaliteitsverbeteringen naar het ongereguleerde segment worden getild, waarvoor geen maximumhuur geldt?

Vraag 8

Acht u een gezond en ruim aanbod op zowel de huur- als de koopmarkt wenselijk, en zo ja, hoe rijmt u dit met het in stand houden van een wet die het huuraanbod aantoonbaar doet krimpen zonder dat daar per saldo nieuwe woningen tegenover staan?

Vraag 9

Beschouwt u de Wet betaalbare huur als een verstorende factor op de huurmarkt, en kunt u ditzelfde oordeel afzonderlijk geven over de Wet vaste huurcontracten, het verhoogde box 3-tarief en de verhoogde overdrachtsbelasting voor verhuurders, mede in het licht van hun cumulatieve effect op het rendement van woningverhuur?

Vraag 10

Erkent u dat de in april 2026 aangekondigde versoepelingen van de Wet betaalbare huur kennelijk onvoldoende zijn om de uitpondgolf te keren, nu het uitpondtempo ook ná die aankondiging verder is toegenomen, en zo ja, welke conclusie verbindt u daaraan?4

Vraag 11

Wat zeggen de nieuwste cijfers van het Kadaster volgens u over de houdbaarheid van de Wet betaalbare huur en bent u, nu zelfs het somberste scenario van uw eigen ministerie al binnen enkele jaren gerealiseerd dreigt te worden, bereid de wet in zijn geheel in te trekken?

Vraag 12

Indien u niet bereid bent de Wet betaalbare huur in te trekken, kunt u dan aangeven bij welk percentage van uw eigen somberste uitpondscenario u de wet wél als mislukt beschouwt, nu 48 procent binnen twee jaar daartoe kennelijk onvoldoende is?

Vraag 13

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Wel de «bouwstenen», nog geen plan voor huisvesting mensen in de knel»?1

Vraag 2

Klopt het dat het kabinet bij de huisvesting van aandachtsgroepen, waaronder statushouders, ook nadrukkelijk kijkt naar woningdeling binnen de sociale woningvoorraad?

Vraag 3

Klopt het dat er gemeenten en woningcorporaties zijn die sociale huurwoningen beschikbaar stellen als «doorstroomlocatie»?

Vraag 4

Waarom kiest het kabinet er niet voor om, conform het coalitieakkoord, als uitgangspunt te hanteren dat alternatieve huisvestingsvormen voor statushouders zoveel mogelijk buiten de bestaande sociale woningvoorraad worden gerealiseerd?

Vraag 5

Welke alternatieven buiten de sociale woningvoorraad onderzoekt u om invulling te geven aan de taakstelling voor de huisvesting van statushouders, zonder de druk op de reguliere sociale huurmarkt verder te vergroten?

Vraag 6

In hoeverre deelt u de opvatting dat het oneerlijk is dat woningzoekenden soms pas na 10 jaar in aanmerking komen voor een sociale huurwoning terwijl statushouders voorrang krijgen op sociale huurwoningen? Zo niet, waarom niet?

Vraag 7

In hoeverre deelt u de opvatting dat statushouders daarom zoveel mogelijk in sobere alternatieve huisvesting buiten de sociale woningvoorraad moeten worden gehuisvest?

Vraag 8

Welke maatregelen bent u bereid te nemen om te voorkomen dat gemeenten en woningcorporaties reguliere sociale huurwoningen inzetten als doorstroomlocatie voor statushouders?

Vraag 9

Welke mogelijkheden tot inspraak hebben omwonenden wanneer een sociale huurwoning wordt aangewezen als doorstroomlocatie?

Vraag 10

Hoeveel statushouders zijn de afgelopen drie jaar gehuisvest in een zelfstandige sociale huurwoning? Welk aandeel van de jaarlijkse toewijzingen aan corporatiewoningen betreft dit? Welk effect verwacht u dat de beschreven plannen zullen hebben op dit aandeel?

Vraag 11

Bent u het eens dat woningdelen voor statushouders binnen de bestaande voorraad strijdig is met het voornemen om te komen tot een wetsvoorstel waarmee de voorrang voor statushouders op sociale huurwoningen wettelijk niet meer mogelijk is? Zo niet, waarom niet?

Vraag 12

In antwoord op eerdere schriftelijke vragen gaf u aan dat er slechts 48 doorstroomlocaties met 1.853 plekken zijn gerealiseerd. De verwachting was dat er nog voor het zomerreces 263 extra plekken gerealiseerd zouden worden. Zijn deze plekken ook daadwerkelijk voor het zomerreces gerealiseerd?

Vraag 13

Hoeveel plekken moeten volgens u nog worden gerealiseerd voordat u een wetsvoorstel naar de Kamer kunt sturen waarmee de wettelijke voorrang voor statushouders op sociale huurwoningen wordt beëindigd? Wanneer verwacht u dit wetsvoorstel naar de Kamer te sturen?

Vraag 14

In uw brief «Bouwstenen: versnelde realisatie aanvullende vormen van huisvesting» heeft mijn fractie niet kunnen opmaken op welke wijze u invulling heeft gegeven aan de motie Nobel/Flach (Kamerstuk 36 881, nr. 9) over onderzoeken hoe gemeenten die voortvarend aan de slag zijn gegaan met de realisatie van alternatieve huisvesting zodat de voorrang statushouders kan worden afgeschaft, kunnen worden beloond. Kunt u hier alsnog antwoord op geven?

Vraag 15

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Wet betaalbare huur blijkt na 2 jaar geen succes: «Er is letterlijk geen woning in de middenhuur te vinden»»?1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de invoering van de Wet betaalbare huur (WBH) en de in dit artikel beschreven aanbodkrimp en uitpondingsgolf?

Bij de invoering van de Wbh is rekening gehouden met meerdere uitpondscenario’s. Een deel van de huurwoningen die voorheen werd verhuurd in het vrije segment met een relatief hoge huurprijs vallen nu op basis van het puntenaantal in het middensegment. Verhuurders van deze woningen kunnen niet meer de huurprijs vragen die zij zelf willen, maar moeten een huurprijs vragen die in lijn is met de kwaliteit van de woning. Gelijktijdig met en vooraf aan de Wbh zijn zowel in het huur- als fiscale domein maatregelen genomen die de sector beïnvloeden, zoals de aanpassingen aan box 3, de verhoging van de overdrachtsbelasting, invoering van de opkoopbescherming en de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten. Dit alles samen zorgt ervoor dat het voor een deel van de verhuurders nu niet meer aantrekkelijk genoeg en soms onrendabel is om te verhuren in het gereguleerde of vrije segment. Daarnaast spelen marktomstandigheden zoals hogere rentes en stijgende woningwaardes een rol in de keuze van verhuurders om woningen te verkopen.

Vraag 3

Indien het antwoord op vraag 2 ontkennend luidt, schrijft u het gegeven dat de uitpondingsgolf exact samenvalt met de inwerkingtreding van de WBH dan toe aan toeval, en plaatst u deze ontwikkeling daarmee buiten de gevolgen van beleidsvoering?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Indien u de samenloop noch aan toeval, noch aan de WBH toeschrijft, welke verklaring resteert er volgens u dan voor het feit dat het uitpondingspercentage binnen één kwartaal na de inwerkingtreding van de WBH verdrievoudigde?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 5

Bent u het eens dat de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel van 143 naar 186 punten de rendabiliteit van verhuur in dit segment per definitie verlaagt?

Of de huurinkomsten lager uitvallen zal voor bestaande gevallen afhangen van of de verhuurder vooraf aan de regulering van de middenhuur een huurprijs vroeg die in overeenstemming was met het WWS. Zo kan het zijn dat een verhuurder bijvoorbeeld € 800 huur per maand vraagt, terwijl het WWS € 1.000 per maand toelaat. In dergelijke gevallen vindt geen rendabiliteitsverlies plaats door het puntenstelsel uit te breiden naar 186 WWS-punten. Voor nieuwe middenhuur is regulering het uitgangspunt en wordt hiermee vooraf rekening gehouden met de rendabiliteit van de businesscase.

Vraag 6

Erkent u dat een verhuurder wiens rendement door deze stapeling van maatregelen onder zijn kosten zakt, bedrijfseconomisch geen andere keuze heeft dan verkopen, en dat de uitpondingsgolf daarmee een voorzienbaar gevolg van overheidsbeleid is?

Ik deel die conclusie niet. De keuze van een verhuurder om een woning te verkopen is een individuele bedrijfseconomische afweging die afhankelijk is van de specifieke omstandigheden van de verhuurder en de betreffende woning. Daarbij, zoals genoemd in het antwoord op vraag 2, spelen verschillende factoren een rol, waaronder de huuropbrengsten, fiscale ontwikkelingen, onderhouds- en financieringskosten, de renteontwikkeling en de ontwikkeling van de woningwaarde. Zo komt het ook voor dat een verhuurder een woning niet meer rendabel kan verhuren en die doorverkoopt aan een andere verhuurder die daar wel een levensvatbare businesscase voor heeft. Voor verhuurders waarbij de businesscase niet langer uit kan, is uitponden een realistisch en met de invoering van de Wbh voorziene ontwikkeling. Om hen enige verlichting te bieden wil ik op korte termijn de optimalisatie van de Wbh in werking laten treden. Die biedt verhuurders enige verlichting op knelpunten bij verhuur binnen het betaalbare segment.

Vraag 7

Deelt u de analyse dat huurders die door de aanbodkrimp geen middenhuurwoning meer kunnen vinden, noodgedwongen uitwijken naar de vrije sector?

De mogelijkheden van woningzoekenden zijn afhankelijk van verschillende factoren, zoals inkomen, beschikbaarheid van woningen en de regionale woningmarktsituatie. Tegelijkertijd is duidelijk dat een te grote groep mensen moeite heeft om een passende en betaalbare woning te vinden. Een te beperkt aanbod van betaalbare koop- en huurwoningen leidt ertoe dat er mensen zijn die zijn aangewezen op een woning die financieel zwaar op hen drukt. Daarom zet het kabinet in op het vergroten van het aanbod van betaalbare woningen, onder meer via de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Ook beoog ik met de optimalisatie van de Wbh verlichting te bieden op specifieke knelpunten waar verhuurders last van hebben bij het verhuren binnen het betaalbare segment. Dit draagt bij aan de overweging niet te verkopen, maar door te blijven verhuren.

Vraag 8

Hoe verhoudt de naam «Wet betaalbare huur» zich volgens u tot de realiteit dat een woningzoekende twee jaar na de invoering van deze wet 5.650 euro bruto per maand moet verdienen om voor een gemiddelde huurwoning in aanmerking te komen?

Het aangehaalde getal van € 5.650 euro per maand is gebaseerd op een rapportage van Pararius, een verhuurplatform waar voornamelijk vrije sectorhuurwoningen worden aangeboden. In dit rapport wordt gesteld dat huurders die in het tweede kwartaal van 2026 via dat platform en het platform huurwoningen.nl een vrijesectorwoning betrokken gemiddeld € 1.882 per maand kwijt waren aan de huurprijs. Verder wordt gesteld dat doordat verhuurders doorgaans tenminste drie keer maandhuur als bruto-inkomen vragen, er dus een bruto-inkomen van € 5.650 nodig is om voor deze huurwoning in aanmerking te komen.
Omdat het hier gaat om vrijesectorwoningen, en dan alleen die vrijesectorwoningen die via Pararius en huurwoningen.nl worden aangeboden, kan niet gesproken worden dat een inkomen van € 5.650 nodig is om voor een «gemiddelde huurwoning» in aanmerking te komen.
De Wbh heeft als doel huurders beter te beschermen tegen te hoge huren door de maximale huurprijzen voor middenhuurwoningen te koppelen aan de kwaliteit van de woning. Daarmee draagt de wet bij aan balans tussen huurprijs en kwaliteit van de woning in het gereguleerde segment en zorgt het ervoor dat deze woningen betaalbaar blijven voor de lage- en middeninkomens. Het gereguleerde segment reikt exclusief prijsopslagen tot € 1.228 per maand. Huurders die op basis van hun inkomen of beschikbaarheid niet terecht kunnen in dit segment, zijn aangewezen op de vrije sector de huurprijzen waar per definitie hoger liggen.

Vraag 9

Erkent u dat de beoogde doelgroep van de WBH – huishoudens met een middeninkomen – per saldo niets aan de wet heeft gehad, aangezien de uitgeponde middenhuurwoningen zijn gekocht door huishoudens die zich een koopwoning wél konden veroorloven?

Een deel van de uitgeponde huurwoningen zijn handen van middeninkomens gekomen die daardoor niet langer op zoek zijn naar een (midden)huurwoning. Het grootste deel van de uitgeponde woningen ligt qua koopprijs onder de betaalbaarheidsgrens. Dit is voor een deel van de middeninkomens betaalbaar. Daarnaast betrof een deel van de verkochte woningen huurwoningen die vóór de invoering van de wet weliswaar als middenhuurwoning konden worden aangemerkt op basis van hun kwaliteit (WWS-punten), maar in de praktijk tegen huurprijzen in het vrije segment werden verhuurd. Daardoor waren deze woningen voor veel huishoudens met een middeninkomen feitelijk niet betaalbaar en vervulden zij niet de functie van betaalbare middenhuur. In die gevallen kan niet worden geconcludeerd dat de doelgroep van de wet een betaalbare middenhuurwoning is misgelopen. Dat sommige van deze woningen vervolgens zijn verkocht aan eigenaar-bewoners betekent niet dat de doelgroep per saldo niets aan de wet heeft gehad. De wet beoogt betaalbare huurwoningen beschikbaar te maken en te behouden voor middeninkomens, terwijl de effecten op de woningvoorraad afhankelijk zijn van uiteenlopende factoren en zich niet laten reduceren tot uitsluitend de verkoop van woningen.
Desondanks ben ik niet blind voor de verkoop van huurwoningen. Het is contraproductief als betaalbare huurwoningen verkocht worden, terwijl de voorraad juist vergroot moet worden. Daarom wil ik met een optimalisatie van de wet een aantal knelpunten voor verhuurders wegnemen. Tijdens de evaluatie van de Wbh zal verder onderzoek worden gedaan naar de doeltreffendheid en effecten van de wet in de praktijk. In het Wetsvoorstel is destijds opgenomen dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties binnen 5 jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet aan de Staten-Generaal een verslag zendt hiervan. De aangenomen Motie-Van Rooijen (50PLUS)2 verzoekt om dit verslag na 3 jaar toe te sturen in plaats van na 5 jaar. Daarom ontvangt uw Kamer deze evaluatie uiterlijk 1 juli 2027.

Vraag 10

Hoe beoordeelt u het in het bericht beschreven voorbeeld van een Amsterdamse verhuurder die zijn 50 uitgeponde woningen naar eigen zeggen voornamelijk aan expats heeft verkocht en hoe verhoudt dit zich tot de Nederlandse stellen met twee inkomens in diezelfde stad die een woonruimte mislopen?

Het in het artikel aangehaalde voorbeeld van een individuele verhuurder die heeft besloten zijn woningen te verkopen, laat zien dat sommige verhuurders hun portefeuille heroverwegen als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden. Daaruit kan echter niet worden geconcludeerd dat de Wbh op zichzelf de oorzaak is van deze verkoopbeslissing of dat dergelijke keuzes representatief zijn voor de gehele verhuurmarkt.
Bij de verkoop van een woning staat het een verkoper op grond van het recht van gunning vrij om de woning te verkopen aan de kandidaat die het meest aantrekkelijke bod uitbrengt. Uit eerder onderzoek van de NVM3 blijkt dat expats relatief vaak een voorkeur hebben voor een woning in Amsterdam vanwege de werkgelegenheid in die regio. Daarnaast beschikken zij gemiddeld genomen over een hoger budget dan Nederlandse woningzoekenden. Dit hangt onder meer samen met het feit dat expats gemiddeld een hoger inkomen hebben en bij hun woningkeuze andere afwegingen kunnen maken ten aanzien van de prijs.
Bij het uitponden van huurwoningen in Amsterdam kan hierdoor de kans toenemen dat deze woningen worden verkocht aan expats. Dit betekent echter niet dat uitgeponde huurwoningen in de praktijk uitsluitend of hoofdzakelijk aan expats worden verkocht. Ook andere woningzoekenden kunnen deze woningen verwerven, afhankelijk van de biedingen en de omstandigheden op de lokale woningmarkt.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel extra huishoudens er jaarlijks door immigratie een beroep doen op de Nederlandse huurmarkt, en hoe u deze structurele vraagtoename beoordeelt in het licht van het door uw beleid krimpende aanbod?

Immigranten die naar Nederland verhuizen oefenen vraag uit op de koop- en huursector. Welk aandeel in de huurwoningvraag het gevolg is van immigratie is niet goed te onderscheiden. Dit komt bijvoorbeeld doordat studie- en arbeidsmigranten vaak woningen delen of voor een deel gezinsmigranten zijn en intrekken bij een bestaand huishouden. Ook is er geen volledig beeld van de EU-migranten die tijdelijk in Nederland verblijven.

Vraag 12

Erkent u dat het gros van de versoepelingen van de WBH die u op 20 april 2026 aankondigde er op neerkomen dat woningen een hogere puntentelling en daarmee een hogere maximumhuurprijs krijgen of zelfs in de vrije sector terechtkomen?

De maatregelen die zijn genomen ter optimalisatie van de Wbh richten zich vooral op woningen in de steden. Met deze optimalisatie wil ik gerichte knelpunten aanpakken die verhuurders ervaren en daarmee verlichting bieden voor deze verhuurders, zonder het fundamenteel wijzigen van het systeem. De meeste maatregelen zorgen niet voor liberalisatie, omdat het puntenaantal in beperkte mate toeneemt, de puntentoename van toepassing is op woningen die niet in de buurt komen van de liberalisatiegrens of er sprake is van een prijsopslag waarmee wel hogere huren maar geen punten worden toegekend.
Als gevolg van deze maatregelen wordt voor een aantal huurwoningen de maximaal te vragen huurprijs hoger, maar in lopende huurcontracten kan de huurprijs van de zittende huurder niet in een keer worden verhoogd naar het nieuwe maximum. De maximale jaarlijkse huurverhoging beschermt de zittende huurder. Daarnaast kan een huurwoning bij een lopend huurcontract niet liberaliseren, ook niet als het puntenaantal van de huurwoning toeneemt. De huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst is namelijk leidend voor het segment waartoe een woning behoort. Een huurder in een gereguleerde huurwoning blijft dus huurprijsbescherming houden. Voor nieuwe huurcontracten geldt het nieuwe maximum wel direct. Echter, de wet kent alleen maximale huurprijsgrenzen. De huurder en de verhuurder kunnen bij aanvang van de huurovereenkomst een lagere huurprijs afspreken. De maatregelen kúnnen leiden tot een hogere aanvangshuurprijs bij nieuwe huurcontracten, maar dat hoeft niet per definitie zo te zijn.

Vraag 13

Erkent u dat u met deze versoepelingen dus méér marktwerking en huurprijzen die dichter bij de marktprijs liggen inzet als remedie tegen de door de WBH veroorzaakte aanbodkrimp?

Voor de gereguleerde huurwoningen waarvoor ten gevolge van de maatregelen de maximale huurprijsgrenzen omhoog mogen, is niet de marktprijs het uitgangspunt, maar het bieden van verlichting ten aanzien van knelpunten die ervaren worden door vooral particuliere verhuurders. Zo beoog ik ook, via wetswijziging, tijdelijke huurcontracten voor alle studenten mogelijk te maken. Daarnaast moet ingezet worden op een verbetering van het algemene investeringsklimaat voor verhuurders. Dat doe ik via de Taskforce Versnelling Woningbouw. Het in gevallen toelaten van een hogere maximale huurprijsgrens is dus slechts een deel van de oplossing om (midden)huurwoningen te behouden. Daar zit vanzelfsprekend een limiet aan, omdat de betaalbaarheid voor lage en middeninkomens bewaakt dient te worden.

Vraag 14

Indien het antwoord op vraag 13 bevestigend luidt, erkent u daarmee dan impliciet dat de prijsmaximering – de kern van de WBH – zelf de oorzaak van de aanbodkrimp is, en ondergraaft u zodoende niet de bestaansreden van de wet in zijn geheel?

Prijsmaximering zie ik niet als de kern van de Wbh. Het gaat daarbij over het in balans brengen van prijs en kwaliteit voor een middenhuurwoning, zodat die ook betaalbaar is voor middeninkomens. Tegelijkertijd wordt de huurprijsbescherming voor huurders versterkt. Voor gevallen waarin te duur verhuurd werd, zou een verhuurder kunnen beslissen te verkopen in plaats van door te gaan met verhuren voor een prijs die wel in balans is met de kwaliteit van de huurwoning. Dat is met de invoering van de Wbh voorzien en zien we nu als één van de effecten kort na de invoering van deze wet.
Overigens stegen de huurprijzen voor de invoering van de Wbh in 2024 van huurwoningen al jaren hard als gevolg van krapte op de markt. Bij een bewonerswisseling werden de woningen steeds vaker in het hogere segment verhuurd. Hierdoor was het middenhuursegment structureel aan het krimpen. Mensen met een middeninkomen komen niet in aanmerking voor sociale huur, maar waren ook slecht staat een betaalbare huurwoning in het vrije segment te vinden. Om deze ontwikkeling tegen te gaan, is gekozen om het middensegment te reguleren zodat de huurprijzen van deze middenhuurwoningen niet nog verder zouden stijgen. Het doel hiervan is dat de woningen betaalbaar blijven voor de middeninkomens. Gelijktijdig met en vooraf aan de Wbh zijn zowel in het huur- als fiscale domein maatregelen genomen die de sector beïnvloeden, zoals de aanpassingen aan in box 3, de verhoging van de overdrachtsbelasting, invoering van de opkoopbescherming en de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten. Daarnaast spelen marktomstandigheden zoals hogere rentes en stijgende woningwaardes een rol in de keuze van verhuurders om woningen te verkopen.

Vraag 15

Indien prijsmaximering aantoonbaar tot aanbodkrimp leidt en u deze om die reden zelf reeds versoepelt, waarom kiest u dan niet voor het intrekken van de wet, waardoor de marktverstoring structureel verholpen zou worden?

Zie antwoord vraag 14. Zonder de Wbh worden woningen die kwalitatief gezien in het middensegment thuishoren, vanwege de schaarste aan huurwoningen qua huurprijs in het hogere segment verhuurd. Dit zorgde ervoor dat het voor middeninkomens steeds lastiger werd om een betaalbare middenhuurwoning te vinden.

Vraag 16

Bent u voornemens het puntenstelsel of de bijbehorende maximumprijzen in de toekomst zodanig aan te passen dat nog méér huurwoningen onder een prijsmaximum komen te vallen? Zo ja, waarom?

Ik ben op dit moment niet voornemens het maximale puntenaantal voor gereguleerde huurwoningen of de daarbij behorende maximale huurprijs te verhogen, waardoor meer huurwoningen onder het gereguleerde segment zouden vallen. Ik hecht er nu eerst belang aan de Wbh grondig te evalueren voordat het debat wordt gevoerd of de wet moet worden aangepast of niet. In plaats daarvan zet ik nu in op het vergroten van het aanbod van betaalbare huurwoningen, onder meer door de Wet versterking regie op de volkshuisvesting en door het investeringsklimaat voor woningbouw te verbeteren via het actieplan van de taskforce versnellen woningbouw dat bij Prinsjesdag wordt gepresenteerd.

Vraag 17

Bent u bereid om bij de evaluatie van de WBH het volledig intrekken van de wet als volwaardig scenario mee te nemen, en zo nee, waarom niet?

Op dit moment ga ik niet vooruitlopen op de uitkomsten van de evaluatie van de Wbh. Ik wacht de resultaten van deze evaluatie af en zal mijn standpunt mede daarop baseren.

Vraag 18

Kunt u aangeven bij welke omvang van de aanbodkrimp u de WBH wél als mislukt zou beschouwen?

Ik acht het niet wenselijk om vooraf een specifieke omvang van de aanbodkrimp te noemen waarbij de Wbh als geslaagd of mislukt zou moeten worden beschouwd. De wet wordt integraal geëvalueerd op de effecten voor zowel huurders als verhuurders, waaronder de ontwikkeling van het huuraanbod. Op basis van die evaluatie zal ik beoordelen in hoeverre de wet haar doelstellingen bereikt en of bijsturing nodig is.

Vraag 19

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Voor gemiddelde vrije sectorhuurwoning is maandinkomen van 5.650 euro nodig»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat de huurprijzen per vierkante meter in de vrije sector in het tweede kwartaal van 2026 met circa vijf procent stegen ten opzichte van een jaar eerder, harder dan zowel de inflatie als de prijzen van koopwoningen?

De vierkantemeterprijs voor huurwoningen in de vrije sector is gestegen in het tweede kwartaal van 2026 ten opzichte van een jaar eerder. De vierkantemeterprijs voor huurwoningen zit al sinds 2015 in de lift.2 Dit is het gevolg van algehele schaarste aan woningen. Deze stijgende trend is de aanleiding geweest voor de Wet betaalbare huur. Het doel van deze wet is dat woningen die kwalitatief gezien thuishoren in het middensegment, ook verhuurd worden voor een middenhuurprijs en dus niet doorstijgen naar het vrije huursegment.
De cijfers in deze vraag zijn gebaseerd op informatie uit een rapport van verhuurplatform Pararius, en hebben betrekking op de huur- en verhuur via dit platform en huurwoningen.nl. Hoewel Pararius een grote aanbieder van huurwoningen is, is het geen volledige representatie van de (vrije) huursector.

Vraag 3

Deelt u de analyse dat de Wet betaalbare huur een afname van het huuraanbod in het gereguleerde middensegment veroorzaakt, waardoor huurders noodgedwongen uitwijken naar de vrije sector, met prijsstijgingen aldaar tot gevolg? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de analyse dat het uitponden druk zet op het aanbod aan huurwoningen. De reden dat verhuurders besluiten hun woningen te verkopen, is een combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde (macro)-economische omstandigheden (zoals de gestegen rente en sterk toegenomen woningwaarden). Bij invoering van de Wet betaalbare huur is rekening gehouden met het gevolg dat huurwoningen verkocht worden, wat nu is terug te zien in de cijfers. Om het aantal uitpondingen te dempen, wordt de Wet betaalbare huur per 1 januari 2027 geoptimaliseerd. Daarnaast komt het kabinet in september vanuit de Taskforce Versnellen Woningbouw met een integraal actieplan om het aanbod aan betaalbare huurwoningen toe te laten nemen.

Vraag 4

Erkent u dat de stapeling van de gestegen box 3-heffing, de overdrachtsbelasting voor beleggers en de Wet vaste huurcontracten het verhuren van woningen structureel minder rendabel heeft gemaakt?

De combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde (macro-)economische omstandigheden hebben geresulteerd in een verslechterd investeringsklimaat voor private verhuurders. Dit heeft ertoe geleid dat sommige verhuurders besluiten hun woningen te verkopen. Het is op dit moment niet mogelijk onderscheid te maken tussen het effect van individuele maatregelen.

Vraag 5

Zo nee, hoe verklaart u dan de structurele afname van vrije sector huurwoningen?

N.v.t.

Vraag 6

Deelt u de zorg dat het huidige fiscale en huurrechtelijke regime kleine lokale verhuurders van de markt drukt, terwijl grote buitenlandse beleggingsfondsen met schaalvoordelen en goedkopere financiering wél overeind blijven, waardoor de Nederlandse huurmarkt mogelijk consolideert in buitenlandse handen?

Grotere verhuurders, vooral wanneer zij geprofessionaliseerd te werk gaan, kunnen sneller schaalvoordelen behalen dan kleinere verhuurders. Dat geldt voor zowel Nederlandse als buitenlandse verhuurders. Tegelijkertijd heeft de combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde macro-economische omstandigheden niet alleen geresulteerd in een verslechterd investeringsklimaat voor de kleine lokale verhuurders, maar ook voor buitenlandse beleggingsfondsen. Alle soorten goede verhuurders zijn welkom in Nederland. We hebben immers te maken hebben met een tekort aan huurwoningen. Ik zet daarom in op een verbetering van het investeringsklimaat voor zowel de kleine lokale verhuurders als voor de buitenlandse beleggingsfondsen. De optimalisatie van de Wet betaalbare huur met beoogde inwerkingtreding op 1 januari 2027 biedt verlichting op specifieke knelpunten die voornamelijk worden ervaren door particuliere verhuurders.

Vraag 7

Kunt u aangeven welk aandeel van de Nederlandse huurvoorraad inmiddels in handen is van grote institutionele en buitenlandse beleggers, en hoe dit aandeel zich de afgelopen 10 jaar heeft ontwikkeld?

Uit de Kadastercijfers volgt dat op dit moment ca. 6% van de totale woningvoorraad in hand is van bedrijfsmatige investeerders. Institutionele investeerders zijn onderdeel van deze categorie. In 2017 was dit aandeel volgens de cijfers van het Kadaster ca. 8%. Van eerdere jaren is geen data beschikbaar. In deze data wordt geen onderscheid gemaakt tussen Nederlandse en buitenlandse investeerders.
Cijfers van Capital Value geven wel inzicht in het aantal internationale beleggers op de woningmarkt. Uit hun onze analyse blijkt dat internationale beleggers in het eerste halfjaar van 2026 ongeveer 72.355 woningen in bezit hadden. Hiervan waren 49.485 woningen in handen van internationale institutionele beleggers. Over een langere periode ziet Capital Value dat het bezit van internationale beleggers is toegenomen van ongeveer 45.304 woningen in 2019 naar 79.762 woningen in 2024. Voor internationale institutionele beleggers groeide het bezit in dezelfde periode van ongeveer 32.400 naar 55.100 woningen. Sinds 2024 zien zij dat het bezit van internationale beleggers afneemt. Als wordt gekeken naar het aandeel investeringen in nieuwbouw blijkt dat het aandeel van buitenlandse private investeerders in nieuwbouw in 2025 1% is.3 In 2022 kwam 32% van alle investeringen in nieuwbouw door private investeerders nog uit het buitenland. Het langjarig gemiddelde van dit aandeel ligt op 26%.

Vraag 8

Hoe verklaart u dat een huishouden dat geacht wordt maandelijks de gemiddelde vrije sector huurprijs van 1.882 euro te kunnen dragen, volgens de geldende leennormen veelal geen hypotheek met vergelijkbare maandlasten kan krijgen voor diezelfde woning?

Er zijn belangrijke verschillen tussen een koopwoning en een huurwoning. De financiële en vermogensrisico’s zijn groter bij een koopwoning, mede omdat de hiervoor afgesloten hypotheek een langlopende financiële verplichting is. Daarnaast heeft een eigenaar-bewoner ten opzichte van een huurder bijkomende kosten voor onderhoud, belastingen en verzekeringen. De maandlasten van een huur- en koopwoning zijn dus niet één-op-één vergelijkbaar. Uit de pilot duurhuur van NHG (zie ook hieronder bij het antwoord op vraag4 bleek dat de inkomensnormen overigens vaak geen belemmering zijn voor huishoudens om door te stromen van een huur- naar een koopwoning. Indien de inkomensnormen wel een belemmering vormen, kan in individuele situaties onderbouwd worden afgeweken van deze normen door middel van maatwerk. Er wordt dan gekeken naar de gehele financiële situatie van de consument, zodat de hypotheeklasten verantwoord zijn. De huurgeschiedenis kan een onderdeel van deze onderbouwing zijn, indien rekening gehouden wordt met bijkomende kosten.

Vraag 9

Kunt u aangeven wat de stand van zaken is van de uitvoering van de aangenomen motie-Russcher (Kamerstuk 32 847, nr. 1415) over een pilot waarbij starters op basis van minimaal drie jaar huurgeschiedenis een hypotheek kunnen verkrijgen ter hoogte van de gemiddelde maandelijkse huur?

De motie Russcher (26 maart 2026) verzoekt de regering om een pilot op te zetten waarbij starters op basis van minimaal drie jaar huurgeschiedenis een hypotheek kunnen verkrijgen ter hoogte van de gemiddelde maandelijkse huur.
Per 20 mei 2026 is NHG gestart met de pilot Maatwerk. Het doel van de pilot is te onderzoeken hoe binnen bestaande wettelijke kaders meer ruimte kan worden geboden voor verantwoord maatwerk. Het gaat om verschillende typen maatwerkcasussen, waarbij de focus ligt op situaties waarin de standaardregels onbedoeld knellen. Binnen de pilot verwacht NHG tussen de 100 en 500 dossiers te behandelen in een looptijd van minimaal 1 en maximaal 3 jaar. NHG werkt in deze pilot samen met ASN Bank, Florius, NIBC, Obvion Hypotheken, de Hypotheekshop (Ingage-Aetos) en Vereniging Eigen Huis. Gedurende de pilot kunnen andere kredietverstrekkers en adviespartijen nog toetreden tot de pilot. In deze pilot Maatwerk kunnen hoge huurlasten wel gebruikt worden als onderdeel van de motivering om een hogere hypotheek te krijgen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de motie Russcher van 26 maart jl.
Daarnaast wil ik opmerken dat maatwerk op basis van huurlasten in het verleden vaak is besproken met de sector en de Autoriteit Financiële Markten. De conclusie hieruit is dat hoge huurlasten een onderdeel van de onderbouwing voor extra leenruimte kunnen zijn, maar dat daarnaast altijd extra onderbouwing nodig is. Zo moet bijvoorbeeld de huur al langere tijd betaald zijn en moet het vermogen van de consument niet zijn afgenomen. Ook moet rekening worden gehouden met onderhoudskosten/belastingen die een huurder niet hoeft te betalen, maar iemand met een koopwoning wel. Geconcludeerd is dat een hogere hypotheek verstrekken enkel op basis van iemands huidige huurlasten niet verantwoord is. Daarom kijken NHG en de andere deelnemers van de pilot maatwerk ook breder dan alleen huurlasten.
Tot slot: de mogelijkheden om verantwoord meer leenruimte te krijgen op basis van de huidige huurlasten is eerder onderzocht. Zo is NHG, als uitkomst van het Platform Hypotheken, in 2022 gestart met een pilot duurhuur die tot eind 2023 heeft gelopen. In de pilot kon, binnen de kaders van verantwoorde kredietverlening, op basis van de huidige huurlasten een hogere hypotheek worden aangevraagd. Tijdens de pilot bleek dat enkele honderden zogenaamde duurhuurders een hypotheekaanvraag hadden ingediend die veelal binnen de reguliere leennormen een hypotheek konden afsluiten. De pilot was dus geen oplossing voor de consument met een hoge huur. Tijdens de pilot bleek dat veel starters denken dat ze niet de benodigde hypotheek kunnen krijgen omdat ze vaak het maximale leenbedrag berekenen via online rekentools of baseren op oude informatie. In totaal zijn in de pilot duurhuur maar zeven «duurhuur» hypotheken afgesloten, waarbij de huur als onderbouwing werd aangedragen. Dit aantal was zo laag dat NHG met de deelnemende kredietverstrekkers besloten heeft om deze pilot te stoppen.

Vraag 10

Op welke termijn verwacht u deze pilot in overleg met financiële instellingen en toezichthouders te starten?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 9 is de pilot maatwerk NHG per 20 mei 2026 van start gegaan.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel extra huishoudens er jaarlijks door immigratie een beroep doen op de Nederlandse huurmarkt, en hoe deze vraagtoename zich verhoudt tot het krimpende aanbod?

Immigranten die naar Nederland verhuizen oefenen vraag uit op koop- en de huursector. Welk aandeel in de huurwoningvraag het gevolg is van immigratie is niet goed te onderscheiden. Dit komt bijvoorbeeld doordat studie- en arbeidsmigranten vaak woningen delen of voor een deel gezinsmigranten zijn en intrekken bij een bestaand huishouden. Ook is er geen volledig beeld van de EU-migranten die tijdelijk in Nederland verblijven.

Vraag 12

Bent u bereid de Wet betaalbare huur, de box 3-heffing op verhuurd vastgoed, de overdrachtsbelasting voor beleggers en de Wet vaste huurcontracten in samenhang te laten evalueren op hun cumulatieve effect op het huuraanbod en de huurprijzen? Zo nee, waarom niet?

De evaluatie van de Wet betaalbare huur zal uiterlijk 1 juli 2027, drie jaar na inwerkingtreding, aan uw Kamer worden toegezonden. Hierbij worden de effecten van de wet op doelmatigheid en doeltreffendheid onderzocht. De wet wordt geëvalueerd in de context waarin die in werking is getreden, maar is geen evaluatie van de Wet vaste huurcontracten of de werking van de huidige box 3-heffing.

Vraag 13

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Rechter zet streep door ontruiming: man met twee koopappartementen mag in sociale huurwoning blijven»?1

Vraag 2

Hoe beoordeelt u deze situatie waarin een huurder die eigenaar is van twee koopappartementen toch in zijn sociale huurwoning kan blijven wonen, terwijl honderdduizenden woningzoekenden jarenlang niet aanmerking komen voor een (sociale huur-) woning?

Vraag 3

In hoeverre deelt u de opvatting dat sociale huurwoningen in de eerste plaats bedoeld zijn voor huishoudens die (financieel) niet in staat zijn zelfstandig in hun huisvesting te voorzien en dat het onwenselijk is dat personen met een substantieel vermogen een sociale huurwoning bezet houden? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4

Weet u hoeveel sociale huurwoningen worden bewoond door mensen die daarnaast eigenaar zijn van één of meerdere woningen of beschikken over vermogen dat ruim boven de nog in te voeren vermogensgrens ligt? Zo ja, hoe veel woningen zijn dit? Zo niet, bent u bereid dit in kaart te brengen?

Vraag 5

Klopt het dat woningcorporaties in dergelijke gevallen op dit moment slechts beperkt mogelijkheden hebben om een huurovereenkomst te beëindigen? Hoe beoordeelt u deze situatie?

Vraag 6

Wat is de stand van zaken van de in het coalitieakkoord aangekondigde invoering van de eenmalige vermogenstoets en de jaarlijkse inkomenstoets bij sociale huurwoningen? Indien sprake is van vertraging, wat is daarvan de oorzaak?

Vraag 7

Bent u bereid in de toekomst een herhaaldelijke vermogenstoets te verkennen voor sociale huurders die na intrekking in de woning aanzienlijk vermogen opbouwen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 8

Bent u bereid te bezien of woningcorporaties een expliciete wettelijke grondslag kunnen krijgen om de huur te beëindigen indien een huurder beschikt over voldoende vermogen en daarmee redelijkerwijs zelf in zijn huisvesting kan voorzien?

Vraag 9

Welke andere maatregelen acht u noodzakelijk om ervoor te zorgen dat sociale huurwoningen daadwerkelijk beschikbaar blijven voor huishoudens die daarop zijn aangewezen en niet worden bezet door mensen die over aanzienlijke vermogens beschikken?

Vraag 10

Bent u bereid de Kamer vóór de begrotingsbehandeling Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening te informeren over de voortgang van de invoering van de vermogenstoets en andere maatregelen om scheefwonen effectiever tegen te gaan?

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vrouw valt van trap in gebouw waar liften maanden stuk zijn en moet via raam naar buiten, bewoners klagen over onveilige situaties»?1

Ja.

Vraag 2

Is het u bekend dat Holland2Stay landelijk op grote schaal woningen verhuurt en beheert, en dat in meerdere steden vergelijkbare klachten bestaan over kapotte liften, defecte toegangssystemen, gebrekkig onderhoud en veiligheidsproblemen?

Ik ben niet bekend met de exacte feiten van deze kwestie, maar indien een verhuurder zich niet aan de geldende wet- en regelgeving op het gebied van veiligheid en onderhoud van woningen houdt, is dat uiteraard een slechte zaak.

Vraag 3

Acht u het aanvaardbaar dat bewoners maandenlang in een aantoonbaar onveilige situatie verkeren voordat een verhuurder tot een structurele oplossing overgaat, en welke termijn acht u bij een veiligheidsgebrek van deze aard nog acceptabel?

Iedere huurder heeft recht op een woning van goede kwaliteit, die bovendien goed onderhouden wordt. Verhuurders moeten zich vanzelfsprekend houden aan de geldende wet- en regelgeving op het gebied van de bouwkundige staat en het onderhoud van woningen en de zich daarin bevindende bouwwerkinstallaties, zoals bijvoorbeeld is vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Burgerlijk Wetboek. Gemeenten houden toezicht op de bouwregels, en kunnen in geval van overtreding hiervan ook handhavend optreden. Afhankelijk van het veiligheidsrisico kunnen zij een afweging maken hoe snel moet worden opgetreden en of feitelijke bestuursdwang of een andere herstelsanctie op zijn plaats is of ook een boete opleggen. Regels over liften en keuringen daarvan staan in het Warenwetbesluit liften. Daar houdt de arbeidsinspectie toezicht op.
In het geval van ernstige gebreken aan de huurwoning, zoals het veelvuldig voorkomen van ernstige storingen aan een liftinstallatie als gevolg van ouderdom en/of technische gebreken, kan de huurder ook de Huurcommissie vragen om de huur tijdelijk te verlagen. Wanneer de Huurcommissie de huurprijs in verband met ernstige gebreken tijdelijk heeft verlaagd, mag de huur vervolgens ook niet worden verhoogd zolang de betreffende gebreken niet verholpen zijn. Gebeurt dit onverhoopt wel, dan kan de huurder wederom bij de Huurcommissie terecht om die huurverhoging tegen te houden. Met de Wet betaalbare huur is de groep huurders die een beroep kan doen op de laagdrempelige geschilbeslechting van de Huurcommissie uitgebreid, zodat – naast huurders in het sociale segment – nu ook huurders in het middensegment bij de Huurcommissie terecht kunnen voor een uitspraak in geval van geschillen over – onder andere – huurprijzen, servicekosten, (onderhouds)gebreken en huurverhogingen.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het dat de huren worden verhoogd terwijl een basisvoorziening als een werkende lift al maanden niet toegankelijk is, en acht u de mogelijkheden voor huurders om hier iets aan te doen toereikend en toegankelijk?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Herkent u het bredere signaal dat juist kwetsbare of minder mondige huurdersgroepen, zoals expats, extra risico lopen op uitbuiting door grote verhuurders, en welke stappen zet u om ook deze groep effectief te beschermen?

Ik herken het signaal dat er groepen huurders zijn die extra risico lopen op ongewenste verhuurpraktijken. Om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan én kwetsbare groepen te ondersteunen, hebben gemeenten de afgelopen jaren meer instrumentarium gekregen om hiertegen op te treden. Bijvoorbeeld via de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap. Als gevolg hiervan kunnen gemeenten handhaven als sprake is van misstanden zoals intimidatie en te hoge huren. Ook is daarmee de informatiepositie van huurders, waaronder arbeidsmigranten, versterkt en moet elke gemeente een meldpunt hebben, waar klachten over ongewenst verhuurgedrag – zo nodig anoniem – kunnen worden gemeld. Met de Wet goed verhuurderschap is het bovendien mogelijk gemaakt voor gemeenten om een verhuurvergunning instellen; een gebiedsgerichte verhuurvergunning voor de verhuur van reguliere woonruimte, en/of een vergunning specifiek voor verhuur aan arbeidsmigranten. Met zo'n vergunning kunnen gemeenten vooraf eisen stellen aan verhuurders en, indien een verhuurder zich structureel niet aan de regels houdt, de vergunning weigeren of intrekken. Dit biedt gemeenten een extra instrument om malafide verhuurpraktijken tegen te gaan, juist in situaties waarin kwetsbare huurders een verhoogd risico lopen.
Om de Wet goed verhuurderschap toegankelijk te maken voor een brede groep huurders, waaronder ook huurders die de Nederlandse taal niet (goed) machtig zijn, heeft het Rijk informatiemateriaal digitaal beschikbaar gesteld in zes talen: Nederlands, Engels, Bulgaars, Pools, Roemeens en Spaans. Daarbij is het voor gemeenten mogelijk gemaakt dit materiaal te personaliseren om zo ook hun meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag onder de aandacht te brengen. Eind 2025 ben ik bovendien opnieuw een bewustwordingscampagne over de Wet goed verhuurderschap en de gemeentelijke meldpunten gestart op sociale media. Die campagne informeerde huurders, verhuurders en woningzoekenden over de wet, en liet zien dat men bij de gemeente terecht kan als zij huurmisstanden meemaken.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het dat de oprichter en een directeur van Holland2Stay in 2021 ieder een taakstraf hebben aanvaard wegens het manipuleren van tijdelijke huurcontracten, en welke consequenties verbindt de overheid aan zo'n veroordeling voor een partij die vervolgens op grote schaal actief blijft op de gereguleerde woningmarkt?

Zoals in mijn antwoord op vraag 5 reeds is toegelicht, hebben gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap de mogelijkheid gekregen om een tweetal verhuurvergunningen in te stellen voor de verhuur van woon- of verblijfsruimten. Hiermee kunnen nadere voorwaarden worden gesteld aan verhuurders in de gemeente, waaronder een Bibob-toets. Hiermee kunnen eerder begane – voor de verhuurpraktijk relevante – strafbare feiten worden betrokken bij de overweging om al dan niet een verhuurvergunning te verlenen. Het is aan gemeenten zelf om al dan niet te besluiten om één of beide vergunningplichten uit de Wet goed verhuurderschap in te stellen.

Vraag 7

Hoe verhoudt het door Sikkom bevestigde feit dat Holland2Stay meer dan 280 huurders in Groningen tussen € 150 en € 200 aan verboden bemiddelingskosten heeft gerekend en weigerde proactief terug te betalen, zich tot het wettelijke verbod op bemiddelingskosten, en welke mogelijkheden hebben gedupeerde huurders om hun geld terug te krijgen?2

Op basis van het Burgerlijk Wetboek is het verboden om dubbele bemiddelingskosten te vragen. Dit betekent dat een verhuurbemiddelaar geen bemiddelingskosten mag vragen aan de (aspirant)-huurder indien de bemiddelaar in opdracht van de verhuurder bemiddelt. In eerste instantie kan een (aspirant)-huurder deze ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten terugvragen bij de bemiddelaar, bijvoorbeeld via een aangetekende brief. De ACM ConsuWijzer heeft hiervoor op haar website een voorbeeldbrief beschikbaar gesteld.3 Ook het Juridisch Loket4 en de Nederlandse Woonbond5 hebben voorbeeldbrieven voor terugvordering van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten op hun website staan. Mocht de bemiddelaar de ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten niet goedschiks terugbetalen aan de (aspirant-)huurder, dan kan hij of zij daarna naar de rechter stappen om ze in rechte terug te vorderen.
Ook de Wet goed verhuurderschap bevat een verbod op het in rekening brengen van bemiddelingskosten bij de huurder wanneer de bemiddelaar in opdracht van de verhuurder bemiddelt. Hierdoor is het ook voor gemeenten mogelijk om hierop te handhaven. Mocht er sprake zijn van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten dan kan een (aspirant-)huurder hiervan melding maken bij het meldpunt van de gemeente. De gemeente kan dan handhaven. Een gemeente kan ook proactief, dus zonder voorafgaande melding, optreden als zij constateert dat verhuurbemiddelaars (stelselmatig) ten onrechte bemiddelingskosten bij (aspirant-)huurders in rekening brengen.

Vraag 8

Deelt u, gelet op signalen dat Holland2Stay gebruikmaakt van een vennootschapsstructuur waarbij het bedrijf zich in juridische procedures op het standpunt stelt slechts «beheerder» en niet «verhuurder» te zijn met als gevolg dat huurders bij de rechter bot vangen, de zorg dat ondoorzichtige vennootschapsstructuren huurders het effectief uitoefenen van hun rechten kunnen ontnemen, en welke mogelijkheden ziet u om de werkelijke verhuurder voor huurders kenbaar en aanspreekbaar te maken?

Ik vind het belangrijk dat huurders die te maken hebben met overtredingen van wet- en regelgeving, hun recht kunnen halen. Mede tegen deze achtergrond is in de Wet goed verhuurderschap bijvoorbeeld nadrukkelijk gekozen voor een brede definitie van het begrip «verhuurder». Deze wet geldt daarmee ook onverkort voor bijvoorbeeld onderverhuurders, of voor beheerders die in de plaats van de verhuurder optreden. Langs deze weg wordt geborgd dat de gehanteerde bedrijfsstructuur er niet toe leidt dat verhuurders zich kunnen onttrekken aan de verplichtingen volgend uit de Wet goed verhuurderschap.
Mijn voorstel voor een huurregister is recent in consultatie geweest. Daarmee is opgehaald of een huurregister in de praktijk meerwaarde heeft voor onder meer de handhaving van (huur)regelgeving, of de geschetste opzet haalbaar is, en of er voldoende draagvlak voor is. Het voorgestelde huurregister is erop gericht om de verhuurders en de woonruimte die zij verhuren in beeld te krijgen. Daarmee wordt ook duidelijk welke andere mogelijk betrokken partijen niet de verhuurder zijn. Een huurregister moet in ieder geval duidelijk maken wie de verhuurder is en als zodanig aanspreekbaar is.

Vraag 9

Hoe beoordeelt u het dat Holland2Stay een voormalig student van de Technische Universiteit Eindhoven na een bedwantsenplaag aanvankelijk ruim € 12.000 in rekening bracht, een bedrag dat na protest stapsgewijs werd verlaagd tot € 5.083,21, terwijl een onafhankelijk kenniscentrum aangeeft dat de kosten van een dergelijke bestrijding doorgaans veel lager liggen? Deelt u de zorg dat grote verhuurders onderhouds- en bestrijdingskosten op ondoorzichtige wijze en mogelijk bovenmatig op individuele huurders afwentelen?3

Het bestrijden van ongedierte is in principe de verantwoordelijkheid van de huurder, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voor zover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige staat van de woonruimte. Wanneer in de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder (voor de huurder) ook de bestrijding van ongedierte die geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte verzorgt, mag de verhuurder de kosten hiervan in rekening brengen bij de huurder als servicekostenpost (dienstverlening in de vorm van overnemen huurdersonderhoud). Het gaat hierbij enkel om de werkelijk gemaakte kosten, die de verhuurder ook moet kunnen onderbouwen. Ik kan niet oordelen over dit specifieke geval, omdat ik de casus onvoldoende ken en een dergelijk oordeel aan de Huurcommissie of rechter is voorbehouden. In algemene zin verwacht ik van huurders en verhuurders dat zij zich aan de geldende wet- en regelgeving houden.

Vraag 10

Acht u, mede gelet op de oproep van meerdere partijen in de Groningse gemeenteraad in februari 2025 om de verhuurdersvergunning van Holland2Stay te heroverwegen wegens veiligheidsovertredingen en aanhoudend wangedrag, de instrumenten die gemeenten met de Wet goed verhuurderschap hebben gekregen toereikend om landelijk opererende verhuurders met een aantoonbaar patroon van misstanden aan te pakken, en op welke wijze faciliteert het Rijk de uitwisseling van handhavingsinformatie over zulke verhuurders tussen gemeenten?4

Gemeenten hebben met de Wet goed verhuurderschap verschillende instrumenten gekregen om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan. Ik ben met de vraagsteller van mening dat het voor een goede werking van de wet van belang is dat hiermee ook effectief kan worden opgetreden tegen landelijk opererende malafide verhuurders, en dat wordt voorkomen dat malafide verhuurders naar aanleiding van handhaving in de ene gemeente, hun verhuurpraktijk simpelweg verplaatsen naar een andere gemeente. Om dit te voorkomen verplicht de Wet goed verhuurderschap gemeenten om – voorafgaand aan het instellen van een verhuurvergunningplicht – overleg te voeren met de desbetreffende woningmarktregio. Een en ander met het doel om waterbedeffecten te voorkomen. Ook schrijft de wet voor dat besluiten tot het opleggen van een bestuurlijke boete en/of het in beheer nemen van een woning openbaar worden gemaakt. Deze maatregel is niet alleen bedoeld om huurders en woningzoekenden te informeren en waarschuwen, maar leidt er ook toe dat gemeenten beter zicht hebben op eventuele waterbedeffecten van verhuurders die ofwel óók in hun gemeente actief zijn, ofwel die hun activiteiten van de ene gemeente naar de andere verplaatsen.
Het in consultatie gebrachte voorstel voor een huurregister bevatte de mogelijkheid om hierin een centrale plek te bieden voor deze besluiten. Hierdoor kunnen woningzoekenden, huurders en gemeenten eenvoudig zien of een verhuurder eerder is gesanctioneerd, ook in andere gemeenten. Dit vergroot de mogelijkheden voor gemeenten om kennis over problematische verhuurders en handhaving met elkaar af te stemmen. Voor woningzoekenden draagt dit bij aan een beter geïnformeerde keuze bij het aangaan van een huurovereenkomst, en huurders kunnen op dezelfde manier nagaan of hun verhuurder eerder in overtreding is geweest, bijvoorbeeld bij een lopend geschil.

Vraag 11

Deelt u de opvatting dat een verhuurder die in de ene stad misstanden begaat of een vergunning verliest, niet ongehinderd in een andere stad zou moeten kunnen doorgaan, en bent u bereid te onderzoeken of een landelijk register van verhuurders met herhaalde overtredingen wenselijk en mogelijk is?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Bent u, gelet op dit incident en het bredere patroon van fraude, illegale kosten, gebrekkig onderhoud en het ontwijken van aansprakelijkheid, bereid de handelwijze van Holland2Stay te onderzoeken en de Kamer over de uitkomsten te informeren?

Signalen over ongewenste verhuurpraktijken neem ik serieus, maar als Minister heb geen wettelijke bevoegdheid om op eigen initiatief een specifiek onderzoek in te stellen naar de bedrijfsvoering of handelwijze van één individuele, private Verhuurpartij, noch om eventueel sancties op te leggen. Huurders die te maken krijgen met ongewenst verhuurgedrag kunnen hiervoor, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 3 en 4, terecht bij hun gemeente. Daarnaast staat voor huurders de gang naar de Huurcommissie open bij geschillen over de hoogte van de huurprijs, servicekosten of onderhoudsgebreken.
Indien er sprake is van oneerlijke handelspraktijken of consumentenmisleiding, is de Autoriteit Consument & Markt (ACM) de aangewezen toezichthouder. Ook kunnen huurders bij verhuurmisstanden (weigeren ernstige onderhoudsgebreken waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is te verhelpen, onredelijk hoge servicekosten) en bemiddelingsmisstanden (ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten) een procedure starten bij de rechtbank. Ik roep huurders dan ook op van deze mogelijkheden gebruik te maken.

Vraag 13

Welke concrete stappen bent u bereid te zetten om huurders beter te beschermen tegen grote, landelijk opererende verhuurders die een structureel patroon van misstanden laten zien?

De huidige wet- en regelgeving voorziet reeds in een stevig kader op basis waarvan kan worden opgetreden in geval van ongewenst verhuurgedrag. Het gaat hier onder andere om de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur, als gevolg waarvan gemeenten kunnen handhaven op misstanden als intimidatie, discriminatie, onredelijke servicekosten en te hoge huren. Ook heeft de gemeente de mogelijkheid om te handhaven op het Besluit bouwwerken leefomgeving, waarmee kan worden opgetreden als bijvoorbeeld de staat van de woning onder de in dat besluit opgenomen minimumkwaliteit zakt of wordt gebracht of wanneer installaties niet goed worden onderhouden.
Op dit moment evalueer ik de Wet goed verhuurderschap. Ik verwacht de resultaten hiervan komend najaar met uw Kamer te delen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huurmarkt voor «happy few»: vierkantemeterprijzen verdubbeld en aanbod drastisch gedaald»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kijkt u naar de constatering dat de vierkantemeterprijzen zijn verdubbeld terwijl het aanbod is gedaald en er in het lage segment van de vrije huursector nauwelijks aanbod is?

In het artikel wordt gesteld dat het aanbod in de gehele vrije sector is afgenomen en dat via het platform Pararius vrijwel geen middenhuurwoningen meer te krijgen zijn, die worden aangeduid als «het lage segment». Hoewel Pararius niet representatief is voor de hele vrije sector, zie ook ik signalen dat er huurwoningen worden uitgepond – ook in het vrije segment. Dit was voorzien tijdens de invoering van de Wet betaalbare huur, maar is desondanks een beweging die ik wil afremmen. Daarom is het van belang de algemene investeringsbereidheid te verbeteren en ook zo snel mogelijk meer huurwoningen te bouwen. Om deze reden heb ik op 20 april aangekondigd de Wet betaalbare huur (Wbh) al voor de evaluatie te gaan optimaliseren.2 Met deze optimalisatie wordt het woningswaarderingsstelsel (WWS) gericht aangepast om zo verlichting te bieden op specifieke knelpunten die ervaren worden door vooral particuliere verhuurders. Deze maatregelen zijn ter advisering aangeboden aan de Raad van State met als doel ze per 1 januari 2027 in te voeren. Daarnaast bevat de optimalisatie het voorstel om de nieuwbouwopslag te verlengen met 4 jaar. Hiermee wil ik ontwikkelaars een meerjarige zekerheid bieden, en ervoor zorgen dat de middenhuurwoningen die wij zo hard nodig hebben ook daadwerkelijk worden gebouwd. In het kader van de Taskforce versnelling woningbouw kijk ik naar verdere maatregelen die hieraan bijdragen. Hierover wordt meer bekend na de zomer.

Vraag 3

Is er volgens u een verband tussen de 65.000 woningen die zijn uitgepond afgelopen jaar en de stijging van de vierkantemeterprijs?

Uit cijfers van het Kadaster volgt inderdaad dat er afgelopen jaar ca. 65.000 woningen zijn verkocht door private verhuurders aan eigenaar-bewoners. De cijfers van het Kadaster betreffen alle huurwoningen in zowel het sociale-, midden- en vrije segment. De data van Pararius betreft een selectie van de woningen in het vrije segment. De woningen die na invoering van de Wet betaalbare huur in het middensegment zijn terecht gekomen, vormen dus geen onderdeel van deze cijfers. Daarnaast zit de vierkantemeterprijs al sinds 2015 in de lift.3 Deze stijgende trend is de aanleiding geweest voor de Wet betaalbare huur. Dit is het gevolg van algehele schaarste aan woningen.
Ik erken dat het uitponden druk zet op het aanbod aan huurwoningen. De reden dat verhuurders besluiten hun woningen te verkopen, is een combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde (macro)-economische omstandigheden. Bij invoering van de Wet betaalbare huur is rekening gehouden met het gevolg dat huurwoningen verkocht worden, wat nu is terug te zien in de cijfers. Om bij te dragen aan een demping van het aantal uitpondingen, wordt de Wet betaalbare huur per 1 januari 2027 geoptimaliseerd.

Vraag 4

Hoe verklaart u dat het aanbod verschuift naar het hogere segment en in het lagere segment nauwelijks woningen beschikbaar zijn?

De data van Pararius heeft betrekking op een beperkt deel van het aanbod aan huurwoningen, namelijk een deel van het vrije segment op basis van huurprijs. In deze vraag gaat het dan ook om het hogere en lagere segment binnen het aanbod op Pararius, dus enkel binnen de vrije sector. In het artikel stelt Jasper de Groot, oprichter van Pararius, dat het huidige aanbod op Pararius met name woningen met een hoge prijs zijn en dat er in het lagere segment (hij geeft als voorbeeld een middenhuurwoning) bijna niks beschikbaar is.
De Wet betaalbare huur is ingevoerd als gevolg van schaarste aan betaalbare, kwalitatieve huurwoningen. Deze woningen, die in het middensegment vallen, vormen echter niet allemaal onderdeel van de data van Pararius. De data van Pararius geeft dus geen beeld van de volledige huursector.
Ondanks dat de middenhuurwoningen op Pararius niet representatief zijn voor het landelijke aanbod, zie ik wel dat er al lange tijd een tekort is aan betaalbare middenhuur. Daarom optimaliseer ik vanaf 2027 de Wbh, neemt het kabinet maatregelen om de investeringsbereidheid te verbeteren met de Taskforce versnelling woningbouw, en blijven we ondertussen doorgaan met bouwen.

Vraag 5

Bent u het eens dat met name door het aanbod te vergroten, de huurprijzen afnemen? Hoe beoordeelt u dit in lijn met de recente regulering waardoor huurprijzen juist zijn toegenomen?

In algemene zin onderschrijf ik het principe dat een groter aanbod zorgt voor lagere prijzen. Helaas zien we dat de krapte binnen de huursector al lange tijd toeneemt, ook vooraf aan de Wbh. Daarom stimuleer ik de nieuwbouw van middenhuurwoningen ook, bijvoorbeeld via de woningbouwimpuls (WBI) en Realisatiestimulans. Door de wijziging van het Europese DAEB Vrijstellingsbesluit zijn er meer mogelijkheden ontstaan om steun te verlenen voor (de bouw van) middenhuur woningen. Deze ruimte wil ik optimaal benutten. Het kabinet wil woningcorporaties betere financieringsmogelijkheden geven zodat zij vanaf 2029 de afgesproken bouw van 5.000 middenhuurwoningen per jaar gaan halen. De Woningwet zal hiervoor worden aangepast. Na de wetswijziging kunnen corporaties goedkoper geld lenen voor de bouw van middenhuurwoningen.
Om het woningtekort te verminderen zijn jaarlijks minstens 12.000 nieuwe middenhuurwoningen nodig. Dat lukt alleen als private investeerders ook middenhuur blijven bouwen. Om dit aantrekkelijker te maken neemt het kabinet ook voor hen maatregelen. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor verhuurders volgend jaar verlaagd van 8 naar 7 procent, wordt de Wbh voor de evaluatie geoptimaliseerd en is het verbeteren van het investeringsklimaat onderdeel van de Taskforce Versnelling Woningbouw.
Vooraf aan de middenhuurregulering was te zien dat woningen bij een bewonerswisseling steeds vaker doorschoven naar het duurdere segment. Dat kwam omdat, als gevolg van toenemende krapte, huurwoningen die wel een middenhuurkwaliteit hadden steeds vaker voor meer dan een middenhuurprijs verhuurd werden. De Wbh is onder andere ingevoerd om te zorgen dat huurwoningen met een middenhuurkwaliteit voor een middenhuurprijs verhuurd worden. Voor middenhuurwoningen waarvan de huur verlaagd moet worden, kan het aantrekkelijk zijn voor de verhuurder om de middenhuurwoning te verkopen. Echter, als deze vooraf aan de Wbh niet voor een middenhuurprijs verhuurd werd, zie ik dit niet als een verloren middenhuurwoning, maar als een huurwoning die blijkbaar alleen voor een vrije segmenthuurprijs verhuurd kon worden.

Vraag 6

Hoe bent u van plan regulering aan te passen zodat het weer aantrekkelijk wordt om een pand te verhuren? Welke prikkels wilt u op korte termijn toe passen bij verhuurders om te stimuleren dat men niet verkoopt, maar verhuurt?

Ik ben voornemens per 1 januari 2027 de optimalisatie van de Wbh in werking te laten treden. Hiermee wordt aan verhuurders op specifieke door hen aangegeven knelpunten verlichting geboden in de verhuur van gereguleerde huurwoningen. Deze maatregelen zijn bedoeld om bij te dragen aan een afremming van het uitpondeffect dat we nu zien.

Vraag 7

Welke maatregelen bent u van plan te treffen op korte termijn om het investeringsklimaat op de huurmarkt te herstellen?

Ik erken dat er maatregelen genomen moeten worden om het investeringsklimaat te verbeteren. In lijn met het coalitieakkoord wordt de overdrachtsbelasting verlaagd van 8% naar 7% en wordt de opkoopbescherming fors ingeperkt. Daarnaast ligt het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 voor in de Eerste Kamer, met een beoogde invoeringsdatum van 1 januari 2028. Hierbij geldt voor vastgoed een vermogenswinstbelasting: er wordt pas belasting geheven op de waardestijging bij verkoop. Particuliere investeerders geven aan hier goed mee uit de voeten te kunnen. In september komt de Taskforce Versnelling Woningbouw met een integraal actieplan om het aanbod van betaalbare woningen toe te laten nemen. Het verbeteren van het investeringsklimaat voor zowel private partijen als corporaties is onderdeel hiervan.

Vraag 8

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Zeker.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Na zestig jaar moet mevrouw Rodijnen-Brands (96) tot haar verdriet noodgedwongen verhuizen: «Ik wil mijn laatste tijd het liefst hier doorbrengen»»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat een vrouw van 96 jaar, die afhankelijk is van mantelzorg en al zestig jaar in dezelfde woning woont, op zeer hoge leeftijd nog gedwongen wordt te verhuizen?

We snappen dat het erg ingrijpend kan zijn voor deze mevrouw. Het is een onwenselijke situatie om op deze leeftijd te moeten verhuizen uit de woning waar zij al 60 jaar in woont.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat gedwongen verhuizingen op zeer hoge leeftijd grote gevolgen kunnen hebben voor het welzijn, de gezondheid en de zelfredzaamheid van ouderen?

Ja, wij delen de mening dat dit grote gevolgen kan hebben. Het is dan ook van belang dat met behulp van de betreffende corporatie wordt gezocht naar een nieuwe passende woning. Daarbij geldt evenwel dat een verhuizing naar een geclusterde woonvorm er ook voor kan zorgen dat mensen nieuwe contacten opdoen en mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarom is het zo van belang dat voldoende passende woningen voor ouderen worden gerealiseerd.

Vraag 4

Beschikt u over cijfers hoeveel ouderen van 90 jaar en ouder de afgelopen vijf jaar vanwege sloop, herstructurering of renovatie van hun woning hebben moeten verhuizen? Zo ja, kunt u die met de Kamer delen?

Wij beschikken niet over deze cijfers.

Vraag 5

Hoe verhoudt het gebrek aan passende woningen voor Nederlandse ouderen zich tot de prioriteit die in veel gemeenten wordt gegeven aan andere woningzoekenden, waaronder statushouders?

Het is niet behulpzaam om groepen tegenover elkaar te plaatsen, dus daar gaan wij niet in mee. De woningbouwopgave is één van de grootste prioriteiten van dit kabinet, en zo ook de huisvestingsopgave voor ouderen. Ook in gemeenten wordt hard gewerkt aan de woningbouw voor ouderen, zoals ook door het Aanjaagteam Wonen Welzijn en Zorg voor Ouderen is geconstateerd. Dat wil niet zeggen dat er geen knelpunten zijn, ook wij zien dat versnelling nodig is. De opgave voor passende woningen staat echter scherp op ons netvlies.

Vraag 6

Welke mogelijkheden hebben woningcorporaties momenteel om maatwerk te bieden aan zeer kwetsbare ouderen die door sloop of herstructurering hun woning moeten verlaten?

Op grond van de Woningwet zijn woningcorporaties verplicht om een reglement op te stellen voor het slopen en ingrijpend renoveren van haar woningen en het hierbij betrekken van de betrokken bewoners. De woningcorporaties zijn verplicht om een verhuiskostenvergoeding te verstrekken aan een huurder die zijn of haar woning moet verlaten wegens sloop. Verder moet de woningcorporatie ook een passende woning beschikbaar hebben. De wet stelt verder geen eisen aan de inhoud van het verplichte reglement, omdat de context waarbinnen sloop en renovatie plaatsvinden lokaal en regionaal kunnen verschillen. Met het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut is beoogd om een landelijke handreiking te bieden die als basis kan dienen voor woningcorporaties, huurdersvertegenwoordigingen en gemeenten om verdere afspraken op lokaal niveau vast te leggen in een verplicht reglement (ook wel een sociaal plan genoemd).

Vraag 7

Bent u van mening dat bij ouderen op zeer hoge leeftijd het uitgangspunt zou moeten zijn dat een verhuizing zoveel mogelijk wordt voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Dit kan zo niet in algemene zin worden gesteld. Zo kunnen woningen in complexen van corporaties sterk verouderd en van einde levensduur zijn. Na verloop van tijd zullen woningen moeten worden gerenoveerd. Dit gaat ook om de gezondheid van de huidige en toekomstige bewoners als het bijvoorbeeld gaat om isolatie en het binnenklimaat van woningen. Het is heel ingrijpend als dit betekent dat oudere bewoners moeten verhuizen, maar helaas ook soms onvermijdelijk.

Vraag 8

Herkent u signalen dat ouderen of hun familie afzien van het aanvragen van een zorgindicatie uit angst dat zij verder van hun sociale netwerk of mantelzorgers worden geplaatst?

Nee, deze signalen herkennen wij niet. Ook als mensen een Wlz-indicatie hebben, betekent dit niet dat ze moeten verhuizen. Ze kunnen de zorg ook met een Modulair Pakket Thuis, een Volledig Pakket thuis of een persoonsgebonden budget in het huis krijgen waar ze al wonen.

Vraag 9

Welke mogelijkheden ziet u om te bevorderen dat zeer kwetsbare ouderen die moeten verhuizen, voorrang krijgen op een passende woning in hun eigen woonomgeving?

Op basis van de Huisvestingswet 2014 hebben gemeenten al verschillende mogelijkheden om woningzoekenden voorrang te verlenen, onder mee op basis van passendheid2 of voorrang voor woningzoekenden met lokale binding3. In de huisvestingsverordening legt een gemeente deze voorrangsregels vast. Hiermee kunnen gemeenten bijvoorbeeld voorrang geven aan lokale ouderen op een nultredenwoning.
In het algemeen is het belangrijk dat er voldoende passende woningen zijn. Daarom zet ik onder meer via de Woondeals samen met provincies en gemeenten in op het bouwen van voldoende nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen voor ouderen.

Vraag 10

Bent u bereid in overleg te treden met woningcorporaties, gemeenten en ouderenorganisaties om te bezien of aanvullende afspraken nodig zijn om gedwongen verhuizingen van zeer kwetsbare ouderen zoveel mogelijk te voorkomen?

Het kabinet is al volop bezig met het in samenspraak realiseren van voldoende woningen voor ouderen. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt met woningcorporaties over sloop en renovatie. Met het Nationaal sloop- en renovatiestatuut heeft het kabinet een landelijke handreiking gedaan, die als basis kan dienen om tot goede lokale afspraken te komen. Ik verwacht dat corporaties samen met de betrokken lokale partijen tot goede afspraken en oplossingen komen. Ik heb geen signalen ontvangen dat dit niet het geval is. Daarom vinden wij het niet nodig om nog aanvullend met deze organisaties in overleg te treden en aanvullende afspraken te maken.

Vraag 11

Bent u bereid om in overleg met de betrokken woningcorporatie, gemeente en andere betrokken partijen te kijken of voor mevrouw Rodijnen-Brands alsnog een passende oplossing kan worden gevonden, zodat zij haar laatste levensfase zoveel mogelijk in haar vertrouwde omgeving kan doorbrengen? Zo nee, waarom niet?

Wij vinden het belangrijk dat dit gesprek lokaal wordt gevoerd en vinden het niet behulpzaam om vanuit Den Haag te bepalen wat het beste is voor deze specifieke situatie. Het is de verantwoordelijkheid van de corporatie om met de gemeente en de andere betrokken partijen om tot een passende oplossing te komen. Wij zien hierin geen rol voor onszelf.

Vraag 12

Kunt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Angelo (34) verliest onverwacht zijn moeder en moet nu hun sociale huurwoning uit: «Dit is het enige dat aan haar herinnert»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de situatie dat kinderen die hun ouder(s) verliezen, maar ouder zijn dan 27 jaar, gedwongen worden hun woning te verlaten of maar heel kort in de (sociale) huurwoning mogen blijven wonen waar zij op dat moment wonen of zelfs zijn opgegroeid en een sociaal netwerk hebben?

Het is ontzettend verdrietig om een ouder te verliezen. Ik begrijp dat het in een dergelijke situatie nodig is om enige tijd en rust voor rouwverwerking te hebben, waarbij het niet wenselijk is om tegelijkertijd ook per direct op zoek te moeten gaan naar een andere woning.
In de wet zijn voor dergelijke situaties enkele zaken geregeld. Sinds 1 januari 2024 geldt Wet huurbescherming weeskinderen, naar aanleiding van het initiatiefwetsvoorstel van de Kamerleden Koerhuis (VVD), Van der Plas (BBB), Grinwis (ChristenUnie) en Westerveld (GroenLinks)2. Dit initiatiefwetsvoorstel is ingediend om de huurbescherming van jongvolwassen wezen in huurwoningen van woningcorporaties wettelijk te verankeren. Deze wet biedt huurbescherming aan bij hun hurende overleden ouder(s) inwonende wezen tussen de 16 en 28 jaar in huurwoningen van woningcorporaties (toegelaten instellingen).
Tijdens de behandeling van dit initiatiefwetsvoorstel in de Tweede Kamer is een motie van het lid Ceder c.s.3 aangenomen. Deze motie verzoekt de regering om te zorgen dat alle weeskinderen van 18 jaar en ouder het recht krijgen om een bepaalde tijd, bijvoorbeeld twee jaar, in de ouderlijke huurwoning te blijven wonen en niet uitgezet kunnen worden, ook wanneer de overleden ouder(s) bij een particuliere verhuurder huurde(n). Daarom werk ik in samenwerking met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan een wetsvoorstel, dat aan alle bij hun overleden hurende ouder(s) inwonende wezen huurbescherming voor een bepaalde periode biedt, ongeacht hun leeftijd en ongeacht wie de verhuurder is. Het voornemen voor dit ontwerpwetsvoorstel is door een eerder kabinet reeds aangekondigd4.
Zolang dat wetsvoorstel nog niet als wet in werking is getreden, kunnen verhuurders bij hun overleden hurende ouder(s) inwonende wezen die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met die ouder(s) voerden helpen door een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aan te bieden. Bij hun overleden hurende ouder(s) inwonende wezen behoren tot de specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst5.

Vraag 3

Hoe vaak komt deze situatie voor, zowel de situatie dat een kind onder de 27 jaar is als de situatie dat een kind 27 jaar of ouder is?

Ik beschik niet over precieze gegevens van wezen die de leeftijd «onder de 27 jaar» hadden toen zij wees werden, wel over wezen in de leeftijd van 16 tot en met 30 jaar en over wezen van 28 jaar en ouder.
Over wezen die de leeftijd van 16–30 jaar hadden op het moment dat zij wees werden en in een huurwoning woonden, beschik ik over gegevens tot en met 20216. In de jaren 2015 tot en met 2019 ging het om ca. 80–90 personen per jaar, waarvan ca. 70–80 personen (ca. 60–70 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en ca. 5–20 personen (ca. 5–15 huishoudens) in een andere huurwoning. In 2021 was dat opgelopen naar ca. 130 personen (ca. 105 huishoudens) in een huurwoning, waarvan 115 personen (96 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en 14 personen (11 huishoudens) in een andere huurwoning.
Over wezen die de leeftijd van 28 jaar of ouder hadden op het moment dat zij wees werden en in een huurwoning woonden, beschik ik over gegevens tot en met 20237. In de jaren 2015 tot en met 2019 ging het om ca. 850–950 personen per jaar, waarvan ca. 650–750 personen (ca. 600–840 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en ca. 135–250 personen (ca. 125–230 huishoudens) in een andere huurwoning. In 2021 was dat opgelopen naar ruim 1.000 personen (ca. 960 huishoudens) in een huurwoning, waarvan 903 personen (837 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en 127 personen (124 huishoudens) in een andere huurwoning. In 2023 was dat iets gedaald naar bijna 1.000 personen (ca. 930 huishoudens) in een huurwoning, waarvan 865 personen (800 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en 131 personen (128 huishoudens) in een andere huurwoning.

Vraag 4

In hoeverre is het handelen van de verhuurder in lijn met de gedragscode voor verhuurders, waar in ieder geval in staat dat de verhuurder altijd een persoonlijke aanpak moet hanteren?

Ik kan niet oordelen over individuele gevallen. In de gedragscode is afgesproken dat verhuurders (in gevallen die buiten de geldende Wet huurbescherming weeskinderen vallen) individueel maatwerk zullen toepassen. Dat maatwerk is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een verhuurder kan zulk maatwerk toepassen door een andere passende woning aan te bieden, maar ook door een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aan te bieden waarmee de wees tijd en rust krijgt voor rouwverwerking en voor het zoeken naar een andere woning.
Maar wanneer de (inwonende) wees kan aantonen dat hij met de overleden hurende ouder(s) een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde – niet een gebruikelijke ouder-kindrelatie in de huurwoning van de ouder(s) – kan de verhuurder de wees de positie van medehuurder geven waarna de wees de huurovereenkomst van de overleden ouder(s) van rechtswege voor onbepaalde tijd als huurder voortzet. Indien de verhuurder de wees desgevraagd niet de positie van medehuurder verschaft, kan de wees de rechter vragen hem die positie te verschaffen. De rechter zal bij het oordeel of de (inwonende) wees de positie van medehuurder krijgt, alle omstandigheden in het geval in die beoordeling betrekken.

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat ouder-kindrelaties in rechterlijke uitspraken meestal niet aangemerkt worden als een duurzame gemeenschappelijke huishouding, omdat er bij inwonende kinderen vanuit wordt gegaan dat zij ongeacht hun leeftijd altijd op een gegeven moment op zichzelf gaan wonen? Acht u deze uitleg nog passend bij de huidige woningmarkt? En deelt u de mening dat in dergelijke situaties wel degelijk sprake kan zijn van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden gebaseerd op de relatie wanneer het kind na het 27ste levensjaar nog niet op zichzelf is gaan wonen of teruggekeerd is zonder intentie tot vertrek?

Ouder-kindrelaties worden niet per definitie aangemerkt als duurzame gemeenschappelijke huishouding, doordat van inwonende kinderen verwacht wordt dat zij op enig moment een eigen huishouden gaan vormen. Er kan in individuele gevallen wel sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van de ouder(s) met een inwonend volwassen, bijvoorbeeld wanneer een volwassene (weer) bij zijn of haar ouder(s) is ingetrokken om mantelzorg aan die ouder(s) te verlenen en zij gezamenlijk activiteiten ondernemen en gezamenlijk de huishoudkosten, inclusief de huur, betalen. Ook wanneer een volwassen kind van de (overleden) huurder nog bij de huurder inwoont – en dus niet het spreekwoordelijke nest heeft verlaten – kan er sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, bijvoorbeeld als zij veel gezamenlijke activiteiten ondernemen en gezamenlijk de huishoudkosten, inclusief de huur, betalen.
Bij een geschil over de vraag of het inwonende kind van de overleden huurder(s) aangemerkt wordt als medehuurder (en die dan na het overlijden van de huurder van rechtswege de huur voortzet), kan de inwonende wees de rechter vragen om als medehuurder aangemerkt te worden. De rechter zal bij de beoordeling alle omstandigheden van het geval betrekken.
Wanneer ouder-kindrelaties wel per definitie zouden worden aangemerkt als duurzame gemeenschappelijke huishouding, en inwonende volwassen kinderen van huurders per definitie aangemerkt zouden worden als medehuurder, zou het huurrecht in de praktijk een overerfbaar recht worden: de huur zou dan van generatie op generatie overgaan. Bij DAEB-woningen van woningcorporaties zou dat bijvoorbeeld tot gevolg hebben dat een eenmaal verhuurde DAEB-woning in feite niet meer vrij zou komen voor de doelgroep. Voor commerciële en particuliere verhuurders zou het betekenen dat een eenmaal (voor onbepaalde tijd) verhuurde woning mogelijk niet meer vrijkomt om tegen leegwaarde te kunnen verkopen of tegen een meer marktconforme huurprijs opnieuw te kunnen verhuren; dat zou een nadelig effect hebben op het rendement voor verhuurders, waardoor beleggers mogelijk uit de verhuur van woningen stappen of alleen tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar (aan de daarvoor aangewezen specifieke groepen) aanbieden.
Om een evenwicht te vinden tussen de belangen van volwassenen die bij hun overleden hurende ouder(s) inwonen/inwoonden en van verhuurders die ervan op aan willen kunnen gaan dat de huurwoning op termijn weer vrijkomt voor nieuwe verhuring of voor verkoop tegen leegwaarde, werk ik zoals gezegd in het antwoord op vraag 2 met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan een wetsvoorstel dat dergelijke inwonende wezen huurbescherming biedt voor een bepaalde periode. Op dit moment kunnen verhuurders aan inwonende kinderen van overleden huurders een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aanbieden om hen tijd en rust te bieden voor rouwverwerking en het zoeken naar een andere woning (zie ook het antwoord op vraag 2).
Dat laat onverlet dat een volwassen kind dat inwoont/inwoonde bij zijn of haar (overleden) hurende ouder(s), kan vragen om aangemerkt te worden als medehuurder omdat hij/zij meent een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de hurende ouder(s) te voeren of met de overleden hurende ouder(s) te hebben gevoerd. Bij een geschil daarover tussen inwonende en de verhuurder is het oordeel aan de rechter.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het wenselijk is dat kinderen die hun ouder(s) verliezen tenminste voor een voldoende lange periode in de woning moeten kunnen blijven wonen, vanuit sociaal oogpunt maar ook om verlies van sociaal vangnet en dakloosheid met alle gevolgen van dien te voorkomen?

Ja, die mening deel ik. Daarom werk ik zoals gezegd in het antwoord op de vragen 2 en 5 met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan een wetsvoorstel dat aan inwonende (volwassen) kinderen van overleden huurders huurbescherming biedt voor een bepaalde periode, ongeacht de leeftijd van de inwonende wees en ongeacht wie de woning verhuurt.

Vraag 7

Klopt het dat verhuurders momenteel de vrijheid hebben om te kiezen of zij wezen die inwoonden bij hun overleden hurende ouders een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aanbieden? Zo ja, zou u inzichtelijk willen maken hoe vaak hier wel of niet voor wordt gekozen door verhuurders?

Ja, dat klopt. Zie ook het antwoord op vragen 2 en 5. Ik beschik niet over gegevens over hoe vaak verhuurders van die mogelijkheid gebruik maken.

Vraag 8

Deelt u de opvatting dat het beter zou zijn als verhuurders in deze gevallen voortzetting van het huurcontract voor een afgebakende periode, bijvoorbeeld twee jaar, moeten accepteren? Zo ja, bent u bereid wet- en regelgeving hierop aan te passen?

Ja, ik deel die opvatting. En zoals aangegeven in de antwoorden op vragen 2, 5 en 6 werk ik met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan een wetsvoorstel dat aan inwonende (volwassen) kinderen van overleden huurders huurbescherming biedt voor een bepaalde periode, ongeacht de leeftijd van de wees en ongeacht wie de woning verhuurt.

Vraag 9

Bent u bereid te onderzoeken of het begrip «duurzame gemeenschappelijke huishouding» in het Burgerlijk Wetboek verduidelijkt moet worden, zodat langdurig inwonende kinderen beter beschermd worden tegen gedwongen dakloosheid na overlijden van hun ouder(s)?

Wanneer het hierboven genoemde nog uit te werken ontwerpwetsvoorstel door de Kamers wordt aangenomen en als wet in werking treedt, krijgen (langdurig) bij hun hurende ouder(s) inwonende kinderen bij het overlijden van die hurende ouder(s) per definitie het recht om een bepaalde periode in de woning te blijven wonen. Zij hoeven dan niet aan te tonen dat zij met de overleden hurende ouder(s) een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd.
En (langdurig) bij hun hurende ouder(s) inwonende volwassenen die langer dan die bepaalde periode na het overlijden van de hurende ouder(s) in de woning willen blijven wonen, kunnen de verhuurder – en bij een geschil hierover de rechter – binnen die periode vragen om aangemerkt te worden als medehuurder om de huur voor onbepaalde tijd te kunnen voortzetten; in dat geval zullen zij moeten aantonen dat zij met de overleden hurende ouder(s) een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, dus verdergaand dan de gebruikelijke ouder-kindrelatie. De bestaande jurisprudentie hierover blijft dan ook relevant. Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 5 zie ik geen verdere aanleiding om te onderzoeken of een ouder-kindrelatie per definitie aangemerkt moet worden als duurzame gemeenschappelijke huishouding, omdat daarmee in feite een overerfbaar huurrecht gecreëerd zou worden.

Vraag 1

Zou u willen reflecteren op de belangrijkste bevindingen in het artikel over de situatie in Carnisse en de signalen dat woonfraude, uitbuiting en illegale huisvesting van arbeidsmigranten structureel voortduren ondanks nieuwe wetgeving?1

Het artikel beschrijft een schrijnende situatie, waarin duidelijk wordt dat de situatie van sommige arbeidsmigranten in Nederland bijzonder kwetsbaar kan zijn vanwege onzekerheid over huisvesting en inkomen. Arbeidsmigranten verdienen een veilige woonplek, net als iedereen die in Nederland woont.
Het kabinetsbeleid is erop gericht om misstanden aan te pakken en de positie van arbeidsmigranten te versterken. Daarvoor wordt werk gemaakt van de aanbevelingen van het Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten en de maatregelen van het SER-advies «arbeidsmigratie naar waarde». Het artikel laat zien hoe belangrijk het is om verder te gaan met de uitvoering van deze maatregelen, waaronder het verbeteren van de huurbescherming van arbeidsmigranten en de uitvoering van de Wet terbeschikkingstelling van arbeidskrachten.
Het artikel laat zien dat een goede lokale uitvoering en handhaving essentieel zijn, maar ook dat de praktijk complex is. Dit benadrukt het belang van maatregelen in de hele keten, van beleid tot handhaving, om de positie van arbeidsmigranten te verbeteren. Uw Kamer is over de voortgang van de maatregelen in november jl. geïnformeerd.2 Aan het eind van dit jaar wordt uw Kamer opnieuw over de voortgang geïnformeerd.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat, ondanks de invoering van de Wet goed verhuurderschap en andere maatregelen, misstanden in wijken zoals Carnisse onverminderd doorgaan?

In het artikel van de NRC worden ernstige misstanden beschreven rondom de woonsituatie van arbeidsmigranten in de Rotterdamse wijk Carnisse. Vooropgesteld: deze situaties zijn onacceptabel. De inzet van het kabinet is om meer grip te krijgen op arbeidsmigratie en daarnaast van de positie van arbeidsmigranten te verbeteren.
De afgelopen jaren hebben gemeenten meer instrumentarium in handen gekregen om op overtredingen gerelateerd aan de woonsituatie te handhaven, waaronder via de Wet goed verhuurderschap. Als gevolg hiervan kunnen gemeenten beter optreden tegen misstanden als bijvoorbeeld intimidatie en hoge huren, is de informatiepositie van arbeidsmigranten versterkt en moet elke gemeente een meldpunt hebben, waar klachten over ongewenst verhuurgedrag – zo nodig anoniem – kunnen worden gemeld. Een en ander in aanvulling op wettelijke instrumenten die al voor die tijd bestonden, en waarmee bijvoorbeeld al kon worden opgetreden tegen overbewoning. Zoals ook toegelicht in het antwoord op vraag 14 en 16, werkt het kabinet daarom aan aanvullende maatregelen om misstanden, zoals in Carnisse, tegen te gaan.
Effectief beleid valt of staat echter met een goede uitvoering op lokaal niveau. Gemeenten hebben bij de invulling van toezicht en handhaving een mate van vrijheid. Hoewel zij in beginsel behoren op te treden tegen overtredingen, is het aan de gemeente om de prioriteit en aanpak te bepalen op basis van ernst, maatschappelijke impact, beschikbare capaciteit en beleidsdoelen. Dit signaal uit het NRC artikel laat de knelpunten zien in de uitvoering en handhaving lokaal. Naar aanleiding hiervan wordt het gesprek met de betreffende gemeente en andere betrokken partijen gevoerd.

Vraag 3

Kunt u aangeven in hoeverre de doelen van de Wet goed verhuurderschap tot op heden zijn gerealiseerd, specifiek voor de bescherming van arbeidsmigranten?

Het is belangrijk om te zien hoe de Wet goed verhuurderschap (Wgv) in de praktijk functioneert. De doeltreffendheid en praktijkwerking van de Wgv worden momenteel geëvalueerd. Na de zomer, als het onderzoek is afgerond, informeert de Minister van VRO uw Kamer over de uitkomsten hiervan.

Vraag 4

Hoe verklaart u dat gemeenten, ondanks uitgebreid dossiermateriaal en herhaalde constateringen van overtredingen, in de praktijk beperkt overgaan tot handhaving?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2, hebben gemeenten bij de invulling van toezicht en handhaving een mate van vrijheid.
De VNG bevestigt dat de beschikbare bevoegdheden om te handhaven bestaan, maar dat daarmee de feitelijke handhaafbaarheid en effectiviteit niet is gegarandeerd. De VNG signaleert dat bij complexe casussen handhaving niet altijd goed verloopt. Ook geeft de VNG ten aanzien van de integrale aanpak van misstanden aan dat in veel gevallen regionale samenwerking tussen gemeenten nodig is, maar dat die samenwerking niet in alle gevallen goed verloopt. Het artikel en de signalen van VNG geven, zoals ook aangegeven in het antwoord op vraag 2, aanleiding om hierover in gesprek te gaan met de betrokken partijen.

Vraag 5

In hoeverre is het huidige instrumentarium tot handhaving toereikend, maar in de praktijk onvoldoende effectief? Zo ja, waar zit volgens u de kern van dit probleem?

Zie het antwoord op vraag 3 en 4.

Vraag 6

Zou u, gegeven het feit dat de problematiek samenhangt met de verdeling van verantwoordelijkheden en eventuele gaten hierin, helder in kaart willen brengen welk bestuursniveau (Rijk, gemeente, inspectiediensten) verantwoordelijk is voor:

Gemeenten houden in beginsel toezicht op a) verhuurders, voor zover het handelingen betreft die vallen onder andere de Wet goed verhuurderschap (Wgv) en de Wet betaalbare huur (Wbh) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) met betrekking tot kwaliteit en gevaarlijke bouwkundige situaties, b) handhaving bij illegale bewoning (op basis van de Huisvestingswet 2014 en Omgevingswet) en d) inschrijving in de Basisregistratie Personen (Wet basisregistratie personen). Hiermee worden de verantwoordelijkheden op elkaar afgestemd op een manier die past bij de lokale situatie.
Als het gaat om de aanpak tegen mensenhandel is de Minister van Justitie en Veiligheid verantwoordelijk voor de rijksbrede coördinatie van de aanpak van mensenhandel en de Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid voor de aanpak van arbeidsuitbuiting. Hierin wordt gezamenlijk opgetrokken in onder meer het Actieplan Programma «Samen tegen Mensenhandel» met o.a. de Nederlandse Arbeidsinspectie, politie, Koninklijke Marechaussee, VNG en maatschappelijke organisaties zoals Comensha. In het Actieplan wordt in verschillende actielijnen ingezet op onder meer het creëren van brede bewustwording, vergroten van meldingsbereidheid en het verbeteren van de bescherming van slachtoffers.
De Nederlandse Arbeidsinspectie is onder andere verantwoordelijk voor de opsporing van c) arbeidsuitbuiting als vorm van mensenhandel en, zodra de Wet modernisering en uitbreiding strafbaarstelling mensenhandel in werking treedt, ook voor de opsporing van het delict ernstige benadeling. Ondermaatse huisvesting kan een indicatie zijn van ernstige benadeling of arbeidsuitbuiting.
Ook gemeenten spelen een belangrijke rol bij de aanpak van mensenhandel in de vorm van arbeidsuitbuiting en ernstige benadeling, door in te zetten op preventie, signalering en handhaving – in het kader van toezichthoudende taken – en hulpverlening, waarbij de gemeente integraal samenwerkt met onder andere de politie en bestuurlijk handhaaft op de naleving van huisvestingsnormen.
Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, worden vanuit het Rijk de kaders geschept om arbeidsmigratie in goede banen te leiden en om arbeidsmigranten beter te beschermen. Bestaand en voorgenomen beleid op rijksniveau gerelateerd aan de genoemde gebieden wordt toegelicht in het antwoord op vraag 14. Effectief beleid valt of staat echter met een goede uitvoering op lokaal niveau. Gemeenten zijn, zoals hierboven beschreven, in veel gevallen verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving. Er bestaat een integrale samenwerking tussen gemeente(n), de Nederlandse Arbeidsinspectie en politie. Dit is nader toegelicht in het antwoord op vraag 19. De VNG geeft ten aanzien van de integrale aanpak van misstanden aan dat in veel gevallen regionale samenwerking tussen gemeenten nodig is. Dat verloopt niet in alle gevallen goed. Het artikel en de signalen van VNG geven, zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2, aanleiding om hierover in gesprek te gaan met de betrokken partijen.

Vraag 7

Zou u willen reflecteren op de vraag of deze verantwoordelijkheden in de praktijk voldoende op elkaar zijn afgestemd?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Welke bevoegdheden of instrumenten hebben gemeenten in uw ogen nodig om effectief te kunnen optreden wanneer bewoners de deur niet openen, sprake is van intimidatie, of sprake is van snel wisselende bewoners, de zogenaamde carrouselconstructies?

Gemeenten beschikken reeds over diverse mogelijkheden om op te treden wanneer bewoners de deur niet openen, er sprake is van intimidatie en/of snel wisselende bewoners.
Indien de bewoners de deur niet openen geldt dat toezichthouders de bevoegdheid hebben3 om in bepaalde gevallen een woning binnen te treden zonder toestemming van de bewoner. In die gevallen is de Algemene wet op het binnentreden van toepassing. Kort gezegd volgt uit deze wet dat bij binnentreden voor andere doeleinden dan strafvordering een machtiging tot binnentreden moet worden afgegeven. Een uitzondering op deze situatie is het bestaan van een noodsituatie (zoals bijvoorbeeld een brand).
Ook wanneer er sprake is van intimidatie geldt dat toezichthouders van de gemeente reeds actie kunnen ondernemen. In de Wet goed verhuurderschap (Wgv) is namelijk bepaald dat een verhuurder niet mag intimideren. Doet de verhuurder dit wel, dan dient de gemeente hierop te handhaven. Dat kan door een waarschuwing te geven, een last onder dwangsom op te leggen, of een bestuurlijke boete. Handhaving kan bijvoorbeeld naar aanleiding van een (anonieme) melding bij het gemeentelijke meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag, maar de gemeente kan daarnaast ook zonder voorafgaande melding optreden tegen intimidatie als dit wordt vastgesteld.
Ten aanzien van de zogenaamde «carrouselconstructies» geldt dat het voor de handhaving op overtredingen van zowel de Wgv of de Wet betaalbare huur (Wbh) niet uitmaakt of er inmiddels een andere huurder in de woning woont. Voor wat betreft handhaving van de Wgv en de Wbh geldt namelijk dat het gaat om de overtreding die is begaan. Daarbij is niet relevant jegens welke huurder(s) dat is geweest. Gemeenten kunnen op grond van deze wetten bovendien zwaardere sancties opleggen in het geval van recidive.

Vraag 9

Welke mogelijkheden zijn er tot binnentreden of bestuursrechtelijk ingrijpen bij ernstige signalen van uitbuiting en overbewoning?

Voor binnentreding bij handhaving op overbewoning geldt het algemene wettelijke kader beschreven in de antwoorden op vraag 7 en 8. Specifiek voor de Arbeidsinspectie geldt dat de Wet arbeid vreemdelingen en het Wetboek van Strafvordering mogelijkheden bieden voor binnentreden zonder toestemming van de bewoner(s).

Vraag 10

Zou u samen met de VNG in kaart willen brengen hoeveel capaciteit gemeenten nodig hebben om een stevige aanpak van deze problematiek neer te zetten, gezien het voorbeeld dat een grote stad als Rotterdam slechts enkele inspecteurs beschikbaar heeft voor toezicht op naleving?

Zoals opgemerkt in eerdere antwoorden wordt in gesprek gegaan met gemeenten en de VNG over de beschikbare bevoegdheden om te handhaven en te bezien wat mogelijke knelpunten zijn.
In het geval van de Wet goed verhuurderschap (Wgv), Wet betaalbare huur (Wbh) en Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt overigens dat in 2025, op verzoek van de VNG, een evaluatie heeft plaatsgevonden van de financiële middelen die gemeenten van het Rijk ontvangen voor de implementatie en uitvoering van de genoemde wetten. Uit dit onderzoek, waarin ook individuele gemeenten zijn geïnterviewd, blijkt dat de financiële middelen voor gemeenten voor het uitvoeren van de wettelijke taken die voortvloeien uit deze drie wetten en het handhaven daarop vooralsnog afdoende zijn. Tegelijk laat dit signaal zien dat het wettelijk instrumentarium alleen niet voldoende is, en dat capaciteit nodig is om lokaal toezicht en handhaving uit te oefenen. Daarom is het gesprek hierover met gemeenten van belang om te horen waar het nu knelt.

Vraag 11

Herkent u het beeld dat dossiers blijven liggen, handhaving uitblijft en overtreders feitelijk wegkomen met illegale praktijken?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 4, 5, 6 en 7 zijn gemeenten verantwoordelijk voor de handhaving op misstanden in hun gemeente en de wijze waarop zij dat binnen de kaders van de wet vormgeven. Ook heeft de Minister van VRO in 2025 de opstart van een opleiding voor bouw- en woningtoezicht gesteund. Deze opleiding moet bijdragen aan professionalisering en kwaliteitsverbetering van woontoezichthouders en bouwtoezichthouders. Zoals eerder aangegeven wordt met gemeenten in gesprek gegaan over signalen dat de handhaving in de praktijk niet altijd goed verloopt.

Vraag 12

Welke concrete maatregelen neemt u om te zorgen dat constateringen van overtredingen sneller en daadwerkelijk leiden tot sancties?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Hoe beoordeelt u de kwetsbare positie van arbeidsmigranten die geen huurcontract hebben, afhankelijk zijn van hun werkgever voor huisvesting en uit angst voor verlies van werk of woning geen melding durven doen?

Situaties waarin arbeidsmigranten geen schriftelijk huurcontract hebben, een te grote afhankelijkheid van hun werkgever voor huisvesting hebben, of waarbij zij uit angst voor verlies van werk of woning geen melding durven te doen van misstanden, keurt het kabinet af.
Daarbij moet opgemerkt worden dat, voor het verkrijgen van de huurbescherming of huurprijsbescherming, het juridisch gezien niet uitmaakt of mensen een schriftelijk huurcontract hebben. Een huurovereenkomst kan ook een (impliciete) mondelinge afspraak zijn. Om discussies over het bestaan van een huurrelatie te voorkomen, is in de Wet goed verhuurderschap (Wgv) bovendien een verplichting aan verhuurders opgelegd om een (mondelinge) huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Daarnaast geldt dat verhuurders – in het geval van verhuur aan arbeidsmigranten – op grond van de Wgv verplicht zijn om de huurovereenkomst los van de arbeidsovereenkomst vast te leggen om «baan en bed» van elkaar te scheiden.
De huur(prijs)bescherming van arbeidsmigranten is vaak echter nog onvoldoende, omdat gebruik wordt gemaakt van «aard naar korte duur»-contracten. Om de huur(prijs)bescherming te verbeteren is een wetsvoorstel in voorbereiding, zie hiervoor het antwoord op vraag 14.

Vraag 14

Zou u in kaart willen brengen welke mogelijkheden er zijn om deze groep beter te beschermen, op het gebied van fatsoenlijke huisvesting, het tegengaan van misstanden en afbouwen van onwenselijke afhankelijkheidsrelaties?

Voor wat betreft de maatregelen aangaande huisvesting verloopt dit onder andere via het instrumentarium dat is beschreven in het antwoord op de vragen 6 en 7.
Naast het reeds beschikbare instrumentarium (zie antwoord vraag 6 en 7) is er een wetsvoorstel in voorbereiding om de huurbescherming van arbeidsmigranten te verbeteren.4 Op dit moment worden verschillende groepen huurders, waaronder arbeidsmigranten, gehuisvest op basis van zogenaamde «short stay»- of logiescontracten. Het huurrecht kent het begrip «short stay»-contracten echter niet. Waar in de sector wordt gesproken over huisvesting op basis van «short stay» wordt binnen het huurrecht een beroep gedaan op de uitzondering in artikel 7:232, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek. Deze uitzondering betekent kort gezegd dat de huur(prijs)bescherming niet van toepassing is op deze vorm van huur. De uitzondering in het huurrecht voor huur «naar aard van korte duur» is bedoeld om kenbaar te maken dat er bijvoorbeeld bij het huren van een vakantiehuisje geen huurbescherming is. Het substantiële gebruik van de uitzondering is oneigenlijk. Beleidsinzet is er dan ook opgericht om de wet aan te passen en huur «naar aard van korte duur» wettelijk te begrenzen tot een maximale duur van 30 nachten. Op het moment dat dezelfde woonruimte langer dan 30 nachten aan dezelfde huurder wordt verhuurd, is er dan per definitie sprake van huur(prijs)bescherming.
Ten tweede werkt de Minister van VRO aan een huurregister5. Een huurregister heeft als inzet dat alle verhuurders die woonruimte langer dan 30 nachten verhuren of willen verhuren, zich moeten registreren in een landelijk register. Dat geldt dus dan ook voor alle huisvesting die aan arbeidsmigranten wordt verhuurd. Hiermee wordt het houden van toezicht op de verhuurder gefaciliteerd.
Zoals bij vraag 1 benoemd voert het kabinet de aanbevelingen van het Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten uit. Dit gebeurt in interdepartementaal verband met de Ministeries van SZW, BZK, VWS, EZ, LVVN, JenV en de Nederlandse Arbeidsinspectie. Daarbij werkt het kabinet samen met uitvoerings- en handhavingsorganisaties, sociale partners, medeoverheden en andere stakeholders.
Omdat veel arbeidsmigranten in Nederland werken via een uitzendbureau is een belangrijke aanbeveling van het Aanjaagteam het opzetten van een toelatingsstelsel voor uitleners. De Wet terbeschikkingstelling van arbeidskrachten (Wtta) is op 15 april 2025 aangenomen in de Tweede Kamer en op 11 november 2025 aangenomen in de Eerste Kamer. Een belangrijke mijlpaal. De voorbereidingen voor de invoering van het toelatingsstelsel zijn in volle gang, met in het bijzonder de oprichting van een nieuwe uitvoeringsorganisatie: de Nederlandse Autoriteit Uitleenmarkt (NAU). De invoeringsdatum voor het toelatingsstelsel is 1 januari 2027. Vanaf 1 januari 2028 gaat de Arbeidsinspectie handhaven op de toelatingsplicht. Daar heeft de Arbeidsinspectie ook extra capaciteit voor gekregen. Door de Wtta kunnen we uitleners die zich niet aan de regels houden van de uitleenmarkt weren. Hiermee beschermen we kwetsbare arbeidskrachten, onder wie arbeidsmigranten. Ook stimuleren we goed werkgeverschap in de uitzendbranche.
Naast goede wet- en regelgeving moeten arbeidsmigranten beter op de hoogte zijn van hun rechten en moet hen meer (juridische) hulp worden geboden. Dat kan ook hulp zijn bij problemen met huisvesting. Daarom heeft dit kabinet met het project Work in NL (WIN) fysieke en mobiele informatiepunten door heel het land geopend. Dit jaar wordt de website workinnl.nl vernieuwd en geeft het de mogelijkheid om ook regionale informatie te plaatsen. Daarnaast wordt verder gewerkt aan concrete actie binnen de Alliantie Work in NL, waarin werkgevers en huisvesters ondersteuning bieden aan arbeidsmigranten en zetten we verdere stappen om informatie in landen van thuiskomst te versterken.
Daarnaast ligt op dit moment de Wet modernisering en uitbreiding strafbaarstelling mensenhandel ter behandeling in de Eerste Kamer.6 De modernisering heeft als centrale doelstelling het effectiever maken van de strafrechtelijke aanpak van mensenhandel, waardoor de vervolging van daders en de bescherming van slachtoffers wordt verbeterd.
Kortom, het kabinet zet tal van maatregelen door om de situatie van arbeidsmigranten te verbeteren.

Vraag 15

Bent u bekend met signalen dat uitzendbureaus en huisvesters arbeidsmigranten ontmoedigen of zelfs intimideren om zich in te schrijven bij gemeenten? Deelt u de opvatting dat dit volstrekt onnacceptabel is?

Het is ontoelaatbaar dat sommige uitzendbureaus of huisvesters de inschrijving van arbeidsmigranten in de BRP dwarsbomen. Dit kabinet zet in op een breed pakket aan maatregelen om de registratie van arbeidsmigranten in de BRP te verbeteren. Een van de belangrijkste maatregelen is om uitzenders een verantwoordelijkheid te geven in de correcte registratie van arbeidsmigranten. Daarom streven we naar inwerkingtreding van de zorgplicht voor uitleners per 1 januari 2027.
Op verzoek van uw Kamer is met de Wet toelating terbeschikkingstelling van arbeidskrachten (Wtta) een wettelijke basis geïntroduceerd voor de zorgplicht van uitzenders in de Wet allocatie arbeidskrachten door intermediairs (Waadi). Dit betekent dat uitzenders een rol krijgen in de correcte registratie van hun werknemers. Dit zal in beginsel gaan om een bevorderings- en vergewisplicht. De uitzender moet bevorderen dat zijn werknemer goed is ingeschreven en vergewissen dat deze werknemer na 6 maanden ook ingeschreven staat bij de gemeente. Momenteel werkt de Minister van SZW de bevordering-, vergewis in lagere regelgeving uit. Optioneel is het in de toekomst ook mogelijk dat er een meldplicht komt, waarmee uitzenders verplicht worden om melding te doen als een werknemer niet goed ingeschreven staat bij de gemeente. De uitwerking van lagere regelgeving gebeurt onder meer in nauwe samenwerking met uitleners, vakbonden en uitvoeringsorganisaties.
Op termijn zullen in het normenkader van de Wtta eisen worden opgenomen ten aanzien van de naleving van de zorgplicht. Deze norm zal worden toegevoegd nadat het toelatingsstelsel volledig is ingericht en de capaciteit van inspectie-instellingen voldoende is.
Daarnaast wordt er gewerkt aan andere maatregelen om in de breedte zicht op arbeidsmigranten te verbeteren. Zo gaat de Rijksdienst voor Identiteitsgegevens deze zomer e-mails sturen naar arbeidsmigranten die zich hebben ingeschreven in de registratie niet-ingezetenen om hen uitleg te geven over inschrijving in de BRP. Ook ziet het kabinet goede voorbeelden, zoals in de gemeente Meijerijstad, waar het WorkinNL-punt actief op pad gaat naar werk- en woonlocaties om daar mensen in te schrijven in de BRP.

Vraag 16

Welke acties onderneemt u tegen uitzendbureaus of huisvesters die arbeidsmigranten ontmoedigen of intimideren om zich in te schrijven in de BRP?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 17

Welke sancties staan momenteel op het belemmeren van inschrijving, en in hoeverre en hoeveel worden deze in de praktijk toegepast?

In de situatie zoals beschreven in het artikel vindt er een combinatie van misstanden plaats waarop in gezamenlijkheid gehandhaafd moeten worden. We verwijzen daarom naar het antwoord op vraag 8 waarin beschreven wordt welke handvatten er voor gemeenten zijn om dit aan te pakken. Als het gaat om inschrijving is ervoor gekozen om nu sancties in te stellen voor de uitleners die hun zaken niet goed op orde hebben als het gaat om de registratie van werknemers. Zoals in de vorige vraag beschreven komt er per 1 januari 2027 een zorgplicht voor uitleners waarmee zij een verantwoordelijkheid krijgen in de correcte registratie van arbeidsmigranten. Op termijn wordt handhaving hiervoor ook ingeregeld via het toelatingsstelsel.

Vraag 18

Zou u inzicht willen geven in welke maatregelen er nog meer mogelijk zijn, zoals een meldplicht voor huisvesting van arbeidsmigranten, strengere vergunningseisen voor uitzendbureaus, of koppeling van huisvesting en registratiecontrole?

Zoals in het antwoord op vraag 14 en 16 reeds is toegelicht zijn er verschillende bestaande en in ontwikkeling zijnde maatregelen om misstanden tegen te gaan die zien op de in de vraag genoemde terreinen.

Vraag 19

Hoe wordt de samenwerking tussen gemeenten, de Arbeidsinspectie, politie en andere instanties momenteel vormgegeven, en waar schiet deze tekort?

Het algemene beeld is dat de samenwerking in de meeste gevallen goed verloopt. Wel zijn er signalen dat in situaties van meervoudige problematiek, waarbij handhaving nodig is op verschillende overtredingen die aan elkaar gerelateerd zijn en afstemming tussen meerdere instanties vereist, het nodige wordt gevraagd van de betrokken organisaties. Het kabinet gaat daarover in gesprek met onder andere gemeenten en de VNG.
Om een aantal voorbeelden te geven van waar de samenwerking goed gaat: gemeenten en de Arbeidsinspectie werken samen bij het uitwisselen van meldingen, gezamenlijke controles en via meer structurele samenwerkingsverbanden (zoals via het Haags Economisch Interventie Team). Ook heeft de VNG in afstemming met onder meer de Arbeidsinspectie de handreiking opgesteld voor beter toezicht op huisvesting en registratie van EU-arbeidsmigranten.
Politie en de Arbeidsinspectie werken onder meer samen tijdens controles, waar de politie geregeld meegaat ter bescherming van de arbeidsinspecteurs. Daarnaast haalt de politie waar nodig voertuigen van de openbare weg naar controlelocaties zodat arbeidsinspecteurs kunnen controleren op de naleving van arbeidswetten ten behoeve van onder andere vrachtwagenchauffeurs en maaltijdbezorgers.

Vraag 20

Bent u bereid te komen tot een landelijke, integrale aanpak waarbij huisvesting, arbeid en migratiebeleid nadrukkelijker met elkaar worden verbonden?

Het kabinet werkt onder coördinatie van de Minister van SZW aan een landelijke, integrale aanpak, zoals ook genoemd in het antwoord op vraag 14.

Vraag 21

Welke concrete aanvullende maatregelen gaat u op korte termijn nemen om situaties zoals in Carnisse daadwerkelijk te beëindigen?

Zoals in het antwoord op vraag 4 tot en met 8 aangegeven is het doorgaans de gemeente die verantwoordelijk is voor het directe toezicht en de handhaving op de misstanden die in het artikel staan beschreven. Zoals terug te lezen is in het antwoord op vraag 14 en 16 zet het kabinet verschillende maatregelen door om misstanden tegen te gaan. Ook bij evaluaties van bestaande wetten, zoals de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur, zal er aandacht zijn voor de effectiviteit van de geëvalueerde wetten, en de praktijkwerking daarvan.
Dit neemt niet weg dat de in het artikel beschreven situatie schrijnend is en dat de handhaving in sommige gemeenten te kort kan schieten. Het kabinet gaat hierover het gesprek met gemeenten, VNG, de Arbeidsinspectie en andere betrokken partijen graag aan.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten over Naomi Janssen (26) uit Rotterdam, die na afloop van haar jongerenhuurcontract dreigt dakloos te worden omdat zij ondanks jarenlange inschrijving en actieve zoektocht geen vervangende woning kan vinden?1, 2

Ja, ik ben met dat bericht bekend. Het raakt me dat jongeren in Nederland in onzekerheid verkeren over hun huurwoonruimte. Ook ben ik mij bewust van de motie van het lid-Beckerman (Kamerstukken II, 2025–2026, 32 847, nr. 1484) die de regering verzoekt onderzoek te doen naar de omvang van het probleem van dakloosheid onder jongeren met aflopende flexibele huurcontracten.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het jongerenhuurcontract, dat oorspronkelijk bedoeld was als oplossing voor jongeren op de woningmarkt, door de vastgelopen woningmarkt is veranderd in een instrument dat jongeren na vijf jaar feitelijk op straat kan zetten? Zo nee, waarom niet?

Ik maak mij zorgen over de onzekere woonsituatie van jongeren en het feit dat de krappe woning- en huurmarkt van invloed is op de wijze waarop zijn hun leven kunnen inrichten. De mening dat het jongerenhuurcontract is verworden tot een instrument dat jongeren op straat zet, deel ik echter niet. Het huurrecht kent verschillende van dit soort «doelgroepcontracten». Uitgangspunt bij deze contractvorm is dat de huur kan worden beëindigd als de huurder niet meer tot de doelgroep behoort waarvoor de woning bedoeld is. Voor jongeren die een woning huren die speciaal voor jongeren is bedoeld, kan de verhuurder ervoor kiezen om een speciaal jongerenhuurcontract aan te bieden.
Het doelgroepcontract voor jongeren is opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. In de kern gaat het om een vast huurcontract, met huurbescherming voor onbepaalde tijd, waaraan bijzondere opzeggingsgronden zijn verbonden. Voor een jongerencontract geldt dat dit contract door de verhuurder kan worden opgezegd als:
Een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder schriftelijk met de huurbeëindiging heeft toegestemd, van kracht. Wanneer de huurder niet binnen zes weken schriftelijk met de huurbeëindiging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen. Het is dan aan de verhuurder om de rechter om beëindiging van de huurovereenkomst te vragen. De rechter weegt bij het oordeel of de huur moet eindigen alle omstandigheden mee.
Voorts is ook specifiek wettelijk bepaald dat de huurder diens inschrijfduur als woningzoekende behoudt als hij een jongerencontract aangaat, waardoor de huurder niet opnieuw inschrijfduur hoeft op te bouwen.
Tot slot merk ik op dat aan de opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» in het Burgerlijk Wetboek expliciet de voorwaarde is verbonden dat voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. Maar aan het kunnen opzeggen van een jongerencontract, met het weer aan de doelgroep (jongere/student/ promovendus) kunnen verhuren als dringend eigen gebruik, is deze wettelijke voorwaarde niet verbonden. Deze keuze is door de wetgever in 2015 gemaakt vanuit de overtuiging dat jongeren weten dat hun huurcontract na 5 jaar (of na verlenging maximaal 7 jaar) eindigt en daarmee voldoende tijd hebben om op zoek te gaan naar een volgende woning.
Doelgroepencontracten waaronder het jongerencontract zijn bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geïntroduceerd. De wet is in 2021 geëvalueerd.3 Ik heb niet eerder signalen ontvangen over dat deze specifieke contractvorm problemen oplevert. Daarmee wil ik zeker niet voorbij gaan aan de moeite die vele jongeren hebben om passende en betaalbare huisvesting te vinden en de onzekere situatie waarin zij zitten.

Vraag 3

Hoeveel jongeren in Nederland hebben op dit moment een aflopend of reeds verlopen jongerenhuurcontract en lopen daarmee het risico op dakloosheid? Is dit bij uw ministerie in beeld?

Een huurcontract, waaronder een doelgroepcontract voor jongeren, is een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder. De overheid beschikt niet over cijfers over het gebruik van de verschillende vormen van huurcontracten zoals opgenomen in het Burgerlijk wetboek.

Vraag 4

Bent u het eens met advocaat Jennifer Alspeer dat je mensen niet zomaar de dakloosheid of illegaliteit kunt induwen omdat een contracttermijn is verstreken, zeker gezien de huidige staat van de woningmarkt? Zo nee, wat is uw rechtvaardiging voor het handhaven van deze contractvorm onder de huidige omstandigheden?

Ja, ik deel uiteraard het uitgangspunt dat dakloosheid en illegaliteit voorkomen moeten worden. De belangrijkste manier om dit te voorkomen is om te zorgen dat we snel meer woningen toevoegen, zowel met nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Dan is er voor meer mensen een plek en dus ook een plek om naar door te stromen.

Vraag 5

Welke concrete verplichtingen hebben woningcorporaties naar uw mening richting jongeren van wie het jongerenhuurcontract afloopt, mede gelet op de zorgplicht die corporaties hebben ten aanzien van hun huurders? Acht u de huidige verplichtingen afdoende?

In het antwoord op vraag 2 ben ik ingegaan op wettelijke bepalingen waaraan de verhuurder gehouden is. Deze acht ik afdoende. Bovendien mag een verhuurder een jongerencontract met maximaal twee jaar verlengen. En wanneer de verhuurder de huurovereenkomst niet na vijf jaar (of na de verlengde termijn van maximaal 7 jaar) opzegt om de woning weer aan een jongere (of student/promovendus) te kunnen verhuren, loopt het huurcontract voor onbepaalde tijd door («vast huurcontract»). Daarnaast verwacht ik van verhuurders, en corporaties in het bijzonder, dat zij zich verantwoordelijk voelen voor de woonsituatie van hun huurder, in het bijzonder in gevallen van dreigende dakloosheid. Op basis van de genoemde krantenartikelen heb ik geen aanleiding te concluderen dat de betrokken verhuurder in deze te kort schiet.

Vraag 6

Is het u bekend dat jongeren in wanhoop honderden euro's betalen aan dubieuze tussenpersonen die woonruimte aanbieden via sociale media zoals TikTok, en dat dit leidt tot oplichting? Welke maatregelen neemt u om deze praktijken te bestrijden en kwetsbare woningzoekenden te beschermen?

De problematiek van dubieuze tussenpersonen en woonfraude is niet een direct gevolg van een jongerencontract, maar speelt breder. Ik ben in het antwoord op Kamervragen over woonfraude ingegaan op deze problematiek.4 Ik roep huurders of woningzoekenden die slachtoffer zijn geworden van criminaliteit, bijvoorbeeld van huurbemiddelaars, op om aangifte te doen bij de politie en om dit te melden bij de Fraudehelpdesk. Voorts heb ik op een voorstel voor een huurregister in internetconsultatie gebracht.5 Een huurregister kan uiteenlopende maatschappelijke doelen dienen. Het uit de anonimiteit halen van de huur-verhuurrelatie is er daar één van. Met een huurregister kan de huurder bijvoorbeeld nagaan of de verhurende partij bij het register bekend is. Dat zou voor situaties zoals beschreven een extra waarborg kunnen geven.

Vraag 7

Bent u bereid om woningcorporaties via wet- of regelgeving te verplichten dat zij jongeren van wie het jongerenhuurcontract afloopt niet uit hun woning mogen zetten zolang er geen passend alternatief beschikbaar is? Zo nee, welke andere maatregelen overweegt u?

Zoals in het antwoord op vraag 4 uiteen is gezet is de aanvullende voorwaarde dat voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is, in het Burgerlijk wetboek niet verbonden aan het kunnen opzeggen van een specifiek doelgroepcontract. Ik heb geen voornemen de wet op dit punt aan te passen. Ik wijs er nogmaals op dat de verhuurder een jongerencontract met maximaal twee jaar kan verlengen. En de inschrijfduur als woningzoekende loopt voor de huurder gedurende de looptijd van het (verlengde) jongerencontract door. Bovendien zet ik in op het vergroten van het aanbod, zodat er meer mogelijkheden zijn voor jongeren om door te stromen en plek te maken voor anderen die tot de doelgroep behoren.

Vraag 8

Bent u bereid in overleg te treden met woningcorporaties, gemeenten en jongerenorganisaties om een landelijke noodprocedure in te stellen voor jongeren die bij het aflopen van hun jongerenhuurcontract geen vervangende woning kunnen vinden? Zo nee, waarom niet?

De aangehaalde krantenartikelen betreffen het geval van één specifieke huurder, die in de voor haar persoonlijk in de zeer vervelende onzekerheid verkeert over haar woonruimte. Uit de berichtgeving komt ook naar voren dat de betreffende woningcorporatie in gesprek is met de betreffende huurder. Ik zie daarom geen aanleiding om een landelijke noodprocedure in het leven te roepen.

Vraag 9

Welke lessen trekt u uit de situatie van Naomi Janssen en andere jongeren in vergelijkbare omstandigheden voor het toekomstige beleid rondom tijdelijke huurcontracten in het algemeen?

Ik ben blij dat deze casus onder mijn aandacht wordt gebracht. Deze casus, net als de vele andere verhalen van woningzoekenden, raken mij. Het motiveert mij om mij iedere dag weer vol in te zetten, samen met alle partners in de volkshuisvesting, om snel meer betaalbare woningen te realiseren.

Vraag 10

Ziet u, gezien deze berichtgeving, aanleiding om het voorstel tot uitbreiding van flexibele huurcontracten uit het pakket voor de versoepeling van de Wet betaalbare huur te halen? Zo nee, waarom wilt u de woonsituatie van meer jongeren onzekerder maken?

Het voorstel waar in deze vraag op gedoeld wordt, beoogt een omissie te herstellen waarbij aan studenten die buiten de eigen woonplaats gaan studeren wel een tijdelijk huurcontract aangeboden mag worden en aan studenten die binnen de eigen woonplaats gaan studeren niet. Dit creëert een gelijk speelveld onder studenten en moet ervoor zorgen dat er voor deze groep meer woningen beschikbaar komen, waardoor het dus ook voor méér studenten mogelijk moet worden om in de eigen woonplaats een woonruimte te vinden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het feit dat de inwoners van de L-flat, de grootste flat van Nederland, en de Geroflat in Zeist te maken krijgen met een huurverhoging?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat de mensen die in deze flats wonen al maanden niet de volledige beschikking hebben tot hun balkons, omdat deze onveilig zijn en daarom ondersteund worden door metalen palen?

Ik ben bekend met de berichtgeving dat de mensen die in deze flats wonen al maanden niet de volledige beschikking hebben over hun balkons, omdat deze onveilig zouden kunnen zijn en daarom ondersteund worden door metalen palen.
Vooropgesteld vind ik het van belang dat huurders volledig en op een veilige manier over hun woning kunnen beschikken; daarvoor betalen zij immers de huur. In de bouwregelgeving en ook de huurregelgeving zijn hiervoor dan ook diverse waarborgen opgenomen. Voor deze waarborgen verwijs ik naar mijn antwoorden op de vragen 3, 4 en 5.

Vraag 3

Heeft het ministerie meegekeken op de veiligheid van de balkons en de tijdelijke oplossing? Is er bij deze specifieke flat onderzoek gedaan nadat eind 2015 een onderzoeksplicht is ingesteld door toenmalig Minister Blok voor eigenaren van galerijflats met balkons? Wat is er na dit onderzoek gedaan? Ziet de Minister reden om nu weer een soortgelijke actie te ondernemen?

De verantwoordelijk voor de veiligheid van de balkons en tijdelijke oplossing is aan de gebouweigenaar en het toezicht hierop is belegd bij de gemeente. Het ministerie heeft daarbij geen rol. Dit geldt ook voor de uitvoering van de eerdere onderzoeksplicht bij galerijflats2. Of deze onderzoeksplicht is uitgevoerd bij de specifieke flat en wat er na dit onderzoek is gedaan is ter beoordeling van de gemeente. Daarnaast geldt altijd een algemene zorgplicht voor de gebouweigenaar om de balkons blijvend te laten voldoen aan de veiligheidseisen. Ik zie daarom geen reden voor een nieuwe wettelijke onderzoeksplicht.

Vraag 4

Begrijpt u dat het voor huurders niet duidelijk is wanneer er sprake zal zijn van een duurzame oplossing en dit mogelijk nog jaren op zich laat wachten? Wat vindt u ervan dat huurders mogelijk jarenlang in onzekerheid zitten? Ziet de Minister mogelijkheden om de werkzaamheden te versnellen?

Ik vind het van belang dat huurders duidelijkheid hebben over de ernst van de huidige situatie en in hoeverre deze een beletsel kan zijn om op veilige of normale wijze gebruik te maken van het gehuurde. In eerste instantie is het aan de verhuurder om deze duidelijkheid te bieden en om indien nodig werkzaamheden te versnellen. Vervolgens voorziet de regelgeving in taken bij de gemeente, de huurcommissie en de rechter. Het ministerie heeft geen wettelijke mogelijkheden om te interveniëren in deze specifieke kwestie.
Daarmee zie ik de volgende drie mogelijkheden voor een huurder om werkzaamheden te laten versnellen. In de eerste plaats kunnen huurders zich tot de gemeente wenden met het verzoek tot handhaving van de bouwregelgeving inzake de balkons. In de tweede plaats hebben de huurders de mogelijkheid zich tot de Huurcommissie of rechter te wenden inzake de huurprijs. De Huurcommissie of rechter kan vervolgens tot het oordeel komen dat de gebreken zodanig ernstig zijn, dat zij een huurverlaging rechtvaardigen. In het algemeen stimuleert een dergelijk oordeel een verhuurder de nodige werkzaamheden uit te laten voeren; tot die tijd blijft namelijk de huurverlaging van kracht. In de derde plaats kunnen huurders zich tot de rechter wenden zodat de rechter de verhuurder verplicht om de nodige werkzaamheden uit te laten voeren. Bij een spoedeisend belang kan dat leiden tot een procedure bij de rechter in kort geding.

Vraag 5

Bent u het eens dat het niet eerlijk is dat mensen die betalen voor een woning mét balkon, maar hier geen volledig gebruik van kunnen maken, ook nog eens een huurverhoging krijgen? Zo nee, snapt u ten minste dat dit gevoelens van oneerlijkheid oproept bij de bewoners? Wat zijn de mogelijkheden voor compensatie in dit soort gevallen?

Ik begrijp dat mensen die een woning huren met gebreken en een huurverhoging krijgen, dat als oneerlijk ervaren. Zoals aangegeven in antwoord op vraag 4 hebben huurders de mogelijkheid zich tot de Huurcommissie of rechter te wenden inzake de huurprijs. Indien de Huurcommissie in een uitspraak gebreken heeft geconstateerd, kan een voorstel tot huurverhoging wettelijk niet leiden tot huurverhoging. Met het op 21 april 2026 door uw Kamer aanvaarde wetsvoorstel toekomstbestendige Huurcommissie3 wordt deze regel ook van toepassing verklaard op huurverhogingen op grond van een beding in de overeenkomst4. Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 4, kunnen huurders zich ook tot de rechter wenden zodat die de verhuurder verplicht om de nodige werkzaamheden uit te laten voeren. Huurders kunnen bij de rechter ook een schadevergoeding eisen.

Vraag 6

Klopt het dat de huurders van woningcorporatie Woongroen die vallen onder een collectief energiecontract binnenkort ook nog eens te maken krijgen met een naheffing in verband met de gestegen energieprijzen?

Het ministerie heeft geen rol inzake individuele situaties waarbij verhuurders van woonruimten collectieve energie leveren aan hun huurders. Hierbij geldt dat de verhuurder de levering van energie in rekening kan brengen via de servicekosten. De wettelijke regeling voorziet erin dat een verhuurder voor de servicekosten een maandelijks voorschotbedrag in rekening kan brengen. Voorts voorziet de wettelijke regeling erin, dat een verhuurder uiterlijk zes maanden na het einde van elk kalenderjaar een afrekening verzorgt op basis van de reëel gemaakte kosten.
Deze afrekening kan leiden tot de conclusie dat de huurder een bedrag terug moet ontvangen of nog een extra bedrag moet betalen. Hieraan kunnen verschillende oorzaken aan ten grondslag liggen, zoals een lager of hoger verbruik, of ook gestegen energieprijzen. De huurder die het niet eens is met een afrekening heeft de mogelijkheid zich tot de Huurcommissie of rechter te wensen. Het op 21 april 2026 door uw Kamer aanvaarde wetsvoorstel toekomstbestendige Huurcommissie5 maakt dat de Huurcommissie een gebruiksvriendelijk formulier kan opstellen waarmee verhuurders de betalingsverplichting inzake de servicekosten van de huurder specificeren. Dit draagt bij aan een voor huurder en verhuurder meer begrijpelijke en voorzienbare procedure bij de Huurcommissie.

Vraag 7

Heeft u gesprekken gevoerd met bewoners of de corporatie? Zo nee, bent u bereid op korte termijn in gesprek te gaan?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 3 is het aan de gemeente om te beoordelen of zij over moeten gaan tot handhaving. Zoals aangegeven in mijn antwoorden op vraag 4 en 5 kunnen huurders zich wenden tot de huurcommissie en rechter. Het ligt dan ook niet in de rede dat ik treed in de verantwoordelijkheid van de gemeente, de huurcommissie of de rechter door op korte termijn in overleg te gaan met de bewoners of de corporatie.

Vraag 8

Wat kunt u in overleg of samenwerking met de woningcorporatie Woongroen en de gemeente Zeist doen om deze bewoners tegemoet te komen en duidelijkheid te geven?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het plenaire debat over de Woningbouwopgave?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de situatie van de bewoners van de flat Dorus Rijkersplein in Egmond aan Zee, die door woningcorporatie Kennemerwonen worden geconfronteerd met een plotselinge omslag van renovatieplannen naar sloopplannen?

Ik ben bekend met de situatie van enkele complexen aan het Dorus Rijkersplein in Egmond aan Zee waarbij woningcorporatie Kennemer Wonen overweegt deze te slopen of te renoveren.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat Kennemerwonen tot en met januari 2025 heeft gesproken en geschreven over verbetering, duurzaamheidswerkzaamheden en renovatie, en dat in mei 2025 plotseling sloop als enige optie op tafel is gelegd, terwijl er geen aantoonbare nieuwe feiten zijn die deze radicale koerswijziging rechtvaardigen?

Dit kan ik niet bevestigen. Ik heb na contact met Aedes begrepen dat er nog geen beslissing is genomen over sloop en vervangende nieuwbouw of renovatie. Kennemer Wonen heeft aangegeven de opties voor sloop en vervangende nieuwbouw of renovatie nog te zullen onderzoeken. Ik ga ervanuit dat elke woningcorporatie, en in dit geval Kennemer Wonen, alvorens zij tot de beslissing komt tot slopen of renovatie onderbouwd een afweging maakt.

Vraag 3

Erkent u dat het onacceptabel is dat woningcorporaties bewoners jarenlang een renovatieperspectief bieden, om vervolgens zonder gedegen participatieproces over te gaan op sloop?

Het moeten verlaten van je woning voor sloop en nieuwbouw is voor bewoners heel ingrijpend. Een tijdige en duidelijke communicatie over de voornemens is daarom essentieel om ook bewoners zo goed mogelijk mee te nemen in een afweging. Hiervoor is door Aedes en de Woonbond in 2024 het Nationaal sloop- en renovatiestatuut opgesteld. Hiermee wordt het belang van vroegtijdige betrokkenheid van bewoners erkend en gewaarborgd. In dit geval begrijp ik dat er nog geen besluit is genomen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat dit een sloopoverval is die bewoners in grote onzekerheid en stress achterlaat, zoals ook de Nationale ombudsman heeft gesignaleerd in zijn rapport uit 2024?1

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Erkent u dat het onbegrijpelijk is om toch voor sloop te kiezen, terwijl Kennemerwonen zelf heeft verklaard dat de bouwkundige staat van het gebouw redelijk is en bouwkundigen de geconstateerde gebreken beschouwen als herstelbaar binnen regulier groot onderhoud? Erkent u dat dit patroon structureel voorkomt bij Nederlandse woningcorporaties?

Het is in beginsel aan woningcorporaties om, met alle betrokken partners op lokaal niveau, te bepalen wat in een specifieke situatie de beste optie is. Er wordt hierbij van woningcorporaties verwacht dat zij, in overleg met die partners, bij het realiseren van de opgave alle belangen zorgvuldig tegen elkaar afwegen: van bewoners, maar ook van toekomstige huurders, de leefbaarheid in de wijk, het gemeentelijk beleid, de eigen portefeuillestrategie en de financiële consequenties. Ik heb geen signalen dat woningcorporaties structureel voor sloop kiezen als regulier onderhoud een meer wenselijke optie is.

Vraag 6

Erkent u dat aan het complex Dorus Rijkersplein al substantiële investeringen zijn gedaan en dat sloop in dat licht niet alleen sociaal onrechtvaardig maar ook economisch onverantwoord en kapitaalvernietigend is?

Over het algemeen is renovatie duurzamer dan sloop met vervangende nieuwbouw, maar is dit niet altijd goedkoper en hangt van verschillende eigenschappen van het gebouw af. Een voordeel van renovatie is dat de levensduur van bestaande gebouwen wordt verlengd. Het is echter niet altijd mogelijk om te bestaande gebouwen te kunnen renoveren. Het bestaande gebouw moet zich hiervoor lenen en dat is niet altijd het geval. Het is aan de woningcorporatie om hierin de eigen afweging te maken, waarbij ook het totale financiële plaatje een rol speelt. Woningcorporaties hebben in totaal bijna 2,2 miljoen sociale huurwoningen, het is niet aan mij om een oordeel te hebben over of in een individueel geval renovatie of sloop/nieuwbouw logischer is. Dat is aan de corporatie, in samenspraak met de lokale partners.

Vraag 7

Bent u bekend met het gegeven dat renovatie in de meeste gevallen aanzienlijk goedkoper is dan sloop-nieuwbouw, en zo ja, waarom wordt naar uw mening hier dan zo vaak toch niet voor gekozen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Erkent u dat sloop van huurwoningen niet alleen fysieke gebouwen maar ook hechte gemeenschappen vernietigt, en bent u bereid te bewerkstelligen dat corporaties de sociale cohesie van bewoners expliciet meewegen als factor in de afweging tussen sloop en renovatie?

Ik kan mij heel goed voorstellen dat voor bewoners de sociale cohesie en de hechte gemeenschappen die zijn opgebouwd belangrijk zijn. Bij de afweging tussen sloop en nieuwbouw of renovatie spelen deze factoren en bijvoorbeeld ook het behoud van de identiteit van de wijk een rol. Het is echter ook in dit geval aan de woningcorporatie om te bepalen welk gewicht zij geven aan het mogelijk verbreken van de sociale cohesie en hechte gemeenschappen die zijn ontstaan in de afweging die zij maken voor sloop met vervangende nieuwbouw of renovatie.

Vraag 9

Bent u op de hoogte van het feit dat de bewonerscommissie van het Dorus Rijkersplein stelselmatig wordt belemmerd in haar werk, doordat Kennemerwonen gevraagde technische rapporten niet of slechts deels verstrekt, communicatie via derden laat lopen in plaats van rechtstreeks met de bewonerscommissie te communiceren, en notulen van overleggen worden betwist? Deelt u de mening dat dit in strijd is met de verplichtingen die de Woningwet en de Wet op het overleg huurders verhuurder aan corporaties opleggen?

De woningcorporaties zijn verplicht om, op grond van artikel 55b van de Woningwet, een reglement op te stellen voor het slopen en ingrijpend renoveren van haar woningen en het hierbij betrekken van de betrokken bewoners. De wet stelt – met uitzondering van een regeling voor de verhuiskostenvergoeding – echter geen specifieke eisen aan de inhoud van zo’n reglement, omdat de context waarbinnen sloop en renovatie plaatsvinden lokaal en regionaal kan verschillen. Mocht de corporatie zich hier niet aan houden dan kunnen bewoners stappen naar de huurcommissie of de civiele rechter. Het is niet aan mij om in een individueel geval te oordelen of er sprake is van schending van de Wet op het overleg huurders en verhuurder.

Vraag 10

Erkent u dat de enorme psychische druk die bewoners ervaren als gevolg van sloopplannen een ernstig maatschappelijk probleem is, dat al eerder door de Nationale ombudsman is gesignaleerd? Welke verantwoordelijkheid ziet u hierin als Minister?

Ik verwijs hierbij naar mijn antwoord op vraag 3. Verder wil ik hier nog aan toevoegen dat ik momenteel een onderzoek uitvoer naar de effecten van sloop en nieuwbouw op onder andere de bewoners, verduurzaming (waaronder het klimaat en de CO2 uitstoot) en de woningvoorraad. In het onderzoek wordt ook een afwegingskader geschetst, waarbij transparanter wordt hoe een afweging tot sloop- nieuwbouw tot stand kan komen. Hierdoor wordt meer inzichtelijk hoe een woningcorporatie tot haar keus kan komen. Ik verwacht de Kamer hier voor de zomer over te informeren.

Vraag 11

Erkent u dat het risico onverantwoord groot is dat als gevolg van stikstofproblematiek en de nabijheid van Natura 2000-gebieden nieuwbouw helemaal niet mogelijk blijkt, zoals ook al gebleken is bij het nabijgelegen plan Delversduin? Erkent u dat bewoners worden opgezadeld met de consequenties van een onrealistisch bouwplan?

Het is niet aan mij om dit te beoordelen. De optie voor sloop en vervangende nieuwbouw wordt momenteel nog onderzocht. Hierbij zal ook worden onderzocht of bij dit project stikstof vrijkomt. Als blijkt dat er stikstof vrijkomt, zal moeten worden aangetoond dat het niet leidt tot verslechtering van de staat van nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Ten slotte is het aan de provincie Noord-Holland om als bevoegd gezag te beoordelen of een natuurvergunning kan worden verleend of niet. Het kabinet werkt verder aan een pakket aan maatregelen voor generieke stikstofreductie, zodat de stikstofdruk op Natura 2000-gebieden wordt verlaagd en Nederland van het stikstofslot af kan.

Vraag 12

Erkent u dat sloop-nieuwbouw leidt tot een hogere uitstoot van broeikasgassen en stikstof dan renovatie, en dat dit haaks staat op de klimaatdoelstellingen en stikstofdoelstellingen van Nederland? Deelt u de mening dat de CO2- en stikstofuitstoot van sloop altijd integraal meegewogen moet worden in de afweging tussen sloop en renovatie?

Hergebruik, renovatie en transformatie van bestaande gebouwen is veelal duurzamer dan nieuwbouw, maar niet elk gebouw leent zich daarvoor, zeker daar waar de energetische schil lastig is te verbeteren. Maar ook een wens om te verdichten of een wijk meer divers te maken kan een reden zijn om over te gaan tot sloop. Ik ben van mening dat per gebouw moet worden gekeken wat de beste circulaire strategie is als het gaat om hergebruik, renovatie en/of transformatie dan wel nieuwbouw. Daarbij zouden inderdaad de CO2-uitstoot en andere milieuaspecten moeten worden meegewogen. Als wel tot sloop wordt besloten dan verdient het de voorkeur om circulair te slopen. Dit houdt in dat wordt gekeken welke bouwelementen, -producten en -materialen uit het pand kunnen worden gedemonteerd om vervolgens in een nieuw gebouw of bij renovatie te worden hergebruikt. Ik ondersteun deze werkwijze met de Aanpak Circulair Slopen en Hergebruik.2

Vraag 13

Bent u bereid het democratische tekort te herstellen door bewoners een gelijkwaardig instemmingsrecht te geven bij sloopbeslissingen? Bij renovatie geldt namelijk een instemmingsrecht van 70% van de huurders, maar bij sloop niet.

Nee, ik acht het niet noodzakelijk om een instemmingsrecht van 70% te geven bij sloopbeslissingen. Op grond van huidige wet- en regelgeving is het voor de bewoner die niet instemt met sloop (en daarmee geen instemming geeft over het beëindigen van zijn of haar huurovereenkomst), mogelijk om zonder actie van zijn of haar kant te bewerkstelligen dat de rechter zich zal buigen over de vraag of de huurovereenkomst eenzijdig door de verhuurder kan worden beëindigd. De mogelijkheid dat de rechter zich hierover buigt acht ik voldoende.

Vraag 14

Bent u bereid om de situatie van de bewoners van het Dorus Rijkersplein in Egmond aan Zee actief onder de aandacht te brengen bij Kennemerwonen, en er bij de corporatie op aan te dringen het sloopplan te heroverwegen en alsnog een volwaardige renovatieoptie uit te werken in echte samenspraak met de bewoners?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb aangegeven, worden de opties op sloop en renovatie nog onderzocht en zal woningcorporatie Kennemer Wonen hierover met bewoners in gesprek gaan. Ik kan mij heel goed voorstellen dat, als wordt besloten tot sloop, dit een grote impact heeft op de wijk en de gemeenschap. Het blijft echter een afweging van de corporatie, in overleg met lokale partijen. Bij die afweging en het lokale gesprek kan ook de gemeente en de lokale politiek een rol spelen.

Vraag 1

Wat is uw oordeel over het bericht dat woningcorporaties grootschalige verduurzamingsprojecten classificeren als «groot onderhoud» in plaats van «renovatie», waardoor huurders geen instemmingsrecht hebben en de werkzaamheden moeten gedogen?1

Ik heb kennisgenomen van het artikel en de daarin beschreven situaties. Ik neem de berichten dat bewoners ervaren dat zij onvoldoende zeggenschap hebben, doordat woningcorporaties ingrijpende verduurzamingswerkzaamheden als «groot onderhoud» classificeren in plaats van «renovatie», serieus. De primaire verantwoordelijkheid voor een zorgvuldig proces ligt echter bij de corporatie zelf. Of werkzaamheden groot onderhoud of renovatie betreffen hangt af van de aard van de werkzaamheden en maatregelen. De woningcorporatie is aanspreekbaar op de wijze waarop bewoners daarin worden betrokken. De wet maakt onderscheid tussen «dringende werkzaamheden» en «renovatie»: bij «renovatie» worden voorheen niet aanwezige voorzieningen aangebracht waardoor het wooncomfort geacht wordt te zijn gestegen. Wanneer slechts sprake is van vervanging van kapotte of versleten onderdelen of voorzieningen is er sprake van onderhoud. Voor renovatiewerkzaamheden is instemming van de huurder vereist2, voor onderhoudswerkzaamheden niet. Bij geschillen over de vraag of werkzaamheden onderhoudswerkzaamheden of renovatie zijn, is de uiteindelijke kwalificatie in individuele gevallen voorbehouden aan de rechter.

Vraag 2

Is dit een fenomeen dat bij u al bekend was? Zo ja, welke stappen heeft u ondernomen of onderneemt u om dit recht te zetten? Zo nee, hoe gaat u er in de toekomst voor zorgen dat u sneller op de hoogte kan komen van vergelijkbare problematiek onder kwetsbare huurders?

Dat dit onderwerp van gesprek is, is bij mij bekend. De Woonbond heeft eind januari 2026 een brandbrief gepubliceerd over signalen van huurders die zich onvoldoende betrokken voelen bij verduurzamings- en renovatietrajecten, mede in relatie tot betaalbaarheid, draagvlak en de ervaren gevolgen voor hun woonlasten en woongenot.3
De verantwoordelijkheid voor een juiste classificatie van werkzaamheden ligt in eerste instantie bij de woningcorporaties zelf. Bij geschillen over de vraag of werkzaamheden onderhoudswerkzaamheden of renovatie zijn, is de uiteindelijke kwalificatie in individuele gevallen voorbehouden aan de rechter. Ook kunnen huurders zich onder omstandigheden melden bij de huurcommissie en is het mogelijk om een klacht in te dienen bij de corporatie. Corporaties zijn verplicht een onafhankelijke klachtencommissie in te richten. Corporaties hebben 2,2 miljoen sociale huurwoningen in eigendom en een investeringsopgave van 115 miljard euro. Ik kan niet in individuele gevallen beoordelen of er sprake is van renovatie of onderhoud.

Vraag 3

Bent u bereid om te reageren op het Trendbeeld 2025 van Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) waarin zij zich kritisch uitten over de handelwijze van corporaties met betrekking tot bewonersparticipatie?2

De signalen in het Trendbeeld over bewonersparticipatie die door SVWN in de in 2025 uitgevoerde visitaties bij 36 corporaties zijn gesignaleerd zijn door mij met belangstelling ontvangen.5 Deze signalen zijn voor mij mede aanleiding geweest om een onderzoek te laten doen naar de stand van zaken ten aanzien van huurdersparticipatie bij corporaties in Nederland. In 2016 vond een eerste onderzoek plaats naar hoe huurdersorganisaties bij corporaties invulling geven aan belangenbehartiging van huurders op basis van de Woningwet 2015. Reden was de invoering van de Woningwet 2015 en de rol die huurders op basis van de wet kregen. Tien jaar na dit onderzoek is het zinvol om dit onderzoek weer te laten plaatsvinden. Ik zal op basis van een tweede onderzoek over meer input beschikken om een onderbouwde reactie te kunnen geven en hierbij naast een vergelijking met het eerste onderzoek ook signalen uit het Trendbeeld 2015 meenemen. In de eerste helft van 2027 verwacht ik de uitkomsten van het onderzoek.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het financiële belang van corporaties er in de praktijk toe leidt dat corporaties bewust kiezen voor de kwalificatie «groot onderhoud» om kosten te drukken, ten koste van kwetsbare huurders? Kunt u uw antwoord toelichten?

Dat deel ik niet. Zoals aangeven in vraag 1 zijn de aard van de maatregelen en werkzaamheden leidend. Woningcorporaties staan voor een zeer omvangrijke verduurzamings- en renovatieopgave: op basis van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) moeten zij honderdduizenden woningen verbeteren, wat leidt tot lagere energierekeningen en meer wooncomfort voor huurders. Corporaties pakken die opgave voortvarend op. Uiteraard betrekken zij daarbij ook de financiële gevolgen, maar de kwalificatie moet wel in alle gevallen in lijn zijn met de juridische definitie en de geest van de wet.

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel sociale huurwoningen de afgelopen drie jaar zijn verduurzaamd onder de noemer «groot onderhoud» of «dringende werkzaamheden», terwijl er naar het oordeel van huurders of hun juridisch vertegenwoordigers sprake was van renovatie? Beschikt u over deze cijfers, en zo nee, bent u bereid deze te laten inventariseren?

Ik beschik niet over deze cijfers. Er bestaat geen centrale registratie die bijhoudt hoe verduurzamingswerkzaamheden zijn geclassificeerd en in hoeveel gevallen huurders of hun vertegenwoordigers daar anders over oordeelden. Zoals ik heb toegelicht in mijn antwoord op vraag 2 is het niet aan mij om individuele gevallen te beoordelen. Er zijn andere mogelijkheden die huurders hebben als zij de beoordeling van de corporatie in twijfel trekken.

Vraag 6

In het aangekondigde Wetsvoorstel instemmingsrecht en initiatiefrecht wordt het onderscheid tussen groot onderhoud, dringende werkzaamheden en renovatie niet scherper omschreven. Waarom niet, en bent u bereid dit alsnog te doen?

Het ontwerpwetsvoorstel instemmingsrecht en initiatiefrecht, gepubliceerd via www.internetconsultatie.nl, richt zich specifiek op verduurzaming in de vorm van energiebesparende of energieleverende voorzieningen, en niet op renovaties in algemene zin. Het ontwerp gaat uit van een scherpere rol voor de huurdersvertegenwoordiging. Dit ontwerp biedt de mogelijkheid om via een algemene maatregel van bestuur nader te definiëren welke maatregelen vallen onder het begrip verduurzaming.
Daarnaast is de voorgenomen aanpassing van het Besluit bouwwerken leefomgeving van belang met het oog op het uitfaseren van EFG-labels bij huur. Deze aanpassing is erop gericht dat huurwoningen aan energetische minimumeisen moeten voldoen per 1 januari 2029. Een ontwerp hiervoor is eveneens gepubliceerd via www.internetconsultatie.nl. Om de verhuurder in staat te stellen om tijdig aan de eis voldoen, moet de huurder op enig moment vóór 2029 meewerken wanneer de verhuurder de woning wil aanpassen voor het bouwvoorschrift.
In het licht van de hiervoor genoemde ontwerpen zal ik bezien of het noodzakelijk is om het onderscheid tussen groot onderhoud, dringende werkzaamheden en renovatie scherper te beschrijven met het oog op de positie van de huurder.

Vraag 7

De komende jaren zullen meer huurders te maken krijgen met de komst van warmtenetten, deelt u de mening dat initiatiefrecht van huurders daarin verankerd moet zijn?

Ik deel de mening dat de positie van huurders van belang is bij warmtenetten.
Met het wetsvoorstel gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Wgiw) wordt deze positie geborgd. Zo borgt de Wgiw goede participatie en een helder democratisch proces bij aansluiting op een warmtenet. Huurders hebben hierdoor, net als andere bewoners, en gebouweigenaren, de mogelijkheid inbreng te leveren bij de totstandkoming van het warmteprogramma en vervolgens de wijziging van het omgevingsplan.
De prioritering van verduurzaming, waaronder de aanleg van warmtenetten, is een gezamenlijke zaak van corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties maken samen lokale prestatieafspraken. Huurdersorganisaties kunnen ook op die manier invloed uitoefenen op lokale afspraken over warmtenetten.

Vraag 8

Hoe vaak zijn warmtenetten aangelegd waarbij deze werden gepresenteerd als «dringende werkzaamheden»? Hoe vaak als «groot onderhoud»? Deelt u onze mening dat dit onwenselijk is omdat het rechten van huurders kan schaden?

Exacte aantallen zijn mij niet bekend; zie ook het antwoord op vraag 5. Bekend is dat rechters in een aantal gevallen hebben geoordeeld dat de aansluiting op een warmtenet als dringende werkzaamheden kan worden aangemerkt. Meest recent heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 10 april 2026 geoordeeld dat huurders van corporatie Woonwaard in Alkmaar moesten meewerken aan aansluiting op het warmtenet, omdat het mislopen van subsidie en gemeentelijke afspraken de werkzaamheden dringend maakten.6 Van corporaties verwacht ik dat zij, ook als zij juridisch geen instemming hoeven te vragen, huurders tijdig en transparant informeren en betrekken bij de plannen. Dit vloeit ook voort uit Wet overleg huurders en verhuurder.

Vraag 9

Bent u van mening dat huurders die maandenlang worden blootgesteld aan geluidsoverlast van meer dan 100 decibel, lekkages en schade aan hun inboedel, zoals beschreven in de projecten in Monnickendam, De Westereen en Huizen, recht hebben op een wisselwoning en adequate schadevergoeding, ongeacht de juridische kwalificatie van de werkzaamheden? Zo ja, hoe gaat u dit borgen?

Niemand zou maandenlang onder dergelijke omstandigheden moeten hoeven wonen. Een woning moet een veilige en leefbare plek zijn. Corporaties hebben in dergelijke situaties een belangrijke verantwoordelijkheid om hun zorgplicht als verhuurder volledig na te komen. Huurders hebben de mogelijkheid zich tot de Huurcommissie of de rechter te wenden inzake de huurprijs. In een dergelijke procedure kan worden beoordeeld of sprake is van (geluids)overlast of gebreken die aanleiding geven tot huurverlaging. Daarnaast kunnen huurders bij de rechter vorderen dat maatregelen worden genomen om de overlast te beperken, bijvoorbeeld door het beschikbaar stellen van een wisselwoning, en kunnen zij een schadevergoeding eisen voor geleden schade. Het is uiteindelijk aan de rechter om hierover een oordeel te geven. Los van de juridische kwalificatie van de werkzaamheden verwacht ik van corporaties dat zij oog hebben voor de positie van huurders en actief zoeken naar passende oplossingen wanneer bewoners langdurig met ernstige overlast of schade worden geconfronteerd. Dat kan, afhankelijk van de omstandigheden, betekenen dat een wisselwoning beschikbaar wordt gesteld of dat schade aan de inboedel wordt vergoed.

Vraag 10

Welke maatregelen gaat u nemen om te voorkomen dat de energietransitie in de sociale huursector eenzijdig op de schouders van de meest kwetsbare huurders terechtkomt, en dat draagvlak voor verduurzaming wordt ondermijnd?

In de NPA en de wet zijn kaders opgenomen: verduurzaming gaat gepaard met betaalbare woonlasten, huurders worden na verduurzaming niet geconfronteerd met onredelijke huurverhogingen en de isolatie van woningen bij zittende huurders mag niet leiden tot huurverhoging. Daarnaast leidt verduurzaming van sociale huurwoningen tot meer wooncomfort en meer grip op de energierekening.

Vraag 11

Is er een toezichthouder bevoegd en toegerust om te handhaven op de juiste kwalificatie van verduurzamingswerkzaamheden door corporaties? Zo nee, bent u van plan een toezichter deze taak te geven?

Nee, de beoordeling of sprake is van «dringende werkzaamheden» dan wel «renovatie» is aan de rechter, de Hoge Raad heeft dit ook bevestigd.7

Vraag 12

Deelt u de mening dat er sprake is van een fundamentele machtsongelijkheid tussen woningcorporaties en sociale huurders, nu corporaties eenzijdig kunnen bepalen hoe ingrijpende werkzaamheden worden geclassificeerd, huurders juridisch en financieel nauwelijks in staat zijn om hiertegen op te komen, en de toegang tot de rechter in de praktijk onbetaalbaar is voor de betrokken bewoners?

Ik erken dat er een structureel verschil bestaat in de positie van corporaties en individuele huurders. De drempel om naar de rechter te stappen is voor veel huurders hoog. De wet biedt echter ook andere wegen. De Overlegwet regelt het recht op informatie van huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor het delen van informatie met bewoners en het faciliteren van een bewonerscommissie; zij kunnen een bewonerscommissie ook een vergoeding verstrekken om deskundige ondersteuning in te huren. Ook kunnen huurders een klacht indienen bij de onafhankelijke klachtencommissie.
In de NPA 2025–2035 is daarnaast afgesproken dat woningcorporaties en bewoners periodiek evaluaties uitvoeren over de kwaliteit van verrichte renovaties en waar nodig verbeteringen aanbrengen. Dit zijn bestaande instrumenten die de ongelijkheid kunnen verminderen zonder dat de rechter eraan te pas hoeft te komen.

Vraag 13

Bewoners in Monnickendam zeggen dat zij de regie over hun eigen leven zijn kwijtgeraakt. Deelt u de mening dat zeggenschap over de eigen woning en woonomgeving een basisrecht is, en dat de huidige wetgeving dit recht voor sociale huurders in de praktijk onvoldoende waarborgt?

Ja ik deel de mening dat zeggenschap over de eigen woning en woonomgeving een basisrecht is. Daarom kent de huidige wetgeving ook veel waarborgen voor die zeggenschap. Uiteraard werkt deze waarborg, net als elk systeem, niet feilloos. Om die reden worden huurdersorganisaties betrokken, bestaat de huurcommissie, kunnen huurders een klacht indienen of naar de rechter.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Waarom bouwen we voor studenten alleen nog maar studio’s, terwijl we dat eigenlijk niet willen?»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat de bouw van studentenhuisvesting in toenemende mate bestaat uit zelfstandige studio’s, terwijl de vraag van studenten juist vaak uitgaat naar onzelfstandige woonruimten met gedeelde voorzieningen?

De afgelopen jaren is inderdaad veel studentenhuisvesting gerealiseerd in de vorm van zelfstandige studio’s. Het kabinet vindt het belangrijk dat er naast zelfstandige studio’s ook onzelfstandige woonruimte wordt gebouwd. In het coalitieakkoord is opgenomen dat er gestreefd wordt naar meer gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten. Dit zal worden bevorderd met objectsubsidies. Hierdoor wordt het aanbod vergroot en ontstaat er meer keuzevrijheid.
Tegelijkertijd is de vraag van studenten uiteenlopend. Verschillende factoren spelen hier een rol. Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS) van 2025 blijkt dat woonlasten het belangrijkste criterium zijn bij de vraag naar welke type woonruimte de voorkeur uitgaat. Als wordt gekeken naar alle studenten in het hoger onderwijs met een verhuiswens, dan blijkt dat bijna 30% een voorkeur heeft voor onzelfstandige woonruimte, terwijl meer dan 60% van hen op die manier woont. Bij jonge studenten die nog thuis wonen en een verhuiswens hebben, heeft zo’n 50% een voorkeur voor onzelfstandige woonruimte met gedeelde voorzieningen. Hun voorkeur wordt voor een groot deel bepaald door de hoogte van de woonlasten en in mindere mate door het type woonruimte. Wanneer de rol van woonlasten in de voorkeur wordt verminderd of weggenomen, dan lijkt bijna 70% van jonge studenten die nog thuis wonen en een verhuiswens hebben, een voorkeur te hebben voor een kamer met gedeelde voorzieningen.

Vraag 3

Kunt u inzicht geven in de verhouding tussen het aantal gerealiseerde zelfstandige studentenwoningen (studio’s) en onzelfstandige studentenkamers in de afgelopen vijf jaar?

In de LMS wordt het aantal gerealiseerde studentenwoningen bijgehouden. Zo werden in 2024 ruim 5.000 studentenwoningen opgeleverd. Driekwart hiervan betrof zelfstandige wooneenheden, een kwart onzelfstandige eenheden.

Vraag 4

Kunt u aangeven naar welke verhouding tussen zelfstandige studio’s en onzelfstandige studentenkamers u streeft, mede in het licht van de woonwensen van studenten en de maatschappelijke effecten van verschillende woonvormen?

Samen met de andere ondertekenaars van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) streef ik naar 60.000 extra studentenwoningen in 2030. Daarbij is benadrukt dat het belangrijk is dat er naast zelfstandige eenheden ook onzelfstandige eenheden worden gerealiseerd. Er is daarbij geen afspraak gemaakt over de verhouding. Zoals ik in het antwoord op vraag 1 al aangaf, is in het coalitieakkoord opgenomen dat er objectsubsidies komen om gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten te stimuleren.

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel onzelfstandige studentenkamers in de afgelopen vijf jaar aan de markt zijn onttrokken en hoeveel onzelfstandige kamers zijn omgezet naar zelfstandige studio’s of andere woonvormen?

Uit de LMS is niet te halen hoeveel onzelfstandige studentenkamers in de afgelopen vijf jaar aan de markt zijn onttrokken en hoeveel onzelfstandige kamers zijn omgezet naar zelfstandige studio’s of andere woonvormen. Wel is in 2025 in het verlengde van de LMS het effect van uitponding op de studentenhuisvesting onderzocht. Hieruit blijkt dat de verkoop van studentenwoningen op de particuliere markt in 2024 voor een afname van het aanbod aan studentenhuisvesting gezorgd van naar schatting circa 9.000 wooneenheden.2

Vraag 6

Wat zijn volgens u de belangrijkste oorzaken dat ontwikkelaars en investeerders vaker kiezen voor de bouw van studio’s in plaats van onzelfstandige studentenhuisvesting?

Ontwikkelaars en investeerders geven aan dat de business case voor studio’s rendabeler is dan die van onzelfstandige studentenhuisvesting. Voorheen was dit zo omdat op basis van het puntenstelsel voor onzelfstandige eenheden structureel een lagere huurprijs gevraagd kon worden voor een studentenkamer dan voor een studio van eenzelfde kwaliteit. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is dit verschil voor het grootste deel verdwenen en kan in sommige gevallen zelfs meer gevraagd worden voor een kamer dan voor een studio van vergelijkbare kwaliteit. Wel is het vaak zo dat een bewoner van een studio beschikt over eigen voorzieningen (keuken, badkamer) en meestal over meer (privé) woonruimte. Doordat er huurtoeslag voor zelfstandige woonruimte mogelijk is, wordt het verschil in netto huur die de huurder betaalt tussen een kamer of een studio, in de praktijk bovendien klein. Verhuurders geven daarmee aan vaker voor studio’s te kiezen, omdat de verhouding netto huur versus woonkwaliteit voor de huurder gunstiger is. Daarnaast zijn studio’s volgens ontwikkelaars en investeerders beter voor een alternatieve doelgroep aan te wenden dan onzelfstandige eenheden.

Vraag 7

Welke financiële en fiscale prikkels dragen bij aan een scheve verhouding tussen het aantal gerealiseerde studio’s en onzelfstandige studentenkamers?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

In hoeverre spelen gemeentelijke regels rond verkamering, splitsing en grondbeleid een rol bij deze ontwikkeling?

De gemeentelijke regels rond verkamering en splitsing hebben vooral betrekking op de bestaande woningvoorraad. De bestaande voorraad is in de regel bouwkundig geschikter voor kamersgewijze verhuur dan voor studio’s. In beide gevallen zal in diverse gemeenten een vergunning moeten worden aangevraagd. Voor de zomer werk ik uit hoe en onder welke voorwaarden er vergunningsvrij gesplitst kan worden, ook voor verkamering/woningdelen verken ik dit. Ontwikkelaars en investeerders zullen, afgezien van grote transformatieprojecten, vaker nieuwe projecten realiseren via nieuwbouw. Het gemeentelijke grondbeleid kan invloed hebben op de nieuwbouw als er specifieke regels worden opgenomen die de nieuwbouw van onzelfstandige woonruimte bemoeilijkt of onmogelijk maakt, zoals bijvoorbeeld de minimum woonoppervlakte per woning.

Vraag 9

Deelt u de opvatting dat «op kamers gaan» bijdraagt aan gemeenschapsvorming en het tegengaan van eenzaamheid en mentale problematiek onder studenten?

Wonen in een studentenkamer met een gemeenschappelijke ruimte vergroot de kans op sociale interactie en verkleint daarmee de kans op eenzaamheid en mentale problematiek. Daarom zet ik mij samen met de ondertekenaars van het LAS in op de realisatie van meer studentenkamers en komt het kabinet met objectsubsidies om gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten te stimuleren.

Vraag 10

Op welke wijze wordt in het huidige beleid rekening gehouden met maatschappelijke baten, zoals het verminderen van eenzaamheid en mentale problemen bij studenten/jongeren bij de afweging tussen verschillende typen studentenhuisvesting?

Zoals bij het antwoord op vraag 9 is aangegeven, zetten de ondertekenaars van het LAS zich in op een groter percentage onzelfstandige woonruimte voor studenten. Uiteindelijk is het aan gemeenten en huisvesters om de afweging te maken welk type studentenhuisvesting wordt gebouwd.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel vierkante meter woonruimte gemiddeld nodig is voor een zelfstandige studio ten opzichte van een onzelfstandige studentenkamer met gedeelde voorzieningen?

De minimale woonruimte bij nieuwbouw wordt bepaald door het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en gemeentelijke regelgeving. In het Bbl staat dat gebruiksoppervlakte voor een zelfstandige woning (woonfunctie) minimaal 18 m2 moet zijn, voor studentenwoningen is dit 15 m2. Voor een onzelfstandige woonruimte (een kamer in een woning) moet de minimale gebruiksoppervlakte 5 m2 zijn, bij een breedte van 1,8 meter. Doordat gemeenten ook in het kader van woon- en leefklimaat in hun omgevingsplan eisen kunnen stellen, kunnen de minimumeisen per gemeente verschillen.

Vraag 12

Welke stappen en met welk tijdpad bent u van plan te zetten om te komen tot een ondersteuningsprogramma studentenhuisvesting gericht op gemeenten buiten de G4, conform de aangenomen motie?2

De motie verzoekt het kabinet een ondersteuningsprogramma studentenhuisvesting in te richten, gericht op gemeenten buiten de G4, met als doel de bouw van onzelfstandige woonruimte voor studenten te versnellen en dit te verankeren in de actualisering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting. Ik ga de komende maanden het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting actualiseren, samen met de partners in het Landelijk Platform Studentenhuisvesting. Het ondersteuningsprogramma is daar onderdeel van.

Vraag 13

Op welke wijze wordt binnen dit programma specifiek ingezet op het stimuleren van de bouw van onzelfstandige studentenhuisvesting?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Hoe gaat u uitvoering geven aan de aangenomen motie die oproept tot het ontwikkelen van een methodiek en instrumentarium om maatschappelijke baten, zoals sociale cohesie en ontmoeting, structureel mee te nemen in woningbouwprojecten.3

Dit zal ik doen door met de aanpak Samen Slim op veertien locaties nieuwe methodieken en instrumentarium te ontwikkelen, en waar nodig voorstellen te doen aan de Taskforce Versnelling Woningbouw om belemmerende wetgeving aan te passen, bestaande mogelijkheden te verkennen en dit bij concrete projecten toe te passen. Vervolgens zullen tijdens de ontwikkeling hiervan de geleerde punten worden geïmplementeerd in andere grootschalige woningbouwprojecten. Verder heeft het ontwikkelen van sterke gemeenschappen mijn aandacht als onderdeel van de uitwerking van de totaalaanpak. Conform het coalitieakkoord werk ik momenteel aan de uitwerking hiervan waardoor meer geborgd wordt dat door middel van koppelkansen functies als wonen, werken, bereikbaarheid, groen en maatschappelijke voorzieningen samen worden ontwikkeld.

Vraag 15

Hoe wordt in deze methodiek concreet geborgd dat investeringen in gemeenschappelijke ruimten zoals gedeelde woonkamers, studieruimten en groenvoorzieningen worden meegewogen in de businesscases van de bouw van studentenhuisvesting?

Als deze ruimtes leiden tot de beoogde extra maatschappelijke impact is het zaak daarvoor ook de bekostiging te organiseren, ook langjarig, en ook in de begeleiding. Dat zal bij de in het antwoord op vraag 14 aangegeven aanpak worden meegenomen.

Vraag 16

Zou u inzicht willen geven in wat er nodig is om op een vergelijkbare manier de maatschappelijke baten van onzelfstandige woonruimten ten opzichte van studio’s mee te rekenen in businesscases?

Zonder hierin volledig te zijn, gaat het op het eerste gezicht over (vermeden) zorg- en opvangkosten, bouwkosten, rendement op de verhuur, ruimtegebruik, huurtoeslag en woningbouwsubsidies. Dat zal bij de in het antwoord op vraag 14 aangegeven aanpak worden meegenomen.

Vraag 17

Zou u in kaart willen brengen welke maatregelen er mogelijk zijn om gemeenten en projectontwikkelaars te stimuleren om vaker te kiezen voor onzelfstandige studentenhuisvesting en te investeren in gemeenschappelijke ruimten, mede met het oog op de maatschappelijke voordelen voor studenten en wijken?

Om gemeenten en projectontwikkelaars te stimuleren om vaker te kiezen voor onzelfstandige studentenhuisvesting (kamers met gedeelde voorzieningen) kan enerzijds voor maatregelen worden gekozen die de business case voor projectontwikkelaars aantrekkelijker maakt. Anderzijds kunnen gemeenten worden gestimuleerd meer te sturen op de bouw van onzelfstandige studentenhuisvesting. In het coalitieakkoord wordt hier vorm aan gegeven door de instelling van een objectsubsidie voor gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten. Daarnaast wil het kabinet woningdelen en het verhuren van een woning in (studenten)kamers makkelijker maken, waarbij gemeenten allen bij zwaarwegende redenen verkamering mogen beperken.

Vraag 1

Bent u bekend met de moties die de gemeenteraden van Delft, Leiden en Utrecht hebben aangenomen over hospiteren in studentenhuizen, waarin zij de wens uitspreken dat studenten de vrijheid moeten houden om zelf een nieuwe huisgenoot te kiezen? Hoe kijkt u naar de signalen uit deze steden?

Ja, ik daar ben ik bekend mee. Het betreft signalen naar aanleiding van de voorgenomen wijziging van DUWO, waarbij het bestaande hospiteerbeleid wordt aangepast. Hierdoor lijkt in veel studentenhuizen de mogelijkheid voor zittende bewoners om zelf een nieuwe huisgenoot te kiezen te worden ingeperkt. Zoals mijn ambtsvoorganger in eerdere vragen over dit onderwerp heeft aangegeven, zijn de Ministeries van VRO en OCW geen partij in deze wijziging.1 Het is niet aan mij om mij uit te spreken over de wijze waarop woningen met gedeelde voorzieningen worden verdeeld.

Vraag 2

Klopt het dat de Wet goed verhuurderschap voorschrijft dat verhuurders bij het aanbieden van woonruimte een transparante selectieprocedure moeten gebruiken, met gebruik van objectieve criteria en een uitleg over de gemaakte keuze voor een huurder?

Op grond van de Wet goed verhuurderschap (Wgv) is het voor verhuurders en verhuurbemiddelaars verboden om ongerechtvaardigd onderscheid te maken bij verhuur van woonruimte (woondiscriminatie). De Wgv verplicht verhuurders en verhuurbemiddelaars om te werken met objectieve selectiecriteria, een transparant selectieproces en aan de afgewezen kandidaat-huurder(s) te motiveren waarom voor een huurder is gekozen, en dat zij een werkwijze ter voorkoming van discriminatie vastleggen en openbaar maken.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe deze verplichtingen zich verhouden tot hospiteerprocedures in studentenhuizen, waarbij bewoners gezamenlijk een nieuwe huisgenoot kiezen binnen een bestaande woongemeenschap?

De Wgv legt geen specifieke methode voor huurderselectie vast en tast het bestaande recht op coöptatie (hospiteren) niet aan. Daarmee laat de wet ruimte voor verschillende manieren van uitvoering, waarbij ook selectie via coöptatie mogelijk blijft, mits deze transparant is ingericht en voldoet aan het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid zoals vastgelegd in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb). De concrete invulling van deze wettelijke verplichtingen in beleid ligt in beginsel bij de verhuurder zelf.

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat bij hospiteren vaak factoren een rol spelen zoals leefstijl, huishoudelijke gewoonten, de sociale dynamiek binnen een huis? En dat dergelijke factoren moeilijk te kwalificeren zijn als objectieve selectiecriteria?

Het is van belang onderscheid te maken tussen de verhuur van zelfstandige woonruimte en situaties van hospiteren bij onzelfstandige woonruimte. Het hanteren van objectieve selectiecriteria is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van de verhuurder van een zelfstandige woning. In dat kader dient de verhuurder ook richting zittende huurders duidelijk te maken dat geen onderscheid mag worden gemaakt op basis van afkomst bij de selectie van nieuwe huurders. Bij hospiteren, waar het doorgaans gaat om onzelfstandige woonruimte en samenwonen met anderen, is er voor zittende bewoners meer ruimte om een afweging te maken die past bij het samenleven in één huishouden. Die ruimte is echter niet onbegrensd. Factoren zoals leefstijl, huishoudelijke gewoonten en de sociale dynamiek kunnen een rol spelen. Op grond van de Wet goed verhuurderschap, in samenhang met de Algemene wet gelijke behandeling, geldt echter ook voor zittende huurders dat het verboden is om bij het hospiteren ongerechtvaardigd onderscheid te maken op basis van afkomst of huidskleur, dat in de Awgb wordt aangeduid met de grond «ras». In specifieke situaties kan sprake zijn van een uitzondering op de Algemene wet gelijke behandeling, bijvoorbeeld als de rechtsverhouding een privékarakter heeft. In dat geval bestaat er enige aanvullende ruimte om eisen te stellen aan een kandidaat-huurder. Dit kan zich voordoen wanneer een kamer wordt verhuurd binnen de eigen woning van de verhuurder. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een situatie waarin een vrouwelijke hospita voorkeur geeft aan een vrouwelijke huurder. Ook in dergelijke gevallen blijft op grond van de Algemene wet gelijke behandeling gelden dat er nooit onderscheid mag worden gemaakt op basis van afkomst.

Vraag 5

Wat zouden volgens u de gevolgen zijn voor de sociale samenhang binnen bestaande studentenwoongemeenschappen wanneer bewoners niet langer of in mindere mate zelf een nieuwe huisgenoot kunnen kiezen?

Het is goed mogelijk dat als de keuze voor een nieuwe bewoner bij de huidige bewoners ligt, de sociale samenhang groter is. Daar staat tegenover dat op deze wijze bepaalde groepen een kleinere kans op een woning maken. Het is aan de verhuurder om deze belangen af te wegen.

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat de grootste opgave binnen de studentenhuisvesting het snel terugdringen van het tekort aan studentenwoningen is? En deelt u de opvatting dat de huidige discussies over selectieprocedures en de verdeling van studentenwoningen in belangrijke mate voortkomen uit het grote tekort aan studentenwoningen?

Het is van groot belang dat het aantal studentenwoningen wordt uitgebreid. Ik steun de noodzaak om het aantal studentenwoningen uit te breiden. Vanuit het ministerie werken wij aan de realisatie van 60.000 extra studentenwoningen en stimuleren wij het ontwikkelen van woonvormen met gedeelde voorzieningen. De huidige discussie komt voort uit een beleidsvoornemen van DUWO, een van de sociale huisvesters. Zij geeft in haar berichtgeving aan dat zij het hospiteersysteem wil wijzigen om op een eerlijke manier de schaarse betaalbare kamers te verdelen en verwijst daarbij naar de krappe woningmarkt.

Vraag 7

Welke stappen gaat u de komende periode zetten om dit tekort aan studentenwoningen zo snel mogelijk terug te dringen, zodat iedere student een passende woning kan vinden?

Ik ga door met de uitvoering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting. Daarnaast staan er in het coalitieakkoord een aantal afspraken die ik ga uitvoeren. Zo zal ik woningdelen en het verhuren van een woning in (studenten)kamers makkelijker maken, waarbij gemeenten alleen bij zwaarwegende redenen verkamering mogen beperken. Ook ben ik bezig met de opzet van een objectsubsidie voor gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten. Daarnaast zie ik kansen voor meer studentenhuisvesting op campussen, waarbij ik een belangrijke rol zie voor onderwijsinstellingen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Explosief gestegen onderhoudskosten zijn raadsel voor corporaties» van 30 januari jongstleden?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kijkt u naar het feit dat woningcorporaties te kampen hebben met een snel oplopend financieel tekort dat de nieuwbouw- en verduurzamingsplannen bedreigt, opgelopen van 5 miljard tot ruim 19 miljard euro?

De daling van de investeringscapaciteit van woningcorporaties en het opgelopen financiële tekort zijn een punt van zorg met het oog op de investeringsafspraken die zijn gemaakt in de Nationale Prestatieafspraken (NPA). Het kabinet heeft daarom in het coalitieakkoord een pakket aan maatregelen voorgesteld om de investeringscapaciteit van woningcorporaties te vergroten. Zo komt er een faciliteit in de vennootschapsbelasting (vpb) die de fiscale lastendruk met uiteindelijk structureel € 325 miljoen zal verlagen. Daarnaast is het kabinet voornemens om woningcorporaties meer ruimte te geven om te investeren in zogenaamde niet-DAEB activiteiten (middenhuur). Ook wil het kabinet toe naar jaarlijkse inkomenstoetsing en passende huurgelden. Hoe deze maatregelen precies doorwerken op de investeringscapaciteit van corporaties en het financiële tekort van de NPA is op dit moment niet precies duidelijk omdat dit afhangt van de gekozen invulling van de maatregelen. Ik heb recent toegezegd uw Kamer dit voorjaar te informeren over de uitwerking van de maatregelen in het coalitieakkoord en de verwachte effecten ervan op de financiële haalbaarheid van de NPA.

Vraag 3

Bent u bekend met de waarschuwing van de Autoriteit Woningcorporaties dat «de opgaven en middelen van corporaties niet meer in evenwicht» zijn? En dat deze toezichthouder aanbeveelt om «robuuste, structurele maatregelen» te nemen? Welke maatregelen bent u van plan om te nemen om te zorgen dat corporaties genoeg middelen hebben voor hun opgave om voor betaalbare huisvesting te zorgen?

Zoals in mijn antwoord op vraag 2 aangegeven heeft de coalitie een pakket maatregelen voorgesteld die de financiële haalbaarheid van de NPA zullen verbeteren. Er ligt echter ook een meer structureel vraagstuk over het lange termijn verdienvermogen van woningcorporaties. Het verdienmodel van corporaties is namelijk, zeker met het huidige gewenste investeringstempo, niet houdbaar op de lange termijn. Dit komt omdat corporaties zowel op hun bestaande woningen als op iedere nieuwe woning geld toeleggen. De verliezen die corporaties maken worden op dit moment afgedekt door leningen aan te trekken. Dit kunnen corporaties op lange termijn niet volhouden omdat zij de komende jaren gestaag naar de grenzen bewegen van wat zij aan leningen mogen en kunnen dragen.
Ik ben het eens met de Aw dat er uiteindelijk «robuuste, structurele maatregelen» nodig zijn om de balans tussen opgaven en middelen ook op de lange termijn te bewaren. Daarom ben ik voornemens om een gezaghebbend en onafhankelijk advies in te winnen over het lange termijn verdienvermogen van woningcorporaties. Dit advies zal in moeten gaan op de vraag welke opgaven en taken er op de lange termijn liggen voor woningcorporaties en op welke wijze deze het best bestendig gefinancierd kunnen worden. Ik verwacht uw Kamer voor de zomer hierover nader te informeren.

Vraag 4

Klopt het dat de Autoriteit Woningcorporaties ook heeft geconstateerd dat corporaties in zeven jaar tijd zo’n 60 procent meer kwijt zijn aan onderhoud, en dit een belangrijke oorzaak is voor het financiële tekort? Hoe verklaart u de stijgende onderhoudskosten?

De Aw heeft inderdaad geconstateerd dat de onderhoudsuitgaven van corporaties tussen 2018 en 2024 met 60 procent zijn toegenomen. Dit is substantieel meer dan kan worden verklaard door de algemene prijsstijging van onderhoud die over dezelfde periode op circa 30 procent is uitgekomen. Een stijging van de onderhoudslasten werkt sterk door op de investeringscapaciteit van woningcorporaties omdat zij hierdoor netto minder inkomsten overhouden om de rente op nieuwe leningen te kunnen betalen. Uit de meest recente financiële doorrekening blijkt dat de stijging van onderhoudslasten circa 1/3 van de afname van het investeringsruimte verklaart.
Waarom de onderhoudskosten van corporaties zo sterk zijn gestegen is op dit moment nog niet volledig duidelijk. De meest voor de hand liggende verklaring hiervoor lijkt dat corporaties, in lijn met de afspraken uit de NPA, meer onderhoud zijn gaan plegen. Het valt op basis van de huidige inzichten echter niet te zeggen of dit de volledige verklaring is. Dit komt met name omdat er meer diepgravende analyses nodig zijn in beeld te brengen in hoeverre de kostenstijging wordt gedreven door een toename van onderhoudsingrepen dan wel doordat corporaties hogere prijzen betalen. Ook is er weinig zicht in hoeverre er ruimte is het onderhoud op een meer doelmatige wijze in te vullen. Op dit moment vindt er overleg plaats met de Aw en Aedes om te komen tot een gezamenlijke onderzoeksagenda om meer inzicht te krijgen in de oorzaken en mogelijke oplossingen ten aanzien van de oplopende onderhoudslasten.

Vraag 5

Bent u bereid de aanbeveling van de Autoriteit Woningcorporaties over te nemen en een breed onderzoek te starten naar wat achter de sterk stijgende onderhoudskosten zit?

Zoals ik in het antwoord op vraag 4 heb aangegeven vindt er op dit moment overleg plaats met de Aw en Aedes om te kijken welke onderzoeken er nodig zijn om een beter beeld te krijgen van de sterk stijgende onderhoudslasten en op welke wijze corporaties hier meer grip op zouden kunnen krijgen. Ik zal uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van de verschillende onderzoeken.

Vraag 6

Deelt u de analyse van de Autoriteit Woningcorporaties dat private-equityfirma’s hier een rol spelen, omdat deze in toenemende mate de onderhoudsbedrijven overnemen die werken in de corporatiesector? Bent u bereid om prijsvorming, winstuitkeringen en contractafspraken bij onderhoudsbedrijven, en specifiek de invloed van private equity op tarieven en contracten, mee te nemen in het onderzoek?

De Aw is in zijn analyse terughoudend om een direct verband te leggen tussen de prijsstijgingen van onderhoud en de opkomst van private-equityfirma’s. De Aw schetst vooral dat er een trend zichtbaar is waarbij private equityfirma’s instappen in onderhoudsbedrijven. Vervolgens stelt de Aw dat dit mogelijk een prijsopdrijvend effect kan hebben, maar dat niet is vast te stellen of dit een rol heeft gespeeld bij de prijsstijging van afgelopen jaren. De Aw zegt nadrukkelijk dat aanvullend onderzoek nodig zou zijn om dit te kunnen vaststellen. Zoals bij vraag 4 en 5 al is aangegeven bekijken we op dit moment samen met Aw en Aedes welke onderzoeken er nodig zijn ten aanzien van de gestegen onderhoudslasten. Bij het opstellen van deze onderzoeksagenda zal ook worden bezien of het zinvol is om ook nader naar de rol van private equity te kijken.

Vraag 7

Wat zijn volgens u alternatieven of oplossingen voor corporaties om meer grip op onderhoudskosten te krijgen, of de kosten te verlagen?

Ik vind het op dit moment voorbarig om vooruit te lopen op mogelijke oplossingen omdat er op dit moment nog onvoldoende zicht is op het onderliggende probleem. Het hangt uiteindelijk sterk af van de resultaten van het onderzoek in welke mate er ruimte is om onderhoudskosten te verlagen zonder dat dit op lange termijn ten kosten gaat van de onderhoudsstaat van corporatiewoningen. Mijn insteek is om bij de uit te voeren onderzoeken ook nadrukkelijk de onderzoeksvraag te stellen welk handelingsperspectief er is om het onderhoud door corporaties meer kostenefficiënt uit te laten voeren.

Vraag 8

Kunt u deze vragen afzonderlijk en voor het commissiedebat over de Staat van de Volkshuisvesting beantwoorden?

Zoals ik uw Kamer op 3 maart jl. heb laten weten was er meer tijd nodig voor het beantwoorden van deze vragen.