Vraag 1

Kent u het bericht «Huisbazen kunnen meer huur vragen door regels te omzeilen»1?

Ja.

Vraag 2

Sinds wanneer bent u op de hoogte van deze signalen?

Ik ontvang veel signalen van verhuurders die een te hoge huur vragen. Daarom werk in aan het wetsvoorstel betaalbare huur en de modernisering van het WWSO. Het gebruik van de verschillende huurcontractvormen en hoe vaak er binnen de verschillende contracten een te hoge huur wordt gevraagd, wordt niet gemonitord.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat verhuurders het WWS-puntenstelsel omzeilen door groepscontracten af te sluiten in plaats van een individueel contract te sluiten met iedere huurder?

De vorm van het huurcontract maakt het niet mogelijk om het woningwaarderingsstelsel (WWS) of woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) te omzeilen. Voor toepassing van het WWS of het WWSO is de feitelijke situatie doorslaggevend. Kamerverhuur blijft kamerverhuur, ook al is er sprake van een groepscontract. Het feit dat het gaat om verschillende huishoudens maakt dat er sprake is van onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur) en dat het WWSO van toepassing is. Daar doet de vorm van het huurcontract geen afbreuk aan.
Er is geen nationale wet- of regelgeving die groepscontracten expliciet verbiedt. Ik vind deze contractvorm ook niet per definitie onwenselijk. Gezien de grote schaarste moeten we de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk benutten. Groepscontracten zijn een manier voor mensen om een woning te delen.
Wel vind ik het onwenselijk als deze contractvorm geadviseerd en/of gebruikt wordt om een te hoge huur te vragen en de schijn te wekken dat hiermee de huurprijsregulering kan worden omzeild. Om dergelijke misstanden te helpen voorkomen, werk ik aan het reguleren van de middenhuur, het dwingend maken van het WWS en een herziening van het WWSO.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het feit dat vastgoedadvocaten deze vorm van het omzeilen van het WWS zonder consequenties kunnen adviseren?2

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Welke instrumenten hebben gemeenten nu om dit oneigenlijk gebruik van groepscontracten tegen te gaan?

Gemeenten hebben verschillende publiekrechtelijke instrumenten tot hun beschikking om oneigenlijk gebruik van groepscontracten tegen te gaan. Ze kunnen onder meer het hebben van een individueel huurcontract verplicht stellen bij het verlenen van een omzettingsvergunning voor verkamering. De gemeente Amsterdam heeft dit bijvoorbeeld verplicht gesteld in de huisvestingsverordening.

Vraag 6

Wat gaat u doen om dit perverse gedrag van advocaten en verhuurders tegen te gaan?

Met het wetsvoorstel betaalbare huur versterk ik de positie van huurders. Ik breid het gereguleerde huursegment uit tot 187 WWS-punten, dit zijn zelfstandige huurwoningen tot circa € 1.100. Ook maak ik het WWS dwingend en herzie ik het WWSO. Verhuurders zijn dan verplicht zich hieraan te houden. Hiermee bereid ik de mogelijkheden voor huurders om hun recht te halen uit. Huurders kunnen zelf naar de Huurcommissie stappen, maar ook de gemeenten gaan hierop handhaven. Bij het verder uitwerken van het wetsvoorstel blijf ik in gesprek met huurders, verhuurders en gemeenten om te bezien of we voldoende doen om de positie van de huurder te beschermen.

Vraag 7

Gaat u deze problematiek betrekken bij de Wet betaalbare huur om nog meer misbruik te voorkomen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Woningcorporatiebazen privé actief als vastgoedbelegger, sector scherpt integriteitscode aan»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat corporatiebazen zelf woningen verhuren voor rendement?

Belangenverstrengeling (of de schijn daarvan) moet te allen tijde worden voorkomen. Van topfunctionarissen van woningcorporaties, zowel bestuurders als commissarissen, mag worden verwacht dat zij de sensitiviteit hebben dat commerciële verhuur door henzelf snel tot verstrengeling kan leiden met de belangen van de woningcorporatie, ook al is de verhuur niet expliciet door regelgeving verboden.
Bovendien hebben topfunctionarissen bij woningcorporaties een voorbeeldfunctie. Dat houdt ook in dat, voor zover zij eigenaar zijn van een eigen vastgoedportefeuille waarvan is vastgesteld dat deze niet in strijd zijn met de belangen van de woningcorporatie, zij geen onredelijke huurprijzen vragen en zich te allen tijde als goed verhuurder gedragen.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat sommige van deze woningen op een steenworp afstand liggen van grote herstructureringsprojecten in opdracht van de corporatie waar deze bestuurders actief zijn?

Dit is onwenselijk: de kans op (de schijn van) belangenverstrengeling is dan te groot.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat bij de bouw van sommige van deze woningen aannemers betrokken zijn die ook opdrachtnemer zijn van de corporatie waar deze bestuurders actief zijn?

Hiervoor geldt hetzelfde als voor de situatie in vraag 3, namelijk dat dit onwenselijk is omdat de kans op (de schijn van) belangenverstrengeling daarbij te groot is.

Vraag 5

Hoe kan mogelijke belangenverstrengeling in dergelijke situaties beter worden voorkomen?

De sector is wat mij betreft primair zelf aan zet, omdat het belangrijk is dat integriteit en maatschappelijke sensitiviteit kwaliteiten zijn die worden geïnternaliseerd en niet extern afgedwongen. Topfunctionarissen moeten elkaar daar op aanspreken zodat, ook in die gevallen dat de regelgeving ruimte laat of onduidelijk is, beslissingen worden genomen vanuit de juiste houding.
Ik zie dat de sector dit oppakt met de aanscherping van de governancecode van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Deze aanscherping, waarbij voor het verhuren van woningen met een rendementsdoelstelling als uitgangspunt geldt «nee, tenzij», onderschrijf ik volledig. Dit is een streng uitgangspunt, dat er in de praktijk naar verwachting toe zal leiden dat er minder topfunctionarissen met een eigen commerciële vastgoedportefeuille bij woningcorporaties werkzaam zullen zijn.
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft de casussen die naar voren zijn gekomen ook tegen het licht gehouden en hierover met de betreffende corporaties gesproken. Inmiddels heeft een aantal functionarissen zelf de conclusies uit het onderzoek van Nieuwsuur getrokken door zich terug te trekken uit hun functie of door hun vastgoedpositie te (gaan) verkopen. De Aw beoordeelt of de RvC daar waar nodig passende maatregelen neemt. Wanneer deze uitblijven kan de Aw gebruik maken van de interventies die haar ter beschikking staan.
Ten aanzien van het voorkomen van soortgelijke problematiek in de toekomst is de Aw als extern toezichthouder van mening dat de acties en maatregelen die de sector zelf in reactie op het onderzoek van Nieuwsuur neemt voldoende vertrouwen bieden. Dit past bij de principle-based uitgangspunten in de recent herziene Woningwet en het risicogericht toezicht door de Aw hierop. Hierbij ligt de focus op het bredere belang van stevig intern toezicht bij woningcorporaties om (de schijn van) belangenverstrengeling en niet-integer handelen te voorkomen. De Aw zal de komende tijd die acties blijven monitoren, maar ziet gegeven de reactie vanuit de sector vooralsnog geen reden om zelf aanvullende maatregelen te nemen. Ik ondersteun deze lijn.

Vraag 6

Deelt u de mening dat bestuurders en toezichthouders er voor de belangen van huurders zitten, dus nooit zelf voor torenhoge huren mogen verhuren of anderszins belangen mogen hebben die ook gespannen voet staan met de doelstellingen van de sociale woningbouw? Deelt u de opvatting dat voor deze mensen geen plaats is en we ze kunnen missen als kiespijn? Bent u bereid de betreffende corporaties daarop aan te spreken?

Zie hiervoor mijn antwoord op vragen 2 en 5.

Vraag 7

Gaat u met de Autoriteit Woningcorporaties in gesprek om te kijken hoe de integriteitscode verder kan worden aangescherpt? Zo ja, kunt u de resultaten hiervan terugkoppelen?

Zie mijn antwoord op vraag 5.

Vraag 1

Bent u bekend met het gezamenlijk onderzoek van de NOS en Nieuwsuur, waaruit blijkt dat commissarissen en bestuurders bij zo'n twintig woningcorporaties privéhuizen blijken te verhuren voor persoonlijk rendement?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat bestuurders en commissarissen van woningcorporaties, gezien hun publieke functie, een voorbeeldrol hebben en dat het daarom principieel onwenselijk is dat zij vastgoed verhuren voor persoonlijk rendement?

Belangenverstrengeling (of de schijn daarvan) moet te allen tijde worden voorkomen. Van topfunctionarissen van woningcorporaties, zowel bestuurders als commissarissen, mag worden verwacht dat zij de sensitiviteit hebben dat commerciële verhuur door henzelf snel kan leiden tot (de schijn van) verstrengeling met het belang van de woningcorporatie, ook al is de verhuur op zichzelf niet expliciet door wet- en regelgeving verboden.
Dit gezegd hebbende, onderschrijf ik de aanscherping van de governancecode van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), waarbij voor het verhuren van woningen met een rendementsdoelstelling als uitgangspunt geldt: «Nee, tenzij». Dit is een streng uitgangspunt, dat er in de praktijk naar verwachting toe zal leiden dat er minder topfunctionarissen met een eigen commerciële vastgoedportefeuille bij woningcorporaties werkzaam zullen zijn.
In de uitzonderlijke gevallen dat het bezit van woningen met een rendementsdoelstelling niet leidt tot strijd met de belangen van de corporatie, zal dit altijd goed uitlegbaar moeten zijn, transparant verantwoord moeten worden en mag er aantoonbaar geen sprake zijn van belangenverstrengeling. Ik verwacht van Raden van Commissarissen (RvC) dat hiervoor aandacht is en dat zij in deze uitzonderlijke gevallen hebben gezorgd voor waarborgen die belangenverstrengeling of de schijn daarvan voorkomen.
Verder hebben topfunctionarissen bij woningcorporaties een voorbeeldfunctie. Dat houdt ook in dat, voor zover zij eigenaar zijn van een eigen vastgoedportefeuille waarvan is vastgesteld dat deze niet in strijd is met de belangen van de woningcorporatie, zij geen onredelijke huurprijzen vragen en zich te allen tijde als goed verhuurder gedragen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het verhuren van deze huizen voor maandbedragen die niet redelijk zijn dubbel onwenselijk is en afbreuk doet aan de geloofwaardigheid van de sector?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Klopt het dat woningcorporaties het huizenbezit van de functionarissen op dit moment niet hoeven te melden bij de Autoriteit woningcorporaties? Zo ja, wat vindt u hiervan? Zo ja, waarom is hiervoor gekozen?

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) stelt bij de beoordeling van aankomende bestuurders en commissarissen vragen over mogelijke deelbelangen van de kandidaat, over de verwevenheid met andere leden van de RvC en/of bestuur en over de onverenigbaarheid met (neven)functies van de kandidaat. Ook wordt gevraagd naar beheersmaatregelen die de RvC treft om mogelijke (schijn van) belangenverstrengeling te voorkomen, beëindigen of beheersen. De vragen zijn bewust open geformuleerd om te voorkomen dat door het specifiek noemen van het ene mogelijke deelbelang, andere deelbelangen onderbelicht worden.
Ondanks dat niet expliciet naar vastgoed wordt gevraagd mag van (beoogde) topfunctionarissen bij woningcorporaties worden verwacht dat zij begrijpen dat het hebben van eigen commercieel vastgoed een belang is dat kan botsen met het corporatiebelang. De functionarissen die dit niet hebben gemeld zijn hierin tekortgeschoten.

Vraag 5

Hoe is het mogelijk dat na de uitkomsten van de Parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties in 2014 een lacune is blijven bestaan in het toezicht op het vastgoedbezit van corporatiebestuurders en de (schijn van) belangenverstrengeling die hier mogelijk uit voortvloeit?

De lessen van de Parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties zijn vertaald met de wijziging van de Woningwet in 2015 naar strengere regelgeving op allerlei terreinen, inclusief een onafhankelijke externe toezichthouder. Regelgeving kan echter niet elke situatie voorzien. Daarom is het hebben van een juiste houding bij topfunctionarissen van woningcorporaties zo belangrijk. Dit moet iets zijn van de sector zelf. Met de aanscherping van de governancecode wordt daartoe een belangrijke stap gezet.

Vraag 6

In hoeverre overtreden bestuurders van woningcorporaties die privévastgoed verhuren voor persoonlijk rendement in de directe omgeving van de woningcorporatie waarvoor zij werken de Woningwet, waarin staat dat het lidmaatschap van bestuurders en commissarissen bij woningcorporaties onverenigbaar is met enige andere functie waarvan de uitoefening nadelig kan zijn voor de belangen van de corporatie?

Verhuur van vastgoed in het gereguleerde segment in het werkgebied van de corporatie is in beginsel ongewenst. Of er sprake is van onverenigbaarheid met het lidmaatschap van bestuurders en commissarissen, of sprake is van (schijn van) belangenverstrengeling, is afhankelijk van verschillende factoren en de beoordeling daarvan is maatwerk. Om hierover vooraf meer duidelijkheid te bieden is het aanpassen van de governancecode met een uitgangspunt van «nee, tenzij» een goede stap. Ter ondersteuning van deze aanpassing wordt door de sector gewerkt aan een meer concrete handreiking die invulling geeft ten aanzien van privé verhuur van vastgoed.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de genoemde praktijken de integriteit van de corporatiesector schaden en het daarom van cruciaal belang is om zo spoedig mogelijk met aangescherpte regelgeving en aanpassingen van het toezichtkader te komen?

Wanneer er sprake is van (de schijn van) belangenverstrengeling of wanneer topfunctionarissen bij woningcorporaties zich niet gedragen als goed verhuurder, dan schaadt dit naar mijn mening inderdaad de integriteit van de corporatiesector. Ik verwacht van topfunctionarissen bij woningcorporaties dat zij zich in hun handelen te allen tijde bewust zijn van het maatschappelijke karakter van de corporatie en van hun voorbeeldfunctie. Hun integriteit mag niet ter discussie staan. Ik vind het ook belangrijk dat topfunctionarissen elkaar daar op aanspreken. Dit is primair aan de sector zelf, en daarom is de aanscherping van de governancecode van Aedes en VTW naar mijn mening de juiste weg om dit te bereiken.
De Aw heeft de casussen die naar voren zijn gekomen zelf ook tegen het licht gehouden en hierover met de betreffende corporaties gesproken. Inmiddels heeft een aantal functionarissen zelf de conclusies uit het onderzoek van Nieuwsuur getrokken door zich terug te trekken uit hun functie of door hun vastgoedpositie te (gaan) verkopen. De Aw beoordeelt of de RvC daar waar nodig passende maatregelen neemt. Wanneer deze uitblijven kan de Aw gebruik maken van de interventies die haar ter beschikking staan.
Ten aanzien van het voorkomen van soortgelijke problematiek in de toekomst is de Aw als extern toezichthouder van mening dat de acties en maatregelen die de sector zelf in reactie op het onderzoek van Nieuwsuur neemt voldoende vertrouwen bieden. Dit past bij de principle-based uitgangspunten in de recent herziene Woningwet en het risicogericht toezicht door de Aw hierop. Hierbij ligt de focus op het bredere belang van stevig intern toezicht bij woningcorporaties om (de schijn van) belangenverstrengeling en niet-integer handelen te voorkomen. De Aw zal de komende tijd die acties blijven monitoren, maar ziet gegeven de reactie vanuit de sector vooralsnog geen reden om zelf aanvullende maatregelen te nemen. Ik ondersteun deze lijn.

Vraag 8

Heeft de regelgeving voldoende sanctionerende maatregelen wat u betreft, mede gezien deze recente berichtgeving?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Hoe gaat u sturing geven aan en toezien op de aanscherping van de regels en de handhaving van deze aangescherpte regelgeving?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Klopt het dat de Autoriteit woningcorporaties, die toezicht moet houden op de sector, een onderzoek gaat instellen naar het privé verhuren van huizen door hoge functionarissen van woningcorporaties? Zo ja, bent u bereid de uitkomsten van dit onderzoek met de Tweede Kamer te delen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 11

Klopt het dat Aedes de integriteitscode gaat aanscherpen specifiek op dit punt? Bent u in overleg met Aedes hierover en bent u van mening dat dit afdoende is? Hoe zorgt u ervoor dat ook bestuurders van woningcorporaties die niet zijn aangesloten bij Aedes zich houden aan deze integriteitscodes?

Dat klopt, Aedes en VTW gaan de gezamenlijke governancecode aanscherpen, zie mijn antwoord op de vragen 2, 7 en 9.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat huurders met een laag inkomen van niet-toegelaten instellingen (woningbouwverenigingen, -stichtingen zonder winstoogmerk met een bepaald signatuur zoals voor ambtenaren, senioren, gericht op zorg, Niet-Winstbeogende Instellingen (NWI), kleinere woningcorporaties etc.) niet in aanmerking kwamen voor de afgelopen eenmalige huurverlagingen die wel gegeven werden aan huurders met een laag inkomen van toegelaten instellingen?

Ja, daar ben ik bekend mee en dit is tijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel aan de orde geweest. De huurverlaging is onderdeel van de Nationale Prestatieafspraken. Dit zijn afspraken die ik heb gemaakt met Aedes, de vereniging van woningcorporaties (toegelaten instellingen volkshuisvesting), de Woonbond en de VNG.
Toegelaten instellingen volkshuisvesting hebben bepaalde plichten die voortvloeien uit de Woningwet, maar ook bepaalde rechten zoals het kunnen sluiten van geborgde leningen ten behoeve van nieuwbouw of renovatie/verduurzaming. Om een toegelaten instelling volkshuisvesting te zijn moet een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid of een stichting zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn, beogen haar financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten, en als zodanig ook zijn toegelaten door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) als toegelaten instelling volkshuisvesting. De wettelijke verplichting de huur te verlagen is vastgelegd in de Woningwet en geldt voor alle toegelaten instellingen volkshuisvesting. Die verplichting geldt niet voor andere verhuurders van woonruimte.

Vraag 2

Bent u het eens met de stelling dat dat huurders met een laag inkomen die bij een niet-toegelaten instelling huren ook in aanmerking dienen te komen voor de eenmalige huurverlaging? Zo ja, op welke termijn kunt u dit bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?

Tijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor huurders met een laag inkomen (36 281)1 heb ik toegelicht waarom de verplichting om de huur voor huurders met een laag inkomen te verlagen naar € 575,03 alleen voor woningcorporaties (toegelaten instellingen volkshuisvesting) geldt. Ik heb toen toegelicht dat ook ik graag had gewild dat ook andere huurders met een laag inkomen een (afdwingbaar) recht op huurverlaging zouden kunnen krijgen, maar dat ik daartoe geen mogelijkheden zie. De redenen dat ik die mogelijkheden niet zie zijn, naast het feit dat andere verhuurders geen partij waren bij de Nationale prestatieafspraken waar deze huurverlaging is afgesproken, dat dit een inbreuk op is het eigendomsrecht van particuliere verhuurders waarvoor een adequate financiële tegemoetkoming nodig zou zijn, en dat het praktisch niet uitvoerbaar is om het grote aantal particuliere verhuurders hierbij te betrekken.
Uiteindelijk was er de keuze tussen enerzijds circa 600.000 huurders van woningcorporaties een recht op huurverlaging te geven en anderzijds circa 700.000 huurders (600.000 huurders van woningcorporaties en 100.000 huurders van andere verhuurders) met een laag inkomen geen recht op huurverlaging te geven. Het kabinet en het parlement hebben ervoor gekozen om circa 600.000 huurders van woningcorporaties een recht op huurverlaging te geven.

Vraag 3

Indien deze huurders niet op dezelfde manier in aanmerking kunnen komen voor de eenmalige huurverlaging, kunt u dan aangeven op welke manier u deze huurders wel tegemoet kan komen, aangezien de woonlasten van deze huurders met een laag inkomen net zo hoog of zelfs hoger zijn vanwege het feit dat deze niet-toegelaten instellingen niet passend toewijzen?

Het staat andere verhuurders dan woningcorporaties vrij om net als woningcorporaties de huur voor huurders met een laag inkomen naar € 575,03 te verlagen, maar zij zijn daartoe niet wettelijk verplicht. Daarbij geldt dan wel dat het verzoek hiertoe van de huurder moet komen. Andere verhuurders dan woningcorporaties kunnen die huurverlaging op basis van door de huurder zelf aangedragen inkomensgegevens verlenen. Er is geen mogelijkheid om het initiatief hiervoor bij particuliere verhuurders te leggen, omdat er geen wettelijke grondslag is voor gegevensuitwisseling tussen de Belastingdienst en overige verhuurders ten behoeve van de huurverlaging; zonder die wettelijke grondslag is de Belastingdienst gehouden aan zijn geheimhoudingsplicht.
Huurders van andere verhuurders komen in aanmerking voor huurtoeslag, onder dezelfde voorwaarden als voor huurders van woningcorporaties. Verder is de gereguleerde huur in de particuliere sector met het woningwaarderingsstelsel en de jaarlijkse maximale huurprijsverhoging gereguleerd. Voor de maximale huurprijsverhoging in het gereguleerde segment geldt dat deze in de periode 2023–2025 wordt gekoppeld aan de loonontwikkeling. Dit geldt ook voor huurders bij woningcorporaties en voor huurders met een gereguleerd huurcontract bij een andere verhuurder. Hiermee wordt geborgd dat de huur in principe elk jaar niet harder stijgt dan het inkomen van huurders. De huurquote, het deel van het inkomen dat huurders aan huur besteden, moet door de koppeling van de toegestane huurverhoging aan de loonontwikkeling automatisch minimaal gelijk blijven.
Tot slot is in mei 2022 de WOZ-cap in het woningwaarderingsstelsel in werking getreden om de betaalbaarheid voor huurders van sociale huurwoningen van particuliere verhuurders te verbeteren. Hierbij wordt het puntenaantal voortkomend uit de WOZ-waarde beperkt tot 30% van het totaal aantal punten van de zelfstandige woning.

Vraag 4

Bent u bereid om in het vervolg positieve maatregelen die wel gelden voor huurders van toegelaten instellingen ook te laten gelden voor huurders van niet-toegelaten instellingen?

Het is altijd ons streven om maatregelen die positief uitpakken voor huurders te laten gelden voor huurders van alle typen verhuurders. Maar problemen met de inbreuk op het eigendomsrecht van verhuurders, de wettelijke verplichting voor woningcorporaties om de doelgroep betaalbaar te huisvesten en uitvoerbaarheid kunnen er in sommige gevallen toe leiden dat een andere keuze moet worden gemaakt.

Vraag 5

Welke (mogelijke) nadelen zijn er nog meer voor huurders die bij een niet-toegelaten instelling huren, bijvoorbeeld de positieve consequenties van de Nationale Prestatieafspraken die wel gelden voor huurders van een toegelaten instelling?

De wettelijke en maatschappelijke taken van woningcorporaties en van particuliere verhuurders verschillen. Toegelaten instellingen volkshuisvesting hebben meer verplichtingen dan andere verhuurders zoals het toewijzen van woningen aan de doelgroep, aan passend toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen. Daar staan een aantal voordelen voor toegelaten instellingen volkshuisvesting tegenover zoals het kunnen aantrekken van geborgde leningen ten behoeve van nieuwbouw of renovatie/verduurzaming.
Het is daarbij ook zo dat veel maatregelen die zijn afgesproken in de Nationale prestatieafspraken met de corporaties, uiteraard ten goede komen aan zittende en toekomstige huurders van de corporaties. Te denken valt aan de uitfasering van slechtste energielabels, waarvoor ik voor andere verhuurders ook een wettelijke verplichting nodig heb, de afspraak om voor isolatiemaatregelen geen huurverhoging aan de zittende huurder te vragen, of de extra investeringen die corporaties gaan doen in woningverbetering om bijvoorbeeld vocht- en schimmelproblematiek op te lossen. Dit zijn vrijwillige inspanningen van de corporaties die niet gelden voor anders verhuurders.
Huurders van woningen van andere verhuurders dan een toegelaten instelling volkshuisvesting hebben in beginsel op basis van het Burgerlijk Wetboek dezelfde rechten en plichten als huurders van een toegelaten instelling. Alleen in uitzonderingen wordt de rechtsgelijkheid tussen huurders van toegelaten instellingen volkshuisvesting en huurders van andere huurders doorbroken. De huurverlaging voor huurders met een laag inkomen is daar een voorbeeld van.

Vraag 6

Bent u het met de stelling eens dat huurders bij een niet-toegelaten instelling op de hoogte moeten worden gesteld van deze status (eventueel voordat zij een huurovereenkomst tekenen) en de mogelijke nadelen die zij als gevolg van die status kunnen ondervinden? Hebben/krijgen die huurders anders niet het idee dat zij bij een reguliere woningcorporatie huren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn kunt u dit bewerkstelligen?

Ik heb niet het beeld dat huurders zich onvoldoende bewust zijn van het feit of zij huren van een woningcorporatie of van een andere (particuliere) verhuurder.
Voor kandidaat-huurders is het doorgaans wel duidelijk of zij bij een woningcorporatie (toegelaten instelling volkshuisvesting) gaan huren of niet, doordat woningzoekenden voor woningen van woningcorporaties vaak ingeschreven moeten staan bij het lokale woningverdeelsysteem. Verhuur door andere verhuurder gebeurt doorgaans direct via de verhuurder, of via een bemiddelaar/makelaar; de huurder hoeft dan niet ingeschreven te staan in het woningverdeelsysteem («op de wachtlijst staan»). Bovendien gelden voor woningen van andere verhuurders geen maximum-inkomensgrenzen, zoals die doorgaans wel gelden voor DAEB-woningen van woningcorporaties.

Vraag 7

Klopt het dat deze niet-toegelaten instellingen bewust niet toegelaten willen worden om op deze manier de verplichtingen uit de Woningwet te omzeilen? Zo ja, wat vindt u hiervan? Zo nee, wat zijn de redenen om niet toegelaten te willen worden?

Er zijn verschillende redenen waarom een verhuurder wel of niet een toegelaten instelling volkshuisvesting wil worden. Toegelaten instellingen moeten voldoen aan een grote hoeveelheid plichten die voortvloeien uit de Woningwet, voldoen aan verschillende (administratieve) voorwaarden om in aanmerking te komen voor geborgde leningen en voldoen aan alle vereisten voor de statuten. Ook is er sprake van een gesloten systeem: een toegelaten instelling volkshuisvesting kan er niet voor kiezen om de toelating «terug te geven» en verder te gaan als andere verhuurder. Daarentegen levert dit de verhuurder ook een voordeel op, namelijk rentevoordeel door geborgde leningen.

Vraag 8

Hoeveel niet-toegelaten instellingen zijn er naar schatting en kunt u inzichtelijk maken of er sprake is van een trend? Indien u niet over deze informatie beschikt bent u dan bereid om hier onderzoek naar te verrichten?

Er is geen sluitend overzicht van het aantal verhuurders dat geen toegelaten instelling volkshuisvesting is. Zoals in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor huurders met een laag inkomen2 is aangegeven, zijn er naar schatting ongeveer 13.500 verhuurders die woningen in het gereguleerde segment verhuren. Er zijn naar schatting ca. 40.000 verhuurders die (ook) een of meer woningen in het geliberaliseerde segment (duurdere huur, vrije sectorhuur) verhuren.

Vraag 9

Hoeveel woningen hebben deze niet-toegelaten instellingen naar schatting in bezit? En hoeveel daarvan vallen in het gereguleerd segment? Indien u niet over deze cijfers beschikt bent u dan bereid om dit in bovengenoemd onderzoek mee te nemen?

Er zijn in Nederland ruim 3 miljoen bewoonde huurwoningen. Circa 69% daarvan is in het bezit van woningcorporaties (toegelaten instellingen) en 31% in het bezit van andere verhuurders.3 Volgens gegevens van het CBS waren in 2022 ruim 1,1 miljoen (1,134 miljoen) woningen in eigendom van een andere verhuurder dan een toegelaten instelling volkshuisvesting. Circa 50% van die 1,1 miljoen huurwoningen van andere verhuurders worden in het gereguleerde segment verhuurd, de andere 50% in het geliberaliseerde segment. Woningcorporaties verhuren vrijwel voor het overgrootste deel in het gereguleerde segment en slechts heel beperkt in het geliberaliseerde segment.

Vraag 10

Hoeveel sociale huurders met een laag inkomen kwamen (bij benadering) in totaal voor de afgelopen eenmalige huurverlaging niet in aanmerking, omdat ze niet huren bij een toegelaten instelling terwijl zij er dus wel recht op zouden hebben gehad als ze van een toegelaten instelling huren? Kunt u dat aantal (bij benadering) specificeren (aantal sociale huurders hurend bij commerciële verhuurders/particulieren, niet-toegelaten instellingen, intermediaire verhuur etc.)?

In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor huurders met een laag inkomen4 is aangegeven dat naar schatting circa 100.000 huurders in het gereguleerde segment van andere verhuurders op grond van hun inkomen en hun huurprijs in aanmerking zouden komen voor een huurverlaging naar € 575,03 per maand.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huisbazen kunnen meer huur vragen door regels te omzeilen»1?

Ja.

Vraag 2

Sinds wanneer bent u op de hoogte van deze signalen?

Ik ontvang veel signalen van verhuurders die een te hoge huur vragen. Daarom werk in aan het wetsvoorstel betaalbare huur en de modernisering van het WWSO. Het gebruik van de verschillende huurcontractvormen en hoe vaak er binnen de verschillende contracten een te hoge huur wordt gevraagd, wordt niet gemonitord.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat verhuurders het WWS-puntenstelsel omzeilen door groepscontracten af te sluiten in plaats van een individueel contract te sluiten met iedere huurder?

De vorm van het huurcontract maakt het niet mogelijk om het woningwaarderingsstelsel (WWS) of woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) te omzeilen. Voor toepassing van het WWS of het WWSO is de feitelijke situatie doorslaggevend. Kamerverhuur blijft kamerverhuur, ook al is er sprake van een groepscontract. Het feit dat het gaat om verschillende huishoudens maakt dat er sprake is van onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur) en dat het WWSO van toepassing is. Daar doet de vorm van het huurcontract geen afbreuk aan.
Er is geen nationale wet- of regelgeving die groepscontracten expliciet verbiedt. Ik vind deze contractvorm ook niet per definitie onwenselijk. Gezien de grote schaarste moeten we de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk benutten. Groepscontracten zijn een manier voor mensen om een woning te delen.
Wel vind ik het onwenselijk als deze contractvorm geadviseerd en/of gebruikt wordt om een te hoge huur te vragen en de schijn te wekken dat hiermee de huurprijsregulering kan worden omzeild. Om dergelijke misstanden te helpen voorkomen, werk ik aan het reguleren van de middenhuur, het dwingend maken van het WWS en een herziening van het WWSO.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het feit dat vastgoedadvocaten deze vorm van het omzeilen van het WWS zonder consequenties kunnen adviseren?2

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Welke instrumenten hebben gemeenten nu om dit oneigenlijk gebruik van groepscontracten tegen te gaan?

Gemeenten hebben verschillende publiekrechtelijke instrumenten tot hun beschikking om oneigenlijk gebruik van groepscontracten tegen te gaan. Ze kunnen onder meer het hebben van een individueel huurcontract verplicht stellen bij het verlenen van een omzettingsvergunning voor verkamering. De gemeente Amsterdam heeft dit bijvoorbeeld verplicht gesteld in de huisvestingsverordening.

Vraag 6

Wat gaat u doen om dit perverse gedrag van advocaten en verhuurders tegen te gaan?

Met het wetsvoorstel betaalbare huur versterk ik de positie van huurders. Ik breid het gereguleerde huursegment uit tot 187 WWS-punten, dit zijn zelfstandige huurwoningen tot circa € 1.100. Ook maak ik het WWS dwingend en herzie ik het WWSO. Verhuurders zijn dan verplicht zich hieraan te houden. Hiermee bereid ik de mogelijkheden voor huurders om hun recht te halen uit. Huurders kunnen zelf naar de Huurcommissie stappen, maar ook de gemeenten gaan hierop handhaven. Bij het verder uitwerken van het wetsvoorstel blijf ik in gesprek met huurders, verhuurders en gemeenten om te bezien of we voldoende doen om de positie van de huurder te beschermen.

Vraag 7

Gaat u deze problematiek betrekken bij de Wet betaalbare huur om nog meer misbruik te voorkomen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat huurders met een laag inkomen van niet-toegelaten instellingen (woningbouwverenigingen, -stichtingen zonder winstoogmerk met een bepaald signatuur zoals voor ambtenaren, senioren, gericht op zorg, Niet-Winstbeogende Instellingen (NWI), kleinere woningcorporaties etc.) niet in aanmerking kwamen voor de afgelopen eenmalige huurverlagingen die wel gegeven werden aan huurders met een laag inkomen van toegelaten instellingen?

Ja, daar ben ik bekend mee en dit is tijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel aan de orde geweest. De huurverlaging is onderdeel van de Nationale Prestatieafspraken. Dit zijn afspraken die ik heb gemaakt met Aedes, de vereniging van woningcorporaties (toegelaten instellingen volkshuisvesting), de Woonbond en de VNG.
Toegelaten instellingen volkshuisvesting hebben bepaalde plichten die voortvloeien uit de Woningwet, maar ook bepaalde rechten zoals het kunnen sluiten van geborgde leningen ten behoeve van nieuwbouw of renovatie/verduurzaming. Om een toegelaten instelling volkshuisvesting te zijn moet een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid of een stichting zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn, beogen haar financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten, en als zodanig ook zijn toegelaten door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) als toegelaten instelling volkshuisvesting. De wettelijke verplichting de huur te verlagen is vastgelegd in de Woningwet en geldt voor alle toegelaten instellingen volkshuisvesting. Die verplichting geldt niet voor andere verhuurders van woonruimte.

Vraag 2

Bent u het eens met de stelling dat dat huurders met een laag inkomen die bij een niet-toegelaten instelling huren ook in aanmerking dienen te komen voor de eenmalige huurverlaging? Zo ja, op welke termijn kunt u dit bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?

Tijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor huurders met een laag inkomen (36 281)1 heb ik toegelicht waarom de verplichting om de huur voor huurders met een laag inkomen te verlagen naar € 575,03 alleen voor woningcorporaties (toegelaten instellingen volkshuisvesting) geldt. Ik heb toen toegelicht dat ook ik graag had gewild dat ook andere huurders met een laag inkomen een (afdwingbaar) recht op huurverlaging zouden kunnen krijgen, maar dat ik daartoe geen mogelijkheden zie. De redenen dat ik die mogelijkheden niet zie zijn, naast het feit dat andere verhuurders geen partij waren bij de Nationale prestatieafspraken waar deze huurverlaging is afgesproken, dat dit een inbreuk op is het eigendomsrecht van particuliere verhuurders waarvoor een adequate financiële tegemoetkoming nodig zou zijn, en dat het praktisch niet uitvoerbaar is om het grote aantal particuliere verhuurders hierbij te betrekken.
Uiteindelijk was er de keuze tussen enerzijds circa 600.000 huurders van woningcorporaties een recht op huurverlaging te geven en anderzijds circa 700.000 huurders (600.000 huurders van woningcorporaties en 100.000 huurders van andere verhuurders) met een laag inkomen geen recht op huurverlaging te geven. Het kabinet en het parlement hebben ervoor gekozen om circa 600.000 huurders van woningcorporaties een recht op huurverlaging te geven.

Vraag 3

Indien deze huurders niet op dezelfde manier in aanmerking kunnen komen voor de eenmalige huurverlaging, kunt u dan aangeven op welke manier u deze huurders wel tegemoet kan komen, aangezien de woonlasten van deze huurders met een laag inkomen net zo hoog of zelfs hoger zijn vanwege het feit dat deze niet-toegelaten instellingen niet passend toewijzen?

Het staat andere verhuurders dan woningcorporaties vrij om net als woningcorporaties de huur voor huurders met een laag inkomen naar € 575,03 te verlagen, maar zij zijn daartoe niet wettelijk verplicht. Daarbij geldt dan wel dat het verzoek hiertoe van de huurder moet komen. Andere verhuurders dan woningcorporaties kunnen die huurverlaging op basis van door de huurder zelf aangedragen inkomensgegevens verlenen. Er is geen mogelijkheid om het initiatief hiervoor bij particuliere verhuurders te leggen, omdat er geen wettelijke grondslag is voor gegevensuitwisseling tussen de Belastingdienst en overige verhuurders ten behoeve van de huurverlaging; zonder die wettelijke grondslag is de Belastingdienst gehouden aan zijn geheimhoudingsplicht.
Huurders van andere verhuurders komen in aanmerking voor huurtoeslag, onder dezelfde voorwaarden als voor huurders van woningcorporaties. Verder is de gereguleerde huur in de particuliere sector met het woningwaarderingsstelsel en de jaarlijkse maximale huurprijsverhoging gereguleerd. Voor de maximale huurprijsverhoging in het gereguleerde segment geldt dat deze in de periode 2023–2025 wordt gekoppeld aan de loonontwikkeling. Dit geldt ook voor huurders bij woningcorporaties en voor huurders met een gereguleerd huurcontract bij een andere verhuurder. Hiermee wordt geborgd dat de huur in principe elk jaar niet harder stijgt dan het inkomen van huurders. De huurquote, het deel van het inkomen dat huurders aan huur besteden, moet door de koppeling van de toegestane huurverhoging aan de loonontwikkeling automatisch minimaal gelijk blijven.
Tot slot is in mei 2022 de WOZ-cap in het woningwaarderingsstelsel in werking getreden om de betaalbaarheid voor huurders van sociale huurwoningen van particuliere verhuurders te verbeteren. Hierbij wordt het puntenaantal voortkomend uit de WOZ-waarde beperkt tot 30% van het totaal aantal punten van de zelfstandige woning.

Vraag 4

Bent u bereid om in het vervolg positieve maatregelen die wel gelden voor huurders van toegelaten instellingen ook te laten gelden voor huurders van niet-toegelaten instellingen?

Het is altijd ons streven om maatregelen die positief uitpakken voor huurders te laten gelden voor huurders van alle typen verhuurders. Maar problemen met de inbreuk op het eigendomsrecht van verhuurders, de wettelijke verplichting voor woningcorporaties om de doelgroep betaalbaar te huisvesten en uitvoerbaarheid kunnen er in sommige gevallen toe leiden dat een andere keuze moet worden gemaakt.

Vraag 5

Welke (mogelijke) nadelen zijn er nog meer voor huurders die bij een niet-toegelaten instelling huren, bijvoorbeeld de positieve consequenties van de Nationale Prestatieafspraken die wel gelden voor huurders van een toegelaten instelling?

De wettelijke en maatschappelijke taken van woningcorporaties en van particuliere verhuurders verschillen. Toegelaten instellingen volkshuisvesting hebben meer verplichtingen dan andere verhuurders zoals het toewijzen van woningen aan de doelgroep, aan passend toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen. Daar staan een aantal voordelen voor toegelaten instellingen volkshuisvesting tegenover zoals het kunnen aantrekken van geborgde leningen ten behoeve van nieuwbouw of renovatie/verduurzaming.
Het is daarbij ook zo dat veel maatregelen die zijn afgesproken in de Nationale prestatieafspraken met de corporaties, uiteraard ten goede komen aan zittende en toekomstige huurders van de corporaties. Te denken valt aan de uitfasering van slechtste energielabels, waarvoor ik voor andere verhuurders ook een wettelijke verplichting nodig heb, de afspraak om voor isolatiemaatregelen geen huurverhoging aan de zittende huurder te vragen, of de extra investeringen die corporaties gaan doen in woningverbetering om bijvoorbeeld vocht- en schimmelproblematiek op te lossen. Dit zijn vrijwillige inspanningen van de corporaties die niet gelden voor anders verhuurders.
Huurders van woningen van andere verhuurders dan een toegelaten instelling volkshuisvesting hebben in beginsel op basis van het Burgerlijk Wetboek dezelfde rechten en plichten als huurders van een toegelaten instelling. Alleen in uitzonderingen wordt de rechtsgelijkheid tussen huurders van toegelaten instellingen volkshuisvesting en huurders van andere huurders doorbroken. De huurverlaging voor huurders met een laag inkomen is daar een voorbeeld van.

Vraag 6

Bent u het met de stelling eens dat huurders bij een niet-toegelaten instelling op de hoogte moeten worden gesteld van deze status (eventueel voordat zij een huurovereenkomst tekenen) en de mogelijke nadelen die zij als gevolg van die status kunnen ondervinden? Hebben/krijgen die huurders anders niet het idee dat zij bij een reguliere woningcorporatie huren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn kunt u dit bewerkstelligen?

Ik heb niet het beeld dat huurders zich onvoldoende bewust zijn van het feit of zij huren van een woningcorporatie of van een andere (particuliere) verhuurder.
Voor kandidaat-huurders is het doorgaans wel duidelijk of zij bij een woningcorporatie (toegelaten instelling volkshuisvesting) gaan huren of niet, doordat woningzoekenden voor woningen van woningcorporaties vaak ingeschreven moeten staan bij het lokale woningverdeelsysteem. Verhuur door andere verhuurder gebeurt doorgaans direct via de verhuurder, of via een bemiddelaar/makelaar; de huurder hoeft dan niet ingeschreven te staan in het woningverdeelsysteem («op de wachtlijst staan»). Bovendien gelden voor woningen van andere verhuurders geen maximum-inkomensgrenzen, zoals die doorgaans wel gelden voor DAEB-woningen van woningcorporaties.

Vraag 7

Klopt het dat deze niet-toegelaten instellingen bewust niet toegelaten willen worden om op deze manier de verplichtingen uit de Woningwet te omzeilen? Zo ja, wat vindt u hiervan? Zo nee, wat zijn de redenen om niet toegelaten te willen worden?

Er zijn verschillende redenen waarom een verhuurder wel of niet een toegelaten instelling volkshuisvesting wil worden. Toegelaten instellingen moeten voldoen aan een grote hoeveelheid plichten die voortvloeien uit de Woningwet, voldoen aan verschillende (administratieve) voorwaarden om in aanmerking te komen voor geborgde leningen en voldoen aan alle vereisten voor de statuten. Ook is er sprake van een gesloten systeem: een toegelaten instelling volkshuisvesting kan er niet voor kiezen om de toelating «terug te geven» en verder te gaan als andere verhuurder. Daarentegen levert dit de verhuurder ook een voordeel op, namelijk rentevoordeel door geborgde leningen.

Vraag 8

Hoeveel niet-toegelaten instellingen zijn er naar schatting en kunt u inzichtelijk maken of er sprake is van een trend? Indien u niet over deze informatie beschikt bent u dan bereid om hier onderzoek naar te verrichten?

Er is geen sluitend overzicht van het aantal verhuurders dat geen toegelaten instelling volkshuisvesting is. Zoals in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor huurders met een laag inkomen2 is aangegeven, zijn er naar schatting ongeveer 13.500 verhuurders die woningen in het gereguleerde segment verhuren. Er zijn naar schatting ca. 40.000 verhuurders die (ook) een of meer woningen in het geliberaliseerde segment (duurdere huur, vrije sectorhuur) verhuren.

Vraag 9

Hoeveel woningen hebben deze niet-toegelaten instellingen naar schatting in bezit? En hoeveel daarvan vallen in het gereguleerd segment? Indien u niet over deze cijfers beschikt bent u dan bereid om dit in bovengenoemd onderzoek mee te nemen?

Er zijn in Nederland ruim 3 miljoen bewoonde huurwoningen. Circa 69% daarvan is in het bezit van woningcorporaties (toegelaten instellingen) en 31% in het bezit van andere verhuurders.3 Volgens gegevens van het CBS waren in 2022 ruim 1,1 miljoen (1,134 miljoen) woningen in eigendom van een andere verhuurder dan een toegelaten instelling volkshuisvesting. Circa 50% van die 1,1 miljoen huurwoningen van andere verhuurders worden in het gereguleerde segment verhuurd, de andere 50% in het geliberaliseerde segment. Woningcorporaties verhuren vrijwel voor het overgrootste deel in het gereguleerde segment en slechts heel beperkt in het geliberaliseerde segment.

Vraag 10

Hoeveel sociale huurders met een laag inkomen kwamen (bij benadering) in totaal voor de afgelopen eenmalige huurverlaging niet in aanmerking, omdat ze niet huren bij een toegelaten instelling terwijl zij er dus wel recht op zouden hebben gehad als ze van een toegelaten instelling huren? Kunt u dat aantal (bij benadering) specificeren (aantal sociale huurders hurend bij commerciële verhuurders/particulieren, niet-toegelaten instellingen, intermediaire verhuur etc.)?

In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor huurders met een laag inkomen4 is aangegeven dat naar schatting circa 100.000 huurders in het gereguleerde segment van andere verhuurders op grond van hun inkomen en hun huurprijs in aanmerking zouden komen voor een huurverlaging naar € 575,03 per maand.

Vraag 1

Klopt het dat huurders die recht hebben op huurverlaging op basis van de recente Wijziging van de Woningwet (huurverlaging 2023 voor huurders met lager inkomen) geen aanspraak meer kunnen maken op de huurverlaging wanneer ze naar een andere corporatiewoning zijn verhuisd na 1 maart 2023?

Ja, dat klopt. In die zin dat woningcorporaties niet verplicht zijn om bij huurcontracten die na 1 maart 2023 zijn ingegaan de huur te verlagen naar € 575,03 (prijspeil 2023).

Vraag 2

Zo ja, Waarom is dat zo? Zo nee, waarom wordt dit momenteel niet expliciet (online) vermeld aan huurders?

Het recht op huurverlaging geldt alleen voor zittende huurders, dat wil zeggen voor huurders die hun woning of woonwagen op 1 maart 2023 al huurden. Dit staat in de overheidsinformatie over het recht op huurverlaging.1
Op het moment dat een huurwoning wordt toegewezen aan een nieuwe huurder, wordt deze woning passend toegewezen. Dit zorgt ervoor dat de huur van de woning past bij het (lagere) inkomen van de huurder en voorkomt dat huishoudens een te dure woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen. Huurders met een huurcontract dat na 1 maart 2023 is ingegaan hebben door het passend toewijzen een bij het inkomen passende huurwoning. Met de huurverlagingsregeling is geen nieuwe passendheidsnorm (lagere toewijzingshuurgrens) beoogd.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het verliezen van het recht op huurverlaging bij verhuizing naar een andere sociale huurwoning niet strookt met het feit dat huurders tot 30 december 2024 een huurverlagingsverzoek in kunnen dienen?

Nee, doordat de huurwoning passend is toegewezen is de huurwoning passend bij het inkomen van de huurder. De mogelijkheid om tot eind 2024 huurverlaging te kunnen verzoeken is geboden zodat ook (op 1 maart 2023) zittende huurders van wie het gezamenlijk inkomen in 2022, 2023 of 2024 tot 120% van het minimuminkomensijkpunt (of lager) is gedaald, de huurverlaging kunnen vragen

Vraag 4

Wat gaat u doen om alle huurders die aan de vereisten voldoen, ook degenen die van corporatiewoning wisselen, aanspraak te laten maken op hun recht tot huurverlaging?

De wetgeving bepaalt dat alleen huurders die hun woning of woonwagen op 1 maart 2023 van hun woningcorporatie huurden aan de vereisten voldoen, als hun inkomen laag genoeg is en de huurprijs die zij betalen voor die woning of woonwagen hoger is dan € 575,03 per maand (prijspeil 2023). Huurders die nu van woningcorporatiewoning wisselen voldoen daardoor niet aan de wettelijke vereisten voor de huurverlaging.
Zoals in het antwoord op vraag 3 uiteen is gezet geldt dat woningcorporaties bij woningtoewijzing aan huurders met een lager inkomen passend moeten toewijzen, dat wil zeggen met een huurprijs die niet hoger is dan de voor het betreffende huishouden toepasselijke aftoppingsgrens2 voor de huurtoeslag. Met de huurverlagingsregeling is geen nieuwe passendheidsnorm (lagere toewijzingshuurgrens) beoogd.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Woningcorporatiebazen privé actief als vastgoedbelegger, sector scherpt integriteitscode aan»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat corporatiebazen zelf woningen verhuren voor rendement?

Belangenverstrengeling (of de schijn daarvan) moet te allen tijde worden voorkomen. Van topfunctionarissen van woningcorporaties, zowel bestuurders als commissarissen, mag worden verwacht dat zij de sensitiviteit hebben dat commerciële verhuur door henzelf snel tot verstrengeling kan leiden met de belangen van de woningcorporatie, ook al is de verhuur niet expliciet door regelgeving verboden.
Bovendien hebben topfunctionarissen bij woningcorporaties een voorbeeldfunctie. Dat houdt ook in dat, voor zover zij eigenaar zijn van een eigen vastgoedportefeuille waarvan is vastgesteld dat deze niet in strijd zijn met de belangen van de woningcorporatie, zij geen onredelijke huurprijzen vragen en zich te allen tijde als goed verhuurder gedragen.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat sommige van deze woningen op een steenworp afstand liggen van grote herstructureringsprojecten in opdracht van de corporatie waar deze bestuurders actief zijn?

Dit is onwenselijk: de kans op (de schijn van) belangenverstrengeling is dan te groot.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat bij de bouw van sommige van deze woningen aannemers betrokken zijn die ook opdrachtnemer zijn van de corporatie waar deze bestuurders actief zijn?

Hiervoor geldt hetzelfde als voor de situatie in vraag 3, namelijk dat dit onwenselijk is omdat de kans op (de schijn van) belangenverstrengeling daarbij te groot is.

Vraag 5

Hoe kan mogelijke belangenverstrengeling in dergelijke situaties beter worden voorkomen?

De sector is wat mij betreft primair zelf aan zet, omdat het belangrijk is dat integriteit en maatschappelijke sensitiviteit kwaliteiten zijn die worden geïnternaliseerd en niet extern afgedwongen. Topfunctionarissen moeten elkaar daar op aanspreken zodat, ook in die gevallen dat de regelgeving ruimte laat of onduidelijk is, beslissingen worden genomen vanuit de juiste houding.
Ik zie dat de sector dit oppakt met de aanscherping van de governancecode van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Deze aanscherping, waarbij voor het verhuren van woningen met een rendementsdoelstelling als uitgangspunt geldt «nee, tenzij», onderschrijf ik volledig. Dit is een streng uitgangspunt, dat er in de praktijk naar verwachting toe zal leiden dat er minder topfunctionarissen met een eigen commerciële vastgoedportefeuille bij woningcorporaties werkzaam zullen zijn.
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft de casussen die naar voren zijn gekomen ook tegen het licht gehouden en hierover met de betreffende corporaties gesproken. Inmiddels heeft een aantal functionarissen zelf de conclusies uit het onderzoek van Nieuwsuur getrokken door zich terug te trekken uit hun functie of door hun vastgoedpositie te (gaan) verkopen. De Aw beoordeelt of de RvC daar waar nodig passende maatregelen neemt. Wanneer deze uitblijven kan de Aw gebruik maken van de interventies die haar ter beschikking staan.
Ten aanzien van het voorkomen van soortgelijke problematiek in de toekomst is de Aw als extern toezichthouder van mening dat de acties en maatregelen die de sector zelf in reactie op het onderzoek van Nieuwsuur neemt voldoende vertrouwen bieden. Dit past bij de principle-based uitgangspunten in de recent herziene Woningwet en het risicogericht toezicht door de Aw hierop. Hierbij ligt de focus op het bredere belang van stevig intern toezicht bij woningcorporaties om (de schijn van) belangenverstrengeling en niet-integer handelen te voorkomen. De Aw zal de komende tijd die acties blijven monitoren, maar ziet gegeven de reactie vanuit de sector vooralsnog geen reden om zelf aanvullende maatregelen te nemen. Ik ondersteun deze lijn.

Vraag 6

Deelt u de mening dat bestuurders en toezichthouders er voor de belangen van huurders zitten, dus nooit zelf voor torenhoge huren mogen verhuren of anderszins belangen mogen hebben die ook gespannen voet staan met de doelstellingen van de sociale woningbouw? Deelt u de opvatting dat voor deze mensen geen plaats is en we ze kunnen missen als kiespijn? Bent u bereid de betreffende corporaties daarop aan te spreken?

Zie hiervoor mijn antwoord op vragen 2 en 5.

Vraag 7

Gaat u met de Autoriteit Woningcorporaties in gesprek om te kijken hoe de integriteitscode verder kan worden aangescherpt? Zo ja, kunt u de resultaten hiervan terugkoppelen?

Zie mijn antwoord op vraag 5.

Vraag 1

Bent u bekend met het gezamenlijk onderzoek van de NOS en Nieuwsuur, waaruit blijkt dat commissarissen en bestuurders bij zo'n twintig woningcorporaties privéhuizen blijken te verhuren voor persoonlijk rendement?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat bestuurders en commissarissen van woningcorporaties, gezien hun publieke functie, een voorbeeldrol hebben en dat het daarom principieel onwenselijk is dat zij vastgoed verhuren voor persoonlijk rendement?

Belangenverstrengeling (of de schijn daarvan) moet te allen tijde worden voorkomen. Van topfunctionarissen van woningcorporaties, zowel bestuurders als commissarissen, mag worden verwacht dat zij de sensitiviteit hebben dat commerciële verhuur door henzelf snel kan leiden tot (de schijn van) verstrengeling met het belang van de woningcorporatie, ook al is de verhuur op zichzelf niet expliciet door wet- en regelgeving verboden.
Dit gezegd hebbende, onderschrijf ik de aanscherping van de governancecode van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), waarbij voor het verhuren van woningen met een rendementsdoelstelling als uitgangspunt geldt: «Nee, tenzij». Dit is een streng uitgangspunt, dat er in de praktijk naar verwachting toe zal leiden dat er minder topfunctionarissen met een eigen commerciële vastgoedportefeuille bij woningcorporaties werkzaam zullen zijn.
In de uitzonderlijke gevallen dat het bezit van woningen met een rendementsdoelstelling niet leidt tot strijd met de belangen van de corporatie, zal dit altijd goed uitlegbaar moeten zijn, transparant verantwoord moeten worden en mag er aantoonbaar geen sprake zijn van belangenverstrengeling. Ik verwacht van Raden van Commissarissen (RvC) dat hiervoor aandacht is en dat zij in deze uitzonderlijke gevallen hebben gezorgd voor waarborgen die belangenverstrengeling of de schijn daarvan voorkomen.
Verder hebben topfunctionarissen bij woningcorporaties een voorbeeldfunctie. Dat houdt ook in dat, voor zover zij eigenaar zijn van een eigen vastgoedportefeuille waarvan is vastgesteld dat deze niet in strijd is met de belangen van de woningcorporatie, zij geen onredelijke huurprijzen vragen en zich te allen tijde als goed verhuurder gedragen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het verhuren van deze huizen voor maandbedragen die niet redelijk zijn dubbel onwenselijk is en afbreuk doet aan de geloofwaardigheid van de sector?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Klopt het dat woningcorporaties het huizenbezit van de functionarissen op dit moment niet hoeven te melden bij de Autoriteit woningcorporaties? Zo ja, wat vindt u hiervan? Zo ja, waarom is hiervoor gekozen?

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) stelt bij de beoordeling van aankomende bestuurders en commissarissen vragen over mogelijke deelbelangen van de kandidaat, over de verwevenheid met andere leden van de RvC en/of bestuur en over de onverenigbaarheid met (neven)functies van de kandidaat. Ook wordt gevraagd naar beheersmaatregelen die de RvC treft om mogelijke (schijn van) belangenverstrengeling te voorkomen, beëindigen of beheersen. De vragen zijn bewust open geformuleerd om te voorkomen dat door het specifiek noemen van het ene mogelijke deelbelang, andere deelbelangen onderbelicht worden.
Ondanks dat niet expliciet naar vastgoed wordt gevraagd mag van (beoogde) topfunctionarissen bij woningcorporaties worden verwacht dat zij begrijpen dat het hebben van eigen commercieel vastgoed een belang is dat kan botsen met het corporatiebelang. De functionarissen die dit niet hebben gemeld zijn hierin tekortgeschoten.

Vraag 5

Hoe is het mogelijk dat na de uitkomsten van de Parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties in 2014 een lacune is blijven bestaan in het toezicht op het vastgoedbezit van corporatiebestuurders en de (schijn van) belangenverstrengeling die hier mogelijk uit voortvloeit?

De lessen van de Parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties zijn vertaald met de wijziging van de Woningwet in 2015 naar strengere regelgeving op allerlei terreinen, inclusief een onafhankelijke externe toezichthouder. Regelgeving kan echter niet elke situatie voorzien. Daarom is het hebben van een juiste houding bij topfunctionarissen van woningcorporaties zo belangrijk. Dit moet iets zijn van de sector zelf. Met de aanscherping van de governancecode wordt daartoe een belangrijke stap gezet.

Vraag 6

In hoeverre overtreden bestuurders van woningcorporaties die privévastgoed verhuren voor persoonlijk rendement in de directe omgeving van de woningcorporatie waarvoor zij werken de Woningwet, waarin staat dat het lidmaatschap van bestuurders en commissarissen bij woningcorporaties onverenigbaar is met enige andere functie waarvan de uitoefening nadelig kan zijn voor de belangen van de corporatie?

Verhuur van vastgoed in het gereguleerde segment in het werkgebied van de corporatie is in beginsel ongewenst. Of er sprake is van onverenigbaarheid met het lidmaatschap van bestuurders en commissarissen, of sprake is van (schijn van) belangenverstrengeling, is afhankelijk van verschillende factoren en de beoordeling daarvan is maatwerk. Om hierover vooraf meer duidelijkheid te bieden is het aanpassen van de governancecode met een uitgangspunt van «nee, tenzij» een goede stap. Ter ondersteuning van deze aanpassing wordt door de sector gewerkt aan een meer concrete handreiking die invulling geeft ten aanzien van privé verhuur van vastgoed.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de genoemde praktijken de integriteit van de corporatiesector schaden en het daarom van cruciaal belang is om zo spoedig mogelijk met aangescherpte regelgeving en aanpassingen van het toezichtkader te komen?

Wanneer er sprake is van (de schijn van) belangenverstrengeling of wanneer topfunctionarissen bij woningcorporaties zich niet gedragen als goed verhuurder, dan schaadt dit naar mijn mening inderdaad de integriteit van de corporatiesector. Ik verwacht van topfunctionarissen bij woningcorporaties dat zij zich in hun handelen te allen tijde bewust zijn van het maatschappelijke karakter van de corporatie en van hun voorbeeldfunctie. Hun integriteit mag niet ter discussie staan. Ik vind het ook belangrijk dat topfunctionarissen elkaar daar op aanspreken. Dit is primair aan de sector zelf, en daarom is de aanscherping van de governancecode van Aedes en VTW naar mijn mening de juiste weg om dit te bereiken.
De Aw heeft de casussen die naar voren zijn gekomen zelf ook tegen het licht gehouden en hierover met de betreffende corporaties gesproken. Inmiddels heeft een aantal functionarissen zelf de conclusies uit het onderzoek van Nieuwsuur getrokken door zich terug te trekken uit hun functie of door hun vastgoedpositie te (gaan) verkopen. De Aw beoordeelt of de RvC daar waar nodig passende maatregelen neemt. Wanneer deze uitblijven kan de Aw gebruik maken van de interventies die haar ter beschikking staan.
Ten aanzien van het voorkomen van soortgelijke problematiek in de toekomst is de Aw als extern toezichthouder van mening dat de acties en maatregelen die de sector zelf in reactie op het onderzoek van Nieuwsuur neemt voldoende vertrouwen bieden. Dit past bij de principle-based uitgangspunten in de recent herziene Woningwet en het risicogericht toezicht door de Aw hierop. Hierbij ligt de focus op het bredere belang van stevig intern toezicht bij woningcorporaties om (de schijn van) belangenverstrengeling en niet-integer handelen te voorkomen. De Aw zal de komende tijd die acties blijven monitoren, maar ziet gegeven de reactie vanuit de sector vooralsnog geen reden om zelf aanvullende maatregelen te nemen. Ik ondersteun deze lijn.

Vraag 8

Heeft de regelgeving voldoende sanctionerende maatregelen wat u betreft, mede gezien deze recente berichtgeving?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Hoe gaat u sturing geven aan en toezien op de aanscherping van de regels en de handhaving van deze aangescherpte regelgeving?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Klopt het dat de Autoriteit woningcorporaties, die toezicht moet houden op de sector, een onderzoek gaat instellen naar het privé verhuren van huizen door hoge functionarissen van woningcorporaties? Zo ja, bent u bereid de uitkomsten van dit onderzoek met de Tweede Kamer te delen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 11

Klopt het dat Aedes de integriteitscode gaat aanscherpen specifiek op dit punt? Bent u in overleg met Aedes hierover en bent u van mening dat dit afdoende is? Hoe zorgt u ervoor dat ook bestuurders van woningcorporaties die niet zijn aangesloten bij Aedes zich houden aan deze integriteitscodes?

Dat klopt, Aedes en VTW gaan de gezamenlijke governancecode aanscherpen, zie mijn antwoord op de vragen 2, 7 en 9.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Martin botst met woonstichting om oneerlijke compensatie energiekosten: het is ons geld»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u toelichten wat u vindt van het feit dat woonstichting Woonconcept deze compensatie pas in juni 2024 wilt verrekenen, terwijl de regeling eind april is opengesteld zodat de tegemoetkoming op de korts mogelijke termijn kan bijdragen aan lastenverlichting voor de huishoudens achter een blokaansluiting?

Het is niet de bedoeling dat lastenverlichting pas plaatsvindt in juni 2024. Als de contracthouder voor een blokaansluiting subsidie heeft ontvangen, dan moet hij voor het moment en de wijze van het verrekenen van de verkregen tegemoetkoming aansluiten bij de periodiciteit en de geldende wijze van verdeling van de energiekosten over de bewoners (de zogeheten «verdeelsleutel»). Wanneer bewoners bijvoorbeeld een maandelijks voorschotbedrag voor energie betalen, moet de tegemoetkoming met deze maandelijkse betalingsverplichting worden verrekend in dezelfde verhouding als de voorschotbedragen over de bewoners zijn verdeeld. Na het ontvangen van de subsidie moet de contracthouder vanaf de eerstvolgende maand dat hij weer energiekosten in rekening brengt, het deel van de tegemoetkoming voor die maand met de energiekosten voor die maand verrekenen. Zo doet hij dat vervolgens maandelijks voor de nog resterende maanden in 2023. Het deel van de tegemoetkoming voor al verstreken maanden in 2023 op het moment van ontvangen van de subsidie door de contracthouder kan hij in één keer met de eerstvolgende maand verrekenen of achteraf bij de eindafrekening van de energiekosten. De contracthouder kan er dus niet voor kiezen de gehele tegemoetkoming in één keer pas in juni 2024 te verrekenen. Dat is in strijd met de verplichtingen voor het verrekenen van de tegemoetkoming.
Zoals ik aan uw Kamer heb gecommuniceerd in de brief van 17 januari jl. is, in overleg met de branches van verhuurders, geconstateerd dat ook voorafgaand aan de openstelling van de regeling al rekening gehouden kon worden met de subsidiebedragen uit deze regeling. Hierdoor konden de voorschotten op een niveau worden vastgesteld dat past bij de beoogde tegemoetkoming van de bewoners achter de blokaansluiting. Deze brief was een handreiking aan verhuurders en VvE’s om de tegemoetkoming voor blokaansluitingen alvast mee te nemen bij het opstellen van de voorschotten voor 2023 of, waar deze al zijn vastgesteld, om verlaging van de vastgestelde bedragen te overwegen.

Vraag 3

Hoeveel aanvragen voor compensatie van blokaansluitingen zijn gedaan? Hoeveel procent van de blokaansluitingen is dit in Nederland?

Per 20 juni zijn er 4.570 aanvragen ingediend. Dit betreft 9,14% van de naar schatting 50.000 blokaansluitingen voor zowel warmte als elektriciteit. Voor partijen met meerdere gebouwen, en dus vaak ook meerdere blokaansluitingen in beheer, zoals woningbouwcorporaties, is er per 1 juli de mogelijkheid om bulkaanvragen in te dienen.

Vraag 4

Wat gaat u doen om verhuurders met een blokaansluiting, die feitelijk geen incentive hebben voor het aanvragen van energiecompensatie voor de huurders, sneller over te laten gaan tot het aanvragen en uitkeren van compensatie op de energierekening van de huurders?

Bij de totstandkoming van de regeling is er intensief contact geweest met vertegenwoordigers van woningbouwcorporaties, verhuurders en VvE’s. Deze vertegenwoordiging heeft de nadrukkelijke wens uitgesproken om zo snel mogelijk lastenverlichting te realiseren voor huishoudens achter een blokaansluiting. Omdat het per 1 juli voor grotere partijen mogelijk is om een bulkaanvraag in te dienen, is de verwachting dat het aantal aanvragen verder toeneemt. De woningbouwcorporaties zijn in dit opzicht alleen al goed voor ongeveer 240.000 huishoudens.
In het geval van kleinere en individuele partijen zal bij het achterblijven van het aantal aanvragen worden bezien wat er aan aanvullende communicatie vanuit het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat nodig is. De applicatie van het Kadaster die bewoners inzicht geeft in of er voor hun blokaansluiting een aanvraag is ingediend en of deze is toegekend, speelt daarbij een belangrijke rol. Door deze applicatie kunnen bewoners hun verhuurder namelijk vragen om een aanvraag voor de tegemoetkoming in te dienen, als uit de applicatie blijkt dat dat nog niet is gedaan. Tegelijkertijd betekent de omwille van de uitvoerbaarheid gekozen oplossing voor een subsidie dat het aanvragen ervan niet verplicht is en ik daar contracthouders ook niet toe kan dwingen.

Vraag 5

Klopt het dat het de verhuurder vrij staat om te beslissen of de subsidieregeling maandelijks wordt uitgekeerd of volgend jaar pas te verrekenen? Waarom wel, waarom niet? Welke mogelijkheden heeft u om hier op in te grijpen?

Nee, dat klopt niet. Zoals ook in het antwoord op vraag 2 is vermeld, schrijft de regeling voor dat er bij het verrekenen van de subsidie moet worden aangesloten bij de periodiciteit en de geldende verdeelsleutel voor het in rekening brengen van de energiekosten. De contracthouder kan er dus niet voor kiezen de gehele tegemoetkoming in één keer pas in juni 2024 te verrekenen. Dat is in strijd met de verplichtingen voor het verrekenen van de tegemoetkoming.
Door aan te sluiten op deze bestaande systematiek is de regeling beter uitvoerbaar – met een snellere verrekening van de tegemoetkoming tot gevolg – en kunnen huurders via bestaande rechtswegen een verlaging van hun servicekosten afdwingen. Dit geldt voor zowel situaties waarin de tegemoetkoming niet juist wordt verrekend, als situaties waarin de verhuurder de tegemoetkoming niet heeft aangevraagd. Bij het antwoord op vraag 7 ga ik hier nader op in.
Na uitbetaling zal de Belastingdienst steekproefsgewijs controles uitvoeren om te controleren of de tegemoetkoming juist is verrekend.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het terecht is dat huishoudens zich nu zorgen maken over de afrekening van vorig jaar en dat zij dus nu juist baat hebben bij de financiële compensatie?

Ik begrijp dat huishoudens zich zorgen maken over de hoogte van de energiekosten en zo snel mogelijk wat willen merken van de lastenverlichting.

Vraag 7

Welke stappen kan de huurder nemen als de verhuurder nog geen aanvraag heeft ingediend?

Als de verhuurder nog geen subsidieaanvraag heeft ingediend, kan de huurder de verhuurder daarop aanspreken. Het is belangrijk dat verhuurders en huurders met elkaar in gesprek blijven over zowel de aanvraag als de wijze van verrekening. Als de verhuurder aangeeft geen aanvraag in te willen dienen of de tegemoetkoming niet correct verdeelt, is het afhankelijk van de situatie welke opties huurders hebben voor geschilbeslechting:
Huurders kunnen ongeacht de sector terecht bij het Juridisch Loket voor advies.

Vraag 8

Wat zijn de gevolgen als de verhuurder niet op tijd de aanvraag indient? Kan de huurder met terugwerkende kracht alsnog aanspraak maken op de subsidieregeling?

Het gevolg is dat de verhuurder geen subsidie meer kan aanvragen en de huurders in principe geen tegemoetkoming kunnen krijgen. Huurders in de sociale huursector kunnen echter naar de Huurcommissie stappen voor een bindend oordeel over de redelijkheid van de energiekosten die door de verhuurder in rekening worden gebracht. Daarbij kan de Huurcommissie de tegemoetkoming meewegen in het geval deze niet is aangevraagd. De Huurcommissie zou kunnen oordelen dat de verhuurder alsnog lagere kosten in rekening moet brengen, omdat hij de subsidie aan had kunnen vragen en de huurder daarmee tegemoet had kunnen komen in de hoogte van de energiekosten. Via deze route kunnen huurders indirect alsnog tegemoetkoming ontvangen. Huurders in de vrije sector kunnen naar de (kanton)rechter voor een bindend oordeel of naar de Huurcommissie voor advies.

Vraag 9

Kunt u toelichten hoe de informatievoorziening van het Kadaster in de praktijk werkt, met betrekking tot het maken van een kaart waarop bewoners kunnen zien of er zich in een gebouw een aansluiting bevindt waarvoor een subsidieaanvraag is gedaan en of deze is toe- of afgewezen?

Via een digitale applicatie van het Kadaster worden bewoners binnenkort in staat gesteld om eenvoudig te controleren of er voor hun blokaansluiting een subsidieaanvraag is gedaan en zo ja, of deze is goedgekeurd. Deze informatie wordt per blokaansluiting weergegeven op een kaart. Zoeken gebeurt aan de hand van gegevens over de locatie van de woning, zoals de postcode en het huisnummer.
De applicatie versterkt de informatiepositie van bewoners. Met deze gegevens kunnen ze de contracthouder aansporen om alsnog een subsidieaanvraag te doen wanneer dit nog niet is gebeurd of om de uitgekeerde subsidie juist te verrekenen. De ontwikkeling van de applicatie bevindt zich momenteel in de eindfase en de verwachting is dat deze spoedig live zal gaan.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Klopt het dat huurders die een corporatiewoning via een zorginstelling huren (de zogenaamde intermediaire verhuur), niet in aanmerking komen voor huurverlaging op basis van de Wet eenmalige huurverlaging 2023?

Ja.

Vraag 2

Zo ja, waarom is dit het geval?

Woningcorporaties hebben in geval van intermediaire verhuur een contract met zorgorganisaties waarin de huurprijs en het aantal eenheden is vastgelegd. De zorgorganisatie verhuurt de woningen door aan de zorgcliënten. Huurders huren hun woning dan ook niet van een woningcorporatie maar van de zorgorganisatie.
Er zijn diverse manieren waarop woningen door de woningcorporatie aan de zorgorganisatie wordt verhuurd (bulkcontract, per woning), dit hangt ook mede af van de specifieke situatie en het type zorg dat aangeboden wordt. Ook de financiële afspraken verschillen per woningcorporatie en/of zorgorganisatie.
De huurverlaging is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken, die gemaakt zijn met woningcorporaties. De wet heeft geregeld dat woningcorporaties verplicht zijn inkomensgegevens van hun huurder op te vragen en indien de huurder een laag inkomen heeft, de huur te verlagen. Deze wettelijke verplichting geldt daarmee niet voor zorgorganisaties. Woningcorporaties hebben een wettelijke taak mensen met een laag inkomen te huisvesten. Zorgorganisaties hebben die taak niet. Naast dat deze zorgorganisaties buiten de reikwijdte van de wettelijke huurverlaging vallen en geen partij waren bij de Nationale Prestatieafspraken, is het ook voor de Belastingdienst technisch niet mogelijk inkomensgegevens met zorgorganisaties uit te wisselen en is bij woningcorporaties niet bekend wie de bewoners zijn.

Vraag 3

Bent u het eens dat deze doelgroep evengoed aanspraak zou moeten kunnen maken op de eenmalige huurverlaging?

Het betreft hier een uiteenlopende groep en situaties, waarover ik niet in zijn algemeenheid een uitspraak wil doen. Woningcorporaties en zorgorganisaties hebben in beschreven situaties een gezamenlijke verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de huren betaalbaar zijn voor de bewoners. Ik deel het vertrekpunt dat een huurverlaging voor deze groep past in de geest van de Nationale Prestatieafspraken. Woningcorporaties en zorgorganisaties kunnen afspraken maken zodat de huurverlaging (op aanvraag van de huurder) ook mogelijk is voor huurders van zorgorganisaties. Waar dat gebeurt juich ik dat toe, in de voortgangsgesprekken over Nationale Prestatieafspraken zal ik hier aandacht voor vragen.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat de helft van de Amsterdamse woningcorporaties uit eigen beweging al een huurverlaging voor deze groep huurders heeft aangeboden?

Ik heb op dit moment geen inzicht in de mate waarin woningcorporaties en zorginstellingen dergelijke afspraken maken.

Vraag 5

Wat kunt u doen om ervoor te zorgen dat corporaties de eenmalige huurverlaging ook toepassen op de huur van woningen die via intermediaire verhuur door zorginstellingen aan cliënten uit opvang, beschermd wonen en ggz worden verhuurd?

Tijdens het commissiedebat van 23 mei heb ik uw Kamer aangegeven dat ik geen wettelijke mogelijkheden zie om deze huurverlaging af te dwingen voor huurders van zorgorganisaties die huren van een woningcorporatie. De situaties die het betreft lopen sterk uiteen en hangt mede af van het type zorg dat aangeboden wordt en ook de financiële afspraken verschillen per woningcorporatie en/of zorgorganisatie. De huurverlaging is een onderdeel van de Nationale prestatieafspraken en wordt conform de afspraken uitgevoerd. In de Nationale prestatieafspraken zijn ook afspraken gemaakt over de bijdrage die woningcorporaties leveren aan het vergroten van het aanbod van zorgwoningen. Woningcorporaties en zorgorganisaties kunnen afspraken maken zodat de zorgorganisaties de huurverlaging voor hun huurders met een laag inkomen toepassen. Waar dat gebeurt juich ik dat toe, in de voortgangsgesprekken over Nationale Prestatieafspraken zal ik hier aandacht voor vragen.

Vraag 6

Bent u bereid zich hard te maken om deze groep huurders in heel Nederland ook een huurverlaging toe te doen komen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat wanneer een gemeente het permanent bewonen van recreatiewoningen wil toestaan, deze bestaande woningen vanwege de nieuwe bestemming als nieuwe woningen worden aangemerkt?1

In de brief die aan de gestelde vragen ten grondslag ligt geven gedeputeerde staten (GS) van de provincie Zuid-Holland aan dat de gemeente Nieuwkoop de recreatiebestemming van een aantal vakantieparken niet mag wijzigen naar een woonbestemming. Volgens GS zou deze bestemmingswijziging in strijd zijn met het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB), omdat uit artikel 2.2.1d van het LIB volgt dat in het betreffende gebied geen nieuwe woningbouwlocaties zijn toegestaan. GS geven daarbij aan dat de transformatie van recreatiewoningen naar woningen wordt gezien als een nieuwe woningbouwlocatie in de zin van het LIB.
Bij de beantwoording van vraag 5 wordt nader ingegaan op de vraag of sprake is van een nieuwe woningbouwlocatie in de zin van het LIB, wanneer recreatiewoningen worden getransformeerd naar woningen.

Vraag 2

Tellen recreatiewoningen die geschikt worden geacht voor permanente bewoning mee in de aantallen nieuw te bouwen woningen in uw woningbouwplannen? Zo ja, hoeveel woningen verwacht u toe te voegen aan de woningbouwplannen met permanent bewoonbare recreatiewoningen?

Wanneer recreatiewoningen worden getransformeerd tot reguliere woning, en deze voorheen nog niet permanent werden bewoond, moeten deze worden meegeteld in de nieuwbouwcijfers. In mijn Kamerbrief over de vervolgaanpak vakantieparken, deel ik een inventarisatie van provincies van het aantal parken dat geschikt zou zijn voor transformatie naar wonen. Op veel van deze parken wordt grotendeels al permanent gewoond. Het is nog niet duidelijk hoeveel woonéénheden de facto kunnen worden toegevoegd op deze parken.

Vraag 3

Bent u het ermee eens dat recreatiewoningen die na een zorgvuldige afweging geschikt worden geacht voor permanente bewoningen niet als nieuwbouw horen te worden aangemerkt?

Wanneer recreatiewoningen worden getransformeerd tot reguliere woning, en deze voorheen nog niet permanent werden bewoond, moeten deze worden meegeteld in de nieuwbouwcijfers.
Of recreatiewoningen, die zijn getransformeerd naar woningen, in de zin van het LIB worden aangemerkt als nieuwe woningen, is echter primair aan de Minister van I&W. In de beantwoording van vraag 5 wordt hierop nader ingegaan.

Vraag 4

Bent u bekend met artikel 2.2.1.d van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol, waarmee bij woningen aangemerkt als «nieuwbouw» deze woningen als minder wenselijk worden vastgesteld met het oog op geluid en groepsrisico?

In het beperkingengebied 5 van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol zijn buiten bestaand stedelijk gebied geen nieuwe woningbouwlocaties toegestaan uit het oogpunt van het beperken van geluid- en groepsrisico. Tevens wordt hiermee woningbouw vermeden op plaatsen waar dat ook omwille van het gebruik van Schiphol niet wenselijk is. Dit sluit aan bij het gehanteerde principe om zo min mogelijk over dichtbebouwd stedelijk gebied te vliegen. Daarom dient het buitengebied gevrijwaard te blijven van nieuwe woningbouwlocaties. «Buitengebied» betreft het gebied buiten het bestaand stedelijk gebied (BSG).

Vraag 5

Bent u bereid om voor bestaande recreatiewoningen die na besluitvorming hierover door de gemeenteraad de status permanent bewoonbare woning krijgen een regeling te treffen die het mogelijk maakt om af te wijken van het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol? Zo nee, waarom niet?

Een recreatiewoning wordt in het LIB als woning beschouwd, ongeacht of deze permanent wordt bewoond of niet. Gelet hierop vallen bestaande recreatiewoningen die worden getransformeerd naar woningen niet onder het begrip nieuwe woningbouwlocatie en dus evenmin onder het verbod van artikel 2.2.1d, eerste lid, van het LIB. Een nieuw vakantiepark met recreatiewoningen (of een vakantiepark dat in strijd met het LIB is gerealiseerd) zou wel onder het verbod van nieuwe woningbouwlocaties in het buitengebied vallen. Voor de casus in de gemeente Nieuwkoop geldt dat als de recreatiewoningen al waren gerealiseerd voor de inwerkingtreding van het LIB, het LIB in beginsel geen belemmering vormt om de recreatiebestemming te wijzigen in een woonbestemming.

Vraag 6

Wilt u de wettelijke obstakels inventariseren in verband met het omvormen van recreatiewoningen naar woningen waarin permanent mag worden gewoond, de Kamer hierover te informeren en met maatregelen te komen om deze obstakels uit de weg te ruimen?

Er vindt structureel gesprek plaats in het kader van de aanpak vakantieparken met provincies, gemeenten en Vitale Vakantieparksamenwerkingen (VVP Veluwe, VVP Overijssel, VVP Drenthe) om obstakels te signaleren en te adresseren.
De VVP Veluwe noemt bijvoorbeeld het toepassen van verevening, en uitponden als knelpunten.2 In de vervolgaanpak ga ik samen met partijen verder aan de slag met het wegnemen van knelpunten.

Vraag 7

Bent u bereid om met de provincies in overleg te gaan om ook de Omgevingsverordeningen aan te passen om procedurele drempels voor het omvormen van recreatiewoningen naar permanente woningen weg te nemen?

Ja, ik zie hier een verband met mijn brief over vakantieparken. In het kader van deze brief ga ik ook in gesprek met provincies over het transformeren van vakantieparken naar wonen. Daarnaast spreek ik provincies in brede zin over de woningbouwprogrammering aan de woondealtafel. In beide gesprekken kunnen ook eventuele procedurele drempels om in omgevingsverordeningen de transformatie van vakantieparken mogelijk te maken worden besproken.

Vraag 8

Wilt u met de gemeente Nieuwkoop en met Provincie Zuid-Holland in gesprek gaan over een casus die op bovenstaande feiten berust?2

Zeker, ik heb inmiddels de gemeente Nieuwkoop en de provincie Zuid-Holland geïnformeerd over de beantwoording van deze vragen. Als bij de provincie of gemeente daaraan behoefte bestaat ben ik uiteraard bereid tot een nader gesprek.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Jaren wachten, maar nog steeds geen woning: «Alsof je niet bestaat»»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het te schandalig voor woorden is dat Nederlandse woningzoekenden jarenlang op een sociale huurwoning wachten, telkens weer in de wachtrij belanden en geen uitzicht hebben op een woning, omdat urgentiecategorieën, waaronder statushouders, steeds voorrang krijgen?

Iedereen moet goed kunnen wonen. Op dit moment is dit helaas niet altijd het geval. De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk: mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda wil het kabinet het landelijk woningtekort oplossen. Eén van de doelen van deze agenda is de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030 voor alle woningzoekenden, met als streven twee derde betaalbaar. Tot 2030 streven we ernaar dat 250.000 nieuwe sociale huurwoningen door corporaties gebouwd worden, met oog voor de behoefte aan passende woningen voor mensen met een laag inkomen. In de regionale woondeals zijn deze afspraken nader uitgewerkt. Ook zet het kabinet met het programma «Een thuis voor iedereen» in op voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen waaronder statushouders, dak- en thuisloze mensen, uitstromers uit een intramurale voorziening, studenten en arbeidsmigranten. Van gemeenten wordt verlangd dat zij de huisvestingsopgave van aandachtsgroepen in beeld brengt en in regionaal verband afspraken maken over een evenwichtige verdeling van de huisvesting van deze mensen. Waarbij oog moet zijn voor de «regulier» woningzoekenden.

Vraag 3

Hoe reageert u op woningzoekende Ray Suijkerbuijk (34) uit het genoemde bericht die al 16 jaar ingeschreven staat voor een sociale huurwoning en zegt: «Het hoogste dat ik ooit ben gekomen, is de 14de plek. Meestal eindig ik ergens op plek 150 of zo. Ik verlies op deze manier steeds meer het vertrouwen in de politiek»?

Elke woningzoekende heeft een eigen verhaal. Ik zet mij in om ervoor te zorgen dat iedereen die dat nodig heeft een passende en betaalbare woning kan vinden. Voor een toelichting verwijs ik u naar antwoord 2.

Vraag 4

Hoe reageert u op woningzoekende Wendy Struijk (42) die al 14 jaar ingeschreven staat maar niet verder komt dan plek 35 en zegt: «Op de campings hier in de buurt zitten veel gescheiden vaders en moeders, terwijl de sociale huurwoningen naar mensen met een urgentie en naar statushouders gaan. Als gewone, hardwerkende Nederlander mag je achteraan sluiten. Ik vind het in Nederland niet prettig meer»?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe reageert u op woningzoekende Jeroen Kuipers (43) die al 14 jaar ingeschreven staat, binnenkort zijn tijdelijke woning moet verlaten, geen idee heeft waar hij dan terechtkan en zegt: «Ik heb geen stabiel leven, dat eist zijn tol. Als je bent zoals ik, een Nederlandse man van mijn leeftijd, is het alsof je niet bestaat. Ik word nog eens economisch vluchteling»?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Wat doen deze schrijnende verhalen van Nederlandse woningzoekenden met u? Wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat er vanaf januari 2010 al zo’n 150.000 sociale huurwoningen – met voorrang – zijn weggegeven aan statushouders, terwijl de Nederlanders uitzichtloos lang moeten wachten?2

Nee, deze mening deel ik niet. Op het totaal aantal vrijkomende sociale huurwoningen van corporaties, wordt gemiddeld 5 tot 10% aan statushouders toegewezen. Slechts een deel van de vrijkomende woningen wordt op basis van een urgentiestatus aan statushouders verhuurd; ongeveer de helft van de gemeenten heeft op dit moment een urgentiebepaling. Gemeenten kunnen zelf bepalen welke categorieën woningzoekenden zij als urgentiecategorie opnemen. Gemeenten maken op basis van de lokale woningmarkt en hun taakstelling een afweging om vergunninghouders als urgentiecategorie op te nemen.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het van een ongelooflijke onbeschoftheid en ondankbaarheid getuigt dat statushouders zelfs woningen weigeren, omdat zij er «niet tevreden» mee zijn?3 Denkt u niet dat Nederlandse woningzoekenden deze woningen dolgraag hadden gehad?

Het is onaanvaardbaar als woningen geweigerd worden, zeker in tijden van woningnood. Ondanks het in de praktijk om zeer kleine aantallen woningweigeringen gaat, voeren wij een streng beleid hierop. De ruimte om een woning te weigeren is minimaal en vrijwel enkel gerelateerd aan medische omstandigheden. Na een woningweigering voert COA één gesprek om de woning alsnog aanvaard te krijgen. In vrijwel alle gevallen verloop dit succesvol. Als de statushouders daarna nog de woning blijft weigeren, vervalt het woningaanbod en stop ook het recht op opvang en gaat COA over tot ontruiming. Ook wordt door COA andere maatregelen genomen zoals directe beëindiging van de verstrekking van onder andere eet- en leefgeld. Naast dat er streng beleid rondom woningweigering gevoerd wordt is het ook van belang dat statushouders zo snel mogelijk gehuisvest worden. Als statushouders niet snel gehuisvest worden zorgt dit ervoor dat ze langer in de opvang moeten blijven en dan zijn er meer azc's nodig in Nederland. Ook zorgt vertraging in huisvesting ervoor dat statushouders niet kunnen beginnen met integreren en participeren in onze samenleving. Voor verdere toelichting over woonweigering door statushouders wil ik u wijzen op de schriftelijke vragen, met kenmerk 2023ZO1576, die door u en lid Wilders eerder zijn gesteld. Deze Kamervragen zijn op 24 april 2023 naar de Tweede Kamer verstuurd.

Vraag 9

Wanneer stopt u de discriminatie van de Nederlanders? Wanneer gaat u de Nederlanders voorrang geven?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik u naar het antwoord op vraag 2 en 7.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het artikel «Het nationale woningbouwprogramma leidt tot verdere daling sociale huursector» op MeJudice en het artikel «Aantal sociale huurwoningen blijft dalen, in weerwil van kabinetsplannen» in Trouw?1, 2

Ja

Vraag 2

Deelt u de mening dat het cruciaal is om het doel van 30% sociale huur in alle gemeenten te halen om alle Nederlanders van een betaalbare woning te kunnen voorzien?

Mijn doel is om meer betaalbare woningen te realiseren voor mensen met een laag inkomen en voor mensen met een middeninkomen. Daar is mijn beleid op gericht, zowel ten aanzien van de bestaande woningvoorraad alsook de nieuwbouwopgave. Voor de bestaande woningvoorraad geef ik bijvoorbeeld meer mogelijkheden aan gemeenten om malafide verhuur aan te pakken en introduceer ik huurprijsbescherming voor het middensegment. Ten aanzien van de nieuwbouwopgave stuur ik erop dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen tot en met 2030 moet bestaan uit betaalbare woningen: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop.
Ten aanzien van de sociale huur is mijn beleid erop gericht dat woningcorporaties 250.000 nieuwe sociale huurwoningen bouwen tot en met 2030. Daardoor zal de sociale huurvoorraad in absolute omvang toenemen. Ik wil bovendien dat de sociale huurvoorraad evenwichtiger verdeeld wordt tussen gemeenten. Om die reden wil ik gemeenten die minder sociale huurwoningen in hun voorraad hebben dan het landelijke gemiddelde – op dit moment ca. 27% – verplichten om 30% van hun nieuwbouwopgave in te vullen met sociale huur.

Vraag 3

Wat zijn volgens u de belangrijkste redenen dat het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad kleiner wordt in plaats van groter?

Ik zet in op het vergroten van de woningvoorraad van betaalbare woningen voor lage inkomens en middeninkomens. Daarom moet twee derde van de 900.000 nieuw te bouwen woningen tot en met 2030 betaalbaar zijn: 350.000 betaalbare koop- en middenhuurwoningen (40% van de totale opgave) en 250.000 sociale huurwoningen van corporaties (27% van de opgave). Het aandeel sociale huur in de totale nieuwbouwopgave komt overeen met het huidige aandeel sociale huur in de totale woningvoorraad, maar omdat de netto groei van de sociale huurvoorraad minder dan 250.000 zal zijn, zal het relatieve aandeel sociale huur in de totale woningvoorraad afnemen. Dat neemt niet weg dat mijn inzet voor meer betaalbare woningen bijdraagt aan een groei van de sociale huurvoorraad in absolute zin en betere beschikbaarheid van sociale huurwoningen door meer mogelijkheden voor huishoudens met een middeninkomen om door te stromen naar een betaalbare koop- of middenhuurwoning.

Vraag 4

Volgens het artikel is een belangrijke reden voor het verlaagde aandeel de lagere conversiegraad als gevolg van de verkoop en sloop van bestaande sociale huurwoningen. Klopt dit? Kunt u historische cijfers en een prognose aanleveren over de sloop en verkoop van de sociale woningvoorraad?

Het klopt dat corporaties naast nieuwbouw ook woningen verkopen en slopen, waarbij sloop vaak gepaard gaat met vervangende nieuwbouw. Zowel verkoop als sloop is een noodzakelijk onderdeel van een gezonde bedrijfsvoering door corporaties en het in stand houden van een kwalitatief goede woningvoorraad. Ik zie dus geen reden om dit actief tegen te gaan. Bovendien geldt dat verkoop en sloop nagenoeg altijd een lokale afweging vergt, die corporaties maken in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties. In de Nationale prestatieafspraken heb ik om die reden vastgelegd dat ik samen met corporaties, gemeenten en huurders streef naar een zo groot mogelijke netto groei van de sociale huurvoorraad, maar dat de lokale uitkomst hiervan op lokaal niveau bepaald moet worden.
De onderstaande tabel laat de ontwikkeling van de corporatievoorraad over de periode van 2015 tot en met 2021 zien. Hierin is te zien dat de corporatievoorraad sinds 2018 in absolute zin weer groeit, na een periode van krimp in de periode daarvoor. Er is op dit moment geen specifieke prognose van het aantal woningen dat corporaties de komende jaren zullen slopen en/of verkopen, maar het is reëel te verwachten dat dit in dezelfde orde van grootte zal zijn als in de afgelopen jaren.
Nieuwbouw
14.978
15.280
14.439
14.061
14.927
15.878
16.900
Aankoop
303
1.741
2.883
4.151
5.846
12.9211
2.142
Sloop
10.179
7.479
9.139
6.874
7.863
7.020
8.373
Verkoop totaal
17.076
15.667
11.416
12.175
11.631
19.9851
8.072
Saldo overige mutaties
839
782
–526
727
433
708
1.816
Eindstand
2.390.138
2.386.129
2.381.247
2.374.992
2.379.611
2.381.712
2.383.346
Bron: Staat van de Corporatiesector 2022, Autoriteit woningcorporaties
Het aantal aangekochte en verkochte woningen was in 2020 zo’n 10.000 woningen hoger dan normaal door de overname van Vestia-woningen door andere corporaties.

Vraag 5

Welke opties zijn er om de verkoop en sloop van de bestaande voorraad in de toekomst tegen te gaan?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat 250.000 sociale huurwoningen bijbouwen tot 2030 klaarblijkelijk niet genoeg is om het streefdoel van 30% te halen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb aangegeven, is mijn doel om de sociale huurvoorraad in absolute zin te laten groeien tot en met 2030 en om de sociale huurvoorraad meer evenwichtig tussen gemeenten te verdelen. Daar zijn de doelstelling om 250.000 nieuwe sociale huurwoningen door corporaties te laten bouwen en mijn voornemen om gemeenten met een lager aandeel sociale huur dan het landelijke gemiddelde te verplichten 30% van hun nieuwbouwopgave in te vullen met sociale huur op gericht.

Vraag 7

Welke stappen gaat u ondernemen om het gestelde doel om extra sociale huurwoningen te realiseren en het streefdoel van 30% toch te halen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Wat vindt u van de huidige afbakening van het DAEB-segment? Hoe verschilt dit van andere Europese landen?

De huidige DAEB-taak van corporaties, afgebakend door de liberalisatiegrens en de inkomensgrenzen, is ruim en passend bij de doelgroep die is aangewezen op sociale huur. Ik ben trots op de volkshuisvestelijke traditie in Nederland en de grote sociale huursector in Nederland. Er is geen land in Europa met zo'n grote sociale huursector als Nederland, zoals ik ook heb toegelicht in mijn brief van 12 oktober 20223.

Vraag 9

Bent u van plan om het DAEB-segment uit te breiden zodat corporaties meer investeringsruimte krijgen en meer mensen een plaats kunnen krijgen in een corporatiewoning? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik ben niet van plan het sociale huursegment van corporaties uit te breiden. Uitbreiding van het sociale huursegment door meer mensen aanspraak te laten maken op een sociale huurwoning zou niet leiden tot meer investeringsruimte, maar mogelijk wel tot langere wachtlijsten en minder kansen op een woning voor juist die mensen die het meest afhankelijk zijn van de sociale huursector.

Vraag 1

Heeft u na uw Kamerbrief vorig jaar nog acties ondernomen om te achterhalen of de woonomstandigheden van de huurders van Woonbron aan Oostblok zijn verbeterd?1

In mijn brief van 28 februari 2022, heb ik aangegeven geen aanleiding te zien voor nadere beleidsmatige stappen of voor een specifiek onderzoek naar woningcorporatie Woonbron.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat de problemen met betrekking tot de blokverwarming en schimmel in deze appartementen nog steeds niet zijn opgelost?

Ik heb begrepen dat er inmiddels afspraken zijn gemaakt om de problemen in dit complex spoedig op te lossen. De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) heeft in het kader van een regulier toezichtgesprek bij Woonbron in mei 2023 navraag gedaan over de situatie bij Woongebouw Oostblok. In dit gesprek gaf Woonbron aan dat Woongebouw Oostblok een VvE-complex betreft met zowel eigenaar-bewoners als huurders van Woonbron. Woonbron wilde de problematiek aanpakken door het vernieuwen van een deel van de installaties, maar kreeg in eerste instantie geen goedkeuring/medewerking van de eigenaar-bewoners binnen de VvE. Daardoor werd de aanpak van de problematiek opgehouden. Woonbron gaf in het gesprek in mei 2023 aan dat er recent toch overeenstemming is bereikt binnen de VvE (dus ook met de eigenaar-bewoners). Dat betekent dat de problematiek zal worden aangepakt. Woonbron gaf aan dat zij verwachten dat voor de start van het stookseizoen de verwarmingsproblemen zullen zijn opgelost.

Vraag 3

Weet u dat er ook kinderen worden geboren die in een ijskoud huis opgroeien, is dat niet gevaarlijk? Beseft u dat ouderen veel minder durven douchen vanwege enorme plakkaten schimmel?

Iedere huurder van een (sociale) huurwoning heeft recht op een technisch goede en veilige woning zonder gebreken. Een verhuurder, dus ook een woningcorporatie, dient zich als goed verhuurder te gedragen en deze woning te verschaffen. Het is erg vervelend dat bewoners klachten ervaren over hun woning en niet meer zouden durven douchen als gevolg van schimmel in de badkamer. Evenzo is het niet goed voor de gezondheid van kinderen als zij opgroeien in een onverwarmd huis.

Vraag 4

Bent u het eens met de stelling dat het geven van een huurkorting, bewoners geven aan dat Woonbron een beperkte huurverlaging heeft toegepast nadat ze hebben gedreigd om naar de huurcommissie (zoals u ook in uw brief suggereert) te stappen, een stok achter de deur is om zo spoedig mogelijk problemen op te lossen?

Ik kan hierover geen uitspraak doen. Een huurder kan zich bij ernstige gebreken tot de Huurcommissie wenden om een huurverlaging af te dwingen van 20%, 30% of 40% van de huurprijs. De omvang van de huurverlaging is afhankelijk van de ernst van de gebreken. Als de Huurcommissie in haar uitspraak de huur verlaagt, dan blijft deze verlaging gelden totdat het gebrek wordt verholpen. Het is daarom in het belang van verhuurder om het gebrek zo snel mogelijk op te lossen, omdat de gederfde huuropbrengsten blijven stijgen.

Vraag 5

Deelt u de indruk dat huurders worden afgescheept met een korting van 10 tot 48 euro zonder dat er enig perspectief is op een oplossing? Bent u van mening dat een huurkorting moet dienen als stok achter de deur en niet als goedkope afkoopsom?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het nergens op lijkt dat een verhuurder zo omgaat met haar huurders? Deze situatie past toch niet in een welvarend land?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 3, heeft iedere huurder van een (sociale) huurwoning recht op een technisch goede en veilige woning zonder gebreken, zodat het er prettig wonen is. Een verhuurder heeft die verantwoordelijkheid jegens een huurder.

Vraag 7

Bent u bereid persoonlijk te gaan kijken naar de situatie en de betrokken woningcorporatie en gemeente aan te spreken?

Ik neem klachten van huurders serieus, maar het is uiteindelijk aan de verhuurder om iets te doen. Ik kan me onmogelijk bezighouden met de individuele kwaliteit van corporatiewoningen. We hebben in Nederland een stelsel ingericht waarbij de bevoegdheden en verantwoordelijkheden bij verschillende instanties zijn belegd.
De regelgeving voorziet al in diverse mogelijkheden om af te dwingen dat gebreken worden verholpen. Zo kan de gemeente met een last onder dwangsom afdwingen dat een woning voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012. In het uiterste geval kan een gemeente ertoe overgaan om zelf gebreken te herstellen en de kosten te verhalen op de eigenaar (last onder bestuursdwang).
Daarnaast kan voor overtreding van de Woningwet in samenhang met het Bouwbesluit 2012 een bestuurlijke boete worden opgelegd. Ook kan de huurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de verhuurder de gebreken verhelpt. Een andere manier voor de huurder is om zich tot de rechter te wenden met het verzoek om de gebreken zelf te verhelpen en de kosten te verhalen op de verhuurder, bijvoorbeeld door deze kosten in mindering te brengen op de huur.

Vraag 8

Welke mogelijkheden ziet u verder om Woonbron aan te sporen tot het definitief oplossen van deze problemen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u het eens met de stelling dat de bewoners voor de volgende winter recht hebben om weer een fatsoenlijk werkende verwarming te hebben?

Een niet werkende verwarming moet zo snel mogelijk verholpen worden door de verhuurder.

Vraag 10

Wat gaat u doen om huurders die met vergelijkbare problemen te maken hebben te helpen?

Op verschillende manieren is het beleid gericht op het verbeteren van de kwaliteit van de (huur)woningvoorraad. Er zijn meer dan 2 miljoen sociale huurwoningen in Nederland, waarvan het overgrote deel van goede kwaliteit. Bij een deel van de woningvoorraad is renovatie en verbetering nodig. Daar zetten we ook op in.
Voor vocht- en schimmelproblematiek heb ik een brede aanpak met alle betrokken partijen ingezet. Deze aanpak lijkt effect te hebben, getuige dat uit het WoON 2021 blijkt dat het aandeel corporatiehuurders dat last heeft van vocht en/of schimmel is afgenomen van 28% in 2018 tot 24%. Dat aantal blijft desalniettemin te hoog, vandaar dat ik in de Nationale prestatieafspraken die in juni zijn ondertekend met Aedes, Woonbond en de VNG ook aandacht heb voor onderhoud en woningkwaliteit. In de Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat corporaties ervoor zorgen dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6) en dat corporaties tot en met 2030 jaarlijks € 200 miljoen extra investeren in woningverbetering, met een focus op een versnelde aanpak van vocht en schimmel, loden leidingen, asbest en brandveiligheid.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de advertentie van Voorberg Makelaars over de Aelbrechtskade 148A in Rotterdam?1

Ja.

Vraag 2

In deze advertentie valt te lezen «Er zal een screening uitgevoerd worden, waarvan de kosten (ca. € 75 p.p.) voor de huurder zijn». Hoe verhoudt dat zich tot het verbod op het in rekening brengen van bemiddelingskosten (onder verschillende namen zoals screeningskosten) aan de huurder?2

In de situatie dat de verhuurder deze makelaar/verhuurbemiddelaar heeft ingeschakeld om een geschikte huurder te vinden en de verhuurder hiervoor dus ook dient te betalen, mogen in dat geval geen bemiddelingskosten in rekening worden gebracht bij de huurder. Dit geldt ook als de verhuurder verzuimt om de makelaar/verhuurbemiddelaar te betalen voor zijn diensten. Dit verbod op het rekenen van dubbele bemiddelingskosten is geregeld in artikel 417, vierde lid van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Het screenen van een huurder is een handeling die de makelaar/verhuurbemiddelaar uitvoert om een geschikte huurder te vinden voor de verhuurder en de kosten die hiermee gemoeid zijn, worden aangemerkt als bemiddelingskosten.

Vraag 3

Welke mogelijkheden hebben potentiële huurders om dergelijke kosten te vermijden, zonder risico te lopen om de woning niet toebedeeld te krijgen, omdat er andere potentiële huurders zijn die de bemiddelingskosten wel willen betalen?

De huurder hoeft deze kosten niet te betalen, maar ik begrijp dat zij dit doen om te voorkomen dat zij de woning niet toegewezen krijgen. Huurders hebben vervolgens vijf jaar de tijd om de bemiddelingskosten terug te vragen. Dit doen zij allereerst via een aangetekende brief. Op internet zijn verschillende modelbrieven te vinden. Indien de makelaar/verhuurbemiddelaar deze kosten niet terugbetaalt aan de huurder kan de huurder een klacht indienen bij de geschillencommissie, indien de makelaar/verhuurbemiddelaar hierbij is aangesloten. Als de makelaar/verhuurbemiddelaar geen lid is van de geschillencommissie dan kan de huurder naar de kantonrechter stappen. Een huurder kan o.a. bij het juridisch loket aankloppen voor advies omtrent dit proces om deze kosten terug te krijgen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat in tijden van woningnood woningzoekenden geld uit de zak kloppen niet moet mogen?

Ik ben het met u eens dat makelaars geen dubbele bemiddelingskosten bij huurders in rekening mogen brengen en keur dit gedrag dan ook af.

Vraag 5

Bent u bereid actie te ondernemen om deze praktijken te voorkomen?

De stappen die huurders moeten ondernemen zijn tijdrovend en vragen veel doenvermogen van huurders. Ook kan een stap naar de kantonrechter om gelijk te halen, niet lonend zijn. Daarom is het verbod op dubbele bemiddelingskosten onderdeel van de algemene regels van het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Hierdoor kunnen gemeenten hierop bestuursrechtelijk handhaven. Ook moeten gemeenten een meldpunt instellen waar huurders en andere belanghebbenden, terecht kunnen. Bij dit meldpunt kunnen huurders dus ook terecht wanneer zij dubbele bemiddelingskosten hebben betaald. De andere wegen die ik in mijn antwoord bij vraag 3 heb beschreven blijven natuurlijk ook bestaan. Mijn streven is dat het wetsvoorstel zo spoedig mogelijk in werking treedt. Hiermee wordt de positie van huurders en woningzoekenden versterkt.

Vraag 6

Bent u bereid actie te ondernemen om woningzoekers beter te beschermen? Wat kunt u doen om de positie van woningzoekers tegenover verhuurdermakelaars te versterken?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 1

Bent u bekend met dit bericht en wat vindt u van dit bericht?1

Ja. Ik vind het in algemene zin vervelend als de communicatie over de toekomst van woningen van bewoners niet naar tevredenheid verloopt.

Vraag 2

Hoe hoog staat bij u de cultuurhistorische waarde van woningen op de agenda?

De cultuurhistorische waarde van woningen is een factor om rekening mee te houden, naast andere factoren als beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid. Het Rijk heeft ruim 400 gebieden in Nederland met een bijzonder cultuurhistorisch karakter gekenmerkt als «beschermd stads- of dorpsgezicht». Hiermee is voldoende geborgd dat hier lokaal zorgvuldig mee omgegaan wordt. Als woningen oud zijn, betekent dit niet dat er sprake is van cultuurhistorische waarde. Deze afweging maakt de gemeente.

Vraag 3

Maakt u zich ook zorgen over het verdwijnen van woningen met cultuurhistorische waarde, aangezien naar het nu blijkt gemeenten weinig tot geen respect voor deze cultuurhistorische waarde tonen, zoals ook de gemeente Rotterdam met de sloop van duizenden historische panden? Zo ja, hoe gaat u deze bijzondere panden beter beschermen? Zo nee, waarom niet?2

Ik deel uw mening niet dat gemeenten weinig tot geen respect hebben voor de cultuurhistorische waarde van panden. Mijn beeld is dat gemeenten een zorgvuldige afweging maken en dat er alleen gesloopt wordt als dit echt nodig is vanwege de technische staat van woningen en/of als er substantieel meer betaalbare (huur)woningen teruggebouwd kunnen worden. Het is aan de lokale partijen om hier een afgewogen keuze in te maken.
In het concrete geval van het Citadelhof heeft de gemeente Den Bosch mij laten weten dat een eerdere algemene beoordeling van dit complex (als onderdeel van een bredere lijst van potentieel waardevolle complexen) niet heeft geleid tot de conclusie dat dit complex een beschermde status verdiende. Het Citadelhof ligt buiten het beschermd stadsgezicht, waar een groot deel van de binnenstad van Den Bosch toe behoort.

Vraag 4

Deelt u de mening dat bij de afweging van de sloop van panden met cultuurhistorische waarde deze waarde als indicator in de afweging meegenomen dient te worden?

Ja, ik deel dat deze waarde dient te worden meegenomen, naast andere factoren.

Vraag 5

Bent u voornemens om de sloop van (cultuurhistorische) woningen bij het Wetsvoorstel versterken regie volkshuisvesting te betrekken, aangezien de sloop van je (t)huis levensgrote impact kan hebben? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, dit onderwerp komt niet terug in het wetsvoorstel. Keuzes over sloop en vervangende nieuwbouw kunnen het beste op lokaal niveau gemaakt worden, daar wil ik met het wetsvoorstel niets aan veranderen.

Vraag 6

Kunnen deze woningen zonder de komst van dit museum blijven staan?

De gemeente Den Bosch en de woningcorporatie Brabantwonen hebben mij laten weten dat er geen directe relatie is tussen de komst van het museum en de eventuele sloop van het Citadelhof. De woningen liggen, sinds een raadsbesluit uit december 2020, in een groter gebied (Spoorzone) waar de komende jaren een gebiedsontwikkeling is voorzien met aandacht voor wonen, niet-wonen functies en een parkeergarage. De Spoorzone is aangewezen als NOVEX-gebied. Daarbij komt dat de technische staat van de woningen in het Citadelhof een ingreep in alle gevallen nodig maakt, omdat de woningen verouderd zijn.
De gemeenteraad van Den Bosch heeft eind januari 2023 groen licht gegeven voor een onderzoek naar de mogelijkheden van een verhuizing van het Design Museum naar het Citadelhof. Ook komt er een onderzoek naar de mogelijke bouw van een parkeergarage en 185 woningen op die locatie. Op dit moment is er nog geen beslissing genomen over de benodigde aanpak.

Vraag 7

Vindt u de komst van een museum belangrijker dan het recht op behoorlijke huisvesting van deze bewoners?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Wat vindt u ervan dat de wethouder Van der Geld toegeeft dat dit beter met de bewoners gecommuniceerd had moeten worden?

Ik vind het goed dat de wethouder hier eerlijk over is. Communicatie naar bewoners over de toekomst van hun woning moet te allen tijde zorgvuldig en bij voorkeur persoonlijk gebeuren.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het niet alleen een kwestie is van goed communiceren, maar het ontbreken van echte zeggenschap van bewoners die hun (t)huis verliezen, zoals we dat veel vaker zien in bijvoorbeeld de Tweebosbuurt, de Peperstraat in Zaandam, de wijk Jericho in Amersfoort etc.?

Nee, ik deel niet dat er sprake is van het ontbreken van zeggenschap van bewoners. Ik vind het belangrijk dat bewoners zich kunnen uitspreken over, en invloed kunnen uitoefenen op, aspecten van het woonbeleid die hen raken. Wettelijke regels, waaronder de Wet op het overleg huurders verhuurders, borgen de belangen van de zeggenschap voor huurders en bewoners. De Wet op het overleg huurders verhuurder biedt mijns inziens het juiste evenwicht tussen inspraak – in de zin van gekwalificeerd adviesrecht – en beslissingsrecht. Eventuele geschillen over de wijze waarop de verhuurder invulling geeft aan het informatie-, overleg- en adviesrecht van de bewonerscommissies (en huurdersorganisaties) kunnen aan de Huurcommissie en de rechter worden voorgelegd.
De lokale prestatieafspraken die worden gemaakt tussen gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties zijn ook een uiting van het belang dat wordt gehecht aan goede betrokkenheid van huurders bij het volkshuisvestingsbeleid dat hen ook aangaat. Ook is in de Nationale Prestatieafspraken Woningcorporaties de afspraak opgenomen tussen Woonbond, Aedes en de Minister voor VRO dat een sociaal statuut zal worden vastgesteld. Hierin zullen randvoorwaarden en inspraak van bewoners worden geregeld voor sloop en vervangende nieuwbouw. Tot slot geldt dat huurdersorganisaties, evenals elke inwoner of organisatie in een gemeente, de mogelijkheid hebben om in te spreken bij de behandeling van vaststelling van gemeentelijke woonbeleid.

Vraag 10

Deelt u de mening dat deze verhuurder geen gebruik zou mogen maken van dringend eigen gebruik om deze bewoners te dwingen om te verhuizen, zodat zij plaatsmaken voor een museum, aangezien het dringend eigen gebruik daar niet voor bedoeld is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, komt u dan met aanscherping van wet- regelgeving rondom het dringend eigen gebruik? Kunt u dit antwoord nader toelichten?

Nee, deze mening deel ik niet. Als de sloop van het Citadelhof doorgaat op basis voor de voorliggende plannen zal er niet alleen een museum worden teruggebouwd, maar ook een substantiële hoeveelheid nieuwe woningen. Op die manier kunnen er meer woningzoekenden worden voorzien van een kwalitatief goede en duurzame woning. Dat geeft voldoende grond voor eventuele gebruikmaking van dringend eigen gebruik door de corporatie.

Vraag 11

Deelt u de mening dat de bouw van een nieuw museum ten koste gaat van een gemeenschap die al tientallen jaren in goede harmonie samenleeft? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik erken dat de sloop van een woning een zeer ingrijpende ingreep is. Zoals ik in mijn eerdere antwoorden aangaf, gaat het mogelijk niet alleen om een museum maar ook om de nieuwbouw van ongeveer 185 woningen. Soms weegt het algemene belang van veel woningzoekenden zwaarder dan het belang van een de zittende bewoners. Deze afweging moet op lokaal niveau gemaakt worden.

Vraag 12

Deelt u de mening dat het verhuizen van het museum nog geen tien jaar later kapitaalvernietiging is?

Ik heb onvoldoende informatie om hierover een uitspraak te kunnen doen.

Vraag 13

Deelt u de mening dat de sloop van deze sociale huurwoningen zonder inspraak van bewoners indruist tegen het recht op behoorlijke huisvesting die de Staat via verschillende verdragen geratificeerd heeft? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, zie mijn antwoord op vraag 9.

Vraag 14

Deelt u de mening dat de Wet overleg huurders verhuurder (Overlegwet) bij de sloop van woningen tekortschiet aangezien het adviesrecht, dat een verhuurder makkelijk gemotiveerd naast zich neer kan leggen, geen echte inspraakinstrument is dat in verhouding staat tot het belangrijke verlies van iemands (t)huis?

Ik deel die opvatting niet. De Wet Overleg huurder verhuurder (Wohv) regelt dat de verhuurder de huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de berokken woongelegenheden en de woonomgeving daarvan. Dat is informatie die onontbeerlijk is voor de huurdersorganisatie om haar taken uit te voeren. De Wohv bevat dan ook belangrijke waarborgen voor de positie van huurders en huurdersorganisaties.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat huurders soms te maken krijgen met hoge energiekosten als gevolg van energiegebruik in algemene ruimten, waar ze geen invloed op hebben?

Ja, door de recente prijsstijgingen kunnen de energiekosten voor de algemene ruimten hoger zijn dan voorheen voor zowel huurders als eigenaar-bewoners in bijvoorbeeld VvE’s.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het wrang is voor huurders dat ze, buiten hun eigen schuld om, op hoge energiekosten kunnen worden gejaagd doordat er door de verhuurder niets wordt gedaan aan energieverspilling in algemene ruimten?

Een verhuurder kan energiekosten voor algemene ruimten in rekening brengen via de servicekosten. De Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOHV) verplicht verhuurders te informeren en overleg te voeren met de betrokken huurder, de betrokken bewonerscommissie en de betrokken huurdersorganisatie over onder andere de servicekosten. De WOHV bepaalt voorts dat de verhuurder een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van de servicekosten slechts kan uitvoeren met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie.
Bovendien is het wettelijk niet toegestaan dat een huurder op hoge kosten wordt gejaagd indien die hoge kosten niet redelijk zijn te achten. Artikel 7: 259 BW bepaalt immers dat de vergoeding voor de servicekosten alleen het bedrag kan zijn dat als redelijk kan worden beschouwd voor geleverde diensten. Bij een geschil hierover kan de huurder zich wenden tot de rechter. Bij een huurovereenkomst met een gereguleerde huurprijs kan de huurder zich hiervoor ook wenden tot de huurcommissie.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het gegeven dat de energiekosten van algemene ruimten niet onder het prijsplafond vallen maar wel aan huurders doorgerekend worden, terwijl huurders geen invloed hebben op het verbruik?

Het prijsplafond is gericht op energieverbruik van huishoudens en geldt voor kleinverbruik aansluitingen waarbij sprake is van een woon- of verblijfsfunctie. Hiermee zijn gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen inderdaad uitgesloten van de regeling. Zoals bij het antwoord op vraag 2 is toegelicht kunnen huurders wel degelijk invloed uitoefenen op de hoogte van de servicekosten.

Vraag 4

Het blijkt dat sommige huurders meer dan 1.000 euro per jaar extra aan energiekosten kwijt zijn als gevolg van het energieverbruik in algemene ruimten. Dat zijn hoge bedragen. Heeft u enig inzicht hoeveel huishoudens door dergelijke extra energiekosten in de financiële problemen komen?

Er is geen landelijke data voor energieverbruik in algemene ruimten en ook geen inzicht in of huishoudens door deze extra energiekosten in financiële problemen komen.

Vraag 5

Welke acties gaat u ondernemen om verhuurders te stimuleren om het energieverbruik in gemeenschappelijke ruimten te verminderen?

Verduurzaming van de gehele woning en ook de gemeenschappelijke ruimten is belangrijk voor het besparen van energie, en daarmee het beperken van de energiekosten voor de huurder. Daarom zijn er stevige prestatieafspraken met woningcorporaties over het verduurzamen van woningen in het algemeen en bestaat er voor particuliere verhuurders de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen. Op deze manier zullen gehele panden, en daarmee ook de algemene ruimten, verduurzaamd worden en wordt het energieverbruik in gemeenschappelijke ruimten verminderd. Voor de gemeenschappelijke ruimte is het zoals toegelicht voor huurders(organisaties) mogelijk op basis van de WOHV overleg te voeren met de verhuurder over de van de hoogte van de servicekosten.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huurders opgelicht door gesjoemel met energielabels»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat in Groningen op grote schaal huurders zijn opgelicht en veel te hoge huren moesten betalen?

Ik ben op de hoogte van de uitspraak van de Huurcommissie over te hoge huren door onjuiste energielabels in Groningen. Dit soort praktijken vind ik, evenals het vragen van te hoge huren in zijn algemeenheid (zeker in de gereguleerde sector), uiterst onwenselijk. Daarom neem ik diverse maatregelen om deze problematiek aan te pakken, zoals het wetsvoorstel goed verhuurderschap en het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Vraag 3

Vermoedt u ook dat dit veel meer en breder voorkomt in Nederland? Heeft u inzicht hoeveel huurders dit ongeveer treft en hoeveel huur zij ten onrechte betaalden?

Sinds een jaar loopt er een pilot bij de Huurcommissie omtrent twijfels over het energielabel in relatie tot de huurprijs. Bij 84% van de zaken in de pilot betreft het complexen in Groningen, waardoor het probleem zich daar momenteel lijkt te concentreren.
In meer algemene zin ben ik ermee bekend dat het in Nederland voorkomt dat huurders een huur betalen die hoger is dan de maximale huur bij toepassing van het WWS. Het landelijke Woononderzoek Nederland (WoON2021) toont aan dat ongeveer de helft van de circa 284.000 private huurwoningen tot 145 punten (rond de liberalisatiegrens) voor een hogere huurprijs wordt verhuurd dan het WWS-maximum. Deze huurders betalen gemiddeld circa € 150,- boven op het WWS-maximum. Middels het wetsvoorstel goed verhuurderschap en het dwingend maken het WWS ben ik voornemens dit probleem aan te pakken.

Vraag 4

Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te doen om dit probleem in kaart te brengen en actie te ondernemen om huurders recht te doen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid het vragen van te hoge huren strafbaar te stellen, zodat sneller kan worden opgetreden tegen huisjesmelkers?

Ik ben het met u eens dat het vragen van te hoge huren aan banden moet worden gelegd en dat tegen verhuurders die toch te hoge huren vragen opgetreden moet worden. Ik kies er daarom voor om het WWS dwingend te maken en daar bestuursrechtelijke handhaving op mogelijk te maken. Dat doe ik op de eerste plaats door gemeenten via het wetsvoorstel goed verhuurderschap de mogelijkheid te geven om via de gebiedsgerichte verhuurvergunning het WWS af te dwingen richting verhuurders. Daarnaast werk ik aan een separaat wetsvoorstel om het WWS landelijk dwingend te maken.
Het aanpakken van dit probleem via het strafrecht acht ik niet wenselijk, omdat handhaving op huurprijzen daarmee een taak wordt van het Openbaar Ministerie (OM). Daarmee wordt handhaving afhankelijk van de prioriteitsstelling van het OM. Ook zou het er voor zorgen dat er een samenloop tussen drie verschillende rechtsgebieden op dit onderwerp ontstaat: privaat- (Huurcommissie en kantonrechter), bestuurs- (gemeenten in het kader van het wetsvoorstel goed verhuurderschap) en strafrecht (OM). Een dergelijke stapeling van rechtsgebieden zou een grote complicerende werking hebben en is daarom niet wenselijk.

Vraag 6

Bent u ermee bekend dat, zelfs als objectief door de huurcommissie is vastgesteld dat labels onjuist zijn, labels onveranderd kunnen blijven zodat volgende huurders wederom teveel huur betalen? Bent u bereid ervoor te zorgen dat foute labels worden aangepast?

Ja, ik ben ermee bekend dat de toets van de Huurcommissie in de pilot niet leidt tot het registreren van een nieuw energielabel. Dit heeft te maken met de taak van de Huurcommissie, die zich beperkt tot uitspraken over de huurprijs. Om te voorkomen dat een nieuwe huurder opnieuw te veel huur betaalt door het energielabel dat geldig is gebleven ondanks de uitspraak van de Huurcommissie, heb ik met de Huurcommissie afgesproken dat zij als onderdeel van de pilot de certificerende instelling informeert. Deze partij kan als onderdeel van het kwaliteitsborgingssysteem van het energielabel wel handelen. Controle door een certificerende instelling kan resulteren in het verbeteren of intrekken van een energielabel.
De reguliere steekproeven van certificerende instellingen kunnen er ook toe leiden dat een onjuist energielabel wordt aangepast of ongeldig wordt verklaard, waardoor op voorhand wordt afgevangen dat een huurder naar de Huurcommissie zou moeten stappen.
Momenteel wordt de pilot van de Huurcommissie geëvalueerd. Ik ben bereid om na deze pilot te bezien welke rol de Huurcommissie kan vervullen met betrekking tot het geregistreerde energielabel.

Vraag 7

Laat u het niet teveel aan gemeenten over om dit landelijke probleem op te lossen? Bent u bereid ook zelf actie te ondernemen om deze fraude aan te pakken?

Nee, de gemeente heeft geen rol in de kwaliteitsborging van het energielabel. In de regelgeving wijs ik een kwaliteitsborgingssysteem aan waarbij onder meer steekproeven worden getrokken op geregistreerde energielabels om de kwaliteit daarvan te controleren. In mijn brief van 30 november 2022 (Kamerstuk 30 196, nr. 804) heb ik maatregelen aangekondigd om het kwaliteitsborgingssysteem te verbeteren. De maatregelen richten zich op het scherper monitoren van de prestaties van de energieadviseur en bij constatering van fraude kan de vakbekwaamheid ingetrokken worden.
Daarnaast loopt er, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 6, momenteel een pilot bij de Huurcommissie. Ik heb deze afgelopen jaar samen met de Huurcommissie gestart met het oog op huurders die twijfels hebben over het energielabel met een mogelijke invloed op hun huurprijs. Komende tijd evalueer ik de pilot en besluit ik hoe hier mee verder te gaan. Tegelijkertijd werk ik aan het beter beschikbaar stellen van het label aan de huurder via MijnOverheid.
Bij al deze acties heb ik geen rol neergelegd bij de gemeente.

Vraag 8

Bent u bereid bij fraude met energielabels ook consequenties voor verhuurders op te nemen in de nog door de Kamer te bespreken Wet goed verhuurderschap?

Gemeenten krijgen op basis van het wetsvoorstel goed verhuurderschap de mogelijkheid om via de gebiedsgerichte verhuurvergunning het WWS af te dwingen richting verhuurders. Verhuurders dienen zich bij het bepalen van het puntenaantal van een gereguleerde woning te baseren op een geregistreerd label in EP-online. Een verhuurder mag er in beginsel vanuit gaan dat het daarin opgenomen label kloppend is. Indien de verhuurder zich bij het puntenaantal op een ander label heeft gebaseerd en dit een hogere huurprijs tot gevolg heeft, wordt niet voldaan aan de vergunningsvoorwaarde. De gemeente kan hier dan op grond van het wetsvoorstel reeds tegen optreden (bijvoorbeeld via boetes).

Vraag 1

Bent u bekend met dit bericht en wat vindt u hiervan?1

Ja, het betreft een kort bericht over een specifieke casus. Ik constateer dat een aantal vragen reeds door u zijn gesteld ten aanzien van soortgelijke casuïstiek en gezien de grote hoeveelheid vragen die u in algemene zin stelt, wil ik u benadrukken dat dit veel capaciteit kost.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat het juridische onmogelijk zou zijn om het huurcontract te verlengen, aangezien het hier een tijdelijk huurcontract betreft dat maximaal twee jaar mag duren waarna een contract voor onbepaalde tijd gegeven dient te worden?

Generieke tijdelijke huurcontracten kunnen na 2 jaar niet worden verlengd. Doel hiervan is te voorkomen dat huurders een stapeling van tijdelijke contracten krijgen en dat de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning.

Vraag 3

Deelt u de mening dat dit een negatieve consequentie van de Wet doorstroming huurmarkt is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze mensen niet dakloos gemaakt mogen worden? Zo ja, hoe gaat u hiertegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk huurcontract is lastig te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving.2 Dat kan bijvoorbeeld financiële bestaansonzekerheid zijn, maar ook het tekort aan betaalbare woningen. Ik vind het belangrijk om de strijd tegen dakloosheid te voeren. Daarom werk ik samen met de Staatssecretaris van Jeugd en Preventie aan een aanpak hiervan, als vervolg op de Brede Aanpak Dak- en Thuisloosheid.

Vraag 5

Had een contract op basis van de Leegstandwet dit probleem kunnen voorkomen? Kunnen deze tijdelijke huurders alsnog een contract op basis van de Leegstandwet krijgen?

Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw. De looptijd van zo een vergunning is maximaal zeven jaar. Op deze wijze kan een woning in de aanloop naar de vernieuwbouw toch tijdelijk worden verhuurd. Ik geef de voorkeur aan tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet indien er sprake is van vernieuwbouw omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval maximaal zeven jaar kan blijven lopen totdat de werkzaamheden daadwerkelijk aanvangen. Het is uiteindelijk aan de huurder en verhuurder welke huurovereenkomst wordt aangegaan. Als het bijvoorbeeld evident is dat een complex binnen een jaar wordt gesloopt, is het gebruik van generieke tijdelijke contracten een meer efficiënte oplossing dan een vergunning aan te vragen bij de gemeente voor verhuur onder de Leegstandwet.

Vraag 6

Deelt u de mening dat dit artikel en andere artikelen over leegstandbeheer bewijzen dat het beheer van leegstaande woningen bij de verhuurder zou moeten blijven? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het is aan de verhuurder of zij de verhuur uitbesteden aan een makelaar of leegstandbeheerder. Leegstandbeheer kan in veel situaties een goede tijdelijke oplossing zijn. Als een verhuurder/eigenaar van vastgoed (ook een corporatie of gemeente) kiest voor antikraakbewoning geef ik er de voorkeur aan dat er een leegstandbeheerder wordt ingeschakeld die gecertificeerd is met een keurmerk van het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) of een leegstandbeheerder die de voorwaarden hanteert zoals die ook worden gehanteerd door het KLB.

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat leeg te komen woningen in de flats bij de Beatrixbrug wederom op basis van de Wet doorstroming huurmarkt verhuurd worden voor de maximale duur van twee jaar en niet op basis van de Leegstandwet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Wanneer komt u met het landelijk Sociaal Statuut naar de Kamer?

Volgens artikel 55b, lid 1 van de Woningwet zijn woningcorporaties verplicht een reglement op te stellen voor sloop- en renovatieprojecten. Dit wordt ook wel een sociaal statuut genoemd. Over dit reglement moet de woningcorporatie op basis van de Wet op het overleg huurders verhuurder overleg voeren met de huurdersorganisatie. De corporatie kan alleen schriftelijk gemotiveerd van het advies van de huurdersorganisatie afwijken. In dit sociaal statuut kan onder meer worden vastgelegd dart huurder een garantie op terugkeer in een woning in de oude buurt, bij de eigen of een andere corporatie krijgen.
Samen met Woonbond en Aedes ga ik hierover komende maanden in gesprek. Het landelijk statuut ziet alleen op woningcorporaties. Ik ben daarbij graag bereid te kijken naar lokale afspraken die al gemaakt zijn en lessen die daaraan ten grondslag liggen. Mijn ambitie is om het landelijke sociaal statuut voor de zomer af te ronden.

Vraag 9

Bent u bereid de lessen uit de sloop van de Peperstraat, de Tweebosbuurt, de wijk Jericho, Den Haag Zuid West en andere sloopprojecten mee te nemen naar het nieuwe landelijk Sociaal Stattuut? Zo ja, hoe gaat u dat doen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Vindt u het nog steeds een goed idee dat mensen als gevolg van anti-kraakcontracten binnen één maand op straat gezet kunnen worden, terwijl er sprake is van de grootste wooncrisis sinds de Tweede Wereldoorlog en mensen dus geen keuze hebben?

Antikraakbewoning is geen huur maar bruikleen. Derhalve is bij deze vorm van bewoning geen huur(prijs)bescherming van toepassing. De sector heeft een keurmerk opgericht waarmee bewoners niet meer na enkele dagen op straat kunnen worden gezet maar een maand de tijd hebben op elders iets te vinden. Om te voorkomen dat dergelijke panden leeg zouden komen te staan zie ik leegstandbeheer als een goede oplossing om tijdelijke bewoning mogelijk te maken. Zo kunnen leegstaande panden en woningen tijdelijk beschikbaar worden gesteld voor bewoning en wordt verloedering en kraken voorkomen.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoe het recht op behoorlijke huisvesting van bewoners met een anti-kraakcontract gewaarborgd is als zij geen woonzekerheid hebben, terwijl woonzekerheid een fundamenteel mensenrecht is?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Deelt u de mening dat woningzoekenden geen keuze hebben en wel moeten kiezen voor een contract op basis van de Wet doorstroming huurmarkt of de Leegstandwet waardoor inmiddels één op de vijf recent verhuisden een tijdelijk contract heeft?

Als er sprake is van sloop of vernieuwbouw ligt het niet in de rede dat er een vast huurcontract wordt aangeboden. Ik deel wel uw mening dat er in algemene zin te veel generieke tijdelijke huurcontracten worden afgesloten. Het Kabinet zet zich met het programma Betaalbaar Wonen in voor het beter betaalbaar maken van wonen door een groter deel van de huurwoningenvoorraad onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS daarbij dwingend te maken. Hiermee wordt voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel om tijdelijke huurcontracten te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen gemitigeerd omdat, indien van toepassing, de woning onder het WWS is komen te vallen. Dit zal het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste huurcontracten de norm blijven. Dit komt ten goede aan de woonzekerheid van huurders. Daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken. Dit wil ik regelen met een wijziging van de Wet goed verhuurderschap nadat deze wet in werking is getreden.

Vraag 13

Vindt u dat bewoners bij de sloop van hun (t)huis altijd een urgentieverklaring zouden moeten krijgen, ondanks dat ze een hoger inkomen hebben?

Op grond van artikel 7:274, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek kan een verhuurder wegens dringend eigen gebruik de huur opzeggen. Dat kan wanneer sprake is van sloop. Indien je als huurder niet akkoord gaat, moet de verhuurder dit via de rechter laten bekrachtigen. Een huurder heeft dan recht op herhuisvesting in een «vergelijkbare woning», verhuiskostenvergoeding en/of ondersteuning bij het vinden van een nieuwe woning. Vanwege deze in de wet opgenomen bescherming is een urgentieverklaring dus niet nodig. Indien gemeenten een urgentieregeling in hun huisvestingsverordening hebben opgenomen, hebben zij wel vaak stadsvernieuwingsurgenten als urgentiecategorie opgenomen. Zo kunnen de huurders in een gebouw dat gesloopt wordt zelf kiezen of zij met de urgentieverklaring onder de arm op zoek gaan naar een nieuwe woning, of het aanbod van de verhuurder aannemen. Ik vind het een keuze van gemeenten of zij stadsvernieuwing als reden voor een urgentieverklaring in de verordening willen opnemen. Hierom zie ik geen reden om dit in het landelijk sociaal statuut op te nemen.

Vraag 14

Bent u bereid om in het landelijk Sociaal Statuut op te nemen dat huurders die geconfronteerd worden met de sloop van hun woning te allen tijde een urgentieverklaring moeten krijgen?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Stroken de antwoorden van uw voorganger met het Zwartboek dat bewoners van de Peperstraat opgesteld hebben? Zo ja, waar blijkt dat uit? Zo nee, wat zijn de verschillen?2, 3

Zonder verder in te gaan op deze specifieke casus kan ik in algemeenheid aangeven dat de bewoners het volste recht hebben om een zwartboek op te stellen waarin zij aangeven op welke punten zij ontevreden zijn. De gemeente Zaanstad heeft dit zwartboek ook openbaar gemaakt. In een mogelijke evaluatie kunnen deze punten door de bewoners worden aangedragen. Voorts ben ik in algemene zin tegen intimidatie van huurders. In het wetsvoorstel Goed verhuurderschap is daarom in de algemene regels opgenomen dat verhuurders zich moeten onthouden van iedere vorm van intimidatie. Het wetsvoorstel geeft gemeenten de bevoegdheid om de algemene regels van goed verhuurderschap te handhaven. Wanneer het wetsvoorstel in werking treedt, is het de taak van de gemeente om alle relevante informatie te verzamelen om te onderzoeken of er sprake is van intimidatie.

Vraag 16

Deelt u de mening dat de in het Zwartboek genoemde punten (op bladzijde 4, 5 en 6) stress en onzekerheid, consequenties, financieel en tevredenheid van bewoners niet stroken met de antwoorden van uw voorganger op Kamervragen van de SP?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 17

Bent u het eens met de kritiek die deze bewoners hebben geuit over de verhuurder (zie bladzijde 6, de woningcorporaties (zie bladzijde 6), en het college (zie bladzijde 3)?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 18

Deelt u de mening dat de intimidatie van deze bewoners door juridische dreigbrieven of anderszins per direct gestopt moet worden?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 19

Deelt u de mening dat bewoners die onder druk van alle intimidatie, stress en onzekerheid eerder dan de peildatum vertrokken zijn, hun opgebouwde woonrechten als gevolg van de inschrijvingsduur op het woningnet moeten terugkrijgen en bent u bereid om opgebouwde woonrechten onderdeel te laten worden van het nieuwe landelijk sociaal statuut? Zo nee, waarom niet?

Huurders die inschrijvingsduur hebben opgebouwd op woningnet kunnen daar ingeschreven blijven staan als zij een woning accepteren van een andere verhuurder dan een corporatie. De woningen in de Peperstraat worden niet verhuurd door een corporatie.

Vraag 20

Deelt u de mening dat het recht op terugkeer naar de buurt c.q. complex onderdeel is van het recht op adequate huisvesting zoals vastgelegd is «Basic principles and guidelines on development-based evictions and displacement» (A/HRC/4/18, annex 1) en nogmaals door de Speciale Rapporteurs van de Verenigde Naties in hun brief van 19 april 2021 aan de Nederlandse regering bevestigd is? Zo ja, bent u bereid om deze basisprincipe op te nemen in het nieuwe landelijk sociaal statuut en daarbij de terugkeer financieel mogelijk te maken door de minimale vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen? Zo nee, waarom niet?

Samen met Woonbond en Aedes ga ik de komende maanden over het sociaal statuut in gesprek. Ik ben daarbij graag bereid te kijken naar mogelijkheden om terug te keren naar de eigen wijk. Mijn ambitie is om het landelijke sociaal statuut voor de zomer af te ronden.

Vraag 21

Deelt u de mening dat zeggenschap c.q. serieuze consultatie c.q. betekenisvolle participatie van bewoners bij sloop onderdeel is van aanspraken die voortvloeien uit het recht op adequate huisvesting en derhalve betekenisvolle participatie/zeggenschap geen gunst is die verleend moet worden, maar onderdeel is van fundamentele mensenrechten?

Ik ben van mening dat bewoners betrokken zouden moeten worden bij sloopprojecten. In de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) is bepaald dat verhuurders de betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies moet informeren over voorgenomen sloop en renovatie van wooncomplexen; en daarover met hen moeten overleggen als de huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) dat wensen en hen de gelegenheid moet geven om schriftelijk advies uit te brengen. Dat geldt voor particuliere verhuurders en institutionele beleggers die 25 of meer woningen in Nederland verhuren; en voor alle woningcorporaties, ongeacht het aantal woningen dat zij verhuren.
Voor corporaties is in de Woningwet aanvullend geregeld dat zij een reglement voor sloop/renovatie moeten hebben waarin de betrokkenheid van de bewoners is vastgelegd. Bij commerciële verhuurders is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken over een reglement te komen.
En renovatie-/sloopvoorstellen moeten inderdaad schriftelijk worden gedaan aan huurders van woonruimte. Dat is zo bepaald in art.7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek; dit geldt voor alle verhuurders van woonruimte.

Vraag 22

Wat verstaat u onder betekenisvolle participatie/zeggenschap van bewoners bij sloop en op welke manier heeft u het recht op betekenisvolle participatie/zeggenschap vertaald c.q meegenomen in uw definitie?

Zie antwoord vraag 21.

Vraag 23

Deelt u de mening dat de besluitvorming rondom het recht op terugkeer voor deze bewoners niet correct verlopen is, omdat bewoners geen terugkeergarantie hebben gekregen aangezien de nieuwe woningen volgens de verhuurder wellicht niet passend zijn?

Er zijn geen wettelijke regels over terugkeergarantie als gevolg van sloop. Er kunnen wel lokale afspraken worden gemaakt over terugkeergaranties (naar de woning of naar de buurt) of in het reglement voor sloop/renovatie dat de woningcorporatie met de huurdersorganisaties heeft opgesteld.

Vraag 24

Hoe kan het dat uw voorganger aangeeft dat bewoners van de Peperstraat vooraf om input gevraagd is terwijl deze bewoners aangeven niet in het besluitvormingsproces gekend te zijn door de gemeente Zaanstad noch door de verhuurder?

Zie antwoord vraag 23.

Vraag 25

Begrijpt u dat ook deze huurders door de sloopbrief in augustus 2019 overvallen zijn, terwijl de intentieovereenkomst tussen de gemeente en de verhuurder al in oktober 2018 was ondertekend?

Ik begrijp dat wanneer bewoners te horen krijgen dat hun woning wordt gesloopt, dit onzekerheid meebrengt. Ongeacht wanneer een intentieverklaring is getekend.

Vraag 26

Klopt het dat de eis van het college (zie collegebesluit 2019/14 719), waarin wordt aangegeven dat er overeenstemming tussen de partijen over het sociaal plan bereikt moest worden, niet nageleefd is?

Dat is mij niet bekend. Het is aan het college om toe te zien in hoeverre er uitvoering wordt gegeven aan gemaakte afspraken.

Vraag 27

Deelt u de mening dat de gemeente Zaanstad voor deze bewoners juist alles in het werk moet stellen om het hele proces rondom de herhuisvesting te vergemakkelijken omdat van deze bewoners een ultieme offer gevraagd wordt, namelijk de sloop van hun huis en hun thuis in de gemeenschap? Zo nee, waarom niet? Zo ja, deelt u de mening dat dat hier niet het geval is en kunt u dit antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 21 en 22.

Vraag 28

Klopt het dat het college van de gemeente Zaanstad de hardheidsclausule niet toepast terwijl dit is toegezegd?

Zie antwoord vraag 27.

Vraag 29

Vindt u het gerechtvaardigd dat mensen, die nu in het gereguleerd segment huren, vanwege inkomen gedwongen worden om naar een woning in de vrije sector te verhuizen, terwijl die huren vaak (veel) te hoog liggen?

Huurders met een inkomen boven de voor hun huishouden toepasselijke DAEB-inkomensgrens zijn niet in alle gevallen gedwongen om een huurwoning in de vrije sector (van een woningcorporatie of een andere verhuurder) te gaan huren. Bij verhuizing naar huurwoningen van woningcorporaties geldt in de meeste gevallen een (maximum) inkomensgrens. Maar woningcorporaties hebben jaarlijks ruimte om 7,5% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen boven de toepasselijke DAEB-inkomensgrens. Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties kunnen in de prestatieafspraken afspreken dat er lokaal een grotere vrije toewijzingsruimte is dan 7,5%, maar niet groter dan 15%.
Voor huurwoningen van andere verhuurders dan woningcorporaties geldt geen wettelijke maximuminkomensgrens. Andere verhuurders dan woningcorporaties hebben dus de vrijheid om hun vrijgekomen huurwoningen te verhuren aan huishoudens naar keuze; tenzij de gemeente een huisvestingsvergunning voor die huurwoningen vereist en aan die huisvestingsvergunning inkomenseisen stelt.

Vraag 30

Vindt u het gerechtvaardigd dat deze bewoners nog steeds in het ongewisse zijn en blijven of de nieuwbouwwoningen passend voor hen zijn qua grootte (gezinssamenstelling) en/of prijs (huur- koopprijzen)? Zo ja, waarom? Zo nee, deelt u dan de mening dat woonzekerheid hier als onderdeel van het recht op behoorlijke huisvesting geschonden is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u deze schending van dit mensenrecht herstellen?

Bij beëindiging van huurcontracten die vanwege sloop in de vorm van een tijdelijk huurcontract is gesloten (tijdelijke huurcontracten op basis van de Leegstandwet of tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen) is de verhuurder niet verplicht om andere passende woonruimte aan te bieden. Ook bij huurbeëindiging van vaste huurcontracten wegens sloop is de verhuurder niet verplicht andere passende woonruimte aan te bieden, maar in dat geval moet hij wel aantonen dat voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. Ingeval van antikraakbewoning is doorgaans geen sprake van huur, maar van bruikleen. De huurregelgeving is op bruikleenovereenkomsten niet van toepassing.

Vraag 31

Deelt u de mening dat een renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) door elke verhuurder aan huurders moet worden gepresenteerd met een redelijk schriftelijk voorstel (art.7:220 lid 2 BW)? Zo ja, kunt u aangeven of daar bij de sloop van de Peperstraat sprake van is geweest? Zo nee, waarom niet?

Verhuurders (woningcorporaties en andere verhuurders zijn wettelijk verplicht om renovatie-/sloopvoorstellen schriftelijk aan de betreffende huurders uit te brengen. Dit is geregeld in artikel 7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.
In de Woningwet is aanvullend opgenomen dat een woningcorporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw, waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. Zoals u weet ziet de Woningwet niet op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen.
Of een renovatie-/sloopvoorstel redelijk is, is ter beoordeling van de rechter als huurder en verhuurder daarover in geschil zijn. Daar ga ik als Minister niet over.

Vraag 32

Indien er geen sprake hoeft te zijn van een redelijk voorstel, deelt u dan de mening dat een verplicht redelijk voorstel het hele proces rondom de renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) enorm verbetert en versnelt? Zo ja, bent u dan bereid om de wet- en regelgeving hieromtrent te wijzigen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 31.

Vraag 33

Deelt u de mening dat het vinden van een goede passende woning in de eigen omgeving in deze tijd erg moeilijk is, waardoor binnen één jaar verhuizen (onnodig) heel veel stress met zich meebrengt? Immers de goede woningen met een goed energielabel komen minder vaak vrij dan slechte woningen met vaak slechtere energielabels. Vaak willen huurders alleen in de eigen omgeving blijven vanwege onder andere medische vraagstukken, het sociaal netwerk, school of werk. Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ja, helder is dat het vinden van een passende woning in deze tijden een uitdaging is. Ik snap goed dat mensen willen blijven wonen in hun eigen buurt.

Vraag 34

Deelt u de mening dat een verhuizing in deze tijd veel meer kost dan de minimale wettelijke vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten?

De wettelijke minimumbijdrage voor verhuis- en herinrichtingskosten bij door renovatie of sloop noodzakelijke (tijdelijke) verhuizing is sinds 1 maart 2023 € 7.156.
Ik deel niet de mening dat een verhuizing per definitie meer kost dan ruim € 7.000. In gevallen waarin de huurder weinig hoeft te doen aan stoffering van de nieuwe woning, zullen de kosten lager liggen dan ruim € 7.000. Aan de andere kant zullen sommige verhuizingen (en dan met name de herinrichtingskosten) wel meer kosten dan ruim € 7.000; maar dit wettelijke bedrag is een minimumbijdrage, het staat verhuurder en huurder vrij om een hogere tegemoetkoming af te spreken.
Dit wettelijke minimumbedrag voor verhuis- en herinrichtingskosten geldt overigens niet bij huurbeëindiging van tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar door het aflopen van de afgesproken huurtermijn of van tijdelijke huurcontracten op grond van de Leegstandwet.

Vraag 35

Kunt u garanderen dat de bewoners aan de Peperstraat niet dakloos raken?

Zie mijn antwoord op vraag 1.

Vraag 36

Heeft de gemeente Zaanstad in de prestatieafspraken met woningcorporaties opgenomen dat de vrije bestedingsruimte van 7,5% verdubbeld wordt zodat deze bewoners aan de Peperstraat met een hoger inkomen makkelijker gehuisvest kunnen worden? Zo nee, waarom heeft de gemeente die afspraken niet gemaakt aangezien dit probleem al enige tijd speelt en dus ook bekend is?

Het vormgeven van prestatieafspraken is een lokaal proces tussen de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Ik heb geen zicht in de overwegingen die hebben meegespeeld bij het tot stand komen van de prestatieafspraken in Zaandam.

Vraag 37

Kunt u begrijpen dat bewoners enorm in onzekerheid verkeren omdat van hen verlangd wordt dat ze wel naar een tijdelijke woning verhuizen maar nog niet weten of de nieuwbouwwoning passend is? Zo ja, vindt u dat gerechtvaardigd? Zo nee, waarom niet?

Natuurlijk kan ik begrijpen dat huurders in onzekerheid verkeren als zij nog niet weten of de woning waarnaar zij zullen verhuizen passend voor hen is. Zie verder het antwoord op vraag 30.

Vraag 38

Wat zijn voor deze bewoners de consequenties in het geval de nieuwbouwwoning niet passend is, maar zij inmiddels voor de tijdelijke woningen wel een tijdelijk contract hebben? Wordt hiermee het recht op woonzekerheid van deze bewoners geschonden temeer zij uit een positie komen waarin zij wel woonzekerheid hadden als gevolg van een huurcontract voor onbepaalde tijd?

Als een vast huurcontract vanwege sloop of renovatie is geëindigd, is daarmee de huurbescherming die de huurder voor dat huurcontract had vervallen. In dat geval geldt de huurbescherming die geldt bij het huurcontract dat voor de tijdelijke woning is gebruikt. Als dat een tijdelijk huurcontract is, geldt voor de huurder een beperkte huurbescherming.
Als een huurder tijdelijk verhuist, maar het huurcontract voor de te renoveren woning doorloopt, dan houdt de huurder de aan het huurcontract voor de te renoveren woning bescherming; als hij de te renoveren woning met een vast huurcontract huurt, houdt hij dus huurbescherming, ook na terugverhuizing naar de gerenoveerde woning; als hij de te renoveren woning met een tijdelijk huurcontract huurt en die huurtermijn is nog niet verstreken, dan houdt de huurder de beperkte huurbescherming die bij tijdelijke huurcontracten geldt.

Vraag 39

Wat gebeurt er op het moment dat deze bewoners naar de nieuwbouwwoning verhuizen maar vanwege een verandering in de persoonlijke of inkomenssituatie die nieuwbouwwoning niet meer passend is? Kunt u daarbij aangeven of er een spijtoptantenregeling is waar deze bewoners gebruik van kunnen maken?

Voor huurders voor wie de nieuwbouwwoning na de verhuizing daarnaartoe door wijziging in inkomen of huishoudenssamenstelling niet meer passend is, geldt hetzelfde als voor huurder die om andere redenen naar een andere woning verhuisd zijn. Er is geen speciale wettelijke spijtoptantenregeling voor huurders die vanwege sloop of renovatie hebben moeten verhuizen.
Bij een inkomensdaling kan de huurder schriftelijk om een tijdelijke huurkorting (van maximaal drie jaar) vragen, om in die periode van tijdelijke huurkorting naar andere, goedkopere woonruimte uit te kijken. De verhuurder is niet verplicht om aan een verzoek om tijdelijke huurkorting tegemoet te komen, ook een woningcorporatie niet.
Als de woning vanwege uitbreiding van de omvang van het huishouden niet meer passend is, zal de huurder als hij wenst te verhuizen moeten reageren op vrijgekomen huurwoningen van de woningcorporatie of van andere verhuurders.

Vraag 40

Is er voor deze bewoners een regeling voor mantelzorgers, waardoor mantelzorgers ook eventueel mee kunnen verhuizen? Zo nee, vindt u dat er bij gedwongen verhuizingen te allen tijde een regeling voor mantelzorgers aanwezig moet zijn?

In algemene zin kan ik zeggen dat indien een gemeenten een urgentieregeling in haar huisvestingsverordening heeft opgenomen, zij thans verplicht is daar in ieder geval mantelzorgontvangers of verleners als urgentiecategorie in op te nemen. Gemeenten zijn nu nog niet verplicht een urgentieregeling te hebben waardoor het ook per gemeente verschilt of mantelzorgontvangers of verleners urgentie kunnen krijgen. Met het wetsvoorstel versterken regie op de volkshuisvesting dat 16 februari 2023 in consultatie is gegaan, ga ik gemeenten verplichten om een urgentieregeling (en hiermee dus een huisvestingsverordening) te implementeren. Daarin moeten zij verplicht een aantal wettelijke urgentiecategorieën opnemen. Mantelzorgontvangers en verleners zullen daar onderdeel van uitmaken.

Vraag 41

Wat mag een verhuurder aan medische informatie bij een huurder opvragen en is de huurder verplicht daaraan mee te werken?

Het opvragen en vervolgens verwerken van medische gegevens is een verwerking van bijzondere persoonsgegevens. Het verwerken van bijzondere persoonsgegevens is slechts toegestaan indien voldaan is aan een van de voorwaarden, bedoeld in artikel 9, tweede lid van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) of paragraaf 3.1 van de UAVG. In het algemeen mogen verhuurders geen medische gegevens van huurders verwerken. In bepaalde gevallen zijn deze gegevens echter noodzakelijk voor het aanpassen van een woning of het toewijzen van een woning met bijzondere voorzieningen. Om medische gegevens voor deze gevallen te kunnen verwerken zal doorgaans om toestemming van de (kandidaat) huurder worden gevraagd. Toestemming dient vrijelijk, ondubbelzinnig en geïnformeerd te worden gegeven door middel van een actieve handeling, waaruit duidelijk blijkt dat de huurder instemt met de voorgestelde verwerking van zijn medische gegevens. Stilzwijgende toestemming, het gebruik van reeds aangekruiste vakjes, inactiviteit of impliciete toestemming gelden bijvoorbeeld niet als toestemming in de zin van de AVG. Verder moet de verhuurder aan kunnen tonen dat toestemming is gegeven en kan de huurder zijn toestemming ten alle tijde intrekken. Als de huurder zijn toestemming intrekt, heeft de verhuurder geen grondslag meer voor het verwerken van deze persoonsgegevens. Dat betekent dat het verwerken daarvan gestaakt moet worden en dat de persoonsgegevens vernietigd moeten worden.

Vraag 42

Welke verantwoordelijkheden c.q verplichtingen heeft een commerciële verhuurder indien deze verhuurder om zijn moverende redenen huurders dwingt te verhuizen?

Als de woning is verhuurd met een vast huurcontract (huurcontract voor onbepaalde tijd), kan de verhuurder het huurcontract alleen opzeggen met een van de in de wet genoemde opzeggingsgronden van dringend eigen gebruik. En als de huurder niet met de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De verhuurder zal dan aan de rechter moeten aantonen dat huurbeëindiging in het betreffende geval redelijk is.
Als de woning met een tijdelijk huurcontract (tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen of tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet) is verhuurd, eindigt de huur van rechtswege na het verstrijken van de afgesproken huurtermijn; de huurbescherming van vaste huurcontracten geldt dan niet.

Vraag 43

Welke (inspannings)verplichtingen heeft een huurder als deze ongeacht het motief van de verhuurder gedwongen wordt om te verhuizen?

Als de rechter oordeelt dat een vast huurcontract eindigt, of als een tijdelijk huurcontract van rechtswege eindigt, moet de huurder de woning op de einddatum van het huurcontract leeg opleveren aan de verhuurder.
Doorgaans maken verhuurder en huurder afspraken over hoe de huurder de woning moet opleveren. Wettelijk gezien maakt het verschil of er bij aanvang van de huur een opnamestaat van de woning is opgemaakt. Zo ja, dan moet de huurder de woning opleveren zoals die bij aanvang van de huur was. Zo nee, dan moet de huurder de woning in redelijke staat opleveren.

Vraag 44

Kunt u zich voorstellen dat veel mensen in het algemeen participatiemoe zijn, omdat velen aangeven dat er weinig tot niks met hun inbreng gedaan wordt? Zo ja, hoe gaat u het participatieproces betekenisvol inrichten c.q. gaat u bij het maken van het nieuwe landelijk sociaal statuut hier rekening mee houden? Zo nee, waarom niet?

Ik juich iedereen toe om te participeren in de samenleving. Dat wil overigens niet zeggen dat men altijd wordt gehoord. In de Woningwet is opgenomen dat een corporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. In het landelijk sociaal statuut wordt opgenomen op welk moment en hoeveel inspraak de huurders hebben. Zoals u weet ziet de Woningwet niet toe op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 45

Bent u bereid om met de bewonerscommissie van de Peperstraat in gesprek te gaan en te leren van de grote problemen die bewoners meemaken bij de sloop van hun (t)huis?

Ik zie geen aanleiding met de betrokken partijen het gesprek aan te gaan. Dit betreft een lokale casus waarbij de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf tot afspraken moeten komen.

Vraag 46

Deelt u de mening dat de plannen niet samen mét deze bewoners gemaakt zijn en derhalve niet voldoen aan het centrale uitgangspunt «nothing about us, without us»?

Zie antwoord vraag 45.

Vraag 47

Deelt u de mening dat er bij ingrijpende maatregelen zoals sloop te allen tijde eerst daadwerkelijk een bewonerscommissie opgericht dient te worden voordat er besluiten genomen mogen worden, zodat deze tijdig de legitieme gesprekspartner wordt voor de verhuurder en eventueel de gemeente?

In de Woningwet is opgenomen dat een corporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. De Woningwet ziet niet op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 48

Deelt u de mening dat er een verplichting is om ervoor te zorgen dat mensen, die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen, goed terecht moeten komen?

Deze gegevens worden niet bijgehouden. Het lijkt mij ook niet uitvoerbaar om te monitoren wat er gebeurt met mensen die als gevolg van herstructurering moeten verhuizen. Het is de verantwoordelijkheid van de corporatie om bij sloop en renovatie een reglement op te stellen. Bij commerciële verhuurders is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder dan met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 49

Deelt u de mening dat monitoring verplicht is c.q. zou moeten zijn van mensen die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen om te bepalen of zij inderdaad goed terecht zijn gekomen?

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 50

Indien u niet van mening bent dat monitoring verplicht is c.q. zou moeten zijn, deelt u dan de mening dat het onmogelijk is om na te gaan of specifieke groepen in (extra) kwetsbare situaties disproportioneel geraakt worden? Immers dit kan duiden op discriminerend beleid, hetgeen verboden is en per direct gestopt moet worden, en wijzen op extra maatregelen die getroffen moeten worden om deze groepen extra te beschermen.

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 51

Wordt er door u en/of door de gemeenten gemonitord op wat er met mensen gebeurt die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen? Zo ja, wat zijn de resultaten van die monitoring(en)? Zo nee, bent u bereid om dit landelijk te monitoren dan wel bereid om de gemeenten te vragen of zij deze monitoring willen verrichten?

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 52

Bent u bereid om bij het inwinnen van informatie om vragen aangaande de bewoners van de Peperstraat te kunnen beantwoorden ook informatie in te winnen bij de bewonerscommissie van de Peperstraat, zodat u niet eenzijdig door de verhuurder en/of de gemeente geïnformeerd wordt?

Ik zie geen aanleiding met de betrokken partijen het gesprek aan te moeten gaan. Dit betreft een lokale casus waarbij de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf tot afspraken moeten komen.

Vraag 53

Wilt u de vragen gelieve apart beantwoorden en niet clusteren?

De antwoorden zijn zo veel als mogelijk apart beantwoord.

Vraag 1

Kent u de open brief waarmee bewoners van de bewoners van de Hendrik Veldmanstraat en de Oldenhuisstraat in Ten Post de noodklok luiden over de versterking van hun onveilige woningen?

Ja.

Vraag 2

Herkent u dat deze bewoners al sinds 2016 onderdeel zijn van de versterkingsoperatie en ze ruim zes jaar later net voor Kerst wederom te horen kregen dat er wederom vertraging is ontstaan? Herkent u dat deze bewoners al jarenlang door de overheid beloftes worden gedaan die daarna keer op keer weer worden gebroken?

Ik betreur het dat de gecommuniceerde planningen niet gehaald worden. De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) werkt er hard aan om de afgesproken uitvoeringsplannen en bijbehorende planningen met aannemers te realiseren. Over de oorzaken in de desbetreffende twee straten ga ik in bij de beantwoording van vraag 4.

Vraag 3

Begrijpt u dat deze bewoners zeggen dat hun plezier van wonen weg is en heeft plaatsgemaakt voor ongerustheid, onveiligheid, stress, lichamelijke problemen en slaaptekort?

Ja. Ik kan mij voorstellen dat deze omstandigheden een negatief effect hebben op bewoners en dat dit tot mentale en fysieke problemen kan leiden. De NCG zet zich ervoor in om de problemen in de desbetreffende twee straten zo snel mogelijk aan te pakken. Bij de beantwoording van de vragen 5 en 6 licht ik dat toe.

Vraag 4

Waardoor is de nieuwe vertraging ontstaan? Hoe lang gaat deze duren?

De NCG is samen met de bewoners en aannemer vorig jaar gestart met het opstellen van het uitvoeringsontwerp. De aannemer heeft contact met de gemeente over het uitvoeringsontwerp en de woonwensen van de bewoners. Tijdens dit proces hebben bewoners hun woonwensen moeten aanpassen, omdat de geuite woonwensen in de praktijk niet altijd realiseerbaar bleken. Deze moeten namelijk passen binnen het bestemmingsplan en de welstandsnota van de gemeente en worden daarom getoetst door de bouwmeester aardbevingsgebied en de welstandscommissie van de gemeente. Daarnaast heeft de aannemer meer tijd nodig gehad voor het berekenen van de kosten van de Bewoners Gebonden Budgetten. De NCG verwacht dat de bewoners rond de zomer van dit jaar naar tijdelijke huisvesting kunnen verhuizen, waarna de sloop en aansluitend de bouw van de nieuwe woningen begint.

Vraag 5

Welke concrete stappen gaan er nu gezet worden om te zorgen dat het project zonder verdere vertraging goed gaat verlopen?

De NCG verwacht dat bewoners voor de zomer naar tijdelijke huisvesting kunnen verhuizen. Hierna wordt gestart met het verwijderen van asbest en met het slopen van de woningen, en aansluitend wordt de herbouw gestart. De verwachting is dat de woningen in de tweede helft van 2024 opgeleverd zullen worden.
Om het versterkingsproject goed uit te voeren is tijdens een gesprek tussen de NCG en bewoners op 25 januari jl., waarbij ook de algemeen directeur van de NCG aanwezig was, afgesproken dat de communicatie van zowel de NCG als van de aannemers richting bewoners wordt verbeterd. Zo heeft de NCG inmiddels contactgegevens op de website uitgebreid en contactgegevens van de directeuren toegevoegd. Op 8 februari jl. is een volgend overleg georganiseerd met bewoners, waar is gesproken over de planning. Ook is de NCG in gesprek gegaan met de gemeente over wat er mogelijk is rondom het ontwerp en over hoe bewoners beter betrokken kunnen worden in het proces. De NCG heeft de gemeente uitgenodigd om bewoners hierover uitleg te geven tijdens een bijeenkomst van de bewoners op 8 maart a.s.

Vraag 6

Kunt u een tijdsplanning geven voor alle concrete stappen tot en met de oplevering van de woningen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Herkent u dat deze bewoners ook veel financiële zorgen hebben over de versterking? Weet u dat de herbouwwaarde nog steeds niet is vastgesteld en de inhoud van de taxatie mogelijk weer verouderd is?

Ja. In de gesprekken tussen de NCG en de bewoners is hier aandacht voor. De herbouwwaardes van de woningen komen volledig voor rekening van de NCG. De budgetten krijgen een prijspeildatum mee en rond de oplevering van de nieuwe woning worden ze geïndexeerd voor de inflatie. De bewoners zijn hier persoonlijk over geïnformeerd.

Vraag 8

Klopt het dat er ongelijkheid ontstaat doordat de bewoners in deze straten anders worden behandeld dan bewoners uit eerdere fase(s) van de versterking in Ten Post? Waarom heeft een deel van de bewoners te horen gekregen dat door hun gewenste aanpassingen, zoals het verplaatsen van de voordeur of het verhogen/verlagen van het dak, niet mogen plaatsvinden?

De bouwplannen en dus ook daarin opgenomen wensen van bewoners moeten voldoen aan geldende welstandseisen en bestemmingsplannen. Voor alle bewoners gelden dezelfde welstandseisen, maar de specificaties van de bestemmingsplannen kunnen per situatie verschillen. De NCG gaat hierover met de gemeente in gesprek.

Vraag 9

Erkent u dat doordat deze bewoners nu door de jarenlang vertraagde versterkingsoperatie een veel hogere energierekening hebben? Snapt u dat zij zeggen dat de kosten de pan uit rijzen en dat zij daar grote zorgen over hebben?

Ik begrijp dat de toegenomen energieprijzen tot grote zorgen leiden onder bewoners. De nieuwe woningen worden zonder aansluiting op aardgas gebouwd, voorzien van een warmtepomp en zonnepanelen. Dit zal tot financiële voordelen leiden voor de bewoners.

Vraag 10

Waarom heeft u negatief geadviseerd op een motie om bewoners te compenseren voor een hogere energierekening, ontstaan door de vertraagde versterking?1

In het tweeminutendebat Mijnbouw Groningen van 20 december 2022 heb ik deze motie onderbouwd ontraden. Er zijn verschillende regelingen die voorzien in compensatie van de hoge energiekosten in Nederland, en in steun bij verduurzaming van woningen in Groningen. Ik kijk bovendien momenteel naar de mogelijkheden om de groep bewoners die door de vertraagde versterkingsopgave een hogere energierekening heeft te identificeren.

Vraag 11

Bent u alsnog bereid deze bewoners te compenseren voor de hoge energiekosten die ze moeten maken doordat de overheid haar beloftes bij de versterking niet nakomt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Deelt u de mening dat de communicatie tussen de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) en deze bewoners niet goed verloopt? Erkent u dat het uitermate pijnlijk is om op vrijdagmiddag voor de kerstvakantie nieuwe vertraging aan te kondigen en vervolgens onbereikbaar te zijn voor commentaar? Snapt u dat bewoners daarvan concluderen dat het «vooropgezet» is en «geen stijl» heeft?

Ik ben het met u eens dat de timing ongelukkig was. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 6 heb toegelicht, is afgesproken om de communicatie en het persoonlijke contact tussen de NCG, de aannemers en de bewoners te verbeteren.

Vraag 13

Snapt u dat deze bewoners na al deze ellendige jaren stellen dat het vertrouwen in de NCG ver te zoeken is en ze naar hun gevoel alleen maar worden voorgelogen?

Ik zet mij ervoor in het vertrouwen in de overheid van de Groningers te herstellen. Om het besluitvormingsproces transparanter te maken, maakt de NCG voortaan de reden waarom er veranderingen worden doorgevoerd die impact hebben op realisaties voor inwoners openbaar. Bovendien verbetert de NCG de communicatie met bewoners en samenwerking tussen verschillende partijen en overheden.

Vraag 14

Bent u bereid met deze bewoners op korte termijn in gesprek te gaan over het door de overheid vernielde vertrouwen en de concrete daden die nodig zijn?

Ja. Tijdens het commissiedebat Mijnbouw Groningen van 1 februari jl. heb ik uw Kamer toegezegd met deze bewoners in gesprek te gaan en uw Kamer over de uitkomst hiervan te informeren. Ook is de algemeen directeur van de NCG met de bewoners in gesprek om te kijken wat zij voor hen kan betekenen.

Vraag 15

Herkent u dat deze twee straten niet op zichzelf staan maar het zoveelste voorbeeld zijn van een slecht verlopende versterkingsoperatie? Klopt het dat er bij veel projecten in de planvormingsfase tot jarenlange vertraging ontstaat mede door financiële discussies?

Er kunnen meerdere oorzaken zijn voor vertragingen in bouwtrajecten. Iedere vertraging brengt voor bewoners nieuwe onzekerheid met zich mee en zorgt er voor dat ze hun eigen planning moeten aanpassen. Dit is niet goed voor het vertrouwen in de instanties en daarom moet dit zo veel mogelijk worden voorkomen.
De NCG vereenvoudigt momenteel haar werkprocessen, zowel intern als tussen betrokken partijen. Zo werkt de NCG aan een verbeterplan om de interne processen te optimaliseren, waarbij de planvorming en mogelijk te bureaucratische (financiële) processen worden meegenomen.

Vraag 16

Wat is er gedaan met de, herhaalde, oproep van toezichthouder Kockelkoren van het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) uit juni 2023 dat de versterkingsoperatie tot drie keer sneller moet om te garanderen dat de operatie in 2023 klaar is?2

Naar aanleiding van de oproep van het SodM heeft de NCG diverse processen verbeterd of verbeteringen in gang gezet om hieraan te werken, zoals ik in mijn antwoord op vraag 15 heb toegelicht. Het kalenderjaar 2023 staat in het teken van het afronden van de opnames en beoordelingen. Hierdoor is in 2024 duidelijk hoeveel en welke woningen versterkt moeten worden, en kan de NCG dit gericht plannen. Daarnaast heeft de NCG de afgelopen jaren geïnvesteerd in meer capaciteit intern en in de markt, en zal dit de komende jaren ook blijven doen om ervoor te zorgen dat de beoordelingen die klaar liggen zo goed en voorspelbaar mogelijk worden opgepakt. Aan de hand van de aanbevelingen uit het advies van de heer Wientjes wordt gewerkt aan het verder verbeteren en versnellen van de versterkingsoperatie.

Vraag 17

Herkent u dat het SodM in haar rapportage ook concludeert dat juist de fases na opname en beoordeling nu (veel) te traag verlopen? Bent u het eens met de terecht harde woorden dat de al jaren beloofde versnelling in de uitvoering nog niet waarneembaar is?

Ik ben het met u eens dat de versterkingsoperatie nog niet snel genoeg gaat. Zoals ik uw Kamer heb toegelicht in mijn brief over de voortgang van de versterkingsopgave van de NCG van 30 januari 2023 (Kamerstuk 33 529, nr. 1118), is het aantal woningen dat jaarlijks bouwkundig is versterkt toegenomen ten opzichte van eerdere jaren. Wel moet het tempo in de komende jaren verder worden opgevoerd om afronding van de versterking in 2028 in beeld te houden. Het meerjaren versterkingsplan (MJVP) gaat ook uit van een hoger aantal te versterken woningen in de komende jaren: de doelstelling voor 2023 is 1.100 bouwkundig versterkte adressen te realiseren, en vanaf 2024 schaalt de NCG stapsgewijs op naar meer dan 2.000 per jaar. Aan de hand van de aanbevelingen uit het advies Wientjes wordt hieraan gewerkt.

Vraag 18

Wat heeft u gedaan met de conclusie van SodM dat het aantal adressen waarvan de fase van de planvorming is gestart in een jaar tijd is gehalveerd, van bijna 3.200 naar 1.400?

De NCG is gestart met een verbeterplan dat onder meer belemmeringen in de planvorming moet wegnemen. De NCG screent het hele proces op zoek naar verbeteringen en zal de administratieve afwikkeling vereenvoudigen voor inwoners.

Vraag 19

Wat heeft u gedaan met de conclusie van SodM dat in het eerste kwartaal van 2022 slechts aan 440 adressen werd gebouwd en dat dat aantal jaren niet zo laag is geweest?

Het aantal adressen waaraan getimmerd werd, is later in het jaar fors gestegen. Zo werd in het vierde kwartaal van 2022 aan ruim 1.600 adressen gebouwd. De doelstelling van de NCG om van minimaal 1.000 woningen de bouw af te ronden in 2022 is behaald.

Vraag 20

Welke stappen zijn gezet en welke gaan gezet worden om te zorgen dat het ontstane stuwmeer van adressen van de fase Planvorming naar de hierop volgende fase van uitvoering wordt aangepakt?

Ik verwijs u naar mijn antwoord op de vragen 15 en 16.

Vraag 21

Kent u het bericht «VEH: Vertrouwen Groningers in gaswinningsgebied bereikt dieptepunt»?3 Herkent u dat het vertrouwen nog nooit zo lag was en dat de bovenstaande problemen bij de versterkingsoperatie daar sterk aan bijdragen?

Ik ken dit bericht. Ik verwijs u naar mijn antwoord op vraag 13.

Vraag 22

Kent u de open brief van de directeur NCG aan de inwoners van Groningen? Deelt u onze mening dat de in deze brief gedane beloftes zeer sterk lijken op beloftes die door voorgangers werden gedaan die daarna vak niet zijn waargemaakt? Wat is er nu concreet anders? Wat maakt dat de beloftes nu wel ingelost zullen worden?

In de open brief gaat de directeur van de NCG in op de verbetering van de handelwijze en acties die reeds in gang zijn gezet bij de NCG en in 2023 tot ontwikkeling moeten komen. Zo heeft de NCG de eerste 50 bezwaren inmiddels versneld afgehandeld, zijn de contactgegevens van de directie van de NCG beschikbaar gesteld op de website van de NCG, en worden de bezoeken aan de steunpunten en ronde door het aardbevingsgebied van de directie van de NCG op dit moment gepland. Ten slotte is het bureau dat de planningen gaat doornemen gestart en de eerste resultaten worden in maart verwacht. Daarmee zijn de eerste verbeteringen die in de open brief worden genoemd gezet.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Veel minder huurwoningen, verhuursite ziet verkoopgolf onder beleggers» van RTL Nieuws?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u reflecteren op de stelling in het artikel dat gemeenten lokaal maatregelen invoeren om beleggers dwars te zitten? In hoeverre gaat de bij de Kamer aanhangige Wet goed verhuurderschap toezien op de verhouding tussen landelijke en gemeentelijke regels?

Met de opkoopbescherming en de zelfbewoningsplicht hebben gemeenten de mogelijkheid om lokaal maatregelen in te voeren om de opkoop van woningen voor verhuur te beperken. Het doel van deze mogelijkheden is lokaal uitwassen tegen te gaan waarbij woningen op grote schaal worden opgekocht door beleggers en tegelijkertijd starters een betere kans te geven op een woning. Dit sluit aan bij de problematiek die gemeenten ervaren. Daarnaast beoog ik met het wetsvoorstel goed verhuurderschap gemeenten meer mogelijkheden te geven om huurders te beschermen tegen misstanden bij het verhuren van woon- of verblijfsruimten. Het doel van deze mogelijkheden voor gemeenten is niet om beleggers dwars te zitten, maar om excessen op de woningmarkt tegen te gaan.
Het wetsvoorstel goed verhuurderschap ziet op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars in relatie tot woningzoekenden en huurders. Met het wetsvoorstel worden ten eerste landelijke algemene regels geïntroduceerd. Er komt een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap die ziet op het gedrag dat van goede verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht mag worden in relatie tot woningzoekenden en huurders. In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten lokaal een verhuurvergunning instellen. Zowel de vergunningsvoorwaarden als de weigerings- en intrekkingsgronden zijn limitatief bepaald in het wetsvoorstel. Gemeenten kunnen dan ook geen andere gemeentelijke regels hierover stellen.

Vraag 3

Heeft u kennisgenomen van de Pararius Huurmonitor die stelt dat ten opzichte van een jaar geleden het aantal vrije sector huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders daalde met 8,9 procent?2

Ja. In het artikel gaat Pararius onder andere in op de ontwikkeling van de huurprijzen en het aantal huurwoningen dat in 2022 vrijkwam voor nieuwe huurders. Pararius geeft aan het aantal huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders gedaald is ten opzichte van 2021. Ook geeft Pararius in het bericht aan dat ze signalen krijgen dat verhuurders zich genoodzaakt zien om hun woning te verkopen.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u de berichtgeving in het artikel dat voornamelijk in de Randstad de voorraad (nu nog) vrije sector, afneemt?

De vrije huursector is de afgelopen jaren flink gegroeid. Het vrije huursegment telde in 2015 iets meer dan 400 duizend woningen. In 2021 is dat gegroeid naar bijna 650 duizend woningen3. Deze groei komt mede doordat koopwoningen zijn opgekocht door particuliere verhuurders (buy-to-let). De lage rente en aantrekkelijke rendementen maakten dat het opkopen van koopwoningen voor de verhuur populair was. In 2020 werd in de vier grote steden bijna 1 op de 5 te koop staande koopwoningen gekocht door beleggers. Sinds 2021 is de opkoop van koopwoningen weer gedaald naar het niveau van voor de forse stijging (in 2021 en de eerste helft van 2022 werd ongeveer 9 procent van de te koop staande koopwoningen in de G4 gekocht door een belegger).4
Er is nog geen cijfermatig beeld van de omvang van de vrije huursector in 2022. Pararius ziet dat het aantal te huur aangeboden woningen het afgelopen jaar is afgenomen. Voor deze daling zijn verschillende oorzaken mogelijk, zoals de gestegen rente en de verhoging van de overdrachtsbelasting. Ook kan de forse stijging van de koopprijzen het minder aantrekkelijk maken om nog in te stappen als belegger. De opkoopbescherming zal de opkoop voor verhuur mogelijk verder inperken. Deze omstandigheden kunnen een verklaring zijn voor de afname van het aantal nieuw aangeboden huurwoningen. Er kunnen echter ook andere verklaringen zijn: zo kan het zijn dat huishoudens die eigenlijk willen kopen langer moeten sparen en daardoor langer in een huurwoning verblijven, waardoor een huurwoning minder snel muteert.

Vraag 5

Hoe verhoudt deze ontwikkeling zich tot de aangekondigde huurregulering, met lagere huuropbrengsten, voor verhuurders?

In de vrije huursector zijn de prijzen de afgelopen jaren ondanks het fors toegenomen aanbod sterk gestegen. Steeds vaker komen er excessen voor, waarbij de huur niet meer in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning. Juist om die reden ga ik de huren in het middenhuursegment reguleren. Door die regulering worden woningen die kwalitatief gezien in het middensegment thuishoren weer betaalbaar.
Daarbij is het belangrijk dat het ondanks de regulering aantrekkelijk genoeg blijft om nieuwe middenhuurwoningen bij te bouwen. Hier heb ik bij de vormgeving rekening mee gehouden. Institutionele beleggers en ontwikkelaars hebben zich eraan gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. Daarmee worden er samen met de woningcorporaties minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad.
Uiteraard zullen er ook beleggers zijn die ervoor kiezen om hun woning bij een huurderswisseling te verkopen. Op dit moment hoor ik dat er verhuurders zijn die willen verkopen. Of zij ook daadwerkelijk gaan verkopen zal ik de komende tijd in de gaten houden. Daarbij wil ik opmerken dat ik uitponding niet in alle gevallen als een probleem zie, zeker als het huurwoningen betreft die voor een hoge huur in het vrije segment aan worden geboden en na uitponding ofwel terecht komen bij een verhuurder die een middenhuur vraagt ofwel bij een koper met een middeninkomen.

Vraag 6

Ziet u de afname van de voorraad, oftewel de verkoop door eigenaren, als bevestiging van de negatieve analyses die voortkwamen uit de rapporten «Regulering Middenhuur» van de Stec Groep en de «Reflecties van Hoogleraren», die zijn uitgevoerd ter onderbouwing van de aangekondigde huurregulering?3 Waarom wel of niet?

Zoals bij antwoord 4 geschetst is niet duidelijk of er een daling is in het aantal huurwoningen en als hier sprake van is, kunnen er verschillende oorzaken zijn. Het is mogelijk dat de beoogde regulering ook een rol speelt in de keuzes die beleggers nu maken. Zoals ook in de beantwoording van de Kamervragen van Kamerlid Van Haga aangegeven is het niet goed te zeggen hoe vaak beleggers woningen gaan verkopen. Overigens krijgen verhuurders na ingang van de wet, pas na verhuurderswissel te maken met de regulering.

Vraag 7

Heeft u inzichtelijk aan wie of wat investeerders hun huurwoning verkopen? Zijn dit nieuwe investeerders die de woning uiteindelijk weer in de verhuur brengen of kopers die zelf in de woning gaan wonen? Indien u dit niet inzichtelijk heeft, heeft u de mogelijkheid dit wel inzichtelijk te maken?

Het kadaster brengt periodiek in kaart wie de verkoper en de koper van een verkochte woning is. Onderstaand grafiek geeft de situatie weer van 2019 t/m de eerste helft van 2022. Daarin is te zien dat een groot deel van de woningen van investeerders gekocht wordt door andere investeerders, maar ook door eigenaar bewoners. Dat betekent overigens niet automatisch dat het aantal woningen in bezit van investeerders daalt, omdat ook woningen van eigenaar-bewoners worden gekocht door investeerders.
Grafiek 1: verkoper betreft investeerder (zowel particulier, bedrijfsmatig als institutioneel)
* Zowel particulier, bedrijfsmatig als institutioneel
NB: alleen eerste helft van 2022 is meegenomen.
Bron: Kadaster

Vraag 8

Bent u het eens dat deze ontwikkeling niet aansluit bij de doelstelling om het aantal huurwoningen voor middeninkomens te laten groeien?

Zoals in antwoord 4 geschetst, is op basis van de cijfers van Pararius niet goed te zeggen in hoeverre het aantal huurwoningen daalt. Daarnaast zijn er verschillende beleidswijzigingen en veranderingen in de economie die van invloed zijn op het aantal huurwoningen. De wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector zal ik monitoren, waarbij ik ook kijk naar de woningen die muteren en bij welke groepen die terechtkomen.

Vraag 9

Wat gaat u de komende periode doen om de doelstelling, namelijk de omvang in stand houden en laten groeien, gestand te doen?

Zoals in antwoord 5 geschetst heb ik er bij de beoogde vormgeving van de regulering rekening mee gehouden dat het voor investeerders aantrekkelijk moet blijven om in middenhuurwoningen te blijven investeren. Dat is ook één van de pijlers van de middenhuurregulering. Op basis van de beoogde vormgeving hebben institutionele beleggers en ontwikkelaars aangegeven om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. Daarmee worden er samen met de woningcorporaties minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Daarnaast zal ik, zoals ook aangegeven, de effecten van de beoogde regulering monitoren.

Vraag 10

Wat is uw reactie op het in de Pararius Huurmonitor genoemde rapport van De Nederlandsche Bank (DNB) ten aanzien van de regulering van de middenhuur, waarin conclusies zijn opgenomen dat het rendement op middenhuurwoningen voor verhuurders totaal verdampt?

DNB benadrukt het belang van de vrije huurmarkt en noemt hier verscheidene redenen voor. Dit belang onderschrijf ik. Het is belangrijk dat er voldoende aanbod is, maar het is ook belangrijk dat het aanbod betaalbaar is. Vandaar dat dit kabinet maatregelen neemt. Dat door de maatregelen het rendement van beleggers die hoge huren vragen daalt is evident. In hun analyse geeft DNB aan dat zij niet kan vaststellen wat het effect is van de geschatte daling van rendementen op het uiteindelijke aanbod van middenhuurwoningen. DNB heeft overigens de beoogde modernisering van het WWS niet meegenomen in de analyse.

Vraag 11

Hoe weegt u de conclusie dat volgens DNB de voorraad middenhuurwoningen over langere termijn zal afnemen in plaats van een toename van het aanbod middenhuurwoningen, wat een van de doelen is van de aangekondigde regulering?

DNB stelt dat een daling van het rendement van investeerders kan leiden tot een kleiner middensegment. DNB kan niet aangeven in hoeverre er sprake zal zijn van verkoop van woningen. DNB geeft aan dat het meer laten meetellen van de marktwaarde het effect op het rendement kan dempen. Eén van de pijlers van mijn beleid is dat er voldoende aanbod van middenhuurwoningen blijft. Het moderniseren van het WWS draagt er aan bij dat voor woningen met bijvoorbeeld een goed energielabel een hogere huur gevraagd kan worden. Zoals aangegeven ga ik monitoren wat het effect is op het aanbod.

Vraag 12

Bent u het eens dat het een zorgwekkend beeld is, en een beeld dat aansluit op de conclusies van DNB, dat verhuurders woningen nu al onttrekken aan de markt nog voordat de regulering is ingegaan? Zo ja, kunt u hierop reflecteren? Zo nee, waarom bent u het hier niet mee eens?

Zoals in de bovenstaande beantwoording aangegeven zou de potentiële regulering van de middenhuur een effect kunnen hebben op de keuze van investeerders om hun huurwoningen te verkopen. Daarbij heb ik ook aangegeven de wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector te monitoren.

Vraag 13

Wanneer kan de Kamer het onderzoek naar de stapeling van maatregelen op de verhuurmarkt verwachten?

Ik verwacht het onderzoek het eerste kwartaal naar uw Kamer te kunnen sturen.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de inhoud van het rapport van Stec Groep met als titel «Rapport Regulering Middenhuur» de dato 1 november jongstleden?1

Ja.

Vraag 2

Welke conclusies trekt u uit dit rapport anders dan hetgeen u zeer beknopt hebt verklaard in uw Kamerbrief over de regulering van middenhuur de dato 9 december jongstleden?

In de bijlage bij de Kamerbrief over de regulering ga ik meer uitgebreid in op de conclusies uit het Stec Groep onderzoek. Hierin schets ik onder meer het feit dat het in de rekenvoorbeelden van Stec gaat om indicatieve voorbeelden, maar dat zij wel inzicht geven in de wijze waarop regulering door kan werken in de business case van een belegger. Bij de door Stec gekozen voorbeelden is er een vrij groot verschil tussen de markthuur en de wws-huur (circa 180–275 euro). Op het moment dat de markthuur hoger ligt dan de wws-huur is er een negatieve impact op de business case en kan de business case zelfs negatief worden. Het onderzoek geeft derhalve meer inzicht in de factoren die van invloed zijn op de business case van een belegger, maar op basis van de resultaten zijn er geen algemene conclusies voor de hele huurvoorraad te trekken.
Het uitgangspunt voor de vormgeving van de regulering van de middenhuur is dat er een balans is tussen het verbeteren van de woonlasten voor huurders enerzijds en het borgen dat het aanbod aan middenhuur op peil blijft anderzijds. Om inzicht te krijgen in hoeverre regulering van invloed is op het aanbod van middenhuur heb ik verschillende onderzoeken laten doen. Zo is er met de botsproeven gekeken naar de aandachtspunten uit de praktijk. Om meer inzicht te krijgen in de business case van beleggers heeft Stec een aantal rekenvoorbeelden gemaakt waarbij het effect op de business case bij verschillende uitgangspunten inzichtelijk wordt. DNB heeft een studie gedaan naar het effect van middenhuurregulering op het rendement van beleggers. Een aantal hoogleraren is weer gevraagd om te reflecteren op de voorstellen voor regulering van de middenhuur. Brink heeft in opdracht van IVBN en NEPROM en in samenwerking met BZK een onderzoek gedaan naar de gevolgen voor projecten in de pijplijn. Ten slotte heeft Abf research onderzoek gedaan naar mogelijke modernisering van het woningwaarderingsstelsel.
Het onderzoek van Stec is derhalve één van de onderzoeken waarop ik de uiteindelijke regulering van de middenhuursector heb vormgegeven. Op basis van de resultaten van het Stec-onderzoek en de andere onderzoeken heb ik de contouren van de regulering aangepast en besproken met verschillende stakeholders, waaronder institutionele beleggers en ontwikkelaars. Deze partijen hebben op basis van de vormgeving van de regulering, gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te realiseren.

Vraag 3

Bent u van mening dat uw conclusie dat of een business case negatief wordt, afhangt van verschillende factoren, recht doet aan de verschillende scenario’s die in het betreffende rapport zijn geduid en waarom?

Ja. Stec rekent voor een beperkt aantal voorbeeldwoningen een aantal scenario’s door. Het gaat dan onder andere om scenario’s zoals regulering zonder of met cap op de woz en regulering met een opslag op het wws. In de voorbeelden is sprake van een grote huurdaling waarbij de business case negatief wordt. Bij nieuwbouwprojecten laten de voorbeelden zien dat er een negatief effect is op de residuele grondwaarde. Overigens merkt Stec zelf ook op dat het doorrekeningen op hoofdlijnen zijn. Specifieke (type) partijen of projecten op specifieke locaties kunnen altijd een sterk positiever of sterk negatiever resultaat laten zien. De mate van huurdaling heeft een groot effect op de business case.
Daarbij moet worden opgemerkt dat Stec voor de regulering uitgaat van het plat doortrekken van het wws naar 187 punten, hetgeen niet overeenkomt met de uiteindelijke vormgeving van de regulering waarbij het woningwaarderingsstelsel is gemoderniseerd. Het is dus waarschijnlijk dat de business case op basis van de uiteindelijke vormgeving er positiever uitkomt.

Vraag 4

Hoe kijkt u aan tegen het feit dat meerdere projecten – waaronder het Haagse project «The Grace» – die juist zullen zorgen voor een positieve bijdrage aan uw ambitieuze nieuwbouwambitie, nu spaak lopen vanwege uw plannen?2

Ieder project kent zijn eigen business case die al dan niet maakt dat een individueel project door verschillende factoren vertraging op kan lopen. Hierbij spelen de specifieke afspraken met de gemeente een rol, maar ook de bouwkosten of de geraamde inkomsten. Deze inkomsten kunnen wijzigen door een veranderend economisch tij of door te anticiperen op de regulering van de middenhuur. Het is moeilijk om één oorzaak zoals de regulering van de middenhuur als oorzaak aan te wijzen die maken dat een project vertraging oploopt.
Vanuit marktpartijen heb ik juist vernomen dat zij behoefte hebben aan duidelijkheid omtrent de vormgeving van de regulering van de middenhuur. Dat is ook de reden geweest dat ik op 14 oktober en op 9 december brieven aan de TK heb gestuurd met een nadere duiding van hoe ik de regulering voor mij zie. Daarnaast heb ik met veel verschillende stakeholders gesproken, waaronder institutionele beleggers en ontwikkelaars. Ik vind het belangrijk dat de nieuwbouw doorgang kan blijven vinden. Daarom ben ik voornemens om een tijdelijke opslag toe te staan voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van maximaal 5% op de maximale huurprijs voor 10 jaar. Dit moet de investeringsruimte vergoten. Uitgangspunt is dat dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw gestart is voor 1 januari 2025. Daarna acht ik het redelijk dat partijen hebben kunnen anticiperen op de regulering.

Vraag 5

Wat is uw visie op het feit dat uit de praktijk blijkt dat door uw eigen plannen eveneens uw duurzaamheidsambitie in gevaar komt, daar de kosten voor verduurzaming onder uw regels niet meer gehaald kunnen worden uit investeren in de aankoop van oudere woningen met de intentie om te verduurzamen?

In mijn brief van 9 december 2022 (Kamerstuk 27 926, nr. 372) heb ik de balans tussen betaalbaarheid en investeringsbereidheid benoemd en vier pijlers aangegeven waarop ik mijn beleid baseer en de maatregelen die ik daarvoor neem. Een van die pijlers is dat ik met de regulering de verduurzaming van huurwoningen wil stimuleren. Om tot deze maatregelen te komen heb ik niet alleen gebruik gemaakt van het genoemde STEC-rapport, maar ook van botsproeven, een onderzoek door Brink, onderzoek op basis van het WoON en onderzoek van ABF. Voor mijn visie wijs ik u dan ook op mijn brief van 9 december 2022 en de maatregelen die ik in mijn brief heb geschetst, waarmee meen ik tot een evenwichtig pakket te zijn gekomen.

Vraag 6

Hoe kijkt u aan tegen de aanzienlijke mogelijkheid dat er – vanwege uw beleid – sprake zal zijn van een grote hoeveelheid gebroken bezit op de gehele woningmarkt, waardoor verduurzamen een nog groter obstakel zal vormen?

De rekenvoorbeelden van STEC Group laten zien dat een business case negatief kan worden als de markthuur (een stuk) hoger ligt dan de WWS-huur. Een negatieve business case kan ertoe leiden dat woningen niet worden aangekocht of dat woningen worden verkocht. Op basis van deze studie is echter niet te zeggen hoe vaak de business case negatief wordt. In de eerste plaats bestrijd ik daarom uw stelling dat er grote hoeveelheden gebroken bezit zullen zijn doordat beleggers woningen verkopen. En zelfs als dit het geval is, zal het effect op de woningmarkt beperkt zijn omdat de particuliere huurmarkt nu al versnipperd is: ca. 90% van de particuliere beleggers heeft 1–2 woningen in de verhuur.3 Als er al versnippering zou optreden zie ik in de tweede plaats geen nadelig effect voor de verduurzaming. Het is immers goed mogelijk om één of twee afzonderlijke woningen te verduurzamen. Verduurzaming wordt ook dan gestimuleerd doordat het energielabel zwaarder mee zal wegen in het WWS.

Vraag 7

Vindt u ook niet dat uw plannen met betrekking tot de regulering van middenhuur in de praktijk contraproductief blijken? Indien niet, waarom niet?

Met de regulering van de middenhuur heb ik gezocht naar een evenwicht tussen het verbeteren van de woonlasten voor huurders enerzijds en het borgen dat het aanbod aan middenhuur op peil blijft anderzijds. Als u het heeft over het feit dat de regulering mogelijk contraproductief zou kunnen zijn, dan ga ik ervan uit dat u doelt op de geluiden in de markt dat er mogelijk uitgepond zal worden. De regulering zal in combinatie met veranderde marktomstandigheden het gedrag van beleggers beïnvloeden. Beleggers kunnen kiezen voor verkoop van woningen als hun business case negatief uitpakt. Door verkoop kan het totaal aantal huurwoningen verminderen en het aantal koopwoningen toenemen. Daarbij hangt het ook af wie de woning uiteindelijk koopt (bijvoorbeeld een middeninkomen die eerder aangewezen was op huur). De wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector zal ik monitoren, waarbij ik ook kijk naar de woningen die muteren en bij welke groepen die terechtkomen. Daarbij wil ik opmerken dat ik uitponding niet in alle gevallen als een probleem zie, zeker als het huurwoningen betreft die voor een hoge huur in het vrije segment aan worden geboden en na uitponding ofwel terecht komen bij een verhuurder die een middenhuur vraagt ofwel bij een koper met een middeninkomen.

Vraag 8

Wat doet u concreet met de vragen en de zorgen van woningbeleggers in verband met de aangetoonde negatieve effecten van uw plannen met betrekking tot de regulering van de middenhuur?

Wanneer het wetsvoorstel in consultatie gaat is er ruimte voor iedereen om zijn of haar zorgen ten aanzien van de regulering kenbaar te maken. In het uiteindelijke wetsvoorstel bezie ik in hoeverre ik daar gevolg aan kan geven. Daarnaast spreek ik geregeld beleggers over de regulering, maar ook over de bredere ontwikkelingen op de woningmarkt en hoe wij samen een bijdrage kunnen leveren aan een gezonde woningmarkt.

Vraag 9

Wat is uw reactie op de zorg dat uw beleid ertoe zal leiden dat de toevoer van nieuwe woningen in het middensegment zal afnemen, waardoor de woningnood alleen maar groter wordt?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Sociale huurwoningen entrepotdok: «Stop de massale uitverkoop»»1?

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

Ik vind het wenselijk dat verkopen van corporatiewoningen in het goed overleg tussen woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisatie aan de orde komen. Inmiddels heb ik begrepen dat de gemeente Amsterdam en de Alliantie in overleg zijn over de voorgenomen verkoop van woningen, en dat de Alliantie besloten heeft om de verkoop tijdelijk te staken. De Alliantie en de gemeente Amsterdam vinden het van groot belang dat de samenwerking tussen gemeente en corporatie goed blijft. In goed overleg is besloten om samen een mediation-traject in te gaan om na te gaan of er daadwerkelijk conform de Samenwerkingsafspraken, zoals vastgesteld in het overleg tussen gemeente en de woningcorporaties, is gewerkt.

Vraag 3

Staan deze en andere verkopen van sociale huurwoningen niet haaks op wat u in de Nationale Prestatieafspraken afgesproken hebt waarin de volgende afspraak is vastgelegd; «Gegeven de huidige lange wachtlijsten is het wenselijk met prioriteit in te zetten op het realiseren van meer sociale huurwoningen. Op het moment dat de sociale voorraad weer groeit, ontstaat meer ruimte om woningen zo mogelijk te verkopen aan zittende huurders of andere huurders in de corporatiesector. Daarmee kan het betaalbare koopsegment groeien zonder dat de sociale huursector hierdoor afneemt.»? Zo ja, hoe gaat u hiertegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Verkopen van woningen door corporaties zijn een onderdeel van een gezonde bedrijfsvoering, en als zodanig zijn verkopen van sociale huurwoningen dus niet strijdig met de Nationale Prestatieafspraken. De Nationale Prestatieafspraken hebben onder meer tot doel om de voorraad sociale huurwoningen in Nederland zoveel mogelijk te laten toenemen door de bouw van 250.000 sociale huurwoningen. Om dit mogelijk te maken zullen in sommige gevallen ook verkopen van woningen nodig zijn, zoals ook in de Nationale Prestatieafspraken zelf is toegelicht.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze verkoop en andere verkopen mede op basis van de afspraken in de Nationale Prestatieafspraken geen doorgang moeten vinden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u dan bereid om naleving van de gemaakte afspraken te eisen, hetzij met woningcorporatie De Alliantie en/of Aedes? Kunt u uw antwoord nader toelichten en kunt u in uw antwoord een onderscheid maken in deze en andere verkopen?

Zie antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Vindt u dat De Alliantie, vanwege het feit dat zij haar financieel belang boven het (inter)nationaal recht op behoorlijke huisvesting van mensen stelt die door inkomen niet makkelijk een woning kunnen vinden, zich als marktpartij opstelt in plaats van volkshuisvester? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het feit dat een woningcorporatie, in dit geval de Alliantie, sociale huurwoningen verkoopt, betekent niet per definitie dat zij daarmee haar financieel belang boven het (inter)nationaal recht op behoorlijke huisvesting stelt. Evenmin betekent dit dat de woningcorporatie zich daarmee opstelt als een marktpartij. De opbrengsten van de verkoop moeten ten goede komen aan de volkshuisvesting en kunnen worden aangewend voor een uitbreiding van de sociale woningvoorraad en/of aan een betere kwaliteit daarvan. Ter informatie: in 2022 heeft de Alliantie 257 woningen verkocht, en 1.029 woningen gebouwd. Zij leveren daarmee een waardevolle volkshuisvestelijke bijdrage. In Amsterdam alleen gaat dit om 509 nieuwbouwwoningen (waarvan 474 sociaal en 35 middensegment), en 131 verkochte woningen (waarvan 128 woningen uit het sociale segment).

Vraag 6

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Hochstenbach is kritisch op het woonbeleid en de alsmaar slinkende sociale huurvoorraad. Hij wijst woningcorporaties, die zich gedragen als marktpartijen, aan als een van de oorzaken.»2?

Ik heb hiervoor aangegeven dat het streven van het kabinet is om het aantal sociale huurwoningen te laten toenemen. De woningcorporaties onderschrijven deze ambitie. Sinds 2018 groeit de sociale huurvoorraad ook jaar op jaar weer, na een afname tussen 2013 en 2017.

Vraag 7

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Volgens de buurtbewoners van het Entrepotdok worden met de plannen van De Alliantie de lage- en middeninkomens uit het centrum van de stad verdreven.»3?

Ik herken dat, gezien de gewilde locatie, de betreffende woningen in het Entrepotdok na verkoop waarschijnlijk niet meer beschikbaar zullen zijn voor lagere en middeninkomens. Dit betekent niet automatisch dat daarmee deze inkomensgroepen uit het centrum worden verdreven, dat is van veel meer factoren afhankelijk, zoals de nieuwbouw van betaalbare woningen, het passend toewijzen en het bevorderen van de doorstroming.
De woningcorporaties maken hier afspraken over met de gemeente Amsterdam. In die afspraken worden de bouw- en verkoopactiviteiten van de verschillende corporaties gekoppeld aan de investeringsopgave (verduurzaming en nieuwbouw). Zo worden in het centrum van Amsterdam ook sociale huurwoningen gebouwd. In Centrum-Oost, de wijk waarin het Entrepotdok ligt is het aandeel sociale huurwoningen 40%. De voorraad sociale- en middenhuurwoningen van de corporaties is hier sinds 2020 met 614 woningen gegroeid.

Vraag 8

Ziet u in dat sociale huurders steeds minder in het centrum kunnen wonen waar ze over het algemeen wel moeten werken? Zo ja, gaat u hier iets tegen doen (en wat)? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Deelt u de mening dat met deze verkoop bevolkingspolitiek wordt bedreven? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel deze mening niet, zie mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 10

Klopt het dat deze verkoop ook niet past in de gemeentelijke prestatieafspraken waarin is afgesproken dat in marktgebied I, waar het Entrepotdok onder valt, het aandeel sociale huurwoningen niet onder de 45% van het totaal mag dalen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

In de afspraken tussen gemeente en corporaties is afgesproken dat in Centrum Oost, waar het Entrepotdok onder valt, de woningcorporaties terughoudend zijn met verkoop van sociale huurwoningen. Daarnaast is voor Centrum Oost afgesproken dat de absolute voorraad sociale en middeldure huurwoningen minimaal gelijk blijft in het gebied.
In de prestatieafspraken en de bijbehorende «uitvoeringsovereenkomst verkoop» is geen percentage genoemd, maar een aantal vastgelegd. «Corporaties zorgen ervoor dat er tenminste 47.000 woningen in het geheel van de stadsdelen Centrum en Zuid en de gebieden Oud West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks en Houthavens in hun bezit blijven (deze gebieden tezamen werden eerder aangeduid als marktgebied4». Op de laatste peildatum (1-1-2022) was het aantal sociale huurwoningen in deze gebieden 48.485.

Vraag 11

Begrijpt u dat de vraag «van wie is de stad» steeds vaker gesteld wordt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De gemeente en de Amsterdamse woningcorporaties hebben afspraken gemaakt over de betaalbare woningvoorraad in verschillende delen van de stad, zie mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 12

Klopt het dat De Alliantie in het verleden zou hebben gezegd dat de sociale huurwoningen in het Entrepotdok nooit verkocht zouden worden?

Ik kan geen uitspraken doen over uitlatingen van individuele medewerkers van de Alliantie. De Alliantie geeft aan dat het beleid van de woningbouwcorporatie jarenlang was gericht op het behouden van huurwoningen op het Entrepotdok. Als gevolg van de grote maatschappelijke opgave (nieuwbouw en verduurzaming) is de verkoop van een aantal woningen in Entrepotdok toch in beeld gekomen. De verwachting is dat er maximaal 3 a 4 woningen per jaar verkocht kunnen gaan worden.

Vraag 13

Welke gevolgen heeft deze ruimtelijke segregatie voor onder andere scholen, sportverenigingen en voorzieningen?

Het lokale beleid is gericht op het behoud van een betaalbare voorraad in de gewilde delen van de stad, zie mijn antwoord op de vragen 10 en 11.

Vraag 14

Deelt u de mening dat in tijden van een enorm tekort aan sociale huurwoningen deze niet verkocht mogen worden zolang deze schaarste aanwezig is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 15

Past deze verkoop in uw beleid om mensen betaalbaar te laten wonen, aangezien het percentage van mensen in Amsterdam dat te duur woont significant te hoog is (bijna één op de vijf)4? Zo ja, op welke manier? Zo nee, wat gaat u hiertegen doen om de betaalbaarheidscrisis in Amsterdam niet verder te laten oplopen?

De oplossing voor zowel beschikbaarheid als betaalbaarheid moet komen van het uitbreiden van de voorraad woningen in het sociale en het midden huursegment. Daar is het beleid van het kabinet op gericht, zoals ook blijkt uit verschillende van mijn programma’s en de Nationale Prestatieafspraken. Daarbij is in het bijzonder ook de uitbreiding van de huurprijsregulering naar het middensegment van belang.

Vraag 16

Deelt u de mening dat de overheid in beginsel moet zorgen voor voldoende betaalbare en passende huisvesting, met name voor de groepen voor wie de toegang een probleem is in casu mensen met een laag inkomen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, past deze verkoop in deze zorgverplichting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De overheid heeft de taak om zorg te dragen dat alle burgers goede en betaalbare huisvesting kunnen vinden, dus zeker ook voor degenen met een lager inkomen. In Nederland beschikken we over een, ook in internationale vergelijking, grote sociale huursector. Verder is een groot deel van de huursector gereguleerd, en deze regulering wordt nu ook verder uitgebreid naar het middensegment. De verkoop van individuele woningen of complexen door woningcorporaties doet daar niets aan af.

Vraag 17

Deelt u de mening dat een vermindering van de sociale woningvoorraad, terwijl er sprake is van een tekort aan sociale huurwoningen, in beginsel niet in lijn is met het recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op de vragen 3 en 16.

Vraag 18

Klopt het dat verschillende onderzoeken uitwijzen dat huisvesting de sleutel is voor het voorkomen en uitbannen van dakloosheid en dat u deze ambitie samen met uw collega bewindspersonen van Volksgezondheid Welzijn Sport en Sociale Zaken en Werkgelegenheid uitgesproken heeft? Zo ja, hoe passen deze verkoop en andere verkopen van sociale huurwoningen in uw ambitie om dakloosheid te voorkomen en uit te bannen? Zo nee, waarom niet?

Bij het voorkomen en uitbannen van dakloosheid is huisvesting naast preventie van groot belang. In het Nationaal Actieplan Dakloosheid, dat wij afgelopen december lanceerden, zetten we daarom stevig in op huisvesting en preventie. Mijn beleid is erop gericht om te komen tot een betere beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor iedereen. De verkoop van individuele woningen of complexen door woningcorporaties doet daar niets aan af.

Vraag 19

Vindt u dat mensen die dakloos zijn, volgens sommige woningmarktexperts is dat aantal 100.000, nog langer dakloos blijven als sociale huurwoningen nog steeds verkocht kunnen worden terwijl er al een enorm tekort aan sociale huurwoningen aanwezig is? Zo ja, waarom vindt u het dan belangrijker dat sociale huurwoningen verkocht moeten worden terwijl u de consequenties hiervan kent? Zo nee, waarom niet?

Zie mijn antwoord op de vragen 3, 15, 16 en 18.

Vraag 20

Kunt u uitleggen hoe deze en andere verkopen van sociale huurwoningen in uw programma «een thuis voor iedereen» passen?

Zie hiervoor mijn antwoord op de vragen 3, 16 en 18.

Vraag 21

Kunnen deze en andere verkopen van sociale huurwoningen gezien worden als negatieve consequenties van uw (toekomstig) beleid om in elke gemeente minimaal 30% van de totale voorraad sociaal te laten zijn waardoor grote gemeenten zoals Amsterdam meer sociale huurwoningen laat verkopen, omdat in de gemeente Amsterdam meer dan 30% van de totale voorraad sociaal is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee. Het streven naar 30% sociale huur per gemeente moet zorgen voor een betere regionale spreiding in de sociale huurvoorraad. Daarover moeten gemeenten samen het gesprek voeren. Gemeenten die al meer dan 30% sociale huur hebben kunnen zich meer richten op de bouw van woningen voor middeninkomens. Dat betekent niet automatisch dat het aantal sociale huurwoningen in die gemeenten moet afnemen. Mijn doel is dat de sociale huurvoorraad de komende jaren zoveel mogelijk groeit. Het is vervolgens aan lokale partijen om de omvang van de sociale woningvoorraad, de samenstelling daarvan en de spreiding over wijken en buurten te bepalen.

Vraag 22

Vindt u dat 110.000 twintigers en dertigers die noodgedwongen bij hun ouders wonen omdat ze geen sociale huurwoning kunnen vinden, door de verkoop, sloop en liberalisatie van sociale huurwoningen nog langer bij hun ouders moeten blijven wonen met als gevolg dat zij hun leven moeten uitstellen met alle gevolgen van dien? Zo ja, waarom vindt u het dan belangrijker dat sociale huurwoningen verkocht moeten worden terwijl u de consequenties hiervan kent? Zo nee, waarom niet?

De oplossing voor de woningnood moet komen uit het vergroten van de woningvoorraad. Het beleid van het kabinet is daarop gericht. Zie verder mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 23

Vindt u dat ouderen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning op de beneden verdieping (en eventueel gebruik willen maken van de Van Hoog naar Laag regeling) door de verkoop van sociale huurwoningen op de beneden verdieping steeds moeilijker een woning in het eigen stadsdeel kunnen vinden? Zo ja, waarom vindt u het dan belangrijker dat deze sociale huurwoningen verkocht moeten worden terwijl u de consequenties hiervan kent? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten kunnen ouderen voorrang geven bij de toewijzing van vrijgekomen sociale huurwoningen op de begane grond. Dit is vaak een maatwerkoplossing. De sociale huurwoningen die deze ouderen achterlaten komen dan weer beschikbaar voor andere woningzoekenden. Het is verder niet gezegd dat verkopen leiden tot een afname van de sociale huurwoningvoorraad in een buurt of wijk, zoals ik in verschillende eerdere antwoorden heb toegelicht.

Vraag 24

Wat vindt u van de volgende uitspraken: «Nu in 2022 is woningnood erger dan ooit, lijkt het», zegt Zwetsloot. «Dit is het moment om de handen ineen te slaan», meent Nemeth. Zwetsloot knikt. «Ik merk veel onvrede. Ook van mensen zoals wij, die eigenlijk best een goede woning hebben. En bij keurige, burgerlijke types zoals mijn vriendin – zelfs die zijn kwaad. Uit onvrede sloot hij (Rob Willemse) zich vorige maand aan bij de bewonerscommissie Entrepotdok»5?

Ik zie deze uitspraken als signalen dat burgers zich – terecht – zorgen maken over de woningnood in Nederland en over de betaalbaarheid van het wonen. Mijn beleid is erop gericht dat te verbeteren.

Vraag 25

Begrijpt u dat mensen kwaad zijn?

Ik kan mij goed voorstellen dat mensen die niet, of pas na lang wachten, een passende woning kunnen vinden daar onvrede over voelen.

Vraag 26

Hoe passen deze verkoop en andere verkopen van sociale huurwoningen in uw doelstelling om de volkshuisvesting in ere te herstellen, aangezien de onderklasse hierdoor steeds moeilijker een woning kan vinden met soms dakloosheid tot gevolg?

Zie mijn antwoord op eerdere vragen.

Vraag 27

Wat vindt u van de volgende uitspraken: «Dat De Alliantie de sociale huurwoningen heeft aangeboden de woningen te verkopen aan huurders is geen oplossing, vindt Jonneke Bekkenkamp, lid van de bewonerscommissie Entrepotdok. «Onze woningen werden tussen 1984 en 1989 opgeleverd tegen kostprijs van omgerekend 40.000 euro. In 2007 waren deze woningen volgens de architect door de maandelijkse huuropbrengst al ruim afbetaald.»»6?

Ik kan hierover zonder verdere toelichting geen oordeel over geven. Ik vind dit ook niet direct relevant, omdat een huurprijs bij sociale verhuurders niet wordt bepaald op grond van afschrijving maar op grond van hun sociale taakstelling en de noodzaak om ook in de toekomst over middelen te beschikken voor het invullen van hun sociale taak. Woningcorporaties hebben de opbrengsten van hun woningen, zij het uit verhuur dan wel uit verkoop, nodig om ook in de toekomst voor voldoende goede sociale huurwoningen te kunnen zorgen. Door huurders woningen ver onder de marktprijs aan te bieden, wordt het streven om de voorraad sociale huurwoningen te laten toenemen ondermijnd.

Vraag 28

Wat vindt u ervan dat bewoners aangeven dat investeringen in achterstallig onderhoud uitbleven terwijl de huren stegen?

De Alliantie geeft aan dat zij samen met de andere eigenaren van de VvE heeft geïnvesteerd in het onderhoud van het pand, waardoor er geen achterstallig onderhoud is.

Vraag 29

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Terwijl kopers slapend rijk zijn geworden, zijn wij een vermogen aan huur kwijtgeraakt. Dat is de voornaamste reden waarom huurders hun eigen woning niet kunnen kopen tegen de huidige taxatiewaardes van 375.000 tot 550.000 euro. Haar onderbuur en mede-opsteller van de petitie Rob Willemse sluit zich daarbij aan. «De meeste mensen hier zijn niet in staat hun woning te kopen, die krijgen de hypotheek niet rond.»»7?

Ik kan niets zeggen over de inkomens- en vermogenssituatie van de betrokken huurders. Wel wil ik benadrukken dat de woonsituatie van de huidige huurders van het complex Entrepotdok niet verandert: zij blijven gewoon huren van de Alliantie.

Vraag 30

Bent u het met deze bewoners eens dat het merendeel van deze sociale huurders geen woning kan kopen met een taxatiewaarde van 375.000 tot 550.000 euro?

Zie mijn antwoord op vraag 29.

Vraag 31

Klopt het dat in 2021 de verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporatie De Alliantie voor slechts 33 procent naar huishoudens met een laag inkomen of middeninkomen tot 56.750 euro ging en betekent dat dus dat sociale huurwoningen voor het overgrote deel naar de hoge inkomensgroep gaan? Zo ja, overweegt u de verkoop van sociale huurwoningen aan banden te leggen nu duidelijk is dat juist de hoge inkomensgroep profiteert van de verkoop van sociale huurwoningen? Zo nee, waarom niet?

Dat sommige woningen alleen gekocht kunnen worden door huishoudens met een hoger inkomen, is geen reden om verkopen aan banden te leggen. De hogere opbrengsten die deze verkopen opleveren kunnen opnieuw worden ingezet voor de vele opgaven waar de woningcorporaties voor staan. Daarmee kan een corporatie dus blijven investeren in het vergroten van de sociale voorraad, in lijn met de doelstelling uit de Nationale Prestatieafspraken.

Vraag 32

Kunnen we concluderen dat de verkoop van sociale huurwoningen aan sociale huurders die daar wonen voor velen geen realistische optie is vanwege de enorm hoge prijzen per m2 in Amsterdam en elders? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunnen we dan ook concluderen dat deze verkoop bedoeld is om de bevolkingssamenstelling in dat gebied te wijzigen doordat lagere inkomensgroepen daar niet meer kunnen wonen ten gunste van de hogere inkomensgroepen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel de stellingen in uw vraag niet. Zie voor de toelichting hierop verschillende van mijn eerdere antwoorden.

Vraag 33

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Huren is als het laagste op de ladder van je wooncarrière.»8

Ik kan mij niet vinden in deze uitspraak. Het doet geen recht aan de kwalitatief goede sociale huisvesting die wij in Nederland hebben gerealiseerd. Mensen kunnen heel tevreden hun hele wooncarrière in een (sociale) huurwoning doormaken.

Vraag 34

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «De woningcorporatie zegt dat de «ambitie om het woningaanbod te vergroten» zwaarder weegt dan bezwaren van de bewonerscommissie.»?

De woningnood in de Metropoolregio Amsterdam is groot. De Amsterdamse woningcorporaties moeten alle zeilen bijzetten om het tekort in te lopen. In de Woondeal MRA leggen we vast hoeveel woningen zij tot 2030 zullen toevoegen. Het rapport Opgaven & Middelen laat zien dat woningcorporaties de verkoop van bestaand bezit nodig hebben om deze opgave het hoofd te bieden. Woningcorporaties, huurdersorganisaties en de gemeente maken prestatieafspraken over de groei van de voorraad en de bouw. In Amsterdam betreffen deze afspraken de netto groei van de voorraad: 3.000 sociale huurwoningen erbij in de periode 2020-2023. Deze afspraken vormen het kader voor het strategische portefeuilleplan van de corporaties. Indien een corporatie de strategie van een complex wijzigt, hoort zij de bewonerscommissie hiervan op de hoogte te stellen. Een woningcorporatie heeft daarbij wel bredere belangen te wegen dan de bewonerscommissie, wat ertoe kan leiden dat zij het niet altijd met elkaar eens zullen zijn.

Vraag 35

Deelt u de mening dat bewonerscommissies in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder weinig in te brengen hebben, aangezien de verhuurder de adviezen van bewonerscommissies te allen tijde (gemotiveerd) naast zich neer kan neerleggen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel niet de mening dat bewonerscommissies (en huurdersorganisaties) in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder weinig in te brengen hebben doordat een verhuurder gemotiveerd van hun adviezen kan afwijken. Woningcorporaties hebben over het algemeen meer belangen mee te wegen in hun besluiten dan bewonerscommissies, en ik vind het daarom gerechtvaardigd dat zij hierin enige ruimte hebben. Dat doet niets af aan het belang van goede overleg met bewonerscommissies.

Vraag 36

Vindt u dat huurders in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder nooit gelijkwaardig aan de verhuurder kunnen zijn terwijl huurders volgens internationale verdragen serieuze zeggenschap moeten hebben? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u voornemens om in dat kader de zeggenschap van huurders beter in wet- en regelgeving vast te leggen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De Wet op het overleg huurders verhuurder biedt mijns inziens het juiste evenwicht tussen inspraak – in de zin van gekwalificeerd adviesrecht – en beslissingsrecht. Eventuele geschillen over de wijze waarop de verhuurder invulling geeft aan het informatie-, overleg- en adviesrecht van de bewonerscommissies (en huurdersorganisaties) kunnen aan de Huurcommissie en de rechter worden voorgelegd.

Vraag 37

Wat vindt u van het advies van de bewonerscommissie om de sociale huurwoningen niet te verkopen vanwege de gemeenschapsopbouw, de diversiteit van bewoners en de betaalbaarheid?

Het is aan lokale partijen, de woningcorporatie, de gemeente en de huurdersorganisatie om in onderling overleg afspraken te maken over de omvang, de samenstelling en spreiding van de sociale huurwoningvoorraad in de gemeente. De Alliantie heeft het voorgenomen beleid besproken met de huurdersorganisatie. Daarnaast is de strategiewijziging besproken met de bewonerscommissie van het complex aan het Entrepotdok. Uiteindelijk maakt de Alliantie zelf, binnen de kaders van de gemaakte afspraken, de afweging tussen de belangen en wensen van bewoners en woningzoekenden.

Vraag 38

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «De Alliantie beaamt dat ze nu de goedkopere woningen verkopen, omdat hun duurdere appartementen in de vrije sector dienen als onderpand voor leningen. De woningcorporatie wil niet reageren op gedane koop-verzoeken in het verleden.»?

De scheiding tussen woningen uit het DAEB-deel en het niet-DAEB-deel van een woningcorporatie komt voort uit de Woningwet. Voor beide delen moet een gescheiden financiële administratie gevoerd worden. Om die reden zou er geen causaal verband moeten kunnen zijn tussen enerzijds de verkoop van sociale huurwoningen (waarvan de opbrengst in de DAEB beschikbaar blijft), en anderzijds de rol van vrije sectorwoningen als onderpand voor (niet-DAEB-) financiering.
De Alliantie geeft aan in haar besluit om specifiek deze woningen te verkopen te hebben gekeken naar verschillende factoren zoals de Samenwerkingsafspraken, de financiële aspecten en naar praktische zaken, zoals een afgegeven splitsingsvergunning.

Vraag 39

Betekent dit dat sociale huurwoningen te allen tijde of veel vaker opgeofferd zullen worden, omdat duurdere appartementen in de vrije sector vanwege het onderpand niet verkocht kunnen worden? Zo ja, vindt u dat rechtvaardig aangezien de onderklasse dan altijd/vaak het onderspit moet delven ten faveure van de hogere klasse? Zo nee, waarom niet?

Zie mijn antwoord op vraag 38.

Vraag 40

Kunt u reflecteren op sociale huurwoningen die gezien worden als een (tijdelijke) voorziening in plaats van een volwaardige woning?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 33.

Vraag 41

Hoeveel sociale huurwoningen heeft de Alliantie verkocht en hoeveel echte sociale huurwoningen (dus geen flexwoningen) heeft de Alliantie in de afgelopen 10 jaar (of het tijdvak waarin deze gegevens bekend zijn) gebouwd?

Naar opgave van de Alliantie zijn de afgelopen jaren de volgende aantallen woningen nieuw gebouwd en verkocht
Nieuwbouw
914
600
762
841
637
1061
666
5481
Verkoop
249
408
261
193
157
147
535
1950
Specifiek voor Amsterdam betreft dit
Nieuwbouw
474
108
262
238
247
653
180
2162
Verkoop
128
200
112
101
88
57
202
888
Bron: jaarverslagen de Alliantie

Vraag 42

Hoeveel flexwoningen heeft de Alliantie in de afgelopen jaren gebouwd?

De Alliantie heeft in totaal 476 flexwoningen gebouwd in o.a. Amsterdam en Almere.

Vraag 43

Vindt u het bouwen van flexwoningen, waarin voornamelijk mensen met een lager inkomen gehuisvest worden, recht doen aan uw doelstelling om de volkshuisvesting in ere te herstellen, aangezien volkshuisvesting voornamelijk gezien wordt als echte sociale huurwoningen gebouwd werden?

Het bouwen van flexwoningen past mijns inziens zeker bij de doelstelling om de volkshuisvesting in ere te herstellen. Het kwaliteitsniveau van nieuwe flexwoningen doet doorgaans niet onder voor woningbouw die niet verplaatsbaar is. De kwaliteit van flexwoningen is de afgelopen jaren dusdanig gegroeid dat ik daarom ook spreek over permanente woningen op een tijdelijke locatie. Het belangrijkste is echter het doel, opgenomen in de Nationale Prestatieafspraken, om tot en met 2030 in totaal 250.000 sociale huurwoningen te bouwen. Dit is, op een totaal doel van 900.000, dus bijna een derde. Daar maken flexwoningen ook een onderdeel van uit, en wel een onderdeel dat sneller te realiseren is dan andere veel woningen.

Vraag 44

Wat is de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning inclusief urgenten en exclusief urgenten in Amsterdam?

De gemiddelde wachttijd van Stadsregio Amsterdam is 14,2 jaar (cijfers uit de trendanalyse van Woningnet 2022).

Vraag 45

Wat betekenen deze en andere verkopen van sociale huurwoningen voor de wachtlijst voor een sociale huurwoning in Amsterdam?

Deze verkopen moeten worden gezien in de bredere ambities in Amsterdam met de sociale huurvoorraad. In de Samenwerkingsafspraken is overeengekomen dat de voorraad sociale huurwoningen in Amsterdam met 3.000 moet toenemen van 2020 tot en met 2023. In de periode 2020 en 2021 is de voorraad zelfstandige sociale huurwoningen in Amsterdam met 609 toegenomen. In 2022 heeft de groei zich verder doorgezet. Het cijfer hiervoor wordt later dit jaar bekend. De afgelopen 20 jaar is er een afname geweest van de sociale woningvoorraad in Amsterdam en in 2021 heeft er voor het eerst weer een groei plaatsgevonden. De verwachting is dat de komende jaren ook een groei zal plaatsvinden in Amsterdam. Deze groei moet eraan bijdragen dat de wachtlijsten verminderen.

Vraag 46

Vindt u dat verkoop van sociale huurwoningen om geld vrij te maken voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen ervoor zal zorgen dat de wachtlijst zal toenemen aangezien de bouw vele jaren later plaatsvindt?

Zie mijn antwoord op vraag 45.

Vraag 47

Kunnen we concluderen dat het argument «we verkopen sociale huurwoningen om er meer voor terug te bouwen» niet opgaat, aangezien de laatste acht jaar er meer sociale huurwoningen verkocht zijn dan er gebouwd zijn?

Nee. Zoals in mijn antwoord op vraag 41 te zien heeft de Alliantie de afgelopen jaren veel meer gebouwd dan verkocht, op landelijk niveau is de voorraad sociale huurwoningen toegenomen van 2,087 miljoen in 2018 naar 2,097 miljoen woningen in 2020 (bron: Staat van de corporatiesector 2021).

Vraag 48

Deelt u de mening dat de bouw van sociale huurwoningen vanwege allerlei factoren enorm onder druk staat en de doelstelling daardoor minimaal de komende jaren niet gehaald zal worden en derhalve de onttrekking aan de sociale woningvoorraad tot nul beperkt moet worden, omdat anders de problemen met het huisvesten van de onderklasse nog verder vergroot zullen worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Die mening deel ik niet. Verkopen kunnen noodzakelijk zijn om de gewenste aantallen nieuwbouw van sociale huurwoningen mogelijk te maken. Het onmogelijk maken van verkopen zal daardoor leiden tot minder sociale huurwoningen dan nodig, hetgeen juist grotere problemen voor het huisvesten van huishoudens met een lager inkomen oplevert.

Vraag 49

Vindt u dat deze verkoop een (verdere) verslechtering oplevert van het grondrecht op wonen voor mensen die op het sociale huursegment in Amsterdam aangewezen zijn, aangezien in zeven jaar tijd (vanaf 2014 tot en met 2020) het percentage corporatiewoningen met 5,1% is gedaald9? Zo nee, waarom niet? Zo ja, moet u als eindverantwoordelijke voor het mensenrecht op behoorlijke huisvesting zoals vastgelegd in internationale en Europese verdragen niet direct tot actie overgaan, aangezien het Rijk mensenrechten moet respecteren, promoten en beschermen en verslechteringen derhalve niet zijn toegestaan? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie hiervoor mijn eerdere antwoorden over de rol van verkopen in het beleid van corporaties en de doelstelling om de sociale huurvoorraad te laten toenemen.

Vraag 50

Hoeveel woningzoekenden in het sociale huursegment zijn er in Amsterdam?

Het aantal ingeschreven woningzoekenden is 444.020. Hiervan zijn ongeveer 68.901 actieve woningzoekenden. Deze gegevens komen uit de Trendanalyse van Woningnet 2022.

Vraag 51

Hoeveel sociale huurwoningen worden er ieder jaar in Amsterdam aan de sociale voorraad door verkoop, liberalisatie en sloop onttrokken? Kunt u dat per onttrekking inzichtelijk maken?

Hierbij de cijfers over de verkoop, liberalisatie en sloop door woningcorporaties in Amsterdam. Bron: Monitor Samenwerkingsafspraken over 2021. Voor de particuliere sociale voorraad zijn deze cijfers niet beschikbaar.
Hierbij moet worden opgemerkt dat de gemeente en woningcorporaties meerjarige afspraken maken, waardoor de eerste jaren soms een lager netto resultaat hebben als gevolg van sloop. In de daaropvolgende jaren wordt een toevoeging door nieuwbouw in hogere aantallen gerealiseerd. De komende jaren zal er daardoor naar verwachting sprake zijn van een hoger netto resultaat.
Nieuwbouw zelfstandige sociale huurwoningen
1.372
1.930
Aankoop sociale huurwoningen
1
0
Verkoop sociale huur particulieren
627
868
Verkoop sociale huur overig (o.a. collega-corporatie /belegger)
51
0
Sloop sociale huurwoningen
435
156
Aantal liberalisaties sociale huurwoningen bij mutatie (incl. «ontliberalisatie»)
316
287
Dit betreft de complexmatige verkoop van 5 woningen aan een woongroep.

Vraag 52

Kunnen we concluderen dat een afname van de sociale woningvoorraad door verkoop, liberalisatie en sloop van sociale huurwoningen (zonder vervangingsbouw in het gereguleerd segment) leidt tot een verslechtering van het recht op behoorlijke huisvesting voor mensen die op het sociale huursegment aangewezen zijn? Zo ja, betekent een verslechtering in de huidige wooncrisis per definitie dat deze handelingen strijdig zijn met het fundamenteel mensenrecht waar de Nederlandse regering zich aan gecommitteerd heeft en derhalve gestopt moet worden? Zo nee, waarom niet?

Zoals in eerdere antwoorden toegelicht is mijn beleid gericht op het vergroten van de sociale woningvoorraad, conform de Nationale Prestatieafspraken.

Vraag 53

Wat heeft u geleerd van het «Right to Buy» debacle in Groot Brittannië en hoe heeft zich dit vertaald in (toekomstig) beleid?

De situatie in het Verenigd Koninkrijk ten aanzien van de volkshuisvesting is niet te vergelijken met die in Nederland en ik zie dan ook beperkt lessen om te leren van het beleid aldaar. In Nederland is de sociale huursector naar verhouding veel groter, er is geen verplichting voor woningcorporaties om woningen te verkopen, er worden over o.a. verkopen prestatieafspraken gemaakt door lokale partijen, er gelden regels ten aanzien hypotheekverstrekking die burgers beschermen tegen overkreditering en er is de Nationale Hypotheekgarantie.

Vraag 54

Ziet u een correlatie tussen het niet meer kunnen wonen in het gebied waar iemand werkt en de impact op het klimaat? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

In het algemeen is het goed voor het klimaat wanneer er minder vervoersbewegingen nodig zijn.

Vraag 55

Kunt u bij benadering aangeven hoeveel woningen van de 250.000 nieuw te bouwen sociale huurwoningen flexwoningen zullen zijn?

In de Nationale Prestatieafspraken is overeengekomen dat een deel van de nieuwbouwopgave als flexwoningen gerealiseerd kan worden. Er zijn daarbij geen aantallen afgesproken.

Vraag 56

Ziet u een verschuiving van echte sociale huurwoningen, die verkocht, gesloopt (zonder vervangingsnieuwbouw in het sociale segment) en geliberaliseerd worden, naar flexwoningen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik zie deze verschuiving niet. We streven naar meer flexwoningen én naar meer permanente woningen. Flexwoningen kunnen juist dienen om sneller extra woningen toe te voegen.

Vraag 57

Hoeveel sociale huurwoningen komen er bij benadering netto (dus na aftrek van verkoop, sloop en liberalisatie van sociale huurwoningen) bij tot aan 2030, uitgaande van een brutotoevoeging van 250.000 sociale huurwoningen tot aan 2030? En kunt u aangeven of deze netto toevoeging significant vindt?

In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken om 250.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen en te streven naar een zo groot mogelijke groei van de sociale huurvoorraad. Dat moet vorm krijgen in het lokale gesprek tussen partijen, en daarover zijn dan ook geen specifieke afspraken gemaakt.

Vraag 58

Kunt u aangeven of deze geschatte netto toevoeging voldoende is om dakloosheid uit te bannen en andere woningzoekenden zoals twintigers en dertigers die nog steeds noodgedwongen bij hun ouders wonen of op de bank elders slapen of van sloopproject/tijdelijk contract naar sloopproject/tijdelijk contract gaan, te kunnen huisvesten?

Zie mijn antwoord op vraag 58.

Vraag 59

Monitort u op dit moment landelijk hoeveel sociale huurwoningen er door woningcorporaties verkocht worden en stuurt u hierop? Zo ja, hoe wordt hierop gestuurd?

Woningcorporaties zijn verplicht om elk jaar hun beleidsvoornemens, waaronder ten aanzien van de aantallen te verkopen wooneenheden, te melden bij de Autoriteit woningcorporaties in de zogenoemde Prognostische Informatie (dPI). De daadwerkelijke realisatie van de beleidsvoornemens moet jaarlijks eveneens worden gemeld, de Verantwoordingsinformatie (dVI). Zie verder mijn antwoord op vraag 58.

Vraag 60

Vindt u dat er onvoldoende gestuurd wordt op het aantal verkochte sociale huurwoningen door woningcorporaties? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 58.

Vraag 61

Kunt u de vragen ieder afzonderlijk beantwoorden en gelieve niet te clusteren?