Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Explosief gestegen onderhoudskosten zijn raadsel voor corporaties» van 30 januari jongstleden?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kijkt u naar het feit dat woningcorporaties te kampen hebben met een snel oplopend financieel tekort dat de nieuwbouw- en verduurzamingsplannen bedreigt, opgelopen van 5 miljard tot ruim 19 miljard euro?

De daling van de investeringscapaciteit van woningcorporaties en het opgelopen financiële tekort zijn een punt van zorg met het oog op de investeringsafspraken die zijn gemaakt in de Nationale Prestatieafspraken (NPA). Het kabinet heeft daarom in het coalitieakkoord een pakket aan maatregelen voorgesteld om de investeringscapaciteit van woningcorporaties te vergroten. Zo komt er een faciliteit in de vennootschapsbelasting (vpb) die de fiscale lastendruk met uiteindelijk structureel € 325 miljoen zal verlagen. Daarnaast is het kabinet voornemens om woningcorporaties meer ruimte te geven om te investeren in zogenaamde niet-DAEB activiteiten (middenhuur). Ook wil het kabinet toe naar jaarlijkse inkomenstoetsing en passende huurgelden. Hoe deze maatregelen precies doorwerken op de investeringscapaciteit van corporaties en het financiële tekort van de NPA is op dit moment niet precies duidelijk omdat dit afhangt van de gekozen invulling van de maatregelen. Ik heb recent toegezegd uw Kamer dit voorjaar te informeren over de uitwerking van de maatregelen in het coalitieakkoord en de verwachte effecten ervan op de financiële haalbaarheid van de NPA.

Vraag 3

Bent u bekend met de waarschuwing van de Autoriteit Woningcorporaties dat «de opgaven en middelen van corporaties niet meer in evenwicht» zijn? En dat deze toezichthouder aanbeveelt om «robuuste, structurele maatregelen» te nemen? Welke maatregelen bent u van plan om te nemen om te zorgen dat corporaties genoeg middelen hebben voor hun opgave om voor betaalbare huisvesting te zorgen?

Zoals in mijn antwoord op vraag 2 aangegeven heeft de coalitie een pakket maatregelen voorgesteld die de financiële haalbaarheid van de NPA zullen verbeteren. Er ligt echter ook een meer structureel vraagstuk over het lange termijn verdienvermogen van woningcorporaties. Het verdienmodel van corporaties is namelijk, zeker met het huidige gewenste investeringstempo, niet houdbaar op de lange termijn. Dit komt omdat corporaties zowel op hun bestaande woningen als op iedere nieuwe woning geld toeleggen. De verliezen die corporaties maken worden op dit moment afgedekt door leningen aan te trekken. Dit kunnen corporaties op lange termijn niet volhouden omdat zij de komende jaren gestaag naar de grenzen bewegen van wat zij aan leningen mogen en kunnen dragen.
Ik ben het eens met de Aw dat er uiteindelijk «robuuste, structurele maatregelen» nodig zijn om de balans tussen opgaven en middelen ook op de lange termijn te bewaren. Daarom ben ik voornemens om een gezaghebbend en onafhankelijk advies in te winnen over het lange termijn verdienvermogen van woningcorporaties. Dit advies zal in moeten gaan op de vraag welke opgaven en taken er op de lange termijn liggen voor woningcorporaties en op welke wijze deze het best bestendig gefinancierd kunnen worden. Ik verwacht uw Kamer voor de zomer hierover nader te informeren.

Vraag 4

Klopt het dat de Autoriteit Woningcorporaties ook heeft geconstateerd dat corporaties in zeven jaar tijd zo’n 60 procent meer kwijt zijn aan onderhoud, en dit een belangrijke oorzaak is voor het financiële tekort? Hoe verklaart u de stijgende onderhoudskosten?

De Aw heeft inderdaad geconstateerd dat de onderhoudsuitgaven van corporaties tussen 2018 en 2024 met 60 procent zijn toegenomen. Dit is substantieel meer dan kan worden verklaard door de algemene prijsstijging van onderhoud die over dezelfde periode op circa 30 procent is uitgekomen. Een stijging van de onderhoudslasten werkt sterk door op de investeringscapaciteit van woningcorporaties omdat zij hierdoor netto minder inkomsten overhouden om de rente op nieuwe leningen te kunnen betalen. Uit de meest recente financiële doorrekening blijkt dat de stijging van onderhoudslasten circa 1/3 van de afname van het investeringsruimte verklaart.
Waarom de onderhoudskosten van corporaties zo sterk zijn gestegen is op dit moment nog niet volledig duidelijk. De meest voor de hand liggende verklaring hiervoor lijkt dat corporaties, in lijn met de afspraken uit de NPA, meer onderhoud zijn gaan plegen. Het valt op basis van de huidige inzichten echter niet te zeggen of dit de volledige verklaring is. Dit komt met name omdat er meer diepgravende analyses nodig zijn in beeld te brengen in hoeverre de kostenstijging wordt gedreven door een toename van onderhoudsingrepen dan wel doordat corporaties hogere prijzen betalen. Ook is er weinig zicht in hoeverre er ruimte is het onderhoud op een meer doelmatige wijze in te vullen. Op dit moment vindt er overleg plaats met de Aw en Aedes om te komen tot een gezamenlijke onderzoeksagenda om meer inzicht te krijgen in de oorzaken en mogelijke oplossingen ten aanzien van de oplopende onderhoudslasten.

Vraag 5

Bent u bereid de aanbeveling van de Autoriteit Woningcorporaties over te nemen en een breed onderzoek te starten naar wat achter de sterk stijgende onderhoudskosten zit?

Zoals ik in het antwoord op vraag 4 heb aangegeven vindt er op dit moment overleg plaats met de Aw en Aedes om te kijken welke onderzoeken er nodig zijn om een beter beeld te krijgen van de sterk stijgende onderhoudslasten en op welke wijze corporaties hier meer grip op zouden kunnen krijgen. Ik zal uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van de verschillende onderzoeken.

Vraag 6

Deelt u de analyse van de Autoriteit Woningcorporaties dat private-equityfirma’s hier een rol spelen, omdat deze in toenemende mate de onderhoudsbedrijven overnemen die werken in de corporatiesector? Bent u bereid om prijsvorming, winstuitkeringen en contractafspraken bij onderhoudsbedrijven, en specifiek de invloed van private equity op tarieven en contracten, mee te nemen in het onderzoek?

De Aw is in zijn analyse terughoudend om een direct verband te leggen tussen de prijsstijgingen van onderhoud en de opkomst van private-equityfirma’s. De Aw schetst vooral dat er een trend zichtbaar is waarbij private equityfirma’s instappen in onderhoudsbedrijven. Vervolgens stelt de Aw dat dit mogelijk een prijsopdrijvend effect kan hebben, maar dat niet is vast te stellen of dit een rol heeft gespeeld bij de prijsstijging van afgelopen jaren. De Aw zegt nadrukkelijk dat aanvullend onderzoek nodig zou zijn om dit te kunnen vaststellen. Zoals bij vraag 4 en 5 al is aangegeven bekijken we op dit moment samen met Aw en Aedes welke onderzoeken er nodig zijn ten aanzien van de gestegen onderhoudslasten. Bij het opstellen van deze onderzoeksagenda zal ook worden bezien of het zinvol is om ook nader naar de rol van private equity te kijken.

Vraag 7

Wat zijn volgens u alternatieven of oplossingen voor corporaties om meer grip op onderhoudskosten te krijgen, of de kosten te verlagen?

Ik vind het op dit moment voorbarig om vooruit te lopen op mogelijke oplossingen omdat er op dit moment nog onvoldoende zicht is op het onderliggende probleem. Het hangt uiteindelijk sterk af van de resultaten van het onderzoek in welke mate er ruimte is om onderhoudskosten te verlagen zonder dat dit op lange termijn ten kosten gaat van de onderhoudsstaat van corporatiewoningen. Mijn insteek is om bij de uit te voeren onderzoeken ook nadrukkelijk de onderzoeksvraag te stellen welk handelingsperspectief er is om het onderhoud door corporaties meer kostenefficiënt uit te laten voeren.

Vraag 8

Kunt u deze vragen afzonderlijk en voor het commissiedebat over de Staat van de Volkshuisvesting beantwoorden?

Zoals ik uw Kamer op 3 maart jl. heb laten weten was er meer tijd nodig voor het beantwoorden van deze vragen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Harde conclusies over Wet betaalbare huur van Hugo de Jonge: «Benadeelt huishoudens die geen huis kunnen kopen»»?1

Ja. Het artikel verwijst naar het rapport «perspectief op de woningmarkt» van het Centraal Planbureau (CPB). Het artikel uit de Telegraaf wijdt enkel uit over wat het rapport over de Wet betaalbare huur schrijft. De Wet betaalbare huur is slechts één van de maatregelen die in het rapport besproken wordt. De publicatie gaat in brede zin in op hoe de verdeling van woonruimte en het ontstaan van woningaanbod samenhangen, en hoe overheidsbeleid deze processen beïnvloedt. Het onderliggende uitgangspunt van het rapport is dat het verschil tussen insiders2 en outsiders3 op de woningmarkt moet worden verkleind. De onderzoekers concluderen dat dit het best kan worden gedaan door de voordelen van insiders af te schaffen en woningen bij te bouwen. Het rapport gaat in op hoe beleidsmaatregelen hieraan bij kunnen dragen, in zowel positieve als negatieve zin. In de koopsector ligt het volgens de onderzoekers voor de hand de subsidiering van de eigen woning te verminderen. In de sociale huur kunnen huishoudens met een hoger inkomen meer huur betalen. Ten aanzien van huurregulering geeft het rapport aan dat dit kan leiden tot een kleiner huuraanbod, wat nadelig is voor huishoudens die graag willen huren maar geen gereguleerde huurwoning kunnen vinden.

Vraag 2

Kan u reflecteren op de conclusie van het Centraal Planbureau dat zonder aanpassingen van de Wet betaalbare huur de overheid de knip moet trekken omdat private investeringen in huurwoningen onaantrekkelijk zijn geworden?

In het rapport benoemen de onderzoekers dat woningen op binnenstedelijke locaties een hoge marktprijs hebben en alleen betaalbaar worden gebouwd doordat de prijs wordt gereguleerd. Dit gebeurt bijvoorbeeld door een bepaald aandeel sociale of middenhuur te eisen. De waarde van de grond in deze binnenstedelijke gebieden is echter hoog, en huurregulering en/of betaalbaarheidseisen zorgen ervoor dat de projecten niet meer rendabel zijn. Daarom stelt het CPB dat er een overheidsbijdrage nodig is om betaalbare woningbouw op binnenstedelijke locaties van de grond te krijgen. Zonder overheidsbijdrage kunnen hier alleen woningen worden gerealiseerd als de nieuwbouw niet betaalbaar hoeft te zijn.
Er zijn meerdere manieren om de businesscase van de bouw van een betaalbare woning te verbeteren. Dit kan naast subsidies ook door verbetering van het investeringsklimaat (zowel huurregulering als fiscaliteit). Maar ook bijvoorbeeld het versnellen van processen en procedures, het verminderen van regels, standaardisatie en maatregelen op de grondmarkt kan de businesscase verbeteren. Woningbouwprojecten worden op verschillende manieren financieel ondersteund. Zo wordt de bouw van betaalbare woningen gestimuleerd door de realisatiestimulans en de woningbouwimpuls. Tegelijkertijd zijn er al maatregelen genomen om het investeringsklimaat te verbeteren en is in het coalitieakkoord afgesproken dat wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat wordt aangepast zodat het investeringsklimaat verder verbetert.

Vraag 3

Deelt u de conclusie dat de invoering van de Wet betaalbare huur heeft gezorgd voor massale verkoop van huurwoningen door private verhuurders? Zo ja, kan u een overzicht geven van deze cijfers? Zo niet, kan u deze conclusie weerleggen met cijfers?

Ik erken dat de Wet betaalbare huur gevolgen kan hebben voor het rendement van de verhuurders die hierdoor hun huurprijs moesten verlagen. Als verhuurders door een lagere huurprijs hun huurwoning besluiten te verkopen, heeft dit effect op het aanbod. Tegelijkertijd is deze wet niet zonder reden ingevoerd. De aanleiding voor het wetsvoorstel was dat huurprijzen steeds verder stegen en het betaalbare middensegment steeds kleiner werd. In de memorie van toelichting bij de Wet betaalbare huur is uitgelicht dat woningen die voorheen middenhuur waren bij een bewonerswisseling steeds vaker in het vrije huursegment verhuurd werden, met name in de grote steden.4 Het vinden van een betaalbare huurwoning is daardoor voor middeninkomens steeds lastiger geworden. Daarom is in tijden van schaarste een vorm van overheidsregulering nodig.
Uiteraard moet er ook aandacht zijn voor de neveneffecten. Ik volg de ontwikkelingen van de transacties van huurwoningen nauw. Ik zie dat private verhuurders vaker hun huurwoningen verkopen als die vrijkomen. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat investeerders in heel 2025 circa 65.000 huurwoningen verkochten. Dit is zo’n 28% meer dan in 2024. Private investeerders verkochten vooral aan eigenaar-bewoners: 61% van deze woningen werd verkocht aan een eigenaar-bewoner. We zien dat koopstarters nu vaker hun slag slaan: 59% van de eigenaar-bewoners die een woning van een investeerder koopt is koopstarter. Als wordt gekeken naar het aankoopgedrag van private investeerders zien we dat deze groep in dezelfde periode circa 27.000 woningen aankocht. Dat is zo’n 17% meer dan in 2024. Daarnaast werden er door private verhuurders ongeveer 25.000 woningen toegevoegd door nieuwbouw en transformatie.
Hoewel het totaalaantal huurwoningen in de huursector in 2025 (privaat en woningcorporaties) stabiel is gebleven (+1.200 woningen), is de private huursector ten opzichte van 2024 met ongeveer 13.000 woningen gekrompen. Deze krimp heeft een negatief effect op het woningaanbod voor huurders in de private sector. Deze ontwikkeling vraagt om aandacht. Het is belangrijk dat er voldoende huurwoningen beschikbaar blijven. Deze ontwikkeling komt niet enkel door de Wet betaalbare huur. De afgelopen jaren zijn er verschillende huur- en fiscale maatregelen genomen, waardoor verhuren minder aantrekkelijk is geworden. Daarnaast leiden de vele beleidswijzigingen tot onzekerheid bij investeerders. Ook economische omstandigheden, zoals de gestegen rente, zorgen ervoor dat het minder aantrekkelijk is om te investeren in vastgoed. In het regeerakkoord is opgenomen dat het kabinet het investeringsklimaat wil verbeteren om het aanbod aan huurwoningen weer te laten toenemen. Ik kijk hierbij naar het fiscale klimaat en naar huurregelgeving. Ik wil al voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur in 2027 bekijken op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te houden, waarbij ik expliciet kijk naar de knelpunten die private verhuurders ervaren. In april zal ik uw Kamer informeren over de ontwikkelingen in de huursector en de invulling van de optimalisatie van de Wet betaalbare huur.

Vraag 4

Wat vindt u van de conclusie dat lagere huurprijzen op korte termijn weinig betekenis hebben als er op lange termijn simpelweg geen huurwoningen meer beschikbaar zijn?

In de beantwoording van vraag 2 en 3 heb ik toegelicht dat de Wet betaalbare huur is ingevoerd omdat huurwoningen bij een bewonerswisseling steeds vaker duurder verhuurd worden en daarmee buiten het bereik komen van middeninkomen. Een vorm van overheidsregulering in tijden van deze schaarste is dus nodig. Tegelijkertijd onderschrijf ik dat het aanbod aan huurwoningen op peil moet blijven. Daarom is in regeerakkoord opgenomen dat het kabinet het investeringsklimaat wil verbeteren om het aanbod aan huurwoningen weer te laten toenemen. Dit doe ik onder andere in de Taskforce Versnellen Woningbouw.

Vraag 5

Welke ontwikkeling ziet u in het aanbod huurwoningen in de middenhuursector, met name in binnenstedelijk gebied? Kan zij dit toelichten?

Ik heb geen cijfers van de ontwikkeling in het aanbod aan huurwoningen in de middenhuursector sinds invoering van de Wet betaalbare huur. De ontwikkeling van het aanbod zal worden meegenomen in de evaluatie van de wet.

Vraag 6

Heeft u een voorkeur voor een goed werkend investeringsklimaat of subsidies om woningbouw mogelijk te maken, met name in binnenstedelijke gebieden? Kan u de keuze motiveren?

Er moeten snel meer betaalbare woningen worden gebouwd. Ik kies er daarom voor om financiële ondersteuning te verlenen aan woningbouwprojecten om meer betaalbare woningen mogelijk te maken zoals de realisatiestimulans en de woningbouwimpuls. En tegelijkertijd moeten we maatregelen nemen om het investeringsklimaat voor huurwoningen te verbeteren. In het coalitieakkoord is afgesproken dat de Wet betaalbare huur zal worden geoptimaliseerd. Het investeringsklimaat wordt echter niet alleen bepaald door huurregulering. Daarom kijkt dit kabinet naast huurregulering ook naar de fiscaliteit en andere maatregelen om het investeringsklimaat te verbeteren. Zo kan bijvoorbeeld ook door het versnellen van processen en procedures, het verminderen van regels, standaardisatie en maatregelen op de grondmarkt de businesscase verbeteren. De Taskforce Versnellen Woningbouw zal hier een belangrijke rol in spelen.

Vraag 7

Hoe gaat u de conclusies van het Centraal Planbureau meenemen in de optimalisatie en evaluatie van de Wet betaalbare huur?

Het CPB gaat in op de neveneffecten die de Wet betaalbare huur heeft op het aanbod aan woningen. In de evaluatie zal ook worden gekeken naar de effecten van de Wet op het aanbod aan huurwoningen.

Vraag 8

Wanneer kan de Kamer de evaluatie van de Wet betaalbare huur verwachten?

In overeenstemming met de motie Van Rooijen5 wordt binnen drie jaar na inwerkingtreding een verslag aan de Kamers gezonden over de doeltreffendheid en effecten van de wet. Ik ben daarom voornemens u dit verslag in de zomer van 2027 toe te doen komen.

Vraag 9

Deelt u de conclusie dat huishoudens met een middeninkomen – die niet in aanmerking komen voor sociale huur en geen koopwoning kunnen financieren – door de Wet betaalbare huur klem worden gezet? Waarom wel, waarom niet?

Zoals ik bij de beantwoording van vraag 2 en 3 heb toegelicht, zie ik dit anders. De Wet betaalbare huur is ingezet juist om iets te doen aan de trend dat huurwoningen die qua kwaliteit in het middensegment thuishoren, steeds vaker werden verhuurd voor een prijs boven het middensegment. Het vinden van een betaalbare huurwoning is daardoor voor middeninkomens steeds lastiger geworden. Daarom is in tijden van schaarste een vorm van overheidsregulering nodig. Dat nu verhuurders vaker kiezen voor het verkopen van hun huurwoning bij een bewonerswisseling komt niet enkel door de Wet betaalbare huur, maar door de combinatie van verschillende huur- en fiscale maatregelen en de veranderende (macro)economische omstandigheden. Ook het CPB-rapport benoemt dat er sprake is van een combinatie van strengere huurregelgeving en fiscale maatregelen die zorgt voor deze verkoop. Daarom is in het regeerakkoord opgenomen dat het kabinet gaat kijken naar het fiscale klimaat en naar de huurregelgeving, waarbij ik specifiek voor Wet betaalbare huur voorafgaand aan de evaluatie in 2027 ga bekijken op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd.

Vraag 10

Klopt het dat de wachttijden en de concurrentie in het middenhuursegment zijn toegenomen sinds invoering van de wet? Zo ja, heeft u daar cijfers van? Zo niet, kan u dat antwoord met cijfers motiveren?

Ik heb geen inzicht in de mate waarop wachttijden en de concurrentie in het middensegment is toegenomen. Zoals bij vraag 8 benoemd zal de evaluatie naar de Wet betaalbare huur binnen afzienbare tijd starten. Deze evaluatie zal meer inzicht geven in de ontwikkelingen en effecten van de wet.

Vraag 11

Deelt u de mening dat deze wet vooral zittende huurders beschermt, maar woningzoekenden benadeelt?

Voor deze vraag verwijs ik u naar de beantwoording van vraag 9.

Vraag 12

Welke concrete aanpassingen aan de Wet betaalbare huur zouden volgens u het verstoorde investeringsklimaat op de huurmarkt kunnen herstellen?

In het coalitieakkoord is opgenomen dat het kabinet de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vormgeeft dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. Voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur in 2027 ga ik bekijken op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te houden. In april zal ik uw Kamer verder informeren over de ontwikkelingen in de huursector en de optimalisatie van de Wet betaalbare huur. Zoals eerder gezegd kijk ik ook breder naar het verbeteren van het investeringsklimaat. Dit doe ik onder andere in de Taskforce Versnellen Woningbouw.

Vraag 13

Kan u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de moties die de gemeenteraden van Delft, Leiden en Utrecht hebben aangenomen over hospiteren in studentenhuizen, waarin zij de wens uitspreken dat studenten de vrijheid moeten houden om zelf een nieuwe huisgenoot te kiezen? Hoe kijkt u naar de signalen uit deze steden?

Ja, ik daar ben ik bekend mee. Het betreft signalen naar aanleiding van de voorgenomen wijziging van DUWO, waarbij het bestaande hospiteerbeleid wordt aangepast. Hierdoor lijkt in veel studentenhuizen de mogelijkheid voor zittende bewoners om zelf een nieuwe huisgenoot te kiezen te worden ingeperkt. Zoals mijn ambtsvoorganger in eerdere vragen over dit onderwerp heeft aangegeven, zijn de Ministeries van VRO en OCW geen partij in deze wijziging.1 Het is niet aan mij om mij uit te spreken over de wijze waarop woningen met gedeelde voorzieningen worden verdeeld.

Vraag 2

Klopt het dat de Wet goed verhuurderschap voorschrijft dat verhuurders bij het aanbieden van woonruimte een transparante selectieprocedure moeten gebruiken, met gebruik van objectieve criteria en een uitleg over de gemaakte keuze voor een huurder?

Op grond van de Wet goed verhuurderschap (Wgv) is het voor verhuurders en verhuurbemiddelaars verboden om ongerechtvaardigd onderscheid te maken bij verhuur van woonruimte (woondiscriminatie). De Wgv verplicht verhuurders en verhuurbemiddelaars om te werken met objectieve selectiecriteria, een transparant selectieproces en aan de afgewezen kandidaat-huurder(s) te motiveren waarom voor een huurder is gekozen, en dat zij een werkwijze ter voorkoming van discriminatie vastleggen en openbaar maken.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe deze verplichtingen zich verhouden tot hospiteerprocedures in studentenhuizen, waarbij bewoners gezamenlijk een nieuwe huisgenoot kiezen binnen een bestaande woongemeenschap?

De Wgv legt geen specifieke methode voor huurderselectie vast en tast het bestaande recht op coöptatie (hospiteren) niet aan. Daarmee laat de wet ruimte voor verschillende manieren van uitvoering, waarbij ook selectie via coöptatie mogelijk blijft, mits deze transparant is ingericht en voldoet aan het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid zoals vastgelegd in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb). De concrete invulling van deze wettelijke verplichtingen in beleid ligt in beginsel bij de verhuurder zelf.

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat bij hospiteren vaak factoren een rol spelen zoals leefstijl, huishoudelijke gewoonten, de sociale dynamiek binnen een huis? En dat dergelijke factoren moeilijk te kwalificeren zijn als objectieve selectiecriteria?

Het is van belang onderscheid te maken tussen de verhuur van zelfstandige woonruimte en situaties van hospiteren bij onzelfstandige woonruimte. Het hanteren van objectieve selectiecriteria is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van de verhuurder van een zelfstandige woning. In dat kader dient de verhuurder ook richting zittende huurders duidelijk te maken dat geen onderscheid mag worden gemaakt op basis van afkomst bij de selectie van nieuwe huurders. Bij hospiteren, waar het doorgaans gaat om onzelfstandige woonruimte en samenwonen met anderen, is er voor zittende bewoners meer ruimte om een afweging te maken die past bij het samenleven in één huishouden. Die ruimte is echter niet onbegrensd. Factoren zoals leefstijl, huishoudelijke gewoonten en de sociale dynamiek kunnen een rol spelen. Op grond van de Wet goed verhuurderschap, in samenhang met de Algemene wet gelijke behandeling, geldt echter ook voor zittende huurders dat het verboden is om bij het hospiteren ongerechtvaardigd onderscheid te maken op basis van afkomst of huidskleur, dat in de Awgb wordt aangeduid met de grond «ras». In specifieke situaties kan sprake zijn van een uitzondering op de Algemene wet gelijke behandeling, bijvoorbeeld als de rechtsverhouding een privékarakter heeft. In dat geval bestaat er enige aanvullende ruimte om eisen te stellen aan een kandidaat-huurder. Dit kan zich voordoen wanneer een kamer wordt verhuurd binnen de eigen woning van de verhuurder. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een situatie waarin een vrouwelijke hospita voorkeur geeft aan een vrouwelijke huurder. Ook in dergelijke gevallen blijft op grond van de Algemene wet gelijke behandeling gelden dat er nooit onderscheid mag worden gemaakt op basis van afkomst.

Vraag 5

Wat zouden volgens u de gevolgen zijn voor de sociale samenhang binnen bestaande studentenwoongemeenschappen wanneer bewoners niet langer of in mindere mate zelf een nieuwe huisgenoot kunnen kiezen?

Het is goed mogelijk dat als de keuze voor een nieuwe bewoner bij de huidige bewoners ligt, de sociale samenhang groter is. Daar staat tegenover dat op deze wijze bepaalde groepen een kleinere kans op een woning maken. Het is aan de verhuurder om deze belangen af te wegen.

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat de grootste opgave binnen de studentenhuisvesting het snel terugdringen van het tekort aan studentenwoningen is? En deelt u de opvatting dat de huidige discussies over selectieprocedures en de verdeling van studentenwoningen in belangrijke mate voortkomen uit het grote tekort aan studentenwoningen?

Het is van groot belang dat het aantal studentenwoningen wordt uitgebreid. Ik steun de noodzaak om het aantal studentenwoningen uit te breiden. Vanuit het ministerie werken wij aan de realisatie van 60.000 extra studentenwoningen en stimuleren wij het ontwikkelen van woonvormen met gedeelde voorzieningen. De huidige discussie komt voort uit een beleidsvoornemen van DUWO, een van de sociale huisvesters. Zij geeft in haar berichtgeving aan dat zij het hospiteersysteem wil wijzigen om op een eerlijke manier de schaarse betaalbare kamers te verdelen en verwijst daarbij naar de krappe woningmarkt.

Vraag 7

Welke stappen gaat u de komende periode zetten om dit tekort aan studentenwoningen zo snel mogelijk terug te dringen, zodat iedere student een passende woning kan vinden?

Ik ga door met de uitvoering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting. Daarnaast staan er in het coalitieakkoord een aantal afspraken die ik ga uitvoeren. Zo zal ik woningdelen en het verhuren van een woning in (studenten)kamers makkelijker maken, waarbij gemeenten alleen bij zwaarwegende redenen verkamering mogen beperken. Ook ben ik bezig met de opzet van een objectsubsidie voor gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten. Daarnaast zie ik kansen voor meer studentenhuisvesting op campussen, waarbij ik een belangrijke rol zie voor onderwijsinstellingen.

Vraag 1

Deelt u de conclusie van SEO dat huurprijsverhoging weliswaar het investeringsklimaat voor particuliere verhuurders kan verbeteren, maar ten koste gaat van betaalbaarheid voor middeninkomens? Zo ja, waarom kiest u desondanks voor verhoging van de puntprijs?1

Bij het aanpassen van huurprijsregulering is er inderdaad een afruil tussen de betaalbaarheid van huurwoningen en de investeringsbereidheid van investeerders zoals particuliere verhuurders. In het coalitieakkoord is het voornemen opgenomen om de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vorm te geven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. Daarnaast is afgesproken dat voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur wordt bezien op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te houden. Ik ben voornemens u in april nader te informeren over de ontwikkelingen op de huurmarkt en de uitwerking van deze afspraak in het coalitieakkoord.

Vraag 2

Heeft u kennisgenomen van de aanbeveling van SEO om de betaalbaarheid voor huurders te waarborgen via subsidies of borgstellingen, in plaats van via hogere huren of afschaffing van huurregulering?

Ja.

Vraag 3

Waarom acht u het gerechtvaardigd dat huurders met een middeninkomen meer moeten betalen om particuliere verhuurders «betere businesscases» te gunnen?

Een betere businesscase voor particuliere verhuurders is op zichzelf geen beleidsdoel, maar een middel om verhuur rendabel te houden en het aanbod van huurwoningen te bevorderen. Indien ik aanpassingen aan de huurprijsregulering zal voorstellen, is dit met het doel om het aanbod van betaalbare huurwoningen op peil te houden.

Vraag 4

Hoe verhoudt deze benadering zich tot uw eigen beleidsdoelstelling dat werken moet lonen en dat ook middeninkomens betaalbaar moeten kunnen wonen?

Zoals hiervoor toegelicht zal het doel van eventuele aanpassingen aan de wet betaalbare huur zijn om het aanbod van betaalbare huurwoningen voor middeninkomens op peil te houden.

Vraag 5

Waarop baseert u de veronderstelling dat hogere huren noodzakelijk zijn om nieuwbouw van middenhuur te realiseren, terwijl het SEO-model aangeeft dat slechts een klein deel van het segment rendabel kan worden bij die huurverhoging?

De berekeningen van SEO Economisch onderzoek laten zien dat vooral kleinere meergezinswoningen met een hogere huur binnen het middenhuursegment rendabel gebouwd kunnen worden. Of dit mogelijk blijft is sterk afhankelijk van macro-economische variabelen. Voorbeelden van redenen om het investeringsklimaat te verbeteren zijn het mogelijk maken van de bouw van meer woningen met groot oppervlak en het behouden van meer middenhuurwoningen in de bestaande voorraad. SEO Economisch Onderzoek schetst dat er verschillende mogelijkheden zijn om het uitponden tegen te gaan en de bouw van nieuwe huurwoningen te stimuleren, maar dit heeft altijd een prijs. Volgens SEO Economisch Onderzoek kan een beter investeringsklimaat door drie groepen worden betaald: huurders in een gereguleerde middenhuurwoning, de overheid of eigenaar-bewoners. In het onderzoek licht SEO Economisch Onderzoek toe dat een betere aansluiting van gereguleerde huren op de marktwaardering van woningen op de huurmarkt het investeringsklimaat verbetert en daarmee de beschikbaarheid van huurwoningen bevordert, maar ten koste gaat van de betaalbaarheid voor huurders in een gereguleerde middenhuurwoning.

Vraag 6

Hoe verhoudt uw opstelling tegenover particuliere verhuurders zich tot de kabinetsbrede inzet op bestaanszekerheid en betaalbaarheid?

Zoals hiervoor toegelicht zal het doel van eventuele aanpassingen aan de wet betaalbare huur zijn om het aanbod van betaalbare huurwoningen voor middeninkomens op peil te houden wat ik niet in strijd acht met inzet op bestaanszekerheid en betaalbaarheid.

Vraag 7

Wilt u erkennen dat het hier niet gaat om «kleine beleggers met één woning», maar om partijen die vaak opereren met hoog vreemd vermogen en forse rendementseisen, zoals SEO en DNB aangeven?

De verhuurders die actief zijn in het middenhuursegment lopen sterk uiteen.
Het rapport van SEO Economisch Onderzoek is deels gebaseerd op inzichten die men heeft verkregen met het uitzetten van een enquête onder investeerders. 21 investeerders hebben daarop gereageerd. 17 investeerders hebben in hun reactie aangegeven in hoeverre zij hun investeringen financieren met vreemd vermogen; dit loopt uiteen van 0% van de totale waarde van de investeringen tot 70%, met een gemiddelde van 30%. Het gemiddelde vereist rendement voor belastingen is onder deze investeerders 6,4%; het gemiddelde vereist rendement voor investeerders die zich wel deels financieren met vreemd vermogen is dit 9,2%.

Vraag 8

Hoe vaak spreekt u met de Minister van Financiën over fiscale prikkels die van invloed zijn op het investeringsklimaat in de middenhuur?

Het kabinet heeft een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld met als doel binnen zes maanden een integraal programma op te stellen dat de koers uitzet voor de realisatie van de gewenste 100.000 woningen per jaar. Het investeringsklimaat komt in deze Taskforce terug. De Minister van Financiën is lid van deze Taskforce. Daarnaast is er veelvuldig contact tussen mijn ministerie en het Ministerie van Financiën en is het Ministerie van Financiën vertegenwoordigd in het Structureel Overleg Investeringsklimaat.

Vraag 9

Waarom zijn de SEO-aanbevelingen over verruiming van de pensioenfondsvrijstelling, achterborgstellingen en fiscale gelijkheid tussen huur en koop niet overgenomen in uw beleid?

Zoals toegelicht in antwoord 1 ben ik voornemens u in april nader te informeren over de ontwikkelingen op de huurmarkt en de uitwerking van deze afspraak in het coalitieakkoord. Ik wil u dan tevens informeren over de aanbevelingen van het onderzoek van SEO Economisch Onderzoek.

Vraag 10

Kunt u toezeggen dat u, bij de aangekondigde vervolgbrief met de Staatssecretaris van Fiscaliteit, expliciet zult reflecteren op de lijn dat fiscale stimulansen en borgstelling beter zijn dan huurverhoging?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Deelt u de opvatting dat wie bewust met een hoge schuldratio belegt, zelf verantwoordelijk is voor dat risico en niet met hogere huren gecompenseerd hoeft te worden?

Bedrijfsmatige verhuurders en hun kredietverstrekkers dragen zelf het risico van de keuze om te financieren met vreemd vermogen. Van hen wordt geacht dat zij voldoende kennis hebben over de risico’s. Wel gelden voor kredietaanbieders die zogenaamde buy-to-let hypotheken verstrekken aan particuliere verhuurders die één of enkele woningen voor de verhuur kopen, bijvoorbeeld als (aanvullende) pensioenvoorziening, aanvullende regels. Particuliere verhuurders zijn doorgaans namelijk minder bekend met de risico’s en sluiten een hypotheek niet vaak af. Daarom is de Wet op het financieel toezicht van toepassing op kredietaanbieders die buy-to-let hypotheken verstrekken aan dergelijke consument-beleggers. Kredietaanbieders die dergelijke hypotheken aanbieden zijn daarmee gebonden aan dezelfde eisen die ook gelden voor reguliere woninghypotheken, zoals een maximale Loan-to-Value (LTV) van 100 procent en inkomenseisen.

Vraag 12

Hoeveel particuliere verhuurders in Nederland beleggen met meer dan 70% vreemd vermogen, en hoeveel woningen hebben zij gezamenlijk?

Hoeveel woningen in de bestaande voorraad precies in het bezit zijn van particuliere verhuurders met meer dan 70% vreemd vermogen is niet bekend. Wel blijkt uit een analyse uit 2024 van transactiegegevens van het Kadaster dat sinds 2019 bij ongeveer 30% van de woningen aangekocht door investeerders een hypotheek is afgesloten (Grafiek 1). Particuliere investeerders sloten voor hun woningaankopen vaker een hypotheek af dan bedrijfsmatige verhuurders.
De gemiddelde loan-to-value (LTV) van door particuliere investeerders afgesloten hypotheken lag in de periode 2019–2022 tussen de 80% en 84% (Grafiek 2). In 2023 nam de LTV toe tot 92%. De onderstaande figuur toont de ontwikkeling van het aantal woningen dat door particuliere verhuurders is aangekocht met een LTV-ratio onder de 70%, tussen de 70% en 100% en tussen de 100% en 150%2.
Grafiek 1: Aandeel aankopen investeerders met hypotheek
Grafiek 2: Verhuurhypotheken: Loan-to-Value (LTV)

Vraag 13

De vastgoedlobby predikt het beeld dat het vooral gaat om «kleine beleggers die voor hun pensioen sparen», maar is hier een kwantitatieve onderbouwing voor?

Uit de transactiedata van het Kadaster blijkt dat op 1 januari 2026 5,67% van de totale woningvoorraad in bezit is van een bedrijfsmatige belegger. Daarnaast is 3,34% van de woningen in bezit van een particuliere belegger. Tot slot is 2,1% in bezit van een particulier als tweede woning. Van die laatste categorie is een deel in bezit voor eigen gebruik en wordt een deel verhuurd. Op basis van de data van het Kadaster is niet te zeggen welk deel dit betreft. Wel blijkt uit onderzoek van het CBS dat zo’n 70% van de tweede woningen wordt verhuurd. Dit impliceert dat ca. 1,5% van de totale woningvoorraad een particuliere belegger met maximaal twee woningen betreft.
De afgelopen jaren neemt het aandeel woningen in bezit van particuliere beleggers steeds verder af. Zo was in januari 2025 nog 3,64% van de woningen in bezit van particuliere beleggers, tegenover 3,34% in januari 2026. Het aandeel woningen in bezit van bedrijfsmatige investeerders is in lichte mate toegenomen, van 5,60% in januari 2025 naar 5,67% in januari 2026. Een reden hiervoor zou kunnen zijn dat particuliere beleggers hun verkopen niet kunnen compenseren door middel van aankopen of het bijbouwen van woningen, terwijl de bedrijfsmatige investeerders hier beter toe in staat zijn.

Vraag 14

Zou het niet logischer zijn om deze problematiek (een goed pensioen regelen) te adresseren binnen het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, in plaats van binnen Volkshuisvesting, aangezien dit primair gaat over individuele vermogensvorming en niet over volkshuisvesting?

Zoals toegelicht in de beantwoording van vraag 4 en vraag 6 zullen eventuele aanpassingen in de huurprijsregulering gericht zijn op het bevorderen van het aanbod van betaalbare huurwoningen, niet om individuele vermogensvorming te bevorderen.

Vraag 15

Wilt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Wat is uw oordeel over het bericht dat woningcorporaties grootschalige verduurzamingsprojecten classificeren als «groot onderhoud» in plaats van «renovatie», waardoor huurders geen instemmingsrecht hebben en de werkzaamheden moeten gedogen?1

Vraag 2

Is dit een fenomeen dat bij u al bekend was? Zo ja, welke stappen heeft u ondernomen of onderneemt u om dit recht te zetten? Zo nee, hoe gaat u er in de toekomst voor zorgen dat u sneller op de hoogte kan komen van vergelijkbare problematiek onder kwetsbare huurders?

Vraag 3

Bent u bereid om te reageren op het Trendbeeld 2025 van Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) waarin zij zich kritisch uitten over de handelwijze van corporaties met betrekking tot bewonersparticipatie?2

Vraag 4

Deelt u de mening dat het financiële belang van corporaties er in de praktijk toe leidt dat corporaties bewust kiezen voor de kwalificatie «groot onderhoud» om kosten te drukken, ten koste van kwetsbare huurders? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel sociale huurwoningen de afgelopen drie jaar zijn verduurzaamd onder de noemer «groot onderhoud» of «dringende werkzaamheden», terwijl er naar het oordeel van huurders of hun juridisch vertegenwoordigers sprake was van renovatie? Beschikt u over deze cijfers, en zo nee, bent u bereid deze te laten inventariseren?

Vraag 6

In het aangekondigde Wetsvoorstel instemmingsrecht en initiatiefrecht wordt het onderscheid tussen groot onderhoud, dringende werkzaamheden en renovatie niet scherper omschreven. Waarom niet, en bent u bereid dit alsnog te doen?

Vraag 7

De komende jaren zullen meer huurders te maken krijgen met de komst van warmtenetten, deelt u de mening dat initiatiefrecht van huurders daarin verankerd moet zijn?

Vraag 8

Hoe vaak zijn warmtenetten aangelegd waarbij deze werden gepresenteerd als «dringende werkzaamheden»? Hoe vaak als «groot onderhoud»? Deelt u onze mening dat dit onwenselijk is omdat het rechten van huurders kan schaden?

Vraag 9

Bent u van mening dat huurders die maandenlang worden blootgesteld aan geluidsoverlast van meer dan 100 decibel, lekkages en schade aan hun inboedel, zoals beschreven in de projecten in Monnickendam, De Westereen en Huizen, recht hebben op een wisselwoning en adequate schadevergoeding, ongeacht de juridische kwalificatie van de werkzaamheden? Zo ja, hoe gaat u dit borgen?

Vraag 10

Welke maatregelen gaat u nemen om te voorkomen dat de energietransitie in de sociale huursector eenzijdig op de schouders van de meest kwetsbare huurders terechtkomt, en dat draagvlak voor verduurzaming wordt ondermijnd?

Vraag 11

Is er een toezichthouder bevoegd en toegerust om te handhaven op de juiste kwalificatie van verduurzamingswerkzaamheden door corporaties? Zo nee, bent u van plan een toezichter deze taak te geven?

Vraag 12

Deelt u de mening dat er sprake is van een fundamentele machtsongelijkheid tussen woningcorporaties en sociale huurders, nu corporaties eenzijdig kunnen bepalen hoe ingrijpende werkzaamheden worden geclassificeerd, huurders juridisch en financieel nauwelijks in staat zijn om hiertegen op te komen, en de toegang tot de rechter in de praktijk onbetaalbaar is voor de betrokken bewoners?

Vraag 13

Bewoners in Monnickendam zeggen dat zij de regie over hun eigen leven zijn kwijtgeraakt. Deelt u de mening dat zeggenschap over de eigen woning en woonomgeving een basisrecht is, en dat de huidige wetgeving dit recht voor sociale huurders in de praktijk onvoldoende waarborgt?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Waarom bouwen we voor studenten alleen nog maar studio’s, terwijl we dat eigenlijk niet willen?»?1

Vraag 2

Herkent u het beeld dat de bouw van studentenhuisvesting in toenemende mate bestaat uit zelfstandige studio’s, terwijl de vraag van studenten juist vaak uitgaat naar onzelfstandige woonruimten met gedeelde voorzieningen?

Vraag 3

Kunt u inzicht geven in de verhouding tussen het aantal gerealiseerde zelfstandige studentenwoningen (studio’s) en onzelfstandige studentenkamers in de afgelopen vijf jaar?

Vraag 4

Kunt u aangeven naar welke verhouding tussen zelfstandige studio’s en onzelfstandige studentenkamers u streeft, mede in het licht van de woonwensen van studenten en de maatschappelijke effecten van verschillende woonvormen?

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel onzelfstandige studentenkamers in de afgelopen vijf jaar aan de markt zijn onttrokken en hoeveel onzelfstandige kamers zijn omgezet naar zelfstandige studio’s of andere woonvormen?

Vraag 6

Wat zijn volgens u de belangrijkste oorzaken dat ontwikkelaars en investeerders vaker kiezen voor de bouw van studio’s in plaats van onzelfstandige studentenhuisvesting?

Vraag 7

Welke financiële en fiscale prikkels dragen bij aan een scheve verhouding tussen het aantal gerealiseerde studio’s en onzelfstandige studentenkamers?

Vraag 8

In hoeverre spelen gemeentelijke regels rond verkamering, splitsing en grondbeleid een rol bij deze ontwikkeling?

Vraag 9

Deelt u de opvatting dat «op kamers gaan» bijdraagt aan gemeenschapsvorming en het tegengaan van eenzaamheid en mentale problematiek onder studenten?

Vraag 10

Op welke wijze wordt in het huidige beleid rekening gehouden met maatschappelijke baten, zoals het verminderen van eenzaamheid en mentale problemen bij studenten/jongeren bij de afweging tussen verschillende typen studentenhuisvesting?

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel vierkante meter woonruimte gemiddeld nodig is voor een zelfstandige studio ten opzichte van een onzelfstandige studentenkamer met gedeelde voorzieningen?

Vraag 12

Welke stappen en met welk tijdpad bent u van plan te zetten om te komen tot een ondersteuningsprogramma studentenhuisvesting gericht op gemeenten buiten de G4, conform de aangenomen motie?2

Vraag 13

Op welke wijze wordt binnen dit programma specifiek ingezet op het stimuleren van de bouw van onzelfstandige studentenhuisvesting?

Vraag 14

Hoe gaat u uitvoering geven aan de aangenomen motie die oproept tot het ontwikkelen van een methodiek en instrumentarium om maatschappelijke baten, zoals sociale cohesie en ontmoeting, structureel mee te nemen in woningbouwprojecten.3

Vraag 15

Hoe wordt in deze methodiek concreet geborgd dat investeringen in gemeenschappelijke ruimten zoals gedeelde woonkamers, studieruimten en groenvoorzieningen worden meegewogen in de businesscases van de bouw van studentenhuisvesting?

Vraag 16

Zou u inzicht willen geven in wat er nodig is om op een vergelijkbare manier de maatschappelijke baten van onzelfstandige woonruimten ten opzichte van studio’s mee te rekenen in businesscases?

Vraag 17

Zou u in kaart willen brengen welke maatregelen er mogelijk zijn om gemeenten en projectontwikkelaars te stimuleren om vaker te kiezen voor onzelfstandige studentenhuisvesting en te investeren in gemeenschappelijke ruimten, mede met het oog op de maatschappelijke voordelen voor studenten en wijken?

Vraag 1

Bent u bekend met de moties die de gemeenteraden van Delft, Leiden en Utrecht hebben aangenomen over hospiteren in studentenhuizen, waarin zij de wens uitspreken dat studenten de vrijheid moeten houden om zelf een nieuwe huisgenoot te kiezen? Hoe kijkt u naar de signalen uit deze steden?

Ja, ik daar ben ik bekend mee. Het betreft signalen naar aanleiding van de voorgenomen wijziging van DUWO, waarbij het bestaande hospiteerbeleid wordt aangepast. Hierdoor lijkt in veel studentenhuizen de mogelijkheid voor zittende bewoners om zelf een nieuwe huisgenoot te kiezen te worden ingeperkt. Zoals mijn ambtsvoorganger in eerdere vragen over dit onderwerp heeft aangegeven, zijn de Ministeries van VRO en OCW geen partij in deze wijziging.1 Het is niet aan mij om mij uit te spreken over de wijze waarop woningen met gedeelde voorzieningen worden verdeeld.

Vraag 2

Klopt het dat de Wet goed verhuurderschap voorschrijft dat verhuurders bij het aanbieden van woonruimte een transparante selectieprocedure moeten gebruiken, met gebruik van objectieve criteria en een uitleg over de gemaakte keuze voor een huurder?

Op grond van de Wet goed verhuurderschap (Wgv) is het voor verhuurders en verhuurbemiddelaars verboden om ongerechtvaardigd onderscheid te maken bij verhuur van woonruimte (woondiscriminatie). De Wgv verplicht verhuurders en verhuurbemiddelaars om te werken met objectieve selectiecriteria, een transparant selectieproces en aan de afgewezen kandidaat-huurder(s) te motiveren waarom voor een huurder is gekozen, en dat zij een werkwijze ter voorkoming van discriminatie vastleggen en openbaar maken.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe deze verplichtingen zich verhouden tot hospiteerprocedures in studentenhuizen, waarbij bewoners gezamenlijk een nieuwe huisgenoot kiezen binnen een bestaande woongemeenschap?

De Wgv legt geen specifieke methode voor huurderselectie vast en tast het bestaande recht op coöptatie (hospiteren) niet aan. Daarmee laat de wet ruimte voor verschillende manieren van uitvoering, waarbij ook selectie via coöptatie mogelijk blijft, mits deze transparant is ingericht en voldoet aan het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid zoals vastgelegd in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb). De concrete invulling van deze wettelijke verplichtingen in beleid ligt in beginsel bij de verhuurder zelf.

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat bij hospiteren vaak factoren een rol spelen zoals leefstijl, huishoudelijke gewoonten, de sociale dynamiek binnen een huis? En dat dergelijke factoren moeilijk te kwalificeren zijn als objectieve selectiecriteria?

Het is van belang onderscheid te maken tussen de verhuur van zelfstandige woonruimte en situaties van hospiteren bij onzelfstandige woonruimte. Het hanteren van objectieve selectiecriteria is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van de verhuurder van een zelfstandige woning. In dat kader dient de verhuurder ook richting zittende huurders duidelijk te maken dat geen onderscheid mag worden gemaakt op basis van afkomst bij de selectie van nieuwe huurders. Bij hospiteren, waar het doorgaans gaat om onzelfstandige woonruimte en samenwonen met anderen, is er voor zittende bewoners meer ruimte om een afweging te maken die past bij het samenleven in één huishouden. Die ruimte is echter niet onbegrensd. Factoren zoals leefstijl, huishoudelijke gewoonten en de sociale dynamiek kunnen een rol spelen. Op grond van de Wet goed verhuurderschap, in samenhang met de Algemene wet gelijke behandeling, geldt echter ook voor zittende huurders dat het verboden is om bij het hospiteren ongerechtvaardigd onderscheid te maken op basis van afkomst of huidskleur, dat in de Awgb wordt aangeduid met de grond «ras». In specifieke situaties kan sprake zijn van een uitzondering op de Algemene wet gelijke behandeling, bijvoorbeeld als de rechtsverhouding een privékarakter heeft. In dat geval bestaat er enige aanvullende ruimte om eisen te stellen aan een kandidaat-huurder. Dit kan zich voordoen wanneer een kamer wordt verhuurd binnen de eigen woning van de verhuurder. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een situatie waarin een vrouwelijke hospita voorkeur geeft aan een vrouwelijke huurder. Ook in dergelijke gevallen blijft op grond van de Algemene wet gelijke behandeling gelden dat er nooit onderscheid mag worden gemaakt op basis van afkomst.

Vraag 5

Wat zouden volgens u de gevolgen zijn voor de sociale samenhang binnen bestaande studentenwoongemeenschappen wanneer bewoners niet langer of in mindere mate zelf een nieuwe huisgenoot kunnen kiezen?

Het is goed mogelijk dat als de keuze voor een nieuwe bewoner bij de huidige bewoners ligt, de sociale samenhang groter is. Daar staat tegenover dat op deze wijze bepaalde groepen een kleinere kans op een woning maken. Het is aan de verhuurder om deze belangen af te wegen.

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat de grootste opgave binnen de studentenhuisvesting het snel terugdringen van het tekort aan studentenwoningen is? En deelt u de opvatting dat de huidige discussies over selectieprocedures en de verdeling van studentenwoningen in belangrijke mate voortkomen uit het grote tekort aan studentenwoningen?

Het is van groot belang dat het aantal studentenwoningen wordt uitgebreid. Ik steun de noodzaak om het aantal studentenwoningen uit te breiden. Vanuit het ministerie werken wij aan de realisatie van 60.000 extra studentenwoningen en stimuleren wij het ontwikkelen van woonvormen met gedeelde voorzieningen. De huidige discussie komt voort uit een beleidsvoornemen van DUWO, een van de sociale huisvesters. Zij geeft in haar berichtgeving aan dat zij het hospiteersysteem wil wijzigen om op een eerlijke manier de schaarse betaalbare kamers te verdelen en verwijst daarbij naar de krappe woningmarkt.

Vraag 7

Welke stappen gaat u de komende periode zetten om dit tekort aan studentenwoningen zo snel mogelijk terug te dringen, zodat iedere student een passende woning kan vinden?

Ik ga door met de uitvoering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting. Daarnaast staan er in het coalitieakkoord een aantal afspraken die ik ga uitvoeren. Zo zal ik woningdelen en het verhuren van een woning in (studenten)kamers makkelijker maken, waarbij gemeenten alleen bij zwaarwegende redenen verkamering mogen beperken. Ook ben ik bezig met de opzet van een objectsubsidie voor gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten. Daarnaast zie ik kansen voor meer studentenhuisvesting op campussen, waarbij ik een belangrijke rol zie voor onderwijsinstellingen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Explosief gestegen onderhoudskosten zijn raadsel voor corporaties» van 30 januari jongstleden?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kijkt u naar het feit dat woningcorporaties te kampen hebben met een snel oplopend financieel tekort dat de nieuwbouw- en verduurzamingsplannen bedreigt, opgelopen van 5 miljard tot ruim 19 miljard euro?

De daling van de investeringscapaciteit van woningcorporaties en het opgelopen financiële tekort zijn een punt van zorg met het oog op de investeringsafspraken die zijn gemaakt in de Nationale Prestatieafspraken (NPA). Het kabinet heeft daarom in het coalitieakkoord een pakket aan maatregelen voorgesteld om de investeringscapaciteit van woningcorporaties te vergroten. Zo komt er een faciliteit in de vennootschapsbelasting (vpb) die de fiscale lastendruk met uiteindelijk structureel € 325 miljoen zal verlagen. Daarnaast is het kabinet voornemens om woningcorporaties meer ruimte te geven om te investeren in zogenaamde niet-DAEB activiteiten (middenhuur). Ook wil het kabinet toe naar jaarlijkse inkomenstoetsing en passende huurgelden. Hoe deze maatregelen precies doorwerken op de investeringscapaciteit van corporaties en het financiële tekort van de NPA is op dit moment niet precies duidelijk omdat dit afhangt van de gekozen invulling van de maatregelen. Ik heb recent toegezegd uw Kamer dit voorjaar te informeren over de uitwerking van de maatregelen in het coalitieakkoord en de verwachte effecten ervan op de financiële haalbaarheid van de NPA.

Vraag 3

Bent u bekend met de waarschuwing van de Autoriteit Woningcorporaties dat «de opgaven en middelen van corporaties niet meer in evenwicht» zijn? En dat deze toezichthouder aanbeveelt om «robuuste, structurele maatregelen» te nemen? Welke maatregelen bent u van plan om te nemen om te zorgen dat corporaties genoeg middelen hebben voor hun opgave om voor betaalbare huisvesting te zorgen?

Zoals in mijn antwoord op vraag 2 aangegeven heeft de coalitie een pakket maatregelen voorgesteld die de financiële haalbaarheid van de NPA zullen verbeteren. Er ligt echter ook een meer structureel vraagstuk over het lange termijn verdienvermogen van woningcorporaties. Het verdienmodel van corporaties is namelijk, zeker met het huidige gewenste investeringstempo, niet houdbaar op de lange termijn. Dit komt omdat corporaties zowel op hun bestaande woningen als op iedere nieuwe woning geld toeleggen. De verliezen die corporaties maken worden op dit moment afgedekt door leningen aan te trekken. Dit kunnen corporaties op lange termijn niet volhouden omdat zij de komende jaren gestaag naar de grenzen bewegen van wat zij aan leningen mogen en kunnen dragen.
Ik ben het eens met de Aw dat er uiteindelijk «robuuste, structurele maatregelen» nodig zijn om de balans tussen opgaven en middelen ook op de lange termijn te bewaren. Daarom ben ik voornemens om een gezaghebbend en onafhankelijk advies in te winnen over het lange termijn verdienvermogen van woningcorporaties. Dit advies zal in moeten gaan op de vraag welke opgaven en taken er op de lange termijn liggen voor woningcorporaties en op welke wijze deze het best bestendig gefinancierd kunnen worden. Ik verwacht uw Kamer voor de zomer hierover nader te informeren.

Vraag 4

Klopt het dat de Autoriteit Woningcorporaties ook heeft geconstateerd dat corporaties in zeven jaar tijd zo’n 60 procent meer kwijt zijn aan onderhoud, en dit een belangrijke oorzaak is voor het financiële tekort? Hoe verklaart u de stijgende onderhoudskosten?

De Aw heeft inderdaad geconstateerd dat de onderhoudsuitgaven van corporaties tussen 2018 en 2024 met 60 procent zijn toegenomen. Dit is substantieel meer dan kan worden verklaard door de algemene prijsstijging van onderhoud die over dezelfde periode op circa 30 procent is uitgekomen. Een stijging van de onderhoudslasten werkt sterk door op de investeringscapaciteit van woningcorporaties omdat zij hierdoor netto minder inkomsten overhouden om de rente op nieuwe leningen te kunnen betalen. Uit de meest recente financiële doorrekening blijkt dat de stijging van onderhoudslasten circa 1/3 van de afname van het investeringsruimte verklaart.
Waarom de onderhoudskosten van corporaties zo sterk zijn gestegen is op dit moment nog niet volledig duidelijk. De meest voor de hand liggende verklaring hiervoor lijkt dat corporaties, in lijn met de afspraken uit de NPA, meer onderhoud zijn gaan plegen. Het valt op basis van de huidige inzichten echter niet te zeggen of dit de volledige verklaring is. Dit komt met name omdat er meer diepgravende analyses nodig zijn in beeld te brengen in hoeverre de kostenstijging wordt gedreven door een toename van onderhoudsingrepen dan wel doordat corporaties hogere prijzen betalen. Ook is er weinig zicht in hoeverre er ruimte is het onderhoud op een meer doelmatige wijze in te vullen. Op dit moment vindt er overleg plaats met de Aw en Aedes om te komen tot een gezamenlijke onderzoeksagenda om meer inzicht te krijgen in de oorzaken en mogelijke oplossingen ten aanzien van de oplopende onderhoudslasten.

Vraag 5

Bent u bereid de aanbeveling van de Autoriteit Woningcorporaties over te nemen en een breed onderzoek te starten naar wat achter de sterk stijgende onderhoudskosten zit?

Zoals ik in het antwoord op vraag 4 heb aangegeven vindt er op dit moment overleg plaats met de Aw en Aedes om te kijken welke onderzoeken er nodig zijn om een beter beeld te krijgen van de sterk stijgende onderhoudslasten en op welke wijze corporaties hier meer grip op zouden kunnen krijgen. Ik zal uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van de verschillende onderzoeken.

Vraag 6

Deelt u de analyse van de Autoriteit Woningcorporaties dat private-equityfirma’s hier een rol spelen, omdat deze in toenemende mate de onderhoudsbedrijven overnemen die werken in de corporatiesector? Bent u bereid om prijsvorming, winstuitkeringen en contractafspraken bij onderhoudsbedrijven, en specifiek de invloed van private equity op tarieven en contracten, mee te nemen in het onderzoek?

De Aw is in zijn analyse terughoudend om een direct verband te leggen tussen de prijsstijgingen van onderhoud en de opkomst van private-equityfirma’s. De Aw schetst vooral dat er een trend zichtbaar is waarbij private equityfirma’s instappen in onderhoudsbedrijven. Vervolgens stelt de Aw dat dit mogelijk een prijsopdrijvend effect kan hebben, maar dat niet is vast te stellen of dit een rol heeft gespeeld bij de prijsstijging van afgelopen jaren. De Aw zegt nadrukkelijk dat aanvullend onderzoek nodig zou zijn om dit te kunnen vaststellen. Zoals bij vraag 4 en 5 al is aangegeven bekijken we op dit moment samen met Aw en Aedes welke onderzoeken er nodig zijn ten aanzien van de gestegen onderhoudslasten. Bij het opstellen van deze onderzoeksagenda zal ook worden bezien of het zinvol is om ook nader naar de rol van private equity te kijken.

Vraag 7

Wat zijn volgens u alternatieven of oplossingen voor corporaties om meer grip op onderhoudskosten te krijgen, of de kosten te verlagen?

Ik vind het op dit moment voorbarig om vooruit te lopen op mogelijke oplossingen omdat er op dit moment nog onvoldoende zicht is op het onderliggende probleem. Het hangt uiteindelijk sterk af van de resultaten van het onderzoek in welke mate er ruimte is om onderhoudskosten te verlagen zonder dat dit op lange termijn ten kosten gaat van de onderhoudsstaat van corporatiewoningen. Mijn insteek is om bij de uit te voeren onderzoeken ook nadrukkelijk de onderzoeksvraag te stellen welk handelingsperspectief er is om het onderhoud door corporaties meer kostenefficiënt uit te laten voeren.

Vraag 8

Kunt u deze vragen afzonderlijk en voor het commissiedebat over de Staat van de Volkshuisvesting beantwoorden?

Zoals ik uw Kamer op 3 maart jl. heb laten weten was er meer tijd nodig voor het beantwoorden van deze vragen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Harde conclusies over Wet betaalbare huur van Hugo de Jonge: «Benadeelt huishoudens die geen huis kunnen kopen»»?1

Ja. Het artikel verwijst naar het rapport «perspectief op de woningmarkt» van het Centraal Planbureau (CPB). Het artikel uit de Telegraaf wijdt enkel uit over wat het rapport over de Wet betaalbare huur schrijft. De Wet betaalbare huur is slechts één van de maatregelen die in het rapport besproken wordt. De publicatie gaat in brede zin in op hoe de verdeling van woonruimte en het ontstaan van woningaanbod samenhangen, en hoe overheidsbeleid deze processen beïnvloedt. Het onderliggende uitgangspunt van het rapport is dat het verschil tussen insiders2 en outsiders3 op de woningmarkt moet worden verkleind. De onderzoekers concluderen dat dit het best kan worden gedaan door de voordelen van insiders af te schaffen en woningen bij te bouwen. Het rapport gaat in op hoe beleidsmaatregelen hieraan bij kunnen dragen, in zowel positieve als negatieve zin. In de koopsector ligt het volgens de onderzoekers voor de hand de subsidiering van de eigen woning te verminderen. In de sociale huur kunnen huishoudens met een hoger inkomen meer huur betalen. Ten aanzien van huurregulering geeft het rapport aan dat dit kan leiden tot een kleiner huuraanbod, wat nadelig is voor huishoudens die graag willen huren maar geen gereguleerde huurwoning kunnen vinden.

Vraag 2

Kan u reflecteren op de conclusie van het Centraal Planbureau dat zonder aanpassingen van de Wet betaalbare huur de overheid de knip moet trekken omdat private investeringen in huurwoningen onaantrekkelijk zijn geworden?

In het rapport benoemen de onderzoekers dat woningen op binnenstedelijke locaties een hoge marktprijs hebben en alleen betaalbaar worden gebouwd doordat de prijs wordt gereguleerd. Dit gebeurt bijvoorbeeld door een bepaald aandeel sociale of middenhuur te eisen. De waarde van de grond in deze binnenstedelijke gebieden is echter hoog, en huurregulering en/of betaalbaarheidseisen zorgen ervoor dat de projecten niet meer rendabel zijn. Daarom stelt het CPB dat er een overheidsbijdrage nodig is om betaalbare woningbouw op binnenstedelijke locaties van de grond te krijgen. Zonder overheidsbijdrage kunnen hier alleen woningen worden gerealiseerd als de nieuwbouw niet betaalbaar hoeft te zijn.
Er zijn meerdere manieren om de businesscase van de bouw van een betaalbare woning te verbeteren. Dit kan naast subsidies ook door verbetering van het investeringsklimaat (zowel huurregulering als fiscaliteit). Maar ook bijvoorbeeld het versnellen van processen en procedures, het verminderen van regels, standaardisatie en maatregelen op de grondmarkt kan de businesscase verbeteren. Woningbouwprojecten worden op verschillende manieren financieel ondersteund. Zo wordt de bouw van betaalbare woningen gestimuleerd door de realisatiestimulans en de woningbouwimpuls. Tegelijkertijd zijn er al maatregelen genomen om het investeringsklimaat te verbeteren en is in het coalitieakkoord afgesproken dat wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat wordt aangepast zodat het investeringsklimaat verder verbetert.

Vraag 3

Deelt u de conclusie dat de invoering van de Wet betaalbare huur heeft gezorgd voor massale verkoop van huurwoningen door private verhuurders? Zo ja, kan u een overzicht geven van deze cijfers? Zo niet, kan u deze conclusie weerleggen met cijfers?

Ik erken dat de Wet betaalbare huur gevolgen kan hebben voor het rendement van de verhuurders die hierdoor hun huurprijs moesten verlagen. Als verhuurders door een lagere huurprijs hun huurwoning besluiten te verkopen, heeft dit effect op het aanbod. Tegelijkertijd is deze wet niet zonder reden ingevoerd. De aanleiding voor het wetsvoorstel was dat huurprijzen steeds verder stegen en het betaalbare middensegment steeds kleiner werd. In de memorie van toelichting bij de Wet betaalbare huur is uitgelicht dat woningen die voorheen middenhuur waren bij een bewonerswisseling steeds vaker in het vrije huursegment verhuurd werden, met name in de grote steden.4 Het vinden van een betaalbare huurwoning is daardoor voor middeninkomens steeds lastiger geworden. Daarom is in tijden van schaarste een vorm van overheidsregulering nodig.
Uiteraard moet er ook aandacht zijn voor de neveneffecten. Ik volg de ontwikkelingen van de transacties van huurwoningen nauw. Ik zie dat private verhuurders vaker hun huurwoningen verkopen als die vrijkomen. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat investeerders in heel 2025 circa 65.000 huurwoningen verkochten. Dit is zo’n 28% meer dan in 2024. Private investeerders verkochten vooral aan eigenaar-bewoners: 61% van deze woningen werd verkocht aan een eigenaar-bewoner. We zien dat koopstarters nu vaker hun slag slaan: 59% van de eigenaar-bewoners die een woning van een investeerder koopt is koopstarter. Als wordt gekeken naar het aankoopgedrag van private investeerders zien we dat deze groep in dezelfde periode circa 27.000 woningen aankocht. Dat is zo’n 17% meer dan in 2024. Daarnaast werden er door private verhuurders ongeveer 25.000 woningen toegevoegd door nieuwbouw en transformatie.
Hoewel het totaalaantal huurwoningen in de huursector in 2025 (privaat en woningcorporaties) stabiel is gebleven (+1.200 woningen), is de private huursector ten opzichte van 2024 met ongeveer 13.000 woningen gekrompen. Deze krimp heeft een negatief effect op het woningaanbod voor huurders in de private sector. Deze ontwikkeling vraagt om aandacht. Het is belangrijk dat er voldoende huurwoningen beschikbaar blijven. Deze ontwikkeling komt niet enkel door de Wet betaalbare huur. De afgelopen jaren zijn er verschillende huur- en fiscale maatregelen genomen, waardoor verhuren minder aantrekkelijk is geworden. Daarnaast leiden de vele beleidswijzigingen tot onzekerheid bij investeerders. Ook economische omstandigheden, zoals de gestegen rente, zorgen ervoor dat het minder aantrekkelijk is om te investeren in vastgoed. In het regeerakkoord is opgenomen dat het kabinet het investeringsklimaat wil verbeteren om het aanbod aan huurwoningen weer te laten toenemen. Ik kijk hierbij naar het fiscale klimaat en naar huurregelgeving. Ik wil al voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur in 2027 bekijken op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te houden, waarbij ik expliciet kijk naar de knelpunten die private verhuurders ervaren. In april zal ik uw Kamer informeren over de ontwikkelingen in de huursector en de invulling van de optimalisatie van de Wet betaalbare huur.

Vraag 4

Wat vindt u van de conclusie dat lagere huurprijzen op korte termijn weinig betekenis hebben als er op lange termijn simpelweg geen huurwoningen meer beschikbaar zijn?

In de beantwoording van vraag 2 en 3 heb ik toegelicht dat de Wet betaalbare huur is ingevoerd omdat huurwoningen bij een bewonerswisseling steeds vaker duurder verhuurd worden en daarmee buiten het bereik komen van middeninkomen. Een vorm van overheidsregulering in tijden van deze schaarste is dus nodig. Tegelijkertijd onderschrijf ik dat het aanbod aan huurwoningen op peil moet blijven. Daarom is in regeerakkoord opgenomen dat het kabinet het investeringsklimaat wil verbeteren om het aanbod aan huurwoningen weer te laten toenemen. Dit doe ik onder andere in de Taskforce Versnellen Woningbouw.

Vraag 5

Welke ontwikkeling ziet u in het aanbod huurwoningen in de middenhuursector, met name in binnenstedelijk gebied? Kan zij dit toelichten?

Ik heb geen cijfers van de ontwikkeling in het aanbod aan huurwoningen in de middenhuursector sinds invoering van de Wet betaalbare huur. De ontwikkeling van het aanbod zal worden meegenomen in de evaluatie van de wet.

Vraag 6

Heeft u een voorkeur voor een goed werkend investeringsklimaat of subsidies om woningbouw mogelijk te maken, met name in binnenstedelijke gebieden? Kan u de keuze motiveren?

Er moeten snel meer betaalbare woningen worden gebouwd. Ik kies er daarom voor om financiële ondersteuning te verlenen aan woningbouwprojecten om meer betaalbare woningen mogelijk te maken zoals de realisatiestimulans en de woningbouwimpuls. En tegelijkertijd moeten we maatregelen nemen om het investeringsklimaat voor huurwoningen te verbeteren. In het coalitieakkoord is afgesproken dat de Wet betaalbare huur zal worden geoptimaliseerd. Het investeringsklimaat wordt echter niet alleen bepaald door huurregulering. Daarom kijkt dit kabinet naast huurregulering ook naar de fiscaliteit en andere maatregelen om het investeringsklimaat te verbeteren. Zo kan bijvoorbeeld ook door het versnellen van processen en procedures, het verminderen van regels, standaardisatie en maatregelen op de grondmarkt de businesscase verbeteren. De Taskforce Versnellen Woningbouw zal hier een belangrijke rol in spelen.

Vraag 7

Hoe gaat u de conclusies van het Centraal Planbureau meenemen in de optimalisatie en evaluatie van de Wet betaalbare huur?

Het CPB gaat in op de neveneffecten die de Wet betaalbare huur heeft op het aanbod aan woningen. In de evaluatie zal ook worden gekeken naar de effecten van de Wet op het aanbod aan huurwoningen.

Vraag 8

Wanneer kan de Kamer de evaluatie van de Wet betaalbare huur verwachten?

In overeenstemming met de motie Van Rooijen5 wordt binnen drie jaar na inwerkingtreding een verslag aan de Kamers gezonden over de doeltreffendheid en effecten van de wet. Ik ben daarom voornemens u dit verslag in de zomer van 2027 toe te doen komen.

Vraag 9

Deelt u de conclusie dat huishoudens met een middeninkomen – die niet in aanmerking komen voor sociale huur en geen koopwoning kunnen financieren – door de Wet betaalbare huur klem worden gezet? Waarom wel, waarom niet?

Zoals ik bij de beantwoording van vraag 2 en 3 heb toegelicht, zie ik dit anders. De Wet betaalbare huur is ingezet juist om iets te doen aan de trend dat huurwoningen die qua kwaliteit in het middensegment thuishoren, steeds vaker werden verhuurd voor een prijs boven het middensegment. Het vinden van een betaalbare huurwoning is daardoor voor middeninkomens steeds lastiger geworden. Daarom is in tijden van schaarste een vorm van overheidsregulering nodig. Dat nu verhuurders vaker kiezen voor het verkopen van hun huurwoning bij een bewonerswisseling komt niet enkel door de Wet betaalbare huur, maar door de combinatie van verschillende huur- en fiscale maatregelen en de veranderende (macro)economische omstandigheden. Ook het CPB-rapport benoemt dat er sprake is van een combinatie van strengere huurregelgeving en fiscale maatregelen die zorgt voor deze verkoop. Daarom is in het regeerakkoord opgenomen dat het kabinet gaat kijken naar het fiscale klimaat en naar de huurregelgeving, waarbij ik specifiek voor Wet betaalbare huur voorafgaand aan de evaluatie in 2027 ga bekijken op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd.

Vraag 10

Klopt het dat de wachttijden en de concurrentie in het middenhuursegment zijn toegenomen sinds invoering van de wet? Zo ja, heeft u daar cijfers van? Zo niet, kan u dat antwoord met cijfers motiveren?

Ik heb geen inzicht in de mate waarop wachttijden en de concurrentie in het middensegment is toegenomen. Zoals bij vraag 8 benoemd zal de evaluatie naar de Wet betaalbare huur binnen afzienbare tijd starten. Deze evaluatie zal meer inzicht geven in de ontwikkelingen en effecten van de wet.

Vraag 11

Deelt u de mening dat deze wet vooral zittende huurders beschermt, maar woningzoekenden benadeelt?

Voor deze vraag verwijs ik u naar de beantwoording van vraag 9.

Vraag 12

Welke concrete aanpassingen aan de Wet betaalbare huur zouden volgens u het verstoorde investeringsklimaat op de huurmarkt kunnen herstellen?

In het coalitieakkoord is opgenomen dat het kabinet de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vormgeeft dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. Voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur in 2027 ga ik bekijken op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te houden. In april zal ik uw Kamer verder informeren over de ontwikkelingen in de huursector en de optimalisatie van de Wet betaalbare huur. Zoals eerder gezegd kijk ik ook breder naar het verbeteren van het investeringsklimaat. Dit doe ik onder andere in de Taskforce Versnellen Woningbouw.

Vraag 13

Kan u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Hoe beoordeelt u de signalen dat het draagvlak onder huurders voor de energietransitie ernstig onder druk staat door problemen rond betaalbaarheid en zeggenschap?1

Ik acht het zorgelijk als het draagvlak onder huurders voor de energietransitie ernstig onder druk zou staan door problemen rond betaalbaarheid en zeggenschap. Ik deel de analyse dat een afnemend draagvlak tot risico’s zou leiden voor het behalen van de klimaatdoelen in de gebouwde omgeving. Daarom acht ik het een goede zaak dat bij verduurzaming op verschillende manieren rekening wordt gehouden met de betaalbaarheid en de zeggenschap van huurders.
In de Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat woningcorporaties serieuze stappen zetten in het isoleren van huurwoningen. Ze zijn daarmee goed op weg. Met deze doelstellingen verwachten we in 2034 het energieverbruik van ongeveer een miljoen huishoudens te verlagen met 330 m3 gas per jaar. Dit gaat in 2030 om ruim 800.000 huishoudens. Voor woningen die een significante sprong maken in isolatie levert dat een besparing op van € 350 tot € 550 per jaar. Dat betekent dat huurders van een verduurzaamde woning een minder sterke stijging van de energiekosten kunnen verwachten. De energiebehoefte van deze woningen is namelijk blijvend lager. Daarbij geldt dat corporaties woningen isoleren zonder daarvoor een huurverhoging te vragen. Ook zijn met de Wet betaalbare huur aftrekpunten toegekend voor de energielabels E, F en G. Dit heeft geleid tot lagere maximale huurprijzen voor woningen met die energielabels.
De huurder heeft voorts met verschillende instrumenten de nodige zeggenschap waardoor bij de verduurzaming goed aandacht kan zijn voor de betaalbaarheid.
Zo is met de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie en de Omgevingswet goede participatie van bewoners, waaronder huurders, geborgd bij de wijkgerichte aanpak van een gemeente. Zo moeten gemeenten in de toelichting bij een warmteprogramma en omgevingsplan motiveren hoe onder andere burgers worden betrokken bij de voorbereiding en wat de resultaten daarvan zijn. Ook zal een verhuurder op grond van de huurregelgeving niet zonder meer een woning kunnen verduurzamen zonder overleg met de huurder en zonder diens instemming.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat dit risico’s oplevert voor het behalen van de klimaatdoelen in de gebouwde omgeving?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Deelt u de analyse van de Woonbond dat het risico bestaat dat de energietransitie in de gebouwde omgeving stagneert als 3,6 miljoen hurende huishoudens het financiële voordeel van verduurzaming niet meer ervaren? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de analyse niet dat er sprake is van een groot risico. Zie mijn antwoord op vraag 1 en 2 waarin ik aangeef, dat op verschillende manieren rekening wordt gehouden met het financiële voordeel dat huurders ervaren bij verduurzaming.

Vraag 4

Klopt het dat huurders met zonnepanelen op hun huurwoning via huur of servicekosten een vergoeding betalen voor deze installatie, terwijl zij door de afbouw van de salderingsregeling en oplopende terugleverkosten deze investering niet langer kunnen terugverdienen?

Het klopt dat huurders met zonnepanelen op hun huurwoning via huur of servicekosten een vergoeding betalen voor deze installatie. Voor het effect van de afbouw van de salderingsregeling wijs ik u op het rapport dat is toegezonden bij brief van 30 mei 20252. Daarin is onder meer aangegeven dat de huurder met zonnepanelen door de afschaffing van de salderingsregeling per saldo € 4 tot € 8 meer betaalt dan de huurder zonder zonnepanelen. De huurder betaalt namelijk voor de zonnepanelen via de servicekosten. Dit weegt niet op tegen het voordeel van de terugleververgoeding en de opwek voor eigen verbruik. Het is van belang te vermelden dat de resultaten gemiddelden zijn: de effecten kunnen per huishouden behoorlijk verschillen. Afhankelijk van onder andere gezinsgrootte, verbruik en hoeveelheid panelen, kan het voorkomen dat huurders voordeel behouden met hun zonnepanelen. Het verhogen van het eigen gebruik beperkt de negatieve financiële effecten bij huurders, maar zal het niet volledig wegnemen.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat dit in feite kan neerkomen op een verkapte huurverhoging? Acht u dit wenselijk in een periode waarin veel huurders al kampen met hoge woonlasten?

Ik erken dat huurders de gevolgen van de afschaffing van de salderingsregeling zullen gaan voelen. Tegelijkertijd zijn er diverse maatregelen genomen die leiden tot afnemende woonlasten bij huurders. Ik wijs daarbij op Nationale prestatieafspraken waardoor corporaties huurwoningen isoleren met een besparing van € 350 tot € 550 per jaar zonder daarvoor een huurverhoging te vragen, en de aftrekpunten voor de energielabels E, F en G. Dit heb ik toegelicht in mijn antwoorden op vragen 1 en 2.
Daarnaast geldt dat de netto huurquote, de verhouding tussen de netto huur en het netto besteedbaar inkomen, tussen 2021 en 2024 afnam: van 25,4% naar 24,7%3. Voor de jaren daarna wijs ik onder meer op de Wet betaalbare huur en het pakket aan maatregelen inzake de huurtoeslag. De Wet betaalbare huur heeft geleid tot uitbreiding van huurprijsbescherming naar de woningen in het middensegment en tot aftrekpunten en daardoor lagere maximale huurprijzen voor huurwoningen met een energielabel E, F of G. Het pakket aan maatregelen inzake de huurtoeslag heeft geleid tot een verhoging van € 215 miljoen extra huurtoeslag in 2025 en structureel € 650 miljoen per jaar vanaf 2026.

Vraag 6

Bent u bereid te onderzoeken of en hoe de rijksoverheid de resterende investeringskosten van zonnepanelen bij woningcorporaties kan overnemen, zodat huurders niet geconfronteerd worden met hogere woonlasten en corporaties hun investeringsruimte behouden voor nieuwbouw en renovatie? Zo nee, waarom niet?

Bij de eerdergenoemde brief van 30 mei 2025 was een onderzoek gevoegd. In de brief was ook aangegeven dat er geen ruimte is tot financiële compensatie voor huurders in verband met de afschaffing van de salderingsregeling. De brief van 9 januari 20264 verwijst naar de brief van 30 mei 2025. Ook deze brief van 9 januari 2026 meldt dat financiële dekking ontbreekt voor compensatie van de salderingsregeling. Ik wijs voorts op mijn antwoord op vraag 5 waarin ik wijs op de verschillende maatregelen die bijdragen aan de betaalbaarheid voor huurders.
Ik zie dan ook geen aanleiding voor een onderzoek zoals wordt gevraagd.

Vraag 7

Klopt het dat huurders die worden aangesloten op een warmtenet op grond van de huidige wetgeving vaak de maximale vaste kosten betalen, terwijl hun huurprijs niet wordt aangepast omdat het woningwaarderingsstelsel uitgaat van een gasaansluiting? Hoe beoordeelt u dit?

Het klopt dat de huidige tariefregulering bij warmte op basis van gasreferentie de kosten van een cv-ketel zijn meegenomen. Dit geldt voor alle warmteverbruikers, dus ook voor huurders. Warmtebedrijven hanteren vaak het maximale gereguleerde tarief. Het klopt ook, dat het met woningwaarderingsstelsel mogelijk is dat een cv-ketel of een warmtenet ertoe leidt dat huurders een hogere huurprijs betalen. Er kunnen namelijk met het woningwaarderingsstelsel punten worden toegekend voor vertrekken die verwarmd zijn door middel van een onroerende voorziening zoals een cv-ketel of een warmtenet, en voor een goed energielabel bij een energiezuinige cv-ketel. Het woningwaarderingsstelsel maakt hierbij geen onderscheid tussen een cv-ketel of een warmtenet.
Mijn oordeel is dat de betaalbaarheid van warmte voor huurders een belangrijk aandachtspunt is. Er is ook al actie op ondernomen: sinds 2025 worden de stijgingen van energiebelasting op aardgas niet meegenomen in de warmtetarieven en de berekening van de vaste tarieven is aangepast, waardoor de tarieven lager zijn geworden en beter aansluiten op de praktijk. Daardoor is ook voor huurders de betaalbaarheid ten opzichte van aardgas verbeterd. Dit blijft zo in fase 1 tariefregulering onder de wet collectieve warmtevoorziening.
Ook bij de verdere uitwerking van wet- en regelgeving blijft de betaalbaarheid voor huurders een belangrijk aandachtspunt. Zo is met het ontwerpbesluit Besluit gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Bgiw) het amendement Erkens c.s.5 verder uitgewerkt en zijn er instructieregels opgenomen om de betaalbaarheid voor eigenaar-bewoners en huurders in een warmtetransitiegebied te waarborgen. Gemeenten moeten 1) waarborgen dat de verwachte kosten voor ten minste 70% van de woningen binnen het warmtetransitiegebied niet mogen uitstijgen boven
de verwachte baten en 2) rekening houden met de financiële haalbaarheid, waaronder de gevolgen voor de maandlasten, juist ook bij de groep kwetsbare afnemers. Anders kunnen gemeenten de aanwijsbevoegdheid niet inzetten. De wijkaanpak is bij uitstek een manier om ook kwetsbare groepen, en bijvoorbeeld huishoudens met een lager inkomen, mee te laten doen aan de verduurzaming.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het gegeven dat aansluiting op een warmtenet huurders gemiddeld circa € 370 per jaar extra kan kosten?

Het kabinet herkent de observatie dat huurders soms duurder uit zijn na overstap op een warmtenet. Woonlastenneutraliteit is een belangrijke ambitie, maar kan niet in elke individuele situatie gerealiseerd worden. De betaalbaarheid van warmte voor huurders ten opzichte van aardgas is een belangrijk aandachtspunt.
In veel gevallen beschermt huurregelgeving huurders tegen kostenstijging na overstap op een warmtenet. Zo vergt overstap dat de huurder daarmee instemt; bij een complex gaat het om instemming van minimaal 70% van de huurders. Om deze instemming te verkrijgen, zal de verhuurder in de praktijk oog moeten hebben voor woonlastenneutraliteit. Om woonlastenneutraliteit te bereiken, maken verhuurders vaak afspraken met warmtebedrijven waarbij zij een deel van het vastrecht afkopen, waardoor de rekening voor de huurders constant blijft. Deze werkwijze is ook afgesproken in het Startmotorkader, waarin woningcorporaties en warmtebedrijven afspraken maken over verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 9

Deelt u de mening dat deze stapeling van kosten leidt tot afnemend draagvlak voor verduurzaming onder huurders?

Zoals aangegeven in mijn antwoorden op de eerdere vragen, zijn er diverse maatregelen die eraan bijdragen dat verduurzaming bij een huurder niet leidt tot hogere woonlasten. Ik verwijs hiervoor naar mijn antwoorden op vraag 1, 2 en vraag 8.

Vraag 10

Bent u bereid het woningwaarderingsstelsel zodanig aan te passen dat huurders niet financieel worden benadeeld bij aansluiting op een warmtenet? Zo ja, op welke termijn? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in de beantwoording op vraag 7 is mijn mening, dat de betaalbaarheid voor huurders van belang is bij de verdere uitwerking van wet- en regelgeving. Het kabinet wil binnen vier jaar bij warmtenetten overstappen naar kostengebaseerde tarieven. Vanaf fase 2 van de wet collectieve warmtevoorziening worden warmtetarieven namelijk gebaseerd op kosten van warmtebedrijven. In deze wet is opgenomen dat de overgang naar fase 2 van de tariefregulering pas plaatsvindt wanneer de relatieve betaalbaarheid van collectieve warmte ten opzichte van het gangbare alternatief voldoende is geborgd. Dit geldt voor alle warmteverbruikers, dus ook voor huurders. Bij de voorbereiding van die overstap zal ook worden bezien of een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel noodzakelijk is.

Vraag 11

Hoe beoordeelt u het feit dat het merendeel van de verduurzamingssubsidies de afgelopen jaren terecht is gekomen bij eigenaar-bewoners, terwijl huurders minder directe financiële voordelen hebben ontvangen?

Ook huurders hebben de afgelopen jaren bij verduurzaming financiële voordelen genoten, ook bij subsidieverstrekking voor verduurzaming aan uitsluitend de verhuurder. In de eerste plaats geldt, dat met de Nationale prestatieafspraken is overeengekomen dat corporaties geen huurverhoging verbinden aan het isoleren van de woning. In de Nationale prestatieafspraken is aangegeven, dat woningen die een significante sprong maken in isolatie een besparing opleveren van € 350 tot € 550 per jaar. Voor een private verhuurder die met instemming van de huurder verduurzaamt en wel een huurverhoging vraagt, geldt dat de verhuurder daarvoor de ontvangen subsidies buiten beschouwing dient te laten. Een huurder heeft daardoor indirect voordeel van een subsidie die de verhuurder heeft ontvangen. In de tweede plaats zijn met de Wet betaalbare huur aftrekpunten geïntroduceerd voor huurwoningen met energielabels E, F en G. Deze huurwoningen kregen daardoor een lagere maximale huur hetgeen leidde tot voordeel voor de huurder. Tenslotte geldt, dat een hogere huur na verduurzaming leidt tot meer recht op huurtoeslag. Ook dit is een financieel voordeel voor de huurder.

Vraag 12

Bent u bereid te bezien hoe publieke middelen eerlijker kunnen worden verdeeld, zodat huurders evenredig profiteren van subsidies en fiscale regelingen voor verduurzaming?

De verdeling van publieke middelen is aan de orde bij de vaststelling van de Rijksbegroting. Op dat moment kan worden bezien hoe deze publieke middelen eerlijk kunnen worden verdeeld gezien de verschillende beleidsdoelen van de regering.

Vraag 13

Hoe waarborgt u dat bij grootschalige renovaties waarvoor instemming van 70% van de huurders vereist is, daadwerkelijk sprake is van vrijwillige en geïnformeerde instemming, en niet van druk of financiële dwang?

Vrijwillige en geïnformeerde instemming, zonder druk of financiële dwang bij grootschalige renovaties van huurders is geborgd door een reeks aan maatregelen. In de eerste plaats is de gemeente op grond van de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie verplicht de nodige participatie te laten plaatsvinden bij de wijkgerichte aanpak. In de tweede plaats is een verhuurder bij grootschalige renovaties op grond van de Wet overleg huurders verhuurder verplicht de huurdersorganisatie te betrekken. In de derde plaats betekent een grootschalige renovatie met instemming van 70% van de huurders niet, dat een individuele huurder van betrokken complex, zonder meer een renovatie moet accepteren. Die individuele huurder kan zich wenden tot de kantonrechter. Tenslotte wijs ik u op een aantal maatregelen die hebben geleid tot een voordeel bij de huurders, en dus niet tot financiële dwang. Dit betreft de Nationale prestatieafspraken waarin is afgesproken, dat corporaties geen huurverhoging zullen verbinden aan isolatie. Ook wijs ik op de aftrekpunten die met de Wet betaalbare huur zijn geïntroduceerd voor huurwoningen met energielabels E, F en G.

Vraag 14

Deelt u de opvatting dat verlaging van het instemmingspercentage geen structurele oplossing is voor afnemend draagvlak, maar dat het uitgangspunt moet zijn dat verduurzaming per saldo leidt tot lagere woonlasten voor huurders? Zo nee, waarom niet?

Ik ben van oordeel dat huurders in beginsel zelf het beste kunnen afwegen of en welke vorm van verduurzaming het beste past bij hun situatie. Daarbij kunnen zij niet alleen lagere woonlasten voor ogen hebben, maar ook een aspect als meer wooncomfort. Daarbij wordt ook met andere wet- en regelgeving ingezet op betaalbare verduurzaming voor huurders. Zoals in het antwoord op vraag 7 aangegeven, moeten gemeenten bij de inzet van de aanwijsbevoegdheid de betaalbaarheid voor bewoners in de wijk, waaronder de huurders, waarborgen. Gemeenten moeten in de wijkaanpak rekening houden met de financierbaarheid van de maatregelen en de maandelijkse lasten, voor en na de overstap naar de duurzame energievoorziening, in het bijzonder voor de meest kwetsbare huishoudens. Gemeente kunnen via de wijkaanpak huishoudens met een lager inkomen ondersteunen. Daarmee kan voor deze huishoudens een comfortabeler huis worden gerealiseerd tegen acceptabele energielasten. Of het vereiste instemmingspercentage van 70% moet worden gehandhaafd, acht ik afhankelijk van de vraag of bij een ander percentage voldoende draagvlak aanwezig blijft.

Vraag 15

Welke concrete maatregelen bent u bereid te nemen om te voorkomen dat de energietransitie in de huursector onbetaalbaar wordt en het draagvlak onder huurders verder afneemt?

Zoals aangegeven in mijn antwoorden op de eerdere vragen, zijn er diverse maatregelen die eraan bijdragen dat verduurzaming bij een huurder niet leidt tot hogere woonlasten. Ik verwijs hiervoor naar mijn antwoorden op vraag 1, 2 en vraag 8. Daarnaast wil ik wijzen op een ontwerpwetsvoorstel ter aanpassing van het instemmingsrecht en initiatiefrecht. In dit ontwerp blijft draagvlak onder de huurders van belang, door de huurdersvertegenwoordiging een belangrijkere positie te geven. Ook wijs ik op het ontwerpbesluit ter aanpassing van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dit ontwerpbesluit is gericht op uitfasering van de energielabels E, F en G in de huursector. De verhuurder wordt daarmee verplicht tot verduurzaming van huurwoningen met een energielabel E, F of G. Dit ontwerpwetsvoorstel en dit ontwerpbesluit zijn ter internetconsultatie beschikbaar gesteld. Ik verwacht u rond de zomer te melden of deze internetconsultaties zullen leiden tot aanvullende maatregelen.

Vraag 16

Wat is de stand van zaken van de uitvoering van de aangenomen motie Beckerman over compensatie voor huurders die worden getroffen door de afschaffing van de salderingsregeling (Kamerstuk 36 725 XXII, nr. 14)?

De genoemde motie verzocht te onderzoeken hoe deze huurders gecompenseerd kunnen worden, en met Prinsjesdag een voorstel hiertoe te doen. Bij de eerdergenoemde brief van 30 mei 2025 was een onderzoekrapport toegezonden waarin de omvang van de compensatie was aangegeven die aan de orde zou kunnen zijn. In die brief was tevens aangegeven dat er geen ruimte is tot financiële compensatie voor huurders in verband met de afschaffing van de salderingsregeling. De brief van 9 januari 20266 verwijst naar de brief van 30 mei 2025. Ook deze brief meldt dat financiële dekking ontbreekt voor compensatie van de salderingsregeling. Ik acht de genoemde motie hiermee afgehandeld.

Vraag 17

Wat is de stand van zaken van de uitvoering van de aangenomen motie Beckerman over onderzoek doen naar hoe huurders met bestaande zonnepanelen beschermd kunnen worden tegen hogere prijzen dan ze zouden hebben zonder zonnepanelen (Kamerstuk 36 378, nr. 79)?

Vraag 1

Bent u bekend met de brief van 58 wethouders uit 47 gemeenten over de concept-ministeriële regeling van de Wet versterking regie volkshuisvesting? Herkent u hun zorg dat huisvesting voor mensen die uitstromen uit gevangenissen, opvanglocaties en jeugdzorginstellingen, straks geregeld moet worden door de gemeente waar die instelling staat?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat het voor het herstel van mensen die uitstromen uit deze voorzieningen doorgaans goed is dat zij dit kunnen doen in de regio waar zij vandaan komen, omdat daar vaak het eigen sociale netwerk zit?

Voor een goede re-integratie is de aanwezigheid van een goed netwerk gericht op hulp en ondersteuning van grote meerwaarde. Een terugkeer naar de regio van herkomst kan hieraan bijdragen. Er kunnen echter zwaarwegende redenen zijn juist niet terug te keren naar de regio van herkomst, bijvoorbeeld vanwege de belangen van slachtoffers of de aanwezigheid van een crimineel netwerk. Het is dus van belang om maatwerk te kunnen leveren.

Vraag 3

Hoe rijmt u het beleidsvoornemen om de huisvesting van uitstromers te laten uitvoeren door de regio waar de instelling staat, in plaats van waar de uitstromers vandaan komen, met het woonplaatsbeginsel uit de Jeugdwet en het Bestuurlijk akkoord Re-integratie van (ex-) gedetineerde burgers (paragraaf 5, lid 1)?2

Allereerst wil ik benadrukken dat ik oog heb voor de serieuze zorgen van de gemeenten. Op maandag 16 februari 2026 is de ontwerpregeling versterking regie volkshuisvesting (hierna: ontwerpregeling) opnieuw in internetconsultatie gegaan, waar ik deze signalen verzamel. Graag licht ik onderstaand de ontwerpregeling toe.
In tegenstelling tot wat in vraag 3 wordt gesuggereerd, is er geen voornemen om de huisvesting van uitstromers te laten uitvoeren door de regio waar de instelling staat. Het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting zorgt ervoor dat alle gemeenten een evenwichtige bijdrage leveren aan de huisvestingsopgave van kwetsbare groepen. Bij de vraag is van belang, dat het bij dit wetsvoorstel gaat om urgentie voor specifieke benoemde groepen en niet voor alle (ex-gedetineerden). Ook is van belang dat het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting ruimte biedt voor maatwerk door het maken van afspraken door de gemeenten over de verdeling van de urgenten.
Het woonplaatsbeginsel uit de Jeugdwet is bedoeld om te regelen welke gemeente verantwoordelijk is voor de organisatie en financiering van jeugdzorg. In het Bestuurlijk akkoord «Re-integratie van (ex-)justitiabele burgers» is vastgelegd dat in principe wordt teruggekeerd naar de gemeenten van herkomst, behalve als er zwaarwegende redenen zijn dit niet te doen. Het is niet de bedoeling dat de ontwerpregeling conflicteert met het woonplaatsbeginsel of het Bestuurlijk akkoord.
De ontwerpregeling stelt geen eisen aan de manier waarop en welke gemeenten regie voert op de huisvesting van uitstromers uit instellingen, maar bepaalt alleen in welke regio een urgent woningzoekende in aanmerking komt voor maatschappelijke binding. In de ontwerpregeling is vastgelegd dat een woningzoekende maatschappelijk gebonden aan een woningmarktregio is, indien hij:
Er is bewust gekozen om niet uitsluitend maatschappelijke binding te laten ontstaan met de gemeente van herkomst. Hiermee wordt geborgd dat elke woningzoekende zich – afhankelijk van de specifieke omstandigheden – zich kan wenden tot een passende regio met een aanvraag voor een urgentie; ook een woningzoekende die verblijft in een instelling. Hiermee wordt gepoogd te voorkomen dat een woningzoekende tussen wal en schip valt en in geen enkele regio in aanmerking komt voor urgentie. Daarnaast bestaat nog specifiek voor ex-gedetineerden en uitstromers uit de vrouwenopvang de mogelijkheid voor urgentie in een andere regio indien de woningzoekende een zwaarwegend belang heeft zich niet in de huidige woningmarktregio te vestigen. Voor de hand ligt dat deze woningzoekende zich zal wenden tot een woningmarktregio waarmee de woningzoekende een positieve binding zal hebben.
De internetconsultatie sluit op 30 maart 2026. Mocht uit de consultatie blijken dat er sprake is van ongewenste neveneffecten, zal ik bezien welke consequenties dit heeft voor de ontwerpregeling.

Vraag 4

Herinnert u zich dat het woonplaatsbeginsel er enkele jaren geleden juist is gekomen om duidelijkheid te geven over de verantwoordelijkheid van gemeenten, en problemen op te lossen? Hoe voorkomt u dat dit weer zorgt voor nieuwe problemen?

In de ontwerpregeling is er bewust voor gekozen om niet uitsluitend maatschappelijke binding te laten ontstaan met de woningmarktregio van herkomst. De ontwerpregeling leidt juist voor de urgentieverlening tot duidelijkheid doordat een gemeente zich daarvoor verantwoordelijk moet achten, ook als er tevens een verantwoordelijkheid kan zijn voor een andere gemeente. Hierdoor hebben woningzoekenden meerdere opties en kunnen zij zich wenden tot de woningmarktregio die het beste past bij hun situatie.

Vraag 5

Kent u de fair shareafspraken die veel regio’s hebben gemaakt over de huisvesting van uitstromers op basis van het aantal uitstromers en het uitgangspunt «terugkeer naar herkomst binnen de regio»? Hoe kijkt u in dit verband naar het voorgenomen beleid, waardoor regio's opnieuw afspraken moeten maken? Hoe rijmt u dit met het feit dat huisvesting in de regio van herkomst het beste is, en ook altijd uitgangspunt van beleid is geweest?

Ik ben bekend met de door de leden genoemde afspraken. Het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting verplicht gemeenten om een huisvestingsverordening met daarin ten minste een urgentieregeling vast te stellen en regionale afspraken te maken over de evenwichtige verdeling van urgent woningzoekenden. Dit betekent dat gemeenten de eerder gemaakte afspraken als basis kunnen gebruiken.

Vraag 6

Hoort u het signaal dat gemeenten afgeven ten aanzien van de druk die met dit beleidsvoornemen wordt gelegd op de toekomstige totstandkomingen van bovenregionale voorzieningen? Hoe voorkomt u dat er een nog grotere druk komt op regio's met veel voorzieningen met betrekking tot de uitstroom en huisvesting van bijzondere doelgroepen?

Ik hoor het signaal dat gemeenten hiermee afgeven en ben daarom ook in gesprek met de VNG over de afbakening van het begrip maatschappelijke binding in de ontwerpregeling. Het uitgangspunt van het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting is een evenwichtige verdeling van urgent woningzoekenden. De manier waarop maatschappelijke binding wordt vormgegeven in de ontwerpregeling moet hieraan bijdragen. Mocht uit de consultatie blijken dat er sprake is van ongewenste neveneffecten, zal ik bezien welke consequenties dit heeft voor de ontwerpregeling.

Vraag 7

Klopt het dat van alle gedetineerden (circa 1.100 mensen) in de penitentiaire inrichting (PI) in regio Noordoost-Brabant (NOB) meer dan 90% bovenregionaal is? En dat dit zou betekenen dat deze regio komende jaren bijna 1.000 mensen extra zal moeten huisvesten? Hoe kijkt u naar het feit dat regio's met grotere bovenregionale voorzieningen extra hard worden geraakt door dit beleidsvoornemen, omdat zij nu een grote groep extra mensen zal moeten huisvesten?

Het klopt niet dat van alle gedetineerden in de PI’s in regio Noordoost-Brabant meer dan 90% bovenregionaal is. In de regio Noordoost-Brabant bevinden zich twee PI’s: de PI Vught en de PI Grave. Op basis van de gegevens van de Dienst Justitiële Inrichtingen was de gemiddelde bezetting in 2025 van deze twee PI’s samen 1.079 gedetineerden. Binnen deze groep had 25.9% een woonadres in de regio Noordoost-Brabant. Daarnaast was een groot aantal woonachtig in de aanpalende regio’s, te weten regio Zeeland-West Brabant (19.2%) en regio Limburg (14.7%). In 2025 zijn ongeveer 135 gedetineerden uitgestroomd in de regio Noordoost-Brabant.
De gemiddelde bovenregionale bezetting van de PI’s in de regio Noordoost-Brabant betekent dus niet dat deze regio komende jaren bijna 1.000 extra mensen zal moeten huisvesten. Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 3 is er geen beleidsvoornemen om alle gedetineerden in deze PI’s na uitstroom te huisvesten in deze regio. Bij de vraag is voorts van belang, dat het bij het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting gaat om urgentie voor specifieke benoemde groepen en niet voor alle (ex-gedetineerden). Feit is voorts dat in het Bestuurlijk akkoord «Re-integratie van (ex-)justitiabele burgers» is vastgelegd dat in principe wordt teruggekeerd naar de gemeenten van herkomst.

Vraag 8

Herkent u het beeld dat veel regio's met grote instellingen juist koploper zijn in het huisvesten van kwetsbare groepen? En dat juist deze regio’s een hoger percentage hanteren dan het Rijk vraagt (15%) ten aanzien van het toewijzen van sociale huurwoningen aan bijzondere doelgroepen, zoals de regio Noordoost-Brabant die 30% hanteert? Deelt u de verwachting dat, door een extra bovenregionale opgave voor deze regio’s, alle bijzondere doelgroepen langer moeten wachten op een woning? Deelt u onze mening dat het onwenselijk is dat juist regio's die vooroplopen in het aanpakken van dakloosheid en het helpen van mensen in kwetsbare posities, extra hard worden geraakt door dit voornemen? En dat er bovendien een prikkel verdwijnt voor andere regio's om ook een hoger toewijzingspercentage te hanteren?

Ik herken het beeld dat het huisvesten van kwetsbare groepen nu niet evenredig is verdeeld. Op dit moment zien we dat niet alle gemeenten bijdragen aan de huisvesting van urgent woningzoekenden. Het kabinet acht dit ongewenst.
Het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting is er daarom op gericht dat de huisvesting van wettelijk urgent woningzoekende evenredig wordt verdeeld over alle gemeenten. Dit wetsvoorstel ondersteunt dus de gemeenten die nu vooruitlopen en voorkomt dat alle bijzondere doelgroepen lager moeten wachten op een woning. Zie ook het antwoord op vraag 5 inzake de goede regionale afspraken die gemeenten dienen te maken over het huisvesten van mensen uit kwetsbare groepen.
Het percentage waaraan wordt gerefereerd in de vraag is het terugvalpercentage dat in werking treedt indien gemeenten niet binnen de afgesproken tijd komen tot regionale afspraken over de toewijzing van huurwoningen aan urgent woningzoekenden. In de ontwerpregeling is dit percentage bepaald op 15%. Hiermee wordt een balans gezocht tussen woningen die beschikbaar moeten zijn voor de urgent woningzoekenden en andere woningzoekenden.
Het voornemen vormt eerder een extra aanleiding voor alle regio’s om de aanpak van dakloosheid prioriteit te geven. Regio’s die al een sterke aanpak hebben, zullen daar in de uitvoering van dit voornemen baat bij hebben. Regio’s die voorlopen in het aanpakken van dakloosheid, worden op eenzelfde manier geraakt als regio’s die minder ver zijn daarin.

Vraag 9

Hoe voorkomt u dat door dit voornemen mensen uit kwetsbare groepen nog sneller dakloos raken?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Bent u bereid om dit artikel te herzien, zodat ook de uitvoering van het wetsvoorstel in lijn is met het woonplaatsbeginsel dat o.a. in de Jeugdwet is geformuleerd? Zo nee, waarom niet? Bent u bereid om bestuurlijk met de schrijvende gemeenten in gesprek te gaan? Zo nee, waarom niet?

Het woonplaatsbeginsel in de Jeugdwet bepaalt welke specifieke gemeente verantwoordelijk is voor de organisatie en financiering van de jeugdhulp. In de ontwerpregeling is er bewust voor gekozen om binding met meerdere woningmarktregio’s mogelijk te maken, om te voorkomen dat woningzoekenden tussen wal en schip vallen. Het wordt daarom niet logisch geacht om het woonplaatsbeginsel vanuit de Jeugdwet te hanteren voor dit onderdeel van de ontwerpregeling.
Naar aanleiding van de brief is gesproken met de VNG over de genoemde zorgen van de 47 gemeenten en is het begrip maatschappelijke binding verruimd met de ontwerpregeling. Deze verruiming is erop gericht dat de woningzoekende zijn maatschappelijke binding behoudt met de regio waar werd verbleven voorafgaand aan het verblijf in de instelling.
Voor de verdere uitwerking ga ik uiteraard in gesprek met de VNG. Mocht uit het gesprek met de VNG blijken dat er sprake is van ongewenste neveneffecten, zal ik uiteraard bezien welke consequenties dit heeft voor de ontwerpregeling.

Vraag 11

Kunt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden, voor de verdere behandeling van de Wet versterking regie volkshuisvesting?

De vragen zijn zo veel als mogelijk afzonderlijk beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel van het Eindhovens Dagblad waarin valt te lezen dat op de particuliere woningmarkt expats meestal winnen van starters die hier zijn geboren en getogen, vanwege ruimere salarissen en fiscale voordelen?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u per gemeente binnen de G4 en G40 aangeven wat het totale aandeel van expats is binnen de middenhuur en vrijesectorhuur? Kunt u daarbij aangeven welke definitie van expat wordt gehanteerd? Zo nee, waarom niet?

In heb geen zicht op wat per gemeente binnen de G4 en G40 het totale aandeel van expats is binnen de middenhuur en de vrijsectorhuur, evenals welk percentage van de jaarlijkse vrijkomende midden- en vrijesectorhuurwoningen in de G4 en G40 gemeenten wordt verhuurd aan expats.
Wel heeft de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) onlangs een publicatie uitgebracht waarin zij inzicht geven in de omvang en invloed van internationals op de woningmarkt.2 In deze publicatie wordt onder internationals verstaan: alle anderstaligen die zich voor langere tijd in Nederland vestigen en via een NVM-makelaar een woning huren of kopen. Dit betreft onder andere expats, buitenlandse studenten, arbeidsmigranten en andere buitenlanders, zoals ondernemers. Ten aanzien van de huurmarkt kijken zij specifiek naar het midden- en vrijehuursegment. De sociale huursector wordt niet meegenomen in de cijfers. Dit is logisch gegeven deze internationals doorgaans niet aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Bij expats zal het inkomen doorgaans te hoog zijn om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Daarnaast geldt dat internationals geen wachttijd hebben opgebouwd. Ook in de gevallen waarin zij een inkomen onder de sociale huurgrens hebben, zullen zijn door het niet hebben van wachttijd vaak aangewezen zijn op het midden- of vrijehuursegment.
Landelijk gezien is één op de vier huurders via een NVM-makelaar een international. Dit aandeel is de afgelopen jaren redelijk stabiel gebleven. De markt voor internationals is vrij geconcentreerd: in totaal zijn 16 van de 344 gemeenten verantwoordelijk voor 85% van alle door internationals gehuurde woningen in de periode 2024 en de eerste helft van 2025.
In 2024 en de eerste helft van 2025 waren vooral Amsterdam en Den Haag populair onder hurende internationals. Ruim 60% van de hurende internationals vestigden zich in deze gemeenten. Als wordt gekeken naar de gemeenten met het hoogste aandeel internationals in alle huurders zien we dat naast Amsterdam en Den Haag ook de randgemeenten van Den Haag populair zijn. Den Haag en de randgemeenten zijn populair doordat de vele internationale organisaties en ambassades onder meer diplomaten en NGO-medewerkers aantrekken. De onderstaande tabel laat de top 10 gemeenten naar aandeel internationals op de huurmarkt zien.
Top 10 gemeenten naar aandeel internationals op de huurmarkt
Gemeente
Aandeel
Wassenaar
74%
Leidschendam-Voorburg
69%
Den Haag
62%
Amsterdam
53%
Delft
50%
Amstelveen
45%
Hilversum
32%
Haarlem
30%
Leiden
26%
Diemen
25%
Bron: NVM, Internationals op de woningmarkt

Vraag 3

Kunt u per gemeente binnen de G4 en G40 aangeven welk percentage van de jaarlijks vrijkomende middenhuurwoningen en vrijesectorhuurwoningen wordt verhuurd aan expats? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Welke maatregelen heeft u momenteel tot uw beschikking om het gebruik van middenhuurwoningen, vrijesectorhuurwoningen en koopwoningen door expats te beperken, en bent u bereid aanvullende maatregelen te onderzoeken of voor te stellen om de positie van Nederlandse starters ten opzichte van expats te verbeteren?

De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten de mogelijkheid om toewijzingscriteria en voorrangsregels voor woonruimten te stellen via een huisvestingsverordening. Dit kan worden gebruikt voor sociale huur, middenhuur en (nieuwbouw) betaalbare koop, indien er sprake is van schaarste aan woonruimte in die segmenten. Een van deze mogelijkheden is om bij de toewijzing voorrang te geven aan mensen met een maatschappelijke of economische binding.3 Gemeenten kunnen hiermee bijvoorbeeld voorrang verlenen aan mensen die al woonachtig zijn in de gemeente. Tot 50% van de in de Huisvestingsverordening aangewezen categorieën van woonruimte mogen gemeenten toewijzen aan mensen met een vorm van binding. In de huursector wordt dit voor de bestaande bouw voornamelijk toegepast bij sociale woningen van woningcorporaties. Deze woningen worden via een woonruimteverdeelsysteem aangeboden, waardoor het stellen van deze voorrangsregels mogelijk is. Voor private huurwoningen gelden deze regels doorgaans niet. Doordat er geen centraal zicht is op deze woningen, is het met voorrang toewijzen van private huurwoningen aan mensen met een lokale binding lastig in de uitvoering. Wel gebruiken gemeenten voorrang bij lokale binding geregeld bij nieuwbouwwoningen in sociale en middensegment, en bij nieuwgebouwde betaalbare koopwoningen.
Gemeenten hebben dus al mogelijkheden om bij woonruimteverdeling voorrang te verlenen voor mensen met lokale binding. Ik zie geen noodzaak om aanvullende maatregelen te onderzoeken of voor te stellen. Zoals blijkt uit de beantwoording van vraag 3 en 5, zijn internationals vooral actief in de gebieden waar veel internationale bedrijven, organisaties en ambassades zijn gevestigd. Dit zijn ook de bedrijven en organisaties waar zij werkzaam zijn. In de betreffende gebieden zullen andere woningzoekenden meer concurrentie ondervinden bij het vinden van een woning in de midden- of vrije huur, of in de koopsector. Aanvullende maatregelen om de positie van expats te verminderen raken echter direct aan de aantrekkelijkheid voor internationaal talent om in Nederland te komen werken. Hierdoor zal het voor bedrijven moeilijker worden om het benodigde talent vanuit het buitenland aan te werven en dit zal negatieve gevolgen hebben voor het vestigings- en ondernemingsklimaat van Nederland en het innovatie- en concurrentievermogen van bedrijven.

Vraag 5

Heeft u inzichtelijk welke effecten expats precies hebben op de hoogte van huizenprijzen (zowel huur, als koop) op korte en lange termijn, waaronder in regio’s zoals de regio Brainport Eindhoven en Groot Amsterdam? Zo ja, kunt u deze informatie met de Kamer delen? Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te laten verrichten?

Het exacte effect van expats op de hoogte van huizenprijzen is lastig te bepalen. Uiteindelijk spelen hier een tal aan factoren een rol. Wel licht de publicatie van NVM de voorkeuren en bestedingsmogelijkheden van internationals toe. Dat geeft inzicht waar en bij welke woningen woningzoekenden vaker concurrentie van internationals ondervinden.
Net als bij de huurmarkt, concentreren internationals op de koopmarkt zich ook in specifieke gebieden. In 2025 ging landelijk ongeveer 1,6% van alle via NVM-makelaars verkochte woningen naar een international. De onderstaande tabel laat het percentage internationals zien in aankopen. Vooral in de regio Groot-Amsterdam en Eindhoven sprint dit percentage ver boven het gemiddelde.
Top 10 gemeenten naar aandeel internationals op de koopmarkt
Gemeente
Aandeel
Amstelveen
20%
Veldhoven
14%
Ouder-Amstel
13%
Eindhoven
12%
Amsterdam
11%
Uithoorn
10%
Haarlemmermeer
9%
Geldrop-Mierlo
7%
Aalsmeer
7%
Waalre
7%
Bron: NVM, Internationals op de woningmarkt
Internationals geven de voorkeur aan woningen die direct bewoonbaar zijn en hebben minder interesse in kluswoningen. Ook op de huurmarkt kiezen internationals vaker voor gestoffeerde of gemeubileerde woningen.
Internationals hebben daarnaast in algemene zin een hoger budget dan Nederlandse woningzoekenden. Dit komt doordat zij gemiddeld genomen een hoger inkomen hebben, maar ook doordat zij vaak minder kritisch zijn op de prijs. Internationals hebben immers direct een woning nodig als ze in Nederland aankomen, waar Nederlandse woningzoekenden vaker zoeken vanuit een woning en vaker een vangnet hebben bij familie. Op de huurmarkt betaalt het grootste gedeelte van de internationals meer dan € 2.000 per maand (81% tegenover 28 van de niet-internationals). Ook op de koopmarkt betalen internationals gemiddeld meer dan niet-internationals. In de onderzochte wijken betalen internationals gemiddeld € 591.000 voor een woning. Niet internationals betalen in diezelfde wijken gemiddeld € 575.000 voor een woning.

Vraag 1

Bent u bekend met het voornemen van studentenhuisvester DUWO om het huidige hospiteerbeleid aan te passen, onder meer door middel van een door DUWO bepaalde voorselectie van kandidaten via een centraal platform?

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het dat deze beleidswijziging de invloed van zittende bewoners op de keuze van nieuwe huisgenoten verkleint, terwijl DUWO tegelijkertijd publiekelijk stelt dat huurders de regie behouden?

Het Ministerie van VRO is geen partij in deze wijziging. De beleidskeuzes zijn aan DUWO.

Vraag 3

In hoeverre deelt u de opvatting dat hospiteren essentieel is voor de harmonie, veiligheid en leefbaarheid in studentenhuizen, waar bewoners intensief samenleven op beperkte woonruimte en met gedeelde voorzieningen?

Het is niet aan mij om uitspraken te doen over de wijze van verdelen van woningen met gedeelde voorzieningen. In het land worden daarvoor verschillende systemen gebruikt. Dit varieert van vormen waarbij de zittende huurders met verschillende maten van vrijheid zelf kunnen kiezen, tot vormen waarbij de kamerzoekende zelf kan kiezen wanneer die volgens objectieve criteria aan de beurt is.

Vraag 4

Erkent u dat studentenhuizen vaak een specifieke cultuur of identiteit hebben, zoals verenigingshuizen, en dat wijzigingen in hospiteerregels deze identiteitsgebonden woongemeenschappen onevenredig kunnen raken?

DUWO heeft als sociale woningcorporatie de verantwoordelijkheid om voor studenten die op achterstand staan zorg te dragen voor gelijke kansen. Zij wijst daarbij onder andere op de student van ver die een kamer nodig heeft om te kúnnen studeren, de eerste-generatie student die de weg niet voldoende weet en nog geen groot netwerk heeft of een MBO-student. Dat sluit direct aan bij haar taakstelling die zij heeft als Toegelaten Instelling die in het belang van de volkshuisvesting werkt. DUWO is daarbij onderworpen aan de regels van de Woningwet, de overlegwet huurders-verhuurders en heeft ook te maken met de bepalingen van de Wet Goed Verhuurderschap.
Verhuurders kunnen zich hierbij niet ontdoen van de plicht om de woningtoewijzing (gedeeltelijk) elders onder te brengen. In het kader van de Wet goed verhuurderschap acht ik het voor sociale studentenhuisvesters noodzakelijk om een heldere en transparante manier van toewijzing te hanteren, waar objectieve selectiecriteria een rol spelen. Coöptatie met een vorm van voorselectie voldoet aan deze voorwaarden.

Vraag 5

Hoe weegt u de brede signalen van gebrek aan draagvlak voor de voorgestelde wijzigingen, waaronder enquêteresultaten van huurdersorganisaties, brievenacties van studenten en bewoners, een omvangrijke petitie en gezamenlijke uitingen van studentenorganisaties over het belang van sterke woongemeenschappen voor studentencultuur en welzijn?

Het Ministerie van VRO is geen partij in deze wijzigingen.

Vraag 6

In hoeverre acht u het proportioneel dat DUWO deze wijziging doorvoert in het vrije hospiteersegment, terwijl volgens betrokken partijen reeds een groot deel van de woningvoorraad via bestaande voorrangsregelingen al wordt toegewezen en de voorgenomen wijziging bovendien geen enkele extra studentenkamer oplevert?

De vraag of en in welke mate bestaande voorrangsregelingen bijdragen aan het bredere beleidsdoel zie ik als onderdeel van het goede gesprek tussen DUWO en haar stakeholders en is niet aan mij ter beoordeling.

Vraag 7

Deelt u de analyse dat het structurele tekort aan studentenkamers het werkelijke kernprobleem is binnen de studentenhuisvesting, en dat aanpassing van het hospiteerbeleid niet bijdraagt aan het vergroten van de capaciteit? Zo nee, waarom niet?

Het aanpassen van het hospiteerbeleid staat los van het verkleinen van het structurele tekort. Ik onderschrijf de noodzaak van meer studentenhuisvesting. Als ministerie zetten wij ons in voor de realisatie van 60.000 nieuwe studentenwoningen en zijn daarbij voorstander van meer woningen met gedeelde voorzieningen. DUWO levert daar een bijdrage aan.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het risico dat het door DUWO voorgestelde beleid de sociale samenhang, stabiliteit en sociale veiligheid aantast in hechte studentenhuizen die momenteel juist een belangrijke buffer vormen tegen eenzaamheid, prestatiedruk en mentale klachten bij studenten?

Het Landelijke Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) gaat in op het studentenwelzijn. Het Ministerie van VRO is geen partij bij het door DUWO voorgestelde beleid.

Vraag 9

DUWO stelt dat aanscherping van het hospiteerbeleid nodig om te kunnen voldoen aan de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Erkent u dat deze wet ziet op verhuurders en niet op bewoners die gezamenlijk een huisgenoot kiezen, en dat gemeenten en huurdersorganisaties aangeven dat DUWO de Wgv te ruim interpreteert?

De Wet goed verhuurderschap (Wgv) richt zich tot verhuurders en verhuurbemiddelaars. Zij zijn verantwoordelijk voor het voorkomen van ongerechtvaardigd onderscheid en voor transparantie over de wijze waarop huurders worden geselecteerd wanneer sprake is van een openbaar aanbod van woonruimte. Dat betekent onder meer dat verhuurders en verhuurbemiddelaars verplicht zijn te werken met objectieve selectiecriteria, een transparant selectieproces en een motiveringsplicht voor de gekozen huurder. Zij moeten beschikken over een vastgelegde werkwijze om ongerechtvaardigd onderscheid te voorkomen, die openbaar is gemaakt en bekend is bij alle werknemers van de verhuurder/verhuurbemiddelaar. De Wgv sluit voor wat betreft het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid aan bij de normen van de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb) en brengt daarin geen inhoudelijke beperking aan ten opzichte van het reeds bestaande recht. Daarbij mag de verhuurder bij de keuze voor een nieuwe huurder geen onderscheid maken op grond van de persoonskenmerken die de Awgb beschermt. Het gaat daarbij om: godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, hetero- of homoseksuele gerichtheid en burgerlijke staat.
De Wgv schrijft geen specifieke vorm van huurderselectie voor en verbiedt daarmee coöptatie of hospiteren niet. Ook selectie via coöptatie kan onder de Wgv plaatsvinden, mits deze op een transparante wijze is ingericht en binnen de kaders van het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid blijft, zoals dat volgt uit de Awgb. Een manier waarop verhuurders uitvoering kunnen geven aan de wettelijke verplichtingen van de Wgv en Awgb is door schriftelijk vast te leggen en te communiceren (bijvoorbeeld via de website) dat nieuwe huurders worden geselecteerd middels coöptatie. Daarnaast dienen verhuurders de zittende huurders die bij de selectie betrokken zijn te instrueren dat de Wgv en de Awgb van toepassing zijn op de verhuurder. Op grond van de Awgb mogen zittende huurders bij coöptatie kan echter in sommige gevallen wel verdere eisen stellen aan kandidaat-huurders op grond van de persoonskenmerken die de Awgb beschermt en bijvoorbeeld huurders selecteren op basis van geslacht. Er mag echter nooit onderscheid worden gemaakt op basis van afkomst of huidskleur. Ook deze instructie kan schriftelijk worden vastgelegd als onderdeel van de werkwijze ter voorkoming van woondiscriminatie.
Hoe de verhuurder de wettelijke verplichtingen voortvloeiende uit de Wgv en Awgb concreet vertaalt in beleid, is in beginsel aan de verhuurder zelf. In hoeverre een verhuurder de Wgv aanleiding vindt om het eigen hospiteerbeleid aan te passen, betreft de wijze waarop die verhuurder invulling geeft aan zijn verantwoordelijkheden onder de wet.

Vraag 10

In hoeverre kunt u bevestigen dat de Wgv studentenhuisvesters niet verplicht om hospiteren sterk in te perken en dat dit derhalve een beleidskeuze van DUWO betreft?

Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 9 stelt de Wet goed verhuurderschap (wgv) randvoorwaarden aan verhuurpraktijken, zoals onder andere het voorkomen van ongerechtvaardigd onderscheid middels transparantie over de selectieprocedure en het gebruik van objectieve selectiecriteria. De Wgv laat ruimte voor verschillende vormen van huurderselectie, zolang niet in strijd met de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb) wordt gehandeld.
Indien het huidige hospiteerbeleid van een verhuurder echter niet voldoet aan de wettelijke randvoorwaarden voor verhuurpraktijken, dient een verhuurder het hospiteerbeleid aan te passen.

Vraag 11

Kunt u uiteenzetten welke mogelijkheden u ziet binnen de Woningwet en de Wgv om het hospiteren als verworven praktijk in studentenhuizen te beschermen, mede gezien het belang van sterke woongemeenschappen voor studentencultuur, welzijn en sociale veiligheid?

De Wet goed verhuurderschap (Wgv) alsook de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb) laten ruimte voor het voortbestaan van coöptatie of hospiteren als huurdersselectie. De Wgv en de Awgb maken geen einde aan het recht van zittende bewoners om betrokken te zijn bij de keuze van een nieuwe huisgenoot, maar stellen randvoorwaarden om ongerechtvaardigd onderscheid te voorkomen. Binnen dit wettelijke kader kunnen verhuurders coöptatie blijven toepassen door transparant vast te leggen dat via coöptatie wordt geselecteerd, objectieve en kenbare selectiecriteria te hanteren, te beschikken over een vastgelegde en openbaar gemaakte werkwijze ter voorkoming van woondiscriminatie en door bewoners te instrueren dat de Wgv (en daarmee tevens de Awgb) op de verhuurder van toepassing is. Waarbij de zittende huurders, wanneer zij via een openbaar aanbod een huurder zoeken middels coöptatie, nimmer mogen selecteren op de verboden discriminatiegronden afkomst of huidskleur en daarbij een duidelijke werkwijze te hanteren.
Binnen het bestaande wettelijke kader kunnen verhuurders dus beleid voeren dat ruimte laat voor bewonersbetrokkenheid bij huurderselectie door middel van coöptatie, zolang dit zorgvuldig en non-discriminatoir wordt ingericht. Het is aan verhuurders zelf om binnen de wettelijke kaders keuzes te maken ten aanzien van zijn verantwoordelijkheden en de wijze waarop zij selectieprocedures inrichten.

Vraag 12

Welke beleidsinstrumenten staan de rijksoverheid hierbij ter beschikking?

Zie antwoord op vraag 11.

Vraag 13

Heeft u zicht op de vraag of ook andere studentenhuisvesters voornemens zijn hun hospiteerbeleid aan te scherpen of te beperken, en kunt u aangeven in hoeverre hiervan sprake is van een bredere ontwikkeling binnen de studentenhuisvesting?

Kences is de brancheorganisatie voor sociale studentenhuisvesters. De Kences-corporaties willen gelijke kansen voor alle woningzoekenden, zoals ook mbo-studenten en studenten met een beperking of extra ondersteuningsvraag. Vorig jaar hebben de leden van Kences de toegankelijkheid van hun huisvesting en hun toewijzingsbeleid met elkaar besproken. Daaruit kwam naar voren dat zij de toegankelijkheid van hun huisvesting willen vergroten met meer gelijke huisvestingskansen voor iedereen. Bij de keuze van de toewijzingsmethode wordt een goede sociale cohesie binnen studentenhuizen meegewogen. Hospiteren op basis van inschrijftijd is een voorbeeld van een toewijzingsmethode waarmee studentenhuisvesting voor álle studenten toegankelijker wordt.
Daarnaast heeft het Landelijk Platform Studentenhuisvesting afgelopen augustus een oplegger voor het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting ondertekend. Daarin hebben het Ministerie van VRO, het Ministerie van OCW, studentenhuisvesters en studenthuurders zich uitgesproken voor een toegankelijke woningmarkt voor álle studenten.

Vraag 14

Bent u bereid in gesprek te gaan met studentenhuisvesters, gemeenten, huurdersorganisaties en studentenorganisaties over zowel de juridische interpretatie van de Wgv als de maatschappelijke gevolgen van het beperken van het hospiteerbeleid?

Ik zie geen reden om een gesprek aan te gaan over het hospiteerbeleid van studentenhuisvesters. De studentenhuisvesters blijven met hun voorstellen binnen de kaders van de wet.

Vraag 15

Als het antwoord «ja» is op vraag 14: bent u bereid de Kamer te informeren over de uitkomsten van dit overleg, inclusief een beoordeling van mogelijke maatregelen om het hospiteren te behouden als norm binnen de studentenhuisvesting en om identiteitsgebonden studentenhuizen te beschermen?

Zie antwoord op vraag 14.

Vraag 16

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten dat DUWO het bestaande hospiteerbeleid ingrijpend wil wijzigen, waardoor het zelf kiezen van een nieuwe huisgenoot, zogenaamde vrije hospitatie, in veel studentenhuizen lijkt te verdwijnen?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met de onrust die dit nieuws heeft veroorzaakt in de studentengemeenschap? Hoe beoordeelt u die onrust?

Ja. Op dit nieuws wordt zowel positief als negatief gereageerd. Een deel van de onrust volgt uit belangen van zittende huurders. Een ander deel van de onrust is gebaseerd op het beeld dat het hospiteren zou worden afgeschaft. Steun is er vanuit de hoek van groepen die minder kansen hebben door gebrek aan informatie, onvoldoende kennis van de markt of het ontbreken van een netwerk.

Vraag 3

Heeft u kennisgenomen van een petitie die inmiddels meer dan 6.000 handtekeningen heeft verzameld, waarin studenten aangeven dat zij hechten aan de vrijheid om hun huisgenoten zelf te kiezen, juist voor hun veiligheid en woongenot? Herkent u de zorgen hierover?

Ja. De petitie is aangeboden aan DUWO. De Ministeries van VRO en OCW zijn geen partij in deze wijziging. De beleidskeuzes zijn aan DUWO.

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat hospiteren in studentenhuizen meer is dan een studentikoze traditie, maar een systeem dat aantoonbaar bijdraagt aan de sociale cohesie tussen studenten en aan de studentencultuur in Nederland? Zo nee, waarom niet?

Ik ben voorstander van het realiseren van meer studentenwoningen met gedeelde voorzieningen. In de afgelopen periode is het Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWS onzelfstandig) aangepast, waardoor de businesscase voor het bouwen van nieuwe kamers beter is geworden. Daarnaast kennen we de regeling Regeling huisvesting aandachtsgroepen, met objectsubsidies voor de bouw van studentenwoningen, waarbij projecten die inzetten op kamers met gedeelde voorzieningen voorrang krijgen. De mogelijkheid van huurtoeslag voor kamers met gedeelde voorzieningen wordt momenteel onderzocht. Of dat haalbaar is, is een vraag voor het nieuwe kabinet.
Het is echter niet aan mij om uitspraken te doen over de wijze van verdelen van woningen met gedeelde voorzieningen. In het land worden daarvoor verschillende systemen gebruikt. Dit varieert van vormen waarbij de zittende huurders met verschillende graden van vrijheid zelf kunnen kiezen én vormen waarbij de kamerzoekende zelf kan kiezen als die bovenaan de lijst staat en volgens objectieve criteria aan de beurt is.

Vraag 5

Heeft u kennisgenomen van het onderzoek van Stichting Lieve Mark en de Erasmus Universiteit Rotterdam over woongemeenschappen? Hoe beoordeelt u de conclusie dat de keuze met wie je samen wilt wonen een belangrijke beschermende factor vormt tegen eenzaamheid, stress- en mentale klachten onder studenten?

Ja. Uit de door u genoemde onderzoeken maak ik op dat regie op keuze van belang is.

Vraag 6

Klopt het dat DUWO als reden voor dit nieuwe beleid aangeeft dat het nodig is om te voldoen aan de Wet goed verhuurderschap? Hoe beoordeelt u deze argumentatie?

DUWO geeft aan dat zij als sociale woningcorporatie de verantwoordelijkheid voelt zorg te dragen voor gelijke kansen onder studenten. Zij wijst daarbij onder andere op de student van ver die een kamer nodig heeft om te kunnen studeren, de eerstegeneratiestudent die de weg niet voldoende weet en nog geen groot netwerk heeft of een MBO-student. Dat sluit aan bij haar taakstelling die zij heeft als Toegelaten Instelling die in het belang van de volkshuisvesting werkt. DUWO is als verhuurder daarbij o.a. onderworpen aan de regels van de Woningwet, de overlegwet huurders-verhuurders en de Wet goed verhuurderschap (Wgv).
De Wgv verplicht verhuurders en verhuurbemiddelaars om zich te onthouden van ongerechtvaardigd onderscheid. De Wgv sluit voor wat betreft het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid aan bij de normen van de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb) en brengt daarin geen inhoudelijke beperking aan ten opzichte van het reeds bestaande recht. Uit de Wgv volgt onder meer dat verhuurders en verhuurbemiddelaars verplicht zijn te werken met objectieve selectiecriteria, een transparant selectieproces en een motiveringsplicht voor de gekozen huurder. Zij moeten beschikken over een vastgelegde werkwijze om ongerechtvaardigd onderscheid te voorkomen, die openbaar is gemaakt en bekend is bij alle werknemers van de verhuurder/verhuurbemiddelaar.
De Wgv schrijft geen specifieke vorm van huurderselectie voor en doet geen afbreuk aan het bestaande recht op coöptatie. In die zin biedt de Wgv ruimte voor verschillende uitvoeringskeuzes waarbij ook selectie via coöptatie onder de Wgv kan plaatsvinden, mits deze op een transparante wijze is ingericht en binnen de kaders van het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid blijft, zoals dat volgt uit de Awgb. Hoe een verhuurder deze wettelijke verplichtingen concreet vertaalt in beleid, is in beginsel aan de verhuurder zelf.

Vraag 7

Is het huidige systeem van hospiteren volgens u op enig punt in strijd met de wet goed verhuurderschap? Welke ruimte biedt of beperkt deze wetgeving op dit punt?

Het systeem van hospiteren of coöptatie is niet in strijd met de Wet goed verhuurderschap (Wgv). De Wgv brengt geen wijziging aan in het bestaande recht dat zittende bewoners een rol kunnen hebben bij de keuze van een nieuwe bewoner, maar stelt enkel randvoorwaarden aan de wijze waarop dat wordt georganiseerd. De Wgv bepaalt namelijk dat verhuurders bij openbaar aanbod van woonruimte zorg moeten dragen voor een transparante en heldere selectieprocedure, objectieve selectiecriteria moeten hanteren, aan de afgewezen kandidaat-huurder(s) moeten motiveren waarom voor een huurder is gekozen, en dat zij een werkwijze ter voorkoming van discriminatie vastleggen en openbaar maken. De Wgv sluit voor wat betreft het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid aan bij de normen van de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb). Daarbij mag door de verhuurder bij de keuze voor een nieuwe huurder geen onderscheid worden gemaakt op grond van de persoonskenmerken die de Awgb beschermt. Dan gaat het om: godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, hetero- of homoseksuele gerichtheid en burgerlijke staat. Dit geldt dus ook voor verhuurders die niet zelf woonachtig zijn in een woning en die middels coöptatie huurders laten werven. Op grond van de Awgb mogen zittende huurders bij coöptatie echter soms wel verdere eisen stellen aan kandidaat-huurders en bijvoorbeeld huurders selecteren op basis van geslacht. Er mag echter nooit onderscheid worden gemaakt op basis van afkomst of huidskleur.
Een manier waarop verhuurders uitvoering zouden kunnen geven aan de bepalingen uit de Wgv betreffende het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid is door schriftelijk vast te leggen en te communiceren (bijv. via hun website) dat nieuwe huurders worden geselecteerd middels coöptatie. De zittende huurders, die o.b.v. coöptatie een nieuwe huurder mogen kiezen, dienen onverwijld door de verhuurder te worden geïnstrueerd dat de Wet goed verhuurderschap en daarmee tevens de Awgb van toepassing is, en dat de zittende huurders, wanneer zij via een openbaar aanbod een huurder zoeken, daarbij nimmer mogen selecteren op de verboden persoonskenmerken afkomst of huidskleur. Ook deze instructie kan door de verhuurder schriftelijk worden vastgelegd, zodat het deel uitmaakt van de vastgelegde werkwijze ter voorkoming van woondiscriminatie.

Vraag 8

Op welke wijze kan de Wet versterking regie volkshuisvesting een aangrijpingspunt kunnen zijn om de goede elementen van hospiteren te behouden?

De Wet Versterking Regie Volkshuisvesting staat in mijn optiek los van het thema hospiteren.

Vraag 9

Hoe verhoudt het voorgenomen besluit zich volgens u tot het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, waarin juist wordt ingezet op uitbreiding van wooncapaciteit onder studenten en de verbetering van studentenwelzijn?

Ik onderschrijf de noodzaak van meer studentenhuisvesting. Als ministerie zetten wij ons in voor de realisatie van 60.000 nieuwe studentenwoningen en zijn daarbij voorstander van meer woningen met gedeelde voorzieningen. DUWO levert hier een bijdrage aan.
Aanvullend beschrijft het Landelijke Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) niet alleen de wooncapaciteit en het studentenwelzijn. In de recente oplegger van de LAS van september 2025 wordt aandacht gevraagd voor extra maatregelen om de schaarse studentenwoningvoorraad toegankelijker te maken voor onder andere mbo-studenten.

Vraag 10

Bent u het eens dat er meer ingezet moet worden op onzelfstandige huisvesting waarbij hospiteren een belangrijk onderdeel is?

Het ministerie staat positief tegenover de realisatie van nieuwe onzelfstandige huisvesting. Woningcorporaties en andere verhuurders zijn vrij om binnen de kaders van de wet hun woonruimteverdeling zelf in te vullen.

Vraag 11

Hoe gaat u zorgen dat de balans in de realisatie tussen onzelfstandige en zelfstandige woonruimte meer gaat uitslaan naar onzelfstandige woonruimte?

Zie antwoord op vraag 4.

Vraag 12

Bent u bereid om over dit bericht met DUWO in gesprek te gaan? Zo ja, wat zou daarbij uw inzet zijn en bent u bereid de Kamer over de uitkomsten te informeren? Zo nee, waarom niet?

Ik zie geen reden om met DUWO in gesprek te gaan over hun voornemens om het hospiteerbeleid aan te passen. Ze blijven met hun voorstellen binnen de kaders van de wet.

Vraag 1

Kunt u uitleggen wat de aanleiding was om binnen twee weken na uw benoeming als Minister van SZW, de inhoudingsmogelijkheid van huur op het wettelijk minimumloon in stand te willen houden, zoals blijkt uit de ambtelijke nota d.d. 18 september 2025?

Als gevolg van het besluit van mijn voorganger heeft het Ministerie van SZW regelgeving (in een algemene maatregel van bestuur – AmvB) voorbereid om de inhoudingsmogelijkheid trapsgewijs af te bouwen. Aan mij is deze AMvB voorgelegd ter agendering voor een onderraad om te versturen voor advies aan de Raad van State. Op dat moment heb ik het besluit gewogen en daarin een andere keuze gemaakt.

Vraag 2

Welke formele en informele gespreken heeft u, met wie en wanneer gevoerd over dit onderwerp in de periode tot 18 september 2025. En welke argumenten heeft u gehoord in die gesprekken die maken dat u de maatregel wilde terugdraaien?

Zoals ook aangegeven tijdens de behandeling van de Wet toelating terbeschikkingstelling arbeidskrachten in de Eerste Kamer heb ik eigenstandig op basis van de informatie die er lag een besluit genomen. De basis voor deze afweging is de uitgevoerde ambtelijke verkenning naar de inhoudingsmogelijkheid. Mijn voorganger heeft die verkenning op 6 februari 2025 met uw Kamer gedeeld.1 In deze verkenning zijn de voor- en nadelen van de inhoudingsmogelijkheid op een rij gezet. Er is destijds gesproken met de Arbeidsinspectie, vakbonden FNV, CNV en VCP, werkgeversorganisaties VNO-NCW/MKB-NL, AWVN, LTO, ABU en NBBU, werkgevers in de uitzend-, land- en tuinbouwsector.
Op 28 augustus heeft mijn ministerie een kopie ontvangen van een brief die door VNO-NCW/MKB-Nederland is verzonden aan leden van de Tweede Kamer (ten behoeve van het Commissiedebat arbeidsmigratie). Daarin wordt door partijen gepleit voor het in stand houden van deze regeling. Dat standpunt was eerder door VNO-NCW/MKB-Nederland bekend gemaakt ten tijde van de verkenning. De brief gaf daarmee een bekend standpunt weer. Op 1 oktober is door mijn ambtenaren het besluit medegedeeld aan de sociale partners in de Stichting van de Arbeid. Ik heb daarnaast met geen organisatie of individu gesproken over het genomen besluit.

Vraag 3

Wat is de reden dat u bij de kennismakingsgesprekken met de verschillende partners in het maatschappelijk middenveld niet heeft besproken dat u voornemens was de inhoudingsmogelijkheid in stand te houden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Welke formele en informele gespreken heeft u, met wie en wanneer gevoerd over dit onderwerp in de periode na 18 september 2025 tot het versturen van de brief aan de kamer op 30 oktober 2025?

De insteek van deze gesprekken was kennismaken. Hierbij is een breed pakket aan onderwerpen van SZW op hoofdlijnen de revue gepasseerd. Wel is door mijn ambtenaren, onder embargo, het besluit gedeeld met sociale partners in de Stichting van de Arbeid.

Vraag 5

Welke organisaties of individuen hebben er bij u formeel of informeel op aangedrongen om deze maatregel terug te draaien?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat tientallen Hagenaars slachtoffer zijn geworden van verhuurfraude, waarbij mensen een woning bezichtigen, een voorschot betalen en zelfs een huurcontract tekenen waarna blijkt dat de woning niet van de vermeende verhuurder is?1

Ja.

Vraag 2

Kan de Minister van Justitie en Veiligheid aangeven of hij van plan is deze vorm van fraude waar nu weinig zicht op is op te laten nemen in de volgende slachtofferenquête van het CBS, zoals onderzoekers van het CBS zelf voorstellen? Zo nee, waarom niet?

Het CBS en het Ministerie van Justitie en Veiligheid beslissen gezamenlijk welke vragen er gesteld worden in de Veiligheidsmonitor, de slachtofferenquête waar het hier over gaat. Wij doen dit in nauwe samenwerking met partners die belang hebben bij de monitor, zoals politie en gemeenten.
Het uitgangspunt is dat de vragenlijst door de jaren heen zoveel mogelijk hetzelfde blijft. Anders zijn de cijfers door de jaren heen niet meer te vergelijken en verliest de monitor zijn kracht. Tegelijkertijd moet de Veiligheidsmonitor ook meegaan met de tijd. Daarom verkennen het CBS, het Ministerie van Justitie en Veiligheid en de partners in voorbereiding op iedere nieuwe Veiligheidsmonitor in welke mate er behoefte is aan data over eventuele aanvullende onderwerpen.
Op het moment van schrijven wordt de Veiligheidsmonitor 2025 uitgevoerd. De voorbereidingen voor de Veiligheidsmonitor 2027 worden in het najaar van 2026 opgestart. Dan zal het Ministerie van Justitie en Veiligheid samen met het CBS en de partners verkennen of het nuttig, wenselijk en haalbaar is om vragen over verhuurfraude op te nemen in de vragenlijst.

Vraag 3

Kan de Minister van Justitie en Veiligheid aangeven of hij van plan is deze vorm van fraude apart te laten registreren door bijvoorbeeld de politie? Zo nee, waarom niet?

Door middel van het toekennen van een Maatschappelijke Klasse registreert de politie meldingen in haar systemen. Dat gebeurt ook voor vastgoedfraude, maar niet specifiek voor verhuurfraude. De politie geeft desgevraagd aan dat het ook niet wenselijk is hier een aparte klasse voor te creëren, omdat er vele vormen van vastgoedfraude zijn. Dit maakt de registratie diffuus en door alle verschillende definities minder overzichtelijk. Ik vind het van belang om te benadrukken dat slachtoffers van oplichting, en dus ook van verhuurfraude, aangifte bij de politie kunnen doen.

Vraag 4

Kan de Minister van Veiligheid en Justitie aangeven wat de Fraudehelpdesk van het ministerie nu al doet rondom deze vorm van fraude en ziet de Minister aanleiding om de Fraudehelpdesk hier extra aandacht aan te laten besteden, bijvoorbeeld via specifieke ondersteuning voor slachtoffers of het beschikbaar stellen van preventieve informatie gericht op immigranten, gezien zij een «makkelijke» doelgroep voor deze fraude zijn?

De Fraudehelpdesk geeft desgevraagd aan dat dit jaar ongeveer 300 meldingen over (pogingen tot) verhuurfraude zijn gedaan, waarbij ongeveer de helft van deze melders financieel is gedupeerd. Het gaat hierbij om slachtoffers die geld hebben betaald voor een niet-bestaande woning of voor een woning die feitelijk niet beschikbaar is voor verhuur.
De Fraudehelpdesk biedt slachtoffers ondersteuning door samen met de melder te bekijken welke stappen kunnen worden gezet, en waar nodig door te verwijzen naar de juiste instanties. Daarnaast wordt via de website en sociale media actief gewaarschuwd voor deze vorm van oplichting. Zie bijvoorbeeld de campagne «Een dak boven je hoofd, of van je centen beroofd?» (https://www.fraudehelpdesk.nl/campagnes/een-dak-boven-je-hoofd-of-van-je-centen-beroofd/). De toegankelijkheid en vindbaarheid van kwetsbare groepen is voor de Fraudehelpdesk is een belangrijk aandachtspunt. De algemene folder van de Fraudehelpdesk is beschikbaar in het Nederlands, Engels, Turks en Arabisch, om ook anderstalige doelgroepen beter te bereiken.

Vraag 5

Zien de Ministers aanleiding om extra aandacht te besteden aan het verhogen van de meldings- en aangiftebereidheid van verhuurfraude, aangezien de drempel voor veel mensen hoog is vanwege het feit dat ze het zichzelf verwijten? Zo nee, waarom niet?

Wij roepen burgers die slachtoffer zijn geworden van criminaliteit op om aangifte te doen bij de politie of om dit te melden bij de Fraudehelpdesk. Zoals bij het antwoord op vraag 4 is toegelicht heeft de Fraudehelpdesk, die ook wordt aangehaald in het interview, aandacht voor verhuurfraude en biedt hierover voorlichting en geeft informatie wat de potentiële huurder zelf kan doen om te voorkomen dat deze wordt opgelicht. Daarnaast treden gemeenten én woningbouwcorporaties op tegen illegale verhuurconstructies en frauduleuze praktijken met sociale huurwoningen.

Vraag 6

Ziet de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ook dat de commerciële huursector een «black box» is wat fraude vergemakkelijkt en ziet de Minister reden om daar iets aan te doen? Zo nee, waarom niet?

Het huren en verhuren van woonruimte en het aangaan van een huur-verhuurrelatie, is een privaatrechtelijke overeenkomst, die bij de overheid onbekend is. Ik onderzoek op dit moment de meerwaarde van een huurregister, dit n.a.v. van verschillende Kamermoties, waarin in een huurregister een instrument wordt gezien om particuliere verhuur in beeld te krijgen en frauduleuze verhuurpraktijken beter aan te kunnen pakken.2

Vraag 7

Ziet de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verhuurfraude als een extra reden om een landelijk huurregister in te stellen? Zo nee, waarom niet?

Een huurregister wordt op dit moment door mij nader onderzocht. Een huurregister kan uiteenlopende maatschappelijke doelen dienen. Het uit de anonimiteit halen van de huur-verhuurrelatie is er daar één van. Met een huurregister kan de huurder bijvoorbeeld nagaan of de verhurende partij bij het register bekend is. Dat zou voor situaties zoals beschreven een extra waarborg kunnen geven.

Vraag 8

Wordt de aanwezigheid van deze vorm van verhuurfraude meegenomen in de plannen voor een landelijk huurregister? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet?

Zoals in het antwoord op vraag 7 is genoemd, wordt een huurregister op dit moment door mij nader onderzocht. Eén van de mogelijkheden van een huurregister is dat de huurder na zou kunnen gaan of de verhurende partij bij het register bekend is.

Vraag 9

Welke scenario’s voor een huurregister worden op dit moment uitgewerkt door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en wanneer zal de Kamer hierover geïnformeerd worden?

Ik verwacht een voorstel voor het huurregister in het eerste kwartaal van 2026 in internetconsultatie te kunnen brengen. Daarmee wil ik alle relevante stakeholders uitnodigen mee te denken over de nadere inrichting van een huurregister. In het voorstel zal ik ook ingaan op onderzochte scenario’s en alternatieven.

Vraag 1

Deelt u de conclusie van SEO dat huurprijsverhoging weliswaar het investeringsklimaat voor particuliere verhuurders kan verbeteren, maar ten koste gaat van betaalbaarheid voor middeninkomens? Zo ja, waarom kiest u desondanks voor verhoging van de puntprijs?1

Bij het aanpassen van huurprijsregulering is er inderdaad een afruil tussen de betaalbaarheid van huurwoningen en de investeringsbereidheid van investeerders zoals particuliere verhuurders. In het coalitieakkoord is het voornemen opgenomen om de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vorm te geven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. Daarnaast is afgesproken dat voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur wordt bezien op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te houden. Ik ben voornemens u in april nader te informeren over de ontwikkelingen op de huurmarkt en de uitwerking van deze afspraak in het coalitieakkoord.

Vraag 2

Heeft u kennisgenomen van de aanbeveling van SEO om de betaalbaarheid voor huurders te waarborgen via subsidies of borgstellingen, in plaats van via hogere huren of afschaffing van huurregulering?

Ja.

Vraag 3

Waarom acht u het gerechtvaardigd dat huurders met een middeninkomen meer moeten betalen om particuliere verhuurders «betere businesscases» te gunnen?

Een betere businesscase voor particuliere verhuurders is op zichzelf geen beleidsdoel, maar een middel om verhuur rendabel te houden en het aanbod van huurwoningen te bevorderen. Indien ik aanpassingen aan de huurprijsregulering zal voorstellen, is dit met het doel om het aanbod van betaalbare huurwoningen op peil te houden.

Vraag 4

Hoe verhoudt deze benadering zich tot uw eigen beleidsdoelstelling dat werken moet lonen en dat ook middeninkomens betaalbaar moeten kunnen wonen?

Zoals hiervoor toegelicht zal het doel van eventuele aanpassingen aan de wet betaalbare huur zijn om het aanbod van betaalbare huurwoningen voor middeninkomens op peil te houden.

Vraag 5

Waarop baseert u de veronderstelling dat hogere huren noodzakelijk zijn om nieuwbouw van middenhuur te realiseren, terwijl het SEO-model aangeeft dat slechts een klein deel van het segment rendabel kan worden bij die huurverhoging?

De berekeningen van SEO Economisch onderzoek laten zien dat vooral kleinere meergezinswoningen met een hogere huur binnen het middenhuursegment rendabel gebouwd kunnen worden. Of dit mogelijk blijft is sterk afhankelijk van macro-economische variabelen. Voorbeelden van redenen om het investeringsklimaat te verbeteren zijn het mogelijk maken van de bouw van meer woningen met groot oppervlak en het behouden van meer middenhuurwoningen in de bestaande voorraad. SEO Economisch Onderzoek schetst dat er verschillende mogelijkheden zijn om het uitponden tegen te gaan en de bouw van nieuwe huurwoningen te stimuleren, maar dit heeft altijd een prijs. Volgens SEO Economisch Onderzoek kan een beter investeringsklimaat door drie groepen worden betaald: huurders in een gereguleerde middenhuurwoning, de overheid of eigenaar-bewoners. In het onderzoek licht SEO Economisch Onderzoek toe dat een betere aansluiting van gereguleerde huren op de marktwaardering van woningen op de huurmarkt het investeringsklimaat verbetert en daarmee de beschikbaarheid van huurwoningen bevordert, maar ten koste gaat van de betaalbaarheid voor huurders in een gereguleerde middenhuurwoning.

Vraag 6

Hoe verhoudt uw opstelling tegenover particuliere verhuurders zich tot de kabinetsbrede inzet op bestaanszekerheid en betaalbaarheid?

Zoals hiervoor toegelicht zal het doel van eventuele aanpassingen aan de wet betaalbare huur zijn om het aanbod van betaalbare huurwoningen voor middeninkomens op peil te houden wat ik niet in strijd acht met inzet op bestaanszekerheid en betaalbaarheid.

Vraag 7

Wilt u erkennen dat het hier niet gaat om «kleine beleggers met één woning», maar om partijen die vaak opereren met hoog vreemd vermogen en forse rendementseisen, zoals SEO en DNB aangeven?

De verhuurders die actief zijn in het middenhuursegment lopen sterk uiteen.
Het rapport van SEO Economisch Onderzoek is deels gebaseerd op inzichten die men heeft verkregen met het uitzetten van een enquête onder investeerders. 21 investeerders hebben daarop gereageerd. 17 investeerders hebben in hun reactie aangegeven in hoeverre zij hun investeringen financieren met vreemd vermogen; dit loopt uiteen van 0% van de totale waarde van de investeringen tot 70%, met een gemiddelde van 30%. Het gemiddelde vereist rendement voor belastingen is onder deze investeerders 6,4%; het gemiddelde vereist rendement voor investeerders die zich wel deels financieren met vreemd vermogen is dit 9,2%.

Vraag 8

Hoe vaak spreekt u met de Minister van Financiën over fiscale prikkels die van invloed zijn op het investeringsklimaat in de middenhuur?

Het kabinet heeft een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld met als doel binnen zes maanden een integraal programma op te stellen dat de koers uitzet voor de realisatie van de gewenste 100.000 woningen per jaar. Het investeringsklimaat komt in deze Taskforce terug. De Minister van Financiën is lid van deze Taskforce. Daarnaast is er veelvuldig contact tussen mijn ministerie en het Ministerie van Financiën en is het Ministerie van Financiën vertegenwoordigd in het Structureel Overleg Investeringsklimaat.

Vraag 9

Waarom zijn de SEO-aanbevelingen over verruiming van de pensioenfondsvrijstelling, achterborgstellingen en fiscale gelijkheid tussen huur en koop niet overgenomen in uw beleid?

Zoals toegelicht in antwoord 1 ben ik voornemens u in april nader te informeren over de ontwikkelingen op de huurmarkt en de uitwerking van deze afspraak in het coalitieakkoord. Ik wil u dan tevens informeren over de aanbevelingen van het onderzoek van SEO Economisch Onderzoek.

Vraag 10

Kunt u toezeggen dat u, bij de aangekondigde vervolgbrief met de Staatssecretaris van Fiscaliteit, expliciet zult reflecteren op de lijn dat fiscale stimulansen en borgstelling beter zijn dan huurverhoging?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Deelt u de opvatting dat wie bewust met een hoge schuldratio belegt, zelf verantwoordelijk is voor dat risico en niet met hogere huren gecompenseerd hoeft te worden?

Bedrijfsmatige verhuurders en hun kredietverstrekkers dragen zelf het risico van de keuze om te financieren met vreemd vermogen. Van hen wordt geacht dat zij voldoende kennis hebben over de risico’s. Wel gelden voor kredietaanbieders die zogenaamde buy-to-let hypotheken verstrekken aan particuliere verhuurders die één of enkele woningen voor de verhuur kopen, bijvoorbeeld als (aanvullende) pensioenvoorziening, aanvullende regels. Particuliere verhuurders zijn doorgaans namelijk minder bekend met de risico’s en sluiten een hypotheek niet vaak af. Daarom is de Wet op het financieel toezicht van toepassing op kredietaanbieders die buy-to-let hypotheken verstrekken aan dergelijke consument-beleggers. Kredietaanbieders die dergelijke hypotheken aanbieden zijn daarmee gebonden aan dezelfde eisen die ook gelden voor reguliere woninghypotheken, zoals een maximale Loan-to-Value (LTV) van 100 procent en inkomenseisen.

Vraag 12

Hoeveel particuliere verhuurders in Nederland beleggen met meer dan 70% vreemd vermogen, en hoeveel woningen hebben zij gezamenlijk?

Hoeveel woningen in de bestaande voorraad precies in het bezit zijn van particuliere verhuurders met meer dan 70% vreemd vermogen is niet bekend. Wel blijkt uit een analyse uit 2024 van transactiegegevens van het Kadaster dat sinds 2019 bij ongeveer 30% van de woningen aangekocht door investeerders een hypotheek is afgesloten (Grafiek 1). Particuliere investeerders sloten voor hun woningaankopen vaker een hypotheek af dan bedrijfsmatige verhuurders.
De gemiddelde loan-to-value (LTV) van door particuliere investeerders afgesloten hypotheken lag in de periode 2019–2022 tussen de 80% en 84% (Grafiek 2). In 2023 nam de LTV toe tot 92%. De onderstaande figuur toont de ontwikkeling van het aantal woningen dat door particuliere verhuurders is aangekocht met een LTV-ratio onder de 70%, tussen de 70% en 100% en tussen de 100% en 150%2.
Grafiek 1: Aandeel aankopen investeerders met hypotheek
Grafiek 2: Verhuurhypotheken: Loan-to-Value (LTV)

Vraag 13

De vastgoedlobby predikt het beeld dat het vooral gaat om «kleine beleggers die voor hun pensioen sparen», maar is hier een kwantitatieve onderbouwing voor?

Uit de transactiedata van het Kadaster blijkt dat op 1 januari 2026 5,67% van de totale woningvoorraad in bezit is van een bedrijfsmatige belegger. Daarnaast is 3,34% van de woningen in bezit van een particuliere belegger. Tot slot is 2,1% in bezit van een particulier als tweede woning. Van die laatste categorie is een deel in bezit voor eigen gebruik en wordt een deel verhuurd. Op basis van de data van het Kadaster is niet te zeggen welk deel dit betreft. Wel blijkt uit onderzoek van het CBS dat zo’n 70% van de tweede woningen wordt verhuurd. Dit impliceert dat ca. 1,5% van de totale woningvoorraad een particuliere belegger met maximaal twee woningen betreft.
De afgelopen jaren neemt het aandeel woningen in bezit van particuliere beleggers steeds verder af. Zo was in januari 2025 nog 3,64% van de woningen in bezit van particuliere beleggers, tegenover 3,34% in januari 2026. Het aandeel woningen in bezit van bedrijfsmatige investeerders is in lichte mate toegenomen, van 5,60% in januari 2025 naar 5,67% in januari 2026. Een reden hiervoor zou kunnen zijn dat particuliere beleggers hun verkopen niet kunnen compenseren door middel van aankopen of het bijbouwen van woningen, terwijl de bedrijfsmatige investeerders hier beter toe in staat zijn.

Vraag 14

Zou het niet logischer zijn om deze problematiek (een goed pensioen regelen) te adresseren binnen het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, in plaats van binnen Volkshuisvesting, aangezien dit primair gaat over individuele vermogensvorming en niet over volkshuisvesting?

Zoals toegelicht in de beantwoording van vraag 4 en vraag 6 zullen eventuele aanpassingen in de huurprijsregulering gericht zijn op het bevorderen van het aanbod van betaalbare huurwoningen, niet om individuele vermogensvorming te bevorderen.

Vraag 15

Wilt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Herinnert u zich dat u eerder toezegde de Kamer voor de zomer van 2025 het wetsvoorstel voor hospitaverhuur toe te sturen, maar dat dit nu opnieuw is verschoven naar voorjaar 2026?1

Het klopt dat ik er naar streefde om het wetsvoorstel dit jaar aan te bieden aan uw Kamer. Dit wetsvoorstel is recent in internetconsultatie geweest en momenteel ben ik bezig de reacties te verwerken. Hierna zal het voor advies aan de Raad van State worden aangeboden. Mijn inzet is om het wetsvoorstel in de eerste helft van 2026 voor te leggen aan uw Kamer ter behandeling.

Vraag 2

Kunt u exact aangeven op welke data deze toezeggingen zijn gedaan en welke interne of externe factoren telkens tot uitstel hebben geleid?

In 2024 heeft mijn voorganger het voornemen geuit om een wetswijziging ten aanzien van hospitaverhuur uit te werken en de Kamer in 2024 te informeren over de gewenste wijzigingen. In de zomer heeft mijn voorganger deze contouren naar de Tweede Kamer gestuurd en daarin de wens geuit om het wetsvoorstel eind 2024 in internetconsultatie te brengen2. In het najaar van 2024 geef ik nogmaals aan te streven naar het starten van de internetconsultatie eind 20243. In reactie op vragen bij de begrotingsbehandeling vul ik daarbij aan dat – met het starten van de internetconsultatie eind 2024 – ik verwacht in de tweede helft van 2025 het wetsvoorstel aan uw Kamer aan te kunnen bieden.4 In december 2024 schreef ik dat ik streef dat de internetconsultatie «binnenkort» start.
Zoals uit bovenstaande blijkt, was er uiteindelijk meer tijd nodig voor het schrijven van de wet dan aanvankelijk werd gedacht. Dit proces bleek complexer dan aanvankelijk was ingeschat en vergde meermaals overleg met meerdere partijen. Dat ging voornamelijk om de afbakening van de toepassing van de voorgestelde opzeggingsgronden. Het doel is een afbakening die de definitie van hospitaverhuur in de wet niet aanpast, maar wel ruim genoeg is om deze in praktijk werkbaar te maken voor kredietverstrekkers, zodat zij hospitaverhuur daadwerkelijk gaan toestaan. Dit heeft geleid tot een aanvulling. De juiste formulering en afbakening vergde nauwgezette afstemming met stakeholders als kredietverstrekkers en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), alsook met het Ministerie van Justitie en Veiligheid.

Vraag 3

Kunt u concreet benoemen welke departementen of organisaties vertraging veroorzaken, en waarom deze afstemming niet parallel aan het wetgevingsproces kon plaatsvinden?

Zoals u in mijn antwoord op vraag 2 hebt kunnen lezen, was meer tijd nodig voor de juiste formulering van de wet dan in 2024 nog werd gedacht.

Vraag 4

Bent u bereid tijdschema’s per overlegstroom openbaar te maken zodat inzichtelijk wordt waar de stagnatie precies zit?

Hieronder vindt u op hoofdlijnen de stappen die de afgelopen periode zijn doorlopen en de stappen die nog doorlopen moeten worden.

Vraag 5

Klopt het dat het conceptwetsvoorstel al in internetconsultatie is geweest?

Ja, van 2 juli tot en met 26 augustus 2025.

Vraag 6

Hoeveel reacties zijn er ontvangen, van wie, en op welke punten vereisen die inhoudelijke herziening?

Op de consultatie zijn 77 reacties ontvangen, waarvan 55 openbaar. De reacties zijn afkomstig van onder andere (ver)huurdersorganisaties, belangen- en beroepsorganisaties, de VNG en individuele burgers. Het concept is gedurende de consultatie ter advisering voorgelegd aan het Adviescollege toetsing regeldruk (ATR) en de Raad voor de Rechtspraak (RvdR). In de Memorie van Toelichting wordt ingegaan op de inbreng.

Vraag 7

Wanneer is het ter advies voorleggen aan de Raad van State voorzien en wat zijn de nog resterende stappen met bijbehorende termijnen?

Ik streef ernaar het wetsvoorstel voor het einde van het jaar aan de Raad van State voor advies aan te bieden. De Raad van State heeft hier maximaal drie maanden de tijd voor. Na het ontvangen van het advies wordt er een nader rapport opgesteld. Daarna zal het voorstel bij de Tweede Kamer en vervolgens bij de Eerste Kamer worden ingediend voor parlementaire behandeling.
Het is aan de Tweede Kamer en Eerste Kamer op welke termijn het voorstel na indiening behandeld zal worden.

Vraag 8

Waarom wordt in de beslisnota (25 september 2025) opnieuw gesteld dat een huurregister «begin 2026 op zijn vroegst haalbaar» is, terwijl de eerdere toezegging (brief 9 april 2025) sprak over tweede helft 2025?

Het opzetten van een huurregister heeft mijn volle aandacht. Het onderzoek naar het huurregister is een complexe ontdekkingstocht waarin beleid, uitvoering en digitalisering samen komen. Ik hecht aan deze zorgvuldige aanpak, omdat dit zich op termijn zal terugbetalen in snelheid van realisatie, uitvoerbaarheid én impact op de misstanden in de huursector.

Vraag 9

Bent u bereid een deelbaar stappenplan te publiceren met concrete deadlines voor: het gereedkomen van de scenario’s voor het huurregister, de internetconsultatie, de indiening van het wetsvoorstel, de geplande inwerkingtreding? Zo nee, waarom niet?

Ik verwacht begin 2026 een contourennota met de opzet en richting van het huurregister via internetconsultatie te kunnen publiceren. Deze contourennota bevat dan ook een zo concreet mogelijke stappenplan.

Vraag 10

Kunt u zich herinneren dat u hebt erkend dat een huurregister «de rechtsbescherming en gelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder vergroot» en dat het «dienst Toeslagen, de Belastingdienst en gemeenten ondersteunt bij toezicht»? Hoe verantwoordt u dan dat u juist deze maatregel zo laat oppakt dat pas na 2026 een effect kan optreden, terwijl de misstanden zich nú voordoen?

Het opzetten van een huurregister heeft mijn volle aandacht. Van uitstel is geen sprake. Ik werk met gepaste spoed en zorgvuldigheid aan de verdere uitwerking van het huurregister, onder meer door gemeenten en uitvoeringsorganisaties nu al te betrekken. Zo kan het huurregister straks effectief bijdragen aan de bestaande inzet van de gemeenten.

Vraag 11

Klopt het dat er naar schatting 100.000 kamers vrij zouden kunnen komen door hospitaverhuur, waarvan 37% in de huursector en 63% in de koopsector?

Ja, de potentie aan mogelijke kamers via hospitaverhuur is groot. Uit publieksonderzoek, uitgevoerd door onderzoeksbureau Choice in opdracht van het Ministerie van BZK6, blijkt dat zo’n 8 procent van de Nederlanders overweegt hospita te worden. Van deze groep geeft 2 procent aan «wel of zeker wel» tot hospitaverhuur over te willen gaan en 6 procent dit «waarschijnlijk wel» te doen.
Wanneer we kijken naar de geschikte woonruimte – huishoudens met een extra kamer over – blijkt dat ongeveer een derde van de Nederlanders hier momenteel over beschikt. Rekening houdend met deze cijfers, is geschat dat de huidige potentie voor hospitaverhuur ongeveer 100.000 kamers is.
In het onderzoek van Choice was 37 procent van de respondenten hoofdhuurder van een huurwoning en 63 procent (mede)eigenaar van een koopwoning. Dit betekent niet per definitie dat 37 procent van de totale potentie van hospitaverhuur in de huursector ligt, tegenover 63 procent in de koopsector. De bereidheid om een kamer te verhuren en het beschikken over een geschikte ruimte kan verschillen tussen woningeigenaren en huurders. In het onderzoek van Choice geeft 40 procent van de woningeigenaren aan te beschikken over een geschikte woonruimte7, tegenover 22 procent van de huurders. Van de woningeigenaren overweegt 7 procent hospita te worden, tegenover 9 procent van de huurders.

Vraag 12

Hoeveel van deze potentie blijft onbenut door het uitblijven van de wet?

Hospitaverhuur is op dit moment ook mogelijk onder de huidige wettelijke voorwaarden. Het wetsvoorstel zal hospitaverhuur eenvoudiger maken en vaker mogelijk maken in de koopsector. Het is niet duidelijk hoeveel woningeigenaren of huurders die na inwerkingtreding van de wet een kamer zouden willen en kunnen verhuren dit niet meer zullen doen bij een latere inwerkingtreding van de wet dan vooraf gepland. Ik verwacht dat de potentie van hospitaverhuur groot blijft8, ook bij een latere inwerkingtreding.

Vraag 13

Welke concrete maatschappelijke kosten zijn verbonden aan deze vertraging?

Het is niet duidelijk welke concrete maatschappelijke kosten verbonden zijn aan het later in werking treden van de wet. Hospitaverhuur is momenteel onder de huidige wettelijke voorwaarden ook mogelijk. Voorop staat dat ik er naar streef het wetsvoorstel zo spoedig als mogelijk is, met een gedegen wetsvoorbereiding, aan uw Kamer aan te bieden.

Vraag 14

Bent u bereid om de onderdelen van het wetsvoorstel gefaseerd in werking te laten treden, bijvoorbeeld direct al de tijdelijke contracten voor hospitaverhuur zodat woningzoekenden al in 2025 profiteren van meer aanbod? Zo niet, waarom niet?

Nee. Het wetsvoorstel kan op korte termijn na instemming van het parlement en publicatie in het Staatsblad in werking treden. Het is daarom niet opportuun om het wetsvoorstel op onderdelen eerder inwerking te laten treden.

Vraag 15

Bent u bereid om – in lijn met de oproep van lid Welzijn – nog dit jaar (2025) beide voorstellen aan de Kamer te sturen, desnoods als voorontwerp of kaderwet, zodat de behandeling direct aan het begin van 2026 kan plaatsvinden?

Nee, zoals ik ook aangeef in bovenstaande antwoorden werk ik met gepaste spoed en zorgvuldigheid aan beide voorstellen, maar is het niet mogelijk deze nog in 2025 aan uw Kamer te verzenden.

Vraag 16

Erkent u dat het herhaaldelijk uitstellen van deze wetgeving het beeld versterkt dat het ministerie gebrek aan urgentiebesef toont op twee cruciale onderwerpen voor de volkshuisvesting?

Ik deel met u het gevoel van urgentie, maar hecht ook aan een zorgvuldige voorbereiding van de wetgeving, opdat knelpunten effectief worden weggenomen.

Vraag 17

Hoe gaat u het vertrouwen van de Kamer en woningzoekenden hierin herstellen?

Dit doe ik met kwalitatief goede wetgeving die effectief knelpunten voor hospitaverhuur wegneemt.

Vraag 18

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

De vragen zijn los van elkaar beantwoord.

Vraag 1

Klopt het dat u concludeert dat de doeltreffendheid en doelmatigheid van de kamerverhuurvrijstelling niet vast te stellen zijn wegens gebrek aan data? Welke meetbare doelindicatoren hanteert u nu wel (bijvoorbeeld het aantal hospitakamers, instroom en uitstroom, of prijsontwikkeling binnen de WoningWaarderingsStelsel voor Onzelfstandige woningen (WWSO) -grenzen)?1

Het klopt dat het gebrek aan data het moeilijk maakt om definitieve uitspraken over de doeltreffendheid en doelmatigheid van de regeling te doen. In de belastingaangifte hoeft niet opgegeven te worden dat hier gebruik van wordt gemaakt. Het exacte gebruik van de maatregel is dus niet in beeld. Naar schatting zijn er 13.800 huishoudens die gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling.2
Op basis van enquête-onderzoek zijn er wel aanwijzingen dat financiële overwegingen een rol spelen voor de mensen die overwegen een hospitaruimte aan te bieden. Omdat de kamerverhuurvrijstelling financieel voordeel oplevert voor verhuurders, is het aannemelijk dat de kamerverhuurvrijstelling een positieve bijdrage levert aan het aanbod van hospitaruimte. Tegelijkertijd geeft de overgrote meerderheid van de respondenten in een enquête3 aan tijdelijke hospitaverhuur niet te overwegen. De belangrijkste belemmering is niet financieel of fiscaal van aard, maar ziet op het verlies aan privacy. Vandaar dat ik heb geconcludeerd dat de regeling beperkt doeltreffend is. Omdat er geen exacte cijfers beschikbaar zijn kan de doelmatigheid van de regeling moeilijk worden vastgesteld.
Uit cijfers over aanbod van hospitaverhuur en de in- en uitstroom bij de sector kan helaas niet het directe verband met de kamerverhuurvrijstelling worden geconstateerd, omdat ook niet-fiscale factoren, zoals woningmarktontwikkeling, overige regelgeving en financieringsvoorwaarden, invloed hebben op dergelijke cijfers. Indicatoren als het aantal verhuurde hospitakamers, huurprijsontwikkeling en in- en uitstroomcijfers zouden hiervoor relevant zijn, maar is het op dit moment niet mogelijk om dit uniform en structureel te registreren.

Vraag 2

Waarom is sinds de invoering van de vrijstelling in 1993 niet geborgd dat het gebruik en de omvang ervan worden gemonitord, terwijl dit voor andere fiscale regelingen gebruikelijk is?

Omdat bij de kamerverhuurvrijstelling sprake is van een belastingvrijstelling hoeft deze niet opgegeven te worden bij de belastingaangifte. Hierdoor kan het gebruik van de vrijstelling ook niet worden gemonitord zoals bij een aantal fiscale regelingen, omdat een vrijstelling betreft. Een aftrekpost moet doorgaans in de aangifte worden aangegeven waardoor monitoringsgegevens beschikbaar komen. Dat is bij deze vrijstelling niet het geval. De Belastingdienst streeft ernaar de belastingaangifte zo begrijpelijk en doenbaar mogelijk te houden. Een extra uitvraag over de kamerverhuurvrijstelling voegt administratieve lasten toe voor alle burgers en leidt tot extra toezicht- en uitvoeringslasten, waardoor de belastingaangifte complexer wordt.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat het aantal hospitawoningen wordt geraamd op circa 30.000, waarvan ongeveer 46% onder de vrijstellingsgrens valt (ongeveer 13.800 gevallen), en dat de budgettaire derving hiervoor neerkomt op 6 miljoen euro in 2025, herzien van 17 miljoen euro? Kunt u deze cijfers uitsplitsen per jaar vanaf 2020?

Op basis van de verkenning kan ik de genoemde cijfers bevestigen. De jaarlijkse derving in de jaren 2020–2026 staat in de volgende tabel:
2
2
2
5
6
6
7

Vraag 4

Waarom vermeldt de verkenning een vrijstellingsgrens van 6.342 euro voor 2025 en het beleidsopties-document 6.324 euro? Welke is juist en hoe verklaart u dit verschil? Kunt u daarbij ook de indexatieformule toelichten?

Hier is helaas sprake van een menselijke fout bij het opstellen van het document. Het correcte bedrag van de vrijstellingsgrens in 2025 is € 6.324. Dit is tevens het bedrag dat in 2024 is gevolgd uit de jaarlijkse indexatie van de kamerverhuurvrijstelling. De wijze van indexering van de vrijstelling is opgenomen in artikel 10.6 van de Wet IB 2001. Dit bedrag wordt geïndexeerd op basis van het indexcijfer van de woninghuren. Dit is het gemiddelde van de consumentenprijsindexcijfers voor alle huishoudens voor de woninghuur van het CBS.

Vraag 5

Erkent u dat een derde van de hospita’s overweegt een Tweede Kamer te verhuren bij uitbreiding van de vrijstelling? Welke concrete additionele kameropbrengst verwacht u daarvan tussen 2026 en 2030?

Uit de verkenning kan niet worden opgemaakt dat een derde van de hospitaverhuurders overweegt een Tweede Kamer te verhuren bij uitbreiding van de kamerverhuurstelling. Wel blijkt uit een beperkte steekproef dat een deel van de hospitaverhuurders die aan de voorwaarden van de vrijstelling voldoet aangeeft geen Tweede Kamer te verhuren met het oog op de kans dat daardoor niet van het fiscale voordeel van de vrijstelling gebruik te kunnen maken. Gezien de beperkte steekproefomvang moet dit onderzoeksresultaat indicatief worden geïnterpreteerd.

Vraag 6

Waarom kiest u niet voor de gerichte variant waarbij de vrijstelling alleen wordt verdubbeld bij verhuur van een Tweede Kamer, die uitdrukkelijk de prijsopdrijvende werking bij één kamer mijdt en het effect op aanbod maximaliseert?

Conform de opdracht van de motie Van Vroonhoven heb ik mogelijke beleidsopties in beeld gebracht voor uitbreiding van de kamerverhuurvrijstelling. Ik heb daarbij de voor- en nadelen van verschillende opties uitgewerkt, waarmee uw Kamer zich een verder oordeel kan vormen over de regeling.
Naast de vraag of uitbreiding van de kamerverhuurvrijstelling doeltreffend en doelmatig is is een belangrijk nadeel van deze beleidsoptie is dat deze complex is in de uitvoering. Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling binnen deze optie, is een tweede hospitahuurcontract nodig. Wanneer de voorwaarde van een tweede hospitahuurcontract uitgevraagd zou moeten worden in de aangifte vergt deze beleidsoptie een structuuraanpassing bij de Belastingdienst die veel tijd in beslag neemt. Die is in ieder geval niet realiseerbaar voor belastingjaar 2030 en daarna is het afhankelijk van de inpasbaarheid in het IH-portfolio.

Vraag 7

Welke concrete ICT-belemmeringen maken deze variant volgens u onmogelijk? Kunt u een uitvoeringsschema delen met mijlpalen, benodigde capaciteit, en verwachte doorlooptijd binnen het IH-portfolio?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Welke dekkingsopties zijn ambtelijk voor deze variant verkend (bijvoorbeeld kasschuiven, schrappen van andere regelingen met lage doeltreffendheid)?

De verkenning richt zich op het in beeld brengen van mogelijke aanpassingen van de kamerverhuurvrijstelling en de uitvoerbaarheid daarvan. In dit stadium bestond daarom geen noodzaak om dekkingsopties in kaart te brengen. Wel is per optie de budgettaire gevolgen weergegeven. Het is aan een volgend kabinet om eventuele keuzes te maken en daar een passende dekking bij tezoeken.

Vraag 9

Wat vindt u van herinvestering van de opbrengst bij afschaffing van de vrijstelling (7 miljoen euro per jaar) op ter dekking van de gerichte variant (3 miljoen euro per jaar)?

De opbrengst bij afschaffing van de vrijstelling is niet gelijk aan de budgettaire derving van 7 miljoen euro. Bij afschaf van de vrijstelling zullen hospitaverhuurders mogelijk afzien van hospitaverhuur waardoor de opbrengst lager uitvalt.
Bij een dergelijke aanpassing van de kamerverhuurvrijstelling valt een negatief effect te verwachten op het aanbod van hospitaverhuur. Het fiscale voordeel bij verhuur van enkel een Eerste Kamer valt dan immers weg. Aangezien de groep met mogelijkheden ter verhuur van één kamer groter is dan de groep die twee kamers ter beschikking heeft, valt te verwachten dat het wegvallen van aanbod door verhuurders met 1 kamer groter zal zijn dan het extra aanbod dat ontstaat voor verhuur van twee kamers.

Vraag 10

Waarom geldt het argument van gebrek aan dekking hier als doorslaggevend, terwijl bij andere woonmaatregelen met grotere budgettaire impact wel voorfinanciering of kasschuiven plaatsvinden? Kunt u voorbeelden geven en het gehanteerde consistentiekader toelichten?

In de verkenning zijn slechts de budgettaire gevolgen van elke beleidsoptie in kaart gebracht. Het betreft daarbij geen beleidsvoorstel maar enkel een overzicht van de opties. Het is aan een volgend kabinet om eventuele keuzes te maken en daar, indien nodig, een passende dekking bij te bepalen.

Vraag 11

Erkent u dat door geen keuze te maken feitelijk sprake is van beleidsonthouding, terwijl de gerichte variant goedkoper is dan de huidige vrijstelling en een groter effect kan hebben op het kameraanbod? Kunt u dit onderbouwen met een maatschappelijke kosten-batenanalyse?

Ik ben het oneens met de stelling dat de geschetste beleidsoptie meer aanbod van hospitakamers oplevert wanneer deze als vervanging geldt van de huidige regeling. Zoals toegelicht bij het antwoord op vraag 9 heeft deze variant uitsluitend effect voor verhuurders die daadwerkelijk twee kamers verhuren, terwijl voor de veel grotere groep verhuurders met één kamer het fiscale voordeel vervalt. Per saldo is het aannemelijk dat hierdoor het totale aanbod kan dalen in plaats van toenemen. De verkenning is uitgevoerd conform de opdracht van de Kamer. Het betreft een inventarisatie van mogelijke opties en de uitvoerbaarheid ervan. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse kan worden opgesteld wanneer een voorkeursvariant wordt gekozen en er voldoende kwantitatieve gegevens beschikbaar zijn om effecten door te rekenen. Het is aan een volgend kabinet om eventuele keuzes te maken en daareen passende dekking bij te zoeken.

Vraag 12

Kunt u aangeven waarom er volgens u een risico op prijsopdrijving ontstaat bij een generieke verdubbeling? Erkent u dat het WWSO-puntensysteem de maximale huur voor onzelfstandige kamers begrenst en dat dit risico daarmee grotendeels wordt gedempt? Kunt u dit illustreren met een cijfermatige vergelijking tussen huidige puntentellingen en de vrijstellingsgrens?

Bij een generieke verdubbeling van het vrijstellingsbedrag kunnen verhuurders die nog niet tegen de WWSO-puntengrens verhuren, maar wel tegen de grens van de kamerverhuurvrijstelling, profiteren van extra fiscaal voordeel zonder voor meer kameraanbod te zorgen, omdat de hogere huur nu ook onder de vrijstellingsgrens valt. Het klopt dat de WWSO-puntengrens dit effect beperkt, maar binnen de puntenkaders blijft het risico bestaan.
Bij een kamer waarvoor volgens het puntensysteem € 550 per maand gevraagd kan worden, vervalt bij daadwerkelijk verhuur voor dit bedrag de kamerverhuurvrijstelling (totaal jaarbedrag: € 6.600). Maar verlaagt de verhuurder het maandbedrag naar € 527, dan komt deze wel nog in aanmerking voor kamerverhuurvrijstelling (totaal jaarbedrag: € 6.324). Bij een generieke verdubbeling vervalt in dit scenario de prikkel om eventueel voor een lager huurbedrag te kiezen.

Vraag 13

Kunt u nader aangeven waarom u het opnemen van een vinkje in de belastingaangifte onwenselijk acht? Welke alternatieven zijn uitgewerkt om het gebruik van de vrijstelling toch te monitoren? Kan het huurregister hier een rol spelen? Waarom wel of niet?

Het toevoegen van een vink in de belastingaangifte vereist bij de Belastingdienst een structuuraanpassing in zowel het programma als de toelichting. Dit kan ten vroegste voor belastingjaar 2030 worden aangepast. Bovendien maakt een extra vink de belastingaangifte complexer, wat enige mate van het doenvermogen van burgers vraagt.
Ik heb uw Kamer op 9 april 2025 geïnformeerd over mijn inzet voor een huurregister.4 In die brief ben ik ingegaan op de meerwaarde dat een huurregister heeft. Naast een ondersteuning voor gemeenten kan een registratie van huurgegevens verschillende andere overheidsorganisaties in staat stellen om hun wettelijke taak effectiever en efficiënter uit te voeren. Ook de belastingdienst kan baat hebben bij actuele gegevens over de huur, bijvoorbeeld met het oog op de kamerverhuurvrijstelling. Of de Belastingdienst baat kan hebben bij het huurregister ten behoeve van de kamerverhuurvrijstelling valt op voorhand niet te zeggen. Dit zal afhangen van de uiteindelijke vormgeving hiervan en de doelen en eisen die aan registratie zullen worden gesteld.

Vraag 14

Kunt u in 2026 een nulmeting uitvoeren en de Kamer over de uitkomsten informeren?

Voor een nulmeting moet eerst worden bepaald welke gegevens worden verzameld, hoe hospitaverhuur wordt afgebakend en via welke bron het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling kan worden geregistreerd. Omdat het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling op dit moment nergens wordt geregistreerd, vraagt een nulmeting eerst om een nieuwe inrichting van gegevens uitvraag en financiering. Het is aan een volgend kabinet om hierover te besluiten.

Vraag 15

Waarom kan de Belastingdienst geen verkorte route leveren, bijvoorbeeld via handmatige of ex-post controle, zoals dat bij andere kleinere regelingen wel gebeurt? Kunt u toelichten van welke concrete belemmering sprake is?

Het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling wordt momenteel niet specifiek uitgevraagd in de aangifte, omdat het gaat om een vrijstelling en het wenselijk is dat de belastingaangifte niet onnodig complex wordt. Hierdoor is specifiek toezicht op de regeling niet mogelijk. De regeling wordt gehandhaafd door middel van het reguliere toezicht, bijvoorbeeld steekproefsgewijs. Het specifiek uitvragen van het gebruik van de regeling is een structuurwijziging in de keten inkomensheffingen van de Belastingdienst, en in ieder geval niet inpasbaar voor het belastingjaar 2030.

Vraag 16

Welke informatie is minimaal nodig om in 2027 een lichte variant van de Tweede Kamervrijstelling te kunnen uitvoeren? Kunt u daarbij de kosten en doorlooptijd aangeven?

De kosten en doorlooptijd van het invoeren van een tweedekamervrijstelling zijn afhankelijk van de vormgeving van de maatregel. Voor de uitvoerbaarheid is in ieder geval duidelijkheid nodig over de voorwaarden waaraan een Tweede Kamer moet voldoen, over de wijze waarop een afzonderlijk huurcontract kan worden vastgesteld en over de gegevens die hiervoor in de belastingaangifte moeten worden uitgevraagd.

Vraag 17

Kunt u drie scenario’s geven (laag, midden en hoog) voor het additionele aantal tweede hospitakamers tussen 2026 en 2030 bij a) generieke verdubbeling, b) verdubbeling alleen bij Tweede Kamer, en c) ongewijzigd beleid met niet-fiscale maatregelen zoals de aangekondigde wetswijziging en informatiecampagne?

In de verkenning is geconcludeerd dat de beschikbare data niet voldoende representatief zijn om algemene conclusies te kunnen trekken. Om die reden is het ook niet mogelijk om een schatting te maken van de te verwachten extra hospitaruimte in de geschetste scenario’s.

Vraag 18

Hoe verhoudt de fiscale uitbreiding zich tot de aangekondigde wetswijziging voor hospitaverhuur (beëindiging bij verkoop of overlijden, tijdelijk contract van maximaal vijf jaar, kortere opzegtermijn in de eerste maand) en de geplande informatiecampagne? Bent u bereid deze te bundelen tot één integraal hospitapakket voor 2026?

Ik onderneem verschillende stappen om hospitaverhuur te stimuleren, aangezien dit een belangrijke pijler is om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Zo loopt sinds de zomer van 2024 een informatiecampagne om meer duidelijkheid te geven over de mogelijkheden van hospitaverhuur. Daarnaast wordt op dit moment de internetconsultatie van het wetsvoorstel hospitaverhuur verwerkt. Binnenkort stuur ik het naar de Raad van State ter advisering. Het wetsvoorstel bestaat uit een viertal aanpassingen, namelijk het introduceren van aanvullende opzeggingsgronden bij hospitaverhuur (waaronder verkoop), het introduceren van een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal vijf jaar specifiek voor hospitaverhuur, een kortere opzegtermijn in de eerste maand van de huurovereenkomst van hospitaverhuur en de mogelijkheid om – als de hospita zelf ook een huurder is – bezwaar te maken tegen een eventuele inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.
Aanpassing van de kamerverhuurvrijstelling maakt geen onderdeel uit van deze wetgeving. Met de verkenning heb ik voor uw Kamer de mogelijkheden en voor- en nadelen in kaart gebracht bij aanpassing van de vrijstelling.

Vraag 19

Welke concrete resultaatsdoelen streeft u na om hypothecaire kredietaanbieders te stimuleren om hospitaverhuur standaard toe te staan per 2026, en hoe worden deze gekoppeld aan de eventuele fiscale uitbreiding zodat het aanbod daadwerkelijk groeit?

De aanpassing van de kamerverhuurvrijstelling is geen onderdeel van het wetsvoorstel hospitaverhuur en ook geen onderdeel van het gesprek met kredietverstrekkers.
Wel is een belangrijk doel van het wetsvoorstel hospitaverhuur dat kredietverstrekkers hospitaverhuur veel vaker gaan toestaan. Op dit moment wordt hospitaverhuur door kredietverstrekkers niet of onder strikte voorwaarden toegestaan, waardoor het voor veel mensen met een koopwoning nog niet mogelijk is om hospita te worden. Bij de vormgeving van de wetgeving zijn kredietverstrekkers betrokken, zodat de wetgeving straks in de praktijk werkbaar is. Op de internetconsultatie hebben de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond voor Verzekeraars positief gereageerd. De brancheorganisaties kunnen echter niet voor hun individuele leden aangeven in hoeverre zij hun beleid aanpassen. Kredietverstrekkers gaan zelf over het beleid. Zij zullen – nadat de wetgeving definitief is – ook hun interne processen moeten doorlopen. Met de input en reacties uit de sector, heb ik er vertrouwen in dat het wetsvoorstel zal leiden tot veel meer toestemming van hospitaverhuur. Wel zal ik daarbij vinger aan de pols blijven houden bij kredietverstrekkers.

Vraag 20

Bent u bereid een budgettair neutraal pakket voor te leggen waarin de opbrengst van afschaffing van de vrijstelling (7 miljoen euro per jaar) of versobering van andere regelingen de gerichte Tweede Kamervrijstelling (3 miljoen euro per jaar) dekt, met de resterende 4 miljoen voor handhaving en monitoring?

Zie het antwoord op vraag 9 voor de opbrengst bij afschaffing.

Vraag 21

Kunt u de onderliggende rekenmodellen, aannames en memo’s delen die leiden tot de genoemde dervings- en opbrengstramingen, alsmede de afweging binnen het IH-portfolio die tot de conclusie «niet uitvoerbaar voor 2030» heeft geleid?

De aannames in het onderliggende rekenmodel dat leidt tot de genoemde dervings-en opbrengstenramingen zijn gestoeld op de verkenning5. Zonder kamerverhuurvrijstelling verliest een belastingplichtige bij hospitaverhuur een deel van het positieve saldo van de eigenwoningregeling. Tegelijkertijd zou het belastbaar inkomen in box 3 stijgen. Met deze effecten is rekening gehouden in de ramingen. Het aanpassen van de uitvraag in de aangifteprogrammatuur en het doen landen van de antwoorden op die vragen in de systemen waarmee de aanslagen worden opgelegd is een structuurwijziging.

Vraag 22

Wanneer ontvangt de Kamer een voorkeursbesluit inclusief dekking, monitoringaanpak en uitvoeringskalender, en waarom is in de beslisnota geen vervolgstap opgenomen terwijl de motie-Van Vroonhoven hier wel expliciet om vroeg?2

De motie Van Vroonhoven verzocht mij in kaart te brengen op welke manieren de kamerverhuurvrijstelling dusdanig uitgebreid kan worden dat deze ook bij verhuur van een Tweede Kamer in de eigen woning kan worden ingezet, als ook hoe die opties kunnen worden uitgevoerd. Met de verkenning en het document met beleidsopties heb ik uitvoering gegeven aan deze verzoeken.

Vraag 23

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Aan dit verzoek kon vanwege de lopende werkzaamheden en de complexiteit van de vragen helaas geen gevolg gegeven worden.

Vraag 1

Wat is de formele en feitelijke onderbouwing van uw uitspraak dat statushouders 25–30% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toegewezen hebben gekregen?1

Het toewijzingspercentage van statushouders aan sociale huurwoningen is afhankelijk van de groep woningzoekenden waarmee de vergelijking wordt gemaakt. Wanneer hierbij wordt gekeken naar alle toewijzingen, dan zal dit percentage lager uitvallen dan wanneer er specifiek wordt gekeken naar toewijzingen aan doelgroepen die meer vergelijkbaar zijn met statushouders.
Wiskundige en cultureel antropoloog dr. Jan van de Beek stelt dat er bij de mate waarin de huisvesting van statushouders druk zet op de woningmarkt een vergelijking gemaakt moet worden met de groep waarmee statushouders daadwerkelijk concurreren – namelijk woningzoekenden die nog geen corporatiewoning huren en in het bijzonder jonge sociale huurstarters met een laag inkomen. In de vergelijking die hij maakt gebruikt hij een groep inwoners die voldoet aan vergelijkbare kenmerken als statushouders en die begon met het huren van een corporatiewoning tussen 2015 en 2018. Van de Beek schatte op basis hiervan in dat, gedurende de periode 2015–2018, gemiddeld per jaar ongeveer 32% van het aantal vrijgekomen huurwoningen waarvoor sociale huurstarters met een leeftijd tot 65 jaar en een laag inkomen in aanmerking komen, aan statushouders werd toegewezen.
Het algemene toewijzingspercentage aan huishoudens met statushouders ligt tussen de 6 en 10%. Een meerderheid van de woningcorporaties rapporteerde dat in 2024 het algemene toewijzingspercentage ongeveer rond de 7,4% lag. Dit is in lijn met een publicatie van het CBS uit maart dit jaar waarin wordt gesteld dat het algemene toewijzingspercentage in 2022 op ongeveer 7% lag. Ik acht deze cijfers echter onvoldoende representatief voor de druk die de huisvesting van statushouders op de woningmarkt legt, omdat in de hierboven genoemde algemene toewijzingspercentages vrijwel alle typen zelfstandige sociale huurwoningen en manieren van toewijzing worden meegenomen.

Vraag 2

Kunt u deze vraag voor 29 oktober a.s. beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Dertigers stappen in hospitamarkt»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat hospitaverhuur zich snel ontwikkelt van een studentenoplossing naar een bredere woonvorm voor alleenstaande ouders, ouderen en andere woningzoekenden?

Deze analyse deel ik. Dit nieuwsartikel geeft de ontwikkelingen weer die hospitabemiddelingsbureaus waarnemen en onderschrijven daarmee de beweging die ik graag zie.
Ik zet mij daarom in om hospitaverhuur verder te stimuleren om het woningtekort te verkleinen o.a. via de landelijke informatiecampagne «Word hospita! «Jouw huis van grote waarde»2 en via de website «hospitawijzer.nl». Daarnaast werk ik aan een wetswijziging om belangrijke drempels weg te nemen, waaronder de introductie van een tijdelijk huurcontract speciaal voor hospitaverhuur van maximaal vijf jaar. Als ook de mogelijkheid om het huurcontract te beëindigen bij (executie) verkoop van de woning of overlijden van de eigenaar-bewoner.

Vraag 3

Erkent u dat juist in deze wooncrisis – waarin de bouw stagneert en bestaanszekerheid onder druk staat – het noodzakelijk is om alle mogelijkheden van de bestaande woningvoorraad te benutten, en hospitaverhuur hierin een serieuze rol kan spelen?

Het beter benutten van de bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving (hierna: «beter benutten»), waaronder hospitaverhuur, is inderdaad van belang in het tegengaan van het woningtekort. Over mijn inzet op alle vormen van «beter benutten» informeer ik uw Kamer binnenkort met een voortgangsbrief.

Vraag 4

Hoeveel kamers kunnen volgens uw inschatting op korte termijn vrijkomen door de aangekondigde wetswijziging, en wat betekent dit concreet voor de druk op de woningmarkt?

Vraag 5

Klopt het dat deze wetswijziging al eerder naar de Kamer zou worden gestuurd, maar nu pas begin 2026 verwacht wordt?

Het klopt dat ik er naar streefde om eind van dit jaar het wetsvoorstel aan te bieden aan uw Kamer. Dit wetsvoorstel is recent in internetconsultatie geweest en momenteel ben ik bezig de reacties te verwerken. Hierna zal het voor advies aan de Raad van State worden aangeboden. Mijn inzet is om het wetsvoorstel in de eerste helft van 2026 voor te leggen aan uw Kamer ter behandeling.

Vraag 6

Wat zijn de oorzaken van dit uitstel, en welke gevolgen heeft dit voor woningzoekenden die nú in de knel zitten?

De oorzaak hiervan is dat er meer afstemming benodigd was met verschillende (keten)partners en andere ministeries dan op voorhand gedacht werd. Dat neemt niet weg dat hospitaverhuur, onder de huidige voorwaarden, nu ook al mogelijk is.

Vraag 7

Deelt u de mening dat goede huurbescherming onmisbaar is bij hospitaverhuur, juist omdat verhuurder en huurder zo dicht in elkaars persoonlijke leefomgeving verkeren?

Ik ben me er van bewust dat goede huurbescherming van groot belang is. Met het wetsvoorstel ben ik van mening een goede balans te hebben gevonden tussen huurbescherming voor huurders enerzijds en flexibiliteit voor verhuurders anderzijds.

Vraag 8

Hoe waarborgt u dat de voorgenomen wetswijziging niet alleen meer flexibiliteit creëert, maar ook voldoende bescherming biedt voor kwetsbare huurders?

De verwachting is dat er meer woonruimte beschikbaar zal komen door de voorgestelde wetswijzigingen. Dit is een voordeel voor potentiële huurders. De huurbescherming voor huurders wordt echter beperkter. Als gevolg van deze wetswijziging wordt het in de koopsector mogelijk om het (hospita)huurcontract (tussentijds) op te zeggen bij verkoop, executieverkoop of overlijden van de verhuurder. Daarnaast wordt specifiek voor hospitaverhuur een tijdelijk contract geïntroduceerd. Dit brengt voor huurders onzekerheid met zich mee en vraagt een zorgvuldige afweging gezien het feit dat het gaat om een basisvoorziening, een woning, en de verantwoordelijkheid van de overheid om minimale (huur)bescherming te regelen. Deze inperkingen van het huurrecht zijn te rechtvaardigen door het bijzondere karakter van hospitaverhuur, waarbij de verhuurder en huurder in dezelfde woning wonen. Potentiële hospita’s leveren daarbij fundamentele beginselen als privacy en de persoonlijke levenssfeer deels voor in. Om hen daarin tegemoet te komen zijn de wetswijzigingen deels gericht op mogelijkheden tot opzegging indien er sprake is van gewijzigde omstandigheden. Alhoewel daarmee de huurbescherming enigszins wordt beperkt, is het bieden van deze woonvorm en daarmee de potentie aan woonruimte een absoluut voordeel voor potentiële huurders.

Vraag 9

Vindt u dat een landelijk huurregister noodzakelijk is om misstanden te voorkomen, transparantie te vergroten en huurders te beschermen?

Ik heb uw Kamer op 9 april 2025 geïnformeerd over mijn inzet voor een huurregister (Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 27 926, nr. 391). In die brief ben ik ingegaan op de meerwaarde dat een huurregister heeft. Een register vergroot de rechtsbescherming en gelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder, helpt gemeenten bij het toezicht op en handhaving van met name de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Een huurregister kan gemeenten in staat stellen om meer inzicht te verkrijgen in de huurmarkt en pro-actiever te handelen bij eventuele misstanden. Ook kan een register de verhuurder ondersteuning bieden in het contact met de gemeente en een middel zijn voor de verhuurder om zichtbaar te maken dat hij of zij handelt in overeenstemming met die wet- en regelgeving. Naast een ondersteuning voor gemeenten kan een registratie van huurgegevens verschillende andere overheidsorganisaties in staat stellen om hun wettelijke taak effectiever en efficiënter uit te voeren. Dienst Toeslagen kan nauwkeuriger het recht op de huurtoeslag bepalen. Tevens kan het register als basis dienen voor toekomstige aanpassing van het toeslagenstelsel. Ook de belastingdienst kan voor Box 3 baat hebben bij actuele gegevens over de huur. De Inspectie Leefomgeving en Transport ziet bij het toezien en handhaven van de energielabelplicht een meerwaarde in een huurregister. Ook de Huurcommissie zou met een register ondersteund kunnen worden bij de geschilbeslechting. Tenslotte kan een registratie van huurgegevens waardevol zijn voor gemeenten en provincies bij het nemen van regie op de volkshuisvesting en de woningbouwopgave in het bijzonder.

Vraag 10

Erkent u dat de roep om zo’n huurregister steeds urgenter wordt, en dat uitstel de kwetsbaarste huurders het hardst treft?

Het opzetten van een huurregister heeft mijn volle aandacht. Van uitstel is geen sprake. In het antwoord op vraag 9 ben ik ingegaan op de meerwaarde die een register heeft.

Vraag 11

Wanneer kan de Kamer concreet rekenen op de invoering van een huurregister, en welke tussenstappen neemt u om dit vóór eind 2025 werkelijkheid te laten worden?

Een huurregister is niet op korte termijn gerealiseerd. De ontwikkeling en implementatie van het huurregister is omvangrijk en ingewikkeld. Ook moet er een wettelijke grondslag komen waarin wordt vastgelegd welke gegevens in een register worden geregistreerd, met welke doelen deze gegevens worden geregistreerd, wie welke rol en verantwoordelijkheid heeft bij de registratie en wie toegang heeft tot de geregistreerde gegevens. Ik heb uw Kamer toegezegd dat ik verschillende scenario’s voor een huurregister uitwerk, waarin ik kosten en baten tegen elkaar afweeg, daarbij ga ik ook in op de bijbehorende implementatietermijn. Ik verwacht de scenario’s in het eerste kwartaal van 2026 in internetconsultatie te kunnen brengen. Daarmee wil ik alle relevante stakeholders een kans geven mee te denken over de nadere inrichting van een huurregister. Het realiseren van een huurregister in 2025 is geenszins een reële verwachting.

Vraag 12

Zijn er elementen uit het beoogde basisregister die u al eerder kunt invoeren, zodat woningzoekenden sneller profiteren van meer zekerheid en bescherming

Zoals in het antwoord op vraag 11 uiteengezet, werk ik verschillende scenario’s uit voor het opzetten van een huurregister. Daarbij ga ik ook in op het bijbehorende tijdspad en of een stapsgewijze opzet meerwaarde heeft.

Vraag 13

Bent u bereid deze vragen afzonderlijk en binnen drie weken te beantwoorden?

De vragen zijn afzonderlijk en binnen drie weken beantwoord.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel verhuurder blijft 1.340 euro vragen voor appartement in Harderwijk, gemeente verbolgen: «Dit kan écht niet» in de Stentor?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het handelen van de verhuurder, die de afspraken met de gemeente over fatsoenlijke huurprijzen niet nakomt?

Ik ken de exacte feiten van deze kwestie niet, maar ik begrijp uit het artikel dat aan deze Kamervragen ten grondslag ligt dat dit geschil door de gemeente Harderwijk aan een rechter is voorgelegd. Indien de rechter oordeelt dat de verhuurder gemaakte afspraken niet nakomt, dan is dat handelen van de verhuurder inderdaad ontoelaatbaar.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat beloofde airco’s nooit zijn aangesloten, de lift niet werkt, de beheerder onaangekondigd woningen binnenstapt, de gezamenlijke ruimtes slecht worden schoongemaakt, terwijl bewoners hoge servicekosten betalen?

Voorop moet worden gesteld dat verhuurders zich aan geldende wet- en regelgeving dienen te houden. Hoewel de meeste verhuurders dit ook doen, zijn er helaas ook verhuurders die misbruik maken van hun positie en de grenzen opzoeken. Uit het artikel dat aan deze Kamervragen ten grondslag ligt, wordt niet duidelijk of de klachten van de huurders door een bevoegde instantie, zoals een rechter, de Huurcommissie of de gemeente zijn onderzocht en behandeld. Of dus daadwerkelijk sprake is van bewezen onrechtmatig handelen, valt voor mij niet te verifiëren, waardoor ik de situatie niet kan beoordelen.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het feit dat huurders via de rechter hun gelijk moeten halen, terwijl de verhuurder zich duidelijk niet aan de wet houdt?

Uit het artikel komt naar voren dat het de gemeente is die zich tot de rechter heeft gewend. Er is dus geen sprake van huurders die zich tot de rechter moeten wenden om hun gelijk te halen, zoals de vraag suggereert. Of sprake is van strijd met de wet is overigens niet gebleken. Uit het artikel volgt dat de gemeente naar de rechter is gestapt omdat zij van mening is dat de afspraken die omtrent huurprijzen zijn gemaakt door de verhuurder worden geschonden.
Huurders hebben zelf bovendien ook verschillende mogelijkheden om zonder tussenkomst van de rechter hun recht te halen wanneer hun verhuurder zich niet aan de wet houdt. Zo biedt de Wet goed verhuurderschap gemeenten sinds 1 juli 2023 de mogelijkheid om op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag als bijvoorbeeld intimidatie, discriminatie, onredelijke servicekosten en te hoge waarborgsommen. Deze handhavende taak van gemeenten is als gevolg van de Wet betaalbare huur per 1 januari 2025 uitgebreid met handhaving op te hoge huren en huurverhogingen. Gemeenten kunnen handhaven naar aanleiding van een melding die is binnengekomen bij het gemeentelijke meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag, dat zij sinds 1 januari 2024 dienen te hebben, maar kunnen ook proactief – dus zonder voorafgaande melding – handhaven als zij een overtreding constateren. Bovendien kunnen huurders in het lage- en middenhuursegment bij de Huurcommissie terecht in geval van geschillen over onder andere huurprijzen, (onderhouds)gebreken, huurverhogingen en servicekosten. Huurders met een geliberaliseerd contract kunnen bovendien ook bij de Huurcommissie terecht met geschillen over de servicekosten en (aanvangs)huurprijs.
Er zijn dus verscheidene mogelijkheden voor huurders om, zonder een gang naar de rechter te hoeven maken, hun recht te halen wanneer hun verhuurder zich niet aan de wet houdt.

Vraag 5

Is het handelen van de verhuurder in lijn met de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap?

Of in een concrete casus sprake is van een overtreding van de Wet goed verhuurderschap en/of Wet betaalbare huur, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van dat specifieke geval. Op basis van enkel het nieuwsartikel is voor mij niet vast te stellen of sprake is van een overtreding van de genoemde wetten.
Bovendien is het de gemeente die belast is met het toezicht en de handhaving op de naleving van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Zij dient vast te stellen of inderdaad sprake is van een overtreding van deze wetten, alvorens tot handhaving over kan worden gegaan. Een oordeel over de vraag of het handelen van de verhuurder uit het artikel al dan niet in strijd is met de Wet goed verhuurderschap en/of de Wet betaalbare huur is om die reden dan ook voorbehouden aan de gemeente.

Vraag 6

Zo ja, welke instrumenten gaat u inzetten om deze illegale praktijken aan te pakken? Zo nee, hoe zou de wet kunnen worden aangepast om dit te voorkomen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 4 reeds heb toegelicht, voorziet de huidige wet- en regelgeving reeds in een stevig kader op basis waarvan kan worden opgetreden in geval van ongewenst verhuurgedrag. Het gaat hier onder andere om de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur, als gevolg waarvan gemeenten kunnen handhaven op misstanden als intimidatie, discriminatie, onredelijke servicekosten en te hoge huren.

Vraag 7

Welke instrumenten heeft de gemeente om deze uitwassen aan te pakken?

Zoals ik in het antwoord op vraag 4 reeds heb toegelicht, hebben gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap sinds 1 juli 2023 de mogelijkheid gekregen om op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag. Het kan hierbij gaan om zaken als intimidatie en discriminatie, te hoge servicekosten en waarborgsommen of het niet-informeren van huurders over diens rechten en verplichtingen ten aanzien van het gehuurde. Deze handhavende bevoegdheid van de gemeente is als gevolg van de Wet betaalbare huur per 1 januari 2025 uitgebreid met het toezicht en de handhaving op te hoge huurprijzen en huurverhogingen. De Wet goed verhuurderschap biedt gemeenten bovendien de mogelijkheid om een vergunningsplicht in te voeren, als gevolg waarvan het verboden wordt om bepaalde categorieën van woon- of verblijfsruimten te verhuren zonder verhuurvergunning. Met de vergunningsplicht kunnen aanvullende eisen aan de verhuur worden gesteld.
Wanneer een gemeente een overtreding van de Wet goed verhuurderschap of Wet betaalbare huur constateert, kan hierop worden gehandhaafd. Gemeenten hebben hiervoor de beschikking over het klassieke bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, last onder bestuursdwang/last onder dwangsom, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername. Dit instrumentarium dient proportioneel te worden toegepast, onder gebruikmaking van de bestuursrechtelijke escalatieladder.

Vraag 8

Hoe werkt het Meldpunt Wet goed verhuurderschap in dergelijke casussen?

Op grond van de Wet goed verhuurderschap zijn gemeenten sinds 1 januari 2024 verplicht om een laagdrempelig meldpunt te hebben ingesteld waar huurders, woningzoekenden, omwonenden of andere belanghebbenden – zo nodig anoniem – melding kunnen doen van ongewenst verhuurgedrag. Wanneer een gemeente een melding ontvangt, dient te worden onderzocht of sprake is van een overtreding van de Wet goed verhuurderschap of Wet betaalbare huur. Een gemeente kan daarnaast ook proactief- dus zonder voorafgaande melding – onderzoek doen naar mogelijke overtredingen. Een gemeente is formeel dus niet afhankelijk van meldingen bij het meldpunt, zoals in het artikel gesuggereerd wordt.
Wanneer een gemeente daadwerkelijk een overtreding van de Wet goed verhuurderschap of Wet betaalbare huur constateert, dient de gemeente hierop te handhaven. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 7 reeds heb toegelicht, hebben gemeenten hiervoor de beschikking over het klassieke bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, last onder bestuursdwang/last onder dwangsom, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername. Dit instrumentarium dient proportioneel te worden toegepast, onder gebruikmaking van de bestuursrechtelijke escalatieladder.

Vraag 9

Kunt u voor bewoners die een melding doen anonimiteit waarborgen? Zodat ze hun beklag kunnen doen zonder angst voor huisuitzetting of verwaarlozing door de verhuurder.

Meldingen bij het gemeentelijke meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag moeten ook anoniem gedaan kunnen worden. Met anoniem wordt bedoeld dat het voor het doen van een melding niet noodzakelijk is dat de melder zijn/haar naam en andere persoonsgegevens vermeldt. Een anonieme melding kan echter wel het onderzoek bemoeilijken. Dat is de keerzijde, waarover de melder geïnformeerd kan worden.
Overigens zou het natuurlijk nooit zo mogen zijn dat huurders hun beklag niet durven te doen uit angst voor represailles van de verhuurder, bijvoorbeeld in de vorm van een huisuitzetting of het niet-uitvoeren van noodzakelijk onderhoud. Om die reden is in de Wet goed verhuurderschap dan ook opgenomen dat verhuurders zich dienen te onthouden van elke vorm van intimidatie. Gemeenten kunnen optreden tegen verhuurders die hun huurder – in weerwil van dit verbod – toch intimideren.

Vraag 10

Wat vindt u ervan dat verhuurders boekhoudkundige trucs hanteren waarbij ze extra servicekosten rekenen voor «inventaris», die gerekend wordt voor een duurdere keuken of andere elementen die gewoon onderdeel van de reguliere huur zijn? Wat gaat u doen om te voorkomen dat verhuurders dergelijke trucs gebruiken om op deze manier «nep»-sociale huur aan te bieden?

Onder de huurprijs moet worden verstaan de prijs die verschuldigd is voor het gebruik van de woning, alsmede de onroerende aanhorigheden. Het gaat daarmee om de zaken die onlosmakelijk met het gehuurde zijn verbonden, of zaken die krachtens overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde, zoals bijvoorbeeld het trappenhuis, tuinen (indien niet openbaar) en gemeenschappelijke ruimten (indien niet openbaar). Servicekosten mogen alleen in rekening worden gebracht voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte.
Met de Wet modernisering servicekosten wordt een limitatieve lijst vastgelegd van welke kosten door verhuurders wel en niet onder de noemer «servicekosten» in rekening mogen worden gebracht. Ook wordt met die wet explicieter tot uiting gebracht dat in rekening gebrachte servicekosten in redelijke verhouding moeten staan tot de geleverde goederen of diensten. Hiermee worden huurders beter beschermd tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen of die kosten in rekening brengen die geen relatie hebben met de daadwerkelijk gemaakte kosten. De inwerkingtreding van deze wet is voorzien per 1 januari 2026.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 en 4 al heb aangegeven, dienen verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving te houden, waaronder begrepen de wet- en regelgeving over servicekosten. Huurders die het niet eens zijn met hun servicekosten, kunnen de Huurcommissie vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van de servicekosten. Ook zijn gemeenten sinds de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap bevoegd om op te treden tegen verhuurders die zich niet aan de geldende wet- en regelgeving rondom servicekosten houden.

Vraag 11

Bent u bereid contact te leggen met de lokale bestuurders om de problemen van de bewoners in Harderwijk zo snel mogelijk op te lossen?

Hier zie ik geen aanleiding toe. Uit het artikel blijkt dat de situatie in De Oude Bieb de aandacht heeft van de lokale bestuurders in Harderwijk en dat de gemeente de zaak heeft voorgelegd aan een rechter. Ik vertrouw erop dat deze kwestie hiermee tot een goed einde voor de betrokkenen wordt gebracht.

Vraag 1

Wat is uw oordeel over de werkwijze van Vesteda, waarbij huurders van het complex aan de Van Montfoortlaan in Den Haag plotseling een ontruimingsverzoek kregen, terwijl eerder verduurzamingsplannen waren gepresenteerd en er een huurdersorganisatie actief was? Acht u dit in overeenstemming met de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (Overlegwet)?1

De Wet op het Overleg huurders verhuurder (Wohv; hierna: Overlegwet) bepaalt dat verhuurders met 25 of meer huurwoningen in Nederland en alle woning-corporaties hun betrokken huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s) uit eigen beweging informeren over voorgenomen beleids- of beheerwijzingen die rechtstreeks van invloed zijn op de woon- en leefomgeving van de betrokken huurders. Het ligt daarom in de rede van de Overlegwet dat een verhuurder de betrokken huurdersorganisatie(s) en betrokken bewonerscommissie(s) informeert over voorgenomen onderhouds- of renovatiewerkzaamheden die een tijdelijke ontruiming vereisen.
Het is niet aan mij om te beoordelen in hoeverre een individuele casus in overeenstemming is met de wetgeving. Dit is aan de rechter. Naar zeggen van Vesteda heeft zij de huurdersorganisatie uit eigen beweging geïnformeerd over het uitstellen van de verduurzamingsplannen en het op korte termijn uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden om te kunnen voldoen aan de minimale brandveiligheidseisen; en vervolgens de bewoners hierover geïnformeerd.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u dat Vesteda juridische stappen ondernam tegen zijn eigen huurders – voornamelijk senioren – om een tijdelijke ontruiming af te dwingen, terwijl de rechter oordeelde dat de verhuurder «onvoldoende had onderbouwd dat er sprake was van dringende werkzaamheden»?

Ik kan niet op de stoel van de rechter gaan zitten. De rechter heeft kennelijk geoordeeld dat de verhuurder onvoldoende had onderbouwd dat er sprake was van dringende werkzaamheden.
Vesteda stelt dat de rechter daarmee niet heeft geoordeeld dat de woningen wél aan de brandveiligheidseisen voldoen. Naar zeggen van Vesteda onderschrijft de gemeente de noodzaak tot het nemen van brandveiligheidsmaatregelen en is Vesteda nog in overleg met de betrokken huurdersorganisatie over de noodzakelijke brandveiligheidsmaatregelen.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat commerciële verhuurders – en Vesteda in het bijzonder – vaak een zeer formele en juridiserende houding aannemen richting huurdersorganisaties en bewonerscommissies, terwijl de Overlegwet juist laagdrempelige participatie beoogt?

Ik heb, afgezien van het artikel waarover de vragen gaan, geen signalen ontvangen over bijzonder formele of juridiserende houding die verhuurders aannemen in hun contacten met hun huurders, huurdersorganisaties en bewonerscommissies.
De Woonbond geeft desgevraagd aan dat het wel het beeld herkent dat institutionele beleggers doorgaans formeler omgaan met het overleg met huurdersorganisaties en bewonerscommissie dan woningcorporaties dat doen. Als voorbeeld geeft de Woonbond dat (sommige) institutionele beleggers in het verleden alleen overlegden met huurdersorganisaties met statuten. De Woonbond ziet wel een trend dat institutionele beleggers het overleg verruimen en ook bewonerscommissies erkennen, maar meent dat er nog ruimte voor verbetering is.
Naar zeggen van Vesteda moet zij de inkomsten en uitgaven als financiële instelling zorgvuldig kunnen verantwoorden aan de AFM en DNB; en daarom de plicht heeft na te gaan met wie zij een financiële relatie aangaat (kostenvergoeding) hoewel dit formeel kan overkomen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden ziet u om te voorkomen dat huurders die zich organiseren voor hun rechten, stelselmatig op hoge juridische drempels stuiten door commerciële verhuurders?

De vraag veronderstelt dat commerciële verhuurders stelselmatig hoge juridische drempels opwerpen voor huurdersorganisaties. Dat beeld herken ik niet.
Maar kennis over rechten en plichten – van zowel huurdersorganisaties/bewoners-commissies als verhuurders – uit de Overlegwet kan bijdragen aan toepassing van de wet in de praktijk en verminderen of voorkomen van conflicten. In overleg met de Woonbond ben ik aan het bezien op welke punten de informatie over de Overlegwet nadere toelichting vereist en hoe de informatie over de rechten en plichten uit de Overlegwet duidelijker gebracht kan worden op de websites rijksoverheid.nl en volkshuisvestingnederland.nl. Naar aanleiding van het onderhavige krantenartikel zal ik daarbij ook de verhuurdersorganisaties betrekken, omdat Vesteda daarin stelt meer informatie te wensen. Het streven is om de informatie over de Overlegwet dit najaar op de genoemde websites handzamer te maken en zo mogelijk uit te breiden.

Vraag 5

Hoeveel klachten of signalen zijn bij u of de Woonbond bekend over Vesteda met betrekking tot schendingen van de Overlegwet en de omgang met huurdersorganisaties en bewonerscommissies?

Mij waren geen klachten of signalen bekend. De Woonbond stelt desgevraagd geen precieze cijfers te hebben maar jaarlijks enkele tientallen vragen/meldingen te ontvangen over het toepassen van de Overlegwet door commerciële verhuurders, waaronder ook een aantal over Vesteda.
Om dit in perspectief te plaatsen: Vesteda verhuurt circa. 28.000 woningen en haar huurders zijn georganiseerd in een groot aantal huurdersorganisaties/ bewonerscommissies. Daarnaast erkent de Woonbond dat een vraag of melding nog niet betekent dat er daadwerkelijk sprake is van schending van de Overlegwet.

Vraag 6

Acht u het wenselijk dat een van de grootste verhuurders van Nederland zich structureel onttrekt aan collectieve overlegstructuren, zoals het Vesteda Platform, waardoor huurdersorganisaties zich geïsoleerd voelen staan tegenover een miljardenbedrijf?

De Overlegwet regelt (laagdrempelige) minimum procesvereisten waaraan verhuurders moeten voldoen in hun contacten met hun huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissies. De Overlegwet biedt verhuurder geen ruimte om zich aan die minimum procesvereisten te onttrekken.
De Overlegwet bepaalt dat wanneer een huurdersorganisatie alle huurders van een bepaalde verhuurder vertegenwoordigt, die koepelhuurdersorganisatie het primaat heeft van informatie, overleg en advies ten opzichte van meer lokale huurdersorganisaties. Indien zo’n koepelhuurdersorganisatie bestaat, moet de verhuurder dus met die koepelhuurdersorganisatie over voorgenomen wijzigingen in algemeen/landelijk beleid of beheer informatie uitwisselen, overleg voeren en gelegenheid geven schriftelijk advies uit te brengen2. Wanneer het gaat om beleid of beheer dat rechtstreeks te maken heeft met bepaalde wooncomplexen en huurders zich voor die betrokken wooncomplexen (ook) een met een lokale of regionale huurderorganisatie hebben georganiseerd; in dat geval moet de verhuurder die onderwerpen met de betrokken lokale huurdersorganisatie(s) bespreken3.
Wat betreft bewonerscommissies (commissies die de bewoners van een wooncomplex van tenminste 25 woningen vertegenwoordigen), kan de verhuurder besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken indien de bewonerscommissie niet aannemelijk kan maken dat zij de bewoners van het betrokken wooncomplex vertegenwoordigt of wanneer een andere bewonerscommissie van het betrokken wooncomplex wat betreft omvang van haar achterban en bewoners geacht wordt meer representatief te zijn4.
Naar zeggen van Vesteda heeft zij de samenwerking met het Platform in overleg met het bestuur van het Platform beëindigd omdat het Platform niet voldeed aan de eisen uit de Overlegwet voor een koepelhuurdersorganisatie, onder meer doordat huurders die niet door lokale/regionale huurdersorganisaties werden vertegenwoordigd zich niet konden aansluiten bij het Platform.
Het Platform is daarna naar zeggen van Vesteda door de leden opgeheven.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u het beleid van Vesteda, waarbij de wettelijk zeer laagdrempelige – haast informele – bewonerscommissie wordt gecompliceerd door onderscheid te maken tussen «formeel» en «informeel», terwijl huurders tegelijkertijd actief worden aangestuurd op het oprichten van een «klankbordgroep», een overlegvorm zonder enige wettelijke rechten?

De Overlegwet stelt laagdrempelige eisen voor het zijn van een bewonerscommis-sie in de zin van de Overlegwet:
Elke vertegenwoordigende groep die aan die criteria voldoet, is een bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet, ook als de groep een andere naam – bijvoorbeeld Klankbordgroep – hanteert. Een bewonerscommissie heeft recht op informatie, overleg en advies over voorgenomen wijzigingen in het beleid voor of beheer van het wooncomplex waarvan zij de huurders vertegenwoordigt.
Voor bewonerscommissies hebben verhuurders alleen de plicht om er zorg voor te dragen dat zij hun werkzaamheden die met hun taak (recht op informatie, overleg en advies; hun achterban informeren en betrekken bij de standpuntbepaling) verband houden, kunnen uitvoeren5. Bewonerscommissies hebben geen recht op een kostenvergoeding, huurdersorganisaties wel6.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het beleid van Vesteda om een KvK-inschrijving te eisen voor het verkrijgen van een minimale vergoeding, terwijl diezelfde vergoeding ook wordt uitgekeerd aan commissies die niet aan deze eis voldoen, zoals bij de bewonerscommissies Linker Rottekade en Admiraal de Ruyterweg?

Het ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel is geen vereiste om een huurdersorganisatie of bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet te zijn. Een huurdersorganisatie moet wel een vereniging of stichting zijn, maar een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid volstaat; voor een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid is inschrijving bij de Kamer van Koophandel een vrije keuze – maar met een KvK-inschrijving is de vereniging als rechtspersoon aansprakelijk en zonder KvK-inschrijving zijn de bestuursleden van de vereniging aansprakelijk.
Een bewonerscommissie hoeft geen vereniging of stichting op te richten om bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet te zijn en hoeft (dus) geen KvK-inschrijving te hebben. Wat betreft bewonerscommissies hebben verhuurders alleen de plicht om er zorg voor te dragen dat zij hun werkzaamheden die met hun taak (recht op informatie, overleg en advies; hun achterban informeren en betrekken bij de standpuntbepaling) verband houden, kunnen uitvoeren7. Bewonerscommissies hebben geen recht op een kostenvergoeding, huurders-organisaties wel8.
Naar zeggen van Vesteda verbindt zij geen gevolgen aan het eventuele ontbreken van een KvK-inschrijving en verstrekt zij ook vergoedingen aan huurdersorganisaties of bewonerscommissies zonder KvK-inschrijving maar wijst zij hen op de voordelen van een KvK-inschrijving.

Vraag 9

Hoe beoordeelt u het besluit van Vesteda om de samenwerking met het Vesteda Platform – de enige huurdersorganisatie op instellingsniveau – te beëindigen op grond van onbevoegd bestuur, illegitimiteit en een enkele hofuitspraak, zonder het bestuur (dat grotendeels uit senioren bestaat) enige mogelijkheid tot herstel te bieden?

Wanneer de huurders van een verhuurder een huurdersorganisatie hebben opgericht die alle huurders van de betreffende verhuurder vertegenwoordigt (huurdersorganisatie op verhuurdersniveau, koepelorganisatie), dan heeft de verhuurder over het algemene/landelijke beleid en beheer te overleggen met die koepelorganisatie, tenzij de verhuurder met deze koepelorganisatie andere afspraken heeft gemaakt9.
In het antwoord op vraag 6 is toegelicht waarom Vesteda naar eigen zeggen de samenwerking met het Platform in overleg met het Platformbestuur heeft beëindigd en dat het Platform zichzelf heeft opgeheven.

Vraag 10

Bent u bereid de werking en handhaafbaarheid van de Overlegwet te evalueren, en te onderzoeken of huurdersorganisaties meer juridische en financiële ondersteuning nodig hebben om gelijkwaardiger het overleg met grote commerciële verhuurders te voeren?

De Woonbond heeft in 2024 een evaluatie van de werking van de Overlegwet uitgevoerd, vanuit huurdersperspectief. Ik ben bereid om de werking en handhaafbaarheid van de Overlegwet in de praktijk (nader) te evalueren op basis van de ervaringen van zowel huurders(organisaties) als verhuurders(organisaties).

Vraag 11

Hoe ziet u de rol van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) en andere toezichthouders in het borgen dat verhuurders als Vesteda zich aan de wet houden? Beschikt de ACM over voldoende bevoegdheden om in te grijpen wanneer commerciële verhuurders huurdersrechten ondermijnen?

De ACM heeft geen toezichthoudende taak wat betreft de Overlegwet. Het oordeel of verhuurders dan wel huurdersorganisaties/bewonerscommissies zich aan de Overlegwet houden is aan de Huurcommissie en aan de rechter.

Vraag 12

Erkent u dat het ontbreken van een regeling voor de vergoeding van kosten voor geschillenbeslechting in de Overlegwet – in tegenstelling tot de Wet op de ondernemingsraden (WOR), waarop deze wet is gebaseerd – een juridische ongelijkheid creëert tussen huurders en verhuurders?

Op grond van de Overlegwet zijn verhuurders niet verplicht andere kosten dan de kosten voor het uitvoeren van het informatie-, overleg- en adviesrecht, voor scholingsactiviteiten, het uitnodigen van en vragen van inlichtingen en advies van externe deskundigen en voor het informeren en betrekken van hun achterban te vergoeden. Bij de invoering van de wet is toegelicht dat huurdersorganisaties om op een volwassen wijze te kunnen functioneren zich ook zullen moeten inzetten om andere financiële bronnen te vinden, voor de hand liggend (onder meer) de leden van de huurdersorganisatie(s). Wanneer de huurdersorganisatie volledig wordt gefinancierd door de verhuurder kan de onafhankelijkheid van de huurdersorganisatie in gevaar komen.
Aan de hand van de uitkomsten van de nog uit te voeren evaluatie van de Overlegwet zal ik bezien of de wet ten aanzien van kostenvergoeding voor geschillen aanpassing behoeft.

Vraag 13

In hoeverre erkent u dat de zaak van Vesteda tegen HBV Detroit laat zien dat het huidige hiaat in de Overlegwet kan worden misbruikt om actieve en legitieme huurdersorganisaties financieel uit te putten, en bent u bereid de wet aan te passen om de rechtspositie van huurdersorganisaties in dergelijke situaties beter te beschermen?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Deelt u de opvatting van de Woonbond dat commerciële verhuurders er in de praktijk geen belang bij hebben dat huurders zich organiseren? Zo ja, welke maatregelen gaat u nemen om te zorgen dat huurdersverenigingen in de commerciële sector een gelijkwaardige gesprekspartner worden, zoals dat bij woningcorporaties sinds de parlementaire enquête woningcorporaties in 2014 wel het geval is?

De Overlegwet maakt geen onderscheid tussen huurdersorganisaties van woningcorporaties en die van overige verhuurders (mits die tenminste 25 woningen in Nederland verhuren) en biedt de huurdersorganisaties en bewonerscommissies van al deze verhuurders dezelfde rechten van informatie, overleg en advies, het raadplegen van deskundigen en van kostenvergoeding.
Naar zeggen van de Woonbond voelen commerciële verhuurders er in de praktijk geen belang bij dat hun huurders zich organiseren. Dat beeld komt volgens de Woonbond uit de respons op zijn enquête uit 2024 onder huurdersorganisaties en bewonerscommissie over de Overlegwet in de praktijk. Ik kan dat beeld niet bevestigen, ik heb daarvan – naast deze indruk van de Woonbond uit zijn enquête en uit door hem ontvangen meldingen van huurders(organisaties) – geen signalen ontvangen. Naar mijn mening hebben commerciële verhuurders met 25 of meer huurwoningen in Nederland, op wie de Overlegwet van toepassing is, er wel belang bij dat hun huurders zich organiseren, omdat zij hun huurders via de huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s) gemakkelijker kunnen betrekken bij hun beleid en beheer, in plaats van alle betrokken huurders afzonderlijk te betrekken. En de Overlegwet regelt voor het betrekken van huurdersorganisaties en bewoners de minimale procesvereisten, waardoor de verwachtingen daarover tussen verhuurder en huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) grotendeels dezelfde zullen zijn; maar de Overlegwet biedt ruimte voor afspraken over verdergaande rechten van huurdersorganisaties/bewonerscommissies.
De Woningwet geeft huurdersorganisaties die huurders van woningcorporaties vertegenwoordigen extra rechten ten aanzien van de specifieke taken die woningcorporaties ten behoeve van de volkshuisvesting hebben. Ik licht die hieronder toe, evenals waarom deze extra rechten niet in de Overlegwet zijn neergelegd (waardoor die extra rechten ook zouden gelden voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders):
Overige verhuurders hebben niet de plicht om bij te dragen aan de lokale/regionale volkshuisvesting en maken daardoor geen prestatieaf-spraken in de zin van de Woningwet over de lokale/regionale volkshuis-vesting met gemeenten, daardoor is niet voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders bepaald dat zij gelijkwaardig partner van de verhuurder zijn bij die prestatieafspraken.
Maar huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders hebben op grond van de Overlegwet recht op informatie, overleg en advies over voorgenomen wijzigingen in beleid en beheer (waaronder in ieder geval voorgenomen sloop en renovatie van woningen en voorgenomen beleid inzake leefbaarheid en herstructurering).
Huurdersorganisaties van overige verhuurders hebben op grond van de Overlegwet recht op informatie, overleg en advies over een voorgenomen fusie van de verhuurder.
De Overlegwet biedt huurdersorganisatie van andere verhuurder geen recht op voordracht van commissarissen van de raad van commissarissen. Maar het staat overige verhuurders vrij om met hun huurdersorganisaties (en raden van commissarissen) af te spreken dat zij een deel van de commissarissen mogen voordragen.
De Overlegwet bevat niet zo’n bepaling, maar dat laat onverlet dat het ook overige verhuurders (en hun huurdersorganisaties en bewonerscommis-sies) vrij staat om besluiten ter raadpleging voor te leggen aan de betrokken huurders.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «100-jarige vrouw vindt woning na drie jaar op straat te hebben geleefd in Tilburg»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de verschrikkelijke situatie waarin een 100-jarige vrouw, ondanks haar kwetsbaarheid, leeftijd en lange verblijfsduur in Nederland, jarenlang op straat heeft moeten leven?

Vraag 3

Bent u van mening dat deze casus een falend vangnet blootlegt voor ouderen zonder sociaal netwerk? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4

Kunt u uitsluiten dat zich elders in Nederland vergelijkbare gevallen voordoen van ouderen die langdurig dakloos zijn of buiten beeld zijn geraakt?

Vraag 5

Hoe verklaart u dat deze vrouw, ondanks haar evidente hulpbehoefte, jarenlang buiten beeld bleef bij het wijkteam, de GGD, woningcorporaties of zorginstanties in Tilburg, dan wel dat signalen niet tot adequate actie hebben geleid?

Vraag 6

Hoeveel dakloze ouderen (75+) zijn er de afgelopen vijf jaar bij gemeenten geregistreerd, uitgesplitst per jaar? Ziet u hierin een zorgwekkende trend?

Het is niet bekend hoeveel dakloze ouderen er de afgelopen vijf jaar bij gemeenten zijn geregistreerd. Er zijn geen landelijke cijfers over het aantal dakloze ouderen. Sinds 2023 zijn er regionale Ethos-light tellingen.3 Uit de tweede telronde, die is uitgevoerd in zes regio’s, blijkt dat van de 1.189 getelde mensen in deze regio’s 1% tussen de 70–79 jaar is en minder dan 1% 80 jaar en ouder.

Vraag 7

Wat zegt deze casus volgens u over de effectiviteit van de samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen bij het tijdig signaleren van kwetsbare ouderen?

In deze casus hebben organisaties goed samengewerkt. In het artikel van het Brabants Dagblad van 28 juli 2025 staat dat mevrouw na haar vertrek naar Marokko in 2022 is uitgeschreven bij de gemeente Tilburg. In het artikel wordt aangegeven dat toen de vrouw terug naar Nederland kwam en de situatie bij haar familie niet houdbaar bleek te zijn, de gemeente Tilburg de vrouw samen met stichting Kloek en andere instanties heeft geholpen met een zorgwoning in Amsterdam

Vraag 8

Deelt u de constatering dat het huidige woon- en zorgbeleid ernstig tekortschiet in het voorkomen van dakloosheid onder ouderen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bereid om gemeenten te verplichten tot een actieve signaleringsstructuur en een landelijk meldpunt of om een interventieprotocol in te stellen voor ouderen die tussen wal en schip dreigen te raken? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten zijn verantwoordelijk om te komen tot passende oplossingen voor (dreigend) dakloze personen, inclusief gevallen waar dat ouderen betreft. Op basis van deze casus zie ik geen reden om in dit gedecentraliseerde stelsel gemeenten een verplichting op te leggen tot een actieve signaleringsstructuur en een landelijk meldpunt.