Vraag 1

Wat is uw oordeel over de werkwijze van Vesteda, waarbij huurders van het complex aan de Van Montfoortlaan in Den Haag plotseling een ontruimingsverzoek kregen, terwijl eerder verduurzamingsplannen waren gepresenteerd en er een huurdersorganisatie actief was? Acht u dit in overeenstemming met de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (Overlegwet)?1

De Wet op het Overleg huurders verhuurder (Wohv; hierna: Overlegwet) bepaalt dat verhuurders met 25 of meer huurwoningen in Nederland en alle woning-corporaties hun betrokken huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s) uit eigen beweging informeren over voorgenomen beleids- of beheerwijzingen die rechtstreeks van invloed zijn op de woon- en leefomgeving van de betrokken huurders. Het ligt daarom in de rede van de Overlegwet dat een verhuurder de betrokken huurdersorganisatie(s) en betrokken bewonerscommissie(s) informeert over voorgenomen onderhouds- of renovatiewerkzaamheden die een tijdelijke ontruiming vereisen.
Het is niet aan mij om te beoordelen in hoeverre een individuele casus in overeenstemming is met de wetgeving. Dit is aan de rechter. Naar zeggen van Vesteda heeft zij de huurdersorganisatie uit eigen beweging geïnformeerd over het uitstellen van de verduurzamingsplannen en het op korte termijn uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden om te kunnen voldoen aan de minimale brandveiligheidseisen; en vervolgens de bewoners hierover geïnformeerd.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u dat Vesteda juridische stappen ondernam tegen zijn eigen huurders – voornamelijk senioren – om een tijdelijke ontruiming af te dwingen, terwijl de rechter oordeelde dat de verhuurder «onvoldoende had onderbouwd dat er sprake was van dringende werkzaamheden»?

Ik kan niet op de stoel van de rechter gaan zitten. De rechter heeft kennelijk geoordeeld dat de verhuurder onvoldoende had onderbouwd dat er sprake was van dringende werkzaamheden.
Vesteda stelt dat de rechter daarmee niet heeft geoordeeld dat de woningen wél aan de brandveiligheidseisen voldoen. Naar zeggen van Vesteda onderschrijft de gemeente de noodzaak tot het nemen van brandveiligheidsmaatregelen en is Vesteda nog in overleg met de betrokken huurdersorganisatie over de noodzakelijke brandveiligheidsmaatregelen.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat commerciële verhuurders – en Vesteda in het bijzonder – vaak een zeer formele en juridiserende houding aannemen richting huurdersorganisaties en bewonerscommissies, terwijl de Overlegwet juist laagdrempelige participatie beoogt?

Ik heb, afgezien van het artikel waarover de vragen gaan, geen signalen ontvangen over bijzonder formele of juridiserende houding die verhuurders aannemen in hun contacten met hun huurders, huurdersorganisaties en bewonerscommissies.
De Woonbond geeft desgevraagd aan dat het wel het beeld herkent dat institutionele beleggers doorgaans formeler omgaan met het overleg met huurdersorganisaties en bewonerscommissie dan woningcorporaties dat doen. Als voorbeeld geeft de Woonbond dat (sommige) institutionele beleggers in het verleden alleen overlegden met huurdersorganisaties met statuten. De Woonbond ziet wel een trend dat institutionele beleggers het overleg verruimen en ook bewonerscommissies erkennen, maar meent dat er nog ruimte voor verbetering is.
Naar zeggen van Vesteda moet zij de inkomsten en uitgaven als financiële instelling zorgvuldig kunnen verantwoorden aan de AFM en DNB; en daarom de plicht heeft na te gaan met wie zij een financiële relatie aangaat (kostenvergoeding) hoewel dit formeel kan overkomen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden ziet u om te voorkomen dat huurders die zich organiseren voor hun rechten, stelselmatig op hoge juridische drempels stuiten door commerciële verhuurders?

De vraag veronderstelt dat commerciële verhuurders stelselmatig hoge juridische drempels opwerpen voor huurdersorganisaties. Dat beeld herken ik niet.
Maar kennis over rechten en plichten – van zowel huurdersorganisaties/bewoners-commissies als verhuurders – uit de Overlegwet kan bijdragen aan toepassing van de wet in de praktijk en verminderen of voorkomen van conflicten. In overleg met de Woonbond ben ik aan het bezien op welke punten de informatie over de Overlegwet nadere toelichting vereist en hoe de informatie over de rechten en plichten uit de Overlegwet duidelijker gebracht kan worden op de websites rijksoverheid.nl en volkshuisvestingnederland.nl. Naar aanleiding van het onderhavige krantenartikel zal ik daarbij ook de verhuurdersorganisaties betrekken, omdat Vesteda daarin stelt meer informatie te wensen. Het streven is om de informatie over de Overlegwet dit najaar op de genoemde websites handzamer te maken en zo mogelijk uit te breiden.

Vraag 5

Hoeveel klachten of signalen zijn bij u of de Woonbond bekend over Vesteda met betrekking tot schendingen van de Overlegwet en de omgang met huurdersorganisaties en bewonerscommissies?

Mij waren geen klachten of signalen bekend. De Woonbond stelt desgevraagd geen precieze cijfers te hebben maar jaarlijks enkele tientallen vragen/meldingen te ontvangen over het toepassen van de Overlegwet door commerciële verhuurders, waaronder ook een aantal over Vesteda.
Om dit in perspectief te plaatsen: Vesteda verhuurt circa. 28.000 woningen en haar huurders zijn georganiseerd in een groot aantal huurdersorganisaties/ bewonerscommissies. Daarnaast erkent de Woonbond dat een vraag of melding nog niet betekent dat er daadwerkelijk sprake is van schending van de Overlegwet.

Vraag 6

Acht u het wenselijk dat een van de grootste verhuurders van Nederland zich structureel onttrekt aan collectieve overlegstructuren, zoals het Vesteda Platform, waardoor huurdersorganisaties zich geïsoleerd voelen staan tegenover een miljardenbedrijf?

De Overlegwet regelt (laagdrempelige) minimum procesvereisten waaraan verhuurders moeten voldoen in hun contacten met hun huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissies. De Overlegwet biedt verhuurder geen ruimte om zich aan die minimum procesvereisten te onttrekken.
De Overlegwet bepaalt dat wanneer een huurdersorganisatie alle huurders van een bepaalde verhuurder vertegenwoordigt, die koepelhuurdersorganisatie het primaat heeft van informatie, overleg en advies ten opzichte van meer lokale huurdersorganisaties. Indien zo’n koepelhuurdersorganisatie bestaat, moet de verhuurder dus met die koepelhuurdersorganisatie over voorgenomen wijzigingen in algemeen/landelijk beleid of beheer informatie uitwisselen, overleg voeren en gelegenheid geven schriftelijk advies uit te brengen2. Wanneer het gaat om beleid of beheer dat rechtstreeks te maken heeft met bepaalde wooncomplexen en huurders zich voor die betrokken wooncomplexen (ook) een met een lokale of regionale huurderorganisatie hebben georganiseerd; in dat geval moet de verhuurder die onderwerpen met de betrokken lokale huurdersorganisatie(s) bespreken3.
Wat betreft bewonerscommissies (commissies die de bewoners van een wooncomplex van tenminste 25 woningen vertegenwoordigen), kan de verhuurder besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken indien de bewonerscommissie niet aannemelijk kan maken dat zij de bewoners van het betrokken wooncomplex vertegenwoordigt of wanneer een andere bewonerscommissie van het betrokken wooncomplex wat betreft omvang van haar achterban en bewoners geacht wordt meer representatief te zijn4.
Naar zeggen van Vesteda heeft zij de samenwerking met het Platform in overleg met het bestuur van het Platform beëindigd omdat het Platform niet voldeed aan de eisen uit de Overlegwet voor een koepelhuurdersorganisatie, onder meer doordat huurders die niet door lokale/regionale huurdersorganisaties werden vertegenwoordigd zich niet konden aansluiten bij het Platform.
Het Platform is daarna naar zeggen van Vesteda door de leden opgeheven.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u het beleid van Vesteda, waarbij de wettelijk zeer laagdrempelige – haast informele – bewonerscommissie wordt gecompliceerd door onderscheid te maken tussen «formeel» en «informeel», terwijl huurders tegelijkertijd actief worden aangestuurd op het oprichten van een «klankbordgroep», een overlegvorm zonder enige wettelijke rechten?

De Overlegwet stelt laagdrempelige eisen voor het zijn van een bewonerscommis-sie in de zin van de Overlegwet:
Elke vertegenwoordigende groep die aan die criteria voldoet, is een bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet, ook als de groep een andere naam – bijvoorbeeld Klankbordgroep – hanteert. Een bewonerscommissie heeft recht op informatie, overleg en advies over voorgenomen wijzigingen in het beleid voor of beheer van het wooncomplex waarvan zij de huurders vertegenwoordigt.
Voor bewonerscommissies hebben verhuurders alleen de plicht om er zorg voor te dragen dat zij hun werkzaamheden die met hun taak (recht op informatie, overleg en advies; hun achterban informeren en betrekken bij de standpuntbepaling) verband houden, kunnen uitvoeren5. Bewonerscommissies hebben geen recht op een kostenvergoeding, huurdersorganisaties wel6.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het beleid van Vesteda om een KvK-inschrijving te eisen voor het verkrijgen van een minimale vergoeding, terwijl diezelfde vergoeding ook wordt uitgekeerd aan commissies die niet aan deze eis voldoen, zoals bij de bewonerscommissies Linker Rottekade en Admiraal de Ruyterweg?

Het ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel is geen vereiste om een huurdersorganisatie of bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet te zijn. Een huurdersorganisatie moet wel een vereniging of stichting zijn, maar een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid volstaat; voor een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid is inschrijving bij de Kamer van Koophandel een vrije keuze – maar met een KvK-inschrijving is de vereniging als rechtspersoon aansprakelijk en zonder KvK-inschrijving zijn de bestuursleden van de vereniging aansprakelijk.
Een bewonerscommissie hoeft geen vereniging of stichting op te richten om bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet te zijn en hoeft (dus) geen KvK-inschrijving te hebben. Wat betreft bewonerscommissies hebben verhuurders alleen de plicht om er zorg voor te dragen dat zij hun werkzaamheden die met hun taak (recht op informatie, overleg en advies; hun achterban informeren en betrekken bij de standpuntbepaling) verband houden, kunnen uitvoeren7. Bewonerscommissies hebben geen recht op een kostenvergoeding, huurders-organisaties wel8.
Naar zeggen van Vesteda verbindt zij geen gevolgen aan het eventuele ontbreken van een KvK-inschrijving en verstrekt zij ook vergoedingen aan huurdersorganisaties of bewonerscommissies zonder KvK-inschrijving maar wijst zij hen op de voordelen van een KvK-inschrijving.

Vraag 9

Hoe beoordeelt u het besluit van Vesteda om de samenwerking met het Vesteda Platform – de enige huurdersorganisatie op instellingsniveau – te beëindigen op grond van onbevoegd bestuur, illegitimiteit en een enkele hofuitspraak, zonder het bestuur (dat grotendeels uit senioren bestaat) enige mogelijkheid tot herstel te bieden?

Wanneer de huurders van een verhuurder een huurdersorganisatie hebben opgericht die alle huurders van de betreffende verhuurder vertegenwoordigt (huurdersorganisatie op verhuurdersniveau, koepelorganisatie), dan heeft de verhuurder over het algemene/landelijke beleid en beheer te overleggen met die koepelorganisatie, tenzij de verhuurder met deze koepelorganisatie andere afspraken heeft gemaakt9.
In het antwoord op vraag 6 is toegelicht waarom Vesteda naar eigen zeggen de samenwerking met het Platform in overleg met het Platformbestuur heeft beëindigd en dat het Platform zichzelf heeft opgeheven.

Vraag 10

Bent u bereid de werking en handhaafbaarheid van de Overlegwet te evalueren, en te onderzoeken of huurdersorganisaties meer juridische en financiële ondersteuning nodig hebben om gelijkwaardiger het overleg met grote commerciële verhuurders te voeren?

De Woonbond heeft in 2024 een evaluatie van de werking van de Overlegwet uitgevoerd, vanuit huurdersperspectief. Ik ben bereid om de werking en handhaafbaarheid van de Overlegwet in de praktijk (nader) te evalueren op basis van de ervaringen van zowel huurders(organisaties) als verhuurders(organisaties).

Vraag 11

Hoe ziet u de rol van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) en andere toezichthouders in het borgen dat verhuurders als Vesteda zich aan de wet houden? Beschikt de ACM over voldoende bevoegdheden om in te grijpen wanneer commerciële verhuurders huurdersrechten ondermijnen?

De ACM heeft geen toezichthoudende taak wat betreft de Overlegwet. Het oordeel of verhuurders dan wel huurdersorganisaties/bewonerscommissies zich aan de Overlegwet houden is aan de Huurcommissie en aan de rechter.

Vraag 12

Erkent u dat het ontbreken van een regeling voor de vergoeding van kosten voor geschillenbeslechting in de Overlegwet – in tegenstelling tot de Wet op de ondernemingsraden (WOR), waarop deze wet is gebaseerd – een juridische ongelijkheid creëert tussen huurders en verhuurders?

Op grond van de Overlegwet zijn verhuurders niet verplicht andere kosten dan de kosten voor het uitvoeren van het informatie-, overleg- en adviesrecht, voor scholingsactiviteiten, het uitnodigen van en vragen van inlichtingen en advies van externe deskundigen en voor het informeren en betrekken van hun achterban te vergoeden. Bij de invoering van de wet is toegelicht dat huurdersorganisaties om op een volwassen wijze te kunnen functioneren zich ook zullen moeten inzetten om andere financiële bronnen te vinden, voor de hand liggend (onder meer) de leden van de huurdersorganisatie(s). Wanneer de huurdersorganisatie volledig wordt gefinancierd door de verhuurder kan de onafhankelijkheid van de huurdersorganisatie in gevaar komen.
Aan de hand van de uitkomsten van de nog uit te voeren evaluatie van de Overlegwet zal ik bezien of de wet ten aanzien van kostenvergoeding voor geschillen aanpassing behoeft.

Vraag 13

In hoeverre erkent u dat de zaak van Vesteda tegen HBV Detroit laat zien dat het huidige hiaat in de Overlegwet kan worden misbruikt om actieve en legitieme huurdersorganisaties financieel uit te putten, en bent u bereid de wet aan te passen om de rechtspositie van huurdersorganisaties in dergelijke situaties beter te beschermen?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Deelt u de opvatting van de Woonbond dat commerciële verhuurders er in de praktijk geen belang bij hebben dat huurders zich organiseren? Zo ja, welke maatregelen gaat u nemen om te zorgen dat huurdersverenigingen in de commerciële sector een gelijkwaardige gesprekspartner worden, zoals dat bij woningcorporaties sinds de parlementaire enquête woningcorporaties in 2014 wel het geval is?

De Overlegwet maakt geen onderscheid tussen huurdersorganisaties van woningcorporaties en die van overige verhuurders (mits die tenminste 25 woningen in Nederland verhuren) en biedt de huurdersorganisaties en bewonerscommissies van al deze verhuurders dezelfde rechten van informatie, overleg en advies, het raadplegen van deskundigen en van kostenvergoeding.
Naar zeggen van de Woonbond voelen commerciële verhuurders er in de praktijk geen belang bij dat hun huurders zich organiseren. Dat beeld komt volgens de Woonbond uit de respons op zijn enquête uit 2024 onder huurdersorganisaties en bewonerscommissie over de Overlegwet in de praktijk. Ik kan dat beeld niet bevestigen, ik heb daarvan – naast deze indruk van de Woonbond uit zijn enquête en uit door hem ontvangen meldingen van huurders(organisaties) – geen signalen ontvangen. Naar mijn mening hebben commerciële verhuurders met 25 of meer huurwoningen in Nederland, op wie de Overlegwet van toepassing is, er wel belang bij dat hun huurders zich organiseren, omdat zij hun huurders via de huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s) gemakkelijker kunnen betrekken bij hun beleid en beheer, in plaats van alle betrokken huurders afzonderlijk te betrekken. En de Overlegwet regelt voor het betrekken van huurdersorganisaties en bewoners de minimale procesvereisten, waardoor de verwachtingen daarover tussen verhuurder en huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) grotendeels dezelfde zullen zijn; maar de Overlegwet biedt ruimte voor afspraken over verdergaande rechten van huurdersorganisaties/bewonerscommissies.
De Woningwet geeft huurdersorganisaties die huurders van woningcorporaties vertegenwoordigen extra rechten ten aanzien van de specifieke taken die woningcorporaties ten behoeve van de volkshuisvesting hebben. Ik licht die hieronder toe, evenals waarom deze extra rechten niet in de Overlegwet zijn neergelegd (waardoor die extra rechten ook zouden gelden voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders):
Overige verhuurders hebben niet de plicht om bij te dragen aan de lokale/regionale volkshuisvesting en maken daardoor geen prestatieaf-spraken in de zin van de Woningwet over de lokale/regionale volkshuis-vesting met gemeenten, daardoor is niet voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders bepaald dat zij gelijkwaardig partner van de verhuurder zijn bij die prestatieafspraken.
Maar huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders hebben op grond van de Overlegwet recht op informatie, overleg en advies over voorgenomen wijzigingen in beleid en beheer (waaronder in ieder geval voorgenomen sloop en renovatie van woningen en voorgenomen beleid inzake leefbaarheid en herstructurering).
Huurdersorganisaties van overige verhuurders hebben op grond van de Overlegwet recht op informatie, overleg en advies over een voorgenomen fusie van de verhuurder.
De Overlegwet biedt huurdersorganisatie van andere verhuurder geen recht op voordracht van commissarissen van de raad van commissarissen. Maar het staat overige verhuurders vrij om met hun huurdersorganisaties (en raden van commissarissen) af te spreken dat zij een deel van de commissarissen mogen voordragen.
De Overlegwet bevat niet zo’n bepaling, maar dat laat onverlet dat het ook overige verhuurders (en hun huurdersorganisaties en bewonerscommis-sies) vrij staat om besluiten ter raadpleging voor te leggen aan de betrokken huurders.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Dertigers stappen in hospitamarkt»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat hospitaverhuur zich snel ontwikkelt van een studentenoplossing naar een bredere woonvorm voor alleenstaande ouders, ouderen en andere woningzoekenden?

Deze analyse deel ik. Dit nieuwsartikel geeft de ontwikkelingen weer die hospitabemiddelingsbureaus waarnemen en onderschrijven daarmee de beweging die ik graag zie.
Ik zet mij daarom in om hospitaverhuur verder te stimuleren om het woningtekort te verkleinen o.a. via de landelijke informatiecampagne «Word hospita! «Jouw huis van grote waarde»2 en via de website «hospitawijzer.nl». Daarnaast werk ik aan een wetswijziging om belangrijke drempels weg te nemen, waaronder de introductie van een tijdelijk huurcontract speciaal voor hospitaverhuur van maximaal vijf jaar. Als ook de mogelijkheid om het huurcontract te beëindigen bij (executie) verkoop van de woning of overlijden van de eigenaar-bewoner.

Vraag 3

Erkent u dat juist in deze wooncrisis – waarin de bouw stagneert en bestaanszekerheid onder druk staat – het noodzakelijk is om alle mogelijkheden van de bestaande woningvoorraad te benutten, en hospitaverhuur hierin een serieuze rol kan spelen?

Het beter benutten van de bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving (hierna: «beter benutten»), waaronder hospitaverhuur, is inderdaad van belang in het tegengaan van het woningtekort. Over mijn inzet op alle vormen van «beter benutten» informeer ik uw Kamer binnenkort met een voortgangsbrief.

Vraag 4

Hoeveel kamers kunnen volgens uw inschatting op korte termijn vrijkomen door de aangekondigde wetswijziging, en wat betekent dit concreet voor de druk op de woningmarkt?

Vraag 5

Klopt het dat deze wetswijziging al eerder naar de Kamer zou worden gestuurd, maar nu pas begin 2026 verwacht wordt?

Het klopt dat ik er naar streefde om eind van dit jaar het wetsvoorstel aan te bieden aan uw Kamer. Dit wetsvoorstel is recent in internetconsultatie geweest en momenteel ben ik bezig de reacties te verwerken. Hierna zal het voor advies aan de Raad van State worden aangeboden. Mijn inzet is om het wetsvoorstel in de eerste helft van 2026 voor te leggen aan uw Kamer ter behandeling.

Vraag 6

Wat zijn de oorzaken van dit uitstel, en welke gevolgen heeft dit voor woningzoekenden die nú in de knel zitten?

De oorzaak hiervan is dat er meer afstemming benodigd was met verschillende (keten)partners en andere ministeries dan op voorhand gedacht werd. Dat neemt niet weg dat hospitaverhuur, onder de huidige voorwaarden, nu ook al mogelijk is.

Vraag 7

Deelt u de mening dat goede huurbescherming onmisbaar is bij hospitaverhuur, juist omdat verhuurder en huurder zo dicht in elkaars persoonlijke leefomgeving verkeren?

Ik ben me er van bewust dat goede huurbescherming van groot belang is. Met het wetsvoorstel ben ik van mening een goede balans te hebben gevonden tussen huurbescherming voor huurders enerzijds en flexibiliteit voor verhuurders anderzijds.

Vraag 8

Hoe waarborgt u dat de voorgenomen wetswijziging niet alleen meer flexibiliteit creëert, maar ook voldoende bescherming biedt voor kwetsbare huurders?

De verwachting is dat er meer woonruimte beschikbaar zal komen door de voorgestelde wetswijzigingen. Dit is een voordeel voor potentiële huurders. De huurbescherming voor huurders wordt echter beperkter. Als gevolg van deze wetswijziging wordt het in de koopsector mogelijk om het (hospita)huurcontract (tussentijds) op te zeggen bij verkoop, executieverkoop of overlijden van de verhuurder. Daarnaast wordt specifiek voor hospitaverhuur een tijdelijk contract geïntroduceerd. Dit brengt voor huurders onzekerheid met zich mee en vraagt een zorgvuldige afweging gezien het feit dat het gaat om een basisvoorziening, een woning, en de verantwoordelijkheid van de overheid om minimale (huur)bescherming te regelen. Deze inperkingen van het huurrecht zijn te rechtvaardigen door het bijzondere karakter van hospitaverhuur, waarbij de verhuurder en huurder in dezelfde woning wonen. Potentiële hospita’s leveren daarbij fundamentele beginselen als privacy en de persoonlijke levenssfeer deels voor in. Om hen daarin tegemoet te komen zijn de wetswijzigingen deels gericht op mogelijkheden tot opzegging indien er sprake is van gewijzigde omstandigheden. Alhoewel daarmee de huurbescherming enigszins wordt beperkt, is het bieden van deze woonvorm en daarmee de potentie aan woonruimte een absoluut voordeel voor potentiële huurders.

Vraag 9

Vindt u dat een landelijk huurregister noodzakelijk is om misstanden te voorkomen, transparantie te vergroten en huurders te beschermen?

Ik heb uw Kamer op 9 april 2025 geïnformeerd over mijn inzet voor een huurregister (Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 27 926, nr. 391). In die brief ben ik ingegaan op de meerwaarde dat een huurregister heeft. Een register vergroot de rechtsbescherming en gelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder, helpt gemeenten bij het toezicht op en handhaving van met name de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Een huurregister kan gemeenten in staat stellen om meer inzicht te verkrijgen in de huurmarkt en pro-actiever te handelen bij eventuele misstanden. Ook kan een register de verhuurder ondersteuning bieden in het contact met de gemeente en een middel zijn voor de verhuurder om zichtbaar te maken dat hij of zij handelt in overeenstemming met die wet- en regelgeving. Naast een ondersteuning voor gemeenten kan een registratie van huurgegevens verschillende andere overheidsorganisaties in staat stellen om hun wettelijke taak effectiever en efficiënter uit te voeren. Dienst Toeslagen kan nauwkeuriger het recht op de huurtoeslag bepalen. Tevens kan het register als basis dienen voor toekomstige aanpassing van het toeslagenstelsel. Ook de belastingdienst kan voor Box 3 baat hebben bij actuele gegevens over de huur. De Inspectie Leefomgeving en Transport ziet bij het toezien en handhaven van de energielabelplicht een meerwaarde in een huurregister. Ook de Huurcommissie zou met een register ondersteund kunnen worden bij de geschilbeslechting. Tenslotte kan een registratie van huurgegevens waardevol zijn voor gemeenten en provincies bij het nemen van regie op de volkshuisvesting en de woningbouwopgave in het bijzonder.

Vraag 10

Erkent u dat de roep om zo’n huurregister steeds urgenter wordt, en dat uitstel de kwetsbaarste huurders het hardst treft?

Het opzetten van een huurregister heeft mijn volle aandacht. Van uitstel is geen sprake. In het antwoord op vraag 9 ben ik ingegaan op de meerwaarde die een register heeft.

Vraag 11

Wanneer kan de Kamer concreet rekenen op de invoering van een huurregister, en welke tussenstappen neemt u om dit vóór eind 2025 werkelijkheid te laten worden?

Een huurregister is niet op korte termijn gerealiseerd. De ontwikkeling en implementatie van het huurregister is omvangrijk en ingewikkeld. Ook moet er een wettelijke grondslag komen waarin wordt vastgelegd welke gegevens in een register worden geregistreerd, met welke doelen deze gegevens worden geregistreerd, wie welke rol en verantwoordelijkheid heeft bij de registratie en wie toegang heeft tot de geregistreerde gegevens. Ik heb uw Kamer toegezegd dat ik verschillende scenario’s voor een huurregister uitwerk, waarin ik kosten en baten tegen elkaar afweeg, daarbij ga ik ook in op de bijbehorende implementatietermijn. Ik verwacht de scenario’s in het eerste kwartaal van 2026 in internetconsultatie te kunnen brengen. Daarmee wil ik alle relevante stakeholders een kans geven mee te denken over de nadere inrichting van een huurregister. Het realiseren van een huurregister in 2025 is geenszins een reële verwachting.

Vraag 12

Zijn er elementen uit het beoogde basisregister die u al eerder kunt invoeren, zodat woningzoekenden sneller profiteren van meer zekerheid en bescherming

Zoals in het antwoord op vraag 11 uiteengezet, werk ik verschillende scenario’s uit voor het opzetten van een huurregister. Daarbij ga ik ook in op het bijbehorende tijdspad en of een stapsgewijze opzet meerwaarde heeft.

Vraag 13

Bent u bereid deze vragen afzonderlijk en binnen drie weken te beantwoorden?

De vragen zijn afzonderlijk en binnen drie weken beantwoord.

Vraag 1

U heeft vandaag aanpassingen in consultatie gedaan om de Wet betaalbare huur aan te passen, deelt u de mening dat de timing middenin de vakantieperiode zeer ongelukkig is omdat mensen hierdoor minder kans hebben te reageren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Nee. De consultatie is volgens de normale procedure opengesteld, waardoor eenieder binnen een periode van zes weken kan reageren. Gezien de noodzaak om op relatief korte termijn verlichting te kunnen bieden aan verhuurders, is het niet wenselijk om de consultatie tot na de zomer uit te stellen. Bovendien zijn de maatregelen uit het ter consultatie voorgelegde besluit eerder kenbaar gemaakt in mijn brief van 10 april jl.1

Vraag 2

De Tweede Kamer sprak vorige maand in meerderheid uit de Wet betaalbare huur niet te willen wijzigen, waarom negeert u deze uitspraak en komt u alsnog met wijzigingen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uw Kamer heeft de regering per motie2 opgeroepen om af te zien van de in de Voorjaarsnota voorgestelde wijzigingen van de Wet betaalbare huur (Wbh). Het wijzigingsbesluit dat op 15 juli jl. open is gesteld voor consultatie ziet niet op deze maatregelen en ziet daarnaast grotendeels op andere onderwerpen binnen de Wet betaalbare huur dan de afspraken in de Voorjaarsnota. De maatregelen in het huidige besluit zijn reeds per brief van 10 april jl.3 aangekondigd, vóór de Voorjaarsnota. Gelijktijdig met verzending van deze beantwoording start ik de formele voorhangprocedure voor het ontwerpbesluit, waardoor ook uw Kamer nog de gelegenheid heeft zich over de wenselijkheid van de maatregelen uit te spreken.

Vraag 3

Eén van de voorstellen die voorligt in consultatie regelt dat de WOZ-waarde van een woning zwaarder mag meetellen, klopt het dat hiermee, zeker in steden, voor veel woningen een flink hogere huur kan worden gevraagd? Om hoeveel woningen gaat het? Hoeveel zal de huur stijgen?

De WOZ-prijsopslag zorgt ervoor dat de marktwaarde van woningen die door de WOZ-cap in het gereguleerde segment terugvallen beter in de huurprijs verdisconteerd kan worden, zonder dat deze woningen liberaliseren. Daarmee kunnen deze woningen makkelijker behouden voor de huurvoorraad, juist in de gebieden waar schaarste aan huurwoningen groot is. In hoeverre deze woningen een hogere huurprijs krijgen is afhankelijk van het oorspronkelijke puntentotaal, vóór toepassing van de WOZ-cap.
Op grond van het WoON2024 wordt geschat dat ca. 38.000 woningen door de WOZ-cap gereguleerd worden, waarvan ca. 13.000 van woningcorporaties en ca. 25.000 van private verhuurders. Van deze geschatte 38.000 woningen liggen er ca. 32.000 in de G4. Voor deze woningen mag nu maximaal een huurprijs van € 1.184,82 gevraagd worden. Een deel van deze woningen zal door de WOZ-prijsopslag stijgen tot een bedrag van ca. € 1.200,–, een deel tussen € 1.200 en € 1.300 en een kleiner deel tot € 1.300,–. Deze maximale huurprijzen zijn doorgaans nog steeds betaalbaar voor de middeninkomens die hierop zijn aangewezen, volgens de Nibud-normen. Het gemiddelde effect van de WOZ-opslag op de betaalbaarheid van deze woningen is daarmee beperkt. Aangezien deze huurwoningen hiermee makkelijker in de huurvoorraad behouden kunnen worden, zijn huurders hier mee geholpen. Gelet op het beperkte aantal woningen dat door de maatregel geraakt wordt, is het algemene effect op de betaalbaarheid van de huurvoorraad tevens beperkt.
Voor de wijzigingen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) geldt in het algemeen dat het maximale jaarlijkse huurverhogingspercentage ervoor zorgt dat huurprijzen niet in één keer fors kunnen stijgen. Bij een nieuw contract kan de nieuwe maximale huurprijs als gevolg van de aangekondigde maatregelen wel altijd direct gevraagd worden.

Vraag 4

Een tweede voorstel dat nu voorligt in consultatie is het niet langer aftrekken van minpunten voor woningen zonder buitenruimte, waarom is hiervoor gekozen? Klopt het dat hiermee, zeker in steden, voor veel woningen een flink hogere huur kan worden gevraagd? Om hoeveel woningen gaat het? Hoeveel zal de huur stijgen?

Zoals in de toelichting bij het besluit is te lezen is er voor deze maatregel gekozen omdat deze minpunten het minder rendabel maken om een woning zonder buitenruimte te kunnen blijven verhuren. Dit zijn veelal woningen in stedelijke gebieden waar de schaarste aan huurwoningen juist groot is en waar het realiseren van buitenruimte vaak geen optie is. Het schrappen van de minpunten voor het volledig ontbreken van buitenruimte is specifiek bedoeld om te voorkomen dat woningen in stedelijke gebieden uit de huurvoorraad verdwijnen. Deze woningen zijn vaak in bezit van particuliere verhuurders. Het hebben van buitenruimte blijft positief gewaardeerd in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) waardoor het voor verhuurders loont om in deze toegevoegde woonkwaliteit te voorzien. Tevens geldt op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de eis dat nieuwbouwwoningen dienen te beschikken over een buitenruimte. Het schrappen van minpunten ziet dus enkel op het behouden van huurwoningen in de bestaande voorraad.
De wijziging betreft het schrappen van 5 minpunten binnen het WWS. Deze 5 minpunten komen neer op een bedrag van circa € 33,– per maand.

Vraag 5

Een derde voorstel dat nu voorligt in consultatie regelt dat voor kleine monumenten een hogere huur kan worden gevraagd, waarom is hiervoor gekozen? Om hoeveel woningen gaat het? Hoeveel zal de huur stijgen?

Zoals in de toelichting bij het besluit is te lezen beoogt deze aanpassing de unieke karakteristiek en gewildheid van kleine rijksmonumenten (tot 40 m2) beter te waarderen in het WWS. Door een zwaardere WOZ-waardering stijgt de maximale huurprijs met gemiddeld € 40,– tot € 70,– per maand, afhankelijk van de oppervlakte en WOZ-waarde. Er zijn naar schatting zo’n 16.000 verhuurde rijksmonumenten in Nederland, waarvan een kleiner deel kleine rijksmonumenten betreft. De maatregel voorkomt dat juist deze karakteristieke huurwoningen verdwijnen doordat de verhuur daarvan onrendabel wordt.

Vraag 6

Het vierde voorstel dat nu voorligt in consultatie zorgt ervoor dat alle studenten een tijdelijk huurcontract mogen krijgen, waarom is hiervoor gekozen gezien tijdelijke huurcontracten zorgen voor veel onzekerheid voor huurders?

Zoals in de toelichting bij het besluit is te lezen zijn studenten vaak per definitie tijdelijk in een woonplaats en hebben zij doorgaans een andere woonbehoefte dan reguliere huurders. Met de Wet vaste huurcontracten en onderliggende regelgeving is het mogelijk gemaakt om studenten eenmalig een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aan te bieden, als zij uit een andere gemeente of land komen. De maatregel uit het ontwerpbesluit versoepelt de regels door het voor alle studenten mogelijk te maken een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar te krijgen, ongeacht waar zij vandaan komen. Dit vereenvoudigt de uitvoering en vermindert administratieve lasten, aangezien studenten niet hoeven aan te tonen waar zij wonen en verhuurders dit niet hoeven te verifiëren. Ook biedt de wijziging verhuurders meer flexibiliteit, zonder dat het materieel ten koste gaat van de Wvh. De huurbescherming van de Wvh blijft immers voor niet-studenten volledig van toepassing.

Vraag 7

De vier maatregelen die u voorstelt zijn vooral goed voor particuliere verhuurders maar zorgen voor hogere huren en onzekerheid bij huurders, waarom kiest u zo onevenwichtig voor het belang van verhuurders?

Zoals in de toelichting bij het besluit is te lezen heb ik ervoor gekozen om in specifieke gevallen maatregelen te nemen om concrete knelpunten voor (met name particuliere) verhuurders weg te nemen. De Wbh en de Wvh en de bescherming die zij huurders bieden blijven daarbij overeind. Tegelijkertijd zorgen de wijzigingen ervoor dat verhuurders eerder hun huurwoningen zullen behouden. Huurders zijn dus juist geholpen met een groter aanbod aan betaalbare huurwoningen.

Vraag 8

Een betaalbare huurwoning is voor velen zeer moeilijk te vinden, heeft u ook alternatieven overwogen voor de voorstellen die u nu doet? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

Om te zorgen voor meer aanbod aan betaalbare huurwoningen, zijn meerdere acties nodig. Zo is het aanwakkeren van voldoende (betaalbare) woningbouw een grote prioriteit van het kabinet. Maar tegelijkertijd heeft mijn analyse uitgewezen dat de recent ingevoerde wetgeving, in samenhang met andere factoren, een negatief effect heeft op het aanbod van huurwoningen4.
De Wbh en de Wvh hebben de huurregelgeving grondig gewijzigd. Voor het behoud van investeringsbereidheid in betaalbare (huur)woningen is rust in de markt en dus stabiliteit in beleid nodig. Tegelijkertijd zie ik ook concrete knelpunten in de huidige huurregelgeving, die ik met deze wijzigingen wil wegnemen. Daarbij draag ik bij aan behoud van aanbod aan betaalbare huurwoningen, zonder dat recent uitgebreide huur(prijs)bescherming teniet wordt gedaan of grote onzekerheid in de markt ontstaat.

Vraag 9

Wanneer de zorg van de Minister zit op de aanbodkant, het gebrek aan betaalbare huurwoningen, had ook gekozen kunnen worden voor het vergroten van het aantal betaalbare huurwoningen door woningcorporaties, waarom is dit niet gedaan?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 8 heb toegelicht, zijn meerdere acties tegelijkertijd vereist om het aanbod van betaalbare huurwoningen te vergroten. De in consultatie gebrachte maatregelen maken deel uit van dit grotere geheel.
Zo heb ik in mijn brief van 14 juli jl. mijn aanpak gepresenteerd, waarmee ik de realisatie van middenhuurwoningen door zowel corporaties als private partijen wil stimuleren5. Daarnaast zet ik in het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting, dat op 3 juli door uw Kamer aangenomen is en voorligt in de Eerste Kamer, in op het toevoegen van twee derde betaalbare woningen en 30% sociale huurwoningen op regionaal, provinciaal en landelijk niveau. Dat beleid is ook verankerd in de Nationale prestatieafspraken (NPA), waarin ik met gemeenten en corporaties heb afgesproken te streven naar een zo groot mogelijke netto toename van de sociale huurvoorraad, rekening houdend met verkoop en sloop van sociale huurwoningen. Ook heb ik in de NPA afgesproken dat corporaties ruim 39 duizend middenhuurwoningen toevoegen tot 2035, wat alleen haalbaar is als hiervoor in latere jaren ook geborgde financiering kan worden aangetrokken. De bijdrage aan nieuwbouw die in de NPA met woningcorporaties is afgesproken is al erg ambitieus, een nog grotere bijdrage van de sector vragen acht ik niet realistisch. Onderdeel van de twee derde betaalbare woningen is ook aanbod voor mensen met een middeninkomen. Ook zij komen in de knel en kunnen niet terecht in een sociale huurwoning.

Vraag 10

Wanneer u zich zorgen maakt over de verkoop van huurwoningen door particuliere verhuurders had ook gericht kunnen worden gekozen voor het opkopen van een deel van deze woningen en het onderbrengen bij corporaties, waarom is dat niet gedaan?

Woningcorporaties voeren hun eigen aan- en verkoopbeleid, maar kunnen hier lokaal wel afspraken over maken met de gemeente en huurdersorganisaties. Hier ligt geen rol voor het Rijk omdat het om lokale afwegingen gaat op het niveau van wooncomplexen. Voor woningcorporaties zal het echter in veel gevallen financieel niet haalbaar zijn om huurwoningen van particuliere verhuurders over te nemen als het gaat om losse eenheden die in de verkoop gaan. Deze zijn voor woningcorporaties niet op een efficiënte wijze te exploiteren.

Vraag 11

Bent u bereid deze maatregelen niet verder uit te werken totdat de Wet betaalbare huur eerst een kans van slagen heeft gehad? Kunt u uw antwoord toelichten?

Nee. Gezien de huidige verkoop van huurwoningen door met name particuliere verhuurders is het van belang om zo snel mogelijk in concrete gevallen verlichting te kunnen bieden. De in consultatie gebrachte maatregelen zijn ingrepen die specifieke knelpunten weghalen om het verhuurders mogelijk te maken om door te blijven verhuren. In de vormgeving van die maatregelen is een zorgvuldig evenwicht gevonden tussen betaalbaarheid voor huurders enerzijds en rentabiliteit voor verhuurders anderzijds. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 7 heb toegelicht, blijven zowel de Wbh als de Wvh overeind staan en blijven zij huurders bescherming bieden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel verhuurder blijft 1.340 euro vragen voor appartement in Harderwijk, gemeente verbolgen: «Dit kan écht niet» in de Stentor?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het handelen van de verhuurder, die de afspraken met de gemeente over fatsoenlijke huurprijzen niet nakomt?

Ik ken de exacte feiten van deze kwestie niet, maar ik begrijp uit het artikel dat aan deze Kamervragen ten grondslag ligt dat dit geschil door de gemeente Harderwijk aan een rechter is voorgelegd. Indien de rechter oordeelt dat de verhuurder gemaakte afspraken niet nakomt, dan is dat handelen van de verhuurder inderdaad ontoelaatbaar.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat beloofde airco’s nooit zijn aangesloten, de lift niet werkt, de beheerder onaangekondigd woningen binnenstapt, de gezamenlijke ruimtes slecht worden schoongemaakt, terwijl bewoners hoge servicekosten betalen?

Voorop moet worden gesteld dat verhuurders zich aan geldende wet- en regelgeving dienen te houden. Hoewel de meeste verhuurders dit ook doen, zijn er helaas ook verhuurders die misbruik maken van hun positie en de grenzen opzoeken. Uit het artikel dat aan deze Kamervragen ten grondslag ligt, wordt niet duidelijk of de klachten van de huurders door een bevoegde instantie, zoals een rechter, de Huurcommissie of de gemeente zijn onderzocht en behandeld. Of dus daadwerkelijk sprake is van bewezen onrechtmatig handelen, valt voor mij niet te verifiëren, waardoor ik de situatie niet kan beoordelen.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het feit dat huurders via de rechter hun gelijk moeten halen, terwijl de verhuurder zich duidelijk niet aan de wet houdt?

Uit het artikel komt naar voren dat het de gemeente is die zich tot de rechter heeft gewend. Er is dus geen sprake van huurders die zich tot de rechter moeten wenden om hun gelijk te halen, zoals de vraag suggereert. Of sprake is van strijd met de wet is overigens niet gebleken. Uit het artikel volgt dat de gemeente naar de rechter is gestapt omdat zij van mening is dat de afspraken die omtrent huurprijzen zijn gemaakt door de verhuurder worden geschonden.
Huurders hebben zelf bovendien ook verschillende mogelijkheden om zonder tussenkomst van de rechter hun recht te halen wanneer hun verhuurder zich niet aan de wet houdt. Zo biedt de Wet goed verhuurderschap gemeenten sinds 1 juli 2023 de mogelijkheid om op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag als bijvoorbeeld intimidatie, discriminatie, onredelijke servicekosten en te hoge waarborgsommen. Deze handhavende taak van gemeenten is als gevolg van de Wet betaalbare huur per 1 januari 2025 uitgebreid met handhaving op te hoge huren en huurverhogingen. Gemeenten kunnen handhaven naar aanleiding van een melding die is binnengekomen bij het gemeentelijke meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag, dat zij sinds 1 januari 2024 dienen te hebben, maar kunnen ook proactief – dus zonder voorafgaande melding – handhaven als zij een overtreding constateren. Bovendien kunnen huurders in het lage- en middenhuursegment bij de Huurcommissie terecht in geval van geschillen over onder andere huurprijzen, (onderhouds)gebreken, huurverhogingen en servicekosten. Huurders met een geliberaliseerd contract kunnen bovendien ook bij de Huurcommissie terecht met geschillen over de servicekosten en (aanvangs)huurprijs.
Er zijn dus verscheidene mogelijkheden voor huurders om, zonder een gang naar de rechter te hoeven maken, hun recht te halen wanneer hun verhuurder zich niet aan de wet houdt.

Vraag 5

Is het handelen van de verhuurder in lijn met de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap?

Of in een concrete casus sprake is van een overtreding van de Wet goed verhuurderschap en/of Wet betaalbare huur, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van dat specifieke geval. Op basis van enkel het nieuwsartikel is voor mij niet vast te stellen of sprake is van een overtreding van de genoemde wetten.
Bovendien is het de gemeente die belast is met het toezicht en de handhaving op de naleving van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Zij dient vast te stellen of inderdaad sprake is van een overtreding van deze wetten, alvorens tot handhaving over kan worden gegaan. Een oordeel over de vraag of het handelen van de verhuurder uit het artikel al dan niet in strijd is met de Wet goed verhuurderschap en/of de Wet betaalbare huur is om die reden dan ook voorbehouden aan de gemeente.

Vraag 6

Zo ja, welke instrumenten gaat u inzetten om deze illegale praktijken aan te pakken? Zo nee, hoe zou de wet kunnen worden aangepast om dit te voorkomen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 4 reeds heb toegelicht, voorziet de huidige wet- en regelgeving reeds in een stevig kader op basis waarvan kan worden opgetreden in geval van ongewenst verhuurgedrag. Het gaat hier onder andere om de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur, als gevolg waarvan gemeenten kunnen handhaven op misstanden als intimidatie, discriminatie, onredelijke servicekosten en te hoge huren.

Vraag 7

Welke instrumenten heeft de gemeente om deze uitwassen aan te pakken?

Zoals ik in het antwoord op vraag 4 reeds heb toegelicht, hebben gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap sinds 1 juli 2023 de mogelijkheid gekregen om op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag. Het kan hierbij gaan om zaken als intimidatie en discriminatie, te hoge servicekosten en waarborgsommen of het niet-informeren van huurders over diens rechten en verplichtingen ten aanzien van het gehuurde. Deze handhavende bevoegdheid van de gemeente is als gevolg van de Wet betaalbare huur per 1 januari 2025 uitgebreid met het toezicht en de handhaving op te hoge huurprijzen en huurverhogingen. De Wet goed verhuurderschap biedt gemeenten bovendien de mogelijkheid om een vergunningsplicht in te voeren, als gevolg waarvan het verboden wordt om bepaalde categorieën van woon- of verblijfsruimten te verhuren zonder verhuurvergunning. Met de vergunningsplicht kunnen aanvullende eisen aan de verhuur worden gesteld.
Wanneer een gemeente een overtreding van de Wet goed verhuurderschap of Wet betaalbare huur constateert, kan hierop worden gehandhaafd. Gemeenten hebben hiervoor de beschikking over het klassieke bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, last onder bestuursdwang/last onder dwangsom, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername. Dit instrumentarium dient proportioneel te worden toegepast, onder gebruikmaking van de bestuursrechtelijke escalatieladder.

Vraag 8

Hoe werkt het Meldpunt Wet goed verhuurderschap in dergelijke casussen?

Op grond van de Wet goed verhuurderschap zijn gemeenten sinds 1 januari 2024 verplicht om een laagdrempelig meldpunt te hebben ingesteld waar huurders, woningzoekenden, omwonenden of andere belanghebbenden – zo nodig anoniem – melding kunnen doen van ongewenst verhuurgedrag. Wanneer een gemeente een melding ontvangt, dient te worden onderzocht of sprake is van een overtreding van de Wet goed verhuurderschap of Wet betaalbare huur. Een gemeente kan daarnaast ook proactief- dus zonder voorafgaande melding – onderzoek doen naar mogelijke overtredingen. Een gemeente is formeel dus niet afhankelijk van meldingen bij het meldpunt, zoals in het artikel gesuggereerd wordt.
Wanneer een gemeente daadwerkelijk een overtreding van de Wet goed verhuurderschap of Wet betaalbare huur constateert, dient de gemeente hierop te handhaven. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 7 reeds heb toegelicht, hebben gemeenten hiervoor de beschikking over het klassieke bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, last onder bestuursdwang/last onder dwangsom, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername. Dit instrumentarium dient proportioneel te worden toegepast, onder gebruikmaking van de bestuursrechtelijke escalatieladder.

Vraag 9

Kunt u voor bewoners die een melding doen anonimiteit waarborgen? Zodat ze hun beklag kunnen doen zonder angst voor huisuitzetting of verwaarlozing door de verhuurder.

Meldingen bij het gemeentelijke meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag moeten ook anoniem gedaan kunnen worden. Met anoniem wordt bedoeld dat het voor het doen van een melding niet noodzakelijk is dat de melder zijn/haar naam en andere persoonsgegevens vermeldt. Een anonieme melding kan echter wel het onderzoek bemoeilijken. Dat is de keerzijde, waarover de melder geïnformeerd kan worden.
Overigens zou het natuurlijk nooit zo mogen zijn dat huurders hun beklag niet durven te doen uit angst voor represailles van de verhuurder, bijvoorbeeld in de vorm van een huisuitzetting of het niet-uitvoeren van noodzakelijk onderhoud. Om die reden is in de Wet goed verhuurderschap dan ook opgenomen dat verhuurders zich dienen te onthouden van elke vorm van intimidatie. Gemeenten kunnen optreden tegen verhuurders die hun huurder – in weerwil van dit verbod – toch intimideren.

Vraag 10

Wat vindt u ervan dat verhuurders boekhoudkundige trucs hanteren waarbij ze extra servicekosten rekenen voor «inventaris», die gerekend wordt voor een duurdere keuken of andere elementen die gewoon onderdeel van de reguliere huur zijn? Wat gaat u doen om te voorkomen dat verhuurders dergelijke trucs gebruiken om op deze manier «nep»-sociale huur aan te bieden?

Onder de huurprijs moet worden verstaan de prijs die verschuldigd is voor het gebruik van de woning, alsmede de onroerende aanhorigheden. Het gaat daarmee om de zaken die onlosmakelijk met het gehuurde zijn verbonden, of zaken die krachtens overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde, zoals bijvoorbeeld het trappenhuis, tuinen (indien niet openbaar) en gemeenschappelijke ruimten (indien niet openbaar). Servicekosten mogen alleen in rekening worden gebracht voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte.
Met de Wet modernisering servicekosten wordt een limitatieve lijst vastgelegd van welke kosten door verhuurders wel en niet onder de noemer «servicekosten» in rekening mogen worden gebracht. Ook wordt met die wet explicieter tot uiting gebracht dat in rekening gebrachte servicekosten in redelijke verhouding moeten staan tot de geleverde goederen of diensten. Hiermee worden huurders beter beschermd tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen of die kosten in rekening brengen die geen relatie hebben met de daadwerkelijk gemaakte kosten. De inwerkingtreding van deze wet is voorzien per 1 januari 2026.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 en 4 al heb aangegeven, dienen verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving te houden, waaronder begrepen de wet- en regelgeving over servicekosten. Huurders die het niet eens zijn met hun servicekosten, kunnen de Huurcommissie vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van de servicekosten. Ook zijn gemeenten sinds de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap bevoegd om op te treden tegen verhuurders die zich niet aan de geldende wet- en regelgeving rondom servicekosten houden.

Vraag 11

Bent u bereid contact te leggen met de lokale bestuurders om de problemen van de bewoners in Harderwijk zo snel mogelijk op te lossen?

Hier zie ik geen aanleiding toe. Uit het artikel blijkt dat de situatie in De Oude Bieb de aandacht heeft van de lokale bestuurders in Harderwijk en dat de gemeente de zaak heeft voorgelegd aan een rechter. Ik vertrouw erop dat deze kwestie hiermee tot een goed einde voor de betrokkenen wordt gebracht.

Vraag 1

Herinnert u zich dat u eerder toezegde de Kamer voor de zomer van 2025 het wetsvoorstel voor hospitaverhuur toe te sturen, maar dat dit nu opnieuw is verschoven naar voorjaar 2026?1

Vraag 2

Kunt u exact aangeven op welke data deze toezeggingen zijn gedaan en welke interne of externe factoren telkens tot uitstel hebben geleid?

Vraag 3

Kunt u concreet benoemen welke departementen of organisaties vertraging veroorzaken, en waarom deze afstemming niet parallel aan het wetgevingsproces kon plaatsvinden?

Vraag 4

Bent u bereid tijdschema’s per overlegstroom openbaar te maken zodat inzichtelijk wordt waar de stagnatie precies zit?

Vraag 5

Klopt het dat het conceptwetsvoorstel al in internetconsultatie is geweest?

Vraag 6

Hoeveel reacties zijn er ontvangen, van wie, en op welke punten vereisen die inhoudelijke herziening?

Vraag 7

Wanneer is het ter advies voorleggen aan de Raad van State voorzien en wat zijn de nog resterende stappen met bijbehorende termijnen?

Vraag 8

Waarom wordt in de beslisnota (25 september 2025) opnieuw gesteld dat een huurregister «begin 2026 op zijn vroegst haalbaar» is, terwijl de eerdere toezegging (brief 9 april 2025) sprak over tweede helft 2025?

Vraag 9

Bent u bereid een deelbaar stappenplan te publiceren met concrete deadlines voor: het gereedkomen van de scenario’s voor het huurregister, de internetconsultatie, de indiening van het wetsvoorstel, de geplande inwerkingtreding? Zo nee, waarom niet?

Vraag 10

Kunt u zich herinneren dat u hebt erkend dat een huurregister «de rechtsbescherming en gelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder vergroot» en dat het «dienst Toeslagen, de Belastingdienst en gemeenten ondersteunt bij toezicht»? Hoe verantwoordt u dan dat u juist deze maatregel zo laat oppakt dat pas na 2026 een effect kan optreden, terwijl de misstanden zich nú voordoen?

Vraag 11

Klopt het dat er naar schatting 100.000 kamers vrij zouden kunnen komen door hospitaverhuur, waarvan 37% in de huursector en 63% in de koopsector?

Vraag 12

Hoeveel van deze potentie blijft onbenut door het uitblijven van de wet?

Vraag 13

Welke concrete maatschappelijke kosten zijn verbonden aan deze vertraging?

Vraag 14

Bent u bereid om de onderdelen van het wetsvoorstel gefaseerd in werking te laten treden, bijvoorbeeld direct al de tijdelijke contracten voor hospitaverhuur zodat woningzoekenden al in 2025 profiteren van meer aanbod? Zo niet, waarom niet?

Vraag 15

Bent u bereid om – in lijn met de oproep van lid Welzijn – nog dit jaar (2025) beide voorstellen aan de Kamer te sturen, desnoods als voorontwerp of kaderwet, zodat de behandeling direct aan het begin van 2026 kan plaatsvinden?

Vraag 16

Erkent u dat het herhaaldelijk uitstellen van deze wetgeving het beeld versterkt dat het ministerie gebrek aan urgentiebesef toont op twee cruciale onderwerpen voor de volkshuisvesting?

Vraag 17

Hoe gaat u het vertrouwen van de Kamer en woningzoekenden hierin herstellen?

Vraag 18

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Klopt het dat u concludeert dat de doeltreffendheid en doelmatigheid van de kamerverhuurvrijstelling niet vast te stellen zijn wegens gebrek aan data? Welke meetbare doelindicatoren hanteert u nu wel (bijvoorbeeld het aantal hospitakamers, instroom en uitstroom, of prijsontwikkeling binnen de WoningWaarderingsStelsel voor Onzelfstandige woningen (WWSO) -grenzen)?1

Vraag 2

Waarom is sinds de invoering van de vrijstelling in 1993 niet geborgd dat het gebruik en de omvang ervan worden gemonitord, terwijl dit voor andere fiscale regelingen gebruikelijk is?

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat het aantal hospitawoningen wordt geraamd op circa 30.000, waarvan ongeveer 46% onder de vrijstellingsgrens valt (ongeveer 13.800 gevallen), en dat de budgettaire derving hiervoor neerkomt op 6 miljoen euro in 2025, herzien van 17 miljoen euro? Kunt u deze cijfers uitsplitsen per jaar vanaf 2020?

Vraag 4

Waarom vermeldt de verkenning een vrijstellingsgrens van 6.342 euro voor 2025 en het beleidsopties-document 6.324 euro? Welke is juist en hoe verklaart u dit verschil? Kunt u daarbij ook de indexatieformule toelichten?

Vraag 5

Erkent u dat een derde van de hospita’s overweegt een Tweede Kamer te verhuren bij uitbreiding van de vrijstelling? Welke concrete additionele kameropbrengst verwacht u daarvan tussen 2026 en 2030?

Vraag 6

Waarom kiest u niet voor de gerichte variant waarbij de vrijstelling alleen wordt verdubbeld bij verhuur van een Tweede Kamer, die uitdrukkelijk de prijsopdrijvende werking bij één kamer mijdt en het effect op aanbod maximaliseert?

Vraag 7

Welke concrete ICT-belemmeringen maken deze variant volgens u onmogelijk? Kunt u een uitvoeringsschema delen met mijlpalen, benodigde capaciteit, en verwachte doorlooptijd binnen het IH-portfolio?

Vraag 8

Welke dekkingsopties zijn ambtelijk voor deze variant verkend (bijvoorbeeld kasschuiven, schrappen van andere regelingen met lage doeltreffendheid)?

Vraag 9

Wat vindt u van herinvestering van de opbrengst bij afschaffing van de vrijstelling (7 miljoen euro per jaar) op ter dekking van de gerichte variant (3 miljoen euro per jaar)?

Vraag 10

Waarom geldt het argument van gebrek aan dekking hier als doorslaggevend, terwijl bij andere woonmaatregelen met grotere budgettaire impact wel voorfinanciering of kasschuiven plaatsvinden? Kunt u voorbeelden geven en het gehanteerde consistentiekader toelichten?

Vraag 11

Erkent u dat door geen keuze te maken feitelijk sprake is van beleidsonthouding, terwijl de gerichte variant goedkoper is dan de huidige vrijstelling en een groter effect kan hebben op het kameraanbod? Kunt u dit onderbouwen met een maatschappelijke kosten-batenanalyse?

Vraag 12

Kunt u aangeven waarom er volgens u een risico op prijsopdrijving ontstaat bij een generieke verdubbeling? Erkent u dat het WWSO-puntensysteem de maximale huur voor onzelfstandige kamers begrenst en dat dit risico daarmee grotendeels wordt gedempt? Kunt u dit illustreren met een cijfermatige vergelijking tussen huidige puntentellingen en de vrijstellingsgrens?

Vraag 13

Kunt u nader aangeven waarom u het opnemen van een vinkje in de belastingaangifte onwenselijk acht? Welke alternatieven zijn uitgewerkt om het gebruik van de vrijstelling toch te monitoren? Kan het huurregister hier een rol spelen? Waarom wel of niet?

Vraag 14

Kunt u in 2026 een nulmeting uitvoeren en de Kamer over de uitkomsten informeren?

Vraag 15

Waarom kan de Belastingdienst geen verkorte route leveren, bijvoorbeeld via handmatige of ex-post controle, zoals dat bij andere kleinere regelingen wel gebeurt? Kunt u toelichten van welke concrete belemmering sprake is?

Vraag 16

Welke informatie is minimaal nodig om in 2027 een lichte variant van de Tweede Kamervrijstelling te kunnen uitvoeren? Kunt u daarbij de kosten en doorlooptijd aangeven?

Vraag 17

Kunt u drie scenario’s geven (laag, midden en hoog) voor het additionele aantal tweede hospitakamers tussen 2026 en 2030 bij a) generieke verdubbeling, b) verdubbeling alleen bij Tweede Kamer, en c) ongewijzigd beleid met niet-fiscale maatregelen zoals de aangekondigde wetswijziging en informatiecampagne?

Vraag 18

Hoe verhoudt de fiscale uitbreiding zich tot de aangekondigde wetswijziging voor hospitaverhuur (beëindiging bij verkoop of overlijden, tijdelijk contract van maximaal vijf jaar, kortere opzegtermijn in de eerste maand) en de geplande informatiecampagne? Bent u bereid deze te bundelen tot één integraal hospitapakket voor 2026?

Vraag 19

Welke concrete resultaatsdoelen streeft u na om hypothecaire kredietaanbieders te stimuleren om hospitaverhuur standaard toe te staan per 2026, en hoe worden deze gekoppeld aan de eventuele fiscale uitbreiding zodat het aanbod daadwerkelijk groeit?

Vraag 20

Bent u bereid een budgettair neutraal pakket voor te leggen waarin de opbrengst van afschaffing van de vrijstelling (7 miljoen euro per jaar) of versobering van andere regelingen de gerichte Tweede Kamervrijstelling (3 miljoen euro per jaar) dekt, met de resterende 4 miljoen voor handhaving en monitoring?

Vraag 21

Kunt u de onderliggende rekenmodellen, aannames en memo’s delen die leiden tot de genoemde dervings- en opbrengstramingen, alsmede de afweging binnen het IH-portfolio die tot de conclusie «niet uitvoerbaar voor 2030» heeft geleid?

Vraag 22

Wanneer ontvangt de Kamer een voorkeursbesluit inclusief dekking, monitoringaanpak en uitvoeringskalender, en waarom is in de beslisnota geen vervolgstap opgenomen terwijl de motie-Van Vroonhoven hier wel expliciet om vroeg?2

Vraag 23

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Wat is de formele en feitelijke onderbouwing van uw uitspraak dat statushouders 25–30% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toegewezen hebben gekregen?1

Vraag 2

Kunt u deze vraag voor 29 oktober a.s. beantwoorden?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Dertigers stappen in hospitamarkt»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat hospitaverhuur zich snel ontwikkelt van een studentenoplossing naar een bredere woonvorm voor alleenstaande ouders, ouderen en andere woningzoekenden?

Deze analyse deel ik. Dit nieuwsartikel geeft de ontwikkelingen weer die hospitabemiddelingsbureaus waarnemen en onderschrijven daarmee de beweging die ik graag zie.
Ik zet mij daarom in om hospitaverhuur verder te stimuleren om het woningtekort te verkleinen o.a. via de landelijke informatiecampagne «Word hospita! «Jouw huis van grote waarde»2 en via de website «hospitawijzer.nl». Daarnaast werk ik aan een wetswijziging om belangrijke drempels weg te nemen, waaronder de introductie van een tijdelijk huurcontract speciaal voor hospitaverhuur van maximaal vijf jaar. Als ook de mogelijkheid om het huurcontract te beëindigen bij (executie) verkoop van de woning of overlijden van de eigenaar-bewoner.

Vraag 3

Erkent u dat juist in deze wooncrisis – waarin de bouw stagneert en bestaanszekerheid onder druk staat – het noodzakelijk is om alle mogelijkheden van de bestaande woningvoorraad te benutten, en hospitaverhuur hierin een serieuze rol kan spelen?

Het beter benutten van de bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving (hierna: «beter benutten»), waaronder hospitaverhuur, is inderdaad van belang in het tegengaan van het woningtekort. Over mijn inzet op alle vormen van «beter benutten» informeer ik uw Kamer binnenkort met een voortgangsbrief.

Vraag 4

Hoeveel kamers kunnen volgens uw inschatting op korte termijn vrijkomen door de aangekondigde wetswijziging, en wat betekent dit concreet voor de druk op de woningmarkt?

Vraag 5

Klopt het dat deze wetswijziging al eerder naar de Kamer zou worden gestuurd, maar nu pas begin 2026 verwacht wordt?

Het klopt dat ik er naar streefde om eind van dit jaar het wetsvoorstel aan te bieden aan uw Kamer. Dit wetsvoorstel is recent in internetconsultatie geweest en momenteel ben ik bezig de reacties te verwerken. Hierna zal het voor advies aan de Raad van State worden aangeboden. Mijn inzet is om het wetsvoorstel in de eerste helft van 2026 voor te leggen aan uw Kamer ter behandeling.

Vraag 6

Wat zijn de oorzaken van dit uitstel, en welke gevolgen heeft dit voor woningzoekenden die nú in de knel zitten?

De oorzaak hiervan is dat er meer afstemming benodigd was met verschillende (keten)partners en andere ministeries dan op voorhand gedacht werd. Dat neemt niet weg dat hospitaverhuur, onder de huidige voorwaarden, nu ook al mogelijk is.

Vraag 7

Deelt u de mening dat goede huurbescherming onmisbaar is bij hospitaverhuur, juist omdat verhuurder en huurder zo dicht in elkaars persoonlijke leefomgeving verkeren?

Ik ben me er van bewust dat goede huurbescherming van groot belang is. Met het wetsvoorstel ben ik van mening een goede balans te hebben gevonden tussen huurbescherming voor huurders enerzijds en flexibiliteit voor verhuurders anderzijds.

Vraag 8

Hoe waarborgt u dat de voorgenomen wetswijziging niet alleen meer flexibiliteit creëert, maar ook voldoende bescherming biedt voor kwetsbare huurders?

De verwachting is dat er meer woonruimte beschikbaar zal komen door de voorgestelde wetswijzigingen. Dit is een voordeel voor potentiële huurders. De huurbescherming voor huurders wordt echter beperkter. Als gevolg van deze wetswijziging wordt het in de koopsector mogelijk om het (hospita)huurcontract (tussentijds) op te zeggen bij verkoop, executieverkoop of overlijden van de verhuurder. Daarnaast wordt specifiek voor hospitaverhuur een tijdelijk contract geïntroduceerd. Dit brengt voor huurders onzekerheid met zich mee en vraagt een zorgvuldige afweging gezien het feit dat het gaat om een basisvoorziening, een woning, en de verantwoordelijkheid van de overheid om minimale (huur)bescherming te regelen. Deze inperkingen van het huurrecht zijn te rechtvaardigen door het bijzondere karakter van hospitaverhuur, waarbij de verhuurder en huurder in dezelfde woning wonen. Potentiële hospita’s leveren daarbij fundamentele beginselen als privacy en de persoonlijke levenssfeer deels voor in. Om hen daarin tegemoet te komen zijn de wetswijzigingen deels gericht op mogelijkheden tot opzegging indien er sprake is van gewijzigde omstandigheden. Alhoewel daarmee de huurbescherming enigszins wordt beperkt, is het bieden van deze woonvorm en daarmee de potentie aan woonruimte een absoluut voordeel voor potentiële huurders.

Vraag 9

Vindt u dat een landelijk huurregister noodzakelijk is om misstanden te voorkomen, transparantie te vergroten en huurders te beschermen?

Ik heb uw Kamer op 9 april 2025 geïnformeerd over mijn inzet voor een huurregister (Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 27 926, nr. 391). In die brief ben ik ingegaan op de meerwaarde dat een huurregister heeft. Een register vergroot de rechtsbescherming en gelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder, helpt gemeenten bij het toezicht op en handhaving van met name de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Een huurregister kan gemeenten in staat stellen om meer inzicht te verkrijgen in de huurmarkt en pro-actiever te handelen bij eventuele misstanden. Ook kan een register de verhuurder ondersteuning bieden in het contact met de gemeente en een middel zijn voor de verhuurder om zichtbaar te maken dat hij of zij handelt in overeenstemming met die wet- en regelgeving. Naast een ondersteuning voor gemeenten kan een registratie van huurgegevens verschillende andere overheidsorganisaties in staat stellen om hun wettelijke taak effectiever en efficiënter uit te voeren. Dienst Toeslagen kan nauwkeuriger het recht op de huurtoeslag bepalen. Tevens kan het register als basis dienen voor toekomstige aanpassing van het toeslagenstelsel. Ook de belastingdienst kan voor Box 3 baat hebben bij actuele gegevens over de huur. De Inspectie Leefomgeving en Transport ziet bij het toezien en handhaven van de energielabelplicht een meerwaarde in een huurregister. Ook de Huurcommissie zou met een register ondersteund kunnen worden bij de geschilbeslechting. Tenslotte kan een registratie van huurgegevens waardevol zijn voor gemeenten en provincies bij het nemen van regie op de volkshuisvesting en de woningbouwopgave in het bijzonder.

Vraag 10

Erkent u dat de roep om zo’n huurregister steeds urgenter wordt, en dat uitstel de kwetsbaarste huurders het hardst treft?

Het opzetten van een huurregister heeft mijn volle aandacht. Van uitstel is geen sprake. In het antwoord op vraag 9 ben ik ingegaan op de meerwaarde die een register heeft.

Vraag 11

Wanneer kan de Kamer concreet rekenen op de invoering van een huurregister, en welke tussenstappen neemt u om dit vóór eind 2025 werkelijkheid te laten worden?

Een huurregister is niet op korte termijn gerealiseerd. De ontwikkeling en implementatie van het huurregister is omvangrijk en ingewikkeld. Ook moet er een wettelijke grondslag komen waarin wordt vastgelegd welke gegevens in een register worden geregistreerd, met welke doelen deze gegevens worden geregistreerd, wie welke rol en verantwoordelijkheid heeft bij de registratie en wie toegang heeft tot de geregistreerde gegevens. Ik heb uw Kamer toegezegd dat ik verschillende scenario’s voor een huurregister uitwerk, waarin ik kosten en baten tegen elkaar afweeg, daarbij ga ik ook in op de bijbehorende implementatietermijn. Ik verwacht de scenario’s in het eerste kwartaal van 2026 in internetconsultatie te kunnen brengen. Daarmee wil ik alle relevante stakeholders een kans geven mee te denken over de nadere inrichting van een huurregister. Het realiseren van een huurregister in 2025 is geenszins een reële verwachting.

Vraag 12

Zijn er elementen uit het beoogde basisregister die u al eerder kunt invoeren, zodat woningzoekenden sneller profiteren van meer zekerheid en bescherming

Zoals in het antwoord op vraag 11 uiteengezet, werk ik verschillende scenario’s uit voor het opzetten van een huurregister. Daarbij ga ik ook in op het bijbehorende tijdspad en of een stapsgewijze opzet meerwaarde heeft.

Vraag 13

Bent u bereid deze vragen afzonderlijk en binnen drie weken te beantwoorden?

De vragen zijn afzonderlijk en binnen drie weken beantwoord.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel verhuurder blijft 1.340 euro vragen voor appartement in Harderwijk, gemeente verbolgen: «Dit kan écht niet» in de Stentor?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het handelen van de verhuurder, die de afspraken met de gemeente over fatsoenlijke huurprijzen niet nakomt?

Ik ken de exacte feiten van deze kwestie niet, maar ik begrijp uit het artikel dat aan deze Kamervragen ten grondslag ligt dat dit geschil door de gemeente Harderwijk aan een rechter is voorgelegd. Indien de rechter oordeelt dat de verhuurder gemaakte afspraken niet nakomt, dan is dat handelen van de verhuurder inderdaad ontoelaatbaar.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat beloofde airco’s nooit zijn aangesloten, de lift niet werkt, de beheerder onaangekondigd woningen binnenstapt, de gezamenlijke ruimtes slecht worden schoongemaakt, terwijl bewoners hoge servicekosten betalen?

Voorop moet worden gesteld dat verhuurders zich aan geldende wet- en regelgeving dienen te houden. Hoewel de meeste verhuurders dit ook doen, zijn er helaas ook verhuurders die misbruik maken van hun positie en de grenzen opzoeken. Uit het artikel dat aan deze Kamervragen ten grondslag ligt, wordt niet duidelijk of de klachten van de huurders door een bevoegde instantie, zoals een rechter, de Huurcommissie of de gemeente zijn onderzocht en behandeld. Of dus daadwerkelijk sprake is van bewezen onrechtmatig handelen, valt voor mij niet te verifiëren, waardoor ik de situatie niet kan beoordelen.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het feit dat huurders via de rechter hun gelijk moeten halen, terwijl de verhuurder zich duidelijk niet aan de wet houdt?

Uit het artikel komt naar voren dat het de gemeente is die zich tot de rechter heeft gewend. Er is dus geen sprake van huurders die zich tot de rechter moeten wenden om hun gelijk te halen, zoals de vraag suggereert. Of sprake is van strijd met de wet is overigens niet gebleken. Uit het artikel volgt dat de gemeente naar de rechter is gestapt omdat zij van mening is dat de afspraken die omtrent huurprijzen zijn gemaakt door de verhuurder worden geschonden.
Huurders hebben zelf bovendien ook verschillende mogelijkheden om zonder tussenkomst van de rechter hun recht te halen wanneer hun verhuurder zich niet aan de wet houdt. Zo biedt de Wet goed verhuurderschap gemeenten sinds 1 juli 2023 de mogelijkheid om op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag als bijvoorbeeld intimidatie, discriminatie, onredelijke servicekosten en te hoge waarborgsommen. Deze handhavende taak van gemeenten is als gevolg van de Wet betaalbare huur per 1 januari 2025 uitgebreid met handhaving op te hoge huren en huurverhogingen. Gemeenten kunnen handhaven naar aanleiding van een melding die is binnengekomen bij het gemeentelijke meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag, dat zij sinds 1 januari 2024 dienen te hebben, maar kunnen ook proactief – dus zonder voorafgaande melding – handhaven als zij een overtreding constateren. Bovendien kunnen huurders in het lage- en middenhuursegment bij de Huurcommissie terecht in geval van geschillen over onder andere huurprijzen, (onderhouds)gebreken, huurverhogingen en servicekosten. Huurders met een geliberaliseerd contract kunnen bovendien ook bij de Huurcommissie terecht met geschillen over de servicekosten en (aanvangs)huurprijs.
Er zijn dus verscheidene mogelijkheden voor huurders om, zonder een gang naar de rechter te hoeven maken, hun recht te halen wanneer hun verhuurder zich niet aan de wet houdt.

Vraag 5

Is het handelen van de verhuurder in lijn met de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap?

Of in een concrete casus sprake is van een overtreding van de Wet goed verhuurderschap en/of Wet betaalbare huur, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van dat specifieke geval. Op basis van enkel het nieuwsartikel is voor mij niet vast te stellen of sprake is van een overtreding van de genoemde wetten.
Bovendien is het de gemeente die belast is met het toezicht en de handhaving op de naleving van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Zij dient vast te stellen of inderdaad sprake is van een overtreding van deze wetten, alvorens tot handhaving over kan worden gegaan. Een oordeel over de vraag of het handelen van de verhuurder uit het artikel al dan niet in strijd is met de Wet goed verhuurderschap en/of de Wet betaalbare huur is om die reden dan ook voorbehouden aan de gemeente.

Vraag 6

Zo ja, welke instrumenten gaat u inzetten om deze illegale praktijken aan te pakken? Zo nee, hoe zou de wet kunnen worden aangepast om dit te voorkomen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 4 reeds heb toegelicht, voorziet de huidige wet- en regelgeving reeds in een stevig kader op basis waarvan kan worden opgetreden in geval van ongewenst verhuurgedrag. Het gaat hier onder andere om de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur, als gevolg waarvan gemeenten kunnen handhaven op misstanden als intimidatie, discriminatie, onredelijke servicekosten en te hoge huren.

Vraag 7

Welke instrumenten heeft de gemeente om deze uitwassen aan te pakken?

Zoals ik in het antwoord op vraag 4 reeds heb toegelicht, hebben gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap sinds 1 juli 2023 de mogelijkheid gekregen om op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag. Het kan hierbij gaan om zaken als intimidatie en discriminatie, te hoge servicekosten en waarborgsommen of het niet-informeren van huurders over diens rechten en verplichtingen ten aanzien van het gehuurde. Deze handhavende bevoegdheid van de gemeente is als gevolg van de Wet betaalbare huur per 1 januari 2025 uitgebreid met het toezicht en de handhaving op te hoge huurprijzen en huurverhogingen. De Wet goed verhuurderschap biedt gemeenten bovendien de mogelijkheid om een vergunningsplicht in te voeren, als gevolg waarvan het verboden wordt om bepaalde categorieën van woon- of verblijfsruimten te verhuren zonder verhuurvergunning. Met de vergunningsplicht kunnen aanvullende eisen aan de verhuur worden gesteld.
Wanneer een gemeente een overtreding van de Wet goed verhuurderschap of Wet betaalbare huur constateert, kan hierop worden gehandhaafd. Gemeenten hebben hiervoor de beschikking over het klassieke bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, last onder bestuursdwang/last onder dwangsom, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername. Dit instrumentarium dient proportioneel te worden toegepast, onder gebruikmaking van de bestuursrechtelijke escalatieladder.

Vraag 8

Hoe werkt het Meldpunt Wet goed verhuurderschap in dergelijke casussen?

Op grond van de Wet goed verhuurderschap zijn gemeenten sinds 1 januari 2024 verplicht om een laagdrempelig meldpunt te hebben ingesteld waar huurders, woningzoekenden, omwonenden of andere belanghebbenden – zo nodig anoniem – melding kunnen doen van ongewenst verhuurgedrag. Wanneer een gemeente een melding ontvangt, dient te worden onderzocht of sprake is van een overtreding van de Wet goed verhuurderschap of Wet betaalbare huur. Een gemeente kan daarnaast ook proactief- dus zonder voorafgaande melding – onderzoek doen naar mogelijke overtredingen. Een gemeente is formeel dus niet afhankelijk van meldingen bij het meldpunt, zoals in het artikel gesuggereerd wordt.
Wanneer een gemeente daadwerkelijk een overtreding van de Wet goed verhuurderschap of Wet betaalbare huur constateert, dient de gemeente hierop te handhaven. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 7 reeds heb toegelicht, hebben gemeenten hiervoor de beschikking over het klassieke bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, last onder bestuursdwang/last onder dwangsom, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername. Dit instrumentarium dient proportioneel te worden toegepast, onder gebruikmaking van de bestuursrechtelijke escalatieladder.

Vraag 9

Kunt u voor bewoners die een melding doen anonimiteit waarborgen? Zodat ze hun beklag kunnen doen zonder angst voor huisuitzetting of verwaarlozing door de verhuurder.

Meldingen bij het gemeentelijke meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag moeten ook anoniem gedaan kunnen worden. Met anoniem wordt bedoeld dat het voor het doen van een melding niet noodzakelijk is dat de melder zijn/haar naam en andere persoonsgegevens vermeldt. Een anonieme melding kan echter wel het onderzoek bemoeilijken. Dat is de keerzijde, waarover de melder geïnformeerd kan worden.
Overigens zou het natuurlijk nooit zo mogen zijn dat huurders hun beklag niet durven te doen uit angst voor represailles van de verhuurder, bijvoorbeeld in de vorm van een huisuitzetting of het niet-uitvoeren van noodzakelijk onderhoud. Om die reden is in de Wet goed verhuurderschap dan ook opgenomen dat verhuurders zich dienen te onthouden van elke vorm van intimidatie. Gemeenten kunnen optreden tegen verhuurders die hun huurder – in weerwil van dit verbod – toch intimideren.

Vraag 10

Wat vindt u ervan dat verhuurders boekhoudkundige trucs hanteren waarbij ze extra servicekosten rekenen voor «inventaris», die gerekend wordt voor een duurdere keuken of andere elementen die gewoon onderdeel van de reguliere huur zijn? Wat gaat u doen om te voorkomen dat verhuurders dergelijke trucs gebruiken om op deze manier «nep»-sociale huur aan te bieden?

Onder de huurprijs moet worden verstaan de prijs die verschuldigd is voor het gebruik van de woning, alsmede de onroerende aanhorigheden. Het gaat daarmee om de zaken die onlosmakelijk met het gehuurde zijn verbonden, of zaken die krachtens overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde, zoals bijvoorbeeld het trappenhuis, tuinen (indien niet openbaar) en gemeenschappelijke ruimten (indien niet openbaar). Servicekosten mogen alleen in rekening worden gebracht voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte.
Met de Wet modernisering servicekosten wordt een limitatieve lijst vastgelegd van welke kosten door verhuurders wel en niet onder de noemer «servicekosten» in rekening mogen worden gebracht. Ook wordt met die wet explicieter tot uiting gebracht dat in rekening gebrachte servicekosten in redelijke verhouding moeten staan tot de geleverde goederen of diensten. Hiermee worden huurders beter beschermd tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen of die kosten in rekening brengen die geen relatie hebben met de daadwerkelijk gemaakte kosten. De inwerkingtreding van deze wet is voorzien per 1 januari 2026.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 en 4 al heb aangegeven, dienen verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving te houden, waaronder begrepen de wet- en regelgeving over servicekosten. Huurders die het niet eens zijn met hun servicekosten, kunnen de Huurcommissie vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van de servicekosten. Ook zijn gemeenten sinds de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap bevoegd om op te treden tegen verhuurders die zich niet aan de geldende wet- en regelgeving rondom servicekosten houden.

Vraag 11

Bent u bereid contact te leggen met de lokale bestuurders om de problemen van de bewoners in Harderwijk zo snel mogelijk op te lossen?

Hier zie ik geen aanleiding toe. Uit het artikel blijkt dat de situatie in De Oude Bieb de aandacht heeft van de lokale bestuurders in Harderwijk en dat de gemeente de zaak heeft voorgelegd aan een rechter. Ik vertrouw erop dat deze kwestie hiermee tot een goed einde voor de betrokkenen wordt gebracht.

Vraag 1

Wat is uw oordeel over de werkwijze van Vesteda, waarbij huurders van het complex aan de Van Montfoortlaan in Den Haag plotseling een ontruimingsverzoek kregen, terwijl eerder verduurzamingsplannen waren gepresenteerd en er een huurdersorganisatie actief was? Acht u dit in overeenstemming met de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (Overlegwet)?1

De Wet op het Overleg huurders verhuurder (Wohv; hierna: Overlegwet) bepaalt dat verhuurders met 25 of meer huurwoningen in Nederland en alle woning-corporaties hun betrokken huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s) uit eigen beweging informeren over voorgenomen beleids- of beheerwijzingen die rechtstreeks van invloed zijn op de woon- en leefomgeving van de betrokken huurders. Het ligt daarom in de rede van de Overlegwet dat een verhuurder de betrokken huurdersorganisatie(s) en betrokken bewonerscommissie(s) informeert over voorgenomen onderhouds- of renovatiewerkzaamheden die een tijdelijke ontruiming vereisen.
Het is niet aan mij om te beoordelen in hoeverre een individuele casus in overeenstemming is met de wetgeving. Dit is aan de rechter. Naar zeggen van Vesteda heeft zij de huurdersorganisatie uit eigen beweging geïnformeerd over het uitstellen van de verduurzamingsplannen en het op korte termijn uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden om te kunnen voldoen aan de minimale brandveiligheidseisen; en vervolgens de bewoners hierover geïnformeerd.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u dat Vesteda juridische stappen ondernam tegen zijn eigen huurders – voornamelijk senioren – om een tijdelijke ontruiming af te dwingen, terwijl de rechter oordeelde dat de verhuurder «onvoldoende had onderbouwd dat er sprake was van dringende werkzaamheden»?

Ik kan niet op de stoel van de rechter gaan zitten. De rechter heeft kennelijk geoordeeld dat de verhuurder onvoldoende had onderbouwd dat er sprake was van dringende werkzaamheden.
Vesteda stelt dat de rechter daarmee niet heeft geoordeeld dat de woningen wél aan de brandveiligheidseisen voldoen. Naar zeggen van Vesteda onderschrijft de gemeente de noodzaak tot het nemen van brandveiligheidsmaatregelen en is Vesteda nog in overleg met de betrokken huurdersorganisatie over de noodzakelijke brandveiligheidsmaatregelen.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat commerciële verhuurders – en Vesteda in het bijzonder – vaak een zeer formele en juridiserende houding aannemen richting huurdersorganisaties en bewonerscommissies, terwijl de Overlegwet juist laagdrempelige participatie beoogt?

Ik heb, afgezien van het artikel waarover de vragen gaan, geen signalen ontvangen over bijzonder formele of juridiserende houding die verhuurders aannemen in hun contacten met hun huurders, huurdersorganisaties en bewonerscommissies.
De Woonbond geeft desgevraagd aan dat het wel het beeld herkent dat institutionele beleggers doorgaans formeler omgaan met het overleg met huurdersorganisaties en bewonerscommissie dan woningcorporaties dat doen. Als voorbeeld geeft de Woonbond dat (sommige) institutionele beleggers in het verleden alleen overlegden met huurdersorganisaties met statuten. De Woonbond ziet wel een trend dat institutionele beleggers het overleg verruimen en ook bewonerscommissies erkennen, maar meent dat er nog ruimte voor verbetering is.
Naar zeggen van Vesteda moet zij de inkomsten en uitgaven als financiële instelling zorgvuldig kunnen verantwoorden aan de AFM en DNB; en daarom de plicht heeft na te gaan met wie zij een financiële relatie aangaat (kostenvergoeding) hoewel dit formeel kan overkomen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden ziet u om te voorkomen dat huurders die zich organiseren voor hun rechten, stelselmatig op hoge juridische drempels stuiten door commerciële verhuurders?

De vraag veronderstelt dat commerciële verhuurders stelselmatig hoge juridische drempels opwerpen voor huurdersorganisaties. Dat beeld herken ik niet.
Maar kennis over rechten en plichten – van zowel huurdersorganisaties/bewoners-commissies als verhuurders – uit de Overlegwet kan bijdragen aan toepassing van de wet in de praktijk en verminderen of voorkomen van conflicten. In overleg met de Woonbond ben ik aan het bezien op welke punten de informatie over de Overlegwet nadere toelichting vereist en hoe de informatie over de rechten en plichten uit de Overlegwet duidelijker gebracht kan worden op de websites rijksoverheid.nl en volkshuisvestingnederland.nl. Naar aanleiding van het onderhavige krantenartikel zal ik daarbij ook de verhuurdersorganisaties betrekken, omdat Vesteda daarin stelt meer informatie te wensen. Het streven is om de informatie over de Overlegwet dit najaar op de genoemde websites handzamer te maken en zo mogelijk uit te breiden.

Vraag 5

Hoeveel klachten of signalen zijn bij u of de Woonbond bekend over Vesteda met betrekking tot schendingen van de Overlegwet en de omgang met huurdersorganisaties en bewonerscommissies?

Mij waren geen klachten of signalen bekend. De Woonbond stelt desgevraagd geen precieze cijfers te hebben maar jaarlijks enkele tientallen vragen/meldingen te ontvangen over het toepassen van de Overlegwet door commerciële verhuurders, waaronder ook een aantal over Vesteda.
Om dit in perspectief te plaatsen: Vesteda verhuurt circa. 28.000 woningen en haar huurders zijn georganiseerd in een groot aantal huurdersorganisaties/ bewonerscommissies. Daarnaast erkent de Woonbond dat een vraag of melding nog niet betekent dat er daadwerkelijk sprake is van schending van de Overlegwet.

Vraag 6

Acht u het wenselijk dat een van de grootste verhuurders van Nederland zich structureel onttrekt aan collectieve overlegstructuren, zoals het Vesteda Platform, waardoor huurdersorganisaties zich geïsoleerd voelen staan tegenover een miljardenbedrijf?

De Overlegwet regelt (laagdrempelige) minimum procesvereisten waaraan verhuurders moeten voldoen in hun contacten met hun huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissies. De Overlegwet biedt verhuurder geen ruimte om zich aan die minimum procesvereisten te onttrekken.
De Overlegwet bepaalt dat wanneer een huurdersorganisatie alle huurders van een bepaalde verhuurder vertegenwoordigt, die koepelhuurdersorganisatie het primaat heeft van informatie, overleg en advies ten opzichte van meer lokale huurdersorganisaties. Indien zo’n koepelhuurdersorganisatie bestaat, moet de verhuurder dus met die koepelhuurdersorganisatie over voorgenomen wijzigingen in algemeen/landelijk beleid of beheer informatie uitwisselen, overleg voeren en gelegenheid geven schriftelijk advies uit te brengen2. Wanneer het gaat om beleid of beheer dat rechtstreeks te maken heeft met bepaalde wooncomplexen en huurders zich voor die betrokken wooncomplexen (ook) een met een lokale of regionale huurderorganisatie hebben georganiseerd; in dat geval moet de verhuurder die onderwerpen met de betrokken lokale huurdersorganisatie(s) bespreken3.
Wat betreft bewonerscommissies (commissies die de bewoners van een wooncomplex van tenminste 25 woningen vertegenwoordigen), kan de verhuurder besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken indien de bewonerscommissie niet aannemelijk kan maken dat zij de bewoners van het betrokken wooncomplex vertegenwoordigt of wanneer een andere bewonerscommissie van het betrokken wooncomplex wat betreft omvang van haar achterban en bewoners geacht wordt meer representatief te zijn4.
Naar zeggen van Vesteda heeft zij de samenwerking met het Platform in overleg met het bestuur van het Platform beëindigd omdat het Platform niet voldeed aan de eisen uit de Overlegwet voor een koepelhuurdersorganisatie, onder meer doordat huurders die niet door lokale/regionale huurdersorganisaties werden vertegenwoordigd zich niet konden aansluiten bij het Platform.
Het Platform is daarna naar zeggen van Vesteda door de leden opgeheven.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u het beleid van Vesteda, waarbij de wettelijk zeer laagdrempelige – haast informele – bewonerscommissie wordt gecompliceerd door onderscheid te maken tussen «formeel» en «informeel», terwijl huurders tegelijkertijd actief worden aangestuurd op het oprichten van een «klankbordgroep», een overlegvorm zonder enige wettelijke rechten?

De Overlegwet stelt laagdrempelige eisen voor het zijn van een bewonerscommis-sie in de zin van de Overlegwet:
Elke vertegenwoordigende groep die aan die criteria voldoet, is een bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet, ook als de groep een andere naam – bijvoorbeeld Klankbordgroep – hanteert. Een bewonerscommissie heeft recht op informatie, overleg en advies over voorgenomen wijzigingen in het beleid voor of beheer van het wooncomplex waarvan zij de huurders vertegenwoordigt.
Voor bewonerscommissies hebben verhuurders alleen de plicht om er zorg voor te dragen dat zij hun werkzaamheden die met hun taak (recht op informatie, overleg en advies; hun achterban informeren en betrekken bij de standpuntbepaling) verband houden, kunnen uitvoeren5. Bewonerscommissies hebben geen recht op een kostenvergoeding, huurdersorganisaties wel6.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het beleid van Vesteda om een KvK-inschrijving te eisen voor het verkrijgen van een minimale vergoeding, terwijl diezelfde vergoeding ook wordt uitgekeerd aan commissies die niet aan deze eis voldoen, zoals bij de bewonerscommissies Linker Rottekade en Admiraal de Ruyterweg?

Het ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel is geen vereiste om een huurdersorganisatie of bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet te zijn. Een huurdersorganisatie moet wel een vereniging of stichting zijn, maar een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid volstaat; voor een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid is inschrijving bij de Kamer van Koophandel een vrije keuze – maar met een KvK-inschrijving is de vereniging als rechtspersoon aansprakelijk en zonder KvK-inschrijving zijn de bestuursleden van de vereniging aansprakelijk.
Een bewonerscommissie hoeft geen vereniging of stichting op te richten om bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet te zijn en hoeft (dus) geen KvK-inschrijving te hebben. Wat betreft bewonerscommissies hebben verhuurders alleen de plicht om er zorg voor te dragen dat zij hun werkzaamheden die met hun taak (recht op informatie, overleg en advies; hun achterban informeren en betrekken bij de standpuntbepaling) verband houden, kunnen uitvoeren7. Bewonerscommissies hebben geen recht op een kostenvergoeding, huurders-organisaties wel8.
Naar zeggen van Vesteda verbindt zij geen gevolgen aan het eventuele ontbreken van een KvK-inschrijving en verstrekt zij ook vergoedingen aan huurdersorganisaties of bewonerscommissies zonder KvK-inschrijving maar wijst zij hen op de voordelen van een KvK-inschrijving.

Vraag 9

Hoe beoordeelt u het besluit van Vesteda om de samenwerking met het Vesteda Platform – de enige huurdersorganisatie op instellingsniveau – te beëindigen op grond van onbevoegd bestuur, illegitimiteit en een enkele hofuitspraak, zonder het bestuur (dat grotendeels uit senioren bestaat) enige mogelijkheid tot herstel te bieden?

Wanneer de huurders van een verhuurder een huurdersorganisatie hebben opgericht die alle huurders van de betreffende verhuurder vertegenwoordigt (huurdersorganisatie op verhuurdersniveau, koepelorganisatie), dan heeft de verhuurder over het algemene/landelijke beleid en beheer te overleggen met die koepelorganisatie, tenzij de verhuurder met deze koepelorganisatie andere afspraken heeft gemaakt9.
In het antwoord op vraag 6 is toegelicht waarom Vesteda naar eigen zeggen de samenwerking met het Platform in overleg met het Platformbestuur heeft beëindigd en dat het Platform zichzelf heeft opgeheven.

Vraag 10

Bent u bereid de werking en handhaafbaarheid van de Overlegwet te evalueren, en te onderzoeken of huurdersorganisaties meer juridische en financiële ondersteuning nodig hebben om gelijkwaardiger het overleg met grote commerciële verhuurders te voeren?

De Woonbond heeft in 2024 een evaluatie van de werking van de Overlegwet uitgevoerd, vanuit huurdersperspectief. Ik ben bereid om de werking en handhaafbaarheid van de Overlegwet in de praktijk (nader) te evalueren op basis van de ervaringen van zowel huurders(organisaties) als verhuurders(organisaties).

Vraag 11

Hoe ziet u de rol van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) en andere toezichthouders in het borgen dat verhuurders als Vesteda zich aan de wet houden? Beschikt de ACM over voldoende bevoegdheden om in te grijpen wanneer commerciële verhuurders huurdersrechten ondermijnen?

De ACM heeft geen toezichthoudende taak wat betreft de Overlegwet. Het oordeel of verhuurders dan wel huurdersorganisaties/bewonerscommissies zich aan de Overlegwet houden is aan de Huurcommissie en aan de rechter.

Vraag 12

Erkent u dat het ontbreken van een regeling voor de vergoeding van kosten voor geschillenbeslechting in de Overlegwet – in tegenstelling tot de Wet op de ondernemingsraden (WOR), waarop deze wet is gebaseerd – een juridische ongelijkheid creëert tussen huurders en verhuurders?

Op grond van de Overlegwet zijn verhuurders niet verplicht andere kosten dan de kosten voor het uitvoeren van het informatie-, overleg- en adviesrecht, voor scholingsactiviteiten, het uitnodigen van en vragen van inlichtingen en advies van externe deskundigen en voor het informeren en betrekken van hun achterban te vergoeden. Bij de invoering van de wet is toegelicht dat huurdersorganisaties om op een volwassen wijze te kunnen functioneren zich ook zullen moeten inzetten om andere financiële bronnen te vinden, voor de hand liggend (onder meer) de leden van de huurdersorganisatie(s). Wanneer de huurdersorganisatie volledig wordt gefinancierd door de verhuurder kan de onafhankelijkheid van de huurdersorganisatie in gevaar komen.
Aan de hand van de uitkomsten van de nog uit te voeren evaluatie van de Overlegwet zal ik bezien of de wet ten aanzien van kostenvergoeding voor geschillen aanpassing behoeft.

Vraag 13

In hoeverre erkent u dat de zaak van Vesteda tegen HBV Detroit laat zien dat het huidige hiaat in de Overlegwet kan worden misbruikt om actieve en legitieme huurdersorganisaties financieel uit te putten, en bent u bereid de wet aan te passen om de rechtspositie van huurdersorganisaties in dergelijke situaties beter te beschermen?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Deelt u de opvatting van de Woonbond dat commerciële verhuurders er in de praktijk geen belang bij hebben dat huurders zich organiseren? Zo ja, welke maatregelen gaat u nemen om te zorgen dat huurdersverenigingen in de commerciële sector een gelijkwaardige gesprekspartner worden, zoals dat bij woningcorporaties sinds de parlementaire enquête woningcorporaties in 2014 wel het geval is?

De Overlegwet maakt geen onderscheid tussen huurdersorganisaties van woningcorporaties en die van overige verhuurders (mits die tenminste 25 woningen in Nederland verhuren) en biedt de huurdersorganisaties en bewonerscommissies van al deze verhuurders dezelfde rechten van informatie, overleg en advies, het raadplegen van deskundigen en van kostenvergoeding.
Naar zeggen van de Woonbond voelen commerciële verhuurders er in de praktijk geen belang bij dat hun huurders zich organiseren. Dat beeld komt volgens de Woonbond uit de respons op zijn enquête uit 2024 onder huurdersorganisaties en bewonerscommissie over de Overlegwet in de praktijk. Ik kan dat beeld niet bevestigen, ik heb daarvan – naast deze indruk van de Woonbond uit zijn enquête en uit door hem ontvangen meldingen van huurders(organisaties) – geen signalen ontvangen. Naar mijn mening hebben commerciële verhuurders met 25 of meer huurwoningen in Nederland, op wie de Overlegwet van toepassing is, er wel belang bij dat hun huurders zich organiseren, omdat zij hun huurders via de huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s) gemakkelijker kunnen betrekken bij hun beleid en beheer, in plaats van alle betrokken huurders afzonderlijk te betrekken. En de Overlegwet regelt voor het betrekken van huurdersorganisaties en bewoners de minimale procesvereisten, waardoor de verwachtingen daarover tussen verhuurder en huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) grotendeels dezelfde zullen zijn; maar de Overlegwet biedt ruimte voor afspraken over verdergaande rechten van huurdersorganisaties/bewonerscommissies.
De Woningwet geeft huurdersorganisaties die huurders van woningcorporaties vertegenwoordigen extra rechten ten aanzien van de specifieke taken die woningcorporaties ten behoeve van de volkshuisvesting hebben. Ik licht die hieronder toe, evenals waarom deze extra rechten niet in de Overlegwet zijn neergelegd (waardoor die extra rechten ook zouden gelden voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders):
Overige verhuurders hebben niet de plicht om bij te dragen aan de lokale/regionale volkshuisvesting en maken daardoor geen prestatieaf-spraken in de zin van de Woningwet over de lokale/regionale volkshuis-vesting met gemeenten, daardoor is niet voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders bepaald dat zij gelijkwaardig partner van de verhuurder zijn bij die prestatieafspraken.
Maar huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders hebben op grond van de Overlegwet recht op informatie, overleg en advies over voorgenomen wijzigingen in beleid en beheer (waaronder in ieder geval voorgenomen sloop en renovatie van woningen en voorgenomen beleid inzake leefbaarheid en herstructurering).
Huurdersorganisaties van overige verhuurders hebben op grond van de Overlegwet recht op informatie, overleg en advies over een voorgenomen fusie van de verhuurder.
De Overlegwet biedt huurdersorganisatie van andere verhuurder geen recht op voordracht van commissarissen van de raad van commissarissen. Maar het staat overige verhuurders vrij om met hun huurdersorganisaties (en raden van commissarissen) af te spreken dat zij een deel van de commissarissen mogen voordragen.
De Overlegwet bevat niet zo’n bepaling, maar dat laat onverlet dat het ook overige verhuurders (en hun huurdersorganisaties en bewonerscommis-sies) vrij staat om besluiten ter raadpleging voor te leggen aan de betrokken huurders.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «100-jarige vrouw vindt woning na drie jaar op straat te hebben geleefd in Tilburg»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de verschrikkelijke situatie waarin een 100-jarige vrouw, ondanks haar kwetsbaarheid, leeftijd en lange verblijfsduur in Nederland, jarenlang op straat heeft moeten leven?

Vraag 3

Bent u van mening dat deze casus een falend vangnet blootlegt voor ouderen zonder sociaal netwerk? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4

Kunt u uitsluiten dat zich elders in Nederland vergelijkbare gevallen voordoen van ouderen die langdurig dakloos zijn of buiten beeld zijn geraakt?

Vraag 5

Hoe verklaart u dat deze vrouw, ondanks haar evidente hulpbehoefte, jarenlang buiten beeld bleef bij het wijkteam, de GGD, woningcorporaties of zorginstanties in Tilburg, dan wel dat signalen niet tot adequate actie hebben geleid?

Vraag 6

Hoeveel dakloze ouderen (75+) zijn er de afgelopen vijf jaar bij gemeenten geregistreerd, uitgesplitst per jaar? Ziet u hierin een zorgwekkende trend?

Het is niet bekend hoeveel dakloze ouderen er de afgelopen vijf jaar bij gemeenten zijn geregistreerd. Er zijn geen landelijke cijfers over het aantal dakloze ouderen. Sinds 2023 zijn er regionale Ethos-light tellingen.3 Uit de tweede telronde, die is uitgevoerd in zes regio’s, blijkt dat van de 1.189 getelde mensen in deze regio’s 1% tussen de 70–79 jaar is en minder dan 1% 80 jaar en ouder.

Vraag 7

Wat zegt deze casus volgens u over de effectiviteit van de samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen bij het tijdig signaleren van kwetsbare ouderen?

In deze casus hebben organisaties goed samengewerkt. In het artikel van het Brabants Dagblad van 28 juli 2025 staat dat mevrouw na haar vertrek naar Marokko in 2022 is uitgeschreven bij de gemeente Tilburg. In het artikel wordt aangegeven dat toen de vrouw terug naar Nederland kwam en de situatie bij haar familie niet houdbaar bleek te zijn, de gemeente Tilburg de vrouw samen met stichting Kloek en andere instanties heeft geholpen met een zorgwoning in Amsterdam

Vraag 8

Deelt u de constatering dat het huidige woon- en zorgbeleid ernstig tekortschiet in het voorkomen van dakloosheid onder ouderen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bereid om gemeenten te verplichten tot een actieve signaleringsstructuur en een landelijk meldpunt of om een interventieprotocol in te stellen voor ouderen die tussen wal en schip dreigen te raken? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten zijn verantwoordelijk om te komen tot passende oplossingen voor (dreigend) dakloze personen, inclusief gevallen waar dat ouderen betreft. Op basis van deze casus zie ik geen reden om in dit gedecentraliseerde stelsel gemeenten een verplichting op te leggen tot een actieve signaleringsstructuur en een landelijk meldpunt.

Vraag 1

Zijn er zoals met de woningcorporaties ook concrete afspraken over verduurzaming gemaakt met particuliere verhuurders?1

In tegenstelling tot de sociale huursector zijn er de afgelopen jaren geen prestatieafspraken overeengekomen met de particuliere huursector. In 2012 is er in het kader van het Energieakkoord wel met Aedes, Woonbond en Vastgoed Belang een convenant Energiebesparing Huursector overeengekomen, dat tot en met 31 december 2020 liep. Met de kennis van nu, was de ambitie van het convenant irrealistisch hoog: in 2020 zou 80% van alle particuliere huurwoningen tot label C of hoger zijn verduurzaamd. Van de geregistreerde energielabels in EP-online blijkt dat percentage in 2025 op circa 56% te liggen.
Het maken van afspraken met particuliere verhuurders is ingewikkeld en een dergelijk convenant heeft weinig daadkracht binnen de gehele sector. Dit heeft onder andere te maken met hoe de particuliere huursector georganiseerd is. Particuliere verhuurders zijn – anders dan woningcorporaties – in veel mindere mate georganiseerd. Uit onderzoek van ABF (2024) blijkt immers dat er in Nederland circa 297.300 verhuurders zijn, waarvan er circa 5000 lid zijn van branchevereniging Vastgoed Belang en 32 grote investeerders bij IVBN. Hiernaast voorkomt de zogeheten split incentive (de verhuurder investeert, de huurder profiteert) dat er voor verhuurders een sterke prikkel is om over te gaan tot verduurzaming van de particuliere huurwoningen.
Over het verduurzamen van particuliere huurwoningen onderhoudt het kabinet onder andere contact met brancheverenigingen zoals Vastgoed Belang en IVBN. Hiernaast worden ook gesprekken met individuele particuliere verhuurders georganiseerd, onder andere in rondetafelgesprekken. Zo wordt gezamenlijk gewerkt aan de strategie om steeds meer particuliere huurwoningen te verduurzamen en energiearmoede aan te pakken. Vastgoed Belang en IVBN zijn om die reden ook betrokken geweest bij de totstandkoming van het Ondersteuningspakket Verduurzaming Particuliere Verhuur, dat afgelopen maart naar uw Kamer is gestuurd.2
Het kabinet heeft gericht beleid voor het verduurzamen van huurwoningen. Zo heeft het kabinet aangekondigd regelgeving voor te bereiden voor het opnemen van minimum energieprestatie-eisen voor huurwoningen in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dit betekent dat huurwoningen per 1 januari 2029 tenminste een label D moeten hebben. Deze aanpassing in de regelgeving zal een flink verduurzamingseffect tot gevolg hebben.

Vraag 2

Welke afspraken zijn gemaakt met particuliere verhuurders?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoeveel huizen gaan woningcorporaties enerzijds en particuliere verhuurders anderzijds concreet jaarlijks isoleren?

In 2023 namen woningcorporaties bij 178.400 woningen minstens 1 verduurzamingsmaatregel, zoals isolatie van daken, muren of ramen3. In 2022 was dat nog bij 165.400 woningen het geval. Dit heeft onder andere geleid tot een flinke daling van het aantal EFG energielabels: dit waren er in 2022 nog circa 250.000 en in 2025 circa 140.000. Met de nieuwe maatregelen in 2023 is het aandeel corporatiewoningen met energielabel A of beter toegenomen tot 44,1 procent. In de hernieuwde Nationale Prestatieafspraken van 2024 is ingezet op een warmtevraagreductiepad. Met de huidige doelstellingen verwachten we dat in 2030 ruim 800.000 huishoudens hun gasverbruik hebben verlaagd met 330m3 gas per jaar. Dit komt neer op een jaarlijkse besparing van € 350 tot € 550 per jaar.
De verwachte verduurzamingscijfers van particuliere huurwoningen zijn moeilijk in te schatten, mede door de uitpondbeweging onder met name kleine, particuliere verhuurders4 en het lagere percentage geregistreerde energielabels onder private verhuurders.
Op basis van een ABF-analyse (2024) van de verwachte afname van EFG-labels – in een scenario met een verbod op verhuur – kan toch een grove indicatie worden gegeven. In werkelijkheid is er geen verhuurverbod, maar gemeenten kunnen wel handhaven op de minimum-energieprestatie-eisen en de eisen zullen de verduurzaming onder verhuurders stevig stimuleren.
In 2023 waren er 292.000 woningen met energielabel EFG. Naar verwachting van ABF neemt dit tot 2029 met 202.000 woningen af. De resterende EFG-woningen zijn naar verwachting woningen die onderdeel zijn van een VvE, een monumentale status hebben of voor sloop aangemerkt zijn. ABF verwacht dat het verduurzamingstempo tot 2029 toe zal nemen, tot circa 40.000 woningen per jaar waarbij met name de woningen met een EFG-label worden uitgefaseerd. Daarbij zijn woningen die al een beter label hadden en alsnog worden verduurzaamd niet meegerekend. Uit het WOoN-onderzoek (2025) blijkt bijvoorbeeld dat het aandeel private huurwoningen met een geregistreerd label A sinds 2018 al is gestegen van 10% naar 26%, wat erop wijst dat er ook buiten de EFG-groep woningen worden verbeterd.

Vraag 4

Hoe kan dit worden versneld?

De verduurzaming van (particuliere) huurwoningen heeft volop mijn aandacht. Zoals genoemd onder vraag 3 wordt verwacht ik dat het verduurzamingstempo komende jaren toe zal nemen, zeker door de aangekondigde uitfasering van EFG. Wel zijn er onder verhuurders zorgen over het terugverdienen van de investeringskosten door verhuurders. Hier ben ik met hen over in gesprek, waarbij we meenemen dat een hoger energielabel meer punten in het woningwaarderingsstelsel oplevert, en daarnaast leidt tot een hogere waarde van het vastgoed. Aanvullend heb ik het Ondersteuningspakket verduurzaming particuliere verhuur naar uw Kamer gestuurd waarmee ik particuliere verhuurders en huurders wil helpen in de verduurzamingsopgave. In het ondersteuningspakket wordt ingezet op onder andere verbeterde informatievoorziening, regelgeving, en samenwerking met decentrale overheden. Per 1 januari 2025 is de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud (SVOH) voor verhuurders verruimd. Op deze manier helpen we verhuurders in hun verduurzamingsopgave.

Vraag 5

Per wanneer kunnen woningen met energielabels E, F en G van particuliere verhuurders uitgefaseerd worden?

De introductie van de minimum-energieprestatie eisen zullen gelden vanaf 2029. Deze datum is al naar voren gehaald; deze stond aanvankelijk voor 2030 gepland. In de voorjaarsbesluitvorming 2023 is deze vervolgens een jaar naar voren gehaald. Private verhuurders geven aan dat 2029 al vroeg is, ook omdat zij te maken hebben met andere (fiscale) regelgeving die hun investeringskansen bemoeilijken.

Vraag 6

Hoe kan een huurder van een particuliere verhuurder diens verhuurder tot het nemen van verduurzamingsmaatregelen aanzetten?

Een huurder kan gebruikmaken van het initiatiefrecht. Dit houdt in dat als een huurder een redelijk verduurzamingsvoorstel voor bijvoorbeeld isolatiemaatregelen doet aan de verhuurder, dit juridisch afdwingbaar is. Dit geldt voor huurders van particuliere verhuurders en huurders van woningcorporaties. Daarnaast kan het zo zijn, dat een woning onderhoudsproblemen vertoont zoals vocht en schimmel. De huurder kan dan via de rechter onderhoud afdwingen; om deze problemen op te lossen kan bijvoorbeeld worden overgegaan op het aanbrengen van goed isolerende beglazing, zoals HR++-glas, en andere isolatie.5

Vraag 7

Hoe staat het met de uitvoering van de motie van het lid Welzijn over het versnellen van natuurvergunningen via eDNA en presoortenmanagementplannen?2

De eDNA-regeling is inmiddels sinds 7 maart jl. van kracht en kan worden toegepast. Ondertussen ben ik met de stakeholders in gesprek over de extra versnelling voor de langere termijn. In oktober van dit jaar zal ik de Kamer op de hoogte brengen van de stand van zaken.

Vraag 8

Is de bekostiging van het structurele noodfonds al geregeld, hoe en per wanneer?

Het kabinet heeft besloten om, onder voorbehoud van goedkeuring van de Europese Commissie, uit de middelen voor het SCF € 174,5 miljoen in te zetten voor het in te richten publiek energiefonds. Samen met de € 60 miljoen uit de Rijksbegroting is er € 234,5 miljoen beschikbaar voor de periode van 2026 tot 2032. De hoogte van dit bedrag vraagt dus om keuzes bij de uitvoering zoals de looptijd en doelgroep. Belangrijk is ook te beseffen dat de middelen uit het SCF (€ 174,5 miljoen) alleen kunnen worden gebruikt ter compensatie van de stijging van de energierekening als gevolg van ETS-2.
Het opzetten van een publiek fonds met een publieke uitvoerder en wettelijke borging van dit instrument vraagt tijd. De verwachting is dat het publieke energiefonds op z’n vroegst in het vierde kwartaal van 2026 operationeel kan zijn. Het tijdspad is afhankelijk van het type uitvoerder en welke wettelijke vereisten dat met zich meebrengt. Indien uitvoerbaar, is de inzet dat huishoudens dan alsnog financiële steun over heel 2026 kunnen ontvangen. Om het instrument langjarig of structureel te borgen zijn aanvullende middelen nodig. Het is aan een nieuw kabinet om te bepalen of hier middelen voor vrijgemaakt worden.

Vraag 1

U heeft vandaag aanpassingen in consultatie gedaan om de Wet betaalbare huur aan te passen, deelt u de mening dat de timing middenin de vakantieperiode zeer ongelukkig is omdat mensen hierdoor minder kans hebben te reageren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Nee. De consultatie is volgens de normale procedure opengesteld, waardoor eenieder binnen een periode van zes weken kan reageren. Gezien de noodzaak om op relatief korte termijn verlichting te kunnen bieden aan verhuurders, is het niet wenselijk om de consultatie tot na de zomer uit te stellen. Bovendien zijn de maatregelen uit het ter consultatie voorgelegde besluit eerder kenbaar gemaakt in mijn brief van 10 april jl.1

Vraag 2

De Tweede Kamer sprak vorige maand in meerderheid uit de Wet betaalbare huur niet te willen wijzigen, waarom negeert u deze uitspraak en komt u alsnog met wijzigingen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uw Kamer heeft de regering per motie2 opgeroepen om af te zien van de in de Voorjaarsnota voorgestelde wijzigingen van de Wet betaalbare huur (Wbh). Het wijzigingsbesluit dat op 15 juli jl. open is gesteld voor consultatie ziet niet op deze maatregelen en ziet daarnaast grotendeels op andere onderwerpen binnen de Wet betaalbare huur dan de afspraken in de Voorjaarsnota. De maatregelen in het huidige besluit zijn reeds per brief van 10 april jl.3 aangekondigd, vóór de Voorjaarsnota. Gelijktijdig met verzending van deze beantwoording start ik de formele voorhangprocedure voor het ontwerpbesluit, waardoor ook uw Kamer nog de gelegenheid heeft zich over de wenselijkheid van de maatregelen uit te spreken.

Vraag 3

Eén van de voorstellen die voorligt in consultatie regelt dat de WOZ-waarde van een woning zwaarder mag meetellen, klopt het dat hiermee, zeker in steden, voor veel woningen een flink hogere huur kan worden gevraagd? Om hoeveel woningen gaat het? Hoeveel zal de huur stijgen?

De WOZ-prijsopslag zorgt ervoor dat de marktwaarde van woningen die door de WOZ-cap in het gereguleerde segment terugvallen beter in de huurprijs verdisconteerd kan worden, zonder dat deze woningen liberaliseren. Daarmee kunnen deze woningen makkelijker behouden voor de huurvoorraad, juist in de gebieden waar schaarste aan huurwoningen groot is. In hoeverre deze woningen een hogere huurprijs krijgen is afhankelijk van het oorspronkelijke puntentotaal, vóór toepassing van de WOZ-cap.
Op grond van het WoON2024 wordt geschat dat ca. 38.000 woningen door de WOZ-cap gereguleerd worden, waarvan ca. 13.000 van woningcorporaties en ca. 25.000 van private verhuurders. Van deze geschatte 38.000 woningen liggen er ca. 32.000 in de G4. Voor deze woningen mag nu maximaal een huurprijs van € 1.184,82 gevraagd worden. Een deel van deze woningen zal door de WOZ-prijsopslag stijgen tot een bedrag van ca. € 1.200,–, een deel tussen € 1.200 en € 1.300 en een kleiner deel tot € 1.300,–. Deze maximale huurprijzen zijn doorgaans nog steeds betaalbaar voor de middeninkomens die hierop zijn aangewezen, volgens de Nibud-normen. Het gemiddelde effect van de WOZ-opslag op de betaalbaarheid van deze woningen is daarmee beperkt. Aangezien deze huurwoningen hiermee makkelijker in de huurvoorraad behouden kunnen worden, zijn huurders hier mee geholpen. Gelet op het beperkte aantal woningen dat door de maatregel geraakt wordt, is het algemene effect op de betaalbaarheid van de huurvoorraad tevens beperkt.
Voor de wijzigingen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) geldt in het algemeen dat het maximale jaarlijkse huurverhogingspercentage ervoor zorgt dat huurprijzen niet in één keer fors kunnen stijgen. Bij een nieuw contract kan de nieuwe maximale huurprijs als gevolg van de aangekondigde maatregelen wel altijd direct gevraagd worden.

Vraag 4

Een tweede voorstel dat nu voorligt in consultatie is het niet langer aftrekken van minpunten voor woningen zonder buitenruimte, waarom is hiervoor gekozen? Klopt het dat hiermee, zeker in steden, voor veel woningen een flink hogere huur kan worden gevraagd? Om hoeveel woningen gaat het? Hoeveel zal de huur stijgen?

Zoals in de toelichting bij het besluit is te lezen is er voor deze maatregel gekozen omdat deze minpunten het minder rendabel maken om een woning zonder buitenruimte te kunnen blijven verhuren. Dit zijn veelal woningen in stedelijke gebieden waar de schaarste aan huurwoningen juist groot is en waar het realiseren van buitenruimte vaak geen optie is. Het schrappen van de minpunten voor het volledig ontbreken van buitenruimte is specifiek bedoeld om te voorkomen dat woningen in stedelijke gebieden uit de huurvoorraad verdwijnen. Deze woningen zijn vaak in bezit van particuliere verhuurders. Het hebben van buitenruimte blijft positief gewaardeerd in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) waardoor het voor verhuurders loont om in deze toegevoegde woonkwaliteit te voorzien. Tevens geldt op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de eis dat nieuwbouwwoningen dienen te beschikken over een buitenruimte. Het schrappen van minpunten ziet dus enkel op het behouden van huurwoningen in de bestaande voorraad.
De wijziging betreft het schrappen van 5 minpunten binnen het WWS. Deze 5 minpunten komen neer op een bedrag van circa € 33,– per maand.

Vraag 5

Een derde voorstel dat nu voorligt in consultatie regelt dat voor kleine monumenten een hogere huur kan worden gevraagd, waarom is hiervoor gekozen? Om hoeveel woningen gaat het? Hoeveel zal de huur stijgen?

Zoals in de toelichting bij het besluit is te lezen beoogt deze aanpassing de unieke karakteristiek en gewildheid van kleine rijksmonumenten (tot 40 m2) beter te waarderen in het WWS. Door een zwaardere WOZ-waardering stijgt de maximale huurprijs met gemiddeld € 40,– tot € 70,– per maand, afhankelijk van de oppervlakte en WOZ-waarde. Er zijn naar schatting zo’n 16.000 verhuurde rijksmonumenten in Nederland, waarvan een kleiner deel kleine rijksmonumenten betreft. De maatregel voorkomt dat juist deze karakteristieke huurwoningen verdwijnen doordat de verhuur daarvan onrendabel wordt.

Vraag 6

Het vierde voorstel dat nu voorligt in consultatie zorgt ervoor dat alle studenten een tijdelijk huurcontract mogen krijgen, waarom is hiervoor gekozen gezien tijdelijke huurcontracten zorgen voor veel onzekerheid voor huurders?

Zoals in de toelichting bij het besluit is te lezen zijn studenten vaak per definitie tijdelijk in een woonplaats en hebben zij doorgaans een andere woonbehoefte dan reguliere huurders. Met de Wet vaste huurcontracten en onderliggende regelgeving is het mogelijk gemaakt om studenten eenmalig een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aan te bieden, als zij uit een andere gemeente of land komen. De maatregel uit het ontwerpbesluit versoepelt de regels door het voor alle studenten mogelijk te maken een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar te krijgen, ongeacht waar zij vandaan komen. Dit vereenvoudigt de uitvoering en vermindert administratieve lasten, aangezien studenten niet hoeven aan te tonen waar zij wonen en verhuurders dit niet hoeven te verifiëren. Ook biedt de wijziging verhuurders meer flexibiliteit, zonder dat het materieel ten koste gaat van de Wvh. De huurbescherming van de Wvh blijft immers voor niet-studenten volledig van toepassing.

Vraag 7

De vier maatregelen die u voorstelt zijn vooral goed voor particuliere verhuurders maar zorgen voor hogere huren en onzekerheid bij huurders, waarom kiest u zo onevenwichtig voor het belang van verhuurders?

Zoals in de toelichting bij het besluit is te lezen heb ik ervoor gekozen om in specifieke gevallen maatregelen te nemen om concrete knelpunten voor (met name particuliere) verhuurders weg te nemen. De Wbh en de Wvh en de bescherming die zij huurders bieden blijven daarbij overeind. Tegelijkertijd zorgen de wijzigingen ervoor dat verhuurders eerder hun huurwoningen zullen behouden. Huurders zijn dus juist geholpen met een groter aanbod aan betaalbare huurwoningen.

Vraag 8

Een betaalbare huurwoning is voor velen zeer moeilijk te vinden, heeft u ook alternatieven overwogen voor de voorstellen die u nu doet? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

Om te zorgen voor meer aanbod aan betaalbare huurwoningen, zijn meerdere acties nodig. Zo is het aanwakkeren van voldoende (betaalbare) woningbouw een grote prioriteit van het kabinet. Maar tegelijkertijd heeft mijn analyse uitgewezen dat de recent ingevoerde wetgeving, in samenhang met andere factoren, een negatief effect heeft op het aanbod van huurwoningen4.
De Wbh en de Wvh hebben de huurregelgeving grondig gewijzigd. Voor het behoud van investeringsbereidheid in betaalbare (huur)woningen is rust in de markt en dus stabiliteit in beleid nodig. Tegelijkertijd zie ik ook concrete knelpunten in de huidige huurregelgeving, die ik met deze wijzigingen wil wegnemen. Daarbij draag ik bij aan behoud van aanbod aan betaalbare huurwoningen, zonder dat recent uitgebreide huur(prijs)bescherming teniet wordt gedaan of grote onzekerheid in de markt ontstaat.

Vraag 9

Wanneer de zorg van de Minister zit op de aanbodkant, het gebrek aan betaalbare huurwoningen, had ook gekozen kunnen worden voor het vergroten van het aantal betaalbare huurwoningen door woningcorporaties, waarom is dit niet gedaan?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 8 heb toegelicht, zijn meerdere acties tegelijkertijd vereist om het aanbod van betaalbare huurwoningen te vergroten. De in consultatie gebrachte maatregelen maken deel uit van dit grotere geheel.
Zo heb ik in mijn brief van 14 juli jl. mijn aanpak gepresenteerd, waarmee ik de realisatie van middenhuurwoningen door zowel corporaties als private partijen wil stimuleren5. Daarnaast zet ik in het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting, dat op 3 juli door uw Kamer aangenomen is en voorligt in de Eerste Kamer, in op het toevoegen van twee derde betaalbare woningen en 30% sociale huurwoningen op regionaal, provinciaal en landelijk niveau. Dat beleid is ook verankerd in de Nationale prestatieafspraken (NPA), waarin ik met gemeenten en corporaties heb afgesproken te streven naar een zo groot mogelijke netto toename van de sociale huurvoorraad, rekening houdend met verkoop en sloop van sociale huurwoningen. Ook heb ik in de NPA afgesproken dat corporaties ruim 39 duizend middenhuurwoningen toevoegen tot 2035, wat alleen haalbaar is als hiervoor in latere jaren ook geborgde financiering kan worden aangetrokken. De bijdrage aan nieuwbouw die in de NPA met woningcorporaties is afgesproken is al erg ambitieus, een nog grotere bijdrage van de sector vragen acht ik niet realistisch. Onderdeel van de twee derde betaalbare woningen is ook aanbod voor mensen met een middeninkomen. Ook zij komen in de knel en kunnen niet terecht in een sociale huurwoning.

Vraag 10

Wanneer u zich zorgen maakt over de verkoop van huurwoningen door particuliere verhuurders had ook gericht kunnen worden gekozen voor het opkopen van een deel van deze woningen en het onderbrengen bij corporaties, waarom is dat niet gedaan?

Woningcorporaties voeren hun eigen aan- en verkoopbeleid, maar kunnen hier lokaal wel afspraken over maken met de gemeente en huurdersorganisaties. Hier ligt geen rol voor het Rijk omdat het om lokale afwegingen gaat op het niveau van wooncomplexen. Voor woningcorporaties zal het echter in veel gevallen financieel niet haalbaar zijn om huurwoningen van particuliere verhuurders over te nemen als het gaat om losse eenheden die in de verkoop gaan. Deze zijn voor woningcorporaties niet op een efficiënte wijze te exploiteren.

Vraag 11

Bent u bereid deze maatregelen niet verder uit te werken totdat de Wet betaalbare huur eerst een kans van slagen heeft gehad? Kunt u uw antwoord toelichten?

Nee. Gezien de huidige verkoop van huurwoningen door met name particuliere verhuurders is het van belang om zo snel mogelijk in concrete gevallen verlichting te kunnen bieden. De in consultatie gebrachte maatregelen zijn ingrepen die specifieke knelpunten weghalen om het verhuurders mogelijk te maken om door te blijven verhuren. In de vormgeving van die maatregelen is een zorgvuldig evenwicht gevonden tussen betaalbaarheid voor huurders enerzijds en rentabiliteit voor verhuurders anderzijds. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 7 heb toegelicht, blijven zowel de Wbh als de Wvh overeind staan en blijven zij huurders bescherming bieden.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichtgeving over de structurele kamernood en het sterk teruglopende aanbod van studentenwoningen, zoals onder andere beschreven in Nieuwsuur?

Ja.

Vraag 2

Hoe duidt u het feit dat het aanbod van studentenkamers (<25 m2) in een jaar tijd met ruim 30% is gedaald, terwijl de vraag juist toeneemt?

NRC heeft 2 juli jl. een analyse gepubliceerd van de aangeboden kamers in het tweede kwartaal van 2025 op de verhuurwebsite www.rent.nl, en deze vergeleken met die van een jaar eerder. Uit deze analyse zou een afname van het aanbod op deze verhuursite blijken van bijna 30%. Dit betreft een specifiek aanbod van kamers op één verhuurwebsite. In de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting die op 4 september is gepubliceerd, wordt het totale aanbod geschat op 322.400 wooneenheden. Dit zou een afname van 4% betekenen ten opzichte van een jaar eerder.

Vraag 3

Hoeveel permanente studentenwoningen zijn er in 2024 gerealiseerd in Nederland, en hoeveel daarvan in studentensteden zoals Amsterdam, Utrecht, Groningen, Leiden en Nijmegen?

In de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is bij 19 belangrijke studiegemeenten het aantal realisaties uitgevraagd. In 2024 zijn in deze gemeenten 5.000 eenheden voor permanente bewoning gerealiseerd. Het is niet bekend hoeveel studentenwoningen er exact buiten deze gemeenten zijn gerealiseerd.

Vraag 4

Hoeveel studentenwoningen zijn het afgelopen jaar verloren gegaan door verkoop of herbestemming?

De verkoop van studentenwoningen op de particuliere markt heeft het afgelopen jaar voor een afname van het aanbod aan studentenhuisvesting gezorgd van naar schatting circa 9.000 wooneenheden.

Vraag 5

Wat doet u eraan om te voorkomen dat nog meer studentenhuizen worden verkocht?

Ik neem verschillende maatregelen om dit te voorkomen. Recent is het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) gemoderniseerd. Onderdeel van deze aanpassingen is dat de puntprijs met 25% omhoog is gegaan. De verhoging van de puntprijs maakt het voor verhuurders aantrekkelijker om onzelfstandige woningen te bouwen en verhuren, wat nodig is om het tekort aan studentenkamers aan te pakken. Voor studenten betekent dit weliswaar dat de maximale huur die zij mogelijk moeten betalen ook omhoog is gegaan, maar daar staat uiteraard een kwalitatief goede kamer tegenover.
Daarnaast heb ik in mijn brief van 10 april1 wijzigingen aangekondigd op de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten. Op 15 juli jl. heb ik deze wijzigingen in openbare internetconsultatie gebracht. De wijzigingen zien op het wegnemen van specifieke knelpunten die verhuurders ervaren bij de verhuur van hun woningen. Zo heb ik onder andere aangekondigd dat ik tijdelijke huurcontracten voor alle studenten mogelijk wil maken. Ook bereid ik een wetsvoorstel voor om hospitaverhuur te stimuleren. Dit wetsvoorstel is recent in internetconsultatie gegaan. Ook ben ik bezig met een verkenning naar de kamerverhuurvrijstelling en de mogelijkheden en belemmeringen bij eventuele uitbreiding daarvan, samen met de Staatssecretaris van Financiën. Mede door gebrek aan onderzoeksdata duurt het langer om deze verkenning af te ronden. Ik streef ernaar deze zo spoedig mogelijk naar uw Kamer te sturen.
Ook woningdelen (waaronder kamergewijze verhuur) kan een bijdrage leveren aan het huisvestingsvraagstuk van studenten. Om woningdelen te stimuleren zet ik in op het verbeteren van de informatievoorziening aan gemeenten, particuliere huiseigenaren en woningcorporaties. Platform31 heeft dit jaar handreikingen gemaakt voor woningcorporaties en gemeenten. Het streven is dat er in het najaar diverse sessies over woningdelen in het land georganiseerd worden om dit verder te stimuleren. Dit kan er aan bijdragen dat gemeenten kamergewijze verhuur vaker toe staan in gebieden waar dit passend is en daarmee het aanbod vergroot wordt. Er wordt een ook onderzoek uitgevoerd om woningdelers en hun behoeften beter in beeld te brengen. Daarnaast is er beleidsinzet op woningdelen die zich niet specifiek op de doelgroep studenten richt. Dit wordt nader toegelicht in de kamerbrief die dit najaar volgt

Vraag 6

Hoe beoordeelt u de effecten van de Wet betaalbare huur op het aanbod van kamers voor studenten in de vrije sector?

Het is op dit moment te vroeg om iets te zeggen over de langdurige effecten van de Wet betaalbare huur op kamerverhuur. Wel bereiken mij al signalen over het teruglopende aanbod aan huurwoningen. Ik neem deze zorgen uiterst serieus en monitor de ontwikkelingen nauwgezet. Ook werk ik op dit moment enkele gerichte maatregelen uit om op relatief korte termijn knelpunten bij de verhuur van woningen weg te nemen.2 Tegelijkertijd zijn er meerdere factoren die een effect op het aanbod aan huurwoningen hebben, waar de Wet betaalbare huur er slechts één van is.
De Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving hebben twee grote wijzigingen doorgevoerd met betrekking tot kamerverhuur. Ten eerste is het WWS, en dus ook het WWSO, dwingend geworden. Ten tweede is het WWSO gemoderniseerd, geobjectiveerd en vereenvoudigd ten opzichte van het WWSO dat tot 1 juli 2024 gold. Ik ga hierna verder in op deze twee wijzigingen.
Met het dwingend maken van het WWS(O) is het wettelijk verboden een te hoge huur te vragen. In het geval van kamerverhuur betekent dit dat een verhuurder niet meer huur mag vragen voor een kamer dan het WWSO toelaat. Gemeenten houden hier toezicht op, en kunnen handhavend optreden als de verhuurder in overtreding is. Dit heeft het effect dat sommige verhuurders hun huurprijs zullen moeten verlagen als gevolg van de Wet betaalbare huur. Deze huurprijsbescherming bestond voor onzelfstandige woningen echter al vóór de Wet betaalbare huur. Voor alle kamerverhuur geldt al sinds jaar en dag de huurprijsbescherming van het WWSO. Een onzelfstandige woonruimte (kamer) kan ook niet liberaliseren.3 Een studentenkamer kan dus niet in de vrije sector verhuurd worden. Dit betekent dat iemand die een kamer of deel van een zelfstandige woning huurt, altijd recht had en heeft op huurprijsbescherming – en daarmee een gereguleerde huurprijs. Dit is door de Wet betaalbare huur niet gewijzigd. Wel is verduidelijkt dat kamerverhuur altijd via het WWSO moet worden beprijsd en dus niet kan liberaliseren. Ook kan het zijn dat verhuurders hun woningen verkopen nu zij een boete van een gemeente riskeren als zij te veel huur vragen.
Ten tweede is het WWSO per 1 juli 2024 gemoderniseerd, geobjectiveerd en vereenvoudigd. Onderdeel hiervan is een verhoging van de puntprijs binnen het WWSO van 25 procent. Verhuurders mogen dus sinds de invoering van de Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving in veel gevallen meer huur vragen onder het nieuwe WWSO dan onder het oude WWSO. Met de verhoging van de puntprijs in het WWSO hebben verhuurders dus juist meer ruimte gekregen om hun kamers marktconform te verhuren.
Evenwel blijf ik de effecten van huurregulering en andere factoren op het woningaanbod monitoren. Halfjaarlijks informeer ik uw Kamer hierover. In mijn antwoord op vraag 7 ga ik nader in op de evaluatie van de Wet betaalbare huur.

Vraag 7

Bent u bereid om de effecten van deze wet specifiek voor studentenhuisvesting te evalueren en, indien nodig, bij te stellen?

De beleidsevaluatie van de Wet betaalbare huur is voorzien voor 2027. De effecten van deze wet op specifiek de studentenhuisvesting zijn een integraal onderdeel van deze beleidsevaluatie en zullen dan meegewogen worden. Indien daartoe noodzaak bestaat op grond van die evaluatie, zal de wetgeving waar mogelijk bijgesteld worden. Ik houd de ontwikkelingen op de huurmarkt in aanloop naar die evaluatie doorlopend in de gaten, op grond van de transactiecijfers van het Kadaster elk kwartaal, eigen onderzoek en signalen uit de sector. Over deze monitoring wijd ik verder uit in mijn antwoord op vraag 14.

Vraag 8

Acht u het wenselijk dat gemeenten studentenhuisvesting beperken door vergunningplichten en verboden op kamerverhuur aan meer dan twee personen

Het is wenselijk om de optimale benutting van de bestaande woningvoorraad zoveel mogelijk te stimuleren, onder andere door in te zetten op woningdelen. Dit draagt niet alleen bij aan het vergroten van het aantal beschikbare studenteneenheden, maar sluit ook aan bij de actuele woonbehoefte onder en voor studenten.
Tegelijkertijd is het van belang dat lokale overheden de ruimte behouden om op basis van hun eigen inzichten en knelpunten keuzes te maken. Gemeenten zijn zelf in staat om een weloverwogen afweging te maken tussen het behoud van leefbaarheid en het vergroten van het aanbod aan woonruimte. Ik wil gemeenten daarbij aanmoedigen om in hun afwegingen het belang van alle studenten om op een fijne manier (samen) te kunnen wonen zwaar mee te wegen.

Vraag 9

Kunt u uitleggen waarom er vaak een vergunning nodig is om aan meer dan twee studenten te verhuren? Wat is het oorspronkelijke doel hiervan?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Denkt u dat de huidige regels rondom kamerverhuur (zoals vergunningplicht) te streng zijn geworden?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Bent u bereid om te onderzoeken of kamerverhuur aan studenten onder voorwaarden vergunningvrij kan worden gemaakt?

Ik moedig gemeenten aan om kritisch naar hun eisen te kijken waaronder een kamerverhuurvergunning wordt verleend. Voor gemeenten maakte Platform31 een handreiking met dertig tips hoe zij woningdelen (juridisch-planologisch) kunnen faciliteren.4 De inzet is dat Platform31 in het najaar diverse sessies in het land organiseert om woningdelen verder te stimuleren. Daarnaast worden gemeenten met het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting verplicht om in hun volkshuisvestingsprogramma beleidsmaatregelen op te nemen ten aanzien van het «beter benutten van de bestaande gebouwen», waaronder woningdelen.
Ook verken ik hoe we woningdelen verder kunnen stimuleren door landelijke regelgeving aan te passen. Hier spelen verschillende factoren een rol, zoals de vrijheid van gemeenten om zelf beleid te maken, de leefbaarheid van de omgeving en de wens voor duidelijk landelijk beleid.

Vraag 12

Wat vindt u van het idee om landelijke regels of richtlijnen te versoepelen, of om gemeenten actief aan te sporen om soepeler kamerverhuurbeleid te voeren?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Bent u bereid om samen met gemeenten afspraken te maken over het verbeteren van de studentenhuisvesting?

In 2022 hebben gemeenten, huisvesters, universiteiten, hogescholen, studenten en de Ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) en Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) de handen ineengeslagen, en samen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) opgesteld en ondertekend. De hoofddoelstelling van dit actieplan is om het tekort aan studentenhuisvesting te verminderen door het realiseren van 60.000 betaalbare studentenwoningen in de periode van 2022 tot en met 2030 via nieuwbouw en een betere benutting van de bestaande woningvoorraad. Het huidige kabinet zet deze aanpak voort.
Recent zijn er aanvullende afspraken gemaakt tussen de partijen in het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS) die zijn opgenomen in de Oplegger Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2022–2030. Hierover heb ik uw Kamer op 4 september geïnformeerd. Gemeenten verruimen waar mogelijk de mogelijkheden om vergunningsvrij wonen toe te staan van 2 naar 3 (of meer) personen per huishouden zodat woningdelen wordt gestimuleerd voor alle doelgroepen, waaronder studenten. Waar mogelijk vergemakkelijken de gemeenten de kamergewijze verhuur door versoepeling van het beleid rondom omzettingsvergunningen.
Verder voeren gemeenten informatiecampagnes gericht op studentenhuisvesting uit en wijzen gemeenten op blijvende en nieuwe mogelijkheden voor verhuurders. Het betreft vooral de mogelijkheden onder de recente huurwetgeving en de invloed van het nieuwe WWSO. Dit kan bijdragen aan het behoud van de particuliere voorraad in de verschillende gemeenten.5
Bovendien is het zaak dat de nieuwe colleges van alle studentengemeenten en gemeenten die studenten huisvesten, het actieplan opnieuw verankeren in college- en uitvoeringsprogramma’s na de verkiezingen in 2026.
Eind 2022 is ook de studentenhuisvestingsregisseur benoemd die namens het LPS en het Ministerie van VRO de gemeenten en alle partijen aanspreekt op hun verantwoordelijkheden, belemmeringen wegneemt en de bouwproductie aanjaagt. Gezien de bouwplannen wordt er ook, naar vermogen en gezien de moeilijke omstandigheden, aanzienlijke nieuwbouw gepleegd. Het grote probleem blijft de grondposities.

Vraag 14

Kunt u verklaren waarom het voor particuliere verhuurders steeds minder aantrekkelijk is om aan studenten te verhuren?

Per brief van 10 april jl.6 heb ik uw Kamer op de hoogte gesteld van mijn analyse van de ontwikkelingen op de huurmarkt. Daaruit volgt dat de combinatie van verschillende huurmaatregelen, fiscale maatregelen en andere (macro-economische) omstandigheden ervoor heeft gezorgd dat verhuurders minder flexibel en rendabel kunnen verhuren. Voor verhuur aan studenten geldt onder meer ook de gemeentelijke regelgeving en vergunningverlening. De combinatie van deze maatregelen treft volgens de verhuurders hun te behalen rendement en verdienvermogen dusdanig dat particuliere verhuur aan studenten niet meer rendabel wordt gevonden. Tegelijkertijd is met de modernisering van het WWSO juist een verhoging van de puntprijs met 25% doorgevoerd, waarmee het rendabeler is om volgens het WWSO te verhuren.
Ik heb uw Kamer toegezegd de ontwikkelingen op de huurmarkt en in het bijzonder uitpondingen van huurwoningen te monitoren en uw Kamer hierover jaarlijks te informeren. In het derde kwartaal van dit jaar ontvangt u van mij een nieuwe brief met daarin onder meer een analyse van de Kadastercijfers over de eerste helft van dit jaar.

Vraag 15

Hoe zorgt u ervoor dat particuliere verhuurders niet massaal stoppen met studentenhuisvesting door nieuwe regelgeving?

Zie het antwoord bij vraag 5.

Vraag 16

Heeft u zicht op hoeveel particuliere verhuurders momenteel overwegen hun panden te verkopen?

Nee.

Vraag 17

Bent u bereid de puntentelling in het woningwaarderingsstelsel te herzien voor studentenkamers, zodat verhuurders uitkomen met hun kosten?

Nee, hiertoe ben ik niet bereid. Recent is het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) gemoderniseerd. Onderdeel van deze aanpassingen is dat de puntprijs met 25% omhoog is gegaan. De verhoging van de puntprijs maakt het voor verhuurders aantrekkelijker om onzelfstandige woningen te bouwen, wat nodig is om het tekort aan studentenkamers aan te pakken. Voor studenten betekent dit weliswaar dat de maximale huur die zij mogelijk moeten betalen ook omhoog is gegaan, maar daar staat uiteraard een kwalitatief goede kamer tegenover.

Vraag 18

Deelt u de zorg dat de woningnood de toegankelijkheid van het hoger onderwijs beperkt, doordat studenten hun gewenste opleiding niet kunnen volgen vanwege gebrek aan betaalbare huisvesting?

Het kabinet vindt het van groot belang dat alle aspirant-studenten die over de juiste vooropleiding beschikken, toegang moeten hebben tot een gewenste studie aan een hogeschool of universiteit, die bij hun talenten en capaciteiten past.7 Nederland kent wat dat betreft een zeer toegankelijk stelsel. Het kabinet erkent dat gebrek aan betaalbare huisvesting de studiekeuze kan beïnvloeden en daarmee een impact kan hebben op de toegankelijkheid van bepaalde instellingen en opleidingen voor studenten. Vooral ook als de opleiding niet elders in het land wordt aangeboden.
Het Ministerie van OCW biedt tal van ondersteuningsmaatregelen om deze impact op de toegankelijkheid te beperken. Het studentenreisproduct helpt studenten om opleidingen fysiek zo bereikbaar mogelijk te houden. Uit onderzoek weten we dat reistijd (tenzij deze boven de anderhalf uur is) veel minder zwaar weegt bij een studiekeuze, dan bijvoorbeeld de inhoud van de studie.8 Mochten studenten geen huisvesting kunnen vinden in de studiestad, dan kunnen zij in omliggende gemeenten wonen en voordelig reizen om toch de opleiding van hun (eerste) keuze te kunnen volgen. Daarnaast dragen de basisbeurs en aanvullende beurs bij aan de toegankelijkheid van het stelsel.

Vraag 19

Hoe rechtvaardigt u dat studenten zich soms moeten inschrijven voor kamers in andere steden, ver buiten hun opleiding?

Iedere student wil in beginsel zo dicht mogelijk bij de campus wonen en liefst ook nog op de plek waar het studentenleven zich afspeelt. Dat is echter in Nederland bijna nooit op één plek gecentreerd geweest en dus ook niet haalbaar als woonvoorkeur. Er zijn steden waar de hele binnenstad min of meer als campus fungeert (de oudere studentensteden) en steden waar de campus buiten de binnenstad gelegen is (zoals in Enschede en Wageningen). De aantrekkelijkheid van dergelijke campussen buiten de binnenstad als woongebied hangt vervolgens ook weer af van de voorzieningen en het studentenleven aldaar.
Daarnaast zien we de laatste jaren een duidelijke trend dat randgemeenten of steden in de regio ook een rol vervullen in studentenhuisvesting. Sprekende voorbeelden hiervan (deels in de nabije toekomst) zijn: Schiedam, Helmond en Almere. Deze lijst zou nog verder uit te breiden zijn met gemeenten die juist graag een rol willen spelen in het opvangen van het tekort aan studentenhuisvesting. Het betreft daarbij steeds gemeentes die een goede OV-verbinding hebben met de studiestad of campus. Internationaal gezien is dat overigens helemaal niet vreemd; in het buitenland worden soms hele regio’s tot het voedingsgebied van studentensteden gezien. Het kan een grote meerwaarde zijn voor een regiogemeente om studentenhuisvesting aan te bieden en de student is geholpen aan een passende woonplek.

Vraag 20

Wat vindt u van de roep om meer gebruik te maken van campuscontracten, zodat afgestudeerde studenten sneller doorstromen en kamers vrijkomen?

Een campuscontract geeft een verhuurder én huurder zekerheid. Zo is de huurder verzekerd van huisvesting gedurende de studie en is de verhuurder verzekerd van een einde aan de huurovereenkomst, wanneer de student afgestudeerd is. De studentenwoning kan na afloop van de studietijd weer gebruikt worden voor het huisvesten van een andere student. In dit opzicht is het een goed doelmatige middenweg tussen tijdelijke en vaste contracten.

Vraag 21

Hoe kijkt u in het algemeen aan tegen het instrument campuscontract als oplossing voor de doorstroomproblematiek?

Zie antwoord vraag 20.

Vraag 22

Deelt u de opvatting dat onderwijsinstellingen ook een verantwoordelijkheid hebben in de huisvesting van studenten?

Het terugdringen van het studentenhuisvestingstekort heeft alleen kans van slagen als er een nauwe samenwerking is tussen een breed scala aan actoren. Hoewel de verantwoordelijkheid voor studentenhuisvesting primair valt onder het Ministerie van VRO en de gemeenten, betreft het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) juist een gezamenlijke aanpak van het Rijk (Ministerie van VRO en Ministerie van OCW), samen met gemeenten, sociale en commerciële studentenhuisvesters en de onderwijsinstellingen.
De koepelorganisaties Vereniging Hogescholen (VH), Universiteiten van Nederland (UNL) en de MBO-Raad hebben zich gecommitteerd aan het uitvoeren van het LAS. Ook zijn VH9 en UNL10 in de zelfregieplannen, die zijn vormgegeven in het kader van het wetsvoorstel Wet Internationalisering in Balans, ingegaan op hun inzet op studentenhuisvesting. Daarnaast zijn er in de Gedragscode Internationale Student in het Hoger Onderwijs11 afspraken opgenomen met betrekking tot de voorlichting van internationale studenten rondom het vinden van geschikte huisvesting.

Vraag 23

Wat kunnen onderwijsinstellingen volgens u doen om actief bij te dragen aan betere studentenhuisvesting?

Zie antwoord vraag 22.

Vraag 24

Deelt u de analyse dat dit tekort niet alleen de persoonlijke ontwikkeling van studenten belemmert, maar ook een bedreiging vormt voor de toegankelijkheid van het onderwijs en daarmee voor de Nederlandse kenniseconomie?

Het kabinet erkent dat, naast andere factoren, een tekort aan geschikte huisvesting negatieve invloed kan hebben op de persoonlijke ontwikkeling van studenten en de toegankelijkheid van het onderwijs op individueel niveau. Zie hierover mijn antwoord op vraag 18.

Vraag 25

Welke concrete maatregelen heeft u sinds het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) uit 2022 genomen om dit tekort terug te dringen?

Sinds het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting uit 2022 hebben de daarbij betrokken partners gewerkt aan het terugdringen van het tekort door te investeren in de bouw van duizenden extra studentenwoningen, onder andere via de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen van het Ministerie van VRO. Ik heb een studentenhuisvestingsregisseur aangesteld om gemeenten aan te sporen hun bouwopgave waar te maken en ik stimuleer specifiek de bouw van onzelfstandige woonruimten, die betaalbaarder zijn voor studenten.
Daarnaast heb ik maatregelen genomen om hospitaverhuur en woningdelen aantrekkelijker te maken en via wetgeving, zoals de Wet betaalbare huur, ervoor gezorgd dat studenten niet langer te veel huur betalen. Ook heb ik samen met onderwijsinstellingen stappen gezet om grip te krijgen op de instroom van internationale studenten en hebben woningcorporaties met mijn steun het landelijk inschrijfportaal ROOM gelanceerd, zodat studenten makkelijker een woning kunnen vinden.12

Vraag 26

Deelt u de zorg dat commerciële studentenwoningen vaak op termijn verdwijnen naar andere doelgroepen, waardoor structurele capaciteit verloren gaat?

Uit het recente verleden zijn er inderdaad voorbeelden van grote complexen die door commerciële aanbieders zijn gerealiseerd en aanvankelijk voor studenten waren bedoeld, maar al heel snel «verkleurd» zijn naar andere doelgroepen tegen andere verhuurtarieven. Dergelijke praktijken zijn goed te voorkomen via afspraken in de anterieure overeenkomsten die gesloten worden tussen verschillende partijen rondom studentenhuisvesting. Daar wordt inmiddels op grote schaal gebruik van gemaakt. Om gemeenten hiertoe te ondersteunen is ook een handreiking studentenhuisvesting13 opgesteld door de studentenhuisvestingsregisseur.

Vraag 27

Wat vindt u van het idee om huurtoeslag ook mogelijk te maken voor kamers met gedeelde voorzieningen, in plaats van uitsluitend voor zelfstandige studio’s?

De afweging of een student in een studentenhuis gaat samenwonen is vaak van meerdere factoren afhankelijk. Het wel of niet krijgen van huurtoeslag kan hierbij een rol spelen. Het samenwonen op jonge leeftijd heeft verschillende positieve effecten op het welzijn. Onzelfstandige woonruimtes (kamers) met gedeelde voorzieningen stimuleren onderling contact en helpen studenten die nieuw zijn in de stad om daar gemakkelijker hun weg te vinden. Ook bevordert het de ontwikkeling van vaardigheden, zoals het leren omgaan met verschillende mensen.
Het uitbreiden van de huurtoeslag naar onzelfstandige woonruimten is echter niet zomaar te realiseren. De mogelijkheden hiervoor zijn eerder verkend, maar hebben vooralsnog geen uitvoerbare en haalbare uitwerking op de korte of middellange termijn opgeleverd. Om het recht en de hoogte op huurtoeslag vast te stellen, maakt Dienst Toeslagen gebruik van gegevens uit onder andere de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Zonder deze gegevens kan namelijk niet vastgesteld worden of de woning voldoet aan de (minimum)eisen voor huurtoeslag, of dat voor de betreffende woning reeds huurtoeslag is aangevraagd. In de BAG worden momenteel echter geen onzelfstandige woonruimtes geregistreerd. Hierdoor is een uitbreiding van de huurtoeslag naar onzelfstandige woonruimtes niet uitvoerbaar. Een uitbreiding kan dus pas overwogen worden als onzelfstandige woonruimtes adequaat worden geregistreerd in een (landelijk) systeem. Deze ontwikkeling wordt bezien in relatie tot de verkenning naar de mogelijkheden voor een huurregister.
Naast de uitvoeringstechnische belemmeringen, brengt een uitbreiding van de huurtoeslag ook financiële gevolgen met zich mee waarvoor geen budgettaire dekking is. Naar schatting zullen de kosten voor de huurtoeslag tussen de € 1 á € 1,5 mld. per jaar stijgen. Dit is exclusief de kosten die gepaard gaan met het registreren van onzelfstandige woonruimtes.

Vraag 28

Denkt u dat het huidige toeslagsysteem een onbedoelde financiële prikkel creëert om vooral studio’s te bouwen, terwijl dit juist vereenzaming onder jongeren in de hand werkt?

Ja.

Vraag 29

Bent u bereid om, samen met het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en gemeenten, tot een herijking te komen van het huidige studentenhuisvestingsbeleid, met aandacht voor betaalbaarheid, sociale binding, doorstroming en voldoende aanbod?

Zie het antwoord op vraag 13.

Vraag 1

Kunt u de concrete gevolgen en de uitvoerbaarheid in kaart te brengen van het gisteren aangenomen amendement-Mooiman (TK 36 512, nr. 30) over het volledig uitsluiten van urgentie voor statushouders?

Vraag 2

Kunt u toelichten wat de verschillen zijn met uw eigen wetsvoorstel (Wet nieuwe regels inzake huisvesting vergunninghouders), hoe u die verschillen weegt en wat de consequenties zijn voor de doorgang en voortgang van uw wetsvoorstel?

Vraag 3

Kunt u deze vragen met de grootst mogelijke spoed, en uiterlijk voor de stemmingen over de Wet versterking regie volkshuisvesting, beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Brandbrief SOS: «Woonruimte één op drie Delftse studenten in gevaar»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de waarschuwing dat mogelijk tot drieduizend studentenkamers verdwijnen in Delft?

In 2022 hebben gemeenten, huisvesters, universiteiten, hogescholen, studenten en de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) en Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) de handen ineengeslagen en samen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) ontwikkeld en ondertekend. De hoofddoelstelling van dit actieplan is om het tekort aan studentenhuisvesting te verminderen door het realiseren van 60.000 betaalbare studentenwoningen in de periode van 2022 tot en met 2030 via nieuwbouw en een betere benutting van de bestaande woningvoorraad. Het huidige kabinet zet deze aanpak voort. Het signaal uit Delft vind ik in dit kader zorgelijk. Vanuit het Ministerie van OCW en het Ministerie van VRO gaan we dan ook met de opstellers van dit signaal in gesprek.

Vraag 3

Kunt u uiteenzetten wat u concreet doet om te voorkomen dat bestaande studentenkamers verdwijnen?

Ik neem verschillende maatregelen om dit te voorkomen. Recent is het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) gemoderniseerd. Onderdeel van deze aanpassingen is dat de puntprijs met 25% omhoog is gegaan. De verhoging van de puntprijs maakt het voor verhuurders aantrekkelijker om onzelfstandige woningen te bouwen, wat nodig is om het tekort aan studentenkamers aan te pakken. Voor studenten betekent dit weliswaar dat de maximale huur die zij mogelijk moeten betalen ook omhoog is gegaan, maar daar staat uiteraard een kwalitatief goede kamer tegenover.
Daarnaast heb ik in mijn brief van 10 april2 aangekondigd om tijdelijke huurcontracten voor alle studenten mogelijk te maken. Tevens bereid ik een wetsvoorstel voor om hospitaverhuur te stimuleren. Ik verwacht hiermee voor de zomer in internetconsultatie te gaan. Tenslotte ben ik bezig met de uitvoering van de verkenning naar de kamerverhuurvrijstelling en de mogelijkheden en belemmeringen bij eventuele uitbreiding daarvan, samen met de Staatssecretaris van Financiën. Mede door gebrek aan onderzoeksdata duurt het langer om deze verkenning af te ronden. Ik streef ernaar deze zo spoedig mogelijk naar uw Kamer te sturen.

Vraag 4

Wat zijn de gevolgen van de in de Voorjaarsnota afgesproken huurbevriezing voor de bouw van nieuwe studentenwoningen? Erkent u dat de huurbevriezing een negatief effect heeft op de bouw en dus ook op extra studentenwoningen? Kunt u aangeven wat u doet om de realisatie van meer onzelfstandige kamers te stimuleren?

Op basis van het advies van de Raad van State, de politieke ontwikkelingen en om rust en voortgang te brengen in de volkshuisvesting, heb ik besloten het wetsvoorstel om de huurbevriezing te regelen niet in te dienen3.
Op 10 juni 2025 is de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen voor studenten opengesteld waarmee € 30 miljoen beschikbaar wordt gesteld voor de bouw van studentenhuisvesting. Hierbij krijgen aanvragen die worden ingediend voor de bouw van onzelfstandige studenten eenheden voorrang boven de aanvragen voor zelfstandige eenheden. In 2024 is ook al een Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen opengesteld; hiermee worden 1.533 onzelfstandige eenheden gefinancierd.

Vraag 5

Erkent u dat het niet krijgen van een huurtoeslag, het samenwonen in een studentenhuis minder aantrekkelijk maakt? Erkent u dat het samenwonen op jonge leeftijd juist belangrijk is voor de ontwikkeling van studenten? Bent u bereid de huurtoeslag uit te breiden naar onzelfstandige kamers? Zo nee, waarom niet?

De afweging of een student in een studentenhuis gaat samenwonen is vaak van meerdere factoren afhankelijk. Het wel of niet krijgen van huurtoeslag kan hierbij een rol spelen. Het samenwonen op jonge leeftijd heeft verschillende positieve effecten op het welzijn. Onzelfstandige woonruimtes (kamers) met gedeelde voorzieningen stimuleren onderling contact en helpen studenten die nieuw zijn in de stad om daar gemakkelijker hun weg te vinden. Ook bevordert het de ontwikkeling van vaardigheden, zoals het leren omgaan met verschillende mensen.
Het uitbreiden van de huurtoeslag naar onzelfstandige woonruimten is echter niet zomaar te realiseren. De mogelijkheden hiervoor zijn eerder verkend, maar hebben vooralsnog geen uitvoerbare en haalbare uitwerking op de korte of middellange termijn opgeleverd. Om het recht en de hoogte op huurtoeslag vast te stellen, maakt Dienst Toeslagen gebruik van gegevens uit onder andere de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Zonder deze gegevens kan namelijk niet vastgesteld worden of de woning voldoet aan de (minimum)eisen voor huurtoeslag, of dat voor de betreffende woning reeds huurtoeslag is aangevraagd. In de BAG worden momenteel echter geen onzelfstandige woonruimtes geregistreerd. Hierdoor is een uitbreiding van de huurtoeslag naar onzelfstandige woonruimtes niet uitvoerbaar. Een uitbreiding kan dus pas overwogen worden als onzelfstandige woonruimtes adequaat worden geregistreerd in een (landelijk) systeem. Deze ontwikkeling wordt bezien in relatie tot de verkenning naar de mogelijkheden voor een huurregister.
Naast de uitvoeringstechnische belemmeringen, brengt een uitbreiding van de huurtoeslag ook financiële gevolgen met zich mee waarvoor momenteel geen budgettaire dekking is. Naar schatting zullen de kosten voor de huurtoeslag tussen de € 1 á € 1,5 mld. per jaar stijgen. Dit is exclusief de kosten die gepaard gaan met het registreren van onzelfstandige woonruimtes.

Vraag 6

Waarom kiest deze regering ervoor om de zogenaamde «boodschappenbonus», maar voor een selectieve groep beschikbaar te stellen? Waarom wordt ervoor gekozen om studenten daarvan uit te sluiten? Erkent u dat dit willekeurig is? Hoe gaat u dit oplossen?

De huurtoeslag is, zoals ook bleek bij eerdere koopkrachtreparaties, een bewezen efficiënt instrument om huishoudens met een laag inkomen te bereiken. Hieronder vallen ook studenten in zelfstandige woningen en aangewezen onzelfstandige woningen. Ik herken me dus niet in de stelling dat maatregelen in de huurtoeslag enkel voor een selectieve groep zouden zijn.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u het feit dat de koopkracht van uitwonende studenten in 2024 met 6,6% gedaald is?2

Zoals de Minister van OCW in de Kamerbrief over de financiële positie van studenten5 al heeft aangegeven, is de koopkrachtdaling van 6,2% voor mbo-studenten en 6,6% voor hbo- en wo-studenten vooral het gevolg van het stopzetten van de tijdelijke koopkrachtmaatregel. Dit was een uitzonderlijke maatregel in een tijd met uitzonderlijk hoge inflatie. De Minister van OCW verwacht daarom niet dat een dergelijke koopkrachtdaling zich ook in de komende jaren voordoet. Bovendien wordt de hoogte van de studiefinanciering ieder jaar geïndexeerd. Per 1 januari 2024 was de indexatie 10% en op 1 januari 2025 is geïndexeerd met 3,84%.

Vraag 8

Waarom doet de regering niks om via gerichte maatregelen de koopkracht van studenten te herstellen?

De koopkrachtdaling in 2024 is het gevolg van het stopzetten van de tijdelijke koopkrachtmaatregel. Het indexeren van de studiefinanciering draagt bij aan het op peil houden van de koopkracht van studenten, zoals hierboven aangegeven. Uw Kamer heeft hier mee ingestemd. Binnen de OCW begroting zijn op dit moment geen middelen beschikbaar om dergelijke maatregelen te bekostigen.

Vraag 9

Ziet u mogelijkheden voor landelijk beleid om verkameringsverboden te versoepelen zodat het kamertekort kan worden teruggedrongen?

Dit is een gemeentelijke bevoegdheid. Desalniettemin ben ik voornemens -conform mijn toezegging in het commissiedebat van 12 juni jl. – om te bezien hoe en in welke mate landelijke wetgeving het beter benutten van de bestaande voorraad bespoedigt. Tot dat moment moedig ik gemeenten aan kritisch te kijken naar hun verkameringsverboden, leefbaarheidseisen, parkeernormen, en kosten van een vergunningsaanvraag, om zo de huidige woningvoorraad beter te benutten.

Vraag 10

Bent u bereid om naast een studentenhuisvestingsregisseur ook een jongerenhuisvestingsregisseur aan te stellen om de doorstroom uit studentenwoningen te bevorderen?

Ik wil deze optie verkennen en informeer u in mijn jaarlijkse voortgangsbrief over de uitkomsten hiervan.

Vraag 11

Kunt u uiteenzetten wat de gevolgen zijn van de voorgenomen versoepeling van de Wet betaalbare huur voor de huurprijzen die studenten voor onzelfstandige kamers betalen?

De aangekondigde versoepelingen hebben geen gevolgen voor de maximale huurprijs van onzelfstandige studentenkamers. Wel kunnen straks alle studenten in aanmerking komen voor een tijdelijk contract, en niet slechts die studenten die van buiten de gemeenten komen.

Vraag 12

Kunt u deze vragen elk afzonderlijk beantwoorden?

Ja

Vraag 1

Wat is uw reactie op dat bij voormalige bewoners van Rijnwijk verschillende vormen van kanker vaker dan gemiddeld voorkomen?1

Ik heb het artikel gelezen en de conclusie van de journalist gezien. Het beeld dat geschetst wordt is heel erg naar. Ik denk dat het goed is dat de gemeente Arnhem laat uitzoeken wat de situatie is.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het alarmerend is dat bij voormalige bewoners van Rijnwijk verschillende vormen van kanker zoveel meer dan gemiddeld voorkomen?

Ik denk dat het goed is dat de gemeente Arnhem de GGD laat verkennen wat er aan de hand is.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het bovengemiddeld vaak voorkomen van kanker en de aanwezigheid van zware vervuilende industrie nabij de woonwijk aanleiding is om het mogelijk verband hiertussen wetenschappelijk te laten onderzoeken? Voldoet het aangekondigde GGD-onderzoek daaraan?

De GGD start met een verkenning om een goed beeld te krijgen van de situatie. Op basis daarvan besluit de gemeente samen met de GGD over het vervolg.

Vraag 4

Klopt het dat het bedrijventerrein dat zwaar vervuild was is gesaneerd, maar de bodem in het naastgelegen gebied, zoals in de Rijnwijk erom heen niet? Waarom is dat niet gebeurd?

De gemeente Arnhem heeft het naastliggende terrein, het voormalige gasfabrieksterrein, inderdaad gesaneerd in het kader van de ontwikkeling tot woningbouw. De gemeente geeft aan dat destijds de Rijnwijk ook is onderzocht. Uit dit onderzoek bleek dat de wijk geen deel uitmaakte van het gasfabrieksterrein. Ook gaf het onderzoek aan dat er voor dit gebied geen reden was tot saneren bij bestaand gebruik (deels bedrijven/deels woningen), omdat er geen sprake was van risico’s voor de mens. Recentelijk onderzoek, dat plaatsvindt
in het kader van beoogde ontwikkeling, onderbouwt deze conclusies. Omdat de voormalige locatie van de Rijnwijk nu geheel wordt ontwikkeld, zal de gemeente Arnhem dit moment aangrijpen om het terrein te saneren en volledig geschikt te maken voor de functie.

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat, terwijl bekend was dat het naastgelegen bedrijventerrein zwaar vervuild was en er nabij een woonwijk zware industrie heeft gestaan niet eerder onderzoek is gedaan naar vervuiling of gezondheidseffecten op bewoners – onderzoek waarvoor nu blijkt aanleiding te zijn?

Juist omdat de locatie naast het gasfabrieksterrein was gelegen zijn er in het verleden door de gemeente Arnhem meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd. Deze vormden geen aanleiding om gezondheidsrisico’s door de bodemverontreiniging te verwachten.

Vraag 6

Welke stappen kunnen er worden gezet om de vervuilende bedrijven verantwoordelijk te houden voor de gevolgen van hun uitstoot?

Een belangrijk principe in het Europees en Nederlands milieubeleid is dat de vervuiler betaalt. In de brief van 25 november 20222 is de Kamer geïnformeerd over de bestuursrechtelijke handhavingsinstrumenten die omgevingsdiensten namens bevoegde gezagen kunnen gebruiken voor de handhaving van overtredingen in de fysieke leefomgeving. Naast bestuursrechtelijke handhaving is het omgevingsrecht ook handhaafbaar via het strafrecht.

Vraag 7

In hoeverre is er in de omliggende wijken ook sprake van vervuiling en een bovengemiddeld aantal kankerdiagnoses? Wordt dit ook meegenomen in het GGD-onderzoek?

Vooralsnog zal de GGD zich beperken tot een verkenning naar de situatie van oud-bewoners van Rijnwijk.

Vraag 8

Waarom worden dit soort onderzoeken naar de gezondheidseffecten van vervuilende industrie altijd achteraf gedaan, wanneer de schade al gedaan is? Is het niet noodzakelijk om nu een groot landelijk onderzoek te doen naar de gezondheidseffecten van de uitstoot van schadelijke stoffen die nu plaatsvindt?

Op basis van de Omgevingswet moeten de gevolgen voor de gezondheid van activiteiten in de leefomgeving worden meegewogen in de besluitvorming. Het bevoegd gezag zal daarvoor een beoordeling moeten maken van de verwachte gezondheidseffecten. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij het bouwen van huizen in de buurt van vervuilende bedrijven of over het verlenen van een vergunning voor vervuilende activiteiten. De GGD kan daarover adviseren. Ook kunnen effecten worden beoordeeld in een milieueffectrapportage. Het bevoegd gezag moet vervolgens de voor- en nadelen van een activiteit tegen elkaar afwegen. De gemeente Arnhem is voor de desbetreffende bedrijven het bevoegd gezag. Het is dus aan de gemeente om deze afweging te maken. Zoals beschreven in het antwoord op vraag 5, bleek uit onderzoeksresultaten dat er eerder geen aanleiding was om maatregelen te treffen.
De GGD adviseert gemeenten over de gezonde leefomgeving op basis van artikel 2 lid e van de Wet publieke gezondheid (Wpg). Gemeenten moeten de GGD om advies vragen als besluiten belangrijke gevolgen hebben voor de publieke gezondheidszorg (artikel 16 Wpg). De GGD wordt niet genoemd in de Omgevingswet, maar kan als adviseur worden ingezet. In het kader van de Actieagenda Industrie en Omwonenden verkent het kabinet hoe de positie van de GGD bij besluiten over de leefomgeving versterkt kan worden.3 In het kader van de agenda ten behoeve van het stelsel publieke gezondheid verken ik ook of de organisatie van de GGD’en versterkt kan worden.4
Los daarvan geldt in alle gevallen dat activiteiten plaats moeten vinden binnen de bestaande normen. Normen houden rekening met gezondheidseffecten, maar dit kent wel beperkingen. Zo spelen bij het vaststellen van normen niet alleen gezondheidskundige gevolgen een rol, maar ook economische belangen en bijvoorbeeld de mate waarin we als maatschappij bereid zijn ons gedrag aan te passen. Ook kan bij normering nog niet goed rekening gehouden worden met cumulatie en stapeling van meerdere verschillende vervuilende stoffen en vormen van hinder (onder andere geur, geluid en trillingen) die effect kunnen hebben op de gezondheid.
Als de specifieke lokale situatie daarom vraagt, biedt de Omgevingswet mogelijkheden om strengere eisen te stellen aan de bescherming van de gezondheid van omwonenden. Deze mogelijkheden laat ik op dit moment onderzoeken in het kader van de Actieagenda Industrie en Omwonenden. Daarnaast doet het RIVM op diverse locaties in Nederland onderzoek, wat uiteindelijk moet leiden tot een methodiek die door bevoegde gezagen en GGD’en zelf kan worden toegepast. Een aanvullend landelijk onderzoek vind ik daarom niet passend.

Vraag 1

Bent u bekend met deze brief?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het gegeven dat ondanks nieuwe wetgeving het huurrecht op papier niet altijd overeenkomt met het huurrecht in de praktijk en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Verhuurders en verhuurbemiddelaars dienen zich aan de geldende wet- en regelgeving te houden. Het merendeel van de verhuurders doet dit gelukkig ook al. Hoewel veel verhuurders met de juiste intenties en normconform verhuren, zijn er helaas ook gevallen waarin dat niet gebeurt. Dat betreur ik uiteraard en juist deze excessen onderstrepen het belang van wetten zoals de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur.
In de brief van de LSVb wordt aangegeven dat de Housing Hotline veel exorbitante huurprijzen, te hoge borgbedragen en onterechte bemiddelingskosten tegenkomt. Met de twee genoemde wetten is de positie van huurders op deze vlakken versterkt en kan beter worden opgetreden tegen verhuurders en/of verhuurbemiddelaars die zich schuldig maken aan dergelijke praktijken. Huurders kunnen op grond van deze wetten ongewenst verhuurgedrag melden bij het meldpunt van de gemeente of gemeenten kunnen zelf proactief handhaven.
Huurders zijn bij misstanden van hun verhuurder of van een verhuurbemiddelaar overigens niet enkel afhankelijk van handhaving door de gemeente. Zij hebben nog diverse andere mogelijkheden om hun recht te halen. Denk aan een procedure bij de kantonrechter of, voor een aantal specifieke onderwerpen, de Huurcommissie. Het is daarbij wel van belang om te benadrukken dat huurders deze mogelijkheden, of de publiekrechtelijke mogelijkheden, ook daadwerkelijk moeten benutten. Dat helpt bij het tegengaan van de genoemde excessen. De meldingsbereidheid, handhaving en naleving van de wetten blijven dan ook een belangrijk aandachtspunt.

Vraag 3

Wat vind u van het gegeven dat de huurteams per gemeente verschillen bij gebrek aan gemeentelijke capaciteit, doordat in de ene gemeente slechts een meldpunt op een gemeentelijke site aanwezig is en in de andere gemeente er zelfstandige organisaties zijn die vele diensten voor de huurders leveren?

Sinds 1 januari 2024 moeten alle gemeenten een meldpunt voor ongewenste verhuurpraktijken hebben. Dit is onderdeel van de Wet goed verhuurderschap. Gemeenten ontvangen hiervoor middelen van het Rijk.
Wanneer er melding wordt gedaan bij het meldpunt, maar de gemeente de melder zelf niet kan helpen, verwijst zij deze door naar de juiste instantie. Dit kan een huurteam zijn, maar ook bijvoorbeeld de gemeentelijke antidiscriminatie-voorziening of de Huurcommissie. Het meldpunt biedt melders hierdoor duidelijkheid, zodat zij niet hoeven te zoeken naar waar zij terecht kunnen met hun vragen of klachten. Zo is in elke gemeente ten minste een basisvoorziening aanwezig voor bescherming en ondersteuning van huurders; zij kunnen via het meldpunt zelf worden geholpen of via het meldpunt worden doorverwezen naar een bevoegde instantie.
Gemeenten bepalen echter zelf of zij nog aanvullende ondersteuning zoals een huurteam wensen in te richten en op welke wijze zij dat doen. Gemeenten kennen de lokale woningmarkt en prioriteiten en kunnen op basis daarvan het beste deze keuzes maken. Ik vind het belangrijk dat huurders met een melding ergens terecht kunnen maar ik laat de invulling daarvan vrij aan gemeenten.

Vraag 4

Hoe kijk u tegen de aanbeveling aan om in gemeentes met de aanwezigheid van grote studentenpopulatie zelfstandige huurteams met een goede Nederlandse en Engelse informatievoorziening aanwezig te laten zijn zoals stichting Woon! dit in Amsterdam geregeld heeft?

Goede informatievoorziening aan huurders om ze te informeren over hun rechten, plichten en waar ze met vragen of meldingen terecht kunnen is van belang. Ik laat de invulling hiervan echter vrij aan gemeenten.

Vraag 5

Ziet u mogelijkheden en kansen binnen uw macht om gemeenten waar sprake is van aanwezigheid van grote studentenpopulatie te stimuleren maar gebrek aan huurteams deze teams op te zetten?

Aan tafel van het Landelijk Platform Studentenhuisvesting zal ik in gesprek gaan met het Netwerk Kennissteden om ze aan te moedigen hun informatievoorziening richting huurders op orde te hebben.

Vraag 6

Hoe kijk u tegen de aanbeveling aan om op een goed zichtbare plek een overzicht te plaatsen waar inzichtelijk is per gemeente welke huurteams aanwezig zijn en zo de vindbaarheid van deze teams te bevorderen?

Het is vooral lokaal van belang dat inwoners van de betreffende gemeente weten waar ze in hun gemeente aan moeten kloppen wanneer er vragen zijn of men misstanden op de huurmarkt wil melden. Gemeenten zijn zelf voor deze informatievoorziening verantwoordelijk.
Wel houd ik samen met de VNG een overzicht2 bij van (de contactgegevens van) de meldpunten voor ongewenst verhuurgedrag in de verschillende gemeenten en zijn verhuurders vanaf 1 juli 2023 verplicht om hun huurders schriftelijk te informeren over de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt.
Daarmee wordt reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk gemaakt waar huurders het meldpunt kunnen vinden. Het gemeentelijk meldpunt fungeert als het centrale (start)loket voor meldingen van ongewenst verhuurgedrag. Inmiddels beschikt 99% van de gemeenten over een meldpunt, zoals uit het overzicht is af te leiden. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 reeds heb toegelicht, is het aan gemeenten zelf om te bepalen of zij aanvullende ondersteuning, zoals een huurteam, wensen in te richten.

Vraag 7

Hoe kijk u tegen de aanbeveling aan om een keurmerk voor huurteams op te zetten zodat duidelijk wordt welke organisaties figureren al zijnde een huurteam vanuit de gemeente?

Sinds 1 januari 2024 moeten alle gemeenten een meldpunt voor ongewenste verhuurpraktijken hebben. Dit is onderdeel van de Wet goed verhuurderschap. Gemeenten mogen echter zelf bepalen of zij een huurteam wensen in te richten en op welke wijze zij dat doen. Ik zie op dit moment niets in een landelijk keurmerk voor huurteams, maar moedig gemeenten aan om hun gemeentelijke meldpunten en eventueel aanwezige huurteams laagdrempelig en goed zichtbaar te organiseren zodat huurders weten waar ze met hun vragen en zorgen terecht kunnen.

Vraag 8

Welke mogelijkheden ziet u om gegevensdeling tussen gemeentes mogelijk te maken zodat zij niet in overtreding treden op AVG-wetgeving wanneer zij onderling gegevens delen om te voorkomen dat een verhuurder die gestraft is in gemeente A niet dezelfde overtreding kan begaan in gemeente B?

De Wet goed verhuurderschap bevat al de verplichting voor gemeenten om de gegevens van verhuurders en verhuurbemiddelaars openbaar te maken, aan wie een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van de algemene regels of het handelen zonder verplichte verhuurvergunning, of jegens wie een besluit tot beheerovername is genomen. Door deze verplichte openbaarmaking van de gegevens van bewezen en onverbeterlijke malafide verhuurders en/of verhuurbemiddelaars, kunnen andere gemeenten deze informatie zelfstandig inzien en betrekken bij hun eigen toezicht en handhaving. Er is in dat geval geen sprake van het onderling uitwisselen van persoonsgegevens tussen gemeenten, maar van het gebruik van reeds openbaar gemaakte gegevens. Daarmee wordt voorkomen dat gemeenten in strijd handelen met de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG).
Daarnaast geldt op grond van de Wet goed verhuurderschap dat gemeenten die voornemens zijn een verhuurverordening in te stellen, bij de voorbereiding daarvan overleg voeren met andere gemeenten binnen de betreffende woningmarktregio. Dit overleg is onder meer bedoeld om de effecten van de invoering van een verhuurvergunning in een bepaalde gemeente op andere, omliggende gemeenten te bespreken.
Tot slot kunnen gemeenten gebruikmaken van openbare uitspraken van de Huurcommissie, onder andere over huurprijzen, servicekosten, gebreken en huurverhogingen. Indien in een uitspraak wordt vastgesteld dat een woonruimte ernstige gebreken vertoont, wordt daarvan op grond van artikel 37 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte een afschrift gezonden aan het college van burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente. Deze informatie kan door gemeenten eveneens worden betrokken bij hun handhavingsactiviteiten.
Relevante informatie is door bovenstaande reeds openbaar toegankelijk en binnen de bestaande wettelijke kaders beschikbaar voor gemeenten.

Vraag 9

Herkent u het gegeven dat de afgelopen jaren het aantal meldingen vanuit studenten die last ervaren van scams op kamerzoeksites sterk is toegenomen en kunt u uw antwoord onderbouwen?

In de brief van de LSVb wordt een aantal voorbeelden gegeven van studenten die (mogelijk) zijn opgelicht in hun zoektocht naar een woning. Hoewel er geen concrete aantallen worden genoemd, is elke woningzoekende die de dupe wordt van oplichting er eigenlijk één te veel.
Om internetoplichting te voorkomen, is het van belang dat woningzoekenden vooraf onderzoek doen voordat er geld wordt overgemaakt of een overeenkomst wordt gesloten. Dit kan bijvoorbeeld door het checken van reviews over de aanbieder. Ook kan de woningzoekende controleren of er met de aanbieder al negatieve ervaringen zijn geweest. Dat kan via de link «check de verkoper» op politie.nl.
Indien de woningzoekende toch wordt opgelicht en de domeinnaam van de kamerzoeksite weet, dan heeft hij/zij reeds verschillende mogelijkheden tot zijn/haar beschikking. Zo is het raadzaam dat de woningzoekende aangifte doet via politie.nl. Naast aangifte, is het goed om de oplichting te melden bij consuwijzer.nl. Deze organisatie ziet erop toe dat bedrijven eerlijk handelen en beschermt de belangen van de consument. Voorts kunnen woningzoekenden die onverschuldigd geld hebben overgemaakt, dit bedrag terugvorderen, al dan niet middels een gerechtelijke procedure. Verder geldt dat, indien woningzoekenden onder druk worden/zijn gezet om een huurcontract te tekenen, zij dit kunnen melden bij het meldpunt van de gemeente. Op grond van de wet goed verhuurderschap dienen verhuurders en verhuurbemiddelaars zich namelijk te onthouden van iedere vorm van intimidatie. Indien zij zich hier niet aan houden is de gemeente bevoegd hierop te handhaven.
Hoewel er dus al verschillende mogelijkheden zijn om internetoplichting tegen te gaan, zal ik het signaal van de Housing Hotline bij de Minister van Justitie en Veiligheid onder de aandacht brengen.

Vraag 10

Kunt u aangeven of u open staat om met de Minister van Justitie en Veiligheid te bezien hoe oplichting via scams op kamerzoeksites aangepakt kan worden en uw antwoord onderbouwen?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

De vragen zijn voor zover mogelijk apart beantwoord. Beantwoording heeft vanwege het meireces een kleine vertraging opgelopen.

Vraag 1

Passen de resultaten van de peiling van Vastgoedinsider.nl onder 368 respondenten bij uw beeld van de belangrijkste redenen voor uitponding van verhuurd vastgoed met een zwaartepunt bij Box 3, de combinatie Box 3 en de Wet Betaalbare Huur?1

De cijfers van het Kadaster laten een uitpondbeweging zien in 2024. Deze vindt met name plaats onder kleinere particuliere verhuurders en niet-institutionele bedrijfsmatige verhuurders. Hoewel deze uitpondbeweging op dit moment nog goeddeels gecompenseerd wordt door nieuwe toevoegingen als gevolg van nieuwbouw, transformatie en splitsen, is het mogelijk dat het bezit van institutionele investeerders deze terugloop op termijn onvoldoende kan compenseren. In mijn brief over mijn weging van deze ontwikkelingen op de huurmarkt heb ik aangegeven dat mijn beeld is dat de ontwikkelingen op de huurmarkt worden gedreven door een samenspel van aangescherpte huurregulering, aanpassingen in de fiscaliteit en macro-economische ontwikkelingen. De huurregulering verlaagt de huurinkomsten voor de verhuurder en beperkt dus de kasstroom en verlaagt daarmee de kapitaalwaarde van huurwoningen. Daarnaast spelen de fiscale regels een rol. Onder andere de toegenomen belastingdruk in box 3 en de onduidelijkheid rondom het nieuwe box 3 stelsel worden door verhuurders aangedragen als factoren die ervoor zorgen dat verhuren financieel minder aantrekkelijk is geworden. Ten slotte speelt nadrukkelijk mee dat de koopwoningmarkt door de combinatie van stijgende lonen, een dalende hypotheekrente en een lagere overdrachtsbelasting een interessant alternatief is om de huurwoningen te verkopen aan een eigenaar-bewoner, zoals koopstarters. Voor verhuurders kan dit alternatief aantrekkelijker lijken dan de onzekerheid en lagere opbrengsten bij voortzetting van de verhuur. Hierbij speelt ook het rendement dat in andere beleggingsobjecten behaald kan worden een rol.

Vraag 2

Deelt u de mening dat, ondanks dat dit geen formele steekproef betreft, deze peiling onder vastgoedbeleggers wel een signaal geeft over de belangrijkste redenen waarom vastgoedbeleggers overgaan tot uitponding?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 3

Bent u het met ons eens dat de redenen voor de verkoopgolf zo snel mogelijk ook door de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening én Financiën moeten worden onderzocht, zowel door gesprekken met de sector, als ook door actualisering van het onderzoek naar de effecten van stapeling van fiscale en niet-fiscale maatregelen, zodat we zo snel mogelijk gerichte maatregelen kunnen nemen?

In mijn brief over de ontwikkelingen op de huurmarkt heb ik een integrale weging uitgevoerd waarbij de samenloop van maatregelen, zoals verdere huurwet- en regelgeving en de fiscaliteit, is meegenomen. In de weging betrek ik verder de aanvullende inzichten op basis van een onderzoek van Dr. Korevaar van de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR) en het Instituut voor Publieke Economie (IPE) en contacten met marktpartijen. Dit geheel biedt een eerste inzicht in de ontwikkelingen op de huurmarkt. In de brief heb ik ook aanpassingen aan beleid geschetst die op een gerichte en relatief snel te realiseren manier verlichting kunnen bieden aan (in het bijzonder particuliere) verhuurders die specifieke knelpunten ervaren ten gevolge van de doorgevoerde huurregelgeving. Tevens is op de Woontop afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Dit heb ik ook samen met de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit, Belastingdienst en Douane (Staatssecretaris FBD) opgepakt. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.

Vraag 4

Indien ja, op welke termijn kan de Kamer uitkomsten van een dergelijk stapelingsonderzoek verwachten?

Gelijktijdig met deze beantwoording ontvangt uw Kamer mijn brief over de ontwikkelingen op de huurmarkt waarin ik een integrale weging uitgevoerd heb waarbij de samenloop van maatregelen, zoals verdere huurwet- en regelgeving en de fiscaliteit, is meegenomen. Daarnaast is op de Woontop is afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.

Vraag 5

Hoe kijkt u naar aanpassingen in de voorgenomen tegenbewijsregeling onder het overbruggingsstelsel op korte termijn, waar ook een meerderheid van de Kamer om heeft gevraagd, om verdere uitponding te voorkomen?

Voor wat betreft de fiscaliteit verwijs ik u naar de brief2 die de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit, Belastingdienst en Douane (Staatssecretaris FBD) op 2 april 2025 naar uw Kamer heeft gestuurd waarin eventuele verzachtende opties binnen de tegenbewijsregeling box 3 worden beschreven.

Vraag 6

Indien u niet bereid bent hier stappen op te zetten, wat is hiervan de reden?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het NOS-artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van situaties waarin huurders naast de huur die ze betalen daarboven op een bedrag onder de radar af moeten staan aan de verhuurder?

Verhuurders dienen zich aan de wet- en regelgeving te houden. Zij dienen bij het aanbieden en verhuren van woon- of verblijfsruimte een wettelijk toegestane huurprijs te hanteren. Hoewel de meeste verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving houden, zijn er helaas ook verhuurders die misbruik maken van hun positie en de grenzen opzoeken. De situaties zoals geschetst in het NOS-artikel waar uw vraag naar verwijst, zijn in strijd met de wet en ontoelaatbaar. Om dit soort excessen tegen te gaan speelt de bestaande wetgeving zoals Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur een essentiële rol. Met deze wetten kunnen gemeenten optreden tegen dergelijke misstanden en het gedrag van verhuurders (bij)sturen.

Vraag 3

Kunt u aangeven in welke mate deze situaties, waarbij huurders onder de radar een extra bedrag betalen aan de verhuurders, zich ontwikkelen c.q. zijn verergerd?

Er zijn geen exacte gegevens beschikbaar over de omvang en ontwikkeling van deze specifieke praktijken. Er is geen wettelijke verplichting om de meldingen bij te houden en bovendien melden helaas niet alle huurders dergelijke wanpraktijken. Signalen van handhavers en gemeenten, zoals bijvoorbeeld de Haagse pandbrigade in het nieuwsartikel, zijn daarom van grote waarde. Ik onderhoud hiervoor contact met gemeenten, handhavers en de VNG om dergelijke signalen en ontwikkelingen mee te krijgen. Verder ben ik momenteel bezig in samenwerking met de VNG een beeld te vorm wat voor meldingen erbinnen komen bij het gemeentelijke meldpunt Goed verhuurderschap. Ik streef ernaar uw Kamer hierover eind dit jaar te informeren. Ondertussen roep ik alle huurders op om dergelijke misstanden te melden. Dat kan ook anoniem.

Vraag 4

Deelt u de zorgen over wat er in de praktijk met huurders gebeurt, ondanks de beschermende werking die uit moet gaan van wetten als de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Verhuurders dienen zich aan de wet te houden en zich te onthouden van dergelijke praktijken. Het merendeel van de verhuurders houdt zich gelukkig aan de geldende wet- en regelgeving waarbij misstanden tot de excessen behoren. Hoewel veel verhuurders met de juiste intenties en normconform verhuren, zijn er helaas ook gevallen waarin dat niet gebeurt. Dat zulke excessen, zoals geschetst in het nieuwsartikel, plaatsvinden acht ik natuurlijk zorgelijk. Juist om deze misstanden aan te pakken, zijn wetten zoals de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur ingevoerd. Deze wetgeving biedt gemeenten de instrumenten om op te treden. Aangezien deze regelgeving relatief recent in werking is getreden, is het verklaarbaar dat nog niet alle malafide verhuurders zich conform de normen gedragen. De meldingsbereidheid, handhaving en naleving van de wetten blijven een belangrijk aandachtspunt.

Vraag 5

Kunt u aangeven welke concrete resultaten er geboekt zijn met het ingaan van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023?

Gemeenten werken hard aan de invoering van de Wet goed verhuurderschap. Slechts twee gemeenten hebben nog geen meldpunt ingesteld. Alle andere gemeenten dus wel. Er zijn 10 gemeenten die een verhuurvergunning hebben ingevoerd. Navraag wijst uit dat het aantal meldingen dat binnenkomt verschilt per gemeente. Er zijn gemeenten die al tientallen meldingen hebben ontvangen, maar er zijn ook gemeenten die slechts een handjevol of zelfs geen meldingen hebben ontvangen. De aard van de meldingen loopt sterk uiteen. Het aantal meldingen bij gemeentelijke meldpunten en het aantal handhavingsacties wordt niet centraal geregistreerd, waardoor precieze cijfers hierover niet beschikbaar zijn. Wel werk ik, als gezegd, momenteel aan een inventarisatie van de hoeveelheid en aard van de meldingen dat bij een meldpunt binnenkomt. Ik hoop hiermee inzicht te krijgen in de meldingenstroom bij gemeentelijke meldpunten en de bestuurlijke handhaving in het kader van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur.

Vraag 6

Bent u bereid om de Wet goed verhuurderschap na twee jaar te evalueren in plaats van na vijf jaar, zoals in de evaluatiebepaling van de wet staat en kunt u uw antwoord onderbouwen?

De termijn van vijf jaar berust op een misverstand. De Wet goed verhuurderschap heeft een evaluatietermijn van drie jaar en wordt in juli 2026 geëvalueerd. Daarnaast zal ik, zoals afgesproken met de VNG, al in dit jaar een financiële evaluatie van de Wet goed verhuurderschap uitvoeren.

Vraag 7

Kunt u aangeven waarom u wel of niet tevreden bent met de geboekte resultaten van de Wet goed verhuurderschap?

Zoals reeds bij vraag 5 aangegeven, wordt niet centraal geregistreerd hoeveel meldingen er bij de gemeentelijke meldpunten binnenkomen en hoe vaak gemeenten tot handhaving overgaan. Daarom zijn precieze cijfers hierover niet bekend. Via monitoring probeer ik in de komende periode beter zicht te krijgen op deze gegevens. Het is voor mij van belang dat gemeenten het instrumentarium dat hen ter beschikking staat effectief inzetten om misstanden tegen te gaan. Mijn ministerie ondersteunt gemeenten hierbij onder meer door middel van kennissessies, communicatiematerialen, handreikingen en financiële middelen.

Vraag 8

Kunt u aangeven in hoeverre alle gemeenten in Nederland voorzien zijn van een meldpunt waar huurders bij terecht kunnen?

Gemeenten zijn sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap hard aan de slag gegaan met de invoering van de wet. Sinds 1 januari 2024 dienen zij een meldpunt te hebben ingericht. Zoals aangegeven bij vraag 5 hebben slechts twee gemeenten momenteel nog geen meldpunt ingesteld.

Vraag 9

Kunt u aangeven hoeveel huurders zich gemeld hebben bij gemeenten en in hoeveel gevallen er actief opgetreden is tegen verhuurders die te hoge huren van hun huurders verlangden?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 5. Het aantal meldingen en handhavingsacties worden niet centraal geregistreerd. Ik streef ernaar om in de komende maanden via monitoring een globaal beeld te krijgen van de meldingenstoom en de daaropvolgende handhavingsmaatregelen en de resultaten hiervan eind dit jaar met uw Kamer te delen.

Vraag 10

Welke bestuursrechtelijke instrumenten staan gemeenten precies ter beschikking om op te kunnen treden tegen verhuurders die te hoge (woeker)huren vragen c.q. huren die niet in overeenstemming zijn met het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel?

Voor de handhaving op de maximale huurprijzen en het maximale huurverhogingspercentage volgens het WWS is aangesloten bij het bestuursrechtelijke instrumentarium dat al voorzien was in de Wet goed verhuurderschap. Wanneer gemeenten tot handhaving overgaan doorlopen zij de bestuursrechtelijke escalatieladder, waarbij eerst een waarschuwing wordt gegeven, gevolgd door een last onder bestuursdwang of dwangsom, een bestuurlijke boete, bij recidive nog een bestuurlijke boete en uiteindelijk, als uiterste maatregel, de inbeheername van de woning.

Vraag 11

Hoe ziet u de relatie tussen enerzijds de gemeente waarvan het college geacht wordt in voorkomend geval op te treden op grond van de Wet betaalbare huur en anderzijds de bestaande huurcommissies die daarin eveneens een taak hebben?

Een huurder kan zich voor een geschil rondom de huurprijs tot zowel de Huurcommissie als de gemeente richten. De Huurcommissie en de gemeente hebben echter elk andere bevoegdheden op het gebied van ongewenste verhuurpraktijken. De Huurcommissie opereert sinds 2010 als één landelijke organisatie, en kan als privaatrechtelijke geschilbeslechter in het contract tussen huurder en verhuurder treden. Dit betekent bijvoorbeeld dat de Huurcommissie bij uitspraak de huurprijs kan verlagen, waarmee de huurder direct resultaat heeft. De gemeente kan de verhuurder daarentegen met bestuursrechtelijke handhaving bewegen om de huurprijs aan te passen, maar kan niet zelf de huur verlagen. Het grootste verschil is dus dat de Huurcommissie geen sanctie aan een verhuurder kan opleggen (wat de gemeente wel kan) en de gemeente de huurprijs niet zelf kan verlagen (wat de Huurcommissie wel kan). De rol van de gemeente is daarbij tweeledig: de huurder beschermen en het sanctioneren van verhuurders die zich niet houden aan de norm.

Vraag 12

Wat vindt u van het gegeven dat huurders, zolang de gewenste bouwopgaven van 100.000 woningen per jaar niet gerealiseerd worden, afhankelijk zijn van handhaving?

Het is van belang om te benadrukken dat – ondanks de schaarste op de woningmarkt – het merendeel van de verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving houdt en misstanden tot de excessen behoren. Ik ben mij er daarnaast ook van bewust dat de huidige woningschaarste misstanden in de huursector in de hand kan werken. Huurders zijn bij misstanden van hun verhuurder echter niet enkel afhankelijk van handhaving. Indien een verhuurder zich niet aan wet- en regelgeving houdt, hebben huurders diverse mogelijkheden om hun recht te halen. Denk aan een procedure bij de kantonrechter of, voor een aantal zaken, de Huurcommissie. Naast deze privaatrechtelijke mogelijkheden, bestaan ook bestuursrechtelijke instrumenten als bijvoorbeeld de Wet goed verhuurderschap. Huurders kunnen ongewenst verhuurgedrag melden bij het meldpunt van de gemeente, of gemeenten kunnen zelf proactief handhaven.

Vraag 13

Hebben de gemeenten de capaciteit om te (blijven) handhaven en huurders die nu ten onrechte uitgeknepen worden te beschermen tegenover verhuurders met kwade bedoelingen?

Met het in werking treden van de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur hebben gemeenten handhavende taken gekregen. Het succes van het beleid om de huurbescherming en huurprijsbescherming te verbeteren, valt of staat bij een goede rolinvulling van gemeenten. Ik hecht er dan ook groot belang aan gemeenten in staat te stellen hun taken op een goede manier uit te kunnen voeren. Ervoor zorgen dat gemeenten voldoende financiële middelen hebben is daarvan een belangrijk onderdeel. Om de kosten voor gemeenten in kaart te brengen is ten behoeve van de taken uit de Wet goed verhuurderschap in 2022 een artikel 2 onderzoek volgens de Financiële verhoudingswet uitgevoerd. Naar aanleiding hiervan heeft het Rijk voor de handhaving financiële middelen beschikbaar gesteld. Ten behoeve van de Wet betaalbare huur is begin 2023 een artikel 2 onderzoek uitgevoerd. Ook voor de uitvoering van deze wettelijke taken heeft het Rijk vervolgens financiële middelen beschikbaar gesteld aan gemeenten. Dit jaar wordt de Wet goed verhuurderschap geëvalueerd. Op die manier kan ik bezien of gemeenten voldoende financiële ondersteuning ontvangen. Ik verwacht de resultaten dit najaar te ontvangen.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het nieuwsbericht «Huurders eisen actie tegen schimmel in huis: «Te lang was de boodschap: eigen schuld, dikke bult»»?1

Ja, ik ben bekend met dit nieuwsbericht.

Vraag 2

Hoe verklaart u dat ondanks de aangenomen motie van het lid Wijen-Nass (Kamerstuk 32 847, nr. 1267), waarin de regering wordt verzocht extra aandacht te besteden aan de problematiek van schimmelwoningen en concrete afspraken te maken met woningcorporaties, nog steeds 25% van de huurwoningen te kampen heeft met schimmel?

De motie Wijen-Nass verzoekt de regering om extra aandacht te besteden aan de problematiek van de schimmelwoningen en verzoekt in gesprek te gaan met woningcorporaties om concrete afspraken te maken over structurele verbeteringen in onderhoud en snelle afhandeling van de klachten.2
Geheel in de lijn van deze motie heb ik de afgelopen maanden gesproken met Aedes en de VNG over de vocht- en schimmelproblematiek in huurwoningen. In de Nationale Prestatieafspraken (NPA), waarover uw Kamer op 11 december 2024 is geïnformeerd, is afgesproken dat woningcorporaties zich maximaal inzetten om vocht en schimmel op te lossen of beheersbaar te houden.3
Daar waar het aan het gebruik van de woning ligt, helpen woningcorporaties proactief om samen met de huurder de problematiek aan te pakken. Er gaat hierbij extra aandacht uit naar ventilatie van de woning. Vocht en schimmelproblematiek komt ook regelmatig voor in woningen die goed zijn geïsoleerd. In deze woningen is ventileren, mechanisch of handmatig, nog belangrijker om dat dit niet meer op een natuurlijke wijze gaat. Als de mechanische installaties niet goed zijn ingesteld kan dit leiden tot vocht en schimmelproblematiek. Geïsoleerde woningen vragen vaak ook een aangepast gebruik met betrekking tot ventileren.
Daar waar onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van de problematiek (gebouw of bewoning) kunnen vaak onafhankelijke experts worden ingezet van de corporatie of gemeente om dit te beoordelen. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de VNG en Aedes zijn met elkaar in gesprek over de verdere invulling en bekostiging van de onafhankelijk experts. Daarnaast zullen woningcorporaties tot en met 2030 jaarlijks 200 miljoen euro extra in woningverbetering steken. Hierbij is, naast de aanpak asbest en loden leidingen, extra aandacht voor vocht- en schimmelproblematiek. Verder committeren woningcorporaties zich eraan dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn. Met de Nationale Prestatieafspraken en de uitvoering daarvan geef ik invulling aan de motie Wijen-Nass.
Het Rijk, woningcorporaties en gemeenten nemen de vocht- en schimmelaanpak serieus. Vocht- en schimmel problematiek in heel Nederland is echter, gezien de complexiteit, niet in enkele weken geheel op te lossen. We blijven met Aedes en de VNG de Nationale Prestatieafspraken monitoren, waaronder de afspraken over vocht- en schimmel. Als we zien dat de resultaten achterlopen op de doelstellingen gaan we met Aedes en de VNG in gesprek om de aanpak te versnellen.

Vraag 3

Welke concrete maatregelen gaat u nemen om dit percentage te verlagen?

Naast de Nationale Prestatieafspraken, zoals u kunt lezen in mijn beantwoording van vraag 2, wordt er in de handreiking lokale prestatieafspraken extra aandacht besteed aan de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek. Deze handreiking stimuleert corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties om op lokaal niveau concrete afspraken te maken. Lokale partijen (bewoners, huurderverenigingen, gemeenten en corporaties) hebben het beste zicht op de problematiek en een passende aanpak. Corporaties moeten ook in hun bod voor de lokale prestatieafspraken ingaan op de onderwerpen kwaliteit en leefbaarheid. Vocht en schimmel valt onder deze onderwerpen.
Vocht- en schimmelproblematiek speelt niet alleen in corporatiewoningen. De Wet goed verhuurderschap heeft ten aanzien van de particuliere huursector een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels geïntroduceerd. Huurders kunnen een melding maken bij de gemeente. Gemeenten hebben met deze wet de bevoegdheid gekregen om een verhuurvergunning te eisen, waarmee zij extra voorwaarden kunnen stellen aan verhuurders ten aanzien van bijvoorbeeld onderhoud.
De Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving heeft een groter deel van de Nederlandse huurmarkt toegang gegeven tot de Huurcommissie. Ook huurders én verhuurders in de middenhuursector kunnen nu hun geschillen aan de Huurcommissie voorleggen, waaronder geschillen over (onderhouds)gebreken zoals schimmel. Naast de wijzigingen in regelgeving uit de Wet betaalbare huur heeft de Huurcommissie veel stappen gezet om haar toegankelijkheid te vergroten. Zo kent de Huurcommissie een klantcontactcentrum dat huurders en verhuurders bijstaat bij het beantwoorden van vragen over hun (ver)huursituatie. Daarmee is de Huurcommissie beter te bereiken als aanspreekpunt voor huurders en verhuurders, ook op het gebied van schimmelproblemen.
Op de website van VRO (volkshuisvestingnederland.nl), is een dossier opgenomen over de vocht- en schimmelaanpak. In verschillende infographics wordt ingegaan op zaken als ventileren en technische aspecten waarmee bij de bouw of verbouwing rekening moet worden gehouden om vocht- en schimmelvorming te voorkomen. Ook Aedes en de Woonbond delen deze informatie. Hiermee is de informatievoorziening verbeterd.

Vraag 4

Erkent u dat woningcorporaties onvoldoende verantwoordelijkheid genomen hebben in het verleden bij de aanpak van schimmelproblemen?

Het is mogelijk dat er in het verleden voorbeelden zijn waarbij woningcorporaties onvoldoende verantwoordelijkheid hebben genomen om vocht- en schimmelproblematiek op te lossen. Echter, ik zie dat woningcorporaties en gemeenten de problematiek serieus nemen. In zowel de nationale als in de lokale prestatieafspraken is er meer aandacht voor vocht- en schimmel in sociale huurwoningen. Daarnaast investeren corporaties volgens branchevereniging Aedes steeds meer in het opleiden van vocht- en schimmelmedewerkers en het renoveren en onderhouden van woningen. Zo is er in de NPA afgesproken om uiterlijk in 2026 geen corporatiebezit meer te hebben met een conditiescore 5 of 6, tenzij er voor deze woningen concrete sloop- of renovatieplannen zijn. Naar verwachting zijn dat er in 2028 nog 4.000 (0,002% van alle corporatiewoningen), hiervoor zijn plannen om te renoveren (62%) en te slopen (38%). Daarnaast staat de afspraak om uiterlijk in 2028 alle E, F en G-labels uit de sector te laten verdwijnen.

Vraag 5

Welke stappen gaat u nemen om ervoor te zorgen dat woningcorporaties hun verantwoordelijkheid in de toekomst wel nemen?

Zie mijn beantwoording van vraag 2 en vraag 3.

Vraag 6

Hoe gaat u ervoor zorgen dat woningcorporaties daadwerkelijk structurele oplossingen bieden voor schimmelproblemen, in plaats van oppervlakkige maatregelen (bijvoorbeeld nieuwe verf)?

De verantwoordelijkheid voor de aanpak vocht- en schimmelproblematiek ligt primair bij de lokale partijen zoals de woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisaties. De lokale partijen gaan over hun eigen aanpak, zij hebben het beste inzicht in de problematiek en de mogelijke oplossingen. In de Nationale Prestatieafspraken is wel afgesproken dat VRO, Aedes en de VNG ondersteuning bieden aan de lokale partijen. Op nationaal niveau intensiveren we onze inzet om het melden van vocht en schimmelproblematiek te verhogen zodat de problematiek tijdig kan worden geadresseerd en er meer inzicht over de omvang ontstaat. Daar waar lokaal onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van vocht- en schimmel kunnen vaak experts worden ingezet van de gemeente of corporatie om de problematiek, de oorzaken en de aanpak te beoordelen. VRO, de VNG en Aedes zijn op dit moment met elkaar in gesprek over de verdere invulling en bekostiging van deze onafhankelijk experts.

Vraag 7

In hoeverre bent u het eens met het advies van de Woonbond om eerst naar het eigen handelen van huurders te kijken voordat ze contact opnemen met de verhuurder?

De Woonbond geeft op de website aan dat goed ventileren en verwarmen helpt tegen vocht en schimmel. Ik zie dat mede door de energiecrisis er een toename is van vocht- en schimmel. Dit komt doordat huishoudens door de hoge energiekosten minder zijn gaan stoken en ventileren.
Echter, de oorzaken van vocht- en schimmelproblematiek zijn verschillend en er is vaak sprake van een hoge mate van complexiteit. Vaak ligt de oorzaak van vocht- en schimmelproblematiek aan een combinatie van gebruik van de woning en de bouwtechnische kwaliteit van de woning. Regelmatig hebben ook de grondwaterstand en slechte technische installaties invloed op vocht- en schimmelvorming. Deze diffuse oorzaken hebben als gevolg dat er geen eenduidige aanpak mogelijk is en dat de corporatie zowel in gesprek moet gaan met de bewoners als de technische en bouwkundige oorzaken moet onderzoeken.

Vraag 8

Bent u bereid om te onderzoeken of de huidige wet- en regelgeving voldoende is om de gezondheid van huurders te beschermen, gezien het feit dat vocht en schimmel een verhoogd risico geven op longproblemen, en zo nodig aanpassingen door te voeren?

Ik ben van mening dat de huidige wet- en regelgeving voldoende is. Zie ook mijn beantwoording van vraag 3. Ernstige vocht en schimmel is een onderhoudsgebrek, deze verantwoordelijkheid ligt bij de verhuurder. De bouwregelgeving en de huur(prijs)regelgeving (via de Huurcommissie of rechter) bieden instrumenten voor betrokken partijen om op te treden.

Vraag 1

Hoe beoordeelt u de signalen dat verhuurders, sinds de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten, verschillende constructies bedenken om de wet te omzeilen?1

In het artikel worden twee routes genoemd: 1) het gebruik van zgn. shortstay-contracten en 2) het gebruik van zgn. friendscontracten.
Als er sprake is van de «huur van woonruimte», zijn de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte van toepassing. In deze afdeling zijn o.a. de huurbescherming en huurprijsbescherming vastgelegd. In artikel BW 7:232 lid 2 wordt echter gesteld dat deze afdeling niet van toepassing is op «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Bij shortstay-contracten wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW «voor de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. Echter dienen short-stay-contracten zeer terughoudend toegepast te worden; als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat deze bepaling gericht op «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is», bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».
Bij een zgn. «friendscontract» staan meerdere huurders op hetzelfde huurcontract. Dit zijn er doorgaans meer dan twee, die gezamenlijk de huurprijs onderverdelen. Een zelfstandige huurwoning wordt beprijsd via het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen (WWSZ). Friendscontracten zijn niet verboden en kunnen voordelen bieden. Er is dus ook niet per definitie sprake van een schijnconstructie als er gebruik wordt gemaakt van een friendscontract. Het signaal dat er onjuist gebruik gemaakt wordt van friendscontracten betrekking tot de huurprijs, is mij bekend. Kern daarbij is dat friendscontracten soms worden ingezet om feitelijk onzelfstandige kamerverhuur als een zelfstandige huurwoning te verhuren. Een contract voor een zelfstandige huurwoning kan daarmee beschikken over een geliberaliseerde huurprijs. Kamerverhuur – verhuur van een onzelfstandige woonruimte – moet worden beprijsd via het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO). In het WWSO bestaat geen geliberaliseerde huurprijs – een onzelfstandige woonruimte heeft altijd een gereguleerde huurprijs.
Hiervoor zijn maatregelen genomen in het pakket van de Wet betaalbare huur dat van kracht is sinds 1 juli jl. In het pakket van de Wet betaalbare huur is verduidelijkt dat de contractvorm niet doorslaggevend is voor het bepalen van de (on)zelfstandigheid van de woonruimte, maar dat gekeken moet worden naar de feitelijke verhuursituatie. Feitelijke kamerverhuur moet via het WWSO beprijsd worden. In het Besluit huurprijzen woonruimte2 is opgenomen aan welke voorwaarden voldaan moet worden om als zelfstandige woonruimte beprijsd te worden. In alle andere gevallen is sprake van een onzelfstandige woonruimte. De Huurcommissie en gemeenten kunnen toetsen of huurprijsbescherming van toepassing is bij een contract en of het juiste puntenstelsel is toegepast.

Vraag 2

In hoeverre heeft u zicht op de omvang van dit probleem?

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten. Deze worden niet landelijk gemonitord. De laatste evaluatie die heeft plaatsgevonden was de wetsevaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in 2021.3 Daarin is geconstateerd dat contracten «naar aard van korte duur» («short stay») worden aangeboden door ongeveer 20 procent van alle verhuurders. Met betrekking tot het toepassen van het verkeerde puntenstelsel bij friendscontracten, zoals ik heb beschreven in mijn antwoord op vraag 1, zijn geen gegevens beschikbaar.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het zeer onwenselijk is dat de wet wordt omzeild? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Het is altijd onwenselijk als de wet wordt omzeild. Het staat verhuurders vrij (binnen de wet) een verhuurvorm te kiezen. In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de wettelijke kaders die gelden. Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden; als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Met betrekking tot friendscontracten is reeds in wet- en regelgeving verduidelijkt welk puntenstelsel toegepast dient te worden. Ik denk dat deze verduidelijking voldoende is, temeer omdat gemeenten en Huurcommissie voldoende mogelijkheden hebben eventuele misstappen te corrigeren. In het kader van de evaluatie van de Wet betaalbare huur zal ik tevens aandacht hebben voor dit onderwerp.

Vraag 4

Deelt u voorts de mening dat het beter is problemen te voorkomen dan te genezen? Zo ja, wat wilt u doen om «shortstaycontracten» en andere ontwijkingsconstructies te voorkomen?

Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.
Uit de wetsevaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt is gebleken dat «short-stay-contracten» door 20% van de verhuurders wordt gebruikt.4 In de evaluatie is benoemd dat met name uitzendbureaus die arbeidsmigranten uitzenden veelal gebruikmaken van short-stay-huisvesting. Zij hebben behoefte aan flexibele contractvormen die aansluiten op de dynamiek van het werk dat mensen doen. Deze huisvesters maakten in de praktijk weinig gebruik van de tijdelijke huurcontracten die de Wet doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk maakte. Het Kabinet voert de aanbevelingen van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten uit en werkt aan een wetsvoorstel waarmee zowel voor de arbeidsmigrant als voor de werkgever duidelijkheid wordt gegeven over de geldende huur(prijs)bescherming. Daarnaast heeft uw Kamer heeft mij per motie gevraagd om bij de evaluatie van de effecten van de nieuwe huurwetgeving ook aandacht te besteden aan de mate van oneigenlijk gebruik van short-stay-contracten.5 Deze motie voer ik uit.
Wat betreft friendscontracten denk ik niet dat op dit moment aanvullende maatregelen nodig zijn, zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 heb toegelicht.

Vraag 5

Zijn er concrete cijfers of onderzoeken beschikbaar over het aantal klachten of meldingen bij de huurcommissie over schijnconstructies zoals «shortstaycontracten» of «friends-contracten»? Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te laten doen?

Ik heb de Huurcommissie gevraagd een nadere analyse te maken van het aantal geschillen over de genoemde constructies dat aan de Huurcommissie wordt voorgelegd. Ik zal deze analyse betrekken bij mijn reactie op de motie Mooiman c.s.

Vraag 6

Hoeveel «shortstaycontracten» zijn er vorig jaar afgesloten en hoeveel in de jaren daarvoor?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb toegelicht betreft het hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten die niet landelijk worden gemonitord.

Vraag 7

Welke maatregelen neemt u om handhaving en toezicht op schijnconstructies bij huurcontracten te verbeteren?

In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling: de Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd, die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.
Daarnaast kan een huurder naar de Huurcommissie stappen als de huurder van mening is dat de gevraagde huurprijs onredelijk is. Bij het beantwoorden van de vraag of de Huurcommissie ontvankelijk is een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs, toetst de Huurcommissie of de huurovereenkomst aan te merken is als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Indien dit niet het geval is, kan de Huurcommissie een uitspraak doen over de redelijkheid van de huurprijs.
Hetzelfde als bovenstaande geldt voor de handhaving door gemeenten. Gemeenten hebben geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden en daarmee ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten. Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van de Wet betaalbare huur handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten, o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat ook gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van woonruimte en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Indien geen sprake is van gebruik naar zijn aard van korte duur, dan is de huurprijsbescherming van toepassing. Bij een te hoge huurprijs kan de gemeente daarop handhavend optreden.
In het antwoord op vragen 3 en 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 8

Overweegt u aanvullende regelgeving of strengere sancties om deze ontwijkingsstrategieën te ontmoedigen?

In het antwoord op vragen 3 en 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 9

Bent u het ermee eens dat het aanbieden van gemeubileerde woningen tegen hoge huren, waarbij onduidelijk is welk deel van de huurprijs betrekking heeft op de meubels en services, misbruik in de hand kan werken en hoe kan transparantie hierover verbeterd worden?

Ik zie geen bezwaar tegen het verhuren van gemeubileerde verhuur, dit kan in een behoefte voorzien. Wanneer er sprake is van de huur van woonruimte, moet de huurbescherming en huurprijsbescherming worden gerespecteerd. Eventuele meubels en services kunnen worden afgerekend via de servicekosten. Ik zet er op in om de wet- en regelgeving te wijzigen, om meer duidelijkheid te verschaffen over wat als servicekosten kan worden gerekend.6 Indien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de totaalprijs en niet die van de huurprijs van de woonruimte is vastgesteld, kan de huurder aan de verhuurder een voorstel doen tot het splitsen van de huurprijs en de servicekosten. Indien de verhuurder niet instemt de voorgestelde splitsing, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.

Vraag 10

Deelt u de zorgen dat huurders in de huidige krappe woningmarkt vaak weinig keus hebben en daardoor genoodzaakt zijn akkoord te gaan met onduidelijke of onredelijke huurvoorwaarden?

Ik deel het beeld van een krappe woningenmarkt en de gevolgen die dit heeft voor de keuzevrijheid van huurders. De Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap zijn recent ingevoerd om huurders beter te beschermen. Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 11

Welke stappen zet u om huurders beter te beschermen tegen dergelijke praktijken?

In het antwoord op vraag 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 12

De huurcommissie grijpt nu in bij «shortstaycontracten». Deelt u de mening dat dit een goed en duidelijk signaal is?

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden. Als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de wettelijke kaders die gelden. De Huurcommissie is een onpartijdige en onafhankelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurders. De Huurcommissie doet in specifieke zaken een uitspraak op basis van de wettelijke kaders. Ik doe als Minister geen uitspraken over specifieke uitspraken van de Huurcommissie.

Vraag 13

Deelt u voorts de mening dat niet alleen de huurcommissie moet ingrijpen, maar ook uzelf?

Uw Kamer heeft mij per motie gevraagd om bij de evaluatie van de effecten van de nieuwe huurwetgeving ook aandacht te besteden aan de mate van oneigenlijk gebruik van short-stay-contracten.7 Deze motie voer ik uit. In het antwoord op vraag 4 ben ik nader ingegaan op mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten». Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat er 10.000 inschrijvingen zijn geweest voor 200 middenhuurwoningen in de nieuwe woontoren Benelux901 in Utrecht?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de enorme vraag naar middenhuurwoningen in relatie tot het huidige en toekomstige woningaanbod?

De 10.000 inschrijvingen voor de middenhuurwoningen illustreren het tekort aan betaalbare woningen op de woningmarkt. Ik vind het zorgelijk dat ook deze mensen niet altijd een betaalbare woning kunnen vinden. Om aan de grote vraag tegemoet te komen is het zaak om te blijven investeren in voldoende betaalbare nieuwbouw. Van de ruim 1.053.000 woningen in de plancapaciteit tot en met 2044 waarvan het prijssegment bekend is, zijn 165.000 woningen een middenhuurwoning. Dat is ongeveer 16%. Samen met sociale huur en betaalbare koop zorgen de middenhuurwoningen voor een aandeel van twee derde in het aantal betaalbare woningen in de plancapaciteit waarvan het prijssegment bekend is.
De actuele vraag naar middenhuurwoningen bereken ik op basis van de woonbehoefte van middeninkomens die volgt uit de cijfers van het driejaarlijkse Woononderzoek. Het nieuwe Woononderzoek over 2024 wordt gepubliceerd op 10 april. Dan kan ik een actuele inschatting maken van de vraag naar middenhuurwoningen.

Vraag 3

Deelt u de zorgen van vastgoedontwikkelaars en beleggers dat onder de huidige regelgeving en economische omstandigheden (zoals stijgende rente en bouwkosten) de bouw van nieuwe middenhuurwoningen ernstig onder druk komt te staan?

Ik zie dat institutionele partijen ook onder de huidige regelgeving en economische omstandigheden blijven investeren in nieuwe middenhuurwoningen.2 Tegelijkertijd ontvang ik ook zorgelijke signalen die mijn aandacht hebben. Op de Woontop is afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Dit heb ik opgepakt samen met de Staatssecretaris van Financiën. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.
Ook bezie ik op dit moment de ontwikkelingen in de bestaande huurvoorraad. Daarbij kijk ik onder meer naar de invloed van huurregelgeving en fiscale regelgeving. Indien blijkt dat de regelgeving te veel knelt, onderzoek ik mogelijkheden om investeerders meer ruimte te bieden. Daarbij is het wel belangrijk om op te merken dat de huurregelgeving recentelijk ingrijpend is gewijzigd. Om nieuwbouw te stimuleren is het van groot belang om voor rust en stabiliteit te zorgen op de markt. Grote investeerders roepen daarom ook op om de huurregelgeving niet te wijzigen.3 Op korte termijn informeer ik uw Kamer over mijn bevindingen.

Vraag 4

Welke maatregelen heeft u genomen om te voorkomen dat projecten in de middenhuursector niet meer rendabel zijn vanwege de gestegen bouwkosten, rente en strengere eisen?

Een goed investeringsklimaat voor middenhuurwoningen is essentieel. In de vormgeving van de Wet betaalbare huur is daarom rekening gehouden met de investeringsbereidheid in nieuwbouw onder institutionele partijen. Zo is voor nieuwbouwwoningen een nieuwbouwopslag opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS), waardoor voor deze woningen een opslag van 10% boven op de maximale huurprijs mag worden gevraagd. Ook krijgen woningen met goede energielabels sinds de wetswijziging extra punten in het WWS, wat leidt tot een hogere maximale huurprijs. Hiermee wordt gezorgd dat investeren in nieuwbouw mogelijk blijft. Daarnaast zijn verschillende fiscale maatregelen getroffen. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen verlaagd naar 8% en is de maximale renteaftrek van de vennootschapsbelasting verruimd van 20% naar 24,5% van de EBITDA. Ook wordt de realisatiestimulans voor nieuwbouw op dit moment voorbereid. Daarmee wordt een bedrag van € 2,5 mld beschikbaar gesteld voor nieuwbouw tot en met 2029. Met de realisatiestimulans ontvangen gemeenten straks een vast bedrag per betaalbare woning op het moment dat de woningen gerealiseerd zijn. Dit stimuleert de bouw van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen.
Daarnaast onderzoek ik samen met de Staatssecretaris van Financiën mogelijkheden om in de middenhuur te investeren. Voor meer toelichting hierover verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Welke maatregelen heeft u genomen of overweegt u te nemen om de bouw van middenhuurwoningen aantrekkelijker te maken voor ontwikkelaars en beleggers?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Klopt het dat door de invoering van de Wet betaalbare huur, woningen in dit prijssegment een stuk kleiner zijn geworden, omdat projecten anders niet uit kunnen? Wat vindt u van deze ontwikkeling en hoe gaat u ervoor zorgen dat er ook grotere huurwoningen in het middensegment worden gebouwd voor gezinnen met kinderen?

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. Het is daarom te vroeg om conclusies te trekken over de effecten van de wet op nieuwbouwwoningen. Ik zal dit punt meewegen in de evaluatie van de wet.
Het is vooral belangrijk dat de omvang van de woningen die worden gerealiseerd aansluit bij wat er nodig is gezien de woonbehoefte, de huidige en verwachte bevolkingssamenstelling en de ontwikkeling van het aantal mensen per huishoudens. Die ontwikkeling laat zien dat er meer kleine huishoudens komen. De toename daarvan betekent dat er meer vraag zal komen naar kleinere appartementen.

Vraag 7

Acht u de huidige huurprijsgrens voor middenhuurwoningen realistisch, gezien het ontbreken van huurtoeslag en de relatief hoge inkomenseisen voor de woningen?

Ja. De maximale huurprijsgrenzen uit het WWS zijn zo vormgegeven dat de huren betaalbaar zijn voor middeninkomens. De grote vraag naar middenhuurwoningen zoals uit het artikel van de Telegraaf blijkt, wijst erop dat deze woningen gewild zijn onder middeninkomens. Huurders die op basis van hun inkomen niet in aanmerking komen voor deze middenhuurwoningen, komen wel in aanmerking voor huurwoningen in het laagsegment.

Vraag 8

Wat is uw reactie op de waarschuwingen uit de sector dat de recente wet- en regelgeving, zoals bijvoorbeeld de Wet betaalbare huur en strengere gemeentelijke eisen, de bouw van middenhuurwoningen eerder zal ontmoedigen dan stimuleren?

Ik bezie op dit moment of wijziging van de regulering nodig en mogelijk is, zonder onzekerheid in de markt te laten ontstaan. Onzekerheid over wijzigingen kan investeringen in nieuwbouw namelijk juist frustreren. Tegelijkertijd zie ik wel een risico met betrekking tot aanvullende eisen die gemeenten stellen bij nieuwbouwprojecten. Daarom heb ik bij de Woontop afspraken gemaakt dat gemeenten geen strengere bouwtechnische eisen stellen. Daarnaast is ook in het kader van de Woontop afgesproken dat in het kader van het programma STOER ook voorstellen worden gedaan over exploitatie-eisen. Onderdeel daarvan zijn ook bovenmatige lokale eisen ten aanzien van betaalbaarheid.

Vraag 9

Wat gaat u doen om te voorkomen dat gemeenten bovenwettelijke exploitatie-eisen stellen bij de realisatie van koop- en huurwoningen in het middensegment?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 1

Kent u het bericht «Na stikstof dreigt ook CO2-uitstoot een probleem te worden: «Stop de sloop»? waarin onder andere voormalig Rijksbouwmeester Floris Alkemade voor een stop op sloop pleit?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie over sloop van van Alkemade dat: «We niet dwangmatig moeten door blijven gaan op een pad waarvan je van mijlenver ziet dat het doodloopt.»?

De heer Van Alkemade constateert in het artikel dat de bouw een enorme vervuiler is en dat de belangrijkste strategie om uitstoot in de bouw omlaag te krijgen het niet meer slopen en hergebruik van gebouwen is. Naar mijn mening is er echter ook thans niet sprake van een dwangmatig doorgaan, want er wordt via verschillende paden gewerkt aan verandering. Zo stimuleer ik via de Nationale Aanpak Biobased Bouwen het bouwen en renoveren met hernieuwbare materialen. Verder werk ik aan een Bouwmaterialenakkoord waarbij ik stimuleer dat een aantal bouwmateriaalketens milieuvriendelijker worden en daarmee ook minder CO2 uitstoten. Tevens wordt er met VERAS (sloopbranche) en andere partijen gewerkt aan een Aanpak circulair slopen en hergebruik, deze zal naar verwachting voor de zomer gereed zijn.

Vraag 3

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 90 woningen in de wijk Meezenbroek? Erkent u dat bewoners zich niet betrokken voelen bij de plannen voor sloop en er veel onzekerheid en ongerustheid is?

Het primaat van de lokale volkshuisvesting ligt bij gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie. Ik ga ervan uit dat ingrijpende beslissingen ten aanzien van wijken worden genomen nadat daarover is gesproken en besloten in de gemeenteraad, waardoor er een democratische legitimatie is. Verder hebben de lokale partijen de meeste kennis van de specifieke situatie in de wijken en zijn daardoor het beste in staat om een beleid te ontwikkelen dat daarmee rekening houdt. Om deze redenen ben ik terughoudend met het geven van een oordeel over individuele casussen.
Uiteraard ben ik me ervan bewust dat sloop/nieuwbouw voor bewoners vaak een ingrijpend en ook emotioneel proces is. Ik vind het wenselijk dat een zorgvuldig proces wordt doorlopen en dat gestreefd wordt naar een zo groot mogelijk draagvlak bij bewoners.

Vraag 4

Waarom wordt er zonder gedegen proces samen met bewoners gekozen voor de ingrijpende sloopoptie?

Bij ingrijpende maatregelen zoals sloop moet worden overlegd met de bewoners. Dit is een vereiste vastgelegd in de Wet op het overleg tussen huurders en verhuurder.
Ook los van deze wettelijke bepalingen hecht ik waarde aan het tijdig betrekken van bewoners bij dit soort trajecten. Transparante inspraakprocedures en besluitvorming zijn hierbij cruciaal. Hiermee wordt geborgd dat de belangen van huurders, tijdens alle fases van het proces, goed worden meegewogen in de keuzes van corporaties. Het kabinet heeft daarom in de afgelopen tijd maatregelen genomen om deze participatie te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut.2 Met dit statuut wordt het belang van vroegtijdige betrokkenheid van bewoners erkend en gewaarborgd.

Vraag 5

Erkent u dat jarenlang achterstallig onderhoud te vaak wordt gebruikt om woningen daarna te kunnen slopen?

Ik heb geen indicaties dat woningcorporaties doelbewust woningen niet onderhouden om daarna gemakkelijker tot sloop over te kunnen gaan. Ik kan mij wel voorstellen dat corporaties minder investeren in onderhoud van woningen die op de nominatie staan om gesloopt te worden. Een dergelijke strategie ontslaat corporaties overigens niet van de verplichting om voor hun huurders voldoende woongenot te realiseren.
Overigens is het aanpakken van woningen met een slechtere onderhoudstoestand in de Nationale Prestatieafspraken expliciet aan de orde gekomen. Woningcorporaties hebben zich eraan gecommitteerd dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn.
Ook is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat er in 2025 een onderzoek naar sloop met vervangende nieuwbouw zal worden uitgevoerd. Daarin wordt de afweging tussen sloop-nieuwbouw en renovatie meegenomen. Ik verwacht het onderzoeksrapport nog in 2025 aan uw Kamer toe te kunnen zenden.

Vraag 6

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in de wijk Versiliënbosch in eveneens Heerlen?

Hiervoor geldt eveneens hetgeen ik heb opgemerkt in mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 7

Erkent u dat het zowel bij Meezenbroek als Versiliënbosch gaat om voormalige mijnwerkerswijken en deze wijken behoren tot ons historisch erfgoed?

Ik kan mij voorstellen dat deze wijken verbonden zijn met het mijnwerkersverleden van Heerlen. Het is echter niet aan mij om een oordeel te geven over de cultuurhistorische en monumentale waarde van deze woningen.

Vraag 8

Herkent u zich in het pleidooi van het Cuypersgenootschap, een stichting die zich inzet voor het behoud van bouwkundig erfgoed uit de negentiende en twintigste eeuw, om Meezenbroek niet te slopen maar juist een monumentale status te geven?2

Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is deze wijk niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.
In het algemeen vind ik het nastrevenswaardig om voorzichtig met bouwkundig erfgoed om te gaan. Het pleidooi van het Cuypersgenootschap kan een indicatie zijn dat de betreffende woningen, of een deel daarvan, verdienen om een (gemeentelijke) monumentale status te krijgen. Het is aan de gemeente om dit te bepalen.

Vraag 9

Kent u het pleidooi van de Bond Heemschut tegen de sloop van karakteristieke volkswijken?3

Ja.

Vraag 10

Deelt u de zorgen van de erfgoedorganisatie dat de identiteit van buurten verdwijnt als gekozen wordt voor sloop?

Ik kan mij voorstellen dat bij ingrijpende maatregelen zoals sloop/nieuwbouw, waarbij een deel van de bewoners niet meer terugkeert en de wijk ook wat uiterlijk betreft verandert, de oorspronkelijke identiteit mee verandert. Overigens is de identiteit van een wijk geen statisch gegeven maar verandert deze voortdurend door het wegtrekken van bewoners en de instroom van nieuwe.

Vraag 11

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 42 woningen in de buurt Prinsejagt in Woensel (gemeente Eindhoven)? Erkent u dat het zeer ingrijpend is dat bewoners via een brief wordt meegedeeld dat hun woningen gesloopt gaan worden?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Het is voor bewoners altijd ingrijpend wanneer ze worden geconfronteerd met de voorgenomen sloop van hun woning. Ik vind het belangrijk dat daarbij een zorgvuldig proces wordt doorlopen, waarvoor ik verwijs naar het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Vraag 12

Erkent u dat het ministerie al in zomer 2023 is geïnformeerd over de sloop in Prinsejagt en in oktober 2023 deze locatie is uitgekozen voor de pilot parallel plannen terwijl bewoners pas in voorjaar 2024 geïnformeerd zijn?4

In de zomer van 2023 is de aanmelding ontvangen om Prinsejagt deel te laten nemen aan de pilot parallel plannen, waarna Prinsejagt ook werd uitgekozen. De pilot is bedoeld om de betrokken gemeente en woningcorporatie te helpen om diverse fases van een bouwproject gelijktijdig en samenhangend uit te laten voeren. Daarmee kan de planfase worden verkort, zodat de woningbouw sneller kan starten. Bij de aanmelding was ons gemeld dat besluitvorming nog plaats zou gaan vinden.

Vraag 13

Vindt u het wenselijk dat bewoners zo laat worden geïnformeerd over zo’n ingrijpend besluit en dit een «sloopoverval» noemen? Hoe verhoudt het achterhouden van informatie voor direct betrokken bewoners zich met de doelstellingen van parallel plannen? Gaat dit vaker voorkomen?

Goede participatie, en goede timing daarvan, is van groot belang voor het succesvol gezamenlijk doorlopen van een ingrijpend traject. Dat kan ten goede komen aan de kwaliteit en de snelheid. Vanuit de pilot is er geen bemoeienis met besluitvorming of keuzes over de wijze van participatie. Die beslissing is niet aan mij of de begeleiders van de pilot, maar aan de betrokken gemeente en woningcorporatie. Uiteraard leren de deelnemers aan de pilots ook van de opgedane ervaringen.

Vraag 14

Wat vindt u van de uitspraak van de projectleider gebiedsontwikkeling: «Participatie over de locatie van de te slopen woningen is bewust niet gevoerd, omdat de gemeente en Woonbedrijf het erover eens zijn dat deze locatie het meest voor de hand ligt voor het toevoegen van appartementen»? Is het bewust bewoners niet laten participeren wenselijk binnen het programma parallel plannen?

Bij parallel plannen is het uitzetten van onderzoeken en het starten van participatie vanaf dag één onderdeel van de methodiek. Op welke wijze de participatie precies wordt vormgegeven, en over welke onderdelen participatie plaatsvindt en wanneer, is aan de betrokken gemeente en woningcorporatie.

Vraag 15

Erkent u dat deze sloopplannen voor veel stress en verdriet zorgen bij bewoners en een deel straks niet terug kan keren naar hun geliefde plek omdat er geen gezinswoningen worden gebouwd?

Zoals eerder aangegeven kan ik mij voorstellen dat de sloop van hun woning en het verhuizen naar een andere wijk ingrijpend is voor bewoners.

Vraag 16

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van de Pompenburgflat in Rotterdam? Erkent u dat het pijnlijk is dat dit icoon van de volkshuisvesting gesloopt dreigt te worden?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Los van de vraag of het hier om een iconisch gebouw gaat of niet, merk ik op dat de voorgenomen nieuwbouwplannen veel woningen toevoegen en daarmee bijdragen aan het verminderen van de woningnood in Rotterdam.

Vraag 17

Deelt u de mening dat dit gebouw een monumentale status zou moeten krijgen, mede als eerbetoon voor de deze maand overleden architect Carel Weeber?

Het is aan de gemeente om te bepalen of de Pompenburgflat een gemeentelijke monumentale status moet krijgen.

Vraag 18

Weet u dat ook bij de voorgenomen sloop van dit icoon bewoners slecht betrokken zijn en in de krant moesten lezen over de voorgenomen sloop? Hoe oordeelt u hierover?

Ik ben niet bekend met de wijze waarop de bewoners in dit geval zijn geïnformeerd. Ik vind het belangrijk dat bij sloop- en renovatie een zorgvuldig proces wordt doorlopen, conform het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Vraag 19

Erkent u dat de Pompenburgflat erg duurzaam is en sloop onnodig omdat door optoppen van de flat er meer sociale huurwoningen kunnen worden toegevoegd dan dat er bij nieuwbouw gerealiseerd worden?

Ik ben niet bekend met de technische kenmerken van de Pompenburgflat en kan dus ook geen oordeel geven over de duurzaamheid. Voor wat betreft het aantal sociale huurwoningen dat kan worden teruggebouwd geldt hetgeen ik in mijn antwoord op vraag 3 heb aangegeven: het is aan lokale partijen om te bepalen welke ingrepen in een bepaald gebied wenselijk zijn.

Vraag 20

Ziet u eveneens een patroon waarbij huurders te laat en te weinig worden betrokken bij dit soort ingrijpende besluiten?

Ik beschik niet over informatie waaruit dit zou blijken. Wanneer partijen het Nationaal sloop- en renovatiestatuut volgen, zou dit niet (meer) het geval mogen zijn.

Vraag 21

Wilt u zorgen dat huurders meer te zeggen krijgen bij sloop? Nu is het bijvoorbeeld zo dat wel 70% van de huurders moet instemmen bij renovatie, waarom is dat niet zo bij sloop?

Op het gebied van wet- en regelgeving is het voor huurders die niet instemmen met sloop (en daarmee niet instemmen met het beëindigen van de huuroverkomst) reeds in de huidige praktijk mogelijk om zonder actie van hun kant te bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd, of totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de huurder moet hebben ingestemd, zoals bij renovatie het geval is. Wel is het tijdig betrekken van bewoners en het meewegen van hun perspectief van groot belang. Samen met Aedes is daarom in 2024 een Nationaal sloop- en renovatiestatuut opgesteld. De positie van huurders(vertegenwoordigingen) in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd.

Vraag 22

Deelt u de mening dat blij sloop van woningen soms ook gemeenschappen worden gesloopt? Erkent u dat terugkeer niet altijd mogelijk is vanwege hogere huren?

Ik kan mij voorstellen dat bewoners in een wijk een bepaalde band hebben en dat deze verdwijnt op het moment dat deze huishoudens elders moeten gaan wonen.
Of terugkeer mogelijk is voor degenen die dat willen, hangt af van het aantal en het soort woningen dat wordt teruggebouwd. Het kan een keuze zijn van de gemeente en woningcorporatie om (een deel van) de nieuwe woningen in een ander (prijs)segment te realiseren.

Vraag 23

Vorig jaar heeft de Ombudsman ook aandacht gevraagd voor de impact die sloop heeft op bewoners en hun gemeenschappen, welke lessen trekt u uit dit rapport?5

Ik heb, mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, een kabinetsreactie op het rapport aan de Kamer doen toekomen.7 Ik dank de Ombudsman en Kinderombudsman voor het rapport en de aanbevelingen die eruit volgen. Zoals in de reactie ook is geschetst, sluiten de aanbevelingen aan op beleid dat reeds in samenwerking met de sector is ingezet. Op het punt van participatierecht van kinderen benut ik de aanbevelingen om het beleid te versterken en te monitoren.

Vraag 24

Recent bleek uit cijfers van het CBS dat er vorig jaar 11.800 woningen zijn gesloopt, erkent u dat er nog te vaak onnodig woningen gesloopt worden in Nederland?

Zoals eerder aangegeven vind ik het belangrijk dat lokale partijen de keuzes kunnen maken die recht doen aan de volkshuisvestelijke opgaven aldaar.

Vraag 25

In uw afspraken gemaakt op de Woontop lezen we dat er tot 2035 nog 93.009 sociale huurwoningen gesloopt worden, hoe is gekomen tot dit aantal?

In de NPA is voor het doorrekenen van de financiële haalbaarheid van de afspraken rekening gehouden met de verwachting dat woningcorporaties een deel van hun nieuwbouw opgave gaan invullen door middel van sloop en vervangende nieuwbouw. Dat wil niet zeggen dat deze aantallen een te behalen doel op zichzelf zijn. Het betreft een inschatting die aansluit op de aantallen die woningcorporaties zelf de komende jaren verwachten op basis van hun eigen meerjarenbegrotingen. Daarbij is in de financiële doorrekening rekening gehouden met de afname van sloop de afgelopen jaren. Woningcorporaties geven in hun eigen meerjarenbegrotingen (dPi2023) aan de komende jaren gemiddeld circa 12 duizend woningen per jaar via sloop te vervangen voor nieuwbouw.
Het toekomstig aantal te slopen sociale huurwoningen zal de komende jaren echter afhangen van de mate waarin gebouwd gaat worden. Daarbij is het ook aan de lokale partijen om in de lokale prestatieafspraken afspraken te maken over de gewenste ontwikkeling van de sociale woningvoorraad, inclusief de inzet van sloop en vervangende nieuwbouw.

Vraag 26

Dit aantal komt zeer specifiek over, kunt u de achterliggende berekeningen met de Tweede Kamer delen? Welke corporatie wil hoeveel woningen slopen en waar bevinden die woningen zich?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 25 gaat het om een inschatting, waaraan een modelmatige berekening ten grondslag ligt. Inherent aan het gebruik van een dergelijke berekening is dat er een zeer specifiek (niet afgerond) getal uitkomt. Ik geef toe dat het voor de presentatie beter was geweest om af te ronden op een rond getal, aangezien nu een exactheid wordt gesuggereerd die niet is beoogd.
Een uitsplitsing per woningcorporatie kan niet gegeven worden, aangezien de doorrekening op woondealniveau heeft plaatsgevonden. In bijlage B van het rapport over de financiële doorrekening van de NPA is een overzicht opgenomen van het ingerekende aantal woningen dat per woondealregio naar verwachting zal worden gesloopt in de periode 2025 tot en met 2034, zie ook onderstaande tabel.8 De aantallen in deze reeds gepubliceerde onderstaande tabel zijn wel afgerond.
Woondealregio
Aantal sloop/vervangende nieuwbouw (2025–2034)1
Groningen-Assen
3.680
Eemsdelta
1.840
Oost-Groningen
830
Leeuwarden
1.220
Noordoost Friesland
570
Noordwest Friesland
300
Zuidoost Friesland
1.240
Zuidwest Friesland
800
Zuid-Oost Drenthe
800
Zuid-West Drenthe
1.030
Twente
3.460
West-Overijssel
2.570
Flevoland
300
Amersfoort
1.400
Foodvalley
1.510
Achterhoek
820
Arnhem-Nijmegen
3.610
Cleantech
1.330
Noord-Veluwe
560
Rivierenlanden / Fruitdelta
590
U16 / Regio Utrecht
4.970
MRA
14.270
Noord-Holland-Noord
2.250
Samenwerkende regio's
2.420
Haaglanden
7.620
Holland Rijnland
3.270
Midden-Holland
1.100
Regio Rotterdam
6.970
Zeeland
1.980
Stedelijke Regio Breda-Tilburg
3.850
Stedelijke Regio 's-Hertogenbosch
2.280
West-Brabant West
1.040
Zuidoost-Brabant
3.800
Limburg
5.950
In deze tabel zijn alleen woningen opgenomen die onderdeel zijn van sloop/nieuwbouw. Voor niet alle woningen is dat het geval. Om deze reden is het totaal van deze tabel minder groot dan het aantal woningen dat is genoemd in vraag 25.

Vraag 27

Welke afwegingen en argumenten zijn gebruikt om tot deze optelsom te komen?

Zie antwoord bij vraag 25.

Vraag 28

Hoe staat u tegenover het pleidooi van onder andere architecten dat sloop ook gezien de klimaatdoelen die behaald moeten worden in veel gevallen onwenselijk is?

Hergebruik en transformatie van bestaande gebouwen is veelal duurzamer dan nieuwbouw, maar niet elk gebouw leent zich daarvoor. Naast levensduurverlenging van een gebouw is ook het hoogwaardig hergebruiken van bouwelementen en materialen belangrijk, zeker daar waar de energetische schil lastig is te verbeteren of waar de technische levensduur sterk is verouderd. Maar ook een wens om te verdichten of een wijk meer divers te maken kan een reden zijn om over te gaan tot sloop. Ik ben van mening dat per gebouw moet worden gekeken wat de beste circulaire strategie is als het gaat om hergebruik. Als wel tot sloop wordt besloten dan verdient het de voorkeur om circulair te slopen. Dit houdt in dat wordt gekeken welke bouwelementen, -producten en -materialen uit het pand kunnen worden gedemonteerd om vervolgens in een nieuw gebouw of bij renovatie te worden hergebruikt.
Daar waar dat kan is renovatie een goede oplossing, maar dit is niet altijd het geval. Tegenwoordig zijn er ook andere mogelijkheden die veel milieuwinst opleveren ten opzichte van de traditionele manier van slopen en nieuwbouw, en ook met minder overlast voor de bewoners. Zo zijn er concepten van sloop/nieuwbouw die in twintig werkdagen worden gerealiseerd. Daarbij worden woningen op de bestaande fundering gebouwd, wat veel milieuwinst betekent, met toepassing van hernieuwbare materialen. Gedurende het proces van vergunningaanvraag blijven de bewoners gewoon in hun oude woning wonen. Ook kunnen bewoners na een tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning weer terugkeren naar hun vertrouwde woonplek en hun sociale contacten, zonder de overlast waar een renovatie mee gepaard gaat.

Vraag 29

Erkent u dat Nederland 24 megaton bouwafval per jaar produceert, omgerekend 760 kilo per seconde? Deelt u de mening dat het om de uitstoot van de bouwsector omlaag te krijgen verstandig is om niet te slopen en de gebouwen die er al zijn te blijven gebruiken?6

Dit beeld herken ik niet. Uit het rapport «Materiaalstromen in de bouw en infra» van april 2022 komt naar voren dat er een instroom van materialen in de bouw is van circa 23 megaton per jaar voor woningbouw en utiliteitsbouw tezamen, waarvan het grootste deel (87%) primaire nieuwe materialen betreft. De materialen die vrijkomen door sloop, renovatie of transformatie bedraagt circa 5 megaton. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 28 al aangaf kunnen er goede redenen zijn om wel tot (circulaire) sloop over te gaan.

Vraag 30

Voormalig Rijksbouwmeester Alkemade stelt dat de CO2-uitstoot nog onvoldoende wordt meegewogen in de afweging aangaande sloop, herkent u dat?

Ja.

Vraag 31

Hoe weegt u zijn uitspraak: »Binnen de klassieke manier van het doorrekenen van een bouwproject is sloop goedkoper» maar dat hier duurkoop is?7

Ik zie zijn uitspraak als oproep aan mede-architecten en aan gebouweigenaren.

Vraag 32

Kent u het bericht «Architecten worden de nieuwe activisten: weg met de sloopkogel en bouwen met wat er is»?8

Ja.

Vraag 33

Bent u eveneens onder de indruk van de plannen en pleidooien van architecten om extra woonruimte creëren in bestaande gebouwen?

Het lijkt mij goed als verschillende oplossingen, uitgaande van renovatie of juist van sloop/nieuwbouw, tegen elkaar worden afgewogen. Per project zal bekeken moeten worden wat de beste oplossing is. Zie ook mijn antwoord op vraag 28.

Vraag 34

Hoe staat u tegenover de voorgestelde paradigma shift naar: «in principe blijft elk pand behouden, tenzij het echt niet anders kan»?9

Voor mij is belangrijk dat oplossingen worden gekozen die recht doet aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven. Zie verder mijn antwoord op vraag 28.

Vraag 35

Erkent u dat creatiever denken en het betrekken van oa architecten cruciaal zijn om uit de wooncrisis te komen? Zo ja, welke stappen wilt u zetten om dit te bereiken?

Het is in het algemeen altijd goed om opgaven creatief tegemoet te treden. Ik merk daarbij op dat van rijkswege geen regels worden opgelegd om te kiezen voor renovatie of sloop/nieuwbouw, hetgeen lokale partijen de ruimte geeft de voor hun beste oplossing te kiezen. Zie verder mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 36

Hoe staat u tegenover het initiatief «recht op renovatie» van HouseEurope!?10

In het verlengde van mijn antwoorden op de vragen 21 en 28 vind ik een recht op renovatie niet in de rede liggen. Om recht te doen aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven en afwegingen moeten alle oplossingen mogelijk blijven, dus ook sloop/nieuwbouw. Verder lijkt me regelgeving die tot extra procedures leidt ongewenst, gelet op de toch al lange doorlooptijd van bouwprojecten.