Vraag 1

Hoeveel studenten slapen in tenten op campings, hostels of bungalowparken omdat er onvoldoende betaalbare woningen te vinden is?1 2 3 Bent u bereid om te inventariseren hoeveel studenten op campings, hostels of bungalowparken slapen, om welke campings, hostels of bungalowparken het gaat en hoeveel deze studenten betalen per nacht en eventueel andere voorzieningen? Wat is de ontwikkeling hierin geweest de afgelopen 3 jaar? Wanneer u dit niet wilt onderzoeken, waarom niet?

In het kader van het Landelijke Actieplan Studentenhuisvesting 2018–2021 vindt reeds actieve monitoring plaats van de voortgang in de diverse studentensteden, ook op het gebied van tijdelijke noodvoorzieningen en worden gesignaleerde knelpunten actief opgepakt via het Landelijk Platform Studentenhuisvesting.
Wat betreft uw vragen over aantallen studenten in tijdelijke noodvoorzieningen (campings, hostels en vakantiebungalows) en de kosten voor de student, heb ik bij verschillende gemeenten en onderwijsinstellingen navraag gedaan.
Hieruit blijkt dat de situatie genuanceerder is dan in de genoemde media artikelen wordt gesteld.
Overigens heb ik u eerder via een brief over piekbelasting studentenhuisvesting aangegeven dat ik dergelijke huisvesting als uiterste maatregel zie om studenten tijdelijk van huisvesting te voorzien, om op die manier te voorkomen dat studenten bij aanvang van hun studie geen dak boven hun hoofd hebben. Daarbij zoeken steden creatieve en soms onorthodoxe maatregelen, zolang er redelijk uitzicht is op vervolghuisvesting.
Uit de inventarisatie die ik heb uitgevoerd blijkt dat iedere stad zijn eigen aanpak kiest, passend bij de lokale situatie. Diverse steden, zoals Delft, Nijmegen en Wageningen geven aan geen van genoemde noodvoorzieningen te hebben getroffen. Nijmegen geeft aan dat de in het artikel van De Gelderlander genoemde studenten op campings dit op eigen initiatief hebben geregeld. Ook in Tilburg heeft een studentenvereniging een tijdelijk tentenkamp georganiseerd. Alle studenten die hier gebruik van hebben gemaakt zijn overigens aan een kamer geholpen. In Tilburg zijn daarnaast initiatieven gestart om studenten tijdelijk accommodatie aan te bieden, zoals in een vakantiepark (70 studenten), een hostel (80 studenten) en bij een hospita (30 studenten). Eén van de faculteitsgebouwen is verbouwd en biedt plek aan 89 studenten. De housing office van Tilburg University treedt op als actieve bemiddelaar. Vele studenten hebben alsnog permanent huisvesting gevonden. Met betrekking tot het vakantiepark zijn er afspraken gemaakt om de kosten voor studenten te beperken.
De UvA heeft 380 noodeenheden gefaciliteerd, waarvan 100 woningen op een bungalowpark. De contracten op het bungalowpark lopen tot eind januari 2020. Dit is ook duidelijk richting studenten gecommuniceerd. Voorafgaand aan deze samenwerking tussen de UvA en het bungalowpark zijn gesprekken gevoerd om de prijzen zo laag mogelijk te houden voor studenten.
In Utrecht zijn er 125 tijdelijke bedden voor september geregeld, waarvan er ongeveer 100 benut zijn. Hiervan zijn er 48 plekken bij een bungalowpark gefaciliteerd met de afspraak dat studenten dit tot half oktober kunnen verlengen. Bij de huur op het bungalowpark krijgen studenten een korting vanwege de ongunstige ligging en is er een buspendeldienst opgezet.

Vraag 2

Op welke wijze worden deze studenten begeleid in het zoeken naar fatsoenlijke, betaalbare studentenwoningen, zodat zij niet meer op campings of bungalowparken hoeven te bivakkeren?

Goede voorlichting aan aankomend studenten over het tijdig starten met het zoeken naar geschikte huisvesting en hen wijzen op de daarvoor beschikbare kanalen, is van groot belang. Met name voor internationale studenten, daar zij niet kunnen terugvallen op huisvesting bij familie of vrienden. Alle hoger onderwijsinstellingen die internationale studenten ontvangen, moeten op hun website informatie geven over diensten die zij aanbieden op het gebied van huisvestingsmogelijkheden en aanpak van belemmeringen. Dit doen zij veelal in zowel het Nederlands als in het Engels. Verschillende onderwijsinstellingen adviseren internationale studenten, die nog geen kamer hebben gevonden voor aanvang van het studiejaar, niet naar de gemeente af te reizen.

Vraag 3

Kunt u, vooruitlopend op de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting die volgende maand verschijnt, cijfers geven per studentenstad over tekorten aan studentenwoningen?

In de brief die de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties mede namens mij aan u verzond op 24 juni jl., is een overzicht opgenomen van de geconstateerde tekorten in de verschillende studentensteden. Daarbij is tevens een overzicht opgenomen van de ambities op de korte en langere termijn om deze tekorten op te lossen. Met de inmiddels verschenen Landelijke Monitor Studentenhuisvesting zijn nieuwe cijfers per studentenstad beschikbaar. De Monitor is onlangs naar de Tweede Kamer gestuurd4.

Vraag 4

Vindt u dat studenten momenteel voldoende beschermd zijn tegen veel te hoge huurprijzen en asociale contracten?

In de afgelopen twee jaar is er een campagne geweest die met name studenten wees op hun rechten ten aanzien van de hoogte van de huurprijs. Deze campagnes («Wegwijs met je huurprijs» voor Nederlandse studenten en «Real about rent» voor de internationale studenten), hebben geleid tot veel extra bezoekers op de website van de Huurcommissie. Daar kunnen huurders hun huurprijs laten checken op basis van de kenmerken van hun kamer, die gelijk staan aan een aantal punten op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Ook wij signaleren dat er nog steeds sprake is van excessen op de huurmarkt, zoals bijvoorbeeld achterstallig onderhoud gecombineerd met hoge huren of een verhuurder die huurders intimideert en daarmee de weg naar de Huurcommissie bemoeilijkt. Middels de aanpak «Goed Verhuurderschap» probeert het Ministerie van BZK, samen met vele betrokken partijen, onder meer gemeenten, goed te equiperen om de handhaving op lokaal niveau van dit soort praktijken op orde te krijgen en waar mogelijk te intensiveren. Zo draaien er vijf pilots waarin malafide verhuurderschap wordt onderzocht. De steden Amsterdam (veelplegers), Rotterdam (discriminatie), Den Haag (informatiepositie huurder en verhuurder en rol huurteam), Utrecht (regionale aanpak) en Groningen (lokaal vergunningensysteem voor alle kamerverhuurders) bekijken elk een aspect van analyse of aanpak van de problematiek. Ook onderwijsinstellingen spelen een rol om studenten bijvoorbeeld te verwijzen naar betrouwbare verhuurders en bemiddelaars, zodat malafide verhuurders met juridisch onhoudbare contracten minder voet aan de grond krijgen.

Vraag 5

Zijn er afspraken gemaakt tussen instellingen, studentenhuisvesters en eigenaren van campings, hostels of bungalowparken en gemeenten, zodat studenten tegen gereduceerd tarief kunnen overnachten of betalen zij de volle mep? Op welke wijze worden studenten financieel tegemoet gekomen in het geval zij slapen op een camping, hostel of bungalowpark?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 6

Wat is de maximale huurprijs van een tent, waarin een student bivakkeert op een camping, op basis van het huurpuntensysteem? Kunt u uw antwoord toelichten?4

Het huurpuntensysteem richt zich alleen op onroerend goed. Tenten zijn geen onroerend goed. Dit maakt dat het niet mogelijk is een maximale huurprijs voor een tent op een camping te bepalen op basis van huurpuntensysteem.

Vraag 7

Wat bedoelt u precies met «daarnaast heb ik in mijn brief van afgelopen juni over de voortgang van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting aangegeven dat ik de komende tijd met partijen in gesprek zal gaan om de hardheid van alle plannen te toetsen.» Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat partijen hun afspraken nakomen? Welke consequenties volgen er als partijen zich niet aan de afspraak houden?5

Meerdere keren per jaar zitten de partijen uit het Landelijk Platform Studentenhuisvesting, bestaande uit de ministeries van BZK en OCW, de (koepels van) studentenhuisvesters, onderwijsinstellingen, gemeenten en studentenorganisaties, om tafel om de voortgang van het Landelijk Actieplan te bespreken. Daarnaast vindt er bilateraal contact plaats met individuele gemeenten om hun ambities en plannen voor aanvullende huisvesting voor studenten te bespreken. Het Ministerie van BZK draagt ook bij aan het verder verfijnen en completeren van de informatie en beschikbare cijfers over het bestaande aanbod aan studentenhuisvesting en daarmee ook, op lokaal niveau, over de benodigde extra aantallen studentenhuisvesting.
We hebben met het Landelijk Actieplan met al deze partijen de afspraak gemaakt dat we ons inzetten om over 9 jaar een evenwicht te bereiken in vraag en aanbod. Ik verwacht van iedere partner daarin de volledige steun en inzet om dit ook te bereiken.

Vraag 8

Wilt u elke vraag afzonderlijk beantwoorden en niet clusteren?

Ja.

Vraag 1

Bent u ermee bekend dat wanneer bij een statushouder een baby geboren wordt, de huurtoeslag door de dienst Toeslagen gestopt wordt en een terugvordering toegezonden? Wat is de oorzaak van dit probleem?

Een voorwaarde voor het ontvangen van huurtoeslag is dat alle leden van het huishouden beschikken over de Nederlandse nationaliteit, de nationaliteit van een andere EU-lidstaat of een geldige verblijfsvergunning. Een kind dat geboren wordt bij statushouders beschikt niet automatisch over een verblijfstitel, de ouders moeten deze aanvragen. Zij ontvangen daarom binnen drie weken na de geboorte van hun kind een brief van de IND, waarin zij hierop gewezen worden. Bij toekenning van de verblijfsvergunning aan de pasgeborene, wordt de huurtoeslag opnieuw vastgesteld.
Dit betekent echter niet dat de huurtoeslag van statushouders direct na de geboorte van een kind wordt stopgezet en teruggevorderd. Wanneer de pasgeborene binnen drie maanden na de geboorte over een verblijfsvergunning beschikt, wordt de huurtoeslag automatisch en ongewijzigd opnieuw vastgesteld. Wanneer de ouders geen verblijfsvergunning aanvragen voor de pasgeborene, wordt de huurtoeslag drie maanden na de geboortedatum stopgezet. De huurtoeslag over deze periode wordt niet teruggevorderd. Ouders die bezwaar maken tegen deze stopzetting, maar nog geen verblijfsvergunning hebben aangevraagd voor de pasgeborene, worden door de Belastingdienst opnieuw gewezen op de noodzaak dit wel te doen. Wanneer ouders de verblijfstitel voor de pasgeborene alsnog verkrijgen, wordt de huurtoeslag opnieuw vastgesteld (met terugwerkende kracht) op de geboortedatum van het kind. Eventueel gemiste huurtoeslag wordt dan nabetaald.
Het opnieuw vaststellen van huurtoeslag na de eerste drie maanden is een handmatig proces. In enkele gevallen is het voorgekomen dat de huurtoeslag abusievelijk is vastgesteld op de datum waarop de verblijfsvergunning is afgegeven, in plaats van de datum waarop het kind geboren is. In dat geval kan ten onrechte een terugvordering ontstaan.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat de geboorte van een baby geen reden is huurtoeslag stop te zetten?

Ja. Het is daarom zaak dat de ouders tijdig een verblijfsvergunning aanvragen voor de pasgeborene (zie ook antwoord op vraag 1).

Vraag 3

Klopt het dat dit probleem wordt veroorzaakt door automatische koppeling tussen de systemen van de Belastingdienst en de Basisregistratie Personen? Bent u het ermee eens dat personen niet het slachtoffer mogen worden van administratieve verkeerde koppelingen?

Nee, het ervaren probleem wordt niet veroorzaakt door automatische koppeling. Het is een gevolg van de wettelijke vereisten. De Nederlandse nationaliteit, de nationaliteit van een andere EU-lidstaat of een geldige verblijfsvergunning voor alle leden van het huishouden is een voorwaarde voor huurtoeslag. Wanneer aan deze eis niet voldaan wordt, bestaat geen recht op huurtoeslag.

Vraag 4

Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat deze onterechte stopzettingen van toeslagen niet meer voorkomen? Bent u bereid de mensen die dit is overkomen ruimhartig te compenseren? Bent u voorts bereid om (financiële) problemen die zijn ontstaan door het missen van huurtoeslag samen met deze mensen op te lossen?

Het is van belang dat statushouders zo snel mogelijk een verblijfsvergunning aanvragen voor hun pasgeborene. Zij ontvangen binnen drie weken na de geboorte van hun kind een brief van de IND, waarin zij hierop gewezen worden. Bij voorkeur worden de ouders hier echter al op gewezen wanneer zij bij de gemeentebalie aangifte doen van de geboorte. Via de VNG zal ik gemeenten hierop wijzen. Zoals in antwoord op vraag 1 is aangegeven wordt, wanneer ouders de verblijfstitel voor de pasgeborene alsnog verkrijgen, de huurtoeslag opnieuw vastgesteld (met terugwerkende kracht) op de geboortedatum van het kind. Eventueel gemiste huurtoeslag wordt dan nabetaald. Zelfs bij een in eerste instantie te late aanvraag van een verblijfstitel is er dus uiteindelijk geen verlies aan huurtoeslag. Toch wil ik bezien wat mogelijk is om stopzettingen en latere nabetalingen te voorkomen. Dit vergt nader onderzoek in overleg met de Staatssecretaris van Financiën en de Staatssecretaris van Justitie & Veiligheid. Ik verwacht u in het voorjaar van 2020 over de uitkomsten hiervan te kunnen informeren.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat huurders een hoge prijs betalen voor de verkoop van sociale huurhuizen aan beleggers?1

Voor huurders van beleggers of particuliere verhuurders in het gereguleerde huursegment geldt dezelfde huurprijsbescherming voor hun woning als voor huurders in het gereguleerde segment bij woningcorporaties. De maximale jaarlijkse huurverhoging is voor alle verhuurders in het gereguleerde segment dezelfde: inflatie + 2,5 procentpunt (2019: 4,1%).
Zie verder mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 2

Bent u nog steeds van mening dat een huurder er eigenlijk niets van merkt wanneer zijn/haar huurhuis wordt verkocht aan een belegger, ondanks de beschreven nadelen in het artikel?2

In het artikel wordt gesteld dat woningcorporaties een huurverhoging van maximaal inflatie + 1 procentpunt mogen vragen. Daarmee wordt gedoeld op de maximale huursomstijging per woningcorporatie van inflatie + 1 procentpunt (2019: 2,6%). Maar dat is de maximale gemiddelde huurverhoging over het gehele woningbezit van een woningcorporatie.
Woningcorporaties mogen voor een deel van hun woningen de maximale huurverhoging per woning van inflatie + 2,5 procentpunt vragen. Dit betekent wel dat zij binnen de maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie van inflatie + 1 procentpunt compenseren met lagere huurverhogingen voor andere woningen binnen hun bezit. Daarnaast kunnen zowel woningcorporaties als andere verhuurders bij huurwoningen in het gereguleerde segment inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voorstellen indien het inkomen van de huurder dit toelaat. Voor woningcorporaties geldt dat deze inkomensafhankelijke hogere huurverhoging niet meetelt bij de maximale gemiddelde huursomstijging indien zij in hun prestatieafspraken hebben opgenomen dat de hiermee gepaard gaande extra huurinkomsten worden ingezet voor investeringen.
Dat betekent dat ook als de in het artikel bedoelde huurders nog steeds van een woningcorporatie zouden huren, deze huurders voor hun woning een huurverhoging van inflatie + 2,5 procentpunt (2019: 4,1%) of een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (inflatie + 4 procentpunt (2019: 5,6%)) hadden kunnen en mogen krijgen.

Vraag 3

Wat vindt u van het idee om de huurmatiging, die is afgesproken in het Sociaal Huurakkoord en door u «bindend» is verklaard, ook van toepassing te laten zijn op particuliere verhuurders?

Het Sociaal Huurakkoord is een afspraak tussen de Woonbond en Aedes, de vereniging van woningcorporaties. De koepels van beleggers (IVBN) en particuliere verhuurders (Vastgoed Belang) hebben zich niet bij dat Sociaal Huurakkoord aangesloten en zijn daardoor niet aan deze afspraken gebonden.
Ook de beperking van de gemiddelde huurverhoging tot inflatie + 1 procent geldt alleen voor woningcorporaties. Woningcorporaties hebben de taak om mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien te huisvesten. Daarom mag van hen een meer gematigde huurverhoging over hun woningbezit worden gevraagd. De Woonbond en Aedes hebben afgesproken om de gemiddelde huurverhoging te beperken tot inflatieniveau, waarbij lokaal in de prestatieafspraken met gemeente en huurdersorganisatie een hogere huursomstijging (gemiddelde huurverhoging) kan worden afgesproken, tot maximaal inflatie + 1 procentpunt. Het wetsvoorstel dat dit mogelijk maakt is op 11 juli 2019 bij uw Kamer ingediend (Kamerstuk 35 254).
Beleggers en particuliere verhuurders hebben niet de taak om mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien te huisvesten; daarom geldt de wettelijke beperking van de gemiddelde huurverhoging niet voor hen. Maar als zij in het gereguleerde segment verhuren zijn zij wel gebonden aan de maximaal toegestane huurverhoging per woning.

Vraag 4

Waarom blijft u de verkoop van sociale huurwoningen aan beleggers stimuleren, nu u zelf toegeeft dat «koopstarters worden verdrongen», «beleggers torenhoge huren vragen of zich niks aantrekken van de rechten van huurders»?3

De verkoop van sociale huurwoningen wordt niet gestimuleerd. Het is aan lokale partijen om te bepalen hoeveel sociale huurwoningen nodig zijn. Aangezien lokale woningmarkten onderling verschillen, kan ook de behoefte aan sociale huurwoningen verschillen. Gemeente, huurdersorganisatie en woningcorporatie kunnen prestatieafspraken maken over de gewenste omvang van de sociale huurwoningvoorraad, de gewenste samenstelling daarvan en de spreiding over buurten en wijken. In de prestatieafspraken kunnen ook afspraken worden gemaakt over de verkoop van sociale huurwoningen. Het zijn dus de lokale partijen die, rekening houdend met de lokale situatie, bepalen hoeveel woningen er verkocht worden.

Vraag 5

Wat is de stand van zaken van de door u aangekondigde onderzoeken naar de rol van beleggers bij onze volkshuisvesting? Kunt u per onderzoek tussenresultaten presenteren en aangeven wanneer de onderzoeken naar de Tweede Kamer worden gestuurd?

In juli jl. heeft het CBS hun, in opdracht van mij, uitgevoerde onderzoek naar de eigendomsmutaties tussen koopwoningen en overige huurwoningen4 gepubliceerd.5 Uit het onderzoek blijkt dat de stroom «van koopwoning naar overige huurwoning» in 2016 bijna 78 duizend woningen betrof. Hierbij geldt dat het merendeel van de overige huurwoningen particuliere huurwoningen zijn. Deze particuliere verhuurders hebben veelal één particuliere huurwoning in hun portefeuille. De stroom «van koopwoning naar overige huurwoning» is groter dan de stroom «van overige huurwoning naar koopwoning»: deze bestond in 2016 uit 62 duizend woningen.
Tegelijkertijd heeft het Kadaster, op mijn verzoek, onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de particuliere verhuurmarkt en de relatie met de aan- en verkopen van eigenaar-bewoners en koopstarters.6 Het Kadaster beschrijft dat de particuliere verhuurmarkt vooral vanaf 2013 groeit. Dat was het jaar dat de economie weer aantrok na de economische crisis. Particuliere verhuurders kopen en verkopen vooral van eigenaar-bewoners. Tot en met 2012 verkochten particuliere verhuurders meer dan dat zij kochten. Vanaf 2015 nam het saldo flink toe. Men kocht meer dan men verkocht. Koopstarters kopen deels dezelfde woningen als particuliere verhuurders, maar de overlap van de markten is niet overal even groot. Nationaal zijn er beperkte overlappen zichtbaar wat betreft koopprijs, woningtype en oppervlakte.
Daarnaast hebben het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam onderzoek gedaan naar het prijseffect op woningen in stedelijke gebieden door investeringen van beleggers. Dit onderzoek is onlangs gepubliceerd en naar uw Kamer gestuurd. In mijn brief «Onderzoek prijseffect op woningen door aankopen door particuliere beleggers» van 10 oktober 2019 ga ik uitgebreid in op de resultaten van het onderzoek en het verdere programma waar ik aan werk.
Ook zal ik in de staat van de Woningmarkt ingaan op de cijfers die er bekend zijn over de private verhuurmarkt. De Staat van de Woningmarkt wordt dit najaar gepubliceerd.

Vraag 6

Betrekt u bij uw onderzoeken ook het fenomeen dat particuliere verhuurders minder schappelijk zouden zijn met het verlagen van de huurprijs of matigen van de huurverhoging als er sprake is van een inkomensdaling bij de huurder? Zo nee, bent u bereid uit te zoeken in hoeverre dit bij particuliere verhuurders vaker voorkomt dan bij woningcorporaties?

De regelgeving biedt zowel woningcorporaties als andere verhuurders de mogelijkheid om huren te bevriezen of (permanent) te verlagen indien zij dat voor bepaalde huishoudens wenselijk vinden. In de brief Maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet7 van 22 februari 2019 heb ik aangekondigd dat ik zal bezien of ik daarnaast een regeling voor tijdelijke huurkorting wil invoeren. In mijn brief Maatregelen woningmarkt8 van 17 september 2019 staat aangekondigd dat ik dit mogelijk wil maken. Zowel woningcorporaties als andere verhuurders kunnen die tijdelijke huurkorting toepassen. De maatregel is onderdeel van het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen, waarvan het streven is dat het voor het einde van dit jaar bij uw Kamer wordt ingediend.

Vraag 7

Kunt u aangeven in welke wijken 20% of meer van de woningtransacties naar particuliere verhuurders is gegaan, en welke gemeenten dat betrof?

Ik heb geen overzicht van alle wijken en gemeenten waarin 20% of meer van de woningtransacties naar particuliere verhuurders is gegaan. Wel hebben het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hun onderzoek naar het prijseffect door particuliere beleggers voor de onderzochte metropoolregio’s het gemiddeld aandeel woningtransacties door particuliere investeerders per buurt opgenomen voor de tijdsperiode 2009 t/m 2013 en 2014 t/m 2017. Middels hittekaarten laten zij het aandeel transacties door particuliere beleggers per buurt zien. Op de hittekaarten valt te zien het aandeel transacties door particuliere beleggers per buurt erg verschilt en over het algemeen door de tijd heen is toegenomen.

Vraag 8

Bent u inmiddels bereid om de Engelstalige website, die buitenlandse beleggers naar Nederland moet trekken om volkshuisvesting op te kopen, uit de lucht te halen waar al meermaals om is verzocht?4 5

In delen van het land is er sprake van een tekort aan betaalbare woningen in zowel het koop- als huursegment. Daarom moeten er de komende jaren extra woningen bijkomen, met name voor starters en in het middenhuursegment. De investeringen van marktpartijen kunnen een bijdrage leveren aan het realiseren van deze extra woningen. Het is daarom belangrijk dat er voldoende financiering beschikbaar is en blijft voor de woningmarkt: daar kunnen zowel binnen- als buitenlandse marktpartijen voor zorgen.
Een website vind ik een goed instrument om feitelijke informatie over de werking van en de mogelijkheden op de Nederlandse woningmarkt te delen. De website «www.woningmarktbeleid.nl» bevat achtergrondinformatie voor iedereen die zich bezighoudt met wonen: woningcorporaties, gemeenten, provincies, makelaars, investeerders en andere betrokkenen. Ik vind het belangrijk dat dit soort informatie meertalig beschikbaar is. De website «www.investingindutchhousing.nl» gaat onderdeel uitmaken van de website «www.woningmarktbeleid.nl». Relevante en feitelijke informatie zal dan te vinden zijn via «www.dutchhousingpolicy.nl». Deze overgang brengt efficiency voordelen met zich mee en sluit het aan bij het rijksbrede websitebeleid. Naar verwachting zal de overgang nog dit jaar plaatsvinden.

Vraag 9

Waar blijven de resultaten, die al in maart werden aangekondigd, van de gesprekken met gemeenten over een zelfbewoningsplicht en van de verkenning samen met de Staatssecretaris van Financiën naar het verhogen van de overdrachtsbelasting om zo het opkopen van huurhuizen door beleggers te ontmoedigen?6 Kunt u nog vóór Prinsjesdag aangeven of u deze twee maatregelen gaat nemen?

Ook werk ik, mede naar aanleiding van de motie Dik-Faber, samen met de gemeenten Utrecht, Rotterdam, Maastricht, Den Haag en Amsterdam uit in hoeverre een zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen een passende maatregel is om de bestaande koopvoorraad te beschermen met het oog op het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrij verkeer van kapitaal. In nauwe samenwerking met gemeenten bekijk ik praktijkcasussen en zal ik uw Kamer eind dit jaar informeren over een uitwerking.
Daarnaast is in het kader van de motie van de leden Dik-Faber en Ronnes12 toegezegd te bezien in hoeverre een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en beleggers uitvoerbaar, effectief en proportioneel is.
Dit onderzoek is inmiddels gestart. In het onderzoek wordt gekeken naar een gedifferentieerde overdrachtsbelasting, waarbij starters een vrijstelling krijgen en beleggers vanaf de derde woning te maken krijgen met een hoger tarief. Eind dit jaar verwacht ik de resultaten van dit onderzoek, waarna een kabinetsreactie volgt.

Vraag 10

Waarom duurt het zo lang voordat u andere, concrete maatregelen neemt om de verkoop van sociale huurhuizen aan banden te leggen en huurders beter te beschermen tegen enorme huurverhogingen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is aan lokale partijen, te weten gemeente, huurdersorganisatie en woningcorporatie, om te bepalen hoe groot de sociale huurwoningvoorraad moet zijn, welke samenstelling deze moet hebben en welke woningen eventueel verkocht kunnen worden. Zie hiervoor ook mijn antwoord op vraag 4. Daarnaast worden op grond van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting voorwaarden gesteld aan de verkoop van corporatiewoningen. Het aan banden leggen van de verkoop van sociale huurwoningen door rijksregelgeving is ongewenst, omdat daarmee de lokale afweging wordt doorkruist. Bovendien kunnen de opbrengsten van de verkoop worden gebruikt voor de opgaven waar de corporatie voor staat, zoals de nieuwbouw van sociale huurwoningen of duurzaamheidsmaatregelen.
Voor wat betreft de huurbescherming: bij een verkoop behouden de zittende huurders met een gereguleerd huurcontract de bescherming van de huurprijsregelgeving.

Vraag 11

Kunt u deze vragen een voor een beantwoorden en niet clusteren?

Ja, zie de antwoorden op vragen 1 tot en met 10.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Verhuurderheffing stijgt komend jaar weer 170 miljoen euro»1 en het bericht «De verhuurdersheffing is de roze olifant in de kamer»?2

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties zijn gedaald door de verhuurderheffing en daardoor de jaarlijkse nieuwbouw van betaalbare woningen is teruggevallen van 40.000 woningen naar slechts 15.000 woningen?

In het artikel «De verhuurderheffing is de roze olifant in de kamer» wordt gesproken over een vermindering van de nieuwbouwinvesteringen door corporaties. Uit de verantwoordingsgegevens van corporaties blijkt dat in 2013 29.900 woongelegenheden werden gerealiseerd, terwijl het in 2018 om 14.400 ging. Onzekerheid bij corporaties vanwege de verhuurderheffing en de aangekondigde herziening van de Woningwet kunnen een matigend effect op hun investeringsbereidheid van de laatste jaren hebben gehad. Zoals aangegeven in de aanbiedingsbrief bij de Staat van de Volkshuisvesting 2019 spelen gebrek aan locaties, stijgende bouwkosten en matiging van aanvangshuren vanwege passend toewijzen hierin ook een rol. Er is geen reden om aan te nemen dat de lagere nieuwbouwcijfers zijn ingegeven door een tekort aan investeringskracht op de korte en middellange termijn als gevolg van de verhuurderheffing. De financiële positie van de corporatiesector is in de afgelopen jaren robuust genoeg geweest om meer sociale huurwoningen te bouwen, mede doordat de financieringsrente op dit moment zeer laag is. Inmiddels blijkt uit de meerjarenplannen van corporaties (dPi) dat de nieuwbouwvoornemens van woningcorporaties zijn toegenomen van 96.500 sociale huurwoningen voor de periode 2016–2020 naar 130.000 voor de periode 2019–2023.3

Vraag 3

Is het waar dat de verhuurderheffing komend jaar met 170 miljoen euro stijgt? Welk deel van de stijging wordt veroorzaakt door nieuwe sociale woningen, en welk deel door de stijging van de WOZ-waarde van woningen?

In de Miljoenennota 2019 werd voor het jaar 2019 een totale opbrengst van de verhuurderheffing van 1.720 mln euro geraamd. Deze raming is met 39 mln bijgesteld naar 1.759 mln euro in de Miljoenennota 2020 en de Voorjaarsnota 2019. Voor het jaar 2020 is een totale opbrengst van 1.791 miljoen euro door het Rijk geraamd. De verhuurderheffing stijgt dus met 32 miljoen euro in 2020 ten opzichte van de bijgestelde raming voor 2019. De opwaartse bijstelling voor de raming voor 2019 hangt mede samen met de gerealiseerde opbrengst over 2018, zoals deze verantwoord is in het Financieel Jaarverslag Rijk (FJR) 2018. De hoger dan in de Miljoenennota 2019 geraamde opbrengst voor 2018 vertaalt zich in een opwaartse bijstelling van de geraamde opbrengst voor de verhuurderheffing in 2019. Dit betreft de afdrachten van zowel corporaties als andere heffingsplichtige verhuurders.
Onderliggend is sprake van een voorgenomen beleidsmatige vermindering van de verhuurderheffing voor investeringen in betaalbare huurwoningen (100 mln euro structureel vanaf 2020) en een endogene toename van de verhuurderheffing, hoofdzakelijk vanwege de stijging van de WOZ-waarde van woningen, welke de grondslag vormt voor de heffing. De raming van de verhuurderheffing komt tot stand door de raming van de WOZ-waarde van woningen, zoals geraamd door het CPB.

Vraag 4

Kunt u een overzicht geven van de ontwikkeling van de totale lastendruk van woningcorporaties sinds de invoering van de verhuurderheffing en de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD)? Welke impact heeft dit op de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties?

De Wet implementatie eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking4 (ATAD1) is met ingang van 1 januari 2019 in werking getreden. Op basis van de reeds bekende aangiftecijfers is het niet mogelijk om de feitelijke effecten van ATAD1 voor woningcorporaties vast te stellen. Bij de tegelijk met deze antwoorden verzonden brief over de nieuwe indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW), ben ik ingaan op ontwikkelingen in de belastingafdrachten van corporaties aan de hand van de op dat moment beschikbare informatie.

Vraag 5

Blijkt uit de praktijk dat woningcorporaties de financiële gevolgen van de invoering van de ATAD kunnen beperken door middel van verrekenbare verliezen? Hoe kijkt u aan tegen de toezegging van het kabinet dat woningcorporaties nog tijdens deze kabinetsperiode gecompenseerd zullen worden voor de financiële gevolgen van de ATAD? Hoe gaat u deze belofte nakomen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Is de korting van 100 miljoen euro voldoende geweest om de nieuwbouw een impuls te geven? Zo ja, kunt u een cijfermatige onderbouwing geven? Zo nee, welke maatregelen gaat u nemen zodat woningcorporaties meer betaalbare woningen kunnen bouwen?

Het kabinet heeft vorig jaar besloten om met de structurele verlaging van het tarief van de verhuurderheffing compensatie te bieden gedurende deze kabinetsperiode voor de geraamde stijging van de fiscale lasten. De tariefsverlaging heeft een positief effect op de investeringsruimte die, zoals ik in mijn brief van 9 november 20185 schreef, groter is dan de negatieve effecten van de op dat moment door het Rijk geraamde oploop in belastingafdrachten door corporaties. Uit de meest recente meerjarenplannen (dPi) van corporaties blijkt bovendien dat de voorgenomen investeringen zijn gestegen van € 39,7 miljard in de periode 2018–2022 naar € 43,6 miljard in de periode 2019–2023.6

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat woningcorporaties door de stijgende lasten worden belemmerd in taak om betaalbare woningen te bouwen, zeker nu er al een groot tekort aan betaalbare woningen is?

Zoals in mijn brief van 9 november 20187 beschreven, heeft de corporatiesector op dit moment financieel voldoende mogelijkheden om bovenop de reeds voorgenomen meerjareninvesteringen, additioneel meer betaalbare woningen te bouwen, te investeren in verduurzaming en woningen betaalbaar te houden. Hoewel de totale afdrachten van corporaties aan het Rijk de afgelopen jaren zijn gestegen, leidt dit er niet toe dat de sector niet meer kan investeren. Voor de langere termijn is minder duidelijk hoe de gewenste volkshuisvestelijke opgaven en de financiële positie van corporaties zich tot elkaar verhouden, sectoraal danwel regionaal. Hier wordt samen met het Ministerie van Financiën, het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat en Aedes onderzoek naar gedaan naar aanleiding van de motie Ronnes c.s. (Kamerstukken 2018/2019, 35 000 VII, nr.52).

Vraag 8

Bent u bereid de stijgende lastendruk voor woningcorporaties en de ingestorte nieuwbouw te betrekken bij de Augustusbesluitvorming en te zorgen dat corporaties juist meer in plaats van minder financiële armslag krijgen om voor betaalbare woningen te zorgen?

Op Prinsjesdag heeft het kabinet een heffingsvermindering van structureel jaarlijks € 100 miljoen aangekondigd voor het versnellen van investeringen in nieuwbouw in de schaarstegebieden en woondealregio’s. Om hier voor in aanmerking te komen, dient de woning een huurprijs te hebben onder de laagste aftoppingsgrens in de huurtoeslag. Deze heffingsvermindering levert daarmee bijvoorbeeld binnen een periode van tien jaar een financiële impuls voor corporaties om de bouw te versnellen van 40.000 betaalbare nieuwbouwwoningen in schaarstegebieden en woondealregio’s.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Makelaar schrapt veiling appartementen in Groningen-Zuid na massale kritiek»1 en van het bericht «Zorgen om trend: huurhuis gaat naar hoogste bieder»?2

Vraag 2

Is een dergelijke vorm van verhuur per opbod toegestaan? Zo nee, hoe kan hiertegen worden opgetreden? Zo ja, aan welke voorwaarden moet worden voldaan?

Vraag 3

Vindt u ook dat de verhuurder hiermee misbruik maakt van de woningnood, door de hoogst mogelijke huur te verkrijgen van wanhopige verhuurders?

Vraag 4

Bent u bekend met andere voorbeelden buiten Den Haag en Groningen van dergelijke verhuurpraktijken?

Vraag 5

Deelt u de uitspraken van de Woonbond dat met deze veilmethode «woekerprijzen» ontstaan en van NVM dat je dergelijke praktijken niet moet willen? Gaat u optreden?

Vraag 6

Ziet u aanleiding om de bescherming van huurders uit te breiden, tot bijvoorbeeld huren van 1.000 euro per maand, nu verhuurders zo eenvoudig misbruik kunnen maken van de woningnood?

Vraag 7

Deelt u de mening dat ook jongeren en singles recht hebben op betaalbaar wonen? Welk percentage van de woonlasten vindt u betaalbaar?

Vraag 8

Aangezien jongeren en singles in de vrije sector tot wel de helft van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten, vindt u ook niet dat zij toegang moeten houden tot sociale huurwoningen? Bent u bereid uw voornemen om de toegang voor singles moeilijker te maken te heroverwegen?

Vraag 1

Kent u het bericht «Perverse verhuurder stopt met hoogste bieder methode»?1

Vraag 2

Deelt u de mening dat een dergelijke methode om een woning te verhuren zeer onwenselijk is? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Komt het vaker voor dat huurwoningen op een dergelijke manier te huur worden aangeboden?

Vraag 4

Is het wettelijk toegestaan om huurwoningen op een dergelijke manier te verhuren?

Vraag 5

Bent u bereid om dergelijke methoden wettelijk te verbieden? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het wetgevingsoverleg Wonen en Ruimte op 11 november aanstaande?

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Studentenvakbond Akku woedend over nieuwe lotingsysteem SSH&»?1

Vraag 2

Bent u van mening dat hier de afspraak uit het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, te weten dat onderwijsinstellingen, gemeenten, studentenbonden en huisvesters zo vaak als nodig met elkaar overleggen, niet nagekomen wordt? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Heeft u de conclusies ontvangen van het lokaal overleg over de studentenhuisvesting in Nijmegen? Zo ja, is het voornemen van de SSH& om met loting te gaan werken terug te vinden in de conclusies?

Vraag 4

Bent u van mening dat een dergelijke grote beleidswijziging in overleg met studenten moet plaatsvinden? Kunt u dit toelichten?

Vraag 5

Op welke wijze zijn studenten geconsulteerd bij deze beslissing? Bent u van mening dat deze regeling ingetrokken moet worden indien blijkt dat studenten niet betrokken zijn geweest bij deze beslissing?

Vraag 6

Welke inspanning moeten gemeenten, onderwijsinstellingen en huisvesters leveren om lokale studentenbonden te betrekken bij beleidswijzigingen van huisvesters?

Vraag 7

Vindt u het rechtvaardig dat studenten die korter dan vier jaar ingeschreven staan, hun opgebouwde rechten verliezen en voor niets 30 euro hebben betaald?

Vraag 1

Kent u het bericht «Actiegroep Niet Te Koop bezet sociale huurwoning in Oud-West»?1

Vraag 2

Klopt het dat het bezetten van een sociale huurwoning een strafbaar feit is ingevolge het Wetboek van Strafrecht?

Vraag 3

Klopt het dat woningcorporatie Stadgenoot eerder heeft aangekondigd te wachten met het doen van aangifte tegen de krakers van actiegroep Niet Te Koop?

Vraag 4

Klopt het dat woningcorporatie Stadgenoot inmiddels aangifte gedaan?

Vraag 5

Deelt u de mening dat een woningcorporatie altijd direct aangifte moet doen als er een strafbaar feit tegen hen wordt gepleegd?

Vraag 6

Bent u bereid om woningcorporaties op te roepen altijd direct aangifte te doen als een sociale huurwoning wordt bezet? Bent u bereid om in het geval dat een woningcorporatie dit niet doet, de Autoriteit woningcorporaties te vragen die woningcorporatie een aanwijzing te geven om dit wel te doen?

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat huurders op Vakantiepark Arnhem hals over kop moeten verhuizen?1

Vraag 2

Hoe zijn de woonomstandigheden op Vakantiepark Arnhem voor de permanente bewoners? Op welke manieren wordt door de verhuurder rekening gehouden met kwetsbare groepen zoals ouderen en kinderen of mensen met een ziekte of beperking? Om hoeveel mensen die moeten verhuizen gaat het?

Vraag 3

Is het juridisch houdbaar om bewoners slechts enkele dagen voordat zij hun verblijfplaats moeten verlaten hierover in te lichten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 4

Krijgen bewoners van Vakantiepark Arnhem die hun verblijfplaats moeten verlaten een opstalvergoeding van de eigenaar van Vakantiepark Arnhem? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Heeft de gemeente Arnhem gesprekken gevoerd met de eigenaar van Vakantiepark Arnhem over deze problematiek? Zo ja, wat was de strekking van deze gesprekken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Heeft de gemeente Arnhem gebruik gemaakt van de actie-agenda vakantieparken 2018–2020 om een beter beeld te krijgen van de situatie op haar vakantieparken? Is de gemeente in voldoende mate ondersteund door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties? Kunt u dit toelichten?

Vraag 7

Deelt u de mening dat er geen mensen meer uit een vakantiepark-verblijfplaats mogen worden gezet zonder dat er een betaalbaar alternatief is? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 8

Wilt u in samenwerking met de gemeente Arnhem laten onderzoeken of het omvormen van Vakantiepark Arnhem tot een woonwijk draagvlak heeft en haalbaar is? Zo nee, waarom niet?

Vraag 9

Wat is de hoogte van het bedrag van de huren van de permanente bewoners en waarop zijn deze bedragen gebaseerd? Indien deze verblijfplaatsen onder de sociale woningen zouden vallen, wat zou de maandelijkse huur zijn op basis van het puntensysteem? Hoe verschilt dit met de huidige prijs die deze bewoners moeten betalen?

Vraag 10

Kunt u inzicht verschaffen in de pilots die zijn gestart in samenwerking met 5 gemeenten en vakantieparkondernemers zoals genoemd in de actie-agenda vakantieparken 2018–2020? Wat zijn de tussentijdse resultaten? Wilt u deze naar de Kamer sturen?

Vraag 11

Wat zijn de uitkomsten van het jaarlijks bestuurlijke overleg met de hoofdondertekenaars van de actie-agenda?

Vraag 12

Wilt u alle bovenstaande vragen apart beantwoorden en niet clusteren?

Vraag 1

Hoeveel studenten slapen in tenten op campings, hostels of bungalowparken omdat er onvoldoende betaalbare woningen te vinden is?1 2 3 Bent u bereid om te inventariseren hoeveel studenten op campings, hostels of bungalowparken slapen, om welke campings, hostels of bungalowparken het gaat en hoeveel deze studenten betalen per nacht en eventueel andere voorzieningen? Wat is de ontwikkeling hierin geweest de afgelopen 3 jaar? Wanneer u dit niet wilt onderzoeken, waarom niet?

In het kader van het Landelijke Actieplan Studentenhuisvesting 2018–2021 vindt reeds actieve monitoring plaats van de voortgang in de diverse studentensteden, ook op het gebied van tijdelijke noodvoorzieningen en worden gesignaleerde knelpunten actief opgepakt via het Landelijk Platform Studentenhuisvesting.
Wat betreft uw vragen over aantallen studenten in tijdelijke noodvoorzieningen (campings, hostels en vakantiebungalows) en de kosten voor de student, heb ik bij verschillende gemeenten en onderwijsinstellingen navraag gedaan.
Hieruit blijkt dat de situatie genuanceerder is dan in de genoemde media artikelen wordt gesteld.
Overigens heb ik u eerder via een brief over piekbelasting studentenhuisvesting aangegeven dat ik dergelijke huisvesting als uiterste maatregel zie om studenten tijdelijk van huisvesting te voorzien, om op die manier te voorkomen dat studenten bij aanvang van hun studie geen dak boven hun hoofd hebben. Daarbij zoeken steden creatieve en soms onorthodoxe maatregelen, zolang er redelijk uitzicht is op vervolghuisvesting.
Uit de inventarisatie die ik heb uitgevoerd blijkt dat iedere stad zijn eigen aanpak kiest, passend bij de lokale situatie. Diverse steden, zoals Delft, Nijmegen en Wageningen geven aan geen van genoemde noodvoorzieningen te hebben getroffen. Nijmegen geeft aan dat de in het artikel van De Gelderlander genoemde studenten op campings dit op eigen initiatief hebben geregeld. Ook in Tilburg heeft een studentenvereniging een tijdelijk tentenkamp georganiseerd. Alle studenten die hier gebruik van hebben gemaakt zijn overigens aan een kamer geholpen. In Tilburg zijn daarnaast initiatieven gestart om studenten tijdelijk accommodatie aan te bieden, zoals in een vakantiepark (70 studenten), een hostel (80 studenten) en bij een hospita (30 studenten). Eén van de faculteitsgebouwen is verbouwd en biedt plek aan 89 studenten. De housing office van Tilburg University treedt op als actieve bemiddelaar. Vele studenten hebben alsnog permanent huisvesting gevonden. Met betrekking tot het vakantiepark zijn er afspraken gemaakt om de kosten voor studenten te beperken.
De UvA heeft 380 noodeenheden gefaciliteerd, waarvan 100 woningen op een bungalowpark. De contracten op het bungalowpark lopen tot eind januari 2020. Dit is ook duidelijk richting studenten gecommuniceerd. Voorafgaand aan deze samenwerking tussen de UvA en het bungalowpark zijn gesprekken gevoerd om de prijzen zo laag mogelijk te houden voor studenten.
In Utrecht zijn er 125 tijdelijke bedden voor september geregeld, waarvan er ongeveer 100 benut zijn. Hiervan zijn er 48 plekken bij een bungalowpark gefaciliteerd met de afspraak dat studenten dit tot half oktober kunnen verlengen. Bij de huur op het bungalowpark krijgen studenten een korting vanwege de ongunstige ligging en is er een buspendeldienst opgezet.

Vraag 2

Op welke wijze worden deze studenten begeleid in het zoeken naar fatsoenlijke, betaalbare studentenwoningen, zodat zij niet meer op campings of bungalowparken hoeven te bivakkeren?

Goede voorlichting aan aankomend studenten over het tijdig starten met het zoeken naar geschikte huisvesting en hen wijzen op de daarvoor beschikbare kanalen, is van groot belang. Met name voor internationale studenten, daar zij niet kunnen terugvallen op huisvesting bij familie of vrienden. Alle hoger onderwijsinstellingen die internationale studenten ontvangen, moeten op hun website informatie geven over diensten die zij aanbieden op het gebied van huisvestingsmogelijkheden en aanpak van belemmeringen. Dit doen zij veelal in zowel het Nederlands als in het Engels. Verschillende onderwijsinstellingen adviseren internationale studenten, die nog geen kamer hebben gevonden voor aanvang van het studiejaar, niet naar de gemeente af te reizen.

Vraag 3

Kunt u, vooruitlopend op de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting die volgende maand verschijnt, cijfers geven per studentenstad over tekorten aan studentenwoningen?

In de brief die de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties mede namens mij aan u verzond op 24 juni jl., is een overzicht opgenomen van de geconstateerde tekorten in de verschillende studentensteden. Daarbij is tevens een overzicht opgenomen van de ambities op de korte en langere termijn om deze tekorten op te lossen. Met de inmiddels verschenen Landelijke Monitor Studentenhuisvesting zijn nieuwe cijfers per studentenstad beschikbaar. De Monitor is onlangs naar de Tweede Kamer gestuurd4.

Vraag 4

Vindt u dat studenten momenteel voldoende beschermd zijn tegen veel te hoge huurprijzen en asociale contracten?

In de afgelopen twee jaar is er een campagne geweest die met name studenten wees op hun rechten ten aanzien van de hoogte van de huurprijs. Deze campagnes («Wegwijs met je huurprijs» voor Nederlandse studenten en «Real about rent» voor de internationale studenten), hebben geleid tot veel extra bezoekers op de website van de Huurcommissie. Daar kunnen huurders hun huurprijs laten checken op basis van de kenmerken van hun kamer, die gelijk staan aan een aantal punten op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Ook wij signaleren dat er nog steeds sprake is van excessen op de huurmarkt, zoals bijvoorbeeld achterstallig onderhoud gecombineerd met hoge huren of een verhuurder die huurders intimideert en daarmee de weg naar de Huurcommissie bemoeilijkt. Middels de aanpak «Goed Verhuurderschap» probeert het Ministerie van BZK, samen met vele betrokken partijen, onder meer gemeenten, goed te equiperen om de handhaving op lokaal niveau van dit soort praktijken op orde te krijgen en waar mogelijk te intensiveren. Zo draaien er vijf pilots waarin malafide verhuurderschap wordt onderzocht. De steden Amsterdam (veelplegers), Rotterdam (discriminatie), Den Haag (informatiepositie huurder en verhuurder en rol huurteam), Utrecht (regionale aanpak) en Groningen (lokaal vergunningensysteem voor alle kamerverhuurders) bekijken elk een aspect van analyse of aanpak van de problematiek. Ook onderwijsinstellingen spelen een rol om studenten bijvoorbeeld te verwijzen naar betrouwbare verhuurders en bemiddelaars, zodat malafide verhuurders met juridisch onhoudbare contracten minder voet aan de grond krijgen.

Vraag 5

Zijn er afspraken gemaakt tussen instellingen, studentenhuisvesters en eigenaren van campings, hostels of bungalowparken en gemeenten, zodat studenten tegen gereduceerd tarief kunnen overnachten of betalen zij de volle mep? Op welke wijze worden studenten financieel tegemoet gekomen in het geval zij slapen op een camping, hostel of bungalowpark?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 6

Wat is de maximale huurprijs van een tent, waarin een student bivakkeert op een camping, op basis van het huurpuntensysteem? Kunt u uw antwoord toelichten?4

Het huurpuntensysteem richt zich alleen op onroerend goed. Tenten zijn geen onroerend goed. Dit maakt dat het niet mogelijk is een maximale huurprijs voor een tent op een camping te bepalen op basis van huurpuntensysteem.

Vraag 7

Wat bedoelt u precies met «daarnaast heb ik in mijn brief van afgelopen juni over de voortgang van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting aangegeven dat ik de komende tijd met partijen in gesprek zal gaan om de hardheid van alle plannen te toetsen.» Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat partijen hun afspraken nakomen? Welke consequenties volgen er als partijen zich niet aan de afspraak houden?5

Meerdere keren per jaar zitten de partijen uit het Landelijk Platform Studentenhuisvesting, bestaande uit de ministeries van BZK en OCW, de (koepels van) studentenhuisvesters, onderwijsinstellingen, gemeenten en studentenorganisaties, om tafel om de voortgang van het Landelijk Actieplan te bespreken. Daarnaast vindt er bilateraal contact plaats met individuele gemeenten om hun ambities en plannen voor aanvullende huisvesting voor studenten te bespreken. Het Ministerie van BZK draagt ook bij aan het verder verfijnen en completeren van de informatie en beschikbare cijfers over het bestaande aanbod aan studentenhuisvesting en daarmee ook, op lokaal niveau, over de benodigde extra aantallen studentenhuisvesting.
We hebben met het Landelijk Actieplan met al deze partijen de afspraak gemaakt dat we ons inzetten om over 9 jaar een evenwicht te bereiken in vraag en aanbod. Ik verwacht van iedere partner daarin de volledige steun en inzet om dit ook te bereiken.

Vraag 8

Wilt u elke vraag afzonderlijk beantwoorden en niet clusteren?

Ja.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat huurders een hoge prijs betalen voor de verkoop van sociale huurhuizen aan beleggers?1

Voor huurders van beleggers of particuliere verhuurders in het gereguleerde huursegment geldt dezelfde huurprijsbescherming voor hun woning als voor huurders in het gereguleerde segment bij woningcorporaties. De maximale jaarlijkse huurverhoging is voor alle verhuurders in het gereguleerde segment dezelfde: inflatie + 2,5 procentpunt (2019: 4,1%).
Zie verder mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 2

Bent u nog steeds van mening dat een huurder er eigenlijk niets van merkt wanneer zijn/haar huurhuis wordt verkocht aan een belegger, ondanks de beschreven nadelen in het artikel?2

In het artikel wordt gesteld dat woningcorporaties een huurverhoging van maximaal inflatie + 1 procentpunt mogen vragen. Daarmee wordt gedoeld op de maximale huursomstijging per woningcorporatie van inflatie + 1 procentpunt (2019: 2,6%). Maar dat is de maximale gemiddelde huurverhoging over het gehele woningbezit van een woningcorporatie.
Woningcorporaties mogen voor een deel van hun woningen de maximale huurverhoging per woning van inflatie + 2,5 procentpunt vragen. Dit betekent wel dat zij binnen de maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie van inflatie + 1 procentpunt compenseren met lagere huurverhogingen voor andere woningen binnen hun bezit. Daarnaast kunnen zowel woningcorporaties als andere verhuurders bij huurwoningen in het gereguleerde segment inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voorstellen indien het inkomen van de huurder dit toelaat. Voor woningcorporaties geldt dat deze inkomensafhankelijke hogere huurverhoging niet meetelt bij de maximale gemiddelde huursomstijging indien zij in hun prestatieafspraken hebben opgenomen dat de hiermee gepaard gaande extra huurinkomsten worden ingezet voor investeringen.
Dat betekent dat ook als de in het artikel bedoelde huurders nog steeds van een woningcorporatie zouden huren, deze huurders voor hun woning een huurverhoging van inflatie + 2,5 procentpunt (2019: 4,1%) of een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (inflatie + 4 procentpunt (2019: 5,6%)) hadden kunnen en mogen krijgen.

Vraag 3

Wat vindt u van het idee om de huurmatiging, die is afgesproken in het Sociaal Huurakkoord en door u «bindend» is verklaard, ook van toepassing te laten zijn op particuliere verhuurders?

Het Sociaal Huurakkoord is een afspraak tussen de Woonbond en Aedes, de vereniging van woningcorporaties. De koepels van beleggers (IVBN) en particuliere verhuurders (Vastgoed Belang) hebben zich niet bij dat Sociaal Huurakkoord aangesloten en zijn daardoor niet aan deze afspraken gebonden.
Ook de beperking van de gemiddelde huurverhoging tot inflatie + 1 procent geldt alleen voor woningcorporaties. Woningcorporaties hebben de taak om mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien te huisvesten. Daarom mag van hen een meer gematigde huurverhoging over hun woningbezit worden gevraagd. De Woonbond en Aedes hebben afgesproken om de gemiddelde huurverhoging te beperken tot inflatieniveau, waarbij lokaal in de prestatieafspraken met gemeente en huurdersorganisatie een hogere huursomstijging (gemiddelde huurverhoging) kan worden afgesproken, tot maximaal inflatie + 1 procentpunt. Het wetsvoorstel dat dit mogelijk maakt is op 11 juli 2019 bij uw Kamer ingediend (Kamerstuk 35 254).
Beleggers en particuliere verhuurders hebben niet de taak om mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien te huisvesten; daarom geldt de wettelijke beperking van de gemiddelde huurverhoging niet voor hen. Maar als zij in het gereguleerde segment verhuren zijn zij wel gebonden aan de maximaal toegestane huurverhoging per woning.

Vraag 4

Waarom blijft u de verkoop van sociale huurwoningen aan beleggers stimuleren, nu u zelf toegeeft dat «koopstarters worden verdrongen», «beleggers torenhoge huren vragen of zich niks aantrekken van de rechten van huurders»?3

De verkoop van sociale huurwoningen wordt niet gestimuleerd. Het is aan lokale partijen om te bepalen hoeveel sociale huurwoningen nodig zijn. Aangezien lokale woningmarkten onderling verschillen, kan ook de behoefte aan sociale huurwoningen verschillen. Gemeente, huurdersorganisatie en woningcorporatie kunnen prestatieafspraken maken over de gewenste omvang van de sociale huurwoningvoorraad, de gewenste samenstelling daarvan en de spreiding over buurten en wijken. In de prestatieafspraken kunnen ook afspraken worden gemaakt over de verkoop van sociale huurwoningen. Het zijn dus de lokale partijen die, rekening houdend met de lokale situatie, bepalen hoeveel woningen er verkocht worden.

Vraag 5

Wat is de stand van zaken van de door u aangekondigde onderzoeken naar de rol van beleggers bij onze volkshuisvesting? Kunt u per onderzoek tussenresultaten presenteren en aangeven wanneer de onderzoeken naar de Tweede Kamer worden gestuurd?

In juli jl. heeft het CBS hun, in opdracht van mij, uitgevoerde onderzoek naar de eigendomsmutaties tussen koopwoningen en overige huurwoningen4 gepubliceerd.5 Uit het onderzoek blijkt dat de stroom «van koopwoning naar overige huurwoning» in 2016 bijna 78 duizend woningen betrof. Hierbij geldt dat het merendeel van de overige huurwoningen particuliere huurwoningen zijn. Deze particuliere verhuurders hebben veelal één particuliere huurwoning in hun portefeuille. De stroom «van koopwoning naar overige huurwoning» is groter dan de stroom «van overige huurwoning naar koopwoning»: deze bestond in 2016 uit 62 duizend woningen.
Tegelijkertijd heeft het Kadaster, op mijn verzoek, onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de particuliere verhuurmarkt en de relatie met de aan- en verkopen van eigenaar-bewoners en koopstarters.6 Het Kadaster beschrijft dat de particuliere verhuurmarkt vooral vanaf 2013 groeit. Dat was het jaar dat de economie weer aantrok na de economische crisis. Particuliere verhuurders kopen en verkopen vooral van eigenaar-bewoners. Tot en met 2012 verkochten particuliere verhuurders meer dan dat zij kochten. Vanaf 2015 nam het saldo flink toe. Men kocht meer dan men verkocht. Koopstarters kopen deels dezelfde woningen als particuliere verhuurders, maar de overlap van de markten is niet overal even groot. Nationaal zijn er beperkte overlappen zichtbaar wat betreft koopprijs, woningtype en oppervlakte.
Daarnaast hebben het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam onderzoek gedaan naar het prijseffect op woningen in stedelijke gebieden door investeringen van beleggers. Dit onderzoek is onlangs gepubliceerd en naar uw Kamer gestuurd. In mijn brief «Onderzoek prijseffect op woningen door aankopen door particuliere beleggers» van 10 oktober 2019 ga ik uitgebreid in op de resultaten van het onderzoek en het verdere programma waar ik aan werk.
Ook zal ik in de staat van de Woningmarkt ingaan op de cijfers die er bekend zijn over de private verhuurmarkt. De Staat van de Woningmarkt wordt dit najaar gepubliceerd.

Vraag 6

Betrekt u bij uw onderzoeken ook het fenomeen dat particuliere verhuurders minder schappelijk zouden zijn met het verlagen van de huurprijs of matigen van de huurverhoging als er sprake is van een inkomensdaling bij de huurder? Zo nee, bent u bereid uit te zoeken in hoeverre dit bij particuliere verhuurders vaker voorkomt dan bij woningcorporaties?

De regelgeving biedt zowel woningcorporaties als andere verhuurders de mogelijkheid om huren te bevriezen of (permanent) te verlagen indien zij dat voor bepaalde huishoudens wenselijk vinden. In de brief Maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet7 van 22 februari 2019 heb ik aangekondigd dat ik zal bezien of ik daarnaast een regeling voor tijdelijke huurkorting wil invoeren. In mijn brief Maatregelen woningmarkt8 van 17 september 2019 staat aangekondigd dat ik dit mogelijk wil maken. Zowel woningcorporaties als andere verhuurders kunnen die tijdelijke huurkorting toepassen. De maatregel is onderdeel van het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen, waarvan het streven is dat het voor het einde van dit jaar bij uw Kamer wordt ingediend.

Vraag 7

Kunt u aangeven in welke wijken 20% of meer van de woningtransacties naar particuliere verhuurders is gegaan, en welke gemeenten dat betrof?

Ik heb geen overzicht van alle wijken en gemeenten waarin 20% of meer van de woningtransacties naar particuliere verhuurders is gegaan. Wel hebben het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hun onderzoek naar het prijseffect door particuliere beleggers voor de onderzochte metropoolregio’s het gemiddeld aandeel woningtransacties door particuliere investeerders per buurt opgenomen voor de tijdsperiode 2009 t/m 2013 en 2014 t/m 2017. Middels hittekaarten laten zij het aandeel transacties door particuliere beleggers per buurt zien. Op de hittekaarten valt te zien het aandeel transacties door particuliere beleggers per buurt erg verschilt en over het algemeen door de tijd heen is toegenomen.

Vraag 8

Bent u inmiddels bereid om de Engelstalige website, die buitenlandse beleggers naar Nederland moet trekken om volkshuisvesting op te kopen, uit de lucht te halen waar al meermaals om is verzocht?4 5

In delen van het land is er sprake van een tekort aan betaalbare woningen in zowel het koop- als huursegment. Daarom moeten er de komende jaren extra woningen bijkomen, met name voor starters en in het middenhuursegment. De investeringen van marktpartijen kunnen een bijdrage leveren aan het realiseren van deze extra woningen. Het is daarom belangrijk dat er voldoende financiering beschikbaar is en blijft voor de woningmarkt: daar kunnen zowel binnen- als buitenlandse marktpartijen voor zorgen.
Een website vind ik een goed instrument om feitelijke informatie over de werking van en de mogelijkheden op de Nederlandse woningmarkt te delen. De website «www.woningmarktbeleid.nl» bevat achtergrondinformatie voor iedereen die zich bezighoudt met wonen: woningcorporaties, gemeenten, provincies, makelaars, investeerders en andere betrokkenen. Ik vind het belangrijk dat dit soort informatie meertalig beschikbaar is. De website «www.investingindutchhousing.nl» gaat onderdeel uitmaken van de website «www.woningmarktbeleid.nl». Relevante en feitelijke informatie zal dan te vinden zijn via «www.dutchhousingpolicy.nl». Deze overgang brengt efficiency voordelen met zich mee en sluit het aan bij het rijksbrede websitebeleid. Naar verwachting zal de overgang nog dit jaar plaatsvinden.

Vraag 9

Waar blijven de resultaten, die al in maart werden aangekondigd, van de gesprekken met gemeenten over een zelfbewoningsplicht en van de verkenning samen met de Staatssecretaris van Financiën naar het verhogen van de overdrachtsbelasting om zo het opkopen van huurhuizen door beleggers te ontmoedigen?6 Kunt u nog vóór Prinsjesdag aangeven of u deze twee maatregelen gaat nemen?

Ook werk ik, mede naar aanleiding van de motie Dik-Faber, samen met de gemeenten Utrecht, Rotterdam, Maastricht, Den Haag en Amsterdam uit in hoeverre een zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen een passende maatregel is om de bestaande koopvoorraad te beschermen met het oog op het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrij verkeer van kapitaal. In nauwe samenwerking met gemeenten bekijk ik praktijkcasussen en zal ik uw Kamer eind dit jaar informeren over een uitwerking.
Daarnaast is in het kader van de motie van de leden Dik-Faber en Ronnes12 toegezegd te bezien in hoeverre een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en beleggers uitvoerbaar, effectief en proportioneel is.
Dit onderzoek is inmiddels gestart. In het onderzoek wordt gekeken naar een gedifferentieerde overdrachtsbelasting, waarbij starters een vrijstelling krijgen en beleggers vanaf de derde woning te maken krijgen met een hoger tarief. Eind dit jaar verwacht ik de resultaten van dit onderzoek, waarna een kabinetsreactie volgt.

Vraag 10

Waarom duurt het zo lang voordat u andere, concrete maatregelen neemt om de verkoop van sociale huurhuizen aan banden te leggen en huurders beter te beschermen tegen enorme huurverhogingen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is aan lokale partijen, te weten gemeente, huurdersorganisatie en woningcorporatie, om te bepalen hoe groot de sociale huurwoningvoorraad moet zijn, welke samenstelling deze moet hebben en welke woningen eventueel verkocht kunnen worden. Zie hiervoor ook mijn antwoord op vraag 4. Daarnaast worden op grond van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting voorwaarden gesteld aan de verkoop van corporatiewoningen. Het aan banden leggen van de verkoop van sociale huurwoningen door rijksregelgeving is ongewenst, omdat daarmee de lokale afweging wordt doorkruist. Bovendien kunnen de opbrengsten van de verkoop worden gebruikt voor de opgaven waar de corporatie voor staat, zoals de nieuwbouw van sociale huurwoningen of duurzaamheidsmaatregelen.
Voor wat betreft de huurbescherming: bij een verkoop behouden de zittende huurders met een gereguleerd huurcontract de bescherming van de huurprijsregelgeving.

Vraag 11

Kunt u deze vragen een voor een beantwoorden en niet clusteren?

Ja, zie de antwoorden op vragen 1 tot en met 10.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Verhuurderheffing stijgt komend jaar weer 170 miljoen euro»1 en het bericht «De verhuurdersheffing is de roze olifant in de kamer»?2

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties zijn gedaald door de verhuurderheffing en daardoor de jaarlijkse nieuwbouw van betaalbare woningen is teruggevallen van 40.000 woningen naar slechts 15.000 woningen?

In het artikel «De verhuurderheffing is de roze olifant in de kamer» wordt gesproken over een vermindering van de nieuwbouwinvesteringen door corporaties. Uit de verantwoordingsgegevens van corporaties blijkt dat in 2013 29.900 woongelegenheden werden gerealiseerd, terwijl het in 2018 om 14.400 ging. Onzekerheid bij corporaties vanwege de verhuurderheffing en de aangekondigde herziening van de Woningwet kunnen een matigend effect op hun investeringsbereidheid van de laatste jaren hebben gehad. Zoals aangegeven in de aanbiedingsbrief bij de Staat van de Volkshuisvesting 2019 spelen gebrek aan locaties, stijgende bouwkosten en matiging van aanvangshuren vanwege passend toewijzen hierin ook een rol. Er is geen reden om aan te nemen dat de lagere nieuwbouwcijfers zijn ingegeven door een tekort aan investeringskracht op de korte en middellange termijn als gevolg van de verhuurderheffing. De financiële positie van de corporatiesector is in de afgelopen jaren robuust genoeg geweest om meer sociale huurwoningen te bouwen, mede doordat de financieringsrente op dit moment zeer laag is. Inmiddels blijkt uit de meerjarenplannen van corporaties (dPi) dat de nieuwbouwvoornemens van woningcorporaties zijn toegenomen van 96.500 sociale huurwoningen voor de periode 2016–2020 naar 130.000 voor de periode 2019–2023.3

Vraag 3

Is het waar dat de verhuurderheffing komend jaar met 170 miljoen euro stijgt? Welk deel van de stijging wordt veroorzaakt door nieuwe sociale woningen, en welk deel door de stijging van de WOZ-waarde van woningen?

In de Miljoenennota 2019 werd voor het jaar 2019 een totale opbrengst van de verhuurderheffing van 1.720 mln euro geraamd. Deze raming is met 39 mln bijgesteld naar 1.759 mln euro in de Miljoenennota 2020 en de Voorjaarsnota 2019. Voor het jaar 2020 is een totale opbrengst van 1.791 miljoen euro door het Rijk geraamd. De verhuurderheffing stijgt dus met 32 miljoen euro in 2020 ten opzichte van de bijgestelde raming voor 2019. De opwaartse bijstelling voor de raming voor 2019 hangt mede samen met de gerealiseerde opbrengst over 2018, zoals deze verantwoord is in het Financieel Jaarverslag Rijk (FJR) 2018. De hoger dan in de Miljoenennota 2019 geraamde opbrengst voor 2018 vertaalt zich in een opwaartse bijstelling van de geraamde opbrengst voor de verhuurderheffing in 2019. Dit betreft de afdrachten van zowel corporaties als andere heffingsplichtige verhuurders.
Onderliggend is sprake van een voorgenomen beleidsmatige vermindering van de verhuurderheffing voor investeringen in betaalbare huurwoningen (100 mln euro structureel vanaf 2020) en een endogene toename van de verhuurderheffing, hoofdzakelijk vanwege de stijging van de WOZ-waarde van woningen, welke de grondslag vormt voor de heffing. De raming van de verhuurderheffing komt tot stand door de raming van de WOZ-waarde van woningen, zoals geraamd door het CPB.

Vraag 4

Kunt u een overzicht geven van de ontwikkeling van de totale lastendruk van woningcorporaties sinds de invoering van de verhuurderheffing en de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD)? Welke impact heeft dit op de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties?

De Wet implementatie eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking4 (ATAD1) is met ingang van 1 januari 2019 in werking getreden. Op basis van de reeds bekende aangiftecijfers is het niet mogelijk om de feitelijke effecten van ATAD1 voor woningcorporaties vast te stellen. Bij de tegelijk met deze antwoorden verzonden brief over de nieuwe indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW), ben ik ingaan op ontwikkelingen in de belastingafdrachten van corporaties aan de hand van de op dat moment beschikbare informatie.

Vraag 5

Blijkt uit de praktijk dat woningcorporaties de financiële gevolgen van de invoering van de ATAD kunnen beperken door middel van verrekenbare verliezen? Hoe kijkt u aan tegen de toezegging van het kabinet dat woningcorporaties nog tijdens deze kabinetsperiode gecompenseerd zullen worden voor de financiële gevolgen van de ATAD? Hoe gaat u deze belofte nakomen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Is de korting van 100 miljoen euro voldoende geweest om de nieuwbouw een impuls te geven? Zo ja, kunt u een cijfermatige onderbouwing geven? Zo nee, welke maatregelen gaat u nemen zodat woningcorporaties meer betaalbare woningen kunnen bouwen?

Het kabinet heeft vorig jaar besloten om met de structurele verlaging van het tarief van de verhuurderheffing compensatie te bieden gedurende deze kabinetsperiode voor de geraamde stijging van de fiscale lasten. De tariefsverlaging heeft een positief effect op de investeringsruimte die, zoals ik in mijn brief van 9 november 20185 schreef, groter is dan de negatieve effecten van de op dat moment door het Rijk geraamde oploop in belastingafdrachten door corporaties. Uit de meest recente meerjarenplannen (dPi) van corporaties blijkt bovendien dat de voorgenomen investeringen zijn gestegen van € 39,7 miljard in de periode 2018–2022 naar € 43,6 miljard in de periode 2019–2023.6

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat woningcorporaties door de stijgende lasten worden belemmerd in taak om betaalbare woningen te bouwen, zeker nu er al een groot tekort aan betaalbare woningen is?

Zoals in mijn brief van 9 november 20187 beschreven, heeft de corporatiesector op dit moment financieel voldoende mogelijkheden om bovenop de reeds voorgenomen meerjareninvesteringen, additioneel meer betaalbare woningen te bouwen, te investeren in verduurzaming en woningen betaalbaar te houden. Hoewel de totale afdrachten van corporaties aan het Rijk de afgelopen jaren zijn gestegen, leidt dit er niet toe dat de sector niet meer kan investeren. Voor de langere termijn is minder duidelijk hoe de gewenste volkshuisvestelijke opgaven en de financiële positie van corporaties zich tot elkaar verhouden, sectoraal danwel regionaal. Hier wordt samen met het Ministerie van Financiën, het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat en Aedes onderzoek naar gedaan naar aanleiding van de motie Ronnes c.s. (Kamerstukken 2018/2019, 35 000 VII, nr.52).

Vraag 8

Bent u bereid de stijgende lastendruk voor woningcorporaties en de ingestorte nieuwbouw te betrekken bij de Augustusbesluitvorming en te zorgen dat corporaties juist meer in plaats van minder financiële armslag krijgen om voor betaalbare woningen te zorgen?

Op Prinsjesdag heeft het kabinet een heffingsvermindering van structureel jaarlijks € 100 miljoen aangekondigd voor het versnellen van investeringen in nieuwbouw in de schaarstegebieden en woondealregio’s. Om hier voor in aanmerking te komen, dient de woning een huurprijs te hebben onder de laagste aftoppingsgrens in de huurtoeslag. Deze heffingsvermindering levert daarmee bijvoorbeeld binnen een periode van tien jaar een financiële impuls voor corporaties om de bouw te versnellen van 40.000 betaalbare nieuwbouwwoningen in schaarstegebieden en woondealregio’s.

Vraag 1

In de beschikking van de Europese Commissie van 2009 over de steunmaatregelen aan woningcorporaties, schrijft de Commissie dat eerdere kritiek van de Commissie, zoals verwoord in haar artikel 17-brief, gericht was op het ontbreken van een specifieke afbakening en dat de Nederlandse regering vervolgens per brief een inkomensgrens van 33.000 euro heeft voorgesteld; klopt het derhalve dat de Nederlandse regering zelf deze inkomensgrens heeft voorgesteld? Zo nee, welke elementen uit de beschikking zijn onjuist?

Zoals in mijn eerdere beantwoording op vragen van lid Beckerman1, lid Smeulders2 en lid Nijboer3 is aangegeven kon Nederland zelf voorstellen doen, maar moest de Europese Commissie (hierna: EC) deze beoordelen. Zoals indertijd met uw Kamer gedeeld, heeft Nederland geprobeerd om de doelgroep te definiëren op objectkenmerken van woningen. Dat voorstel is niet geaccepteerd door de EC. In uw Kamer is de mogelijkheid aan de orde geweest om de doelgroep af te bakenen op de huurtoeslagdoelgroep. Er is toen een motie ingediend, met de stelling dat dit tot een te lage grens zou leiden. Op die basis is er vervolgens opnieuw onderhandeld in Brussel over een andere, hogere inkomensgrens. In dat kader heeft toenmalig Minister van Wonen, Wijken en Integratie op 3 december 2009 een brief aan de EC aangeboden waarin de doelgroep is gedefinieerd als woningzoekenden met een inkomen van maximaal € 33.000 met een jaarlijkse indexering. Deze maatregel is met de EC besproken en in overleg met uw Kamer overeengekomen. De Commissie heeft toen geaccepteerd dat er een inkomensgrens van € 33.000 zou worden gehanteerd, gelijktijdig met het verhogen van het criterium voor de omvang van de toewijzingen aan de desbetreffende groep van 80% naar 90%.

Vraag 2

In antwoord op eerdere vragen schrijft u dat de Europese Commissie de Nederlandse regering heeft gewezen op het besluit HFA Ierland, waarin een inkomensgrens wordt gehanteerd1; hoe verklaart u dan dat het Europees Hof in haar arrest van 15 november 2018 concludeert dat de Commissie niet van mening was dat de Nederlandse autoriteiten de DAEB slechts konden definiëren met verwijzing naar een inkomensgrens?2

In de sinds 2005 geldende algemene EC-regels over DAEB wordt gesteld dat sociale huisvesting in ieder geval moet worden geboden aan een bepaalde doelgroep.6 Voor de afbakening van deze doelgroep wordt niet expliciet een inkomensgrens geëist. Wel hanteren bijna alle lidstaten die een DAEB voor sociale huisvesting hebben, een of meerdere inkomensgrenzen. Bovendien is Nederland door de EC nadrukkelijk gewezen op haar besluit van 3 juli 2001 betreffende staatssteun N209/01 inzake garanties op leningen van HFA Ierland (PB 2002, C 67, blz. 33), dat onder andere een inkomenseis stelt. Zoals ook blijkt uit de informatie die destijds met uw Kamer is gedeeld en die is opgenomen in het antwoord op vraag 1, kon Nederland zelf voorstellen doen, maar moest de EC deze beoordelen.

Vraag 3

Is het denkbaar dat de Europese Commissie een andere afbakening had geaccepteerd dan een inkomensgrens? Zo nee, op basis van welke gesprekken of correspondentie met de Europese Commissie is die conclusie getrokken en hoe verhoudt die conclusie zich tot de onder 2 genoemde uitspraak van het Hof?

Zie mijn antwoorden op vragen 1 en 2.

Vraag 4

Heeft de Nederlandse regering op enig moment gepoogd een hogere inkomensgrens vast te stellen of daarover gesprekken gevoerd met de Commissie? Zo ja, hoe werd daarop gereageerd door de Commissie?

Zie mijn antwoorden op vragen 1 en 2.

Vraag 5

Indien de Nederlandse regering ervoor wil zorgen dat ook mensen met hogere inkomens toegang krijgen tot sociale huurwoningen, welke Nederlandse en Europese regelgeving dient daarvoor gewijzigd te worden? Wat is daarvoor de gebruikelijke procedure?

De inkomensgrens voor de toegang tot sociale huurwoningen van corporaties wordt geregeld in de Woningwet. Indien de inkomensgrens gewijzigd wordt, voorziet het Unierecht in twee juridische instrumenten om de voorgestelde wijzigingen in overeenstemming te brengen met de staatssteunregels. Het eerste instrument is een melding voor rechtszekerheid op grond van artikel 108, lid 3, VWEU, en artikel 106, lid 2, VWEU ter aanpassing van de voorwaarden van het DAEB-besluit van 2009. Een nieuwe melding voorziet in een wijziging van het EC besluit van 2009 (Zie artikel 2 Procedureverordening). Het tweede instrument is de toepassing van het DAEB-vrijstellingsbesluit 2012 als een aanvullende DAEB. Toepassing van het DAEB-vrijstellingsbesluit vereist geen melding, maar verplicht de Nederlandse autoriteiten wel om de EC te informeren over de implementatie door middel van een rapportageverplichting. Bij dit tweede instrument bestaat een risico dat de EC achteraf een onderzoek start (op grond van een klacht of op eigen initiatief) en oordeelt dat de maatregelen niet voldoen aan het DAEB-vrijstellingsbesluit. Dit is een risico voor de corporatiesector, omdat in dat geval de Nederlandse staat kan worden gedwongen om de verleende staatssteun terug te vorderen bij corporaties.

Vraag 6

Wat is de relatie tussen de strikte interpretatie die u geeft aan de Europese wetgeving en uw voorstel om de inkomensgrenzen voor eenpersoonshuishoudens te verlagen? Erkent u dat juist veel eenpersoonshuishoudens met grote problemen kampen om een betaalbaar huis te vinden? Bent u bereid op uw voorstel om de inkomensgrenzen te verlagen terug te komen?

In de brief aan uw Kamer over mensen met een middeninkomen op de woningmarkt7 en in de brief over Prinsjesdag maatregelen woningmarkt8 heb ik aangekondigd dat ik de DAEB-inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens wil verhogen naar € 42.000 en die voor eenpersoonshuishoudens daartegenover iets wil verlagen naar € 35.000, ten opzichte van de huidige inkomensgrens van € 38.035. Hiermee wil ik de inkomensgrenzen beter laten aansluiten bij de betaalbaarheid en keuzemogelijkheden voor deze verschillende typen huishoudens, gezien het verschil in hun overige kosten voor levensonderhoud. Dit doe ik om ervoor te zorgen dat de huishoudens die nu moeilijk een betaalbare huurwoning kunnen vinden – meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen – in aanmerking komen voor een sociale huurwoning van een corporatie, zonder dat de slaagkans voor mensen met een lager inkomen onder druk komt te staan. Corporaties krijgen daarnaast meer mogelijkheden om flexibeler te reageren op de specifieke behoeften en wensen die lokaal spelen. Daarvoor wil ik maatregelen nemen om meer lokaal maatwerk in de vrije toewijzingsruimte mogelijk te maken. Zo kan de maximale vrije ruimte worden verhoogd tot 15 procent als corporaties, gemeenten en huurders gezamenlijk beleid hiervoor vaststellen. Indien de lokale situatie of wensen geen aanleiding geven tot het maken van beleid, hebben corporaties 7,5 procent vrije toewijzingsruimte. Bovenstaande voornemens werk ik momenteel uit in een wetsvoorstel dat ik verwacht aan het eind van het jaar aan uw Kamer aan te bieden.

Vraag 7

Deelt u de conclusie dat indien het aanbod aan sociale huurwoningen wordt vergroot, de slagingskans niet hoeft af te nemen wanneer de inkomensgrenzen worden verhoogd? Zo nee, waarom niet?

Nieuwbouw is belangrijk om de toegang tot de woningmarkt te verbeteren. Ik zet daar volop op in, bijvoorbeeld met de op Prinsjesdag aangekondigde bouwimpuls van € 1 mld. Daarnaast heb ik in de woondeals afspraken gemaakt met de regio’s met de grootste krapte op woningmarkt om het aanbod van betaalbare woningen te versnellen. Ook de stimuleringsaanpak flexwonen zal zorgen voor een versnelde ontwikkeling van flexibele huisvesting. De vereenvoudiging van de markttoets in de Wet maatregelen middenhuur draagt bij aan meer middenhuur, doordat onnodige stappen uit het proces worden gehaald voor corporaties om niet-DAEB woningen te realiseren.9 Nieuwbouw kost echter tijd, daarom vind ik het van belang om rekening te houden met mogelijke veranderingen in de slaagkansen binnen de bestaande voorraad.

Vraag 8

Deelt u de mening dat iedereen zeker moet kunnen zijn van een fijne en betaalbare woning? Nu betaalbaar wonen een luxe dreigt te worden, bent u bereid de verhuurdersheffing te verlagen zodat de bouw van sociale huurwoningen kan worden versneld, en tegelijkertijd de inkomensgrens te verhogen?

Ik vind het belangrijk dat de woningmarkt toegankelijk is voor alle inkomensgroepen. Zoals hierboven aangegeven, heb ik in mijn brief over middeninkomens aangegeven voornemens te zijn om de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens te verhogen, omdat zij nu moeilijk zelfstandig op de markt een betaalbare woning kunnen vinden.
Het kabinet maakt vanaf 2020 structureel € 100 miljoen per jaar vrij voor een heffingsvermindering in de verhuurderheffing voor betaalbare nieuwbouw in de schaarstegebieden en woondealregio’s. Daarnaast heeft het kabinet de verhuurderheffing begin 2019 structureel verlaagd met € 100 miljoen door middel van een verlaging van het tarief. Ook is begin 2019 de heffingsvermindering voor verduurzaming binnen de verhuurderheffing geïntroduceerd. Hier voor is in de periode van 2019 tot 2021 € 156 miljoen beschikbaar en vanaf 2022 € 104 miljoen per jaar.

Vraag 1

Kent u het artikel over de wanhoop die huurders in Middelstum ervaren? Wat is hierop uw reactie?1

Ja, ik ken het artikel. Ik begrijp goed dat het voor bewoners heel belastend kan zijn om ongevraagd niet één maar zelfs twee keer te moeten verhuizen. Ik vind dat corporaties huurders daarbij goed moeten ondersteunen, ook in financiële zin. Tegelijkertijd heb ik begrip voor de druk die de Groningse corporaties ervaren door de aardbevingsproblematiek. Corporaties worden net als andere partijen geplaatst voor een grote uitdaging. Omdat dit een terugkerend probleem is zal ik het initiatief nemen om in overleg te treden met NCG en woningcorporaties.

Vraag 2

Hoe is precies de situatie van alle huurwoningen in het gaswinningsgebied? Kunt u in een overzicht aangeven waar de versterking is gestaakt door de NAM en woningcorporaties, en waar huurwoningen gesloopt worden en opnieuw worden gebouwd?

De versterkingsaanpak maakt geen onderscheid naar huur- of koopwoningen. Woningen in het gaswinningsgebied die niet aan de veiligheidsnorm voldoen moeten worden versterkt. Voorop staat daarbij de veiligheid van de woningen, prioriteit ligt bij de aanpak van de meest onveilige woningen. Zoals eerder aan uw Kamer gemeld werkt de NCG momenteel aan een dashboard over de voortgang van de versterking.

Vraag 3

Hoeveel huurwoningen gaan gesloopt worden in het aardbevingsgebied en hoeveel sociale huurwoningen worden er teruggebouwd? Kunt u een eventueel verschil in aantallen verklaren?

Op basis van hetgeen de Groningse corporaties (exclusief Woonzorg Nederland) in hun prognose informatie (dPi) van eind 2018 voor de komende vijf jaar hebben opgegeven, komt naar voren dat zij in de periode 2019 t/m 2023 in totaal ongeveer 3.200 woningen willen slopen, terwijl zij van plan zijn ongeveer 6.300 woningen te bouwen in diezelfde periode. Het is niet mogelijk dit uit te splitsen naar gemeente omdat de gegevens uitsluitend beschikbaar zijn op het niveau van de organisatie. Het is dus niet duidelijk in hoeverre het sloop en nieuwbouw betreft in het aardbevingsgebied, in het krimpgebied of in Groningen stad. Het verschil tussen sloop en nieuwbouw kan onder andere verklaard worden uit het feit dat in Groningen stad veel nieuwbouw gepland staat, zoals in de woondeal Groningen (Kamerstuk 32 847, nr. 465) is overeengekomen. Woonzorg Nederland is buiten beschouwing gelaten omdat deze landelijk werkzaam is en de beschikbare gegevens niet te herleiden zijn tot Groningen.

Vraag 4

Wat is uw reactie op het feit dat huurders dubbele, hoge kosten krijgen doordat zij twee keer moeten verhuizen, terwijl zij zelf nooit om deze situatie hebben gevraagd?

Zoals gesteld begrijp ik heel goed dat het erg ingrijpend is om ongevraagd te moeten verhuizen. Woongroep Marenland geeft aan zich ervoor in te zetten om huurders één keer te laten verhuizen door eerst veilige woningen te bouwen. Bewoners kunnen dan meteen verhuizen van oud naar nieuw. Veel huurders hebben te kennen gegeven dat graag te willen. Dit is echter niet altijd mogelijk en er zijn ook huurders die graag terug willen keren naar de locatie waar ze al wonen. Ik heb vernomen dat in de situatie in Middelstum huurders kunnen kiezen voor nieuwbouw elders maar ook voor terugkeer op de huidige locatie. Bij die laatste optie is het wonen in een wisselwoning en daarmee twee keer verhuizen niet te voorkomen. In verband met de extra verhuizing wordt de huurders een aanvullende vergoeding geboden.

Vraag 5

Waarom hoeft bij het verhuizen naar een wisselwoning de verhuurder slechts één keer een verhuisvergoeding te betalen, terwijl er sprake is van twee verhuizingen? Is het mogelijk dat huurders in het aardbevingsgebied, naast de verhuisvergoeding, een schadevergoeding kunnen krijgen of tweemaal een verhuisvergoeding en gaat u zich hiervoor inspannen?

Corporaties zijn er wettelijk aan gehouden bij een gedwongen verhuizing huurders te compenseren door een verhuiskosten- en herinrichtingsvergoeding. De hoogte daarvan is wettelijk geregeld, betreft ruim € 6.095, en is alleen variabel voor wat betreft het type woning dat men verlaat. In de regelgeving is geregeld dat de verhuiskostenvergoeding slechts één keer verstrekt hoeft te worden, ook al is er sprake van een wisselwoning. Wel kunnen de huurders verzoeken om extra schadevergoeding, als de vergoeding de kosten niet dekt. In het geval van Woongroep Marenland is de huurders die terug willen keren op de oorspronkelijke locatie en daarmee twee keer moeten verhuizen ontvangen een aanvullende vergoeding van € 609,5. Huurders kunnen kiezen voor de wettelijke + aanvullende vergoeding van € 6.095 + € 609,5 of voor een keuzepakket. Dit pakket voorziet in keuzes voor het stofferen van de woning (wand, vloer en raamafwerking) en verhuizing waarmee de huurders worden ontzorgd.

Vraag 6

Wat vindt u van de uitspraak van de directeur dat er één lijn getrokken moet worden door alle woningcorporaties? Hoe verklaart u dat tijdens de versterkingspilot sommige mensen wel een onkostenvergoeding kregen, anderen niet en weer anderen een veel hogere vergoeding? Waarop is die ongelijkheid gebaseerd?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Kunt u, in het licht dat u meermalen heeft benadrukt dat geld geen probleem mag zijn, aangeven wat u direct voor alle mensen gaat doen die (meermalen) moeten verhuizen door herstel van schade en/of versterking?2

De manier waarop woningcorporaties huurders betrekken en compenseren, is opgenomen in statuten. NCG geeft aan dat woningcorporaties geld ontvangen vanuit de NCG voor gemaakte afspraken omtrent dubbele verhuizingen vanuit de richtlijn vergoedingen. Daarna sluiten woningcorporaties met hun eigen huurders een overeenkomst. Voor deze compensatie zijn en worden separate afspraken gemaakt met de woningcorporaties in het aardbevingsgebied. In het geval van Woongroep Marenland heeft dat geresulteerd in een keuzepakket.

Vraag 8

Wat gaat u specifiek voor de groep huurders (extra) doen in het gaswinningsgebied en op welke termijn?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Welke zeggenschap hebben de huurders in Middelstum, die twee keer moeten verhuizen, wanneer woongroep Marenland het gesprek met ze aangaat? Op welke manier ondersteunt u deze huurders en huurders in het aardbevingsgebied specifiek?

Uit de informatie van de corporatie komt het volgende naar voren. Het plan voor Middelstum is tot stand gekomen in overleg met de 13 huishoudens (huurders). Een aantal huurders, met name gezinnen, heeft gekozen voor gezinswoningen aan de rand van het dorp en kan verhuizen van de oude woning naar een nieuwe. Op de huidige locatie worden 11 levensloopwoningen gebouwd en twee gezinswoningen. Veel van de huurders zijn op leeftijd en hebben gekozen voor een levensloopwoning.
Alle huurders krijgen woonlastengarantie wat betekent dat de huur- en energielasten niet hoger zullen worden dan in de uitgangssituatie. Ook wordt maatwerk geleverd en daar waar nodig extra ondersteuning en hulp geboden. Bewoners kunnen er bijvoorbeeld voor kiezen dat de woning wordt voorzien van behang of sauswerk uit de verhuiskostenvergoeding. Binnen het budget kunnen bewoners ook stoffering, vloer- en wandafwerking kiezen.
Huurders die dit onvoldoende achten, kunnen bezwaar aantekenen bij de corporatie en de klachtencommissie. Ook kunnen dergelijk zaken aan de orde gesteld worden in de prestatieafspraken met de gemeente en de corporatie. De inspraak en betrokkenheid van huurders is wettelijk gewaarborgd, ik zie dan ook geen rol weggelegd om huurders verder te ondersteunen.

Vraag 10

Hoe gaat u woongroep Marenland ondersteunen om binnen zes weken met deze honderden gedupeerden te spreken en een plan te maken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Woongroep Marenland heeft de huurders onlangs een keuzepakket geboden om hen tegemoet te komen. De huurders zijn hier niet mee akkoord gegaan. In eerste aanleg is het aan de corporaties en de huurders om hier uit te komen. Gemeente Loppersum is nauw betrokken en heeft een mediator ingeschakeld om overeenstemming te bereiken tussen de huurders en Woongroep Marenland. Wij volgen dit gelet op het belang nauwgezet en zullen zoals bij vraag één genoemd een overleg plannen over de hoogte van verhuisvergoedingen in dergelijke situaties. Ik verwijs hier verder naar de reguliere mogelijkheden die huurders en hun organisaties thans hebben om kwesties aan te kaarten bij de corporatie en/of de onafhankelijke klachtencommissie. Ook kunnen de huurdersorganisaties dit soort zaken inbrengen in prestatieafspraken met de gemeente en corporatie.

Vraag 11

Hoe gaat de overheid (de gemeentelijke en/of de landelijke) ervoor zorgen dat genoemde huurders over zes weken zo zorgeloos mogelijk kunnen verhuizen naar een tijdelijke woning, en in een later stadium naar een nieuwe, permanente woning, met in achtneming van de zorgplicht van een gemeente en de grondrechten van mensen op het gebied van hun welzijn, gezondheid en volkshuisvesting? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Kent u het bericht «Vestia schikt met Deutsche Bank voor 175 miljoen»?1

Ja

Vraag 2

Hoe kijkt u aan tegen het feit dat Deutsche Bank aan de derivatenverkoop aan Vestia € 114 mln. heeft verdiend en dat Vestia nu heeft kunnen schikken voor € 175 mln.?

Corporaties, zo ook Vestia, dienen zich in te spannen om geleden schade te verhalen. De Autoriteit woningcorporaties ziet daar op toe. De Aw geeft aan dat het genoemde schikkingsbedrag het resultaat is van een onderhandelingsproces tussen Vestia en Deutsche Bank en is gebaseerd op de hoogte van de schade die Vestia heeft geleden op de derivatenportefeuille Deutsche Bank en de aard en de grondslag van de aansprakelijkheid van Deutsche Bank. Met het schikkingsbedrag van € 175 mln. compenseert Deutsche Bank een deel van de schade en het verlies dat Vestia heeft geleden door de levering van derivaten door Deutsche Bank. In het onderhandelingsproces heeft de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) beoordeelt dat Vestia zich in voldoende mate heeft ingespannen om de volkshuisvestelijke schade bij genoemde partij te verhalen.

Vraag 3

Kunt u inzicht geven in de status van de open vorderingen bij de andere banken die meededen in het derivatencircus, waaronder de Amerikaanse CitiBank en JPMorgan Chase, de Franse banken BNP Paribas en Société Générale, het Britse Barclays en het Japanse Nomura?

Aangezien dit het verloop met deze partijen niet ten goede komt, kan de Aw hier geen mededelingen over doen.

Vraag 4

Is het waar dat Vestia € 675 mln. heeft gekregen van de andere woningcorporaties?

In 2012 is de kamer geïnformeerd (kamerstuk 29 453, nr. 253) dat Vestia haar derivatenportefeuille heeft afgewikkeld middels een overeenkomst waarbij de derivatencontracten zijn afgekocht voor ongeveer € 2 mrd. Ter ondersteuning voor de beëindiging van deze derivatencontracten heeft Vestia in 2012 saneringssteun ontvangen van € 675 mln. Deze saneringssteun is verstrekt vanuit het saneringsfonds. Het saneringsfonds wordt gevuld vanuit saneringsheffingen die aan alle woningcorporaties worden opgelegd. De saneringssteun is verleend in de vorm van een renteloze lening. Deze renteloze lening kan op grond van de vermogenspositie van Vestia aan het eind van haar saneringsperiode (medio 2022) worden omgezet in een gift. Deze beoordeling is aan de gemandateerd saneerder.

Vraag 5

Is het waar dat Vestia in zowel 2017 als 2018 een jaarresultaat had van meer dan € 1 mrd.?

Uit de openbare jaarverslagen van Vestia blijkt dat het jaarresultaat van Vestia in zowel 2017 als in 2018 meer dan € 1 mrd. bedroeg. Deze jaarresultaten zijn voornamelijk ontstaan door de niet-gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille/bezit van Vestia. Alleen bij verkoop van bezit kan deze waardeverandering worden gerealiseerd. Niet-gerealiseerde waardeverandering levert geen kasstromen op.
Het operationele resultaat van Vestia was over 2017 en 2018 respectievelijk circa € 80 miljoen en € 90 miljoen. Dit operationele resultaat moet Vestia inzetten voor het financiële herstel.

Vraag 6

Hoe staat het met de uitvoering van de motie van het lid Koerhuis c.s. (TK 29 453 nr. 470) waarbij is verzocht te onderzoeken of, hoe en op welke termijn, Vestia de € 675 mln. steun terug kan betalen?

Bij de kamerbrief met kenmerk 2018-0000744685 heb ik u gemeld dat een terugbetalingsregeling reeds onderdeel uitmaakt van het saneringsbesluit voor Vestia (besluit nr. 79). In dit besluit is opgenomen dat de saneringssteun is verstrekt in de vorm van een renteloze lening en dat uiterlijk in 2022 vastgesteld dient te worden welk deel van de verstrekte saneringssteun aan Vestia wordt omgezet in een gift. De beoordeling voor het omzetten van de verstrekte lening in een gift wordt uitgevoerd door de gemandateerd saneerder, het WSW, en dient gebaseerd te worden op de voorwaarden die gesteld zijn in het saneringsbesluit (besluit nr. 79). Op grond van dit kader kan van een corporatie die saneringssteun heeft ontvangen uiterlijk aan het eind van de saneringsperiode verlangd worden de ontvangen steun terug te betalen indien op dat moment sprake is van een verantwoorde vermogenspositie.

Vraag 7

Deelt u de mening dat Vestia het gekregen geld moet terug betalen aan de andere woningcorporaties, zodat zij dit geld kunnen gebruiken om bijvoorbeeld goedkope sociale huurwoningen te bouwen?

Uiterlijk in 2022 moet worden beoordeeld of Vestia de saneringssteun die zij heeft ontvangen en daarmee samenhangende kosten terug kan betalen. Verder stelt de regelgeving in algemene zin dat een corporatie saneringssteun ontvangt als zonder deze steun noodzakelijke DAEB-activiteiten verloren zouden gaan die niet op een andere wijze kunnen worden gecompenseerd. Voordat saneringssteun wordt verstrekt, wordt gekeken naar de noodzaak van het behoud van de DAEB-activiteiten van de corporatie. Daarnaast wordt getoetst of de bijdrage die van andere corporaties wordt gevraagd evenredig is ten opzichte van het belang van de volkshuisvesting. Daarmee voorziet de regelgeving in de afweging of het verstrekken van saneringssteun noodzakelijk is en of de steun de bijdrage van andere corporaties rechtvaardigt.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht van de koepel van woningcorporaties, Aedes, dat zeker de helft van de kleinere woningcorporaties binnen nu en vijf jaar zal verdwijnen door stijgende accountantskosten?1

Ik heb begrip voor de zorgen die er zijn over de hoogte van de accountantskosten. De beschikbaarheid van accountants voor corporaties en de hoogte van de accountantskosten hebben de aandacht van het kabinet, zie ook het antwoord op schriftelijke vragen van uw Kamer van de Minister van Financiën mede namens mij (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 3037). In de antwoorden is aangegeven dat op basis van meerdere onderzoeken en diverse debatten met uw kamer is geconcludeerd dat het verstandig is om in bepaalde sectoren de status van organisaties van openbaar belang toe te kennen, waaronder de woningcorporatiesector. Een OOB-status heeft toegevoegde waarde vanwege de hogere eisen die aan de accountantscontrole wordt gesteld voor de betreffende organisaties en het maatschappelijk belang dat zij dienen.
Dit neemt niet weg dat er tegelijkertijd aandacht is voor de mogelijke gevolgen van de invoering van de OOB-status. Er is recent daarom een aantal maatregelen getroffen om de administratieve lasten, waaronder accountantskosten, te beperken voor de corporatiesector. Zoals het beperken van de verplichte werkzaamheden die volgen ten behoeve van de accountantscontrole van de jaarrekening, het bestuursverslag en de Verantwoordingsinformatie (dVi). Tevens is de omvang van de jaarlijkse wettelijk verplichte gegevensuitvraag die deels wordt gecontroleerd door de accountant verminderd, hetgeen leidt tot een vermindering van de hiermee samenhangende kosten van 11%2. Ook innovatieve ontwikkelingen zoals het gebruik van Standard Business Reporting, waarvan de invoering is vastgelegd in het Convenant verbeteren informatievoorziening woningcorporatiesector dat Aedes, Aw, BZK en WSW eind 2017 hebben gesloten, dragen bij aan het beperken van het aantal handelingen dat een accountant dient te verrichten en de daarmee samenhangende kosten.
Verder merk ik op dat verschillende sectorpartijen, zoals accountants zelf en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in een openbare reactie kanttekeningen plaatsen bij het in uw vraag genoemde artikel3. De Aw geeft aan de zorgen over de hoge kosten te delen en dat de controlewerkzaamheden die de accountant dient uit te voeren de afgelopen jaren sterk zijn verminderd. Op basis hiervan zou volgens de Aw verwacht kunnen worden dat dit juist tot een vermindering van de accountantskosten leidt. Ook geeft Aw aan nog geen signalen te hebben ontvangen van corporaties die daadwerkelijk geen accountant kunnen vinden. De Aw zal dit blijven monitoren.

Vraag 2

Wat verstaat u onder (zeer) kleine woningcorporaties gezien de verschillende definities die er bestaan (Platform 31 rekent met een grens van 300 woningen, Sira Consulting met een grens van 1000 woningen, Aedes met een grens van 5000 woningen), en hoeveel daarvan zijn er in ons land in vergelijking met 2016?2 3

In de Woningwet wordt geen formeel onderscheid gemaakt tussen de categorieën die u noemt. Ik hanteer daarom ten behoeve van de beantwoording van uw vraag onderstaande indeling die gebaseerd is op de Aedes-benchmark voor de indeling van corporaties naar grootteklasse. De indeling is gebaseerd op het aantal gewogen verhuureenheden (vhe) dat een corporatie in bezit heeft. Deze informatie is afkomstig uit de verantwoordingsinformatie (dVi) van corporaties.
Grootteklasse
2016
2017
20181
XXS: <1.000 vhe
60
49
39
XS: 1.000 – 2.500 vhe
71
64
63
S: 2.500 – 5.000 vhe
66
65
61
M: 5.000 – 10.000 vhe
71
73
72
L: 10.000 – 25.000 vhe
50
50
51
XL: >25.000 vhe
19
19
20
Gebaseerd op voorlopige cijfers uit dVi 2018

Vraag 3

Hoeveel kleine en zeer kleine woningcorporaties hebben sinds het ingaan van de nieuwe Woningwet moeite om een accountant te vinden? Kunt u het aantal corporaties, dat moeite heeft, per jaar aangeven, aangezien in 2017 al is gebleken dat dit voor 30% van de corporaties geldt?4

Zoals u in uw vraag aangeeft, hebben Aedes en de Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW) in 2017 een enquête gehouden waarbij 82 corporaties hebben gereageerd op de vraag “Ondervindt u moeilijkheden bij aantrekken nieuwe accountant?”. Van deze 82 corporaties heeft circa 30% aangegeven problemen te ondervinden met het aantrekken van een nieuwe accountant. Over de representativiteit van de steekproef kan ik geen uitspraken doen. Voor zover mij bekend wordt het onderzoek niet jaarlijks uitgevoerd. Op basis van de jaarlijkse verantwoordingsinformatie die elke corporatie dient aan te leveren, geeft de Aw aan dat het tot op heden alle corporaties is gelukt een accountant te vinden.

Vraag 4

Wat is uw reactie op een andere evaluatie van de Woningwet waarin wordt gesteld dat het accountantsprotocol omvangrijk en ingewikkeld is, en op sommige onderdelen strenger (toleranties) dan wat volgens de wet nodig is? Kunt u uw antwoord toelichten?5

Genoemde signalen zijn bij mij bekend en hebben ertoe geleid dat maatregelen zijn genomen om het accountantsprotocol daar waar mogelijk minder omvangrijk en ingewikkeld te maken. Zo zijn de controlewerkzaamheden opgenomen in het accountantsprotocol de afgelopen twee jaar sterk verminderd. Het accountantsprotocol over verslagjaar 2018 bevat in de rubrieken B en C in totaal 23 onderdelen, terwijl dit over verslagjaar 2016 in totaal nog 43 onderdelen betrof. Daarnaast is de bestuursverklaring verruimd voor ingewikkelde controle-onderdelen. In mijn brief van 9 november 2018 heb ik u reeds uitgebreider geïnformeerd over deze maatregelen.8

Vraag 5

Hoe ziet de ontwikkeling van de accountantskosten eruit? Kunt u dit uitsplitsen in grote, kleine en zeer kleine woningcorporaties?

Aedes en de Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW) hebben in 2017 een steekproef gehouden om de ontwikkeling van de accountantskosten in beeld te brengen. Uit de steekproef bleek een stijging van 1% in 2015 en 8% in 2016, ten opzichte van het voorgaande jaar. De ontwikkeling over latere jaren is niet uitgevraagd, waardoor er geen betrouwbare schatting kan worden gegeven van de feitelijke ontwikkeling van de accountantskosten in deze jaren. Een uitsplitsing van de ontwikkeling van de accountantskosten in grote, kleine en zeer kleine woningcorporaties is eveneens niet voor handen.

Vraag 6

Waarom spreekt u in antwoorden op feitelijke vragen van een daling van de accountantskosten, terwijl corporaties en de Commissie Van Bochove spreken van een stijging? Kunt u het verschil in zowel bedragen als in percentages duiden?6

De reacties van Aedes en de Commissie Van Bochove zien toe op de accountantskosten over verslagjaren 2015, 2016 en 2017. De antwoorden op de vragen over maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet zien toe op de accountantskosten over verslagjaar 2018. Naar aanleiding van de signalering van stijgende accountantskosten zijn in 2017 en 2018 maatregelen getroffen om de accountantskosten te beperken. Sira consulting heeft berekend dat de accountantskosten voor het controleren van de dVi hierdoor voor verslagjaar 2018 met gemiddeld 11% dalen. Dit komt neer op een besparing van in totaal € 471.000 voor alle corporaties10.

Vraag 7

Hoe gaat u voorkomen dat accountants minder medewerkers beschikbaar zullen hebben voor kleine corporaties, wier jaarrekeningen ook moeten worden gecontroleerd, wanneer strengere, fiscale regelgeving gaat gelden, en hoe gaat u voorkomen dat de kosten zullen stijgen?

Naast de zes grote accountantskantoren met een vergunning voor het controleren van organisaties van openbaar belang die een marktaandeel van 77% hebben bij de controles van alle corporaties, is er ook een aantal kleine accountantskantoren zonder OOB-vergunning. Deze kleinere accountantskantoren hebben zich in de afgelopen jaren gespecialiseerd in het segment van kleinere woningcorporaties (zonder OOB-status). Hun marktaandeel is in de afgelopen jaren gegroeid van 10% in 2016 naar 23% in 2018. Hierdoor zijn voor de kleinere woningcorporaties in de afgelopen jaren meer alternatieven beschikbaar gekomen. Dit neemt niet weg dat ik oog blijf houden voor de beschikbaarheid en kostenontwikkeling binnen deze sector en dat daarover periodiek met de relevante partijen gesprek over plaatsvindt.
Overigens herken ik niet dat het bepalen dat woningcorporaties boven een bepaalde omvang de OOB-status krijgen, dit leidt tot strengere fiscale regelgeving.

Vraag 8

Waarom is de grens voor woningcorporaties, die hun jaarrekening moeten laten controleren door een accountant met een oob-vergunning (organisatie van openbaar belang) gelegd op 5000 woningen, ook omdat er nog maar 6 kantoren zijn met een oob-vergunning? Bent u bereid de grens van 5000 woningen te heroverwegen?

De invoering van de OOB-status voor woningcorporaties is onder meer een aanbeveling vanuit de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. Bij motie van uw Kamer is de grens voor invoering bij woningcorporaties initieel gesteld op 1.500 verhuureenheden (vhe). Na consultatie van het besluit is deze grens opgehoogd naar 2.500 vhe. In de zomer 2018 is de grens voor de tweede maal verhoogd naar 5.000 vhe na hierover advies te hebben ontvangen van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw), Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA). Vanuit risicogericht toezicht achtten zij de grens van 5.000 verhuurbare eenheden acceptabel respectievelijk werkbaar, omdat in deze groep sprake is van een relatief grote impact die deze corporaties kunnen hebben binnen het totale stelsel.
Gelet op het feit dat de markt al lange tijd bekend is met het feit dat het OOB-besluit van toepassing zal worden en er in 2018 een zorgvuldige heroverweging heeft plaatsgevonden van de grens, zie ik vooralsnog geen aanleiding voor een nieuwe heroverweging. Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 7 blijft de beschikbaarheid van accountants mijn aandacht houden.

Vraag 9

Wat zullen de verschillende gevolgen zijn van de nieuwe oob-status voor woningcorporaties, grote en kleine, en hoe gaat voorkomen worden dat extra kosten worden doorberekend aan huurders? Kunt u uw antwoord toelichten?

Voor corporaties met meer dan 5.000 verhuureenheden leidt de OOB-status tot een verdiepte kwaliteitscontrole. De toetsende accountant staat onder intensiever toezicht van de AFM en dient aan meerdere aanvullende kwaliteitsverhogende maatregelen te voldoen. Zo dient er een verplichte kwaliteitsbeoordeling door een andere accountant plaats te vinden, is er sprake van een verplichte scheiding tussen controle- en advieswerkzaamheden en is er sprake van een verplichte periodieke kantoorroulatie. Voor de woningcorporaties met een omvang van tussen de 5.000 en 10.000 verhuureenheden geldt, op grond van de Wet toezicht accountantsorganisaties dat zij verplicht worden om een auditcommissie in te stellen. Voor woningcorporaties met meer dan 10.000 verhuureenheden geldt deze verplichting reeds op grond van de Woningwet.
Indicatief zullen de accountantskosten bij instellingen met een OOB-status in de orde van grootte van 10 procent toenemen. Deze inschatting is afkomstig van accountantsorganisaties met een OOB-vergunning die de jaarrekeningen van woningcorporaties (toegelaten instellingen) controleren en die van hun eigen controles hebben aangegeven welke prijsstijging zij verwachten. Doordat de huurstijging van gereguleerde corporatiehuurwoningen aan wettelijke maxima is gebonden, zijn de mogelijkheden voor doorbelasting zeer beperkt. Voor corporaties met minder dan 5.000 verhuureenheden worden geen gevolgen voorzien.

Vraag 10

Hoeveel kleine en zeer kleine woningcorporaties zijn er sinds het ingaan de nieuwe Woningwet gefuseerd?

Van 1 juli 2015 tot en met 1 januari 2019 zijn 48 corporaties gefuseerd, dan wel opgegaan in een andere corporatie. Zoals in mijn antwoord op vraag 2 aangegeven is er geen formeel onderscheid tussen kleine, zeer kleine en andere woningcorporaties. In ongeveer de helft van de gevallen was sprake van een fusie waarbij een woningcorporatie uit de grootteklasse XXS (zoals gedefinieerd in antwoord op vraag 2) betrokken was.

Vraag 11

Deelt u de mening dat kleinschaligheid gestimuleerd moet worden aangezien uit uw evaluatie blijkt dat huurders van kleine corporaties over het algemeen meer tevreden zijn over de dienstverlening dan huurders van grote corporaties? Zo ja, wat doet u hieraan? Zo nee, waarom niet? En wat is uw mening over fusies?

De Autoriteit woningcorporaties is als onafhankelijk toezichthouder verantwoordelijk voor het beoordelen van verzoeken tot fusie. Dit doet de Autoriteit woningcorporaties op basis van het in de Woningwet en onderliggende regelgeving vastgelegde kader. Dit kader behelst dat een fusieverzoek wordt beoordeeld op de volkshuisvestelijke merites. Het volkshuisvestelijk belang moet aantoonbaar gediend zijn met de voorgenomen fusie. Om hier nu één aspect (de omvang) uit te lichten zou geen recht doen aan het kader waarin vele aspecten aan bod komen en het oordeelsproces van de Autoriteit woningcorporaties waarin al deze aspecten worden afgewogen.

Vraag 12

Wilt u deze vragen één voor één beantwoorden nog voor het AO over de evaluatie van de Woningwet op 12 september 2019?

Ik heb de vragen zo spoedig als mogelijk beantwoord, mede met het oog op het aanstaande AO.

Vraag 1

Deelt u, naar aanleiding van uw reactie op de twee rondetafelgesprekken over woonfraude, de mening dat onder andere een digitale inkomenstoets een goede manier is om fraude preventief aan te pakken?

Het digitaliseren van de inkomenstoets bij woningtoewijzing door woningcorporaties draagt bij aan verschillende doelstellingen. Allereerst wordt het voor de burger eenvoudiger om op een sociale huurwoning van een corporatie te reageren. Ook zal een digitale inkomenstoets tot lagere administratieve lasten leiden bij woningcorporaties en neemt de kans op fraude bij woningtoewijzing af.
Door het inkomen van een huishoudens bij woningtoewijzing digitaal te toetsen met gegevens die direct uit een gevalideerde bron afkomstig zijn, is het niet langer mogelijk om gemanipuleerde inkomensgegevens aan te leveren. Om dit te bewerkstelligen moet er eerst ervaring worden opgedaan met een pilot waarin een beperkt aantal corporaties huurders de mogelijkheid zal bieden om naast de reguliere wijze van inkomenstoetsing te kiezen voor een digitale inkomenstoets.

Vraag 2

Vindt u dat een verhuurder voor het aangaan van een huurcontract ook zonder toestemming van de potentiële huurder een digitale toets moet kunnen uitvoeren? Zo nee, hoe denkt u dan dat verhuurders fraude preventief kunnen ontdekken en stoppen?

Nee, want het raadplegen van de inkomensgegevens (een verwerking onder de AVG) zonder toestemming van de potentiële huurder is in strijd met de AVG. De AVG biedt kaders zodat ieders recht op privacy is gewaarborgd. In de AVG zijn zes grondslagen benoemd waaronder verwerking van persoonsgegevens is toegestaan. Toestemming is de enige grondslag die het uitvoeren van een digitale inkomenstoets mogelijk maakt. Het zonder toestemming digitaal raadplegen van een inkomen door een verhuurder past niet binnen de kaders zoals opgenomen in de AVG.
Het digitaliseren van de inkomenstoets leidt ertoe dat er minder mogelijkheid is om te frauderen omdat de inkomensgegevens vanuit een gevalideerde bron komen. Een digitale inkomenstoets is voor burgers ook een makkelijkere manier om gegevens aan te leveren dan de huidige werkwijze. De verwachting is dan ook dat een groot deel van de burgers vrijwillig zal kiezen voor de digitale inkomenstoets. Corporaties kunnen dan meer aandacht besteden aan de papieren inkomenstoets en zodoende meer fraudegevallen via deze route opsporen. Een hogere «pakkans» via deze route kan ook een preventieve werking hebben.

Vraag 3

Welke organisaties zijn aangesloten op de pilot met betrekking tot de digitale inkomenstoets?

Aan de pilot zullen de Belastingdienst, Aedes, enkele woningcorporaties, Logius en BZK deelnemen.

Vraag 4

Worden naast de inkomensgegevens van de Belastingdienst ook de actuele inkomensgegevens van het UWV digitaal beschikbaar gesteld ten behoeve van de digitale inkomenstoets? Worden ook de persoonsgegevens uit de BRP beschikbaar gesteld?

In de pilot wordt gebruik gemaakt van de gegevens uit de Basisregistratie Inkomen (BRI) van de Belastingdienst en uit de Basisregistratie Personen (BRP). Welke gegevens precies uit de BRI en BRP verstrekt zullen worden moet in de uitwerking van de pilot nader bepaald worden.
De inkomensgegevens van het UWV maken geen deel uit van de pilot. In het najaar wordt met het UWV gesproken om te bezien of dit een meerwaarde heeft ten opzichte van de gegevens uit de BRI en wat de mogelijkheden zijn van het gebruik van de inkomensgegevens die bij UWV beschikbaar zijn.

Vraag 5

Indien de pilot succesvol is, wanneer wordt deze sectorbreed uitgerold?

Het is van belang dat de inrichting van de digitale inkomenstoets zorgvuldig gebeurt. Daarom wordt er stap-voor-stap bezien hoe het proces verder wordt ingericht. Primair ligt de focus nu op het voorbereiden van de pilot waarmee we ervaring op doen met het delen van gegevens. Of en in welk tempo er sectorbreed opgeschaald wordt is nog niet bekend. Dit is mede afhankelijk van de uitkomsten en ervaringen van de pilot. Verwacht wordt dat de pilot medio volgend jaar is afgerond. De kamer zal dan geïnformeerd worden over de uitkomsten van de pilot en de vervolgstappen.

Vraag 6

Kunt u toezeggen dat de digitale gegevens voorzien worden van een digitale handtekening van MijnOverheid en dat de gegevens via een API-(application programming interface)koppeling beschikbaar gesteld worden aan de betreffende corporatie?

Met het huidige ontwerp van de oplossingsrichting wordt uitgegaan van een digitale ondertekening door de overheid. Of dit MijnOverheid of de houder van de basisregistratie wordt, dient nog te worden bezien. De gegevens worden verstrekt door middel van een API-koppeling.

Vraag 1

Bent u er van op de hoogte dat huurders van Woonzorg Nederland, van wooncomplex Paasweide te Appingedam, een huurverhoging opgelegd hebben gekregen? Is u ook bekend dat adressen van dit complex uit het HRA-model komen als panden met een licht verhoogd risico? Wat is hierop uw reactie?

Volgens informatie van Woonzorg Nederland is bij de Paasweide inderdaad een reguliere huurverhoging doorgevoerd. Het complex Paasweide heeft in het HRA-model (Hazard & Risk Assessment) een licht verhoogd risico. Op basis hiervan vindt opname en beoordeling van de woningen plaats door de Nationaal Coördinator Groningen. Hierbij moet duidelijk worden of en hoe het pand versterkt dient te worden.

Vraag 2

Bent u van mening dat het hier om de feitelijke (bouwkundige) staat van de woning gaat? Op welke termijn gaan deze woningen versterkt worden?

De Nationaal Coördinator Groningen en de gemeente Appingedam hebben richting de bewoners per brief van 6 maart 2019 aangegeven dat zij uiterlijk september 2019 nader worden geïnformeerd over de stand van zaken en de dan te nemen stappen met betrekking tot de versterking.

Vraag 3

Bent u van mening dat de bestuurder hier juist handelt? Bent u het ook met de bestuurder eens? Kunt u uw antwoord toelichten?

Een corporatie dient bij een (voorgenomen) huurverhoging de wettelijke relevante bepalingen en vastgelegde consultatiemomenten met huurders(vertegenwoordiging) te betrekken. Huurders en hun organisaties kunnen op verschillende momenten en manieren invloed uitoefenen. Zij kunnen in eerste instantie in gesprek gaan met de corporatie en een klacht indienen bij de klachtencommissie. De corporatie geeft aan bij het complex Paasweide inderdaad één bezwaar op de huurverhoging te hebben ontvangen. Huurders kunnen ook bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie (voor 1 juli). Huurdersorganisaties kunnen het huurbeleid en vele andere zaken aan de orde stellen bij de jaarlijkse prestatieafspraken. Gesprekken daartoe vinden doorgaans plaats in de tweede helft van het jaar, met name na de zomer, opdat er medio december afspraken vastgelegd kunnen worden. Lukt dit niet vanwege een zwaarwegend conflict, dan kunnen partijen het geschil dat ten grondslag ligt voorleggen aan de Adviescommissie Geschilbeslechting Prestatieafspraken Woningwet.

Vraag 4

Wilt u de huurders adviseren naar de Huurcommissie te gaan, net als u voorstelde in beantwoording op Kamervragen van 26 april 2018?1

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Is u bekend dat nieuwe huurders van Woonzorg Nederland bij hun huurcontract een bijlage/clausule moet accepteren die gaat over «mijnbouwschadeperikelen?» Wat staat er in die bijlage/clausule? Wat betekent dit voor de huurder?

Volgens Woonzorg Nederland worden nieuwe huurders in het aardbevingsgebied met een begeleidende brief geïnformeerd. Bij een nieuwe verhuring van een woning in het aardbevingsgebied acht Woonzorg Nederland het van belang dat de kandidaat-huurder wordt geïnformeerd over het feit dat de woning die aan hem/haar verhuurd gaat worden mogelijk vanuit het oogpunt van het veiligheidsrisico versterkt moet worden. Dat betekent dat de bewoner op enig moment te maken kan krijgen met werkzaamheden aan de woning. Dit kunnen ingrijpende werkzaamheden zijn. In veel gevallen is het daarbij noodzakelijk dat de bewoner de woning tijdelijk verlaat.
Woonzorg Nederland geeft aan dat de brief informerend bedoeld is en de rechten van betrokken huurders niet aantast. Woonzorg Nederland heeft eerder van betrokken huurders geen reactie op de brief ontvangen. Omdat het geenszins de bedoeling is de rechten van de bewoner(s) te beperken, vindt Woonzorg Nederland het onwenselijk als de brief een dergelijk beeld kan oproepen. De corporatie zal naar een andere vorm zoeken om toekomstige huurders over de mogelijke versterking van de woning te informeren.

Vraag 6

Hoe lang zijn de wachtlijsten bij de Huurcommissie op dit moment?

De Huurcommissie geeft aan dat het thans een voorraad van circa 800 zaken heeft die nog niet in behandeling zijn genomen.

Vraag 7

Bent u bereid de bestuurder van Woonzorg Nederland de verhoging niet te laten doorvoeren en de desbetreffende bewoners van dit wooncomplex tegemoet te komen?

Ik ben geen partij in deze kwestie en het is niet aan mij om de huurverhoging ongedaan te maken. Ik verwijs voor de verschillende mogelijkheden die huurders ter beschikking staan naar mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 8

Hoe staat het met huurverhogingen bij Woonzorg Nederland als er geen sprake is van een verhoogd of licht verhoogd risico volgens het HRA model in het aardbevingsgebied, en met de versterkingsplannen?

De huuraanpassing van Woonzorg Nederland voor sociale huurwoningen is gebaseerd op de bestaande kale huur en de maximaal toegestane kale huur. Bij vaststelling van de jaarlijkse huuraanpassing wordt onderscheid gemaakt tussen sociale huurwoningen en vrije sectorhuurwoningen. Voor 2018, 2019 en 2020 zijn de volgende gemiddelde huurstijgingspercentages aan de orde in het bezit van Woonzorg Nederland.
De versterkingsplannen worden uitgevoerd door de NCG op basis van de lokale plannen van aanpak vastgesteld door de gemeente. Woonzorg Nederland volgt hierbij de planning van de Nationaal Coördinator Groningen.

Vraag 9

Hoe staat het met huurverhogingen bij de andere woningcorporaties in het aardbevingsgebied en met de versterkingsplannen?

Op basis van de ter beschikking staande cijfers kan niet aangegeven worden hoe de corporaties de huurverhoging vaststellen voor uitsluitend het aardbevingsgebied. Veel corporaties zijn zowel binnen als buiten het gebied werkzaam, maar gegevens over corporaties zijn alleen nog maar beschikbaar op niveau van de organisatie en niet meer op niveau van de gemeenten waar zij werkzaam zijn.
Lefier
1,0
1,4
2,1
1,3
2,3
1,8
De Huismeesters
1,4
1,4
1,5
1,5
2,3
2,3
Wold en Waard
1,0
1,0
1,0
1,0
1,3
1,3
Chr. Wst. Patrimonium
1,4
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
De Delthe
2,4
2,4
0,6
0,6
2,5
2,5
Wierden en Borgen
0,0
0,4
2,5
2,5
3,3
3,2
Woongroep Marenland
2,0
2,4
2,3
2,0
2,2
1,9
Acantus
0,7
1,3
0,3
1,4
0,6
2,1
Groninger Huis
1,0
1,2
1,1
1,3
1,8
2,0
Uithuizer Woningbouw
0,8
0,9
1,4
1,5
2,1
2,3
Nijestee
1,9
1,9
2,0
2,0
2,8
2,8
Bron: prognose informatie, dPi 2018. 2018: forecast, 2019 en 2020 prognose. Inclusief (verwachte) inflatie, exclusief harmonisatie. Betreft het hele bezit: woningen, onzelfstandige eenheden en overig vastgoed.
Voor wat betreft de versterking wordt de stand van zaken over de plannen van aanpak per 1 september geleverd door de NCG en de planning Q4 volgt daarna per 1 oktober.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Bewoners boos op Vestia: «Alsof je wakker wordt met een hap zand in je mond»»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het bericht?

In het bericht wordt de situatie van huurders in Honselersdijk beschreven waar groot onderhoud heeft plaatsgevonden. De huurders in het artikel geven aan met verschillende problemen rond de renovatie van hun woning te maken te hebben. In algemene zin wordt onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Of in deze zaak nu sprake is van onderhoud (verhelpen van onderhoudsgebreken) of renovatie (aanbrengen van voorheen niet aanwezige voorzieningen waardoor het wooncomfort geacht wordt te zijn gestegen), of een combinatie van beide, is kan ik, aan de hand van het bericht en in mijn rol als stelselverantwoordelijke, niet beoordelen. Wel zet ik graag kort voor u uit een welke wederzijdse rechten en plichten voor verhuurders en huurders in dit soort situaties gelden.
Conform de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet) dient de verhuurder de huurder, bewonerscommissie en huurdersorganisatie te informeren over voorgenomen wijzigingen in beleid en beheer, waaronder het voornemen tot renoveren van woningen. Uit het bericht in het Algemeen Dagblad blijkt niet hoe deze voorbereidende stappen verder zijn verlopen.
In het bericht geven individuele bewoners aan dat zij ontevreden zijn over de uitvoering van de renovatie van hun woning. De verhuurder heeft de plicht de woning te onderhouden. Huurders moeten de verhuurder dus in de gelegenheid stellen om onderhoudsgebreken te herstellen. Tegelijkertijd mag van een verhuurder verwacht worden dat hij de overlast van het herstel van de onderhoudsgebreken voor de huurder tot een minimum beperkt (het leveren van het rustig woongenot).
In algemene zin geldt dat woningcorporaties verplicht zijn om in overleg met gemeente en huurdersorganisaties en bewonerscommissies een reglement op te stellen voor sloop/renovatie en de betrokkenheid van huurders daarbij. Over het blijven bewonen van panden zijn regels vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Enerzijds gaat het er daarbij om dat de verhuurder verplicht is de huurder het woongenot te verschaffen. Anderzijds gaat het er daarbij om dat een huurder dringende onderhoudswerkzaamheden moet gedogen.
Uit het krantenbericht blijkt dat zowel voor de bewoners als voor Vestia de renovatiewerkzaamheden anders zijn verlopen dan voorzien was. Het is dan zaak dat de verhuurder en betrokken huurders een oplossing vinden en nieuwe afspraken maken over het verloop van de renovatie en de eventuele faciliteiten voor huurders om de overlast te beperken (wissel-/logeerwoning, verhuiskostenvergoeding) of een tegemoetkoming voor de ervaren overlast. Ik zou graag zien dat huurder en verhuurder samen tot een oplossing komen. Mocht dat niet lukken, dan kan de huurder in dat geval naar de rechter. Als de verhuurder een klachtencommissie heeft, kan de huurder ook daar een klacht indienen. Daarom is het van belang om vooraf afspraken te maken over een procedure die in werking treedt als de renovatiewerkzaamheden anders lopen dan was voorzien en afgesproken.

Vraag 3

Welke rechten en plichten hebben huurders van sociale huurwoningen bij groot onderhoud en renovaties, specifiek ten aanzien van tijdige communicatie, het treffen van voorbereidingen, tijdelijke huisvesting en vergoedingen? Is overeenkomstig gehandeld door Vestia?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Heeft u contact gehad met de gemeente Westland en/of Vestia over de onbehoorlijke behandeling van deze huurders door Vestia? Zo ja, wat was daarvan het resultaat? Zo nee, bent u bereid dat alsnog te doen om te bevorderen dat huurders fatsoenlijk worden behandeld door Vestia?

Het stelsel van wederzijdse rechten en plichten, zoals hierboven is weergegeven, biedt de huurder en verhuurder genoeg mogelijkheden om in deze specifieke zaak tot een oplossing te komen. Het past derhalve niet in mijn rol van stelselverantwoordelijke om de gemeente Westland of Vestia aan te spreken op een lopende zaak omtrent de behandeling van huurders.

Vraag 5

Kunt u aangeven of de huurwoningen op de nominatie staan om verkocht te worden?

Vestia heeft conform het verbeterplan als doelstelling om de woningen in ze zogenaamde maatwerkgemeenten, waaronder de gemeente Westland te verkopen. Hoewel het op basis van dit artikel niet bekend is om welke specifieke woningen het gaat kan ervan uit gegaan worden dat hiervoor hetzelfde geldt als het overige Vestiabezit in de gemeente Westland. Op 9 juli is uw kamer geïnformeerd over het rapport van de bestuurlijk regisseur en de volkshuisvestelijke opgave Vestiagemeenten2. De bestuurlijk regisseur adviseert deze woningen over te dragen aan een andere lokale woningcorporatie en om dit te bespoedigen bestuurlijke tafels te organiseren per gemeente. In de brief waarmee ik u op 9 juli heb geïnformeerd heb ik aangegeven dit te ondersteunen en mij hiervoor in te spannen. Een mogelijke verkoop ontslaat de verhuurder echter niet van een plicht tot goed verhuurderschap.

Vraag 6

Aan welke kwalificaties moet personeel voldoen om dergelijke renovaties uit te voeren? Welke veiligheidseisen moeten worden nageleefd bij dergelijke renovaties? Kunt u aangeven of hieraan wordt voldaan?

Er zijn geen wettelijke kwalificaties waaraan dit personeel moet voldoen. Tijdens de uitvoering van bouw- of sloopwerkzaamheden gelden altijd de voorschriften uit hoofdstuk 8 van het Bouwbesluit. Deze voorschriften zijn er op gericht onveilige situaties te voorkomen en hinder zoveel mogelijk te voorkomen. Toezicht op deze voorschriften ligt bij de gemeente.

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat Vestia reeds met de renovaties is begonnen zonder dat het over de vereiste vergunningen beschikte?

Voor (ver)bouwen is meestal een omgevingsvergunning voor bouwen nodig. Soms heeft men geen omgevingsvergunning nodig. Bijvoorbeeld voor onderhoud of het plaatsen van een dakkapel aan de achterkant van een woning. Het is aan de gemeente om Vestia al dan niet op het juiste moment een bouwvergunning te verlenen. Indien een omgevingsvergunning is vereist, mag de eigenaar (verhuurder) niet met de verbouwing/renovatie beginnen voordat hij de omgevingsvergunning heeft ontvangen.

Vraag 8

Is hier naar uw inschatting sprake van onderhoud of een renovatie? Zou het niet beter zijn om huurders tijdelijk elders te huisvesten zodat zij geen grote hinder ondervinden van de werkzaamheden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Vindt u dat de huurders recht hebben op financiële compensatie, nu hun huis al bijna een maand open ligt en daardoor deels onbewoonbaar is geworden en schade is geleden aan persoonlijke eigendommen? Zo nee, waarom niet?

Huurders van woningen hebben recht op huurverlaging als zij een verminderd woongenot hebben door een onderhoudsgebrek waarvoor de verhuurder de verplichting heeft die te verhelpen (dus niet bij het «klein en dagelijks onderhoud» dat de huurder zelf moet verrichten).
Als Vestia niet zelf ter compensatie een tijdelijke huurverlaging toekent of niet goedschiks met een verzoek om tijdelijke huurverlaging instemt, kunnen huurders kunnen die huurvermindering langs twee wegen bewerkstelligen.
De ene weg is via de rechter. Dat kunnen huurders direct doen nadat de verhuurder in kennis is gesteld van het onderhoudsgebrek.
Een andere weg is via de Huurcommissie. Dan moeten huurders het onderhoudsgebrek eerst schriftelijk melden aan de verhuurder en die dan eerst zes weken de gelegenheid geven om het onderhoudsgebrek te verhelpen. Als de verhuurder dat niet doet, kan de huurder een verzoek bij de Huurcommissie indienen voor tijdelijke huurverlaging. Als de Huurcommissie van oordeel is dat de huur tijdelijk verlaagd moet worden, gaat die huurverlaging in op de eerste van de maand die volgt op de maand waarin de huurder de schriftelijke kennisgeving van het onderhoudsgebrek aan de verhuurder heeft gedaan.
Huurders kunnen bij Het Juridisch Loket (www.juridischloket.nl) gratis juridisch advies krijgen over welke weg voor hen de meest geëigende weg is.

Vraag 1

Kent u het bericht van BNR dat er bij huurteams in grote steden een stortvloed aan klachten is over verhuurders en dat het aantal meldingen van intimidatie «structureel te hoog» ligt? Wat is uw reactie daariop?1

Ik heb kennisgenomen van het bericht3 van BNR. Ik begrijp heel goed wat de negatieve gevolgen kunnen zijn van de schaarste op de woningmarkt. Door de krapte staat de betaalbaarheid onder druk en zien we excessen in de steden met de meeste spanning op de woningmarkt. Sommige kwaadwillenden zullen misbruik willen maken van die schaarste. Dat neem ik zeer serieus. De afgelopen periode heb ik met verschillende partijen op de woningmarkt en met de medeoverheden veel acties in gang gezet tegen het woningtekort en de excessen op de woningmarkt. Ik zal twee voorbeelden noemen.
In de woondeals die ik sluit met de regio’s waar het woningtekort en de gevolgen daarvan het meest urgent zijn, maak ik ten eerste afspraken om samen te werken aan de bouwproductie. Doel is om juist in deze regio’s zo snel mogelijk de woningtekorten terug te dringen. Omdat meer bouwen altijd tijd kost maak ik in de woondeals aanvullend ook afspraken over de aanpak van excessen die het gevolg zijn van de tekorten waar we meteen mee aan de slag kunnen. Ik heb u inmiddels geïnformeerd over de woondeals die ik heb gesloten met de stad Groningen, het Stedelijk Gebied Eindhoven, de zuidelijke Randstad en de regio Utrecht.
In de brief aan uw Kamer van 9 november 2018 leest u hoe ik samen met de betrokken partijen de aanpak Goed Verhuurderschap ben gestart om de misstanden in de huursector tegen te gaan, zoals malafide verhuurderschap, discriminatie en het rekenen van onterechte bemiddelingskosten. De partijen en ik zijn nu gezamenlijk bezig met het uitvoeren van de afgesproken actiepunten, die ik in voornoemde brief heb vermeld.
Ik informeer u halfjaarlijks via de voortgangsrapportage Nationale Woonagenda.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat in Amsterdam, Utrecht en Nijmegen in één jaar tijd bijna 200 meldingen van intimidatie door huisbazen zijn gedaan, terwijl de Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vorig jaar antwoordde: «Dan kunnen we samen, het ministerie met het lokaal bestuur, ervoor zorgen dat dit probleem wordt uitgebannen, want ik ben het met u eens dat dit onacceptabel is, zeker als er intimidatie en geweld om de hoek komen kijken. Dit moeten we te allen tijde tegengaan»?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Wat heeft u extra gedaan aan het uitbannen van intimidatie en geweld tegen huurders sinds vorig jaar, toen uit een bericht van EenVandaag bleek dat het aantal meldingen over huisbazen die huurders bedreigen toe was genomen?3

Zoals in de beantwoording van de vragen 1 en 2 aangegeven verken ik met de betrokken partijen van de aanpak Goed Verhuurderschap hoe op een gerichte wijze onder meer met aanvullende wettelijke maatregelen tegen malafide particulieren verhuurders, van zowel gereguleerde als geliberaliseerde huurwoningen, kan worden opgetreden.
Een belangrijke rol is weggelegd voor het delen van «best practices» tussen gemeenten. In een aantal grote steden wordt op creatieve en doortastende wijze opgetreden tegen excessen die de malafide verhuurder veroorzaakt. Ik span mij in om die ervaringskennis breder beschikbaar te stellen aan gemeenten. Die kennis toont aan wat er in de huidige situatie mogelijk is.
Aanvullend heb ik begin dit jaar met vijf grote gemeenten aanvullende afspraken gemaakt over het opzetten van een pilot binnen de Aanpak goed verhuurderschap, die in elke gemeente op een ander aspect van de aanpak focust. Voor de uitvoering van deze vijf pilots heb ik voor iedere gemeente € 500.000 beschikbaar gesteld. Het betreft de volgende pilots:
De gemeente Groningen is een pilot gestart over de monitoring van invoering en uitvoering van het Groningse vergunningsstelsel voor verhuurders aan studenten;
De gemeente Amsterdam start een pilot om verhuurders die hun verplichtingen niet nakomen effectiever aan te pakken, met instrumenten zoals beheerovername en de bestuurlijke boete in de Woningwet, die nu niet vaak worden gebruikt;
In de Utrechtse pilot zet de gemeente in op de regionale verbreding van de aanpak huisjesmelkers inclusief inzet van huurteams, het slimmer opsporen van malafide bedrijfsvoering voor maximale inzet/handhaving op basis van het barrièremodel vastgoedmisbruik en op beschermen van huurders en tegengaan van intimidatie.;
Rotterdam start een pilot ter bevordering van gelijke behandeling en beteugeling van discriminatie op de Rotterdamse woningmarkt;
Den Haag focust op de aanpak van malafide verhuurders door het huurteam te koppelen aan handhaving en de informatiepositie van de huurders te verbreden.
De bovengenoemde pilots worden momenteel nog uitgevoerd. De opgedane kennis en ervaringen zullen de gemeenten met mij en de G40 delen, waaronder ook de studentensteden. Verder worden de acties van de aanpak Goed Verhuurderschap, zoals die in november jl. is afgesproken met de relevante partijen, uitgevoerd, door zowel BZK als de andere aangesloten partijen.

Vraag 4

Kunt u aangeven in hoeverre het bestaande instrumentarium van gemeenten nu wel wordt gebruikt, aangezien u eerder stelde dat gemeenten niet genoeg gebruik maakten van de mogelijkheden? Wat heeft u gedaan om te stimuleren dat gemeenten wel al hun mogelijkheden benutten?

Er is sprake van een geleidelijke ontwikkeling die de goede kant op gaat. Het benutten van bestaande handhavingsinstrumenten van gemeenten en handhavende diensten is – net als het vergroten van het woningaanbod – een belangrijk onderdeel van het terugdringen van excessen op de huurmarkt. Zo hebben diverse gemeenten gemeentelijke huurteams ingesteld waarbij huurders terecht kunnen bij problemen met de woning of met de verhuurder en die huurders de weg wijzen naar de Huurcommissie of rechter. Gemeenten evenals belangenorganisaties van huurders en studenten geven ook voorlichting. Verder maakt BZK in overleg met VNG en steden een overzicht van bestaand handhavingsinstrumentarium die mede gevoed wordt door de kennisbijeenkomsten voor gemeenten waar best practices met handhaving op de agenda staan.
Tegelijkertijd onderzoek ik met de partijen van de aanpak Goed verhuurderschap welke gerichte acties of aanvullingen in wet- en regelgeving daarnaast nog wenselijk en noodzakelijk zijn om Goed verhuurderschap te stimuleren en excessen te voorkomen. In dat licht heb ik – zoals in mijn antwoord op vragen 2 en 3 aangegeven – begin dit jaar met vijf grote gemeenten afspraken gemaakt over het opzetten van een pilot binnen de Aanpak goed verhuurderschap.

Vraag 5

Heeft u er zicht op welke groepen huurders last hebben van intimidatie, zoals bijvoorbeeld de Woonbond signaleert dat het met name startende gezinnen, studenten en arbeidsmigranten betreft? Zo nee, bent u bereid dit te onderzoeken?

Het is algemeen bekend dat de excessen en misstanden in de huursector zich met name afspelen in gebieden waar sprake is van schaarste op de woningmarkt. Er is geen onderzoek nodig om te kunnen constateren dat onder andere startende gezinnen, studenten en arbeidsmigranten op een dergelijke woningmarkt kwetsbaar zijn voor huisjesmelkerij of andere uitwassen van malafide verhuurderschap.

Vraag 6

Klopt het dat problemen met intimidatie zich vooral voordoen in de vrije huursector, en wat gaan u en gemeenten concreet doen om intimidatie in deze sector uit te bannen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

In hoeveel gevallen is er aangifte gedaan door een huurder tegen een verhuurder? Kunt u dat in een overzicht laten zien per jaar vanaf 2015? In hoeveel gevallen betrof het de sociale huursector en hoe vaak de vrije huursector?

Het is niet bekend hoeveel aangiftes zijn gedaan door huurders tegen verhuurders, omdat die aangiftes niet op die manier door de politie worden bijgehouden.

Vraag 8

Deelt u de mening dat er een landelijk stelsel van vergunningen moet komen, waarbij verhuurders die over de schreef blijven gaan hun vergunning kwijt raken, zoals in Groningen? Zo nee, waarom niet?4

Nee die mening deel ik niet. Met partijen van de aanpak Goed verhuurderschap is gekeken naar aanvullende maatregelen, zoals de invoering van een algemene vergunningplicht voor verhuurders. Geconcludeerd is dat een dergelijke maatregel disproportioneel en niet doelmatig is en tot hoge uitvoeringslasten leidt, omdat die alle verhuurders in de branche raakt, terwijl het doel is om de kleinere groep malafide verhuurders gericht aan te pakken. De invoering van een vergunningsstelsel leidt verder noodzakelijk tot hoge uitvoeringslasten omdat het stelsel moet worden ingericht en aanvragen van vergunningen gedaan (door verhuurders) en getoetst moeten worden (door gemeenten). Door een landelijke regeling zouden alle gemeenten en kamerverhuurders met deze lasten geconfronteerd worden terwijl de problematiek die een dergelijk vergunningsstelsel kan aanpakken in veel gemeenten niet of nauwelijks speelt.

Vraag 9

Wanneer gaat u het foute gedrag van huisjesmelkers, vastgoedbazen of Pandjesprinsen bestempelen als economisch delict met bijbehorende (financiële) consequenties? Kunt u uw antwoord toelichten?5

Wanneer een verhuurder de huurder intimideert of bedreigt is het strafrecht van toepassing en kan een huurder de politie inschakelen. Omdat dergelijke gedragingen reeds strafbaar zijn gesteld is het niet nodig ze ook nog als economisch delict strafbaar te stellen.

Vraag 1

Bent u ermee bekend dat wanneer bij een statushouder een baby geboren wordt, de huurtoeslag door de dienst Toeslagen gestopt wordt en een terugvordering toegezonden? Wat is de oorzaak van dit probleem?

Een voorwaarde voor het ontvangen van huurtoeslag is dat alle leden van het huishouden beschikken over de Nederlandse nationaliteit, de nationaliteit van een andere EU-lidstaat of een geldige verblijfsvergunning. Een kind dat geboren wordt bij statushouders beschikt niet automatisch over een verblijfstitel, de ouders moeten deze aanvragen. Zij ontvangen daarom binnen drie weken na de geboorte van hun kind een brief van de IND, waarin zij hierop gewezen worden. Bij toekenning van de verblijfsvergunning aan de pasgeborene, wordt de huurtoeslag opnieuw vastgesteld.
Dit betekent echter niet dat de huurtoeslag van statushouders direct na de geboorte van een kind wordt stopgezet en teruggevorderd. Wanneer de pasgeborene binnen drie maanden na de geboorte over een verblijfsvergunning beschikt, wordt de huurtoeslag automatisch en ongewijzigd opnieuw vastgesteld. Wanneer de ouders geen verblijfsvergunning aanvragen voor de pasgeborene, wordt de huurtoeslag drie maanden na de geboortedatum stopgezet. De huurtoeslag over deze periode wordt niet teruggevorderd. Ouders die bezwaar maken tegen deze stopzetting, maar nog geen verblijfsvergunning hebben aangevraagd voor de pasgeborene, worden door de Belastingdienst opnieuw gewezen op de noodzaak dit wel te doen. Wanneer ouders de verblijfstitel voor de pasgeborene alsnog verkrijgen, wordt de huurtoeslag opnieuw vastgesteld (met terugwerkende kracht) op de geboortedatum van het kind. Eventueel gemiste huurtoeslag wordt dan nabetaald.
Het opnieuw vaststellen van huurtoeslag na de eerste drie maanden is een handmatig proces. In enkele gevallen is het voorgekomen dat de huurtoeslag abusievelijk is vastgesteld op de datum waarop de verblijfsvergunning is afgegeven, in plaats van de datum waarop het kind geboren is. In dat geval kan ten onrechte een terugvordering ontstaan.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat de geboorte van een baby geen reden is huurtoeslag stop te zetten?

Ja. Het is daarom zaak dat de ouders tijdig een verblijfsvergunning aanvragen voor de pasgeborene (zie ook antwoord op vraag 1).

Vraag 3

Klopt het dat dit probleem wordt veroorzaakt door automatische koppeling tussen de systemen van de Belastingdienst en de Basisregistratie Personen? Bent u het ermee eens dat personen niet het slachtoffer mogen worden van administratieve verkeerde koppelingen?

Nee, het ervaren probleem wordt niet veroorzaakt door automatische koppeling. Het is een gevolg van de wettelijke vereisten. De Nederlandse nationaliteit, de nationaliteit van een andere EU-lidstaat of een geldige verblijfsvergunning voor alle leden van het huishouden is een voorwaarde voor huurtoeslag. Wanneer aan deze eis niet voldaan wordt, bestaat geen recht op huurtoeslag.

Vraag 4

Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat deze onterechte stopzettingen van toeslagen niet meer voorkomen? Bent u bereid de mensen die dit is overkomen ruimhartig te compenseren? Bent u voorts bereid om (financiële) problemen die zijn ontstaan door het missen van huurtoeslag samen met deze mensen op te lossen?

Het is van belang dat statushouders zo snel mogelijk een verblijfsvergunning aanvragen voor hun pasgeborene. Zij ontvangen binnen drie weken na de geboorte van hun kind een brief van de IND, waarin zij hierop gewezen worden. Bij voorkeur worden de ouders hier echter al op gewezen wanneer zij bij de gemeentebalie aangifte doen van de geboorte. Via de VNG zal ik gemeenten hierop wijzen. Zoals in antwoord op vraag 1 is aangegeven wordt, wanneer ouders de verblijfstitel voor de pasgeborene alsnog verkrijgen, de huurtoeslag opnieuw vastgesteld (met terugwerkende kracht) op de geboortedatum van het kind. Eventueel gemiste huurtoeslag wordt dan nabetaald. Zelfs bij een in eerste instantie te late aanvraag van een verblijfstitel is er dus uiteindelijk geen verlies aan huurtoeslag. Toch wil ik bezien wat mogelijk is om stopzettingen en latere nabetalingen te voorkomen. Dit vergt nader onderzoek in overleg met de Staatssecretaris van Financiën en de Staatssecretaris van Justitie & Veiligheid. Ik verwacht u in het voorjaar van 2020 over de uitkomsten hiervan te kunnen informeren.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichten «Mitros komt afspraken niet na?»1 en «Wethouder Diepenveen neemt het op voor Mitros ondanks schending bouwafspraak»?2

Ja

Vraag 2

Wat is uw reactie op de berichten?

Huurdersorganisaties, gemeente en corporatie maken jaarlijks prestatieafspraken met elkaar over de lokale volkshuisvestelijke aangelegenheden, onder meer over nieuwbouw en verkoop van woningen. Het is een aangelegenheid van die partijen hoe zij de uitvoering van onderling gemaakte prestatieafspraken beoordelen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat deze woningen bij voorkeur in handen moeten blijven van een woningcorporatie en als dat niet gebeurt in eerste instantie aan bewoners aangeboden zouden moeten worden? Zo nee, waarom niet?

De afweging of een verkoop van een corporatiewoning gewenst is, wordt in eerste instantie door lokale partijen gemaakt. Hierover kunnen ook prestatieafspraken worden gemaakt. Lokale partijen kunnen hierin de balans tussen het verkopen van woningen en passende nieuwbouw betrekken.
Daarbij geldt dat de verkopen van woningen door woningcorporaties zijn gebonden aan wettelijke regels. In de situatie van verkoop van blijvend gereguleerde woningen moeten de woningen in eerste instantie aan de zittende huurders en andere toegelaten instellingen worden aangeboden. In de situatie van verkoop van te liberaliseren en geliberaliseerde woningen geldt deze aanbiedingsplicht niet.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat Mitros huurwoningen pas voor bedragen ver boven de WOZ-waarde wil verkopen aan huurders, terwijl beleggers veel minder betalen?

Over zaken als verkoopvoorwaarden van woningen kunnen gemeenten en huurdersorganisaties prestatieafspraken maken met corporaties. Deze partijen moeten onderling beoordelen wat zij billijk achten. Het is niet aan mij om over de verkoopvoorwaarden oordelen te hebben.
De Autoriteit woningcorporaties toetst of de feitelijke verkopen en daarbij gestelde voorwaarden voldoen aan de wettelijke regels. In de verkoopregels is onder andere opgenomen dat een blijvend gereguleerde woning in eerste instantie aan de zittende huurders en andere toegelaten instellingen moet worden aangeboden tegen een prijs van niet meer dan de marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde. Corporaties kunnen deze woningen ook met korting verkopen aan bijvoorbeeld eigen huurders. Voor te liberaliseren en geliberaliseerde woningen geldt geen aanbiedingsplicht aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen, waardoor ook de omschreven condities niet van toepassing zijn. Voor verkopen aan beleggers geldt dat deze woningen tegen minimaal de marktwaarde moeten worden verkocht. Indien het verkopen van woningen in verhuurde staat betreft, geldt hier voor de marktwaarde in verhuurde staat, welke doorgaans lager ligt dan de marktwaarde vrij van huur en gebruik.

Vraag 5

Vindt u dat Mitros en de gemeente Utrecht zouden moeten overgaan tot een stop op de verkoop van sociale huurwoningen, nu blijkt dat Mitros de bouwafspraken niet nakomt en het geld uit de verkoop van sociale huurwoningen niet nodig heeft? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Welke maatregelen bent u bereid te treffen om de bouw van sociale huurwoningen, in Utrecht en elders, te bevorderen nu betaalbare huisvesting in het gedrang komt?

Er is in Nederland een tekort aan woningen. Dit betreft niet alleen sociale huurwoningen, maar ook huurwoningen in het middensegment en koopwoningen. De situatie is niet overal hetzelfde maar verschilt per regio en segment. In de Staat van de Woningmarkt 2019 die in het najaar van 2019 verschijnt, zal ik de resultaten presenteren van de uitsplitsing van het actuele woningtekort naar segmenten van de woningmarkt.
Wát er gebouwd moet worden, is een vraag die lokaal moet worden beantwoord. Lokale partijen hebben het beste zicht op wat er in hun regio/gemeente gebouwd moet worden en ook of de verkoop van (sommige typen van) corporatiewoningen daarbinnen past. Ik merk hierbij op dat verkoop van sociale huurwoningen niet betekent dat deze woningen voor de volkshuisvesting verloren gaan, maar dat zij een nieuwe functie kunnen vervullen in een ander woningmarktsegment. Met de opbrengsten kunnen nieuwe passende sociale huurwoningen worden gebouwd of bestaande worden opgeknapt en verduurzaamd.
Om het woningtekort te verminderen zoek ik de samenwerking met de medeoverheden en met de landelijke vertegenwoordigers van partijen die bij de woningbouw in den brede zijn betrokken. Dit heeft geresulteerd in afspraken in het Interbestuurlijk Programma en de Nationale woonagenda. Ook sluit ik woondeals met de regio’s en gemeenten waar de vraag naar uitbreiding van het aantal woningen relatief het grootst is. Zo is op 24 juni de woondeal met de regio Utrecht (MRU) getekend, waarin afspraken zijn gemaakt om de nieuwbouw van enkele tienduizenden woningen in de regio te versnellen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Beleggers kopen Groningen op»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het bericht?

Aanleiding voor het bericht is recent onderzoek van het Kadaster «Kopen om te verhuren»2. Dit onderzoek laat zien dat in de meeste grote steden en studentensteden het aantal particuliere huurwoningen3 is toegenomen. De toename is in Groningen met 1,8% van de woningvoorraad het sterkste. In het bericht wordt een relatie gelegd tussen de activiteiten van beleggers, de positie van koopstarters en een teruglopende corporatievoorraad.
Een directe relatie tussen de activiteiten van beleggers en een dalende voorraad corporatiewoningen zie ik niet. De ontwikkeling van de corporatievoorraad is afhankelijk van het saldo van nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen. Corporaties bepalen zelf of zij woningen verkopen. Het merendeel van de verkochte woningen komt bij eigenaar-bewoners terecht.
Het Kadaster concludeert in de tegelijk gepubliceerde onderzoeksspecial «Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden»4 dat koopstarters en beleggers slechts in beperkte mate met elkaar concurreren, omdat deze twee groepen zich op verschillende woningsegmenten richten. In Groningen richten zowel beleggers als starters zich veelal op appartementen, maar zijn starters ook erg geïnteresseerd in rijwoningen (in 42 procent van de gevallen). In het segment van appartementen tot 80 m² lijken starters de meeste concurrentie te ervaren van investeerders. Om meer inzicht te krijgen in de gevolgen van particuliere beleggers op de woningmarkt, onderzoek ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Hierbij wordt ook specifiek naar de Groningen gekeken. Wanneer er sprake is van een positief prijseffect kan dit een aanwijzing zijn voor de verdringing van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. De uitkomsten van dit onderzoek worden deze zomer verwacht.

Vraag 3

Erkent u dat er sprake is van woningnood? Hoe groot is de woningnood in Groningen? Wat gaat u eraan doen om dit probleem op te lossen?

De stad Groningen behoort tot de gebieden met de meeste spanning op de woningmarkt. Recentelijk heb ik uw Kamer de Inventarisatie Plancapaciteit mei 2019 toegezonden. Het woningtekort in het functionele woningmarktgebied Groningen wordt geraamd op 11 duizend woningen. Dit is 3,5 procent van de voorraad. Deze krapte concentreert zich voor een groot deel in de stad Groningen.
Gelet op de huidige krapte en de voorspelde huishoudensgroei staat Groningen voor een grote woningbouwopgave. Daarnaast staat de betaalbaarheid door de krapte onder druk en zien we excessen zoals huisjesmelkerij.
Begin dit jaar heb ik met Groningen de eerste woondeal getekend. Deze deal bevat afspraken om tot 2030 20.000 woningen bij te bouwen. Hiervoor zijn afspraken gemaakt over het monitoren van plancapaciteit en de gerealiseerde productie en het versneld realiseren van bouwplannen. Ook zijn er afspraken gemaakt over intensieve samenwerking rondom de ontwikkeling van het voormalige Suikerfabriekterrein en de Eemskanaalzone, twee gebiedsontwikkelingen die cruciaal zijn voor het halen van de ambitie. Tenslotte zijn er afspraken gemaakt om de werking van de woningmarkt op korte termijn te verbeteren. Ik heb bijvoorbeeld afspraken gemaakt over studentenhuisvesting en ik heb middelen beschikbaar gesteld aan Groningen om de gemeente te ondersteunen bij de invoering en uitvoering van een nieuw vergunningsstelsel bedoeld om malafide verhuurders aan te pakken.

Vraag 4

Deelt u de analyse dat door de woningnood beleggers onacceptabel hoge rendementen kunnen behalen door hoge huren te vragen aan huurders?

Met name in de grote steden stijgen de prijzen van huurwoningen snel, waardoor ze in sommige gevallen nooit in het middenhuursegment terecht komen of bij mutatie stijgen naar een dure huur. Schaarste leidt ertoe dat sommige verhuurders een excessief hoge huur (kunnen) vragen. Uw Kamer heeft mij daarom gevraagd om een noodknop middenhuur uit te werken die excessieve prijsstijgingen in de middenhuur tegengaat5. Voor de zomer informeer ik uw Kamer over de verdere uitwerking van de noodknop.

Vraag 5

Klopt het dat het aandeel van starters in transacties is gedaald van 39 procent naar 26 procent? Wat vindt u ervan dat door het opkopen van de bestaande woningvoorraad door beleggers starters steeds minder kansen krijgen om een huis te kopen of te huren in Groningen?

De onderzoeksspecial van het Kadaster naar Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden6 heeft meer inzicht gegeven in de mate waarin koopstarters en beleggers met elkaar concurreren. Het onderzoek laat zien dat deze particuliere beleggers relatief vaak woningen aankopen in studentensteden. Uit het onderzoek blijkt verder dat in de meeste studentensteden koopstarters en particuliere beleggers elkaar in beperkte mate tegenkomen op de woningmarkt, omdat zij zich op verschillende woningsegmenten richten. Desondanks kunnen starters in sommige steden en in bepaalde segmenten concurrentie van particuliere beleggers ondervinden.
Ik zie ook dat het op sommige plekken in het land lastig is om een passende woning te vinden. Ik zet mij dan ook in om het woningaanbod te vergroten. Hierbij heb ik specifiek aandacht voor het middenhuursegment. Fatsoenlijke beleggers kunnen hierbij een belangrijke rol spelen. Wanneer fatsoenlijke huurprijzen worden gevraagd, kunnen deze huurwoningen ook toegang bieden voor starters die willen huren. Hierbij geldt dat verhuurders die excessief gedrag vertonen moeten worden tegengegaan. Ook neem ik de berichtgeving dat starters steeds minder kansen krijgen om een huis te kopen of te huren door de opkomst van beleggers serieus. Om te bepalen of bijsturing vanuit het Rijk noodzakelijk en proportioneel is, moet het effect van beleggers op de woningmarkt scherp in beeld zijn. Zoals eerdergenoemd, ben ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group bezig om in kaart brengen wat de toename van particuliere beleggers die actief zijn op de woningmarkt doet met de prijzen van woningen in stedelijke gebieden, waaronder Groningen. Een mogelijk positief prijseffect kan wijzen op verdringing van starters waardoor starters minder kansen krijgen om een huis te kopen.
Dat het aandeel van starters in alle transacties in Groningen daalt van 39 procent naar 26 procent kan ik niet verifiëren. Op landelijk niveau is het aandeel starters sinds 2009 tot begin 2018 gedaald. Daarentegen is het aantal transacties door starters is in deze periode wel toegenomen. Dit is mogelijk doordat het aantal woningtransacties de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Doordat het aantal transacties van doorstromers en particuliere verhuurders sterker is gestegen, daalt het aandeel starters.7

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat het woningaanbod in de sociale huursector krimpt? Welke gevolgen heeft dit voor de betaalbaarheid van wonen in Groningen, met name voor studenten, lagere inkomens en middeninkomens? Welke maatregelen kunt u of kan de gemeente treffen om de betaalbaarheid te waarborgen?

Zoals hierboven aangegeven staat de stad Groningen, gelet op de huidige krapte en de voorspelde huishoudensgroei, voor een grote woningbouwopgave. Daarnaast staat de betaalbaarheid door de krapte onder druk. Daarom heb ik begin dit jaar met Groningen een woondeal getekend, waarin is afgesproken versneld 20.000 woningen te realiseren. Ik heb in de deal ook afspraken gemaakt om de werking van de woningmarkt op korte termijn te verbeteren, bijvoorbeeld op het gebied van studentenhuisvesting. Verder zal ik samen met de regio de beschikbare investeringscapaciteit van corporaties verkennen in relatie tot de grote opgaven op het gebied van onder andere betaalbaarheid en woningbouwproductie. Samen onderzoeken we welke maatregelen bij deze opgaven kunnen helpen. Te denken valt aan samenwerkingsvormen tussen gemeente, corporaties en particulieren. Hierbij moet de eigen verantwoordelijkheid in acht worden genomen en het moet binnen de kaders van de Woningwet passen.
Er zijn meer maatregelen om te zorgen dat de betaalbaarheid gewaarborgd wordt, die ingezet kunnen worden door gemeenten en corporaties. Zo kunnen gemeenten in geval van schaarste op basis van een aantal criteria een huisvestingsverordening opstellen, waarin zij de ruimte hebben om voorrang te geven aan het huisvesten van bepaalde groepen. Bovendien kunnen gemeenten periodiek prestatieafspraken maken met corporaties en huurdersorganisaties over bijvoorbeeld nieuwbouw en beschikbaarheid van betaalbare woningen voor bijvoorbeeld lagere inkomens, studenten en middeninkomens. Ook kunnen zij afspraken maken met andere verhuurders. Zoals in mijn brief van 22 februari beschreven, wil ik regionale excessen in huurprijzen tegengaan en werk ik daarom aan de «noodknop middenhuur» en het maximeren van het aandeel dat de WOZ-waarde kan hebben in het totaal aantal punten volgens het woonwaarderingsstelsel.

Vraag 7

Bent u bereid te onderzoeken of gemeenten meer ruimte kunnen krijgen voor toepassing van eigen regels voor wonen in hun gemeente? Ziet u daarbij ook ruimte om bijvoorbeeld inkomensgrenzen of maximale huurprijzen te stellen?

Zoals ik mijn brief Aanpak Goed Verhuurderschap van 9 november jl. heb toegezegd, verken ik met te betrokken partijen hoe op een gerichte wijze met aanvullende wettelijke maatregel tegen de malafide verhuurder kan worden opgetreden met inbegrip van de nodige sanctionering. In dat licht heb ik, zoals in de brief van 6 juni jl. aangegeven, begin dit jaar met vijf grote gemeenten afspraken gemaakt over het opzetten van een pilot. Ik zal uw Kamer op de hoogte houden van de voortgang van deze pilots. Om woningmarkten beter in balans te brengen wordt het wettelijk differentiëren van huur- en inkomensgrenzen in de DAEB naar regio of gemeente soms aangedragen. Dit zou een grote wijziging ten opzichte van het bestaande stelsel zijn. Zoals aangegeven in de brief evaluatie Woningwet 2015 ben ik bereid de mogelijkheden hiertoe te onderzoeken, maar zet ik vraagtekens bij de effectiviteit en noodzaak. Differentiatie naar regio of gemeente zal moeilijk uitvoerbaar en handhaafbaar zijn, omdat regio’s moeten worden afgebakend of onderhevig zijn aan periodiek wijzigende lokale afspraken. Daarom kijk ik eerst naar het differentiëren van huur- en inkomensgrenzen naar huishoudsamenstelling. Zoals in mijn antwoord op vraag 6 beschreven werk ik momenteel de maatregelen uit om excessieve huurprijsstijgingen tegen te gaan waardoor woningen betaalbaar gehouden worden, specifiek in regio’s met een krappe woningmarkt.

Vraag 8

Waarom voert u geen verlaging van de overdrachtsbelasting naar nul procent voor starters en een verhoging naar 10 procent voor beleggers in nu blijkt dat beleggers de huurprijzen opdrijven en starters daardoor moeilijker een betaalbare huurwoning kunnen vinden?

Ik ben mij ervan bewust dat de krappe woningmarkt op sommige plekken in het land tot problemen leidt en zet mij in om deze problemen aan te pakken. Ik snap wat u beoogt met dit voorstel, maar heb er mijn twijfels over of een hogere overdrachtsbelasting voor beleggers daadwerkelijk zal leiden tot lagere huurprijzen. Het is namelijk aannemelijk dat de verhuurder de hogere overdrachtsbelasting doorbelast naar huurders in de vorm van hogere huren. Tegelijkertijd begrijp ik de achterliggende gedachte en verken ik, mede in het kader van de motie Dik-Faber/Ronnes8, samen met de Staatssecretaris van Financiën of een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en voor beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze mogelijk is.

Vraag 9

Waarom bent u niet bereid de stijging van de huurprijzen te maximeren tot 3 procent bovenop de inflatie, en de huurprijzen te bevriezen als de prijzen met (meer dan) 30 procent zijn gestegen de afgelopen vijf jaar?

Het lid Nijboer refereert in zijn vraagstelling aan de amendementen die hij heeft ingediend tijdens de behandeling van het wetsvoorstel maatregelen middenhuur in de Tweede Kamer. Zoals ik toen ook aangaf en in antwoord op eerdere schriftelijke vragen, zijn het lid Nijboer en ik het eens over het feit dat we huurders met een middeninkomen willen beschermen en excessieve huren in de vrije sector willen tegengaan. We verschillen in de aanpak daarvoor.
Het lid Nijboer gaat in zijn voorstellen een stuk verder dan ik wil gaan. Zijn voorstellen betekenen dat in bestaande huurcontracten wordt ingebroken om een huurbevriezing te realiseren of is praktisch moeilijk uitvoerbaar. Het betekent dat er toezicht gehouden moet worden op alle huurprijsverhogingen in Nederland. Het gaat immers om wat voor huurprijsstijging er daadwerkelijk wordt doorgevoerd en niet alleen om wat er contractueel is afgesproken.
Ik ben bezig met de uitwerking van de noodknop om excessen aan te pakken en richt mij daarop op het middenhuursegment. Met de noodknop maak ik onderscheid tussen nette verhuurders en speculanten. Ook is de noodknop alleen van toepassing voor gemeenten met grote schaarste aan middenhuur. Voor de zomer presenteer ik de verdere uitwerking van de noodknop.

Vraag 1

Kent u het bericht dat in Groningen zeven op de tien te koop staande woningen worden opgekocht door particuliere beleggers, waar starters en sociale huurders de dupe van zijn?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja. Aanleiding voor het bericht is recent onderzoek van het Kadaster «Kopen om te verhuren»2. Dit onderzoek laat zien dat in de meeste grote steden en studentensteden het aantal particuliere huurwoningen3 is toegenomen. De toename is in Groningen met 1,8% van de woningvoorraad het sterkste. In het bericht wordt een relatie gelegd tussen de activiteiten van beleggers, de positie van koopstarters en een teruglopende corporatievoorraad.
Een directe relatie tussen de activiteiten van beleggers en een dalende voorraad corporatiewoningen zie ik niet. De ontwikkeling van de corporatievoorraad is afhankelijk van het saldo van nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen. Corporaties bepalen zelf of zij woningen verkopen. Het merendeel van de verkochte woningen komt bij eigenaar-bewoners terecht.
Het Kadaster concludeert in de tegelijk gepubliceerde onderzoeksspecial «Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden»4 dat koopstarters en beleggers slechts in beperkte mate met elkaar concurreren, omdat deze twee groepen zich op verschillende woningsegmenten richten. In Groningen richten zowel beleggers als starters zich veelal op appartementen, maar zijn starters ook erg geïnteresseerd in rijwoningen (in 42 procent van de gevallen). In het segment van appartementen tot 80 m2 lijken starters de meeste concurrentie te ervaren van investeerders. Om meer inzicht te krijgen in de gevolgen van particuliere beleggers op de woningmarkt, onderzoek ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Hierbij wordt ook specifiek naar de Groningen gekeken. Wanneer er sprake is van een positief prijseffect kan dit een aanwijzing zijn voor de verdringing van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. De uitkomsten van dit onderzoek worden deze zomer verwacht.

Vraag 2

Kunt u reageren op de bevindingen van De Groene Amsterdammer, Dagblad van het Noorden en Tubantia inzake de rol van particuliere beleggers in universiteitssteden, beschreven in het artikel «Gipsplaten plus wc erin en je hebt een cashcow»?2

In aanvulling op het onder vraag 1 genoemde bericht maakt De Groene Amsterdammer een schets van de groep particulieren beleggers. Het bericht laat zien dat er veel verschillende type beleggers zijn. Het kan gaan om particulieren die een woning voor een kind willen kopen, mensen die via deze weg pensioen opbouwen voor later, of het zien als een alternatief voor de lage spaarrente. Het kan daarbij gaan om particulieren die alleen een tweede woning kopen tot de meer zakelijke beleggers die al veel panden in bezit hebben. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft recent onderzocht dat in 2018 verreweg de meeste particuliere beleggers één woning in de verhuur hebben. De verschillende particuliere beleggers kunnen verschillende kenmerken en motieven hebben. Ik wil hier meer inzicht in krijgen met het onderzoek dat ik momenteel door het CBS en het Kadaster laat uitvoeren naar de eigendomsmutaties in de woningvoorraad, waarbij ook wordt ingegaan op de kenmerken van particuliere verhuurders. Tussen deze beleggers zitten mensen die zich fatsoenlijk gedragen en investeerders die excessief gedrag vertonen. Excessief gedrag moet worden aangepakt.

Vraag 3

Wat gaat u doen aan de gesignaleerde lokale vastgoedbaronnen, waardoor starters die op zoek naar een eerste koophuis er in alle universiteitssteden steeds minder aan te pas komen?

Op verschillende plekken in het land knelt de woningmarkt, wat leidt tot onwenselijke situaties. Zo is er een tekort aan middenhuurwoningen, voornamelijk in de stedelijke gebieden. Deze woningen zijn hard nodig voor mensen met een flexibele woonvraag, waaronder ook starters. Beleggers kunnen juist in dit segment woningen toevoegen en bijdragen aan een leefbare woonomgeving. Helaas zijn er ook beleggers die zich niet fatsoenlijk gedragen. Deze moeten aangepakt worden en daar zet ik mij ook voor in. Hiervoor werk ik onder andere samen met stakeholders aan de aanpak Goed Verhuurderschap. In het geval dat bestaande koopwoningen worden opgekocht, is er een risico dat starters hierdoor minder makkelijk een passende koopwoning vinden. Dit is een serieus risico en verdient aandacht. Ik wil dan ook meer inzicht krijgen in de gevolgen van beleggers op de woningmarkt. In dat kader onderzoek ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. De uitkomsten van dit onderzoek worden deze zomer verwacht.

Vraag 4

Bent u bereid om voor vastgoedbazen een maximum aantal panden in te voeren die hij/zij in bezit mag hebben? Zo nee, waarom niet?

Nee, want het gaat niet zozeer om de hoeveelheid panden die een eigenaar/verhuurder bezit maar de wijze hoe hij deze panden verhuurt. Bovendien zou een dergelijke regeling een verregaande inbreuk zijn op het recht op het ongestoord genot van de eigendom, het recht op het vrije verkeer van kapitaal en de vrijheid tot het ontvangen en aanbieden van diensten. Ik acht zo een beperking van een grondrecht niet te rechtvaardigen.

Vraag 5

Waarom bent u nog niet overgegaan tot het instellen van een woonplicht/zelfbewoningsplicht, waar al goede ervaringen mee zijn opgedaan in steden met grote woningnood?

Gemeenten hebben voor nieuwbouw al mogelijkheden om een zelfbewoningsplicht toe te passen. Gemeenten kunnen gebruik maken van hun privaatrechtelijke bevoegdheden als eigenaar van de grond en via erfpachtvoorwaarden of gebruik maken van een anterieure overeenkomst een zelfbewoningsplicht afdwingen. Momenteel is het niet mogelijk om een zelfbewoningsplicht in te voeren in de bestaande bouw. Een aantal gemeenten geeft aan wel interesse te hebben in deze verdergaande bevoegdheid. Een generieke zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw is een ingrijpend instrument. Ik heb dan ook bedenkingen bij de proportionaliteit van dit instrument. Toch verken ik, mede in het kader van de motie Dik-Faber6, de (on)mogelijkheden van een zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw.

Vraag 6

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de door de Kamer aangenomen motie-Dik-Faber (Kamerstuk 32 847, nr. 498) die oproept juridische belemmeringen voor gemeenten weg te nemen om koopwoningen te beschermen, waarbij de mogelijkheid van een zelfbewoningsplicht bij bestaande koopwoningen als mogelijkheid wordt genoemd?3

Mede in het kader van de motie Dik-Faber, verken ik de (on)mogelijkheden van een woonplicht in de bestaande bouw. Hierbij heb ik oog voor het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrije verkeer van kapitaal. Een aantal gemeenten heeft aangegeven opzoek te zijn naar een instrument als de zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw. Ik vind het dan ook belangrijk om gemeenten nauw te betrekken bij de verkenning van dit mogelijke instrument. Met een aantal gemeenten heb ik al gesprekken gevoerd over deze vorm van een zelfbewoningsplicht en het uitzoekwerk dat nog gedaan moet worden.

Vraag 7

Bent u al bereid de overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers te verhogen, zodat het opkopen van panden met een prijsopdrijvend effect op de koop- en huurmarkt wordt ontmoedigd? Zo nee, waarom niet?4

Ik vind het belangrijk dat de Nederlandse woningmarkt toegankelijk en betaalbaar is. Ik begrijp het idee van het verhogen van de overdrachtsbelasting voor beleggers, maar betwijfel of dit een geschikt instrument is om de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de Nederlandse woningmarkt te vergroten. Het is namelijk aannemelijk dat de verhuurder de hogere overdrachtsbelasting doorbelast naar de huurder in de vorm van hogere huren. Wel heb ik uw Kamer, mede in het kader van de motie Dik-Faber/Ronnes9, reeds toegezegd om samen met de Staatssecretaris van Financiën te verkennen of een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en voor beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze mogelijk is. Hierbij wordt gekeken naar een gedifferentieerde overdrachtsbelasting, waarbij starters een vrijstelling krijgen en beleggers vanaf de derde woning te maken krijgen met een hoger tarief. Over de uitkomsten van dit onderzoek zal ik uw Kamer informeren.

Vraag 8

Op welke andere manieren gaat u ervoor zorgen dat andere gemeenten niet ten prooi vallen aan vastgoedbazen en de uitwassen van particuliere beleggers, aangezien banken al andere gemeenten promoten om in vastgoed te beleggen?5

In deze discussie vind ik het belangrijk om niet alle beleggers over één kam te scheren. Zo kunnen beleggers bijdragen aan een goed functionerend middenhuursegment en daarmee een toegevoegde waarde zijn voor de maatschappij. Tegelijkertijd wil ik beleggers die excessief en speculatief gedrag vertonen tegengaan. Gemeenten hebben al verschillende mogelijkheden om te sturen op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningvoorraad. Bij nieuwbouw kunnen zij bijvoorbeeld korting bieden op de grondprijs voor de bouw van sociale huur en woningen bestemmen voor middenhuur. Ik roep gemeenten dan ook op om de mogelijkheden die er zijn optimaal te benutten. Dat betekent niet dat ik stilzit. Ook ik zet mij in om onfatsoenlijke beleggers te weren. Zo ben ik bezig met het uitwerken van de noodknop, waarmee excessieve huren kunnen worden aangepakt.

Vraag 9

Wat is uw oordeel over deze activiteiten van banken, die niet in het belang zijn van de gehele maatschappij omdat sociale huurders en starters de dupe worden en deze banken vooral bezig zijn met de belangen van mensen die het geld hebben om te beleggen in vastgoed? Wat gaat u hieraan doen?

In het voorgaande heb ik aangegeven dat ik het belangrijk vind om niet alle beleggers over één kam te scheren. De conclusie dat de financiering van een woning als belegging op zichzelf problematisch is deel ik niet. Mijn focus ligt op het gericht tegengaan van beleggers die excessief en speculatief gedrag vertonen.

Vraag 10

Kunt u deze vragen een voor een beantwoorden en niet clusteren?

Ja.