Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat één op de vijf huurders in Breda ernstige betalingsproblemen heeft1? Zo ja, herkent u dit beeld in meer gemeenten wat betreft grote groepen huurders die in betalingsproblemen komen met hun huur?

Het artikel in BN DeStem is gebaseerd op een onderzoek van het RIGO dat drie Bredase woningcorporaties hebben laten uitvoeren. Het betreft een herziene versie van een onderzoek dat in 2010 werd uitgevoerd. Het onderzoek vergelijkt de totale woonlasten van huurders met een op basis van cijfers van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) geconstrueerde woonquote.
Deze cijfers die uit deze vergelijking voortkomen acht ik niet zorgwekkend. Deze cijfers zeggen namelijk alleen iets over de woonlasten op basis van door RIGO gehanteerde kerncijfers. In het onderzoek is niet gekeken naar daadwerkelijke woonlasten en inkomens. Het betekent niet automatisch dat de betrokken huishoudens uit het onderzoek daadwerkelijk moeite hebben met het betalen van woonlasten. Het wil dus ook niet zeggen dat iedere huurder die eventueel moeite heeft met het betalen van de woonlasten een betalingsachterstand heeft.
Ook in andere steden (Tilburg, Roosendaal en Den Bosch) zijn dergelijke onderzoeken uitgevoerd. Het onderzoek uit Tilburg is u al eerder toegezonden (Kamerstukken II, 2009/10, 32 123 XVIII, 67).

Vraag 2

Bent u van mening dat deze cijfers zorgwekkend zijn en dat ze aangeven dat veel huurders kennelijk aan of over het maximum van een betaalbare huur zijn geraakt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoe verhoudt de betalingsproblematiek van deze huurders zich tot de verhoging van de huren met maximaal € 120 per maand in 140 gemeenten? Bent u van mening dat door deze betalingsproblemen mensen nog minder bereid zullen zijn om te verhuizen naar een andere woning door uw huurbeleid?

Per 1 oktober 2011 is het Besluit huurprijzen woonruimte gewijzigd waar het gaat om het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hierdoor kunnen voor woningen in het schaarstegebied maximaal 25 extra WWS-punten worden toegekend. Deze extra punten leiden wel tot meer huurruimte maar zullen zeker niet bij nieuwe huurders per definitie leiden tot huren die € 120 hoger zijn.
Het feit, dat betalingsproblematiek van huurders de aandacht heeft van corporaties rechtvaardigt de verwachting, dat corporaties niet zondermeer zullen overgaan tot benutting van de extra huurruimte die voortkomt uit de maximaal 25 extra WWS-punten. Ik ben dan ook niet van mening dat de maximaal 25 extra WWS-punten zullen leiden tot betalingsproblemen waardoor mensen nog minder bereid zullen zijn om te verhuizen naar een andere woning.
Ik teken daarbij aan, dat de gemeenten Breda, Tilburg en Roosendaal niet behoren tot het schaarstegebied waarvoor de maximaal 25 extra WWS-punten gelden.
Daarbij kan worden opgemerkt dat alle drie betrokken Bredase corporaties, blijkens de Analyse CFV 2011 «Corporatie in Perspectief», gemiddeld een huurprijs hanteren die rond de 70% is van hetgeen wettelijk mogelijk is.

Vraag 4

Deelt u de constatering dat de kabinetsmaatregelen de betalingssituatie van deze huurders verder onder druk zullen zetten? Zo ja, welke inzet mag van u verwacht worden om dit te voorkomen?

Nee. De kabinetsmaatregelen zullen juist leiden tot meer ruimte voor de lagere inkomens. Zo leidt de toewijzingsnorm van € 33 000 voor corporaties er in het algemeen toe dat zij die huishoudens bedienen die primair zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Dit vergroot de slaagkansen voor die groep. Voorts voert dit kabinet een inflatievolgend huurbeleid. Uitzondering hierop is de maatregel van de huurverhoging van maximaal inflatie +5% voor huurders met een inkomen van meer dan € 43 000. Deze maatregel levert een bijdrage aan de doorstroming van deze huurders op de huurmarkt, waardoor verhuurders deze woningen voor de lagere inkomensgroepen beschikbaar kunnen stellen.

Vraag 5

Bent u bereid de bezuinigingen van dit kabinet op de huurtoeslag te heroverwegen, aangezien dit veel van deze mensen nog harder zal raken?

Ik ben hiertoe niet bereid, aangezien deze bezuinigingen noodzakelijk zijn om tekorten op de huurtoeslagbegroting te dekken. Alternatieve dekking hiervoor is binnen de begroting van mijn departement niet voorhanden. Gezien de hiervoor beschreven kabinetsmaatregelen acht ik deze heroverweging evenmin noodzakelijk.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Streep door versoepeling hypotheek tweeverdieners»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de nieuwe hypotheekregels, zoals opgesteld door het NIBUD, niet overneemt en dit in een brief aan alle hypotheekverstrekkers heeft kenbaar gemaakt? Zo ja, wat gaat u hiertegen ondernemen? Wat is de inhoud van de brief?

De AFM heeft inderdaad gecommuniceerd in een brief richting kredietverstrekkers dat zij vindt dat de verruiming voor tweeverdieners met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen kan leiden tot een onacceptabele verlaging van de reserves voor deze huishoudens. De AFM geeft aan in de brief dat banken er niet op voorhand vanuit kunnen gaan dat een verruiming van de leencapaciteit als verantwoorde kredietverstrekking zal worden gezien. Door de oorspronkelijke systematiek toe te passen lopen kredietverstrekkers dit risico niet, volgens de AFM. De AFM geeft daarbij aan dat als het in individuele gevallen toch verantwoord lijkt de geldende ruimere norm te hanteren, dat dit wel mogelijk is. Dan zou de hypotheek onder bijvoorbeeld de kwalitatieve uitzonderingsmogelijkheid in de gedragscode toch verstrekt kunnen worden. Verder verwijs ik naar het antwoord op vraag 6 van het lid Blanksma.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de AFM moet toezien of de regels worden nageleefd en niet bepaalt hoeveel iemand maximaal mag lenen? Zo ja, hoe gaat u voorkomen dat banken die de nieuwe regels naleven worden gesanctioneerd?

Ja, de AFM ziet toe en mag daarbij aangeven wat zij wel of niet verantwoord acht. Dit kan vanwege de open norm voor verantwoorde kredietverstrekking. Zie ook het antwoord op vraag 4 van het lid Blanksma.

Vraag 4

Deelt u de mening dat toezichthouders, zoals de AFM en de Nederlandsche Bank (DNB), zich terughoudend moeten opstellen met betrekking tot de woningmarkt en hypotheekverstrekking2, daar dit de onrust op de huizenmarkt verder aanwakkert, terwijl het kabinet er juist alles aan gelegen is deze rust terug te brengen? Hoe gaat u DNB en de AFM hierop aanspreken?

Het staat de AFM en DNB als onafhankelijk toezichthouder vrij om zich uit te spreken over de woningmarkt. Zij dienen daarbij uiteraard wel de bestaande wet- en regelgeving te respecteren.

Vraag 1

Herkent u het patroon bij de grote hypotheekverstrekkers in Nederland om het maximum leenbedrag voor hypotheken voor tweeverdieners met maximaal 40 000 bruto inkomen niet te verruimen, wat in tegenspraak is met de door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) voorgestelde leennorm van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?1

Ja, dit patroon herken ik, een aantal kredietverstrekkers heeft richting de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) aangegeven dat de AFM zal worden gevolgd.

Vraag 2

Klopt het dat de Autoriteit Financiele Markten (AFM) boetes oplegt als hypotheekverstrekkers de verruimde Nibudnorm hanteren? Vindt u dit in lijn met het kabinetsbeleid? Zo ja, kunt u dan toelichten waarom het kabinet deze lijn volgt? Zo nee, kunt u dan toelichten waarom het kabinet een andere opvatting heeft dan de AFM?

De AFM heeft aangegeven dat de kredietverstrekkers er niet op voorhand vanuit kunnen gaan dat een verruiming van de leencapaciteit voor consumenten met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen door de AFM als verantwoorde kredietverlening wordt gezien. De AFM ziet overigens nog wel ruimte om in uitzonderingsgevallen meer hypotheek te verstrekken (zie ook het antwoord op vraag 4 en 6 van het lid Blanksma). Dit betekent dat niet op voorhand gezegd kan worden dat er boetes worden uitgedeeld.

Vraag 3

Kunt u aangeven wat u wel kan betekenen voor de grote groep huishoudens met een inkomen tot € 40 000 die nu niet in staat is een behoorlijke woning te kopen en vanwege hun modale salaris niet in aanmerking komen voor sociale huur en daarmee dus aangewezen zijn op de dure vrije huursector?

Ik ben het niet met u eens dat de groep huishoudens met een inkomen tot € 40 000 niet in staat zou zijn een behoorlijke woning te kopen enkel en alleen door de zienswijze van de AFM. De leencapaciteit werd jarenlang al zo bepaald zoals de AFM nu in stand wil houden, namelijk door het financieringslastpercentage van het hoogste inkomen van de tweeverdieners toe te passen op het verzamelinkomen van de beide inkomens. In algemene zin kan worden gesteld dat er dit jaar bij hetzelfde inkomen en rentestand minder geleend kan worden dan in 2011. Hoe dit uiteindelijk zal uitpakken voor specifieke huishoudens hangt af van de individuele situatie.Uiteraard is huren ook een optie voor deze inkomensgroepen. Daarbij zijn zij niet alleen aangewezen op woningen in de (dure) vrije huursector. Woningcorporaties kunnen tot 10% van hun vrijgekomen woningen met een huur tot € 664,66 toewijzen aan inkomens boven de € 34 085,–. Daarnaast kunnen deze inkomensgroepen een woning in de particuliere huursector woning huren, waarbij de huurprijs lager ligt dan de liberalisatiegrens.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht over malafide praktijken onder makelaars?1

Ja.

Vraag 2

Hoe luidt uw inschatting van de omvang van het geschetste probleem?

Ik beschik niet over gegevens over de omvang van malafide praktijken en kan derhalve geen inschatting geven.

Vraag 3

Bent u van mening dat de aanpak van malafide praktijken niet gepaard moet gaan met meer regels, maar met handhaving van bestaande regels? Hoe ziet de aanpak van het geschetste probleem er uit? Is striktere handhaving van de regels noodzakelijk om het geschetste probleem beter aan te kunnen pakken?

Ja, ik ben van mening dat aanpak van malafide praktijken door makelaars niet gepaard moet gaan met meer regels. Zie verder mijn antwoord op vraag 3 (zie Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2011–2012, nr. 1441).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat makelaars eisen willen stellen aan verhuur»1, en herinnert u zich de antwoorden op schriftelijke vragen over verhuurbemiddeling2 en de recente antwoorden in de nota naar aanleiding van het verslag van de minister van Veiligheid en Justitie op de inbreng van de SP-fractie in het verslag bij de wijziging van de Opiumwet?3

Ja.

Vraag 2

Staat u positief tegenover het voornemen van een deel van de makelaarsbranche om een keurmerk in te voeren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om ontduiking van het keurmerk onmogelijk te maken door dit algemeen verbindend te verklaren?

Ik sta positief tegenover maatregelen van de makelaarsbranche om de kwaliteit van de dienstverlening door makelaars te vergroten, ook als de makelaarsbranche een keurmerk voor makelaars invoert. Een keurmerk gaat uit van vrijwillige verkrijging van het keurmerk door te voldoen aan de eisen van het keurmerk. Ik zie echter geen reden voor het verplicht stellen van een keurmerk, zodat het keurmerk of een van de keurmerken een vestigingsverplichting wordt voor makelaars. De titelbescherming voor en de beëdiging van makelaars is in 2001 in het kader van deregulering, concurrentiebevordering en zelfregulering juist afgeschaft. De verschillende brancheorganisaties van makelaars hebben sindsdien concurrerende certificeringsregelingen ontwikkeld om de kwaliteit van de makelaardij te garanderen. Per certificeringsregeling gelden bepaalde opleidingseisen voor de toelating en bepaalde eisen met betrekking tot de permanente educatie. Een certificeringsregeling voor verhuur van woningen zou, indien die nog niet bestaat, de kwaliteit van de verhuurmakelaardij kunnen verbeteren.

Vraag 3

Zou een landelijke vergunningplicht voor verhuurmakelaars een effectief middel kunnen zijn om malafide gedrag in de branche te sanctioneren, zodat daarna langs publiekrechtelijke weg snel opgetreden kan worden tegen een bemiddelaar die in gebreke blijft, terwijl nu de bewoner een lange en kostbare civiele procedure moet voeren op grond van artikel 401, Boek 7, van het Burgerlijk Wetboek?

De herinvoering van een landelijke vergunningsplicht alleen zou geen effectief middel zijn om malafide gedrag in de branche te sanctioneren. Daarvoor is toezicht op de vergunninghouders en handhaving van de vergunningplicht noodzakelijk. De invoering van een dergelijke toezichthoudende en handhavende taak voor de overheid is in strijd met het kabinetsbeleid voor een compacte overheid, waarbij de overheidsinstanties zich beperken tot hun kerntaken.
De brancheorganisaties van makelaars kunnen makelaars van wie zij weten dat zij malafide praktijken voeren, het lidmaatschap van hun brancheorganisatie ontnemen, zodat de makelaar niet meer het merk van die brancheorganisatie mag voeren.
Voor woningeigenaren die hun woning (tijdelijk) willen verhuren geldt een eigen verantwoordelijkheid voor de beoordeling van mensen aan wie zij hun woning (tijdelijk) verhuren. Indien zij daarvoor gebruik maken van de bemiddeling door een makelaar, is het van belang dat zij met de makelaar goede afspraken maken over welke taken en handelingen de makelaar voor hen (de opdrachtgever) uitvoert. Opdrachtgevers kunnen makelaars die malafide praktijken toegepast hebben aanspreken op niet-nakoming van de opdrachtovereenkomst en eventueel schadevergoeding vorderen. Vereniging Eigen Huis geeft op haar website informatie en tips aan woningeigenaren die hun woning tijdelijk willen verhuren, waaronder tips ter voorkoming van huurders die hennep telen in de woning. Deze informatie is ook te raadplegen voor niet-leden van Vereniging Eigen Huis.

Vraag 1

Bent u bekend met de inhoud van het bericht «30 miljoen in zak bestuurders corporaties»?1

Ja, ik heb kennis genomen van dit bericht.

Vraag 2

Is het waar dat er in slechts zes jaar bijna 30 miljoen euro is verduisterd door bestuurders van woningcorporaties?

In het genoemde artikel wordt gesteld dat uit een inventarisatie van schadeclaims en rechtszaken blijkt dat bestuurders van woningcorporaties de afgelopen zes jaar bijna 30 miljoen euro in eigen zak hebben gestoken. Onder andere gezien het feit dat de rechter nog niet in alle in het artikel aangehaalde zaken uitspraak heeft gedaan, is het niet juist te stellen dat door bestuurders van corporaties dit bedrag in genoemde periode onrechtmatig is aangewend.
Wel zijn aanzienlijke sommen geld die waren bestemd voor de volkshuisvesting, door onrechtmatig handelen van bestuurders hieraan onttrokken. De diverse incidenten van de afgelopen jaren zijn aanleiding geweest om in het wetsvoorstel Herziening toegelaten instellingen volkshuisvesting (Herzieningswet), dat bij uw Kamer ligt, het integriteitstoezicht te verankeren en bepalingen op te nemen ter verbetering van het interne en externe toezicht.

Vraag 3

Is het waar dat er in slechts zes jaar meer dan 300 miljoen euro is verdampt door onverantwoord gedrag van directies en falend toezicht?

Gelet op de rechterlijke uitspraken die al zijn gedaan en nog volgen, niet gesteld worden dat de schade die door onverantwoord gedrag van directies is geleden, oploopt tot meer dan 300 miljoen euro. Een deel van die «schade» bestaat uit waardevermindering van grond en vastgoed als gevolg van onder andere de financiële crisis.
Weglekken van maatschappelijk bestemd vermogen dient zoveel mogelijk voorkomen te worden. Daarom zijn maatregelen opgenomen in de Herzieningswet ter verbetering van het interne toezicht. Onder meer is opgenomen dat de interne toezichthouder (de raad van commissarissen of de raad van toezicht) voorafgaand instemming moet verlenen ten aanzien van investerings- of desinvesteringsbeslissingen boven een bepaald bedrag.

Vraag 4

Op welke manier gaat u het interne en externe toezicht op woningcorporaties verbeteren zodat huurders niet langer gedupeerd worden door het wangedrag van bestuurders en toezichthouders?

Diverse incidenten in de sector hebben duidelijk gemaakt dat de primair verantwoordelijken voor het toezicht op corporaties, de interne toezichthouders, onvoldoende in staat zijn gebleken de ontwikkeling van de professionalisering van corporaties te volgen en zo nodig bij te sturen. Daarom zijn in de Herzieningswet bepalingen opgenomen ter versterking van het interne toezicht.
Onder meer zijn maatregelen opgenomen als waarborgen voor een onafhankelijk, alert en kritisch intern toezicht. Dit gecombineerd met de voorgestelde wettelijke aansprakelijkheid ingeval van onbehoorlijke taakvervulling door toezichthouders (zie ook antwoord 5 en 6), zal tot versterking van het interne toezicht leiden en bevorderen dat de vrijblijvendheid van dit toezicht verdwijnt.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de schade tot de laatste cent moet worden terugbetaald door de verantwoordelijken?

Mijn inzet is dat schade die aan de volkshuisvesting is berokkend, waar mogelijk verhaald dient te worden op degenen die dat ernstig valt te verwijten. Corporaties moeten (laten) onderzoeken of de geleden schade verhaald kan worden op de daarvoor verantwoordelijke partijen binnen of buiten de corporatie, hetzij via civielrechtelijke dan wel via strafrechtelijke weg. In diverse gevallen is om die reden aan externe toezichthouders die door mijn ambtsvoorganger zijn aangesteld, de opdracht gegeven om er op toe te zien dat de corporatie het aansprakelijkheidsaspect onderzoekt en nagaat of de geleden schade is te verhalen.
Het is niet aan het ministerie om nieuwe toezichthouders te benoemen, maar ik verwacht dat de voorgestelde wettelijke aansprakelijkheid voor toezichthouders bij onbehoorlijke taakvervulling (artikel 31 van de Herzieningswet) niet alleen zal leiden tot versterking van het interne toezicht, maar ook zal leiden tot een groter besef bij interne toezichthouders van hun taken en verantwoordelijkheden. Hiertoe behoort ook het selecteren en benoemen van geschikte nieuwe toezichthouders.

Vraag 6

Deelt u de mening dat falende toezichthouders altijd aansprakelijk moeten worden gesteld voor de veroorzaakte schade en dat deze toezichthouders daarna voorgoed uit de corporatiesector moeten worden geweerd? Zo ja, hoe gaat u dit bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u bekend met het onderzoek «Transformatie kantoren gaat niet vanzelf» in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en acht Nederlandse gemeenten en de in dat rapport gesignaleerde fiscale knelpunten bij de transformatie van kantoren naar (huur)woningen?

Ja.

Vraag 2

Bent u het eens met de stelling in het onderzoek dat bij transformatie van kantoren in huurwoningen in feite twee keer btw wordt betaald, hetgeen de kosten voor de te realiseren huurwoningen kan doen oplopen met 100 euro per vierkante meter? Is het, gegeven dat afschaffing van de zogenoemde btw-integratieheffing geen begaanbare weg is, dan in ieder geval mogelijk om een getransformeerd kantoorpand fiscaal niet te bejegenen als een «nieuw vervaardigd» onroerend goed maar als een getransformeerd bestaand vastgoed, zodat dubbele btw-heffing zoveel mogelijk kan worden voorkomen? Ziet u mogelijkheden langs deze weg de vastgoed- en bouwsector tegemoet te komen en tevens een bijdrage te leveren aan vermindering van het overaanbod van kantoren enerzijds en de schaarste aan woningen in stedelijke gebieden anderzijds?

Nee, met deze stelling ben ik het in algemene zin niet eens. In het geval een kantoorpand eerder voor belaste prestaties is gebruikt drukt er geen btw meer op het pand. Er heeft dan immers aftrek van btw plaatsgevonden. In het geval een pand voor vrijgestelde prestaties is gebruikt, drukt er nog wel btw op het pand. Vaak wordt hiermee dan in de verhuurprijs echter al rekening gehouden en is de verhuurder aldus gecompenseerd voor de btw die hij niet kon aftrekken.
Bovendien wordt eventuele niet afgetrokken btw alsnog – tijdsevenredig- teruggegeven als zich binnen 10 jaar na eerdere aanschaf een integratieheffing voordoet.
Die integratieheffing doet zich voor als delen van een bestaand pand worden gebruikt voor de vervaardiging van een nieuw pand. De integratieheffing zorgt voor een vergelijkbare btw-druk, ongeacht of het om een getransformeerd pand gaat dan wel om een pand dat geheel nieuw voor de koop- of huurmarkt is gebouwd. Dit vanuit het oogpunt van btw-neutraliteit.
Overigens ben ik wat betreft de toepassing van de integratieheffing op dit moment nog in afwachting van het oordeel van het Europese Hof van Justitie of alle ter beschikking gestelde stoffen, zoals grond, wel in de maatstaf van heffing voor de integratieheffing dienen te worden opgenomen. Een negatieve beslissing zou de markt in die zin tegemoet komen.
Met betrekking tot de vraag of het mogelijk is om een bijdrage te leveren aan de onderhavige problematiek door een getransformeerd kantoorpand fiscaal niet te bejegenen als een «nieuw vervaardigd» onroerend goed maar als een getransformeerd bestaand vastgoed, zodat dubbele btw-heffing zoveel mogelijk kan worden voorkomen, merk ik het volgende op.
De vaststelling of door transformatie een nieuw goed ontstaat hangt af van de feiten van het specifieke geval. Deze feiten zijn wat ze zijn, bij transformatie van kantoorpanden net zo goed als bij andere transformaties, en kunnen niet anders worden geduid. Het kan overigens goed zijn dat een transformatie – zelfs een zeer begrotelijke – toch geen nieuw vervaardigd goed oplevert. Louter de functiewijziging zal doorgaans – gelet op de huidige stand van de jurisprudentie – onvoldoende zijn om van een nieuw vervaardigd goed te kunnen spreken. Er zal dan ook niet in alle gevallen sprake zijn van een nieuw vervaardigd goed en de integratieheffing zal veelal achterwege blijven. Of er sprake is van een vervaardigd goed is in laatste instantie ter beoordeling van de rechter en kan niet in een algemene regel worden vastgelegd, juist omdat het om de waardering van de feiten gaat.

Vraag 3

Bent u bereid om de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij doorverkoop van commercieel vastgoed te verlengen van zes maanden naar twaalf maanden, zoals nu ook al geldt bij de doorverkoop van woningen, zodat projectplannen voor transformatie van vastgoed meer kans krijgen? Zo nee, waarom niet?

Nee, daar ben ik niet toe bereid. Binnen de overdrachtsbelasting geldt een regel dat bij een verkrijging binnen zes maanden na de vorige verkrijging alleen overdrachtsbelasting is verschuldigd over de meerwaarde. Dit is de waarde minus het bedrag waarover bij de eerdere verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd was, (of btw die niet in aftrek kon worden gebracht). De tijdelijke verlenging van de termijn van zes maanden naar twaalf maanden geldt alleen voor woningen waarbij de eerste verkrijging heeft plaatsgevonden in 2011. De suggestie ziet op verlenging van de termijn van zes maanden ook voor niet-woningen vanuit de gedachte dat projectontwikkelaars dan eerder zullen overgaan tot aankoop van leegstaande kantoren omdat een kleiner risico bestaat twee keer overdrachtsbelasting te moeten betalen.
Allereerst merk ik op dat als bij de transformatie van een kantoorpand sprake is van een vervaardigd nieuw goed in de zin van de omzetbelasting, er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is maar omzetbelasting. Voor die gevallen heeft een verlenging van de termijn van zes maanden dus geen effect. Er zijn ook andere redenen waarom het effect van een dergelijke maatregel als twijfelachtig moet worden beoordeeld. Bij beslissingen over herontwikkeling van kantoorpanden spelen tal van factoren een rol die veel belangrijker zijn dan fiscale overwegingen. Denk hierbij aan de rol van de gemeente (op welke wijze gaat de gemeente om met het verkopen van grond om nieuwbouw mogelijk te maken), de interesse van projectontwikkelaar (is er een markt voor) of de vraag (vaak liggen de panden op incourante locaties). Daarnaast merk ik op dat de zesmaanden regeling een generieke regeling is waarbij niet van belang is wie de verkrijger is en in welk kader de verkrijging plaatsvindt. Een specifieke regeling, waarin een langere termijn geldt voor verkrijging van onroerende zaken die bestemd zijn om herontwikkeld te worden, leidt tot verschillende problemen waardoor zo’n specifieke regeling af te raden is. Vanwege het selectieve element binnen een generieke regeling bestaat het risico van ongeoorloofde staatssteun. Een afwijkende termijn voor een specifieke groep leidt bovendien tot afbakeningsproblemen en een verhoging van de uitvoeringskosten voor de belastingdienst (extra afstemming met notarissen, extra toezicht en aanpassing van systemen). Deze problemen kunnen voor een deel vermeden worden door de termijn van zes maanden te verlengen voor alle niet-woningen. Dit heeft echter grotere budgettaire consequenties. Gezien het twijfelachtige effect van de maatregel op het tegengaan van kantoorleegstand zal het voordeel van een dergelijke maatregel voor een groot deel dan niet toekomen aan de groep en het doel waarvoor de maatregel bedoeld is.

Vraag 4

Volgens het kabinet1 vormt de WOZ-waarde geen belemmering om commercieel vastgoed onroerende zaken af te waarderen tot een lagere marktwaarde, omdat dan het afwaarderingsverlies fiscaal aftrekbaar blijft; hoe kunt u dan verklaren waarom in bovengenoemd rapport de veelal hogere WOZ-waarde wel degelijk als een knelpunt wordt ervaren in de markt?

In het rapport «Transformatie kantoren gaat niet vanzelf» gaat het over het jaarlijks afschrijven op vastgoed. In de door u aangehaalde brief van de minister van Financiën van 4 oktober 2011 gaat het over het afwaarderen op lagere marktwaarde. Het rapport zegt dat beleggers beperkt worden in de mate waarin ze afschrijvingen fiscaal ten laste van de winst kunnen brengen. Het klopt dat vastgoedbeleggers verhuurde onroerende zaken voor de belastingheffing kunnen afschrijven tot de WOZ-waarde. Daarnaast kan een incidentele afwaardering naar lagere marktwaarde aan de orde zijn als de marktwaarde lager is dan de WOZ-waarde, bijvoorbeeld in geval van (langdurige) leegstand. Dit afwaarderingsverlies, dat dus niet wordt beperkt door de WOZ-waarde, is fiscaal aftrekbaar. Als de leegstaande kantoorruimte vervolgens weer wordt verhuurd, moet het eerder in aanmerking genomen afwaarderingsverlies worden teruggenomen.

Vraag 5

Ziet u nog andere mogelijkheden om de transformatie van commercieel vastgoed naar huur- of koopwoningen langs fiscale weg te stimuleren?

In een brief die de minister van Infrastructuur en Milieu mede namens mij op 28 april 2011 naar de Tweede Kamer heeft gestuurd2, is uitvoerig ingegaan op tal van suggesties die zijn gedaan om met fiscale maatregelen kantorenleegstand aan te pakken. In deze brief is onder meer verwezen naar de uitgangspunten in de fiscale agenda die ik namens het kabinet in het voorjaar van 2011 naar de Tweede Kamer heb gestuurd. Op grond van die uitgangspunten, eenvoud, soliditeit en fraudebestendigheid, is aangegeven dat het kabinet terughoudend is waar het gaat om het introduceren van nieuwe fiscale instrumenten. Daarnaast is ook gewezen op beperkingen uit hoofde van Europese regelgeving en niet te vergeten budgettaire overwegingen, want – dat lijkt soms wel eens te worden vergeten – ook belastinguitgaven belasten het overheidstekort.
Daarnaast is in de brief van 28 april ook gewezen op wat fiscaal wel mogelijk is. Zo kan op verhuurde kantoorpanden zonder meer worden afgeschreven tot de WOZ-waarde, kunnen kosten (zoals hypotheekrente) gewoon in aftrek worden gebracht ongeacht of het pand leeg staat en, zoals ook in antwoord op vraag 4 is verwoord, kan in geval van langdurige leegstand afwaardering plaatsvinden tot onder de WOZ-waarde. Dit nog afgezien van mogelijkheden die gemeenten hebben, bijvoorbeeld in de sfeer van de OZB.
Op grond van de hiervoor kort geschetste overwegingen acht ik het niet mogelijk en ook niet wenselijk om langs fiscale weg de transformatie van commercieel vastgoed naar huur- of koopwoningen (extra) fiscaal te stimuleren.

Vraag 1

Waarom zijn er rond 20 december door de Belastingdienst brieven verstuurd aan toeslaggerechtigden met de mededeling dat de huur- en/of zorgtoeslag per 1 januari 2012 wordt stopgezet? Bent u ervan op de hoogte dat deze mensen veelal nog recht op een toeslag hebben?

Elk jaar komt een aantal toeslaggerechtigden niet meer in aanmerking voor het automatisch continueren van hun toeslag naar het volgende jaar. Enerzijds is dat het gevolg van aangepaste normen, waardoor er geen recht meer is. Anderzijds door toezichtacties van de Belastingdienst. Ook ten aanzien van toeslagjaar 2012 is dat het geval.
Wat dit jaar anders is dan in andere jaren, is dat door de implementatie van het nieuwe toeslagensysteem er burgers zijn die als gevolg van onder andere de inkomensharmonisatie geen toeslag meer ontvangen. Hierover heb ik uw Kamer eerder geïnformeerd.1
In totaal hebben rond 20 december 2011 ongeveer 48 000 burgers een brief ontvangen waarin is aangegeven dat zij volgens de gegevens van de Belastingdienst voor toeslagjaar 2012 geen recht meer hebben op een huurtoeslag. Ook voor de zorgtoeslag is een dergelijke brief gezonden. Daarbij ging om ongeveer 120 000 brieven.
Als burgers menen wel recht te hebben op een toeslag, dan is in de brief aangegeven dat zij de toeslag opnieuw kunnen aanvragen. Ook dit is niet anders dan in andere jaren. Wat wel nieuw is, is dat burgers nu gebruik kunnen maken van Mijn Toeslagen, op www.toeslagen.nl. Daarnaast kunnen ze ook de BelastingTelefoon bellen.
Evenwel is er dit jaar iets niet goed gegaan met een groep van ongeveer 600 toeslaggerechtigden. Bij deze groep, zo is gebleken, de toeslag ten onrechte stopgezet. Het betreft een groep burgers die een verblijfstatus in GBA hebben waardoor ze in beginsel niet in aanmerking komen voor een toeslag. De betreffende burgers hebben echter aangegeven hierop een uitzondering te zijn, waardoor ze wél recht hebben. Hiervoor is evenwel aanvullende informatie van de IND nodig. Inmiddels is contact geweest met de IND en is inderdaad gebleken dat betreffende burgers recht hebben. De IND levert de ontbrekende informatie alsnog aan bij de Belastingdienst.

Vraag 2

Op basis waarvan is de conclusie getrokken dat deze mensen geen recht op een toeslag hebben? Hoeveel mensen hebben deze brief ontvangen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat toeslaggerechtigden pas op 20 december 2011 krijgen meegedeeld dat zij per 1 januari 2012 geen recht op een toeslag hebben en dat zij opnieuw een toeslag kunnen aanvragen? Acht u een termijn van 10 dagen een redelijke termijn om deze kennisgeving van stopzetting te versturen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de Belastingdienst de komende tijd goed bereikbaar is zodat mensen met vragen over bijvoorbeeld deze brief snel geholpen kunnen worden?

Naast het feit dat burgers via Mijn Toeslagen op www.toeslagen.nl 24 uur per dag en zeven dagen per week hun aanvraag eenvoudig kunnen indienen, kunnen ze de BelastingTelefoon bellen. Van 20 december tot en met 27 december was de BelastingTelefoon op werkdagen van 8–22 uur geopend. Op andere werkdagen is de BelastingTelefoon van 8–20 uur open. Als burgers daar aangeven dat ze toch recht denken te hebben, dan kan de BelastingTelefoon de aanvraag direct verwerken.
Daarnaast is het ook mogelijk om op werkdagen naar de balie van een regiokantoor van de Belastingdienst te gaan. Ook daar kunnen burgers geholpen met het indienen van een aanvraag.

Vraag 5

Hoe gaat u ervoor zorgen dat hernieuwde aanvragen voor een toeslag snel in behandeling worden genomen?

Als burgers voor 3 januari 2012 hun eerste aanvraag indienen dan krijgen zij op 20 januari 2012 hun toeslag weer uitbetaald. Dit is dan een dubbele betaling. Burgers die bellen of langskomen bij de balie, worden hierop gewezen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat op deze manier toeslaggerechtigden in een lastige situatie terecht kunnen komen omdat zij zonder een toeslag de vaste lasten mogelijk niet meer kunnen betalen? Hoe gaat u ervoor zorgen dat mensen die recht op een toeslag hebben niet in problemen komen door deze abrupte stopzetting van de toeslagen? Bent u bereid om u maximaal in te spannen om deze mensen alsnog op tijd de toeslag uit te betalen waar zij recht op hebben?

Ten aanzien van de ongeveer 600 burgers waarbij de toeslag ten onrechte is gestopt heeft de Belastingdienst contact met deze burgers opgenomen. Deze burgers is uitgelegd wat er aan de hand was en is er een nieuwe aanvraag ingediend. Vanaf 20 januari 2012 krijgen ze hun toeslag weer uitbetaald.
De Belastingdienst vraagt deze burgers actief of er hierdoor sprake is van acute financiële problemen. Als dat zo is, dan neemt de Belastingdienst contact op met, bijvoorbeeld, de verhuurder. Voorzover mij nu bekend hebben zich nog geen acute problemen voorgedaan.
Ten aanzien van alle andere gevallen geldt het normale beleid. Dit houdt in dat een burger, die recht heeft op een toeslag, zelf contact moet opnemen met de Belastingdienst. Als hij aangeeft dat hij door de latere uitbetaling in financiële problemen komt, dan neemt de Belastingdienst contact op met, bijvoorbeeld, de verhuurder.

Vraag 7

Kunt u deze vragen binnen een week beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Herinnert u zich nog dat u tijdens het plenaire debat over het Belastingplan 2012 heeft toegezegd dat u mensen zou informeren over de verlaging van de vermogenstoets in de huurtoeslag voor 2012, zowel middels een persbericht als middels informatie op de site van de Belastingdienst/Toeslagen?

In de Tweede Kamer is gesproken over de afschaffing van de kindertoeslag die de vorm heeft van een verhoging van het heffingsvrije vermogen in box 3 en het mogelijke effect hiervan op de huurtoeslag van mensen met kinderen. Ik heb verder in het plenaire debat aangegeven dat ik naar aanleiding van het Belastingplan 2012 meerdere zaken in de pers zal brengen.
Na de stemming in de Tweede Kamer is een persbericht over alle wijzigingen van het Belastingplan 2012 uitgebracht. Hierin staat dat het vanaf 2012 niet meer mogelijk is een extra bedrag per minderjarig kind op te tellen bij het heffingsvrij vermogen van box 3 en dat deze maatregel mogelijk effect heeft op de huurtoeslag van mensen met minderjarige kinderen. Daarnaast is toen een bericht op de eerste pagina van de website van toeslagen (www.toeslagen.nl) geplaatst dat de vermogenstoets huurtoeslag met minderjarige kinderen wijzigt. Het volledige bericht luidt:
Vanaf 2012 kunt u geen extra bedrag per minderjarig kind bij het heffingvrij vermogen (box 3) meer optellen. Deze maatregel heeft mogelijk effect op uw huurtoeslag.
Heffingvrij vermogen is een vast bedrag van uw bezittingen min schulden waarover geen belasting hoeft te worden betaald. Vanaf 2012 kunt u alleen rekenen met uw eigen heffingvrije vermogen (€ 21 139). Als u heel 2012 een fiscale partner hebt of daarvoor kiest, is het heffingvrije vermogen € 42 278.
Komt u op toetsdatum 1 januari 2012 boven het heffingvrije vermogen uit? Dan hebt u geen recht op huurtoeslag voor 2012. Zet dan zelf uw huurtoeslag stop. Uw huurtoeslag stopzetten met ingang van 1 januari 2012 kan vanaf december 2011.»
Verder zijn de intermediairs (o.a. woningbouwcorporaties, sociale raadslieden en gemeenten) geïnformeerd over de afschaffen van de kindertoeslag van het heffingsvrije vermogen in box 3, zodat zij hun klanten hierover kunnen informeren.

Vraag 2

Klopt het dat mensen, als zij ook maar € 1 boven de vermogenstoets uitkomen op 1 januari hun hele huurtoeslag over het jaar 2012 kunnen kwijtraken?

Ja, de wetgever heeft in de Wet op de huurtoeslag gekozen voor een vermogenstoets waarbij men geen recht op huurtoeslag heeft wanneer men boven het bedrag van de vrijstelling van box 3 van de Wet op de Inkomstenbelasting uitkomt.

Vraag 3

Acht u het denkbaar dat deze mensen en de buitengewoon efficiënte Belastingdienst/Toeslagen daar pas na een jaar achter komen, zodat zij geconfronteerd kunnen worden met terugvorderingen van vele duizenden euro’s?

De wetgever heeft in de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen bepaald dat aanvragers van een toeslag wijzigingen die van belang zijn voor het recht op en de hoogte van de toeslag aan de Belastingdienst/Toeslagen moeten doorgeven. De Belastingdienst/Toeslagen kan dan hierop (het voorschot op) de toeslag aanpassen. Het gaat bijvoorbeeld om wijzigingen in de huishoudsamenstelling, het inkomen en in het geval van de huurtoeslag een wijziging in het vermogen. Indien toeslagaanvragers deze wijzigingen direct doorgeven kan hierdoor worden voorkomen dat na afloop van het toeslagjaar bij het definitief toekennen van de toeslag een nabetaling of terugvordering plaatsvindt. In het bericht op de website van Belastingdienst/Toeslagen worden aanvragers van een huurtoeslag opgeroepen zelf hun huurtoeslag stop te zetten op het moment dat ze vaststellen dat hun vermogen boven het heffingsvrije vermogen uitkomt.

Vraag 4

Klopt het dat er op 23 december 2012 geen bericht staat op de site van de Belastingdienst/Toeslagen, terwijl veel andere wijzigingen, zoals de verlaging van de huurtoeslag en de kinderopvangtoeslag wel helder en duidelijk vermeld worden op http://www.toeslagen.nl/2012?

Nee, dit klopt niet. Zoals gemeld in het antwoord op vraag 1, is na de stemming van het Belastingplan 2012 een bericht geplaatst op de website van de Belastingdienst/Toeslagen onder de kop «actueel».

Vraag 5

Klopt het dat er geen apart persbericht is verschenen over de verlaging van de vermogenstoets voor gezinnen met kinderen en huurtoeslag?

Zoals gemeld in het antwoord op vraag 1 heb ik een persbericht over het Belastingplan 2012 uitgebracht waarin onder andere staat dat het vanaf 2012 niet meer mogelijk is een extra bedrag per minderjarig kind op te tellen bij het heffingsvrij vermogen van box 3 en dat deze maatregel mogelijk effect heeft op de huurtoeslag van mensen met minderjarige kinderen. Er is gekozen voor één persbericht omdat dit doelmatiger is dan over alle wijzigingen en gevolgen van het Belastingplan 2012 afzonderlijke persberichten uit te brengen. Daarnaast is ervoor gekozen om toeslaggerechtigden te informeren via internet omdat dit een doelmatig medium is gebleken.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de ene zin in het lange nieuwsbericht «Tweede Kamer stemt in met Belastingplan 2012» over de vermogenstoets niet geleid heeft tot aandacht voor dit probleem bij de doelgroep die het hier betreft?

De website van de Belastingdienst/Toeslagen is het belangrijkste medium om bij toeslagaanvragers aandacht te vragen voor actuele zaken die spelen bij toeslagen. Toeslagaanvragers worden door de Belastingdienst erop geattendeerd om naar deze website te gaan en de berichten te lezen. Zoals gesteld in het antwoord op vraag 1 geeft de Belastingdienst/Toeslagen aan de wijziging in het heffingsvrij vermogen op deze website uitvoerig aandacht. Daarnaast is hierover een passage opgenomen in het persbericht van het Belastingplan 2012 en worden intermediairs geïnformeerd. Ik ben van mening dat hiermee in redelijkheid voldoende inspanning is gedaan om de desbetreffende toeslaggerechtigden te informeren.

Vraag 7

Bent u bereid om per ommegaande in beide lacunes te voorzien en breed bekendheid te geven aan deze maatregel, zoals toegezegd in de Kamer?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Kunt u deze vragen binnen vijf dagen beantwoorden?

Dit is bijna gelukt.

Vraag 1

Bent u bekend met de signalen uit de praktijk dat veel belastingplichtigen problemen hebben om de erfbelasting te betalen als de nalatenschap uit een woning bestaat en deze woning niet snel genoeg verkocht kan worden, nu de verkooptijd van koopwoningen is opgelopen tot 23 maanden?1

Naar aanleiding van uw vraag of mij uit de praktijk signalen bekend zijn dat veel belastingplichtigen problemen hebben om de erfbelasting te betalen als de nalatenschap uit een woning bestaat en deze woning niet snel genoeg verkocht kan worden, nu de verkooptijd is opgelopen tot 23 maanden, kan ik u op grond van informatie van de Belastingdienst meedelen dat bedoelde problemen hoegenaamd niet bestaan.
Verzoeken om uitstel van betaling voor aanslagen erfbelasting worden sinds januari 2011 centraal behandeld in Utrecht. Beleid is dat voor aanslagen onder € 50 000 waarbij niet betaald kan worden in verband met de tijdelijke onverkoopbaarheid van de woning zonder meer uitstel van betaling wordt verleend gedurende een jaar. Is het aanslagbedrag hoger of de termijn waarvoor uitstel wordt gevraagd langer, wordt zekerheid gevraagd in de vorm van een hypotheek op de betreffende woning. In de regel is hier weinig tot geen discussie over.
Aanslagen opgelegd voor 2011 worden nog behandeld door de Belastingregio's afzonderlijk. Ook uit informatie van deze regio's blijkt niet van problemen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het ongewenst is dat erfgenamen een nalatenschap met een positieve waarde zouden moeten verwerpen, omdat zij de erfbelasting over de nalatenschap niet op tijd zouden kunnen betalen?

In december 2008 hebben de leden Jansen en Bashir vragen gesteld over min of meer dezelfde situatie die u thans hebt voorgelegd. In zijn schriftelijke antwoord aan de Voorzitter van de Tweede Kamer (brief van 13 januari 2009, nr. DGB/2008/6442) heeft de toenmalige staatssecretaris het volgende geantwoord, welk antwoord nog steeds opgeld doet.
«Voor aanslagen in het recht van successie geldt een wettelijke betalingstermijn van twee maanden; in het algemeen worden deze aanslagen overigens eerst geruime tijd na het overlijden van de erflater opgelegd. Na het opleggen van de aanslag kan de Belastingdienst zo nodig uitstel van betaling verlenen voor een periode van twaalf maanden. In de praktijk hebben belastingschuldigen die voor laatstbedoeld uitstel van betaling in aanmerking komen, gerekend vanaf het tijdstip van verkrijging, een periode van twee jaren om de verkregen goederen geheel of gedeeltelijk te gelde te maken (hetzij door middel van verkoop hetzij door middel van belening) teneinde uit de opbrengst het verschuldigde recht te betalen. Deze periode is meestal voldoende; indien sprake is van bijzondere omstandigheden, voorziet het uitstelbeleid van de Belastingdienst in een nog langere termijn (dan de genoemde twaalf maanden).»
Erfgenamen hoeven derhalve hun nalatenschap met een positieve waarde niet te verwerpen, omdat zij de erfbelasting over de nalatenschap niet op tijd zouden kunnen betalen, gelet op het feit dat uit het vorenstaande blijkt dat de Belastingdienst zich coulant opstelt bij het innen van erfbelasting.

Vraag 3

Deelt u de mening dat, als de erfgenamen er alles aan gedaan hebben om de geërfde woning zo snel mogelijk te kunnen verkopen, maar dit vanwege de economische tijden op de woningmarkt nog niet gelukt is, de Belastingdienst zich soepel op zou moeten stellen bij het verlenen van uitstel van betaling of van een betalingsregeling?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid de regeling voor uitstel van betaling voor het erven van de blote eigendom van een woning2 tijdelijk uit te breiden tot nalatenschappen die voor een groot deel bestaan uit een nog niet verkochte woning, al dan niet met hypotheek bezwaard, als de belastingplichtige over onvoldoende andere middelen beschikt om de erfbelasting te kunnen betalen?

Uit de antwoorden op de vragen 1, 2 en 3 blijkt van een soepele opstelling van de Belastingdienst in het geval de verschuldigde erfbelasting niet kan worden betaald en de nalatenschap uit een woning bestaat die niet snel genoeg verkocht kan worden. Derhalve vind ik een uitbreiding van de regeling voor uitstel van betaling voor het erven van de blote eigendom van de woning ex artikel 25, lid 20, Invorderingswet 1990 niet in de rede liggen.

Vraag 1

Bent u bekend met de brief van bureau Dudok (bouw- en vastgoedrecht) aan de Eerste Kamer (d.d. 16 december 2011) inzake de vrijstellingen van de vennootschapsbelastingplicht voor zorgwoningcorporaties?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de constatering van Dudok in deze brief dat er 21 zorgwoningcorporaties zijn die krachtens een vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst, dan wel op grond van het gelijkheidsbeginsel, zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting onder toepassing van artikel 5, eerste lid, onderdeel c van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969?

Er lijkt zich een spraakverwarring voor te doen ten aanzien van vaststellingsovereenkomsten enerzijds en opzeggingstermijnen anderzijds. Allereerst moet worden opgemerkt dat er ten aanzien van woningcorporaties die zich (nagenoeg) geheel bezighouden met de verhuur van zorgvastgoed drie categorieën zijn te onderscheiden, te weten:
In categorie 2 is in een aantal situaties (ca. 11 gevallen) een vaststellingsovereenkomst tussen de desbetreffende woningcorporatie en de Belastingdienst gesloten, dan wel heeft de Belastingdienst eenzijdig de vrijstelling gehonoreerd. Die overeenkomsten zijn van uiteenlopende aard en sluiten aan bij het specifieke geval. Ook het eventuele opzeggen van de overeenkomst c.q. vrijstelling is op uiteenlopende wijze geregeld. In sommige gevallen is er een overeenkomst voor bepaalde duur gesloten, die bijvoorbeeld bij wetswijziging of beleidswijziging door de Belastingdienst -al dan niet rekening houdende met een redelijke overgangstermijn- opgezegd kon worden.
In onderdeel 4.5 van het beleidsbesluit van 8 december 2009, nr. CPP 2009/1368M heeft mijn ambtsvoorganger een beleidsmatig standpunt weergegeven ten aanzien van woningcorporaties die zich (nagenoeg) geheel bezighouden met de verhuur van zorgvastgoed. Wanneer de zorgcomponent, de handen aan het bed, ontbreekt, kan geen beroep worden gedaan op de zorgvrijstelling.
Zoals te lezen onder punt 5 (geldigheidsduur van overeenkomst), vierde gedachte streepje, van de vaststellingsovereenkomst (bijlage brief DUDOK), eindigt de overeenkomst in elk geval met ingang van het tijdstip waarop een wijziging in het beleid van de Belastingdienst wordt afgekondigd, in dit geval dus het beleidsbesluit d.d. 8 december 2009, rekening houdend met een redelijke opzegtermijn. Alle bij de Belastingdienst bekend zijnde gevallen hebben in de maand december 2009 een brief ontvangen waarin is verwezen naar voormeld besluit. In de situaties dat in het verleden een vrijstelling is verleend, is in die brief tevens aangeven dat deze vrijstelling per 1 januari 2010 komt te vervallen. In het geval van de bijlage bij de brief van DUDOK is de opzeggingsbrief op 16 december 2009 verzonden. Vervolgens hebben er in de eerste helft van 2010 gesprekken plaatsgevonden tussen de Belastingdienst en de desbetreffende woningcorporaties (categorie 2). Naar aanleiding van deze gesprekken is de belastingplicht van deze groep uitgesteld tot 1 januari 2011, waarbij dus rekening is gehouden met de redelijke opzeggingstermijn. In het geval van de bijlage bij de brief van DUDOK heeft dit gesprek plaatsgevonden op 17 mei 2010. De verlenging van de opzeggingstermijn tot 1 januari 2011 is bevestigd in de brief van 17 augustus 2010.
Vervolgens is tijdens de Eerste Kamerbehandeling van het Belastingplan 2011 in december 2010 door mij toegezegd dat de belastingplicht nog een extra jaar wordt opgeschort. Dit betekent dat de belastingplicht dus op 1 januari 2012 aanvangt. In het kader van een gelijke behandeling geldt die inwerkingtreding ook voor de andere twee hiervoor genoemde categorieën. Dit is afzonderlijk aan hen per brief van 27 december 2010 door de Belastingdienst gecommuniceerd. Zodoende is dus een gelijke behandeling gewaarborgd voor alle woningcorporaties die zich (nagenoeg) geheel bezighouden met de verhuur van zorgvastgoed. Het resultaat is dus dat er de facto een overgangstermijn van (ruim) twee jaren in acht is genomen. Een dergelijke overgangstermijn kwalificeer ik als ruimhartig.

Vraag 3

Deelt u de zienswijze van Dudok dat, gezien de plicht van inachtneming van een redelijke overgangstermijn, de beëindiging van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting in 2012 geen budgettaire opbrengsten zal genereren en dat uitstel van het schrappen van genoemde vrijstelling vanuit dit oogpunt niet bezwaarlijk is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Klopt het dat invoering van het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen betekent dat de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting voor zorgwoningcorporaties verloren gaat en dat bij eventuele herinvoering toestemming van de Europese Commissie nodig is gezien het arrest Altmark van de Hoge Raad inzake de toepassing van staatssteunregels?

Vooropgesteld zij dat er door de invoering van de wetsvoorstel OFM 2012 geen sprake is van het vervallen van een in een de wet opgenomen vrijstelling. Woningcorporaties die zich (nagenoeg) geheel bezighouden met de verhuur van zorgvastgoed zijn namelijk, net als alle andere woningcorporaties, sinds 1 januari 2008 integraal belastingplichtig gemaakt om een gelijk speelveld te creëren met andere belastingplichtige aanbieders van vastgoed.
Het herinvoeren van de vrijstelling van vennootschapsbelasting voor woningcorporaties (of alleen voor aanbieders van zorgvastgoed) die in 2008 integraal belastingplichtig zijn gemaakt, zou naar verwachting inderdaad ongeoorloofde staatsteun betreffen. Immers, de Europese Commissie heeft eerder bezwaren geuit tegen de destijds bestaande vrijstelling, omdat dit leidde tot een verstoring van het fiscale level playing field.

Vraag 5

Deelt u de mening dat invoering van het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen gezien het voorgaande een onomkeerbare stap betekent die strijdig is met de motie Groot/Omtzigt1 inzake de nog te formuleren visie op de maatschappelijke rol van woningcorporaties en de daarbij passende fiscale behandeling ?

Neen. De wijzigingen uit het OFM 2012 betreffen slechts een verduidelijking van het begrippenkader en daarmee van bestaande wetgeving en beleid. Dit staat los van mijn toezegging om voor 1 april volgend jaar een visie te geven op de maatschappelijke rol van woningcorporaties en de daarbij passende fiscale behandeling,

Vraag 6

Bent u bereid het schrappen van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting voor zorgwoningcorporaties op te schorten? Zo nee, waarom niet?

Neen. Woningcorporaties zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig geworden omdat het professionele spelers op de vastgoed markt betreft die direct concurreren met andere aanbieders van vastgoed. Woningcorporaties, die zich (nagenoeg) geheel bezighouden met de verhuur van zorgvastgoed, zijn dus ook vanaf 2008 integraal belastingplichtig gemaakt. Echter, sinds 2008 is in individuele gevallen (achteraf ten onrechte) een beroep op de zogenoemde zorgvrijstelling door een aantal corporaties goedgekeurd.
In 2009 is een beleidsbesluit uitgevaardigd waarin werd duidelijk gemaakt dat woningcorporaties, die zich (nagenoeg) geheel bezighouden met de verhuur van zorgvastgoed, door het ontbreken van het zorgcomponent, geen beroep kunnen doen op deze vrijstelling.
Dit beleid heb ik altijd consequent uitgedragen. Tijdens de plenaire behandeling van het Belastingplan 2011 in de Eerste Kamer bleek echter dat er nog steeds onduidelijkheid bestond over de reikwijdte van deze vrijstelling. Ik heb daarom destijds toegezegd de vrijstelling in de goedkeurende sfeer met één jaar te verlengen. Met de wijzigingen uit het OFM 2012, wat een verduidelijking van het begrippenkader betreft, is deze onduidelijkheid nu volledig weggenomen. Ik zie daarom geen reden, noch mogelijkheid, om deze corporaties nogmaals een jaar respijt te geven. Wel ben ik bereid, zoals reeds toegezegd in de Eerste Kamer, constructief mee te werken met deze corporaties middels een met de Belastingdienst te sluiten vaststellingsovereenkomst over de openingsbalans.

Vraag 7

Kunt u deze vragen met spoed beantwoorden voor 20 december te 12.00 uur in verband met de inwerkingtreding van de wet?

Ik kan deze vragen, die op 20 december 2011, om 17.21 zijn binnengekomen, met spoed beantwoorden, maar niet met terugwerkende kracht.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van berichtgeving over duizenden constructiefouten in de bouw en de daaruit voortvloeiende risico’s?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat met deze constructiefouten grote veiligheidsrisico’s voor bouwvakkers en gebruikers van gebouwen ontstaan? Hoe beoordeelt u deze risico’s?

De berichtgeving is gebaseerd op rapportages van het Platform Constructieve Veiligheid – een initiatief van Bouwend Nederland, NLingenieurs, VROM-Inspectie, BNA en CUR Bouw & Infra – inzake het ABCmeldpunt (Aanpak Bouwincidenten Constructieve veiligheid). Bij dit meldpunt kunnen bouwfouten die betrekking hebben op de constructieve veiligheid (vertrouwelijk) worden gemeld worden.
Uit de rapportages blijkt dat driekwart van de bij het ABC-meldpunt gemelde fouten voor ingebruikname is ontdekt. Verder leidt het merendeel van de fouten tot alleen economische schade en/of verminderde functionaliteit. De veiligheidsrisico’s voor gebruikers zijn derhalve beperkt; voor bouwvakkers is het risico groter. Bouwfouten zullen nooit 100% te voorkomen zijn. Gezien de mogelijke risico’s is het aan de sector zelf om zich maximaal in te spannen om bouwfouten te voorkomen.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de schattingen uit de berichtgeving dat het jaarlijks in de bouw om ongeveer 20 000 constructiefouten kan gaan?

De door de onderzoekers gemaakte schatting is gebaseerd op omzet van de bouwsector en een drietal aannames: de faalkosten in de bouw (10% van de omzet), het aandeel van constructieve fouten in die faalkosten (20%) en de gemiddelde schadepost bij een constructieve fout (€ 50 000). Op basis van deze drie aannamen komen de onderzoekers tot genoemde raming: bij een totale omzet van 50 miljard, zijn de faalkosten 5 miljard waarvan 1 miljard constructief wat veroorzaakt wordt door 20 000 fouten à € 50 000. Het betreft hier een raming van alle fouten, ook degene die al in het ontwerp worden ontdekt en zijn verholpen en fouten die niet tot problemen leiden.
De onderzoekers geven aan dat deze raming slechts tot doel had om een beeld te verkrijgen van respons bij het ABC-meldpunt. Over de juistheid van de schatting kan ik dan ook geen uitspraak doen. Er bestaat geen informatie over het daadwerkelijke aantal constructieve fouten die tijdens de bouw of na oplevering tot problemen leiden.
Bij het ABCmeldpunt zijn over een periode van 34 maanden 190 bouwfouten gemeld. Dit betreft dus een fractie van het door de onderzoekers geschatte aantal bouwfouten.

Vraag 4

Heeft u zicht op de ontwikkelingen en achtergronden van het aantal constructiefouten in de bouw in de afgelopen jaren? Zo ja, kunt u deze schetsen? Zo nee, bent u bereidt om deze in kaart te brengen?

Het in kaart brengen van de ontwikkelingen en achtergronden van het aantal constructiefouten is onderdeel van het ABCmeldpunt. Op dit moment zijn nog onvoldoende bouwfouten geregistreerd om uitspraken te doen over de ontwikkeling van het aantal fouten over de afgelopen jaren. In de betreffende rapportage worden wel de oorzaken achter de bouwfouten genoemd. Volledigheidshalve verwijs ik hiervoor naar dit rapport.
Ik beschouw het monitoren van het aantal constructiefouten primair als verantwoordelijkheid van de bouwpraktijk. Deze verantwoordelijkheid is door de bouwpraktijk ook opgepakt via het ABCmeldpunt. Ik ga er vanuit dat het ABCmeldpunt de komende jaren verdere informatie oplevert over de ontwikkelingen en achtergronden van het aantal constructiefouten.

Vraag 5

In welke mate hebben bouwtechnische fouten in de afgelopen jaren bijgedragen aan de verhoging van de bouwkosten in Nederland?

Er is geen aanleiding om uit te gaan van een onevenredige toename in de bouwkosten door bouwtechnische fouten respectievelijk constructieve fouten. Wellicht is het mogelijk om dit aspect binnen het door uw Kamer aangekondigde onderzoek naar de stijging van bouwkosten mee te nemen.

Vraag 6

Bent u bereid om de oorzaken, gevolgen en maatschappelijke kosten zorgvuldig in kaart te brengen zodat deze problematiek van een passende aanpak kan worden voorzien?

Het ministerie van BZK heeft de afgelopen drie jaar financieel bijgedragen aan het ABCmeldpunt. Zie in dat kader ook de brief van mijn ambtsvoorganger van 5 december 2008 (28 325 nr. 95), waarin uw kamer geïnformeerd is over de activiteiten die gestart zijn ter verbetering van de constructieve veiligheid en de beantwoording van de vragen van het lid Boelhouwer (PvdA), 24 juli 2009, 2009Z14287. Ik zie op dit moment geen noodzaak om in aanvulling hierop onderzoek te doen naar de oorzaken, gevolgen en maatschappelijke kosten van constructieve fouten. Uit de onderzoeken die de afgelopen jaren door de VROM-Inspectie zijn uitgevoerd en uit de werkzaamheden van het Platform Constructieve Veiligheid komt een eenduidig beeld naar voren van de oorzaak van constructieve fouten: versnippering, geringe coördinatie en het onvoldoende nemen van verantwoordelijkheden lijken de belangrijkste oorzaken. Alle betrokken partijen werken – onder meer via de uitvoering van het Actieprogramma Constructieve Veiligheid en het Compendium constructieve veiligheid – aan verbetering. Verder hoop en verwacht ik dat concretisering van de aansprakelijkheden, zoals beoogd met de uitwerking van de adviezen van de Commissie Dekker, een extra impuls zal geven aan het terugdringen van bouwfouten in het algemeen en constructieve fouten in het bijzonder.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichtgeving over miljoenen aan bezuinigingen bij de Friese woningcorporatie Elkien als gevolg van de aangekondigde heffing van het kabinet richting woningcorporaties?1

Ja, van dit artikel in de Leeuwarder Courant is kennis genomen, evenals van het wat uitgebreidere persbericht ter zake van Elkien zelf (zie bijlage).

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de aankondiging van woningcorporatie Elkien dat zij deze bezuiniging o.a. zoekt in terugtrekking uit kleine kernen waar zij nu nog actief is?

Elkien is een corporatie die strategische beleidskeuzes heeft gemaakt welke in sterke mate zijn gebaseerd op demografische ontwikkelingen in haar werkgebied en haar financiële mogelijkheden. In haar «Strategisch Voorraadbeleidsplan» kiest Elkien, kort gezegd, voor kwantitatieve en kwalitatieve groei van haar bezit in de stedelijke kernen, voor kwalitatieve groei in grotere plattelandskernen, en voor kwantitatieve vermindering in kleinere plattelandskernen. Op deze wijze wil Elkien haar woningvoorraad beter doen aansluiten op de vraag vanuit de doelgroepen. Voor de kleine plattelandsdorpen betekent dit dat Elkien huurwoningen gaat afstoten, hetzij door verkoop hetzij door sloop. Het betekent echter niet dat Elkien deze dorpen zomaar aan hun lot overlaat. Elkien is, met ondersteuning van de SEV, een Maatwerkproject gestart gericht op een methodiek om dorpen een toekomstvisie te laten ontwikkelen gebaseerd op eigen kracht en kwaliteit.
Dat acht ik een verantwoorde werkwijze.

Vraag 3

Bent u van mening dat dit een onwenselijk en onverantwoord effect is van deze heffing op kleine kernen in krimpgebieden? Zo ja, hoe gaat u hier dan mee om? Zo nee, waarom niet?

Nee, dat vind ik niet. Daarbij wil ik nog eens wijzen op de uitkomsten van de CFV-rapportage «Doorrekening effecten Regeerakkoord voor de corporatiesector», welke op 23 mei 2011 aan uw Kamer is aangeboden2. In dat rapport is onder meer becijferd dat de voor corporaties negatieve financiële effecten van de heffing ook in de meer ontspannen woningmarktregio’s gemiddeld genomen grotendeels worden gecompenseerd door de positieve financiële effecten van de extra huurstijging van 5% voor huishoudens in een sociale huurwoning met een inkomen van meer dan € 43 000, nog zonder rekening te houden met de bij veel corporaties aanwezige mogelijkheden om tot een efficiëntere bedrijfsvoering te komen. Voor corporaties in krimpregio’s is dit niet altijd het geval, zoals gebleken is uit de aan uw Kamer bij brief van 17 oktober 2011 gezonden specifieke doorrekeningen die het CFV heeft gemaakt voor de krimpregio’s Parkstad Limburg en Eemsdelta3. In deze brief heb ik aangegeven dat als de betreffende corporaties de in hun regio noodzakelijke opgave niet aan kunnen, zij steun dienen te zoeken bij andere corporaties in de vorm van matching of fusie. Desnoods kan ook projectsteun van het CFV aan de orde zijn. Tevens heb ik aangegeven dat er, met name ten aanzien van de particuliere woningvoorraad, ook en zelfs primair een verantwoordelijkheid ligt voor andere partijen als gemeenten en provincies, en daarbij opgemerkt dat gemeente- en provinciefonds zijn voorzien van een krimp- respectievelijk krimp-/groeimaatstaf.

Vraag 4

Hoe verhoudt de aanstaande terugtrekking van deze woningcorporatie uit kleine kernen zich tot uw aanpak voor krimpgebieden?

Het beleid van Elkien inzake de kleine kernen verdraagt zich over het algemeen goed met mijn beleid inzake de krimpgebieden.
Een belangrijk element in mijn beleid is bewustwording bij de partijen die een rol hebben in de aanpak van de krimpgebieden. Elkien toont zich bewust van de (demografische) ontwikkelingen die gaan komen en anticipeert hierop. Dat doet ze in samenspraak met de bewoners en de gemeente.
Een ander wezenlijk element is dat er op regionale schaal een visie op (de aanpak van) de problematiek in de krimpgebieden wordt ontwikkeld. Dat is in de betreffende regio het geval. Overigens werkt de provincie Friesland aan een visie voor de gehele provincie. Om de vitaliteit en leefbaarheid van de regio als geheel daarbij op betaalbare wijze op peil te houden moeten er soms pijnlijke keuzes worden gemaakt die inhouden dat er in bepaalde kernen niet meer geïnvesteerd gaat worden. Hierbij moet overigens worden bedacht dat corporaties in kleine kernen veelal slechts een klein aantal woningen bezitten. De blijvende aanwezigheid in dergelijke kernen behoeft geen noodzakelijke voorwaarde te zijn voor de leefbaarheid in die kernen, noch geven die aantallen woningen de corporaties een primaire verantwoordelijkheid daarvoor.

Vraag 5

Beschikt u over informatie dat er mogelijk meer woningcorporaties zijn die hun bezuinigingen in gaan vullen door zich terug te trekken uit kleine kernen?

Het terugtrekken uit kleine kernen is niet alleen financieel gemotiveerd maar heeft in eerste instantie te maken met het anticiperen op toekomstige bevolkingskrimp. Voor zover bekend zijn er op dit moment enkele andere corporaties die overwegen zich geheel of gedeeltelijk terug te trekken uit kleine kernen. Met zes van deze corporaties (inclusief Elkien) en de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) hebben recent gesprekken plaatsgevonden om te bezien hoe een verantwoorde terugtrekking kan worden vormgegeven.
Bij Aedes zal ik aandacht blijven vragen voor matching binnen de corporatiesector gericht op het realiseren van de noodzakelijke (door corporaties op te pakken) woonopgaven in krimpgebieden.

Vraag 6

Bent u bereid om op korte termijn in gesprek te gaan met woningcorporatie Elkien, andere woningcorporaties en koepelorganisatie Aedes om deze ongewenste ontwikkeling te bespreken en er voor te zorgen dat woningcorporaties zich niet uit kleine gebieden terugtrekken als gevolg van uw heffingenbeleid?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Wat is uw reactie op woningcorporatie Ymere, die na analyse van de effecten van de Europese regels voor middeninkomens concludeert dat zo’n 300 000 huishoudens met kinderen buiten de boot dreigen te vallen op de woningmarkt omdat zij niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en niet genoeg inkomen hebben om te kopen of te huren in de vrije sector?1

Het hier gepresenteerde aantal van 300 000 huishoudens die buiten de boot zouden dreigen te vallen op de woningmarkt, herken ik niet. Zoals ik in mijn brief van 23 september 2011, waarin ik reageer op het advies «Open deuren, dichte deuren» van de Raden voor de Leefomgeving en Infrastructuur, reeds heb aangegeven zijn veel huishoudens met een middeninkomen goed in staat geliberaliseerde huren te betalen (of een koopwoning te bemachtigen). Alleen voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen van net boven € 33 614 worden de woonlasten in de vrije huursector verhoudingsgewijs hoog. Woningcorporaties kunnen hiermee bij de toewijzing op grond van de 10% vrije ruimte rekening houden.
Conform mijn toezegging in het algemeen overleg van 6 oktober, heb ik woningcorporaties bij brief opgeroepen meer inzicht te geven in de werkelijke problematiek (de «schrijnende gevallen») die ontstaat door de toewijzingsgrens van € 33 614 voor 90% van vrijkomende sociale huurwoningen. Daarbij wordt ook nagegaan of corporaties alle mogelijkheden die ze op dit moment hebben (zoals de 10% vrije toewijzingsruimte, de mogelijkheid van liberalisering van huurwoningen, en de mogelijkheid van extra verkopen) volledig en adequaat benutten.
Ik verwacht hierover aan uw Kamer in begin 2012 verslag te kunnen doen.

Vraag 2

Wat vindt u van het idee van woningcorporatie Ymere om net als bij hypotheekverstrekkers en verhuurders in de vrije sector het tweede inkomen in een huishouden voor een derde mee te laten tellen voor de vaststelling van de inkomensgrens voor sociale huurwoningen?

Woningcorporatie Ymere geeft hier een onjuiste voorstelling van zaken. Waar Ymere op doelt is dat het zogeheten financieringslastpercentage (= het deel van het inkomen dat een huishouden geacht wordt aan financieringslasten te kunnen besteden) voor de NHG vanaf 2012 wordt gebaseerd op het hoogste van de twee inkomens plus een derde deel van het tweede inkomen. Tot op heden was dit financieringslastpercentage altijd gebaseerd op enkel het hoogste inkomen. De verandering zal leiden tot een hoger financieringslastpercentage.
Door het financieringslastpercentage te vermenigvuldigen met het toetsinkomen wordt de maximale financieringslast van een huishouden berekend en de maximale met NHG te borgen lening bepaald. Voor het toetsinkomen voor de NHG telt het tweede huishoudinkomen volledig mee. Per saldo is er vanaf 2012 dus juist sprake van een verruiming van de normering voor tweeverdieners.2
In zijn algemeenheid zou ik het overigens geen goed idee zou vinden als normen voor hypotheekverstrekking maatgevend zouden worden voor de toewijzing van sociale huurwoningen. Koop- en huursector zijn daarvoor te verschillend. Zo loopt bijvoorbeeld een koper vermogensrisico’s die een huurder niet kent. Ook kan een koper profiteren van de waardeontwikkeling van de woning. Een koper kent geen ondersteuning bij inkomensterugval terwijl een huurder bij huurwoningen onder de huurtoeslaggrens dan zonodig gebruik kan maken van huurtoeslag.

Vraag 3

Bent u het met woningcorporatie Ymere eens dat het op zijn minst merkwaardig is dat het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) en de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (die de Nationale Hypotheekgarantie verstrekt) deze maatstaf hanteren voor de kredietwaardigheid, terwijl voor het bepalen van het inkomen voor een sociale huurwoning strengere criteria worden gehanteerd? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid om een dergelijke maatregel zoals voorgesteld door Ymere tijdelijk in te voeren, totdat u de motie Van Raak/Karabulut2 om in Brussel de huurgrens voor sociale huurwoningen te verhogen, heeft uitgevoerd? Zo nee, hoe moeten deze gezinnen in nood volgens u dan wel aan een betaalbare woning komen?

Het beperkt meetellen van het tweede inkomen in een huishouden, zo daar al reden voor zou zijn, zou in feite neerkomen op een verhoging van de inkomensgrens van € 33 614, maar dan voor huishoudens met meerdere inkomens. Een dergelijke maatregel kan ik niet uitvoeren binnen de beschikking van de Europese Commissie. Zoals ik in mijn brief van 24 november 20114 heb aangegeven zou een eventueel nieuw voorstel van Nederland opnieuw moeten worden beoordeeld door de Europese Commissie met een ongewisse uitkomst.
Wat betreft de motie Van Raak/Karabulut heb ik de Kamer al aangegeven deze niet te zullen uitvoeren. Wel zal ik de tijdelijke regeling per 1 januari zodanig aanpassen dat personen met een zwaardere zorgindicatie op grond van de AWBZ niet meer meetellen voor de inkomenstoets bij toewijzing van een sociale huurwoning.
Ten aanzien van de «gezinnen in nood» wil ik, zoals gesteld bij vraag 1, eerst een scherp inzicht krijgen in de werkelijke problematiek (de «schrijnende gevallen») en wat corporaties, gegeven hun mogelijkheden daartoe, gedaan hebben om deze problematiek te voorkomen of op te lossen. Als zou blijken dat corporaties daadwerkelijk onvoldoende mogelijkheden hebben om de «schrijnende gevallen» vanwege de 90%-toewijzingsregeling adequaat op te lossen, wil ik eerst bezien welke oplossingsmogelijkheden er binnen de EC-beschikking zijn voor deze problematiek. Daarbij denk ik met name aan het via de herziene Woningwet mogelijk maken dat een deel van de sociale huurwoningen zonder staatssteun kan worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 33 614. Verder wil ik in overleg met de corporatiesector bezien in hoeverre, binnen de grenzen van de EC-beschikking, een regionale differentiatie van de 90%-toewijzingsnorm mogelijk en gewenst is om eventuele lokale/regionale toewijzingsproblematiek op te lossen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Amsterdamse aanpak van leegstand op losse schroeven»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de opvatting van de wethouder van de gemeente Amsterdam dat uitvoering van de Leegstandsverordening op onduidelijkheden stuit? Zo ja, welke en hoe denkt u deze onduidelijkheden weg te kunnen nemen? Zo nee, waarom niet?

Nee, die deel ik niet. Op dit moment is er nog geen ervaring met de uitvoering van een Leegstandverordening. Ik heb op dit moment geen reden om onduidelijkheden of belemmeringen in de uitvoering te verwachten.

Vraag 3

Deelt u de opvatting van de wethouder van de gemeente Amsterdam dat het voor de gemeente, in het geval een pand langer dan een half jaar leeg staat, moeilijk is vast te stellen wat een redelijke en billijke sanctie is, en dat het niet duidelijk is wanneer de gemeente verlaging van de huur mag eisen?

In de Leegstandverordening van Amsterdam is opgenomen dat, waar een melding van leegstand had moeten gebeuren maar niet heeft plaatsgevonden, de gemeente een boete van maximaal € 7500 mag opleggen. In de modelverordening van de VNG is opgenomen dat in de verordening een tabel opgenomen kan worden om per geval de hoogte van de boete te bepalen. Hierbij zal de hoogte van de boete in relatie staan tot de omvang van de leegstand. De gemeente Amsterdam heeft van de mogelijkheid van een dergelijke tabel geen gebruik gemaakt. De gemeente zal derhalve per geval de hoogte moeten motiveren. Al doende wordt zo ervaring met deze werkwijze opgedaan.
Wat betreft de mogelijke verlaging van de huur: uit de memorie van toelichting op het wetsvoorstel, alsmede uit de behandeling er van in het parlement, is te concluderen dat verlaging van de commerciële huur aan de orde is op het moment dat geen commerciële huurder voorhanden is. Als de gemeenten in dat geval een huurder voordraagt uit bijvoorbeeld de amateursport of een andere non-profit organisatie, ligt een huur die deze organisatie kan dragen voor de hand. Het spreekt voor zich dat ook met dit element uit de wet ervaring opgedaan moet worden.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis, waaruit zou blijken dat de onroerend zaakbelastingonroerendezaakbelasting (OZB), ondanks de dalende huizenprijzen, en de overige gemeentelijke woonlasten volgend jaar stijgen?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de uitkomsten van het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis?

Het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis is voor een deel gebaseerd op nog niet vastgestelde begrotingscijfers. Ik wacht de cijfers van het Centraal bureau voor de statistiek af, die in de loop van het eerste kwartaal van 2012 worden verwacht. Dit zijn cijfers op basis van vastgestelde begrotingen. Deze cijfers zullen ook gehanteerd worden bij het vaststellen van de belastingaanslag van de burger. Totdat deze cijfers bekend zijn kan ik niet beoordelen of gemeenten onder de vastgestelde macronorm blijven en evenmin of deze cijfers representatief zijn.

Vraag 3

In hoeverre is het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis, gedaan in 114 gemeenten, representatief voor alle gemeenten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

In hoeverre blijven de gemeenten in totaal zijn totaliteit binnen de voor volgend jaar vastgestelde macronorm van 3,75%?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Wilt u de ontwikkeling van de stijgende woonlasten, waaronder de OZB, blijven monitoren en de Tweede Kamer daarover hierover informeren?

In de bestuursafspraken met gemeenten is opgenomen dat «Rijk en de gemeenten streven naar zo veel mogelijk transparantie over de ontwikkeling van de lokale lasten. Daarom hanteren Rijk, gemeenten, provincies en waterschappen gezamenlijk een uniforme monitor van een gezaghebbende instantie die als leidend wordt bestempeld. Partijen formuleren gezamenlijk de opdracht daartoe. De overheden onderschrijven naar buiten toe de uitkomsten van de monitor.» Inmiddels wordt gewerkt aan deze gezamenlijke monitor. De woonlasten worden dan ook blijvend gemonitord en de uitkomsten daarvan zullen aan u bekend worden gemaakt.

Vraag 1

Heeft de u kennisgenomen van het artikel «Koophuizen uit nood in verhuur»?1

Vraag 2

Herkent u de problematiek wordt gesignaleerd, en zo? Zo ja, hoe groot is de problematiek en wat zijn de gevolgen?

Het artikel meldt dat volgens de Stichting Tijdelijk Twee Woningen veel woningeigenaren bij bemiddeling door makelaars bij de tijdelijke verhuur van hun te koop staande woning in de problemen komen, omdat makelaars niet alleen een hoge vergoeding vragen maar ook niet op de hoogte zijn van de regelgeving en niet de juiste vergunningen en contracten regelen. De NVM bestrijdt dit.
In 2009, na het uitbreken van de kredietcrisis, is duidelijk geworden en onderkend dat woningeigenaren die een nieuwe woning hadden gekocht maar de oude woning nog niet hadden verkocht, de oude woning tijdelijk (tot de verkoop) moeten kunnen verhuren om hun dubbele woonlasten te verlichten.
De Leegstandwet biedt daarvoor de gelegenheid. Deze mogelijkheid was echter niet breed bekend, omdat woningen tot die tijd vlot van de hand gingen. Daarom heeft mijn ambtsvoorganger in 2009, samen met de VNG en Vereniging Eigen Huis, bekendheid gegeven aan de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die de Leegstandwet biedt. Op de website van de rijksoverheid staat informatie over tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet en ook Vereniging Eigen Huis en VNG hebben op hun website uitgebreid aandacht besteed aan tijdelijke verhuur van te koop staande woningen via de Leegstandwet. Deze informatie is nog steeds te raadplegen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het hier gaat om huurovereenkomsten van de tweede te koop staande woningen, die niet vallen onder de verregaande huurbescherming? Zo nee, kunt u dit toelichten?

Bij verhuur van te koop staande woningen biedt de Leegstandwet inderdaad de mogelijkheid om die woningen zonder huurbescherming voor de huurder te verhuren.

Vraag 4

Kan de conclusie worden getrokken dat de Leegstandswet in feite niet naar behoren functioneert? Zo nee, waarom niet? Zo ja, graag een toelichting.

Nee, die conclusie valt niet uit het artikel uit het Algemeen Dagblad te trekken. Wel zou het kunnen zijn dat niet alle makelaars op de hoogte zijn van de Leegstandwet en de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die deze wet biedt. Ik zal de makelaars via hun koepels informeren over de Leegstandwet en de mogelijkheid die deze wet biedt om een te koop staande woning zonder huurbescherming van de huurder tijdelijk te verhuren.

Vraag 5

Bent u bereid omin uw antwoord in te gaan op de motie De Boer/Ortega-Martijn inzake de versoepeling van de regels van de Leegstandswet?2 Zo nee, waarom niet?

Zoals mijn ambtsvoorganger heeft aangegeven tijdens de plenaire behandeling van de Begroting 2012 van Binnenlandse Zaken op 17 november 2011, wordt in de brief over Huur op Maat nader ingegaan op de mogelijkheden voor versoepeling van de regels van de Leegstandwet. Deze brief bevat op een aantal punten voorstellen voor versoepeling van de Leegstandwet. Ik verwijs u hiervoor graag naar deze brief.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Camera als wapen tegen burenterreur»1 over de uitspraak van de rechter in een civiele zaak over ernstige woonoverlast?

Ja.

Vraag 2

Hoe gaat u de gemeente de politie en het Openbaar Ministerie (OM) informeren over de mogelijkheden van legaal cameragebruik als wapen in de strijd tegen ernstige woonoverlast?

De uitspraak van de rechter in het genoemde geval is in lijn met de bestaande inzichten over het gebruik van privaat cameratoezicht. In dat opzicht vormt deze uitspraak dus geen doorbraak of nieuw inzicht. Ik heb ook geen reden om aan te nemen dat gemeenten, politie en het Openbaar Ministerie onvoldoende op de hoogte zijn van de mogelijkheden om legaal cameragebruik in te zetten in de aanpak van woonoverlast. Wel zal ik de uitspraak van de rechter onder de aandacht brengen van het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV). Het CCV heeft het beheer over de handreiking Cameratoezicht en kan de genoemde casus opnemen als voorbeeld van de mogelijkheid om camera’s in te zetten als privaatrechtelijk instrument tegen woonoverlast.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de overheid slachtoffers van ernstige woonoverlast moet ondersteunen in de aanpak van dit probleem? Zo ja, waarom laat de overheid deze slachtoffers nog vaak aan hun lot over? Hebben gemeenten te weinig mogelijkheden dan wel capaciteit om op te treden of ontbreekt het aan kennis dan wel lef om door te pakken bij woonoverlast in met name koopwoningen?

Ik deel de mening dat slachtoffers van woonoverlast moeten worden gesteund door de overheid. Om als gemeente doortastend op te treden of om tot straffen of maatregelen te komen moet er echter bewijs zijn. Daarom is het belangrijk om het beschikbare instrumentarium zorgvuldig in te zetten en een goed dossier aan te leggen. Voor zowel geweld, intimidatie als woonoverlast geldt dat het bestaande instrumentarium waarover gemeenten beschikken voldoende mogelijkheden biedt om strafbare feiten en overlastsituaties aan te pakken. Deze instrumenten zijn zowel bij huur- als koopwoningen inzetbaar. In het ultieme geval dat tot sluiting van een woning moet worden overgegaan geldt bij een koophuis wel als extra randvoorwaarde dat voldaan is aan de eisen die ten aanzien van het recht op eigendom gesteld worden in de Grondwet en het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens.

Vraag 4

Welke concrete acties zijn uitgevoerd en instrumenten zijn ontwikkeld om woonoverlast aan te pakken sinds de publicatie van de handreiking aanpak woonoverlast en verloedering?

Het CCV heeft, mede in opdracht van de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Veiligheid en Justitie, een aantal expertmeetings met gemeenten georganiseerd om hen verder te ondersteunen bij de aanpak van woonoverlast, en zal dat ook het komend jaar blijven doen. Ook is een aantal nieuwe onderwerpen toegevoegd aan de handreiking Woonoverlast en Verloedering, te weten de bestrijding van overlast rond woonschepen, problemen rond VvE’s, kamerverhuurpanden of recreatiewoningen, en de voorwaarden rond huurcontracten en interventieteams. In januari 2012 zal een brochure naar alle gemeenten worden gestuurd over de aanpak van woonoverlast in relatie tot psychisch kwetsbaren. Tot slot is nauwere samenwerking gezocht met het Landelijk Platform Woonoverlast, een netwerk van publieke en private partijen dat gericht is op het verminderen van woonoverlast.

Vraag 5

Bent u naar aanleiding van de rechtelijke uitspraak en de ervaringen met de inzet van een gemeentelijke dwangsom in deze casus van plan om de toereikendheid van de middelen te beoordelen? Zo ja, op welke termijn wilt u de Kamer hierover nader informeren?

Zoals vermeld in antwoord op vraag 2 is de uitspraak van de rechter over het gebruik van privaat cameratoezicht in lijn met bestaande inzichten. Dit vormt geen aanleiding voor een nieuwe beoordeling mijnerzijds. De inzet van een gemeentelijke dwangsom in de onderhavige casus is gestrand om procedurele redenen, niet vanwege ontoereikendheid van het instrument. Ook dit vereist daarom geen nieuwe beoordeling mijnerzijds.

Vraag 6

Welke actie gaat u ondernemen om gemeenten meer aan te sporen gebruik te maken en bekend te maken met de instrumenten die zij nu al hebben om woonoverlast, inclusief die bij koopwoningen, te bestrijden?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met de nieuwe plannen van het college van B en W van Amsterdam, zoals op 23 november 2011 bekend gemaakt door middel van een manifest, over de Amsterdamse woningmarkt?1

Nee. Wel ben ik bekend met het «Woonmanifest Amsterdam 2012» dat op 23 november 2011 is bekend gemaakt en verschillende met elkaar samenhangende aanbevelingen bevat. Dit Woonmanifest is het resultaat van een DenkTank die op initiatief van wethouder Freek Ossel van de gemeente Amsterdam tot stand is gekomen. In deze DenkTank zitten deskundigen van de zijde van verhuurders, huurders en de gemeente Amsterdam. Inzake deze aanbevelingen heeft het college van B en W van Amsterdam echter geen besluit genomen.
Mijn departement is nog in overleg met de gemeente Amsterdam over wensen inzake het huurbeleid.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat de gemeente Amsterdam woningen op een zogeheten «gewilde plek duurder wil maken»»?

De huurprijsstelling van woningen acht ik een keuze van verhuurders. Verhuurders kunnen hun huurprijzen binnen de wettelijke kaders vaststellen, rekening houdend met de marktsituatie en de gemaakte afspraken daarover met de gemeente en/of de huurdersorganisaties.
In het Woonmanifest 2012 wordt overigens een aantal aanbevelingen gedaan als samenhangend pakket. Er is geenszins sprake van uitsluitend een aanbeveling gericht op het duurder maken van woningen op gewilde plekken.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat op deze manier huurders twee keer gestraft worden voor het wonen op een gewilde plek? (door de recentelijk ingevoerde extra woning waarderingspunten en een voorgestelde extra huurverhoging op gewilde plekken)

Het verhogen van een huurprijs binnen hetgeen wettelijk mogelijk is zie ik niet als het straffen van huurders.
De maximaal 25 punten in het schaarstegebied op grond van het woningwaarderingsstelsel kunnen wettelijk overigens niet leiden tot extra huurverhogingen bij bestaande huurovereenkomsten.

Vraag 4

Bent u het met de Huurdersvereniging Amsterdam eens dat er meer woningen bij moeten komen voor de middeninkomens (huur 652–900 euro)? Zo nee, waarom, niet?

De vraag of er in Amsterdam meer woningen moeten komen voor de middeninkomens acht ik in eerste instantie een vraag die door de lokale partijen zelf moet worden beantwoord.

Vraag 5

Bent u het eens dat op deze manier de segregatie toe zal nemen omdat er wijken voor de rijken en wijken voor de armen zullen ontstaan in Amsterdam? Zo nee, waarom niet?

De conclusie dat er wijken voor de rijken en wijken voor de armen zullen ontstaan in Amsterdam deel ik niet.
Prestatieafspraken van een gemeente met verhuurders en met name met de corporaties die in de gemeente werkzaam zijn, kunnen aandacht besteden aan de huisvesting van bepaalde inkomensgroepen. Ik constateer, dat uit de afspraken van gemeente Amsterdam inclusief stadsdelen, de Huurdersvereniging Amsterdam en de gezamenlijke woningcorporaties, zoals neergelegd in het akkoord Bouwen aan de Stad II, veel aandacht blijkt voor een goede verdeling van de verschillende inkomensgroepen over de verschillende wijken.

Vraag 1

Bent u bekend met het voornemen van de Europese Commissie om haar beschikking van 28 november 2005, betreffende de toepassing van artikel 86, lid 2, van het EU Verdrag op staatsteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst, die aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen, wordt toegekend (EC stuknr. 2005/842EG), te vervangen?

Ja. Op 23 maart 2011 heeft de Europese Commissie (EC) een Mededeling over de hervorming van de EU-staatssteunregels voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB) uitgebracht. De mededeling is gericht aan het Europees parlement, de Raad, het Europees economisch en sociaal comité (EESC) en het Comité van de regio’s (CvdR). Ook lidstaten en belanghebbenden konden reageren. Hoofdlijn van de Mededeling was de aankondiging dat de toekomstige hervorming gericht zal zijn op verdere verduidelijking van de regels en op een aanpak gebaseerd op diversificatie en vereenvoudiging. In de Mededeling stonden geen voorstellen voor concrete wet- en regelgeving.
Op 2 mei 2011 heeft de Staatssecretaris voor Buitenlandse Zaken de Tweede Kamer over de Mededeling van de EC geïnformeerd door middel van een fiche van de werkgroep Beoordeling Nieuwe Commissievoorstellen (BNC) (kamerstuk 22 112, nr. 1165). Dit was slechts een aankondiging. De EC zou verdere voorstellen doen ter concrete invulling.

Vraag 2

Klopt het dat deze regeling zal worden herzien niet alleen in een mededeling maar ook in een besluit van de Commissie, onder een herzien artikel nummer, te weten artikel 106, lid 2, betreffende de werking van de Europese Unie op staatssteun in de vorm van compensatie voor openbare dienst, toegekend aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen?

Ja. De EC heeft op 16 september 2011 een voorstel voor een nieuw DAEB-pakket openbaar gemaakt, ter vervanging van het huidige DAEB-pakket. Tijdens het Algemeen Overleg (AO) van 6 oktober jl. over staatsteun en woningcorporaties heb ik uw Kamer gemeld dat er op dat moment nog geen duidelijk beeld bestond van de gevolgen voor de Nederlandse woningcorporaties. Nederland heeft daarom gevraagd om meer duidelijkheid en, met het oog op de Nederlandse belangen, inbreng geleverd.

Vraag 3

Is het waar dat de raadpleging van de lidstaten hierover inmiddels heeft plaatsgevonden?

Ja. Tijdens een overleg van de Europese Commissie met de lidstaten op 24 oktober is de Nederlandse inbreng toegelicht en ook bij overige contacten met de Commissiediensten wordt alles in het werk gesteld om dit kracht bij te zetten. Daarnaast trekt Nederland ook op met andere lidstaten om de krachten te bundelen.

Vraag 4

Is het waar dat de Europese Commissie voornemens is het besluit per 1 januari 2012 in te laten gaan?

Het is nog niet bekend op welk tijdstip de nieuwe regels van de EC ingaan. De EC zal naar verwachting een mededeling uitvaardigen voor de tijdelijke verlenging van de huidige regels, totdat het nieuwe pakket van toepassing wordt. Mede door Nederland maar ook door veel lidstaten is nog om een tweede overleg gevraagd. De EC beraadt zich nog. Ik blijf deze ontwikkelingen, samen met mijn ambtgenoot van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie op de voet volgen. De verwachting is dat de EC op afzienbare termijn (mogelijk nog dit jaar) het pakket zal vaststellen.

Vraag 5

Is het waar dat in het nieuwe besluit, dat de beschikking uit 2005 (2005/842/EC) moet vervangen, de definitie van sociale huisvesting komt te vervallen, die de doelgroepen beperkt tot «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen, die door solvabiliteitsbeperkingen geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden»?

De definitie van woningcorporaties zoals opgenomen in de huidige vrijstellingsbeschikking1 is in het voorstel geschrapt.
Volgens het concept DAEB-vrijstellingsbesluit zijn de regels van toepassing op DAEB’s in alle sectoren. Voor de sociale diensten worden speciale eisen gesteld om zonder aanmelding compensatie voor de kosten van DAEB’s te verlenen. Het moet gaan om DAEB’s «waarmee wordt voldaan aan essentiële sociale behoeften wat betreft zorg, kinderopvang, toegang tot de arbeidsmarkt, sociale huisvesting en de zorg voor en sociale inclusie van kwetsbare groepen».

Vraag 6

Is het waar dat in de overwegingen van het nieuwe besluit onder overweging 10, woningcorporaties niet langer genoemd worden evenals een definitie van de doelgroep, zoals dat in de beschikking van 2005 nog het geval was?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Is het waar dat het voorgenomen besluit Nederland de mogelijkheid biedt om zelf te bepalen tot welke huurgrens de markt niet voorziet in de bouw van (voldoende) woningen en derhalve woningcorporaties met de bouw en het beheer daarvan belast kunnen worden, en daarbij zo nodig te differentiëren naar woningmarktregio’s?

Zoals gemeld bij de begrotingsbehandeling in uw Kamer op 17 november heb ik die dag Eurocommissaris voor Mededinging Almunia gebeld en geschetst dat het nieuwe DAEB pakket de nodige vragen oproept in relatie tot het besluit van de EC uit 2009.
Commissaris Almunia gaf aan dat het specifieke besluit over de Nederlandse corporaties van 20092 van kracht blijft en dat uit de wijzigingen zeker niet kan worden afgeleid dat daardoor het besluit uit 2009 zou komen te vervallen.
Ook op hoog ambtelijk niveau is daarna bevestigd dat het EC-besluit uit 2009 bindend is voor Nederland en volledig moet worden geïmplementeerd. Een wijziging van goedgekeurde steun zou moeten worden genotificeerd en een goedkeuring van de Commissie moet worden afgewacht, voordat een dergelijke wijziging kan ingaan. Tenslotte wordt gesteld, dat de concept-teksten van het nieuwe DAEB-pakket niet zijn bedoeld om de voorwaarden en procedures om «social housing» als een DAEB te definiëren, te wijzigen.

Vraag 8

Is het waar dat met het nieuwe besluit het voorschrijven van inkomensgrenzen geheel de verantwoordelijkheid wordt van de betreffende lidstaten?

Op basis van de beschikbare informatie verwacht ik dat Nederland het begrip «essentiële behoeften wat betreft (...) sociale huisvesting» nader zal moeten invullen met de vraag voor wie en waarvoor woningcorporaties met staatssteun actief mogen zijn. Op dit moment is echter nog onduidelijk of dit inderdaad zou kunnen leiden tot het niet langer hoeven hanteren van een inkomensgrens of tot een hogere inkomensgrens.
Immers, ook de huidige regels van de EC kennen geen inkomensgrens als verplichte inkadering van de DAEB. Het is een concrete invulling die door de EC van Nederland werd gevraagd ter uitwerking in de Nederlandse situatie van het begrip «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen».

Vraag 9

Wanneer en op welke wijze bent u geïnformeerd dat het bedoelde voornemen van de Europese Commissie naar het Europees Parlement is gezonden?

De EC heeft op 16 september 2011 een voorstel voor een nieuw DAEB-pakket openbaar gemaakt, ter vervanging van het huidige DAEB-pakket. Wat betreft de resolutie van het Europese parlement, die op 15 november is aangenomen, geeft de Commissaris aan dat het uiteindelijk de Commissie is die over de DAEB-regels beslist.

Vraag 10

Waarom heeft u niet meteen na het vernemen hiervan de Kamer hierover ingelicht?

Tijdens het AO van 6 oktober jl over staatsteun en woningcorporaties heb ik uw Kamer gemeld dat er op dat moment nog geen duidelijk beeld bestond van de gevolgen voor de Nederlandse woningcorporaties. Nederland heeft daarom gevraagd om meer duidelijkheid en, met het oog op de Nederlandse belangen, inbreng geleverd.
Voor verdere toelichting verwijs ik naar de brief over dit onderwerp dat gelijktijdig met deze beantwoording aan uw Kamer wordt gestuurd.