Vraag 1

Op welke wijze zijn negatieve financiële resultaten op verbindingen (deelnemingen) expliciet meegenomen in de zogenaamde «oordeelsbrieven 2010»?

In de oordeelsbrieven zelf is aan het onderdeel verbindingen niet expliciet aandacht besteed. Bij de solvabiliteitsbeoordeling heeft het CFV in een aantal gevallen aandacht geschonken aan corporaties met een relatief slecht resultaat. Waar dit slechte resultaat is veroorzaakt door verbindingen, is daar expliciet bij stilgestaan.

Vraag 2

Indien deze niet expliciet zijn meegenomen: acht u het wenselijk dat met ingang van de oordeelsbrieven 2011 aandacht besteed wordt aan negatieve financiële resultaten op verbindingen, bijvoorbeeld op een vergelijkbare wijze als dit nu gebeurt voor de algemene bedrijfslasten?

Het CFV zal in 2011 meer corporaties onderzoeken waar een verhoogd risico is op onnodige aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen. In veel gevallen zullen hierbij de activiteiten in de verbindingen een onderdeel van het onderzoek vormen. Het CFV zal deze onderzoeken afsluiten met een brief ter zake aan de betreffende corporaties.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe het negatieve resultaat1 op deelnemingen van 125 corporaties ad € 436,6 miljoen (enkelvoudige balans) en het negatieve resultaat op deelnemingen van 82 corporaties ad € 65,4 miljoen (geconsolideerde balans) is opgebouwd?

De beschikbare gegevens maken een precieze uitsplitsing naar de gevraagde drie categorieën niet mogelijk. De opbouw van de genoemde resultaten is dan ook niet rechtstreeks te relateren aan afzonderlijke verbindingen. Daarnaast kunnen afzonderlijke verbindingen zich bezighouden met meerdere activiteiten.
Over het algemeen kan echter worden aangenomen dat vastgoed dat voor de toegelaten instelling wordt ontwikkeld (sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed) tegen kostprijs, dat wil zeggen zonder winst of verlies te nemen in de verbinding, wordt overgedaan aan de toegelaten instelling. De toegelaten instelling neemt vervolgens het verlies vanwege het exploiteren als sociale huurwoning. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het overgrote deel van de resultaten in verbindingen betrekking moet hebben op «commerciële» activiteiten, waaronder de bouw van middeldure huurwoningen en koopwoningen.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoe het positieve resultaat op deelnemingen van 81 corporaties ad € 51,1 miljoen (enkelvoudige balans) en het negatieve resultaat op deelnemingen van 53 corporaties ad € 19,1 miljoen (geconsolideerde balans) is opgebouwd?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Indien uit de antwoorden op de vragen 3 en 4 blijkt dat positieve resultaten bij deelnemingen vooral geboekt worden op kernactiviteiten en negatieve resultaten vooral op maatschappelijk of commercieel vastgoed: welke beleidsmatige conclusies verbindt u daar dan aan?

Zoals gezegd bij de vorige vraag zal het overgrote deel van de resultaten in de deelneming betrekking hebben op «commerciële» activiteiten omdat de moedercorporatie doorgaans het investeringsverlies op sociale huurwoningen (de «onrendabele top» bij nieuwbouw van sociale huurwoningen lag in 2009 op gemiddeld ruim € 60 000) en maatschappelijk vastgoed neemt.

Vraag 6

Zijn de verbeteracties met betrekking tot de transparantie van en het toezicht op verbindingen van woningcorporaties, die zijn ingezet na het debacle met de ss Rotterdam, inmiddels volledig geïmplementeerd? Zo nee, kunt u een overzicht/planning geven van nog lopende verbeteracties?

Sinds het verslagjaar 2007 is de verantwoordingsinformatie die het CFV krijgt, ingrijpend aangepast teneinde meer inzicht te krijgen in de relaties tussen corporaties en hun verbindingen. Zo wordt sindsdien inzicht verkregen in zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde balans en verlies- en winstrekening. Tevens moet elke corporatie sindsdien inzicht geven in de activiteiten in de verbindingen en daar financiële kengetallen over verstrekken.
Daarnaast is sprake van een intensivering van het toezicht op woningcorporaties vanwege « incidenten» in de sector, die soms mede te maken hadden met financieringsproblematiek bij projecten, zoals bij de corporaties Woonbron, Servatius en Rentree.
Tevens zal, zoals gezegd bij vraag 2, het CFV in 2011 meer corporaties met een verhoogd risico op aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen, al dan niet vanwege activiteiten in verbindingen, onderzoeken.
Daarnaast zullen in het wetsvoorstel wijziging Woningwet maatregelen worden opgenomen ter verbetering van de governance en de risicobeheersing, en zal de (minimaal) administratieve scheiding van activiteiten die wel en niet met staatssteun mogen worden uitgevoerd en de daarbij behorende geldstromen, worden geïmplementeerd.

Vraag 1

Klopt het dat het kabinet wil dat huurders van een corporatiewoning het recht krijgen hun woning tegen een redelijke prijs te kopen?1

U verwijst naar de volgende passage in het regeerakkoord: huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen.
Tijdens de begrotingsbehandeling BZK op 2 december 2010 heb ik op vragen van het lid Verhoeven (D66) aangegeven dat ik in het voorjaar van 2011 mijn uitwerking van deze passage in het Regeerakkoord aan uw Kamer zal doen toekomen.

Vraag 2

Wat is het exacte doel, uitgedrukt in meetbare indicatoren? Wat is het aantal woningen dat jaarlijks verkocht moet worden? Welke andere prestatie-indicatoren worden gehanteerd?

Zoals aangegeven ontvangt uw Kamer in het voorjaar van 2011 een uitwerking van de passage in het Regeerakkoord. Het is prematuur om nu al op onderdelen van die uitwerking in te gaan.

Vraag 3

Welk percentage van de corporatiewoningen moet verkocht worden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is het uitgangspunt per 1 januari 2011 uitgedrukt in deze meetbare indicatoren?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Wat zijn de tussendoelen voor deze doelstelling op 31 december in 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om deze doelstelling te bereiken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Hoe gaat het kabinet om met mogelijke juridische obstakels? Welke andere obstakels ziet het kabinet voor invoering van dit kooprecht?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 8

Welke instrumenten en middelen zijn er beschikbaar om deze doelen te bereiken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Op welke manier en wanneer gaat het kabinet jaarlijks verantwoording afleggen?

Vraag 1

Klopt het dat het kabinet de doorstroming op de huurmarkt wil bevorderden door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan 43 000 euro per jaar een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan?1

In het regeerakkoord staat: de doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudeninkomen van meer dan 43 000 euro een maximale huurstijging van inflatie+5% toe te staan. Dit is uitgangspunt voor het kabinetsbeleid.

Vraag 2

Op welke manier wil het kabinet deze doelstelling meetbaar en afrekenbaar maken? Wat is het exacte doel, uitgedrukt in meetbare indicatoren?

Vraag 3

Welke effect- en prestatie-indicatoren worden gehanteerd?

Vraag 4

Hoe groot is de doorstroming op de woningmarkt op 1 januari 2011 uitgedrukt in deze meetbare indicatoren?

Vraag 5

Wat zijn de tussendoelen voor deze doelstelling op 31 december in 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015?

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om deze doelstelling te bereiken?

Vraag 7

Wanneer gaat het kabinet dit doen?

Vraag 8

Welke instrumenten en middelen zijn er beschikbaar om deze doelen te bereiken?

Vraag 9

Op welke manier en wanneer gaat het kabinet jaarlijks verantwoording afleggen?

Vraag 1

Klopt het dat het kabinet de toewijzing van sociale huurwoningen stapsgewijs wil beperken tot lagere inkomensgroepen?1

In het Regeerakkoord staat met betrekking tot het wonen onder meer dat «een vrije woningmarkt van belang is maar met steun voor degenen die dit nodig hebben.» In dit kader stelt het akkoord: «De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben. De toewijzing van sociale huurwoningen wordt stapsgewijs beperkt tot de lagere inkomensgroepen.» Dit vormt het uitgangspunt van het kabinetsbeleid.

Vraag 2

Welk deel van de sociale huurwoningen wil het kabinet toewijzen aan lagere inkomensgroepen?

Vraag 3

Welke andere effect- en prestatie-indicatoren worden gehanteerd?

Vraag 4

Wat is het uitgangspunt per 1 januari 2011 uitgedrukt in deze meetbare indicatoren? Hoe definieert het kabinet lagere inkomensgroepen? Welk aandeel van de sociale huurwoningen wordt aan deze groep toegewezen?

Vraag 5

Wat zijn de tussendoelen voor deze doelstelling op 31 december in 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015?

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om deze doelstelling te bereiken?

Vraag 7

Wanneer gaat het kabinet dit doen?

Vraag 8

Welke instrumenten en middelen zijn er beschikbaar om deze doelen te bereiken?

Vraag 9

Op welke manier en wanneer gaat het kabinet jaarlijks verantwoording afleggen?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het rapport «Naar een open samenleving» van Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling (RMO)?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de ontwikkeling dat de sociale ongelijkheid met betrekking tot de woonsituatie is toegenomen?

Het aandeel eigen woningbezit is bij de huidige generatie groter dan bij de vorige generatie. Het opleidingsniveau van de Nederlandse bevolking stijgt nog steeds en deze ontwikkeling is gunstig voor het inkomen van potentiële kopers.
In het genoemde onderzoek wordt gesteld dat het verschil in woonsituatie tussen laag- en hoogopgeleiden – uitgedrukt in eigendomssituatie en aantal kamers – in de periode 1992–2003 is toegenomen. Het verschil in het eigen woningbezit tussen hoger- en lager opgeleiden was in 1992 volgens het rapport 7 procent; in 2003 is dat verschil opgelopen naar 19 procent. Uit het rapport blijkt dat deze toename vooral is veroorzaakt door een stijging van het eigen woningbezit onder hoogopgeleiden; er is nauwelijks sprake van een daling van het eigen woningbezit onder lageropgeleiden. Volgens hetzelfde onderzoek bewoonde overigens in 2003 de meerderheid van de lager opgeleiden een koopwoning.

Vraag 3

Wat zijn volgens u de oorzaken van deze toename?

Het eigenwoningbezit is de afgelopen decennia sterk toegenomen. Er kwamen meer koopwoningen beschikbaar en de hoger opgeleiden hebben relatief meer gekocht. Lagere inkomensgroepen en lager opgeleiden is in het overheidsbeleid steeds meer de kans geboden om te kopen, bijvoorbeeld door de verkoop van woningen bij corporaties.

Vraag 4

Vindt u de toename van de sociale ongelijkheid met betrekking tot de woonsituatie een zorgelijke ontwikkeling?

Ik zou het een zorgelijke ontwikkeling vinden als laagopgeleiden geen kwalitatief goede woning kunnen bemachtigen, maar hiervan is op dit moment geen sprake.

Vraag 5

Bent u voornemens de grotere sociale ongelijkheid aan te pakken? Zo ja, welke maatregelen gaat u nemen?

Het kabinet zet zich in om het overstappen van huur naar koop, voor wie dat wenst, beter mogelijk te maken. Woningcorporaties kunnen bijvoorbeeld hierin een rol vervullen door sociale-huurwoningen aan zittende bewoners te verkopen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Liever salaris inleveren dan HUURGRENS overschrijden»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het signaal dat veel huurders overwegen om onder de inkomensgrens te blijven om te kunnen doorstromen naar een andere sociale huurwoning?

Nee, ik heb geen signalen dat het om veel huurders gaat.

Vraag 3

Zijn er bij u signalen bekend dat mensen overwegen om in 2011 minder te gaan werken om onder deze inkomensgrens te blijven en acht u dit wenselijk?

Zoals in antwoord op vraag 2 is aangegeven zijn die signalen niet bekend, anders dan uit onderhavig bericht. Of iemand wil kiezen voor een lager salaris is uiteraard helemaal een eigen keuze maar ik zou het niet adviseren.

Vraag 4

Vindt u het acceptabel dat mensen die al tien jaar op een wachtlijst staan voor een ruimere sociale huurwoning door de nieuwe regel nu niet meer in aanmerking komen om door te stromen naar een ruimere sociale huurwoning?

Vooropgesteld: de keerzijde van de medaille is dat de slaagkansen voor huishoudens met een inkomen onder de € 33 614,- gewaarborgd blijven of verbeteren. Dat is in de huidige economische situatie van groot belang. Daarbij hoeven de slaagkansen van huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,- niet in alle gevallen af te nemen. Gelet op de 10 % marge in de toewijzingsmogelijkheden, de mogelijkheid van het (wellicht met korting) kopen van een corporatiewoning en ook de mogelijkheden in de commerciële huursector acht ik zo’n stap niet verstandig.
Corporaties hebben 10 % ruimte om aan huishoudens toe te wijzen met een inkomen boven de € 33 614,-2. Van corporaties mag worden verwacht dat ze die 10% ruimte optimaal benutten. De corporatie kan daarbij bijvoorbeeld regelen dat huishoudens met een lange wachttijd of inschrijvingsduur voorgaan.
Zoals ook in de brief van 31 augustus jl. (TK 29 453, nr. 167) is aangegeven verhuist slechts een beperkt deel van de huishoudens met een hoger inkomen naar de sociale huursector. Iets meer dan een derde van de huishoudens tussen de € 33 000 en € 38 000,- is binnen of naar de sociale huursector verhuisd. Dat past macro ook binnen de 10 % ruimte die er voor corporaties is om inkomens met een inkomen van boven de € 33 614,- te huisvesten.

Vraag 5

Deelt u de mening dat minder werken en het niet meer doorstromen van de wachtlijst onwenselijke effecten zijn van de in te stellen inkomensgrens voor toewijzing van een sociale huurwoning?

Dat minder werken en niet meer doorstromen neveneffecten zijn van de regeling deel ik niet. Zoals in antwoord op vraag 3 is aangegeven is het iemands eigen afweging om minder te gaan werken. Zoals bij het antwoord op vraag 4 is aangegeven staan er nog de nodige mogelijkheden open voor huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,-.

Vraag 6

Op welke manier bent u van plan om de onrust die er op dit moment onder de huurders heerst weg te nemen?

Ik bespeur kritiek en onrust bij de belangenorganisaties van huurders en woningcorporaties. Van onrust bij huurders heb ik nog niet veel gezien. Er is door mijn Ministerie herhaaldelijk aangegeven wat de betekenis van de staatssteunregels is en ook is praktische informatie ontwikkeld. Zie onder meer `Praktische informatie over staatssteun voor woningcorporaties per 1 januari 2011.3 Ik zal daarnaast aanvullende vragen (en antwoorden) die in de afgelopen weken naar voren zijn gekomen en die in de komende periode naar voren zullen komen eveneens beschikbaar stellen op de website van het Ministerie.
Ik vind verder dat een belangrijke rol is weggelegd voor corporaties en gemeenten. In de eerste plaats om feitelijke informatie te verstrekken. Herhaaldelijke beweringen dat 650 000 huishoudens tussen de wal en het schip zullen vallen als gevolg van de regeling – hetgeen ik onder verwijzing naar genoemde de brief van 31 augustus jl. bestrijd – zorgen immers voor onnodige onrust.
Daarnaast moeten corporaties en gemeenten concreet invulling geven aan de regeling door beleid te ontwikkelen hoe invulling wordt gegeven aan de 10% ruimte die de regeling biedt om hogere inkomens te huisvesten in de sociale huurwoningen. Verder hebben corporaties mogelijkheden om woningen al dan niet met korting te verkopen of woningen te huur aan te bieden voor een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Vraag 7

Kunt u met de cijfers uit de gemeente Purmerend aantonen dat er voldoende betaalbaar aanbod is van woningen voor mensen met een inkomen tussen 33 000 en 43 000 euro?

Volgens gegevens van Woningnet4 – de organisatie die sociale huurwoningen aanbiedt – is de gemiddelde wachttijd van een eengezinswoning in Purmerend 18 jaar. Uit het jaarboek 2010 van de Samenwerkende woningcorporaties Zaanstreek Waterland (SZW) blijkt verder dat het aantal reacties per woning in Purmerend 124 bedraagt5 en de gemiddelde inschrijfduur van een starter 8,1 jaar. Deze cijfers laten zien dat de slaagkans bij dergelijke woningen voor woningzoekenden die aangewezen zijn op de sociale huursector in Purmerend reeds nu zeer klein is. Dat heeft met de staatssteunregeling niets van doen.
De huursector in Purmerend bestaat maar voor maar 12% uit woningen met een huur boven de € 511,- / € 548,-6 . Het betekent dat er onvoldoende aanbod is zowel voor huishoudens onder als boven de € 33 000,-. De kansen op de woningmarkt voor huishoudens boven de € 33 000,- zijn echter groter omdat hun financiële mogelijkheden groter zijn. Corporaties zouden voor deze groep bijvoorbeeld kunnen werken aan een gericht aanbod van woningen boven de € 652,-. De voorraad in Purmerend biedt vaak de ruimte om na mutatie een huur boven de liberalisatiegrens te vragen. Ook kunnen corporaties de woningen gericht te koop aanbieden al dan niet met korting. Dit onderstreept het belang van een gericht beleid voor de huisvesting van zowel lagere als hogere inkomensgroepen inclusief de wijze waarop invulling gegeven wordt aan de 10 % ruimte die de regeling biedt om hogere inkomensgroepen te huisvesten. Maar wat in deze situatie ook duidelijk is, is dat de slaagkans van huishoudens met een inkomen onder de € 33 614,- onder druk staat en ondersteuning verdient.

Vraag 1

Herinnert u zich uw antwoorden d.d. 23 november 2010 op vragen van het lid Karabulut1 over fusiebesprekingen tussen de woningcorporaties Com-wonen en PWS? Heeft u kennisgenomen van de werving voor een directeur onderhoud & ontwikkeling en twee regiodirecteuren voor deze nog niet gefuseerde woningcorporaties?2

Ja, op beide vragen.

Vraag 2

Is het toegestaan dat nog niet gefuseerde woningcorporaties al verplichtingen aangaan voordat u toestemming heeft gegeven voor de fusie? Zo nee, wilt u de betreffende woningcorporaties hierop aanspreken? Wilt u de Kamer, zodra het fusieverzoek van Com-wonen en PWS u bereikt, per omgaande informeren over uw standpunt inzake deze fusie, met inbegrip van de antwoorden op de eerdere vragen van het lid Karabulut, die u op 23 november nog niet kon beantwoorden omdat er nog geen formeel fusieverzoek was ingediend? Zo ja, kunt u uitleggen wat de materiële betekenis is van de fusietoets (MG 2002–18), dan wel – indien deze materiële betekenis ontbreekt – de Kamer berichten of u voornemens bent de fusietoets in te trekken?

Corporaties kunnen ter voorbereiding van een fusie verplichtingen aangaan, al is het wijs om daarbij zo nodig een voorbehoud te maken voor het verkrijgen van toestemming van de fusie. Het kan echter niet zo zijn dat woningcorporaties die willen fuseren in hun communicatie de fusie als een voldongen feit presenteren, zoals is gebeurd in de twee wervingsadvertenties. Ik zal Com.wonen en PWS hier op aanspreken.
Ik zal, zoals te doen gebruikelijk, de direct betrokken gemeenten, huurdersorganisaties en de fusiepartner PWS een afschrift sturen van mijn besluit. De fusietoets, zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale-Huursector en de circulaire MG 2002-18, waarborgt dat het woningcorporaties alleen wordt toegestaan te fuseren als er een volkshuisvestelijke meerwaarde bestaat en de fusie kan rekenen op voldoende lokaal draagvlak. Deze toets zal ook worden uitgevoerd als beide woningcorporaties hun fusieverzoek bij mij hebben ingediend, hetgeen nog niet het geval is. De fusietoets is dus onverminderd van betekenis.

Vraag 3

Past de werving van drie nieuwe directeuren voor een nog niet bestaande woningcorporatie in uw streven om de overhead bij woningcorporaties terug te dringen? Hoe hoog wordt de overhead van de nieuwe woningcorporatie en hoe verhoudt die zich tot die van de Com-wonen en PWS?

Aangezien het fusieverzoek van beide woningcorporaties nog niet is ingediend heb ik nog geen beeld van de overhead van de beide woningcorporaties en de beoogde fusiecorporatie en de noodzaak van het werven van drie nieuwe directeuren. Daarnaast is het zo dat bij de beoordeling van de fusie geen specifiek oordeel gegeven wordt over de overhead; deze wordt betrokken bij het toetsingscriterium «professionaliteit en doelmatigheid van de organisatie». Net als bij andere fusieverzoeken, zal bij het beoordelen van het fusieverzoek van Com.wonen en PWS gekeken worden naar de professionaliteit en doelmatigheid van de fusieorganisatie.

Vraag 4

Kunt u een oplossing aandragen voor het probleem dat Kamerleden die trachten na te gaan hoe de regering uitvoering geeft aan de motie Depla c.s.3 ontwijkende antwoorden krijgen op vragen over voorgenomen fusies, terwijl ze twee weken later in de krant lezen dat de fusie al rond is?

Ik deel uw stelling dat van mijn kant sprake zou zijn van ontwijkende antwoorden niet. Zoals in mijn eerdere antwoorden aangegeven is de fusie nog niet rond, er ligt zelfs geen fusieverzoek en moet ik nog een besluit nemen. Na indiening van het fusieverzoek, zal ik een besluit nemen op basis van de vigerende MG 2002-18.
Aan uw Kamer is eerder gemeld dat binnen dit bestaande toetsingskader voor zover als mogelijk uitvoering wordt gegeven aan de motie Depla c.s..

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «AFM boos over aanpak hypotheek»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat u tot uw afweging bent gekomen om de banken tot 1 februari 2011 te geven om te komen met zelfregulering mede op aandrang van het (voormalige) Ministerie van Economische Zaken?

Ik heb de aanscherping voor het toetskader rondom hypothecaire kredietverlening inmiddels uitgewerkt in een concept Algemene Maatregel van Bestuur. Ik heb dit besluit, met memorie van toelichting, na akkoord daarop van de ministerraad voor advies naar de Raad van State gestuurd. Het staat de NVB desalniettemin vrij om aan te geven op welke wijze de NVB invulling aan een nieuwe gedragscode zou geven, rekening houdend met een aantal door mij gegeven randvoorwaarden.
Ik heb de NVB gevraagd mij uiterlijk op 1 februari een aangepaste en met achterban afgestemde gedragscode te overhandigen. Ik kan vervolgens afwegen of het voorstel van de NVB hetzelfde niveau van consumentenbescherming garandeert als de voorgestelde regelgeving. Aan de hand daarvan kan ik overwegen om alsnog ruimte te laten voor zelfregulering van de sector, met daarop toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Ik zal de Tweede Kamer betrekken in deze overweging.

Vraag 3

Zo ja, is de Autoriteit Financiële Markten (AFM) ook betrokken bij dit besluit?

De Autoriteit Financiële Markten is op de hoogte van de stand van zaken op dit terrein.

Vraag 4

Vanwaar verwacht u dat de banken nu wel met zelfregulering komen terwijl de AFM in april 2010 deze nieuwe normen al bekend maakte?2 Is dit uitstel inderdaad verleend na overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken? Hebben zij concrete toezeggingen gedaan over wijzigingen in de gedragscode?

De Nederlandse Vereniging van banken heeft een position paper gepubliceerd waarin ze aangeven bereid te zijn hun gedragscode aan te passen. Mocht blijken dat er op 1 februari 2011 een gedragscode is opgesteld die voldoet aan de randvoorwaarden zoals door mij geschetst, dan zal ik op dat moment afwegen of voorkoming van overkreditering goed geborgd kan worden met zelfregulering

Vraag 5

Verwacht u dat de gedragscode deze keer wel voldoende zou worden nageleefd? Ook daar deze voorheen vaak is overtreden en de AFM recent nog enkele boetes heeft opgelegd?

De algmene maatregel van bestuur die nu bij de Raad van State ligt beperkt de mogelijkheid om meer te lenen dan de «loan-to-income» norm (leencapaciteit van een consument voor een hypothecair krediet bepaald in relatie tot zijn inkomen), door vastomschreven, limitatieve uitzonderingsmogelijkheden (de zogenaamde explains) te hanteren. Ik heb dat ook expliciet aan de NVB gemeld als één van de randvoorwaarden waaraan de GHF zal moeten voldoen wil invulling van de zelfregulering via de GHF een kans van slagen hebben.

Vraag 6

Kunt u aangeven wat uw brief van 29 november 2010 betekent voor het oorspronkelijke voornemen van de AFM om de hypotheek per begin 2011 te maximeren op 112% van de aankoopwaarde van het huis?

Als het voorstel van de NVB voldoet aan de randvoorwaarden zoals in de brief aan de NVB geschetst, zal worden afgewogen of het tegengaan van overkreditering goed geborgd kan worden met zelfregulering. Zoals aangegeven, zal ik de Tweede Kamer hierbij betrekken. Gelijktijdig zet ik het AmvB traject onverminderd door. Nog steeds is het de bedoeling om de nieuwe regelgeving in het eerste halfjaar van 2011 in werking te laten treden.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u de uitspraken van de voorzitter van de AFM, de heer Hoogervorst «nu gaat het weer maanden duren voordat er een regeling komt» en «het is nu al twee jaar mopperen over een eenvoudige zaak»?

In april 2009 heeft de AFM (Hoogervorst) aangegeven dat er aanscherping moest komen van regels rondom hypothecaire kredietverstrekking, In april 2010 publiceerde de AFM een feedbackstatement over een toetskader rondom hypothecaire kredietverlening na een consultatieronde. Vervolgens heeft Financiën een Algemene maatregel van bestuur voorbereid, waarbij het feedbackstatement als uitgangspunt heeft gediend. De Amvb is naar de Raad van State gestuurd voor advies met als doel om het proces niet verder te vertragen.

Vraag 8

Begrijpt u de uitspraak van de heer Hoogervorst dat Nederlandse politici zich nog steeds gevoelig tonen voor de bankenlobby?

Het is van belang dat er een goede inhoudelijke aanscherping van de normen komt, dat is in het belang van de consument. Het middel staat daarbij niet voorop, maar wel het doel namelijk bescherming tegen overkreditering van de consument en het tegengaan van de uit overkreditering voorvloeiende macro prudentiële risico’s.

Vraag 1

Kent u het bericht «Hypotheekgarantie onder vuur»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de stelling van De Nederlandsche Bank (DNB) dat de premies voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) naar een meer kostendekkend niveau zouden moeten? Is het waar dat de premie dan bijna zou verdrievoudigen, van 0,55% naar 1,5%? Deelt u overigens de mening dat DNB hier niet de toezichthouder is?

Ieder jaar wordt een berekening gemaakt om de hoogte van de NHG-premie in het erna volgende jaar te bepalen. Het uitgangspunt is dat de premie over een langere reeks van jaren kostendekkend moet zijn. Daarnaast wordt er rekening gehouden met meer conjuncturele factoren door een risico-opslag te hanteren. Voor 2011 is de premie vastgesteld op 0,55%. Deze is opgebouwd uit een kostendekkende premie van 0,36% en een risico-opslag van 0,19%. Deze risico-opslag is bedoeld om situaties aan te kunnen in geval de verliezen hoger zijn dan gemiddeld. De beide componenten van de premie vormen de voeding voor een buffer in de vorm van het garantievermogen. De omvang van het garantievermogen van het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) is dermate groot dat op de korte termijn geen tekorten worden verwacht. Het is mogelijk dat in uitzonderlijke (slechte) omstandigheden het waarborgfonds een beroep moet doen op de achtervang van de overheid. In dat geval worden achtergestelde, renteloze leningen verstrekt aan het waarborgfonds. Dit is het wezen van de overheidsachtervang: het afdekken van een kleine kans op een grote schade voor het waarborgfonds.
Zie hiervoor uitgebreid een eerder antwoord over de kostendekkende NHG-premie uit december 2009 (TK 30 196, nr. 91) en de antwoorden op de recente Kamervragen van het lid Koolmees (TK Vergaderjaar 2010–2011, 362).
Mij is niet bekend dat DNB van mening is dat de premie zou moeten stijgen naar 1,5%. Navraag bij DNB heeft opgeleverd dat men van oordeel is dat de eenmalige premie te laag is in verhouding tot het risico, wat blijkt uit het feit dat de voordelen van NHG voor de koper in de vorm van een jaarlijkse rentekorting hoger liggen dan de eenmalige door de koper te betalen premie, waardoor een verstorende werking van de NHG uitgaat. Het is heel goed mogelijk dat er een verschil is tussen de kostendekkende premie op langere termijn en de huidige beprijzing van de voordelen van de NHG door marktpartijen. De voordelen van het instrument kunnen door de tijd anders ingeschat worden door geldgevers. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis is de rentekorting voor leningen met NHG door de geldverstrekkers verhoogd van circa 0,2% naar 0,5%. Het verschil tussen de rentekorting en de premie komt overigens ten goede aan de consument en vormt onderdeel van de stimulerende werking van het instrument NHG.
Ten aanzien van het Waarborgfonds Eigen Woningen wordt het toezicht uitgevoerd door de minister van BZK en niet DNB.

Vraag 3

Kunt u de berekening die DNB heeft gemaakt toelichten? Kunt u aangeven hoeveel de premie-inkomsten van het fonds de afgelopen 10 jaar jaarlijks bedroegen en hoeveel uitgaven er per jaar zijn gedaan? Hoe groot is de buffer van het fonds? Kunt u aangeven bij welke scenario’s deze buffer niet meer toereikend is? Is het waar dat deze buffer pas ontoereikend is bij extreme scenario’s waarin de huizenprijzen met 25% dalen en de werkloosheid oploopt tot 10%?

In onderstaande tabel zijn de gevraagde kerncijfers van het WEW opgenomen, waaronder de premie-inkomsten, de verliezen en het garantievermogen. In de afgelopen 10 jaar is het garantievermogen gestaag gegroeid. Eind 2009 bedroeg het garantievermogen ruim 600 mln euro. De verwachting van het WEW is dat het garantievermogen in 2010 verder zal toenemen.
Baten totaal
waarvan premie
Lasten totaal
waarvan verliezen
Saldo baten en lasten
Omvang Garantievermogen
2000
35,8
24,9
2,0
0,6
33,8
181,1
2001
34,6
23,1
2,5
0,5
32,1
213,3
2002
35,2
21,5
3,3
1,1
31,9
245,2
2003
47,1
33,4
6,7
4,4
40,4
285,6
2004
61,1
45,3
11,8
8,5
49,3
334,9
2005
71,0
54,3
18,5
14,6
52,5
387,0
2006
63,9
50,6
25,5
21,3
38,4
425,4
2007
70,1
56,3
31,9
25,9
38,2
463,6
2008
82,2
60,5
25,6
19,0
56,6
529,4
2009
110,1
77,8
29,3
22,0
80,8
610,2
Bij de doorrekening van een stress test waarbij de huizenprijzen met 25% afnemen over een periode van 4 jaar en nadien stabiel blijven, en waarbij de werkloosheid oploopt tot een tweejarige piek van 10% en daarna daalt naar het lange-termijngemiddelde van 6%, bleek dat het fonds dit scenario nog kan opvangen. Bij scenario’s met een sterkere prijsdaling dan 25% en/of een langduriger periode van hoge werkloosheid (10%) zal de huidige buffer ontoereikend kunnen zijn.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de maatschappelijke waarde van de Stichting Waarborgfonds er nu juist uit bestaat om tegen de laagst mogelijke premies hypotheekgarantie te bieden, opdat mensen ondersteund worden bij de aanschaf van een huis?

Het uitgangspunt is dat de premie NHG kostendekkend is op langere termijn. Het premiebeleid tot nu toe is erop gericht om voldoende premie te vragen en voldoende buffer op te bouwen om op langere termijn kostendekkend te zijn. Gezien de onzekerheid op de korte termijn en de verhoging van de NHG-grens is de premie in 2009 verhoogd van 0,45% naar 0,55%. Op dit moment wordt veel waarde gehecht aan een risicobeperkend instrument als de NHG. Voor leningen met NHG is de korting op het rentepercentage dat geldgevers bieden in korte tijd omhoog gegaan van gemiddeld circa 0,2% naar 0,5%.

Vraag 5

Deelt u de mening dat een stijging zoals bepleit door DNB velen zal kunnen weerhouden van de aankoop van een huis?

Zoals gezegd bij het antwoord op vraag 2 ken ik geen pleidooi van DNB om de NHG-premie te verhogen naar 1,5%. Meer in het algemeen kan ik aangeven dat ik verwacht dat een NHG-premie van 1,5% het kopen van een huis met een NHG-hypotheek minder aantrekkelijk zal maken.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de premies voor de NHG niet verhoogd hoeven te worden?

De premie voor 2011 is medio dit jaar vastgesteld op 0,55% op basis van een actuariële liquiditeitsprognose en ik zie thans geen aanleiding tot verhoging. In 2011 zullen het Rijk en het WEW verder onderzoek doen naar de uitgangspunten van de liquiditeitsprognose. Het uitgangspunt dat de premie kostendekkend is op de langere termijn wordt daarbij betrokken.

Vraag 7

Bent u van plan het advies van DNB te volgen?

Zie de antwoorden op de vragen 5 en 6.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitspraak van een directielid van de Nederlandse Bank, die stelt dat de risicopremie voor de Nationale Hypotheek Garantie(NHG) omhoog moet, omdat de premie nu niet kostendekkend is waardoor de risico's te veel bij de overheid liggen? Onderschrijft u deze analyse? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor de antwoorden op de vragen terzake van de leden Plasterk en Monasch (beiden PvdA) ingezonden 29 november 2010 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2010–2011, nr. 940).

Vraag 2

Hoe is het toezicht op de stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), de uitvoeringsorganisatie van de NHG, geregeld? Kan WEW adviezen van de Nederlandse Bank naast zich neerleggen?

Het toezicht op het WEW is allereerst belegd bij de Raad van Commissarissen van de Stichting. De minister van BZK benoemt een lid van deze raad alsmede, op voordracht van de overige leden, de voorzitter. Per 1 januari zal de minister van Financiën ook een lid van de Raad van Commissarissen benoemen (in plaats van het huidige lid dat benoemd is door de VNG).
Daarnaast staat het WEW onder toezicht van de minister van BZK. De mogelijkheden voor het Rijk om indien nodig in te kunnen grijpen bij het WEW, worden daarbij versterkt per 1 januari 2011 (Kamerstukken 32 395 nr. 14). Het toezicht is gericht op de verantwoordelijkheden van de minister van BZK zoals vastgelegd in de statuten en de achtervangovereenkomst tussen het Rijk en het WEW. Dit betekent dat de minister onder meer de premie voor de NHG en de normen – waaronder de kostengrens – moet goedkeuren. De focus van het toezicht ligt op de kwaliteit van de uitvoering van de NHG en het voorkomen van aanspraak op de achtervang. Ten aanzien van de premie betekent dit dat de minister zijn goedkeuring baseert op de liquiditeitsprognose van het WEW. Deze liquiditeitsprognose is weer gebaseerd op uitgebreid jaarlijks onderzoek van een actuarieel bureau. Het WEW en het Rijk hebben thans gezamenlijk verder onderzoek opgestart naar de uitgangspunten van de liquiditeitsprognose.
Op grond van artikel 3:6, tweede lid, onder a, van de Wet op het financieel toezicht staat het WEW niet onder toezicht van de Nederlandsche Bank. Het WEW kan de adviezen van de Nederlandsche Bank dan ook naast zich neerleggen.

Vraag 3

Verschilt het risico op polissen van NHG bij het goedkopere (tot € 265 000) en het duurdere segment (tot € 350 000)? Zo ja, in welke mate? Is premiedifferentiatie naar uw mening een optie?

Bij het onderzoek naar de tijdelijke verhoging van de NHG-grens in 2009 is geconstateerd dat de schaderisico’s in het hogere segment gemiddeld lager liggen dan in het reguliere segment. De voornaamste redenen voor dit verschil is dat – gemiddeld genomen – werkloosheid minder vaak voorkomt bij hogere inkomens en dat bij gedwongen verkoop duurdere huizen een relatief hogere opbrengst kennen ten opzichte van de marktwaarde. Eigenaar-bewoners in dit segment zijn gemiddeld genomen wat ouder en hebben stabielere (arbeids-)relaties, meer inkomen en meer vermogen. Vanuit dit perspectief is er geen reden voor een hogere premie in het verhoogde segment.

Vraag 4

Neemt u het advies over van de Nederlandse Bank om een stresstest uit te voeren naar de gestegen risico's op de polissen van de NHG?

Naar aanleiding van het advies van de Studiegroep Begrotingsruimte (Kamerstukken II 2009/2010, 32 123, nr. 52) en het verzoek van de Kamer daarom tijdens de Algemene Financiële Beschouwingen, zal een risico-analyse van de Nederlandse begroting worden uitgevoerd. In deze analyse zal de NHG worden meegenomen. Deze analyse zal in de loop van 2011 aan de Kamer worden gestuurd. Daarnaast zal, zoals aangegeven in de Startnota (Kamerstukken II, 2010/2011, 32 500, nr.29), een Commissie Risicoregelingen de diverse garantieregelingen met budgettaire risico’s voor het Rijk, waaronder de NHG, doorlichten.

Vraag 1

Kent u het bericht op de website van Agentschap.NL dat per 19 november het budget voor de regeling maatwerkadviezen voor woningen is uitgeput?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u verklaren waarom het budget in een paar weken uitgeput is, terwijl er tot voor kort het beeld was en naar buiten werd gebracht door het Agentschap dat er voldoende middelen beschikbaar zijn tot het einde van 2010?

In oktober 2010 zijn diverse communicatieactiviteiten rond de regeling uitgevoerd. Hierdoor is in korte tijd het aantal ingediende subsidieaanvragen sterk toegenomen. Daarnaast is op verzoek van diverse partijen (verenigingen van eigenaren, gemeenten en anderen), die voor hun achterban maatwerkadviezen verzorgen, de mogelijkheid gecreëerd om de subsidieaanvraag voor meerdere maatwerkadviezen in één keer in te dienen. Het ministerie van BZK heeft hiervoor een aanwijzing gegeven aan Agentschap NL.
Het bovenstaande heeft geleid tot een snellere uitputting van het subsidiebudget.

Vraag 3

Kunt u inzichtelijk maken welke negatieve gevolgen dit zal hebben voor lopende energiecampagnes in het land, bijvoorbeeld de stad Amersfoort waar naar verwachting nog zo’n 700 burgers zullen worden teleurgesteld?

Voor aanvang van de regeling zijn de looptijd en het maximale subsidiebudget in de Staatscourant gepubliceerd. In oktober en november 2010 was sprake van een sterke toename van subsidieaanvragen. Dit is een gebruikelijk beeld bij regelingen die binnen afzienbare tijd aflopen en/of bijna uitgeput zijn.
Op de website van Agentschap NL konden aanvragers het verloop van de uitputting van het budget volgen. Het uitputtingspercentage is in de laatste weken van oktober en begin november 2010 met grote sprongen toegenomen, van 71% naar 94% en vervolgens naar 100%. De oorzaak van deze toename is hierboven omschreven.
Een regeling met een vast subsidieplafond brengt altijd met zich mee dat aanvragers teleurgesteld zullen zijn indien voor hen geen subsidie meer beschikbaar is.

Vraag 4

Klopt het beeld dat door deze plotsklapse uitputting van de regeling verwachtingen die door het Agentschap zijn gewekt over de beschikbare middelen bij gemeenten, installateurs, bedrijven en burgers niet worden waargemaakt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid om te inventariseren hoeveel burgers door deze uitputting worden benadeeld en met het betrokken bedrijfsleven, gemeenten en provincies in overleg te treden hoe kan worden voorkomen dat burgers worden teleurgesteld? Ziet u kansen om in 2010 en anders in 2011 alsnog de middelen vrij te maken om de maatwerkadviezen die nu tussen wal en schip belanden te laten uitvoeren?

Om burgers tegemoet te komen is eind 2010 besloten om het maximale subsidiebudget in 2010 eenmalig op te hogen met bijna € 1,2 miljoen. Hiermee is de wachtlijst van aanvragen weggewerkt. De regeling is daarna gesloten.
Een voortzetting van de regeling wordt niet overwogen. Momenteel wordt een door uw Kamer verzocht Plan van aanpak energiebesparing in de gebouwde omgeving opgesteld. Hierin worden de samenhangende maatregelen op dit terrein in kaart gebracht.

Vraag 6

Hoe wordt de effectiviteit van dit soort regelingen beoordeeld?

Agentschap NL heeft in opdracht van het ministerie in augustus 2010 de regeling tussentijds geëvalueerd. Meer dan de helft van de respondenten neemt binnen een half jaar energiebesparende maatregelen naar aanleiding van het maatwerkadvies. Daarnaast heeft meer dan 90% van de respondenten een energielabel ontvangen bij het maatwerkadvies.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Hypotheekmaatregel nieuwe klap voor starters woningmarkt»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat de Nationale Hypotheek Garantie is aangescherpt? Zo ja, acht u de gehanteerde rekenmethode hierbij terecht?

Uit gegevens van het NIBUD blijkt dat over de hele linie de leencapaciteit voor 2011 ligt onder die van 2010. Voor het grootste gedeelte komt dit door de algehele koopkrachtdaling.
De daling van de leencapaciteit wordt verklaard door de verhoging van de pensioenpremies en van de inkomensafhankelijke premie voor de zorgverzekering. Hiernaast is de algemene heffingskorting verlaagd en vallen de hogere inkomens eerder in de hoogste belastingschijf. Tevens speelt de wijziging in de berekening van de energiekosten voor 2011 een (beperkte) rol in de koopkrachtdaling. Als gevolg van de koopkrachtdaling, daalt de maximale leencapaciteit met gemiddeld zo’n 5%. De daling van de leencapaciteit is verklaarbaar en reëel, gezien de wijzigingen op het gebied van de koopkracht in 2011.

Vraag 3

Zo ja, is het waar dat daardoor binnen de doelgroep van deze garantie de lage inkomens 20% minder hypotheek kunnen ontvangen dan voorheen? Is het waar dat de hoge inkomens 5% minder hypotheek kunnen ontvangen dan voorheen?

De NHG-tabel werkt voor tweeverdieners zo, dat het financieringslastpercentage moet worden gebruikt dat hoort bij het hoogste inkomen. Bij tweeverdieners met elk een bruto jaarinkomen van 20 000 euro daalt de leencapaciteit met 35 394 euro (van 184 419 euro naar 149 025 euro = 19%). Bij een hoofdinkomen van € 24 000 en een tweede inkomen van € 16 000 daalt de leencapaciteit met 8 6934 euro (van 191 249 naar 182 556 euro). In dit geval daalt de leencapaciteit dus met circa 4,6%.

Vraag 4

Deelt u de zorg dat hierdoor de koopmarkt in onevenredige mate ten gunste komt van de hoge inkomens?

Door de economische crisis wordt verantwoord lenen voor met name de lagere inkomens moeilijker.
Zij zullen zich sterker moeten richten op de goedkopere koopwoningen.

Vraag 5

Deelt u de zorg dat de lage en lage- midden inkomens, die nu niet kunnen doorstromen en nu ook waarschijnlijk geen huurtoeslag ontvangen, niet doorstromen naar een koopwoning, terwijl de hoge inkomens wel gecompenseerd worden in hun woonlasten doordat de hypotheekaftrek voor hen wel bereikbaar is?

De aanscherping van de financieringsnormen voor het kopen van een woning met NHG is het gevolg van het koopkrachtverlies van huishoudens in 2011.
Hierdoor hebben huishoudens in 2011 minder inkomen beschikbaar voor hypotheeklasten. De aanscherping van de NHG-normen is op advies van de NIBUD doorgevoerd.
De maatregel zorgt ervoor dat huishoudens die minder te besteden hebben niet in financiële problemen komen door het afsluiten van leningen met te hoge risico’s.
Door de maatregel zullen met name lagere middeninkomens met een koopwens zich sterker moeten richten op goedkopere koopwoningen. Door het aanbieden van sociale huurwoningen met korting dan wel in diverse koopvormen (Koopgarantconstructies) kunnen corporaties aan deze koopvraag tegemoet komen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het effect van deze maatregel is dat de toegang tot de woningmarkt moeilijker wordt, met name voor huurders die interesse hebben in een koopwoning?

Of de toegang tot de koopwoningmarkt in de komende jaren moeilijker wordt hangt niet alleen af van de aanscherping van de NHG-normen, maar ook van andere ontwikkelingen op de woningmarkt zoals de prijsontwikkeling in de koopsector, de ambitie van corporaties om huurwoningen te verkopen en de ontwikkeling van de rente. Hiernaast zijn de ontwikkelingen met betrekking tot de toegang tot de koopwoningmarkt per regio verschillend. De recente prijsdalingen in de koopsector bieden overigens meer mogelijkheden voor lagere inkomensgroepen en met name starters om een woning te kopen.

Vraag 7

Kunt u gekwanticeerd uiteenzetten wat de effecten zullen zijn van deze nieuwe berekenmethode voor de doorstroming naar de koopmarkt? Hoe groot is het contigent huurders dat hierdoor niet in staat is een koopwoning te kopen?

Door de aanscherping van de NHG-normen zullen lagere middeninkomens tot 20% minder in 2011 kunnen lenen. Het kwantificeren van het effect van alleen deze normwijziging op de toekomstige doorstroming op de woningmarkt is niet aan te geven omdat dit effect niet los gezien kan worden van andere ontwikkelingen op de woningmarkt in verschillende regio’s zoals prijsmutaties in de koopsector en de mate waarin huishoudens hun koopwensen aanpassen aan hun financiële mogelijkheden.

Vraag 8

Hoeveel huurwoningen zullen als gevolg van deze maatregel niet vrijkomen? En hoe groot is de vraaguitval naar koopwoningen onder de hoge inkomens vanwege de lagere leencapaciteit van 5%?

Zie vraag 7.

Vraag 9

Wat voor gevolgen heeft deze maatregel in relatie tot de afspraken met de Europese Commissie dat 90% van de woningen van de woningcorporaties verhuurd moet worden aan huurders met een inkomen van minder dan 33 000 euro?

De aanscherping van de NHG-normen heeft geen gevolgen voor de afspraken met de Europese commissie over de 90% toewijzingsnorm.

Vraag 10

Deelt u de mening dat beide maatregelen vooral mensen treft met een inkomen tussen 33 000 euro en 48 000 euro? Heeft u plannen of voornemens om juist voor deze groep voldoende en betaalbare woonruimte te realiseren?

Voor de huisvesting van huishoudens met een inkomen van meer dan € 33 000 is in de brief van mijn ambtsvoorganger van 31 augustus 2010 (29 453, nr. 167) aangegeven dat er geen sprake van is dat huishoudens met een inkomen van meer dan € 33 000 op de woningmarkt tussen wal en schip verzeild raken. Hierbij heb ik gemeld dat corporaties met een intensiever verkoopbeleid, additionele mogelijkheden hebben om huishoudens met een inkomen boven de € 33 000 te bedienen. De aanscherping van de NHG-normen per 1 januari 2010 kan voor corporaties aanleiding zijn om hun woningen met lagere financiële lasten voor de koper te koop aan te bieden aan bewoners. Huishoudens met inkomens boven € 33 000 blijven ook na de normwijziging, in het algemeen, in staat om een woning onder eventueel gewijzigde woningmarktomstandigheden te kopen. Ik zie geen aanleiding voor het Rijk om, t.o.v. het Regeerakkoord, aanvullende maatregelen te treffen.

Vraag 11

Kunt u uiteenzetten wat de consequenties zijn van deze nieuwe normering voor de plannen van investeerders ten aanzien van nieuw te bouwen woningen? Dreigt hierbij een nog verdere terugval in de woningbouwproductie en de oplevering van nieuwe woningen? Wat is het effect van deze maatregel op de werkgelegenheid in de bouw?

De consequenties van de nieuwe normering voor investeerders, de woningproductie en werkgelegenheid zijn moeilijk aan te geven. Deze consequenties hangen niet alleen af van het inkomen dat beschikbaar is voor hypotheeklasten maar ook van andere ontwikkelingen op de woningmarkt zoals de prijsontwikkeling in de koopsector, de regionale mogelijkheden, de ambitie van corporaties om huurwoningen te verkopen en de ontwikkeling van de rente. Dit zal ertoe leiden dat alle betrokkenen bij de woningproductie zullen reageren op de mogelijk (structurele) gewijzigde vraag naar koopwoningen. Bij dit alles moeten de recente prijsdalingen in de koopsector, die compensatie biedt voor de minder besteedbare ruimte voor consumenten niet vergeten worden.

Vraag 12

Bent u bereid maatregelen te nemen die de negatieve gevolgen van deze nieuwe normering ongedaan te maken, waarbij rekening wordt gehouden met de leencapaciteit van de doelgroep? En zo ja, welke maatregelen gaat u hiervoor nemen?

Zoals bovenstaand gesteld (zie vraag 6) hangt de toegang tot de koopwoningmarkt af van meerdere factoren op de woningmarkt. Al bovenstaande factoren (zoals aangegeven in bovenstaande antwoorden) gecombineerd met elkaar geven het Rijk geen aanleiding, t.o.v. het Regeerakkoord, aanvullende maatregelen te treffen. Bovendien betreft het gevolgen van de financieel economische crisis die alle groepen raken. Die gevolgen hebben mede tot gevolg dat de overheidsmiddelen beperkt worden. Bepaalde groepen afschermen voor de gevolgen van de crisis heeft onvermijdelijk tot gevolg dat bij andere groepen deze gevolgen nog veel sterker gevoeld worden. Daarvoor bestaat geen steekhoudende motivering.

Vraag 1

Kent u het bericht «starters op de woningmarkt krijgen het moeilijker»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het bericht dat starters met een gezamenlijk inkomen van ongeveer 40 000 euro, twintig procent minder kunnen lenen voor een hypotheek? Zo ja, kunt u deze daling nader motiveren?

Ja, de daling van de leencapaciteit wordt verklaard door de verhoging van de pensioenpremies en van de inkomensafhankelijke premie voor de zorgverzekering. Hiernaast is de algemene heffingskorting verlaagd en vallen de hogere inkomens eerder in de hoogste belastingschijf. Tevens speelt de wijziging in de berekening van de energiekosten voor 2011 een (beperkte) rol in de koopkrachtdaling. De NHG-tabel werkt voor tweeverdieners zo, dat het financieringslastpercentage moet worden gebruikt dat hoort bij het hoogste inkomen. Bij tweeverdieners met elk een bruto jaarinkomen van 20 000 euro daalt de leencapaciteit met 35 394 euro (van 184 419 euro naar 149 025 euro = 19%).

Vraag 3

Hoe past deze maatregel bij een beleid dat koopwoningen ook voor de lagere- en middeninkomens bereikbaar moeten zijn en waarvoor de afgelopen jaren de nationale hypotheekgarantie is verhoogd?

Het beleid dat koopwoningen voor de lagere- en middeninkomens bereikbaar moeten zijn, is onveranderd. De kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is verhoogd om de effecten van de kredietcrisis tegen te gaan. De verhoging is bedoeld om het vertrouwen op de woningmarkt (zowel bij consument als kredietverstrekker) te vergroten en hierdoor een positief effect te hebben op de doorstroming waardoor er meer woningen voor starters beschikbaar komen.
Dit alles staat los van het feit dat bij het afsluiten van een hypotheek er sprake dient te zijn van een verantwoorde financieringslast waarbij noch de consument noch het WEW (de uitvoeringsorganisatie van de NHG) een onverantwoord risico lopen. Of de toegang tot de koopwoningmarkt in de komende jaren ook voor de lagere en middeninkomens bereikbaar is hangt niet alleen af van de aangepaste NHG-normen, maar ook van andere ontwikkelingen op de woningmarkt zoals de prijsontwikkeling in de koopsector, de ambitie van corporaties om huurwoningen te verkopen en de ontwikkeling van de rente. Zo bieden de recente prijsdalingen in de koopsector meer mogelijkheden voor lagere inkomensgroepen en met name starters om een woning te kopen.

Vraag 4

Wanneer komt het kabinet met een integrale visie over de woningmarkt met in het bijzonder aandacht voor de beschikbaarheid en financierbaarheid van woningen voor de lagere- en middeninkomens?

Het kabinet zal, mede naar aanleiding van de motie van senator R. de Boer (CU) die in de Eerste Kamer op 16 november 2010 is aangenomen en naar aanleiding van het overleg in de Tweede Kamer bij de behandeling van de begroting van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, voor de zomer van 2011 komen met een integrale visie op de woningmarkt.

Vraag 5

Deelt u de mening dat sociale huurwoningen voor mensen met een inkomen boven de 33 000 euro op grond van het besluit in het kader van het EU-dossier staatssteun nauwelijks meer bereikbaar zijn en koopwoningen veelal te duur zijn, ook met hypotheekgarantie? Bent u van mening dat mensen met een inkomen tussen de 33 000 en 40 000 euro hierdoor tussen wal en schip vallen? Zo ja, welke maatregel gaat u op korte termijn nemen?

Ik deel deze mening niet. Voor huishoudens met een inkomen tot € 43 000 die niet verhuizen is de betaalbaarheid gewaarborgd met een inflatievolgend huurbeleid. Voor verhuizers met een huishoudinkomen boven € 33 000 zijn er verschillende doorstroommogelijkheden: de ruimte van 10% bij nieuwe toewijzingen in de sociale sector en het woningaanbod in de geliberaliseerde huursector (van corporaties en commerciële verhuurders) en de koopsector. Overigens is de minister voor WWI in zijn brief van 31 augustus jl. (TK 29 453, nr. 167) ook uitgebreid ingegaan op de positie van huishoudens met een inkomen boven € 33 000.
Voor wat betreft de sociale huursector heb ik tevens in het debat over staatssteun aan woningcorporaties van 28 oktober jl. (TK 29 453, nr. 174) in reactie op de motie van Bochove toegezegd na te gaan of er omstandigheden zijn die om een specifieke regionale invulling van het EC besluit vragen. Ik heb Aedes, vereniging van woningcorporaties, ook verzocht ter zake een voorstel te doen. Daarbij zal ik in de woningmarktvisie aandacht besteden aan de huisvestingssituatie van middeninkomensgroepen. Deze visie zal ik in 2011 de Kamer doen toekomen.

Vraag 6

Bent u bereid om het geleidelijk afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt om te overwegen, zodat deze groep toegang krijgt tot een zelfstandige woning?

In het belang van de woningmarkt kiest dit kabinet ervoor de huidige fiscale behandeling van de eigen woning, waartoe ook de overdrachtsbelasting behoort, intact te laten. Dit standpunt is door de staatssecretaris van Financiën tijdens het Wetgevingsoverleg Belastingplan 2011 van 8 november 2010 verwoord. Voorts zal een dergelijke maatregel hoge uitvoeringslasten met zich meebrengen. In de praktijk is het moeilijk te controleren of iemand een starter is. Tot slot zijn de kosten van een dergelijke maatregel van € 600 miljoen structureel per jaar. Daarvoor is geen dekking.

Vraag 7

Welke maatregelen gaat u nemen om de banken te bewegen hun hypotheekrentetarieven meer in lijn te brengen met de vigerende tarieven van leningen tussen banken?

Hiervoor verwijs ik naar de antwoorden van de minister van Financiën in zijn brief over «dure hypotheken» van 16 november jl. (TK 2010–2011, AH 515) op vergelijkbare vragen van de leden Blanksma-Van den Heuvel (CDA, 2010Z11510), Weekers (VVD, 2010Z11541), Sap (GroenLinks, 2010Z11583) en Plasterk (PvdA, 2010Z12811).

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Vakantiehuis slecht beschermd»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat eigenaren die al tientallen jaren een vakantiehuisje bezitten op een camping beter beschermd moeten worden tegen het «ordinair uitponden» door de grondeigenaar? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Welke extra compensatie in welke vorm dan ook kunnen deze eigenaren tegemoet zien in voorkomende gevallen?

Vraag 4

Welke maatregelen zijn mogelijk om de rechtspositie van deze eigenaren, die gedwongen worden hun plekje op te geven en tegen hoge kosten hun eigendom moeten weghalen, te verbeteren?

Vraag 1

Hebt u kennis kunnen nemen van het artikel «Kamernood studenten wordt aangepakt»?1

Ja.

Vraag 2

Zal de kamernood in 2015 naar verwachting tot 60 000 kamers oplopen? Zo ja, welke extra stappen bent u voornemens te zetten om de kamernood onder studenten, die toch al hoog is, aan te pakken?

Met zijn brief van 28 mei jl. heeft mijn ambtsvoorganger u het onderzoeksrapport «Contrasten in de kamermarkt» aangeboden2. Daarin is aangegeven dat uit het onderzoek naar voren komt, dat de vraag naar studentenhuisvesting ook in de toekomst blijft bestaan.
De toekomstverwachting is dat het aantal studenten de komende jaren zal blijven groeien. Voor de nabije toekomst is de verwachting dat deze groei enigszins zal afvlakken. In absolute aantallen is de verwachte groei in de periode 2010–2015 37 000 uitwonende studenten.
Vanaf 2003 is de inzet vanuit het Rijk gericht op het stimuleren van de inzet op studentenhuisvesting op lokaal niveau. De uitvoering van het eerdere actieplan Studentenhuisvesting 2002–2010 heeft laten zien dat gemeenten, studentenhuisvesters en onderwijsinstellingen op lokaal niveau goed met elkaar kunnen samenwerken. Om de aandacht voor studentenhuisvesting die de afgelopen jaren is opgebouwd bij de betrokken steden vast te houden, blijft de inzet dezerzijds gericht op het vergroten van de kennisontwikkeling en monitoring op het gebied van studentenhuisvesting. Het is daarom dat er in november 2010 vanuit het ministerie van BZK een subsidiebijdrage is gegeven aan de ontwikkeling van de monitor studentenhuisvesting van Kences gericht op de vraag per regio. Met name is inzet nodig in gemeenten met grote «tekorten», te weten Leiden, Delft en Amsterdam. Ik zal met name deze lokale inzet blijven volgen en waar nodig stimuleren.

Vraag 3

Wat is uw reactie op de oproep die betrokken partijen op u doen om u achter het nationaal akkoord te scharen waarmee zij binnen de komende 5 jaar 15 000 studentenkamers creëren? Bent u bereid met betrokken partijen om tafel te gaan om te komen tot een meer effectieve aanpak, gevoed door de praktijk, van de kamernood onder studenten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is uw inhoudelijke reactie op de door betrokken partijen genoemde maatregelen, zoals het creëren van betaalbare bouwlocaties, herinvoeren huurtoeslag voor onzelfstandige studentenkamers en versoepelen bouwregelgeving, waardoor leegstaande kantoorpanden omgebouwd kunnen worden tot studentencomplexen?

Wat betreft het idee de bouwregelgeving te versoepelen waardoor leegstaande kantoorpanden omgebouwd kunnen worden tot studentencomplexen merk ik op dat een dergelijke versoepeling niet nodig is. In de brochure «Wonen op de zaak» (maart 2006) van het toenmalige ministerie van VROM werd al uiteengezet dat de bestaande wet- en regelgeving (bestemmingsplan, Bouwbesluit) voldoende mogelijkheden biedt een functieverandering van bijvoorbeeld van kantoor naar wonen te realiseren. Dit geldt ook voor studentencomplexen.
Wat betreft de huurtoeslag hebben in de afgelopen jaren mijn ambtsvoorgangers het standpunt ingenomen dat er grote bezwaren zijn, waaronder van budgettaire aard, tegen de invoering van huurtoeslag voor onzelfstandige studenteneenheden. Mede in het licht van de bezuinigingen die de komende jaren in de huurtoeslag moeten plaatsvinden, zie ik geen aanleiding hierin een ander standpunt in te nemen.

Vraag 1

Heeft u het artikel «Zonder relatie geen woning» in de Telegraaf gelezen?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het voorgenomen beleid van de gemeente Amsterdam dat inhoud dat een samenlevingsverband tussen meerdere personen tussen wie geen familierechtelijke relatie bestaat niet mag? Zo nee, is de minister bereid hier kennis van te nemen en de Tweede Kamer hierover te informeren?

Amsterdam is op dit moment bezig haar beleid inzake de sturing op de woonruimteverdeling te herzien en opnieuw te formuleren. Beleidsmatige keuzes waarbij de afweging ten aanzien van doelgroepen (zowel studenten als gezinnen met een laaginkomen) gemaakt wordt, zijn in beginsel een lokale aangelegenheid. De discussie hierover zal dan ook in de gemeenteraad van Amsterdam gevoerd worden. Sturing op de woonruimteverdeling is mogelijk binnen de kaders van de Huisvestingswet waarvoor ik als minister systeemverantwoordelijk ben.
Nadat er binnen de gemeente overeenstemming is bereikt over het herziene beleid zullen de regionale huisvestingsverordening van de stadsregio Amsterdam en de daarop gebaseerde uitvoeringsinstructie van de gemeente Amsterdam hierop moeten worden aangepast.
Wat betreft de gespannenheid met artikel 6, lid 1 van de Grondwet neem ik aan dat u bedoelt dat het door de gemeente Amsterdam gevoerde beleid naar uw mening op gespannen voet staat met het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer, zoals vastgelegd in artikel 10, eerste lid, van de Grondwet. In het algemeen geldt dat het is toegestaan dat een gemeente binnen de in de Huisvestingswet vastgelegde kaders in een huisvestingsverordening regels opneemt voor de wijze van de verdeling van de vergunningplichtige woningvoorraad. De toegestane criteria op grond van de Huisvestingswet hebben betrekking op de wijze van verdeling van de vergunningplichtige woningvoorraad en hebben niet als doel bepaalde samenlevingsvormen voor te schrijven dan wel te verbieden. Het staat personen vrij al dan niet samen te gaan wonen.
In de regionale huisvestingsverordening van de Stadsregio Amsterdam 2010, die van toepassing is op het huisvestingsbeleid van de gemeente Amsterdam, is onder meer opgenomen dat burgemeester en wethouders de vergunning voor een vergunningplichtige woning verlenen aan huishoudens. In de regionale huisvestingsverordening van Amsterdam wordt onder een huishouden verstaan een alleenstaande of twee personen, al dan niet met kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren. Dit criterium vormt geen inbreuk op het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer. In de regionale verordening is een eis met betrekking tot «familierechtelijke relatie» niet opgenomen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een dergelijk gevoerd beleid ingrijpt in de privacy van mensen en op gespannen voet staat of zelfs in strijd is met artikel 6, lid 1 van de Grondwet? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat, als Amsterdam dit beleid gaat uitvoeren, voor mensen met een laag inkomen, (zoals studenten) individuele woonruimte onbetaalbaar wordt en het daarom juist goed is of bevorderd zou dienen te worden dat mensen in gezamenlijkheid een woning betrekken? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid te zoeken naar wegen om de gemeente Amsterdam tot de orde te roepen?

De keuzes in het beleid voor een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte in gemeenten zijn in beginsel een lokale aangelegenheid en dienen in de gemeenteraad te worden besproken en vastgesteld. Daarbij zal iedere gemeente, ook de gemeente Amsterdam, zich aan de daarvoor geldende (wettelijke) voorschriften moeten houden. Wanneer er sprake is van een mogelijke overtreding kan ik de VROM-Inspectie opdracht geven hier nader onderzoek naar te doen en eventueel in te grijpen. Een beleidsmatige discussie binnen de gemeente Amsterdam en het eventueel aanpassen van de verordening zijn voor mij geen aanleiding voor een dergelijk onderzoek in de gemeente Amsterdam.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het feit dat in een stad met grote woningkrapte (zoals in Amsterdam) waar mensen die ruimte besparen door samen te leven uit hun woning worden gezet?1

Amsterdam is op dit moment bezig haar beleid inzake de sturing op de woonruimteverdeling te herzien en opnieuw te formuleren. Beleidsmatige keuzes waarbij de afweging ten aanzien van doelgroepen (zowel studenten als gezinnen met een laaginkomen) gemaakt wordt zijn in beginsel een lokale aangelegenheid. De discussie hierover zal dan ook in de gemeenteraad van Amsterdam gevoerd worden. Sturing op de woonruimteverdeling is mogelijk binnen de kaders van de Huisvestingswet waarvoor ik als minister systeemverantwoordelijk ben.

Vraag 2

Is ditzelfde beleid ook in andere steden aan de orde? Zijn er andere steden die eenzelfde soort regeling hebben waardoor deze problemen ook in andere steden kunnen gaan spelen?

Ik heb geen signalen ontvangen over andere steden dan Amsterdam voor wat betreft het huisvestingsbeleid voor personen die samenwonen.

Vraag 3

Bent u van mening dat stimulering van doorstroom op de woningmarkt door aanpak van scheefwonen en het tegengaan van leegstand, prioriteit heeft boven de aanpak van studenten en andere samenwonenden?

De keuzes in het beleid voor een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte in gemeenten zijn in beginsel een lokale aangelegenheid en dienen in de gemeenteraad te worden besproken en vastgesteld.

Vraag 4

Bent u bereid om aan dit beleid een einde te maken? Welke mogelijkheden heeft u hiertoe?

Net als elke andere gemeente moet ook de gemeente Amsterdam zich bij het huisvestingsbeleid aan de daarvoor geldende (wettelijke) voorschriften houden. Wanneer er sprake is van een mogelijke overtreding kan ik de VROM-Inspectie opdracht geven hier nader onderzoek naar te doen en indien sprake is van strijdigheid met regelgeving eventueel in te grijpen. Een beleidsmatige discussie binnen de gemeente Amsterdam en het eventueel aanpassen van de verordening zijn voor mij geen aanleiding voor een dergelijk onderzoek in de gemeente Amsterdam.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Intentieovereenkomst fusie PWS en Com.wonen»?1 Hebben deze woningcorporaties zich al met hun fusieplannen bij u gemeld, en heeft u hier al een standpunt over ingenomen?

Ja.
Mijn ministerie en het Centraal Fonds Volkshuivesting (CFV) zijn geïnformeerd over de voorgenomen fusie. De betreffende woningcorporaties hebben nog geen formeel verzoek tot goedkeuring van de voorgenomen fusie bij mij ingediend. Derhalve heb ik mij nog geen oordeel kunnen vormen over deze voorgenomen fusie. Begin december staat er een gesprek gepland tussen de bestuurders en het CFV om nadere informatie uit te wisselen.

Vraag 2

Wat is uw oordeel over de omvang van deze voorgestelde «fusiecorporatie» met 50 000 verhuurbare eenheden? Acht u dit een wenselijke schaalgrootte voor deze te vormen woningcorporatie?

Uit onderzoek in opdracht van het voormalige ministerie van VROM (uitgevoerd door Cebeon, aangeboden bij brief van 10 mei 2006, TK 2005–2006, 29 453, nr. 40), als ook de praktijk blijkt dat er geen eenduidige relatie ligt tussen schaalgrootte enerzijds en de maatschappelijke prestaties en lokale binding anderzijds. Een ideale schaalgrootte van een woningcorporatie kan niet worden aangegeven. In de praktijk blijkt dat de omvang niet bepalend is voor de volkshuisvestelijke prestaties van een corporatie. Een corporatie van 50 000 of meer woningen kan net zo goed functioneren als een kleine corporatie. Het enkele feit dat een fusiecorporatie meer dan 50 000 woningen in bezit zal krijgen is geen reden om de fusie niet toe te staan.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat alle huurdersgroepen van zowel woningcorporatie PWS als van woningcorporatie Com.wonen klagen over achterstallig onderhoud? En kunt u bevestigen dat Com.wonen momenteel weigert om de komende vijf jaar onderhoud te plegen en woningverbetering toe te passen in Tuindorp Vreewijk als gevolg van onvoldoende financiële middelen?

Bij de bestuurder van PWS en de voorzitter van HPF, de overkoepelende huurdersorganisatie van PWS, zijn er op dit moment vanuit de huurdersorganisaties van PWS geen noemenswaardige klachten over onderhoud. Ook zijn er volgens Com.wonen geen noemenswaardige klachten over achterstallig onderhoud. Er hebben mijn ministerie noch het CFV berichten bereikt dat alle huurdersorganisaties van Com.wonen klachten hebben over achterstallig onderhoud.
Deze vraag wijst naar de situatie in Tuindorp Vreewijk. De Bewoners Organisatie Vreewijk (BOV) heeft in december 2008 een brief naar het CFV gestuurd waarin zij met betrekking tot de herstructureringsplannen en onderhoudsstaat van de woningen van Com.wonen in Vreewijk diverse opmerkingen en kanttekeningen heeft geplaatst over de planvorming, handelswijze en organisatorische kwaliteit van Com.wonen. Over het onderhoud van de woningen in Tuindorp Vreewijk bestaat discussie, omdat een deel van Vreewijk in aanmerking komt voor herstructurering. Van Com.wonen heb ik begrepen dat voor dit deel (ruim 1300 woningen) het onderhoudsprogramma integraal onderdeel is van het voorstel voor de herstructurering. Totdat definitieve overeenstemming is bereikt met onder meer de bewoners en de (deel)gemeente wordt terughoudend omgegaan met onderhoud. Com.wonen wil op deze wijze kapitaalvernietiging voorkomen. Dat geldt met name voor complexen waarvan de aanpak in de eerste fase staat gepland.
Van een weigering van Com.wonen om de komende vijf jaar onderhoud te plegen en woningverbetering toe te passen in Tuindorp Vreewijk is derhalve geen sprake. Het geplande onderhoud is afgestemd op de voorgenomen woningaanpak. Deze is niet ingegeven door de financiële middelen van Com.wonen. In de nu voorgestelde aanpak, waarover grotendeels overeenstemming is met alle partijen, wordt de herstructurering van Vreewijk verdeeld in drie fasen. De woningen in de eerste fase (540 woningen) krijgen binnen vijf jaar na de start van de aanpak een eindingreep (restauratie, renovatie of sloop/nieuwbouw). Voor deze fase wordt onderhoud gepleegd, waarmee de woning veilig, wind- en waterdicht blijft. Voor de tweede fase (426 woningen) en de derde fase (342 woningen) van de aanpak zal een uitgebreider onderhoudprogramma gelden vanwege de later geplande definitieve eindingreep.

Vraag 4

Herinnert u zich nog dat huurders van Com.wonen in Tuindorp Vreewijk samen met de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) een experimentplan hadden opgesteld om met hun woning over te kunnen stappen naar een andere woningcorporatie? Acht u het verstandig wanneer woningcorporaties met zoveel onvrede onder huurders en achterstallig onderhoud van het bezit, fuseren tot één megacorporatie?

In 2008 heeft de bewonersorganisatie BOV van Com.wonen de SEV verzocht mee te werken aan een experiment over het oprichten van een nieuwe corporatie door de bewoners van de wijk Vreewijk zelf. Toenmalig minister Van der Laan heeft destijds de BOV en andere relevante partijen opgeroepen om eerst met elkaar de dialoog aan te gaan. Daar zijn alle betrokkenen nu volop mee bezig en het experiment is opgeschort. De projectgroep herstructurering Vreewijk en Com.wonen hebben mij geïnformeerd dat er op veel punten overeenstemming is bereikt over de aanpak.
Het aangaan van een fusie en de daarmee gepaard gaande schaalvergroting moet ten dienste staan en dus niet ten koste gaan van de belangen van de volkshuisvesting. In de circulaire MG 2002–18 is een aantal voorwaarden opgenomen om te beoordelen of het belang van de volkshuisvesting is gediend. Bij een eventueel ingediend fusieverzoek van deze woningcorporaties zal getoetst worden of de fusie een meerwaarde voor de volkshuisvesting oplevert.

Vraag 5

Deelt u de mening dat, gezien de omstandigheden waarin deze woningcorporaties zich bevinden de fusieplannen stil gelegd moeten worden en in plaats daarvan een toezichthouder aangesteld moet worden om de boel op orde te brengen? Zo ja, hoe en wanneer gaat u dat doen? Zo nee, wat is uw boodschap aan de huurders en hoe denkt u dat deze fusie zal bijdragen aan de kwaliteit en het wegwerken van de enorme hoeveelheid klachten en het achterstallig onderhoud?

Op basis van de verstrekte informatie zie ik geen aanleiding om over te gaan tot het aanstellen van een externe toezichthouder. Op voorhand kan ik niet aangeven of en hoe de fusie zal bijdragen aan de kwaliteit en het uitvoeren van onderhoud. Alle huurdersorganisaties van Com.wonen en PWS worden op basis van circulaire MG 2002–18 in de gelegenheid gesteld om een zienswijze te geven over de voorgenomen fusie. Van beide woningcorporaties heb ik begrepen dat nog voor de ondertekening van de intentieovereenkomst de belanghouders, waaronder de huurdersorganisaties, betrokken waren bij de dialoog over de eventuele fusie. Hoewel de huurdersorganisaties volgens de woningcorporaties aandachtspunten meegaven voor de fusie, bleken geen er op voorhand geen zwaarwegende bezwaren. Eventuele volkshuisvestelijke bezwaren over de voorgenomen fusie kunnen in de zienswijze kenbaar worden gemaakt. In mijn beoordeling wordt een groot belang gehecht aan positieve zienswijzen van zowel huurdersorganisaties als gemeenten.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «NHG blijft onverminderd populair»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat 80% van de woningen onder € 350 000 onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) valt? Welk percentage van het totaal aantal verkochte woningen valt onder de NHG? Welk percentage van de leningen voor woningen onder € 350 000 zou niet worden verstrekt zonder de NHG?

Zo’n 80% van alle aankopen van woningen binnen de NHG-kostengrens van € 350 000 wordt nu gefinancierd met NHG. Ten opzichte van het totaal aantal woningtransacties wordt ongeveer 60% gefinancierd met NHG. Op dit moment loopt een onderzoek naar de effectiviteit van de crisismaatregelen. Hierin wordt de effectiviteit van de tijdelijke verhoging van de NHG-kostengrens van € 265 000 naar € 350 000 meegenomen.

Vraag 3

Op welke manier worden de toename van het aantal declaraties opgevangen? Heeft deze oploop gevolgen voor de overheidsfinanciën?

De toename van het verliesdeclaraties laat zich verklaren door een sterke groei van het aantal gedwongen onderhandse verkopen met verlies als gevolg van echtscheiding. Achtergrond hiervan is dat de waarde van woningen de afgelopen jaren niet is gestegen, waardoor de «kosten koper» bij een volledige financiering nog niet zijn terugverdiend als het huis gedwongen verkocht moet worden. Juist om dit soort verliesdeclaraties op te vangen is een financiële buffer met behulp van door de koper betaalde premies opgebouwd bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW, de uitvoeringsorganisatie van de NHG). Zie voor meer informatie ook het antwoord op vraag 4 en 5.

Vraag 4

Is er bij het ophogen van de grens van de NHG rekening gehouden met een toename van het aantal declaraties? Is de verhoogde premie voldoende om deze tegenvallers op te vangen?

Bij de bepaling van de premie voor 2010 is rekening gehouden met de economische vooruitzichten op korte termijn en met een stijging van het aantal verliesdeclaraties. De premie is in 2010 verhoogd van 0,45 % naar 0,55%. Op basis van de huidige economische ontwikkeling is besloten de premie voor 2011 te handhaven op 0,55%. De verwachting is dat hiermee de financiële buffer bij het WEW ook de komende periode toereikend zal zijn.
De Staat komt in beeld zodra de financiële buffer van de stichting WEW is uitgeput. Op dat moment moet de staat een renteloze, achtergestelde lening beschikbaar stellen. De financiële buffer van het WEW bedroeg eind 2009 zo’n 610 miljoen. Het WEW verwacht dit jaar zo’n € 150 miljoen aan premie-inkomsten en beleggingsopbrengsten en verwacht ongeveer € 35 miljoen aan declaraties. Per saldo zal dan de financiële buffer nog toenemen. Een aanspraak op de achtervang van de overheid is dus niet in beeld. Met de combinatie van financiële buffer en premie-inkomsten is de garantieregeling afgedekt. Er is binnen de begroting geen post opgenomen voor deze risico’s.

Vraag 5

Kunt u inzichtelijk maken welke risico’s de staat loopt door de garantieregeling voor 80% van de woningen onder de € 350 000? Op welke manier wordt er op de begroting rekening gehouden met deze risico’s?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichten «Huursector in de lift door crisis»1 en «Animo voor huursector groeit»?2

De artikelen zijn geschreven op basis van het NVB-onderzoek «Huurders in profiel», een jaarlijks uitgevoerd onderzoek onder huishoudens met een modaal of hoger inkomen. NVB, vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, geeft aan dat huishoudens als gevolg van een gebrek aan vertrouwen in de woningmarkt, onzekerheid over de economie en het behoud van de eigen baan en onzekerheid ten aanzien van het overheidsbeleid met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek (tijdelijk) meer vraag uitoefenen naar huurwoningen. Het verleden leert dat dit bij eerdere conjuncturele inzinkingen ook het geval was.

Vraag 2

Bent u van mening dat de woningmarkt goed genoeg functioneert om deze toenemende vraag naar huurwoningen op te vangen? Kunt u dit onderbouwen?

De woningmarkt is in sterke mate een voorraadmarkt. Een tijdelijk toegenomen vraag naar huurwoningen zal daarom niet meteen leiden tot een toename in aanbod. Indien zou blijken dat sprake is van een structurele vraag naar meer huurwoningen, dan mag verwacht worden dat marktpartijen daarop zullen inspelen. Ik verwacht overigens niet dat van een structurele extra vraag sprake zal zijn. Trends laten al jarenlang een toename van het woningbezit zien. Het kabinet ondersteunt het herstel van het vertrouwen in de woningmarkt met name door het behoud van de hypotheekrenteaftrek en door de tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat mensen gemiddeld minder voor een huurwoning willen betalen dan op basis van de gemiddelde rendementseis van 4,5% reëel is?

Voor de vragers op de huurmarkt, de huurders, zijn rendementseisen van verhuurders niet van belang. Zij baseren de prijs die zij voor een huurwoning willen betalen op de kwaliteit van de huurwoning. Ook de huurprijsregelgeving gaat uit van de kwaliteit van de woning. Aanbieders moeten, gegeven de condities van het huurprijsbeleid, zelf bepalen of investeren in de huurmarkt voor hen rendabel is.
Overigens blijkt uit het onderzoek dat, hoewel de gemiddelde gewenste huurprijs van de ondervraagde huishoudens op € 610,– per maand ligt, een substantieel deel (31%) van de potentiële huurders een woning zoekt van meer dan € 700,– per maand.

Vraag 4

Bent u van mening dat de – in vraag 3 genoemde – frictie veroorzaakt wordt door het grote aandeel sociale huurwoningen in Nederland, waardoor huurhuizen relatief goedkoop worden aangeboden?

Ongetwijfeld zullen huishoudens die een (andere) huurwoning zoeken bij het aangeven van de maximaal te betalen huur mede worden beïnvloed door wat ze zoal aan feitelijke huren aantreffen in de sociale huursector.
Woningcorporaties moeten per 1 januari 2011 vrijkomende woningen met een huurprijs tot maximaal € 653,– voor 90% moeten toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van maximaal € 33 000,– om in aanmerking te komen voor staatssteun. Daarmee wordt de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de in het onderzoek bevraagde huishoudens minder. De slaagkansen voor de doelgroep tot € 33 000,– worden dan overigens navenant groter.

Vraag 5

Bent u van mening dat er een groter particulier huursegment voor middeninkomens moet zijn? Hoe wilt u dit vormgeven?

Ik ben van mening dat over het algemeen in Nederland de woningmarktkansen voor middeninkomens heel behoorlijk zijn. Het kabinet ondersteunt huishoudens die willen kopen middels hypotheekrenteaftrek en de verhoogde Nationale Hypotheek Garantie, en bevordert de verkoop van corporatiewoningen.
Tegelijkertijd wordt de dominante positie van corporaties op de huurwoningmarkt ingeperkt door de inkomensgrens van € 33 000,–. Corporaties worden hierdoor gedwongen zich meer op hun kerntaak, het huisvesten van lage inkomens, te richten. Hierdoor zal het voor particuliere verhuurders aantrekkelijker worden om een aanbod voor de middeninkomens te ontwikkelen. Ook de extra ruimte in het huurbeleid, te weten de maximale huurverhoging van 5% boven inflatie voor inkomens boven € 43 000,– en de verhoging van het aantal woningwaarderingspunten in regio’s met schaarste met maximaal 25 punten maken het voor investeerders aantrekkelijker om in de huurmarkt te investeren.
Maar structureel ligt het toch meer voor de hand dat de inkomensgroep uit dit onderzoek zijn weg vindt op de koopmarkt. Zelfs in gespannen woningmarkten is er passend aanbod. Ik wijs er op dat de gemiddelde waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van corporatiewoningen in Amsterdam circa € 160 000,– is. Bij verkoop met een gebruikelijke korting zijn dergelijke woningen bereikbaar voor middeninkomens.

Vraag 6

Hoe verklaart u het feit dat de hypotheekrenteaftrek wordt behouden, maar er tegelijkertijd toch een stijgende vraag naar huurwoningen bestaat? Op welke manier draagt de hypotheekrenteaftrek bij aan het bevorderen van het eigenwoningbezit?

Het feit dat meer mensen overwegen te gaan huren schrijft NVB, vereniging van ontwikkelaars en bouwondernemers, mede toe aan de 'aanhoudende onduidelijkheid over de renteaftrek». Met het aantreden van het nieuwe kabinet is deze onduidelijkheid inmiddels weggenomen.
Overigens heeft een ruime meerderheid een voorkeur voor een koophuis. De hypotheekrenteaftrek verlaagt de kosten van een woning en kan zo een stimulans vormen om de stap naar een koophuis te nemen.