Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat Woningstichting SOR de staat aansprakelijk wil stellen voor de miljoenen die zij verliest vanwege de sluiting van de verzorgingshuizen? Kunt u uw antwoord toelichten?1 2 3

Ik heb daar kennis van genomen. Mij is geen claim bekend, dus ik kan daar ook niet op in gaan. Het is niet aan mij om op een hypothetische claim in te gaan naar aanleiding van een krantenartikel.

Vraag 2

Kunt u uitgebreid ingaan op de claim die Woningstichting SOR wil indienen met betrekking tot de compensatieregeling die in 1999 is gesloten tussen het Ministerie Volksgezondheid, Welzijn en Sport, de woningcorporaties, het Waarborgfonds, de VNG en Aedes, waarin geregeld is dat woningcorporaties met verzorgingshuizen bij de overheid kunnen aankloppen als de regels voor verzorgingshuizen veranderen, en woningcorporaties daardoor schade ondervinden? 2)4

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunt u de Kamer informeren over de omvang en hoogte van de verwachte claims die woningbouwcorporaties en woningstichtingen indienen op basis van de compensatieregeling die in 1999 gesloten is? Bent u bereid zowel het meest positieve als meest negatieve scenario te schetsen, en te voorzien van een degelijke financiële onderbouwing?5

Het is niet bekend of en zo ja hoeveel corporaties claims willen indienen op grond van het Protocol uitbreiding garantiestructuur sociale woningbouw van 2 juni 1999, ondertekend door Het Rijk, het waarborgfonds, VNG en Aedes. In het protocol is opgenomen dat de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw risico’s voor verzorgingshuizen overneemt en nieuwe borgstellingen voor de financiering van verzorgingshuizen verstrekt. De Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport zal in ruil daarvoor een schadeloosstelling (saneringsvergoeding) verlenen aan de desbetreffende toegelaten instelling in de zin van de Woningwet, bij een door hem goedgekeurde sluiting of opgelegde sluiting.
De bevoegdheid van de Minister van VWS om een sluiting op te leggen dan wel goed te keuren was gebaseerd op artikel 18a van de Wet ziekenhuisvoorzieningen. Deze wet is op 1-1-2006 komen te vervallen en daarmee de bovenbedoelde bevoegdheid van de Minister van VWS.

Vraag 4

In hoeverre is gebruik gemaakt van de betreffende compensatieregeling sinds 1999? Kunt u de Kamer een overzicht sturen waarin de hoogte en omvang van de compensatie per jaar inzichtelijk wordt?

Er is nog nimmer gebruik gemaakt van de genoemde compensatieregeling.

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel corporaties verlies gaan lijden dankzij de sluiting van honderden verzorgingshuizen? Zo nee, waarom niet?

Nee. Of corporaties verlies leiden door sluiting hangt af van de omstandigheden van het geval. In eerste plaats hangt dit af van de vraag wat de sluitingskosten zijn, daarin begrepen de kapitaallasten voor zover het gebouw niet financieel was afgeschreven. Verder hangt het af van de vraag of corporaties in staat zijn voor gebouwen of de grond alternatieve bestemmingen te vinden. Voorts hangt het af van de vraag of de corporatie geconcentreerd bezit heeft in zorgvastgoed dat wordt gesloten, of juist ook ander (zorg-)bezit heeft dat niet wordt gesloten.
Uit een onderzoek van het CFV uit 2012 naar financiële risico’s zorgvastgoed kwam, met de kennis van toen, het beeld naar voren dat de financiële risico’s bij de verhuur van woon-zorgvastgoed op dat moment als beperkt werden ingeschat. Dit gold zowel voor het vermogenseffect op lange termijn, als voor het effect op de kasstromen op kortere termijn. Het CFV monitort en beoordeelt corporaties met een relatief groot aandeel aan zorgeenheden door hen op risico’s en verliezen ten aanzien van zorgeenheden te bevragen en indien nodig te laten bijsturen. Overigens zijn corporaties verplicht ook het CFV zelf te informeren over majeure wijzigingen in de financiële positie die de continuïteit in gevaar kunnen brengen. Tot op heden heeft het CFV van «zorgcorporaties» dit bericht niet ontvangen.

Vraag 6

Hoeveel verzorgingshuizen zijn in Nederland aangesloten bij een woningcorporatie? Om hoeveel bewoners gaat dit precies?

Circa 15 corporaties hebben méér dan 10% aan bezit in zorgvastgoed. Het gaat daarbij om circa 30.000 verhuureenheden.
Het aantal zorgorganisaties dat zorgcomplexen van woningcorporaties huurt en het aantal zorgcomplexen dat men huurt, is niet bekend, evenals het aantal zelfstandige wooneenheden dat als verzorgingsplaats wordt verhuurd. Uit het eerder genoemde onderzoek van het CFV kwam naar voren dat de woningcorporaties toen over ca. 51.000 onzelfstandige verzorgingseenheden beschikken. Het aantal bewoners is onbekend.

Vraag 7

Bent u het eens met M. van Schaik, voorzitter van de werkgroep gezondheidszorg van de Nederlandse Vereniging van Banken, die aangeeft dat de overheid met een compensatie over de brug zal moeten komen, omdat uiteindelijk de financiële problemen zullen terugslaan op de overheid, vanwege de garantiestellingen voor leningen? Zo nee, waarom niet? 3)

Ik heb kennis genomen van het artikel en de daarin gestelde opvatting. Ik verwijs u naar mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 8

Kunt u aangeven of u uw eigen bezuinigingsagenda in de zorgsector effectief acht, nu blijkt dat er hoge kosten gemoeid zijn met het saneren van het vastgoed van verzorgingshuizen, de werkloosheidsgroei vanwege de gedwongen ontslagen, patiënten die hun behoefte aan zorg uitstellen en op langere termijn met hogere zorgkosten van doen krijgen etc. etc.? Werkt uw beleid niet juist contraproductief? Kunt u uw antwoord met gedegen cijfers toelichten?

In aanvulling op de hierboven gegeven antwoorden verwijs ik kortheidshalve naar mijn brieven in het kader van de hervorming langdurige zorg, in het bijzonder mijn brieven van 4 juni 2014, transitieagenda langer zelfstandig wonen (TK 32 847, nr. 121), 4 maart 2014, samenhang in zorg en ondersteuning (TK 29 538, nr. 152) en van 6 november 2013, nadere uitwerking brief Hervorming Langdurige Zorg (TK 30 597, nr. 380).

Vraag 1

Kent u het bericht «groot deel van lege kantoren rijp voor de sloop»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u het eens met de bevinding van de Leerkring Leegstand dat sloop voor een groot deel van de lege kantoren de beste oplossing is? Zo ja, ziet u een rol voor u zelf om dat proces op gang te brengen om daarmee te voorkomen dat sloop onnodig lang wordt uitgesteld? Zo nee, welke alternatieven ziet u dan voor de grote hoeveelheid leegstaande kantoren?

Hoewel de herbestemmingsmogelijkheden vaak groter zijn dan gedacht, kan voor bepaalde kantoren (slecht pand/slechte locatie) sloop de beste oplossing zijn. In de praktijk vormt het afboeken op de boekwaarde en de bekostiging van sloop vaak een belemmering. Voor de vorming van regionale kantorenfondsen waaruit transformatie dan wel sloop mede gefinancierd zou kunnen worden, bleek eind 2013 echter vooralsnog onvoldoende committent bij de marktpartijen die het kantorenconvenant ondertekend hebben. Zij gaven daarbij verder aan dat de markt steeds meer haar werk begint te doen: de (deels) leegstaande kantoren worden op een meer reële waarde gewaardeerd. Hierdoor wordt transformatie van leegstaande kantoren naar andere functies in financieel opzicht eerder mogelijk.
Zoals in genoemd convenant wordt erkend, is het van belang dat decentrale overheden en marktpartijen het toekomstperspectief van bestaande kantoorlocaties in termen van uitbreiding, consolidatie of krimp van de kantorenvoorraad of integrale gebiedsontwikkeling naar andere functies in kaart brengen. En goed nadenken voor welke gebieden/gebouwen herontwikkeling, transformatie dan wel sloop de beste oplossing is. Gemeenten en provincies kunnen de markt hierbij faciliteren bijvoorbeeld door flexibele bestemmingsplannen en creatief meedenken. Zo ondersteunt de provincie Utrecht gemeenten via het aanbieden van een quick-scan op haalbaarheid van herontwikkeling van kantoren, de zogenaamde «Wasstraat». Daarnaast zoeken verschillende convenantpartijen naar nadere mogelijkheden om de aanpak van de kantorenleegstand te versnellen.
Naast het kijken naar bestaande kantoorlocaties kunnen gemeenten en provincies ook voorkomen dat er meer kantorenleegstand ontstaat door betere afstemming van vraag en aanbod bijvoorbeeld via het aanbieden van de diensten van een «kantorenloods», zoals in Amsterdam Via ruimtelijke ordening kunnen decentrale overheden de mogelijkheden om nieuw kantoren te bouwen verkleinen.
Het Rijk ondersteunt partijen daarbij door de diensten van verschillende expertpools aan te bieden. De Juridische Expertpool Planschade kan decentrale overheden adviseren over het voorkomen van planschadeclaims wanneer zij in bestemmingsplannen ontwikkelruimte willen schrappen die gereserveerd is om nieuwe kantoren te bouwen. En het Expertteam (kantoor)Transformatie kan adviseren over de (on)mogelijkheden van transformatie in woonruimte. Zoals gezegd zie ik goede kansen voor transformatie, bijvoorbeeld in woonruimte. In de goede-voorbeelden-databank van het Expertteam (kantoor)Transformatie staan diverse inspirerende projecten (www.rvo.nl/transformatie).

Vraag 3

In hoeverre bent u bereid de aanbevelingen van de Leerkring Leegstand over te nemen? Hoe kansrijk ziet u bijvoorbeeld de aanbeveling van de Leerkring om «de slimme sloop» op grote schaal te introduceren? Kunt u dit toelichten?

Ik juich initiatieven zoals «slimme sloop» (ook wel aangeduid als «Cirkelstad») van harte toe en ik hoop dat na Rotterdam en Amsterdam in meer gemeenten dit initiatief wordt opgepakt. Duurzame sloop kan via meer regionale samenwerking tussen sloopbedrijven, vastgoedeigenaren, bouwers en overheden tot nieuwe kansen leiden. Van leegstand «als probleem» naar hergebruik van grondstoffen «als verdienmodel» is een interessante benaderingswijze.

Vraag 1

Erkent u dat een verdubbeling van het aantal verzoeken voor het oplossen van een huurgeschil naar 14.619 en zelfs een verdrievoudiging van het aantal huurverhogingsverzoeken ten opzichte van 2012, voor het grootste deel toe te schrijven zijn aan de inkomensafhankelijke huurverhoging? Zo ja, bent u bereid om het woonbeleid te herzien? Zo nee, waarom niet?1

De verhoging van de instroom van huurgeschillen in 2013 is inderdaad grotendeels toe te schrijven aan de inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013 is ingevoerd. Daarover heeft de Huurcommissie 4.896 geschillen voorgelegd heeft gekregen. Maar ook de instroom voor de andere huurprijsgeschillen nam toe van 4.582 in 2012 tot 5.498 in 2013, alsmede die voor andere huurverhogingsgeschillen (niet inkomensafhankelijke huurverhoging) van 654 in 2012 tot 1.964 in 2013.
Ik zie geen aanleiding om op basis van deze instroomcijfers het woonbeleid te herzien. Bij de wetsvoorstellen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging was een extra instroom van 9.000 geschillen over de inkomensafhankelijke huurverhoging in het eerste jaar geraamd. De daadwerkelijke instroom van 4.896 is veel lager dan verwacht.

Vraag 2

Bent u van mening dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet alleen zorgt voor onrust en onzekerheid, maar ook papierwerk met zich mee brengt voor huurders, verhuurders, de Huurcommissie en de Belastingdienst? Staat dit niet haaks op de doelstelling van het kabinet om de bureaucratie te verminderen?

Bij de wetsvoorstellen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging is rekening gehouden met nalevingskosten voor verhuurders en huurders en met uitvoeringskosten voor de Huurcommissie en de Belastingdienst. Het kabinet acht de doelstelling om de doorstroming in het gereguleerde huursegment gericht te bevorderen door voor middeninkomens en hogere inkomens een hogere huurverhoging toe te staan van groot belang en vindt de daarmee gepaard gaande nalevings- en uitvoeringskosten aanvaardbaar.

Vraag 3

Waarom krijgt bij geschillen over huurverhoging in 97% van de gevallen de verhuurder gelijk? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het staat verhuurders vrij om (alle) bezwaren van huurders tegen hun huurverhogingsvoorstellen te honoreren. Ook als de bezwaren buiten de wettelijk mogelijk gemaakte bezwaargronden vallen en zelfs als de bezwaren geen relatie met de voorgestelde huurverhoging hebben. Alleen in de gevallen dat verhuurders de bezwaren van huurders ongegrond achten en zij de huurverhoging ondanks de bezwaren van de huurder willen doorzetten, moeten zij een uitspraak van de Huurcommissie vragen.
Partijen die door de Huurcommissie in het ongelijk worden gesteld, worden veroordeeld tot de legeskosten. Die legeskosten zijn voor rechtspersonen € 450,– per verzoek om uitspraak (bij huurverhogingsgeschillen: per huurverhogingsvoorstel) en € 25,– voor natuurlijke personen. De meeste verhuurders zijn rechtspersonen die dus een legesveroordeling van € 450,– per uitspraak riskeren. Ik veronderstel dat verhuurders daardoor de Huurcommissie alleen om uitspraak vragen over huurverhogingsvoorstellen waarvan zij zeker zijn dat die binnen de wettelijke normen vallen en de bezwaren van huurders ongegrond zijn.

Vraag 4

Hoeveel capaciteit in de richting van de Huurcommissie heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging de Belastingdienst gekost, aangezien de Belastingdienst op meerdere plekken onder druk staat en 138 verzoeken heeft ingediend om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen?

De Belastingdienst heeft in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen de taak om op verzoek inkomensindicaties te verstrekken aan verhuurders. De Belastingdienst heeft in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging geen relatie met de Huurcommissie.
De 138 verzoeken om de redelijkheid van de huurprijs van woningen te bepalen, heeft de Belastingdienst ingediend in het kader van de controle van huurtoeslagaanvragen. Dat de Belastingdienst in de loop der jaren minder verklaringen omtrent de redelijkheid van de huurprijs heeft aangevraagd is er in gelegen dat de Belastingdienst niet meer steekproefsgewijs, maar op basis van risicoselectie dergelijke verzoeken bij de Huurcommissie indient. Er is gezocht naar een optimalisering van het inzetten van de Huurcommissie. Door deze risicogerichte selectie is de kans dat de inspanning van de Huurcommissie ook leidt tot een aanpassing van huurtoeslag vele malen groter dan bij een steekproefsgewijze benadering.

Vraag 5

Wat is de reden van de vermindering van het aantal verzoeken van de Belastingdienst aan de Huurcommissie in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u het negatieve resultaat van de Huurcommissie van 1,8 miljoen euro in 2013 toelichten in relatie tot de korting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de verwachte toestroom aan verzoeken vanwege nieuwe regels, zoals de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Zoals in het Jaarverslag 2013 van de Huurcommissie is vermeld, is het negatieve exploitatieresultaat van € 1,8 miljoen voornamelijk veroorzaakt door de hogere kosten voor de voorzieningen. Deze zijn verhoogd met het oog op reorganisatiekosten die in 2014 en verder gemaakt zullen worden. Deze reorganisaties zijn doorgevoerd om de taken van de Huurcommissie effectief en efficiënt uit te kunnen voeren bij een teruglopende bijdrage van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Er bestaat geen relatie tussen dit negatief resultaat en de verhoogde toestroom aan verzoeken in verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging, omdat de extra kosten die de Huurcommissie maakt voor de behandeling van deze verzoeken volledig vergoed worden door het ministerie.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Met spoed gezocht: 100.000 seniorenwoningen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat er een groot tekort is aan seniorenwoningen? Zo nee, waarom niet?

Door de vergrijzing zal het aantal mensen dat een geschikte woning nodig heeft waarschijnlijk stijgen. Ook zullen door de extramuralisering in de komende jaren tussen de 30.000 en 35.000 mensen langer thuis blijven wonen. Dit hoeft niet tot nieuwbouw van seniorenwoningen te leiden. Een deel daarvan heeft maar aanpassingen nodig. Zij kunnen met het aanbrengen van aanpassingen in hun huidige woning blijven wonen. Zoals ook in het artikel staat, zijn hier steeds meer mogelijkheden voor. Een ander deel heeft al een aangepaste woning, dan wel zal verhuizen naar een vorm van verzorgd wonen of naar een reeds aangepaste woning. Om langer thuis blijven wonen gaat het daarbij niet alleen om een aangepaste woning; ook de voorzieningen in de buurt en het aanbod van zorg en ondersteuning zijn van belang.
Daarnaast is er al een aanbod van bijna twee miljoen geschikte woningen. Volgens het WoON 2012 wonen er 640.000 huishoudens jonger dan 55 jaar zonder beperkingen in een geschikte woning waardoor er nog ruimte in het aanbod is. Dus ook met gericht toewijzen van geschikte woningen kunnen mensen in een meer passende woning worden gehuisvest.
Naar onze mening is daarmee het huisvesten van mensen, die met een toename van beperkingen te maken krijgt, goed uitvoerbaar.

Vraag 3

Bijna 100.000 kwetsbare ouderen zullen gedwongen uit hun verzorgingshuis moeten verhuizen, aan de andere kant zijn er 100.000 seniorenwoningen te kort; deelt u de mening dat de maatregel «extramuraliseren ZZP 1 t/m 3» ondoordacht en onverantwoord is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid de maatregel «extramuraliseren ZZP 1 t/m 3» uit te stellen totdat er genoeg seniorenwoningen beschikbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoe gaat u er voor zorgen dat er op korte termijn meer geschikte seniorenwoningen komen?

Om er voor te zorgen dat er voldoende geschikte woningen en voorzieningen zoals zorg aanwezig zijn, is het van belang dat gemeenten, zorgaanbieders, woningcorporaties op het lokale en/of regionale niveau samenwerken. Daarnaast hebben mensen zelf de verantwoordelijkheid om zich voor te bereiden op de toekomst met beperkingen, ook in hun woning. Om de samenwerking op het regionale niveau te ondersteunen en stimuleren, en burgers meer bewust te maken van de maatregelen die zij kunnen treffen, hebben de Minister voor Wonen en Rijksdienst en ik een transitieagenda Langer zelfstandig wonen ontwikkeld. Deze bestaat onder andere uit het organiseren van regionale tafels, de instelling van een aanjaagteam en activiteiten die gericht zijn op bewustwording en kennisuitwisseling. In onze brief Transitieagenda Langer zelfstandig wonen van 4 juni 2014, vindt u hierover meer informatie.

Vraag 6

Hoe gaat u er voor zorgen dat kwetsbare ouderen een geschikte woning krijgen en niet eindigen op een appartement zonder lift, om vervolgens niet meer buiten te komen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kunt u toelichten wat de reden is voor het terugtreden van de voormalig dagelijks beheerder van de Nationale Milieudatabase (NMD)?1

De dagelijks beheerder is teruggetreden vanwege een verschil van mening met de directie van SBK over interne bedrijfsmatige aangelegenheden

Vraag 2

Kunt u toelichten waarom één van de kwartiermakers, betrokken bij de privatisering van het bouwtoezicht, nu optreedt als beheerder van de NMD? Strookt dit met de beantwoording van eerdere feitelijke vragen, namelijk dat de kwartiermakers hun belangen met sectorpartijen hebben afgestoten?2

De directie van SBK heeft betreffende persoon tijdelijk voor ongeveer één dag per week ingehuurd als manager met als extra opdracht het beheer van de Nationale Milieudatabase accuraat te organiseren. Daarnaast werkt deze persoon op zelfstandige basis als kwartiermaker voor het Instituut Bouwkwaliteit (IBK) en als docent aan de Hogeschool Windesheim in Zwolle. Deze werkzaamheden vallen binnen verschillende organisaties met gescheiden verantwoordelijkheden. De kwartiermakers hebben hun werkzaamheden die van invloed zijn op hun activiteiten omtrent de verbeterde kwaliteitsborging afgestoten.

Vraag 3

Klopt het dat deze kwartiermaker in zijn hoedanigheid als lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Bouwkwaliteit (SBK) mede opdracht heeft gegeven voor een onderzoek naar de kwaliteit van de NMD en dat onderzoek vanuit zijn eigen adviesbureau heeft uitgevoerd? Wekt dit niet enorm de schijn van belangenverstrengeling?

De toenmalige directeur van SBK heeft mede op verzoek van en met instemming van de Raad van Toezicht (RvT) van SBK vanuit hun midden aan betreffende persoon gevraagd een beperkt onderzoek te doen naar de gang van zaken omtrent het beheer van de NMD. De betreffende persoon is hiervoor tijdelijk teruggetreden als lid van de RvT van SBK om daarmee de schijn van belangenverstrengeling te voorkomen. Het onderzoek is niet door een extern bureau uitgevoerd. Deze persoon was namens NLingenieurs lid van de RvT van SBK. Per 1 januari 2014 is de betreffende persoon volledig teruggetreden uit de RvT en definitief vervangen door de directeur van NLingenieurs.

Vraag 4

Klopt het dat deze kwartiermaker als voorzitter van het Actieteam heeft geadviseerd dat de NMD en SBK met de SibK samen moeten gaan, de SibK die hij als kwartiermaker momenteel opzet?

In het door de sector opgestelde eindverslag van het Actieteam «Routekaart naar private kwaliteitsborging» zijn private kwaliteitsborging en de NMD in een organieke schets bij elkaar gebracht. Er is geen advies uitgebracht of dat uiteindelijk ook in één fysieke organisatie moet samenkomen.

Vraag 5

Bent u van mening dat deze stapeling van functies bij één persoon absoluut ongewenst is? Zo ja, wat bent u van plan hieraan te doen?

Gegeven de gescheiden verantwoordelijkheden als in antwoord 2 is gegeven, is er geen sprake ongewenste stapeling van functies bij één persoon.

Vraag 6

Kunt u een chronologisch overzicht verschaffen van alle opdrachten die door of namens uw ministerie aan deze kwartiermaker zijn verstrekt en een overzicht verschaffen van organisaties en projecten waaraan door uw ministerie subsidie is toegekend en waarbij deze kwartiermaker direct of indirect is betrokken?

Er zijn geen opdrachten verstrekt aan de betreffende kwartiermaker. Wel heeft IBK bij het Ministerie van BZK een verzoek ingediend voor een financiële bijdrage om de beschreven kwartiermakerrol uit te kunnen voeren. Dit initiatief uit de markt past binnen beleidsvoornemens voor een nieuw stelsel van kwaliteitsborging in de bouw waaraan binnen mijn departement reeds werd gewerkt en waar ik inmiddels ook met uw Kamer overleg heb gevoerd. Het initiatief sluit goed aan bij het bredere uitgangspunt dat marktpartijen meer eigen verantwoordelijkheid dienen te nemen ten aanzien van kwaliteitsborging. Vandaar dat ik heb besloten de gevraagde bijdrage te verlenen.

Vraag 7

Vindt u het juist dat de voorbereiding van de voorgenomen ingrijpende wijziging van de bouwregelgeving grotendeels in handen is gegeven aan private partijen? Zo ja, vindt u het dan wenselijk dat dit gebeurt met (impliciete) uitsluiting van andere private partijen en acht u de betrokkenheid van alle belanghebbenden daarmee dan voldoende geborgd?

De voorbereiding van de voorgenomen stelselwijziging wordt uitgevoerd door mijn departement. Wel vind ik het goed dat marktpartijen hierop willen anticiperen door het nemen van initatieven. Dit doen zij uiteraard onder voorbehoud van goedkeuring van beleidsvoornemens door het parlement. Het IBK is zo’n een initiatief van marktpartijen. IBK is een private partij in de vorm van een onafhankelijke stichting. IBK geeft, mede gevoed door de markt, adviezen die ik kan benutten bij de verdere vormgeving van mijn beleidsvoornemens en werkt daarnaast aan draagvlak voor deze stelselherziening. De voeding door de markt vindt niet plaats met uitsluiting van private partijen. Betrokkenheid van alle belanghebbenden is geborgd met het instellen van een Stuurgroep onder voorzitterschap van het Ministerie van BZK.

Vraag 8

Is bij de verlening van de in deze vragen bedoelde opdrachten c.q. bij het toekennen van subsidies het aanbestedingsrecht op juiste wijze toegepast? Hebben ook andere partijen de kans gehad de betreffende opdrachten dan wel subsidies te verkrijgen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals in antwoord 6 is vermeld, zijn er geen opdrachten aan de betreffende kwartiermaker gegeven. Het verzoek voor een financiële bijdrage is enkel door IBK ingediend. Er zijn geen andere verzoeken ingediend voor dergelijke werkzaamheden.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de situatie in de Margrietstraat in Rotterdam, waar bewoners als gevolg van naburige sloopwerkzaamheden hun slecht gefundeerde huizen zouden moeten verlaten?1

Ja.

Vraag 2

Biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht de mogelijkheid extra eisen te stellen aan sloopwerkzaamheden in de nabijheid van kwetsbare gebouwen? Zo ja, bent u van mening dat de gemeente Rotterdam dat in dit geval had moeten doen? Heeft de Rijksoverheid op dit punt een rol of verantwoordelijkheid?

Vraag 3

Hoe is bij schade als gevolg van sloopwerkzaamheden in het algemeen de aansprakelijkheidsverdeling tussen opdrachtgever, sloper en gemeente geregeld? Neemt de aansprakelijkheid voor een gemeente toe als zij nalatig is geweest bij toezicht en handhaving voorafgaand aan of gedurende de sloopwerkzaamheden?

Vraag 4

Deelt u de mening dat vroegtijdig ingrijpen de kosten van funderingsproblemen tot een minimum kan beperken? Kent u in dit kader het onderzoek van de Stichting Hout Research in Wageningen? Bent u bereid in Rotterdam, gezien de lokaal bekende risico’s, een pilotproject te laten uitvoeren om aantasting van houten heipalen in een vroegtijdig stadium op te sporen en aan te pakken?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Chronische aandoening is struikelblok voor koopwoning» en kunt u de cijfers die worden genoemd onderbouwen?1

Ik ben bekend met dit nieuwsbericht van Vereniging Eigen Huis waarin werd gemeld dat circa 15 procent van de huiseigenaren met een chronische aandoening geen overlijdensrisicoverzekering kan afsluiten. Aan het onderzoek van Vereniging Eigen Huis werkten 137 leden met een chronische aandoening mee. Deze leden probeerden de afgelopen vijf jaar een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Dat lukte bij 15 procent niet. Van degenen die wel zijn geaccepteerd, kreeg een op de drie premie-opslag. Uit een onderzoek van de Consumentenbond naar bepaalde groepen chronisch zieken bleek dat 10% niet werd geaccepteerd door hun verzekeraar. Deze cijfers komen uit eigen onderzoek van de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond.2

Vraag 2

In hoeverre wordt onderscheid gemaakt in aandoening bij het in aanmerking komen voor een overlijdensrisicoverzekering of een hypotheek voor iemand met een chronische aandoening?

De Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond van Verzekeraars geven aan dat voor het afsluiten van een hypotheek vooral wordt gekeken naar de leencapaciteit van de consument in verhouding tot het inkomen en naar de lening in verhouding tot de waarde van de woning. Dit is conform de criteria die zijn neergelegd in de ministeriële regeling hypothecair krediet. Voor de leencapaciteit op basis van het inkomen is relevant hoe bestendig het inkomen is. Daarbij gelden geen afzonderlijke criteria voor chronisch zieken.
Voor sommige hypotheekvormen is een overlijdensrisicoverzekering vereist. Niet alle kredietverstrekkers hanteren deze verplichting. Bij sommige geldverstrekkers die deze verplichting wel kennen kan om bijzondere redenen hiervan worden afgeweken (bijvoorbeeld wanneer iemand onverzekerbaar blijkt). Ook kan de eis van een overlijdensrisicoverzekering te maken hebben met de regels van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voor leningen onder NHG die hoger zijn dan 80% van de woningwaarde is een overlijdensrisicoverzekering vereist die het bedrag moet afdekken dat boven de genoemde 80%-grens ligt.

Vraag 3

Welke criteria hanteren verzekeraars en banken bij het stellen van extra eisen of vragen van een hogere premie voor een hypotheeknemer met een chronische aandoening? Is er sprake van ongerechtvaardigd onderscheid, dus discriminatie?

Verzekeraars hebben een zekere vrijheid acceptatienormen te hanteren. De gehanteerde acceptatienormen verschillen per verzekeraar en hangen samen met onder meer ondernemingsdoelstellingen, marktverhoudingen en de financiële situatie van een verzekeraar. Uit navraag bij het Verbond van Verzekeraars bleek dat bij een overlijdensrisicoverzekering de gezondheid van de aspirant-verzekerde een factor is die kan worden meegewogen. Bij een aantal aanvragen zal een medisch adviseur op grond van de gezondheidsverklaring en eventueel aanvullende medische informatie, zoals een medische keuring, adviseren dat er sprake is van een verhoogd overlijdensrisico vanwege een aandoening. Daarbij wordt naar diverse factoren gekeken, zoals gezondheidskenmerken en risicostatistieken. De verzekeraar zal op basis van het advies van een medisch adviseur besluiten of en zo ja tegen welke premie het risico kan worden verzekerd. Ook kan het risico (gedeeltelijk) worden herverzekerd, zodat acceptatie mogelijk is met een premieopslag. Bij zijn advies baseert de medisch adviseur zich onder meer op eigen risicostatistieken, internationale onderzoeken en richtlijnen van herverzekeraars. Van belang is nog op te merken dat niet alle chronische aandoeningen leiden tot een verhoogd overlijdensrisico.
Het Verbond van Verzekeraars geeft verder aan dat de meeste verzekeraars voor de beoordeling van het risico een gezondheidsverklaring gebruiken die het Verbond van Verzekeraars mede in overleg met de patiënten- en consumentenorganisatie heeft opgesteld. Daarin staat onder meer aangegeven dat de aspirant-verzekerde het advies van de medisch adviseur als eerste mag vernemen. De aspirant-verzekerde kan vervolgens besluiten af te zien van het indienen van de verzekeringsaanvraag bij die verzekeraar en kan bij een andere verzekeraar een aanvraag indienen.
Ongerechtvaardigd onderscheid, op welke grond dan ook, is niet acceptabel. Bij de beoordeling of in de bestaande praktijk sprake is van onderscheid en zo ja, of dat onderscheid dan objectief gerechtvaardigd is, is een groot aantal factoren van belang. In dit verband merk ik op, dat de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz) nog niet van toepassing is op financiële diensten. In het kader van de voorbereiding van de ratificatie van het Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap, waaraan door het kabinet wordt gewerkt, wordt mede bezien in hoeverre de Wgbh/cz op dit punt wijziging behoeft. Het voornemen bestaat de desbetreffende wetsvoorstellen voor de zomer bij de Tweede Kamer in te dienen.

Vraag 4

Welke concrete actie acht u nodig nu uit verschillende enquêtes blijkt dat de toegang voor woningzoekenden met een chronische aandoening tot de koopsector ernstig beperkt lijkt? Hoeveel groter zou het aanbod aan geschikte huurwoningen vergroot moeten worden om de achterstand van deze doelgroep in de koopsector te compenseren?2

Het Verbond van Verzekeraars geeft aan dat ruim 97 procent van de consumenten zonder probleem en tegen normale voorwaarden wordt geaccepteerd voor een overlijdensrisicoverzekering. Uit de genoemde onderzoeken van Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond komt naar voren dat zo’n 85–90% van de ondervraagde chronisch zieken een overlijdensrisicoverzekering heeft kunnen afsluiten. Dat neemt niet weg dat er consumenten zijn die niet, of tegen een hogere premie verzekerbaar zijn voor het overlijdensrisico. Verder constateer ik dat de markt functioneert, getuige de verschillen tussen verzekeraars in acceptatievoorwaarden en getuige het bestaan van intermediair dat zich heeft gespecialiseerd in het bemiddelen in verzekeringen voor chronisch zieken.
Voor chronisch zieken hebben zowel de Vereniging Eigen Huis als de Consumentenbond een lijst met tips opgesteld.4 Zo wordt onder meer geadviseerd om eerst de mogelijkheden voor de hypotheek en de eventueel benodigde verzekering in kaart te brengen en daarna pas op zoek te gaan naar een andere woning. Andere adviezen betreffen onder andere de ontbindende voorwaarden in het koopcontract en hoe om te gaan met de gezondheidsverklaring en de medische keuring. Voor iedere huizenkoper is het belangrijk om zich goed voor te bereiden op het kopen en financieren van een woning. Dat geldt ook voor mensen met een chronische ziekte.
Zoals aangegeven in de beantwoording van vraag 3 wordt in het kader van de voorbereiding van de ratificatie van het Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap mede bezien in hoeverre de Wgbh/cz wijziging behoeft ter voorkoming van ongerechtvaardigd onderscheid.

Vraag 5

Hoeveel chronisch zieken en mensen met een beperking zijn slachtoffer van dit beleid van hypotheekverstrekkers en verzekeraars in Nederland?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u het artikel «Sloop of herbestemming kwart winkeloppervlak»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat het bericht dat de komende 10 jaar het aantal vierkante meters bruto winkelvloeroppervlak met 25 procent moet worden teruggebracht, een verontrustende ontwikkeling aangeeft? Zo ja, welke stappen bent u bereid te nemen om deze ontwikkeling tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Nederlanders voelen zich verbonden met hun winkelstraat en binnenstad. Ze vormen een belangrijk deel van onze belevingswereld. Daarnaast vervullen winkelgebieden, zowel regionaal als landelijk gezien, een belangrijke economische functie en vormen ze een belangrijke bron van werkgelegenheid (onder meer voor lager en middelhoog opgeleid personeel) en zijn ze een visitekaartje voor toeristen en bedrijven van buiten de stad. De oorzaken van winkelleegstand zijn deels conjunctureel, maar zeker ook structureel van aard, bijvoorbeeld door de opkomst van internet en als gevolg van demografische ontwikkelingen. Lokale omstandigheden bepalen hoe de problemen zich manifesteren.
Dat het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak beduidend terug zal lopen beschouw ik als een gevolg van marktwerking. Deze ontwikkeling hoeft op zichzelf niet verontrustend te zijn. Het maatschappelijk effect van winkelleegstand is in potentie echter groot. Lege winkelpanden hebben effect op de leefbaarheid, veiligheid en bedrijvigheid van de omgeving. Daarom moet deze ontwikkeling zorgvuldig worden begeleid. Dat kan het best gebeuren door een regionale, maatwerkgerichte aanpak, die aangrijpt op de specifieke regionale oorzaken en kansen. Provincies, gemeenten, vastgoedeigenaren, ontwikkelaars en winkeliers zijn hierbij samen aan zet.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat momenteel 3.295.000 vierkante meter winkelvastgoed leeg staat en dat dit in de toekomst tot zeker 7 miljoen vierkante meter zal stijgen? Welke stappen bent u bereid te nemen om te voorkomen dat deze leegstand zo explosief zal toenemen?

Om te voorkomen dat het aantal leegstaande vierkante meters winkelvastgoed de komende jaren sterk door zal groeien, is het van belang dat provincies, gemeenten, vastgoedeigenaren en winkeliers keuzes maken welke winkelgebieden de toekomst hebben. In andere gebieden, bijvoorbeeld krimpgebieden, is het zaak een gezamenlijk transformatieproces in te gaan om winkelgebieden aan te passen aan de structurele veranderingen die op deze gebieden afkomen. Hiervoor is geen blauwdruk te leveren en staat regionaal maatwerk voorop.

Vraag 4

Bent u bereid een rol te spelen in het om de tafel brengen van vastgoedeigenaren, retailers en gemeenten? Zo ja, hoe zou die rol eruit gaan zien? Zo nee, waarom niet?

Alle belangrijke partijen, te weten de koepelorganisaties voor retail, makelaars, vastgoed en overheden, hebben zich verenigd in de Winkeltop, waarbij ook het Rijk zich heeft aangesloten. Het doel van de Winkeltop is om regionale partijen te stimuleren op regionaal niveau om tafel te gaan en maatwerkafspraken te maken om te werken aan winkelgebieden van de toekomst en daarbij ook de problematiek van winkelleegstand aan te pakken.

Vraag 5

Bent u van mening dat de leegstand een bedreiging vormt voor de binnensteden en dat dit verstrekkende gevolgen als verloedering en een slecht imago kan hebben? Zo ja, wat voor stappen bent u bereid te nemen om dit tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Binnensteden zijn gebaat bij een vitale detailhandel, omdat het de centrumfunctie van steden ondersteunt en daarmee mede een basis legt voor andere functies, zoals een bloeiende horeca en culturele sector; sectoren die nauw met elkaar verbonden zijn wat betreft hun bijdrage aan de leefbaarheid van steden. Daarom is het van belang om te kiezen voor een regionale maatwerkaanpak.

Vraag 6

Ziet u de noodzaak in dat de gemeenten en provincies grootschalige plannen buiten de binnensteden een halt gaan toeroepen? Zo ja, ziet u hierbij een rol voor uzelf weggelegd en hoe zou deze rol eruit zien? Zo nee, waarom niet?

Het is van groot belang om scherpe keuzes te maken welke winkelgebieden de toekomst hebben en welke niet. Gemeenten en provincies zullen daarbij hun keuzes moeten maken, in samenspraak met de relevante regionale partners. Het belang van bloeiende binnensteden, met een breed palet aan functies, dient daarbij zorgvuldig in het oog te worden gehouden. Meer in het algemeen dient te worden gestuurd op typen winkelgebieden vanuit ruimtelijke overwegingen, zoals duurzaam ruimtegebruik en leefbaarheid, verkeersstromen en qua maatvoering passend vastgoed. Er kan bijvoorbeeld gekozen worden voor funshopping in de binnenstad, boodschappen in de wijk of kleine kern en aan de rand van de stad de hele grote winkels voor meubels, de tuin en dergelijke. Het is mijn indruk dat ook gemeenten en provincies ervan doordrongen zijn dat ze keuzes moeten maken die passen bij hun regio.
Voor de zomer wordt u door de Minister van Infrastructuur en Milieu geïnformeerd over het provinciaal beleid conform de motie De Vries (33 400 XII, nr. 65) In deze motie staat het provinciaal beleid met betrekking tot detailhandel centraal.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de toenemende leegstand een zorgwekkende ontwikkeling is waarvoor nieuwe regelgeving en bevoegdheden, voor zowel landelijke als decentrale overheden, noodzakelijk zijn? Kunt u dit toelichten?

Platform 31 heeft, in opdracht van Detailhandel Nederland en het G32-Stedennetwerk en in samenwerking met allerlei partijen uit de Winkeltop, op 12 maart jl. het rapport «Winkelgebied van de toekomst» naar buiten gebracht. Dit rapport geeft een analyse van de problematiek en brengt alle relevante partijen en hun respectievelijke belangen in beeld. Tevens maakt het rapport inzichtelijk welke instrumenten de betrokken partijen ten dienste staan om de problematiek aan te pakken. Mij bereiken geen signalen dat het instrumentarium op zichzelf tekort zou schieten. Het komt er veeleer op aan om het huidige instrumentarium zorgvuldig, daadkrachtig en in gezamenlijkheid in te zetten.

Vraag 8

Bent u van mening dat, gezien de recente ontwikkelingen, zoals dit krantenbericht en de twee recente publicaties «De Nieuwe Winkelstraat»2 en «Winkelgebied van de Toekomst»3, het belangrijk is dat er aandacht komt voor deze vorm van leegstand en dat er oplossingen voor worden gevonden? Wat bent u bereid om hieraan bij te dragen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Beide genoemde publicaties, talrijke artikelen in allerlei bladen en tal van bijeenkomsten over deze onderwerpen, waaronder recent de conferentie «detailhandel als strategie voor leefbaarheid in krimp- en anticipeergebieden», onderstrepen juist hoezeer deze problematiek breed leeft, bij overheden, marktpartijen, maar ook breder binnen de samenleving. Op allerlei niveaus wordt gezocht naar oplossingen. Ik kies er vooralsnog voor om de inzet vanuit de Winkeltop, om regionale partijen te stimuleren om te komen tot maatwerkoplossingen, actief te faciliteren, bijvoorbeeld door de beschikbaarheid van kennis te vergroten. Een mooi voorbeeld hiervan is de Leerkring Kantoren- en winkelleegstand van G32 en Platform31, met als doel om van elkaars aanpakken te leren en kennis te delen. Het Rijk steunt deze leerkring financieel en neemt er zelf ook aan deel.
Het PBL voert momenteel een analyse uit naar aanleiding van een motie van het lid Verhoeven (33 750 XIII, nr. 29) naar de huidige staat van het leefklimaat, het vestigingsklimaat, de economische structuur en het voorzieningenniveau van onze binnensteden. Daarbij worden ook kansrijke strategieën verkend om de positie van de binnenstad te verbeteren. De resultaten van deze analyse verwacht ik komend najaar.

Vraag 1

Kent u het artikel «Raad van State zet streep door 700 woningen bij Schiphol»?1

Ja.

Vraag 2

Wat zijn de implicaties van deze uitspraak voor toekomstige woningbouwplannen rondom Schiphol, zoals de Bloemendalerpolder in Weesp & Muiden en het KNSF-/Brediusterrein in Muiden?

Het betreft hier de verantwoordelijkheid van betreffende gemeenten om draagvlak te zoeken en te zorgen voor een goede afweging. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad een bestemmingsplan vast voor een «goede ruimtelijke ordening». Gemeenten moeten daarbij op basis van de Algemene wet bestuursrecht een brede afweging maken van alle relevante feiten en betrokken belangen. Democratische processen controleren de gemeenten daarop.
In de uitspraak over het bestemmingsplan Badhoevedorp-Lijnden Oost oordeelde de bestuursrechter dat gemeente Haarlemmermeer onvoldoende heeft onderbouwd dat bij de in het plan opgenomen woningbouwlocatie Schuilhoeve «een aanvaardbaar woon- en leefklimaat» kan worden gerealiseerd.
Deze uitspraak van de Raad van State geeft aan dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening voor woningbouwplannen in de omgeving van Schiphol in de afweging expliciet rekening moet worden gehouden met de mogelijke negatieve invloed van vliegtuiggeluid op het woon- en leefklimaat ter plaatse van voorziene woningen. Door deze uitspraak zijn gemeenten erop gewezen dit aspect transparant en goed in hun afweging te betrekken.

Vraag 3

Hebben de bouwplannen rondom Schiphol door deze uitspraak extra implicaties voor het toekomstige gebruik van de luchthaven?

Nee.

Vraag 4

Is er – voordat het bestemmingsplan is vastgesteld – draagvlak gezocht voor woningbouw bij de luchthaven Schiphol en de gebruikers van Schiphol?

Aangezien het hier een decentrale afweging betreft is ter beantwoording van deze vraag input bij de gemeente Haarlemmermeer gevraagd. De gemeente geeft aan dat een uitgebreid proces is gevolgd om breed draagvlak voor de woningbouw-plannen te verwerven.
De plannen komen voort uit het omleggen van de A9. De omlegging betekent een grote verbetering van het woon- en leefmilieu van Badhoevedorp. Na de beslissing om de A9 om te leggen is een Masterplan opgesteld voor Badhoevedorp en in het bijzonder de herontwikkeling van het vrijkomende wegtracé. Voor het Masterplan is een breed participatieproces georganiseerd. Het Masterplan is vastgelegd in het bestemmingsplan Badhoevedorp-Lijnden Oost. Schiphol is van meet af aan betrokken geweest bij de plannen voor de omlegging en de ontwikkeling van de woningbouwplannen. Uiteindelijk zijn de omlegging van de A9 en woningbouwontwikkeling, inclusief de locatie Schuilhoeve, vastgelegd in de «Overeenkomst omlegging A9», welke op 21 oktober 2005 door het rijk, de Provincie Noord-Holland, de gemeente Haarlemmermeer, het Regionaal Orgaan Amsterdam, de gemeente Amsterdam en Schiphol Nederland B.V. is ondertekend.

Vraag 1

Kent u het bericht «NAM ontruimt huis Lageland na «bevingsschade»?1 Kunt u aangeven welke factoren de doorslag gaven om tot uitkoop over te gaan, terwijl dit een jaar geleden kennelijk niet nodig werd geacht?

Ja, ik ken dat bericht. De situatie van deze woning is in de loop van het afgelopen jaar dusdanig verslechterd, dat de veiligheid van de bewoonster in het geding zou kunnen komen bij een eventuele nieuwe aardbeving. Dat was voor NAM de reden om voor de bewoonster tijdelijke alternatieve woonruimte te vinden. Er wordt nu, in overleg met diverse betrokkenen, onderzocht of de woning kan worden hersteld.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel woningen er in het gebied zijn uitgekocht, hoeveel woningen in aanmerking komen om te worden uitgekocht, en welke criteria hierbij gehanteerd worden?

NAM heeft in totaal vier keer uit voorzorg vervangende woonruimte georganiseerd voor bewoners van een huis. In al deze gevallen wordt bekeken of de woning kan worden hersteld en versterkt zodat de bewoners er weer veilig terug kunnen keren. Een verzoek van NAM aan bewoners om hun woning tijdelijk te verlaten is gebaseerd op de veiligheidssituatie. Voorafgaand aan de uitplaatsing zijn dan vaak al noodmaatregelen genomen om de veiligheid in de woning te garanderen. Uit huis plaatsen wil overigens niet zeggen dat het huis dan ook door NAM wordt opgekocht. In 2013 heeft NAM een monumentale boerderij in Onderdendam aangekocht.
Dit had te maken met een complexe schade en ingrijpende preventieve maatregelen, waardoor uiteindelijk in overleg met de eigenaar voor deze oplossing is gekozen. Daarnaast heeft NAM twee woningen aangekocht (die reeds in de verkoop waren), die nu als testwoningen worden gebruikt voor het testen van methodieken om huizen te versterken. Deze huizen zullen op termijn weer in de markt worden gezet. NAM zal naar alle waarschijnlijkheid nog een aantal voor dit doel geschikte huizen aankopen.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe deze uitkoopregeling precies wordt ingevuld en kunt u aangeven of de bewoners volledig worden gecompenseerd voor het verlies van hun huis tegen de aankoopprijs van hun woning, of dat zij zelf voor een deel van de opgetreden waardedaling moeten opdraaien?

Om de gevolgen van aardbevingen te compenseren en te investeren in woningen is een samenhangend pakket van een aantal regelingen rondom het huis vastgesteld: een schaderegeling, een versterkingsregeling, een energie investeringsregeling en een waardedalingsregeling. Er bestaat geen specifieke uitkoopregeling.
De waardedalingsregeling is besproken aan de dialoogtafel en is op 29 april door NAM gepubliceerd. De regeling is erop gericht om waardecompensatie te bieden aan eigenaren die hun huis hebben verkocht en daarbij aantoonbaar waardedaling hebben geleden als gevolg van het risico op aardbevingen door gaswinning uit het Groningenveld. Voor meer informatie over de waardedalingsregeling en de actuele stand van zaken met betrekking tot de gaswinning uit het Groningenveld verwijs ik naar mijn brief van 6 mei jl. aan uw Kamer hierover (Kamerstuk 33 529 nr. 58).
Verder zijn er gelden beschikbaar gemaakt voor zogenaamde bijzondere situaties. Dit fonds is een aanvulling op alle andere maatregelen die zijn aangekondigd en is bedoeld voor uitzonderlijke situaties waar mensen ernstig in problemen komen door persoonlijke omstandigheden of beperkingen.
De toekenning van middelen uit dit fonds gebeurt op voorspraak van een onafhankelijke commissie. Ik verwijs hierbij naar mijn brief van 22 januari aan uw Kamer (Kamerstuk 33 529 nr. 29). De commissie van onafhankelijke deskundigen die de aanvragen beoordeelt, is inmiddels aangesteld en actief.

Vraag 4

Klopt het dat de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) niet bekend maakt welke woningen worden uitgekocht? Zo ja, kunt u aangeven waarom?

NAM maakt niet altijd bekend wanneer zij een woning aankoopt of wanneer zij bewoners uit huis plaatst. Uit respect voor de privacy en de wettelijke bepalingen daaromtrent, is NAM terughoudend met het publiceren van deze details.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het openbaar maken van deze gegevens de rechtsgelijkheid bevordert en het risico verkleint dat gelijke gevallen ongelijk behandeld worden? Zo nee, waarom niet?

Nee. Zoals in mijn antwoord op vraag 4 aangegeven, is NAM om privacyredenen en de wettelijke bepalingen daaromtrent terughoudend met het openbaar maken van gegevens over welke woningen worden uitgekocht. Dat doet niets af aan de rechtsgelijkheid. De regeling voor de afhandeling van schade (waarvan in het uiterste geval uit huis plaatsing een uitkomst kan zijn) is voor eenieder gelijk. In het schadeproces heeft iedere melder het recht op een kosteloze tweede beoordeling. Wanneer deze niet toereikend is, kan een derde onafhankelijke expert betrokken worden. Mocht dat niet leiden tot een oplossing waar de melder tevreden mee is, dan kan de Technische Commissie Bodembeweging (Tcbb) ingeschakeld worden. Daarnaast wordt door NAM gewerkt op basis van een handboek en protocol, wat de eenduidigheid in de beoordeling ten goede komt. Verder biedt NAM bewoners die uit huis geplaatst worden kosteloze, onafhankelijke adviseurs aan om hen in dit traject te begeleiden.

Vraag 6

Bent u bekend met het gegeven dat veel woningen in het aardbevingsgebied zijn vervallen tot een permanente bouwput, waarbij na vrijwel iedere beving weer nieuwe herstelwerkzaamheden nodig zijn? Deelt u de mening dat ook voor deze bewoners een uitkoopregeling gerechtvaardigd is? Zo nee, waarom niet?

De intentie is de schade aan huizen en gebouwen dusdanig te herstellen dat dezelfde schade niet meer op zou kunnen treden. Er is echter geen garantie dat in een herstelde woning niet opnieuw schade kan ontstaan ten gevolge van een nieuwe aardbeving. De meeste schades tot nu toe lijken relatief eenvoudig te herstellen. Ik besef goed dat dit wel de nodige overlast met zich meebrengt, wat voor de bewoners niet prettig is. In het antwoord op vraag 3 heb ik aangegeven welke regelingen er zijn om de gevolgen van aardbevingen te compenseren en te investeren in woningen. Uitkoop kan daarbij de uiterste consequentie zijn. De regelingen zijn er echter juist op gericht om huizen zodanig te verstevigen dat bewoners veilig in hun huis kunnen blijven wonen. Ik zie dan ook geen heil in een generieke regeling om mensen bij voorbaat uit te kopen.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending van Radar over de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?1

Ja.

Vraag 2

Kan de NHG zo maar eenzijdig de spelregels voor bestaande contracten veranderen? Kunt u uw antwoord toelichten?

In de NHG regelgeving is bepaald dat het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW, de uitvoeringsorganisatie van de NHG) alleen overgaat tot kwijtschelding van een restschuld indien er sprake is van gedwongen verkoop doordat de betaalbaarheid van de woning voor de betrokkene door een onverwijtbare reden (onvrijwillige inkomensdaling) in het geding is. Er is geen sprake van wijziging in de bestaande contracten.

Vraag 3

Bent u actief betrokken geweest bij de wijziging van de NHG-voorwaarden? Zo ja, op welke manier en waaruit blijkt dat?

Op initiatief van het WEW zijn de leennormen voor beheersituaties in samenwerking met het Nibud en in overleg met de geldverstrekkers aangepast voor situaties waarbij gedwongen verkoop als gevolg van (zeer) persoonlijke omstandigheden zoals een echtscheiding speelt. Vervolgens heb ik hier goedkeuring aan verleend. De leennormen houden in tegenstelling tot de acceptatiecriteria van nieuwe hypotheken, rekening met de werkelijke inkomsten en hypotheeklasten van de betreffende persoon. Zo kan bepaald worden of de hypotheeklasten betaalbaar zijn voor betrokkene en de bestaande lening kan worden voortgezet. Hierdoor is het vaker mogelijk de woning te behouden.

Vraag 4

Onderschrijft u dat bij de betaalcapaciteit de kosten van alimentatie voor kinderen dient te worden meegerekend? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij het betalen van de betaalcapaciteit kunnen de kosten van alimentatie een rol spelen. Kinderalimentatie is in beginsel echter geen additionele verplichting. Wanneer kinderen thuis wonen, in plaats van bij een ex-partner worden er ook kosten voor onderhoud van kinderen gemaakt. Indien de alimentatie voor kinderen zonder meer zou worden meegenomen in het bepalen van de leencapaciteit zouden de kosten voor onderhoud van kinderen dubbel worden meegeteld.
Het WEW heeft echter wel aandacht voor gevallen waarbij de alimentatie zeer hoog is. Bij een zeer hoge alimentatie wordt, evenals bij andere persoonlijk onvermijdbare hoge lasten, maatwerk toegepast. Het is in die gevallen mogelijk af te wijken van het uitgangspunt dat bij bepaling van de leencapaciteit voor hypotheken met NHG normaal gesproken geen rekening wordt gehouden met verplichtingen voor kinderalimentatie.

Vraag 5

Bent u bereid om de nieuwe regeling in overleg met de NHG aan te passen om de door Radar gesignaleerde knelpunten weg te nemen? Zo ja, hoe en op welke termijn?

Ik zie geen aanleiding om het WEW te verzoeken de ten behoeve van woningbehoud ontwikkelde criteria aan te passen. In het algemeen maakt de regelgeving op het gebied van de NHG duidelijk welke hypotheeklening wel of niet voor de individuele woonconsument betaalbaar is. Het WEW onderkent dat er grensgevallen kunnen bestaan. Bovendien zijn er omstandigheden denkbaar waar de normen geen rekening mee houden. Dit maakt maatwerk noodzakelijk. Het WEW geeft aan dat als de woonconsument, de adviseur of de geldverstrekker van mening is dat woningbehoud niet verantwoord en duurzaam is, terwijl wel wordt voldaan aan de criteria ter toetsing van de betaalbaarheid, zij dit onderbouwd kunnen voorleggen aan het WEW. Het WEW heeft in de betreffende uitzending van Radar aangegeven zorgvuldig naar deze gevallen te zullen kijken.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Corporaties zoeken geld om heffing Rijk te betalen. Sociale huurwoningen fors duurder geworden»?1

Zoals het bericht in de Volkskrant aangeeft, betreft het huurstijgingen bij vrijgekomen woningen en dus nieuwe verhuringen. Op zich is het een normaal onderdeel van huurbeleid van woningcorporaties om huurprijzen van woningen in relatie te brengen met de kwaliteit van de woningen. Zeker bij woningen waar de huur tot op dit moment laag was in vergelijking met de kwaliteit, kan dit een hogere harmonisatie tot gevolg hebben. De kwaliteit van de woning, vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, maar wel binnen de context van de lokale marktsituatie en doelstellingen rond betaalbaarheid voor de doelgroep, bepaalt tot hoever een corporatie de huur bij verhuizing kan en zal verhogen. Aangezien het gaat om situaties waarin een nieuwe huurder de woning betrekt, kan deze overigens wel een eigen afweging maken met betrekking tot de betaalbaarheid van de huur van de woning, waarbij ook de te ontvangen huurtoeslag meegewogen kan worden. Reisafstanden tussen wonen en werken zullen daarbij ook een afweging zijn.
Ik hecht veel waarde aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroep. Mijn brief die ik uw Kamer vrijdag 11 april heb doen toekomen (kenmerk brief 2014-0000206536) bevat ook maatregelen die juist hierop gericht zijn. Zo bezie ik de mogelijkheid om de regels ten aanzien van toewijzing door corporaties aan te scherpen, waarmee de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor lagere inkomens verbeterd worden. Ook werk ik een huursom voor corporaties uit, inclusief huurharmonisatie. Op deze manier wordt er voor gezorgd dat een verhuurder ook bij nieuwe huurders rekening moet houden met de ruimte die hij heeft voor huurverhogingen. Starters en doorstromers op de huurmarkt zijn hierbij gebaat. De corporaties moeten zich meer richten op het aanbieden van betaalbare huurwoningen voor de huishoudens met lagere inkomens als kerntaak. Daarbij gaat het niet alleen om passend toewijzen, maar ook, in het stadium daarvoor, om passend bouwen.
Betrokken corporaties moeten zorgvuldig omgaan met de inzet van het instrument harmonisatie en hierbij afwegingen maken ten aanzien van de betaalbaarheid van woningen voor al zijn huurders. Desgewenst kunnen gemeenten ook hierover prestatie-afspraken maken met de corporaties.

Vraag 2

In Amsterdam en Utrecht zijn de huren gemiddeld ruim 100 euro duurder geworden, maar wat zijn de gemiddelde huurstijgingen per regio, uitgesplitst in (groot)stedelijke en landelijke regio's?

In bijlage 1 is de gemiddelde huurstijging inclusief harmonisatie per regio in 2013 vermeld.2

Vraag 3

Klopt het dat meer dan éénderde van de nieuwe huurders in Utrecht meer huur betaalt dan volgens het Nibud verantwoord is, en hoe is die verhouding in andere gemeenten?

Deze uitspraak in het artikel is gebaseerd op een interview met directeur Kip van corporatie Mitros uit Utrecht en betreft alleen nieuwe verhuringen bij deze corporatie en niet alle nieuwe huurders in Utrecht zoals de Volkskrant vermeldt. Corporatie Mitros heeft volgens de directeur «niet veel speelruimte om huren minder hard te laten stijgen». Voor andere corporaties die actief zijn in Utrecht kan dit anders liggen. Er is bij het ministerie geen gemeentespecifiek onderzoek bekend naar de hoogte van de huur bij nieuwe verhuringen in relatie tot het huishoudeninkomen.

Vraag 4

Wat is uw reactie op woningcorporaties, die stellen dat de verhuurderheffing niet is op te brengen door in eigen vlees te snijden en dat daarom de huren verhoogd worden?

Zoals ik ook bij de behandeling in uw Kamer van de voorstellen met betrekking tot de verhuurderheffing heb laten zien, hebben corporaties wel degelijk mogelijkheden om op dit punt keuzes te maken: het verminderen van de bedrijfslasten, verkoop van bezit en scherpe investeringskeuzes. Zo kunnen investeringen in energiezuinigheid, na wisseling van de huurder, terugkomen in een hogere huurprijs maar kunnen de totale woonlasten door middel van een lagere energierekening betaalbaar blijven voor de doelgroep. Daarnaast kunnen corporaties door middel van hun toewijzingsbeleid er meer voor zorgen dat betaalbare woningen gericht aan de doelgroep worden toegewezen.
Per afzonderlijke corporatie zijn de mogelijkheden voor de inzet van de verschillende instrumenten vanzelfsprekend in meer dan wel mindere mate aanwezig.

Vraag 5

Wat is uw reactie op de schrikbarende cijfers van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, waaruit blijkt dat de huurprijs van opnieuw te verhuren woningen in Amsterdam soms bijna 150 euro per maand hoger ligt dan bij zittende huurders?2 Kunt u uw antwoord toelichten en uitsplitsen per stadsdeel en de verschillen ertussen?

In mijn antwoord op vraag 1 heb ik aangegeven dat, zeker bij woningen waar de huur tot op dit moment laag was in vergelijking met de kwaliteit, het kan zijn dat huurprijzen van woningen meer in relatie worden gebracht met de kwaliteit van de woningen.
Bij de cijfers zoals gepresenteerd in het artikel in het Parool is daarnaast een belangrijke kanttekening te plaatsen. De gemiddelde kale huur van zelfstandige woningen in de corporatiesector in Amsterdam bedraagt per 1 januari 2013 € 447 per maand (zie bijlage 2).4 De gemiddelde kale huur in het vrijkomende aanbod aan sociale huurwoningen is, na invoering van de schaarstepunten, voor de periode 1 oktober 2011–januari 2014 gemiddeld € 557 (bron:Woningnet). Dit verschil van ruim € 100 kan niet gezien worden als extra huurverhoging bij vrijkomende woningen (huurharmonisatie). In het aanbod zijn namelijk ook gerenoveerde woningen en nieuwbouwwoningen opgenomen. Deze woningen hebben gemiddeld genomen een beduidend hogere huur dan woningen in de bestaande huurvoorraad. Dit speelt bijvoorbeeld ook in stadsdeel West waar het verschil tussen de gemiddelde huur in de voorraad en het vrijkomende aanbod het grootst is, namelijk € 143 per maand.

Vraag 6

Kunt u toelichten waarom de eerdere vragen over een groeiend aantal huisuitzettingen van gezinnen met kinderen en de gevolgen de daarvan nog niet zijn beantwoord?

De vragen zijn op 31 maart jl. door de Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, mede namens de Staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport en mij aan de Tweede Kamer gezonden (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2013–2014, nr. 1593).

Vraag 7

Op welke manieren gaat u concreet voorkomen dat de huren verder stijgen en dat mensen uit hun huis worden gezet vanwege betalingsachterstanden omdat de huur onverantwoord hoog is?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb toegelicht, kondig ik in mijn brief van 11 april maatregelen aan waarmee de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroep verbeterd wordt. Verder zal ik nauwkeurig de vinger aan de pols houden op het punt van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep. De rapportage waar de motie van de leden Knops (CDA) en Verhoeven (D66) mij om heeft verzocht is hiervoor een belangrijk instrument. Zoals bekend, zult u deze voor de begrotingsbehandeling ontvangen.
In de antwoorden op de eerdere Kamervragen over huisuitzettingen is aangegeven dat er in 2013 een stijging van het aantal huisuitzettingen te zien was van 8%. Hoewel er dus sprake is van een stijging is het aantal huisuitzettingen in 2013 nog altijd lager dan in 2006, 2007 en 2008. Uit de meest recente cijfers van Aedes blijkt dat de meest voorkomende redenen voor huisuitzettingen uit corporatiewoningen huurachterstanden (in 2013: 88%) zijn, maar ook wietteelt onderhuur/woonfraude of overlast zijn oorzaken. Aan een huurachterstand kan een terugval in inkomen of een toename van de schuldenproblematiek ten grondslag liggen.
Wanneer er sprake is van huurachterstand doen corporaties er alles aan om het aantal huisuitzettingen in verband met huurachterstand te beperken. Dat doen zij onder meer door persoonlijk contact, maatwerk en samenwerking met lokale partijen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Raalte in de fout met regels huisvesting»?1

Ja

Vraag 2

Is het waar dat u nadere beperkingen oplegt aan de gemeente Raalte ten aanzien van het stellen van de eis dat gegadigden voor bouwkavels een sociale of economische binding met een dorp moeten hebben? Betreft de geconstateerde strijdigheid met landelijke huisvestingsregels vooral de juridische basis van het beleid of ook de inhoudelijke voorwaarden?

Het raadsbesluit van Raalte van 31 oktober 2013 bevat een aantal kaders die voor de uitgifte van woningbouwkavels en nieuwbouwwoningen gehanteerd kunnen worden. Overeenkomstig de vigerende Huisvestingswet mogen sociale of economische bindingseisen bij de uitgifte van kavels uitsluitend worden gehanteerd indien de gemeenteraad een huisvestingsverordening heeft vastgesteld waarin deze toewijzingscriteria zijn opgenomen. De Huisvestingswet bevat een uitputtende regeling ten aanzien van de verdeling van woonruimte. Dit betekent dat een gemeente geen andere regels mag stellen bij de verdeling van woonruimte, dan waartoe zij bevoegd is op basis van de Huisvestingswet. Volgens de Huisvestingswet kan de gemeenteraad besluiten tot het opstellen van een huisvestingsverordening indien dat noodzakelijk is ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
Gebleken is dat er in de gemeente Raalte geen huisvestingsverordening is vastgesteld. De vastgestelde kaders staan daarom op gespannen voet met de Huisvestingswet.
Indien de gemeente alsnog sociale of economische bindingseisen wil stellen ten aanzien van de uitgifte van kavels en dit noodzakelijk is ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte kan dit uitsluitend door middel van het vaststellen van een huisvestingsverordening. Er worden geen nadere beperkingen opgelegd aan de gemeente Raalte, anders dan de vereisten opgenomen in de Huisvestingswet, zoals die ook voor alle andere gemeenten gelden.
Bij brief van 6 maart 2014 (kenmerk: 2014–0000088953) heb ik het college van burgemeester en wethouders van Raalte gevraagd om aan te geven of zij voornemens is de sociale of economische bindingseisen bij de uitgifte van woningbouwkavels en nieuwbouwwoningen, zoals vastgesteld in het besluit van 31 oktober 2013 in een huisvestingsverordening op te nemen dan wel deze bindingseisen buiten toepassing te laten.
Bij brief van 19 maart 2014 (zaaknummer: 4963) heeft het college van burgemeester en wethouders van Raalte laten weten zich te zullen conformeren aan de geldende regelgeving.

Vraag 3

Deelt u de visie dat het stellen van voorrangsregels bij de uitgifte van bouwkavels door gemeenten onderdeel is van gemeentelijke autonomie? Welke ruimte heeft de gemeente bij het opstellen van een huisvestingsverordening om desgewenst voorrangsbeleid te voeren? Klopt de suggestie in het artikel dat deze ruimte in plattelandsgemeenten beperkter is dan in grote steden met achterstandsproblemen?

Gemeenten zijn vrij om al dan niet kavels uit te geven. Echter bij de toewijzing van deze kavels zijn ze gebonden aan de Huisvestingswet. Uitgangspunt is de vrijheid van vestiging. Deze vrijheid van vestiging kan uitsluitend worden beperkt op basis van de Huisvestingswet indien dat noodzakelijk is ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. Dit is een algemene lijn die ook in de jurisprudentie is bevestigd.2 Indien de situatie op de woningmarkt dat vergt kan de gemeenteraad besluiten een huisvestingsverordening op te stellen binnen de kaders van de Huisvestingswet. In die huisvestingsverordening kunnen naast onder meer passendheids- en urgentiecriteria ook regels gesteld worden waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen woningzoekenden die al of niet een economische of maatschappelijke binding met de regio, gemeente of kern hebben. In de Huisvestingswet wordt geen onderscheid gemaakt tussen plattelandsgemeenten of grote steden.

Vraag 4

Kunt u aangeven of u voornemens bent om de Huisvestingswet op dit onderdeel aan te passen en wat de toegestane ruimte wordt om bouwkavels toe te wijzen aan mensen met sociale of economische binding? Wat dient daarbij de verdeling tussen lokale, regionale en generieke uitgifte te zijn?

In de Tweede Kamer, is het wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingswet, met als titel «Nieuwe regels met betrekking tot de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Huisvestingswet 2014)» (Kamerstukken II, 32 271), op 3 maart 2014 uitvoerig besproken. Op 11 maart 2014 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel en momenteel is het aanhangig in de Eerste Kamer. In dat wetsvoorstel is vrijheid van vestiging het uitgangspunt en kan deze vrijheid uitsluitend beperkt worden op basis van de in dat wetsvoorstel opgenomen maatregelen. Indien dit wetsvoorstel tot wet wordt verheven, is gemeentelijke (publiekrechtelijke en privaatrechtelijke) regelgeving inzake de toewijzing van bouwkavels en koopwoningen niet toegestaan.

Vraag 5

Heeft u signalen dat meer gemeenten een groter deel van uitgifte van kavels met voorrang willen geven aan mensen met een sociale en economische binding met de gemeente? Zo ja, heeft dat gevolgen voor de voorgestane regelgeving?

Deze signalen zijn mij niet bekend.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Toezicht op woningcorporaties volstrekt bezopen situatie»?1

Ja.

Vraag 2

Heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) in de afgelopen vijf jaar sanctieverzoeken gedaan bij u en uw voorgangers, die niet zijn ingewilligd?

Het CFV heeft mij laten weten dat dit niet het geval is. Wel geeft het CFV aan dat er situaties zijn geweest dat corporaties pas medewerking gaven aan een verzoek van het CFV na dreiging met sanctiebevoegdheden of andere passende maatregelen van de Minister. Zoals ik de Kamer december jl. in een brief over de inrichting van het toezicht op corporaties heb geschreven, zal ik in beginsel alle verzoeken van het CFV tot het inzetten van sanctiebevoegdheden honoreren.

Vraag 3

Zo ja, kan de Kamer een overzicht ontvangen van niet ingewilligde sanctieverzoeken, alsmede de motivatie waarom is afgeweken van de door het CFV voorgestelde lijn?

Zie antwoord 2.

Vraag 4

Waarom wacht u, zeker na de uitlatingen van de directeur van het CFV, niet op de uitkomst van de parlementaire enquête woningcorporaties, alvorens u het toezicht op de corporatiesector onderbrengt bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?

In eerder overleg met uw Kamer heb ik aangegeven de beleidsontwikkeling niet stop te willen zetten in afwachting van de parlementaire enquête. Waar nu reeds op basis van adviesrapporten of anderszins duidelijk is welke zaken moeten worden verbeterd, dient dat ook ter hand te kunnen worden genomen. Ik heb met uw Kamer ook verschillende keren van gedachten gewisseld over de inrichting van het toezicht op corporaties, onder meer naar aanleiding van het kabinetsstandpunt op de eindrapportage van de commissie-Hoekstra over kaderstelling en toezicht op woningcorporaties. De uitkomsten van de parlementaire enquête woningcorporaties worden na bespreking van het rapport en de kabinetsreactie hierop uiteraard betrokken bij de verdere beleidsontwikkeling.

Vraag 1

Bent u bekend met de verkiezing van de Huisjesmelker van het Jaar die voor de achtste keer is uitgereikt?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw oordeel over het juryrapport waaruit blijkt dat de Huisjesmelker van het Jaar uit Groningen ernstig in gebreke is gebleven bij de verhuur van kamers aan studenten en levens in gevaar heeft gebracht?2

Het juryrapport «Huisjesmelker van het jaar – verkiezing 2014» brengt misstanden bij de verhuur van een aantal studentenkamers in Groningen aan het licht. Het is goed dat er aandacht is voor huisjesmelkerij en de onwenselijke woonomstandigheden die hierdoor worden veroorzaakt. Het kabinet zet zich dan ook in om huisjesmelkerij tegen te gaan, onder meer door wetgeving aan te passen en het handhavingsinstrumentarium van gemeenten uit te breiden.

Vraag 3

Wat gaat u, gelet op het feit dat ROOD al acht jaar klachten ontvangt over een huisjesmelker uit Utrecht, concreet doen om het (structureel) uitbuiten van huurders, zoals studenten, tegen te gaan en op welke termijn?

Huurders en gemeenten hebben een breed palet aan instrumenten tot hun beschikking om structurele uitbuiting tegen te gaan. Huurders kunnen in gesprek treden met de verhuurder en/of de huurcommissie benaderen als zij een verstoring ervaren in het woongenot. Wanneer deze stappen onvoldoende effect hebben kan een huurder, waar het gaat om de staat van het gebouw, de gemeente benaderen om overtredingen te handhaven. Gemeenten zijn bevoegd om herstelsancties (last onder dwangsom en last onder bestuursdwang) op te leggen, een gebouw te sluiten en beheer over te nemen en in het uiterste geval over te gaan tot onteigening.
Momenteel ben ik bezig het handhavingsinstrumentarium van gemeenten uit te breiden. Met het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet vergroot ik het handhavinginstrumentarium van gemeenten om effectiever op te treden tegen misstanden. Het voorstel tot wetswijziging is dinsdag 12 maart door uw Kamer goedgekeurd. De intentie is – afhankelijk van de goedkeuring door de Eerste Kamer – dit wetsvoorstel op 1 juli 2014 in werking te laten treden. In het wetsvoorstel wordt o.a. voorgesteld een bestuurlijke boete Woningwet in te voeren en de beheermaatregel te wijzigen.
Tot slot kan een verhuurder op grond van de Wet op de economische delicten strafrechtelijk vervolgd worden. Als bijkomende maatregel, naast bijvoorbeeld (voorlopige) hechtenis, kan de strafrechter een beroepsverbod opleggen dan wel een onderneming tijdelijk stilleggen. In het geval van een huisjesmelkers is een beroepsverbod hetzelfde als een verhuurverbod.

Vraag 4

Als het voorstel tot wijziging van de Woningwet, o.a. bedoeld om huisjesmelkerij aan te pakken, wordt aangenomen, hoe zijn wantoestanden zoals in Groningen te voorkomen? Graag een toelichting op uw antwoord.3

Het voorgestelde instrumentarium biedt gemeenten de mogelijkheid om effectiever op te treden tegen ongewenste praktijken. Zo wordt het mogelijk om een boete op te leggen aan de eigenaar of gebruiker als binnen twee jaar weer een overtreding wordt begaan. Daarnaast kan beheer van gebouwen worden overgenomen zonder het gebouw te sluiten en wordt eenvoudiger om de door de beheerder gemaakte kosten te verhalen. Tevens wordt het mogelijk om eigenaargericht te handelen. Als een gebouw van een bepaalde eigenaar in beheer is genomen kan een tweede gebouw van diezelfde eigenaar, zonder dossieropbouw, in beheer worden genomen als een overtreding wordt geconstateerd. Hiermee wordt beoogd dat misstanden, zoals in Groningen, niet voort kunnen duren en dat een gemeente effectief kan optreden door de eigenaar of gebruiker te bestraffen of tijdelijk het beheer over te nemen en de misstanden te herstellen.

Vraag 5

Hoe staat u ten opzichte van een landelijk vergunningstelsel voor de verhuur van kamers?

Op grond van de Huisvestingswet kunnen gemeenten door het vaststellen van een huisvestingsverordening reeds een vergunningsplicht instellen voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte (kamers). Ik zie derhalve geen toegevoegde waarde in het instellen van een landelijk vergunningstelsel.

Vraag 6

Bent u van mening dat er actiever toezicht moet komen op de veiligheid van verwarmingsinstallaties, geisers en dergelijke, om veiligheidsrisico’s tegen te gaan? Bent u daarnaast van mening dat er beter gecontroleerd moet worden op brandveiligheid? Graag een toelichting op uw antwoord.

Eigenaren of huurders zijn in de eerste plaats zelf verantwoordelijk voor de brand- en installatieveiligheid van kamerverhuurpanden. Toezicht door gemeenten op deze panden is belangrijk, maar gemeenten hebben beleidsvrijheid om de wijze waarop en mate waarin zij dit toezicht uitvoeren zelf te bepalen (zie artikel 7.2 Besluit omgevingsrecht (Bor)). Het is dus aan een afzonderlijke gemeente om te bepalen of er actiever toezicht moet komen of beter moet worden gecontroleerd. Burgemeester en Wethouders leggen hierover verantwoording af aan de gemeenteraad. De provincies zijn verantwoordelijk voor het interbestuurlijk toezicht.

Vraag 7

Wat is de stand van zaken wat betreft de 16.000 nieuwe studentenkamers, die voor 2016 gerealiseerd moeten zijn, zoals beloofd zijn in actieplan studentenhuisvesting?4

De productie van de 16.000 studenteneenheden verloopt op schema. In de periode 2011- augustus 2013 zijn er 5.957 wooneenheden opgeleverd. In augustus 2013 waren er 2.771 eenheden in aanbouw en 3.393 eenheden in voorbereiding. Het totale aantal gerealiseerde, in aanbouw en in voorbereiding zijnde aantal eenheden bedraagt ruim 12.0005. Voor de zomer zend ik u de jaarlijkse voortgangsbrief Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting toe, waarin ik u zal informeren over de gerealiseerde eenheden tot eind 2013.

Vraag 8

Bent u van mening dat het aantal van 16.000 extra wooneenheden voldoende is, gezien het feit dat er nu al 30.000 kamers te kort zijn en het aantal studenten groeit?

De afspraak dat er tussen 2011 en 2016 16.000 extra wooneenheden worden bijgebouwd, is gemaakt met de sociale studentenhuisvesters, verenigd in Kences. Zij huisvesten momenteel ongeveer 35% van de studenten die uitwonend zijn in de stad waar zij studeren. Naast de sociale studentenhuisvesters hebben ook commerciële aanbieders een taak in het realiseren van studentenhuisvesting. Ik ga er van uit dat, zoals ook in voorgaande jaren gebleken is, bij een toenemende vraag aan studentenhuisvesting het groeiende aanbod van categorale studentenhuisvesting gepaard gaat met een toename van huisvesting verzorgd door commerciële en particuliere aanbieders. De afgelopen periode heb ik een aantal maatregelen getroffen waardoor het voor aanbieders van studentenhuisvesting aantrekkelijker is om eenheden te realiseren, zoals het terugbrengen van de oppervlakte-eis voor zelfstandige eenheden in het Bouwbesluit.
De monitor studentenhuisvesting 2013 laat zien dat de groei van studenten de aankomende jaren licht afneemt. Hierdoor is de jaarlijkse productie van studentenhuisvesting momenteel groter dan de stijging van het aantal uitwonende studenten, dat resulteert in het feit dat met de bouw van de 16.000 extra wooneenheden al een deel van het tekort wordt weggebouwd. Tevens ben ik van mening dat het een risicovolle strategie is om de groei van het aantal studenten hoofdzakelijk op te vangen met categorale studentenhuisvesting, omdat niet alle studenten in dit segment willen wonen en leegstand zich in dit segment als eerste zal voordoen. Tenslotte zie ik goede mogelijkheden voor het realiseren van studenteneenheden in leegstaand commercieel en maatschappelijk vastgoed. Ik ben van mening dat de bouw van 16.000 extra wooneenheden door sociale studentenhuisvesters momenteel voldoende is.

Vraag 9

Hoe gaat u de motie Paulus Jansen om de uitspraak van de huurcommissie een bredere werking te laten hebben bij onzelfstandige woonruimten uitvoeren? Graag een toelichting op uw antwoord5

In mijn brief van 10 februari 2014 (TK 2013–2014, 33 698, nr. 12) heb ik aangegeven dat ik het in de motie verzochte onderzoek zal uitvoeren en dat ik u hierover, naar verwachting, begin 2015 zal kunnen rapporteren.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huizenbezitters flink meer kwijt aan OZB»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de visie dat huiseigenaren de afgelopen periode al meer dan genoeg lastenverzwaringen voor de kiezen hebben gekregen, onder meer door de aantasting van de hypotheekrenteaftrek? Zo nee, hoe duidt u deze zoveelste lastenverzwaring dan?

Ontwikkelingen zoals aanpassing van de hypotheekrenteaftrek zijn onderdeel van het kabinetsbeleid om sterker uit de crisis te komen. De ontwikkelingen op het terrein van de onroerende zaakbelasting (OZB) kan ik voor 2014 nog niet voldoende duiden. Voor de ontwikkeling van de lokale lasten baseert het Rijk zich op de cijfers van het COELO in de Atlas van de lokale lasten. Deze cijfers zijn nog niet gepubliceerd.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het onredelijk is dat huiseigenaren bij een dalende WOZ-waarde toch geconfronteerd kunnen worden met een stijging van de onroerendezaakbelasting (OZB)?

De WOZ-waarde vormt de grondslag voor de OZB. Op basis van de voor woningen en niet-woningen vastgestelde WOZ-waarde, wordt, middels het door de gemeenteraad vast te stellen OZB-tarief, de begrote nominale OZB-opbrengst bepaald. Indien gemeenten bij een dalende WOZ-waarde in enig jaar hun tarieven ten opzichte van het voorgaande jaar niet wijzigen, daalt de nominale OZB-opbrengst zonder dat noodzakelijkerwijs de kosten van de gemeentelijke taakuitvoering dalen. Gemeenten mogen er voor kiezen om het OZB-tarief zodanig aan te passen dat de OZB-opbrengst ten opzichte van het voorgaande jaar gelijk blijft of zelfs stijgt, bijv. op niveau van de inflatie of ten behoeve van financiering van nieuwe plannen. Het is uiteindelijk aan de gemeenteraad om het OZB-tarief vast te stellen dat leidt tot de gewenste nominale OZB-opbrengst, passend bij de lokale situatie.

Vraag 4

Bent u bereid maatregelen te treffen die ervoor zorgen dat de OZB die gemeenten heffen niet mag stijgen indien de WOZ-waarde van een pand daalt? Zo nee, waarom onderneemt u geen actie om deze lastenverzwaring tegen te gaan?

Ingevolge de Gemeentewet is het een autonome bevoegdheid van iedere gemeente om jaarlijks hun OZB-tarief vast te stellen. Ik ben niet voornemens om daar verandering in aan te brengen. De OZB is reeds genormeerd door de bestuurlijke macronorm. Deze afspraak om de jaarlijkse opbrengststijging van de OZB niet boven een bepaald niveau te laten komen wordt op dit moment geëvalueerd. De uitkomst daarvan wordt, samen met de opbrengstontwikkeling van de OZB over 2014, besproken op het bestuurlijk overleg financiële verhoudingen dat dit voorjaar zal plaats vinden tussen het Rijk en de VNG.

Vraag 1

Bent u bekend met het plan tot de verkoop van alle sociale huurwoningen in Stuifzand door woningstichting Actium?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de visie van de betrokken gemeente dat het ongewenst is dat woningcorporaties, zonder afspraken met de gemeente vooraf, en in strijd van de gemeentelijke woonvisie en prestatieafspraken, dergelijke ingrijpende keuzes kunnen maken?

In MG 2013–02 staat dat het de bedoeling is dat gemeenten en corporaties, beide vanuit een weloverwogen beleidsvisie, (prestatie)afspraken maken over (o.a.) voornemens om huurwoningen voor uitponding aan te bieden onder andere voor verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Op die manier kunnen verkoopvoornemens van corporaties passen in een vooraf besproken en overeengekomen kader.
Twaalf van de 20 corporatiewoningen van Actium in Stuifzand zijn al meerdere jaren gelabeld voor verkoop. Zes van deze woningen zijn inmiddels verkocht, waarvan vier aan dorpsbewoners. Over de labeling voor verkoop van de overige acht corporatiewoningen in Stuifzand loopt sinds medio 2013 overleg tussen de gemeente Hoogeveen en woningcorporatie Actium. Men kan het echter niet eens worden.
In de meest recente Woonvisie van de gemeente is het uitgangspunt dat in alle kernen van Hoogeveen voldoende geschikte sociale huurwoningen beschikbaar moeten zijn en blijven. De lopende prestatieafspraken tussen de gemeente en Actium zien niet toe op dit specifieke onderwerp. Actium stelt dat er op het moment weinig vraag is naar huurwoningen in Stuifzand, maar wel naar goedkopere koopwoningen. Vandaar dat zij alle huurwoningen voor verkoop wil labelen. Actium is zich echter bewust van het feit dat het meebewegen met de vraag van de markt ook een flexibele houding van Actium vergt. Zij heeft aangegeven dat, indien de markt voor sociale huur in Stuifzand opeens sterk mocht aantrekken, het verkoopbeleid altijd herzien kan worden.

Vraag 3

Deelt u de gedachte dat de opstelling van woningcorporatie Actium strijdig is met de nieuwe regels voor verkoop van corporatiewoningen, zoals beschreven in de MG-circulaire «verkoop corporatiewoningen MG 2013-02»?

Die gedachte deel ik niet. In MG 2013–02 is een informatieverplichting opgenomen voor corporaties rond de verkoopvoornemens van corporatiewoningen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Corporaties moeten hun voornemens inzake dergelijke verkoop op 4-cijferig postcodeniveau aan de gemeente sturen. Deze werkwijze is geïntroduceerd om, waar dat nodig is, het overleg tussen gemeenten en woningcorporaties hierover beter mogelijk te maken. De MG 2013–02 regelt echter niet in welke omstandigheden een voorgenomen verkoop al dan niet acceptabel is. Zo kan het met het oog op de concrete vraag die een corporatie ervaart, of vanwege een verantwoorde vastgoedexploitatie, wenselijk zijn dat een corporatie woningen verkoopt, waarmee tegelijkertijd potentiële kopers een kans wordt geboden een woning te kopen.

Vraag 4

Bent u voornemens om in dit geval, en in vergelijkbare situaties, geen toestemming te verlenen voor de verkoop van sociale huurwoningen, of dit anderszins te voorkomen en om woningcorporaties te bewegen om met de betrokken gemeente(n) acceptabele (prestatie) afspraken te maken over de te verkopen huurwoningen?

Corporaties hoeven voor verkoop van corporatiewoningen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning geen toestemming vooraf te vragen, mits wordt voldaan aan voorwaarden gerelateerd aan de verkoopprijs. Dit is ook niet het geval onder MG 2013–02. Wel is het de bedoeling dat gemeenten en corporaties, beide vanuit een weloverwogen beleidsvisie, (prestatie)afspraken maken.
Ik heb regelgeving in voorbereiding waarmee de rol van de gemeente versterkt wordt. In de Herzieningswet en de daarbij horende Novelle wordt geregeld dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan de uitvoering van het woonbeleid van de gemeente, op voorwaarde dat de gemeente haar beleid vooraf heeft vast gelegd. Dit kan ook gaan over het al dan niet verkopen van sociale huurwoningen. Ook dan blijft het overigens primair een zaak tussen corporatie en gemeente.

Vraag 5

Heeft u signalen dat meer corporaties op vergelijkbare manier sociale huurwoningen verkopen? Zo ja, noopt dat tot wijziging van beleid?

Er zijn meer corporaties die zich uit dorpen terug willen trekken. De SEV (Platform31) heeft in 2012 het onderzoek «Terugtrekstrategieën van woningcorporaties» uitgevoerd bij 14 woningcorporaties in krimpgebieden die zich terugtrekken of dit als een noodzaak voor de toekomst zien. Centraal in dit onderzoek stond de vraag hoe corporaties maatschappelijke en bedrijfseconomische belangen met elkaar kunnen verbinden. Het onderzoek laat zien dat het terugtrekken overwegend een financiële en vastgoedachtergrond heeft. Het onderzoek besteedt ook aandacht aan maatschappelijke effecten en geeft handvatten voor maatschappelijk verantwoord loslaten door corporaties.
In het algemeen is het van belang dat corporaties, naast aandacht voor hun maatschappelijke taak, oog hebben voor een efficiënte bedrijfsvoering. Verkoop van woningen kan daarin passen. In dit licht zie ik geen aanleiding tot bijstelling van het beleid.

Vraag 6

Deelt u de gedachte dat verkoop van alle sociale huurwoningen in een dorp zorgt voor bedreiging van de sociale structuur, de leefbaarheid en het verenigingsleven?

Nee, ik denk niet dat zo’n verkoop een dergelijke bedreiging hoeft te vormen. De uitkomsten van het bij antwoord 5 genoemde onderzoek wijzen hier op. De corporatie zegt bovendien met name aan dorpsbewoners te (willen) verkopen. Daarnaast kunnen natuurlijk ook kopers van buitenaf bijdragen aan de sociale structuur, de leefbaarheid en het verenigingsleven. Het is in het licht van de leefbaarheid vooral van belang dat leegstand van de woningen wordt voorkomen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Pleidooi voor wonen in lege winkelpanden» en meer in het bijzonder de afsluitende passage waarin wordt gerefereerd aan de veronderstelde inflexibiliteit van huurcontracten bij winkelruimte?1

Ja

Vraag 2

Wat is uw reactie op de stelling dat met name de vaste termijn(en) van huurcontracten als inflexibel worden beschouwd?

Vooropgesteld moet worden dat de huidige afdeling 7.4.6. Burgerlijk Wetboek, huur bedrijfsruimte (artikelen 7:290–310), een evenwicht beoogt te brengen tussen de positie van de eigenaar van het pand, de verhuurder, enerzijds en de positie van de exploitant van een onderneming, de huurder, anderzijds. Dit evenwicht is nodig gezien de afhankelijkheid van de ondernemer van het gebruik van een pand om zijn onderneming in uit te oefenen. De plaatsgebondenheid van de individuele winkelier/huurder speelt hierbij een belangrijke rol. De termijn- en huurbescherming alsmede de huurprijsbescherming strekken ertoe dit evenwicht te bewaren. Dit uitgangspunt geldt nog steeds onverkort.
In beginsel geldt een huurcontract voor 5 jaar met de mogelijkheid de huur op te zeggen tegen het einde van die termijn op grond van in de wet neergelegde opzeggronden. Gebeurt dat niet dan wordt het huurcontract verlengd met 5 jaar met wederom de mogelijkheid de huur tegen het aflopen van de tweede 5 jaartermijn op te zeggen, o.a. op de grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst.
Behalve een huurcontract voor 5 jaar, bestaat ook de mogelijkheid een huurcontract voor 2 jaar of korter te sluiten op grond van artikel 7:301 Burgerlijk Wetboek. In dat geval heeft de huurder geen termijn- en huurbescherming, maar wel huurprijsbescherming.
Partijen kunnen vóór het verstrijken van de termijn van twee jaren ook een van het wettelijke systeem afwijkende overeenkomst sluiten. Dan is het wel nodig dat daarvoor vóór het verstrijken van die twee jaar de in art. 7:291 lid 2 BW bedoelde goedkeuring aan de rechter is gevraagd. De goedkeuring zelf behoeft niet binnen de twee jaar te zijn verkregen. Keurt de rechter de afwijkende overeenkomst niet goed, dan kan hij op verzoek van de verhuurder tevens bepalen dat de overeenkomst wordt beëindigd en het tijdstip van de ontruiming vaststellen.
Voorts kan in het kader van eerder genoemd artikel 7:291 BW van de wettelijke regeling in afdeling 7.4.6 BW worden afgeweken met goedkeuring van de rechter. Zo kan bijv. ook in het contract geregeld worden dat de huurprijs is gekoppeld aan de omzet van de onderneming van de huurder.
Er wordt al met al de nodige flexibiliteit gegeven.

Vraag 3

In hoeverre meent u dat het huurrecht kort durende huurcontracten voor winkelruimte – bijvoorbeeld twee jaar zoals in het artikel wordt aangehaald – toestaat, dan wel zou moeten toestaan?

Verwezen wordt naar het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Zijn er in uw optiek nog andere elementen uit het huurrecht voor winkelruimte die onvoldoende flexibel zouden zijn om in te kunnen spelen op de behoefte van (ver)huurders? Zo ja, welke zijn dat? Zo nee, waarom niet? Wordt hierover overleg gevoerd met de relevante stakeholders? Zo ja, waar heeft dat overleg toe geleid?

Uit de beantwoording van vraag 2 blijkt dat het huurrecht voor bedrijfsruimte de nodige flexibiliteit heeft. Waar de tegengestelde belangen van de verhuurders en van de huurders met elkaar in evenwicht dienen te zijn, is begrijpelijk dat men over en weer kritiek op de regeling blijft hebben. Er wordt regelmatig overleg gevoerd met de stakeholders onder andere door middel van de Winkeltop. In de Winkeltop zitten landelijke partijen die zowel de huurders als de verhuurders vertegenwoordigen te weten: MKB Nederland, Detailhandel Nederland, VNG, Vastgoedbelang, NVM, NEPROM, IPO, VNO-NCW, de Ministeries EZ en I&M. Gewezen kan worden op het onderzoek dat heeft plaats gevonden door Platform 31 in samenwerking met de Winkeltop. Dit onderzoek heeft geleid tot de publicatie «Winkelgebied in de toekomst». Uit dit onderzoek alsmede uit het artikel in de Telegraaf blijkt dat het probleem van leegstaande winkelpanden alleen kan worden opgelost door samenwerking op lokaal, regionaal en provinciaal niveau door de verschillende marktpartijen en de overheid. Het onderzoek heeft meer dan vijftig instrumenten, acties, maatregelen en samenwerkingsverbanden gepresenteerd die partijen in winkelgebieden kunnen inzetten om te werken aan winkelgebieden. In het onderzoek wordt gesteld dat alle belanghebbenden op beleidsmatig, juridisch (-planologisch), financieel, procesmatig of fysiek niveau mogelijkheden hebben om de toekomst van winkelgebieden te beïnvloeden.
Ik ondersteun dan ook samen met mijn ambtgenoot van Economische Zaken van harte initiatieven die hier eventueel zullen worden genomen.

Vraag 5

Bent u bereid voor beantwoording van de onderhavige vragen te zorgen voorafgaand aan het Algemeen overleg Ondernemen, Regeldruk en MVO dat vooralsnog gepland staat voor 20 maart 2014?

Ja

Vraag 1

Kunt u de toename van het aantal huisuitzettingen, waaronder gezinnen met kinderen, bevestigen, alsmede een toename van het beroep dat gedaan wordt op noodopvang? Wat vindt u van deze ontwikkeling?1 2

Het is bekend hoeveel huisuitzettingen uit corporatiewoningen er plaats vinden. Zeer recent heeft Aedes, vereniging van corporaties, het aantal huisuitzettingen in 2013 gepresenteerd. In 2013 zijn 6.980 huishoudens uit huis gezet. Dat is ten opzichte van 2012 een stijging van 8%. Corporaties houden niet van alle huisuitzettingen bij om welke type huishoudens het gaat. Bij corporaties die het type huishouden wel bijhouden wijzen de cijfers uit dat het met name gaat over alleenstaanden tussen de 18 en 60 jaar oud. Het signaal dat de stijging ook een toename zou zijn van gezinnen met kinderen kan dan ook niet bevestigd worden.
Uit de kengetallen over de cliënten in de maatschappelijke opvang in 2012 van de Federatie Opvang blijkt een toename van het aantal mensen dat hulp heeft gevraagd en gekregen van instellingen voor maatschappelijke opvang, ten opzichte van 2011. De grootste groei is te zien bij de leeftijdscategorie 18–22 en 51–64 jaar. Het aantal kinderen in de opvang is juist gedaald. Deze cijfers hebben betrekking op de gehele maatschappelijke opvang. Er zijn geen cijfers beschikbaar over specifiek de voorzieningen voor noodopvang.
De stijging van het aantal huisuitzettingen ten opzichte van vorig jaar is een negatieve ontwikkeling. De gevolgen van een huisuitzetting zijn voor mensen enorm ingrijpend. Wanneer er kinderen in het spel zijn is dit natuurlijk extra tragisch.
Ook is het spijtig dat het aantal mensen dat zich genoodzaakt voelt om hulp te vragen bij maatschappelijke opvang is gestegen. Gelukkig is het aantal kinderen dat in aanraking komt met opvanginstellingen in 2012 gedaald.
Uit de cijfers valt niet op te maken welke hulp er is geleverd. Het kan gaan om iemand die één nacht in 2012 in de nachtopvang heeft geslapen, maar ook om mensen die het hele jaar in een beschermde woonvorm zaten, of om mensen die in hun eigen huis ambulante begeleiding ontvingen vanuit een opvanginstelling.

Vraag 2

Hoe lang zijn de wachtlijsten voor de maatschappelijke opvang? Hoeveel kinderen zitten in de maatschappelijke opvang? Hoeveel kinderen zitten in de daklozenopvang?

Voor de Monitor Stedelijk Kompas 2012 heeft het Trimbos instituut centrumgemeenten gevraagd of zij zicht hebben op het aantal gezinnen dat op een wachtlijst staat voor een opvangplek voor dak- en thuislozen. Zeventien van de 39 gemeenten (45%) hebben aangegeven dat ze zicht hebben op het aantal gezinnen dat op een wachtlijst staat voor een opvangplek. Bij deze zeventien gemeenten is de wachtlijst in de meeste gevallen niet lang: bij vijf gemeenten nul gezinnen op de meest recente peildatum en bij vijf gemeenten één gezin. Eén gemeente geeft aan dat gezinnen überhaupt niet op een wachtlijst komen. In drie gemeenten moesten twee gezinnen wachten op een opvangplek en in een gemeente drie gezinnen. Tot slot hebben drie gemeenten een relatief lange wachtlijst met zeven, twaalf of dertien wachtenden. Alle centrumgemeenten geven aan dan voor een alternatief te zorgen. Veel centrumgemeenten helpen deze gezinnen vooral door te verwijzen naar het eigen netwerk of hulp te bieden bij het vinden van een plek in een andere regio. Uit navraag door het ministerie van VWS bij de Federatie Opvang blijkt dat er geen aanvullende gegevens beschikbaar zijn over de wachtlijsten in de maatschappelijke opvang.
Uit de kengetallen over de cliënten in de maatschappelijke opvang in 2012 van de Federatie Opvang blijkt dat er in dat jaar 2.816 kinderen jonger dan 18 jaar hulp ontvingen vanuit de maatschappelijke opvang. Ook voor deze cijfers geldt dat het totaalcijfers zijn en niet uitgesplitst naar hulpvorm of soort opvang. Het kan dus ook gaan om kinderen uit gezinnen die ambulante begeleiding ontvingen vanuit een opvanginstelling.

Vraag 3

Hoe verhoudt deze ontwikkeling zich tot de ratificatie door Nederland van het Verdrag inzake de Rechten van het Kind? Deelt u de mening dat uithuiszetting van kinderen in strijd is met dit verdrag?

Een huisuitzetting hoeft niet in strijd met het Internationale Verdrag voor de Rechten van het Kind (IVRK) te zijn, mits wordt gezorgd voor passende alternatieve opvang dan wel huisvesting. Het IVRK geeft in artikel 27 aan dat de Staten die partij zijn in overeenstemming met de nationale omstandigheden en met de middelen die hun ten dienste staan, passende maatregelen nemen om ouders en anderen die verantwoordelijk zijn voor het kind te helpen dit recht te verwezenlijken. En voorzien, indien de behoefte daaraan bestaat, in programma's voor materiële bijstand en ondersteuning, met name wat betreft voeding, kleding en huisvesting.
In de vierde periodieke rapportage over het Verdrag inzake de Rechten van het Kind aan het VN-Kinderrechtencomité, dat op 25 november 2013 door minister Timmermans aan de Tweede Kamer is aangeboden, wordt gerefereerd aan het experiment «Achter de voordeur» dat leidt tot afname van huisuitzettingen. Uit onderzoek uitgevoerd door het Centre for Children's Rights Amsterdam, in opdracht van het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (11 december 2012) blijkt dat rechters de laatste jaren vaker rekening houden in hun vonnis met de belangen en rechten van kinderen.

Vraag 4

Wat is uw verklaring voor de sterke stijging van uithuisplaatsingen?

Uit de laatste cijfers van Aedes blijkt dat verreweg het grootste deel van het aantal huisuitzettingen het gevolg is van het hebben van een huurschuld. Hoewel niet exact te achterhalen is wat de onderliggende oorzaak hiervan is, hebben ruim 90% van de corporaties de economische crisis als oorzaak genoemd.

Vraag 5

Deelt u de analyse van Nadja Jongmann, lector rechten, schulden en incasso aan de Hogeschool Utrecht, dat er twee belangrijke redenen voor de toename van het aantal huisuitzettingen zijn, de toename van algehele schuldenproblematiek als gevolg van de economische crisis en het ontbreken van een langdurige intensieve budgetondersteuning voor de groep die moeite heeft met (gewenning aan) beperkt inkomen? Zo ja, wat gaat u met deze kennis doen? Zo nee, waarom niet?

Uit de meest recente gegevens van Aedes blijkt dat de meest voorkomende redenen voor huisuitzettingen uit corporatiewoningen huurachterstanden (in 2013: 88%) zijn, maar ook wietteelt (in 2013: 4%), onderverhuur/woonfraude (in 2013: 3%) of overlast (in 2013: 3%) zijn oorzaken. Aan een huurachterstand kan een terugval in inkomen of de toename van de schuldenproblematiek ten grondslag liggen.
Het zijn economisch moeilijke tijden, ook de schuldenproblematiek loopt op. Eén op de zes huishoudens in Nederland loopt een risico op problematische schulden, heeft problematische schulden of zit in een schuldhulpverleningstraject. Daarbij gaat het niet alleen om huurachterstanden3. Wanneer inkomen plotseling terugloopt is het belangrijk dat men snel zijn of haar levensstandaard aanpast. Als dit niet op eigen kracht lukt, dan kunnen mensen aankloppen bij de gemeente. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het aanbieden van integrale schuldhulpverlening. Budgetondersteuning kan hier onderdeel van uitmaken. Het is aan de gemeente om te bepalen of dit in een individueel geval noodzakelijk is en zo ja hoe lang iemand budgetbegeleiding nodig heeft. Met subsidie van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid ontwikkelen Nibud en Stimulansz momenteel een handreiking prestatie-indicatoren budgetcoaching. Deze handreiking biedt handvatten voor het monitoren van de voortgang van de budgetbegeleiding en kan gemeenten ondersteunen in hun beleid. Het kabinet heeft structureel extra middelen beschikbaar gesteld voor gemeenten om hun armoede- en schuldenbeleid te intensiveren.

Vraag 6

Wat zijn de directe en maatschappelijke kosten van een uithuisplaatsing?

De kosten van een huisuitzetting voor een corporatie zijn onder meer sterk afhankelijk van de hoogte van de huurschuld en de staat van de ontruimde woning, maar worden door Aedes geschat op gemiddeld tussen de € 5.000 en € 10.000.
De maatschappelijke kosten van een huisuitzetting beslaan meerdere domeinen, zoals zorg en opvang, herhuisvesting, onderwijs, (bijzondere) bijstand, en soms ook kosten in het justitiële domein. Welke kosten gemaakt moeten worden en de hoogte van deze kosten verschilt per huisuitzetting. Het is daardoor niet mogelijk om de maatschappelijke kosten van een huisuitzetting te bepalen.

Vraag 7

Wat vindt u van de oproep om huisuitzettingen te verbieden indien kinderen in het spel zijn, mits betrokken ouder of ouders begeleiding en schuldhulpverlening accepteren?3

De huidige regeling voor huisuitzettingen is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en houdt in dat voor huurders bijzondere regels gelden, waardoor een huurder niet zonder meer uit zijn of haar huis kan worden gezet. Wanneer er sprake is van wanbetaling (de huur is niet voldaan), dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, omdat «de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt». Ontbinding van de huurovereenkomst kan alleen via de rechter. Een gedwongen ontruiming zal dus alleen plaatsvinden na een rechterlijke toets; dit heeft te maken met het bijzondere karakter van woonruimte. De rechter maakt een belangenafweging waarbij het gewicht van de tekortkoming wordt afgewogen tegen het woonbelang van de huurder. Dit waarborgt dat een huisuitzetting, zeker als er kinderen in het spel zijn, niet zonder meer plaats vindt. De bestaande maatregelen met betrekking tot huisuitzettingen bieden genoeg waarborgen voor huurders. Een verbod op huisuitzettingen voor bepaalde huishoudens acht het kabinet dan ook niet nodig. Overigens worden lang niet alle vonnissen daadwerkelijk geëffectueerd; in de praktijk is in 6.980 gevallen van de 23.100 vonnissen daadwerkelijk tot huisuitzetting over gegaan, zo blijkt uit de cijfers van Aedes.
Wanneer er sprake is van een bedreigende situatie, zoals een dreigende huisuitzetting, bestaat op basis van artikel 287b Fw bovendien de mogelijkheid om bij de rechter te verzoeken om een noodmoratorium. Wordt het noodmoratorium uitgesproken dan mag de verhuurder voor de duur van het noodmoratorium (maximaal 6 maanden) niet tot huisuitzetting overgaan. De bedoeling is dat deze periode wordt gebruikt om tot een regeling van de schulden te komen, zodat na afloop van het noodmoratorium voor de verhuurder niet meer de noodzaak bestaat om alsnog tot huisuitzetting over te gaan.
Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het armoede- en schuldenbeleid. De gemeente is dan ook de partij die (bindende) afspraken kan maken met onder andere corporaties over het voorkomen van huisuitzettingen. Mijn collega van Wonen en Rijksdienst en ik zijn ervan overtuigd dat gemeenten en corporaties zich tot het uiterste zullen blijven inspannen om een verdere stijging van het aantal huisuitzettingen te voorkomen. Hierin werken zij vaak samen. Corporaties delen signalen met gemeenten, gaan op huisbezoek bij de huurder of bieden ondersteuning van een budgetcoach. Een mooi voorbeeld hiervan is de gemeente Amsterdam waar al jaren binnen de Vroeg Eropaf-aanpak samengewerkt wordt met corporaties om huisuitzettingen te voorkomen.
Het is belangrijk dat gemeenten afspraken maken met ketenpartners, waaronder corporaties, dan wel de afspraken verstevigen, over het voorkomen van huisuitzettingen en het vroeg signaleren van betalingsachterstanden. Ik ondersteun gemeenten hierin door het ontwikkelen van business cases preventie en vroegsignalering van schulden, waar de Vroeg Eropaf-aanpak in Amsterdam er één van is. Deze business cases bieden goede voorbeelden en informatie voor het ontwikkelen van een eigen gemeentelijke aanpak. De business cases zijn eind april 2014 afgerond en zullen in mei breed verspreid worden onder gemeenten, corporaties en andere ketenpartners. Daarnaast is BKR bezig met de ontwikkeling van een systeem «Vindplaats van Schulden», zoals toegelicht in de brief aan de Tweede Kamer van 3 juli 20135. Inzet van dit marktinitiatief is dat het systeem gemeenten helpt bij de preventie en vroegsignalering van (problematische) schulden.

Vraag 8

Bent u bereid bindende afspraken te maken met gemeenten, woningbouwcorporaties en welzijnswerkers over het voorkomen van huisuitzetting bij kinderen, met als uitgangspunt, het gebeurt niet, mits mensen bereid zijn om mee te werken aan schuldhulpverlening of budgetondersteuning? Zo ja, wanneer kunnen wij een voorstel hiertoe verwachten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Wat weerhield u er tot nu toe van om huisuitzettingen waarbij kinderen betrokken zijn te allen tijde te verbieden? Op welke wijze zouden deze bezwaren weggenomen kunnen worden? Onder welke voorwaarden of nadere bepalingen bent u bereid mee te werken aan een verbod op huisuitzettingen indien daarbij kinderen in het spel zijn?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Bevestigt u het belang van een goede en vroegtijdige onderlinge afstemming en samenwerking tussen gemeente, corporaties, maatschappelijk werk, energieleverancier, zorgverzekering en belastingdienst om complexe en oplopende schulden te voorkomen? Zo ja, welke maatregelen, afspraken of wetten en regels bevorderen naar uw mening op dit moment reeds deze samenwerking en afstemming en welke belemmeren deze samenwerking en afstemming?

Dit belang bevestig ik zeer zeker. Zoals ik in mijn brief aan de Tweede Kamer van 3 juli 2013 schreef, heeft preventie en vroegsignalering volop mijn aandacht. In dit kader heb ik business cases preventie en vroegsignalering laten ontwikkelen. Bestaande gemeentelijke aanpakken laten zien dat er binnen de huidige wet- en regelgeving al heel veel mogelijk is. De gemeentelijke aanpakken zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op goede samenwerking en afstemming met ketenpartners en bevorderen het voorkomen van het ontstaan of verergeren van een (problematische) schuldsituatie. Dit kan een huisuitzetting soms voorkomen.
Andere afspraken die vroegtijdige onderlinge afstemming en samenwerking tussen gemeenten en ketenpartners bevorderen zijn afspraken vastgelegd in convenanten. Veel gemeenten werken al met (regionale) convenanten. De NVVK (de vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren) is momenteel met subsidie van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid bezig met een project om vroegsignalering in te bedden in convenanten om hiermee de regierol van gemeenten in dit kader te versterken.
Tot slot heb ik in mijn brief van 3 juli 2013 aangekondigd de rol van gemeenten bij vroegsignalering te versterken door het onderzoeken en ontwikkelen van (aanvullende) instrumenten zoals de uitbreiding gegevensuitwisseling, een digitale Sociale Kaart en het verder ontwikkelen van het screenings-instrument Mesis. Deze instrumenten worden momenteel verder uitgewerkt. Welke belemmeringen er zijn bij vroegtijdig onderlinge afstemming en samenwerking tussen gemeenten, corporaties en andere ketenpartners zullen naar voren komen in de business cases preventie en vroegsignalering van schulden.

Vraag 11

Kunt u specifiek toelichten welke gevolgen de preferente positie van de belastingdienst, het korten van uitkeringen als strafmaatregel en het terugtreden van de overheid in het algemeen kan hebben op de schuldenproblematiek en daarmee op het aantal huisuitzettingen? Bent u bereid deze regels aan te passen opdat schulden worden voorkomen en schuldhulpverleners effectieve hulp kunnen bieden?

Of er een problematische schuldensituatie ontstaat is afhankelijk van (meerdere) individuele omstandigheden. Er kan niet worden gesteld dat de in de vraag genoemde factoren leiden tot (meer) huisuitzettingen.
De preferente positie van de Belastingdienst heeft geen directe gevolgen voor de schuldenproblematiek en daarmee op het aantal huisuitzettingen. De preferente positie van de Belastingdienst speelt pas als er vermogensbestanddelen tussen verschillende schuldeisers moeten worden verdeeld. Dat is dus nadat de schuld is ontstaan. In het geval meerdere schuldeisers zich op hetzelfde vermogensbestanddeel van de schuldenaar willen verhalen, verschaft preferentie de één voorrang boven de ander. Preferentie ziet dus op de wijze van verdeling. Ook zonder preferentie kan het beslagen vermogensbestanddeel worden uitgewonnen als de schuldenaar niet aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan.
Voor wat betreft de gevolgen die het verlagen van uitkeringen op de schuldenproblematiek kan hebben, is het in individuele gevallen van belang om ook de reden van de verlaging van de uitkering te betrekken bij het oplossen en voorkomen van de schuldenproblematiek. In het algemeen wordt namelijk een bijstandsgerechtigde geconfronteerd met een (geüniformeerde) verlaging van de bijstandsuitkering, indien verwijtbaar geen gebruik is gemaakt van de mogelijkheid om een eigen inkomstenbron te verwerven (bijvoorbeeld betrokkene onderneemt geen pogingen om betaalde arbeid te verkrijgen). Zoals reeds hierboven weergegeven is het sterk afhankelijk van individuele omstandigheden en hoe mensen met hun financiële situatie omgaan, wat eventuele gevolgen zouden kunnen zijn.
Het is belangrijk dat de overheid ook kritisch naar zichzelf kijkt. Wanneer de overheid als schuldeiser in beeld komt is het belangrijk dat zij met één gezicht en zorgvuldig naar buiten treedt en transparant communiceert. In de rijksincassovisie die momenteel ontwikkeld wordt, wordt dit uitgewerkt. Dit is in de kabinetsreactie6 op het rapport Paritas Passé door het kabinet toegezegd. Ik zal u binnenkort mede namens de staatssecretaris van Veiligheid en Justitie informeren over de voortgang van dit traject.

Vraag 1

Herinnert u zich de motie Depla c.s.1, waarin de Kamer uitsprak dat de minister die verantwoordelijk is voor het wonen bij het beoordelen van fusies van woningcorporaties tot een omvang boven 10.000 verhuureenheden, moet uitgaan van het nee-tenzij principe? Voert u deze motie nog steeds uit en zo nee, bij welke gelegenheid heeft u de Kamer bericht dat u fusies voortaan op andere gronden beoordeelt?

Ja. Zoals toenmalig minister Van der Laan in zijn brief van 12 juni 2009 (TK 2008–2009, 29 453, nr. 118) aangaf, kan de toetsing van fusies zich echter beter richten op de inhoudelijke belangen die met een fusie moeten worden gediend en gewaarborgd. De beoordelingscriteria inzake fusies tussen corporaties zijn vastgelegd in de Beleidsregels fusies corporaties van 11 juli 2002; MG 2002–18 (Stcrt. 2002, 136) (hierna: MG 2002–18).

Vraag 2

Klopt het dat u toestemming heeft gegeven voor de fusie van de woningcorporaties Ymere en De Woningbouw? Wanneer en waarom?

Ja. Bij brief van 29 november 2013 heb ik het fusievoornemen van de woningcorporaties Ymere en De Woningbouw goedgekeurd.
Het initiatief voor deze fusie werd genomen door De Woningbouw, omdat deze corporatie tot de conclusie was gekomen dat zij niet zelfstandig – zowel organisatorisch als financieel – in staat was om in het gewenste tempo en met de gewenste kwaliteit haar ambities in haar werkgebied te realiseren. De Woningbouw is tot de conclusie gekomen dat een fusie met Ymere het meeste perspectief biedt om de volkshuisvestelijke opgaven in Weesp en in Muiden tot stand te brengen.
De voornaamste argumenten om deze fusie goed te keuren waren het optimaliseren van de inzet van de investeringscapaciteit, de verbetering van de doelmatigheid van de organisatie, de verbetering van de dienstverlening en de versterking van de lokale binding. Tevens ben ik na toetsing van de beoordelingscriteria voor fusies tussen corporaties in, die zijn vastgelegd in de MG 2002–18 tot de conclusie gekomen dat het belang van de volkshuisvesting zich niet verzet tegen deze fusie.
Bij de beoordeling van het fusievoornemen heb ik de zienswijzen van de betrokken gemeenten, huurdersorganisaties en die van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting meegewogen.

Vraag 3

Is er een «maatschappelijke meerwaarde» toets uitgevoerd in het kader van de voorgenomen fusie en is er een toegevoegde waarde op volkshuisvestelijk gebied aangetoond? Zo ja, bent u bereid deze ter inzage te geven aan de Kamer?

Nee. Een «maatschappelijke meerwaarde» toets en een «aantoonbare toegevoegde waarde op volkshuisvestelijk gebied» zijn geen beoordelingscriteria die zijn opgenomen MG 2002–18.

Vraag 4

Zijn er alternatieven voor de fusie onderzocht? Zo ja, welke en waarom zijn deze afgevallen? Zo nee, waarom niet?

Nee. In de MG 2002–18 is het onderzoek naar alternatieven niet opgenomen als een beoordelingscriterium voor fusies. De beoordeling van de alternatieven is een verantwoordelijkheid van woningcorporaties.

Vraag 5

Herinnert u zich de antwoorden van uw ambtsvoorganger op schriftelijke vragen van de leden Jansen, Depla en Van Bochove over de uitvoering van de motie Depla c.s.?2 Hoeveel fusieverzoeken tot vorming van woningcorporaties met meer dan 10.000 eenheden zijn sinds de antwoorden op genoemde vragen afgehandeld en hoeveel zijn er op grond van het nee-tenzij-principe afgekeurd?

Ja. Sinds de beantwoording van de schriftelijke vragen van de leden Jansen, Depla en Van Bochove over de uitvoering van de motie Depla c.s. door mijn ambtsvoorganger op 28 januari 2008 zijn er 24 fusieverzoeken tot vorming van woningcorporaties met meer dan 10.000 eenheden afgehandeld en zijn er geen fusieverzoeken afgekeurd.

Vraag 6

Wordt systematisch nagegaan of de vooraf voorspelde fusievoordelen ook gerealiseerd worden? Bent u bereid om het initiatief te nemen tot dergelijk onderzoek?

Nee. Het nagaan of de vooraf voorspelde fusievoordelen gerealiseerd worden en het eventueel bijsturen van het proces wanneer dit niet het geval is, is primair de verantwoordelijkheid van de corporatie, het interne toezicht en de belanghouders die eerder hun zienswijze hebben gegeven over het fusievoornemen. Wel kan er door mijn toezichthouder om een evaluatie gevraagd worden, die bijvoorbeeld via de visitatie kan plaatsvinden.

Vraag 7

Onderschrijft u de conclusie dat fusies waarbij de beoogde maatschappelijke meerwaarde niet gerealiseerd wordt, of zelfs sprake is van verslechtering van de maatschappelijke prestaties, zinloos zijn? Bent u bereid om uw toestemming voor megafusies voortaan te koppelen aan de ontbindende voorwaarde dat, indien de beloofde meerwaarde niet binnen twee jaar gerealiseerd wordt, de fusie van rechtswege ongedaan gemaakt wordt?

Ik ben van mening dat schaalgrootte geen probleem hoeft te zijn. Grote instellingen kunnen zich zodanig organiseren dat de lokale binding sterk is. Het PBL-rapport Schaalvergroting in de corporatiesector (2013), concludeert dat het niet behalen van schaalvoordelen of -nadelen eerder veroorzaakt wordt door de bedrijfscultuur en manier waarop de organisatie is ingericht dan door schaalvergroting. Dit kan zowel bij een te kleine schaal als een te grote schaal spelen. Fusieaanvragen worden daarom getoetst op de toegevoegde waarde op volkshuisvestelijk gebied, zoals in de MG 2002–18 beschreven, binnen de kaders van financiële continuïteit en met bijzondere aandacht voor de lokale binding. Ik ben bovendien voornemens via de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting te regelen dat aannemelijk gemaakt moet worden dat een fusie te prefereren is boven andere vormen van samenwerking.
Indien uit de fusietoets blijkt dat de fusie volgens de betrokken gemeente(n) en huurdersorganisatie(s) een positieve toegevoegde waarde kan leveren op volkshuisvestelijk gebied, weegt dit voor mij zwaar bij het beoordelen van de voorgenomen fusie.
Indien mij nadien signalen bereiken dat de toegelaten instelling willens en wetens de voorwaarden waaronder met de fusie is ingestemd niet naleeft, zal ik niet aarzelen het bestuur hierop aan te spreken.

Vraag 8

Hoe verhoudt uw uitspraak dat «we zeer kritisch moeten zijn op fusies» zich tot het toestaan van schaalvergroting in de corporatiesector? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zie antwoord vraag 7.