Vraag 1

Kent u het bericht dat «Bijna 88 procent van de Amsterdamse studenten een hogere huur betaalt dan volgens het wettelijk puntensysteem voor huurprijzen is toegestaan»?1

Ja, alsook het onderliggende analyserapport van de LSVb, gebaseerd op de website checkjekamer.nl.
Anders dan de kop van dit bericht weergeeft is mijn conclusie niet dat bijna 88 procent van de Amsterdamse studenten een hogere huur betaalt dan volgens het wettelijk puntensysteem voor huurprijzen is toegestaan. Uit het onderliggende analyserapport blijkt dat het hierbij gaat om 265 Amsterdamse studenten die op de genoemde website hun huurprijs hebben gecheckt. Van deze 265 studenten betaalt bijna 88% een hogere huur dan volgt uit het wettelijke puntensysteem. Amsterdam kent 109.300 studenten2.

Vraag 2

Deelt u de visie dat een dergelijke overschrijding niet alleen onjuist maar ook ongewenst is? Zo ja, welke stappen gaat u ondernemen om hieraan een einde te maken?

De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen dat blijvende aandacht nodig is voor de betaalbaarheid van studentenwoningen.
Voor alle huurders en dus ook voor studenten geldt huurprijsbescherming. Zij kunnen een beroep doen op de huurcommissie in het geval er een geschil is tussen de huurder en de verhuurder over de huurprijs, al dan niet bijgestaan door een huurteam uit de betreffende gemeente.

Vraag 3

Wilt u in overleg treden met de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) om deze problematiek te bespreken en de Kamer over de resultaten informeren?

Binnen het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS), waar zowel LSVb als het Ministerie van BZK in zijn vertegenwoordigd, is betaalbaarheid onderwerp van gesprek. Voor de komende twee jaar staat het thema «betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit» op de interne werkagenda van het LPS. Ook in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is betaalbaarheid vanaf 2015 als reguliere indicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek en het gerichter aan te pakken.

Vraag 4

Kunt u aangeven wat de effecten zijn van het betalen van te veel huur op het leengedrag van studenten in het kader van het leenstelsel? Is bekend of studenten meer gaan lenen om hun te hoge huur te kunnen betalen? Zo, nee bent u bereid daar onderzoek naar te doen?

Studenten lijken hun inkomenspatroon aan te passen aan hun woonlasten. De hoogte van het inkomen hangt sterk samen met leeftijd en het type woonruimte dat wordt gehuurd. Tot en met 25 jaar loopt het inkomen op en studenten met een duurder type woonruimte hebben gemiddeld een hoger inkomen. Doordat de woonlasten sterker zijn gestegen kan geconcludeerd worden dat de betaalbaarheid van studentenhuisvesting is gedaald.
Het is mij niet bekend of studenten meer geld lenen om de huur te kunnen betalen. Het inkomen van studenten bestaat uit verschillende componenten. De meest voorkomende inkomstenbronnen zijn studiefinanciering (bij 76 procent van alle studenten), werk (bij 67 procent) en ouderlijke bijdrage (bij 42 procent). Uitwonende studenten krijgen vaker een ouderlijke bijdrage en lenen vaker geld via een aanvullende lening of collegegeldkrediet dan thuiswonende studenten. Het gemiddelde netto inkomen van studenten is 720 euro per maand. De basisbeurs, een ouderlijke bijdrage en zorgtoeslag zorgen voor bijna een derde van de inkomsten van studenten. Bijbaantjes leveren studenten gemiddeld 270 euro op, oftewel een derde van hun totale inkomsten. 13 procent van de inkomsten moeten studenten op termijn terugbetalen.

Vraag 5

Is bekend of deze problematiek ook in andere studentensteden speelt? Zo ja, kunt u daarvan een overzicht geven?

Uit de cijfers van het LSVb blijkt dat met name in de steden Amsterdam en Utrecht een deel van de studenten relatief hogere huren betalen. In Leiden geldt dit alleen voor de onzelfstandige woningen. Als er wordt gecorrigeerd voor de samenstelling van de voorraad naar type woonruimte, dan bestaat de top vijf van steden met de hoogste woonlasten achtereenvolgens uit Den Haag, Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Breda.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het bericht «Afschaffen gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting (OZB) blijkt sterk nadelig voor 270 eigenaren van niet-woningen»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat gemeente Lelystad het gebruikersdeel van de OZB vanaf 2011 geleidelijk heeft afgeschaft door het tarief terug te brengen tot € 0?

Dat is correct. In de kadernota 2012 van de gemeente Lelystad is besloten om het tarief voor gebruikers van niet-woningen in een periode van 5 jaar tot en met 2016 af te bouwen onder gelijktijdige verhoging van het tarief voor eigenaren van niet woningen. Het tarief voor gebruikers is dit jaar voor het eerst op 0 gezet in Lelystad.

Vraag 3

Is het tarief van het gebruikersdeel OZB in meer gemeenten gesteld op € 0? Zo ja, in hoeveel gemeenten is dat het geval?

Ja, dit jaar zijn er voor het eerst gemeenten die het gebruikersdeel van de OZB voor niet-woningen op 0 hebben gesteld. Dit betreft de gemeenten Dongeradeel, Leidschendam-Voorburg,
Rijswijk en zoals gezegd Lelystad2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het afschaffen van het gebruikersdeel van de OZB onevenredig nadeel meebrengt voor eigenaren van bedrijfspanden met een woning?

De situatie waar op gedoeld wordt in artikel 220e Gemeentewet ziet uitsluitend op woningen of woondelen die niet los gezien kunnen worden van het bedrijfspand waartoe ze behoren en waarmee ze als een geheel worden bezien. Losstaande woningen vallen onder de OZB voor woningen. Door de belastingdruk van de onroerende zaakbelasting niet te verdelen over een eigenarenbelasting en een gebruikersbelasting, maar uitsluitend een eigenarenbelasting te gebruiken, heeft artikel 220e Gemeentewet geen effect meer. Zodoende dient de waarde van het woondeel van de niet-woning nu ook betrokken te worden in de heffing bij het eigenarendeel. De aanslag valt daarmee met een gelijkblijvend tarief hoger uit.
Er zijn nu voor de desbetreffende gemeente die de heffing oplegt en de heffing verschuift van gebruikers naar eigenaren meerdere opties. De afschaffing van het gebruikerstarief niet-woningen kan elders in de begroting worden opgevangen, zodat de eigenarenheffing niet hoeft te worden verdubbeld of een andere heffing kan worden verhoogd. Er zijn kortom mogelijkheden om dit effect dat niet gewenst is door de door u genoemde partijen te verzachten of op te vangen. Daar is hier niet voor gekozen. Dat is een lokale keuze.

Vraag 5

Deelt u de mening dat dit in strijd is met het amendement De Pater van der Meer (Kamerstuk 30 096, nr. 13), dat juist beoogde ook huishoudens die een in hoofdzaak niet-woning bewonen, zoals woningen die behoren bij bedrijfspanden, te laten profiteren van de afschaffing van het gebruikersdeel van de OZB op woningen?

Het amendement De Pater van der Meer3 beoogde huishoudens die een in hoofdzaak niet-woning bewonen, zoals woningen die behoren bij bedrijfspanden, ook te laten profiteren van de afschaffing van het gebruikersdeel OZB op woningen. Het afschaffen van het gebruikersdeel OZB niet-woningen is hier niet mee in strijd; sterker nog, het is juist wat het amendement beoogt. Het is echter de wijze waarop deze afschaffing wordt gefinancierd die voor de hier gecreëerde situatie zorgt. Doordat alles nu wordt neergelegd bij de eigenarenheffing, pakt dit voor niet-woningen met een woningdeel onevenredig uit. Zoals gezegd bij antwoord 4 had ook gekozen kunnen worden voor een alternatief dat dit effect verzacht had.

Vraag 6

Bent u bereid maatregelen te nemen om te voorkomen dat gemeenten het door de wetgever beoogde voordeel voor huishoudens die een in hoofdzaak niet-woning bewonen teniet doen?

Zoals ik hierboven reeds onder 4 en 5 heb gemeld is het de wijze van opvangen van het financiële vraagstuk dat tot de gecreëerde situatie leidt. Het is niet zo dat gemeenten een voordeel teniet doen dat door de wetgever is beoogd. Gemeenten kunnen tenslotte zelf kiezen of zij wel of niet belasting heffen en op welke wijze zij dat doen. Zij zijn daarin autonoom en kunnen het best besluiten wat aansluit bij de lokale behoeften.

Vraag 1

Bent u bekend met de goedkeuring van het college van burgemeester en wethouders (hierna: college) van de gemeente Arnhem aan het bouwen van 250 tot 350 woningen in het uiterwaardengebied Meinerswijk op basis van een kaderstellende notitie waarbij nog geen nog geen rivierkundige beoordeling heeft plaatsgevonden?1

Ja. Mij is bekend dat het college van burgemeester en wethouders van Arnhem op 18 april jl. een raadsvoorstel heeft ingediend met als doel instemming van de Raad met de mogelijkheid om onder voorwaarden woningen te realiseren op Stadsblokken Meinerswijk en de kaders vast te stellen om tot een concreet ruimtelijk plan te komen. Het college kiest er voor deze gemeentelijke procedure te volgen, voordat de in de vervolgprocedure vereiste rivierkundige beoordeling heeft plaatsgevonden.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat het uiterwaardengebied van de Nederrijn – waar de beoogde woningbouw, het gebied Stadsblokken Meinerswijk, bedacht is – een belangrijk overstromingsgebied bij hoogwater is? Bent u bekend met het feit dat er geen overleg heeft plaatsgevonden met het waterschap Rivierenland over mogelijke woningbouw in dit gebied?

Ja, dit is bekend. Aangezien het gebied buitendijks ligt – in het rivierbed – is Rijkswaterstaat als rivierbeheerder op grond van de Waterwet het bevoegde gezag en aanspreekpunt voor de initiatiefnemer voor water(veiligheids)aspecten. Rijkswaterstaat is in deze voorfase betrokken bij het initiatief en met de initiatiefnemer in gesprek over de vergunbaarheid van het plan «Eilanden 2.0». Dit gebeurt in nauwe samenwerking met de gemeente Arnhem, vanwege de samenloop met de benodigde ruimtelijke ordeningsprocedure.
Voor zover nu bekend raakt het plan niet aan beschermingszones van de primaire waterkeringen, die in beheer zijn bij het Waterschap Rivierenland.

Vraag 3

Bent u er ook van op de hoogte dat in ditzelfde gebied in het Nationaal Waterplan 2016–20212 grote opgaves liggen om de waterkering te toetsen aan de nieuwe overstromingskansen en dat het gebied klimaatbestendig en waterrobuust moet worden ingericht, mede op basis van de in 1998 gemaakte afspraken tussen Rijk en gemeente rond het afkopen van het Vinex-akkoord voor dit gebied?

Ja. Initiatieven die in het rivierbed worden uitgevoerd, worden getoetst aan de Beleidslijn Grote Rivieren (hierna Bgr) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), titel Rivieren. De doelen van de Bgr en het Barro, titel Rivieren, zijn het waarborgen van de afvoercapaciteit van de rivieren en het vrijhouden van buitendijkse ruimte voor toekomstige vergroting van de afvoercapaciteit. Initiatieven kunnen alleen gerealiseerd worden als voldaan wordt aan de voorwaarden van de Bgr en het Barro. Zo mogen initiatieven geen verhoging van de waterstand veroorzaken en niet gerealiseerd worden op een locatie waar in de toekomst ruimte nodig is voor rivierverruiming. Voor niet-riviergebonden activiteiten geldt dat per saldo meer ruimte voor de rivier dient te worden gerealiseerd. Dit initiatief zal ook aan deze voorwaarden getoetst worden.

Vraag 4

Past het voornemen van het college van de gemeente Arnhem om woningbouw toe te voegen bij de opgave voor dit gebied als beschreven in het Nationaal Waterplan 2016–2021?

Het voornemen is niet in conflict met de opgave voor dit gebied als beschreven in het Nationaal Waterplan 2016–2021. Toekomstige rivierverruiming is op deze locatie op dit moment niet aan de orde.
Alle initiatieven die in het rivierbed worden beoogd, dienen te worden getoetst aan de Bgr en het Barro en de daarin opgenomen voorwaarden. Op dit moment is er vanuit het perspectief van Rijkswaterstaat nog geen zicht op het al dan niet toelaatbaar zijn van het plan voor Stadsblokken Meinerswijk via het Barro en de Bgr. Het voor de toetsing benodigde rivierkundige onderzoek is op dit moment nog niet afgerond.

Vraag 5

Bent u daarnaast op de hoogte van het feit dat het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) van toepassing is op Stadsblokken Meinerswijk, waarbij gebieden worden gereserveerd voor toekomstige rivierverruiming? Bent u geïnformeerd over de afspraken die momenteel door de gemeente met een private partij worden gemaakt? Zo ja, wat is uw reactie op de voorgenomen plannen? Zo nee, gaat u zich laten infomeren?

Ja, de gemeente dient bij het opstellen van het bestemmingsplan rekening te houden met de waterstaatkundige belangen op grond van het Barro. Het Barro is terughoudend in het toestaan van het toevoegen van niet-riviergebonden bestemmingen in het rivierbed. In het onderhavige geval is sprake van een niet-riviergebonden activiteit, die toelaatbaar zou kunnen zijn, indien voldaan wordt aan de voorwaarden zoals genoemd in het Barro: er wordt per saldo meer ruimte voor de rivier geleverd op een vanuit rivierkundig oogpunt zo gunstig mogelijke locatie. De maatregelen hiertoe dienen in een bestemmingsplan te worden vastgelegd. Daarnaast dient voldaan te worden aan de voorwaarden zoals die voor elke activiteit in het rivierbed zijn opgenomen in het Barro (zie ook het antwoord op vraag 4).

Vraag 6

Wat is gezien de opgaves die er liggen om de waterveiligheid te garanderen uw reactie op het feit dat het college van de gemeente Arnhem in deze flessenhals in de Rijn op deze schaal woningbouw wil toestaan als middel om een gebiedsvisie te realiseren?

Dergelijke plannen zijn op basis van de Waterwet/het Barro alleen mogelijk indien er «per saldo meer ruimte voor de rivier» wordt gerealiseerd en wordt voldaan aan de uitvoeringsvoorwaarden van de Bgr en het Barro. Een van de uitvoeringsvoorwaarden is dat initiatieven niet toelaatbaar zijn als deze een feitelijke belemmering vormen voor de toekomstige vergroting van de afvoercapaciteit. Dit initiatief zal ook aan deze voorwaarden getoetst worden. Het voor de toetsing benodigde rivierkundige onderzoek is op dit moment nog niet afgerond. Als er aan de voorwaarden van het Barro en de Bgr wordt voldaan, zal na uitvoering van het plan meer ruimte voor de rivier zijn gerealiseerd, waardoor de waterveiligheid gegarandeerd is (zie ook het antwoord op vraag 5).

Vraag 7

Vindt u dat deze omvang van woningbouw past bij de uitgangspunten van EMAB (experimenten met aangepast bouwen?3

Het beleid «Experimenten met aangepaste bouwvormen» (EMAB) is in 2005 geïntroduceerd om op 15 locaties langs de grote rivieren gemeenten de kans te geven om te experimenteren met innovatieve bouwvormen in het rivierbed. De locatie Stadsblokken Meinerswijk is één van de 15 locaties. Het EMAB beleid stelt geen randvoorwaarden aan de maximale omvang van de bebouwing.
Het EMAB beleid is geïntroduceerd voordat de Bgr en het Barro zijn vastgesteld, maar hier niet van uitgezonderd. Dit betekent dat de voorwaarden in de BGR en het Barro ook gelden voor de EMAB locaties. De waterbeheerder en gemeente zijn derhalve verplicht een vergunningaanvraag of bestemmingsplanwijziging voor een EMAB locatie aan de Beleidsregels respectievelijk het Barro te toetsen.

Vraag 8

Deelt u de mening dat goedkeuring van woningbouw in Stadsblokken Meinerswijk een precedent schept voor vergelijkbare locaties in het winterbed van de rivieren en dat daarmee toekomstige rivierverruiming kostbaarder wordt?

Nee, dergelijke plannen zijn in het kader van de Waterwet/het Barro alleen mogelijk indien er «per saldo meer ruimte voor de rivier» wordt gerealiseerd. Dit kan bovendien alleen als het plan ook voldoet aan de algemene uitvoeringsvoorwaarden van de Bgr. Een van de voorwaarden is dat initiatieven niet toelaatbaar zijn als deze een feitelijke belemmering vormen voor de vergroting van de afvoercapaciteit.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat ING een spoor van opvallende vastgoeddeals achterlaat?1

Vraag 2

Hoe verklaart u deze deals en wat weet u meer over deze deals? Kunt u uw antwoord uitgebreid toelichten?

Vraag 3

Wat is uw betrokkenheid of die van uw ministerie geweest bij deze deals? Zijn deze deals met u of uw ministerie besproken? Wat is hierover besproken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 4

Hoe is het mogelijk dat woningcorporatie Rochdale een verlies heeft geleden van 35 miljoen euro bij de verkoop van een pand aan ING (het toekomstige hoofkantoor van ING)?

Rochdale heeft de Aw geïnformeerd over de tijdlijn rond de verkoop van Frankemaheerd. Rochdale heeft het pand in augustus 2008 aangekocht voor een bedrag van € 46,5 miljoen, onder leiding van de voormalig bestuursvoorzitter. Dit gebeurde op grond van de inschatting van het toenmalige bestuur dat de locatie voor Rochdale van strategisch belang zou zijn in het licht van de vernieuwing van de Bijlmer.
In oktober 2008 werd de voormalig bestuursvoorzitter geschorst en in januari 2009 ontslagen. De interim bestuursvoorzitter maakte kort na zijn aantreden (november 2008) een analyse van de financiële positie van Rochdale en stelde vast dat deze precair was. De herontwikkeling van Frankemaheerd (met deels een beoogde wijziging naar wonen) werd daarom door het nieuwe bestuur, gelet op de benodigde omvang van de investering en de gerezen twijfels over de wenselijkheid en haalbaarheid, geschrapt. Het onmiddellijk afstoten van het kantoorgebouw bleek volgens het nieuwe bestuur evenzeer lastig: er was lokaal sprake van veel aanbod van bedrijfsonroerend goed en er gold op dat moment nog een erfpachtcontract. Het bestuur van de corporatie heeft toen besloten het pand deels als kantoorruimte te blijven verhuren. Deze niet-toegestane nevenactiviteit heeft Rochdale binnen een redelijke termijn van de extern toezichthouder moeten afwikkelen, zoals in het eerste antwoord aangegeven.
In 2014 is in ING een partij gevonden die uiteindelijk begin 2015 bereid bleek tot een eindbod van € 11,5 miljoen. Naar oordeel van het Rochdale bestuur was dit het beste bod dat tot dan was ontvangen en heeft zij met goedkeuring van de Raad van Commissarissen besloten op het bod in te gaan.

Vraag 5

Klopt het dat ING op hetzelfde pand eerder de optie had voor 18 miljoen euro? En zo ja, kunt u verklaren waarom de uiteindelijke deal 6,5 miljoen lager heeft uitgepakt voor Rochdale, ondanks een aantrekkende vastgoedmarkt?2

Rochdale en ING hebben desgevraagd aangegeven niet bekend te zijn met de optie van € 18 miljoen.

Vraag 6

Op welke manieren hebben huurdersorganisatie(s), de Raad van Toezicht en de Autoriteit Woningcorporaties goedkeuring verleend aan de vastgoeddeal tussen Rochdale en ING? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Raad van Commissarissen van Rochdale heeft zijn goedkeuring aan de overeenkomst gegeven. De huurdersorganisatie is niet in de transactie gekend en heeft op dergelijke transacties geen recht van advies of instemming. Voorafgaande toestemming van de extern toezichthouder is, gelet op de aard van het gebouw (bedrijfsmatig onroerend goed), niet nodig. Wel heeft Rochdale het extern toezicht voortdurend op de hoogte gehouden over de ontwikkelingen rond Frankemaheerd.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Nieuwe huurder dubbel de sigaar»?1 2

Ja.

Vraag 2

Herkent u de cijfers over de stijging van de huren, zoals die uit de huurmonitor van Pararius volgen? Zo nee, hoe hoog schat u de stijging van huren in de particuliere sector dan in?

Bij de cijfers die Pararius presenteert is een aantal belangrijke kanttekeningen te plaatsen. Zo lijkt het gezien de genoemde bedragen en informatie op de internetsite van Pararius om een selectief aanbod te gaan. Zo verhuurt Pararius veel gemeubileerde en gestoffeerde woningen. Daarnaast is het zo dat het alleen gaat over huurprijzen van woningen die aangeboden worden. De huurstijging van zittende huurders wordt niet meegenomen in de cijfers van Pararius. Ook is het zo dat de door Pararius gesignaleerde huurontwikkeling gebaseerd is op de op dat moment aangeboden huurwoningen in de database. Dat betekent dat steeds over een verschillende voorraad cijfers worden gepubliceerd.
Een bron waarin een compleet beeld van huurprijsontwikkeling wordt geschetst, is de CBS-huurenquête. Hieruit blijkt dat commerciële verhuurders de prijs in 2015 in de gereguleerde woningvoorraad gemiddeld met 3% hebben laten stijgen, voor zittende en nieuwe huurders. Uit publicaties van de IPD Transactiemonitor Vrije Sector Huurwoningen van mei 2015 en 2016, waarin de verhuurtransacties opgenomen zijn van de negen grootste woningbeleggers, is een beeld te ontlenen van de prijsontwikkeling specifiek in de vrije huursector. Gemiddeld over Nederland blijkt hieruit een huurprijs van € 8,70 per m² per maand.
De huurmarktrapportage van NVM en VGM NL van februari 2016 geeft ook een beeld van door hen in opdracht van overwegend institutionele beleggers en van particulieren verhuurde woningen. Uit die rapportage blijkt een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 9,68 voor het vierde kwartaal van 2015.
Dit zijn dus aanzienlijk lagere percentages en vierkante meterprijzen dan Pararius noemt.

Vraag 3

Heeft u de indruk dat verhuurmakelaars de belangen van huurders minder goed zijn gaan behartigen sinds de uitspraak van de Hoge Raad over het in rekening brengen van bemiddelingskosten bij de huurder? Zo ja, waar blijkt dat dan uit? Zo nee, deelt u de mening dat de verhuurmakelaars met deze argumentatie een verkeerde analyse maken? Als u deze mening niet deelt, waarom niet?

Ik heb geen signalen ontvangen, anders dan de constatering in het bericht van Pararius, dat hiervan sprake is. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb aangegeven herken ik ook niet de genoemde huurontwikkeling die Pararius noemt, en daarmee de veronderstelde huurprijsopdrijvende werking van de uitspraak van de Hoge Raad. De huurder is juist gebaat bij de uitspraak van de Hoge Raad en de wet «Tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten» omdat hij of zij geen bijdrage meer aan de makelaar die (ook) voor de verhuurder bemiddelt hoeft te betalen.

Vraag 4

Mogen particuliere verhuurders de bemiddelingskosten verrekenen in de huurprijs? Zo nee, wat zijn hieraan de beperkingen? Zo ja, heeft u aanwijzingen dat dit op grote schaal gebeurt en dat huren hierdoor met 8% kunnen stijgen zoals de directeur van Pararius beweert?

De huurprijs is de prijs die de huurder betaalt voor het enkele gebruik van de woning. Uit die huurprijs bekostigt de verhuurder de onderhoudskosten en de vaste lasten voor de woning en haalt de verhuurder (met name bij particuliere verhuurders en beleggers) ook rendement uit zijn investering voor de woning. Bemiddelingskosten moeten ook uit de exploitatie worden opgebracht, maar zijn eenmalige kosten die gemaakt worden voor het via een bemiddelaar zoeken van een huurder en het aangaan van een huurovereenkomst. Het ligt dan ook niet voor de hand dat eenmalige kosten leiden tot een fors hogere huurprijs zoals Pararius dat aangeeft.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het dreigement van de verhuurmakelaars over exorbitant stijgende huren door een terechte beperking in hun verdienmodel alleen kan werken in een overspannen huurmarkt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat er echt substantieel nieuwbouw tot stand komt, zodat de markt weer meer in evenwicht komt? Is er, zolang dat evenwicht nog niet is bereikt en er nog steeds grote schaarste heerst, niet meer regulering nodig om te voorkomen dat huren ongebreideld kunnen blijven stijgen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb aangegeven, kan bij de door Pararius genoemde huurstijgingen een aantal belangrijke kanttekeningen worden geplaatst. Wel is het zo dat de markthuurprijzen in »schaarstegebieden» hoger liggen dan in ontspannen woningmarkten, maar uit de CBS huurenquête en uit publicaties van de IPD Transactiemonitor Vrije Sector Huurwoningen blijkt dat deze verschillen beperkt zijn. Voor deze gebieden is de huurstijging volgens het CBS in 2015 voor particuliere verhuurders 3,2% geweest, terwijl voor de rest van Nederland dit 2,8% was.
Dit kabinet heeft met de nieuwe Woningwet en de Wet doorstroming huurmarkt de nodige maatregelen genomen om de beschikbaarheid van betaalbare huisvesting te vergroten.
Daarnaast heeft dit kabinet de nodige maatregelen genomen om de ontwikkeling van een middensegment in de huur te bevorderen. Deze maatregelen werpen ook vruchten af; beleggers en investeerders investeren in dit segment. Naast genoemde kanttekeningen bij de door Pararius genoemde huurprijsontwikkeling, leidt meer regulering naar verwachting juist tot huiver bij deze partijen om in het middensegment van de huurmarkt te investeren en komt er dus minder aanbod tot stand.

Vraag 6

Deelt u de mening van de verhuurmakelaars dat de positie van de huurder op de verhuurmarkt relatief zwak is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om de positie van de huurders in de particuliere huurmarkt te verbeteren?

Ik deel die mening niet. Het Nederlandse huurrecht biedt de huurder verschillende waarborgen en daarmee een evenwichtige positie ten opzichte van de verhuurder. Verhuurmakelaars bemiddelen namens verhuurders en dienen dus de belangen van verhuurders. Huurders kunnen zich ter ondersteuning in het bemiddelingsproces tot het aangaan van een huurcontract voor een woning laten bijstaan door een eigen (aanhuur)makelaar die voor de belangen van de huurder opkomt; in dat geval zijn de bemiddelingskosten daarvan wel voor de huurder.

Vraag 7

Hoe wilt u de bekendheid bij huurders van particuliere woningen vergroten met het woningwaarderingsstelsel, waardoor de aanvangshuur van woningen gemaximeerd kan worden? Heeft u inzicht in de bekendheid van deze bescherming voor huurders en welke bekendheid wilt u bereiken?

In mijn beantwoording van 25 april jl. op de vragen van het lid De Vries (PvdA) over onterechte huren boven de liberalisatiegrens (Aanhangsel Handelingen 2015–2016, 2422) heb ik toegelicht dat er op verschillende manieren zorg wordt gedragen voor een goede informatievoorziening aan huurders.
Naar aanleiding van de motie van het lid De Vries (TK, 2015–2016, 32 847, nr. 245) zal ik de Kamer informeren welke aanvullende mogelijkheden er zijn om op basis van de uitspraken van de huurcommissie de situaties waar sprake is van een onterechte huur boven de liberalisatiegrens terug te kunnen dringen.

Vraag 8

Kunt u inzicht geven in het aantal woningen dat op basis van het woningwaarderingsstelsel een gereguleerde huur zou moeten hebben, maar dat met een geliberaliseerd contract verhuurd wordt? Zo nee, wilt u hier onderzoek naar laten doen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Weet u hoeveel verhuurderheffing er gederfd wordt door de verhuur via geliberaliseerde contracten van woningen, die op basis van het WWS gereguleerd zouden moeten zijn? Zo ja, hoe groot is deze derving? Zo nee, wilt u hier onderzoek naar laten doen, zodat de Kamer dit bij de evaluatie van de verhuurderheffing kan betrekken?3

Zoals in mijn beantwoording van 25 april jl. is toegelicht, is voor de verhuurderheffing enkel de feitelijke huurprijs relevant. De Belastingdienst toetst niet of de huurprijs al dan niet in strijd is met de geldende huurregulering. In die zin is geen sprake van derving van inkomsten van de verhuurderheffing.

Vraag 10

Heeft u, in vervolg op uw toezegging in het debat over de wet doorstroming huurmarkt4, al overleg gevoerd met de particuliere verhuurders van sociale huurwoningen over manieren om de huurstijging ook bij particuliere verhuurders te matigen als de huur boven de tachtig procent van de redelijke huur zit? Zo ja, wat is de uitkomst van dit gesprek en wanneer informeert u de Kamer hierover? Zo nee, wanneer vindt dit gesprek plaats?

Inderdaad heb ik in het debat over de wet doorstroming huurmarkt toegezegd om met de commerciële verhuurders in gesprek te gaan over het matigen van de huurstijging bij huurwoningen met een huur boven de 80% van de maximale huur. Dit speelt bij de invoering van de huursombenadering per 1 januari 2017, vanaf wanneer er een maximaal huurverhogingspercentage gaat gelden van inflatie+2,5%. Als toegezegd zal ik dit punt adresseren in mijn reguliere overleggen met commerciële verhuurders. Daarbij geldt uiteraard dat ik ben gebonden aan mijn eerdere afspraak omtrent het handhaven van de verdiencapaciteit van verhuurders. Ik zal u over het resultaat van dit overleg later dit jaar berichten.
Uiteraard kunnen ook op lokaal niveau gemeenten en huurders met particuliere verhuurders in gesprek gaan om de huren, met het oog op de waarde van de woning en de betaalcapaciteit van de huurder, te matigen, zoals vanuit de zijde van de PvdA al tijdens de behandeling van de wet doorstroming huurmarkt is aangegeven.

Vraag 1

Kent u de berichten «Spannende tijden voor Ymere en Alliantie»1, «Bouwstop dreigt voor Ymere in Haarlem en omgeving»2, «De Alliantie en Portaal zien niets in verzelfstandigde Amersfoortse Corporaties»3 en «Vorming woningmarktregio’s: stand van zaken»?4

Ja.

Vraag 2

Hoe kunnen gemeenten uiterlijk 1 juli a.s. een weloverwogen voorstel bij u indienen voor de begrenzing van de nieuwe woningmarktregio’s, als zij voor deze datum geen duidelijkheid hebben over het al dan niet verkrijgen van u van een ontheffing voor een toegelaten instelling om werkzaam te blijven in deze regio?

De aanvraag voor een woningmarktregio en de aanvraag om een ontheffing zijn twee separate en elkaar in de tijd opvolgende procedures. Ook de aanvragers zijn andere partijen: het initiatief voor de regiovorming ligt bij gemeenten, het initiatief voor het aanvragen van ontheffingen ligt bij de corporaties. Gemeenten hebben tot 1 juli de tijd om voorstellen voor regio’s in te dienen. Daarna zal ik zo spoedig mogelijk de regio’s vaststellen. Wanneer de regio’s zijn vastgesteld per besluit, kunnen corporaties voor gemeenten buiten hun kernregio een ontheffing aanvragen.
In de toelichting op het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting is vastgelegd dat voor een ontheffing aangetoond moet worden dat in een gebied onvoldoende investeringscapaciteit beschikbaar is om aan de volkshuisvestelijke vraag te voldoen. Dit is uitgewerkt naar onderstaande punten:
Sinds het najaar van 2015 is op www.woningwet2015.nl terug te vinden hoe een ontheffingsverzoek onderbouwd kan worden, in aanvulling op de algemene informatie over regiovorming op die website en een folder over het onderwerp die in samenwerking met de VNG onder gemeenten is verspreid. Daarnaast is in de afgelopen maanden veelvuldig contact geweest met gemeenten uit het hele land over de regiovorming en over de procedure omtrent ontheffingen.
Gemeenten zullen onderling en in samenspraak met woningcorporaties een inschatting maken in hoeverre aan deze voorwaarden kan worden voldaan. Dit overleg kan er ook in resulteren dat gemeenten kiezen voor een regiosamenstelling waarbij er geen ontheffingen nodig zullen zijn.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het niet zo kan zijn dat toegelaten instellingen de facto de door gemeentes meest gewenste begrenzing van de woningmarktregio vetoën door geen ontheffing aan te vragen en/of niet over te gaan tot een splitsing of verkoop van bezit? Zo nee, kunt u dan onderbouwen waarom u een dergelijk veto wel gewenst vindt?

De Woningwet geeft gemeenten de mogelijkheid om een voorstel te doen voor het vormen van een regio. De gemeenten bepalen daarmee welke samenstelling en schaalgrootte van de regio passend is vanuit de optiek van het lokale volkshuisvestingsbeleid en de regionale binding. Daarbij wordt van hen verwacht dat zij rekening houden met de zienswijzen van alle woningcorporaties die in de beoogde regio werkzaam zijn.
In veel gevallen zullen er meerdere scenario’s worden besproken. Gemeenten zullen de voor- en nadelen tegen elkaar afwegen, waarbij mag worden verwacht dat zij van elk alternatief ook zullen bezien wat de consequenties zijn voor de realisatie van de volkshuisvestelijke vraag. Dat een corporatie naar verwachting in een andere regio haar kerngebied krijgt of de kans dat een ontheffing verleend wordt, kan een rol spelen. Of gemeenten dit doorslaggevende factoren vinden, hangt van het oordeel van de gemeenten zelf af.
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 kan een corporatie pas wanneer de regio’s zich hebben gevormd een ontheffing aanvragen. Een corporatie zal dit in de regel alleen doen als zij en de betreffende gemeente dit nodig achten. Ik wil benadrukken dat een ontheffing enkel toeziet op de mogelijkheid om in de toekomst de activiteiten in een bepaald gebied uit te breiden. Ook zonder ontheffing wordt een corporatie geacht bij te dragen aan het volkshuisvestelijke beleid -inclusief prestatieafspraken- met het huidige bezit, ook met plegen van herstructurering.
In de wet is vastgelegd dat gemeenten een voorstel doen voor een passende woningmarktregio. In deze fase is het niet mijn rol om daarin sturend op te treden. Uiteraard geef ik, als partijen daarom vragen, uitleg over de achtergronden van de regiovorming en de eisen die daaraan worden gesteld.

Vraag 4

Bent u ermee bekend dat gemeenten in Noord-Holland en Flevoland inmiddels als gevolg van dit veto overwegen gezamenlijk één woningmarktregio te vormen? Bent u ermee bekend dat ook in Zuid-Holland een provincie brede woningmarktregio wordt overwogen, evenals één woningmarktregio voor de complete provincies Groningen en Drenthe?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Klopt het dat bij de omvang van de woningmarktregio’s die zich nu in de praktijk aftekent er nauwelijks toegelaten instellingen zullen zijn die activiteiten zullen moeten verkopen of afsplitsen of die ontheffing zullen moeten vragen? Wat is dan de meerwaarde van het instellen van deze woningmarktregio’s ten opzichte van de huidige situatie?

Gemeenten bepalen de schaalgrootte en samenstelling van de regio die zij het meest passend vinden. Het vormen van woningmarkregio’s zal ertoe leiden dat corporaties geen mogelijkheden meer hebben om overal in het land hun bezit uit te breiden met nieuwbouwactiviteiten en aankoop. Omdat tot op heden nog geen verzoeken voor regio’s zijn ingediend, en zodoende ook geen ontheffingsverzoeken, is het niet te zeggen hoeveel ontheffingen noodzakelijk zullen zijn. Dat zal moeten blijken uit de voorstellen voor regio’s en de onderbouwing van eventuele ontheffingsverzoeken. De Woningwet, zoals deze door uw Kamer met algemene stemmen is aangenomen, kent geen verplichting tot of mogelijkheid voor het splitsen naar regio’s of het verkopen van bezit.

Vraag 6

Vindt u de vorming van dergelijke grote woningmarktregio’s bijdragen aan de door u gewenste versterkte regionale binding?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Kunnen dergelijke grote regio’s er toe leiden dat corporaties juist in een groter gebied dan nu gaan investeren en daardoor de investeringscapaciteit in het huidige werkgebied van deze corporaties afneemt?

Het is mogelijk dat een corporatie binnen haar kernregio in nieuwe gemeenten werkzaam wordt. Op grond van artikel 42, eerste lid, van de Woningwet is de corporatie er echter aan gehouden in eerste instantie naar redelijkheid bij te dragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente(n) waar zij reeds feitelijk werkzaam is, mits die gemeente een woonvisie heeft. Dit geldt ongeacht of de desbetreffende gemeente gelegen is in de kernregio van de corporatie of niet: prestatieafspraken worden gemaakt met alle gemeenten waar de corporatie werkzaam is, ongeacht de regio, zij het dat buiten de kernregio geen afspraken gemaakt kunnen worden over uitbreiding van werkzaamheden.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat in een stad als Amersfoort straks alleen nog maar corporaties met een ontheffing zouden functioneren?

Nee. Er bestaat geen hiërarchie tussen het kerngebied en eventuele ontheffingsgebieden. In beide gebieden kan een corporatie haar volledige arsenaal aan instrumenten inzetten en in beide gebieden wordt de corporatie geacht naar redelijkheid bij te dragen aan de volkshuisvesting. Er bestaat daarmee geen verschil tussen de beide gebieden.

Vraag 9

Wat vindt u ervan dat Ymere en De Key weigeren te splitsen of een ontheffing aan te vragen voor respectievelijk Haarlem en Zandvoort, waardoor deze gemeenten gezien de dominante positie van beide instellingen niet kunnen kiezen voor de gewenste regio Zuid-Kennemerland/IJmond?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 10

Bent u bereid voor 1 juli a.s., wanneer gemeenten of provincies u daarom vragen, het gesprek aan te gaan met betreffende corporaties om ze alsnog te bewegen te splitsen dan wel een ontheffing aan te vragen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 11

Overweegt u een wetswijziging, zodat u toegelaten instellingen kunt dwingen te splitsen bijvoorbeeld wanneer gemeenten u daarom verzoeken, indien na 1 juli a.s. inderdaad woningmarktregio’s ontstaan van de schaalgrootte die zich nu aftekent?

Zoals ik uw Kamer tijdens de behandeling van de novelle (TK nr. 33 966) in december 2014 heb laten weten, is mijn stellige overtuiging dat een overheid niet in de positie is om een rechtspersoon of een woningcorporatie te verplichten te splitsen, omdat dat een inbreuk zou zijn op het recht van eigendom dat ondermeer in het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) gewaarborgd is. Ik blijf bij dit standpunt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Vleermuis blokkeert huisvesting migrant»?1 Wat is de mening van het kabinet hierover?

Het bericht «Vleermuis blokkeert huisvesting migrant» was mij bekend evenals de achterliggende problematiek. Ik heb onderzoek laten doen naar de problematiek en de economische gevolgen daarvan. Dit onderzoek zal ik op korte termijn voorzien van een beleidsreactie aan uw Kamer doen toekomen.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoe vaak bouwprojecten worden stilgelegd door middel van de Flora- en faunawet? Hebt u een inschatting van de kosten die hiermee gepaard gaan?

In de periode juli 2014 – juni 2015 zijn er door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland circa 250 ontheffingen van de Flora en Faunawet verleend, die betrekking hadden op bouwprojecten. Niet aan te geven is in hoeveel van die gevallen er sprake is geweest van stilleggen van een bouwproject. In het onder vraag één genoemde onderzoek wordt wel ingegaan op vertragingen en de economische gevolgen daarvan.

Vraag 3

Biedt de Omgevingswet mogelijkheden dergelijke vertragingen met betrekking tot de vergunningverlening, zoals beschreven in het artikel, te voorkomen? Zo nee, zijn er andere mogelijkheden dergelijke vertragingen met betrekking tot vergunningverlening te voorkomen?

De Omgevingswet gaat uit van een integrale benadering van de fysieke leefomgeving aan het begin van het planproces. Dat is één van de verbeterdoelen van de Omgevingswet. Daarbij krijgen provincies en gemeenten de beschikking over meerdere instrumenten om deze integrale benadering samen vorm te geven, waartoe ook een vroegtijdige afstemming behoort van ontwikkelbelangen en natuurbelangen (naast andere belangen). Juist deze integrale benadering kan vertraging voorkomen.
Op dit moment geldt voor grote projecten, die over het algemeen een langere voorbereidingsperiode kennen, dat aan het begin van het voorbereidingsproces het doen van onderzoek naar aanwezige beschermde flora en fauna een belangrijk middel is om vertragingen te voorkomen. Dan kan aan het begin een maatregelenplan geïntegreerd worden in het planontwerp en kan vroegtijdig een ontheffing van de flora- en faunawet aangevraagd worden. Er zal dan veelal geen vertragend effect van de Flora- en faunawet optreden.
Daarnaast zal de Wet natuurbescherming, waar de inhoud van de Flora- en Faunawet onderdeel van uitmaakt, naar verwachting op 1 januari 2017 in werking treden. Deze wet zal als aanvullingswet onderdeel worden van de Omgevingswet en voorziet in een gemoderniseerd wettelijk kader voor de bescherming van natuurgebieden, dier- en plantensoorten en houtopstanden. In de Wet natuurbescherming is de verantwoordelijkheid voor de vergunningverlening voor ontheffingen van de Wet natuurbescherming belegd bij de provincies. Dit maakt het mogelijk dat provincies samen met gemeenten makkelijker afspraken kunnen maken over de procedures en lokale voorwaarden voor ontheffingen. Zij zijn door de regionale en lokale betrokkenheid beter dan het Rijk in staat om initiatiefnemers in hun regio vroegtijdig te wijzen op de vergunningplichten op grond van de natuurwetgeving.
Gemeenten hebben ook instrumenten om actief de bescherming en ontwikkeling van beschermde flora en fauna te bevorderen door specifieke gebiedsgerichte flora en fauna ontwikkelmaatregelen. Wordt de (op de Vogel- en Habitatrichtlijn gebaseerde) soortenbescherming in een gebied voldoende geborgd, dan kunnen ontheffingen worden verleend. Aan de gemeente Tilburg is onlangs een dergelijke gebiedsgerichte ontheffing verleend. Deze werkwijze sluit aan bij de uitgangspunten van de toekomstige Omgevingswet.
Een andere optie is het natuur-inclusief bouwen en projectontwikkeling, zoals deze gehanteerd is bij een project als de «Stroomversnelling» in de corporatiesector. Deze methodiek is vooral bruikbaar bij projecten die een hoog «herhalingskarakter» kennen. Er wordt dan gewerkt met een standaard-projectaanpak (zowel wat betreft projectfasering als ontwerpeisen als projectaanpak/bewaking), waarbij standaard rekening gehouden wordt met veel voorkomende beschermde flora en fauna in de betrokken typen panden.

Vraag 4

Zijn er, in aanloop naar de invoering van de Omgevingswet in 2018, mogelijkheden om dergelijke vertragingen te voorkomen c.q. de vergunningverlening te versnellen? Zo nee, bent u dan bereid een tussenoplossing te zoeken?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

In hoeverre blokkeert deze problematiek het creëren van alternatieve huisvesting voor statushouders?

Kantoortransformaties, zoals in het artikel aangehaald, zijn vaak projecten met een hoog «herhalingskarakter». Er kan dan door de Minister van Economische Zaken (na 1-1-2017 de provincie) voor zo’n projectaanpak, als die projectaanpak aan een aantal specifieke voorwaarden voldoet, een ontheffing verleend worden aan bedrijven die projecten op die wijze uitvoeren voor de flora- en fauna faunasoorten waar vooraf rekening mee gehouden is. Er hoeft dan niet voor elk project apart een ontheffing aangevraagd te worden.
Daarnaast zal bij dergelijke kantoortransformaties, als zo’n transformatie in beeld komt, vroegtijdig onderzoek gedaan wordt naar aanwezig flora- en fauna, opdat vroegtijdig een adequaat maatregelenplan opgesteld kan worden op grond waarvan ontheffing wordt aangevraagd. Met deze werkwijze blokkeert de Flora- en faunawet de alternatieve huisvesting voor statushouders niet.

Vraag 1

Kent u het bericht «Wie trekt rotte kiezen uit de regio»?1

Ja.

Vraag 2

Is het mogelijk dat een perceel na sloop zijn woonbestemming verliest, ook in situaties dat de eigenaar deze bestemming wil behouden en zonder dat hiervoor planschade wordt uitgekeerd? Zo ja, deelt u de mening dat het wenselijk is dat de wetgeving wordt aangepast, zodat een perceel door sloop van verouderde gebouwen niet minder waard wordt?

Sloop leidt er niet toe dat een perceel vanzelf zijn woonbestemming verliest. Wel kan sloop soms aanleiding voor een gemeente zijn de bestemming te wijzigen. Als de gemeente besluit de bestemming te wijzigen, wordt dat via de procedures van de Wet ruimtelijke ordening geregeld. Een gemeente zal een wijziging van het bestemmingsplan pas kunnen doorvoeren na een evenwichtige weging van de betrokken belangen en met de daaraan verbonden procedurele waarborgen voor de eigenaar, zoals zienswijzen en beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Een financiële waarborg voor de eigenaar is de vergoeding voor directe planschade vanwege het verlies van de woonbestemming. Als de woonbestemming er afgehaald wordt, kan volgens de rechtspraak te lang stilzitten ertoe leiden, dat geen planschade uitgekeerd hoeft te worden. Dit geldt alleen als de eigenaar op de hoogte kon zijn van de voorgenomen wijziging en deze een tijd de gelegenheid heeft gehad om de mogelijkheden uit een vorig bestemmingsplan alsnog te benutten. Op basis hiervan zie ik geen aanleiding om de reeds bestaande waarborgen aan te passen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat sloop van krotten wordt uitgesteld omdat de BTW van bouwgrond veel hoger is dan de overdrachtsbelasting die geldt voor de verkoop van grond waarop nog een gebouw staat?2 Bent u daarom bereid de wetgeving aan te passen zodat voor dergelijke terreinen de lagere overdrachtsbelasting geldt?

De Wet op de omzetbelasting 1968, op grond waarvan in Nederland btw wordt geheven, is gebaseerd op een dwingende Europese btw-richtlijn. Op grond van deze richtlijn geldt een vrijstelling van btw voor de levering van een gebouw (tenzij wordt geopteerd voor een btw-belaste levering of sprake is van levering van een gebouw vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming). Indien de btw-vrijstelling van toepassing is, geldt dat ter zake van die verkrijgingen wel overdrachtsbelasting is verschuldigd.
Bouwterreinen zijn uitgezonderd van de btw-vrijstelling en daardoor wel met btw belast. Van de levering van een bouwterrein is ook sprake wanneer een gebouw met bijbehorende grond wordt geleverd, waarbij de leverancier zich jegens de afnemer tot sloop van het gebouw heeft verbonden, en het terrein bestemd is voor bebouwing. Het resultaat van deze transactie is namelijk dat de verkrijger onbebouwde grond, zijnde een bouwterrein verkrijgt. De verkrijging van bouwterreinen die belast zijn met btw, zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dit laatste is bedoeld om dubbele belasting te voorkomen. Het is op grond van de richtlijn niet toegestaan om deze leveringen toch vrij te stellen van btw. Een aanpassing van de wetgeving waardoor voor dergelijke terreinen de overdrachtsbelasting geldt in plaats van de btw is niet mogelijk.

Vraag 1

Is het waar dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) woningcorporaties blokkeert om hun maatschappelijke (Daeb) en commerciële (niet-Daeb) activiteiten te splitsen, ook al is dit een mogelijkheid volgens de Woningwet en een aanbeveling van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties? Waarom is dit het geval? Kunt u uw antwoord toelichten?1 2 3 4

Toegelaten instellingen moeten voor 1 januari 2017 een ontwerpvoorstel voor administratief scheiden of juridisch splitsen van hun DAEB en niet-DAEB activiteiten bij de Autoriteit Woningbouwcorporaties (Aw) indienen. Op basis van de verantwoordingsinformatie over 2017 volgt in 2017 een definitief voorstel. De Aw beoordeelt dit voorstel in 2017, zodat de scheiding of splitsing per 1 januari 2018 in werking kan treden. Op 31 mei 2016 heeft de Aw daartoe de definitieve versie van het beoordelingskader scheiden DAEB/niet-DAEB gepubliceerd. Vooralsnog zijn er geen voorstellen ingediend. Het is daarmee nog niet bekend hoeveel toegelaten instellingen willen splitsen.

Vraag 2

Hoeveel woningcorporaties willen een juridische scheiding van hun Deab en niet-Daeb-activiteiten, maar worden door het WSW hiertoe belet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Waarom heeft u vorig jaar niet voorkomen dat woningcorporaties een volmacht moesten tekenen bij het WSW, waardoor een juridische scheiding nu onmogelijk is doordat er geen commercieel vastgoed meer is om in onderpand te geven aan een bank?

Op basis van zijn deelnemersreglement heeft het WSW voor de inwerkingtreding van de gewijzigde Woningwet volmacht gevraagd op het onderpand van toegelaten instellingen. Het WSW vraagt volmacht om, indien nodig, snel hypotheek te kunnen vestigen. Het WSW vraagt volmacht op al het onderpand, omdat in situaties van financiële stress de waarde van het onderliggende onderpand snel terug kan lopen. In specifieke (nood)situaties kan het daarom nodig zijn een zekerheidsrecht op zowel het DAEB als (niet reeds door derden bezwaarde) niet-DAEB-vastgoed te kunnen vestigen om zoveel mogelijk te voorkomen dat het buffervermogen danwel de achtervangvoorziening van gemeenten en Rijk moet worden aangesproken. Op dit moment is er geen risicovergoeding voor de achtervang. Het is de bedoeling dat het WSW een risicovergoeding zal gaan betalen aan de achtervangers, maar zoals aangegeven in de brief van 17 mei 2016 (Kamerstukken II 2015/16, 29 453, nr. 417) zie ik hier voor 2017 van af.

Vraag 4

Waarom wil het WSW al het vastgoed in onderpand als er ook sprake is van een nieuwe kostendekkende achtervangheffing, terwijl de achtervanggarantie van het WSW tot nu toe niets heeft gekost?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Heeft het WSW hierover met u van te voren overlegd? Wat is uw positie geweest? Wat gaat u nu doen?

Naar aanleiding van de wijzigingen die zijn opgetreden als gevolg van de gewijzigde Woningwet en de daarin opgenomen verplichting tot scheiden of splitsen, ben ik in overleg getreden met het WSW. Op grond van het deelnemingsreglement van het WSW moet iedere corporatie toestemming vragen voor het aangaan van ongeborgde financiering. Om externe financiering van gescheiden of gesplitste niet-DAEB activiteiten mogelijk te maken is het noodzakelijk dat toegelaten instellingen en/of hun dochters financiers zekerheden kunnen bieden in de vorm van een hypotheekrecht. Voor zover het WSW volmacht heeft voor het vestigen van hypotheek op dat onderpand kan externe financiering alleen worden aangetrokken als het WSW dit onderpand vrijgeeft, waarmee het WSW zelf geen hypotheek meer kan vestigen op dit onderpand. In het kader van scheiden en splitsen is van belang dat vooraf zoveel mogelijk duidelijk is onder welke voorwaarden het WSW hypotheek kan vestigen op onderpand en onder welke voorwaarden volmacht op onderpand kan worden vrijgegeven. Het WSW zal beleidsregels opstellen over de voorwaarden waaronder onderpand ten behoeve van ongeborgde financiering voor niet-DAEB activiteiten wordt vrijgegeven. Deze beleidsregels behoeven mijn goedkeuring. Daarnaast zal bij nota van wijziging bij het wetsvoorstel Veegwet Wonen (Kamerstukken II, 2015/16, 34 468, nr. 2) worden verduidelijkt onder welke voorwaarden het WSW hypotheek kan vestigen op onderpand dat niet is vrijgegeven. De beleidsregels zullen tegelijk met de wetswijziging op 1 januari 2017 van kracht worden. Streven is om deze zo spoedig mogelijk na de zomer openbaar te maken.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het rapport van de Rekenkamer Amsterdam, die aanbeveelt om specifieke energiebesparende maatregelen te heroverwegen als deze niet grootschalig kunnen worden ingezet door de gemeente?1

In het rapport van de Rekenkamer Amsterdam wordt niet de aanbeveling gedaan om specifieke energiebesparende maatregelen te heroverwegen. De Amsterdamse Rekenkamer beveelt aan om het nut van het inzetten op het energiezuinig maken van woningen bij het beleid gericht op energiebesparing en CO2 reductie te heroverwegen. De Amsterdamse Rekenkamer komt tot deze aanbeveling omdat de gemeente op dit moment niet over instrumenten beschikt om op eenvoudige wijze grootschalig en doelmatig het energieverbruik in de Amsterdamse woningvoorraad te doen dalen. Het onderzoek had betrekking op Amsterdamse corporatiewoningen.
Het is aan de gemeente Amsterdam om te bepalen welke instrumenten het beste kunnen worden ingezet om energiebesparing bij corporaties te bevorderen.
Het Amsterdamse college geeft in haar reactie op het rapport van de Rekenkamer Amsterdam aan vast te willen houden aan het stimuleren van het energiezuiniger maken van de woningvoorraad, zowel met generieke als specifieke instrumenten, en geeft aan dat het belangrijk is om realistisch te zijn over de te verwachten resultaten.

Vraag 2

Hoe gaat u ervoor zorgen dat gemeenten wel over instrumenten beschikken om op eenvoudige wijze grootschalig en doelmatig het energieverbruik in de woningvoorraad te doen dalen, omdat energiebesparing een belangrijk onderdeel is van lokaal- en Rijksbeleid?

Gemeenten hebben een grote mate van beleidsvrijheid om hun eigen instrumenten te kiezen en in te zetten. Een belangrijk instrument dat gemeenten ter beschikking staat is de mogelijkheid om op grond van de Woningwet prestatieafspraken te maken met woningcorporaties en huurdersverenigingen. Daarnaast faciliteren financiële instrumenten van Rijkswege zoals de Stimuleringsregeling Energieprestatie Huurwoningen (STEP) en het Fonds Energiebesparing Huursector (FEH) verhuurders om energiebesparende maatregelen te nemen.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het bericht «Energiezuinig huis levert huurder geen financieel voordeel op» en kloppen de genoemde huurverhogingen per energielabelstap zoals genoemd in Drenthe? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Het is bekend dat er verschillen kunnen zijn tussen het theoretisch verwachte energieverbruik en het daadwerkelijk verbruik door bewoners. Enerzijds ligt dat aan de systematiek die uitgaat van normatief verbruik. Anderzijds ligt dat aan het (veranderde) gedrag van bewoners voor en na de renovatie.
Het is aan de verhuurders om daar goed over te communiceren met de huurders. Tevens moet de verhuurder de instemming hebben van minimaal 70% van de bewoners van een complex bij renovatie en verduurzaming van de woningen. Dit doet men in de praktijk uitsluitend als kan worden aangetoond dat het huidige energieverbruik zal worden verminderd met de energetische maatregelen. Dat de feitelijke energiebesparing kan afwijken van de eerder verwachte energiebesparing is voor corporaties geen reden om af te zien van energiebesparing.

Vraag 4

Kunt u aan de hand van ervaringen in verschillende gemeenten aangeven wat het financiële voor- dan wel nadeel is voor huurders wanneer hun woning energiezuinig wordt gemaakt of een labelstap maakt? Kunt u deze bedragen laten zien met en zonder energieprestatievergoeding? Hoe werkt de Woonlastenwaarborg, die is opgesteld door Aedes en de Woonbond, hierbij?3

Ik kan niet in algemene zin aangeven wat het financiële voor- of nadeel is voor huurders wanneer hun woning energiezuinig wordt gemaakt. Huurders en verhuurders maken afspraken over energiebesparende maatregelen. Dit betreft de specifieke maatregelen, maar ook of en in hoeverre de maatregelen leiden tot een hogere huur. Sommige corporaties beslissen op voorhand deze kosten niet of ten dele in de huur door te belasten, andere doen dit wel volledig. Op lokaal niveau kunnen huurders, verhuurders en gemeenten afspraken maken over betaalbaarheid.
Ook op de ervaringen in verschillende gemeenten met betrekking tot het financiële voor- dan wel nadeel voor huurders met energieprestatievergoeding kan ik nog niet ingaan. Het wetsvoorstel hieromtrent is nog niet in werking getreden.
De gevolgen van de energieprestatievergoeding op de woonlasten zijn beschreven in een rapport van DGMR ingenieursbureau van 24 november 2015. Dit rapport is als bijlage meegezonden aan de Tweede Kamer bij de nota naar aanleiding van het verslag inzake het wetsvoorstel (Kamerstuk 34 228, nr. 7). Daarbij gaat het om een onderzoek van verschillende woningtypen: jaren vijftig en jaren zeventig op basis van reëel energieverbruik. Conclusie van het onderzoek is dat de woonlasten als gevolg van de energieprestatievergoeding niet hoger zijn dan de woonlasten indien de woning op meer reguliere wijze, minder ambitieus, energetisch wordt verbeterd.
Het wetsvoorstel en het ontwerpbesluit inzake de energieprestatievergoeding houden onverkort vast aan het in het Burgerlijk Wetboek opgenomen instemmingsvereiste van de huurder bij renovatie. Het ligt voor de hand dat een huurder zijn instemming met een renovatie mede afhankelijk zal stellen van de financiële gevolgen daarvan.
Het ontwerpbesluit inzake de energieprestatievergoeding maximeert de energieprestatievergoeding tot een bedrag waardoor de woonlasten niet (onredelijk) toenemen als gevolg de energieprestatievergoeding. Dit ontwerpbesluit leidt voorts tot een informatieplicht van de verhuurder die ervoor zorgt dat de huurder inzicht heeft in de gevolgen van een energieprestatievergoeding voor zijn woonlasten, waardoor hij een goed overwogen beslissing kan nemen over zijn instemming met een renovatievoorstel.
Het wetsvoorstel en het ontwerpbesluit inzake de energieprestatievergoeding leiden er niet toe dat bij gebruik van een energieprestatievergoeding de woonlasten van individuele huurders onder alle omstandigheden gelijk blijven of afnemen. Ik acht een wettelijke waarborg niet wenselijk. Hierover heb ik uw Kamer per brief op 25 april 2016 (Kamerstuk 34 228, nr. 20) bericht. Een motie (Kamerstuk 34 228, nr. 18 met het verzoek een verplichte woonlastenwaarborg op te nemen voor woningen met een energieprestatievergoeding is op 26 april 2016 aangehouden. Een soortgelijke motie (EK 34 228, H) is op 26 april 2016 bij behandeling van het wetsvoorstel energieprestatievergoeding in de Eerste Kamer ingediend. Stemming over deze motie in de Eerste Kamer is op 17 mei 2016 gepland.
De Woonlastenwaarborg, opgesteld door Aedes en de Woonbond, heeft een vrijwillig karakter en kan desgewenst door huurders en verhuurders in concrete situaties worden overeengekomen. Deze Woonlastenwaarborg kent echter niet zozeer een vaste rekenmethodiek maar is meer een stappenplan, met aandacht voor de specifieke situatie.

Vraag 5

Bent u bereid om de Woonlastenwaarborg een verplicht onderdeel te maken bij het overeenkomen van een energieprestatievergoeding? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichtgeving omtrent verzakkingen rond de A4?1

Ja.

Vraag 2

In hoeverre herkent u de kritiek dat Rijkswaterstaat risico's voor verzakkingen van huizen rond de A4 terzijde schoof, geen goede onderbouwing van de methodes gaf en het Hoogheemraadschap van Delfland onder druk heeft gezet? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke acties worden hier momenteel tegen genomen?

Ik herken mij niet in deze kritiek. Rijkswaterstaat is naar mijn mening zorgvuldig omgegaan met de omgevingsbelangen, heeft daarbij oor gehad voor de ingediende zienswijzen en haar plannen hierop aangepast.
Dit heeft geleid tot een door het Hoogheemraadschap afgegeven vergunning voor het onttrekken en retourneren van grondwater.

Vraag 3

Mocht de hoeveelheid water bij de A4 niet de oorzaak zijn van de verzakkingen, wat is dan wel de oorzaak van deze lekkage en verzakkingsproblemen?

Gebleken is dat verzakkingen niet het gevolg zijn van de onttrekking van grondwater bij de A4. Rijkswaterstaat doet geen onderzoek naar mogelijke andere oorzaken.

Vraag 4

Welke maatregelen gaat u nemen om de onrust van omwonenden weg te nemen en in hoeverre worden deze zorgen gemonitord? Welke rol speelt het Hoogheemraadschap van Delfland hierin?

Onderdeel van de vergunning is het realiseren van een retourbemalingssysteem waarbij het uit de diepere grondlagen onttrokken water weer wordt teruggebracht naar waar het vandaan komt. Doel hiervan is om de verlaging van de stijghoogte in het zogenaamde eerste watervoerende pakket als gevolg van de grondwateronttrekking, zoveel als mogelijk te compenseren.
Daarnaast is, conform de vergunning, een uitgebreid monitoringsplan opgesteld om de effecten van de wateronttrekking en het retourbemalingssysteem te volgen en zo nodig bij te sturen. Periodiek wordt over de resultaten gerapporteerd aan het Hoogheemraadschap en de gemeente Midden Delfland.
Met het Hoogheemraadschap vindt op dit moment overleg plaats hoe deze informatie beschikbaar te stellen aan omwonenden en geïnteresseerden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Daling huurprijs van gemiddeld 40 procent mogelijk voor helft huurders in vrije sector»?1

Ja

Vraag 2

Klopt de analyse in het artikel dat in bijna 50% van de uitspraken van de Huurcommissie tussen januari 2010 en februari 2016 over huurcontracten met een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens de uitspraak luidde dat het contract onterecht geliberaliseerd is en er een forse verlaging van de huur moet volgen? Zo nee, wat klopt er niet aan deze analyse?

Ik heb de huurcommissie verzocht om een analyse. De huurcommissie heeft daarop het volgende aangegeven. Van alle zaken over de aanvangshuur die bij de huurcommissie zijn ingediend, had 19 tot 23% per jaar betrekking op een zelfstandige woning waarbij de aanvangshuur boven de liberalisatiegrens van dat betreffende jaar lag. Voor dit segment van 19 tot 23% werd in 53 tot 63% van de zaken de huurprijs verlaagd tot een bedrag onder de liberalisatiegrens. De gemiddelde huurverlaging lag in die gevallen de afgelopen vier jaar tussen de 286 en 375 euro.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de bij de Huurcommissie afgedwongen verlagingen van de aanvangshuur waarschijnlijk het topje van de ijsberg zijn, als het gaat om onterecht geliberaliseerde huurcontracten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, beschikt u over gegevens over het aantal onterecht geliberaliseerde huurcontracten?

Ik heb niet de mening dat er sprake is van het topje van de ijsberg als het gaat om de huurprijsverlagingen door de huurcommissie in het geval van geliberaliseerde huurcontracten. Het is nog steeds zo, dat een beperkt aantal woningen is geliberaliseerd, terwijl op grond van het puntenaantal veel meer liberalisatie mogelijk is.
Ik beschik niet over gegevens over mogelijk onterecht geliberaliseerde huurcontracten. Uitgangspunt van de regelgeving is, dat de aanvangshuurprijs bepalend is voor de vraag of een huurprijs is geliberaliseerd. Dit betekent dat een huurder zelf bewust kan instemmen met een geliberaliseerde huurprijs. Er kan dus niet zondermeer gesproken worden van een onterecht geliberaliseerde huurprijs enkel omdat de woning te weinig punten zou hebben om een geliberaliseerde huurprijs te rechtvaardigen.
De huurprijsregelgeving biedt de huurder wel de mogelijkheid om zich tot de huurcommissie te wenden om te toetsen of de woning te weinig punten zou hebben voor een geliberaliseerde huurprijs, en of een huurverlaging aan de orde is. Uit de analyse van de huurcommissie volgt dat dit een effectieve methode is.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het voor een goed werkend systeem van huurprijsbescherming essentieel is dat huurders hun rechten weten, dat ze weten hoe ze de juistheid van de huurprijs kunnen controleren en binnen welke termijn ze de aanvangshuur kunnen laten toetsen door de Huurcommissie? Zo ja, wilt u verplicht stellen dat verhuurders hierover bij het aangaan van een huurcontract volledige informatie verstrekken?

Ik deel de mening dat het voor een goed werkend systeem van huurprijsbescherming essentieel is dat huurders hun rechten weten, dat ze weten hoe ze de juistheid van de huurprijs kunnen controleren en binnen welke termijn ze de aanvangshuur kunnen laten toetsen door de huurcommissie.
Hierin wordt voorzien door informatieverstrekking via www.rijksoverheid.nl en via de website van de huurcommissie. Deze website bevat tevens een huurprijscheck waarmee huurders worden geholpen bij de bepaling van het puntenaantal van de woning. Daarmee kunnen zij bepalen of een huurcommissieprocedure voor hen een goede kans biedt om te komen tot een huurprijsverlaging.
Daarnaast kan een huurder aan informatie komen via het Juridisch Loket, organisaties als de Nederlandse Woonbond en via lokale huurteams.
Gelet op de genoemde informatiemogelijkheden acht ik het onnodig om verhuurders een informatieplicht op te leggen bij het aangaan van een huurcontract.

Vraag 5

Wat doet de belastingdienst om de ontduiking van de verhuurderheffing op te sporen die plaatsvindt door het onterecht liberaliseren van huurcontracten? Hoeveel overtredingen van de verhuurderheffing zijn er de afgelopen jaren geconstateerd, welke sancties staan hierop en hoe vaak worden ze opgelegd?

Voor de vraag of er sprake is van een overtreding van de verhuurderheffing is enkel de feitelijke huurprijs relevant. De Belastingdienst toetst dus niet of de huurprijs al dan niet in strijd is met de geldende huurregelgeving. Het is ook niet de taak van de Belastingdienst om voor alle woningen de huurprijs te toetsen aan het woningwaarderingsstelsel. Dit is ook niet nodig, gezien het feit dat via de huurcommissie een dergelijke toets op de huurprijs mogelijk is.

Vraag 6

Leidt de opsporing van fraude met de verhuurderheffing tot de logische gevolgtrekking dat de bijbehorende huur ook verlaagd moet worden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Wat kunnen huurders doen, die na de eerste zes maanden ontdekken dat hun huurcontract waarschijnlijk onterecht geliberaliseerd is, mede gezien de aanzienlijke verlagingen die in dergelijke gevallen door de Huurcommissie opgelegd worden? In hoeverre is het hierbij mogelijk om de huurverlaging met terugwerkende kracht af te dwingen, als de huur zoveel hoger is dan maximaal redelijke huur en er eigenlijk sprake is van misleiding?

Huurders kunnen zich in beginsel tot de rechter wenden indien zij na de eerste zes maanden menen dat het woningwaarderingsstelsel tot te weinig punten leidt om de woning te verhuren met een geliberaliseerde huurprijs.
Zo kan de rechter beoordelen of er sprake is van een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Artikel 6: 230 BW bepaalt dat de rechter op verlangen, van een der partijen, de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen ter opheffing van het nadeel. Of dit kan leiden tot het afdwingen van huurverlaging met terugwerkende kracht zal de rechter dus per concrete situatie bepalen.

Vraag 8

Ziet u, mede met het oog op het te verwachten aantal onterecht geliberaliseerde huurcontracten, voldoende redenen om eenmalig de mogelijkheid te bieden om de liberalisering van huurcontracten te toetsen en daarmee de ontduiking van verhuurderheffing en inning van te hoge huren te beperken? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe wilt u deze toetsing van liberaliseringen vormgeven?

In algemene zin zie ik dat er beperkt gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid tot liberalisatie. Waar het gaat om liberalisatie door toegelaten instellingen zal deze onderdeel gaan uitmaken van de in te voeren huursombenadering zodat toegelaten instellingen liberalisatie beperkter zullen toepassen. Dit verbetert de mogelijkheden om de doelgroep te huisvesten.
De cijfers van de huurcommissie bevestigen mij voorts dat het huidige systeem voldoende toetsingsmogelijkheden biedt inzake huurprijsliberalisatie. Ik zie dan ook geen reden om een verdergaande toetsing van huurprijsliberalisering in te voeren.

Vraag 1

Staat u na het zien van de uitzending van De Monitor «Huizen op papier zuiniger gemaakt om de huur op te krikken» nog steeds achter uw antwoorden op eerdere vragen over dit onderwerp?1 2

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat de verhuurder op verzoek van de huurder verplicht moet worden om de energie-index en de gegevens waarop deze is gebaseerd te overleggen? Zo ja, wanneer gaat u dit instellen? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik ben niet voor deze verplichting.
Zoals ik in mijn antwoord op eerdere vragen over dit onderwerp heb aangegeven (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 1916) vind ik het een normale zaak dat de verhuurder duidelijkheid biedt over de gegevens op basis waarvan de Energie-Index is vastgesteld.

Vraag 3

Waarom stelt u dat huurders bij twijfel over de energie-index naar de Huurcommissie kunnen stappen, aangezien dit haaks staat op de bevindingen van ervaringsdeskundigen, zijnde een jurist, een woningcorporatiedirecteur en een wijksteunpunt voor huurders?3

Ik kan niet treden in de wijze waarop de genoemde personen tot hun conclusie zijn gekomen. De Huurcommissie toetst de juistheid van de gevraagde huur. Als de huurder met argumenten de Energie-Index betwist, én een eventuele wijziging van de Energie-Index heeft invloed op de huurprijs, dan kan de Huurcommissie een «Eigen Oordeel» zetten tegenover het oordeel van de medewerker van het bedrijf dat de Energie-Index heeft bepaald.
Als de afwijking dermate groot is dat de gevraagde huur te hoog is, dan staat de gang naar de Huurcommissie open. Cruciaal is dat een eventuele aanpassing van de Energie-Index tot een lagere huurprijs zou moeten leiden dan de verhuurder in rekening brengt. In gevallen waar de verhuurder niet de maximale huur in rekening brengt, hoeft een aanpassing van de Energie-Index niet te leiden tot een lagere huurprijs.

Vraag 4

Bent u van mening dat een steekproef van slechts 2% van de afgegeven energie-indexen voldoende is om te stellen dat het systeem werkt en niet aangepast hoeft te worden? Zo nee, hoe gaat u de controle en het systeem verbeteren? Wat vindt u van de marge van 8%, is dat niet 8% te veel?4

De kwaliteit van de Energie-Index is een zaak van het gecertificeerde systeem. Kwaliteitsborging dient daar ook plaats te vinden. Overigens loopt er sinds vorig jaar op initiatief van schemabeheerder Kwaliteit van Installaties Nederland (KvINL) een doorlichting van de kwaliteit van de bepaling van de Energie-Index.

Vraag 5

Bent u bereid om de Autoriteit woningcorporaties een rol te geven voor huurders die twijfels hebben over de energie-index, om op die manier het recht van huurders op transparantie van de huurprijs beter te waarborgen, te voorkomen dat de slager zijn eigen vlees keurt in de vorm van een stichting die naast beheer ook de keuring van energie-index doet en te voorkomen dat de energie-index wordt gejuridificeerd? Zo nee, waarom niet?

Geschillen over de hoogte van de huur als gevolg van de energie-index zijn een zaak van huurder en verhuurder. Indien er veel klachten zijn over de vaststelling van de Energie-Index, dan zouden opdrachtgevers en opdrachtnemers in deze gecertificeerde sector zelf kunnen overwegen om een klachtencommissie voor huurders open te stellen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat het tekort aan seniorenwoningen toeneemt?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie uit het onderzoek van Ipso Facto dat in opdracht van de ouderenbond ANBO is uitgevoerd, dat er een tekort aan seniorenwoningen dreigt in 2020? Zo nee, waarom niet? Zo ja, in hoeverre is het huidige beleid toereikend om het hoofd te bieden aan die tekorten?

De vraag en het aanbod van seniorenwoningen2 is een lokaal vraagstuk en daarmee, zoals ook aangegeven in de kabinetsreactie op het rapport van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen, primair een lokale en regionale verantwoordelijkheid. Langer zelfstandig wonen gaat bovendien om meer dan alleen de geschiktheid van een woning. Vooral ook andere aspecten zijn van belang, zoals een sociaal netwerk, zorg, welzijn en andere voorzieningen in de omgeving. De huidige ouderen willen zo lang mogelijk in hun eigen woning blijven wonen en de regie behouden en dat is door de ontwikkelingen in de technologie en de zorg ook steeds beter mogelijk. Dit maakt dat een specifieke seniorenwoning vaak niet nodig is. De matige verhuurbaarheid van bestaande seniorenwoningen, zoals uit een recent onderzoek van het Kenniscentrum Wonen en Zorg3 blijkt, onderstreept dat. Daarnaast blijkt uit onderzoek van Rigo4 dat de sociale huursector op dit moment vrij sterk vergrijsd is, waardoor de opgave voor woningcorporaties in kwantitatief opzicht niet groter zal worden. Van de huurders in de gereguleerde huur is op dit moment 31% 65 jaar of ouder en 17% boven de 75 jaar. Door natuurlijke ontwikkeling zal het aandeel ouderen in de sociale huur de komende jaren naar verwachting verder afnemen om vervolgens te stabiliseren. Woningcorporaties krijgen volgens het rapport wel te maken met een toename van de groep met zware beperkingen.
Ik zie dan ook niet een tekort aan seniorenwoningen ontstaan, hoewel vraag en aanbod, net als bij andere soorten woningen, natuurlijk nooit volledig in evenwicht zullen zijn.

Vraag 3

Kunt u verklaren waarom juist in kleinere gemeenten nu al een tekort aan seniorenwoningen wordt ervaren?

Het is moeilijk om een verklaring te geven voor dit onderzoeksresultaat. In het rapport wordt niet op een verklaring ingegaan. Wel wil ik opmerken dat in het onderzoek wordt aangegeven dat deze resultaten met voorzichtigheid moeten worden geïnterpreteerd vanwege het kleine aantal gemeenten dat deze waarden heeft ingevuld. Daarnaast is een ervaren tekort een subjectief begrip wat een vergelijking en verklaring moeilijk maakt.

Vraag 4

Deelt u de zorg dat een aanzienlijk deel van de gemeenten de feiten over wonen van senioren nog niet op een rij heeft en dat daar spoedig verandering in dient te komen? Bent u bereid gemeenten daarbij te helpen? Zo ja, hoe denkt u dat te willen doen?

In de eindrapportage van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen is een aanbeveling gedaan aan het Rijk om cijfers op lokaal niveau te leveren. Zoals in de reactie van de Staatssecretaris van VWS en mij op de eindrapportage, die onlangs aan uw Kamer is verzonden, is opgenomen dat wij de komende periode in overleg met koepelorganisaties zullen bezien welke onderzoekscijfers al beschikbaar zijn, waaraan nog behoefte is en wat verder onderzoek inhoudelijk, technisch en financieel vergt. De Staatssecretaris van VWS en ik zijn in overleg met de VNG over een ondersteuningsprogramma over langer zelfstandig wonen. Het is aan gemeenten om te bepalen hoe zij hun woonvisie, en daarop gebaseerde prestatieafspraken in willen vullen. Om gemeenten te ondersteunen wordt vanuit het kennis- en experimentenprogramma Langer Thuis een praktische handleiding gemaakt om woonvisies (gemeenten) en prestatieafspraken (gemeente, corporatie en huurders) over wonen en zorg vorm te geven.

Vraag 5

Bent u bereid om, in overleg met de VNG, de gemeenten te stimuleren het inzicht in bijvoorbeeld de omvang van beschikbare woningen voor deze doelgroep te vergroten en expliciet een rol te laten spelen bij de prestatieafspraken?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Helft gemeenten verwacht tekort seniorenwoningen» en «Huizen voor senioren worden snel schaars»?1 2

Ja.

Vraag 2

Kunt u een reactie geven op de belangrijkste resultaten van het onderzoek dat in opdracht van de ANBO is uitgevoerd, met name het resultaat dat maar ongeveer de helft van de gemeenten zicht heeft op het aantal geschikte woningen voor senioren, dat slechts 28% weet hoeveel woningen er met relatief kleine aanpassingen geschikt te maken zijn en dat minder dan de helft van de gemeente met een Woonvisie hierin specifiek aandacht heeft voor woonbeleid gericht op senioren?3

Langer zelfstandig wonen gaat om meer dan alleen de geschiktheid van een woning. Ook andere aspecten zijn van belang, zoals het hebben van een sociaal netwerk, goede zorg en welzijn en andere voorzieningen in de buurt. De huidige ouderen willen zo lang mogelijk in hun eigen woning blijven wonen en de regie behouden. Door de ontwikkelingen in de technologie en de zorg is dat ook steeds beter mogelijk. Dit maakt dat een specifieke seniorenwoning steeds minder vaak nodig is. Het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen (AJT) heeft in zijn eindrapport «Van tehuis naar thuis» een aantal aanbevelingen gedaan. Twee van deze aanbevelingen richten zich op het opstellen van een lokale uitvoeringsagenda en het inzichtelijk maken van cijfers. In de reactie op het rapport die de Staatssecretaris van VWS en ik uw Kamer onlangs hebben toegezonden is opgenomen dat wij de ontwikkeling van deze zogenaamde zorgvisie onderschrijven en gemeenten en hun partners hierin faciliteren met een ondersteuningsprogramma. Het AJT geeft aan dat, om te kunnen komen tot een lokale uitvoeringsagenda, het van belang is om lokaal te beschikken over voldoende onderzoekscijfers en -inzichten in de brede opgave van wonen en zorg. We zien dit als een gedeelde verantwoordelijkheid van het Rijk en lokale partijen. De Staatssecretaris van VWS en ik gaan daarom, zoals aanbevolen door het AJT, de komende periode in overleg met koepelorganisaties bezien welke onderzoekscijfers al beschikbaar zijn, waaraan nog behoefte is en wat verder onderzoek inhoudelijk, technisch en financieel vergt. Ten aanzien van het beschikbaar stellen van onderzoekscijfers dient daarbij kritisch te worden gekeken naar het praktische nut en de haalbaarheid van de cijfers die lokaal benodigd zijn. Het is bijvoorbeeld de vraag of een macrocijfer over de hoeveelheid woningen die met kleine aanpassingen geschikt te maken zijn, voor de gemeenten direct van nut is om te bepalen hoe het lokale beleid vorm gegeven moet worden. Op basis van een lokale uitvoeringsagenda en de beschikbaarheid van cijfers kan vervolgens de afweging worden gemaakt of en op welke wijze (senioren)-woningen aangepast moeten worden.
Door de herziene woningwet hebben gemeenten meer dan voorheen, in het bijzonder voor de sociale huursector, een bepalende rol in het langer zelfstandig wonen. Waar het de woonvisie betreft geldt dat, wanneer een gemeente een woonvisie opstelt, de desbetreffende woningcorporaties daaraan naar redelijkheid bij dienen te dragen. Voor het onderwerp wonen en zorg is het dan ook van belang dat gemeenten daar in hun woonvisie op in gaan. Ik verwacht dan ook van gemeenten, woningcorporaties en huurders dat zij afspraken maken over het realiseren van wonen met zorg4. Uit het ANBO onderzoek blijkt dat bijna de helft van de 114 onderzochte gemeenten met een woonvisie hierin specifiek aandacht heeft voor woonbeleid gericht op senioren. Uit een recent onderzoek naar prestatieafspraken tussen augustus 2014 en december 2015 blijkt echter dat het thema «wonen met zorg» in 95% van de 156 onderzochte nieuwe afspraken tussen gemeenten en woningcorporaties als apart onderdeel is opgenomen5. Conform de motie Ronnes zal ik in overleg met de VNG het systeem van monitoring van woonvisies en prestatieafspraken verder ontwikkelen en een inhoudelijke evaluatie ernaar doen zodat u voorafgaand aan de begrotingsbehandeling geïnformeerd wordt over de resultaten.6
Het ANBO onderzoek sluit hier grotendeels bij aan. Ook dit onderzoek legt veel nadruk op het maken van een woonvisie en prestatieafspraken. Uit zowel de eindrapportage van het AJT als het ANBO rapport valt op te maken dat veel gemeenten volop beleid op wonen en zorg ontwikkelen, maar dat dit proces nog gaande is.
Uit onderzoek van Rigo7 blijkt overigens dat de sociale huursector op dit moment vrij sterk vergrijsd is, waardoor de opgave voor woningcorporaties in kwantitatief opzicht niet groter zal worden. Van de huurders in de gereguleerde huur is op dit moment 31% 65 jaar of ouder en 17% boven de 75 jaar. Door natuurlijke ontwikkeling zal het aandeel ouderen in de sociale huur de komende jaren naar verwachting verder afnemen om vervolgens te stabiliseren. Woningcorporaties krijgen volgens het rapport wel te maken met een toename van de groep met zware beperkingen.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de onderzoeksuitslagen van ANBO in relatie tot de eindrapportage van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen?

Vraag 4

Wanneer volgt uw reactie op de eindrapportage van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen? Bent u bereid die op zeer korte termijn te leveren, gezien de urgentie van dit probleem?

Vraag 5

Hoe beoordeelt u de aanbevelingen van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen gericht aan de ministers van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en van Volksgezondheid, Welzijn en Sport als systeemverantwoordelijken?

Vraag 6

Herinnert u zich de motie-Krol (Kamerstuk 34 300 XVII nr. 37), waarin u werd verzocht «na ommekomst van de slotrapportage van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen met voortvarendheid de regie te nemen, teneinde dit tekort op de kortst mogelijke termijn aan te pakken, bijvoorbeeld aan de hand van een landelijk actieplan ouderenhuisvesting»?

Vraag 7

Hoe gaat u deze motie uitvoeren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 8

Bent u bereid de regie te nemen teneinde het bestaande tekort aan geschikte woningen voor senioren aan te pakken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht «Huurder dupe van geheime deal in deurwaardersland. Rechtszaak over hoge ontruimingskosten gestopt»?1

De Koninklijke Beroepsorganisatie voor Gerechtsdeurwaarders (hierna: KBvG) heeft eind 2014 een klacht bij de tuchtrechter ingediend. In deze zaak is op 14 april 2015 door de tuchtrechter in eerste aanleg uitspraak gedaan.2 Het klopt dat de KBvG het hoger beroep tegen deze uitspraak heeft ingetrokken. Hiermee is de uitspraak onherroepelijk geworden. Ik ben niet betrokken geweest bij het indienen van de klacht bij de tuchtrechter, noch bij het intrekken van het hoger beroep. Dat is aan de KBvG. Ik ben er wel over geïnformeerd. Zijdens de KBvG is mij meegedeeld dat de reden van de intrekking gelegen is in – kort gezegd – voortschrijdend inzicht.
De casus betrof de tenuitvoerlegging van een vonnis met de titel tot ontruiming van een woning in de situatie dat de ontruiming was opgeschort. Eén van de kwesties die centraal stond was de vraag of de kosten van een aanzegging (aankondiging) van een ontruiming aan een door de rechter veroordeelde schuldenaar bij afzonderlijk exploot kunnen worden doorberekend.
Ten aanzien van dit punt oordeelde de tuchtrechter dat niet kan worden gezegd dat de gerechtsdeurwaarders tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld. De klacht van de KBvG daarover is dus ongegrond verklaard.
Op grond van de wet moet de gerechtsdeurwaarder een gedwongen ontruiming aankondigen bij exploot met het bevel binnen drie dagen aan het vonnis tot ontruiming te voldoen (artikel 555 Rv). Het kan echter voorkomen dat de ontruiming vervolgens wordt uitgesteld, bijvoorbeeld omdat een schuldenaar na een betalingsregeling overeenkomt. Wanneer hij die na verloop van tijd toch weer niet kan nakomen, zou de deurwaarder in principe kunnen ontruimen zonder nadere aankondiging bij exploot. Dat zou dan voor de schuldenaar op een volstrekt onverwacht moment kunnen gebeuren.
Uit de uitspraak blijkt nu dat, ondanks dat er geen specifieke wettelijke grondslag bestaat, het niet tuchtrechtelijk laakbaar behoeft te zijn om voor een tweede maal een aanzegging tot ontruiming bij exploot te betekenen. Dat kan voor de schuldenaar onverwachte ontruiming, met alle onwenselijke situaties en wanordelijkheden die dat tot gevolg kan hebben, voorkomen. Vanzelfsprekend dient dit te gebeuren met inachtneming van de regels die de gerechtsdeurwaarder in het kader van een zorgvuldige ambtsuitoefening voorschrijven geen onnodige kosten te maken.
De KBvG had zich in deze zaak ook beklaagd over het ten onrechte opvoeren van een vaste getuige (artikel 556 lid 2 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Op dit punt heeft de tuchtrechter de KBvG in het gelijk gesteld en geoordeeld dat het niet geoorloofd is om in alle ontruimingszaken een getuige in te zetten en deze kosten op de schuldenaar te verhalen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de nu bestaande onduidelijkheid over de vraag of bepaalde kosten die rondom een ontruiming gemaakt worden al dan niet onnodig zijn, onwenselijk is? Zo niet, waarom niet?

Ik deel de mening niet dat er met deze uitspraak onduidelijkheid is geschapen. De tuchtrechter heeft aangegeven dat de werkwijze die in die zaak werd getoetst, tuchtrechtelijk niet laakbaar is. Het is aan de gerechtsdeurwaarder om van geval tot geval te bezien of een tweede aankondiging al dan niet zorgvuldig en noodzakelijk is.

Vraag 3

Herinnert u zich uw toezegging dat u deze zaak nauwlettend volgt, de uitkomst van de procedure afwacht en u de Kamer hierover zou informeren?2 Hoe gaat u deze toezegging gestand doen nu het hoger beroep is ingetrokken?

Nu het hoger beroep is ingetrokken, geldt de uitspraak van de tuchtrechter in eerste aanleg voor alle betrokkenen en zal er geen uitspraak van de hogere tuchtrechter komen waarover ik uw Kamer kan informeren. De zaak is hiermee geëindigd.

Vraag 4

Bent u bereid er voor te zorgen dat de onduidelijkheid over de ontruimingskosten wordt weggenomen, in het belang van een goede en zorgvuldige rechtspleging door gerechtsdeurwaarders en in het belang van huurders en verhuurders? Hoe gaat u er voor zorgen dat onnodige kosten niet in rekening worden gebracht bij huurders die hun woning gedwongen moeten verlaten?

Door het in deze zaak getoetste handelen te kwalificeren als niet laakbaar, kan worden vastgesteld dat het in ieder geval onder bepaalde omstandigheden toegestaan is. Daarmee is nog niet aangegeven dat het in iedere situatie toegelaten is. Dat is – als gezegd – alleen het geval indien zorgvuldigheid en noodzakelijkheid de tweede aankondiging bij exploot vereisen. Dit zal door de gerechtsdeurwaarder van geval tot geval afgewogen dienen te worden. De KBvG zal dat naar aanleiding van de tuchtrechtelijke uitspraak ook aan haar leden bekend maken.
Het is primair aan de gerechtsdeurwaarder zelf om ervoor zorg te dragen dat geen onnodige kosten worden gemaakt. Het is aan de KBvG om daarvoor richtsnoeren te geven. De KBvG heeft mij ook aangegeven daartoe bereid te zijn. Wanneer de schuldenaar meent dat er desalniettemin sprake is van het maken van onnodige kosten, dan kan daarover via de gebruikelijke kanalen over worden geklaagd.

Vraag 5

Ziet u tevens mogelijkheden om er voor te zorgen dat onnodige kosten die reeds in rekening zijn gebracht terugbetaald worden?

De tuchtrechter heeft, zoals hierboven uiteengezet, geoordeeld dat het standaard inzetten van een getuige door de gerechtsdeurwaarder bij een ontruiming en vervolgens de kosten daarvan aan de huurder doorrekenen, in strijd is met de tuchtrechtelijke norm. Ook hierbij is het is aan de gerechtsdeurwaarder om in het individuele geval een afweging te maken omtrent de noodzaak om bij een ontruiming een getuige mee te nemen. Het is niet aan mij, noch aan de KBvG om in individuele gevallen te bepalen of kosten onnodig gemaakt zijn. In de brief aan de leden zal de KBvG haar leden oproepen een zorgvuldige afweging te maken omtrent de noodzaak om bij een ontruiming een getuige mee te nemen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Extra aanvragen energiepremie blijven op de plank liggen» op RTV Noord?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat er, sinds u op 18 december 2015 een wijziging aankondigde in de waardevermeerderingsregeling, geen enkele aanvraag is verwerkt door uitvoeringsinstantie Samenwerkingsverband Noord-Nederland (SNN)?

Nee. Na 18 december 2016 zijn er nog 806 beschikkingen verzonden.

Vraag 3

Hoeveel aanvragen zijn er sinds 18 december 2015 binnengekomen bij SNN?

Tot en met 18 maart 2016 zijn er nog 14.105 aanvragen bij het SNN binnengekomen.

Vraag 4

Is het waar dat het ontbreken van informatie van het Centrum voor Veilig Wonen (CVW) de oorzaak is voor het niet verwerken van de aanvragen?

Voor het bepalen van de volgorde van aanvragen is sinds 18 december 2015 de datum van schademelding bij het CVW bepalend. Dit is gedaan zodat melders van schade waarvan op 31 januari 2016 nog niet is vastgesteld of deze door aardbevingen is veroorzaakt en of ze dus in aanmerking komen voor de waardevermeerderingsregeling, toch een aanvraag kunnen doen voor de regeling op het moment dat ze een definitief schaderapport ontvangen. Deze datum van schademelding bij het CVW is niet bekend in de aanvraagdossiers bij het SNN en mag met het oog op de privacywetgeving niet rechtstreeks door het CVW aan het SNN ter beschikking worden gesteld. Het SNN gaat aanvragers benaderen om de datum van schademelding toe te voegen aan hun aanvraagdossier. Het CVW stelt de datum van schademelding beschikbaar aan aanvragers. Zodra alle aanvragers hun datum van schademelding hebben toegevoegd aan hun aanvraagdossier, kan het SNN doorgaan met het behandelen van aanvragen.

Vraag 5

Kunt u aangeven op welke wijze en binnen welke termijn u de problemen bij het CVW gaat oplossen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u aangeven hoe het niet verwerken van aanvragen zich verhoudt tot de eerder aangekondigde uitputting van het budget van de waardevermeerderingsregeling?2

Op dit moment is bijna 85 miljoen euro toegekend. Het subsidieplafond is daarmee nog niet bereikt. Tot en met 5 april 2016 zijn er 14.105 aanvragen bij het SNN binnen gekomen, die op dit moment nog moeten worden behandeld. De volgorde is van belang om te bepalen welke aanvragen binnen het budget vallen. Daarvoor moet aanvullende informatie worden opgevraagd bij de aanvragers. Het proces van afhandeling van de nog openstaande aanvragen kost daardoor meer tijd. Als alle ingediende aanvragen en aanvragen die op basis van schademeldingen (mensen kunnen nu nog in het schadeproces zitten) worden goedgekeurd, zou het subsidieplafond ruim worden overschreden. Daarover kan nu nog geen uitsluitsel worden gegeven. Als alle data van alle individuele aanvragen binnen zijn, kan het proces van afhandeling verder worden opgepakt.

Vraag 7

Op welke manier gaat u de moties-Bosman c.s. uitvoeren?3

Het kabinet betrekt de moties bij de behandeling van de voorjaarsnota en zal uw Kamer dan informeren.

Vraag 8

Kunt u aangeven hoe dit helpt bij herwinnen van vertrouwen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Kent u het bericht op NOS.nl «Afspraken energiezuinige huurwoningen worden niet gehaald»1?

Ja.

Vraag 2

Kunt u uiteenzetten wat de stand van zaken is van het energiezuinig maken van huurwoningen ten opzichte van de doelstellingen van het kabinet en welk deel van de 400 miljoen dat beschikbaar is in het kader van het Energieakkoord reeds gebruikt is?

De voortgang van de afspraken die in het Energieakkoord zijn gemaakt wordt jaarlijks gepubliceerd in de Nationale Energieverkenning (NEV). De laatste verkenning is in oktober 2015 gepubliceerd. Komend najaar wordt de volgende NEV verwacht. De stand van zaken betreffende het budget van 400 miljoen euro voor de Stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP) per 1 maart 2016 is als volgt. Er zijn ruim 500 aanvragen ingediend voor een totaalbedrag van zo’n 55 miljoen euro. Daarvan is op dit moment bijna 34 miljoen euro verleend.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat nog 1,8 miljoen huurwoningen voor eind 2020 het energielabel B moeten verkrijgen en dat maar 32 procent van de verhuurders zegt dat ze dat halen?

De doelstelling om in 2020 gemiddeld label B in de sociale verhuur te realiseren is een afspraak die in het kader van het Energieakkoord is gemaakt. De verhuurders zijn in eerste instantie aan te spreken op de voortgang en het behalen van deze afspraak. Ter ondersteuning van de ambitie heeft het Rijk afgesproken om 400 miljoen euro aan subsidie beschikbaar te stellen voor energiebesparing in de sociale huursector in de periode 2014–2017 via de Regeling stimulering energieprestatie huursector (STEP).
Uit de NEV 2015 blijkt dat versnelling nodig is in de huursector om de doelstellingen voor 2020 te halen, en ook dat deze doelstellingen nog binnen bereik liggen. Naast de genoemde STEP-regeling zijn de prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties die op basis van de Woningwet gesloten worden, van groot belang voor het halen van de doelstelling. De doelstelling is gemiddeld energielabel B. Dat betekent dat niet iedere afzonderlijke woning in 2020 een energielabel B hoeft te hebben.

Vraag 4

Bent u bereid om woningcorporaties vooraf te financieren, zodat woningcorporaties meteen investeringsruimte hebben om hun woningen energiezuinig te maken? Zo nee, waarom niet?

Ik zie geen redenen om aanvullende subsidiemogelijkheden te creëren. De 400 miljoen euro subsidie die het Rijk beschikbaar stelt voor verhuurders van sociale woningen via de STEP-regeling wordt, zoals afgesproken in het Energieakkoord, ingezet bij investeringen in energiebesparing van sociale huurwoningen in de periode 2014–2017. De middelen worden in 2018 en 2019 uitbetaald aan de verhuurders. De middelen hiervoor zijn gereserveerd op deze begrotingsjaren. De regeling betreft een eenmalige bijdrage aan de energetische verbetering van een woning. De verleende subsidies worden uitbetaald na voltooiing van de renovatie van de woning. De aanvragers regelen zelf de voorfinanciering van het subsidiebedrag. Dat kan uit eigen middelen of door het aantrekken van leningen (corporaties kunnen daarvoor geborgde leningen aangaan onder het WSW). Mijn beeld is dat in slechts een beperkt aantal gevallen de voorfinanciering van het subsidiebedrag een belangrijke belemmerende factor is bij de beslissing om al dan niet woningen naar energielabel B of beter te renoveren. Ik heb verder in de voortgangsbrief energiebesparing van 18 december 2015 (Kamerstuk 30 196, nr. 379) aangekondigd dat ik mogelijkheden zie om de STEP-regeling aantrekkelijker te maken, zodat hier meer gebruik van zal worden gemaakt. Hierover zal ik zoals toegezegd de Tweede Kamer in het voorjaar van 2016 nader informeren.

Vraag 5

Op 26 januari 2016 meldde u ten aanzien van de uitvoering van de motie Ronnes (Kamerstuk 34 300 XVIII, nr. 12) dat u de uitkomsten van het in die motie gevraagde onderzoek verwacht in april 2016. Kunt u ook bovenstaande vragen daarbij betrekken? Zo nee, waarom niet?

De door u genoemde motie Ronnes (Kamerstuk 34 300 XVIII, nr. 12) gaat over het gebruik van het Nationaal Energiebespaarfonds dat leningen verstrekt aan eigenaar-bewoners en Verenigingen van Eigenaren om woningen energiezuiniger te maken en heeft geen betrekking op de huursector.

Vraag 1

Kent u het bericht «Outrage as EU claims diplomatic immunity after using OUR aid money to «meddle in the Middle East» by building on disputed West Bank land»?1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat Israël naar internationaal recht bestuursbevoegd is in area C (het door Israël bestuurd gebied) in Judea en Samaria? Zo neen, waarom niet?

Nederland en de EU financieren projecten ten behoeve van de Palestijnse bevolking. De EU financiert bijvoorbeeld meerdere projecten waarbij Palestijnen humanitaire bijstand krijgen om te kunnen overleven op de plek waar zij wonen. Palestijnse gemeenschappen staan onder grote druk van gedwongen verhuizing naar andere delen van de Westelijke Jordaanoever, onder meer door stelselmatige afwijzingen van bouwvergunningen. Als gevolg van het ontbreken van de vergunningen staan de gemeenschappen bloot aan een verhoogd risico op sloop van hun huizen en tenten en andere basisvoorzieningen.
Deze voorzieningen voor de Palestijnse bevolking zijn in lijn met het internationaal recht. Area C maakt onderdeel uit van de door Israël bezette gebieden. Israël heeft als bezettende mogendheid op basis van het bezettingsrecht specifieke
verplichtingen jegens de Palestijnse bevolking. Zo is gedwongen verplaatsing van de burgerbevolking van het bezette gebied of vernieling niet toegestaan. Als bezettende mogendheid is het Israël op basis van het bezettingsrecht verboden roerende of onroerende goederen te vernielen, behoudens in de gevallen waarin militaire operaties een zodanige vernieling volstrekt noodzakelijk maken. Het is aan Israël om aan te tonen dat sprake is van een dergelijke uitzondering. Op basis van de beschikbare informatie lijken deze vernielingen niet onder deze uitzondering te vallen.
In de Oslo akkoorden was voorzien dat Israël voor een periode van 5 jaar de verantwoordelijkheid voor civiel bestuur en veiligheid in Area C zou hebben, maar deze laten Israëls verplichtingen op basis van het bezettingsrecht onverlet.

Vraag 3

Waarom financiert de Nederlandse overheid of de Europese Unie bouwactiviteiten voor of door Palestijnen in area C waarvoor geen bouwvergunning is afgegeven door de bevoegde Israëlische autoriteiten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Vormen dit soort acties van Nederland en de Europese Unie een inbreuk op de Oslo-akkoorden? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoeveel geld heeft Nederland en hoeveel geld heeft de Europese Unie daaraan uitgegeven in de afgelopen vijf jaren?

De EU heeft in de periode 2011–2015 € 65.337.311,00 uitgegeven aan humanitaire projecten in de Westelijke Jordaanoever, inclusief Oost-Jeruzalem. Het Nederlandse ontwikkelingsprogramma is onder meer gericht op vergroten van de Palestijnse voedselzekerheid en toegang tot water. Programma’s die hieraan bijdragen worden grotendeels in Area C uitgevoerd. De totale Nederlandse uitgaven aan deze doelstellingen in 2011–2016 zijn € 19.160.964.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het verspilling van geld van de Nederlandse belastingbetaler is om bouwwerken te financieren, waarvan u weet of redelijkerwijs kunt vermoeden dat die door de bevoegde Israëlische autoriteiten als illegaal zullen of kunnen worden bestempeld en mitsdien het risico lopen afgebroken te worden?

Nee.

Vraag 7

Hoeveel geld heeft Nederland en hoeveel geld heeft de Europese Unie in de afgelopen vijf jaren uitgegeven aan het opnieuw financieren van bouwwerken ter vervanging van bouwwerken die eerder door de bevoegde Israëlische autoriteiten illegaal waren verklaard en afgebroken?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Hoe vaak wilt u zich stoten aan dezelfde steen?

Verbetering van de levensomstandigheden voor Palestijnen vergroot hun perspectief op een beter leven en draagt bij aan een klimaat waarin aan duurzame vrede gewerkt kan worden. Het ontwikkelingsprogramma wordt onder bijzondere omstandigheden uitgevoerd, te weten de bezetting. Hieraan zijn bepaalde risico’s verbonden. Bij de opzet van het programma wordt een afweging gemaakt tussen de risico’s en het beoogde resultaat. De kans op interventies van het Israëlische leger is een van de risico’s die is meegenomen in de afwegingen.

Vraag 9

Wie zijn de Nederlandse diplomaten die, naast Peter Mollema, zijn afgebeeld op de foto’s in bovengenoemd bericht?

Het betreft medewerkers van de Nederlandse Vertegenwoordiging in Ramallah.

Vraag 10

Hoe vaak heeft Nederland in de afgelopen vijf jaren geweigerd om gerechtelijke stukken van Israëlische justitiële autoriteiten, bestemd voor de Staat der Nederlanden c.q. voor Nederlandse diplomaten, in ontvangst te nemen?

Dat is niet aan de orde geweest.

Vraag 1

Kent u het bericht op Z24.nl inzake «Labelgate: Brussel nog helemaal niet akkoord met energielabel»?1

Ja.

Vraag 2

Herinnert u zich het nieuwsbericht van 25 februari jl. op Rijksoverheid.nl dat het Nederlands energielabel volgens de Europese Commissie is toegestaan en dat geen boete volgt? Hoe valt dit te verklaren nu blijkt dat het lopende onderzoek in Brussel naar de Nederlandse labelmethodiek nog niet is gestopt?

Ja. De toetsing door de Europese Commissie van de implementatie van Europese Richtlijnen gebeurt in twee fases. In de eerste fase onderzoekt de Europese Commissie of de bepalingen uit de Europese richtlijnen voldoende zijn omgezet in nationale regelgeving. In de tweede fase toetst de Commissie of de uitvoering van het beleid ook conform de Europese richtlijn is.
Vorige maand kreeg ik het bericht dat de laatste van de twee inbreukprocedures in de eerste fase is afgesloten. Dit betekent dat alle bepalingen uit de EPBD in de Nederlandse regelgeving zijn omgezet. Het feit dat de Europese Commissie, na acht jaar intensieve discussie, het met Nederland eens is dat er sprake is van volledige omzetting van de EPBD in de nationale wetgeving, acht ik een grote stap. Het Besluit energieprestatie gebouwen en de Regeling energieprestatie gebouwen definiëren de verplichtingen van het energielabel.
Dat daarnaast door de Europese Commissie vragen zijn gesteld over de toepassing van de nationale wetgeving in relatie tot de EPBD is een volgende fase. Deze tweede fase is begonnen met een informatieverzoek van de Commissie in de vorm van een EU-pilot. De EU-pilot voor de pre-infractieprocedure is een informele procedure met als doel een formele infractieprocedure te voorkomen. In deze fase is geen sprake van een dreigende boete. Dat risico zou pas ontstaan als de Europese Commissie na deze procedure zou besluiten tot een formele inbreukprocedure.

Vraag 3

Is het u bekend dat het hoofd van het Directoraat Generaal voor Energie aan Nederlandse media heeft gemeld dat onderzocht wordt of de implementatie van de richtlijn in Nederlandse wetgeving ook effectief en correct is gedaan? Zo ja, waarom heeft u dit niet gemeld in het eerder genoemde persbericht?

Dat is mij bekend. Waar het afdelingshoofd van het Directoraat Generaal voor Energie op doelt is dat de Europese Commissie begonnen is met «de tweede fase» waarin getoetst wordt of de uitvoering ook conform de EPBD is. Hier heeft Nederland, net als vele andere EU-lidstaten, op 28 juli 2015 vragen over gekregen in een EU-pilotprocedure. Op 29 oktober 2015 zijn de antwoorden naar de Europese Commissie gestuurd. Op 19 januari 2016 zijn aanvullende vragen door de Europese Commissie gesteld. Op 29 februari 2016 zijn ook deze antwoorden naar de Europese Commissie gestuurd. Het persbericht van 25 februari 2016 markeerde het moment dat na de lange procedure Nederland nu op het punt is gekomen dat ook volgens de Europese Commissie alle bepalingen uit de herziene EPBD in de Nederlandse wetgeving zijn omgezet. Ik zal in gesprek blijven met de Europese Commissie om te laten zien dat het Nederlandse energielabel volwaardig en betrouwbaar is.

Vraag 4

Klopt het dat Brussel een lijst met zorgen geïdentificeerd heeft en neergelegd heeft bij de Nederlandse autoriteiten? Wilt u de Kamer over die lijst inhoudelijk informeren? Zo nee, waarom wilt u dat niet doen?

De Europese Commissie heeft in de pre-infractieprocedure met name gevraagd hoe de controle van de erkende deskundige in de praktijk tot stand komt, of het advies op het energielabel voldoende is toegesneden op de specifieke woning en hoe het staat met de handhaving. Ik heb deze vragen feitelijk beantwoord. Door de geavanceerdheid van het systeem kan de deskundige snel en accuraat de juistheid van het energielabel controleren. Het advies over het energielabel wordt net als bij het oude energielabel automatisch gegenereerd op basis van de ingevoerde woningkenmerken. Ook in andere lidstaten, zoals bijvoorbeeld België, komt het advies op deze manier tot stand. De handhaving valt onder de verantwoordelijkheid van de Inspectie voor de Leefomgeving en Transport (ILT). Ik heb u op 17 maart 2016 in een brief (Kamerstuk 30 196, nr.430) een onderzoek gestuurd over de kwaliteit van de energielabels: in 86% van de onderzochte woningen is na heropname door een onafhankelijk bureau eenzelfde energielabel gekomen. Zoals in de kamerbrief aangegeven wil ik met een aantal specifieke verbeteringen en de handhaving door de ILT de kwaliteit verder vergroten. Ik heb er vertrouwen in dat we de zorgen bij de Europese Commissie kunnen wegnemen.

Vraag 5

Klopt het dat een belangrijke tekortkoming van de Nederlandse methodiek de beoordeling op afstand is? Zo ja, sinds wanneer bent u daarvan op de hoogte?

Hierboven heb ik aangegeven waar de vragen over gaan. Zoals aangegeven is de Europese Commissie bezorgd of de controle en het advies voldoende zijn voor de kwaliteit van het energielabel. Door het geavanceerde systeem is de erkende deskundige in staat om een adequate controle uit te voeren en wordt het advies op dezelfde wijze gegenereerd als bij het oude energielabel.

Vraag 6

Bent u bereid om de Kamer te informeren over uw verweer dat u gevoerd heeft bij de Europese Commissie op het verwijt dat een maatwerkadvies op afstand niet mogelijk is? Wilt u de correspondentie daarover openbaar maken?

Zie antwoord op vraag 4 en 5. De vragen van de Europese Commissie kan ik niet ongeclausuleerd aan uw Kamer verstrekken. Wel kan ik de Europese Commissie vragen om de betreffende documenten openbaar te maken. De ervaring is dat de Europese Commissie – zolang een onderzoek loopt – bij de afweging van belangen over openbaarmaking het belang van het onderzoek zwaarder laat wegen dan dat van openbaarmaking. Indien door uw Kamer gewenst, kan ik de Europese Commissie verzoeken om, eventueel vertrouwelijk, de brief met vragen en mijn antwoorden aan uw Kamer te verstrekken.