Vraag 1

Bent u bekend met het beleid van woningcorporatie Ymere om 180 huishoudens uit hun sociale huurwoning te zetten?1

Ja.

Vraag 2

Past het in uw beleid dat mensen door woningcorporaties uit hun sociale huurwoning worden geplaatst, desnoods door middel van dwangmaatregelen, om vervolgens desbetreffende woningen te kunnen renoveren, verhuren in de vrije sector of te verkopen, in een gebied waar reeds een tekort is aan betaalbare huurwoningen?

Indien verhuurders hun woningen renoveren moet er onderscheid worden gemaakt tussen renovatie waarbij het mogelijk is dat de huurders in de woning blijven wonen, eventueel met een korte periode in een wisselwoning, en renovatie waarbij het niet mogelijk is dat de lopende huurovereenkomst wordt voortgezet.
Voor renovatievoorstellen voor huurders die in hun woning blijven wonen moet de verhuurder toestemming van de huurder hebben. Bij complexgewijze renovatie wordt een renovatievoorstel geacht redelijk te zijn als minimaal 70% van de huurders van het betreffende complex met het voorstel instemt. Dan moet de minderheid van maximaal 30% afwijzende huurders de renovatie gedogen, tenzij de rechter op hun vordering uitspreekt dat het renovatievoorstel niet redelijk is.
Voor renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, moet de verhuurder de huur opzeggen. Voor verhuurders zijn de opzeggingsgronden limitatief geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Een van die opzeggingsgronden is het «dringend eigen gebruik» van de woning, waaronder ook wordt verstaan renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder heeft daarbij echter huurbescherming: indien de huurder niet schriftelijk instemt met de huuropzegging door de verhuurder, kan alleen de rechter – op vordering van de verhuurder – de huurovereenkomst beëindigen. De verhuurder moet de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk maken. Pas als de verhuurder die dringendheid aannemelijk heeft gemaakt zal de rechter de vraag of van de verhuurder niet gevergd kan worden dat de huurovereenkomst wordt verlengd beantwoorden, door een afweging te maken tussen de belangen van de verhuurder en de huurder en daarbij alle omstandigheden van het geval worden betrokken. De rechter zal de huurovereenkomst alleen beëindigen indien van de verhuurder, de belangen van huurder en verhuurder in aanmerking genomen, in redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Renovaties waarbij (ook) de energieprestatie van woningen wordt verbeterd stroken met het rijksbeleid van verbetering van energieprestaties van huurwoningen en het terugbrengen van de CO2-uitstoot. Denk daarbij aan het Convenant Energiebesparing Huursector tussen Rijk, Aedes en Woonbond en het Energieakkoord voor Duurzame Groei. Woningcorporaties zullen bij renovatieplannen zoveel mogelijk kiezen voor renovaties waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet. Maar in sommige gevallen vergen dergelijke renovaties zodanige ingrepen en investeringen dat voortzetting van de huurovereenkomst niet van de verhuurder gevergd kan worden.

Vraag 3

Deelt u de mening van woningcorporatie Ymere, dat zij genoodzaakt is tot deze drastische maatregelen vanwege de verhuurderheffing? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om deze situatie zo snel mogelijk op te lossen?

Ymere heeft toegelicht dat de funderingen (houten palen) van alle panden aan hun eind zijn en moeten worden hersteld om (verdere) verzakkingen te voorkomen. Dat is de hoofdreden voor de renovatieplannen. Het herstellen van onderhoudsgebreken is een hoofdverplichting van verhuurders. Ymere grijpt de ingrijpende onderhoudswerkzaamheden voor de fundering aan om tegelijkertijd de energieprestatie en geluidsisolatie van de woningen te verbeteren. Ymere stelt dat zij door de verhuurderheffing minder investeringsruimte heeft en genoodzaakt is een deel van de te renoveren woningen na renovatie te verkopen, zodat de renovatiekosten dan (gedeeltelijk) uit de verkoopopbrengsten kunnen worden bekostigd. Een derde deel van de woningen (dus 90 woningen) blijft volgens Ymere in het gereguleerde huursegment. Verhuurders kunnen de verhuurderheffing bekostigen door efficiencymaatregelen in de eigen organisatie, (inkomensafhankelijke) huurverhogingen en verkoop van woningen, afhankelijk van de samenstelling van de financiële positie van de corporatie, de huizenvoorraad en de afspraken met de gemeente(n). De keuze om in dit complex over te gaan tot gedeeltelijke verkoop is aan Ymere.

Vraag 4

Is het wettelijk toegestaan om via een dwangmaatregel van «dringend eigen gebruik», huurders uit hun huis te zetten met als uiteindelijk doel verkoop of verhuur in de vrije sector? Zo ja, hoe verhoudt dit zich tot het uitgangspunt dat de noodzaak niet mag liggen in het feit dat de verhuurder de woning wil of kan verkopen? Zo nee, gaat u voorkomen dat Ymere dit middel gaat inzetten?

Het is voor verhuurders wettelijk toegestaan om een huurovereenkomst op te zeggen op de grond van «dringend eigen gebruik». Volgens de wet valt onder dringend eigen gebruik onder andere renovatie die niet mogelijk is zonder de huurovereenkomst te beëindigen. Onder dringend eigen gebruik wordt niet verkoop van de woning begrepen. Wel kan van dringend eigen gebruik sprake zijn bij een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat de renovatie dringend noodzakelijk is en niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Wanneer de rechter van oordeel is dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten, dan zal de rechter bij de beoordeling van de vraag of van de verhuurder niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst na renovatie wordt voortgezet een belangenafweging maken tussen verhuurder en huurder en daarbij alle omstandigheden van het geval betrekken. Het voornemen om de woning na renovatie te verkopen kan zo’n omstandigheid zijn.

Vraag 5

Acht u een huurverhoging van wel 100% acceptabel voor de huurders? Zo ja, waarom? Zo nee, welke stappen gaat u ondernemen om dit te voorkomen?

Bij doorlopende huurovereenkomsten is de huurverhoging wegens verbetering een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie. Deze huurverhoging wegens woningverbetering kan naast de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd worden en voor de huurverhoging wegens woningverbetering gelden niet de maximale huurverhogingspercentages die voor de jaarlijkse huurverhoging gelden. De verhoogde huurprijs kan daarbij niet de maximale huurprijs van de woning na renovatie overschrijden.
Of een huurverhoging van 100% na renovatie redelijk is, hangt af van de nu geldende huurprijs, de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie en de maximale huurprijs van de woning na renovatie. In gevallen waarin de huurprijs voor renovatie erg laag ligt (de laagste huurprijs van de te renoveren woningen is € 76,32 per maand, zie antwoord op vraag 7) kan de huurverhoging wegens renovatie een forse huurverhoging, mogelijk zelfs een verdubbeling van de huur, betekenen als de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie daartoe leiden. Maar de huurprijs mag na renovatie zoals gezegd niet hoger worden dan de maximale huurprijs van de woning na renovatie.
Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming kunnen bereiken over de huurprijs na renovatie, kan ieder van hen binnen drie maanden na gereedkomen van de renovatiewerkzaamheden een uitspraak van de Huurcommissie verzoeken over de huurverhoging.
Bij huurbeëindiging wegens renovatie is er na de renovatie sprake van een huurdersmutatie en een nieuwe huurovereenkomst. De verhuurder kan daarbij – net als bij andere nieuwe verhuringen – een huurprijs naar eigen inzicht toepassen, mits die huurprijs binnen de regels van de huurprijsregelgeving past. De nieuwe huurder kan de nieuwe huurprijs binnen de eerste zes maanden van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie, ook in geval van een geliberaliseerd huurcontract.
Ymere heeft in een gesprek met de gemeente Amsterdam laten weten dat Ymere bereid is tot huurgewenning voor huurders waarmee de huurders geleidelijk toegroeien naar het uiteindelijke huurniveau van de nieuwe woning en wordt voorkomen dat deze huurders van het ene op het andere moment te maken krijgen met grote huurstijgingen2. Huurgewenning is geen wettelijk instrument, Ymere is vrijwillig bereid om de huurder de eerste jaren niet de gehele nieuwe huurprijs te laten betalen.

Vraag 6

Is de geciteerde huurder in het artikel, die een maandelijkse huur betaalt van 600 euro en ZZP’er is met wisselende inkomsten, naar uw mening een «scheefwoner»? Zo ja, waarom? Wat is uw definitie van een scheefwoner? Wat is uw definitie van een «rechtwoner»?

Het is niet bekend tussen welke jaarinkomens het inkomen van de betreffende ZZP’er wisselt. Het maakt nogal uit of het inkomen wisselt tussen bijvoorbeeld € 15.000 en € 70.000 of tussen bijvoorbeeld € 50.000 en 80.000. In beide gevallen is sprake van wisselend jaarinkomen. In het eerste geval behoort de ZZP’er wisselend wel en niet tot de doelgroep van betaalbare huurwoningen van woningcorporaties (prijspeil 2014: inkomens tot € 34.678), in het tweede geval hoort de ZZP’er steeds niet tot de doelgroep van betaalbare huurwoningen van woningcorporaties.

Vraag 7

Kunt u een nadere specificatie geven van de thans geldende huurprijzen en huur- en woonquotes van de betreffende 180 huurwoningen en de huurprijzen en huur- en woonquotes, zoals Ymere ze wil hebben na renovatie, liberalisatie en verkoop van de huurwoningen?

Ymere heeft mij desgevraagd geïnformeerd dat de huidige huurprijzen van de betreffende 270 woningen (waarvan er 180 woningen na renovatie niet in de sociale huur terugkomen) lopen van € 76,32 tot € 630,83 per maand. De gemiddelde maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel voor deze woningen is op dit moment € 510 per maand.
Over de huurquotes heb ik geen gegevens. Verhuurders hebben bij (reeds lang) lopende huurovereenkomsten immers geen kennis van het actuele inkomen van de huurders.
Bij de toewijzing van nieuwe huurwoningen is Ymere voornemens de (dan) actuele inkomens van de huurders te betrekken. Ymere heeft aangegeven dat:
Verder heeft Ymere in een gesprek met de wethouder Bouwen en Wonen de volgende aanvullende toezeggingen gedaan3:

Vraag 8

Wat gaat u doen om te voorkomen dat Ymere de huren verhoogt na het onderhoud, terwijl renoveren en onderhoud een plicht is van de verhuurder waar mensen huur voor betalen, en gezien de stijging van de huuromzet van 449 miljoen in 2012 naar 477 miljoen euro in 2013?2

Verhuurders zijn verplicht om noodzakelijk onderhoud aan de woning te verrichten. Onderhoudswerkzaamheden worden uit de huurprijs bekostigd.
Verhuurders zijn echter, anders dan de vraagsteller veronderstelt, niet verplicht om de woning te renoveren. Onder renovatie wordt zowel gedeeltelijke vernieu-wing door verandering of toevoeging als sloop met vervangende nieuwbouw verstaan. Voor renovatie waarbij de huurovereenkomst doorloopt heeft de verhuurder ook toestemming van de huurder nodig (of bij complexgewijze renovatie zonder huurbeëindiging de toestemming van minimaal 70% van de huurders van het betreffende complex). Voor renovatiewerkzaamheden mag een verhuurder ook een redelijke huurverhoging vragen (zie antwoord op vraag 5).

Vraag 9

Bent u bereid om uw woonbeleid te herzien omdat zich steeds meer verontrustende en onwenselijke gevolgen voor huurders aftekenen? Graag een toelichting.

Mijn woonbeleid er primair op gericht dat de doorstroming in het gereguleerde huursegment wordt bevorderd, door onder andere de inkomensafhankelijke huurverhoging, zodat de betaalbare woningvoorraad beschikbaar komt en blijft voor de doelgroep. Daarin spelen ook lokale afwegingen een rol. Daarnaast kan verbetering van de energieprestatie bijdragen aan de betaalbaarheid van huurwoningen.
De renovatieplannen van Ymere stroken voor zo ver ik nu kan overzien met dit woonbeleid en Ymere neemt veel maatregelen om nadelige gevolgen voor de betreffende bewoners zoveel mogelijk te voorkomen of te matigen. Ik zie daarom geen reden om mijn woonbeleid te herzien.

Vraag 10

Zou u het acceptabel vinden wanneer als gevolg van uw huurdersonvriendelijke politiek, gezinnen die naar volle tevredenheid wonen in hun sociale huurwoning, zouden worden gedwongen hun huurwoning te verlaten, te verhuizen en hun kinderen van school te halen? Waar liggen voor u de grenzen en hoe vertaalt u dit naar beleid?

Zoals hiervoor aangegeven ziet Ymere in de onderhoudstoestand en kwaliteit van de woningen aanleiding te komen tot herstel van gebreken en renovatie. Verder heeft Ymere toegezegd dat alle huurders naar hun buurt kunnen terugkeren5.

Vraag 1

Bent u bekend met het ontwerp-bestemmingsplan voor de ontwikkeling van het KNSF-terrein in Muiden waarvoor de gemeenteraad van Muiden recentelijk heeft ingestemd met tervisielegging?

Ja, ik ben bekend met het ontwerp-bestemmingsplan «De Krijgsman», dat betrekking heeft op de ontwikkeling van het KNSF-terrein in de gemeente Muiden.

Vraag 2

Blijft de gemeente Muiden met de in het ontwerp-bestemmingsplan vastgestelde bouwhoogtes – 95% van de bebouwing mag zelfs tussen de 18,5 en 23 meter hoog worden – naar uw mening wel binnen de grenzen van de Wet ruimtelijke ordening (WRO) en voldoet dit ontwerp-bestemmingsplan volgens u aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening?

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het de verantwoordelijkheid van de gemeente om bestemmingsplannen vast te stellen ten behoeve van «een goede ruimtelijke ordening». Hier ligt geen Rijksverantwoordelijkheid. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet de gemeente voldoen aan relevante wet- en regelgeving en op basis van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een brede afweging maken van alle relevante feiten en betrokken belangen. Het ontwerp-bestemmingsplan «De Krijgsman» ligt in de periode 23 mei tot en met 23 juli 2014 ter visie. In deze periode kan een ieder bij de gemeenteraad een zienswijze indienen op het ontwerp-bestemmingsplan. Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld kan door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Afdeling beoordeelt hierbij of een bestemmingsplan aan de wet- en regelgeving voldoet en de gemeente de belangen in redelijkheid heeft afgewogen.

Vraag 3

Bent u van mening dat het niet aanvaardbaar is dat een gemeente flexibiliteit van bebouwingsmogelijkheden regelt door in een bestemmingsplan voor vrijwel alle bouwblokken extreme bouwhoogtes op te nemen? Bent u van mening dat andere functies en/of belangen van derden hiermee in de knel (kunnen) komen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is de keuze voor deze bouwhoogte ingegeven door de wens om het project financieel haalbaar te maken? Zo ja, bent u van mening dat dergelijke extreme bouwkeuzes nooit het gevolg mogen zijn van de wens om een project exploitabel te maken? Bent u van mening dat het creëren van een maatschappelijk gewenst en prettig woonklimaat leidend moet zijn?

Zoals aangegeven moet de gemeente Muiden conform de Awb een brede afweging maken van alle relevante feiten en betrokken belangen. Daarbij zullen ook financiële overwegingen worden betrokken. De Afdeling beoordeelt of de gemeente alle belangen in redelijkheid heeft afgewogen.

Vraag 5

Worden de eerder gemaakte afspraken over natuurbehoud en natuurontwikkeling wel gehandhaafd in het ontwerp-bestemmingsplan? Klopt het dat het Kruitbos grotendeels verloren gaat?

De gemeente Muiden heeft bij navraag te kennen gegeven dat deze afspraken worden gehandhaafd in het ontwerp-bestemmingsplan. In het ontwerp-bestemmingsplan wordt door de gemeente aangegeven welke delen van het Kruitbos gehandhaafd blijven en door de gemeente in beheer worden genomen.

Vraag 6

Klopt het dat in het ontwerp-bestemmingsplan de passage «behoud natuur- en cultuurwaarden» is vervangen door «behoud beplantingsbeeld»? Zo ja, wat zijn de inhoudelijke gevolgen van deze wijziging en waarom heeft deze wijziging plaatsgevonden?

In het ontwerp-bestemmingsplan heeft de gemeente Muiden gekozen voor de term «behoud beplantingsbeeld». De gemeente heeft bij navraag aangegeven dat deze term beantwoordt aan de uitgangspunten van het door de gemeente vastgestelde ambitiedocument voor het gebied. Nu het ontwerp-bestemmingsplan ter visie ligt, kan een ieder bij de gemeenteraad hierover een zienswijze indienen.

Vraag 7

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de schadeclaim van € 376 miljoen van KNSF Vastgoed?

Aangezien het hier gaat om een zaak tussen de gemeente Muiden en KNSF Vastgoed is voor de beantwoording van deze vraag input gevraagd van de gemeente Muiden. De gemeente geeft aan dat de schadeclaim van KNSF Vastgoed en de gemeentelijke schadeclaim zijn bevroren tot het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Ook de daaraan verbonden gerechtelijke procedures zijn gestaakt. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan zijn beide schadeclaims van tafel. In een tussen partijen gesloten overeenkomst is als uiterste termijn voor het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan 31 januari 2015 of zo veel eerder als mogelijk vastgelegd.

Vraag 8

Wat zijn de implicaties voor de keuze voor de bouwhoogtes op het luchthaveninpassingsbesluit – in het bijzonder met betrekking tot de aanvliegroutes – voor Schiphol?

Vanuit het luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) gelden er voor het gebied geen hoogterestricties. De westrand van het gebied ligt op ruim 16 kilometer van de dichtstbijzijnde baan van Schiphol en bevindt zich zowel buiten het vigerende beperkingengebied van het LIB, als het voorgenomen beperkingengebied met aanvullende hoogtebeperkingen voor de bescherming van de vliegpaden en de bescherming van de werking van apparatuur van de Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL).

Vraag 9

Is er bij het ontwerp-bestemmingsplan rekening gehouden met het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat in relatie tot de geluidsoverlast die de aanvliegroutes van Schiphol veroorzaken? Hoe denkt u te voorkomen dat de Raad van State – na vernietiging van een deel van het bestemmingsplan Badhoevedorp-Lijnden Oost in de gemeente Haarlemmermeer – wederom een streep zet door een bestemmingplan voor een woningbouwproject in de omgeving van Schiphol?

De gemeente Muiden zal in de afweging voor het bouwen van woningen in het gebied rekening moeten houden met de mogelijke negatieve invloed van vliegtuiggeluid op het woon- en leefklimaat. In de uitspraak over het bestemmingsplan Badhoevedorp-Lijnden Oost oordeelde de Afdeling dat de gemeente Haarlemmermeer onvoldoende heeft onderbouwd dat bij de woningbouwlocatie Schuilhoeve «een aanvaardbaar woon- en leefklimaat» kan worden gerealiseerd. Door deze uitspraak zijn gemeenten, waar onder de gemeente Muiden, erop gewezen dit aspect transparant en goed in hun afweging te betrekken.

Vraag 10

Wat zijn de implicaties van de keuze voor deze bouwhoogte voor het naastgelegen Unesco Werelderfgoedgebied «Stelling van Amsterdam»?

In het gebied is ruimte voor ontwikkelingen, mits deze de uitzonderlijke universele waarde van de Stelling van Amsterdam behouden of versterken. De gemeente Muiden staat voor de opgave de instandhoudingsopgave te betrekken bij de definitieve planontwikkeling en vergunningverlening.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «gaslek in honderdduizenden woningen»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt de in het bericht geschetste omvang van het probleem? Klopt het dat netbeheerders dagelijks bij woningen de gaskraan dichtdraaien en daarmee de levering van gas stoppen omdat de situatie te gevaarlijk is?

Sinds 2012 worden door netbeheerders slimme meters aangeboden aan kleinverbruikers van gas en elektriciteit. Bij de installatie van slimme gasmeters moet de gastoevoer tijdelijk worden afgesloten. Uit veiligheidsoverwegingen wordt tijdens de installatie van de meter de gasdruk getest. Daarbij wordt in sommige gevallen vastgesteld dat er lekkages zitten in de gasleidingen in de woning. Volgens Netbeheer Nederland, de brancheorganisatie van netbeheerders, gaat het vaak om oudere woningen en betreft het landelijk gezien uitzonderingen.
Uit het artikel in het Algemeen Dagblad blijkt dat de aanname dat de gasleiding naar schatting in honderdduizenden woningen lekt, is gebaseerd op een schatting van een installateur uit Oud-Beijerland. Deze installateur taxeert in het artikel dat bij 5% van de huizen een lek zit. Netbeheer Nederland kan desgevraagd deze cijfers niet bevestigen.

Vraag 3

Klopt het dat het in sommige gevallen gaat om relatief grote lekkages in de gasleidingen, waardoor explosiegevaar aanwezig is?

Hier is geen informatie over beschikbaar. Gebouweigenaren zijn zelf verantwoordelijk dat de gasleidingen in hun woning(en) voldoen aan het Bouwbesluit 2012. In het algemeen is er geen aanleiding om te twijfelen aan de gasdichtheid van de gasleidingen. Wanneer die twijfel er wel is (bijvoorbeeld bij oude woningen, oude afgekoppelde leidingen en oude toestelaansluitingen) ligt het in de rede dat de gebouweigenaar zelf actie neemt en de gasdichtheid laat onderzoeken, bijvoorbeeld in het kader van de periodieke keuring van de CV-installatie. Bovendien wordt gas geodoriseerd waardoor consumenten een lekkage zelf tijdig kunnen opmerken en gevaarlijke situaties kunnen worden voorkomen.

Vraag 4

Is het mogelijk dat deze lekkages al vele jaren bestaan en er daarmee al lange tijd gevaarlijke situaties bestaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Klopt het dat er jaarlijks twee doden vallen door gasexplosies? Beschikt u over gegevens over het aantal ernstig gewonden als gevolg van gasexplosies?

Netbeheer Nederland laat jaarlijks onderzoek uitvoeren naar aardgasongevallen in woningen en gebouwen. Hieruit blijkt dat de afgelopen 5 jaren geen doden zijn gevallen door niet-opzettelijke gasexplosies. Er zijn jaarlijks gemiddeld 4 aardgasexplosies in woningen en gebouwen waarbij gemiddeld 2 ernstige gewonden vallen. Deels zijn de explosies het gevolg van defecten aan de inpandige gasleiding.
Naast aardgas wordt in Nederland door consumenten beperkt propaangas toegepast, vooral op plaatsen waar geen aardgasleiding ligt. Hierover zijn geen jaarlijkse ongevalgegevens bekend. Wel is een propaangasexplosie bekend in 2013 in een woonhuis in Didam waar 2 dodelijke slachtoffers zijn gevallen.

Vraag 6

Heeft u inzicht in de relatie tussen gasexplosies en de lekkages in gasleidingen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Bent u van mening dat het noodzakelijk is dat er actie wordt ondernomen om lekkende gasleidingen gericht op te sporen en te repareren? Zo ja, op welke wijze kan dit dan naar uw mening binnen redelijke termijn tot stand komen? Zo nee, waarom niet?

Het aantal gasexplosies in woningen en gebouwen is beperkt, zoals blijkt uit het antwoord op de vragen 5 en 6. Naar onze mening is er daarom geen reden om vanuit de rijksoverheid grootschalige acties in gang te zetten om lekke gasleidingen in woningen en gebouwen op te sporen. De vereisten uit het Bouwbesluit 2012 zijn duidelijk. Zoals hierboven is aangegeven zijn gebouweigenaren zelf verantwoordelijk dat de gasleidingen in hun woning(en) voldoen aan het Bouwbesluit 2012 en moeten gebouweigenaren bij twijfel zelf actie nemen om de gasdichtheid te onderzoeken. Zie verder ook het antwoord op vraag 11.

Vraag 8

Welke acties denkt u op korte termijn te nemen om direct gevaar van gasexplosies door lekkages in gasleidingen te voorkomen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Is de veronderstelling juist dat er door (grote, maar ook kleine) lekkages in gasleidingen veel aardgas verloren gaat? Heeft u inzicht in hoeveel aardgas jaarlijks verloren gaat door lekkages in gasleidingen? Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te doen?

Er is geen informatie waaruit blijkt dat er veel aardgas verloren gaat door lekkages aan de gasleidingen in woningen. Omdat er bij gaslekken vooral sprake is van kleine lekkages, is de algemene indruk dat de hoeveelheid gas die weglekt marginaal is ten opzichte van het aardgasverbruik in een woning voor verwarming en warm water. Het doen van onderzoek hiernaar door de rijksoverheid ligt niet in de rede.

Vraag 10

Klopt het dat sinds de privatisering van de gemeentelijke gasbedrijven in de jaren '90 de kwaliteit van gasleidingen niet meer periodiek wordt gecontroleerd?

Medio jaren negentig zijn gasbedrijven gestopt met het periodiek keuren van gasleidingen in woningen. Een belangrijke overweging was dat de periodieke controles stamden uit de tijd dat er koolmonoxide in het gedistribueerde gas zat. In het midden van de jaren negentig was dit al jaren niet meer het geval. Sinds die tijd zijn gebouweigenaren, zoals gemeld in het antwoord op de vragen 7 en 8 zelf verantwoordelijk dat de gasleidingen voldoen aan het Bouwbesluit 2012. De gemeente heeft hierbij een toezicht- en handhavingstaak op grond van de Woningwet. Iedere gemeente kan de mate en wijze waarop zij toezicht houdt zelf bepalen. Uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) vloeit voort dat iedere gemeente een handhavingsbeleid moet vaststellen en dat beleid ook moet uitwerken in een uitvoeringsprogramma. Hierover wordt verantwoording aan de gemeenteraad afgelegd. Het interbestuurlijk toezicht op gemeenten is sinds 2012 belegd bij de provincies.
Voor zover bekend wordt het toezicht op de gasleidingen in bestaande woningen, door alle gemeenten beperkt uitgevoerd en worden door geen enkele gemeente periodieke controles uitgevoerd zoals vroeger door de gasbedrijven. Gemeenten beperken zich veelal tot de afhandeling van externe klachten/signalen over gasinstallaties. In de grote steden wordt de kwaliteit van de gasleidingen wel vaak mee genomen in het bredere toezicht op specifieke aandachtswoningen en -gebieden.

Vraag 11

Wat vindt u van het voorstel om een periodieke APK-keuring voor gasleidingen in te voeren?

Een algemene APK-keuring voor woninginstallaties leidt tot een ongewenste lastenverzwaring voor gebouweigenaren. We willen u hiervoor verwijzen naar de brief Wijziging van de Woningwet in verband met het versterken van het handhavingsinstrumentarium (Kamerstukken II 2013/2014, 33 798 nr.6) van 27 januari 2014 waarin antwoord wordt gegeven op vragen over een APK voor woninginstallaties in relatie tot de wijziging van artikel 1a (zorgplichtartikel) van de Woningwet.
Het nieuwe derde lid van artikel 1a maakt het mogelijk dat per ministeriële regeling bepaalde categorieën bouwwerken worden aangewezen waarvan voldoende vaststaat dat deze een gevaar voor de gezondheid of veiligheid kunnen opleveren en waarbij de eigenaar onderzoek moet laten uitvoeren. Het is denkbaar bepaalde categorieën woningen, waarvan voldoende vaststaat dat hierin installaties aanwezig zijn die een gevaar opleveren, op te nemen in de bedoelde ministeriële regeling. Zoals in de brief is aangegeven, zal in overleg met gemeenten, woningeigenaren en deskundigen worden verkend of deze categorieën woningen duidelijk zijn te onderscheiden en of het opnemen hiervan in de ministeriële regeling zal leiden tot een vermindering van de incidenten. De Minister voor Wonen en Rijksdienst zal het initiatief nemen voor deze verkenning en zal in 2015 de Tweede Kamer nader informeren over de resultaten hiervan.

Vraag 12

Wat is het draagvlak bij partijen als Netbeheer Nederland en Uneto-VNI (de brancheorganisatie van installateurs) voor een verplichte keuring?

Uneto-VNI is een pleitbezorger van een verplichte APK-keuring van woninginstallaties. Netbeheer Nederland wijst er op dat netbeheerders niet verantwoordelijk zijn voor de binnenhuisinstallatie en heeft daarom geen uitgesproken opvatting over de wenselijkheid van een verplichte keuring.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel over het tekort aan woningen voor ex-asielzoekers?1

Ja.

Vraag 2

Hoe zijn de huidige regels omtrent de huisvesting van ex-asielzoekers met een verblijfsstatus en een partner met een zelfstandige woonruimte? Mogen zij bij hen intrekken en vanaf wanneer?

Er zijn geen belemmeringen voor een vergunninghouder (een asielzoeker die een verblijfsvergunning op grond van de Vreemdelingenwet heeft ontvangen) om, nadat hij of zij een verblijfsdocument heeft ontvangen, bij een al gehuisveste partner te gaan wonen. Zodra de vergunninghouder aangeeft bij de partner te willen wonen, wordt deze hierin gefaciliteerd. In uw voorstel zie ik dan ook geen oplossing voor de in het artikel vermelde tekort aan woningen voor de huisvesting van vergunninghouders.

Vraag 3

Zou een deel van het huisvestingsprobleem mogelijk weggenomen kunnen worden door deze regeling aan te passen en toe te staan dat ex-asielzoekers met een partner – indien zij dit beiden willen – direct na het verkrijgen van een verblijfsstatus bij de partner mogen intrekken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Ziet u mogelijke voordelen van dit voorstel? Zo ja, welke? Zo nee, welke nadelen kleven er volgens u dan aan?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Indien u vertrouwen heeft in een dergelijke maatregel overweegt u dan deze in te voeren en zo ja, wanneer?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Is het u bekend, dat woningcorporatie WoningNet Holland Rijnland sinds 1 mei 2014 alle informatie uitsluitend per e-mail laat verlopen?1

Ja, dit is mij bekend

Vraag 2

Is een woningcorporatie gerechtigd de inschrijving te laten vervallen van woningzoekenden die niet over een e-mailadres beschikken?

Corporaties zijn op grond van de regelgeving niet verplicht om op een bepaalde wijze met hun huurders en woningzoekenden te communiceren. Hieronder valt ook de wijze van inschrijven als woningzoekende. Het is in het belang van corporaties, dat zij hun communicatie op een zo’n transparant en toegankelijk mogelijke wijze inrichten.
De vereniging Holland Rijnland Wonen (bestaande uit 19 corporaties in 15 gemeenten) is verantwoordelijk voor de uitvoering van de regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2013, welke afspraken in een convenant zijn vastgelegd en waarbij gekozen is voor digitale uitvoering via WoningNet Holland Rijnland. Op grond van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland dient de woningzoekende zijn inschrijving jaarlijks te verlengen bij gebreke waarvan zijn inschrijving vervalt. De corporaties hebben alle woningzoekenden (dus ook degenen die al ingeschreven zijn) per brief verzocht zich bij WoningNet Holland Rijnland digitaal in te schrijven.
Woningzoekenden die niet beschikken over een computer kunnen op de kantoren van de corporaties worden ondersteund bij hun inschrijving. Op basis van de informatie van de woningcorporaties kunnen woningzoekenden zonder mailadres ook via familie of vrienden een inschrijving doen. Tenslotte is een vangnet gecreëerd voor woningzoekenden die bijvoorbeeld voor langere tijd elders verblijven en niet in de gelegenheid zijn om zich nu op de website WoningnetHollandRijnland.nl in te schrijven, zodat hun inschrijvingsduur behouden blijft. Hiermee wordt voorkomen dat woningzoekenden die niet over een mailadres beschikken zich niet meer zouden kunnen inschrijven.

Vraag 3

Hoe verhoudt het beleid van woningcorporatie WoningNet Holland Rijnland zich tot het overheidsbeleid inzake digitale dienstverlening? Op welke wijze wordt invulling gegeven aan het uitgangspunt «aandacht voor die mensen die (nog) minder digivaardig zijn»?

Digitalisering van dienstverlening strookt met het overheidsbeleid. Doelstelling van het regeerakkoord is dat mensen in 2017 digitaal zaken kunnen doen met de overheid. De wens in de maatschappij om digitale diensten af te kunnen nemen is groot.
Steeds minder mensen willen langs de klassieke communicatiekanalen diensten afnemen. Uit onderzoek van het TNS Nipo uit 2013 dat de Nationale ombudsman heeft laten uitvoeren, blijkt dat slechts 4% van de respondenten nog per brief wil communiceren met de overheid. Daarbij neemt de voorkeur voor baliecontacten af van 36% tot 31%.
Voor mensen die minder digivaardig zijn adviseert WoningNet Holland Rijnland via haar berichtgeving mensen zonder computer of e-mailadres om hulp te vragen van familie of vrienden. Is dat niet mogelijk, dan kunnen zij langs gaan bij een corporatie in hun woonplaats. Die helpt dan bij het inloggen en zoeken van woningen.
Dit advies en de wijze van ondersteuning kan adequaat zijn voor de mensen die niet digitaal vaardig zijn. De corporatie is zelf verantwoordelijk voor hun dienstverlening en de wijze waarop zij ondersteuning bieden aan mensen die moeite hebben met het digitale kanaal. Hebben mensen klachten over de woonruimteverdeling, dan kunnen zij terecht bij de regionale klachtcommissies voor woonruimteverdeling.

Vraag 4

Deelt u de mening, dat er voor degene die verplicht wordt een computer aan te schaffen of ten minste een computercursus te volgen geen sprake is van «aanzienlijk minder administratieve lasten voor burgers», zoals een van de doelstellingen van het regeringsbeleid is?

Administratieve lasten zijn de kosten in tijd en geld voor het voldoen aan verplichtingen die een overheid oplegt. Dat is in dezen niet het geval.
Digitalisering kan een bijdrage leveren aan vermindering van administratieve lasten en doet dat ook in het grotere geheel van toegenomen email verkeer, minder postzegels, minder tijd met het lopen naar de brievenbus. Voor mensen die niet kunnen heeft de woningcorporatie een vangnet en niet de verplichting van cursus of aanschaf computer.
Digitaal zakendoen kan een aanzienlijke besparing opleveren aan zowel de kant van de burger als van het bedrijf.

Vraag 5

Welke maatregelen neemt u om ervoor te zorgen, dat digitale dienstverlening wordt verbeterd, terwijl de toegankelijkheid van dienstverlening gegarandeerd blijft voor mensen die (nog) minder digivaardig zijn?

Voor de antwoorden hierop verwijs ik graag naar de kabinetsreactie naar aanleiding van het rapport «De burger gaat digitaal» van de Nationale ombudsman die de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op 28 februari jongstleden aan de Vaste Commissie voor Binnenlandse Zaken heb gestuurd (bijlage bij TK 26 643, nr. 306).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitspraak van de Raad van State over de status van woonboten?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u toelichten wat de gevolgen zijn van deze uitspraak waarin de Raad van State een boot als bouwwerk definieert met als primaire argument dat «een boot ter plaatse functioneert als bouwwerk»?

Door een boot als bouwwerk aan te merken is het bouwen of verbouwen daarvan omgevingsvergunningplichtig. In dat verband moet voldaan worden aan de bouwregels van een bestemmingsplan en redelijke eisen van welstand. Tegelijkertijd moet voldaan worden aan de regels voor bouwkwaliteit uit het Bouwbesluit 2012. Het gevolg van de uitspraak is verder dat lokale regels met betrekking tot (bouw)technische kwaliteit van (woon)boten en lokale vergunningenstelsels voor het afmeren van een (woon)boten, voor zover deze als bouwwerk zijn aan te merken, niet langer gelden. Een consequentie is ook dat formeel veel bestaande woonboten en andere drijvende bouwwerken als illegaal bouwwerk moeten worden aangemerkt. Legalisatie daarvan binnen het door de uitspraak van toepassing geworden wettelijk kader is in de regel niet mogelijk, bijvoorbeeld omdat de woonboot niet voldoet aan de technische voorschriften die op grond van het Bouwbesluit 2012 voor bouwwerken gelden.

Vraag 3

Deelt u de constatering dat de Raad van State in haar uitspraken door de jaren heen meer gewicht geeft aan het criterium «ter plaatse functioneren», waardoor nu een woonboot standaard als bouwwerk wordt geclassificeerd? Ziet u aanleiding om in wet- en regelgeving deze categorie drijvende bouwwerken nader te definiëren om zodoende recht te doen aan de bijzondere bouwkundige eigenschappen ervan?2

Ja, ik deel deze constatering. Mede naar aanleiding van een brief van het gemeentebestuur van Amsterdam van 2 juni 2014, waarin om wetswijziging wordt gevraagd, ben ik momenteel samen met de Minister van Infrastructuur en Milieu in overleg met betrokken partijen (VNG, een aantal betrokken gemeenten en de Landelijke Woonboten Organisatie LWO) om te bezien op welke wijze wet- en regelgeving dient te worden aangepast naar aanleiding van deze uitspraak. Mijn vertrekpunt daarbij is het door de gemeente Amsterdam gedane voorstel om bestaande drijvende objecten via overgangsrecht in stand te houden zonder omgevingsvergunning en zonder eisen vanuit het Bouwbesluit, drijvende objecten die van origine boten zijn maar in de loop van de tijd een andere functie hebben gekregen niet te beschouwen als bouwwerken, en voor de nieuw te bouwen watervilla’s, woonarken en scharken in het Bouwbesluit 2012 een aantal specifieke voorschriften op te nemen. Ik verwacht het voorstel voor de daarvoor benodigde wetswijziging eind 2014 naar de Tweede Kamer te sturen.

Vraag 4

Kunt u aangeven in hoeverre de verordeningen voor woonboten op basis van artikel 149 Woningwet niet meer geldig zijn, omgevingsvergunningen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht benodigd zijn voor gebruik en (ver)bouw en kunt u toelichten welke gevolgen dit heeft voor bestemmingsplannen en daarmee voor gemeenten en verpachters van woonbootpercelen?

Uit de uitspraak van de Raad van State volgt dat een drijvend object met een plaatsgebonden karakter (zoals een woonboot, woonschip of een schark) als bouwwerk dient te worden aangemerkt. Daarmee geldt dat voor het «bouwen» (in casu het innemen van een vaste ligplaats) of verbouwen een omgevingsvergunning nodig is. De aanvraag van zo’n vergunning wordt getoetst aan het Bouwbesluit 2012, het bestemmingsplan en redelijke eisen van welstand uit de gemeentelijke welstandsnota. Veel gemeenten hebben de ruimtelijke aspecten voor het afmeren van boten aanvullend op het bestemmingsplan gereguleerd in aparte verordeningen met vergunningenstelsels. Die verordeningen bevatten veelal ook regels met betrekking tot technische en woonkwaliteit alsmede voor redelijke eisen van welstand. Nu als gevolg van de uitspraak van de Raad van State hogere wetgeving hierop van toepassing is, zullen deze verordeningen onverbindend moeten worden geacht. De lokale regelgeving met een ruimtelijk motief zal opgenomen moeten worden in het bestemmingsplan en de welstandsnota. Om die reden zal de genoemde uitspraak voor veel gemeenten moeten leiden tot een aanpassing van bestemmingsplannen en de welstandsnota. Dit vermindert op zichzelf de lokale versnippering in regels omtrent het innemen van ligplaatsen van drijvende objecten. Voor woonbooteigenaren en verpachters van woonbootpercelen kan de uitspraak van de Raad van State betekenen dat zij financiële verplichtingen zijn aangegaan waarbij de juridische basis en zekerheid, noodzakelijk voor hypotheken en andere financiering, zijn weggevallen. Het in het antwoord op vraag 3 genoemde wetsvoorstel zal voorzien in overgangsrecht waarmee die juridische basis voor bestaande objecten wordt hersteld, zodat dit probleem slechts tijdelijk van aard is.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «rammelend systeem huurcommissie leidt tot onzekerheid over huurprijs»?1

Ja.

Vraag 2

Waardoor konden zoveel fouten in de rekenmethodes van de huurcommissie voor de maximale huurprijs ontstaan?

De vraag gaat er ten onrechte vanuit dat de huurcommissie in zijn algemeenheid rekenmethodes met fouten hanteert.
Het aan de orde zijnde bericht betreft uitsluitend de zogenaamde huurprijschecks; een voorlichtingsinstrument op de website van de huurcommissie. Doel van deze huurprijschecks is om huurders en verhuurders een hulpmiddel aan te reiken zodat zij kunnen inschatten of zij een redelijke kans maken in een huurcommissieprocedure.
Bij het vormgeven van een dergelijk instrument is het steeds laveren tussen enerzijds eenvoudig gebruik en anderzijds exactheid.
Het eenvoudig gebruik dient ervoor om de huurder en verhuurder in staat te stellen om zelf punten voor verschillende onderdelen te kunnen invullen met vermijding van veel details. De exactheid dient ter ondersteuning van de juiste verwachtingen bij huurders en verhuurders inzake de uitkomst van een huurcommissieprocedure.
Het gevolg van dit laveren is, dat de huurprijscheck in specifieke situaties tot een andere puntenaantal kan leiden dan de uiteindelijke puntenbepaling van de huurcommissie zelf.
De huurprijscheck toont om deze reden dan ook bij de start de tekst:
«Let op: Het puntensysteem is vastgelegd in wet- en regelgeving. Met deze Huurprijscheck kunt u het puntentotaal van een woning zo goed mogelijk berekenen. Maar door meetfouten of interpretatieverschillen kan de uitkomst afwijken van een puntentelling die is opgesteld door een onderzoeker van de Huurcommissie. U kunt aan de uitkomst dan ook geen rechten ontlenen.»

Vraag 3

Sinds wanneer bent u ervan op de hoogte dat er fouten in de rekenmethodes van de huurcommissie zitten en welke acties heeft u hier sindsdien op genomen?

Eind 2012 werd het departement benaderd door een particuliere partij dat er fouten waren in de huurprijschecks van de huurcommissie en dat er mogelijkheden waren deze huurprijschecks te verbeteren. Deze partij bood daarbij een eigen model aan en zijn expertise. Gegeven de eigen verantwoordelijkheid van de huurcommissie is deze partij daarop geadviseerd zich tot de huurcommissie te wenden.
Eind 2013 bereikte mij vervolgens signalen van deze partij, inhoudende dat zijn contact met de huurcommissie niet had geleid tot aanpassingen in de huurprijschecks van de huurcommissie. Ik heb mij daarop laten informeren en vernam toen dat de huurcommissie reeds was gestart met het vernieuwen van de huurprijschecks. Daarbij gaf de huurcommissie aan dat deze vernieuwing werd uitgevoerd in afstemming met twee vertegenwoordigers van huurders en verhuurders, namelijk de Woonbond en Vastgoedbelang om te borgen dat de juiste mix wordt gevonden tussen eenvoud in gebruik en exactheid van de uitkomst. Voorts gaf de huurcommissie eind 2013 aan dat door de samenloop met nieuwe wetgeving de bestaande huurprijschecks van de website waren gehaald en de huurcommissie alternatieve instrumenten had aangeboden voor de puntentelling.
Daarnaast waren er voor huurders en verhuurders andere vergelijkbare mogelijkheden aanwezig via de site van de Nederlandse Woonbond en de site van Vastgoed Belang. Mijn conclusie was dan ook, dat er voldoende middelen aanwezig waren en zijn voor huurders en verhuurders om in te schatten of zij een redelijke kans maken in een huurcommissieprocedure.

Vraag 4

Welke gevolgen hebben deze fouten voor de potentiële beleggingen van buitenlandse investeerders op de Nederlandse woningmarkt?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 betreft het bericht een voorlichtingsmiddel van de huurcommissie om huurder en verhuurder een indicatie te geven over de mogelijke uitkomst van een procedure bij de huurcommissie.
Het ligt voor de hand dat aan dit voorlichtingsmiddel geen beslissende invloed kan worden toegeschreven op investeringsbeslissingen van buitenlandse investeerders op de Nederlandse woningmarkt.

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel huurders zijn gedupeerd door een verkeerde inschatting van de maximale huur?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2, gaat het bij de zogenaamde huurprijschecks om een voorlichtingsinstrument. Huurders kunnen daardoor uitsluitend zijn gedupeerd door een verkeerde inschatting van de maximale huur indien zij door de huurprijscheck verkeerde beslissingen hebben genomen over de mogelijke kansen in een huurcommissieprocedure.
Of en in hoeveel gevallen dit aan de orde zou kunnen zijn is niet bekend.
Daar waar de huurcommissie ten behoeve van het beslechten van een geschil het puntenaantal heeft bepaald, heeft de huurcommissie dat aantal bepaald op basis van een eigen onderzoek in de woning. Dat puntenaantal is dan ook niet bepaald door de huurprijscheck zodat huurders daardoor niet zijn gedupeerd.

Vraag 6

Op welke manier zijn huurders, die op de site van de huurcommissie hun maximale huur wilden berekenen, gewaarschuwd dat de berekeningen op de site kunnen afwijken van de werkelijke maximale huur?

Op de website van de huurcommissie werd en wordt aangegeven: «Huurprijscheck en puntentelling.
Via de Huurprijscheck krijgt u een schatting van het puntenaantal en daarmee de maximale huurprijs van uw woning.»
Daarnaast toont de huurprijscheck bij de start de tekst:
«Let op: Het puntensysteem is vastgelegd in wet- en regelgeving. Met deze Huurprijscheck kunt u het puntentotaal van een woning zo goed mogelijk berekenen. Maar door meetfouten of interpretatieverschillen kan de uitkomst afwijken van een puntentelling die is opgesteld door een onderzoeker van de Huurcommissie. U kunt aan de uitkomst dan ook geen rechten ontlenen.»

Vraag 7

Wanneer zullen de fouten in de huurprijscheck naar verwachting zijn opgelost?

Sinds december 2013 staan de oude huurprijschecks niet meer op de website van de huurcommissie. Sinds enige tijd staat de vernieuwde huurprijscheck onzelfstandige woonruimte op de website van de huurcommissie. Rond de zomer dit jaar zal de vernieuwde huurprijscheck zelfstandige woonruimte op de website van de huurcommissie worden geplaatst. Dit instrument bevindt zich momenteel in de testfase.

Vraag 8

Bent u al met de huurcommissie in overleg over de ontwikkeling van nieuwe rekenmethodes voor de maximale huur, waarbij de de WOZ-waarde onderdeel is van het woningwaarderingsstelsel?

Ja. Met de huurcommissie vindt regelmatig overleg plaats over mogelijke wijzigingen in het huurbeleid. In dat kader is de huurcommissie dan ook geïnformeerd over de voorgenomen wijziging van het woningwaarderingsstelsel en het overleg daarover met de Tweede Kamer.

Vraag 1

Kent u het bericht dat het Woonakkoord arme ouderen uit bejaardenflats houdt?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u de Kamer een overzicht doen toekomen hoeveel intramurale zorgaanbieders vastgoed huren, en hoeveel zorgaanbieders vastgoed in bezit hebben? Zo nee, waarom niet?

Er zijn op dit moment AWBZ-breed ongeveer 250.000 plekken die intramuraal worden bekostigd. Als het specifiek gaat om de sector verpleging en verzorging gaat het om ongeveer 150.000 plekken, waarvan ongeveer de helft in verzorgingshuizen en de helft in verpleeghuizen. Er is geen overzicht van de hoeveelheid zorgvastgoed die in bezit is van zorgaanbieders en het deel dat wordt gehuurd. Zorginstellingen nemen zelf hun huisvestingsbeslissingen en voor de bekostiging maakt het geen verschil uit of zij het vastgoed huren of in eigendom hebben.

Vraag 3

Hoeveel kamers in verzorgingshuizen staan op dit moment leeg, en kunnen in principe worden verhuurd? Hoeveel kamers in verzorgingshuizen worden niet verhuurd vanwege de verhuurderheffing?

Er wordt niet landelijk bijgehouden of kamers leeg staan en verhuurd kunnen worden. In de AWBZ wordt uitsluitend geregistreerd aan hoeveel personen een vergoeding voor intramuraal verblijf wordt verstrekt.

Vraag 4

Welk aandeel van de totale opbrengst aan verhuurderheffing wordt opgebracht door verzorgingshuizen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit de op basis van de aangiften voor de verhuurheffing beschikbare gegevens is niet eenduidig af te leiden of het gaat om een woning in een (voormalig) verzorgingshuis.

Vraag 5

Klopt het dat eigenaren van verzorgingshuizen, omgerekend per kamer, anderhalve maand huur per jaar moeten betalen aan verhuurderheffing? Als deze berekening wordt doorgetrokken, hoeveel betaalt een huurder in een verzorgingshuis gemiddeld per maand aan verhuurderheffing? Kunt u uw antwoord toelichten?

De hoogte van de verhuurderheffing per woning hangt af van de WOZ-waarde van de betreffende woning. De omvang in relatie tot de verschuldigde huur hangt verder af van de hoogte van de huur. In de memorie van toelichting bij de Wet maatregelen woningmarkt II is aangegeven dat in 2017 de gemiddelde heffing per woning € 775 bedraagt. Dit is ongeveer gelijk aan anderhalf maal de gemiddelde maandhuur van woningen. Of deze verhouding ook voor verhuurde woningen in verzorgingshuizen geldt, hangt af van de WOZ-waarde van deze woningen (welke gemiddeld naar verwachting lager zal liggen dan de gemiddelde WOZ-waarde van alle verhuurde woningen in Nederland) en de voor deze woningen gevraagde huur. Hier is geen informatie over beschikbaar.

Vraag 6

Hoeveel verzorgingshuizen verhogen de huren vanwege de verhuurderheffing? Kunt u de Kamer hiervan een overzicht sturen? Zo nee, waarom niet?

Er is geen informatie beschikbaar op het niveau van zelfstandig verhuurde woningen in verzorgingshuizen.

Vraag 7

Hoeveel vrijstellingen van de verhuurderheffing vanwege verbouwingen zijn aangevraagd, en hoeveel daarvan zijn gedaan door zorgorganisaties of eigenaren van zorgvastgoed?

Er zijn op dit moment door 36 aanvragers aanmeldingen gedaan voor heffingsvermindering ingediend in de categorie ombouw van niet voor woning bestemde ruimten naar zelfstandige huurwoningen. Het gaat in totaal om 2215 te realiseren woningen. Bij 5 aanvragers betreft het ombouw van (voormalige) AWBZ-instellingen, het gaat dan om 422 te realiseren woningen.

Vraag 8

Kunt u zich voorstellen dat eenzame of angstige ouderen graag in een verzorgingshuis in de wijk willen wonen vanwege de geborgenheid die dit biedt? Zo ja, waarom beperkt u dan de toegang tot het verzorgingshuis voor 80- en 90-plussers? Zo nee, waarom niet?

Onmiskenbaar is de trend dat steeds meer mensen ervoor kiezen om langer thuis te blijven wonen. Ik kan me voorstellen dat geborgenheid belangrijk is. Geborgenheid kan echter ook buiten het verzorgingshuis in een geschikte woonomgeving worden geboden. Dit kan bijvoorbeeld gaan om ondersteuning vanuit het sociale netwerk en om personenalarmering. Ook kunnen mensen kiezen voor een vorm van geclusterd wonen. Meer dan nu het geval is, zal de cliënt in de toekomst een afweging maken, gebaseerd op zijn woonwensen en behoeften. Deze keuze zal zijn tussen de kwaliteit van wonen en zorg in een geclusterde omgeving (waaronder een verhuurde woonruimte in een voormalig verzorgingshuis) en de kwaliteit van wonen en zorg in de eigen woning.

Vraag 9

Waarom kiest u voor tweedeling in de zorg, door private partijen toegang te geven om op creatieve manieren invulling te geven aan vastgoed, waardoor wonen in een verzorgingshuis voor ouderen met een laag inkomen onbereikbaar en onbetaalbaar wordt? Is het uw bedoeling dat alleen ouderen met veel geld nog in een verzorgingshuis kunnen wonen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Mensen willen in het algemeen zo lang mogelijk in hun eigen huis blijven wonen, mede door technologische ontwikkelingen is dat ook steeds beter mogelijk. Daarnaast hebben mensen de mogelijkheid om een woning te huren of te kopen in een geclusterde omgeving (waaronder een plek in een voormalig verzorgingshuis). De mogelijkheid van huren van woonruimte in een geclusterde omgeving staat, zo nodig met ondersteuning door huurtoeslag, ook open voor mensen met een laag inkomen. Ik ben dan ook niet van mening dat er sprake is van een tweedeling.

Vraag 10

Kunt u de rol en de invloed van Nederlandse banken met betrekking tot intramurale zorgaanbieders toelichten? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Nederlandse banken zijn voor een gedeelte de financiers van het vreemde vermogen van intramurale zorgaanbieders. Banken houden bij de verstrekking van kredieten rekening met de risico’s en vooruitzichten van hun debiteuren bij hun investeringen en exploitatie.

Vraag 11

Bent u bereid het Woonakkoord open te breken en de verhuurderheffing te herzien? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik zie geen aanleiding af te wijken van de in het Woonakkoord gemaakte afspraken. Ik heb aan uw Kamer een evaluatie van de verhuurderheffing toegezegd die ik in 2016 aan uw Kamer zal doen toekomen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het rapport afkomstig van de provincie Overijssel waarin gevreesd wordt voor chaos om zorgvastgoed?1

Uit de onderzoeksrapportage «Extramuralisering en leegstand zorgvastgoed» van de provincie Overijssel komt naar voren dat partijen als zorginstellingen, zorgkantoren, woningcorporaties en gemeenten goed moeten samenwerken om wonen en zorg goed te combineren. Dit sluit aan bij het advies «Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn» van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli).
In de brief «Transitieagenda Langer zelfstandig wonen» die de Minister voor Wonen en Rijksdienst en ik op 4 juni naar uw Kamer hebben gestuurd, hebben wij aangegeven dat wij, evenals de Rli, van mening zijn dat langer zelfstandig wonen en de vernieuwing daarbij primair op het regionale en lokale niveau dient te worden georganiseerd en dat ook op dat niveau de meeste knelpunten kunnen worden opgelost. In dat kader hebben wij een aantal maatregelen aangekondigd.

Vraag 2

Vreest u ook voor een tekort aan woningen voor ouderen die thuis blijven wonen, maar toch zorg nodig hebben? Kunt u de Kamer een overzicht van alle provincies doen toekomen van de huidige en verwachte tekorten aan woningen voor ouderen die zorg nodig hebben? Zo nee, waarom niet?

Zoals wij ook hebben geantwoord op vragen van de leden Agema en Fritsma2, zal door de vergrijzing het aantal mensen dat een geschikte woning nodig heeft waarschijnlijk stijgen. Dit hoeft niet tot nieuwbouw van seniorenwoningen te leiden. Een deel van de mensen kan in zijn of haar huidige woning blijven wonen, zonder nadere aanpassingen. Een deel van die woningen heeft aanpassingen nodig. Een ander deel heeft al een aangepaste woning, dan wel zal verhuizen naar een vorm van verzorgd wonen of naar een reeds aangepaste woning. Daarnaast is er al een aanbod van bijna twee miljoen geschikte woningen. Volgens het WoON 2012 wonen er 640.000 huishoudens jonger dan 55 jaar zonder beperkingen in een geschikte woning waardoor er nog ruimte in het aanbod is. Dus ook met gericht toewijzen van geschikte woningen kunnen mensen in een meer passende woning worden gehuisvest. Naar onze mening is daarmee het huisvesten van mensen, die met een toename van beperkingen te maken krijgt, goed uitvoerbaar.
In de Monitor Investeren voor de Toekomst, die u als bijlage bij een brief van 6 juni 2013 over vergrijzing en extramuralisering3 hebt ontvangen, staat een overzicht van de opgave per provincie.

Vraag 3

Kunt u reageren op het artikel waarin gesteld wordt dat veel ouderen in een eengezinswoning blijven wonen, waardoor de doorstroming op de woningmarkt zal stagneren? Op welke wijze houdt u hiermee rekening in uw beleid?

Een belangrijke boodschap uit de PBL-studie Vergrijzing en Ruimte is dat de vergrijzing niet alleen vraagt om meer geschikte woningen voor ouderen, maar dat nieuwbouw voor ouderen op veel plaatsen niet dé oplossing kan zijn. Het PBL laat zien dat over vijftien tot twintig jaar als de babyboom generatie geleidelijk komt te overlijden, er een groot aantal woningen beschikbaar komt op de woningmarkt. Om die reden zal in sterk vergrijsde woningmarkten de oplossing voor de opgave vooral moeten worden gezocht in aanpassing en transformatie van de bestaande woningvoorraad. Hiervoor zijn ook steeds meer mogelijkheden.

Vraag 4

Kunt u de zorgen van gemeenten begrijpen die geen woningen willen bouwen voor ouderen, opdat zij over 20 jaar met een overschot aan woningen voor ouderen te maken krijgen? Hoe gaat u hiermee om? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Kunt u aangeven wat de huidige stand van zaken is als het gaat om de samenwerking tussen zorginstellingen, woningcorporaties en gemeenten? Kunt u uw antwoord toelichten?

De mate van samenwerking verschilt per regio. Via de in eerdergenoemde brief van 4 juni 2014 aangekondigde regiotafels en het aanjaagteam wil het Rijk de samenwerking stimuleren en faciliteren. Het aanjaagteam zal regio’s aanspreken waar een grote opgave ligt in de aansluiting tussen woon- en zorgbehoeften.

Vraag 6

Herinnert u zich dat u eerder uitstel heeft gevraagd naar aanleiding van het verzoek van de Kamer om een kabinetsreactie op het rapport van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) «Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn»? Kunt u aangeven waarom er nog steeds geen kabinetsreactie is, en wanneer de Kamer deze kan verwachten?2

De brief Transitieagenda Langer Zelfstandig Wonen, waarin een kabinetsreactie op het Rli advies is opgenomen, is op 4 juni naar uw Kamer verstuurd.

Vraag 7

Bent u bereid zorginstellingen weer toegankelijk te maken voor ouderen en mensen met een beperking, zodat leed van gedwongen verhuizingen, ontslagen van personeel en vastgoedproblemen voorkomen worden? Zo nee, waarom niet?

Al sinds 1980 zien we dat er minder mensen met beperkingen in een verzorgings- of verpleeghuis wonen. Ons beleid sluit aan bij deze behoefte om langer thuis te blijven wonen. Voor mensen met een zware zorgbehoefte blijven intramurale woonarrangementen beschikbaar.

Vraag 8

Kunt u deze vragen voor 18 juni 2014 beantwoorden, in verband met het Algemeen overleg over woningcorporaties?

Ja.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat Woningstichting SOR de staat aansprakelijk wil stellen voor de miljoenen die zij verliest vanwege de sluiting van de verzorgingshuizen? Kunt u uw antwoord toelichten?1 2 3

Ik heb daar kennis van genomen. Mij is geen claim bekend, dus ik kan daar ook niet op in gaan. Het is niet aan mij om op een hypothetische claim in te gaan naar aanleiding van een krantenartikel.

Vraag 2

Kunt u uitgebreid ingaan op de claim die Woningstichting SOR wil indienen met betrekking tot de compensatieregeling die in 1999 is gesloten tussen het Ministerie Volksgezondheid, Welzijn en Sport, de woningcorporaties, het Waarborgfonds, de VNG en Aedes, waarin geregeld is dat woningcorporaties met verzorgingshuizen bij de overheid kunnen aankloppen als de regels voor verzorgingshuizen veranderen, en woningcorporaties daardoor schade ondervinden? 2)4

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunt u de Kamer informeren over de omvang en hoogte van de verwachte claims die woningbouwcorporaties en woningstichtingen indienen op basis van de compensatieregeling die in 1999 gesloten is? Bent u bereid zowel het meest positieve als meest negatieve scenario te schetsen, en te voorzien van een degelijke financiële onderbouwing?5

Het is niet bekend of en zo ja hoeveel corporaties claims willen indienen op grond van het Protocol uitbreiding garantiestructuur sociale woningbouw van 2 juni 1999, ondertekend door Het Rijk, het waarborgfonds, VNG en Aedes. In het protocol is opgenomen dat de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw risico’s voor verzorgingshuizen overneemt en nieuwe borgstellingen voor de financiering van verzorgingshuizen verstrekt. De Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport zal in ruil daarvoor een schadeloosstelling (saneringsvergoeding) verlenen aan de desbetreffende toegelaten instelling in de zin van de Woningwet, bij een door hem goedgekeurde sluiting of opgelegde sluiting.
De bevoegdheid van de Minister van VWS om een sluiting op te leggen dan wel goed te keuren was gebaseerd op artikel 18a van de Wet ziekenhuisvoorzieningen. Deze wet is op 1-1-2006 komen te vervallen en daarmee de bovenbedoelde bevoegdheid van de Minister van VWS.

Vraag 4

In hoeverre is gebruik gemaakt van de betreffende compensatieregeling sinds 1999? Kunt u de Kamer een overzicht sturen waarin de hoogte en omvang van de compensatie per jaar inzichtelijk wordt?

Er is nog nimmer gebruik gemaakt van de genoemde compensatieregeling.

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel corporaties verlies gaan lijden dankzij de sluiting van honderden verzorgingshuizen? Zo nee, waarom niet?

Nee. Of corporaties verlies leiden door sluiting hangt af van de omstandigheden van het geval. In eerste plaats hangt dit af van de vraag wat de sluitingskosten zijn, daarin begrepen de kapitaallasten voor zover het gebouw niet financieel was afgeschreven. Verder hangt het af van de vraag of corporaties in staat zijn voor gebouwen of de grond alternatieve bestemmingen te vinden. Voorts hangt het af van de vraag of de corporatie geconcentreerd bezit heeft in zorgvastgoed dat wordt gesloten, of juist ook ander (zorg-)bezit heeft dat niet wordt gesloten.
Uit een onderzoek van het CFV uit 2012 naar financiële risico’s zorgvastgoed kwam, met de kennis van toen, het beeld naar voren dat de financiële risico’s bij de verhuur van woon-zorgvastgoed op dat moment als beperkt werden ingeschat. Dit gold zowel voor het vermogenseffect op lange termijn, als voor het effect op de kasstromen op kortere termijn. Het CFV monitort en beoordeelt corporaties met een relatief groot aandeel aan zorgeenheden door hen op risico’s en verliezen ten aanzien van zorgeenheden te bevragen en indien nodig te laten bijsturen. Overigens zijn corporaties verplicht ook het CFV zelf te informeren over majeure wijzigingen in de financiële positie die de continuïteit in gevaar kunnen brengen. Tot op heden heeft het CFV van «zorgcorporaties» dit bericht niet ontvangen.

Vraag 6

Hoeveel verzorgingshuizen zijn in Nederland aangesloten bij een woningcorporatie? Om hoeveel bewoners gaat dit precies?

Circa 15 corporaties hebben méér dan 10% aan bezit in zorgvastgoed. Het gaat daarbij om circa 30.000 verhuureenheden.
Het aantal zorgorganisaties dat zorgcomplexen van woningcorporaties huurt en het aantal zorgcomplexen dat men huurt, is niet bekend, evenals het aantal zelfstandige wooneenheden dat als verzorgingsplaats wordt verhuurd. Uit het eerder genoemde onderzoek van het CFV kwam naar voren dat de woningcorporaties toen over ca. 51.000 onzelfstandige verzorgingseenheden beschikken. Het aantal bewoners is onbekend.

Vraag 7

Bent u het eens met M. van Schaik, voorzitter van de werkgroep gezondheidszorg van de Nederlandse Vereniging van Banken, die aangeeft dat de overheid met een compensatie over de brug zal moeten komen, omdat uiteindelijk de financiële problemen zullen terugslaan op de overheid, vanwege de garantiestellingen voor leningen? Zo nee, waarom niet? 3)

Ik heb kennis genomen van het artikel en de daarin gestelde opvatting. Ik verwijs u naar mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 8

Kunt u aangeven of u uw eigen bezuinigingsagenda in de zorgsector effectief acht, nu blijkt dat er hoge kosten gemoeid zijn met het saneren van het vastgoed van verzorgingshuizen, de werkloosheidsgroei vanwege de gedwongen ontslagen, patiënten die hun behoefte aan zorg uitstellen en op langere termijn met hogere zorgkosten van doen krijgen etc. etc.? Werkt uw beleid niet juist contraproductief? Kunt u uw antwoord met gedegen cijfers toelichten?

In aanvulling op de hierboven gegeven antwoorden verwijs ik kortheidshalve naar mijn brieven in het kader van de hervorming langdurige zorg, in het bijzonder mijn brieven van 4 juni 2014, transitieagenda langer zelfstandig wonen (TK 32 847, nr. 121), 4 maart 2014, samenhang in zorg en ondersteuning (TK 29 538, nr. 152) en van 6 november 2013, nadere uitwerking brief Hervorming Langdurige Zorg (TK 30 597, nr. 380).

Vraag 1

Kent u het bericht «groot deel van lege kantoren rijp voor de sloop»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u het eens met de bevinding van de Leerkring Leegstand dat sloop voor een groot deel van de lege kantoren de beste oplossing is? Zo ja, ziet u een rol voor u zelf om dat proces op gang te brengen om daarmee te voorkomen dat sloop onnodig lang wordt uitgesteld? Zo nee, welke alternatieven ziet u dan voor de grote hoeveelheid leegstaande kantoren?

Hoewel de herbestemmingsmogelijkheden vaak groter zijn dan gedacht, kan voor bepaalde kantoren (slecht pand/slechte locatie) sloop de beste oplossing zijn. In de praktijk vormt het afboeken op de boekwaarde en de bekostiging van sloop vaak een belemmering. Voor de vorming van regionale kantorenfondsen waaruit transformatie dan wel sloop mede gefinancierd zou kunnen worden, bleek eind 2013 echter vooralsnog onvoldoende committent bij de marktpartijen die het kantorenconvenant ondertekend hebben. Zij gaven daarbij verder aan dat de markt steeds meer haar werk begint te doen: de (deels) leegstaande kantoren worden op een meer reële waarde gewaardeerd. Hierdoor wordt transformatie van leegstaande kantoren naar andere functies in financieel opzicht eerder mogelijk.
Zoals in genoemd convenant wordt erkend, is het van belang dat decentrale overheden en marktpartijen het toekomstperspectief van bestaande kantoorlocaties in termen van uitbreiding, consolidatie of krimp van de kantorenvoorraad of integrale gebiedsontwikkeling naar andere functies in kaart brengen. En goed nadenken voor welke gebieden/gebouwen herontwikkeling, transformatie dan wel sloop de beste oplossing is. Gemeenten en provincies kunnen de markt hierbij faciliteren bijvoorbeeld door flexibele bestemmingsplannen en creatief meedenken. Zo ondersteunt de provincie Utrecht gemeenten via het aanbieden van een quick-scan op haalbaarheid van herontwikkeling van kantoren, de zogenaamde «Wasstraat». Daarnaast zoeken verschillende convenantpartijen naar nadere mogelijkheden om de aanpak van de kantorenleegstand te versnellen.
Naast het kijken naar bestaande kantoorlocaties kunnen gemeenten en provincies ook voorkomen dat er meer kantorenleegstand ontstaat door betere afstemming van vraag en aanbod bijvoorbeeld via het aanbieden van de diensten van een «kantorenloods», zoals in Amsterdam Via ruimtelijke ordening kunnen decentrale overheden de mogelijkheden om nieuw kantoren te bouwen verkleinen.
Het Rijk ondersteunt partijen daarbij door de diensten van verschillende expertpools aan te bieden. De Juridische Expertpool Planschade kan decentrale overheden adviseren over het voorkomen van planschadeclaims wanneer zij in bestemmingsplannen ontwikkelruimte willen schrappen die gereserveerd is om nieuwe kantoren te bouwen. En het Expertteam (kantoor)Transformatie kan adviseren over de (on)mogelijkheden van transformatie in woonruimte. Zoals gezegd zie ik goede kansen voor transformatie, bijvoorbeeld in woonruimte. In de goede-voorbeelden-databank van het Expertteam (kantoor)Transformatie staan diverse inspirerende projecten (www.rvo.nl/transformatie).

Vraag 3

In hoeverre bent u bereid de aanbevelingen van de Leerkring Leegstand over te nemen? Hoe kansrijk ziet u bijvoorbeeld de aanbeveling van de Leerkring om «de slimme sloop» op grote schaal te introduceren? Kunt u dit toelichten?

Ik juich initiatieven zoals «slimme sloop» (ook wel aangeduid als «Cirkelstad») van harte toe en ik hoop dat na Rotterdam en Amsterdam in meer gemeenten dit initiatief wordt opgepakt. Duurzame sloop kan via meer regionale samenwerking tussen sloopbedrijven, vastgoedeigenaren, bouwers en overheden tot nieuwe kansen leiden. Van leegstand «als probleem» naar hergebruik van grondstoffen «als verdienmodel» is een interessante benaderingswijze.

Vraag 1

Erkent u dat een verdubbeling van het aantal verzoeken voor het oplossen van een huurgeschil naar 14.619 en zelfs een verdrievoudiging van het aantal huurverhogingsverzoeken ten opzichte van 2012, voor het grootste deel toe te schrijven zijn aan de inkomensafhankelijke huurverhoging? Zo ja, bent u bereid om het woonbeleid te herzien? Zo nee, waarom niet?1

De verhoging van de instroom van huurgeschillen in 2013 is inderdaad grotendeels toe te schrijven aan de inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013 is ingevoerd. Daarover heeft de Huurcommissie 4.896 geschillen voorgelegd heeft gekregen. Maar ook de instroom voor de andere huurprijsgeschillen nam toe van 4.582 in 2012 tot 5.498 in 2013, alsmede die voor andere huurverhogingsgeschillen (niet inkomensafhankelijke huurverhoging) van 654 in 2012 tot 1.964 in 2013.
Ik zie geen aanleiding om op basis van deze instroomcijfers het woonbeleid te herzien. Bij de wetsvoorstellen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging was een extra instroom van 9.000 geschillen over de inkomensafhankelijke huurverhoging in het eerste jaar geraamd. De daadwerkelijke instroom van 4.896 is veel lager dan verwacht.

Vraag 2

Bent u van mening dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet alleen zorgt voor onrust en onzekerheid, maar ook papierwerk met zich mee brengt voor huurders, verhuurders, de Huurcommissie en de Belastingdienst? Staat dit niet haaks op de doelstelling van het kabinet om de bureaucratie te verminderen?

Bij de wetsvoorstellen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging is rekening gehouden met nalevingskosten voor verhuurders en huurders en met uitvoeringskosten voor de Huurcommissie en de Belastingdienst. Het kabinet acht de doelstelling om de doorstroming in het gereguleerde huursegment gericht te bevorderen door voor middeninkomens en hogere inkomens een hogere huurverhoging toe te staan van groot belang en vindt de daarmee gepaard gaande nalevings- en uitvoeringskosten aanvaardbaar.

Vraag 3

Waarom krijgt bij geschillen over huurverhoging in 97% van de gevallen de verhuurder gelijk? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het staat verhuurders vrij om (alle) bezwaren van huurders tegen hun huurverhogingsvoorstellen te honoreren. Ook als de bezwaren buiten de wettelijk mogelijk gemaakte bezwaargronden vallen en zelfs als de bezwaren geen relatie met de voorgestelde huurverhoging hebben. Alleen in de gevallen dat verhuurders de bezwaren van huurders ongegrond achten en zij de huurverhoging ondanks de bezwaren van de huurder willen doorzetten, moeten zij een uitspraak van de Huurcommissie vragen.
Partijen die door de Huurcommissie in het ongelijk worden gesteld, worden veroordeeld tot de legeskosten. Die legeskosten zijn voor rechtspersonen € 450,– per verzoek om uitspraak (bij huurverhogingsgeschillen: per huurverhogingsvoorstel) en € 25,– voor natuurlijke personen. De meeste verhuurders zijn rechtspersonen die dus een legesveroordeling van € 450,– per uitspraak riskeren. Ik veronderstel dat verhuurders daardoor de Huurcommissie alleen om uitspraak vragen over huurverhogingsvoorstellen waarvan zij zeker zijn dat die binnen de wettelijke normen vallen en de bezwaren van huurders ongegrond zijn.

Vraag 4

Hoeveel capaciteit in de richting van de Huurcommissie heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging de Belastingdienst gekost, aangezien de Belastingdienst op meerdere plekken onder druk staat en 138 verzoeken heeft ingediend om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen?

De Belastingdienst heeft in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen de taak om op verzoek inkomensindicaties te verstrekken aan verhuurders. De Belastingdienst heeft in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging geen relatie met de Huurcommissie.
De 138 verzoeken om de redelijkheid van de huurprijs van woningen te bepalen, heeft de Belastingdienst ingediend in het kader van de controle van huurtoeslagaanvragen. Dat de Belastingdienst in de loop der jaren minder verklaringen omtrent de redelijkheid van de huurprijs heeft aangevraagd is er in gelegen dat de Belastingdienst niet meer steekproefsgewijs, maar op basis van risicoselectie dergelijke verzoeken bij de Huurcommissie indient. Er is gezocht naar een optimalisering van het inzetten van de Huurcommissie. Door deze risicogerichte selectie is de kans dat de inspanning van de Huurcommissie ook leidt tot een aanpassing van huurtoeslag vele malen groter dan bij een steekproefsgewijze benadering.

Vraag 5

Wat is de reden van de vermindering van het aantal verzoeken van de Belastingdienst aan de Huurcommissie in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u het negatieve resultaat van de Huurcommissie van 1,8 miljoen euro in 2013 toelichten in relatie tot de korting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de verwachte toestroom aan verzoeken vanwege nieuwe regels, zoals de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Zoals in het Jaarverslag 2013 van de Huurcommissie is vermeld, is het negatieve exploitatieresultaat van € 1,8 miljoen voornamelijk veroorzaakt door de hogere kosten voor de voorzieningen. Deze zijn verhoogd met het oog op reorganisatiekosten die in 2014 en verder gemaakt zullen worden. Deze reorganisaties zijn doorgevoerd om de taken van de Huurcommissie effectief en efficiënt uit te kunnen voeren bij een teruglopende bijdrage van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Er bestaat geen relatie tussen dit negatief resultaat en de verhoogde toestroom aan verzoeken in verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging, omdat de extra kosten die de Huurcommissie maakt voor de behandeling van deze verzoeken volledig vergoed worden door het ministerie.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Met spoed gezocht: 100.000 seniorenwoningen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat er een groot tekort is aan seniorenwoningen? Zo nee, waarom niet?

Door de vergrijzing zal het aantal mensen dat een geschikte woning nodig heeft waarschijnlijk stijgen. Ook zullen door de extramuralisering in de komende jaren tussen de 30.000 en 35.000 mensen langer thuis blijven wonen. Dit hoeft niet tot nieuwbouw van seniorenwoningen te leiden. Een deel daarvan heeft maar aanpassingen nodig. Zij kunnen met het aanbrengen van aanpassingen in hun huidige woning blijven wonen. Zoals ook in het artikel staat, zijn hier steeds meer mogelijkheden voor. Een ander deel heeft al een aangepaste woning, dan wel zal verhuizen naar een vorm van verzorgd wonen of naar een reeds aangepaste woning. Om langer thuis blijven wonen gaat het daarbij niet alleen om een aangepaste woning; ook de voorzieningen in de buurt en het aanbod van zorg en ondersteuning zijn van belang.
Daarnaast is er al een aanbod van bijna twee miljoen geschikte woningen. Volgens het WoON 2012 wonen er 640.000 huishoudens jonger dan 55 jaar zonder beperkingen in een geschikte woning waardoor er nog ruimte in het aanbod is. Dus ook met gericht toewijzen van geschikte woningen kunnen mensen in een meer passende woning worden gehuisvest.
Naar onze mening is daarmee het huisvesten van mensen, die met een toename van beperkingen te maken krijgt, goed uitvoerbaar.

Vraag 3

Bijna 100.000 kwetsbare ouderen zullen gedwongen uit hun verzorgingshuis moeten verhuizen, aan de andere kant zijn er 100.000 seniorenwoningen te kort; deelt u de mening dat de maatregel «extramuraliseren ZZP 1 t/m 3» ondoordacht en onverantwoord is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid de maatregel «extramuraliseren ZZP 1 t/m 3» uit te stellen totdat er genoeg seniorenwoningen beschikbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoe gaat u er voor zorgen dat er op korte termijn meer geschikte seniorenwoningen komen?

Om er voor te zorgen dat er voldoende geschikte woningen en voorzieningen zoals zorg aanwezig zijn, is het van belang dat gemeenten, zorgaanbieders, woningcorporaties op het lokale en/of regionale niveau samenwerken. Daarnaast hebben mensen zelf de verantwoordelijkheid om zich voor te bereiden op de toekomst met beperkingen, ook in hun woning. Om de samenwerking op het regionale niveau te ondersteunen en stimuleren, en burgers meer bewust te maken van de maatregelen die zij kunnen treffen, hebben de Minister voor Wonen en Rijksdienst en ik een transitieagenda Langer zelfstandig wonen ontwikkeld. Deze bestaat onder andere uit het organiseren van regionale tafels, de instelling van een aanjaagteam en activiteiten die gericht zijn op bewustwording en kennisuitwisseling. In onze brief Transitieagenda Langer zelfstandig wonen van 4 juni 2014, vindt u hierover meer informatie.

Vraag 6

Hoe gaat u er voor zorgen dat kwetsbare ouderen een geschikte woning krijgen en niet eindigen op een appartement zonder lift, om vervolgens niet meer buiten te komen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kunt u toelichten wat de reden is voor het terugtreden van de voormalig dagelijks beheerder van de Nationale Milieudatabase (NMD)?1

De dagelijks beheerder is teruggetreden vanwege een verschil van mening met de directie van SBK over interne bedrijfsmatige aangelegenheden

Vraag 2

Kunt u toelichten waarom één van de kwartiermakers, betrokken bij de privatisering van het bouwtoezicht, nu optreedt als beheerder van de NMD? Strookt dit met de beantwoording van eerdere feitelijke vragen, namelijk dat de kwartiermakers hun belangen met sectorpartijen hebben afgestoten?2

De directie van SBK heeft betreffende persoon tijdelijk voor ongeveer één dag per week ingehuurd als manager met als extra opdracht het beheer van de Nationale Milieudatabase accuraat te organiseren. Daarnaast werkt deze persoon op zelfstandige basis als kwartiermaker voor het Instituut Bouwkwaliteit (IBK) en als docent aan de Hogeschool Windesheim in Zwolle. Deze werkzaamheden vallen binnen verschillende organisaties met gescheiden verantwoordelijkheden. De kwartiermakers hebben hun werkzaamheden die van invloed zijn op hun activiteiten omtrent de verbeterde kwaliteitsborging afgestoten.

Vraag 3

Klopt het dat deze kwartiermaker in zijn hoedanigheid als lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Bouwkwaliteit (SBK) mede opdracht heeft gegeven voor een onderzoek naar de kwaliteit van de NMD en dat onderzoek vanuit zijn eigen adviesbureau heeft uitgevoerd? Wekt dit niet enorm de schijn van belangenverstrengeling?

De toenmalige directeur van SBK heeft mede op verzoek van en met instemming van de Raad van Toezicht (RvT) van SBK vanuit hun midden aan betreffende persoon gevraagd een beperkt onderzoek te doen naar de gang van zaken omtrent het beheer van de NMD. De betreffende persoon is hiervoor tijdelijk teruggetreden als lid van de RvT van SBK om daarmee de schijn van belangenverstrengeling te voorkomen. Het onderzoek is niet door een extern bureau uitgevoerd. Deze persoon was namens NLingenieurs lid van de RvT van SBK. Per 1 januari 2014 is de betreffende persoon volledig teruggetreden uit de RvT en definitief vervangen door de directeur van NLingenieurs.

Vraag 4

Klopt het dat deze kwartiermaker als voorzitter van het Actieteam heeft geadviseerd dat de NMD en SBK met de SibK samen moeten gaan, de SibK die hij als kwartiermaker momenteel opzet?

In het door de sector opgestelde eindverslag van het Actieteam «Routekaart naar private kwaliteitsborging» zijn private kwaliteitsborging en de NMD in een organieke schets bij elkaar gebracht. Er is geen advies uitgebracht of dat uiteindelijk ook in één fysieke organisatie moet samenkomen.

Vraag 5

Bent u van mening dat deze stapeling van functies bij één persoon absoluut ongewenst is? Zo ja, wat bent u van plan hieraan te doen?

Gegeven de gescheiden verantwoordelijkheden als in antwoord 2 is gegeven, is er geen sprake ongewenste stapeling van functies bij één persoon.

Vraag 6

Kunt u een chronologisch overzicht verschaffen van alle opdrachten die door of namens uw ministerie aan deze kwartiermaker zijn verstrekt en een overzicht verschaffen van organisaties en projecten waaraan door uw ministerie subsidie is toegekend en waarbij deze kwartiermaker direct of indirect is betrokken?

Er zijn geen opdrachten verstrekt aan de betreffende kwartiermaker. Wel heeft IBK bij het Ministerie van BZK een verzoek ingediend voor een financiële bijdrage om de beschreven kwartiermakerrol uit te kunnen voeren. Dit initiatief uit de markt past binnen beleidsvoornemens voor een nieuw stelsel van kwaliteitsborging in de bouw waaraan binnen mijn departement reeds werd gewerkt en waar ik inmiddels ook met uw Kamer overleg heb gevoerd. Het initiatief sluit goed aan bij het bredere uitgangspunt dat marktpartijen meer eigen verantwoordelijkheid dienen te nemen ten aanzien van kwaliteitsborging. Vandaar dat ik heb besloten de gevraagde bijdrage te verlenen.

Vraag 7

Vindt u het juist dat de voorbereiding van de voorgenomen ingrijpende wijziging van de bouwregelgeving grotendeels in handen is gegeven aan private partijen? Zo ja, vindt u het dan wenselijk dat dit gebeurt met (impliciete) uitsluiting van andere private partijen en acht u de betrokkenheid van alle belanghebbenden daarmee dan voldoende geborgd?

De voorbereiding van de voorgenomen stelselwijziging wordt uitgevoerd door mijn departement. Wel vind ik het goed dat marktpartijen hierop willen anticiperen door het nemen van initatieven. Dit doen zij uiteraard onder voorbehoud van goedkeuring van beleidsvoornemens door het parlement. Het IBK is zo’n een initiatief van marktpartijen. IBK is een private partij in de vorm van een onafhankelijke stichting. IBK geeft, mede gevoed door de markt, adviezen die ik kan benutten bij de verdere vormgeving van mijn beleidsvoornemens en werkt daarnaast aan draagvlak voor deze stelselherziening. De voeding door de markt vindt niet plaats met uitsluiting van private partijen. Betrokkenheid van alle belanghebbenden is geborgd met het instellen van een Stuurgroep onder voorzitterschap van het Ministerie van BZK.

Vraag 8

Is bij de verlening van de in deze vragen bedoelde opdrachten c.q. bij het toekennen van subsidies het aanbestedingsrecht op juiste wijze toegepast? Hebben ook andere partijen de kans gehad de betreffende opdrachten dan wel subsidies te verkrijgen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals in antwoord 6 is vermeld, zijn er geen opdrachten aan de betreffende kwartiermaker gegeven. Het verzoek voor een financiële bijdrage is enkel door IBK ingediend. Er zijn geen andere verzoeken ingediend voor dergelijke werkzaamheden.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de situatie in de Margrietstraat in Rotterdam, waar bewoners als gevolg van naburige sloopwerkzaamheden hun slecht gefundeerde huizen zouden moeten verlaten?1

Ja.

Vraag 2

Biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht de mogelijkheid extra eisen te stellen aan sloopwerkzaamheden in de nabijheid van kwetsbare gebouwen? Zo ja, bent u van mening dat de gemeente Rotterdam dat in dit geval had moeten doen? Heeft de Rijksoverheid op dit punt een rol of verantwoordelijkheid?

Vraag 3

Hoe is bij schade als gevolg van sloopwerkzaamheden in het algemeen de aansprakelijkheidsverdeling tussen opdrachtgever, sloper en gemeente geregeld? Neemt de aansprakelijkheid voor een gemeente toe als zij nalatig is geweest bij toezicht en handhaving voorafgaand aan of gedurende de sloopwerkzaamheden?

Vraag 4

Deelt u de mening dat vroegtijdig ingrijpen de kosten van funderingsproblemen tot een minimum kan beperken? Kent u in dit kader het onderzoek van de Stichting Hout Research in Wageningen? Bent u bereid in Rotterdam, gezien de lokaal bekende risico’s, een pilotproject te laten uitvoeren om aantasting van houten heipalen in een vroegtijdig stadium op te sporen en aan te pakken?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Chronische aandoening is struikelblok voor koopwoning» en kunt u de cijfers die worden genoemd onderbouwen?1

Ik ben bekend met dit nieuwsbericht van Vereniging Eigen Huis waarin werd gemeld dat circa 15 procent van de huiseigenaren met een chronische aandoening geen overlijdensrisicoverzekering kan afsluiten. Aan het onderzoek van Vereniging Eigen Huis werkten 137 leden met een chronische aandoening mee. Deze leden probeerden de afgelopen vijf jaar een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Dat lukte bij 15 procent niet. Van degenen die wel zijn geaccepteerd, kreeg een op de drie premie-opslag. Uit een onderzoek van de Consumentenbond naar bepaalde groepen chronisch zieken bleek dat 10% niet werd geaccepteerd door hun verzekeraar. Deze cijfers komen uit eigen onderzoek van de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond.2

Vraag 2

In hoeverre wordt onderscheid gemaakt in aandoening bij het in aanmerking komen voor een overlijdensrisicoverzekering of een hypotheek voor iemand met een chronische aandoening?

De Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond van Verzekeraars geven aan dat voor het afsluiten van een hypotheek vooral wordt gekeken naar de leencapaciteit van de consument in verhouding tot het inkomen en naar de lening in verhouding tot de waarde van de woning. Dit is conform de criteria die zijn neergelegd in de ministeriële regeling hypothecair krediet. Voor de leencapaciteit op basis van het inkomen is relevant hoe bestendig het inkomen is. Daarbij gelden geen afzonderlijke criteria voor chronisch zieken.
Voor sommige hypotheekvormen is een overlijdensrisicoverzekering vereist. Niet alle kredietverstrekkers hanteren deze verplichting. Bij sommige geldverstrekkers die deze verplichting wel kennen kan om bijzondere redenen hiervan worden afgeweken (bijvoorbeeld wanneer iemand onverzekerbaar blijkt). Ook kan de eis van een overlijdensrisicoverzekering te maken hebben met de regels van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voor leningen onder NHG die hoger zijn dan 80% van de woningwaarde is een overlijdensrisicoverzekering vereist die het bedrag moet afdekken dat boven de genoemde 80%-grens ligt.

Vraag 3

Welke criteria hanteren verzekeraars en banken bij het stellen van extra eisen of vragen van een hogere premie voor een hypotheeknemer met een chronische aandoening? Is er sprake van ongerechtvaardigd onderscheid, dus discriminatie?

Verzekeraars hebben een zekere vrijheid acceptatienormen te hanteren. De gehanteerde acceptatienormen verschillen per verzekeraar en hangen samen met onder meer ondernemingsdoelstellingen, marktverhoudingen en de financiële situatie van een verzekeraar. Uit navraag bij het Verbond van Verzekeraars bleek dat bij een overlijdensrisicoverzekering de gezondheid van de aspirant-verzekerde een factor is die kan worden meegewogen. Bij een aantal aanvragen zal een medisch adviseur op grond van de gezondheidsverklaring en eventueel aanvullende medische informatie, zoals een medische keuring, adviseren dat er sprake is van een verhoogd overlijdensrisico vanwege een aandoening. Daarbij wordt naar diverse factoren gekeken, zoals gezondheidskenmerken en risicostatistieken. De verzekeraar zal op basis van het advies van een medisch adviseur besluiten of en zo ja tegen welke premie het risico kan worden verzekerd. Ook kan het risico (gedeeltelijk) worden herverzekerd, zodat acceptatie mogelijk is met een premieopslag. Bij zijn advies baseert de medisch adviseur zich onder meer op eigen risicostatistieken, internationale onderzoeken en richtlijnen van herverzekeraars. Van belang is nog op te merken dat niet alle chronische aandoeningen leiden tot een verhoogd overlijdensrisico.
Het Verbond van Verzekeraars geeft verder aan dat de meeste verzekeraars voor de beoordeling van het risico een gezondheidsverklaring gebruiken die het Verbond van Verzekeraars mede in overleg met de patiënten- en consumentenorganisatie heeft opgesteld. Daarin staat onder meer aangegeven dat de aspirant-verzekerde het advies van de medisch adviseur als eerste mag vernemen. De aspirant-verzekerde kan vervolgens besluiten af te zien van het indienen van de verzekeringsaanvraag bij die verzekeraar en kan bij een andere verzekeraar een aanvraag indienen.
Ongerechtvaardigd onderscheid, op welke grond dan ook, is niet acceptabel. Bij de beoordeling of in de bestaande praktijk sprake is van onderscheid en zo ja, of dat onderscheid dan objectief gerechtvaardigd is, is een groot aantal factoren van belang. In dit verband merk ik op, dat de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz) nog niet van toepassing is op financiële diensten. In het kader van de voorbereiding van de ratificatie van het Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap, waaraan door het kabinet wordt gewerkt, wordt mede bezien in hoeverre de Wgbh/cz op dit punt wijziging behoeft. Het voornemen bestaat de desbetreffende wetsvoorstellen voor de zomer bij de Tweede Kamer in te dienen.

Vraag 4

Welke concrete actie acht u nodig nu uit verschillende enquêtes blijkt dat de toegang voor woningzoekenden met een chronische aandoening tot de koopsector ernstig beperkt lijkt? Hoeveel groter zou het aanbod aan geschikte huurwoningen vergroot moeten worden om de achterstand van deze doelgroep in de koopsector te compenseren?2

Het Verbond van Verzekeraars geeft aan dat ruim 97 procent van de consumenten zonder probleem en tegen normale voorwaarden wordt geaccepteerd voor een overlijdensrisicoverzekering. Uit de genoemde onderzoeken van Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond komt naar voren dat zo’n 85–90% van de ondervraagde chronisch zieken een overlijdensrisicoverzekering heeft kunnen afsluiten. Dat neemt niet weg dat er consumenten zijn die niet, of tegen een hogere premie verzekerbaar zijn voor het overlijdensrisico. Verder constateer ik dat de markt functioneert, getuige de verschillen tussen verzekeraars in acceptatievoorwaarden en getuige het bestaan van intermediair dat zich heeft gespecialiseerd in het bemiddelen in verzekeringen voor chronisch zieken.
Voor chronisch zieken hebben zowel de Vereniging Eigen Huis als de Consumentenbond een lijst met tips opgesteld.4 Zo wordt onder meer geadviseerd om eerst de mogelijkheden voor de hypotheek en de eventueel benodigde verzekering in kaart te brengen en daarna pas op zoek te gaan naar een andere woning. Andere adviezen betreffen onder andere de ontbindende voorwaarden in het koopcontract en hoe om te gaan met de gezondheidsverklaring en de medische keuring. Voor iedere huizenkoper is het belangrijk om zich goed voor te bereiden op het kopen en financieren van een woning. Dat geldt ook voor mensen met een chronische ziekte.
Zoals aangegeven in de beantwoording van vraag 3 wordt in het kader van de voorbereiding van de ratificatie van het Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap mede bezien in hoeverre de Wgbh/cz wijziging behoeft ter voorkoming van ongerechtvaardigd onderscheid.

Vraag 5

Hoeveel chronisch zieken en mensen met een beperking zijn slachtoffer van dit beleid van hypotheekverstrekkers en verzekeraars in Nederland?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u het artikel «Sloop of herbestemming kwart winkeloppervlak»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat het bericht dat de komende 10 jaar het aantal vierkante meters bruto winkelvloeroppervlak met 25 procent moet worden teruggebracht, een verontrustende ontwikkeling aangeeft? Zo ja, welke stappen bent u bereid te nemen om deze ontwikkeling tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Nederlanders voelen zich verbonden met hun winkelstraat en binnenstad. Ze vormen een belangrijk deel van onze belevingswereld. Daarnaast vervullen winkelgebieden, zowel regionaal als landelijk gezien, een belangrijke economische functie en vormen ze een belangrijke bron van werkgelegenheid (onder meer voor lager en middelhoog opgeleid personeel) en zijn ze een visitekaartje voor toeristen en bedrijven van buiten de stad. De oorzaken van winkelleegstand zijn deels conjunctureel, maar zeker ook structureel van aard, bijvoorbeeld door de opkomst van internet en als gevolg van demografische ontwikkelingen. Lokale omstandigheden bepalen hoe de problemen zich manifesteren.
Dat het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak beduidend terug zal lopen beschouw ik als een gevolg van marktwerking. Deze ontwikkeling hoeft op zichzelf niet verontrustend te zijn. Het maatschappelijk effect van winkelleegstand is in potentie echter groot. Lege winkelpanden hebben effect op de leefbaarheid, veiligheid en bedrijvigheid van de omgeving. Daarom moet deze ontwikkeling zorgvuldig worden begeleid. Dat kan het best gebeuren door een regionale, maatwerkgerichte aanpak, die aangrijpt op de specifieke regionale oorzaken en kansen. Provincies, gemeenten, vastgoedeigenaren, ontwikkelaars en winkeliers zijn hierbij samen aan zet.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat momenteel 3.295.000 vierkante meter winkelvastgoed leeg staat en dat dit in de toekomst tot zeker 7 miljoen vierkante meter zal stijgen? Welke stappen bent u bereid te nemen om te voorkomen dat deze leegstand zo explosief zal toenemen?

Om te voorkomen dat het aantal leegstaande vierkante meters winkelvastgoed de komende jaren sterk door zal groeien, is het van belang dat provincies, gemeenten, vastgoedeigenaren en winkeliers keuzes maken welke winkelgebieden de toekomst hebben. In andere gebieden, bijvoorbeeld krimpgebieden, is het zaak een gezamenlijk transformatieproces in te gaan om winkelgebieden aan te passen aan de structurele veranderingen die op deze gebieden afkomen. Hiervoor is geen blauwdruk te leveren en staat regionaal maatwerk voorop.

Vraag 4

Bent u bereid een rol te spelen in het om de tafel brengen van vastgoedeigenaren, retailers en gemeenten? Zo ja, hoe zou die rol eruit gaan zien? Zo nee, waarom niet?

Alle belangrijke partijen, te weten de koepelorganisaties voor retail, makelaars, vastgoed en overheden, hebben zich verenigd in de Winkeltop, waarbij ook het Rijk zich heeft aangesloten. Het doel van de Winkeltop is om regionale partijen te stimuleren op regionaal niveau om tafel te gaan en maatwerkafspraken te maken om te werken aan winkelgebieden van de toekomst en daarbij ook de problematiek van winkelleegstand aan te pakken.

Vraag 5

Bent u van mening dat de leegstand een bedreiging vormt voor de binnensteden en dat dit verstrekkende gevolgen als verloedering en een slecht imago kan hebben? Zo ja, wat voor stappen bent u bereid te nemen om dit tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Binnensteden zijn gebaat bij een vitale detailhandel, omdat het de centrumfunctie van steden ondersteunt en daarmee mede een basis legt voor andere functies, zoals een bloeiende horeca en culturele sector; sectoren die nauw met elkaar verbonden zijn wat betreft hun bijdrage aan de leefbaarheid van steden. Daarom is het van belang om te kiezen voor een regionale maatwerkaanpak.

Vraag 6

Ziet u de noodzaak in dat de gemeenten en provincies grootschalige plannen buiten de binnensteden een halt gaan toeroepen? Zo ja, ziet u hierbij een rol voor uzelf weggelegd en hoe zou deze rol eruit zien? Zo nee, waarom niet?

Het is van groot belang om scherpe keuzes te maken welke winkelgebieden de toekomst hebben en welke niet. Gemeenten en provincies zullen daarbij hun keuzes moeten maken, in samenspraak met de relevante regionale partners. Het belang van bloeiende binnensteden, met een breed palet aan functies, dient daarbij zorgvuldig in het oog te worden gehouden. Meer in het algemeen dient te worden gestuurd op typen winkelgebieden vanuit ruimtelijke overwegingen, zoals duurzaam ruimtegebruik en leefbaarheid, verkeersstromen en qua maatvoering passend vastgoed. Er kan bijvoorbeeld gekozen worden voor funshopping in de binnenstad, boodschappen in de wijk of kleine kern en aan de rand van de stad de hele grote winkels voor meubels, de tuin en dergelijke. Het is mijn indruk dat ook gemeenten en provincies ervan doordrongen zijn dat ze keuzes moeten maken die passen bij hun regio.
Voor de zomer wordt u door de Minister van Infrastructuur en Milieu geïnformeerd over het provinciaal beleid conform de motie De Vries (33 400 XII, nr. 65) In deze motie staat het provinciaal beleid met betrekking tot detailhandel centraal.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de toenemende leegstand een zorgwekkende ontwikkeling is waarvoor nieuwe regelgeving en bevoegdheden, voor zowel landelijke als decentrale overheden, noodzakelijk zijn? Kunt u dit toelichten?

Platform 31 heeft, in opdracht van Detailhandel Nederland en het G32-Stedennetwerk en in samenwerking met allerlei partijen uit de Winkeltop, op 12 maart jl. het rapport «Winkelgebied van de toekomst» naar buiten gebracht. Dit rapport geeft een analyse van de problematiek en brengt alle relevante partijen en hun respectievelijke belangen in beeld. Tevens maakt het rapport inzichtelijk welke instrumenten de betrokken partijen ten dienste staan om de problematiek aan te pakken. Mij bereiken geen signalen dat het instrumentarium op zichzelf tekort zou schieten. Het komt er veeleer op aan om het huidige instrumentarium zorgvuldig, daadkrachtig en in gezamenlijkheid in te zetten.

Vraag 8

Bent u van mening dat, gezien de recente ontwikkelingen, zoals dit krantenbericht en de twee recente publicaties «De Nieuwe Winkelstraat»2 en «Winkelgebied van de Toekomst»3, het belangrijk is dat er aandacht komt voor deze vorm van leegstand en dat er oplossingen voor worden gevonden? Wat bent u bereid om hieraan bij te dragen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Beide genoemde publicaties, talrijke artikelen in allerlei bladen en tal van bijeenkomsten over deze onderwerpen, waaronder recent de conferentie «detailhandel als strategie voor leefbaarheid in krimp- en anticipeergebieden», onderstrepen juist hoezeer deze problematiek breed leeft, bij overheden, marktpartijen, maar ook breder binnen de samenleving. Op allerlei niveaus wordt gezocht naar oplossingen. Ik kies er vooralsnog voor om de inzet vanuit de Winkeltop, om regionale partijen te stimuleren om te komen tot maatwerkoplossingen, actief te faciliteren, bijvoorbeeld door de beschikbaarheid van kennis te vergroten. Een mooi voorbeeld hiervan is de Leerkring Kantoren- en winkelleegstand van G32 en Platform31, met als doel om van elkaars aanpakken te leren en kennis te delen. Het Rijk steunt deze leerkring financieel en neemt er zelf ook aan deel.
Het PBL voert momenteel een analyse uit naar aanleiding van een motie van het lid Verhoeven (33 750 XIII, nr. 29) naar de huidige staat van het leefklimaat, het vestigingsklimaat, de economische structuur en het voorzieningenniveau van onze binnensteden. Daarbij worden ook kansrijke strategieën verkend om de positie van de binnenstad te verbeteren. De resultaten van deze analyse verwacht ik komend najaar.

Vraag 1

Kent u het artikel «Raad van State zet streep door 700 woningen bij Schiphol»?1

Ja.

Vraag 2

Wat zijn de implicaties van deze uitspraak voor toekomstige woningbouwplannen rondom Schiphol, zoals de Bloemendalerpolder in Weesp & Muiden en het KNSF-/Brediusterrein in Muiden?

Het betreft hier de verantwoordelijkheid van betreffende gemeenten om draagvlak te zoeken en te zorgen voor een goede afweging. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad een bestemmingsplan vast voor een «goede ruimtelijke ordening». Gemeenten moeten daarbij op basis van de Algemene wet bestuursrecht een brede afweging maken van alle relevante feiten en betrokken belangen. Democratische processen controleren de gemeenten daarop.
In de uitspraak over het bestemmingsplan Badhoevedorp-Lijnden Oost oordeelde de bestuursrechter dat gemeente Haarlemmermeer onvoldoende heeft onderbouwd dat bij de in het plan opgenomen woningbouwlocatie Schuilhoeve «een aanvaardbaar woon- en leefklimaat» kan worden gerealiseerd.
Deze uitspraak van de Raad van State geeft aan dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening voor woningbouwplannen in de omgeving van Schiphol in de afweging expliciet rekening moet worden gehouden met de mogelijke negatieve invloed van vliegtuiggeluid op het woon- en leefklimaat ter plaatse van voorziene woningen. Door deze uitspraak zijn gemeenten erop gewezen dit aspect transparant en goed in hun afweging te betrekken.

Vraag 3

Hebben de bouwplannen rondom Schiphol door deze uitspraak extra implicaties voor het toekomstige gebruik van de luchthaven?

Nee.

Vraag 4

Is er – voordat het bestemmingsplan is vastgesteld – draagvlak gezocht voor woningbouw bij de luchthaven Schiphol en de gebruikers van Schiphol?

Aangezien het hier een decentrale afweging betreft is ter beantwoording van deze vraag input bij de gemeente Haarlemmermeer gevraagd. De gemeente geeft aan dat een uitgebreid proces is gevolgd om breed draagvlak voor de woningbouw-plannen te verwerven.
De plannen komen voort uit het omleggen van de A9. De omlegging betekent een grote verbetering van het woon- en leefmilieu van Badhoevedorp. Na de beslissing om de A9 om te leggen is een Masterplan opgesteld voor Badhoevedorp en in het bijzonder de herontwikkeling van het vrijkomende wegtracé. Voor het Masterplan is een breed participatieproces georganiseerd. Het Masterplan is vastgelegd in het bestemmingsplan Badhoevedorp-Lijnden Oost. Schiphol is van meet af aan betrokken geweest bij de plannen voor de omlegging en de ontwikkeling van de woningbouwplannen. Uiteindelijk zijn de omlegging van de A9 en woningbouwontwikkeling, inclusief de locatie Schuilhoeve, vastgelegd in de «Overeenkomst omlegging A9», welke op 21 oktober 2005 door het rijk, de Provincie Noord-Holland, de gemeente Haarlemmermeer, het Regionaal Orgaan Amsterdam, de gemeente Amsterdam en Schiphol Nederland B.V. is ondertekend.

Vraag 1

Kent u het bericht «NAM ontruimt huis Lageland na «bevingsschade»?1 Kunt u aangeven welke factoren de doorslag gaven om tot uitkoop over te gaan, terwijl dit een jaar geleden kennelijk niet nodig werd geacht?

Ja, ik ken dat bericht. De situatie van deze woning is in de loop van het afgelopen jaar dusdanig verslechterd, dat de veiligheid van de bewoonster in het geding zou kunnen komen bij een eventuele nieuwe aardbeving. Dat was voor NAM de reden om voor de bewoonster tijdelijke alternatieve woonruimte te vinden. Er wordt nu, in overleg met diverse betrokkenen, onderzocht of de woning kan worden hersteld.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel woningen er in het gebied zijn uitgekocht, hoeveel woningen in aanmerking komen om te worden uitgekocht, en welke criteria hierbij gehanteerd worden?

NAM heeft in totaal vier keer uit voorzorg vervangende woonruimte georganiseerd voor bewoners van een huis. In al deze gevallen wordt bekeken of de woning kan worden hersteld en versterkt zodat de bewoners er weer veilig terug kunnen keren. Een verzoek van NAM aan bewoners om hun woning tijdelijk te verlaten is gebaseerd op de veiligheidssituatie. Voorafgaand aan de uitplaatsing zijn dan vaak al noodmaatregelen genomen om de veiligheid in de woning te garanderen. Uit huis plaatsen wil overigens niet zeggen dat het huis dan ook door NAM wordt opgekocht. In 2013 heeft NAM een monumentale boerderij in Onderdendam aangekocht.
Dit had te maken met een complexe schade en ingrijpende preventieve maatregelen, waardoor uiteindelijk in overleg met de eigenaar voor deze oplossing is gekozen. Daarnaast heeft NAM twee woningen aangekocht (die reeds in de verkoop waren), die nu als testwoningen worden gebruikt voor het testen van methodieken om huizen te versterken. Deze huizen zullen op termijn weer in de markt worden gezet. NAM zal naar alle waarschijnlijkheid nog een aantal voor dit doel geschikte huizen aankopen.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe deze uitkoopregeling precies wordt ingevuld en kunt u aangeven of de bewoners volledig worden gecompenseerd voor het verlies van hun huis tegen de aankoopprijs van hun woning, of dat zij zelf voor een deel van de opgetreden waardedaling moeten opdraaien?

Om de gevolgen van aardbevingen te compenseren en te investeren in woningen is een samenhangend pakket van een aantal regelingen rondom het huis vastgesteld: een schaderegeling, een versterkingsregeling, een energie investeringsregeling en een waardedalingsregeling. Er bestaat geen specifieke uitkoopregeling.
De waardedalingsregeling is besproken aan de dialoogtafel en is op 29 april door NAM gepubliceerd. De regeling is erop gericht om waardecompensatie te bieden aan eigenaren die hun huis hebben verkocht en daarbij aantoonbaar waardedaling hebben geleden als gevolg van het risico op aardbevingen door gaswinning uit het Groningenveld. Voor meer informatie over de waardedalingsregeling en de actuele stand van zaken met betrekking tot de gaswinning uit het Groningenveld verwijs ik naar mijn brief van 6 mei jl. aan uw Kamer hierover (Kamerstuk 33 529 nr. 58).
Verder zijn er gelden beschikbaar gemaakt voor zogenaamde bijzondere situaties. Dit fonds is een aanvulling op alle andere maatregelen die zijn aangekondigd en is bedoeld voor uitzonderlijke situaties waar mensen ernstig in problemen komen door persoonlijke omstandigheden of beperkingen.
De toekenning van middelen uit dit fonds gebeurt op voorspraak van een onafhankelijke commissie. Ik verwijs hierbij naar mijn brief van 22 januari aan uw Kamer (Kamerstuk 33 529 nr. 29). De commissie van onafhankelijke deskundigen die de aanvragen beoordeelt, is inmiddels aangesteld en actief.

Vraag 4

Klopt het dat de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) niet bekend maakt welke woningen worden uitgekocht? Zo ja, kunt u aangeven waarom?

NAM maakt niet altijd bekend wanneer zij een woning aankoopt of wanneer zij bewoners uit huis plaatst. Uit respect voor de privacy en de wettelijke bepalingen daaromtrent, is NAM terughoudend met het publiceren van deze details.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het openbaar maken van deze gegevens de rechtsgelijkheid bevordert en het risico verkleint dat gelijke gevallen ongelijk behandeld worden? Zo nee, waarom niet?

Nee. Zoals in mijn antwoord op vraag 4 aangegeven, is NAM om privacyredenen en de wettelijke bepalingen daaromtrent terughoudend met het openbaar maken van gegevens over welke woningen worden uitgekocht. Dat doet niets af aan de rechtsgelijkheid. De regeling voor de afhandeling van schade (waarvan in het uiterste geval uit huis plaatsing een uitkomst kan zijn) is voor eenieder gelijk. In het schadeproces heeft iedere melder het recht op een kosteloze tweede beoordeling. Wanneer deze niet toereikend is, kan een derde onafhankelijke expert betrokken worden. Mocht dat niet leiden tot een oplossing waar de melder tevreden mee is, dan kan de Technische Commissie Bodembeweging (Tcbb) ingeschakeld worden. Daarnaast wordt door NAM gewerkt op basis van een handboek en protocol, wat de eenduidigheid in de beoordeling ten goede komt. Verder biedt NAM bewoners die uit huis geplaatst worden kosteloze, onafhankelijke adviseurs aan om hen in dit traject te begeleiden.

Vraag 6

Bent u bekend met het gegeven dat veel woningen in het aardbevingsgebied zijn vervallen tot een permanente bouwput, waarbij na vrijwel iedere beving weer nieuwe herstelwerkzaamheden nodig zijn? Deelt u de mening dat ook voor deze bewoners een uitkoopregeling gerechtvaardigd is? Zo nee, waarom niet?

De intentie is de schade aan huizen en gebouwen dusdanig te herstellen dat dezelfde schade niet meer op zou kunnen treden. Er is echter geen garantie dat in een herstelde woning niet opnieuw schade kan ontstaan ten gevolge van een nieuwe aardbeving. De meeste schades tot nu toe lijken relatief eenvoudig te herstellen. Ik besef goed dat dit wel de nodige overlast met zich meebrengt, wat voor de bewoners niet prettig is. In het antwoord op vraag 3 heb ik aangegeven welke regelingen er zijn om de gevolgen van aardbevingen te compenseren en te investeren in woningen. Uitkoop kan daarbij de uiterste consequentie zijn. De regelingen zijn er echter juist op gericht om huizen zodanig te verstevigen dat bewoners veilig in hun huis kunnen blijven wonen. Ik zie dan ook geen heil in een generieke regeling om mensen bij voorbaat uit te kopen.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending van Radar over de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?1

Ja.

Vraag 2

Kan de NHG zo maar eenzijdig de spelregels voor bestaande contracten veranderen? Kunt u uw antwoord toelichten?

In de NHG regelgeving is bepaald dat het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW, de uitvoeringsorganisatie van de NHG) alleen overgaat tot kwijtschelding van een restschuld indien er sprake is van gedwongen verkoop doordat de betaalbaarheid van de woning voor de betrokkene door een onverwijtbare reden (onvrijwillige inkomensdaling) in het geding is. Er is geen sprake van wijziging in de bestaande contracten.

Vraag 3

Bent u actief betrokken geweest bij de wijziging van de NHG-voorwaarden? Zo ja, op welke manier en waaruit blijkt dat?

Op initiatief van het WEW zijn de leennormen voor beheersituaties in samenwerking met het Nibud en in overleg met de geldverstrekkers aangepast voor situaties waarbij gedwongen verkoop als gevolg van (zeer) persoonlijke omstandigheden zoals een echtscheiding speelt. Vervolgens heb ik hier goedkeuring aan verleend. De leennormen houden in tegenstelling tot de acceptatiecriteria van nieuwe hypotheken, rekening met de werkelijke inkomsten en hypotheeklasten van de betreffende persoon. Zo kan bepaald worden of de hypotheeklasten betaalbaar zijn voor betrokkene en de bestaande lening kan worden voortgezet. Hierdoor is het vaker mogelijk de woning te behouden.

Vraag 4

Onderschrijft u dat bij de betaalcapaciteit de kosten van alimentatie voor kinderen dient te worden meegerekend? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij het betalen van de betaalcapaciteit kunnen de kosten van alimentatie een rol spelen. Kinderalimentatie is in beginsel echter geen additionele verplichting. Wanneer kinderen thuis wonen, in plaats van bij een ex-partner worden er ook kosten voor onderhoud van kinderen gemaakt. Indien de alimentatie voor kinderen zonder meer zou worden meegenomen in het bepalen van de leencapaciteit zouden de kosten voor onderhoud van kinderen dubbel worden meegeteld.
Het WEW heeft echter wel aandacht voor gevallen waarbij de alimentatie zeer hoog is. Bij een zeer hoge alimentatie wordt, evenals bij andere persoonlijk onvermijdbare hoge lasten, maatwerk toegepast. Het is in die gevallen mogelijk af te wijken van het uitgangspunt dat bij bepaling van de leencapaciteit voor hypotheken met NHG normaal gesproken geen rekening wordt gehouden met verplichtingen voor kinderalimentatie.

Vraag 5

Bent u bereid om de nieuwe regeling in overleg met de NHG aan te passen om de door Radar gesignaleerde knelpunten weg te nemen? Zo ja, hoe en op welke termijn?

Ik zie geen aanleiding om het WEW te verzoeken de ten behoeve van woningbehoud ontwikkelde criteria aan te passen. In het algemeen maakt de regelgeving op het gebied van de NHG duidelijk welke hypotheeklening wel of niet voor de individuele woonconsument betaalbaar is. Het WEW onderkent dat er grensgevallen kunnen bestaan. Bovendien zijn er omstandigheden denkbaar waar de normen geen rekening mee houden. Dit maakt maatwerk noodzakelijk. Het WEW geeft aan dat als de woonconsument, de adviseur of de geldverstrekker van mening is dat woningbehoud niet verantwoord en duurzaam is, terwijl wel wordt voldaan aan de criteria ter toetsing van de betaalbaarheid, zij dit onderbouwd kunnen voorleggen aan het WEW. Het WEW heeft in de betreffende uitzending van Radar aangegeven zorgvuldig naar deze gevallen te zullen kijken.