Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het artikel «Woningtekort dreigt door droog koken nieuwbouwmarkt» in Vastgoedjournaal van 17 augustus 2016, waarin de directeur van de Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (NVB) waarschuwt voor een kritiek tekort aan nieuwbouwwoningen?1

Ja.

Vraag 2

Heeft u voorts kennisgenomen van de berichten van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen in 2016 fors is gedaald en dat de nieuwbouwproductie daardoor opnieuw dreigt terug te vallen tot het zeer lage niveau van 2014?2

Ja.

Vraag 3

Deelt u de analyse dat de nieuwbouwmarkt dreigt «droog te koken» door gebrek aan plancapaciteit en trage procedures? Deelt u de mening van de directeur van de NVB dat het probleem alleen effectief te bestrijden is met een voortvarende bouwplanning? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u dan van mening dat een actievere rol van de rijksoverheid noodzakelijk is?

In de economische crisis is de woningproductie sterk gedaald. De personeelscapaciteit bij gemeenten en bouwers is in reactie hierop verminderd. Ook de plancapaciteit bij gemeenten is in de crisis gedaald. In 2016 laat het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen een terugval zien ten opzichte van het voorgaande jaar. Ondanks deze terugval zijn er positieve ontwikkelingen. De kwartaalmonitor bouw van het tweede kwartaal van 2016 laat een hoog ondernemersvertrouwen zien en een toename van de werkgelegenheid. Sinds 2013 is het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen sterk toegenomen. Er zit gemiddeld anderhalf tot 2 jaar tussen het afgeven van een nieuwbouwvergunning en het opleveren van nieuwbouwwoningen. De verwachting is daarom dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen de komende jaren zal toenemen. In de CBS-cijfers wordt overigens geen rekening gehouden met transformatie. Transformatie van bijvoorbeeld kantoorgebouwen naar woningen wordt steeds belangrijker in het toevoegen van nieuw aanbod. Het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen geeft dus geen compleet beeld, maar wel een goede indicatie van de verwachte toename van de woningvoorraad.
De verantwoordelijkheid om de lokale vraag en woningaanbod in evenwicht te brengen ligt op decentraal niveau. Vanuit het Rijk worden gemeenten daarbij wel middels diverse maatregelen ondersteund, middels onder andere jaarlijkse gesprekken van het kabinet in het kader van het MIRT met bestuurders van de Noord- en Zuidvleugel over de beschikbaarheid van voldoende plancapaciteit en een aanpassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Ook komt er in de verhuurderheffing een heffingsvermindering voor woningen die in de periode 2017–2021 worden gebouwd en een huurprijs hebben onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag en worden gemeenten door het Rijk ondersteund via de mogelijkheid om expertteams («Versnellen» en «Transformatie») in te zetten. Deze teams assisteren gemeenten wanneer gebiedontwikkeling, of het omzetten van kantoren naar woningen, moeizaam verloopt, of niet van de grond komt. Daarnaast geldt ook een heffingsvermindering voor de ombouw van kantoren naar huurwoningen.

Vraag 4

Deelt u ook de analyse dat door het tekort aan nieuwe woningen de prijzen in steeds meer delen van ons land enorm stijgen, en dat dit effect niet beperkt blijft tot de koopmarkt maar ook leidt tot zeer sterke stijging van huren te beginnen in de vrije sector? Zo nee, waarom niet? Onderkent u dat door de prijsstijgingen steeds meer huishoudens financieel in de knel dreigen te komen en/of geen voor hen betaalbare woning zijn te vinden?

De woningmarkt laat sinds 2013 een sterk herstel zien. Tijdens de crisis zijn er weinig transacties geweest. Het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen tijd te maken hebben gehad met een inhaalvraag. Sinds 2013 is bovendien het consumentenvertrouwen in de huizenmarkt sterk gestegen en ook de lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Het aantal transacties ligt nu weer op het niveau van voor de crisis.
De prijzen op macroniveau liggen momenteel nog ruim beneden pre-crisisniveau. Het is echter wel belangrijk dat het aanbod kan reageren op de toenemende vraag. Dit geldt in het bijzonder voor de vrije huursector. Het verder ontwikkelen van de vrije huursector is van belang en er zijn maatregelen genomen die dit segment van de woningmarkt ten goede komen, zoals de heffingsvermindering bij transformatie, de Woningwet 2015 en de recente verruiming van het woningwaarderingsstelsel. Het is daarnaast van belang dat gemeenten hier in de samenwerking met marktpartijen voldoende aandacht voor hebben.

Vraag 5

Bent u van mening dat, als de productie van nieuwe woningen (koop en huur) niet snel op de berekende behoefte van gemiddeld ca 70.000 woningen per jaar wordt gebracht, er steeds meer mensen in de knel dreigen te komen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen denkt u te nemen, anders dan tot nu toe, om te zorgen dat die problemen worden voorkomen en dat de bouwproductie weer meer in overeenstemming wordt gebracht met de woningbehoefte?

De verantwoordelijkheid voor de kwantitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad en het treffen van maatregelen daarop ligt op het lokale niveau. Dat neemt niet weg dat ik het belangrijk vind dat de nieuwbouwproductie kan reageren op de vraag. Ik wil graag bevorderen dat de samenwerking die daarvoor nodig is tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen daadwerkelijk tot stand komt. Hiertoe spreekt het kabinet onder andere jaarlijks met de bestuurders van de Noord- en Zuidvleugel over plancapaciteit. Zoals bij de voorgaande vragen aangegeven zijn door het kabinet ook verschillende maatregelen in gang gezet om de nieuwbouw te stimuleren. Zo komt er in de Verhuurderheffing een heffingsvermindering voor woningen die in de periode 2017–2021 worden gebouwd.
Tegelijkertijd kan met nieuwbouw alleen op korte termijn waarschijnlijk niet tegemoet worden gekomen aan de aangetrokken vraag. De oplossing kan deels ook worden gevonden in de transformatie van kantoren en maatschappelijk vastgoed naar woningen. Het kabinet biedt de mogelijkheid voor gemeenten om expertteams in te zetten en er geldt een heffingsvermindering voor de ombouw van kantoren naar huurwoningen.

Vraag 6

Deelt u de kritiek van de directeur van de NVB dat «bij gemeenten en vooral provincies voortdurend discussie is of er sowieso wel bijgebouwd moet worden? En als er al bijgebouwd moet worden, dat dit dan alleen in bestaand stedelijk gebied (dus binnen de rode lijnen) zou moeten gebeuren en dat juist deze houding uiteindelijk niet bevorderlijk is gebleken uit oogpunt van bouwplanning»? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat denkt u te doen om het «starre en trage» planningsbeleid te doorbreken?

Het past in het decentrale karakter van het ruimtelijke ordeningsbeleid dat op lokaal niveau bepaald wordt wat en waar gebouwd wordt. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is het nodig om leegstand tegen te gaan en overcapaciteit in ruimtelijke plannen te voorkomen. Daartoe is in het Besluit ruimtelijke ordening de zogenoemde «Ladder voor duurzame verstedelijking» opgenomen.
Naar aanleiding van kritiek van gemeenten, provincies en projectontwikkelaars dat de Ladder te ingewikkeld is, is besloten de regeling aan te passen. Daarover heeft de afgelopen periode uitvoerig overleg met partijen (VNG, IPO, NEPROM etc.) plaatsgevonden. De Ladder wordt met de voorgenomen aanpassing eenvoudiger, doordat er «treden» worden geschrapt en alleen nog bij het bouwen buiten het stedelijk gebied een uitgebreide motivering nodig is. Er moet nog wel worden aangetoond dat er behoefte is aan de nieuwe ontwikkeling. Recent is een wijzigingsvoorstel daartoe in consultatie gebracht. Zie daartoe de brief van 23 juni 2016 aan de Tweede Kamer (Kamerstukken II, 33 962, 188). Ik verwacht dat met deze aanpassingen de doeltreffendheid en flexibiliteit van het ruimtelijke ordeningsbeleid worden vergroot.

Vraag 7

Bent u van mening dat, daar waar gemeenten niet zelf over geschikte bouwlocaties beschikken, het nodig is dat gemeenten meer doorzettingsmacht krijgen, bijvoorbeeld door het recht op zelfrealisatie te doorbreken, zodat het op planologisch wenselijke locaties mogelijk wordt om met normale kavelprijzen de ontwikkeling van woningen sneller tot stand te brengen? Zo nee, waarom niet?

Zoals in de brief over grondbeleid van 25 november 2015 aan de Tweede Kamer is aangeven (TK 27 581, nr. 53), hangt zelfrealisatie in sterke mate samen met het eigendomsrecht. De bescherming van het eigendomsrecht waarborgt dat eigendom van overheidswege alleen kan worden ontnomen (onteigend) in het algemeen belang en volgens wettelijke regels. Onteigening is alleen gerechtvaardigd indien de gemeente aantoont dat dringend behoefte bestaat aan de door de gemeente gewenste vorm van planuitvoering. In dat licht is geconcludeerd dat inperking van zelfrealisatie geen begaanbare weg is. De eigenaar dient bij zijn zelfrealisatieverweer in een onteigeningsprocedure overigens wel concrete, uitvoeringsgerichte plannen te hebben. Als deze plannen niet aansluiten bij het plan van de gemeente, kan alsnog worden onteigend.
Uit genoemde brief blijkt ook dat het beroep op zelfrealisatie gering is. Zelfrealisatie kan op zich zelf daarom ook niet de belangrijkste oorzaak van belemmeringen op de nieuwbouwmarkt voor woningen zijn. Van belang is het feit dat veel bestaande bouwplannen contractueel vastliggen in privaatrechtelijke overeenkomsten. Veel van deze overeenkomsten stammen van vóór de crisis en missen de noodzakelijke clausules om de bouw alsnog te kunnen afdwingen. Gemeenten hebben hierdoor weinig bewegingsruimte als marktpartijen kiezen om (nog) niet te ontwikkelen.
Dat neemt niet weg dat door het kabinet stappen worden gezet om het grondbeleidinstrumentarium te verbeteren. Recent is de Aanvullingswet Grondeigendom in consultatie gebracht. Met het voorstel voor de Aanvullingswet Grondeigendom worden bijvoorbeeld de regels voor kostenverhaal vereenvoudigd. Daarmee krijgen gemeenten een goed gevulde gereedschapskist, met instrumenten voor zowel actief als faciliterend grondbeleid. Deze aanvullingswet zal onderdeel uit gaan maken van de Omgevingswet.

Vraag 1

Kunt u nader ingaan op de casus van de zzp'er (zelfstandige zonder personeel) die de huur met terugwerkende kracht fiscaal kan aftrekken? Waar lag in deze zaak precies het meningsverschil tussen de Belastingdienst en de belastingplichtige?1

Vraag 2

Wanneer en hoe hebben zzp-ers recht op aftrek van de huur? Kunt u hier zo uitgebreid mogelijk op ingaan?

Vraag 3

Hoeveel zzp-ers maken al gebruik van deze regeling? Wat zijn de gemoeide kosten van deze regeling?

Vraag 4

Blijft ook het recht op huurtoeslag bestaan indien gebruik wordt gemaakt van deze regeling? Wat zijn de gevolgen van huurtoeslag voor de aftrek van de huurkosten?

Vraag 5

Wat voor gevolgen heeft de uitspraak van de Hoge Raad? Hoeveel meer mensen zullen gebruik maken van de regeling? Wat zijn de hiermee extra gemoeide kosten?

Vraag 6

Wat voor gevolgen heeft deze uitspraak voor de hypotheek- en onderhoudslasten van zzp-ers die een huis gekocht hebben, aangezien zzp’er die vanuit huis werken allemaal gelijk behandeld dienen te worden?

Vraag 7

Bent u voornemens de belastingwetgeving dusdanig aan te passen dat deze volledig in lijn is met de praktijk anno 2016 en de uitspraak van de Hoge Raad?

Vraag 8

Hoe gaat u andere huurders die geen zzp-er zijn tegemoetkomen?

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat vele bestaande eigenwoningbezitters nog een oude hypotheek hebben met een rentepercentage van 4% of 5% en dat zij er veel baat bij zouden hebben als zij het rentepercentage van hun hypotheek zouden kunnen verlagen tot de huidige marktrente, die rond de 2% ligt?

Het klopt dat veel consumenten zouden profiteren als zij kosteloos hun hypotheek konden oversluiten tegen een lagere hypotheekrente dan de rente waartegen zij hun hypotheek in het verleden hebben vastgezet. Dit is echter niet wat zij hebben afgesproken met de kredietverstrekker op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Door de rente voor langere tijd vast te zetten, hebben consumenten indertijd het risico van een rentestijging gedurende de looptijd afgedekt. De keerzijde is dat bij een dalende marktrente, zoals nu het geval is, de consument voor de resterende looptijd gebonden is aan het hogere afgesproken rentetarief. Voor de consument kan het in dat geval aantrekkelijk zijn om de rentevast periode voortijdig af te breken en de hypotheek tegen de lagere rente opnieuw vast te zetten.
Voor consumenten die een (bank-)spaarhypotheek hebben afgesloten is het niet altijd voordelig om de hypotheek tegen een lagere rente over te sluiten. De rente die zij betalen over de hypotheekschuld is immers gekoppeld aan de rente die zij ontvangen op hun spaardeel. Een lagere rente kan betekenen dat er meer premie of inleg moet worden betaald voor het spaardeel, waardoor de besparing door de lagere hypotheekrente teniet wordt gedaan.
Kredietverstrekkers kunnen aan klanten die vóór het aflopen van de rentevaste periode hun hypotheek willen aflossen een vergoeding vragen. De term boeterente is in dit kader een onjuiste term. Het gaat immers om een vergoeding voor het financiële nadeel van de kredietverstrekker als gevolg van het tussentijds openbreken van het contract. Deze vergoeding wordt bijvoorbeeld gehanteerd omdat de kredietverstrekker bij het afsluiten van de hypotheek mogelijk ook voor een langere periode financiering op de kapitaalmarkt heeft aangetrokken. De bank is in dat geval immers reeds bij het afsluiten van de hypotheek een langdurige verplichting aangegaan en maakt hier ook kosten voor. Indien een klant zonder vergoeding zijn hypotheek zou oversluiten, heeft de bank nog steeds dezelfde verplichtingen en zijn de kosten van de wijziging in de rente voor de bank. Kredietverstrekkers hebben aangegeven dat indien er geen vergoeding meer gevraagd mag worden als de consument eenzijdig de overeenkomst openbreekt, zij geen rentevaste periodes meer kunnen aanbieden. Consumenten zullen immers de hypotheek willen oversluiten als de marktrente daalt en willen vasthouden aan de afgesproken rente als de marktrente stijgt. Een rentevastperiode is in dat geval altijd ongunstig voor de bank. In dat geval zouden alleen nog variabele hypotheekrente worden aangeboden. Dit is nadelig voor consumenten die dan hun renterisico niet meer zouden kunnen afdekken, terwijl veel consumenten hier wel de voorkeur aangeven.
Wanneer de rentevasteperiode voortijdig wordt afgebroken omdat de klant zijn woning verkoopt, wordt er door de kredietverstrekker doorgaans geen vergoeding gevraagd voor de misgelopen rente. Dit risico is in dat geval door de kredietverstrekker al ingecalculeerd in het rentetarief.

Vraag 2

Is u bekend dat voor veel mensen verhuizen de enige manier is om onmiddellijk de rente op hun hypotheek te verlagen en dat zij soms bij een dubbel zo hoge hypotheek nog steeds minder maandelijkse hypotheekrente betalen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u bekend met het feit dat voor nieuwe hypotheken (vanaf juli 2016) de banken onder de nieuwe Europese richtlijn hypotheken (2014/17/EU) bij extra aflossen alleen nog werkelijke kosten in rekening mogen brengen en dat daardoor de boeterente fors beperkt is?

Ja, ik ben bekend met het feit dat voor nieuwe hypotheken de banken onder de nieuwe Europese richtlijn hypotheken bij extra aflossen alleen nog de werkelijke kosten in rekening mogen brengen. Op 14 juli 2016 is de nieuwe hypothekenrichtlijn van kracht geworden met de implementatie van de Mortgage Credit Directive (MCD) in onder andere de Wet op het financieel toezicht (Wft), het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek. In de nieuwe wet- en regelgeving is opgenomen dat de vergoeding van een aanbieder voor vervroegde aflossing voortaan niet hoger mag zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft bij vervroegde aflossing. Dit geldt zowel bij aflossen, oversluiten als rentemiddeling. Ook moet de berekeningswijze van de vergoeding voor de consument controleerbaar zijn. Deze laatste eis geldt zowel voor bestaande hypotheken, als voor hypotheken die na 14 juli 2016 zijn afgesloten.
Het is mogelijk dat de vergoeding voor vervroegde aflossing hierdoor lager uitvalt. Dit is afhankelijk van de wijze waarop aanbieders de vergoeding voor vervroegde aflossing berekenden voor de inwerkingtreding van de nieuwe richtlijn.

Vraag 4

Bent u bekend met het feit dat deze beperking van de boeterente uit artikel 25 van de richtlijn («De lidstaten kunnen voorschrijven dat de kredietgever in voorkomend geval recht heeft op een eerlijke en objectief verantwoorde vergoeding voor mogelijke kosten die rechtstreeks aan vervroegde aflossing verbonden zijn; de consument kan evenwel geen boete worden opgelegd. De vergoeding overschrijdt in dit opzicht nooit het door de kredietgever geleden financiële nadeel») alleen van toepassing is op nieuwe hypotheken en niet op bestaande hypotheken?

Ja, het klopt dat de richtlijn enkel dwingend voorschrijft dat deze op nieuwe hypotheken van toepassing is. De stelling behoeft echter enige nuancering omdat op nationaal niveau ervoor is gekozen om enkele bepalingen ook op bestaande hypotheken van toepassing te verklaren. Daarbij moet een onderscheid gemaakt worden tussen de bepalingen die onder verantwoordelijkheid van de Minister van Veiligheid en Justitie in het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn geïmplementeerd en de bepalingen die in de Wet op het financieel toezicht (Wft) en Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen (BGfo) zijn geïmplementeerd. De bepaling over vergoeding bij vervroegd aflossen is geïmplementeerd in zowel het BW, als in de het BGfo. De bepaling in het BW kan bij niet naleving een recht op schadevergoeding voor de consument opleveren, eventueel af te dwingen bij de civiele rechter. Deze bepaling in het BW werkt inderdaad enkel met betrekking tot overeenkomsten die zijn gesloten na inwerkingtreding van de wet. De bepaling stelt de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in staat om toezicht te houden op de naleving ervan en om eventueel handhavend op te treden. De bepaling in het BGfo is van toepassing op zowel bestaande overeenkomsten als nieuwe overeenkomsten.
Ik ben bekend met de informatie die de Vereniging Eigen Huis beschikbaar heeft gesteld over dit onderwerp. Alle verstrekkers van hypothecair krediet zijn op grond van de Wft en lagere regelgeving gebonden aan de nieuwe regels, voor zowel bestaande als nieuwe overeenkomsten. Hierdoor kan de AFM ook handhavend optreden wanneer de bepalingen niet worden nageleefd bij bestaande overeenkomsten. De AFM onderzoekt momenteel in welke mate de nieuwe regelgeving wordt nageleefd waarbij alle banken deze regels ook voor bestaande overeenkomsten moeten toepassen.

Vraag 5

Bent u bekend met het feit dat een aantal banken deze nieuwe regel, die effectief de boete (die geen boete meer mag heten) bij vervroegd aflossen beperkt tot de werkelijke kosten van de bank, ook toepast op oude contracten en dat een aantal banken dit niet doet?1

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u een overzicht geven welke banken die actief zijn op de Nederlandse hypotheekmarkt welke boeteformule hanteren, teneinde de transparantie van de markt te vergroten?

Er is op dit moment geen overzicht voorhanden waarin wordt weergegeven op welke wijze de verschillende hypotheekverstrekkers in Nederland de vergoeding bij vervroegde aflossing berekenen. De berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen is in de regel afhankelijk van een groot aantal factoren, waaronder de voorwaarden in de hypotheekovereenkomst en de resterende looptijd van de rentevastperiode. De vergoeding die kredietverstrekkers bij vervroegd aflossen in rekening brengen bij de consument mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel van de kredietverstrekker. Daarnaast moet de berekening van deze vergoeding en de hypothesen die ten grondslag liggen aan de berekening eveneens aan de consument worden meegedeeld, zodat de berekeningswijze voldoende transparant is.
Om meer inzicht te krijgen in de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen, heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) na implementatie van de MCD kredietverstrekkers gevraagd op welke wijze zij de vergoeding bij vervroegd aflossen berekenen en welke informatie zij hierover aan de klant verstrekken. De AFM verwacht hier in het najaar 2016 meer duidelijkheid over te hebben. Aan de hand van de uitkomsten van dit onderzoek bepaalt de AFM haar vervolgstappen en kan zij maatregelen treffen indien kredietverstrekkers niet voldoen aan de wettelijke bepalingen.
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft aangegeven dat de regels uit de Mortgage Credit Directive (MCD) de bestaande Nederlandse praktijk bevestigen en dat deze materieel niet leiden tot verandering als het gaat om de berekening van de kosten bij extra aflossing van een hypotheek. Daarnaast hebben de Nederlandse hypotheekverstrekkers zich in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) sinds de jaren »90 gecommitteerd om transparant te zijn over de berekening van de verschuldigde vergoeding bij extra of vervroegde algehele aflossing. De variabelen die bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen gehanteerd worden, moeten door de consument te controleren zijn. Deze gedragscode blijft ook onder de MCD van toepassing.
Ik zou graag eerst de uitkomsten van het onderzoek van de AFM willen afwachten voordat ik concludeer of alle partijen zich aan de regels houden. Mocht uit het onderzoek van de AFM blijken dat er bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen te hoge kosten in rekening worden gebracht, dan kan de AFM maatregelen treffen.

Vraag 7

Kunt u aangeven welke banken zich ook voor oude hypotheken (afgesloten voordat de richtlijn inging) houden aan de maximaal verantwoorde vergoeding uit artikel 25 en dus geen onderscheid maken tussen nieuwe en oude hypotheken?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Indien u de informatie uit vraag 6 en 7 niet kunt verschaffen, kunt u dan toezichthouder AFM (Autoriteit Financiële Markten) vragen die informatie op te vragen en te publiceren?

Vraag 9

Deelt u de mening dat het wenselijk is dat banken niet meer kosten kunnen opleggen dan zij lijden als financieel nadeel?

Ja.

Vraag 10

Bent u bekend met het feit dat bijna alle hypotheken de mogelijkheid hebben om 10%, 15% of 20% van de originele hoofdsom jaarlijks boetevrij af te lossen?

Het percentage van de hypotheeksom dat de consument jaarlijks boetevrij af kan lossen is afhankelijk van de voorwaarden die de hypotheekverstrekker biedt. Doorgaans kan in ieder geval tot 10% van de oorspronkelijke hoofdsom jaarlijks boetevrij afgelost worden. Dit is ook vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) die de Nederlandse kredietverstrekkers onderschrijven. De mogelijkheid om 10% of meer per jaar boetevrij af te lossen, zit doorgaans ingeprijsd in de rente die de consument betaalt. Hoe hoger het percentage dat boetevrij kan worden afgelost, hoe hoger de renteopslag die in rekening wordt gebracht.
Het is mogelijk om een hypotheek af te sluiten om een deel van de huidige hypotheek boetevrij af te lossen, zonder kosten voor vergoeding bij vervroegd aflossen aan de huidige hypotheekverstrekker te hoeven maken. Het tweede hypotheekdeel kan zowel bij de huidige als bij een nieuwe aanbieder worden afgesloten. In beide gevallen zal de consument wel advies- en afsluitkosten voor de hypotheek dienen te maken. Ook is er in beide gevallen waarschijnlijk een nieuwe hypotheekakte nodig, wat verdere kosten met zich meebrengt. De huidige hypotheekverstrekker heeft echter al een lopend contract met de consument en zal mogelijk geen aanleiding zien om het oversluiten in hypotheekdelen te faciliteren. Indien de verstrekker rentemiddeling aanbiedt, dient ook nagegaan te worden welke optie het aantrekkelijkst is voor de klant.
In de praktijk is stapsgewijs oversluiten van de hypotheek naar een nieuwe hypotheekverstrekker lastig uitvoerbaar. Bij het aangaan van de hypotheek heeft de consument de huidige hypotheekverstrekker de woning als zekerheid (onderpand) gegeven. Hierdoor heeft de hypotheekverstrekker in geval van financiële problemen bij de consument voorrang op andere schuldeisers die zich willen verhalen op het onroerend goed. In de regel zal de bank met het recht op eerste hypotheek toestemming moeten geven voor het vestigen van een tweede hypotheek. De bank kan deze toestemming weigeren of daar voorwaarden aan verbinden. Het bestaan van een tweede hypotheekhouder kan nadelig zijn voor de eerste hypotheekhouder waardoor de eerste hypotheekhouder niet altijd de vereiste toestemming zal geven. Dit grotere risico van de tweede hypotheekhouder kan hogere rentetarieven tot gevolg hebben, wat het product minder aantrekkelijk maakt. Daarnaast kan het zo zijn dat wanneer extra wordt afgelost op de huidige hypotheek en de loan-to-value (LTV) daalt, de risico-opslag die kredietvertrekker in rekening brengt voor hoge LTV’s kan dalen of geheel komt te vervallen. Dit kan ook een besparing voor de consument opleveren.

Vraag 11

Klopt het dat het mogelijk is om voor al deze hyptheekbezitters hun hypotheek stapsgewijs in maximaal 10 jaar bij hun eigen bank dan wel bij een andere bank om te zetten naar een lager rentepercentage zonder dat daarbij extra kosten betaald hoeven te worden aan de huidige hypotheekverstrekker (een nieuwe hypotheek breng natuurlijk wel nieuwe afsluitkosten met zich mee)?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Is het mogelijk om één keer een hypotheekcontract aan te gaan waarbij je je verplicht om in 5 tot 10 jaar tijd de hele hypotheek over te sluiten naar een nieuwe hypotheekverstrekker, steeds in de porties van 10%, 15% of 20% van de originele hypotheeksom?

Wet- en regelgeving staan een dergelijk contract niet in de weg, maar voor zover bekend, wordt dit nu niet aangeboden. Afhankelijk van de wijze waarop een dergelijk contract wordt vormgegeven, kwalificeert het mogelijk als een financieel instrument. Indien dat het geval is, is ook de wet- en regelgeving met betrekking tot financiële instrumenten van toepassing

Vraag 13

Kunt u aangeven welke fiscale regels van toepassing zijn als iemand zijn hypotheek stapsgewijs overzet naar een nieuwe contract? Klopt het dat hij gewoon zijn bestaande rechten op hypotheekrenteaftrek behoudt?

Iemand die een hypotheek voor eenzelfde bedrag stapsgewijs overzet in een nieuw contract bij een andere hypotheekverstrekker behoudt zijn bestaande recht op hypotheekrenteaftrek, uiteraard voor zover aan de daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan. Dat houdt in dat voor gevallen vanaf 2013 de hypotheek binnen 360 maanden tenminste annuïtair moet worden afgelost (360 maanden vanaf het moment dat de oorspronkelijke hypotheek is gestart) en dat voor gevallen van vóór 2013 die onder het overgangsrecht vallen, maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk is (eveneens 30 jaar vanaf het moment dat de oorspronkelijke hypotheek is gestart).

Vraag 14

Zijn er andere belemmeringen bij het stapsgewijs overstappen naar een lagere rente?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 15

Deelt u de mening dat één keer advies-en afsluitkosten (bij overstappen) of nul keer afsluitkosten (als je bij je eigen bank andere leningdelen krijgt) nodig is voor het hele traject en niet iedere keer een nieuw advies en een nieuw contract?

Bij het oversluiten van een hypotheek gaat de consument een nieuwe hypotheekovereenkomst aan, ook wanneer de hypotheek wordt overgesloten bij de eigen hypotheekverstrekker. Hypotheekverstrekkers hebben een zorgplicht en dienen zich bij advies er van te verzekeren dat de nieuwe hypotheek passend is bij de persoonlijke situatie van de consument. In de situatie waarbij er stapsgewijs wordt overgesloten kan er bovendien sprake van twee hypotheekverstrekkers. Dit maakt de situatie nog complexer dan wanneer er enkel sprake van één hypotheekverstrekker. De zorgplicht drukt zwaarder op de hypotheekverstrekker naarmate de situatie complexer wordt. Dit vereist zorgvuldig handelen van de hypotheekverstrekker. Het is niet te garanderen dat één keer advies- en afsluitkosten afdoende is voor het hele traject. Als de situatie van de consument verandert, bijvoorbeeld bij verkoop van de woning tijdens het traject, kan het nodig zijn dat er opnieuw advies wordt ingenomen waarvoor advieskosten in rekening wordt gebracht. Het is niet altijd in het belang van de consument om zich vooraf vast te leggen met een dergelijk traject. De hypotheekverstrekker beoordeelt daarom per geval of hypotheekadvies nodig is.

Vraag 16

Zou u eventuele belemmeringen willen wegnemen en op internet willen publiceren hoe mensen stapsgewijs hun hypotheekrente kunnen verlagen en met het vrijkomende bedrag wellicht extra hun schuld kunnen aflossen, dan wel meer besteedbaar inkomen hebben?

Het aantal soorten hypotheekproducten loopt uiteen van aflossingsvrije hypotheken en spaarhypotheken tot annuitaire hypotheken, of een combinatie hiervan. Voor deze producten gelden sterk verschillende voorwaarden, rentetarieven en rentevastperiodes. Het is daarom onverstandig om een gestandaardiseerd stappenplan te publiceren, omdat dit onvoldoende aan zou sluiten op de individuele situatie van de consument.Een hypotheek is een impactvol en vaak complex product, en kan niet voor alle consumenten op dezelfde wijze geregeld worden. Bovendien zal het voorgestelde stapsgewijs omzetten van de hypotheek niet iedereen financieel voordeel opleveren. Het oversluiten in hypotheekdelen zorgt voor extra complexiteit en vereist een persoonlijke benadering, waarbij de consument, indien gewenst, advies kan inwinnen om te beoordelen of een dergelijke stap ook bij zijn of haar persoonlijke situatie en voorkeuren past.

Vraag 17

Kunt u deze vragen één voor één en uiterlijk op vrijdag 2 september 2016 beantwoorden met het oog op het plenair debat dat waarschijnlijk op 6 september a.s. plaatsvindt naar aanleiding van het verslag van het Algemeen overleg (VAO) van 29 juni 2016 over hypotheekverstrekking?

De vragen zijn, waar relevant, gebundeld beantwoord en op 2 september aan de Kamer gezonden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Lonen woningbouwdirecteuren nog steeds massaal boven norm»?1

Ja.

Vraag 2

Zijn er onder de in het bericht of in het bijbehorend onderzoek genoemde directeuren, personen die meer dan het inkomen van een Minister krijgen (de geldende norm) en die niet onder de overgangsregeling van de Wet normering topinkomens (WNT) vallen? Zo ja, wie zijn dit en wat gaat u er aan doen om deze topfunctionarissen wel onder de werking van de WNT te brengen?

Bij de controle van de accountantsrapporten over 2015 van de verschillende corporaties zal worden vastgesteld of de in het artikel genoemde topfunctionarissenvallen op grond van de door de account goedgekeurde jaarverslagen nog steeds onder het overgangsrecht vallen. De Autoriteit woningcorporaties beoordeelt de accountantsverslagen en vermeldt haar bevindingen in de zogenoemde oordeelsbrieven aan individuele corporaties. Deze oordeelsbrieven zijn in het najaar gereed.

Vraag 3

Bent u van mening dat het buiten alle proporties is dat zelfs directeuren van kleine woningcorporaties een inkomen boven de nu geldende WNT-norm hebben? Zo ja, waarom deelt u die mening? Zo nee, waarom deelt u die niet?

Woningcorporaties hebben een maatschappelijke taak, namelijk het zorgen voor goede en betaalbare woningen voor huishoudens met een lager inkomen. Voor de topfunctionarissen past daarbij een beloning die zowel rekening houdt met de zwaarte van functie als met de maatschappelijke taak. De Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 normeert de bezoldigingen van topfunctionarissen op niveaus die maatschappelijk aanvaardbaar worden geacht te zijn. Voor topfunctionarissen met een arbeidsovereenkomst van voor de invoering van de WNT-normen, geldt het overgangsrecht zoals opgenomen in de WNT. Het overgangsrecht is opgesteld met inachtneming van de bescherming die het Eerste protocol bij het Europees verdrag ter bescherming van de rechten van de mens biedt, zodat een verlaging van contractueel vastgelegde inkomens die verder gaat dan het overgangsrecht niet wettelijk kan worden afgedwongen. Dat neemt niet weg dat ik van corporatiebestuurders en leden van raden van commissarissen of raden van toezicht verwacht dat ze blijvend aandacht hebben voor de hoogte van de beloningen in relatie tot de huurders die zij dienen.

Vraag 4

Bent u van mening dat woningcorporaties er niet zijn voor het betalen van hoge inkomens aan hun directeuren, maar er zijn voor het zorgen van goede huurwoningen voor burgers met een relatief laag inkomen? Zo ja, hoe verhoudt zich dat dan tot de (te) hoge inkomens die nog steeds worden betaald? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u van mening dat het geen pas geeft dat terwijl de huren stijgen, woningcorporaties personeel moeten laten afvloeien of er bezuinigd wordt op service en onderhoud, er nog directeuren zijn die inkomens boven de nu geldende WNT-norm genieten? Zo ja, waarom en kunt u daarover in overleg treden met de vereniging van woningcorporaties Aedes? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Wat wordt het norminkomen van de directeur van Woonwijze in Vught en Meander in Werkendam nadat de overgangsregeling van de WNT is verstreken? Hoeveel krijgen deze directeuren op dit moment en wanneer gaat voor hen het norminkomen uit de WNT gelden?

Op basis van de mij bekende informatie valt woningcorporatie Woonwijze in Vught in bezoldigingsklasse E. In 2016 bedraagt het maximum in deze klasse € 131.000. Hoe hoog de feitelijke bezoldiging van deze functionaris in 2016 zal zijn, kan ik pas na afloop van dit jaar vaststellen. In 2015 bedroeg de feitelijke bezoldiging € 195.218.
De Stichting Woonservice Meander in Werkendam valt in bezoldigingsklasse C, het maximum in deze klasse bedraagt in 2016 € 105.000. In 2015 bedroeg de feitelijke bezoldiging van beide topfunctionarissen € 159.321 respectievelijk € 144.020.
Topfunctionarissen zoals de genoemde bestuurders hebben ingevolge de wet recht op een overgangstermijn van ten hoogste zeven jaar. Na afloop van deze overgangstermijn geldt voor deze bestuurders het maximum zoals dit bij of krachtens de WNT is vastgesteld. Jaarlijks worden ten aanzien van woningcorporaties de maxima voor de afzonderlijke bezoldigingsklassen geïndexeerd met de ontwikkeling van de contractuele loonkosten voor de overheid uit het voorgaande jaar.

Vraag 7

Bent u van mening dat uit het genoemde onderzoek eens te meer blijkt dat de wettelijke normering van inkomens bij woningcorporaties hard nodig is en dat ook heel goed is dat de WNT er in voorziet dat directeuren van kleine woningcorporaties veel minder gaan verdienen dan een Minister? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in mijn antwoord op vragen 3,4 en 5 heb aangegeven vind ik de bezoldigingsmaxima zoals die gelden op grond van de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 passend voor topfunctionarissen bij woningcorporaties.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het artikel «burgemeester onder vuur om schimmig azc»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de huurprijs die het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) de komende vijf jaar per jaar betaalt voor het pand aan de Parkweg 20 in Maastricht, dat tijdens de onderhandelingen voor 750.000 euro van eigenaar veranderde?

Het COA heeft met de gemeente Maastricht een bestuursovereenkomst gesloten voor een maximale periode van vijf jaar. Met de eigenaar van Parkweg 20, LEA Immobilienvermittlungs GmbH, is een huurperiode overeengekomen van 2 jaar met een optie voor verlenging met maximaal 3 jaar.
Huurprijzen worden niet openbaar gemaakt. Wel kan worden opgemerkt dat de huursom voor deze locatie vergelijkbaar en dus marktconform is met wat voor soortgelijke locaties elders in het land wordt betaald. Het COA legt jaarlijks financiële verantwoording af over onder meer de totale verplichtingen uit huur.

Vraag 3

Kunt u het huurcontract voor die locatie en de concept-huurcontracten die dit jaar gewisseld zijn openbaar maken?

Het COA maakt geen huurcontracten openbaar. Een huurcontract bevat informatie die de economische en financiële belangen van het COA raken. Door openbaarmaking van de inhoud van de huurovereenkomst komt de onderhandelingspositie van het COA met commerciële marktpartijen ten behoeve van de opvangtaak van het COA in de toekomst ernstig onder druk te staan. Belangrijk is dat het COA zich binnen onderhandelingen met commerciële partijen vrij kan opstellen.

Vraag 4

Op welk moment was er voor het eerst sprake van een aanbod tot verhuur van Parkweg 20?

In september 2015 heeft het COA voor het eerst een aanbod tot verhuur van het pand aan de Parkweg 20 ontvangen. Het aanbod werd gedaan door de Vos Investment Groep. Op 17 februari 2016 is het pand Parkweg 20 door het COA geschouwd. Vervolgens zijn de gesprekken en onderhandelingen gestart over de benodigde functionele aanpassingen en over de huursom. Op 1 maart 2016 is vastgesteld dat er voldoende basis is om de huurovereenkomst verder uit te gaan werken. De eerste ingevulde concept huurovereenkomst dateert van 15 maart 2016. De huurovereenkomst is getekend op 20 mei 2016.

Vraag 5

Wanneer was het COA op de hoogte van het feit dat het pand aan Parkweg 20 van eigenaar verwisseld was en dat LEA Immobilienvermittlungs GmbH de nieuwe eigenaar was?

Op 7 maart 2016 heeft de door de eigenaar van het pand aan Parkweg 20 (LEA Immobilienvermittlungs GmbH) gevolmachtigde vertegenwoordiger aan het COA gemeld dat LEA Immobilienvermittlungs GmbH de nieuwe eigenaar was.

Vraag 6

Wanneer en waarom heeft u besloten het inmiddels in beslag genomen pand Blekerij 52, niet langer bij de plannen te betrekken?

In september 2015 heeft het COA een aanbod tot verhuur van het pand aan de Blekereij 52 ontvangen. Het aanbod werd gedaan door de Vos Investment Groep. Het COA heeft op 19 april 2016 aan de Vos Investment Groep gemeld vooralsnog geen gebruik te maken van het aanbod om Blekerij 52 te huren. De reden hiervoor was dat het COA geen overeenstemming heeft kunnen bereiken over de huursom voor de gecombineerde huur van het pand Parkweg 20 en de Blekerij 52 voor een asielzoekerscentrum voor 300 personen voor vijf jaar. Het COA heeft vervolgens aan de gemachtigde van LEA Immobilienvermittlungs GmbH laten weten terug te willen vallen op de reeds eerder bereikte overeenstemming over opvang in het pand Parkweg 20.

Vraag 7

Waarom deed het COA op 21 maart 2016 een verzoek aan de gemeente Maastricht om capaciteit te creëren voor de opvang van asielzoekers en deelde zij mee dat Vos Investment bereid was de panden aan Parkweg 20 en de Blekerij voor een periode van vijf jaar te verhuren, terwijl Vos Investment geen eigenaar meer was van Parkweg 20? (brief met kenmerk UHV/RBO/16.u.000622)

Het COA heeft de gemeente Maastricht op 21 maart 2016 verzocht medewerking te verlenen aan het in gebruik nemen van het pand Parkweg 20 en de Blekerij 52 als opvanglocatie voor 300 personen voor een periode van maximaal 5 jaar. Het verzoek van het COA aan de gemeente is het gevolg van het uitgangspunt dat geen opvanglocaties worden geopend zonder de instemming hiertoe van het gemeentebestuur.
Gezien de recente overdracht van het pand Parkweg 20 van Vos Vastgoed Beleggingsmaatschappij B.V. naar LEA Immobilienvermittlungs GmbH wordt in genoemde brief van 21 maart 2016 de Vos Investment Groep abusievelijk nog als verhuurder van beide panden genoemd.

Vraag 8

Wat is de standaardprocedure voor het checken dat er met betrouwbare en bonafide partijen zaken gedaan wordt door het COA? Is die procedure uitgevoerd bij deze transactie?

Het COA controleert voor ondertekening van een overeenkomst met een commerciële partij of deze de juridische bevoegdheid heeft tot het sluiten van de betrokken overeenkomst. Is er ten tijde van de gesprekken en de onderhandelingen over, en de ondertekening van, de overeenkomst geen reden of aanleiding tot twijfel omtrent de beoogde contractspartner dan wordt geen nader onderzoek verricht.
Nadat het COA op de hoogte was geraakt (15 juli 2016) van een onderzoek dat was gestart naar de heer B. Vos en/of een van de aan hem gelieerde vennootschappen, heeft het COA zo spoedig mogelijk (20 juli 2016) nader onderzoek laten doen door een notariskantoor. Deze notaris heeft onderzoek gedaan naar de banden tussen de eigenaar LEA Immobilienvermittlungs GmbH en de heer B. Vos, dan wel een van de aan de heer Vos gelieerde vennootschappen. Uit de openbare registers is niet gebleken van enige band tussen de heer B. Vos en LEA dan wel de enige bestuurder en aandeelhouder van LEA Immobilienvermittlungs GmbH, anders dan de levering van het pand Parkweg 20 aan LEA Immobilienvermittlungs GmbH door Vos Vastgoed Beleggingsmaatschappij B.V.

Vraag 9

Heeft het COA onderzoek gedaan naar LEA Immobilienvermittlungs GmbH en haar gemachtigde Vos Investment Groep en de transactie tussen de twee en heeft zij daar opvallende zaken gevonden? Zijn deze twee ondernemingen met elkaar verbonden, zakelijk en/of persoonlijk?

Het COA heeft onderzoek laten doen door een notariskantoor. Zoals in de beantwoording van vraag 8 vermeld, heeft de notaris geconcludeerd dat uit de openbare registers niet is gebleken van enige band tussen de heer B. Vos en LEA Immobilienvermittlungs GmbH dan wel de enige bestuurder en aandeelhouder van LEA Immobilienvermittlungs GmbH, anders dan de levering van het pand Parkweg 20 aan LEA Immobilienvermittlungs GmbH door Vos Vastgoed Beleggingsmaatschappij B.V.

Vraag 10

Wanneer is het FIOD-onderzoek begonnen naar Vos Investment Groep?2

Het openbaar ministerie (OM) doet zoals bekend geen mededelingen over of en naar wie het strafrechtelijk onderzoek doet.

Vraag 11

Was het bij COA bekend dat de FIOD onderzoek deed naar Vos Investment Groep of had het bij het COA bekend kunnen zijn?

In zijn algemeenheid geldt dat het OM of de FIOD andere partijen (zoals overheidsorganisaties) in beginsel niet inlichten over hetgeen ze onderzoeken, alleen als daarvoor een wettelijke grondslag is en een zwaarwegend belang de verstrekking noodzakelijk maakt. Het COA heeft geen andere informatie dan de informatie die in de media is verschenen.

Vraag 12

Doet de overheid gewoon zaken zoals vastgoedtransacties met partijen die onderzocht worden door de FIOD, of zijn er ook lopende het onderzoek, extra controles en waarborgen van toepassing? Zijn die hier correct uitgevoerd?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 11, lichten het OM dan wel de FIOD andere partijen in beginsel niet in over hetgeen ze onderzoeken. Er kunnen in een incidenteel geval, indien een zwaarwegend belang daartoe noopt, gegevens worden verstrekt op grond van de Wet politiegegevens en de Wet justitiële en strafvorderlijke gegevens en dan alleen als het strafrechtelijk onderzoek dat toelaat en het noodzakelijk is voor de taken van de ontvangende instantie. Ten aanzien van onderliggende casus is geen informatie verstrekt aan het COA.

Vraag 13

Kunt u deze vragen één voor één en binnen de normale termijn beantwoorden?

Het is helaas niet gelukt om de vragen binnen de termijn van drie weken te beantwoorden. De informatie die nodig was voor de beantwoording heeft wat langer op zich laten wachten.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat tientallen ouderen die wonen in een verzorgingshuis van Florence deze week te horen hebben gekregen dat ze gedwongen moeten verhuizen?1

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat zestien van de vaak hoogbejaarde bewoners te horen kregen zelfs al voor het eind van het jaar te moeten verhuizen?

Vraag 3

Vindt u het wenselijk dat mensen gedwongen verhuisd worden naar een andere omgeving waar zij vaak hun vertrouwde kennissen en familiekring kwijt raken? Zo nee, wat gaat u ondernemen tegen deze gedwongen verhuizing?

Vraag 4

Hoe rijmt u het op korte termijn gedwongen verhuizen van deze kwetsbare ouderen met uw uitspraak dat het beleid dient uit te gaan van passende zorg die mensen in hun waarde laat?

Vraag 5

Erkent u dat deze verhuizing te maken heeft met uw beleid om de lage zorgzwaartepakketten niet meer te vergoeden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 6

Wat gebeurt er als bewoners niet willen verhuizen? In hoeverre kan een zorginstelling mensen dwingen te verhuizen? Op grond waarvan?

Voorop staat dat niemand er bij gebaat is om in een dergelijke situatie te geraken. Dat komt de kwaliteit van zorg en welzijn naar mijn overtuiging niet ten goede. Deze situatie kan alleen in goed overleg tussen bewoners, zorgaanbieder en zorgkantoor tot een bevredigend einde worden gebracht, zodat de cliënt blijvend verzekerd is van verantwoorde zorg. De praktijk leert dat er langs deze weg uiteindelijk altijd een oplossing wordt gevonden.

Vraag 7

Hoe oordeelt u over de redenen van de concentratie van bewoners met een bepaalde zorgvraag? Is dit bedrijfseconomisch ingegeven, organisatorisch of inhoudelijk? Kunt u uw antwoord toelichten?

Florence geeft aan dat het doel is om cliënten in een omgeving die veranderd is blijvend die zorg te bieden die zij, gezien hun zorgzwaarte, nodig hebben. Dit moet passen binnen personele, gebouwelijke en organisatorische randvoorwaarden. Het is aan de zorgaanbieder om daarin beslissingen te nemen en aan de IGZ om daarop toezicht te houden.

Vraag 8

Gaat het ombouwen tot «moderne, zelfstandige zorgappartementen» gepaard met een huurverhoging? Zo ja, wat bedraagt die?

Volgens Florence wordt Woonzorgcentrum Loosduinse Hof binnen nu en twee jaar getransformeerd tot een woonzorghuis voor de wijk. Het woonzorgcentrum krijgt daarmee zelfstandige wooneenheden voor mensen die zorg thuis ontvangen.
Naar ik begrijp is het de bedoeling dat de woningcorporatie op termijn de exploitatie van de huisvesting overneemt. Een woningcorporatie is er niet voor mensen met een groot inkomen, dus ik ga ervan uit dat deze wooneenheden ook voor mensen met lage inkomens beschikbaar zijn.

Vraag 9

Erkent u dat Florence hiermee de stap zet naar scheiden van wonen en zorg, en dat ze zich daardoor kan richten op de welvarende oudere, en hiermee de mogelijkheid voor ouderen met zorgbehoefte maar zonder dikke portemonnee verkleind worden? Hoe kijkt u aan tegen deze tweedeling?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Met hoeveel ontslagen gaat de reorganisatie/verhuizing gepaard? Worden gedwongen ontslagen uitgesloten? Is er al contact met de vakbond?

Uit de door Florence aangereikte informatie leid ik af dat door de overplaatsing van cliënten met een zwaardere zorgvraag en een verminderde vraag naar de woningen, er boventalligheid ontstaat van medewerkers. Het zou gaan om 24,5 fte. De boventallige medewerkers vallen onder het sociaal plan dat in samenwerking met de vakbonden tot stand is gekomen. Het feit dat deze maatregel wordt genomen terwijl de taakstelling op de Wlz van € 500 miljoen vanaf 2017 structureel is teruggedraaid, toont aan dat instellingen altijd te maken kunnen krijgen met veranderende voorkeuren van groepen cliënten, waaraan zij zich moeten aanpassen.

Vraag 11

Hoe verklaart u dat er gedwongen ontslagen vallen, terwijl u beweert dat u niet bezuinigt op de verpleeghuiszorg?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Bent u bereid de Raad van Bestuur van Florence, die maar liefst vier noteringen heeft in de Actiz 50, de lijst met grootste graaiers in de ouderenzorg, hierop aan te spreken? Zo nee, waarom niet?2

Het Kabinet wil maatschappelijk acceptabele inkomens voor zorgbestuurders. Normen voor bezoldiging zijn vastgelegd in de Wet normering topinkomens (WNT). Binnen de grenzen die de wet, in het bijzonder de WNT, is het aan de raden van toezicht om te bepalen wat een passende beloning is voor de bestuurders van een zorginstelling.

Vraag 13

Vindt u deze aangekondigde gedwongen verhuizing, inclusief de gedwongen ontslagen, de juiste prioriteit van een zorginstelling dat op de zorgenlijst van de Inspectie voor de Gezondheidszorg (IGZ) prijkt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie het antwoord op vraag 7.

Vraag 14

Hoe oordeelt de IGZ over deze verplichte verhuizingen? Draagt dit bij tot de veiligheid van bewoners en hun kwaliteit van leven?

De IGZ gaat niet over de plaatsing van de bewoners en het besluit dat een organisatie hierin neemt. Dit is de verantwoordelijkheid van de bestuurder. De IGZ volgt wel of de kwaliteit en veiligheid van de bewoners bij Florence is gewaarborgd. Mochten er signalen binnenkomen dat dit niet het geval is dan zal de IGZ deze signalen onderzoeken.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de berichtgeving over schade door gaswinning aan huurwoningen in Appingedam en dat er aan die schade niets is gedaan?1

Ja.

Vraag 2

Waarom weigert de woningcorporatie Woongroep Marenland de schade te herstellen en de problemen te erkennen?

In de regel ga ik niet in op een individuele casus. Er is hier sprake van een conflict tussen een huurder en een woningcorporatie waarbij een gerechtelijke uitspraak aan de orde is.
De NCG heeft op mijn verzoek contact gehad met Woongroep Marenland. Marenland bericht dat in 2014 bevingsschade aan de betreffende woning is gemeld en onder regie van NAM is hersteld.
Recent is de betreffende woning geïnspecteerd als één van de 1500 woningen in het inspectieprogramma van de NCG. De tijdens deze inspectie geconstateerde schade is hersteld.

Vraag 3

Welke acties gaan u en de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) ondernemen om dit recht te trekken voor de bewoners die het hier betreft?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is het waar dat Woongroep Marenland geen belang had bij erkenning van de schade, omdat bekend was dat de bouwkundige versterking er aan zou komen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Is het waar dat daar op is gewacht, zodat Woongroep Marenland niet zelf voor de kosten van achterstallig onderhoud zou opdraaien? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Erkent u dat in alle geledingen van de overheid, maar ook in de woningcorporatiesector die taken voor de overheid uitvoert, de bewoners serieus moeten worden genomen, zeker als het gaat om problemen die te maken hebben met schade door gaswinning?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Amsterdam gaat huurders financieel bijstaan»?1

Ja, dat heb ik.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat gemeenten bovenop de rijksregelingen eigen vormen van huurtoeslag introduceren? Is dit een taak van gemeenten?

Met de bestaande instrumenten gericht op betaalbaarheid van het huren (in concreto: de huurprijsregulering, de huurtoeslag en de recent van kracht geworden passendheidstoets) worden huurders die dat nodig hebben zodanig ondersteund dat vanuit het woonbeleid er geen aanleiding is voor aanvullende generieke bijdragen vanuit gemeenten.

Vraag 3

Wat is uw mening over het feit dat armoedegelden worden besteed aan het tegengaan van het zogenaamde dure scheefwonen?

Er bestaat op rijksniveau geen specifiek, geoormerkt budget voor de verlening van bijzondere bijstand, c.q. het bestrijden van armoede en schulden. Deze middelen maken namelijk onderdeel uit van de algemene uitkering van het gemeentefonds en zijn daarmee voor de colleges vrij besteedbaar. De Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid heeft overigens wel de wethouders en gemeenteraden gevraagd om de middelen zo gericht mogelijk in te zetten voor het doel waarvoor ze bestemd zijn.

Vraag 4

Bent u van mening dat de armoedegelden vooral besteed dienen te worden aan preventie, voorlichting en hulpverlening in plaats van aan inkomensondersteuning en al helemaal niet aan categoriale inkomensondersteuning? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Is het geoorloofd dat gemeenten deze vorm van categoriale inkomensondersteuning bieden? Kunt u dit toelichten?

In de Participatiewet ligt sinds 1 januari 2015 de nadruk bij het verlenen van aanvullende inkomensondersteuning primair op individueel maatwerk. De mogelijkheden tot categoriale aanvullende inkomensondersteuning zijn per die datum beperkt. Omdat het hier een gedecentraliseerde wet betreft is het aan de colleges om hieraan invulling en te geven en heeft primair de gemeenteraad hierbij een controlerende rol. Overigens is mij gebleken dat Amsterdam het onderhavige beleid niet baseert op de Participatiewet, maar betreft het een Uitwerking van de Samenwerkingsafspraken tussen de Huurdersvereniging Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties en de gemeente Amsterdam. Uit deze samenwerkingsafspraken blijkt dat per individueel huishouden zorgvuldig zal worden bekeken wat de beste oplossing is, verhuizen of het doorvoeren van een (tot 2019 door de gemeente bekostigde) huurverlaging door de corporatie. Vanaf 2019 wordt de huurverlaging volledig bekostigd door de corporaties. In deze zin betreft het hier dus een maatwerkaanpak en geen categoriale aanvullende inkomensondersteuning.

Vraag 6

Kunt u aangeven welke verantwoordelijkheid het rijk, gemeenten en woningcorporaties hebben bij het oplossen van deze problematiek?

Ten aanzien van de betaalbaarheid van het wonen heeft het Rijk de zorg voor de huurprijsbescherming, de huurtoeslag en de kaderstelling ten aanzien van verdeling van woonruimte. Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor betaalbare huisvesting voor de doelgroep. Gemeenten hebben de verantwoordelijkheid om de lokale volkshuisvestingsopgave te bepalen en hierover, mede in overleg met huurders, met corporaties prestatie-afspraken te maken. Zoals hierboven toegelicht hebben gemeenten daarnaast de mogelijkheid om op grond van de Participatiewet op basis van individueel maatwerk aanvullende inkomensondersteuning te bieden.

Vraag 7

Hoe verhoudt het voornemen van de gemeente Amsterdam zich tot de berichten dat woningcorporaties over miljarden beschikken voor betaalbare huurwoningen en huurverlagingen?

Op grond van de recent gepresenteerde indicatieve bestedingsruimte voor corporaties is de ruimte voor investeringen in nieuwbouw – landelijk – circa 37 mld. euro. De berekende investeringsruimte voor woningverbetering is zo’n 28 mld. euro. De ruimte om huren te verlagen of te matigen is circa 1 mld. euro. Deze bedragen zijn niet optelbaar, maar zijn een vertaling naar een bestedingscategorie van één en dezelfde totale financiële ruimte; gebruik van ruimte in de ene categorie gaat ten koste van een andere.
Voor Amsterdam is becijferd dat de indicatieve bestedingsruimte voor de drie categorieën respectievelijk zo’n 1,5 mld euro, 1 mld. euro en 48 mln. euro is. (bron: bijlage bij brief over indicatieve bestedingsruimte, TK, 2015–2016, 29 453, nr. 418). Overigens is onderdeel van de afspraken van gemeente Amsterdam met de corporaties dat over drie jaar de corporaties de financiering op zich nemen.

Vraag 8

Wat heeft u inmiddels gedaan en bent u nog van plan te gaan doen tegen duur scheefwonen?

Een belangrijke maatregel van dit kabinet is de recent ingevoerde eis aan corporaties om passend toe te wijzen aan mensen die behoren tot de doelgroep van de huurtoeslag. De aanpak van duur scheefwonen is verder vooral gebaat bij de maatregelen gericht op de bevordering van de doorstroming, waaronder de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Hierdoor komen woningen beschikbaar voor de lagere inkomens. Mede onder invloed van het overheidsbeleid laten de recente voornemens van de corporaties ook een grotere inzet op de realisatie van betaalbare huurwoningen zien (bron: rapportage Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties 2016–2020).
Een interessant aspect in de afspraken van de gemeente Amsterdam met de corporaties is dat corporaties voor huurders die het aangaat, gaan bezien of zij in een goedkopere woning gehuisvest kunnen worden. Deze benadering past in de aanpak van passend toewijzen en huisvesten.

Vraag 9

In hoeverre doorkruist deze actie van de gemeente Amsterdam het landelijk huurbeleid?

Zoals in antwoord 5 is aangegeven betreft het hier de Uitwerking van de Samenwerkingsafspraken tussen de Huurdersvereniging Amsterdam, Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties en de gemeente Amsterdam, waarbij een maatwerkaanpak het uitgangspunt vormt voor de inkomensondersteuning en niet het – ongeacht de individuele situatie – categoriaal verstrekken hiervan. Het betreft hier de op grond van de Woningwet gemaakte prestatie-afspraken.
Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, is er vanuit het woonbeleid geen aanleiding tot aanvullende bijdragen voor de betaalbaarheid van het wonen.

Vraag 10

Wat is uw appreciatie van het feit dat gemeenten op deze wijze inkomenspolitiek voeren?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Te veel in Marokko? Dan hier je huis uit»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat de term woonfraude onjuist is, omdat die kwade opzet suggereert waarvan lang niet altijd sprake zal zijn? Zo ja, wat wilt u doen om rond deze situaties de zweem van bewust onwettig handelen weg te nemen?

Het begrip woonfraude is een kwalificatie die door de verhuurder aan het niet (zelf) bewonen van een huurwoning wordt gegeven. Dit heeft geen zelfstandige juridische consequentie.

Vraag 3

Op welke gronden kunnen woningcorporaties een huurcontract ontbinden als er geen sprake is van overlast, criminaliteit of wanbetaling?

Ontbinding wegens wanprestatie is mogelijk wanneer de huurder handelt in strijd met hetgeen contractueel is overeengekomen. Uiteraard toetst de rechter of de betreffende overtreding dermate zwaarwegend is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Vraag 4

Welke regels gelden er ten aanzien van de minimale bewoning per jaar van een (sociale) huurwoning? Waar zijn deze regels vastgelegd en welke verschillen bestaan er tussen gemeenten en woningcorporaties?

Er gelden geen wettelijke regels ten aanzien van de minimale bewoning per jaar van een (sociale) huurwoning. Verhuurders bepalen vaak contractueel dat de huurder in de door hem gehuurde woning zijn hoofdverblijf dient te houden. Zij beoordelen in eerste instantie zelf of dit het geval is, en in voorkomende gevallen zal de rechter zijn oordeel op dit punt geven.

Vraag 5

Op welke wijze worden mensen voorgelicht over de regels, bijvoorbeeld ten aanzien van minimale bewoning van hun sociale huurwoning? Vindt u dat daarmee ondubbelzinnig duidelijk is welke consequenties langdurig verblijf buiten de woning kan hebben? Zo ja, hoe verklaart u dan de voorbeelden van mensen die geheel onverwacht geconfronteerd worden met de vordering hun huurcontract te beëindigen? Zo nee, hoe wilt u de voorlichting over rechten en plichten verbeteren?

Het is aan verhuurders om hun huurders te informeren welke invulling zij geven aan het begrip goed huurderschap en aan het begrip hoofdverblijf. Het is uiteraard raadzaam dat zij dit zodanig doen dat huurders vooraf weten hoe zij dienen te handelen.
Het zal overigens nooit zo zijn dat verhuurders een opzeggings- of ontbindingsprocedure starten zonder overleg te hebben gehad over de geconstateerde overtreding. Ook in het onderhavige geval heb ik van de woningcorporatie vernomen dat aan de opzegging een periode van huisbezoeken, briefwisseling en overleg vooraf is gegaan.

Vraag 6

Gelden voor langdurig verblijf op een ander adres in Nederland, bijvoorbeeld een vakantieverblijf, dezelfde regels als voor verblijf in het buitenland? Zo ja, is dit even goed te controleren? Zo nee, waarom niet?

Bij het vaststellen of de huurder de woning als hoofdverblijf gebruikt is het niet relevant in welk land deze huurder verblijft wanneer hij niet in de gehuurde woning verblijft.

Vraag 7

Vindt u het ook kwetsbaar dat handhaving vrijwel uitsluitend mogelijk is door signalen van buren, waardoor ongewenste en eenzijdige sociale controle in de hand gewerkt worden? Zo ja, wat kunnen woningcorporaties doen om een klikcultuur te voorkomen?

Bij het beoordelen of een huurder zijn woning als hoofdverblijf gebruikt zal een verhuurder, net als bijvoorbeeld bij woonoverlast, vrijwel altijd afhankelijk zijn van signalen uit de omgeving. Een verhuurder kan nu eenmaal niet voortdurend controleren of al zijn huurders in hun respectieve woningen verblijven.

Vraag 8

Welke jurisprudentie is er over het beëindigen van het huurcontract omdat de huurders langere tijd in het buitenland verblijven? Is deze jurisprudentie in uw ogen eenduidig?

Er is uitgebreide jurisprudentie over het beëindigen van de huur in relatie tot het houden van hoofdverblijf in een woning. Daarbij beoordeelt de rechter aan de hand van diverse factoren of er sprake is van hoofdverblijf, en vervolgens of het niet houden van hoofdverblijf een opzegging of ontbinding rechtvaardigt. Hierbij vindt een belangenafweging plaats. Omdat hier de casuïstiek een belangrijke rol speelt geeft de jurisprudentie een wisselend beeld.

Vraag 9

Hoe wordt, met de verschillen in regels en de lastige handhaving, voorkomen dat er sprake is van willekeur in de benadering van mensen die gedurende langere periodes buiten hun sociale huurwoning verblijven? Ziet u redenen en mogelijkheden om nadere regels te maken?

Het is aan individuele verhuurders hoe zij willen omgaan met het wel of niet (zelf) bewonen van (sociale) huurwoningen. Ik acht het wel van belang dat zij hun huurders vooraf duidelijk informeren over wat er op dit punt van hen verwacht wordt. Ik zie geen noodzaak om op dit punt met nadere regelgeving te komen.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het artikel «De Key staat Airbnb toe in sociale huurhuizen»?1

Ja

Vraag 2

Hebben het college van B&W van Amsterdam en woningcorporatie De Key vooraf overleg met u gehad over dit voornemen?

Nee

Vraag 3

Wat is uw mening over dit plan? Deelt u de mening van de burgemeester van Amsterdam dat huurders wel «de lasten, maar niet de lusten van het toenemende toerisme in de stad ondervinden»? Verschillen huurders daarin van mensen met een koopwoning?

Woningcorporaties hebben de wettelijke taak om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, waarmee ze daar waar dat nodig is een lagere huurprijs kunnen vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Ik vind het dan ook niet passend indien een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheden biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten.

Vraag 4

Hoe verhoudt Airbnb in sociale huurwoningen zich tot het kabinetsbeleid om doorstroming in de sociale huursector te bevorderen? Hoe verhoudt dit plan zich tot respectievelijk de klachten over te veel toeristen in Amsterdam en de lobby van de gemeente Amsterdam voor meer regels rond internetverhuur?

Corporaties geven thans geen toestemming aan huurders met een gereguleerde huurovereenkomst om hun woning toeristisch te verhuren. Enig effect op de doorstroming is derhalve niet te geven. De Key heeft aangegeven dat het experiment niet doorgaat aangezien er te weinig draagvlak is voor toeristische verhuur in sociale huurwoningen.

Vraag 5

Hebt u wettelijke mogelijkheden om in te grijpen, mocht dit plan doorgang vinden? Zo ja, bent u daartoe bereid? Zo nee, wat wilt u doen om deze praktijken aan te pakken?

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op de woningcorporaties en ziet er op toe dat zij enkel handelen conform de Woningwet. Indien de Aw van oordeel is dat de wettelijke bepalingen in het geding zijn door het handelen van een woningcorporatie, dan kan zij door middel van een interventie ingrijpen. De Aw vormt zich hier zelfstandig en onafhankelijk een oordeel over. Indien de Aw van een corporatie een plan ontvangt voor een voorgenomen experiment ten aanzien van toeristische verhuur in sociale huurwoningen, dan zal zij dit plan toetsen aan de wet en regelgeving. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 heeft De Key aangegeven dat het experiment niet doorgaat.

Vraag 1

Kwam het resultaat van de inventarisatie van Natuurmonumenten, waaruit blijkt dat de bebouwing van Nederlandse kustgebieden explosief stijgt, voor u als een verrassing? Zo ja, hoe kan dat? Zo nee, waarom is dit niet eerder gemeld?1

Natuurmonumenten heeft de bij het Kustpact betrokken partijen geïnformeerd over hun voornemen om een inventarisatie uit voeren naar de bouwplannen in de kust. Natuurmonumenten heeft de inventarisatie in eigen opdracht uitgevoerd en over gecommuniceerd. De inventarisatie richt zich op de bebouwing in de Nederlandse kust met een recreatieve functie. De gegevens hieromtrent zijn per project voor de gehele kust gerangschikt en dit levert een totaalbeeld op.
De inventarisatie maakt onderdeel uit van de activiteiten die uitgevoerd worden door de coalitie «Bescherm de kust». Ik heb het rapport op 11 juni 2016 ontvangen.
De inhoud levert discussie op bij diverse partijen, maar betreft, zoals Natuurmonumenten zelf zegt, een eerste inventarisatie. Er gaat nog een slag overheen. Dit gaan we gezamenlijk doen.

Vraag 2

Hoe oordeelt u over de ontwikkeling dat partijen op enig moment een robuust en duurzaam kustpact willen afsluiten maar er tegelijkertijd wel duizenden nieuwe vastgoedprojecten worden gerealiseerd?

Samen met provincies, gemeenten, waterschappen, natuur- en milieuorganisaties, waterwinbedrijven en de recreatiesector, werk ik aan het opstellen van een Kustpact. Doel van het Kustpact is om de gezamenlijke waarden van de kust te erkennen en met elkaar afspraken te maken over behoud én ontwikkeling van de kust in brede zin.
De inventarisatie van Natuurmonumenten laat zien dat na jaren van relatieve rust de bouw aantrekt. Natuurmonumenten heeft voor een gebied van 1,5 kilometer van de binnenduinrand van Cadzand tot Den Helder, exclusief de Waddeneilanden en de Zeeuwse en Zuid Hollandse zeearmen, geïnventariseerd welke recreatieve projecten zijn gerealiseerd, in uitvoering zijn, dan wel in planvorming. Het gaat dus deels om bestaande panden, deels om nieuwbouw, maar kan ook bijvoorbeeld vervanging van bestaande bouw zijn. Er vindt nog een verdiepingsslag plaats, met als doel een compleet en goed beeld te scheppen van de bouwplannen aan de Nederlandse kust.

Vraag 3

In hoeverre is hier sprake van een (mogelijke) overtreding van het bouwverbod? Wie handhaaft hierop? Gebeurt dit ook? Kunt u dit toelichten?

Ik neem aan dat u het Barro bedoelt. Dat betreft geen verbod, maar een «nee, tenzij». Dit uitgangspunt is nog steeds geheel van toepassing. Alleen met een ontheffing kan er van afgeweken worden.
In de inventarisatie van Natuurmonumenten wordt geen melding gemaakt van (mogelijke) overtreding van regels of specifiek het Barro ten aanzien van het Kustfundament. Met de betrokken partijen bij het Kustpact waaronder Natuurmonumenten, zal een verdiepingsslag worden gemaakt. Daarbij zal ook in kaart worden gebracht of er bij projecten iets niet geheel conform de geldende procedures is verlopen en zo ja wat. Ik hoop deze informatie zo spoedig mogelijk te krijgen, zodat deze kan worden betrokken bij de gesprekken over het Kustpact.

Vraag 4

Wat gaat u doen ten aanzien van de duizenden vastgoedobjecten die nog op de rol staan? Bent u bereid kustgemeenten een reactieve aanwijzing te geven (art 3.8 lid 6 Wro) waarmee de bewuste onderdelen van bestemmingsplannen buiten werking worden gesteld? Zo nee, waarom niet?

Het geven van een reactieve aanwijzing kan ik alleen doen voor die onderdelen die onder het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) vallen. Op dit moment heb ik geen signalen ontvangen dat een bestemmingsplan in strijd is met de regels zoals geformuleerd in het Barro. De inventarisatie van Natuurmonumenten bevat daarover geen gegevens. Zie ook het antwoord op vraag 3.
Ik ga er vooralsnog vanuit dat we goede afspraken maken in het Kustpact en daarmee draagvlak creëren voor behoud én ontwikkeling van de kust in brede zin.

Vraag 5

Bent u bereid om tot de opstelling en effectuering van een nieuwe Nationale Omgevingsvisie geen onomkeerbare stappen te zetten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Per brief van 15 februari 20162 heb ik aangegeven geen uitvoering te geven aan de voorgestelde wijzigingen van het Barro voor zover deze betrekking hebben op de kust. Dit betekent dat de nu geldende regels voor de kust, binnen de begrenzing van het kustfundament, ongewijzigd blijven. Lopende en toekomstige plannen zullen aldus worden getoetst aan deze, nu geldende, regels.

Vraag 6

Kunt u deze vragen beantwoorden vóór het algemeen overleg Water d.d. 16 juni 2016?

Dit is helaas niet mogelijk gebleken. In het Algemeen Overleg Water van 16 juni jl. zijn voorgaande vragen mondeling ingebracht. Ik heb daar op hoofdlijnen en in lijn met bovenstaande beantwoording mijn reactie gegeven.

Vraag 1

Herkent u de situatie uit de column waarin wordt beschreven hoe een familie die al jarenlang een woning huurt uit huis wordt gezet vanwege verblijf in het buitenland? 1

De situatie in de column betreft een huuropzegging door woningcorporatie Pré Wonen. Deze zaak is nog onder de rechter. Men is nog in afwachting van de uitspraak in hoger beroep.

Vraag 2

Hoeveel ontruimingsverzoeken vanwege een verblijf in het buitenland zijn er de afgelopen drie jaar gedaan, en hoeveel daarvan hebben daadwerkelijk tot een ontruiming geleid? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik beschik niet over informatie over het aantal ontruimingsverzoeken door woningcorporaties vanwege verblijf in het buitenland: uit gegevens van Aedes, vereniging van woningcorporaties, blijkt dat in 2015 275 huishoudens zijn uitgezet wegens woonfraude. Dit betreft 5 procent van in totaal 5.550 huisuitzettingen. Het niet gebruiken als hoofdverblijf is één van de zaken die onder de noemer woonfraude wordt geregistreerd. Nadere cijfers zijn niet bekend.

Vraag 3

Hoe is het mogelijk dat de familie, zoals beschreven in de column, haar huurhuis moet verlaten als nergens duidelijk staat aangegeven wanneer of na hoeveel weken een verblijf in het buitenland wordt gezien als hoofdverblijf?

Of betreffende familie de woning dient te verlaten is nog niet bekend, de zaak is immers nog onder de rechter. Een verhuurder kan de huur ondermeer opzeggen wanneer hij vindt dat de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt2. De rechter zal dan moeten beoordelen of de huurder de woning als hoofdverblijf gebruikt en of, wanneer dit niet het geval is, een vordering tot beëindiging van de huur op die grond wordt toegewezen.

Vraag 4

Wat is de definitie van «hoofdverblijf», aan welke voorwaarden moet een huurder voldoen om te laten zien dat de huurwoning het hoofdverblijf is, en waarom is er nog steeds onduidelijkheid hierover?

De inhoud van het begrip «hoofdverblijf» is niet wettelijk vastgelegd. In de wet is ook geen verplichting tot het houden van hoofdverblijf opgenomen.
In de jurisprudentie is aan dit begrip wel nadere invulling gegeven. Bij de beoordeling van de vraag of iemand in een bepaalde woning zijn hoofdverblijf houdt spelen blijkens de jurisprudentie diverse, met name feitelijke, omstandigheden een rol, waaronder de feitelijke aanwezigheid van de huurder, het ingeschreven zijn in de gemeentelijke basisregistratie, de plaats waar de huurder de nacht doorbrengt, de aanwezigheid van meubilair en aansluiting op voorzieningen en andere factoren. Het is aan de rechter om hierin een oordeel te geven.
Het verdient daarnaast aanbeveling dat de verhuurder, wanneer hij in het huurcontract de verplichting tot het houden van hoofdverblijf in het gehuurde opneemt, verduidelijkt wat hij hieronder verstaat.

Vraag 5

In hoeveel huurovereenkomsten is opgenomen dat het gehuurde pand het hoofdverblijf dient te zijn, en bij hoeveel huurcontracten is dit niet het geval?

Hierover zijn geen cijfers beschikbaar. Volgens de informatie van Aedes is in haar huidige modelhuurovereenkomst een bepaling opgenomen die ziet op het gebruik als hoofdverblijf.

Vraag 6

Op basis van welke wet- en regelgeving kan een huurovereenkomst worden beëindigd wanneer de huurder in het buitenland verblijft en aan welke voorwaarden moet de bewijslast van de verhuurder dan voldoen?

De verhuurder kan de huur opzeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 onder a BW (huurder gedraagt zich niet als een goed huurder). Ook kan hij ontbinding van de huurovereenkomst vorderen wegens wanprestatie, wanneer de huurder een contractueel verbod overtreedt. De verhuurder die de huurovereenkomst wil beëindigen zal aannemelijk moeten maken dat de huurder geen hoofdverblijf in het gehuurde houdt. Zoals hierboven aangegeven kunnen bij de beoordeling hiervan diverse factoren een rol spelen.

Vraag 7

Waarom en onder welke voorwaarden kan een verblijf in het buitenland als woonfraude worden gezien, aangezien ook huurders recht hebben op vakantie?

Het begrip woonfraude is geen juridische term maar een kwalificatie die door verhuurders aan het niet (zelf) bewonen van een huurwoning wordt gegeven. Wanneer en onder welke voorwaarden zij menen dat hiervan sprake is kan ik niet beoordelen.

Vraag 8

Is er een verschil in woonfraude te constateren tussen gebieden waar de woningnood groter of kleiner is? Bent u van mening dat huurders die in een regio wonen met kortere wachttijden, langer of vaker op vakantie mogen dan huurders die in een regio wonen met lange wacht- en zoektijden voor een sociale huurwoning?

Ik kan mij voorstellen dat met name sociale verhuurders eerder overgaan tot opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst wegens het niet (zelf) bewonen van een sociale huurwoning in regio’s met meer schaarste.

Vraag 9

Op welke wijze en op welke termijn gaat u woningcorporaties en huurders duidelijk maken wat onder een hoofdverblijf wordt verstaan, zodat er geen onnodige uitzettingen hoeven plaats te vinden met alle gevolgen van dien?

Het is uiteindelijk aan de rechter om te beoordelen of sprake is van hoofdverblijf of niet. Het is uiteraard wel raadzaam dat woningcorporaties aan hun huurders, liefst al bij het afsluiten van de huurovereenkomst, duidelijk aangeven wat zij onder goed huurderschap en onder hoofdverblijf verstaan, zodat huurders vooraf weten wanneer zij een opzeggings- of ontbindingsprocedure riskeren.

Vraag 10

Bent u van mening dat het verstandiger zou zijn wanneer woningcorporaties hun tijd en middelen gebruiken om betaalbare huurwoningen te bouwen, in plaats van kostbare procedures op te starten om mensen die op vakantie gaan hun huis uit te zetten? Hoe gaat u woningcorporaties hierop wijzen?

Woningcorporatie hebben als taak het beschikbaar stellen van betaalbare huurwoningen aan huishoudens met lage inkomens en huishoudens die door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Ook dienen zij bij te dragen aan de leefbaarheid van hun woongelegenheden en hierbij speelt een rol dat de woning gebruikt wordt als hoofdverblijf. Op welke wijze zij invulling aan deze taken geven is aan henzelf.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de uitspraak van de Amsterdamse burgemeester Van der Laan, dat ook een sociale huurwoning in aanmerking moet komen voor Airbnb?1

Woningcorporaties hebben de wettelijke taak om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, onder meer om daar waar dat nodig is een lagere huurprijs te vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Ik vind het dan ook niet passend indien een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheid biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten. Overigens heeft de burgemeester slechts aangegeven dat hij verwacht dat deze discussie de komende jaren gevoerd zou kunnen worden. Het verandert niets aan het beleid van zowel gemeente als de Amsterdamse woningcorporaties om toeristische verhuur van sociale huurwoningen niet toe te staan.

Vraag 2

Als een huurder voor langere tijd naar het buitenland wil, wat zijn dan de wettelijke mogelijkheden tot onderhuur of tijdelijke verhuur aan een andere huurder? Wat zijn de verschillen hierbij tussen een sociale huurwoning en een vrije sector huurwoning?

Op grond van het huurrecht voor woonruimte mag een huurder zijn woning niet onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder. Of de huurder een gereguleerde of geliberaliseerde huurovereenkomst heeft, doet niet ter zake. Onderverhuur van een kamer in een zelfstandige woning waar de huurder zijn hoofdverblijf heeft (hospitaverhuur) mag wettelijk gezien wel, maar de (hoofd)verhuurder kan dat contractueel verbieden. In vrijwel alle gevallen is in huurovereenkomsten van woningcorporaties onderverhuur van zowel een gedeelte als van de hele woning verboden, behoudens met goedkeuring van de corporatie. Indien een huurder alsnog zonder toestemming van de verhuurder zijn woning onderverhuurt, kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Aan dat verbod is vaak ook een boetebeding verbonden.

Vraag 3

Klopt het dat de Amsterdamse woningcorporatie De Key een pilot met Airbnb gaat uitvoeren? Hoe gaat deze pilot eruit zien en aan welke regels moeten woningcorporaties, huurders en digitale platforms zoals Airbnb voldoen?2

De Key heeft onderzocht of er draagvlak is bij de huurdersorganisatie voor een pilot waarbij studenten met een gereguleerde huurovereenkomst in 1 specifiek complex hun huurwoning maximaal 30 dagen mogen verhuren aan toeristen via digitale platforms. De door de gemeente gestelde voorwaarden voor toeristische verhuur zijn daarbij leidend. De deelnemende studenten zouden binnen de ruimte van het experiment melding moeten maken bij De Key wanneer en hoelang zij hun woning onderverhuren. Er zijn volgens De Key geen afspraken gemaakt met Airbnb. De Key heeft aangegeven dat het experiment niet doorgaat omdat er momenteel onvoldoende draagvlak is voor toeristische verhuur in sociale huurwoningen.

Vraag 4

Wat bedoelde u concreet toen u zei dat Airbnb en andere short-stay verhuurmogelijkheden «fatsoenlijk moeten gebeuren» en welke concrete voorwaarden of regels heeft u daaraan gekoppeld om overlast te beperken en de (ver)huurder te beschermen tegen misbruik?3

In gemeenten waar sprake van schaarste is op de markt voor goedkope huurwoningen, is vaak een huisvestingsverordening van kracht waarin een verbod is opgenomen tot het onttrekken van woonruimte aan de woonruimtevoorraad. Indien een woning gedurende langere tijd wordt verhuurd via Airbnb of andere platforms, kan dit worden aangemerkt als een vorm van onttrekking. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening nadere regels stellen wanneer er daadwerkelijk sprake is van onttrekking. Ik wijs u vervolgens ook op mijn antwoord op vragen 8 en 9.

Vraag 5

Bent u nog steeds van mening dat publieke belangen – zoals veiligheid, leefbaarheid en eerlijke concurrentie – niet in het geding zijn gezien de stijging van bijna 475% in overnachtingen via Airbnb in Amsterdam?4 5

De cijfers in het rapport van Colliers International en Hotelschool The Hague zijn verzameld met behulp van een computertechniek waarbij informatie van webpagina’s wordt verzameld. De in het rapport genoemde toename van bijna 475% aan hotelovernachtingen in januari 2016 is niet feitelijk. Voorts zit er altijd ruis in de data omdat er ook B&B’s en short-stays worden meegeteld die het hele jaar mogen verhuren. Uiteraard kunnen risico’s ten aanzien van veiligheid en leefbaarheid ontstaan wanneer er sprake is van illegale verhuur aan toeristen.

Vraag 6

Bent u inmiddels bereid een meldplicht in te voeren voor huurders die hun huis tijdelijk willen verhuren, via digitale platforms bij hun gemeente, zodat gemeente en verhuurder snel kunnen ingrijpen bij overlast en de huurder beter is beschermd?6

Het kabinet is van mening dat alle belangen voldoende zijn geborgd in bestaande wet- en regelgeving. Het is aan de gemeenten om op basis hiervan te handhaven.
Een meldplicht zou een beperking kunnen vormen voor de gastvrijheidseconomie.
Ik ga op korte termijn in nader overleg met de gemeente Amsterdam, omdat die haar voorstel voor een meldplicht doet vanuit de stelling dat het huidig juridisch instrumentarium aanpassing behoeft om afdoende te kunnen handhaven. Voorts is het standpunt van het kabinet dat de nadruk moet liggen op lokale samenwerking waarbij ook digitale platformen hun verantwoordelijkheid moeten nemen in de bestrijding van illegale toeristische verhuur.

Vraag 7

Op welke andere manieren ondersteunt u gemeenten als het gaat digitale platforms voor de tijdelijke verhuur van woningen aan toeristen? Kunt u er bijvoorbeeld voor zorgen dat digitale platforms hun informatie delen met gemeenten, zodat er geen illegale hotels ontstaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

De gemeente Amsterdam is met Airbnb een Memorandum of Understanding (MOU) overeengekomen met diverse regels gericht op handhaving. In dit MOU hebben Airbnb en de gemeente Amsterdam afspraken gemaakt over voorlichting, samenwerking ten behoeve van preventie en betaling van toeristenbelasting. De Minister van Economische Zaken en ik achten dit een verstandige werkwijze. Het Rijk faciliteert op dit moment gesprekken tussen een aantal grote gemeenten en Airbnb teneinde te komen tot een overeenkomst. In verband met de privacy is er op dit moment geen mogelijkheid om Airbnb te verplichten de gegevens van aanbieders of gebruikers van hun diensten aan de overheid te verstrekken. Zo een verplichting is enkel te rechtvaardigen voor zover die bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. Tevens moet de inbreuk op de privacy proportioneel zijn ten opzichte van het ermee te dienen algemeen belang en mogen er geen andere minder ingrijpende middelen zijn om dit te realiseren. Op dit moment wordt wel onderzocht of het Besluit gegevensverstrekking gemeentelijke belastingheffing kan worden gewijzigd in verband met de toeristenbelasting, waarbij digitale platforms verplicht kunnen worden gesteld om verhuurgegevens te verstrekken aan gemeenten ten behoeve van de toeristenbelasting. Deze informatie mag dan uitsluitend voor dat doel worden gebruikt.

Vraag 8

Bieden bestaande wetten, met name de Huisvestingswet en de Wet ruimtelijke ordening, voldoende aanknopingspunten om illegale hotels aan te pakken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals reeds eerder aangegeven, bieden de Huisvestingswet 2014, de Woningwet en Wet Ruimtelijke Ordening voldoende mogelijkheden om de uitwassen van toeristische verhuur en illegale hotels tegen te gaan. Bij het verlenen van een onttrekkingvergunning op basis van de Huisvestingswet 2014, is naast schaarste de druk op de woonomgeving en de leefbaarheid een afwegingsgrond. Indien woonruimte gedurende langere periode wordt ingezet voor toeristische verhuur, kan een gemeente met schaarste dus op basis van de Huisvestingswet 2014 dit aanmerken als een onttrekking waarvoor een vergunning verplicht is. Tevens kan het college van burgemeester en wethouders voorwaarden verbinden aan zo een vergunning, die bij niet-naleving tot het intrekken ervan kunnen leiden. Eveneens is bestuursdwang of een bestuurlijke boete mogelijk. Indien de toeristische verhuur de vorm aanneemt van permanente logiesverstrekking gelden er andere regels op basis van onder meer het Bouwbesluit. De Woningwet biedt in gevallen waarbij een gevaar voor de gezondheid of veiligheid is, bij herhaaldelijke overtreding zelfs de mogelijkheid om het pand in beheer te geven aan een derde. Naast de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet kan het gebruik van de woning voor permanente logiesverstrekking ook in strijd zijn met de bestemming als bedoelt in de Wet op de ruimtelijke ordening. Ook dit kan gehandhaafd worden met bestuursdwang. Het is aan de gemeente om deze instrumenten zo effectief mogelijk in te zetten afhankelijk van de plaatselijke situatie.

Vraag 9

Is het juridisch mogelijk om een maximum aantal dagen van verblijf te hanteren in het geval van tijdelijke verhuur via een digitaal platform? Zo nee, wilt u dit mogelijk maken?

Op grond van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeente een huisvestingsverordening uitvaardigen. In zo'n huisvestingsverordening kan het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad vergunningsplichtig worden gemaakt. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van woningonttrekking en dus welk maximum aantal dagen de woonruimte mag worden gebruikt voor toeristische verhuur.

Vraag 10

Is er inzicht hoe Verenigingen van Eigenaren (VVE's) omgaan met vakantieverhuur via digitale platforms in hun (gemengde) complex? En lopen VvE’s tegen andere knelpunten aan?

Een landelijk inzicht in de wijze waarop VvE’s omgaan met vakantieverhuur via digitale platforms is er niet. In de modelreglementen van VvE’s zijn geen specifieke bepalingen opgenomen over vakantieverhuur. Het is echter mogelijk dat het reglement van een VvE het toestaat dat eigenaren hun appartement voor vakantieverhuur mogen verhuren. In de specifieke splitsingsakten van VvE’s kunnen echter ook verbodsbepalingen zijn opgenomen, bijvoorbeeld ten aanzien van de exploitatie van privégedeelten als pension- of kamerverhuurbedrijf.
Indien een woonruimte stelselmatig gebruikt wordt voor toeristische verhuur kan dit consequenties hebben voor de leefbaarheid en de veiligheid. Deze mogelijke gevolgen gelden zowel voor huurwoningen als koopwoningen en evenzeer voor VvE’s. Meer in algemene zin heb ik u over knelpunten bij VvE’s geïnformeerd in mijn brief van 3 maart 2016 over het functioneren in gemengde complexen (TK, 2015–2016, 27 926, nr. 253).

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat bij een inkomensdaling van een huurder de woningcorporatie de huurprijs niet moet terugschroeven?1

In de wet is sinds 2013 geregeld dat een huurder een huurverlaging kan voorstellen indien het huishoudinkomen na een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen daalt. De regeling is tweeledig:
Deze regeling is conform de afspraken in het Woonakkoord van 12 februari 2013 en is vastgelegd in artikel 7:252b van het Burgerlijk Wetboek en artikel 14 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze regeling is tegelijkertijd met de overige bepalingen inzake de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging op 16 maart 2013 in werking getreden.
De informatie op rijksoverheid.nl waarna u verwijst2, is een weergave van de geldende regelgeving en het door dit kabinet gevoerde beleid.
Het artikel waarnaar u verwijst1 gaat uit van de foutieve veronderstelling dat ik heb gezegd dat een woningcorporatie de huurprijs na een inkomensdaling van de huurder niet moet terugschroeven. In het AO Diverse woononderwerpen van 25 mei 2016 en het daarop volgende VAO van 31 mei 2016 heb ik echter aangegeven dat in de wet al een mogelijkheid voor huurverlaging na inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen geregeld is en dat die regeling conform de afspraken uit het Woonakkoord is en dat ik niet bereid ben een verdergaande regeling in te voeren.

Vraag 2

Bent u van mening dat wanneer huurverhogingen kunnen plaatsvinden op basis van het inkomen, dan ook huurverlagingen moeten plaatsvinden wanneer het inkomen daalt? Zo nee, waarom voert u dat het beleid niet uit zoals staat aangegeven op de site van de rijksoverheid?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Van hoeveel huurders die afgelopen jaren inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben gekregen, is het inkomen gedaald zodat zij in een lagere inkomenscategorie vallen en een huurverlaging zouden moeten krijgen? Hoeveel van hen hebben daadwerkelijk huurverlaging gekregen?

In het AO Diverse woononderwerpen van 25 mei 2016 heb ik toegezegd dat ik dit najaar bij de woningcorporaties ga navragen hoe vaak zij de huurprijs op voorstel van de huurder wegens inkomensdaling hebben verlaagd.

Vraag 4

Waarom handhaaft u verhoogde huurprijzen voor huurders die in inkomen zijn gedaald, en straft u daarmee rechtmatig huurders van sociale huurwoningen door hen elke maand opnieuw de huurverhoging te laten betalen, terwijl zij bij een verhuizing deze verhoging niet zouden hoeven te betalen?

Zoals ik in antwoord 1 en 2 heb aangegeven, biedt de wet aan huurders van wie het inkomen na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen (substantieel) daalt de mogelijkheid om een huurverlaging aan de verhuurder voor te stellen.
Het huurbeleid kent alleen een inkomensafhankelijke huurverhoging, niet een inkomenafhankelijke huurprijs. De (maximale) huurprijs van een woning is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Die woningkwaliteit wordt met het woningwaarderingsstelsel uitgedrukt in punten en aan een puntenaantal wordt een maximale huurprijsgrens toegekend (hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijsgrens van de woning). Indien de huurprijs door de voorgestelde huurverhoging boven de maximale huurprijsgrens van de woning uitstijgt, kan de huurder met succes bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel.
Het is geen vaststaand gegeven dat een huurder bij een verhuizing de verhoogde huurprijs niet zou hoeven te betalen. Dat is afhankelijk van de hoogte van de huurprijs die de huurder voor de (oude) woning betaalt, van het type verhuurder van de nieuwe woning (een woningcorporatie is of niet), van de inkomenscategorie van de huurder en de woningkwaliteit van de nieuwe woning.
Sinds 1 juli 2015 moeten woningcorporaties jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 35.739 (prijspeil 2016). Verder mag 10% naar huishoudens met een inkomen tussen € 35.739 en € 39.874 (prijspeil 2016) en 10% naar de hogere inkomens. En voor de laagste inkomens geldt dat woningcorporaties jaarlijks bij hun woningtoewijzing aan 95% van de huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (€ 22.100 voor eenpersoonshuis-houdens en € 30.000 voor meerpersoonshuishoudens; prijspeil 2016) een woning moeten toewijzen met een huurprijs die niet hoger is dan de aftoppingsgrens (€ 586,68 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 628,76 voor meerpersoonshuishoudens; prijspeil 2016).
Voor sociale huurwoningen van beleggers of particuliere verhuurders gelden geen (maximale) inkomensgrenzen.

Vraag 5

Hoe verhoudt uw oproep de huren niet te verlagen zich tot de uitspraak van de Kamer waarin u het verzoek heeft gekregen huurverlaging bij woningcorporaties te stimuleren? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zoals ik in antwoord 1 en 2 heb aangegeven, heb ik geen oproep gedaan om de huren niet te verlagen. Ik heb slechts aangegeven dat ik niet bereid ben om de bestaande huurverlagingsmogelijkheid (zie het antwoord op vragen 1 en 2) te verruimen.
In mijn brief van 19 februari 2016 (Kamerstuk 32 847, nr. 218) heb ik in reactie op de motie Karabulut/Monasch3 over het stimuleren van toegelaten instellingen tot huurverlaging zodat mensen huurtoeslag kunnen aanvragen, aangegeven dat de wet al een dergelijke huurverlagingsmogelijkheid biedt voor huishoudens waarvan het inkomen na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen is gedaald en dat het verhuurders in overige gevallen vrij staat om de huurprijs te verlagen. Het probleem bij dit laatste is dat de verhuurder niet het recht heeft de huurprijs ook weer in één keer naar het oude niveau te verhogen indien het huishoudinkomen weer is gestegen.
Met de huursombenadering zoals die per 1 januari 2017 geldt, is het basishuurverhogingspercen-tage gesteld op inflatie+2,5%. Dat biedt verhuurders al de mogelijkheid om een relatief lage huurprijs met de jaarlijkse huurverhogingen enigszins versneld te verhogen. De extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor corporatiehuurwoningen biedt verhuurders de mogelijkheid om indien het huishouden een inkomensstijging tot boven die grens heeft doorgemaakt, de huurprijs in grotere sprongen te verhogen (inflatie+4%). Met deze instrumenten kunnen verhuurders een afgewogen keuze maken of zij bereid zijn de huurprijs bij een inkomensdaling van huurders vrijwillig te verlagen, en zo ja, in welke mate.

Vraag 1

Kent u het bericht inzake de brief die de gemeenteraad van Velsen wil sturen over de starheid bij het Rijksvastgoedbedrijf rond de opvang van statushouders in het voormalig Missiehuis in Driehuis?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw visie op het bericht dat er draagvlak was bij omwonenden, dat er voldoende vrijwilligers waren, dat het gebouw snel was aan te passen, maar dat het Rijksvastgoedbedrijf het door een stugge houding geblokkeerd geeft?

Het voormalig Missiehuis in Driehuis is aan de gemeente Velsen aangeboden tegen een kostendekkende prijs. De gemeente Velsen heeft bericht dat zij geen gebruik maakt van dit aanbod. Hierbij wil ik aangeven dat ik via het RVB zo veel mogelijk panden ter beschikking stel en gemeenten daarmee zoveel mogelijk in de gelegenheid stel om aan hun verantwoordelijkheid om statushouders te huisvesten te kunnen voldoen. Hierbij kijkt het RVB proactief en flexibel met gemeenten mee naar wat er kan, entameert gesprekken met individuele gemeenten en adviseert hen over mogelijkheden om gebruik te maken van de subsidieregeling die speciaal voor de huisvesting van statushouders ter beschikking is gesteld.
Juist ten behoeve van het uitbreiden van de mogelijkheden tot lokaal maatwerk en benutten van lokaal draagvlak, heb ik in het bestuursakkoord verhoogde asielinstroom van 27 november 2015 met gemeenten afgesproken dat ik de mogelijkheid bied om overtollige rijksvastgoed tegen een kostendekkende huurprijs aan te bieden wanneer dit vastgoed wordt benut voor de huisvesting van vergunninghouders. Hiermee wordt een substantieel lagere prijs gevraagd dan bij verhuur aan marktpartijen. De kostendekkende huurprijs is in dit geval 15% van de marktconforme huurprijs. Het RVB is een baten-lasten dienst en werkt kostendekkend. Lagere prijzen kan zij niet hanteren.
In het bovengenoemde bestuursakkoord is met gemeenten afgesproken dat zij subsidie kunnen aanvragen op basis van de tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders van 10 december 2015. Daarmee kan de gemeente – in overleg met corporaties en marktpartijen op basis van de situatie in de desbetreffende gemeente – zorgen voor lokaal maatwerk.
De kostendekkende huurprijs bestaat uit de jaarlijkse financieringskosten van het vastgoed en een standaardvergoeding voor de apparaatskosten van het Rijksvastgoedbedrijf. Onder meer de energiekosten en heffingen worden direct doorbelast door respectievelijk de energieleverancier en de gemeente. Alle kosten die behoren tot vastgoed dat wordt verhuurd door het RVB worden doorbelast aan de huurder; hetzij via de huurprijs – de onderdelen die gelijk blijven in de huurperiode; hetzij via het doorleggen van andere lasten die op het object rusten – de onderdelen die fluctueren, zoals OZB voor eigenaar en gebruiker. Het OZB gebruikersdeel is voor de huurder of vervalt indien het complex als woning/woningen wordt aangemerkt.
Het RVB biedt het overtollige rijksvastgoed aan in de staat waarin het op dat moment verkeert. Het RVB investeert niet ten behoeve van tijdelijk gebruik in vastgoed dat wordt afgestoten. Het is op dit moment onduidelijk wat het toekomstig gebruik wordt en of het gebruik past in de fysieke aanpassingen ten behoeve van vergunninghouders (sociale woningbouw). Dat betekent dat gemeenten – als verantwoordelijke voor de huisvesting van statushouders – de afweging kunnen maken of zij vastgoed geschikt vinden dan wel geschikt te maken achten voor de huisvesting van statushouders. Vervolgens is het aan gemeenten, hun partners en marktpartijen, of aanpassingen, die nodig zijn om vergunninghouders te huisvesten een aanvaardbare investering zijn in vergelijking met alternatieve locaties.

Vraag 3

Is het gebruikelijk dat het Rijksvastgoedbedrijf in dergelijke situaties eist dat de huurder – de gemeente dus – ook het achterstallig onderhoud moet wegwerken, de onroerendezaakbelasting moet betalen en de stookkosten (van een verouderde ketel) op zich moet nemen? Kunt u uiteenzetten wat de speelruimte is om op basis van lokaal maatwerk gemeenten tegemoet te komen in de kosten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u uiteenzetten wat de huidige jaarlijkse onkosten van het rijk zijn met betrekking tot het onderhavige pand en welk deel van huuropbrengsten het rijk nu mist? Vindt u de discrepantie tussen die bedragen acceptabel?

De kosten die op het pand rusten bestaan uit de energiekosten, de jaarlijkse belastingen en heffingen en de financierings- en apparaatskosten. De periode dat het RVB deze kosten draagt is normaliter zo kort mogelijk omdat het RVB in principe overtollige objecten verkoopt. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft de gemeente Velsen de mogelijkheid geboden het Missiehuis tegen een kostendekkende prijs in gebruik te nemen voor statushouders. Hiertoe heeft het Rijksvastgoedbedrijf het verkoopproces opgeschort om de gemeente Velsen de gelegenheid te geven het aanbod in overweging te nemen.

Vraag 5

Deelt u de conclusie dat als het pand verhuurd zou zijn, het rijk er dus financieel op vooruit zou gaan, terwijl Velsen er financieel op achteruit zou gaan? Zo nee, waarom niet?

Nee, het Rijk verhuurt tegen een kostendekkende prijs aan een gemeente. Het Rijk heeft daarmee winst noch verlies. Als verantwoordelijke voor de huisvesting van statushouders – is het aan de gemeente Velsen om zelf de afweging te maken of zij het aangeboden vastgoed geschikt vindt dan wel geschikt te maken acht voor de huisvesting van statushouders, of voor een andere optie kiest voor het realiseren van de huisvesting van statushouders. Daarbij maakt de gemeente haar eigen financiële afweging, waarin de tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders van 10 december 2015 een rol kan spelen.

Vraag 6

Bent u bereid om de oproep van de gemeente om mee te denken in oplossingen om zo een snelle doorstroom voor de statushouders te realiseren en wilt u bij het Rijksvastgoedbedrijf aandringen op heroverweging van zijn positie in de onderhandelingen?

Ten behoeve van de doorstroming heeft het Rijk in overleg met onder meer gemeenten een set maatregelen ingesteld, zoals is verwoord in het bestuursakkoord verhoogde asielinstroom van 27 november 2015. Zo is er de tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders van 10 december 2015. Zoals bij het antwoord op vraag 3 verwoord, pas ik voorwaarden toe zoals afgesproken in het bestuursakkoord. Zoals gezegd is het aan gemeenten, hun partners en marktpartijen, welke afweging zij maken ten aanzien van het aangeboden rijksvastgoed in vergelijking met alternatieve locaties.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de meldingen van bewoners op het schimmelmeldpunt van Omroep West, waaruit blijkt dat schimmel in huizen een wijdverbreid probleem is? Wat vindt u van het verweer van woningcorporaties dat ze geen geld hebben voor onderhoud?1

Elke situatie die het woongenot aantast is vervelend, maar ik lees ook dat het probleem de volle aandacht van de betrokken woningcorporaties heeft en dat zij al het mogelijke doen wat in hun macht ligt.
Woningcorporaties zijn zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van hun bezit. Daarbij moeten zij voldoen aan de wettelijke eisen. Ook zullen woningcorporaties zelfstandig de afweging moeten maken tussen onderhoud, ingrijpende renovatie of sloop en nieuwbouw. Daarbij kan geld een rol spelen.
In de bijlagen zie ik geen artikel, waarin een woningcorporatie aangeeft geen geld te hebben voor onderhoud. De drie betrokken woningcorporaties geven te kennen al het mogelijke te doen om de schimmelproblematiek te aan te pakken. Zowel Staedion als Vestia geven aan veel aan onderhoud te (willen) doen. Verder blijkt uit de artikelen dat Vestia, Staedion en Haag Wonen samen met de GGD huurders via een voorlichtingscampagne gaan informeren hoe ze het binnenklimaat van hun woning kunnen verbeteren. Staedion heeft een «schimmelpreventieteam», dat bestaat uit technici en onderhoudsmensen.
Staedion heeft al aangegeven, dat sommige woningen van een dergelijke kwaliteit zijn dat reguliere maatregelen -zoals beter ventileren- niet meer helpen. Die woningen zullen of worden gerenoveerd of gesloopt. Daar trekt de woningcorporatie de komende jaren budget voor uit. Voor Vestia geldt, dat zij in geld uittrekt voor de noodzakelijke maatregelen voor het oplossen van het problemen. Voor sloop en nieuwbouw zal Vestia, gezien haar financiële situatie, een afweging moeten maken tussen onderhoud of rigoureuze ingreep van sloop en nieuwbouw.

Vraag 2

Hoeveel mensen in Nederland kampen met zichtbare schimmel en hoeveel met onzichtbare schimmel in hun huis?

Uit het TNO-rapport Gezondheidsaspecten van woningen in Nederland (2007-D-R0188/A) juni 2007 kan worden opgemaakt dat naar schatting 9 procent van de woningen in meer of mindere mate schimmelplekken aanwezig zijn. In de GGD-richtlijn Medische milieukunde Schimmel- en vochtproblemen in woningen(RIVM 2012) is op basis van dit percentage aangegeven dat tussen de 0,5 en 1 miljoen woningen met vochtproblemen te kampen heeft.

Vraag 3

Bij hoeveel woningen zijn vocht- en/of schimmelproblemen ontstaan door een fout in de bouw, en bij hoeveel door «ouderdom» van de woning? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit het bij antwoord 2 genoemde TNO-rapport volgt dat de kans op vocht- en schimmelproblemen toeneemt naarmate de woning ouder is. De genoemde GGD-richtlijn stelt dat dit samenhangt met de historische ontwikkeling van de bouwregelgeving. Door de introductie van het Bouwbesluit in 1992 komen volgens deze richtlijn in woningen die gebouwd zijn na 1992 nauwelijks meer vochtproblemen voor. Ook bouwfouten kunnen vocht- en schimmelproblemen veroorzaken, maar ik beschik niet over informatie hoe vaak dit voorkomt.

Vraag 4

Hoeveel van de 2.115 verzoeken tot huurverlaging vanwege onderhoudsgebrek die vorig jaar bij de Huurcommissie zijn ingediend, zijn ingediend vanwege vocht- en/of schimmelproblemen in de huurwoning, en hoeveel van deze verzoeken zijn gehonoreerd? Kunt u uw antwoord toelichten?2

De huurcommissie beschikt niet over de gevraagde informatie inzake de vorig jaar ingediende verzoeken tot huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken.
De huurcommissie beschikt wel over informatie over verzoeken tot huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken die in de periode 1 juli 2010 tot 1 juli 2011 zijn ingediend en afgedaan. De huurcommissie gaf daarbij aan, niet de indruk te hebben dat die informatie een geheel ander beeld geeft van de mate waarin vochtproblemen thans een rol spelen bij huurcommissieprocedures.
Samengevat is het beeld dat huurders regelmatig klachten over vocht- en/of schimmelproblemen aankaarten bij de huurcommissie, en dat de huurcommissie deze klachten in het algemeen honoreert (zie bijlage).

Vraag 5

Wat kunnen huurders van sociale huurwoningen doen als de woningcorporatie niets of nagenoeg niets doet met hun klachten over vocht- en schimmelproblemen in huis? Waar kunnen huurders van geliberaliseerde woningen of van particuliere verhuurders terecht met hun klachten over vocht- en/ of schimmelproblemen in de gehuurde woning als de verhuurder niets aan het probleem doet?

Huurders van woningen met een gereguleerde huurprijs, van corporaties of van particuliere verhuurders, kunnen zich in het geval van vocht- en schimmelproblemen wenden tot de huurcommissie. De huurcommissie kan bij vocht- en schimmelproblemen, afhankelijk van de ernst en oorzaak, oordelen dat deze moeten leiden tot een huurverlaging (zie ook het antwoord op vraag 4).
Alle huurders kunnen zich in het geval van vocht – en schimmelproblemen tevens wenden tot de kantonrechter en/of de gemeente. Dit geldt voor huurders van corporaties en particuliere verhuurders, voor elk type woonruimte. De huurders kunnen bij de kantonrechter niet alleen een lagere huur vorderen, maar ook een verplichting van de verhuurder om voorzieningen te treffen om de vocht – en schimmelproblemen op te heffen.
De gemeente heeft met name een rol als de vocht – en schimmelproblemen worden veroorzaakt doordat de woning niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. Burgemeester en Wethouders kunnen dan op grond van de Woningwet de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen waarin ze hem oproepen de woning te repareren. Als de verhuurder hieraan geen gehoor geeft, kan de gemeente de gebreken laten repareren. De kosten zijn dan voor de verhuurder.
Daarnaast kunnen huurders zich tot de kantonrechter wenden om zelf gemachtigd te worden tot het treffen van maatregelen en om de redelijke kosten te verhalen op de verhuurder.

Vraag 6

Waarom is het volgens het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) nog onduidelijk of vocht in een woning al aanwezige luchtwegaandoeningen bij mensen alleen verergert of dat vocht deze aandoeningen ook direct kan veroorzaken, aangezien de Gemeentelijke Gezondheidsdienst (GGD) en huisartsen dit wel erkennen? Wat is uw standpunt in deze?3 4

Op de RIVM-website stond tot voor kort inderdaad dat het nog onduidelijk is of vocht in een woning al aanwezige luchtwegaandoeningen bij mensen alleen verergert of dat vocht deze aandoeningen ook direct kan veroorzaken. Deze informatie blijkt te zijn gebaseerd op bevindingen van een literatuurstudie van het Amerikaanse Institute of Medicine uit 2004. De Wereldgezondheidsorganisatie WHO heeft deze literatuurstudie in 2009 herhaald met additionele wetenschappelijke publicaties. Op basis van deze WHO-studie is het gerechtvaardigd om er momenteel van uit te gaan dat er voldoende wetenschappelijk bewijs is dat vocht in een woning ook astma kan ontwikkelen (tabel 8, hoofdstuk 4). Het RIVM heeft de webtekst inmiddels aangepast.

Vraag 7

Wie constateert wat de oorzaak is van de vocht- en/ of schimmelproblemen, en hoe wordt voorkomen dat een getouwtrek over de schuldvraag ontstaat waardoor gezondheidsklachten bij bewoners kunnen verergeren?

Vocht- of schimmelproblemen kunnen worden veroorzaakt door bouwtechnische oorzaken, bewonersgedrag of een combinatie hiervan. Een eigenaar van een woning is primair zelf verantwoordelijk dat de woning voldoet aan de bouwvoorschriften. Onderzoek doen naar bouwtechnische oorzaken ligt daarom in eerste instantie bij de eigenaar. Indien de huurder geen gehoor vindt bij de eigenaar dan kan zij een beroep doen op de afdeling Bouw- en Woningtoezicht. In geval er sprake is van gezondheidsklachten kan ook de GGD worden ingeschakeld.
Een verhuurder is verplicht een verhuurde woning in goede staat te houden. In alle gevallen ligt dan ook in eerste instantie de verantwoordelijkheid om regelmatig onderhoud te verrichten en om hiervoor noodzakelijk met enige regelmaat inspecties uit te voeren bij de verhuurder.
Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt is de vraag wie constateert wat de oorzaak is van vocht- en/ of schimmelproblemen met name afhankelijk van het door de huurder gekozen vervolg.
Indien dit vervolg bestaat uit een procedure bij de huurcommissie, zal dit doorgaans leiden tot een onderzoek van de woonruimte door een medewerker van de huurcommissie. De huurcommissie zal vervolgens oordelen of de vocht- en/ of schimmelproblemen aan de verhuurder kunnen worden verweten.
In het geval van een procedure bij de kantonrechter zal de kantonrechter bepalen hoe hij een oordeel kan geven over de oorzaak is van de vocht- en/ of schimmelproblemen. De kantonrechter kan daarvoor een bewijsopdracht geven aan één der partijen, de huurder of de verhuurder.
In het geval van een optreden door de gemeente op grond van de Woningwet zal de gemeente dat optreden moeten kunnen motiveren. Het ligt dan in de rede dat de gemeente dat zal doen na een goede analyse van de vocht- en schimmelproblemen.

Vraag 8

Hoeveel tijd heeft een woningcorporatie of een particuliere verhuurder om geconstateerde vocht- en/ of schimmelproblemen in een woning te verhelpen en daarmee gezondheidsproblemen te verlichten of op te lossen, en wie draait op voor de geleden schade? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 7 is een verhuurder verplicht een verhuurde woning in goede staat te houden. Daaraan is geen termijn gebonden.
Indien een verhuurder zijn verplichting niet nakomt kan de huurder zich tot gemeentelijk Bouw- en woningtoezicht, de huurcommissie of de kantonrechter. De huurder kan daardoor bewerkstelligen dat de vocht- en/ of schimmelproblemen worden verholpen en daardoor de daaruit voortvloeiende gezondheidsproblemen worden verlicht of opgelost.
Een schadevergoeding vanwege gezondheidsproblemen en/of schade aan bijvoorbeeld inboedel van de huurder kan ter beoordeling worden voorgelegd aan de kantonrechter. De kantonrechter zal dan beoordelen of en welke schadevergoeding aan de orde is.

Vraag 9

Op welke manier stimuleert u gemeenten, woningcorporaties, particuliere verhuurders en verenigingen van eigenaren om vocht- en/ of schimmelproblemen te voorkomen of snel te verhelpen, en wat kunt u nog meer doen?

Ik zie het voorkomen of verhelpen van vocht- of schimmelproblemen primair als een verantwoordelijkheid van de woningeigenaren zelf. De gemeenten (als bevoegd gezag Woningwet) kunnen op lokaal niveau de woningeigenaren stimuleren om deze verantwoordelijkheid te nemen en eventueel handhavend optreden. Ook de gemeentelijke GGD kan hierbij een rol spelen. Verder kunnen huurders een beroep doen op de huurcommissie. Ik ben van mening dat deze problematiek door inzet van deze partijen kan worden aangepakt en dat er vanuit de rijksoverheid geen aanvullende maatregelen nodig zijn.

Vraag 10

Welke bevoegdheden heeft u, de Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport of de Autoriteit Woningcorporaties om in te grijpen wanneer woningcorporaties de huurder onnodig in vochtige huizen laten wonen, waardoor gezondheidsproblemen kunnen ontstaan of verergeren? Bent u voornemens om aanvullende bevoegdheden voor u zelf te creëren, zodat u een aanwijzing kunt geven over de staat van het onderhoud van woningen? Wanneer breekt wel het moment aan dat u gaat ingrijpen?

Op dit moment zijn de bestaande instrumenten voldoende, indien blijkt dat een huurder onnodig in een vochtig huis woont. Zo kan de GGD worden ingeschakeld bij gezondsheidsklachten en gemeentelijk Bouw- en Woning toezicht bij technische gebreken en de huurcommissie indien de woningeigenaar zijn woning niet in goede staat houdt en dus te veel huur betaalt. Het ligt ook in de rede klachten over de woning op het lokale niveau af te handelen. Ik heb ook geen signalen, dat genoemde diensten niet goed zouden functioneren.
Ik zie dan ook geen reden mijzelf een grotere rol toe te dichten.

Vraag 1

Kent u het bericht statushouders in Binnenlands Bestuur dat een derde van de vrijkomende woningen naar gaat?1

Ja.

Vraag 2

Kent u ook het onderzoek van Companen, waar Binnenlands Bestuur naar verwijst? Zo ja, deelt u de uitkomsten van het onderzoek? Zo nee, kunt u zich vinden in de uitkomsten van het onderzoek?

Nee, ik heb van onderzoeksbureau Companen begrepen dat hier niet sprake is van een onderzoek, maar van een peiling in opdracht van Binnenlands Bestuur. De resultaten van deze peiling zijn niet openbaar buiten de gegevens die in het artikel zijn vermeld en er is dus geen onderliggend rapport beschikbaar.

Vraag 3

Wat is uw visie op deze berichten en het onderzoek van Companen, en plaatst deze berichtgeving uw antwoorden op eerdere vragen met name de antwoorden op de vragen 6 en 7) op het bericht dat woningen onbereikbaar worden in een ander licht? Zo nee, waarom niet?2

Uit de peiling valt op te maken dat er grote verschillen zijn tussen gemeenten bij de beantwoording van de verschillende vragen uit de peiling. Hieruit spreekt de noodzaak voor lokaal maatwerk.
Ik vind het vooral een positief signaal dat 9 van de 10 gemeenten bezig zouden zijn met het ontwikkelen van plannen om extra woonruimte voor vergunninghouders te realiseren. Hieruit valt te concluderen dat op lokaal niveau voldoende bewustzijn is over de schaarste of tekorten in de woningvoorraad en dat er op lokaal niveau maatregelen zijn genomen om deze schaarste te bestrijden.
Zoals ik bij antwoord 7 op uw eerdere vragen heb gesteld is de groei van het aantal vergunninghouders van invloed op de beschikbaarheid van woningen op de sociale woningmarkt. Echter, via lokaal maatwerk kan verdringing zoveel mogelijk worden voorkomen. Verdringing die nu wordt ervaren kan dan van tijdelijke aard zijn, omdat de ontwikkeling en realisatie van plannen eenmaal tijd vergen. Een spoedige doorloop van projecten is derhalve wenselijk. Ik wil gemeenten dan ook graag aanmoedigen om met voldoende urgentie plannen om te zetten naar daadwerkelijke realisatie. De aanvullende maatregelen die gemeenten en Rijk met elkaar zijn overeengekomen in het bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom op het terrein van huisvesting kunnen ondersteunen bij een versnelde uitbreiding van de huisvestingscapaciteit. Tenslotte blijft het van belang, zoals ik bij antwoord 6 op uw eerdere vragen heb gesteld om het scheefwonen tegen te gaan. Veel sociale huurwoningen worden namelijk gehuurd door mensen met een hoger inkomen, die niet tot de doelgroep behoren.

Vraag 4

Op welke wijze bent u voornemens om de zorgen van gemeenten weg te nemen nu veel gemeenten zeggen moeite te hebben om te voldoen aan de taakstelling die het Rijk de gemeenten oplegt?

Het is van groot belang dat gemeenten, die vinden dat er schaarste is aan een of meer categorieën woonruimten in hun gemeente, dit markeren in een woonvisie en hierover prestatieafspraken maken met sociale verhuurders. Die prestatieafspraken kunnen onder meer gaan over toevoegingen aan de woningvoorraad door nieuwbouw, herbestemming of een flexibilisering van de bestaande voorraad en huurcontracten zoals beoogd in de wet Doorstroming.

Vraag 5

Op welke wijze zouden gemeenten idealiter om moeten gaan met het feit dat verdringing vooral plaats vindt onder starters en jongeren en op welke wijze ondersteunt het Rijk gemeenten daarbij?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Hoe duidt u het feit dat veel gemeenten hun achterstand op de taakstelling niet inlopen en deelt u de conclusie dat alleen het aanbod van bestaande sociale huurwoningen onvoldoende is om iedereen te huisvesten?

De taakstelling voor de eerste helft van 2016 loopt af op 1 juli 2016 en gemeenten hebben nog een maand de tijd om de taakstelling te halen. De taakstelling voor de tweede helft van 2016 begint op 1 juli 2016 en eindigt op 31 december 2016 en de ervaringen met eerdere taakstellingen leert dat gemeenten aan het eind van het jaar veelal de taakstelling wel halen en tevens inlopen op hun achterstanden. Gezien de maatregelen die in dit kader in gang zijn gezet moet dat ook mogelijk zijn. Zo zie ik de resultaten van de Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders, die op 1 februari 2016 van kracht is geworden, in positieve zin tegemoet. Deze subsidieregeling wordt conform verwachting benut. Er is tot op heden 13% van het beschikbare budget van € 87,5 miljoen gereserveerd, vier maanden na openstelling van de regeling die een looptijd heeft tot en met december 2018. Er is een stijgende lijn zichtbaar in het aantal aanvragen en er moet rekening gehouden worden met de nodige doorlooptijd voor het geschikt maken van de huisvestingsvoorzieningen. Naar verwachting worden de eerste projecten die met behulp van de subsidieregeling zijn opgestart in de zomer van 2016 opgeleverd.
Daarnaast kunnen gemeenten met de Woningwet met corporaties tot prestatieafspraken komen om vergunninghouders te huisvesten (zie het antwoord op vraag 7). In dat kader is de indicator investeringscapaciteit van corporaties, die deze zomer bekend wordt gemaakt, van belang. Dan blijkt per gemeente welke ruimte corporaties hebben voor investeringen.
Tenslotte zal ik bij de brief over de uitwerking van de motie De Vries die oproept om «een indicatieve taakstelling voor gemeenten te introduceren voor het realiseren van extra tijdelijke en betaalbare woningen voor de sociale doelgroep door het beschikbaar stellen van voor ombouw geschikte gebouwen en door verhuur van bouwrijpe bouwkavels», die ik uw kamer heb toegezegd, ingaan op de ruimte die de bestaande voorraad sociale huurwoningen biedt.

Vraag 7

Bent u bereid om tegemoet te komen aan de vraag van gemeenten om meer maatwerk te kunnen bieden en vooral zelf de regie voeren?

Ik ben van mening dat het woningmarktbeleid het best op lokaal niveau kan worden ingevuld waarbij zo min mogelijk van bovenaf moet worden opgelegd. In de praktijk blijkt dat gemeenten het beste zelf kunnen beoordelen of er sprake is van schaarste op de woningmarkt en op basis daarvan hun verantwoordelijkheid kunnen nemen door een huisvestingsverordening op basis van de Huisvestingswet vast te stellen. In geval van schaarste is het van groot belang afspraken te maken over toevoegingen aan de woningvoorraad. Op basis van de Woningwet 2015 en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, heeft de gemeente hiervoor instrumenten in handen. Gemeenten hebben met de Woningwet mogelijkheden om middels een onderbouwde woonvisie en daarop gebaseerde prestatieafspraken te waarborgen dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar blijven of beschikbaar komen. Gemeenten benoemen dit helder en concreet in hun woonbeleid en geven daarbij aan in hoeverre een bijdrage van de corporatie(s) verwacht wordt. Daarnaast zijn er aanvullende maatregelen getroffen in het bestuursakkoord Verhoogde asielinstroom om gemeenten bij hun huisvestingstaakstelling te ondersteunen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het onderzoek van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) waaruit blijkt dat 74% van de respondenten gemiddeld € 58,33 per maand teveel huur betaalt?1

De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen dat blijvende aandacht nodig is voor de betaalbaarheid van studentenwoningen. Op 4 februari jl. heb ik u per brief2 geïnformeerd dat het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS) voor de komende twee jaar het thema «betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit» op de interne werkagenda heeft gezet. Ook in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is betaalbaarheid vanaf 2015 als reguliere indicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek en het gerichter aan te pakken.

Vraag 2

Klopt het dat studenten die huren bij een particuliere verhuurder gemiddeld vaker teveel betalen voor hun woning dan studenten die huren bij een (studenten)woningcorporatie? Hoe verklaart u het verschil?

Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting blijkt dat uitwonende studenten gemiddeld 470 euro betalen aan woonlasten per maand (inclusief de bijkomende lasten en zonder aftrek van de huurtoeslag). Bij particuliere verhuurders zijn kamers met gedeelde voorzieningen even duur als het totale gemiddelde van dit type woonruimte. Eénkamerwoningen en andere zelfstandige woningen zijn bij particulieren respectievelijk 6 en 1 procent duurder.

Vraag 3

Waarom is er niet in elke gemeente, waar in verhouding veel studenten wonen, een huurteam dat studenten helpt bij het checken van de huurprijs?2

Het is aan gemeenten om te bepalen of zij een huurteam in willen stellen.

Vraag 4

Hoe heeft u de LSVb en huurteams ervan op de hoogte gesteld dat een uitspraak van de Huurcommissie over een onzelfstandige woonruimte een brede werking heeft, naar aanleiding van de motie Jansen uit 2014?3 4

Om het inzicht in de eigen situatie van huurders en verhuurders te vergroten, zijn uitspraken van de huurcommissie opgenomen in een openbaar register, conform toezegging naar aanleiding van de motie Jansen uit 2014. In dit register, te benaderen via de website van de huurcommissie, kunnen de uitspraken onder meer geselecteerd worden op zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Vervolgens is conform afspraak de link naar de huurcommissie-uitspraken ter beschikking gesteld aan de LSVb. De LSVb heeft enige tijd daarna aangegeven dat haar leden en de huurteams erg blij waren met de uitgebreide zoekfunctie op de site van de huurcommissie. Ze gaven aan zo makkelijk een overzicht te kunnen vinden van vergelijkbare zaken. De LSVb merkte wel op dat de link op haar eigen website niet vaak gebruikt werd, vooral omdat veelal actief wordt doorverwezen naar de huurteams.

Vraag 5

Op welke andere manieren zorgt u ervoor dat studenten worden beschermd tegen te hoge huurprijzen en op welke wijze pakt u verhuurders die teveel vragen aan? Wat gaat u aanvullend doen om studenten te beschermen?

Hierin voorzie ik door informatieverstrekking via www.rijksoverheid.nl en via de website van de huurcommissie. Deze website bevat tevens een huurprijscheck waarmee huurders worden geholpen bij de bepaling van het puntenaantal van de woning. Daarmee kunnen zij bepalen of een huurcommissieprocedure voor hen een goede kans biedt om te komen tot een huurprijsverlaging. Daarnaast kan een huurder aan informatie komen via het Juridisch Loket, organisaties als de Nederlandse Woonbond en via lokale huurteams.
Met behulp van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) voor zelfstandige woningen of voor onzelfstandige woningen (kamers) kan een huurder uitrekenen wat de maximale kale huurprijs voor zijn woning of kamer is. Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij in gesprek treden met verhuurder. Met de huurprijscheck op de site van de huurcommissie is het mogelijk gemaakt dat de huurder en verhuurder een goede inschatting kunnen maken van het puntenaantal en de maximale huurprijs van de woonruimte.
Voor de situatie dat zij samen niet tot een vergelijk kunnen komen, is voorzien in een procedure bij de huurcommissie. Voor huurders van studentenwoningen en studentenkamers geldt huurprijsbescherming. Ik zie geen noodzaak om voor deze doelgroep aanvullende maatregelen te nemen.

Vraag 1

Kent u het bericht dat «Bijna 88 procent van de Amsterdamse studenten een hogere huur betaalt dan volgens het wettelijk puntensysteem voor huurprijzen is toegestaan»?1

Ja, alsook het onderliggende analyserapport van de LSVb, gebaseerd op de website checkjekamer.nl.
Anders dan de kop van dit bericht weergeeft is mijn conclusie niet dat bijna 88 procent van de Amsterdamse studenten een hogere huur betaalt dan volgens het wettelijk puntensysteem voor huurprijzen is toegestaan. Uit het onderliggende analyserapport blijkt dat het hierbij gaat om 265 Amsterdamse studenten die op de genoemde website hun huurprijs hebben gecheckt. Van deze 265 studenten betaalt bijna 88% een hogere huur dan volgt uit het wettelijke puntensysteem. Amsterdam kent 109.300 studenten2.

Vraag 2

Deelt u de visie dat een dergelijke overschrijding niet alleen onjuist maar ook ongewenst is? Zo ja, welke stappen gaat u ondernemen om hieraan een einde te maken?

De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen dat blijvende aandacht nodig is voor de betaalbaarheid van studentenwoningen.
Voor alle huurders en dus ook voor studenten geldt huurprijsbescherming. Zij kunnen een beroep doen op de huurcommissie in het geval er een geschil is tussen de huurder en de verhuurder over de huurprijs, al dan niet bijgestaan door een huurteam uit de betreffende gemeente.

Vraag 3

Wilt u in overleg treden met de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) om deze problematiek te bespreken en de Kamer over de resultaten informeren?

Binnen het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS), waar zowel LSVb als het Ministerie van BZK in zijn vertegenwoordigd, is betaalbaarheid onderwerp van gesprek. Voor de komende twee jaar staat het thema «betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit» op de interne werkagenda van het LPS. Ook in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is betaalbaarheid vanaf 2015 als reguliere indicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek en het gerichter aan te pakken.

Vraag 4

Kunt u aangeven wat de effecten zijn van het betalen van te veel huur op het leengedrag van studenten in het kader van het leenstelsel? Is bekend of studenten meer gaan lenen om hun te hoge huur te kunnen betalen? Zo, nee bent u bereid daar onderzoek naar te doen?

Studenten lijken hun inkomenspatroon aan te passen aan hun woonlasten. De hoogte van het inkomen hangt sterk samen met leeftijd en het type woonruimte dat wordt gehuurd. Tot en met 25 jaar loopt het inkomen op en studenten met een duurder type woonruimte hebben gemiddeld een hoger inkomen. Doordat de woonlasten sterker zijn gestegen kan geconcludeerd worden dat de betaalbaarheid van studentenhuisvesting is gedaald.
Het is mij niet bekend of studenten meer geld lenen om de huur te kunnen betalen. Het inkomen van studenten bestaat uit verschillende componenten. De meest voorkomende inkomstenbronnen zijn studiefinanciering (bij 76 procent van alle studenten), werk (bij 67 procent) en ouderlijke bijdrage (bij 42 procent). Uitwonende studenten krijgen vaker een ouderlijke bijdrage en lenen vaker geld via een aanvullende lening of collegegeldkrediet dan thuiswonende studenten. Het gemiddelde netto inkomen van studenten is 720 euro per maand. De basisbeurs, een ouderlijke bijdrage en zorgtoeslag zorgen voor bijna een derde van de inkomsten van studenten. Bijbaantjes leveren studenten gemiddeld 270 euro op, oftewel een derde van hun totale inkomsten. 13 procent van de inkomsten moeten studenten op termijn terugbetalen.

Vraag 5

Is bekend of deze problematiek ook in andere studentensteden speelt? Zo ja, kunt u daarvan een overzicht geven?

Uit de cijfers van het LSVb blijkt dat met name in de steden Amsterdam en Utrecht een deel van de studenten relatief hogere huren betalen. In Leiden geldt dit alleen voor de onzelfstandige woningen. Als er wordt gecorrigeerd voor de samenstelling van de voorraad naar type woonruimte, dan bestaat de top vijf van steden met de hoogste woonlasten achtereenvolgens uit Den Haag, Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Breda.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het bericht «Afschaffen gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting (OZB) blijkt sterk nadelig voor 270 eigenaren van niet-woningen»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat gemeente Lelystad het gebruikersdeel van de OZB vanaf 2011 geleidelijk heeft afgeschaft door het tarief terug te brengen tot € 0?

Dat is correct. In de kadernota 2012 van de gemeente Lelystad is besloten om het tarief voor gebruikers van niet-woningen in een periode van 5 jaar tot en met 2016 af te bouwen onder gelijktijdige verhoging van het tarief voor eigenaren van niet woningen. Het tarief voor gebruikers is dit jaar voor het eerst op 0 gezet in Lelystad.

Vraag 3

Is het tarief van het gebruikersdeel OZB in meer gemeenten gesteld op € 0? Zo ja, in hoeveel gemeenten is dat het geval?

Ja, dit jaar zijn er voor het eerst gemeenten die het gebruikersdeel van de OZB voor niet-woningen op 0 hebben gesteld. Dit betreft de gemeenten Dongeradeel, Leidschendam-Voorburg,
Rijswijk en zoals gezegd Lelystad2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het afschaffen van het gebruikersdeel van de OZB onevenredig nadeel meebrengt voor eigenaren van bedrijfspanden met een woning?

De situatie waar op gedoeld wordt in artikel 220e Gemeentewet ziet uitsluitend op woningen of woondelen die niet los gezien kunnen worden van het bedrijfspand waartoe ze behoren en waarmee ze als een geheel worden bezien. Losstaande woningen vallen onder de OZB voor woningen. Door de belastingdruk van de onroerende zaakbelasting niet te verdelen over een eigenarenbelasting en een gebruikersbelasting, maar uitsluitend een eigenarenbelasting te gebruiken, heeft artikel 220e Gemeentewet geen effect meer. Zodoende dient de waarde van het woondeel van de niet-woning nu ook betrokken te worden in de heffing bij het eigenarendeel. De aanslag valt daarmee met een gelijkblijvend tarief hoger uit.
Er zijn nu voor de desbetreffende gemeente die de heffing oplegt en de heffing verschuift van gebruikers naar eigenaren meerdere opties. De afschaffing van het gebruikerstarief niet-woningen kan elders in de begroting worden opgevangen, zodat de eigenarenheffing niet hoeft te worden verdubbeld of een andere heffing kan worden verhoogd. Er zijn kortom mogelijkheden om dit effect dat niet gewenst is door de door u genoemde partijen te verzachten of op te vangen. Daar is hier niet voor gekozen. Dat is een lokale keuze.

Vraag 5

Deelt u de mening dat dit in strijd is met het amendement De Pater van der Meer (Kamerstuk 30 096, nr. 13), dat juist beoogde ook huishoudens die een in hoofdzaak niet-woning bewonen, zoals woningen die behoren bij bedrijfspanden, te laten profiteren van de afschaffing van het gebruikersdeel van de OZB op woningen?

Het amendement De Pater van der Meer3 beoogde huishoudens die een in hoofdzaak niet-woning bewonen, zoals woningen die behoren bij bedrijfspanden, ook te laten profiteren van de afschaffing van het gebruikersdeel OZB op woningen. Het afschaffen van het gebruikersdeel OZB niet-woningen is hier niet mee in strijd; sterker nog, het is juist wat het amendement beoogt. Het is echter de wijze waarop deze afschaffing wordt gefinancierd die voor de hier gecreëerde situatie zorgt. Doordat alles nu wordt neergelegd bij de eigenarenheffing, pakt dit voor niet-woningen met een woningdeel onevenredig uit. Zoals gezegd bij antwoord 4 had ook gekozen kunnen worden voor een alternatief dat dit effect verzacht had.

Vraag 6

Bent u bereid maatregelen te nemen om te voorkomen dat gemeenten het door de wetgever beoogde voordeel voor huishoudens die een in hoofdzaak niet-woning bewonen teniet doen?

Zoals ik hierboven reeds onder 4 en 5 heb gemeld is het de wijze van opvangen van het financiële vraagstuk dat tot de gecreëerde situatie leidt. Het is niet zo dat gemeenten een voordeel teniet doen dat door de wetgever is beoogd. Gemeenten kunnen tenslotte zelf kiezen of zij wel of niet belasting heffen en op welke wijze zij dat doen. Zij zijn daarin autonoom en kunnen het best besluiten wat aansluit bij de lokale behoeften.