Kamervragen
1533 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
15 mei 2017 - 6 juli 2017
52 dagen
Het onterecht afwijzen van bevingsschades rond Emmen |
|
Carla Dik-Faber (CU) |
|
Henk Kamp (minister economische zaken en klimaat) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Commissie kraakt afwijzen bevingsschades door Witteveen+Bos»?1
Ja.
-
Vraag 2
Klopt het dat de Kamer niet geïnformeerd is over de conclusies van de Technische commissie bodembeweging (Tcbb)? Wie waren op de hoogte van de brief van de Tcbb? Bent u bereid om de brief van de Tcbb alsnog naar de Kamer te sturen?
In bovenstaande heb ik beschreven welke route ik heb gevolgd in het kader van hoor en wederhoor. Bijgesloten treft u de review van de Tcbb aan.2
-
Vraag 3
Wat is uw reactie op de kritiek van de Tcbb op de conclusies van advies- en ingenieursbureau Witteveen+Bos? Wat vindt u van de conclusie dat de gebruikte onderzoeksmethode onvoldoende geschikt is voor de beoordeling of de individuele schades in de verschillende woningen zijn veroorzaakt door een aardbeving? Wat vindt u van de constatering van de Tcbb dat de eindconclusie, dat geen sprake is van aardbevingsschade, «onvoldoende onderbouwd en mogelijk in een aantal individuele gevallen niet juist» is?
Ik neem haar conclusies zeer serieus en zal zoals hierboven al aangegeven samen met de Tcbb bekijken hoe vorm gegeven kan worden aan een verbeterd protocol voor schadeafhandeling, dat als richtlijn kan dienen voor de partijen, die de schade mogelijk veroorzaakt hebben.
-
Vraag 4
Deelt u de mening dat het categoraal afwijzen van schadeclaims geen recht doet aan de individuele schades en dat bovendien niet uit te sluiten valt dat de schade is veroorzaakt door mijnbouwactiviteiten?
Ik volg hierbij de aanbevelingen van de Tcbb. Wel is het van belang daarbij te vermelden dat ingenieursbureau Witteveen+Bos de schades in Emmen gedetailleerd heeft onderzocht, in kaart heeft gebracht en heeft beoordeeld. Witteveen+Bos geeft hierbij aan dat rekening is gehouden met de specifieke omstandigheden van elke woning en de specifieke omgevingskenmerken. Witteveen+Bos stelt dat het onderzoek dat is uitgevoerd in niets afwijkt van het voorstel tot vervolgacties door de Tcbb. Witteveen+Bos heeft daarnaast als aanvulling hierop een reikwijdte studie gedaan en een data-analyse uitgevoerd ter validatie. Per woning zijn specifieke expertise rapportages opgesteld en aangeleverd.
-
Vraag 5
Hoeveel mensen hebben op basis van de uitkomsten van dit onvoldoende onderbouwde rapport een voucher van € 1.500 geaccepteerd, waarbij ze afstand moesten doen van hun recht om de NAM aansprakelijk te stellen?
Het aanbod van NAM om tot een maximum van € 1.500 schade te laten herstellen heeft betrekking op schades die in Groningen onder het oude schadeprotocol zijn gemeld. Het aanbod is bedoeld om straks met een «schone lei» te kunnen starten met het nieuwe schadeprotocol. Het schadeprotocol heeft dus betrekking op de afhandeling van schade aan gebouwen als gevolg van beweging van de bodem door gaswinning uit het Groningenveld en niet op de schades in Emmen, die het onderwerp zijn van uw vraag.
-
Vraag 6
Bent u bereid de aanbevelingen van de Tcbb op te volgen, zoals het doen van nader onderzoek, in het bijzonder onderzoek door schade-experts naar de specifieke omstandigheden bij individuele woningen?
De Mijnbouwwet biedt juist in dit soort situaties aan de gedupeerde de mogelijkheid om de Tcbb in te schakelen voor een «second opinion». Dit kan alleen als de schade eerst bij de NAM is gemeld en de gedupeerde het niet eens is met de conclusies van NAM over de oorzaak van de schade of de hoogte van de schade. De Tcbb bestaat uit experts, die opnieuw de schadeclaim bekijken en op basis daarvan de mogelijke oorzaak en indien nodig de hoogte van het schadebedrag in kaart brengen. NAM houdt zich aan de uitspraak van de Tcbb.
-
Vraag 7
Wat vindt u van de suggestie van het laten uitvoeren van contra-expertises als gedupeerden het niet eens zijn met de beslissing over hun schade? Bent u bereid om die mogelijkheid aan bewoners te bieden, inclusief de mogelijkheid om een arbitrageprocedure te starten?
Zie antwoord vraag 6.
-
Vraag 8
Bent u bereid om ook contra-expertises mogelijk te maken voor gedupeerden bij de afwijzing door advies- en ingenieursbureau Witteveen+Bos van 1.634 schadeclaims in de buitengebieden van Groningen en Noord-Drenthe?
Over de uitkomsten van het onderzoek naar schademeldingen in het gebied buiten de voormalige schadecontour van het Groningenveld heb ik uw Kamer geïnformeerd bij brief van 13 april jl. (Kamerstuk 33 529, nr. 330). In deze brief heb ik reeds toegelicht dat bewoners met schade die onder de oude procedure is gemeld, ervoor kunnen kiezen om deze procedure verder te doorlopen, inclusief de mogelijkheid voor een second opinion en een gang naar de arbiter. Dit geldt dus ook voor de 1.634 gevallen waar uw vraag betrekking op heeft.
Daarnaast geldt in heel Nederland dat iedere burger op grond van de Mijnbouwwet de mogelijkheid heeft om de Tcbb in te schakelen (zie ook het antwoord op vraag 6).
12 mei 2017 - 6 juni 2017
25 dagen
De leidraad vervroegd aflossen hypotheken bij rentemiddeling |
|
Erik Ronnes (CDA) |
|
Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht op de website van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), waarbij men aangeeft dat de leidraad vervroegd aflossen hypotheken (volgend uit de Mortgage Credit Directive, MCD), niet van toepassing is bij rentemiddeling?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe moet de mededeling van de AFM op haar website worden gezien in relatie tot andere uitingen in de media waar een woordvoerder van de AFM zegt «Het financiële nadeel dat hypotheekverstrekkers sinds de invoering van de MCD op 14 juli in rekening mogen brengen bij het vervroegd aflossen, oversluiten én bij rentemiddeling, geldt ook voor bestaande hypotheekklanten»?2
Op 14 juli 2016 is de Mortgage Credit Directive (MCD) geïmplementeerd in onder andere de Wet op het financieel toezicht (Wft), het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek. In de nieuwe wet- en regelgeving is opgenomen dat de vergoeding die een aanbieder vraagt voor vervroegde aflossing van een hypothecair krediet voortaan niet hoger mag zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft bij vervroegde aflossing.
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft na de implementatie van de MCD aan kredietverstrekkers gevraagd op welke wijze zij de vergoeding bij vervroegd aflossen berekenen. Naar aanleiding hiervan heeft de AFM een leidraad opgesteld waarin enkele uitgangspunten zijn geformuleerd op basis waarvan kredietverstrekkers de vergoeding kunnen berekenen. De AFM heeft bij de totstandkoming van deze leidraad met diverse partijen gesproken, waaronder De Nederlandsche Bank, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars, Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond en de Autoriteit Consument en Markt.
Uit gesprekken met de sector is gebleken dat er meerdere interpretaties bestaan over de vraag of de regels met betrekking tot vervroegd aflossen (artikel 81c BGfo) en de leidraad van de AFM ook van toepassing zijn op de kosten die kredietverstrekkers bij rentemiddeling in rekening brengen bij hun klanten. Bij rentemiddeling wordt niet direct een vergoeding betaald door de klant, maar wordt een nieuwe rente overeengekomen die de klant gaat betalen over een nieuwe rentevast periode. Er zijn methodes waarbij de vergoeding wordt uitgesmeerd over de looptijd van de nieuwe rentevast periode en er zijn methodes waarbij de oude rente en de nieuwe rente gemiddeld worden. Kredietverstrekkers hebben aangegeven dat de consument bij rentemiddeling feitelijk niets aflost van het hypothecair krediet. De regels die zien op de berekening van de vergoeding voor vervroegde aflossing zijn daarom niet van toepassing. Juridisch gezien is deze analyse juist, waardoor het huidige wettelijk kader en daardoor de uitgangspunten in de leidraad niet van toepassing zijn op rentemiddeling.
Zoals ik in eerdere berichten aan uw Kamer heb aangegeven vind ik het onwenselijk als kredietverstrekkers bij rentemiddeling een hogere vergoeding dan het financieel nadeel in rekening brengen bij de consument. Ik ben daarom een wijziging van de regelgeving aan het voorbereiden, zodat ook bij rentemiddeling niet meer dan het financieel nadeel in rekening mag worden gebracht. Op korte termijn zal een voorstel tot wijziging van het BGfo openbaar worden geconsulteerd en zal ook uw Kamer, evenals de Eerste Kamer, middels een voorhangprocedure bij het proces betrokken worden.
De AFM heeft aangegeven een onderzoek te starten naar de vergoeding die in rekening wordt gebracht bij rentemiddeling en bij oversluitingen van de rentevast periode bij de huidige kredietverstrekker. Als uit het onderzoek blijkt dat de vergoeding hoger is dan het financieel nadeel dan zal de AFM in het licht van de voorgestelde wetswijziging kredietverstrekkers hier op aanspreken. Indien nodig zal de AFM verduidelijking bieden over de berekening van de vergoeding. -
Vraag 3
Hoe moet de mededeling van de AFM op haar website worden gezien in relatie tot de antwoorden op eerdere vragen, waarin de toenmalige Minister voor Wonen en Rijksdienst stelt dat de nieuwe regels ook van toepassing zijn op rentemiddeling (antwoord op vraag3?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Bent u bereid om op zeer korte termijn met de AFM in gesprek te gaan om de ontstane onduidelijkheid weg te nemen en er geen misverstand over te laten bestaan dat ook bij rentemiddeling alleen het financiële nadeel in rekening mag worden gebracht en geen verdere boetes of kosten? Kunt u dit dan ook terugkoppelen aan de Kamer en de communicatie hierover richting consumenten starten?
Zie antwoord vraag 2.
11 mei 2017 - 9 juni 2017
29 dagen
Het bericht dat studenten te veel huur betalen |
|
Alexander Kops (PVV), Harm Beertema (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Aanval op huisjesmelkers»?1
Ja.
-
Vraag 2
Is het correct dat 73% van de studenten te veel huur betaalt? Zo ja, wat is uw verklaring hiervoor?
De genoemde 73% komt uit een rapport dat opgesteld is door de Landelijke studentenvakbond (LSVb). Dit cijfer is gebaseerd op het aantal respondenten dat een huurprijscheck op de website van de LSVb heeft gedaan. Het is niet te zeggen in hoeverre dit percentage representatief is voor alle studenten die een onzelfstandige woning huren. Mogelijk bestond bij de huurders die een huurprijscheck hebben gedaan op de website van de LSVB al een vermoeden dat de huur hoger is dan op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) mag worden verwacht.
-
Vraag 3
In hoeveel gevallen betalen studenten te veel huur doordat verhuurders de regels van het woningwaarderingsstelsel aan hun laars lappen?
Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Het is dus mogelijk dat partijen een prijs afspreken die hoger is dan de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Het is niet bekend bij hoeveel verhuringen de huurprijs afwijkt van de huurprijs op basis van het WWS.
Huurders hebben de mogelijkheid om naar de huurcommissie te stappen als zij van mening zijn dat hun huur te hoog is. Het lijkt erop dat huurders van onzelfstandige woonruimte hun weg naar de huurcommissie ook weten te vinden. In 2016 behandelde de huurcommissie circa 600 geschillen over de aanvangshuur van onzelfstandige woonruimten of over huurverlaging bij onzelfstandige woonruimten.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. In dat kader heb ik op www.rijksoverheid.nl informatie over het toetsen van de aanvangshuur laten aanvullen. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik ben voornemens uw Kamer voor de zomer hierover te informeren.
Ook nu worden huurders via verschillende kanalen geïnformeerd. Voorbeelden hiervan zijn: de website van de rijksoverheid, lokale huurteams, het Juridisch loket en organisaties zoals de LSVb. Ook kunnen huurders op de website van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl) of op de website www.checkjekamer.nl de gegevens van hun woonruimte invullen, waarbij zij een indicatie krijgen van wat hun huur op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) zou zijn. -
Vraag 4
Deelt u de mening dat het verontrustend is dat er de afgelopen jaren weinig tot niets is verbeterd betreffende de woekerhuurprijzen van studentenhuisvesting? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Bent u voornemens om tegen deze huisjesmelkerij op te treden? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 3.
11 mei 2017 - 9 juni 2017
29 dagen
Te dure studentenkamers en studentenhotels |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) dat bijna 73 procent van de studenten een te hoge huur betaalt?1
De genoemde 73% komt uit een rapport dat opgesteld is door de Landelijke studentenvakbond (LSVb). Dit cijfer is gebaseerd op het aantal respondenten dat een huurprijscheck op de website van de LSVb heeft gedaan. Het is niet te zeggen in hoeverre dit percentage representatief is voor alle studenten die een onzelfstandige woning huren. Mogelijk bestond bij de huurders die een huurprijscheck hebben gedaan op de website van de LSVb al een vermoeden dat de huur hoger is dan op basis van het woningwaarderingsstelsel mag worden verwacht.
Huurders hebben de mogelijkheid om naar de huurcommissie te stappen als zij van mening zijn dat hun huur te hoog is. Het lijkt erop dat huurders van onzelfstandige woonruimte hun weg naar de huurcommissie ook weten te vinden. In 2016 behandelde de huurcommissie circa 600 geschillen over de aanvangshuur van onzelfstandige woonruimten of over huurverlaging bij onzelfstandige woonruimten.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. In dat kader heb ik op www.rijksoverheid.nl informatie over het toetsen van de aanvangshuur laten aanvullen. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik ben voornemens uw Kamer voor de zomer hierover te informeren.
Ook nu worden huurders via verschillende kanalen geïnformeerd. Voorbeelden hiervan zijn: de website van de rijksoverheid, lokale huurteams, het Juridisch loket en organisaties zoals de LSVb. Ook kunnen huurders op de website van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl) of op de website www.checkjekamer.nl de gegevens van hun woonruimte invullen, waarbij zij een indicatie krijgen van wat hun huur op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) zou zijn. -
Vraag 2
Hoe is het mogelijk dat de gemiddelde afwijking van het woningwaarderingsstelsel (WWS) maar liefst 54,74 euro per studentenkamer is?
Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Het is dus mogelijk dat partijen een prijs afspreken die hoger is dan de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel.
-
Vraag 3
Hoe verklaart u de grote lokale verschillen, aangezien een student in Amsterdam gemiddeld 115 euro per maand te veel betaalt en in Wageningen «slechts» 40 euro teveel?
In een krappe woningmarkt, zoals Amsterdam, liggen prijzen hoger dan in een meer ontspannen woningmarkt als Wageningen. In Amsterdam zal de maximale huur daarom sneller worden overschreden. Dit geldt des te meer bij onzelfstandige woonruimte, omdat in de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte geen rekening wordt gehouden met de locatie of de WOZ-waarde.
-
Vraag 4
Op welke manieren pakt u de groep die het vaakst teveel huur vraagt, de particuliere verhuurders, aan zodat deze groep de huurprijs niet bewust laat afwijken van het huurpuntenstelsel WWS? Op welke manieren corrigeert u (studenten)woningcorporaties?
Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Als deze huurprijs hoger is dan de prijs die voortvloeit uit het puntenaantal, dan is dat geen overtreding. Daarmee is er ook geen grondslag voor het opleggen van een bestuurlijke boete. Eigen aan het overeenkomstenrecht is verder dat het aan de contractspartijen is om in te grijpen wanneer zij het met de inhoud van de overeenkomst niet eens zijn. In de huursector is dit geregeld doordat partijen naar de huurcommissie en de kantonrechter kunnen gaan.
Wel ben ik met u van mening dat een financiële prikkel voor verhuurders kan helpen om het structureel vragen van huren die hoger zijn dan volgt uit het puntenaantal te voorkomen. Onlangs heb ik het wetsvoorstel verdere modernisering van de huurcommissie bij uw Kamer ingediend. Dit wetsvoorstel bevat een nieuwe legesregeling. Voor een verhuurder die vaker geschillen verliest over de maximaal toegestane aanvangshuurprijs geldt een gedifferentieerd legestarief. Dat wil zeggen dat het legestarief oploopt van EUR 300 (regulier tarief) naar EUR 1.400 (kostendekkend legestarief) naarmate de verhuurder vaak in het ongelijk wordt gesteld. -
Vraag 5
Hoe vaak is de afgelopen jaren aan particuliere verhuurders en/ of (studenten)woningcorporaties een bestuurlijke boete opgelegd? Kunt u dit uitsplitsen per jaar en per type verhuurder?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Bent u van mening dat een bestuurlijke boete ook moet worden opgelegd als een verhuurder een huurprijs vraagt die niet overeen komt met het WWS? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 7
Bent u bereid de bestuurlijke boete voor huisjesmelkers te verhogen, zodat de financiële gevolgen daadwerkelijk afschrikwekkend zullen zijn in tegenstelling tot nu waarbij de winsten ruimschoots opwegen tegen het relatief lage bedrag dat moet worden betaald? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 8
Hoe vaak heeft de afgelopen jaren een beheerovername van verhuurders van studentenkamers plaatsgevonden? Kunt u dit uitsplitsen per jaar en of dit bij particuliere verhuurders en/ of (studenten)woningcorporaties plaats vond?
Bij één geval van vervolging op grond van feiten die onder andere overtreding van artikel 1a van de Woningwet betroffen, is een voorwaardelijke stillegging van de onderneming uitgesproken. In totaal is het aantal onherroepelijke veroordelingen waarbij overtredingen van artikelen 1a of 1b van de Woningwet een rol speelden 78 (2010 tot heden, waarvan 61 sinds 2015). Mij is niet bekend of het hier verhuurders betrof. Ik beschik ook niet over gegevens over de inzet van de beheerovername of onteigening van verhuurders van studentenkamers.
Op dit moment wordt in opdracht van mijn ministerie onderzoek gedaan naar de werking van het versterkte handhavingsinstrumentarium in de Woningwet in het algemeen over de jaren 2015 en 2016. Daarbij wordt onder andere gekeken naar de inzet van de beheerovername, de bestuurlijke boete, de sluiting, en de inzet van de onteigeningswet en de Wet op de economische delicten bij overtredingen van artikel 1a of 1b van de Woningwet. Het rapport van dat onderzoek zal ik uw Kamer in het najaar doen toekomen. Het rapport is niet specifiek toegespitst op de inzet van het instrumentarium bij verhuurders van kamers. -
Vraag 9
Hoe vaak is er de afgelopen jaren sprake geweest van onteigening van verhuurders van studentenkamers? Kunt u dit uitsplitsen per jaar en of dit bij particuliere verhuurders en/ of (studenten)woningcorporaties betreft?
Zie antwoord vraag 8.
-
Vraag 10
Hoe vaak is er de afgelopen jaren op basis van de Wet economisch delict een beroepsverbod ingesteld? Welke andere mogelijkheden zijn er om te voorkomen dat een verhuurder een huisjesmelker blijft en studenten of andere huurders uitbuit?
Zie antwoord vraag 8.
-
Vraag 11
Vindt u de tijd die een student heeft bij het aangaan van een nieuw huurcontract om de huurprijs te laten checken bij de Huurcommissie, namelijk in de eerste zes maanden na tekenen van het contract, voldoende? Bent u bereid tot uitbreiding van het aantal maanden en tot betere voorlichting over de termijnen?2
Ik ben bereid verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. Dit heb ik ook aangegeven in reactie op de motie Öztürk. Ik ben voornemens uw Kamer hierover voor de zomer te informeren.
Bij het vaststellen van de termijn waarin de aanvangshuur kan worden getoetst door de huurcommissie hebben huurders en verhuurders verschillende belangen. Verhuurders hebben belang bij een korte termijn omdat dan sneller zekerheid ontstaat. Huurders hebben belang bij een lange termijn omdat zij dan meer tijd hebben om een verzoek in te dienen. Bij het vaststellen van de termijn dienen deze belangen te worden gewogen. Ik ben van mening dat bij een termijn van 6 maanden met beide belangen goed rekening wordt gehouden. Bij onzelfstandige woonruimten, waar de rapportage van de LSVb over gaat, geldt overigens dat de huurprijs altijd beoordeeld kan worden door de huurcommissie. Dit is dus ook mogelijk na 6 maanden na aanvang van het huurcontract, alleen heeft de huurverlaging dan geen terugwerkende kracht. -
Vraag 12
Op welke wijzen kunnen (buitenlandse) studenten worden beschermd tegen de uitwassen van zogenaamde studentenhotels en «short stay»- contracten, waarbij er weinig tot geen sprake is van huur(prijs)bescherming? Kunt u uw antwoord toelichten?3
Of sprake is van huurbescherming en huurprijsbescherming bij studentenhotels en «short stay»-contracten is afhankelijk van of de huur «een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). Als dat het geval is dan geldt wat door partijen is overeengekomen. Het is uiteindelijk aan de rechter om dat te beoordelen.
Met de introductie van de nieuwe vormen van tijdelijke huur van artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW is het mogelijk gemaakt om woonruimte (met huurprijsbescherming) ook voor zeer korte periodes tijdelijk te verhuren. Naar verwachting zal daardoor minder snel een beroep gedaan worden op de uitzondering van het «gebruik naar zijn aard van korte duur», en zullen meer tijdelijke contracten bestaan waarvoor huurprijsbescherming kan gelden.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik heb hierbij ook oog voor de internationale student en zal daarover met OCW in overleg treden. -
Vraag 13
Op welke manieren waarschuwt u studenten en gemeenten, die een vergunning willen afgeven, voor de nadelige kanten van constructies als studentenhotels? Kunt u uw antwoord toelichten?
Het is aan gemeenten om te bezien in hoeverre hotelconstructies een nuttige functie kunnen vervullen in het tijdelijk huisvesten van bijvoorbeeld studenten.
11 mei 2017 - 1 juni 2017
21 dagen
Het rapport ‘De woningmarkt in de grote steden’ van De Nederlandsche Bank |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het rapport «De woningmarkt in de grote steden»?* Wat vindt u van de daarin gedane beleidsaanbevelingen?1
Ik ben bekend met het rapport en de beleidsaanbevelingen.
De Nederlandsche Bank (DNB) beveelt aan dat de rijksoverheid gemeenten moet stimuleren om meer huurwoningen in de vrije sector te realiseren. Ik deel de mening van DNB dat een groter middensegment huurwoningen wenselijk is voor een goede balans op de woningmarkt. De opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare middenhuur kan het beste op lokaal niveau ingevuld worden; daar bestaat immers het beste zicht op de behoefte. Het kabinet heeft daarom recentelijk een aantal maatregelen genomen om lokale partijen te ondersteunen om meer woningen in dit segment te realiseren. Recente aanpassingen van regelgeving betreffen het Besluit ruimtelijke ordening en de vereenvoudiging van de verkoopregels voor corporaties. Ook is de samenwerkingstafel middenhuur onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld om lokale partijen te ondersteunen bij het vergroten van het middenhuursegment.
DNB doet de aanbeveling dat de rijksoverheid prestatieafspraken zou kunnen maken met gemeenten op het gebied van middenhuur. Lokale behoeften kunnen het beste ingeschat worden op lokaal niveau. De vraag naar middenhuurwoningen en de specifieke mogelijkheden en wensen om hier op in te spelen verschillen sterk tussen gemeenten. Het kabinet biedt ondersteuning, maar laat de regie bij lokale partijen. De samenwerkingstafel middenhuur kijkt dan ook op lokaal niveau naar de problematiek en mogelijke oplossingen.
DNB ziet graag dat woningcorporaties bijdragen aan een groter vrij huursegment door hun duurdere woningen in de vrije sector te verhuren. Een passende woningvoorraad kan volgens het kabinet het beste bereikt worden via gezamenlijke inzet van marktpartijen, corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties betreffen in de eerste plaats de sociale voorraad, maar kunnen ook gaan over woningen die door corporaties in het middensegment worden verhuurd. Het is aan de gemeente om, bijvoorbeeld in de woonvisie, richting te geven aan corporaties. In een gebied met een tekort aan middenhuurwoningen kan de gemeente de corporatie vragen een deel van de grotere sociale woningen over te hevelen naar de niet-DAEB-portefeuille of te verkopen, eventueel in ruil voor beschikbare grond om extra sociale woningen te bouwen. Hierover kunnen met de corporatie en huurdersorganisaties prestatieafspraken worden gemaakt.
Het rapport bevat ook de aanbeveling om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen. Het kabinet heeft diverse structurele maatregelen genomen, die bijdragen aan een stabiele woningmarkt met kleinere risico’s voor huishoudens en de financiële sector. Een van de genomen maatregelen is de stapsgewijze afbouw van de hypotheekrenteaftrek van 52% in 2014 naar 38% in 2041. De afweging of een versnelling wenselijk is, is aan een volgend kabinet. -
Vraag 2
Bent u van mening dat middeninkomens in randstedelijk gebied tussen wal en schip (dreigen te) vallen, doordat zij te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar geen koopwoning kunnen betalen? Zo ja, wat bent u voornemens voor hen te gaan doen?
In de antwoorden op de vragen van het lid Beckerman (SP) (Aanhangsel handelingen, vergaderjaar 2016–2017, nr. 1867) is aangegeven dat uit recent onderzoek blijkt dat een aanzienlijk deel van de huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning wel een woning kan kopen, ook in relatief krappe woningmarktgebieden. Ongeveer 295.000 huishoudens zijn, wanneer zij verhuizen, vanwege hun inkomen aangewezen op een vrijesectorhuurwoning. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 1, stimuleert het kabinet de vergroting van het aanbod van middenhuurwoningen op diverse manieren, zodat lokale partijen vraag en aanbod in balans kunnen brengen.
Daarnaast is de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning tot 2021 verhoogd tot € 40.349. Het deel van de groep middeninkomens met de laagste inkomens kan dus binnen de sociale huursector terecht. -
Vraag 3
Wat vindt u van de ontwikkeling dat de woningmarkt in randstedelijk gebied steeds krapper wordt, terwijl krimpgebieden verder krimpen? Hoe wenst u de woningmarkt meer in balans te krijgen?
Het Centraal Bureau voor de Statistiek en Planbureau voor de Leefomgeving hebben vorig jaar de Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2016 uitgebracht. Zij voorspellen dat de trek naar de stad onverminderd zal doorgaan en dat met name in kleinere gemeenten de bevolking zal afnemen. Met name in de grote steden, maar ook in middelgrote gemeenten, wordt een aanzienlijke groei van de bevolking en het aantal huishoudens verwacht. Dit heeft gevolgen voor het benodigde woningaanbod.
Deze ontwikkeling is moeilijk tegen te gaan. Het lijkt bovendien niet wenselijk de woonkeuzes van mensen sterk te beïnvloeden. Het kabinet ondersteunt daarom regio’s bij nadelige effecten van deze ontwikkeling. Het Actieplan Bevolkingsdaling 2015–2019 bevat bijvoorbeeld ambities en acties met betrekking tot de aanpak van de gevolgen van bevolkingsdaling in krimp- en anticipeerregio’s. Niet om de krimp te keren, maar om de gevolgen van krimp aan te pakken, te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen en de kansen en uitdagingen van krimp te grijpen.
De verantwoordelijkheid om lokale vraag naar woningen en het woningaanbod in evenwicht te brengen, ligt op decentraal niveau. Zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven, ben ik van mening dat een groter middensegment huurwoningen wenselijk is voor een goede balans op de woningmarkt. Dit kan door nieuwbouw, het transformeren van kantoren naar woningen, maar ook door bestaande woningen onder te brengen in het vrije huursegment. Met diverse maatregelen zoals beschreven in het antwoord op vraag 1, ondersteunt het kabinet de ontwikkeling van dit segment. -
Vraag 4
Bent u voornemens deze ontwikkeling tegen te gaan? Bent u van mening dat er in het middensegment en in de vrije huursector meer gebouwd dient te worden? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 3.
11 mei 2017 - 6 juni 2017
26 dagen
Het bericht “Erfpachtkorting ‘groene’ woning” |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
Bronnen
2. «Bestaande steun en bijzondere projectsteun voor woningcorporaties» van 15 december 2009
-
Vraag 1
Bent u bekend met het artikel «Erfpachtkorting «groene» woning»?1
Ja.
-
Vraag 2
Klopt het dat woningcorporaties korting op bouwgrond kunnen krijgen van de gemeente? Voor welke bouwprojecten geldt dit? Hoe verhoudt dit zich tot de uitspraak van de Europese Commissie over toegelaten staatssteun voor woningcorporaties?2
Dat klopt. In de beschikking van 2009 stelt de Europese Commissie dat verkoop van overheidsgrond door gemeenten tegen een prijs onder de marktwaarde kan worden gezien als geoorloofde steun wanneer dit gebeurt ten behoeve van de diensten van algemeen economisch belang (DAEB) die door de corporaties worden uitgevoerd (sociale verhuur). De DAEB is – in lijn met de EC-beschikking en de DAEB-regels uit 2012 – gedefinieerd in artikel 47 van de Woningwet.
-
Vraag 3
Klopt het dat er voor woningcorporaties een uitzondering geldt betreffende de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en afkoopsom? Zo ja, waarom is dit? Hoe verhoudt dit zich tot de bovengenoemde uitspraak van de Europese Commissie?
Het College van burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam heeft 9 mei jongstleden besloten dat alle locaties en gebouwen met bestemming «sociale huurwoning» geen mogelijkheid hebben om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Bij verkoop van sociale huurwoningen door onder meer corporaties aan particulieren, ontstaat in geval van een bestemmingswijziging naar «koopwoning» wel de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Omdat de particuliere eigenaar in de gelegenheid wordt gesteld om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, is geen sprake van een voordeel voor corporaties in Europeesrechterlijke zin. Derhalve is geen sprake van een relatie met de uitspraak van de Europese Commissie over toegelaten staatssteun voor woningcorporaties te maken.
-
Vraag 4
Zijn er in andere gemeenten voorbeelden waarin woningcorporaties een uitzonderingspositie hebben met betrekking tot erfpacht? Zo ja, welke voorbeelden? Hoe verhouden die voorbeelden zich tot elkaar?
Er zijn hiervan bij mij geen voorbeelden bekend. Het gebruik van erfpacht komt voornamelijk in Amsterdam op grote schaal voor.
-
Vraag 5
Hoe wordt het voordeel dat een woningcorporatie heeft gehad van een lagere grondprijs, overstap of afkoopsom verrekend in verhouding tot de ontvangen staatsteun, als een woningcorporatie een woning verkoopt op de vrije markt? Klopt het dat die woningcorporatie dan een deel van de ontvangen staatsteun moet terugbetalen aan de gemeente?
Tenzij de gemeente hierover zelf andere afspraken heeft gemaakt, hoeft de corporatie niet een deel van de verkoopopbrengst te betalen aan de gemeente. De staatssteun mag alleen gegeven worden voor woningen in de DAEB-tak van de corporatie. Indien een woning die werd ingezet voor de DAEB wordt verkocht moet de opbrengst daarvan worden gebruikt voor de DAEB-tak, waarmee een eventueel eerder voordeel van bijvoorbeeld een lagere grondprijs behouden blijft voor de DAEB.
De gemeente Amsterdam heeft hier specifieke afspraken over gemaakt. In de gemeente Amsterdam geldt dat bij verkoop van een (sociale) huurwoning een erfpachtafdracht aan de gemeente wordt betaald voor een bestemmingswijziging naar koopwoning.
4 mei 2017 - 24 mei 2017
20 dagen
Het bericht dat het voor starters steeds moeilijker wordt een 'goedkoop' huis te krijgen |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Goedkope huizen voor starters «bijna uitverkocht»»?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe groot is het tekort aan koophuizen tot € 200.000,= en wat is hier volgens u de oorzaak van?
Sinds 2013 laat de woningmarkt een sterk herstel zien. Het consumentenvertrouwen in de huizenmarkt is sterk gestegen en het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen periode te maken gehad hebben met een inhaalvraag. De lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Woningbouw reageert vanzelfsprekend vertraagd op de toenemende vraag, zeker in een dichtbevolkt land zoals Nederland.
De verantwoordelijkheid om te zorgen dat het aanbod voldoende aansluit bij de vraag ligt op decentraal niveau. De bouwproductie is de afgelopen jaren flink toegenomen en zal naar verwachting (op basis van de bouwplannen van gemeenten) de komende jaren hoog blijven. Daarmee komt doorstroming op gang die ook voor starters kansen biedt.
Vanuit Primos 2016 (ABF Research) wordt het huidige woningtekort in Nederland geraamd op 134.000 woningen en is de verwachting dat dit oploopt naar 196.000 woningen in 2018 en dan weer daalt tot 171.000 woningen in 2025.2 Deze verwachting is gebaseerd op demografische ontwikkelingen, economische scenario’s en woonwensen van huishoudens. Het is niet bekend in welke mate het geschatte tekort betrekking heeft op het segment koophuizen tot € 200.000. Het achterblijvende aanbod (ongeacht het segment) vormde de aanleiding voor gesprekken met de woningmarktregio’s zoals ook in mijn brief van 21 februari 2017 (Kamerstuk 32 847, nr. 295) is geschetst. -
Vraag 3
Hoeveel koophuizen zijn door prijsstijgingen (vanaf 2014) onbereikbaar geworden voor starters?2
De bereikbaarheid van koophuizen voor starters is niet alleen afhankelijk van de huizenprijzen maar ook van onder andere de rente, de leennormen en de inkomensontwikkeling. Tegenover de recente stijging van de huizenprijzen staat dat huishoudens door de daling van de rente en groei van inkomens gemiddeld meer kunnen lenen dan voor de crisis.4 De prijsstijgingen verschillen bovendien per regio. In steden als Amsterdam en Utrecht ligt de prijs weer boven het precrisis niveau, terwijl de prijs landelijk nog steeds onder het precrisis niveau ligt. Gemiddeld lagen de huisprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar circa 9% lager dan de piek in 2008.5
-
Vraag 4
Wat bent u voornemens voor starters te doen?
Voor starters is een goede doorstroming op de woningmarkt van belang. Er bestaan reeds verschillende regelingen die gericht zijn op starters. Zo is er de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die bijdraagt aan de beschikbaarheid van verantwoorde financiering en waarmee huishoudens een rentekorting kunnen krijgen. Deze garantie is momenteel beschikbaar voor de financiering van woningen met een aankoopwaarde tot € 245.000. Ook is sinds 1 januari van dit jaar de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning verhoogd tot € 100.000. Daarnaast bieden diverse gemeenten startersleningen aan. Tot slot is er vanuit het Rijk aandacht voor het vergroten van het woningaanbod, met name in schaarsteregio’s. Meer aanbod maakt dat de druk op de woningmarkt (en prijzen) afneemt en huishoudens meer keuze hebben. Ik voer momenteel gesprekken met de woningmarktregio’s over de mate waarin in de woningbehoefte kan worden voorzien en of hierbij knelpunten optreden. Daarnaast is er in het bijzonder aandacht voor het vergoten van het aanbod aan huurwoningen in het middensegment voor huishoudens met een middeninkomen (inclusief starters). Een van de maatregelen is de oprichting van de samenwerkingtafel middenhuur. Aan deze tafel, onder voorzitterschap van Rob van Gijzel, worden lokale partijen en investeerders met elkaar in contact gebracht met als doel om te komen tot afspraken over extra aanbod van huurwoningen in het middensegment. Over de voortgang ontvangt uw Kamer voor de zomer een rapportage.
-
Vraag 5
Hoe gaat u voorkomen dat de huizenmarkt «tot stilstand» komt met alle gevolgen van dien?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Deelt u de mening dat er meer gebouwd dient te worden? Zo nee, waarom niet?
Ja, dit deel ik. Bij mijn bezoeken aan de woningmarktregio’s met schaarste besteed ik hier expliciete aandacht aan.
28 april 2017 - 22 mei 2017
24 dagen
Het bericht dat hypotheken met een lange rentevaste periode misleidend zijn bij verhuizing |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Hypotheek met lange rentevaste periode misleidend bij verhuizing»?1
Ja.
-
Vraag 2
Is het correct dat huizenkopers die een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en een rentevaste periode van twintig of dertig jaar, bedrogen kunnen uitkomen wanneer zij verhuizen naar een huis boven de NHG-grens en daardoor de hypotheek met lage rente niet kunnen meeverhuizen? Zo ja, wat is de omvang van deze groep? In hoeveel gevallen heeft dit tot (financiële) problemen geleid?
De NHG-regelgeving staat het meeverhuizen van de (basis)rente en overige voorwaarden niet in de weg. Individuele aanbieders kunnen echter verhuisregelingen hanteren waarin dit soort beperkingen wel zijn opgenomen. Het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat in het bericht wordt aangehaald, wijst op vier hypotheekverstrekkers die de in de vraag genoemde beperking hanteren. De Vereniging Eigen Huis meldt echter in een vervolgbericht op haar site (https://www.eigenhuis.nl/actueel/nieuws/2017/04/26/14/00/update-banken-reageren-op-misleiding-huizenkopers) dat op één na alle hypotheekverstrekkers ofwel deze overgang toch wel toestonden ofwel hun beleid verbeterd hebben naar aanleiding van de berichtgeving. De aanbieder waarvoor deze beperking nog bestaat met betrekking tot één type hypotheekproduct zegt in het bericht zijn voorwaarden op dit punt te zullen verduidelijken. Ik heb geen signalen ontvangen dat er problemen zijn ontstaan rond het niet kunnen meenemen van hypotheken naar een nieuw huis boven de NHG-grens.
Een beperking op het meenemen van de hypotheek zoals van NHG naar niet-NHG moet helder in de verhuisvoorwaarden van aanbieders staan. Indien de voorwaarden hier duidelijk over zijn, staat de aanbieder in zijn recht om deze beperking op te leggen en kan dit beschouwd worden als een punt waarop aanbieders kunnen concurreren. Indien de geldverstrekker vooraf niet duidelijk heeft gemaakt dat het meenemen van een hypotheek met een verhuisregeling onder bepaalde omstandigheden niet kan, heeft de hypotheekaanbieder geen grond om het meenemen van de hypotheek te blokkeren. Aan hypotheekaanbieders die dergelijke beperkingen op het meenemen van een hypotheek niet duidelijk in hun voorwaarden hebben vermeld, doe ik de oproep om het meenemen van hypotheken alsnog toe te staan.
In het geval dat de voorwaarden van de hypotheek niet duidelijk maken dat de NHG-hypotheek niet kan worden meegenomen naar een nieuwe woning en hierover een conflict ontstaat met de geldverstrekker, dan kan de consument naar het klachteninstituut financiële dienstverlening (Kifid) stappen. -
Vraag 3
Deelt u de mening van Vereniging Eigen Huis dat de NHG-beperking van de verhuisregeling, die hieraan ten grondslag ligt, «misleidend» is? Bent u ertoe bereid hier een eind aan te maken? Bent u ertoe bereid ervoor te zorgen dat hypotheeknemers actiever en volledig worden voorgelicht?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Is de NHG-beperking van de verhuisregeling een belemmering voor de doorstroming op de huizenmarkt van mensen die naar een duurder huis willen verhuizen? Zo ja, wat is de omvang hiervan?
Mijn beeld is dat inmiddels in vrijwel alle gevallen hypotheekverstrekkers het meenemen van de (basis)rente van een NHG-hypotheek naar een nieuwe woning boven de NHG-grens toestaan. Het vervolgbericht van VEH bevestigt dit beeld. Doordat de rentes sterk gedaald zijn in de afgelopen jaren zullen mensen doorgaans niet hun oude rente willen behouden, maar een nieuwe hypotheek met een lagere rente willen afsluiten.
28 april 2017 - 19 mei 2017
21 dagen
Het bericht 'Energielabel is waardeloos' |
|
Tom van der Lee (GL), Linda Voortman (GL) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA), Henk Kamp (minister economische zaken en klimaat) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennis kunnen nemen van het artikel «Energielabel is waardeloos»?1
Ja.
-
Vraag 2
Deelt u de kritiek van FedEC, de federatie van energieconsultants, op de opzet van het energielabel? Zo ja, wat gaat u doen om het energielabel te versterken? Zo nee, waarom niet?
De kritiek van FedEC deel ik niet. Het energielabel voor woningen heeft als doel om het bewustzijn over de energieprestaties van woningen te vergroten. Met het energielabel voor woningen worden op navolgbare wijze energetische kenmerken van een woning vastgelegd en vertaald in een labelletter. De bepalingsmethode NEN7120 met het bijbehorende Nader Voorschrift ligt zowel ten grondslag aan de berekening van de letter van het energielabel als het instrument dat de adviseurs gebruiken om de energetische kwaliteit van woningen te bepalen waar FedEC aan refereert, namelijk de Energie-Index (EI). De EI wordt vaak gebruikt voor het bepalen van de huur van huurwoningen onder de liberalisatiegrens met het woningwaarderingsstelsel. Voor de EI bepaalt de adviseur de invoergegevens van de circa 150 voor de berekening benodigde parameters. Het energielabel is op dezelfde parameters gebaseerd, maar is op verzoek van uw Kamer zo eenvoudig mogelijk en voor relatief lage kosten voor woningeigenaren vormgegeven. Bij het energielabel worden de parameters bepaald door gegevens die door de woningeigenaar worden aangeleverd (en gecontroleerd worden door een erkend deskundige) en door vooraf vastgestelde invoergegevens. De uitkomsten van de berekeningen van het energielabel en de EI liggen dicht bij elkaar. Uit onderzoek van DGMR (2014) blijkt dat in 92% van de gevallen de letter van het energielabel overeen komt met of één klasse verschilt van wat op basis van de EI zou worden verwacht.
-
Vraag 3
In het verleden heeft de Europese Commissie Nederland ingebreke gesteld voor het niet volledig doorvoeren van de richtlijn voor het energielabel. Hoe verhoudt de kritiek van FedEC zich tot de eerdere ingebrekestelling door de Europese Commissie?
De kritiek van FedEC richt zich op de mate waarin het energielabel voor woningen de energetische prestaties van woningen weergeeft. De Europese Commissie toetst een juiste toepassing van de richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD) in twee fasen. Voor Nederland is de eerste fase van toetsing van implementatie van de richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD) in februari 2016 afgerond, waarbij is gekeken of de richtlijn tijdig en juist is omgezet in nationaal recht. Op 22 juli 2016 heeft Nederland een ingebrekestelling ontvangen in het kader van fase twee van de toetsing waarbij wordt gekeken naar de tenuitvoerlegging in de praktijk. Deze ingebrekestelling heeft betrekking op onder andere het energielabel en in mijn reactie aan de Europese Commissie heb ik op dit punt aangegeven hoe de invoergegevens voor het energielabel worden vastgesteld, hoe de betrouwbaarheid van het label goed is geborgd, hoe de aanbevelingen voor energiebesparing voor de woning bij het energielabel tot stand komen en hoe ervoor gezorgd is dat deze aanbevelingen goed aansluiten bij de woning waarvoor de aanvraag voor het energielabel is ingediend. De Nederlandse reactie wordt op dit moment door de Europese Commissie bestudeerd. Over deze ingebrekestelling en het verdere proces is uw Kamer op 25 juli 2016 en 7 oktober 2016 geïnformeerd (Kamerstuk 30 196, nr. 469 en Kamerstuk 30 196, nr. 477).
-
Vraag 4
Bent u bereid met FedEC en andere relevante stakeholders in gesprek te gaan over het versterken van het energielabel?
Ik voer met regelmaat gesprekken met diverse betrokken partijen over de werking en eventuele verbetermogelijkheden voor het energielabel. Vorig jaar is onderzoek gedaan naar de kwaliteit van het energielabel. Daaruit bleek dat bij 86% van de energielabels na een heropname in de woning door een onafhankelijke onderzoeker de uitkomst van het label hetzelfde is, waarover uw Kamer bij brief van 17 maart 2016 is geïnformeerd (Kamerstuk 30 196, nr. 430). In de aanbiedingsbrief bij het rapport is aangegeven dat dit geen slecht resultaat is voor het eerste jaar van het label. Aan uw Kamer is toegezegd periodiek de betrouwbaarheid van het label voor woningen te onderzoeken en dit jaar ook een onderzoek te doen naar het effect van het label voor woningen. Ik verwacht u over beide onderzoeken na de zomer te kunnen informeren.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat het zowel met het oog op klimaat als met het oog op de werkgelegenheid kansrijk is om werk te maken van energiebesparing in de gebouwde omgeving? Zo ja, wat gaat u doen om energiebesparing in de gebouwde omgeving te versnellen?
De ambities en context van de opgave voor energiebesparing in de gebouwde omgeving heeft het kabinet beschreven in de Energieagenda. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) concludeert in de recente doorrekening van de kosten van de energietransitie tot 2030 dat opties voor woningen en kantoren vrijwel allemaal relatief duur zijn, maar waarschuwt daarbij dat goedkoop op de lange termijn duurkoop kan zijn. De uitwerking van de Energieagenda is mede daardoor een grote en complexe opgave, waar de komende jaren inzet van vele partijen voor nodig is en goede afwegingen nodig zijn.
Er zijn al veel initiatieven en maatregelen genomen zoals de innovatieve aanpakken van gemeenten en bedrijven, de energieloketten, diverse financiële ondersteuningsmaatregelen en er is meer dwingende wetgeving in voorbereiding voor kantoren en huurwoningen.
24 april 2017 - 16 mei 2017
22 dagen
Hypotheken, echtscheiding en maatwerk |
|
Daniel Koerhuis (VVD), Aukje de Vries (VVD) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA), Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met de problemen die er soms zijn bij echtscheiding en hypotheken? Welke problemen signaleert u?
In het verleden heb ik de Kamer geïnformeerd over fricties bij de hypotheekverstrekking die kunnen ontstaan rondom een relatiebreuk, bijvoorbeeld in het geval van een echtscheiding. Hiervoor verwijs ik graag naar Kamerstuk 21 501-33, nr. 407 en 2014D212801.
Momenteel loopt het traject «platform Maatwerk» waarin stakeholders zoals kredietverstrekkers en (hypotheek)adviseurs knelpunten in de hypotheekverstrekking kunnen aanwijzen. In de enquête die onder kredietverstrekkers en adviseurs is uitgezet en in de besprekingen die met de sector over de knelpunten zijn gevoerd zijn geen nieuwe knelpunten rond hypotheekverstrekking bij echtscheiding naar voren gekomen.
De Tijdelijke Regeling Hypothecair krediet biedt de mogelijkheid om gemotiveerd af te wijken van de leennormen indien dit verantwoord is. De standaardnorm die in de Tijdelijke Regeling is opgenomen, is gebaseerd op gemiddelden waardoor de leennorm voor sommige huishoudens te ruim en voor anderen mogelijk te krap is. Om deze reden stelt de regelgeving kredietverstrekkers in staat om bij individuele huishoudens middels maatwerk meer te verstrekken dan de norm, mits dit verantwoord is en kan worden onderbouwd. Maatwerk is een integraal onderdeel van de regelgeving en het bieden van maatwerk kan, afhankelijk van de individuele omstandigheden, ook in het klantbelang zijn. Ik heb het Platform Maatwerk opgezet op basis van signalen dat de ruimte die de regelgeving biedt voor maatwerk op dit moment onvoldoende benut wordt. Binnen het platform zijn knelpunten voor maatwerk gesignaleerd en is nagedacht over oplossingsrichtingen. Ik zal u voor de zomer informeren over de uitkomsten hiervan. -
Vraag 2
Deelt u de mening dat in het kader van het klantbelang maatwerk mogelijk moet zijn? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
In hoeverre gebruiken hypotheekverstrekkers de ruimte die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) sinds 2013 biedt voor maatwerk als het gaat om een relatiebreuk? Waarom doen ze dit niet of niet voldoende, gezien de signalen dat niet alle hypotheekverstrekkers de ruimte benutten om maatwerk te leveren? Wat weerhoudt hypotheekverstrekkers om in dit soort gevallen om maatwerk te verlenen?
De Tijdelijke Regeling Hypothecair krediet biedt de mogelijkheid om gemotiveerd af te wijken van de leennormen indien dit verantwoord is. In 2013 heeft de AFM verduidelijkt hoe kredietverstrekkers kunnen omgaan met de hypotheeknormen bij relatiebreuk. Uitgangspunt is dat financiële problemen en gedwongen verkoop van de woning zoveel mogelijk voorkomen moet worden (mits verantwoord voor de consument). De kredietverstrekker kan hiervoor gemotiveerd afwijken van de normen die bij initiële verstrekking van een hypotheek dienen te worden gehanteerd. De kredietverstrekker dient dan te beoordelen of een houdbare financiële situatie gecreëerd kan worden. Dit kan door middel van een maatwerkbeoordeling, waarbij een toets op basis van de werkelijke woonlasten en het huidige inkomen als redelijk uitgangspunt genomen kan worden.
Ik heb geen signalen ontvangen dat kredietverstrekkers in dit soort gevallen onvoldoende gebruik maken van de ruimte voor maatwerk bij echtscheidingen. -
Vraag 4
Bent u bereid om dit punt te bespreken in het Platform Maatwerk (waarin de ministeries van Financiën en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het toezicht en de marktpartijen overleggen om eventuele knelpunten rond maatwerkhypotheken in kaart te brengen en naar oplossingen te zoeken) dat u recent naar aanleiding van eerdere vragen heeft ingesteld?
Ik ben uiteraard bereid om knelpunten rondom maatwerk bij echtscheiding met de sector te bespreken. Ik nodig een ieder van harte uit om knelpunten te delen en ik zal ook binnen het Platform Maatwerk met de sector bespreken of problemen rondom echtscheiding ervaren worden.
-
Vraag 5
Wanneer kan de eerste terugkoppeling van het eerste resultaat van het Platform Maatwerk plaatsvinden?
Zoals vermeld onder vraag 2 zal ik de Kamer voor de zomer over de uitkomsten van het Platform Maatwerk informeren.
-
Vraag 6
Hoe gaat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) om met situaties van hypotheken en echtscheiding? Klopt het dat sommige banken andere c.q. strengere normen hanteren dan de NHG? Zo ja, wat is hiervan de reden en tot welke knelpunten leidt dit?
Echtscheiding is een van de meest voorkomende oorzaken voor het gedwongen moeten verkopen van een woning. Het uitgangspunt bij NHG is een verantwoorde en betaalbare hypothecaire geldlening. In geval van relatiebeëindiging bij een hypothecaire lening met NHG dient de kredietverstrekker of adviseur de betaalbaarheid van de lening te toetsen aan de hand van de inkomens- en vermogenssituatie van de geldnemers. Op basis van aangepaste, ruimere Financieringslasttabellen voor beheersituaties toetst de kredietverstrekker of de hypotheeklasten voor één van de partners betaalbaar zijn. Als het ook onder deze ruimere normen voor beiden niet mogelijk is om de maandelijkse hypotheeklasten individueel te dragen, dan bekijkt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen wat mogelijk is om de lening wel betaalbaar te maken voor een van de geldnemers. Wanneer blijkt dat het betaalbaar maken van de woning voor de geldnemers niet mogelijk is en de woning moet worden verkocht, dan komen de geldnemers in aanmerking voor kwijtschelding van een eventuele restantschuld bij verkoop.
In de praktijk gaan kredietverstrekkers verschillend om met situaties van hypotheken en echtscheiding bij niet-NHG-leningen. Een deel van de kredietverstrekkers hanteert dezelfde normen voor NHG-leningen en niet-NHG-leningen. Andere kredietverstrekkers passen een eigen beleid of maatwerk toe indien sprake is van een echtscheiding. -
Vraag 7
Hoe wordt door hypotheekverstrekkers omgegaan met ontslag hoofdelijkheid, bijvoorbeeld bij echtscheiding als iemand de hypotheek overneemt van de hypotheekverstrekker? In hoeverre wordt hierbij gekeken naar het klantbelang? Wat is hiervoor de lijn bij de AFM? Wat is de lijn als iemand elders wel financiering kan krijgen?
Het ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid van een van de (ex)partners gaat altijd samen met een inkomenstoets op het inkomen van de achterblijvende partner die in de toekomst de hele hypotheek moet dragen. Ook is bij echtscheiding sprake van levering van de helft van de woning aan de partner die in de woning blijft wonen. De financiering van dit deel van de woning dient in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair afgelost te worden om in aanmerking te kunnen komen voor hypotheekrenteaftrek. Op deze onderwerpen wordt ingegaan in de onder antwoord 1 genoemde brieven.
De Wet op het Financieel Toezicht (Wft) schrijft voor dat aanbieders van krediet overkreditering dienen te voorkomen. De AFM heeft in 2013 specifiek aandacht gevraagd om flexibel om te gaan met specifieke situaties zoals echtscheiding om gedwongen verkoop van de woning te voorkomen, mits dat verantwoord is voor de klant. In het geval van echtscheiding kunnen kredietverstrekkers via maatwerk de ruimte benutten die de wet biedt, door bijvoorbeeld te toetsen op werkelijke woonlasten. Het creëren van een bestendige financiële situatie is hier het uitgangspunt. De AFM heeft ook aangegeven dat als consumenten de hypotheeklasten in de nieuwe situatie niet kunnen dragen, het niet in het belang van de consument is om op woningbehoud aan te dringen. Verkoop van de woning kan in die gevallen een adequate oplossing zijn.
De kredietverstrekker heeft een zorgplicht richting de geldnemer. In principe heeft een partner die na een echtscheiding aanvullende financiering wil om de hele woning op één inkomen te dragen, daarom de beste kansen bij de eigen kredietverstrekker. Ik ben dan ook niet bekend met situaties waarin een partner na een echtscheiding de woning niet kan financieren bij de eigen kredietverstrekker, terwijl financiering elders bij een andere kredietverstrekker wel mogelijk is.
24 april 2017 - 10 mei 2017
16 dagen
De ‘Woonagenda 2017-2021’ |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
2. NOS, 20 april 2017: http://nos.nl/artikel/2169232-woningcorporaties-b…
3. AD, 3 april 2017: http://www.ad.nl/den-haag/bijna-3-5-jaar-wachten-op…
4. Wet kostenverhaal huisvesting vergunninghouders
5. De Telegraaf, 1 april 2017: «Asielzoeker blijft voorrang houden»
-
Vraag 1
Bent u bekend met de «Woonagenda 2017–2021»1 en het bericht «Woningcorporaties beloven twee keer zoveel sociale huurwoningen»2? Wat vindt u hiervan?
Ik heb kennis genomen van de Woonagenda 2017–2021 en het bericht «Woningcorporaties beloven twee keer zoveel sociale huurwoningen».
Met de Woonagenda 2017–2021 beoogt Aedes dat corporaties in samenspraak met lokale partijen, zoals gemeenten en huurdersorganisaties, de komende jaren tot afspraken komen over onder meer nieuwbouw, betaalbaarheid en verduurzaming van de voorraad. Het maken van afspraken over het lokale volkshuisvestelijke beleid is in lijn met de Woningwet 2015 om gemeenten en huurders meer invloed te geven op het corporatiebeleid. -
Vraag 2
Deelt u de mening dat de (voorgenomen) uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen ten goede moet komen van de Nederlanders die, in tegenstelling tot statushouders, vaak jarenlang, en door de huisvesting van statushouders nóg langer3 op de wachtlijst moeten staan? Zo ja, hoe gaat u daarvoor zorgen? Zo nee, waarom niet?
De opgave rond de huisvesting van statushouders heeft in de afgelopen jaren voor extra druk op de woningmarkt gezorgd. De voornaamste oorzaak van de wachtlijsten is echter vooral gelegen in het feit dat op een aantal plaatsen in Nederland de beschikbaarheid van woningen te wensen over laat. Een gebrek aan voldoende doorstroming, huishoudensverdunning en het niet snel genoeg anticiperen op nieuwe ontwikkelingen alsook de verminderde woningbouw als gevolg van de financiële crisis van de laatste jaren, zijn hier mede de oorzaak van4. Het is daarom goed om te zien dat er voornemens zijn die hieraan tegemoet komen, dit zal ten goede komen aan iedereen die voor een sociale huurwoning op een wachtlijst staat. De financiële positie van de corporatiesector biedt de ruimte om een goede bijdrage aan extra investeringen in sociale huurwoningen te leveren, zoals ik eerder heb opgemerkt bij de aanbieding van het financieel sectorbeeld 2016 en de publicatie van de indicatieve bestedingsruimte5.
Bovenstaande laat echter onverlet dat gemeenten een halfjaarlijkse taakstelling krijgen opgelegd voor de huisvesting van statushouders en hiervoor ook gebruik zullen maken van de sociale woningvoorraad. -
Vraag 3
Gaat u ervoor zorgen dat de (voorgenomen) uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen de wachtlijst voor de Nederlanders daadwerkelijk zal terugdringen en níét door gemeenten zal worden gebruikt om statushouders te huisvesten? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Verwacht u dat gemeenten (een aantal van) deze woningen, ten koste van de Nederlanders, met voorrang aan statushouders zullen toewijzen? Zo ja, bent u ertoe bereid dit niet langer toe te staan? Zo nee, hoe rijmt u dat met de verwachting van Aedes en de Woonbond dat gemeenten, als gevolg van de taakstelling die zij ten aanzien van de huisvesting van statushouders hebben en de dreigende boete bij niet-tijdige huisvesting4, aan statushouders voorrang zullen blijven geven5?
Eind vorig jaar is het wetsvoorstel inzake het schrappen van de verplichte voorrang voor statushouders voor gemeenten, die een huisvestingsverordening hebben waarin voorrangsgroepen worden aangewezen, aangenomen. Dit wetsvoorstel wordt op 1 juli 2017 van kracht. Met deze wetswijziging is de verplichte voorrangspositie voor vergunninghouders opgeheven en kunnen gemeenten zelf bepalen of ze vergunninghouders als een urgentiecategorie wensen op te nemen in de huisvestingsverordening. De taakstelling voor de huisvesting van statushouders blijft gewoon van kracht.
Het is van groot belang dat statushouders zo kort mogelijk in asielzoekerscentra blijven. Enerzijds omdat zo snel mogelijk met inburgering en participatie kan worden begonnen, waardoor het beroep van deze groep op sociale voorzieningen zo veel mogelijk wordt beperkt. Anderzijds om de relatief hoge kosten van het verblijf van deze groep in asielzoekerscentra eveneens zoveel mogelijk te beperken. Het is uiteindelijk aan gemeenten om tot een afweging te komen over het al dan niet toekennen van de urgentiestatus aan statushouders, uitgaande van de lokale omstandigheden.
20 april 2017 - 16 mei 2017
26 dagen
Te hoge huurprijzen in de vrije sector |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat mensen met een middeninkomen niet of nauwelijks aan een betaalbaar huurhuis kunnen komen, met name in de Randstad?1
Het middenhuursegment is essentieel voor het functioneren van de woningmarkt en huishoudens met een middeninkomen. Het gaat dan onder andere om huishoudens die behoefte hebben aan flexibiliteit, niet willen of kunnen kopen, starter zijn op de woningmarkt, of om ouderen, die bijvoorbeeld kleiner en comfortabeler willen worden, of mensen die nu in een corporatiewoning wonen, maar willen verhuizen. Deze groepen worden steeds groter. De komende jaren is het van belang om nieuwe manieren te vinden om aan de stijgende vraag naar woningen in het middenhuursegment te voldoen.
De opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare middenhuur kan het beste op lokaal niveau ingevuld worden; daar bestaat immers het beste zicht op de behoefte. Om genoeg betaalbare middenhuur op korte termijn te realiseren, zullen de betrokken partijen gezamenlijk naar oplossingen moeten zoeken.
Om lokale partijen te ondersteunen bij het vergroten van het middenhuursegment, heeft het kabinet een samenwerkingstafel onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld. Met de lokale samenwerkingstafels wordt verkend waar middenhuur zou kunnen worden gerealiseerd, welke partijen daarvoor nodig zijn en welke afspraken moeten worden gemaakt om het te laten slagen. Het doel is daarom om op lokaal niveau te zorgen dat het aantal middenhuurwoningen kan worden vergroot. Op nationaal niveau wordt gezocht naar manieren om lokale partijen hierbij te helpen en eventuele ervaren knelpunten in de bestaande regelgeving te toetsen. Voor de zomer zal ik uw Kamer, zoals reeds toegezegd, informeren over de stand van zaken rondom de samenwerkingstafels.
Dit kabinet heeft daarnaast de afgelopen periode verschillende maatregelen genomen die lokale partijen ondersteunen en stimuleren om woningen in het middensegment te realiseren en behouden.
Ten eerste wordt het Besluit ruimtelijke ordening per 1 juli 2017 aangepast, waarmee het mogelijk wordt om geliberaliseerde woningen voor middenhuur in het bestemmingsplan op te nemen met een maximum aanvangshuur. De woningen in deze categorie worden voor minimaal 10 jaar vastgelegd, waardoor voortijdig uitponden van de woningen wordt voorkomen.
Ook is het per 1 april 2017 voor corporaties gemakkelijker geworden hun duurdere woningen te verkopen aan beleggers ten behoeve van het middenhuursegment. Bij verkoop van grote corporatiewoningen uit de kernvoorraad hoeft geen zienswijze van de gemeente meer te worden geleverd als de woningen ten minste 7 jaar worden verhuurd met een huurprijs van ten hoogste 850 euro. De corporatie bouwt, ter compensatie voor de verkoop, een goedkope woning in de kernvoorraad terug. Zo wordt zowel voor de laagste inkomens als middeninkomens het woningaanbod vergroot. -
Vraag 2
Hoeveel huishoudens met een middeninkomen die (net aan) te veel verdienen voor de sociale huursector, maar niet of moeilijk in aanmerking komen voor een koophuis, zijn er, en hoe is de ontwikkeling van deze groep geweest in de afgelopen zes jaar? Hoe definieert u een middeninkomen?
Het onderzoek «Potentiële reikwijdte van het middensegment huur»2 van RIGO laat zien dat ongeveer 295.000 huishoudens bij verhuizing zijn aangewezen op de vrije huursector.
Dit zijn huishoudens die geen woning kunnen kopen en niet in aanmerking komen voor een corporatiewoning in het gereguleerde segment. Gesteld is dat iemand kan kopen, indien hij voor minimaal de goedkoopste 15% van het aanbod binnen een straal van twintig kilometer een hypotheek kan krijgen. De doelgroep van de corporaties bestaat tot 2021 uit huishoudens met een inkomen van ten hoogste
€ 40.349 of uit zorgbehoevenden, studenten of statushouders. Vanaf 2021 is het inkomen ten hoogste € 36.165 (beide prijspeil 2017).
Van deze 295.000 huishoudens huren er op dit moment naar schatting 82.000 huishoudens reeds in de vrije sector. De overige 213.000 huishoudens huren nu (nog) in de gereguleerde sector. -
Vraag 3
Bent u van mening dat het onwenselijk is dat mensen met een inkomen tot bijvoorbeeld anderhalf keer modaal noodgedwongen aangewezen zijn op de vrije huursector? Zo ja, op welke manieren beschermt u deze huurders tegen te hoge huurprijzen? Zo nee, waarom niet?
Het invullen van de woningbehoefte kan het beste op lokaal niveau plaatsvinden. Vanwege grote verschillen in prijs en woningvoorraad wisselen de mogelijkheden op de woningmarkt regionaal sterk voor huishoudens met een middeninkomen. Bovendien verschillen preferenties en kiest een deel van de mensen bewust voor een middenhuurwoning, omdat zij graag flexibel wil blijven of zich nog niet permanent wil vestigen.
Gemeenten kunnen vanaf 1 juli 2017 in het bestemmingsplan de categorie «geliberaliseerde woningen voor middenhuur» opnemen. Zij kunnen een maximale aanvangshuurprijs vaststellen; zo kan, afhankelijk van de beschikbaarheid en de interesse van aanbieders van (midden)huurwoningen, op lokaal niveau worden bepaald waaraan behoefte is.
Daarnaast blijkt dat op lokaal niveau private afspraken worden gemaakt tussen gemeenten, ontwikkelaars, corporaties en investeerders om te zorgen dat de woningen nu en in de toekomst bereikbaar zijn voor middeninkomens. De gemeente heeft hierbij een belangrijke rol. -
Vraag 4
Waarom vindt u het gerechtvaardigd om een verschil te maken tussen huurders van geliberaliseerde woningen in de corporatiesector en huurders in de vrije huursector met betrekking tot een gang naar de Huurcommissie en dus de huurprijsbescherming?2
In mijn brief van 16 januari 2017 ben ik ingegaan op de uitvoering van enkele moties die betrekking hebben op de Huurcommissie.4 Eén van deze moties betrof de motie van het Kamerlid Ronnes (CDA) waarin de regering wordt gevraagd een onderscheid te maken tussen de rol van de Huurcommissie bij geliberaliseerd bezit van corporaties en van andere verhuurders. In de brief heb ik aangegeven dit onderscheid bij de uitwerking van de motie te willen volgen.
Op dit moment is de Huurcommissie bij het geliberaliseerde segment alleen bevoegd advies uit te brengen, met uitzondering van de toetsing van aanvangshuren. Ik zie geen rechtvaardiging om bij geliberaliseerde woningen van private verhuurders iets aanvullends te regelen. Bij corporaties ligt dat genuanceerder. Van corporaties mag worden verwacht dat zij zich opstellen als een goede verhuurder die een zekere zorgplicht voelt ten aanzien van zijn huurders van woningen die een huur rechtvaardigen onder de liberalisatiegrens.
Op dit moment worden de mogelijkheden voor de uitwerking van de motie verder onderzocht. Hierbij wordt onder meer gekeken naar de juridische houdbaarheid. Ik ben voornemens bij de behandeling van het wetsvoorstel over de Huurcommissie5 hierop terug te komen. -
Vraag 5
Bent u bereid om de liberalisatiegrens van huurwoningen te verhogen naar 1.000 euro, zodat huurders van deze woningen ook huurprijsbescherming kunnen krijgen en de huurprijzen kunnen temperen in samenspraak met gemeenten en huurders? Zo nee, hoe gaat u dan zorgen voor een matiging van huurprijzen boven de huidige liberalisatiegrens van 710,68 euro?
De liberalisatiegrens is sinds 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren € 710,68. Zoals aangegeven, kunnen op lokaal niveau afspraken worden gemaakt over het middenhuursegment.
-
Vraag 6
Bent u bereid om de investeringsmogelijkheden voor woningcorporaties te vergroten, waardoor er meer betaalbare huurwoningen kunnen worden gebouwd en de huurprijzen kunnen worden gematigd? Zo ja, betrekt u het afschaffen van de verhuurderheffing hierbij? Zo nee, kunt u uw oplossingen toelichten?
Met ingang van 1 april jongstleden is de nieuwe heffingsvermindering van kracht voor de bouw van huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. In schaarstegebieden is de vermindering op de verhuurderheffing € 20.000 per gebouwde huurwoning, in de andere gebieden € 10.000. Deze maatregel geeft een algemene prikkel aan de bouw van betaalbare huurwoningen.
13 april 2017 - 22 mei 2017
39 dagen
Huurders die huisuitzetting riskeren door trage gemeente |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
2. Evaluatie effecten Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek («Rotterdamwet») in Rotterdam, Universiteit van Amsterdam, oktober 2015
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat Rotterdamse huurders in de problemen komen en illegale bewoning en huisuitzetting riskeren, door de lange wachttijden voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning?1
In het algemeen geldt dat een woning, waarvoor een huisvestingsvergunning vereist is, pas kan worden betrokken als de huisvestingsvergunning is verleend. Lange wachttijden voor de vergunning leiden dan tot een hogere frictieleegstand dan normaal, maar zouden niet moeten leiden tot huisuitzettingen. Uit het artikel blijkt overigens niet dat hierdoor daadwerkelijk huisuitzettingen hebben plaatsgevonden.
-
Vraag 2
Hoe vaak is in de afgelopen drie jaar in Rotterdam illegale bewoning geconstateerd en hoe vaak zijn mensen uit huis gezet omdat een huisvestingsvergunning ontbrak door wachttijden bij de gemeente? In welke andere gemeenten riskeren huurders huisuitzetting vanwege wachttijden voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning?
Op dit moment zijn deze cijfers niet beschikbaar. De gemeente Rotterdam is op dit moment bezig met een evaluatie van de toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) in de stad Rotterdam, waar de vergunningverlening in wordt meegenomen. Deze evaluatie komt naar verwachting in oktober 2017 beschikbaar.
-
Vraag 3
Hoe vaak is het de afgelopen drie jaar in Rotterdam voorgekomen dat aan mensen onverwachts de huisvestingsvergunning niet is verleend en daarom gedwongen hun woning uit moesten, en hoe verhoudt dat zich tot andere gemeenten?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Hoe is het mogelijk dat (kleine) particuliere verhuurders niet op de hoogte zijn van de voorwaarde dat woningzoekenden een huisvestingsvergunning moeten hebben?
Het mag verwacht worden dat verhuurders, groot of klein, die woningen verhuren in wijken waar een huisvestingsvergunning is voorgeschreven, zich verdiepen in de regels die hierbij van toepassing zijn. Dit geldt te meer daar er ook voor verhuurders flinke boetes kunnen gelden indien zij een woning verhuren aan een huishouden dat niet in het bezit is van de voorgeschreven huisvestingsvergunning.
-
Vraag 5
Op welke manieren kan de gemeente, dan wel de rijksoverheid, zorgen dat (potentiële) huurders in de particuliere sector de juiste informatie krijgen over de huisvestingsvergunning? Bent u bereid richting (particuliere) verhuurders wettelijke eisen te stellen aangaande deze informatievoorziening? Kunt u uw antwoord toelichten?
Het blijkt niet uit het krantenbericht dat huurders over onvoldoende informatie beschikken. Los hiervan is zowel op de website van de rijksoverheid als op de website van de gemeente Rotterdam informatie beschikbaar over wanneer een huisvestingsvergunning nodig is en op welke wijze deze verkregen kan worden. Ik acht wetswijziging op dit punt dan ook niet aan de orde.
-
Vraag 6
Waar komen mensen die een huisvestingsvergunning wordt geweigerd of uit huis zijn gezet vanwege het ontbreken van een vergunning terecht, aangezien uit een evaluatie van de Rotterdamwet door de Universiteit van Amsterdam (UvA) eerder bleek dat het aanbod betaalbare huurwoningen aanzienlijk is afgenomen?2
De UvA heeft in het kader van de evaluatie van artikel 8 van de Wbmgp3 de woningzoekenden die zich niet mogen vestigen in de vijf aangewezen wijken in kaart gebracht. Dit betreft de verhuisstromen van alle uitkeringsgerechtigden met onvoldoende woonduur (de potentieel geweigerden). De analyses tonen aan dat potentieel geweigerden niet minder verhuisd zijn sinds de invoering van artikel 8 van de Wbmgp. De potentieel geweigerden vinden huisvesting in wijken waar de woningkwaliteit vergelijkbaar is met de woningkwaliteit in de vijf aangewezen wijken. Daarbij concluderen de onderzoekers dat de potentieel geweigerden sterk georiënteerd zijn op de stad Rotterdam, boven de aangrenzende gemeenten.
-
Vraag 7
Wat kunnen de gemeente Rotterdam en u doen om te voorkomen dat huurders op dergelijke manieren in de problemen komen? Kunt u uw antwoord toelichten?
De gemeente Rotterdam is zich zeer wel bewust van de soms te lange duur van de procedure bij het verlenen van de huisvestingsvergunning. De wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Integratie, drs. R.E. Schneider, heeft hierover onlangs nog een brief aan de gemeenteraad van Rotterdam gezonden. Zo overweegt de gemeente maatregelen die de wachttijd voor het maken van een afspraak bekorten.
-
Vraag 8
Bent u bereid om de werking van de Rotterdamwet te herzien, omdat uit de genoemde evaluatie ook bleek dat de Rotterdamwet niet heeft bijgedragen aan een aantoonbare verbetering van de veiligheid en leefbaarheid in de aangewezen buurten?
Uit de evaluatie door de UvA is gebleken dat in de vijf aangewezen Wbmgp-wijken de plek van niet-werkenden wordt opgevuld door werkenden. Het doel van de onderzochte maatregel is het bereiken van een betere verhouding tussen werkenden en niet-werkenden, en niet het verbeteren van de veiligheid. Het beoogde doel wordt dus gerealiseerd. Ik zie dan ook geen aanleiding om de werking van de Wbmgp op dit punt te herzien.
Er zijn echter meer facetten aan leefbaarheid en grootstedelijke problematiek dan het tegengaan van segregatie, zoals het verbeteren van de veiligheid. Daarom is per 1 januari 2017 de werking van de Wbmgp uitgebreid met een mogelijkheid voor gemeenten om selectieve woningtoewijzing toe te passen, ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag in aangewezen gebieden. Deze maatregel is gericht op het veiligheidsaspect van de leefbaarheid en grootstedelijke problematiek. Immers, veiligheid bepaalt voor een groot deel de mening van bewoners over hun leefomgeving.
12 april 2017 - 11 mei 2017
29 dagen
Het bedonderen van ontevreden huurders in Groningen |
|
Sandra Beckerman (SP), Michiel van Nispen (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties, minister justitie en veiligheid) (VVD), Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht van RTV Noord dat ontevreden huurders in Groningen worden bedonderd?1
Het wordt op basis van het artikel niet duidelijk of de beschreven overeenkomst daadwerkelijk is aangegaan en op welke schaal dit gebeurt. Het staat burgers en bedrijven in beginsel vrij om zelf te bepalen met wie zij een overeenkomst aangaan, op welk moment zij dat doen en om te bepalen wat de inhoud van de overeenkomst is, tenzij de wet bepaalde contracten of onderdelen daarvan verbiedt. Hiervan kan sprake zijn als het doel ervan niet acceptabel is volgens de geldende normen en waarden. Of dit het geval is, hangt af van de omstandigheden van het desbetreffende individuele geval. Dit is uiteindelijk ter beoordeling van de rechter mocht deze daarom worden gevraagd.
Ik acht pogingen van verhuurders om de rechtspositie van huurders te dwarsbomen afkeurenswaardig. Mochten dergelijke overeenkomsten bestaan, dan is vervolgens voor huurders primair van belang hoe adviesbureaus zich gedragen tegenover huurders die zich tot deze bureaus wenden voor advies. Het sluiten van een dergelijke overeenkomst mag er niet toe leiden dat een huurder verkeerd wordt geïnformeerd door het adviesbureau, of dat de huurder op een andere wijze wordt ontmoedigd een verzoek voor geschilbeslechting in te dienen bij de Huurcommissie. Een huurder moet te allen tijde op eenvoudige en laagdrempelige wijze een gang naar de Huurcommissie kunnen maken.
De laagdrempeligheid en toegankelijkheid van de Huurcommissie is mijns inziens niet in het geding. De Huurcommissie heeft haar dienstverlening zo ingericht dat huurders in principe geen juridische bijstand nodig hebben om een verzoek voor geschilbeslechting in te dienen. De Huurcommissie streeft ernaar om het proces van geschilbeslechting begrijpelijk en zo eenvoudig mogelijk te maken. Alle informatie die nodig is om een verzoek in te dienen en hulpmiddelen daarbij, zijn vindbaar op de website van de Huurcommissie. Daar staat zowel uitleg over wet- en regelgeving als over de wijze waarop een verzoek voor geschilbeslechting kan worden ingediend. Gedurende de procedure informeert de Huurcommissie de partijen bij het geschil over de voortgang. Tot slot wordt in de legesregeling rekening gehouden met de laagdrempeligheid van de Huurcommissie. Huurders betalen € 25 leges als zij in het ongelijk worden gesteld. Mocht desondanks behoefte zijn aan juridisch advies, dan kunnen huurders kosteloos terecht bij het Juridisch Loket. -
Vraag 2
Hoe is het mogelijk dat juridische adviseurs tegen betaling van verhuurders beloven geen zaken aan te nemen van ontevreden huurders van een bepaald complex? Wat vindt u daarvan?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Hoeveel van dergelijke overeenkomsten tussen juridisch adviesbureaus en verhuurders zijn bekend? Komen deze praktijken ook buiten Groningen voor?
Het is mij niet bekend of deze overeenkomsten daadwerkelijk worden gesloten en, zo ja, hoe vaak dat gebeurt, noch of deze praktijk buiten Groningen plaatsvindt. Als partijen overeen komen om dergelijke overeenkomsten geheim te houden, is dit ook zeer moeilijk te achterhalen.
-
Vraag 4
Bent u met de experts van mening dat het opstellen van dergelijke contracten laakbaar en moreel verwerpelijk is? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 5
Op welke manier(en) gaat u bovengenoemde praktijken voorkomen en stoppen, zodat huurders niet belemmerd worden in hun recht om juridisch advies in te winnen en onbelemmerd naar de Huurcommissie kunnen stappen?
Zie antwoord vraag 1.
6 april 2017 - 14 april 2017
8 dagen
De toegenomen gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Bijna 3,5 jaar wachten op sociale huurwoning»?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe rechtvaardig vindt u het dat statushouders met voorrang een sociale huurwoning toegewezen krijgen, terwijl voor de Nederlanders de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in de regio Haaglanden met een jaar is toegenomen?
Eind vorig jaar is het wetsvoorstel inzake het schrappen van de verplichte voorrang voor statushouders voor gemeenten, die een huisvestingsverordening hebben waarin voorrangsgroepen worden aangewezen, aangenomen. Dit wetsvoorstel wordt op 1 juli 2017 van kracht. Met deze wetswijziging is de verplichte voorrangspositie voor vergunninghouders opgeheven en kunnen gemeenten zelf bepalen of ze vergunninghouders als een urgentiecategorie wensen op te nemen in de huisvestingsverordening.
Wel blijft de taakstelling voor de huisvesting van statushouders door gemeenten gewoon van kracht. Het is van groot belang dat statushouders zo kort mogelijk in asielzoekerscentra blijven. Enerzijds omdat zo snel mogelijk met inburgering en participatie kan worden begonnen, waardoor het beroep van deze groep op sociale voorzieningen zo veel mogelijk wordt beperkt. Anderzijds om de relatief hoge kosten van het verblijf van deze groep in asielzoekerscentra eveneens zoveel mogelijk te beperken. Vanuit dit perspectief acht ik een snelle huisvesting van deze groep van groot belang. Wel heeft dit kabinet maatregelen getroffen om de mogelijkheden voor gemeenten op dit vlak te verruimen: zo is de Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders ingesteld, waarmee eenvoudige huisvesting voor deze groep kan worden gerealiseerd, mede met het oog op de vermindering van de druk op de reguliere sociale huurwoningvoorraad. -
Vraag 3
Bent u van mening dat aan deze achterstelling van de Nederlanders een einde moet komen? Bent u ertoe bereid gemeenten te verbieden nog langer voorrang aan statushouders te verlenen? Zo nee, waarom vindt u de huisvesting van statushouders belangrijker dan de huisvesting van de Nederlanders?
Zoals bij vraag 2 aangegeven, blijft de taakstelling voor de huisvesting van statushouders door gemeenten gewoon van kracht en zijn er goede redenen om snelle huisvesting van statushouders na te streven.
Op een aantal plaatsen in Nederland laat de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te wensen over, waar de verminderde woningbouw als gevolg van de crisis van de laatste jaren mede de oorzaak is.
Om die reden wil het kabinet in algemene zin de bouw van goedkope huurwoningen stimuleren. Met ingang van 1 april 2017 is de nieuwe heffingsvermindering van kracht voor de bouw van huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 592 voor 1 of 2 persoonshuishoudens, € 635 voor huishoudens van 3 of meer personen). In schaarstegebieden is de vermindering op de verhuurderheffing € 20.000 per gebouwde huurwoning, in de andere gebieden € 10.000.
Tenslotte geldt dat de financiële positie van woningcorporaties ruim voldoende is om een goede bijdrage aan de nieuwbouw van sociale huurwoningen te leveren. Ik dring er zowel bij gemeenten als bij woningcorporaties op aan optimaal van deze mogelijkheden gebruik te maken. -
Vraag 4
Bent u voornemens de wachttijd voor de Nederlanders terug te dringen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 3.
6 april 2017 - 23 mei 2017
47 dagen
De ‘hoge kosten voor het verwijderen van een gasaansluiting’ |
|
Stientje van Veldhoven (D66) |
|
Henk Kamp (minister economische zaken en klimaat) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het artikel «Waarom het stoppen bij een netbeheerder zo duur is»?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u aangeven wat de bandbreedte is van de tarieven die worden gevraagd om de gasaansluiting te verwijderen? Wat zijn de laagste en wat zijn de hoogste tarieven die door netwerkbeheerders worden gevraagd?
De netbeheerders brengen tarieven voor het afsluiten van gasaansluitingen niet allen op dezelfde manier in rekening. Sommige netbeheerders maken in de tarifering bijvoorbeeld onderscheid tussen het afsluiten van aansluitingen in laagbouw en hoogbouw. Ook hanteert één netbeheerder een apart bedrag per meter te verwijderen gasleiding, terwijl andere netbeheerders deze kosten verrekenen via een vast tarief per aansluiting. Sommige netbeheerders rekenen lagere tarieven wanneer een groter aantal gasaansluitingen tegelijkertijd wordt afgesloten. Ten slotte geven sommige netbeheerders geen vast tarief vooraf op en werken zij alleen met een offertebedrag. Dit alles maakt een directe vergelijking van alle gebruikte afsluittarieven niet mogelijk.
De netbeheerders die een vast tarief hanteren, uitgaande van afsluiting van één enkele gasaansluiting, in laagbouw, inclusief de verwijdering van de aansluitleiding, brengen een tarief in rekening tussen de ca. € 400 en ca. € 650 exclusief BTW. -
Vraag 3
Kunt u inzicht geven in de verschillen in de kosten voor het laten verwijderen van een gasaansluiting door de verschillende beheerders? Zo ja, waar komen deze verschillen vandaan? Zo nee, waarom niet?
Netbeheerders mogen de tarieven voor het verwijderen van gasaansluitingen baseren op gemiddelden van werkzaamheden voor het verwijderen van vergelijkbare aansluitingen. De gemiddelde kosten zijn niet bij alle netbeheerders gelijk. Dat komt omdat de netten van de netbeheerders op verschillende wijze zijn gedimensioneerd en er verschillen bestaan in de bedrijfsvoering en kosten van uitbesteding van netbeheerders. De gemiddelde kosten hangen bovendien sterk samen met de gemiddelde activiteiten die bij de verwijdering worden uitgevoerd. De kosten kunnen bijvoorbeeld minder hoog zijn wanneer er vaker inpandige afsluiting plaatsvindt.
Het volledig verwijderen van de aansluiting vanaf de meterkast tot aan het net van de netbeheerder – dus inclusief de gasleiding – is daarentegen een stuk duurder, omdat daarvoor graafwerk is vereist. -
Vraag 4
Kunt u bevestigen dat alleen de netwerkbeheerder en geen andere partij de gasaansluiting mag verwijderen? Waarom zijn er dan geen gereguleerde tarieven vastgesteld voor het laten verwijderen van een gasaansluiting?
Het verwijderen van de gasaansluiting valt binnen de exclusieve werkzaamheden van netbeheerders. De toezichthouder stelt niet op voorhand voor alle taken van netbeheerders een apart tarief vast. Dat geldt ook voor het verwijderen van gasaansluitingen, omdat de kosten voor het verwijderen van een gasaansluiting sterk uiteen kunnen lopen per aansluiting. Wel kan ze de tarieven achteraf toetsen op onder andere kostenreflectiviteit en non-discriminatie. Deze toetsing waarborgt dat afnemers niet teveel betalen voor diensten van netbeheerders en tegelijkertijd dat de tarieven voldoende zijn om de efficiënte kosten van netbeheerders te dekken.
-
Vraag 5
Kunt u bevestigen dat netwerkbeheerders alleen de werkelijke kosten in rekening mogen brengen en inzichtelijk moeten maken hoe de kosten zijn opgebouwd? Heeft u er zicht op of netwerkbeheerders zich hieraan houden? Kunt u aangeven hoe vaak de Autoriteit Consument en Markt (ACM) de kostenopbouw en de transparantie van de tarieven controleert?
Netbeheerders mogen alleen een tarief in rekening brengen dat is gerelateerd aan de kosten voor het verwijderen van gasaansluitingen. Daarbij mag de netbeheerder het tarief baseren op gemiddelden van werkzaamheden voor het verwijderen van vergelijkbare aansluitingen. Ik heb geen reden om aan te nemen dat netbeheerders zich hier niet aan houden.
De toezichthouder controleert de kostenopbouw van de in rekening gebrachte tarieven voor het verwijderen van een aansluiting wanneer daarover een geschil wordt ingediend of wanneer signalen vanuit de markt daar aanleiding toe geven. -
Vraag 6
Kunt u aangeven of de gasaansluiting ook altijd verzegeld in plaats van verwijderd mag worden wanneer wordt overgestapt naar een andere energievoorziening? Zo ja, bent u bekend met klachten van consumenten dat verzegeling wordt geweigerd en bent u bereid om aan de netwerkbeheerders te vragen om duidelijk te communiceren dat dit mogelijk is? Zo nee, waarom niet?
Verzegeling van een gasaansluiting is niet vastgelegd in wet- en regelgeving. Niettemin bieden alle netbeheerders deze optie aan. Verzegeling van de gasaansluiting is echter een tijdelijke oplossing, die gebruikt wordt wanneer een klant bijvoorbeeld vanwege een verbouwing tijdelijk geen gas wil verbruiken. Het is dan veiliger om de aansluiting (tijdelijk) te verzegelen. Verzegeling is echter geen structurele oplossing. Bij verzegeling blijft de aansluiting en het behorende net onder druk staan en dient de netbeheerder deze ook te blijven onderhouden. Een aansluiting die onnodig onder druk staat brengt onnodige risico’s op lekkage met zich mee en is daarom geen alternatief voor het afsluiten van de gasaansluiting.
Ik ben niet bekend met klachten van consumenten over het weigeren van verzegeling noch heb ik signalen ontvangen dat de communicatie door netbeheerders hierover onduidelijk is. Ik denk dat het verstandig is als de netbeheerders duidelijk maken aan bewoners dat verzegeling per definitie tijdelijk is en geen alternatief is voor afsluiting van de gasaansluiting. -
Vraag 7
Wat zijn de kosten voor verzegeling door verschillende netwerkbeheerders en wat zijn de regels voor de opbouw en de transparantie van die kosten? Kunt u bevestigen dat huiseigenaren bij ook verzegeling geen aansluitingskosten meer hoeven te betalen?
Het tarief dat netbeheerders in rekening moet gerelateerd zijn aan de daarmee gepaard gaande kosten. Ik heb geen reden om aan te nemen dat netbeheerders zich hier niet aan houden. De toezichthouder controleert bovendien de kostenopbouw van de in rekening gebrachte tarieven voor verzegeling wanneer daarover een geschil wordt ingediend of wanneer signalen vanuit de markt daar aanleiding toe geven.
Bij verzegeling maakt een netbeheerder minder kosten dan voor verwijdering van de aansluiting. Daartegenover staat dat de aansluiting in dat geval fysiek in stand blijft. De netbeheerder blijft dan ook verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de aansluiting. Dit benadrukt mijns inziens dat verzegeling altijd een tijdelijk karakter heeft. -
Vraag 8
Deelt u de mening dat – met het oog op de energietransitie – de hoge kosten voor het verwijderen van de gasaansluiting een onwenselijke drempel zijn om over te stappen op een andere energievoorziening? Zo ja, wat kunt u hier aan doen? Zo nee, waarom niet?
De Nederlandse energievoorziening dient de komende jaren vergaand te worden verduurzaamd. Dat geldt ook voor het energieverbruik in de gebouwde omgeving. De kosten die hiermee gemoeid zijn, bijvoorbeeld omdat van de huidige energiebron en -infrastructuur wordt overgestapt naar een andere, zullen op een evenredige wijze verdeeld moeten worden. Europese regels vereisen bovendien dat de tarieven van netbeheerders op kostenreflectieve wijze en non-discriminatoir in rekening worden gebracht. Deze uitgangspunten zijn ook in de Nederlandse wetgeving vastgelegd. Hoe de transitie kan worden bereikt, inclusief keuzes over de benodigde infrastructuren en de verdeling van kosten, wordt momenteel uitgewerkt in transitiepaden zoals aangegeven in de Energieagenda.
31 maart 2017 - 26 april 2017
26 dagen
De uitverkoop van slecht geïsoleerde corporatiewoningen |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht van Cobouw dat woningcorporaties vooral slecht geïsoleerde huurwoningen verkopen?1
Bij verkopen in een verder verleden is niet of onvoldoende bekend wat het energielabel was op moment van verkoop, daar pas sinds 1 januari 2015 het energielabel bij verkoop verplicht is. Van het totale woningbezit van corporaties heeft momenteel ongeveer 70% een energielabel C of lager. Corporatiewoningen met energielabel B of hoger zijn vaak in de afgelopen jaren gerealiseerd via nieuwbouw of renovatie. Het ligt voor de hand dat zij dergelijke woningen betaalbaar blijven verhuren aan de doelgroep en niet verkopen. Ik heb daarom geen aanleiding om aan te nemen dat de labelverdeling van verkochte bestaande huurwoningen in eerdere jaren hiervan afwijkt.
-
Vraag 2
Klopt het dat van alle verkochte corporatiewoningen tussen 2014 en 2016 ongeveer 90% een energielabel C of lager had, en hoe is de ontwikkeling van de verkoop van huurwoningen met een laag energielabel geweest sinds de start van het kabinet Rutte I tot aan nu? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Deelt u de mening van een corporatiedirecteur en een medewerker van Platform 31 dat het een bewuste strategie is van woningcorporaties om slecht geïsoleerde huurwoningen met een laag energielabel in de uitverkoop te doen om zo het gemiddelde van de energielabels op te krikken en er daarmee zelf beter van te worden? Kunt u uw antwoord toelichten?
Ik heb geen aanwijzingen dat corporaties een strategie hanteren waarin zij enkel door verkoop van woningen met lage energielabels hun voorraad naar gemiddeld label B willen brengen. De corporaties investeren juist steeds meer in energiebesparende maatregelen (zie ook antwoord op vraag 7). Ten opzichte van de totale voorraad van 2,4 miljoen corporatiewoningen hebben de door Cobouw benoemde aantallen verkochte woningen aan niet-corporaties (circa 43.000 van 2014 tot 2016) een gering effect op het gemiddelde label van corporaties.
-
Vraag 4
Hoe gaat u bovengenoemde strategie doorbreken en zorgen dat het betaalbaar verduurzamen van de woningvoorraad het doel wordt in plaats van het verkleinen van de sociale huursector door verkoop te stimuleren?
Uit de rapportages Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties 2015–2019 (Kamerstuk 29 453, nr. 402) en Voornemens Volkshuisvestelijke prestaties corporaties 2016–2020 (Kamerstuk 29 453, nr. 421) blijkt dat corporaties de laatste jaren meer investeren in energiemaatregelen. In 2013 investeerde de sector € 164 miljoen en dat is in 2014 en 2015 gestegen naar respectievelijk € 199 miljoen en € 257 miljoen. Realisatiecijfers over recentere jaren zijn nog niet bekend, maar ten tijde van het laatstgenoemde rapport werd een stijging verwacht tot € 613 miljoen in 2017.
Zoals u in de brief van 11 november 2016 (Kamerstuk 30 196, nr. 483) is gemeld, is echter duidelijk geworden dat het niet waarschijnlijk is dat de tot nog toe geleverde inspanningen en de geprognosticeerde investeringen voldoende zijn om ultimo 2020 een gemiddeld label B voor corporatiewoningen te halen. Er zijn dus meer investeringen nodig en corporaties beseffen dat ook steeds meer. Daarnaast zullen nadere wettelijk maatregelen uitgewerkt worden, gericht op het verbeteren van de energetische kwaliteit van de corporatiewoningen. Ik zal u voor de zomer informeren over de verdere uitwerking en de daarvoor benodigde investeringen van corporaties. -
Vraag 5
Bent u met de Triodos Bank van mening dat de verkoop van tochthuizen moet stoppen en dat geïnvesteerd moet worden in het opknappen van huurwoningen, zodat huurders in een betaalbare en energiezuinige huurwoningen kunnen wonen? Kunt u uw antwoord toelichten?2
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Hoe verhoudt de afspraak dat gemiddeld energielabel B gehaald moet worden per 2021 zich tot de uitverkoop van huurhuizen met lage energielabels, waardoor er op papier een verbetering lijkt te zijn maar in de werkelijkheid het milieu en huiseigenaren met energieslurpende woningen worden opgescheept? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 7
Wat waren de investeringen in energiebesparing door woningcorporaties per jaar vanaf 2013 en hoeveel euro is voor 2017 en de jaren daarna nodig om de afspraak van een gemiddeld energielabel B per 2021 te halen?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 8
Wat zijn de gevolgen van «passend toewijzen» en van de verhuurderheffing voor de investeringsruimte van woningcorporaties op het gebied van energiebesparing en verduurzaming? Kunt u hiervan een gedetailleerd financieel overzicht verstrekken?
Uit de evaluatie van de verhuurderheffing (Kamerstuk 32 847, nr. 248), het Sectorbeeld 2016 van de Autoriteit woningcorporaties (Kamerstuk 29 453, nr. 430) en de indicatieve bestedingsruimte (Kamerstuk 29 453, nr. 418) blijkt dat de investeringsruimte in de sector de laatste jaren is toegenomen. Daarin is reeds rekening gehouden met de effecten van de verhuurderheffing en passend toewijzen.
Dit voorjaar zal ik een geactualiseerde IBW publiceren.
31 maart 2017 - 13 april 2017
13 dagen
Een gemeentelijke meldplicht voor verhuur van woningen via digitale platforms |
|
Jan Paternotte (D66), Jessica van Eijs (D66) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Klopt het dat u op korte termijn een overleg heeft met de gemeente Amsterdam over een lokale meldplicht voor verhuren van woningen via digitale platforms? Zo ja, welk resultaat wordt hierbij uw inzet?
Zoals ik bij brief van 23 februari 20171 heb aangegeven is het kabinet, als gevolg van eerdere gesprekken op ambtelijk en bestuurlijk niveau, bereid om samen met de gemeente Amsterdam te kijken hoe binnen de bestaande wet- en regelgeving informatieverstrekking ten behoeve van het controleren van een dagencriterium voor toeristische verhuur kan worden vormgegeven. Hiervoor dient de gemeente Amsterdam eerst het door hen gehanteerde dagencriterium in de huisvestingsverordening op te nemen. Aangezien ik van de gemeente Amsterdam heb vernomen dat zij dit thans aan het onderzoeken zijn, is nog geen overleg gepland. Als er concrete stappen zijn genomen, zal ik uw Kamer hierover informeren. De bestaande wet- en regelgeving geldt voor alle gemeenten in Nederland.
-
Vraag 2
Bent u bekend met de druk die grootschalige (commerciële) verhuur van woningen via platforms als AirBnB legt op de woningmarkt van Amsterdam en in toenemende mate ook op de woningmarkt van andere gemeenten?
Het kabinet is van mening dat alle belangen voldoende zijn geborgd in bestaande wet- en regelgeving. Het is aan de gemeenten om op basis hiervan te handhaven zodat de druk op de woningmarkt als gevolg van toeristische verhuur wordt beperkt. Ik heb van de gemeente Amsterdam begrepen dat de strijd tegen illegale hotels veel capaciteit vergt maar ook succesvol is. Voor wat betreft andere steden heb ik geen signalen gekregen dat er sprake zou zijn van druk op de woningmarkt als gevolg van toeristische verhuur. Ik zal samen met de gemeente Amsterdam bezien hoe de handhaving kan worden versterkt op basis van de bestaande kaders.
-
Vraag 3
Bent u bekend met de enorme handhavingsopgave waar de gemeente Amsterdam mee te maken heeft in haar strijd tegen illegale hotels die op digitale platforms worden aangeboden?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Bent u van mening dat, uit het oogpunt van subsidiariteit, het bestuur van de betreffende gemeente het beste kan inschatten of er een onevenredige administratieve last veroorzaakt wordt en welke maatregelen helpen om die overlast te bestrijden?
Binnen de bestaande wet- en regelgeving is het aan de gemeente zelf om een afweging te maken tussen bestrijding van oneigenlijk gebruik van woonruimte en overlast en de inzet van middelen. Op het moment dat aanpassing van wet- en regelgeving aan de orde kan zijn in verband met excessen bij structurele toeristische verhuur, weegt het kabinet de administratieve lasten als gevolg van een dergelijke aanpassing af tegen de verwachte meerwaarde in het handhavingsinstrumentarium. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de gastvrijheidseconomie. In de brief van 23 februari 2017 (TK 24 036, nr. 416) is aangegeven dat een meldplicht leidt tot een disproportionele administratieve last waarmee gedoeld wordt op de last voor de burger aangezien een meldplicht die niet is gekoppeld aan een dagencriterium weinig effectief is. Ook het handhaven van een meldplicht gaat gepaard met de inzet van middelen. Daarbij ligt het niet in de rede dat illegale hotels zich gaan melden en derhalve zal de handhavingsopgave daardoor niet verminderen.
-
Vraag 5
Bent u van mening dat de handhavingsopgave van gemeenten met minder capaciteit zou kunnen worden voortgezet als de gemeente lokaal een meldplicht voor verhuur van (delen van) woningen via digitale platforms zou (kunnen) invoeren? Zo ja, zou een meldplicht dan onder de streep niet een verlichting van de (administratieve) last opleveren als deze wordt afgezet tegen de capaciteit die de gemeente Amsterdam nu kwijt is?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Bent u bereid de Kamer te informeren over de uitkomsten van het overleg dat u met de gemeente Amsterdam zult gaan voeren?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 7
Bent u bereid de mogelijkheden die u met Amsterdam bespreekt en mogelijk maakt ook beschikbaar te maken voor andere gemeenten?
Zie antwoord vraag 1.
30 maart 2017 - 8 mei 2017
39 dagen
Schimmel in huurhuizen |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
2. Kassa, 25 maart 2017, https://kassa.vara.nl/gemist/nieuws/ernstige-le…
3. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 2995
4. TNO-rapport, juni 2007, https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rappo…
5. RIVM, oktober 2012, http://www.rivm.nl/Documenten_en_publicaties/Wete…
6. Omroep West 25 april 2016, http://www.omroepwest.nl/nieuws/3136959/Wo…
7. Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen, Eerste Kamer, https://www.eers…
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat het Haagse Ombudsteam de politiek en woningcorporaties oproept tot actie om vocht- en schimmelproblemen in huurhuizen aan te pakken?1
Kennelijk ziet het Haagse Ombudsteam reden om de gemeente Den Haag en de daar werkzame woningcorporaties op te roepen tot actie. Uiteraard is het zorgelijk wanneer bewoners worden geconfronteerd met vocht- en schimmelproblemen en naar hun oordeel te lang wordt gewacht met de aanpak daarvan.
-
Vraag 2
Hoe reageert u op de alarmerende berichten in de uitzending van Kassa over ernstige lekkages die gevaarlijke situaties en schimmel veroorzaken in een wooncomplex voor kwetsbare ouderen?2
Zonder een uitspraak te willen doen over het onderhavige geval, geldt in het algemeen dat verhuurders hun woningen goed moeten onderhouden en gebreken dienen te herstellen.
-
Vraag 3
Wat heeft u sinds de eerdere vragen gedaan om te bevorderen dat er maatregelen worden genomen om problemen met vocht en schimmel te voorkomen en aan te pakken? Wat hebt u gedaan om gemeenten, woningcorporaties en andere verhuurders aan te sporen om vocht- en schimmelproblemen te voorkomen en aan te pakken?3
In antwoord op de eerder gestelde vragen (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 2795) is aangegeven dat de verantwoordelijkheid voor het signaleren en de aanpak van woninggebreken, waaronder vocht- en schimmelproblemen, primair een verantwoordelijkheid is voor lokale partijen, te weten de woningeigenaren/verhuurders, huurders en gemeenten en dat de Woningwet (bouwregelgeving) en de huurprijsregelgeving (huurcommissie) ook instrumenten aanreikt voor betrokken partijen om handelend op te treden.
De gemeente Den Haag geeft aan dat inmiddels een «Plan van Aanpak schimmel- en vochtproblematiek Haagse corporatiewoningen» is vastgesteld. Dit plan van aanpak is opgesteld samen met de corporaties Haag Wonen, Staedion en Vestia, en met de GGD Haaglanden. In dit plan van aanpak is een aantal maatregelen afgesproken, die zien op terreinen als het adequaat reageren door corporaties op meldingen van vocht- en schimmelproblemen, de aanstelling van een vocht- en schimmelexpert en voorlichting aan bewoners. Ook geeft de gemeente aan dat in de prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties expliciet enkele afspraken zijn gemaakt die bijdragen aan de aanpak van deze problematiek.
Het college van burgemeester en Wethouders heeft de gemeenteraad verder toegezegd dat de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek zal worden gemonitord, zodat deze zo nodig kan worden bijgestuurd. Ook komt er een jaarlijkse rapportage aan de gemeenteraad. Verder wijst de gemeente Den Haag er op dat de Haagse corporaties gebruik kunnen maken van de handreiking «Aanpak van vochtproblemen in woningen», die Aedes op 25 januari jl. heeft gepubliceerd. -
Vraag 4
Bent u bereid om, in samenwerking met de GGD, een landelijke inventarisatie te laten maken van het aantal huurwoningen dat kampt met vocht- en schimmelproblemen en de problemen die dit veroorzaakt, zodat op basis daarvan een plan van aanpak gemaakt kan worden? Zo nee, waarom niet, aangezien de laatste onderzoeken dateren uit 2007 (GGD) en 2012 (RIVM)?4 5
In het in voorbereiding zijnde WoON 2018 is een vraag opgenomen over het voorkomen van vocht- en schimmelproblemen in woningen. Op grond daarvan kan inzicht worden verkregen in de omvang van de problematiek.
-
Vraag 5
Hoeveel euro aan schadevergoeding en hoeveel euro aan smartengeld zijn er in 2016 uitgekeerd door woningcorporaties en andere verhuurders aan huurders die te kampen hebben met vocht- en/ of schimmelproblemen?6
Mij zijn geen gegevens bekend over aantallen en bedragen schadevergoeding verbandhoudend met vocht- en schimmelproblemen en evenmin over dwangsommen die in de afgelopen vijf jaar zijn opgelegd vanwege deze problematiek.
-
Vraag 6
Hoeveel dwangsommen aan woningcorporaties of ander verhuurders zijn door een rechter de afgelopen vijf jaar opgelegd in verband met het niet opknappen van een huurwoning met schimmel of achterstallig onderhoud?
Zie antwoord vraag 5.
-
Vraag 7
Hoe vaak en door welke gemeenten zijn er gemeentelijke aanschrijvingen aan woningcorporaties gestuurd op grond van de Woningwet om te zorgen dat een huurwoning werd gerepareerd inzake vocht- en schimmelproblemen?
Ik beschik niet over de gevraagde gegevens. Er is geen landelijke registratie van de aanschrijvingen door gemeenten op grond van de Woningwet.
-
Vraag 8
Hoe worden mogelijke technische gebreken van een woning gecontroleerd wanneer de Eerste Kamer de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen aanneemt en het gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht verdwijnt? Op welke manier kunnen technische gebreken worden voorkomen als deze nieuwe wet in gaat?7
Het gemeentelijke bouw- en woningtoezicht verdwijnt niet. Toezicht en handhaving bij bestaande woningen (en vergunningsvrije verbouw daarvan) blijven een taak van de gemeente. Het wetsvoorstel kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) wijzigt alleen de rol van de gemeente bij de vergunningsplichtige nieuw- en verbouw van grondgebonden woningen (en eenvoudige bedrijfsgebouwen). In plaats van de gemeente toetst een erkende onafhankelijke kwaliteitsborger of een woning voldoet aan het Bouwbesluit. Daarvoor moet deze een wettelijk toegelaten instrument toepassen waarmee gedurende het bouwproces wordt vastgesteld dat aan de bouwtechnische voorschriften wordt voldaan. Een toegelaten instrument is feitelijk een beschrijving hoe de controles op het plan en het bouwproces moeten worden uitgevoerd en bevindingen moeten worden gedocumenteerd. Als de woning voldoet, geeft de kwaliteitsborger daarvoor een verklaring af. Die verklaring is onderdeel van de gereedmelding van de woning. Zonder verklaring kan niet worden gereedgemeld en kan de woning dus niet in gebruik worden genomen. Dit beoogt dat er bij gereedmelding een gerechtvaardigd vertrouwen is dat de woning voldoet aan het Bouwbesluit.
-
Vraag 9
Bent u bereid om de verhuurderheffing te stoppen, zodat woningcorporaties meer geld hebben om te investeren in gezonde huurwoningen? Zo nee, waarom niet?
Uit de evaluatie van de verhuurderheffing, die in juni 2016 naar de Tweede Kamer is gestuurd (Kamerstukken II, 32 847, nr. 248), blijkt dat de corporatiesector, ook met instandhouding van de verhuurderheffing, voldoende ruimte heeft om noodzakelijke investeringen te doen. Dit beeld wordt bevestigd door de analyse rond de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties. Ik zie dan ook geen noodzaak om de verhuurderheffing te stoppen ten behoeve van extra investeringen van woningcorporaties.
27 maart 2017 - 19 april 2017
23 dagen
Het bericht dat in Amsterdam € 2 miljoen subsidie wordt uitgetrokken, te verstrekken aan projectontwikkelaars voor de huisvesting van statushouders |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Hoe reageert u op het bericht «Twee miljoen euro subsidie voor woningen vluchtelingen»?1
Ik heb kennis genomen van de plannen van Amsterdam om projectontwikkelaars aan te moedigen privaat vastgoed te verbouwen tot woningen.
Amsterdam heeft een grote opgave rond de huisvesting van statushouders. Dit zorgt voor extra druk op de woningmarkt.
Met de nieuwe regeling zorgt de gemeente Amsterdam niet alleen voor minder leegstaande kantoren, maar ook voor goede en betaalbare woningen voor een groep die het dringend nodig heeft. Door extra woonruimte voor statushouders te creëren, blijven er meer corporatiewoningen over voor andere kwetsbare groepen en gewone woningzoekenden.
De projectontwikkelaars die gebruik willen maken van de subsidieregeling worden bovendien door de gemeente gevraagd om na te denken over het huisvesten van verschillende doelgroepen, waarmee gelijke behandeling wordt nagestreefd. Het is namelijk per project de bedoeling dat de helft van de woningen bestemd is voor statushouders, en de andere helft voor jongeren. De gemeente vindt het belangrijk dat nieuwe bewoners zo snel mogelijk deel gaan uitmaken van de buurt waarin zij wonen. Daarom deel ik de opvatting dat de gemeente een discriminatoir beleid voert ook niet. -
Vraag 2
Bent u ertoe bereid om het voortrekken van statushouders ten opzichte van de gewone Nederlanders, in dit geval wat betreft huisvesting, een halt toe te roepen? Zo neen, waarom niet?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Bent u ertoe bereid de gemeente Amsterdam voor haar discriminatoire beleid op de vingers te tikken? Zo neen, wat zegt u dan tegen de gewone Nederlanders die, in tegenstelling tot statushouders, vaak wél jarenlang op huisvesting moeten wachten?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 4
Hoe zorgt u ervoor dat een dergelijke subsidieregeling, die het voor projectontwikkelaars «aantrekkelijker» zou moeten maken om voor huisvesting voor statushouders te zorgen, niet marktverstorend werkt?
Een overheidssubsidie is in zijn aard marktverstorend. Aan het verstrekken van overheidssubsidie zijn dan ook regels gesteld, onder meer op het gebied van mededinging en staatssteun. Deze kaders gelden ook voor de decentrale overheden. In het voorliggende geval is het een afweging van de gemeente Amsterdam om op basis van de omstandigheden op de lokale woningmarktsituatie en de bestaande kaders een keuze te maken voor het instellen van een subsidieregeling.