Vraag 1

Bent u bekend met dit bericht en wat vindt u hiervan?1

Ja, het betreft een kort bericht over een specifieke casus. Ik constateer dat een aantal vragen reeds door u zijn gesteld ten aanzien van soortgelijke casuïstiek en gezien de grote hoeveelheid vragen die u in algemene zin stelt, wil ik u benadrukken dat dit veel capaciteit kost.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat het juridische onmogelijk zou zijn om het huurcontract te verlengen, aangezien het hier een tijdelijk huurcontract betreft dat maximaal twee jaar mag duren waarna een contract voor onbepaalde tijd gegeven dient te worden?

Generieke tijdelijke huurcontracten kunnen na 2 jaar niet worden verlengd. Doel hiervan is te voorkomen dat huurders een stapeling van tijdelijke contracten krijgen en dat de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning.

Vraag 3

Deelt u de mening dat dit een negatieve consequentie van de Wet doorstroming huurmarkt is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze mensen niet dakloos gemaakt mogen worden? Zo ja, hoe gaat u hiertegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk huurcontract is lastig te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving.2 Dat kan bijvoorbeeld financiële bestaansonzekerheid zijn, maar ook het tekort aan betaalbare woningen. Ik vind het belangrijk om de strijd tegen dakloosheid te voeren. Daarom werk ik samen met de Staatssecretaris van Jeugd en Preventie aan een aanpak hiervan, als vervolg op de Brede Aanpak Dak- en Thuisloosheid.

Vraag 5

Had een contract op basis van de Leegstandwet dit probleem kunnen voorkomen? Kunnen deze tijdelijke huurders alsnog een contract op basis van de Leegstandwet krijgen?

Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw. De looptijd van zo een vergunning is maximaal zeven jaar. Op deze wijze kan een woning in de aanloop naar de vernieuwbouw toch tijdelijk worden verhuurd. Ik geef de voorkeur aan tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet indien er sprake is van vernieuwbouw omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval maximaal zeven jaar kan blijven lopen totdat de werkzaamheden daadwerkelijk aanvangen. Het is uiteindelijk aan de huurder en verhuurder welke huurovereenkomst wordt aangegaan. Als het bijvoorbeeld evident is dat een complex binnen een jaar wordt gesloopt, is het gebruik van generieke tijdelijke contracten een meer efficiënte oplossing dan een vergunning aan te vragen bij de gemeente voor verhuur onder de Leegstandwet.

Vraag 6

Deelt u de mening dat dit artikel en andere artikelen over leegstandbeheer bewijzen dat het beheer van leegstaande woningen bij de verhuurder zou moeten blijven? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het is aan de verhuurder of zij de verhuur uitbesteden aan een makelaar of leegstandbeheerder. Leegstandbeheer kan in veel situaties een goede tijdelijke oplossing zijn. Als een verhuurder/eigenaar van vastgoed (ook een corporatie of gemeente) kiest voor antikraakbewoning geef ik er de voorkeur aan dat er een leegstandbeheerder wordt ingeschakeld die gecertificeerd is met een keurmerk van het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) of een leegstandbeheerder die de voorwaarden hanteert zoals die ook worden gehanteerd door het KLB.

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat leeg te komen woningen in de flats bij de Beatrixbrug wederom op basis van de Wet doorstroming huurmarkt verhuurd worden voor de maximale duur van twee jaar en niet op basis van de Leegstandwet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Wanneer komt u met het landelijk Sociaal Statuut naar de Kamer?

Volgens artikel 55b, lid 1 van de Woningwet zijn woningcorporaties verplicht een reglement op te stellen voor sloop- en renovatieprojecten. Dit wordt ook wel een sociaal statuut genoemd. Over dit reglement moet de woningcorporatie op basis van de Wet op het overleg huurders verhuurder overleg voeren met de huurdersorganisatie. De corporatie kan alleen schriftelijk gemotiveerd van het advies van de huurdersorganisatie afwijken. In dit sociaal statuut kan onder meer worden vastgelegd dart huurder een garantie op terugkeer in een woning in de oude buurt, bij de eigen of een andere corporatie krijgen.
Samen met Woonbond en Aedes ga ik hierover komende maanden in gesprek. Het landelijk statuut ziet alleen op woningcorporaties. Ik ben daarbij graag bereid te kijken naar lokale afspraken die al gemaakt zijn en lessen die daaraan ten grondslag liggen. Mijn ambitie is om het landelijke sociaal statuut voor de zomer af te ronden.

Vraag 9

Bent u bereid de lessen uit de sloop van de Peperstraat, de Tweebosbuurt, de wijk Jericho, Den Haag Zuid West en andere sloopprojecten mee te nemen naar het nieuwe landelijk Sociaal Stattuut? Zo ja, hoe gaat u dat doen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Vindt u het nog steeds een goed idee dat mensen als gevolg van anti-kraakcontracten binnen één maand op straat gezet kunnen worden, terwijl er sprake is van de grootste wooncrisis sinds de Tweede Wereldoorlog en mensen dus geen keuze hebben?

Antikraakbewoning is geen huur maar bruikleen. Derhalve is bij deze vorm van bewoning geen huur(prijs)bescherming van toepassing. De sector heeft een keurmerk opgericht waarmee bewoners niet meer na enkele dagen op straat kunnen worden gezet maar een maand de tijd hebben op elders iets te vinden. Om te voorkomen dat dergelijke panden leeg zouden komen te staan zie ik leegstandbeheer als een goede oplossing om tijdelijke bewoning mogelijk te maken. Zo kunnen leegstaande panden en woningen tijdelijk beschikbaar worden gesteld voor bewoning en wordt verloedering en kraken voorkomen.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoe het recht op behoorlijke huisvesting van bewoners met een anti-kraakcontract gewaarborgd is als zij geen woonzekerheid hebben, terwijl woonzekerheid een fundamenteel mensenrecht is?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Deelt u de mening dat woningzoekenden geen keuze hebben en wel moeten kiezen voor een contract op basis van de Wet doorstroming huurmarkt of de Leegstandwet waardoor inmiddels één op de vijf recent verhuisden een tijdelijk contract heeft?

Als er sprake is van sloop of vernieuwbouw ligt het niet in de rede dat er een vast huurcontract wordt aangeboden. Ik deel wel uw mening dat er in algemene zin te veel generieke tijdelijke huurcontracten worden afgesloten. Het Kabinet zet zich met het programma Betaalbaar Wonen in voor het beter betaalbaar maken van wonen door een groter deel van de huurwoningenvoorraad onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS daarbij dwingend te maken. Hiermee wordt voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel om tijdelijke huurcontracten te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen gemitigeerd omdat, indien van toepassing, de woning onder het WWS is komen te vallen. Dit zal het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste huurcontracten de norm blijven. Dit komt ten goede aan de woonzekerheid van huurders. Daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken. Dit wil ik regelen met een wijziging van de Wet goed verhuurderschap nadat deze wet in werking is getreden.

Vraag 13

Vindt u dat bewoners bij de sloop van hun (t)huis altijd een urgentieverklaring zouden moeten krijgen, ondanks dat ze een hoger inkomen hebben?

Op grond van artikel 7:274, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek kan een verhuurder wegens dringend eigen gebruik de huur opzeggen. Dat kan wanneer sprake is van sloop. Indien je als huurder niet akkoord gaat, moet de verhuurder dit via de rechter laten bekrachtigen. Een huurder heeft dan recht op herhuisvesting in een «vergelijkbare woning», verhuiskostenvergoeding en/of ondersteuning bij het vinden van een nieuwe woning. Vanwege deze in de wet opgenomen bescherming is een urgentieverklaring dus niet nodig. Indien gemeenten een urgentieregeling in hun huisvestingsverordening hebben opgenomen, hebben zij wel vaak stadsvernieuwingsurgenten als urgentiecategorie opgenomen. Zo kunnen de huurders in een gebouw dat gesloopt wordt zelf kiezen of zij met de urgentieverklaring onder de arm op zoek gaan naar een nieuwe woning, of het aanbod van de verhuurder aannemen. Ik vind het een keuze van gemeenten of zij stadsvernieuwing als reden voor een urgentieverklaring in de verordening willen opnemen. Hierom zie ik geen reden om dit in het landelijk sociaal statuut op te nemen.

Vraag 14

Bent u bereid om in het landelijk Sociaal Statuut op te nemen dat huurders die geconfronteerd worden met de sloop van hun woning te allen tijde een urgentieverklaring moeten krijgen?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Stroken de antwoorden van uw voorganger met het Zwartboek dat bewoners van de Peperstraat opgesteld hebben? Zo ja, waar blijkt dat uit? Zo nee, wat zijn de verschillen?2, 3

Zonder verder in te gaan op deze specifieke casus kan ik in algemeenheid aangeven dat de bewoners het volste recht hebben om een zwartboek op te stellen waarin zij aangeven op welke punten zij ontevreden zijn. De gemeente Zaanstad heeft dit zwartboek ook openbaar gemaakt. In een mogelijke evaluatie kunnen deze punten door de bewoners worden aangedragen. Voorts ben ik in algemene zin tegen intimidatie van huurders. In het wetsvoorstel Goed verhuurderschap is daarom in de algemene regels opgenomen dat verhuurders zich moeten onthouden van iedere vorm van intimidatie. Het wetsvoorstel geeft gemeenten de bevoegdheid om de algemene regels van goed verhuurderschap te handhaven. Wanneer het wetsvoorstel in werking treedt, is het de taak van de gemeente om alle relevante informatie te verzamelen om te onderzoeken of er sprake is van intimidatie.

Vraag 16

Deelt u de mening dat de in het Zwartboek genoemde punten (op bladzijde 4, 5 en 6) stress en onzekerheid, consequenties, financieel en tevredenheid van bewoners niet stroken met de antwoorden van uw voorganger op Kamervragen van de SP?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 17

Bent u het eens met de kritiek die deze bewoners hebben geuit over de verhuurder (zie bladzijde 6, de woningcorporaties (zie bladzijde 6), en het college (zie bladzijde 3)?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 18

Deelt u de mening dat de intimidatie van deze bewoners door juridische dreigbrieven of anderszins per direct gestopt moet worden?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 19

Deelt u de mening dat bewoners die onder druk van alle intimidatie, stress en onzekerheid eerder dan de peildatum vertrokken zijn, hun opgebouwde woonrechten als gevolg van de inschrijvingsduur op het woningnet moeten terugkrijgen en bent u bereid om opgebouwde woonrechten onderdeel te laten worden van het nieuwe landelijk sociaal statuut? Zo nee, waarom niet?

Huurders die inschrijvingsduur hebben opgebouwd op woningnet kunnen daar ingeschreven blijven staan als zij een woning accepteren van een andere verhuurder dan een corporatie. De woningen in de Peperstraat worden niet verhuurd door een corporatie.

Vraag 20

Deelt u de mening dat het recht op terugkeer naar de buurt c.q. complex onderdeel is van het recht op adequate huisvesting zoals vastgelegd is «Basic principles and guidelines on development-based evictions and displacement» (A/HRC/4/18, annex 1) en nogmaals door de Speciale Rapporteurs van de Verenigde Naties in hun brief van 19 april 2021 aan de Nederlandse regering bevestigd is? Zo ja, bent u bereid om deze basisprincipe op te nemen in het nieuwe landelijk sociaal statuut en daarbij de terugkeer financieel mogelijk te maken door de minimale vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen? Zo nee, waarom niet?

Samen met Woonbond en Aedes ga ik de komende maanden over het sociaal statuut in gesprek. Ik ben daarbij graag bereid te kijken naar mogelijkheden om terug te keren naar de eigen wijk. Mijn ambitie is om het landelijke sociaal statuut voor de zomer af te ronden.

Vraag 21

Deelt u de mening dat zeggenschap c.q. serieuze consultatie c.q. betekenisvolle participatie van bewoners bij sloop onderdeel is van aanspraken die voortvloeien uit het recht op adequate huisvesting en derhalve betekenisvolle participatie/zeggenschap geen gunst is die verleend moet worden, maar onderdeel is van fundamentele mensenrechten?

Ik ben van mening dat bewoners betrokken zouden moeten worden bij sloopprojecten. In de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) is bepaald dat verhuurders de betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies moet informeren over voorgenomen sloop en renovatie van wooncomplexen; en daarover met hen moeten overleggen als de huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) dat wensen en hen de gelegenheid moet geven om schriftelijk advies uit te brengen. Dat geldt voor particuliere verhuurders en institutionele beleggers die 25 of meer woningen in Nederland verhuren; en voor alle woningcorporaties, ongeacht het aantal woningen dat zij verhuren.
Voor corporaties is in de Woningwet aanvullend geregeld dat zij een reglement voor sloop/renovatie moeten hebben waarin de betrokkenheid van de bewoners is vastgelegd. Bij commerciële verhuurders is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken over een reglement te komen.
En renovatie-/sloopvoorstellen moeten inderdaad schriftelijk worden gedaan aan huurders van woonruimte. Dat is zo bepaald in art.7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek; dit geldt voor alle verhuurders van woonruimte.

Vraag 22

Wat verstaat u onder betekenisvolle participatie/zeggenschap van bewoners bij sloop en op welke manier heeft u het recht op betekenisvolle participatie/zeggenschap vertaald c.q meegenomen in uw definitie?

Zie antwoord vraag 21.

Vraag 23

Deelt u de mening dat de besluitvorming rondom het recht op terugkeer voor deze bewoners niet correct verlopen is, omdat bewoners geen terugkeergarantie hebben gekregen aangezien de nieuwe woningen volgens de verhuurder wellicht niet passend zijn?

Er zijn geen wettelijke regels over terugkeergarantie als gevolg van sloop. Er kunnen wel lokale afspraken worden gemaakt over terugkeergaranties (naar de woning of naar de buurt) of in het reglement voor sloop/renovatie dat de woningcorporatie met de huurdersorganisaties heeft opgesteld.

Vraag 24

Hoe kan het dat uw voorganger aangeeft dat bewoners van de Peperstraat vooraf om input gevraagd is terwijl deze bewoners aangeven niet in het besluitvormingsproces gekend te zijn door de gemeente Zaanstad noch door de verhuurder?

Zie antwoord vraag 23.

Vraag 25

Begrijpt u dat ook deze huurders door de sloopbrief in augustus 2019 overvallen zijn, terwijl de intentieovereenkomst tussen de gemeente en de verhuurder al in oktober 2018 was ondertekend?

Ik begrijp dat wanneer bewoners te horen krijgen dat hun woning wordt gesloopt, dit onzekerheid meebrengt. Ongeacht wanneer een intentieverklaring is getekend.

Vraag 26

Klopt het dat de eis van het college (zie collegebesluit 2019/14 719), waarin wordt aangegeven dat er overeenstemming tussen de partijen over het sociaal plan bereikt moest worden, niet nageleefd is?

Dat is mij niet bekend. Het is aan het college om toe te zien in hoeverre er uitvoering wordt gegeven aan gemaakte afspraken.

Vraag 27

Deelt u de mening dat de gemeente Zaanstad voor deze bewoners juist alles in het werk moet stellen om het hele proces rondom de herhuisvesting te vergemakkelijken omdat van deze bewoners een ultieme offer gevraagd wordt, namelijk de sloop van hun huis en hun thuis in de gemeenschap? Zo nee, waarom niet? Zo ja, deelt u de mening dat dat hier niet het geval is en kunt u dit antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 21 en 22.

Vraag 28

Klopt het dat het college van de gemeente Zaanstad de hardheidsclausule niet toepast terwijl dit is toegezegd?

Zie antwoord vraag 27.

Vraag 29

Vindt u het gerechtvaardigd dat mensen, die nu in het gereguleerd segment huren, vanwege inkomen gedwongen worden om naar een woning in de vrije sector te verhuizen, terwijl die huren vaak (veel) te hoog liggen?

Huurders met een inkomen boven de voor hun huishouden toepasselijke DAEB-inkomensgrens zijn niet in alle gevallen gedwongen om een huurwoning in de vrije sector (van een woningcorporatie of een andere verhuurder) te gaan huren. Bij verhuizing naar huurwoningen van woningcorporaties geldt in de meeste gevallen een (maximum) inkomensgrens. Maar woningcorporaties hebben jaarlijks ruimte om 7,5% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen boven de toepasselijke DAEB-inkomensgrens. Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties kunnen in de prestatieafspraken afspreken dat er lokaal een grotere vrije toewijzingsruimte is dan 7,5%, maar niet groter dan 15%.
Voor huurwoningen van andere verhuurders dan woningcorporaties geldt geen wettelijke maximuminkomensgrens. Andere verhuurders dan woningcorporaties hebben dus de vrijheid om hun vrijgekomen huurwoningen te verhuren aan huishoudens naar keuze; tenzij de gemeente een huisvestingsvergunning voor die huurwoningen vereist en aan die huisvestingsvergunning inkomenseisen stelt.

Vraag 30

Vindt u het gerechtvaardigd dat deze bewoners nog steeds in het ongewisse zijn en blijven of de nieuwbouwwoningen passend voor hen zijn qua grootte (gezinssamenstelling) en/of prijs (huur- koopprijzen)? Zo ja, waarom? Zo nee, deelt u dan de mening dat woonzekerheid hier als onderdeel van het recht op behoorlijke huisvesting geschonden is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u deze schending van dit mensenrecht herstellen?

Bij beëindiging van huurcontracten die vanwege sloop in de vorm van een tijdelijk huurcontract is gesloten (tijdelijke huurcontracten op basis van de Leegstandwet of tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen) is de verhuurder niet verplicht om andere passende woonruimte aan te bieden. Ook bij huurbeëindiging van vaste huurcontracten wegens sloop is de verhuurder niet verplicht andere passende woonruimte aan te bieden, maar in dat geval moet hij wel aantonen dat voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. Ingeval van antikraakbewoning is doorgaans geen sprake van huur, maar van bruikleen. De huurregelgeving is op bruikleenovereenkomsten niet van toepassing.

Vraag 31

Deelt u de mening dat een renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) door elke verhuurder aan huurders moet worden gepresenteerd met een redelijk schriftelijk voorstel (art.7:220 lid 2 BW)? Zo ja, kunt u aangeven of daar bij de sloop van de Peperstraat sprake van is geweest? Zo nee, waarom niet?

Verhuurders (woningcorporaties en andere verhuurders zijn wettelijk verplicht om renovatie-/sloopvoorstellen schriftelijk aan de betreffende huurders uit te brengen. Dit is geregeld in artikel 7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.
In de Woningwet is aanvullend opgenomen dat een woningcorporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw, waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. Zoals u weet ziet de Woningwet niet op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen.
Of een renovatie-/sloopvoorstel redelijk is, is ter beoordeling van de rechter als huurder en verhuurder daarover in geschil zijn. Daar ga ik als Minister niet over.

Vraag 32

Indien er geen sprake hoeft te zijn van een redelijk voorstel, deelt u dan de mening dat een verplicht redelijk voorstel het hele proces rondom de renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) enorm verbetert en versnelt? Zo ja, bent u dan bereid om de wet- en regelgeving hieromtrent te wijzigen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 31.

Vraag 33

Deelt u de mening dat het vinden van een goede passende woning in de eigen omgeving in deze tijd erg moeilijk is, waardoor binnen één jaar verhuizen (onnodig) heel veel stress met zich meebrengt? Immers de goede woningen met een goed energielabel komen minder vaak vrij dan slechte woningen met vaak slechtere energielabels. Vaak willen huurders alleen in de eigen omgeving blijven vanwege onder andere medische vraagstukken, het sociaal netwerk, school of werk. Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ja, helder is dat het vinden van een passende woning in deze tijden een uitdaging is. Ik snap goed dat mensen willen blijven wonen in hun eigen buurt.

Vraag 34

Deelt u de mening dat een verhuizing in deze tijd veel meer kost dan de minimale wettelijke vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten?

De wettelijke minimumbijdrage voor verhuis- en herinrichtingskosten bij door renovatie of sloop noodzakelijke (tijdelijke) verhuizing is sinds 1 maart 2023 € 7.156.
Ik deel niet de mening dat een verhuizing per definitie meer kost dan ruim € 7.000. In gevallen waarin de huurder weinig hoeft te doen aan stoffering van de nieuwe woning, zullen de kosten lager liggen dan ruim € 7.000. Aan de andere kant zullen sommige verhuizingen (en dan met name de herinrichtingskosten) wel meer kosten dan ruim € 7.000; maar dit wettelijke bedrag is een minimumbijdrage, het staat verhuurder en huurder vrij om een hogere tegemoetkoming af te spreken.
Dit wettelijke minimumbedrag voor verhuis- en herinrichtingskosten geldt overigens niet bij huurbeëindiging van tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar door het aflopen van de afgesproken huurtermijn of van tijdelijke huurcontracten op grond van de Leegstandwet.

Vraag 35

Kunt u garanderen dat de bewoners aan de Peperstraat niet dakloos raken?

Zie mijn antwoord op vraag 1.

Vraag 36

Heeft de gemeente Zaanstad in de prestatieafspraken met woningcorporaties opgenomen dat de vrije bestedingsruimte van 7,5% verdubbeld wordt zodat deze bewoners aan de Peperstraat met een hoger inkomen makkelijker gehuisvest kunnen worden? Zo nee, waarom heeft de gemeente die afspraken niet gemaakt aangezien dit probleem al enige tijd speelt en dus ook bekend is?

Het vormgeven van prestatieafspraken is een lokaal proces tussen de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Ik heb geen zicht in de overwegingen die hebben meegespeeld bij het tot stand komen van de prestatieafspraken in Zaandam.

Vraag 37

Kunt u begrijpen dat bewoners enorm in onzekerheid verkeren omdat van hen verlangd wordt dat ze wel naar een tijdelijke woning verhuizen maar nog niet weten of de nieuwbouwwoning passend is? Zo ja, vindt u dat gerechtvaardigd? Zo nee, waarom niet?

Natuurlijk kan ik begrijpen dat huurders in onzekerheid verkeren als zij nog niet weten of de woning waarnaar zij zullen verhuizen passend voor hen is. Zie verder het antwoord op vraag 30.

Vraag 38

Wat zijn voor deze bewoners de consequenties in het geval de nieuwbouwwoning niet passend is, maar zij inmiddels voor de tijdelijke woningen wel een tijdelijk contract hebben? Wordt hiermee het recht op woonzekerheid van deze bewoners geschonden temeer zij uit een positie komen waarin zij wel woonzekerheid hadden als gevolg van een huurcontract voor onbepaalde tijd?

Als een vast huurcontract vanwege sloop of renovatie is geëindigd, is daarmee de huurbescherming die de huurder voor dat huurcontract had vervallen. In dat geval geldt de huurbescherming die geldt bij het huurcontract dat voor de tijdelijke woning is gebruikt. Als dat een tijdelijk huurcontract is, geldt voor de huurder een beperkte huurbescherming.
Als een huurder tijdelijk verhuist, maar het huurcontract voor de te renoveren woning doorloopt, dan houdt de huurder de aan het huurcontract voor de te renoveren woning bescherming; als hij de te renoveren woning met een vast huurcontract huurt, houdt hij dus huurbescherming, ook na terugverhuizing naar de gerenoveerde woning; als hij de te renoveren woning met een tijdelijk huurcontract huurt en die huurtermijn is nog niet verstreken, dan houdt de huurder de beperkte huurbescherming die bij tijdelijke huurcontracten geldt.

Vraag 39

Wat gebeurt er op het moment dat deze bewoners naar de nieuwbouwwoning verhuizen maar vanwege een verandering in de persoonlijke of inkomenssituatie die nieuwbouwwoning niet meer passend is? Kunt u daarbij aangeven of er een spijtoptantenregeling is waar deze bewoners gebruik van kunnen maken?

Voor huurders voor wie de nieuwbouwwoning na de verhuizing daarnaartoe door wijziging in inkomen of huishoudenssamenstelling niet meer passend is, geldt hetzelfde als voor huurder die om andere redenen naar een andere woning verhuisd zijn. Er is geen speciale wettelijke spijtoptantenregeling voor huurders die vanwege sloop of renovatie hebben moeten verhuizen.
Bij een inkomensdaling kan de huurder schriftelijk om een tijdelijke huurkorting (van maximaal drie jaar) vragen, om in die periode van tijdelijke huurkorting naar andere, goedkopere woonruimte uit te kijken. De verhuurder is niet verplicht om aan een verzoek om tijdelijke huurkorting tegemoet te komen, ook een woningcorporatie niet.
Als de woning vanwege uitbreiding van de omvang van het huishouden niet meer passend is, zal de huurder als hij wenst te verhuizen moeten reageren op vrijgekomen huurwoningen van de woningcorporatie of van andere verhuurders.

Vraag 40

Is er voor deze bewoners een regeling voor mantelzorgers, waardoor mantelzorgers ook eventueel mee kunnen verhuizen? Zo nee, vindt u dat er bij gedwongen verhuizingen te allen tijde een regeling voor mantelzorgers aanwezig moet zijn?

In algemene zin kan ik zeggen dat indien een gemeenten een urgentieregeling in haar huisvestingsverordening heeft opgenomen, zij thans verplicht is daar in ieder geval mantelzorgontvangers of verleners als urgentiecategorie in op te nemen. Gemeenten zijn nu nog niet verplicht een urgentieregeling te hebben waardoor het ook per gemeente verschilt of mantelzorgontvangers of verleners urgentie kunnen krijgen. Met het wetsvoorstel versterken regie op de volkshuisvesting dat 16 februari 2023 in consultatie is gegaan, ga ik gemeenten verplichten om een urgentieregeling (en hiermee dus een huisvestingsverordening) te implementeren. Daarin moeten zij verplicht een aantal wettelijke urgentiecategorieën opnemen. Mantelzorgontvangers en verleners zullen daar onderdeel van uitmaken.

Vraag 41

Wat mag een verhuurder aan medische informatie bij een huurder opvragen en is de huurder verplicht daaraan mee te werken?

Het opvragen en vervolgens verwerken van medische gegevens is een verwerking van bijzondere persoonsgegevens. Het verwerken van bijzondere persoonsgegevens is slechts toegestaan indien voldaan is aan een van de voorwaarden, bedoeld in artikel 9, tweede lid van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) of paragraaf 3.1 van de UAVG. In het algemeen mogen verhuurders geen medische gegevens van huurders verwerken. In bepaalde gevallen zijn deze gegevens echter noodzakelijk voor het aanpassen van een woning of het toewijzen van een woning met bijzondere voorzieningen. Om medische gegevens voor deze gevallen te kunnen verwerken zal doorgaans om toestemming van de (kandidaat) huurder worden gevraagd. Toestemming dient vrijelijk, ondubbelzinnig en geïnformeerd te worden gegeven door middel van een actieve handeling, waaruit duidelijk blijkt dat de huurder instemt met de voorgestelde verwerking van zijn medische gegevens. Stilzwijgende toestemming, het gebruik van reeds aangekruiste vakjes, inactiviteit of impliciete toestemming gelden bijvoorbeeld niet als toestemming in de zin van de AVG. Verder moet de verhuurder aan kunnen tonen dat toestemming is gegeven en kan de huurder zijn toestemming ten alle tijde intrekken. Als de huurder zijn toestemming intrekt, heeft de verhuurder geen grondslag meer voor het verwerken van deze persoonsgegevens. Dat betekent dat het verwerken daarvan gestaakt moet worden en dat de persoonsgegevens vernietigd moeten worden.

Vraag 42

Welke verantwoordelijkheden c.q verplichtingen heeft een commerciële verhuurder indien deze verhuurder om zijn moverende redenen huurders dwingt te verhuizen?

Als de woning is verhuurd met een vast huurcontract (huurcontract voor onbepaalde tijd), kan de verhuurder het huurcontract alleen opzeggen met een van de in de wet genoemde opzeggingsgronden van dringend eigen gebruik. En als de huurder niet met de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De verhuurder zal dan aan de rechter moeten aantonen dat huurbeëindiging in het betreffende geval redelijk is.
Als de woning met een tijdelijk huurcontract (tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen of tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet) is verhuurd, eindigt de huur van rechtswege na het verstrijken van de afgesproken huurtermijn; de huurbescherming van vaste huurcontracten geldt dan niet.

Vraag 43

Welke (inspannings)verplichtingen heeft een huurder als deze ongeacht het motief van de verhuurder gedwongen wordt om te verhuizen?

Als de rechter oordeelt dat een vast huurcontract eindigt, of als een tijdelijk huurcontract van rechtswege eindigt, moet de huurder de woning op de einddatum van het huurcontract leeg opleveren aan de verhuurder.
Doorgaans maken verhuurder en huurder afspraken over hoe de huurder de woning moet opleveren. Wettelijk gezien maakt het verschil of er bij aanvang van de huur een opnamestaat van de woning is opgemaakt. Zo ja, dan moet de huurder de woning opleveren zoals die bij aanvang van de huur was. Zo nee, dan moet de huurder de woning in redelijke staat opleveren.

Vraag 44

Kunt u zich voorstellen dat veel mensen in het algemeen participatiemoe zijn, omdat velen aangeven dat er weinig tot niks met hun inbreng gedaan wordt? Zo ja, hoe gaat u het participatieproces betekenisvol inrichten c.q. gaat u bij het maken van het nieuwe landelijk sociaal statuut hier rekening mee houden? Zo nee, waarom niet?

Ik juich iedereen toe om te participeren in de samenleving. Dat wil overigens niet zeggen dat men altijd wordt gehoord. In de Woningwet is opgenomen dat een corporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. In het landelijk sociaal statuut wordt opgenomen op welk moment en hoeveel inspraak de huurders hebben. Zoals u weet ziet de Woningwet niet toe op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 45

Bent u bereid om met de bewonerscommissie van de Peperstraat in gesprek te gaan en te leren van de grote problemen die bewoners meemaken bij de sloop van hun (t)huis?

Ik zie geen aanleiding met de betrokken partijen het gesprek aan te gaan. Dit betreft een lokale casus waarbij de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf tot afspraken moeten komen.

Vraag 46

Deelt u de mening dat de plannen niet samen mét deze bewoners gemaakt zijn en derhalve niet voldoen aan het centrale uitgangspunt «nothing about us, without us»?

Zie antwoord vraag 45.

Vraag 47

Deelt u de mening dat er bij ingrijpende maatregelen zoals sloop te allen tijde eerst daadwerkelijk een bewonerscommissie opgericht dient te worden voordat er besluiten genomen mogen worden, zodat deze tijdig de legitieme gesprekspartner wordt voor de verhuurder en eventueel de gemeente?

In de Woningwet is opgenomen dat een corporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. De Woningwet ziet niet op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 48

Deelt u de mening dat er een verplichting is om ervoor te zorgen dat mensen, die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen, goed terecht moeten komen?

Deze gegevens worden niet bijgehouden. Het lijkt mij ook niet uitvoerbaar om te monitoren wat er gebeurt met mensen die als gevolg van herstructurering moeten verhuizen. Het is de verantwoordelijkheid van de corporatie om bij sloop en renovatie een reglement op te stellen. Bij commerciële verhuurders is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder dan met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 49

Deelt u de mening dat monitoring verplicht is c.q. zou moeten zijn van mensen die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen om te bepalen of zij inderdaad goed terecht zijn gekomen?

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 50

Indien u niet van mening bent dat monitoring verplicht is c.q. zou moeten zijn, deelt u dan de mening dat het onmogelijk is om na te gaan of specifieke groepen in (extra) kwetsbare situaties disproportioneel geraakt worden? Immers dit kan duiden op discriminerend beleid, hetgeen verboden is en per direct gestopt moet worden, en wijzen op extra maatregelen die getroffen moeten worden om deze groepen extra te beschermen.

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 51

Wordt er door u en/of door de gemeenten gemonitord op wat er met mensen gebeurt die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen? Zo ja, wat zijn de resultaten van die monitoring(en)? Zo nee, bent u bereid om dit landelijk te monitoren dan wel bereid om de gemeenten te vragen of zij deze monitoring willen verrichten?

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 52

Bent u bereid om bij het inwinnen van informatie om vragen aangaande de bewoners van de Peperstraat te kunnen beantwoorden ook informatie in te winnen bij de bewonerscommissie van de Peperstraat, zodat u niet eenzijdig door de verhuurder en/of de gemeente geïnformeerd wordt?

Ik zie geen aanleiding met de betrokken partijen het gesprek aan te moeten gaan. Dit betreft een lokale casus waarbij de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf tot afspraken moeten komen.

Vraag 53

Wilt u de vragen gelieve apart beantwoorden en niet clusteren?

De antwoorden zijn zo veel als mogelijk apart beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat eigenaren van huizen in de gemeente Haarlem een peperdure administratieve handeling van 600 euro moeten verrichten om eigen kinderen in de eigen woning te laten wonen?1

Ja.

Vraag 2

Zijn er elders in het land gelijksoortige gemeentelijke vergunningen? Graag een overzicht.

De opkoopbescherming is inmiddels door ruim 20 gemeenten ingevoerd. Het instrument is in ieder geval ingevoerd door de volgende gemeenten: Alblasserdam, Almere, Amersfoort, Amstelveen, Amsterdam, Arnhem, Breda, Bunnik, Den Bosch, Den Haag, Den Helder, Diemen, Dordrecht, Eindhoven, Gouda, Groningen, Haarlem, Maastricht, Nijmegen, Rotterdam, Tilburg, Utrecht, Wageningen, Zeist en Zwijndrecht. Ook zijn er nog verschillende gemeenten die overwegen het instrument in te voeren.
De opkoopbescherming is een verbod op het verhuren van een aangekochte koopwoning in een gebied dat is aangewezen door de gemeente. De opkoopbescherming kan alleen worden ingevoerd voor goedkope en middeldure koopwoningen en wanneer de gemeente dat noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan deze koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving.
Er zijn drie uitzonderingen op de opkoopbescherming. In die gevallen moet de gemeente een vergunning verlenen als een eigenaar de woning toch wil verhuren. Het gaat dan om:
Voor de tijdelijke verhuur geldt de voorwaarde dat de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond. Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingsgevallen vaststellen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt. Alle gemeenten die een opkoopbescherming in hebben gevoerd, werken met vergunningen voor de bovengenoemde uitzonderingen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het van de zotte is dat huiseigenaren moeten betalen om eigen kinderen in eigen huizen te laten wonen? Zo ja, wat gaat u doen om deze vorm van pure diefstal te schrappen? Graag een gedetailleerd antwoord.

De opkoopbescherming betekent in principe een verbod op verhuur van een nieuw aangekochte koopwoning, tenzij de eigenaar in aanmerking komt voor een vergunning. De verantwoordelijkheid voor het aanvragen van een vergunning ligt bij de eigenaar. Het aanvragen van een vergunning kost een gemeente tijd en capaciteit. Het is bij de aanvraag van vergunningen gebruikelijk dat de kosten die een gemeente maakt worden doorbelast naar de aanvrager. Het verbod om zonder vergunning een woning te verhuren is een vergunningsstelsel als bedoeld in de Dienstenrichtlijn.2 Uit artikel 13, lid, 2 van de Dienstenrichtlijn volgt dat eventuele kosten voor de aanvragers in verband met hun aanvraag redelijk en evenredig moeten zijn met de kosten van de vergunningsprocedures in kwestie en dat deze de kosten van de procedures niet mogen overschrijden. Kortgezegd betekent dit dat de leges voor het in behandeling nemen van vergunningaanvragen die onder de Dienstenrichtlijn vallen niet hoger dan kostendekkend mogen zijn.
Onderstaand een overzicht van de leges voor het aanvragen van een vergunning onder de opkoopbescherming in enkele gemeenten.
Alblasserdam
476 euro
Amsterdam
279,15 euro
Bunnik
586,70 euro
Den Haag
300 euro
Dordrecht
476 euro
Haarlem
626 euro
Rotterdam
304 euro
Utrecht
376,45 euro
Wageningen
500 euro
Zwijndrecht
476,50 euro
Dit zijn de tarieven die de betreffende gemeenten op hun websites hebben staan.
Het is op basis van enkel een tarief lastig om te bepalen of deze hoger dan kostendekkend is. De kosten die een gemeente maakt voor de aanvraag verschilt per gemeente. Wel heb ik de gemeente Haarlem geïnformeerd over het feit dat de leges niet hoger dan kostendekkend mogen zijn. Zij moeten zelf beoordelen of dit het geval is. De gemeente Haarlem is zich hiervan bewust. De leges die zij vragen zijn voor 63% kostendekkend. Dat wil zeggen dat de kosten die worden gemaakt voor het behandelen van dit type vergunningaanvragen voor 63% worden gedekt uit de leges.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Lage inkomenshuishoudens in de knel op de woningmarkt door Rotterdams woonbeleid»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

In dit bericht uit de huurdersorganisatie Klantenraad Woonstad Rotterdam haar zorgen over de effecten van het Rotterdamse woonbeleid tot dan toe, die zij bevestigd ziet in het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer «Thuis in cijfers» van 9 september 2022. In de voorliggende set vragen gaat u in op verschillende aspecten van het Rotterdamse woonbeleid en op de conclusies van de Rotterdamse Rekenkamer. Het is echter niet aan mij om te oordelen over het Rotterdamse woonbeleid: dit komt tot stand in het lokale Rotterdamse democratische proces. Evenmin is het aan mij om een weging te geven van de inhoudelijke conclusies uit het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer voor het beleid in Rotterdam. Dit is aan de Rotterdamse gemeenteraad. In de beantwoording van uw vragen ga ik dan ook uitsluitend in op de aspecten die raken aan mijn eigen beleid en de keuzes die daarin gemaakt zijn, niet op de keuzes die al dan niet in Rotterdam zijn gemaakt door het college en/of de gemeenteraad.
De zorgen van de Rotterdamse huurdersorganisaties hadden mij ook bereikt in een aan mij gerichte brief van 21 september 2022 en in een eerder in 2022 door de huurdersorganisaties bij mij aanhangig gemaakt geschil over de lokale prestatieafspraken voor de gemeente Rotterdam. Ik heb mij niet inhoudelijk over het geschil kunnen buigen, omdat het niet een geschil in de zin van artikel 44 Woningwet betrof. In mijn bindende uitspraak van 22 april 20222 heb ik echter aangegeven het te betreuren wanneer het gemeentelijk beleid en/of de uitvoering daarvan zou leiden tot een inkrimping van de sociale huurvoorraad in de gemeente Rotterdam (of in een andere gemeente) die niet past bij de behoefte.
De problematiek zoals die uit het bericht naar voren komt wordt naar mijn mening geadresseerd in mijn beleid om de volkshuisvesting weer in ere te herstellen, en ook door de afspraken die zijn gemaakt in de gemeente Rotterdam met het nieuwe coalitieakkoord3. Zo heb ik in het najaar van 2022 afspraken met de provincie Zuid-Holland gemaakt over de (betaalbare) woningbouwopgave in de provincie en die opgave wordt nu onder andere doorvertaald naar een woondeal in de regio Rotterdam. Die afspraken geven onder meer richting aan het Rotterdamse beleid voor woningbouw en het beheer van de woningvoorraad tot aan 2030. De samenwerking met de gemeente Rotterdam en de andere gemeenten in de regio bij de totstandkoming van de woondeal verloopt goed. Ik verwacht hiervan goed resultaat, mede op basis van het Regioakkoord Regio Rotterdam4: de doelen uit de landelijke programma’s voor de volkshuisvesting kunnen hiermee naar verwachting in de regio Rotterdam worden gehaald. Dat geldt ook voor de doelen op het gebied van betaalbaarheid en het aandeel sociale huur in Rotterdam. Ik verwacht op korte termijn de woondeal regio Rotterdam te kunnen tekenen.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat de grootste huurdersorganisaties van Rotterdam de prestatieafspraken niet getekend hebben? Hoeveel huurdersorganisaties in totaal hebben de prestatieafspraken niet of deels niet getekend en kunt u daarbij inzichtelijk maken welke motieven zij daarvoor hebben?

Het is aan de lokale partijen om tot het maken van prestatieafspraken te komen. Het komt voor dat een van de lokale partijen afziet van ondertekening. Hoe vaak dat gebeurt is mij niet bekend. Duidelijk is dat in dit geval de huurdersorganisaties van Rotterdam ontevreden zijn met de prestatieafspraken. Als reden voor het niet-ondertekenen gaven de huurdersorganisaties in het hierboven genoemde geschil uit 2022 aan dat de gemeente zich zou blijven inzetten op het verminderen van de sociale woningvoorraad, en dat de zorgen daarover in de onderhandelingen door de gemeente opzij zouden zijn geschoven. Ik heb mij niet inhoudelijk over dit geschil kunnen uitspreken. Zoals in het antwoord op vraag 2 aangegeven, betreur ik het als gemeentelijk beleid en/of uitvoering daarvan leidt tot een inkrimping van de sociale huurvoorraad die niet past bij de behoefte.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze huurdersorganisaties nu naar aanleiding van het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer «thuis in cijfers» (waarover later meer) achteraf gelijk gekregen hebben? Kunt u uw antwoord nader toelichten? Kunt u aangeven hoeveel en welke rekenkamers (recentelijk) onderzoek gedaan hebben naar het woonbeleid van gemeenten?

Zoals ik in antwoord 2 aangaf heb ik mij niet inhoudelijk kunnen uitspreken over het geschil. Zodoende kan ik ook niet oordelen over de betekenis van het genoemde rapport voor dit geschil.

Vraag 5

Bent u het met deze Rotterdamse huurdersorganisaties eens dat er sprake is van negatieve effecten van het Rotterdamse woonbeleid op de betaalbaarheid van het wonen en de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in Rotterdam? Kunt u uw antwoord nader toelichten? Kunt u aangeven welke huurdersorganisaties in Nederland nog meer aangegeven hebben dat er sprake is van negatieve effecten van het gemeentelijk woonbeleid op de betaalbaarheid van het wonen en de beschikbaarheid van sociale huurwoningen?

Zoals in mijn antwoord op vraag 2 aangeef ben ik in gesprek met gemeenten over de woondeal met de regio Rotterdam. In deze afspraken zal het in belangrijke mate draaien om het realiseren van de regionale opgave aan sociale huur. De beschikbaarheid en betaalbaarheid van het wonen wordt in deze deal dus geadresseerd.
Ik heb geen zicht op de vraag welke huurdersorganisaties – naast die in Rotterdam – het standpunt innemen dat er negatieve effecten zijn van het gemeentelijke woonbeleid op de betaalbaarheid en de beschikbaarheid.

Vraag 6

Bent u net als deze huurdersorganisaties een voorstander van meer zeggenschap voor bewoners bij ingrijpende veranderingen in hun wijk en/of aan hun woning? Zo ja, hoe gaat u dit in wet- en regelgeving verankeren? Zo nee, waarom niet?

Ik vind het belangrijk dat bewoners zich kunnen uitspreken over, en invloed kunnen uitoefenen op, aspecten van het woonbeleid die hen raken. Wettelijke regels, waaronder de Wet op het overleg huurders verhuurders, borgen de belangen van de zeggenschap voor huurders en bewoners. Dat de lokale prestatieafspraken worden gemaakt tussen gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties is ook een uiting van het belang dat wordt gehecht aan goede betrokkenheid van huurders bij het volkshuisvestingsbeleid dat hen ook aangaat. Ook is in de Nationale Prestatieafspraken Woningcorporaties de afspraak opgenomen tussen Woonbond, Aedes en de Minister voor VRO dat een sociaal statuut zal worden vastgesteld. Hierin zullen randvoorwaarden en inspraak van bewoners worden geregeld voor sloop en vervangende nieuwbouw. Tot slot geldt dat huurdersorganisaties, evenals elke inwoner of organisatie in een gemeente, de mogelijkheid hebben om in te spreken bij de behandeling van vaststelling van gemeentelijke woonbeleid.

Vraag 7

Zijn er nog meer huurdersorganisaties die vinden dat er te weinig zeggenschap voor bewoners is? Zo ja, hoeveel en welke?

Ik heb geen informatie over hoeveel van de huurdersorganisaties vinden dat zij te weinig zeggenschap hebben. In voorkomende gevallen is het zo dat de mate van zeggenschap van de huurdersorganisatie een rol speelt bij een geschil. In een geschil over de prestatieafspraken voor Nuenen uit 2019 ging het expliciet over de vraag of in het proces van prestatieafspraken de belangen van de huurders voldoende waren meegenomen.5

Vraag 8

Wat is de status van de bijna unaniem aangenomen motie Beckerman c.s (Kamerstuk 32 847, nr. 770) naar aanleiding van het Rotterdams woonbeleid inzake het recht op terugkeer en het goed regelen van zeggenschap voor bewoners bij het gebruik maken van een financiële regeling van het Rijk? Hoe zal deze motie worden uitgevoerd?

Deze motie is afgedaan, zo heb ik bericht in mijn de brief Voortgang woningbouw aan de Tweede Kamer, van 24 juni 2022.6

Vraag 9

Bent u het met deze Rotterdamse huurdersorganisaties eens als zij de politiek oproepen om zo snel mogelijk een koerswijziging van het beleid en de uitvoering daarvan in te zetten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe kunnen huurdersorganisaties in het algemeen hun afkeuring over de prestatieafspraken over de volkshuisvestelijke opgave in hun gemeente in behandeling laten nemen als de Adviescommissie geschillenbeslechting geen bindend advies afgeeft over de inhoud?

Mijn beleid is erop gericht om de volkshuisvesting in ere te herstellen. Belangrijk onderdeel daarvan is het realiseren van de doelen die zijn vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken die ik met Aedes, Woonbond en de Vereniging Nederlandse Gemeenten heb gesloten, waaronder het bouwen tot en met 2030 van 250.000 nieuwe sociale huurwoningen. Dit wordt vertaald naar gemeenten via de woondeals waar ik nu aan werk. Daarmee kom ik naar mijn mening tegemoet aan de oproep van de Rotterdamse huurdersorganisaties.
Huurdersorganisaties kunnen wel degelijk hun onvrede over de prestatieafspraken naar voren brengen door geschil aanhangig te maken. In het geval van de Rotterdamse situatie betrof het geschil echter niet direct de prestatieafspraken, maar de inhoud van de woonvisie van de gemeente. Daarover kan via de prestatieafspraken niet door de Minister geoordeeld worden, aangezien het vaststellen van de woonvisie een eigenstandige bevoegdheid is van de gemeenteraad. Een huurdersorganisatie die het niet eens is met de woonvisie kan zich hiervoor bij de gemeenteraad melden en kan bij het opstellen van de gemeentelijke woonvisie een zienswijze geven.

Vraag 10

Bent u het met de Rotterdamse huurdersorganisaties eens als zij het volgende in een brief aan u schrijven: «Nog veel verontrustender is het om in het rapport van de Rekenkamer Rotterdam te lezen hoeveel invloed marktpartijen hebben op het gemeentelijk beleid»?2

In het algemeen geldt dat het een goede zaak is en zelfs noodzakelijk dat gemeenten contact hebben met de markt, zo ook woningcorporaties, over de mogelijkheden om te bouwen in de gemeente. Gemeenten dienen daarbij integer te handelen. Het is niet aan mij om te oordelen over de mate van invloed van marktpartijen op het beleid van de gemeente Rotterdam.

Vraag 11

Hoeveel gemeenten hebben geen of niet-bindende eisen aan nieuwbouw door private marktpartijen gesteld waardoor onder andere sociale huurwoningen niet sociaal te noemen zijn of niet sociaal blijven en de middenhuurwoningen geen middenhuurwoningen blijven?

Ik beschik niet over precieze gegevens over eisen die gemeenten al dan niet stellen aan nieuwbouw door marktpartijen.

Vraag 12

Ziet u voldoende aanleiding om een landelijk onderzoek in te stellen naar de invloed van private marktpartijen op gemeentelijk woonbeleid? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik zie daarvoor geen aanleiding. Bij het maken van goed gemeentelijk woonbeleid behoort dat de gemeente met de buitenwereld in gesprek gaat, zoals maatschappelijke organisaties en marktpartijen.

Vraag 13

Wat vindt u van de volgende uitspraak in de brief die aan u gericht id: «Het lijkt erop dat het overleg met de corporaties en huurdersorganisaties plaatsvindt «omdat het moet» en wettelijk verplicht is, maar dat met belangrijke signalen niets wordt gedaan»? Hoe kunt u ervoor zorgen dat het tripartite-overleg niet slechts een verplichte exercitie is?

De huurdersorganisaties schreven dat de zorgen die de huurders hebben geuit over de afname van het aantal sociale huurwoningen, geen invloed hebben gehad op de uitkomst van de prestatieafspraken. In dat verband merkten zij op dat het erop leek dat het overleg plaatsvond omdat het moet. Ik kan hier geen oordeel over geven, maar wil er wel op wijzen dat de zorgen van de huurders niet direct over de prestatieafspraken gaan maar over de woonvisie. Dat is een gesprek dat vooral via de gemeenteraad gevoerd zou moeten worden, niet via de prestatieafspraken met de corporaties.

Vraag 14

Hoe kan het dat de zorgen die zowel corporaties als huurdersorganisaties geuit hebben over de afname van het aantal sociale woningen geen enkel effect hebben gehad op de uitkomst van de afspraken? Deelt u de mening dat dit bewijst dat er wel degelijk sprake is van een hiërarchische verhouding tussen de gemeente, de woningcorporatie en de huurdersorganisatie? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zoals in mijn antwoorden op vraag 9 en 13 aangegeven gaat het geschil niet direct over de prestatieafspraken, maar over de woonvisie van de gemeente. Daarover moet niet via de prestatieafspraken gesproken worden, want het is uiteindelijk aan de gemeenteraad om het gemeentelijke woonbeleid vast te stellen.

Vraag 15

Wat vindt u van de uitspraak: «Overigens is Rotterdam geen uitzondering: in veel meer gemeenten wordt kostbare denkkracht ingezet om te goochelen met cijfers, zodat de sociale huurwoningvoorraad groter lijkt dan hij is en/of wordt kostbare grond aangewend om dure (koop)woningen te bouwen»? Ziet u hierin voldoende aanleiding om landelijk onderzoek te verrichten naar de werkelijke omvang van de sociale woningvoorraad en de werkelijke behoefte aan sociale huurwoningen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zoals ik eerder heb aangekondigd kom ik met een eenduidige landelijke definitie van sociale huur. Hiermee wordt duidelijkheid gegeven over wat onder sociale huur moet worden verstaan. Dit zal voor gewenste helderheid zorgen. Voor een landelijk onderzoek zoals u suggereert zie ik dan ook geen aanleiding.
Overigens spreekt de Rotterdamse Rekenkamer niet over «goochelen» met cijfers, maar over «wankele» cijfers. Het woord «goochelen» impliceert een bewuste, niet-constructieve aanpak, die noch door de Klantenraad Woonstad Rotterdam, noch door u wordt onderbouwd. Ik herken dit niet.

Vraag 16

Op welke manier krijgen bewoners meer zeggenschap in uw plannen en in het bijzonder het programma Leefbaarheid en Veiligheid? Kunt u daarbij ingaan op welke manier(en) de plannen samen met de bewoners gemaakt (zullen) worden?

De doelstelling van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid is om de leefbaarheid en veiligheid van 20 stedelijke focusgebieden in 15–20 jaar tijd op orde te brengen en het perspectief van de bewoners te verbeteren. De publiek-private allianties in de 20 stedelijke focusgebieden stellen een programma op, waarin ze aangeven hoe en waarbij bewoners worden betrokken. Dat is maatwerk waarbij wordt aangesloten bij de opgaven en netwerken van het gebied. Gemeenten vullen dat ieder op hun eigen manier in.
De praktijk tot nu wijst uit dat bewoners op veel verschillende manieren worden betrokken bij de ontwikkeling van de gebieden. Zo heeft Den Haag Zuid West een partnerraad met bewoners ingesteld, in Amsterdam Zuidoost wordt gewerkt aan «community organizing», in Heerlen Noord gaan bewoners aansluiten bij het Alliantieoverleg en in Breda hebben bewoners bij de ontwikkeling van het programma «Pact van Breda» een vaste rol en stem in het programmateam. Door middel van het kennis- en leernetwerk Wijkwijzer wordt de kennis over het betrekken van bewoners breder verspreid.
Via het LSA (Landelijk Samenwerkingsverband Actieve bewoners) stelt het kabinet ondersteuning beschikbaar voor de participatie van actieve bewoners(organisaties) in de wijken, bijvoorbeeld door middel van de inzet van community builders. Onderdeel van het kennis- en leerprogramma is het uitvoeren van een Leeragenda voor het verbeteren van burgerbetrokkenheid in de focusgebieden.
Ook daar waar herstructurering onderdeel uitmaakt van de lokale aanpak vindt het kabinet het van belang dat deze plaatsvindt met betrokkenheid van bewoners. Het betrekken van bewoners bij de herstructurering maakt onderdeel uit van de aanvragen die voor het Volkshuisvestingsfonds worden ingediend. Bovendien kunnen gemeenten op grond van het Volkshuisvestingsfonds 10% van de middelen inzetten voor het ondersteunen van bewoners in de stedelijke focusgebieden. Het is aan gemeenten en corporaties om deze ondersteuning in te vullen.

Vraag 17

Wat vindt u van de kritiek van bewoners uit kwetsbaargemaakte wijken van Nederland die al lang pleiten voor hernieuwde aandacht en een aanpak van én met de wijk, en dat precies die bewoners ontbreken in de plannen die nu door Rijk en gemeenten worden gemaakt?3

U spreekt in uw vraag van kwetsbaar gemaakte wijken, wat suggereert dat er bewust beleid zou zijn gevoerd om wijken kwetsbaar te maken. Die suggestie verwerp ik ten stelligste.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 16 aangeef wordt er actief betrokkenheid geborgd van bewoners bij de uitvoering van het programma Leefbaarheid en Veiligheid.

Vraag 18

Bent u bekend met het onderzoek van de Rotterdamse Rekenkamer «thuis in cijfers»?4

Ja.

Vraag 19

Wat vindt u van het onderzoek van deze Rekenkamer en kunt u daarbij ingaan op de acht hoofdconclusies? Zijn er nog meer gemeenten waarin deze of soortgelijke conclusies getrokken zijn? Zo ja, welke gemeenten en welke conclusies? Zo nee, vormt dit rapport van de Rotterdamse Rekenkamer voor u voldoende aanleiding om onderzoek te doen naar andere gemeenten als het gaat om deze of soortgelijke conclusies? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 2. Ik beschik niet over een overzicht van onderzoeken van gemeentelijke Rekenkamers.

Vraag 20

Zijn er voor u lessen te leren uit de evaluatie van de Rotterdamse Rekenkamer? Zo ja, welke lessen? Zo nee, waarom niet?

Zie mijn beantwoording van vraag 2.

Vraag 21

Kunt u garanderen dat het woonbeleid van de verschillende gemeenten niet op wankele cijfers berust die ook naar uw landelijke programma’s door vertaald worden/zijn?

De systematiek waarmee wordt gewerkt is dat de landelijke cijfers worden doorvertaald naar de lokale situatie, op basis van de lokale opgave. Dus eventuele «ruis» in de cijfers van de verschillende gemeenten werkt niet door in de landelijke programma’s.

Vraag 22

Heeft u van de gemeente Rotterdam cijfers gekregen die gepresenteerd zijn als harde en complete feiten, maar op veel relatief zachte en beperkte gegevens berust zijn (hoofdconclusie twee)? Zo ja, welke en bent u voornemens om deze en/of andere cijfers te controleren aan de hand van de bevindingen van de Rotterdamse Rekenkamer?

De plancapaciteitsdata ontvangen wij van de provincie Zuid-Holland en niet van de gemeente.

Vraag 23

Ziet u voldoende aanleiding om een landelijk onderzoek in te stellen naar gemeentelijke cijfers over onder andere de beschikbaarheid van sociale huurwoningen waar veel relatief zachte en beperkte gegevens als harde en complete feiten gebruikt zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, zie ook mijn antwoord op vraag 15.

Vraag 24

Wat vindt u van de volgende uitspraak van deze Rekenkamer: «de overleggen over prestatie-afspraken zijn echter zo ingewikkeld dat het de vrijwillige huurdersorganisaties aan professionele kennis en voorbereidingstijd ontbreekt om deze goed te kunnen volgen»?

In algemene zin herken ik dat huurdersorganisaties vaak minder professioneel georganiseerd zijn dan gemeenten en corporaties. Het is inherent aan het stelsel dat huurdersorganisaties worden bemenst door vrijwilligers. De formele positie van huurdersorganisaties is echter zoveel mogelijk gelijkwaardig aan die van gemeenten en corporaties in het proces van totstandkoming van prestatieafspraken.
Er zit echter ontegenzeggelijk enige ongelijkheid in de verhouding tussen huurders, en gemeenten en corporaties. Om de ongelijkheid verder te verminderen wordt aan huurdersorganisaties ondersteuning geboden. Woningcorporaties kunnen ondersteuning bieden door het doen van de administratie en door kosteloos vergaderruimte ter beschikking te stellen. Ook biedt de Woonbond ondersteuning, vanuit de subsidiëring door het Ministerie van BZK. Zo biedt de Woonbond informatie in antwoord op vragen, en ook via webinars en nieuwsbrieven. De Woonbond kan huurdersorganisaties desgewenst ook tegen betaling bijstand bieden. Tot slot wijs ik op het bestaan van de «Handreiking prestatieafspraken en vraagbaak», van de Woonbond, VNG, Aedes en het Ministerie van BZK gezamenlijk.10

Vraag 25

Ziet u in het rapport van de Rotterdamse rekenkamer voldoende aanleiding om de totstandkoming van prestatieafspraken tegen het licht te houden om huurders beter te beschermen en beter te ondersteunen, aangezien er onder andere (wellicht) toch sprake is van een hiërarchische verhouding tussen de gemeente, de woningcorporaties en de huurdersorganisaties? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 24.

Vraag 26

Deelt u de mening dat de Overlegwet (Wohv) een papieren tijger is, aangezien adviezen vaak niet opgevolgd (hoeven te) worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel die opvatting niet. De Wet Overleg huurder verhuurder (Wohv) regelt dat de verhuurder de huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de berokken woongelegenheden en de woonomgeving daarvan. Dat is informatie die onontbeerlijk is voor de huurdersorganisatie om haar taken uit te voeren. De Wohv bevat dan ook belangrijke waarborgen voor de positie van huurders en huurdersorganisaties.

Vraag 27

Hoe kijkt u nu naar uw voornemen om het instemmingsrecht van huurders te beperken in het licht van dit onderzoek van de Rotterdamse Rekenkamer?

Ik heb geen voornemens om het instemmingsrecht van huurders te beperken.

Vraag 28

Kunt u ingaan op de constatering van de Rekenkamer dat de gemeente wel veelvuldig contact met de markt had maar de gemeente richting vragers op de woningmarkt ((aspirant-)huurders en kopers) alleen het wettelijk verplichte overleg met huurdersorganisaties in het kader van de prestatieafspraken kent? Kunt u aangeven welke invloeden private marktpartijen op het landelijk woonbeleid hebben en of deze invloeden niet ten koste gaan van die vragers?

Ten aanzien van de situatie in Rotterdam verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 10. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 12 heb aangegeven vind ik het belangrijk dat alle relevante partijen betrokken worden bij het maken van beleid. Dat geldt net zo goed op landelijk niveau als op gemeentelijk niveau.

Vraag 29

Deelt u de mening dat huisvesting een fundamenteel mensenrecht is en derhalve private marktpartijen verplicht dienen te opereren binnen dat kader van mensenrechten, en het Rijk erop moet toezien dat private marktpartijen die rechten van mensen niet schenden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Artikel 22 Grondwet regelt de zorgplicht die de overheid heeft: «Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid». Om steviger dan voorheen aan deze zorgplicht te voldoen zijn we vanuit het Rijk, de provincies en gemeenten met meer tempo en regie aan de slag met de Nationale Bouw- en Woonagenda en met de verschillende programma’s op het gebied van volkshuisvesting.

Vraag 30

Welke huidige regelingen en financiële steun (in de breedste zin des woords) met betrekking tot volkshuisvesting & ruimtelijke ordening van het Rijk zijn mogelijk op wankele cijfers van gemeenten gebaseerd?

Ik heb geen aanleiding te denken dat er nu regelingen of financiële steun vanuit het Rijk gebaseerd is op wankele cijfers van gemeenten.

Vraag 31

Mocht op bovengenoemde vraag geen antwoord gegeven kunnen worden, bent u dan bereid om hier onderzoek naar te verrichten?

Er zijn voldoende checks en balances in het proces ingebouwd om te monitoren of financiële steun doelmatig wordt ingezet. Ik zie geen aanleiding om hiernaar een onderzoek in te stellen.

Vraag 32

Welke nog te verlenen/toekomstige regelingen en financiële steun (in de breedste zin des woords) met betrekking tot volkshuisvesting & ruimtelijke ordening van het Rijk zijn mogelijk op wankele cijfers van gemeenten berust?

Zie mijn antwoorden op vragen 30 en 31.

Vraag 33

Mocht op bovengenoemde vraag geen antwoord gegeven kunnen worden, bent u dan bereid om hier onderzoek naar te verrichten?

Zie mijn antwoord op vraag 31.

Vraag 34

Hoe gaat u voorkomen dat regelingen en financiële steun (in de breedste zin des woords) van het Rijk gebaseerd zijn op wankele cijfers van gemeenten?

Zie mijn antwoord op vragen 30 en 31.

Vraag 35

Onder welke cijfermatige voorwaarden worden de huidige en toekomstige regelingen en financiële steun door het kabinet verstrekt?

De cijfermatige voorwaarden verschillen per regeling en zijn openbaar beschikbaar.

Vraag 36

Op welke manier worden cijfers van gemeenten gecontroleerd en wie controleert deze cijfers?

De provincie controleert de plancapaciteitsdata. De provincie stuurt deze data tweemaal per jaar door naar ABF Research. Wij ontvangen deze data via de rapportages van ABF Research in het voorjaar en het najaar.

Vraag 37

Deelt u de mening dat de sloop van de Tweebosbuurt gebaseerd is op wankele cijfers? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke implicaties heeft dat voor deze mensen die gedwongen werden om te verhuizen?

De herstructurering van de Tweebosbuurt leidt tot de herbouw van nieuwe woningen. De mogelijkheid van wijk- en stadsvernieuwing is in z’n algemeenheid een onmisbaar onderdeel van lokaal woonbeleid, zoals dat tot stand komt in het lokale democratische proces. De besluitvorming over de Tweebosbuurt vond plaats in een langdurige en intensieve aanpak, die tot doel had om te komen tot een brede lokale afweging van wat nodig was op de terreinen van school, werk en wonen om de achterstanden op Rotterdam Zuid weg te werken. Het cijfermatige beeld was één van de componenten van die brede afweging. De besluitvorming in het lokale democratische proces vond plaats op basis van het gehele samenspel aan feiten en omstandigheden en inzichten zoals die toen golden.
Ik vind het belangrijk dat gemeenten en woningcorporaties sloopplannen zorgvuldig, rechtmatig en met oog voor de bewoners uitvoeren. Wettelijke regels borgen de belangen van de bestaande bewoners. Ultiem is het aan de rechter om te beoordelen of in individuele gevallen voldoende is zorggedragen voor de belangen van de bewoners. Over de weging van de belangen van de bewoners van de Tweebosbuurt heeft het Gerechtshof te Den Haag uitspraak gedaan, in die zin dat mede gezien de aangeboden alternatieve woonruimte het belang van de bewoners mocht wijken voor het belang van de woningcorporatie bij ontruiming.

Vraag 38

Kunnen we nu concluderen dat het Rijk, dat de sloop van de Tweebosbuurt financieel ondersteund heeft, bijgedragen heeft aan het vergroten van de wooncrisis, aangezien het woonbeleid van de gemeente Rotterdam op onder andere wankele cijfers berust is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 37.

Vraag 39

Hoeveel woningen zijn er met steun van overheidsgeld in de breedste zin des woords, dus inclusief onder andere het Volkshuisvestingsfonds en de Regeling Vermindering Verhuurderheffing, gesloopt? Welk deel van deze woningen zijn er (mede als gevolg van het volkshuisvestelijk motief van de gemeente) gesloopt terwijl niet vast is komen te staan dat de gemeente zich op harde cijfers berust? Kunt u, indien mogelijk, deze cijfers per gemeente inzichtelijk maken?

In de toegekende aanvragen van het Volkshuisvestingsfonds uit 2021 zijn ongeveer 1.200 woningen opgevoerd die gesloopt worden, waarna er ongeveer 2.000 nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd. Ik heb geen reden om aan te nemen dat er bij aanvragen voor het Volkshuisvestingsfonds foutieve cijfermatige onderbouwing is gebruikt.

Vraag 40

Wat voor implicaties heeft (of kan) dit rapport van de Rotterdamse Rekenkamer voor uw landelijk beleid (hebben)?

Ik zie geen aanleiding om naar aanleiding van het genoemde rapport mijn ingezette beleid aan te passen.

Vraag 41

Op welke manieren kan de overheid (met of zonder (financiële) ondersteuning) de wooncrisis hebben vergroot als een grote gemeente zoals Rotterdam zich op wankele cijfers berust heeft?

Zie mijn antwoorden op vragen 30 en 31.

Vraag 42

Deelt u de mening dat de sloop van woningen in een straat, blok of buurt aan stringentere voorwaarden moet voldoen, nu gebleken is dat het volkshuisvestelijk motief van een gemeente op wankele cijfers kan berusten? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zoals ik in eerdere antwoorden heb gezegd, vind ik betrokkenheid van bewoners altijd belangrijk als er sprake is van ingrijpende veranderingen in hun leefomgeving.

Vraag 43

Hoeveel gemeenten hebben op dit moment plannen of voeren deze reeds uit met betrekking tot sloop van sociale huurwoningen, terwijl niet goed onderzocht is of de aanname van de gemeente inzake de cijfers van de sociale woningvoorraad klopt?

Ik heb geen aanleiding om te denken dat dit aan de hand is.

Vraag 44

Bent u bekend met het bericht «Bom onder Rotterdams woonbeleid: sloop van goedkope woningen is gebaseerd op drijfzand» in het AD d.d. 9 september jongstleden?5

Ja.

Vraag 45

Wat vindt u van dit bericht?

Zoals ik in eerdere antwoorden heb gezegd, is het aan de Rotterdamse gemeenteraad om het debat te voeren naar aanleiding van het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer en hieraan duiding te geven en conclusies te verbinden voor het gemeentelijke beleid.

Vraag 46

Wat vindt u van de uitspraak; ««Het is ook mogelijk dat er een tekort bestond en bestaat», schrijft de Rekenkamer»? Wat voor gevolgen heeft het woonbeleid van de gemeente Rotterdam voor woningzoekenden zoals dakloze mensen en kinderen die nog steeds thuis wonen terwijl er mogelijk een tekort bestaat?

Ik vind het wenselijk dat er duidelijkheid is over de omvang van de voorraad sociale huurwoningen. Daarom heb ik eerder aangekondigd dat ik kom met een wettelijke definitie van sociale huur. Dakloosheid is iets dat we zoveel mogelijk willen voorkomen; daarop is mijn beleid op dat vlak dan ook gericht. Ik vind het uiteraard te betreuren dat er mensen zijn die door het woningtekort geen woning kunnen vinden en mijn beleid is er dan ook op gericht dat aan te pakken.

Vraag 47

Wat vindt van de uitspraak: «Het blijkt lastig te zijn om in Nederland aan harde cijfers te komen over vraag en aanbod op de woningmarkt. Vooral de gegevens over de (goedkope) particuliere woningvoorraad zijn weinig betrouwbaar»? Hoe werkt dit door in uw landelijke programma’s?

Er wordt niet vermeldt wat de bron is van het aangehaalde citaat. Ik vermoed dat hiermee wordt gedoeld op de reactie van het Rotterdamse College op het Rekenkamerrapport, op bladzijde 35, onder punt 2: «Zoals u in de toelichting aangeeft is het een algemeen probleem voor gemeenten dat harde gegevens en betrouwbare metingen over de woningmarkt schaars zijn in Nederland. Op stedelijk niveau en zeker op nog lagere schaalniveaus. De afgelopen jaren is dit dilemma voor ons ook meer en meer duidelijk geworden.»
Zoals ik in antwoord op vraag 11 heb aangegeven, zorg ik voor een definitie van sociale huur, om meer duidelijkheid hierover te creëren. Verder heb ik in antwoord op vraag 21 aangegeven dat de systematiek waarmee wordt gewerkt is dat de landelijke cijfers worden doorvertaald naar de lokale situatie.

Vraag 48

Wat vindt u van de uitspraak: «Zo kijkt de gemeente naar de WOZ-waarde, maar die «loopt altijd twee jaar achter op de marktontwikkeling», aldus de Rekenkamer»? In hoeverre heeft de WOZ-waarde invloed op uw bouwplannen dan wel op het bepalen van de totale sociale woningvoorraad?

De WOZ-waarde heeft landelijk geen invloed op de bouwplannen noch op het bepalen van de totale sociale woningvoorraad.

Vraag 49

Wat vindt u van de uitspraak: «Volgens de Rekenkamer is zelfs het omgekeerde aannemelijk, namelijk dat de vraag naar betaalbare woningen groter is dan het aanbod. Een van de vele aanwijzingen hiervoor is dat de verdeling tussen, lage, middelhoge en hoge Rotterdamse huishoudensinkomens nauwelijks veranderde, terwijl het percentage goedkope woningen flink afnam.»? Kunt u hierbij aangeven welke invloed dit heeft op uw uitspraak in uw programma «een thuis voor iedereen» waarbij u het volgende aangeeft: «Gemeenten die al (ruim) boven het streven zitten, kunnen minder sociale huurwoningen bouwen. Voor het bouwen van betaalbare woningen kunnen zij zich concentreren op middeninkomens»?

Ik vind het belangrijk dat tussen gemeenten wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling in de woonvoorraad. Dat geldt zowel voor de verdeling van voldoende sociale huurwoningen alsook voor voldoende woningen voor mensen met een middeninkomen. In de woondeals worden afspraken gemaakt over de nieuwbouw, waarvan twee derde betaalbare woningen moeten zijn (sociale huurwoningen, middenhuur woningen en betaalbare koopwoningen) in de regio.

Vraag 50

Deelt u de mening dat gemeenten uw bovengenoemde uitspraak als een vrijbrief kunnen lezen om veel minder sociale nieuwbouw te plegen terwijl niet zeker is of de cijfers kloppen en tegelijkertijd onzeker is of de randgemeenten het streven van 30% sociaal wel halen, terwijl (ondertussen) gemeenten zoals Rotterdam veel minder sociaal bouwen waardoor de wachtlijsten nog verder zullen oplopen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Deze mening deel ik niet. Het doel dat ik met gemeenten en provincies heb vastgesteld is dat er 250.000 sociale huurwoningen gebouwd moeten worden tot en met 2030. Dat wordt vertaald naar de woondeals, waarbij ik er belang aan hecht dat er zowel ten aanzien van sociale huurwoningen alsook ten aanzien van woningen voor middeninkomens een evenwichtige balans tussen gemeenten is. Daar is mijn beleid op gericht.

Vraag 51

Welke consequenties hebben uw uitspraken en het feit dat gemeenten zoals Rotterdam voorsorteren op minder sociaal te hoeven bouwen voor de bouwdoelstelling van 250.000 nieuw te bouwen sociale huurwoningen tot en met 2030? Is het mogelijk dat de bouw van sociale huurwoningen nu achterblijft omdat grote gemeenten gevrijwaard zijn om minder sociaal te bouwen? Kunt u dit antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 50.

Vraag 52

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Verschillende signalen uit de Rotterdamse samenleving wezen erop dat de markt voor goedkope woningen steeds krapper werd. Die signalen leidden er niet toe dat het college de huidige woonvisie kritisch onder de loep legde en waar nodig aanpaste»? In hoeverre speelt dit op landelijk niveau?

In mijn programma’s voor de woningbouw heb ik duidelijk ingezet op de bouw van betaalbare woningen en voldoende sociale huur in de voorraad.

Vraag 53

Wat vindt u van de volgende reactie van de gemeente: «Samen met de raad gaan we werken aan nieuw woonakkoord, dat vóór volgend jaar zomer klaar moet zijn»?

Ik constateer dat de gemeente de aanbevelingen uit het rapport van de Rekenkamer voortvarend oppakt.

Vraag 54

Hoe past dit nog te sluiten nieuw woonakkoord van de gemeente Rotterdam in uw tijdsplan om het bod van de provincie Zuid-Holland nog voor het einde van dit jaar verwerkt te hebben als het onder andere gaat om het aantal nieuw te bouwen sociale huurwoningen?

Met alle regio’s in Nederland zal ik vóór 15 maart een woondeals sluiten, onder andere met de regio Rotterdam. De ambitie uit de Samenwerkingsafspraken met de provincie van 13 oktober jl. zal in deze woondeal concreet worden vastgelegd. Dat kan de gemeenten benutten voor het nieuwe Woonakkoord.

Vraag 55

Deelt u de mening dat het nieuw af te sluiten woonakkoord van de gemeente Rotterdam in de regio te laat komt gezien uw plannen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Die mening deel ik niet. Ik zie het woonakkoord dat de gemeente Rotterdam wil sluiten als een manier om de landelijke doelen die zijn gesteld door te vertalen naar de gemeente, waarbij de woondeals een belangrijk uitgangspunt kan zijn.

Vraag 56

Kunt u uitleggen hoe (kleine) randgemeenten hun streefpercentage van minimaal 30% sociaal van de totale voorraad moeten realiseren terwijl zij vaak minder ambtelijk capaciteit en grondposities hebben dan (grote) kerngemeenten. Kunt u daarbij aangeven hoe realistisch deze doelstelling is?

Ook kleinere gemeenten zijn prima in staat om woningbouwprojecten te realiseren, en ik zie geen algemene belemmeringen waardoor het voor deze gemeenten specifiek moeilijker zou zijn om een evenwichtig deel van de nieuwbouw van sociale huur te realiseren.

Vraag 57

Hoe kijkt u tegen het verminderen van de sociale woningvoorraad in zijn algemeenheid aan?

Het verminderen van de sociale woningvoorraad is in z’n algemeenheid is niet gewenst. In de Nationale Prestatieafspraken Woningcorporaties van 30 juni 2022 is afgesproken dat 250.000 nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd tot en met 2030 en dat wordt gestreefd naar een zo groot mogelijke netto groei van de sociale huurvoorraad. De mate waarin de sociale huurvoorraad zal groeien hangt af van de lokale prestatieafspraken die in iedere gemeente gemaakt worden.

Vraag 58

Hoeveel gemeenten in Nederland hebben het verminderen van de sociale woningvoorraad (in aantal of in aandeel) impliciet of expliciet als doelstelling in hun woonvisie opgenomen?

Ik heb hier geen beeld van, noch van de vraag of een dergelijke doelstelling eventueel gerechtvaardigd is.

Vraag 59

Wat vindt u van het verminderen van de sociale woningvoorraad in de gemeente Rotterdam?

Ik heb er vertrouwen in dat ook in Rotterdam de komende jaren voldoende sociale huurwoningen gebouwd zullen worden, via de aanpak zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht.

Vraag 60

Is het verminderen van de sociale woningvoorraad verenigbaar met het (internationale en grond) recht op behoorlijke huisvesting, terwijl het feit van algemene bekendheid is dat de wachtlijsten overal erg lang zijn en mensen met een lager inkomen of door andere bijzondere omstandigheden geen woning kunnen kopen en ook niet in het duurder segment kunnen huren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 57 en 58.

Vraag 61

Deelt u de mening dat er in de gemeente Rotterdam en/of in andere gemeenten per direct een moratorium moet komen op de verkoop, sloop en liberalisering van sociale huurwoningen zolang de werkelijke cijfers niet bekend zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, zie mijn antwoord op vraag 9.

Vraag 62

Deelt u de mening dat er landelijk per direct een moratorium moet komen op de verkoop, sloop en liberalisering van sociale huurwoningen zolang de werkelijke cijfers niet alleen in Rotterdam bekend zijn maar ook elders in Nederland? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, zie mijn antwoord op vraag 57.

Vraag 63

Hoeveel woningen worden (bij benadering) in de gereguleerde sector verhuurd, die eerst een aanvangshuur hadden onder de destijds geldende liberalisatiegrens, maar inmiddels als gevolg van verschillende huurverhogingen met een huur boven de liberalisatiegrens zijn gekomen?

Het aantal gereguleerde huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens fluctueert van jaar tot jaar. Dit hangt vooral samen met verschillen tussen de gemiddelde huurstijging en de stijging van de liberalisatiegrens. In 2018 toen de liberalisatiegrens bevroren was, nam het aantal aanzienlijk toe. In 2021 speelde het omgekeerde. De liberalisatiegrens steeg met iets meer dan 2%, terwijl er een huurbevriezing gold voor gereguleerde huurwoningen. Bij corporaties was in de DAEB-tak het aantal gereguleerde huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens tussen 2018–2020 redelijk stabiel gebleven op circa 50.000. Dit daalde in 2021 tot minder dan 30.000. Voor de veel kleinere niet-DAEB-tak hebben we geen exacte cijfers, maar niet is te zien dat het aantal substantieel toenam in 2018–2020 en het aantal daalde ook in 2021. Voor de commerciële huursector hebben we minder cijfers en kunnen we woningen minder goed volgen. De verschillende huurenquêtes laten zien dat tussen 1 juli 2017 en 1 juli 2022 netto ca. 40.000 woningen door de liberalisatiegrens naar boven gingen. Hoe groot het aantal in 2022 is, is hieruit niet te concluderen. Een deel van deze woningen zal immers opnieuw verhuurd zijn.

Vraag 64

Bent u bekend met de brandbrief van de Woonopstand «Nationale Prestatieafspraken corporatiesector lossen wooncrisis niet op»?6

Ja.

Vraag 65

Wat vindt u van deze brandbrief?

Ik ben trots op de Nationale Prestatieafspraken Woningcorporaties die ik op 30 juni jl. heb gesloten met Aedes, Woonbond en VNG. Anders dan in de brandbrief wordt gesteld levert deze set afspraken veel op voor de toekomst van huurders en van de volkshuisvesting, zoals verdubbeling van de bouwproductie van sociale huurwoningen, generieke huurmatiging en huurverlaging voor de laagste inkomens, vergaande verduurzaming van meer dan 675.000 woningen, uitfasering van E-, F- en G-labels in corporatiesector na 2028, en extra investeringen in het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen en andere vormen van woningverbetering.

Vraag 66

Klopt de stelling van de Woonopstand dat na het realiseren van uw plannen met betrekking tot de bouw van 250.000 sociale huurwoningen tot en met 2030 er dan net zoveel sociale huurwoningen zijn als anno nu of wellicht zelfs minder, mede als gevolg van de sloop, verkoop en liberalisatie van deze woningen wetende dat de particuliere sociale woningvoorraad ook afneemt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 57.

Vraag 67

Klopt het dat volgens het ABF-rapport van oktober 2021 tot en met 2030 verwacht wordt dat er nog 117.800 sociale huurwoningen worden gesloopt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het aantal van 117.800 te slopen woningen betreft de sloop inclusief functieverandering en samenvoeging van alle woningen in Nederland. Sociale huurwoningen zijn daar een deel van. Het aantal sociale huurwoningen dat zal worden gesloopt volgens die prognose, ligt daarom lager dan het genoemde aantal.

Vraag 68

Klopt het dat er volgens de Nationale Prestatieafspraken tot en met 2030 nog 90.000 sociale huurwoningen verkocht zullen worden? Zo ja, resulteert deze verkoop en sloop in een netto toevoeging van 42.200 sociale huurwoningen (250.000 minus 117.800 minus 90.000) waarbij er nog geen rekening is gehouden met het aantal sociale huurwoningen dat door liberalisatie aan de voorraad onttrokken wordt?

Zie mijn antwoord op vraag 57.

Vraag 69

Hoeveel sociale huurwoningen verwacht u (bij benadering) netto toe te voegen, rekening houdend met de verkoop, sloop, liberalisatie in zowel de corporatie en particuliere sector? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 57.

Vraag 70

Waar heeft u uw bouwplan van 250.000 sociale huurwoningen (cijfermatig) op gebaseerd en kunt u daarbij aangeven in hoeverre daarbij rekening is gehouden met de sloop, verkoop, liberalisatie van sociale huurwoningen en de afname van het aantal particuliere sociale huurwoningen?

De totale opgave van 250.000 nieuw te bouwen sociale huurwoningen is gebaseerd op het rapport «opgaven en middelen corporatiesector» uit 202013. Die 250.000 nieuwe sociale huurwoningen passen bij de verwachte behoefte aan sociale huurwoningen. In die opgave wordt er rekening mee gehouden dat corporaties ook woningen zullen verkopen en met sloop en vervangende nieuwbouw.

Vraag 71

Kunt u ingaan op de eisen van de verschillende woondemonstraties die in het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden, aangezien volgens de Rotterdamse Rekenkamer in Rotterdam onvoldoende is geluisterd naar signalen uit de samenleving en deze signalen niet alleen in Rotterdam te horen zijn maar ook in de rest van Nederland getuige de vele woondemonstraties?7

Ik ben bekend met alle eisen van de verschillende woondemonstraties. Uit de demonstraties spreekt dat de urgentie wordt gevoeld, en ook dat de meningen over de meest effectieve aanpak verschillen. Met de Nationale Bouw- en Woonagenda en met de verschillende Programma’s die ik heb gepresenteerd zetten we de schouders onder de problematiek. Ik ben verheugd dat het Rijk, samen met alle provincies, woondeals opstelt, waarbij de regionale behoefte bezien tegen het licht van de landelijke opgave leidend is.

Vraag 72

Hoe kijkt u in het licht van het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer nu naar de brief van de Nederlandse regering aan de Verenigde Naties d.d. 16 juni 2021 als antwoord op de communiqué van de vijf Special Rapporteurs aan de Nederlandse regering inzake het woonbeleid van de gemeente Rotterdam?

Op de aangehaalde opmerkingen van de VN-rapporteur is gereageerd in de brief van de Nederlandse regering aan de Verenigde Naties van 16 juni 2021. Ten aanzien van het woonbeleid in Rotterdam en de situatie in de Tweebosbuurt verwijs ik naar mijn antwoorden op de vragen 2, 5, 9, 37 en 38.

Vraag 73

Hoe kijkt u in het licht van het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer nu naar een van de opmerkingen van de VN-rapporteurs over het woonbeleid van de gemeente Rotterdam als de woordvoerder van de VN het volgende zegt: «Een woordvoerder van de VN zegt dat de brief vooral bedoeld is om de autoriteiten erop te wijzen dat er mogelijk rechten worden geschonden en om opheldering te krijgen over die vermoedelijke overtredingen»?8

Zie antwoord vraag 72.

Vraag 74

Hoe kijkt u in het licht van het rapport van de Rotterdamse rekenkamer nu naar de beantwoording van onze schriftelijke vragen aan uw voorganger over het woonbeleid van de gemeente Rotterdam en in het bijzonder de sloop van de Tweebosbuurt?

Zie antwoord vraag 72.

Vraag 75

Kunnen we in het licht van het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer nu constateren dat uw voorganger de signalen uit Rotterdam onvoldoende serieus genomen heeft? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, zie mijn antwoord op vraag 37 en 38.

Vraag 76

Hoe kijkt u in het licht van het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer nu naar het wetsvoorstel Voldoende betaalbare woningen? Kunt u daarbij aangeven of uw mening daarin nu veranderd is? Kunt u dit antwoord nader toelichten?

Mijn appreciatie van het initiatiefwetsvoorstel Voldoende betaalbare woningen is niet veranderd ten opzichte van de behandeling van dit voorstel in uw Kamer.

Vraag 77

Hoe kijkt u nu naar uw uitspraak tijdens de behandeling van het wetsvoorstel Voldoende betaalbare woning d.d. 7 juni 2022 waarin u het volgende zegt: «Bij een stad, nog even los van het individuele voorbeeld van Rotterdam, waarin dik 40% sociale woningbouw is en gemeenten daaromheen heel erg veel minder doen, wil je misschien ook wel een beetje herverdelen. Dan liefst wel in de goede volgorde, namelijk dat ze eerst worden bijgebouwd en daarna pas worden gesloopt»?

Ik sta nog altijd achter deze uitspraak, zie ook mijn antwoord op vraag 49 en 50.

Vraag 78

Deelt u de mening dat het wetsvoorstel Voldoende betaalbare woning ernstige situaties zoals in Rotterdam kan voorkomen, aangezien het aantal sociale huurwoningen dan niet kan dalen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee. Zoals ik ook in mijn reactie op het initiatiefwetsvoorstel heb benoemd ben ik ervan overtuigd dat met de regie die ik aan het inrichten ben, er een netto uitbreiding van de sociale huurvoorraad zal worden gerealiseerd in de komende jaren zonder de nadelen van de wettelijke eisen uit het initiatiefwetsvoorstel

Vraag 79

Bent u bekend met het bericht «Reactie op de Woonvisie-evaluatie van de Rekenkamer Rotterdam» van Recht op de stad d.d. 10 september jongstleden?9

Ja.

Vraag 80

Wat vindt u van de uitspraak: «duizenden huishoudens werden in de afgelopen jaren geconfronteerd met gedwongen verhuizing omdat het stadsbestuur van een groot deel van de betaalbare woningen af wilde»? Zijn deze huishoudens onrecht aangedaan? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om dit op landelijk niveau te voorkomen en hoe dienen deze huishoudens volgens u gecompenseerd te worden voor het leed dat velen van hen aangedaan is?

Ik begrijp dat u het bewuste citaat aanhaalt uit het in vraag 79 genoemde bericht van Recht op de stad. Echter, noch in de vraag, noch in het bericht van Recht op de stad wordt aangegeven waarop de uitspraak dat duizenden huishoudens gedwongen moesten verhuizen op is gebaseerd. Het onderzoek van de Rotterdamse Rekenkamer spreekt niet over gedwongen verhuizingen. Het is mij daarom niet mogelijk hierop te reageren.

Vraag 81

Wat vindt u van de uitspraak: «Voor bewoners vraagt meepraten een enorme inzet omdat zij dit doen naast hun dagelijkse activiteiten (werk, gezin, mantelzorg). Het ontbreekt hen vaak aan tijd en expertise om effectief te kunnen meepraten. In het enige overleg dat wel structureel is – want in het kader van de prestatieafspraken wettelijk verplicht – werden de huurdersorganisaties ondanks hun inspanningen niet of nauwelijks gehoord»?

Ook hier begrijp ik dat u het bewuste citaat aanhaalt uit het in vraag 79 genoemde bericht van Recht op de stad. Ik herken het belang van goede betrokkenheid van burgers en huurders bij ingrijpende veranderingen in hun leefomgeving. Zie voor meer toelichting mijn antwoord op vraag 6, 16 en 24.

Vraag 82

Deelt u de mening dat zeggenschap voor bewoners geen gunst is die verleend moet worden, maar onderdeel is van het recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 6, 16 en 24.

Vraag 83

Deelt u de mening dat sloop van je thuis een zeer ingrijpende maatregel in de levenssfeer van mensen is waar zeer prudent mee omgegaan dient te worden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u dan een voorstander om hierin het «slopen? nee, tenzij-principe» te hanteren in het landelijk Sociaal Statuut voor sloop gevolgd door nieuwbouw? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ja, sloop is een ingrijpende, maar soms noodzakelijke maatregel en het is belangrijk dat bewoners op een goede wijze worden inspraak hebben bij de besluitvorming hierover. Dat wil ik ook vastleggen in het Sociaal Statuut dat ik samen met Woonbond en Aedes wil opstellen op basis van de afspraak in de Nationale prestatieafspraken.

Vraag 84

Wordt het zeggenschapsproces voor bewoners en de ondersteuning van bewoners al dan niet verenigd in bewonersorganisaties in het nog af te sluiten landelijk Sociaal Statuut opgenomen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zoals in de Nationale prestatieafspraken is vastgelegd zullen randvoorwaarden en inspraak voor bewoners bij sloop en vervangende nieuwbouw worden vastgelegd in het Sociaal Statuut. Ik ben hierover verder in gesprek met Woonbond en Aedes.

Vraag 85

Hoeveel signalen hebben u bereikt dat huurdersorganisaties niet of nauwelijks gehoord worden? Ziet u hierin een taak voor de Autoriteit Woningcorporaties weggelegd? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 6. Ik zie hierbij geen taak voor de Autoriteit Woningcorporaties (Aw), dat past niet bij haar rol als toezichthouder op het stelsel. De geschilbeslechting prestatieafspraken is en blijft hiervoor het geëigende middel.

Vraag 86

Bent u met Recht op de stad, de Rotterdamse Rekenkamer en mij van mening dat huurdersorganisaties nauwelijks gehoord worden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u de positie van huurdersorganisaties verbeteren en kunt u daarbij ingaan op het instemmingsrecht bij met name sloopprojecten al dan niet gevolgd door nieuwbouw?

Zie mijn antwoord op vraag 6.

Vraag 87

Welke adviezen c.q. aanbevelingen c.q. conclusies c.q. signalen uit alle eerdergenoemde brandbrieven en het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer neemt u op landelijk niveau over bij het bepalen van het landelijk Sociaal Statuut voor sloop gevolgd door nieuwbouw?

Zie mijn antwoord op vraag 84.

Vraag 88

Deelt u de mening dat bewegingen die zich met wonen bezighouden onvoldoende serieus genomen worden dan wel onvoldoende naar geluisterd wordt, getuige bijvoorbeeld het feit dat een organisatie als Niet Te Koop in Amsterdam al zes jaar bezig is om de verkoop van sociale huurwoningen tegen te gaan? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 71.

Vraag 89

Wat leren de signalen u uit de verschillende brandbrieven, reacties van onder andere de grootste huurdersorganisaties uit Rotterdam, Recht op de stad en de Woonopstand?

Deze signalen leren mij dat de urgentie die ik voel, ook door anderen sterk wordt gevoeld.

Vraag 90

Kunt u iedere vraag afzonderlijk behandelen en gelieve niet te clusteren?

Daar waar de vragen daartoe aanleiding gaven zijn deze om redenen van doelmatigheid geclusterd beantwoord.
Ik wil daarnaast mijn verzoek aan u herhalen om het belangrijke parlementaire instrument van de schriftelijke kamervragen bewust en doelmatig in te zetten. Iedere set schriftelijke vragen van u die ik het afgelopen jaar heb mogen beantwoorden bestond uit vele tientallen vragen, waarbij deze set qua omvang aan kop gaat. Echt waar, in de beperking toont zich de meester. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2. heb aangegeven, zien veel van deze vragen bovendien op aspecten van het Rotterdamse woonbeleid, en het is niet aan mij om daarover te oordelen. Dit geeft aanleiding voor de gedachte dat de forse inzet van ambtelijke capaciteit die nodig is voor de beantwoording van zo veel vragen niet optimaal doelmatig is ingezet, omdat de beantwoording vermoedelijk niet beantwoordt aan uw informatiebehoefte.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de advertentie van Voorberg Makelaars over de Aelbrechtskade 148A in Rotterdam?1

Ja.

Vraag 2

In deze advertentie valt te lezen «Er zal een screening uitgevoerd worden, waarvan de kosten (ca. € 75 p.p.) voor de huurder zijn». Hoe verhoudt dat zich tot het verbod op het in rekening brengen van bemiddelingskosten (onder verschillende namen zoals screeningskosten) aan de huurder?2

In de situatie dat de verhuurder deze makelaar/verhuurbemiddelaar heeft ingeschakeld om een geschikte huurder te vinden en de verhuurder hiervoor dus ook dient te betalen, mogen in dat geval geen bemiddelingskosten in rekening worden gebracht bij de huurder. Dit geldt ook als de verhuurder verzuimt om de makelaar/verhuurbemiddelaar te betalen voor zijn diensten. Dit verbod op het rekenen van dubbele bemiddelingskosten is geregeld in artikel 417, vierde lid van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Het screenen van een huurder is een handeling die de makelaar/verhuurbemiddelaar uitvoert om een geschikte huurder te vinden voor de verhuurder en de kosten die hiermee gemoeid zijn, worden aangemerkt als bemiddelingskosten.

Vraag 3

Welke mogelijkheden hebben potentiële huurders om dergelijke kosten te vermijden, zonder risico te lopen om de woning niet toebedeeld te krijgen, omdat er andere potentiële huurders zijn die de bemiddelingskosten wel willen betalen?

De huurder hoeft deze kosten niet te betalen, maar ik begrijp dat zij dit doen om te voorkomen dat zij de woning niet toegewezen krijgen. Huurders hebben vervolgens vijf jaar de tijd om de bemiddelingskosten terug te vragen. Dit doen zij allereerst via een aangetekende brief. Op internet zijn verschillende modelbrieven te vinden. Indien de makelaar/verhuurbemiddelaar deze kosten niet terugbetaalt aan de huurder kan de huurder een klacht indienen bij de geschillencommissie, indien de makelaar/verhuurbemiddelaar hierbij is aangesloten. Als de makelaar/verhuurbemiddelaar geen lid is van de geschillencommissie dan kan de huurder naar de kantonrechter stappen. Een huurder kan o.a. bij het juridisch loket aankloppen voor advies omtrent dit proces om deze kosten terug te krijgen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat in tijden van woningnood woningzoekenden geld uit de zak kloppen niet moet mogen?

Ik ben het met u eens dat makelaars geen dubbele bemiddelingskosten bij huurders in rekening mogen brengen en keur dit gedrag dan ook af.

Vraag 5

Bent u bereid actie te ondernemen om deze praktijken te voorkomen?

De stappen die huurders moeten ondernemen zijn tijdrovend en vragen veel doenvermogen van huurders. Ook kan een stap naar de kantonrechter om gelijk te halen, niet lonend zijn. Daarom is het verbod op dubbele bemiddelingskosten onderdeel van de algemene regels van het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Hierdoor kunnen gemeenten hierop bestuursrechtelijk handhaven. Ook moeten gemeenten een meldpunt instellen waar huurders en andere belanghebbenden, terecht kunnen. Bij dit meldpunt kunnen huurders dus ook terecht wanneer zij dubbele bemiddelingskosten hebben betaald. De andere wegen die ik in mijn antwoord bij vraag 3 heb beschreven blijven natuurlijk ook bestaan. Mijn streven is dat het wetsvoorstel zo spoedig mogelijk in werking treedt. Hiermee wordt de positie van huurders en woningzoekenden versterkt.

Vraag 6

Bent u bereid actie te ondernemen om woningzoekers beter te beschermen? Wat kunt u doen om de positie van woningzoekers tegenover verhuurdermakelaars te versterken?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 1

Klopt het dat bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) een meldcode is aangevraagd voor Chinees riet, waardoor huishoudens nu subsidie via de ISDE-regeling kunnen krijgen wanneer zij Chinees riet gebruiken als dakbedekking, maar geen subsidie kunnen krijgen wanneer zij Nederlands riet gebruiken?

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat riet een goed materiaal is om (relatief) goedkoop en biobased daken te dekken en zo woningen te isoleren?

Vraag 3

Wat is de reden dat onderscheid wordt gemaakt tussen Chinees geteeld riet en riet uit andere delen van de wereld? Heeft dit te maken met de isolatiewaarde van het riet?

Vraag 4

Kunt u met wetenschappelijk onderzoek aantonen dat de isolatiewaarde van Chinees riet zodanig veel hoger ligt dat dit de voorkeur krijgt boven lokaal geproduceerd riet? Hoe wordt hierin meegewogen dat Chinees riet een afstand moet afleggen van zo’n 8.000 kilometer?

Vraag 5

Is er (toe)zicht op de duurzaamheid van Chinees riet?

Vraag 6

Deelt u de mening dat de productie van Nederlands riet een belangrijk alternatief verdienmodel kan zijn voor boeren in veenweidegebieden die willen overschakelen op duurzame natte teelten?

Vraag 7

Bent u het eens dat het toepassen van de subsidieregeling op alleen Chinees geproduceerd riet een ongelijk speelveld creëert binnen de sector? Kunt u een inschatting maken van de omvang van het concurrentienadeel voor Nederlandse riettelers?

Vraag 8

Kunt u toelichten in hoeverre dit onderscheid in de subsidieregeling conform de Europese staatssteunregels is?

Vraag 9

Verlenen andere EU-lidstaten ook subsidie aan de import van Chinees riet?

Vraag 10

Kunt u uitleggen hoe deze subsidieregeling tot stand is gekomen, wie de aanvragers waren, welke stakeholders zijn geraadpleegd en welke onderzoeken hieraan ten grondslag lagen?

Vraag 11

Zijn er meer voorbeelden van (vrijwel) identieke producten waarbij de een wel en de ander geen subsidie krijgt?

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huizen volgend jaar duurder door privatisering bouwtoezicht»?1

Vraag 2

Herkent u de twijfels en zorgen bij bouwers, toezichthouders en gemeenten over de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen per 1 januari 2024? Wat is uw reactie op deze twijfels en zorgen?

Vraag 3

Klopt het dat er per 1 januari 2024 waarschijnlijk maar 200 toezichthouders zullen zijn? Acht u dit aantal voldoende om de toezichthoudende werkzaamheden naar behoren uit te voeren?

Vraag 4

Hoe voorkomt u dat bouwprojecten stil komen te liggen door een tekort aan toezichthouders?

Vraag 5

Herkent u de zorgen over de hoge kosten die toezichthouders in rekening brengen voor hun werkzaamheden? Deelt u de zorgen over een prijsopdrijvend effect op de bouwprijzen als gevolg hiervan? Hoe gaat u voorkomen dat dit een nieuwe hobbel wordt op weg naar betaalbare volkshuisvesting?

Vraag 6

Kunt u toelichten hoe de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, die onder voorgaande Ministers is ingediend en verdedigd, past bij de wens om meer regie uit te voeren op de volkshuisvesting, zoals ook voortvloeit uit het coalitieakkoord? Hoe past de privatisering van het bouwtoezicht, waardoor gemeenten taken uit handen geven, bij deze wens om meer regie?

Vraag 7

Klopt het dat onder andere omgevingsdiensten voordelen zien in een gefaseerde inwerkingtreding van onderdelen van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen? Welke mogelijkheden ziet u om aan deze wensen tegemoet te komen?

Vraag 8

Wilt u in lijn met de motie Geurts c.s. (Kamerstuk 33 118, nr. 248) uiterlijk 1 juli 2023 duidelijk maken of de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen ingaat per 1 januari 2024? Kunt u toezeggen dat indien op dat moment nog onduidelijkheden bestaan over de effecten van deze wet, bijvoorbeeld ten aanzien van de vertraging van bouwprojecten of de betaalbaarheid van woningen, de wet aangehouden zal worden?

Vraag 9

Kunt u deze vragen beantwoorden voorafgaand aan het commissiedebat over de bouwregelgeving?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat de renovatie van het Binnenhof fors duurder wordt en langer gaat duren?1

Vraag 2

Heeft u de bereidheid om orde op zaken te stellen bij het Rijksvastgoedbedrijf, dat de verbouwing in goede banen moet leiden, helemaal als bronnen tegen De Telegraaf spreken van een «zooitje» aldaar? Graag een gedetailleerd antwoord.

Vraag 3

Wie is er verantwoordelijk voor het feit dat het hele project nu al ruim 50 procent duurder is dan in 2015 werd begroot? Graag een gedetailleerd antwoord met daarbij hoe verantwoordelijken hiervoor worden of al zijn aangepakt.

Vraag 4

Wilt u de regie in handen nemen en komen met een duidelijk plan van aanpak inclusief tijdspad? Graag een gedetailleerd antwoord.

Vraag 5

Bent u bekend met het feit dat de economische impact van de sluiting van het Binnenhof voor de stad Den Haag gigantisch is?2 Zo ja, hoe gaat u de stad Den Haag compenseren? Graag een gedetailleerd antwoord.

Vraag 6

Wat komt er terecht van de belofte om de historische Hofgracht gedeeltelijk te laten terugkeren?3 Graag een gedetailleerd antwoord.

Vraag 7

Zou u volgaarne de bereidheid willen hebben om het stadsbelang voor stikstofdwang te stellen door ervoor te zorgen dat stikstoffabels de binnenstad niet voor lange tijd op slot zullen zetten? Graag een gedetailleerd antwoord.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het position paper Omgevingswet-DSO van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 24 februari 2023 dat aan de Eerste Kamer is gezonden?1

Vraag 2

Deelt u de mening dat het van het grootste belang is om de zorgelijke signalen van de hoogste bestuursrechters van ons land uitermate serieus te nemen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Wat is uw reactie op de zorg van de Afdeling bestuursrechtspraak dat het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) onvoldoende in staat is om alle onderdelen binnen een omgevingsplan op een inzichtelijke wijze en in onderlinge samenhang – met inbegrip van wijzigingsbesluiten en daarbij behorende achtergrondstukken – raadpleegbaar te laten zijn, ook wanneer de brondocumentatie verschilt? Kunt u, wanneer u deze zorgen niet deelt, nauwkeurig aangeven waarom u deze zorgen niet deelt?

Vraag 4

Wat is uw reactie op de zorg van de Afdeling bestuursrechtspraak dat het DSO nog geen oplossing biedt voor het feit dat wijzigingen in een omgevingsplan die het gevolg zijn van een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak voor een ieder kenbaar moeten zijn (snel en op een traceerbare en goed raadpleegbare wijze verwerkt in het DSO)? Kunt u, wanneer u deze zorg niet deelt, nauwkeurig aangeven waarom u deze zorg niet deelt?

Vraag 5

Deelt u de mening van de Afdeling bestuursrechtspraak dat partijen die tegen besluitvorming wensen op te komen op een laagdrempelige en gebruiksvriendelijke wijze hun rechten moeten kunnen afleiden uit het DSO? Zo ja, deelt u de zorg van de Afdeling bestuursrechtspraak dat het nog allerminst duidelijk is of dit met het DSO mogelijk is? Kunt u, wanneer u deze zorg niet deelt, nauwkeurig aangeven waaruit blijkt dat het DSO wel geschikt is om adequate rechtsbescherming mogelijk te maken voor partijen die niet thuis zijn in het (omgevings)recht?

Vraag 6

Deelt u de mening dat het voor een goed functionerende rechtspraak van groot belang is dat de rechtspraak, voordat de Omgevingswet inwerking zal treden, uitvoerig met het DSO kan testen? Kunnen rechtbanken en de Afdeling bestuursrechtspraak zelf inmiddels adequaat testen en vaardigheden op bouwen met het DSO? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom gebeurt dit nog niet voldoende?

Vraag 7

Deelt u de mening dat het onverantwoord is om een besluit over de inwerkingtreding van de Omgevingswet en het bijbehorende DSO te nemen als de rechtspraak nog niet heeft kunnen beoordelen of zij adequate rechtsbescherming kunnen waarborgen vanaf het moment van inwerkingtreding? Zo nee, waarom deelt u deze mening niet?

Vraag 8

Kunt u bovenstaande vragen afzonderlijk van elkaar en zo spoedig als mogelijk beantwoorden?

Vraag 1

Heeft u na uw Kamerbrief vorig jaar nog acties ondernomen om te achterhalen of de woonomstandigheden van de huurders van Woonbron aan Oostblok zijn verbeterd?1

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat de problemen met betrekking tot de blokverwarming en schimmel in deze appartementen nog steeds niet zijn opgelost?

Vraag 3

Weet u dat er ook kinderen worden geboren die in een ijskoud huis opgroeien, is dat niet gevaarlijk? Beseft u dat ouderen veel minder durven douchen vanwege enorme plakkaten schimmel?

Vraag 4

Bent u het eens met de stelling dat het geven van een huurkorting, bewoners geven aan dat Woonbron een beperkte huurverlaging heeft toegepast nadat ze hebben gedreigd om naar de huurcommissie (zoals u ook in uw brief suggereert) te stappen, een stok achter de deur is om zo spoedig mogelijk problemen op te lossen?

Vraag 5

Deelt u de indruk dat huurders worden afgescheept met een korting van 10 tot 48 euro zonder dat er enig perspectief is op een oplossing? Bent u van mening dat een huurkorting moet dienen als stok achter de deur en niet als goedkope afkoopsom?

Vraag 6

Deelt u de mening dat het nergens op lijkt dat een verhuurder zo omgaat met haar huurders? Deze situatie past toch niet in een welvarend land?

Vraag 7

Bent u bereid persoonlijk te gaan kijken naar de situatie en de betrokken woningcorporatie en gemeente aan te spreken?

Vraag 8

Welke mogelijkheden ziet u verder om Woonbron aan te sporen tot het definitief oplossen van deze problemen?

Vraag 9

Bent u het eens met de stelling dat de bewoners voor de volgende winter recht hebben om weer een fatsoenlijk werkende verwarming te hebben?

Vraag 10

Wat gaat u doen om huurders die met vergelijkbare problemen te maken hebben te helpen?

Vraag 1

Kent u het bericht «Microsoft bouwt al een jaar aan een datacentrum zonder bouw- en stikstofvergunning»?1

Vraag 2

Deelt u de mening dat het niet de bedoeling is dat een bedrijf zonder de benodigde vergunningen een datacentrum en een hoogspanningsstation aan het bouwen is? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe het kan dat er, ondanks dat de benodigde vergunningen ontbreken, toch verder wordt gegaan met de bouw? Kunt u hierbij ook ingaan op de vraag waarom de bouw – sinds de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in november 2022 – niet door het bevoegde gezag stilgelegd is, zolang de benodigde vergunningen niet verstrekt zijn?

Vraag 4

Welke natuurgebieden in de omgeving van het datacentrum en het hoogspanningsstation in aanbouw lijden onder een stikstofoverschot?

Vraag 5

Heeft het Rijk, in het geval dat het decentrale bevoegde gezag de voortgang van de bouw zonder benodigde vergunningen gedoogt, in het uiterste geval de mogelijkheid om de bouw stil te leggen zolang de benodigde vergunningen niet zijn verstrekt? Kunt u dit antwoord toelichten met verwijzing naar de relevante juridische bronnen?

Vraag 6

Deelt u de mening dat het niet goed uit te leggen is dat bijvoorbeeld de bouw van woningen vertraging oploopt vanwege de stikstofcrisis, maar dat een groot bedrijf kennelijk gewoon door kan gaan met de bouw van een datacentrum en een hoogspanningsstation, terwijl ook dat bedrijf de stikstof uitstoot onvoldoende heeft weten terug te dringen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 7

Hoe is de verwarring tussen de gemeente Hollands Kroon en de provincie (omgevingsdienst) ontstaan over de vergunningverlening? Kunt u het juridisch kader schetsen van de betreffende vergunningverlening? Is deze verwarring inmiddels geheel opgelost?

Vraag 8

Klopt het dat doordat Microsoft zelf een tussenstation bouwt andere bedrijven minder snel toegang krijgen tot het stroomnet? Zo ja, wat zijn de praktische gevolgen hiervan?

Vraag 9

Kunt u voorgaande vragen afzonderlijk van elkaar beantwoorden?

Vraag 1

Is de Minister bekend met het bericht «Microsoft bouwt al een jaar aan een datacentrum zonder bouw- en stikstofvergunningen»?1

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat het bedrijf Microsoft kan doorbouwen zonder bouw- en stikstofvergunningen, terwijl de bouw van 100.000 woningen vertraagd wordt door het wegvallen van de bouwvrijstelling?2

Vraag 3

Wat zijn de gevolgen van de stikstofuitstoot van het bouwproject op de nabijgelegen natuur?

Vraag 4

Heeft Microsoft een uitzonderingspositie voor wat betreft bouw- en stikstofvergunningen?

Vraag 5

Kan de Minister uiteenzetten wat de rol van het Rijk, de provincie Noord-Holland en de gemeente Hollands Kroon is bij het vergunnen en het toezicht houden op de bouw- en stikstofvergunningen met betrekking tot het datacentrum van Microsoft?

Vraag 6

Zijn er redenen om aan te nemen dat Microsoft de bouw- dan wel stikstofvergunningen niet rond krijgt? Mocht Microsoft de vergunningen niet krijgen, wat gebeurt er dan met het bouwproject?

Vraag 7

Heeft de niet-vergunde stikstofuitstoot bij het bouwproject van Microsoft effecten op de vergunningverlening van woningbouw in de omgeving? Of op de vergunningverlening van andere bouw?

Vraag 8

Zijn er meer (grote) bouwprojecten die niet voldoen aan de bouw- dan wel stikstofvergunningen? Zo ja, wat gaat u hier aan doen? Zo nee, zou u hier een onderzoek naar willen instellen?

Vraag 1

Bent u bekend met de situatie in de Lutkemeerpolder?1

Vraag 2

Deelt u de observatie dat er bij de ontwikkeling van de polder gekozen wordt voor vooral heel veel distributiedozen (of soortgelijke industrie) en een heel klein beetje (stads)landbouw?

Vraag 3

Is het bij u bekend dat de bodem van zeeklei in de Lutkemeerpolder uiterst vruchtbaar is?

Vraag 4

Bent u op de hoogte van het rapport van de Wageningen University & Research waarin de waarde van de Lutkemeer wordt beschreven, met naar schatting een waarde tussen 1,5 en 8,6 miljoen euro per jaar van de ecosysteemdiensten in de Lutkemeerpolder?2

Vraag 5

Deelt u de mening dat – als bodem sturend is – het verstandig zou zijn de grond in zijn geheel te behouden als, of om te vormen tot, (biologische) landbouwgrond? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Is u bekend dat de bodem van de Lutkemeerpolder grofweg 4,80 m onder NAP ligt?

Vraag 7

Deelt u de mening dat – als water sturend is – bouwen in zo’n diepe polder onverstandig is? Zo nee, waarom niet?

Vraag 8

Kent u de oproep van het College voor Rijksadviseurs om een rem te plaatsen op de snelle groei van het aantal distributiecentra?3

Vraag 9

Hoe is omgegaan met de aangenomen motie Van Esch c.s. [Kamerstuk 35 925-VII nr. 133] die de regering verzocht «meer landelijke regie uit te voeren om verdozing tegen te gaan»?

Vraag 10

Hoe is omgegaan met de aangenomen motie Bontenbal c.s. [Kamerstuk 29 383 nr. 377] die de regering verzocht provincies en gemeenten «op te roepen restrictief om te gaan met verzoeken tot de bouw van nieuwe distributiecentra op ongewenste plekken»? Is er contact geweest met het stadsbestuur van Amsterdam over de situatie op de Lutkemeerpolder? Zo ja, wat is hier uit gekomen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 11

Deelt u de mening dat – uitgaande van water en bodem sturend – de Lutkemeerpolder een onverstandige plek is om distributiedozen (of soortgelijke industrie) te ontwikkelen?

Vraag 12

Deelt u de mening dat – uitgaande van water en bodem sturend – de Lutkemeerpolder een prachtige plek is om kleinschalige biologische (stads)landbouw te ontwikkelen en behouden?

Vraag 13

Bent u – indachtig de aangenomen moties van Van Esch en Bontenbal – bereid om samen met de gemeente Amsterdam en de lokale initiatieven (die oog hebben voor biodiversiteit, (natuur)educatie, participatie en voedselproductie) te werken aan de ontwikkeling van Voedselpark Amsterdam? Zo ja, op welke termijn en wijze? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Per wanneer is de tijdelijke verrekenfactor voor nieuwbouw vanwege de hoger uitgevallen milieubelasting van warmtepompen van kracht?1

Vraag 2

Wanneer bent u geïnformeerd over de hogere milieubelasting en de noodzaak van een tijdelijke verrekenfactor?

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe deze tijdelijke verrekenfactor tot stand is gekomen? Met wie overleg geweest?

Vraag 4

Welk juridisch advies heeft u ingewonnen over de tijdelijke verrekenfactor? Kunt u die per direct naar de Kamer sturen?

Vraag 5

Waarom heeft u de Kamer niet geïnformeerd over de tijdelijke verrekenfactor?

Vraag 6

Wat is het gevolg van de hogere milieubelasting voor de klimaatopgave, inclusief de gebouwde omgeving?

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat eigenaren van huizen in de gemeente Haarlem een peperdure administratieve handeling van 600 euro moeten verrichten om eigen kinderen in de eigen woning te laten wonen?1

Ja.

Vraag 2

Zijn er elders in het land gelijksoortige gemeentelijke vergunningen? Graag een overzicht.

De opkoopbescherming is inmiddels door ruim 20 gemeenten ingevoerd. Het instrument is in ieder geval ingevoerd door de volgende gemeenten: Alblasserdam, Almere, Amersfoort, Amstelveen, Amsterdam, Arnhem, Breda, Bunnik, Den Bosch, Den Haag, Den Helder, Diemen, Dordrecht, Eindhoven, Gouda, Groningen, Haarlem, Maastricht, Nijmegen, Rotterdam, Tilburg, Utrecht, Wageningen, Zeist en Zwijndrecht. Ook zijn er nog verschillende gemeenten die overwegen het instrument in te voeren.
De opkoopbescherming is een verbod op het verhuren van een aangekochte koopwoning in een gebied dat is aangewezen door de gemeente. De opkoopbescherming kan alleen worden ingevoerd voor goedkope en middeldure koopwoningen en wanneer de gemeente dat noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan deze koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving.
Er zijn drie uitzonderingen op de opkoopbescherming. In die gevallen moet de gemeente een vergunning verlenen als een eigenaar de woning toch wil verhuren. Het gaat dan om:
Voor de tijdelijke verhuur geldt de voorwaarde dat de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond. Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingsgevallen vaststellen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt. Alle gemeenten die een opkoopbescherming in hebben gevoerd, werken met vergunningen voor de bovengenoemde uitzonderingen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het van de zotte is dat huiseigenaren moeten betalen om eigen kinderen in eigen huizen te laten wonen? Zo ja, wat gaat u doen om deze vorm van pure diefstal te schrappen? Graag een gedetailleerd antwoord.

De opkoopbescherming betekent in principe een verbod op verhuur van een nieuw aangekochte koopwoning, tenzij de eigenaar in aanmerking komt voor een vergunning. De verantwoordelijkheid voor het aanvragen van een vergunning ligt bij de eigenaar. Het aanvragen van een vergunning kost een gemeente tijd en capaciteit. Het is bij de aanvraag van vergunningen gebruikelijk dat de kosten die een gemeente maakt worden doorbelast naar de aanvrager. Het verbod om zonder vergunning een woning te verhuren is een vergunningsstelsel als bedoeld in de Dienstenrichtlijn.2 Uit artikel 13, lid, 2 van de Dienstenrichtlijn volgt dat eventuele kosten voor de aanvragers in verband met hun aanvraag redelijk en evenredig moeten zijn met de kosten van de vergunningsprocedures in kwestie en dat deze de kosten van de procedures niet mogen overschrijden. Kortgezegd betekent dit dat de leges voor het in behandeling nemen van vergunningaanvragen die onder de Dienstenrichtlijn vallen niet hoger dan kostendekkend mogen zijn.
Onderstaand een overzicht van de leges voor het aanvragen van een vergunning onder de opkoopbescherming in enkele gemeenten.
Alblasserdam
476 euro
Amsterdam
279,15 euro
Bunnik
586,70 euro
Den Haag
300 euro
Dordrecht
476 euro
Haarlem
626 euro
Rotterdam
304 euro
Utrecht
376,45 euro
Wageningen
500 euro
Zwijndrecht
476,50 euro
Dit zijn de tarieven die de betreffende gemeenten op hun websites hebben staan.
Het is op basis van enkel een tarief lastig om te bepalen of deze hoger dan kostendekkend is. De kosten die een gemeente maakt voor de aanvraag verschilt per gemeente. Wel heb ik de gemeente Haarlem geïnformeerd over het feit dat de leges niet hoger dan kostendekkend mogen zijn. Zij moeten zelf beoordelen of dit het geval is. De gemeente Haarlem is zich hiervan bewust. De leges die zij vragen zijn voor 63% kostendekkend. Dat wil zeggen dat de kosten die worden gemaakt voor het behandelen van dit type vergunningaanvragen voor 63% worden gedekt uit de leges.

Vraag 1

Bent u bekend met dit bericht en wat vindt u van dit bericht?1

Vraag 2

Hoe hoog staat bij u de cultuurhistorische waarde van woningen op de agenda?

Vraag 3

Maakt u zich ook zorgen over het verdwijnen van woningen met cultuurhistorische waarde, aangezien naar het nu blijkt gemeenten weinig tot geen respect voor deze cultuurhistorische waarde tonen, zoals ook de gemeente Rotterdam met de sloop van duizenden historische panden? Zo ja, hoe gaat u deze bijzondere panden beter beschermen? Zo nee, waarom niet?2

Vraag 4

Deelt u de mening dat bij de afweging van de sloop van panden met cultuurhistorische waarde deze waarde als indicator in de afweging meegenomen dient te worden?

Vraag 5

Bent u voornemens om de sloop van (cultuurhistorische) woningen bij het Wetsvoorstel versterken regie volkshuisvesting te betrekken, aangezien de sloop van je (t)huis levensgrote impact kan hebben? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 6

Kunnen deze woningen zonder de komst van dit museum blijven staan?

Vraag 7

Vindt u de komst van een museum belangrijker dan het recht op behoorlijke huisvesting van deze bewoners?

Vraag 8

Wat vindt u ervan dat de wethouder Van der Geld toegeeft dat dit beter met de bewoners gecommuniceerd had moeten worden?

Vraag 9

Deelt u de mening dat het niet alleen een kwestie is van goed communiceren, maar het ontbreken van echte zeggenschap van bewoners die hun (t)huis verliezen, zoals we dat veel vaker zien in bijvoorbeeld de Tweebosbuurt, de Peperstraat in Zaandam, de wijk Jericho in Amersfoort etc.?

Vraag 10

Deelt u de mening dat deze verhuurder geen gebruik zou mogen maken van dringend eigen gebruik om deze bewoners te dwingen om te verhuizen, zodat zij plaatsmaken voor een museum, aangezien het dringend eigen gebruik daar niet voor bedoeld is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, komt u dan met aanscherping van wet- regelgeving rondom het dringend eigen gebruik? Kunt u dit antwoord nader toelichten?

Vraag 11

Deelt u de mening dat de bouw van een nieuw museum ten koste gaat van een gemeenschap die al tientallen jaren in goede harmonie samenleeft? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 12

Deelt u de mening dat het verhuizen van het museum nog geen tien jaar later kapitaalvernietiging is?

Vraag 13

Deelt u de mening dat de sloop van deze sociale huurwoningen zonder inspraak van bewoners indruist tegen het recht op behoorlijke huisvesting die de Staat via verschillende verdragen geratificeerd heeft? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 14

Deelt u de mening dat de Wet overleg huurders verhuurder (Overlegwet) bij de sloop van woningen tekortschiet aangezien het adviesrecht, dat een verhuurder makkelijk gemotiveerd naast zich neer kan leggen, geen echte inspraakinstrument is dat in verhouding staat tot het belangrijke verlies van iemands (t)huis?

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de advertentie van Voorberg Makelaars over de Aelbrechtskade 148A in Rotterdam?1

Ja.

Vraag 2

In deze advertentie valt te lezen «Er zal een screening uitgevoerd worden, waarvan de kosten (ca. € 75 p.p.) voor de huurder zijn». Hoe verhoudt dat zich tot het verbod op het in rekening brengen van bemiddelingskosten (onder verschillende namen zoals screeningskosten) aan de huurder?2

In de situatie dat de verhuurder deze makelaar/verhuurbemiddelaar heeft ingeschakeld om een geschikte huurder te vinden en de verhuurder hiervoor dus ook dient te betalen, mogen in dat geval geen bemiddelingskosten in rekening worden gebracht bij de huurder. Dit geldt ook als de verhuurder verzuimt om de makelaar/verhuurbemiddelaar te betalen voor zijn diensten. Dit verbod op het rekenen van dubbele bemiddelingskosten is geregeld in artikel 417, vierde lid van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Het screenen van een huurder is een handeling die de makelaar/verhuurbemiddelaar uitvoert om een geschikte huurder te vinden voor de verhuurder en de kosten die hiermee gemoeid zijn, worden aangemerkt als bemiddelingskosten.

Vraag 3

Welke mogelijkheden hebben potentiële huurders om dergelijke kosten te vermijden, zonder risico te lopen om de woning niet toebedeeld te krijgen, omdat er andere potentiële huurders zijn die de bemiddelingskosten wel willen betalen?

De huurder hoeft deze kosten niet te betalen, maar ik begrijp dat zij dit doen om te voorkomen dat zij de woning niet toegewezen krijgen. Huurders hebben vervolgens vijf jaar de tijd om de bemiddelingskosten terug te vragen. Dit doen zij allereerst via een aangetekende brief. Op internet zijn verschillende modelbrieven te vinden. Indien de makelaar/verhuurbemiddelaar deze kosten niet terugbetaalt aan de huurder kan de huurder een klacht indienen bij de geschillencommissie, indien de makelaar/verhuurbemiddelaar hierbij is aangesloten. Als de makelaar/verhuurbemiddelaar geen lid is van de geschillencommissie dan kan de huurder naar de kantonrechter stappen. Een huurder kan o.a. bij het juridisch loket aankloppen voor advies omtrent dit proces om deze kosten terug te krijgen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat in tijden van woningnood woningzoekenden geld uit de zak kloppen niet moet mogen?

Ik ben het met u eens dat makelaars geen dubbele bemiddelingskosten bij huurders in rekening mogen brengen en keur dit gedrag dan ook af.

Vraag 5

Bent u bereid actie te ondernemen om deze praktijken te voorkomen?

De stappen die huurders moeten ondernemen zijn tijdrovend en vragen veel doenvermogen van huurders. Ook kan een stap naar de kantonrechter om gelijk te halen, niet lonend zijn. Daarom is het verbod op dubbele bemiddelingskosten onderdeel van de algemene regels van het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Hierdoor kunnen gemeenten hierop bestuursrechtelijk handhaven. Ook moeten gemeenten een meldpunt instellen waar huurders en andere belanghebbenden, terecht kunnen. Bij dit meldpunt kunnen huurders dus ook terecht wanneer zij dubbele bemiddelingskosten hebben betaald. De andere wegen die ik in mijn antwoord bij vraag 3 heb beschreven blijven natuurlijk ook bestaan. Mijn streven is dat het wetsvoorstel zo spoedig mogelijk in werking treedt. Hiermee wordt de positie van huurders en woningzoekenden versterkt.

Vraag 6

Bent u bereid actie te ondernemen om woningzoekers beter te beschermen? Wat kunt u doen om de positie van woningzoekers tegenover verhuurdermakelaars te versterken?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 1

Wat is uw standpunt ten aanzien van de herziening van de CRR, die van banken verlangt reserveringen aan te houden voor (potentiële) probleemleningen, ook indien er een sluitende overheidsgarantie aanwezig is, met name omdat deze verplichting daarmee ook geldt voor de Nederlandse Waterschapsbank en de Bank Nederlandse Gemeenten, ondanks de aanwezigheid van een sluitende garantie van het waarborgfonds voor sociale woningbouw?

Vraag 2

Kunt u duiden wat de omvang van eventueel aan te houden reserves is? Kunt u de gevolgen van de CRR voor de beschikbaarheid van financiering voor de corporatiesector schetsen?

Vraag 3

Kunt u de gevolgen van de CRR voor de uitvoering van de Nationale Prestatieafspraken woningcorporaties schetsen? Hoe schat u het risico in dat de uitvoering van de Nationale Prestatieafspraken woningcorporaties in het geding komt?

Vraag 4

Waarom is tijdens de onderhandelingen over de Algemene Oriëntatie door de lidstaten niet ingezet op een uitzondering voor situaties waarbij een sluitende overheidsgarantie aanwezig is? Is het mogelijk om een dergelijke uitzondering alsnog toe te voegen?

Vraag 5

Kunt u ingaan op de mogelijkheden om tijdens de triloogonderhandelingen een uitzondering voor situaties waarbij een sluitende overheidsgarantie aanwezig is te realiseren? Bent u daartoe bereid? Wat kunt u doen om de slagingskansen te verhogen?

Vraag 6

Kunt u deze vragen voorafgaand aan het commissiedebat Staat van de volkshuisvesting beantwoorden?

Vraag 1

Herinnert u zich het verzoek bij de regeling van werkzaamheden op 17 november 2022 om een overzicht te geven van welke stikstofrechten zijn opgekocht door overheden en daaraan gelijk gestelde organisaties?

Ja.

Vraag 2

Kunt u een lijst aan de Kamer doen toekomen van alle ministeries, provincies, gemeentes, staatsbedrijven (bedrijven waarin overheden gezamenlijk een meerderheidsaandeel hebben, zoals Schiphol), agentschappen en andere overheidsorganisaties die vanaf het vervallen van het Programma Aanpak Stikstof (PAS), op 29 mei 2019, bedrijven hebben opgekocht met als doel het verkrijgen van stikstofruimte? Kunt u ook de datum van aankoop aangeven en de omvang van de aankoop?

Op dit moment is de evaluatie van het instrument extern salderen in voorbereiding. Onderdeel daarvan is het verkrijgen van een kwantitatief beeld van natuurvergunningen die zijn verleend op basis van extern salderen sinds het vervallen van het PAS. Daarbij kunnen de data en omvang van de transacties worden uitgevraagd. Ik verwacht de resultaten van de evaluatie medio 2023 met de Kamer te kunnen delen.

Vraag 3

Is er op enig moment contact en/of coördinatie geweest tussen de bij vraag 1 en 2 genoemde actoren met betrekking tot het opkopen van bedrijven met als doel het verkrijgen van stikstofruimte? Zo ja, kunt u deze communicatie aan de Kamer doen toekomen (inclusief data)?

Zoals gezegd is op dit moment de evaluatie van het instrument extern salderen in voorbereiding. Onderdeel daarvan is het verkrijgen van een kwalitatief beeld van natuurvergunningen die zijn verleend op basis van extern salderen sinds het vervallen van het PAS. Daarbij kan de informatie-uitwisseling tussen bevoegde gezagen worden uitgevraagd. Ik verwacht de resultaten van de evaluatie medio 2023 met de Kamer te kunnen delen.

Vraag 4

Bent u van mening dat het op zijn minst gezegd vreemd is dat door het opkopen van latente stikstofruimte de stikstofemissie op papier daalt, maar in werkelijkheid juist kan stijgen gezien het feit dat de totale latente stikstofruimte in de Wet natuurbescherming (Wnb)-vergunningen wordt geschat tussen de 21 procent en 40 procent (sector landbouw)?1

Rijk en provincies hebben voorwaarden aan extern salderen gesteld en deze vastgelegd in beleidsregels, juist om feitelijke depositiestijging te beperken. Hierin is bepaald dat alleen extern gesaldeerd mag worden met feitelijk gerealiseerde capaciteit. Daarvan wordt 30% afgeroomd. Het bedrijf van de saldogever moet bovendien in gebruik zijn of zonder nieuwe vergunning in gebruik genomen kunnen worden. Het bevoegd gezag controleert of aan deze voorwaarden is voldaan.
Zoals aangekondigd in de Kamerbrief van 25 november 2022 maakt het kabinet interbestuurlijke afspraken met provincies om de beleidsregels voor extern salderen zo snel mogelijk verder aan te scherpen, o.a. om salderen met zogenaamde slapende vergunningen te voorkomen. Het kabinet vindt dat het niet mogelijk mag zijn om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken op basis van activiteiten die al geruime tijd zijn gestopt. Ook zet het kabinet in op een generieke verhoging van het afroompercentage naar 40% en worden momenteel de mogelijkheden onderzocht om een afroompercentage van 20% te hanteren voor specifieke projecten die op korte termijn tot stikstofreductie leiden, zoals de MIEK-projecten.

Vraag 5

Klopt het dat de latente stikstofruimte, de vergunde capaciteit en de feitelijk benutte capaciteit nu niet (centraal) worden geregistreerd?

Ja.

Vraag 6

Klopt het dat voor de vergunde capaciteit en de feitelijk benutte capaciteit er nu veelal inschattingen worden gemaakt op basis van andere (landbouw)gegevens of op basis van opeenvolgende vergunningsbeschikkingen? Klopt het dat dit de vaststelling van de totale hoeveelheid latente stikstofruimte bemoeilijkt?2

In het kader van de aanpak van latente ruimte heb ik onderzoeksbureau Sweco gevraagd om een desk research uit te voeren naar bestaande onderzoeken over de omvang van latente ruimte in Wnb-vergunningen. Uit deze desk research komt naar voren dat de vergunde capaciteit moet worden afgeleid uit opeenvolgende vergunningsbeschikkingen en -meldingen. Voor de feitelijk benutte capaciteit wordt meestal een inschatting gemaakt op basis van gegevens uit de jaarlijkse landbouwtelling voor de sector landbouw en de Emissieregistratie voor de sector industrie. Het is niet mogelijk om een compleet beeld van latente ruimte in Wnb-vergunningen te krijgen, omdat dit op individueel bedrijfsniveau moet worden vastgesteld. De desk research laat zien dat het op basis van steekproeven wel mogelijk is om een representatieve schatting te maken.

Vraag 7

Op welke manier bent u voornemens om de vergunde capaciteit en de feitelijk benutte capaciteit (centraal) te registreren? . Op welke manier bent u voornemens de latente stikstofruimte in kaart te brengen?

Ik ben niet voornemens om de totale latente ruimte in beeld te brengen. Het is niet mogelijk om een compleet beeld van latente ruimte in Wnb-vergunningen te krijgen, omdat dit op individueel bedrijfsniveau moet worden vastgesteld. Zoals aangekondigd in de Kamerbrief van 25 november 2022 ben ik wel voornemens om er samen met de bevoegde gezagen voor te zorgen dat natuurvergunningen worden geactualiseerd bij intern salderen en andere stikstofgerelateerde wijzigingen aan een bedrijf, zodat de latente ruimte in natuurvergunningen op individueel bedrijfsniveau wordt beperkt.

Vraag 8

Zou de latente stikstofruimte, op voorwaarde dat de vergunde capaciteit en de feitelijk benutte capaciteit centraal worden geregistreerd, in kaart kunnen worden gebracht door het verschil te bepalen tussen het aantal dieren (op basis van de Landbouwtelling) en de vergunde ruimte? Zou het verschil kunnen worden bepaald tussen de vergunde ruimte en feitelijk benutte ruimte of het verschil tussen de vergunde ruimte en feitelijk gerealiseerde ruimte? Kunt u een toelichting geven?

Zoals gezegd is het niet mogelijk om een compleet beeld van latente ruimte in Wnb-vergunningen te krijgen, omdat dit op individueel bedrijfsniveau moet worden vastgesteld. De desk research laat zien dat het op basis van steekproeven wel mogelijk is om een representatieve schatting te maken. De omvang van latente ruimte in de agrarische sector bedraagt ongeveer tussen de 25% en 40%. Voor de industrie is die variatie groter. In deze percentages is geen onderscheid te maken tussen bedrijfsmatige en latente ruimte.

Vraag 9

Herinnert u zich, gelet op het gegeven dat bij extern salderen 30 procent van de feitelijk gerealiseerde capaciteit wordt afgeroomd om een feitelijke stijging van de depositie te beperken, dat u in antwoorden op Kamervragen over of en hoe de afgeroomde stikstofruimte in kaart wordt gebracht schrijft: «Afgeroomde stikstofruimte wordt niet in beeld gebracht. Dit is ook geen verplichting die volgt uit de Wsn. Bij extern salderen kan de initiatiefnemer 70% van de stikstofruimte inzetten voor nieuwe activiteiten. Het afromings-percentage van 30% is bedoeld om het risico op feitelijke depositiestijging op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, als gevolg van ingebruikname van latente ruimte, zo veel mogelijk te beperken.»?3

Ja.

Vraag 10

Bent u voornemens de afgeroomde stikstofruimte in kaart te brengen? Zo ja, hoe?

Zoals aangekondigd in de Kamerbrief van 25 november 2022 zet het kabinet in op registratie van alle vrijkomende en vrijvallende ruimte die beschikbaar komt uit de piekbelastersaanpak in een register. De wijze waarop deze registratie wordt vormgegeven, moet nog worden uitgewerkt.

Vraag 11

Zou een verhoging van het afromingspercentage kunnen bijdragen aan het sneller legaliseren van PAS-melders (op voorwaarde dat de afgeroomde stikstofruimte wordt opgeslagen in een stikstofbank)? Kunt u een toelichting geven?

Het afromingspercentage is bedoeld om feitelijke depositiestijging op stikstofgevoelige Natura2000-gebieden te beperken. Deze afroming kan dus niet worden ingezet voor nieuwe ontwikkelingen. Dat geldt ook voor PAS-meldingen.

Vraag 12

Heeft u kennisgenomen van de column «en toen mocht de boer toch blijven»?4

Ja.

Vraag 13

Zijn er de afgelopen jaren boerderijen opgekocht of zijn er vergunning geweigerd op basis van het oude AERIUS-model, die in het nieuwe model niet zouden worden geweigerd of niet zouden worden opgekocht? Zo ja, om hoeveel vergunningen gaat het dan?

Jaarlijks wordt AERIUS Calculator geactualiseerd om bij toestemmingverlening uit te gaan van de meest actuele gegevens en wetenschappelijke inzichten. Hierbij worden bijvoorbeeld de meest recente emissiegegevens verwerkt, waarmee de effecten van doorgevoerd beleid terug te zien zijn.
De in AERIUS Calculator berekende depositiebijdrage is niet het enige waar het bevoegd gezag op toetst bij de beoordeling van een vergunningaanvraag. Ook de staat van instandhouding van de natuur wordt betrokken. Mede hierdoor zal de impact van de actualisatie op de beslissing om een vergunning te verlenen of te weigeren beperkt zijn.

Vraag 14

Kunt u een kaartbeeld maken en aangeven waar het model leidt tot een berekend stikstofverschil van meer dan 10 mol per hectare per jaar?

In het actualisatierapport5 dat het RIVM op 26 januari heeft gepubliceerd, zijn de verschillen ten opzichte van de vorige versie weergegeven en toegelicht. Hierin is ook een kaartbeeld te vinden met de verschillen in totale depositie.

Vraag 15

Is het AERIUS-model juridisch houdbaar voor vergunningverlening nu duidelijk is dat een verschillende berekeningsmethodiek leidt tot andere uitkomsten voor het wel of niet verlenen van vergunningen?

Het actualiseren van AERIUS is nodig om bij toestemmingverlening uit te gaan van de meest actuele gegevens en wetenschappelijke inzichten. Dit is een juridisch vereiste. Op dit moment is AERIUS Calculator het best beschikbare instrument om de depositiebijdrage van individuele projecten in Natura 2000-gebieden in beeld te brengen.
De resultaten van een berekening in AERIUS Calculator zijn in het proces van vergunningverlening ondersteunend bij het opstellen van de passende beoordeling. Het besluit van het bevoegd gezag over een vergunningaanvraag is dus gebaseerd op een bredere afweging dan enkel de berekening.

Vraag 16

Klopt het dat in het nieuwe model er een afkapgrens is van 25 kilometer, zodat op plekken die verder dan 25 kilometer van een Natura 2000-gebied zijn verwijderd vergunningen met onbeperkte stikstofuitstoot kunnen worden afgegeven?

Bij een depositieberekening van een plan of project met AERIUS Calculator wordt een maximale rekenafstand van 25 kilometer gehanteerd. Op grotere afstand is de depositie niet met voldoende zekerheid toe te rekenen aan een individuele bron of individueel project.
Er zijn plekken in Nederland waar geen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden binnen een straal van 25 kilometer liggen. Dit betekent echter niet dat er ongelimiteerd stikstof kan worden uitgestoten op die locatie. Hiervoor geldt bijvoorbeeld ook milieuwetgeving.

Vraag 17

Kunt u deze vragen voor het plenaire debat over het NPLG en de stikstofproblematiek in week acht (afzonderlijk) beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending van Pointer van zondagavond 22 januari 2023 over het kamertekort voor studenten en bent u bekend met de uitzending van Spraakmakers van maandagochtend 23 januari over studentenhuisvesting?

Vraag 2

Bent u bekend met de monitor Mentale Gezondheid en Middelengebruik Studenten Hoger Onderwijs van Trimbos waaruit blijkt dat 80% van de studenten eenzaamheid ervaart en 29% van die studenten zelfs sterke eenzaamheid ervaart?

Vraag 3

Bent u het met ons eens dat, gezien deze eenzaamheidsklachten, het goed is als studenten de keuze hebben om op kamers te wonen?

Vraag 4

Klopt het dat er voor zelfstandige eenheden (studio’s) huurtoeslag aangevraagd kan worden en voor onzelfstandige eenheden (kamers) niet?

Vraag 5

Klopt het dat er hierdoor mogelijk onnodig veel zelfstandige eenheden worden aangeboden? Klopt het dat het aanbieden van onzelfstandige eenheden hierdoor minder aantrekkelijk is?

Vraag 6

Klopt het dat er op dit moment vrijwel geen kamers gebouwd worden, bestaande kamers getransformeerd worden naar studio’s en er zelfs een krimp in de voorraad onzelfstandige eenheden wordt verwacht?

Vraag 7

Wat gaat u op de korte termijn doen om de krimp van de voorraad onzelfstandige eenheden te stoppen?

Vraag 8

Gaat de modernisering van het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) bijdragen aan de stimulering van de bouw van nieuwe onzelfstandige eenheden? Zo nee, hoe gaat de Minister er dan voor zorgen dat het aantal kamers weer zal toenemen zoals afgesproken is in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting?

Vraag 9

Ziet u in dat gezien de woningnood kamers met een gemiddeld kleiner ruimtebeslag ook kunnen helpen daarvoor een oplossing te bieden, wonen in studio’s vergt immers veelal meer ruimte?

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Nederlands beste boerengrond – in Flevoland – maakt plaats voor woningen en natuur: «Maar bos kweken werkt hier niet»»?1

Vraag 2

Klopt het dat momenteel de meest vruchtbare en productieve landbouwgronden ingeruild worden voor andere functies, zoals woningbouw en natuur? Zo ja, wat is hiervan de oorzaak en wat vindt u hiervan?

Vraag 3

Kunt u reflecteren op de alinea «Maar bos kweken werkt hier niet»? Klopt het dat bij de aanwijzing van gronden voor een bepaalde functie niet wordt gekeken naar de grondsoort?

Vraag 4

Op welke manier verhoudt het artikel zich tot de uitvoering van de motie van het lid Boswijk c.s. (Kamerstuk 33 037 nr. 402) waarin wordt opgeroepen te onderzoeken hoe hoogwaardige landbouwgrond beschermd kan worden?

Vraag 5

Bent u bekend met de uitspraak van voormalig Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit Schouten waarin ze zegt dat er minder gewasbeschermingsmiddelen en mest gebruikt hoeven te worden op gezonde gronden? Wat vindt u er dan van dat momenteel juist deze gronden worden herbestemd?

Vraag 6

Hoeveel natuurareaal zal er de komende jaren naar verwachting bij komen en hoeveel landbouwgrond wordt hiervoor ingeleverd?

Vraag 7

Op welke manier wordt bij het kiezen van gronden voor de aanleg van natuur, woningbouw, zonneakkers, bedrijvigheid, et cetera rekening gehouden met de kwaliteit van de grond waarvan het ten koste gaat?

Vraag 8

Wat wordt er gedaan om hoogwaardige landbouwgrond nu en in de toekomst te beschermen en op welke manier wordt bepaald welke gronden als hoogwaardig worden beschouwd?

Vraag 9

Welk bevoegd gezag heeft volgens u de verantwoordelijkheid voor het beschermen van hoogwaardige landbouwgronden?

Vraag 1

Hoeveel woningweigeringen door statushouders hebben er in 2020, 2021 en 2022 plaatsgevonden, en wat waren hiervan de redenen?

Vraag 2

Hoeveel van de onterecht bevonden woningweigeringen hebben tot ontruiming (uit het asielzoekerscentrum) geleid, en waar zijn deze statushouders vervolgens heengegaan?

Vraag 3

Hoeveel woningweigeringen hebben geleid tot een gerechtelijke procedure, en wat waren hiervan de uitkomsten?

Vraag 4

Klopt het dat het COA verantwoordelijk is voor de afhandeling van woningweigering als de betreffende statushouder zich op dat moment in een asielzoekerscentrum bevindt?

Vraag 5

Wie is er verantwoordelijk voor de afhandeling van woningweigering als de betreffende statushouder het asielzoekerscentrum al heeft verlaten en onder de gemeentelijke Hotel- en accommodatieregeling wordt opgevangen?

Vraag 6

Hoeveel statushouders hebben tot dusverre een woning geweigerd terwijl zij onder de Hotel- en accommodatieregeling werden opgevangen? Welke instantie (gemeente/COA) heeft dit vervolgens afgehandeld, en hoe?

Vraag 7

Wat gebeurt er als een statushouder een woning weigert op het moment dat de maximale duur van zes maanden opvang onder de Hotel- en accommodatieregeling ten einde loopt of is gelopen?

Vraag 8

Wat kost het hele proces woningweigering en wie draagt deze kosten?

Vraag 9

Bent u ervan op de hoogte dat Nederlandse woningzoekenden niets te weigeren hebben, maar jarenlang op de wachtlijst moeten staan om überhaupt voor een woning in aanmerking te kunnen komen? Waar kunnen zij klagen over deze schandalige onrechtvaardigheid?

Vraag 10

Deelt u de conclusie dat ondankbare, klagende statushouders beter kunnen gaan klagen in hun eigen land?

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het nieuwsbericht «Overgeleverd aan een aannemer: aantal conflicten stijgt fors»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het zorgelijk is dat het aantal geschillen tussen aannemers en woningeigenaren zo fors is gestegen?

Ja.

Vraag 3

Deelt u de conclusies van Nieuwsuur dat de stijging voor een groot deel te wijten is aan gestegen bouwkosten en tekorten aan aannemers?

Ook ik hoor signalen, onder meer via navraag bij Bouwgarant, dat kosten vaak een reden zijn voor geschillen.2 Navraag bij Bouwgarant leert dat bij hen (nog) geen sprake is van een significante toename van het aantal klachten. Bouwgarant merkt overigens op dat bij de voorbeelden in Nieuwsuur veeleer sprake is van fraude, en niet van geschillen over uitgevoerde bouwwerkzaamheden van aannemers, iets wat Nieuwsuur ook zelf aangeeft. Dit maakt de stijging van klachten die rechtsbijstandsverzekeraars volgens Nieuwsuur constateren natuurlijk niet minder zorgelijk, maar laat ook zien dat het verstandig is om je bij de keuze van aannemer vooraf goed te laten informeren. Bijvoorbeeld of een aannemer is aangesloten bij een brancheorganisatie of waarborginstelling, wat in algemene zin meer zekerheid biedt.

Vraag 4

In het artikel wordt er gesproken over «gemene psychologische spelletjes» die inwerken op de angst van huiseigenaren om de aannemer weg te jagen; klopt dit volgens u?

Ik heb hierover geen informatie.

Vraag 5

Welke mogelijkheden hebben opdrachtgevers om op te treden tegen onredelijke kostenverhogingen? Zijn zij voldoende beschermd?

Een aannemer is gehouden aan de contractueel overeengekomen werkzaamheden en prijs. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 3 is het verstandig van tevoren goed te onderzoeken of de partij waarmee men in zee gaat betrouwbaar is. Ook is het belangrijk goede afspraken te maken over de planning, en wat te doen bij vertraging of verstoring, en deze op papier te zetten. Zo staat een woningeigenaar sterker op het moment dat er een conflict ontstaat. Vereniging Eigen Huis heeft hiervoor ook een aantal tips op een rijtje gezet.3
Het instituut voor Bouwrecht heeft daarnaast ook een leidraad Vertraging en Verstoring opgesteld.4 Ook is het verstandig een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten voor het geval men toch in een conflict belandt met een aannemer.

Vraag 6

Bent u bereid actie te ondernemen om opdrachtgevers beter te beschermen? Wat kunt u doen om de positie van woningeigenaren tegenover aannemers te versterken?

In de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (verder: Wkb), die ik met de Omgevingswet per 1 januari 2024 in werking wil laten treden, zijn al maatregelen opgenomen om opdrachtgevers beter te beschermen. Ten eerste moeten aannemers in hun offertes aangeven of en op welke wijze ze verzekerd zijn tegen bouwfouten en insolventie. Een opdrachtgever kan hiermee vooraf beslissen of hij hiermee akkoord gaat of aanvullende zekerheid wil. Ten tweede scherpt de Wkb de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering aan. Nu is een aannemer nog gevrijwaard van aansprakelijkheid voor gebreken die een opdrachtgever bij oplevering had kunnen of moeten zien. Na invoering van de Wkb is de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken tenzij deze hem niet zijn toe te rekenen. Een aannemer mag deze aansprakelijkheid bij particuliere opdrachtgevers niet contractueel beperken.
De wijzigingen van het Burgerlijk wetboek in de Wkb betekenen een belangrijke verbetering van de positie van de opdrachtgever ten opzichte van de aannemer. Vanaf inwerkingtreding zal ik de effecten monitoren en na drie jaar evalueren. Vooruitlopend daarop acht ik verdere maatregelen niet noodzakelijk.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat huurders soms te maken krijgen met hoge energiekosten als gevolg van energiegebruik in algemene ruimten, waar ze geen invloed op hebben?

Ja, door de recente prijsstijgingen kunnen de energiekosten voor de algemene ruimten hoger zijn dan voorheen voor zowel huurders als eigenaar-bewoners in bijvoorbeeld VvE’s.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het wrang is voor huurders dat ze, buiten hun eigen schuld om, op hoge energiekosten kunnen worden gejaagd doordat er door de verhuurder niets wordt gedaan aan energieverspilling in algemene ruimten?

Een verhuurder kan energiekosten voor algemene ruimten in rekening brengen via de servicekosten. De Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOHV) verplicht verhuurders te informeren en overleg te voeren met de betrokken huurder, de betrokken bewonerscommissie en de betrokken huurdersorganisatie over onder andere de servicekosten. De WOHV bepaalt voorts dat de verhuurder een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van de servicekosten slechts kan uitvoeren met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie.
Bovendien is het wettelijk niet toegestaan dat een huurder op hoge kosten wordt gejaagd indien die hoge kosten niet redelijk zijn te achten. Artikel 7: 259 BW bepaalt immers dat de vergoeding voor de servicekosten alleen het bedrag kan zijn dat als redelijk kan worden beschouwd voor geleverde diensten. Bij een geschil hierover kan de huurder zich wenden tot de rechter. Bij een huurovereenkomst met een gereguleerde huurprijs kan de huurder zich hiervoor ook wenden tot de huurcommissie.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het gegeven dat de energiekosten van algemene ruimten niet onder het prijsplafond vallen maar wel aan huurders doorgerekend worden, terwijl huurders geen invloed hebben op het verbruik?

Het prijsplafond is gericht op energieverbruik van huishoudens en geldt voor kleinverbruik aansluitingen waarbij sprake is van een woon- of verblijfsfunctie. Hiermee zijn gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen inderdaad uitgesloten van de regeling. Zoals bij het antwoord op vraag 2 is toegelicht kunnen huurders wel degelijk invloed uitoefenen op de hoogte van de servicekosten.

Vraag 4

Het blijkt dat sommige huurders meer dan 1.000 euro per jaar extra aan energiekosten kwijt zijn als gevolg van het energieverbruik in algemene ruimten. Dat zijn hoge bedragen. Heeft u enig inzicht hoeveel huishoudens door dergelijke extra energiekosten in de financiële problemen komen?

Er is geen landelijke data voor energieverbruik in algemene ruimten en ook geen inzicht in of huishoudens door deze extra energiekosten in financiële problemen komen.

Vraag 5

Welke acties gaat u ondernemen om verhuurders te stimuleren om het energieverbruik in gemeenschappelijke ruimten te verminderen?

Verduurzaming van de gehele woning en ook de gemeenschappelijke ruimten is belangrijk voor het besparen van energie, en daarmee het beperken van de energiekosten voor de huurder. Daarom zijn er stevige prestatieafspraken met woningcorporaties over het verduurzamen van woningen in het algemeen en bestaat er voor particuliere verhuurders de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen. Op deze manier zullen gehele panden, en daarmee ook de algemene ruimten, verduurzaamd worden en wordt het energieverbruik in gemeenschappelijke ruimten verminderd. Voor de gemeenschappelijke ruimte is het zoals toegelicht voor huurders(organisaties) mogelijk op basis van de WOHV overleg te voeren met de verhuurder over de van de hoogte van de servicekosten.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huurders opgelicht door gesjoemel met energielabels»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat in Groningen op grote schaal huurders zijn opgelicht en veel te hoge huren moesten betalen?

Ik ben op de hoogte van de uitspraak van de Huurcommissie over te hoge huren door onjuiste energielabels in Groningen. Dit soort praktijken vind ik, evenals het vragen van te hoge huren in zijn algemeenheid (zeker in de gereguleerde sector), uiterst onwenselijk. Daarom neem ik diverse maatregelen om deze problematiek aan te pakken, zoals het wetsvoorstel goed verhuurderschap en het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Vraag 3

Vermoedt u ook dat dit veel meer en breder voorkomt in Nederland? Heeft u inzicht hoeveel huurders dit ongeveer treft en hoeveel huur zij ten onrechte betaalden?

Sinds een jaar loopt er een pilot bij de Huurcommissie omtrent twijfels over het energielabel in relatie tot de huurprijs. Bij 84% van de zaken in de pilot betreft het complexen in Groningen, waardoor het probleem zich daar momenteel lijkt te concentreren.
In meer algemene zin ben ik ermee bekend dat het in Nederland voorkomt dat huurders een huur betalen die hoger is dan de maximale huur bij toepassing van het WWS. Het landelijke Woononderzoek Nederland (WoON2021) toont aan dat ongeveer de helft van de circa 284.000 private huurwoningen tot 145 punten (rond de liberalisatiegrens) voor een hogere huurprijs wordt verhuurd dan het WWS-maximum. Deze huurders betalen gemiddeld circa € 150,- boven op het WWS-maximum. Middels het wetsvoorstel goed verhuurderschap en het dwingend maken het WWS ben ik voornemens dit probleem aan te pakken.

Vraag 4

Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te doen om dit probleem in kaart te brengen en actie te ondernemen om huurders recht te doen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid het vragen van te hoge huren strafbaar te stellen, zodat sneller kan worden opgetreden tegen huisjesmelkers?

Ik ben het met u eens dat het vragen van te hoge huren aan banden moet worden gelegd en dat tegen verhuurders die toch te hoge huren vragen opgetreden moet worden. Ik kies er daarom voor om het WWS dwingend te maken en daar bestuursrechtelijke handhaving op mogelijk te maken. Dat doe ik op de eerste plaats door gemeenten via het wetsvoorstel goed verhuurderschap de mogelijkheid te geven om via de gebiedsgerichte verhuurvergunning het WWS af te dwingen richting verhuurders. Daarnaast werk ik aan een separaat wetsvoorstel om het WWS landelijk dwingend te maken.
Het aanpakken van dit probleem via het strafrecht acht ik niet wenselijk, omdat handhaving op huurprijzen daarmee een taak wordt van het Openbaar Ministerie (OM). Daarmee wordt handhaving afhankelijk van de prioriteitsstelling van het OM. Ook zou het er voor zorgen dat er een samenloop tussen drie verschillende rechtsgebieden op dit onderwerp ontstaat: privaat- (Huurcommissie en kantonrechter), bestuurs- (gemeenten in het kader van het wetsvoorstel goed verhuurderschap) en strafrecht (OM). Een dergelijke stapeling van rechtsgebieden zou een grote complicerende werking hebben en is daarom niet wenselijk.

Vraag 6

Bent u ermee bekend dat, zelfs als objectief door de huurcommissie is vastgesteld dat labels onjuist zijn, labels onveranderd kunnen blijven zodat volgende huurders wederom teveel huur betalen? Bent u bereid ervoor te zorgen dat foute labels worden aangepast?

Ja, ik ben ermee bekend dat de toets van de Huurcommissie in de pilot niet leidt tot het registreren van een nieuw energielabel. Dit heeft te maken met de taak van de Huurcommissie, die zich beperkt tot uitspraken over de huurprijs. Om te voorkomen dat een nieuwe huurder opnieuw te veel huur betaalt door het energielabel dat geldig is gebleven ondanks de uitspraak van de Huurcommissie, heb ik met de Huurcommissie afgesproken dat zij als onderdeel van de pilot de certificerende instelling informeert. Deze partij kan als onderdeel van het kwaliteitsborgingssysteem van het energielabel wel handelen. Controle door een certificerende instelling kan resulteren in het verbeteren of intrekken van een energielabel.
De reguliere steekproeven van certificerende instellingen kunnen er ook toe leiden dat een onjuist energielabel wordt aangepast of ongeldig wordt verklaard, waardoor op voorhand wordt afgevangen dat een huurder naar de Huurcommissie zou moeten stappen.
Momenteel wordt de pilot van de Huurcommissie geëvalueerd. Ik ben bereid om na deze pilot te bezien welke rol de Huurcommissie kan vervullen met betrekking tot het geregistreerde energielabel.

Vraag 7

Laat u het niet teveel aan gemeenten over om dit landelijke probleem op te lossen? Bent u bereid ook zelf actie te ondernemen om deze fraude aan te pakken?

Nee, de gemeente heeft geen rol in de kwaliteitsborging van het energielabel. In de regelgeving wijs ik een kwaliteitsborgingssysteem aan waarbij onder meer steekproeven worden getrokken op geregistreerde energielabels om de kwaliteit daarvan te controleren. In mijn brief van 30 november 2022 (Kamerstuk 30 196, nr. 804) heb ik maatregelen aangekondigd om het kwaliteitsborgingssysteem te verbeteren. De maatregelen richten zich op het scherper monitoren van de prestaties van de energieadviseur en bij constatering van fraude kan de vakbekwaamheid ingetrokken worden.
Daarnaast loopt er, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 6, momenteel een pilot bij de Huurcommissie. Ik heb deze afgelopen jaar samen met de Huurcommissie gestart met het oog op huurders die twijfels hebben over het energielabel met een mogelijke invloed op hun huurprijs. Komende tijd evalueer ik de pilot en besluit ik hoe hier mee verder te gaan. Tegelijkertijd werk ik aan het beter beschikbaar stellen van het label aan de huurder via MijnOverheid.
Bij al deze acties heb ik geen rol neergelegd bij de gemeente.

Vraag 8

Bent u bereid bij fraude met energielabels ook consequenties voor verhuurders op te nemen in de nog door de Kamer te bespreken Wet goed verhuurderschap?

Gemeenten krijgen op basis van het wetsvoorstel goed verhuurderschap de mogelijkheid om via de gebiedsgerichte verhuurvergunning het WWS af te dwingen richting verhuurders. Verhuurders dienen zich bij het bepalen van het puntenaantal van een gereguleerde woning te baseren op een geregistreerd label in EP-online. Een verhuurder mag er in beginsel vanuit gaan dat het daarin opgenomen label kloppend is. Indien de verhuurder zich bij het puntenaantal op een ander label heeft gebaseerd en dit een hogere huurprijs tot gevolg heeft, wordt niet voldaan aan de vergunningsvoorwaarde. De gemeente kan hier dan op grond van het wetsvoorstel reeds tegen optreden (bijvoorbeeld via boetes).