Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Drugscriminelen in het hele land actief met hypotheekfraude» in het Financieele Dagblad?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat er door criminele netwerken grootschalige hypotheekfraude wordt gepleegd? Zo ja, komt het beeld dat u heeft overeen met dat van de politie Amsterdam?

De ministeries van Justitie en Veiligheid en Financiën hebben zich door de politie nader laten informeren over hun signalen in de media. Het OM herkent het beeld zoals geschetst door de politie. Deze signalen passen bij het bekende beeld dat financieel gewin een belangrijke drijfveer is van criminelen, en dat ze daarvoor ons financieel systeem misbruiken.
Daarnaast hebben de ministeries van Justitie en Veiligheid en van Financiën ook gesproken met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), het Verbond van Verzekeraars (VvV)2 en de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH)3. Hieruit kwam naar voren dat deze partijen in hun praktijk regelmatig verschillende vormen van (pogingen tot) hypotheekfraude tegenkomen. Vanuit hun positie kunnen zij niet beoordelen of daar criminele netwerken achter zitten.

Vraag 3

Hoe is de schatting van landelijk ruim achtduizend woningen tot stand gekomen?

Die schatting van de politie is gebaseerd op aangiftes, meldingen en bevindingen in strafrechtelijke onderzoeken in de regionale eenheden van politie.

Vraag 4

Hoe dekkend is het zicht dat de politie hierop heeft en welke factoren van onzekerheden spelen mee?

Daders van criminaliteit, welke delicten dan ook, willen buiten het zicht van politie en OM blijven. Daarom is het zicht op criminaliteit, voor welke delicten dan ook, per definitie nooit dekkend. Daarbij is strafrecht een ultimum remedium en is de capaciteit in de (financiële) opsporing schaars en noopt deze tot keuzes. Tot slot wordt hypotheekfraude niet afzonderlijk geregistreerd bij de politie of het OM, omdat hypotheekfraude bestaat uit de delicten valsheid in geschrifte, oplichting en/of witwassen. Buiten de genoemde inschatting van de wijdverspreidheid kunnen er daarom per definitie geen gedetailleerdere uitspraken worden gedaan over de exacte omvang van de hypotheekfraude.

Vraag 5

Wat is de invloed van hypotheekfraude door criminele netwerken op de woningmarkt?

Via hypotheekfraude worden in kwetsbare wijken huizen opgekocht om arbeidsmigranten onder slechte leefomstandigheden te huisvesten. Dit is zichtbaar in gebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV), zoals Zaanstad, waar de woningmarkt sterk wordt aangetast. Woningen aangekocht met behulp van fraude komen immers niet beschikbaar voor mensen met een modaal inkomen, zoals leraren en zorgmedewerkers. Dit is een probleem gezien de huidige krapte op de woningmarkt. Hierdoor komt op locaties waar mensen al moeite hebben om een betaalbare woning te vinden, deze nog verder buiten bereik.

Vraag 6

Wat is uw reactie op de het onderzoek van de Amsterdamse financiële recherche naar fraude met hypotheken?

Het signaal vanuit de politie is zorgelijk, vanwege het financieel gewin dat dit oplevert voor georganiseerde criminaliteit, de hiervoor geschetste impact op de woningmarkt en de dreiging die het vormt voor de integriteit van het financiële stelsel. Financieel gewin is het centrale motief van georganiseerde criminaliteit. Het kabinet zet al langer in op de aanpak van criminele geldstromen om zo bij te dragen aan de bestrijding van georganiseerde, ondermijnende criminaliteit en aan de bescherming van de integriteit van ons financiële stelsel, de democratische rechtsorde en de openbare ruimte. In het antwoord op vraag 12 wordt ingegaan op de stappen die nu worden gezet.

Vraag 7

Welke middelen heeft de politie om criminele netwerken die hypotheekfraude plegen op te sporen en aan te pakken?

Elke eenheid van de politie beschikt over een FinEc-team met financieel specialisten. Zij zijn de teams die de grootschalige financieel-economische criminaliteit, waaronder hypotheekfraudes kunnen opsporen en aanpakken. Zij leggen criminele geldstromen bloot en verstoren criminele verdienmodellen. In het kader van de aanpak van financieel-economische criminaliteit en ondermijning richt het strafrechtelijk onderzoek zich geregeld op vormen van horizontale fraude, zoals hypotheekfraude, verzekeringsfraude, vastgoedfraude en fraude met namaakartikelen, en personen en/of criminele netwerken die hierin spilfuncties vervullen. De politie voert ook bewustwordings- en stopgesprekken met onder andere aanbieders van hypothecair krediet of van specifieke producten zoals zakelijke verhuurhypotheken, om het bewustzijn onder deze groep van de risico’s van het financieren van ongewenste cliënten met betrekking tot fraude en witwassen te verhogen.

Vraag 8

In welke mate slagen politie en het Openbaar Ministerie erin deze criminele netwerken op te sporen en te veroordelen?

Dat is niet bekend. In het kader van de aanpak van financieel-economische criminaliteit en georganiseerde ondermijnende criminaliteit richt het strafrechtelijk onderzoek zich geregeld op vormen van horizontale fraude, zoals hypotheekfraude, verzekeringsfraude, vastgoedfraude en fraude met namaakartikelen. Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 4 wordt hypotheekfraude niet afzonderlijk geregistreerd bij de politie of het OM, omdat hypotheekfraude bestaat uit verschillende strafbare feiten, zoals valsheid in geschrifte, oplichting en/of witwassen. In de fraudemonitor 2021 en 2022 is een onderverdeling gemaakt naar de categorie krediet-, hypotheek- en depotfraude waarin in 2021 sprake was van 179 zaken en in 2022 100 zaken die voor de rechter zijn gebracht.4 Het Openbaar Ministerie rapporteert tweejaarlijks over de strafrechtelijke prestaties op het terrein van fraudebestrijding. De fraudemonitor over 2023 en 2024 verschijnt eind 2025.
Het adresseren van dit vraagstuk kan echter niet alleen vanuit de opsporing komen, er is bredere inzet nodig, ook ter voorkoming. Bij het antwoord op vraag 12 wordt hier nader op ingegaan.

Vraag 9

Wat is er bekend over de aflossnelheid van «fraudehypotheken»?

Het is niet bekend hoeveel hypothecaire leningen door consumenten zijn afgesloten op basis van het aanleveren van frauduleuze gegevens. Het is dus ook niet bekend hoe dergelijke hypothecaire leningen contractueel zijn vormgegeven voor wat betreft de looptijd en aflossnelheid van de lening, en of consumenten extra aflossen op de lening. In het algemeen geldt op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen van de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond van Verzekeraars dat consumenten de aankoop van een eigen woning kunnen financieren met een aflossingsvrije lening van maximaal 50 procent van de woningwaarde. Op het overige leenbedrag moet de consument minimaal aflossen volgens een annuïtair aflosschema. Consumenten die een hypothecaire lening afsluiten voor de financiering van een eigen woning moeten deze minimaal annuïtair in ten hoogste dertig jaar aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Consumenten kunnen naast reguliere aflossingen op basis van een annuïtair of lineair aflossingsschema ook eenmalig of periodiek extra aflossen op de hypothecaire lening.

Vraag 10

Klopt het dat criminelen de mogelijkheid hebben vanuit de gevangenis een bedrijf op te richten en een half uur later een hypotheekaanvraag kunnen doen?

Het uitgangspunt is dat gedetineerden enkel aan beperkingen mogen worden onderworpen indien dit voor het doel van de vrijheidsbeneming of in het belang van de handhaving van de orde of de veiligheid in de inrichting noodzakelijk is. In algemene zin is het een gedetineerde dan ook toegestaan om een organisatie op te richten en een hypotheekaanvraag te doen, zolang binnen de wettelijke kaders wordt gehandeld. Dit kan alleen via de middelen en contacten die voor gedetineerden beschikbaar zijn. Uiteraard is het niet toegestaan dat een opgerichte organisatie strafbare feiten pleegt of dat hiermee een verboden organisatie wordt voortgezet. Of een bank een hypotheek verstrekt of de Kamer van Koophandel een bedrijf inschrijft, is aan die partijen.

Vraag 11

Wat is de reden dat er geen geautomatiseerde controle op de deponeringsplicht is?

De KVK heeft op haar website staan welke rechtsvormen verplicht zijn hun jaarrekening te deponeren. Het niet voldoen aan de verplichting om de jaarrekening openbaar te maken, is een economisch delict. De controle of een organisatie heeft voldaan aan deze deponeringsplicht ligt bij KvK. Bureau Economische Handhaving (BEH) is aangewezen als bevoegde opsporingsinstantie voor onder andere overtredingen van de deponeringsplicht. De KvK verstrekt daartoe aan BEH uit haar systemen een query/bestand van rechtspersonen die wel zijn ingeschreven in het handelsregister, maar niet de verplichte jaarrekening hebben gedeponeerd (voor zover zij daartoe verplicht zijn en ook niet zijn uitgezonderd van die verplichting omdat hun cijfers zijn meegenomen in de geconsolideerde jaarrekening van de moedermaatschappij). Het Openbaar Ministerie en BEH hebben afspraken gemaakt over het aantal zaken dat wordt opgepakt. De capaciteit in de strafrechtketen is schaars en er moeten keuzes worden gemaakt.

Vraag 12

Welke maatregelen gaat u nemen naar aanleiding van de constateringen in het FD-artikel?

Op dit moment is er geen wettelijke grondslag op grond waarvan de Belastingdienst inkomensgegevens kan delen met bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers. De Minister van Justitie en Veiligheid zal samen met de Staatssecretaris van Fiscaliteit & Belastingdienst de doeltreffendheid, doelmatigheid en uitvoerbaarheid hiervan nader verkennen en vervolgens uw Kamer informeren over de conclusie. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de Kamermotie van de leden Mutluer en Six Dijkstra.5 Daarbij is het belangrijk te benadrukken dat het opsporen van fraude zorgvuldig geregeld dient te worden. Dit betekent dat er voldoende waarborgen moeten zijn bij eventuele gegevensdeling.
De Minister van Justitie en Veiligheid verkent momenteel hoe de verstrekking van politiegegevens aan partijen die op grond van de Wwft een poortwachtersfunctie hebben, verbeterd kan worden, door de huidige wettelijke mogelijkheden in het Besluit politiegegevens onder de loep te nemen. Achterliggende doel is om deze financiële instellingen zo goed mogelijk in staat te stellen eigen acties en maatregelen te nemen om (hypotheek)fraude aan te pakken. Verder wordt gewerkt aan een Rijksbreed anti-corruptiebeleid, waarbij ook de financiële sector zal worden betrokken.
Daarnaast hebben de NVB, VvV en SFH aangegeven ook andere oplossingen te zien om hypotheekfraude tegen te gaan, op basis van oudere pilots en initiatieven waar geen vervolg aan is gegeven. Hierbij valt te denken aan het delen van signalen vanuit de opsporing, de introductie van een centraal punt voor aangiftes voor hypotheekfraude en samenwerking met gemeenten. Het Ministerie van Justitie en Veiligheid zal samen met de NVB, VvV en SFH, en waar relevant in overleg met het Ministerie van Financiën, deze mogelijkheden nader onderzoeken en beoordelen.
Tot slot zal de Minister van Justitie en Veiligheid in overleg met de politie bezien of en hoe kennis over nieuwe modus operandi met de hypotheekverstrekkers en SFH gedeeld kan worden, zodat zij hier beter rekening mee kunnen houden in hun praktijk.

Vraag 13

Bent u bereid voorstellen aan de Tweede Kamer te sturen voor wettelijke grondslagen over hoe banken en de Belastingdienst op proportionele en gerichte wijze dit soort fraude effectief kunnen detecteren?

De Minister van Justitie en Veiligheid geeft samen met de Staatssecretaris van Fiscaliteit & Belastingdienst uitvoering aan de Kamermotie van de leden Mutluer en Six Dijkstra om een verkenning te doen naar het idee om banken inkomsten te kunnen laten controleren bij de Belastingdienst.6 Hierbij zal onder meer gekeken worden naar doeltreffendheid, doelmatigheid en uitvoerbaarheid hiervan. Uw Kamer zal over de uitkomsten van deze verkenning en de eventuele opvolging daarvan worden geïnformeerd.
Daarbij is het belangrijk te benadrukken dat het opsporen van fraude zorgvuldig geregeld dient te worden. Dit betekent dat er voldoende waarborgen moeten zijn bij de gegevensdeling.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

De vragen zijn één voor één beantwoord. Vanwege de gevoerde gesprekken en afstemming met alle betrokkenen heeft de beantwoording langer geduurd dan de gevraagde drie weken. Dat was nodig om de beantwoording te kunnen onderbouwen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Nieuwe huurregels kunnen studenten hun woning kosten»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het in het artikel geschetste beeld dat veel studenten hun onderdak verliezen als gevolg van de Wet betaalbare huur? Waarom wel of waarom niet?

Ik herken de berichtgeving in de media over tijdelijke contracten van studenten die niet verlengd worden en neem deze signalen serieus. Het is echter nog niet te zeggen voor hoeveel studenten dit de afgelopen periode geldt en evenmin of dit het gevolg is van de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur. Een verhuurder die overweegt om een tijdelijk huurcontract wel of niet te verlengen weegt immers meer mee dan enkel de Wet betaalbare huur (te denken valt aan de gestegen rente, de fiscaliteit of andere maatregelen binnen het huurdomein, zoals de Wet vaste huurcontracten). Ik wil hierbij wel benadrukken dat de mogelijkheden om een lopend contract voor onbepaalde tijd te beëindigen door dwingend huurrecht zijn beperkt. Een verhuurder kan een dergelijk contract niet beëindigen om het pand uit te ponden.

Vraag 3

Kunt u uiteenzetten welk onderdeel van de Wet betaalbare huur specifiek de situatie creëert dat studenten die gezamenlijk in een huurhuis wonen nu op straat komen te staan?

De verhuur van studentenkamers is reeds sinds 1979 gereguleerd. Dit houdt in dat ook vóór de komst van de Wet betaalbare huur al maximale huurprijzen golden op grond van het Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO). Om de verhuur van studentenkamers aantrekkelijker te maken, heeft de Wet betaalbare huur en de onderliggende regelgeving het WWSO gemoderniseerd, onder meer door de maximale huurprijzen van het WWSO met 25% te verhogen. Als gevolg hiervan kan de verhuur van (studenten)kamers juist beter uit dan voorheen. Kences, studenten en andere belangenbehartigers (waaronder verhuurders) zijn overigens ook betrokken geweest bij de herziening van dit puntensysteem voor kamers. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb uiteengezet, kan niet zonder meer gesteld worden dat een beslissing van een verhuurder om een tijdelijk contract niet te verlengen is veroorzaakt door de Wet betaalbare huur. Naast de gestegen rente en de fiscaliteit is het ook goed mogelijk dat een verhuurder ervoor kiest om een contract niet te verlengen door de Wet vaste huurcontracten.
Het lid De Groot verwijst in zijn vraagstelling specifiek naar studenten die gezamenlijk in een huurhuis wonen. Naar ik vermoed wordt daarmee gedoeld op studenten die contractuele medehuur plegen, bijvoorbeeld in de vorm van een groepscontract. Voor deze situaties heeft de Wet betaalbare huur slechts verduidelijkt dat indien sprake is van feitelijke kamerverhuur, zoals bij meerdere studenten die samenwonen, dat de maximale huurprijzen op grond van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) van toepassing zijn. Met dit onderdeel van de wet is dus gewaarborgd dat het juiste puntenstelsel wordt toegepast. Zo is het voor huurders en verhuurders duidelijk dat een groep studenten met een gezamenlijk contract zoals een groepscontract nog steeds recht heeft op een maximale huurprijs op grond van het WWSO. Het is mogelijk dat deze verduidelijking ervoor gezorgd heeft dat verhuurders zijn gaan controleren wat de maximale huurprijs dient te zijn voor de verhuurde kamers op basis van het nieuwe WWSO. Daar waar de huurprijs eerst boven het reeds geldende maximum op basis van het WWSO lag, kan het zijn dat een verhuurder nu de huur moet verlagen, ondanks de met 25% verhoogde WWSO-huurprijzen. Dit kan een reden zijn voor verhuurders om de woning te verkopen.

Vraag 4

In hoeveel gevallen zijn studenten op straat komen te staan sinds het ingaan van de Wet betaalbare huur? Kunt u dit met cijfers toelichten?

Er zijn geen cijfers beschikbaar over het aantal studenten waarvan een aflopend tijdelijk contract niet verlengd is sinds het ingaan van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024. Het Kadaster houdt wel bij hoeveel woningen verkocht worden, maar biedt verder geen inzicht in de mogelijke huursituatie.

Vraag 5

Ziet u een verband tussen het aantal studenten dat op straat is komen te staan en de cijfers van het Kadaster over woningverkopen? Indien dit verband er is, bent u het er dan mee eens dat uitzettingen worden gedaan omdat verhuren niet loont en de woning om die reden wordt verkocht? Waarom wel of waarom niet?

Aangezien er geen cijfers beschikbaar zijn over het aantal studenten waarvan een aflopend tijdelijk contract niet verlengd is, is het niet mogelijk een dergelijk verband te schetsen. Ondanks dat er geen verband gemaakt kan worden, is het natuurlijk mogelijk dat een verhuurder bij een aflopend tijdelijk contract besluit om uit te ponden. Deze beslissing kan ingegeven zijn vanuit verschillende beweegredenen, zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht. Wel blijft het van belang om hierbij mee te wegen dat de Wet betaalbare huur en de onderliggende regelgeving de puntprijzen van het WWSO verhoogd heeft met 25%, waardoor de verhuur in overeenstemming met het WWSO van studentenkamers voor verhuurders juist aantrekkelijker is geworden dan voorheen.

Vraag 6

Welke mogelijkheden heeft u om studenten te helpen die gedupeerd worden door de Wet betaalbare huur?

Het staat een verhuurder vrij om een tijdelijk huurcontract niet te verlengen. In een dergelijk geval bestaan dan ook geen mogelijkheden om deze studenten bij te staan. Huurders met een dergelijk contract wisten ook dat de mogelijkheid bestond dat een tijdelijk contract niet verlengd zou worden. Huurders met een contract voor onbepaalde tijd zijn echter wel beschermd tegen opzegging. Daar waar huurders onder druk worden gezet om ondanks deze bescherming hun huis te verlaten2, kunnen zij zich tot het lokale gemeentelijk meldpunt Goed verhuurderschap richten. Een gemeente die constateert dat sprake is van intimidatie kan hiertegen optreden.

Vraag 7

Welke maatregelen gaat u nemen om dit negatieve effect, dat een gevolg is van de Wet betaalbare huur, weg te nemen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, valt nog niet te zeggen in hoeverre het niet verlengen van een contract (deels of gedeeltelijk) toe te wijzen is aan de Wet betaalbare huur. Ook is geen inzicht in de hoeveelheid gevallen waarbij een tijdelijk contract niet is verlengd sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur.
Zoals toegezegd monitor ik de effecten van de Wet betaalbare huur nauwgezet. Daarbij hecht ik er wel belang aan om aan te geven dat het van belang is om de Wet betaalbare huur na diens inwerkingtreding te laten landen in de woningmarkt alvorens te bezien welke mogelijke negatieve effecten optreden en hoe de wet verbeterd kan worden. Zonder een goed inzicht in data valt immers niet goed in te schatten wat de effecten zijn en evenmin of sprake is van een tijdelijk of een blijvend effect.
Om voor voldoende woningen voor studenten te zorgen moeten we sneller en meer bouwen en bestaande gebouwen beter benutten. Het kabinet wil dit doen door efficiëntere processen en procedures en het verminderen van belemmeringen voor woningbouw. Met de wet Versterking regie volkshuisvesting maken we afspraken hierover afdwingbaar, ook voor specifieke doelgroepen, zoals studenten. Voor de ondersteuning van de bouw van deze woningen is in totaal € 5 miljard beschikbaar gesteld tot en met 2029. Om de business case voor investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw verder te verbeteren verlagen we de overdrachtsbelasting per 1 januari 2026 naar 8%. Ook verhogen we de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst (EBITDA) en willen we de belastingdruk op het verhuren van woningen voor particuliere verhuurders in box 3 beter laten aansluiten bij het werkelijke rendement dat momenteel in deze sector wordt verdiend. Tot slot werken we aan een tegenbewijsregeling voor box 3, naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 2024. Hierdoor krijgen beleggers de mogelijkheid om het werkelijk rendement aan te tonen aan de Belastingdienst.

Vraag 8

Op welke manier monitort u de verdere negatieve effecten van de Wet betaalbare huur, naast de effecten voor studenten? Kunt u dit toelichten?

Ik houd nauwkeurig in de gaten welke effecten de Wet betaalbare huur in de praktijk heeft, in het specifiek de ontwikkeling van de huurvoorraad, zowel qua omvang van de voorraad als de betaalbaarheid daarvan. Periodiek komt data beschikbaar op basis waarvan kan worden bezien wat de effecten van de wet zijn, zoals data van het Kadaster over aan- en verkopen van beleggers op de woningmarkt. Ik zal uw Kamer hierover ook periodiek informeren. Ook ontvangt uw Kamer binnenkort een brief waarin ik uiteenzet hoe de monitoring van de wet eruit zal zien en hoe ik uw Kamer hierover regulier zal informeren.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bezwaren van buurtbewoners en milieuclubs zorgen voor flinke rem op woningbouw: «Roep de noodtoestand uit»»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u het eens met de stelling dat de woningnood dusdanig nijpend is dat het vertragen van bouwprojecten zeer onwenselijk is?

Ik ben het met u eens dat voorkomen moet worden dat onnodige vertragingen plaatsvinden. Ook ben ik het met u eens dat procedures zo snel mogelijk moeten worden doorlopen. Daar is mijn inzet op gericht. Ook in het Regeerprogramma is dit zo geformuleerd. Hoe sneller woningbouwplannen worden gerealiseerd, hoe beter. Maar er zijn ook concurrerende ruimteclaims. Er moeten afwegingen worden gemaakt, dat kost tijd.

Vraag 3

Wat zijn, naast de lange bezwaarprocedures, de voornaamste redenen voor de 110.000 woningen waarvoor een vergunning is gegeven maar waarvan de bouw nog niet is gestart?

Dat zijn er meerdere. Het kan bijvoorbeeld gaan om publieke dan wel private financiële tekorten, het ontbreken van (zicht op toekomstige) infrastructuur inclusief energie-infrastructuur (netcongestie), om stikstofproblematiek, een bodem die anders dan gedacht toch gesaneerd moet worden of om tegenvallende verkoop van geplande nieuwbouwkoopwoningen.
Daarnaast is van belang om op te merken dat diverse vertragingsfactoren zijn aan te wijzen in alle fasen van de doorlooptijd van woningbouwprojecten, niet alleen in de beroepsfase maar juist ook in de planfase van een woningbouwproject. In het Plan van aanpak versnellen processen en procedures woningbouw2 is een groot aantal factoren genoemd die van invloed zijn op vertragingen in het proces van woningbouwontwikkeling, bijvoorbeeld personele capaciteitstekorten.

Vraag 4

Zijn er bij u cijfers bekend hoe veel woningen er dit jaar opgeleverd worden, gelet op het feit dat bouwers vorig jaar 73.000 woningen opleverden?

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) werden in 2023 88.156 nieuwe woningen gerealiseerd. 73.638 van die nieuwe woningen zijn nieuwgebouwde woningen (nieuwbouw) en 14.518 van die nieuwe woningen zijn de zogenoemde overige toevoegingen. Daarbij moet worden gedacht aan nieuwe woningen in reeds bestaande gebouwen, bijvoorbeeld transformatie van kantoren tot woningen.
De voor de bouwsectoren negatieve economische omstandigheden in 2022 en 2023 (stijgende bouwkosten, hogere rente) werken met vertraging door in de woningrealisatiecijfers van dit jaar en komend jaar (2024 en 2025). De prognose van ABF Research is dat er dit jaar 78.400 woningen worden opgeleverd en volgend jaar (in 2025) 77.000. Daarna volgt naar verwachting herstel en voor 2027 is de prognose dat (iets meer dan) 100.000 woningen worden opgeleverd. De realisatiecijfers voor dit jaar tot op dit moment lijken in lijn met de prognose van ABF Research: tot en met de maand augustus 2024 werden 51.682 extra woningen gerealiseerd.
Alle inzet is erop gericht om het herstel dat ABF in haar prognose voorziet, sneller te laten verlopen, zodat de 100.000 woningen per jaar zo snel mogelijk kunnen worden gerealiseerd. Want elke woning is er één. Het aantal verleende vergunningen stijgt weer sinds begin dit jaar. En de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen is sinds het dieptepunt begin 2023 inmiddels gestegen met zo’n 70%. De voortekenen zijn daarmee gunstig, maar hoe sterk het herstel van de woningbouwproductie precies zal zijn en wat de daadwerkelijke snelheid zal zijn, zal de komende jaren moeten blijken.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het feit dat er steeds meer bouwbedrijven failliet gaan sinds de golf van 2016?

Na een periode met een zeer laag aantal faillissementen is in de afgelopen kwartalen het aantal bouwbedrijven dat failliet ging, helaas gestegen. Dit kan worden verklaard uit de voor de bouw negatieve economische omstandigheden in de jaren 2022 en 2023 (zie ook het antwoord op vraag 4). Aangezien de economische omstandigheden voor de woningbouw inmiddels weer sterk zijn verbeterd, hetgeen ook blijkt uit het inmiddels weer stijgende aantal bouwvergunningen en de stijgende verkoop van nieuwbouwkoopwoningen, valt te verwachten dat het aantal faillissementen in de woningbouwsector niet verder stijgt en eerder juist zal dalen.

Vraag 6

Kunt u aangeven hoe veel bouwers er de afgelopen periode failliet zijn gegaan? Wat is de voornaamste reden van faillissement geweest van deze bouwers?

Volgens het CBS zijn zowel in het eerste als in tweede kwartaal van 2024 bijna 160 bouwbedrijven failliet gegaan. Dit is een stijging ten opzichte van eerdere jaren.
Het gaat om bedrijven in alle bouwsectoren: utiliteitsbouw, infrastructuur, woningbouw en ten slotte de herstel- en verbouw. De voornaamste reden voor de stijging ligt naar alle waarschijnlijkheid in de in 2022 en 2023 slechte economische omstandigheden voor de bouw, met als belangrijkste factoren de gestegen rente en de gestegen bouwkosten.

Vraag 7

Wat is uw verklaring dat ondanks het grote woningtekort juist nu bouwbedrijven het ontzettend moeilijk hebben?

Bouwbedrijven hebben het nu nog moeilijk door de voor de bouw negatieve economische omstandigheden in de jaren 2022 en 2023, zoals gestegen bouwkosten en hoge rente. Deze omstandigheden werken helaas met vertraging door in de bouwsector. Zie ook de antwoorden op vraag 5 en 6.

Vraag 8

Hoe kunt u bouwbedrijven helpen die het moeilijk hebben om te voorkomen dat de sector juist in omvang afneemt in plaats van toeneemt?

Zie de antwoorden op vraag 5 en 6. De economische omstandigheden voor de woningbouw zijn inmiddels weer sterk verbeterd ten opzichte van de jaren 2022 en 2023. Het in omvang afnemen van de sector ligt dan ook niet in de lijn der verwachting.
Om de dip in de woningbouw te beperken heeft het vorige kabinet in 2023 de Startbouwimpuls ingezet. Door deze financiële ondersteuning kon ondanks economische tegenwind de bouw van ruim 31.000 woningen starten.

Vraag 9

Welke maatregelen die de afgelopen 2,5 jaar door de rijksoverheid zijn genomen zorgen in de huidige tijdsgeest juist voor problemen om het woningtekort op te lossen?

De inzet van dit kabinet is erop gericht om de woningbouw maximaal te ondersteunen. Dit neemt niet weg dat de woningbouw te maken kan hebben met andere maatschappelijke belangen die concurrerend ruimte claimen of met milieubelangen. Wanneer van andere belangen geen sprake zou zijn, zou woningbouw uiteraard eenvoudiger tot stand kunnen komen. Mijn inzet is erop gericht dat in de context van het grote belang van het oplossen van het huidige hoge woningtekort deze afweging van verschillende belangen goed, zorgvuldig en zo snel mogelijk kan plaatsvinden.

Vraag 10

Wat is de rol van de inwerkingtreding van de Wet Betaalbare huur voor de ineenstorting van investeringen door commerciële beleggers in huurwoningen?

Het beleggingsvolume op de woningmarkt is in de eerste helft van 2024 juist gestegen ten opzichte van de eerste helft van 2023. Capital Value schat in dat er een stijging is van 60%3; Commercieel Vastgoed Adviesbureau CBRE ziet zelfs een stijging van 70%4. Capital Value vermeldt dat hoewel niet voor alle beleggers een stimulerende werking van de Wet betaalbare huur uitgaat, de duidelijkheid op lange termijn die met de wet is ontstaan, van grote waarde is voor institutionele beleggers. Met name investeringen van Nederlandse institutionele beleggers kwamen weer op gang. Deze investeringen namen met 93% toe ten opzichte van het eerste half jaar van 20235.

Vraag 11

Wat gaat u concreet met deze inzichten doen om het tij te keren?

Ik zet mij ervoor in om de investeringsbereidheid van beleggers in huurwoningen te vergroten. Zo ga ik in Europa meer ruimte proberen te bewerkstelligen om de realisatie van middenhuurwoningen door woningcorporaties en beleggers financieel te kunnen ondersteunen. In afwachting hiervan ga ik in gesprek met de partijen die investeren in middenhuur, zoals pensioenfondsen, woningcorporaties en particuliere beleggers, om ervoor te zorgen dat zij voldoende middenhuurwoningen kunnen bijbouwen.
Concreet neemt het kabinet maatregelen om het aantrekkelijker te maken te investeren in private huur, middenhuur en vrije huur. We verlagen het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen naar 8%. Ook verhogen we de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, EBITDA). Naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 2024 werkt het kabinet een tegenbewijsregeling voor box 3 uit. Dit biedt verhuurders de mogelijkheid om het werkelijke rendement over hun gehele vermogen, en niet alleen de beleggingen in vastgoed, bij de Belastingdienst aan te tonen.

Vraag 12

Hoe staat het precies met de aanpak versnellen bouwprocedures? Welke quick-wins zijn genomen?

Graag verwijs ik als reactie naar mijn brief aan uw Kamer van 18 oktober 2024.6 Daaruit licht ik enkele punten toe.
In het Regeerprogramma wordt parallel plannen geïntroduceerd als de nieuwe norm. Met parallel plannen worden in de praktijk fases in het bouwproject meer gelijktijdig uitgevoerd in plaats van na elkaar. Dit is de nieuwe standaard. In enkele gevallen kan de tijd tussen planvorming en daadwerkelijke bouw worden versneld van zes naar twee jaar. Het sturen op doorlooptijden wordt een standaardvoorwaarde bij gebiedsontwikkelingen en projecten waarbij het Rijk is betrokken en waar Rijksmiddelen voor worden ingezet. We werken vanuit de resultaten van de pilots naar een landelijke opschaling.
In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting, dat bij uw Kamer ter behandeling voorligt7, is een grondslag opgenomen op basis waarvan een aantal versnellingen in de beroepsprocedure van toepassing kan worden verklaard voor categorieën projecten waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen. Zo wordt voor die aangewezen besluiten beroep in één instantie voorgesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, een termijn voor het doen van uitspraak van zes maanden en uitsluiten van de mogelijkheid tot het instellen van pro forma beroep (de redenen van het beroep moeten binnen de beroepstermijn zijn ingediend). Zo wordt veel sneller duidelijk of een plan kan doorgaan. De tijdwinst kan oplopen tot een jaar.
Daarnaast heb ik uw Kamer bij de brief van 18 oktober jl.8 geïnformeerd over het opstarten van het programma STOER («Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving») waarbij, in overleg met de sector en medeoverheden, wordt onderzocht waar mogelijkheden zijn om de regeldruk te verminderen. Nu, en ook voor de middellange termijn, geldt dat de inzet moet blijven om bij belemmeringen eerst na te gaan hoe het wèl kan.
Uit onderzoek blijkt dat via optoppen in totaal circa 100.0009 woningen gerealiseerd kunnen worden. Onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB)10 wijst uit dat deze potentie nu in de praktijk fors lager uitvalt als gevolg van onder meer wet- en regelgeving. De komende periode wil ik mij daarom inzetten op het wegnemen van belemmeringen. Zo publiceer ik eind dit jaar een heldere uitleg over de toepassing van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voor optoppen. Zoals aangekondigd in het Regeerprogramma onderzoek ik verder of we de besluitvorming van Verenigingen van Eigenaren voor optoppen eenvoudiger kunnen maken.
Ook versterken we de uitvoeringskracht bij gemeenten. Nu wordt € 600.000 vanuit het Rijk aan gemeenten (via de VNG) beschikbaar gesteld voor voorbeeldinitiatieven gericht op kennisdeling, standaardisering, digitalisering en samenwerking met marktpartijen. Met de flexpools is reeds € 90 miljoen beschikbaar gesteld, die deels de komende tijd nog besteed kan worden. Ook daarna blijf ik de uitbreiding van capaciteit bij medeoverheden financieel ondersteunen. Zij ontvangen een realisatiestimulans die naar eigen inzicht kan worden ingezet, waaronder voor het versterken van de uitvoeringskracht. Daarnaast is er initiatief en bekostiging vanuit gemeenten zelf. Binnen mijn mogelijkheden zal ik mij maximaal inzetten om de regeldruk te verminderen.

Vraag 13

De investeringen in huurwoningen stagneert of lijkt af te nemen terwijl de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen is toegenomen, wat is hiervan de impact voor gemengde bouwprojecten?

Zie het antwoord op vraag 10. Hier is toegelicht dat de investeringen in huurwoningen inmiddels weer groeien. Tevens geldt dat de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen sinds eind 2022 weer flink is aangetrokken. Dit is positief voor woningbouwprojecten met een gemengd karakter (koop en huur).

Vraag 14

Heeft u voldoende inzicht in welke bouwprojecten niet doorgaan en welke hulp kunt u bieden om de bouw te continueren?

Het gesprek over specifieke bouwprojecten vindt in eerste instantie vooral lokaal plaats, aan de regionale versnellingstafels. Aan deze zogenoemde tafels zitten overheden, marktpartijen en woningcorporaties bijeen. Mogelijke belemmeringen bij de bouwprojecten zijn daar een expliciet aandachts- dan wel bepreekpunt. Bespreking aan de regionale versnellingstafel helpt om samen met overheden, woningcorporaties en marktpartijen eventuele belemmeringen op te lossen óf ingrepen te doen die het project versnellen. Ook het Expertteam Woningbouw kan hierbij een rol spelen, bijvoorbeeld voor het oplossen van problemen of het bewerkstelligen van een doorbraak in de samenwerking tussen de gemeente en marktpartijen.
Als een bovenregionale of landelijke bemoeienis is vereist, kan de Landelijke versnellingstafel woningbouw hulp bieden. Dit gebeurt door inzet van kennis, stimuleren van samenwerking, doorbreken van knelpunten, het aanjagen van de voortgang of inzetten van versnelling.
Projecten die wezenlijk zijn voor het behalen van de afgesproken woningbouwprogrammering worden niet alleen aan de zogenoemde versnellingstafels besproken maar ook aan de bestuurlijke woondealtafel. Ik monitor zelf de voortgang van alle woningbouwprojecten die rijkssubsidies hebben ontvangen. Om de vertraging in te perken voer ik regelmatig voortgangsgesprekken met gemeenten. Tijdens deze gesprekken bespreken we onder meer welke knelpunten er zijn en wat daaraan kan worden gedaan.

Vraag 15

Wat vindt u van het idee van WoningBouwersNL om enkele wetten «uit te zetten», zodat het moeilijker wordt voor belangenorganisaties en milieuclubs om bouwprojecten eindeloos te vertragen?

Het idee van WoningBouwersNL is een interessante gedachte. Ik neem enkele maatregelen om vertraging aan te pakken. In de eerste plaats noem ik in dit verband het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting, dat ter behandeling bij uw Kamer voorligt11. In dit wetsvoorstel is een grondslag opgenomen op basis waarvan een aantal versnellingen in de beroepsprocedure van toepassing kan worden verklaard voor categorieën projecten waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen. Zo wordt voor die aangewezen besluiten beroep in één instantie voorgesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, een termijn voor het doen van uitspraak van zes maanden en uitsluiten van de mogelijkheid tot het instellen van pro forma beroep (de redenen van het beroep moeten binnen de beroepstermijn zijn ingediend). Zo wordt veel sneller duidelijk of een plan kan doorgaan. De tijdwinst kan oplopen tot een jaar.
Verder ga ik belemmeringen voor woningbouw wegnemen, regels vereenvoudigen en overbodige regels waar mogelijk schrappen. Zie ook het antwoord op vraag 12 waar ik inga op het programma STOER.12 Zoals in het Regeerprogramma is opgenomen ga ik samen met medeoverheden, marktpartijen en corporaties aan de slag om de stapeling van lokale regels en procedures aan te pakken en regeldruk te verminderen. Ik wil dit wel op zorgvuldige wijze doen. Voor regelgeving of beperkingen zijn immers vaak goede redenen aan te wijzen, bijvoorbeeld uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid en veiligheid van toekomstige bewoners, noodzakelijke verduurzaming, en het behoud van een goede leefomgeving.

Vraag 16

Wat vindt u van het idee van WoningBouwersNL om schadevergoedingen uit te keren bij volledig onterechte bezwaren?

Het huidige recht kent al mogelijkheden om misbruik van procesrecht tegen te gaan. Een partij dient het recht om bezwaar te maken en eventueel beroep in te stellen te gebruiken voor het doel waarvoor dat recht in het leven is geroepen, te weten de gerechtvaardigde behartiging van zijn/haar belangen. Een bezwaar of beroep kan niet-ontvankelijk worden verklaard als de bevoegdheid om bezwaar te maken of beroep in te stellen wordt gebruikt voor een ander doel dan waarvoor de bevoegdheid is verleend op een zodanige wijze dat dit gebruik blijk geeft van kwade trouw. In de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is verder een voorziening opgenomen om een natuurlijk persoon in de proceskosten te veroordelen in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht.13
Hierbij past wel grote terughoudendheid. Rechtsbescherming is immers een wezenlijk onderdeel van de democratische rechtsstaat, waarbij een belanghebbende de door de overheid gemaakte belangenafweging desgewenst door een onafhankelijke rechter kan laten toetsen.14 Het instellen van beroep en hoger beroep tegen een besluit is als zodanig dus niet kennelijk onredelijk en levert als zodanig ook geen misbruik van recht op. Zoals ook uit de jurisprudentie blijkt is het vaststellen van misbruik van recht alleen toelaatbaar indien het indienen van een rechtsmiddel evident misbruik behelst. Een betoog dat de beroepen geen redelijke kans van slagen hebben en eisers dit weten, leidt nog niet tot de conclusie dat eisers misbruik maken van procesrecht. Het gaat erom of degene die beroep heeft ingesteld het recht aanwendt zonder redelijk doel of voor een ander doel dan waarvoor het is gegeven.15

Vraag 17

In hoeverre heeft het feit dat de markt voor nieuwkoopwoningen bijna terug is op het niveau van de goede jaren, gevolgen voor de aanschafprijs?

Er is niet een afzonderlijke markt voor nieuwbouwkoopwoningen noch voor woningen uit de bestaande voorraad. Voor nieuwbouwkoopwoningen kan wel een wat hogere prijs worden gevraagd omdat de kwaliteit van nieuwbouw doorgaans hoger is dan die van woningen in de bestaande voorraad woningen. Maar omdat nieuwbouw en bestaande bouw substituten voor elkaar zijn, zijn de woningprijzen aan elkaar gelinkt. Nu de prijzen voor woningen uit de bestaande voorraad weer stijgen, zal dat naar verwachting ook het geval zijn voor nieuwbouwkoopwoningen. Deze stijging van de huizenprijzen heeft uiteraard gevolgen voor de betaalbaarheid, maar is gunstig voor de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten.

Vraag 18

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja, zie hiervoor.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht van Rabobank «Kwartaalbericht Woningmarkt: prijsstijging koopwoningen zwelt aan» van 10 september jl.?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de voorspelling van Rabobank dat de prijzen sneller stijgen dan verwacht, met dit jaar naar verwachting «een stijging van de huizenprijzen van 9,1% en volgend jaar zelfs van 10,7%»?

Rabobank geeft aan dat door de sterk gestegen cao-lonen (6,4%) woningzoekenden meer financiële mogelijkheden hebben om een woning te kopen. Daarnaast is de hypotheekrente gedaald en is er meer leenruimte voor alleenstaanden per 2024. Al deze factoren verhogen volgens de Rabobank de vraag naar koopwoningen en leiden in een krappe woningmarkt tot een stijging van de huizenprijzen.
Rabobank geeft ook aan dat zij hun prijsverwachting ten opzichte van hun vorige prognose naar boven hebben bijgesteld. Dit heeft volgens hen niet te maken met de bijgestelde verwachtingen over kapitaalmarktrentes, economische conjunctuur of de werkloosheid, maar met de recente versnelling van de huizenprijzen. Hierbij wordt ook aangegeven dat het sentiment in de markt een belangrijke determinant van huizenprijzen is.
Ook het CPB2, ING3 en ABN AMRO4 verwachten een stijging van de huizenprijzen voor dit jaar en volgend jaar, hoewel de prijsstijgingen door hen wel iets minder hoog worden ingeschat. Als belangrijkste oorzaken van huizenprijsstijging wordt door het CPB en de banken de stijgende lonen en de daling van de hypotheekrente genoemd.
De ontwikkeling van huizenprijzen is afhankelijk van veel verschillende factoren, zoals de ontwikkeling van lonen, rentes en werkloosheid en is moeilijk te voorspellen. Prognoses over de huizenprijzen worden meestal na een paar maanden bijgesteld. Na een paar jaar van daling van de huizenprijzen is de afgelopen tijd een sterke stijging van de huizenprijzen te zien. Net als het CPB en de banken zie ik als belangrijkste factoren van de recente stijging van de huizenprijzen de stijging van de inkomens en de lichte daling van de hypotheekrentes.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de analyse van Rabobank dat deze onverwachte stijging wordt veroorzaakt «door stijgende inkomens en woningschaarste»? Deelt u deze analyse? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u aangeven welk aandeel beide oorzaken volgens u hebben in de verwachte prijsstijging?

Ik deel de analyse van de Rabobank dat de inkomensstijgingen en een beperkt woningaanbod belangrijke factoren zijn voor de stijging van de huizenprijzen. Zoals bij de beantwoording van de vraag 2 aangegeven is de ontwikkeling van de huizenprijzen van veel factoren afhankelijk. Het is niet mogelijk om aan te geven welk aandeel de verschillende factoren hebben in de door de Rabobank voorspelde prijsstijging. Dit wordt ook niet aangegeven in het bericht van de Rabobank.

Vraag 4

Wat is naar uw mening de oorzaak van de huidige woningschaarste? Kunt u uw antwoord toelichten?

Schaarste ontstaat omdat de vraag niet aansluit bij het aanbod. De afgelopen 10 jaar is het aantal huishoudens gegroeid waardoor de vraag naar woningen toe is genomen. Het woningbouwtempo hield geen gelijke tred met deze toename, die bovendien groter was dan verwacht. Belangrijke factor was daarbij dat het aan regie op nationaal niveau ontbrak waardoor de lokale inspanningen niet genoeg waren om in de nationale behoefte te voorzien. Daar komt bij dat het ingewikkeld is om voldoende ruimte voor woningbouw te vinden omdat ruimte voor woningbouw concurreert met andere ruimtelijke opgaven. Ook vertragen regels, lange procedures, stikstof (in het bijzonder in nabijheid van Natura 2000 gebieden), netcongestie en capaciteitstekorten de woningbouw.

Vraag 5

Bent u op de hoogte van het feit dat de bevolkingsgroei sinds 2015 voor het grootste deel en sinds 2020 uitsluitend het gevolg is van de massale immigratie?2 Bent u het met de indiener eens dat dit onvermijdelijk een zeer grote bijdrage levert aan de huidige woningschaarste? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u het met de indiener eens dat de prijsstijging van koopwoningen alleen kan worden opgelost door de massale immigratie te beëindigen? Zo ja, hoe gaat u dit regelen? Zo nee, hoe kan dit probleem in uw ogen dan wel worden opgelost?

Er spelen meerdere factoren een rol in de noodzaak tot het bouwen van nieuwe woningen. ABF heeft dit voor de komende 15 jaren zichtbaar gemaakt in haar recente Primos prognose. Dit geeft goed zicht in de oorzaken die spelen bij het ontstaan van woningschaarste. ABF geeft aan dat deze noodzaak voor 15% ontstaat doordat woningen gesloopt en dus vervangen moeten worden. Daarnaast groeit het aantal huishoudens doordat het aantal personen per huishouden daalt. Dit verklaart 26% van de noodzakelijke groei van het aantal woningen. Hiernaast dient het huidige tekort teruggedrongen te worden. Dit verklaart 14% van noodzakelijke woningbouw (zie vraag 4 voor de oorzaken van de schaarste). De overige 45% ontstaat door de bevolkingsgroei. Deze bevolkingsgroei ontstaat op haar beurt voor 5% door natuurlijke aanwas en 95% als gevolg van immigratie.
Vergelijkbare cijfers over de vraag hoe in de jaren 2015 tot en met 2024 de noodzaak tot woningbouw precies was opgebouwd heb ik niet beschikbaar. Inzicht in de opbouw van de bevolkingsgroei is er echter wel. Sinds 2015 geldt dat het migratiesaldo hoger is dan de natuurlijke aanwas. Na 2015 nam het aandeel van het migratiesaldo in de totale groei bovendien steeds verder toe. Voor de bouwopgave is vooral het aantal huishoudens relevant en de huishoudens worden kleiner, waardoor de opgave groter is geworden dan louter op basis van de bevolkingsgroei te verwachten zou zijn.
In mijn antwoord op vraag 4 heb ik aangegeven dat de schaarste een combinatie van vraag en aanbod is. De mogelijkheden voor het wegnemen van de woningschaarste liggen daarmee in een combinatie van vraag en aanbod. Het is de inzet van het kabinet om zowel aan vraag als aanbod wat te doen. Dit door zowel in te zetten op het bouwen van 100.000 woningen per jaar en het beter benutten van de bestaande voorraad als ook door de omvang van migratie naar Nederland zo snel mogelijk drastisch te beperken.

Vraag 6

Wat zijn uw prognoses voor verdere bevolkingstoename door massale immigratie? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening baseert zich op de bevolkingsprognose van het CBS. Het CBS verwacht dat het grootste deel van de bevolkingsgroei in de komende 10 jaar het gevolg is van migratie. Daarnaast groeit de bevolking door de stijgende levensduur en een verwacht licht hoger kindertal. Wel wordt verwacht dat de jaarlijkse bevolkingsgroei verder zal afnemen; waar de Nederlandse bevolking in 2023 groeide met 140 duizend inwoners, is de verwachting dat het aantal inwoners in 2033 met 75 duizend zal groeien, met een migratiesaldo van ongeveer 66 duizend. Het is echter zo dat migratie van nature grillig en moeilijk te voorspellen is. De onzekerheid over de prognose is dus groot en de kans op uitschieters, zowel naar boven als naar beneden, is groot. Daarom werkt het CBS met een prognose-interval waarmee een schatting wordt gedaan van de zekerheid van de voorspelling. Voor 2034 schat het CBS in dat er een kans van 95% is dat de bevolking in 2033 uitkomt tussen de 18,003 miljoen en de 19,412 miljoen. In augustus dit jaar bracht het CBS naar buiten dat Nederland inmiddels 18 miljoen inwoners heeft6.

Vraag 7

Kunt u een inschatting geven van hoeveel de gemiddelde huiseigenaar in Nederland kwijt is aan het verduurzamen van zijn of haar woning? Bent u het met de indiener eens dat «de noodzakelijke investeringen in verduurzaming» – waarover in het hoofdlijnenakkoord wordt gesproken – onvermijdelijk de prijs van een koopwoning opstuwen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u het met de indiener eens dat de prijsstijging van koopwoningen alleen kan worden opgelost als deze investeringen niet langer meer als «noodzakelijk» worden gezien? Zo ja, hoe gaat u dit regelen? Zo nee, hoe kan dit probleem dan wel worden opgelost?

Woningeigenaren bepalen zelf of zij hun woning verduurzamen en welk budget ze daarbij in willen zetten. Uit onderzoek van DNB7 blijkt dat de afgelopen 10 jaar 80% van de woningeigenaren maatregelen heeft getroffen. De gemiddelde investeringen die woningeigenaren doen, variëren sterk op basis van de betreffende woning en de eigen keuzes, het type woning, bouwjaar en al eerder getroffen maatregelen. De tevredenheid over de genomen maatregelen is hoog. Van de woningeigenaren die isolatiemaatregelen heeft genomen is 90% tevreden8, 95% van de mensen die een warmtepomp heeft aangeschaft raadt deze aan9.
Onderstaand als voorbeeld de gemiddelde indicatieve bedragen die Milieu Centraal aanhoudt per maatregel in een hoekwoning10.
Maatregel
Investering
Subsidie
Besparing per jaar bij 1,45 e/m3
Terugverdientijd met subsidie
Spouwmuurisolatie1
EUR 2.400
EUR 700
EUR 580
3 jaar
Vloerisolatie
EUR 2.000
EUR 550
EUR 190
8 jaar
Isolatie schuin dak
EUR 5.700
EUR 1.700
EUR 600
7 jaar
Van enkel glas naar HR++ glas
EUR 4.000
EUR 1.000
EUR 370
8 jaar
6 zonnepanelen2
EUR 3.200
EUR 350
9 jaar
Hybride warmtepomp3
EUR 6.000
EUR 2.550
EUR 460
7,5 jaar
All electric warmtepomp4
EUR 12.000
EUR 3.150
EUR 640
14 jaar
Als een woningeigenaar een huis koopt dat hij wil gaan verduurzamen, zal hij of zij daar geen hogere koopprijs door gaan betalen. In het algemeen is men bereid meer te betalen voor een duurzamere woning, want een duurzame woning heeft lagere energielasten en meer wooncomfort. Het is logisch dat de kwaliteit invloed heeft op de prijs van een woning. Los van de duurzaamheid van een woning heeft de huidige prijsstijging voornamelijk te maken met loonstijging en schaarste. Zie voor een uitgebreide toelichting het antwoord op vraag 2.

Vraag 8

Wat zijn uw prognoses voor de kosten van verduurzaming van koopwoningen in de komende jaren? Kunt u uw antwoord toelichten?

De kosten voor verduurzaming in koopwoningen zijn afhankelijk van keuzes die woningeigenaren zelf maken. Zie voor de kosten per maatregel het antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Wat zijn uw prognoses voor de woningbouw in de komende jaren? Welk effect heeft het huidige stikstofbeleid op de woningbouw? Kunt u uw antwoord toelichten – waar mogelijk met concrete cijfers?

In het woningbouwbeleid worden de Primos prognose van ABF Research als uitgangspunt genomen. De woningbouwverwachtingen uit Primos zijn weergegeven in onderstaande tabel. Dit is inclusief woningbouw via beter benutten van bestaande gebouwen.
jaar
woningbouw in aantal
2024
78.400
2025
77.000
2026
92.800
2027
104.100
2028
100.800
2029
102.300
2030
102.300
2031
96.600
2032
92.200
2033
88.100
2034
82.900
De jaren 2022 en 2023 waren economische moeilijke jaren voor de woningbouw. De gevolgen daarvan werken met vertraging door in de realisatie van nieuwe woningen. Dit verklaart de lage cijfers in de jaren 2024 en 2025 in de tabel. Ook de inmiddels weer gunstige economische omstandigheden werken met vertraging door in de realisaties en ABF voorziet daarom herstel vanaf 2026. De opleving van de nieuwbouwmarkt lijkt echter in versneld tempo door te zetten en het is ook mijn inzet de 100.000 woningen per jaar eerder te realiseren dan ABF enkele maanden geleden raamde in haar prognose. In Primos is stikstof geen dominante remmende factor.

Vraag 10

Welke effect heeft de optelsom van de verwachte bevolkingstoename, de verwachte kosten van verduurzaming en de verwachte woningbouw op de schaarste op de woningmarkt? Is dit een positief of negatief effect? Kunt u uw antwoord toelichten?

In mijn antwoord op vraag 5 ben ik reeds ingegaan op de rol van de bevolkingstoename en de woningbouw op de schaarste op de woningmarkt. Hieruit kan worden opgemaakt dat bevolkingstoename tot meer schaarste op de woningmarkt leidt, en dat de woningbouw tot minder schaarste op de woningmarkt leidt. Dit kabinet zet in op meer woningbouw. Voor wat betreft de verwachte kosten van verduurzaming geldt dat deze geen effect hebben op de schaarste op de markt voor reeds bestaande koopwoningen. Wat betreft de nieuwbouw geldt dat op korte termijn extra verduurzamingsmaatregelen een uitdaging kunnen opleveren. Daarom wordt bij nieuwbouweisen gewerkt met kostenoptimalisatiestudies11 om de technische haalbaarheid vast te stellen en de kosten in lijn te brengen met de energiebesparing. Op deze manier blijven de kosten van verduurzaming van nieuwbouwwoningen economisch verantwoord. Het is niet mogelijk een inschatting te maken over de grootte van de drie genoemde oorzaken op huizenprijzen, omdat er veel andere factoren zijn die ook invloed hebben op huizenprijzen.

Vraag 11

Hoe beoordeelt u de conclusies uit onderzoek van eind 2023 dat de positie van starters op de woningmarkt «in veertig jaar nog nooit zo slecht» is geweest?3 Hoe gaat u dit probleem oplossen?

Het onderzoek dat u aanhaalt is van BLG en gaat over de positie van starters in de periode 1981–2021. Uit het onderzoek blijkt dat onder de verkochte woningen het aandeel dat naar koopstarters is gedaald van ruim 60% in 1981 tot onder de 50% in 2021. Dat koopstarters het de afgelopen decennia lastig hebben gekregen deel ik met BLG. Ik vind het belangrijk dat starters ook in de toekomst een betaalbare woning kunnen kopen. Helaas zijn er de afgelopen jaren te weinig betaalbare woningen gebouwd. Daarom komen jongeren er vaak niet meer tussen op de woningmarkt. Ik zet mij er voor in dat er 100.000 woningen per jaar worden gebouwd, waarvan twee derde van alle nieuwbouw moet bestaan uit betaalbare woningen. Zowel koop als huur, voor midden- en lagere inkomens. Het kabinet wil hiervoor de procedures verkorten zodat er sneller gebouwd kan worden. Ook wil het kabinet de huidige woningvoorraad beter benutten, waardoor meer ruimte ontstaat voor woonvormen in de koop- en huursector die ook voor starters toegankelijk zijn. Ik denk hierbij onder andere aan flexwoningen, hospitakamers en gesplitste woningen. Specifiek voor starters komt er het Nationaal Fond Betaalbare Koopwoningen. Met dit fonds van € 70 miljoen ondersteun ik starters met inkomens van maximaal twee keer modaal, die net niet voldoende leencapaciteit hebben bij de aankoop van een nieuwbouw koopwoning. Eind 2024 verwacht ik dit fonds te openen voor projecten die woningen willen aanbieden middels de regeling van dit fonds. Met dit pakket aan maatregelen wil ik de positie van starters versterken.

Vraag 12

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en binnen de daarvoor gestelde termijn beantwoorden?

De beantwoording van de Kamervragen is zo spoedig mogelijk verzonden naar de Tweede Kamer.

Vraag 1

Hoe luidt uw reactie op het bericht dat, ondanks het verbod op tijdelijke huurcontracten, er nog altijd honderden woningen met een tijdelijk contract aangeboden worden?1

Ik heb kennis genomen van het artikel.

Vraag 2

Hoe spant u zich in om de Wet vaste huurcontracten te handhaven, zodat vaste huurcontracten de norm zijn en blijven?

Vanuit de Rijksoverheid is er duidelijke communicatie geweest over de inwerkingtreding en werking van de Wet vaste huurcontracten en we zullen deze informatie beschikbaar blijven stellen en waar nodig extra onder de aandacht brengen.
De Wet vaste huurcontracten kent geen eigen handhavingsmogelijkheden. In het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten zijn categorieën van personen opgenomen waarvoor het aanbieden van tijdelijk contracten mogelijk blijft. Indien een verhuurder ten onrechte een tijdelijk contract aanbiedt, heeft dit geen gevolgen voor de huurder. Het huurcontract wordt namelijk van rechtswege een huurcontact voor onbepaalde tijd. Een huurcontract voor onbepaalde tijd kan een verhuurder niet zomaar beëindigen. De huurder heeft dan namelijk huurbescherming. Dit betekent dat de huurder na het tijdsverloop van het vermeende tijdelijke huurcontract in het gehuurde kan blijven zitten. De verhuurder kan het huurcontract alleen onder strikte eisen opzeggen. De verhuurder is daarbij gehouden aan de opzeggingsgronden die het Burgerlijk Wetboek daarbij biedt. Stemt de huurder niet met de opzegging in? Dan zal de verhuurder een gerechtelijke procedure moeten starten en aan moeten tonen dat hij een geldige opzeggingsgrond heeft.

Vraag 3

Hoe treedt u op tegen verhuurders die te kwader trouw en zonder wettelijke grondslag huurovereenkomsten van tijdelijke aard blijven aanbieden? Welke instrumenten heeft u of hebben gemeenten om dergelijke malafide verhuurders aan te pakken?

De Wet vaste huurcontracten kent geen handhavingsmogelijkheden, anders dan dat ten onrechte afgesloten tijdelijke contracten van rechtswege voor onbepaalde tijd zijn. Ook gemeenten hebben geen handhavingsmogelijkheden vanuit de wet Vaste huurcontracten. Voor alle andere huurders geldt dat er van rechtswege sprake is van een contract voor onbepaalde tijd. Zoals toegelicht in het antwoord bij vraag 2 kan de huurder in het gehuurde blijven zitten en hoeft de huurder geen actie te ondernemen indien ten onrechte een tijdelijk huurcontract is aangeboden.

Vraag 4

Wat is uw visie op het versterken van de handhaving van het tijdelijke huurcontract door gemeenten – in lijn met de Wet goed verhuurderschap – handhavende instrumenten op dit gebied toe te kennen?

Gemeenten hebben vanuit de Wet goed verhuurderschap geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden. Handhaving van contractvormen zou neerkomen op een nieuwe aanvullende taak voor gemeenten. Ik zie op dit moment – nog voor een wetsevaluatie van de Wet goed verhuurderschap of de Wet vaste huurcontracten heeft plaatsgevonden – geen aanleiding een dergelijke uitbereiding voor te stellen. Wel kent de Wet goed verhuurderschap de verplichting voor de verhuurder om de huurder te informeren over de verschillende soorten huurovereenkomsten en de betreffende huur- en huurprijsbescherming. Gemeenten kunnen daarop handhaven.

Vraag 5

Kunt u bevestigen dat huurders die na 1 juli 2024 een huurovereenkomst van tijdelijke aard zijn aangegaan geacht moeten worden een overeenkomst voor onbepaalde tijd te krijgen, met als gevolg dat de huurder de woning mag blijven huren, (tenzij sprake is van bestaande uitzonderingen zoals dringend eigen gebruik of slecht huurderschap)?

In het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten zijn categorieën van personen opgenomen waarvoor het aanbieden van tijdelijk contracten mogelijk blijft. Voor alle andere huurders geldt dat er van rechtswege sprake is van een contract voor onbepaalde tijd. Deze huurders kunnen zich beroepen op hun huurbescherming voor onbepaalde tijd. Zoals in het antwoord op vraag 2 toegelicht is het aan de verhuurder om in een uiterst geval via de kantonrechter, beëindiging van het huurcontract te bepleiten. De verhuurder is daarbij gehouden aan de opzeggingsgronden die het Burgerlijk Wetboek daarbij biedt. Bij «dringend eigen gebruik» e.d. is er sprake van een bijzondere opzeggingsgrond van een vast huurcontract.

Vraag 6

Herkent u het beeld dat met name studenten nog in grote getalen geconfronteerd worden met tijdelijke huurcontracten? Kunt u bevestigen dat artikel 1 lid a van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst alleen bedoeld is om tijdelijk vrijkomende studentenkamers kortstondig te kunnen verhuren aan studenten die tijdelijk op zoek zijn naar een woonruimte? Kunt u bevestigen dat het niet de bedoeling is dat deze uitzondering ingezet wordt om reguliere studentenkamers tijdelijk te verhuren? Hoe voorkomt u dat niet alle studenten alsnog met een tijdelijk huurcontract worden opgezadeld, op basis van deze uitzondering?

Ik heb geen signalen dat studenten in grote getalen worden geconfronteerd met tijdelijke huurcontracten. De uitzondering in artikel 1 lid a van het besluit is gericht op «personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren». In de nota van toelichting is daarbij aanvullend toegelicht dat een campuscontract (doelgroepen-contract) veel wordt gebruikt bij de huisvesting van studenten; daarmee mag een student in een studentenwoning blijven zolang deze bij een onderwijsinstelling ingeschreven staat. Toegelicht is dat de uitzondering in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten aanvullend nodig is om studentenkamers die tijdelijk vrijkomen, te kunnen verhuren aan studenten die tijdelijk op zoek zijn naar een woonruimte. Ik vind het belangrijk dat dat aanbod blijft bestaan en kamers niet onnodig leeg staan. Met de Wet betaalbare huur en het moderniseren en dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel is het niet aannemelijk dat verhuurders kiezen voor een tijdelijk contract met de bedoeling bij het aflopen ervan de huur te kunnen verhogen; de huurprijzen zijn immers dwingend gemaximeerd.

Vraag 7

Hoe spant u zich in om huurders te informeren over hun rechten als zij onverhoopt na 1 juli 2024 een tijdelijk huurcontract hebben afgesloten?

Via de gebruikelijk kanalen van Rijkoverheid.nl, Volkshuisvesting.nl en via de Huurcommissie.

Vraag 8

Bent u bereid om in overleg te treden met verhuurdersorganisaties, verhuurmakelaars en verhuurplatforms van woningen om te benadrukken dat tijdelijke huurcontracten nog slechts onder zeer beperkte voorwaarden aangeboden mogen worden?

Ik ga ervan uit dat verhuurdersorganisaties, verhuurmakelaars en verhuurplatforms voldoende op de hoogte zijn van de werking van de Wet vaste huurcontracten. Ik ben bereid om samen met verhuurdersorganisaties, verhuurmakelaars en verhuurplatforms te bekijken hoe ook via hen de informatieverstrekking aan huurders en verhuurders zo optimaal mogelijk kan worden benut zodat eenieder die een huurcontract wilt afsluiten op de hoogte is van de werking van de wet vaste huurcontracten.

Vraag 1

Bent u van mening dat we de rente voor de pechgeneratie op 0% moeten zetten, de verlaging van de basisbeurs moeten voorkomen, geen langstudeerboete in moeten voeren en mbo-studenten gelijke rechten moeten geven op een aanvullende beurs? Zo nee, waarom niet?1

In het regeerprogramma is een aantal maatregelen opgenomen, waaronder een langstudeermaatregel en een extra tegemoetkoming voor leenstelselstudenten. Vanuit het amendement Omtzigt waren er middelen gereserveerd om de rentelasten voor leenstelselstudenten te verlagen. Vanwege de kanttekeningen bij een rentemaatregel heeft dit kabinet besloten om deze middelen vrij te laten vallen en daarvoor in plaats extra middelen vrij te maken voor een tweede tegemoetkoming.
Ik zie het als mijn verantwoordelijkheid om het regeerprogramma uit te voeren op een voor studenten en de sector zo verantwoord mogelijke manier. Gegeven de beperkte financiële ruimte die we als kabinet hebben, zie ik geen ruimte voor aanvullende maatregelen.

Vraag 2

Kunt u een overzicht geven van alle maatregelen uit het hoofdlijnenakkoord die de financiële positie van studenten raken en kunt u daar ook de verlaagde basisbeurs per september 2024 bij betrekken? Gaan studenten er volgens u op vooruit of op achteruit? Is hier in de formatieperiode over nagedacht? Zo ja, wat is het idee hierachter?

Het hoofdlijnenakkoord bevat meerdere maatregelen die een direct of indirect effect kunnen hebben op de financiële positie van studenten. Maatregelen die een financieel effect kunnen hebben op (een deel) van de studenten zijn bijvoorbeeld de extra tegemoetkoming voor leenstelselstudenten en de langstudeermaatregel. De afschaffing van het verlaagd btw-tarief op culturele diensten en goederen maakt (studie)boeken voor studenten duurder.2 De studiefinancieringsbedragen worden jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex (cpi). Hier wordt ook de stijging van het btw-tarief in verwerkt. Tot slot zal het aflopen van de tijdelijke koopkrachtmaatregel voor studenten met een uitwonende basisbeurs een direct financieel effect hebben.
Uit het Nibud Studentenonderzoek blijkt dat ongeveer 90% van de mbo-, hbo-, en wo-studenten aangeeft rond te kunnen komen.3 Dit is voor de zomer van 2024 uitgevraagd. Op Prinsjesdag heeft het Nibud ook koopkrachtberekeningen voor verschillende studentenhuishoudens gepresenteerd. Daaruit blijkt dat uitwonende hbo- en wo-studenten er in 2025 6,6% op achteruit gaan ten opzichte van 2024. Uitwonende mbo-bol studenten gaan er 6,2% op achteruit. Dit is een gevolg van het stopzetten van de tijdelijke koopkrachtmaatregel. Uitwonende bbl-studenten – die geen studiefinanciering ontvangen – gaan er in 2025 1,5% op achteruit ten opzichte van 2024.4 Rond oktober publiceert het Nibud nog enkele voorbeeldbegrotingen, die het mogelijk maken om gefundeerde uitspraken te doen over de financiële positie van studenten. Ik zal hier in de kabinetsreactie op het Studentenonderzoek, de voorbeeldbegrotingen en de koopkrachtberekeningen van studenten nader op ingaan. Deze stuur ik voor de begrotingsbehandeling van OCW aan uw Kamer.

Vraag 3

Kunt u een inschatting maken hoeveel van de 1,2 miljoen studenten niet weten dat hun basisbeurs gaat dalen in september en waarom gaat de basisbeurs überhaupt dalen terwijl de kosten voor studenten structureel gestegen zijn?

De koopkrachtmaatregel was een tijdelijke verhoging van de basisbeurs voor uitwonende studenten. Deze verhoging kwam er vanwege uitzonderlijk hoge inflatie van 2022 en was onderdeel van een breed koopkrachtpakket waartoe het vorige kabinet heeft besloten Dat de maatregel tijdelijk was, is vanaf het begin af aan gecommuniceerd via de website, mails en berichten in MijnDUO. Ook in het aanvraagscherm is duidelijk gemaakt dat het basisbeursbedrag voor studiejaar 2023–2024 uit twee onderdelen bestond: het reguliere basisbeursbedrag en de koopkrachtmaatregel.
Om aan te kondigen dat de tijdelijke maatregel vanaf studiejaar 2024–2025 zou stoppen is al in mei dit jaar onder mijn ambtsvoorganger een e-mail gestuurd naar alle studenten (900.000) en scholieren (25.000) die studiefinanciering ontvingen.5 Ook is er een melding in MijnDUO geplaatst. Vanaf juni is DUO een campagne gestart op de website en via social media advertising. Ook zijn onderwijsinstellingen geïnformeerd via de zakelijke kanalen. Uit de Nibud Studentenonderzoeken komt naar voren dat desondanks een derde van de ondervraagde studenten niet op de hoogte was dat de basisbeurs voor uitwonende studenten alleen voor studiejaar 2023–2024 verhoogd was.6 Tot slot dient opgemerkt te worden dat de studiefinancieringsbedragen jaarlijks geïndexeerd worden op basis van de cpi. Afgelopen januari zijn de bedragen met 10% geïndexeerd. Hiermee is dus rekening gehouden met de inflatie.

Vraag 4

Is het uitvoerbaar om de basisbeurs dit collegejaar alsnog te verhogen, bijvoorbeeld door de verhoging van de basisbeurs in 2025 met terugwerkende kracht uit te betalen? Wat is de kortst mogelijke datum om de basisbeurs te verhogen als in de begroting van 2025 dekking wordt gevonden?

Een tijdelijke verhoging van de studiefinancieringsbedragen moet gerealiseerd worden bij algemene maatregel van bestuur (AMvB). Daarbij geldt een voorhang van vier weken bij zowel de Tweede als Eerste Kamer. Dit proces kost gemiddeld één jaar en lukt dus niet voor dit najaar7. Een verhoging per 1 januari a.s. is daarom niet mogelijk. Dat betekent dat de verhoging op zijn vroegst vanaf studiejaar 2025–2026 doorgevoerd kan worden. DUO moet de normbedragen namelijk uiterlijk begin mei ontvangen om tijdig de systemen aan te passen en studenten te informeren. Het vereist bovendien instemming van de Tweede en Eerste Kamer voordat de AMvB, die een spoedprocedure zou moeten doorlopen, wordt vastgesteld.
Daarnaast informeert uw Kamer naar de mogelijkheid om de verhoging met terugwerkende kracht over studiejaar 2024–2025 te realiseren. Het verhogen met terugwerkende kracht van de basisbeurs acht ik vanuit een oogpunt van rechtszekerheid onverstandig. Dit houdt verband met het volgende. Voor het merendeel van de studenten is de basisbeurs een prestatiebeurs8, en dus in beginsel een lening, die alleen wordt omgezet in een gift wanneer de student binnen de diplomatermijn het diploma behaalt. Het met terugwerkende kracht verhogen van de basisbeurs betekent dat zij een hogere lening zijn aangegaan. Aangezien deze wijziging niet voor alle studenten begunstigend uitpakt, is het met terugwerkende kracht verhogen geen wenselijke optie. Voor de volledigheid vermeld ik dat ook uitvoeringstechnische aspecten deze variant zouden bemoeilijken: DUO moet hiervoor een nieuw proces inrichten. Want op dit moment gebeurt uitkeren met terugwerkende kracht niet op deze grote schaal. Het is op dit moment niet bekend of dit uitvoerbaar is. Hiervoor zou eerst een uitvoeringstoets gedaan moeten worden. Gelet op de grote opgaven waar DUO voor staat, waaronder de uitkering van de tegemoetkoming in 2025 die voortkomt uit de Wet herinvoering basisbeurs, is de ruimte voor andere grote wijzigingen zeer beperkt.

Vraag 5

Welk percentage van hun inkomen besteden studenten aan hun huur en hoe heeft deze «huurquote» van studenten zich de afgelopen 15 jaar ontwikkeld? Wat is de gemiddelde huurprijs voor een studentenkamer in de drie grootste studentensteden en hoe hebben deze prijzen zich ontwikkeld?

Om een beeld van de ontwikkelingen van studentenhuisvesting te hebben, verschijnt sinds 2012 jaarlijks de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS). In de LMS zijn de woonlasten opgenomen, deze bestaan uit de netto huur na aftrek van huurtoeslag en inclusief bijkomende kosten zoals gas, water, elektriciteit en internetaansluiting. Van de drie grootste studentensteden, Amsterdam, Rotterdam en Groningen, zijn de woonlasten vanaf het collegejaar 2015–2016 bekend. Uit de LMS 2024 blijkt dat deze voor kamers met gedeelde voorzieningen in Amsterdam op € 625 liggen, in Rotterdam op € 595 en in Groningen op € 450. In het collegejaar 2015–2016 lagen deze bedragen op respectievelijk € 420, € 380 en € 340.
Sinds 2019 is in de LMS de woonquote opgenomen, deze bestaat uit de woonlasten gedeeld door het besteedbaar budget. Dit geeft een indicatie van de zwaarte van de woonlasten ten opzichte van het inkomen voor een student. De gemiddelde woonquote van hbo en wo-studenten in alle type woonruimten is gedaald van 52% in collegejaar 2019–2020 naar 43% in collegejaar 2023–2024. De daling wordt veroorzaakt doordat het besteedbaar inkomen van studenten in deze periode harder is gestegen dan de woonlasten.

Vraag 6

Wat vindt u van de ontwikkelingen van de prijzen voor studentenwoningen en wat zijn de ambities van dit kabinet om het aantal studenten- en starterswoningen te vergroten? Welk percentage van de 5 miljard euro voor woningbouwimpuls is voor studentenwoningen?

Voor alle woningen, dus ook studentenwoningen, geldt dat verhuurders een huur behoren te vragen die past bij de kwaliteit van de woning of onzelfstandige studentenkamer. Daarbij is het ook toegestaan de huur jaarlijks te verhogen. Er zijn echter verhuurders die huurprijzen vragen die hoger zijn dan wat vanuit Woningwaarderingsstelsel of Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO) gevraagd mag worden. Ook is bekend dat bij nieuwe huurders de huur sterk wordt verhoogd. Per 1 juli 2024 zijn de Wet betaalbare huur en het gemoderniseerde Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO) in werking getreden. Daarmee is sinds 1 juli 2024 zowel het Woningwaarderingsstelsel (WWS) als het WWSO dwingend geworden, waardoor verhuurders verplicht zijn zich te houden aan de maximale huurprijzen die volgen uit het WWS en het WWSO en horen bij de kwaliteit van de woning. Gemeenten kunnen met ingang van 1 januari 2025 ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen. Daarmee verwachten we dat er in de praktijk minder woningen boven het WWS en WWSO-maximum aan studenten worden verhuurd.
Om het totale aantal betaalbare studentenwoningen te vergroten hebben in 2022 gemeenten, huisvesters, hoger onderwijsinstellingen, studenten en de Ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) de handen ineengeslagen en samen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) ontwikkeld en ondertekend. De hoofddoelstelling van dit actieplan is om het tekort aan studentenhuisvesting te verminderen door de realisatie van 60.000 betaalbare studentenwoningen in de nieuwbouw en de bestaande voorraad in de periode van 2022 tot en met 2030. Er is een studentenhuisvestingsregisseur aangesteld die betrokken partijen ondersteunt en stimuleert. Daarnaast wordt ingezet op een betere benutting van de bestaande voorraad, waaronder het stimuleren van hospitaverhuur. Het huidige kabinet zet deze aanpak voort. Er is een speciaal loket van de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA) voor een totaalbedrag van € 20 miljoen geopend op 26 augustus 2024. Dit loket richt zich op aanvragen voor het versneld realiseren van, in het bijzonder onzelfstandige, studentenwoningen. De door het kabinet beschikbaar gestelde € 5 miljard is gericht op het realiseren van 100.000 woningen per jaar, waarvan twee derde betaalbaar. Deze middelen zijn niet uitgesplitst naar doelgroep.

Vraag 7

Hoeveel voltijd studenten werken meer dan 12 uur per week en hoe reflecteert u op het feit dat studenten meer werken dan voorheen? Wat vindt u ervan dat sommige studenten 30 uur in de week werken? Wat vindt u zelf een wenselijke hoeveelheid uren werk per week? Wat vindt u van het voorstel van het SER-jongerenplatform om uit te gaan van 12 uur werk per week naast een fulltime studie?

Het financieel mogelijk maken van studeren is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de overheid, de ouders en studenten zelf. Studeren is immers ook een investering in jezelf en in de toekomst. De overheid draagt daaraan bij door de basisbeurs en het studentenreisproduct. Bovendien financiert de overheid het onderwijs in het hbo en wo met gemiddeld zo’n € 9.750 per student per jaar.9 Van ouders wordt een ouderlijke bijdrage verwacht. Waar dat op basis van het inkomen niet mogelijk is, vangt de overheid dit op met de aanvullende beurs. Studenten kunnen daaraan bijdragen door te werken en/of te lenen. Uit het Nibud Studentenonderzoek dat in 2024 is uitgevoerd blijkt dat bijna 90% van alle studenten een bijbaan heeft. Gemiddeld werken mbo-bol studenten 12 uur per week en hbo- en wo-studenten 13 uur per week.
Het Nibud publiceert rond oktober voorbeeldbegrotingen van enkele studentenhuishoudens. Op basis hiervan is het mogelijk om uitspraken te doen over hoe studenten rond kunnen komen en hoeveel ze daarvoor moeten werken. Ik betrek dit punt daarom ook in de kabinetsreactie op het Studentenonderzoek, de voorbeeldbegrotingen en de koopkrachtberekeningen van studenten. Die zal ik voor de begrotingsbehandeling aan uw Kamer sturen.

Vraag 8

Hoe reflecteert u op het feit dat studenten door stijgende kosten en lagere inkomens méér moeten werken, maar minder ruimte krijgen voor uitloop door de voorgenomen invoering van de langstudeerboete en bent u bereid de langstudeerboete te heroverwegen?

Ik vind het belangrijk om te kijken naar manieren voor instellingen en studenten om langstuderen tegen te gaan. De langstudeermaatregel wordt op dit moment uitgewerkt. Waarbij ik – zoals eerder aangegeven – oog wil hebben voor uitzonderingen en moeilijke situaties. Daarover voer ik overleg met studenten, universiteiten en hogescholen.

Vraag 9

Met welk percentage kan het kabinet de rente voor de pechgeneratie beperken als zij hieraan 194 miljoen euro structureel uitgeeft, zoals Pieter Omtzigt voor de verkiezingen voorstelde? Waarom kiest dit kabinet daar niet voor? Hoeveel extra tegemoetkoming zouden studenten krijgen als de 194 miljoen euro structureel in één keer zou worden uitgekeerd? Wanneer kunnen de studenten hun tegemoetkoming verwachten?

Mijn ambtsvoorganger heeft afgelopen december een Kamerbrief gestuurd met de verschillende mogelijkheden voor uitwerking van het amendement Omtzigt. Met de € 183 miljoen die structureel beschikbaar was vanuit dit amendement, zou een rentekorting gerealiseerd kunnen worden van 1 tot 1,25 procentpunt voor studenten die onder het leenstelsel hebben gestudeerd.
De brief – en ook discussie in uw Kamer – heeft echter ook de nadelen van dergelijke maatregelen naar voren gebracht. Zo komt een rentekorting enkel terecht bij studenten die (nog) een lening hebben. Studenten die geen lening (meer) hebben, maar wel gestudeerd hebben onder het leenstelsel hebben dus geen baat bij een dergelijke regeling. Voor een renteplafond gelden die argumenten ook. Aanvullend kent een renteplafond als nadeel dat studenten daar bij sommige rentestanden überhaupt geen voordeel van ondervinden (als de rente onder het renteplafond zit) en dat de financiële risico’s voor de rijksoverheid aanzienlijk zijn (bij hoge rentestanden, omdat de overheid het verschil tussen renteplafond en de daadwerkelijke rente betaalt). Een jaarlijkse tegemoetkoming, de derde optie die geschetst werd, leidt tot complexe uitvoering en kan, als voor een lange looptijd gekozen wordt, oud-studenten veel meer geld geven dan ze aan basisbeurs hebben gemist. Tot slot wordt een toelage met een lange looptijd steeds lastiger uitlegbaar naarmate de leenstelselgroep meer inkomen gaat verdienen en vermogen opbouwt.
Daarom heeft dit kabinet ervoor gekozen om incidenteel € 1,4 miljard in te zetten voor het verhogen van de tegemoetkoming van leenstelselstudenten, zodat ook studenten die geen lening (meer) hebben kunnen profiteren van de maatregel. De verwachting is dat deze tweede tegemoetkoming in 2027 kan worden uitgekeerd, bij voorspoedige behandeling in beide Kamers.

Vraag 10

Hoe schat u in dat de rente op studieschulden zich de aankomende jaren gaat ontwikkelen en kunt u studenten enige zekerheid geven over de ontwikkeling van de rente op hun studieschuld? Wanneer publiceert u dit jaar de hoogte van de rente op studieschulden?

Het rentepercentage is gekoppeld aan het rendement op Nederlandse staatsobligaties met een gemiddelde resterende looptijd van drie tot vijf jaar (voor SF15) of vijf jaar (voor SF35).10 Het is niet te voorspellen hoe de economie zich de komende jaren zal gaan ontwikkelen en daarmee de rente op studieleningen. De rentepercentages voor het volgende jaar worden ieder jaar bekendgemaakt in oktober.

Vraag 11

Kunt u een inschatting maken van het aantal studenten dat recht heeft op een aanvullende beurs maar deze niet aanvraagt en wat gaat u doen om deze groep studenten te bereiken?

Uit onderzoek van het CPB uit 2021 bleek dat ongeveer een kwart van de mbo-, hbo- en wo-studenten met recht op de aanvullende beurs deze niet aanvroeg. Naar aanleiding hiervan heeft DUO de voorlichting over de aanvullende beurs sterk verbeterd en aanpassingen gedaan in de aanvraagschermen van studiefinanciering. De aanvullende beurs is nu standaard aangevinkt in het aanvraagscherm. Dit heeft geleid tot een toename in de aanvragen van de aanvullende beurs, van 72% over het jaar 2022 versus 89% over het jaar 2023.11 Om vast te stellen hoe hoog het percentage studenten is dat de aanvullende beurs niet gebruikt, is vervolgonderzoek nodig.

Vraag 12

Bent u het ermee eens dat het oneerlijk is dat mbo-studenten minder recht hebben op een aanvullende beurs dan studenten in het HBO en WO en bent u voornemens hier verandering in aan te brengen of vast te houden aan deze ongelijke behandeling?

De aanvullende beurs verschilt voor studenten in het mbo en studenten in het hbo en wo. Deze verschillen zijn historisch zo gegroeid. Ik ben gebonden aan budgettaire kaders en zie op dit moment geen financiële ruimte om het studiefinancieringsstelsel hierop aan te passen.

Vraag 13

Hoe reflecteert u op het feit dat studenten met ouders met lagere inkomens meer merken van stijgende kosten en dalende inkomsten dan studenten met ouders met hogere inkomens?

Ik betrek dit punt in de kabinetsreactie op het Studentenonderzoek, de voorbeeldbegrotingen en de koopkrachtberekeningen van studenten. Die zal ik voor de begrotingsbehandeling aan uw Kamer sturen. Overigens geldt voor studenten met ouders met een lager inkomen dat zij aanspraak maken kunnen komen voor de aanvullende beurs, die jaarlijks wordt geïndexeerd met de cpi.

Vraag 14

Kunnen studenten met een aanvullende beurs die niets ontvangen van hun ouders nog wel rondkomen gezien de almaar doorstijgende prijzen en wat voor advies geeft u deze studenten?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 13.

Vraag 15

Wat zijn volgens u de effecten van financiële druk op welzijn, studieprestaties en brede ontwikkeling van studenten en bent u het ermee eens dat een «goede student» niet alleen een student is die zo snel mogelijk afstudeert, maar ook een student kan zijn die bijvoorbeeld mantelzorg verleent, bestuurswerk verricht of vrijwilligerswerk doet?

Uit onderzoek komt naar voren dat financiële stress of het ervaren van (grote) druk, factoren kunnen zijn die een negatieve invloed kunnen hebben op de mentale gezondheid van studenten. Met name langdurige stress is problematisch voor het welzijn van zowel jongeren als volwassenen, aangezien dit als gevolg kan hebben dat men minder aandacht heeft voor de lange termijn, het overzicht kwijtraakt of in een overlevingsstand komt te staan. Dit kan hen belemmeren in het dagelijks functioneren, bijvoorbeeld tijdens de studie.12 Ik ben daarom blij dat uit het Nibud Studentenonderzoek blijkt dat studenten aangeven over het algemeen rond kunnen komen.
Het is belangrijk dat studenten die veel en langdurig druk ervaren snel hulp zoeken, binnen of buiten de onderwijsinstelling. Om dit mogelijk te maken is er in het hbo en wo gestart met het Landelijk Kader Studentenwelzijn. In het mbo wordt dit gedaan vanuit de Werkagenda mbo. Daarnaast wordt er vanuit het programma STIJN jaarlijks € 1 miljoen geïnvesteerd in het versterken van de ondersteuningsstructuur rondom scholen in het verbeteren van het studentenwelzijn in het mbo, hbo en wo.
Het zijn van een «goede student» kan zeker niet louter worden afgemeten aan de duur van de studie. Vanuit OCW is er daarom blijvende aandacht en hulp voor groepen studenten die om verschillende redenen niet nominaal afstuderen. Deze hulp kan bestaan uit extra ondersteuning bij het studeren zelf, maar ook financiële steun via het studentenondersteuningsfonds of het mbo-studentenfonds, of voorzieningen binnen het studiefinancieringsstelsel zoals het verlengen van de prestatiebeurs of de diplomatermijn.

Vraag 16

Wat voor effecten heeft de financiële druk volgens u op de toegankelijkheid van het onderwijs en bent u het ermee eens dat de toegankelijkheid van het Nederlands onderwijs van groot belang is en de aankomende jaren niet mag verslechteren?

Toegankelijkheid is één van de pijlers van ons onderwijsstelsel, hier blijf ik mij als Minister ook voor inzetten. Het stemt mij dan ook positief dat onderzoeken aantonen dat ons onderwijsstelsel breed toegankelijk is.13 Bij de beoordeling van de toegankelijkheid wordt onder andere gekeken naar indicatoren zoals doorstroom, selectie maar ook financiële belemmeringen. We blijven dit ook monitoren.

Vraag 1

Deelt u de mening dat de kamernood voor studenten zeer hoog is en de inschatting dat er op korte termijn maatregelen nodig zijn om ervoor te zorgen dat jongeren die aan het HBO, MBO en WO willen gaan studeren een kamer kunnen vinden tegen een redelijke prijs, zodat zij niet dagelijks uren hoeven te reizen met het openbaar vervoer?

Net als voor veel andere doelgroepen geldt voor studenten dat er een tekort aan betaalbare huisvesting is. In 2022 hebben gemeenten, huisvesters, hbo- en wo-instellingen, studenten en de Ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) de handen ineengeslagen en samen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) ontwikkeld en ondertekend. In een later stadium zijn ook de MBO Raad en JOBmbo aangesloten bij het LAS. De hoofddoelstelling van dit actieplan is om het tekort aan studentenhuisvesting te verminderen door de realisatie van 60.000 betaalbare studentenwoningen, via nieuwbouw en een betere benutting van de bestaande woningvoorraad, in de periode van 2022 tot en met 2030. Het huidige kabinet zet deze aanpak voort.
Op 5 september 2024 heb ik, mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS) naar uw Kamer gestuurd.1 Hieruit blijkt dat het steeds beter gaat met de verhouding tussen vraag en aanbod van studentenwoningen. Wel vraagt het onderwerp blijvende aandacht om deze positieve ontwikkeling door te kunnen zetten.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat het aantal huiseigenaren dat bereid is om een kamer (of etage) te verhuren gestegen is van 3% naar 6%, en dat dus meer dan 300.000 mensen bereid zijn om een deel van hun huis te verhuren? Volgens Choice gaat het zelfs om 8% en dus 900.000 potentiële hospita’s totaal.1

De potentie aan mogelijke kamers via hospitaverhuur is groot. Uit publieksonderzoek, uitgevoerd door onderzoeksbureau Choice in opdracht van het Ministerie van BZK3, blijkt dat zo’n 8 procent van de Nederlanders overweegt hospita te worden. Van deze groep geeft 2 procent aan «wel of zeker wel» tot hospitaverhuur over te willen gaan en 6 procent dit «waarschijnlijk wel» te doen. Wanneer we kijken naar de geschikte woonruimte – huishoudens met een extra kamer over – blijkt dat ongeveer een derde van de Nederlanders hier momenteel over beschikt. Rekening houdend met deze cijfers, is berekend dat de huidige potentie voor hospitaverhuur ongeveer 100.000 kamers is.
Ondanks deze potentie kunnen potentiële hospita’s in de praktijk nog belemmeringen ervaren, bijvoorbeeld vanuit hun hypotheekverstrekker, gemeente of de verhuurder (zie onderstaand).
De Tweede Kamer is op 7 mei 2024 middels de brief «stand van zaken – studentenhuisvesting» geïnformeerd over de bredere context van het publieksonderzoek en de potentie van hospitaverhuur.4

Vraag 3

Deelt u de mening dat als een fors deel van deze mensen dit ook werkelijk doen, als mogelijk ook een aantal huurders dit kan, we een wezenlijk verschil kunnen maken in de strijd tegen de kamernood?

In tijden van woningnood, zoals ook nu, biedt hospitaverhuur kansen om ruimte die anders ongebruikt zou blijven optimaal te benutten. Tegenwoordig woont de gemiddelde Nederlander steeds ruimer en het is daarom van groot belang om, naast het realiseren van de woningbouwopgave, ook bestaande woonruimte beter te benutten. Hospitaverhuur biedt een snelle, duurzame en kosteneffectieve manier om mensen onderdak te bieden, bevordert het gemeenschapsgevoel in wijken en verlaagt de druk op het kamertekort. Het geeft studenten, starters en andere woningzoekenden meer mogelijkheden om een geschikte woonruimte te vinden. Ik deel dan ook de mening dat hospitaverhuur kansen biedt om het woningtekort voor onder andere studenten te verkleinen.

Vraag 4

Hoe gaat u op de korte termijn belemmeringen ten aanzien van hospitaverhuur in een zelfstandige huurwoning wegnemen als het gaat om het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) dat gehanteerd moet worden als drie of meer mensen niet een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen in deze huurwoning?

Deze belemmering is al weggenomen met de wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte met de Wet betaalbare huur. Met de verduidelijking van de definitie van zelfstandige en onzelfstandige woningen in het nieuwe Besluit huurprijzen woonruimte is een uitzondering voor hospitaverhuur opgenomen. Het is namelijk de bedoeling dat voor de hospitaverhuurder die tevens huurder van een zelfstandige woning is, de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen (WWS) blijft gelden. Voor de hospitahuurder kan de maximale huurprijs worden bepaald aan de hand van het WWS Onzelfstandig (WWSO).
Met de verduidelijking van de definitie van zelfstandig-onzelfstandig was er een risico dat voor zowel de hoofdhuurder als de hospitahuurder echter een maximale huurprijs op grond van het WWSO zou gelden. Dit zou nadelig uit kunnen pakken voor de hoofdverhuurder/eigenaar van de woning en ertoe kunnen leiden dat zij deze vorm van kamerverhuur niet zouden faciliteren. Om dit te voorkomen is een uitzondering opgenomen met de volgende voorwaarden:
Deze voorwaarden zijn nodig om te voorkomen dat deze uitzondering ook wordt toegepast in situaties wanneer er eigenlijk geen sprake is van hospitaverhuur maar van kamerverhuur. Met deze uitzondering in combinatie met specifieke voorwaarden wordt hospitaverhuur gefaciliteerd en tegelijk eventueel oneigenlijk gebruik voorkomen.

Vraag 5

Hoe kunt u garanderen dat de hoofdverhuurder de huurprijs van een zelfstandige huurwoning via het woningwaarderingsstelsel (WWS) – en dus niet het WWSO – ook bij hospitaverhuur mag blijven rekenen?

Dit is geregeld met het Besluit betaalbare huur. De voorwaarden voor deze uitzondering zoals die met het Besluit betaalbare huur worden toegevoegd aan artikel 1, lid 4 van het Besluit huurprijzen woonruimte, zijn beschreven in bovenstaand antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Hoe snel kunt u voor elkaar krijgen dat hospitaverhuur als uitzondering op het WWSO geldt?

Dit is reeds geregeld met de Wet betaalbare huur. Zie bovenstaande antwoorden.

Vraag 7

Hoe gaat u bekendheid geven aan de weggenomen belemmering op het vlak van het WWSO?

Over de Wet betaalbare huur is uitgebreid gecommuniceerd en hiervoor is tevens een aparte pagina ingericht op Rijksoverheid.nl.5 Voor hospitaverhuur is recentelijk een update op Rijksoverheid.nl gepubliceerd, waarin alle voorwaarden en regelingen, inclusief de weggenomen belemmering op het vlak van het WWS(O), worden toegelicht.
Daarbij is op 29 augustus jl. de campagne «Jouw huis van grote waarde!» gelanceerd. Deze campagne heeft als doel de bekendheid met hospitaverhuur te vergroten, de regelgeving te verduidelijken en het imago van hospitahuur te vernieuwen. Hiervoor zijn verschillende brochures, beeldmateriaal, handreikingen en een communicatietoolkit gepubliceerd en verspreid. We zetten in op een zo groot mogelijk bereik door een groep woningcorporaties en gemeenten te betrekken en hen te vragen om actief bij te dragen aan het vergroten van de bekendheid met hospitaverhuur. Ook Aedes en de Woonbond onderschrijven de campagne. De informatiecampagne geeft daarmee invulling aan zowel de behoefte vanuit de maatschappij als vanuit de professionals; het verkrijgen van meer inzicht in hospitaverhuur en verduidelijking van de regelgeving. De toolkit en campagnesite zijn te bekijken op de website volkshuisvestingnederland.nl.6

Vraag 8

Bent u bekend met het feit dat een fors aantal banken het niet standaard toestaat om een kamer te verhuren als er een hypotheek op het huis rust en dat het overgrote deel van de mensen die een kamer wil verhuren dat niet mag van de bank?

Ja. De meeste kredietverstrekkers van hypotheek op de eigen woning staan het niet toe om een kamer te verhuren of verbinden hier voorwaarden aan. Er zijn geen cijfers voor hoeveel mensen dit een belemmering vormt om over te gaan voor hospitaverhuur. Een deel van de woningeigenaren krijgt wel (al dan niet onder voorwaarden) toestemming. Er zijn ook mensen die er voor kiezen om geen toestemming te vragen aan de kredietverstrekker. Ik vind het een onwenselijke situatie als potentiële verhuurders geen toestemming krijgen of – bijvoorbeeld uit vrees geen toestemming te krijgen – geen toestemming vragen aan de kredietverstrekker. Daarom bereid ik ook een wetswijziging voor, waar ik in antwoord 9 op in ga. Overigens vindt er ook hospitaverhuur plaats in de huursector. Huurders zijn niet afhankelijk van toestemming van hypotheekverstrekkers, wel uiteraard van de verhuurder.

Vraag 9

Kunt u ervoor zorgen dat het wettelijk wordt vastgelegd dat de kamerverhuur (in hospitavorm) van rechtswege eindigt bij de gedwongen verkoop van een woning of de vrijwillige verkoop van de woning (met wellicht een opzegtermijn van twee maanden), zodat u voor deze situaties de zorgen van banken en huiseigenaren wegneemt?

Op dit moment bereid ik een wetswijziging voor die er toe moet leiden dat het huurcontract – alleen in het geval van hospitaverhuur – bij verkoop kan worden beëindigd. De precieze vormgeving werk ik op dit moment uit. Hierbij kijk ik onder andere naar een redelijke opzegtermijn, die voor de verhuurder werkbaar is, maar ook genoeg mogelijkheden biedt aan de huurder. Ik streef er naar om het wetsvoorstel binnenkort in internetconsultatie te brengen.

Vraag 10

Op welke termijn kunt u met een door de bankensector geaccepteerde hospitahuurovereenkomst komen waarin beëindiging van de hospitaovereenkomst bij verkoop van de woning gewaarborgd is?

Bij de vormgeving van het wetsvoorstel houd ik contact met kredietverstrekkers om te zien of de nieuwe opzeggingsgrond werkbaar is voor hen. Het is immers van belang dat zoveel mogelijk van hen – na de wetswijziging – standaard toestemming verlenen voor hospitaverhuur. Ik heb dus contact met de sector bij de vormgeving van het wetsvoorstel en ook bij de consultatie kan de sector reageren. In het antwoord op vraag 14 ga ik in op modelhuurcontracten.

Vraag 11

Bent u bereid om met de banken in overleg te treden en hen te vragen kamerverhuur bij een hypotheek onder een aantal standaardvoorwaarden (contractvorm moet hospitaverhuur zijn, geen hypotheekachterstand, etc.) standaard toe te staan? Kunt u hierover binnen vier weken terug rapporteren aan de Kamer of zij hiermee akkoord kunnen gaan?

Zoals ik bij vraag 10 heb aangegeven, heb ik bij de vormgeving van het wetsvoorstel contact met kredietverstrekkers, zodat ik kan toetsen of de wetswijziging voor hen werkbaar is. Zij zullen pas toezeggen hun beleid aan te passen als zij weten hoe de wetswijziging er precies uit komt te zien, bijvoorbeeld welke concrete voorwaarden er worden gesteld. Als dit duidelijk is, ga ik graag met de sector in gesprek om van hen commitment te krijgen hospitaverhuur – na ingang van de wet – toe te staan. Omdat de precieze voorwaarden nog niet zijn uitgewerkt, lukt dit niet binnen vier weken. Ik kan me overigens voorstellen dat de beoordeling voor een deel nog steeds maatwerk blijft, want geldverstrekkers blijven mogelijk kiezen voor enige vorm van beoordeling (bijvoorbeeld ten aanzien van betaalachterstanden).

Vraag 12

Hoe gaat u ervoor zorgen dat ook een Tweede Kamer van een hospitaverhuurder onder de kamerverhuurvrijstelling gebracht wordt, vermits ook voor die kamer het maximale bedrag van de vrijgestelde inkomsten niet overschreden worden?

De kamerverhuurvrijstelling die in 1993 in de wet is opgenomen heeft vergroting van het kameraanbod door eigenwoningbezitters ten doel. De vrijstelling is met name op gericht op het stimuleren van het aanbod van kamers door hospita’s. De kamerverhuurvrijstelling is weliswaar vormgegeven als een algemene vrijstelling en niet gekoppeld aan een bepaalde groep huurders, maar in de Memorie van Toelichting en verdere parlementaire behandeling is de vrijstelling steeds in verband gebracht met vraagstukken rondom studentenhuisvesting.
Bij de invoering van de kamerverhuurvrijstelling gold een vrijstelling indien de huuropbrengsten niet meer bedroegen dan 5.000 gulden per jaar ongeacht het aantal verhuurde kamers. De grens van 5.000 gulden is destijds gebaseerd op een advies van de Raad voor de Volkshuisvesting (Ravo). De Ravo komt op dit bedrag van 5.000 gulden op grond van de redenering dat een fiscale vrijstelling van zodanige omvang moet zijn dat daarvan voldoende prikkel uitgaat om tot verhuur van ten minste één kamer over te gaan. De Ravo had destijds vastgesteld dat in schaarstegebieden de netto kamerhuurprijzen van hospitakamers (volgens het puntensysteem van de Huurprijzenwet woonruimte) in de regel het bedrag van 5.000 gulden per jaar niet te boven gaan.7
Het grensbedrag van de kamerverhuurvrijstelling wordt jaarlijks geïndexeerd door het te vermenigvuldigen met de verhouding van de indexcijfers van de woninghuren over juli van het voorafgaande jaar tot dat indexcijfer over juli van het tweede voorafgaande kalenderjaar. Dit bedrag van 5.000 gulden is – middels indexaties – inmiddels 5.998 euro per jaar.
In 2017 is er een evaluatie geweest van de Kamerverhuurvrijstelling. Dit heeft niet tot een aanpassing geleid. Inmiddels is de evaluatie 7 jaar geleden en is de woningkrapte toegenomen. Daarnaast is het WWSO – waarmee de maximale huur voor hospitakamers kan worden bepaald – op 1 juli 2024 gemoderniseerd en de maximale huurprijzen met 25% verhoogd. Dat biedt een aanknopingspunt om de regeling opnieuw tegen het licht te houden. Daarom ga ik – conform motie Van Vroonhoven c.s.8 – de komende tijd met het Ministerie van Financiën verkennen of er op dit moment obstakels zijn bij de kamerverhuurvrijstelling. Daarvoor wil ik ook het gebruik van en ervaringen met hospitaverhuur beter in beeld brengen. Dit doe ik onder meer via een peiling die ik op dit moment heb lopen waarbij onder andere hospitaverhuurders worden bevraagd.

Vraag 13

Bent u ermee bekend dat er ook animo is voor kamerverhuur onder huurders en kunt u aangeven hoe groot deze animo is?

In navolging op het publieksonderzoek van Choice naar potentiële hospitaverhuurders, waar ik in mijn antwoord op vraag 2 op ben ingegaan, loopt er op dit moment een tweede peiling in opdracht van mijn ministerie, zoals in het antwoord op vraag 12 aangegeven. Dit onderzoek richt zich op zowel huidige hospitahuurders en -verhuurders, als potentiële hospitahuurders. Zij worden gevraagd naar hun ervaringen en/of wensen met betrekking tot hospitahuur. De uitkomsten van dit onderzoek, inclusief het animo voor hospitahuur, zullen worden gebruikt ter ondersteuning van de verdere beleidsvorming op het gebied van hospitaverhuur. Na afronding zullen de uitkomsten ook beschikbaar worden gesteld op de website van de Rijksoverheid.

Vraag 14

Hoe snel kunt u met de particuliere huursector en de corporatiesector komen tot een hospitaverhuurmodelcontract dat hospitaverhuur mogelijk maakt?

Als onderdeel van de informatiecampagne ben ik de afgelopen tijd bezig geweest met het opstellen van een handreiking voor professionals (bijvoorbeeld gemeenteambtenaren en verhuurders) en met het maken van een brochure voor huurders. Hiermee is de informatievoorziening over bijvoorbeeld de contractvorm en proeftijd verbeterd. Er zijn al enkele woningcorporaties die werken met modelcontracten voor hospitaverhuur; hetzelfde geldt voor de bemiddelingspartijen actief op dit terrein en de Sociale Verzekeringsbank biedt op haar website een modelcontract aan.

Vraag 15

Hoe gaat u, in samenspraak met de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, regelen dat er een positieve prikkel tot hospitaverhuur komt voor potentiële hospitaverhuurders die voor hun levensonderhoud afhankelijk zijn van de aanvullende inkomensvoorziening ouderen (AIO) of bijstandsuitkering?

Gemeenten en de SVB hebben de mogelijkheid om hospitaverhuurders met een bijstandsuitkering of AIO te ondersteunen bij mogelijke bijkomende kosten van levensonderhoud door hospitaverhuur. Dit kan door middel van afstemming via artikel 18, eerste lid van de Participatiewet. Ook het niet volledig verrekenen van inkomsten uit hospitaverhuur – in het geval van gemaakte kosten – kan hieraan bijdragen. Dit kan door middel van artikel 33, vierde lid van de Participatiewet. Zie hierover verder het antwoord op vraag 18.

Vraag 16

Kunt u aangeven in welke mate de kostendelersnorm als belemmering wordt ervaren bij het delen van een woning?

Als bijstandsgerechtigden (alleenstaanden of gehuwden) een woning willen delen met iemand van 27 jaar of ouder, kunnen zij te maken krijgen met de kostendelersnorm. Dat kan voor hen een belemmering zijn om te gaan samenwonen of iemand in huis te nemen. We hebben geen inzicht in hoeveel mensen dit ook daadwerkelijk als een belemmering ervaren. Wel is in opdracht van het Ministerie van SZW in 2020 door Significant Ape een onderzoek uitgevoerd naar belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen9. Uit het onderzoeksrapport Samen onder dak; belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen bleek dat sinds 2015 (toen de kostendelersnorm werd ingevoerd) een grotere uitstroom plaatsvond van jongeren uit bijstandshuishoudens in het jaar waarin ze 21 jaar worden. Dat is de leeftijd waarop de kostendelersnorm van toepassing wordt. Ook waren sinds 2015 in bijstandshuishoudens waar iemand 21 jaar wordt meer uitschrijvingen uit de Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) met «bestemming onbekend» in vergelijking met huishoudens zonder bijstandsgerechtigden. Dat gold met name voor bijstandshuishoudens met jongeren in de leeftijdscategorie 21 t/m 23 jaar.
Deze uitkomsten leidden ertoe dat het kabinet Rutte III in 2021 een verkenning heeft uitgevoerd naar een andere vormgeving van de kostendelersnorm.10 Deze verkenning heeft ertoe geleid dat de kostendelersnorm per 1 januari 2023 is gewijzigd11 zodat inwonende jongvolwassenen tot 27 jaar niet langer meetellen als kostendeler voor de uitkering van huisgenoten.
De kostendelersnorm is niet van toepassing bij een zakelijke of commerciële relatie zoals bij hospitaverhuur. Wel moeten de inkomsten uit onderverhuur of hospitaverhuur worden verrekend met de hoogte van de bijstandsuitkering. Ook als er sprake is van de uit onderverhuur of hospitaverhuur voortvloeiende lagere algemene noodzakelijke bestaanskosten als gevolg van het delen van kosten dan moet daarmee bij het vaststellen van de hoogte van de bijstandsuitkering rekening worden gehouden, voor zover dat niet is gedaan bij vaststelling van de norm. Dat geldt echter ook voor uit onderverhuur of hospitaverhuur voortvloeiende hogere algemene noodzakelijke bestaanskosten zoals energiekosten en lokale belastingen. Zie hierover ook het antwoord op vraag 18.
Wat betreft mantelzorg geldt in beginsel de kostendelersnorm. Echter geldt ook bij mantelzorg dat als het gaat om vooropgesteld tijdelijk verblijf, crisissituaties of dreigende dakloosheid dat de gemeente via artikel 18, eerste lid, maatwerk kan toepassen en daarmee de geldende kostendelersnorm kan verhogen tot de oorspronkelijke norm. In het wetsvoorstel Participatiewet in balans worden verschillende voorstellen gedaan om meer ruimte te creëren voor mantelzorg, waaronder het voorstel om in een situatie waarin de intensieve zorgbehoefte aanleiding is om samen te wonen, dit niet als een gezamenlijk huishouden aan te merken.
Wat betreft de situatie van beginnend samenwonen waarbij beide betrokkenen nog hun eigen adres aanhouden, kunnen gemeenten tijdelijk voor een periode van enkele maanden in overleg met beide betrokkenen de oorspronkelijke bijstandsnorm (indien van toepassing) aanhouden in plaats van uit te gaan van een gezamenlijke huishouding. Enkele gemeenten zoals Amsterdam, Tilburg en (recent) Zoetermeer zijn hiermee een proef gestart. In de beantwoording op Kamervragen van de leden Koerhuis en De Kort (beiden VVD) van 3 februari 2022 is door onze voorgangers, de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening (VRO) en de Minister voor Armoedebeleid, Participatie en Pensioenen toegelicht waarom een dergelijke proef is toegestaan12.

Vraag 17

Kunt u een maatschappelijke kosten-baten analyse laten uitvoeren zodat de uitkomsten betrokken kunnen worden bij de politieke keuze om al dan niet over te gaan tot (deels) afschaffen van de kostendelersnorm?

Het volledig afschaffen van de kostendelersnorm kost structureel € 425 miljoen per jaar. Het houdt geen rekening met het vangnetprincipe van de bijstand met schaalvoordelen bij meerdere inkomens of stapeling van uitkeringen in een huishouden. Dit ondergraaft het draagvlak voor het vangnet.
Uw Kamer heeft met de motie Podt (D66) het vorige kabinet opgeroepen tot het uitvoeren van maatschappelijke kosten-batenanalyses (MKBA’s) binnen het sociaal domein13 en met de motie Palland verzocht uw Kamer het vorige kabinet en komende kabinetten tot het in kaart brengen van de maatschappelijke kosten en baten van het afschaffen van de kostendelersnorm voor familieleden, bijvoorbeeld in vrijkomende huisvesting en zorg voor elkaar14. In navolging hiervan heeft SEO Economisch Onderzoek in opdracht van SZW een haalbaarheidsstudie uitgevoerd voor een MKBA op een zevental participatie-instrumenten waaronder de kostendelersnorm. Uit deze haalbaarheidsstudie blijkt dat voor de kostendelersnorm geldt dat op afzienbare tijd een MKBA onhaalbaar is, gegeven de beperkte bestaande empirische evidentie. Dit is gemeld in de Monitoringsbrief Participatiewet 202415 die 15 oktober 2024 naar uw Kamer is gestuurd.
Echter, in aanvulling daarop verkent het kabinet, zoals in het regeerprogramma staat vermeld, wat de consequenties zijn als de kostendelersnorm wordt aangepast of afgeschaft in de sociale zekerheidswetten met een kostendelersnorm (Participatiewet, AIO, IOAW, IOAZ, Anw en de Toeslagenwet) en welk effect dit heeft op woningdelen.

Vraag 18

Kunt u tot een vrij te stellen bedrag komen om (een deel van de) huuropbrengsten verkregen uit hospitaverhuur voor AIO'ers en ontvangers van bijstand ongemoeid te laten?

Nee, de bijstand is een vangnet en bedoeld om voor mensen die dat zelf niet kunnen, te voorzien in noodzakelijke bestaanskosten en om volwaardig mee te kunnen doen met de samenleving. De bijstandsuitkering is derhalve complementair (aanvullend) van aard. Het inkomen verkregen uit werk is uitgangspunt. Indien het inkomen uit werk niet toereikend is tot het sociaal minimum (de bijstandsnorm) en men voldoet aan de voorwaarden van de Participatiewet, kan dit inkomen worden aangevuld met algemene bijstand.
Om de prikkel naar werk en uitstroom uit de bijstand te vergroten kent de Participatiewet een vrijlating van inkomsten uit arbeid, dit is een beperkte en tijdelijke vrijlating om een armoedeval te voorkomen. Een eventuele vrijlating van inkomsten uit hospitaverhuur of andere huuropbrengsten draagt niet bij aan de arbeidsinschakeling van de betrokkenen. Bovendien leidt een dergelijke vrijlating van permanente aard tot een ongewenste ongelijkheid ten opzichte van bijstandsgerechtigden met een tijdelijke vrijlating van inkomsten uit arbeid.
De AIO, onderdeel van de Participatiewet, is algemene bijstand die vanuit de SVB verstrekt wordt in de vorm van inkomensondersteuning voor ouderen die een inkomen hebben dat beneden het sociaal minimum ligt, veelal veroorzaakt door een onvolledige AOW. Het is niet in lijn met de doelstelling van de AIO om hierbinnen grote verschillen ten opzichte van de gemeentelijke algemene bijstand te gaan maken. Voor de AIO gelden op enkele uitzonderingen na dezelfde voorwaarden als voor gemeentelijke algemene bijstand.
In aanvulling op het antwoord op vraag 15 wat betreft aanvullende woonkosten van hospitaverhuur of kamerverhuur zoals water, gas en licht en hogere gemeentelijke belastingen, biedt de Participatiewet ruimte aan gemeenten en SVB om deze in aanmerking te nemen en zo de inkomsten uit hospitaverhuur of kamerverhuur niet volledig te verrekenen. Ook kunnen gemeenten de bijstandsnorm van de betrokkene afstemmen afhankelijk van het individuele geval.

Vraag 19

Kunt u de huuropbrengsten verkregen uit hospitaverhuur uitgezonderen van de inkomensafhankelijke huurverhoging? Zo nee, waarom niet, en hoe wel?

Er wordt ingezet op het niet doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) bij woningen waar sprake is van hospitaverhuur. Ook nu al worden deze woningen vaak door woningcorporaties uitgezonderd aan de voorkant van het proces. Om te kunnen garanderen dat er geen IAH wordt doorgevoerd bij hospitaverhuur in huurwoningen van zowel woningcorporaties als private verhuurders, is dit ook onderdeel van de inventarisatie rond het eerder genoemde wetgevingstraject. Dit om de negatieve financiële prikkels om tot hospitaverhuur over te gaan zoveel mogelijk te dempen. Ik ben voornemens dit zo vorm te geven dat huurders bezwaar in mogen dienen tegen de IAH als zij door het extra inkomen van de huurder boven de IAH-grens uitkomen. We zijn samen met onze partners aan het inventariseren hoe dit verder het beste uit te werken.
Overigens is de IAH ook nu al optioneel en wordt deze hogere huurverhoging lang niet altijd doorgevoerd door verhuurders, zo blijkt ook uit de evaluatie van de IAH die 18 april 2024 aan uw Kamer is aangeboden.16

Vraag 20

Kunt u aangeven hoe huurtoeslag ingezet kan worden om kamerverhuur beter betaalbaar te maken aangezien dit de preferente voorkeur heeft onder studenten?

De huurtoeslag kan momenteel niet ingezet worden om kamerverhuur beter betaalbaar te maken. In beginsel bestaat er namelijk geen recht op huurtoeslag voor huurders van onzelfstandige woonruimtes (kamers). Eventuele opties om de huurtoeslag uit te breiden naar onzelfstandige woonruimtes zijn eerder verkend, maar bieden vooralsnog geen oplossing op de korte of middellange termijn.
Om het recht en de hoogte op huurtoeslag vast te stellen, maakt Dienst Toeslagen gebruik van gegevens uit o.a. de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Zonder deze gegevens kan Toeslagen niet vaststellen of de woning voldoet aan de (minimum)eisen voor huurtoeslag, of dat voor de betreffende woning reeds huurtoeslag is aangevraagd. In de BAG worden momenteel echter geen onzelfstandige woonruimtes geregistreerd. Hierdoor is een uitbreiding van de huurtoeslag naar onzelfstandige woonruimtes niet uitvoerbaar. Een uitbreiding kan in dit opzicht dus pas overwogen worden als onzelfstandige woonruimtes adequaat worden geregistreerd in een (landelijk) systeem. Deze ontwikkeling wordt tevens bezien in relatie tot de verkenning naar de mogelijkheden voor een huurregister.
Naast de uitvoeringstechnische belemmeringen, brengt een uitbreiding van de huurtoeslag verder ook financiële gevolgen met zich mee, waarvoor momenteel geen budgettaire dekking is. Naar schatting zullen de kosten voor de huurtoeslag tussen de € 925 mln. en € 1,3 mld. per jaar stijgen. Deze kosten zijn gebaseerd op een situatie waarbij alle onzelfstandige woonruimtes in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het is namelijk juridisch en technisch niet mogelijk om voor studenten een uitzondering te creëren. Daarnaast zijn er de kosten die gepaard gaan met een uitbreiding van de BAG zelf of een eventuele andere vorm van landelijke registratie van onzelfstandige woonruimtes.

Vraag 21

Bent u bereid om met de woonbond, de studentenkoepels, Aedes en de koepels van private verhuurders in overleg te treden om te zien of u in overleg tot een vorm van hospitaverhuur in de huursector kunt komen die voor alle partijen begrijpelijk en profijtelijk is?

Ja, ik ben hiertoe bereid. Met alle bovenstaande partijen zijn al gesprekken gevoerd over hospitaverhuur en de aankomende wetswijziging.
Allereerst is er een klankbordgroep samengesteld, waarin vertegenwoordigers van gemeenten, woningcorporaties, Aedes, VNG, Kences, hospitabemiddelingspartijen en andere betrokkenen zitting hebben. Het doel van deze klankbordgroep is om informatie uit te wisselen, beleidsvoornemens te toetsen aan de praktijk en input te verzamelen voor de informatiecampagne.
Naast de klankbordgroep en het contact met individuele corporaties en Aedes, is er vanuit ons ministerie een koplopersgroep ingericht. Hieraan nemen twaalf corporaties deel die hospitaverhuur toestaan en actief met deze vorm van beter benutten bezig zijn. De intentie van de koplopersgroep is dat kennisdeling plaatsvindt en steeds meer corporaties zich aansluiten bij de groep, zodat de bekendheid van hospitaverhuur in de sector wordt vergroot en het geven van toestemming bij steeds meer corporaties standaard wordt.
Bij de verdere beleidsvorming rond hospitaverhuur blijf ik inzetten op overleg met alle betrokken partijen, om tot een werkbare vorm van hospitaverhuur te komen die voor iedereen haalbaar is.

Vraag 22

Kunt u deze vragen een voor een en binnen drie weken beantwoorden?

De vragen zijn los van elkaar beantwoord. Het was helaas niet mogelijk om de vragen binnen de gestelde termijn van drie weken te beantwoorden, omdat er afstemming nodig was met betrokken departementen (het Ministerie van Financiën, het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid).

Vraag 1

Bent u bekend het feit dat corporatie BrabantWonen voornemens is om extra sociale huurwoningen te slopen in Oss?1

Ja, ik ben bekend met de voornemens van BrabantWonen in de Roofvogelbuurt in Oss.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat de bewoners in 2022 te horen hebben gekregen dat deze woningen gerenoveerd zouden worden en dat er nu pas een plan voor sloop is gepresenteerd?

BrabantWonen heeft mij laten weten dat er onderzoek is gedaan naar renovatiemogelijkheden. Dit onderzoek was voor de gehele Roofvogelbuurt. Na het onderzoek is er volgens BrabantWonen geen renovatieplan voorgelegd aan de bewoners van de 55 woningen waar in het artikel naar wordt verwezen. Aan de huurders van de andere 133 woningen in de Roofvogelbuurt is wel een renovatieplan voorgelegd.

Vraag 3

Wat is uw mening over feit dat deze bewoners drie jaar lang is verteld dat er renovatie zal plaatsvinden en dat zij nu pas te horen krijgen dat er toch gesloopt wordt?

Het is begrijpelijk dat het moeten verlaten van je woning voor sloop/nieuwbouw voor bewoners ingrijpend is, zeker als dit in de ogen van de bewoners tijdiger en/of duidelijker gecommuniceerd had moeten worden en er onzekerheid heeft bestaan over renovatie of sloop. Het kabinet heeft in de afgelopen tijd maatregelen genomen om de participatie van bewoners bij dit soort trajecten te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut. Met dit statuut wordt het belang van vroegtijdige betrokkenheid van bewoners erkend en gewaarborgd.

Vraag 4

Schendt dit volgens u niet de Wet op het overleg huurders en verhuurder?

Het is niet aan mij om in een individueel geval te oordelen of er sprake is van schending van de Wet op het overleg huurders en verhuurder. Het is aan de huurcommissie of de civiele rechter om hier een oordeel over te vellen. Wel kan ik hier het volgende over zeggen.
De wetgeving biedt een formeel kader in het geval van sloop/nieuwbouw- of renovatietrajecten. Op grond van de Woningwet artikel 55b zijn woningcorporaties verplicht om een reglement op te stellen voor het slopen en ingrijpend renoveren van haar woningen en het hierbij betrekken van de betrokken bewoners. De wet stelt – met uitzondering van een regeling voor de verhuiskostenvergoeding – echter geen specifieke eisen aan de inhoud van zo’n reglement, omdat de context waarbinnen sloop en renovatie plaatsvinden lokaal en regionaal kan verschillen.
Met het Nationaal sloop- en renovatiestatuut is beoogd een landelijke handreiking te bieden die als basis kan dienen voor woningcorporaties, huurdersvertegenwoordigingen en gemeenten om verdere afspraken op lokaal niveau vast te leggen in een sociaal plan. Hierdoor wordt landelijk enige conformiteit geboden, maar blijft er ook ruimte voor situatieafhankelijk maatwerk.
Met het statuut wordt een oriëntatiefase aan de voorkant van het proces toegevoegd die nu niet overal expliciet wordt gehanteerd. Deze fase kenmerkt zich door wederzijds en transparant overleg tussen woningcorporatie, huurdersvertegenwoordiging, en de bewoners die het betreft. Er wordt gestreefd naar zoveel mogelijk draagvlak voor het plan. Er is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de corporatie en de huurders om de juiste gesprekspartner(s) aan tafel te krijgen. De corporatie spant zich actief in om de huurdersvertegenwoordiging (meestal de bewonerscommissie van het betreffende complex) te attenderen op de rechten en verplichtingen uit de Wet op het overleg huurders verhuurder.

Vraag 5

Wat is uw mening over het feit dat bijna alle bewoners hebben aangegeven niet akkoord te gaan met de sloop?

Het is te betreuren dat er niet tot een plan is gekomen dat door iedereen wordt gedragen. Tegelijkertijd zal het vrijwel onmogelijk zijn om iedereen tevreden te stellen. Ik vind het belangrijk dat dit gesprek lokaal wordt gevoerd en vind het niet behulpzaam om vanuit Den Haag te bepalen wat het beste is voor deze wijk in Oss.

Vraag 6

Bent u bereid BrabantWonen aan te spreken op haar verantwoordelijkheid als verhuurder en in te zetten op het behoud van deze woningen?

Mijn rol hierin is zeer beperkt. De volkshuisvestelijke opgave is de komende tijd zeer groot. Het is in beginsel aan woningcorporaties om met alle betrokken partners op lokaal niveau te bepalen wat in een specifieke situatie de beste optie is. Hierbij wordt van woningcorporaties verwacht dat zij, in overleg met die partners, bij het realiseren van de opgave alle belangen zorgvuldig tegen elkaar afwegen: van bewoners, maar ook van toekomstige huurders, de leefbaarheid in de wijk, het gemeentelijk beleid, de eigen portefeuillestrategie en de financiële consequenties. De uitkomst van al deze afwegingen kan verschillen per complex en kan verklaren waarom er bij het ene complex wordt gekozen voor renovatie, terwijl een ander complex wordt gesloopt. Zoals ik al eerder heb aangegeven vind ik het niet behulpzaam om vanuit Den Haag te bepalen wat het beste is voor de Roofvogelbuurt in Oss.

Vraag 7

Kunt u verklaren waarom vergelijkbare woningen in deze wijk wel gerenoveerd worden?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Deelt u de mening van de bewoners dat deze wijk en vele andere typische arbeidersbuurten van cultuurhistorische waarde zijn?

Bij de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie speelt uiteraard ook het behoud van monumenten en de cultuurhistorische waarde van wijken meer in den brede een rol. Ik kan mij voorstellen dat voor bewoners die waarde nauw verbonden is met de identiteit van de wijk. Het is echter niet aan mij om betekenis te geven aan deze waarde. Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is deze wijk niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.

Vraag 9

Kunt u verklaren waarom arbeidersbuurten gesloopt moeten worden voor meer woningen en andere wijken wel gerenoveerd worden?

Woningcorporaties gaan terughoudend om met de keuze voor sloop en vervangende nieuwbouw. Of er feitelijk meer gesloopt wordt in arbeidsbuurten is mij niet bekend: er is ook geen definitie van wat een «arbeidersbuurt» is. Wel is het zo dat sommige type woningen vaker gesloopt worden, woningen gebouwd tussen ’45 en ’59 zijn bijvoorbeeld vaker van mindere kwaliteit en worden vaker gesloopt. Het zou goed mogelijk kunnen zijn dat in «arbeidersbuurten» relatief veel woningen uit deze periode staan en er dus vaker wordt gesloopt in deze buurten.

Vraag 10

Kunt u uitleggen waarom het slopen van deze woningen niet een enorme kapitaalvernietiging is?

De komende jaren zal de woningvoorraad flink moeten worden uitgebreid, verduurzaamd en verbeterd. Dit gebeurt in veel gevallen in renovatietrajecten en in sommige gevallen door middel van sloop en vervangende nieuwbouw. Het toepassen van sloop en vervangende nieuwbouw kost uiteraard geld, net als de andere mogelijkheden. De woningcorporatie maakt hierin een eigen afweging, waarbij financiële factoren ook een rol spelen, juist om de huisvesting voor mensen met een smallere beurs en uit kwetsbare doelgroepen te kunnen blijven aanbieden, ook in de toekomst.

Vraag 11

Is het niet veel duurzamer en goedkoper om te renoveren in plaats van te slopen?

Over het algemeen is renovatie duurzamer dan sloop/nieuwbouw, maar niet altijd goedkoper. Ook moet de woning zich hier voor lenen. Levensduurverlenging van bestaande gebouwen is een voordeel van renovatie, maar voor duurzame renovaties is het ook belangrijk dat de energetische schil gemakkelijk te verbeteren is, de technische levensduur nog niet sterk verouderd is en dat bouwelementen en materialen hergebruikt kunnen worden.

Vraag 12

Hoe gaat u om met de aanbevelingen van de Nationale ombudsman uit het rapport «Als je je huis moet verlaten»?2

Ik heb met belangstelling kennisgenomen van het rapport «Als je je huis moet verlaten,» die de Ombudsman en Kinderombudsman op 11 juni jl. hebben gepubliceerd. De aanbevelingen van de Ombudsmannen zijn waardevol voor het kabinet om aandacht te blijven hebben voor het overheidsbeleid vanuit burgerperspectief. Ik verwacht op korte termijn een afschrift van de uitgebreidere kabinetsreactie op de aanbevelingen naar de Tweede Kamer te verzenden.

Vraag 13

Deelt u de mening dat er meer inspraak nodig is voor bewoners voordat er zomaar tot sloop overgegaan kan worden?

Ik vind tijdige betrokkenheid van bewoners bij plannen die hun woning aangaan van groot belang. Samen met Aedes en de Woonbond is daarom de afgelopen tijd gewerkt aan het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut. Het belang van vroegtijdige betrokkenheid van huurders(vertegenwoordigingen) en hun positie in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd.

Vraag 14

Bent u bereid na te denken om voor sloop ook een inspraak van 70% van de bewoners te eisen, zoals bij renovatie ook al geldt?

De huurder die niet instemt met sloop en daarmee niet instemt met het beëindigen van de huurovereenkomst, kan in de huidige praktijk zonder actie van zijn kant bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd, of totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de huurder moet hebben ingestemd. Wel ben ik van mening dat van woningcorporaties extra aandacht mag worden verwacht voor betrokkenheid van huurders bij de keuze voor de ingreep van sloop of renovatie. Daaraan wordt met het Nationaal sloop- en renovatiestatuut invulling gegeven.

Vraag 15

Deelt u de mening dat het huidige Nationaal sloop- en renovatiestatuut de rechten van huurders onvoldoende beschermt?

Deze mening deel ik niet. Met het statuut is beoogd tijdige betrokkenheid van bewoners te waarborgen bij het uitwerken van plannen die hun woning aangaan, naast het formele kader dat de wetgeving al biedt. In het statuut is oog voor alle aspecten waarmee bewoners in een dergelijk traject worden geconfronteerd; de fysieke ingrepen aan woningen, maar ook juist de sociale aspecten voor de betrokken bewoners. Bovendien wordt een oriëntatiefase geïntroduceerd om vroegtijdige betrokkenheid te stimuleren. Ik hecht daarom waarde aan de constatering van de Ombudsmannen dat het statuut het belang van betekenisvolle participatie verder onderstreept en expliciteert. Tegelijkertijd herken ik ook dat het nu aankomt op het in de praktijk brengen van de afspraken uit het statuut. De stappen die het kabinet op dit thema heeft gezet worden dan ook gemonitord.

Vraag 16

Kunt u de vragen apart beantwoorden en niet bundelen?

Dat heb ik zo veel mogelijk gedaan.

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat de Europese Commissie op 31 juli 2024 een evaluatie heeft aangekondigd van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD)?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw visie op het instrument ATAD dat toeziet op het voorkomen van het wegsluizen van winsten naar het buitenland, daar waar woningcorporaties uitsluitend toegelaten zijn in Nederland en dus ook geen winsten naar het buitenland kunnen wegsluizen?

De eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking2 (ATAD1) is een goed instrument om te voorkomen dat ondernemingen winsten verschuiven naar het buitenland (naar een land met een lager belastingtarief) en voor het voorkomen van belastinggrondslaguitholling binnen internationaal opererende concerns. Daarnaast zorgt ATAD1 via de generieke renteaftrekbeperking, de zogenoemde earningsstrippingmaatregel, voor een meer gelijke fiscale behandeling van eigen en vreemd vermogen. Een ongelijke behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen doet zich voor doordat de aftrekbaarheid van rente de kosten van financiering met vreemd vermogen verlaagt en de vergoeding voor eigen vermogen fiscaal niet aftrekbaar is. Hierdoor bestaat er voor bedrijven een stimulans om ondernemingsactiviteiten met vreemd vermogen te financieren. Dit heeft negatieve gevolgen voor de schokbestendigheid van de Nederlandse economie. Een meer gelijke fiscale behandeling van eigen en vreemd vermogen moet stabielere bedrijven en gezondere economische verhoudingen opleveren.
De earningsstrippingmaatregel is gericht op alle vennootschapsbelastingplichtigen, waaronder woningcorporaties, en maakt geen onderscheid tussen binnenlandse of internationaal opererende ondernemingen. ATAD1 biedt EU-lidstaten een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de renteaftrekbeperking, mits deze in overeenstemming zijn met de staatssteunregels. De richtlijn voorziet niet in het uitzonderen van enkel woningcorporaties. Wel hebben eerdere kabinetten tegemoetkomingen voor woningcorporaties geboden om de effecten van ATAD te mitigeren.

Vraag 3

Kunt u concreet en puntsgewijs aangeven op welke punten de Nederlandse invulling van de ATAD-richtlijn verschilt van de Europese beschrijving van de richtlijn?

ATAD1 bevat verschillende maatregelen om belastinggrondslaguitholling tegen te gaan, waaronder de earningsstrippingmaatregel. Wij gaan ervanuit dat er in de vraagstelling specifiek wordt gerefereerd aan earningsstrippingmaatregel, omdat deze woningcorporaties het duidelijkst raakt. De earningsstrippingmaatregel is geïmplementeerd in artikel 15b Wet op de vennootschapsbelasting 1969.3
Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel bewust gekozen voor een robuuste vormgeving, hetgeen inhoudt dat de vormgeving op onderdelen aanzienlijk verdergaat dan de in ATAD1 opgenomen minimumstandaard. De zogenoemde groepsuitzondering is bijvoorbeeld niet opgenomen in de earningsstrippingmaatregel, terwijl ATAD1 die wel toestaat. Ook van de in ATAD1 opgenomen uitzondering voor op zichzelf staande entiteiten is geen gebruik gemaakt. De renteaftrekbeperking is verder strenger ingevuld dan de minimumnorm uit ATAD1 door de verlaging van de drempel tot welk bedrag de per saldo verschuldigde niet geraakt wordt door de earningsstrippingmaatregel. Nederland hanteert namelijk een drempel van € 1 miljoen, terwijl ATAD1 voorschrijft dat die drempel maximaal € 3 miljoen mag bedragen. Ten aanzien van de drempel is in de Voorjaarsnota 20234 bekend gemaakt dat het voorgaande kabinet heeft besloten om de drempel van 1 miljoen euro voor vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed buiten toepassing te laten met ingang van 1 januari 2025. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025. Daarnaast wordt in ATAD1 voorgeschreven dat rentelasten (boven de drempel) aftrekbaar zijn tot maximaal 30% van de gecorrigeerde winst. De richtlijn staat toe aan de lidstaten om een lager aftrekpercentage te kiezen en Nederland heeft bij de introductie in 2019 gekozen voor een aftrekpercentage van 30%, maar dat is in 2022 verlaagd naar 20% naar aanleiding van de motie Hermans c.s.5 Dit kabinet heeft er in het Hoofdlijnenakkoord voor gekozen om het aftrekpercentage weer te verruimen naar 25% vanaf 2025. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025. Ten slotte is er in het kader van de earningsstrippingmaatregel geen eerbiedigende werking voor bestaande leningen opgenomen.
Als gevolg van de keuze voor deze robuuste vormgeving wordt niet alleen opgetreden tegen grondslaguitholling, maar wordt vooral een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen bij alle belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting nagestreefd. Doordat de renteaftrekbeperking van toepassing is op alle rente die per saldo is verschuldigd en de aftrekbaarheid hiervan direct afhankelijk wordt gesteld van de belastbare grondslag in Nederland worden de mogelijkheden tot belastingontwijking door renteaftrek beperkt.

Vraag 4

Wat is de reden dat er sprake is van een verschil op de genoemde punten?

ATAD1 biedt de expliciete mogelijkheid om keuzes te maken, waarmee de EU-lidstaten uitdrukkelijk de mogelijkheid wordt geboden om tevens (verdergaande) maatregelen te nemen die aansluiten bij het betreffende nationale vennootschapsbelastingstelsel en de daarbij geconstateerde wijze van belastingontwijking. Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel uit ATAD1, naast het tegengaan van belastingontwijking, ook een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen willen bereiken. Om die reden is er gekozen voor een robuuste implementatie van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting en is de maatregel strenger vormgegeven dan ATAD1 als minimumstandaard voorschrijft.

Vraag 5

Kunt u aangeven of, en zo ja waarom de Nederlandse invulling per punt strenger of minder streng is?

In de antwoorden op de vraag 3 en vraag 4 is uiteengezet of en waarom het kabinet op de verschillende punten heeft gekozen voor een strengere invulling dan de minimumvereisten van ATAD1. Om een gelijker speelveld binnen de EU te bewerkstelligen heeft dit kabinet in het Hoofdlijnenakkoord ervoor gekozen om de earningsstrippingmaatregel te verruimen door het aftrekpercentage te verhogen van 20% naar 25%. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025.

Vraag 6

Waarom vindt u dat de ATAD op woningcorporaties van toepassing zou moeten zijn?

De vennootschapsbelasting, waarvan de earningsstrippingmaatregel onderdeel uitmaakt, maakt in beginsel geen onderscheid tussen belastingplichtigen. De Nederlandse wijze van implementatie van de earningsstrippingmaatregel heeft, zoals in de antwoorden op de voorgaande vragen is aangegeven, naast het tegengaan van belastingontwijking eveneens als doel een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen te bereiken. De earningsstrippingmaatregel is vormgegeven als een generieke aftrekbeperking en dus gericht op alle vennootschapsbelastingplichtigen, waaronder dus ook de woningcorporaties.
Woningcorporaties worden net als andere kapitaalintensieve belastingplichtigen – relatief zwaar geraakt door de earningsstrippingmaatregel. Een uitzondering voor woningcorporaties in de earningsstrippingmaatregel is niet mogelijk, omdat ATAD1 niet in een specifieke uitzonderingsmogelijkheid hiervoor voorziet. Dit betekent dat het specifiek uitzonderen van woningcorporaties voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel niet mogelijk is, omdat Nederland in dat geval niet voldoet aan de implementatieverplichting ten aanzien van de minimumstandaard uit de richtlijn.
ATAD1 kent een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Zo kent de richtlijn onder meer een uitzondering voor leningen aan langlopende openbare-infrastructuurprojecten, een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten en een uitzondering voor lichamen die deel uitmaken van een groep. Het introduceren van een dergelijke uitzondering dient in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels.
Om gebruik te kunnen maken van de uitzondering in ATAD1 voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten moet aan vier voorwaarden voldaan worden; het moet gaan om 1) een project, dat 2) infrastructuur betreft, een 3) openbaar karakter heeft en 4) voor de lange termijn wordt gerealiseerd. Bij openbare-infrastructuurprojecten moet in het bijzonder gedacht worden aan wegen, bruggen en tunnels. Volgens het kabinet biedt de richtlijn geen ruimte om woningcorporaties onder de uitzondering van openbare infrastructuurprojecten te brengen.6
Een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten of een generieke (groeps)uitzondering doet verder in brede zin afbreuk aan het doel om te komen tot een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen, aangezien alle belastingplichtigen en niet alleen de woningcorporaties zullen profiteren van deze maatregel. Daarnaast zal een dergelijke uitzondering een aanzienlijk budgettair effect hebben op de rijksbegroting.

Vraag 7

Wat is sinds de invoering het effect in geld van de ATAD op de bouw van woningen door woningcorporaties?

Uit aangiftecijfers van woningcorporaties komt naar voren dat de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in de periode 2019 t/m 2022 bij woningcorporaties heeft gezorgd voor een beperking in de aftrek van de rente van € 1,3 miljard in 2019, € 1,2 miljard en 2020, € 1,8 miljard in 2021. Voor 2022 is het bedrag nog onzeker, maar op basis van voorlopige aangiftegegevens is het de verwachting dat dit bedrag in 2022 € 1,3 miljard zal zijn. Per saldo leidt dit tot een heffing van respectievelijk € 313 miljoen, € 297 miljoen, € 446 miljoen en € 322 miljoen voor de verschillende jaren in vergelijking met de situatie dat deze renteaftrekbeperking niet van toepassing zou zijn.
Bij de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019 was reeds bekend dat de renteaftrekbeperking onder meer bij woningcorporaties zou leiden tot een hogere vennootschapsbelastingdruk.7 Er zijn door het kabinet destijds verschillende maatregelen getroffen om verhuurders, waaronder woningcorporaties, tegemoet te komen ten aanzien van het nadelige effect van de earningsstrippingmaatregel. Daarbij is destijds voor circa € 100 miljoen per jaar aan lastenverlichting gegeven via de verhuurderheffing. Inmiddels is de verhuurdersheffing in het geheel afgeschaft (derving van € 1,4 miljard) in het kader van het realiseren van de Nationale Prestatieafspraken (NPA).
Voorts is in het Hoofdlijnenakkoord aangekondigd dat het maximale renteaftrekpercentage in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025 en leidt tot een lagere renteaftrekbeperking. Daarmee is een fiscale lastenverlichting voor belastingplichtigen en dus verhuurders, waaronder woningcorporaties, gemoeid die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd.
In hoeverre deze hogere vennootschapsbelastingdruk effect heeft gehad op de bouw van woningen valt niet te zeggen. Woningcorporaties investeren ook in betaalbaarheid, leefbaarheid, onderhoud, woningverbetering en verduurzaming van bestaand bezit. Het is aan woningcorporaties zelf om te bepalen hoe zij gegeven hun inkomstenbronnen en mogelijkheden tot het aantrekken van nieuwe leningen hun investeringen prioriteren en financieren. Uit de geactualiseerde doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) van juni 2023 blijkt in elk geval dat woningcorporaties op korte tot middellange termijn over een goede financiële uitgangspositie beschikken om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk opgaven, waaronder de bouw van woningen.

Vraag 8

Hoeveel woningen zijn er sinds de invoering van de ATAD minder gebouwd door woningcorporaties?

Het is niet te zeggen of de invoering van ATAD1 tot nu toe geleid heeft tot de bouw van minder woningen voor woningcorporaties. Uit de geactualiseerde doorrekening van de NPA van juni 20238 blijkt dat woningcorporaties op korte tot middellange termijn over een goede financiële uitgangspositie beschikken om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk opgaven. Dat betekent dat op korte tot middellange termijn de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting niet van invloed is geweest op de volkshuisvestelijke opgaven van woningcorporaties.
Hierbij wordt opgemerkt dat er op korte tot middellange termijn voldoende middelen zijn om de opgaven te realiseren. Uit de doorrekening blijkt ook dat de financiële grenzen voor woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op langere termijn in zicht komen, met name in enkele regio’s. Daarnaast gaat de uitvoering van de NPA uit van een investeringsprogramma dat niet past bij een duurzaam prestatiemodel. Dat wil zeggen dat de aanpak zoals die nu wordt ingezet niet haalbaar is voor de lange termijn, omdat daarmee de financiële continuïteit van corporaties in gevaar komt. De financiële herijking die in de NPA is afgesproken die dit jaar wordt uitgevoerd zal daarom ook worden benut om het duurzame prestatiemodel beter in beeld te brengen.

Vraag 9

Wat vindt u van deze constatering?

Wanneer woningcorporaties tegen hun financiële grenzen aanlopen wordt verwacht dat zij elkaar ondersteunen bij de opgaven in hun regio. Om deze onderlinge solidariteit verder te verkennen is de regio Haaglanden door mij aangewezen als pilotregio in het kader van onderlinge solidariteit en investeringscapaciteit. De komende maanden zal mijn ministerie, samen met gemeenten, corporaties en belangenorganisaties onderzoeken hoe de opgaven in de regio Haaglanden toch gerealiseerd kunnen worden, ondanks financiële zorgen op langere termijn.
Voor de meer lange termijn financiële knelpunten voor woningcorporaties werk ik daarnaast met de corporatiesector aan een duurzaam prestatiemodel. Dit model moet ervoor zorgen dat woningcorporaties voldoende financiële middelen hebben om niet alleen de doelstellingen uit de NPA te behalen, maar ook daarna hun volkshuisvestelijke taken te kunnen blijven uitvoeren zonder in financiële problemen te komen. Beleidsopties die hierop inspelen, worden momenteel in beeld gebracht en zijn nodig om de continuïteit en de noodzakelijke investeringsruimte voor woningcorporaties te waarborgen. In de herijking van de NPA, die dit najaar wordt uitgevoerd, zal opnieuw naar de opgaven van de corporaties gekeken worden en naar de mogelijkheden om die in balans te brengen met de financiële middelen, ook voor de lange termijn.

Vraag 10

Heeft de ATAD wel of niet bijgedragen aan de huidige wooncrisis omdat er sinds de invoering minder sociale en betaalbare huurhuizen konden worden gebouwd door woningcorporaties?

Zoals in de antwoorden bij vraag 7 en vraag 8 is aangegeven valt niet te zeggen of woningcorporaties minder betaalbare woningen hebben gebouwd als gevolg van de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019. Woningcorporaties beschikken momenteel door de afschaffing van de verhuurderheffing over een goede financiële uitgangspositie om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk taken, waaronder de bouw van betaalbare huurwoningen. Daarnaast is in het Hoofdlijnenakkoord aangekondigd dat de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst, wat een fiscale lastenverlichting voor verhuurders die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd tot gevolg heeft. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025.

Vraag 11

Gaat u samen met de Staatssecretaris aandringen op een herziening van de ATAD-wetgeving?

Voor het bepalen van onze specifieke inzet wachten wij eerst de uitkomsten van de evaluatie van ATAD1 af die momenteel wordt uitgevoerd. Op dit moment is nog onbekend hoe het vervolgproces er precies uit zal zien na de openbare consultatie over ATAD1. De verwachting is dat een uitgebreid verslag zal worden opgesteld over de maatregelen uit ATAD1.9 Volgens de meest recente planning van de Europese Commissie wordt dit verslag in het derde kwartaal van 2025 gepubliceerd.10 Zodra dit beschikbaar is, wordt dit met uw Kamer gedeeld.

Vraag 12

Welke herziening of herzieningen heeft u daarbij in gedachten?

Zoals in de antwoorden bij vraag 6 is aangegeven, voorziet ATAD1 niet in een specifieke uitzondering voor woningcorporaties. Daarnaast is het de vraag of het introduceren van een generieke vrijstelling in ATAD1 doeltreffend en doelmatig is ten aanzien van woningcorporaties. In dat licht zou meer beleidsvrijheid voor individuele EU-lidstaten om gerichter bepaalde sectoren te kunnen uitzonderen onder ATAD1 in beginsel worden verwelkomd. Hierbij dienen de staatssteunregels in acht te worden genomen in de zin van artikel 107, eerste lid, Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU). Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is. Door alleen een uitzondering voor woningcorporaties te creëren ontstaat er mogelijk een ongelijk speelveld tussen woningcorporaties en marktpartijen. Verder zal ook dekking gevonden moeten worden voor de budgettaire effecten om een eventuele nieuwe uitzondering voor woningcorporaties in ATAD1 in de nationale wet te kunnen implementeren en moet een dergelijke uitzondering uitvoerbaar zijn.

Vraag 13

Kunt u bovenstaande vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Beantwoording van de vragen binnen drie weken is helaas niet gelukt.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht: «Ook in Breda en Zwolle betalen studenten nu 30 procent meer voor een kamer»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de huurprijzen gaan dalen?

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingegaan waardoor verhuurders verplicht zijn zich aan de maximale huurprijs te houden. Deze wet geldt ook voor studentenkamers. Daarnaast draagt ook de inzet op het verruimen van het aanbod betaalbare studentenwoningen bij aan het dalen van de prijzen. (zie ook hieronder bij vraag 9)

Vraag 3

Hoe zorgt u ervoor dat voor deze woningen niet meer dan de maximale huur wordt gevraagd?

Voor alle woningen, dus ook studentenwoningen, geldt dat verhuurders een huur horen te vragen die past bij de kwaliteit van de woning of onzelfstandige studentenkamer. Per 1 juli jongstleden zijn de Wet betaalbare huur en het gemoderniseerde Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO), in werking getreden. Sinds de Wet betaalbare huur is het zowel het Woningwaarderingsstelsel (WWS) als het WWSO dwingend waardoor verhuurders verplicht zijn zich te houden aan de maximale huurprijzen die volgen uit het WWS en het WWSO en horen bij de kwaliteit van de woning. Gemeenten kunnen met ingang van 1 januari 2025 ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen.

Vraag 4

Hoe beschermt u studenten tegen malafide verhuurpraktijken van private verhuurders?

Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Als gevolg van deze wet hebben gemeenten meer mogelijkheden gekregen om op te treden tegen malafide verhuurgedrag. De wet heeft een landelijke (basis)norm voor goed verhuurderschap geïntroduceerd door middel van een set algemene regels. Deze regels behelzen bijvoorbeeld een verbod op intimidatie en discriminatie, een informatieplicht en regels omtrent (de hoogte van) een waarborgsom en servicekosten. Ook geldt specifiek voor verhuurbemiddelaars nog een verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten.
In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten een verhuurvergunning instellen. Hiermee kunnen aanvullende voorwaarden aan verhuurders worden gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan.
Gemeenten zijn belast met het toezicht op en de handhaving van zowel de algemene regels, als – indien van toepassing – de verhuurvergunning. Sinds 1 januari 2024 moeten zij hiertoe verplicht een meldpunt hebben ingericht, waar ongewenst verhuurgedrag kan worden gemeld. Gemeenten kunnen ook proactief handhaven.
De Wet betaalbare huur heeft de Wet goed verhuurderschap aangevuld met algemene regels omtrent een maximale huurprijs

Vraag 5

Hoe kijkt het nieuwe kabinet tegen het besluit om studenten uit te zonderen van de Wet vaste huurcontracten?

Het kabinet handhaaft het beleid om studenten uit te zonderen van de Wet vaste huurcontracten. Hierdoor kunnen studentenkamers die tijdelijk vrijkomen tijdelijk verhuurd worden aan studenten. Ik vind het belangrijk dat kamers niet onnodig leeg staan. Met de Wet betaalbare huur en het moderniseren en dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel is het niet aannemelijk dat verhuurders kiezen voor een tijdelijk contract met de bedoeling bij het aflopen ervan de huur te kunnen verhogen; de huurprijzen zijn immers gemaximeerd.

Vraag 6

Deelt u de mening dat studenten benadeeld zijn door dit besluit, omdat zij nu minder huurbescherming hebben en zich lastiger kunnen verdedigen tegen illegale verhuurpraktijken?

Nee, deze mening deel ik niet. De uitzondering is gericht op studenten die tijdelijk in een andere gemeente huren dan waarin ze wonen. In de praktijk wordt een campuscontract (doelgroepencontract) veel gebruikt bij de huisvesting van studenten; daarmee mag een student in een studentenwoning blijven zolang deze bij een onderwijsinstelling ingeschreven staat. De uitzondering in dit besluit is aanvullend daarop nodig om studentenkamers die tijdelijk vrijkomen, te kunnen verhuren aan studenten die tijdelijk op zoek zijn naar een woonruimte. De Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur zijn ook op deze huurcontracten van toepassing, waarmee de huurbescherming en huurprijsbescherming worden gewaarborgd.

Vraag 7

Bent u bereid dit besluit terug te draaien en wel conform het aangenomen amendement Beckerman en Boulakjar (Kamerstuk 36 195, nr. 24) te handelen?

Het amendement is aangenomen en daarmee zijn tijdelijk huurcontracten voor onzelfstandige woningen afgeschaft en vaste huurcontracten ook voor onzelfstandige woningen de norm. In het Besluit is een uitzondering op genomen voor «personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren». Het kabinet handhaaft het ingezette beleid om de reden die in het vorige antwoord zijn genoemd.

Vraag 8

Erkent u dat hogere huren voor studenten leiden tot hogere studieleningen en een hogere studieschuld, waardoor studenten ook na het afstuderen verder in de problemen komen?

Hogere huren leiden tot hogere uitgaven en mogelijk ook tot hogere studieleningen. Aan het NIBUD heb ik, als een van de acties uit het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, gevraagd om een advies te geven over de hoogte van de huur in relatie tot de inkomenspositie van studenten. Dit rapport is in de afrondende fase en zal ik u met mijn reactie daarop later dit jaar toesturen.

Vraag 9

Hoe gaat u (studenten)corporaties helpen om meer betaalbare woningen te bouwen en ook het aandeel onzelfstandige studentenwoonruimtes vergroten?

Een speciaal loket van de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA) is in augustus jl. geopend. Dit loket richt zich specifiek op aanvragen voor het versneld realiseren van (onzelfstandige) studentenwoningen. In deze tranche is € 20 miljoen beschikbaar voor nieuwe aanvragen van gemeenten. Via de regeling wordt een bijdrage geleverd in het exploitatietekort. Aangezien de bouw van onzelfstandige woonruimten voor studenten achterblijft, krijgen aanvragen voor de bouw van onzelfstandige woonruimten voorrang. Gemeenten kunnen echter ook een financiële bijdrage aanvragen voor zelfstandige woonruimten voor studenten.
En breder ondersteun ik woningcorporaties door mijn betrokkenheid binnen het Landelijke Actieplan Studentenhuisvesting, zo is onder meer in mijn opdracht een studentenhuisvestingsregisseur actief om op lokaal niveau het gesprek te voeren over het creëren van meer ruimte voor studentenhuisvesting.

Vraag 10

Uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 20232 blijkt dat 30% van de uitwonende studenten geld tekort komen iedere maand. Hoe zorgt u ervoor dat het op kamers gaan voor alle studenten betaalbaar en toegankelijk wordt?

Het doel van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) is te komen tot een uitbreiding van 60.000 betaalbare studentenwoningen in de periode 2022–2030. Uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2024 blijkt dat in 2023 1.700 studentenwoningen zijn opgeleverd. Gemeenten geven aan dat er voor 16.800 wooneenheden studentenwoningen harde bouwplannen zijn voor de periode 2024 tot en met 2032.
Daarnaast is zoals hierboven genoemd sinds de Wet betaalbare huur het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) dwingend. Het dwingend maken van het WWSO betekent dat verhuurders verplicht zijn zich te houden aan de maximale huurprijzen die volgen uit het WWSO en horen bij de kwaliteit van de woning.
Met de Wet herinvoering basisbeurs hoger onderwijs is in het collegejaar ’23-’24 de basisbeurs voor studenten in het hbo en wo teruggekeerd. Naast de herinvoering van de basisbeurs is voor studenten in het hbo en wo met ouders die een middeninkomen hebben, de aanvullende beurs uitgebreid, waardoor meer studenten aanspraak maken op de aanvullende beurs. De monitor toont aan dat de herinvoering van de basisbeurs de belangrijkste reden is van de stijging van het besteedbaar budget van studenten. Ouderlijke bijdragen zijn gemiddeld gelijk gebleven aan vorig jaar, daarmee lijkt de herinvoering van de basisbeurs geen effect te hebben gehad op de hoogte van de financiële bijdrage van ouders.

Vraag 11

Kunt u de vragen apart behandelen en niet bundelen?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het Ipsos I&O-onderzoekDrijfveren en barrières van leden VvE’s bij verduurzamingsopgave?1

Ja, ik heb kennis genomen van dit onderzoek. Het Ministerie van BZK was de opdrachtgever van het onderzoek.

Vraag 2

Deelt u de mening dat vergroening en verduurzaming van VvE-daken in Nederland een grote bijdrage kan leveren aan onze klimaatdoelstelling?

De verduurzaming van panden van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) kan inderdaad een belangrijke bijdrage leveren aan de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Ongeveer 1,4 miljoen woningen maken onderdeel uit van een VvE, net als veel winkels en andere utiliteitsbouw. Dat is een belangrijk deel van de gebouwenvoorraad.

Vraag 3

Wat zijn de grote problemen waar VvE’s tegen aanlopen met betrekking tot vergroening en verduurzaming (groene daken, zonnepanelen, warmtenetten & warmtepompen, isolatie, hoogrendementsglas, verlichting algemene ruimtes, liftrenovatie, opvang regenwater, etc.)?

Volgens het onderzoek «Drijfveren en barrières van leden VvE’s bij verduurzamingsopgave» zitten de belangrijkste barrières voor verduurzaming in de technische en financiële (on)mogelijkheden om het gebouw te verduurzamen en in unanieme besluitvorming. De belangrijkste drijfveer is juist een groep mensen of een duurzaamheidscommissie die het voortouw neemt binnen de VvE.
Bij een aantal punten kunnen overheden, VvE-beheerders en andere organisaties helpen. In de «Versnellingsagenda verduurzaming gebouwen van Verenigingen van Eigenaren»2 uit 2023 zijn vijf belangrijke acties benoemd om VvE’s te helpen bij verduurzaming:
Voor meer informatie verwijs ik naar de Versnellingsagenda uit 2023. Ten aanzien van klimaatadaptatie is betere informatievoorziening belangrijk, bijvoorbeeld over het voorkomen of herstellen van funderingsschade en opvangen van regenwater met een «groen of blauw» dak. Ook het vereenvoudigen en stimuleren van maatregelen om het gebouw aan te passen aan een veranderend klimaat, helpt VvE’s.

Vraag 4

Welke rol speelt de kostenverdeling binnen VvE's (aan de hand van de verdeelsleutels opgenomen in de aktes van splitsing) hierbij?

De totale kosten van verduurzaming zijn een belangrijk punt bij beslissingen tot verduurzaming. Het onderzoek onder VvE-leden naar drijfveren en barrières bij de verduurzamingsopgave laat dit zien. In het onderzoek kwam de verdeelsleutel van de kosten binnen de VvE niet als barrière naar voren.
Dit neemt niet weg dat er gevallen kunnen zijn waarbij (sommige) eigenaren in een VvE niet tevreden zijn met de verdeelsleutel die in hun VvE geldt. Dat kan tot discussie leiden: over het aanpassen van een verdeelsleutel kunnen de meningen binnen de VvE verschillen. Zie ook onder vraag 5.

Vraag 5

Bent u bekend met aktes van splitsing waar slechts één (of twee) verdeelsleutel(s), ter verdeling van alle verschillende VvE-kosten, in is/zijn opgenomen, zodat niet alle VvE-kosten «eerlijk» over de eigenaren en/of huurders kunnen worden verdeeld?

Vraag 6

Bent u bekend met aktes van splitsing waarin elkaar overlappende verdeelsleutels zijn opgenomen?

Het is denkbaar dat bij het hanteren van meerdere verdeelsleutels binnen 1 VvE de vraag opkomt welke kosten op welke manier in rekening moeten worden gebracht. Dit hangt af van de concrete formulering in de splitsingsakte.

Vraag 7

Welke acties bent u bereid te nemen om de problematiek met betrekking tot scheve of oneerlijke kostenverdelingen aan de hand van (te weinig) verdeelsleutels binnen VvE’s tegen te gaan?

Indien de leden van een VvE de verdeelsleutel oneerlijk vinden en willen aanpassen, kan dat via een wijziging van de splitsingsakte van de VvE. In het modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie zijn voor VvE’s voorbeeldbepalingen voor kostenverdeling opgenomen. Vanuit de Versnellingsagenda verduurzamen VvE’s wordt onderzocht of het wijzigen van de splitsingsakte vereenvoudigd kan worden.

Vraag 8

Is het mogelijk om VvE’s en haar leden tegemoet te komen door het notariaat eventuele foutieve (oude) aktes van splitsing zonder extra kosten te laten wijzigen?

Nee. Het wijzigen van de splitsingsakte gaat niet zonder kosten voor de notaris. Voor zover er sprake is van kennelijke schrijffouten en kennelijke misslagen kan een notaris op grond van artikel 45 van de Wet op het notarisambt (Wna) een akte verbeteren.

Vraag 9

Welke andere acties kunnen er worden ondernomen om VvE’s en haar leden te helpen bij verduurzaming en vergroening?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar de genoemde Versnellingsagenda verduurzaming gebouwen van VvE’s. Het is van groot belang deze agenda zo snel mogelijk tot uitvoering te brengen. Het kabinet werkt hier aan. In het eerste kwartaal van 2025 zal ik uw Kamer op de hoogte brengen van de voortgang.

Vraag 1

Kunt u voor de volgende situatie uitrekenen wat de kosten (box 3, onderhoud, belastingen, rente op schulden) en opbrengsten van een huurwoning zijn voor een particuliere belegger en hoe dat is opgebouwd in het jaar 2023: een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro, waarop een hypotheek rust van 150.000 euro (tegen vier procent rente)? Deze woning heeft 145 punten onder het woningwaarderingsstelsel en wordt voor 1.000 euro per maand verhuurd, middels een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Allereerst is het in zijn algemeenheid goed om op te merken dat het voorbeeld een heel specifiek scenario schetst. Het is dan ook niet mogelijk om op basis van dit voorbeeld generieke uitspraken te doen over de gehele markt en hier kunnen dus ook geen algemene conclusies uit worden getrokken.
De volgende aannames zijn gemaakt bij de berekeningen in de vragen 1, 2 en 3:
2023
Huur
€ 12.000
Gemiddelde waardeontwikkeling
€ 4.830
Onderhoud/exploitatie
€ 2.850
Rente
€ 6.000
Belasting box 3
€ 2.247
De Hoge Raad heeft in de arresten van 6 juni 2024 (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2024:704) geoordeeld dat onder het rendement zowel het directe als het indirecte rendement valt.
Op basis van deze aannames is sprake van het volgende belastbaar rendement.
€ 270.000
6,17%
€ 16.659
€ 270.000
€ 16.659
– € 146.600
2,46%
– € 3.607
€ 123.400
€ 13.052
Na toepassing van de leegwaarderatiotabel.
In dit voorbeeld mag een leegwaarderatio van 90% worden toegepast. Dit betekent een forfaitair rendement uit onroerend goed van € 16.659 (€ 300.000 * 0.9 * 0.0617).
De aftrekbare schuld bedraagt € 146.600 (hypotheekschuld min schuldendrempel). Het belastbaar rendement van de schuld bedraagt –3.607 (146.600*0.0246).
Het totale belastbaar rendement komt dan uit op € 13.052 (16.659–3.607).
Om het bedrag te kunnen berekenen dat aan box 3-belasting wordt betaald, moet het voordeel uit sparen en beleggen worden berekend. Dit wordt berekend door het totale belastbaar rendement te vermenigvuldigen met de verhouding tussen het aandeel in de grondslag sparen en beleggen en de rendementsgrondslag.
De grondslag sparen en beleggen bedraagt na aftrek van het heffingvrij vermogen € 66.400 (€ 123.400 (bezittingen minus schulden) – € 57.000 (heffingvrij vermogen)). De verhouding tussen het aandeel in de grondslag sparen en beleggen en de rendementsgrondslag (€ 66.400/ € 123.400 = 53.8%) wordt vervolgens gebruikt om het voordeel uit sparen en beleggen te berekenen.
Het voordeel uit sparen en beleggen komt dan uit op € 7.021 (€ 13.052 * 0.538). Hierover moet 32% belasting betaald worden, wat neerkomt op € 2.247.2

Vraag 2

Kunt u voor deze situatie uitrekenen wat de kosten en opbrengsten zijn voor een particuliere belegger in het jaar 2024, ervan uit gaande dat de huur op 1 juli 2024 wordt verlaagd naar de maximum huur onder het woningwaarderingsstelsel (WWS)?

2024
Huur
€ 11.392
Gemiddelde waardeontwikkeling
€ 20.400
Onderhoud/exploitatie
€ 2.850
Rente
€ 6.000
Belasting box 3
€ 2.464
In deze berekening is ervan uitgegaan dat de WOZ-waarde van de woning in 2024 ook € 300.000 is.
De maximale huur onder het woningwaarderingsstelsel voor de gevraagde 145 punten is € 898,62. Dit betekent dat de huuropbrengst in 2024 € 11.392 is, aangezien de huur halverwege het jaar verlaagd wordt3. De verwachting in de markt is dat de huizenprijzen in 2024 stijgen met gemiddeld 6,8%4, wat leidt tot een indirect rendement van € 20.400. De verschuldigde belasting in 2024 is € 2.464 (voor de wijze van berekening zie Antwoord 1). Deze stijging van de belasting ten opzichte van 2023 komt voornamelijk door de tariefsverhoging van 32% naar 36%. Deze verhoging vloeit deels voort uit het aangenomen amendement Van der Lee c.s.5

Vraag 3

Kunt u voor deze situatie berekenen wat de opbrengsten en kosten (cashflow, want de woning blijft in bezit van de belegger) zijn in elk jaar vanaf 2016 tot en met 2025? Kunt u hierbij de bedragen (WOZ waarde, huur, etcetera) constant houden, zodat precies het effect van alle belasting-en huurregelingsmaatregelen zichtbaar wordt? Wilt u tot slot geen rekening houden met box-3 arresten en dus van de fictie uitgaan dat de belegger geen bezwaar heeft gemaakt tegen de aanslagen?

Allereerst dient opgemerkt te worden dat een dergelijke berekening een vertekend beeld geeft, omdat allereerst de WOZ-waarde jaarlijks wijzigt en – met uitzondering van het jaar 2022 – jaarlijks een stijging heeft doorgemaakt. De WOZ-waardeontwikkeling in de periode 2016–2025 bedraagt 104%.6 Ook de huurprijzen hebben zich in deze periode ontwikkeld. Het CBS gaat uit van een huurprijsontwikkeling tussen 2015 en 2023 van 18%.
De verschuldigde belasting kan voor de jaren 2023–2025 op dezelfde manier berekend worden als in antwoord 1 (zie onderstaande tabel).
Normaliter zal de WOZ-waarde jaarlijks stijgen en zal een verhuurder jaarlijks zijn huren verhogen. Dit leidt tot een hoger rendement waardoor logischerwijs ook de belasting in box 3 toeneemt. Het forfait in box 3 is gebaseerd op de langjarige waardeontwikkeling. Bij verkoop zal een investeerder van deze waardeontwikkeling profiteren.

Vraag 4

Kunt u voor elke beleidsmaatregel aangeven welke gevolgen die gehad heeft voor de opbrengsten? Dus kunt u aangeven wat de verhoging van de het fictieve rendement voor vastgoed, de verhoging van de het bijtellingspercentage in box 3, de versobering van de leegwaarderatio, de afschaffing van de leegwaarderatio, de invoering van de fictieve rente op schulden, de regulering van de huur en eventuele andere maatregelen per maatregel in de afgelopen tien jaar voor een gevolgen gehad heeft voor deze particuliere belegger?

Het forfaitaire rendement op overige bezittingen (waaronder vastgoed) wordt ieder jaar geactualiseerd en volgt het lange termijn rendement. De verhoging van dit forfait volgt uit de actualisatie en is dus op zichzelf geen beleidsmaatregel die genomen is met de doelstelling om hogere opbrengsten te verkrijgen. Het tarief in box 3 is per 1 januari 2024 verhoogd naar 36%. Deze verhoging vloeit – zoals eerder aangegeven- voort uit het aangenomen amendement Van der Lee c.s. Dit betreft wel een beleidsmatige wijziging die effect heeft gehad op de opbrengsten van box 3-beleggers. Het effect van de tariefsverhoging voor de belegger uit Vraag 2 bedraagt € 274 (€ 2.464 bij een tarief van 36% en € 2.190 bij een tarief van 32%).
Per 1 januari 2023 is de tabel van de leegwaarderatio geactualiseerd (en niet afgeschaft), overeenkomstig een extern onafhankelijk onderzoeksrapport van SEO. SEO heeft in haar evaluatie van de leegwaarderatio aangetoond dat er een waarde drukkend effect uitgaat van het tegen een lage huur verhuren van woningen. Dit is volgens het onderzoek van SEO het geval wanneer de verhouding van de jaarlijkse huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde onder de 5% uitkomt. Bij de actualisatie van de leegwaarderatio is ervan uitgaan dat circa 60% van de verhuurde woningen een huur kent van meer dan 5% van de WOZ-waarde. Bezitters van woningen hebben vóór de actualisatie van de leegwaarderatio een belastingvoordeel genoten omdat de oude percentages van de leegwaarderatio niet meer aansloten op de werkelijke waarde. SEO heeft zich bij de actualisatie gebaseerd op de verhouding tussen verkoopprijs en WOZ-waarde van woningen die tussen 2015 en 2020 in verhuurde toestand zijn verkocht.
Het vorige kabinet heeft op Kamervragen geantwoord dat het kabinet voornemens is de tabel van de leegwaarderatio in de toekomst regelmatig te actualiseren als dat noodzakelijk is. Verwacht werd dat dat eens per vijf jaar het geval is. Een verlaging van de leegwaarderatio is daarom alleen beleidsmatig wenselijk als daar nieuwe actuele data aan ten grondslag liggen.
Het is niet eenvoudig om de toegenomen belastingdruk door de actualisatie van de leegwaarderatio tabel afzonderlijk te bepalen omdat er in 2023 meerdere wijzigingen hebben plaats gevonden die van invloed zijn geweest op de belastingdruk. Zo is in 2023 de Wet inkomstenbelasting 2001 voor box 3 aangepast waardoor niet langer wordt uitgegaan van een fictieve vermogensverdeling. Ter compensatie hiervan is het heffingvrij vermogen in 2023 beleidsmatig verhoogd van € 50.650(2022) naar € 57.000 in 2023.
Uitgaande van het stelsel zoals dit van kracht was in 2023, inclusief de actualisatie van de leegwaarderatiotabel, betekent dit voor bovenstaande fictieve belegger dat hij belasting verschuldigd is over 2023, omdat de bezittingen minus schulden hoger zijn dan het heffingvrij vermogen (zie tabel 1). Door de actualisatie van de leegwaarderatio tabel wordt een percentage van 90% toegepast in plaats van 62%. Dit betekent dat de woningwaarde gewaardeerd wordt op € 270.000 in plaats van € 186.000. Als de leegwaarderatiotabel niet zou zijn geactualiseerd in 2023 zou deze belastingplichtige vanwege de lagere woningwaarde een rendementsgrondslag hebben gehad onder het heffingvrij vermogen van € 57.000.
Naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad op 24 december 2021 is per 2023 de Wet inkomstenbelasting 2001 voor box 3 aangepast. Daardoor wordt niet langer uitgegaan van een fictieve vermogensverdeling. Het forfaitaire rendement wordt nu per vermogenscategorie bepaald. Dit betekent onder andere dat schulden niet meer aftrekbaar zijn, maar dat het forfaitaire inkomen verminderd kan worden met de forfaitaire rente op schulden. Met name voor spaarders sluit dit nieuwe stelsel beter aan bij hun werkelijke rendement. Voor beleggers met schulden heeft dit tot een lastenverzwaring geleid, omdat het forfait op overige bezittingen de afgelopen jaren hoger was dan het forfait op schulden. Als de aanpassing van de wet IB in 2023 niet had plaatsgevonden had de belastingplichtige uit bovenstaande voorbeeld € 712 belasting moeten betalen in 2023.
Opgemerkt wordt dat naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 20247 de huidige bepalingen voor box 3 worden aangepast. Op basis van deze jurisprudentie wordt het mogelijk gemaakt om voor de box 3-heffing het werkelijke rendement over het gehele vermogen bij de Belastingdienst aannemelijk te maken, wanneer dat lager is dan het forfaitair berekende rendement. Er komt dus een tegenbewijsregeling in box 3. Als vastgoedbeleggers een hoger rendement realiseren dan dit forfaitair berekende rendement, betalen zij geen belasting over het volledige werkelijke rendement. Zij betalen dan belasting over het forfaitair berekende rendement. Vastgoedbeleggers die een lager werkelijk rendement behalen dan het forfaitair berekende rendement kunnen wel een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Met de tegenbewijsregeling kunnen belastingplichtigen aantonen dat hun werkelijke rendement over het gehele vermogen lager is dan het forfaitair berekende rendement (6,04% in 2024). Daarbij kan rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de werkelijke rente op schulden hoger is dan de forfaitair in aanmerking te nemen rente op schulden. In het forfaitaire stelsel geldt voor alle schulden een forfaitaire aftrek (2,47% in 2024). (Zie ook het antwoord op vraag 8.). De belastingplichtige uit bovenstaand voorbeeld zal hoogstwaarschijnlijk geen tegenbewijs indienen, omdat de belasting onder het forfaitaire systeem lager is en in casu dus beter uitwerkt. Het werkelijke rendement volgens het rendementsbegrip van de Hoge Raad van deze belastingplichtige zijn de opbrengsten uit huur en waardeontwikkeling (€ 31.792) min de rente op hypotheek (€ 6.000). Tegen een tarief van 36% betekent dit een belasting van € 9.285. De belasting onder het forfaitaire systeem is voor deze belastingplichtige € 2.464.
Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Door de Wet betaalbare huur wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend en gaat dit stelsel ook gelden voor middenhuurwoningen. In hoeverre een verhuurder de huur moet verlagen verschilt per geval. Door het dwingend maken van het WWS mag de huurprijs van woningen in het gereguleerde segment niet hoger zijn dat het maximum dat volgt uit het WWS. Het dwingend maken van het WWS gaat voor woningen met een puntenaantal tot en met 143 afhankelijk van de aanvangshuurprijs ofwel direct ofwel per 1 juli 2025 in8. Het middenhuursegment wordt gereguleerd door het WWS ook van toepassing te laten zijn voor woningen met puntenaantal vanaf 144 tot en met 186. De regulering van de middenhuur gaat in bij nieuwe huurcontracten. Bij een nieuw huurcontract mag de huur bij deze middenhuurwoningen niet hoger zijn dan het maximum dat volgt uit het WWS.
Het dwingend maken van het WWS moet op termijn door handhaving leiden tot een huurverlaging bij circa 163.000 woningen met een gemiddeld bedrag van 145 euro per maand per woning. Door de regulering van de middenhuur gaan bij een bewonerswissel circa 157.000 woningen in prijs naar beneden, met een gemiddelde huurverlaging van ongeveer 240 euro per maand9. De huur in bovengenoemde casus daalt van € 1.000 per maand naar € 898,62 (zie antwoord 2). Dit heeft enkel effect op de opbrengsten en niet op de verschuldigde belasting.
Op 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen in werking getreden. Dit wetsvoorstel heeft als doel om huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen. Die bescherming krijgt gestalte middels een maximering van de jaarlijkse toegestane huurverhoging voor huurders. Voor verhuurders kan de wet invloed hebben op hun opbrengsten als ze de huur meer zouden willen verhogen dan wettelijk toegestaan. Uit de evaluatie van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (Kamerstukken II 2022/23, 35 488, nr. 19) komt naar voren dat de wet een hoge zekerheidswaarde voor huurders biedt, tegenover een beperkt effect op het rendement van verhuurders. In de casus wordt de huur tot 2024 op 1.000 euro gehouden en per 1 januari 2024 verlaagt. Het effect van bovenstaande maatregel is daarom niet goed niet zichtbaar in het voorbeeld.
De opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. De opkoopbescherming is per 1 januari 2022 in werking gegaan. Een gemeente kan ervoor kiezen een opkoopbescherming in te voeren. Dit kan in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. De gemeente moet vooraf bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Door deze maatregel kunnen investeerders in bepaalde wijken geen goedkope en middeldure woningen kopen. Het betreft hier een kwalitatieve maatregel waardoor het niet mogelijk is het kwantitatieve effect op de casus te berekenen. Wel kan verondersteld worden dat de waarde van bestaand huurwoningen in wijken waarvoor opkoopbescherming geldt toeneemt gelet op het feit dat de markt voor nieuwe beleggers in huurwoningen wordt ingeperkt.

Vraag 5

Is het in 2025 nog aantrekkelijk en mogelijk voor een particuliere vastgoedbelegger in box 3, bijvoorbeeld een gepensioneerde ondernemer die beoogt om het rendement van zijn vastgoed te gebruiken als aanvulling op zijn pensioen, een netto cash flow te realiseren op verhuurde woningen die onder het WWS vallen?

Het voorbeeld in vraag 1 laat zien dat het mogelijk is om als vastgoedbelegger een positief saldo te realiseren. In theorie kan het zijn dat een particuliere vastgoedbelegger een negatief rendement ervaart als gevolg van een sterke waardeontwikkeling. Zoals eerder geschetst is de heffing in box 3 een heffing op direct en indirect rendement. Op basis van de in het antwoord op vraag 4 al aangehaalde arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 2024 over box 3 wordt het mogelijk gemaakt om voor de box 3-heffing het werkelijke rendement over het gehele vermogen bij de Belastingdienst aannemelijk te maken, wanneer dat lager is dan het forfaitair berekende rendement. Er komt dus een tegenbewijsregeling in box 3. Als het totale werkelijke rendement (inclusief het indirecte rendement uit de waardeverandering) lager is dan het totale forfaitair berekende rendement, dan wordt uitgegaan van dat lagere werkelijke rendement.

Vraag 6

Heeft Nederland een tekort of een overschot aan betaalbare huurwoningen in het middenhuursegment?

Op dit moment is er een tekort aan betaalbare huurwoningen in het middensegment. De vraag naar middenhuurwoningen schommelt tussen de 400.000 en 540.000 woningen. Op dit moment zijn er een kleine 400.000 middenhuurwoningen10.

Vraag 7

Indien u de mening deelt dat er een schreeuwend tekort is aan middenhuurwoningen, wie moet er dan middenhuurwoningen gaan bouwen/kopen en dan verhuren de komende jaren?

Er wordt vol ingezet op de bouw van meer woningen, waaronder ook meer middenhuurwoningen. In het Hoofdlijnenakkoord is een forse impuls voor de bouw van meer woningen aangekondigd. Op korte termijn zal uw Kamer via het Regeerprogramma nader geïnformeerd worden over de invulling hiervan. Corporaties en marktpartijen hebben aangegeven van 2022 tot en met 2030 in totaal 100.000 nieuwe middenhuurwoningen te willen bouwen. Het kabinet verwacht dan ook dat er voldoende middenhuurwoningen bijkomen.

Vraag 8

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er voor particuliere verhuurders een redelijke belastingdruk is zodat het verhuren van woningen een redelijke cashflow oplevert en er meer in plaats van minder huurwoningen beschikbaar komen?

Met de in het antwoord op vraag 4 al aangehaalde arresten van 6 en 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad de huidige bepalingen voor box 3 als onverenigbaar met het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) verklaard. Dit is het geval wanneer het werkelijke rendement van een belastingplichtige lager is dan het forfaitair berekende rendement. Naar aanleiding van deze arresten wordt nu gewerkt aan aanvullend rechtsherstel en zullen de bepalingen in de Wet inkomstenbelasting 2001 voor box 3 zo spoedig mogelijk worden aangepast om deze in lijn met de genoemde arresten van de Hoge Raad te brengen. Zoals voor het laatst in de Kamerbrief van 18 juli 202411 aan uw Kamer toegelicht, ontwikkelt de Belastingdienst het formulier opgaaf werkelijk rendement (OWR) waarmee belastingplichtigen hun werkelijke rendement tegenover de Belastingdienst kenbaar en aannemelijk kunnen maken als dat over hun gehele vermogen lager is dan het forfaitair berekende rendement. Dat zal voor beleggers in verhuurd onroerend goed bij wie het werkelijke rendement lager is dan het forfaitair berekende rendement tot een redelijke belastingdruk leiden. Alleen het werkelijke rendement wordt dan namelijk belast. Beleggers in verhuurd onroerend goed wiens werkelijke rendement hoger is dan het forfaitair berekende rendement hoeven naar aanleiding van de genoemde arresten van de Hoge Raad hun werkelijke rendement niet op te geven bij de Belastingdienst maar mogen volstaan met belastingbetaling over het lagere forfaitaire rendement. In het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 wordt een vermogenswinstbelasting voorgesteld. Hiermee wordt de indirecte waardeontwikkeling belast bij verkoop en hoeft er niet tussentijds belasting te worden betaald over de nog niet gerealiseerde waardeontwikkeling.

Vraag 9

Houdt u cijfers bij van het aantal woningen dat in box 3 wordt verhuurd? Zo ja, kunt u die aan de Kamer doen toekomen? Zo nee, wilt u dat dan gaan doen, zodat de effecten van de maatregelen duidelijk worden?

Er worden geen cijfers bijgehouden van het aantal woningen dat in box 3 wordt verhuurd. Wel is eerder met uw Kamer gedeeld dat er naar schatting 150.000 woningen in box 3 duurzaam worden verhuurd. Tijdelijk verhuurde woningen zijn daarbij niet meegeteld. Het gaat hier om een schatting, afgeleid uit aangiftegegevens, omdat er geen volledige cijfers beschikbaar zijn.

Vraag 10

Welke acties gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat woningbouwcorporaties van de Europese Commissie snel toestemming krijgen om middenhuurwoningen te verhuren als diensten van algemeen economisch belang (DAEB)?

Vanaf het voorjaar 2023 is Nederland met de Europese Commissie (EC) in gesprek over een aanvullende vrijstellingscategorie voor betaalbare huisvesting in het DAEB-Vrijstellingsbesluit, waardoor het ook mogelijk wordt om steun te geven aan aanbieders van betaalbare huurwoningen voor huishoudens met een middeninkomen. Ik heb uw Kamer eerder geïnformeerd over de gesprekken die de afgelopen 1,5 jaar zijn gevoerd. De op 18 juli herkozen voorzitter van de EC, mevr. Von der Leyen heeft in haar «Political Guidelines 2024–2029» aangegeven ook een wijziging in de staatssteunregels voor wonen te wensen12.
Het is nu eerst aan de EC om op basis van de op 26 juni 2024 gehouden bijeenkomst in Brussel en de «Policital Guidelines» een volgende stap te nemen. Ik zal echter tot die tijd in contact blijven met de EC om aan te blijven sturen op prioritering van de aanpassing van de staatssteunregels.

Vraag 11

Kunt u in een aparte kamerbrief de komende tijd aangeven wat de belastingeffecten zijn voor commerciële verhuurders, zoals (Duitse) vastgoedfondsen?

De onder vraag 1 geschetste uitgangspunten en onder vraag 4 genoemde beleidsmaatregelen zien in het bijzonder op particuliere beleggers. Ten aanzien van commerciële verhuurders, zoals (Duitse) vastgoedfondsen, geldt dat in de geschetste periode vanaf 2023 en verder naar verwachting met name de belastingeffecten van andere beleidsmaatregelen van belang zijn, te weten: de aangekondigde antifragmentatiemaatregel in de generieke renteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel), de vastgoedmaatregel in het regime voor de fiscale beleggingsinstelling (fbi) en de tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting.
De earningsstrippingmaatregel beperkt de aftrekbaarheid van de per saldo verschuldigde rentelasten voor zover deze meer bedragen dan het hoogste van 20% van de gecorrigeerde winst of 1 miljoen euro (drempel). Naar aanleiding van het signaal dat met name ten aanzien van verhuurd vastgoed wordt ingespeeld op een optimaal gebruik van de drempel door rentesaldi van belastingplichtigen te verdelen over verschillende vennootschappen, heeft het voorgaande kabinet besloten om per 1 januari 2025 voor vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed een antifragmentatiemaatregel op te nemen in de earningsstrippingmaatregel. Deze maatregel houdt in dat de door de drempel van € 1 miljoen geboden aftrekruimte buiten toepassing blijft ten aanzien van vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed. Deze maatregel zal met Prinsjesdag aan de Kamer worden aangeboden. Daarbij is het huidige kabinet voornemens om het percentage, dat wordt gehanteerd voor het bepalen van de aftrekruimte in de earningsstrippingmaatregel, te verhogen van 20% naar 25%. Hierdoor kunnen meer rentelasten in aftrek worden gebracht.
Voor vennootschapsbelastingplichtige commerciële verhuurders van vastgoed is verder relevant dat het een fbi met ingang van 1 januari 2025 is verboden om direct in Nederlands vastgoed te beleggen. Het voorgaande kabinet heeft deze maatregel genomen om twee heffingslekken te dichten en zo een evenwichtige heffing over inkomsten uit Nederlands vastgoed te bewerkstelligen.
Verder is door de invoering van de wet differentiatie overdrachtsbelasting op de verkrijging van woningen door niet-natuurlijk personen (zoals vastgoedfondsen) het algemene tarief van toepassing. Het algemene tarief gold al voor de verkrijging van andere onroerende zaken (niet-woningen). Dit algemene tarief is bij genoemde wet, die op 1 januari 2021 in werking trad, op 8% gesteld. Op dit moment bedraagt het algemene tarief 10,4%, Het algemene tarief is namelijk met ingang van 1 januari 2023 verhoogd.
De bovengenoemde beleidsmaatregelen zullen naar verwachting belastingeffecten op commerciële vastgoedfondsen. De precieze effecten op de opbrengsten en kosten van deze beleidsmaatregelen op individuele vastgoedfondsen zijn daarbij afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het individuele geval. Een aparte brief is gelet op bovenstaand antwoord niet meer noodzakelijk.

Vraag 12

Gaat u op redelijk korte temijn maatregelen nemen om het beleggen in huurwoningen in box 3 minder onaantrekkelijk te maken? Zo ja welke? Zo nee waarom niet?

Zie antwoord op vraag 8.

Vraag 13

Is de huidige belastingdruk in box 3 voor particuliere verhuurders zoals in dit voorbeeld, zodanig hoog, dat er sprake is van een inbreuk op het eerste protocol van het EVRM?

Over de huidige bepalingen van box 3 heeft de Hoge Raad in juni jl. geoordeeld dat deze in strijd zijn met het EVRM, zie ook het antwoord op vraag 8. De wettelijke bepalingen voor box 3 zijn niet specifiek gericht op particuliere verhuurders die over het rendement uit hun vermogen in box 3 belasting moeten betalen, maar met de genoemde arresten van de Hoge Raad is impliciet ook voor particuliere verhuurders aangegeven dat de huidige bepalingen een inbreuk vormen op het Eerste Protocol bij het EVRM. De Hoge Raad heeft bepaald dat deze inbreuk moet worden hersteld door voor de belastingheffing uit te gaan van het werkelijke rendement, als dat lager is dan het forfaitair berekende rendement. De wetgeving zal worden gewijzigd, zodat deze wel in lijn is met het Eerste Protocol bij het EVRM, zoals in het antwoord op vraag 8 toegelicht.

Vraag 14

Kunt u deze vragen een voor een en voor 15 augustus beantwoorden?

Er is op ingezet de vragen zo snel mogelijk te beantwoorden. Beantwoording voor 15 augustus is helaas niet mogelijk gebleken.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Grote verhuurders: geen verkoopgolf door middenhuurwet, huren dalen beperkt»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het gestelde in het artikel?

Ik wil hier allereerst beginnen met het geven van een overzicht van hoe de huurmarkt eruitziet. Tabel 1 toont de opbouw van de huursector naar type verhuurder, huurprijs en bouwjaar.
435.000
13%
49%
39%
111.000
3%
62%
55%
363.000
11%
43%
20%
216.000
6%
48%
19%
2.308.000
67%
96%
8%
Bron: CBS, peildatum 1-1-2022
In het artikel wordt aangegeven dat institutionele verhuurders hun huren niet of beperkt moeten bijstellen en dat zij over het algemeen geen plannen hebben om bezit uit te ponden. Ik herken dit beeld. Een van de uitgangspunten van de Wet betaalbare huur is immers dat het voor (institutionele) beleggers aantrekkelijk moet blijven om te investeren in middenhuur.2 Om dit uitgangspunt vorm te geven is het woningwaarderingsstelsel aangepast zodat kwaliteit van een huurwoning in de middenhuur voldoende gewaardeerd wordt. Concreet gaat het dan o.a. om de nieuwbouwopslag, betere waardering van privé en gemeenschappelijke buitenruimtes, pluspunten voor goede energielabels en betere waardering van het sanitair.

Vraag 3

Wat herkent u niet en waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe verklaart u het verschil in houding tegenover de Wet betaalbare huur tussen particuliere verhuurders enerzijds en grote (buitenlandse) woningbeleggers zoals genoemd in het artikel anderzijds (Vesteda, Achmea Real Estate, Greystar, Bouwinvest)?

Allereerst wil ik opmerken dat het verschil niet zo zwart-wit is als de vraagstelling doet vermoeden. In hoeverre een specifieke partij (hetzij particulier, hetzij institutioneel) te maken heeft met de gevolgen van de Wet betaalbare huur is van meerdere elementen afhankelijk. Wel kunnen er, op basis van de signalen en geluiden uit de sector, enkele algemene conclusies worden getrokken voor het verschil in appreciatie door institutionele en particuliere verhuurders.
Het businessmodel van institutionele partijen is met name gericht op het ontwikkelen en exploiteren van nieuwbouw. Voor de financiering maken zij gebruik van relatief weinig vreemd vermogen en vragen zij ook relatief gematigde huren ten opzichte van de kwaliteit van de woning. Dit maakt dat de effecten van de Wet betaalbare huur op de huren die institutionele partijen vragen in het algemeen relatief beperkt zijn. Omdat institutionele partijen vaak nieuwbouw realiseren, kunnen zij daarbij rekening houden met het aangepaste woningwaarderingsstelsel (WWS), waaronder extra punten voor goede energielabels. Ook kunnen zij vaak aanspraak maken op de nieuwbouwopslag. Het WWS staat in deze gevallen vaker een hogere huurprijs toe. Tevens hebben institutionele partijen een portefeuille met woningen waarmee risico’s kunnen worden gedeeld; een eventuele huurverlaging van een bepaalde woning kan worden opgevangen met de huurinkomsten van andere woningen.
Particuliere verhuurders bezitten veelal woningen in de bestaande voorraad en dan met name in wijken met een wat ouder bezit (zie tabel 1). Daarom bezitten particuliere verhuurders vaak panden met een lager energielabel. De minpunten voor slechte labels in het nieuwe WWS hebben tot gevolg dat verhuurders voor woningen met een EFG-label minder huur kunnen vragen. Dat vraagt van verhuurders dat zij investeren in de verduurzaming van hun woning. Dat betekent evenwel dat de betreffende verhuurder voldoende middelen moet hebben om deze investering te kunnen bekostigen. Particuliere verhuurders hebben daarnaast een beperkter aantal woningen per verhuurder en zijn voor het uitvoeren van onderhoud en het betalen van financieringsverplichtingen sterk afhankelijk van een positieve cashflow. Dat maakt ook dat zij gemiddeld gezien een hogere huur vragen ten opzichte van de WOZ-waarde van de woning dan institutionele partijen. De Wet betaalbare huur zal gemiddeld genomen dus een grotere impact hebben op particuliere verhuurders dan op institutionele verhuurders. Wanneer een particuliere verhuurder bijvoorbeeld maar één woning heeft waarvan vervolgens de huur verlaagd moet worden, dan kan dat per direct tot gevolg hebben dat het niet meer aantrekkelijk is om die woning te verhuren.
Ook ontwikkelingen die geen verband houden met de Wet betaalbare huur hebben impact op particuliere verhuurders. Zo geldt dat particuliere verhuurders woningen veelal deels met vreemd vermogen gefinancierd hebben, hetgeen maakt dat zij bij een oplopende rente te maken hebben met hogere financieringslasten. Daarnaast verwijzen particuliere verhuurders vaak naar de box 3-heffing, die in de afgelopen jaren is gewijzigd en voor veel verhuurders onder de streep een verhoging betekent.
In het kader van box-3 hecht ik er waarde aan te benoemen dat het deel van de particuliere beleggers dat een woning box 3 houdt (sommige particuliere beleggers kiezen voor een BV-structuur) kan bezien of zij gebruik kunnen maken van de zogenaamde tegenbewijsregeling. Naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad worden namelijk de huidige bepalingen voor box 3 aangepast. Op basis van deze jurisprudentie wordt het mogelijk gemaakt om voor de box 3-heffing het werkelijke rendement over het gehele vermogen bij de Belastingdienst aannemelijk te maken, wanneer dat lager is dan het forfaitair berekende rendement. Als vastgoedbeleggers een hoger rendement realiseren dan het forfaitair berekende rendement, betalen zij geen belasting over het volledige werkelijke rendement. Zij betalen alleen belasting over het forfaitair berekende rendement. Vastgoedbeleggers die een lager werkelijk rendement behalen dan het forfaitair berekende rendement kunnen wel een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Met de tegenbewijsregeling kunnen belastingplichtigen aantonen dat hun werkelijke rendement over het gehele vermogen lager is dan het forfaitair berekende rendement (6,04% in 2024 voor overige bezittingen, waaronder vastgoed en 1,03% in 2024 [voorlopig] voor bank- en spaartegoeden). Daarbij kan ook rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de werkelijke rente op schulden hoger is dan de forfaitair in aanmerking te nemen rente op schulden. In het forfaitaire stelsel geldt voor alle schulden een forfaitaire aftrek (2,47% in 20243).

Vraag 5

Welke verschillen zijn er in de gebieden/steden/regio’s waar particuliere verhuurders enerzijds en grote (buitenlandse) beleggers anderzijds hun woningportefeuilles beheren?

Vooral in de grote steden (G4 en G40) worden veel woningen verhuurd door particuliere verhuurders, maar ook in kleinere gemeenten zijn particuliere verhuurders actief. Dit geldt niet voor grote bedrijfsmatige beleggers (>1.000 woningen). Zij verhuren vooral in de randstad en in het midden van het land. In kleine gemeenten zijn weinig tot geen woningen van grote bedrijfsmatige beleggers.

Vraag 6

Hoe spelen deze verschillen volgens u mee in het maken van rendementen door enerzijds particuliere verhuurders en anderzijds de grote (buitenlandse) particuliere woningbeleggers?

Zowel particuliere verhuurders als grote beleggers zullen op zoek zijn naar investeringen die renderen. Waar particuliere verhuurders hun business case baseren op de aankoop en de inkomsten die worden gegenereerd door verhuur van een bestaande woning, zal een grote belegger vaker kijken naar het rendement dat kan worden gehaald uit nieuwbouw, de verhuur daarvan gedurende 15 a 20 jaar en daarna de verkoop van deze woningen. Daarmee is een particuliere verhuurder in principe flexibeler, omdat hij niet gebonden is aan geschikte bouwlocaties en de doorlooptijd die het kost om een woning te realiseren. Wel zien we dat particuliere verhuurders meer regionaal gebonden zijn dan grotere beleggers.

Vraag 7

Waarom willen deze grote (buitenlandse) woningbeleggers niet uitponden vanwege de Wet betaalbare huur?

In publieke uitingen geven bijna al deze partijen aan niet tussentijds uit te willen ponden, omdat de Wet betaalbare huur zo goed als geen impact heeft op de gevraagde huur en de woningportefeuille van deze partijen. De redenen hiervoor heb ik in mijn antwoord op vraag 4 uiteengezet.

Vraag 8

Kunt u aangeven waarom de in het artikel genoemde grote (buitenlandse) woningbeleggers wèl voldoende rendement kunnen maken terwijl zij hun huren gewoon betaalbaar houden?

Zie het antwoord op vraag 4 waarin ik aangeef wat de algemene kenmerken zijn van het businessmodel van institutionele partijen.

Vraag 9

Bent u bereid om gunstiger fiscale maatregelen te treffen voor particuliere verhuurders, zo ja welke en zo nee, waarom niet?

In het Hoofdlijnenakkoord is aangekondigd dat de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst (EBITDA4). Dit betreft een fiscale lastenverlichting voor verhuurders die investeren via vennootschappen.
Daarnaast wordt als uitwerking van de afspraken uit het hoofdlijnenakkoord en het regeerprogramma door het kabinet voorgesteld om per 1 januari 2026 een nieuw en gunstiger algemeen woningtarief van 8% in te voeren voor de overdrachtsbelasting (ovb). Dit nieuwe tarief is van toepassing op alle verkrijgingen van woningen, met uitzondering van situaties waarin het bestaande verlaagde tarief van 2% of een vrijstelling, zoals de startersvrijstelling, geldt. Genoemde uitzonderingen zijn van toepassing wanneer de koper de woning langdurig zelf gaat bewonen. Dit is op Prinsjesdag bekend gemaakt. Deze maatregel beoogt bij te dragen aan het doel om het aanbod van huurwoningen te vergroten. Ten eerste door investeringen in (private) huurwoningen te stimuleren. Daarnaast beoogt het de bouw van meer (private) huurwoningen te stimuleren door de belastingdruk bij uiteindelijke verkoop te verlagen.
Verder worden naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 20245 de huidige bepalingen voor box 3 aangepast. In mijn antwoord op vraag 4 ga ik uitgebreid in op deze aanpassing.

Vraag 10

Hoe komt het dat sommige particuliere verhuurders zo afhankelijk zijn van het vragen van hoge huren om hun businesscases rond te krijgen?

Hierbij wil ik allereerst opmerken dat de term «hoge huren» uit de vraag misleidend kan zijn. Tot aan 186 punten zijn verhuurders gebonden aan het puntenstelsel, waarmee de huren voor middeninkomens per definitie betaalbaar zijn. Boven de 186 punten behoren woningen tot het vrije huursegment. Het staat de verhuurder in het vrije huursegment vrij om een huur te vragen die hij of zij redelijk acht en die de huurder er voor wil cq. kan betalen. Verder wijs ik op het antwoord op vraag 4 waarin wordt uitgelegd op welke wijze particuliere verhuurders investeren in huurwoningen en van welke factoren zij afhankelijk zijn voor het realiseren van hun rendement. Het is aannemelijk dat een combinatie van factoren, waaronder veranderende macro-economische factoren zoals de stijging van de rente, er bij een deel van de particuliere verhuurders voor heeft gezorgd dat het daadwerkelijke rendement onder het nagestreefde rendement daalt. De afgelopen jaren zijn er zowel op woon- als op fiscaal terrein maatregelen genomen die het rendement van een groep particuliere verhuurders beïnvloeden. Hierbij zij wel opgemerkt dat de wijzigingen in het fiscale beleid niet gericht zijn op de groep particuliere verhuurders, maar een brede doelgroep betreffen en dat die maatregel naar aanleiding van jurisprudentie6 moest worden genomen. Al deze factoren samen kunnen ertoe leiden dat verhuurders in het niet gereguleerde segment de huur verhogen om alsnog het beoogde rendement te behalen.

Vraag 11

Hoeveel particuliere verhuurders zijn afhankelijk van het vragen van hoge huren om hun businesscases rond te krijgen en hoeveel niet?

Het is niet mogelijk om hierop een eenduidig antwoord te geven. Elke verhuurder heeft te maken met voor zijn situatie specifieke omstandigheden. Het effect van een bepaalde maatregel zal afhangen van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur, de beleggingshorizon en de mogelijkheden om de huur te verhogen.

Vraag 12

Door welke belemmerende fiscale factoren wordt de afhankelijkheid van hoge huren bij sommige particuliere verhuurders veroorzaakt?

Er zijn de afgelopen jaren verscheidene fiscale maatregelen in werking getreden die invloed kunnen hebben op het rendement van particuliere verhuurders. Naar aanleiding van arresten van de Hoge Raad is de wetgeving inzake box 3 gewijzigd (zie ook het antwoord op vraag 10). Daarnaast is de leegwaarderatio geactualiseerd en is het algemene tarief van de overdrachtsbelasting verhoogd naar 10,4 procent. Zoals bij antwoord 11 geschetst is de situatie voor elke verhuurder anders en zal het ook per verhuurder verschillen of deze te maken krijgt met gewijzigd fiscaal beleid. Verhuurders die hun panden niet recent hebben aangekocht zullen bijvoorbeeld niet te maken hebben gehad met de verhoging van het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting. En verhuurders die hun panden in een besloten vennootschap hebben ondergebracht zullen niet geraakt zijn door de wijzigingen in box 3.

Vraag 13

Hoe kunnen deze door u genoemde belemmerende fiscale factoren weggenomen worden?

Zie antwoord op vraag 9.

Vraag 14

Wat vindt u van de lange termijn visie op betaalbaar wonen die de in het artikel genoemde grote (buitenlandse) woningbeleggers hebben?

Ik ben positief over het feit dat de betreffende partijen aangeven niet te gaan verkopen en dat zij de huurwoningen voor langere termijn aan willen houden. Dat betekent immers dat deze partijen de komende tijd blijven investeren in betaalbare huurwoningen. De behoefte aan betaalbare woningen de komende tijd is groot. Zowel Nederlands als buitenlands kapitaal is belangrijk voor het realiseren van voldoende huurwoningen in Nederland, te meer omdat er grenzen zijn aan wat het Nederlandse kapitaal aankan. De totale allocatie van onder andere Nederlandse pensioenfondsen aan vastgoedinvesteringen is namelijk niet oneindig.

Vraag 15

Vindt u ook dat dit soort partijen beter geëquipeerd moeten worden om hun mooie werk te doen voor de volkshuisvesting in Nederland zodat zij veel meer dan het huidige in het artikel genoemde aantal woningen (385.000) kunnen realiseren en beheren?

In algemene zin wil ik opmerken dat ik alle partijen in het veld nodig heb om huurwoningen te realiseren en/of te exploiteren. In het hoofdlijnenakkoord is afgesproken dat het kabinet ervoor zorgt dat het bouwen van (private) huurwoningen wordt gestimuleerd door het verminderen van de regeldruk en waar mogelijk de belastingdruk. Voor grote (buitenlandse) woningbeleggers is met name een stabiele woningmarkt van belang waarbij aan de overheid wordt gevraagd om helder, begrijpelijk en langjarig evenwichtig overheidsbeleid te voeren. Om hiertoe te komen zijn de volgende concrete stappen ondernomen.
Voor een verdere beschrijving van de initiatieven om het investeringsklimaat voor woningen te verbeteren verwijs ik u naar de Kamerbrief «Verbeteren van klimaat voor investeringen in woningen».7

Vraag 16

Wat is er volgens u nodig om de grote (buitenlandse) woningbeleggers zoals genoemd in het artikel, die van nature een lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren, beter te equiperen zodat zij nog veel meer woningen kunnen (doen) bouwen en beheren?

Voor grote (buitenlandse) woningbeleggers is stabiliteit en voorspelbaarheid van beleid voor de lange termijn bij uitstek een belangrijke factor. Investeerders geven aan dat het feit dat recent veel overheidsbeleid is gewijzigd hen onzeker maakt richting de toekomst: zij vragen zich af of er niet meer (voor hen ongunstige) beleidswijzigingen zullen komen. Er is daarom behoefte aan stabiele woningmarktpolitiek. Ook de overheid speelt een belangrijke rol om in samenspraak met de sector te bezien op welke wijze zij investeringen in woningbouw kan bevorderen.
Ondanks dat beleggers aangeven op de korte termijn onzekerheid te ervaren, heeft Nederland goede fundamenten voor de lange termijn. Naast de grote vraag naar woningen heeft Nederland in algemene zin een goed en stabiel vestigingsklimaat. Onze open internationale blik en onze kwalitatief hoogwaardige (digitale) infrastructuur worden internationaal hoog gewaardeerd. Nederland kent tevens een hoogopgeleide, creatieve en flexibele arbeidsmarkt met veel oog voor kwaliteit van leven. In vergelijking met andere Europese landen scoort Nederland ook goed op het gebied van publieke instituties en langetermijnvisie.

Vraag 17

Wat gaat u concreet en op korte termijn doen om deze grote (buitenlandse) woningbeleggers beter te equiperen om nog veel meer woningen te (doen) bouwen en beheren?

Zie het antwoord op vraag 15.

Vraag 18

Welke rol ziet u voor woningcorporaties, ook een sector die van nature een lange termijnvisie heeft op betaalbaar huren en overigens ook op goedkoop huren?

Woningcorporaties spelen, naast andere partijen zoals particuliere verhuurders die ook een aanzienlijk aantal woningen in de sociale huur verhuren, een onmisbare rol in de volkshuisvesting door te zorgen voor betaalbare en goede woningen voor huishoudens met een beperkt inkomen. In de Nationale prestatieafspraken (NPA) is afgesproken dat corporaties tot 2030, 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen bouwen. Vooralsnog lukt het woningcorporaties niet om het bouwvolume zodanig op te voeren om de doelstellingen uit de NPA te halen. Dit betekent dat woningcorporaties de komende jaren hun bouwvolume flink moeten opschroeven om te kunnen voorzien in de grote behoefte aan betaalbare woningen. Dit moet in samenwerking met gemeenten en huurders, de achterblijvende realisatie zal dan ook onderwerp van gesprek zijn tijdens de herijking van de NPA die dit najaar zal plaatsvinden.

Vraag 19

Wat is er volgens u nodig om woningcorporaties beter te equiperen om nog veel meer goedkope en betaalbare woningen te (doen) bouwen en beheren?

Er zijn de afgelopen jaren verschillende maatregelen genomen zodat corporaties in staat zijn gesteld om te investeren en hun bouwopgave te realiseren. De verhuurdersheffing is afgeschaft, de woningbouwaantallen uit de NPA zijn verankerd in woondeals en ook in het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting staan verschillende instrumenten om de woningbouwrealisatie voor woningcorporaties en andere partijen te vergemakkelijken. Uit de financiële doorrekening uit juni 2023 blijkt dat corporaties op korte termijn voldoende financiële middelen hebben om de opgave uit de NPA grotendeels te realiseren. Zodoende staat corporaties niets in de weg om betaalbare woningen te bouwen. De komende maanden zal de NPA herijkt worden, tijdens deze gesprekken zal ook de realisatiegraad en het verhogen van de realisatie onderwerp van gesprek zijn met Aedes, VNG en de Woonbond.
In deze herijking van de NPA kom ik ook met de verdere uitwerking van het duurzaam prestatiemodel. Het duurzaam prestatiemodel moet woningcorporaties (financiële) zekerheid geven dat zij hun volkshuisvestelijke opgaven en taken ook op lange termijn kunnen realiseren. Ik zal uw Kamer hierover voor het einde van het jaar informeren.

Vraag 20

Wat gaat u concreet en op korte termijn doen om woningcorporaties nog veel meer goedkope en betaalbare woningen te (doen) bouwen en beheren?

In het Hoofdlijnenakkoord zijn enkele maatregelen opgenomen die ertoe leiden dat woningcorporaties meer betaalbare woning kunnen bouwen. Het gaat om het op Europees niveau inzetten op wijziging van regels ten aanzien van (lage) middenhuur, het beschikbaar stellen van meer grond, beter benutten van bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving, het versnellen van processen en procedures en het erop sturen dat twee derde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn voor middeninkomens. Zoals ik in mijn antwoord op vragen 18 en 19 heb aangegeven zal de opgave en realisatie door corporaties onderwerp van gesprek zijn tijdens de herijking van de NPA.

Vraag 21

Hoe kunt u de afhankelijkheid van particuliere verhuurders die geen lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren verkleinen?

Ik wil hierbij opmerken dat particuliere verhuurders van belang zijn bij het op peil blijven van de huurvoorraad. Zoals in het antwoord op vraag 2 is toegelicht bestaat een aanzienlijk deel van de huurvoorraad uit woningen die door particulieren worden verhuurd. Het staat iedere particuliere verhuurder vrij om op basis van zijn eigen strategie een woning te verhuren en een daarbij passende huur te vragen. Los van het feit dat iedere ondernemer zich aan de wet dient te houden, zie ik geen rol voor de overheid om particuliere verhuurders voor te schrijven op basis van welke visie zij moeten ondernemen.

Vraag 22

Hoe gaat u deze afhankelijkheid van particuliere verhuurders die geen lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren concreet verkleinen?

Zie het antwoord op vraag 21.

Vraag 23

Hoe gaat u particuliere verhuurders die wèl een lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren op korte termijn beter equiperen?

Zie het antwoord op vraag 9.

Vraag 1

Klopt het dat gemeenten de wettelijke taak hebben om statushouders te huisvesten, dat de Rijksoverheid elk half jaar een taakstelling aan gemeenten meegeeft en dat de Huisvestingswet in artikel 29 voorschrijft hoeveel statushouders («vergunningshouders») per gemeente moeten worden gehuisvest?

Het klopt dat gemeenten de wettelijke taak hebben om statushouders te huisvesten. Ieder half jaar geeft de Rijksoverheid een taakstelling aan gemeenten met het aantal te huisvesten statushouders (vergunninghouders) per gemeente. Artikel 29 van de Huisvestingswet 2014 bevat de formule waarmee de hoogte van de halfjaarlijkse taakstelling per gemeente wordt berekend. Hierbij wordt het totaal verwachte aantal te huisvesten statushouders in het betreffende kalenderhalfjaar afgezet tegen het inwoneraantal per gemeente.

Vraag 2

Klopt het dat in de eerste helft van 2024 gemeenten 18.750 statushouders moeten opvangen? Welke taakstelling hadden de gemeenten afgelopen vijf jaar en in welke mate is het gemeenten gelukt hierin te voorzien? Wilt u de Kamer de exacte cijfers geven (taakstelling, realisatie en achterstanden) voor de jaren 2019, 2020, 2021, 2022 en 2023? Kunt u van de afgelopen vijf jaren tevens aangeven hoeveel (in procenten) van de van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan vergunninghouders is toegewezen?

De taakstelling voor de eerste helft van 2024 betrof inderdaad 18.750 te huisvesten statushouders. Door de achterstand van bijna 6.400 waarmee de taakstellingsperiode voor de tweede helft van 2023 werd afgesloten, was de totale opgave voor de eerste helft van 2024 ruim 25.000 te huisvesten statushouders. In de eerste helft van 2024 zijn 14.271 statushouders gehuisvest. Deze taakstellingsperiode is dus afgesloten met een achterstand van circa 10.900 statushouders. In onderstaande tabel vindt u een overzicht van de taakstelling, realisatie en achterstanden voor de jaren 2019 t/m 2024-I.
Periode
Taakstelling
Taakstelling incl. achterstand/
voorsprong1
Realisatie
Achterstand (–) /voorsprong (+) aan einde periode2
2019-I
6.000
8.934
6.372
– 2.540
2019-II
6.000
8.537
6.962
– 1.575
2020-I
5.500
7.192
4.987
– 2.205
2020-II
6.500
8.706
7.025
– 1.681
2021-I
13.500
15.144
9.596
– 5.548
2021-II
11.000
16.586
12.787
– 3.728
2022-I
10.000
13.748
11.934
– 1.810
2022-II
13.500
15.333
17.126
+ 1.793
2023-I
21.200
19.418
14.296
– 5.122
2023-II
17.600
22.734
16.381
– 6.353
2024-I
18.750
25.152
14.271
– 10.881
Bron: Overzicht huisvesting statushouders (COA), met peildata 1 juli (eerste halfjaar) en 1 januari (tweede halfjaar). De cijfers kunnen verschillen van rapportages met een andere peildatum.
Deze kolom bevat de totale opgave voor de betreffende periode: de taakstelling inclusief de in de voorafgaande periode opgelopen achterstand of opgebouwde voorsprong.
Door correcties achteraf in de data over de realisatie of de achterstand aan het einde van de periode, kan het zo zijn dat deze getallen niet exact optellen.
Momenteel is het niet mogelijk om inzicht te bieden in het percentage sociale huurwoningen dat de afgelopen vijf jaar is toegewezen aan statushouders, omdat dit niet landelijk wordt bijgehouden. Eerdere berekeningen, van verschillende partijen, die zijn gedaan om een landelijk toewijzingspercentage te bepalen, zijn gebaseerd op diverse aannames en schattingen. Het CBS heeft met data uit 2021 berekend dat 3% van alle vrijgekomen corporatiewoningen werd toegewezen aan statushouders die ofwel in 2021 een verblijfsvergunning kregen, of met een eerder verkregen verblijfsvergunning aan het begin van dat jaar in een opvanglocatie van het COA woonden.3 Deze berekening biedt geen uitsplitsing voor het toewijzingspercentage sociale huurwoningen aan statushouders naar sociale huurwoningen binnen verschillende huursegmenten, en ook geen uitsplitsing naar het deel van de vrijkomende sociale huurwoningen dat betrokken wordt door starters die geen sociale huurwoning achterlaten. Om die reden worden op deze berekening door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) momenteel verdiepende analyses uitgevoerd. Ook werkt de Minister van VRO op dit moment aan een oplossingsrichting waarmee het op termijn eenvoudiger wordt om meer inzicht te bieden in het toewijzingspercentage van sociale huurwoningen aan statushouders.

Vraag 3

Klopt het dat de wettelijke verplichting voor gemeenten om statushouders met voorrang een sociale huurwoning toe te wijzen in 2017 is vervallen? Klopt het dat artikel 11 van de Huisvestingswet slechts de ruimte laat aan gemeenten om categorieën woningzoekenden, waaronder statushouders, voorrang te verlenen (en dus geen verplichting om dat te doen)?

Tot 1 juli 2017 waren statushouders op grond van de Huisvestingswet 2014 een verplichte urgentiecategorie voor gemeenten bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Sinds 1 juli 2017 zijn gemeenten niet meer verplicht om statushouders op grond van het feit dat zij statushouder zijn urgentie te verlenen indien een gemeente een urgentieregeling vaststelt, de mogelijkheid bestaat nog wel.
Deze wetswijziging laat onverlet dat gemeenten moeten voldoen aan de taakstelling voor de huisvesting van statushouders, zoals vastgelegd in artikel 28 van de Huisvestingswet 2014.
Uit de laatste inventarisatie met data uit 2021 blijkt dat ongeveer de helft van de gemeenten dat jaar een urgentieregeling had, waarbij ongeveer drie kwart van de gemeenten statushouders had opgenomen als urgentiecategorie.4

Vraag 4

Hoe wilt u het verbod op het geven van voorrang bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan statushouders, zoals in het Hoofdlijnenakkoord aangekondigd, gaan vormgeven? Klopt het dat dit slechts kan door dat expliciet in de Huisvestingswet te verankeren (artikel 11)?

Na verdere uitwerking van het regeerprogramma informeer ik uw Kamer over de voorgenomen uitwerking van de plannen zoals aangekondigd in het Hoofdlijnenakkoord. De juridische mogelijkheden voor het vormgeven van een verbod op voorrang bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan statushouders worden momenteel onderzocht.

Vraag 5

Deelt u de mening dat een dergelijk verbod de beleidsruimte van gemeenten inperkt en het de gemeenten daarmee ook moeilijker maakt om naar eigen inzicht te voldoen aan de taakstelling die zij van het Rijk krijgt voor de huisvesting van statushouders? Vindt u dat wenselijk, mede in het licht van het feit dat de Rijksoverheid steeds meer taken belegt bij gemeenten en ook steeds op gemeenten een beroep doet om plek te vinden om asielzoekerscentra (azc's) in te richten?

Na verdere uitwerking van het verbod op voorrang bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan statushouders zal ik uw Kamer informeren over de samenhang van het verbod met de wettelijke taak van gemeenten om statushouders te huisvesten.

Vraag 6

Blijft de taakstelling die gemeenten elk half jaar krijgen voor de huisvesting van statushouders bestaan of wordt deze ook door dit kabinet geschrapt? Zo ja, wat is uw reactie op het moment dat gemeenten gaan aangeven dat zij niet meer aan deze taakstelling kunnen voldoen omdat hen de instrumenten om daaraan te kunnen voldoen, door het Rijk uit handen worden genomen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Welke implicaties heeft uw voornemen om de zogenoemde «doorstroomlocaties» die gemeenten ter beschikking stellen, aangezien gemeenten statushouders niet langer dan 12 maanden in een doorstroomlocatie mogen plaatsen en hen dan definitief in de gemeente huisvesting moeten toewijzen? Wordt het, door het onmogelijk maken van voorrang voor statushouders, voor gemeenten niet onaantrekkelijk om doorstroomlocaties te realiseren?

Op dit moment kunnen wij nog niet aangeven welke implicaties het voorgenomen verbod op voorrang bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan statushouders zal hebben op het concept doorstroomlocaties. Dit is ook mede afhankelijk van de (door)ontwikkeling van het concept doorstroomlocaties. Na verdere uitwerking van het regeerprogramma zullen wij uw Kamer hierover informeren.

Vraag 8

Bent u bekend met het feit dat de Raad van State het voorstel van wet van het lid Kops over Wet voorrang voor Nederlanders (Kamerstuk 36 299) uit 2023 erg kritisch heeft beoordeeld? Bent u bekend met het feit dat de Raad van State aangaf dat dit voorstel op gespannen voet staat met internationaalrechtelijke verplichtingen, negatieve implicaties heeft voor de doorstroming in de asielketen en voor de integratie van statushouders in de samenleving?1

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 9

Kunt u aangeven welke effecten het verbieden van het geven van voorrang voor statushouders bij de toewijzing van woningen door gemeenten en het intrekken van de Spreidingswet zullen hebben voor de doorstroming in de asielketen, een eerlijke spreiding van asielzoekers en statushouders over gemeenten en de uitstroom van statushouders vanuit opvanglocaties? Klopt het dat dit grote financiële consequenties kan hebben, omdat noodopvang nodig blijft, waarvan we weten dat het bijna drie keer zo duur is?

In het Hoofdlijnenakkoord is een fors pakket aan maatregelen benoemd die bedoeld zijn om de instroom van asielzoekers te beperken, waardoor het aantal benodigde opvangplekken op termijn af zou moeten nemen. Tevens zijn er maatregelen opgenomen die toezien op het efficiënter en daarmee kosteneffectiever maken van de keten. Het is de verwachting van de Minister van Asiel en Migratie dat de kosten voor noodopvang de komende periode nog nodig zijn, maar dat deze op termijn (deels) kunnen komen te vervallen. Daarnaast wordt momenteel uitgewerkt hoe statushouders uit te opvang kunnen stromen, anders dan via het verkrijgen van voorrang op een sociale huurwoning. Na verdere uitwerking van het regeerprogramma zullen wij uw Kamer hierover informeren.

Vraag 10

Zou het niet van goed bestuur getuigen om, alvorens de Spreidingswet in te trekken en gemeenten te verbieden statushouders voorrang te geven bij huisvesting, daadwerkelijk, substantieel en permanent de instroom van asielzoekers naar beneden te brengen en ervoor te zorgen dat de doorstroming in de asielketen daadwerkelijk substantieel is verbeterd?

In het Hoofdlijnenakkoord is een fors pakket opgenomen om de instroom van asielzoekers te beperken. Het kabinet verwacht dat deze maatregelen hun vruchten zullen afwerpen en de instroom van asielzoekers vermindert. Het intrekken van de Spreidingswet, is onderdeel van de asielcrisiswet, waarin ook instroombeperkende maatregelen zijn opgenomen. Dit wordt op dit moment uitgewerkt.

Vraag 11

Kunt u een overzicht geven van de extra kosten die door de overheid gemaakt zullen moeten worden als blijkt dat de instroom van asielzoekers niet op korte termijn significant omlaag gaat, maar de Spreidingswet wél wordt ingetrokken en de mogelijkheid om voorrang te geven aan de huisvesting van statushouders de gemeenten wordt ontnomen? Wat zijn de extra kosten voor de tijdelijke (dure) noodopvang die daarvan het gevolg zullen zijn?

In de komende periode gaat de Minister van Asiel en Migratie hard aan de slag met het uitwerken en implementeren van de maatregelen uit het hoofdlijnenakkoord die onder andere als doel hebben om de instroom van asielzoekers te beperken. Het beperken van de instroom van asielzoekers is één van de belangrijkste prioriteiten. Wij gaan er dus niet vanuit dat deze niet omlaag gaat. In het hoofdlijnenakkoord is een fors pakket aan maatregelen opgenomen dat toeziet op het efficiënter en daarmee kosteneffectiever maken van de migratieketen. Zoals gebruikelijk wordt er hard gewerkt om voor iedereen met recht op opvang dit ook te realiseren, eventueel door tijdelijke opties. Bij deze tijdelijke opties zullen de kosten, zoals doorgaans, in ogenschouw worden genomen en wordt ernaar gestreefd zo kosteneffectief mogelijk te zijn.

Vraag 1

Zou u willen reageren op het bericht «Een hypotheek voor een tiny house, Esther kreeg het voor elkaar: «Ik kan het nog steeds bijna niet geloven»»?1

Ja.

Vraag 2

In hoeverre en op welke manier ziet u het bouwen van tiny houses en flexwoningen als onderdeel van het aanpakken van de woningnood en het realiseren van meer bestaanszekerheid op het gebied van huisvesting?

Zogenoemde tiny houses zijn er zowel in een vorm waarin permanente bewoning plaatsvindt als in een vorm waarbij zij verplaatsbaar zijn en kunnen worden geplaatst op grond met een tijdelijke woonbestemming. Beide vormen zijn een welkome aanvulling op de woningvoorraad in deze tijden van woningnood. Het formaat en het type van de woningen kan uiteen lopen, waardoor ze geschikt zijn voor zowel één- als meerpersoonshuishoudens. Flexwoningen zijn een type woning dat snel geplaatst kan worden met de mogelijkheid om het ook op korte termijn elders te kunnen plaatsen.
Met het inzetten van verplaatsbare woningen benutten we ook tijdelijk beschikbare bouwlocaties waarmee we het woningtekort sneller kunnen inlopen. Ook kunnen verplaatsbare woningen goed ingezet worden bij het beter benutten van de bestaande voorraad en omgeving, bijvoorbeeld omdat ze kunnen worden gerealiseerd in bestaande wijken, zodat er kan worden verdicht.
Woningzoekenden krijgen hierdoor een meer divers aanbod aan mogelijkheden. Verplaatsbare woningen kunnen relatief snel worden gebouwd, zijn van goede kwaliteit, verplaatsbaar en betaalbaar. Voor zover verplaatsbare woningen bedoeld zijn voor de koopmarkt, moet de koper of eigenaar wel rekening houden met de mogelijkheden van een hypotheek. De standplaats voor de woning kan bijvoorbeeld voor een beperkte tijd beschikbaar zijn, waardoor het afsluiten van een hypotheek moeilijker kan zijn. Indien de risico’s behapbaar zijn gemaakt, door bijvoorbeeld goede afspraken te maken over de plaatsingsduur van de woningen of een eventuele vervolglocatie, kunnen verplaatsbare woningen echter ook de kans vergroten voor mensen om aan een betaalbare koopwoning te komen.

Vraag 3

Zou u willen uitzoeken of een inschatting willen maken van hoeveel tiny houses er in Nederland zijn en op hoeveel er een hypotheek rust?

Tiny houses waar permanente bewoning mogelijk is, vallen onder de totale nieuwbouwproductie. Een specifieke inschatting van het aantal tiny houses kan ik daarom niet geven. De realisatie van het aantal flexwoningen wordt wel geregistreerd. Er is jaarlijks een sterke toename te zien van het aantal flexwoningen in ons land. In 2021 circa 1.800, in 2022 ongeveer 3.400 en in 2023 circa 5.100. De verwachting is dat in 2024 ongeveer 8.300 flexwoningen worden gerealiseerd.2
De bovengenoemde aantallen betreffen wel flexwoningen binnen de huursector. Er zijn geen cijfers beschikbaar over de koopsector. Zowel tiny houses of verplaatsbare woningen die gekocht zijn en met een hypotheek zijn gefinancierd worden niet apart geregistreerd, dus het is niet mogelijk om hier een getal of inschatting voor te geven.

Vraag 4

Deelt u de zorgen over de beperkte mogelijkheden die er momenteel zijn om een hypotheek te kunnen krijgen voor een tiny house?

Het artikel waar u naar verwijst gaat zowel over de mogelijkheden als over de risico’s die horen bij de financiering van verplaatsbare woningen. Er zijn banken waarbij de mogelijkheid om een hypotheek voor verplaatsbare woningen te krijgen bestaat (al dan niet als onderdeel van maatwerk).
Een complicerende factor bij de financiering van verplaatsbare woningen is echter dat deze woningen soms verplaatst moeten worden vanwege de eindige beschikbaarheid van de grond waar deze woningen op neer worden gezet. Dit kan betekenen dat een hypotheek niet altijd mogelijk en verantwoord is of dat er andere voorwaarden gelden dan bij een hypotheek op een reguliere woning. Het gaat dan bijvoorbeeld om een kortere looptijd van de lening, omdat er ook een kortere periode van zekerheid is over de locatie waar de woning is geplaatst. Zo wordt voorkomen dat consumenten een restschuld overhouden doordat de plaatsingsperiode van de woning niet aansluit bij de looptijd van de hypotheek.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat de drempels voor het verkrijgen van een hypotheek voor een tiny house zo laag mogelijk zouden moeten zijn? Hoe gaat u deze drempels wegnemen of verlagen?

Hoewel een lagere drempel voor de financiering van verplaatsbare woningen prettig kan zijn voor de betaalbaarheid van de woning en het mogelijk maken van de realisatie van meer verplaatsbare woningen, moet die laagdrempeligheid niet leiden tot onaanvaardbare of onoverzichtelijke risico’s voor de consument. Mensen moeten zich bewust zijn van zowel de voor- als de nadelen van verplaatsbare woningen en ervoor zorgen dat ze voldoende informatie verzamelen om te bepalen of het een goede optie voor hen is.
Wel ga ik het verlenen van hypotheken voor verplaatsbare woningen nader bestuderen.
Samen met het Ministerie van Financiën, de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de markt wil ik hypotheken voor verplaatsbare woningen verder onderzoeken om te bezien of er binnen een verantwoorde kredietverlening drempels weg te nemen zijn die het onnodig complex maken om voor een verplaatsbare woning een hypotheek te verkrijgen.

Vraag 6

Zou u willen reflecteren op de vraag hoe de ogenschijnlijke complexiteit van het verkrijgen van een hypotheek voor een tiny house of flexwoning een afschrikkende werking kan hebben op de groeiende groep mensen die overweegt in een tiny house of flexwoning te gaan wonen?

Het moet voor gemeentes, ontwikkelaars, en toekomstige bewoners duidelijk zijn wanneer een van deze woningtypes geschikt is om een hypotheek op te vestigen en onder welke voorwaarden dit kan en welke risico’s hierbij horen. Op die manier kunnen zij hier in de ontwikkeling van de woningen, de aankoop en de financiering ervan rekening mee houden. Mits de risico’s voor de particuliere koper overzichtelijk, aanvaardbaar en duidelijk zijn, moedig ik het kopen van een verplaatsbare woning aan.

Vraag 7

Deelt u de opvatting dat deze (gepercipieerde) complexiteit daarmee een remmend effect kan hebben op de bouw en financiering van tiny houses en flexwoningen? Zou u willen reflecteren op de vraag hoe de aanpak van de woningnood daardoor wordt afgeremd?

Zoals in het antwoord op vraag 5 is aangegeven, ga ik het verlenen van hypotheken voor verplaatsbare woningen nader bestuderen, om te bezien of het opportuun is om drempels die worden ervaren te verlagen. De (vermeende) complexiteit van de aanschaf van verplaatsbare woningen en de daarmee samenhangende financiering kan immers betekenen dat consumenten die geïnteresseerd zijn in het kopen van een verplaatsbare woning, toch van het kopen van die woning afzien. Dit terwijl een goed functionerend koopsegment voor verplaatsbare woningen zou kunnen zorgen voor een meer divers aanbod in (verplaatsbare) woningbouwprojecten. Daarmee komen mogelijk meer betaalbare woningen en stimuleren we innovatie.
Op dit moment worden met tijdelijke woningbouwprojecten voornamelijk nog sociale huurwoningen en woningen in het middenhuursegment bediend. Als de risico’s voor kopers overzichtelijk en aanvaardbaar zijn, zou het ook een optie moeten zijn om verplaatsbare woningen te kopen. Mogelijk kan de toevoeging van een flexibele schil van verplaatsbare woningen betekenen dat op meer locaties woningen worden gerealiseerd.

Vraag 8

Welke inspanningen gaat u verrichten om hypotheekaanvragen voor tiny houses te vereenvoudigen, de slagingskans te verhogen en deze vereenvoudiging naar het bredere publiek bekend te maken, indachtig de rol en positie van hypotheekverstrekkers en uw eigen verantwoordelijkheid op het gebied van de volkshuisvesting?

Het vereenvoudigen van hypotheekaanvragen voor verplaatsbare woningen is iets dat wenselijk kan zijn, mits de risico’s voor consumenten behapbaar en overzichtelijk kunnen worden gemaakt, in lijn met hypotheken voor permanent geplaatste woningen.
Een hypotheek op een verplaatsbare woning is al mogelijk. Dat blijkt ook uit het artikel waar naar verwezen wordt. Wel gelden er specifieke risico’s voor consumenten en geldverstrekkers. Indien betrokken partijen (zoals gemeentes en ontwikkelaars) deze risico’s kunnen beperken, zal het verkrijgen van een hypotheek eenvoudiger worden. De NHG voert onderzoek uit naar de projecten waar het verkrijgen van een hypotheek voor deze woningen is gelukt, en wat voor afspraken daar zijn gemaakt. Naast de huidige projecten zal ook breder gekeken kunnen worden naar waar de voortgang van projecten vast komen te zitten. Hiermee kunnen deze praktijken op meer plekken worden toegepast en zullen de drempels voor het verkrijgen van een hypotheek worden verlaagd.

Vraag 9

Bent u bereid om met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) in gesprek te gaan over verbetering van financieringsmogelijkheden van deze woonvormen? Zo ja, zou u de Kamer regelmatig willen informeren over de voortgang van deze gesprekken?

Ja, hiertoe ben ik bereid. Naast de NVB zullen hier ook andere relevante partijen bij worden betrokken, zoals het Ministerie van Financiën en de NHG. Eventuele voortgang op dit dossier wordt meegenomen in de rapportage omtrent mijn inzet voor het stimuleren van tijdelijk, industrieel en modulair bouwen.

Vraag 10

Zou u willen reflecteren op de vraag hoe het niet kunnen krijgen van een hypotheek voor een tiny house, of alleen het kunnen verkrijgen van een hypotheek met zware aanvullende voorwaarden, inwerkt op toenemende kansenongelijkheid?

Deze toenemende kansenongelijkheid zie ik niet. Financiers stellen extra voorwaarden gebaseerd op risico’s. Die risico’s zijn voor verplaatsbare woningbouwprojecten anders dan voor permanent geplaatste woningen, ongeacht wie de financiering aanvraagt.

Vraag 11

Zou u voorgaande vraag ook willen beantwoorden in het licht van het feit dat deze woonvormen vaak worden gepresenteerd als een woonoplossing waarvoor minder kapitaalinleg nodig is, terwijl vanwege de geschetste complexiteit bij de hypotheekaanvraag er dus juist méér eigen inleg, of financiële hulp van bijvoorbeeld ouders, benodigd is?

Kleinere woningen en verplaatsbare woningen zijn in beginsel vaak sneller te realiseren, en behoeven soms door hun doorgaans kleinere omvang een minder grote investering. Daar tegenover staat dat de tijdelijkheid van de verplaatsbare woonvorm een complicerende factor is en andere risico’s met zich mee brengt dan permanent geplaatste woningen. Een dergelijke complicerende factor is bijvoorbeeld wat er gebeurt met de financiering als een vervolglocatie gevonden moet worden.

Vraag 12

In hoeverre wordt de kansenongelijkheid daarmee juist vergroot, aangezien uitgerekend de beoogde doelgroep niet kan voorzien in die mate van eigen inleg, of kan bogen op financiële hulp van bijvoorbeeld ouders?

De verscheidenheid aan verplaatsbare woningen en de projecten waarin zij geplaatst worden, is groot. Hierom is ook de verscheidenheid aan voorwaarden die geldverstrekkers stellen groot. Mensen met meer financiële slagkracht kunnen zich meer risico’s permitteren. Dit is niet uniek aan verplaatsbare woningbouwprojecten. Zoals eerder in het antwoord op vraag 7 aangegeven worden verplaatsbare woningen tot nu toe vooral in de betaalbare huursegmenten gerealiseerd. De beoogde doelgroep kan derhalve ook in het huursegment een verplaatsbare woning vinden.

Vraag 1

Nu hittegolven steeds frequenter voorkomen, wat is er in Nederland aan crisisplannen om de gezondheid van kwetsbare mensen te beschermen?

Zodra er een periode van aanhoudende hitte of extreem hoge temperaturen wordt verwacht wordt het Nationaal Hitteplan actief. Het Nationaal Hitteplan is in 2007 door het RIVM opgesteld op verzoek van het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS).
Het Ministerie van VWS heeft in 2024 het RIVM opdracht gegeven om het Nationaal Hitteplan te evalueren en te onderzoeken welke aanknopingspunten er zijn voor verbeteringen voor de komende hitteperioden. In deze evaluatie zal ook worden onderzocht wat de gevolgen kunnen zijn van extremer wordende hittegolven en of het Nationaal Hitteplan hierop kan worden aangepast.
Omdat zeer extreme hitte (boven 38 °C) nog nauwelijks heeft plaatsgevonden in Nederland is het uitdagender om voorbereidingen te treffen. Het platform Samen Klimaatbestendig en het Klimaatverbond hebben een handreiking opgesteld voor gemeenten om in samenwerking met de veiligheidsregio’s een crisis scenario-oefening voor een extreem hitte-scenario in Nederland op te zetten. De opzet bevat de verschillende onderdelen voor een hitte-oefening, organisatorische aspecten, een voorbeeldscenario en links met voorbeelden uit andere landen.1 De uitkomsten van zo’n scenario oefening kan als basis worden gebruikt voor het uitwerken van lokale crisisplannen.

Vraag 2

Wat is het beleid in de situatie van uitzonderlijke hitte zoals de «hittekoepel» die in 2021 in Canada honderden levens eiste?

Tijdens de uitzonderlijke hittegolf in Canada in 2021 werden extreme temperaturen van boven de 48 °C bereikt. De in 2023 door het KNMI gepubliceerde klimaatscenario’s geven een overzicht van de temperaturen die in Nederland de komende decennia verwacht worden waarbij zulke extremen nog niet verwacht worden.
Hittegolven zullen wel extremer worden en langer duren. Ook tijdens uitzonderlijke hittegolven zal het huidige beleid gelden zoals de activatie van het Nationaal Hitteplan. De nadruk op samen-zelfredzaamheid zal dan groter zijn in de communicatie van het Nationaal Hitteplan.

Vraag 3

Is het mogelijk om lokaal in het geval van uitzonderlijke hitte gekoelde opvanglocaties te organiseren voor kwetsbaren die hun woning niet goed koel kunnen houden?

Het organiseren van gekoelde opvanglocaties is een lokale aangelegenheid waarbij afwegingen kunnen worden gemaakt in de lokale beschikbaarheid van middelen en de lokale behoeftes. Het kan een oplossing zijn voor een extreme situatie, maar het is niet zo eenvoudig als het klinkt. Om kwetsbare mensen op te kunnen vangen, zijn meer voorzieningen nodig dan alleen koelte, zeker als het de bedoeling is dat mensen daar meerdere uren verblijven. Ervaringen uit andere landen zijn ook niet allemaal succesvol, onder andere omdat niet alle mensen uit de risicogroepen in een koelcentrum willen verblijven of zichzelf niet tot de risicogroep rekenen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel in de Trouw van 9 juli «Tien miljoen Nederlanders wonen in huizen die te warm worden»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat geschetst wordt?

Het beeld dat in het artikel wordt geschetst, herken ik gedeeltelijk.
Het klopt dat er woningen zijn die in de zomer snel kunnen opwarmen. Met name voor mensen met een zwakke gezondheid kan dit een probleem zijn. Echter kan een groot deel van de mensen, ook senioren, hier zelf iets aan doen. Weten hoe te handelen tijdens hitte is een belangrijke verantwoordelijkheid van zowel eigenaar-bewoners als huurders. Hierbij kan gedacht worden aan het voorkomen dat de zon de woning instraalt door overdag gordijnen te sluiten of schaduwdoeken op te hangen en te ventileren op momenten dat het buiten kouder is dan in de woning.
Als de woning bouwkundig of installatietechnisch niet in staat is om voldoende koel te blijven zal gedrag dit niet kunnen compenseren. Er moeten dan extra maatregelen worden genomen. Als eigenaar-bewoner ben je zelf verantwoordelijk om maatregelen te treffen aan de eigen woning. In het geval van een huurwoning kan een huurder, net als eigenaar-bewoners, overwegen om zelf zwaardere maatregelen te nemen, zoals het aanbrengen van buitenzonwering. Dit heet een Zelf Aangebrachte Voorziening (ZAV). Huurders dienen hiervoor wel toestemming van de verhuurder te krijgen. De kosten zijn voor rekening van de huurder.
Het kan voorkomen dat een woning – ondanks inspanningen en het zelf treffen van maatregelen door de huurder – nog steeds veel opwarmt. Als een huurwoning een gebrek vertoont, kan de huurder met de verhuurder in gesprek over een oplossing. Als de verhuurder weigert een oplossing te bieden, dan kunnen huurders naar de rechter of eventueel de Huurcommissie stappen om de verhuurder te bewegen hier iets aan te doen. Op het moment bestaat er echter geen goed toetsbare norm rondom hittestress voor bestaande woningen. Dit maakt het voor huurders lastig om te bepalen of er sprake is van een gebrek aan de huurwoning.
Het onderzoek dat in het artikel van Trouw wordt aangehaald, is gebaseerd op de afgegeven energielabels en de daarbij geleverde hittescore. Deze hittescore wordt pas sinds 2021 bijgehouden en is dus alleen beschikbaar voor een beperkt aantal woningen die na deze datum een energielabel hebben gekregen. Uit deze al beperkte groep is vervolgens een steekproef genomen om iets te kunnen zeggen over alle huizen in Nederland. Daarnaast is de ervaring van hittestress in een woning erg afhankelijk van de duur, de temperatuur en de persoon die de hitteproblematiek ervaart. Ook het type huis en het bouwjaar van de woning hebben invloed op de opwarming. De conclusie van dit qua methodiek beperkte onderzoek is vervolgens geprojecteerd op heel Nederland. Daarom herken ik de uitkomsten niet.
In het artikel wordt gesteld dat twee miljoen ouderen in een huis wonen dat zo snel opwarmt, dat het nu niet gebouwd zou mogen worden. De eisen die aan het gebouw worden gesteld, liggen over het algemeen lager voor bestaande gebouwen en verbouwingen dan voor nieuw te bouwen gebouwen. Als iemand in het verleden volgens de destijds geldende regels heeft gebouwd, kan die persoon niet zonder meer worden gedwongen om het gebouw aan te passen aan de nieuwe regels.

Vraag 3

Is dit beeld nieuw voor u of is er al een aanpak in voorbereiding om hittestress tegen te gaan? Zo ja, welke, zo nee, waarom niet?

Dit beeld is niet nieuw voor mij. Ik onderschrijf het belang van het beperken van het risico op oververhitting. Voor de gezondheid van bewoners is het van belang dat woningen bij warm weer voldoende koel blijven. Tegelijkertijd is het van belang de verantwoordelijkheden helder uiteen te houden (zie ook het antwoord op vraag 2). Het is aan te bevelen dat eigenaren, wanneer zij gaan isoleren, ook nadenken over maatregelen die hittestress tegengaan, zoals ventilatie en zonwerende maatregelen.
In het regeerprogramma is aangekondigd dat het kabinet in 2026 een nieuwe Nationale klimaatadaptatiestrategie (NAS) presenteert en dat er een kabinetsbrede actieagenda hitte komt (2025).
Er loopt al onderzoek, er wordt voorlichting gegeven en kennisdeling gestimuleerd, zowel voor de «gebouwenkant» als de «gezondheidskant»:

Vraag 4

Kunt u uiteenzetten of de verwachting klopt dat de helft van alle Nederlanders in een huis woont dat te warm wordt, waarvan 2 miljoen ouderen en binnen die groep 200.000 mensen ouder dan 85 jaar?

Ik kan de verwachting dat de helft van de Nederlanders in een huis woont dat een te hoog risico heeft op oververhitting niet bevestigen. Ik onderken het risico, maar kan het niet kwantificeren. Het aangehaalde onderzoek van Investico spreekt namelijk van 1 op de 2 mensen terwijl het recent gepubliceerde Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)9 onderzoek spreek van 1 op de 3 huishoudens. Omdat het energielabel het risico op oververhitting op gebouwniveau registreert en het label geen gegevens over de bewoners bevat kunnen wij niet aangeven hoeveel ouderen hier tussen zitten. Daarnaast is er ook geen inzicht in het gedrag van de bewoners en op welke wijze zij ook daadwerkelijk hittestress ervaren. Het belevings- en gedragselement komt ook niet voor in het onderzoek van Investico. Daarnaast is niet iedere situatie van oververhitting even urgent. In sommige situaties zullen bewoners met aanpassing van eigen gedrag en het zelf nemen van maatregelen hitte kunnen beperken (zie ook het antwoord op vraag 2).
Voor nieuwbouw zijn er sinds 2021 eisen gesteld aan de kans op oververhitting (TOjuli) en voor bestaande bouw wordt op het energielabel aangegeven of er een hoog of laag risico is op oververhitting. Zonwering werd niet meegenomen bij de opname van bestaande woningen, waardoor een vertekend beeld ontstaat bij de risico-indicatie bij de bestaande bouw. Dit is bij de aanpassing van de energieprestatiebepaling per 1 juli 2024 opgelost. Zonwerende beglazing kon wel opgenomen worden, maar hiervoor moet wel de productinformatie van het glas achterhaald kunnen worden. Onbekend is in hoeveel gevallen dit achterhaald kon worden en zo dus meegenomen kon worden in de energieprestatie-bepaling.
Hierbij is het belangrijk aan te tekenen dat de bepaling van het risico op oververhitting wordt uitgegaan van de woning zelf bij een gemiddeld gebruik en een gemiddeld klimaat (i.c. De Bilt), en verder wordt de invloed van specifieke omgevingsfactoren zoals beschaduwing van gebouwen en/of bomen niet meegenomen.

Vraag 5

Kunt u een cijfermatig inzicht leveren van de procentuele oversterfte volgens de CBS-statistieken onder ouderen (indien mogelijk onder 85+) gedurende een hittegolf?

Het CBS berekende dat tijdens de hittegolf in week 30 van 2019 circa 400 personen meer zijn overleden dan een gemiddelde week in de zomerperiode in Nederland. Van die groep was 75% ouder dan 85 jaar. Tijdens deze hittegolf van 2019 werd voor het eerst in Nederland de grens van 40 °C doorbroken. Echter kunnen hittegolven onderling sterk verschillen, waardoor de oversterfte per hittegolf ook sterk varieert. Het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) spreekt over een hittegolf in Nederland bij een opeenvolging van minimaal vijf zomerse dagen in De Bilt (maximumtemperatuur 25,0 °C of hoger), waarvan er minimaal drie tropische dagen (maximumtemperatuur 30,0 °C of hoger) zijn. Hittegolven kunnen uiteraard ook langer duren en intenser zijn, maar ook bijvoorbeeld de luchtvochtigheid of de luchtkwaliteit beïnvloedt het sterfterisico van een hittegolf. Daarnaast hangt de oversterfte af van hoe groot de risicogroep is, bijvoorbeeld het aantal 85+ers in Nederland.
In elke hittegolf zijn ouderen een belangrijke risicogroep voor hittestress, met name boven de 75 jaar. Dat komt omdat bij ouderen het lichaam minder controle heeft over de lichaamstemperatuur. Hun lichaam koelt daardoor minder goed af. Ook hebben ze minder snel dorst en drinken uit zichzelf vaak niet genoeg water. Ouderen zijn daarnaast vaker afhankelijk van verpleging en mantelzorgers in bijvoorbeeld het beperken van hun blootstelling aan hitte.

Vraag 6

Zijn er ook andere groepen mensen kwetsbaar voor hittestress, zoals baby’s of mensen met ademhalingsproblemen, of dergelijke en wat zijn hier de getallen bij?

Er zijn geen getallen over welk van deze groepen in welke soorten huizen wonen.
Behalve sterfte, kunnen er ook gezondheidsklachten optreden bij groepen mensen die kwetsbaarder zijn voor hittestress. Het gaat volgens het RIVM10 dan bijvoorbeeld om de volgende groepen:
Hiermee is niet gezegd dat deze groepen per definitie geen handelingsperspectief hebben om zelf ook maatregelen te nemen.
Hittestress veroorzaakt verschillende klachten zoals concentratieproblemen, of hoofdpijn. Maar er kunnen ook ernstigere effecten zoals oververhitting of bewustzijnsdaling ontstaan. Specifiek geldt voor zwangeren dat hittestress het risico vergroot op een lager geboortegewicht of een vroeggeboorte.
Er zijn geen gegevens beschikbaar over hoe vaak tijdens hittegolven bovengenoemde effecten of gezondheidsklachten optreden bij de verschillende risicogroepen in Nederland.

Vraag 7

Hoe reflecteert u op de huidige focus op het isoleren van woningen, met name bij woningcorporaties, wat leidt tot meer hittestress doordat de goed geïsoleerde woningen warmte vasthouden?

Het isoleren van woningen moet altijd in samenhang bekeken worden met goede ventilatiemogelijkheden en het beperken van zonintreding in de zomer.
Het goed isoleren van woningen is belangrijk voor het beperken van energiegebruik het gasgebruik, de stookkosten van bewoners en de verduurzaming van de woningvoorraad. Goed geïsoleerde woning in combinatie met goede ventilatie, het beperken van zonintreding in de zomer of het kiezen voor slimme duurzame verwarmingsinstallaties, en het hebben van een geventileerde woningen zorgen voor een gezond binnenklimaat en zijn bovendien comfortabeler om in te wonen in de zomer én de winter.

Vraag 8

Op welke manier houdt u de ontwikkelingen van hittestress bij?

Vraag 9

Wat bent u voornemens hiertegen te doen?

Zie het antwoord op vragen 2 en 3.

Vraag 10

Als, zoals het artikel stelt, gekeken wordt om hittestress als gebrek aan te merken, wat betekent dit dan precies voor eigenaren en verhuurders van huizen en gebouwen?

Wanneer hittestress zal worden aangemerkt als gebrek heeft dit geen gevolgen voor eigenaar-bewoners. Zij zijn zelf verantwoordelijk om maatregelen te treffen aan hun woning. Het gaat om huurders die voor maatregelen afhankelijk zijn van hun verhuurder. Als een huurwoning een gebrek vertoont – en de verhuurder weigert een oplossing te bieden – dan kunnen huurders naar de rechter stappen om de verhuurder te bewegen hier iets aan te doen. Dit kan leiden tot een huurverlaging en een verplichting tot het reduceren van de hittestress door de verhuurder. Op dit moment zijn er wel al uitspraken van de rechter over hittestress waardoor hitte al een gebrek kan zijn. In afwachting van de lopende verkenning wachten wij met het formeel oormerken van hittestress als gebrek.

Vraag 11

Als alle huizen in Nederland voldoen aan bouwregelgeving zoals die gold in het jaar dat de woningen werden gebouwd, maar nu achteraf door ontwikkelingen in het klimaat niet meer afdoende blijken, is het dan niet verstandiger om in samenwerking met verhuurders en woningeigenaren te zoeken naar oplossingen?

Een deel van de mogelijke oplossingen lijkt bekend te zijn. Denk hierbij aan het nemen van kleine maatregelen en het veranderen van het gedrag. Ook zijn er bekende voorzieningen die getroffen kunnen worden aan het gebouw om hittestress te voorkomen, bijvoorbeeld door het plaatsen van zonwering of koeling. Het is dus verstandig als bewoners en eigenaren te investeren in dit type voorzieningen en huurders actief te informeren. Als Rijk ondersteunen we een aantal stappen, zie hiervoor het antwoord op vraag 3.
Het stellen van wettelijke minimumeisen voor bestaande woningen ligt niet in de rede. In de loop der jaren is er op tal van vlakken nieuw inzicht ontstaan, waarop de minimumeisen voor nieuw te woningen zijn aangepast (constructieve veiligheid, brandveiligheid, ventilatie en dus ook oververhitting). Deze strengere eisen zijn echter niet van toepassing op de al bestaande voorraad. Alle woningen in Nederland dienen te voldoen aan de minimumeisen voor bestaande bouw. Dat is een afkeurniveau, waardoor je die woning niet meer mag gebruiken als je niet aan de eisen voldoet.

Vraag 12

Bent u in gesprek met de betreffende sectoren en wat leveren deze gesprekken op?

Zie het antwoord op vraag 8.

Vraag 13

Zijn er draaiboeken over hoe te handelen bij hittegolven, die worden opgevolgd bij verpleeghuizen, verzorgingshuizen, geclusterde woningen, etc.?

Zorginstellingen worden niet verplicht om specifieke draaiboeken gericht op het tegengaan van hittestress te ontwikkelen, al zijn er wel instellingen met hitteprotocollen. Zorginstellingen dienen op basis van de Wet kwaliteit, klachten en geschillen zorg (Wkkgz) altijd goede zorg te leveren, ook tijdens hittegolven. De Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd (IGJ) houdt toezicht op de kwaliteit en veiligheid van de zorg.
Zodra er een periode van aanhoudende hitte of extreem hoge temperaturen wordt verwacht wordt het Nationaal Hitteplan actief. Het Nationaal Hitteplan is in 2007 door het RIVM opgesteld op verzoek van het Ministerie van VWS. Het is enkele malen geactualiseerd, voor het laatst in 2015. Het doel van het Nationaal Hitteplan is organisaties die gericht zijn op zorgverlening aan ouderen en chronisch zieken er tijdig op te attenderen dat een periode van aanhoudend warm weer wordt verwacht. Dat zijn onder andere GGD'en, brancheorganisaties en het Nederlandse Rode Kruis. Zij waarschuwen vervolgens hun achterban en regionale contacten, die via het Hitteplan maatregelen aangereikt krijgen waarmee de gevolgen van de aanhoudende hitte kunnen worden beperkt.
Daarnaast wordt ook naar de rest van de samenleving gecommuniceerd over de risico’s bij kwetsbare groepen en de mogelijkheden om (te helpen met) hittestress verminderen.

Vraag 1

Bent u zich bewust van het extra gezondheidsrisico voor senioren die in dergelijke huizen wonen?

Het kabinet ziet ouderen inderdaad als een van de risicogroepen voor hittestress, met name boven de 75 jaar. Dat komt omdat bij ouderen het lichaam minder controle heeft over de lichaamstemperatuur. Hun lichaam koelt daardoor minder goed af. Ook hebben ze minder snel dorst en drinken uit zichzelf vaak niet genoeg water. Ook hiermee is niet gezegd dat deze groep per definitie geen handelingsperspectief heeft om ook zelf (kleine) maatregelen te nemen.

Vraag 2

Kunt u een inschatting geven van het totale aantal woningen dat niet voldoet aan de huidige eisen met betrekking tot oververhitting in de zomer?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 3

Welke maatregelen worden er genomen om senioren te beschermen tegen de gevaren van oververhitting in hun woningen?

Hier is lokaal het beste zicht op en hebben gemeenten en GGD’en een rol. Op Rijksniveau worden de volgende acties ondernomen:

Vraag 4

Zijn er specifieke beleidsplannen om huizen (onder andere van senioren) sneller te verbeteren of aan te passen?

Nee, er zijn geen specifieke beleidsplannen om huizen sneller aan te passen aan hittestress. Wanneer het een huurder betreft kan de huurder met de verhuurder in gesprek gaan over een oplossing.

Vraag 5

Wat gebeurt er al om bewoners te informeren over manieren om hun woningen koel te houden tijdens hittegolven?

Vraag 1

Herkent u het signaal van de hypotheekshop dat in praktijk verschillende berekeningswijzen worden gehanteerd ten aanzien van het meenemen van de studieschuld in de berekening voor de maximale hypotheek, nadat de nieuwe regels voor DUO-schulden dit jaar zijn ingegaan?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het signaal dat onderscheid wordt gemaakt tussen een maandbedrag op basis van draagkracht en de werkelijke last die moet worden betaald?

Ja.

Vraag 3

Bent u het ermee eens dat aangezien een studieschuld een enorme impact heeft op het verkrijgen van een woning, dat juist deze kopers precies moeten weten waar deze kopers aan toe zijn?

Het termijnbedrag van een studielening is van invloed op de maximale maandelijkse hypotheeklasten. Omdat het kopen van een woning financieel verantwoord moet blijven, wordt gekeken naar de gehele financiële situatie van een consument. De financieringslast van een studielening is daar ook een onderdeel van. Vanwege de impact van studieleningen op oud-studenten is sinds dit jaar een wijziging doorgevoerd in de leennormen waarbij op een verantwoorde wijze de impact zo veel mogelijk wordt beperkt. Bij een forse studielening kan de impact hiervan op de maximale hoogte van de hypotheek echter groot zijn. Vanwege de impact die dit heeft op oud-studenten, vind ik het inderdaad van belang dat zij weten waar ze aan toe zijn en weten hoe hun financiële situatie wordt meegenomen in het bepalen van de leenruimte.

Vraag 4

Bent u bereid het pleidooi van de hypotheekshop te volgen om op dit vlak tot eenduidigere regels te komen?

Ja. Ik ben voornemens dit punt mee te nemen in de jaarlijkse wijzigingsregeling hypothecair krediet. De concept-wijzigingsregeling hypothecair krediet 2025 is onlangs openbaar geconsulteerd. Hierin is verduidelijkt op welke wijze een aanbieder van hypothecair krediet bij het bepalen van de financieringslast rekening dient te houden met de rente en aflossing van een studielening.2 Uitgangspunt is dat de aanbieder bij het bepalen van de financieringslast uitgaat van het termijnbedrag dat de consument verschuldigd is voor rente en aflossing van de studielening. In de concept-wijzigingsregeling hypothecair krediet wordt verduidelijkt hoe aanbieders het termijnbedrag van een studielening moeten bepalen indien de consument tijdelijk geen of een lager termijnbedrag voor rente en aflossing is verschuldigd. Een aanbieder van hypothecair krediet dient in die situaties uit te gaan van de actuele restschuld, de actuele rente en de resterende looptijd van de studielening voor het bepalen van het termijnbedrag. De reden waarom de aanbieder van hypothecair krediet in deze situaties geen rekening mag houden met het feit dat (nog) geen termijnbedrag of een lager termijnbedrag verschuldigd is voor rente en aflossing is dat het gaat om een tijdelijke situatie. Bovendien wordt voorkomen dat consumenten kiezen voor een aflosvrije periode om zo een hogere hypotheek te kunnen krijgen.

Vraag 5

Zo ja, kunt u dit in afstemming met de sector doen én de regels in het voordeel van kopers met een studieschuld uitwerken?

De consultatiereacties die zijn ontvangen op de internetconsultatie van de wijzigingsregeling zullen worden meegenomen bij het opstellen van de definitieve artikelen van de wijzigingsregeling hypothecair krediet 2025. Zoals ik ook in mijn antwoord op vraag 3 en vraag 4 schreef, het kopen van een woning moet financieel verantwoord blijven en daarom moeten kredietaanbieders naar de gehele financiële situatie van een consument kijken. De financieringslast van een studielening is daar onderdeel van. Mijn uitgangspunt is, ook bij de voorgestelde verduidelijking in de wijzigingsregeling hypothecair krediet 2025, dat op verantwoorde wijze de impact van een studielening op de maximale hypotheek zo veel mogelijk wordt beperkt.

Vraag 1

Bent u bekend met het filmpje «Hoe is het conflict tussen Israëliërs en Palestijnen ontstaan?» – een videodocumentaire die aanbevolen wordt vanuit de handreiking aan gemeenten vanuit het Rijk betreffende een aanpak voor omgang met spanningen en polarisatie rondom het conflict in Israël en de Palestijnse gebieden door Maurits Berger?1

Ja, ik ben bekend met het filmpje.

Vraag 2

In hoeverre vindt u dat het beeld in het filmpje de vele kanten van het conflict tussen Israël en de Palestijnen in neutraal historisch perspectief stelt?

De handreiking «Hoe in gemeenten om te gaan met spanningen en polarisatie rondom het conflict in Israël en Palestijnse gebieden» van de Expertise-Unit Sociale Stabiliteit (ESS) van het Ministerie van SZW benadrukt het belang van het begrijpen van de complexiteit van het conflict om lokale spanningen beter te kunnen plaatsen. In deze context wordt naar het filmpje verwezen als één van de bronnen die de complexiteit van het conflict belichten.

Vraag 3

Constaterende dat verschillende burgers erop wijzen dat de beschrijving van historische gebeurtenissen in het filmpje een eenzijdig narratief neerzet dat niet weersproken wordt, waarbij het filmpje een bepaalde context vanuit de Israëlische kant mist, bent u het eens dat het filmpje niet de volledige historische context meeneemt in de beschrijving van historische gebeurtenissen?

In de handreiking wordt aanbevolen om meerdere bronnen te raadplegen en verschillende perspectieven te erkennen, om zo een diepgaander begrip te krijgen van de historische context en complexiteit van het conflict. De maatschappelijke discussie benadrukt hoe verschillende perspectieven een verschillende kleuring kunnen geven aan het debat.
Het filmpje is één voorbeeld van een bron over het conflict. Het raadplegen van diverse bronnen blijft aanbevolen om kennis te nemen van de diverse perspectieven. Daarom is er een bijlage aan de handreiking toegevoegd die verwijst naar plaatsen met aanvullende voorbeelden met informatie over het ontstaan van het conflict.

Vraag 4

Vindt u een handreiking die een onvolledige historische documentatie bevat ter bestrijding van polarisatie en spanningen tussen Israël en de Palestijnen potentieel gevaarlijk? Zo nee, waarom niet?

De handreiking biedt gemeenten verschillende handelingsperspectieven voor het omgaan met spanningen en polarisatie. De nadruk in de handreiking ligt op het toepassen van deze inzichten, door bijvoorbeeld binnen de lokale context concreet te werken aan verbinding en dialoog. Het filmpje wordt niet gepresenteerd als instrument voor gemeenten om in te zetten bij het omgaan met spanningen en polarisatie. Het dient als één van de mogelijke bronnen ter bevordering van de eigen kennis over het conflict.
Het is aanbevolen om meerdere bronnen te raadplegen. Daarom is, zoals bij vraag 3 aangegeven, een bijlage toegevoegd aan de handreiking waarin verwezen wordt naar plaatsen met aanvullende voorbeelden met informatie over het ontstaan van het conflict.

Vraag 5

Kunt u aangeven of u het filmpje wil laten verbeteren door een nieuwe documentaire te maken die ook de historische context van de Israëliërs voldoende meeneemt?

Het is niet aan mijn ministerie om perspectieven op te leggen door de inhoud van dit filmpje aan te passen of een nieuwe documentaire te maken. Mede uit de vragen die zijn gesteld over de handreiking door het lid Keijzer (BBB), blijkt dat het advies om meerdere bronnen te raadplegen nog onvoldoende naar voren kwam in de handreiking.
Daarom heb ik de verschillende opties onderzocht om deze boodschap te benadrukken. Het advies om meerdere bronnen te raadplegen wordt nu explicieter benoemd. In de bijlage van de handreiking wordt nu verwezen naar aanvullende voorbeelden van plaatsen met kennis over het ontstaan van het conflict.

Vraag 6

Kunt u ingaan op alle uitspraken en analyses die gemaakt worden in het artikel over het filmpje? Kunt u per alinea reageren op de gedane uitspraak, en op of deze uitspraak terecht of onterecht niet is meegenomen in de video? Zo nee, waarom niet?

Het filmpje, gemaakt door een hoogleraar van de Universiteit Leiden, is één van de bronnen over het conflict. Het blijft aanbevolen om meerdere bronnen te raadplegen, omdat er vanuit verschillende perspectieven en raamwerken naar dit zeer complexe en polariserende conflict kan worden gekeken.
Ik erken dat dit conflict meerdere narratieven kent. Juist omdat dit conflict vanuit verschillende perspectieven en raamwerken benaderd kan worden wil ik geen oordeel geven over deze verschillende zienswijzen.
Als Minister zet ik me in voor sociale inclusie door te stimuleren dat mensen met elkaar in gesprek gaan en blijven, om elkaars perspectieven te kennen en elkaars pijn te begrijpen.

Vraag 7

Kunt u alle bovenstaande vragen apart en puntsgewijs binnen drie weken beantwoorden?

Nee, vanwege afstemming vergde de beantwoording meer tijd.