Vraag 1

Kent u het bericht «emoties lopen hoog op bij huisuitzetting: meerdere politiepatrouilles rukken uit»? 1

Ja.

Vraag 2

Is het juist dat er in Geleen een huurder uit zijn woning werd gezet vanwege schulden en het niet betalen van zijn huur?

Dat klopt. Om de privacy van de betrokkenen te beschermen, kan ik niet ingaan op individuele casuïstiek.

Vraag 3

Deelt u de mening dat huisuitzettingen wegens schulden schadelijk, duur en nutteloos zijn en dat huisuitzettingen zoveel mogelijk moeten worden voorkomen omdat het menselijk leed bespaart en het (uiteindelijk) goedkoper is voor de samenleving?

Het kabinet wil huisuitzettingen als gevolg van schulden voorkomen, zeker als daar kinderen bij betrokken zijn. Van huurders mag worden verwacht, dat zij bij dreigende financiële problemen zelf hulp zoeken en aangeboden hulp accepteren. Voor het voorkomen van huisuitzettingen helpt het wanneer woningcorporaties en andere verhuurders bij huurachterstanden in een vroeg stadium persoonlijk contact zoeken met huurders en een betalingsregeling aanbieden. Ook gemeenten krijgen een actievere rol in het voorkomen van huisuitzettingen. Met de inwerkingtreding van de gewijzigde Wet gemeentelijke schuldhulpverlening moeten verhuurders vanaf 1 januari 2021 gemeenten een signaal sturen bij opbouwende huurachterstanden, waarna gemeenten vervolgens een aanbod tot hulpverlening moeten doen.
In maart jl. heeft de Minister voor Milieu en Wonen met verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) afgesproken dat zij huisuitzettingen als gevolg van betalingsproblemen door de plotselinge coronacrisis zoveel mogelijk uitstellen. Het langdurig uitstellen van huurbetalingen is op de langere termijn echter onhoudbaar, voor zowel verhuurders als huurders. Dit najaar werkt de Minister van BZK met verhuurderorganisaties verder aan de opvolging van ons gezamenlijk statement om huisuitzettingen in tijden van corona te voorkomen (Kamerstuk 27 926, nr. 327).

Vraag 4

Herinnert u zich de aangenomen motie Peters, ingediend tijdens de begrotingsbehandeling van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid op 29 november 2018, waarin wordt gevraagd om in interdepartementaal overleg met de Vereniging Nederlandse Gemeenten en de woningcoöperaties tot een actieplan «naar geen uithuiszettingen wegens schulden te komen»?2

Ja.

Vraag 5

Hoe staat het in dit verband met de uitvoering van deze motie en wat vindt u ervan dat uithuiszettingen wegens schulden kennelijk nog steeds plaatsvinden?

Genoemde motie om huisuitzettingen te voorkomen wordt uitgevoerd via het Interbestuurlijk Programma en de Brede Schuldenaanpak. Beide programma’s zetten in op vroegsignalering van schulden, waaronder vroegsignalering van huurachterstanden om huisuitzettingen te voorkomen. In samenwerking met onder meer gemeenten en woningcorporaties is de wijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening voorbereid, die op 1 januari 2021 in werking treedt (Stb. 2020, nr. 239, 240 en 241 en Kamerstukken 35 316). Bij inwerkingtreding van deze wetswijziging moeten alle verhuurders een signaal sturen over de betaalachterstanden naar de gemeente als een betalingsregeling en het zoeken van persoonlijk contact niet tot een oplossing heeft geleid. Alle gemeenten moeten huurders vervolgens een aanbod tot schuldhulpverlening doen. Iemand blijft verantwoordelijk voor zijn of haar eigen schuld, maar kan door de gemeente zoveel mogelijk ontzorgd worden. Door de wetswijziging wordt de samenwerking tussen gemeenten en verhuurders versterkt om huisuitzettingen te voorkomen. Deze samenwerking is al praktijk en draagt bij aan de dalende trend in het aantal huisuitzettingen, net als alle andere maatregelen (zoals betalingsregelingen en een persoonlijke aanpak) die corporaties nemen om huurachterstanden te voorkomen.
De mogelijkheid om iemand in het uiterste geval uit huis te zetten bij wanbetaling is een belangrijke stok achter de deur voor huurders om hun huur te betalen, of om ondersteuning bij het oplossen van problemen te accepteren. Het kabinet vindt het wenselijk dat huurders een laatste kans krijgen wanneer het hebben van schulden de hoofdoorzaak is van een dreigende huisuitzetting.
Ondanks alle inspanningen zijn er situaties waarin huurders met huurachterstanden geen hulp accepteren. De rechter zal de individuele situatie beoordelen, voordat hij uitspreekt of een verhuurder tot huisuitzetting over mag gaan. Overigens zien we dat door extra inspanningen van corporaties driekwart van de door de rechter gevonniste huisuitzettingen alsnog voorkomen worden.
Soms blijkt huisuitzetting echter onvermijdelijk. Dan is het cruciaal dat (gemeentelijke) hulpverleners zorgen, dat de mensen die het betreft door hun netwerk of de maatschappelijke opvang worden opgevangen.

Vraag 6

Welke maatregelen gaat u nemen om verdere uithuiszettingen wegens schulden te voorkomen?

Het kabinet ondersteunt de uitvoering van de wijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening. Recent voorbeeld is het project «Vroegsignalering landt in Nederland». Ook informeerde het kabinet op 3 juni jl. de Kamer met het plan «Een (t)huis, een toekomst» over de aanpak van dak- en thuisloosheid. Het plan beoogt onder meer huisuitzettingen te voorkomen, de maatschappelijke opvang te vernieuwen en meer woonplekken te realiseren voor dak- en thuisloze mensen. Meer specifiek is voor thema 1 de volgende doelstelling geformuleerd: «Alle gemeenten hebben beleid geformuleerd op het gebied van de preventie en vroegsignalering van schulden om huisuitzettingen te voorkomen». Hiertoe stelt het kabinet extra financiële middelen beschikbaar (Kamerstuk 29 325, nr. 122). Verder heeft de Minister van BZK u recent geïnformeerd over gerichte maatregelen om de betaalbaarheid voor huurders te verbeteren. Hierin geeft de Minister van BZK aan, dat ze met de sector werkt aan de opvolging van het gezamenlijke statement om huisuitzettingen in tijden van corona te voorkomen (Kamerstuk 27 926, nr. 327).

Vraag 1

Kent u het bericht «Ondernemerskring Veenhuizen wil af van pandhuur tijdens coronacrisis»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het past bij de voorbeeldfunctie van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) om coulant om te gaan met de huren van door COVID-19 maatregelen getroffen ondernemers? Zo ja, kunt u uiteenzetten hoe het RVB met deze voorbeeldfunctie omgaat?

Het Rijksvastgoedbedrijf gaat zeer zorgvuldig om met de belangen van de huurders in algemene zin en specifiek voor de locatie Veenhuizen door de betrekkelijk geïsoleerde ligging in een krimpgebied. Rond de COVID-19 ontwikkelingen is in Veenhuizen gekozen voor maatwerkgesprekken met de individuele ondernemers. Waar uitstel van huurbetaling is gevraagd, is dat gehonoreerd.
Een huurbetalingsuitstel is in eerste instantie gegeven voor een periode van drie maanden aan vijf individuele ondernemers met een hoofdfunctie horeca en tien overige huurders. Er vinden individuele gevolggesprekken plaats met de ondernemers en afstemming met de gemeente. Op basis van de meest recente gesprekken wordt voor drie ondernemers aanvullend huuruitstel verleend voor een tweede periode van drie maanden. Naast het huuruitstel worden per ondernemer als coulance zo nodig middels maatwerkafspraken een terugbetalingsregeling overeengekomen.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoeveel panden het RVB in bezit heeft die worden verhuurd ten behoeve van horeca? In hoeveel van deze panden heeft het RVB een regeling getroffen met de huurders en hoe verhoudt dit aantal zich tot andere verhuurders?

Voor wat betreft Veenhuizen zijn het vijf huurders/ondernemers met een hoofdfunctie horeca of een groot aandeel horeca in hun bedrijfsvoering. Met deze vijf huurders/ondernemers en de andere huurders zijn afspraken gemaakt, zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft circa 40 huurcontracten in Veenhuizen.

Vraag 4

In hoeveel van deze panden gaat het dan om een verlaging of (gedeeltelijk) kwijtschelden van de huur en in welk deel is er sprake van uitstel van betaling?

Thans is op basis van de maatwerkgesprekken binnen Veenhuizen uitstel van betaling gegeven voor een eerste periode van drie maanden. In een aantal gevallen is betalingsuitstel verleend voor een tweede periode en worden zo nodig via maatwerkafspraken terugbetalingsregelingen overeengekomen. Van verlaging of (gedeeltelijk) kwijtschelden van de huur is nu geen sprake.

Vraag 5

In hoeverre ontvangt u signalen dat het niet kwijtschelden maar slechts uitstellen van de huur voor huurders bij het RVB tot financiële problemen leidt?

Bij drie ondernemers vindt vanwege de individuele financiële situatie opvolging van de maatwerkgesprekken plaats waarbij een tweede uitstelperiode van betaling helpt met een nog nader te bepalen terugbetalingsregeling. De gesprekken worden vervolgd in september 2020 waarbij nadrukkelijk individueel contact wordt gehouden met de ondernemers binnen Veenhuizen.

Vraag 6

Welke andere oplossingen voor maatwerk voor betalingen van de huur aan het RVB ziet u en in hoeverre zijn deze reeds geïmplementeerd?

Tot op heden heeft uitstel van huurbetalingen geholpen voor de huurders/ondernemers in Veenhuizen. De situatie voor de huurders/ ondernemers wordt zorgvuldig gevolgd en er wordt, zoals aangegeven in antwoord op vraag 5, individueel contact onderhouden met de huurders/ondernemers. Voor de andere oplossingen voor maatwerk voor betalingen verwijs ik naar het antwoord op vraag 4.

Vraag 7

Kunt u deze vragen elk afzonderlijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Naar de rechter om loden leidingen: onze huisbaas vond het maar een hype»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat verhuurders en de overheid verantwoordelijk zijn voor veilig en schoon drinkwater, en dat huurders niet voor de kosten zouden moeten opdraaien?

In verhuursituaties is de verhuurder verantwoordelijk voor een veilige en hygiënische drinkwaterinstallatie. Huurders horen niet op te draaien voor de kosten van werkzaamheden aan die waterinstallatie die nodig zijn om de waterkwaliteit te waarborgen.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat huisbazen niet bereid blijken de leidingen te vervangen?

Ik vind het jammer dat niet alle verhuurders in eerste instantie bereid zijn loden leidingen te vervangen, en dat het dus in sommige gevallen nodig is dat huurders zich tot de Huurcommissie of rechter wenden om dit te bewerkstelligen.

Vraag 4

Vindt u het redelijk dat mensen hun recht op schoon en veilig drinkwater in de rechtszaal moeten halen? Erkent u dat veel huurders niet de tijd of middelen hebben om op deze wijze schoon en veilig drinkwater af te dwingen?

Zoals ik ook eerder in antwoorden op vragen heb aangegeven dient een verhuurder gebreken te herstellen2. Een te hoog loodgehalte van het drinkwater is door de Huurcommissie in het Gebrekenboek aangewezen als gebrek. Wanneer er sprake is van loden leidingen kan een huurder zijn verhuurder hier dus op aanspreken. Indien de verhuurder weigert maatregelen te nemen kan de huurder zijn zaak voorleggen aan de Huurcommissie of zo nodig de rechter, en daarbij indien nodig gebruik maken van de hulp en expertise van gemeentelijke huurteams. De procedure bij de Huurcommissie is bovendien een laagdrempelige procedure.
Gelukkig zijn de meeste verhuurders zonder meer bereid loden leidingen te vervangen en willen zij ook actief bijdragen aan het opsporen er van.

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat huurders noodgedwongen zelf de kosten van vervanging betalen, uit zorgen over de gezondheid van hun kinderen?

Als gezegd hoort de verhuurder maatregelen te nemen en de kosten daarvoor te dragen.

Vraag 6

Wat is uw reactie op de brief van de gemeenten Amsterdam, Rotterdam en Den Haag en hun pleidooi voor een verbod op loden leidingen?

In plaats van de Beleidsnota Drinkwater heb ik u conform toezeggingen op 2 juli 2020 samen met mijn collega’s van Infrastructuur en Waterstaat en voor Medische Zorg en Sport een brief gestuurd over de acties ten aanzien van lood in drinkwater. In deze brief is ingegaan op de meldingsplicht bij verkoop en verhuur en op de mogelijkheid van een verbod op loden leidingen voor bestaande bouw. In de brief is ook ingegaan op de brief van Amsterdam, Rotterdam en Den Haag en om een aantal redenen aangegeven dat voor een verbod op loden leidingen in het Bouwbesluit niet is gekozen. In de jaarlijkse rapportage over de ontwikkelingen en de voortgang van saneringen zal de voortgang van de maatregelen worden gevolgd. In de brief heb ik aangegeven dat mocht uit die rapportage blijken dat men onvoldoende uit de voeten kan met het bestaande en nog te ontwikkelen instrumentarium, ik zal bezien of het zinvol is om alsnog een verbod op loden leidingen voor alle woningeigenaren in te stellen.

Vraag 7

Wanneer kan de Kamer de uitkomsten van uw onderzoeken naar de meldplicht en een verbod op verhuur van woningen met loden leidingen tegemoet zien?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Wanneer wordt de Beleidsnota Drinkwater – waarin u samen met uw collega van Infrastruur en Water nieuwe acties uitwerkt – aan de Kamer gezonden?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Onder verwijzing naar uw antwoord op eerdere schriftelijke vragen2, welke initiatieven hebben de GGD’en inmiddels ondernomen om te zorgen dat het drinkwater van scholen en kinderdagverblijven inmiddels veilig is? Deelt u de mening dat dit voor het einde van de zomervakantie gegarandeerd moet zijn?

Ik vind het belangrijk om te benadrukken dat de gebouweigenaren primair verantwoordelijk zijn voor veilig drinkwater op scholen en kinderdagverblijven en niet de GGD’en. GGD’en kunnen wel een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren ervan. En dit doen zij ook. In bovengenoemde Kamerbrief worden de acties beschreven die de GGD’en al hebben ondernomen. Ik ga met GGD GHOR Nederland en de VNG in gesprek over welke aanvullende acties mogelijk en nodig zijn. Ik houd u daarvan op de hoogte. Deze zullen niet voor het einde van de zomervakantie zijn afgerond.

Vraag 10

Heeft u bij gemeenten aangedrongen op een grondig onderzoek naar de aanwezigheid van lood in drinkwater van gemeentelijk bezit en andere openbare gebouwen? Zo ja, wat is daarvan de uitkomst? Zo nee, wanneer gaat u dat wel doen?

In de brief is aangegeven dat op mijn verzoek de VNG alle gemeenten zal stimuleren om het eigen bezit te onderzoeken en waar nodig
te saneren.

Vraag 11

Wanneer gaat u mensen actief voorlichten over de mogelijke aanwezigheid van loden leidingen en de gevolgen van lood in drinkwater?

In de brief is aangegeven dat eigenaren en bewoners van panden van voor 1960 zullen worden geïnformeerd over de gezondheidsrisico's van lood in kraanwater en het bijbehorende handelingsperspectief.

Vraag 12

Onder verwijzing naar uw antwoord op eerdere schriftelijke vragen3, erkent u dat met het bezorgen van water uit flessen of pakken extra kosten gemoeid zijn? Vindt u het redelijk dat huurders opdraaien voor de kosten van een alternatieve watervoorziening?

Zoals eerder aangegeven: hoewel de verhuurder hier formeel niet toe is verplicht acht ik het zeer wenselijk dat de verhuurder de huurder faciliteert bij het drinken van ander water, bijvoorbeeld door het installeren van een tijdelijk tappunt na de meter. Een alternatieve watervoorziening moet sowieso hooguit een tijdelijke voorziening zijn, in afwachting van sanering van de leidingen.

Vraag 13

Onder verwijzing naar uw antwoord op eerdere schriftelijke vragen4, heeft u er bij verhuurders op aangedrongen dat zij voorzien in een alternatieve, tijdelijke watervoorziening? Zo ja, wat is daarvan de uitkomst? Zo nee, wanneer gaat u dit wel doen?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Indien verhuurders in onvoldoende mate hun verantwoordelijkheid nemen om te voorzien in alternatieve watervoorzieningen, gaat u dit alsnog afdwingen? Zo nee, waarom niet?

Een verhuurder dient een gebrek binnen 6 weken na melding te herstellen. Doet hij dit niet, dan kan een huurder naar de Huurcommissie. De Huurcommissie zal bij de beoordeling van de huurverlaging mogelijk het nemen van tijdelijke maatregelen door de verhuurder betrekken. De Huurcommissie onderzoekt momenteel zowel de in de brief van 2 juli voorgestelde wijziging van het Gebrekenboek als de manier waarop loodzaken het beste kunnen worden afgedaan.

Vraag 1

Kunt u aangeven wie er precies in aanmerking komt voor de compensatie van verhuiskosten, voor mensen die gedwongen moeten verhuizen omdat hun onveilige huis versterkt moet worden, en wie niet?1

Deze zomer is er gewerkt aan zowel een set afspraken om vergoedingen voor huurders en eigenaren in de versterkingsopgave die vanuit veiligheidsoverwegingen noodzakelijk is zoveel als mogelijk gelijk te trekken. Daarnaast zet ik in op een eenmalige tegemoetkoming voor huurders die reeds in een wisselwoning hebben gezeten of op dit moment zitten en niet met de bovengenoemde voorstellen zijn geholpen. In mijn Kamerbrief «HEFT/EI en vergoedingen voor huurder van 7 september 2020 staat opgenomen hoe de afspraken en de regeling worden vormgegeven. Het voornemen is om de afspraken die toezien op het zoveel als mogelijk gelijktrekken van vergoedingen voor eigenaren en huurders in de versterkingsopgave alsmede de tegemoetkomingsregeling per 1 oktober aanstaande in te laten gaan.

Vraag 2

Op welke termijn wordt er invulling gegeven aan genoemde voorstellen voor een rechtvaardige verhuiskostenvergoeding? Bent u bereid een uiterste datum te noemen van bijvoorbeeld 1 oktober 2020? Wilt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Gaat de regeling gelden met terugwerkende kracht? Zo ja, hoe gaat u zorgen dat ook deze bewoners worden gecompenseerd? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Wat gaat u er aan doen om te voorkomen dat het nodig is dat mensen naar de rechter moeten stappen om zo hun verhuiskostenvergoeding te bevechten, zoals nu het geval is in Appingedam? Wie draait er op voor de kosten die daar gemaakt worden?

Zoals vermeld in Kamerbrief (Kamerstuk 33 529, nr. 716) vind ik het van belang dat een gang naar de rechter wordt voorkomen. De afspraken die worden gemaakt om vergoedingen voor huurders en eigenaren in de versterkingsopgave die vanuit veiligheidsoverwegingen noodzakelijk is zoveel als mogelijk gelijk te trekken beogen juist dergelijke geschillen te voorkomen.

Vraag 5

Weet u dat het binnenklimaat van de inmiddels versterkte en verduurzaamde huurwoningen in bijvoorbeeld Middelstum en Loppersum, als te warm, benauwd en vochtig wordt bestempeld door meerdere huurders? Wat is daarop uw reactie?

Navraag bij de corporaties die deze woningen in beheer hebben leert dat bij sterk geïsoleerde woningen (nul op de meter) dit soort klachten (te warm, benauwd en vochtig) incidenteel voorkomen. De woningen zijn zo goed geïsoleerd dat dit een andere benadering qua stoken en ventileren vergt. Als dat niet gebeurt dan kan het snel te warm of te vochtig worden omdat de lucht niet weg kan via kieren en gaten. Door middel van coaching van een energiecoach en/of begeleiding vanuit de woningcorporatie leren bewoners hiermee om te gaan. In een incidenteel geval is in overleg met de bewoner gezocht naar een andere woning.
Te warm, benauwd en vochtig zijn klachten die vaker voorkomen bij sterk geïsoleerde woningen. Dat zien we landelijk terug en staat los van de versterking van de woningen.

Vraag 6

Bent u op de hoogte van de gezondheidsklachten van veel mensen als gevolg van dat binnenklimaat? Wat is daarop uw reactie?

Navraag bij de KR8-corporaties leert dat één bewoner zich bij hun heeft gemeld met zware klachten. Uit meting van de woning is gebleken dat de klachten niet gerelateerd kunnen worden aan de kwaliteit van de woning. Zoals ik in het vorige antwoord aangaf wordt er veel aandacht besteed aan het leren omgaan met het binnenklimaat in de nieuwe woningen.

Vraag 7

Is er inmiddels onderzoek geweest naar de verhouding gezondheidsklachten en verduurzaamde woningen? Zo ja, wat zijn de uitkomsten daarvan? Zo nee, bent u bereid zo’n onderzoek in te stellen? Wilt u dat baseren op het onderzoek waar GGD-Groningen inmiddels mee gestart is?

Ik heb bij de GGD Groningen navraag gedaan naar het in deze vraag genoemde onderzoek. De GGD Groningen heeft mij gemeld dat er geen onderzoek is gestart. Voor wat betreft de gesignaleerde problemen en mogelijke oplossingen daarvoor verwijs ik naar mijn antwoord op de vragen 5 en 6. Voorts heeft de Gezondheidsraad op 14 juli 2020 een advies uitgebracht «Gezonde energietransitie in de gebouwde omgeving». De Gezondheidsraad schetst in dit advies mogelijkheden om de positieve gezondheidseffecten van de energietransitie in de gebouwde omgeving uit te breiden en de onbedoelde negatieve gezondheidseffecten te beperken. Het kabinet zal dit najaar op het advies van de Gezondheidsraad reageren.

Vraag 8

Wat gaat u eraan doen om ervoor te zorgen dat deze mensen zo snel mogelijk in een gezonde woning leven?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Consumentenbond: Pas op voor misleiding en verboden kosten op verhuursites»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat huurders beschermd moeten worden tegen misleiding en verboden bemiddelingskosten, omdat zij door de woningnood vaak wanhopig zijn?

Ja. Daarom staat de wet- en regelgeving misleiding niet toe evenals het bij de huurder in rekening brengen van bemiddelingskosten als de bemiddelaar in opdracht van de woningverhuurder bemiddelt. Huurders kunnen ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten van verhuurbemiddelaars terugvorderen.
Van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten kan melding worden gemaakt via het consumentenloket van de ACM, www.consuwijzer.nl. Indien de ACM veel meldingen ontvangt kan zij beslissen tot onderzoek naar de betreffende bemiddelaar(s) over te gaan. Zie ook het antwoord op vraag 5.

Vraag 3

Is het toegestaan om de valse indruk te wekken dat een site een uniek aanbod aanbiedt? Zo ja, vindt u dat wenselijk? Zo nee, gaat u optreden?

Uiteraard vind ik misleidend aanbod van te huur aangeboden woningen of de indruk wekken uniek woningaanbod te hebben, onwenselijk. Dit kan worden gekwalificeerd als een misleidende handelspraktijk. De wet bepaalt dat een handelspraktijk misleidend is indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, zoals ten aanzien van de voornaamste kenmerken van het product, bijvoorbeeld de beschikbaarheid2.
Van misleidende handelspraktijken kan melding worden gemaakt via de consumentenwebsite van de ACM, www.consuwijzer.nl. Als aan de hand van die meldingen blijkt dat mogelijk sprake is van stelselmatige misleidende handelspraktijken, kan de ACM beslissen tot onderzoek over te gaan.

Vraag 4

Is het toegestaan om zonder toestemming van verhuurder of makelaar te adverteren voor huurwoningen op een website? Zo ja, vindt u dat wenselijk? Zo nee, gaat u optreden?

Bemiddeling of te huur aanbieden zonder opdracht daartoe is niet toegestaan.
Zoals in het antwoord op vraag 3 is aangegeven kan van misleidende handelspraktijken melding worden gemaakt via het consumentenloket van de ACM, www.consuwijzer.nl. Indien de ACM veel meldingen ontvangt kan zij beslissen tot onderzoek over te gaan.
Bij het op een website te huur aanbieden van woningen die via een ander (verhuurbemiddelaar of eigenaar) te huur zijn aangeboden, kan daarnaast mogelijk sprake zijn van inbreuk op intellectuele eigendomsrechten. Bij het te huur aanbieden van woningen die in het geheel niet te huur zijn, kan sprake zijn van valsheid in geschrifte of van inbreuk op het eigendomsrecht. In dit laatste geval kan de rechthebbende via de civiele rechter verdere verkoop en verspreiding van zijn werk en/of het te huur aanbieden van zijn eigendom verbieden en/of een vergoeding vragen voor de geleden schade.
In geval van valsheid in geschrifte of auteursrechtinbreuk kan aangifte worden gedaan. Bij valsheid in geschrifte of als er sprake is van bedrijfsmatige, grootschalige inbreuken van het auteursrecht waarmee een maatschappelijk belang is gemoeid, kan het Openbaar Ministerie tot strafrechtelijke vervolging overgaan. Over het algemeen worden de makers van auteursrechtelijk beschermd werk en hun rechtverkrijgenden geacht zelf via de civiele rechter hun rechten te handhaven.

Vraag 5

Bestempelt u de zogenaamde betaalmuur of het lidmaatschapsgeld als «verboden bemiddelingskosten», omdat die alleen bij de verhuurder in rekening mogen worden gebracht? Zo ja, gaat u optreden? Zo nee, deelt u de mening dat dergelijke kosten wel verboden zouden moeten worden?

De wet bepaalt dat er geen bemiddelingskosten – onder welke benaming dan ook – bij de huurder in rekening mogen worden gebracht, als de bemiddelaar voor de woningverhuurder bemiddelt3. Indien er sprake is van tweezijdige bemiddeling door een verhuurbemiddelaar, vallen inschrijvingskosten onder bemiddelingskosten en mogen deze dus niet worden gerekend aan een consument-huurder. De ACM heeft vorig jaar een last onder dwangsom opgelegd aan huurbemiddelaars wegens (onder meer) het vragen van inschrijvingskosten voor een website4.
Huurders kunnen de ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten van de bemiddelaar terugvorderen, via de rechter als de bemiddelaar niet in der minne terugbetaalt. Op de site van de Woonbond, van de ACM en NVM staan voorbeeldbrieven voor het terugvorderen van bemiddelingskosten. Op de site van NVM staat ook een voorbeelddagvaarding.
Huurders en woningzoekenden die ten onrechte bemiddelingskosten hebben moeten betalen, kunnen daarvan ook melding maken op ACM ConsuWijzer (www.consuwijzer.nl), het consumentenloket van de ACM. Als aan de hand van die meldingen blijkt dat mogelijk sprake is van stelselmatige overtreding van het verbod op onterechte bemiddelingskosten, kan de ACM onderzoek doen naar de betreffende bemiddelaar(s).

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op de Kamervragen, ingezonden 9 maart 2020, over de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen?1

Jazeker.

Vraag 2

Klopt het dat, in de theoretische situatie waarin 50% van de woningen sociale huurwoningen zijn, dan aan de afspraak van 50% sociale en middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen is voldaan? Kunt u deze vraag beantwoorden met een «ja» of «nee»?

Nee.

Vraag 3

Indien het antwoord op de bovenstaande vraag «ja» is, deelt u dan de mening dat dit onwenselijk zou zijn?

Hoewel mijn antwoord op vraag 2 nee is, licht ik toch graag toe hoe ik uw vraag heb geïnterpreteerd en waarom ik uw mening deel dat het alleen toevoegen van sociale woningen onwenselijk is.
De betreffende afspraak uit de woondeal ziet toe op het toevoegen van zachte plancapaciteit 2. Het gaat dus om voorgenomen plannen om nieuwe woningen toe te voegen, niet om – zoals uw vraagstelling suggereert – de situatie dat 50% van de woningen sociale huurwoningen zijn. In het theoretische geval dat 50% van de woningen sociale huurwoningen zijn, wil dat nog niet zeggen dat aan de betreffende afspraak is voldaan. Daarom is mijn antwoord op vraag 2 nee.
Het alleen toevoegen van sociale huurwoningen of een totale sociale huurvoorraad van 50%, zoals u in de theoretische situatie schetst, is onwenselijk en overigens ook niet de bedoeling, gegeven de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave in de regio en het streven naar inclusieve wijken met een gedifferentieerde wijkopbouw.

Vraag 4

Indien het antwoord op vraag twee «nee» is, kunt u dit dan in een brief naar de regio verduidelijken?

Daartoe ben ik in principe zeker bereid, maar naar mijn informatie blijken er over deze afspraak geen misverstanden te bestaan in de regio. Ik zal in het volgende bestuurlijk overleg over de woondeal regio Arnhem-Nijmegen de wenselijkheid van een brief aan de orde stellen.

Vraag 5

Welke afspraken in de woondeal leiden tot versnelling van de realisatie van de (vrije) koopwoningen, waar in Arnhem bijna uitsluitend behoefte aan is?

De afspraken 1 t/m 13 in de woondeal gaan over woningbouwopgave en de versnelling van de productie in alle verschillende prijscategorieën. Naast afspraken over voldoende plancapaciteit, de wijze van programmeren en monitoring, zijn er afspraken gemaakt over concrete versnellingslocaties.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de realisatie van vrije koop- en huurwoningen net zo belangrijk is als de realisatie van woningen in het sociale, middeldure en betaalbare segment?

Ja. Het gaat niet alleen om de kwantitatieve opgave, maar ook om de kwalitatieve opgave. Een passende woning is voor sommige mensen een sociale huurwoning en voor anderen een vrije koop- of huurwoning.

Vraag 7

Hoe gaat u er in de voortgang nadrukkelijk op sturen dat ook vrije koop- en huurwoningen worden gerealiseerd?

Er wordt een regionaal monitoringssysteem opgezet waarin de planvoorraad transparant en inzichtelijk is voor de regio, de provincie en het Rijk. Deze monitor zal jaarlijks worden geactualiseerd en biedt dus ook inzicht in de plannen voor vrije koop- en huurwoningen. Aan de Versnellingstafel (zie deel 2 van de woondeal over de uitvoering en samenwerking) bewaken de partijen de gehele planningsketen, van initiatief tot realisatie. Indien er aanleiding is om aan de bel te trekken over het toevoegen van vrije koop- en huurwoningen, zal ik dat zeker doen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Weer miljoenenfraude bij Vestia»?1

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat fraude en corruptie onaanvaardbaar is?

Vraag 3

Hoe heeft de fraude kunnen plaatsvinden?

Vraag 4

Op welke punten moeten het toezicht, de bestuursstructuur en de cultuur bij Vestia worden verbeterd om fraude in de toekomst te voorkomen?

Vraag 1

Hoe is bij de Belastingdienst aan het licht gekomen dat bij 932 huishoudens een verkeerde huishoudverklaring is afgegeven waardoor deze huishoudens een hogere huurverhoging kunnen krijgen? Kunt u dit verklaren?1

Bij de Belastingdienst zijn door twee verhuurders vragen gesteld over de AOW-gerechtigde leeftijd (6 mei en 25 mei 2020). Hierop is een onderzoek gestart en daaruit is gebleken dat voor 932 huishoudens een foutieve AOW-Ieeftijd is gehanteerd bij het genereren van de huishoudverkiaring. Daarnaast zijn bij de klachtenafdeling van de Belastingdienst ook twee klachten van huurders binnen gekomen.

Vraag 2

Zijn er alleen foutieve huishoudverklaringen afgegeven voor mensen met de AOW-leeftijd, of ook voor grote huishoudens van vier of meer personen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ja, er zijn enkel onjuiste verklaringen afgegeven met betrekking tot de AOW-leeftijd. In de programmatuur waarmee de huishoudverkiaringen worden geproduceerd, is dit jaar de parameter van de AOW-leeftijd abusievelijk niet aangepast. Er zijn maatregelen genomen om dit in de toekomst to voorkomen. Met de parameter met betrekking tot de grootte van huishoudens (de uitzondering op de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voor huishoudens van vier of meer personen) is niets gebeurd en er is ook niet zover nu bekend gebleken dat er onjuiste huishoudverkiaringen afgegeven zijn voor huishoudens van vier of meer personen.

Vraag 3

Hoeveel foutieve huishoudverklaringen per jaar zijn door de Belastingdienst afgegeven sinds de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging tijdens het kabinet Rutte-II? Kunt u schematisch weergeven in welke categorie deze foutieve huishoudverklaringen vielen (inkomensgroepen en uitzonderingsgroepen)?

De fout zoals deze nu is opgetreden, is alleen in 2020 voorgekomen doordat de jaar-parameter voor de AOW-leeftijd niet is aangepast.
In de voorgaande jaren zijn geen signalen binnengekomen waaruit blijkt dat de Beiastingdienst een foutieve huishoudverkiaring heeft afgegeven. De inkomensafhankelijke huurverhoging is een jaarlijks uitvoeringsproces dat wordt afgesloten met een evaluatie. Jaarlijks komen er gemiddeld 150 vragen/klachten binnen, maar deze klachten zijn tot nu toe niet gerelateerd aan foutieve huishoudverkiaringen. (In 2019 hebben ongeveer 2.800 verhuurders in totaal 1.759.789 huishoudverklaringen ontvangen.)

Vraag 4

Bij hoeveel huishoudens van de 932 huishoudens met een foutieve huishoudverklaring heeft de verhuurder een onrechtmatige extra huurverhoging voorgesteld? En om hoeveel verhuurders gaat het?

Het betreft 139 verhuurders. Het is de Belastingdienst niet bekend aan hoeveel van deze huishoudens deze verhuurders een onrechtmatige hogere huurverhoging hebben voorgesteld.
Dat de Belastingdienst op verzoek van verhuurders huishoudverklaringen moet verstrekken aan verhuurders voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging en wat die huishoudverkiaring moet verkiaren, staat geregeld in artikel 7:252a van het Burgerlijk Wetboek. Als de verhuurder een huishoudverkiaring ontvangt waarin staat dat het desbetreffende huishouden in aanmerking komt voor een hogere huurverhoging, kan de verhuurder de hogere verhoging aan de huurder voorstellen. Of de verhuurder dit daadwerkelijk doet Iigt bij de verhuurder en wordt niet teruggekoppeld aan de Belastingdienst.

Vraag 5

Wat gebeurt er als verhuurders niet op uw vraag ingaan om de extra huurverhoging terug te draaien? Bent u bereid om betreffende verhuurders op te dragen per direct de extra huurverhoging ongedaan te maken? Kunt u uw antwoord toelichten?

De betrokken verhuurders zijn over de fout ingelicht en zijn verzocht om de hogere huurverhoging naar beneden bij te stellen, indien van toepassing. Huurders zijn met een brief geInformeerd over de verplichting van de verhuurder om de hogere huurverhoging (van meer dan 5,1% en maximaal 6,6%) naar beneden bij te stellen (naar maximaal 5,1%) en wat zij kunnen doen als de verhuurder dat nalaat. Het huurprijzenrecht (civiel recht tussen verhuurder en huurder) biedt de huurder een voorziening indien zijn verhuurder een volgens de regelgeving te hoog huurverhogingsvoorstel heeft gedaan. De huurder kan dan een bezwaarschrift tegen de voorgestelde huurverhoging bij de verhuurder indienen. Als de verhuurder het bezwaar gegrond vindt, past hij de huurverhoging conform de wens van de huurder aan. Indien de verhuurder het bezwaar van de huurder ongegrond vindt, mag hij het bezwaar niet eigenhandig ongegrond verkiaren maar moet hij een uitspraak van de Huurcommissie vragen over de redelijkheid van zijn huurverhogingsvoorstel.

Vraag 6

Waarom kiest u ervoor om het aan huurders over te laten om de extra huurverhoging ongedaan te maken als de verhuurder niet meewerkt, hoewel huurders er geen schuld aan hebben? Waarom komt u als kabinet niet op voor huurders en helpt hen om de door de overheid gemaakte fout te herstellen?

De Belastingdienst laat het niet over aan de huurders. De Belastingdienst heeft de verhuurders via diverse kanalen ingelicht en verzocht om deze mogelijk onrechtmatige hogere huurverhoging naar beneden bij te stellen.
De 139 verhuurders hebben een brief ontvangen (4 juni), die daarnaast ook geplaatst is op hun persoonlijke omgeving van het webportaal waarop zij huishoudverklaringen kunnen aanvragen. Op de brief aan de verhuurders zijn geen reacties ontvangen. Wel weet de Belastingdienst dat verhuurders recentelijk nieuwe huishoudverklaringen hebben aangevraagd (en verkregen). Daarnaast heeft de Belastingdienst om vervelende gevolgen voor de huurder te voorkomen, een belactie uitgevoerd of de verhuurders de brief hebben ontvangen en gevraagd of de voorgestelde hogere huurverhoging naar beneden is bijgesteld.
De Belastingdienst weet namelijk niet of een verhuurder aan de hand van de huishoudverklaring die aangeeft dat het huishouden in aanmerking kan komen voor een hogere huurverhoging daadwerkelijk een hogere huurverhoging heeft voorgesteld. Dit is de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Niettemin heeft de Belastingdienst de betrokken huurders/bewoners van het adres per brief ingelicht over deze fout, zoals hiervoor toegelicht.
De Belastingdienst gaat bovendien alle betrokken huurders, van wie een telefoonnummer bekend is, bellen om to vragen of zij de brief ontvangen hebben en of zij nog vragen hebben over het eigen handelingsperspectief.
In de gevallen waarbij gebleken is dat er sprake is van een sterfgeval op het desbetreffende adres, is direct telefonisch contact gezocht met de verhuurder en zijn maatwerkafspraken gemaakt over het inlichten van de huurder.

Vraag 1

Waarom schrijft u in antwoord op Kamervragen dat er «geen sluitende administratie beschikbaar [is] van verhuizingen en huurontwikkeling» van huurwoningen, die tot stand gekomen zijn door een korting op de verhuurderheffing, terwijl het een voorwaarde is de huurprijs voor langere tijd laag te houden omdat de regeling voor de korting op de verhuurderheffing tot doel heeft om betaalbare huurwoningen te realiseren?1 2

Bij indiening van de aanvraag voor een definitieve investeringsverklaring, dus na afronding van de investering, moet de verhuurder de aantonen of de aanvangshuur van de woning daadwerkelijk onder de aftoppingsgrens (of liberalisatiegrens, afhankelijk van de soort aanvraag) ligt. Met deze definitieve investeringsverklaring kan de verhuurder een bedrag in mindering brengen op de verschuldigde verhuurderheffing. Jaarlijks de huur controleren van elke woning die gerealiseerd is met behulp van een heffingsvermindering uitvoeringstechnisch moeilijk realiseerbaar.

Vraag 2

Waarom kijkt u bij het geven van een korting op de verhuurderheffing alleen naar de aanvangshuur en niet naar de huurprijsontwikkeling, terwijl het de intentie is om de huizen «voor langere tijd in het gereguleerde segment» te houden?

Bij het vaststellen van de korting is de investering net afgerond en is de aanvangshuur de enige huur die op dat moment bekend is en waarop getoetst kan worden. De huur van een woning kan pas sterk verhoogd worden indien de eerste bewoner besluit de huur van de woning stop te zetten. In het overgrote deel van de woningen vindt mutatie niet op korte termijn plaats. De gemiddelde bewoner van een sociale huurwoning woont 12,5 jaar in een woning. Daarnaast is liberalisering van de woning in de praktijk begrensd omdat de woning dan moet worden overgeheveld naar de niet-DAEB-tak van de corporatie. Dit kan alleen indien de niet-DEAB-tak van de corporatie de woning tegen marktwaarde koopt van de DAEB-tak. Hierdoor wordt verzekerd dat er geen weglek van kapitaal is in de DAEB-tak.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat de gemeente Rotterdam in prestatieafspraken met woningcorporatie Havensteder heeft afgesproken dat sociale huurwoningen, tot stand gekomen met een korting op de verhuurderheffing, al na een eerste mutatie (verhuizing) kunnen worden geliberaliseerd? En hoe verhoudt zich dat tot uw intentie dat de huurwoningen voor langere tijd in het sociale segment moeten blijven?3

Daarmee ben ik bekend. Aangezien de mutatie gemiddeld plaatsvindt na een periode van 12,5 jaar zijn er geen bezwaren om dergelijke afspraken te maken. De woningen zijn dan voor een langere periode behouden gebleven voor het sociale segment, in de lijn van de intentie van de maatregel. Mocht de mutatie op korte termijn plaatsvinden en ook blijken dat dit van het begin af aan (al op het moment van aanvragen) de intentie is geweest van de aanvrager, is er de mogelijkheid om de heffingsvermindering in te trekken.

Vraag 4

Hoe kunt u garanderen dat een huurwoning in het sociale segment blijft als een verhuurder de huurprijs al drastisch kan verhogen na een eerste verhuizing wanneer daar geen tijdslimiet aan is verbonden? Hoe gaat u tegen dat een huurwoning na een korte tijd geliberaliseerd wordt en kunt u dit toelichten?

Het liberaliseren van een huurwoning is uiteindelijk een keuze van een verhuurder. Voor woningen waarvoor een heffingsvermindering is aangevraagd geldt dat, indien er signalen zijn dat verhuurders van plan zijn om op te korte termijn de huren van een woning excessief te verhogen, er een gesprek kan plaatsvinden tussen de desbetreffende verhuurder en de uitvoerder van de heffingsverminderingen, Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO), en eventueel het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Daarnaast zal er binnenkort ook gestart worden met het steekproefsgewijs opvragen van de huren van woningen die zijn gerealiseerd met behulp van een heffingsvermindering. Mocht daaruit blijken dat de huren van woningen die gebouwd zijn met een heffingsvermindering op korte termijn sterk zijn verhoogd na een eerste verhuring, is er de mogelijkheid om een heffingsvermindering in te trekken.

Vraag 5

Wanneer er geen «sluitende administratie» is van verhuizingen of van de huurprijsontwikkeling van woningen die tot stand zijn gekomen met een heffingsvermindering, hoe kan de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO) dan adequaat controleren of er rechtmatig gebruik is gemaakt van de korting op de verhuurderheffing om nieuwe, betaalbare huizen te bouwen? Bent u bereid alsnog een sluitende controle te laten bijhouden?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 4. Met de genoemde steekproefsgewijze controles ben ik van mening dat er voldoende controle is op de rechtmatigheid van de korting op de verhuurderheffing.

Vraag 6

Heeft de RVO een (voorlopige) investeringsverklaring op grond van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing afgegeven aan Havensteder voor het realiseren van het project Parlando met 60 appartementen in de sociale sector, waarbij de huurwoningen voor 10 jaar in het sociale segment moeten blijven? Waarom is gekozen voor 10 jaar, terwijl u uitgaat van een gemiddelde van 12,5 jaar en er voor een regelingen in de verhuurderheffing een termijn van 20 jaar geldt?4

Voor dat project zijn voorlopige investeringsverklaringen afgegeven. Bij de genoemde afspraak dat huurwoningen voor 10 jaar in het sociale segment zouden moeten blijven, zijn het Ministerie van Binnenlandse Zaken en RVO geen partij geweest. Waarom gekozen is voor 10 jaar is mij niet bekend.

Vraag 7

Waarom accepteert u dat een verhuurder de huurprijs excessief mag verhogen, aangezien u schrijft: «De huur van een woning kan pas excessief verhoogd worden indien de eerste bewoner besluit de huur van de woning stop te zetten» terwijl u meermaals heeft gesteld dat u excessieve huurverhogingen wilt tegengaan en wilt voorkomen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Excessieve huurverhogingen voor zittende bewoners zijn ongewenst en zijn ook niet mogelijk. De huurstijging voor een zittende bewoner is gemaximeerd. Ik ben van mening dat iedereen in een goede en betaalbaar woning moet kunnen wonen huren. Het is echter niet uit te sluiten dat verhuurders bij een mutatie van de bewoner de huur harmoniseren en laten stijgen. Dit is een keuze van de verhuurder en moet per casus bekeken worden of dit wenselijk is. Hoewel de mogelijkheid er is voor verhuurders om de huren te verhogen bij mutatie, is het in mijn ogen geen wenselijke ontwikkeling om dit te doen bij elke mutatie.

Vraag 8

Bent bereid om alsnog in de Regeling Vermindering Verhuurderheffing op te nemen dat de huurprijs na één mutatie niet mag worden geliberaliseerd, maar dat de huurwoning voor ten minste 20 jaar in het sociale segment moet blijven? Kunt u uw antwoord toelichten?

In antwoord op vraag 4 heb ik aangegeven welke controles worden uitgevoerd. Ik vind het net als u belangrijk dat woningen voor langere tijd in het sociale segment behouden blijven. Elke casus is echter anders en in sommige gevallen kan het wenselijk zijn om de woningen eerder te liberaliseren, om bijvoorbeeld segregatie te voorkomen of vanwege een beperkte vraag naar goedkope huurwoningen. Om in te kunnen spelen op de lokale situatie, maken gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties hier prestatieafspraken over.
Zoals eerder gemeld zullen er steekproeven uitgevoerd worden door RVO naar de huren van woningen na oplevering. Indien dit voorkomt en aangetoond kan worden dat bij aanvraag van de heffingsvermindering al de intentie was de huur op korte termijn te verhogen na mutatie, blijft de mogelijkheid aanwezig om de heffingsvermindering in te trekken.

Vraag 9

Wilt u bovenstaande Kamervragen per vraag beantwoorden en niet clusteren?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Helft minder sociale huurwoningen door verhuurderheffing»1 en het rapport van Companen en Thesor dat hierin wordt genoemd2?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat het niet langer mogelijk is voor woningcorporaties om de verhuurderheffing op te brengen uit huurverhoging, verkoop van bezit en bezuinigingen op de bedrijfslasten? Zo ja, is dit volgens u een gunstige ontwikkeling? Zo nee, waarom niet?

Het rapport van Companen en Thesor (in opdracht van Aedes, VNG en Woonbond) laat zien dat de huren sinds 2018 slechts gematigd omhoog gaan, mede dankzij het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en Woonbond, en dat het aantal woningen dat verkocht wordt door corporaties daalt. In het rapport wordt mede op grond hiervan geconcludeerd dat de verhuurderheffing niet (volledig) op te brengen valt uit verkopen, huurverhogingen en besparingen op de bedrijfslasten. In lijn met de constatering in de Staat van de Corporatiesector wordt gemeld dat de kasstromen teruglopen en dat dit effect kan hebben op investeringen.
De rapportage van Aedes, VNG en Woonbond gaat echter niet in op de heffingsverminderingen in de verhuurderheffing. Deze hebben een significant financieel effect dat vooral de komende jaren tot uiting komt. Alle voorlopige investeringsverklaringen die tot en met 2019 zijn afgegeven hebben een termijn die uiterlijk in 2023 afloopt. Het gaat hierbij om de heffingsverminderingen voor onder meer sloop, transformatie en nieuwbouw en om de in 2019 ingevoerde heffingsvermindering voor verduurzaming. Dit zal in de komende jaren effect hebben op de kasstromen.
Het rapport van Aedes, VNG en Woonbond concludeert dat corporaties nu al niet meer kunnen investeren in nieuwbouw. Tot die conclusie wordt gekomen aan de hand van een benadering waarin investeringen geen effect mogen hebben op de kasstromen. De huidige – mede op kasstromen gebaseerde – financiële (leen)ruimte wordt daarmee buiten beschouwing gelaten, terwijl die sectorbreed voldoende is om (extra) investeringen te doen. Er is daarom geen aanleiding te denken dat corporaties nu al niet meer zouden kunnen investeren. Wel herken ik dat de netto kasstromen afnemen en dat dit op termijn de financiële ruimte zodanig kan beperken dat dit gevolgen heeft voor investeringen. In dit verband verwijs ik naar het onderzoek naar aanleiding van de motie-Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000-VII, nr. 52), waarin, in samenwerking met onder andere Aedes, in beeld wordt gebracht hoe de opgaven en middelen van corporaties zich op de middellange en lange termijn tot elkaar verhouden. Voor de zomer zal ik de resultaten hiervan aan uw Kamer doen toekomen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat als dit wél mogelijk zou zijn, het verhogen van de huren en het verkopen van bezit onwenselijk zou zijn, omdat er een grote behoefte is aan betaalbare huurwoningen? Zo nee, waarom niet?

Van belang is dat de corporatiesector hun maatschappelijke opgave kan blijven uitvoeren. Daartoe behoort ook de betaalbaarheid en de realisatie van huurwoningen. Uit de meest recente Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) blijkt dat corporaties nog over voldoende middelen beschikken om op korte termijn invulling te geven aan hun maatschappelijke opgaven, bovenop de al voorgenomen plannen die corporaties hebben voor de periode tot en met 2023. Ook blijkt op basis van de huurenquêtes van Aedes dat woningcorporaties de huren gematigd laten stijgen binnen de randvoorwaarden van de maximale huursomstijging. De maximale huursomstijging is sinds dit jaar beperkt tot inflatievolgend3.

Vraag 4

Deelt u de conclusie dat de verhuurderheffing heeft geleid tot een grote terugval in de nieuwbouw van betaalbare huurwoningen? Zo ja, bent u bereid om de verhuurderheffing te verlagen om het bouwen van betaalbare woningen te stimuleren? Zo nee, waarom niet?

Het is evident dat door de verhuurderheffing woningcorporaties minder geld hebben te besteden. Het is echter niet causaal vastgesteld dat enkel door de verhuurderheffing de investeringen zijn gestokt. De conclusie deel ik daarom ook niet. Uit onder meer de evaluatie van de verhuurderheffing uit 2016 en de rapportage over de verhuurderheffing uit 2020 blijkt dat de corporaties meer hadden kunnen investeren binnen de financiële kaders dan dat ze hebben gedaan. Dit wordt gesteund door de cijfers uit de IBW.
Ik vind het van belang dat corporaties door blijven bouwen, zeker ook in deze tijden van corona. Hiervoor heb ik ook al meerdere stappen ondernomen.
Zo heb ik samen met de bouw- en technieksector, banken en brancheverenigingen de verklaring Samen doorbouwen aan Nederland opgesteld.
Daarin zetten we alles op alles om aan de grote vraag naar woningen te voldoen en verduurzamingsopgave van de bestaande bouw uit het klimaatakkoord te versnellen. Er zijn afspraken gemaakt over het door laten gaan of versnellen van investeringen, vergunningverlening en aanbestedingen. Zo moet voorkomen worden dat bouwprojecten vertragen of stil komen te liggen. Daarnaast heb ik in mijn brief van 20 mei 2020 een pakket aan maatregelen voorgesteld om te kunnen blijven doorbouwen tijdens de coronacrisis (Kamerstuk 32 847, nr. 650)
Ook helpen de vele aanvragen voor de heffingsvermindering voor nieuwbouw, die begin dit jaar is opengesteld en per 1 juli gesloten wordt, bij het realiseren van woningen. Het gaat om aanvragen voor zo’n 80 duizend woningen. Verhuurders hebben na indiening van hun aanvraag 5 jaar de tijd om de woning te realiseren en de heffingsvermindering daadwerkelijk te ontvangen. Samen met de nog openstaande aanvragen van de oude regeling «heffingsvermindering nieuwbouw», die in 2018 werd gesloten, kunnen hiermee tot en met 2025 122.000 woningen worden gerealiseerd. Zoals in vraag 2 reeds aangegeven, zal ik voor de zomer de resultaten aan uw Kamer doen toekomen van het onderzoek naar aanleiding van de motie-Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000-VII, nr. 52), waarmee in beeld wordt gebracht hoe de opgaven en middelen van corporaties zich op de middellange en lange termijn tot elkaar verhouden. Bevindingen uit dit onderzoek zullen betrokken worden bij de vormgeving van eventuele aanvullende maatregelen in de verhuurderheffing.

Vraag 5

Begrijpt u de aarzeling van woningcorporaties om de grenzen van de financiële ratio’s op te zoeken, omdat zij zichzelf hiermee failliet investeren? Zo ja, welke opties worden er bekeken om woningcorporaties meer financiële ruimte te bieden?

Bij de presentatie van de uitkomsten van doorrekeningen van de IBW is steeds aangegeven dat het rationeel kan zijn voor een woningcorporatie om enige marge aan te houden op de WSW-normen voor de financiële ratio’s, zodat bij tegenvallende ontwikkelingen de borgbaarheid van nieuwe investeringen niet in het geding komt. Dat laat onverlet dat de IBW-doorrekeningen laten zien dat het overgrote deel van de corporaties extra investeringsruimte heeft bovenop de eigen investeringsvoornemens. Daar komt bij dat die voornemens gemiddeld ook maar voor ruwweg 2/3 deel worden gerealiseerd. Dat betekent dat de meeste corporaties op korte termijn meer zouden kunnen investeren dan ze nu doen. Op langere termijn kan dat heel anders liggen. Dat wordt in het kader van de eerder genoemde motie-Ronnes c.s. nader onderzocht.

Vraag 6

Deelt u de analyse dat woningcorporaties nieuwbouw voor een belangrijk deel uit de kasstroom moeten financieren, terwijl deze dermate onder druk staat door de verhuurderheffing waardoor nieuwbouw in de toekomst onmogelijk wordt? Vindt u dat wenselijk in het licht van de toegenomen woningnood?

Nee, die analyse deel ik niet helemaal. Door de zeer lage financieringsrente komen de kasstromen bij nieuwbouw niet zwaar onder druk te staan op dit moment. Wel lopen corporaties het risico dat er bij renteherziening na bijvoorbeeld 10 jaar een hogere financieringsrente moet worden betaald, hetgeen mede de terughoudendheid bij corporaties inzake het plegen van nieuwbouwinvesteringen zou kunnen verklaren. Hierbij merk ik overigens op dat meer vermogende corporaties ook een deel van hun overtollige vermogen kunnen aanwenden om investeringen te financieren.

Vraag 7

Wat is het effect geweest van de verhoging van de heffingsvrijevoet op de verdeling van de heffing over commerciële partijen en corporaties? Kunt u aangeven welk deel van de verhuurderheffing voorheen werd opgebracht door commerciële partijen, en welk deel nadien?

Tot en met 2017 werd verhuurderheffing afgedragen door ongeveer 3300 verhuurders. Vanaf 2018 is dit aantal gezakt naar 850 vanwege de stijging van de heffingsvrije voet. Als gevolg hiervan is vooral het aantal niet-toegelaten instellingen die geen verhuurderheffing meer betalen afgenomen. Van de heffingsplichtigen in 2018 is 40% een toegelaten instelling, waar dit voorheen 12% was. Toegelaten instellingen droegen in 2018 bij aan ongeveer 95% van de heffingsopbrengst. In 2017 was dit 93%. Dat het aandeel in de opbrengst van de verhuurderheffing hoger is dan het aandeel dat toegelaten instellingen uitmaken van het totaal aan heffingsplichtigen, heeft te maken met het feit dat toegelaten instellingen gemiddeld een veel groter aantal woningen in bezit hebben met een huur tot de liberalisatiegrens.

Vraag 8

Erkent u dat er niet langer sprake is van een gelijk speelveld tussen woningcorporaties en commerciële partijen, omdat de belastingdruk bij corporaties veel groter is? Zo ja, vindt u dat een wenselijke ontwikkeling?

Woningcorporaties hebben met dezelfde fiscale spelregels te maken als commerciële partijen. Dus in die zin is er sprake van een gelijk speelveld. Wel worden van woningcorporaties maatschappelijke (soms onrendabele) activiteiten verwacht, maar daar staat tegenover dat corporaties daar compensatie voor kunnen krijgen, zoals een lagere financieringsrente door de overheidsachtervang bij borging door het WSW.

Vraag 9

In het licht van de instortende bouw en de almaar toenemende woningnood, bent u van mening dat we ons het nogmaals mislopen van 100.000 betaalbare huurwoningen kunnen verloven? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom gaat u niet over tot het verder verlagen van de verhuurderheffing voor woningcorporaties die nieuwbouw plegen?

Het is zeer van belang dat in Nederland gebouwd blijft worden. In het antwoord op vraag 4 geef ik aan welke initiatieven ik hier heb genomen om de komende jaren door te blijven bouwen, zoals de heffingsvermindering nieuwbouw waarmee er 80.000 woningen in de komende 5 jaar gebouwd kunnen worden. Overigens wordt in het rapport van Companen en Thesor ten onrechte aangegeven dat zonder verhuurderheffing ruim 90.000 woningen extra zouden zijn gebouwd. De extra financiële ruimte betekent weliswaar dat dit financieel gezien mogelijk zou zijn, maar andere beperkingen zouden de bouw van deze woningen in de weg kunnen zitten. Zo blijkt ook nu de realisatiegraad van de voorgenomen investeringen van corporaties te zitten op maximaal 65–70%.

Vraag 10

Kunt u de beleidsdoelstellingen van de verhuurderheffing uiteenzetten, en een onderbouwing geven van de wijze waarop de verhuurderheffing daaraan bijdraagt?

Zoals in de inleiding van de rapportage verhuurderheffing, die op vrijdag 29 mei aan de Tweede Kamer is gestuurd, staat geschreven is het doel van de verhuurderheffing geweest om inkomsten te genereren, waarbij de opbrengst zou oplopen tot € 1,7 miljard in 2017. In 2019 bedroeg de opbrengst van de verhuurderheffing € 1.688 miljoen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vluchtelingen behouden eerste keus woningen Vlaardingen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het schandalig is dat de gemeente Vlaardingen uit het vrijgekomen aanbod sociale huurwoningen statushouders eerste keus geeft?

Nee, ik deel die mening niet. Zoals ik meermalen bij de beantwoording van Kamervragen heb aangegeven en recent nog op 21 januari 2020 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 1426) wordt in Nederland geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit. Iedereen in Nederland wordt in gelijke gevallen gelijk behandeld. Dat uitgangspunt is in onze Grondwet verankerd. De gemeente is verantwoordelijk voor het huisvesten van vergunninghouders conform de halfjaarlijkse taakstelling. Veelal wordt in samenwerking met corporaties gezocht naar een passende woning voor vergunninghouders, waarvan is bepaald dat zij verblijfsrecht in Nederland hebben, en andere doelgroepen. Gemeenten kunnen er echter ook voor kiezen om statushouders op een andere wijze te huisvesten.
Nadat de verplichte urgentiestatus van statushouders per 1 juli 2017 uit de Huisvestingswet is gehaald kunnen gemeenten zelf bepalen welke categorieën woningzoekenden ze als urgentiecategorie in de huisvestingsverordening wensen op te nemen. Deze keuze is daarmee lokaal bepaald. Dat statushouders op dit moment nog steeds door de meeste gemeenten in een urgentieregeling als voorrangscategorie worden beschouwd, is het gevolg van de afwegingen die gemeenten hebben gemaakt gegeven enerzijds de huidige lokale situatie op de woningmarkt en anderzijds de taakstelling die gemeenten hebben om statushouders te huisvesten. Tijdige huisvesting is niet alleen in het belang van statushouders, maar ook in het belang van de Nederlandse samenleving. Dan kunnen zij tenslotte sneller participeren in en bijdragen aan de Nederlandse samenleving. Bovendien zorgt een snelle doorstroom naar huisvesting ervoor dat de maatschappelijke impact en financiële kosten die gepaard gaan met de opvang van asielzoekers beperkt worden gehouden.
Nog belangrijker dan de toewijzing van woningen is de beschikbaarheid van voldoende woningen. Door heel veel partijen wordt daarom hard gewerkt om het aanbod te vergroten. Daarbij is het van belang meer flexibiliteit op de woningmarkt en in de aansluiting tussen de asielopvang te creëren. Het kabinet heeft daarom EUR 3 miljoen beschikbaar gesteld voor een tiental pilots waarbij zal worden geëxperimenteerd met flexibele opvang- en/of huisvestingsoplossingen. Te denken valt aan het tijdelijk en gemixt huisvesten van verschillende doelgroepen alsook het aanbieden van opvangoplossingen in de buurt van de gemeente van uitplaatsing. De verwachting is dat de eerste pilots in de loop van 2020 starten.

Vraag 3

Bent u van mening dat deze discriminatie van Nederlanders onmiddellijk moet stoppen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Welke andere gemeenten geven statushouders nog altijd voorrang op sociale huurwoningen?

Uit de rapportage «Vergunninghouders als urgentiecategorie» van onderzoeksbureau Rigo, dat ik u op 4 juli 2018 heb toegezonden (Kamerstuk 34 454, nr. 10), blijkt dat van de 187 gemeenten (van totaal 380 Nederlandse gemeenten) met een huisvestingsverordening 176 gemeenten een urgentieregeling in die huisvestingsverordening hebben opgenomen. Daarvan worden in 174 gemeenten vergunninghouders aangemerkt als urgentiecategorie. Met de evaluatie van de Huisvestingswet 2014, waarvan ik de rapportage naar verwachting rond de zomer naar u zal sturen, worden deze cijfers geactualiseerd.

Vraag 5

Gaat u gemeenten verbieden nog langer voorrang aan statushouders te verlenen? Zo nee, waarom houdt u deze achterstelling van Nederlanders in stand?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Bent u er nu eindelijk toe bereid om de tijdelijke asielvergunningen van de in Nederland verblijvende statushouders in te trekken en ervoor te zorgen dat de daardoor vrijkomende sociale huurwoningen, evenals alle andere sociale huurwoningen, uitsluitend aan de Nederlanders worden toegewezen? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik ben niet tot intrekking van de tijdelijke asielvergunningen bereid. Nederland biedt bescherming aan vluchtelingen die daar op grond van de Vreemdelingenwet en de internationale verdragen recht op hebben.
De kern van asiel is dat bescherming wordt geboden aan mensen die gevaar lopen in eigen land. Het besef dat personen niet mogen worden teruggestuurd als ze in eigen land te vrezen hebben voor vervolging vanwege hun etniciteit, geloof, nationaliteit, politieke overtuiging, of omdat ze tot een bepaalde sociale groep behoren, heeft na de Tweede Wereldoorlog geleid tot het Vluchtelingenverdrag van 1951. Later is dit principe ook vastgelegd in de jurisprudentie van het Europees Hof van de Rechten voor de Mens en de EU-wetgeving. Het Nederlands asielbeleid is gebaseerd op dit principe. Het gaat derhalve om personen die bescherming nodig hebben. We willen deze mensen perspectief bieden. Het intrekken van een asielvergunning zou leiden tot een situatie waarin de vreemdeling geen recht heeft om in Nederland te verblijven, maar tegelijkertijd het land ook niet kan verlaten

Vraag 1

Hoeveel van de voorziene € 1 mrd. (over 10 jaar) van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing Nieuwbouw 2020 is al aangevraagd?

Op 4 mei 2020 waren er aanvragen ingediend voor 75.053 nieuwbouwwoningen. Dit komt overeen met een bedrag van € 1,69 miljard.

Vraag 2

Is het waar dat de regeling die bedoeld is voor de komende 10 jaar nu al is overtekend? Deelt u de mening dat dit nogmaals aantoont dat de jaarlijkse € 100 mln., ten opzichte van de problemen van de woningnood, slechts een druppel op een gloeiende plaat is?

Het voorziene budget voor de komende 10 jaar was € 1 miljard. Op dit moment zijn er aanvragen ingediend voor € 1,69 miljard. Ik concludeer hieruit dat de heffingsvermindering een belangrijke bijdrage levert aan het bouwen van woningen met een lage aanvangshuur onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 619,01 in 2020). De voorraad aanvragen, tot dit moment goed voor de bouw van ruim 75 duizend woningen, geeft een belangrijke ondersteuning van de bouw. Aanvragers hebben immers 5 jaar, tot en met 2025, de tijd om de investeringen te realiseren. De regeling ondersteunt de bouwproductie in deze periode.

Vraag 3

Bent u van plan de regeling te verruimen en daarvoor de benodigde gelden vrij te maken? Zo ja, hoeveel geld wordt er extra ter beschikking gesteld? Zo nee, waarom niet?

Zoals uit de hierboven genoemde cijfers blijkt is er de facto al extra geld beschikbaar gekomen voor het gebruik van de heffingsverminderingen. Vanwege de vele aanvragen heb ik moeten besluiten om per 1 juli de aanvraagmogelijkheid van de heffingsvermindering voor nieuwbouw te sluiten. Dit is het eerste moment waarop sluiting van de aanvraagmogelijkheid mogelijk is. Het sluiten van de regeling heeft geen effect op de aanvragen die nog voor 1 juli 2020 worden ingediend.

Vraag 4

Ziet u, zeker om niet weer de fouten te maken zoals in het verleden, nu ook de noodzaak de regeling te verruimen? Zou dit een bijdrage kunnen leveren aan het door u voorgenomen anticyclisch bouwen?

Zoals in vraag 3 al aangegeven, zullen alle voor 1 juli ingediende aanvragen in behandeling worden genomen. De termijn om de woning te realiseren bedraagt 5 jaar. Dat betekent dat aanvragen die tussen 1 januari 2020 en 1 juli 2020 zijn gedaan, uiterlijk tussen 1 januari 2025 en 1 juli 2025 gerealiseerd dienen te worden. Dit levert een bijdrage aan het bouwen ook in de komende jaren. Uit het overleg met AEDES en VNG van 13 mei jl. is hetzelfde beeld naar voren gekomen, namelijk dat de heffingsvermindering een grote bijdrage levert aan het aantal te bouwen woningen door corporaties in de komende jaren. Het is van groot belang dat de realisatie van deze woningen zo snel mogelijk gebeurt. Daarom heb ik met AEDES en VNG afgesproken dat we de bouw van deze woningen gezamenlijk gaan bewaken en aanjagen.

Vraag 5

Vormt de limiet van € 1 mrd. op de regeling een beperkende factor in het aantal huizen dat woningcorporaties kunnen bouwen? Zo ja, is dit de bedoeling in tijden van woningschaarste?

Doordat alle aanvragen tot 1 juli 2020 in behandeling zullen worden genomen, zal het totaalbedrag aan aangevraagde heffingsverminderingen ruim boven de € 1 miljard uitkomen. Omdat een goedgekeurde aanvraag binnen 5 jaar dient gerealiseerd te worden, kunnen de corporaties met een aanvraag voor de heffingsvermindering woningen met een huur onder de aftoppingsgrens blijven bouwen. Ook zonder gebruik te maken van de heffingsverminderingen zijn corporaties op grond van de financiële kengetallen en de cijfers over de IBW in ieder geval op de kortere termijn in staat om meer woningen te bouwen. Of corporaties op de (middel)lange termijn voldoende middelen hebben voor het uitvoeren van de maatschappelijke opgave, breng ik in kaart naar aanleiding van de motie-Ronnes c.s. (Kamerstukken II 2018/19, 35 000-VII, nr. 52).

Vraag 6

Vindt u ook dat de noodzaak van de regeling aantoont dat de verhuurderheffing zorgt voor minder nieuwe woningen?

De nieuwe regeling draagt bij aan het bouwen van woningen met een huur onder de aftoppingsgrens. Gezien de vele aanvragen beschouw ik de heffingsvermindering als succesvol. Indien alle aanvragen worden gerealiseerd, zorgt de heffingsvermindering de komende 5 jaar voor ten minste 75.000 woningen met een lage huur en het aantal aanvragen zal richting 1 juli nog verder oplopen. Daarnaast zullen er ook nog woningen worden gerealiseerd met een huur boven de aftoppingsgrens. Door alleen naar het aantal aanvragen van de heffingsvermindering te kijken, valt niet te concluderen dat er minder woningen zouden worden gebouwd vanwege de verhuurderheffing.

Vraag 7

Bent u bereid om de verhuurderheffing structureel te verlagen in plaats van incidentele regelingen op te tuigen? Zo nee, waarom prefereert u incidentele regelingen?

Een keuze tussen een structurele, generieke verlaging van de verhuurderheffing of een regeling als deze (die overigens ook een structureel budget heeft) is afhankelijk van vele factoren, die per situatie moeten worden bekeken. Het voordeel van een regeling zoals de heffingsvermindering voor nieuwbouw is dat het beschikbare bedrag gericht terecht komt bij de verhuurder die een bijdrage levert bij het aanpakken van een bepaalde maatschappelijke opgave. In het geval van deze heffingsvermindering voor nieuwbouw is daarom specifiek gekozen om te richten op woningen met een huur tot de aftoppingsgrens. Een generieke verlaging heeft als voordeel dat dit eenvoudiger is om uit te voeren. Daarnaast zorgt een generieke verlaging voor een hogere doorwerking op het investeringsvermogen van verhuurders en daarmee voor een groter effect op de financiële houdbaarheid van de sector op de lange termijn. Met een generieke verlaging kan echter niet met zekerheid worden gezegd dat het geld daadwerkelijk gebruikt wordt om te investeren in relevante opgaven.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Winkeliers en verhuurders drijven weg van elkaar»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u de signalen van branchevereniging Detailhandel Nederland dat er niet altijd voldoende welwillendheid is om tot afspraken omtrent huurverlichting te komen tussen winkeliers, horecaondernemingen en vastgoedeigenaren?

Hoewel een meerderheid van de huurders en verhuurders tot onderlinge afspraken lijken te zijn gekomen, zijn er uitzonderingen op deze regel.

Vraag 3

Kunt u aangeven in hoeverre winkeliers en horecazaken afspraken hebben gemaakt met vastgoedeigenaren om tot huurverlichting te komen? Zo ja, is dit in uw ogen voldoende om de groep door deze crisis te helpen? Zo nee, waarom niet?

Sinds het uitbrengen van het Steunakkoord op 10 april is door de partijen achter het Steunakkoord hard gewerkt om hun achterbannen achter deze gezamenlijke oproep te laten scharen. En dat heeft vruchten afgeworpen. Volgens peilingen onder de leden van brancheorganisaties in retail en vastgoed heeft naar schatting 70 tot ruim 80% van de huurders maatwerkafspraken gemaakt met hun verhuurder over het betalen van de huur.
De richtlijnen van het Steunakkoord zagen eerst en vooral op het doorschuiven van het innen van de huur. Hiermee werd snel ingespeeld op de liquiditeitsbehoefte van retailers. Daarnaast werd de afspraak gemaakt om eind mei nadere afspraken te maken over een meer definitieve verdeling van de huurlast. Voor deze tweetrapsbenadering werd gekozen omdat de verwachting was dat eind mei meer duidelijk zou zijn hoe de situatie in de retail zich zou ontwikkelen, en zou er meer duidelijkheid zijn over de (afbouw van de) Corona-maatregelen. Tenslotte zou naar verwachting ook meer duidelijkheid zijn ontstaan over de verwachtte tweede ronde steunmaatregelen van de overheid.
Op 3 juni hebben de partijen achter het Steunakkoord de aangekondigde vervolgafspraken naar buiten gebracht. (zie bijlage: persbericht vervolgafspraken Steunakkoord huren retail) Gedeeltelijke kwijtschelding van de huur vormt onderdeel van de overeenstemming die partijen bereikt hebben. Evenals de uitgesproken intentie om met elkaar samen te blijven werken tijdens de rest van deze crisis en in de periode daarna. Het is mijn beeld dat de partijen achter het Steunakkoord hiermee een goede basis gelegd hebben om de retailsector als geheel zo goed mogelijk door de crisis te helpen.

Vraag 4

In hoeverre zijn afspraken over huurverlichting tussen verhuurders en huurders te stimuleren zonder daarbij winkelketens en horecaondernemingen die geen werkelijke problemen hebben om aan de huur te voldoen onnodige kortingen te geven?

Het Steunakkoord zet nadrukkelijk in op het maken van maatwerkafspraken tussen huurders en verhuurders, binnen een generiek kader van richtlijnen. Wanneer de situatie daarom vraagt kan door huurder en verhuurder in gezamenlijk overleg worden besloten om af te wijken van de generieke richtlijnen.

Vraag 5

Bent u het eens met de strekking van het bericht dat, omdat de afspraken tussen INretail en Detailhandel Nederland en vastgoedorganisaties IVBN en Vastgoed belang niet bindend zijn, niet iedereen zich genoodzaakt voelt er gehoor aan te geven?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Bent u bereid om samen met deze partijen aan tafel te gaan zitten om (bindende) afspraken te maken over huurverlichting? Zo ja, op welke termijn kunnen deze gesprekken plaatsvinden? Zo nee, waarom niet?

Het Ministerie van EZK is samen met de gezamenlijke banken betrokken geweest bij de gesprekken over het Steunakkoord en de aangekondigde vervolgafspraken, die hebben geleid tot afspraken tussen huurders en verhuurders over huurverlichting. Naar nu blijkt vormen de uitgangspunten van het Steunakkoord de basis voor maatwerkafspraken voor de overgrote meerderheid van huurders en verhuurders.

Vraag 7

Deelt u de mening dat in deze tijden vastgoedeigenaren ruimhartig moeten zijn richting hun huurders (winkeliers en horeca) als zij betalingsproblemen ervaren om zo gezamenlijk door deze crisis te komen? Zo ja, bent u van mening dat de huidige signalen hiermee in overeenstemming zijn? Zo nee, waarom niet?

Niet alle vastgoedeigenaren verkeren in de luxe positie om ruimhartig te kunnen zijn. Maar het is inderdaad van belang samen, als huurders en verhuurders, zo goed mogelijk door de crisis heen te komen. Daarom zijn maatwerkafspraken van belang, met als basis het fair delen van de pijn.
Het is soms lastig om signalen goed te duiden. Het afgeven van signalen heeft eerst en vooral ook een strategisch doel. Niet altijd geven signalen een goed beeld van wat er werkelijk gaande is. De huurders en verhuurders die wel bevredigende afspraken wisten te maken, zochten de publiciteit niet. Peilingen onder de achterbannen van bracheorganisaties laten zien dat de grote meerderheid van huurders en verhuurders tot maatwerkafspraken is gekomen over de huur.

Vraag 8

Ziet u het probleem dat er twee groepen lijken te ontstaan afhankelijk van het feit of hun verhuurders bereid zijn tot afspraken over huurverlichting? Zo ja, brengt dit in uw ogen nadelen met zich mee voor huurders met onwelwillende verhuurders?

De sector is het meest geholpen met huurders en verhuurders die maatwerkafspraken maken met als basis de wil om gezamenlijk zo goed mogelijk door de crisis heen te komen. Ik ben er van overtuigd dat verhuurders die niet bereid zijn om nadere afspraken te maken zich op langere termijn in de vingers zullen snijden. Naar verwachting zullen verhuurders de komende jaren alles op alles moeten zetten om aantrekkelijk te blijven voor hun huurders.

Vraag 9

Welke mogelijkheden bestaan er om gemaakte afspraken van vastgoedeigenaren met winkeliers en horeca algemeen bindend te verklaren?

Om private afspraken algemeen verbindend te verklaren, is een wettelijke grondslag nodig. Die bestaat nu niet. Nu blijkt dat de overgrote meerderheid van de ondernemers zich committeert aan de afspraken uit het Steunakkoord is het niet nodig om met wetgevende voorstellen te komen, in de vorm van een wettelijke grondslag om afspraken algemeen verbindend te verklaren of anderszins.
In specifieke gevallen blijkt het ook mogelijk om bij de rechter succesvol huurprijsvermindering af te dwingen door een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden of op redelijkheid of billijkheid, zoals onlangs is gebleken in een kort geding dat bierbrouwer Inbev als huurder van een bruin café had aangespannen tegen de verhuurder van dit pand.

Vraag 10

Bent u bereid om, als er geen nadere afspraken mogelijk zijn tussen verhuurders en huurders, de huidige afspraken algemeen bindend te verklaren? Zo nee, ben u wel bereid wetgevend op te treden?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 1

Kent u diverse initiatieven van wooncoöperaties in Nederland? Zo ja, bent u bereid een overzicht te geven van de vorderingen van de verschillende alternatieven?

Ik vind het van belang om eerst te wijzen op de betekenis van de term «wooncoöperatie», deze is gelijk gaan staan aan een verscheidenheid van verschillende initiatieven waarbij coöperatief wonen voorop staat. De term wooncoöperatie wordt gebruikt voor verenigingen, stichtingen, coöperatieve verenigingen maar ook andere rechtsvormen die tot doel hebben het tot stand brengen en/of onderhouden van een coöperatieve woonvorm. Het kan hier gaan om initiatieven van ouderen die in een wooncoöperatie willen gaan wonen en zich hier na verkoop van hun woning inkopen. Maar er zijn ook gemeenten die deze woonvormen ondersteunen om hun jongeren of middeninkomens een kans te geven op een betaalbare woning. Bij deze initiatieven kan sprake zijn van nieuwbouw waarbij de grond al dan niet in bezit is of was van een gemeente. Bij sommige initiatieven is daarentegen sprake van overname van bestaand bezit van een particuliere eigenaar, een gemeente of woningcorporatie. Het staat de initiatieven vrij om zelf keuzes te maken (binnen de grenzen van de wet en hun statuten). In de Woningwet wordt de wooncoöperatie gedefinieerd als een vereniging die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig haar woningen te beheren en te onderhouden. De Woningwet stelt ook aanvullende regels als een woningcorporatie korting wil geven bij de verkoop van bestaand bezit aan een wooncoöperatie.
Ik ken diverse initiatieven. Een volledig overzicht van alle initiatieven is niet te geven, initiatieven kunnen zich in allerlei vormen en (informele) stadia bevinden en hoeven zich niet bij mij te registreren of hun voortgang te rapporteren. Alleen woningcorporaties die bestaand bezit wensen te verkopen aan wooncoöperaties moeten zich melden bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Een zeer uitgebreid overzicht is wel te vinden op de website van Cooplink, het kennisnetwerk voor wooncoöperaties. Op dit moment zijn daar 67 wooncoöperaties geregistreerd. Veel initiatieven hebben daarnaast een eigen website waarop hun voortgang wordt bijgehouden.

Vraag 2

Erkent u de mogelijkheden die deze wooncoöperaties kunnen hebben bij het aanbieden van betaalbare woningen voor lagere en middeninkomens, zeker omdat zij geen winstoogmerk hebben en statutair is vastgelegd dat woningen niet verkocht kunnen worden?

Ja, wooncoöperaties kunnen een rol spelen bij het aanbieden van betaalbare woningen voor lagere- en middeninkomens. Om deze reden heb ik ook diverse initiatieven ontplooid om de ontwikkeling van wooncoöperaties te stimuleren (zie ook het antwoord op vraag 3), Deze zien met name op wooncoöperaties in de zin van de Woningwet. Zoals reeds aangegeven in mijn antwoord op vraag 1 bestaan wooncoöperaties overigens in verschillende vormen die niet altijd zonder winstoogmerk zijn of waarvan verkoop van woningen niet is toegestaan. Verkoop van individuele woningen door wooncoöperaties die toepassing hebben gegeven aan de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Beleidsregel experimentverkoopregels wooncoöperaties is wettelijk alleen mogelijk onder de volgende voorwaarde: als een eventueel toegepaste korting van meer dan 10% is toegepast dient sprake te zijn van terugbetaling van de korting en deling in de waardeontwikkeling aan de woningcorporatie waarvan het bezit destijds is overgenomen. Zo blijft het maatschappelijk kapitaal behouden voor de doelgroep. De standaardstatuten van een wooncoöperatie verbieden overigens niet de verkoop van individuele woningen.

Vraag 3

Welke mogelijkheden ziet u om de rol van wooncoöperaties te vergroten in het aanbod van betaalbare woningen? Welke initiatieven heeft zij daartoe ondersteund?

Wooncoöperaties kunnen een rol spelen in het aanbod van betaalbare woningen. In de praktijk blijkt dat de schaal klein is. Het kan dus vooral een aanvulling zijn op andere maatregelen om het aanbod van betaalbare woningen te vergroten, bijvoorbeeld door woningcorporaties. Ik zie dat de rol van gemeenten van groot belang is bij het stimuleren van wooncoöperaties. Hierbij denk ik aan het beschikbaar stellen van locaties en andere ondersteunende maatregelen vanuit gemeentelijke voorzieningen.
Met het oog op de rol die wooncoöperaties kunnen spelen bij betaalbare huisvesting, ben ik een actieprogramma wooncoöperaties gestart waarover ik uw kamer in juli 2018 heb geïnformeerd1. Ik heb vanuit dat actieprogramma verschillende initiatieven genomen:
De laatste twee initiatieven zijn nog in ontwikkeling en zijn breder dan alleen de wooncoöperatie in de zin van de Woningwet. Na de zomer, als het onderzoek naar financiering is afgerond en de eerste ervaringen met de pilots via Platform 31 zijn opgedaan, zal ik uw Kamer informeren over de stand van zaken met betrekking tot wooncoöperaties.

Vraag 4

Welke knelpunten ziet u voor wooncoöperaties? Bent u ermee bekend dat wooncoöperaties dikwijls tegen tal van praktische problemen aanlopen, zoals (de voorfinanciering van) plankosten voor de bouw, grondprijzen die onvoldoende aansluiten bij het maatschappelijk doel, de starheid van de Autoriteit Woningcorporaties als er corporaties bij betrokken zijn, etc.?

Ik ben bekend met het feit dat wooncoöperaties tegen tal van praktische vragen aanlopen waaronder financieringsvraagstukken. Omdat ik initiatieven ken die nieuwbouw in de middenhuur wensen te realiseren maar ook initiatieven die een bestaand pand wensen aan te kopen zie ik een verscheidenheid aan financieringsvraagstukken. Financiering is echter ook nauw verbonden met financiële haalbaarheid: zo zullen bij de aankoop van een bestaand pand de huren wel verband moeten houden met de aankoopprijs, anders is financiering bij voorbaat niet haalbaar. Het is aan verkopers van een bestaand pand of grond zelf om (binnen de grenzen van de wet) de prijs te bepalen. Omdat het over een verscheidenheid aan situaties gaat heb ik opdracht gegeven om het financieringsvraagstuk op al deze facetten te onderzoeken. Over de uitkomsten van dit onderzoek zal ik uw Kamer, zoals ook aangegeven in het antwoord op vraag 3, na de zomer informeren.
De Aw heeft de wettelijke taak toe te zien op de naleving van de regels die gesteld zijn in (of krachtens) de Woningwet. De regels met betrekking tot de activiteiten (werkdomein) en financiën van woningcorporaties zijn erop gericht dat het maatschappelijk kapitaal van woningcorporaties ook wordt ingezet waar het voor bedoeld is, voor de volkshuisvesting. Er zijn mij geen gevallen van starheid van de Aw bekend, maar het is mogelijk dat initiatieven dit zo ervaren vanwege de regels die voor woningcorporaties zijn vastgelegd in de Woningwet.

Vraag 5

Bent u, gezien de woningnood en de grote problemen voor ook middeninkomens om betaalbare huizen te vinden, om deze belemmeringen met een actieplan stuk voor stuk weg te nemen?

Zoals in het antwoord op vraag 3 aangegeven, kunnen wooncoöperaties een aanvulling zijn op andere maatregelen om het aanbod van betaalbare woningen te vergroten. Hierbij ligt ook een belangrijke rol bij de gemeente. Het vorige actieprogramma heeft zich met name gericht op de wooncoöperatie in de Woningwet en het vergroten van de bekendheid daarvan bij huurders, gemeenten en corporaties. Daarnaast heeft het actieprogramma een belangrijke rol gespeeld bij het vullen van een gereedschapskist waardoor de oprichting van een wooncoöperatie eenvoudiger wordt. Bijvoorbeeld door het opstellen van standaardstatuten en handreikingen voor huurders en corporaties. In mijn brief van juli 2018 heb ik aangegeven dat de focus in de nieuwe fase vooral moet liggen op het daadwerkelijk realiseren van initiatieven. De acties die ik hiertoe heb ondernomen zijn genoemd in het antwoord op vraag 3.
Aan de hand van mijn bevindingen naar aanleiding van de pilots (via Platform31) en het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties zal ik de Tweede Kamer informeren over de stand van zaken met betrekking tot wooncoöperaties en eventueel te nemen maatregelen.

Vraag 6

Bent u bereid een aantal experimenten op te zetten, waarbij initiatiefnemers worden geholpen en bijgestaan om enkele stevige wooncoöperaties op te zetten, waarbij geldt dat deze geen winstoogmerk mogen hebben en de doelstelling hebben om nu en in de toekomst betaalbaar wonen te realiseren?

Ja, daar ben ik ook al mee gestart. Meerdere initiatieven, zowel nieuwbouw als overname van bestaand bezit (al dan niet van een woningcorporatie) worden door mij als pilot, via Platform31, ondersteund.

Vraag 7

Bent u bereid daar zowel financieel als bestuurlijk (bijvoorbeeld door met een experimenteerstatus meer ruimte te laten aan gemeenten en de Autoriteit Woningcorporaties) mee te werken, zodat dit naast de vrije sector bouw, de zelfrealisatie, voor woningcorporaties een nieuwe vorm kan worden in Nederland om betaalbaar wonen te realiseren?

Aan de hand van mijn bevindingen naar aanleiding van de pilots (via Platform31) en het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties zal ik de Tweede Kamer informeren over de stand van zaken met betrekking tot wooncoöperaties en eventueel te nemen maatregelen. Ik wil hier niet op vooruit lopen. Zoals aangegeven in de antwoorden op vraag 2 geeft de Beleidsregel experimentverkoopregels wooncoöperaties op dit moment al de mogelijkheid om een korting op de verkoopprijs te geven als een wooncoöperatie bestaand bezit koopt van een woningcorporaties.

Vraag 8

Bent u bekend met de initiatieven op dit gebied in landen als Zweden, Denemarken, Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk?

Ik ben bekend met sommige initiatieven en welke rol wooncoöperaties spelen in enkele andere Europese landen. Er bestaan grote verschillen tussen landen en initiatieven.

Vraag 9

Bent u bereid een extensief overzicht te geven van initiatieven in deze landen? Hoeveel betaalbare woningen zijn daar de afgelopen jaren voor welke doelgroepen gerealiseerd? Wat is het aandeel van coöperatieve woningen in deze landen? Wat is de ontwikkeling van de betaalbaarheid van deze woningen in deze landen ten opzichte van de vrije markt?

Het is niet haalbaar om een extensief overzicht te geven van alle initiatieven. Zelfs alleen voor Nederland, waar wooncoöperaties (nog) niet veelvuldig voorkomen is een dergelijke lijst niet op te stellen, zie ook het antwoord op vraag 1. Door de grote verschillen tussen landen en soorten initiatieven is het bovendien niet mogelijk om vergelijkbaar overzicht te geven. In genoemde landen worden verschillende definities voor doelgroepen gehanteerd zodat niet goed is te bepalen wat onder sociale huur of midden huur valt. Zo is bijvoorbeeld in Zweden de publieke huisvesting toegankelijke voor iedereen, ongeacht inkomen. Wooncoöperaties functioneren in sommige landen als een aanbieder van sociale huisvesting maar ook als aanbieder van middeldure huur of het topsegment. Een vergelijking van wooncoöperaties zou dan puur alleen op de juridische vorm zijn en niet over welke bijdrage zij leveren voor de doelgroepen. In sommige landen (waaronder Zwitserland) is het heel gebruikelijk om vermogen in de wooncoöperatie te brengen, en dat ook weer uitgekeerd te krijgen als verhuisd wordt. Ook hierdoor is vergelijking niet mogelijk omdat dit een vertekenend beeld geeft van de bijdrage voor de doelgroepen, die doorgaans niet voldoende vermogen hebben om in te brengen. Het uitlichten van alleen wooncoöperaties die betrokken zijn bij sociale huisvesting of middenhuur zou daarnaast een vertekend beeld geven omdat dit geen recht doet aan hoe systemen van volkshuisvesting in verschillende landen zijn gegroeid. Zo kent Nederland een zeer grote corporatiesector maar hebben sommige andere landen een zeer beperkte of helemaal geen sector maar wel weer meer wooncoöperaties.

Vraag 10

Bent u bekend met het Fonds de Roulement in Zwitserland? Wat is uw oordeel over de Zwitserse aanpak? Bent u bereid daaruit lessen te trekken en goede onderdelen over te nemen voor Nederland?

Ja, daar ben ik mee bekend. Bij de Zwitserse Genossenschaften die worden ondersteund door het Fonds de Roulement ligt de focus niet op woongemeenschappen maar op het gezamenlijk in eigen beheer ontwikkelen en exploiteren van woningen. De financieringsconstructies hierbij vereisen meestal een vermogensinbreng van huurders, participatie van private partijen en goedkope of renteloze leningen (fonds) en subsidies. Bij inzet van het fonds spelen vaak aanvullende voorwaarden die verschillen per regio. Nadeel is dat vaak alleen de initiatiefnemers profiteren van de faciliteiten en voordelen die leiden tot een lage huur, terwijl nieuwe huurders zich vaak duur in moeten kopen met vermogen of hogere woonlasten moeten accepteren. Wel hebben burgers in dit model meer invloed op hun woonomgeving. In het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties zal gekeken worden naar alle aspecten van financiering inclusief inzet van een fonds, zoals in Amsterdam. In mijn brief aan de Tweede Kamer zal ik u nader informeren.

Vraag 11

Bent u bereid een revolverend fonds op te zetten dat het deelnemers, naast een eigen bijdrage en onder voorwaarde van een deugdelijk plan en doelstelling, mogelijk maakt om de plankosten voor te financieren, aangezien banken dat in de praktijk niet (kunnen) doen?

Zoals hiervoor al aangegeven zal in het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties ook gekeken worden naar inzet van een fonds. In mijn brief aan de Tweede Kamer zal ik u nader informeren over de uitkomsten van het onderzoek en eventuele voorstellen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Ministerie trekt 100 miljoen uit voor versnellen duurzame renovatie huurwoningen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het uittrekken van subsidie voor de versnelde verduurzaming van huurwoningen – zeker in tijden van corona- en wooncrisis – een totaal verkeerde prioriteitstelling is? Deelt u de mening dat de huidige crises niet aangegrepen mogen worden voor het doordrukken van peperdure duurzaamheids- en klimaatmaatregelen?

Die mening deel ik niet. De subsidieregeling van de Renovatieversneller was al gepland te verschijnen begin 2020 en loopt door tot en met 2023. Deze regeling maakt onderdeel uit van de uitvoering van het Klimaatakkoord en heeft als doel om te leiden tot reductie van de kosten van de verduurzaming van bestaande woningen.

Vraag 3

Wat bedoelt u met uw uitspraak dat er met deze subsidie «doorgewerkt kan worden» en «dat we het ons niet kunnen permitteren dat de bouw vertraagt»? Deelt u de conclusie dat deze subsidie aantoont dat het «klimaatneutraal» maken van woningen allesbehalve rendabel is en de bouw juist belemmert?

De crisis heeft tot gevolg dat de vraag naar nieuwbouw, renovatie en verduurzaming in de woning- en utiliteitsbouw afneemt. Deze vraaguitval brengt de realisatie van de woningbouwopgaven en klimaatdoelen in gevaar. Dit kunnen wij ons niet permitteren. De Renovatieversneller is in mijn ogen een welkome stimulans voor zowel behoud van werkgelegenheid als noodzakelijke productiecapaciteit in de bouwsector.

Vraag 4

Deelt u de conclusie dat het huidige tekort van meer dan 300.000 woningen het gevolg is van jarenlang overheidsbeleid? Deelt u de mening dat de bouw er pas echt bij gebaat is als u afziet van de door u bejubelde duurzaamheidseisen, zoals aardgasvrij bouwen, die vertragend en prijsopdrijvend werken?

Het huidige woningtekort is niet terug te leiden naar één specifieke factor. Het woningtekort wordt veroorzaakt door een verschil tussen de woningvraag en het woningaanbod. Beide worden beïnvloed door marktomstandigheden, demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid van de verschillende overheden. De maatregelen om aardgasvrij te bouwen hebben geen zichtbare dip veroorzaakt in de aangevraagde woningbouwvergunningen. Daarnaast is het stellen van duurzaamheidseisen aan nieuwbouwwoningen veel efficiënter dan op een later moment bestaande woningen verduurzamen.

Vraag 5

Wat bedoelt u met uw uitspraak dat door deze subsidie «de kosten per woning omlaag gaan»? Hoeveel gaan de kosten per woning omlaag en voor wie zijn die kosten? Welke gevolgen heeft dit voor de maandelijkse woonlasten van de huurders? Hoe gaat u voorkomen dat, als gevolg van renovatie, de huurprijzen niet juist omhoog gaan?

De gedachte achter de Renovatieversneller is dat door schaalvergroting, standaardisatie, ketensamenwerking en industrialisatie de investeringskosten voor verhuurders lager worden. Het streven in het klimaatakkoord is een kostenreductie van 20–40% te bereiken. Investeringen in energiebesparing en duurzame installaties in huurwoningen leiden over het algemeen tot een lagere energierekening voor de huurder. Verhuurders en huurders hebben in het sociaal huurakkoord afgesproken dat de huren niet meer zullen stijgen dan de besparing op de energierekening. Hierdoor wordt voorkomen dat als gevolg van verduurzaming de woonlasten omhoog gaan.

Vraag 6

Deelt u de mening dat huurders pas echt gebaat zijn bij lagere woonlasten? Bent u ertoe bereid de huurverhoging per 1 juli 2020 te schrappen en ervoor te zorgen dat de huurprijzen omlaag gaan?

Ik ben van mening dat huurders gebaat zijn bij betaalbare woonlasten. Een verlaging van de energierekening door verduurzaming kan daarbij helpen. Ik heb uw Kamer op 20 mei 2020 geïnformeerd op welke wijze ik uitvoering geef aan de motie Kox c.s. van de Eerste Kamer over een tijdelijke huurstop (Kamerstuk 35 431, D).2

Vraag 1

Hoeveel extra, permanente betaalbare huurwoningen zijn gerealiseerd door de verschillende kortingen op de verhuurderheffing via de «Regeling Vermindering Verhuurderheffing» (RVV)? Kunt u dit uitsplitsen naar de verschillende kortingstypen (dus ook de regelingen die al zijn stopgezet, zoals de sloopregeling) en de hoeveelheid woningen? Kunt u tevens per kortingstype de hoeveelheid nog geplande huurwoningen aangeven?1

In onderstaande tabel kunt u voor de heffingsverminderingen die in 2018 zijn gesloten vinden hoeveel aanvragen zijn ingediend, hoeveel heffingsverminderingen nog voorlopig zijn afgegeven (en waarvan de investering dus nog niet gerealiseerd is) en hoeveel heffingsverminderingen definitief zijn afgegeven (en waarvan de investering dus gerealiseerd is). De aanvragen die niet onder openstaand of gerealiseerd vallen, zijn afgewezen of ingetrokkenen doordat niet aan de voorwaarden is voldaan of de investering niet binnen de termijn is gerealiseerd. De peildatum van deze stand is mei 2020. Overigens betreffen alleen de categorieën nieuwbouw en transformatie daadwerkelijk direct de realisatie van nieuwe woningen.
Heffingsvermindering
Totaal aantal aanvragen
Openstaand (voorlopige investeringsverklaring)
Gerealiseerd (definitieve investeringsverklaring)
Afgewezen/ ingetrokken
Verbouw
8.718
3.944
2.263
2.511
Nieuwbouw
60.440
42.483
11.560
6.397
Samenvoeging
449
69
142
238
Sloop
16.708
7.210
5.397
4.101
Transformatie
26.563
9.975
13.350
3.238
Daarnaast is in 2019 een heffingsvermindering voor verduurzaming ingevoerd. Hiervoor zijn tot 1 juli 2019 meer dan 90.000 aanvragen ingediend. Hiervan moet het grootste deel nog gerealiseerd worden. Sinds 1 januari 2020 is een nieuwe heffingsvermindering voor nieuwbouw aan te vragen. Op peildatum 4 mei waren hier meer dan 75.000 aanvragen voor ingediend.

Vraag 2

Wat wordt concreet bedoeld met «langere tijd» in uw eerdere antwoord dat «de intentie van deze maatregel is dat deze huur voor langere tijd in het gereguleerde segment moet blijven» en op welke wijze wordt de huurprijsontwikkeling van deze woningen bijgehouden?2

De kern van de regeling bestaat uit het opleveren van de woning met een aanvangshuur onder de aftoppingsgrens (of liberalisatiegrens voor specifieke aanvragen in Rotterdam-Zuid). Er is geen concrete invulling opgenomen in de regeling hoe lang een huur onder een bepaalde grens moet blijven. De huur van een woning kan pas excessief verhoogd worden indien de eerste bewoner besluit de huur van de woning stop te zetten. In het overgrote deel van de woningen vindt mutatie niet op korte termijn plaats. De gemiddelde bewoner van een sociale huurwoning woont 12,5 jaar in een woning.
Ik heb er vertrouwen in dat zeker corporaties hun huren op korte termijn niet verhogen tot een prijs boven de liberalisatiegrens van de huurtoeslag. Indien er wel bewijs is en RVO signalen ontvangt dat de huur op korte termijn na realisatie van de woning excessief is gestegen, heeft RVO de mogelijkheid over te gaan tot intrekking van de definitieve heffingsvermindering.

Vraag 3

Bent u bereid om een termijn van 20 jaar te hanteren, gelijk aan de termijn van de vrijstelling van 20 jaar van de verhuurderheffing voor aangekochte particuliere huurwoningen in krimpregio’s door woningcorporaties, zodat nieuwe huurwoningen die gerealiseerd zijn met een korting op de verhuurderheffing minimaal 20 jaar in de sociale sector blijven? Zo nee, waarom niet?3

Bij het aanhouden van een bepaalde termijn, dient voor de volle lengte van de termijn gemonitord te worden of de woningen onder een bepaalde huurgrens blijven. Dit zorgt voor een verzwaring van de lasten in de uitvoering en in de administratieve lasten van de aanvrager. Dit is moeilijk uitvoerbaar en past niet in het kader van de eenvoudige en robuuste heffing die het kabinet voor ogen heeft.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat Vestia nabij de Tweebosbuurt in Rotterdam-Zuid 137 sociale huurappartementen bouwt en daarvoor een korting krijgt op de verhuurderheffing, maar dat de huurprijzen van de appartementen al na één mutatie (wisseling van huurder) worden geliberaliseerd? Is dit conform de voorwaarden van de RVV of is hier sprake van oneigenlijk gebruik van de Regeling? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zulke berichten zijn mij bekend. Er is echter geen bewijs dat dit daadwerkelijk gebeurt. In de voorwaarden van de RVV is niet opgenomen dat de huurprijs na 1 mutatie niet mag worden geliberaliseerd. Of een dergelijke actie zoals geschetst in de vraag oneigenlijk gebruik is van de Regeling hangt af van het moment en de achtergrond van de mutatie.

Vraag 5

Wanneer huurprijzen van nieuwe woningen aantoonbaar niet lang in het gereguleerde (sociale) segment blijven, wat gebeurt er dan? Bent u bereid om een verhuurder ertoe te bewegen om de huurprijzen te laten zakken, aangezien u het «onwenselijk vindt als de huren van zulke woningen op korte termijn stijgen naar een prijs boven de liberalisatiegrens», of gaan de Rijksdienst Voor Ondernemend Nederland (RVO) en/ of de Belastingdienst over tot het intrekken van de korting op de verhuurderheffing? Kunt u uw antwoord toelichten?4

Indien een verhuurder de huur van een woning waarvoor een heffingsvermindering is afgegeven binnen een zodanig beperkte tijd en in excessieve mate verhoogt dat aannemelijk is dat op de aanmelding een andere beslissing zou zijn genomen indien dit bij de beoordeling daarvan al bekend zou zijn geweest, biedt de wet maatregelen woningmarkt 2014 II de mogelijkheid dat de uitvoerder van de heffingsverminderingen (RVO) de definitieve heffingsvermindering weer intrekt. Dit zal onder meer toegepast kunnen worden als aannemelijk is dat een dergelijke huurverhoging door de aanvrager al voorzien en beoogd is op het moment dat de aanvraag voor de heffingsvermindering is gedaan.

Vraag 6

Wanneer de (toekomstige) kortingen op de verhuurderheffing voor Vestia onrechtmatig zijn verkregen of zelfs worden teruggevorderd, wat betekent dat dan voor het Herijkt Verbeterplan en wat betekent het voor de Tweebosbuurt? Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat de pijn niet weer bij de huurders terecht komt?

Vestia is een corporatie die zich in de financiële sanering bevindt. Op grond van deze situatie worden handelingen van Vestia intensief gemonitord door de monitoringscommissie, bestaande uit de saneerder, de borgingsvoorziening van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw). Eventuele nieuwe inzichten worden daarbij, net als gewijzigde wet- en regelgeving, periodiek vertaald in nieuwe financiële prognoses voor Vestia voor de aankomende tien jaar. Afhankelijk van deze financiële prognoses kan Vestia desgewenst haar beleid aanpassen. Bijstelling van het beleid door Vestia gebeurt in dat geval via een verzoek aan de gemandateerd saneerder, die voor haar beoordeling niet alleen de financiële consequenties maar ook de volkshuisvestelijke consequenties meeweegt.

Vraag 7

Is het toegestaan om heffingsverminderingen aan te wenden voor andere doelen dan zoals ze staan omschreven in de aanvragen voor heffingsvermindering en zijn corporaties verplicht om hier melding van te maken bij de RVO? Kunt u uw antwoord toelichten?

Een heffingsvermindering wordt definitief afgegeven als de investering van de maatschappelijke opgave waarvoor de heffingsvermindering is aangevraagd, daadwerkelijk is gerealiseerd. In het geval van de heffingsvermindering voor nieuwbouw betekent dit dus dat pas indien er een nieuwe woning is gerealiseerd, de heffingsvermindering definitief wordt afgegeven en ingezet kan worden om in mindering te brengen op de te betalen verhuurderheffing. Bij de heffingsvermindering voor sloop zal de woning ook daadwerkelijk gesloopt moeten zijn. Om in aanmerking te komen voor de heffingsvermindering moet dus voldaan worden aan de gestelde voorwaarden, wat ook betekent dat daadwerkelijk geld geïnvesteerd is in het beoogde maatschappelijke doel.

Vraag 8

Bent u bereid om bij de evaluatie van de verhuurderheffing ook de financiële problemen bij Vestia en andere corporaties te betrekken, omdat het schrappen van de verhuurderheffing nog steeds de minst bureaucratische en meest rechtvaardige oplossing is om corporaties te laten investeren in hun woningen en de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik voer momenteel een onderzoek uit naar de opgaven en middelen van corporaties in heel Nederland, in het kader van de motie-Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000 VII, nr. 52). Daarbij wordt in kaart gebracht of, en op welke wijze, woningcorporaties in alle woningmarktregio’s in staat zijn hun opgave te realiseren. In dit onderzoek wordt de financiële uitgangspositie van alle woningcorporaties betrokken, dus ook de financiële positie van Vestia. De resultaten van dit onderzoek verwacht ik voor de zomer 2020 aan de Tweede Kamer te versturen.

Vraag 9

Wilt u bovenstaande Kamervragen per vraag beantwoorden en niet clusteren?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Discriminatie bij veel makelaars»?1

Ja, indien u doelt op het bericht van de Telegraaf met als kop: «Deel makelaars discrimineert bij verhuur». Mijn ministerie houdt nauw contact met de steden die zelf een aanpak ontwikkelen wat betreft discriminatie op de woningmarkt. De activiteiten die deze steden ondernemen, dragen bij aan het ontwerp van het onderzoek naar discriminatie op de woningmarkt dat dit jaar wordt uitgevoerd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat makelaars op grote schaal bereid zijn rekening te houden met discriminerende verzoeken van verhuurders terwijl ze weten dat dit verboden is?

Ja.

Vraag 3

Worden de overtredende makelaars strafrechtelijk vervolgd? Zo nee, waarom niet?

Het is niet aan mij maar aan het Openbaar Ministerie om te beoordelen of sprake is van een strafbaar feit en te beslissen of tot strafrechtelijke vervolging wordt overgegaan. Discriminatie op de woningmarkt in de uitoefening van een ambt, beroep of bedrijf kan strafbaar zijn op grond van artikel 137g en artikel 429quater van het Wetboek van Strafrecht. Zoals ook uit de Aanwijzing discriminatie blijkt is een concrete aangifte een zeer bepalende factor in de afweging of een opsporing en vervolging wordt opgestart. Het Openbaar Ministerie heeft mij laten weten niet bekend te zijn met een aangifte.

Vraag 4

Nu blijkt dat makelaars en verhuurders in Utrecht, Rotterdam en Amsterdam op grote schaal discrimineren, bent u nog steeds van mening dat «bewustwording» voldoende is om discriminatie aan te pakken?

In de brief van de Minister voor Milieu en Wonen van 11 november 20192 bent u nader geïnformeerd over de aanpak van discriminatie op de woningmarkt. Samengevat betreft dit:
In hoeverre deze aanpak op termijn voldoende is, kan nu nog niet beoordeeld worden. Wel zie ik dat in het Amsterdamse onderzoek de bereidheid om aan discriminerende verzoeken mee te werken aanzienlijk lager is dan in het
onderzoek van de Groene Amsterdammer uit 2018. Een betrouwbare methode om de mate van discriminatie vast te stellen en een regelmatige herhaling ervan is nodig om het effect van deze aanpak vast te stellen. Daarom wordt het in de brief van 11 november 2019 aangekondigde onderzoek dit jaar uitgevoerd. Naar verwachting kan ik u begin 2021 over de resultaten ervan berichten.

Vraag 5

Bent u bereid een landelijk keurmerk voor makelaars in te voeren, nu makelaars hier zelf om vragen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn?

In het kader van Goed Verhuurderschap wordt onder meer de mogelijkheid bezien om een keurmerk voor verhuurmakelaars in te voeren. Ik volg het verloop van een mede hierop gerichte pilot in Tilburg, voor hierop verdere stappen te zetten.

Vraag 6

Bent u bereid een makelaarsvergunning in te voeren, die kan worden ingetrokken bij strafbaar en onacceptabel gedrag zoals discriminatie? Zo nee waarom niet?

Ik verwijs naar mijn antwoord op vraag 5, omdat naar mijn oordeel een keurmerk en een vergunningsstelsel voor makelaars nauw samenhangen.

Vraag 7

Deelt u de mening dat een verhuurdersvergunning, die kan worden ingetrokken als verhuurders discrimineren, wel een effectieve manier kan zijn om discriminatie van woningzoekenden te bestrijden? Zo ja, waarom bevordert u de invoering daarvan niet? Zo nee, waarom niet?

Malafide verhuurders maken zich schuldig aan ongeoorloofde praktijken zoals discriminatie. In de zoektocht naar een effectief instrumentarium tegen de malafide verhuurder passeren ook systemen met verhuurdervergunningen de revue. Via pilots ondersteun ik initiatieven in Groningen en Schiedam op het gebied van verhuurdervergunningen en daarmee bevorder ik de invoering daarvan. Ook in andere steden zijn er interessante initiatieven. Daarbij is het wezenlijk dat lokale problematiek vaak om een vorm van maatwerk vraagt. De bevindingen uit de pilots worden gedeeld met andere geïnteresseerde steden en benut ik bij het verder vormgeven van beleid.

Vraag 8

Op welke termijn gaat u conform de aangenomen motie-Nijboer/Ronnes risico’s wegnemen voor gemeenten om een verhuurdersvergunning in te voeren?2

Ik steun in het kader van de aanpak Goed Verhuurderschap pilots van gemeenten, die zien op het invoeren van een vergunningplicht voor verhuurders. Door uitvoering van de pilots ontstaat zicht op de risico’s van dergelijke systemen en wat er voor nodig is om deze weg te nemen. Waar blijkt dat lokale initiatieven aanlopen tegen juridische belemmeringen, wordt dat meegenomen in de uitwerking van een wettelijke grondslag voor gemeenten die de mogelijkheid biedt om maatregelen te treffen tegen malafide verhuurders. Daarover informeerde de Minister voor Milieu en Wonen u eerder per brief.4

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichten dat huurders weer klappen te verwerken krijgen omdat Vestia niet mag investeren in hun sociale woningvoorraad, waardoor bijvoorbeeld schimmelwoningen niet worden opgeknapt?1 2

De situatie bij Vestia is in de afgelopen jaren verbeterd maar de financiële mogelijkheden blijven aan beperkingen onderhevig. In mijn brief van 9 december 2019 over het herijkt verbeterplan van Vestia en de reactie van de saneerder daarop (Kamerstuk 29 453, nr. 496), heb ik u geïnformeerd over het herijkt verbeterplan van Vestia en de consequenties daarvan voor de investeringsmogelijkheden van de corporatie. De in de vraag aangehaalde krantenberichten zijn een reflectie daarop.
Vestia zal de komende 10 jaar ca. € 886 miljoen investeren in de verbetering van bestaand bezit en het onderhoudsbudget voor vooral het binnenwerk van woningen wordt verhoogd met € 7,8 miljoen per jaar. Vestia is gehouden tot goed verhuurderschap, hetgeen betekent dat gebreken aan woningen moeten worden hersteld. Daarnaast zal het overgrote deel van de geraamde investeringen van € 274 mln. in nieuwbouw worden ingezet voor sloop-nieuwbouw in herstructureringswijken. Doordat Vestia een saneringscorporatie is zijn de inspanningen die zij kan leveren op voornamelijk de verduurzamingsambitie en de volkshuisvestelijke wensen (sloop en nieuwbouw) in de regio wel beperkt.

Vraag 2

Waarom mag Vestia geen investeringen meer doen van de toezichthouder, aangezien die toezichthouder afgelopen december nog constateerde dat de sanering «negatieve consequenties heeft gehad voor de volkshuisvestelijke inzet» waardoor o.a. de betaalbaarheid en de kwaliteit van Vestiawoningen onder druk staan? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Het is onjuist dat Vestia geen investeringen meer mag doen. De focus van Vestia ligt echter wel op investeringen in haar bestaande bezit. In het kader van het Herijkt Verbeterplan heeft Vestia een onderhouds- en investeringsprogramma opgesteld voor de komende tien jaar waarmee Vesta verwacht haar bezit in voldoende mate in stand te kunnen houden. Zie hiervoor ook het antwoord op vraag 8, waar een overzicht wordt gegeven van de voornemens van Vestia zoals deze zijn opgenomen in het Herijkt Verbeterplan, dat door de saneerder is goedgekeurd.
In het algemeen geldt dat Vestia voor een grote opdracht staat waarin het langjarig werkt aan financieel herstel, terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Ondanks dat Vestia in de komende jaren een grotere volkshuisvestelijke bijdrage zal kunnen leveren, zal het volledige financieel herstel nog enige tijd vergen. Dit kan spanning opleveren met de verduurzamingsambitie en de volkshuisvestelijke wensen (sloop en nieuwbouw) in de regio. Hiervoor zal dan een groter beroep moeten worden gedaan op andere corporaties in de regio. Hiervoor heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in haar beleidssignaal aandacht heeft gevraagd. In dit verband merk ik op dat de financiële mogelijkheden van de corporaties in de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag worden onderzocht in het kader van de motie Ronnes (Kamerstuk 35 000 VII, nr. 52). Dan zal blijken of de gezamenlijke middelen van corporaties per regio voldoende zijn om de volkshuisvestelijke opgaven aldaar te kunnen oppakken.

Vraag 3

Waarom heeft Vestia zo weinig aan woningverbetering gedaan de afgelopen jaren hoewel daar wél budget voor was begroot, te weten 290 miljoen euro waarvan nog geen 50% is gerealiseerd, en hoe verhoudt dit zich tot het stoppen van nieuwe investeringen door de Autoriteit Woningcorporaties (AW)? Op welke manieren is het restant van de 290 miljoen euro ten goede gekomen aan (het woongenot van) huurders?4

Zoals Vestia in haar herijkt verbeterplan aangeeft, is vanaf 2014 het accent bij Vestia voor woningverbetering komen te liggen op het renoveren van bestaande woningen. Dit is qua proces complex en tijdrovend, waardoor Vestia achter is komen te lopen in de realisaties van de voorgenomen renovaties. Projecten zijn doorgeschoven naar toekomstige jaren. Zoals in antwoord op vraag 2 toegelicht verhoogt Vestia de komende jaren de budgetten voor investeringen en onderhoud. Er is geen sprake van een stop op investeringen door Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Realisatie van de voorgenomen investeringen en onderhoud aan het bestaande bezit is een aandachtspunt dat actief aan de orde komt in de monitoring van de sanering van Vestia door de gemandateerd saneerder WSW.

Vraag 4

Hoe verhoudt het niet langer doen van investeringen zich tot de constatering van de AW dat «Vestia het investerings- en onderhoudsbudget voor de komende jaren verhoogt»? Wat gebeurt er dan met deze budgetten en kan dit worden toegelicht?

Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 2 is de aanname onjuist dat Vestia niet investeert. Vestia geeft voorrang aan verbetering van het bestaande bezit. In het herijkt verbeterplan is een overzicht opgenomen van investeringen die de komende jaren zullen worden gedaan en die door de saneerder zijn goedgekeurd.

Vraag 5

Hoe kan Vestia zich houden aan het Sociaal Huurakkoord, waarin is afgesproken dat huurbevriezing of huurkorting voor huurders die teveel betalen mogelijk is aangezien Vestia de afgelopen jaren maximale huurverhogingen heeft geëist van huurders?5

Voor deze afspraak uit het Sociaal Huurakkoord geldt maatwerk per corporatie. Zoals opgenomen in het herijkt verbeterplan gaat Vestia de komende jaren 1300 woningen extra onder de eerste aftoppingsgrens brengen. Daarmee wordt de betaalbare woningvoorraad van Vestia groter. Het is aan Vestia om te bepalen welke woningen dit zijn, waarbij geldt dat dit onderwerp aan de orde kan komen in de jaarlijkse gesprekken over prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties.

Vraag 6

Op welke manier(en) kan Vestia maatwerk leveren aan huurders die in financiële problemen komen door de coronacrisis, zoals u heeft gezegd in antwoord op mijn eerdere Kamervragen? Kunt u uw antwoord toelichten?6

Woningcorporaties hebben verschillende mogelijkheden om maatwerk te leveren, afhankelijk van de individuele behoefte van de huurder en de mogelijkheden van de corporatie. Te denken valt hierbij aan bijvoorbeeld huurbevriezing, huurverlaging en het treffen van een betalingsregeling; of aan het zoeken naar een meer passende woning indien de inkomensdaling blijvend en structureel is. Corporaties zullen per geval bekijken wat het meest in de rede ligt. Dat geldt ook voor Vestia, dat aangeeft dat huurders die in de financiële problemen zijn gekomen, bijvoorbeeld vanwege de coronacrisis, contact kunnen opnemen voor het bespreken van oplossingen en het maken van afspraken. Ook monitort Vestia het ontstaan van huurachterstanden, waarbij de huurder actief wordt benaderd om te vragen wat er speelt en om hulp te bieden.

Vraag 7

Hoe gaat u bij Vestia de motie Kox c.s. om een tijdelijke huurbevriezing mogelijk te maken voor zowel de sociale sector als de vrije sector, uitvoeren en op welke termijn?7

In mijn brief over generieke en specifieke maatregelen voor betaalbaar huren, die ik op 5 juni 2020 aan de Eerste Kamer (Kamerstuk 35 431, I) en in afschrift aan uw Kamer zond, ben ik ingegaan op de motie-Kox c.s.

Vraag 8

Klopt het dat het tekort van Vestia 10 miljard euro is, en hoe groot is dat precies op dit moment? Wat betekent dit voor de aanpak van schimmelwoningen, achterstallig onderhoud, de betaalbaarheid, de beschikbaarheid, verduurzaming en het investeren van leefbaarheid in buurten door Vestia op lange termijn?

Nee, het tekort van Vestia is geen 10 miljard euro. Dit is ongeveer de omvang van de marktwaarde van de leningenportefeuille van Vestia. In mijn brief van 9 december 2019 (Kamerstuk 29 453, nr. 496) heb ik u geïnformeerd over de financiële positie van Vestia. In deze brief heb ik u eveneens een overzicht gegeven van de voornemens van Vestia voor de komende jaren:
Circa 1.300 extra huurwoningen (in de steden Delft, Den Haag, Rotterdam en Zoetermeer) worden onder de eerste aftoppingsgrens gebracht, zodat Vestia een grotere bijdrage de komende jaren kan leveren aan een betaalbare voorraad.
Een inflatievolgend huurbeleid met in 2021 en 2022 0,5% boven inflatie in gemeenten waar Vestia veel investeert in renovatie, verduurzaming, nieuwbouw en herstructurering (Rotterdam, Den Haag en Delft). Dit zal aan de orde komen bij de overleggen over de prestatieafspraken in deze steden.
De komende tien jaar investeert Vestia € 886 miljoen in de verbetering van bestaand bezit. Daarnaast zal het overgrote deel van de geraamde investeringen van € 274 mln. in nieuwbouw worden ingezet voor sloop-nieuwbouw in herstructureringswijken. Tevens wordt het onderhoudsbudget voor vooral het binnenwerk van woningen verhoogd met € 7,8 miljoen per jaar.
No regret duurzaamheidsmaatregelen, dat wil zeggen maatregelen die kunnen worden gecombineerd met al voorziene investeringen in het kader van onderhoud en renovatie en waarvan het uitstellen tot hogere kosten later zou kunnen leiden, voor het aardgasloos maken van woningen voor 67 miljoen.
Lopende herstructureringen waarvoor reeds verplichtingen zijn aangegaan, zoals in kader van Nationaal Programma Rotterdam-Zuid, worden uitgevoerd binnen haar jaarlijkse investeringsvolume van ca. € 150 miljoen. Voor nieuwe herstructureringen zal met collega-corporaties naar gewenste oplossingen moeten worden gezocht.
De mogelijkheid om circa 10.000 woningen in de zogenaamde maatwerkgemeenten te verkopen aan collega-corporaties. Hiertoe zijn op 12 mei 2020 intentieovereenkomsten afgesloten tussen zestien woningcorporaties, zes gemeenten, twee provincies, Aedes en BZK
Voor wat betreft de aanpak van schimmelwoningen en achterstallig onderhoud is Vestia gehouden, evenals andere verhuurders, tot goed verhuurderschap. Dat betekent dat gebreken hersteld moeten worden. De verhoging van het onderhoudsbudget voor vooral het binnenwerk van woningen met € 7,8 miljoen per jaar draagt daaraan bij.

Vraag 9

Waarom zijn de rentebetalingen, die Vestia niet hoeft te betalen maar worden opgebracht door andere woningcorporaties, alleen in 2014 aan de Kamer gemeld en daarna niet meer, hoewel dit inmiddels 20 miljoen euro betreft? Hoeveel aan rentebetaling zal in 2020 naar verwachting nodig zijn?8

Bij de goedkeuring van het verbeterplan van Vestia in 2014 (Kamerstuk 29 453, nr. 351) bent u uitgebreid geïnformeerd over de aan Vestia te verstrekken saneringssteun. In het antwoord waarnaar in bovenstaande vraag wordt verwezen ben ik ingegaan op het bedrag aan rentebetalingen dat onderdeel was van de afgesproken saneringssteun. Voor 2020 worden geen rentebetalingen meer verwacht, omdat dit een eenmalige betaling was die te maken had met de subsidieverstrekking.

Vraag 10

Deelt u de mening dat gezien de eerdere saneringssteun, de opbrengsten van schikkingen in rechtszaken á 235 miljoen euro, de kortingen op de verhuurderheffing en gezien de opbrengsten van de verkoop van vastgoed á 1,66 miljard euro het tijd is om de huurders op de eerste plaats te zetten? Bent u bereid om huurverlagingen en onderhoud van kwalitatief slechte woningen bij Vestia mogelijk te maken? Kunt u uw antwoord toelichten?9 10

Indien een corporatie in de financiële problemen komt, wordt bekeken welke volkshuisvestelijke activiteiten minimaal moeten worden uitgevoerd om vervolgens te bezien op welke wijze deze activiteiten uitgevoerd kunnen worden. Hetzij door de corporatie zelf, hetzij door overname van taken door andere corporaties. Daarbij wordt eveneens bezien op welke wijze de bedrijfsvoering bij de corporatie in financiële problemen kan worden geoptimaliseerd, passend binnen de geldende wet- en regelgeving en met oog voor de volkshuisvestelijke opgave. Zoals eerder aangegeven, bevindt Vestia zich nog steeds in de situatie waarin het langjarig werkt aan financieel herstel, terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Dit kan spanning veroorzaken met gewenste volkshuisvestelijke ambities indien het niveau hiervan hoger ligt dan opgenomen in de geldende wet- en regelgeving. Alle corporaties, dus ook corporaties in de financiële problemen, zijn wel gehouden aan goed verhuurderschap. Dit betekent dat de huurder de verhuurder kan aanspreken, wanneer de kwaliteit van woningen leidt tot gebreken. Mocht de verhuurder daar naar mening van de huurder onvoldoende op reageren, dan kan de huurder een procedure starten bij de huurcommissie. De huurcommissie kan in dat geval, rekening houdend met de ernst van de gebreken, tot het oordeel komen dat een huurverlaging in de rede ligt.

Vraag 11

Waarom is er geen administratie die bijhoudt of woningcorporaties, die korting hebben gekregen op de verhuurderheffing bij sloop/ nieuwbouw in Rotterdam-Zuid, de huurprijs excessief verhogen na een verhuizing of bij huurverhoging, zoals u antwoordde op Kamervragen? Kunt u deze gegevens alsnog achterhalen, dan wel bijhouden vanaf nu?11

Excessieve huurverhogingen voor zittende bewoners zijn ongewenst en zijn ook niet mogelijk. De huurstijging voor een zittende bewoner is gemaximeerd. Ik ben van mening dat iedereen in een goede en betaalbaar woning moet kunnen wonen huren. Het is echter niet uit te sluiten dat verhuurders bij een mutatie van de bewoner de huur harmoniseren en laten stijgen. Dit is een keuze van de verhuurder en moet per casus bekeken worden of dit wenselijk is. Ik vind het net als u belangrijk dat woningen voor langere tijd in het sociale segment behouden blijven. Elke casus is echter anders en in sommige gevallen kan het wenselijk zijn om de woningen eerder te liberaliseren, om bijvoorbeeld segregatie te voorkomen of vanwege een beperkte vraag naar goedkope huurwoningen. Om in te kunnen spelen op de lokale situatie, maken gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties hier prestatieafspraken over.
Indien er signalen zijn dat verhuurders van plan zijn om op te korte termijn de huren van een woning excessief te verhogen, kan er een gesprek plaatsvinden tussen de desbetreffende verhuurder en de uitvoerder van de heffingsverminderingen, Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO), en eventueel het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Daarnaast zal er binnenkort ook gestart worden met het steekproefsgewijs opvragen van de huren van woningen die zijn gerealiseerd met behulp van een heffingsvermindering. Mocht daaruit blijken dat de huren van woningen die gebouwd zijn met een heffingsvermindering op korte termijn sterk zijn verhoogd na een eerste verhuring, is er de mogelijkheid om een heffingsvermindering in te trekken.
Een integrale administratie van de huren van alle woningen waar een heffingsvermindering voor is aangevraagd zou zorgen zorgt voor een ernstige verzwaring van de administratieve lasten voor corporaties en voor een excessieve verzwaring van de uitvoeringslasten van RVO. Vele jaren na oplevering zou per woning gemonitord moeten worden of een huur excessief verhoogd is. Dit past niet in het karakter van de heffing en haar heffingsverminderingen, die robuust en eenvoudig zijn vormgegeven.

Vraag 12

Hoe vaak en bij welke projecten is een korting op de verhuurderheffing ingetrokken door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)? In hoeverre let de RVO extra op Vestia, omdat die corporatie de huurprijzen maximaal heeft verhoogd, veel woningen heeft geliberaliseerd en dat blijft doen om uit de financiële problemen te komen?

Er is op dit moment nog geen korting ingetrokken vanwege een excessieve huurprijsverhoging. Elke corporatie wordt hetzelfde behandeld. Zodra er signalen zijn dat er een excessieve huurprijsverhoging is bij woningen waarvoor een heffingsvermindering voor nieuwbouw is aangevraagd, kan er worden gekozen om in te grijpen (zie hiervoor antwoord op vraag 11).

Vraag 13

Bent u bereid om de wet- en regelgeving te verduidelijken zodat de intentie van de regelingen omtrent kortingen op de verhuurderheffing, namelijk dat de huurprijs voor langere tijd in het gereguleerde segment moet blijven, beter recht wordt gedaan? Bent u bereid hier een concrete en ruime termijn aan te verbinden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik zie op dit moment geen noodzaak om de regelgeving nader te verduidelijken. Het is duidelijk dat de huur bij aanvang aan bepaalde voorwaarden moet voldoen, en dat de intentie moet zijn om de huur op een dergelijk niveau te houden. In de praktijk zal dit ook het geval zijn omdat huren alleen bij mutatie fors verhoogd kunnen worden, en de gemiddelde woonduur in het sociale segment 12,5 jaar bedraagt. Indien een verhuurder de huur van een woning waarvoor een heffingsvermindering is afgegeven binnen een zodanig beperkte tijd en in excessieve mate verhoogd dat aannemelijk is dat op de aanmelding een andere beslissing zou zijn genomen indien dit bij de beoordeling daarvan al bekend zou zijn geweest, biedt de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II de mogelijkheid dat de uitvoerder van de heffingsverminderingen (RVO) de definitieve heffingsvermindering weer intrekt. Dit zal onder meer toegepast kunnen worden als aannemelijk is dat een dergelijke huurverhoging door de aanvrager al voorzien en beoogd is op het moment dat de aanvraag voor de heffingsvermindering is gedaan.

Vraag 14

Bent u bereid de vragen één voor één te beantwoorden en de antwoordtermijn in acht te nemen?

Op 25 mei jl. heb ik uw Kamer bericht dat de beantwoording van de vragen meer tijd vergen. De vragen zijn afzonderlijk beantwoord.

Vraag 1

Hoe gaat u uitvoering geven aan de aangenomen motie-Kox c.s. in de Eerste Kamer om de huurprijzen tijdelijk te bevriezen?1

Ik heb de Eerste Kamer en uw Kamer op 20 mei 2020 met de brief «Huurbeleid in tijden van corona: Gericht problemen voorkomen» (27 926, nr. 320) en op 5 juni 2020 met de brief Betaalbaar huren: generieke en specifieke maatregelen geïnformeerd op welke wijze ik uitvoering geef aan de motie-Kox c.s. van de Eerste Kamer. Ik herken dat er een groep huishoudens met een laag inkomen is die betalingsrisico’s heeft. Het Nibud geeft daarbij aan dat de hoogte van de woonlasten niet altijd het probleem is, maar dat ook de hoogte van het inkomen een rol speelt. Bij huishoudens met een laag inkomen is er vaker sprake van hoge woonlasten in relatie tot het inkomen dan bij huishoudens met een hoger inkomen. Het kabinet heeft aandacht voor deze huishoudens met een laag inkomen en vindt het belangrijk om de risico’s voor deze groep in een breder perspectief te bekijken. In de kabinetsreactie op het IBO Toeslagen (31 066, nr. 624) heeft het kabinet al aangekondigd dat het met een bredere blik wil kijken naar de ondersteuning van betaalbaar wonen, waarbij inkomensbeleid, de subsidiëring op de huur- en koopmarkt alsmede de verhuurdersheffing in samenhang worden bezien. Ik ga daartoe in overleg met de Staatssecretaris van SZW om verder te onderzoeken hoe de woonlasten, de betalingsrisico’s en mogelijke betaalproblemen er voor deze huishoudens uitzien.
Daarnaast zie ik huurders die mogelijk een betalingsprobleem hebben als gevolg van de coronacrisis. Ik schets hier welk maatwerk reeds bestond, welk aanvullend maatwerk is afgesproken sinds de coronacrisis en welke mogelijkheden ik zie voor generiek maatwerk voor de huurders met de lagere inkomens.
In het Sociaal Huurakkoord 2018 hebben Aedes en de Woonbond afgesproken om de huursomstijging op inflatievolgend niveau2 te zetten. Ik heb deze afspraak vastgelegd met de wet Wijziging huursomstijging (35 254), die op 15 februari 2020 in werking is getreden. Deze generieke maatregel geldt voor woningcorporaties, omdat zij een taak hebben om huishoudens met een laag (midden)inkomen betaalbaar te huisvesten. Het Sociaal Huurakkoord bevat daarnaast afspraken om specifiek maatwerk toe te passen bij individuele huurders met een structureel laag inkomen3.
Al aan het begin van deze crisis heb ik met Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en Kences afspraken gemaakt over het toepassen van maatwerk bij huurders met acute betalingsproblemen door de coronacrisis. Deze afspraken zijn dus breder dan de afspraken die al gemaakt waren in het kader van het Sociaal Huurakkoord. Uit de huurenquête van Aedes blijkt dat 8 op de 10 woningcorporaties aangeeft aanvullend maatwerk te bieden vanwege de coronacrisis. De andere verhuurderorganisaties houden ook vinger aan de pols over de toepassing van het maatwerk. Naar aanleiding van de motie Kox c.s. (Kamerstukken I 2019/20, 35 431, D) hebben de verhuurdersorganisaties en ik een nadere invulling van het eerdere statement gegeven4. Daarnaast heb ik besloten om de maatregel tijdelijke huurkorting uit het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen separaat en zo spoedig mogelijk in te dienen bij de Tweede Kamer. Hiermee maak ik een tijdelijke huurstop of huurverlaging mogelijk. Ik heb de Autoriteit Woningcorporaties verzocht om alvast te anticiperen op dit voorstel. Ik heb daarnaast aangekondigd dat ik op zeer korte termijn een meldpunt ga inrichten bij de Huurcommissie waar huurders zich kunnen melden als hun verhuurder geen maatwerk wil bieden. Ik vind het belangrijk dat er hoor en wederhoor wordt toegepast, daarom zal ik met verhuurdersorganisaties en huurdersorganisaties in gesprek gaan hoe dit kan worden ingericht.
Het kabinet heeft diverse maatregelen genomen om inkomensondersteuning te geven aan huishoudens tijdens deze coronacrisis en op deze wijze zoveel mogelijk een inkomensdaling te mitigeren.
Het nu maximeren of generiek uitstellen van de huurverhogingen die gebruikelijk plaats vindt op 1 juli getuigt niet van behoorlijk bestuur, vanwege twee redenen: De maatregelen zijn niet tijdig aangekondigd en niet proportioneel. De motie Kox c.s. is 21 april jongstleden ingediend, waardoor het voor verhuurders niet tijdig voorzienbaar zou zijn geweest dat de gemaakte afspraken in het huurcontract of de gebruikelijke jaarlijkse huurverhogingsronde geen doorgang konden vinden. Verhuurders zijn wettelijk verplicht om minimaal twee maanden van tevoren aan te kondigen welke huurverhoging zij voorstellen aan huurders. Omdat tot dusver circa 0,5% – 2% van de huurders hebben gemeld met betalingsproblemen, acht ik een dergelijke inbreuk op het eigendomsrecht op dit moment niet proportioneel en rechtvaardig. De Eerste Kamer vroeg daarbij om compensatie via de verhuurderheffing. Ik acht compensatie via de verhuurderheffing onvoldoende omdat op deze wijze enkel de verhuurders met meer dan 50 gereguleerde huurwoningen worden bereikt. Dit betekent dat er niet wordt gecompenseerd bij tenminste 50.000 woningen in het gereguleerde segment en bij ruim 540.000 geliberaliseerde woningen. Overigens zou compensatie structureel honderden miljoenen per jaar vergen, want alleen al voor de woningcorporaties is de inschatting dat de kosten ruim 400 miljoen euro bedragen5. Compensatie zou niet alleen nodig zijn omdat het anders ten koste gaat van het investeringsvermogen van verhuurders, maar ook omdat het doorwerkt in de rendementen die gemaakt worden ten behoeve van pensioenen.
Tijdens het debat in de Eerste Kamer heb ik aangegeven dat ik in augustus kan overzien of aanvullende maatregelen nodig zijn. Ik neem hierbij de volgende stappen:
Het CBS voert jaarlijks op mijn verzoek een monitor uit naar de huurverhogingen in de gereguleerde en geliberaliseerde huursector. Ik verwacht de voorlopige resultaten hiervan in augustus.
Samen met verhuurderorganisaties wil ik daarnaast monitoren of het maatwerk wordt toegepast bij huurders die in de betalingsproblemen zijn gekomen door de coronacrisis. Ik wil hiervoor de meldingen bij het meldpunt bij de Huurcommissie inzetten. Daarnaast zal ik alle individuele woningcorporaties verzoeken om mij te berichten over de wijze waarop zij hun maatwerk inrichten.
In augustus heb ik daarnaast een beter beeld van de toegepaste huurverhogingen en de economische nasleep van de coronacrisis en de impact op de koopkracht voor huurders met de lagere inkomen. Ik heb daarnaast al aangekondigd dat ik verder in gesprek ga met de Staatssecretaris van SZW over onderzoek naar huishoudens met betalingsrisico’s en hun woonlasten. Ik heb het beeld dat de kwetsbare groep in deze coronacrisis de huishoudens zijn die al een betalingsrisico hebben en als belangrijkste inkomensbron een kleine baan hebben of zzp’er zijn.
Op basis van de bovenstaande stappen heb ik in augustus een verder beeld gevormd van de toegepaste huurverhogingen, het toegepaste maatwerk, de groep huurders met betalingsrisico’s en de effecten die de coronacrisis heeft. Ik wil dan bezien welke aanvullende maatregelen, bijvoorbeeld op basis van generiek maatwerk, kunnen worden genomen om deze huishoudens bij te staan. Ik sluit hierbij op voorhand geen maatregelen uit, ook geen generieke huurmaatregelen. Generieke huurmaatregelen zullen met het oog op bestuurlijke zorgvuldigheid tijdig worden aangekondigd. Met de Eerste Kamer besprak ik ook de mogelijkheden voor generiek maatwerk. Hieronder geef ik een schets van opties met generiek maatwerk die hiervoor in aanmerking kunnen komen.
Huurders met een lager (midden)inkomen komen in aanmerking voor huurtoeslag. De hoogte van de huurtoeslag is onder andere afhankelijk van het inkomen van de huurder. Dit maakt het een passend instrument om de groep huurders bij te staan met lagere inkomens. Een eventuele huurverhoging wordt veelal dan ook voor een groot deel gecompenseerd door een stijging van het recht op huurtoeslag. In augustus bespreekt het Kabinet de inkomenspositie van huishoudens in Nederland en beziet of nadere maatregelen nodig zijn. Hierbij speelt ook de positie van huurders in relatie tot de huurverhogingen een rol. Naast meer generieke maatregelen met betrekking tot het inkomensbeeld kunnen daar ook aanvullende maatregelen in de huurtoeslag in beeld zijn.
Huurders met betalingsproblemen, bijvoorbeeld als gevolg van een huurachterstand, kunnen zich melden bij hun gemeente. Ondersteund vanuit het Ministerie van SZW lopen er diverse campagnes6 om huishoudens te wijzen op deze mogelijkheden. Aanvullend heeft de Staatssecretaris van SZW een voorstel tot wijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening t.b.v. de uitwisseling van persoonsgegevens in voorbereiding (35 316). Dit wetsvoorstel is door uw Kamer aangenomen en ligt nu ter behandeling in de Eerste Kamer. Bij inwerkingtreding, voorzien op 1 januari 2021, ontstaat een duidelijke juridische grondslag voor alle verhuurders om een signaal over de betaalachterstanden naar de gemeente te sturen. De wetswijzing regelt ook dat alle gemeenten deze huurders vervolgens een aanbod tot hulpverlening doen. Een belangrijke belemmering voor het opschalen van deze bewezen effectieve aanpak voor de vroegsignalering van schulden wordt hiermee weggenomen. Indien in augustus blijkt dat het nodig is, zal ik daarbij onderzoeken welke rol deze loketten verder kunnen spelen, of ze daar voldoende toe in staat zijn en of dat daar extra ondersteuning nodig is bij het bieden van generiek maatwerk aan huurders in een vroeg stadium, bijvoorbeeld door bemiddeling met de verhuurder.
Mocht blijken dat deze maatregelen niet afdoende zijn of mocht blijken dat de economische nasleep van de coronacrisis groter is dan verwacht, heb ik een doorkijk gegeven van de mogelijkheden voor generiek maatwerk die ik kan inzetten.
Daarnaast heb ik in mijn brief «Betaalbaar wonen voor starters en mensen met een middeninkomen» van 15 mei 2020 aangekondigd dat ik de jaarlijkse huurstijgingen in de vrije sector ga maximeren op inflatie + 2,5%. Dit vergt een wetswijziging, waardoor het nog niet per 1 juli 2020 zal gelden.
Gebaseerd op de huurverhogingen in de vrije sector van de laatste jaren verwacht ik dat verhuurders ook bij de komende huurprijsverhoging al rekening houden met deze maximering. Ik moedig verhuurders ook aan om – helemaal in deze uitzonderlijke periode – goed te kijken naar de huurverhoging die echt nodig is.

Vraag 2

Welke stappen gaat u nemen in de vrije sector om de huren te bevriezen en bent u bereid dit zo snel mogelijk te doen, zodat zo min mogelijk huurders in de financiële problemen hoeven te blijven of komen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Welke stappen gaat u nemen in de sociale sector om de huren te bevriezen en bent u bereid dit zo snel mogelijk te doen, zodat zo min mogelijk huurders in de financiële problemen hoeven te blijven of komen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Bent u bereid om woningcorporaties te compenseren als zij in de financiële problemen komen door tijdelijke huurderving, bijvoorbeeld door de derving op te vangen met een korting op de verhuurderheffing? Kunt u uw antwoord toelichten?

Woningcorporaties passen individueel maatwerk toe voor huurders die door de coronacrisis in betalingsproblemen komen. En Aedes en Woonbond hebben in het Sociaal Huurakkoord 2018 afspraken gemaakt over individueel maatwerk voor huurders met een structureel laag inkomen en een voor dat inkomen hoge huur. Aangezien ik verhuurders niet verplicht om alle huren tijdelijk te bevriezen is compensatie van de woningcorporaties niet noodzakelijk.

Vraag 5

Bent u bereid om -in aanvulling op de generieke huurbevriezing- vooruitlopend op de behandeling van de nieuwe wet over inkomens- en huurgrenzen de daarin voorziene tijdelijke huurkorting alvast mogelijk te maken? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Zoals ik heb aangekondigd in mijn brief «Huurbeleid in tijden van corona: Gericht problemen voorkomen» van 20 mei 2020 (27 926, nr. 320), zal ik de maatregel tijdelijke huurkorting uit het conceptwetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen nog deze maand als enkelvoudig wetsvoorstel indienen. Ik vind het belangrijk om verhuurders zo snel mogelijk zekerheid te geven over deze wettelijke mogelijkheid, zodat zij niet als gevolg van hun coulance geconfronteerd worden met een onbedoelde permanente huurverlaging of om deze reden geen gebruik willen maken van de mogelijkheid van een tijdelijke huurkorting, terwijl een tijdelijke huurkorting gerichte mogelijkheid biedt om maatwerk te bieden voor huurders die in betalingsproblemen komen als gevolg van de coronacrisis.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Onderzoek: een op drie Amsterdamse makelaars bereid om te discrimineren»?1

Ja. Mijn ministerie houdt nauw contact met de steden die zelf een aanpak ontwikkelen wat betreft discriminatie op de woningmarkt. De activiteiten die deze steden ondernemen, dragen bij aan het ontwerp van het onderzoek naar discriminatie op de woningmarkt dat dit jaar wordt uitgevoerd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat discriminatie op de woningmarkt onacceptabel is en met alle mogelijke maatregelen dient te worden bestreden? Zo ja, gaat u aanvullende maatregelen nemen? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat discriminatie op de woningmarkt onacceptabel is. In de brief van 11 november 20192 van de Minister voor Milieu en Wonen bent u geïnformeerd over de aanpak. Samengevat is die aanpak:
Het vergt enige tijd om de effecten van deze maatregelen waar te kunnen nemen.

Vraag 3

Hoe vaak gaat u dit jaar mystery-guest-onderzoek en praktijktest-onderzoek onder makelaars en bemiddelaars laten doen? Zijn hier al resultaten van bekend?

Conform de aankondiging in genoemde brief van 11 november 2019 wordt dit onderzoek uitgevoerd. In het belang van zo reëel mogelijke resultaten van dit onderzoek, kan ik er nu geen verdere mededelingen over doen. Zodra de resultaten bekend zijn, zal ik uw Kamer hierover informeren. Naar verwachting zal dat begin 2021 het geval zijn.

Vraag 4

Treden brancheorganisaties, conform de motie-Azarkan2, al voldoende op tegen discriminerende makelaars, waaronder door het uit de brancheorganisatie gooien van discriminerende bedrijven? Zo ja, hoe vaak is dit reeds toegepast? Zo nee, op welke wijze gaat u ervoor zorgen dat brancheorganisaties meer gaan doen om discriminatie op de woningmarkt tegen te gaan?

De brancheorganisaties van verhuurmakelaars werken zoals afgesproken mee aan mijn aanpak van discriminatie op de woningmarkt. Zo wordt aan dit onderwerp meer aandacht besteed in interne voorlichting en scholing. Ook zijn vertegenwoordigers van mijn ministerie gestart met het voor het voetlicht brengen van mijn aanpak op bijeenkomsten van de brancheorganisaties. Ook in het vervolg van mijn aanpak zal ik nauw samenwerken met deze brancheorganisaties.
Op dit moment spelen er, voor zover bekend, geen intern tuchtrechtelijke zaken binnen deze brancheorganisaties die met dit onderwerp samenhangen.

Vraag 5

Hoe staat het met het onderzoek naar een actieve meldplicht voor bemiddelaars en makelaars op de woningmarkt van discriminerende verzoeken die bij hen binnenkomen?

Verhuurmakelaars komen in de praktijk zeer weinig van dit soort verzoeken tegen (zie het onderzoek van de Radboud Universiteit dat met de brief van 11 november 2019 aan u is gestuurd). En zoals de Minister voor Milieu en Wonen in deze brief van 11 november 2019 al aangaf, behoeft een dergelijke meldplicht een wettelijke basis en zijn er twijfels bij de handhaafbaarheid ervan. Om die reden zet ik in op een betere aangifte- en meldingsbereidheid van potentiële huurders die gediscrimineerd worden.

Vraag 6

Hoe staat het met uw onderzoek om het selectieproces voor het selecteren van een potentiële huurder transparanter te maken, waardoor het eenvoudiger wordt om eventuele discriminatie te bewijzen?

In samenwerking met de brancheorganisaties bekijk ik op welke wijze de screening kan worden georganiseerd, zodat discriminatie zoveel mogelijk wordt tegengegaan. Het is echter niet eenvoudig het proces van selectie van potentiële huurders zodanig te organiseren dat discriminatie nagenoeg onmogelijk wordt. Het gaat niet alleen om de uiteindelijke keuze uit de twee of drie kandidaten die overblijven, maar ook (of misschien wel juist) om het proces dat daaraan vooraf gaat: hoe komt een makelaar van 10 tot 20 belangstellenden tot de twee of drie die hij aan de verhuurder voordraagt? Om die reden is ook hier bewustwording een belangrijke eerste stap, die samen met een grotere kans om op discriminatie betrapt te worden er toe moet leiden dat we discriminatie terugdringen.

Vraag 7

Welke activiteiten gaat u dit jaar ontplooien om de meldingsbereidheid en aangiftebereidheid van woningmarktdiscriminatie te vergroten?

Het gaat hier om een van de vormen van bewustwording zoals bedoeld in de brief van 11 november 2019. Ik ben voornemens zo snel mogelijk te starten met de hierbij horende activiteiten, die zich vooral richten op voorlichting en communicatie.

Vraag 8

Bent u bereid om discriminerende verhuurders en makelaars publiekelijk aan de schandpaal te nagelen? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik op dit onderwerp al eerder heb gezegd: discriminatie is verboden in Nederland en wie erop betrapt wordt kan worden vervolgd en eventueel worden veroordeeld. Ik bezie op welke wijze ik het voor de rechter of voor het College voor de Rechten van de Mens brengen van deze soorten van discriminatie kan bevorderen. Ook bezie ik de mogelijkheid om, onder meer met behulp van de brancheorganisaties, verhuurders en verhuurmakelaars aan te spreken op verwijtbaar gedrag. Hierbij is van groot belang dat de discriminatie of de intentie daartoe op een correcte wijze wordt vastgesteld.

Vraag 9

Bent u bereid om de middelen die verscheidene gemeenten van uw ministerie ontvangen voor pilots om woningmarktdiscriminatie tegen te gaan voor een langere periode toe te kennen? Zo ja, voor hoe lang? Zo nee, waarom niet?

Ik ben zeer positief over de gemeenten die zelf een actief programma ontwikkelen om de discriminatie op de woningmarkt in hun gemeente tegen te gaan. Juist het lokale bestuur is nodig om een aanpak van deze vorm van discriminatie succesvol te laten zijn. Dat is ook de reden dat ik enkele steden deze middelen verschaf. In hoeverre een voortzetting daarvan aan de orde is, zal ik bezien als de pilots zijn afgerond.