| Ingediend | 3 december 2020 |
|---|---|
| Beantwoord | 11 februari 2021 (na 70 dagen) |
| Indiener | Paul Smeulders (GL) |
| Beantwoord door | Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
| Onderwerpen | huisvesting huren en verhuren |
| Bron vraag | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kv-tk-2020Z23648.html |
| Bron antwoord | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ah-tk-20202021-1654.html |
Ja.
In de beantwoording van de Kamervragen van de heer Koerhuis (VVD) over hetzelfde nieuwsbericht leg ik hierboven nader uit dat het begrip «particuliere belegger» een lastig begrip is omdat deze niet eenduidig wordt gebruikt. Daar waar gevraagd wordt naar het begrip «particuliere belegger» zal ik op basis van data van het Kadaster onderscheid maken tussen alle typen beleggers waarvan ik zeker weet dat het daadwerkelijk beleggers zijn, en het over beleggers als geheel hebben. Dit betekent dat ik onderscheid maak tussen natuurlijke personen die drie of meer woningen bezitten, bedrijven die minder dan 500 woningen bezitten, en bedrijven die meer dan 500 woningen bezitten (inclusief institutionele beleggers).
De onderstaande tabel laat het aantal en aandeel woningen gekocht door beleggers in de eerste helft van 2020 zien. Dit is ten opzichte van alle woningtransacties, ook onderlinge transacties tussen verhuurders vallen hieronder. De cijfers over eind 2019 (gebruikt bij vraag 3) en de eerste helft van 2020 zijn nog voorlopig. Deze cijfers worden gedurende dit jaar definitief gemaakt. De cijfers over heel 2020 zijn nog niet bekend bij het Kadaster.
Type belegger
Aantal gekocht
Percentage
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
9.995
7,0%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
10.426
7,3%
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel1
1.524
1,1%
Totaal
21.945
15,4%
Bron: eigen bewering op basis van data Kadaster
De definitie «bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel» wordt als volgt bepaald: een woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft na transactie meer dan 500 woningen, staat op lijst met institutionele investeerders of is een pensioenfonds.
De onderstaande tabel geeft het aandeel van beleggers op de woningmarkt weer.
Type belegger
Oktober 2020
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
3,7%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
2,6%
Grote verhuurder1
2,1%
Totale percentage beleggers
8,4%
Bron: eigen bewering op basis van data Kadaster
Woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft meer dan 500 woningen, is een pensioenfonds of heeft in de naam staan «Achmea»
De onderstaande tabel geeft inzage in het aantal woningen dat gekocht is door beleggers naar type belegger. De cijfers over heel 2020 zijn nog niet bekend.
2015
2016
2017
2018
2019
2020 eerste helft
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
15.394
20.297
25.904
25.315
22.277
9.995
Bedrijfsmatig < 500 woningen
28.527
30.497
29.368
27.819
22.743
10.426
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
10.996
9.290
10.260
11.387
3.263
1.524
Totaal beleggers
54.917
60.084
65.532
64.521
48.283
21.945
Gemeenten hebben voor nieuwbouw al verschillende mogelijkheden om een zelfbewoningsplicht toe te passen. Een groep van achttien gemeenten heeft in 2019 of 2020 een zogeheten zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw ingevoerd, zo blijkt uit onderzoek van het FD2. Het gaat om de volgende gemeenten3: Zwolle, Eindhoven, Amsterdam, Utrecht, Pijnacker-Nootdorp, Den Haag, Sint-Michielsgestel, Westerveld, Nuenen, Bernheze, Boxtel, Langedijk, Nieuwkoop, Velsen, Haaren NB, Bergeijk, Haarlem en Waterland. Daarnaast zijn er een aantal gemeenten met plannen, verregaande discussies of aangenomen moties om de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw toe te passen. Hierbij gaat het om: Bodegraven, Meijerijstad, Leiden, Brielle, Teylingen, Barneveld, Katwijk en Wijchen.
Daarnaast werk ik aan de invoering van de opkoopbescherming. De opkoopbescherming geeft gemeenten mogelijkheden om in de bestaande bouw om te sturen op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen. Met dit instrument kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Bij de uitwerking van de opkoopbescherming is met verschillende geïnteresseerde gemeenten gesproken. In eerste instantie vonden de gesprekken plaats met de gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Maastricht. In een later stadium zijn ook de gemeenten Groningen, Eindhoven, Leeuwarden, Leiden, Schiedam en Tilburg aangehaakt bij deze overleggen. Welke gemeenten daadwerkelijk gebruik gaan maken van de opkoopbescherming wordt pas duidelijk wanneer deze is ingevoerd.
We hebben beleggers nodig voor een stabiele woningmarkt. Gezien de historische krapte op de woningmarkt is het belangrijk dat er snel meer en betaalbare woningen worden gebouwd. Met de woningbouwimpuls en de woondeals zet ik in op vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen. Een belangrijk resultaat is dat van de eerste tranche van de woningbouwimpuls maar liefst 60 procent is gegaan naar betaalbare woningen voor het middensegment, het gaat hierbij om 32.500 betaalbare woningen van de in totaal 51.000 woningen. Ook beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van het woningaanbod. Dankzij het kapitaal en initiatief van beleggers kunnen we woningen toevoegen aan de woningvoorraad door woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning. Dit leidt tot meer woningen in onder andere het middenhuursegment. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte excessen op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen, lastig is om een passende woning te vinden. Ik richt mij op het aanpakken van deze excessen en het verbeteren van de positie van starters en mensen met een middeninkomen. Om de positie van starters te verbeteren ten opzichte van beleggers heeft het kabinet per 1 januari de overdrachtsbelasting gedifferentieerd waardoor starters4 geen overdrachtsbelasting betalen en voor beleggers het tarief wordt verhoogd tot 8%. Ook heb ik een voorstel gedaan om een opkoopbescherming in te voeren. Hiermee kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet kunnen worden opgekocht voor ongewenste vormen van verhuur. Woningzoekenden, waaronder starters en mensen met een middeninkomen, krijgen hierdoor meer kans op een woning. Daarnaast zal de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector worden gemaximeerd, waardoor ook de huurders in de vrije sector worden beschermd tegen onverwachte excessieve huurverhogingen.
Woningmarktregio
Corporaties, overheid, zorgpartijen
Pensioenfonds, belegger
Particulieren en overige verhuurders
Gemiddelde alle verhuurders
Friesland
498
Niet bekend
521
507
Groningen Drenthe
502
Niet bekend
569
527
Noord-Holland Noord
532
Niet bekend
612
561
Zwolle/Stedendriehoek
549
714
604
569
Metropoolregio Amsterdam
563
851
754
638
Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde
560
Niet bekend
671
606
Holland Rijnland
565
Niet bekend
657
604
Oost-Nederland
529
Niet bekend
544
538
U16
569
858
732
629
Food Valley
564
Niet bekend
Niet bekend
570
Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam
560
791
663
602
Arnhem Nijmegen
545
726
646
583
Woongaard
548
Niet bekend
Niet bekend
553
Drechtsteden/Hoeksche Waard/Goeree Overflakkee
530
Niet bekend
Niet bekend
556
Noordoost Brabant
539
Niet bekend
677
580
West-Brabant en Hart van Brabant
553
751
665
591
Zeeland
516
Niet bekend
554
530
Metropoolregio Eindhoven
542
Niet bekend
640
583
Limburg
533
Niet bekend
575
556
Totaal heel Nederland
547
791
652
588
Niet bekend: onvoldoende gegevens voor betrouwbare meting
Bron: WoOn2018
Allereerst benadruk ik graag dat er niet één soort verhuurhypotheek5 is op de Nederlandse markt. Afhankelijk van de aard van de belegger komt deze in aanmerking voor ofwel een verhuurhypotheek voor consumenten ofwel een zakelijke verhuurhypotheek. Op hypotheken voor consumenten is de Wet op het financieel toezicht van toepassing en op zakelijke kredieten niet.
Een verhuurhypotheek voor consumenten wordt aangeboden aan kleinere beleggers. Het gaat dan vaak om beleggers die één of enkele woningen aankopen voor de verhuur. Dit kunnen bijvoorbeeld beleggers zijn die een woning kopen voor hun studerende kind. Een zakelijke verhuurhypotheek wordt aangeboden aan grotere (professionelere) beleggers. Vaak gaat het dan om beleggers met vijf panden of meer. De Autoriteit Financiële Markten heeft een aantal indicatoren opgesteld om kredietverstrekkers te helpen bij de afweging of een financieringsaanvraag voor een beleggingspand wordt gedaan in de hoedanigheid van een consument6.
De eerste aanbieder van verhuurhypotheken voor consumenten is in 2015 toegetreden tot de Nederlandse markt. Inmiddels zijn er circa 15 aanbieders actief. Een deel van deze aanbieders richt zich enkel op de kleine belegger (verhuurhypotheek voor consumenten), een ander deel juist enkel op de grotere beleggers (zakelijke verhuurhypotheek). Ook zijn er aanbieders die hypotheken aanbieden aan zowel kleine als grote beleggers. Ik heb geen inzicht in hoe vaak verhuurhypotheken verstrekt worden.
Nederland kent een markt waarin aanbieders vrij zijn om te bepalen welke producten ze aanbieden. Hierbij is het belangrijk dat ze zich aan de daarvoor geldende regels houden. Zolang dat gebeurt zie ik de verhuurhypotheek niet als een ongewenste hypotheekvorm. Zoals eerder gezegd dragen beleggers ook bij aan stabiele woningmarkt. Uit het antwoord op vraag 7 blijkt dat het aantal aanbieders van verhuurhypotheken wel is vergroot. Wanneer dit leidt tot meer beleggers zou dit kunnen betekenen dat onder anderen starters meer concurrentie ervaren bij het kopen van een woning.
Daarom richt ik me op het verbeteren van de positie van de starter ten opzichte van beleggers in het algemeen. Het kabinet heeft daarom per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting gedifferentieerd Met deze differentiatie worden starters eenmalig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor beleggers wordt de overdrachtsbelasting verhoogd naar 8%.
Bij het stellen van nationale regels geldt allereerst dat het onderwerp niet reeds Europees geharmoniseerd mag zijn. Voor verhuurhypotheken voor consumenten is dit laatste niet geheel het geval. De Europese Hypothekenrichtlijn biedt de lidstaten de vrijheid om die richtlijn niet toe te passen op verhuurhypotheken aan consumenten, mits de lidstaat ervoor zorgt dat er op nationaal niveau een passend kader voor dit soort kredieten wordt toegepast. Nederland heeft er bij de implementatie voor gekozen geen gebruik te maken van deze vrijheid7 8. De richtlijn laat daarnaast in algemene zin aan lidstaten de mogelijkheid om strengere voorschriften ter bescherming van consumenten te handhaven of in te voeren9, deze moeten dan getoetst worden aan het Unierecht. Voor zakelijke kredieten geldt dat deze niet onder de Hypothekenrichtlijn of Dienstenrichtlijn vallen. Eventuele beperkingen moeten daarom rechtstreeks getoetst worden aan de verdragsvrijheden.
Bij het verbieden van verhuurhypotheken, zakelijk of aan consumenten, geldt dat het vrij verkeer van diensten zoals vastgelegd in het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (artikel 56 en10 wordt beperkt. Aan dergelijke maatregelen worden hoge eisen gesteld om de toets aan het Europees recht te kunnen doorstaan. Zo mag de maatregel niet discrimineren tussen Nederlandse aanbieders en aanbieders uit andere lidstaten, moet deze gerechtvaardigd kunnen worden door een dwingende reden van algemeen belang, moet deze geschikt zijn om de verwezenlijking van het nagestreefde doel te waarborgen, en mag deze niet verder gaan dan nodig is voor het bereiken van het doel (proportioneel)11.
Het is echter de vraag of een verbod op het aanbieden van verhuurhypotheken de toets aan het Europees recht kan doorstaan. Hoewel de maatregel niet zou discrimineren als het zowel voor Nederlandse als andere Europese aanbieders verboden wordt om verhuurhypotheken aan te bieden, en het tegengaan van speculatie met het oog op betaalbare huisvesting mogelijk een voldoende dwingende reden van algemeen belang is, schiet de maatregel met name te kort op doelmatigheid en proportionaliteit. Vastgoed gekocht voor verhuur is niet altijd gefinancierd met een verhuurhypotheek. Zo zijn er ook (vastgoed)fondsen en private investeerders met voldoende eigen vermogen. Het is in die context moeilijk verdedigbaar waarom het doel – tegengaan van speculatie- bereikt wordt door alleen een bepaalde groep particuliere beleggers te belemmeren door de toegang tot een verhuurhypotheek in het geheel te ontzeggen. Voor deze hypotheken geldt al dat doorgaans tot maximaal 80% van de woningwaarde financiering aangeboden wordt (in tegenstelling tot reguliere hypotheken voor consumenten), en wanneer deze aan consumenten verstrekt worden gelden ook inkomenseisen ter voorkoming van overkreditering en andere publiekrechtelijke vereisten. Daarnaast geldt dat er door het kabinet reeds andere maatregelen genomen of aangekondigd zijn, zoals de differentiatie van de overdrachtsbelasting en de opkoopbescherming en, dat voordat tot een algeheel verbod kan worden overgegaan, ook overwogen zou moeten worden of strengere eisen aan deze hypotheken het doel afdoende zou bereiken.
Anticipatie op de nieuwe wetgeving door beleggers in de periode tussen de bekendmaking van het nieuwe wetsvoorstel en de inwerkingtreding daarvan is ongewenst, maar helaas niet geheel te voorkomen. De periode waarbinnen beleggers konden anticiperen is wel zo kort mogelijk gehouden. Er is namelijk bewust voor gekozen om geen overgangsrecht op te nemen voor de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8%. Beleggers moesten hierdoor niet alleen de koopovereenkomst sluiten vóór 1 januari 2021, maar ook daadwerkelijk de woning voor 1 januari 2021 overgedragen hebben gekregen via de notaris om niet het verhoogde tarief van 8% te betalen. Omdat er geen overgangsrecht is opgenomen voor de verhoging van het overdrachtsbelastingtarief voor beleggers, kunnen starters direct vanaf de inwerkingtreding van het wetsvoorstel op 1 januari 2021 al profiteren van hun verbeterde positie ten opzichte van die van beleggers.
Ik verwacht dat deze maatregel de toegankelijkheid en betaalbaarheid van een koopwoning voor starters zal verbeteren, omdat zij minder lang hoeven te sparen voor de kosten koper. Op korte termijn kunnen zij mogelijk iets meer gaan bieden voor een woning omdat ze meer eigen geld kunnen inzetten voor de aankoop van de woning. Tegenover het mogelijke prijsopdrijvende effect van de startersmaatregel staat echter het mogelijke prijsdrukkende effect van de maatregel voor beleggers. Zij gaan immers meer overdrachtsbelasting betalen en daardoor naar verwachting minder woningen aankopen.
De wet zal worden geëvalueerd. Het voornemen is om hiermee te starten in de loop van 2024. De resultaten zullen in het voorjaar van 2025 beschikbaar komen. In deze evaluatie zal onder andere gekeken worden naar de doelmatigheid en doeltreffendheid van de voorgestelde maatregelen en daarmee ook de ontwikkeling van het aantal transacties naar hoogte van het tarief van de overdrachtsbelasting dat van toepassing is. Ik kan nog niet vooruitlopen op de uitkomsten van de evaluatie.
Het onderzoeksrapport van Dialogic heeft de belastingmaatregel in het Verenigd Koninkrijk onderzocht.12 De maatregelen in Nederland en het Verenigd Koninkrijk zijn echter niet één op één vergelijkbaar. In het Verenigd Koninkrijk is de maatregel voor starters niet tegelijkertijd met de maatregel voor beleggers ingevoerd. Ook was de startersmaatregel eerst van tijdelijke aard (2010–2012), die bovendien afweek van de structurele startersmaatregel die in 2017 is ingevoerd. Ook heeft het Verenigd Koninkrijk in 2017 nog een aantal maatregelen genomen tegen de particuliere verhuurders. Deze hebben te maken met de hypotheekrenteaftrek en met strengere eisen om een hypotheek te krijgen. Door deze aanvullende maatregelen zijn de effecten van de afzonderlijke maatregelen lastiger te bepalen.
De tijdelijke verlaging voor starters in 2010 heeft in het Verenigd Koninkrijk geleid tot ca.1.000 extra transacties in de 13 maanden na de verlaging. Na de verhoging voor beleggers in 2016 is het aandeel van beleggers in nieuwe hypotheken gedaald van 15% naar 9% en voor starters gestegen van 39% naar 45%. De belastingmaatregel heeft dus in het Verenigd Koninkrijk geleid tot een betere positie van starters ten opzichte van beleggers.
Institutionele beleggers richten zich vooral op het bouwen van nieuwe woningen. Zij kopen in principe geen individuele bestaande woningen aan. Wel kopen ze soms reeds verhuurde woningcomplexen of woningportefeuilles aan of transformeren ze winkels of kantoren tot woning. Het exacte aantal aangekochte woningen voor 2020 is nog niet bekend. De onderstaande tabel geeft inzicht in de het aantal woningen dat institutionele beleggers (IVBN-leden) in 2015–2019 in exploitatie hebben genomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de bestaande woningen die complexgewijs zijn aangekocht en woningen die zijn toegevoegd door nieuwbouw. De verwachting is dat het aantal voor 2020 aansluit op de trend van de eerdere jaren.
Jaar
Bestaande bouw
Nieuwbouw
Totaal
2015
671
4.317
4.988
2016
2.002
4.465
6.467
2017
1.277
6.990
8.267
2018
1.853
6.862
8.715
2019
1.512
7.204
8.716
Bron: IVBN
Ja.
Op 3 december 2020 heeft het lid Smeulders (GroenLinks) vragen gesteld over het bericht «Particuliere woningverhuur groeit ondanks alles gestaag door» (kenmerk 2020Z23648). Het verkrijgen van de relevante informatie voor de beantwoording van de vragen vergt enige tijd waardoor ze niet binnen de gebruikelijke termijn van drie weken kunnen worden beantwoord. Ik zal uw vragen zo spoedig mogelijk beantwoorden.