Vraag 1

Wat is uw mening over het jaarverslag 2013 van Rochdale, waaruit blijkt dat voor € 4,5 mln aan vertrekpremies is betaald waarvan € 1,5 mln terecht is gekomen bij vijf personen?1 2

In het jaarverslag 2013 van Rochdale is opgenomen dat Rochdale in 2013 een ingrijpende reorganisatie heeft doorgevoerd. De formatie is daarbij met 90 personen ingekrompen. Dit heeft voor circa 65 mensen geleid tot gedwongen ontslag. In het jaarverslag is gerapporteerd over de vergoeding van 5 medewerkers (een directeur, een manager uitvoering, een administratief medewerker, een onderhoudsadviseur en een participatiemedewerkster), omdat voor deze medewerkers de ontslagvergoeding boven de bezoldigingsnorm van de WNT uitsteeg. Het betreft geen topfunctionarissen.
Ik stel vast dat op de betreffende betalingen geen wettelijke kaders van toepassing zijn.

Vraag 2

Waarom heeft Rochdale gekozen voor het geven van gouden handdrukken boven de norm van € 228.599 en wist u, of wisten uw medewerkers hiervan? Zo ja, heeft u iets gedaan om te voorkomen dat dergelijke hoge ontslagvergoedingen zouden worden uitgekeerd?

Rochdale heeft hiervoor gekozen op basis van een bedrijfsmatige afweging (reorganisatie en inkrimping personeelsbestand met 20%) binnen de kaders van een met de vakbonden overeengekomen sociaal plan. Bij het berekenen van de ontslagvergoedingen is volgens Rochdale stringent voor alle medewerkers dit sociaal plan gevolgd.
Mijn medewerkers noch ik zijn hierover vooraf geïnformeerd en er zijn derhalve geen stappen ondernomen om dit te voorkomen. Vanuit de wettelijke kaders zou daartoe ook geen grond hebben bestaan.

Vraag 3

Vindt u het politiek en moreel aanvaardbaar dat een huurder van Rochdale omgerekend € 112 heeft meebetaald aan de hoge ontslagvergoedingen?

De ontslagvergoedingen van de 5 medewerkers die in het jaarverslag zijn vermeld zijn volgens Rochdale conform en in ieder geval niet hoger dan de uitkomst van de kantonrechterformule zoals vastgelegd in het sociaal plan.
Ik vind in algemene zin voor maatschappelijke organisaties, waaronder woningcorporaties, een matiging van bedrijfslasten van groot belang. In verband daarmee wijs ik op het kabinetsvoornemen om de reikwijdte van de WNT, waarmee sinds 2013 ook ontslagvergoedingen voor topfunctionarissen zijn genormeerd, te verbreden naar alle werknemers in de (semi)publieke sector.

Vraag 4

Deelt u de mening dat, in een tijd waarin huurders zich geconfronteerd zien met huurverhogingen, het onacceptabel is dat mismanagement in feite beloond wordt met gouden handdrukken door Rochdale? Zo nee, waarom niet?

Door Rochdale is in 2013 een reorganisatie in gang gezet om te besparen op de organisatiekosten. Er is naar mijn weten geen relatie met eventueel mismanagement.

Vraag 5

Is er een mogelijkheid om te hoge ontslagvergoedingen terug te vorderen opdat deze middelen ten goede komen aan de huurders van Rochdale? Kunt u uw antwoord toelichten?

Die mogelijkheid is er niet, omdat er geen sprake is van te hoge ontslagvergoedingen in relatie tot de Wet Normering Topinkomens of de Woningwet. Het betreft hier betalingen aan zogenaamde niet-topfunctionarissen. Voor deze categorie geldt enkel een publicatieplicht als een bepaalde grens in een bepaald jaar wordt overschreden. Rochdale heeft met publicatie van de vertrekpremies in haar jaarverslag aan deze plicht voldaan.

Vraag 6

Kunt u de Kamer informeren of in Duitsland en Denemarken bestuurders van woningcorporaties ook rijkelijk beloond worden?

Ik beschik niet over informatie waarmee ik deze vraag op korte termijn kan beantwoorden. Ik zeg uw Kamer toe dat alsnog in kaart te brengen.

Vraag 1

Kent u de waarschuwing van de Woonbond voor stijgende huren en een korting op de huurtoeslag?1

Ja.

Vraag 2

Zijn de huren, net als in juli 2013, dit jaar ook gemiddeld met 4,7% gestegen waardoor de gemiddelde huurstijging bijna 10% is in twee jaar? Zo nee, hoe kunt u het verschil verklaren?

Uit «Feiten en achtergronden bij het huurbeleid 2013» (Kamerstukken II, 2013/14, 27 926, nr. 207) blijkt dat de huren in de gereguleerde voorraad in 2013 per 1 juli met gemiddeld 4,9% (volgens de gegevens van het CBS: 4,7%) zijn gestegen, inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuringen. Exclusief harmonisatie was de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 4,1%. Over de gerealiseerde huurverhoging per 1 juli 2014 zal ik u in het najaar rapporteren.

Vraag 3

Is het waar dat in de komende jaren de huren gemiddeld met 2,7% stijgen bovenop de inflatie? Waar is dit percentage op gebaseerd? Kunt u uw antwoord toelichten?

In het AO Woningmarkt en Huursector van 14 mei 2014 heb ik desgevraagd aangegeven dat bij de uitwerking van de huurverhoging op basis van een huursombenadering – die volgens het woonakkoord in de plaats komt van de inkomensafhankelijke huurverhoging – vooralsnog wordt gerekend met een maximale huursomstijging van ongeveer 2,7% boven inflatie, inclusief huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen. Die maximale huursomstijging bevat in elk geval de huurverhogingsruimte die nu gemiddeld wordt geboden door de inkomensafhankelijke huurverhoging plus ruimte voor huurharmonisatie. Met deze wijze van uitwerking blijft de verdiencapaciteit van de verhuurders op peil, zoals is afgesproken in het woonakkoord.

Vraag 4

Kunt u uitleggen waarom u volgend jaar, naast de bezuiniging van € 31 mln. uit de Voorjaarsnota, € 15 mln. extra uitgaven wil verhalen op de huurtoeslag?

Ik heb niet het voornemen om, naast de reeds bij Voorjaarsnota aangekondigde bezuiniging van € 31 mln., in 2015 verdere bezuinigingen op de huurtoeslag door te voeren.

Vraag 5

Op welke wijze heeft u uitwerking gegeven aan de volgende zin en de drie daarin genoemde criteria: «Voor toekomstige aanpassingen aan de kwaliteitskorting zal een afweging worden gemaakt tussen de wenselijke effecten op de huurmarkt, de budgettaire opgave en de inkomensgevolgen voor de huurders»?2

In de afgelopen jaren heeft slechts eenmaal een aanscherping van de kwaliteitskorting in de huurtoeslag plaatsgevonden, namelijk per 1 januari 2012, aansluitend aan de aanvaarding van het wetsvoorstel waarmee de kwaliteitskorting meer flexibel is gemaakt (nr. 32 694).
Mocht in de toekomst een verdere aanscherping van de kwaliteitskorting aan de orde komen, dan zal in het daartoe strekkende voorstel aangegeven worden op welke wijze de afweging tussen de wenselijke effecten op de huurmarkt, de budgettaire opgave en de inkomensgevolgen voor de huurders heeft plaatsgevonden. Tevens wordt dan aangegeven wat de gevolgen voor huurders zijn van verhoging van de kwaliteitskorting. Indien de bij Voorjaarsnota aangekondigde bezuiniging op de huurtoeslag van € 31 mln. in 2015 langs de lijn van de kwaliteitskorting wordt ingevuld, zullen de inkomenseffecten eerder in de buurt van de € 30 per jaar liggen dan de in de vraag genoemde € 30 per maand.

Vraag 6

Wat betekent het verhogen van de kwaliteitskorting op de huurtoeslag concreet voor huurders? Zullen zij inderdaad € 30 per maand minder toeslag krijgen? Kunt u uw berekening toelichten?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Kunt u verklaren hoe u zich aan uw belofte aan huurders houdt (namelijk dat zij «ervan op aan kunnen dat de overheid met de huurtoeslag de huren betaalbaar houdt») wanneer de huren explosief stijgen en de huurtoeslag wordt verminderd?3

Voor huurtoeslagontvangers wordt het overgrote deel van de huurstijgingen gecompenseerd door de huurtoeslag; in het regeerakkoord is daartoe een extra bedrag voor huurtoeslag opgenomen, oplopend naar € 420 mln.
Daarbij komt dat de jaarlijkse indexering van de inkomensafhankelijke eigen bijdrage in de huurtoeslag, de zogeheten normhuur, de afgelopen jaren steeds heeft plaatsgevonden met het percentage van bijstandontwikkeling in plaats van met het percentage van de gemiddelde huurontwikkeling. Hierdoor is de stijging van de eigen bijdrage in deze jaren aanzienlijk achtergebleven bij de stijging van de huren, zoals huurders zonder huurtoeslag die ervaren. De omstandigheid dat er in 2015, zoals aangekondigd bij Voorjaarsnota, een besparing op de huurtoeslaguitgaven noodzakelijk is, doet daar niet aan af.

Vraag 8

Deelt u de mening dat een heroverweging van het huurbeleid nodig is om uw belofte van betaalbaar huren te kunnen inlossen aan huurders? Zo nee, waarom niet?

In het huurbeleid zoals dit op basis van het regeer- en woonakkoord door mij is vormgegeven vormen betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroep kernbegrippen. Ik houd daarnaast nauwkeurig de vinger aan de pols op het punt van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep. Ik doe dit onder andere aan de hand van de rapportage die ik opstel naar aanleiding van de motie van de leden Knops en Verhoeven (II, 2013–2014, 33 750 XVIII, nr. 17). Uw Kamer zal deze rapportage dit najaar voor de begrotingsbehandeling ontvangen.

Vraag 1

Bent u bekend met het krantenbericht «Zoektocht naar een hypotheek voor gemoedsbezwaarden», waaruit blijkt dat de mogelijkheden voor gemoedsbezwaarden om een hypotheek zonder verzekering te krijgen afnemen?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat ongeveer 12.500 door de rechter erkende gemoedsbezwaarden geen toegang hebben tot maximale financiering in combinatie met NHG?

Uit informatie die de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de uitvoeringsorganisatie van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), aan mij heeft verstrekt, blijkt dat verzoeken van erkende gemoedsbezwaarden niet aan de door mij goedgekeurde regelgeving voor NHG voldoen. Om de risico’s voor het garantiefonds te beperken en premies betaalbaar te houden voor consumenten is het noodzakelijk dat het WEW werkt met bepaalde standaardvoorwaarden. Het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering valt onder deze voorwaarden.
Tegelijkertijd heeft het WEW mij laten weten dat NHG verstrekt kan worden in het geval van maximale financiering zonder overlijdensverzekering, mits sprake is van een door de rechter erkende gemoedsbezwaarde die voldoet aan alle overige eisen die bij een hypotheek met NHG horen en waarbij de bank aantoonbaar het risico van overlijden draagt. Het is aan de geldverstrekker te beoordelen of zij hiertoe in voorkomende gevallen bereid is.

Vraag 3

Is het mogelijk om NHG te ontvangen als een door de rechter erkende gemoedsbezwaarde voldoet aan alle eisen die bij een hypotheek met NHG horen, er sprake is van maximale financiering zonder overlijdensrisicoverzekering en de bank aantoonbaar het risico van overlijden draagt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, zijn banken hier dan toe bereid?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u de suggestie om het mogelijk te maken om 100% van de financiering onder garanties van de NHG te verstrekken en het ontstane risico voor NHG af te dekken met een afkoopbedrag zoals dat ook gebruikelijk is bij het waarborgfonds motorvoertuigen?

Het Waarborgfonds Motorverkeer is opgericht vanwege de wettelijke verplichting voor automobilisten om een autoverzekering af te sluiten. Het Waarborgfonds Motorverkeer wordt, juist vanwege de wettelijke verplichting tot het afsluiten van een autoverzekering, gevoed door premiebetalingen van de verzekeraars en een garantie van de overheid. De afdracht vanuit de verzekeraars aan het Waarborgfonds Motorverkeer zit verdisconteerd in de verzekeringspremie van de automobilist.
Bij het kopen van een huis bestaat geen wettelijke verplichting tot het afsluiten van een verzekering. Het is hiernaast een vrije keuze van de geldnemer of men een NHG wil of niet. Voor iedere aanvrager van een hypotheek met NHG geldt dat men moet voldoen aan de regelgeving van de NHG. Het fonds van het WEW wordt gevoed uit premies van particulieren die worden bepaald aan de hand van de risico’s voor het fonds, met het Rijk als achtervang. Het past niet in de aard en de opzet van het WEW om een constructie conform het Waarborgfonds Motorverkeer te ontwikkelen.

Vraag 5

Hoe beoordeelt u de suggestie om het mogelijk te maken om een dossier van een gemoedsbezwaarde afzonderlijk te beoordelen?

Het WEW is niet ingericht op het beoordelen van aanvragen van hypotheken met NHG. Deze toets wordt door geldverstrekkers uitgevoerd aan de hand van de gestandaardiseerde regelgeving van de NHG. Het fonds beoordeelt alleen verliesdeclaraties aan de hand van door banken ingediende dossiers.

Vraag 6

Bent u bereid om een oplossing te zoeken voor gemoedsbezwaarden die een maximale hypotheek onder NHG willen afsluiten? Zo nee, waarom niet?

Het WEW heeft mij laten weten dat indien een bank aantoonbaar het risico van overlijden draagt, het kan instemmen met het verlenen van NHG. Aangezien het fonds gevoed wordt met premieafdrachten van particulieren ligt het niet voor de hand dat het WEW dit risico gaat dragen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Sytze van der V. woont boven kinderopvang in Amersfoort»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat een veroordeelde pedoseksueel in Amersfoort een huis heeft gekregen boven een kinderopvang?

De burgemeester van Amersfoort heeft mij gemeld dat er geen sprake was van toewijzing van een woning door de gemeente. Betrokkene heeft zelf een woning geregeld en de burgemeester is hierover pas na de verhuizing geïnformeerd.
In algemene zin is een veroordeelde zedendelinquent in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor re-integratie, waaronder het vinden van huisvesting. Wanneer hij zijn straf heeft uitgezeten, is hij weer vrij burger en heeft hij vrijheid van vestiging. Dit betekent dat diegene zich, net als ieder ander, kan inschrijven voor woningen. Indien aan de criteria die desbetreffende woningcorporatie stelt, is voldaan, kan een huis worden toegewezen.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe het mogelijk is dat een veroordeelde pedoseksueel überhaupt een huis heeft toegewezen gekregen in de buurt van instellingen die met kinderen werken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

In hoeverre was de burgemeester op de hoogte van het absurde gegeven dat deze pedoseksueel een huis heeft toegewezen gekregen boven een kinderopvang en waarom is dit niet bij voorbaat geblokkeerd?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoe kijkt u aan tegen het idee veroordeelde pedoseksuelen te weren uit kinderrijke gebieden?

Ik begrijp de zorg die de terugkeer in de maatschappij van een veroordeelde zedendelinquent teweeg kan brengen. Om deze terugkeer zo zorgvuldig en verantwoord mogelijk plaats te laten vinden kan het openbaar Ministerie of de strafrechter, naar aanleiding van een gepleegd strafbaar feit, vrijheidsbeperkende straffen en maatregelen opleggen.
Met het oog op de maatschappelijke veiligheid wordt beoordeeld welke maatregelen en voorwaarden noodzakelijk zijn voor een juiste begeleiding van een, in dit geval, zedendelinquent die terugkeert in de maatschappij. Die beoordeling betreft een zorgvuldige afweging van alle, soms tegengestelde, belangen waarbij de feiten en omstandigheden van het individuele geval worden betrokken.
Daarnaast ben ik voornemens om te bewerkstelligen dat dit type delinquenten, waar nodig, langer onder toezicht van de reclassering kan worden gehouden. Om deze reden heb ik de afgelopen periode gewerkt aan het wetsvoorstel Langdurig toezicht op tbs-gestelden, zeden- en zware geweldsdelinquenten, dat volgens de planning van uw Kamer in september van dit jaar behandeld zal worden.
Het weren van veroordeelde pedoseksuelen uit alle kinderrijke gebieden is evenwel praktisch gezien niet mogelijk. Overigens keren jaarlijks een paar honderd (zeden-) delinquenten grotendeels probleem- en geruisloos terug in de samenleving. Voor slechts een beperkt aantal gevallen leidt de terugkeer tot problemen met huisvesting.

Vraag 1

Kent u de berichten: «Ymere zet 180 huishoudens uit huurwoningen in Centrum» en »Woningverkoop Ymere drijft kersverse coalitie uiteen»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven op welke gronden de clausule van dringend eigen gebruik mag worden ingeroepen? Kunt u daarbij tevens het verschil aangeven tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw in relatie tot dringend eigen gebruik?

Verhuurders mogen verschillende gronden aanvoeren als dringend eigen gebruik, maar verkoop van de woning van de woning is wettelijk daarvan uitgezonderd (adagium «koop breekt geen huur»). Als verkoop van de woning de enige doelstelling is, is een beroep van een verhuur op dringend eigen gebruik bij huuropzegging dus niet toegestaan.
Of het beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik slaagt, hangt af van het oordeel van de rechter. De rechter betrekt alle omstandigheden van het geval in die beoordeling.
De wet specificeert dat onder dringend eigen gebruik wordt verstaan:
Onder dringend eigen gebruik wordt volgens de wet ook verstaan (art. 7:274 leden 3 en 4 BW):
Onder renovatie wordt verstaan: zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Hierin wordt dus geen onderscheid gemaakt tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw. Er moet wel onderscheid gemaakt worden tussen het verrichten van noodzakelijk onderhoud en renovatie. Als «opknappen» alleen het verrichten van noodzakelijk onderhoud of herstel van onderhoudsgebreken behelst, is dat dus op zichzelf geen grond voor dringend eigen gebruik.

Vraag 3

Is het opzeggen van vaste huurcontracten gevolgd door verkoop van het bezit, om daarmee de renovatie van ander woningen mede te bekostigen in uw ogen een reden om beroep te doen op de clausule voor dringend eigen gebruik? Kunt u dit toelichten?

Het doorslaggevende criterium is of de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan worden beoordeeld door de rechter. Daarbij betrekt hij de omstandigheid dat de verhuurder de woning na renovatie wil verkopen. Zoals hiervoor aangegeven kan verkoop – als enige doelstelling – geen grond zijn voor een beroep op dringend eigen gebruik, renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur kan dat wel zijn. De verhuurder moet aannemelijk maken dat een noodzaak tot renovatie bestaat die dringend is en niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is. Daarbij spelen ondere andere bouwkundige en financiële aspecten een rol (zie mijn antwoord op vraag 5).

Vraag 4

Kan er sprake zijn van dringend eigen gebruik als blijkt dat de renovatie – al dan niet deels – aan de verhuurder verwijtbaar is, omdat de verhuurder zijn zorgplicht/ onderhoudsplicht jegens de huurder onvoldoende na is gekomen? Kunt u dit toelichten?

In de jurisprudentie zijn er voorbeelden dat de rechter een beroep op dringend eigen gebruik niet honoreert, omdat het is veroorzaakt door handelen of nalaten van de verhuurder. Het onvoldoende nakomen van de onderhoudsverplichting kan dus aanleiding zijn voor de rechter om te oordelen dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik of, als dat wel zo is, dat de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitvalt.
Indien er sprake is van dringend eigen gebruik van een wooncomplex, kan de belangenafweging van de rechter mede afhankelijk zijn van de omstandigheden van het wooncomplex, bijvoorbeeld dat de huurder de nog enig overgebleven bewoner is die geen aanbod voor een andere woning heeft geaccepteerd. Bij dringend eigen gebruik van «losse» woningen spelen alleen de omstandigheden van huurder, verhuurder en de betreffende woning.

Vraag 5

Kunt u toelichten op basis van bestaande jurisprudentie, hoe hoog de kosten van renovatie/ vernieuwbouw moeten zijn voordat er rechtmatig gebruik kan worden gemaakt van de clausule voor dringend eigen gebruik? Is hier sprake van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van wetgeving om andere doeleinden van deze woningcorporatie mogelijk te maken?

In de jurisprudentie is er geen grensbedrag aan te wijzen van de hoogte van de renovatiekosten waarbij de rechter oordeelt dat de verhuurder de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft. De jurisprudentie is casuïstisch, doordat alle omstandigheden van het geval bij de beoordeling betrokken worden. Wel heeft de Hoge Raad op 26 maart 2010 (NJ 2010/190) (Herenhuisarrest) geoordeeld dat de wens om te renoveren op zich geen beroep op dringend eigen gebruik rechtvaardigt, ook niet als de exploitatie van het gehuurde onrendabel is, maar dat dit anders kan zijn als er een structurele wanverhouding bestaat tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Bij de beoordeling of er een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten bestaat, dient in het licht van de huurbescherming van huurders terughoudendheid te worden betracht. Bij de beoordeling of er sprake is van een structurele wanverhouding spelen de kosten van de renovatie, de hoogte van de geldende huurprijs, de huurverhoging die de huurder heeft aangeboden te betalen, een waardestijging van de woning en de door partijen betrachte zorgvuldigheid een rol. Maar als een structurele wanverhouding wordt aangenomen leidt dat nog niet zonder meer tot beëindiging van de huurovereenkomst; de belangenafweging tussen de verhuurder en huurder kan dan nog in het voordeel van de huurder uitvallen. Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder ook de hoogte van de aangeboden verhuiskostenvergoeding, de vervangende woonruimte en de overige belangen over en weer.
De vraag of hier sprake is van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van de in de wetgeving opgenomen opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» is uiteindelijk aan het oordeel van de rechter, die in alle aan hem voorgelegde gevallen alle omstandigheden van het geval in de beoordeling zal betrekken.

Vraag 6

Past volgens u deze stap van Ymere bij de agenda van het nieuwe Amsterdamse stadsbestuur voor minder sociale huur en daardoor meer segregatie naar inkomen in de meer populaire stadsdelen zoals de binnenstad of meer segregatie tussen de stadsdelen?

De gemeente Amsterdam bepaalt hierin haar eigen agenda. Het aantal sociale huurwoningen in het Amsterdamse stadsdeel Centrum bedraagt op dit moment circa 26.000 woningen, ofwel 52% van de totale woningvoorraad van het stadsdeel. 15.000 (30% van de totale woningvoorraad) van deze woningen zijn in bezit van corporaties en 11.000 in het bezit van particuliere verhuurders.2 Ymere verhuurt 5.000 sociale huurwoningen in het Centrum van Amsterdam. Renovatie en vervolgens deels verkopen en deels in het middensegment geliberaliseerd verhuren van 180 woningen kan in dit gebied met veel sociale huurwoningen de segregatie naar inkomen verminderen.
Gemeenten kunnen overigens prestatieafspraken maken met woningcorporaties over de beschikbare woningvoorraad voor de doelgroep (huishoudens met een lager inkomen). In de novelle bij de herziene Woningwet (Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, 33 966) wordt die vrijblijvendheid vervangen door een plicht voor woningcorporaties om met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Uitgangspunt daarbij is dat die bijdrage wordt vastgelegd in concrete prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie waaraan beide partijen elkaar kunnen houden.

Vraag 1

Bent u bekend met het beleid van woningcorporatie Ymere om 180 huishoudens uit hun sociale huurwoning te zetten?1

Ja.

Vraag 2

Past het in uw beleid dat mensen door woningcorporaties uit hun sociale huurwoning worden geplaatst, desnoods door middel van dwangmaatregelen, om vervolgens desbetreffende woningen te kunnen renoveren, verhuren in de vrije sector of te verkopen, in een gebied waar reeds een tekort is aan betaalbare huurwoningen?

Indien verhuurders hun woningen renoveren moet er onderscheid worden gemaakt tussen renovatie waarbij het mogelijk is dat de huurders in de woning blijven wonen, eventueel met een korte periode in een wisselwoning, en renovatie waarbij het niet mogelijk is dat de lopende huurovereenkomst wordt voortgezet.
Voor renovatievoorstellen voor huurders die in hun woning blijven wonen moet de verhuurder toestemming van de huurder hebben. Bij complexgewijze renovatie wordt een renovatievoorstel geacht redelijk te zijn als minimaal 70% van de huurders van het betreffende complex met het voorstel instemt. Dan moet de minderheid van maximaal 30% afwijzende huurders de renovatie gedogen, tenzij de rechter op hun vordering uitspreekt dat het renovatievoorstel niet redelijk is.
Voor renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, moet de verhuurder de huur opzeggen. Voor verhuurders zijn de opzeggingsgronden limitatief geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Een van die opzeggingsgronden is het «dringend eigen gebruik» van de woning, waaronder ook wordt verstaan renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder heeft daarbij echter huurbescherming: indien de huurder niet schriftelijk instemt met de huuropzegging door de verhuurder, kan alleen de rechter – op vordering van de verhuurder – de huurovereenkomst beëindigen. De verhuurder moet de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk maken. Pas als de verhuurder die dringendheid aannemelijk heeft gemaakt zal de rechter de vraag of van de verhuurder niet gevergd kan worden dat de huurovereenkomst wordt verlengd beantwoorden, door een afweging te maken tussen de belangen van de verhuurder en de huurder en daarbij alle omstandigheden van het geval worden betrokken. De rechter zal de huurovereenkomst alleen beëindigen indien van de verhuurder, de belangen van huurder en verhuurder in aanmerking genomen, in redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Renovaties waarbij (ook) de energieprestatie van woningen wordt verbeterd stroken met het rijksbeleid van verbetering van energieprestaties van huurwoningen en het terugbrengen van de CO2-uitstoot. Denk daarbij aan het Convenant Energiebesparing Huursector tussen Rijk, Aedes en Woonbond en het Energieakkoord voor Duurzame Groei. Woningcorporaties zullen bij renovatieplannen zoveel mogelijk kiezen voor renovaties waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet. Maar in sommige gevallen vergen dergelijke renovaties zodanige ingrepen en investeringen dat voortzetting van de huurovereenkomst niet van de verhuurder gevergd kan worden.

Vraag 3

Deelt u de mening van woningcorporatie Ymere, dat zij genoodzaakt is tot deze drastische maatregelen vanwege de verhuurderheffing? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om deze situatie zo snel mogelijk op te lossen?

Ymere heeft toegelicht dat de funderingen (houten palen) van alle panden aan hun eind zijn en moeten worden hersteld om (verdere) verzakkingen te voorkomen. Dat is de hoofdreden voor de renovatieplannen. Het herstellen van onderhoudsgebreken is een hoofdverplichting van verhuurders. Ymere grijpt de ingrijpende onderhoudswerkzaamheden voor de fundering aan om tegelijkertijd de energieprestatie en geluidsisolatie van de woningen te verbeteren. Ymere stelt dat zij door de verhuurderheffing minder investeringsruimte heeft en genoodzaakt is een deel van de te renoveren woningen na renovatie te verkopen, zodat de renovatiekosten dan (gedeeltelijk) uit de verkoopopbrengsten kunnen worden bekostigd. Een derde deel van de woningen (dus 90 woningen) blijft volgens Ymere in het gereguleerde huursegment. Verhuurders kunnen de verhuurderheffing bekostigen door efficiencymaatregelen in de eigen organisatie, (inkomensafhankelijke) huurverhogingen en verkoop van woningen, afhankelijk van de samenstelling van de financiële positie van de corporatie, de huizenvoorraad en de afspraken met de gemeente(n). De keuze om in dit complex over te gaan tot gedeeltelijke verkoop is aan Ymere.

Vraag 4

Is het wettelijk toegestaan om via een dwangmaatregel van «dringend eigen gebruik», huurders uit hun huis te zetten met als uiteindelijk doel verkoop of verhuur in de vrije sector? Zo ja, hoe verhoudt dit zich tot het uitgangspunt dat de noodzaak niet mag liggen in het feit dat de verhuurder de woning wil of kan verkopen? Zo nee, gaat u voorkomen dat Ymere dit middel gaat inzetten?

Het is voor verhuurders wettelijk toegestaan om een huurovereenkomst op te zeggen op de grond van «dringend eigen gebruik». Volgens de wet valt onder dringend eigen gebruik onder andere renovatie die niet mogelijk is zonder de huurovereenkomst te beëindigen. Onder dringend eigen gebruik wordt niet verkoop van de woning begrepen. Wel kan van dringend eigen gebruik sprake zijn bij een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat de renovatie dringend noodzakelijk is en niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Wanneer de rechter van oordeel is dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten, dan zal de rechter bij de beoordeling van de vraag of van de verhuurder niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst na renovatie wordt voortgezet een belangenafweging maken tussen verhuurder en huurder en daarbij alle omstandigheden van het geval betrekken. Het voornemen om de woning na renovatie te verkopen kan zo’n omstandigheid zijn.

Vraag 5

Acht u een huurverhoging van wel 100% acceptabel voor de huurders? Zo ja, waarom? Zo nee, welke stappen gaat u ondernemen om dit te voorkomen?

Bij doorlopende huurovereenkomsten is de huurverhoging wegens verbetering een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie. Deze huurverhoging wegens woningverbetering kan naast de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd worden en voor de huurverhoging wegens woningverbetering gelden niet de maximale huurverhogingspercentages die voor de jaarlijkse huurverhoging gelden. De verhoogde huurprijs kan daarbij niet de maximale huurprijs van de woning na renovatie overschrijden.
Of een huurverhoging van 100% na renovatie redelijk is, hangt af van de nu geldende huurprijs, de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie en de maximale huurprijs van de woning na renovatie. In gevallen waarin de huurprijs voor renovatie erg laag ligt (de laagste huurprijs van de te renoveren woningen is € 76,32 per maand, zie antwoord op vraag 7) kan de huurverhoging wegens renovatie een forse huurverhoging, mogelijk zelfs een verdubbeling van de huur, betekenen als de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie daartoe leiden. Maar de huurprijs mag na renovatie zoals gezegd niet hoger worden dan de maximale huurprijs van de woning na renovatie.
Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming kunnen bereiken over de huurprijs na renovatie, kan ieder van hen binnen drie maanden na gereedkomen van de renovatiewerkzaamheden een uitspraak van de Huurcommissie verzoeken over de huurverhoging.
Bij huurbeëindiging wegens renovatie is er na de renovatie sprake van een huurdersmutatie en een nieuwe huurovereenkomst. De verhuurder kan daarbij – net als bij andere nieuwe verhuringen – een huurprijs naar eigen inzicht toepassen, mits die huurprijs binnen de regels van de huurprijsregelgeving past. De nieuwe huurder kan de nieuwe huurprijs binnen de eerste zes maanden van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie, ook in geval van een geliberaliseerd huurcontract.
Ymere heeft in een gesprek met de gemeente Amsterdam laten weten dat Ymere bereid is tot huurgewenning voor huurders waarmee de huurders geleidelijk toegroeien naar het uiteindelijke huurniveau van de nieuwe woning en wordt voorkomen dat deze huurders van het ene op het andere moment te maken krijgen met grote huurstijgingen2. Huurgewenning is geen wettelijk instrument, Ymere is vrijwillig bereid om de huurder de eerste jaren niet de gehele nieuwe huurprijs te laten betalen.

Vraag 6

Is de geciteerde huurder in het artikel, die een maandelijkse huur betaalt van 600 euro en ZZP’er is met wisselende inkomsten, naar uw mening een «scheefwoner»? Zo ja, waarom? Wat is uw definitie van een scheefwoner? Wat is uw definitie van een «rechtwoner»?

Het is niet bekend tussen welke jaarinkomens het inkomen van de betreffende ZZP’er wisselt. Het maakt nogal uit of het inkomen wisselt tussen bijvoorbeeld € 15.000 en € 70.000 of tussen bijvoorbeeld € 50.000 en 80.000. In beide gevallen is sprake van wisselend jaarinkomen. In het eerste geval behoort de ZZP’er wisselend wel en niet tot de doelgroep van betaalbare huurwoningen van woningcorporaties (prijspeil 2014: inkomens tot € 34.678), in het tweede geval hoort de ZZP’er steeds niet tot de doelgroep van betaalbare huurwoningen van woningcorporaties.

Vraag 7

Kunt u een nadere specificatie geven van de thans geldende huurprijzen en huur- en woonquotes van de betreffende 180 huurwoningen en de huurprijzen en huur- en woonquotes, zoals Ymere ze wil hebben na renovatie, liberalisatie en verkoop van de huurwoningen?

Ymere heeft mij desgevraagd geïnformeerd dat de huidige huurprijzen van de betreffende 270 woningen (waarvan er 180 woningen na renovatie niet in de sociale huur terugkomen) lopen van € 76,32 tot € 630,83 per maand. De gemiddelde maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel voor deze woningen is op dit moment € 510 per maand.
Over de huurquotes heb ik geen gegevens. Verhuurders hebben bij (reeds lang) lopende huurovereenkomsten immers geen kennis van het actuele inkomen van de huurders.
Bij de toewijzing van nieuwe huurwoningen is Ymere voornemens de (dan) actuele inkomens van de huurders te betrekken. Ymere heeft aangegeven dat:
Verder heeft Ymere in een gesprek met de wethouder Bouwen en Wonen de volgende aanvullende toezeggingen gedaan3:

Vraag 8

Wat gaat u doen om te voorkomen dat Ymere de huren verhoogt na het onderhoud, terwijl renoveren en onderhoud een plicht is van de verhuurder waar mensen huur voor betalen, en gezien de stijging van de huuromzet van 449 miljoen in 2012 naar 477 miljoen euro in 2013?2

Verhuurders zijn verplicht om noodzakelijk onderhoud aan de woning te verrichten. Onderhoudswerkzaamheden worden uit de huurprijs bekostigd.
Verhuurders zijn echter, anders dan de vraagsteller veronderstelt, niet verplicht om de woning te renoveren. Onder renovatie wordt zowel gedeeltelijke vernieu-wing door verandering of toevoeging als sloop met vervangende nieuwbouw verstaan. Voor renovatie waarbij de huurovereenkomst doorloopt heeft de verhuurder ook toestemming van de huurder nodig (of bij complexgewijze renovatie zonder huurbeëindiging de toestemming van minimaal 70% van de huurders van het betreffende complex). Voor renovatiewerkzaamheden mag een verhuurder ook een redelijke huurverhoging vragen (zie antwoord op vraag 5).

Vraag 9

Bent u bereid om uw woonbeleid te herzien omdat zich steeds meer verontrustende en onwenselijke gevolgen voor huurders aftekenen? Graag een toelichting.

Mijn woonbeleid er primair op gericht dat de doorstroming in het gereguleerde huursegment wordt bevorderd, door onder andere de inkomensafhankelijke huurverhoging, zodat de betaalbare woningvoorraad beschikbaar komt en blijft voor de doelgroep. Daarin spelen ook lokale afwegingen een rol. Daarnaast kan verbetering van de energieprestatie bijdragen aan de betaalbaarheid van huurwoningen.
De renovatieplannen van Ymere stroken voor zo ver ik nu kan overzien met dit woonbeleid en Ymere neemt veel maatregelen om nadelige gevolgen voor de betreffende bewoners zoveel mogelijk te voorkomen of te matigen. Ik zie daarom geen reden om mijn woonbeleid te herzien.

Vraag 10

Zou u het acceptabel vinden wanneer als gevolg van uw huurdersonvriendelijke politiek, gezinnen die naar volle tevredenheid wonen in hun sociale huurwoning, zouden worden gedwongen hun huurwoning te verlaten, te verhuizen en hun kinderen van school te halen? Waar liggen voor u de grenzen en hoe vertaalt u dit naar beleid?

Zoals hiervoor aangegeven ziet Ymere in de onderhoudstoestand en kwaliteit van de woningen aanleiding te komen tot herstel van gebreken en renovatie. Verder heeft Ymere toegezegd dat alle huurders naar hun buurt kunnen terugkeren5.

Vraag 1

Bent u bekend met het ontwerp-bestemmingsplan voor de ontwikkeling van het KNSF-terrein in Muiden waarvoor de gemeenteraad van Muiden recentelijk heeft ingestemd met tervisielegging?

Ja, ik ben bekend met het ontwerp-bestemmingsplan «De Krijgsman», dat betrekking heeft op de ontwikkeling van het KNSF-terrein in de gemeente Muiden.

Vraag 2

Blijft de gemeente Muiden met de in het ontwerp-bestemmingsplan vastgestelde bouwhoogtes – 95% van de bebouwing mag zelfs tussen de 18,5 en 23 meter hoog worden – naar uw mening wel binnen de grenzen van de Wet ruimtelijke ordening (WRO) en voldoet dit ontwerp-bestemmingsplan volgens u aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening?

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het de verantwoordelijkheid van de gemeente om bestemmingsplannen vast te stellen ten behoeve van «een goede ruimtelijke ordening». Hier ligt geen Rijksverantwoordelijkheid. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet de gemeente voldoen aan relevante wet- en regelgeving en op basis van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een brede afweging maken van alle relevante feiten en betrokken belangen. Het ontwerp-bestemmingsplan «De Krijgsman» ligt in de periode 23 mei tot en met 23 juli 2014 ter visie. In deze periode kan een ieder bij de gemeenteraad een zienswijze indienen op het ontwerp-bestemmingsplan. Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld kan door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Afdeling beoordeelt hierbij of een bestemmingsplan aan de wet- en regelgeving voldoet en de gemeente de belangen in redelijkheid heeft afgewogen.

Vraag 3

Bent u van mening dat het niet aanvaardbaar is dat een gemeente flexibiliteit van bebouwingsmogelijkheden regelt door in een bestemmingsplan voor vrijwel alle bouwblokken extreme bouwhoogtes op te nemen? Bent u van mening dat andere functies en/of belangen van derden hiermee in de knel (kunnen) komen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is de keuze voor deze bouwhoogte ingegeven door de wens om het project financieel haalbaar te maken? Zo ja, bent u van mening dat dergelijke extreme bouwkeuzes nooit het gevolg mogen zijn van de wens om een project exploitabel te maken? Bent u van mening dat het creëren van een maatschappelijk gewenst en prettig woonklimaat leidend moet zijn?

Zoals aangegeven moet de gemeente Muiden conform de Awb een brede afweging maken van alle relevante feiten en betrokken belangen. Daarbij zullen ook financiële overwegingen worden betrokken. De Afdeling beoordeelt of de gemeente alle belangen in redelijkheid heeft afgewogen.

Vraag 5

Worden de eerder gemaakte afspraken over natuurbehoud en natuurontwikkeling wel gehandhaafd in het ontwerp-bestemmingsplan? Klopt het dat het Kruitbos grotendeels verloren gaat?

De gemeente Muiden heeft bij navraag te kennen gegeven dat deze afspraken worden gehandhaafd in het ontwerp-bestemmingsplan. In het ontwerp-bestemmingsplan wordt door de gemeente aangegeven welke delen van het Kruitbos gehandhaafd blijven en door de gemeente in beheer worden genomen.

Vraag 6

Klopt het dat in het ontwerp-bestemmingsplan de passage «behoud natuur- en cultuurwaarden» is vervangen door «behoud beplantingsbeeld»? Zo ja, wat zijn de inhoudelijke gevolgen van deze wijziging en waarom heeft deze wijziging plaatsgevonden?

In het ontwerp-bestemmingsplan heeft de gemeente Muiden gekozen voor de term «behoud beplantingsbeeld». De gemeente heeft bij navraag aangegeven dat deze term beantwoordt aan de uitgangspunten van het door de gemeente vastgestelde ambitiedocument voor het gebied. Nu het ontwerp-bestemmingsplan ter visie ligt, kan een ieder bij de gemeenteraad hierover een zienswijze indienen.

Vraag 7

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de schadeclaim van € 376 miljoen van KNSF Vastgoed?

Aangezien het hier gaat om een zaak tussen de gemeente Muiden en KNSF Vastgoed is voor de beantwoording van deze vraag input gevraagd van de gemeente Muiden. De gemeente geeft aan dat de schadeclaim van KNSF Vastgoed en de gemeentelijke schadeclaim zijn bevroren tot het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Ook de daaraan verbonden gerechtelijke procedures zijn gestaakt. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan zijn beide schadeclaims van tafel. In een tussen partijen gesloten overeenkomst is als uiterste termijn voor het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan 31 januari 2015 of zo veel eerder als mogelijk vastgelegd.

Vraag 8

Wat zijn de implicaties voor de keuze voor de bouwhoogtes op het luchthaveninpassingsbesluit – in het bijzonder met betrekking tot de aanvliegroutes – voor Schiphol?

Vanuit het luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) gelden er voor het gebied geen hoogterestricties. De westrand van het gebied ligt op ruim 16 kilometer van de dichtstbijzijnde baan van Schiphol en bevindt zich zowel buiten het vigerende beperkingengebied van het LIB, als het voorgenomen beperkingengebied met aanvullende hoogtebeperkingen voor de bescherming van de vliegpaden en de bescherming van de werking van apparatuur van de Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL).

Vraag 9

Is er bij het ontwerp-bestemmingsplan rekening gehouden met het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat in relatie tot de geluidsoverlast die de aanvliegroutes van Schiphol veroorzaken? Hoe denkt u te voorkomen dat de Raad van State – na vernietiging van een deel van het bestemmingsplan Badhoevedorp-Lijnden Oost in de gemeente Haarlemmermeer – wederom een streep zet door een bestemmingplan voor een woningbouwproject in de omgeving van Schiphol?

De gemeente Muiden zal in de afweging voor het bouwen van woningen in het gebied rekening moeten houden met de mogelijke negatieve invloed van vliegtuiggeluid op het woon- en leefklimaat. In de uitspraak over het bestemmingsplan Badhoevedorp-Lijnden Oost oordeelde de Afdeling dat de gemeente Haarlemmermeer onvoldoende heeft onderbouwd dat bij de woningbouwlocatie Schuilhoeve «een aanvaardbaar woon- en leefklimaat» kan worden gerealiseerd. Door deze uitspraak zijn gemeenten, waar onder de gemeente Muiden, erop gewezen dit aspect transparant en goed in hun afweging te betrekken.

Vraag 10

Wat zijn de implicaties van de keuze voor deze bouwhoogte voor het naastgelegen Unesco Werelderfgoedgebied «Stelling van Amsterdam»?

In het gebied is ruimte voor ontwikkelingen, mits deze de uitzonderlijke universele waarde van de Stelling van Amsterdam behouden of versterken. De gemeente Muiden staat voor de opgave de instandhoudingsopgave te betrekken bij de definitieve planontwikkeling en vergunningverlening.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «gaslek in honderdduizenden woningen»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt de in het bericht geschetste omvang van het probleem? Klopt het dat netbeheerders dagelijks bij woningen de gaskraan dichtdraaien en daarmee de levering van gas stoppen omdat de situatie te gevaarlijk is?

Sinds 2012 worden door netbeheerders slimme meters aangeboden aan kleinverbruikers van gas en elektriciteit. Bij de installatie van slimme gasmeters moet de gastoevoer tijdelijk worden afgesloten. Uit veiligheidsoverwegingen wordt tijdens de installatie van de meter de gasdruk getest. Daarbij wordt in sommige gevallen vastgesteld dat er lekkages zitten in de gasleidingen in de woning. Volgens Netbeheer Nederland, de brancheorganisatie van netbeheerders, gaat het vaak om oudere woningen en betreft het landelijk gezien uitzonderingen.
Uit het artikel in het Algemeen Dagblad blijkt dat de aanname dat de gasleiding naar schatting in honderdduizenden woningen lekt, is gebaseerd op een schatting van een installateur uit Oud-Beijerland. Deze installateur taxeert in het artikel dat bij 5% van de huizen een lek zit. Netbeheer Nederland kan desgevraagd deze cijfers niet bevestigen.

Vraag 3

Klopt het dat het in sommige gevallen gaat om relatief grote lekkages in de gasleidingen, waardoor explosiegevaar aanwezig is?

Hier is geen informatie over beschikbaar. Gebouweigenaren zijn zelf verantwoordelijk dat de gasleidingen in hun woning(en) voldoen aan het Bouwbesluit 2012. In het algemeen is er geen aanleiding om te twijfelen aan de gasdichtheid van de gasleidingen. Wanneer die twijfel er wel is (bijvoorbeeld bij oude woningen, oude afgekoppelde leidingen en oude toestelaansluitingen) ligt het in de rede dat de gebouweigenaar zelf actie neemt en de gasdichtheid laat onderzoeken, bijvoorbeeld in het kader van de periodieke keuring van de CV-installatie. Bovendien wordt gas geodoriseerd waardoor consumenten een lekkage zelf tijdig kunnen opmerken en gevaarlijke situaties kunnen worden voorkomen.

Vraag 4

Is het mogelijk dat deze lekkages al vele jaren bestaan en er daarmee al lange tijd gevaarlijke situaties bestaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Klopt het dat er jaarlijks twee doden vallen door gasexplosies? Beschikt u over gegevens over het aantal ernstig gewonden als gevolg van gasexplosies?

Netbeheer Nederland laat jaarlijks onderzoek uitvoeren naar aardgasongevallen in woningen en gebouwen. Hieruit blijkt dat de afgelopen 5 jaren geen doden zijn gevallen door niet-opzettelijke gasexplosies. Er zijn jaarlijks gemiddeld 4 aardgasexplosies in woningen en gebouwen waarbij gemiddeld 2 ernstige gewonden vallen. Deels zijn de explosies het gevolg van defecten aan de inpandige gasleiding.
Naast aardgas wordt in Nederland door consumenten beperkt propaangas toegepast, vooral op plaatsen waar geen aardgasleiding ligt. Hierover zijn geen jaarlijkse ongevalgegevens bekend. Wel is een propaangasexplosie bekend in 2013 in een woonhuis in Didam waar 2 dodelijke slachtoffers zijn gevallen.

Vraag 6

Heeft u inzicht in de relatie tussen gasexplosies en de lekkages in gasleidingen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Bent u van mening dat het noodzakelijk is dat er actie wordt ondernomen om lekkende gasleidingen gericht op te sporen en te repareren? Zo ja, op welke wijze kan dit dan naar uw mening binnen redelijke termijn tot stand komen? Zo nee, waarom niet?

Het aantal gasexplosies in woningen en gebouwen is beperkt, zoals blijkt uit het antwoord op de vragen 5 en 6. Naar onze mening is er daarom geen reden om vanuit de rijksoverheid grootschalige acties in gang te zetten om lekke gasleidingen in woningen en gebouwen op te sporen. De vereisten uit het Bouwbesluit 2012 zijn duidelijk. Zoals hierboven is aangegeven zijn gebouweigenaren zelf verantwoordelijk dat de gasleidingen in hun woning(en) voldoen aan het Bouwbesluit 2012 en moeten gebouweigenaren bij twijfel zelf actie nemen om de gasdichtheid te onderzoeken. Zie verder ook het antwoord op vraag 11.

Vraag 8

Welke acties denkt u op korte termijn te nemen om direct gevaar van gasexplosies door lekkages in gasleidingen te voorkomen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Is de veronderstelling juist dat er door (grote, maar ook kleine) lekkages in gasleidingen veel aardgas verloren gaat? Heeft u inzicht in hoeveel aardgas jaarlijks verloren gaat door lekkages in gasleidingen? Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te doen?

Er is geen informatie waaruit blijkt dat er veel aardgas verloren gaat door lekkages aan de gasleidingen in woningen. Omdat er bij gaslekken vooral sprake is van kleine lekkages, is de algemene indruk dat de hoeveelheid gas die weglekt marginaal is ten opzichte van het aardgasverbruik in een woning voor verwarming en warm water. Het doen van onderzoek hiernaar door de rijksoverheid ligt niet in de rede.

Vraag 10

Klopt het dat sinds de privatisering van de gemeentelijke gasbedrijven in de jaren '90 de kwaliteit van gasleidingen niet meer periodiek wordt gecontroleerd?

Medio jaren negentig zijn gasbedrijven gestopt met het periodiek keuren van gasleidingen in woningen. Een belangrijke overweging was dat de periodieke controles stamden uit de tijd dat er koolmonoxide in het gedistribueerde gas zat. In het midden van de jaren negentig was dit al jaren niet meer het geval. Sinds die tijd zijn gebouweigenaren, zoals gemeld in het antwoord op de vragen 7 en 8 zelf verantwoordelijk dat de gasleidingen voldoen aan het Bouwbesluit 2012. De gemeente heeft hierbij een toezicht- en handhavingstaak op grond van de Woningwet. Iedere gemeente kan de mate en wijze waarop zij toezicht houdt zelf bepalen. Uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) vloeit voort dat iedere gemeente een handhavingsbeleid moet vaststellen en dat beleid ook moet uitwerken in een uitvoeringsprogramma. Hierover wordt verantwoording aan de gemeenteraad afgelegd. Het interbestuurlijk toezicht op gemeenten is sinds 2012 belegd bij de provincies.
Voor zover bekend wordt het toezicht op de gasleidingen in bestaande woningen, door alle gemeenten beperkt uitgevoerd en worden door geen enkele gemeente periodieke controles uitgevoerd zoals vroeger door de gasbedrijven. Gemeenten beperken zich veelal tot de afhandeling van externe klachten/signalen over gasinstallaties. In de grote steden wordt de kwaliteit van de gasleidingen wel vaak mee genomen in het bredere toezicht op specifieke aandachtswoningen en -gebieden.

Vraag 11

Wat vindt u van het voorstel om een periodieke APK-keuring voor gasleidingen in te voeren?

Een algemene APK-keuring voor woninginstallaties leidt tot een ongewenste lastenverzwaring voor gebouweigenaren. We willen u hiervoor verwijzen naar de brief Wijziging van de Woningwet in verband met het versterken van het handhavingsinstrumentarium (Kamerstukken II 2013/2014, 33 798 nr.6) van 27 januari 2014 waarin antwoord wordt gegeven op vragen over een APK voor woninginstallaties in relatie tot de wijziging van artikel 1a (zorgplichtartikel) van de Woningwet.
Het nieuwe derde lid van artikel 1a maakt het mogelijk dat per ministeriële regeling bepaalde categorieën bouwwerken worden aangewezen waarvan voldoende vaststaat dat deze een gevaar voor de gezondheid of veiligheid kunnen opleveren en waarbij de eigenaar onderzoek moet laten uitvoeren. Het is denkbaar bepaalde categorieën woningen, waarvan voldoende vaststaat dat hierin installaties aanwezig zijn die een gevaar opleveren, op te nemen in de bedoelde ministeriële regeling. Zoals in de brief is aangegeven, zal in overleg met gemeenten, woningeigenaren en deskundigen worden verkend of deze categorieën woningen duidelijk zijn te onderscheiden en of het opnemen hiervan in de ministeriële regeling zal leiden tot een vermindering van de incidenten. De Minister voor Wonen en Rijksdienst zal het initiatief nemen voor deze verkenning en zal in 2015 de Tweede Kamer nader informeren over de resultaten hiervan.

Vraag 12

Wat is het draagvlak bij partijen als Netbeheer Nederland en Uneto-VNI (de brancheorganisatie van installateurs) voor een verplichte keuring?

Uneto-VNI is een pleitbezorger van een verplichte APK-keuring van woninginstallaties. Netbeheer Nederland wijst er op dat netbeheerders niet verantwoordelijk zijn voor de binnenhuisinstallatie en heeft daarom geen uitgesproken opvatting over de wenselijkheid van een verplichte keuring.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel over het tekort aan woningen voor ex-asielzoekers?1

Ja.

Vraag 2

Hoe zijn de huidige regels omtrent de huisvesting van ex-asielzoekers met een verblijfsstatus en een partner met een zelfstandige woonruimte? Mogen zij bij hen intrekken en vanaf wanneer?

Er zijn geen belemmeringen voor een vergunninghouder (een asielzoeker die een verblijfsvergunning op grond van de Vreemdelingenwet heeft ontvangen) om, nadat hij of zij een verblijfsdocument heeft ontvangen, bij een al gehuisveste partner te gaan wonen. Zodra de vergunninghouder aangeeft bij de partner te willen wonen, wordt deze hierin gefaciliteerd. In uw voorstel zie ik dan ook geen oplossing voor de in het artikel vermelde tekort aan woningen voor de huisvesting van vergunninghouders.

Vraag 3

Zou een deel van het huisvestingsprobleem mogelijk weggenomen kunnen worden door deze regeling aan te passen en toe te staan dat ex-asielzoekers met een partner – indien zij dit beiden willen – direct na het verkrijgen van een verblijfsstatus bij de partner mogen intrekken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Ziet u mogelijke voordelen van dit voorstel? Zo ja, welke? Zo nee, welke nadelen kleven er volgens u dan aan?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Indien u vertrouwen heeft in een dergelijke maatregel overweegt u dan deze in te voeren en zo ja, wanneer?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Is het u bekend, dat woningcorporatie WoningNet Holland Rijnland sinds 1 mei 2014 alle informatie uitsluitend per e-mail laat verlopen?1

Ja, dit is mij bekend

Vraag 2

Is een woningcorporatie gerechtigd de inschrijving te laten vervallen van woningzoekenden die niet over een e-mailadres beschikken?

Corporaties zijn op grond van de regelgeving niet verplicht om op een bepaalde wijze met hun huurders en woningzoekenden te communiceren. Hieronder valt ook de wijze van inschrijven als woningzoekende. Het is in het belang van corporaties, dat zij hun communicatie op een zo’n transparant en toegankelijk mogelijke wijze inrichten.
De vereniging Holland Rijnland Wonen (bestaande uit 19 corporaties in 15 gemeenten) is verantwoordelijk voor de uitvoering van de regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2013, welke afspraken in een convenant zijn vastgelegd en waarbij gekozen is voor digitale uitvoering via WoningNet Holland Rijnland. Op grond van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland dient de woningzoekende zijn inschrijving jaarlijks te verlengen bij gebreke waarvan zijn inschrijving vervalt. De corporaties hebben alle woningzoekenden (dus ook degenen die al ingeschreven zijn) per brief verzocht zich bij WoningNet Holland Rijnland digitaal in te schrijven.
Woningzoekenden die niet beschikken over een computer kunnen op de kantoren van de corporaties worden ondersteund bij hun inschrijving. Op basis van de informatie van de woningcorporaties kunnen woningzoekenden zonder mailadres ook via familie of vrienden een inschrijving doen. Tenslotte is een vangnet gecreëerd voor woningzoekenden die bijvoorbeeld voor langere tijd elders verblijven en niet in de gelegenheid zijn om zich nu op de website WoningnetHollandRijnland.nl in te schrijven, zodat hun inschrijvingsduur behouden blijft. Hiermee wordt voorkomen dat woningzoekenden die niet over een mailadres beschikken zich niet meer zouden kunnen inschrijven.

Vraag 3

Hoe verhoudt het beleid van woningcorporatie WoningNet Holland Rijnland zich tot het overheidsbeleid inzake digitale dienstverlening? Op welke wijze wordt invulling gegeven aan het uitgangspunt «aandacht voor die mensen die (nog) minder digivaardig zijn»?

Digitalisering van dienstverlening strookt met het overheidsbeleid. Doelstelling van het regeerakkoord is dat mensen in 2017 digitaal zaken kunnen doen met de overheid. De wens in de maatschappij om digitale diensten af te kunnen nemen is groot.
Steeds minder mensen willen langs de klassieke communicatiekanalen diensten afnemen. Uit onderzoek van het TNS Nipo uit 2013 dat de Nationale ombudsman heeft laten uitvoeren, blijkt dat slechts 4% van de respondenten nog per brief wil communiceren met de overheid. Daarbij neemt de voorkeur voor baliecontacten af van 36% tot 31%.
Voor mensen die minder digivaardig zijn adviseert WoningNet Holland Rijnland via haar berichtgeving mensen zonder computer of e-mailadres om hulp te vragen van familie of vrienden. Is dat niet mogelijk, dan kunnen zij langs gaan bij een corporatie in hun woonplaats. Die helpt dan bij het inloggen en zoeken van woningen.
Dit advies en de wijze van ondersteuning kan adequaat zijn voor de mensen die niet digitaal vaardig zijn. De corporatie is zelf verantwoordelijk voor hun dienstverlening en de wijze waarop zij ondersteuning bieden aan mensen die moeite hebben met het digitale kanaal. Hebben mensen klachten over de woonruimteverdeling, dan kunnen zij terecht bij de regionale klachtcommissies voor woonruimteverdeling.

Vraag 4

Deelt u de mening, dat er voor degene die verplicht wordt een computer aan te schaffen of ten minste een computercursus te volgen geen sprake is van «aanzienlijk minder administratieve lasten voor burgers», zoals een van de doelstellingen van het regeringsbeleid is?

Administratieve lasten zijn de kosten in tijd en geld voor het voldoen aan verplichtingen die een overheid oplegt. Dat is in dezen niet het geval.
Digitalisering kan een bijdrage leveren aan vermindering van administratieve lasten en doet dat ook in het grotere geheel van toegenomen email verkeer, minder postzegels, minder tijd met het lopen naar de brievenbus. Voor mensen die niet kunnen heeft de woningcorporatie een vangnet en niet de verplichting van cursus of aanschaf computer.
Digitaal zakendoen kan een aanzienlijke besparing opleveren aan zowel de kant van de burger als van het bedrijf.

Vraag 5

Welke maatregelen neemt u om ervoor te zorgen, dat digitale dienstverlening wordt verbeterd, terwijl de toegankelijkheid van dienstverlening gegarandeerd blijft voor mensen die (nog) minder digivaardig zijn?

Voor de antwoorden hierop verwijs ik graag naar de kabinetsreactie naar aanleiding van het rapport «De burger gaat digitaal» van de Nationale ombudsman die de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op 28 februari jongstleden aan de Vaste Commissie voor Binnenlandse Zaken heb gestuurd (bijlage bij TK 26 643, nr. 306).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitspraak van de Raad van State over de status van woonboten?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u toelichten wat de gevolgen zijn van deze uitspraak waarin de Raad van State een boot als bouwwerk definieert met als primaire argument dat «een boot ter plaatse functioneert als bouwwerk»?

Door een boot als bouwwerk aan te merken is het bouwen of verbouwen daarvan omgevingsvergunningplichtig. In dat verband moet voldaan worden aan de bouwregels van een bestemmingsplan en redelijke eisen van welstand. Tegelijkertijd moet voldaan worden aan de regels voor bouwkwaliteit uit het Bouwbesluit 2012. Het gevolg van de uitspraak is verder dat lokale regels met betrekking tot (bouw)technische kwaliteit van (woon)boten en lokale vergunningenstelsels voor het afmeren van een (woon)boten, voor zover deze als bouwwerk zijn aan te merken, niet langer gelden. Een consequentie is ook dat formeel veel bestaande woonboten en andere drijvende bouwwerken als illegaal bouwwerk moeten worden aangemerkt. Legalisatie daarvan binnen het door de uitspraak van toepassing geworden wettelijk kader is in de regel niet mogelijk, bijvoorbeeld omdat de woonboot niet voldoet aan de technische voorschriften die op grond van het Bouwbesluit 2012 voor bouwwerken gelden.

Vraag 3

Deelt u de constatering dat de Raad van State in haar uitspraken door de jaren heen meer gewicht geeft aan het criterium «ter plaatse functioneren», waardoor nu een woonboot standaard als bouwwerk wordt geclassificeerd? Ziet u aanleiding om in wet- en regelgeving deze categorie drijvende bouwwerken nader te definiëren om zodoende recht te doen aan de bijzondere bouwkundige eigenschappen ervan?2

Ja, ik deel deze constatering. Mede naar aanleiding van een brief van het gemeentebestuur van Amsterdam van 2 juni 2014, waarin om wetswijziging wordt gevraagd, ben ik momenteel samen met de Minister van Infrastructuur en Milieu in overleg met betrokken partijen (VNG, een aantal betrokken gemeenten en de Landelijke Woonboten Organisatie LWO) om te bezien op welke wijze wet- en regelgeving dient te worden aangepast naar aanleiding van deze uitspraak. Mijn vertrekpunt daarbij is het door de gemeente Amsterdam gedane voorstel om bestaande drijvende objecten via overgangsrecht in stand te houden zonder omgevingsvergunning en zonder eisen vanuit het Bouwbesluit, drijvende objecten die van origine boten zijn maar in de loop van de tijd een andere functie hebben gekregen niet te beschouwen als bouwwerken, en voor de nieuw te bouwen watervilla’s, woonarken en scharken in het Bouwbesluit 2012 een aantal specifieke voorschriften op te nemen. Ik verwacht het voorstel voor de daarvoor benodigde wetswijziging eind 2014 naar de Tweede Kamer te sturen.

Vraag 4

Kunt u aangeven in hoeverre de verordeningen voor woonboten op basis van artikel 149 Woningwet niet meer geldig zijn, omgevingsvergunningen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht benodigd zijn voor gebruik en (ver)bouw en kunt u toelichten welke gevolgen dit heeft voor bestemmingsplannen en daarmee voor gemeenten en verpachters van woonbootpercelen?

Uit de uitspraak van de Raad van State volgt dat een drijvend object met een plaatsgebonden karakter (zoals een woonboot, woonschip of een schark) als bouwwerk dient te worden aangemerkt. Daarmee geldt dat voor het «bouwen» (in casu het innemen van een vaste ligplaats) of verbouwen een omgevingsvergunning nodig is. De aanvraag van zo’n vergunning wordt getoetst aan het Bouwbesluit 2012, het bestemmingsplan en redelijke eisen van welstand uit de gemeentelijke welstandsnota. Veel gemeenten hebben de ruimtelijke aspecten voor het afmeren van boten aanvullend op het bestemmingsplan gereguleerd in aparte verordeningen met vergunningenstelsels. Die verordeningen bevatten veelal ook regels met betrekking tot technische en woonkwaliteit alsmede voor redelijke eisen van welstand. Nu als gevolg van de uitspraak van de Raad van State hogere wetgeving hierop van toepassing is, zullen deze verordeningen onverbindend moeten worden geacht. De lokale regelgeving met een ruimtelijk motief zal opgenomen moeten worden in het bestemmingsplan en de welstandsnota. Om die reden zal de genoemde uitspraak voor veel gemeenten moeten leiden tot een aanpassing van bestemmingsplannen en de welstandsnota. Dit vermindert op zichzelf de lokale versnippering in regels omtrent het innemen van ligplaatsen van drijvende objecten. Voor woonbooteigenaren en verpachters van woonbootpercelen kan de uitspraak van de Raad van State betekenen dat zij financiële verplichtingen zijn aangegaan waarbij de juridische basis en zekerheid, noodzakelijk voor hypotheken en andere financiering, zijn weggevallen. Het in het antwoord op vraag 3 genoemde wetsvoorstel zal voorzien in overgangsrecht waarmee die juridische basis voor bestaande objecten wordt hersteld, zodat dit probleem slechts tijdelijk van aard is.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «rammelend systeem huurcommissie leidt tot onzekerheid over huurprijs»?1

Ja.

Vraag 2

Waardoor konden zoveel fouten in de rekenmethodes van de huurcommissie voor de maximale huurprijs ontstaan?

De vraag gaat er ten onrechte vanuit dat de huurcommissie in zijn algemeenheid rekenmethodes met fouten hanteert.
Het aan de orde zijnde bericht betreft uitsluitend de zogenaamde huurprijschecks; een voorlichtingsinstrument op de website van de huurcommissie. Doel van deze huurprijschecks is om huurders en verhuurders een hulpmiddel aan te reiken zodat zij kunnen inschatten of zij een redelijke kans maken in een huurcommissieprocedure.
Bij het vormgeven van een dergelijk instrument is het steeds laveren tussen enerzijds eenvoudig gebruik en anderzijds exactheid.
Het eenvoudig gebruik dient ervoor om de huurder en verhuurder in staat te stellen om zelf punten voor verschillende onderdelen te kunnen invullen met vermijding van veel details. De exactheid dient ter ondersteuning van de juiste verwachtingen bij huurders en verhuurders inzake de uitkomst van een huurcommissieprocedure.
Het gevolg van dit laveren is, dat de huurprijscheck in specifieke situaties tot een andere puntenaantal kan leiden dan de uiteindelijke puntenbepaling van de huurcommissie zelf.
De huurprijscheck toont om deze reden dan ook bij de start de tekst:
«Let op: Het puntensysteem is vastgelegd in wet- en regelgeving. Met deze Huurprijscheck kunt u het puntentotaal van een woning zo goed mogelijk berekenen. Maar door meetfouten of interpretatieverschillen kan de uitkomst afwijken van een puntentelling die is opgesteld door een onderzoeker van de Huurcommissie. U kunt aan de uitkomst dan ook geen rechten ontlenen.»

Vraag 3

Sinds wanneer bent u ervan op de hoogte dat er fouten in de rekenmethodes van de huurcommissie zitten en welke acties heeft u hier sindsdien op genomen?

Eind 2012 werd het departement benaderd door een particuliere partij dat er fouten waren in de huurprijschecks van de huurcommissie en dat er mogelijkheden waren deze huurprijschecks te verbeteren. Deze partij bood daarbij een eigen model aan en zijn expertise. Gegeven de eigen verantwoordelijkheid van de huurcommissie is deze partij daarop geadviseerd zich tot de huurcommissie te wenden.
Eind 2013 bereikte mij vervolgens signalen van deze partij, inhoudende dat zijn contact met de huurcommissie niet had geleid tot aanpassingen in de huurprijschecks van de huurcommissie. Ik heb mij daarop laten informeren en vernam toen dat de huurcommissie reeds was gestart met het vernieuwen van de huurprijschecks. Daarbij gaf de huurcommissie aan dat deze vernieuwing werd uitgevoerd in afstemming met twee vertegenwoordigers van huurders en verhuurders, namelijk de Woonbond en Vastgoedbelang om te borgen dat de juiste mix wordt gevonden tussen eenvoud in gebruik en exactheid van de uitkomst. Voorts gaf de huurcommissie eind 2013 aan dat door de samenloop met nieuwe wetgeving de bestaande huurprijschecks van de website waren gehaald en de huurcommissie alternatieve instrumenten had aangeboden voor de puntentelling.
Daarnaast waren er voor huurders en verhuurders andere vergelijkbare mogelijkheden aanwezig via de site van de Nederlandse Woonbond en de site van Vastgoed Belang. Mijn conclusie was dan ook, dat er voldoende middelen aanwezig waren en zijn voor huurders en verhuurders om in te schatten of zij een redelijke kans maken in een huurcommissieprocedure.

Vraag 4

Welke gevolgen hebben deze fouten voor de potentiële beleggingen van buitenlandse investeerders op de Nederlandse woningmarkt?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 betreft het bericht een voorlichtingsmiddel van de huurcommissie om huurder en verhuurder een indicatie te geven over de mogelijke uitkomst van een procedure bij de huurcommissie.
Het ligt voor de hand dat aan dit voorlichtingsmiddel geen beslissende invloed kan worden toegeschreven op investeringsbeslissingen van buitenlandse investeerders op de Nederlandse woningmarkt.

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel huurders zijn gedupeerd door een verkeerde inschatting van de maximale huur?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2, gaat het bij de zogenaamde huurprijschecks om een voorlichtingsinstrument. Huurders kunnen daardoor uitsluitend zijn gedupeerd door een verkeerde inschatting van de maximale huur indien zij door de huurprijscheck verkeerde beslissingen hebben genomen over de mogelijke kansen in een huurcommissieprocedure.
Of en in hoeveel gevallen dit aan de orde zou kunnen zijn is niet bekend.
Daar waar de huurcommissie ten behoeve van het beslechten van een geschil het puntenaantal heeft bepaald, heeft de huurcommissie dat aantal bepaald op basis van een eigen onderzoek in de woning. Dat puntenaantal is dan ook niet bepaald door de huurprijscheck zodat huurders daardoor niet zijn gedupeerd.

Vraag 6

Op welke manier zijn huurders, die op de site van de huurcommissie hun maximale huur wilden berekenen, gewaarschuwd dat de berekeningen op de site kunnen afwijken van de werkelijke maximale huur?

Op de website van de huurcommissie werd en wordt aangegeven: «Huurprijscheck en puntentelling.
Via de Huurprijscheck krijgt u een schatting van het puntenaantal en daarmee de maximale huurprijs van uw woning.»
Daarnaast toont de huurprijscheck bij de start de tekst:
«Let op: Het puntensysteem is vastgelegd in wet- en regelgeving. Met deze Huurprijscheck kunt u het puntentotaal van een woning zo goed mogelijk berekenen. Maar door meetfouten of interpretatieverschillen kan de uitkomst afwijken van een puntentelling die is opgesteld door een onderzoeker van de Huurcommissie. U kunt aan de uitkomst dan ook geen rechten ontlenen.»

Vraag 7

Wanneer zullen de fouten in de huurprijscheck naar verwachting zijn opgelost?

Sinds december 2013 staan de oude huurprijschecks niet meer op de website van de huurcommissie. Sinds enige tijd staat de vernieuwde huurprijscheck onzelfstandige woonruimte op de website van de huurcommissie. Rond de zomer dit jaar zal de vernieuwde huurprijscheck zelfstandige woonruimte op de website van de huurcommissie worden geplaatst. Dit instrument bevindt zich momenteel in de testfase.

Vraag 8

Bent u al met de huurcommissie in overleg over de ontwikkeling van nieuwe rekenmethodes voor de maximale huur, waarbij de de WOZ-waarde onderdeel is van het woningwaarderingsstelsel?

Ja. Met de huurcommissie vindt regelmatig overleg plaats over mogelijke wijzigingen in het huurbeleid. In dat kader is de huurcommissie dan ook geïnformeerd over de voorgenomen wijziging van het woningwaarderingsstelsel en het overleg daarover met de Tweede Kamer.

Vraag 1

Kent u het bericht dat het Woonakkoord arme ouderen uit bejaardenflats houdt?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u de Kamer een overzicht doen toekomen hoeveel intramurale zorgaanbieders vastgoed huren, en hoeveel zorgaanbieders vastgoed in bezit hebben? Zo nee, waarom niet?

Er zijn op dit moment AWBZ-breed ongeveer 250.000 plekken die intramuraal worden bekostigd. Als het specifiek gaat om de sector verpleging en verzorging gaat het om ongeveer 150.000 plekken, waarvan ongeveer de helft in verzorgingshuizen en de helft in verpleeghuizen. Er is geen overzicht van de hoeveelheid zorgvastgoed die in bezit is van zorgaanbieders en het deel dat wordt gehuurd. Zorginstellingen nemen zelf hun huisvestingsbeslissingen en voor de bekostiging maakt het geen verschil uit of zij het vastgoed huren of in eigendom hebben.

Vraag 3

Hoeveel kamers in verzorgingshuizen staan op dit moment leeg, en kunnen in principe worden verhuurd? Hoeveel kamers in verzorgingshuizen worden niet verhuurd vanwege de verhuurderheffing?

Er wordt niet landelijk bijgehouden of kamers leeg staan en verhuurd kunnen worden. In de AWBZ wordt uitsluitend geregistreerd aan hoeveel personen een vergoeding voor intramuraal verblijf wordt verstrekt.

Vraag 4

Welk aandeel van de totale opbrengst aan verhuurderheffing wordt opgebracht door verzorgingshuizen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit de op basis van de aangiften voor de verhuurheffing beschikbare gegevens is niet eenduidig af te leiden of het gaat om een woning in een (voormalig) verzorgingshuis.

Vraag 5

Klopt het dat eigenaren van verzorgingshuizen, omgerekend per kamer, anderhalve maand huur per jaar moeten betalen aan verhuurderheffing? Als deze berekening wordt doorgetrokken, hoeveel betaalt een huurder in een verzorgingshuis gemiddeld per maand aan verhuurderheffing? Kunt u uw antwoord toelichten?

De hoogte van de verhuurderheffing per woning hangt af van de WOZ-waarde van de betreffende woning. De omvang in relatie tot de verschuldigde huur hangt verder af van de hoogte van de huur. In de memorie van toelichting bij de Wet maatregelen woningmarkt II is aangegeven dat in 2017 de gemiddelde heffing per woning € 775 bedraagt. Dit is ongeveer gelijk aan anderhalf maal de gemiddelde maandhuur van woningen. Of deze verhouding ook voor verhuurde woningen in verzorgingshuizen geldt, hangt af van de WOZ-waarde van deze woningen (welke gemiddeld naar verwachting lager zal liggen dan de gemiddelde WOZ-waarde van alle verhuurde woningen in Nederland) en de voor deze woningen gevraagde huur. Hier is geen informatie over beschikbaar.

Vraag 6

Hoeveel verzorgingshuizen verhogen de huren vanwege de verhuurderheffing? Kunt u de Kamer hiervan een overzicht sturen? Zo nee, waarom niet?

Er is geen informatie beschikbaar op het niveau van zelfstandig verhuurde woningen in verzorgingshuizen.

Vraag 7

Hoeveel vrijstellingen van de verhuurderheffing vanwege verbouwingen zijn aangevraagd, en hoeveel daarvan zijn gedaan door zorgorganisaties of eigenaren van zorgvastgoed?

Er zijn op dit moment door 36 aanvragers aanmeldingen gedaan voor heffingsvermindering ingediend in de categorie ombouw van niet voor woning bestemde ruimten naar zelfstandige huurwoningen. Het gaat in totaal om 2215 te realiseren woningen. Bij 5 aanvragers betreft het ombouw van (voormalige) AWBZ-instellingen, het gaat dan om 422 te realiseren woningen.

Vraag 8

Kunt u zich voorstellen dat eenzame of angstige ouderen graag in een verzorgingshuis in de wijk willen wonen vanwege de geborgenheid die dit biedt? Zo ja, waarom beperkt u dan de toegang tot het verzorgingshuis voor 80- en 90-plussers? Zo nee, waarom niet?

Onmiskenbaar is de trend dat steeds meer mensen ervoor kiezen om langer thuis te blijven wonen. Ik kan me voorstellen dat geborgenheid belangrijk is. Geborgenheid kan echter ook buiten het verzorgingshuis in een geschikte woonomgeving worden geboden. Dit kan bijvoorbeeld gaan om ondersteuning vanuit het sociale netwerk en om personenalarmering. Ook kunnen mensen kiezen voor een vorm van geclusterd wonen. Meer dan nu het geval is, zal de cliënt in de toekomst een afweging maken, gebaseerd op zijn woonwensen en behoeften. Deze keuze zal zijn tussen de kwaliteit van wonen en zorg in een geclusterde omgeving (waaronder een verhuurde woonruimte in een voormalig verzorgingshuis) en de kwaliteit van wonen en zorg in de eigen woning.

Vraag 9

Waarom kiest u voor tweedeling in de zorg, door private partijen toegang te geven om op creatieve manieren invulling te geven aan vastgoed, waardoor wonen in een verzorgingshuis voor ouderen met een laag inkomen onbereikbaar en onbetaalbaar wordt? Is het uw bedoeling dat alleen ouderen met veel geld nog in een verzorgingshuis kunnen wonen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Mensen willen in het algemeen zo lang mogelijk in hun eigen huis blijven wonen, mede door technologische ontwikkelingen is dat ook steeds beter mogelijk. Daarnaast hebben mensen de mogelijkheid om een woning te huren of te kopen in een geclusterde omgeving (waaronder een plek in een voormalig verzorgingshuis). De mogelijkheid van huren van woonruimte in een geclusterde omgeving staat, zo nodig met ondersteuning door huurtoeslag, ook open voor mensen met een laag inkomen. Ik ben dan ook niet van mening dat er sprake is van een tweedeling.

Vraag 10

Kunt u de rol en de invloed van Nederlandse banken met betrekking tot intramurale zorgaanbieders toelichten? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Nederlandse banken zijn voor een gedeelte de financiers van het vreemde vermogen van intramurale zorgaanbieders. Banken houden bij de verstrekking van kredieten rekening met de risico’s en vooruitzichten van hun debiteuren bij hun investeringen en exploitatie.

Vraag 11

Bent u bereid het Woonakkoord open te breken en de verhuurderheffing te herzien? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik zie geen aanleiding af te wijken van de in het Woonakkoord gemaakte afspraken. Ik heb aan uw Kamer een evaluatie van de verhuurderheffing toegezegd die ik in 2016 aan uw Kamer zal doen toekomen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het rapport afkomstig van de provincie Overijssel waarin gevreesd wordt voor chaos om zorgvastgoed?1

Uit de onderzoeksrapportage «Extramuralisering en leegstand zorgvastgoed» van de provincie Overijssel komt naar voren dat partijen als zorginstellingen, zorgkantoren, woningcorporaties en gemeenten goed moeten samenwerken om wonen en zorg goed te combineren. Dit sluit aan bij het advies «Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn» van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli).
In de brief «Transitieagenda Langer zelfstandig wonen» die de Minister voor Wonen en Rijksdienst en ik op 4 juni naar uw Kamer hebben gestuurd, hebben wij aangegeven dat wij, evenals de Rli, van mening zijn dat langer zelfstandig wonen en de vernieuwing daarbij primair op het regionale en lokale niveau dient te worden georganiseerd en dat ook op dat niveau de meeste knelpunten kunnen worden opgelost. In dat kader hebben wij een aantal maatregelen aangekondigd.

Vraag 2

Vreest u ook voor een tekort aan woningen voor ouderen die thuis blijven wonen, maar toch zorg nodig hebben? Kunt u de Kamer een overzicht van alle provincies doen toekomen van de huidige en verwachte tekorten aan woningen voor ouderen die zorg nodig hebben? Zo nee, waarom niet?

Zoals wij ook hebben geantwoord op vragen van de leden Agema en Fritsma2, zal door de vergrijzing het aantal mensen dat een geschikte woning nodig heeft waarschijnlijk stijgen. Dit hoeft niet tot nieuwbouw van seniorenwoningen te leiden. Een deel van de mensen kan in zijn of haar huidige woning blijven wonen, zonder nadere aanpassingen. Een deel van die woningen heeft aanpassingen nodig. Een ander deel heeft al een aangepaste woning, dan wel zal verhuizen naar een vorm van verzorgd wonen of naar een reeds aangepaste woning. Daarnaast is er al een aanbod van bijna twee miljoen geschikte woningen. Volgens het WoON 2012 wonen er 640.000 huishoudens jonger dan 55 jaar zonder beperkingen in een geschikte woning waardoor er nog ruimte in het aanbod is. Dus ook met gericht toewijzen van geschikte woningen kunnen mensen in een meer passende woning worden gehuisvest. Naar onze mening is daarmee het huisvesten van mensen, die met een toename van beperkingen te maken krijgt, goed uitvoerbaar.
In de Monitor Investeren voor de Toekomst, die u als bijlage bij een brief van 6 juni 2013 over vergrijzing en extramuralisering3 hebt ontvangen, staat een overzicht van de opgave per provincie.

Vraag 3

Kunt u reageren op het artikel waarin gesteld wordt dat veel ouderen in een eengezinswoning blijven wonen, waardoor de doorstroming op de woningmarkt zal stagneren? Op welke wijze houdt u hiermee rekening in uw beleid?

Een belangrijke boodschap uit de PBL-studie Vergrijzing en Ruimte is dat de vergrijzing niet alleen vraagt om meer geschikte woningen voor ouderen, maar dat nieuwbouw voor ouderen op veel plaatsen niet dé oplossing kan zijn. Het PBL laat zien dat over vijftien tot twintig jaar als de babyboom generatie geleidelijk komt te overlijden, er een groot aantal woningen beschikbaar komt op de woningmarkt. Om die reden zal in sterk vergrijsde woningmarkten de oplossing voor de opgave vooral moeten worden gezocht in aanpassing en transformatie van de bestaande woningvoorraad. Hiervoor zijn ook steeds meer mogelijkheden.

Vraag 4

Kunt u de zorgen van gemeenten begrijpen die geen woningen willen bouwen voor ouderen, opdat zij over 20 jaar met een overschot aan woningen voor ouderen te maken krijgen? Hoe gaat u hiermee om? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Kunt u aangeven wat de huidige stand van zaken is als het gaat om de samenwerking tussen zorginstellingen, woningcorporaties en gemeenten? Kunt u uw antwoord toelichten?

De mate van samenwerking verschilt per regio. Via de in eerdergenoemde brief van 4 juni 2014 aangekondigde regiotafels en het aanjaagteam wil het Rijk de samenwerking stimuleren en faciliteren. Het aanjaagteam zal regio’s aanspreken waar een grote opgave ligt in de aansluiting tussen woon- en zorgbehoeften.

Vraag 6

Herinnert u zich dat u eerder uitstel heeft gevraagd naar aanleiding van het verzoek van de Kamer om een kabinetsreactie op het rapport van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) «Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn»? Kunt u aangeven waarom er nog steeds geen kabinetsreactie is, en wanneer de Kamer deze kan verwachten?2

De brief Transitieagenda Langer Zelfstandig Wonen, waarin een kabinetsreactie op het Rli advies is opgenomen, is op 4 juni naar uw Kamer verstuurd.

Vraag 7

Bent u bereid zorginstellingen weer toegankelijk te maken voor ouderen en mensen met een beperking, zodat leed van gedwongen verhuizingen, ontslagen van personeel en vastgoedproblemen voorkomen worden? Zo nee, waarom niet?

Al sinds 1980 zien we dat er minder mensen met beperkingen in een verzorgings- of verpleeghuis wonen. Ons beleid sluit aan bij deze behoefte om langer thuis te blijven wonen. Voor mensen met een zware zorgbehoefte blijven intramurale woonarrangementen beschikbaar.

Vraag 8

Kunt u deze vragen voor 18 juni 2014 beantwoorden, in verband met het Algemeen overleg over woningcorporaties?

Ja.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat Woningstichting SOR de staat aansprakelijk wil stellen voor de miljoenen die zij verliest vanwege de sluiting van de verzorgingshuizen? Kunt u uw antwoord toelichten?1 2 3

Ik heb daar kennis van genomen. Mij is geen claim bekend, dus ik kan daar ook niet op in gaan. Het is niet aan mij om op een hypothetische claim in te gaan naar aanleiding van een krantenartikel.

Vraag 2

Kunt u uitgebreid ingaan op de claim die Woningstichting SOR wil indienen met betrekking tot de compensatieregeling die in 1999 is gesloten tussen het Ministerie Volksgezondheid, Welzijn en Sport, de woningcorporaties, het Waarborgfonds, de VNG en Aedes, waarin geregeld is dat woningcorporaties met verzorgingshuizen bij de overheid kunnen aankloppen als de regels voor verzorgingshuizen veranderen, en woningcorporaties daardoor schade ondervinden? 2)4

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunt u de Kamer informeren over de omvang en hoogte van de verwachte claims die woningbouwcorporaties en woningstichtingen indienen op basis van de compensatieregeling die in 1999 gesloten is? Bent u bereid zowel het meest positieve als meest negatieve scenario te schetsen, en te voorzien van een degelijke financiële onderbouwing?5

Het is niet bekend of en zo ja hoeveel corporaties claims willen indienen op grond van het Protocol uitbreiding garantiestructuur sociale woningbouw van 2 juni 1999, ondertekend door Het Rijk, het waarborgfonds, VNG en Aedes. In het protocol is opgenomen dat de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw risico’s voor verzorgingshuizen overneemt en nieuwe borgstellingen voor de financiering van verzorgingshuizen verstrekt. De Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport zal in ruil daarvoor een schadeloosstelling (saneringsvergoeding) verlenen aan de desbetreffende toegelaten instelling in de zin van de Woningwet, bij een door hem goedgekeurde sluiting of opgelegde sluiting.
De bevoegdheid van de Minister van VWS om een sluiting op te leggen dan wel goed te keuren was gebaseerd op artikel 18a van de Wet ziekenhuisvoorzieningen. Deze wet is op 1-1-2006 komen te vervallen en daarmee de bovenbedoelde bevoegdheid van de Minister van VWS.

Vraag 4

In hoeverre is gebruik gemaakt van de betreffende compensatieregeling sinds 1999? Kunt u de Kamer een overzicht sturen waarin de hoogte en omvang van de compensatie per jaar inzichtelijk wordt?

Er is nog nimmer gebruik gemaakt van de genoemde compensatieregeling.

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel corporaties verlies gaan lijden dankzij de sluiting van honderden verzorgingshuizen? Zo nee, waarom niet?

Nee. Of corporaties verlies leiden door sluiting hangt af van de omstandigheden van het geval. In eerste plaats hangt dit af van de vraag wat de sluitingskosten zijn, daarin begrepen de kapitaallasten voor zover het gebouw niet financieel was afgeschreven. Verder hangt het af van de vraag of corporaties in staat zijn voor gebouwen of de grond alternatieve bestemmingen te vinden. Voorts hangt het af van de vraag of de corporatie geconcentreerd bezit heeft in zorgvastgoed dat wordt gesloten, of juist ook ander (zorg-)bezit heeft dat niet wordt gesloten.
Uit een onderzoek van het CFV uit 2012 naar financiële risico’s zorgvastgoed kwam, met de kennis van toen, het beeld naar voren dat de financiële risico’s bij de verhuur van woon-zorgvastgoed op dat moment als beperkt werden ingeschat. Dit gold zowel voor het vermogenseffect op lange termijn, als voor het effect op de kasstromen op kortere termijn. Het CFV monitort en beoordeelt corporaties met een relatief groot aandeel aan zorgeenheden door hen op risico’s en verliezen ten aanzien van zorgeenheden te bevragen en indien nodig te laten bijsturen. Overigens zijn corporaties verplicht ook het CFV zelf te informeren over majeure wijzigingen in de financiële positie die de continuïteit in gevaar kunnen brengen. Tot op heden heeft het CFV van «zorgcorporaties» dit bericht niet ontvangen.

Vraag 6

Hoeveel verzorgingshuizen zijn in Nederland aangesloten bij een woningcorporatie? Om hoeveel bewoners gaat dit precies?

Circa 15 corporaties hebben méér dan 10% aan bezit in zorgvastgoed. Het gaat daarbij om circa 30.000 verhuureenheden.
Het aantal zorgorganisaties dat zorgcomplexen van woningcorporaties huurt en het aantal zorgcomplexen dat men huurt, is niet bekend, evenals het aantal zelfstandige wooneenheden dat als verzorgingsplaats wordt verhuurd. Uit het eerder genoemde onderzoek van het CFV kwam naar voren dat de woningcorporaties toen over ca. 51.000 onzelfstandige verzorgingseenheden beschikken. Het aantal bewoners is onbekend.

Vraag 7

Bent u het eens met M. van Schaik, voorzitter van de werkgroep gezondheidszorg van de Nederlandse Vereniging van Banken, die aangeeft dat de overheid met een compensatie over de brug zal moeten komen, omdat uiteindelijk de financiële problemen zullen terugslaan op de overheid, vanwege de garantiestellingen voor leningen? Zo nee, waarom niet? 3)

Ik heb kennis genomen van het artikel en de daarin gestelde opvatting. Ik verwijs u naar mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 8

Kunt u aangeven of u uw eigen bezuinigingsagenda in de zorgsector effectief acht, nu blijkt dat er hoge kosten gemoeid zijn met het saneren van het vastgoed van verzorgingshuizen, de werkloosheidsgroei vanwege de gedwongen ontslagen, patiënten die hun behoefte aan zorg uitstellen en op langere termijn met hogere zorgkosten van doen krijgen etc. etc.? Werkt uw beleid niet juist contraproductief? Kunt u uw antwoord met gedegen cijfers toelichten?

In aanvulling op de hierboven gegeven antwoorden verwijs ik kortheidshalve naar mijn brieven in het kader van de hervorming langdurige zorg, in het bijzonder mijn brieven van 4 juni 2014, transitieagenda langer zelfstandig wonen (TK 32 847, nr. 121), 4 maart 2014, samenhang in zorg en ondersteuning (TK 29 538, nr. 152) en van 6 november 2013, nadere uitwerking brief Hervorming Langdurige Zorg (TK 30 597, nr. 380).

Vraag 1

Kent u het bericht «groot deel van lege kantoren rijp voor de sloop»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u het eens met de bevinding van de Leerkring Leegstand dat sloop voor een groot deel van de lege kantoren de beste oplossing is? Zo ja, ziet u een rol voor u zelf om dat proces op gang te brengen om daarmee te voorkomen dat sloop onnodig lang wordt uitgesteld? Zo nee, welke alternatieven ziet u dan voor de grote hoeveelheid leegstaande kantoren?

Hoewel de herbestemmingsmogelijkheden vaak groter zijn dan gedacht, kan voor bepaalde kantoren (slecht pand/slechte locatie) sloop de beste oplossing zijn. In de praktijk vormt het afboeken op de boekwaarde en de bekostiging van sloop vaak een belemmering. Voor de vorming van regionale kantorenfondsen waaruit transformatie dan wel sloop mede gefinancierd zou kunnen worden, bleek eind 2013 echter vooralsnog onvoldoende committent bij de marktpartijen die het kantorenconvenant ondertekend hebben. Zij gaven daarbij verder aan dat de markt steeds meer haar werk begint te doen: de (deels) leegstaande kantoren worden op een meer reële waarde gewaardeerd. Hierdoor wordt transformatie van leegstaande kantoren naar andere functies in financieel opzicht eerder mogelijk.
Zoals in genoemd convenant wordt erkend, is het van belang dat decentrale overheden en marktpartijen het toekomstperspectief van bestaande kantoorlocaties in termen van uitbreiding, consolidatie of krimp van de kantorenvoorraad of integrale gebiedsontwikkeling naar andere functies in kaart brengen. En goed nadenken voor welke gebieden/gebouwen herontwikkeling, transformatie dan wel sloop de beste oplossing is. Gemeenten en provincies kunnen de markt hierbij faciliteren bijvoorbeeld door flexibele bestemmingsplannen en creatief meedenken. Zo ondersteunt de provincie Utrecht gemeenten via het aanbieden van een quick-scan op haalbaarheid van herontwikkeling van kantoren, de zogenaamde «Wasstraat». Daarnaast zoeken verschillende convenantpartijen naar nadere mogelijkheden om de aanpak van de kantorenleegstand te versnellen.
Naast het kijken naar bestaande kantoorlocaties kunnen gemeenten en provincies ook voorkomen dat er meer kantorenleegstand ontstaat door betere afstemming van vraag en aanbod bijvoorbeeld via het aanbieden van de diensten van een «kantorenloods», zoals in Amsterdam Via ruimtelijke ordening kunnen decentrale overheden de mogelijkheden om nieuw kantoren te bouwen verkleinen.
Het Rijk ondersteunt partijen daarbij door de diensten van verschillende expertpools aan te bieden. De Juridische Expertpool Planschade kan decentrale overheden adviseren over het voorkomen van planschadeclaims wanneer zij in bestemmingsplannen ontwikkelruimte willen schrappen die gereserveerd is om nieuwe kantoren te bouwen. En het Expertteam (kantoor)Transformatie kan adviseren over de (on)mogelijkheden van transformatie in woonruimte. Zoals gezegd zie ik goede kansen voor transformatie, bijvoorbeeld in woonruimte. In de goede-voorbeelden-databank van het Expertteam (kantoor)Transformatie staan diverse inspirerende projecten (www.rvo.nl/transformatie).

Vraag 3

In hoeverre bent u bereid de aanbevelingen van de Leerkring Leegstand over te nemen? Hoe kansrijk ziet u bijvoorbeeld de aanbeveling van de Leerkring om «de slimme sloop» op grote schaal te introduceren? Kunt u dit toelichten?

Ik juich initiatieven zoals «slimme sloop» (ook wel aangeduid als «Cirkelstad») van harte toe en ik hoop dat na Rotterdam en Amsterdam in meer gemeenten dit initiatief wordt opgepakt. Duurzame sloop kan via meer regionale samenwerking tussen sloopbedrijven, vastgoedeigenaren, bouwers en overheden tot nieuwe kansen leiden. Van leegstand «als probleem» naar hergebruik van grondstoffen «als verdienmodel» is een interessante benaderingswijze.

Vraag 1

Erkent u dat een verdubbeling van het aantal verzoeken voor het oplossen van een huurgeschil naar 14.619 en zelfs een verdrievoudiging van het aantal huurverhogingsverzoeken ten opzichte van 2012, voor het grootste deel toe te schrijven zijn aan de inkomensafhankelijke huurverhoging? Zo ja, bent u bereid om het woonbeleid te herzien? Zo nee, waarom niet?1

De verhoging van de instroom van huurgeschillen in 2013 is inderdaad grotendeels toe te schrijven aan de inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013 is ingevoerd. Daarover heeft de Huurcommissie 4.896 geschillen voorgelegd heeft gekregen. Maar ook de instroom voor de andere huurprijsgeschillen nam toe van 4.582 in 2012 tot 5.498 in 2013, alsmede die voor andere huurverhogingsgeschillen (niet inkomensafhankelijke huurverhoging) van 654 in 2012 tot 1.964 in 2013.
Ik zie geen aanleiding om op basis van deze instroomcijfers het woonbeleid te herzien. Bij de wetsvoorstellen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging was een extra instroom van 9.000 geschillen over de inkomensafhankelijke huurverhoging in het eerste jaar geraamd. De daadwerkelijke instroom van 4.896 is veel lager dan verwacht.

Vraag 2

Bent u van mening dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet alleen zorgt voor onrust en onzekerheid, maar ook papierwerk met zich mee brengt voor huurders, verhuurders, de Huurcommissie en de Belastingdienst? Staat dit niet haaks op de doelstelling van het kabinet om de bureaucratie te verminderen?

Bij de wetsvoorstellen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging is rekening gehouden met nalevingskosten voor verhuurders en huurders en met uitvoeringskosten voor de Huurcommissie en de Belastingdienst. Het kabinet acht de doelstelling om de doorstroming in het gereguleerde huursegment gericht te bevorderen door voor middeninkomens en hogere inkomens een hogere huurverhoging toe te staan van groot belang en vindt de daarmee gepaard gaande nalevings- en uitvoeringskosten aanvaardbaar.

Vraag 3

Waarom krijgt bij geschillen over huurverhoging in 97% van de gevallen de verhuurder gelijk? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het staat verhuurders vrij om (alle) bezwaren van huurders tegen hun huurverhogingsvoorstellen te honoreren. Ook als de bezwaren buiten de wettelijk mogelijk gemaakte bezwaargronden vallen en zelfs als de bezwaren geen relatie met de voorgestelde huurverhoging hebben. Alleen in de gevallen dat verhuurders de bezwaren van huurders ongegrond achten en zij de huurverhoging ondanks de bezwaren van de huurder willen doorzetten, moeten zij een uitspraak van de Huurcommissie vragen.
Partijen die door de Huurcommissie in het ongelijk worden gesteld, worden veroordeeld tot de legeskosten. Die legeskosten zijn voor rechtspersonen € 450,– per verzoek om uitspraak (bij huurverhogingsgeschillen: per huurverhogingsvoorstel) en € 25,– voor natuurlijke personen. De meeste verhuurders zijn rechtspersonen die dus een legesveroordeling van € 450,– per uitspraak riskeren. Ik veronderstel dat verhuurders daardoor de Huurcommissie alleen om uitspraak vragen over huurverhogingsvoorstellen waarvan zij zeker zijn dat die binnen de wettelijke normen vallen en de bezwaren van huurders ongegrond zijn.

Vraag 4

Hoeveel capaciteit in de richting van de Huurcommissie heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging de Belastingdienst gekost, aangezien de Belastingdienst op meerdere plekken onder druk staat en 138 verzoeken heeft ingediend om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen?

De Belastingdienst heeft in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen de taak om op verzoek inkomensindicaties te verstrekken aan verhuurders. De Belastingdienst heeft in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging geen relatie met de Huurcommissie.
De 138 verzoeken om de redelijkheid van de huurprijs van woningen te bepalen, heeft de Belastingdienst ingediend in het kader van de controle van huurtoeslagaanvragen. Dat de Belastingdienst in de loop der jaren minder verklaringen omtrent de redelijkheid van de huurprijs heeft aangevraagd is er in gelegen dat de Belastingdienst niet meer steekproefsgewijs, maar op basis van risicoselectie dergelijke verzoeken bij de Huurcommissie indient. Er is gezocht naar een optimalisering van het inzetten van de Huurcommissie. Door deze risicogerichte selectie is de kans dat de inspanning van de Huurcommissie ook leidt tot een aanpassing van huurtoeslag vele malen groter dan bij een steekproefsgewijze benadering.

Vraag 5

Wat is de reden van de vermindering van het aantal verzoeken van de Belastingdienst aan de Huurcommissie in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u het negatieve resultaat van de Huurcommissie van 1,8 miljoen euro in 2013 toelichten in relatie tot de korting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de verwachte toestroom aan verzoeken vanwege nieuwe regels, zoals de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Zoals in het Jaarverslag 2013 van de Huurcommissie is vermeld, is het negatieve exploitatieresultaat van € 1,8 miljoen voornamelijk veroorzaakt door de hogere kosten voor de voorzieningen. Deze zijn verhoogd met het oog op reorganisatiekosten die in 2014 en verder gemaakt zullen worden. Deze reorganisaties zijn doorgevoerd om de taken van de Huurcommissie effectief en efficiënt uit te kunnen voeren bij een teruglopende bijdrage van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Er bestaat geen relatie tussen dit negatief resultaat en de verhoogde toestroom aan verzoeken in verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging, omdat de extra kosten die de Huurcommissie maakt voor de behandeling van deze verzoeken volledig vergoed worden door het ministerie.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Met spoed gezocht: 100.000 seniorenwoningen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat er een groot tekort is aan seniorenwoningen? Zo nee, waarom niet?

Door de vergrijzing zal het aantal mensen dat een geschikte woning nodig heeft waarschijnlijk stijgen. Ook zullen door de extramuralisering in de komende jaren tussen de 30.000 en 35.000 mensen langer thuis blijven wonen. Dit hoeft niet tot nieuwbouw van seniorenwoningen te leiden. Een deel daarvan heeft maar aanpassingen nodig. Zij kunnen met het aanbrengen van aanpassingen in hun huidige woning blijven wonen. Zoals ook in het artikel staat, zijn hier steeds meer mogelijkheden voor. Een ander deel heeft al een aangepaste woning, dan wel zal verhuizen naar een vorm van verzorgd wonen of naar een reeds aangepaste woning. Om langer thuis blijven wonen gaat het daarbij niet alleen om een aangepaste woning; ook de voorzieningen in de buurt en het aanbod van zorg en ondersteuning zijn van belang.
Daarnaast is er al een aanbod van bijna twee miljoen geschikte woningen. Volgens het WoON 2012 wonen er 640.000 huishoudens jonger dan 55 jaar zonder beperkingen in een geschikte woning waardoor er nog ruimte in het aanbod is. Dus ook met gericht toewijzen van geschikte woningen kunnen mensen in een meer passende woning worden gehuisvest.
Naar onze mening is daarmee het huisvesten van mensen, die met een toename van beperkingen te maken krijgt, goed uitvoerbaar.

Vraag 3

Bijna 100.000 kwetsbare ouderen zullen gedwongen uit hun verzorgingshuis moeten verhuizen, aan de andere kant zijn er 100.000 seniorenwoningen te kort; deelt u de mening dat de maatregel «extramuraliseren ZZP 1 t/m 3» ondoordacht en onverantwoord is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid de maatregel «extramuraliseren ZZP 1 t/m 3» uit te stellen totdat er genoeg seniorenwoningen beschikbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoe gaat u er voor zorgen dat er op korte termijn meer geschikte seniorenwoningen komen?

Om er voor te zorgen dat er voldoende geschikte woningen en voorzieningen zoals zorg aanwezig zijn, is het van belang dat gemeenten, zorgaanbieders, woningcorporaties op het lokale en/of regionale niveau samenwerken. Daarnaast hebben mensen zelf de verantwoordelijkheid om zich voor te bereiden op de toekomst met beperkingen, ook in hun woning. Om de samenwerking op het regionale niveau te ondersteunen en stimuleren, en burgers meer bewust te maken van de maatregelen die zij kunnen treffen, hebben de Minister voor Wonen en Rijksdienst en ik een transitieagenda Langer zelfstandig wonen ontwikkeld. Deze bestaat onder andere uit het organiseren van regionale tafels, de instelling van een aanjaagteam en activiteiten die gericht zijn op bewustwording en kennisuitwisseling. In onze brief Transitieagenda Langer zelfstandig wonen van 4 juni 2014, vindt u hierover meer informatie.

Vraag 6

Hoe gaat u er voor zorgen dat kwetsbare ouderen een geschikte woning krijgen en niet eindigen op een appartement zonder lift, om vervolgens niet meer buiten te komen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kunt u toelichten wat de reden is voor het terugtreden van de voormalig dagelijks beheerder van de Nationale Milieudatabase (NMD)?1

De dagelijks beheerder is teruggetreden vanwege een verschil van mening met de directie van SBK over interne bedrijfsmatige aangelegenheden

Vraag 2

Kunt u toelichten waarom één van de kwartiermakers, betrokken bij de privatisering van het bouwtoezicht, nu optreedt als beheerder van de NMD? Strookt dit met de beantwoording van eerdere feitelijke vragen, namelijk dat de kwartiermakers hun belangen met sectorpartijen hebben afgestoten?2

De directie van SBK heeft betreffende persoon tijdelijk voor ongeveer één dag per week ingehuurd als manager met als extra opdracht het beheer van de Nationale Milieudatabase accuraat te organiseren. Daarnaast werkt deze persoon op zelfstandige basis als kwartiermaker voor het Instituut Bouwkwaliteit (IBK) en als docent aan de Hogeschool Windesheim in Zwolle. Deze werkzaamheden vallen binnen verschillende organisaties met gescheiden verantwoordelijkheden. De kwartiermakers hebben hun werkzaamheden die van invloed zijn op hun activiteiten omtrent de verbeterde kwaliteitsborging afgestoten.

Vraag 3

Klopt het dat deze kwartiermaker in zijn hoedanigheid als lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Bouwkwaliteit (SBK) mede opdracht heeft gegeven voor een onderzoek naar de kwaliteit van de NMD en dat onderzoek vanuit zijn eigen adviesbureau heeft uitgevoerd? Wekt dit niet enorm de schijn van belangenverstrengeling?

De toenmalige directeur van SBK heeft mede op verzoek van en met instemming van de Raad van Toezicht (RvT) van SBK vanuit hun midden aan betreffende persoon gevraagd een beperkt onderzoek te doen naar de gang van zaken omtrent het beheer van de NMD. De betreffende persoon is hiervoor tijdelijk teruggetreden als lid van de RvT van SBK om daarmee de schijn van belangenverstrengeling te voorkomen. Het onderzoek is niet door een extern bureau uitgevoerd. Deze persoon was namens NLingenieurs lid van de RvT van SBK. Per 1 januari 2014 is de betreffende persoon volledig teruggetreden uit de RvT en definitief vervangen door de directeur van NLingenieurs.

Vraag 4

Klopt het dat deze kwartiermaker als voorzitter van het Actieteam heeft geadviseerd dat de NMD en SBK met de SibK samen moeten gaan, de SibK die hij als kwartiermaker momenteel opzet?

In het door de sector opgestelde eindverslag van het Actieteam «Routekaart naar private kwaliteitsborging» zijn private kwaliteitsborging en de NMD in een organieke schets bij elkaar gebracht. Er is geen advies uitgebracht of dat uiteindelijk ook in één fysieke organisatie moet samenkomen.

Vraag 5

Bent u van mening dat deze stapeling van functies bij één persoon absoluut ongewenst is? Zo ja, wat bent u van plan hieraan te doen?

Gegeven de gescheiden verantwoordelijkheden als in antwoord 2 is gegeven, is er geen sprake ongewenste stapeling van functies bij één persoon.

Vraag 6

Kunt u een chronologisch overzicht verschaffen van alle opdrachten die door of namens uw ministerie aan deze kwartiermaker zijn verstrekt en een overzicht verschaffen van organisaties en projecten waaraan door uw ministerie subsidie is toegekend en waarbij deze kwartiermaker direct of indirect is betrokken?

Er zijn geen opdrachten verstrekt aan de betreffende kwartiermaker. Wel heeft IBK bij het Ministerie van BZK een verzoek ingediend voor een financiële bijdrage om de beschreven kwartiermakerrol uit te kunnen voeren. Dit initiatief uit de markt past binnen beleidsvoornemens voor een nieuw stelsel van kwaliteitsborging in de bouw waaraan binnen mijn departement reeds werd gewerkt en waar ik inmiddels ook met uw Kamer overleg heb gevoerd. Het initiatief sluit goed aan bij het bredere uitgangspunt dat marktpartijen meer eigen verantwoordelijkheid dienen te nemen ten aanzien van kwaliteitsborging. Vandaar dat ik heb besloten de gevraagde bijdrage te verlenen.

Vraag 7

Vindt u het juist dat de voorbereiding van de voorgenomen ingrijpende wijziging van de bouwregelgeving grotendeels in handen is gegeven aan private partijen? Zo ja, vindt u het dan wenselijk dat dit gebeurt met (impliciete) uitsluiting van andere private partijen en acht u de betrokkenheid van alle belanghebbenden daarmee dan voldoende geborgd?

De voorbereiding van de voorgenomen stelselwijziging wordt uitgevoerd door mijn departement. Wel vind ik het goed dat marktpartijen hierop willen anticiperen door het nemen van initatieven. Dit doen zij uiteraard onder voorbehoud van goedkeuring van beleidsvoornemens door het parlement. Het IBK is zo’n een initiatief van marktpartijen. IBK is een private partij in de vorm van een onafhankelijke stichting. IBK geeft, mede gevoed door de markt, adviezen die ik kan benutten bij de verdere vormgeving van mijn beleidsvoornemens en werkt daarnaast aan draagvlak voor deze stelselherziening. De voeding door de markt vindt niet plaats met uitsluiting van private partijen. Betrokkenheid van alle belanghebbenden is geborgd met het instellen van een Stuurgroep onder voorzitterschap van het Ministerie van BZK.

Vraag 8

Is bij de verlening van de in deze vragen bedoelde opdrachten c.q. bij het toekennen van subsidies het aanbestedingsrecht op juiste wijze toegepast? Hebben ook andere partijen de kans gehad de betreffende opdrachten dan wel subsidies te verkrijgen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals in antwoord 6 is vermeld, zijn er geen opdrachten aan de betreffende kwartiermaker gegeven. Het verzoek voor een financiële bijdrage is enkel door IBK ingediend. Er zijn geen andere verzoeken ingediend voor dergelijke werkzaamheden.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de situatie in de Margrietstraat in Rotterdam, waar bewoners als gevolg van naburige sloopwerkzaamheden hun slecht gefundeerde huizen zouden moeten verlaten?1

Ja.

Vraag 2

Biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht de mogelijkheid extra eisen te stellen aan sloopwerkzaamheden in de nabijheid van kwetsbare gebouwen? Zo ja, bent u van mening dat de gemeente Rotterdam dat in dit geval had moeten doen? Heeft de Rijksoverheid op dit punt een rol of verantwoordelijkheid?

Vraag 3

Hoe is bij schade als gevolg van sloopwerkzaamheden in het algemeen de aansprakelijkheidsverdeling tussen opdrachtgever, sloper en gemeente geregeld? Neemt de aansprakelijkheid voor een gemeente toe als zij nalatig is geweest bij toezicht en handhaving voorafgaand aan of gedurende de sloopwerkzaamheden?

Vraag 4

Deelt u de mening dat vroegtijdig ingrijpen de kosten van funderingsproblemen tot een minimum kan beperken? Kent u in dit kader het onderzoek van de Stichting Hout Research in Wageningen? Bent u bereid in Rotterdam, gezien de lokaal bekende risico’s, een pilotproject te laten uitvoeren om aantasting van houten heipalen in een vroegtijdig stadium op te sporen en aan te pakken?