Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Met dank aan Blackstone ging de huur in deze straat van 500 naar 2.500 euro, Zelf de expat vindt het duur»?1

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de conclusie van het Kadaster dat in de vier grote steden particuliere investeerders in de afgelopen tien jaar een kwart van de aangeboden woningen hebben gekocht en onderschrijft u voorts de conclusie van het Kadaster dat dit percentage, gemeten over heel Nederland, 15% is?2 3

Ik onderschrijf beide conclusies. Het gaat hier om het aandeel aankopen van particuliere investeerders4 in alle woningtransacties. Hier zitten naast woningen die gekocht zijn van eigenaar-bewoners ook woningen bij die zijn gekocht van andere eigenaren zoals beleggers en woningcorporaties. Als enkel gekeken wordt naar de aankopen van eigenaar-bewoners gaat het om circa 13 procent in de vier grote steden en circa 7 procent in heel Nederland.

Vraag 3

Kunt u zich herinneren dat ik in 2017 vroeg om ingrijpen tegen de toename van het aantal beleggers op de woningmarkt en kunt u zich herinneren dat uw ambtsvoorganger toen over verdringing van potentiële koopstarters stelde dat «alleen in Amsterdam deze situatie zich lijkt voor te doen»?4

Ja.

Vraag 4

Bent u ook van mening dat door deze opstelling van het kabinet er veel te lang gewacht is met het aanpakken van dit probleem en erkent u dat hierdoor de wooncrisis is vergroot?

Het is belangrijk dat er voldoende passende woonruimte is. Zo moeten er voor bijvoorbeeld starters en mensen met een middeninkomen voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn. Gezien het feit dat de vraag naar woningen groter is dan het aanbod, moeten er de komende jaren een groot aantal woningen worden bijgebouwd. Beleggers zijn hard nodig voor deze opgave. Zij zorgen voor kapitaal om nieuwe woningen te bouwen en hebben de afgelopen jaren gezorgd voor een belangrijke ontwikkeling van het middenhuursegment. Naast dat er voldoende woningen beschikbaar moeten zijn, moeten deze woningen ook betaalbaar zijn. Maatregelen die ten goede komen aan de betaalbaarheid beïnvloeden meestal de investeringsbereidheid van beleggers en daarmee de beschikbaarheid van woningen. Bij de keuze voor maatregelen heeft het kabinet een balans gezocht tussen het vergroten van het aanbod aan (middenhuur)woningen, het aanpakken van excessen en het verbeteren van kansen voor starters en middeninkomens. De betaalbaarheid voor onder meer starters en middeninkomens is de afgelopen tijd door stijgende koop- en huurprijzen meer onder druk gaan staan. Het kabinet heeft daarom gedurende haar regeerperiode meer maatregelen genomen die gericht zijn op het verbeteren van de betaalbaarheid. Zo heeft het kabinet onder meer de overdrachtsbelasting gedifferentieerd voor starters en beleggers, is de jaarlijkse huurprijsstijging in de sociale sector bevroren, is de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector voor drie jaar gemaximeerd op inflatie + 1 procent, kunnen gemeenten binnenkort een opkoopbescherming invoeren en heb ik een verhuurdervergunning in consultatie gebracht. Ik deel niet dat het kabinet te lang gewacht heeft met het nemen van deze maatregelen. Ik ben van mening dat het kabinet bij het nemen van maatregelen oog heeft gehad voor de combinatie van het verbeteren van de betaalbaarheid en het vergroten van het aanbod aan woningen.

Vraag 5

Bent u ook van mening dat het massaal opkopen van woningen door beleggers om eraan te verdienen, een probleem is en geen oplossing en bent u het ermee eens dat huren die stijgen van 500 naar 2.500 euro zeer problematisch zijn? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij mijn antwoord op vraag 4 heb benadrukt zijn beleggers nodig om het aanbod aan nieuwbouwwoningen te vergroten. Tegelijkertijd kan het aanbod aan huurwoningen ook vergroot worden doordat bestaande woningen worden omgezet naar huurwoningen. Dit hoeft niet altijd een probleem te zijn. Als de aangekochte woning bijvoorbeeld als middenhuurwoning wordt verhuurd, biedt dit kansen voor mensen met een middeninkomen. Tegelijkertijd kan de opkoop van koopwoningen door beleggers ook zorgen voor schaarste aan goedkope en middel-dure koopwoningen en kan het de leefbaarheid van de wijk aantasten, bijvoorbeeld wanneer zittende huurders snel muteren en geen binding hebben met de buurt. In deze gevallen kunnen gemeenten binnenkort gebiedsgericht een opkoopbescherming invoeren. Wanneer de opkoopbescherming is ingevoerd mogen nieuw aangekochte goedkope- en middel-dure koopwoningen niet zomaar meer verhuurd worden.
De Volkskrant schetst in haar artikel dat de door Blackstone overgekochte huurwoningen na mutatie zijn gestegen van 500 euro naar circa 1.700 tot 2.500 euro. Ik begrijp dat een dergelijke stijging fors is. Het kan zijn dat de woning bij het aangaan van het contract met de vorige huurder op basis van WWS-punten in het gereguleerde huursegment viel en daarom een lage huurprijs had. Over de tijd heen kan de woning door renovatie of een stijgende WOZ-waarde op basis van WWS-punten te liberaliseren zijn. Het is ook mogelijk dat de woning eerder al een hoger puntenaantal had en geliberaliseerd had kunnen worden verhuurd, maar dat de verhuurder de woning toch in het gereguleerde segment verhuurde. In beide gevallen kan de verhuurder na mutatie zelf de huurprijs bepalen, wat kan resulteren in een hogere huurprijs. Als de woning voor een lange tijd bewoond was door de vorige bewoner, kan het daardoor voorkomen dat het verschil in huurprijs groot is. Een (sterke) verhoging van de huurprijs bij mutatie is niet op voorhand in strijd met de wet.
In uw Kamer leeft momenteel de vraag of aanvangshuurprijzen in (het middensegment van) de vrije huursector niet ook gereguleerd moet worden. In het kader van de motie Van Eijs6 onderzoek ik wat de effecten zijn van verschillende reguleringsmogelijkheden voor de vrije sector. Hierbij kijk ik met het oog op motie Grinwis/Heerma7 naar varianten die met name middeninkomens op de huurmarkt meer bescherming én een grotere kans op betaalbare huurwoningen bieden. Ik heb reeds toegezegd uw Kamer voor Prinsjesdag hierover te willen informeren.

Vraag 6

Hoeveel woningen zijn de afgelopen jaren specifiek door Blackstone gekocht en in welke gemeenten hebben zij bezit? Welke andere grote investeerders hebben de afgelopen jaren veel woningen opgekocht? Hoeveel investeerders/verhuurders hebben meer dan 100 woningen in bezit? Welk deel van de woningen die de afgelopen jaren zijn gekocht door beleggers zijn naar kleine beleggers gegaan?

In de periode tussen 1 april 2019 en nu heeft Blackstone een woningportefeuille van 1.778 woningen opgebouwd in de steden Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. De verdeling is als volgt:
Ik heb geen overkoepelend en volledig overzicht van welke grote investeerders de afgelopen jaren veel woningen hebben opgekocht.
De Volkskrant heeft in 2019 in kaart gebracht wie de grote verhuurders op de Nederlandse woningmarkt zijn8. Uit hun artikel blijkt dat 138 particulieren en 28 beleggers meer dan 100 woningen in bezit hebben. Ook bijna alle corporaties hebben meer dan 100 woningen in bezit. In 2019 ging het om 290 van de 294 corporaties.9
In 2020 hebben beleggers10 65.799 woningen aangekocht. Het gaat hier om zowel woningen die gekocht zijn van eigenaar-bewoners als woningen die zijn gekocht van andere eigenaren zoals beleggers en woningcorporaties. In de onderstaande tabel worden deze transacties uitgesplitst op basis van de omvang van de portefeuille van de belegger.
tot met 5 woningen
25.995
40%
6 tot 100 woningen
26.178
40%
meer dan 100 woningen
13.626
21%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster
door afronding kan de som der delen afwijken van het totaal

Vraag 7

Bent u alsnog bereid (wettelijk) te regelen dat ook zittende huurders in de vrije sector recht hebben op huurverlaging, zoals dat onder voorwaarden ook mogelijk is voor sociale huurders?

Uit WoON2018 blijkt dat huurders in de vrije sector, een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten ten opzichte van 2012. Op basis van EIB-onderzoek blijkt dat 40% procent van de huurders met een middeninkomen in de vrije huursector een zeer hoge woonquote heeft. In de andere sectoren liggen deze aandelen veel lager. In de koopsector gaat het om 20% van de middeninkomens, terwijl er in de gereguleerde huursector bijna geen middeninkomens zijn die een zeer hoge woonquote hebben11.
Er zijn diverse redenen wat maakt dat ik het toepassen van een eenmalige huurverlaging in de vrije sector niet passend acht. Bij het uitbreiden van de wet Eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen staat niet langer de kwaliteit van de woning centraal bij het bepalen van de huurprijs, maar het inkomen van de zittende huurder. Eenzelfde wijze van huurverlaging in de vrije sector zou een grote stelselwijziging behelzen. Daarbij komt dat het grootste deel van de vrijesectorwoningen verhuurd wordt door de particuliere verhuurders en beleggers, die anders dan woningcorporaties geen maatschappelijke taak hebben om huishoudens met een laag inkomen betaalbaar te huisvesten.
Hiernaast spelen ook andere uitvoeringsaspecten een rol. Circa 540.000 huurders huren een woning in de vrije sector. Naast woningcorporaties zijn er naar schatting 300.000 andere verhuurders actief in de gehele huursector12. Indien een huurder een afdwingbaar recht krijgt om de huur te verlagen is er sprake van een regulering van het eigendomsrecht van de verhuurder. Mogelijk zullen, om deze regulering gerechtvaardigd te laten zijn vanuit het oogpunt van proportionaliteit (fair balance), voor verhuurders aanvullende maatregelen nodig zijn. Woningcorporaties hebben een tegemoetkoming gekregen voor de eenmalige huurverlaging via een verlaging van de verhuurderheffing. Op dit moment zijn er geen instrumenten of bestaande processen waarop kan worden aangesloten om verhuurders, die niet belastingplichtig zijn voor de verhuurderheffing, gericht tegemoet te komen voor inkomensdervingen die zouden ontstaan door een huurverlaging. Er zullen daarom aanvullende middelen aangewend moeten worden om de uitvoering en handhaving in te regelen. Het grote aantal verhuurders in de particuliere sector toont aan dat het moeilijk is om een dergelijke maatregel in te voeren.

Vraag 8

Bent u alsnog bereid het puntenstelsel ook van kracht te laten zijn voor de vrije sector zodat de huren gereguleerd worden en excessieve huren worden teruggedrongen en bent u voorts bereid de wettelijke huurstijging voor de sociale en vrije sector de komende jaren te bevriezen? Zo nee, bent u bereid de huurstijging te beperken tot een laag percentage? Zo ja, welk percentage?

Zoals toegelicht in mijn antwoord op vraag 5 onderzoek ik momenteel wat de effecten zijn van verschillende reguleringsmogelijkheden voor de vrije sector. Ik schets in antwoord op vraag 4 ook de uitdaging waar we voor staan om meer woningen te creëren. Ik wil de resultaten van dit onderzoek afwachten.
De huren in de sociale sector zijn dit jaar bevroren naar aanleiding van de motie Beckerman13. Ik vind deze huurbevriezing voor dit jaar gerechtvaardigd gezien de onzekerheid die de coronacrisis, die langer voortduurde, met zich mee bracht. Ik zie geen aanleiding om de huren voor een langere te bevriezen, temeer omdat het effect van een eenmalige bevriezing jarenlang doorwerkt. Na de huurbevriezing van dit jaar, geldt volgend jaar, zoals aangekondigd, dat de maximale huurverhoging in de sociale sector wordt beperkt tot inflatie + 1 procentpunt14. Tevens heb ik, naar aanleiding van de initiatiefwet van de heer Nijboer, de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector al voor drie jaar gemaximeerd op inflatie + 1 procentpunt.

Vraag 9

Kunt u voor de woningen die de afgelopen jaren zijn gekocht door beleggers aangeven welke huren hiervoor zijn gevraagd en kunt u hierbij aangeven wat de (gemiddelde) totale huurprijs is, de huur per m2 en wat de huur was voor de verkoop? Kunt u deze gegevens uitsplitsen per gemeente en woningmarktregio? Zou u, indien u niet beschikt over deze gegevens, hier onderzoek naar willen laten doen?

Ik zie geen mogelijkheden betrouwbaar in de door u gevraagde informatie te voorzien. De door u gevraagde informatie is niet beschikbaar. Voor de door u gevraagde uitsplitsing is niet voldoende data bekend over de gevraagde huurprijzen. Voor de gevraagde uitsplitsing is een gedetailleerd beeld nodig van de gevraagde huurprijzen en deze is niet beschikbaar. De mogelijkheid van bijvoorbeeld de jaarlijks door het CBS uitgevoerde jaarlijkse huurenquête is voor wat betreft deze beleggers gebaseerd op een steekproef en daarmee op een te kleinschalig bestand om op het gevraagde detailniveau antwoorden te geven.

Vraag 10

Kunt u voor de woningen die de afgelopen jaren zijn gekocht door beleggers, aangeven hoe vaak ze met welk type huurcontract zijn verhuurd en kunt u aangeven hoe vaak er is gekozen voor een tijdelijk huurcontract? Kunt u aangeven hoe vaak er na afloop opzegging van een huurcontract bij een nieuw contract wordt gekozen voor een huurstijging? Hoe hoog zijn deze stijgingen? Zou u, indien u niet beschikt over deze gegevens, hier onderzoek naar willen laten doen?

Evenals voor de gevraagde informatie in vraag 9 zie ik geen mogelijkheden om betrouwbaar in de hier gevraagde informatie met betrekking tot het type huurcontract te voorzien. Van de woningen aangekocht door beleggers wordt niet bijgehouden wat het type huurcontract is dat wordt afgesloten. In het evaluatierapport van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is bij benadering in de vorm van een grofmazige bandbreedte informatie gegeven over de omvang van het huidige gebruik van tijdelijke huurcontracten. Het is op basis van de beschikbare data volgens onderzoeksbureau Companen niet aan te tonen dat het vaker verhogen van de huren in de particuliere huursector direct verband houdt met de invoering van tijdelijke huurcontracten.
In algemene zin is wel bekend in welke mate er bij afsluiten van nieuwe contracten door verhuurders wordt gekozen voor een huurstijging. Zonder onderscheid naar soort contract of soort verhuurder was tussen juli 2020 en juli 2021 bij bewonerswisseling sprake van een huurstijging van 7,2%.

Vraag 11

Bent u van mening dat het door u gekozen instrumentarium afdoende is om de problemen die nu door het opkopen van woningen door beleggers worden veroorzaakt te verhelpen? Zo ja, welke effecten verwacht u? Zo nee, welke extra maatregelen gaat u nemen?

Ik heb zowel maatregelen genomen die het voor beleggers minder aantrekkelijk maken om (koop)woningen op te kopen, waarmee ik de positie van starters ten opzichte van beleggers verbeter, als maatregelen die borgen dat huurders geen excessieve huurprijs(stijging) betalen.
Zo krijgen gemeenten met de opkoopbescherming de mogelijkheid om ervoor te kunnen zorgen dat in aangewezen gebieden goedkope en middeldure koopwoningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Is per 1 januari de overdrachtsbelasting gedifferentieerd waardoor starters geen overdrachtsbelasting betalen en voor beleggers het tarief is verhoogd tot 8%. Ook heb ik een cap op de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel aangekondigd waardoor wordt voorkomen dat gereguleerde woningen door snel stijgende huizenprijzen sneller in het vrije huursegment terecht komen, terwijl ze daar langs andere maatstaven niet thuishoren. En is de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector voor drie jaar gemaximeerd op inflatie + 1 procent.
Een deel van de hierboven genoemde maatregelen moet nog in werking treden waardoor starters, middeninkomens en huurders de voordelen van een deel van de maatregelen nog moeten gaan ervaren. Vooralsnog ben ik niet voornemens om aanvullende maatregelen te nemen.

Vraag 12

Deelt u de angst dat de opkoopbescherming die vanaf 1 januari van kracht wordt kan zorgen voor een «waterbedeffect», waarbij beleggers zich gaan verplaatsen naar wijken en gebieden waar de opkoopbescherming niet geldt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Binnen een gemeente kunnen er gebieden zijn waar er door de opkoop van goedkope en middeldure koopwoningen door beleggers problemen ontstaan, terwijl er in andere gebieden geen problemen hoeven te ontstaan en/of er juist behoefte is aan een groter huursegment. Gezien het feit dat de opkoopbescherming een ingrijpend instrument is, is het de bedoeling dat gemeenten de opkoopbescherming alleen daar invoeren waar dat noodzakelijk is vanuit het oogpunt van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of vanwege de leefbaarheid. Met deze gebiedsgerichte aanpak wordt voorkomen dat de opkoopbescherming ingevoerd wordt in delen van de gemeente waar dit niet noodzakelijk is. Het zou kunnen voorkomen dat beleggers zich verplaatsen van gebieden waar een opkoopbescherming is ingevoerd naar naastgelegen gebieden waar de opkoopbescherming niet is ingevoerd. Dit hoeft niet direct te leiden tot schaarste- of leefbaarheidsproblemen in die gebieden. Als dat onverhoopt wel het geval is kan de gemeente ook in die gebieden een opkoopbescherming invoeren.

Vraag 13

Deelt u de analyse dat huurders die reeds in een door een belegger opgekochte woning wonen, niet of nauwelijks profijt hebben van de maatregelen die u nu neemt? Zo ja, wat gaat u voor hen doen? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij mijn antwoord op vraag 11 heb beschreven heb ik ook maatregelen genomen ten gunste van zittende huurders. Zo is de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector voor drie jaar gemaximeerd op inflatie + 1 procent. Daarnaast heb ik wettelijke belemmeringen weggehaald zodat huurders en verhuurders een tijdelijke huurkorting af kunnen spreken wanneer er sprake is van een tijdelijke inkomensdaling. Tevens heb ik de huren in de sociale sector voor één jaar bevroren. Ik houd de effecten van deze maatregelen in het oog. Vooralsnog ben ik niet voornemens om aanvullende maatregelen te nemen.

Vraag 14

Bent u van mening dat huurders in de vrije sector nu voldoende rechten en bescherming hebben? Zo ja, waarom? Zo nee, wat gaat u hieraan doen?

Zoals toegelicht in antwoord op vraag 11 en vraag 13 heb ik verschillende maatregelen genomen of aangekondigd ten gunste van huurders. Voor huurders in de vrije sector met een huurcontract voor onbepaalde tijd gelden daarnaast dezelfde opzeggingsgronden als voor huurders in de gereguleerde sector. Verder is het voor huurders in de vrije sector mogelijk om hun aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie binnen zes maanden. Met de maximering van de huurverhogingen genieten huurders in de vrije sector de komende drie jaar bovendien een vorm van huurprijsbescherming, en is het ook mogelijk geworden om die huurverhoging te laten toetsen door de Huurcommissie. Verder kunnen huurders en verhuurders bij geschillen in de vrije sector advies vragen van de Huurcommissie, indien zij dit overeenkomen. Ik verwijs u verder naar het antwoord op vraag 15 waarin ik mijn voornemens schets op het gebied van gemeentelijk instrumentaria. Ik bied hiermee een breed palet aan instrumenten om huurders in de vrije sector te beschermen en ik zie vooralsnog geen aanleiding om dit verder uit te breiden.

Vraag 15

Bent u van mening dat er nu voldoende mogelijkheden zijn, voor bijvoorbeeld gemeenten, om in te grijpen wanneer verhuurders zich niet aan wet- en regelgeving houden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Gemeenten hebben vanuit verschillende wetten, zoals bijvoorbeeld de Woningwet en de Huisvestingswet, instrumentarium tot hun beschikking om op te treden tegen verhuurders die zich niet aan wet- en regelgeving houden. Over het algemeen is dit instrumentarium toereikend om een overtreding van wet- en regelgeving te adresseren en de overtreder ertoe te bewegen de overtreding ongedaan te maken. Evenwel zie ik in de praktijk dat gemeenten in aanvulling op het reeds bestaande instrumentarium behoefte hebben aan extra instrumenten om op te treden tegen verhuurders die blijvend malafide gedrag vertonen. Om deze reden heb ik momenteel het wetsvoorstel «goed verhuurderschap» in voorbereiding, dat ik bij brief aan uw Kamer heb aangekondigd en dat momenteel voorligt voor consultatie. Met dit voorstel krijgen gemeenten onder meer de bevoegdheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren. Hierdoor ontstaan meer mogelijkheden om op te treden tegen malafide verhuurders en kan in een uiterst geval een dergelijke verhuurder uit de sector geweerd worden door het intrekken van de vergunning.

Vraag 1

Kent u het bericht «Negen mensen woonden in brandpand Allard Piersonlaan, dwangsom én boete voor eigenaar»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw oordeel over het feit dat de gemeente voor de brand al zes maanden wist dat er sprake was van overbewoning van het pand? Heeft de gemeente adequaat gehandeld?

De gemeente heeft verschillende mogelijkheden en instrumenten om op te treden tegen ongewenste woonsituaties. Het is aan de gemeente om te bepalen op welke wijze wordt ingegrepen om aan een onwenselijke woonsituatie een einde te maken. Het is niet aan mij om te oordelen of een gemeente in een geval adequaat handelt. In dit geval heeft de gemeente Den Haag middels een dwangsom en een bestuurlijke boete geprobeerd de eigenaar van de woning te bewegen om in te grijpen. Daartoe is de eigenaar een rechtszaak gestart. Dat heeft er echter niet (tijdig) toe geleid dat de overbewoning ongedaan is gemaakt.

Vraag 3

Kent u het bericht «Slachtoffers brand woonden onder schrikbarende omstandigheden: «Matrassen zelfs in het tuinhuisje»»?2

Ja.

Vraag 4

Bent u geschrokken van het feit dat er in de maand mei 2 ernstige branden hebben plaatsgevonden in Den Haag waarbij sprake bleek te zijn van overbewoning?

Hoewel ik op de hoogte ben van de problematiek die speelt op het gebied van de huisvesting van arbeidsmigranten, ben ik uiteraard wel geschrokken van de ernst van de branden en het aantal mensen dat daarbij gewond had kunnen raken. Mede om dit soort overtredingen en overtreders aan te pakken is in 2015 het handhavingsinstrumentarium van gemeenten op dit gebied versterkt.

Vraag 5

Heeft u zicht op hoe vaak overbewoning voorkomt? Heeft u scherp in beeld of de problematiek veroorzaakt door malafide pandeigenaren in de afgelopen jaren is af- of toegenomen? Zo nee, bent u bereid dit te onderzoeken?

Omdat de gemeente bevoegd gezag is op het gebied van overbewoning heb ik niet direct zicht op hoe vaak dit voorkomt, dan wel of problematiek veroorzaakt door malafide pandeigenaren is af- of toegenomen. Dit kabinet heeft wel een aantal maatregelen genomen om deze problematiek aan te pakken. Zo heb ik onlangs een wetsvoorstel goed verhuurderschap in consultatie gebracht die de aanpak van malafide verhuurders verder moet verbeteren. Daarin wordt onder meer voorgesteld dat gemeenten voor de huisvesting van arbeidsmigranten een mogelijkheid krijgen een vergunningstelsel in te richten. Overtreding van de bouwregelgeving wordt dan onderdeel van het toetsingskader voor het wel of niet verkrijgen van zo’n vergunning (alsook de intrekking daarvan). Ook zal de herhaaldelijkseis bij overtreding van de artikelen 1a en 1b van de Woningwet naar verwachting per 1 januari 2022 komen te vervallen3. Vanaf dan zal een gemeente eenieder die de bouwregels overtreedt kunnen bestraffen en is het instrument niet langer enkel van toepassing voor de herhaaldelijke overtreder/malafide pandeigenaar. Ook zijn de boetes op basis van de Huisvestingswet onlangs, per 1 januari 2021, verhoogd (zie antwoord 9 en 13). Ik wacht de effecten van deze maatregelen af alvorens nader onderzoek te doen.

Vraag 6

Welke mogelijkheden hebben gemeenten om in te grijpen bij brandgevaarlijke situaties in woningen? Welke mogelijkheden hebben gemeenten om in te grijpen bij overbewoning? Hoe vaak wordt van elk van de instrumenten gebruik gemaakt?

Brandveiligheid en overbewoning zijn op dit moment geregeld in de Woningwet juncto het Bouwbesluit. Gemeenten kunnen handhavend optreden met het bestuursrechtelijke instrumentarium dat hen in dit kader is toegedeeld. Het instrumentarium bevat de last onder bestuursdwang of dwangsom, bestuurlijke boete, sluiting en beheerovername en de mogelijkheid tot het laten staken van het gebruik van een bouwwerk. Daarnaast is overtreding van de bouwregelgeving ook strafrechtelijk vervolgbaar via de Wet op de economische delicten.

Vraag 7

Biedt de Wet Victoria (artikel 174a Gemeentewet) en/of de Woningwet (artikel3 de burgemeester/het college voldoende mogelijkheden een pand te sluiten wanneer overbewoning plaatsvindt en/of wanneer er brandgevaar ontstaat? Zo ja, hoe snel na constatering van overbewoning en/of brandgevaar kan tot sluiting worden overgegaan?

Artikel 174a Gemeentewet biedt de burgemeester alleen de mogelijkheid om een pand of woning te sluiten indien er sprake is van ordeverstoring, niet in het geval van overbewoning of brandgevaar. Wel biedt artikel 17 Woningwet het college van B&W de mogelijkheid om over te gaan tot sluiting van een woning in het geval van overbewoning of brandgevaar. Voor 2015 kon de gemeente het pand sluiten als er een klaarblijkelijke kans op herhaling was. Sinds 2015 moet sprake zijn van herhaaldelijke overtreding van artikelen 1a of 1b van de Woningwet, die gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid. Bij constatering van een herhaaldelijke overtreding kan in principe meteen tot sluiting worden overgegaan. Uit jurisprudentie na 2015 blijkt wel dat er aantoonbaar sprake moet zijn van herhaaldelijke overtreding van de eerdergenoemde artikelen. De herhaaldelijkheidseis zal naar verwachting per 1 januari 2022 komen te vervallen. Overigens kan ook op grond van artikel 5.17 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht het gebruik worden gestaakt bij toepassing van bestuursdwang. Wanneer wegens spoedeisendheid een pand wordt gesloten of het gebruik moet worden gestaakt, dan dient dit besluit nadien zo spoedig mogelijk alsnog bekendgemaakt te worden ingevolge 5:31 van de Algemene wet bestuursrecht.

Vraag 8

In de Woningwet zijn instrumenten voor de aanpak van malafide pandeigenaren opgenomen; werkt dit instrumentarium voldoende? Biedt het opleggen van een last onder dwangsom en een last onder bestuursdwang voldoende (afschrikkende) werking?

Ja, over het algemeen is dit instrumentarium toereikend om een overtreding van de bouwparagraaf in de Woningwet te adresseren en de overtreder ertoe te bewegen de overtreding ongedaan te maken. Dat is ook gebleken uit het onderzoek van de RUG5, waarin naar voren komt dat dit veruit het meest gebruikte instrumentarium is. Het is uiteraard afhankelijk van de hoogte van een last en de reële dreiging die ervan uitgaat of er ook afschrikkende werking vanuit zal/kan gaan. Dat geldt ook voor de last onder bestuursdwang, die de mogelijkheid biedt om de kosten daarvan te verhalen op de overtreder. Dit zijn reparatoire sancties en die hebben dus primair herstel als doel. Daarnaast is er zoals gezegd ook de mogelijkheid om bij herhaling over te gaan tot het opleggen van een bestuurlijke boete en sluiting. Tevens is er de mogelijkheid om het beheer over te nemen na sluiting of bij het niet opvolgen van een last onder dwangsom. Uit het onderzoek van de RUG blijkt ook dat «dreiging» met bijvoorbeeld de beheerovername afschrikwekkend kan werken en kan zorgen voor beëindiging van de geconstateerde overtreding.
In de praktijk zie ik dat gemeenten in aanvulling op het instrumentarium uit bijvoorbeeld de Woningwet behoefte hebben aan extra instrumenten om op te treden tegen verhuurders die blijvend malafide gedrag vertonen. Om deze reden heb ik momenteel het wetsvoorstel «goed verhuurderschap» in voorbereiding, dat ik bij brief6 aan uw Kamer heb aangekondigd en dat momenteel voorligt voor consultatie7. Met dit voorstel krijgen gemeenten onder meer de bevoegdheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren. Hierdoor ontstaan meer mogelijkheden om op te treden tegen malafide verhuurders (bijvoorbeeld bij overtreding van de Woningwet) en kan in een ultiem geval een dergelijke verhuurder uit de sector geweerd worden door het intrekken van de vergunning.

Vraag 9

In de Huisvestingswet zijn de mogelijkheden voor het opleggen van bestuurlijke boetes voor overtredingen, waaronder overbewoning, opgenomen; zijn deze boetes hoog genoeg om af te schrikken?

In de Huisvestingswet zijn geen regels opgenomen over overbewoning. In de Huisvestingswet staan regels over woonruimteverdeling en woonruimtevoorraadbeheer. Die regels gelden pas als de gemeenteraad daartoe een huisvestingverordening opstelt. Dit kan de gemeenteraad doen in geval van schaarste of bijvoorbeeld bij toeristische verhuur voor het behoud van de leefbaarheid. De boetes op basis van de Huisvestingswet zijn onlangs, per 1 januari 2021, nog verhoogd. De regels voor overbewoning (vanuit het oogpunt van gezondheid), zijn opgenomen in de Woningwet en het Bouwbesluit. In het geval van overbewoning kan o.a. worden opgetreden met een last onder bestuursdwang of dwangsom en bij herhaaldelijkheid met een bestuurlijke boete. Die herhaaldelijkheidseis zal naar verwachting per 1 januari 2022 komen te vervallen.

Vraag 10

Is de capaciteit voor toezicht en handhaving bij alle gemeenten op orde?

Ik heb daar geen zicht op, omdat gemeenten zelf mogen beslissen over de besteding van middelen en de inzet op toezicht en handhaving.

Vraag 11

Kent u het bericht «Den Haag na brand: optreden tegen overbewoning»? Deed de gemeente Den Haag eerder te weinig tegen overbewoning? Doen andere gemeenten voldoende tegen overbewoning en malafide pandeigenaren? Zo nee, wat gaat u hieraan doen?

Voor zover ik weet treden gemeenten al jaren op tegen malafide pandeigenaren, zo ook gemeente Den Haag. Overbewoning van woningen die bijvoorbeeld als doorloophuizen worden gebruikt is echter een hardnekkig probleem. Het is niet aan mij om te oordelen of een gemeente voldoende heeft gedaan. Het is aan gemeenten zelf om over hun handhavingsbeleid en inzet te beslissen. Daarnaast is het de provincie die, in het geval van taakverwaarlozing door een gemeente, het interbestuurlijk toezicht uitoefent.

Vraag 12

Klopt de conclusie van het in 2017 uitgevoerde onderzoek door Boom in opdracht van het ministerie dat «malafide pandeigenaren vaak een calculerende houding ten opzichte van toezicht en handhaving door het gemeentebestuur hebben», nog steeds? Klopt de eveneens getrokken conclusie dat malafide pandeigenaren «door het gebrek aan kennis en/of capaciteit aan gemeentekant sanctionering van hun normoverschrijdend gedrag kunnen voorkomen» nog? Klopt het nog steeds dat malafide pandeigenaren gebruik maken van «schimmige beheers- en hypotheekconstructies» om gemeentelijke handhaving af te wenden? Zo ja, waarom is er niet ingegrepen en wat gaat u nu doen?4

Deze uitspraken hadden betrekking op de bredere problematiek die gemeenten ervaren met malafide pandeigenaren, en gingen dus niet uitsluitend over overtredingen van de Woningwet. In het onderzoek is aangegeven dat het optreden tegen dit soort praktijken beleid en actie van gemeenten vraagt met meerdere grondslagen; in o.a. de Huisvestingswet, Opiumwet, lokale verordeningen en in gevallen ook de Woningwet. Gemeenten kunnen dus optreden tegen malafide pandeigenaren en de genoemde problemen, maar dit vraagt om een integrale aanpak en stevig beleid.
Malafide pandeigenaren die willens en wetens de grenzen van het recht opzoeken of daarover heen gaan zijn er helaas nog steeds. Ik ga dit tegen door gemeenten op de juiste manier te instrumenteren om tegen deze praktijken op te kunnen treden. Zie ook mijn antwoord op vraag 5 waarin ik aangeef welke aanvullende maatregelen in dit verband zijn genomen.

Vraag 13

Klopt de conclusie van Boom uit 2017 dat «de herstelsanctie geen echte prikkel aan de malafide pandeigenaren geeft om een nieuwe overtreding te voorkomen», nog steeds? Zo nee, waarom niet?

Dat ligt aan de formulering van de last. Over het algemeen zal dit bij de bouwtechnische regels een goed instrument zijn. Dat dit niet altijd een prikkel is om overtreding van de niet-technische voorschriften achterwege te laten, is ook een van de redenen dat het instrumentarium in 2015 is aangepast. Specifiek ook om herhaaldelijke overtreders aan te pakken. Daarbij is ook de bestuurlijke boete geïntroduceerd bij herhaalde overtreding. De herhaaldelijkheidseis voor de bestuurlijke boete zal zoals gezegd naar verwachting komen te vervallen per 1 januari 2022. Vanaf dan zal een gemeente eenieder die de bouwregels overtreedt kunnen bestraffen en is het instrument niet langer enkel van toepassing voor de herhaaldelijke overtreder/malafide pandeigenaar. Daarnaast is overtreding van de bouwparagraaf van de Woningwet nog altijd stafrechtelijk vervolgbaar.

Vraag 14

Wat heeft u gedaan met de suggesties die gemeenten in 2017 deden om effectiever op te kunnen treden tegen malafide pandeigenaren? Is de gewenste grotere betrokkenheid van het Openbaar Ministerie bij de aanpak van ernstige en veelvuldige overtredingen begaan door malafide pandeigenaren er inmiddels?5

Gemeenten hebben een eigen verantwoordelijkheid voor de samenwerking met het OM en de politie ten aanzien van de handhaving van de Woningwet. Wanneer zij de bestuurlijke boete willen inzetten, moeten ze ingevolge artikel 5:44 van de Awb dit voorleggen aan de officier van justitie, tenzij met het OM is overeengekomen dat daarvan kan worden afgezien. Om die samenwerking te stimuleren is hier ook geen wettelijke uitzondering voor gemaakt.

Vraag 15

Is het nodig het instrumentarium van gemeenten verder uit te breiden om in te kunnen grijpen bij overbewoning en/of brandonveilige situaties? Welke ondersteuning kunt u bieden aan gemeenten?

Nee, gemeenten hebben alle instrumenten die zij nodig hebben om op te treden tegen overbewoning en brandonveilige situaties op grond van de Woningwet en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Ik heb na de inwerkingtreding in 2015 een uitgebreid leertraject (2015–2017) gedaan met verschillende gemeenten. Het onderzoek van de Rijksuniversiteit Groningen maakte daar onderdeel vanuit. Destijds heb ik bij brief van 26 september 2017 aangegeven dat ik zou bezien hoe de kennis opgedaan in dat traject breder verspreid zou kunnen worden.10 In 2018 hebben daartoe een aantal regionale bijeenkomsten plaatsgehad. Dit traject is opgevolgd door kennisuitwisseling op het gebied van de leefomgeving via het platform Handhaving leefomgeving van de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland.11 Veel ook kleinere gemeenten zijn lid van deze vereniging en kunnen via die weg worden bereikt.
Onder de aanpak goed verhuurderschap, waar ook het eerdergenoemde in consultatie gebrachte voorstel goed verhuurderschap uit voort vloeit, is in 2018–2020 een pilot ondersteund voor het beter inzetten van het bestaande handhavingsinstrumentarium in de gemeente Amsterdam.

Vraag 16

Hoe kan gezorgd worden dat huurders niet de dupe worden van de handelwijze van malafide pandeigenaren? Hoe kan te allen tijde gezorgd worden dat bewoners vervangende woonruimte krijgen als buiten hun schuld om hun verhuurder wordt aangepakt?

Gemeenten zijn bevoegd gezag voor de naleving van de meeste wet- en regelgeving op het gebied van het bouwen en huisvesten. Gemeenten hebben verschillende mogelijkheden en instrumentarium om hiertegen op te treden. Wanneer handhavend wordt opgetreden is het in beginsel de verantwoordelijkheid van de eigenaar/verhuurder om vervangende woonruimte te regelen voor de zittende huurder(s) en zo te voldoen aan zijn plichten op grond van de huurovereenkomst, of moeten de huurder en verhuurder het eens worden over een schadevergoeding. De eigenaar is dus verantwoordelijk voor het herhuisvesten van bewoners. Indien mensen echter dakloos dreigen te raken kan de gemeente ook hulp bieden bij het vinden van vervangende woonruimte of opvang. Tevens is het mogelijk om in voorkomende gevallen het beheer van een pand over te nemen. Voor de bestrijding van overbewoning biedt dat instrument uiteraard geen uitkomst voor de zittende bewoners, gezien de overtreding juist is dat er teveel personen in het pand verblijven.

Vraag 1

Wanneer komt u met uw reactie op de officiële mededeling van de Verenigde Naties over mogelijke mensenrechtenschendingen door het Rotterdamse woonbeleid met specifieke aandacht voor de sloop van de Rotterdamse Tweebosbuurt, die u heeft toegezegd in het commissiedebat Woningbouwopgave?1

Er is op 18 juni jl. een reactie verstuurd aan de VN op de brief met de vragen. Deze is terug te vinden op de website van de VN2. In het commissiedebat heb ik aangegeven uw Kamer te zullen informeren over eventueel contact met de VN over dit onderwerp. De Rapporteurs zijn door de gemeente Rotterdam uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek vindt mogelijk plaats in het derde kwartaal. Naar aanleiding daarvan zal ik u informeren.

Vraag 2

Welke gesprekken heeft u inmiddels gevoerd met de betrokkenen, waaronder bewoners, de gemeente, Vestia en de VN-Rapporteurs? Welke conclusies kunnen daaruit worden getrokken? Welke gespreken gaat u nog voeren?

De beantwoording van de vragen van de VN is tot stand gekomen in nauwe samenwerking tussen de Ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Buitenlandse Zaken, Volksgezondheid, Welzijn en Sport (i.v.m. dakloosheid), de gemeente Rotterdam, het Nationaal Programma Rotterdam Zuid, en Vestia.
Het is met name aan Vestia om in gesprek te blijven met haar huurders. Ik zal de ontwikkelingen in de Tweebosbuurt blijven volgen en ik zal me hierover ook regelmatig laten informeren door de lokale partijen.

Vraag 3

Welk belang hecht u aan de officiële mededeling van de Verenigde Naties over mogelijke mensenrechtenschendingen in Rotterdam? Bent u van mening dat wanneer Nederland wordt aangesproken op mensenrechtenschendingen deze serieus moeten worden genomen? Voelt u zich verantwoordelijk voor de aanklachten tegen schending van het mensenrecht op huisvesting en non-discriminatie gezien de rol van het Ministerie van BZK als partner in het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid? Zo nee, waarom niet?

VN-rapporteurs zijn deskundigen, aangesteld om onderzoek te doen naar een bepaald onderwerp of land en daarvan verslag uit te brengen. Nederland is een betrokken VN-lidstaat met een sterke inzet voor de bevordering van mensenrechten wereldwijd. Nederland heeft ook een open uitnodiging aan de VN-mensenrechtenexperts. Het kabinet treedt dan ook waar mogelijk in dialoog met de VN over het Nederlandse woonbeleid, omdat de VN-experts waardevolle observaties en aanbevelingen kunnen doen. Daarbij gaat het om observaties en mogelijke schending van mensenrechten en is er geen sprake van een aanklacht. Het Communiqué van VN-rapporteurs en de Nederlandse reactie daarop geven een beter beeld van de daadwerkelijke Rotterdamse situatie.

Vraag 4

Is er overleg geweest met het Ministerie van Buitenlandse Zaken en de Permanente Vertegenwoordiging van Nederland bij de Verenigde Naties over het opstellen van de officiële reactie van Nederland op het Communiqué van de VN-rapporteurs?2

Ja.

Vraag 5

Heeft u kennis genomen van de reactie van de Rotterdamse burgemeester Ahmed Aboutaleb in de Raadsvergadering van 24 juni op het VN-Communiqué en de suggestie van mensenrechtenschendingen in Rotterdam? Deelt u de mening dat Nederland, en in casu de gemeente Rotterdam, zich niet zou moeten vergelijken met dakloosheid in Zuid-Afrika en Mumbai, zoals Aboutaleb deed, maar moet streven naar verbetering van mensenrechten ten opzichte van zichzelf?

Nederland is een betrokken VN-lidstaat met een sterke inzet voor de bevordering van mensenrechten wereldwijd. Het kabinet zoekt altijd naar mogelijkheden om in dialoog te treden met partijen zoals de VN over het Nederlandse woonbeleid, omdat de VN-experts waardevolle observaties en aanbevelingen kunnen doen.

Vraag 6

Bent u net als de VN-rapporteurs van mening dat het proces rondom de sloop van de Tweebosbuurt niet zorgvuldig is verlopen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat kunt u doen om het leed voor de gedupeerde bewoners te verzachten?

Ik vind het belangrijk dat de gemeente en de woningcorporatie de plannen zorgvuldig, rechtmatig en met oog voor de bewoners uitvoeren. Daar hebben de gemeente en de corporaties prestatieafspraken over gemaakt. Tevens is in de Overlegwet bepaald dat de verhuurder de huurder, de betrokken bewonerscommissie en de betrokken huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden en de woonomgeving daarvan. De Overlegwet bepaalt bovendien dat het recht op informatie van huurdersorganisaties en bewonerscommissies (en huurders) in ieder geval een aantal onderwerpen omvat, waaronder voorgenomen renovatie en voorgenomen sloop. Op dit moment is in deze casus een hoger beroep ingesteld, het is daarom aan de rechter om te beoordelen of de bewoners voldoende zijn betrokken.

Vraag 7

Hoe rijmt u een zorgvuldig proces met het feit dat bewoners gedwongen zijn en worden om te verhuizen uit de buurt?

Bij zo’n ingrijpende operatie, waarin woningen worden gesloopt en nieuwe woningen worden teruggebouwd, moeten vanzelfsprekend de belangen van de bestaande bewoners goed worden meegewogen. Bijvoorbeeld omdat zij al dan niet tijdelijk moeten verhuizen of permanent naar een andere buurt verhuizen. Dat is voor bewoners, die soms al tientallen jaren in een bepaalde buurt wonen, een zeer ingrijpende gebeurtenis. Daarom zijn er wettelijke regels voor een verhuurder hoe deze in zo’n situatie moet handelen; bijvoorbeeld het aanbieden van vervangende woningen en een verhuiskostenvergoeding. In het huurrecht is bepaald dat de verhuurder moet aantonen dat er vervangende passende woonruimte voor de huurder beschikbaar is. Passend betekent niet per se dat de woning in ieder opzicht hetzelfde is. Het is en blijft de verantwoordelijkheid van Vestia om hier zorg voor te dragen, waarbij uiteraard discussie kan ontstaan over wat passend is. Om deze reden bevat Overlegwet ook de mogelijkheid om geschillen voor te leggen aan de huurcommissie en/of de rechter.

Vraag 8

Deelt u de mening dat «Tweebossen» geen werkwoord mag worden en het VN-Communiqué consequenties moet hebben voor het woonbeleid? Zo nee, waarom niet?

De mogelijkheid tot wijk- en stadsvernieuwing is een onmisbaar onderdeel van het woonbeleid dat op lokaal niveau gevoerd kan worden. Met wet- en regelgeving worden hier op nationaal niveau kaders voor opgesteld, zoals de Overlegwet. Deze kaderstellende wet- en regelgeving moet voldoen aan de eisen die de Grondwet en mensenrechtenverdragen daaraan stellen. Het woonbeleid moet op lokaal niveau worden ingevuld, via het lokale democratisch proces. Daarbij bestaat de mogelijkheid om geschillen aan de rechter voor te leggen. De situatie in de Tweebosbuurt geeft mij geen aanleiding deze inrichting van het woonbeleid aan te passen.

Vraag 9

Bent u bereid om vanuit uw positie als partner in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) de woonpijler van het NPRZ te herzien? Zo nee, waarom niet?

Nee, het is aan lokale partijen zoals de gemeente Rotterdam en corporaties als Vestia om concrete invulling aan de volkshuisvestelijke opgave te geven. Lokaal kan de beste afweging in de lokale context worden gemaakt.

Vraag 10

Bent u het met de VN-Rapporteurs eens dat hun Communiqué niet louter een oproep is tot een dialoog, maar ook beoogt mogelijke mensenrechtenschendingen te stoppen? Bent u het met de VN-Rapporteurs eens dat een dialoog niet mogelijk is, wanneer mogelijke mensenrechtenschendingen ongehinderd voortgezet worden?

De VN-rapporteurs hebben meerdere zaken benoemd in hun brief. De gemeente Rotterdam heeft aan de VN-rapporteurs een uitnodiging verstrekt om hierover in dialoog te treden.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 8 heb aangegeven, moet de kaderstellende wet- en regelgeving onder meer voldoen aan de eisen die de Grondwet en mensenrechtenverdragen daaraan stellen. Daarbij is het aan de rechter om te toetsen of er voldaan is aan de wettelijke bepalingen. Gelet op deze waarborgen is er geen reden waarom de dialoog niet zou kunnen plaatsvinden.

Vraag 11

Bent u van mening dat de sloop van de Tweebosbuurt stopgezet zou moeten worden, nu het VN-Communiqué afsluit met de oproep om maatregelen waaruit mensenrechtenschendingen voort kunnen vloeien, stop te zetten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen richting de gemeente Rotterdam om de sloop stop te zetten?

Ik vind het van groot belang dat de juiste dialoog wordt gevoerd. Dat is in dit geval tussen de huurders, Vestia en de gemeente. Dit gesprek vindt plaats maar kent ook haar beperkingen in de tijd dat de zaak onder de rechter is. Juist omdat het onder de rechter is wil ik hier niet in treden.

Vraag 12

Bent u bereid onderzoek te doen naar mogelijke schending van het recht op huisvesting en non-discriminatie en andere mensenrechten door het huidige Rotterdamse woonbeleid? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid dit onderzoek op zo kort mogelijke termijn uit te voeren, gezien de voortgaande uitvoering van het Rotterdamse woonbeleid?

Rotterdam heeft binnen de kaders van de wet de ruimte om haar lokale woonbeleid verder in te vullen. Het is aan de rechter om uitspraken te doen over in hoeverre bepaalde activiteiten passen binnen de wettelijke kaders.

Vraag 13

Bent u bereid onderzoek te doen naar mogelijke (indirecte) discriminatie op basis van sociaaleconomische positie en/of migratieachtergrond door het woonbeleid dat volgens het VN-Communiqué gemeenschappen met een migratieachtergrond onevenredig treft? Wilt u zich hierbij specifiek richten op de (indirect) discriminerende aspecten van de «Rotterdamwet» en op potentiële (indirect) discriminerende gevolgen van herstructurering gericht op kwetsbare wijken, specifiek vanwege het NPRZ? Zo nee, waarom niet? Wilt u het woonbeleid laten toetsen op (indirect) discriminerende aspecten of effecten door het College voor de rechten van de mens? Zo nee, waarom niet?

Het woonbeleid van de gemeente Rotterdam is op democratische wijze vastgesteld. De gemeente Rotterdam streeft naar een inclusieve stad waar iedereen een plek heeft om zijn/haar thuis van te maken. Daarbij hoort ook het bieden van een kwalitatief goede en veilige omgeving, die perspectief biedt op een positieve sociaaleconomische ontwikkeling voor de bewoners. Deze inzet ligt ook ten grondslag aan het NPRZ, het project in de Tweebosbuurt is onderdeel van deze aanpak.
Voor dat deel van de bewoners dat direct met sloop en herhuisvesting te maken krijgt, kan dit een ingrijpende gebeurtenis zijn. Daarom biedt de wet- en regelgeving waarborgen voor de betrokkenheid van de bewoners en voor het aangeboden krijgen van passende nieuwe huisvesting. Uiteindelijk moet de herstructurering – en de aanpak van het NPRZ in zijn geheel – leiden tot betere en veerkrachtigere wijken op Rotterdam Zuid. In Rotterdam Zuid wonen veel mensen met een migratieachtergrond. Zij krijgen daardoor te maken met zowel de ingrijpende gevolgen van de herstructurering als met de beoogde positieve effecten van deze ingrepen. Dit staat los van hun migratieachtergrond.
Ook de «Rotterdamwet» is democratisch vastgesteld, waarbij bij het opstellen daarvan en tijdens de parlementaire behandeling veel aandacht is geweest voor mogelijke discriminerende aspecten. Daarbij zijn de opmerkingen van onder meer de Afdeling advisering van de Raad van State en van het College voor de Rechten van de Mens meegewogen. Verder merk ik in dit verband op dat het Europese Hof voor de Rechten van de Mens eerder heeft geoordeeld dat toepassing van selectieve woningtoewijzing op grond van de Wbmgp geen schending is van het EVRM en dat de beperking van de vrijheid van vestiging gerechtvaardigd is4.
Om deze redenen ben ik niet bereid om de in de vraag genoemde onderzoeken te laten doen.

Vraag 14

Bent u bereid er bij de gemeente Rotterdam op aan te dringen om alle herstructureringsprojecten on hold te zetten, zolang het onderzoek naar mensenrechtenschendingen loopt? Zo nee, waarom niet?

Nee, het is aan lokale partijen zoals de gemeente Rotterdam en corporaties als Vestia om concrete invulling aan de volkshuisvestelijke opgave te geven. Lokaal kan de beste afweging in de lokale context worden gemaakt.

Vraag 15

Bent u bereid om na het verschijnen van de Leefbaarometer 3.0 de onderbouwing van de vele herstructureringsplannen in Rotterdam-Zuid opnieuw te bekijken, op grond van een analyse met de nieuwe Leefbaarometer en de projecten tot die tijd on hold te zetten? Zo nee, waarom niet?

Het is aan de gemeente Rotterdam om wel of geen gebruik te maken van de Leefbaarometer voor de onderbouwing van het lokale (woon)beleid. Dat geldt ook voor het eventueel herzien van plannen of projecten na het verschijnen van de Leefbaarometer 3.0. Het is niet aan mij om daar een oordeel over te hebben.

Vraag 16

Bent u bereid om grondig te laten onderzoeken, ook over een langere termijn, in het geval van de uitverhuisde Tweebosbuurtbewoners, wat de effecten zijn geweest van de herstructurering op het gebied van hun sociaaleconomische positie en welzijn op andere vlakken? Zo nee, waarom niet?

De gemeente Rotterdam heeft reeds een onderzoek aangekondigd over de effecten van de ingreep in de Tweebosbuurt en andere herstructureringsprojecten waar herhuisvesting een onderdeel is. Vestia en de andere corporaties ondersteunen dit voornemen en zullen dit onderzoek in samenwerking met de gemeente uitvoeren. De lokale partijen hebben het meeste inzicht in de gevoerde aanpak en zijn daarmee de aangewezen partij om hiermee aan de slag te gaan.

Vraag 17

Wat moet er gebeuren voor de bewoners van de Tweebosbuurt en andere Rotterdammers die te maken kregen met het Rotterdamse woonbeleid, als er schendingen van hun mensenrechten worden vastgesteld?

Indien er op welke wijze dan ook bewijs zou zijn voor schendingen van mensenrechten moeten de verantwoordelijke organisaties op basis daarvan hun beleid aanpassen en de getroffenen bijstaan. Indien er vervolgens aanleiding zou zijn om aan te nemen dat dit niet zou gebeuren zou ik hierop toe zien. Ik merk wel op dat hier op dit moment geen sprake van is.

Vraag 18

Bent u bereid om een onafhankelijk onderzoek te laten instellen naar de totstandkoming van het sloopbesluit van Vestia en de gemeente Rotterdam? Zo nee, waarom niet?

Nee, op dit moment is in deze casus een hoger beroep ingesteld, het is daarom in deze casus aan de rechter om te oordelen over het sloopbesluit. Overigens heeft de rechter op 13 april 2021 al bepaald dat de sloop kon starten.

Vraag 19

Deelt u de mening dat zeggenschap van bewoners cruciaal is? Erkent u dat bewoners in de Tweebosbuurt onvoldoende zeggenschap hebben gehad? Welke stappen gaat u zetten om te zorgen dat zeggenschap voor bewoners in (toekomstige) herstructureringswijken wel goed geregeld wordt?

Op dit moment is in deze casus een hoger beroep ingesteld, het is daarom in deze casus aan de rechter om te beoordelen of de belangen van de bewoners geschaad zijn op en op gespannen voet staat met de wet. Zoals reeds aangegeven worden huurders beschermd door de wet en schrijft deze eveneens voor op welke wijze zij betrokken moeten worden.

Vraag 20

Hoe kan het dat u die partner is binnen het NPRZ, heeft toegestaan dat de belofte van samenwerking met bewoners uit Rotterdam-Zuid niet of onvoldoende wordt nagekomen en vooral niet op het gebied van de pijler wonen?

Bewoners(organisaties) kunnen de rechter om een oordeel vragen of hun belangen zijn geschaad, zie hiervoor het antwoord op vraag 19.

Vraag 21

Kunt u aangeven op welke manieren zeggenschap van bewoners volgens u verankerd is in het NPRZ, met name op de pijler wonen? Hoe verklaart u dat er telkenmale bewonersprotesten ontstaan, als er een (herstructurerings)project binnen de pijler wonen wordt aangekondigd?

De herstructurering van een buurt heeft een grote impact op alle betrokkenen, met name op de bewoners. Het is heel begrijpelijk dat er conflicterende belangen kunnen zijn en die tot een geschil kunnen leiden, daarom is er ook de mogelijkheid om geschillen voor te leggen aan de huurcommissie en/of de rechter.

Vraag 22

Hoe beoordeelt u de uitspraken van bewoners uit Rotterdam-Zuid dat zij niet centraal worden gesteld als zij gedwongen moeten verhuizen, terwijl het centraal stellen van bewoners juist wel het uitgangspunt is van het NPRZ?

Zie het antwoord op vraag 20.

Vraag 23

Hoe beoordeelt u de uitspraken van Rotterdamse huurders dat zij ondanks de «Wet op het overleg huurders verhuurder» heel makkelijk buiten spel gezet kunnen worden?

Zie het antwoord op vraag 6.

Vraag 24

Erkent u dat bewoners van de Tweebosbuurt na het besluit tot de sloop van de Tweebosbuurt het recht op zeggenschap en recht op terugkeer naar de Tweebosbuurt of naar de nieuw te bouwen woningen in het zogenaamde Blok S zelf hebben moeten afdwingen? Zo nee, waarom niet?

In het huurrecht is bepaald dat de verhuurder moet aantonen dat er vervangende passende woonruimte voor de huurder beschikbaar is. Passend betekent niet per se dat de woning in ieder opzicht hetzelfde is. Recht op terugkeer volgt niet uit de wet en ook niet uit het Sociaal plan van de Tweebosbuurt. In dat Sociaal plan, dat dateert van juli 2018 en dus van voor het sloopbesluit van de gemeente, was wel al een terugkeerregeling opgenomen, gericht op de nieuw te bouwen sociale huurwoningen. Als uitkomst van procesbegeleiding in 2020 is aan de terugkeerregeling een terugkeergarantie toegevoegd voor bewoners die eind oktober 2020 nog in de Tweebosbuurt woonden.
Ten aanzien van zeggenschap geldt dat op dit moment in deze casus een hoger beroep is ingesteld, het is daarom in deze casus aan de rechter om te beoordelen of de belangen van de bewoners geschaad zijn op en op gespannen voet staat met de wet. Zoals reeds aangegeven worden huurders beschermd door de wet en schrijft deze eveneens voor op welke wijze zij betrokken moeten worden.

Vraag 25

Bent u op de hoogte van het feit dat bewonerscommissies niet worden uitgenodigd bij het maken van de prestatieafspraken in Rotterdam? Zo ja, wat heeft u gedaan om dat te voorkomen en wat gaat u daar nog tegen doen? Zo nee, hoe gaat u ervoor zorgen dat woningcorporaties en gemeenten dit nu wel zullen uitvoeren?

In de Woningwet is bepaald dat de prestatieafspraken worden vastgelegd in de lokale driehoek van gemeente, corporatie(s) en huurdersorganisatie(s). De definitie van een huurdersorganisatie is dezelfde als die in de Wet op het overleg huurders verhuurder. Indien er geen overkoepelende huurdersorganisatie is, hebben bewonerscommissies deze positie. Naar ik heb begrepen is er in Rotterdam bij alle corporaties sprake van een overkoepelende huurdersorganisatie en nemen deze organisaties deel aan het lokale overleg. Er is daarmee geen formele aanleiding om ook een bewonerscommissie uit te nodigen.

Vraag 26

Vindt u dat de bewoners uit de Tweebosbuurt door het gemeentebestuur van Rotterdam uitgenodigd dienen te worden voor een gesprek waar de VN toe hebben opgeroepen? Zo nee, waarom niet?

Het is aan het gemeentebestuur om deze afweging te maken. Lokaal kan de beste afweging in de lokale context worden gemaakt. Daarbij acht ik het van groot belang dat de dialoog tussen alle partijen voortgezet wordt.

Vraag 27

Hoe beoordeelt u de uitspraken van Vestia-directeur Straver die in het BNN/VARA-programma Opstandelingen stelt dat door «een flinke zak geld» vanuit het rijk met «uitvoeringstermijnen» ze haast moesten maken met de sloop? Erkent u dat de rijksmiddelen hiermee doorslaggevend zijn geweest? Zo nee, waarom niet? Bent u bereid onderzoek te doen wat de effecten zijn voor bewoners van de speciaal voor Rotterdam-Zuid bedongen kortingen op de verhuurderheffing? Zo nee, waarom niet?3

Er is een regeling geweest waarmee een korting op de verhuurderheffing kon worden gevraagd voor sloop/nieuwbouw. Vestia heeft daar, naast andere corporaties, een aanvraag voor ingediend. De afweging om een aanvraag al dan niet in te dienen is aan de corporatie zelf. Ik zal met Vestia het gesprek aan gaan om verder te onderzoeken of de termijnen voor realisatie op negatieve wijze bij hebben gedragen aan het proces. Het is aan de lokale partijen zelf om onderzoek te doen naar de effecten van de ingreep op zichzelf.

Vraag 28

Hoeveel Rijkssubsidie en kortingen op de verhuurderheffing (RVV) zijn er exact aangevraagd voor de sloop van de Tweebosbuurt? Heeft Vestia hiervoor reeds bedragen ontvangen? Kunt u alsnog besluiten de subsidie niet toe te kennen wanneer blijkt dat mensenrechten van bewoners zijn geschonden?

De door Vestia aangevraagde korting op de verhuurderheffing voor sloop is € 13,4 mln. Na afronding vindt de definitieve toekenning plaats. De definitieve toekenning vindt plaats op basis van de vooraf bepaalde kaders voor de activiteit.

Vraag 29

Bent u op de hoogte van het feit dat Vestia gebruikmakend van de RVV op de plek van de te slopen woningen niet-DAEB woningen terugbouwt? Zo ja, voldoet dit aan de voorwaarden die de RVV stelt aan deze nieuwbouw? Zo nee, wat zijn de consequenties van dit nieuwe feit?

De heffingsvermindering voor sloop in de verhuurderheffing stelt geen voorwaarden aan wat er voor de gesloopte woningen in de plaats komt. Herstructurering valt ook als activiteit onder het gebied van de volkshuisvesting, net als het streven naar een qua inkomenssamenstelling meer gemengde wijk in een herstructureringsgebied. Corporaties kunnen binnen de grenzen van de Woningwet dus ook bijdragen aan wijkherstructurering, inclusief het vergroten van de diversiteit aan woningtypen in een wijk.
Naast de heffingsvermindering voor sloop kende de verhuurderheffing ook een heffingsvermindering voor nieuwbouw. Om voor deze heffingsvermindering in aanmerking te komen moet het gaan om woningen met een huur niet hoger dan de liberalisatiegrens. Indien het gaat om woningen waarvoor een dergelijke vermindering is aangevraagd zal, als de huur bij eerste toewijzing hoger dan de liberalisatiegrens ligt, de definitieve heffingsvermindering niet worden toegekend.

Vraag 30

Bent u bereid om de eisen voor de RVV aan te scherpen? Kunt u hiermee voorkomen dat geen overhaaste besluiten tot sloop worden genomen, waarbij bewoners geen zeggenschap in de plannen hebben gehad?

De RVV is gesloten voor nieuwe aanvragen. Voor de huidige werkzaamheden zijn de aanmeldingen al op grond van de gestelde kaders beoordeeld. Bij afronding van de activiteit binnen de gestelde voorwaarden vindt definitieve toekenning plaats. Het is niet mogelijk om op al gedane toekenningen een aanscherping van de regels toe te passen. Partijen zijn immers begonnen met het investeren op basis van de bekende regels. Het overleg dat plaats moet vinden met de bewoners is reeds geregeld bij wet.

Vraag 31

Deelt u de mening dat de eisen zo moeten worden ingericht dat als er DAEB woningen gesloopt worden er voldoende DAEB woningen worden teruggebouwd zodat een recht op terugkeer voor bewoners gegarandeerd kan worden?

Zie mijn antwoord op vraag 29.

Vraag 32

Bent u bereid om te voorkomen dat met rijksgeld technisch goede betaalbare woningen worden gesloopt nu er zo’n groot tekort is aan deze woningen?

Landelijk is er een tekort aan woningen, niet alleen aan sociale huurwoningen. Dat betekent dat het voor veel groepen op de woningmarkt nu lastig is om een passende woning te vinden. Ik vind het belangrijk dat zowel de doelgroep voor sociale huurwoning alsook starters en mensen met een middeninkomen betere kansen krijgen op een woning. Naast de bouwopgave (de kwantiteit) die hierbij hoort, moet ook gekeken worden naar kwalitatieve aspecten. Daarom ligt mijn focus bij de woondeals en bij de inzet van de Woningbouwimpuls op het realiseren van meer betaalbare woningen en op woningen die aansluiten bij doelgroepen waar de behoefte het grootst is. Ook in Rotterdam is sprake van een tekort aan woningen. Voor deze lokale situatie is het in eerste instantie aan de gemeente Rotterdam om over de benodigde woningvoorraad in samenspraak met de provincie Zuid-Holland een goede afweging te maken.

Vraag 33

Neemt u deze ontwikkelingen in Rotterdam en het VN-Communiqué mee in uw inzet voor een landelijke aanpak van kwetsbare wijken, waarbij ook de woonpijler van het NPRZ door het Ministerie van BZK wordt opgevoerd als lichtend voorbeeld? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe wilt u mensenrechten en inspraak vanaf nu garanderen bij de aanpak van de woningvoorraad in kwetsbare buurten en wijken in Nederland?

Ik vind het van groot belang om alle signalen, zeker ook een signaal van de VN, mee te nemen in de invulling van beleid.

Vraag 34

Hoe voert u de aangenomen moties Beckerman 35 517, nrs. 60 en 61 uit? Heeft u reeds in kaart gebracht of en op welke wijze het kabinet zelf financieel bij kan dragen om deze langlopende ellende voor Vestia en tienduizenden huurders voorgoed op te lossen? Zo ja, hoe? Zo nee wanneer wordt dit uitgevoerd en de Kamer geïnformeerd?

Hierover heb ik op 8 juli jongstleden geïnformeerd (Vergaderjaar 2020–2020, met kenmerk 29 453, nr. 539)6.

Vraag 35

Klopt het dat de Rotterdamse woningcorporaties al jaren geleden waarschuwden voor een aankomend tekort van 9.000 sociale huurwoningen in 2030 terwijl de Woonvisie beoogt 13.500 betaalbare woningen te onttrekken aan het goedkoopste segment? Bent u het eens met de VN-Rapporteurs dat dit het vinden van onderdak door grote groepen Rotterdammers nog moeilijker zal maken?

Ik heb begrepen dat er in de aanloop naar het Regioakkoord uit 2019 bij de bespreking van het regionale woningbehoefteonderzoek een verschil van mening heeft bestaan tussen de corporaties in Rotterdam en de gemeente Rotterdam over de aannames omtrent de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad tot aan de 2e aftoppingsgrens in handen van particuliere verhuurders. De corporaties waren van mening dat deze sneller zou afnemen dan de gemeente en kwamen tot de conclusie dat de corporaties in 2030 nog 105.600 woningen zouden moeten bezitten om aan de totale woningbehoefte in het segment tot de 2e aftoppingsgrens te kunnen voldoen, terwijl de gemeente volgens haar aannames op 96.400 woningen van corporaties uitkwam.
Bovenstaande verschil van inzicht doet niets af aan de conclusie zoals voor Rotterdam in het Regioakkoord 2019 geland (en die is ondertekend door de corporaties, regiogemeenten en Provincie Zuid-Holland), namelijk dat gezien het feit dat de omvang van de sociale doelgroep in Rotterdam kleiner is dan de voorraad en met het oog op het uitgangspunt van een evenwichtige verdeling van de sociale voorraad over de regio Rotterdam, in Rotterdam ingezet wordt op een afname van de sociale voorraad tot 2030.

Vraag 1

Kent u het bericht «Internetcriminelen profiteren van woningnood, politie waarschuwt voor nepverhuursites»?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Wat vindt u van het grote aantal aangiften over nepverhuursites die zijn binnengekomen bij het Landelijk Meldpunt Internetoplichting en bij het klachtenloket ConsuWijzer van de Autoriteit Consument en Markt?

Het is natuurlijk zorgelijk dat mensen de huidige krapte op de woningmarkt misbruiken en zichzelf daarbij financieel verrijken ten koste van anderen. Het is daarom heel goed dat het Landelijk Meldpunt Internetoplichting van de politie, de Fraudehelpdesk en de Autoriteit Consument & Markt (ACM) ieder vanuit hun eigen rol optreden tegen deze problematiek en, waar relevant, ook de samenwerking zoeken om verder slachtofferschap te voorkomen. Het is daarbij goed om een onderscheid te maken tussen oplichting/fraude enerzijds en misleiding anderzijds. Van fraude is sprake als er wordt voldaan aan art. 326 van het Wetboek van Strafrecht. Hierin staat beschreven dat er sprake moet zijn van een wederrechtelijk voordeel, dat er enige vorm van imitatie en/of een samenweefsel van listige kunstgrepen is gebruikt. Het niet nakomen van een overeenkomst of alleen het achterlaten van informatie valt niet hieronder. Mocht er sprake zijn van (een verdenking van) fraude, dan kan de politie een strafrechtelijk onderzoek instellen.
Er is sprake van misleiding indien een aanbieder valse of onvolledige informatie verstrekt over de belangrijkste kenmerken van zijn product of dienst. Ook is sprake van misleiding als een aanbieder informatie verstrekt die weliswaar strikt genomen juist is, maar die door een consument gemakkelijk verkeerd kan worden begrepen, bijvoorbeeld omdat de informatie onduidelijk, onbegrijpelijk of dubbelzinnig is. De ACM ziet toe op de naleving van regels over misleiding. Alle handelaren dienen zich aan de regels over misleiding van de ACM te houden, ook websites waar huurwoningen worden aangeboden. Als huurwoningwebsites zich niet aan de regels houden, kan de ACM handhavend optreden.
Sinds november 2016 zijn er 150 aangiften voor kamer- en woningverhuurfraude binnen gekomen bij de politie. De politie ziet geen toename in het aantal aangiftes van oplichting door websites met niet-bestaande woningen. De afgelopen jaren is het aantal aangiftes redelijk stabiel. Wel moet men er rekening mee houden dat het afgelopen jaar in het teken stond van thuiswerken en thuis studeren. De kans bestaat dat daardoor minder studenten op kamers zijn gegaan en daarmee ook in mindere mate is gezocht naar kamers, wat de kans op oplichting verkleint. Ook het aantal woningoverdrachten was vorig jaar laag2. De politie blijft actief het aantal aangiften monitoren.
De Fraudehelpdesk biedt fraudeslachtoffers een helpende hand door hen te adviseren en naar de juiste instantie te verwijzen. De Fraudehelpdesk probeert slachtofferschap te voorkomen door burgers en bedrijven bewust te maken van fraude-risico’s en praktische tips te geven over hoe zij die risico’s kunnen beperken. Het aantal meldingen bij de Fraudehelpdesk voor kamer- en woonverhuurfraude neemt af sinds 2019 (zie onderstaande tabel).
2019
2020
2021 tot 1 juni
Meldingen
383
271
101
Slachtoffers
146
101
33
Schadebedrag
234.105,–
185.930,–
57.135,–
ACM Consuwijzer heeft in de periode 2018 tot aan maart 2020 meer dan 300 meldingen ontvangen over huurwoningwebsites. De ACM heeft naar aanleiding van de ontvangen signalen recentelijk aangekondigd onderzoek te doen naar misleiding door huurwoningwebsites3. Dit onderzoek richt zich op abonnementen die aan consumenten worden aangeboden, waarbij de consument toegang krijgt tot informatie over het woningaanbod van derden, zoals verhuurmakelaars. Uit de signalen blijkt dat consumenten na het afsluiten van het abonnement niet in contact komen met de verhuurmakelaar, of dat de woning niet beschikbaar is of niet bestaat. Het betreffende onderzoek loopt nog. Wanneer de ACM tijdens een onderzoek of naar aanleiding van signalen vermoedens heeft van fraude of oplichting zal zij hierover contact zoeken met het Landelijke Meldpunt Internetoplichting, omdat de ACM niet bevoegd is om handhavend op te treden tegen fraude.

Vraag 3

Deelt u de zorgen van de politie dat dit slechts het topje van de ijsberg betreft? Zo ja, welke mogelijkheden ziet u om de aangiftebereidheid bij online woonoplichting te verhogen?

Het is zorgelijk dat oplichters misbruik maken van woningzoekenden door inschrijvingsgelden te vragen voor websites met niet-bestaande woningen. Of dit het topje van de ijsberg is, kan ik op basis van de beschikbare gegevens niet vaststellen. Om meer inzicht te krijgen in de daadwerkelijke aantallen is het van belang dat slachtoffers zich melden bij de politie, de Fraudehelpdesk of de ACM. Om de aangiftebereidheid te vergroten wordt vaak online aangifte ingezet, omdat dit de drempel tot aangifte verlaagt. Het is al mogelijk om online aangifte te doen van online aankoop- en verkoopfraude waar ook oplichting door middel van nepverhuurwebsites onder valt. Andere manieren om aangiftebereidheid te vergroten voor kamer- en woonverhuurfraude is de bewustwording bij het publiek te vergroten, door naast de waarschuwingen, ook erop te wijzen dat het maken van een melding en aangifte doen van groot belang is. In de gerichte social media campagnes van scholieren.com en het Centrum van Criminaliteitspreventie en Veiligheid, in opdracht van het Ministerie van Justitie en Veiligheid, wordt hier aandacht aan besteed. Zie antwoord 4 & 7 voor de verdere toelichting over deze gerichte social media campagne.

Vraag 4

Herinnert u zich de waarschuwing van de Fraudehelpdesk en de Woonbond uit 2019 dat oplichting via neppe verhuursites toeneemt?2Zo ja, welke maatregelen zijn er destijds genomen om deze vorm van woonfraude aan te pakken? Bent u van mening dat deze maatregelen het beoogde effect hebben gehad?

Ik herinner me de waarschuwing van de Fraudehelpdesk en de Woonbond uit 2019 nog goed. Mijn departement heeft hier direct op ingespeeld door opdracht te geven aan het CCV en het platform scholieren.com om een social mediacampagne uit te rollen op o.a. het druk bezochte social media account eindexamens. Dit was een gerichte preventieactie op de doelgroep eindexamen scholieren, die na de zomer startte met studeren in een nieuw stad en op zoek ging naar een kamer.
Ook de politie heeft via het social media account vraaghetdepolitie.nl jongeren gewaarschuwd voor kamerverhuurfraude. Deze gerichte social media campagne is afgelopen maand herhaald met het oog op de introductieweken van de universiteiten en hogescholen.
Het effect van deze preventieactiviteiten en interventies is lastig vast te stellen, omdat niet gemeten kan worden hoeveel oplichtingen hiermee voorkomen worden. Het aantal meldingen bij de Fraudehelpdesk voor kamer-/woningverhuurfraude neemt de afgelopen twee jaar wel af. Echter stond 2020 in het licht van thuiswerken en thuis studeren, waardoor de verwachting is dat minder studenten gezocht hebben naar een studentenkamer.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat meer maatregelen tegen online woonoplichting noodzakelijk zijn? Zo ja, welke mogelijkheden zijn er om malafide verhuursites en de online oplichters achter deze websites harder aan te pakken?

Ik acht het niet noodzakelijk op dit moment om meer maatregelen te nemen tegen kamer- en woonverhuurfraude in strafrechtelijke zin. Er worden al verscheidene maatregelen genomen om kamer- en woningverhuurfraude tegen te gaan, zowel op het gebied van preventie als opsporing. Er wordt ingezet op het geven van voorlichting aan de mensen over de risico’s bij het zoeken naar een woning op het internet. Daarnaast zet de politie zich in op het uit de lucht halen van deze malafide websites. In 2021 heeft de politie voor drie websites actief een notice and take down doen uitgaan naar de hostingproviders. Deze website zijn dus uit de lucht gehaald. De overige elf websites die bekend zijn bij de politie waren slechts kort actief en online. Daarvoor was het niet nodig om een notice and take down uit te laten gaan. Naast het uit de lucht halen van deze websites is van belang dat de verhuurplatformen de maatregelen aanscherpen om oplichting en misleiding te voorkomen. Zoals eerder aangegeven heeft de ACM hier ook een onderzoek naar ingesteld.

Vraag 6

Heeft u inzicht in het totaal aantal meldingen van oplichting via neppe verhuursites? Zo ja, is er sprake van een toename ten opzichte van voorgaande jaren? Zo nee, hoe bent u van plan beter inzicht te krijgen in het aantal oplichtingen via nepverhuursites?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Deelt u de zorg van de politie en de ACM dat voornamelijk studenten die deze zomer op zoek gaan naar woonruimte het slachtoffer zullen worden van deze oplichtingspraktijken? Zo ja, hoe bent u van plan deze specifieke doelgroep te waarschuwen voor online woonoplichting en misleiding? Vraag 8 Kunt u de uitkomsten van het onderzoek dat op dit moment door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) wordt gedaan naar online woonoplichting de Kamer doen toekomen zodra deze beschikbaar zijn?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u het bericht «Elektriciteitsnet in steeds meer wijken overbelast»?1

Ja

Vraag 2

Is het waar dat de vraag naar elektriciteit zo snel stijgt dat het elektriciteitsnet op steeds meer plaatsen overbelast raakt? Zo nee, waarom niet?

Ja, de vraag naar transportcapaciteit op het elektriciteitsnet stijgt sinds een aantal jaren significant. Initieel met name als gevolg van de invoeding van hernieuwbare elektriciteit op plekken waar relatief weinig vraag is naar elektriciteit en het net dus versterkt moest worden. Recent stijgt als gevolg van verdere elektrificatie en digitalisering van bedrijven, mobiliteit en woningen ook de vraag naar transportcapaciteit. Het Rijk heeft sinds 2019 verschillende maatregelen genomen zoals het instellen van een transportindicatie in de SDE+(+), het openstellen van de spitstrook op het elektriciteitsnet met de AMvB n-1 en de voorgenomen Energiewet die dit najaar aan de toezichthouders wordt aangeboden voor een uitvoerings- en handhavings-toets. Ik verwijs u ook graag naar de brieven die mijn ambtsvoorgangers hierover vanaf 2019 naar uw Kamer gestuurd hebben (Kamerstukken 30 196, nr. 669, 29 023, nr. 260 en 29 023, nr. 268).
Netbeheerders hebben hun investeringen in extra capaciteit al significant op gevoerd waarbij zij de komende jaren hun investeringen zullen verdubbelen. Helaas stijgt de vraag naar transportcapaciteit harder dan netbeheerders bij kunnen benen onder andere door een tekort aan technisch personeel en lange realisatietijden van energie-infrastructuur.

Vraag 3

Kunt u een overzicht geven van plaatsen waar het elektriciteitsnet overbelast is geraakt en lange wachttijden voor aansluitingen zijn ontstaan?

Netbeheer Nederland publiceert een actueel landelijk overzicht van schaarse transportcapaciteit op https://capaciteitskaart.netbeheernederland.nl/ voor de invoeding op het elektriciteitsnet voor partijen met een grootverbruikeraansluiting.
Netbeheer Nederland werkt nog aan een landelijk overzicht van schaarse transportcapaciteit voor de afname van elektriciteit en verwacht dat dit najaar gereed te hebben. Wel publiceert regionaal netbeheerder Liander deze gegevens al voor haar werkgebied op https://www.liander.nl/transportschaarste/beschikbaarheid-capaciteit.
Daarnaast speelt de problematiek van afname in ieder geval ook op de Kempen in Noord-Brabant in het werkgebied van regionaal netbeheerder Enexis.

Vraag 4

Is het waar dat woningen die zonnepanelen hebben hierdoor nu in de zomer soms worden afgesloten van het elektriciteitsnet? Zo ja, in hoeverre gebeurt dit nu en verwacht u dat dit straks gebeurt? Zo nee, waarom niet?

Ja, als gevolg van invoeding van elektriciteit kunnen er spanningsproblemen ontstaan op met name het laagspanningsnet waar woningen op aangesloten zijn. Het zonnepaneelsysteem stopt dan met het invoeden van elektriciteit aan het elektriciteitsnet om de eigen installatie en het net te beschermen. Wel kunnen woningen nog gewoon elektriciteit afnemen. De netbeheerders kennen een toenemend aantal klachten over de spanningskwaliteit.
Netbeheerders administreren de oorzaak van de spanningsproblemen niet allemaal op gelijke wijze waardoor ik op dit moment geen zicht heb op de exacte omvang. In alle gevallen worden de klachten onderzocht en in het geval de oorzaak ligt in het elektriciteitsnet wordt dit opgelost. De verwachting is wel dat het aantal spanningsproblemen verder zal oplopen als gevolg van verder groei van zonnepanelen in woonwijken. Het aantal zonnepanelen in Nederland is de afgelopen jaren exponentieel gegroeid. Dit ondersteunt de energietransitie, maar zorgt wel voor additionele belasting van het elektriciteitsnet.

Vraag 5

Klopt het dat nieuwe bedrijven hierdoor nu niet meer kunnen worden aangesloten op het elektriciteitsnet? Zo ja, in hoeverre gebeurt dit nu en verwacht u dat dit straks gebeurt? Zo nee, waarom niet?

Het klopt dat bedrijven die zich nieuw willen vestigen of willen uitbreiden in sommige regio’s geconfronteerd worden met schaarse transportcapaciteit. In verschillende regio’s is er voor bedrijven (met een aansluitwaarde groter dan 3x80 Ampère) op dit moment geen transportcapaciteit beschikbaar en deze bedrijven moeten hun plannen uitstellen. Dit heeft geen gevolgen voor bestaande bedrijven die geen extra transportcapaciteit vragen. De netbeheerders verwachten dat ondanks hun investeringen er regionaal sprake zal blijven van transportschaarste en dat deze eerder zal toenemen dan afnemen.

Vraag 6

In hoeverre verwacht u dat nieuwe woningen hierdoor straks niet meer kunnen worden aangesloten op het elektriciteitsnet en dat de bouw wordt geremd? Wat gaat u doen om dit te voorkomen?

Ook de woningbouw kan geraakt worden door de transportschaarste op het net. Zo is er in de gemeente Leeuwarden hard gewerkt om een geplande nieuwbouwwijk waar transportschaarste dreigde bij oplevering toch ook van voldoende transportcapaciteit te voorzien, waarbij er momenteel nog geen oplossing lijkt te zijn voor voorzieningen die meer transportcapaciteit vragen. Zie hierover ook de eerdere beantwoording op Kamervragen van uw leden A. de Vries en Erkens (beiden VVD), Vergaderjaar 2020–2021, nr. 2803.
Ondanks alle inspanningen van netbeheerders is het denkbaar dat er uiteindelijk ook voor nieuwbouwwijken onvoldoende capaciteit beschikbaar is. Het is belangrijk dat gemeenten en projectontwikkelaars in een vroeg stadium in overleg treden met de netbeheerder en op tijd een aansluiting aanvragen, zeker als er sprake is van een warmtevoorziening gebaseerd op elektriciteit waardoor het elektriciteitsnet zwaarder moet worden uitgevoerd. Daarnaast bevat het Bouwbesluit nu al de mogelijkheid om als gevolg van locatiegebonden omstandigheden af te wijken van de gestelde eisen voor hernieuwbare energie in nieuwbouwwoningen waardoor de woningbouwopgave niet gehinderd hoeft te worden door eisen voor hernieuwbare energie die als gevolg van schaarse transportcapaciteit niet kunnen worden waargemaakt. In een dergelijk geval dient altijd wel het percentage hernieuwbare energie te worden gerealiseerd dat rekening houdend met deze situatie mogelijk is. Bevoegd gezag beoordeelt of mag worden afgeweken van de gestelde eisen voor hernieuwbare energie.

Vraag 7

In hoeverre verwacht u dat bijvoorbeeld in de winter de elektriciteitsvoorziening voor warmtepompen stopt en nieuwe woningen niet kunnen worden verwarmd op plaatsen waar het elektriciteitsnet overbelast is geraakt? Wat gaat u doen om dit te voorkomen?

Netbeheerders houden rekening met de benodigde transportcapaciteit voor woningen en leggen daar het elektriciteitsnet op uit. Hiermee houden zij ook rekening met het type warmtevoorziening: een wijk met een warmtenet heeft minder transportcapaciteit nodig dan een wijk met elektrische warmtepompen.
Schaarse transportcapaciteit kan wel een rol spelen voor woningen die nog gebouwd moeten worden of bestaande woningen die worden omgebouwd naar all-electric waarbij eerst netuitbreiding noodzakelijk is.
Voor bestaande wijken is het daarom belangrijk dat netbeheerders op de hoogte zijn van de ontwikkeling van de warmtevoorziening. Onder andere om deze reden is in het Klimaatakkoord afgesproken dat gemeenten eind 2021 een Transitievisie Warmte moeten vaststellen. Met deze Transitievisie maken gemeenten het tijdspad inzichtelijk: wanneer kunnen welke wijken of buurten van het aardgas worden afgekoppeld. Voor de wijken of buurten die voor 2030 gepland staan, maakt de gemeente ook al de mogelijke warmte-alternatieven bekend. Op basis van deze plannen kunnen netbeheerders het elektriciteitsnet uitbreiden voor de warmtevoorziening in de wijk.

Vraag 8

Wat gaat u doen om problemen van nieuwe bedrijven op te lossen die nu niet kunnen worden aangesloten op het elektriciteitsnet?

In het kader van het Programma Energiesysteem wil ik de publieke regie, planning en prioritering van energie-infrastructuur vorm gaan geven op nationaal niveau. Hierbij wil ik ook kijken naar hoe en welke vorm van (centrale) opwek het efficiëntst kan worden ingepast in het totale energiesysteem. Ook wordt samen met gemeenten, provincies en netbeheerders gewerkt aan een planning om inpassing van infra te verbeteren. Hiermee zal sturing worden aangebracht, wat echter niet betekent dat in de toekomst uit te sluiten is dat er bedrijven zijn die geraakt worden door schaarse transportcapaciteit. Ik verwijs hierbij ook naar de laatste brief hierover, Kamerstuk 29 023, nr. 268.

Vraag 9

Bent u bereid, om problemen in de toekomst te voorkomen, toe te staan dat nieuwe woningen op het gasnet worden aangesloten op plaatsen waar er in de toekomst geen zicht is op een warmtenet en het elektriciteitsnet overbelast is geraakt?

Decentrale overheden dienen in hun ruimtelijk beleid gericht op nieuwbouw voldoende rekening te houden met de tijdige realisatie van de vitale energie-infrastructuur, net zozeer als dit gebeurt voor bijvoorbeeld autowegen, waterwegen en OV-verbindingen. De Gaswet geeft de mogelijkheid aan het college van burgemeester en wethouders om een gebied aan te wijzen waar het aansluiten van woningen op het gasnet vanwege het algemeen belang noodzakelijk is, zie ook de evaluatie van deze mogelijkheid (Kamerstuk 34 627, nr. 51). Mocht het zo zijn dat vanwege de transportschaarste op het elektriciteitsnet de woningbouwopgave gehinderd zou worden dan kan een gemeente dit meenemen in haar afweging om in zo’n geval toch te kiezen voor een gasaansluiting. In een dergelijk geval moeten gemeenten wel in de Transitievisie Warmte aangeven hoe het gasverbruik verduurzaamd wordt.

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op de vragen van de leden Koerhuis (VVD) en Beckerman (SP) over de brandveiligheid?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het – bijna vier jaar na de Grenfell brand – uitermate problematisch is dat we in Nederland nog steeds niet volledig in kaart hebben gebracht welke panden risicovol zijn?

Ik ben van mening dat snelle afronding van de eerder door mij in gang gezette inventarisatie nodig is en heb hiervoor diverse acties ondernomen. In mijn antwoorden van 18 juni jongstleden heb ik uw Kamer geïnformeerd over de stand van zaken en toegezegd uw Kamer eind van het jaar nadere informatie te sturen.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het resultaat van het interbestuurlijk toezicht door provincies, dat u in oktober 2020 aankondigde nodig te vinden, nu nog altijd niet alle gemeenten in kaart hebben gebracht welke gebouwen niet voldoen aan de brandveiligheid? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals in mijn antwoorden van 18 juni gemeld, hebben provincies beleidsvrijheid hoe aan het interbestuurlijke toezicht vorm wordt gegeven. Alle provincies hebben actie ondernomen naar aanleiding van mijn verzoek, ieder op een eigen wijze. Mijn inschatting is dat gemeenten stappen hebben gezet met de inventarisaties en dat de diverse acties van provincies daaraan bijdragen. Het herhaalonderzoek onder 80 gemeenten (steekproef) dat ik dit jaar nog zal uitvoeren zal, samen met de nadere informatie van de provincies, uitwijzen wat het landelijke beeld is.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het beleid van sommige gemeenten om nog altijd geen inventarisatie te doen van de brandveiligheid van gebouwen wetende dat het ATGB heeft geoordeeld dat er in Nederland een soortgelijke gevelbrand als in Grenfell niet uit te sluiten valt? Beoordeelt u dit als verstandig beleid?

Dit oordeel van de ATGB benadrukt de noodzaak voor een snelle afronding van de inventarisatie door gemeenten. Zoals in mijn antwoorden van 18 juni gemeld, hebben gemeenten beleidsvrijheid ten aanzien van het uitvoeren van de inventarisatie, maar mijn beeld is dat gemeenten de inventarisatie in het algemeen uitvoeren. Wel moeten zij de werkzaamheden daarvoor inpassen in hun jaarlijkse toezichtactiviteiten en de daarvoor beschikbare personele capaciteit. Als een gemeente de inventarisatie uiteindelijk niet zou uitvoeren vind ik dat onverstandig. Met het herhaalonderzoek onder 80 gemeenten (steekproef) dat ik dit jaar uitvoer en de nadere informatie van de provincies houd ik een vinger aan de pols. Aan het eind van het jaar zal ik uw Kamer informeren.

Vraag 5

Wat verwacht u van het herhaalde onderzoek onder 80 gemeenten dat u gaat uitvoeren? Welke vervolgstappen liggen er klaar indien gemeenten opnieuw negatief scoren?

Uit het vorige onderzoek dat ik voorjaar 2020 heb laten uitvoeren onder 80 gemeenten, bleek dat ten minste 91% van de gemeenten al invulling had gegeven aan de inventarisatie en dat ten minste 60% van alle gemeenten volledig klaar was met de inventarisatie. Ten minste 31% van de gemeenten was nog bezig met de inventarisatie en hierbij ging het vooral om de grotere gemeenten.
Mijn verwachting is dat vooral deze grote gemeenten sinds het vorige onderzoek een flinke stap verder hebben gezet. Hoe de stand van zaken is zal uit het herhaalonderzoek blijken. Op de uitkomsten daarvan loop ik niet vooruit.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het beleid van de Groningse gemeente die geen informatie heeft aangedragen aan de provincie over de inventarisatie? Wanneer is deze informatie wel beschikbaar? Om welke gemeente gaat dit?

Het gaat hier om een tussenstand van de provincie Groningen. Ik ga ervan uit dat deze gemeente nog nadere informatie geeft aan de provincie. Ik wacht deze verdere informatie af en informeer uw Kamer hierover eind van het jaar.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u het beleid van twee Friese gemeenten die geen informatie hebben aangedragen aan de provincie over de inventarisatie? Wanneer is deze informatie wel beschikbaar? Om welke gemeenten gaat dit?

Het gaat hier om een tussenstand van de provincie Friesland. Ik ga ervan uit dat deze gemeenten nog nadere informatie geven aan de provincie. Ik wacht deze verdere informatie af en informeer uw Kamer hierover eind van het jaar.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het beleid van twee Drentse gemeenten die geen informatie hebben aangedragen aan de provincie over de inventarisatie? Wanneer is deze informatie wel beschikbaar? Om welke gemeenten gaat dit?

Het gaat hier om een tussenstand van de provincie Drenthe. Ik ga ervan uit dat deze gemeenten nog nadere informatie geven aan de provincie. Ik wacht deze verdere informatie af en informeer uw Kamer hierover eind van het jaar.

Vraag 9

Hoe beoordeelt u het beleid van de Utrechtse gemeente die nog geen informatie heeft aangedragen aan de provincie over de inventarisatie? Wanneer is deze informatie wel beschikbaar? Om welke gemeente gaat dit?

Het gaat hier om een tussenstand van de provincie Utrecht. Ik ga ervan uit dat deze gemeente nog nadere informatie geeft aan de provincie. Ik wacht deze verdere informatie af en informeer uw Kamer hierover eind van het jaar.

Vraag 10

Hoe beoordeelt u de houding van de provincie Gelderland die alle verantwoordelijkheid naar gemeenten schuift? Kunt u ervoor zorgen dat de provincie Gelderland in navolging van andere provincies zoals Flevoland, Groningen en Drenthe in gesprek gaat met deze gemeenten en bij hen moet aandringen een inventarisatie uit te voeren? Welke acties gaat u hierop ondernemen?

Provincies hebben beleidsvrijheid hoe aan het interbestuurlijke toezicht vorm wordt gegeven. Provincies kunnen daarbij ook betrekken dat gemeenten beleidsvrijheid hebben voor het invullen van een bepaalde taak, zoals ook geldt voor het uitvoeren van de inventarisaties. Het is aan het College van gedeputeerde staten om een keuze te maken hoe zij invulling geeft aan mijn verzoek. Zij legt hierover verantwoording af aan provinciale staten. Gelet op deze beleidsvrijheid is het is niet aan mij om een oordeel te geven over de keuze van een provincie of aan te dringen op een andere aanpak.
Het College van gedeputeerde staten van de provincie Gelderland heeft invulling gegeven aan mijn verzoek door het sturen van een brief aan iedere gemeente met het verzoek de inventarisatie uit te voeren en te betrekken in het jaarprogramma VTH en de uitkomsten op te nemen in het jaarverslag VTH.

Vraag 11

Hoe beoordeelt u de houding van de provincie Limburg die alle verantwoordelijkheid naar gemeenten schuift? Kunt u ervoor zorgen dat de provincie Limburg in navolging van andere provincies zoals Flevoland, Groningen en Drenthe in gesprek gaat met deze gemeenten en bij hen moet aandringen een inventarisatie uit te voeren? Welke acties gaat u hierop ondernemen?

Provincies hebben beleidsvrijheid hoe aan het interbestuurlijke toezicht vorm wordt gegeven. Provincies kunnen daarbij ook betrekken dat gemeenten beleidsvrijheid hebben voor het invullen van een bepaalde taak, zoals ook geldt voor het uitvoeren van de inventarisaties. Het is aan het College van gedeputeerde staten om een keuze te maken hoe zij invulling geeft aan mijn verzoek. Zij legt hierover verantwoording af aan provinciale staten. Gelet op deze beleidsvrijheid is het is niet aan mij om een oordeel te geven over de keuze van een provincie of aan te dringen op een andere aanpak.
Het College van gedeputeerde staten van de provincie Limburg heeft invulling gegeven aan mijn verzoek door de gemeenten te verzoeken haar te informeren over de voortgang van de inventarisatie. De provincie heeft hierop beperkt respons gekregen en beziet thans eventuele verdere actie richting de gemeenten.

Vraag 12

Hoe beoordeelt u de houding van de provincie Noord-Holland die alle verantwoordelijkheid naar gemeenten schuift? Kunt u ervoor zorgen dat de provincie Noord-Holland in navolging van andere provincies zoals Flevoland, Groningen en Drenthe in gesprek gaat met deze gemeenten en bij hen moet aandringen een inventarisatie uit te voeren? Welke acties gaat u hierop ondernemen?

Provincies hebben beleidsvrijheid hoe aan het interbestuurlijke toezicht vorm wordt gegeven. Provincies kunnen daarbij ook betrekken dat gemeenten beleidsvrijheid hebben voor het invullen van een bepaalde taak, zoals ook geldt voor het uitvoeren van de inventarisaties. Het is aan het College van gedeputeerde staten om een keuze te maken hoe zij invulling geeft aan mijn verzoek. Zij legt hierover verantwoording af aan provinciale staten. Gelet op deze beleidsvrijheid is het niet aan mij om een oordeel te geven over de keuze van een provincie of aan te dringen op een andere aanpak.
Het College van gedeputeerde staten van de provincie Noord-Holland heeft invulling gegeven aan mijn verzoek door het sturen van een brief aan iedere gemeente ter ondersteuning van mijn eerdere verzoek aan gemeenten om de inventarisatie uit te voeren.

Vraag 13

Hoe beoordeelt u de houding van de provincie Zuid-Holland die alle verantwoordelijkheid naar gemeenten schuift? Kunt u ervoor zorgen dat de provincie Zuid-Holland in navolging van andere provincies zoals Flevoland, Groningen en Drenthe in gesprek gaat met deze gemeenten en bij hen moet aandringen een inventarisatie uit te voeren? Welke acties gaat u hierop ondernemen?

Provincies hebben beleidsvrijheid hoe aan het interbestuurlijke toezicht vorm wordt gegeven. Provincies kunnen daarbij ook betrekken dat gemeenten beleidsvrijheid hebben voor het invullen van een bepaalde taak, zoals ook geldt voor het uitvoeren van de inventarisaties. Het is aan het College van gedeputeerde staten om een keuze te maken hoe zij invulling geeft aan mijn verzoek. Zij legt hierover verantwoording af aan provinciale staten. Gelet op deze beleidsvrijheid is het niet aan mij om een oordeel te geven over de keuze van een provincie of aan te dringen op een andere aanpak.
Het College van gedeputeerde staten van de provincie Zuid-Holland heeft invulling gegeven aan mijn verzoek door het sturen van een brief aan iedere gemeente om het belang van brandveiligheid te benadrukken en aandacht te vragen voor de inventarisatie. Van deze brief heeft de provincie een afschrift aan de gemeenteraden verstuurd, zodat ook zij hierover zijn geïnformeerd in het kader van horizontale verantwoording en controle.

Vraag 14

Hoe beoordeelt u de houding van de provincie Zeeland die alle verantwoordelijkheid naar gemeenten schuift? Kunt u ervoor zorgen dat de provincie Zeeland in navolging van andere provincies zoals Flevoland, Groningen en Drenthe in gesprek gaat met deze gemeenten en bij hen moet aandringen een inventarisatie uit te voeren? Welke acties gaat u hierop ondernemen?

Provincies hebben beleidsvrijheid hoe aan het interbestuurlijke toezicht vorm wordt gegeven. Provincies kunnen daarbij ook betrekken dat gemeenten beleidsvrijheid hebben voor het invullen van een bepaalde taak, zoals ook geldt voor het uitvoeren van de inventarisaties. Het is aan het College van gedeputeerde staten om een keuze te maken hoe zij invulling geeft aan mijn verzoek. Zij legt hierover verantwoording af aan provinciale staten. Gelet op deze beleidsvrijheid is het niet aan mij om een oordeel te geven over de keuze van een provincie of aan te dringen op een andere aanpak.
Het College van gedeputeerde staten van de provincie Zeeland heeft invulling gegeven aan mijn verzoek door het voeren van een IBT-gesprek met iedere gemeente waarbij de inventarisatie aan de orde is gesteld en verzocht is gehoor te geven aan mijn verzoek tot het uitvoeren hiervan.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat malafide makelaars massaal buiten hun boekje gaan1 en de bevindingen van Vereniging Eigen Huis dat «veel makelaars zich schuldig maken aan onderonsjes en listen om de prijs op te drijven of hun eigen klant voor te trekken»?

Ja, ik ben bekend met de resultaten van het meldpunt van de Vereniging Eigen Huis over misstanden in de makelaarswereld en de berichtgeving daarover in de media.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat er bij het Meldpunt Oneerlijke Biedingspraktijken in korte tijd ruim 600 klachten zijn binnengekomen? Hebt u zicht op de totale omvang van deze malafide praktijken?

Ten eerste ben ik Vereniging Eigen Huis dankbaar voor het openen van het meldpunt en daarmee het inzichtelijker maken van de misstanden die momenteel spelen. Hoewel ik geen precieze cijfers heb over de totale omvang, is mijn verwachting dat nog niet alle wanpraktijken gemeld geworden. Door het gebrek aan transparantie weten veel consumenten immers niet wanneer zij door dit soort praktijken benadeeld worden. Ik heb daarom de sector al eerder opgeroepen om het koopproces transparanter te maken2.
De signalen vanuit onder andere het meldpunt van Vereniging Eigen Huis zijn dan ook aanleiding om niet langer te wachten op initiatief van de sector, maar het voortouw te nemen in het zetten van concrete vervolgstappen. Ik werk daarom momenteel met brancheorganisaties en andere betrokken partijen aan concrete afspraken over een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces. Daarbij stellen we duidelijke regels op waar alle partijen in de markt zich aan dienen te houden.

Vraag 3

Hoe reageert u op de bevindingen van VEH dat er in

Ik veroordeel deze praktijken. Het is de verantwoordelijkheid van de brancheorganisaties om hiertegen op te treden. Ook zijn deze praktijken voor mij aanleiding voor het zetten van concrete vervolgstappen. Samen met de sector stel ik duidelijke regels op over een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces. Dit doe ik samen met betrokken brancheorganisaties, Vereniging Eigen Huis en een aantal vernieuwende partijen in de markt zoals Huispedia, Bieden en Wonen en Makelaarsland.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat bestaande koopwoningen in mei 2021 gemiddeld 12,9% duurder waren dan een jaar eerder (de grootste stijging sinds 2001)?2 Deelt u de conclusie dat een gemiddelde woning voor een doorsnee gezin nú al onbetaalbaar is en dat extra, bewuste prijsopdrijving door malafide makelaars ronduit onacceptabel is? Hoe gaat u hen een halt toeroepen?

Daar ben ik van op de hoogte. Een betaalbare woning moet voor iedereen toegankelijk zijn. Daarom zet ik onder meer in op het stimuleren van de bouw. Mede met de woningbouwimpuls probeer ik onder andere voor starters en middeninkomens meer woningen te realiseren. Dat laat onverlet dat bewuste prijsopdrijving door makelaars onacceptabel is. Ik zet daarom nu vervolgstappen door met verschillende betrokken organisaties concrete afspraken te maken over een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces.

Vraag 5

Deelt u de mening dat niet het belang van de makelaars, maar het belang van de huizenkopers en -verkopers voorop moet staan – en zeker in tijden van wooncrisis? Zo ja, hoe zorgt u ervoor dat het biedingsproces eerlijker en transparanter wordt en er een eind komt aan de vriendjespolitiek onder makelaars?

Zoals reeds toegelicht in de voorgaande antwoorden, vind ik dergelijke praktijken ontoelaatbaar. Zoals ik in mijn brief van 22 april 2021 aan uw Kamer heb aangegeven, spelen makelaars een belangrijke rol in het aankoopproces, omdat ze vraag en aanbod van woningen bij elkaar brengen.4 Het is belangrijk dat een koper of een verkoper ervan op aan kan dat een makelaar integer handelt. Het meldpunt van Vereniging Eigen Huis laat zien dat dit niet altijd het geval is. Daarom is het tijd voor vervolgstappen om tot een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces te komen.

Vraag 6

Hoe reageert u op de bevindingen van VEH dat «het advies gegeven wordt om een gesloten envelop met € 5.000 bij de makelaar in te leveren wanneer je op een woning wilt meebieden»? Deelt u de conclusie dat dit je reinste omkoperij is? Wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Hoe reageert u op de bevindingen van VEH dat «verkopers van hun makelaar te horen krijgen dat er weinig interesse in het huis zou zijn en dat vervolgens de makelaar zélf het huis koopt» (voor een goede prijs)? Deelt u de conclusie dat dit pure misleiding is? Wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Deelt u de alomvattende conclusie dat deze makelaars de wooncrisis misbruiken om – over de rug van kopers en verkopers – hun eigen zakken te vullen? Hoe gaat u kopers en verkopers beter tegen hen beschermen?

Tijdens het mondelinge vragenuur van 7 september jl. heb ik de woorden wanpraktijken en excessen gebruikt.
Een makelaar die integer handelt, de regels naleeft en daar transparant over is kan juist nu een belangrijke toegevoegde waarde leveren voor veel kopers en verkopers. Door duidelijke regels op te stellen over een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces kunnen kopers en verkopers straks met meer vertrouwen van de diensten van makelaars gebruik maken.

Vraag 1

Herinnert u zich de brief inzake veranderingen op het gebied van woningtaxaties?1

Ja.

Vraag 2

Is de verwachting dat de kosten van het fysieke taxatierapport tussen de 400–500 euro blijven of dat dit gaat stijgen? Bent u bereid om een maximumprijs in te voeren als dit gaat stijgen en om huiseigenaren niet op hoge kosten te jagen?

Vanaf 1 oktober a.s. gaan alle NRVT-taxateurs bij een fysieke taxatie werken met het nieuwe modelrapport «Wonen 2021». Dit is een standaardformat dat taxateurs moeten gebruiken bij een fysieke taxatie. De sector heeft deze doorontwikkeling zelf geïntroduceerd met als doel om consumenten beter inzicht te geven in de energetische kwaliteit en bouwkundige staat van de woning. Zo krijgt de consument vanaf 1 oktober a.s. een indicatie van de bouwkundige risico’s op korte en lange termijn en potentieel bijkomende kosten ten aanzien van herstel van onderhoudsachterstand, eventuele funderingsproblematiek en overige bouwkundige gebreken van de woning. Het is nog niet duidelijk hoeveel een fysieke taxatie na invoering van het nieuwe modelrapport gaat kosten. Taxateurs stellen zelf hun prijs vast. Ik vind het belangrijk dat de kosten van een fysieke taxatie voor de consument in redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit en dat het voor de consument inzichtelijk is waaruit de kosten zijn opgebouwd. Ik heb de sector opgeroepen om scherp te zijn op de kosten en de transparantie hierover zodat consumenten niet te veel betalen. Om de kosten laag te houden kunnen reeds beschikbare data, zoals energielabels en bouwkundige keuringen worden benut. Op die manier kan worden voorkomen dat een consument dubbel betaalt voor soortgelijke informatie. Ik zal de kosten van het nieuwe modelrapport na 1 oktober a.s. nauw volgen en waar nodig het gesprek met de sector hierover aangaan.
In de vraag wordt de suggestie gedaan om een maximumprijs in te stellen. Ik wil daarbij allereerst opmerken dat het stellen van maximumprijzen alleen in zeer uitzonderlijke gevallen wordt toegepast binnen Nederland en Europa in markten die structureel niet werken. Het is in eerste instantie aan de ACM om te bezien of een markt goed functioneert. Zij bepaalt als zelfstandig bestuursorgaan haar eigen prioriteiten en kan eigenstandig of naar aanleiding van klachten onderzoek doen naar mogelijke mededingingsrechtelijke verstoringen in de taxatiemarkt. Wanneer er misstanden worden geconstateerd heeft de ACM bevoegdheden om op te treden en marktpartijen aan te spreken of te beboeten. Maximering van de prijs is een vergaand middel, dat veel nadelen met zich meebrengt. Net als bij het energielabel zie ik ook bij het fysieke taxatierapport geen aanleiding voor het invoeren van een maximumprijs, mede omdat ik wil dat partijen zich op de dienstverlening kunnen onderscheiden.
Het is overigens niet zo dat consumenten altijd een fysieke taxatie moeten laten uitvoeren. In mijn brief van 29 juni jl.2 heb ik aangegeven dat consumenten in bepaalde gevallen ook gebruik kunnen maken van een goedkopere hybride taxatie. Dit is een taxatievorm waarbij een modeltaxatie het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Dit doet de taxateur op afstand. Aanbieders van hybride taxatieproducten hanteren elk hun eigen prijs. De prijs van een hybride taxatie is een stuk lager dan een fysieke taxatie. Op dit moment is er één aanbieder3 actief die een hybride product aanbiedt voor 85 euro4. De meeste banken accepteren het product van deze aanbieder. De verwachting is dat er op korte termijn meer aanbieders actief worden. Het is nog niet bekend voor welk prijs zij hun product in de markt gaan zetten.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u dat slechts 80% van de huidige taxateurs slaagt voor het examen van het nieuwe taxatiemodel? In hoeverre leidt dit tot hogere kosten van het fysieke taxatierapport, aangezien er 20% minder taxateurs zijn?

Om te mogen werken met het nieuwe modelrapport «Wonen 2021» moeten taxateurs slagen voor het bijbehorende examen. Dit examen komt de kwaliteit van de taxateurs en de rapporten die worden opgesteld ten goede. Begin juni was ongeveer 80 procent van de taxateurs geslaagd voor het examen. Dat percentage zal naar verwachting de komende tijd toenemen, aangezien veel kandidaten nog niet alle herkansingsmogelijkheden hebben benut. Van de taxateurs die examen doen slaagt circa 80 procent bij de eerste poging. Van de niet geslaagden slaagt circa 90 procent bij de tweede poging. Van degenen die dan nog niet geslaagd zijn, slaagt ook circa 90 procent bij de derde poging. Deze cijfers geven mij voorshands geen reden om aan te nemen dat er na overgang naar het nieuwe taxatierapport te weinig taxateurs zijn. Ik verwacht dan ook niet dat prijzen om deze reden zullen stijgen.

Vraag 4

In hoeverre leidt het doorzetten om alle taxatierapporten fysiek te laten uitvoeren tot hogere kosten, aangezien er meer fysieke taxatierapporten moeten worden uitgevoerd door minder taxateurs?

Niet alle taxatierapporten hoeven fysiek te worden uitgevoerd. In mijn brief van 29 juni jl. heb ik aangegeven dat consumenten in bepaalde gevallen ook gebruik kunnen maken van een hybride taxatie. Dit is een taxatievorm waarbij een taxateur op afstand de waarde bepaalt, ondersteund door een modeltaxatie die door de taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Er is bij een hybride taxatie geen fysieke inspectie nodig. Een hybride taxatie is daarom ook een stuk goedkoper dan een fysieke taxatie. Zoals bij vraag 3 aangegeven verwacht ik ook niet dat er te weinig taxateurs beschikbaar komen en kosten daardoor stijgen.

Vraag 5

In hoeverre leidt het doorzetten om een bouwkundige keuring en een energielabel toe te voegen aan het taxatierapport tot hogere kosten, aangezien er meer en dikkere fysieke taxatierapporten moeten worden uitgevoerd door minder taxateurs?

Het is nog niet duidelijk hoeveel een fysieke taxatie na invoering van het nieuwe modelrapport gaat kosten. Taxateurs stellen zelf hun prijs vast. Ik heb richting de sector benadrukt dat zij bij de introductie van dit nieuwe rapport ervoor moeten zorgen dat de kosten van de fysieke taxatie voor de consument in redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit en dat het voor de consument inzichtelijk is waaruit de kosten zijn opgebouwd. De sector benadrukt dat zij daar waar mogelijk op een efficiënte manier gebruik maakt van reeds beschikbare data. Naar verwachting kan bijvoorbeeld de duurzaamheidsmodule nagenoeg geautomatiseerd worden. Ik zal de kosten van het nieuwe modelrapport na 1 oktober a.s. nauw volgen en waar nodig het gesprek met de sector hierover aangaan. Zoals ik bij de bovenstaande vragen heb aangegeven verwacht ik niet dat er te weinig taxateurs beschikbaar zijn voor het uitvoeren van fysieke taxaties.

Vraag 6

Waarom kiest u ervoor om pas na de zomer de knelpunten weg te nemen en niet al vorig jaar toen u het nieuwe, fysieke taxatierapport aankondigde?

De toezegging om na de zomer te evalueren hoe het gaat en eventueel gezamenlijk knelpunten weg te nemen, ziet toe op de ontwikkeling van het hybride taxatierapport en niet op het fysieke taxatierapport. In mijn brief van 29 juni jl. heb ik uitgelegd dat banken, de taxatiebranche en modelleveranciers de afgelopen tijd hebben gesproken over de ontwikkeling van een standaard hybride product. Tijdens deze overleggen is duidelijk geworden dat een aantal banken en de taxatiebranche op bepaalde punten een andere kijk hebben op hoe een hybride taxatieproduct eruit moet komen te zien. Derhalve zijn zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier)5 als de taxatiebranche een eigen product gaan ontwikkelen. Het is in mijn ogen goed dat consumenten nu al gebruik kunnen maken van een hybride taxatie. De hybride taxatie is immers goedkoper voor de consument dan het alternatief, de fysieke taxatie. Omdat de toezichthouders altijd pas achteraf toetsten of het gebruikte product voldoet aan de geldende regels, is het mogelijk dat er de komende tijd knelpunten ontstaan. Het is dus niet gezegd dat er knelpunten gaan ontstaan. Omdat ik het belangrijk vind dat consumenten gebruik kunnen blijven maken van dit goedkopere product, heb ik nauw contact met de sector over de ontwikkelingen op dit vlak. Als er knelpunten ontstaan wil ik de sector helpen door gezamenlijk te kijken hoe deze kunnen worden weggenomen.

Vraag 7

Waarom kiest u ervoor om nu al over te stappen naar het nieuwe, fysieke taxatierapport, terwijl de bankensector en de taxatiebranche niet tot «één breed gedragen product» zijn gekomen?

Het onderdeel uit mijn brief van 29 juni jl. over dat de kosten van beide producten van de bankensector en de taxatiebranche nog niet bekend zijn, gaat over het hybride taxatierapport. Dit is iets anders dan het nieuwe fysieke taxatierapport. Tevens wil ik benadrukken dat het de sector zelf is die gaat over het al dan niet overstappen naar een nieuw fysiek taxatierapport. Hieronder ga ik op beide onderdelen van uw vraag in.
Sinds 30 juni jl. zijn de richtsnoeren van de Europese Bankautoriteit (EBA) van kracht waardoor het na die datum voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk is om enkel gebruik te maken van een modeltaxatie bij het verstreken van een hypothecair krediet. Wel kan er voor woninghypotheken onder voorwaarden gebruik gemaakt worden van een hybride taxatieproduct waarbij een taxateur op afstand de waarde bepaalt, ondersteund door een modeltaxatie die door de taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. In aanloop naar 30 juni jl. heeft de bankensector en de taxateursbranche geprobeerd samen tot één breed gedragen hybride product te komen. Ik heb deze overleggen gefaciliteerd. Tijdens de gevoerde overleggen is duidelijk geworden dat een aantal banken en de taxatiebranche op bepaalde punten een andere kijk hebben op hoe een hybride taxatieproduct eruit moet komen te zien. Derhalve hebben zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier) als de taxatiebranche een product voor een hybride taxatie ontwikkeld. Ondanks dat erop is ingezet om tot één gedragen product te komen, is de totstandkoming van verschillende hybride producten ook werkbaar zolang deze in overeenstemming zijn met de richtsnoeren van de EBA. In mijn brief van 29 juni jl. heb ik uitgelegd dat ik geen invloed heb op de invoering van de EBA-richtsnoeren. Ik heb daarom de sector laten weten het belangrijk te vinden dat consumenten tijdig gebruik kunnen gaan maken van het hybride taxatieproduct omdat dit betekent dat er niet altijd een duurdere fysieke taxatie plaats hoeft te vinden. Ik ben blij dat dit gelukt is. De precieze kosten van een hybride taxatie waren voor de start ervan nog niet bekend, omdat aanbieders pas na 30 juni jl. hun tarieven bekend hoefden te maken. Wel heb ik in de gesprekken met de sector aangegeven te verwachten dat het hybride taxatieproduct een stuk goedkoper zou worden dan een fysieke taxatie. Dit blijkt in praktijk ook het geval. Zo verstrekt een van de aanbieders een hybride taxatie al voor 85 euro.
Wat betreft fysieke taxaties geldt dat er per 1 oktober a.s. gewerkt gaat worden met een nieuw modelrapport. Dit modelrapport is een standaardformat dat taxateurs moeten gebruiken bij een fysieke taxatie. De taxatiemarkt is een zelfregulerende markt, waardoor de sector zelf aan zet is om kwaliteitsverbeteringen te introduceren. Dit nieuwe modelrapport is dan ook ontwikkeld door de sector zelf en niet door mij. Ik sta positief tegenover deze kwaliteitsverbetering omdat consumenten meer inzicht krijgen in onder andere de bouwkundige staat van de gekochte woning. Daarbij heb ik de sector als aandachtpunt meegegeven dat de kosten van het product in verhouding moeten blijven tot de geboden kwaliteit.

Vraag 8

Waarom kiest u ervoor om nu al over te stappen naar het nieuwe, fysieke taxatierapport, terwijl de kosten van de beide producten van de bankensector en de taxatiebranche nog niet bekend zijn?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Wanneer laten, in uw interpretatie, de richtsnoeren van de Europese Banken Autoriteit (EBA) wel de ruimte en wanneer niet om het taxatierapport digitaal te laten uitvoeren?

Een hybride taxatie, een product waarbij een taxateur op afstand de waarde bepaalt, ondersteund door een modeltaxatie die door de taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd, kan onder bepaalde voorwaarden gebruikt worden bij het verstrekken van hypothecair krediet. Zo moet de modeltaxatie die wordt gebruikt bij de hybride taxatie voldoende robuust zijn. Daarnaast geldt dat een hybride taxatie alleen gebruikt mag worden indien de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (LTV) niet meer dan 90 procent bedraagt. Onder het verstrekken van hypothecair krediet valt het afsluiten, ophogen, oversluiten of overbruggen van een hypotheek. Het gebruik van enkel een modeltaxatie is dus niet mogelijk bij het verstrekken van hypothecair krediet door banken. Echter bij een aantal wijzigingen van een hypotheek is het nog wel mogelijk om enkel een modeltaxatie te gebruiken, zoals bij het aanpassen van de risico-opslag op basis van de hoogte van het krediet ten opzichte van de waarde van de woning.
De Europese Centrale Bank (toezichthouder op de grootbanken) en De Nederlandsche Bank (toezichthouder op de kleinere banken) gaan over de interpretatie van de richtsnoeren van de EBA. Zij hebben als zelfstandige autoriteiten bepaald om de richtsnoeren toe te passen in het toezicht en zullen achteraf toetsen of banken hieraan voldoen.

Vraag 10

Is het waar dat artikel 209 en artikel 210 van de richtsnoeren van de EBA stellen dat ontroerend goed («immovable property») altijd fysiek moeten worden getaxeerd, behalve woningen («as a derogation from … 209, for the purposes of a valuation of residential real estate …, the value may be assessed by means of a desktop valuation, carried out by an internal or external valuer»)?

Artikel 209 van de richtsnoeren van de EBA stelt dat de waarde van het onroerend goed fysiek bepaald moet worden door een taxateur bij het verstrekken van leningen voor het onroerend goed (waaronder het afsluiten, ophogen, oversluiten of overbruggen van de hypotheek valt). Artikel 210 stelt dat voor niet-zakelijk onroerend goed in goed ontwikkelde en volwassen onroerendgoedmarkten kan worden afgeweken van artikel 209. In deze markten kan gebruik gemaakt worden van een hybride taxatie, een product waarbij een taxateur op afstand de waarde bepaalt, ondersteund door een modeltaxatie die door de taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Er is dus bij deze vorm geen fysieke inspectie nodig, als de taxateur de modeltaxatie aanvaardt. Wel geldt dat een hybride vorm van taxeren alleen gebruikt kan worden als er aan bepaalde criteria wordt voldaan zoals ook bij vraag 9 is beschreven.

Vraag 11

Waarom voert u de uitzondering niet uit om taxatierapporten voor woningen niet altijd fysiek te laten uitvoeren, in lijn met artikel 210 van de richtsnoeren van de EBA en in lijn met de aangenomen motie Koerhuis/ Mulder om de kosten voor een taxatierapport laag te houden?2

Het hybride taxatierapport zoals in mijn brief van 29 juni jl. en hierboven beschreven, is de invulling van de uitzondering van artikel 210 van de richtsnoeren van de EBA. Hiermee kunnen consumenten bij de meeste banken in Nederland gebruik maken van een hybride taxatie wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan. Banken bepalen zelf of zij gebruik maken van de mogelijkheid die de richtsnoeren van de EBA biedt om hybride te taxeren. In mijn brief van 29 juni jl. heb ik het belang van het kunnen gebruiken van een hybride taxatie benadrukt. Dit belang wordt door de bankensector gedeeld, waardoor de meeste banken het hybride product accepteren. Deze hybride taxatie zorgt er, in lijn met de aangenomen motie Koerhuis/Mulder7, voor dat er voor consumenten een goedkoper taxatieproduct beschikbaar is en zij niet altijd een duurdere fysieke taxatie hoeven te laten doen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Van prijsmanipulatie tot vriendjespolitiek: honderden klachten over makelaars»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de grote hoeveelheid klachten die zijn binnengekomen bij het meldpunt van Vereniging Eigen Huis (VEH)?

Dat is tweeledig. Ten eerste ben ik Vereniging Eigen Huis dankbaar voor het
openen van het meldpunt en daarmee het inzichtelijker maken van de misstanden die momenteel spelen. Tegelijkertijd betreur ik het dat het meldpunt nodig is en dat er zo veel klachten zijn binnen gekomen.
Zoals eerder aangegeven in mijn brief van 22 april 2021 vind ik wanpraktijken bij makelaars ontoelaatbaar. Kopers en verkopers moeten ervan op aan kunnen dat makelaars integer handelen.2 Het meldpunt van VEH maakt inzichtelijk dat die integriteit niet vanzelfsprekend is.
Ik ga ervan uit dat de brancheorganisaties hun leden aanspreken op de meldingen en klachten en maatregelen treffen om dergelijke praktijken tegen te gaan. Ik blijf de komende tijd met brancheorganisaties en VEH in gesprek om te horen hoe er met de geconstateerde klachten om wordt gegaan. Daarnaast stel ik op dit moment samen met de sector nieuwe regels op om dergelijke misstanden in de toekomst te voorkomen.

Vraag 3

Deelt u de opvatting van VEH dat door een gebrek aan regels en duidelijke afspraken veel makelaars over de grens gaan van wat ethisch toelaatbaar is? Zo ja, erkent u dat uw ministerie de verantwoordelijkheid heeft om kaders te stellen voor wat wel en niet toegestaan is binnen het (ver-)koopproces van een woning?

Vanuit de meldingen bij het meldpunt van VEH blijkt dat makelaars niet altijd integer handelen. Een gebrek aan regels in de sector speelt hierin inderdaad een belangrijke rol. Daarom stel ik op dit moment samen met de brancheorganisaties en andere organisaties waaronder Vereniging Eigen Huis duidelijke regels op voor een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces.

Vraag 4

Welke concrete afspraken zijn voortgekomen uit de gesprekken die u recent met de verschillende brancheorganisaties heeft gevoerd? Bent u van mening dat deze afspraken afdoende zijn om misstanden aan te pakken?

Omdat de gesprekken nog lopen kan ik geen uitspraken doen over de concrete uitkomsten. Wel kan ik alvast aangeven dat ik onder andere inzet op het standaard opnemen van voorbehouden van financiering en bouwtechnische keuring in het koopcontract, het direct schriftelijk bevestigen van biedingen om onderhandeling na het sluiten van de bieding te voorkomen en het verplicht en proactief inzicht geven in het verloop van het biedingsproces aan zowel verkoper als potentiële kopers. Ik zal uw Kamer dit najaar informeren over welke stappen ik en de sector gaan zetten om misstanden bij makelaars tegen te gaan.

Vraag 5

Staat u nog achter uw uitspraak dat bij onvoldoende voortgang bij de aanpak van misstanden aanvullende maatregelen door het demissionaire kabinet niet zijn uitgesloten?2 Zo ja, deelt u de opvatting dat de huidige berichtgeving aanleiding geeft om extra stappen te zetten?

Ik sta nog steeds achter deze uitspraken en ik deel de opvatting dat de huidige berichtgeving aanleiding geeft om extra stappen te zetten. Ik zie een belangrijke rol voor de brancheorganisaties om zelf de nieuwe regels over het koopproces te implementeren. Tegelijkertijd verken ik ook de mogelijkheden om de nieuwe afspraken waar nodig en desnoods wettelijk vast te leggen.

Vraag 6

Bent u bereid om, naar aanleiding van de grote hoeveelheid klachten bij VEH, een onderzoek te starten naar de misstanden in de makelaarswereld en passende maatregelen te treffen om het koop- en verkoopproces van huizen eerlijker te laten verlopen?

De huidige resultaten van het meldpunt zijn voor mij al aanleiding om aanvullende maatregelen te nemen. Daarom zie ik weinig toegevoegde waarde in het opstarten van een nieuw onderzoek naar de misstanden in de makelaarswereld. Wel heb ik het VEH in een reactie gevraagd om het meldpunt open te houden om bij te houden of het aantal misstanden afneemt. Deze reactie aan VEH is bijgevoegd4 bij deze beantwoording.

Vraag 7

Op welke wijze bent u van plan om op korte termijn de transparantie in de verschillende onderdelen van het aankoopproces te verbeteren?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 en 5 werk ik momenteel met brancheorganisaties en andere betrokken partijen aan concrete afspraken voor een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces. Daarbij staan drie vragen centraal: welke regels zijn er en welke zijn er nodig voor een eerlijk koopproces? Hoe zorgen we dat deze regels voor iedereen duidelijk en navolgbaar zijn? En hoe handhaven we deze regels in de praktijk? Ik zal uw Kamer dit najaar informeren over welke stappen ik en de sector gaan zetten om misstanden bij makelaars tegen te gaan.

Vraag 8

Wat vindt u van het voorstel van de NVM dat het makelaarsberoep weer tot beschermde titel moet worden?3

De beschermde status van het makelaarsberoep is indertijd afgeschaft om verschillende, uiteenlopende redenen. Indertijd (1998) concludeerden onderzoekers van het project Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit (MDW) o.a. dat de markt voor bemiddeling bij koop of verkoop van onroerende zaken onvoldoende transparantie ten aanzien van kwaliteit bood.
Het idee van het MDW-project was dat de beroepsgroep, middels een zelf opgezette certificeringsregeling, periodieke hertoetsing zou gaan hanteren waardoor kwaliteit beter gewaarborgd kon worden. Een certificeringsregeling zou meer eisen kunnen stellen en voorzien in een goede interne klachtenprocedure, tuchtrecht en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de deelnemers. Hierdoor wordt, naast de deskundigheid van de tussenpersoon (input) ook de kwaliteit van de dienstverlening (output), gewaarborgd.
Net als Vereniging Eigen Huis vind ik het reguleren van het makelaarsberoep op voorhand geen oplossing voor de huidige wanpraktijken. De argumenten van het MDW-project om het makelaarsberoep niet langer te reguleren, gelden wat mij betreft nog steeds. Wel concludeer ik dat van de beoogde zelf-certificeringsregeling weinig terecht is gekomen en het soms ontbreekt aan waarborging van de kwaliteit.
De huidige wanpraktijken ontstaan door een gebrek aan regels. Mede hierdoor heeft de consument onvoldoende controlemogelijkheden en is goed functionerend zelfregulering onmogelijk. Het beschermen van het makelaarsberoep lost die onduidelijkheid niet op en geeft consumenten geen duidelijker inzicht in verloop van het proces. Duidelijke regels en het verbeteren van transparantie kunnen dat wel. Alleen als de sector ook dan niet in staat blijkt om het eigen toezicht beter te organiseren, zal ik de stappen naar een centraal certificatie-, vergunningsysteem of het inperken van de bevoegdheden van makelaars in het koopproces overwegen. Dergelijke systemen kunnen namelijk barrières opwerpen voor concurrentie en innovatie.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Nog slag te slaan: helft Nederlandse kantoren voldoet niet aan juiste energielabel»1 en het achterliggende rapport?2

Ja.

Vraag 2

Kunt u de resultaten van dit onderzoek verifiëren? Zijn deze getallen aannemelijk?

Het bericht is opgesteld op basis van het door Colliers uitgevoerde onderzoek «Utrecht is de meest duurzame kantorenstad van Nederland» van 14 juni 2021. Colliers licht in het rapport niet toe welke bronnen gebruikt zijn. Colliers presenteert de volgende verdeling:
Ik heb in 2018 de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) de opdracht gegeven de voortgang te monitoren van het aantal kantoren dat voldoet aan verplicht label C voor kantoren. RVO maakt hiervoor gebruik van gegevens uit de Basisadministratie Gebouwen, de Energielabeldatabase en de WOZ. Daarbij maakt RVO onderscheid tussen gebouwen met alleen een kantoorfunctie en gebouwen met een gecombineerde functie (kantoor in combinatie met een andere gebruiksfunctie). De monitoring van RVO levert het volgende beeld voor deze twee groepen samen (peildatum 1 juli 2021):
De getallen die Colliers presenteert wijken hier dus niet veel vanaf. Hierbij moet aangetekend worden, en dat geldt zowel voor de cijfers van Colliers als van RVO, dat uit registraties niet met 100% zekerheid is vast te stellen of op een bepaald adres een kantoor gevestigd is.
Over de kantoren die nog geen label hebben concludeert EIB in een in opdracht van mij uitgevoerd onderzoek3, dat op basis van de in het bouwjaar geldende energieprestatie-eisen ongeveer 30% van deze kantoren naar verwachting voldoet aan de aanstaande labelplicht, mits zij tijdig hun energielabel laten registreren.

Vraag 3

Deelt u de mening dat energiebesparing van kantoorgebouwen hard nodig is voor het behalen van onze klimaatopgaven?

Ja, energiebesparing bij kantoren is, net als in andere delen van de gebouwde omgeving, nodig voor het behalen van de klimaatopgaven. De meest recente berekening van de additionele bijdrage aan energiebesparing van het verplichte label C voor kantoren is in 2016 gemaakt door EIB in samenwerking met ECN en bedraagt 8,6 PJ in 2023.

Vraag 4

Op welke manier ondersteunt u kantooreigenaren in het verduurzamen van hun panden? Hoe bent u van plan deze ondersteuning te intensiveren zodat elke kantooreigenaar in 2023 voldoet aan de labeleisen?

Voor het verduurzamen van kantoren worden eigenaren, afhankelijk van de situatie, ondersteund met de volgende financiële instrumenten: Energie Investerings Aftrek (EIA), SDE++ (tijdelijk gesloten), Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE).
Inhoudelijk zijn (vertegenwoordigers van) kantooreigenaren tijdens de voorbereiding van de wetswijziging geconsulteerd en worden zij nu regelmatig geïnformeerd over de voortgang en de beschikbare ondersteunden instrumenten. Het informeren van grote beleggers, bijvoorbeeld de beleggers die aangesloten zijn bij IVBN of Vastgoed Belang, heeft plaatsgevonden via deze organisaties. Het maatschappelijk vastgoed is geïnformeerd door de VNG. De laatste doelgroep, de eigenaar-gebruikers en kleine particuliere beleggers, zijn moeilijker te informeren. Voor een deel zullen zij geïnformeerd zijn door brancheorganisaties, door artikelen in vakbladen of door het raadplegen van de RVO-website. Maar uit voornoemd onderzoek van het EIB blijkt dat een deel van deze doelgroep nog niet op de hoogte is van de label-C verplichting.
Deze constatering is mede de aanleiding geweest dat op 2 juli 2021 alle vermoedelijke kantooradressen die nog niet aan de label-C verplichting voldoen aangeschreven zijn. In deze brief en op de website http://www.rvo.nl/energielabel-c-kantoren worden kantooreigenaren geïnformeerd over de verplichting en welke stappen zij kunnen nemen om hieraan te voldoen. Deze mailing is gecoördineerd met de VNG en de Omgevingsdiensten. De VNG heeft in juli 2021 een ledenbrief verstuurd met de oproep actie te ondernemen ten aanzien van toezicht op en handhaving van de label-C verplichting. Gemeenten ontvangen via het Gemeentefonds een vergoeding voor de handhavingslasten. Een aantal omgevingsdiensten die door een gemeente gemandateerd zijn voor toezicht en handhaving, is van plan na de zomer van 2021 kantooreigenaren die nog niet aan de verplichting voldoen aan te schrijven, om hen te wijzen op mogelijke vervolgstappen en sancties in 2023.
Naast deze communicatie hebben intermediairs zoals hypotheekverstrekkers, taxateurs en makelaars de aanjaagfunctie opgepakt. BZK en RVO hebben de intermediairs hiertoe opgeroepen en van de nodige informatie voorzien. De meeste banken geven geen hypotheken meer voor kantoren met label D of slechter zonder dat er een verbeterplan klaar ligt en bieden daarnaast actief financiering aan voor de te treffen maatregelen. Taxateurs nemen het energielabel nadrukkelijk mee in de taxatie. Makelaars weten dit en informeren hun klanten hier ook over.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de overheid een voortrekkersrol rondom verduurzaming moet nemen en het dus onacceptabel is dat de overheid in dit geval het slechte voorbeeld geeft? Hoe bent u van plan ervoor zorg te dragen dat overheidsgebouwen aan de eisen rondom energielabels voldoen?

Kantoren van overheden moeten net als alle andere kantoren voldoen aan de label-C verplichting. Ik zie dat een aantal overheden daarin een voortrekkersrol neemt, maar ik herken ook het beeld dat dat niet over de volle breedte plaatsvindt. Alhoewel ik niet alle cijfers van Colliers kan bevestigen (40% van de gemeentehuizen en ongeveer 60% van de kantoren van brandweer en politie voldoen nog niet aan de label-C verplichting) lijken deze aannemelijk en gaat er het signaal van uit dat overheden snel extra stappen moeten gaan zetten.
De rijksoverheid streeft nadrukkelijk een voorbeeldrol na. Op onderhoudsmomenten worden kantoren standaard naar label C gebracht. Bij renovatie worden kantoorgebouwen direct naar label A+ of beter verduurzaamd. Het gemiddelde label van Rijkskantoren zal in 2023 label B zijn. Hiermee geeft het Rijksvastgoedbedrijf invulling aan de zgn. portefeuilleaanpak. Deze aanpak maakt onderdeel uit van afspraken in het Klimaatakkoord en geeft invulling aan het uitgangspunt van een kosteneffectieve transitie. De aanpak beoogt vastgoedeigenaren ruimte te bieden om te verduurzamen op natuurlijke momenten indien dit aantoonbaar tot bovenwettelijke prestaties op portefeuilleniveau leidt. Uw Kamer zal over deze portefeuille-aanpak op een later moment nader worden geïnformeerd.
Ten aanzien van andere sectoren binnen het maatschappelijk vastgoed voer ik een stimulerend beleid. Voor hen is bij RVO het «Kennis- en innovatieplatform verduurzaming maatschappelijk vastgoed» ingericht. Binnen het platform wisselen zij kennis uit, worden goede voorbeelden gedeeld en innovaties aangejaagd.
Voor specifieke onderdelen zoals voor het gemeentelijk vastgoed (waaronder brandweer) en voor de politie, zijn conform de afspraak in het Klimaatakkoord sectorale routekaarten opgesteld. De sectorale routekaarten worden verfijnd in portefeuille routekaarten. Ik faciliteer betrokken partijen hierbij zoveel mogelijk.

Vraag 6

Bent u bereid de eigenaren van kantoorgebouwen klip-en-klaar te waarschuwen dat er bepaalde minimale eisen zijn met betrekking to de energielabels van kantoorgebouwen zodat er geen misverstand kan ontstaan en voorkomen wordt dat kantooreigenaren in 2023 allerlei excuses verzinnen om niet aan deze eis te voldoen?

Op 2 juli 2021 is een brief uitgegaan aan alle kantooradressen die nog niet aan de label-C plicht voldoen. Zie verder de beantwoording van vraag 4.

Vraag 7

Hoe gaat u de energiebesparingseisen rondom kantoorgebouwen handhaven in 2023? Bent u bereid waar nodig sancties in te zetten?

Het bevoegd gezag is de gemeente. De gemeente bepaalt uiteindelijk welke sanctie passend is. Zoals in het antwoord op vraag 4 beschreven vindt er afstemming plaats met vertegenwoordigers van het bevoegd gezag en tussen bevoegde gezagen onderling. Daar ondersteun ik hen bij, bijvoorbeeld met het opstellen van een landelijk handhavingsprotocol, om zorg te dragen voor een uniforme inzet van sanctiemiddelen.

Vraag 1

Bent u bekend met het voornemen van de Europese Commissie voor de invoering van een Europese CO2-heffing voor huizen (af te dragen door de gasleverancier)?1

De Europese Commissie publiceert naar verwachting op 14 juli 2021 het zogenoemde Fit-for-55 pakket, met daarin wetgevingsvoorstellen ter implementatie van de aangescherpte Europese klimaatdoelstellingen waarvoor Nederland heeft gepleit. Hier zit naar verwachting ook een voorstel bij voor de uitbreiding van het EU emissiehandelssysteem (ETS) naar de sectoren gebouwde omgeving en mobiliteit. Als het voorstel er is, kan pas worden beoordeeld wat de plannen van de Europese Commissie precies behelzen. Een emissiehandelssysteem in de gebouwde omgeving is geen CO2-heffing voor huizen. In zo’n systeem kopen leveranciers van energie rechten om broeikasgassen uit te mogen stoten, waarbij het aantal beschikbare rechten en daarmee de uitstoot van broeikasgassen is gelimiteerd.

Vraag 2

Hoe reageert u op de uitspraak van PvdA’er Samsom, de rechterhand van PvdA’er Timmermans, dat «de gasleverancier deze kosten zal doorberekenen aan de klant en dat dan de prijs omhoog zal gaan»?

De Europese Commissie zal medio juli haar plannen bekend maken over het gehele Fit for 55 pakket dat dient om ons Europese doel van ten minste 55% broeikasgasreductie t.o.v. 1990 in 2030 te realiseren. Op dat moment wordt duidelijk wat de plannen van de Europese Commissie precies behelzen. Klimaatbeleid moet betaalbaar blijven, en moet niet leiden tot onevenwichtige lastenverzwaring door stapeling van nationale en Europese regelgeving. Het kabinet is daarbij bekend met de achterliggende gedachte van de Commissie dat versterking van de prijsprikkel een bijdrage kan leveren aan de transitie in sectoren die nu niet onder het ETS vallen. Dit principe heeft voor de huidige ETS-sectoren goed gewerkt. Mocht de Commissie een voorstel doen voor uitbreiding van het ETS naar de gebouwde omgeving (zie ook antwoord bij 1), dan zal het kabinet deze voorstellen inclusief impact assessment, waaruit zal blijken wat de gevolgen zijn van een ETS in de gebouwde omgeving, kritisch bekijken.
Het systeem dient verder aan te sluiten op de land specifieke kenmerken van de sector, zoals isolatiegraad van gebouwen en CO2-intensiteit van de warmtevoorziening. Afgezien van een eventueel ETS, is het wat betreft de transitie in de gebouwde omgeving belangrijk dat er keuzevrijheid is voor consumenten en dat er op tijd alternatieven zijn voor huishoudens. Het hele pakket aan voorstellen zal het kabinet op een integrale manier afwegen, waarbij deze elementen worden meegenomen.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft dit onzalige plan voor de energierekening van huishoudens? Hoeveel verwacht u dat de gasprijs hierdoor zal stijgen? Bent u ertoe bereid dit niet te laten gebeuren?

Het kabinet is van mening dat de energietransitie betaalbaar moet blijven. Het effect op de energierekening op huishoudniveau hangt af van de vormgeving van het wetsvoorstel, van de mate waarin energieleveranciers deze kosten doorberekenen in hun tarieven en van de wijze waarop het Europese beleid door het kabinet wordt ingepast in de Nederlandse beleidscontext. Dit is nu niet vast te stellen, aangezien het Fit for 55 pakket nog door de Europese Commissie gepubliceerd moet worden. Zie ook beantwoording onder vraag 2.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat de Europese Commissie jaarlijks € 40 miljard euro van de opbrengst van deze CO2-heffing in een nieuw «solidariteitsfonds» wil stoppen en vervolgens over de Europese Unie wil herverdelen (bedoeld voor onder andere de «vergroening» van woningen)? Deelt u de conclusie dat klimaatbeleid wordt ingezet als herverdelingsmechanisme?

Vraag 5

Hoe reageert u op de uitspraak van de heer Samsom dat «Nederland ook geld krijgt uit dit fonds, maar dat Polen méér krijgt»?

Vraag 6

Deelt u de conclusie dat het te bizar voor woorden en ronduit onacceptabel is als Nederlandse huishoudens middels een nóg verder stijgende energierekening moeten gaan dokken voor de «vergroening» van o.a. Poolse huishoudens? Bent u ertoe bereid hier nóóit mee akkoord te gaan?

Vraag 7

Welke betekenis heeft uw uitspraak dat «het van belang is dat de financiële en administratieve lasten beperkt blijven en dat lastenverzwaring door stapeling van nationale en Europese regelingen beperkt blijft»? Mogen we hieruit concluderen dat u de aangekondigde CO2-heffing voor huizen – de zóveelste (klimaat)belasting op de energierekening – nóóit zult accepteren?

Het uitgangspunt van het kabinet is dat de energietransitie haalbaar en betaalbaar moet zijn. Als onderdeel van het Klimaatakkoord zijn belastingmaatregelen aangekondigd ten gunste van huishoudens, waardoor het belastingdeel op de energierekening in 2021 voor huishoudens met een gemiddeld verbruik dit jaar onveranderd is gebleven, na een daling van 100 euro bij gemiddeld verbruik in 2020. De energierekening bestaat ook uit leveringstarieven en nettarieven, waar het kabinet geen invloed op heeft.
Op de lange termijn, richting 2030, verwacht het PBL een beperkte stijging van de energierekening voor een huishouden met een gemiddeld verbruik. In het voorjaar van 2022 komt CBS met een update van het beeld voor de korte termijn.
Of een huishouden zijn energierekening kan betalen, hangt niet alleen af van de uitgaven aan energie, maar ook van het besteedbare inkomen en de andere noodzakelijke uitgaven van huishoudens. Het kabinet weegt jaarlijks het integrale inkomensbeeld en stuurt waar nodig in de begroting bij.
Mocht de Commissie een voorstel doen voor uitbreiding van het ETS naar de gebouwde omgeving (zie ook antwoord bij 1 en 2), dan zal het kabinet deze voorstellen inclusief impact assessments kritisch bekijken. Het kabinet zal het gehele pakket na uitkomen in zijn integraliteit beoordelen.

Vraag 8

Deelt u de mening dat energie een basisbehoefte is en dus voor ieder huishouden betaalbaar moet zijn? Bent u er dan ook toe bereid de energierekening substantieel te verlagen en de Europese Commissie mede te delen dat zij naar de maan kan lopen met haar CO2-heffing?

Ja, het kabinet deelt de mening dat energie een basisbehoefte is en voor ieder huishouden betaalbaar moet zijn. Zie ook het antwoord op vraag 7. Juist om er voor te zorgen dat energie altijd toegankelijk blijft, op een wijze dat we ons land op een goede manier doorgeven aan de generaties na ons, zetten we in op de transitie naar schone energie. We proberen daarbij onze energiemix ook zo in te richten dat we als land niet voor altijd voor een zeer groot deel afhankelijk blijven van fossiele energie. In deze transitie moet oog zijn voor de sociaaleconomische gevolgen voor huishoudens. Het kabinet hecht waarde aan een evenwichtige inkomensontwikkeling en heeft hier continue aandacht voor. Daarom zet Nederland in op een zo kosteneffectief mogelijke transitie.
Het kabinet zal het hele pakket integraal afwegen waarbij de elementen, benoemd in antwoord op vraag 2, worden meegewogen.

Vraag 1

Is het waar dat ondanks het feit dat de verplichte kennis- en ervaringstoets voor het verhogen van een hypotheek zonder advies voor het verduurzamen van woningen sinds 1 april is vervallen er in de praktijk nog weinig aanbieders gebruik maken van deze mogelijkheid? Wat is daar volgens u de oorzaak van?

Het klopt dat in de praktijk nog weinig kredietaanbieders de mogelijkheid bieden aan consumenten om zonder advies een aanvullende hypotheek af te sluiten voor de financiering van verduurzamingsmaatregelen zonder dat een kennis- en ervaringstoets hoeft te worden afgelegd. Echter de kennis- en ervaringstoets is pas per 1 april jl. geschrapt dus ik kan me voorstellen dat kredietaanbieders hierover nog een beslissing moeten nemen. Bovendien vergt het aanpassen van systemen ook de nodige tijd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat bewoners die zelf in actie komen om hun woning te verduurzamen daarbij zoveel mogelijk ondersteund moeten worden en dat (financiële) belemmeringen moeten worden weggenomen?

Ja.

Vraag 3

Wat is de achterliggende gedachte van het opnemen van de eis dat een aanvullende hypotheek voor het verduurzamen van een woning binnen vijf jaar na het sluiten van de al aanwezige hypotheek moet worden afgesloten?

De achterliggende gedachten bij de vijf jaar is dat als de consument reeds een hypotheek heeft en die binnen vijf jaar verhoogt bij dezelfde aanbieder, mag worden aangenomen dat de consument nog de kennis heeft van het hypotheekproduct en inzicht heeft in de financiële risico’s die samenhangen met een hypotheek.

Vraag 4

In hoeverre is deze beperking van 5 jaar nodig gezien het feit dat in alle gevallen door de geldverstrekker wordt getoetst of de hypotheek verantwoord is?

De kennis- en ervaringstoets en de krediettoets dienen een verschillend doel. De kennis- en ervaringstoets is voorgeschreven zodat de hypotheekaanbieder kan beoordelen of een consument over voldoende kennis- en ervaring beschikt om het hypotheekproduct te begrijpen en inzicht heeft in de financiële risico’s die zijn verbonden aan het afsluiten van een aanvullend krediet. Daarnaast dient de kennis- en ervaringstoets om te beoordelen of de consument in staat is om zonder advies een financieel product (in dit geval een hypotheek) af te sluiten. De kredietwaardigheidstoets dient de hypotheekaanbieder uit te voeren om te beoordelen of het krediet verantwoord is voor de consument. Daarbij gaat het om de vraag of de consument de rente en aflossing van het krediet kan betalen. Het uitsluitend beoordelen of een krediet verantwoord is, is niet voldoende. De consument moet ook zelf kunnen beoordelen of het betreffende hypotheekproduct passend is gelet op zijn situatie, wensen en behoeften. Om die reden bestaan de kennis- en ervaringstoets en de krediettoets naast elkaar.

Vraag 5

Erkent u het feit door deze eis het aantal huiseigenaren dat wordt gestimuleerd om te investeren in het verduurzamen van hun woning aanzienlijk beperkt wordt? Deelt u de mening dat dit een onnodige beperking is en dat hierdoor een grote potentiele verduurzaming van het woningbestand wordt gemist, gezien de recente waardestijgingen van woningen waardoor veel huiseigenaren een forse overwaarde hebben opgebouwd? Zo nee, waarom niet?

Door het schrappen van de kennis- en ervaringstoets kunnen de kosten voor het afsluiten van een aanvullende hypotheek voor verduurzaming zonder advies voor huiseigenaren dalen. De huiseigenaar kan eenvoudiger zelf (zonder advies) zijn hypotheek verhogen ter financiering van verduurzamingsmaatregelen. Hierdoor kunnen huiseigenaren worden gestimuleerd om te investeren in het verduurzamen van hun woning. Het is wenselijk om hierbij de beperking van vijf jaar te hanteren, omdat er niet zonder meer vanuit kan worden gegaan dat na vijf jaar na afsluiten van de reeds aanwezige hypotheek de kennis over de hypotheek nog voldoende is om zonder advies een aanvullende hypotheek af te sluiten. De kennis- en ervaring van de consument zal dan opnieuw moeten worden getoetst.
Naast het verhogen van hun hypotheek (al dan niet zonder advies) kunnen huiseigenaren er ook voor kiezen om de verduurzamingsmaatregelen te financieren met een consumptief krediet (al dan niet via het Nationaal Warmtefonds). Daarnaast heb ik diverse subsidieregelingen opengesteld, zoals de ISDE, RRE, SAH en RVV-V. Meerjarig onderzoek laat overigens zien dat de meeste woningeigenaren de verduurzaming van hun woning betalen met spaargeld. Er zijn derhalve diverse financieringsmogelijkheden voor woningeigenaren.

Vraag 6

Bent u gezien het bovenstaande bereid om de eis dat een aanvullende hypotheek voor het verduurzamen van een woning binnen vijf jaar na het sluiten van de al aanwezige hypotheek moet worden afgesloten te laten vervallen? Zo nee, waarom niet?

Als voorwaarde voor het zonder kennis- en ervaringstoets afsluiten van een aanvullende hypotheek via execution only (zonder advies) voor het verduurzamen van de woning is opgenomen dat de aanvullende hypotheek binnen vijf jaar na het afsluiten van de al aanwezige hypotheek moet zijn afgesloten. Achterliggende gedachte hierbij is dat als de consument reeds een hypotheek heeft en die binnen vijf jaar verhoogt bij dezelfde aanbieder, mag worden aangenomen dat de consument nog de kennis heeft van het hypotheekproduct en inzicht heeft in de financiële risico’s die samenhangen met een hypotheek. Ik zie geen reden om de termijn van vijf jaar te laten vervallen omdat er niet zonder meer vanuit kan worden gegaan dat na deze periode van vijf jaar de kennis over het financieel product nog voldoende is om zonder advies een aanvullende hypotheek af te sluiten.

Vraag 7

Bent u tevens bereid om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de taxatiekosten voor de financiering van het verduurzamen van de woning zoveel mogelijk te beperken, bijvoorbeeld door gebruik te maken van taxaties die zoveel mogelijk zijn gebaseerd op modelmatige waarderingen?

Voor het verhogen van de hypotheek voor het verduurzamen van de woning is een taxatie van de woning verplicht. Voorheen kon er in bepaalde gevallen gebruik gemaakt worden van een volledig modelmatige waardering. In mei 2020 heeft de Europese Bankautoriteit (EBA) de richtsnoeren over initiëring en monitoring van leningen vastgesteld1. De Nederlandsche Bank (DNB) en de Europese Centrale Bank (ECB) passen deze richtlijnen sinds 30 juni toe.
Hierdoor is het voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk om gebruik te maken van enkel een volledig modelmatige waardering bij het verstrekken van een hypothecair krediet. Dit geldt ook voor een verhoging van de hypotheek voor het verduurzamen van de woning.
De richtsnoeren van de EBA laten wel ruimte voor een zogenaamde hybride taxatie2. Dit is een taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Met het hybride taxatieproduct kan onder meer een verhoging van de hypotheek voor verduurzaming laagdrempelig blijven en kan de situatie worden vermeden dat voor deze aanpassingen een duurdere fysieke taxatie moet worden uitgevoerd.
Om gebruik te kunnen maken van een hybride taxatievorm moet aan bepaalde criteria worden voldaan. Zo kan deze vorm van taxeren alleen worden gebruikt als het gebruikte model voldoende betrouwbaar de waarde van de individuele woning kan bepalen. Daarnaast geldt dat een hybride taxatie alleen gebruikt mag worden indien de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value) niet meer dan 90 procent bedraagt.
Zoals toegelicht in mijn recente Kamerbrief3 over woningtaxaties zijn er verschillende hybride producten ontwikkeld. De prijs van deze producten kan verschillen. Ik vind het belangrijk dat het product laagdrempelig en goedkoop is voor de consument, maar dat ook de kwaliteit voldoende is geborgd. Daarom zal ik de vinger aan de pols houden wat betreft de uiteindelijke kosten van de hybride taxatieproducten.

Vraag 1

Herinnert u zich de brief van Aedes voor het Commissiedebat Wonen en Corona?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u een stand van zaken geven over de uitvoering van de motie Koerhuis over het niet uit huis zetten van weeskinderen sinds het Commissiedebat Wonen en Corona?2

Voor het zomerreces stuur ik u een brief waarin ik de aanpak toelicht die ik wil volgen ter uitvoering van de motie Koerhuis.

Vraag 3

Is het waar dat de signalen over het uit huis zetten van weeskinderen uitsluitend betrekking hebben op corporaties en niet op particuliere verhuurders?

Ik acht het aannemelijk dat deze verdrietige situaties zich voordoen bij corporaties, bij particuliere verhuurders en bij koopwoningen. Dat signaal heb ik tevens ontvangen tijdens gesprekken met experts naar aanleiding van de uitvoering van de motie Koerhuis.

Vraag 4

In hoeverre bent u bereid om het voorstel van Aedes over te nemen voor een aanpassing van het Burgerlijk Wetboek en de periode dat jongvolwassenen die hun ouders hebben verloren in het huurhuis mogen blijven wonen te verlengen van 6 maanden naar 1 of 2 jaar?

Zoals ik toelicht in mijn brief over de uitvoering van de motie Koerhuis wil ik woningcorporaties de mogelijkheid geven om meerjarige weeskinderen langer in de ouderlijke woning te laten blijven met behulp van een tijdelijk huurcontract. Zo kunnen corporaties meerderjarige weeskinderen langer te tijd geven om in de ouderlijke woning te blijven terwijl een passende oplossing gezocht wordt. Om dit mogelijk te maken wil ik op korte termijn de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv) 2015 aanpassen. Door middel van de gedragscode die ik wil uitwerken ten behoeve van situaties met meerderjarige weeskinderen kan worden vastgesteld op welke wijze corporaties deze verruiming op een goede manier kunnen benutten. Daarnaast wil ik de komende tijd bezien of er andere wettelijke mogelijkheden zijn om de positie van meerderjarige weeskinderen te verbeteren zodat zij meer rust ervaren voor rouwverwerking en om beslissingen voor de toekomst te nemen.3

Vraag 5

Klopt het dat een aanpassing van de Woningwet of een AMvB onder de Woningwet het probleem gerichter oplost, gegeven de signalen over het uit huis zetten van weeskinderen?

Een gerichte oplossing is de aanpassing van de Rtiv. Hiermee maak ik het voor woningcorporaties mogelijk om meerderjarige weeskinderen een tijdelijk huurcontract te bieden waardoor zij langer in de ouderlijke huurwoning kunnen blijven wonen.

Vraag 6

Is het waar dat de signalen van het uit huis zetten van weeskinderen niet uitsluitend betrekking hebben op jongvolwassenen, maar ook op kinderen van 16 en 17 jaar die al een huurcontract mogen sluiten en een voogd op afstand mogen hebben?

Een minderjarige is in beginsel niet bevoegd tot het sluiten van een huurovereenkomst. Uitzondering hierop zijn studentenwoningen: hiervoor hanteren verhuurders in sommige gevallen een leeftijdsgrens van 16 jaar. In dergelijke gevallen moet de ouder/voogd medeondertekenen. Mij zijn geen signalen bekend dat het overlijden van een ouder/voogd die een huurcontract mede ondertekend heeft tot gevolg zou hebben dat iemand uit huis wordt gezet. Mochten die signalen mij alsnog bereiken, zal ik dit ook betrekken bij de uitwerking van de gedragscode.

Vraag 7

In hoeverre bent u bereid om het voorstel van Aedes over te nemen voor een aanpassing van de huurtoeslag voor jongvolwassenen die hun ouders hebben verloren?

Corporaties hebben voldoende mogelijkheden om te zorgen dat de huur van de ouderlijke huurwoning betaalbaar blijft. Zo kunnen zij bijvoorbeeld waar nodig (tijdelijke) huurverlaging bieden wanneer de huur van de ouderlijke huurwoning te hoog blijkt. Betaalbaarheid zal tevens onderdeel zijn van de gedragscode.
Er bestaat in de uitvoering de mogelijkheid om maatwerk te leveren in een situatie waar weeskinderen achterblijven in de huurwoning waar de ouder(s) huurtoeslag ontvingen. Wanneer ze de huur van de woning overnemen kan er geen recht bestaan omdat de huur boven de maximale huurgrens voor jongeren uitkomt (jonger dan 23 jaar). In die situatie kent Toeslagen de huurtoeslag toe tot de maximale huurgrens voor jongeren in plaats van de huurtoeslag af te wijzen, waarbij de huur voor zover die boven de maximum huurgrens voor jongeren uitkomt, niet wordt vergoed. Het afschaffen of verlagen van de leeftijd voor de huurgrens voor jongeren is een fundamentele wijziging van het stelsel met inhoudelijke en financiële gevolgen.
In de reactie op de motie van de leden Lodders en Van Weyenberg over verdere quick fixes om het toeslagenstelsel te verbeteren (Kamerstuk 35 572, nr. 49) wordt ingegaan op een aanpassing van de leeftijdsgrens in de huurtoeslag. In dat kader is geconstateerd dat de leeftijdsgrens in de huurtoeslag en het jeugdminimumloon momenteel verschillen en dat het te overwegen is om deze gelijk te trekken. Dat zou betekenen dat de leeftijdsgrens verlaagd wordt van 23 naar 21 jaar. Een nieuw kabinet zal hierover een integrale afweging moeten maken.

Vraag 8

Deelt u de mening dat corporaties maatschappelijke instellingen zijn en dat we van corporaties een tijdelijke huurkorting mogen verwachten voor weeskinderen die hun ouders hebben verloren, gegeven het feit dat het een kleine groep weeskinderen betreft?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Wat vindt u ervan dat in twee dagen tijd al 180 mensen zich hebben gemeld bij het Meldpunt huurtoeslag van de Woonbond?

Ik vind het vervelend dat mensen zich genoodzaakt voelen zich te wenden tot dit meldpunt, maar ik vind het goed dat zij dit wel doen. Dat er ook bij de huurtoeslag mogelijk sprake is geweest van institutionele vooringenomenheid of een onterechte kwalificatie van Opzet/Grove Schuld (O/GS) was al bekend. Het afgelopen jaar heeft het kabinet de Kamer mede via de 6e1 en 7e voortgangsrapportage kinderopvangtoeslag2 geïnformeerd over de stand van zaken omtrent verbreding van de compensatieregeling en de Opzet/Grove Schuld (O/GS) tegemoetkoming naar de huurtoeslag, zorgtoeslag en het kindgebonden budget.

Vraag 2

Hoeveel mensen hebben zich reeds bij de Belastingdienst gemeld met problemen omtrent de huurtoeslag? En hoeveel mensen hebben zich gemeld met problemen omtrent de zorgtoeslag en het kindgebonden budget?

Er is een voorlopige inventarisatie van burgers die mogelijk zijn getroffen door deze fouten van Toeslagen. De Adviescommissie uitvoering toeslagen heeft geconcludeerd dat vijf van de vijfentwintig CAF-zaken die ook betrekking hebben op andere toeslagen dan kinderopvangtoeslag (de huurtoeslag, zorgtoeslag en het kindgebonden budget, ook wel niet-KOT genoemd), vergelijkbaar zijn aan CAF-11. Dat wil zeggen, Toeslagen heeft daar institutioneel vooringenomen gehandeld. Circa 2.600 burgers zijn betrokken bij 25 CAF-onderzoeken die ook betrekking hebben op niet-KOT, waarvan ca. 500 burgers bij de 5 CAF-11 vergelijkbare onderzoeken. Naast de 500 burgers die op dit moment in zicht zijn, acht ik het mogelijk dat Toeslagen ook in andere, nog onbekende, situaties institutioneel vooringenomen heeft gehandeld.
Daarnaast was het invorderingsbeleid voor alle toeslagen hetzelfde, waarbij mogelijk O/GS kwalificaties zijn gegeven bij de aanvraag van een persoonlijke betalingsregeling. Hoewel de initiële terugvordering in beginsel terecht kan zijn, is de kans aanzienlijk dat de O/GS kwalificaties onterecht zijn. Deze kwalificaties konden vergaande gevolgen hebben, zoals het afwijzen van een persoonlijke betalingsregeling en het weigeren van een minnelijke schuldsanering. Er zijn 12.000 burgers met alleen een niet-KOT terugvordering met O/GS-label, alsmede ca. 10.000 burgers met zowel niet-KOT als KOT terugvordering met O/GS-label. Het onderscheid tussen de verschillende toeslagen is daarbij nog niet gemaakt. Er hebben zich tot nu toe ongeveer 5.000 personen gemeld bij UHT. Dit kan zijn omdat er bij hen ook problemen zijn geweest met de kinderopvangtoeslag. In totaal is bij circa 200 mensen geregistreerd dat zij zich specifiek hebben gemeld met problemen bij andere toeslagen dan de kinderopvangtoeslag. Een onderscheid tussen de verschillende toeslagen is nog niet gemaakt.

Vraag 3

Is u bekend hoeveel gedupeerden er zijn bij de huurtoeslag?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de bewering van tientallen van de 180 huishoudens dat de Belastingdienst onterecht uitgaat van opzet/grove schuld?

Deze meldingen bevestigen de noodzaak van een herstelregeling. Zoals hierboven al is benoemd, was al bekend dat ook bij de huurtoeslag mogelijk sprake is geweest van onterechte O/GS kwalificaties, en wordt momenteel gewerkt aan tegemoetkoming voor personen waar dit inderdaad het geval was.

Vraag 5

Bent u met de Woonbond eens dat ontvangers van huurtoeslag vaak zeer afhankelijk zijn van deze toeslag? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ja, de huurtoeslag is een bijdrage in de huurkosten wanneer de huurprijs relatief hoog is in relatie tot het inkomen. Hiermee is de huurtoeslag voor een groot deel van de huurtoeslagontvangers een belangrijk onderdeel van het huishoudbudget.

Vraag 6

Kunt u, gezien het antwoord op de vorige vraag, uitleggen waarom mensen zich pas «later in 2021» kunnen aanmelden voor herstel? Waarom opent u niet terstond een meldpunt voor hen?

Ik wil deze mensen zo goed mogelijk helpen. Mensen die zich melden worden geregistreerd. We kunnen ze echter pas helpen wanneer de compensatieregeling gereed is. In het vormgeven van een compensatieregeling wil ik recht doen aan de schade die zij hebben geleden. In de 7e voortgangsrapportage Kinderopvangtoeslag heb ik hiervoor een richting met uw Kamer gedeeld. Het opstellen van een regeling die recht doet aan deze schade, het opstellen van de benodigde wetgeving en het uitvoeren hiervan kosten echter noodzakelijkerwijs tijd. Zoals in het antwoord op vraag 8 wordt beschreven is er voor mensen met acute financiële nood de mogelijkheid zich al eerder te melden.

Vraag 7

Vindt u dat eventuele gedupeerden tot volgend jaar kunnen wachten op de behandeling van hun zaak? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Klopt het dat acute gevallen zich al kunnen melden? Zo ja, kunt u toelichten wat acuut is? Door wie wordt dit bepaald?

Mensen in acute financiële nood kunnen zich inderdaad bij de Servicelijn melden. Er is sprake van acute financiële nood als een persoon geen financiële middelen heeft om noodzakelijke uitgaven te doen, zoals het betalen van boodschappen, schoolgeld, of bijvoorbeeld kleding voor de kinderen. Ook kan hier sprake van zijn wanneer er geen geld is voor medische hulp of medicatie, of wanneer er sprake is van een uithuiszetting. Net zoals bij de KOT, beoordeelt het Brede Hulpteam van UHT samen met de burger of hier sprake van is. Het Brede Hulpteam heeft hier ervaring mee en heeft inmiddels enkele tientallen Noodvoorzieningen voor andere toeslagen dan de KOT uitbetaald.

Vraag 9

Is er bij de huurtoeslag sprake van dat huishoudens enorme sommen geld in korte tijd moeten terugbetalen? Bent u bereid deze stop te zetten wanneer niet zeker is dat deze terugbetalingen terecht zijn? Zo nee, waarom niet?

De gemiddelde terugvordering per burger betrof € 3.800 bij de huurtoeslag. Wanneer sprake was van de kwalificatie O/GS, kon wel de standaard betalingsregeling van 24 maanden worden afgesloten, maar geen persoonlijke betalingsregeling naar betaalcapaciteit. Bij mensen die zich hebben gemeld met OG/S-kwalificatie wordt de invordering gepauzeerd tot een beslissing is genomen.

Vraag 10

Bent u bereid u zich er zo snel mogelijk te van vergewissen of bij de huurtoeslag sprake is van schrijnende gevallen die echt niet kunnen wachten op hulp – en hen die hulp snel te bieden? Hoe gaat u dat aanpakken?

Burgers die gedupeerd zijn in het kader van andere toeslagen (niet-KOT) die te maken hebben met acute financiële nood kunnen via het Serviceteam een beroep doen op de Noodvoorziening. Met een korte intake wordt beoordeeld of de burger in aanmerking komt voor een betaling uit de Noodvoorziening. Burgers kunnen daarnaast terecht bij hun gemeente voor normale hulp op het gebied van schulden. Met de Woonbond is contact over hoe signalen over schrijnende situaties die bij het meldpunt van de Woonbond zijn binnengekomen kunnen worden opgepakt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Bouwen in het Oosten is goedkoper en dus zegt provincie; Bouw hier, niet in de Randstad»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bereid om naar aanleiding van de oproep van de gedeputeerden van Overijssel en Gelderland nader onderzoek te doen naar de mogelijkheden om tegen lagere kosten meer woningen in het oosten te bouwen?

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) heb ik het uitgangspunt opgenomen dat wonen (en werken) worden ontwikkeld in de regio’s waar er vraag is. In omvang en dichtheid concentreert de verstedelijking zich nu vooral in stedelijke regio’s in het brede midden van Nederland (de zeshoek Amsterdam, Utrecht, Zwolle, Arnhem/Nijmegen, Eindhoven, Breda, Rotterdam/Den Haag), waar Oost Nederland een belangrijk onderdeel van uitmaakt. De stedelijke regio’s van dit gebied vormen de kern van het Stedelijk Netwerk Nederland en omvatten dan ook de meeste woningbouwplannen voor de komende jaren.
Het bureau ABF heeft onlangs een inventarisatie van de plancapaciteit opgesteld, die als bijlage is toegevoegd aan de brief over voortgang versnelling woningbouw2. Hieruit blijkt dat de plancapaciteit van de provincies Overijssel en Gelderland tot 2030 afdoende is om in de woningbehoefte te voorzien. Nu er voldoende plancapaciteit is en locaties in beeld zijn, acht ik een aanvullend onderzoek naar het realiseren van meer woningen in Oost Nederland niet noodzakelijk. Wel zal in de verstedelijkingsstrategie voor de regio Zwolle, die voor de opgave staat om in 2040 40.000 woningen te realiseren, worden onderzocht of een hogere bijdrage aan het nationaal woningtekort geleverd kan worden. Daarbij wordt ook in kaart gebracht welke investeringen nodig daarvoor nodig zijn.

Vraag 3

Op welke wijze worden bouwplannen in het oosten van Nederland versneld om ook daar het woningtekort tegen te gaan?

Op dit moment lopen er verschillende programma’s die erop gericht zijn om in goede samenwerking tussen gemeenten, provincies en Rijk de woningbouwplannen te versnellen en het woningtekort in Oost Nederland tegen te gaan. Zo heb ik onder meer op het Bestuurlijk Overleg Leefomgeving Oost Nederland versnellingsafspraken met de provincie Overijssel en de gemeenten Zwolle en Kampen kunnen maken over het versneld realiseren van ca. 14.600 woningen. Daarnaast wordt goed samengewerkt in de woondeal Arnhem – Nijmegen (zie antwoord 6.). De afspraken die daarin zijn gemaakt liggen op schema. Op verzoek van uw kamer zijn ambtelijke gesprekken gestart met de regio Zwolle–Deventer–Apeldoorn met het oog op een mogelijke woondeal voor die regio (zie antwoord 7). Ook wordt nauw samengewerkt met de regio in de verstedelijkingsstrategieën voor de regio Zwolle en Arnhem–Nijmegen–Foodvalley waarin zicht komt op de brede randvoorwaarden voor realisatie van de verstedelijkingsopgave. Daarnaast bevinden zich in Oost Nederland twee van de 14 grootschalige woningbouwlocaties die zijn aangekondigd in de NOVI. Het gaat om de gebieden Kanaalzone en Stationsgebied in Nijmegen en de Spoorzone in Zwolle. Voor deze gebieden zijn door het Rijk en de betrokken overheden businesscases gemaakt. De businesscases maken systematisch inzichtelijk hoe de bekostiging van de gebieden eruitziet en geven een raming van de benodigde publieke investeringen. Het onderzoek is 21 juni jongstleden met Tweede Kamer gedeeld3. Het is aan het nieuwe kabinet hoe dit moet worden ingevuld en hoe de inzet van het Rijk en de regio voor de verdere ontwikkeling van deze locaties en infrastructuur verder vorm krijgt. Ook kunnen de gemeenten in Oost Nederland in september een aanvraag indienen voor een rijksbijdrage in de derde tranche van de Woningbouwimpuls. Tot slot wordt ook op regionaal niveau hard gewerkt om versnelling van de woningbouwplannen te realiseren onder andere via een provinciaal aanjaagteam woningbouw die, in samenwerking met het landelijk expertteam woningbouw, gemeenten hierbij ondersteunt.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het goed is dat er een Woonakkoord Oost-Nederland is aangeboden?

Het is heel goed dat de beide provincies de samenwerking zoeken bij de woningbouwopgave. Dat helpt bij het versneld realiseren. Er wordt op dit moment door gemeenten, provincies en Rijk ook nauw samengewerkt op de opgaven die in het Woonakkoord Oost-Nederland staan beschreven (zie antwoord 3).

Vraag 5

Wat is de stand van zaken van de motie Futselaar die vraagt om te bezien of depositieruimte in het stikstofregistratiesysteem die niet gebruikt kan worden voor woningbouw- of infrastructuurprojecten met voorrang kan worden besteed aan reserveringen voor bestemmingsplannen voor woningbouw en hiertoe ten minste de mogelijkheden te verkennen en uit te werken in de regio’s Zwolle, Arnhem/Nijmegen en Zaanstad?2

Inmiddels is genoemde verkenning afgerond en de Minister LNV zal de uitkomsten hiervan spoedig met uw Kamer delen.

Vraag 6

Wat is de stand van zaken van de Woondeal Arnhem – Nijmegen?

In de woondeal regio Arnhem–Nijmegen staan afspraken over de bouw van 35.000 woningen tot 2030, waarvan 20.000 uiterlijk in 2025. Tot 2040 gaat het in totaal om een bouwopgave van 50 tot 60.000 woningen. Uitgangspunt daarbij is dat het woningtekort wordt teruggebracht naar 2% en dat gestreefd wordt naar 130% plancapaciteit. De focus ligt op het concretiseren van plannen (van zacht naar hard) en de realisatie.
De realisatie ligt op schema voor het doel van 2030, voor het doel 2025 is een iets hoger tempo nodig. Er zijn in de afgelopen periode 6.500 woningen gerealiseerd, waardoor de nog 13.500 woningen gebouwd moeten worden om het doel in 2025 te behalen en 28.500 woningen voor het behalen van de doelstellingen in 2030. De plancapaciteit tot 2030 omvat 38.000 woningen, een enorme stijging sinds de ondertekening van de woondeal (van 80% naar 134%, afgezet tegen de doelstellingen woondeal, en 118% ten opzichte van de primos prognose5). Tot 2025 zijn er harde plannen voor 11.000 woningen. In de regio zijn tussen de gemeenten wel flinke verschillen zichtbaar, zowel qua realisatie als plancapaciteit.

Vraag 7

Wat is de stand van zaken van de motie Koerhuis om een Woondeal Zwolle-Deventer-Apeldoorn te sluiten?3

De motie Koerhuis roept de regering op om in gesprek te gaan met de betreffende gemeenten over een mogelijk woondeal Zwolle–Deventer, eventueel aangevuld met Apeldoorn. Het Ministerie van BZK is inmiddels in overleg met de regio Zwolle–Deventer en Apeldoorn om een gezamenlijk beeld over de motie te krijgen en over een aanpak van de woonopgave. De input van de gesprekken vormen belangrijke input richting het nieuwe kabinet. Het is aan het nieuwe kabinet om hier uiteindelijk een besluit over te nemen.

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op mijn vragen over het feit dat de provincie Noord-Holland woningbouw tegenhoudt in de gemeente Landsmeer?1

Ja, ik heb uw vragen over woningbouw Landsmeer op 8 juni jl. beantwoord.

Vraag 2

Is het waar dat u alleen in gesprek bent gegaan met de provincie Noord-Holland en niet met de gemeente Landsmeer? Zo ja, waarom bent u niet in gesprek te gaan met de gemeente Landsmeer en bent u bereid dit alsnog te doen?

Naar aanleiding van de vragen is er vanuit mijn ministerie ambtelijk contact geweest met zowel de gemeente Landsmeer als de provincie Noord-Holland.
Mijn bestuurlijke gesprekken in Noord-Holland zijn gericht op de brede woningbouwopgave zoals de woningbouwversnelling. De gesprekken vinden plaats binnen bestaande kaders zoals de verstedelijkingsopgave of de woondeals. Voor mij is van belang dat de provincie voldoende ruimte biedt voor de regionale bouwopgave. Daarbij is het aan de provincie om binnen dit kader regionale afwegingen te maken over concrete locaties met het oog op een goede landschappelijke inpassing. Overleg met de gemeente over specifiek kleinschalige locaties zoals Landsmeer past mijns inziens primair bij de rol van de provincie.
Wel vind ik het van belang dat voor alle locaties zoals Landsmeer in brede zin goed gekeken wordt naar maatwerkmogelijkheden voor woningbouw binnen de randvoorwaarden van de provincies. Daarom komt dit onderwerp binnenkort aan de orde tijdens overleg tussen mijn ministerie en de gedeputeerde Ruimtelijke ordening en wonen van Noord-Holland.

Vraag 3

Welke acht woningbouwlocaties in de provincie Noord-Holland zijn komen te vervallen als gevolg van het aanwijzen als BPL-landschap (Bijzonder Provinciaal Landschap)?

Met de vaststelling van de provinciale Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 is besloten om op acht discussielocaties die zijn gelegen in Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) geen stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken. Voor de meeste van deze locaties stond woningbouw reeds ter discussie vanwege bestaande beschermingsregimes vanuit zowel rijksbeleid als provinciaal beleid die samenhangen met de ligging in uniek veenpolderlandschap met landschappelijke kwaliteiten en natuurwaarden, werelderfgoed UNESCO of met de geluidcontouren in het Luchthavenindelingbesluit.
De acht locaties die in een provinciale «nota discussielocaties» zijn opgenomen, zijn hierna weergegeven in tabel 1.
1. Limmerkoog – Uitgeest
Uitgeest
Nee; 20 Ke-contour
Nee; BPL en werkingsgebied MRA (bovendien LIB-5 contour)
2. De Terp – Uitgeest
Uitgeest
Nee; weidevogelleefgebied en 20 Ke-contour
Nee; BPL (bovendien LIB-5 contour)
3. Stompetoren-West
Alkmaar
Ja; Landelijk Gebied
Voorwaarden:
• RijksLadder
• Regionaal woningbouwprogramma
• Ruimtelijke kwaliteit
Nee: BPL
4. Zuid III – Akersloot
Castricum
Nee; 20 Ke-contour
Nee; BPL (bovendien LIB-5 contour)
5. Nederhorst Noord – Nederhorst den Berg
Wijdemeren
Nee: weidevogelleef-gebied en UNESCO
Nee: BPL en UNESCO
6. Zuidsingel fase 8 – Kortenhoef
Wijdemeren
Ja/Nee: deels in NNN en UNESCO; verder afhankelijk van ruimtelijke kwaliteit plan
Nee: BPL (plus bestaand NNN en UNESCO)
7. Middelie
Edam-Volendam
Nee: weidevogelleef-gebied
Nee: BPL
8. Noordeinde 65 – Oostzaan
Oostzaan
Nee: bufferzone en ruimtelijke kwaliteit
Nee: BPL

Vraag 4

Hoe rijmt het vervallen van acht woningbouwlocaties in de hele provincie Noord-Holland met het vervallen van de vier woningbouwlocaties in de gemeente Landsmeer die ik heb bezocht?

Uit navraag bij de gemeente Landsmeer blijkt dat geen van de locaties in de gemeente Landsmeer deel uitmaakt van de acht discussielocaties. De gemeente Landsmeer geeft aan dat er geen grootschalige (= meer dan 11 woningen) regionaal afgestemde woningbouwlocaties zijn die in strijd zijn met de provinciale regels.
Uit informatie van de gemeente Landsmeer heb ik daarnaast begrepen dat er wel enkele kleinschalige initiatieven zijn. De gemeente zou graag woningbouw willen toestaan maar de provincie is kritisch omdat de locaties in landelijk gebied liggen van de metropoolregio (buiten BPL).
Met de invoering van de Omgevingsverordening NH2020 is ook het bebouwingslint van Landsmeer aangewezen als «landelijk gebied». Binnen het landelijk gebied van de metropoolregio is er in de Omgevingsverordening NH2020 een verbod op kleinschalige woningbouw (minder dan 12 woningen). De provincie werkt aan een aanpak voor maatwerkoplossingen voor probleemlocaties in bestaande linten. Dit betreft locaties waar volgens de regelgeving formeel geen bouwmogelijkheden zijn, terwijl dit wel wenselijk is om tot een noodzakelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit te komen. In deze aanpak worden ook 6 in het bebouwingslint van Landsmeer meegenomen.

Vraag 5

Klopt het dat de acht vervallen woningbouwlocaties in de hele provincie Noord-Holland alleen de harde plancapaciteit betreft? Zo ja, hoeveel woningbouwlocaties zijn dan komen te vervallen betreffende de zachte plancapaciteit?

De locaties die op basis van de Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 niet kunnen worden gerealiseerd betreffen alle uitsluitend zachte plannen (ik verwijs hiervoor naar de beantwoording van de vragen van Tweede Kamer lid Terpstra over de berichten «Over dingen die blijven» en «Laat ons bouwen».)2
Als er sprake is van harde plannen, dus vastgestelde bestemmingsplannen, dan heeft de provincie dat gerespecteerd en eventuele fouten in de begrenzing van BPL gecorrigeerd. Het gaat in alle gevallen dus om zachte plannen. Zachte plannen in BPL betreffen minder dan 1% van de totale plancapaciteit in Noord-Holland. Overigens geeft de provincie aan dat voor een deel hiervan woningbouw niet bij voorbaat is uitgesloten.

Vraag 6

Deelt u de mening dat, gezien de grote woningbouwopgave, de provincie Noord-Holland het vervallen van woningbouwlocaties, ook in de gemeente Landsmeer, zoveel mogelijk moet voorkomen en terugdraaien?

Ik vind het van groot belang dat er voldoende bouwlocaties beschikbaar komen voor de brede woningbouwopgave. Ik zie ook dat dat gebeurt: op dit moment is er in de provincie Noord-Holland en de regio Zaanstreek-Waterland voldoende plancapaciteit beschikbaar. Anderzijds ligt er ook een opgave met de medeoverheden om bij de keuze van de woningbouwlocaties oog te hebben voor de bescherming van landschappelijke waarden of natuurwaarden. Om die reden vind ik het positief dat de provincie in het kader de regionale woonakkoorden en het provinciaal Masterplan Wonen in overleg met de gemeenten kijkt naar maatwerkoplossingen, bijvoorbeeld voor woningbouw in kleine kernen met het oog op de leefbaarheid.

Vraag 1

Kent u het bericht «Tussen Zwolle, Hasselt en Kampen een stad zo groot als Lelystad? «Er is plek voor»» en het aangehaalde onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB)?1

Ja, ik ken het bericht.

Vraag 2

Bent u het met de conclusies van het EIB eens? Zo nee, waarom niet?

In de brief «Voortgang versnelling woningbouw»2 en de meegestuurde inventarisatie plancapaciteit geef ik aan dat er tot 2030 voldoende plancapaciteit is om de verwachte huishoudensgroei te accommoderen alsmede het woningtekort te verminderen. Dit komt mede doordat de plancapaciteit het afgelopen halfjaar met 140.000 woningen is toegenomen. Deze toename betreft grotendeels de provincie Zuid-Holland. Ten opzichte van een half jaar geleden in deze provincie voor de periode tot 2030 met 110.000 woningen toegenomen. Ook in Gelderland en Overijssel is de capaciteit relatief sterk toegenomen. Ondanks deze toename in plancapaciteit zal ik intensief in gesprek blijven over de versnelling van de woningbouw en de voortgang monitoren.
Er zijn voldoende locaties waar gebouwd kan gaan worden, deels binnen- en deels buitenstedelijk. Ik zet me nu in op het tot uitvoering brengen van deze locaties. Dit doe ik met de woningbouwimpuls en de aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden. Door de inzet van de woningbouwimpuls en cofinanciering van medeoverheden worden er vanuit de eerste twee tranches 96.000 woningen sneller en meer betaalbaar gebouwd de komende jaren.
Met de NOVI leggen geven we voorkeur aan binnenstedelijke ontwikkeling, daarna de randen van de stad en dan buitenstedelijke locaties. Dit vanwege efficiënt gebruik van de bestaande infrastructuur, versterken van de agglomeratiekracht en efficiënt gebruik van de ruimte. Binnenstedelijke ontwikkeling en bijvoorbeeld de daaraan verbonden investeringen in OV-infrastructuur draagt ook bij aan verbetering van andere gebieden in de stad.
Met de regio’s maak ik een gezamenlijke afweging in de regionale verstedelijkingsstrategieën. Daar kijken we naar alle locaties, in samenhang met onder andere mobiliteit, landschap, klimaat en energie. Een aantal van de gebieden die het EIB aandraagt zijn hierbij ook in beeld. Dat buitenstedelijk bouwen snel en goedkoper zou zijn, geldt niet overal en is locatie gebonden. Buitenstedelijk bouwen betreft een complexe opgave: de genoemde locaties omvatten grote aantallen woningen met grote impact op bijvoorbeeld infrastructuurnetwerken en waterhuishouding. Er zijn investeringen nodig in weg en spoor om deze locaties te ontsluiten. Dat is vooralsnog niet haalbaar voor 2030. Het is aan het nieuwe kabinet om, samen met de regio, een afweging te maken voor nieuwe locaties na 2030. Daarbij zijn er meerdere opgaven die ruimte nodig hebben: de opwekking van duurzame energie, meer extensieve landbouw vraagt meer ruimte, de klimaatopgave vraagt om meer ruimte voor waterberging.
Specifiek Polder Mastenbroek waar in dit bericht naar wordt verwezen wordt meegenomen binnen de Verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle van Rijk en regio gezamenlijk. Daarin onderzoeken we op welke manier de groei van wonen en werken in de regio op de lange termijn plaats kan vinden in samenhang met andere opgaven zoals bereikbaarheid, klimaatadaptatie, de energietransitie en natuur en landschap. Voor deze regio telt de klimaatopgave zwaar mee gezien de ligging in een Deltagebied.
Voor de realisatie van de woningbouwopgave, binnen de integrale afweging, is versterking van de regie in samenwerking met alle overheden, corporaties en marktpartijen nodig. Samen met medeoverheden en met betrokkenheid van marktpartijen en corporaties werk ik de wijze waarop deze regie vorm moet worden gegeven nader uit.

Vraag 3

Deelt u de mening, dat de bouw van een nieuwe stad een belangrijke stap voor het bestrijden van woningtekort kan zijn? Zo nee, waarom niet, en welke stappen wil het kabinet dan wel nemen om het woningtekort te bestrijden?

Uit mijn voortgangsbrief op de versnelling van de woningbouw blijkt dat er tot 2030 voldoende plancapaciteit is om de verwachte huishoudensgroei te accommoderen alsmede het woningtekort te verminderen. Deze toename geldt ook voor de provincies met grootste bouwopgave. Er zijn dus voldoende locaties waar gebouwd kan gaan worden, deels binnen- en deels buitenstedelijk. Ik zet me nu in op het tot uitvoering brengen van deze locaties. Voor de stappen die het Kabinet zet om het woningtekort te bestrijden verwijs ik naar het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Ziet het kabinet andere locaties waar het woningtekort groot is voor het bouwen van een nieuwe stad, en zo ja welke?

Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Hoeveel van de zoekgebieden, die in het kader van Nationaal Programma RES voor het plaatsen van windturbines worden aangewezen, zijn ook geschikt voor woningbouw?

Ik heb geen compleet beeld van de mogelijkheden voor woningbouw in zoekgebieden die worden aangewezen voor windenergie in de Regionale Energiestrategieën. En wanneer er overlap is zal vanuit een zorgvuldige afweging keuzes worden gemaakt. Dat doen we ook gezamenlijk in de regio’s waarin we werken aan de verstedelijkingsstrategieën. Wanneer deze gebieden overlappen hoeft niet te betekenen dat er geen woningbouw plaats kan vinden.

Vraag 6

Bent u bereid te onderzoeken hoeveel woningen er gebouwd zouden kunnen worden als het Nationaal Programma RES wordt losgelaten en er dus ruimte vrijkomt omdat alle zoekgebieden voor windturbines geschrapt worden?

Er is op dit moment voldoende plancapaciteit en aanvullingen daarop worden door Gemeenten en door Rijk en regio samen in de Verstedelijkingsstrategieën, in samenhang met de Regionale Energiestrategieën zorgvuldig afgewogen. Ik zie daarom geen noodzaak voor een dergelijk onderzoek.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het woningtekort een urgent probleem is en dat het oplossen hiervan zou moeten prevaleren boven de bouw van windturbines in het groen?

Ik deel de mening dat het woningbouwtekort een urgent probleem is, maar zie dat er in Nederland meerdere urgente maatschappelijke opgaven zijn die ruimte vragen. De afweging tussen locaties voor opwekking van duurzame energie en woningbouw wordt regionaal en lokaal gemaakt. Zoals ik in mijn antwoord bij vraag 1 aangeef is er tot 2030 voldoende plancapaciteit om de verwachte huishoudensgroei te accommoderen alsmede het woningtekort te verminderen. Samen met mederoverheden en corporaties werk ik aan de aanpak van het woningtekort door te sturen op plancapaciteit en realisatie. Hierbij worden ook marktpartijen betrokken.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het uitblijven van overeenstemming tussen de bankensector en de taxatiebranche over de voorwaarden en opzet van hybride taxaties? Zo ja, kunt u aangeven waarom overeenstemming uitblijft?

Zowel de taxatiebranche als de bankensector staan positief tegenover de komst van een hybride taxatieproduct1. Zoals ik in de Kamerbrief2 vermeld, hebben banken, de taxatiebranche en modelleveranciers de afgelopen tijd gesproken over de ontwikkeling van een standaard hybride product. Op verzoek van de betrokken partijen is het ministerie bij een aantal van de gevoerde overleggen aanwezig geweest, waarbij het ministerie zich actief heeft ingezet om partijen ertoe te bewegen om tot een goed, betrouwbaar en betaalbaar product te komen. Tijdens deze overleggen is duidelijk geworden dat een aantal banken en de taxatiebranche een andere kijk hebben op hoe een hybride taxatieproduct eruit moet komen te zien. Tot op heden heeft dit, ondanks alle inzet en de nadruk die door mij is gelegd op het belang van een werkbare uitkomst, niet geleid tot één breed gedragen product. Derhalve hebben zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier)3 als de taxatiebranche een product voor een hybride taxatie ontwikkeld dat na 30 juni a.s. gebruikt kan worden. De producten verschillen op een aantal onderdelen. Zo vullen beide producten de manier waarop aangetoond wordt dat een taxateur beschikt over lokale kennis anders in. Ook hanteren beide producten een ander uitgangspunt ten aanzien van welke woningtypen hybride kunnen worden getaxeerd. Deze twee verschillen waren de voornaamste reden dat de partijen niet tot een uniforme hybride taxatievorm zijn gekomen.

Vraag 2

Kunt u aangeven wat de geschatte kosten zijn voor de 2 varianten van hybride taxaties: de bureauwaardering en de desktoptaxatie bij kleine aanpassingen voor zowel een huis als een appartement? Kunt u daarbij ook aangeven wanneer mensen gebruik kunnen maken van de beschikbare hybride taxaties en wanneer zij een duurdere volledige taxatie moeten laten doen?

De kosten van beide producten zijn nog niet bekend. In de media worden al wel bedragen genoemd ten aanzien van de kosten van een hybride taxatie4, maar ik kan deze cijfers niet bevestigen. De aanbieders van de producten zullen na 30 juni a.s. de tarieven bekend maken.
Ik heb de betrokken partijen laten weten dat ik het belangrijk vind dat er een kwalitatief goed en goedkoop hybride product op de markt komt. Ik zal daarom na 30 juni a.s. vinger aan de pols houden wat betreft de uiteindelijke kosten van de hybride taxatieproducten. Daarbij is mijn uitgangspunt dat het product laagdrempelig en goedkoop moet blijven voor de consument, maar dat ook de kwaliteit voldoende is geborgd. Na de zomer zal ik u nader informeren over de stand van zaken ten aanzien van het hybride taxatieproduct.
Een hybride vorm van taxeren kan alleen gebruikt worden als het gebruikte model voldoende betrouwbaar de waarde van de individuele woning kan bepalen. Daarnaast geldt dat een hybride taxatie alleen gebruikt mag worden indien de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value) niet meer dan 90 procent bedraagt. Vaak is dit het geval bij bijvoorbeeld oversluitingen of bij ophogingen van hypotheken. Indien de loan-to-value meer dan 90% is bij hypotheekverstrekking, dan dient de consument een fysieke taxatie af te nemen. De twee hybride producten gaan verschillend om met het uitsluiten van woningtypen. Om die reden kan ik niet specificeren welke woningtypen in aanmerking komen om hybride te worden getaxeerd.

Vraag 3

Wat zijn de gevolgen voor mensen die onder de NHG vallen en een kleine aanpassing willen doen? Zijn zij straks verplicht altijd een volledige taxatie te laten uitvoeren?

Voorheen maakte NHG geen gebruik van modelmatige taxaties. Bij alle hypotheekafsluitingen, ook bij kleine aanpassingen, moest gebruik gemaakt worden van de fysieke taxatie. NHG gaat vanaf 1 juli a.s. gebruik maken van de hybride taxatievorm5. Dit biedt kansen voor consumenten die met de garantie van NHG een hypotheek willen afsluiten en in aanmerking komen voor het hybride taxatie product (zie antwoord op vraag 2). Zij zullen minder kosten maken bij het taxeren van hun woning dan voorheen, ook bij kleine aanpassingen.6

Vraag 4

Deelt u de zorg dat de uitkomst van het huidige overleg er toe kan leiden dat mensen ook bij kleine aanpassingen hoge kosten moeten maken voor een taxatie? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om te zorgen dat de goedkopere taxatievorm bij kleine aanpassingen de norm blijft?

Om te voorkomen dat er bij elke hypotheekaanvraag een fysieke taxatie verplicht is, is de (goedkopere) hybride vorm ontworpen. De gesprekken tussen banken en de taxatiebranche hebben niet geleid tot één uniform hybride product. Derhalve hebben zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier) als de taxatiebranche een product voor een hybride taxatie ontwikkeld dat na 30 juni a.s. gebruikt kan worden. De kosten hiervan moeten zich nog uitkristalliseren, maar het product is goedkoper dan de volledige fysieke taxatie. Ik zal na 30 juni a.s. vinger aan de pols houden wat betreft de uiteindelijke kosten van de hybride taxatieproducten. Om deze reden deel ik niet dat de uitkomst van het huidige overleg er toe leidt dat er ook bij kleine aanpassingen hoge kosten moeten worden gemaakt.

Vraag 5

Bent u bekend met signalen dat het ontmoedigd wordt om mee te doen aan de zogenaamde desktoptaxatie (pilot ING, Calcasa, Taxatheek)? Zo ja, hoe plaatst u die signalen in de context van het verdienmodel van taxaties en de mogelijkheid om bij kleine aanpassingen een goedkopere digitale taxatie te doen?

Ik ben bekend met deze signalen. Ik heb begrepen dat het argument voor deze ontmoediging is dat de zogenaamde desktoptaxatie niet aan de standaarden van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) zou voldoen en in strijd zou zijn met de richtsnoeren van de Europese Bank Autoriteit (EBA). De Europese Centrale Bank (ECB) (toezichthouder op de grootbanken) en De Nederlandsche Bank (DNB) (toezichthouder op de kleinere banken) zullen uiteindelijk toetsen of banken voldoen aan de richtsnoeren van de EBA. Daarnaast zal NRVT toetsen of taxateurs aan de geldende internationale taxatiestandaarden voldoen. In mijn Kamerbrief «Veranderingen op het gebied van woningtaxaties» ga ik uitgebreider in op rol van het NRVT en leg ik uit dat de standaarden van het NRVT richtinggevend zijn voor de minimale werkzaamheden die de taxateur dient te verrichten. Het product van banken wijkt op een aantal onderdelen af van deze standaarden. Dit hoeft niet te betekenen dat de desktoptaxatie in strijd is met de richtsnoeren van de EBA. Het NRVT maakt in haar rol als toezichthouder gebruik van het «pas toe of leg uit-principe» wat inhoudt dat individuele hybride taxaties af mogen wijken van de standaarden van het NRVT, mits dit goed wordt onderbouwd. Het «pas toe of leg uit-principe» zorgt ervoor dat het product niet van tevoren in beton gegoten is, wat mogelijkheden biedt om onderdelen op een kostenefficiëntere manier in te vullen. Uiteraard geldt dat partijen voldoende dienen te onderbouwen waarom afwijken van de standaarden van het NRVT verantwoord is.

Vraag 6

Bent u tevreden over zelfregulering in de taxatiebranche? Zo ja, wilt u dat motiveren? Zo nee, bent u bereid meer regie te voeren en regulering naar u toe te trekken?

Vanuit verschillende hoeken zijn eerder zorgen geuit over de kwaliteit van woningtaxaties7. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) en DNB hebben in het verleden hun zorgen geuit over de kwaliteit van en de zelfregulering in de taxatiesector. Deze zorgen waren gericht op fysieke taxaties. Destijds waren er immers nog geen hybride taxaties. In reactie hierop ben ik traject gestart waarin is gekeken naar de mogelijkheden om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren. Ik heb uw Kamer eerder dit jaar geïnformeerd over de uitkomsten hiervan8. In dit kader is ook met het NRVT gesproken over de werking van het doorlopend toezicht op fysieke taxaties. Uit deze overleggen is destijds gebleken dat het toezicht nog niet op het niveau is om er op voorhand vanuit te kunnen gaan dat de kwaliteit van taxaties voldoende wordt geborgd. Er is een constructieve dialoog gevoerd met het NRVT over het verbeteren van hun doorlopend toezicht, waarbij afspraken zijn gemaakt om op korte termijn strenger en intensiever toezicht te realiseren. Het NRVT is voortvarend aan de slag gegaan met het verbeteren van het doorlopend toezicht en heeft hierin reeds forse stappen gezet. Uiteindelijk moet worden vastgesteld of de door het NRVT genomen stappen ook daadwerkelijk tot een verbetering van de kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties hebben geleid. Ik zal begin 2023 een onafhankelijke evaluatie laten uitvoeren waaruit duidelijk moet worden hoe het doorlopend toezicht zich heeft ontwikkeld en of het toezicht op het juiste niveau is.
Ook bij de ontwikkeling van het hybride taxatieproduct komt de zelfregulering van de taxatiebranche ter sprake. Een deel van de bankensector heeft zorgen over of het NRVT met een open blik naar de binnengekomen onderbouwingen zal kijken wanneer er wordt afgeweken van de standaarden van het NRVT. Ik heb het NRVT medegedeeld van hen te verwachten dat zij als onafhankelijk toezichthouder op een open, en eerlijke en onafhankelijke manier taxaties met het bankenproduct toetst. Uiteraard geldt dat partijen voldoende dienen te onderbouwen waarom afwijken van de standaarden van het NRVT verantwoord is. Derhalve heb ik de banken opgeroepen om, wanneer wordt afgeweken, de taxateur te helpen om tot een goede en volledige onderbouwing te komen. Hoe vollediger de onderbouwing, hoe beter de taxatie kan worden beoordeeld. Ik blijf nauw volgen hoe dit in de praktijk gaat uitwerken.

Vraag 7

Bent u van mening dat de bureauwaardering en de desktoptaxatie voldoen aan de EBA richtlijnen? Zo nee, waarom niet?

Het is niet aan mij om te beoordelen of de ontwikkelde taxatieproducten voldoen aan de richtsnoeren van de EBA. Zoals bij vraag 5 aangegeven, zijn het de ECB en DNB als onafhankelijke autoriteiten die toetsen of banken voldoen aan de richtsnoeren van de EBA. In dit proces zal duidelijk worden of de door banken geaccepteerde producten voldoen aan de richtsnoeren van de EBA. Ik vind het belangrijk dat deze autoriteiten onafhankelijk hun werk kunnen doen. Om dit proces te borgen zal ik geen uitlatingen doen over of ik van mening ben dat een de producten wel of niet voldoen aan de richtsnoeren van de EBA.

Vraag 1

Bent u het ermee eens dat studieschuld niet zou moeten worden meegerekend bij een hypotheekaanvraag? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen bent u voornemens te nemen om te zorgen dat dit niet gebeurt?

Voor verantwoorde kredietverlening is het verplicht om bij het bepalen van de maximale financieringslast rekening te houden met financiële verplichtingen zoals een studieschuld. De aanvrager is dan ook verplicht om bij een hypotheekaanvraag eventuele studieschulden op te geven. De terugbetaling van een studieschuld drukt namelijk op het besteedbaar inkomen. Het is daarom ook in het belang van de consument om bij een hypotheekaanvraag een eventuele studieschuld eerlijk op te geven. Daarmee voorkomt de aanvrager dat de hypotheek lasten te hoog worden, met mogelijke betalingsproblemen als gevolg. Voor studieschulden wordt vanwege het bijzondere karakter met de bijbehorende sociale terugbetaalvoorwaarden een lagere wegingsfactor gehanteerd bij een hypotheekaanvraag dan voor consumptieve kredieten.

Vraag 2

Bent u voorstander van het compenseren van de generatie studenten die geen basisbeurs hebben ontvangen? Zo nee, waarom niet?

In mijn brief1 aan uw Kamer van 8 april jl. heb ik verschillende mogelijkheden geschetst voor compensatie voor leenstelselstudenten bij een wijziging van het studiefinancieringsstelsel. Daarin heb ik tevens aangegeven dat de keuze voor het overgaan tot compensatie afhankelijk is van verschillende factoren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan óf er een wijziging komt in het studiefinancieringsstelsel, hoe die wijziging er uit ziet en welke (financiële) keuzes men verder maakt. Het maken van deze keuzes is aan een volgend kabinet.

Vraag 3

Bent u voornemens om studenten, die al begonnen waren aan een studie toen de coronamaatregelen werden ingesteld, te compenseren voor de verminderde kwaliteit van het onderwijs door de coronamaatregelen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Omdat veel studenten last hebben van de coronamaatregelen zijn een aantal regelingen getroffen.
Ten eerste krijgen mbo-studenten die in de periode september 2020 tot en met juli 2023 uit hun recht op de basisbeurs en/of aanvullende beurs lopen, een tegemoetkoming. Daarnaast krijgen studenten die een mbo-diploma behalen in de periode 1 augustus 2020 tot en met 31 augustus 2021, een tegemoetkoming. Bovendien krijgen studenten voor het studiejaar 2021–2022 een algemene korting van 50% op het lesgeld en cursusgeld.
Ook studenten in het hoger onderwijs die uit hun recht op de aanvullende beurs lopen in de periode september 2020 tot en met augustus 2023, krijgen een tegemoetkoming. Daarnaast krijgen studenten die in de periode 1 september 2020 tot en met 31 augustus 2021 een associate degree, bachelor of master behalen aan het hbo of een master behalen aan de universiteit, een tegemoetkoming. Ook voor studenten in het hoger onderwijs geldt een algemene korting van 50% op het collegegeld voor studiejaar 2021–2022. Tot slot is het reisrecht voor studenten in het hoger onderwijs verlengd.
Op de website van DUO staat een volledig overzicht van de genomen maatregelen voor studenten in verband met corona: https://duo.nl/particulier/corona/.

Vraag 1

Hoe reageert u op het rapport «Ruimtelijke ordening en bouwlocaties – De potentie van woningbouw in de groene omgeving» van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), waaruit blijkt dat er 500.000 woningen in het groen gebouwd kunnen worden? Deelt u de mening dat dit heel goed nieuws is?1 2

In de brief «Voortgang versnelling woningbouw»3 en de meegestuurde inventarisatie plancapaciteit geef ik aan dat er tot 2030 voldoende plancapaciteit is om de verwachte huishoudensgroei te accommoderen alsmede het woningtekort te verminderen. Dit komt mede doordat de plancapaciteit het afgelopen halfjaar met 140.000 woningen is toegenomen. Deze toename betreft grotendeels de provincie Zuid-Holland. Ten opzichte van een half jaar geleden in deze provincie voor de periode tot 2030 met 110.000 woningen toegenomen. Ook in Gelderland en Overijssel is de capaciteit relatief sterk toegenomen. Ondanks deze toename in plancapaciteit zal ik intensief in gesprek blijven over de versnelling van de woningbouw en de voortgang monitoren.
Er zijn voldoende locaties waar gebouwd kan gaan worden, deels binnen- en deels buitenstedelijk. Ik zet me nu in op het tot uitvoering brengen van deze locaties. Dit doe ik met de woningbouwimpuls en de aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden. Door de inzet van de woningbouwimpuls en cofinanciering van medeoverheden worden er vanuit de eerste twee tranches 96.000 woningen sneller en meer betaalbaar gebouwd de komende jaren.
Met de NOVI leggen geven we voorkeur aan binnenstedelijke ontwikkeling, daarna de randen van de stad en dan buitenstedelijke locaties. Dit vanwege efficiënt gebruik van de bestaande infrastructuur, versterken van de agglomeratiekracht en efficiënt gebruik van de ruimte. Binnenstedelijke ontwikkeling en bijvoorbeeld de daaraan verbonden investeringen in OV-infrastructuur draagt ook bij aan verbetering van andere gebieden in de stad.
Met de regio’s maak ik een gezamenlijke afweging in de regionale verstedelijkingsstrategieën. Daar kijken we naar alle locaties, in samenhang met onder andere mobiliteit, landschap, klimaat en energie. Een aantal van de gebieden die het EIB aandraagt zijn hierbij ook in beeld. Dat buitenstedelijk bouwen snel en goedkoper zou zijn, geldt niet overal en is locatie gebonden. Buitenstedelijk bouwen betreft een complexe opgave: de genoemde locaties omvatten grote aantallen woningen met grote impact op bijvoorbeeld infrastructuurnetwerken en waterhuishouding. Er zijn investeringen nodig in weg en spoor om deze locaties te ontsluiten. Dat is vooralsnog niet haalbaar voor 2030. Het is aan het nieuwe kabinet om, samen met de regio, een afweging te maken voor nieuwe locaties na 2030. Daarbij zijn er meerdere opgaven die ruimte nodig hebben: de opwekking van duurzame energie, meer extensieve landbouw vraagt meer ruimte, de klimaatopgave vraagt om meer ruimte voor waterberging.
Voor de realisatie van de woningbouwopgave, binnen de integrale afweging, is versterking van de regie in samenwerking met alle overheden, corporaties en marktpartijen nodig. Samen met medeoverheden en met betrokkenheid van marktpartijen en corporaties werk ik de wijze waarop deze regie vorm moet worden gegeven nader uit.

Vraag 2

Deelt u de conclusie van het EIB dat het niet zal lukken om een miljoen woningen alleen binnenstedelijk te bouwen en dat het efficiënter is om ook op grote locaties in het groen te bouwen?

Ik deel de conclusie dat het niet zal lukken om een miljoen woningen alleen binnenstedelijk te bouwen. De huidige opgave behelst het realiseren van 900 duizend woningen voor de komende 10 jaar. ABF schat dat van de huidige plancapaciteit ongeveer 35 – 40% van de plannen buitenstedelijk ligt. De definities van wat binnen en buitenstedelijk is, verschilt per provincie. In de NOVI zijn 14 grootschalige woningbouwgebieden benoemd. Een deel daarvan is buitenstedelijk: Pampus en de Haarlemmermeer West. Daarnaast liggen de plannen voor bijvoorbeeld Valkenhorst en het vijfde dorp in de Zuidplaspolder ook buitenstedelijk.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het Rijk – u dus – veel méér de regie moet nemen bij de bouwopgave? Zo ja, wanneer neemt u die regie, opdat de benodigde nieuwbouw – dus óók in het groen – daadwerkelijk gerealiseerd wordt? Bent u ertoe bereid om gemeenten en provincies die daarbij dwarsliggen op de vingers te tikken?

Het is van groot belang om aan de slag te gaan met de uitvoering van de gemaakte plannen. Voor de realisatie van de woningbouwopgave is versterking van de regie in samenwerking met alle overheden, corporaties en marktpartijen nodig. Samen met hen werk ik de wijze waarop deze regie vorm moet worden gegeven nader uit. Regie ziet onder meer op de manier van samenwerken, het nemen van verantwoordelijkheden en de besluitvorming over de realisatie van woningen. Ik denk daarbij aan wederkerige afspraken over het aantal te bouwen woningen, het aandeel betaalbare woningen, bereikbaarheid, herstructurering en duurzaamheid en afspraken over invulling van randvoorwaarden die nodig zijn zoals beschikbaarheid van grond, financiële bijdragen, kennis en capaciteit en het versnellen van planologische procedures. Het is aan het nieuwe kabinet om hieraan verder invulling te geven.

Vraag 4

Deelt u de mening dat er geen windturbines gebouwd moeten worden, maar woningen? Bent u er daarom toe bereid alsnog een aanwijzing te geven voor woningbouw op locatie Rijnenburg in plaats van de door Utrecht geplande windturbines?

Ter uitvoering van de motie Terpstra/Koerhuis over «een proactieve aanwijzing voor Rijnenburg en Reijerscop»4 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de afweging om te bouwen in Rijnenburg en de manier waarop hier nu aan gewerkt wordt. Voor een uitgebreider antwoord over het bouwen in de polder Rijnenburg verwijs ik graag naar de brief5 die is gestuurd naar aanleiding van deze motie.

Vraag 5

Bent u bekend met «Bevolkingsprognose 2020–2070» van het CBS, waaruit blijkt dat Nederland in 2070 20,4 miljoen inwoners zal tellen en dat «internationale migratie [...] een belangrijke rol [speelt] bij de toekomstigebevolkingsgroei»?3 Bent u tevens bekend met het onderzoek van ABF Research, waarin wordt geconcludeerd dat immigratie de woningnood aanjaagt en dat woningbouwers niet kunnen opbouwen tegen de enorme groei van het aantal immigranten?4

Ja, ik ben bekend met beide onderzoeken.

Vraag 6

Deelt u de conclusie dat het sluiten van de Nederlandse grenzen voor asielzoekers en immigranten uit islamitische landen ook de woningmarkt ten goede komt? Hoe groot bedraagt de bouwopgave tot 2030 indien de grenzen voor asielzoekers en immigranten uit islamitische landen worden gesloten?

Nee. Het kabinet kiest ervoor en is daar ingevolge internationale en Europese wet- en regelgeving ook toe gehouden, om asielbescherming te bieden aan hen die daar recht op hebben. Het kabinet vindt dat het categorisch sluiten van de Nederlandse grenzen geen realistische en geen structureel wenselijke oplossing is voor het complexe migratievraagstuk.
De toename van de woningbehoefte voor de komende 10 jaar wordt voor een kwart gevormd door de natuurlijke aanwas (het verschil tussen geboorte en sterfte). De overige driekwart wordt gevormd door het migratiesaldo (het verschil tussen immigratie en emigratie). Bij de raming die ik voor de bouwopgave gebruik (Primos) wordt niet onderscheiden welk deel van de opgave specifiek voortkomt uit asielmigratie en migratie uit islamitische landen.