Vraag 1

Kan de Minister aangeven hoeveel huurwoningen in Nederland met UF-schuim zijn geïsoleerd, en zo nee, is zij bereid dit landelijk in kaart te brengen?1

Vraag 2

Is de Minister bereid de locaties te noemen waar UF-schuim is gebruikt? Deelt de Minister de mening dat bewoners het recht hebben te weten of hun eigen woning ermee is geïsoleerd, en is zij bereid corporaties te verplichten hierover actief en transparant te communiceren?

Vraag 3

Is de Minister bekend met regio’s buiten die van het artikel waar UF-schuim door woningcorporaties werd toegepast? Zo ja, welke?

Vraag 4

Hoe verklaart de Minister dat de overheid tot april van dit jaar nog subsidie verstrekte voor isolatie met UF-schuim, terwijl de GGD in februari al met advies kwam om te stoppen?

Vraag 5

Wie draait er straks op voor de kosten van onderzoek, sanering en eventuele verwijdering van het schuim? Kan de Minister garanderen dat deze kosten niet via de huur worden afgewenteld op huurders?

Vraag 6

Welke stappen gaat de Minister zetten voor bewoners die nu al gezondheidsklachten hebben of zich zorgen maken?

Vraag 7

Is de Minister bereid om, in afwachting van de nieuwe RIVM-adviesnormen, een landelijk verbod op het gebruik van UF-schuim in te stellen?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Mogelijk 1300 bouwprojecten stilgelegd door schorsing van belangrijke controleur» en van de waarschuwing van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten over de gevolgen van de schorsing van kwaliteitsborgers door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (TloKB)?1

Vraag 2

Hoeveel lopende bouwprojecten worden momenteel geraakt door deze schorsing, bij hoeveel van deze projecten zijn de bouwwerkzaamheden daadwerkelijk stilgelegd of vertraagd en hoeveel woningen betreft dit?

Vraag 3

Zou u willen ingaan op de vraag of de bouw bij een dergelijke schorsing moet worden stilgelegd, gezien het feit dat de VNG stelt dat de bouw bij een geschorste kwaliteitsborger moet worden stilgelegd, terwijl de TloKB vermeldt dat een kwaliteitsborger bij schorsing geen nieuwe projecten mag aannemen maar lopende projecten mogen doorgaan?2

Vraag 4

Bent u bereid gemeenten, omgevingsdiensten, opdrachtgevers en bouwbedrijven op zeer korte termijn duidelijkheid te geven over de juridische gevolgen van een schorsing, zodat wordt voorkomen dat bouwprojecten onnodig worden stilgelegd?

Vraag 5

Welke mogelijkheden zijn er, indien een lopend project door een schorsing niet kan worden voortgezet, om de kwaliteitsborging snel door een andere bevoegde kwaliteitsborger te laten overnemen en vertraging van de bouw zo veel mogelijk te voorkomen?

Vraag 6

Hoe beoordeelt u dat vertraging en extra kosten als gevolg van een schorsing afhankelijk van de gemaakte contractuele afspraken terecht kunnen komen bij opdrachtgevers of aannemers die zelf geen aanleiding hebben gegeven voor de schorsing?3

Vraag 7

Welke gevolgen hebben deze stilleggingen en vertragingen voor kopers van woningen binnen de getroffen projecten en heeft u zicht op de financiële schade die zij hierdoor kunnen lijden?4

Vraag 8

Welke betekenis kent u aan deze schorsingen in het licht van de recente constatering van de TloKB dat de werkwijze van kwaliteitsborgers en het toezicht door instrumentaanbieders verbetering behoeven?

Vraag 9

Zijn er bij u of de TloKB signalen dat ook andere kwaliteitsborgers het risico lopen te worden geschorst of hun werkzaamheden te moeten staken, en wat zou dit betekenen voor de continuïteit en capaciteit van het stelsel van kwaliteitsborging?

Vraag 10

Welke concrete maatregelen gaat u naar aanleiding van deze schorsingen nemen, mede in het licht van uw uitspraak in het commissiedebat Bouwregelgeving van 1 juli 2026 dat u eerder in actie komt wanneer tussentijdse bevindingen daartoe aanleiding geven?

Vraag 11

Bent u bereid de evaluatie van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) te versnellen en daarbij de gevolgen van schorsingen, de kosten, de administratieve lasten en de duidelijkheid van verantwoordelijkheden binnen het stelsel te betrekken, nu de huidige planning pas eind 2027 voorziet in een totaalbeeld van het Wkb-stelsel?

Vraag 12

Welke actie onderneemt u om de afspraak uit het coalitieakkoord om onnodige en kostbare bouwregels te schrappen en het Besluit bouwwerken leefomgeving te vereenvoudigen ook te vertalen naar een eenvoudigere en minder kostbare manier van kwaliteitsborging?

Vraag 13

Bent u bereid, gezien de aanhoudende problemen met kosten, bureaucratie en onduidelijkheid en de nu gebleken kwetsbaarheid bij de schorsing van kwaliteitsborgers, op korte termijn een scenario uit te werken voor het stoppen met de huidige Wkb?

Vraag 1

Deelt u de opvatting dat het grote aantal meldingen bij het Meldpunt Makelaardij van Vereniging Eigen Huis de vraag oproept of woningzoekenden bij het bieden op een woning wel een eerlijke en gelijke kans krijgen?1

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de signalen uit het Meldpunt Makelaardij in het licht van uw eerdere antwoorden dat de handhaving van de afspraken rond het biedlogboek tekortschiet en dat brancheorganisaties niet proactief controleren of het biedlogboek daadwerkelijk wordt verstrekt?2

Vraag 3

Hoe kunnen woningzoekenden erop vertrouwen dat vooraf gecommuniceerde spelregels tijdens het biedproces worden nageleefd, nu bij het Meldpunt Makelaardij meldingen zijn binnengekomen over het tussentijds veranderen van deze spelregels?

Vraag 4

Hoe wordt voorkomen dat woningzoekenden op basis van onjuiste of niet-controleerbare mededelingen over andere biedingen onder druk worden gezet om hun bod te verhogen?

Vraag 5

Welke maatregelen overweegt u naar aanleiding van deze signalen, nu u heeft aangegeven mogelijke maatregelen tegen wanpraktijken op de woningmarkt met de Kamer te willen bespreken?3

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat deze nieuwe signalen, in samenhang met de eerder vastgestelde tekortkomingen in naleving en handhaving, laten zien dat strakkere regels voor het biedproces nodig zijn en dat daarbij ook wettelijke regels moeten worden overwogen?

Vraag 7

Wat is de actuele stand van het onderzoek naar de mogelijkheden voor wet- en regelgeving dat volgens uw eerdere antwoorden inmiddels loopt, en heeft u inmiddels een voorkeursoptie?

Vraag 8

Hoe weegt u het argument van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) dat aangesloten makelaars door zelfregulering aan verplichtingen zijn gebonden die niet gelden voor ongebonden makelaars?4

Vraag 9

Hoe weegt u daarbij de bevinding van RIGO dat bij NVM en Vastgoed Nederland aangesloten makelaars gezamenlijk naar schatting 90 tot 96 procent van de woningverkopen begeleiden?5

Vraag 10

Hoe weegt u daarbij de conclusie van RIGO dat betere naleving van het Verbeterplan het keurmerk van brancheorganisaties kan versterken?6

Vraag 11

Hoe weegt u het risico dat strakkere regels en handhaving tot ledenverlies leiden, gelet op de door RIGO genoemde bedrijfseconomische voordelen van branchelidmaatschap en de constatering dat een gestelde toename van opzeggingen niet zichtbaar is in de beschikbare ledengegevens?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verkoopgolf huurwoningen gaat nog harder: «Zwartste scenario Hugo de Jonge komt nu al dichtbij»»?1

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat er in het tweede kwartaal van 2026 met 9.930 woningen méér is uitgepond dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder (9.870 woningen)?2

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 per saldo 76.471 woningen uit de private huurmarkt zijn verdwenen?3

Vraag 4

Indien de antwoorden op vraag twee en drie bevestigend luiden, wat zegt dit over de wenselijkheid van de Wet betaalbare huur?

Vraag 5

Hoeveel middenhuurwoningen worden er op dit moment landelijk te huur aangeboden en hoe verhoudt dit aanbod zich tot het aanbod in de periode direct vóór de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024?

Vraag 6

Hoe verklaart u dat het aanbod aan middenhuurwoningen twee jaar na de invoering van een wet die dit aanbod juist moest vergroten door verhuurdersorganisatie Vastgoed Belang als praktisch non-existent wordt omschreven, waardoor juist woningzoekenden met een middeninkomen – de beoogde doelgroep van de Wet betaalbare huur – nergens meer terechtkunnen?

Vraag 7

Erkent u dat de Wet betaalbare huur zelf de prikkel creëert om woningen aan het middensegment te onttrekken, nu vrijkomende middenhuurwoningen doorgaans worden verkocht of via kwaliteitsverbeteringen naar het ongereguleerde segment worden getild, waarvoor geen maximumhuur geldt?

Vraag 8

Acht u een gezond en ruim aanbod op zowel de huur- als de koopmarkt wenselijk, en zo ja, hoe rijmt u dit met het in stand houden van een wet die het huuraanbod aantoonbaar doet krimpen zonder dat daar per saldo nieuwe woningen tegenover staan?

Vraag 9

Beschouwt u de Wet betaalbare huur als een verstorende factor op de huurmarkt, en kunt u ditzelfde oordeel afzonderlijk geven over de Wet vaste huurcontracten, het verhoogde box 3-tarief en de verhoogde overdrachtsbelasting voor verhuurders, mede in het licht van hun cumulatieve effect op het rendement van woningverhuur?

Vraag 10

Erkent u dat de in april 2026 aangekondigde versoepelingen van de Wet betaalbare huur kennelijk onvoldoende zijn om de uitpondgolf te keren, nu het uitpondtempo ook ná die aankondiging verder is toegenomen, en zo ja, welke conclusie verbindt u daaraan?4

Vraag 11

Wat zeggen de nieuwste cijfers van het Kadaster volgens u over de houdbaarheid van de Wet betaalbare huur en bent u, nu zelfs het somberste scenario van uw eigen ministerie al binnen enkele jaren gerealiseerd dreigt te worden, bereid de wet in zijn geheel in te trekken?

Vraag 12

Indien u niet bereid bent de Wet betaalbare huur in te trekken, kunt u dan aangeven bij welk percentage van uw eigen somberste uitpondscenario u de wet wél als mislukt beschouwt, nu 48 procent binnen twee jaar daartoe kennelijk onvoldoende is?

Vraag 13

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel uit de Telegraaf van 26 augustus 2026, waarin uit recente cijfers van het Kadaster blijkt dat investeerders en particuliere verhuurders in het afgelopen kwartaal opnieuw per saldo duizenden huurwoningen hebben verkocht aan eigenaar-bewoners?1 2

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat er volgens het Kadaster per saldo weer 6.400 woningen door investeerders en 1.970 woningen door kleine particuliere verhuurders zijn afgestoten, waardoor inmiddels 76.471 huurwoningen in twee jaar tijd van de private huurmarkt zijn verdwenen?

Vraag 3

Deelt u de schokkende conclusie van verhuurdersorganisatie Vastgoed Belang dat het absolute worstcasescenario van het ministerie (160.000 verdwenen huurwoningen over tien jaar) na slechts twee jaar al voor 48 procent is bereikt, en dat de effecten van de «uitpondgolf» door uw voorganger ernstig zijn onderschat?

Vraag 4

Erkent u dat de stapeling van de Wet betaalbare huur, het verbod op tijdelijke huurcontracten en de hoge belastingdruk in box 3 direct leidt tot een verdere verschraling van het aanbod, waarbij het aandeel van investeerders in de totale woningvoorraad in één jaar tijd is gedaald van 9,2 procent naar 8,9 procent?

Vraag 5

Hoe kijkt u naar de situatie in studentensteden, waar inmiddels één op de vijf verkochte koopwoningen een voormalige huurwoning is, en bent u er niet van geschrokken dat middeninkomens (die de wet juist moest beschermen) nu op de private huurmarkt vrijwel nergens meer terecht kunnen doordat het aanbod middenhuur vrijwel non-existent is geworden?

Vraag 6

Deelt u de mening dat het beleid averechts uitpakt en dat snelle herziening of versoepeling van de regulering noodzakelijk is om verdere uitverkoop van de huursector te stoppen? Zo ja, welke concrete maatregelen gaat u op korte termijn nemen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 7

Bent u bereid om, gelet op deze alarmerende cijfers en de constatering dat het worstcasescenario al jaren eerder in beeld komt, de wettelijke evaluatie van de Wet betaalbare huur per omschakeling per direct naar voren te halen en de Kamer binnen drie maanden te informeren over mogelijke noodgrepen?

Vraag 8

Erkent u dat indien het streefdoel van een wet (het beschermen van huurders met middeninkomens) aantoonbaar leidt tot het verdwijnen van juist díé huurwoningen en er sprake is van een gefaald instrument?

Vraag 9

Bij welk exact aantal verdwenen huurwoningen of bij welk gedaald percentage van de vrije huursector trekt u formeel de conclusie dat de grens bereikt is en dat de Wet betaalbare huur per direct buiten werking moet worden gesteld of moet worden herzien?

Vraag 10

Bent u bereid om af te zien van verdere «monitortrajecten» of «onderzoeksfases» en in plaats daarvan vóór het einde van dit jaar een concreet noodplan aan de Kamer voor te leggen dat de uitponding van de private huurmarkt stopt? Zo nee, hoe legt u dit uit aan de duizenden woningzoekenden die met lede ogen toezien hoe de huurmarkt leegstroomt?

Vraag 11

Hoe beoordeelt u het recente onderzoek van Argos, waaruit blijkt dat veel gemeenten nauwelijks optreden tegen verhuurders die meer huur vragen dan wettelijk is toegestaan?

Vraag 12

Kunt u per gemeente aangeven hoeveel meldingen over te hoge huren sinds de invoering van de gemeentelijke handhaving zijn ontvangen, hoeveel controles zijn uitgevoerd, hoeveel waarschuwingen en lasten onder dwangsom zijn opgelegd, hoeveel boetes zijn uitgedeeld en in hoeveel gevallen daadwerkelijk een lagere huurprijs is gerealiseerd? Zo nee, waarom beschikt het Rijk niet over deze gegevens?

Vraag 13

Hoeveel middelen heeft het Rijk sinds de invoering van de Wet betaalbare huur beschikbaar gesteld aan gemeenten voor toezicht en handhaving, hoeveel daarvan is daadwerkelijk besteed en welk concreet handhavingsresultaat is daarmee bereikt?

Vraag 14

Deelt u de mening dat wanneer gemeenten de maximale huurprijzen nauwelijks handhaven, een belangrijk uitgangspunt onder de Wet betaalbare huur – namelijk dat huurders daadwerkelijk worden beschermd tegen te hoge huren – in de praktijk onvoldoende wordt waargemaakt? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Voor welk aandeel van de nieuwbouwwoningen zijn Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen verantwoordelijk de afgelopen jaren?

Vraag 2

Wat is de financiële ruimte bij Nederlandse pensioenfondsen voor investeringen in woningbouw gezien hun bestaande vastgoedallocatie?

Vraag 3

Hoe verklaart u de daling van het investeringsvolume van buitenlandse beleggers in nieuwbouw in Nederland?1

Vraag 4

Herkent u de signalen dat buitenlandse pensioenfondsen momenteel tegen fiscale onzekerheid en lange doorlooptijden aanlopen bij investeringen in Nederlandse woningbouw?

Vraag 5

Deelt u de mening dat deze belemmeringen voor buitenlandse pensioenfondsen tegen de ambities van een Europese kapitaalmarktunie ingaan, waarbij investeringen vrij kunnen bewegen over Europese grenzen?

Vraag 6

Deelt u de mening dat buitenlandse pensioenfondsen een belangrijke rol kunnen spelen in het financieren van de bouw van woningen in Nederland?

Vraag 7

Hoeveel extra woningen zouden per jaar kunnen worden gerealiseerd bij een hoger investeringsvolume van buitenlandse pensioenfondsen?

Vraag 8

Wat is de gemiddelde doorlooptijd van een vpb-ruling voor buitenlandse pensioenfondsen, waarmee de fiscale vergelijkbaarheid van deze fondsen met Nederlandse pensioenfondsen kan leiden tot een gelijk fiscaal speelveld, en daarmee tot een groei van investeringen?

Vraag 9

Hoe beoordeelt u de gevolgen van de nieuwe pensioenwetgeving zoals de Wet toekomst pensioenen (Wtp) de vergelijkbaarheid van buitenlandse pensioenfondsen, in het bijzonder voor het criterium van het afkoopverbod?

Vraag 10

Is het Besluit vergelijking buitenlandse rechtsvormen, wat als basis dient voor de vergelijking van buitenlandse pensioenfondsen, nog volledig in overeenstemming met de pensioenrealiteit na invoering van de Wtp of zijn er kansen om meer investeringen van buitenlandse pensioenfondsen aan te trekken?

Vraag 11

Bent u bereid het Besluit vergelijking buitenlandse rechtsvormen te evalueren?

Vraag 12

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het commissiedebat Volkshuisvesting en fiscaliteit van donderdag 24 september a.s.?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Klap voor woonminister: ING verwacht veel minder nieuwe woningen dan ministerie voorspelde»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de opvatting van sectoreconoom bouw Maurice van Sante van ING dat uw claim over 100.000 woningen in 2027 gebaseerd was op een onjuiste weergave van de feiten (noch een nieuwbouwgetal, noch een woningvoorraadgetal)?

De ING-econoom stelt in het artikel dat alleen naar de nieuwbouw gekeken zou moeten worden. Als toevoegingen zoals transformaties en splitsingen daarbij opgeteld worden dan zou het aantal gesloopte woningen in mindering moeten worden gebracht.
Zoals eerder met uw Kamer is gecommuniceerd (zie jaarlijkse ABF-rapporten en bijbehorende Kamerbrieven2, voortgangsrapportages programma woningbouw, Staat van de Volkshuisvesting), betreft de woningbouwdoelstelling een «bruto doelstelling». Dat wil zeggen: de doelstelling is zo geformuleerd dat we rekening houden met de noodzakelijke compensatie van de geraamde sloop van woningen. Om die reden wordt sloop niet van de doelstelling afgetrokken. Deze zit al in de doelstelling verwerkt. Het aan u aangeboden Primos 2026 rapport, het rapport waar in het artikel op wordt gereageerd, is duidelijk over woningbouw, sloop en over het effect hiervan op de woningvoorraad.
Voor de woningbouwdoelstelling tellen bovendien niet alleen nieuwbouwwoningen, want elke nieuwe woning is er één. Woningbouw betreft woningen die gerealiseerd worden door nieuwbouw van woningen (het realiseren van woningen op een lege kavel) en de woningen die gerealiseerd worden door «verbouw» van reeds bestaande gebouwen tot (meer) woningen. Denk daarbij aan het realiseren van woningen in voormalige kantoorgebouwen (transformatie), optoppen (toevoegen van woningen op reeds bestaande gebouwen) of het splitsen van woningen zodat meer woningen ontstaan.3 Deze transformaties, splitsingen en optoppingen vormen onderdeel van het beter benutten van de bestaande voorraad gebouwen. In de communicatie met uw Kamer, zoals de hierboven genoemde voorbeelden, wordt ook telkens expliciet duidelijk gemaakt dat dergelijke toevoegingen meetellen in de woningbouwdoelstelling, en benadruk ik dat er veel potentie is om dit nog beter te benutten.
Er is dan ook geen sprake van een onjuiste weergave van feiten. Er wordt transparant gecommuniceerd over onze doelstelling.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat u een misleidende berekening heeft gebruikt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

In hoeverre begrijpt u de urgentie van de problemen op de Nederlandse woningmarkt? Realiseert u zich dat de woningcrisis Nederlandse jongeren enorm schaadt? Wist u dat 66 procent van de thuiswonende starters graag uit huis zou willen, maar dat niet kan door de problemen op de woningmarkt en dat de ontwikkeling van jongvolwassenen wordt belemmerd door langdurig thuiswonen omdat zij hierdoor later (financieel) zelfstandig worden en meer moeite hebben om relaties te vormen? Wist u dat ernstige woningtekorten bovendien gekoppeld zijn aan uitstel (en soms zelfs afstel) van belangrijke levensgebeurtenissen, zoals trouwen, samenwonen en kinderen krijgen? Wist u dat onderzoek laat zien dat de hogere woonlasten in Nederland leiden tot slechtere mentale gezondheid bij de mensen die hiervan last hebben?

De problematiek op de woningmarkt en de urgentie ervan is mij volstrekt duidelijk.

Vraag 5

Vindt u dat u als Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verantwoordelijk bent voor het oplossen van de woningcrisis in Nederland?

Ja, hier werk ik elke dag aan.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u dan het falen van kabinet op kabinet om dit probleem op te lossen?

Het terugdringen van het woningtekort is geen eenvoudige opgave en iets wat een lange adem vraagt. Het kabinet maakt zich hier hard voor. Zo is onlangs de wet regie aangenomen door beide Kamers, heeft het kabinet een veelomvattend stikstofplan gepresenteerd die ook de woningbouw verder zal helpen en werk ik met collega Ministers aan een actieplan (Taskforce versnelling woningbouw) om meer, sneller en beter te bouwen.

Vraag 7

Denkt u dat u kunt doen wat uw voorgangers niet is gelukt, namelijk dit probleem daadwerkelijk oplossen? Zo nee, wanneer treedt u af als Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en laat u iemand anders het proberen die wél denkt dit te kunnen oplossen?

Het terugdringen van het woningtekort is zoals de econoom in het in het desbetreffende artikel noemt, een «veelkoppig monster». Er zijn veel complexe problemen. Ik ben zeer gemotiveerd om het probleem aan te pakken en wil een belangrijke bijdrage leveren aan het oplossen van de woningnood. Ik draag ministeriële verantwoordelijkheid voor mijn portefeuille en leg daarover verantwoording af aan uw Kamer.

Vraag 8

Als u denkt dit probleem wel te kunnen oplossen, bent u dan bereid uw eigen lot te verbinden aan de resultaten die u op dit domein bereikt? Simpeler gezegd: bent u bereid af te treden als de doelstelling van 100.000 woningen per jaar niet binnen twee jaar wordt gehaald? Zo nee, waarom niet? Betekent dat dat u falen acceptabel vindt? Vindt u het acceptabel dat het falen van een minister het leven van jongvolwassenen ruïneert? Vindt u dat dit falen geen gevolgen hoeft te hebben?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Het artikel noemde hoge bouwkosten als één van de oorzaken van de woningproblemen; wanneer gaat u zelf bouwregels zoeken die geschrapt kunnen worden, in plaats van enkel de suggesties van het programma STOER over te nemen (die inmiddels alweer bijna een jaar oud zijn)?

Samen met andere departementen, medeoverheden, marktpartijen en woningcorporaties ben ik actief aan de slag met de brede vereenvoudigingsopgave voor de fysieke leefomgeving en volkshuisvesting. Naast de uitwerking van de actieagenda STOER4, zetten we nadrukkelijk in op het ophalen en uitwerken van nieuwe vereenvoudigingsvoorstellen, waaronder de modernisering van het Besluit Bouwwerken en Leefomgeving (Bbl). Deze voorstellen worden onder andere geïnventariseerd voor de jaarlijkse vereenvoudigingswet. Daarmee kijken we dus verder dan de voorstellen die al in het STOER-actieplan zijn opgenomen. Over de voortgang van de actieagenda en de eerste aanpassingen aan het Bbl heb ik uw Kamer 10 juli geïnformeerd5. Daarin meld ik onder meer dat de in het Bbl aangewezen NEN-normen voortaan kosteloos digitaal beschikbaar worden gesteld waarmee kosten zijn verlaagd en regelgeving toegankelijker is gemaakt voor initiatiefnemers en bouwpartijen. Ook breder in het kabinet worden stappen gezet: onlangs heeft de Staatssecretaris van IenW besloten tot een grootschalige verlaging van geluidproductieplafonds bij spoorwegen waarmee eenvoudiger en goedkopere woningbouw kan worden ontwikkeld in de buurt van spoorwegen.

Vraag 10

Hoe gaat u ervoor zorgen dat dit u daadwerkelijk lukt en dat u niet over een halfjaar in dezelfde situatie zit als uw collega van Economische Zaken, die zelfs haar eigen doel niet kon halen?

In het Actieplan van de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw die ik na de zomer uw Kamer zal toekomen, zal ik ingaan op de wijze waarop ik, in samen met de andere partijen die voor de woningbouw van belang zijn, de woningbouw beoog te versnellen.

Vraag 11

Bent u ook van plan uit te zoeken of ruimtelijke regels versoepeld kunnen worden omdat ook deze de woningbouw aanzienlijk duurder maken? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe wilt u dit aanpakken? En op welke domeinen wilt u dit gaan doen?

In het kader van de vereenvoudigingsopgave wordt onderzocht waar regelgeving en procedures die de woningbouw onnodig vertragen of duurder maken, kunnen worden vereenvoudigd. In het Actieplan STOER is daarbij expliciet aandacht voor de stapeling van regelgeving en voor bovenwettelijke eisen. Deze kunnen leiden tot extra tijd, capaciteit en kosten en daarmee een negatief effect hebben op de businesscase van woningbouwprojecten.
Daarom werken de ministeries in het fysieke domein aan een bredere vereenvoudigingsopgave. Onderdeel hiervan zijn onder meer de verdere uitvoering van de Actieagenda STOER, de modernisering van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de jaarlijkse verbetering van het stelsel van de Omgevingswet en een nadere verkenning van de mogelijkheden om experimenteerruimte binnen de Omgevingswet beter te benutten. Ook wordt gekeken naar de mogelijkheden die de Omgevingswet al biedt om activiteiten bijvoorbeeld in het omgevingsplan vergunning vrij te maken.
Hiermee wordt specifiek gewerkt aan het standaardiseren, opschalen en moderniseren van de bouwregelgeving. De inzet is daarmee niet om regels generiek te versoepelen, maar om gericht te bezien waar regelgeving en aanvullende eisen onnodige kosten, vertraging of complexiteit veroorzaken en waar vereenvoudiging mogelijk is, met behoud van de noodzakelijke publieke belangen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Woningbouw blijft op slot ondanks stikstofingreep kabinet: Nieuwe steden zullen er niet komen»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat de aangekondigde stikstofmaatregelen voorlopig nauwelijks extra woningbouwprojecten zullen losmaken omdat de rekenkundige ondergrens niet wordt verhoogd?

In de Kamerbrief van 26 juni jl. is het landelijke pakket aan maatregelen voor natuurherstel gepresenteerd. Dit pakket wordt juridisch geborgd en is gericht op het stapsgewijs en per gebied op gang brengen van vergunningverlening. Op die manier kan ook weer op juridisch houdbare wijze extra woningbouw gerealiseerd worden.
Daarnaast voert het kabinet zo snel mogelijk een juridisch houdbare, wetenschappelijke onderbouwde rekenkundige ondergrens in. Activiteiten met een beperkte stikstofneerslag hebben dan vaak geen vergunning meer nodig voor het onderdeel stikstof. Om tot een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens te komen, is nog een aantal stappen nodig. De invoering is nu uiterlijk eind 2027 voorzien.

Vraag 3

Bent u op de hoogte van een notitie van het Economisch Instituut voor de Bouw waarin staat dat 96 procent van de woningbouwprojecten doorgang kan vinden bij een rekenkundige ondergrens van één mol? Hoe beoordeelt u deze analyse?2

Het rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw (hierna: EIB) uit juli 2025 geeft een overzicht van de effecten van het invoeren van een rekenkundige ondergrens van 1 mol/ha/jaar op de vergunningverlening voor nieuwbouwwoningen. Mede daarom spant het kabinet zich in om uiterlijk eind 2027 een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens in te voeren.
Ik wil daarbij wel opmerken dat het rapport nog uitgaat van een rekenkundige ondergrens van 1,00 mol/ha/jaar. Dit betekent dat alle projecten met een bijdrage van (voor afronding) 0,9949… mol/ha/jaar of minder onder de ondergrens vallen. Destijds was dit een logische aanname. In oktober 2025 heeft prof. Petersen zijn expertoordeel echter verduidelijkt.3 Sindsdien stuurt het kabinet aan op een rekenkundige ondergrens van 1 mol/ha/jaar, waarbij alle projecten met een bijdrage van (voor afronding) 0,49… mol/ha/jaar of minder onder de ondergrens vallen. Hierdoor zal het effect van de rekenkundige ondergrens op de woningbouw minder groot zijn dan het EIB veronderstelt.
Ook zie ik dat in het rapport kritiek wordt geuit op de Raad van State en wordt gesteld dat de invoering van een rekenkundige ondergrens ecologisch veilig en wetenschappelijk verantwoord is. In zijn analyse gaat het EIB echter voorbij aan de betekenis van Europese wetgeving, in het bijzonder de Vogel- en Habitatrichtlijn (VHR). Hoewel het EIB terecht stelt dat de VHR geen specifieke rekenkundige ondergrens voor stikstofdeposities voorschrijft en de noodzaak benadrukt van een maatschappelijke belangenafweging, ontbreekt in zijn analyse aandacht voor de verplichting van de Nederlandse Staat de nodige maatregelen te treffen voor de instandhouding van de natuur en voor passende maatregelen om verslechtering van de natuur te voorkomen of tegen te gaan (artikel 6, eerste en tweede lid, Habitatrichtlijn). Met het pakket dat is gepresenteerd in de Kamerbrief «Weer ruimte voor boer, natuur en bouw»4 geef ik onder andere invulling aan de verplichtingen uit de VHR.

Vraag 4

Hoeveel woningbouwprojecten en hoeveel woningen zouden volgens de meest recente berekeningen van het kabinet eerder gerealiseerd kunnen worden indien de rekenkundige ondergrens op korte termijn wordt verhoogd naar één mol?

Als gevolg van de invoering van de rekenkundige ondergrens zullen de uitdagingen rondom stikstof voor woningbouwprojecten in veel gevallen worden opgelost, mits de invoering van de rekenkundige ondergrens op een juridisch houdbare manier gebeurt. Net als alle andere sectoren is de woningbouw niet gebaat bij een rekenkundige ondergrens die juridisch geen standhoudt. Zorgvuldigheid is daarom geboden.

Vraag 5

Heeft u een overzicht van woningbouwlocaties die door de voorgenomen aanscherping van de stikstofaanpak alsnog vertraging oplopen of niet door kunnen gaan? Zo ja, kunt u deze in een bijlage aan de beantwoording van deze schriftelijke vragen voegen?

Het kabinet heeft een ambitieus samenhangend pakket gepresenteerd waarmee Nederland op juridisch geborgde wijze gefaseerd van het stikstofslot kan gaan. Ook Bouwend Nederland onderschrijft dit standpunt van het kabinet.5 Het kabinet heeft geen signalen ontvangen die dit standpunt tegenspreken.

Vraag 6

Bent u bekend met signalen van gemeenten dat woningbouwlocaties nabij Natura 2000-gebieden door de aangekondigde maatregelen extra risico lopen op vertraging of afstel? Zo ja, welke signalen heeft u ontvangen?

Zoals ik heb aangegeven in mijn antwoord op vraag 5, heb ik dergelijke signalen van specifieke woningbouwplannen niet ontvangen, ook niet specifiek voor de zones. Woningbouwprojecten nabij Natura2000-gebieden blijven ruimtelijk mogelijk, uiteraard mits wordt voldaan aan de geldende regelgeving.
Het samenhangende pakket van het kabinet zorgt daarnaast dat vergunningverlening stapsgewijs weer mogelijk wordt. Het invoeren van een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens zal aanvullende mogelijkheden bieden voor een groot deel van de woningbouwprojecten.

Vraag 7

Deelt u de zorg dat Nederland dreigt te belanden in een situatie waarin niet langer politieke keuzes, maar juridisering en steeds strengere interpretaties van regelgeving leidend worden voor de volkshuisvesting? Zo nee, waarom niet?

Nee, die zorg deel ik niet. Bestaande regelgeving is binnen de kaders van de Nederlandse democratische rechtstaat tot stand gekomen. De rechter toetst besluiten van de overheid aan deze regels. Op die manier borgt de rechtsstaat de bescherming tegen willekeur en dat de overheid zich aan haar eigen wetten en internationale verdragen houdt.

Vraag 8

Hoe verhoudt het uitstellen van de verhoging van de rekenkundige ondergrens zich tot de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen? Acht u de ambitie na de recente kritiek nog steeds haalbaar?3

Zoals ik in eerdere antwoorden heb aangegeven, heeft het kabinet een ambitieus pakket gepresenteerd waarmee enerzijds gefaseerd vergunningverlening opnieuw mogelijk wordt en anderzijds zo snel mogelijk een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens ingevoerd kan worden. Ik verwacht dat dit een positieve bijdrage levert aan het realiseren van 100.000 woningen per jaar.

Vraag 9

Erkent u dat er een verschil is tussen de rekenkundige ondergrens (in Aerius) en een drempelwaarde? Zo nee, waarom niet? Zo ja, is de rekenkundige ondergrens in aerius dat en wat weerhoudt u er dan van deze zo snel mogelijk te verhogen?

Ja, er is een wezenlijk verschil tussen de rekenkundige ondergrens en een drempelwaarde. Een rekenkundige ondergrens ziet op de wetenschappelijke limitatie van het model, terwijl een drempelwaarde aangeeft wat politiek/beleidsmatig toelaatbaar wordt geacht. Zoals in mijn eerdere beantwoording aangegeven, vindt het kabinet het van belang dat de invoering van een rekenkundige ondergrens op een juridisch houdbare manier gebeurt. Daarvoor zijn in ieder geval eerst nog voldoende beheersmaatregelen nodig, zoals ook geadviseerd door professoren Backes en Petersen.7 Als de beheersmaatregelen eind 2027 nog onvoldoende geborgd blijken, zal het kabinet inzetten op de invoering van gebieds-specifieke drempelwaardes.

Vraag 10

Klopt het dat u verwacht dat pas na aanvullende jurisprudentie meer duidelijkheid ontstaat over de juridische houdbaarheid van een hogere ondergrens? Zo ja, waarom bent u die mening toegedaan? En hoe verhoudt dit zich tot Duitsland?

De grootste zekerheid over de juridische houdbaarheid van de rekenkundige ondergrens komt uit het volledig doorlopen van een juridische procedure waar de ondergrens onderdeel van is. Juridische zekerheid is maximaal als de Afdeling bestuursrechtsspraak van de Raad van State de toepassing van de rekenkundige ondergrens als zodanig accepteert.
Het kabinet is echter overtuigd van de voorliggende onderbouwing en wil daarom zo snel mogelijk overgaan tot invoering van de rekenkundige ondergrens, ook als een dergelijke uitspraak van de Afdeling nog niet is gegeven. Zoals eerder aangegeven is er nog wel een aantal andere stappen nodig voordat de rekenkundige ondergrens houdbaar kan worden ingevoerd. Tegelijk wordt ook nog geprobeerd een geschikte procedure te vinden om de rekenkundige ondergrens snel juridisch te laten toetsen.

Vraag 11

Bent u bereid om nog dit jaar met voorstellen te komen om de rekenkundige ondergrens te verhogen, zodat Programma Aanpak Stisktof (PAS)-melders kunnen worden gelegaliseerd en woningbouwprojecten niet langer onnodig op stikstof vastlopen?

Zoals aangekondigd in mijn brief van 26 juni jl. is het kabinet voornemens om zo snel mogelijk, uiterlijk in het vierde kwartaal van 2027, een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens in te voeren. Parallel ben ik met een pakket aan maatregelen gekomen voor onder andere natuurherstel en is het Programma Maatwerkaanpak PAS-melder vastgesteld. Momenteel wordt een spoedwet opgesteld met daarbij een programma van maatregelen, waarmee handhavings- en intrekkingsverzoeken kunnen worden afgewezen. Deze stappen samen zullen onder meer PAS-melders en de woningbouw helpen.

Vraag 12

In hoeverre is het uitblijven van een verhoging van de rekenkundige ondergrens een politieke keuze van het kabinet zelf en niet een rechtstreeks gevolg van Europese regelgeving? Mocht het een rechtstreeks gevolg van Europese regelgeving zijn kunt u dan de uitspraak van de hoogste Duitse bestuursrechter die de grens van 21 mol per hectare per jaar recent opnieuw bekrachtigd heeft, weerleggen?

Het kabinet kiest ervoor om de rekenkundige ondergrens op een zorgvuldige manier in te voeren. Voor de Nederlandse situatie acht het kabinet het, op basis van wetenschappelijke adviezen, noodzakelijk om eerst voldoende beheersmaatregelen te nemen, voordat overgegaan kan worden op invoering van de rekenkundige ondergrens. Daar wordt op dit moment samen met de provincies met voorrang aan gewerkt.
De Duitse context en systematiek voor natuurvergunningverlening is anders dan de Nederlandse. Er kunnen daarom niet zonder meer parallellen getrokken worden. Bij de onderbouwing van de rekenkundige ondergrens zoals die nu voorligt, zijn de Duitse ervaringen wel betrokken.

Vraag 13

Klopt het dat Artikel 2, lid 3 van de Habitatrichtlijn (92/43/EEG) lidstaten oproept om bij het stikstofbeleid rekening te houden met economische, sociale en culturele en lokale belangen? Zo ja, waarom houdt u hier geen rekening mee en maakt het boeren en woningbouw kapot?

Artikel 2, derde lid, van de Habitatrichtlijn schrijft voor dat bij het nemen van maatregelen rekening gehouden dient te worden met economische, sociale en culturele vereisten en lokale bijzonderheden. Dit geldt als een algemene richtlijn voor het nationale beleid, maar is niet bedoeld niet om specifieke, dwingende voorschriften voor de lidstaten uit artikel 6 van de Habitatrichtlijn (onder meer het treffen van de nodige instandhoudingsmaatregelen en passende maatregelen om verslechtering van de natuur te voorkomen) opzij te kunnen schuiven.
Het kabinet is zich bewust van de grote belangen van de woningbouw en de agrarische sector. Juist om te voorkomen dat de vergunningverlening volledig op slot gaat, heeft het kabinet in juni een pakket aan stikstof-reducerende maatregelen aangekondigd in de vorm van een samenhangend pakket met het doel om enerzijds de vergunningverlening voor (onder meer de) boeren en de bouw los te trekken en anderzijds om de natuur te herstellen.

Vraag 14

Welk concreet risico acht u groter: een juridische procedure of het jarenlang uitblijven van tienduizenden woningen voor starters, gezinnen en ouderen?

Zoals ik heb aangegeven in mijn reactie op vraag 8, verwacht ik dat dit ambitieuze pakket een positieve bijdrage levert aan de ambitie van de realisatie van 100.000 woningen per jaar. Om deze woningen daadwerkelijk te realiseren is wel een juridische houdbare vergunning noodzakelijk. Verder benadruk ik dat in onze democratische rechtstaat de toegang tot de rechter open moet staan. Juridische procedures zijn een belangrijk onderdeel van de rechtstaat.

Vraag 15

Kunt u toezeggen om in een bijlage bij deze schriftelijke vragen uitvoerig in te gaan op de juridische en politieke redenen waarom de rekenkundige ondergrens op dit moment niet kan worden verhoogd inclusief een weerlegging van de casus voor een ondergrens van één mol per hectare per jaar voor stikstofdeposities en een verdediging van het advies van de Raad van State (Kamerstuk 35 0334, nr. 393) (Kamerstuk 35 334, nr. 399)?4

In de beantwoording van een aantal vragen hierboven ben ik reeds ingegaan op de planning en noodzakelijke tussenstappen tot invoering van een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens.
Daarnaast verwijs ik naar onder meer de kamerbrief «Voortgang op de wetswijziging alternatief voor de KDW en de rekenkundige ondergrens»9 waarin mijn voorganger is ingegaan op de destijds nog te nemen stappen. Deze stappen zijn onder meer opgepakt via de adviesvraag die is gedaan naar prof. Backes en prof. Petersen10. Deze reflectie is een belangrijke reden dat het kabinet eerst beheersmaatregelen ontwikkelt, voordat de rekenkundige ondergrens wordt ingevoerd.
Tot slot verwijs ik naar de kamerbrief «Weer ruimte voor boer, natuur en bouw» van 26 juni jl. Hierin presenteert het kabinet een samenhangende aanpak aan stikstof-reducerende maatregelen, waarin de rekenkundige ondergrens een belangrijke rol speelt. Om over te kunnen gaan op invoering van de rekenkundige ondergrens zijn echter nog een aantal stappen te zetten. Deze worden in de komende tijd uitgewerkt, samen met provincies en andere medeoverheden. Het kabinet vertrouwt erop dat daarmee de rekenkundige ondergrens op een zorgvuldige manier uiterlijk het vierde kwartaal van 2027 kan worden ingevoerd, of spoediger indien mogelijk. Hiervoor onderzoeken we ook de snellere route van directe implementatie in de provinciale omgevingsverordening.

Vraag 16

Klopt het dat u tijdens het debat over de Samenhangende aanpak landbouw, natuur en stikstof aangaf dat de aangekondigde zoneringsaanpak niet ziet op woningbouwvergunningen maar op emissiereductie bij landbouw en industrie? Kunt u toezeggen dat deze zonering nooit onderdeel wordt van de vergunningverlening voor woningbouwprojecten? Indien u dat niet kunt, betekent dit dan dat u verkeerde info tijdens het debat gegeven heeft?

In dit debat heb ik aangegeven dat de Rijksinstructieregels voor de zoneringsaanpak niet toezien op woningbouw. De samenhangende aanpak van het hele pakket, waaronder de zonering, moet er juist toe leiden dat er weer meer ruimte komt voor onder meer woningbouw. In zoverre wil ik juist wel dat de aanpak onderdeel wordt van de natuurvergunningverlening van (woningbouw)projecten. Niet als beperking, maar als onderbouwing zodat het woningbouwproject kan doorgaan omdat er voldoende maatregelen worden genomen voor natuurbehoud. Ik merk daarbij op dat voor elk project een concrete toets moet worden verricht aan de geldende wet- en regelgeving, waaronder op het gebied van natuurbescherming.

Vraag 17

Kunt u tevens uitsluiten dat provincies, gemeenten, omgevingsdiensten of rechters deze zones in de praktijk zullen betrekken bij vergunningverlening voor woningbouw?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 16 wil ik dat de aanpak onderdeel wordt van de onderbouwing dat onder andere woningbouwprojecten weer doorgang kunnen vinden. De beoordeling van nieuwe projectaanvragen, bijvoorbeeld voor woningbouw, blijft daarbij aan het betreffende bevoegd gezag.

Vraag 18

Kunt u toezeggen om deze vragen binnen drie weken te beantwoorden?

Vanwege het reces is deze termijn helaas niet gehaald.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Wel de «bouwstenen», nog geen plan voor huisvesting mensen in de knel»?1

Vraag 2

Klopt het dat het kabinet bij de huisvesting van aandachtsgroepen, waaronder statushouders, ook nadrukkelijk kijkt naar woningdeling binnen de sociale woningvoorraad?

Vraag 3

Klopt het dat er gemeenten en woningcorporaties zijn die sociale huurwoningen beschikbaar stellen als «doorstroomlocatie»?

Vraag 4

Waarom kiest het kabinet er niet voor om, conform het coalitieakkoord, als uitgangspunt te hanteren dat alternatieve huisvestingsvormen voor statushouders zoveel mogelijk buiten de bestaande sociale woningvoorraad worden gerealiseerd?

Vraag 5

Welke alternatieven buiten de sociale woningvoorraad onderzoekt u om invulling te geven aan de taakstelling voor de huisvesting van statushouders, zonder de druk op de reguliere sociale huurmarkt verder te vergroten?

Vraag 6

In hoeverre deelt u de opvatting dat het oneerlijk is dat woningzoekenden soms pas na 10 jaar in aanmerking komen voor een sociale huurwoning terwijl statushouders voorrang krijgen op sociale huurwoningen? Zo niet, waarom niet?

Vraag 7

In hoeverre deelt u de opvatting dat statushouders daarom zoveel mogelijk in sobere alternatieve huisvesting buiten de sociale woningvoorraad moeten worden gehuisvest?

Vraag 8

Welke maatregelen bent u bereid te nemen om te voorkomen dat gemeenten en woningcorporaties reguliere sociale huurwoningen inzetten als doorstroomlocatie voor statushouders?

Vraag 9

Welke mogelijkheden tot inspraak hebben omwonenden wanneer een sociale huurwoning wordt aangewezen als doorstroomlocatie?

Vraag 10

Hoeveel statushouders zijn de afgelopen drie jaar gehuisvest in een zelfstandige sociale huurwoning? Welk aandeel van de jaarlijkse toewijzingen aan corporatiewoningen betreft dit? Welk effect verwacht u dat de beschreven plannen zullen hebben op dit aandeel?

Vraag 11

Bent u het eens dat woningdelen voor statushouders binnen de bestaande voorraad strijdig is met het voornemen om te komen tot een wetsvoorstel waarmee de voorrang voor statushouders op sociale huurwoningen wettelijk niet meer mogelijk is? Zo niet, waarom niet?

Vraag 12

In antwoord op eerdere schriftelijke vragen gaf u aan dat er slechts 48 doorstroomlocaties met 1.853 plekken zijn gerealiseerd. De verwachting was dat er nog voor het zomerreces 263 extra plekken gerealiseerd zouden worden. Zijn deze plekken ook daadwerkelijk voor het zomerreces gerealiseerd?

Vraag 13

Hoeveel plekken moeten volgens u nog worden gerealiseerd voordat u een wetsvoorstel naar de Kamer kunt sturen waarmee de wettelijke voorrang voor statushouders op sociale huurwoningen wordt beëindigd? Wanneer verwacht u dit wetsvoorstel naar de Kamer te sturen?

Vraag 14

In uw brief «Bouwstenen: versnelde realisatie aanvullende vormen van huisvesting» heeft mijn fractie niet kunnen opmaken op welke wijze u invulling heeft gegeven aan de motie Nobel/Flach (Kamerstuk 36 881, nr. 9) over onderzoeken hoe gemeenten die voortvarend aan de slag zijn gegaan met de realisatie van alternatieve huisvesting zodat de voorrang statushouders kan worden afgeschaft, kunnen worden beloond. Kunt u hier alsnog antwoord op geven?

Vraag 15

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Voor gemiddelde vrije sectorhuurwoning is maandinkomen van 5.650 euro nodig»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat de huurprijzen per vierkante meter in de vrije sector in het tweede kwartaal van 2026 met circa vijf procent stegen ten opzichte van een jaar eerder, harder dan zowel de inflatie als de prijzen van koopwoningen?

De vierkantemeterprijs voor huurwoningen in de vrije sector is gestegen in het tweede kwartaal van 2026 ten opzichte van een jaar eerder. De vierkantemeterprijs voor huurwoningen zit al sinds 2015 in de lift.2 Dit is het gevolg van algehele schaarste aan woningen. Deze stijgende trend is de aanleiding geweest voor de Wet betaalbare huur. Het doel van deze wet is dat woningen die kwalitatief gezien thuishoren in het middensegment, ook verhuurd worden voor een middenhuurprijs en dus niet doorstijgen naar het vrije huursegment.
De cijfers in deze vraag zijn gebaseerd op informatie uit een rapport van verhuurplatform Pararius, en hebben betrekking op de huur- en verhuur via dit platform en huurwoningen.nl. Hoewel Pararius een grote aanbieder van huurwoningen is, is het geen volledige representatie van de (vrije) huursector.

Vraag 3

Deelt u de analyse dat de Wet betaalbare huur een afname van het huuraanbod in het gereguleerde middensegment veroorzaakt, waardoor huurders noodgedwongen uitwijken naar de vrije sector, met prijsstijgingen aldaar tot gevolg? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de analyse dat het uitponden druk zet op het aanbod aan huurwoningen. De reden dat verhuurders besluiten hun woningen te verkopen, is een combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde (macro)-economische omstandigheden (zoals de gestegen rente en sterk toegenomen woningwaarden). Bij invoering van de Wet betaalbare huur is rekening gehouden met het gevolg dat huurwoningen verkocht worden, wat nu is terug te zien in de cijfers. Om het aantal uitpondingen te dempen, wordt de Wet betaalbare huur per 1 januari 2027 geoptimaliseerd. Daarnaast komt het kabinet in september vanuit de Taskforce Versnellen Woningbouw met een integraal actieplan om het aanbod aan betaalbare huurwoningen toe te laten nemen.

Vraag 4

Erkent u dat de stapeling van de gestegen box 3-heffing, de overdrachtsbelasting voor beleggers en de Wet vaste huurcontracten het verhuren van woningen structureel minder rendabel heeft gemaakt?

De combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde (macro-)economische omstandigheden hebben geresulteerd in een verslechterd investeringsklimaat voor private verhuurders. Dit heeft ertoe geleid dat sommige verhuurders besluiten hun woningen te verkopen. Het is op dit moment niet mogelijk onderscheid te maken tussen het effect van individuele maatregelen.

Vraag 5

Zo nee, hoe verklaart u dan de structurele afname van vrije sector huurwoningen?

N.v.t.

Vraag 6

Deelt u de zorg dat het huidige fiscale en huurrechtelijke regime kleine lokale verhuurders van de markt drukt, terwijl grote buitenlandse beleggingsfondsen met schaalvoordelen en goedkopere financiering wél overeind blijven, waardoor de Nederlandse huurmarkt mogelijk consolideert in buitenlandse handen?

Grotere verhuurders, vooral wanneer zij geprofessionaliseerd te werk gaan, kunnen sneller schaalvoordelen behalen dan kleinere verhuurders. Dat geldt voor zowel Nederlandse als buitenlandse verhuurders. Tegelijkertijd heeft de combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde macro-economische omstandigheden niet alleen geresulteerd in een verslechterd investeringsklimaat voor de kleine lokale verhuurders, maar ook voor buitenlandse beleggingsfondsen. Alle soorten goede verhuurders zijn welkom in Nederland. We hebben immers te maken hebben met een tekort aan huurwoningen. Ik zet daarom in op een verbetering van het investeringsklimaat voor zowel de kleine lokale verhuurders als voor de buitenlandse beleggingsfondsen. De optimalisatie van de Wet betaalbare huur met beoogde inwerkingtreding op 1 januari 2027 biedt verlichting op specifieke knelpunten die voornamelijk worden ervaren door particuliere verhuurders.

Vraag 7

Kunt u aangeven welk aandeel van de Nederlandse huurvoorraad inmiddels in handen is van grote institutionele en buitenlandse beleggers, en hoe dit aandeel zich de afgelopen 10 jaar heeft ontwikkeld?

Uit de Kadastercijfers volgt dat op dit moment ca. 6% van de totale woningvoorraad in hand is van bedrijfsmatige investeerders. Institutionele investeerders zijn onderdeel van deze categorie. In 2017 was dit aandeel volgens de cijfers van het Kadaster ca. 8%. Van eerdere jaren is geen data beschikbaar. In deze data wordt geen onderscheid gemaakt tussen Nederlandse en buitenlandse investeerders.
Cijfers van Capital Value geven wel inzicht in het aantal internationale beleggers op de woningmarkt. Uit hun onze analyse blijkt dat internationale beleggers in het eerste halfjaar van 2026 ongeveer 72.355 woningen in bezit hadden. Hiervan waren 49.485 woningen in handen van internationale institutionele beleggers. Over een langere periode ziet Capital Value dat het bezit van internationale beleggers is toegenomen van ongeveer 45.304 woningen in 2019 naar 79.762 woningen in 2024. Voor internationale institutionele beleggers groeide het bezit in dezelfde periode van ongeveer 32.400 naar 55.100 woningen. Sinds 2024 zien zij dat het bezit van internationale beleggers afneemt. Als wordt gekeken naar het aandeel investeringen in nieuwbouw blijkt dat het aandeel van buitenlandse private investeerders in nieuwbouw in 2025 1% is.3 In 2022 kwam 32% van alle investeringen in nieuwbouw door private investeerders nog uit het buitenland. Het langjarig gemiddelde van dit aandeel ligt op 26%.

Vraag 8

Hoe verklaart u dat een huishouden dat geacht wordt maandelijks de gemiddelde vrije sector huurprijs van 1.882 euro te kunnen dragen, volgens de geldende leennormen veelal geen hypotheek met vergelijkbare maandlasten kan krijgen voor diezelfde woning?

Er zijn belangrijke verschillen tussen een koopwoning en een huurwoning. De financiële en vermogensrisico’s zijn groter bij een koopwoning, mede omdat de hiervoor afgesloten hypotheek een langlopende financiële verplichting is. Daarnaast heeft een eigenaar-bewoner ten opzichte van een huurder bijkomende kosten voor onderhoud, belastingen en verzekeringen. De maandlasten van een huur- en koopwoning zijn dus niet één-op-één vergelijkbaar. Uit de pilot duurhuur van NHG (zie ook hieronder bij het antwoord op vraag4 bleek dat de inkomensnormen overigens vaak geen belemmering zijn voor huishoudens om door te stromen van een huur- naar een koopwoning. Indien de inkomensnormen wel een belemmering vormen, kan in individuele situaties onderbouwd worden afgeweken van deze normen door middel van maatwerk. Er wordt dan gekeken naar de gehele financiële situatie van de consument, zodat de hypotheeklasten verantwoord zijn. De huurgeschiedenis kan een onderdeel van deze onderbouwing zijn, indien rekening gehouden wordt met bijkomende kosten.

Vraag 9

Kunt u aangeven wat de stand van zaken is van de uitvoering van de aangenomen motie-Russcher (Kamerstuk 32 847, nr. 1415) over een pilot waarbij starters op basis van minimaal drie jaar huurgeschiedenis een hypotheek kunnen verkrijgen ter hoogte van de gemiddelde maandelijkse huur?

De motie Russcher (26 maart 2026) verzoekt de regering om een pilot op te zetten waarbij starters op basis van minimaal drie jaar huurgeschiedenis een hypotheek kunnen verkrijgen ter hoogte van de gemiddelde maandelijkse huur.
Per 20 mei 2026 is NHG gestart met de pilot Maatwerk. Het doel van de pilot is te onderzoeken hoe binnen bestaande wettelijke kaders meer ruimte kan worden geboden voor verantwoord maatwerk. Het gaat om verschillende typen maatwerkcasussen, waarbij de focus ligt op situaties waarin de standaardregels onbedoeld knellen. Binnen de pilot verwacht NHG tussen de 100 en 500 dossiers te behandelen in een looptijd van minimaal 1 en maximaal 3 jaar. NHG werkt in deze pilot samen met ASN Bank, Florius, NIBC, Obvion Hypotheken, de Hypotheekshop (Ingage-Aetos) en Vereniging Eigen Huis. Gedurende de pilot kunnen andere kredietverstrekkers en adviespartijen nog toetreden tot de pilot. In deze pilot Maatwerk kunnen hoge huurlasten wel gebruikt worden als onderdeel van de motivering om een hogere hypotheek te krijgen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de motie Russcher van 26 maart jl.
Daarnaast wil ik opmerken dat maatwerk op basis van huurlasten in het verleden vaak is besproken met de sector en de Autoriteit Financiële Markten. De conclusie hieruit is dat hoge huurlasten een onderdeel van de onderbouwing voor extra leenruimte kunnen zijn, maar dat daarnaast altijd extra onderbouwing nodig is. Zo moet bijvoorbeeld de huur al langere tijd betaald zijn en moet het vermogen van de consument niet zijn afgenomen. Ook moet rekening worden gehouden met onderhoudskosten/belastingen die een huurder niet hoeft te betalen, maar iemand met een koopwoning wel. Geconcludeerd is dat een hogere hypotheek verstrekken enkel op basis van iemands huidige huurlasten niet verantwoord is. Daarom kijken NHG en de andere deelnemers van de pilot maatwerk ook breder dan alleen huurlasten.
Tot slot: de mogelijkheden om verantwoord meer leenruimte te krijgen op basis van de huidige huurlasten is eerder onderzocht. Zo is NHG, als uitkomst van het Platform Hypotheken, in 2022 gestart met een pilot duurhuur die tot eind 2023 heeft gelopen. In de pilot kon, binnen de kaders van verantwoorde kredietverlening, op basis van de huidige huurlasten een hogere hypotheek worden aangevraagd. Tijdens de pilot bleek dat enkele honderden zogenaamde duurhuurders een hypotheekaanvraag hadden ingediend die veelal binnen de reguliere leennormen een hypotheek konden afsluiten. De pilot was dus geen oplossing voor de consument met een hoge huur. Tijdens de pilot bleek dat veel starters denken dat ze niet de benodigde hypotheek kunnen krijgen omdat ze vaak het maximale leenbedrag berekenen via online rekentools of baseren op oude informatie. In totaal zijn in de pilot duurhuur maar zeven «duurhuur» hypotheken afgesloten, waarbij de huur als onderbouwing werd aangedragen. Dit aantal was zo laag dat NHG met de deelnemende kredietverstrekkers besloten heeft om deze pilot te stoppen.

Vraag 10

Op welke termijn verwacht u deze pilot in overleg met financiële instellingen en toezichthouders te starten?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 9 is de pilot maatwerk NHG per 20 mei 2026 van start gegaan.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel extra huishoudens er jaarlijks door immigratie een beroep doen op de Nederlandse huurmarkt, en hoe deze vraagtoename zich verhoudt tot het krimpende aanbod?

Immigranten die naar Nederland verhuizen oefenen vraag uit op koop- en de huursector. Welk aandeel in de huurwoningvraag het gevolg is van immigratie is niet goed te onderscheiden. Dit komt bijvoorbeeld doordat studie- en arbeidsmigranten vaak woningen delen of voor een deel gezinsmigranten zijn en intrekken bij een bestaand huishouden. Ook is er geen volledig beeld van de EU-migranten die tijdelijk in Nederland verblijven.

Vraag 12

Bent u bereid de Wet betaalbare huur, de box 3-heffing op verhuurd vastgoed, de overdrachtsbelasting voor beleggers en de Wet vaste huurcontracten in samenhang te laten evalueren op hun cumulatieve effect op het huuraanbod en de huurprijzen? Zo nee, waarom niet?

De evaluatie van de Wet betaalbare huur zal uiterlijk 1 juli 2027, drie jaar na inwerkingtreding, aan uw Kamer worden toegezonden. Hierbij worden de effecten van de wet op doelmatigheid en doeltreffendheid onderzocht. De wet wordt geëvalueerd in de context waarin die in werking is getreden, maar is geen evaluatie van de Wet vaste huurcontracten of de werking van de huidige box 3-heffing.

Vraag 13

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Wet betaalbare huur blijkt na 2 jaar geen succes: «Er is letterlijk geen woning in de middenhuur te vinden»»?1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de invoering van de Wet betaalbare huur (WBH) en de in dit artikel beschreven aanbodkrimp en uitpondingsgolf?

Bij de invoering van de Wbh is rekening gehouden met meerdere uitpondscenario’s. Een deel van de huurwoningen die voorheen werd verhuurd in het vrije segment met een relatief hoge huurprijs vallen nu op basis van het puntenaantal in het middensegment. Verhuurders van deze woningen kunnen niet meer de huurprijs vragen die zij zelf willen, maar moeten een huurprijs vragen die in lijn is met de kwaliteit van de woning. Gelijktijdig met en vooraf aan de Wbh zijn zowel in het huur- als fiscale domein maatregelen genomen die de sector beïnvloeden, zoals de aanpassingen aan box 3, de verhoging van de overdrachtsbelasting, invoering van de opkoopbescherming en de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten. Dit alles samen zorgt ervoor dat het voor een deel van de verhuurders nu niet meer aantrekkelijk genoeg en soms onrendabel is om te verhuren in het gereguleerde of vrije segment. Daarnaast spelen marktomstandigheden zoals hogere rentes en stijgende woningwaardes een rol in de keuze van verhuurders om woningen te verkopen.

Vraag 3

Indien het antwoord op vraag 2 ontkennend luidt, schrijft u het gegeven dat de uitpondingsgolf exact samenvalt met de inwerkingtreding van de WBH dan toe aan toeval, en plaatst u deze ontwikkeling daarmee buiten de gevolgen van beleidsvoering?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Indien u de samenloop noch aan toeval, noch aan de WBH toeschrijft, welke verklaring resteert er volgens u dan voor het feit dat het uitpondingspercentage binnen één kwartaal na de inwerkingtreding van de WBH verdrievoudigde?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 5

Bent u het eens dat de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel van 143 naar 186 punten de rendabiliteit van verhuur in dit segment per definitie verlaagt?

Of de huurinkomsten lager uitvallen zal voor bestaande gevallen afhangen van of de verhuurder vooraf aan de regulering van de middenhuur een huurprijs vroeg die in overeenstemming was met het WWS. Zo kan het zijn dat een verhuurder bijvoorbeeld € 800 huur per maand vraagt, terwijl het WWS € 1.000 per maand toelaat. In dergelijke gevallen vindt geen rendabiliteitsverlies plaats door het puntenstelsel uit te breiden naar 186 WWS-punten. Voor nieuwe middenhuur is regulering het uitgangspunt en wordt hiermee vooraf rekening gehouden met de rendabiliteit van de businesscase.

Vraag 6

Erkent u dat een verhuurder wiens rendement door deze stapeling van maatregelen onder zijn kosten zakt, bedrijfseconomisch geen andere keuze heeft dan verkopen, en dat de uitpondingsgolf daarmee een voorzienbaar gevolg van overheidsbeleid is?

Ik deel die conclusie niet. De keuze van een verhuurder om een woning te verkopen is een individuele bedrijfseconomische afweging die afhankelijk is van de specifieke omstandigheden van de verhuurder en de betreffende woning. Daarbij, zoals genoemd in het antwoord op vraag 2, spelen verschillende factoren een rol, waaronder de huuropbrengsten, fiscale ontwikkelingen, onderhouds- en financieringskosten, de renteontwikkeling en de ontwikkeling van de woningwaarde. Zo komt het ook voor dat een verhuurder een woning niet meer rendabel kan verhuren en die doorverkoopt aan een andere verhuurder die daar wel een levensvatbare businesscase voor heeft. Voor verhuurders waarbij de businesscase niet langer uit kan, is uitponden een realistisch en met de invoering van de Wbh voorziene ontwikkeling. Om hen enige verlichting te bieden wil ik op korte termijn de optimalisatie van de Wbh in werking laten treden. Die biedt verhuurders enige verlichting op knelpunten bij verhuur binnen het betaalbare segment.

Vraag 7

Deelt u de analyse dat huurders die door de aanbodkrimp geen middenhuurwoning meer kunnen vinden, noodgedwongen uitwijken naar de vrije sector?

De mogelijkheden van woningzoekenden zijn afhankelijk van verschillende factoren, zoals inkomen, beschikbaarheid van woningen en de regionale woningmarktsituatie. Tegelijkertijd is duidelijk dat een te grote groep mensen moeite heeft om een passende en betaalbare woning te vinden. Een te beperkt aanbod van betaalbare koop- en huurwoningen leidt ertoe dat er mensen zijn die zijn aangewezen op een woning die financieel zwaar op hen drukt. Daarom zet het kabinet in op het vergroten van het aanbod van betaalbare woningen, onder meer via de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Ook beoog ik met de optimalisatie van de Wbh verlichting te bieden op specifieke knelpunten waar verhuurders last van hebben bij het verhuren binnen het betaalbare segment. Dit draagt bij aan de overweging niet te verkopen, maar door te blijven verhuren.

Vraag 8

Hoe verhoudt de naam «Wet betaalbare huur» zich volgens u tot de realiteit dat een woningzoekende twee jaar na de invoering van deze wet 5.650 euro bruto per maand moet verdienen om voor een gemiddelde huurwoning in aanmerking te komen?

Het aangehaalde getal van € 5.650 euro per maand is gebaseerd op een rapportage van Pararius, een verhuurplatform waar voornamelijk vrije sectorhuurwoningen worden aangeboden. In dit rapport wordt gesteld dat huurders die in het tweede kwartaal van 2026 via dat platform en het platform huurwoningen.nl een vrijesectorwoning betrokken gemiddeld € 1.882 per maand kwijt waren aan de huurprijs. Verder wordt gesteld dat doordat verhuurders doorgaans tenminste drie keer maandhuur als bruto-inkomen vragen, er dus een bruto-inkomen van € 5.650 nodig is om voor deze huurwoning in aanmerking te komen.
Omdat het hier gaat om vrijesectorwoningen, en dan alleen die vrijesectorwoningen die via Pararius en huurwoningen.nl worden aangeboden, kan niet gesproken worden dat een inkomen van € 5.650 nodig is om voor een «gemiddelde huurwoning» in aanmerking te komen.
De Wbh heeft als doel huurders beter te beschermen tegen te hoge huren door de maximale huurprijzen voor middenhuurwoningen te koppelen aan de kwaliteit van de woning. Daarmee draagt de wet bij aan balans tussen huurprijs en kwaliteit van de woning in het gereguleerde segment en zorgt het ervoor dat deze woningen betaalbaar blijven voor de lage- en middeninkomens. Het gereguleerde segment reikt exclusief prijsopslagen tot € 1.228 per maand. Huurders die op basis van hun inkomen of beschikbaarheid niet terecht kunnen in dit segment, zijn aangewezen op de vrije sector de huurprijzen waar per definitie hoger liggen.

Vraag 9

Erkent u dat de beoogde doelgroep van de WBH – huishoudens met een middeninkomen – per saldo niets aan de wet heeft gehad, aangezien de uitgeponde middenhuurwoningen zijn gekocht door huishoudens die zich een koopwoning wél konden veroorloven?

Een deel van de uitgeponde huurwoningen zijn handen van middeninkomens gekomen die daardoor niet langer op zoek zijn naar een (midden)huurwoning. Het grootste deel van de uitgeponde woningen ligt qua koopprijs onder de betaalbaarheidsgrens. Dit is voor een deel van de middeninkomens betaalbaar. Daarnaast betrof een deel van de verkochte woningen huurwoningen die vóór de invoering van de wet weliswaar als middenhuurwoning konden worden aangemerkt op basis van hun kwaliteit (WWS-punten), maar in de praktijk tegen huurprijzen in het vrije segment werden verhuurd. Daardoor waren deze woningen voor veel huishoudens met een middeninkomen feitelijk niet betaalbaar en vervulden zij niet de functie van betaalbare middenhuur. In die gevallen kan niet worden geconcludeerd dat de doelgroep van de wet een betaalbare middenhuurwoning is misgelopen. Dat sommige van deze woningen vervolgens zijn verkocht aan eigenaar-bewoners betekent niet dat de doelgroep per saldo niets aan de wet heeft gehad. De wet beoogt betaalbare huurwoningen beschikbaar te maken en te behouden voor middeninkomens, terwijl de effecten op de woningvoorraad afhankelijk zijn van uiteenlopende factoren en zich niet laten reduceren tot uitsluitend de verkoop van woningen.
Desondanks ben ik niet blind voor de verkoop van huurwoningen. Het is contraproductief als betaalbare huurwoningen verkocht worden, terwijl de voorraad juist vergroot moet worden. Daarom wil ik met een optimalisatie van de wet een aantal knelpunten voor verhuurders wegnemen. Tijdens de evaluatie van de Wbh zal verder onderzoek worden gedaan naar de doeltreffendheid en effecten van de wet in de praktijk. In het Wetsvoorstel is destijds opgenomen dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties binnen 5 jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet aan de Staten-Generaal een verslag zendt hiervan. De aangenomen Motie-Van Rooijen (50PLUS)2 verzoekt om dit verslag na 3 jaar toe te sturen in plaats van na 5 jaar. Daarom ontvangt uw Kamer deze evaluatie uiterlijk 1 juli 2027.

Vraag 10

Hoe beoordeelt u het in het bericht beschreven voorbeeld van een Amsterdamse verhuurder die zijn 50 uitgeponde woningen naar eigen zeggen voornamelijk aan expats heeft verkocht en hoe verhoudt dit zich tot de Nederlandse stellen met twee inkomens in diezelfde stad die een woonruimte mislopen?

Het in het artikel aangehaalde voorbeeld van een individuele verhuurder die heeft besloten zijn woningen te verkopen, laat zien dat sommige verhuurders hun portefeuille heroverwegen als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden. Daaruit kan echter niet worden geconcludeerd dat de Wbh op zichzelf de oorzaak is van deze verkoopbeslissing of dat dergelijke keuzes representatief zijn voor de gehele verhuurmarkt.
Bij de verkoop van een woning staat het een verkoper op grond van het recht van gunning vrij om de woning te verkopen aan de kandidaat die het meest aantrekkelijke bod uitbrengt. Uit eerder onderzoek van de NVM3 blijkt dat expats relatief vaak een voorkeur hebben voor een woning in Amsterdam vanwege de werkgelegenheid in die regio. Daarnaast beschikken zij gemiddeld genomen over een hoger budget dan Nederlandse woningzoekenden. Dit hangt onder meer samen met het feit dat expats gemiddeld een hoger inkomen hebben en bij hun woningkeuze andere afwegingen kunnen maken ten aanzien van de prijs.
Bij het uitponden van huurwoningen in Amsterdam kan hierdoor de kans toenemen dat deze woningen worden verkocht aan expats. Dit betekent echter niet dat uitgeponde huurwoningen in de praktijk uitsluitend of hoofdzakelijk aan expats worden verkocht. Ook andere woningzoekenden kunnen deze woningen verwerven, afhankelijk van de biedingen en de omstandigheden op de lokale woningmarkt.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel extra huishoudens er jaarlijks door immigratie een beroep doen op de Nederlandse huurmarkt, en hoe u deze structurele vraagtoename beoordeelt in het licht van het door uw beleid krimpende aanbod?

Immigranten die naar Nederland verhuizen oefenen vraag uit op de koop- en huursector. Welk aandeel in de huurwoningvraag het gevolg is van immigratie is niet goed te onderscheiden. Dit komt bijvoorbeeld doordat studie- en arbeidsmigranten vaak woningen delen of voor een deel gezinsmigranten zijn en intrekken bij een bestaand huishouden. Ook is er geen volledig beeld van de EU-migranten die tijdelijk in Nederland verblijven.

Vraag 12

Erkent u dat het gros van de versoepelingen van de WBH die u op 20 april 2026 aankondigde er op neerkomen dat woningen een hogere puntentelling en daarmee een hogere maximumhuurprijs krijgen of zelfs in de vrije sector terechtkomen?

De maatregelen die zijn genomen ter optimalisatie van de Wbh richten zich vooral op woningen in de steden. Met deze optimalisatie wil ik gerichte knelpunten aanpakken die verhuurders ervaren en daarmee verlichting bieden voor deze verhuurders, zonder het fundamenteel wijzigen van het systeem. De meeste maatregelen zorgen niet voor liberalisatie, omdat het puntenaantal in beperkte mate toeneemt, de puntentoename van toepassing is op woningen die niet in de buurt komen van de liberalisatiegrens of er sprake is van een prijsopslag waarmee wel hogere huren maar geen punten worden toegekend.
Als gevolg van deze maatregelen wordt voor een aantal huurwoningen de maximaal te vragen huurprijs hoger, maar in lopende huurcontracten kan de huurprijs van de zittende huurder niet in een keer worden verhoogd naar het nieuwe maximum. De maximale jaarlijkse huurverhoging beschermt de zittende huurder. Daarnaast kan een huurwoning bij een lopend huurcontract niet liberaliseren, ook niet als het puntenaantal van de huurwoning toeneemt. De huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst is namelijk leidend voor het segment waartoe een woning behoort. Een huurder in een gereguleerde huurwoning blijft dus huurprijsbescherming houden. Voor nieuwe huurcontracten geldt het nieuwe maximum wel direct. Echter, de wet kent alleen maximale huurprijsgrenzen. De huurder en de verhuurder kunnen bij aanvang van de huurovereenkomst een lagere huurprijs afspreken. De maatregelen kúnnen leiden tot een hogere aanvangshuurprijs bij nieuwe huurcontracten, maar dat hoeft niet per definitie zo te zijn.

Vraag 13

Erkent u dat u met deze versoepelingen dus méér marktwerking en huurprijzen die dichter bij de marktprijs liggen inzet als remedie tegen de door de WBH veroorzaakte aanbodkrimp?

Voor de gereguleerde huurwoningen waarvoor ten gevolge van de maatregelen de maximale huurprijsgrenzen omhoog mogen, is niet de marktprijs het uitgangspunt, maar het bieden van verlichting ten aanzien van knelpunten die ervaren worden door vooral particuliere verhuurders. Zo beoog ik ook, via wetswijziging, tijdelijke huurcontracten voor alle studenten mogelijk te maken. Daarnaast moet ingezet worden op een verbetering van het algemene investeringsklimaat voor verhuurders. Dat doe ik via de Taskforce Versnelling Woningbouw. Het in gevallen toelaten van een hogere maximale huurprijsgrens is dus slechts een deel van de oplossing om (midden)huurwoningen te behouden. Daar zit vanzelfsprekend een limiet aan, omdat de betaalbaarheid voor lage en middeninkomens bewaakt dient te worden.

Vraag 14

Indien het antwoord op vraag 13 bevestigend luidt, erkent u daarmee dan impliciet dat de prijsmaximering – de kern van de WBH – zelf de oorzaak van de aanbodkrimp is, en ondergraaft u zodoende niet de bestaansreden van de wet in zijn geheel?

Prijsmaximering zie ik niet als de kern van de Wbh. Het gaat daarbij over het in balans brengen van prijs en kwaliteit voor een middenhuurwoning, zodat die ook betaalbaar is voor middeninkomens. Tegelijkertijd wordt de huurprijsbescherming voor huurders versterkt. Voor gevallen waarin te duur verhuurd werd, zou een verhuurder kunnen beslissen te verkopen in plaats van door te gaan met verhuren voor een prijs die wel in balans is met de kwaliteit van de huurwoning. Dat is met de invoering van de Wbh voorzien en zien we nu als één van de effecten kort na de invoering van deze wet.
Overigens stegen de huurprijzen voor de invoering van de Wbh in 2024 van huurwoningen al jaren hard als gevolg van krapte op de markt. Bij een bewonerswisseling werden de woningen steeds vaker in het hogere segment verhuurd. Hierdoor was het middenhuursegment structureel aan het krimpen. Mensen met een middeninkomen komen niet in aanmerking voor sociale huur, maar waren ook slecht staat een betaalbare huurwoning in het vrije segment te vinden. Om deze ontwikkeling tegen te gaan, is gekozen om het middensegment te reguleren zodat de huurprijzen van deze middenhuurwoningen niet nog verder zouden stijgen. Het doel hiervan is dat de woningen betaalbaar blijven voor de middeninkomens. Gelijktijdig met en vooraf aan de Wbh zijn zowel in het huur- als fiscale domein maatregelen genomen die de sector beïnvloeden, zoals de aanpassingen aan in box 3, de verhoging van de overdrachtsbelasting, invoering van de opkoopbescherming en de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten. Daarnaast spelen marktomstandigheden zoals hogere rentes en stijgende woningwaardes een rol in de keuze van verhuurders om woningen te verkopen.

Vraag 15

Indien prijsmaximering aantoonbaar tot aanbodkrimp leidt en u deze om die reden zelf reeds versoepelt, waarom kiest u dan niet voor het intrekken van de wet, waardoor de marktverstoring structureel verholpen zou worden?

Zie antwoord vraag 14. Zonder de Wbh worden woningen die kwalitatief gezien in het middensegment thuishoren, vanwege de schaarste aan huurwoningen qua huurprijs in het hogere segment verhuurd. Dit zorgde ervoor dat het voor middeninkomens steeds lastiger werd om een betaalbare middenhuurwoning te vinden.

Vraag 16

Bent u voornemens het puntenstelsel of de bijbehorende maximumprijzen in de toekomst zodanig aan te passen dat nog méér huurwoningen onder een prijsmaximum komen te vallen? Zo ja, waarom?

Ik ben op dit moment niet voornemens het maximale puntenaantal voor gereguleerde huurwoningen of de daarbij behorende maximale huurprijs te verhogen, waardoor meer huurwoningen onder het gereguleerde segment zouden vallen. Ik hecht er nu eerst belang aan de Wbh grondig te evalueren voordat het debat wordt gevoerd of de wet moet worden aangepast of niet. In plaats daarvan zet ik nu in op het vergroten van het aanbod van betaalbare huurwoningen, onder meer door de Wet versterking regie op de volkshuisvesting en door het investeringsklimaat voor woningbouw te verbeteren via het actieplan van de taskforce versnellen woningbouw dat bij Prinsjesdag wordt gepresenteerd.

Vraag 17

Bent u bereid om bij de evaluatie van de WBH het volledig intrekken van de wet als volwaardig scenario mee te nemen, en zo nee, waarom niet?

Op dit moment ga ik niet vooruitlopen op de uitkomsten van de evaluatie van de Wbh. Ik wacht de resultaten van deze evaluatie af en zal mijn standpunt mede daarop baseren.

Vraag 18

Kunt u aangeven bij welke omvang van de aanbodkrimp u de WBH wél als mislukt zou beschouwen?

Ik acht het niet wenselijk om vooraf een specifieke omvang van de aanbodkrimp te noemen waarbij de Wbh als geslaagd of mislukt zou moeten worden beschouwd. De wet wordt integraal geëvalueerd op de effecten voor zowel huurders als verhuurders, waaronder de ontwikkeling van het huuraanbod. Op basis van die evaluatie zal ik beoordelen in hoeverre de wet haar doelstellingen bereikt en of bijsturing nodig is.

Vraag 19

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Rechter zet streep door ontruiming: man met twee koopappartementen mag in sociale huurwoning blijven»?1

Vraag 2

Hoe beoordeelt u deze situatie waarin een huurder die eigenaar is van twee koopappartementen toch in zijn sociale huurwoning kan blijven wonen, terwijl honderdduizenden woningzoekenden jarenlang niet aanmerking komen voor een (sociale huur-) woning?

Vraag 3

In hoeverre deelt u de opvatting dat sociale huurwoningen in de eerste plaats bedoeld zijn voor huishoudens die (financieel) niet in staat zijn zelfstandig in hun huisvesting te voorzien en dat het onwenselijk is dat personen met een substantieel vermogen een sociale huurwoning bezet houden? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4

Weet u hoeveel sociale huurwoningen worden bewoond door mensen die daarnaast eigenaar zijn van één of meerdere woningen of beschikken over vermogen dat ruim boven de nog in te voeren vermogensgrens ligt? Zo ja, hoe veel woningen zijn dit? Zo niet, bent u bereid dit in kaart te brengen?

Vraag 5

Klopt het dat woningcorporaties in dergelijke gevallen op dit moment slechts beperkt mogelijkheden hebben om een huurovereenkomst te beëindigen? Hoe beoordeelt u deze situatie?

Vraag 6

Wat is de stand van zaken van de in het coalitieakkoord aangekondigde invoering van de eenmalige vermogenstoets en de jaarlijkse inkomenstoets bij sociale huurwoningen? Indien sprake is van vertraging, wat is daarvan de oorzaak?

Vraag 7

Bent u bereid in de toekomst een herhaaldelijke vermogenstoets te verkennen voor sociale huurders die na intrekking in de woning aanzienlijk vermogen opbouwen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 8

Bent u bereid te bezien of woningcorporaties een expliciete wettelijke grondslag kunnen krijgen om de huur te beëindigen indien een huurder beschikt over voldoende vermogen en daarmee redelijkerwijs zelf in zijn huisvesting kan voorzien?

Vraag 9

Welke andere maatregelen acht u noodzakelijk om ervoor te zorgen dat sociale huurwoningen daadwerkelijk beschikbaar blijven voor huishoudens die daarop zijn aangewezen en niet worden bezet door mensen die over aanzienlijke vermogens beschikken?

Vraag 10

Bent u bereid de Kamer vóór de begrotingsbehandeling Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening te informeren over de voortgang van de invoering van de vermogenstoets en andere maatregelen om scheefwonen effectiever tegen te gaan?

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Met speciale hypotheekregels voor ouderen komen er ook meer huizen vrij voor starters»1 en deelt u de conclusie dat financiële belemmeringen voor senioren om te verhuizen moeten worden weggenomen?

Vraag 2

Welke potentie ziet u, in absolute aantallen woningen en verhuisbewegingen, in het bevorderen van de doorstroming van senioren? Hoeveel woningen kunnen hierdoor beschikbaar komen voor jonge gezinnen en starters?

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat bij huishoudens met substantiële overwaarde en een relatief lage hypotheekschuld meer rekening moet worden gehouden met vermogen en onderpand, in plaats van primair met inkomen?

Vraag 4

Kunt u een indicatie geven van de gemiddelde en totale overwaarde van woningeigenaren, uitgesplitst naar verschillende leeftijdsgroepen?

Vraag 5

Welke concrete stappen zet u de komende drie maanden om overbruggingshypotheken en doorstroomhypotheken voor senioren beter beschikbaar en toegankelijk te maken?

Vraag 6

Bent u bereid de hypotheektoetsing zo aan te passen dat bij senioren met substantiële overwaarde meer rekening kan worden gehouden met vermogen en onderpand?

Vraag 7

Bent u bereid binnen verantwoorde prudentiële kaders rentebijschrijving mogelijk te maken bij tijdelijke doorstroomfinanciering, zodat de maandlasten tijdens de overgangsperiode beperkt blijven?

Vraag 8

Welke concrete stappen heeft u gezet en gaat u nog zetten ter uitvoering van de op 2 juni 2026 aangenomen motie-Steen c.s.2 om een doorstroomhypotheek mogelijk te maken? Welke belemmeringen staan introductie nog in de weg en binnen welke termijn verwacht u een daadwerkelijk beschikbaar product voor senioren?

Vraag 9

U heeft eerder erkend dat verdere beperkingen van aflossingsvrije hypotheken gevolgen kunnen hebben voor maandlasten en doorstroming en aangegeven hierover met DNB in gesprek te zijn3. Wat hebben deze gesprekken concreet opgeleverd en welke maatregelen neemt u om onnodige belemmeringen voor senioren met substantiële overwaarde en een lage loan-to-value te voorkomen?

Vraag 10

U heeft eerder aangegeven dat aflossingsvrije hypotheken vaak gepaard gaan met aanzienlijke overwaarde en dat slechts circa 7% een loan-to-value boven 75% heeft. Deelt u daarom de opvatting dat generieke beperkingen onvoldoende recht kunnen doen aan individuele risico’s? Welke ruimte ziet u voor meer maatwerk bij huishoudens met substantiële overwaarde en een lage loan-to-value om zo doorstroming te stimuleren?

Vraag 11

U heeft eerder aangegeven met banken en de AFM in gesprek te zijn over de gevolgen van de aangescherpte regels rond aflossingsvrije hypotheken. Welke concrete stappen zijn sindsdien gezet en bent u bereid met banken en de AFM tot aanvullende afspraken te komen over actieve informatievoorziening en tijdig handelingsperspectief voor huishoudens die hierdoor geraakt kunnen worden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Groningse studenten luiden noodklok bij gemeenteraad: «Laat studentenhuizen bestaan»»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de zorg dat in een tijd van grote kamernood niet alleen nieuwe studentenwoningen moeten worden gebouwd, maar ook bestaande studentenkamers en studentenhuizen behouden moeten blijven?

Het is van belang dat verkamerde studentenhuizen behouden blijven, waar deze in lijn met onder andere de Wet goed verhuurderschap, bouwregelgeving en als nodig met een vergunning worden verhuurd. Een groot deel van de studentenwoningen wordt verhuurd door particuliere verhuurders. Het staat een verhuurder vrij om te kopen en verkopen wanneer zij willen. Om te zorgen voor voldoende studentenwoningen, is het van belang om verhuurders te stimuleren om de woningen niet te verkopen. Recente kabinetten hebben dit onder meer gestimuleerd door de puntprijs in het Woningwaarderingsstelsel Onzelfstandig (WWSO) met 25 procent te verhogen en door de studiefinanciering opnieuw in te voeren, zodat huurders meer financiële ruimte hebben.

Vraag 3

Herkent u dat bestaande studentenhuizen kunnen verdwijnen door de combinatie van gemeentelijk verkameringsbeleid, vergunningplichten voor kamerverhuur en een strikte uitleg van het begrip «één huishouden»?

Dit kan inderdaad gebeuren, maar de precieze uitwerking hangt af van het gemeentelijk woonbeleid. In veel gemeenten geldt een vergunningsplicht als het aankomt op het verhuren aan meerdere huishoudens, bijvoorbeeld via verkamering. Het staat een gemeente vrij om bewoning door meerdere huishoudens in één woning toe te staan, al dan niet via een vergunning. Zij maakt daarin lokaal een afweging, bijvoorbeeld door het overwegen van de leefbaarheid. Het kan natuurlijk zijn dat een verhuurder een woning verkamerd heeft zonder daar een vergunning voor te hebben. In dat geval kan een situatie ontstaan waarin deze vergunning alsnog wordt verleend door de gemeente, of de verhuurder de illegaal verkamerde situatie ongedaan moet maken. In dat laatste geval kan bijvoorbeeld een studentenhuis verdwijnen.
Het begrip «één huishouden» lijkt te verwijzen naar de verduidelijkte begripsbepaling van een zelfstandige woning in de zin van het woningwaarderingsstelsel (WWS), zoals vastgelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte. Dit begrip is verduidelijkt omdat in de praktijk friendscontracten onterecht als manier gezien werden om geen verkameringsvergunning aan te hoeven vragen, waarbij ook de huurprijsbescherming van huurders ontweken werd. Zo werd verondersteld dat door één of twee «hoofdhuurders» aan te wijzen en aan hen de hele woning te verhuren, mocht worden gerekend met het WWS zelfstandig. De hoofdhuurders wezen dan vervolgens onderhuurders aan die dikwijls niet ingeschreven stonden in de gemeente. Omdat het hierbij vaak om grotere woningen ging, was de woning al snel geliberaliseerd waarmee de verhuurder niet gebonden was aan een maximaal redelijke huurprijs. De hele verhuurconstructie werd hierbij opgehangen aan de twee «hoofdhuurders» waarmee verondersteld werd dat het om één huishouden ging.
Mijn ambtsvoorganger heeft daarom verduidelijkt dat om een woning volgens het WWS zelfstandig te mogen beprijzen, er bij drie of meer bewoners sprake moet zijn van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. De definitie van «duurzaam gemeenschappelijk huishouden» is daarin geen gegeven, maar jurisprudentie geeft een basis voor de uitleg van dit begrip. Studenten voldoen in de regel niet aan dit begrip. Zij mogen nog steeds via friendscontracten huren, maar daarop dient aangegeven te worden welke persoon welk deel van de woning huurt tegen welke prijs. De huurprijs moet bepaald worden via het WWS onzelfstandig.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u dat een studentenhuis waar bewoners al meerdere jaren via een gezamenlijke woonvorm samenleven, verantwoordelijkheid nemen voor beheer en leefbaarheid en volgens hen geen overlast veroorzaken, toch kan worden aangemerkt als onvergunde kamerverhuur?

Deze twee zaken kunnen naast elkaar bestaan. Het is aan gemeenten om hun beleid vorm te geven. In het geval dat er sprake is van een vergunningplicht, er geen vergunning is afgegeven en er ook geen zicht is op legalisatie, dan geldt er in principe een handhavingsplicht voor het bevoegd gezag. Ik kan geen oordeel geven over individuele gevallen.

Vraag 5

Vindt u het wenselijk dat regels die bedoeld zijn om overlast, druk op wijken en slecht verhuurderschap tegen te gaan, in de praktijk ook goed functionerende studentenhuizen kunnen raken?

Dat vind ik niet wenselijk. Mijn inzet is daarom in algemene zin dat gemeenten woningdelen vaker dan nu het geval is toestaan en pragmatisch omgaan met de overweging om (alsnog) een vergunning te verlenen. Ik zie in de praktijk dat gemeenten dit al doen, bijvoorbeeld als er al lange tijd sprake is van verkamering en de leefbaarheid in de wijk niet onder druk staat. Het is van belang dat gemeenten lokaal en van geval tot geval een eigen afweging maken.

Vraag 6

Welke ruimte hebben gemeenten om onderscheid te maken tussen problematische kamerverhuur enerzijds en bestaande studentenhuizen, waar aantoonaar geen of weinig sprake is van overlast, onveiligheid of slecht verhuurderschap?

Gemeenten maken per geval een afweging of nieuwe verkamering wenselijk is of bestaande kamerverhuur voldoet aan de regels. Waar dat wenselijk en passend is en verder wordt voldaan aan de regels, roep ik gemeenten op pragmatisch met bestaande situaties om te gaan. Kamerverhuur kan problematisch zijn als niet wordt voldaan aan de lokale en landelijke regelgeving. Zo moet, indien vereist, een vergunning aanwezig zijn, voldaan worden aan bouwregelgeving en landelijke regels zoals de wet Goed verhuurderschap.

Vraag 7

Bent u bereid te onderzoeken of gemeenten aanvullende ruimte nodig hebben om bestaande studentenhuizen vaker te kunnen behouden of legaliseren, bijvoorbeeld via maatwerk?

Gemeenten beschikken momenteel al over voldoende instrumentarium om een afweging te maken in het al dan niet toestaan en legaliseren van kamerverhuur binnen de bestaande voorraad. Mij zijn geen signalen bekend die wijzen op het tegendeel. In de beantwoording van vraag 6 heb ik al aangegeven welke mogelijkheden gemeenten hebben. Daaronder valt de mogelijkheid voor gemeenten om bij het gebruik van een (omzettings-)vergunning, binnen het vergunningsverleningsproces, te bepalen of de locatie en woonruimte geschikt is voor kamerverhuur aan één of meerdere personen. Via de Landelijke Aanpak Beter Benutten stimuleer ik gemeenten een dergelijke stap te zetten. Ik wil er namelijk voor zorgen dat alle gemeenten aandacht schenken aan de regels voor kamerverhuur, met als uitgangspunt dat dit wordt toegestaan waar dat passend is. Onlangs heb ik uw Kamer over de voortgang van deze aanpak geïnformeerd.

Vraag 8

Welke mogelijkheden zijn er om gemeenten te stimuleren om bij bestaande studentenhuizen eerst te kijken naar legalisatie en maatwerk, voordat wordt overgegaan tot beëindiging van bewoning?

Gemeenten hebben de vrijheid om lokaal regels op te stellen rondom kamerverhuur en daarmee ook om de lokale regels te wijzigen en maatwerk toe te passen. Zij maken per geval een eigen afweging. Dit is passend, omdat zij dan de lokale situatie kunnen meewegen in het besluit. Ik vind het niet wenselijk om hier Rijksbreed op te sturen. In de beantwoording van vraag 6 heb ik al aangegeven dat gemeenten de beschikking hebben over verschillende instrumenten. Via de landelijke aanpak Beter Benutten stimuleer ik gemeenten om kamerverhuur vaker mogelijk te maken waar dat passend is. Daarnaast werkt het kabinet aan het voorstel om gemeenten te stimuleren om meer een «ja, mits»-benadering toe te passen. In de praktijk zie ik dat gemeenten niet van de ene op de andere dag overgaan tot beëindiging van bewoning, maar dat zij hier in het belang van de bewoners pragmatisch mee omgaan.

Vraag 9

Bent u bereid samen met studentensteden, studentenorganisaties, corporaties en particuliere verhuurders te werken aan een «ja, mits»-benadering, waarbij goede studentenhuizen behouden blijven en nieuwe initiatieven worden aangejaagd, terwijl gericht wordt opgetreden tegen overlast, onveiligheid en slecht verhuurderschap?

De lijn van het kabinet is dat er gewerkt wordt aan een «ja, mits»-benadering. Hierbij wordt afgestapt van een vergunningstelsel, maar mogen verhuurders als zij voldoen aan de regels starten met kamerverhuur zonder tussenkomst van de gemeente. Binnen het Landelijk Platform Studentenhuisvesting is hier al aandacht voor, onder andere naar aanleiding van een onderzoek van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) naar verkameringsbeleid in de vijftien grootste studentensteden en hun beleid rondom studentenkamers. Ik zie gelukkig dat steeds meer gemeenten hun regels over woningdelen, splitsen en kamerverhuur aan het versoepelen zijn waar dat passend is, wat kansen biedt voor onder andere studenten.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht van «gemeente vergeet arbeidsmigrant bij bouw distributiecentra»?1

Vraag 2

Herkent u het beeld dat bij de ontwikkeling van nieuwe distributiecentra onvoldoende aandacht is voor de benodigde huisvesting van arbeidsmigranten die daar gaan werken?

Vraag 3

Welk deel van de extra werkgelegenheid vanuit nieuwe distributiecentra wordt op dit moment opgevuld met arbeidsmigratie?

Vraag 4

Kunt u inzicht geven in de mate waarin gemeenten bij de vergunningverlening of planvorming voor distributiecentra afspraken maken over de huisvesting van werknemers? Bent u bereid dit in kaart te brengen?

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat de maatschappelijke kosten van onvoldoende huisvesting van arbeidsmigranten onderdeel zouden moeten zijn van de afweging bij de ontwikkeling van nieuwe distributiecentra? Zo ja, hoe wordt hier momenteel mee omgegaan?

Vraag 6

Welke mogelijkheden ziet u om gemeenten meer handvatten te geven om bij de vestiging of uitbreiding van distributiecentra eisen te stellen aan de beschikbaarheid van huisvesting voor arbeidsmigranten en wat is de voortgang op aangenomen moties en toezeggingen op dit vlak?

Vraag 7

Hoe wordt de afspraak uit het coalitieakkoord dat de huisvesting van arbeidsmigranten op orde moet zijn voordat extra werknemers worden aangetrokken in de praktijk geborgd bij de ontwikkeling van nieuwe distributiecentra?

Vraag 8

Wat is de stand van zaken rond het afwegingskader huisvesting arbeidsmigranten bij nieuwe bedrijvigheid?

Vraag 9

Welke gevolgen verwacht u van het voornemen om shortstay te beperken tot maximaal 30 nachten en daarna huurbescherming te laten gelden voor arbeidsmigranten die in dergelijke accommodaties verblijven en wat is de voortgang op dit wetsvoorstel?

Vraag 1

Wat is de meest recente stand van zaken ten aanzien van de asielopvanglocaties in Hardenberg, Epe en Harderwijk, die inmiddels conform overeenkomsten met het COA gesloten hadden moeten zijn, maar die desondanks vooralsnog open worden gehouden, hetgeen tot onder andere tot dwangsommen heeft geleid?

Vraag 2

Zijn er momenteel nieuwe ontwikkelingen met betrekking tot aflopende contracten, bestuursovereenkomsten of omgevingsvergunningen waarbij het COA afspraken/overeenkomsten met gemeenten mogelijk niet zal nakomen? Zo ja, welke ontwikkelingen en in welke gemeente(n)?

Vraag 3

Kunt u een volledig overzicht aan de Kamer verstrekken van alle azc's, doorstroom-, nood- en crisisnoodopvanglocaties waarvan de bestuursovereenkomst, het contract of de omgevingsvergunning tussen nu en 1 februari 2027 afloopt inclusief de overeengekomen sluitingsdata?

Vraag 4

Verwacht u dat de beoogde sluitingsdata van deze locaties allemaal eerbiedigd zullen worden door het COA? Zo nee, van hoeveel van die locaties verwacht u op dit moment dat zij, ondanks de overeengekomen einddatum, voorlopig alsnog geheel of gedeeltelijk zullen worden opengehouden door het COA?

Vraag 5

Deelt u de mening dat het niet respecteren van overeengekomen sluitingsdata door het COA funest is voor het vertrouwen van gemeenten en hun inwoners in de landelijke overheid? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat doet u om ervoor te zorgen dat overeengekomen sluitingsdata gerespecteerd worden?

Vraag 6

Wat is de actuele stand van zaken rond de duizenden ongeldig verklaarde boetes voor zwartrijdende asielzoekers op de trein tussen Zwolle en Emmen, waarover vorige maand bericht werd?1

Vraag 7

Hoeveel boetes zijn als gevolg hiervan in totaal ongeldig verklaard en welk bedrag is hiermee gemoeid?

Vraag 8

Hoeveel boetes aan zwartrijdende asielzoekers zijn er op dit traject uitgeschreven sinds de COA-pas hiervoor niet meer gebruikt wordt? Hoe verhoudt dit aantal zich tot dezelfde periode vorig jaar?

Vraag 9

Hoe wordt de actuele handhaving op zwartrijden, inclusief beboeten, door asielzoekers op dit traject vormgegeven?

Vraag 10

Klopt het dat, zoals Arriva aangaf, de COA-pas tien jaar lang gebruikt kon worden om boetes op uit te schrijven? Zo nee, hoe lang dan wel?

Vraag 11

Door wie is besloten dat dit per 1 januari jongstleden niet meer kon? Wanneer is dit besluit genomen, hoe is dit besluit tot stand gekomen en wanneer is het aan betrokken partijen (zoals Arriva) gecommuniceerd?

Vraag 12

Tot wanneer is de COA-pas dit jaar nog gebruikt als identificatiemiddel om boetes uit te kunnen schrijven? Hoe heeft het kunnen gebeuren dat er zo’n lange tussenperiode is ontstaan waarin beboeten op een COA-pas niet meer kon maar toch gebeurde, met als gevolg dat vele boetes ongeldig zijn verklaard?

Vraag 13

Wanneer was bij u bekend dat de COA-pas niet meer gebruikt kon worden om boetes op uit te schrijven, inclusief de gevolgen die deze stap had voor reeds uitgeschreven boetes?

Vraag 14

Welke concrete stappen zijn er gezet sinds 29 september vorig jaar, toen de toenmalig Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat aangaf samen met het COA, het Ministerie van Asiel en Migratie en vervoerders te werken aan verbetering om openstaande boetes voor zwartrijden door asielzoekers te innen?

Vraag 15

Welke concrete stappen zijn er sinds het bekend worden van het schrappen van de boetes op de lijn Zwolle-Emmen gezet en door welke betrokken partijen?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vrouw valt van trap in gebouw waar liften maanden stuk zijn en moet via raam naar buiten, bewoners klagen over onveilige situaties»?1

Ja.

Vraag 2

Is het u bekend dat Holland2Stay landelijk op grote schaal woningen verhuurt en beheert, en dat in meerdere steden vergelijkbare klachten bestaan over kapotte liften, defecte toegangssystemen, gebrekkig onderhoud en veiligheidsproblemen?

Ik ben niet bekend met de exacte feiten van deze kwestie, maar indien een verhuurder zich niet aan de geldende wet- en regelgeving op het gebied van veiligheid en onderhoud van woningen houdt, is dat uiteraard een slechte zaak.

Vraag 3

Acht u het aanvaardbaar dat bewoners maandenlang in een aantoonbaar onveilige situatie verkeren voordat een verhuurder tot een structurele oplossing overgaat, en welke termijn acht u bij een veiligheidsgebrek van deze aard nog acceptabel?

Iedere huurder heeft recht op een woning van goede kwaliteit, die bovendien goed onderhouden wordt. Verhuurders moeten zich vanzelfsprekend houden aan de geldende wet- en regelgeving op het gebied van de bouwkundige staat en het onderhoud van woningen en de zich daarin bevindende bouwwerkinstallaties, zoals bijvoorbeeld is vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Burgerlijk Wetboek. Gemeenten houden toezicht op de bouwregels, en kunnen in geval van overtreding hiervan ook handhavend optreden. Afhankelijk van het veiligheidsrisico kunnen zij een afweging maken hoe snel moet worden opgetreden en of feitelijke bestuursdwang of een andere herstelsanctie op zijn plaats is of ook een boete opleggen. Regels over liften en keuringen daarvan staan in het Warenwetbesluit liften. Daar houdt de arbeidsinspectie toezicht op.
In het geval van ernstige gebreken aan de huurwoning, zoals het veelvuldig voorkomen van ernstige storingen aan een liftinstallatie als gevolg van ouderdom en/of technische gebreken, kan de huurder ook de Huurcommissie vragen om de huur tijdelijk te verlagen. Wanneer de Huurcommissie de huurprijs in verband met ernstige gebreken tijdelijk heeft verlaagd, mag de huur vervolgens ook niet worden verhoogd zolang de betreffende gebreken niet verholpen zijn. Gebeurt dit onverhoopt wel, dan kan de huurder wederom bij de Huurcommissie terecht om die huurverhoging tegen te houden. Met de Wet betaalbare huur is de groep huurders die een beroep kan doen op de laagdrempelige geschilbeslechting van de Huurcommissie uitgebreid, zodat – naast huurders in het sociale segment – nu ook huurders in het middensegment bij de Huurcommissie terecht kunnen voor een uitspraak in geval van geschillen over – onder andere – huurprijzen, servicekosten, (onderhouds)gebreken en huurverhogingen.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het dat de huren worden verhoogd terwijl een basisvoorziening als een werkende lift al maanden niet toegankelijk is, en acht u de mogelijkheden voor huurders om hier iets aan te doen toereikend en toegankelijk?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Herkent u het bredere signaal dat juist kwetsbare of minder mondige huurdersgroepen, zoals expats, extra risico lopen op uitbuiting door grote verhuurders, en welke stappen zet u om ook deze groep effectief te beschermen?

Ik herken het signaal dat er groepen huurders zijn die extra risico lopen op ongewenste verhuurpraktijken. Om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan én kwetsbare groepen te ondersteunen, hebben gemeenten de afgelopen jaren meer instrumentarium gekregen om hiertegen op te treden. Bijvoorbeeld via de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap. Als gevolg hiervan kunnen gemeenten handhaven als sprake is van misstanden zoals intimidatie en te hoge huren. Ook is daarmee de informatiepositie van huurders, waaronder arbeidsmigranten, versterkt en moet elke gemeente een meldpunt hebben, waar klachten over ongewenst verhuurgedrag – zo nodig anoniem – kunnen worden gemeld. Met de Wet goed verhuurderschap is het bovendien mogelijk gemaakt voor gemeenten om een verhuurvergunning instellen; een gebiedsgerichte verhuurvergunning voor de verhuur van reguliere woonruimte, en/of een vergunning specifiek voor verhuur aan arbeidsmigranten. Met zo'n vergunning kunnen gemeenten vooraf eisen stellen aan verhuurders en, indien een verhuurder zich structureel niet aan de regels houdt, de vergunning weigeren of intrekken. Dit biedt gemeenten een extra instrument om malafide verhuurpraktijken tegen te gaan, juist in situaties waarin kwetsbare huurders een verhoogd risico lopen.
Om de Wet goed verhuurderschap toegankelijk te maken voor een brede groep huurders, waaronder ook huurders die de Nederlandse taal niet (goed) machtig zijn, heeft het Rijk informatiemateriaal digitaal beschikbaar gesteld in zes talen: Nederlands, Engels, Bulgaars, Pools, Roemeens en Spaans. Daarbij is het voor gemeenten mogelijk gemaakt dit materiaal te personaliseren om zo ook hun meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag onder de aandacht te brengen. Eind 2025 ben ik bovendien opnieuw een bewustwordingscampagne over de Wet goed verhuurderschap en de gemeentelijke meldpunten gestart op sociale media. Die campagne informeerde huurders, verhuurders en woningzoekenden over de wet, en liet zien dat men bij de gemeente terecht kan als zij huurmisstanden meemaken.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het dat de oprichter en een directeur van Holland2Stay in 2021 ieder een taakstraf hebben aanvaard wegens het manipuleren van tijdelijke huurcontracten, en welke consequenties verbindt de overheid aan zo'n veroordeling voor een partij die vervolgens op grote schaal actief blijft op de gereguleerde woningmarkt?

Zoals in mijn antwoord op vraag 5 reeds is toegelicht, hebben gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap de mogelijkheid gekregen om een tweetal verhuurvergunningen in te stellen voor de verhuur van woon- of verblijfsruimten. Hiermee kunnen nadere voorwaarden worden gesteld aan verhuurders in de gemeente, waaronder een Bibob-toets. Hiermee kunnen eerder begane – voor de verhuurpraktijk relevante – strafbare feiten worden betrokken bij de overweging om al dan niet een verhuurvergunning te verlenen. Het is aan gemeenten zelf om al dan niet te besluiten om één of beide vergunningplichten uit de Wet goed verhuurderschap in te stellen.

Vraag 7

Hoe verhoudt het door Sikkom bevestigde feit dat Holland2Stay meer dan 280 huurders in Groningen tussen € 150 en € 200 aan verboden bemiddelingskosten heeft gerekend en weigerde proactief terug te betalen, zich tot het wettelijke verbod op bemiddelingskosten, en welke mogelijkheden hebben gedupeerde huurders om hun geld terug te krijgen?2

Op basis van het Burgerlijk Wetboek is het verboden om dubbele bemiddelingskosten te vragen. Dit betekent dat een verhuurbemiddelaar geen bemiddelingskosten mag vragen aan de (aspirant)-huurder indien de bemiddelaar in opdracht van de verhuurder bemiddelt. In eerste instantie kan een (aspirant)-huurder deze ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten terugvragen bij de bemiddelaar, bijvoorbeeld via een aangetekende brief. De ACM ConsuWijzer heeft hiervoor op haar website een voorbeeldbrief beschikbaar gesteld.3 Ook het Juridisch Loket4 en de Nederlandse Woonbond5 hebben voorbeeldbrieven voor terugvordering van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten op hun website staan. Mocht de bemiddelaar de ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten niet goedschiks terugbetalen aan de (aspirant-)huurder, dan kan hij of zij daarna naar de rechter stappen om ze in rechte terug te vorderen.
Ook de Wet goed verhuurderschap bevat een verbod op het in rekening brengen van bemiddelingskosten bij de huurder wanneer de bemiddelaar in opdracht van de verhuurder bemiddelt. Hierdoor is het ook voor gemeenten mogelijk om hierop te handhaven. Mocht er sprake zijn van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten dan kan een (aspirant-)huurder hiervan melding maken bij het meldpunt van de gemeente. De gemeente kan dan handhaven. Een gemeente kan ook proactief, dus zonder voorafgaande melding, optreden als zij constateert dat verhuurbemiddelaars (stelselmatig) ten onrechte bemiddelingskosten bij (aspirant-)huurders in rekening brengen.

Vraag 8

Deelt u, gelet op signalen dat Holland2Stay gebruikmaakt van een vennootschapsstructuur waarbij het bedrijf zich in juridische procedures op het standpunt stelt slechts «beheerder» en niet «verhuurder» te zijn met als gevolg dat huurders bij de rechter bot vangen, de zorg dat ondoorzichtige vennootschapsstructuren huurders het effectief uitoefenen van hun rechten kunnen ontnemen, en welke mogelijkheden ziet u om de werkelijke verhuurder voor huurders kenbaar en aanspreekbaar te maken?

Ik vind het belangrijk dat huurders die te maken hebben met overtredingen van wet- en regelgeving, hun recht kunnen halen. Mede tegen deze achtergrond is in de Wet goed verhuurderschap bijvoorbeeld nadrukkelijk gekozen voor een brede definitie van het begrip «verhuurder». Deze wet geldt daarmee ook onverkort voor bijvoorbeeld onderverhuurders, of voor beheerders die in de plaats van de verhuurder optreden. Langs deze weg wordt geborgd dat de gehanteerde bedrijfsstructuur er niet toe leidt dat verhuurders zich kunnen onttrekken aan de verplichtingen volgend uit de Wet goed verhuurderschap.
Mijn voorstel voor een huurregister is recent in consultatie geweest. Daarmee is opgehaald of een huurregister in de praktijk meerwaarde heeft voor onder meer de handhaving van (huur)regelgeving, of de geschetste opzet haalbaar is, en of er voldoende draagvlak voor is. Het voorgestelde huurregister is erop gericht om de verhuurders en de woonruimte die zij verhuren in beeld te krijgen. Daarmee wordt ook duidelijk welke andere mogelijk betrokken partijen niet de verhuurder zijn. Een huurregister moet in ieder geval duidelijk maken wie de verhuurder is en als zodanig aanspreekbaar is.

Vraag 9

Hoe beoordeelt u het dat Holland2Stay een voormalig student van de Technische Universiteit Eindhoven na een bedwantsenplaag aanvankelijk ruim € 12.000 in rekening bracht, een bedrag dat na protest stapsgewijs werd verlaagd tot € 5.083,21, terwijl een onafhankelijk kenniscentrum aangeeft dat de kosten van een dergelijke bestrijding doorgaans veel lager liggen? Deelt u de zorg dat grote verhuurders onderhouds- en bestrijdingskosten op ondoorzichtige wijze en mogelijk bovenmatig op individuele huurders afwentelen?3

Het bestrijden van ongedierte is in principe de verantwoordelijkheid van de huurder, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voor zover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige staat van de woonruimte. Wanneer in de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder (voor de huurder) ook de bestrijding van ongedierte die geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte verzorgt, mag de verhuurder de kosten hiervan in rekening brengen bij de huurder als servicekostenpost (dienstverlening in de vorm van overnemen huurdersonderhoud). Het gaat hierbij enkel om de werkelijk gemaakte kosten, die de verhuurder ook moet kunnen onderbouwen. Ik kan niet oordelen over dit specifieke geval, omdat ik de casus onvoldoende ken en een dergelijk oordeel aan de Huurcommissie of rechter is voorbehouden. In algemene zin verwacht ik van huurders en verhuurders dat zij zich aan de geldende wet- en regelgeving houden.

Vraag 10

Acht u, mede gelet op de oproep van meerdere partijen in de Groningse gemeenteraad in februari 2025 om de verhuurdersvergunning van Holland2Stay te heroverwegen wegens veiligheidsovertredingen en aanhoudend wangedrag, de instrumenten die gemeenten met de Wet goed verhuurderschap hebben gekregen toereikend om landelijk opererende verhuurders met een aantoonbaar patroon van misstanden aan te pakken, en op welke wijze faciliteert het Rijk de uitwisseling van handhavingsinformatie over zulke verhuurders tussen gemeenten?4

Gemeenten hebben met de Wet goed verhuurderschap verschillende instrumenten gekregen om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan. Ik ben met de vraagsteller van mening dat het voor een goede werking van de wet van belang is dat hiermee ook effectief kan worden opgetreden tegen landelijk opererende malafide verhuurders, en dat wordt voorkomen dat malafide verhuurders naar aanleiding van handhaving in de ene gemeente, hun verhuurpraktijk simpelweg verplaatsen naar een andere gemeente. Om dit te voorkomen verplicht de Wet goed verhuurderschap gemeenten om – voorafgaand aan het instellen van een verhuurvergunningplicht – overleg te voeren met de desbetreffende woningmarktregio. Een en ander met het doel om waterbedeffecten te voorkomen. Ook schrijft de wet voor dat besluiten tot het opleggen van een bestuurlijke boete en/of het in beheer nemen van een woning openbaar worden gemaakt. Deze maatregel is niet alleen bedoeld om huurders en woningzoekenden te informeren en waarschuwen, maar leidt er ook toe dat gemeenten beter zicht hebben op eventuele waterbedeffecten van verhuurders die ofwel óók in hun gemeente actief zijn, ofwel die hun activiteiten van de ene gemeente naar de andere verplaatsen.
Het in consultatie gebrachte voorstel voor een huurregister bevatte de mogelijkheid om hierin een centrale plek te bieden voor deze besluiten. Hierdoor kunnen woningzoekenden, huurders en gemeenten eenvoudig zien of een verhuurder eerder is gesanctioneerd, ook in andere gemeenten. Dit vergroot de mogelijkheden voor gemeenten om kennis over problematische verhuurders en handhaving met elkaar af te stemmen. Voor woningzoekenden draagt dit bij aan een beter geïnformeerde keuze bij het aangaan van een huurovereenkomst, en huurders kunnen op dezelfde manier nagaan of hun verhuurder eerder in overtreding is geweest, bijvoorbeeld bij een lopend geschil.

Vraag 11

Deelt u de opvatting dat een verhuurder die in de ene stad misstanden begaat of een vergunning verliest, niet ongehinderd in een andere stad zou moeten kunnen doorgaan, en bent u bereid te onderzoeken of een landelijk register van verhuurders met herhaalde overtredingen wenselijk en mogelijk is?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Bent u, gelet op dit incident en het bredere patroon van fraude, illegale kosten, gebrekkig onderhoud en het ontwijken van aansprakelijkheid, bereid de handelwijze van Holland2Stay te onderzoeken en de Kamer over de uitkomsten te informeren?

Signalen over ongewenste verhuurpraktijken neem ik serieus, maar als Minister heb geen wettelijke bevoegdheid om op eigen initiatief een specifiek onderzoek in te stellen naar de bedrijfsvoering of handelwijze van één individuele, private Verhuurpartij, noch om eventueel sancties op te leggen. Huurders die te maken krijgen met ongewenst verhuurgedrag kunnen hiervoor, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 3 en 4, terecht bij hun gemeente. Daarnaast staat voor huurders de gang naar de Huurcommissie open bij geschillen over de hoogte van de huurprijs, servicekosten of onderhoudsgebreken.
Indien er sprake is van oneerlijke handelspraktijken of consumentenmisleiding, is de Autoriteit Consument & Markt (ACM) de aangewezen toezichthouder. Ook kunnen huurders bij verhuurmisstanden (weigeren ernstige onderhoudsgebreken waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is te verhelpen, onredelijk hoge servicekosten) en bemiddelingsmisstanden (ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten) een procedure starten bij de rechtbank. Ik roep huurders dan ook op van deze mogelijkheden gebruik te maken.

Vraag 13

Welke concrete stappen bent u bereid te zetten om huurders beter te beschermen tegen grote, landelijk opererende verhuurders die een structureel patroon van misstanden laten zien?

De huidige wet- en regelgeving voorziet reeds in een stevig kader op basis waarvan kan worden opgetreden in geval van ongewenst verhuurgedrag. Het gaat hier onder andere om de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur, als gevolg waarvan gemeenten kunnen handhaven op misstanden als intimidatie, discriminatie, onredelijke servicekosten en te hoge huren. Ook heeft de gemeente de mogelijkheid om te handhaven op het Besluit bouwwerken leefomgeving, waarmee kan worden opgetreden als bijvoorbeeld de staat van de woning onder de in dat besluit opgenomen minimumkwaliteit zakt of wordt gebracht of wanneer installaties niet goed worden onderhouden.
Op dit moment evalueer ik de Wet goed verhuurderschap. Ik verwacht de resultaten hiervan komend najaar met uw Kamer te delen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «17.000 euro subsidie, maar isoleren mag niet: Marieke, Marcel en buren anderhalf jaar in de wacht door vleermuis»?1

Vraag 2

Bent u bekend met de situatie van bewoners in Doesburg die al geruime tijd wachten op toestemming om hun spouwmuren te isoleren in het kader van verduurzaming?

Vraag 3

Deelt u de zorg dat bewoners die te goeder trouw willen verduurzamen, nu worden geconfronteerd met een onduidelijk en traag proces dat het draagvlak voor klimaatbeleid kan ondermijnen?

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het feit dat verduurzamingsmaatregelen zoals woningisolatie in de praktijk worden vertraagd of geblokkeerd door de vereisten rondom ecologisch onderzoek naar beschermde diersoorten, alsook door extra eisen van provincies?

Vraag 5

In hoeverre acht u het wenselijk dat individuele bewoners en VvE’s geconfronteerd worden met hoge kosten en lange wachttijden, terwijl er reeds subsidies zijn toegekend voor verduurzaming? Heeft u inzage hoeveel subsidies zijn toegekend, maar niet door kunnen gaan door eerdergenoemde knelpunten?

Vraag 6

Kunt u toelichten hoeveel gemeenten in Nederland momenteel nog geen goedgekeurd soortenmanagementplan (SMP) hebben en wat de gemiddelde doorlooptijd is van goedkeuring door provincies? Bent u van plan om met de provincie Gelderland hierover te spreken aangezien daar nog geen enkele SMP is goedgekeurd?

Vraag 7

Bent u het eens dat de huidige interpretatie van soortenbescherming in de praktijk leidt tot een aanzienlijke vertraging van de nationale isolatie- en energiebesparingsdoelen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 8

Bent u bereid in overleg met provincies te komen tot een landelijke versnellingsaanpak voor SMP’s, zodat gemeenten niet onnodig lang in onzekerheid blijven over vergunningverlening? En bent u bereid provincies aan te spreken op het stellen van aanvullende eisen en het vertragen van vergunningstraject? Welke instrumenten heeft u om hierop in te grijpen?

Vraag 9

Hoe wordt geborgd dat de bescherming van beschermde diersoorten proportioneel blijft, zonder dat dit leidt tot feitelijke stilstand van verduurzamingsmaatregelen in bestaande woningen?

Vraag 10

In hoeverre acht u het onacceptabel dat woningeigenaren in gemeenten zonder soortenmanagementplan na een positieve eDNA-uitslag zijn aangewezen op een langdurig individueel provinciaal vergunningstraject?

Vraag 1

Bent u op de hoogte van berichtgeving over situaties in grensgemeenten, zoals in Baarle, waar een appartementencomplex zowel een Nederlandse als een Belgische voordeur heeft vanwege verschillen in regelgeving?1

Ja, ik ben op de hoogte van deze berichtgeving.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van het feit dat aan de Nederlandse zijde van een dergelijk perceel geen extra woningen mochten worden gerealiseerd vanwege gemeentelijke regels, terwijl dit aan de Belgische zijde wél mogelijk bleek?

Via de berichtgeving ben ik daarvan op de hoogte gebracht.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat dergelijke casussen illustreren dat regelgeving in Nederland knellender kan uitpakken dan in buurlanden en daarmee ongewenste prikkels creëert? Is het mogelijk dat dergelijke regels ontstaan zijn in de jaren dat Nederland nog dacht te krimpen?

Ik kan uit één casus geen algemene conclusie trekken over hoe knellend regelgeving is in Nederland. De voorliggende casus heeft betrekking op een specifieke situatie, waarbij lokale regels in een behoorlijk uitzonderlijke grenssituatie aan de zijde van het buurland anders uitpakken.
Ik vind wel dat we kritisch moeten kijken naar het wegnemen van knellende regels om de woningbouw te versnellen. Daarom ga ik aan de slag met vereenvoudiging van regels, de uitwerking van de kabinetsreactie STOER en met nieuwe voorstellen binnen de Vereenvoudigingsopgave voor de fysieke leefomgeving. Deze regels zullen onder andere landen in de jaarlijkse Vereenvoudigingswet. Op 10 juli 2026 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de stand van zaken van STOER en de vereenvoudigingsopgave.2
Daarnaast wil ik dat het splitsen, delen en optoppen van woningen in meer gevallen door gemeenten wordt gefaciliteerd en dat belemmeringen worden weggenomen. Verschillende gemeentes zijn hier al mee bezig, maar ik zie ook dat initiatiefnemers nog vaak tegen onnodige belemmeringen aanlopen. Met de VNG werk ik in de komende periode uit hoe deze belemmeringen kunnen worden weggenomen. Ik heb uw Kamer daarover recent geïnformeerd.3

Vraag 4

Wat vindt u van het feit dat beperkingen worden gesteld, zoals maximale bouwhoogtes, bebouwingspercentages en functiebestemmingen, die het realiseren van extra woningen kunnen beperken of uitsluiten?

Bouw- en gebruiksregels in omgevingsplannen zijn van groot belang voor het borgen van de leefbaarheid van woongebieden. Ter illustratie, naast woningen moet in stedelijke gebieden doorgaans ook ruimte zijn voor een supermarkt, een school of een voetbalveld. Daarvoor dienen functiebestemmingen. Daarnaast, bijvoorbeeld ter bescherming van de identiteit van een dorpskern, kan het wenselijk zijn dat er maximale bouwhoogtes gelden. Dergelijke planregels zijn dus van belang.
Tegelijkertijd zie ik dat regelgeving soms onnodig belemmerend kan uitpakken. Bij vraag 3 heb ik toegelicht dat ik inzet op het wegnemen van belemmeringen. Dit doe ik onder andere doormiddel van STOER en de vereenvoudigingsopgave fysieke leefomgeving.

Vraag 5

Hoe beoordeelt u het dat gemeenten via deze planregels feitelijk kunnen voorkomen dat extra woningen worden toegevoegd, ook in gebieden met een groot woningtekort?

Ik wil dat gemeenten voldoende ruimte bieden voor het aantal woningen dat een gemeente moet bouwen. Met provincies en gemeenten maak ik daarover afspraken in de geactualiseerde woondeals. In de Wet versterking regie volkshuisvesting hebben provincies de wettelijke taak om te zorgen voor voldoende woningbouwlocaties. Als in een gemeente die bouwlocaties achterblijven door knellende regels verwacht ik van de provincies dat zij daarin hun verantwoordelijkheid nemen. Eerst door bestuurlijk overleg, maar waar nodig door het nemen van een instructiebesluit. Zo nodig kan ik de provincie ook daartoe instrueren.
Binnen de grenzen van de wet en gemaakte afspraken, is de taak om ruimtelijke regels te stellen en ook te zorgen voor ruimte voor andere voorzieningen. Dat kan betekenen dat gemeenten op een bepaalde locatie geen nieuwe woningen toestaan, bijvoorbeeld omdat de gemeente op die plek voorzieningen willen creëren, zoals een zwembad of andere noodzakelijke sportfaciliteiten

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat procedures, die in de praktijk maanden tot jaren kunnen duren, een rem zetten op het tempo waarin nieuwe woningen worden gerealiseerd?

Het beeld dat procedures een vertragende werking kunnen hebben op woningbouw herken ik. Op een aantal manieren wil ik zorgen voor versnelling.
Zo is op 1 juli 2026 is de Wet versterking regie volkshuisvesting inwerking getreden. Deze wet zorgt op verschillende manieren dat procedures om te komen tot onherroepelijke vergunningen ten behoeve van woningbouw worden versneld. Deze wet regelt dat beroep bij woningbouw én energie-infrastructuur aanzienlijk wordt versneld door versnelde behandeling en altijd één gang naar de rechter. De versnelling van bezwaar- en beroepsprocedures maakt ook onderdeel uit van (de actieagenda van) STOER. Daarvoor verwijs ik naar het antwoord op vraag 3.
Met het Programma Uitvoeringskracht zet ik daarnaast in op versterking van de uitvoeringscapaciteit van gemeenten. Op die manier kunnen vergunningaanvragen sneller worden behandeld.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u de stapeling van regels uit omgevingsplannen, huisvestingsverordeningen en Algemene Plaatselijke Verordeningen in relatie tot de nationale woningbouwopgave?

Waar het om gaat is dat we met meer tempo jaarlijks 100.000 woningen bouwen. De stapeling van regels zit daarbij soms in de weg. Dat was ook een van de aanleidingen voor het project STOER. In het kader van STOER en de Vereenvoudigingsopgave fysieke leefomgeving besteed ik daarom ook aandacht aan de stapeling van regels. Met het vereenvoudigen, schrappen en beter uitleggen van regels wil ik dit samen met de betrokken partners in de keten, andere departementen, medeoverheden, corporaties en marktpartijen oplossen. Daarnaast wordt bij Beter Benutten ook aandacht besteed aan de stapeling van regels. Zo kijk ik voor splitsen en woningdelen niet alleen naar omgevingsplannen, maar juist ook naar huisvestingsverordeningen.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het risico dat vergelijkbare woninginitiatieven in de ene gemeente wel en in de andere gemeente niet mogelijk zijn vanwege lokaal beleid?

Uitgangspunt is dat ruimtelijke regels primair lokaal worden gesteld omdat iedere locatie weer anders is. Het is bijvoorbeeld goed denkbaar dat een wooninitiatief voor hoogbouw niet passend is in een kleine kern in het landelijk gebied, maar wel binnen het stedelijk gebied van een naburige gemeente.
Tegelijkertijd waak ik ervoor dat overheden geen bovenwettelijke eisen stellen of woningbouw onnodig belemmeren. Zie daarvoor het antwoord op vraag 5.

Vraag 9

Kunt u aangeven hoe vergunningplichten voor het splitsen, samenvoegen of verkameren van woningen ertoe leiden dat het aantal feitelijk beschikbare woonruimten wordt beperkt? Hoe komen we daarvan af?

Vergunningplichten voor splitsen en verkamering kunnen zeker een rem zetten op het beter benutten van de bestaande bebouwing, omdat ze een drempel zijn voor initiatiefnemers. Daarom wil belemmeringen waar mogelijk wegnemen. Bij vraag 4 heb ik dit toegelicht.
Tot slot, het samenvoegen van woningen is in veel gemeenten vergunningplichtig op grond van de Huisvestingswet omdat samenvoeging leidt tot minder woningen. De lokale bevoegdheid om dit vergunningplichtig te maken, wil ik dus behouden.

Vraag 10

Kunt u een integraal overzicht geven van de relevante hervormingen, beleidswijzigingen en regelgeving van de afgelopen decennia (waaronder veranderingen in de invullingsvrijheid van bestemmings- en omgevingsplannen, huisvestingsverordeningen, vergunningplichten en bepalingen in Algemene Plaatselijke Verordeningen) die direct of indirect hebben bijgedragen aan het beperken van woningbouw en woningvorming, en daarmee aan het vastlopen van de woningmarkt?

De meeste rijksregels die een inperking kunnen geven aan de lokale ruimte voor woningbouw staan in het in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Het Bkl stelt onder meer regels over geluid op woningen, de bescherming van de luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, geur en nog vele andere onderwerpen. Deze regels zijn gesteld om waarborgen te bieden voor de gezondheid en veiligheid maar ook voor het waarborgen van het nationaal belang. Bijvoorbeeld voldoende ruimte voor de luchthaven Schiphol, rijkswegen of voor defensie. Daarnaast gaat het ook om rijksregels in Omgevingswet, de andere amvb’s op grond van de Omgevingswet, de Huisvestingswet en andere wetten en amvb’s.
Deze rijksregels waren voorheen verbrokkeld over tientallen wetten en ongeveer 120 voornamelijk sectorale AMvB’s die in de afgelopen decennia veelvuldig zijn gewijzigd. Bijvoorbeeld de Wet bodembescherming, de Wabo, de Wet milieubeheer, het Activiteitenbesluit en het Barro. Deze regels zijn veelvuldig gewijzigd waarbij het niet bij alle hervormingen te is duiden of deze ook een belemmerend effect hebben gehad op de woningbouw. Het is dan ook niet doenlijk om een dergelijk overzicht te verstrekken. Wel verwijs ik u naar de jaarverslagen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en naar de Beleidsdoorlichting artikel 3 Woningmarkt 2015–2021 opgesteld door SEO economisch onderzoek.
Verder heb ik op rijksniveau de rol als coördinerend bewindspersoon in het integrale fysieke domein. Vanuit die coördinerende rol vraag ik bij overleggen met andere departementen nadrukkelijk aandacht voor de gevolgen van wijzigingen in regelgeving en beleid op onder meer de woningbouw. Verder werk ik samen met mijn collega-bewindspersonen aan de Nota Ruimte. In deze nota maakt het kabinet keuzes ten aanzien van de fysieke leefomgeving, als onderdeel van een brede integrale afweging. Ook bij het opstellen van de Nota Ruimte heb ik aandacht voor de goede ruimtelijke inpassing van de woningbouwopgave, bijvoorbeeld door het aanwijzen van nationaal grootschalige woningbouwlocaties waar het Rijk prioriteit geeft aan het realiseren van woningen.
Het uitgangspunt is dat lokale, provinciale en rijksregels niet onnodig belemmerend zijn. Daarom ben en blijf ik bezig met het wegnemen van belemmeringen. In de antwoorden op de vragen 3, 6 en 7 heb ik dat toegelicht.

Vraag 11

Klopt het dat de regels die het aantal woningen in het bestemmings- of omgevingsplan niet laten toenemen, het splitsen van bestaande woningen beperken, wonen in bijgebouwen verbieden of wonen in aanbouwen verbieden het toevoegen van woningen bemoeilijken? Zijn er mogelijkheden om deze landelijk en generiek te schrappen? Zo ja, hoe? Bent u bereid dat te doen?

Bij vraag 3 heb ik toegelicht welke maatregelen ik neem om de bestaande voorraad beter te benutten onder andere ten aanzien van splitsen. Ook heb ik toegelicht dat via de woondeals afspraken met gemeenten en provincies zijn gemaakt over het toevoegen van woningen. Daarnaast zal het (nog inwerking te treden) Besluit versterking regie volkshuisvesting de mogelijkheden vereenvoudigen om als familielid of mantelzorger te wonen in een bijgebouw of aanbouw.
Verder bekijk ik continu welke belemmeringen weg kunnen worden genomen om woningen toe te voegen. Dit moet op een zorgvuldige wijze gebeuren, waarbij de gevolgen altijd eerst goed in kaart dienen te worden gebracht.

Vraag 12

Welke maatregelen bent u verder bereid te treffen om te voorkomen dat lokale regelgeving het realiseren van extra woningen onnodig belemmert? En op welke termijn zijn deze maatregelen te verwachten? En neemt u in uw overwegingen het opleggen van een instructiebesluit mee? Zo nee waarom niet? Zo ja, hoe en binnen welke termijn?

Ik verwijs naar de antwoorden op de vragen 3, 5, 6 en 7. Daarin heb ik ook aangegeven dat daar waar dat nodig is, ik mijn verantwoordelijk zal nemen om bij te sturen. Waar nodig kan dat ook zijn in de vorm van instructieregels of een instructiebesluit.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huurmarkt voor «happy few»: vierkantemeterprijzen verdubbeld en aanbod drastisch gedaald»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kijkt u naar de constatering dat de vierkantemeterprijzen zijn verdubbeld terwijl het aanbod is gedaald en er in het lage segment van de vrije huursector nauwelijks aanbod is?

In het artikel wordt gesteld dat het aanbod in de gehele vrije sector is afgenomen en dat via het platform Pararius vrijwel geen middenhuurwoningen meer te krijgen zijn, die worden aangeduid als «het lage segment». Hoewel Pararius niet representatief is voor de hele vrije sector, zie ook ik signalen dat er huurwoningen worden uitgepond – ook in het vrije segment. Dit was voorzien tijdens de invoering van de Wet betaalbare huur, maar is desondanks een beweging die ik wil afremmen. Daarom is het van belang de algemene investeringsbereidheid te verbeteren en ook zo snel mogelijk meer huurwoningen te bouwen. Om deze reden heb ik op 20 april aangekondigd de Wet betaalbare huur (Wbh) al voor de evaluatie te gaan optimaliseren.2 Met deze optimalisatie wordt het woningswaarderingsstelsel (WWS) gericht aangepast om zo verlichting te bieden op specifieke knelpunten die ervaren worden door vooral particuliere verhuurders. Deze maatregelen zijn ter advisering aangeboden aan de Raad van State met als doel ze per 1 januari 2027 in te voeren. Daarnaast bevat de optimalisatie het voorstel om de nieuwbouwopslag te verlengen met 4 jaar. Hiermee wil ik ontwikkelaars een meerjarige zekerheid bieden, en ervoor zorgen dat de middenhuurwoningen die wij zo hard nodig hebben ook daadwerkelijk worden gebouwd. In het kader van de Taskforce versnelling woningbouw kijk ik naar verdere maatregelen die hieraan bijdragen. Hierover wordt meer bekend na de zomer.

Vraag 3

Is er volgens u een verband tussen de 65.000 woningen die zijn uitgepond afgelopen jaar en de stijging van de vierkantemeterprijs?

Uit cijfers van het Kadaster volgt inderdaad dat er afgelopen jaar ca. 65.000 woningen zijn verkocht door private verhuurders aan eigenaar-bewoners. De cijfers van het Kadaster betreffen alle huurwoningen in zowel het sociale-, midden- en vrije segment. De data van Pararius betreft een selectie van de woningen in het vrije segment. De woningen die na invoering van de Wet betaalbare huur in het middensegment zijn terecht gekomen, vormen dus geen onderdeel van deze cijfers. Daarnaast zit de vierkantemeterprijs al sinds 2015 in de lift.3 Deze stijgende trend is de aanleiding geweest voor de Wet betaalbare huur. Dit is het gevolg van algehele schaarste aan woningen.
Ik erken dat het uitponden druk zet op het aanbod aan huurwoningen. De reden dat verhuurders besluiten hun woningen te verkopen, is een combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde (macro)-economische omstandigheden. Bij invoering van de Wet betaalbare huur is rekening gehouden met het gevolg dat huurwoningen verkocht worden, wat nu is terug te zien in de cijfers. Om bij te dragen aan een demping van het aantal uitpondingen, wordt de Wet betaalbare huur per 1 januari 2027 geoptimaliseerd.

Vraag 4

Hoe verklaart u dat het aanbod verschuift naar het hogere segment en in het lagere segment nauwelijks woningen beschikbaar zijn?

De data van Pararius heeft betrekking op een beperkt deel van het aanbod aan huurwoningen, namelijk een deel van het vrije segment op basis van huurprijs. In deze vraag gaat het dan ook om het hogere en lagere segment binnen het aanbod op Pararius, dus enkel binnen de vrije sector. In het artikel stelt Jasper de Groot, oprichter van Pararius, dat het huidige aanbod op Pararius met name woningen met een hoge prijs zijn en dat er in het lagere segment (hij geeft als voorbeeld een middenhuurwoning) bijna niks beschikbaar is.
De Wet betaalbare huur is ingevoerd als gevolg van schaarste aan betaalbare, kwalitatieve huurwoningen. Deze woningen, die in het middensegment vallen, vormen echter niet allemaal onderdeel van de data van Pararius. De data van Pararius geeft dus geen beeld van de volledige huursector.
Ondanks dat de middenhuurwoningen op Pararius niet representatief zijn voor het landelijke aanbod, zie ik wel dat er al lange tijd een tekort is aan betaalbare middenhuur. Daarom optimaliseer ik vanaf 2027 de Wbh, neemt het kabinet maatregelen om de investeringsbereidheid te verbeteren met de Taskforce versnelling woningbouw, en blijven we ondertussen doorgaan met bouwen.

Vraag 5

Bent u het eens dat met name door het aanbod te vergroten, de huurprijzen afnemen? Hoe beoordeelt u dit in lijn met de recente regulering waardoor huurprijzen juist zijn toegenomen?

In algemene zin onderschrijf ik het principe dat een groter aanbod zorgt voor lagere prijzen. Helaas zien we dat de krapte binnen de huursector al lange tijd toeneemt, ook vooraf aan de Wbh. Daarom stimuleer ik de nieuwbouw van middenhuurwoningen ook, bijvoorbeeld via de woningbouwimpuls (WBI) en Realisatiestimulans. Door de wijziging van het Europese DAEB Vrijstellingsbesluit zijn er meer mogelijkheden ontstaan om steun te verlenen voor (de bouw van) middenhuur woningen. Deze ruimte wil ik optimaal benutten. Het kabinet wil woningcorporaties betere financieringsmogelijkheden geven zodat zij vanaf 2029 de afgesproken bouw van 5.000 middenhuurwoningen per jaar gaan halen. De Woningwet zal hiervoor worden aangepast. Na de wetswijziging kunnen corporaties goedkoper geld lenen voor de bouw van middenhuurwoningen.
Om het woningtekort te verminderen zijn jaarlijks minstens 12.000 nieuwe middenhuurwoningen nodig. Dat lukt alleen als private investeerders ook middenhuur blijven bouwen. Om dit aantrekkelijker te maken neemt het kabinet ook voor hen maatregelen. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor verhuurders volgend jaar verlaagd van 8 naar 7 procent, wordt de Wbh voor de evaluatie geoptimaliseerd en is het verbeteren van het investeringsklimaat onderdeel van de Taskforce Versnelling Woningbouw.
Vooraf aan de middenhuurregulering was te zien dat woningen bij een bewonerswisseling steeds vaker doorschoven naar het duurdere segment. Dat kwam omdat, als gevolg van toenemende krapte, huurwoningen die wel een middenhuurkwaliteit hadden steeds vaker voor meer dan een middenhuurprijs verhuurd werden. De Wbh is onder andere ingevoerd om te zorgen dat huurwoningen met een middenhuurkwaliteit voor een middenhuurprijs verhuurd worden. Voor middenhuurwoningen waarvan de huur verlaagd moet worden, kan het aantrekkelijk zijn voor de verhuurder om de middenhuurwoning te verkopen. Echter, als deze vooraf aan de Wbh niet voor een middenhuurprijs verhuurd werd, zie ik dit niet als een verloren middenhuurwoning, maar als een huurwoning die blijkbaar alleen voor een vrije segmenthuurprijs verhuurd kon worden.

Vraag 6

Hoe bent u van plan regulering aan te passen zodat het weer aantrekkelijk wordt om een pand te verhuren? Welke prikkels wilt u op korte termijn toe passen bij verhuurders om te stimuleren dat men niet verkoopt, maar verhuurt?

Ik ben voornemens per 1 januari 2027 de optimalisatie van de Wbh in werking te laten treden. Hiermee wordt aan verhuurders op specifieke door hen aangegeven knelpunten verlichting geboden in de verhuur van gereguleerde huurwoningen. Deze maatregelen zijn bedoeld om bij te dragen aan een afremming van het uitpondeffect dat we nu zien.

Vraag 7

Welke maatregelen bent u van plan te treffen op korte termijn om het investeringsklimaat op de huurmarkt te herstellen?

Ik erken dat er maatregelen genomen moeten worden om het investeringsklimaat te verbeteren. In lijn met het coalitieakkoord wordt de overdrachtsbelasting verlaagd van 8% naar 7% en wordt de opkoopbescherming fors ingeperkt. Daarnaast ligt het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 voor in de Eerste Kamer, met een beoogde invoeringsdatum van 1 januari 2028. Hierbij geldt voor vastgoed een vermogenswinstbelasting: er wordt pas belasting geheven op de waardestijging bij verkoop. Particuliere investeerders geven aan hier goed mee uit de voeten te kunnen. In september komt de Taskforce Versnelling Woningbouw met een integraal actieplan om het aanbod van betaalbare woningen toe te laten nemen. Het verbeteren van het investeringsklimaat voor zowel private partijen als corporaties is onderdeel hiervan.

Vraag 8

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Zeker.