Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Konijnen en hazen dwarsbomen nieuwbouwwijk Renswoude: «Dit is tenenkrommend en bureaucratie ten top»» over woningbouwproject Beekweide II in Renswoude, waar sinds 1 oktober de werkzaamheden weer mogen worden hervat, nadat de bouw van circa 40 woningen bijna een half jaar vertraging had opgelopen?1

Vraag 2

Deelt u de mening dat vermijdbare vertraging van woningbouwprojecten moet worden voorkomen, omdat woningzoekenden daardoor langer op een woning wachten, kopers langer in onzekerheid verkeren en de haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk kan komen te staan? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Welke lessen trekt u uit Beekweide II voor de voorspelbaarheid van ecologisch onderzoek, werkprotocollen en de beoordeling daarvan, nu uiteindelijk binnen de geldende soortenbescherming een werkwijze is gevonden waarmee de werkzaamheden konden worden hervat?

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat Utrecht de vrijstelling voor de haas bij ruimtelijke ontwikkelingen heeft geschrapt, terwijl in 2022 ook in Limburg een dalende provinciale trend van de hazenpopulatie was vastgesteld en Limburg deze vrijstelling wel heeft behouden?

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat Utrecht en Zeeland als enige twee provincies de vrijstelling voor het konijn bij ruimtelijke ontwikkelingen niet kennen, terwijl de populatie van het konijn landelijk sterk is afgenomen en de andere tien provincies bij datzelfde landelijke beeld de vrijstelling wel hebben behouden?

Vraag 6

Klopt het dat een ongunstige staat van instandhouding op zichzelf niet automatisch betekent dat een vrijstelling voor ruimtelijke ontwikkelingen juridisch onmogelijk is, maar dat zo’n vrijstelling onder meer geen afbreuk mag doen aan het streven de populaties in een gunstige staat van instandhouding te laten voortbestaan? Zo nee, hoe luidt de juridische toets dan wel precies?

Vraag 7

Deelt u de mening dat provincies een vrijstelling voor ruimtelijke ontwikkelingen niet onnodig moeten schrappen wanneer juridisch en ecologisch kan worden onderbouwd dat deze geen afbreuk doet aan het streven de populaties in een gunstige staat van instandhouding te laten voortbestaan, juist omdat het schrappen van zo’n vrijstelling woningbouw met extra onderzoek en vergunningprocedures kan belasten? Zo nee, waarom niet?

Vraag 8

Hoe gaat u werk maken van de afspraak in het regeerakkoord om provinciale natuurregels te uniformeren zodat ze de bouw niet bemoeilijken?

Vraag 9

Welke verschillen tussen provincies in vrijstellingen, beoordelingscriteria en eisen aan mitigatie en compensatie wilt u bij deze uniformering concreet wegnemen?

Vraag 10

Welke knelpunten in flora- en faunaregels neemt u mee bij de uitvoering van de aangenomen motie-Mooiman c.s. (Kamerstuk 28 325, nr. 325), die vraagt om bestaande knelpunten en de samenhang tussen bouwregels mee te nemen in de jaarlijkse Vereenvoudigingswet en tegenstrijdigheden en stapelingen van eisen voor de bouw te voorkomen?

Vraag 11

Hoe staat het met de uitvoering van de aangenomen motie-Nobel (Kamerstuk 28 325, nr. 322) om alle gemeenten die nog niet met een soortenmanagementplan zijn begonnen ertoe te bewegen daar in 2026 mee te starten en bij gemeenten die al zijn gestart aan te dringen op versnelling? Welke aanvullende actie neemt u om deze motie nog dit jaar uit te voeren?

Vraag 12

Hoe gaat u uitvoering geven aan het advies van STOER om een landelijke standaard voor beoordelingsprocessen met uniforme criteria te ontwikkelen, zodat verschillen in de beoordeling van flora- en fauna-activiteiten tussen provincies en omgevingsdiensten worden verminderd?

Vraag 13

Hoe gaat u uitvoering geven aan de aanbeveling in dat rapport om mitigatie- en compensatiemaatregelen landelijk verder te standaardiseren, zodat vooraf duidelijker is welke maatregelen in beginsel toereikend zijn, met ruimte voor noodzakelijk ecologisch maatwerk?

Vraag 14

Gaat u de in dat rapport voorgestelde landelijke compensatiecatalogus uitwerken, zodat vooraf duidelijker is welke compenserende maatregelen kunnen worden geaccepteerd en hierover niet per woningbouwproject opnieuw langdurige discussie ontstaat?

Vraag 15

Hoe gaat u uitvoering geven aan de aanbeveling uit dat rapport om mogelijk te maken dat een groter gebied van lagere ecologische kwaliteit wordt gecompenseerd door een kleiner gebied van aantoonbaar hogere ecologische kwaliteit?

Vraag 16

Hoe gaat u uitvoering geven aan de in dat rapport voorgestelde worst-casebenadering, waarbij voor geschikte soorten en werkzaamheden wordt uitgegaan van mogelijke aanwezigheid en direct passende mitigerende maatregelen worden getroffen, zodat soortgericht onderzoek waar dat ecologisch verantwoord is kan worden beperkt?

Vraag 17

Hoe gaat u uitvoering geven aan de aanbeveling uit dat rapport om het maatschappelijke belang van woningbouw in het Besluit kwaliteit leefomgeving explicieter als dwingende reden van groot openbaar belang vast te leggen voor Habitatrichtlijnsoorten en nationaal beschermde soorten

Vraag 18

Welke maatregelen neemt u om ervoor te zorgen dat de gevolgen van reeds bekende beschermde soorten, zoals de kerkuil en steenuil die bij Beekweide II al in ecologische onderzoeken uit 2024 en 2025 waren aangetroffen, tijdig worden beoordeeld en benodigde maatregelen en vergunningen vóór de start van werkzaamheden duidelijk zijn, zodat woningbouwprojecten niet tijdens de uitvoering alsnog vertraging oplopen?

Vraag 19

Klopt het dat een dwingende reden van groot openbaar belang bij vogelrichtlijnsoorten, zoals de kerkuil en steenuil, geen zelfstandige afwijkingsgrond is en dat het maatschappelijke belang van woningbouw daardoor niet via deze route kan worden meegewogen?

Vraag 20

Gaat u in het verdere verloop van de lopende Europese stresstest van de Vogel- en Habitatrichtlijn actief bepleiten dat een dwingende reden van groot openbaar belang ook voor Vogelrichtlijnsoorten als afwijkingsgrond mogelijk wordt, zodat het maatschappelijke belang van woningbouw in deze afweging kan worden betrokken? Hoe gaat u deze inzet concreet vormgeven?

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Minister blij met enorme woontorens bij Arena: «Uitstekend bereikbare plek»»1 en «Pensioenfondsen steken honderden miljoenen in 933 huurwoningen bij ArenA: «Maar bodem kas voor woningbouw komt in zicht»»?2

Vraag 2

Klopt het dat u gisteren bij het startsein van het Eleven Square project heeft gezegd «dat er vanwege de woningnood plannen nodig zijn «die daadwerkelijk van de tekentafel komen»»?

Vraag 3

Bent u bekend met het feit dat de vergunning voor dit project dateert uit een tijd waarin ontwikkelaars nog maximaal 30 procent sociale huur hoefden te bouwen en de resterende 70 procent mochten aanvullen met vrijesectorwoningen?

Vraag 4

Bent u bekend met het feit dat Amsterdam sindsdien eisen heeft ingevoerd die ontwikkelaars verplichten 40 procent sociale huur en 40 procent middenhuur en/of betaalbare koop te bouwen, waardoor maar 20 procent overblijft voor vrijesectorwoningen? Een verplichting die nog strenger is dan uw eigen 30 procent sociaal en twee derde betaalbaar verplichting? Wat vindt u hiervan? Vindt u het onwenselijk dat zij strengere eisen stellen aan betaalbaarheid dan het landelijk kader? Zo niet, hoe strookt dat dan met uw mededelingen aan de Kamer om lokale koppen zoveel mogelijk tegen te gaan?

Vraag 5

Hoe beoordeelt u de opvatting uit het Telegraaf-artikel dat «veel bouwprojecten [door het Amsterdamse 40-40-20 beleid] financieel niet of nauwelijks haalbaar zijn, ook voor pensioenfondsen»? Erkent u deze gevolgen ook? Zo niet, hoe strookt uw ontkenning van deze gevolgen dan met het in opdracht van uw ministerie uitgevoerde onderzoek «Betaalbaar bouwen» van het Instituut voor Publieke Economie (IPE)?

Vraag 6

Hoe rijmt u de door u uitgesproken noodzaak voor plannen «die daadwerkelijk van de tekentafel komen» met uw voornemen om vergelijkbare betaalbaarheidverplichtingen op landelijk niveau in te voeren, die juist als gevolg hebben dat woningbouwplannen minder snel van de tekentafel komen?

Vraag 7

Hoe beoordeelt u de opvatting van sommigen dat het een beetje hypocriet kan lijken om dit bouwplan te vieren als een oplossing voor het probleem, terwijl dit bouwplan onder uw nieuwe regels nooit van de grond zou komen? Is uw beleid dan nog wel onderdeel van de oplossing voor het woningtekort? En zou u dan niet beter een koerscorrectie kunnen doen?

Vraag 8

In het verleden (zoals in uw appreciatie op Kamerstuk 28 325, nr. 320) heeft u aangegeven dat het schrappen van betaalbaarheidsverplichtingen zou betekenen dat er te weinig nieuwe woningen op de markt komen voor lagere en middeninkomens; heeft u uw visie op dit thema bijgesteld naar aanleiding van het IPE-onderzoek «Betaalbaar bouwen»? Zo niet, op basis van welke argumentatie wijst u dan de opvatting af dat er alsnog nieuwe woningen beschikbaar kunnen komen voor lagere en middeninkomens door doorstroming, waarbij mensen met hoge inkomens hun oude huis achterlaten, welke weer bewoond zou kunnen worden door mensen met een middeninkomen (en zo verder)? Gelooft u niet in doorstroom?

Vraag 1

Wat vindt u ervan dat 23 sociale huurwoningen voor ouderen, ooit gefinancierd met gemeenschapsgeld, voor 3,8 miljoen euro zijn verkocht aan private beleggers en binnen een jaar voor tweeënhalf keer de aankoopprijs zijn doorverkocht?1

Vraag 2

Deelt u de mening dat hier feitelijk miljoenen euro's aan zorggeld zijn weggelekt naar particuliere vastgoedbeleggers? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat de verkoopprijs een miljoen euro onder de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde lag?

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het optreden van het College Sanering Zorginstellingen (CSZ) in deze zaak?

Vraag 5

Heeft u de bevoegdheid om het CSZ opdracht te geven? Zo ja, bent u van plan deze bevoegdheid te gebruiken in deze zaak?

Vraag 6

Bent u van mening dat de waarde van een goed functionerend CSZ zich heeft bewezen door deze zaak?

Vraag 7

Hoe verhoudt deze casus zich tot uw voornemen om het CSZ op te heffen? Deelt u de waarschuwing van de bestuursvoorzitter van het CSZ dat er na opheffing «nauwelijks extern toezicht» op vastgoedtransacties in de zorg zal bestaan?

Vraag 8

Deelt u de mening dat deze zaak juist aantoont dat het toezicht op de verkoop van zorgvastgoed niet moet worden afgeschaft maar moet worden versterkt?

Vraag 9

Klopt het dat de taxatie en de goedkeuring door het CSZ berustten op de aanname dat er een «uitpondverbod» gold, terwijl dit verbod in werkelijkheid niet bleek te bestaan? Hoe kan een dergelijke fundamentele fout in het toezicht ontstaan?

Vraag 10

Vindt u het aanvaardbaar dat externe gemachtigden die voor het CSZ transacties beoordelen zelf actief zijn als vastgoedondernemer? Komt dit vaker voor?

Vraag 11

Hoe beoordeelt u de handelwijze van het CSZ in de Woo-procedure, waarbij het bestaan van een cruciaal document werd verzwegen?

Vraag 12

Bent u bereid het CSZ opdracht te geven de goedkeuring van de Valckenhof-transactie te evalueren en de Kamer over de uitkomsten te informeren?

Vraag 13

Hoeveel vastgoedtransacties van zorginstellingen zijn de afgelopen vijf jaar goedgekeurd door het CSZ? Bent u bereid te laten onderzoeken in hoeveel gevallen het verkochte vastgoed kort na de transactie met forse winst is doorverkocht?

Vraag 14

Wat betekent deze casus voor bewoners van vergelijkbare complexen die op de nominatie staan om verkocht te worden, zoals het wooncomplex van Warande in Driebergen? Welke bescherming hebben deze veelal oudere huurders tegen de uitverkoop van hun woongemeenschap?

Vraag 15

Deelt u de mening dat sociale huurwoningen voor ouderen die met publiek geld zijn gefinancierd, in beginsel in publieke of maatschappelijke handen zouden moeten blijven, bijvoorbeeld door een eerste aanbiedingsplicht aan woningcorporaties? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van bovengenoemde uitzending?1

Vraag 2

Hoe oordeelt u over de berichtgeving dat 48 procent van de mensen uit het onderzoek van Radar weleens te maken heeft met een kapotte lift in hun woongebouw, en dat ruim de helft van hen afhankelijk is van de lift?

Vraag 3

Hoe oordeelt u over het feit dat uit het onderzoek het beeld ontstaat van regelmatige verstoringen, die soms ook nog eens lang duren?

Vraag 4

In de uitzending bleek dat dit ook in seniorencomplexen voorkomt; hoe oordeelt u over deze berichtgeving?

Vraag 5

Bent u het eens met de stelling dat dit zeker in seniorencomplexen tot grote problemen kan leiden voor bewoners, aangezien zijn vaker slecht ter been zijn, en juist om die reden in een dergelijk complex (mét lift) zijn gaan wonen?

Vraag 6

Welke wet- en regelgeving bestaat er inzake storingen bij liften in woongebouwen?

Vraag 7

Bestaat er aparte regelgeving voor seniorencomplexen?

Vraag 8

Zou dit wenselijk zijn?

Vraag 9

Op dit moment is het niet concreet meetbaar vastgelegd hoeveel verstoringen er in liften mogen zijn; bent u bereid dit in regelgeving te laten vastleggen, zodat bewoners iets hebben om op terug te vallen en eigenaars van gebouwen hierop afspraken kunnen maken met leveranciers en kunnen bijsturen?

Vraag 10

Bent u het eens dat de regelgeving rondom het functioneren van liften in seniorencomplexen extra strikt moet zijn, omdat deze groep daar extra van afhankelijk is?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Daklozen zijn niet sexy: de pijnlijke reden waarom de politiek dit probleem niet oplost»?1

Vraag 2

Hoe verklaart u dat de problemen rond dakloosheid verder toenemen, terwijl juist met het Nationaal Actieplan Dakloosheid de ambitie is uitgesproken dat in 2030 niemand meer op straat hoeft te slapen?

Vraag 3

Deelt u de analyse dat de verdeling van de verantwoordelijkheid voor dakloosheid over meerdere ministeries de daadkracht van de aanpak belemmert? Zo nee, hoe verklaart u dan dat de problemen ondanks jarenlange beleidsinzet blijven toenemen?

Vraag 4

Waarom gaat een groot deel van het beschikbare geld naar noodopvang, in plaats van structurele oplossingen?

Vraag 5

Welke verantwoordelijkheid hebben werkgevers volgens u voor EU-arbeidsmigranten die na afloop van hun contract of na ontslag zonder huisvesting in Nederland achterblijven, en hoe moet worden voorkomen dat deze groep vervolgens op straat belandt?

Vraag 6

Welke lessen trekt u uit de in het artikel beschreven situatie in Utrecht, waar het schrappen van het verbod op buiten slapen ertoe heeft geleid dat politiecontact afneemt, hulp later op gang komt en de overlast toeneemt?

Vraag 1

Bent u bekend met de situatie in Hollands Kroon, waar de gemeente inzet op netto groei van de sociale huurvoorraad, maar de woningcorporatie aangeeft die groei tot en met 2030 niet te kunnen realiseren door beperkte investeringscapaciteit?1

Vraag 2

Ziet u dit ook als een breder probleem dat beoogde groei van sociale huur, die voortkomt uit een vastgestelde woningbehoefte, niet gerealiseerd kan worden in kwetsbare regio’s door gebrek aan investeringsruimte?

Vraag 3

Klopt het dat de Nationale Prestatieafspraken uitgaan van netto groei van de sociale huurvoorraad? Hoe verhoudt het uitblijven van groei in deze situatie zich tot die afspraken en tot de terughoudendheid bij verkoop?

Vraag 4

Hoe zal de aankomende Wet Versterking regie volkshuisvesting uitwerken op gemeenten met een relatief laag aandeel sociale huur, zoals de gemeente Hollands Kroon, binnen een regio waar anderen gemeenten juist een relatief hoog aandeel sociale huur kennen? Wat zijn de gevolgen voor de opgave sociale woningbouw in dergelijke gemeenten?

Vraag 5

Hoe weegt u de positie van gemeenten in kwetsbare gebieden, met een relatief laag aandeel sociale huur en een aanvullende uitbreidingsopgave op grond van landelijke regelgeving?

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat het uitblijven van groei van de sociale huurvoorraad – terwijl de behoefte aan sociale huurwoningen in deze regio's aantoonbaar aanwezig en groeiende is, onder andere blijkend uit wachttijden voor sociale huur, woningbehoefteonderzoek en de eigen, vastgestelde groeidoelstellingen van gemeenten – nadelig is voor gemeenten en regio's als Hollands Kroon en de Kop van Noord-Holland, omdat dit kan leiden tot vertrek van jongeren en starters, krapte in vitale beroepen en verdere druk op voorzieningen?

Vraag 7

Klopt het dat de Kop van Noord-Holland deel uitmaakt van het Nationaal Programma Vitale Regio's? Deelt u de opvatting dat in zulke regio's voldoende en groeiende beschikbaarheid van betaalbare woningen essentieel is voor leefbaarheid en sociaaleconomische vitaliteit?

Vraag 8

Hoe garandeert u dat woningcorporaties over voldoende investeringscapaciteit beschikken om ook in kwetsbare en perifere regio's te blijven investeren?

Vraag 9

Acht u het wenselijk dat woningcorporaties in zulke gemeenten volstaan met behoud van de bestaande voorraad, terwijl zij elders wel uitbreiden?

Vraag 10

Hoe beoordeelt u de spanning tussen enerzijds verkoop van sociale huurwoningen door corporaties in de ene regio ten behoeve van investeringen in een andere regio, en anderzijds de lokale verantwoordelijkheid van gemeenten voor woonresultaten en leefbaarheid?

Vraag 11

Welke instrumenten ziet u om te bevorderen dat opbrengsten uit verkoop van sociale huurwoningen door een corporatie zoveel mogelijk opnieuw worden ingezet in dezelfde gemeente?

Vraag 12

In hoeverre acht u het huidige investerings- en toezichtskader voor woningcorporaties toereikend om ook in perifere regio's bij te dragen aan volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen?

Vraag 13

Bent u bereid om in de Nationale Prestatieafspraken expliciet aandacht te geven aan sociale woningbouw in kwetsbare en achtergestelde regio's, zoals bedoeld binnen het Nationaal Programma Vitale Regio's?

Vraag 1

Deelt u de mening dat het tijd is om te onderzoeken of de al lang bestaande hypotheekvoorwaarden nog voldoende aansluiten bij de levensfasen van mensen?1

Vraag 2

Welke wettelijke of fiscale belemmeringen zijn er op dit moment voor hypotheekaanbieders om meer flexibiliteit te bieden in looptijd en aflossingsschema?

Vraag 3

Welke mogelijkheden hebben hypotheekgevers nu al wel om consumenten tijdelijk minder of niet te laten aflossen of de looptijd van een hypotheek te verlengen?

Vraag 4

Ziet u zelf kansen voor een hypotheek waarbij gedurende de looptijd een beperkte en vooraf bepaalde flexibiliteit bestaat om aflossingen tijdelijk te verlagen of uit te stellen, waarna deze later worden ingehaald?

Vraag 5

Hoe kijkt u naar het idee van hypotheken met een looptijd van 35 of 40 jaar? Wat zijn daarbij de gevolgen voor maandlasten, totale rentelasten, vermogensopbouw en financiële risico's voor huishoudens?

Vraag 6

Deelt u de zorg dat het oprekken van de looptijd van een hypotheek met als gevolg een hogere leencapaciteit op een krappe woningmarkt uiteindelijk ook kan leiden tot hogere huizenprijzen, waardoor het beoogde voordeel voor starters (lagere maandlasten) gedeeltelijk verdwijnt? Wat zijn mogelijkheden om dit te voorkomen?

Vraag 7

Wat zijn de mogelijkheden om te zorgen dat een langere contractuele looptijd, niet ook een langere periode van hypotheekrenteaftrek betekent? Kan dit worden losgekoppeld?

Vraag 8

Bent u bereid met banken, pensioenfondsen, consumentenorganisaties en toezichthouders te onderzoeken welke ruimte er is voor een flexibeler hypotheekproduct, waarbij niet het vergroten van de maximale schuld, maar het beter aansluiten bij de levensfasen van mensen centraal staat?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bouwregels stapelen op: over vier jaar moet 30 procent van de huizen gebouwd worden van natuurlijke materialen zoals hout en vlas»?1

Vraag 2

Klopt het dat de kosten en eisen voor biobased bouwen op dit moment hoger liggen dan die voor reguliere bouw, en zo ja, hoeveel?

Vraag 3

In hoeverre leidt een eventuele verplichting tot biobased bouwen ertoe dat de bouwkosten nog verder stijgen?

Vraag 4

Bent u het eens dat de focus moet liggen op het snel bouwen van meer woningen, in plaats van extra regels over biobased bouwen?

Vraag 5

Bent u het eens dat de markt gestimuleerd kan worden om biobased te bouwen, maar dat een verplichting niet bijdraagt aan de bouw van meer woningen?

Vraag 6

Kunt u aangeven welk deel van de nieuwbouwwoningen op dit moment voldoet aan de norm van minimaal 30 procent biobased of circulair materiaal?

Vraag 7

Bent u voornemens de doelstelling van 30 procent als bindende eis in de bouwregelgeving op te nemen, of ziet u dit als een streefwaarde?

Vraag 8

Mogen woningen met minder dan 30 procent circulair of biologisch materiaal over vier jaar nog gebouwd worden?

Vraag 9

Hoe bent u überhaupt van plan dit doel te behalen als de helft van de woningfabrieken volgens het bericht niet gebruikt wordt omdat de vergunningen om de capaciteit op te schalen ontbreken?

Vraag 10

Welke maatregelen gaat u komende tijd nemen om industriële bouw te stimuleren?

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Kan de Minister aangeven hoeveel huurwoningen in Nederland met UF-schuim zijn geïsoleerd, en zo nee, is zij bereid dit landelijk in kaart te brengen?1

Vraag 2

Is de Minister bereid de locaties te noemen waar UF-schuim is gebruikt? Deelt de Minister de mening dat bewoners het recht hebben te weten of hun eigen woning ermee is geïsoleerd, en is zij bereid corporaties te verplichten hierover actief en transparant te communiceren?

Vraag 3

Is de Minister bekend met regio’s buiten die van het artikel waar UF-schuim door woningcorporaties werd toegepast? Zo ja, welke?

Vraag 4

Hoe verklaart de Minister dat de overheid tot april van dit jaar nog subsidie verstrekte voor isolatie met UF-schuim, terwijl de GGD in februari al met advies kwam om te stoppen?

Vraag 5

Wie draait er straks op voor de kosten van onderzoek, sanering en eventuele verwijdering van het schuim? Kan de Minister garanderen dat deze kosten niet via de huur worden afgewenteld op huurders?

Vraag 6

Welke stappen gaat de Minister zetten voor bewoners die nu al gezondheidsklachten hebben of zich zorgen maken?

Vraag 7

Is de Minister bereid om, in afwachting van de nieuwe RIVM-adviesnormen, een landelijk verbod op het gebruik van UF-schuim in te stellen?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Mogelijk 1300 bouwprojecten stilgelegd door schorsing van belangrijke controleur» en van de waarschuwing van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten over de gevolgen van de schorsing van kwaliteitsborgers door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (TloKB)?1

Vraag 2

Hoeveel lopende bouwprojecten worden momenteel geraakt door deze schorsing, bij hoeveel van deze projecten zijn de bouwwerkzaamheden daadwerkelijk stilgelegd of vertraagd en hoeveel woningen betreft dit?

Vraag 3

Zou u willen ingaan op de vraag of de bouw bij een dergelijke schorsing moet worden stilgelegd, gezien het feit dat de VNG stelt dat de bouw bij een geschorste kwaliteitsborger moet worden stilgelegd, terwijl de TloKB vermeldt dat een kwaliteitsborger bij schorsing geen nieuwe projecten mag aannemen maar lopende projecten mogen doorgaan?2

Vraag 4

Bent u bereid gemeenten, omgevingsdiensten, opdrachtgevers en bouwbedrijven op zeer korte termijn duidelijkheid te geven over de juridische gevolgen van een schorsing, zodat wordt voorkomen dat bouwprojecten onnodig worden stilgelegd?

Vraag 5

Welke mogelijkheden zijn er, indien een lopend project door een schorsing niet kan worden voortgezet, om de kwaliteitsborging snel door een andere bevoegde kwaliteitsborger te laten overnemen en vertraging van de bouw zo veel mogelijk te voorkomen?

Vraag 6

Hoe beoordeelt u dat vertraging en extra kosten als gevolg van een schorsing afhankelijk van de gemaakte contractuele afspraken terecht kunnen komen bij opdrachtgevers of aannemers die zelf geen aanleiding hebben gegeven voor de schorsing?3

Vraag 7

Welke gevolgen hebben deze stilleggingen en vertragingen voor kopers van woningen binnen de getroffen projecten en heeft u zicht op de financiële schade die zij hierdoor kunnen lijden?4

Vraag 8

Welke betekenis kent u aan deze schorsingen in het licht van de recente constatering van de TloKB dat de werkwijze van kwaliteitsborgers en het toezicht door instrumentaanbieders verbetering behoeven?

Vraag 9

Zijn er bij u of de TloKB signalen dat ook andere kwaliteitsborgers het risico lopen te worden geschorst of hun werkzaamheden te moeten staken, en wat zou dit betekenen voor de continuïteit en capaciteit van het stelsel van kwaliteitsborging?

Vraag 10

Welke concrete maatregelen gaat u naar aanleiding van deze schorsingen nemen, mede in het licht van uw uitspraak in het commissiedebat Bouwregelgeving van 1 juli 2026 dat u eerder in actie komt wanneer tussentijdse bevindingen daartoe aanleiding geven?

Vraag 11

Bent u bereid de evaluatie van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) te versnellen en daarbij de gevolgen van schorsingen, de kosten, de administratieve lasten en de duidelijkheid van verantwoordelijkheden binnen het stelsel te betrekken, nu de huidige planning pas eind 2027 voorziet in een totaalbeeld van het Wkb-stelsel?

Vraag 12

Welke actie onderneemt u om de afspraak uit het coalitieakkoord om onnodige en kostbare bouwregels te schrappen en het Besluit bouwwerken leefomgeving te vereenvoudigen ook te vertalen naar een eenvoudigere en minder kostbare manier van kwaliteitsborging?

Vraag 13

Bent u bereid, gezien de aanhoudende problemen met kosten, bureaucratie en onduidelijkheid en de nu gebleken kwetsbaarheid bij de schorsing van kwaliteitsborgers, op korte termijn een scenario uit te werken voor het stoppen met de huidige Wkb?

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel uit de Telegraaf van 26 augustus 2026, waarin uit recente cijfers van het Kadaster blijkt dat investeerders en particuliere verhuurders in het afgelopen kwartaal opnieuw per saldo duizenden huurwoningen hebben verkocht aan eigenaar-bewoners?1 2

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat er volgens het Kadaster per saldo weer 6.400 woningen door investeerders en 1.970 woningen door kleine particuliere verhuurders zijn afgestoten, waardoor inmiddels 76.471 huurwoningen in twee jaar tijd van de private huurmarkt zijn verdwenen?

Vraag 3

Deelt u de schokkende conclusie van verhuurdersorganisatie Vastgoed Belang dat het absolute worstcasescenario van het ministerie (160.000 verdwenen huurwoningen over tien jaar) na slechts twee jaar al voor 48 procent is bereikt, en dat de effecten van de «uitpondgolf» door uw voorganger ernstig zijn onderschat?

Vraag 4

Erkent u dat de stapeling van de Wet betaalbare huur, het verbod op tijdelijke huurcontracten en de hoge belastingdruk in box 3 direct leidt tot een verdere verschraling van het aanbod, waarbij het aandeel van investeerders in de totale woningvoorraad in één jaar tijd is gedaald van 9,2 procent naar 8,9 procent?

Vraag 5

Hoe kijkt u naar de situatie in studentensteden, waar inmiddels één op de vijf verkochte koopwoningen een voormalige huurwoning is, en bent u er niet van geschrokken dat middeninkomens (die de wet juist moest beschermen) nu op de private huurmarkt vrijwel nergens meer terecht kunnen doordat het aanbod middenhuur vrijwel non-existent is geworden?

Vraag 6

Deelt u de mening dat het beleid averechts uitpakt en dat snelle herziening of versoepeling van de regulering noodzakelijk is om verdere uitverkoop van de huursector te stoppen? Zo ja, welke concrete maatregelen gaat u op korte termijn nemen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 7

Bent u bereid om, gelet op deze alarmerende cijfers en de constatering dat het worstcasescenario al jaren eerder in beeld komt, de wettelijke evaluatie van de Wet betaalbare huur per omschakeling per direct naar voren te halen en de Kamer binnen drie maanden te informeren over mogelijke noodgrepen?

Vraag 8

Erkent u dat indien het streefdoel van een wet (het beschermen van huurders met middeninkomens) aantoonbaar leidt tot het verdwijnen van juist díé huurwoningen en er sprake is van een gefaald instrument?

Vraag 9

Bij welk exact aantal verdwenen huurwoningen of bij welk gedaald percentage van de vrije huursector trekt u formeel de conclusie dat de grens bereikt is en dat de Wet betaalbare huur per direct buiten werking moet worden gesteld of moet worden herzien?

Vraag 10

Bent u bereid om af te zien van verdere «monitortrajecten» of «onderzoeksfases» en in plaats daarvan vóór het einde van dit jaar een concreet noodplan aan de Kamer voor te leggen dat de uitponding van de private huurmarkt stopt? Zo nee, hoe legt u dit uit aan de duizenden woningzoekenden die met lede ogen toezien hoe de huurmarkt leegstroomt?

Vraag 11

Hoe beoordeelt u het recente onderzoek van Argos, waaruit blijkt dat veel gemeenten nauwelijks optreden tegen verhuurders die meer huur vragen dan wettelijk is toegestaan?

Vraag 12

Kunt u per gemeente aangeven hoeveel meldingen over te hoge huren sinds de invoering van de gemeentelijke handhaving zijn ontvangen, hoeveel controles zijn uitgevoerd, hoeveel waarschuwingen en lasten onder dwangsom zijn opgelegd, hoeveel boetes zijn uitgedeeld en in hoeveel gevallen daadwerkelijk een lagere huurprijs is gerealiseerd? Zo nee, waarom beschikt het Rijk niet over deze gegevens?

Vraag 13

Hoeveel middelen heeft het Rijk sinds de invoering van de Wet betaalbare huur beschikbaar gesteld aan gemeenten voor toezicht en handhaving, hoeveel daarvan is daadwerkelijk besteed en welk concreet handhavingsresultaat is daarmee bereikt?

Vraag 14

Deelt u de mening dat wanneer gemeenten de maximale huurprijzen nauwelijks handhaven, een belangrijk uitgangspunt onder de Wet betaalbare huur – namelijk dat huurders daadwerkelijk worden beschermd tegen te hoge huren – in de praktijk onvoldoende wordt waargemaakt? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Deelt u de opvatting dat het grote aantal meldingen bij het Meldpunt Makelaardij van Vereniging Eigen Huis de vraag oproept of woningzoekenden bij het bieden op een woning wel een eerlijke en gelijke kans krijgen?1

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de signalen uit het Meldpunt Makelaardij in het licht van uw eerdere antwoorden dat de handhaving van de afspraken rond het biedlogboek tekortschiet en dat brancheorganisaties niet proactief controleren of het biedlogboek daadwerkelijk wordt verstrekt?2

Vraag 3

Hoe kunnen woningzoekenden erop vertrouwen dat vooraf gecommuniceerde spelregels tijdens het biedproces worden nageleefd, nu bij het Meldpunt Makelaardij meldingen zijn binnengekomen over het tussentijds veranderen van deze spelregels?

Vraag 4

Hoe wordt voorkomen dat woningzoekenden op basis van onjuiste of niet-controleerbare mededelingen over andere biedingen onder druk worden gezet om hun bod te verhogen?

Vraag 5

Welke maatregelen overweegt u naar aanleiding van deze signalen, nu u heeft aangegeven mogelijke maatregelen tegen wanpraktijken op de woningmarkt met de Kamer te willen bespreken?3

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat deze nieuwe signalen, in samenhang met de eerder vastgestelde tekortkomingen in naleving en handhaving, laten zien dat strakkere regels voor het biedproces nodig zijn en dat daarbij ook wettelijke regels moeten worden overwogen?

Vraag 7

Wat is de actuele stand van het onderzoek naar de mogelijkheden voor wet- en regelgeving dat volgens uw eerdere antwoorden inmiddels loopt, en heeft u inmiddels een voorkeursoptie?

Vraag 8

Hoe weegt u het argument van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) dat aangesloten makelaars door zelfregulering aan verplichtingen zijn gebonden die niet gelden voor ongebonden makelaars?4

Vraag 9

Hoe weegt u daarbij de bevinding van RIGO dat bij NVM en Vastgoed Nederland aangesloten makelaars gezamenlijk naar schatting 90 tot 96 procent van de woningverkopen begeleiden?5

Vraag 10

Hoe weegt u daarbij de conclusie van RIGO dat betere naleving van het Verbeterplan het keurmerk van brancheorganisaties kan versterken?6

Vraag 11

Hoe weegt u het risico dat strakkere regels en handhaving tot ledenverlies leiden, gelet op de door RIGO genoemde bedrijfseconomische voordelen van branchelidmaatschap en de constatering dat een gestelde toename van opzeggingen niet zichtbaar is in de beschikbare ledengegevens?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verkoopgolf huurwoningen gaat nog harder: «Zwartste scenario Hugo de Jonge komt nu al dichtbij»»?1

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat er in het tweede kwartaal van 2026 met 9.930 woningen méér is uitgepond dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder (9.870 woningen)?2

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 per saldo 76.471 woningen uit de private huurmarkt zijn verdwenen?3

Vraag 4

Indien de antwoorden op vraag twee en drie bevestigend luiden, wat zegt dit over de wenselijkheid van de Wet betaalbare huur?

Vraag 5

Hoeveel middenhuurwoningen worden er op dit moment landelijk te huur aangeboden en hoe verhoudt dit aanbod zich tot het aanbod in de periode direct vóór de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024?

Vraag 6

Hoe verklaart u dat het aanbod aan middenhuurwoningen twee jaar na de invoering van een wet die dit aanbod juist moest vergroten door verhuurdersorganisatie Vastgoed Belang als praktisch non-existent wordt omschreven, waardoor juist woningzoekenden met een middeninkomen – de beoogde doelgroep van de Wet betaalbare huur – nergens meer terechtkunnen?

Vraag 7

Erkent u dat de Wet betaalbare huur zelf de prikkel creëert om woningen aan het middensegment te onttrekken, nu vrijkomende middenhuurwoningen doorgaans worden verkocht of via kwaliteitsverbeteringen naar het ongereguleerde segment worden getild, waarvoor geen maximumhuur geldt?

Vraag 8

Acht u een gezond en ruim aanbod op zowel de huur- als de koopmarkt wenselijk, en zo ja, hoe rijmt u dit met het in stand houden van een wet die het huuraanbod aantoonbaar doet krimpen zonder dat daar per saldo nieuwe woningen tegenover staan?

Vraag 9

Beschouwt u de Wet betaalbare huur als een verstorende factor op de huurmarkt, en kunt u ditzelfde oordeel afzonderlijk geven over de Wet vaste huurcontracten, het verhoogde box 3-tarief en de verhoogde overdrachtsbelasting voor verhuurders, mede in het licht van hun cumulatieve effect op het rendement van woningverhuur?

Vraag 10

Erkent u dat de in april 2026 aangekondigde versoepelingen van de Wet betaalbare huur kennelijk onvoldoende zijn om de uitpondgolf te keren, nu het uitpondtempo ook ná die aankondiging verder is toegenomen, en zo ja, welke conclusie verbindt u daaraan?4

Vraag 11

Wat zeggen de nieuwste cijfers van het Kadaster volgens u over de houdbaarheid van de Wet betaalbare huur en bent u, nu zelfs het somberste scenario van uw eigen ministerie al binnen enkele jaren gerealiseerd dreigt te worden, bereid de wet in zijn geheel in te trekken?

Vraag 12

Indien u niet bereid bent de Wet betaalbare huur in te trekken, kunt u dan aangeven bij welk percentage van uw eigen somberste uitpondscenario u de wet wél als mislukt beschouwt, nu 48 procent binnen twee jaar daartoe kennelijk onvoldoende is?

Vraag 13

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?

Vraag 1

Voor welk aandeel van de nieuwbouwwoningen zijn Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen verantwoordelijk de afgelopen jaren?

Vraag 2

Wat is de financiële ruimte bij Nederlandse pensioenfondsen voor investeringen in woningbouw gezien hun bestaande vastgoedallocatie?

Vraag 3

Hoe verklaart u de daling van het investeringsvolume van buitenlandse beleggers in nieuwbouw in Nederland?1

Vraag 4

Herkent u de signalen dat buitenlandse pensioenfondsen momenteel tegen fiscale onzekerheid en lange doorlooptijden aanlopen bij investeringen in Nederlandse woningbouw?

Vraag 5

Deelt u de mening dat deze belemmeringen voor buitenlandse pensioenfondsen tegen de ambities van een Europese kapitaalmarktunie ingaan, waarbij investeringen vrij kunnen bewegen over Europese grenzen?

Vraag 6

Deelt u de mening dat buitenlandse pensioenfondsen een belangrijke rol kunnen spelen in het financieren van de bouw van woningen in Nederland?

Vraag 7

Hoeveel extra woningen zouden per jaar kunnen worden gerealiseerd bij een hoger investeringsvolume van buitenlandse pensioenfondsen?

Vraag 8

Wat is de gemiddelde doorlooptijd van een vpb-ruling voor buitenlandse pensioenfondsen, waarmee de fiscale vergelijkbaarheid van deze fondsen met Nederlandse pensioenfondsen kan leiden tot een gelijk fiscaal speelveld, en daarmee tot een groei van investeringen?

Vraag 9

Hoe beoordeelt u de gevolgen van de nieuwe pensioenwetgeving zoals de Wet toekomst pensioenen (Wtp) de vergelijkbaarheid van buitenlandse pensioenfondsen, in het bijzonder voor het criterium van het afkoopverbod?

Vraag 10

Is het Besluit vergelijking buitenlandse rechtsvormen, wat als basis dient voor de vergelijking van buitenlandse pensioenfondsen, nog volledig in overeenstemming met de pensioenrealiteit na invoering van de Wtp of zijn er kansen om meer investeringen van buitenlandse pensioenfondsen aan te trekken?

Vraag 11

Bent u bereid het Besluit vergelijking buitenlandse rechtsvormen te evalueren?

Vraag 12

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het commissiedebat Volkshuisvesting en fiscaliteit van donderdag 24 september a.s.?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Klap voor woonminister: ING verwacht veel minder nieuwe woningen dan ministerie voorspelde»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de opvatting van sectoreconoom bouw Maurice van Sante van ING dat uw claim over 100.000 woningen in 2027 gebaseerd was op een onjuiste weergave van de feiten (noch een nieuwbouwgetal, noch een woningvoorraadgetal)?

De ING-econoom stelt in het artikel dat alleen naar de nieuwbouw gekeken zou moeten worden. Als toevoegingen zoals transformaties en splitsingen daarbij opgeteld worden dan zou het aantal gesloopte woningen in mindering moeten worden gebracht.
Zoals eerder met uw Kamer is gecommuniceerd (zie jaarlijkse ABF-rapporten en bijbehorende Kamerbrieven2, voortgangsrapportages programma woningbouw, Staat van de Volkshuisvesting), betreft de woningbouwdoelstelling een «bruto doelstelling». Dat wil zeggen: de doelstelling is zo geformuleerd dat we rekening houden met de noodzakelijke compensatie van de geraamde sloop van woningen. Om die reden wordt sloop niet van de doelstelling afgetrokken. Deze zit al in de doelstelling verwerkt. Het aan u aangeboden Primos 2026 rapport, het rapport waar in het artikel op wordt gereageerd, is duidelijk over woningbouw, sloop en over het effect hiervan op de woningvoorraad.
Voor de woningbouwdoelstelling tellen bovendien niet alleen nieuwbouwwoningen, want elke nieuwe woning is er één. Woningbouw betreft woningen die gerealiseerd worden door nieuwbouw van woningen (het realiseren van woningen op een lege kavel) en de woningen die gerealiseerd worden door «verbouw» van reeds bestaande gebouwen tot (meer) woningen. Denk daarbij aan het realiseren van woningen in voormalige kantoorgebouwen (transformatie), optoppen (toevoegen van woningen op reeds bestaande gebouwen) of het splitsen van woningen zodat meer woningen ontstaan.3 Deze transformaties, splitsingen en optoppingen vormen onderdeel van het beter benutten van de bestaande voorraad gebouwen. In de communicatie met uw Kamer, zoals de hierboven genoemde voorbeelden, wordt ook telkens expliciet duidelijk gemaakt dat dergelijke toevoegingen meetellen in de woningbouwdoelstelling, en benadruk ik dat er veel potentie is om dit nog beter te benutten.
Er is dan ook geen sprake van een onjuiste weergave van feiten. Er wordt transparant gecommuniceerd over onze doelstelling.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat u een misleidende berekening heeft gebruikt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

In hoeverre begrijpt u de urgentie van de problemen op de Nederlandse woningmarkt? Realiseert u zich dat de woningcrisis Nederlandse jongeren enorm schaadt? Wist u dat 66 procent van de thuiswonende starters graag uit huis zou willen, maar dat niet kan door de problemen op de woningmarkt en dat de ontwikkeling van jongvolwassenen wordt belemmerd door langdurig thuiswonen omdat zij hierdoor later (financieel) zelfstandig worden en meer moeite hebben om relaties te vormen? Wist u dat ernstige woningtekorten bovendien gekoppeld zijn aan uitstel (en soms zelfs afstel) van belangrijke levensgebeurtenissen, zoals trouwen, samenwonen en kinderen krijgen? Wist u dat onderzoek laat zien dat de hogere woonlasten in Nederland leiden tot slechtere mentale gezondheid bij de mensen die hiervan last hebben?

De problematiek op de woningmarkt en de urgentie ervan is mij volstrekt duidelijk.

Vraag 5

Vindt u dat u als Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verantwoordelijk bent voor het oplossen van de woningcrisis in Nederland?

Ja, hier werk ik elke dag aan.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u dan het falen van kabinet op kabinet om dit probleem op te lossen?

Het terugdringen van het woningtekort is geen eenvoudige opgave en iets wat een lange adem vraagt. Het kabinet maakt zich hier hard voor. Zo is onlangs de wet regie aangenomen door beide Kamers, heeft het kabinet een veelomvattend stikstofplan gepresenteerd die ook de woningbouw verder zal helpen en werk ik met collega Ministers aan een actieplan (Taskforce versnelling woningbouw) om meer, sneller en beter te bouwen.

Vraag 7

Denkt u dat u kunt doen wat uw voorgangers niet is gelukt, namelijk dit probleem daadwerkelijk oplossen? Zo nee, wanneer treedt u af als Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en laat u iemand anders het proberen die wél denkt dit te kunnen oplossen?

Het terugdringen van het woningtekort is zoals de econoom in het in het desbetreffende artikel noemt, een «veelkoppig monster». Er zijn veel complexe problemen. Ik ben zeer gemotiveerd om het probleem aan te pakken en wil een belangrijke bijdrage leveren aan het oplossen van de woningnood. Ik draag ministeriële verantwoordelijkheid voor mijn portefeuille en leg daarover verantwoording af aan uw Kamer.

Vraag 8

Als u denkt dit probleem wel te kunnen oplossen, bent u dan bereid uw eigen lot te verbinden aan de resultaten die u op dit domein bereikt? Simpeler gezegd: bent u bereid af te treden als de doelstelling van 100.000 woningen per jaar niet binnen twee jaar wordt gehaald? Zo nee, waarom niet? Betekent dat dat u falen acceptabel vindt? Vindt u het acceptabel dat het falen van een minister het leven van jongvolwassenen ruïneert? Vindt u dat dit falen geen gevolgen hoeft te hebben?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Het artikel noemde hoge bouwkosten als één van de oorzaken van de woningproblemen; wanneer gaat u zelf bouwregels zoeken die geschrapt kunnen worden, in plaats van enkel de suggesties van het programma STOER over te nemen (die inmiddels alweer bijna een jaar oud zijn)?

Samen met andere departementen, medeoverheden, marktpartijen en woningcorporaties ben ik actief aan de slag met de brede vereenvoudigingsopgave voor de fysieke leefomgeving en volkshuisvesting. Naast de uitwerking van de actieagenda STOER4, zetten we nadrukkelijk in op het ophalen en uitwerken van nieuwe vereenvoudigingsvoorstellen, waaronder de modernisering van het Besluit Bouwwerken en Leefomgeving (Bbl). Deze voorstellen worden onder andere geïnventariseerd voor de jaarlijkse vereenvoudigingswet. Daarmee kijken we dus verder dan de voorstellen die al in het STOER-actieplan zijn opgenomen. Over de voortgang van de actieagenda en de eerste aanpassingen aan het Bbl heb ik uw Kamer 10 juli geïnformeerd5. Daarin meld ik onder meer dat de in het Bbl aangewezen NEN-normen voortaan kosteloos digitaal beschikbaar worden gesteld waarmee kosten zijn verlaagd en regelgeving toegankelijker is gemaakt voor initiatiefnemers en bouwpartijen. Ook breder in het kabinet worden stappen gezet: onlangs heeft de Staatssecretaris van IenW besloten tot een grootschalige verlaging van geluidproductieplafonds bij spoorwegen waarmee eenvoudiger en goedkopere woningbouw kan worden ontwikkeld in de buurt van spoorwegen.

Vraag 10

Hoe gaat u ervoor zorgen dat dit u daadwerkelijk lukt en dat u niet over een halfjaar in dezelfde situatie zit als uw collega van Economische Zaken, die zelfs haar eigen doel niet kon halen?

In het Actieplan van de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw die ik na de zomer uw Kamer zal toekomen, zal ik ingaan op de wijze waarop ik, in samen met de andere partijen die voor de woningbouw van belang zijn, de woningbouw beoog te versnellen.

Vraag 11

Bent u ook van plan uit te zoeken of ruimtelijke regels versoepeld kunnen worden omdat ook deze de woningbouw aanzienlijk duurder maken? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe wilt u dit aanpakken? En op welke domeinen wilt u dit gaan doen?

In het kader van de vereenvoudigingsopgave wordt onderzocht waar regelgeving en procedures die de woningbouw onnodig vertragen of duurder maken, kunnen worden vereenvoudigd. In het Actieplan STOER is daarbij expliciet aandacht voor de stapeling van regelgeving en voor bovenwettelijke eisen. Deze kunnen leiden tot extra tijd, capaciteit en kosten en daarmee een negatief effect hebben op de businesscase van woningbouwprojecten.
Daarom werken de ministeries in het fysieke domein aan een bredere vereenvoudigingsopgave. Onderdeel hiervan zijn onder meer de verdere uitvoering van de Actieagenda STOER, de modernisering van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de jaarlijkse verbetering van het stelsel van de Omgevingswet en een nadere verkenning van de mogelijkheden om experimenteerruimte binnen de Omgevingswet beter te benutten. Ook wordt gekeken naar de mogelijkheden die de Omgevingswet al biedt om activiteiten bijvoorbeeld in het omgevingsplan vergunning vrij te maken.
Hiermee wordt specifiek gewerkt aan het standaardiseren, opschalen en moderniseren van de bouwregelgeving. De inzet is daarmee niet om regels generiek te versoepelen, maar om gericht te bezien waar regelgeving en aanvullende eisen onnodige kosten, vertraging of complexiteit veroorzaken en waar vereenvoudiging mogelijk is, met behoud van de noodzakelijke publieke belangen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Woningbouw blijft op slot ondanks stikstofingreep kabinet: Nieuwe steden zullen er niet komen»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat de aangekondigde stikstofmaatregelen voorlopig nauwelijks extra woningbouwprojecten zullen losmaken omdat de rekenkundige ondergrens niet wordt verhoogd?

In de Kamerbrief van 26 juni jl. is het landelijke pakket aan maatregelen voor natuurherstel gepresenteerd. Dit pakket wordt juridisch geborgd en is gericht op het stapsgewijs en per gebied op gang brengen van vergunningverlening. Op die manier kan ook weer op juridisch houdbare wijze extra woningbouw gerealiseerd worden.
Daarnaast voert het kabinet zo snel mogelijk een juridisch houdbare, wetenschappelijke onderbouwde rekenkundige ondergrens in. Activiteiten met een beperkte stikstofneerslag hebben dan vaak geen vergunning meer nodig voor het onderdeel stikstof. Om tot een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens te komen, is nog een aantal stappen nodig. De invoering is nu uiterlijk eind 2027 voorzien.

Vraag 3

Bent u op de hoogte van een notitie van het Economisch Instituut voor de Bouw waarin staat dat 96 procent van de woningbouwprojecten doorgang kan vinden bij een rekenkundige ondergrens van één mol? Hoe beoordeelt u deze analyse?2

Het rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw (hierna: EIB) uit juli 2025 geeft een overzicht van de effecten van het invoeren van een rekenkundige ondergrens van 1 mol/ha/jaar op de vergunningverlening voor nieuwbouwwoningen. Mede daarom spant het kabinet zich in om uiterlijk eind 2027 een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens in te voeren.
Ik wil daarbij wel opmerken dat het rapport nog uitgaat van een rekenkundige ondergrens van 1,00 mol/ha/jaar. Dit betekent dat alle projecten met een bijdrage van (voor afronding) 0,9949… mol/ha/jaar of minder onder de ondergrens vallen. Destijds was dit een logische aanname. In oktober 2025 heeft prof. Petersen zijn expertoordeel echter verduidelijkt.3 Sindsdien stuurt het kabinet aan op een rekenkundige ondergrens van 1 mol/ha/jaar, waarbij alle projecten met een bijdrage van (voor afronding) 0,49… mol/ha/jaar of minder onder de ondergrens vallen. Hierdoor zal het effect van de rekenkundige ondergrens op de woningbouw minder groot zijn dan het EIB veronderstelt.
Ook zie ik dat in het rapport kritiek wordt geuit op de Raad van State en wordt gesteld dat de invoering van een rekenkundige ondergrens ecologisch veilig en wetenschappelijk verantwoord is. In zijn analyse gaat het EIB echter voorbij aan de betekenis van Europese wetgeving, in het bijzonder de Vogel- en Habitatrichtlijn (VHR). Hoewel het EIB terecht stelt dat de VHR geen specifieke rekenkundige ondergrens voor stikstofdeposities voorschrijft en de noodzaak benadrukt van een maatschappelijke belangenafweging, ontbreekt in zijn analyse aandacht voor de verplichting van de Nederlandse Staat de nodige maatregelen te treffen voor de instandhouding van de natuur en voor passende maatregelen om verslechtering van de natuur te voorkomen of tegen te gaan (artikel 6, eerste en tweede lid, Habitatrichtlijn). Met het pakket dat is gepresenteerd in de Kamerbrief «Weer ruimte voor boer, natuur en bouw»4 geef ik onder andere invulling aan de verplichtingen uit de VHR.

Vraag 4

Hoeveel woningbouwprojecten en hoeveel woningen zouden volgens de meest recente berekeningen van het kabinet eerder gerealiseerd kunnen worden indien de rekenkundige ondergrens op korte termijn wordt verhoogd naar één mol?

Als gevolg van de invoering van de rekenkundige ondergrens zullen de uitdagingen rondom stikstof voor woningbouwprojecten in veel gevallen worden opgelost, mits de invoering van de rekenkundige ondergrens op een juridisch houdbare manier gebeurt. Net als alle andere sectoren is de woningbouw niet gebaat bij een rekenkundige ondergrens die juridisch geen standhoudt. Zorgvuldigheid is daarom geboden.

Vraag 5

Heeft u een overzicht van woningbouwlocaties die door de voorgenomen aanscherping van de stikstofaanpak alsnog vertraging oplopen of niet door kunnen gaan? Zo ja, kunt u deze in een bijlage aan de beantwoording van deze schriftelijke vragen voegen?

Het kabinet heeft een ambitieus samenhangend pakket gepresenteerd waarmee Nederland op juridisch geborgde wijze gefaseerd van het stikstofslot kan gaan. Ook Bouwend Nederland onderschrijft dit standpunt van het kabinet.5 Het kabinet heeft geen signalen ontvangen die dit standpunt tegenspreken.

Vraag 6

Bent u bekend met signalen van gemeenten dat woningbouwlocaties nabij Natura 2000-gebieden door de aangekondigde maatregelen extra risico lopen op vertraging of afstel? Zo ja, welke signalen heeft u ontvangen?

Zoals ik heb aangegeven in mijn antwoord op vraag 5, heb ik dergelijke signalen van specifieke woningbouwplannen niet ontvangen, ook niet specifiek voor de zones. Woningbouwprojecten nabij Natura2000-gebieden blijven ruimtelijk mogelijk, uiteraard mits wordt voldaan aan de geldende regelgeving.
Het samenhangende pakket van het kabinet zorgt daarnaast dat vergunningverlening stapsgewijs weer mogelijk wordt. Het invoeren van een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens zal aanvullende mogelijkheden bieden voor een groot deel van de woningbouwprojecten.

Vraag 7

Deelt u de zorg dat Nederland dreigt te belanden in een situatie waarin niet langer politieke keuzes, maar juridisering en steeds strengere interpretaties van regelgeving leidend worden voor de volkshuisvesting? Zo nee, waarom niet?

Nee, die zorg deel ik niet. Bestaande regelgeving is binnen de kaders van de Nederlandse democratische rechtstaat tot stand gekomen. De rechter toetst besluiten van de overheid aan deze regels. Op die manier borgt de rechtsstaat de bescherming tegen willekeur en dat de overheid zich aan haar eigen wetten en internationale verdragen houdt.

Vraag 8

Hoe verhoudt het uitstellen van de verhoging van de rekenkundige ondergrens zich tot de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen? Acht u de ambitie na de recente kritiek nog steeds haalbaar?3

Zoals ik in eerdere antwoorden heb aangegeven, heeft het kabinet een ambitieus pakket gepresenteerd waarmee enerzijds gefaseerd vergunningverlening opnieuw mogelijk wordt en anderzijds zo snel mogelijk een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens ingevoerd kan worden. Ik verwacht dat dit een positieve bijdrage levert aan het realiseren van 100.000 woningen per jaar.

Vraag 9

Erkent u dat er een verschil is tussen de rekenkundige ondergrens (in Aerius) en een drempelwaarde? Zo nee, waarom niet? Zo ja, is de rekenkundige ondergrens in aerius dat en wat weerhoudt u er dan van deze zo snel mogelijk te verhogen?

Ja, er is een wezenlijk verschil tussen de rekenkundige ondergrens en een drempelwaarde. Een rekenkundige ondergrens ziet op de wetenschappelijke limitatie van het model, terwijl een drempelwaarde aangeeft wat politiek/beleidsmatig toelaatbaar wordt geacht. Zoals in mijn eerdere beantwoording aangegeven, vindt het kabinet het van belang dat de invoering van een rekenkundige ondergrens op een juridisch houdbare manier gebeurt. Daarvoor zijn in ieder geval eerst nog voldoende beheersmaatregelen nodig, zoals ook geadviseerd door professoren Backes en Petersen.7 Als de beheersmaatregelen eind 2027 nog onvoldoende geborgd blijken, zal het kabinet inzetten op de invoering van gebieds-specifieke drempelwaardes.

Vraag 10

Klopt het dat u verwacht dat pas na aanvullende jurisprudentie meer duidelijkheid ontstaat over de juridische houdbaarheid van een hogere ondergrens? Zo ja, waarom bent u die mening toegedaan? En hoe verhoudt dit zich tot Duitsland?

De grootste zekerheid over de juridische houdbaarheid van de rekenkundige ondergrens komt uit het volledig doorlopen van een juridische procedure waar de ondergrens onderdeel van is. Juridische zekerheid is maximaal als de Afdeling bestuursrechtsspraak van de Raad van State de toepassing van de rekenkundige ondergrens als zodanig accepteert.
Het kabinet is echter overtuigd van de voorliggende onderbouwing en wil daarom zo snel mogelijk overgaan tot invoering van de rekenkundige ondergrens, ook als een dergelijke uitspraak van de Afdeling nog niet is gegeven. Zoals eerder aangegeven is er nog wel een aantal andere stappen nodig voordat de rekenkundige ondergrens houdbaar kan worden ingevoerd. Tegelijk wordt ook nog geprobeerd een geschikte procedure te vinden om de rekenkundige ondergrens snel juridisch te laten toetsen.

Vraag 11

Bent u bereid om nog dit jaar met voorstellen te komen om de rekenkundige ondergrens te verhogen, zodat Programma Aanpak Stisktof (PAS)-melders kunnen worden gelegaliseerd en woningbouwprojecten niet langer onnodig op stikstof vastlopen?

Zoals aangekondigd in mijn brief van 26 juni jl. is het kabinet voornemens om zo snel mogelijk, uiterlijk in het vierde kwartaal van 2027, een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens in te voeren. Parallel ben ik met een pakket aan maatregelen gekomen voor onder andere natuurherstel en is het Programma Maatwerkaanpak PAS-melder vastgesteld. Momenteel wordt een spoedwet opgesteld met daarbij een programma van maatregelen, waarmee handhavings- en intrekkingsverzoeken kunnen worden afgewezen. Deze stappen samen zullen onder meer PAS-melders en de woningbouw helpen.

Vraag 12

In hoeverre is het uitblijven van een verhoging van de rekenkundige ondergrens een politieke keuze van het kabinet zelf en niet een rechtstreeks gevolg van Europese regelgeving? Mocht het een rechtstreeks gevolg van Europese regelgeving zijn kunt u dan de uitspraak van de hoogste Duitse bestuursrechter die de grens van 21 mol per hectare per jaar recent opnieuw bekrachtigd heeft, weerleggen?

Het kabinet kiest ervoor om de rekenkundige ondergrens op een zorgvuldige manier in te voeren. Voor de Nederlandse situatie acht het kabinet het, op basis van wetenschappelijke adviezen, noodzakelijk om eerst voldoende beheersmaatregelen te nemen, voordat overgegaan kan worden op invoering van de rekenkundige ondergrens. Daar wordt op dit moment samen met de provincies met voorrang aan gewerkt.
De Duitse context en systematiek voor natuurvergunningverlening is anders dan de Nederlandse. Er kunnen daarom niet zonder meer parallellen getrokken worden. Bij de onderbouwing van de rekenkundige ondergrens zoals die nu voorligt, zijn de Duitse ervaringen wel betrokken.

Vraag 13

Klopt het dat Artikel 2, lid 3 van de Habitatrichtlijn (92/43/EEG) lidstaten oproept om bij het stikstofbeleid rekening te houden met economische, sociale en culturele en lokale belangen? Zo ja, waarom houdt u hier geen rekening mee en maakt het boeren en woningbouw kapot?

Artikel 2, derde lid, van de Habitatrichtlijn schrijft voor dat bij het nemen van maatregelen rekening gehouden dient te worden met economische, sociale en culturele vereisten en lokale bijzonderheden. Dit geldt als een algemene richtlijn voor het nationale beleid, maar is niet bedoeld niet om specifieke, dwingende voorschriften voor de lidstaten uit artikel 6 van de Habitatrichtlijn (onder meer het treffen van de nodige instandhoudingsmaatregelen en passende maatregelen om verslechtering van de natuur te voorkomen) opzij te kunnen schuiven.
Het kabinet is zich bewust van de grote belangen van de woningbouw en de agrarische sector. Juist om te voorkomen dat de vergunningverlening volledig op slot gaat, heeft het kabinet in juni een pakket aan stikstof-reducerende maatregelen aangekondigd in de vorm van een samenhangend pakket met het doel om enerzijds de vergunningverlening voor (onder meer de) boeren en de bouw los te trekken en anderzijds om de natuur te herstellen.

Vraag 14

Welk concreet risico acht u groter: een juridische procedure of het jarenlang uitblijven van tienduizenden woningen voor starters, gezinnen en ouderen?

Zoals ik heb aangegeven in mijn reactie op vraag 8, verwacht ik dat dit ambitieuze pakket een positieve bijdrage levert aan de ambitie van de realisatie van 100.000 woningen per jaar. Om deze woningen daadwerkelijk te realiseren is wel een juridische houdbare vergunning noodzakelijk. Verder benadruk ik dat in onze democratische rechtstaat de toegang tot de rechter open moet staan. Juridische procedures zijn een belangrijk onderdeel van de rechtstaat.

Vraag 15

Kunt u toezeggen om in een bijlage bij deze schriftelijke vragen uitvoerig in te gaan op de juridische en politieke redenen waarom de rekenkundige ondergrens op dit moment niet kan worden verhoogd inclusief een weerlegging van de casus voor een ondergrens van één mol per hectare per jaar voor stikstofdeposities en een verdediging van het advies van de Raad van State (Kamerstuk 35 0334, nr. 393) (Kamerstuk 35 334, nr. 399)?4

In de beantwoording van een aantal vragen hierboven ben ik reeds ingegaan op de planning en noodzakelijke tussenstappen tot invoering van een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens.
Daarnaast verwijs ik naar onder meer de kamerbrief «Voortgang op de wetswijziging alternatief voor de KDW en de rekenkundige ondergrens»9 waarin mijn voorganger is ingegaan op de destijds nog te nemen stappen. Deze stappen zijn onder meer opgepakt via de adviesvraag die is gedaan naar prof. Backes en prof. Petersen10. Deze reflectie is een belangrijke reden dat het kabinet eerst beheersmaatregelen ontwikkelt, voordat de rekenkundige ondergrens wordt ingevoerd.
Tot slot verwijs ik naar de kamerbrief «Weer ruimte voor boer, natuur en bouw» van 26 juni jl. Hierin presenteert het kabinet een samenhangende aanpak aan stikstof-reducerende maatregelen, waarin de rekenkundige ondergrens een belangrijke rol speelt. Om over te kunnen gaan op invoering van de rekenkundige ondergrens zijn echter nog een aantal stappen te zetten. Deze worden in de komende tijd uitgewerkt, samen met provincies en andere medeoverheden. Het kabinet vertrouwt erop dat daarmee de rekenkundige ondergrens op een zorgvuldige manier uiterlijk het vierde kwartaal van 2027 kan worden ingevoerd, of spoediger indien mogelijk. Hiervoor onderzoeken we ook de snellere route van directe implementatie in de provinciale omgevingsverordening.

Vraag 16

Klopt het dat u tijdens het debat over de Samenhangende aanpak landbouw, natuur en stikstof aangaf dat de aangekondigde zoneringsaanpak niet ziet op woningbouwvergunningen maar op emissiereductie bij landbouw en industrie? Kunt u toezeggen dat deze zonering nooit onderdeel wordt van de vergunningverlening voor woningbouwprojecten? Indien u dat niet kunt, betekent dit dan dat u verkeerde info tijdens het debat gegeven heeft?

In dit debat heb ik aangegeven dat de Rijksinstructieregels voor de zoneringsaanpak niet toezien op woningbouw. De samenhangende aanpak van het hele pakket, waaronder de zonering, moet er juist toe leiden dat er weer meer ruimte komt voor onder meer woningbouw. In zoverre wil ik juist wel dat de aanpak onderdeel wordt van de natuurvergunningverlening van (woningbouw)projecten. Niet als beperking, maar als onderbouwing zodat het woningbouwproject kan doorgaan omdat er voldoende maatregelen worden genomen voor natuurbehoud. Ik merk daarbij op dat voor elk project een concrete toets moet worden verricht aan de geldende wet- en regelgeving, waaronder op het gebied van natuurbescherming.

Vraag 17

Kunt u tevens uitsluiten dat provincies, gemeenten, omgevingsdiensten of rechters deze zones in de praktijk zullen betrekken bij vergunningverlening voor woningbouw?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 16 wil ik dat de aanpak onderdeel wordt van de onderbouwing dat onder andere woningbouwprojecten weer doorgang kunnen vinden. De beoordeling van nieuwe projectaanvragen, bijvoorbeeld voor woningbouw, blijft daarbij aan het betreffende bevoegd gezag.

Vraag 18

Kunt u toezeggen om deze vragen binnen drie weken te beantwoorden?

Vanwege het reces is deze termijn helaas niet gehaald.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Wel de «bouwstenen», nog geen plan voor huisvesting mensen in de knel»?1

Vraag 2

Klopt het dat het kabinet bij de huisvesting van aandachtsgroepen, waaronder statushouders, ook nadrukkelijk kijkt naar woningdeling binnen de sociale woningvoorraad?

Vraag 3

Klopt het dat er gemeenten en woningcorporaties zijn die sociale huurwoningen beschikbaar stellen als «doorstroomlocatie»?

Vraag 4

Waarom kiest het kabinet er niet voor om, conform het coalitieakkoord, als uitgangspunt te hanteren dat alternatieve huisvestingsvormen voor statushouders zoveel mogelijk buiten de bestaande sociale woningvoorraad worden gerealiseerd?

Vraag 5

Welke alternatieven buiten de sociale woningvoorraad onderzoekt u om invulling te geven aan de taakstelling voor de huisvesting van statushouders, zonder de druk op de reguliere sociale huurmarkt verder te vergroten?

Vraag 6

In hoeverre deelt u de opvatting dat het oneerlijk is dat woningzoekenden soms pas na 10 jaar in aanmerking komen voor een sociale huurwoning terwijl statushouders voorrang krijgen op sociale huurwoningen? Zo niet, waarom niet?

Vraag 7

In hoeverre deelt u de opvatting dat statushouders daarom zoveel mogelijk in sobere alternatieve huisvesting buiten de sociale woningvoorraad moeten worden gehuisvest?

Vraag 8

Welke maatregelen bent u bereid te nemen om te voorkomen dat gemeenten en woningcorporaties reguliere sociale huurwoningen inzetten als doorstroomlocatie voor statushouders?

Vraag 9

Welke mogelijkheden tot inspraak hebben omwonenden wanneer een sociale huurwoning wordt aangewezen als doorstroomlocatie?

Vraag 10

Hoeveel statushouders zijn de afgelopen drie jaar gehuisvest in een zelfstandige sociale huurwoning? Welk aandeel van de jaarlijkse toewijzingen aan corporatiewoningen betreft dit? Welk effect verwacht u dat de beschreven plannen zullen hebben op dit aandeel?

Vraag 11

Bent u het eens dat woningdelen voor statushouders binnen de bestaande voorraad strijdig is met het voornemen om te komen tot een wetsvoorstel waarmee de voorrang voor statushouders op sociale huurwoningen wettelijk niet meer mogelijk is? Zo niet, waarom niet?

Vraag 12

In antwoord op eerdere schriftelijke vragen gaf u aan dat er slechts 48 doorstroomlocaties met 1.853 plekken zijn gerealiseerd. De verwachting was dat er nog voor het zomerreces 263 extra plekken gerealiseerd zouden worden. Zijn deze plekken ook daadwerkelijk voor het zomerreces gerealiseerd?

Vraag 13

Hoeveel plekken moeten volgens u nog worden gerealiseerd voordat u een wetsvoorstel naar de Kamer kunt sturen waarmee de wettelijke voorrang voor statushouders op sociale huurwoningen wordt beëindigd? Wanneer verwacht u dit wetsvoorstel naar de Kamer te sturen?

Vraag 14

In uw brief «Bouwstenen: versnelde realisatie aanvullende vormen van huisvesting» heeft mijn fractie niet kunnen opmaken op welke wijze u invulling heeft gegeven aan de motie Nobel/Flach (Kamerstuk 36 881, nr. 9) over onderzoeken hoe gemeenten die voortvarend aan de slag zijn gegaan met de realisatie van alternatieve huisvesting zodat de voorrang statushouders kan worden afgeschaft, kunnen worden beloond. Kunt u hier alsnog antwoord op geven?

Vraag 15

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Wet betaalbare huur blijkt na 2 jaar geen succes: «Er is letterlijk geen woning in de middenhuur te vinden»»?1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de invoering van de Wet betaalbare huur (WBH) en de in dit artikel beschreven aanbodkrimp en uitpondingsgolf?

Bij de invoering van de Wbh is rekening gehouden met meerdere uitpondscenario’s. Een deel van de huurwoningen die voorheen werd verhuurd in het vrije segment met een relatief hoge huurprijs vallen nu op basis van het puntenaantal in het middensegment. Verhuurders van deze woningen kunnen niet meer de huurprijs vragen die zij zelf willen, maar moeten een huurprijs vragen die in lijn is met de kwaliteit van de woning. Gelijktijdig met en vooraf aan de Wbh zijn zowel in het huur- als fiscale domein maatregelen genomen die de sector beïnvloeden, zoals de aanpassingen aan box 3, de verhoging van de overdrachtsbelasting, invoering van de opkoopbescherming en de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten. Dit alles samen zorgt ervoor dat het voor een deel van de verhuurders nu niet meer aantrekkelijk genoeg en soms onrendabel is om te verhuren in het gereguleerde of vrije segment. Daarnaast spelen marktomstandigheden zoals hogere rentes en stijgende woningwaardes een rol in de keuze van verhuurders om woningen te verkopen.

Vraag 3

Indien het antwoord op vraag 2 ontkennend luidt, schrijft u het gegeven dat de uitpondingsgolf exact samenvalt met de inwerkingtreding van de WBH dan toe aan toeval, en plaatst u deze ontwikkeling daarmee buiten de gevolgen van beleidsvoering?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Indien u de samenloop noch aan toeval, noch aan de WBH toeschrijft, welke verklaring resteert er volgens u dan voor het feit dat het uitpondingspercentage binnen één kwartaal na de inwerkingtreding van de WBH verdrievoudigde?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 5

Bent u het eens dat de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel van 143 naar 186 punten de rendabiliteit van verhuur in dit segment per definitie verlaagt?

Of de huurinkomsten lager uitvallen zal voor bestaande gevallen afhangen van of de verhuurder vooraf aan de regulering van de middenhuur een huurprijs vroeg die in overeenstemming was met het WWS. Zo kan het zijn dat een verhuurder bijvoorbeeld € 800 huur per maand vraagt, terwijl het WWS € 1.000 per maand toelaat. In dergelijke gevallen vindt geen rendabiliteitsverlies plaats door het puntenstelsel uit te breiden naar 186 WWS-punten. Voor nieuwe middenhuur is regulering het uitgangspunt en wordt hiermee vooraf rekening gehouden met de rendabiliteit van de businesscase.

Vraag 6

Erkent u dat een verhuurder wiens rendement door deze stapeling van maatregelen onder zijn kosten zakt, bedrijfseconomisch geen andere keuze heeft dan verkopen, en dat de uitpondingsgolf daarmee een voorzienbaar gevolg van overheidsbeleid is?

Ik deel die conclusie niet. De keuze van een verhuurder om een woning te verkopen is een individuele bedrijfseconomische afweging die afhankelijk is van de specifieke omstandigheden van de verhuurder en de betreffende woning. Daarbij, zoals genoemd in het antwoord op vraag 2, spelen verschillende factoren een rol, waaronder de huuropbrengsten, fiscale ontwikkelingen, onderhouds- en financieringskosten, de renteontwikkeling en de ontwikkeling van de woningwaarde. Zo komt het ook voor dat een verhuurder een woning niet meer rendabel kan verhuren en die doorverkoopt aan een andere verhuurder die daar wel een levensvatbare businesscase voor heeft. Voor verhuurders waarbij de businesscase niet langer uit kan, is uitponden een realistisch en met de invoering van de Wbh voorziene ontwikkeling. Om hen enige verlichting te bieden wil ik op korte termijn de optimalisatie van de Wbh in werking laten treden. Die biedt verhuurders enige verlichting op knelpunten bij verhuur binnen het betaalbare segment.

Vraag 7

Deelt u de analyse dat huurders die door de aanbodkrimp geen middenhuurwoning meer kunnen vinden, noodgedwongen uitwijken naar de vrije sector?

De mogelijkheden van woningzoekenden zijn afhankelijk van verschillende factoren, zoals inkomen, beschikbaarheid van woningen en de regionale woningmarktsituatie. Tegelijkertijd is duidelijk dat een te grote groep mensen moeite heeft om een passende en betaalbare woning te vinden. Een te beperkt aanbod van betaalbare koop- en huurwoningen leidt ertoe dat er mensen zijn die zijn aangewezen op een woning die financieel zwaar op hen drukt. Daarom zet het kabinet in op het vergroten van het aanbod van betaalbare woningen, onder meer via de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Ook beoog ik met de optimalisatie van de Wbh verlichting te bieden op specifieke knelpunten waar verhuurders last van hebben bij het verhuren binnen het betaalbare segment. Dit draagt bij aan de overweging niet te verkopen, maar door te blijven verhuren.

Vraag 8

Hoe verhoudt de naam «Wet betaalbare huur» zich volgens u tot de realiteit dat een woningzoekende twee jaar na de invoering van deze wet 5.650 euro bruto per maand moet verdienen om voor een gemiddelde huurwoning in aanmerking te komen?

Het aangehaalde getal van € 5.650 euro per maand is gebaseerd op een rapportage van Pararius, een verhuurplatform waar voornamelijk vrije sectorhuurwoningen worden aangeboden. In dit rapport wordt gesteld dat huurders die in het tweede kwartaal van 2026 via dat platform en het platform huurwoningen.nl een vrijesectorwoning betrokken gemiddeld € 1.882 per maand kwijt waren aan de huurprijs. Verder wordt gesteld dat doordat verhuurders doorgaans tenminste drie keer maandhuur als bruto-inkomen vragen, er dus een bruto-inkomen van € 5.650 nodig is om voor deze huurwoning in aanmerking te komen.
Omdat het hier gaat om vrijesectorwoningen, en dan alleen die vrijesectorwoningen die via Pararius en huurwoningen.nl worden aangeboden, kan niet gesproken worden dat een inkomen van € 5.650 nodig is om voor een «gemiddelde huurwoning» in aanmerking te komen.
De Wbh heeft als doel huurders beter te beschermen tegen te hoge huren door de maximale huurprijzen voor middenhuurwoningen te koppelen aan de kwaliteit van de woning. Daarmee draagt de wet bij aan balans tussen huurprijs en kwaliteit van de woning in het gereguleerde segment en zorgt het ervoor dat deze woningen betaalbaar blijven voor de lage- en middeninkomens. Het gereguleerde segment reikt exclusief prijsopslagen tot € 1.228 per maand. Huurders die op basis van hun inkomen of beschikbaarheid niet terecht kunnen in dit segment, zijn aangewezen op de vrije sector de huurprijzen waar per definitie hoger liggen.

Vraag 9

Erkent u dat de beoogde doelgroep van de WBH – huishoudens met een middeninkomen – per saldo niets aan de wet heeft gehad, aangezien de uitgeponde middenhuurwoningen zijn gekocht door huishoudens die zich een koopwoning wél konden veroorloven?

Een deel van de uitgeponde huurwoningen zijn handen van middeninkomens gekomen die daardoor niet langer op zoek zijn naar een (midden)huurwoning. Het grootste deel van de uitgeponde woningen ligt qua koopprijs onder de betaalbaarheidsgrens. Dit is voor een deel van de middeninkomens betaalbaar. Daarnaast betrof een deel van de verkochte woningen huurwoningen die vóór de invoering van de wet weliswaar als middenhuurwoning konden worden aangemerkt op basis van hun kwaliteit (WWS-punten), maar in de praktijk tegen huurprijzen in het vrije segment werden verhuurd. Daardoor waren deze woningen voor veel huishoudens met een middeninkomen feitelijk niet betaalbaar en vervulden zij niet de functie van betaalbare middenhuur. In die gevallen kan niet worden geconcludeerd dat de doelgroep van de wet een betaalbare middenhuurwoning is misgelopen. Dat sommige van deze woningen vervolgens zijn verkocht aan eigenaar-bewoners betekent niet dat de doelgroep per saldo niets aan de wet heeft gehad. De wet beoogt betaalbare huurwoningen beschikbaar te maken en te behouden voor middeninkomens, terwijl de effecten op de woningvoorraad afhankelijk zijn van uiteenlopende factoren en zich niet laten reduceren tot uitsluitend de verkoop van woningen.
Desondanks ben ik niet blind voor de verkoop van huurwoningen. Het is contraproductief als betaalbare huurwoningen verkocht worden, terwijl de voorraad juist vergroot moet worden. Daarom wil ik met een optimalisatie van de wet een aantal knelpunten voor verhuurders wegnemen. Tijdens de evaluatie van de Wbh zal verder onderzoek worden gedaan naar de doeltreffendheid en effecten van de wet in de praktijk. In het Wetsvoorstel is destijds opgenomen dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties binnen 5 jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet aan de Staten-Generaal een verslag zendt hiervan. De aangenomen Motie-Van Rooijen (50PLUS)2 verzoekt om dit verslag na 3 jaar toe te sturen in plaats van na 5 jaar. Daarom ontvangt uw Kamer deze evaluatie uiterlijk 1 juli 2027.

Vraag 10

Hoe beoordeelt u het in het bericht beschreven voorbeeld van een Amsterdamse verhuurder die zijn 50 uitgeponde woningen naar eigen zeggen voornamelijk aan expats heeft verkocht en hoe verhoudt dit zich tot de Nederlandse stellen met twee inkomens in diezelfde stad die een woonruimte mislopen?

Het in het artikel aangehaalde voorbeeld van een individuele verhuurder die heeft besloten zijn woningen te verkopen, laat zien dat sommige verhuurders hun portefeuille heroverwegen als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden. Daaruit kan echter niet worden geconcludeerd dat de Wbh op zichzelf de oorzaak is van deze verkoopbeslissing of dat dergelijke keuzes representatief zijn voor de gehele verhuurmarkt.
Bij de verkoop van een woning staat het een verkoper op grond van het recht van gunning vrij om de woning te verkopen aan de kandidaat die het meest aantrekkelijke bod uitbrengt. Uit eerder onderzoek van de NVM3 blijkt dat expats relatief vaak een voorkeur hebben voor een woning in Amsterdam vanwege de werkgelegenheid in die regio. Daarnaast beschikken zij gemiddeld genomen over een hoger budget dan Nederlandse woningzoekenden. Dit hangt onder meer samen met het feit dat expats gemiddeld een hoger inkomen hebben en bij hun woningkeuze andere afwegingen kunnen maken ten aanzien van de prijs.
Bij het uitponden van huurwoningen in Amsterdam kan hierdoor de kans toenemen dat deze woningen worden verkocht aan expats. Dit betekent echter niet dat uitgeponde huurwoningen in de praktijk uitsluitend of hoofdzakelijk aan expats worden verkocht. Ook andere woningzoekenden kunnen deze woningen verwerven, afhankelijk van de biedingen en de omstandigheden op de lokale woningmarkt.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel extra huishoudens er jaarlijks door immigratie een beroep doen op de Nederlandse huurmarkt, en hoe u deze structurele vraagtoename beoordeelt in het licht van het door uw beleid krimpende aanbod?

Immigranten die naar Nederland verhuizen oefenen vraag uit op de koop- en huursector. Welk aandeel in de huurwoningvraag het gevolg is van immigratie is niet goed te onderscheiden. Dit komt bijvoorbeeld doordat studie- en arbeidsmigranten vaak woningen delen of voor een deel gezinsmigranten zijn en intrekken bij een bestaand huishouden. Ook is er geen volledig beeld van de EU-migranten die tijdelijk in Nederland verblijven.

Vraag 12

Erkent u dat het gros van de versoepelingen van de WBH die u op 20 april 2026 aankondigde er op neerkomen dat woningen een hogere puntentelling en daarmee een hogere maximumhuurprijs krijgen of zelfs in de vrije sector terechtkomen?

De maatregelen die zijn genomen ter optimalisatie van de Wbh richten zich vooral op woningen in de steden. Met deze optimalisatie wil ik gerichte knelpunten aanpakken die verhuurders ervaren en daarmee verlichting bieden voor deze verhuurders, zonder het fundamenteel wijzigen van het systeem. De meeste maatregelen zorgen niet voor liberalisatie, omdat het puntenaantal in beperkte mate toeneemt, de puntentoename van toepassing is op woningen die niet in de buurt komen van de liberalisatiegrens of er sprake is van een prijsopslag waarmee wel hogere huren maar geen punten worden toegekend.
Als gevolg van deze maatregelen wordt voor een aantal huurwoningen de maximaal te vragen huurprijs hoger, maar in lopende huurcontracten kan de huurprijs van de zittende huurder niet in een keer worden verhoogd naar het nieuwe maximum. De maximale jaarlijkse huurverhoging beschermt de zittende huurder. Daarnaast kan een huurwoning bij een lopend huurcontract niet liberaliseren, ook niet als het puntenaantal van de huurwoning toeneemt. De huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst is namelijk leidend voor het segment waartoe een woning behoort. Een huurder in een gereguleerde huurwoning blijft dus huurprijsbescherming houden. Voor nieuwe huurcontracten geldt het nieuwe maximum wel direct. Echter, de wet kent alleen maximale huurprijsgrenzen. De huurder en de verhuurder kunnen bij aanvang van de huurovereenkomst een lagere huurprijs afspreken. De maatregelen kúnnen leiden tot een hogere aanvangshuurprijs bij nieuwe huurcontracten, maar dat hoeft niet per definitie zo te zijn.

Vraag 13

Erkent u dat u met deze versoepelingen dus méér marktwerking en huurprijzen die dichter bij de marktprijs liggen inzet als remedie tegen de door de WBH veroorzaakte aanbodkrimp?

Voor de gereguleerde huurwoningen waarvoor ten gevolge van de maatregelen de maximale huurprijsgrenzen omhoog mogen, is niet de marktprijs het uitgangspunt, maar het bieden van verlichting ten aanzien van knelpunten die ervaren worden door vooral particuliere verhuurders. Zo beoog ik ook, via wetswijziging, tijdelijke huurcontracten voor alle studenten mogelijk te maken. Daarnaast moet ingezet worden op een verbetering van het algemene investeringsklimaat voor verhuurders. Dat doe ik via de Taskforce Versnelling Woningbouw. Het in gevallen toelaten van een hogere maximale huurprijsgrens is dus slechts een deel van de oplossing om (midden)huurwoningen te behouden. Daar zit vanzelfsprekend een limiet aan, omdat de betaalbaarheid voor lage en middeninkomens bewaakt dient te worden.

Vraag 14

Indien het antwoord op vraag 13 bevestigend luidt, erkent u daarmee dan impliciet dat de prijsmaximering – de kern van de WBH – zelf de oorzaak van de aanbodkrimp is, en ondergraaft u zodoende niet de bestaansreden van de wet in zijn geheel?

Prijsmaximering zie ik niet als de kern van de Wbh. Het gaat daarbij over het in balans brengen van prijs en kwaliteit voor een middenhuurwoning, zodat die ook betaalbaar is voor middeninkomens. Tegelijkertijd wordt de huurprijsbescherming voor huurders versterkt. Voor gevallen waarin te duur verhuurd werd, zou een verhuurder kunnen beslissen te verkopen in plaats van door te gaan met verhuren voor een prijs die wel in balans is met de kwaliteit van de huurwoning. Dat is met de invoering van de Wbh voorzien en zien we nu als één van de effecten kort na de invoering van deze wet.
Overigens stegen de huurprijzen voor de invoering van de Wbh in 2024 van huurwoningen al jaren hard als gevolg van krapte op de markt. Bij een bewonerswisseling werden de woningen steeds vaker in het hogere segment verhuurd. Hierdoor was het middenhuursegment structureel aan het krimpen. Mensen met een middeninkomen komen niet in aanmerking voor sociale huur, maar waren ook slecht staat een betaalbare huurwoning in het vrije segment te vinden. Om deze ontwikkeling tegen te gaan, is gekozen om het middensegment te reguleren zodat de huurprijzen van deze middenhuurwoningen niet nog verder zouden stijgen. Het doel hiervan is dat de woningen betaalbaar blijven voor de middeninkomens. Gelijktijdig met en vooraf aan de Wbh zijn zowel in het huur- als fiscale domein maatregelen genomen die de sector beïnvloeden, zoals de aanpassingen aan in box 3, de verhoging van de overdrachtsbelasting, invoering van de opkoopbescherming en de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten. Daarnaast spelen marktomstandigheden zoals hogere rentes en stijgende woningwaardes een rol in de keuze van verhuurders om woningen te verkopen.

Vraag 15

Indien prijsmaximering aantoonbaar tot aanbodkrimp leidt en u deze om die reden zelf reeds versoepelt, waarom kiest u dan niet voor het intrekken van de wet, waardoor de marktverstoring structureel verholpen zou worden?

Zie antwoord vraag 14. Zonder de Wbh worden woningen die kwalitatief gezien in het middensegment thuishoren, vanwege de schaarste aan huurwoningen qua huurprijs in het hogere segment verhuurd. Dit zorgde ervoor dat het voor middeninkomens steeds lastiger werd om een betaalbare middenhuurwoning te vinden.

Vraag 16

Bent u voornemens het puntenstelsel of de bijbehorende maximumprijzen in de toekomst zodanig aan te passen dat nog méér huurwoningen onder een prijsmaximum komen te vallen? Zo ja, waarom?

Ik ben op dit moment niet voornemens het maximale puntenaantal voor gereguleerde huurwoningen of de daarbij behorende maximale huurprijs te verhogen, waardoor meer huurwoningen onder het gereguleerde segment zouden vallen. Ik hecht er nu eerst belang aan de Wbh grondig te evalueren voordat het debat wordt gevoerd of de wet moet worden aangepast of niet. In plaats daarvan zet ik nu in op het vergroten van het aanbod van betaalbare huurwoningen, onder meer door de Wet versterking regie op de volkshuisvesting en door het investeringsklimaat voor woningbouw te verbeteren via het actieplan van de taskforce versnellen woningbouw dat bij Prinsjesdag wordt gepresenteerd.

Vraag 17

Bent u bereid om bij de evaluatie van de WBH het volledig intrekken van de wet als volwaardig scenario mee te nemen, en zo nee, waarom niet?

Op dit moment ga ik niet vooruitlopen op de uitkomsten van de evaluatie van de Wbh. Ik wacht de resultaten van deze evaluatie af en zal mijn standpunt mede daarop baseren.

Vraag 18

Kunt u aangeven bij welke omvang van de aanbodkrimp u de WBH wél als mislukt zou beschouwen?

Ik acht het niet wenselijk om vooraf een specifieke omvang van de aanbodkrimp te noemen waarbij de Wbh als geslaagd of mislukt zou moeten worden beschouwd. De wet wordt integraal geëvalueerd op de effecten voor zowel huurders als verhuurders, waaronder de ontwikkeling van het huuraanbod. Op basis van die evaluatie zal ik beoordelen in hoeverre de wet haar doelstellingen bereikt en of bijsturing nodig is.

Vraag 19

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Voor gemiddelde vrije sectorhuurwoning is maandinkomen van 5.650 euro nodig»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat de huurprijzen per vierkante meter in de vrije sector in het tweede kwartaal van 2026 met circa vijf procent stegen ten opzichte van een jaar eerder, harder dan zowel de inflatie als de prijzen van koopwoningen?

De vierkantemeterprijs voor huurwoningen in de vrije sector is gestegen in het tweede kwartaal van 2026 ten opzichte van een jaar eerder. De vierkantemeterprijs voor huurwoningen zit al sinds 2015 in de lift.2 Dit is het gevolg van algehele schaarste aan woningen. Deze stijgende trend is de aanleiding geweest voor de Wet betaalbare huur. Het doel van deze wet is dat woningen die kwalitatief gezien thuishoren in het middensegment, ook verhuurd worden voor een middenhuurprijs en dus niet doorstijgen naar het vrije huursegment.
De cijfers in deze vraag zijn gebaseerd op informatie uit een rapport van verhuurplatform Pararius, en hebben betrekking op de huur- en verhuur via dit platform en huurwoningen.nl. Hoewel Pararius een grote aanbieder van huurwoningen is, is het geen volledige representatie van de (vrije) huursector.

Vraag 3

Deelt u de analyse dat de Wet betaalbare huur een afname van het huuraanbod in het gereguleerde middensegment veroorzaakt, waardoor huurders noodgedwongen uitwijken naar de vrije sector, met prijsstijgingen aldaar tot gevolg? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de analyse dat het uitponden druk zet op het aanbod aan huurwoningen. De reden dat verhuurders besluiten hun woningen te verkopen, is een combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde (macro)-economische omstandigheden (zoals de gestegen rente en sterk toegenomen woningwaarden). Bij invoering van de Wet betaalbare huur is rekening gehouden met het gevolg dat huurwoningen verkocht worden, wat nu is terug te zien in de cijfers. Om het aantal uitpondingen te dempen, wordt de Wet betaalbare huur per 1 januari 2027 geoptimaliseerd. Daarnaast komt het kabinet in september vanuit de Taskforce Versnellen Woningbouw met een integraal actieplan om het aanbod aan betaalbare huurwoningen toe te laten nemen.

Vraag 4

Erkent u dat de stapeling van de gestegen box 3-heffing, de overdrachtsbelasting voor beleggers en de Wet vaste huurcontracten het verhuren van woningen structureel minder rendabel heeft gemaakt?

De combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde (macro-)economische omstandigheden hebben geresulteerd in een verslechterd investeringsklimaat voor private verhuurders. Dit heeft ertoe geleid dat sommige verhuurders besluiten hun woningen te verkopen. Het is op dit moment niet mogelijk onderscheid te maken tussen het effect van individuele maatregelen.

Vraag 5

Zo nee, hoe verklaart u dan de structurele afname van vrije sector huurwoningen?

N.v.t.

Vraag 6

Deelt u de zorg dat het huidige fiscale en huurrechtelijke regime kleine lokale verhuurders van de markt drukt, terwijl grote buitenlandse beleggingsfondsen met schaalvoordelen en goedkopere financiering wél overeind blijven, waardoor de Nederlandse huurmarkt mogelijk consolideert in buitenlandse handen?

Grotere verhuurders, vooral wanneer zij geprofessionaliseerd te werk gaan, kunnen sneller schaalvoordelen behalen dan kleinere verhuurders. Dat geldt voor zowel Nederlandse als buitenlandse verhuurders. Tegelijkertijd heeft de combinatie aan maatregelen in het huur- en fiscale beleid en veranderde macro-economische omstandigheden niet alleen geresulteerd in een verslechterd investeringsklimaat voor de kleine lokale verhuurders, maar ook voor buitenlandse beleggingsfondsen. Alle soorten goede verhuurders zijn welkom in Nederland. We hebben immers te maken hebben met een tekort aan huurwoningen. Ik zet daarom in op een verbetering van het investeringsklimaat voor zowel de kleine lokale verhuurders als voor de buitenlandse beleggingsfondsen. De optimalisatie van de Wet betaalbare huur met beoogde inwerkingtreding op 1 januari 2027 biedt verlichting op specifieke knelpunten die voornamelijk worden ervaren door particuliere verhuurders.

Vraag 7

Kunt u aangeven welk aandeel van de Nederlandse huurvoorraad inmiddels in handen is van grote institutionele en buitenlandse beleggers, en hoe dit aandeel zich de afgelopen 10 jaar heeft ontwikkeld?

Uit de Kadastercijfers volgt dat op dit moment ca. 6% van de totale woningvoorraad in hand is van bedrijfsmatige investeerders. Institutionele investeerders zijn onderdeel van deze categorie. In 2017 was dit aandeel volgens de cijfers van het Kadaster ca. 8%. Van eerdere jaren is geen data beschikbaar. In deze data wordt geen onderscheid gemaakt tussen Nederlandse en buitenlandse investeerders.
Cijfers van Capital Value geven wel inzicht in het aantal internationale beleggers op de woningmarkt. Uit hun onze analyse blijkt dat internationale beleggers in het eerste halfjaar van 2026 ongeveer 72.355 woningen in bezit hadden. Hiervan waren 49.485 woningen in handen van internationale institutionele beleggers. Over een langere periode ziet Capital Value dat het bezit van internationale beleggers is toegenomen van ongeveer 45.304 woningen in 2019 naar 79.762 woningen in 2024. Voor internationale institutionele beleggers groeide het bezit in dezelfde periode van ongeveer 32.400 naar 55.100 woningen. Sinds 2024 zien zij dat het bezit van internationale beleggers afneemt. Als wordt gekeken naar het aandeel investeringen in nieuwbouw blijkt dat het aandeel van buitenlandse private investeerders in nieuwbouw in 2025 1% is.3 In 2022 kwam 32% van alle investeringen in nieuwbouw door private investeerders nog uit het buitenland. Het langjarig gemiddelde van dit aandeel ligt op 26%.

Vraag 8

Hoe verklaart u dat een huishouden dat geacht wordt maandelijks de gemiddelde vrije sector huurprijs van 1.882 euro te kunnen dragen, volgens de geldende leennormen veelal geen hypotheek met vergelijkbare maandlasten kan krijgen voor diezelfde woning?

Er zijn belangrijke verschillen tussen een koopwoning en een huurwoning. De financiële en vermogensrisico’s zijn groter bij een koopwoning, mede omdat de hiervoor afgesloten hypotheek een langlopende financiële verplichting is. Daarnaast heeft een eigenaar-bewoner ten opzichte van een huurder bijkomende kosten voor onderhoud, belastingen en verzekeringen. De maandlasten van een huur- en koopwoning zijn dus niet één-op-één vergelijkbaar. Uit de pilot duurhuur van NHG (zie ook hieronder bij het antwoord op vraag4 bleek dat de inkomensnormen overigens vaak geen belemmering zijn voor huishoudens om door te stromen van een huur- naar een koopwoning. Indien de inkomensnormen wel een belemmering vormen, kan in individuele situaties onderbouwd worden afgeweken van deze normen door middel van maatwerk. Er wordt dan gekeken naar de gehele financiële situatie van de consument, zodat de hypotheeklasten verantwoord zijn. De huurgeschiedenis kan een onderdeel van deze onderbouwing zijn, indien rekening gehouden wordt met bijkomende kosten.

Vraag 9

Kunt u aangeven wat de stand van zaken is van de uitvoering van de aangenomen motie-Russcher (Kamerstuk 32 847, nr. 1415) over een pilot waarbij starters op basis van minimaal drie jaar huurgeschiedenis een hypotheek kunnen verkrijgen ter hoogte van de gemiddelde maandelijkse huur?

De motie Russcher (26 maart 2026) verzoekt de regering om een pilot op te zetten waarbij starters op basis van minimaal drie jaar huurgeschiedenis een hypotheek kunnen verkrijgen ter hoogte van de gemiddelde maandelijkse huur.
Per 20 mei 2026 is NHG gestart met de pilot Maatwerk. Het doel van de pilot is te onderzoeken hoe binnen bestaande wettelijke kaders meer ruimte kan worden geboden voor verantwoord maatwerk. Het gaat om verschillende typen maatwerkcasussen, waarbij de focus ligt op situaties waarin de standaardregels onbedoeld knellen. Binnen de pilot verwacht NHG tussen de 100 en 500 dossiers te behandelen in een looptijd van minimaal 1 en maximaal 3 jaar. NHG werkt in deze pilot samen met ASN Bank, Florius, NIBC, Obvion Hypotheken, de Hypotheekshop (Ingage-Aetos) en Vereniging Eigen Huis. Gedurende de pilot kunnen andere kredietverstrekkers en adviespartijen nog toetreden tot de pilot. In deze pilot Maatwerk kunnen hoge huurlasten wel gebruikt worden als onderdeel van de motivering om een hogere hypotheek te krijgen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de motie Russcher van 26 maart jl.
Daarnaast wil ik opmerken dat maatwerk op basis van huurlasten in het verleden vaak is besproken met de sector en de Autoriteit Financiële Markten. De conclusie hieruit is dat hoge huurlasten een onderdeel van de onderbouwing voor extra leenruimte kunnen zijn, maar dat daarnaast altijd extra onderbouwing nodig is. Zo moet bijvoorbeeld de huur al langere tijd betaald zijn en moet het vermogen van de consument niet zijn afgenomen. Ook moet rekening worden gehouden met onderhoudskosten/belastingen die een huurder niet hoeft te betalen, maar iemand met een koopwoning wel. Geconcludeerd is dat een hogere hypotheek verstrekken enkel op basis van iemands huidige huurlasten niet verantwoord is. Daarom kijken NHG en de andere deelnemers van de pilot maatwerk ook breder dan alleen huurlasten.
Tot slot: de mogelijkheden om verantwoord meer leenruimte te krijgen op basis van de huidige huurlasten is eerder onderzocht. Zo is NHG, als uitkomst van het Platform Hypotheken, in 2022 gestart met een pilot duurhuur die tot eind 2023 heeft gelopen. In de pilot kon, binnen de kaders van verantwoorde kredietverlening, op basis van de huidige huurlasten een hogere hypotheek worden aangevraagd. Tijdens de pilot bleek dat enkele honderden zogenaamde duurhuurders een hypotheekaanvraag hadden ingediend die veelal binnen de reguliere leennormen een hypotheek konden afsluiten. De pilot was dus geen oplossing voor de consument met een hoge huur. Tijdens de pilot bleek dat veel starters denken dat ze niet de benodigde hypotheek kunnen krijgen omdat ze vaak het maximale leenbedrag berekenen via online rekentools of baseren op oude informatie. In totaal zijn in de pilot duurhuur maar zeven «duurhuur» hypotheken afgesloten, waarbij de huur als onderbouwing werd aangedragen. Dit aantal was zo laag dat NHG met de deelnemende kredietverstrekkers besloten heeft om deze pilot te stoppen.

Vraag 10

Op welke termijn verwacht u deze pilot in overleg met financiële instellingen en toezichthouders te starten?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 9 is de pilot maatwerk NHG per 20 mei 2026 van start gegaan.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel extra huishoudens er jaarlijks door immigratie een beroep doen op de Nederlandse huurmarkt, en hoe deze vraagtoename zich verhoudt tot het krimpende aanbod?

Immigranten die naar Nederland verhuizen oefenen vraag uit op koop- en de huursector. Welk aandeel in de huurwoningvraag het gevolg is van immigratie is niet goed te onderscheiden. Dit komt bijvoorbeeld doordat studie- en arbeidsmigranten vaak woningen delen of voor een deel gezinsmigranten zijn en intrekken bij een bestaand huishouden. Ook is er geen volledig beeld van de EU-migranten die tijdelijk in Nederland verblijven.

Vraag 12

Bent u bereid de Wet betaalbare huur, de box 3-heffing op verhuurd vastgoed, de overdrachtsbelasting voor beleggers en de Wet vaste huurcontracten in samenhang te laten evalueren op hun cumulatieve effect op het huuraanbod en de huurprijzen? Zo nee, waarom niet?

De evaluatie van de Wet betaalbare huur zal uiterlijk 1 juli 2027, drie jaar na inwerkingtreding, aan uw Kamer worden toegezonden. Hierbij worden de effecten van de wet op doelmatigheid en doeltreffendheid onderzocht. De wet wordt geëvalueerd in de context waarin die in werking is getreden, maar is geen evaluatie van de Wet vaste huurcontracten of de werking van de huidige box 3-heffing.

Vraag 13

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Rechter zet streep door ontruiming: man met twee koopappartementen mag in sociale huurwoning blijven»?1

Vraag 2

Hoe beoordeelt u deze situatie waarin een huurder die eigenaar is van twee koopappartementen toch in zijn sociale huurwoning kan blijven wonen, terwijl honderdduizenden woningzoekenden jarenlang niet aanmerking komen voor een (sociale huur-) woning?

Vraag 3

In hoeverre deelt u de opvatting dat sociale huurwoningen in de eerste plaats bedoeld zijn voor huishoudens die (financieel) niet in staat zijn zelfstandig in hun huisvesting te voorzien en dat het onwenselijk is dat personen met een substantieel vermogen een sociale huurwoning bezet houden? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4

Weet u hoeveel sociale huurwoningen worden bewoond door mensen die daarnaast eigenaar zijn van één of meerdere woningen of beschikken over vermogen dat ruim boven de nog in te voeren vermogensgrens ligt? Zo ja, hoe veel woningen zijn dit? Zo niet, bent u bereid dit in kaart te brengen?

Vraag 5

Klopt het dat woningcorporaties in dergelijke gevallen op dit moment slechts beperkt mogelijkheden hebben om een huurovereenkomst te beëindigen? Hoe beoordeelt u deze situatie?

Vraag 6

Wat is de stand van zaken van de in het coalitieakkoord aangekondigde invoering van de eenmalige vermogenstoets en de jaarlijkse inkomenstoets bij sociale huurwoningen? Indien sprake is van vertraging, wat is daarvan de oorzaak?

Vraag 7

Bent u bereid in de toekomst een herhaaldelijke vermogenstoets te verkennen voor sociale huurders die na intrekking in de woning aanzienlijk vermogen opbouwen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 8

Bent u bereid te bezien of woningcorporaties een expliciete wettelijke grondslag kunnen krijgen om de huur te beëindigen indien een huurder beschikt over voldoende vermogen en daarmee redelijkerwijs zelf in zijn huisvesting kan voorzien?

Vraag 9

Welke andere maatregelen acht u noodzakelijk om ervoor te zorgen dat sociale huurwoningen daadwerkelijk beschikbaar blijven voor huishoudens die daarop zijn aangewezen en niet worden bezet door mensen die over aanzienlijke vermogens beschikken?

Vraag 10

Bent u bereid de Kamer vóór de begrotingsbehandeling Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening te informeren over de voortgang van de invoering van de vermogenstoets en andere maatregelen om scheefwonen effectiever tegen te gaan?

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?