Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Een extra lening om de lening voor een mooier huis af te lossen»?1

Ja.

Vraag 2

Heeft u nagegaan hoe de notariskosten van de tweevoudige lening zich verhouden tot die voor een klassieke annuïteitenhypotheek? Zo nee, waarom niet?

In mijn brief van 13 februari 20132 is zekerheid vooraf geboden over de wijze waarop met een tweede lening ter (gedeeltelijke) financiering van de aflossing op de (ten minste) annuïtaire lening wordt omgegaan. Voor zover wordt gehandeld in overeenstemming met het bij mijn brief van 28 februari 20133 gevoegde beleidsbesluit wordt zekerheid gegeven dat de Belastingdienst beide leningen niet als één geheel zal beschouwen waarop minder dan 100% in maximaal 30 jaar wordt afgelost. Dat is het belang van deze brief. Het gaat om een standpuntbepaling ten aanzien van een wijze van financieren van de eigen woning. In dat kader ligt het niet in de rede contact te zoeken met partijen over de precieze vormgeving van de binnen deze randvoorwaarden denkbare producten en bijbehorende consequenties.
In algemene zin merk ik op dat niets zich verzet tegen het tegelijk vestigen van beide hypothecaire leningen door middel van één notariële akte. Het is de verwachting dat een dergelijke akte met twee leningen uitvoeriger is dan een akte met alleen de annuïtaire lening. Waarschijnlijk leidt dit tot iets hogere kosten. Wanneer de tweede hypothecaire lening op een later moment wordt gevestigd is een aparte notariële akte nodig.

Vraag 3

Is op enige wijze onderzoek gedaan of er banken of andere financiële instellingen in binnen- of buitenland geïnteresseerd zijn om de nieuwe financieringsconstructie daadwerkelijk aan te bieden en zo ja, tegen welke rente (gerelateerd aan de rente op een klassieke annuïteitenhypotheek)? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe groot is het renteverschil?

In lijn met het antwoord op vraag 2 ligt het niet in de rede contact te zoeken met banken of andere financiële instellingen om na te gaan in hoeverre er interesse bestaat om een tweede lening ter gedeeltelijke financiering van het aflossingsgedeelte van de annuïtaire lening aan te bieden. Dat is aan banken en andere financiële instellingen zelf om te beoordelen. De rijksoverheid moet zich niet in die afweging mengen. De rijksoverheid heeft in deze «enkel» een rol door de praktijk vooraf duidelijkheid te bieden over wettelijke gevolgen.
Ik heb van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) begrepen dat banken naar aanleiding van mijn eerdergenoemde brief van 28 februari 2013 beoordelen of zij al dan niet overgaan tot het aanbieden van de tweede lening ter gedeeltelijke financiering van het aflossingsgedeelte van de annuïtaire lening. Derhalve is ook nog niet bekend tegen welke voorwaarden dergelijke producten eventueel zullen worden aangeboden. Er is na publicatie van het Woonakkoord wel contact geweest met de NVB over vragen die de banken hebben. Indien een aanbieder het product wil aanbieden moet worden voldaan aan de randvoorwaarden die ik heb geschetst in de brief over de koopmarktmaatregel uit het Woonakkoord.

Vraag 4

Zorgt de tweede lening voor een extra fiscale aftrek in box 3?

De tweede lening is een schuld in de zin van artikel 5.3, derde lid, van de Wet IB 2001 en verlaagt de rendementsgrondslag voor de berekening van het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (box 3).4

Vraag 5

Kunt u aan de hand van rekenvoorbeelden aangeven wat het verschil in netto contante waarde2 is voor de te betalen termijnen bij een annuïteitenlening en de nieuwe gemengde lening, voor de volgende situaties: een woning van € 100.000 met volledige aftrek in schijf 2 Inkomstenbelasting (IB), een woning van € 200.000 met volledige aftrek in schijf 3 IB en een woning van € 300.000 met een volledige aftrek in schijf 4 IB?

In onderstaande tabellen worden de gevraagde effecten inzichtelijk gemaakt. Het effect van de Hillen-regeling (aftrek wegens geen of een geringe eigenwoningschuld) is meegenomen.6 In de onderstaande berekeningen is als veronderstelling gehanteerd dat de woning (van € 100.000, € 200.000 onderscheidenlijk € 300.000) is gefinancierd met een annuïtaire lening van € 100.000, € 200.000 onderscheidenlijk € 300.000 die in alle gevallen in 30 jaar tot nihil wordt afgelost. Daarnaast loopt de tweede lening op tot € 50.000, € 100.000 onderscheidenlijk € 150.000 door ieder jaar de helft van het in dat jaar verschuldigde aflossingsgedeelte van de annuïteit te lenen. De discontovoet ten behoeve van de netto contante waarde is 4%. Het eigenwoningforfaitpercentage bedraagt 0,6%. Over beide leningen wordt gedurende de looptijd 5% rente berekend. Ten slotte wordt ervan uitgegaan dat geldverstrekker en consument afspreken dat de tweede lening aan het begin van jaar 36 ineens wordt afgelost.
De in het regeerakkoord per 1 januari 2014 voorziene afbouw van het aftrekpercentage is in bovenstaande tabellen niet meegenomen. Zoals de staatssecretaris van Financiën heeft aangegeven in antwoord op eerdere schriftelijke vragen van de leden Omtzigt, Knops en Van Hijum (CDA)7, worden op dit moment verschillende varianten bestudeerd waardoor nog geen uitspraken kunnen worden gedaan over de vormgeving van die maatregel. Dit neemt niet weg dat in zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de aftrekbeperking alleen effect heeft op de aftrekbare annuïtaire lening, en het effect dus niet wordt beïnvloed door het gebruik van een eventuele tweede lening. Zodra een belastingplichtige zal worden geraakt door de aftrekbeperking gaan de netto jaarlasten voor de situatie met en zonder tweede lening voor die belastingplichtige met een gelijk bedrag omhoog.

Vraag 6

Is er enig verschil in risico’s voor de hypotheeknemer tussen de klassieke annuïteitenhypotheek en de nieuwe gemengde lening indien de hypotheeknemer de woning tussentijds (na, 5, 10, 15, 20, 25 jaar) moet verkopen, bijvoorbeeld wegens echtscheiding, arbeidsongeschiktheid e.d.?

De aflossingshypotheek met de tweede lening is niet op voorhand voor iedere groep consumenten geschikt. Bij eventuele dienstverlening en aanbieden van producten moet worden voldaan aan de eisen die aan het productontwikkelingsproces gesteld zijn en de eisen die gelden op het gebied van zorgvuldige advisering en overkreditering. Indien direct bij het aangaan van de hypothecaire schuld gebruik wordt gemaakt van een tweede hypothecaire lening zal de totale hypothecaire schuld ten opzichte van de waarde van de woning gedurende (en na) de looptijd op een hoger niveau liggen dan bij consumenten die geen aanvullende lening afsluiten. Indien in zo’n geval een woning tussentijds wordt verkocht, is de kans groter dat de hypothecaire schuld niet volledig kan worden betaald uit de verkoopopbrengst van de woning. Dat vergroot de risico’s voor de consument en de kredietverstrekker. Uiteraard moet wel worden voldaan aan het vereiste uit de Gedragscode Hypothecaire Financieringen dat maximaal 50% van de waarde van woning aflossingsvrij gefinancierd mag worden.
Het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen schetst de eisen die worden gesteld aan de productontwikkeling. Zo moet de aanbieder van het product onder andere bepalen voor welke doelgroep het product geschikt is. De toelichting van het Besluit stelt verder dat van afbreuk doen aan de belangen van de consument geen sprake hoeft te zijn wanneer bij een financieel product een risico zich manifesteert, mits dit risico past bij de risicobereidheid van de doelgroep en het in de verplichte en onverplichte productinformatie duidelijk voor het voetlicht is gebracht.
Bij de advisering moet in het kader van de zorgplicht rekening worden gehouden met de financiële positie, kennis, ervaring, doelstellingen en risicobereidheid van de consument.
Deze vereisten kunnen tot gevolg hebben dat dit product aan bepaalde groepen consumenten niet actief wordt aangeboden en niet geadviseerd wordt aan een individuele consument wanneer dit niet passend is. Naarmate de risico’s van het product toenemen is het aannemelijk dat het product voor een minder grote groep consumenten geschikt is. De AFM zal er op toezien dat ondernemingen aan de wettelijke eisen voldoen.

Vraag 7

Hoe denkt u te voorkomen dat de nieuwe gemengde lening, die bedoeld lijkt voor «yuppen» met een riant perspectief op inkomensgroei, in de praktijk ook (of zelfs: vooral) gebruikt gaat worden door eigen woningbezitters aan de onderkant van de koopmarkt, die helemaal geen riant inkomensperspectief hebben en hierdoor op termijn grotere financiële risico’s gaan lopen?

Zie antwoord op vraag 6.

Vraag 8

Zou de coöperatieve eigendomsvorm die in Duitsland bekend staat als Genossenschaft ook in Nederland interessant kunnen zijn om de woonlasten van starters op de woningmarkt te drukken, terwijl tegelijk het beheer en onderhoud van de woning beter geregeld is dan bij de Nederlandse vereniging van eigenaren? Kunt u uw antwoord aan de hand van een rekenvoorbeeld onderbouwen?

In Duitsland zijn er meer dan 2000 «Wohnungbaugenossenschaften». Wohnungbaugenossenschaften beheren in Duitsland meer dan twee miljoen woningen en hebben meer dan drie miljoen leden. Een Duitse Wohnungbaugenossenschaft houdt enigszins het midden tussen een Nederlandse Vereniging van Eigenaren (VvE) en een Woningbouwcorporatie. Een Vereniging van Eigenaren is in Nederland een vereniging van de eigenaren van appartementsrechten van de woningen of andere onroerende zaken die tot een gezamenlijk eigendom behoren. De VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van de onroerende zaak en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. De juridische en economische eigendom van de appartementsrechten is in handen van de afzonderlijke eigenaren. Zij hebben een gezamenlijke plicht tot onderhoud en beheer van de gezamenlijke ruimtes, etc.
Een Duitse Wohnungbaugenossenschaft is een coöperatie van eigenaren die gezamenlijk eigenaar zijn van het onroerend goed, in tegenstelling tot Nederlandse huurders van een corporatiewoning. Ieder lid van de Genossenschaft betaalt een maandelijkse bijdrage aan de Genossenschaft, voor beheer en onderhoud van de opstallen. Het lidmaatschap van de Genossenschaft is een vererfbaar recht.
De vraag van afgevaardigde Jansen is of een Genossenschaft de lasten van starters kan drukken. Dat lijkt mij niet waarschijnlijk. Het oprichten van een Genossenschaft is vergelijkbaar met het in gezamenlijk eigendom verwerven van woningen. De woonlasten voor leden van de nieuwe Genossenschaft zijn lager dan voor gewone koopstarters als de Genossenschaft (als economische entiteit) een hypotheekrente krijgt die lager is dan voor een individuele huiseigenaar zou gelden danwel als de onderhouds- en beheerslasten door de Genossenschaft goedkoper zijn dan door individuele woningeigenaren. Voor beiden zie ik niet echt een reden.
Het is ook denkbaar dat een woningzoekende zich zou kunnen inkopen in een bestaande Genossenschaft. Ten opzichte van koopstarters is inkopen in een coöperatie alleen goedkoper als de zittende coöperatieleden genoegen zouden nemen met toetreding tegen een prijs die onder de marktprijs ligt. Het is onduidelijk waarom dat het geval zou zijn.
Of een woning huren goedkoper is dan een woning kopen hangt af van de persoonlijke omstandigheden van de woningzoekende en de woning die gezocht wordt. Als voor een woningzoekende huren goedkoper is dan kopen zal dat door het gezamenlijk kopen van woningen niet veranderen.

Vraag 9

Bent u op de hoogte van een innovatieve eigendomsvorm genaamd huurwoning, waarvan de woonlasten substantieel lager zouden zijn dan van een woning in eigendom, als de laatste niet via een kunstmatige fiscale ingreep structureel bevoordeeld zou worden? Bent u bereid om de eigendomsneutrale fiscale behandeling van de klassieke koopwoning en deze innovatieve huurwoning nader te laten onderzoeken?

In dit antwoord wordt aangenomen dat met «een kunstmatige fiscale ingreep» wordt gedoeld op de hypotheekrenteaftrek (of de gehele eigenwoningregeling in de Wet IB 2001). Echter, door bij de vergelijking tussen koop- en huurwoningen enkel de hypotheekrenteaftrek in de afweging te betrekken, wordt naar de mening van het kabinet geen zuivere vergelijking gemaakt. Het effect van de huurtoeslag en de invloed van de huurregulering dienen dan ook te worden meegenomen.8 Daar komt bij dat de positie van huurders en eigenwoningbezitters niet vergelijkbaar is. Zo dragen eigenwoningbezitters bijvoorbeeld het risico van waardemutaties van de woning, zijn zij verantwoordelijk voor het groot onderhoud aan de woning, is ter zake van de verkrijging van een woning veelal overdrachtsbelasting verschuldigd en is jaarlijks het eigenarendeel van de onroerendezaakbelastingen verschuldigd, terwijl dat voor huurders allemaal niet het geval is. Bovendien zijn – in de gereguleerde sector – huurprijzen en huurprijsstijgingen in beginsel gemaximeerd, terwijl de markt in beginsel de waarde van de koopwoning alsmede het hypotheekrentepercentage bepaalt. Het kabinet meent dat op de woningmarkt vooral duidelijkheid gewenst is, en wil het bij de nu op de huur- en koopmarkt aangekondigde (en deels gerealiseerde) beleidswijzigingen laten.

Vraag 1

Bent u bekend met de problemen die kunnen optreden voor mensen met een eigen woning die in scheiding liggen als gevolg van de huidige regelgeving met betrekking tot hypotheekrenteaftrek?1

Met het artikel waar in de vraag naar wordt verwezen ben ik bekend. In het artikel wordt beschreven dat bij mensen die gaan scheiden het tegenwoordig vaak zo is dat de woning minder waard is dan de schuld die erop rust. Indien die woning is gekocht op basis van het inkomen van beide echtelieden, dan is het vaak niet mogelijk dat één van beiden de volledige eigenwoningschuld overneemt. De enige optie is dan vaak dat het huis met verlies wordt verkocht. De beide ex-partners moeten dan nog wel de restschuld financieren, aldus de schrijver van dat artikel.
Ik ben mij ervan bewust dat ook mensen die gaan scheiden last kunnen hebben van het feit dat woningen minder waard zijn geworden en het «onder water staan» van woningen. Het kabinet deelt de zorg van het onder water staan van woningen. Om die reden heeft het kabinet op dit punt een aantal maatregelen genomen die mensen in deze situatie kunnen helpen.
Ten eerste is in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet een uitzondering opgenomen voor het meefinancieren van restschulden, waardoor financiële instellingen ruimte hebben om deze mee te financieren in de hypotheek voor een nieuwe woning. Ten tweede zal, door de geleidelijke afbouw van de Loan-to-value-norm, in de toekomst de hoogte van de schuld bij aankoop niet meer uitgaan boven de aankoopwaarde van de woning en wordt het restschuldrisico in de eerste jaren sterk verminderd. Ten derde is enige jaren in de Gedragscode Hypothecaire Financiering bepaald dat de schulden in verband met de eigen woning niet meer dan 50% aflossingsvrij mogen zijn. Het zal hierdoor in de toekomst steeds minder vaak voorkomen dat mensen volledig aflossingsvrije schulden hebben, wat het risico van «onder water staan» verkleint.
Naast deze maatregelen is in de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning voorzien in een tijdelijke fiscale aftrek voor rente van restschulden, zodat de netto lasten daarvan lager worden. Voorts is voorzien in uitzonderingen op de minimum looptijd voor een vrijgestelde kapitaalverzekering eigen woning, spaarrekening eigen woning, of beleggingsrecht eigen woning voor gevallen van echtscheiding (en beëindiging van fiscaal partnerschap) en in het geval van restschulden.2 Hierdoor kunnen belastingplichtigen die gaan scheiden en die naast een aflossingsvrije lening een bedrag hebben gespaard, deze gespaarde gelden vroegtijdig opnemen en gebruiken voor aflossing van de eigenwoningschuld, zonder dat over de opname van die gespaarde gelden belasting verschuldigd is.
Verder dragen de nieuwe fiscale regels ter zake van het aflossen van de eigenwoningschuld ook bij aan het gedurende de looptijd van de lening terugdringen van het restschuldrisico.
Deze nieuwe regels vormen naar mijn overtuiging een goede bijdrage aan het oplossen van de problemen die zijn ontstaan door de combinatie van prijsdalingen op de huizenmarkt en het aangaan van hoge aflossingsvrije schulden.

Vraag 2

Hoe lang duurt het nu gemiddeld in Nederland voordat een woning verkocht wordt vanaf het moment dat het huis in de verkoop wordt gebracht?

Het duurt in Nederland blijkens het Centraal Economisch Plan 2012 (hierna; CEP 2012) vanaf het moment dat het huis in de verkoop gaat, theoretisch, gemiddeld 23 maanden voordat een huis wordt verkocht. De werkelijke verkooptijd is, eveneens volgens het CEP 2012, ongeveer 9 maanden.3

Vraag 3

Wat zijn de precieze voorwaarden voor de hypotheekrenteaftrek voor een huis dat op naam staat van twee mensen, als zij op 1 maart 2013 scheiden? Wat zijn volgens u de precieze knelpunten met deze voorwaarden?

Er zijn geen specifieke fiscale voorwaarden voor de renteaftrek in verband met de eigen woning in geval van echtscheiding. Dit geldt zowel voor belastingplichtigen met een bestaande eigenwoningschuld (die onder het overgangsrecht valt) als voor belastingplichtigen met een eigenwoningschuld die onder de gewijzigde eigenwoningregeling valt. Er zijn mij op dit punt geen specifieke knelpunten bekend.
Indien tijdens het huwelijk de woning en de eigenwoningschuld bij echtgenoten in de huwelijksgemeenschap valt, komt aan elk van beide echtgenoten de helft van de woning en de schuld toe. Elke echtgenoot kan dan de helft van de op de lening verschuldigde rente en kosten aftrekken van zijn inkomen, tenzij in de aangifte een andere verhouding gekozen wordt.
Indien deze twee belastingplichtigen op 1 maart 2013 scheiden en zij hadden op 31 december 2012 in de huwelijksgemeenschap een eigen woning en een eigenwoningschuld, geldt voor beide ex-echtelieden voor het bedrag van hun (deel van de) eigenwoningschuld het overgangsrecht. Zij hoeven daarop dus niet af te lossen om in aanmerking te komen voor renteaftrek, ook niet als ze dat deel van de schuld meenemen naar een nieuwe woning. Ieder kan alleen de rente en kosten van de eigen schuld in aftrek brengen, aangezien zij daarvoor geen andere onderlinge verhouding meer kunnen kiezen als ze geen fiscale partners meer van elkaar zijn door de echtscheiding.

Vraag 4

Wat zijn de precieze voorwaarden voor de hypotheekrenteaftrek voor een huis dat op naam staat van twee mensen, zodra zij verhuizen naar een nieuw huis en er niet in slagen hun oude huis te verkopen? Wat zijn volgens u de precieze knelpunten met deze voorwaarden?

Ik ben niet bekend met precieze fiscale knelpunten voor belastingplichtigen die verhuizen naar een nieuw huis en er niet in slagen hun oude huis te verkopen. De wet bevat juist op verschillende punten versoepelingen voor mensen met restschulden (zie het antwoord op vraag 1) en bij verhuizingen. Zo kent de eigenwoningregeling een aantal regelingen voor bijzondere situaties waarin die woning geen hoofdverblijf is, zodat deze desondanks toch nog als eigen woning kan worden aangemerkt. Deze regelingen zijn erop gericht om de overgang bij verandering van de woonsituatie te versoepelen en bieden een zekere tegemoetkoming in de periode van tijdelijk dubbele woonlasten. Door de regelingen blijft de schuld ter zake van de woning die geen hoofdverblijf meer is tijdelijk een eigenwoningschuld en blijft dus ook de rente gedurende die periode aftrekbaar.
Voor echtscheidingssituaties zijn met name de regeling bij echtscheiding waarbij de ene ex-echtgenoot in de woning blijft wonen en de reguliere verhuisregeling voor de leegstaande te koop staande eigenwoning relevant. De eerste regeling bij echtscheiding voorziet erin dat de ex-echtgenoot die niet meer in de woning woont de verlaten woning nog twee jaar als eigen woning mag aanmerken in het geval de andere echtgenoot in de voormalige gezamenlijke eigen woning is blijven wonen. Op die manier heeft de echtgenoot die achterblijft in de woning de tijd om bijvoorbeeld de financiering voor het overnemen van het deel van de woning van de voormalige echtgenoot rond te krijgen. Daarnaast biedt de reguliere verhuisregeling versoepeling in echtscheidingsituaties in het geval beide echtgenoten de voormalige eigen woning verlaten en deze te koop zetten. De voormalige eigen woning wordt in dat geval voor beide ex-echtgenoten nog maximaal drie jaren na het jaar van verhuizing aangemerkt als eigen woning, waardoor de rente op de hypotheekschuld die betrekking heeft op die voormalige eigen woning in die periode voor hen aftrekbaar blijft. Normaal gesproken bedraagt de termijn maximaal twee jaar na het jaar van verhuizing, maar deze is tijdelijk tot en met 2013 verruimd tot drie jaar.

Vraag 5

Bent u bereid om de scheidingstermijn voor wat betreft de hypotheekrenteaftrek gelijk te stellen aan de termijnen die gelden voor verhuizing? Zo nee, waarom niet?

De twee jaren in de echtscheidingsregeling zien op de overbruggingsperiode van vertrek uit de woning en afwikkeling van de echtscheiding. Deze termijn hangt niet per definitie samen met de verkoop van de voormalige eigen woning en is daarmee ook niet per definitie direct afhankelijk van de situatie op de woningmarkt. Verlenging van die termijn is dan ook niet gewenst. Daar komt bij dat de verlenging van de termijn van de verhuisregeling per 1 januari 2014 vervalt en alle regelingen weer een termijn zullen kennen van twee jaar.
Ter voorkoming van misverstanden wordt er nog op gewezen dat in het geval dat na echtscheiding beide ex-partners verhuizen uit de voormalige echtelijke woning en deze leeg te koop staat, gebruik gemaakt kan worden van de in het antwoord op vraag 4 beschreven reguliere verhuisregeling. In dat geval profiteren de ex-echtgenoten dus ook van de verlengde termijnen. De verhuisregeling en dus ook de termijnverlenging is ook van toepassing op de in de woning achtergebleven (ex-)partner wanneer die op een later moment de woning te koop zet en de woning leeg komt te staan. In dat geval zal ook de als eerste vertrokken (ex-) partner voor zijn resterende termijn nog gebruik kunnen maken van de verhuisregeling en dus ook van de verlengde termijn.

Vraag 6

Bent u bekend met het feit dat banken een echtscheiding vaak aangrijpen om nieuwe voorwaarden te stellen aan bestaande hypotheekschulden? Zo ja, wat bent u van plan om daaraan te doen?

Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek waarvan bij echtscheiding (veelal) sprake is, wordt door de adviseur en/of hypotheekverstrekker samen met de klant naar de gehele financiële positie van de klant gekeken. Er wordt gekeken of de klant de financiële lasten van het huis alleen kan dragen. Gekeken wordt, mede op basis van wettelijke regels, naar het inkomen (waaronder alimentatie), overige financiële verplichtingen, toekomstige inkomensstijgingen, vermogen en de waarde van het onderpand. Daarnaast wordt rekening gehouden met fiscale consequenties, de betaalbaarheid van de hypotheek bij arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, pensionering en of de overlijdensrisicoverzekering. Op grond hiervan wordt een individueel aanbod gedaan aan de klant. Dit kan ertoe leiden dat er voor de achterblijvende persoon in het huis andere hypotheekvoorwaarden gaan gelden dan eerder het geval was. Dat is ook logisch, omdat er voorheen sprake was van twee schuldenaren en dat er na de echtscheiding nog maar één is. Er is sprake van een gewijzigde situatie waarbij de financiële positie van de in het huis achterblijvende persoon opnieuw bekeken wordt. Zo wordt voorkomen dat mensen te hoge schulden aangaan die ze niet kunnen dragen.

Vraag 7

Bent u bereid om voor scheidingssituaties coulant beleid te ontwikkelen met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek bij woningen en schulden die in het kader van een scheiding worden verdeeld, waarbij de lening pas na de verdeling wordt aangepast, en dat beleid spoedig te publiceren?

Zie vraag 8.

Vraag 8

Bent u bereid om de eis dat een aflossingsverplichting in de leenovereenkomst moet zijn vastgelegd, te versoepelen voor situaties waarin een woning samen met de bijbehorende schuld wordt verdeeld, zodat aanpassing van de reeds bestaande overeenkomst met de bank niet meer nodig is?

Zoals in het antwoord op vraag 1 en 4 beschreven zijn er thans al verschillende tegemoetkomende regelingen waarvan gebruik kan worden gemaakt in geval van echtscheiding en bij de verwezenlijking van restschulden. Binnen de – door de huidige economische crisis – krappe budgettaire marges is dit op dit moment het maximale dat gedaan kan worden aan het probleem van het «onder water staan» van woningen en de gevolgen daarvan voor belastingplichtigen die aan het scheiden zijn. Overigens geldt voor de onder het overgangsrecht vallende schulden geen aflossingsverplichting, ook niet als de schuld wordt meegenomen naar een nieuwe woning. De overeenkomst wordt dan ook niet vanwege het in die overeenkomst opnemen van de aflossingsverplichting aangepast, maar vanwege het feit dat er niet meer twee schuldenaren zijn, maar nog maar één. Aanpassing van de leenovereenkomst volgt in beginsel uit het feit dat de bestaande lening bij een huwelijksgemeenschap toerekenbaar is aan beide partners en dat de in de eigen woning achterblijvende partner veelal een nieuwe lening moet afsluiten om de waarde van het deel van de eigen woning van de ex-partner te financieren. Nieuwe leningen – dus ook de leningen als gevolg van het financieren van de waarde van het deel van de eigen woning van de ex-partner – vallen onder het nieuwe recht en daarom moet – als voorwaarde voor renteaftrek – op die leningen wel worden afgelost.

Vraag 1

Deelt u de conclusie van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat banken overwinsten maken op hypotheken? Zo nee, waarom niet?1

Zie het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706).

Vraag 2

Klopt het dat de winstmarges die banken maken opvallend snel zijn gestegen sinds de Nederlandse mededingingsautoriteit (NMa) in mei 2011 een onderzoek afrondde waaruit bleek dat de marges juist na een kortstondige stijging waren gedaald? Zo ja, wat vindt u daarvan?

Zie het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706). Zoals bij de beantwoording op deze vragen is vermeld, is de NMa momenteel bezig met een update van de studie naar de margeontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Vraag 3

Klopt het dat de hypotheekrentes in omliggende landen zoals België, Frankrijk en Duitsland lager liggen dan in Nederland en dat het verschil oploopt tot een vol procentpunt? Zo ja, kunt u toelichten hoe de tarieven en marges van de hypotheekrente in Nederland de afgelopen jaren zijn opgebouwd in relatie tot andere Europese lidstaten?

Zie ook het antwoord op vraag 1 van de leden van Dijck en Van Klaveren (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1708).
Voor een toelichting op de opbouw van de hypotheekrente in andere lidstaten is onder meer gedetailleerd inzicht nodig in de financieringskosten van aanbieders van hypothecair krediet, de specifieke landgebonden risico’s op de woningmarkt en de overige mogelijke factoren die de renteopbouw beïnvloeden zoals benoemd in het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706). Dit inzicht heb ik niet, waardoor ik u deze toelichting niet kan geven.
In zijn algemeenheid geldt wel dat er grote verschillen zijn tussen de Nederlandse hypotheekmarkt en de hypotheekmarkt in de ons omringende landen. Dat maakt het lastig om de tarieven één op één met elkaar te vergelijken. Zo is de hypothecaire schuld in verhouding tot de waarde van het onderpand in Nederland relatief hoog en is een groot deel van de schuld aflossingsvrij gefinancierd. Ook de wijze waarop Nederlandse banken zich financieren wijkt af in vergelijking met banken in de ons omringende landen, onder andere door de sterkere afhankelijkheid van financiering op de kapitaalmarkt. De in vergelijking met het buitenland relatief hoge Nederlandse spaarrentes kunnen tevens de financieringskosten van banken beïnvloeden. Tegelijkertijd zien we dat de betalingsachterstanden in Nederland op een lager niveau liggen dan in de meeste andere Europese Lidstaten.

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat de hoge hypotheekrente in Nederland leidt tot een verstoring op de woningmarkt en dat de oplossing gevonden moet worden in meer concurrentie, waaronder het terugkeren van buitenlandse banken op de Nederlandse hypotheekmarkt waardoor de hypotheekrente zal dalen? Zo ja, welke middelen en instrumenten heeft u tot uw beschikking om banken meer openheid van zaken te laten geven dan wel meer concurrentie op de hypotheekmarkt te laten ontstaan en bent u voornemens deze in te zetten? Zo nee, waarom niet?

Zoals ook gesteld in het antwoord op de vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706) wil ik het onderzoek van de NMa afwachten alvorens meer definitieve conclusies te trekken over de margeontwikkeling. De maatregelen uit het Wijzigingbesluit Financiële Markten 2013 dragen bij aan meer transparantie over (de opbouw van) hypotheekrentetarieven van aanbieders en kunnen leiden tot meer concurrentie op de markt. Ook het opheffen van het prijsleiderschapsverbod van ING zoals recentelijk is gebeurd, kan mogelijk bijdragen aan een toename van de concurrentie.

Vraag 5

Bent u bereid om deze vragen te beantwoorden vóór het algemeen overleg Kredietmarkt op 20 maart 2013?

Ja, daartoe ben ik bereid.

Vraag 1

Kunt u vanaf 1 januari 2010 per kwartaal aangeven:

Dit zijn de cijfers per peildatum 19 januari 2013 (jaarafsluiting 2012). Bij de cijfers betreffende de gehonoreerde verliesdeclaraties van 2012 dient te worden bedacht dat op de peildatum nog 134 dossiers in behandeling zijn. Daarnaast kunnen bezwaarschriften van geldgevers nog leiden tot het alsnog honoreren van de verliesdeclaratie.
Dit zijn de cijfers per peildatum 19 januari 2013 (jaarafsluiting 2012). Bij de cijfers betreffende de gehonoreerde verliesdeclaraties van 2012 dient te worden bedacht dat op de peildatum nog 134 verliesdeclaraties in behandeling zijn. Daarnaast kunnen bezwaarschriften van geldgevers er toe leiden dat alsnog geen finale kwijting wordt verleend. Daarentegen kunnen bezwaarschriften van geldnemers er toe leiden dat alsnog wel finale kwijting wordt verleend.
Bovengenoemde cijfers zijn niet per kwartaal beschikbaar zijn.
c) Het WEW maakt alleen onderscheid tussen onderhandse verkoop en executoriale verkoop. Onderstaand treft u betreffende gegevens aan.
Dit zijn de cijfers per peildatum 19 januari 2013 (jaarafsluiting 2012). Bij de cijfers betreffende de gehonoreerde verliesdeclaraties van 2012 dient te worden bedacht dat op de peildatum nog 134 dossiers in behandeling zijn. Daarnaast kunnen bezwaarschriften van geldgevers nog leiden tot het alsnog honoreren van de verliesdeclaratie.

Vraag 2

Kunt u aangeven tegen hoeveel procent van de WOZ-waarde woningen verkocht zijn voor elk van de mogelijke wijze van verkopen (het liefst per jaar uitgesplitst)?

Zowel bij het aangaan van leningen met NHG als bij de gedwongen verkoop wordt niet gewerkt met de WOZ-waarde doch met de marktwaarde. Deze dient te blijken uit een taxatierapport. Daarom zijn deze gegevens bij het WEW niet bekend.

Vraag 3

Hoe vaak heeft in 2012 een geldgever een aanvraag gedaan tot executoriale verkoop en in hoeveel gevallen is die toestemming verleend en geweigerd?

De ervaring tot nog toe is dat in ongeveer de helft van de voorgelegde gevallen kan worden afgezien van een executoriale verkoop met als resultaat dat in ongeveer 40% van de gevallen de woning in eigendom kan worden behouden en in ongeveer 60% van de gevallen de woning onderhandse wordt verkocht.
Op dit moment zijn hierover geen exacte gegevens voorhanden bij het WEW. Het beleid bij het WEW om zo veel mogelijk executoriale verkopen te voorkomen is in de loop van 2012 geïntensiveerd. Er wordt ingezet op mogelijkheden om de woning in eigendom te behouden. Indien dit niet mogelijk is, wordt gestuurd op een onderhandse verkoop in plaats van een executoriale verkoop. Mede vanwege de intensivering van het beleid in deze, evenals de hiervoor benodigde herinrichting van processen en ICT zullen hierover pas de komende maanden cijfers beschikbaar komen.

Vraag 4

Hoe vaak heeft in 2012 een geldgever een aanvraag gedaan tot onderhandse verkoop en in hoeveel gevallen is die toestemming verleend en geweigerd?

Het WEW geeft aan hierover geen gegevens te hebben. Tot en met 2012 behoefde de geldgever geen toestemming te vragen voor een onderhandse verkoop. Met ingang van 1 januari 2013 is de regelgeving aangescherpt. De geldgever heeft thans in alle gevallen toestemming nodig indien de verkoopprijs lager is dan 95% van de marktwaarde.

Vraag 5

Waarom hoeft geen toestemming gevraagd te worden voor gedwongen onderhandse verkoop?

Met ingang van 1 januari 2013 is de regelgeving aangescherpt. De geldgever heeft in alle gevallen toestemming nodig indien de verkoopprijs lager is dan 95% van de marktwaarde.

Vraag 6

Op welke wijze wordt gecontroleerd of een geldgever zich maximaal en aantoonbaar ingespannen heeft voor het beperken van het verlies bij verkoop van een woning en gehandeld heeft met inachtneming van de alsdan geldende Gedragslijn Intensief Beheer? Gebeurt dit bij elk dossier, gelet op artikel B10 Algemene Voorwaarden NHG?

Bij elke schadedeclaratie vindt een controle plaats of en in hoeverre de geldgever heeft gehandeld conform de op het desbetreffende dossier van toepassing zijnde voorwaarden en normen. Daarbij wordt tevens aan de hand van het dossier bezien of en in hoeverre de geldgever zich voldoende heeft ingespannen om het verlies te voorkomen danwel zo veel mogelijk te beperken. De Gedragslijn Intensief Beheer is geïntroduceerd per 1 januari 2013. Daarom is hiermee nog geen ervaring opgedaan.

Vraag 7

Hoe vaak is een claim van een geldverstrekker op NHG geweigerd en op welke gronden is dit gebeurd?

Dit zijn de cijfers per peildatum 19 januari 2013 (jaarafsluiting 2012). Bij de cijfers betreffende de gehonoreerde verliesdeclaraties van 2012 dient te worden bedacht dat op de peildatum nog 134 dossiers in behandeling zijn. Daarnaast kunnen bezwaarschriften van geldgevers nog leiden tot het alsnog honoreren van de verliesdeclaratie.
Indien de geldgever niet heeft gehandeld conform de op het desbetreffende dossier van toepassing zijnde voorwaarden en normen en de geldgever heeft zich niet voldoende ingespannen het verlies te voorkomen danwel te beperken, kan de declaratie worden afgewezen. De belangrijkste afwijzingsgronden zijn dat sprake is van een niet toegestane BKR-codering, de aanlevering van een incompleet dossier of dat sprake is van een opschortende voorwaarde. Een opschortende voorwaarde is bijvoorbeeld van toepassing indien men een woning heeft aangekocht terwijl men nog een andere woning in eigendom heeft. In dat geval is pas sprake van een borgstelling nadat de eerste woning is verkocht. Indien bij de verliesdeclaratie blijkt dat de eerste woning nog steeds in eigendom is, is de borgstelling dus niet in werking getreden en wordt de verliesdeclaratie afgewezen.
Bij het aantal afgewezen verliesdeclaraties over 2012 dient de kanttekening te worden gemaakt dat een afwijzing van een incompleet dossier in een later stadium alsnog kan leiden tot het alsnog op basis van een compleet dossier honoreren van dat dossier.

Vraag 8

Wat is het maximale risico dat de Staat en daarmee de belastingbetaler loopt door de achtervangpositie in de NHG?

Per 31 december 2012 staat het WEW borg voor in totaal € 149 miljard aan lopende hypothecaire leningen (gegarandeerde vermogen). Het risico voor de Staat is aanzienlijk lager dan dit bedrag, want

Vraag 1

Kent u het bericht «Huizen zijn goedkoper op executieveiling»1 en het onderliggende onderzoeksrapport «Executieveilingen: verbeteren of voorkomen?»2

Ja.
Ja.

Vraag 2

Kunt u reageren op de bevindingen? Kunt u het grote verschil tussen transactieprijs via de executieveiling (gemiddeld 40% lager dan de marktwaarde) en de onderhandse verkoop (gemiddeld 14% lager dan de marktwaarde) verklaren? Kunt u het verschil tussen deze korting bij Nederlandse executieveilingen en die bij veilingen in het buitenland verklaren?

Het is bekend dat de transactieprijs via de veiling lager is dan bij onderhandse verkoop. Een verklaring voor dit verschil is dat op een executieveiling huizen binnen een korte tijdspanne moeten worden verkocht, waardoor de prijs lager wordt. Verder zijn er bijkomende kosten bij aankoop van een woning op een veiling. Bij onderhandse verkoop bestaan de bijkomende kosten voor de koper uit de van te voren bekende overdrachtsbelasting en notariskosten. Bij executieveilingen komen hierbij voor de koper veilingkosten en eventuele achterstallige betalingen voor onder andere belastingen of vereniging van eigenaren. Bovendien is vaak niet duidelijk in welke staat de woning zich bevindt, of de bewoner vrijwillig uit de woning zal vertrekken en of er nog huurders aanwezig zijn. Tevens zijn de banken terughoudend met de financiering van een woning die gekocht wordt op de veiling. Deze risico’s zullen door de potentiële koper in zijn bod worden betrokken. De genoemde factoren zijn voor het kabinet aanleiding geweest om met het wetsvoorstel verbetering executieveilingen de informatievoorziening te verbeteren, de kosten voor kopers te beperken en de procedure voor ontruiming te vereenvoudigen (Kamerstukken II 2012–13, 33 484, nr. 2). Het tweede deel van de beantwoording van de vraag treft u in het antwoord van vraag 3 aan.

Vraag 3

Wat zijn de ervaringen in landen als de VS, Spanje en Ierland met executieveilingen? Zorgen daar de wettelijke kaders voor een betere prijs bij dergelijke veilingen?

Er is geen recente informatie beschikbaar over specifieke ervaringen in andere landen. Uit een eerder verricht rechtsvergelijkend onderzoek naar executoriale verkoop van woningen in de EU-lidstaten3 komt wel naar voren dat de procedures en de effectiviteit en efficiëntie sterk verschillen. De Nederlandse procedures springen er in lengte en flexibiliteit positief uit. De opbrengst van een huis op de Nederlandse executieveiling ligt wel lager dan in andere Europese landen. Of dat samenhangt met het wettelijke kader is niet bekend. Voor veel landen, waaronder Nederland, geldt dat de opbrengst van de verkoop van een huis op de executieveiling onder de marktwaarde van de woning ligt.

Vraag 4

Kunt u verklaren waarom het aantal executieveilingen recent is gedaald, terwijl het economisch gezien in Nederland minder gaat en er meer mensen in betalingsproblemen komen?

Zoals uit de cijfers van het Kadaster naar voren komt (zie het antwoord op vraag 25) is het totale aantal executieveilingen over 2012 gedaald ten opzichte van 2011. Dit zou het eerste resultaat kunnen zijn van de inzet van het Waarborgfonds Eigen Woningen als de uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), de banken en overige financiële instellingen om te voorkomen dat woningen op de veiling worden aangeboden. De financiële instellingen besteden meer aandacht aan vroegtijdige signalering van betalingsproblemen en trachten door begeleiding van de consument, financieel beheer, schuldsanering en dergelijke gedwongen verkopen te voorkomen. Indien gedwongen verkoop toch noodzakelijk blijkt dan tracht men een executieveiling te voorkomen en door middel van een onderhandse verkoop de opbrengst van de verkoop te optimaliseren.

Vraag 5

Heeft u gegevens over het aantal (vrijwillige) onderhandse verkopen? Is er sprake van een grote toename van dit soort van verkopen en op welke wijze is deze toename te verklaren? Kunt u hierbij reageren op de bevindingen op basis van cijfermateriaal van het NHG dat in 2006 nog 48% van de observaties in de veilingzaal eindigde, terwijl dit aandeel in 2011 is teruggelopen tot slechts 24%?3 Vindt u deze ontwikkeling wenselijk? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom wel?

Er zijn geen openbaar beschikbare gegevens over de aantallen onderhandse verkopen voor de gehele Nederlandse woningmarkt. Wel is informatie hierover beschikbaar voor NHG-hypotheken en hebben DNB en de AFM in 2012 kredietverstrekkers gevraagd naar het aantal onderhandse verkopen.
De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) geeft aan dat door inspanningen (maatwerkoplossingen) van zowel het WEW als de kredietverstrekkers om de verkoop op de veiling te voorkomen in de afgelopen jaren, het aandeel gedwongen verkopen dat plaats vindt via de veiling bedroeg in de jaren 2003 tot en met 2005 ongeveer 70%. In 2006 en 2007 was het percentage 60% en daarna is het langzaam gaan verschuiven naar 40% en verder afgenomen naar 13% (zie ook de beantwoording van vraag 26).
De afname in het aantal executieveilingen bij de hypotheken met NHG is met het oog op het beperken van de restschuld wenselijk omdat de opbrengst van woningen op de veiling doorgaans lager is dan bij een onderhandse verkoop. Hiermee wordt een beroep op het fonds van de NHG zo veel mogelijk beperkt.
DNB en de AFM hebben 14 kredietverstrekkers informatie gevraagd over onderhandse verkopen in de periode 2008 t/m 2011. Een woningverkoop wordt door DNB en de AFM aangemerkt als een onderhandse verkoop als de transactie plaatsvindt nadat een betalingsachterstand is ontstaan van meer dan 90 dagen. Niet alle kredietverstrekkers hebben voor alle jaren informatie kunnen leveren. Hierdoor kunnen de uitkomsten afwijken van de markttotalen. De uitkomsten op jaarbasis staan in onderstaande tabel.
1.356
1.518
2.711
3.847
Het aantal onderhandse verkopen is op basis van deze gegevens gestegen in de afgelopen jaren. Deze trend lijkt zich ook in 2012 door te zetten. Van de Nederlandse Vereniging van Banken heb ik begrepen dat het aantal onderhandse verkopen in 2012 op 4.500 wordt geschat.

Vraag 6

Hoeveel mensen krijgen te maken met gedwongen verkoop? Vindt u dat er genoeg gebruik wordt gemaakt van maatwerkoplossingen bij banken?

Zoals in het antwoord op vraag 5 is aangegeven bestaan er geen betrouwbare gegevens over het totale aantal gedwongen verkopen. Over maatwerkoplossingen bij de banken is mij de door het WEW geleverde informatie zoals onder vraag 5 en onder vraag 22 aangegeven informatie bekend.
Voorts kan ik u melden dat de AFM in 2012 onderzoek heeft gedaan naar de afhandeling van betalingsachterstanden bij hypotheken door kredietverstrekkers. Over de bevindingen zal de AFM binnenkort naar buiten treden. De AFM is van oordeel dat kredietverstrekkers een breed palet aan mogelijkheden hebben om met de klant tot een oplossing te komen en deze zouden ook passend ingezet moeten worden. De AFM heeft een aantal kredietverstrekkers hier al op gewezen.

Vraag 7

In welke mate heeft de terugloop in executieveilingen te maken met het vertrouwen in veilingen en de prijs die daar tot stand komt?

Zoals in het antwoord op de vragen 2 en 5 is aangegeven, is bekend dat de opbrengst van de woning via de executieveiling lager is dan bij onderhandse verkoop. Het ligt daarom voor de hand dat zowel de geldgever als de consument zoekt naar alternatieven voor de veiling, zoals onderhandse verkoop.

Vraag 8

Indien u niet over de nodige gegevens beschikt, bijvoorbeeld omdat deze niet door het kadaster worden bijgehouden, vindt u het dan wenselijk dat deze gegevens in de toekomst wel worden bijgehouden? En bent u in dat geval bereid om hier onafhankelijk onderzoek naar te doen?

Het aantal verkopen op executieveilingen wordt bij het Kadaster geregistreerd maar bij gedwongen verkopen wordt geen onderscheid gemaakt tussen een reguliere vrije verkoop van een woning en een gedwongen onderhandse verkoop. Het proces van gedwongen onderhandse verkoop kent veel gelijkenis met reguliere vrije onderhandse verkoop. Het onderscheid in transacties wordt niet bij het Kadaster geregistreerd. Het verkrijgen van data over gedwongen onderhandse verkopen is daarmee in de praktijk niet mogelijk. Ik zie onvoldoende meerwaarde in het bijhouden van die gegevens en ben niet voornemens zo’n onderzoek te doen.

Vraag 9

Zijn er aanwijzingen dat in het afgelopen jaar het besluit van de NMa rondom executieveilingen (besluit 6538, 13 december 2011) positief effect heeft gehad op de toeloop richting veilingen en de prijsvorming?

De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) is in 2009 een kartelonderzoek gestart naar prijsafspraken bij executieveilingen. Inmiddels is het onderzoek afgerond en heeft de NMa eind 2011 aan 14 handelaren en onlangs aan nog eens 65 handelaren boetes opgelegd van in totaal € 10,4 miljoen. Er is geen onderzoek gedaan naar het effect van het NMa-onderzoek. De prijs op executieveilingen wordt door verschillende factoren beïnvloed, het gedrag van de handelaren is daar één van. Voor een betere werking van executieveilingen is het van belang dat veilingen transparanter worden en dat particuliere kopers meer kansen krijgen om mee te bieden. Handhavend optreden door de NMa draagt er ongetwijfeld toe bij dat handelaren op executieveilingen nu in concurrentie bieden. Ook het bij uw Kamer voorliggende wetsvoorstel ter verbetering van de executieveilingen (Kamerstukken II 2012–13, 33 484, nr. 2) draagt bevat maatregelen om de transparantie en competitie te bevorderen. Bovendien heeft de NMa een handleiding gepubliceerd met richtsnoeren voor het in concurrentie bieden op executieveilingen.5

Vraag 10

Kunt u aangeven of de NMa nog steeds onderzoek doet naar kartelvorming bij executieveilingen en onderhandse verkopen? Vindt u dat de NMa deze markt nadrukkelijk in de gaten dient te houden gelet op het grote economische belang?

Het in 2009 gestarte mededingingsrechtelijk onderzoek van de NMa is met de recent genomen besluiten afgerond (zie voetnoot 5). De NMa zal ook in de toekomst in de gaten houden of de Mededingingswet bij executieveilingen wordt nageleefd. Zij zal zo nodig handhavend optreden.

Vraag 11

Kunt u aangeven of de 56 door de NMa van kartelovertreding verdachte, en tot nu ca. 14 beboete, huizenhandelaren nog steeds actief zijn op executieveilingen en/of anderszins bijvoorbeeld via onderhandse executoriale biedingen? Wat vindt u hiervan?

Inmiddels heeft de NMa boetes uitgedeeld aan 65 andere handelaren, zodat in totaal 79 handelaren beboet zijn. Het mededingingsrecht is er niet op gericht partijen uit de markt te halen. De betreffende handelaren kunnen dus nog actief zijn op veilingen. Hierover bestaat bij dit kabinet geen informatie. Aangezien betreffende handelaren bestraft zijn voor hun handelen, staat het hun vrij opnieuw actief te zijn op onder andere executieveilingen. In dit kader verwijs ik ook naar de opmerking in het antwoord op vraag 9: «handhavend optreden door de NMa draagt er naar verwachting toe bij dat handelaren op executieveilingen nu in concurrentie bieden». Er bestaat daarom geen bezwaar tegen de deelname van beboete huiseigenaren op onder andere de veiling.

Vraag 12

Bent u het eens dat er goed toezicht moet zijn op de partijen die van rechtswege betrokken zijn bij de verkoopprocedures na het inroepen van het recht op hypotheek (artikel 3:268 B), gelet op het belang bij makelaars en notarissen? Zo ja, op welke wijze is dit toezicht georganiseerd? En vindt u dit afdoende geregeld?

De notaris houdt als publiek ambtenaar onafhankelijk toezicht op de executieveiling. Zo heeft hij een rol bij de voorbereiding van de veiling, door bijvoorbeeld de veilingvoorwaarden te controleren. De notaris controleert verder of het bieden op de veiling eerlijk verloopt. Tot slot draagt hij zorg voor de levering van het verkochte goed aan de hoogste bieder. Dit betekent dat de notaris in de eerste plaats verantwoordelijk is voor een juist verloop van de executieveiling. De onderhandse executoriale verkoop staat uiteindelijk onder toezicht van de rechter, doordat de voorzieningenrechter van de rechtbank een onderhandse verkoop moet goedkeuren. De verdere afwikkeling van de onderhandse executoriale verkoop ligt in handen van de notaris. Indien er aanwijzingen zijn voor onrechtmatigheden, zoals kartelafspraken of strafbare feiten, dan kunnen de NMa of het Openbaar Ministerie worden ingeschakeld. Hiermee bestaat voldoende toezicht op de executie van het hypotheekrecht.

Vraag 13

Kunt u aangeven op welke wijze de keuze tussen executieveiling of onderhandse verkoop wordt gemaakt? Is hierbij sprake van dwang of drang? Vindt u het wenselijk dat banken steeds meer mensen bewegen om te kiezen voor (vrijwillige) onderhandse verkoop vanwege de zeer lage opbrengst bij executieveilingen?

Het is in het belang van de bank en de consument om te streven naar een zo hoog mogelijke opbrengst wanneer een woning executoriaal moet worden verkocht. Hoe aan dit streven concreet invulling wordt gegeven, hangt af van het interne beleid van de banken en is verder afhankelijk van de situatie van de consument. Uiteraard heeft het de voorkeur als een keuze tussen de verkoop van een woning op de executieveiling en onderhandse verkoop tot stand komt na onderling overleg. In de praktijk komt het echter voor dat woningbezitters geen medewerking verlenen aan enige vorm van verkoop van de woning. Zoals in de beantwoording van vraag 2 en vraag 5 wordt aangegeven, is bekend dat in de huidige situatie de onderhandse verkoop doorgaans meer oplevert. Daarom is het redelijk dat financiële instellingen mensen stimuleren om te kiezen voor (vrijwillige) onderhandse verkoop. Het is echter aan de financiële instelling om, zo mogelijk in overleg met de woningbezitter, tot de meest gunstige keuze te komen. Zoals vermeld in het antwoord op vraag 6 heeft de AFM in 2012 onderzoek gedaan naar de afhandeling van betalingsachterstanden. Ook de AFM heeft aangegeven van mening te zijn dat kredietverstrekkers die het klantbelang voorop stellen executieveilingen zoveel mogelijk zouden moeten vermijden met het oog op de lagere verwachte verkoopopbrengst.

Vraag 14

In de brief over woningcorporaties (d.d. 14 december 2012, TK 29 453, nr. 284) heeft u aangegeven gegevens te vragen aan NVB en WEW over de restschuldproblematiek. Bent u ook bereid om de NVB te vragen naar het beleid rondom executieveilingen en onderhandse verkoop bij betalingsachterstanden? Bent u tevens bereid te vragen naar het beleid m.b.t. de verschillende regio's (krimp- en/of schaarsteregio's) en verschillende woninggebieden, gelet op de conclusie in het eerder genoemde rapport dat woningen in populaire wijken vaker onderhands worden verkocht, terwijl panden in mindere wijken sneller doorverwezen worden naar de veilingzaal? Vindt u dergelijk onderscheid legitiem en acceptabel? Heeft dit onderscheid geen zeer nadelige gevolgen voor de hypotheekhouders?

Zoals onder vraag 5 is aangegeven heeft het WEW gegevens verstrekt over de inspanningen die worden verricht bij betalingsachterstanden in geval van een hypotheek met NHG. Met betrekking tot uw vraag over het beleid van de banken rondom executieveilingen en onderhandse verkoop bij betalingsachterstanden is onder vraag 6 aangegeven dat de AFM in 2012 onderzoek heeft gedaan naar de afhandeling van betalingsachterstanden bij hypotheken door kredietverstrekkers en binnenkort met de resultaten naar buiten komt. Tevens wordt in de beantwoording van vraag 22 gemeld dat de NVB aangeeft dat hypotheekaanbieders in overeenstemming met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) handelen.
Voor het overige is het aan de banken om te beoordelen hoe zij omgaan met betalingsproblematiek in de verschillende regio’s en woninggebieden.

Vraag 15

Bent u bereid om ook bij het WEW navraag te doen over de ontwikkelingen van executoriale verkoop en onderhandse verkoop?

Het WEW verstrekt deze gegevens in haar openbare jaarverslag. Tevens bestaat er op dit punt reguliere informatie-uitwisseling tussen het WEW en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De ontwikkelingen op het gebied van executoriale verkoop van woningen met NHG worden uiteraard nauwlettend gevolgd.

Vraag 16

Kunt u aangeven of het beleid de laatste tijd bij het WEW is aangescherpt? Zo ja, op welke wijze? Vindt u dat de balans tussen risico's voor het WEW (met achtervanger het Rijk) en voor de banken voldoende is geregeld?

De afgelopen jaren heeft het WEW haar beleid gericht op het voorkomen danwel beperken van de verliezen steeds verder aangescherpt. In samenwerking met de geldgevers wordt er op gestuurd om woningverkoop op de veiling te voorkomen. Dit beleid wordt in 2013 geïntensiveerd. Het WEW staat met de NHG borg voor de door de geldgevers met NHG verstrekte hypotheken. Dit betekent dat de verliezen van de geldgever op hypotheken met NHG door het WEW worden vergoed, ongeacht de vraag of de woning onderhands of via de veiling is verkocht. Er wordt nauw samengewerkt tussen het WEW en de geldgevers om de verliezen zo veel mogelijk te beperken en te voorkomen.

Vraag 17

Bent u bereid om samen met WEW een analyse te maken van de ontwikkelingen van executies, gedwongen en (vrijwillige) onderhandse verkoop van de afgelopen (crisis-)jaren en deze analyse af te zetten tegen de ontwikkelingen eind jaren 1970/begin jaren 1980, gelet op mogelijke parallellen?

Gezien de verschillende achtergronden van het ontstaan van de huidige crisis (problemen bij de banken) en de crisis eind jaren zeventig/ begin jaren 80 (stagflatie en oliecrisis) is er geen meerwaarde in een dergelijke exercitie. De inspanningen van dit kabinet richten zich op de huidige ontwikkelingen en op welke wijze het overheidsbeleid een bijdrage aan oplossingen kan leveren.

Vraag 18

Kunt u aangeven wat het juridische kader is bij onderhandse executoriale verkoop? Wat is hierbij de rol van de voorzieningenrechter? Is het mogelijk dat de rechter bij deze vorm van verkoop de verschillende belangen afweegt? Zo nee, vindt u dit niet wenselijk?

Bij de aankondiging van de executieveiling wordt aangegeven dat ook onderhands kan worden geboden, door middel van een aan de notaris gericht geschrift (artikel 547 Rv). Als de hypotheekhouder of de hypotheekgever besluit tot onderhandse verkoop, dan moet de koopovereenkomst door de voorzieningenrechter worden goedgekeurd (artikel 3:268 lid 2 BW). Hiertoe moet een verzoek vergezeld gaan van een volledige koopakte. Ook moeten eventuele andere ingekomen biedingen aan de voorzieningenrechter worden gemeld (artikel 548 Rv). Indien door de hypotheekhouder of hypotheekgever voor de afloop van de behandeling van het verzoek om onderhandse verkoop toe te staan, aan de rechter een gunstiger aanbod wordt voorgelegd, kan de rechter bepalen dat de verkoop overeenkomstig dat gunstigere aanbod zal geschieden. Met de belangen van alle betrokkenen wordt daarmee op adequate wijze rekening gehouden. De geplande veiling vervalt indien de rechter het verzoek tot goedkeuring van de koopovereenkomst inwilligt. Mocht de rechter geen goedkeuring verlenen, dan bepaalt de rechter een nieuwe dag waarop de veiling zal plaatsvinden (artikel 548 Rv).

Vraag 19

Welke acties gaat u ondernemen om er voor te zorgen dat de restschuld na gedwongen onderhandse verkoop dan wel executieverkoop zo laag als mogelijk blijft? Welke aanpassingen in wet- en regelgeving zijn hiervoor nodig? Bent u van mening dat banken meer zorgvuldigheid dienen te betrachten en hoe gaat u dat bevorderen?

Het is ten eerste aan de geldverstrekkers hierin hun verantwoordelijkheid te nemen.
Naast het op dit moment bij uw Kamer voorliggende wetsvoorstel ter verbetering van de executieveilingen (Kamerstukken II 2012–13, 33 484, nr. 2) heeft het kabinet maatregelen genomen ten aanzien van de stapsgewijze afbouw van de LTV (Loan to Value) ratio’s en heeft dit kabinet de financiering van restschulden mogelijk gemaakt. Voorts zet dit kabinet met de maatregelen met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek aflossing van de hypotheek weer centraal. Deze maatregelen tezamen zullen er in de toekomst toe leiden dat er minder restschulden zullen voorkomen.

Vraag 20

Bent u verder van mening dat notarissen voldoende doen om er voor te zorgen dat de executieveilingen goed verlopen? Welke verbeteringen ziet u rondom de inzet van notarissen en hoe gaat u dit bevorderen? Bent u van mening dat het de taak is van notarissen om (vrijwillige) onderhandse verkoop te bevorderen of hebben zij een bredere taak- en doelstelling ook met het oog op de huizenbezitters die uit hun huis worden gezet? Kunt u dit toelichten? Bent u in gesprek met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie om het proces tot executieveilingen te verbeteren?

In het antwoord op vraag 18 is ingegaan op de rol van de notaris bij de executieveiling. Het is inherent aan de wettelijke executieprocedure dat de belangen van de schuldeiser een grote rol spelen. Het past binnen deze procedure dat de notaris alle relevante belangen -dus ook die van de huizenbezitter- in dit proces betrekt. Zo kan de notaris door middel van voorlichting aan de huizenbezitter wijzen op de voordelen van een onderhandse verkoop. Verder draagt de notaris er, in opdracht van de executerende partij, zorg voor dat de aankomende veiling aan een zo breed mogelijk publiek bekend wordt gemaakt en dat potentiële kopers van zoveel mogelijk informatie over het te verkopen object worden voorzien. In deze aankondiging wordt ook melding gemaakt van de mogelijkheid tot het doen van een onderhandse bieding. Het ligt, gezien de wettelijke taken van de notaris, niet voor de hand dat de notaris nauwer wordt betrokken bij de daadwerkelijke bevordering van de onderhandse verkoop. Voor dat doel kan uiteraard wel een makelaar worden ingeschakeld. Bij de voorbereiding van het wetsvoorstel (Kamerstukken 2012–13 33 484, nr. 2 e.v.) tot verbetering van de executieveilingen is de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) betrokken geweest. Ook los van dit wettelijke traject zijn door de betrokken partijen, zoals de KNB, initiatieven ontplooid om de executieveiling te verbeteren. Dit heeft onder meer geleid tot het concentreren van de openbare executoriale verkopen bij 16 regioveilingen, die op uniforme wijze opereren. Deze concentratie maakt het naar verwachting aantrekkelijker voor particulieren om deel te nemen aan een dergelijke veiling.

Vraag 21

Bent u bekend met het feit dat banken/hypotheekverstrekkers gedragscode 15 hypothecaire financieringen veelal niet naleven. Welke maatregelen wilt u in dit kader treffen?

Bent u bekend met het feit dat banken en hypotheekverstrekkers ook bij tijdelijke betalingsachterstanden en in aantoonbaar oplosbare situaties toch overgaan tot executieverkoop en in dit kader zelfs door inhoudsdeskundigen aangedragen realistische integrale oplossingen en betaalvoorstellen ongegrond afwijzen evenals aanwezige andere voor de hand liggende oplossingen compleet buiten beschouwing laten? Wat vindt u van dit feit dat banken onderbouwde oplossingen die executieverkoop kunnen voorkomen onbeargumenteerd afwijzen? Zou het in deze financieel moeilijke tijden juist niet gewenst zijn en zeker ook van banken verwacht mogen worden (ook gezien het feit dat banken debet zijn aan de bankencrisis vanaf 2008) dat zij openstaan voor realistische oplossingen en pro-activiteit? Welke maatregelen en/of aanvullende wetgeving zou u kunnen treffen?
Artikel 15 van de GHF bepaalt dat aanbieders van hypothecair krediet bij (dreigende) betalingsproblemen eerst in overleg treden met de consument. Ik heb van de NVB begrepen dat zij zich niet herkent in het signaal dat banken dit artikel niet naleven. De NVB stelt dat een woning enkel via een executieveiling verkocht wordt als er geen andere oplossing meer mogelijk is. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn als consumenten naar het buitenland zijn vertrokken of als consumenten op geen enkele andere manier willen meewerken aan een onderhandse verkoop. De NVB bestrijdt dan ook dat aanbieders niet in lijn met de GHF handelen en vroegtijdig aansturen op een executieveiling. Deze informatie komt overeen met de informatie die hierover in de beantwoording van vraag 4 en vraag 5 is gegeven.

Vraag 22

Bent u bekend met het feit dat banken en hypotheekverstrekkers ook bij tijdelijke betalingsachterstanden en in aantoonbaar oplosbare situaties toch overgaan tot executieverkoop en in dit kader zelfs door inhoudsdeskundigen aangedragen realistische integrale oplossingen en betaalvoorstellen ongegrond afwijzen alsmede aanwezige andere voor de hand liggende oplossingen compleet buiten beschouwing laten? Wat vindt u van dit feit dat banken onderbouwde oplossingen die executieverkoop kunnen voorkomen onbeargumenteerd afwijzen? Zou het in deze financieel moeilijke tijden juist niet gewenst zijn en zeker ook van banken verwacht mogen worden (ook gezien het feit dat banken debet zijn aan de bankencrisis vanaf 2008) dat zij openstaan voor realistische oplossingen en pro-activiteit? Welke maatregelen en/of aanvullende wetgeving zou u kunnen treffen?

Zie antwoord vraag 21.

Vraag 23

Bent u bekend met het feit dat woningen die via executieveiling en/of onderhandse executoriale verkoop verkocht worden direct erna doorverkocht worden voor bedragen die meer dan 50% van het executie bod/onderhandse executoriale bod bedragen? Bent u bekend met het feit dat in dit kader ook beide notariële leveringen (dus aan de huizenhandelaar en aan de volgende eigenaar) door een en dezelfde notaris worden gedaan; hetgeen 2 keer een transactie is van dezelfde woning in zeer korte tijd, waarbij de meeropbrengst niet ten goede komt aan de voormalig huiseigenaar/«geëxecuteerde». Wat vindt u hiervan?

Het is bekend dat in een enkel geval een woning direct wordt doorverkocht. Het feit dat een notaris in dit soort gevallen 2 keer bij de verkoop van dezelfde woning betrokken is, is op zichzelf genomen niet van belang. Zo’n doorverkoop zal vaker voorkomen naarmate een woning verder onder de prijs wordt verkocht. Hierbij speelt een rol dat de opbrengst van de woning bij verkoop op de veiling onder andere sterk door het moment van veilen wordt bepaald. Dit is inherent aan het systeem van veilingen. Een factor die van belang is, is het aantal bieders op de veiling. Als het aantal bieders laag is, zal ook de opbrengst achterblijven bij de verwachtingen. Tevens kan een hogere prijs bij het doorverkopen van een woning bijvoorbeeld worden verklaard doordat er na de aanvankelijke executieveiling meer bekend is geworden over de staat van het pand. Zo kan de staat van de woning beter zijn dan aanvankelijk werd gedacht. Daarnaast zijn de transactiekosten voor de koop van een woning op een executieveiling hoger dan die bij een reguliere koop. Bieders op een executieveiling houden rekening met de hiervoor genoemde risico’s en kosten bij het bepalen van hun bod.
Verder is van belang te melden dat de NMa boetes heeft opgelegd aan handelaren die de opbrengst op de executieveilingen kunstmatig laag hebben gehouden. Tevens zet het kabinet in om het aantal deelnemers aan de executieveilingen te vergroten, door het wetsvoorstel ter verbetering van de executieveilingen (Kamerstukken II 33 484, nr. 2). Het aantal gevallen waarin een huis direct na aankoop voor een onverklaarbaar hoge prijs wordt doorverkocht, zal naar verwachting door beide maatregelen worden verminderd.

Vraag 24

Denkt u aan concrete wijzigingen in wet- en regelgeving om een en ander in het belang van mensen met een betalingsachterstand te verbeteren? Zo ja, op welke termijn kan de Kamer deze tegemoet zien?

Het op dit moment bij uw Kamer aanhangige wetsvoorstel ter verbetering van de executieveilingen (Kamerstukken II 2012–13, 33 484, nr. 2) draagt er aan bij om de positie van mensen met een betalingsachterstand te verbeteren. Dit wetsvoorstel beoogt de opbrengst van een huis op de executieveiling te verbeteren wanneer een huiseigenaar vanwege betalingsachterstanden zijn huis gedwongen moet verkopen. Voorts is de rente op restschulden aftrekbaar gemaakt en hiernaast is er door dit kabinet voor gezorgd dat mensen, als ze met twee huizen zitten, nog een jaar extra de rente op 2 hypotheken af kunnen trekken, tot drie jaar na het jaar van de verhuizing. Deze maatregelen dragen bij aan lagere maandlasten voor huishoudens met restschulden. In de nieuwe regels voor aftrekbaarheid van de hypotheekrente is ook nog voorzien in een speciale regeling voor betalingsachterstanden. Onder voorwaarden leidt een periode waarin niet wordt afgelost niet tot het verlies van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Het kabinet overweegt op dit moment geen aanvullende regelgeving.

Vraag 25

Kunt u aangeven hoeveel woningen er verkocht zijn via executoriale verkoop per maand sinds 1 januari 2010?

Onderstaand is een weergave van de gegevens zoals deze bekend zijn bij het Kadaster.
206
189
228
189
170
195
241
134
54
220
232
128
2.186
393
15
270
223
222
224
222
144
66
226
281
384
2.670
149
167
259
226
269
229
259
170
91
225
259
185
2.488

Vraag 26

Kunt u aangeven hoeveel woningen er verkocht zijn via onderhandse executoriale verkoop per maand sinds 1 januari 2010?

Zoals in het antwoord op vraag 5 aangegeven, bestaan hierover landelijk geen betrouwbare cijfers. Onderstaand is een weergave van de gegevens zoals deze van hypotheken met NHG op dit moment al bekend zijn.
1.220
878
342
1.819
1.404
415
3.067
2.731
336

Vraag 27

Kunt u aangeven hoeveel woningeigenaars een betaalachterstand hadden op hun hypotheek, per maand sinds 1 januari 2010?

Onderstaand treft u het aantal bij de BKR geregistreerde kredietnemers met betalingsproblemen aan. Het BKR heeft ons laten weten dat alle betalingsachterstanden conform de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het BKR Reglement gemeld worden, van 500 euro of meer en langer lopend dan 3 maanden. Consumenten met een betalingsachterstand van minder dan 3 maanden hebben dus geen negatieve registratie.
44.981
46.947
49.228
52.821
55.275
57.413
59.607
62.453
65.329
68.717
72.367
niet beschikbaar

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de volgende zinsnede uit het regeerakkoord: «De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan om de aanschaf van een eigen woning te stimuleren en wordt als volgt aangepast. Voor bestaande en nieuwe hypothecaire leningen wordt vanaf 2014 het maximale aftrektarief (vierde schijf), in stappen van een half procent per jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf.»?1

Ja.

Vraag 2

Kent u de zinsnede uit de motie Zijlstra/Samsom: «verzoekt de regering verder, voor bestaande en nieuwe hypothecaire leningen vanaf 2014 het maximale aftrektarief in stappen van een half procent per jaar af te bouwen tot 38% en de opbrengst jaarlijks in zijn geheel terug te sluizen in de inkomstenbelasting door een verlenging van de derde schijf;»?2

Ja.

Vraag 3

Klopt het dat iemand die een inkomen heeft tussen de € 21 059 en € 40 248, en in 2014 € 100 extra verdient, daarover € 42 belasting moet betalen en € 3 algemene heffingskorting verliest, waardoor zijn marginale tarief de facto 45% is?

De maatregelen met betrekking tot de arbeidskorting en de algemene heffingskorting zoals bedoeld in de motie Zijlstra/ Samsom zijn nog niet uitgewerkt. Dat zal in de loop van 2013 haar beslag krijgen. Daarnaast zijn de exacte schijflengtes en bedragen die in de relevante artikelen worden genoemd vanwege de jaarlijkse tabelcorrectiefactor niet bekend. Om die reden is het niet mogelijk om aan te geven wat de marginale druk in 2014 precies zal zijn voor verschillende inkomens. Overigens wordt ingevolge de motie Zijlstra/ Samsom de inkomensafhankelijke heffingskorting en arbeidskorting, teneinde het geschetste koopkrachtbeeld te bereiken, geleidelijk (in drie jaar) ingefaseerd.

Vraag 4

Klopt het dat iemand die een inkomen heeft tussen de € 40 248 en € 62 941, en in 2014 € 100 extra verdient, daarover € 42 belasting moet betalen en € 3 algemene heffingskorting verliest en ook nog € 4 arbeidskorting verliest, waardoor zijn marginale tarief de facto 49% is?

Zie antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Klopt het dat voor de vierde schijf het aftrekpercentage stapsgewijs wordt teruggebracht van 52% (in 2013) naar 38% (in 2041)?

Ja.

Vraag 6

Hoeveel procent van de huiseigenaren trekt de hypotheekrenteaftrek af in de tweede, in de derde en in de vierde schijf?

Uit aangiftegegevens blijkt dat circa 23% van de huiseigenaren met hypotheekrenteaftrek een belastbaar inkomen hebben in de tweede schijf. Voor circa 43% van de huiseigenaren valt het belastbaar inkomen in de derde schijf en voor circa 17% van de huiseigenaren in de vierde schijf. Het tarief in de tweede en derde schijf is 42%.

Vraag 7

Wat is het effectieve percentage belastingvoordeel dat mensen krijgen door de aftrek van hun hypotheekrente in de jaren 2014, 2015, 2016 en verder in de tweede en derde schijf?

Het tarief waartegen de aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning in de tweede en de derde schijf in aftrek mogen worden gebracht, blijft, in deze kabinetsperiode, ongewijzigd. Het tabeltarief blijft het aftrektarief. Voordat het aftrekpercentage is gedaald van 52% (tarief vierde schijf in 2013) naar 42% (tarief tweede en derde schijf in 2013) zijn 20 jaar verstreken. Met de huidige tariefstructuur komt deze vraag pas dan aan de orde. Het is voorbarig om nu uitspraken te doen over het dan geldende belastingpercentage in de derde schijf of het gecombineerde belasting- en premiepercentage in de tweede schijf. Er kunnen immers tal van factoren zijn die, naast deze afbouw, een rol spelen bij de uiteindelijke hoogte van die percentages.

Vraag 8

Op welke manier gaat u het lagere aftrekpercentage van de hypotheekrente vormgeven? Gebeurt dat via een heffingskorting?

De betreffende maatregel uit het regeerakkoord is voorzien voor 1 januari 2014. Om die reden maken deze maatregelen geen onderdeel uit van het wetsvoorstel Wet herziening fiscale behandeling eigen woning waarvan de voorziene inwerkingtredingsdatum 1 januari 2013 is. De geleidelijke afbouw van het percentage waartegen de aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning kunnen worden afgetrokken alsmede de terugsluis wordt opgenomen in een wetsvoorstel dat wellicht voor het zomerreces, maar uiterlijk op Prinsjesdag, bij de Tweede Kamer zal worden ingediend. Op dit moment worden verschillende varianten bestudeerd, waardoor nog geen uitspraken kunnen worden gedaan over de vormgeving van de maatregel. Volledigheidshalve wordt erop gewezen dat van een heffingskorting geen sprake zal kunnen zijn. Er wordt immers een deel van het fiscale voordeel teruggenomen voor een deel van de belastingplichtigen. Dat kan niet worden bereikt door een extra korting te geven op de te betalen belasting.

Vraag 9

Deelt u de mening dat over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek duidelijkheid moet bestaan zodat kopers en bestaande huiseigenaren weten waar ze aan toe zijn?

Ja. Het kabinet biedt deze duidelijkheid met het wetsvoorstel herziening fiscale behandeling eigen woning (beoogde inwerkingtreding per 1 januari 2013) en het wetsvoorstel dat voor volgend jaar is voorzien waarin voor de komende 28 jaar een tijdpad wordt neergelegd van de geleidelijke verlaging van het aftrekpercentage (beoogde inwerkingtreding per 1 januari 2014). Van dit kabinet zijn geen verdere maatregelen te verwachten.3 De woningmarkt wordt zo zekerheid geboden.

Vraag 10

Wilt u deze vragen zo spoedig mogelijk beantwoorden, zo mogelijk binnen twee weken?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending «Uw hypotheek als melkkoe»1, alsmede van het bericht «VEH vindt de hypotheekrente te hoog»?2

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het bericht dat in de uitzending van Zembla naar voren kwam dat de minister van Financiën in 2008 een kans zou hebben laten lopen om meer concurrentie op de hypotheekmarkt te bevorderen? Deelt u de mening dat dit een gemiste kans zou zijn?

Toen in het najaar van 2008 aan verschillende Europese banken staatssteun moest worden verleend, heeft de Europese Commissie een kader ontwikkeld op basis waarvan verleende staatssteun werd beoordeeld. Op basis van dit kader beoordeelde de Europese Commissie welke maatregelen moesten worden opgelegd aan een specifieke gesteunde instelling om goedkeuring te kunnen verlenen aan de staatssteun. De maatregelen waren gericht op onder meer het borgen van de levensvatbaarheid van een instelling en het compenseren van eventuele marktverstoringen als gevolg van de steun. Eén van de mogelijke maatregelen was het opleggen van een prijsleiderschapsbeperking.
Bij de goedkeuring van de staatssteun aan Nederlandse financiële instellingen heeft de Europese Commissie besloten een prijsleiderschapsverbod op te leggen aan ING, ABN Amro en Aegon. Hierdoor mochten deze instellingen voor een bepaalde tijd niet als prijsleider opereren op een aantal markten, waaronder de Nederlandse hypotheekmarkt.
Een prijsleiderschapsverbod dient te voorkomen dat oneigenlijk voordeel wordt behaald als gevolg van steun en daarmee de markt wordt verstoord. Het is onwenselijk als een bank met gebruik van overheidssteun andere partijen, die geen steun hebben ontvangen, scherp op prijs beconcurreert. Banken die geen steun hebben ontvangen zouden daarmee worden geconfronteerd met een aanbieder die op oneigenlijke wijze concurreert. Zij zien daardoor wellicht hun eigen financiële positie verslechteren. De prijsleiderschapsbeperking heeft wel als nadeel dat het de concurrentie kan beperken. De kans hierop is groter in een markt met slechts een beperkt aantal aanbieders. Vanwege mogelijke concurrentiebeperking is een door de Commissie opgelegd prijsleiderschapsverbod van tijdelijke aard.
In de uitzending van Zembla wordt gesteld dat er mogelijkheden waren om geen prijsleiderschapsbeperking op de Nederlandse markt op te leggen aan ING en dat de minister van Financiën daarmee een kans heeft laten liggen om de concurrentie op de hypotheekmarkt te bevorderen. De uitzending van Zembla licht daarmee één aspect uit een zeer complex onderhandelingstraject met de Europese Commissie over de voorwaarden voor de goedkeuring van de staatssteun aan ING. Dit traject stond in de eerste plaats in het teken van het verwerven van goedkeuring voor de aan ING verleende steun. Zonder goedkeuring kon geen staatssteun worden verleend. Goedkeuring was derhalve noodzakelijk voor het behoud van de financiële stabiliteit. De Staat is in het onderhandelingstraject nooit voorstander geweest van prijsleiderschapsbeperkingen voor ING en heeft, ondanks de hoge tijdsdruk op het proces, uitgebreide discussies gevoerd met de Europese Commissie over de exacte vormgeving van deze beperkingen. Desondanks werd snel duidelijk dat het opnemen van gedragsbeperkingen – naast het afstoten van een groot aantal bedrijfsonderdelen – voor de Commissie een zeer belangrijk onderdeel van het onderhandelingstraject was. Het aanbod van de Europese Commissie om geen prijsleiderschapsverbod voor de Nederlandse markt op te leggen aan ING was dan ook niet vrijblijvend. Het accepteren hiervan zou volgens de Commissie altijd gecompenseerd moeten worden door andere maatregelen en zou dus leiden tot verzwaring van andere onderdelen van het herstructureringsplan. De inschatting op dat moment was dat de verzwaring op andere onderdelen grote negatieve gevolgen zou kunnen hebben voor de concurrentiekracht van ING. Dit zou geen goede basis zijn geweest voor het herstel van ING en daarmee voor het vermogen van ING om de kapitaalinjectie zo snel mogelijk terug te betalen. Op dat moment was daarom de inschatting van zowel de Staat als ING dat het aanbod van de Europese Commissie in het totaalpakket van de onderhandelingen zou leiden tot een minder wenselijke uitkomst. De constatering dat er sprake zou zijn van een gemiste kans kan ik dan ook niet onderschrijven.
De prijsleiderschapsbeperking van ING op de Nederlandse markt is meegenomen in de recente onderhandelingen met de Commissie over aanpassing van het herstructureringsplan van ING. Over de uitkomsten van deze onderhandelingen heb ik uw Kamer schriftelijk geïnformeerd bij brief van 19 november jl. Onderdeel van het akkoord met de Commissie is de afspraak dat de prijsleiderschapsbeperkingen voor ING op de Nederlandse markt worden beëindigd. De Commissie en de Staat waren het eens dat dit ten goede zou kunnen komen aan de prijsconcurrentie op de Nederlandse markt.
Een ander onderdeel van het akkoord is dat de commerciële activiteiten van WUB zullen worden samengevoegd met de nieuwe bank van Nationale Nederlanden (NN Bank) en zullen worden gedesinvesteerd als onderdeel van ING Insurance Europe. Er zijn tevens maatregelen afgesproken die er voor moeten zorgen dat NN Bank een concurrerende speler op de markt wordt. Om ING een extra prikkel te geven een succes te maken van deze bank, heeft de Commissie de nieuwe hypotheekproductie van ING en NN bank in een bepaalde verhouding aan elkaar gekoppeld. Richting de Commissie is aangegeven dat de Nederlandse Staat de ontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt nauwgezet blijft volgen..

Vraag 3

Welke afspraken zijn er destijds in het najaar van 2008 gemaakt met de Europese Commissie over de rentetarieven die financiële instellingen met overheidssteun zouden moeten hanteren? Wat zijn de gevolgen van deze afspraken voor de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt? Waarom moesten deze afspraken überhaupt gemaakt worden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat zijn volgens u de belangrijkste onderdelen van het hypotheekrentetarief zoals dat door het Nederlandse bankwezen wordt gehanteerd? Welk deel daarvan behelst de rentemarge en welk deel de winstmarge? In hoeverre is er, gelet op de hoogte van deze rentemarge en de hoeveelheid aanbieders, daadwerkelijk sprake van voldoende concurrentie?

Een rentetarief van een hypotheek is doorgaans opgebouwd uit vele componenten. Deze componenten zijn vaak weer te splitsen in deelcomponenten. In de Sectorstudie Hypotheekmarkt van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) uit mei 2011, wordt inzicht gegeven in de opbouw van de kostprijs van het rentetarief. Bij de berekening van de kostprijs gaat de hypotheektarief-calculatiemethode uit van de volgende vier componenten:
De NMa berekent de marge als het verschil tussen de aan de consument in rekening gebrachte hypotheekrente en de bovenstaande componenten. De omvang van de componenten zullen per aanbieder verschillen. De NMa heeft in haar studie geconcludeerd dat de marges in 2011 op het niveau zaten die vóór de kredietcrisis gangbaar waren. Of er voldoende concurrentie is kan op basis van het door de NMa uitgevoerde onderzoek niet zonder meer worden gezegd. Wel concludeerde de NMa dat de stijging van de marges na het uitbreken van de financiële crisis vooral verklaard kon worden door een vermindering van de concurrentie. De NMa monitort de ontwikkelingen op het gebied van marges en de concurrentie op de hypotheekmarkt zeer scherp.
Het is mij onduidelijk op basis van welke berekeningen Zembla tot de conclusie is gekomen dat huizenbetalers honderden tot duizenden euro’s per jaar extra betaalden voor hun hypotheek. De margeberekeningen in de NMa-sectorstudie lenen zich ook niet voor een dergelijk gebruik. Er kan op basis van de studie wel op kwalitatieve basis gesteld worden hoe de gemiddelde marges zich over verloop van tijd hebben ontwikkeld, maar er kunnen geen kwantitatieve uitspraken worden gedaan over de hoogte van de margeontwikkelingen.
Om die reden is het voor mij niet te bepalen of de hoogte van de hypotheekrente gemiddeld 1% te hoog is, zoals de VEH aangeeft. Zowel de conclusie van Zembla, als de algemene uitspraak van de VEH kan ik daardoor niet onderschrijven.

Vraag 5

Wat zijn volgens u de gevolgen van het omvangrijke Nederlandse spaartekort voor de gehanteerde hypotheekrentetarieven? Wat zijn de gevolgen hiervan voor de concurrentiemogelijkheden op de Nederlandse hypotheekmarkt?

Nederlandse banken hebben relatief weinig spaargeld ten opzichte van de leningen die zij verstrekken (funding gap). Het spaargeld van huishoudens bedraagt circa € 350 miljard, terwijl de hypotheekschuld van huishoudens ruim € 600 miljard bedraagt. In verhouding tot het bruto binnenlands product is de hoeveelheid spaargeld vergelijkbaar met andere landen, maar de Nederlandse hypotheekschuld is erg hoog in vergelijking met andere landen. Dit betekent dat Nederlandse banken voor de financiering van hypotheken naast spaargeld sterk afhankelijk zijn van de geld- en kapitaalmarkt. Deze financieringsbronnen zijn doorgaans duurder dan spaargeld. Dit heeft in ieder geval tot gevolg dat de hypotheekrentetarieven in Nederland voor een belangrijk deel worden bepaald door veranderingen op de internationale geld- en kapitaalmarkt. Vanwege de funding gap op de Nederlandse markt hebben (buitenlandse) aanbieders vaak toegang tot financiering nodig om te kunnen toetreden en te groeien op de Nederlands hypotheekmarkt. Wanneer het moeilijker wordt om de benodigde financiering uit de internationale geld- en kapitaalmarkt te halen zal dit, door het verminderd aantal toetreders, de concurrentiedruk op de huidige aanbieders beperken.
Dit onderstreept het belang van de maatregelen uit het Begrotingsakkoord 2013 en het Regeerakkoord, die de Nederlandse hypotheekschuld verminderen en daarmee de financiële stabiliteit en financierbaarheid verbeteren.

Vraag 6

In hoeverre is het volgens u correct dat de Nederlandse banken de afgelopen jaren miljarden meer winst hebben gemaakt doordat huizenbetalers honderden tot duizenden euro’s per jaar extra betaalden voor hun hypotheek?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Wat vindt u van het bericht van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat een kwart van de Nederlanders met een hypotheek meer betaalt dan nodig? In hoeverre onderschrijft u hun berekening dat de gemiddelde hypotheekrente van 4,7% bij 10 jaar rentevaste hypotheken eigenlijk 3,7% zou moeten zijn?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

Wat vindt u van de stelling van de VEH dat het starters bovendien moeilijker gemaakt wordt om een nieuwe hypotheek af te sluiten? Zo ja, wat bent u van plan daar aan te doen?

Een aantal maatregelen dat het mogelijk moeilijker maakt, is gericht op het verbeteren van de financiële stabiliteit en het verminderen van het risico van overkreditering. Het gaat dan zowel om de renteaftrek bij hypoteken die ten minste annuïtair worden afgelost als om de geleidelijke verlaging van de LTV-norm de komende jaren. Deze stappen dragen bij aan een gezonder financieel stelsel, verlagen de risico’s van de hoge hypotheekschulden in Nederland, het verbeteren van de financierbaarheid ervan en een beperking van de schulden die maximaal kunnen worden aangegaan.
Op grond van de LTI-norm die regelt wat iemand mag lenen ten opzichte van zijn inkomen, wordt het niet moeilijker om een hypotheek af te sluiten. Deze norm hanteert nu al als uitgangspunt dat een hypotheek annuïtair moet kunnen worden afgelost. Binnen de bestaande hypotheekregels bestaat voorts ruimte om toekomstige inkomensstijgingen van starters mee te nemen (mits goed onderbouwd met bewijsstukken). De AFM en de sector praten jaarlijks over in hoeverre ruimte voor (dit soort) maatwerk aanwezig is. Daarnaast zal ik bekijken hoe maatwerk verder kan worden bevorderd; dit in het kader van het wettelijk vastleggen van een aantal hypotheekregels met ingang van 1 januari 2013.
Om starters verder te ondersteunen is in het regeerakkoord opgenomen dat «de gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid.» Hierover zal het kabinet in gesprek gaan met de Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten.
Bovendien is de positie van starters de afgelopen tijd verbeterd door de dalende huizenprijzen, waarmee de betaalbaarheid van woningen voor starters momenteel beter is dan in jaren het geval is geweest.

Vraag 9

Deelt u de mening dat alles op alles moet worden gezet om de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt te bevorderen? Zo ja, bent u bereid om in samenspraak met de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) op korte termijn te laten onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om de concurrentie op deze markt te bevorderen? Zo nee, waarom niet?

Ja. Zoals eerder met u gedeeld bevat het Wijzigingsbesluit financiële markten 2013 verschillende maatregelen om de concurrentie en de positie van de consument te versterken bij het afsluiten en oversluiten van een hypothecair krediet3. Allereerst ben ik voornemens om de transparantie over de opbouw van een hypothecair krediet met een variabele debetrentevoet te vergroten. Aanbieders worden verplicht om voorafgaand aan de totstandkoming van een overeenkomst inzake een hypothecair krediet met een variabele debetrentevoet duidelijk richting de consument aan te geven welke component of componenten variabel zijn. Tevens zal de aanbieder bij wijziging van de variabele debetrentevoet inzichtelijk moeten maken welke component of componenten aan de wijziging ten grondslag liggen. Om de overstapdrempels te verkleinen zal een aanbieder daarnaast de op dat moment geldende debetrentevoeten moeten publiceren op zijn website en moet de aanbieder de consument tenminste drie maanden voor het aflopen van de rentevastperiode een concreet aanbod doen voor de komende periode. Ten slotte dienen aanbieders van hypothecair krediet een zogenoemd éénsporig rentebeleid te hanteren. Daarbij is het uitgangspunt dat de klant dezelfde debetrentevoet voor dezelfde rentevastperiode bij consumenten met een vergelijkbaar risicoprofiel in rekening brengt, ongeacht of het een consument betreft die een overeenkomst prolongeert of een consument die een eerste overeenkomst aangaat. Zoals aangegeven in mijn antwoorden op de vragen 4, 6 en 7 worden de concurrentieontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt voortdurend door de NMa in de gaten gehouden. Indien de uitkomsten daar aanleiding toe geven, zal de NMa haar bevindingen publiceren.

Vraag 10

Bent u bereid om deze vragen te beantwoorden voor aanvang van de Algemene Financiële Beschouwingen 2012?

Niet meer van toepassing.

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat het aantal mensen met een betalingsachterstand op de hypotheek de afgelopen vier jaar is verdubbeld en nog verder stijgt?

Ja, uit een bericht van het Bureau Krediet Registratie van 30 mei jongstleden blijkt dat het aantal mensen met een betalingsachterstand op de hypotheek is verdubbeld in de afgelopen vier jaar, tot ruim 65 000.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat vele huizenbezitters best een deel van het huis zouden willen verhuren om extra inkomsten te verwerven, maar ofwel geen toestemming krijgen van de bank, ofwel opzien tegen de forse huurbescherming die huurders, zeker na negen maanden, in Nederland genieten, ook bij huur van een deel van de woning?

Wanneer huizenbezitters (een deel van) hun huis willen verhuren dienen zij inderdaad in de meeste gevallen toestemming te vragen aan hun bank indien zij nog een hypotheek op de woning hebben lopen. Banken zullen zoveel mogelijk met de klant meedenken, maar moeten rekening houden met een waardedrukkend effect van de verhuur van de woning.
Ten aanzien van de huurbescherming geldt de zogenoemde hospitaregeling (art. 7:232 lid 3 BW), waarbij verhuurders die zelf ook in de woning wonen de huur in de eerste negen maanden zonder nadere redenen kunnen opzeggen. Na negen maanden kan de huur opgezegd worden indien de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan (art. 7:274 lid 1 sub f BW).

Vraag 3

Ziet u ook dat in de komende maanden weer talloze jongeren op zoek zullen gaan naar een kamer dichtbij hun studieplaats, maar maanden zullen zoeken en zo het risico op studievertraging lopen?

Ieder jaar zoeken vele jongeren een kamer in of dichtbij hun studieplaats en vertrekken ook weer veel studenten waardoor kamers vrijkomen. Tegelijkertijd blijft ook een groot aantal studenten thuis wonen tijdens de studie.
Middels het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting wordt gewerkt aan vergroting van het kameraanbod.

Vraag 4

Bent u bereid om op korte termijn een huurcontract mogelijk te maken, waarmee zowel huizenbezitters met betalingsachterstanden als studenten, en anderen die dringend een kamer zoeken, geholpen zijn, zowel in de civielrechtelijke als de fiscale sfeer?

Eigenwoningbezitters die een deel van hun eigen woning verhuren, kunnen in aanmerking komen voor de kamerverhuurvrijstelling als bedoeld in de Wet inkomstenbelasting 2011. Voorwaarde is wel dat de opbrengsten niet meer bedragen dan € 4 410,– per jaar (2012). De verhuurde woonruimte blijft in dat geval onderdeel van de eigen woning waardoor de verhuurder het recht op hypotheekrenteaftrek over de gehele eigen woning behoudt.
Gezien het bovenstaande ben ik van mening dat al voorzien is in maatregelen zowel qua huurbescherming als qua belastingwetgeving die het verhuren van kamers faciliteren.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Tijdelijk verhuren strop huizenbezitters»?1

Ja

Vraag 2

Bent u bekend met het fenomeen dat eigenaren in toenemende mate hun tweede, te koop staande woning verhuren zonder dat hiervoor de benodigde leegstandsvergunning is verleend? Zo ja, hoe vaak komt dit voor en wat is hiervan de oorzaak? Zo nee, bent u bereid te onderzoeken hoe groot het probleem van illegale verhuur van de tweede woning is en wat de oorzaak hiervan is en zo nee, waarom niet? Wat zijn de gevolgen van illegale verhuur voor de eigenaren van de woning?

Het staat een eigenaar wettelijk gezien vrij zijn tweede woning te verhuren zonder te gebruik te maken van de mogelijkheid die de Leegstandwet biedt voor tijdelijke verhuur met beperkte huurbescherming. Hiervoor is geen gemeentelijke vergunning vereist en dergelijke reguliere verhuur is geenszins illegaal. De huurder geniet in dat geval wel volledige huurbescherming.
Aangezien er geen registratie van deze reguliere verhuur van (voormalige) koopwoningen plaatsvindt, is mij niet bekend hoe vaak dit voorkomt en waarom eigenaren hiervoor kiezen.
Het kan wel zijn dat de eigenaar bij dergelijke verhuur in strijd handelt met het huurbeding uit de hypotheekakte. Zo’n beding dient ter bescherming van de hypotheekbank, om te voorkomen dat de opbrengst bij executoriale verkoop te laag is om de hypotheekschuld te kunnen voldoen. Woningen in verhuurde staat brengen doorgaans minder op dan woningen in onverhuurde staat. Daarom geven hypotheekbanken doorgaans slechts toestemming voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen indien de eigenaar een vergunning heeft voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet.
Uit navraag bij de Nederlandse Vereniging van Banken komen geen signalen naar voren dat eigenaren in toenemende mate hun woning verhuren zonder vergunning van de gemeente.

Vraag 3

Waarom is het op basis van de Leegstandswet verlenen van een leegstandsvergunning door een gemeente van belang aangezien dit tijdrovend en in sommige gevallen zeer kostbaar kan zijn waarbij de legeskosten tot € 400 kunnen bedragen? Klopt het dat de gemeente zich moet inspannen om de voor de leegstandsvergunning noodzakelijke gegevens te achterhalen, terwijl die al bekend zijn bij de bank? Zo ja, kunt u dit toelichten? Zo nee, waarom niet?

In mijn brief d.d. 17 januari 2012 (II, 2011–2012, 27 926, nr. 178) en de debatten met de Tweede Kamer over deze brief heb ik reeds uitvoerig uiteengezet waarom ik belang hecht aan de gemeentelijke vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Ook in mijn antwoord d.d. 18 april jl. op de vragen van mw. De Boer inzake Nationale Programma Herbestemming (2012Z06109, zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2011–2012, nr. 2276) ben ik ingegaan op de wenselijkheid van de vergunningplicht.
Bij deze gelegenheden heb ik toegelicht dat het schrappen van de vergunningsplicht niet in het belang is van eigenaren met een te koop staande woning, noch in het belang van de betrokken huurders. Alleen met een vergunning op grond van de Leegstandwet weet de eigenaar van te voren dat de huurder maar een heel beperkte huurbescherming heeft en dat de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt na het verstrijken van de termijn van de vergunning. Ook de huurder weet dankzij de vergunning waar hij aan toe is en hoelang zijn huurovereenkomst loopt. Daarnaast helpt de vergunningverlening bij tegengaan van de illegale praktijken van huisjesmelkers.
Ik deel niet de opvatting dat het aanvragen van een vergunning tijdrovend is; het is zelfs zo dat de vergunning van rechtswege wordt verleend indien de gemeente niet binnen acht weken op de aanvraag heeft beslist.
Evenmin deel ik de mening dat de gemeente zich moet inspannen om de voor de leegstandsvergunning noodzakelijke gegevens te achterhalen, terwijl die al bekend zijn bij de bank. De aanvrager van de vergunning levert de voor de vergunning benodigde gegevens deels zelf aan, terwijl informatie over het leegstaan van de woning in de gemeentelijke basisadministratie beschikbaar is.
Wel zal ik, zoals toegezegd in de hiervoor genoemde brief, de Leegstandwet zodanig wijzigen dat de eis vervalt dat de gemeente een maximale huurprijs in de vergunning moet vermelden, indien de woning niet tegen een geliberaliseerde huurprijs kan worden verhuurd. Dit vergemakkelijkt de procedure voor de vergunning die daardoor ook sneller kan worden verleend.
Gemeenten hebben de bevoegdheid om voor het afgeven van een vergunning voor tijdelijke verhuur leges te vragen. Over het algemeen zal de leges voor een leegstandvergunning aanmerkelijk lager liggen dan de in de vragen genoemde € 400. Ik ben dan ook niet van mening het verkrijgen van een vergunning zeer kostbaar is.

Vraag 1

Was u verbaasd over het bericht «Prins Willem-Alexander helpt actief bij verkoop Mozambikaanse villa»?1

Vraag 2

Is het bericht correct dat de Kroonprins zich actief bemoeit met het aanprijzen van het bewuste vakantiehuis? Zo nee, hoe moet dan de advertentie in GG magazine geduid worden?

Vraag 3

Is het waar dat de «advertising closing date» voor het bewuste nummer op 27 januari lag, 11 dagen nadat u de Kamer per brief informeerde dat het Koninklijke echtpaar «op geen enkele manier» meer bemoeienis bij het project in Mozambique zou hebben? Is het waar dat het blad pas op 10 februari werd gedrukt? Zo nee, wat zijn dan de betreffende deadlines? Zo ja, waarom kon de advertentie niet zodanig worden gewijzigd dat voldaan werd aan uw beloften aan de Kamer?2

Vraag 4

Hoe moet de actieve bemoeienis van de Kroonprins bij de verkoop van het huis gezien worden in relatie tot uw brief aan de Kamer van 16 januari 2012 waarin u schrijft «Door deze verkoop hebben de Prins en Prinses geen enkele bemoeienis meer met het project in Mozambique»?3

Vraag 5

Was u op 16 januari 2012 op de hoogte van de kennelijk eerder gemaakte afspraken met betrekking tot de advertentie? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom heeft u deze informatie niet met de Kamer gedeeld?

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het optreden van onze kroonprins en zijn familie in een advertentie om een huis aan de man te brengen, waarmee het kroonprinselijk paar geen enkele bemoeienis meer zou hebben?

Vraag 7

Kunt u aangeven of wijziging van de advertentie, op zodanige wijze dat daaruit geen bemoeienis van het kroonprinselijk paar meer zou blijken, onderwerp van gesprek is geweest tussen u en de Kroonprins? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom is niet besloten tot een dergelijke ingreep?

Vraag 8

Was u op de hoogte van de medewerking van het Kroonprinselijk paar aan deze advertentie, had deze betrokkenheid in de geplaatste vorm uw instemming en acht u deze medewerking in overeenstemming met uw eerdere toezeggingen aan de Kamer?

Vraag 9

Is het waar dat de betreffende advertentie € 78 400 heeft gekost en kunt u garanderen dat die kosten op geen enkele wijze uit publieke middelen zijn betaald? Zo nee, wat waren dan de kosten en/of op welke wijze waren er publieke middelen gemoeid met plaatsing van de advertentie?

Vraag 10

Zijn er nog andere langlopende afspraken m.b.t de verkoop van het huis van het kroonprinselijk paar die uw toezeggingen van 16 januari 2012 zouden kunnen doorkruisen? Zo ja, welke? Zo nee, bent u daar zeker van?

Vraag 1

Bent u bekend met de problematiek van zogenoemde wurghypotheken, zoals aan de orde geweest in de uitzending van Tros Radar op 30 januari 2012?1

Ik ben bekend met de desbetreffende uitzending.

Vraag 2

Kunt een overzicht en een analyse geven van de problemen met hypotheken, die zijn ontstaan als gevolg van de strengere eisen aan hypotheken (onder meer door de gedragscode hypotheken), en de situatie op de huizenmarkt? Waardoor kunnen mensen met hypotheken vaak niet meer terecht bij andere hypotheekverstrekkers, met als gevolg dat bestaande onwenselijke hypotheken niet of nauwelijks kunnen worden uitgefaseerd?

Vraag 3

Hoe apprecieert u de vrijblijvendheid in de gedragscode hypotheken ten aanzien van het oversluiten van hypotheken die nog onder de oude regels verstrekt zijn en onder de huidige regels mogelijk niet meer verstrekt zouden kunnen worden?

Vraag 4

Vindt u het wenselijk dat hypotheekverstrekkers niet verplicht kunnen worden een redelijke aanbieding te doen aan consumenten met een te hoge hypotheek? Zo nee, bent u bereid hier iets aan te doen? Welke rol kan de toezichthouder, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), hier in spelen?

Vraag 5

Bent u bereid in gesprek te gaan met de hypotheekverstrekkers, met als doel afspraken te maken over het mogelijk maken van oversluiten van dergelijk hypotheken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Vindt u het wenselijk dat het vaak niet mogelijk is om het gespaarde of belegde vermogen als onderdeel van de hypotheek te gebruiken voor aflossing? Zo nee, op welke wijze moet dit volgens u worden opgelost?

In de GHF is een artikel opgenomen die kortweg zegt dat consumenten, zonder dat hier een vergoeding aan verbonden is, jaarlijks extra aflossingen mogen doen tot een bedrag gelijk aan tien procent van de oorspronkelijke hoofdsom van de hypothecaire financiering. Dit betekent in de praktijk dat consumenten een hypotheek in elk geval in tenminste tien jaar boetevrij kunnen aflossen.
Het is daarbij in principe mogelijk dat voor de aflossing van de hypotheek een verzekeringsproduct of bankspaarproduct waarin kapitaal is opgebouwd, wordt gebruikt. In individuele gevallen kunnen echter verschillende aspecten een rol spelen die het niet eenvoudig maken om gespaard of belegd vermogen om te zetten in aflossing.
Het kan, ervanuitgaande dat de consument de bestaande hypotheek houdt, onvoordelig zijn voor de consument om een voortijdige afkoop te doen van een polis (KEW) of bankspaarproduct (SEW/BEW), want dit opgebouwde spaarpotje wordt fiscaal belast als er niet is voldaan aan de minimale fiscale premiebetaling- of inlegduur. Bovendien kan het zo zijn dat als klanten tussentijds hun opgebouwd kapitaal gebruiken om hun hypotheek gedeeltelijk af te lossen, er een gat ontstaat in het overeengekomen aflosplan. Door het opheffen van het opgebouwde spaarpotje, kan het oorspronkelijk berekende doelkapitaal niet meer worden bereikt. Hiervoor zal een oplossing moeten worden bedacht die mogelijk leidt tot hogere kosten voor de hypotheek. Verder kan een consument te maken krijgen met het feit dat hij niet meer optimaal kan profiteren van de hypotheekrente- aftrek. Daarbij kan de consument te maken krijgen met boeterentes als de opgebouwde spaarpot (waarmee hij de hypotheek wil verlagen) groter is dan de jaarlijkse toegestane boetevrije aflossing en wanneer hij de verandering wil doorvoeren voordat een rentevastperiode afloopt.
De adviseur zal daarom in het kader van de zorgvuldige klantbehandeling verschillende individuele aspecten afwegen bij een verzoek om de bestaande polis of bankspaarrekening voortijdig af te kopen om daarmee de hypotheekschuld te verlagen. Niet alleen naar de huidige situatie en wensen wordt gekeken, maar ook naar de toekomstige situatie. Gekeken wordt door de adviseur in dit kader naar de huidige financiёle positie van de klant, de looptijd van een polis of bankspaarprodukt, de wijze waarop het gat in het doelkapitaal kan worden opgevangen, de timing van de gewenste aflossing (zo kan het moment van een rente- herziening een gunstiger moment zijn om af te lossen), de hoogte van de aflossing (kan er sprake zijn van een boete), gevolgen voor de hypotheekrente- aftrek en gevolgen voor eventuele life- cycle momenten zoals pensionering en onverwachte situaties (zoals werkloosheid en arbeidsongeschiktheid).

Vraag 7

Denkt u dat de beschreven gang van zaken bijdraagt aan het vertrouwen in de financiële sector? Zo niet, op welke wijze denkt u dat er een oplossing kan komen voor de bestaande hypotheken die de stabiliteit van de woningmarkt in gevaar brengen?

In het Stabiliteitsprogramma Nederland van april 2012 is opgenomen dat structurele hervormingen zullen plaatsvinden om vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen en hypotheekschulden te verminderen. Vanaf januari 2013 zullen nieuwe hypotheken gedurende de looptijd in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair moeten worden afgelost om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek. Om de risico’s van hoge hypotheekschulden verder te beperken, wordt de Loan-to-Value ratio geleidelijk beperkt tot 100%. Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, wordt de overdrachtsbelasting op woningen permanent verlaagd tot 2%. Vertrouwen in de woningmarkt, draagt bij aan vertrouwen in de financiёle sector en draagt bij aan de financiële stabiliteit. Mede met het oog op het goed functioneren van de woningmarkt is niet zonder reden een uitzondering opgenomen voor oversluiten van bestaande hypotheken in de nieuwe voorstellen voor de hypotheekmarkt en de gedragscode hypotheken. Het is de verantwoordelijkheid van de hypothecair kredietverstrekkers om op grond van een inschatting van de financiële risico’s van een individuele consument en daarmee samenhangende risico’s voor de instelling wel of geen gebruik te maken van de uitzonderingsmogelijkheid.

Vraag 1

Bent u bekend met het item «Vals spel op de huizenveiling»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de uitspraken van de directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) waarin hij stelt en onderbouwt dat zijn organisatie voortaan geen huizen met een NHG-garantie meer laat veilen op huizenveilingen? Onderschrijft u deze uitspraken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij leningen met een NHG staat het WEW borg voor de lening van de geldnemer en geldgever. Indien de koper in betalingsproblemen komt en de woning moet worden verkocht, dan staat het WEW onder een aantal voorwaarden borg voor een eventuele restschuld. De overheid staat vervolgens borg voor het WEW. De opbrengst op de veiling ligt doorgaans 37% onder de onderhandse verkoopwaarde; dit leidt tot verlies bij banken, de woonconsument en het WEW. Het is aan het WEW om een verliesdeclaratie van een financier zo veel mogelijk te beperken. In samenspraak met de financiers blijft het WEW zich inzetten om te voorkomen dat woningen op de veiling terecht komen. Er is ook een wetsvoorstel tot wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het Burgerlijk Wetboek in voorbereiding. Hiermee wordt het proces rondom de executieveilingen verbeterd, zodat de kring van potentiële kopers wordt uitgebreid en de hoogst mogelijke veilingopbrengst wordt bereikt. Dit voorstel wordt naar verwachting in de zomer van dit jaar bij uw Kamer ingediend.

Vraag 3

Deelt u de mening dat vastgoedhandelaren die beboet zijn door de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) vanwege hun gedrag op een huizenveiling(-en) voor een bepaalde periode de toegang tot de huizenveiling moet worden ontzegd? Kunt u antwoord toelichten?

Volgens de Mededingingswet kan door de NMa bij een geconstateerd kartel maximaal een boete van 450 000 euro of, als dat hoger is, 10 % van de omzet, worden opgelegd. Blijkt er daarnaast sprake van strafbare feiten, dan kan het Openbaar Ministerie zo nodig overgaan tot strafvervolging. Bovendien belemmeren de huidige regels de betrokken veilingen niet om individuen in bepaalde gevallen van deelname aan de veiling uit te sluiten. Met genoemde maatregelen zijn voldoende middelen beschikbaar om vastgoedhandelaren die de regels overtreden, te bestraffen.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoe volgens u kan worden bevorderd dat huizen die executoriaal verkocht mogen worden, minder snel door de schuldeisers naar de veiling worden gebracht?

Het is in beginsel aan de financier om te bepalen of een woning gedwongen wordt verkocht. De financiers hebben een zorgplicht ten aanzien van hun klanten om de opbrengst zo hoog mogelijk te laten zijn, zodat de restschuld beperkt blijft. Een onderhandse verkoop kan een goed middel zijn om een hogere opbrengst te realiseren. Het WEW dringt er bij de financiers op aan om woningen met een NHG onderhands te verkopen. Het WEW heeft in 2011 in 25% van de verzoeken van de financiers om een woning met NHG executoriaal te veilen, geweigerd. In bijna al deze gevallen is een oplossing gevonden; 60% van betreffende woningen zijn onderhands verkocht en voor zo’n 40% is een regeling getroffen zodat de mensen in de woning konden blijven wonen. Deze aanpak beperkt de verliezen bij de financiers en het beroep op de NHG. Het zoeken naar mogelijkheden voor betalingsregelingen en het bevorderen van onderhandse verkoop kan ook meerwaarde hebben voor woningen zonder NHG, zodat er minder snel executoriaal hoeft te worden geveild.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huizenverkoop in vrije val: min 18 procent in februari»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op dit bericht?

Sinds de zomer van 2011 staat het aantal transacties op de koopwoningmarkt onder druk. Daarop zijn de cijfers over de eerste maanden van 2012 geen uitzondering. Ook de cijfers van januari gaven deze trend al te zien. De berichtgeving vraagt echter wel nuancering. Het betreft namelijk een vergelijking met de maand februari van 2011. Als vergeleken wordt met de afgelopen maanden december en januari, dan vlakt de daling in aantal transacties (en ook prijzen) juist wat af.

Vraag 3

Waardoor wordt naar uw inzicht de sterke daling van de huizenverkoop in Nederland veroorzaakt, zeker in vergelijking tot de relatief stabiele of stijgende huizenprijzen en verkopen in België, Frankrijk en Duitsland in 2011?

De daling van de huizenprijzen in Nederland is – tegen de achtergrond van de actuele economische situatie en de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt – niet heel afwijkend. Uit de European Housing Review 2012 blijkt dat in landen met een meer statische woningmarkt zoals Duitsland, België maar ook Frankrijk en Oostenrijk de huizenprijzen in 2010 en 2011 licht zijn toegenomen2. In Nederland en het Verenigd Koninkrijk (landen met een dynamische woningmarkt) zijn de prijzen wel gedaald. In Ierland en Spanje zijn de prijzen zelfs fors gedaald.

Vraag 4

Deelt u de mening dat een geleidelijke hervorming van de Nederlandse woningmarkt met ieder bericht over de stagnerende woningmarkt urgenter wordt? Waarom neemt u geen maatregelen om de woningmarkt te hervormen?

Er zijn door dit kabinet verschillende maatregelen genomen om het vertrouwen op de woningmarkt een gerichte impuls te geven en belemmeringen voor transacties weg te nemen. Het kabinet heeft de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd, de verhoging van de NHG is meermaals verlengd, de voorwaarden voor dubbele hypotheekrenteaftrek zijn tijdelijk verruimd en de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen zijn en worden verder verbeterd.
Ook op het vlak van het financiële toezicht zijn diverse maatregelen genomen. Zo zijn er grenzen gesteld aan de totale schuld ten opzichte van de waarde van de woning, is het aflossingsvrije deel van een hypotheek beperkt tot maximaal 50% van de waarde van de woning en zijn de uitzonderingsmogelijkheden om af te wijken van de inkomensnorm beperkt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Flateigenaren zijn 1,5 miljoen kwijt»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven in welke gemeenten de Redema Groep werkzaam was en welke gevolgen dit heeft voor het beheer en onderhoud van de woningen die onder de betreffende verenigingen van eigenaren vallen? Op welke wijze gaat de curator om met het geld dat de leden van de verenigingen van eigenaren hebben overgemaakt, nadrukkelijk ten behoeve van het reservefonds voor het onderhoud? Kunt u zich er sterk voor maken dat het geld terugkomt en – indien er sprake is van vervreemding – de beschikbare strafrechtelijke middelen voortvarend worden ingezet?

De Redema Groep had op zich een landelijke dekking. Het onderdeel van de Redema Groep dat zich bezig hield met beheer voor VvE’s (Redema VvE B.V.) was vooral actief in de provincie Utrecht. Navraag leert dat verenigingen van eigenaars (VvE’s) in de gemeenten Utrecht, Nieuwegein, Almere, Zaandam, Apeldoorn, ’s Hertogenbosch, Vleuten-de Meern en Baarn, de gevolgen van het faillissement kunnen ondervinden, omdat zij gebruik maakten van diensten door Redema VvE BV.
De curator heeft kenbaar gemaakt, dat de Redema Groep beheerder was voor VvE’s met een eigen bankrekening (die dus op naam van de desbetreffende VvE zelf is gesteld), alsmede voor VvE’s waarbij de rekening niet op de naam staat van de VvE (de «inzake-rekeningen»). Voor de eerstbedoelde categorie geldt, dat de betreffende financiële middelen buiten het faillissement vallen en er dus geen gevolgen zullen zijn voor het onderhoud van desbetreffende woningen. Voor de laatstbedoelde categorie ligt dit anders. Op grond van een uitspraak van de Hoge Raad (Procall-arrest, 13 juni 2003, NJ 2004, 196) beschouwt de curator de middelen die op betreffende rekening staan als onderdeel van de boedel van de Redema Groep, waardoor zij onderdeel van het faillissement zijn. Dit betekent dat betreffende VvE’s schuldeisers zijn geworden en een vordering hebben op de Redema Groep en deze ook moeten neerleggen bij de curator om zo mogelijk nog iets terug te kunnen halen. Gelet op het feit dat de schulden van de Redema Groep groter zijn dan het eigen vermogen, vrees ik dat de kans groot is dat betreffende VvE’s slechts een (beperkt) deel van de gereserveerde onderhoudsgelden terug gaan krijgen. Dit kan in de praktijk betekenen dat het onderhoud van betreffende woningen uitgesteld zal moeten worden, totdat de kas weer op afdoende sterkte is om onderhoud uit te kunnen voeren, dan wel dat de gedupeerde eigenaren extra stortingen ten behoeve van het onderhoudsfonds zullen moeten doen om het onderhoud toch binnen afzienbare tijd te kunnen laten uitvoeren.
Met u ben ik verrast dat dit heeft kunnen gebeuren. Het is in de eerste plaats aan de gedupeerden om zelf te handelen. Dit gaat ook gebeuren: diverse VvE’s kunnen zich niet vinden in het standpunt van de curator en zijn bezig met het opstarten van een bodemprocedure bij de rechtbank te Utrecht.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de reacties van Vastgoed Management Nederland (VGM NL) en VvE Belang, die aangeven dat een dergelijke situatie voorkomen had kunnen worden?

Ik deel de reacties van VGM NL en VvE Belang. De gang van zaken bij het faillissement van de Redema Groep laat ook zien dat «het anders had gekund». Indien alle rekeningen op naam waren gesteld van de VvE’s, had het faillissement van deze beheerder geen financiële consequenties gehad voor betrokken VvE’s. Door VvE-belang wordt bovendien al sinds enige jaren in hun voorlichting aan VvE’s e.d. gewezen op het belang om ervoor te zorgen dat de gereserveerde middelen voor onderhoud staan op een rekening van de VvE zelf, zoals dit immers ook in de opeenvolgende Modelreglementen is terug te vinden. Ik zal desalniettemin onder meer VvE-belang vragen hier de komende tijd in hun communicatie- uitingen nogmaals aandacht aan te besteden.

Vraag 4

Wat is de stand van zaken rondom de uitvoering van de motie Van Bochove/De Boer2 met betrekking tot het functioneren van verenigingen van eigenaren? Bent u bereid om lessen uit dit faillissement te betrekken bij de uitvoering van deze motie?

Bij brief van 15 december 2011 (33 000 VII nr. 108) heeft mijn ambtsvoorganger uw Kamer aangegeven, dat conform de motie zal worden bezien hoe het functioneren van VvE’s kan worden verbeterd. Daarbij is aangegeven, dat allereerst het al eerder uitgevoerde inventariserende onderzoek naar het functioneren van VvE’s (en de mate waarin VvE’s slapende zijn) zal worden herhaald en tevens zal worden uitgebreid met een module waarin aan gemeenten en andere relevante partijen wordt gevraagd welke concrete maatregelen zij denkbaar achten ter verbetering van het functioneren van VvE’s. Momenteel is dit onderzoek in volle gang. Uiteraard zal ik de lessen en aandachtspunten, die uit dit faillissement kunnen worden getrokken, hierin meenemen. Mijn streven is er op gericht om de Kamer in het tweede kwartaal van 2012 over de resultaten te informeren.

Vraag 5

Deelt u de mening dat één landelijk opererende organisatie in de vorm van een publiekrechtelijk samenwerkingsverband beter in staat zou zijn om informatie te geven richting individuele eigenaren door het inrichten van een vraagbaak, door kennis te delen, en door het organiseren van een verplichtend en betrouwbaar keurmerk? Is het hierbij geen optie om een moderne variant van een publiekrechtelijke organisatie in te stellen, die de gedragscodes en certificaten verplichtend kan voorschrijven, opdat (verenigingen van) eigenaren zich beter kunnen organiseren en een publiekrechtelijk middel hebben om free-ridersgedrag en wanbeheer uit te bannen?

Er zijn diverse organisaties, die informatie geven aan VvE’s bijvoorbeeld de landelijk opererende Stichting VvE Belang, Vereniging Eigen Huis, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en ook makelaars, beheerders en hun brancheorganisaties zoals NVM, VBO, Vastgoedpro en Vastgoed Management Nederland. Ook op www.rijksoverheid.nl is het nodige te vinden. Daarnaast kunnen belangstellenden in diverse gemeenten terecht bij informatiepunten, zoals VVE010 te Rotterdam en VvE Balie te Den Haag. Een nieuwe landelijk opererende (publiekrechtelijke) organisatie lijkt mij op dit moment niet de meest voor de hand liggende oplossing. Wellicht dat een nauwere samenwerking/afstemming tussen genoemde organisaties wel een meerwaarde kan hebben.
Het onderzoek dat momenteel wordt uitgevoerd naar het functioneren van VvE’s levert naar verwachting beleidsvoorstellen ter verbetering van het functioneren op. De wijze waarop gedragscodes en certificeren van betekenis kunnen zijn, zal hierbij worden meegenomen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Domper Huiseigenaar»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de WOZ-waarde van een woning, de waarde van deze woning in het economisch verkeer dient te refelcteren? Zo ja, hoe verklaart u dat huizenprijzen dalen, terwijl de WOZ-waardering in veel gemeenten stijgt?

Ja, conform artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken dient de waarde van een onroerende zaak die dient tot woning te worden bepaald op de «waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.» Deze waarde wordt in de praktijk de waarde in het economische verkeer genoemd. Uit cijfers van de Waarderingskamer, de toezichthouder op een juiste toepassing van de Wet waardering onroerende zaken, blijkt dat de WOZ-waarde van woningen die nu bekend worden gemaakt en die gelden in 2012 landelijk gemiddeld 2% lager zijn dan vorig jaar. Deze daling komt overeen met de daling van woningprijzen op de markt in de loop van 2010. Bedacht dient te worden dat de WOZ-waarde van 2012 een waardepeildatum heeft van één jaar terug, dus 1 januari 2011. De vertaling van de dalende huizenprijzen in de WOZ-waarde loopt dan ook één jaar achter. Gemeenten hebben dat voorliggende jaar nodig om alle woningen te waarderen. Deze wijze van waarderen betekent dat een dalende woningmarkt in 2011 met een vertraging van een jaar doorwerkt naar belastingplichtigen. De dalende woningmarkt van 2011 zal begin 2013 zichtbaar worden in een verdere daling van de WOZ-waarde van woningen.
Er zijn nagenoeg geen gemeenten waar de gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt, zo laten de cijfers van de Waarderingskamer zien. Wel zijn er in alle gemeenten voorbeelden van afzonderlijke woningen waarvoor de WOZ-waarde stijgt. Deze stijging hangt dan bijvoorbeeld samen met een verbouwing of het wegwerken van achterstallig onderhoud, met een verbetering in de woonomgeving en soms ook met het herstel van een in het verleden gemaakte taxatiefout.

Vraag 3

Deelt u de mening dat er nu een soort WOZ-roulette ontstaat waarbij de verschillen tussen de gemeenten verder toenemen? Wat vindt u daarvan en bent u bereid dit te stoppen, bijvoorbeeld door een wettelijk vastgelegde maximale stijging door te voeren of door de WOZ-waarde daadwerkelijk te koppelen aan de huizenprijs in het economisch verkeer?

Die mening deel ik niet. De WOZ-waarde voor woningen vertegenwoordigt de geschatte marktwaarde op een bepaalde prijspeildatum. De verschillen in de waardering van individuele woningen zijn dan ook te verklaren met marktontwikkelingen ter plaatse. Landelijke cijfers geven alleen een gemiddelde trend aan die niet één op één voor iedere woning afzonderlijk geldt. Het opleggen van maximale stijgingspercentages zou miskennen dat de huizenmarkt zich op een eigen wijze beweegt en de grondslag onder de marktwaarde als basis voor de WOZ-waarde van woningen wegnemen. Dit opleggen van een maximaal stijgingspercentage zou juist tot gevolg hebben dat de WOZ-waarde niet meer gekoppeld blijft aan de huizenprijs. Zoals in antwoord 2 is aangegeven blijkt ook uit de gerapporteerde ontwikkeling van de WOZ-waarde dat deze WOZ-waarde direct gekoppeld is aan de huizenprijzen, maar dat daarbij wel sprake is van een «vertraging» van een jaar.

Vraag 4

Welke maatregelen gaat u nemen om een einde te maken aan deze gemeentelijke willekeur? Hoe gaat u voorkomen dat huiseigenaren onevenredig belast worden?

Mij is niet gebleken dat er sprake is van gemeentelijke willekeur. Gemeenten waarderen alle woningen gebaseerd op een analyse van alle huizenprijzen. De Waarderingskamer houdt toezicht op deze uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken door de gemeenten. Indien sprake zou zijn van gemeentelijke willekeur, dan zal de Waarderingskamer hierover rapporteren, zoals zij dit gebruikelijk zijn te doen. Dit signaal heb ik niet ontvangen. Gemeenten hebben ook geen belang bij een waardering boven het marktniveau. Naast de onvrede van huiseigenaren en andere belastingplichtigen leidt waardering boven het marktniveau, als gevolg van de verdeelmaatstaven in het gemeentefonds, immers tot een lagere uitkering uit het gemeentefonds.
Om te voorkomen dat huiseigenaren onevenredig belast worden, voorziet de Wet WOZ in een laagdrempelige mogelijkheid om bezwaar te maken. Daarnaast nodigen veel gemeenten huiseigenaren ook uit om eventuele vragen of mogelijke onjuistheden op een informele wijze (aan de balie, via de telefoon, via een website) aan de gemeente voor te leggen, zodat de (taxateur van de) gemeente één en ander kan verduidelijken of eventueel corrigeren, zonder dat daarvoor een formele bezwaarprocedure nodig is. In Tilburg en Borne draait momenteel een pilot waarbij burgers bijdragen aan de totstandkoming van de WOZ-waarde Ik juich dit informele contact tussen gemeenten en huiseigenaren toe en zal deze initiatieven ook verder stimuleren. Daarnaast zal dit jaar op voordracht van de staatssecretaris van Financiën een wetsvoorstel worden ingediend om de WOZ-waarde van woningen openbaar te maken2. Openbaarheid zal belanghebbenden meer inzicht geven in de totstandkoming van de WOZ-waarde omdat zij zelf referentiepanden kunnen kiezen. Verwacht wordt dat door een grotere transparantie van de WOZ-waarde en een informelere aanpak van de bezwaarprocedure de betrokkenheid en acceptatie van de WOZ-waarde door de burgers wordt vergroot.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Streep door versoepeling hypotheek tweeverdieners»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de nieuwe hypotheekregels, zoals opgesteld door het NIBUD, niet overneemt en dit in een brief aan alle hypotheekverstrekkers heeft kenbaar gemaakt? Zo ja, wat gaat u hiertegen ondernemen? Wat is de inhoud van de brief?

De AFM heeft inderdaad gecommuniceerd in een brief richting kredietverstrekkers dat zij vindt dat de verruiming voor tweeverdieners met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen kan leiden tot een onacceptabele verlaging van de reserves voor deze huishoudens. De AFM geeft aan in de brief dat banken er niet op voorhand vanuit kunnen gaan dat een verruiming van de leencapaciteit als verantwoorde kredietverstrekking zal worden gezien. Door de oorspronkelijke systematiek toe te passen lopen kredietverstrekkers dit risico niet, volgens de AFM. De AFM geeft daarbij aan dat als het in individuele gevallen toch verantwoord lijkt de geldende ruimere norm te hanteren, dat dit wel mogelijk is. Dan zou de hypotheek onder bijvoorbeeld de kwalitatieve uitzonderingsmogelijkheid in de gedragscode toch verstrekt kunnen worden. Verder verwijs ik naar het antwoord op vraag 6 van het lid Blanksma.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de AFM moet toezien of de regels worden nageleefd en niet bepaalt hoeveel iemand maximaal mag lenen? Zo ja, hoe gaat u voorkomen dat banken die de nieuwe regels naleven worden gesanctioneerd?

Ja, de AFM ziet toe en mag daarbij aangeven wat zij wel of niet verantwoord acht. Dit kan vanwege de open norm voor verantwoorde kredietverstrekking. Zie ook het antwoord op vraag 4 van het lid Blanksma.

Vraag 4

Deelt u de mening dat toezichthouders, zoals de AFM en de Nederlandsche Bank (DNB), zich terughoudend moeten opstellen met betrekking tot de woningmarkt en hypotheekverstrekking2, daar dit de onrust op de huizenmarkt verder aanwakkert, terwijl het kabinet er juist alles aan gelegen is deze rust terug te brengen? Hoe gaat u DNB en de AFM hierop aanspreken?

Het staat de AFM en DNB als onafhankelijk toezichthouder vrij om zich uit te spreken over de woningmarkt. Zij dienen daarbij uiteraard wel de bestaande wet- en regelgeving te respecteren.

Vraag 1

Herkent u het patroon bij de grote hypotheekverstrekkers in Nederland om het maximum leenbedrag voor hypotheken voor tweeverdieners met maximaal 40 000 bruto inkomen niet te verruimen, wat in tegenspraak is met de door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) voorgestelde leennorm van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?1

Ja, dit patroon herken ik, een aantal kredietverstrekkers heeft richting de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) aangegeven dat de AFM zal worden gevolgd.

Vraag 2

Klopt het dat de Autoriteit Financiele Markten (AFM) boetes oplegt als hypotheekverstrekkers de verruimde Nibudnorm hanteren? Vindt u dit in lijn met het kabinetsbeleid? Zo ja, kunt u dan toelichten waarom het kabinet deze lijn volgt? Zo nee, kunt u dan toelichten waarom het kabinet een andere opvatting heeft dan de AFM?

De AFM heeft aangegeven dat de kredietverstrekkers er niet op voorhand vanuit kunnen gaan dat een verruiming van de leencapaciteit voor consumenten met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen door de AFM als verantwoorde kredietverlening wordt gezien. De AFM ziet overigens nog wel ruimte om in uitzonderingsgevallen meer hypotheek te verstrekken (zie ook het antwoord op vraag 4 en 6 van het lid Blanksma). Dit betekent dat niet op voorhand gezegd kan worden dat er boetes worden uitgedeeld.

Vraag 3

Kunt u aangeven wat u wel kan betekenen voor de grote groep huishoudens met een inkomen tot € 40 000 die nu niet in staat is een behoorlijke woning te kopen en vanwege hun modale salaris niet in aanmerking komen voor sociale huur en daarmee dus aangewezen zijn op de dure vrije huursector?

Ik ben het niet met u eens dat de groep huishoudens met een inkomen tot € 40 000 niet in staat zou zijn een behoorlijke woning te kopen enkel en alleen door de zienswijze van de AFM. De leencapaciteit werd jarenlang al zo bepaald zoals de AFM nu in stand wil houden, namelijk door het financieringslastpercentage van het hoogste inkomen van de tweeverdieners toe te passen op het verzamelinkomen van de beide inkomens. In algemene zin kan worden gesteld dat er dit jaar bij hetzelfde inkomen en rentestand minder geleend kan worden dan in 2011. Hoe dit uiteindelijk zal uitpakken voor specifieke huishoudens hangt af van de individuele situatie.Uiteraard is huren ook een optie voor deze inkomensgroepen. Daarbij zijn zij niet alleen aangewezen op woningen in de (dure) vrije huursector. Woningcorporaties kunnen tot 10% van hun vrijgekomen woningen met een huur tot € 664,66 toewijzen aan inkomens boven de € 34 085,–. Daarnaast kunnen deze inkomensgroepen een woning in de particuliere huursector woning huren, waarbij de huurprijs lager ligt dan de liberalisatiegrens.

Vraag 1

Bent u bekend met de signalen uit de praktijk dat veel belastingplichtigen problemen hebben om de erfbelasting te betalen als de nalatenschap uit een woning bestaat en deze woning niet snel genoeg verkocht kan worden, nu de verkooptijd van koopwoningen is opgelopen tot 23 maanden?1

Naar aanleiding van uw vraag of mij uit de praktijk signalen bekend zijn dat veel belastingplichtigen problemen hebben om de erfbelasting te betalen als de nalatenschap uit een woning bestaat en deze woning niet snel genoeg verkocht kan worden, nu de verkooptijd is opgelopen tot 23 maanden, kan ik u op grond van informatie van de Belastingdienst meedelen dat bedoelde problemen hoegenaamd niet bestaan.
Verzoeken om uitstel van betaling voor aanslagen erfbelasting worden sinds januari 2011 centraal behandeld in Utrecht. Beleid is dat voor aanslagen onder € 50 000 waarbij niet betaald kan worden in verband met de tijdelijke onverkoopbaarheid van de woning zonder meer uitstel van betaling wordt verleend gedurende een jaar. Is het aanslagbedrag hoger of de termijn waarvoor uitstel wordt gevraagd langer, wordt zekerheid gevraagd in de vorm van een hypotheek op de betreffende woning. In de regel is hier weinig tot geen discussie over.
Aanslagen opgelegd voor 2011 worden nog behandeld door de Belastingregio's afzonderlijk. Ook uit informatie van deze regio's blijkt niet van problemen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het ongewenst is dat erfgenamen een nalatenschap met een positieve waarde zouden moeten verwerpen, omdat zij de erfbelasting over de nalatenschap niet op tijd zouden kunnen betalen?

In december 2008 hebben de leden Jansen en Bashir vragen gesteld over min of meer dezelfde situatie die u thans hebt voorgelegd. In zijn schriftelijke antwoord aan de Voorzitter van de Tweede Kamer (brief van 13 januari 2009, nr. DGB/2008/6442) heeft de toenmalige staatssecretaris het volgende geantwoord, welk antwoord nog steeds opgeld doet.
«Voor aanslagen in het recht van successie geldt een wettelijke betalingstermijn van twee maanden; in het algemeen worden deze aanslagen overigens eerst geruime tijd na het overlijden van de erflater opgelegd. Na het opleggen van de aanslag kan de Belastingdienst zo nodig uitstel van betaling verlenen voor een periode van twaalf maanden. In de praktijk hebben belastingschuldigen die voor laatstbedoeld uitstel van betaling in aanmerking komen, gerekend vanaf het tijdstip van verkrijging, een periode van twee jaren om de verkregen goederen geheel of gedeeltelijk te gelde te maken (hetzij door middel van verkoop hetzij door middel van belening) teneinde uit de opbrengst het verschuldigde recht te betalen. Deze periode is meestal voldoende; indien sprake is van bijzondere omstandigheden, voorziet het uitstelbeleid van de Belastingdienst in een nog langere termijn (dan de genoemde twaalf maanden).»
Erfgenamen hoeven derhalve hun nalatenschap met een positieve waarde niet te verwerpen, omdat zij de erfbelasting over de nalatenschap niet op tijd zouden kunnen betalen, gelet op het feit dat uit het vorenstaande blijkt dat de Belastingdienst zich coulant opstelt bij het innen van erfbelasting.

Vraag 3

Deelt u de mening dat, als de erfgenamen er alles aan gedaan hebben om de geërfde woning zo snel mogelijk te kunnen verkopen, maar dit vanwege de economische tijden op de woningmarkt nog niet gelukt is, de Belastingdienst zich soepel op zou moeten stellen bij het verlenen van uitstel van betaling of van een betalingsregeling?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid de regeling voor uitstel van betaling voor het erven van de blote eigendom van een woning2 tijdelijk uit te breiden tot nalatenschappen die voor een groot deel bestaan uit een nog niet verkochte woning, al dan niet met hypotheek bezwaard, als de belastingplichtige over onvoldoende andere middelen beschikt om de erfbelasting te kunnen betalen?

Uit de antwoorden op de vragen 1, 2 en 3 blijkt van een soepele opstelling van de Belastingdienst in het geval de verschuldigde erfbelasting niet kan worden betaald en de nalatenschap uit een woning bestaat die niet snel genoeg verkocht kan worden. Derhalve vind ik een uitbreiding van de regeling voor uitstel van betaling voor het erven van de blote eigendom van de woning ex artikel 25, lid 20, Invorderingswet 1990 niet in de rede liggen.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis, waaruit zou blijken dat de onroerend zaakbelastingonroerendezaakbelasting (OZB), ondanks de dalende huizenprijzen, en de overige gemeentelijke woonlasten volgend jaar stijgen?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de uitkomsten van het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis?

Het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis is voor een deel gebaseerd op nog niet vastgestelde begrotingscijfers. Ik wacht de cijfers van het Centraal bureau voor de statistiek af, die in de loop van het eerste kwartaal van 2012 worden verwacht. Dit zijn cijfers op basis van vastgestelde begrotingen. Deze cijfers zullen ook gehanteerd worden bij het vaststellen van de belastingaanslag van de burger. Totdat deze cijfers bekend zijn kan ik niet beoordelen of gemeenten onder de vastgestelde macronorm blijven en evenmin of deze cijfers representatief zijn.

Vraag 3

In hoeverre is het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis, gedaan in 114 gemeenten, representatief voor alle gemeenten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

In hoeverre blijven de gemeenten in totaal zijn totaliteit binnen de voor volgend jaar vastgestelde macronorm van 3,75%?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Wilt u de ontwikkeling van de stijgende woonlasten, waaronder de OZB, blijven monitoren en de Tweede Kamer daarover hierover informeren?

In de bestuursafspraken met gemeenten is opgenomen dat «Rijk en de gemeenten streven naar zo veel mogelijk transparantie over de ontwikkeling van de lokale lasten. Daarom hanteren Rijk, gemeenten, provincies en waterschappen gezamenlijk een uniforme monitor van een gezaghebbende instantie die als leidend wordt bestempeld. Partijen formuleren gezamenlijk de opdracht daartoe. De overheden onderschrijven naar buiten toe de uitkomsten van de monitor.» Inmiddels wordt gewerkt aan deze gezamenlijke monitor. De woonlasten worden dan ook blijvend gemonitord en de uitkomsten daarvan zullen aan u bekend worden gemaakt.

Vraag 1

Heeft de u kennisgenomen van het artikel «Koophuizen uit nood in verhuur»?1

Vraag 2

Herkent u de problematiek wordt gesignaleerd, en zo? Zo ja, hoe groot is de problematiek en wat zijn de gevolgen?

Het artikel meldt dat volgens de Stichting Tijdelijk Twee Woningen veel woningeigenaren bij bemiddeling door makelaars bij de tijdelijke verhuur van hun te koop staande woning in de problemen komen, omdat makelaars niet alleen een hoge vergoeding vragen maar ook niet op de hoogte zijn van de regelgeving en niet de juiste vergunningen en contracten regelen. De NVM bestrijdt dit.
In 2009, na het uitbreken van de kredietcrisis, is duidelijk geworden en onderkend dat woningeigenaren die een nieuwe woning hadden gekocht maar de oude woning nog niet hadden verkocht, de oude woning tijdelijk (tot de verkoop) moeten kunnen verhuren om hun dubbele woonlasten te verlichten.
De Leegstandwet biedt daarvoor de gelegenheid. Deze mogelijkheid was echter niet breed bekend, omdat woningen tot die tijd vlot van de hand gingen. Daarom heeft mijn ambtsvoorganger in 2009, samen met de VNG en Vereniging Eigen Huis, bekendheid gegeven aan de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die de Leegstandwet biedt. Op de website van de rijksoverheid staat informatie over tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet en ook Vereniging Eigen Huis en VNG hebben op hun website uitgebreid aandacht besteed aan tijdelijke verhuur van te koop staande woningen via de Leegstandwet. Deze informatie is nog steeds te raadplegen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het hier gaat om huurovereenkomsten van de tweede te koop staande woningen, die niet vallen onder de verregaande huurbescherming? Zo nee, kunt u dit toelichten?

Bij verhuur van te koop staande woningen biedt de Leegstandwet inderdaad de mogelijkheid om die woningen zonder huurbescherming voor de huurder te verhuren.

Vraag 4

Kan de conclusie worden getrokken dat de Leegstandswet in feite niet naar behoren functioneert? Zo nee, waarom niet? Zo ja, graag een toelichting.

Nee, die conclusie valt niet uit het artikel uit het Algemeen Dagblad te trekken. Wel zou het kunnen zijn dat niet alle makelaars op de hoogte zijn van de Leegstandwet en de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die deze wet biedt. Ik zal de makelaars via hun koepels informeren over de Leegstandwet en de mogelijkheid die deze wet biedt om een te koop staande woning zonder huurbescherming van de huurder tijdelijk te verhuren.

Vraag 5

Bent u bereid omin uw antwoord in te gaan op de motie De Boer/Ortega-Martijn inzake de versoepeling van de regels van de Leegstandswet?2 Zo nee, waarom niet?

Zoals mijn ambtsvoorganger heeft aangegeven tijdens de plenaire behandeling van de Begroting 2012 van Binnenlandse Zaken op 17 november 2011, wordt in de brief over Huur op Maat nader ingegaan op de mogelijkheden voor versoepeling van de regels van de Leegstandwet. Deze brief bevat op een aantal punten voorstellen voor versoepeling van de Leegstandwet. Ik verwijs u hiervoor graag naar deze brief.