Vraag 1

Bent u bekend met het rapport «De woningmarkt in de grote steden»?* Wat vindt u van de daarin gedane beleidsaanbevelingen?1

Ik ben bekend met het rapport en de beleidsaanbevelingen.
De Nederlandsche Bank (DNB) beveelt aan dat de rijksoverheid gemeenten moet stimuleren om meer huurwoningen in de vrije sector te realiseren. Ik deel de mening van DNB dat een groter middensegment huurwoningen wenselijk is voor een goede balans op de woningmarkt. De opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare middenhuur kan het beste op lokaal niveau ingevuld worden; daar bestaat immers het beste zicht op de behoefte. Het kabinet heeft daarom recentelijk een aantal maatregelen genomen om lokale partijen te ondersteunen om meer woningen in dit segment te realiseren. Recente aanpassingen van regelgeving betreffen het Besluit ruimtelijke ordening en de vereenvoudiging van de verkoopregels voor corporaties. Ook is de samenwerkingstafel middenhuur onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld om lokale partijen te ondersteunen bij het vergroten van het middenhuursegment.
DNB doet de aanbeveling dat de rijksoverheid prestatieafspraken zou kunnen maken met gemeenten op het gebied van middenhuur. Lokale behoeften kunnen het beste ingeschat worden op lokaal niveau. De vraag naar middenhuurwoningen en de specifieke mogelijkheden en wensen om hier op in te spelen verschillen sterk tussen gemeenten. Het kabinet biedt ondersteuning, maar laat de regie bij lokale partijen. De samenwerkingstafel middenhuur kijkt dan ook op lokaal niveau naar de problematiek en mogelijke oplossingen.
DNB ziet graag dat woningcorporaties bijdragen aan een groter vrij huursegment door hun duurdere woningen in de vrije sector te verhuren. Een passende woningvoorraad kan volgens het kabinet het beste bereikt worden via gezamenlijke inzet van marktpartijen, corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties betreffen in de eerste plaats de sociale voorraad, maar kunnen ook gaan over woningen die door corporaties in het middensegment worden verhuurd. Het is aan de gemeente om, bijvoorbeeld in de woonvisie, richting te geven aan corporaties. In een gebied met een tekort aan middenhuurwoningen kan de gemeente de corporatie vragen een deel van de grotere sociale woningen over te hevelen naar de niet-DAEB-portefeuille of te verkopen, eventueel in ruil voor beschikbare grond om extra sociale woningen te bouwen. Hierover kunnen met de corporatie en huurdersorganisaties prestatieafspraken worden gemaakt.
Het rapport bevat ook de aanbeveling om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen. Het kabinet heeft diverse structurele maatregelen genomen, die bijdragen aan een stabiele woningmarkt met kleinere risico’s voor huishoudens en de financiële sector. Een van de genomen maatregelen is de stapsgewijze afbouw van de hypotheekrenteaftrek van 52% in 2014 naar 38% in 2041. De afweging of een versnelling wenselijk is, is aan een volgend kabinet.

Vraag 2

Bent u van mening dat middeninkomens in randstedelijk gebied tussen wal en schip (dreigen te) vallen, doordat zij te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar geen koopwoning kunnen betalen? Zo ja, wat bent u voornemens voor hen te gaan doen?

In de antwoorden op de vragen van het lid Beckerman (SP) (Aanhangsel handelingen, vergaderjaar 2016–2017, nr. 1867) is aangegeven dat uit recent onderzoek blijkt dat een aanzienlijk deel van de huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning wel een woning kan kopen, ook in relatief krappe woningmarktgebieden. Ongeveer 295.000 huishoudens zijn, wanneer zij verhuizen, vanwege hun inkomen aangewezen op een vrijesectorhuurwoning. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 1, stimuleert het kabinet de vergroting van het aanbod van middenhuurwoningen op diverse manieren, zodat lokale partijen vraag en aanbod in balans kunnen brengen.
Daarnaast is de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning tot 2021 verhoogd tot € 40.349. Het deel van de groep middeninkomens met de laagste inkomens kan dus binnen de sociale huursector terecht.

Vraag 3

Wat vindt u van de ontwikkeling dat de woningmarkt in randstedelijk gebied steeds krapper wordt, terwijl krimpgebieden verder krimpen? Hoe wenst u de woningmarkt meer in balans te krijgen?

Het Centraal Bureau voor de Statistiek en Planbureau voor de Leefomgeving hebben vorig jaar de Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2016 uitgebracht. Zij voorspellen dat de trek naar de stad onverminderd zal doorgaan en dat met name in kleinere gemeenten de bevolking zal afnemen. Met name in de grote steden, maar ook in middelgrote gemeenten, wordt een aanzienlijke groei van de bevolking en het aantal huishoudens verwacht. Dit heeft gevolgen voor het benodigde woningaanbod.
Deze ontwikkeling is moeilijk tegen te gaan. Het lijkt bovendien niet wenselijk de woonkeuzes van mensen sterk te beïnvloeden. Het kabinet ondersteunt daarom regio’s bij nadelige effecten van deze ontwikkeling. Het Actieplan Bevolkingsdaling 2015–2019 bevat bijvoorbeeld ambities en acties met betrekking tot de aanpak van de gevolgen van bevolkingsdaling in krimp- en anticipeerregio’s. Niet om de krimp te keren, maar om de gevolgen van krimp aan te pakken, te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen en de kansen en uitdagingen van krimp te grijpen.
De verantwoordelijkheid om lokale vraag naar woningen en het woningaanbod in evenwicht te brengen, ligt op decentraal niveau. Zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven, ben ik van mening dat een groter middensegment huurwoningen wenselijk is voor een goede balans op de woningmarkt. Dit kan door nieuwbouw, het transformeren van kantoren naar woningen, maar ook door bestaande woningen onder te brengen in het vrije huursegment. Met diverse maatregelen zoals beschreven in het antwoord op vraag 1, ondersteunt het kabinet de ontwikkeling van dit segment.

Vraag 4

Bent u voornemens deze ontwikkeling tegen te gaan? Bent u van mening dat er in het middensegment en in de vrije huursector meer gebouwd dient te worden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Erfpachtkorting «groene» woning»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat woningcorporaties korting op bouwgrond kunnen krijgen van de gemeente? Voor welke bouwprojecten geldt dit? Hoe verhoudt dit zich tot de uitspraak van de Europese Commissie over toegelaten staatssteun voor woningcorporaties?2

Dat klopt. In de beschikking van 2009 stelt de Europese Commissie dat verkoop van overheidsgrond door gemeenten tegen een prijs onder de marktwaarde kan worden gezien als geoorloofde steun wanneer dit gebeurt ten behoeve van de diensten van algemeen economisch belang (DAEB) die door de corporaties worden uitgevoerd (sociale verhuur). De DAEB is – in lijn met de EC-beschikking en de DAEB-regels uit 2012 – gedefinieerd in artikel 47 van de Woningwet.

Vraag 3

Klopt het dat er voor woningcorporaties een uitzondering geldt betreffende de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en afkoopsom? Zo ja, waarom is dit? Hoe verhoudt dit zich tot de bovengenoemde uitspraak van de Europese Commissie?

Het College van burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam heeft 9 mei jongstleden besloten dat alle locaties en gebouwen met bestemming «sociale huurwoning» geen mogelijkheid hebben om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Bij verkoop van sociale huurwoningen door onder meer corporaties aan particulieren, ontstaat in geval van een bestemmingswijziging naar «koopwoning» wel de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Omdat de particuliere eigenaar in de gelegenheid wordt gesteld om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, is geen sprake van een voordeel voor corporaties in Europeesrechterlijke zin. Derhalve is geen sprake van een relatie met de uitspraak van de Europese Commissie over toegelaten staatssteun voor woningcorporaties te maken.

Vraag 4

Zijn er in andere gemeenten voorbeelden waarin woningcorporaties een uitzonderingspositie hebben met betrekking tot erfpacht? Zo ja, welke voorbeelden? Hoe verhouden die voorbeelden zich tot elkaar?

Er zijn hiervan bij mij geen voorbeelden bekend. Het gebruik van erfpacht komt voornamelijk in Amsterdam op grote schaal voor.

Vraag 5

Hoe wordt het voordeel dat een woningcorporatie heeft gehad van een lagere grondprijs, overstap of afkoopsom verrekend in verhouding tot de ontvangen staatsteun, als een woningcorporatie een woning verkoopt op de vrije markt? Klopt het dat die woningcorporatie dan een deel van de ontvangen staatsteun moet terugbetalen aan de gemeente?

Tenzij de gemeente hierover zelf andere afspraken heeft gemaakt, hoeft de corporatie niet een deel van de verkoopopbrengst te betalen aan de gemeente. De staatssteun mag alleen gegeven worden voor woningen in de DAEB-tak van de corporatie. Indien een woning die werd ingezet voor de DAEB wordt verkocht moet de opbrengst daarvan worden gebruikt voor de DAEB-tak, waarmee een eventueel eerder voordeel van bijvoorbeeld een lagere grondprijs behouden blijft voor de DAEB.
De gemeente Amsterdam heeft hier specifieke afspraken over gemaakt. In de gemeente Amsterdam geldt dat bij verkoop van een (sociale) huurwoning een erfpachtafdracht aan de gemeente wordt betaald voor een bestemmingswijziging naar koopwoning.

Vraag 1

Kent u het bericht «Goedkope huizen voor starters «bijna uitverkocht»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe groot is het tekort aan koophuizen tot € 200.000,= en wat is hier volgens u de oorzaak van?

Sinds 2013 laat de woningmarkt een sterk herstel zien. Het consumentenvertrouwen in de huizenmarkt is sterk gestegen en het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen periode te maken gehad hebben met een inhaalvraag. De lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Woningbouw reageert vanzelfsprekend vertraagd op de toenemende vraag, zeker in een dichtbevolkt land zoals Nederland.
De verantwoordelijkheid om te zorgen dat het aanbod voldoende aansluit bij de vraag ligt op decentraal niveau. De bouwproductie is de afgelopen jaren flink toegenomen en zal naar verwachting (op basis van de bouwplannen van gemeenten) de komende jaren hoog blijven. Daarmee komt doorstroming op gang die ook voor starters kansen biedt.
Vanuit Primos 2016 (ABF Research) wordt het huidige woningtekort in Nederland geraamd op 134.000 woningen en is de verwachting dat dit oploopt naar 196.000 woningen in 2018 en dan weer daalt tot 171.000 woningen in 2025.2 Deze verwachting is gebaseerd op demografische ontwikkelingen, economische scenario’s en woonwensen van huishoudens. Het is niet bekend in welke mate het geschatte tekort betrekking heeft op het segment koophuizen tot € 200.000. Het achterblijvende aanbod (ongeacht het segment) vormde de aanleiding voor gesprekken met de woningmarktregio’s zoals ook in mijn brief van 21 februari 2017 (Kamerstuk 32 847, nr. 295) is geschetst.

Vraag 3

Hoeveel koophuizen zijn door prijsstijgingen (vanaf 2014) onbereikbaar geworden voor starters?2

De bereikbaarheid van koophuizen voor starters is niet alleen afhankelijk van de huizenprijzen maar ook van onder andere de rente, de leennormen en de inkomensontwikkeling. Tegenover de recente stijging van de huizenprijzen staat dat huishoudens door de daling van de rente en groei van inkomens gemiddeld meer kunnen lenen dan voor de crisis.4 De prijsstijgingen verschillen bovendien per regio. In steden als Amsterdam en Utrecht ligt de prijs weer boven het precrisis niveau, terwijl de prijs landelijk nog steeds onder het precrisis niveau ligt. Gemiddeld lagen de huisprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar circa 9% lager dan de piek in 2008.5

Vraag 4

Wat bent u voornemens voor starters te doen?

Voor starters is een goede doorstroming op de woningmarkt van belang. Er bestaan reeds verschillende regelingen die gericht zijn op starters. Zo is er de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die bijdraagt aan de beschikbaarheid van verantwoorde financiering en waarmee huishoudens een rentekorting kunnen krijgen. Deze garantie is momenteel beschikbaar voor de financiering van woningen met een aankoopwaarde tot € 245.000. Ook is sinds 1 januari van dit jaar de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning verhoogd tot € 100.000. Daarnaast bieden diverse gemeenten startersleningen aan. Tot slot is er vanuit het Rijk aandacht voor het vergroten van het woningaanbod, met name in schaarsteregio’s. Meer aanbod maakt dat de druk op de woningmarkt (en prijzen) afneemt en huishoudens meer keuze hebben. Ik voer momenteel gesprekken met de woningmarktregio’s over de mate waarin in de woningbehoefte kan worden voorzien en of hierbij knelpunten optreden. Daarnaast is er in het bijzonder aandacht voor het vergoten van het aanbod aan huurwoningen in het middensegment voor huishoudens met een middeninkomen (inclusief starters). Een van de maatregelen is de oprichting van de samenwerkingtafel middenhuur. Aan deze tafel, onder voorzitterschap van Rob van Gijzel, worden lokale partijen en investeerders met elkaar in contact gebracht met als doel om te komen tot afspraken over extra aanbod van huurwoningen in het middensegment. Over de voortgang ontvangt uw Kamer voor de zomer een rapportage.

Vraag 5

Hoe gaat u voorkomen dat de huizenmarkt «tot stilstand» komt met alle gevolgen van dien?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat er meer gebouwd dient te worden? Zo nee, waarom niet?

Ja, dit deel ik. Bij mijn bezoeken aan de woningmarktregio’s met schaarste besteed ik hier expliciete aandacht aan.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Hypotheek met lange rentevaste periode misleidend bij verhuizing»?1

Ja.

Vraag 2

Is het correct dat huizenkopers die een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en een rentevaste periode van twintig of dertig jaar, bedrogen kunnen uitkomen wanneer zij verhuizen naar een huis boven de NHG-grens en daardoor de hypotheek met lage rente niet kunnen meeverhuizen? Zo ja, wat is de omvang van deze groep? In hoeveel gevallen heeft dit tot (financiële) problemen geleid?

De NHG-regelgeving staat het meeverhuizen van de (basis)rente en overige voorwaarden niet in de weg. Individuele aanbieders kunnen echter verhuisregelingen hanteren waarin dit soort beperkingen wel zijn opgenomen. Het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat in het bericht wordt aangehaald, wijst op vier hypotheekverstrekkers die de in de vraag genoemde beperking hanteren. De Vereniging Eigen Huis meldt echter in een vervolgbericht op haar site (https://www.eigenhuis.nl/actueel/nieuws/2017/04/26/14/00/update-banken-reageren-op-misleiding-huizenkopers) dat op één na alle hypotheekverstrekkers ofwel deze overgang toch wel toestonden ofwel hun beleid verbeterd hebben naar aanleiding van de berichtgeving. De aanbieder waarvoor deze beperking nog bestaat met betrekking tot één type hypotheekproduct zegt in het bericht zijn voorwaarden op dit punt te zullen verduidelijken. Ik heb geen signalen ontvangen dat er problemen zijn ontstaan rond het niet kunnen meenemen van hypotheken naar een nieuw huis boven de NHG-grens.
Een beperking op het meenemen van de hypotheek zoals van NHG naar niet-NHG moet helder in de verhuisvoorwaarden van aanbieders staan. Indien de voorwaarden hier duidelijk over zijn, staat de aanbieder in zijn recht om deze beperking op te leggen en kan dit beschouwd worden als een punt waarop aanbieders kunnen concurreren. Indien de geldverstrekker vooraf niet duidelijk heeft gemaakt dat het meenemen van een hypotheek met een verhuisregeling onder bepaalde omstandigheden niet kan, heeft de hypotheekaanbieder geen grond om het meenemen van de hypotheek te blokkeren. Aan hypotheekaanbieders die dergelijke beperkingen op het meenemen van een hypotheek niet duidelijk in hun voorwaarden hebben vermeld, doe ik de oproep om het meenemen van hypotheken alsnog toe te staan.
In het geval dat de voorwaarden van de hypotheek niet duidelijk maken dat de NHG-hypotheek niet kan worden meegenomen naar een nieuwe woning en hierover een conflict ontstaat met de geldverstrekker, dan kan de consument naar het klachteninstituut financiële dienstverlening (Kifid) stappen.

Vraag 3

Deelt u de mening van Vereniging Eigen Huis dat de NHG-beperking van de verhuisregeling, die hieraan ten grondslag ligt, «misleidend» is? Bent u ertoe bereid hier een eind aan te maken? Bent u ertoe bereid ervoor te zorgen dat hypotheeknemers actiever en volledig worden voorgelicht?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is de NHG-beperking van de verhuisregeling een belemmering voor de doorstroming op de huizenmarkt van mensen die naar een duurder huis willen verhuizen? Zo ja, wat is de omvang hiervan?

Mijn beeld is dat inmiddels in vrijwel alle gevallen hypotheekverstrekkers het meenemen van de (basis)rente van een NHG-hypotheek naar een nieuwe woning boven de NHG-grens toestaan. Het vervolgbericht van VEH bevestigt dit beeld. Doordat de rentes sterk gedaald zijn in de afgelopen jaren zullen mensen doorgaans niet hun oude rente willen behouden, maar een nieuwe hypotheek met een lagere rente willen afsluiten.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht van Cobouw dat woningcorporaties vooral slecht geïsoleerde huurwoningen verkopen?1

Bij verkopen in een verder verleden is niet of onvoldoende bekend wat het energielabel was op moment van verkoop, daar pas sinds 1 januari 2015 het energielabel bij verkoop verplicht is. Van het totale woningbezit van corporaties heeft momenteel ongeveer 70% een energielabel C of lager. Corporatiewoningen met energielabel B of hoger zijn vaak in de afgelopen jaren gerealiseerd via nieuwbouw of renovatie. Het ligt voor de hand dat zij dergelijke woningen betaalbaar blijven verhuren aan de doelgroep en niet verkopen. Ik heb daarom geen aanleiding om aan te nemen dat de labelverdeling van verkochte bestaande huurwoningen in eerdere jaren hiervan afwijkt.

Vraag 2

Klopt het dat van alle verkochte corporatiewoningen tussen 2014 en 2016 ongeveer 90% een energielabel C of lager had, en hoe is de ontwikkeling van de verkoop van huurwoningen met een laag energielabel geweest sinds de start van het kabinet Rutte I tot aan nu? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Deelt u de mening van een corporatiedirecteur en een medewerker van Platform 31 dat het een bewuste strategie is van woningcorporaties om slecht geïsoleerde huurwoningen met een laag energielabel in de uitverkoop te doen om zo het gemiddelde van de energielabels op te krikken en er daarmee zelf beter van te worden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik heb geen aanwijzingen dat corporaties een strategie hanteren waarin zij enkel door verkoop van woningen met lage energielabels hun voorraad naar gemiddeld label B willen brengen. De corporaties investeren juist steeds meer in energiebesparende maatregelen (zie ook antwoord op vraag 7). Ten opzichte van de totale voorraad van 2,4 miljoen corporatiewoningen hebben de door Cobouw benoemde aantallen verkochte woningen aan niet-corporaties (circa 43.000 van 2014 tot 2016) een gering effect op het gemiddelde label van corporaties.

Vraag 4

Hoe gaat u bovengenoemde strategie doorbreken en zorgen dat het betaalbaar verduurzamen van de woningvoorraad het doel wordt in plaats van het verkleinen van de sociale huursector door verkoop te stimuleren?

Uit de rapportages Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties 2015–2019 (Kamerstuk 29 453, nr. 402) en Voornemens Volkshuisvestelijke prestaties corporaties 2016–2020 (Kamerstuk 29 453, nr. 421) blijkt dat corporaties de laatste jaren meer investeren in energiemaatregelen. In 2013 investeerde de sector € 164 miljoen en dat is in 2014 en 2015 gestegen naar respectievelijk € 199 miljoen en € 257 miljoen. Realisatiecijfers over recentere jaren zijn nog niet bekend, maar ten tijde van het laatstgenoemde rapport werd een stijging verwacht tot € 613 miljoen in 2017.
Zoals u in de brief van 11 november 2016 (Kamerstuk 30 196, nr. 483) is gemeld, is echter duidelijk geworden dat het niet waarschijnlijk is dat de tot nog toe geleverde inspanningen en de geprognosticeerde investeringen voldoende zijn om ultimo 2020 een gemiddeld label B voor corporatiewoningen te halen. Er zijn dus meer investeringen nodig en corporaties beseffen dat ook steeds meer. Daarnaast zullen nadere wettelijk maatregelen uitgewerkt worden, gericht op het verbeteren van de energetische kwaliteit van de corporatiewoningen. Ik zal u voor de zomer informeren over de verdere uitwerking en de daarvoor benodigde investeringen van corporaties.

Vraag 5

Bent u met de Triodos Bank van mening dat de verkoop van tochthuizen moet stoppen en dat geïnvesteerd moet worden in het opknappen van huurwoningen, zodat huurders in een betaalbare en energiezuinige huurwoningen kunnen wonen? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Hoe verhoudt de afspraak dat gemiddeld energielabel B gehaald moet worden per 2021 zich tot de uitverkoop van huurhuizen met lage energielabels, waardoor er op papier een verbetering lijkt te zijn maar in de werkelijkheid het milieu en huiseigenaren met energieslurpende woningen worden opgescheept? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Wat waren de investeringen in energiebesparing door woningcorporaties per jaar vanaf 2013 en hoeveel euro is voor 2017 en de jaren daarna nodig om de afspraak van een gemiddeld energielabel B per 2021 te halen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

Wat zijn de gevolgen van «passend toewijzen» en van de verhuurderheffing voor de investeringsruimte van woningcorporaties op het gebied van energiebesparing en verduurzaming? Kunt u hiervan een gedetailleerd financieel overzicht verstrekken?

Uit de evaluatie van de verhuurderheffing (Kamerstuk 32 847, nr. 248), het Sectorbeeld 2016 van de Autoriteit woningcorporaties (Kamerstuk 29 453, nr. 430) en de indicatieve bestedingsruimte (Kamerstuk 29 453, nr. 418) blijkt dat de investeringsruimte in de sector de laatste jaren is toegenomen. Daarin is reeds rekening gehouden met de effecten van de verhuurderheffing en passend toewijzen.
Dit voorjaar zal ik een geactualiseerde IBW publiceren.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Boeterente aan banden»?1

Ja.

Vraag 2

Uit het artikel blijkt dat er nog altijd hypotheekaanbieders zijn die te hoge kosten in rekening brengen bij het oversluiten van de hypotheek naar een lagere rente; kunt u dit bevestigen? Zo ja, om welke hypotheekaanbieders gaat het?

Op 14 juli 2016 is de Mortgage Credit Directive (MCD) geïmplementeerd in Nederlandse wetgeving. Hierin zijn regels geïntroduceerd over de kosten bij vervroegde aflossing op een hypotheek. Zo is onder andere bepaald dat kredietaanbieders voor vervroegde aflossing van het hypothecair krediet geen vergoeding mogen vragen die hoger is dan het financiële nadeel dat de aanbieder hierdoor lijdt. Deze regels zijn vastgelegd in het Besluit Gedragstoezicht Financiële Ondernemingen (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek (BW).
De nieuwe regels zijn sinds 14 juli 2016 bij de kredietaanbieders bekend. Hoe het financiële nadeel moet worden gedefinieerd en welke kosten als financieel nadeel mogen worden aangemerkt, wordt echter niet in de Europese richtlijn toegelicht. Hier is dus ruimte voor interpretatie. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft vervolgens middels een leidraad op 20 maart jl. richting gegeven aan de wijze waarop het financieel nadeel bij vervroegde aflossing op adequate wijze door de kredietverstrekkers kan worden berekend.
Nu de AFM deze duidelijkheid heeft gegeven, zijn kredietaanbieders begonnen met het aanpassen van hun interne systemen, voor zover deze nog niet in lijn waren met de uitgangspunten van de AFM. In aanvulling hierop hebben de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en het Verbond van Verzekeraars namens hun leden toegezegd alle klanten te zullen compenseren die sinds de inwerkingtreding van deze regels en op grond van de leidraad een te hoge vergoeding hebben betaald.
Nadat aanbieders hun interne systemen waar nodig hebben aangepast, zal de vergoeding op de juiste wijze worden berekend. Ik ga er dan ook vanuit dat er dan geen marktpartijen meer zijn die bij klanten meer in rekening brengen dan het financiële nadeel bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen.
De AFM gaat in de tweede helft van dit jaar onderzoek doen naar de naleving van de regels over de kosten bij vervroegde aflossing en treedt handhavend op als aanbieders de wet overtreden.

Vraag 3

Welke sancties kunnen hypotheekaanbieders die teveel boeterente in rekening hebben gebracht tegemoet zien?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat dit probleem al in september 2016 bekend was en dat er kennelijk daarna alsnog consumenten zijn gedupeerd?2 3

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

In hoeverre worden consumenten automatisch gecompenseerd door hun hypotheekverstrekker en wat moeten zij doen als dat niet gebeurt? Hoe worden consumenten bereikt die niet automatisch gecompenseerd worden, maar er niet van op de hoogte zijn dat zij zijn gedupeerd?

De NVB en het Verbond van Verzekeraars hebben namens hun leden toegezegd dat klanten die op of na 14 juli 2016 hun hypotheek (deels) vervroegd hebben afgelost en hiervoor een vergoeding hebben moeten betalen, mogelijk recht hebben op compensatie. De aanbieders zullen deze klanten proactief benaderen en compenseren. Ook klanten die niet weten dat ze mogelijk teveel hebben betaald, zullen worden benaderd door hun kredietverstrekker of adviseur.

Vraag 6

Klopt het dat alleen teveel betaalde boeterente van na 14 juli 2016 wordt terugbetaald? Zo ja, wat vindt u hiervan? Deelt u de mening dat ook teveel betaalde boeterente van voor 14 juli 2016 vergoed moet worden? Hoe verhoudt het niet vergoeden van eerder teveel in rekening gebrachte boeterente zich tot de zorgplicht en normale, ethische omgangsvormen?

Vervroegde aflossingen van vóór 14 juli 2016 vallen niet onder reikwijdte van de implementatie van de MCD in het BGfo en het BW. Indien een consument van mening is dat er indertijd teveel vergoeding in rekening is gebracht, zal dit door het Kifid of de rechter moeten worden getoetst aan de hand van de hypotheekvoorwaarden, de gedragscode hypothecaire financieringen (GHF) en de toen geldende bepalingen uit het Bgfo en het Burgerlijk Wetboek (BW).
Het staat kredietaanbieders uiteraard vrij om gehoor te geven aan de oproep van onder andere Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond om ook klanten te compenseren die voor 14 juli 2016 extra hebben afgelost op hun hypotheek, maar ik kan de kredietaanbieders hier niet toe dwingen.

Vraag 7

Wat gaan banken doen om te verzekeren dat er vanaf nu geen consumenten meer benadeeld worden door te hoge boeterente?

Zoals in antwoord op vraag 2 is aangegeven, hebben de NVB en het Verbond van Verzekeraars namens hun leden toegezegd de leidraad van de AFM te zullen volgen en klanten die sinds de inwerkingtreding van de implementatie van de MCD teveel hebben betaald, te compenseren.
De AFM zal in het vierde kwartaal een onderzoek starten naar de naleving van de leidraad door de sector. Indien kredietaanbieders zich niet aan de bepalingen uit het BGfo houden, dan kan de AFM maatregelen treffen.

Vraag 8

Betaalde boeterentes zijn aftrekbaar; wat zijn de fiscale consequenties voor individuen en de overheid van het terugbetalen van teveel in rekening gebrachte boeterentes?

De betaalde vergoeding bij vervroegde aflossing is aftrekbaar als er sprake is van «drukkende kosten». Daarvan is ook sprake bij te veel in rekening gebrachte kosten bij vervroegde aflossing waarvoor aan het einde van het betreffende belastingjaar niet definitief vaststond dat deze zou worden terugbetaald.
Consumenten die op of na 14 juli 2016 (deels) vervroegd hebben afgelost, hebben mogelijk een te hoge vergoeding aan hun kredietverstrekker betaald. Consumenten die tussen 14 juli 2016 en 31 december 2016 een te hoge vergoeding hebben betaald, hebben ook in hun aangifte over 2016 een te hoge aftrekpost opgenomen voor de betaalde vergoeding. Als deze consumenten later dit jaar het aan hun kredietverstrekker het teveel betaalde bedrag terugkrijgen, zal dit ook in hun belastingaangifte moeten worden gecorrigeerd. In 2017 zal in de aangifte over 2016 zekerheid worden verkregen over de te veel betaal vergoeding. Dit bedrag zal worden gecorrigeerd door het in de aangifte over 2016 aan te merken als negatieve aftrekbare kosten eigen woning. De Belastingdienst zal in haar communicatie in 2017 extra aandacht besteden aan dit onderwerp.
Voor de te veel betaalde vergoeding in het jaar 2017 geldt dat reeds in 2017 zekerheid wordt verkregen over de terugbetaling. Bij in 2017 te veel betaalde vergoeding moet daarom reeds in de aangifte over het jaar 2017 rekening gehouden worden met de latere terugbetaling, waardoor in die aangifte alleen het terecht in rekening gebrachte vergoeding (betaalde vergoeding verminderd met de latere terugbetaling) wordt aangemerkt als drukkende kosten en aftrekbaar is.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat steeds meer huizenkopers een huis aankopen zonder financieringsvoorbehoud of bouwtechnische keuring, omdat dit door makelaars vaak als concurrerende voorwaarde bij een aankoop wordt gebruikt?

Ik ken de signalen dat consumenten vaker afzien van een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring om op populaire locaties meer kans te maken op een woning. Het kabinet heeft eerder gesteld dat het onwenselijk zou zijn als consumenten onder druk besluiten af te zien van een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring.
Of er op dit punt verschillen zijn tussen transacties die zonder en transacties die met tussenkomst van een aankoopmakelaar tot stand komen, is niet bekend. Indien er een makelaar is betrokken bij een transactie moet hij handelen in het belang van zijn opdrachtgever, zoals dat van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mag worden verwacht. In het kader van deze verantwoordelijkheid kan hij als aankoopmakelaar adviseren of hij het wel of niet verantwoord vindt om een bod uit te brengen zonder financieringsvoorbehoud of voorbehoud voor de bouwtechnische keuring. Dat betekent dat de makelaars consumenten ook kunnen behoeden voor het nemen van onverantwoorde risico’s. De uiteindelijke beslissing om wel of niet een voorbehoud te maken in de koopovereenkomst ligt echter bij de consument.

Vraag 2

Ziet u de risico’s van een aankoop zonder financieringsvoorbehoud of bouwtechnische keuring? Hoe beoordeelt u de risico’s die hierdoor bij huishoudens komen te liggen bij de aankoop van een woning? Deelt u de mening dat de kans van het kopen van een kat in de zak hierdoor toeneemt?

Het is gebruikelijk dat in de koopovereenkomst wordt afgesproken dat de koper een direct opeisbare boete moet betalen van 10% van de koopsom als hij de koop ontbindt. Daarnaast kan een aanvullende schadevergoeding worden geëist indien de daadwerkelijke schade voor de verkoper hoger is dan deze boete. Ook kan de koper te maken krijgen met hoge onverwachte uitgaven indien in een later stadium sprake blijkt te zijn van bouwkundige gebreken die niet toe te rekenen vallen aan de verkopende partij. Zolang de consument niet zeker weet of hij de woning kan financieren en niet zeker weet of de woning bouwkundig in orde is, is het daarom verstandig om deze ontbindende voorbehouden in de koopovereenkomst op te nemen. In de model koopovereenkomst die is opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, is het financieringsvoorbehoud standaard opgenomen.
Er zijn ook situaties denkbaar waarin het niet opnemen van een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst niet tot risico’s hoeft te leiden. Zo kan een koper bijvoorbeeld een woning financieren met eigen geld, de mogelijkheid hebben om een familielening aan te gaan of een schenking krijgen voor de aankoop van een woning. Wat betreft bouwtechnische risico’s geldt dat deze doorgaans minder groot zullen zijn wanneer de koper zelf de expertise heeft om een woning te beoordelen op eventuele bouwtechnische gebreken of wanneer er al een recent bouwkundig rapport beschikbaar is. Ook heeft de koper na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst drie dagen wettelijke bedenktijd, waarbinnen zonder opgaaf van reden van de koop kan worden afgezien, ook als er geen enkel voorbehoud is gemaakt. Het hangt dus van de individuele omstandigheden van de koper en de kwaliteit van de woning af, in hoeverre de consument een risico loopt bij een aankoop van een woning zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring.

Vraag 3

Heeft u er zicht op hoe vaak er afgezien wordt van het financieringsvoorbehoud en/of een bouwtechnische keuring bij de aankoop van een huis?

Er zijn geen exacte cijfers beschikbaar over het aantal huizenkopers dat een huis aankoopt zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring. Op basis van een recente enquête onder NVM-makelaars kan wel een indicatie worden gegeven. Volgens NVM-makelaars die aan het onderzoek hebben meegedaan, is in de tweede helft van 2016 op landelijk niveau 12% van de woningen in hun portefeuille verkocht zonder financieringsvoorbehoud en 57% zonder voorbehoud van bouwtechnische keuring. Uit die enquête blijken er overigens wel regionale verschillen te bestaan; in de regio Amsterdam wordt 45% van de woningen volgens NVM-makelaars verkocht zonder financieringsvoorbehoud.
Ook komt uit de enquête het beeld naar voren dat het aantal aankopen waarbij geen ontbindende voorwaarden is opgenomen toeneemt; ruim de helft van de ondervraagde NVM-makelaars heeft de indruk dat het aantal kooptransacties zonder financieringsvoorbehoud toeneemt en ruim een kwart heeft het beeld dat het aantal transacties zonder voorbehoud van bouwtechnische keuring is toegenomen.

Vraag 4

Verhoudt het afzien van een bouwtechnische keuring omwille van het kunnen meebieden op een huis zich wel tot de onderzoeksplicht van de koper? Zijn beide wel verenigbaar?

De koper dient zich er in het kader van zijn onderzoeksplicht van te vergewissen dat de staat van de woning voldoet aan wat daarover in de koopovereenkomst wordt afgesproken en wat redelijkerwijs verwacht mag worden gezien de aard van de woning en de mededelingen daarover van de verkoper. Het is echter aan de koper zelf om te bepalen hoe hij deze onderzoeksplicht invult en of hij aanvullend bouwkundig onderzoek nodig acht. Indien de koper twijfelt aan de staat van de woning ligt het op zijn weg om de verkoper om meer informatie te vragen en/of om nader (bouwkundig) onderzoek te doen. Voor gebreken die op het moment van het sluiten van de overeenkomst bij de koper bekend waren of redelijkerwijs bij hem bekend konden zijn, kan de verkoper niet aansprakelijk worden gehouden.

Vraag 5

Deelt u de mening van het Financieel Stabiliteitscomité dat de aankoop van een huis zonder financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring kan bijdragen aan oververhitting op de huizenmarkt?

Volgens het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) kunnen het kopen van een woning zonder financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring, indicatoren zijn dat sprake is van oververhitting op de woningmarkt. Het FSC lijkt hier dus te wijzen op een omgekeerd verband: oververhitting op de huizenmarkt zou kunnen leiden tot het afzien van een financieringsvoorbehoud bij de aankoop van een woning. Ik deel deze zorg van het FSC. In sommige regio’s stijgen de woningprijzen snel en staan woningen kort te koop. Hierdoor kunnen consumenten zich onder druk gezet voelen om zeer snel te beslissen en het financieringsvoorbehoud of de bouwkundige keuring achterwege te laten om in aanmerking te komen voor een woning.
Het FSC heeft aangegeven het nuttig te vinden dat een nadere analyse plaatsvindt van het biedingsproces bij de aankoop van woningen en daarbij de rol van bijvoorbeeld taxateurs en makelaars.

Vraag 6

Deelt u de mening dat bij een dergelijke grote financiële beslissing omwille van consumentenbescherming deze voorwaarden niet als concurrerend element moeten worden ingezet?

Vanuit consumentenbescherming vind ik het onwenselijk dat kopers in een oververhitte markt voorbehouden laten vallen in situaties waarin de koper niet zeker weet of hij de woning kan financieren en niet zeker weet of de woning bouwkundig in orde is. Tegelijkertijd constateer ik dat er situaties mogelijk zijn waarin het bieden zonder voorbehouden in principe geen risico’s voor de koper met zich meebrengt en wel zekerheden aan de verkoper kan bieden.

Vraag 7

Welke mogelijkheden ziet u om het aankopen van een huis zonder financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring tegen te gaan? Bent u de bereid met de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) af te spreken deze onwenselijke concurrentie op voorwaarden te stoppen?

Ik heb de brancheorganisaties NVM en VBO erop gewezen dat ik groot belang hecht aan een degelijke advisering over de risico’s bij het bieden zonder voorbehouden. Dit betekent mijns inziens dat makelaars negatief zouden moeten adviseren ten aanzien van het afzien van dergelijke voorbehouden als dit tot risico’s voor de consument leidt. De NVM en VBO hebben bevestigd dat een aankoopmakelaar zijn opdrachtgever sterk zal afraden om zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring een bod uit te brengen indien dat niet verantwoord is.
Het is niet mogelijk om via de brancheorganisaties dekkende afspraken te maken over het afzien van voorbehouden omdat niet alle transacties begeleid worden door een makelaar en niet alle makelaars aangesloten zijn bij een branchevereniging. Ook ligt het niet voor de hand om de mate van contractvrijheid tussen kopers en verkopers in te perken via afspraken met brancheverenigingen.
Ik constateer echter dat er signalen zijn dat het aantal transacties zonder financieringsvoorbehoud of bouwtechnische keuring toeneemt. Dit kan betekenen dat de risico’s voor consumenten toenemen. Ik vind het zeer onwenselijk als consumenten onder druk onverantwoorde risico’s nemen. Op dit moment is op basis van de huidige cijfers en kennis niet vast te stellen in hoeveel gevallen biedingen zonder voorbehouden tot problemen leiden en of een wettelijk voorbehoud van financiering en/of bouwkundige keuring hier een goede oplossing voor zou bieden. Het kabinet gaat daarom onderzoek verrichten naar de omvang van deze problematiek en zal aan de hand van de uitkomsten vervolgstappen overwegen.

Vraag 8

Deelt u de mening dat wanneer de NVM niet in actie komt, bij wet moet worden afgedwongen dat het financieringsvoorbehoud en de bouwtechnische keuring niet als concurrerende voorwaarde mogen worden gebruikt bij de verkoop van een huis?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «De aankoopmakelaar is terug, en heeft de markt in zijn greep»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat geschetst wordt van niet-transparante tarieven die aankoopmakelaars in rekening brengen, waardoor het moeilijk is ze te vergelijken? Zo ja, wat kunt u hier aan doen? Zo nee, waarom niet?

Ik herken het beeld dat het lastig is voor consumenten om de tarieven van (aankoop)makelaars te vergelijken omdat deze gegevens vaak niet openbaar zijn. Dit vind ik onwenselijk en ik heb de brancheorganisaties dan ook opgeroepen transparanter te worden over de tarieven die aangesloten makelaars rekenen en de diensten die zij voor die prijs aanbieden.
(Aankoop)makelaars zijn niet wettelijk verplicht hun tarieven op hun website kenbaar te maken. Omdat de dienstverlening die klanten wensen uiteenloopt, doen makelaars vaak een individueel aanbod dat is gebaseerd op de specifieke wensen van de klant. Makelaars die zijn aangesloten bij de brancheorganisaties NVM, VBO of VastgoedPRO moeten daarbij handelen conform de «Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij». Volgens deze voorwaarden zijn makelaars verplicht de dienstverlening die geleverd zal worden en het tarief in een opdracht tot dienstverlening vast te leggen en kenbaar te maken richting hun klant. De tarieven worden zo altijd transparant voordat de klant de opdracht verleent aan de makelaar. Transparantie over de tarieven op bijvoorbeeld de eigen website is echter zeldzaam. Hierdoor kunnen consumenten de tarieven van makelaars moeilijk vergelijken en moeten verschillende offertes worden aangevraagd om een beeld van de tarieven en de dienstverlening te krijgen.
De website advieskeuze.nl, die eerder haar kracht heeft bewezen in het vergelijkbaar maken van de tarieven en kwaliteit van hypotheekadvies, is recent ook gestart met vergelijken van makelaars. De Consumentenbond heeft een meerderheidsbelang in deze vergelijkingssite en ook de Vereniging Eigen Huis steunt dit initiatief. Ik juich dit initiatief toe omdat een onafhankelijke vergelijking van makelaars bijdraagt aan een concurrerende en goed functionerende markt. Ik zal in overleg gaan met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis over mogelijkheden om de transparantie van tarieven en kwaliteit op deze website te verbeteren en te versnellen. Ik vertrouw erop dat ook makelaars zich zullen inzetten om de transparantie van tarieven en kwaliteit te verbeteren.

Vraag 3

Klopt het dat aankoopmakelaars eerder kennis hebben van het (aankomende) woningaanbod dan de rest van de markt? Klopt het dat huizenkopers daardoor, gezien de huidige marktsituatie in delen van ons land, bijna gedwongen zijn tegen aanzienlijke kosten een aankoopmakelaar in te schakelen wanneer zij een huis willen kopen? Bent u van mening dat dit onwenselijk is en de kosten voor huizenkopers onnodig opdrijft?

In de praktijk hebben aspirant-kopers met een aankoopmakelaar vaak eerder kennis van het woningaanbod. Aankoopmakelaars zijn immers bekend met de lokale woningmarkt en hebben aandacht voor signalen die erop duiden dat bepaalde woningen in de verkoop zullen komen. Daarnaast zijn er makelaarskantoren die zich met zowel aankoop- als verkoopmakelaardij bezighouden. Voorts ontstaat een informatievoorsprong voor huizenzoekers met een aankoopmakelaar omdat het gebeurt dat woningen sneller in niet-openbare systemen verschijnen dan op bijvoorbeeld Funda. De NVM heeft haar systemen zo ingericht dat nieuw aanbod in principe gelijktijdig op interne systemen en op Funda verschijnt. In de praktijk kunnen makelaars ervoor kiezen aanbod eerst alleen op het interne systeem aan te bieden. Dit leidt voor dit deel van het aanbod tot een informatievoorsprong voor aankoopmakelaars. Ik heb geen inzicht in de mate waarin dit gebeurt en wat dit betekent voor de positie van de klant in het koopproces. Ik heb deze problematiek aangekaart bij de Autoriteit Consument en Markt (ACM).

Vraag 4

Is het toegestaan belangstellenden voor een huis te weigeren als zij geen aankoopmakelaar in de hand hebben genomen? Zo ja, waarom is dit toegestaan? Zo nee, waarom ontstaat bij veel kopers dan toch de indruk dat dit zo is?

Hoewel het niet bij wet verboden is voor individuele makelaars om geïnteresseerden met een aankoopmakelaar voorrang te geven, acht ik het weigeren van potentiële kopers puur vanwege het feit dat zij geen aankoopmakelaar hebben, niet als betamelijk. Ik ben hierover in overleg getreden met de brancheorganisaties NVM en VBO en ook zij zien een dergelijke uitsluiting als onwenselijk en bovendien niet conform de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij. Deze voorwaarden schrijven voor dat makelaars een opdracht moeten uitvoeren «naar beste weten en kunnen uit en met inachtneming van de belangen van de consument». NVM en VBO zullen dit standpunt ook aan hun leden communiceren. Wel geven zij aan niet de indruk te hebben dat kopers zonder aankoopmakelaar structureel buitengesloten worden en wijzen er op dat ook in de krappe gebieden het merendeel van de woningen zonder aankoopmakelaar wordt gekocht. Er zijn hen verder geen klachten bekend die betrekking hebben op het uitsluiten van potentiële kopers zonder aankoopmakelaar.
De NVM en VBO wijzen er ook op dat consumenten die de indruk hebben dat zij op oneigenlijke gronden worden buitengesloten bij bezichtigingen, de mogelijkheid hebben hun klacht voor te leggen aan de tuchtrechter. Dit kan op laagdrempelige wijze. Hetzelfde geldt voor verkopers die de indruk hebben dat hun belangen niet goed zijn behartigd als gevolg van het buitensluiten van geïnteresseerden. Vereniging Eigen Huis heeft aan mij toegezegd dat zij de mogelijkheid om misstanden voor te leggen aan de tuchtrechter onder de aandacht zal brengen van consumenten.
Overigens zijn er wel situaties denkbaar waarin het in het belang van de verkoper is om een deel van de verzoeken tot bezichtiging te weigeren, bijvoorbeeld als een verkoper bovenal hecht aan een snelle verkoop of wanneer er sprake is van een onpraktisch groot aantal verzoeken voor bezichtigingen, zoals in krappe woningmarktregio’s kan voorkomen.

Vraag 5

Wat vindt u van de praktijk waarbij makelaars een courtage vragen die wordt uitgedrukt in procenten van de koopprijs? Klopt het dat het daardoor een hogere prijs aantrekkelijker is voor een aankoopmakelaar dan een lagere prijs? Deelt u de mening dat dat een perverse prikkel voor een aankoopmakelaar is?

Het staat een makelaar vrij om zelf te bepalen op welke wijze hij of zij de vergoeding voor geleverde diensten vaststelt. Aspirant-kopers die gebruik willen maken van een aankoopmakelaar kunnen bij hun selectie van een makelaar ook afspraken maken over de wijze waarop de vergoeding wordt vastgesteld. Het komt veelvuldig voor dat een vergoeding wordt gebaseerd op de aankoopprijs. Het werken met een vergoeding als percentage van de verkoopprijs betekent dat mensen een vertaalslag moeten maken naar de verwachte kosten, dit bemoeilijkt de beoordeling van tarieven en gaat daarmee ten koste van de transparantie van de markt. Ook zou een vergoeding op basis van de aankoopprijs een kleine prikkel kunnen geven voor de makelaar om op een hogere aankoopprijs uit te komen. De prikkel die hiervan uitgaat om op een hogere aankoopprijs uit te komen, kan genuanceerd worden. Bijvoorbeeld, op een woningprijs van 300.000 euro in plaats van 295.000 euro, stijgt de vergoeding bij een tarief van 1% met 50 euro, namelijk van 2950 naar 3.000 euro. Overigens heeft een makelaar uiteraard een bedrijfsmatig belang bij het leveren van een goede dienstverlening, en daarmee het zoveel mogelijk drukken van de aankoopprijs. Indien de makelaar desondanks niet in het belang van de consument handelt, heeft de consument de mogelijkheid om een beroep te doen op de geschillenregeling, een klacht in te dienen bij de tuchtrechter of een civiele procedure te starten.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woonbootbewoners tussen wal en schip»?1 Wat vindt u van dit bericht?

Vraag 2

Deelt u de mening dat mensen die een hypotheek kunnen betalen ook een hypotheek zouden moeten kunnen krijgen? Zo nee, waarom niet?

De regels met betrekking tot de maximale hypotheek die een consument kan krijgen op basis van zijn inkomen zijn vastgelegd in de regeling hypothecair krediet. In deze regels wordt geen onderscheid gemaakt tussen een hypotheek voor een woonboot of een hypotheek voor een woning op land. Het feit dat een consument een hypotheek op een woonboot op basis van de regelgeving kan krijgen, betekent niet dat een kredietverstrekker een dergelijke hypotheek ook moet verstrekken. Het staat kredietverstrekkers vrij te bepalen welke (hypotheek)producten zij aan consumenten willen aanbieden en welke voorwaarden zij hieraan verbinden.

Vraag 3

Deelt u de mening dat banken ook maatwerk moeten (kunnen) blijven bieden? Zo nee, waarom niet? Wat is ervoor nodig zodat banken ook maatwerk kunnen blijven bieden bij de hypotheekverstrekking?

De Regeling Hypothecair Krediet biedt hypotheekverstrekkers veel ruimte om aan hun klanten maatwerk te bieden, mits voldoende onderbouwd kan worden dat dit verantwoord is. Ik moedig kredietverstrekkers aan om van de mogelijkheden voor maatwerk gebruik te maken wanneer dit in het klantbelang is. Mijn beeld is niet dat de regelgeving het aanbieden van maatwerk ontmoedigt. Ik blijf hierover in dialoog met de sector en ben bereid, indien regelgeving aantoonbaar het aanbieden van maatwerk in de weg staat, hier opnieuw naar te kijken.

Vraag 4

In hoeverre vindt u het wenselijk dat er nog maar één aanbieder van hypotheken voor woonboten is?

Vraag 5

Zijn er op dit moment concrete initiatieven in de markt om naast Rabobank ook hypotheken voor woonboten aan te gaan bieden, nu ING per 1 oktober 2016 stopt met het aanbieden van nieuwe hypotheken? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

Op dit moment zijn mij geen concrete signalen bekend dat nieuwe aanbieders op korte termijn zullen toetreden. Een mogelijke oorzaak is dat het aanbieden van woonboothypotheken in commerciële zin relatief onaantrekkelijk is door de geringe hoeveelheid woonboten in combinatie met een complex verstrekkingsproces dat veel specifieke kennis vereist, onder andere over lokale regelgeving. Hier komt bij dat de taxatie van de waarde en het bepalen van de zekerheid van de ligplaats van de woonboot complex en bewerkelijk is vergeleken met hypotheekverstrekking voor meer gangbare woonvormen.

Vraag 6

Er heeft op verzoek van onder meer de leden van de VVD-fractie al overleg plaats gevonden met de bankensector over het onderhavige probleem; hoe kijken de banken c.q. hypotheekverstrekkers aan tegen hun zorgplicht in het kader van deze ontwikkeling en hoe past dit volgens de hypotheekverstrekkers in hun motto «klantbelang centraal»? Wat is de sector bereid om te gaan doen?

Ik heb de wenselijkheid van meerdere aanbieders benadrukt in gesprekken met de sector. In deze gesprekken heeft ING aangegeven dat bestaande hypotheekcontracten voor woonboten blijven doorlopen en dat ING de huidige klanten blijft bedienen. Daarnaast heeft Rabobank aangegeven dat zij actief blijft in dit marktsegment. Ik vind het aan kredietverstrekkers zelf om gemaakte keuzes aan hun klanten en aan de maatschappij uit te leggen en te verantwoorden hoe dit past het streven om het klantbelang centraal te stellen.

Vraag 7

Wat zijn volgens de banken c.q. hypotheekverstrekkers de knelpunten bij het aanbieden c.q. verstrekken van hypotheken voor woonboten?

De sector wijst er op dat woonboothypotheken complexe nicheproducten zijn, als gevolg van de benodigde specifieke kennis. Aangezien het aantal woonboten in Nederland daarnaast ook beperkt is, blijkt het in de praktijk moeilijk voor aanbieders om op commercieel aantrekkelijke wijze woonboothypotheken aan te bieden.

Vraag 8

Welke wet- en regelgeving (ook niet financiële) knelt bij het verstrekken van hypotheken voor woonboten, waardoor er nog maar slechts één aanbieder over is? Welke ruimte kan er concreet in de wet- en regelgeving geboden worden zodat het aantrekkelijker c.q. makkelijker wordt om hypotheken voor woonboten te gaan verstrekken dan wel dat er meer nieuwe toetreders komen?

In de wet- en regelgeving voor hypotheekverstrekking zie ik geen knelpunten die de verstrekking van hypotheken voor woonboten belemmeren. Er lijken daarom op dit moment geen mogelijke aanpassingen in financiële wet- en regelgeving te zijn die de hypotheekverstrekking aan woonbooteigenaren bevorderen. Op andere terreinen is er geen sprake van wet- en regelgeving die het aanbieden van woonboothypotheken belemmert. Er zijn juist enkele stappen gezet die tot doel hebben om de positie van woonboten te versterken. Recent heb ik als verduidelijking van de Woningwet, de Wet Verduidelijking Voorschriften Woonboten2 naar uw Kamer gestuurd waarmee de bouwkundige staat van woonboten beter wordt geregeld. Tevens werk ik momenteel aan een wet die huurbescherming biedt voor ligplaatsen. Deze wet ligt momenteel ter consultatie en zal waarschijnlijk nog voor het einde van het jaar naar de Kamer gestuurd worden. Het is denkbaar dat de grotere zekerheid die deze wet biedt, op bescheiden wijze bijdraagt aan de financierbaarheid van woonboten. De terugtrekkende beweging van aanbieders lijkt echter primair veroorzaakt door marktontwikkelingen die niet aan de regelgeving raken.

Vraag 9

Bent u bereid om de komende drie maanden vanaf 1 oktober 2016 de ontwikkelingen te monitoren met betrekking tot de markt voor hypotheken voor woonboten (vraag en aanbod) en de gevolgen daarvan en de Tweede Kamer daarover in januari 2017 te rapporteren?

Ik heb de ontwikkelingen de afgelopen maanden actief gevolgd en zal dit de komende periode ook blijven doen. Zodra zich relevante ontwikkelingen voordoen zal ik u hierover informeren.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat vele bestaande eigenwoningbezitters nog een oude hypotheek hebben met een rentepercentage van 4% of 5% en dat zij er veel baat bij zouden hebben als zij het rentepercentage van hun hypotheek zouden kunnen verlagen tot de huidige marktrente, die rond de 2% ligt?

Het klopt dat veel consumenten zouden profiteren als zij kosteloos hun hypotheek konden oversluiten tegen een lagere hypotheekrente dan de rente waartegen zij hun hypotheek in het verleden hebben vastgezet. Dit is echter niet wat zij hebben afgesproken met de kredietverstrekker op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Door de rente voor langere tijd vast te zetten, hebben consumenten indertijd het risico van een rentestijging gedurende de looptijd afgedekt. De keerzijde is dat bij een dalende marktrente, zoals nu het geval is, de consument voor de resterende looptijd gebonden is aan het hogere afgesproken rentetarief. Voor de consument kan het in dat geval aantrekkelijk zijn om de rentevast periode voortijdig af te breken en de hypotheek tegen de lagere rente opnieuw vast te zetten.
Voor consumenten die een (bank-)spaarhypotheek hebben afgesloten is het niet altijd voordelig om de hypotheek tegen een lagere rente over te sluiten. De rente die zij betalen over de hypotheekschuld is immers gekoppeld aan de rente die zij ontvangen op hun spaardeel. Een lagere rente kan betekenen dat er meer premie of inleg moet worden betaald voor het spaardeel, waardoor de besparing door de lagere hypotheekrente teniet wordt gedaan.
Kredietverstrekkers kunnen aan klanten die vóór het aflopen van de rentevaste periode hun hypotheek willen aflossen een vergoeding vragen. De term boeterente is in dit kader een onjuiste term. Het gaat immers om een vergoeding voor het financiële nadeel van de kredietverstrekker als gevolg van het tussentijds openbreken van het contract. Deze vergoeding wordt bijvoorbeeld gehanteerd omdat de kredietverstrekker bij het afsluiten van de hypotheek mogelijk ook voor een langere periode financiering op de kapitaalmarkt heeft aangetrokken. De bank is in dat geval immers reeds bij het afsluiten van de hypotheek een langdurige verplichting aangegaan en maakt hier ook kosten voor. Indien een klant zonder vergoeding zijn hypotheek zou oversluiten, heeft de bank nog steeds dezelfde verplichtingen en zijn de kosten van de wijziging in de rente voor de bank. Kredietverstrekkers hebben aangegeven dat indien er geen vergoeding meer gevraagd mag worden als de consument eenzijdig de overeenkomst openbreekt, zij geen rentevaste periodes meer kunnen aanbieden. Consumenten zullen immers de hypotheek willen oversluiten als de marktrente daalt en willen vasthouden aan de afgesproken rente als de marktrente stijgt. Een rentevastperiode is in dat geval altijd ongunstig voor de bank. In dat geval zouden alleen nog variabele hypotheekrente worden aangeboden. Dit is nadelig voor consumenten die dan hun renterisico niet meer zouden kunnen afdekken, terwijl veel consumenten hier wel de voorkeur aangeven.
Wanneer de rentevasteperiode voortijdig wordt afgebroken omdat de klant zijn woning verkoopt, wordt er door de kredietverstrekker doorgaans geen vergoeding gevraagd voor de misgelopen rente. Dit risico is in dat geval door de kredietverstrekker al ingecalculeerd in het rentetarief.

Vraag 2

Is u bekend dat voor veel mensen verhuizen de enige manier is om onmiddellijk de rente op hun hypotheek te verlagen en dat zij soms bij een dubbel zo hoge hypotheek nog steeds minder maandelijkse hypotheekrente betalen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u bekend met het feit dat voor nieuwe hypotheken (vanaf juli 2016) de banken onder de nieuwe Europese richtlijn hypotheken (2014/17/EU) bij extra aflossen alleen nog werkelijke kosten in rekening mogen brengen en dat daardoor de boeterente fors beperkt is?

Ja, ik ben bekend met het feit dat voor nieuwe hypotheken de banken onder de nieuwe Europese richtlijn hypotheken bij extra aflossen alleen nog de werkelijke kosten in rekening mogen brengen. Op 14 juli 2016 is de nieuwe hypothekenrichtlijn van kracht geworden met de implementatie van de Mortgage Credit Directive (MCD) in onder andere de Wet op het financieel toezicht (Wft), het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek. In de nieuwe wet- en regelgeving is opgenomen dat de vergoeding van een aanbieder voor vervroegde aflossing voortaan niet hoger mag zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft bij vervroegde aflossing. Dit geldt zowel bij aflossen, oversluiten als rentemiddeling. Ook moet de berekeningswijze van de vergoeding voor de consument controleerbaar zijn. Deze laatste eis geldt zowel voor bestaande hypotheken, als voor hypotheken die na 14 juli 2016 zijn afgesloten.
Het is mogelijk dat de vergoeding voor vervroegde aflossing hierdoor lager uitvalt. Dit is afhankelijk van de wijze waarop aanbieders de vergoeding voor vervroegde aflossing berekenden voor de inwerkingtreding van de nieuwe richtlijn.

Vraag 4

Bent u bekend met het feit dat deze beperking van de boeterente uit artikel 25 van de richtlijn («De lidstaten kunnen voorschrijven dat de kredietgever in voorkomend geval recht heeft op een eerlijke en objectief verantwoorde vergoeding voor mogelijke kosten die rechtstreeks aan vervroegde aflossing verbonden zijn; de consument kan evenwel geen boete worden opgelegd. De vergoeding overschrijdt in dit opzicht nooit het door de kredietgever geleden financiële nadeel») alleen van toepassing is op nieuwe hypotheken en niet op bestaande hypotheken?

Ja, het klopt dat de richtlijn enkel dwingend voorschrijft dat deze op nieuwe hypotheken van toepassing is. De stelling behoeft echter enige nuancering omdat op nationaal niveau ervoor is gekozen om enkele bepalingen ook op bestaande hypotheken van toepassing te verklaren. Daarbij moet een onderscheid gemaakt worden tussen de bepalingen die onder verantwoordelijkheid van de Minister van Veiligheid en Justitie in het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn geïmplementeerd en de bepalingen die in de Wet op het financieel toezicht (Wft) en Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen (BGfo) zijn geïmplementeerd. De bepaling over vergoeding bij vervroegd aflossen is geïmplementeerd in zowel het BW, als in de het BGfo. De bepaling in het BW kan bij niet naleving een recht op schadevergoeding voor de consument opleveren, eventueel af te dwingen bij de civiele rechter. Deze bepaling in het BW werkt inderdaad enkel met betrekking tot overeenkomsten die zijn gesloten na inwerkingtreding van de wet. De bepaling stelt de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in staat om toezicht te houden op de naleving ervan en om eventueel handhavend op te treden. De bepaling in het BGfo is van toepassing op zowel bestaande overeenkomsten als nieuwe overeenkomsten.
Ik ben bekend met de informatie die de Vereniging Eigen Huis beschikbaar heeft gesteld over dit onderwerp. Alle verstrekkers van hypothecair krediet zijn op grond van de Wft en lagere regelgeving gebonden aan de nieuwe regels, voor zowel bestaande als nieuwe overeenkomsten. Hierdoor kan de AFM ook handhavend optreden wanneer de bepalingen niet worden nageleefd bij bestaande overeenkomsten. De AFM onderzoekt momenteel in welke mate de nieuwe regelgeving wordt nageleefd waarbij alle banken deze regels ook voor bestaande overeenkomsten moeten toepassen.

Vraag 5

Bent u bekend met het feit dat een aantal banken deze nieuwe regel, die effectief de boete (die geen boete meer mag heten) bij vervroegd aflossen beperkt tot de werkelijke kosten van de bank, ook toepast op oude contracten en dat een aantal banken dit niet doet?1

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u een overzicht geven welke banken die actief zijn op de Nederlandse hypotheekmarkt welke boeteformule hanteren, teneinde de transparantie van de markt te vergroten?

Er is op dit moment geen overzicht voorhanden waarin wordt weergegeven op welke wijze de verschillende hypotheekverstrekkers in Nederland de vergoeding bij vervroegde aflossing berekenen. De berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen is in de regel afhankelijk van een groot aantal factoren, waaronder de voorwaarden in de hypotheekovereenkomst en de resterende looptijd van de rentevastperiode. De vergoeding die kredietverstrekkers bij vervroegd aflossen in rekening brengen bij de consument mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel van de kredietverstrekker. Daarnaast moet de berekening van deze vergoeding en de hypothesen die ten grondslag liggen aan de berekening eveneens aan de consument worden meegedeeld, zodat de berekeningswijze voldoende transparant is.
Om meer inzicht te krijgen in de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen, heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) na implementatie van de MCD kredietverstrekkers gevraagd op welke wijze zij de vergoeding bij vervroegd aflossen berekenen en welke informatie zij hierover aan de klant verstrekken. De AFM verwacht hier in het najaar 2016 meer duidelijkheid over te hebben. Aan de hand van de uitkomsten van dit onderzoek bepaalt de AFM haar vervolgstappen en kan zij maatregelen treffen indien kredietverstrekkers niet voldoen aan de wettelijke bepalingen.
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft aangegeven dat de regels uit de Mortgage Credit Directive (MCD) de bestaande Nederlandse praktijk bevestigen en dat deze materieel niet leiden tot verandering als het gaat om de berekening van de kosten bij extra aflossing van een hypotheek. Daarnaast hebben de Nederlandse hypotheekverstrekkers zich in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) sinds de jaren »90 gecommitteerd om transparant te zijn over de berekening van de verschuldigde vergoeding bij extra of vervroegde algehele aflossing. De variabelen die bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen gehanteerd worden, moeten door de consument te controleren zijn. Deze gedragscode blijft ook onder de MCD van toepassing.
Ik zou graag eerst de uitkomsten van het onderzoek van de AFM willen afwachten voordat ik concludeer of alle partijen zich aan de regels houden. Mocht uit het onderzoek van de AFM blijken dat er bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen te hoge kosten in rekening worden gebracht, dan kan de AFM maatregelen treffen.

Vraag 7

Kunt u aangeven welke banken zich ook voor oude hypotheken (afgesloten voordat de richtlijn inging) houden aan de maximaal verantwoorde vergoeding uit artikel 25 en dus geen onderscheid maken tussen nieuwe en oude hypotheken?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Indien u de informatie uit vraag 6 en 7 niet kunt verschaffen, kunt u dan toezichthouder AFM (Autoriteit Financiële Markten) vragen die informatie op te vragen en te publiceren?

Vraag 9

Deelt u de mening dat het wenselijk is dat banken niet meer kosten kunnen opleggen dan zij lijden als financieel nadeel?

Ja.

Vraag 10

Bent u bekend met het feit dat bijna alle hypotheken de mogelijkheid hebben om 10%, 15% of 20% van de originele hoofdsom jaarlijks boetevrij af te lossen?

Het percentage van de hypotheeksom dat de consument jaarlijks boetevrij af kan lossen is afhankelijk van de voorwaarden die de hypotheekverstrekker biedt. Doorgaans kan in ieder geval tot 10% van de oorspronkelijke hoofdsom jaarlijks boetevrij afgelost worden. Dit is ook vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) die de Nederlandse kredietverstrekkers onderschrijven. De mogelijkheid om 10% of meer per jaar boetevrij af te lossen, zit doorgaans ingeprijsd in de rente die de consument betaalt. Hoe hoger het percentage dat boetevrij kan worden afgelost, hoe hoger de renteopslag die in rekening wordt gebracht.
Het is mogelijk om een hypotheek af te sluiten om een deel van de huidige hypotheek boetevrij af te lossen, zonder kosten voor vergoeding bij vervroegd aflossen aan de huidige hypotheekverstrekker te hoeven maken. Het tweede hypotheekdeel kan zowel bij de huidige als bij een nieuwe aanbieder worden afgesloten. In beide gevallen zal de consument wel advies- en afsluitkosten voor de hypotheek dienen te maken. Ook is er in beide gevallen waarschijnlijk een nieuwe hypotheekakte nodig, wat verdere kosten met zich meebrengt. De huidige hypotheekverstrekker heeft echter al een lopend contract met de consument en zal mogelijk geen aanleiding zien om het oversluiten in hypotheekdelen te faciliteren. Indien de verstrekker rentemiddeling aanbiedt, dient ook nagegaan te worden welke optie het aantrekkelijkst is voor de klant.
In de praktijk is stapsgewijs oversluiten van de hypotheek naar een nieuwe hypotheekverstrekker lastig uitvoerbaar. Bij het aangaan van de hypotheek heeft de consument de huidige hypotheekverstrekker de woning als zekerheid (onderpand) gegeven. Hierdoor heeft de hypotheekverstrekker in geval van financiële problemen bij de consument voorrang op andere schuldeisers die zich willen verhalen op het onroerend goed. In de regel zal de bank met het recht op eerste hypotheek toestemming moeten geven voor het vestigen van een tweede hypotheek. De bank kan deze toestemming weigeren of daar voorwaarden aan verbinden. Het bestaan van een tweede hypotheekhouder kan nadelig zijn voor de eerste hypotheekhouder waardoor de eerste hypotheekhouder niet altijd de vereiste toestemming zal geven. Dit grotere risico van de tweede hypotheekhouder kan hogere rentetarieven tot gevolg hebben, wat het product minder aantrekkelijk maakt. Daarnaast kan het zo zijn dat wanneer extra wordt afgelost op de huidige hypotheek en de loan-to-value (LTV) daalt, de risico-opslag die kredietvertrekker in rekening brengt voor hoge LTV’s kan dalen of geheel komt te vervallen. Dit kan ook een besparing voor de consument opleveren.

Vraag 11

Klopt het dat het mogelijk is om voor al deze hyptheekbezitters hun hypotheek stapsgewijs in maximaal 10 jaar bij hun eigen bank dan wel bij een andere bank om te zetten naar een lager rentepercentage zonder dat daarbij extra kosten betaald hoeven te worden aan de huidige hypotheekverstrekker (een nieuwe hypotheek breng natuurlijk wel nieuwe afsluitkosten met zich mee)?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Is het mogelijk om één keer een hypotheekcontract aan te gaan waarbij je je verplicht om in 5 tot 10 jaar tijd de hele hypotheek over te sluiten naar een nieuwe hypotheekverstrekker, steeds in de porties van 10%, 15% of 20% van de originele hypotheeksom?

Wet- en regelgeving staan een dergelijk contract niet in de weg, maar voor zover bekend, wordt dit nu niet aangeboden. Afhankelijk van de wijze waarop een dergelijk contract wordt vormgegeven, kwalificeert het mogelijk als een financieel instrument. Indien dat het geval is, is ook de wet- en regelgeving met betrekking tot financiële instrumenten van toepassing

Vraag 13

Kunt u aangeven welke fiscale regels van toepassing zijn als iemand zijn hypotheek stapsgewijs overzet naar een nieuwe contract? Klopt het dat hij gewoon zijn bestaande rechten op hypotheekrenteaftrek behoudt?

Iemand die een hypotheek voor eenzelfde bedrag stapsgewijs overzet in een nieuw contract bij een andere hypotheekverstrekker behoudt zijn bestaande recht op hypotheekrenteaftrek, uiteraard voor zover aan de daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan. Dat houdt in dat voor gevallen vanaf 2013 de hypotheek binnen 360 maanden tenminste annuïtair moet worden afgelost (360 maanden vanaf het moment dat de oorspronkelijke hypotheek is gestart) en dat voor gevallen van vóór 2013 die onder het overgangsrecht vallen, maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk is (eveneens 30 jaar vanaf het moment dat de oorspronkelijke hypotheek is gestart).

Vraag 14

Zijn er andere belemmeringen bij het stapsgewijs overstappen naar een lagere rente?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 15

Deelt u de mening dat één keer advies-en afsluitkosten (bij overstappen) of nul keer afsluitkosten (als je bij je eigen bank andere leningdelen krijgt) nodig is voor het hele traject en niet iedere keer een nieuw advies en een nieuw contract?

Bij het oversluiten van een hypotheek gaat de consument een nieuwe hypotheekovereenkomst aan, ook wanneer de hypotheek wordt overgesloten bij de eigen hypotheekverstrekker. Hypotheekverstrekkers hebben een zorgplicht en dienen zich bij advies er van te verzekeren dat de nieuwe hypotheek passend is bij de persoonlijke situatie van de consument. In de situatie waarbij er stapsgewijs wordt overgesloten kan er bovendien sprake van twee hypotheekverstrekkers. Dit maakt de situatie nog complexer dan wanneer er enkel sprake van één hypotheekverstrekker. De zorgplicht drukt zwaarder op de hypotheekverstrekker naarmate de situatie complexer wordt. Dit vereist zorgvuldig handelen van de hypotheekverstrekker. Het is niet te garanderen dat één keer advies- en afsluitkosten afdoende is voor het hele traject. Als de situatie van de consument verandert, bijvoorbeeld bij verkoop van de woning tijdens het traject, kan het nodig zijn dat er opnieuw advies wordt ingenomen waarvoor advieskosten in rekening wordt gebracht. Het is niet altijd in het belang van de consument om zich vooraf vast te leggen met een dergelijk traject. De hypotheekverstrekker beoordeelt daarom per geval of hypotheekadvies nodig is.

Vraag 16

Zou u eventuele belemmeringen willen wegnemen en op internet willen publiceren hoe mensen stapsgewijs hun hypotheekrente kunnen verlagen en met het vrijkomende bedrag wellicht extra hun schuld kunnen aflossen, dan wel meer besteedbaar inkomen hebben?

Het aantal soorten hypotheekproducten loopt uiteen van aflossingsvrije hypotheken en spaarhypotheken tot annuitaire hypotheken, of een combinatie hiervan. Voor deze producten gelden sterk verschillende voorwaarden, rentetarieven en rentevastperiodes. Het is daarom onverstandig om een gestandaardiseerd stappenplan te publiceren, omdat dit onvoldoende aan zou sluiten op de individuele situatie van de consument.Een hypotheek is een impactvol en vaak complex product, en kan niet voor alle consumenten op dezelfde wijze geregeld worden. Bovendien zal het voorgestelde stapsgewijs omzetten van de hypotheek niet iedereen financieel voordeel opleveren. Het oversluiten in hypotheekdelen zorgt voor extra complexiteit en vereist een persoonlijke benadering, waarbij de consument, indien gewenst, advies kan inwinnen om te beoordelen of een dergelijke stap ook bij zijn of haar persoonlijke situatie en voorkeuren past.

Vraag 17

Kunt u deze vragen één voor één en uiterlijk op vrijdag 2 september 2016 beantwoorden met het oog op het plenair debat dat waarschijnlijk op 6 september a.s. plaatsvindt naar aanleiding van het verslag van het Algemeen overleg (VAO) van 29 juni 2016 over hypotheekverstrekking?

De vragen zijn, waar relevant, gebundeld beantwoord en op 2 september aan de Kamer gezonden.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat ING een spoor van opvallende vastgoeddeals achterlaat?1

Vraag 2

Hoe verklaart u deze deals en wat weet u meer over deze deals? Kunt u uw antwoord uitgebreid toelichten?

Vraag 3

Wat is uw betrokkenheid of die van uw ministerie geweest bij deze deals? Zijn deze deals met u of uw ministerie besproken? Wat is hierover besproken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 4

Hoe is het mogelijk dat woningcorporatie Rochdale een verlies heeft geleden van 35 miljoen euro bij de verkoop van een pand aan ING (het toekomstige hoofkantoor van ING)?

Rochdale heeft de Aw geïnformeerd over de tijdlijn rond de verkoop van Frankemaheerd. Rochdale heeft het pand in augustus 2008 aangekocht voor een bedrag van € 46,5 miljoen, onder leiding van de voormalig bestuursvoorzitter. Dit gebeurde op grond van de inschatting van het toenmalige bestuur dat de locatie voor Rochdale van strategisch belang zou zijn in het licht van de vernieuwing van de Bijlmer.
In oktober 2008 werd de voormalig bestuursvoorzitter geschorst en in januari 2009 ontslagen. De interim bestuursvoorzitter maakte kort na zijn aantreden (november 2008) een analyse van de financiële positie van Rochdale en stelde vast dat deze precair was. De herontwikkeling van Frankemaheerd (met deels een beoogde wijziging naar wonen) werd daarom door het nieuwe bestuur, gelet op de benodigde omvang van de investering en de gerezen twijfels over de wenselijkheid en haalbaarheid, geschrapt. Het onmiddellijk afstoten van het kantoorgebouw bleek volgens het nieuwe bestuur evenzeer lastig: er was lokaal sprake van veel aanbod van bedrijfsonroerend goed en er gold op dat moment nog een erfpachtcontract. Het bestuur van de corporatie heeft toen besloten het pand deels als kantoorruimte te blijven verhuren. Deze niet-toegestane nevenactiviteit heeft Rochdale binnen een redelijke termijn van de extern toezichthouder moeten afwikkelen, zoals in het eerste antwoord aangegeven.
In 2014 is in ING een partij gevonden die uiteindelijk begin 2015 bereid bleek tot een eindbod van € 11,5 miljoen. Naar oordeel van het Rochdale bestuur was dit het beste bod dat tot dan was ontvangen en heeft zij met goedkeuring van de Raad van Commissarissen besloten op het bod in te gaan.

Vraag 5

Klopt het dat ING op hetzelfde pand eerder de optie had voor 18 miljoen euro? En zo ja, kunt u verklaren waarom de uiteindelijke deal 6,5 miljoen lager heeft uitgepakt voor Rochdale, ondanks een aantrekkende vastgoedmarkt?2

Rochdale en ING hebben desgevraagd aangegeven niet bekend te zijn met de optie van € 18 miljoen.

Vraag 6

Op welke manieren hebben huurdersorganisatie(s), de Raad van Toezicht en de Autoriteit Woningcorporaties goedkeuring verleend aan de vastgoeddeal tussen Rochdale en ING? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Raad van Commissarissen van Rochdale heeft zijn goedkeuring aan de overeenkomst gegeven. De huurdersorganisatie is niet in de transactie gekend en heeft op dergelijke transacties geen recht van advies of instemming. Voorafgaande toestemming van de extern toezichthouder is, gelet op de aard van het gebouw (bedrijfsmatig onroerend goed), niet nodig. Wel heeft Rochdale het extern toezicht voortdurend op de hoogte gehouden over de ontwikkelingen rond Frankemaheerd.

Vraag 1

Kent u het bericht «ING stopt met watervilla hypotheken» op de website van LWO (Landelijke Woonboten Organisatie)? Wat vindt u van dit bericht?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat hiermee de grootste speler in deze nichemarkt wegvalt?

Ja, ING is de grootste speler op de markt voor woonboothypotheken.

Vraag 3

Hoe ziet de markt van aanbieders voor woonboothypotheken er na het afhaken van ING bij woonboothypotheken uit in Nederland? Hoeveel aanbieders zijn er nog?

ING en Rabobank zijn op dit moment de enige marktpartijen die hypotheken voor woonboten aanbieden. Met het wegvallen van ING blijft de Rabobank over als enige aanbieder van woonboothypotheken.

Vraag 4

Welke gevolgen heeft dit voor de huidige woonbootbewoners? Welke gevolgen heeft dit voor mensen die in de toekomst een woonboot zouden willen kopen?

Voor de huidige klanten van ING die een woonboothypotheek hebben afgesloten, verandert er niets. ING zal die klanten blijven bedienen. Consumenten die in de toekomst een woonboot zouden willen kopen, dienen op zoek te gaan naar een andere aanbieder van hypotheken (bestaande aanbieder of nieuwe markttoetreder) voor woonboten. De Rabobank heeft aangegeven geen aanleiding te zien om te stoppen met het verstrekken van woonboothypotheken. Door het wegvallen van de ING voor dit marktsegment ontstaat er meer ruimte voor andere aanbieders om tot deze markt toe te treden. Een andere mogelijkheid is om de aankoop op een andere wijze te financieren, bijvoorbeeld met eigen middelen of met een persoonlijke lening. De rente van een persoonlijke lening is wel hoger dan de rente voor een hypotheek, maar ook voor persoonlijke leningen geldt dat de rente aftrekbaar is als de lening bestemd is voor de aanschaf, verbetering of verbouwing van een woonboot die als hoofdverblijf dient en een vaste ligplaats heeft. De lening moet uiteraard aan alle voorwaarden voor aftrek voldoen, waaronder de voorwaarde dat deze tenminste annuïtair wordt afgelost.

Vraag 5

Wat is de oorzaak van het feit dat er maar zo weinig aanbieders zijn in dit specifieke marktsegment?

Er zijn weinig aanbieders die zich richten op woonboothypotheken omdat woonboothypotheken complex zijn en bijzondere kennis is vereist om woonboten op de juiste waarde te kunnen taxeren. Ook is kennis nodig van de verschillende gemeentelijke regelingen die betrekking hebben op woonboten.

Vraag 6

Hoe kan er gezorgd worden dat er meer nieuwe toetreders op dit specifieke marktsegment komen? Bent u bereid om in overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken te kijken welke mogelijkheden er zijn om meer nieuwe toetreders op dit deel van de markt te krijgen?

Er zal overleg worden gevoerd met de Nederlandse Vereniging van Banken en gevraagd worden welke ideeën zij hebben om ervoor te zorgen dat er meer aanbieders van woonboothypotheken op de markt kunnen komen.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het besluit van ING om te stoppen met het aanbieden van hypotheken voor woonboten?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat met het terugtrekken van ING mensen voor een hypotheek op een woonboot alleen nog maar terecht kunnen bij de Rabobank? Waarom zijn zo weinig banken actief op deze deelmarkt? Deelt u de mening dat een gebrek aan aanbieders niet in het belang is van de klant?

Het klopt dat ING en Rabobank op dit moment de enige twee marktpartijen zijn die volledige financiering voor woonboothypotheken aanbieden. Met het wegvallen van ING blijft de Rabobank over als enige aanbieder van woonboothypotheken. Er zijn weinig aanbieders die zich richten op woonboothypotheken omdat woonboothypotheken complex zijn en bijzondere kennis is vereist om woonboten op de juiste waarde te kunnen taxeren. Ook is kennis nodig van de verschillende gemeentelijke regelgeving die betrekking heeft op woonboten. Het zou inderdaad beter zijn voor de klant indien de klant de keuze heeft uit meerdere aanbieders.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoeveel hypotheekbezitters door dit besluit van ING worden geraakt? Wat zijn voor hen de gevolgen van het besluit van ING? Betekent dit dat zij hun hypotheek moeten oversluiten naar een andere bank? Hoe verhoudt het besluit van ING zich tot zijn zorgplicht, gelet op het gegeven dat mensen met een hypotheek op een woonboot amper mogelijkheden hebben om deze over te sluiten?

Voor de huidige klanten van ING die een woonboothypotheek hebben afgesloten, verandert er voor hun bestaande hypotheek niets. De huidige klanten van ING hoeven daarom niet hun hypotheek over te sluiten naar een andere bank. ING zal die klanten blijven bedienen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze zorgelijke ontwikkeling grote gevolgen kan hebben voor woonbooteigenaren? Hoe groot acht u de kans dat woonbooteigenaren worden geconfronteerd met onverkoopbare woningen en waardedalingen? Ziet u mogelijkheden om hier in overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken iets aan te doen?

Tot 1 oktober 2016 kunnen nog woonboothypotheken worden afgesloten bij ING. Consumenten die daarna een woonboot zouden willen kopen, dienen op zoek te gaan naar een andere aanbieder van hypotheken (bestaande aanbieder of nieuwe markttoetreder) voor woonboten. De Rabobank heeft aangegeven geen aanleiding te zien om te stoppen met het verstrekken van woonboothypotheken. Door het wegvallen van de ING voor dit marktsegment ontstaat er meer ruimte voor andere aanbieders om tot deze markt toe te treden Een andere mogelijkheid is om de aankoop op andere wijze financieren, bijvoorbeeld met eigen middelen of met een persoonlijke lening. De rente van een persoonlijke lening is wel hoger dan de rente voor een hypotheek maar ook voor persoonlijke leningen geldt dat de rente aftrekbaar is als de lening is bestemd voor de aanschaf, verbetering of verbouwing van een woonboot die als hoofdverblijf dient en een vaste ligplaats heeft. De lening moet uiteraard aan alle voorwaarden voor aftrek voldoen, waaronder de voorwaarde dat deze tenminste annuïtair wordt afgelost. Zolang woonboothypotheken kunnen worden afgesloten bij andere aanbieders of er andere financieringsmogelijkheden zijn, hoeft het besluit van ING om te stoppen met woonboothypotheken niet tot onverkoopbare woningen en waardedalingen te leiden.
Er zal overleg worden gevoerd met de Nederlandse Vereniging van Banken en worden gevraagd of zij ideeën hebben over hoe ervoor kan worden gezorgd dat er meer aanbieders van woonboothypotheken op de markt kunnen komen.

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op eerdere vragen over banken die klanten niet willen laten profiteren van de lage hypotheekrente?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat lagere rentes in het belang van de klant zijn en dat het van dienstbaar bankieren getuigt als banken meewerken aan het oversluiten van de hypotheek om klanten te laten profiteren van de lage rente?

Zoals in de beantwoording van eerdere kamervragen van de leden Nijboer (PvdA) en Koolmees (D66) is aangegeven (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2014–2015, nr. 2858), kan het in het belang van de klant zijn om de hypotheek over te sluiten om te profiteren van de lage rente. Ik verwacht van hypotheekverstrekkers dat zij proactief meedenken met een klant die aangeeft de hypotheek te willen oversluiten om zo te kunnen profiteren van de lage rente.
Of oversluiten in individuele gevallen voordelig is, is echter afhankelijk van verschillende factoren zoals de resterende looptijd van de rentevastperiode, de hypotheekvorm, de specifieke hypotheekvoorwaarden, eventuele bijkomende advies- en administratiekosten, etc. Het staat dan ook niet bij voorbaat vast dat oversluiten in alle gevallen voordeliger is voor de klant. Zo kan bij een spaarhypotheek het oversluiten tegen een lagere rente resulteren in een hogere maandlast omdat de lagere rente ook tot gevolg heeft dat extra premiestortingen moeten worden gedaan om het gewenste eindkapitaal bij elkaar te sparen.

Vraag 3

Er zijn verschillende praktijkvoorbeelden bekend waarbij evident is dat mensen beter af zijn met het oversluiten van de hypotheek, maar waarbij de bank vanwege de inkomensbron weigert daaraan mee te werken met onnodig hogere maandlasten tot gevolg; deelt u de mening, dat banken ongeacht de inkomstenbron – pensioen, WAO/IVA-, WW-uitkering – van hypotheekbezitters moeten meewerken aan het oversluiten van de hypotheek?

Indien een consument een hypotheek wil oversluiten naar een andere kredietverstrekker zal de hypotheekverstrekker aan de hand van de inkomsten van de consument dienen te beoordelen of voldaan wordt aan de inkomenscriteria zoals opgenomen in de ministeriële regeling hypothecair krediet. Hierin is onder meer bepaald welke inkomsten als vast en bestendig inkomen kunnen worden beschouwd en hoe het (toets)inkomen moet worden bepaald als de consument geen vaste dienstbetrekking heeft of als sprake is van een flexibele arbeidsrelatie. Echter ook wanneer sprake is van een te hoge loan-to income ratio (LTI-ratio) kan de hypotheekverstrekker onder bepaalde voorwaarden akkoord gaan met het oversluiten van een hypotheek indien het gaat om een hypotheek voor een woning die reeds in eigendom is van de consument (zie artikel 4, tweede lid, ministeriële regeling hypothecair krediet). Kredietverstrekkers zijn echter niet verplicht om consumenten te accepteren die een hypotheek willen oversluiten en kunnen bovendien zelf bepalen welke mogelijke (betaal)risico’s zij op hun bankbalans willen opnemen. Indien bestaande klanten met een te hoge LTI-ratio een hypotheek willen oversluiten bij hun eigen hypotheekverstrekker zal de hypotheekverstrekker eerder bereid zijn om daartoe over te gaan.
Ik zou er dan ook niet voor willen pleiten dat kredietverstrekkers verplicht een klant moeten accepteren die zijn hypotheek wil oversluiten. Een dergelijke acceptatieverplichting zou onder andere de concurrentie tussen kredietverstrekkers verstoren en tot gevolg hebben dat kredietverstrekkers overstaprisico’s standaard inprijzen in de vorm van een hogere rente voor hypotheken. Een acceptatieplicht is daarom niet in het belang van de consument.

Vraag 4

Kunt u aangeven welke stappen banken de afgelopen periode hebben gezet om het voor hypotheekbezitters gemakkelijker te maken de hypotheek over te sluiten om te profiteren van de lage hypotheekrente?

Als gevolg van de lage rente en de toegenomen concurrentie op de hypotheekmarkt, is de betaalbaarheid van hypotheken verder toegenomen.
Consumenten die willen profiteren van de lage hypotheekrente kiezen er vaak voor om hun rentevastperiode af te breken om deze tegen een lagere rente opnieuw vast te zetten (bij dezelfde of een andere kredietverstrekker). Kredietverstrekkers rekenen hiervoor een vergoeding (boeterente) als compensatie voor de misgelopen rente omdat het contract tussentijds wordt opengebroken.
Vorig jaar heeft het kabinet zich hard gemaakt om banken te bewegen om rentemiddeling aan te bieden. Bij rentemiddeling wordt de boeterente feitelijk «uitgesmeerd» over de nieuwe rentevastperiode en profiteert de consument direct van een lagere rente zonder de boeterente meteen helemaal te hoeven voldoen.
In december 2015 heb ik de banken en verzekeraars middels een brief verzocht om een proactieve houding aan te nemen ten aanzien van het aanbieden van rentemiddeling. Diverse banken bieden rentemiddeling inmiddels aan of hebben aangekondigd dit binnenkort te zullen gaan doen.

Vraag 5

Bent u bereid de banken erop aan te spreken dat zij het klantbelang in deze voorop stellen en de Kamer te informeren over de uitkomsten van dit gesprek?

Er vindt periodiek overleg plaats met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) over aan de woningmarkt gerelateerde onderwerpen. Hierbij wordt ook het klantbelang onder de aandacht gebracht.
Op verzoek van, onder andere, de Minister van Financiën, de Consumentenbond, de Vereniging van Effectenbezitters en de Vereniging Eigen Huis, heeft de sector in september 2015 de eerste «Vertrouwensmonitor banken» gepubliceerd. In deze rapportage hebben de banken de individuele scores van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) uit het zogeheten «Klantbelang dashboard» openbaar gemaakt. Deze vertrouwensmonitor zal jaarlijks aan de Minister van Financiën worden aangeboden en biedt een mogelijkheid om over dit onderwerp met de sector in gesprek te blijven en zo nodig bij de sturen.

Vraag 6

Hebt u eveneens kennisgenomen van het bericht «Fout advies hypotheekadviseurs: Tienduizenden «hypotheekoverstappers» verkeerd voorgelicht»?2

Ja.

Vraag 7

Heeft de toezichthouder signalen ontvangen dat hypotheekadviseurs – bewust dan wel onbewust – hypotheekbezitters met een hypotheek van voor 1 januari 2013 die zijn overgestapt naar een annuïteitenhypotheek onvolledig of onjuist hebben geïnformeerd?

De AFM heeft over dit aspect geen concrete signalen ontvangen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Geen voordeel verzekeraar meer bij NHG-lening»?1 Wat vindt u van dit bericht?

Ja, ik ben bekend met het bericht en het bericht klopt. Hoewel DNB van mening is dat hypotheekleningen met NHG minder risicovol zijn, is DNB eveneens van mening dat de NHG strikt juridisch gezien niet voldoet aan de criteria zoals die zijn opgenomen in de gedelegeerde verordening onder de Solvabiliteit II richtlijn. Dit betekent dat de buffereisen voor de minder risicovolle NHG-hypotheken gelijk worden gesteld aan die van hypotheken zonder NHG. Ik ben, net als DNB, van mening dat dit niet terecht is en dat de solvabiliteitseisen gecorrigeerd dienen te worden voor het risicobeperkend effect van de NHG. Zodra de Europese Commissie de evaluatie van de gedelegeerde handelingen opstart, waarvan de afronding is voorzien in 2018, zal het Ministerie van Financiën zich gezamenlijk met DNB inzetten om deze onlangs door DNB geconstateerde omissie in het Solvabiliteit II kader op te lossen.

Vraag 2

Klopt het bericht? Krijgen verzekeraars die beleggen in NHG-hypotheken inderdaad te maken met hogere buffereisen doordat de eisen voor NHG-hypotheken gelijk worden gesteld aan die van niet-NHG hypotheken? Zo ja, in hoeverre komt dit overeen met de daadwerkelijke risico’s? Zo ja, vindt u dit (on-)wenselijk en wat valt hier aan te doen? Welke acties gaat c.q. kunt u ondernemen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

In hoeverre ziet u ook het risico dat de rente op NHG-hypotheken hiermee gaat stijgen? Welke gevolgen heeft dit voor de hoogte van de rente voor mensen met een NHG-hypotheek? In hoeverre wordt hiermee de concurrentie tussen banken en verzekeraars niet oneerlijker doordat banken wel een lagere weging voor NHG-hypotheken behouden?

Ik schat het risico op rentestijging en concurrentieverstoring vanwege het niet meenemen van de NHG in de berekening van de buffereisen voor verzekeraars als klein in. Ten eerste blijven de voordelen van de NHG voor de verzekeraar als zodanig volledig van kracht, ongeacht hoe het in de solvabiliteitsberekening van de verzekeraars wordt meegenomen. Doordat de NHG eventuele restschulden dekt, leidt dit immers tot lagere verliezen voor de verzekeraar. Ten tweede is het van belang dat erkenning van de NHG-garantie onder Solvabiliteit II niet zou betekenen dat verzekeraars in het geheel geen kapitaal hoeven aan te houden. Het aan te houden kapitaal voor een hypotheek onder Solvabiliteit II wordt in het standaardmodel bepaald door het verschil tussen de marktwaarde van de lening en de executiewaarde van het huis (berekend als 80% van de WOZ-waarde). Indien de NHG erkend zou worden als garantie, dan zou in het standaardmodel het bedrag waarover solvabiliteit aangehouden moet worden verlaagd worden met de waarde waarmee de (resterende) NHG-dekking de executiewaarde overstijgt. De hoogte van de NHG-dekking loopt annuïtair af en dient gecorrigeerd te worden voor het eigen risico dat geldt voor hypotheken die na 1 januari 2014 zijn verstrekt. Op het moment dat mensen de rente opnieuw moeten vastzetten zal de impact van het niet herkennen van de NHG dus afhangen van de verhouding tussen de resterende NHG-dekking en de ontwikkeling van de waarde van de woning. Reeds afgesproken rentes kunnen gedurende de rentevastperiode vanzelfsprekend niet gewijzigd worden.
Verder is van belang dat verzekeraars die gebruik maken van een interne risicomodel rekening kunnen houden met het risicobeperkende effect van de NHG. In de praktijk gebruikt een belangrijk deel van de markt interne risicomodellen.
Om voorgaande redenen verwacht ik tevens geen grote effecten op de concurrentie tussen banken en verzekeraars op het gebied van de hypotheekverstrekking. Voor hypotheken met een lange looptijd kan de verzekeraar ook zonder NHG in veel gevallen een aantrekkelijk aanbod doen, omdat deze belegging goed past bij het bedrijfsmodel van de verzekeraar, die met meer lange termijn verplichtingen te maken heeft dan een bank. Wanneer de rentelooptijd van de hypotheek goed aansluit op de looptijd van de uitkeringen aan polishouders wordt het renterisico van de verzekeraar voor een belangrijk deel afgedekt door dit product. Dit laatste geeft eveneens lagere buffervereisten. Tot slot is er toetreding van nieuwe aanbieders op de hypotheekmarkt zichtbaar. Het marktaandeel van verzekeraars en pensioenfondsen is toegenomen en er is activiteit van beleggingsfondsen. Ook zijn enkele buitenlandse banken recent (weer) toegetreden tot de bancaire retailsector. Nederlandse hypotheken worden in toenemende mate gezien als interessante belegging. Ook het kabinetsbeleid leidt tot een aantrekkelijkere beleggingsmarkt. Door standaardisatie van hypotheken is de hypotheekmarkt transparanter geworden en worden hypotheken beter verhandelbaar. De maatregelen zoals het annuїtair aflossen, verlaging van de LTV ratio, de normering van de LTI ratio en de Nationale Hypotheek Garantie zorgen bovendien voor lagere risico’s. Tezamen hebben deze ontwikkelingen een positief effect op de beschikbaarheid van financiering voor hypotheken en biedt het een goed klimaat voor nieuwe aanbieders.

Vraag 4

Welke beleidsruimte heeft De Nederlandsche Bank (DNB) in dit soort gevallen en hoe hebben ze daar (wel of niet) gebruik van gemaakt in dit specifieke geval? Waarom wel/niet?

DNB is de prudentiële toezichthouder en past de regels met betrekking tot Solvabiliteit II toe. Wanneer DNB juridisch geen ruimte ziet om de NHG volgens de regels van Solvabiliteit II te erkennen als risicomitigeringsinstrument, dan kan ze verzekeraars niet toestaan om de NHG garantie toe te passen in het standaardmodel. Verzekeraars kunnen opteren voor het interne model om de solvabiliteitsvereiste te berekenen. Op dat moment kan wel rekening worden gehouden met het risicobeperkend effect van de NHG.

Vraag 5

Klopt het dat de NHG-regels net niet passen in de Europese regels rond verzekeringstoezicht (Solvency II)? Zo ja, op welke punten dan niet? Is dit eventueel op te lossen door de NHG iets aan te passen? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom niet?

DNB ziet om twee redenen geen ruimte in het Solvabiliteit II kader om de NHG te erkennen. Ten eerste tellen garanties volgens de Verordening Solvabiliteit II uitsluitend mee als de garantie volledig alle types van regelmatige betalingen dekt die de debiteur uit hoofde van de vordering geacht wordt te verrichten (artikel 215 onderdeel f). NHG voldoet hier om verschillende redenen niet aan. De uitkering bij wanbetaling bedraagt hoogstens het verschil tussen de nominale waarde van de lening en de waarde van het onderpand,vermeerderd met maximaal één jaar rente (bij executieverkoop) of twee jaar rente (bij onderhandse verkoop) op de betalingsachterstanden. Daarnaast neemt het garantiebedrag annuïtair dalend af. Tot slot kent de aanbieder van een NHG hypotheeklening sinds 2014 een eigen risico van 10 procent van het verschil tussen de nominale waarde en de waarde van het onderpand.
Ten tweede volgt uit artikel 215 dat bij de berekening van het solvabiliteitsvereiste volgens de standaardformule garanties uitsluitend erkend worden indien dit expliciet wordt genoemd in de desbetreffende bepaling. Bij het solvabiliteitsvereiste voor hypotheekleningen ontbreekt een dergelijke expliciete vermelding. Hypotheekgaranties in welke vorm dan ook komen dus niet in aanmerking. Aanpassing van de NHG kan er dus niet toe leiden dat de NHG alsnog erkend wordt op basis van de huidige Solvabiliteit II regelgeving.
Samen met DNB zal ik me in het kader van de herziening van de standaardformule van Solvabiliteit II er voor inzetten dat de NHG kan worden erkend voor het gedeelte dat de NHG aan dekking biedt.

Vraag 6

Waarom is dit pas zo laat gecommuniceerd richting verzekeraars, want de regelgeving gaat al in op 1 januari 2016? Hebben de verzekeraars voldoende mogelijkheden om hier tijdig op in te kunnen spelen en/of wat zijn de gevolgen voor de verzekeraars? Waarom komt DNB pas nu met een toelichting op de nieuwe toezichtregels Solvency II?

In eerste aanleg is het de verantwoordelijkheid van de verzekeraars om de nieuwe Solvabiliteit II regelgeving juist toe te passen. Indien verzekeraars vragen hebben over onduidelijkheden in de regelgeving, dan kunnen zij een vraag aan DNB voorleggen. Zoals gebruikelijk bij de invoering van nieuwe regelgeving moeten alle partijen, zowel verzekeraars als DNB, zich deze nieuwe regelgeving eigen maken en lopen zij gaandeweg tegen verschillende vraagstukken op. DNB heeft in de voorbereiding op Solvabiliteit II al vele vragen van verzekeraars beantwoord. De verwachting is dat ook nu nog na de invoering van Solvabiliteit II nieuwe vragen zullen opkomen.
In het specifieke geval van het wel of niet erkennen van NHG binnen Solvabiliteit II heeft DNB extra tijd genomen om zeker te weten dat NHG niet erkend wordt onder Solvabiliteit II, omdat het ook DNB heeft bevreemd dat het risicogebaseerde Solvabiliteit II raamwerk geen lagere buffereis kent voor de minder risicovolle NHG-hypotheekleningen. DNB heeft deze extra tijd genomen om contact te zoeken met andere toezichthouders binnen Europa, met EIOPA en de Europese Commissie.
Het niet meenemen van de NHG in de berekening van de solvabiliteitseis voor hypotheken betekent voor verzekeraars overigens een vereenvoudiging van de berekening. Het zal daarom geen grote implementatie issues geven.

Vraag 7

Bent u bereid om in overleg met DNB naar een oplossing te zoeken en de Tweede Kamer hierover te informeren?

Zie antwoorden op de vragen 2 en 5. Zodra de Europese Commissie de evaluatie van de gedelegeerde handelingen opstart, die voorzien is voor 2018, zal het Ministerie van Financiën zich gezamenlijk met DNB inzetten om deze onlangs door DNB geconstateerde omissie in het Solvabiliteit II kader op te lossen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Consument weet niet dat hypotheek tussentijds omlaag kan»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is er volgens u de oorzaak van dat het merendeel van de huiseigenaren geen idee heeft dat het tientallen euro’s per maand kan besparen op de hypotheek?

Tijdens het AO over de Staat van de Woningmarkt d.d. 26 november jongstleden, heb ik aangegeven met hypotheekverstrekkers in overleg te treden over het wijzen van consumenten op de mogelijkheden omtrent het in aanmerking komen voor een lagere hypotheekrente indien de hypotheekschuld door aflossing of waardevermeerdering van de woning is gedaald ten opzichte van de waarde van de woning. Ik zal u hierover in het voorjaar van 2016 informeren. Hierbij zal ik tevens ingaan op het punt van het al dan niet automatisch aanpassen van hypotheekrentes in het geval een bepaalde hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning is bereikt.

Vraag 3

Waarom dalen hypotheekrentes niet automatisch wanneer een bepaalde hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning is bereikt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid om banken ertoe te bewegen consumenten proactief te wijzen op de mogelijkheden van een lagere rente, indien de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning is afgenomen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Kent u het bericht «Wajong-uitkering genegeerd bij hypotheek»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat de inwerkingtreding van de Participatiewet door hypotheekverstrekkers wordt aangegrepen om niet langer leningen te verstrekken aan mensen wier Wajong uitkering mogelijk verlaagd wordt? Welke gegevens heeft u beschikbaar over dergelijk misbruik door hypotheekverstrekkers van de mogelijke verlaging van een Wajong-uitkering?

Vraag 3

Klopt het dat met de invoering van de Participatiewet de Wajong-uitkering voor zowel de Nationale Hypotheekgarantie als de leningen van private banken in zijn geheel niet meer meetelt ondanks dat in voorkomende gevallen sprake is van een verlaging van 5%? Zo ja, waarom hebben deze hypotheekverstrekkers gekozen voor deze handelwijze?

Vraag 4

Deelt u de mening dat de mogelijke verlaging van een Wajong-uitkering niet hoort te leiden tot het in zijn geheel niet meer meetellen van de Wajong-uitkering en het daardoor niet langer kunnen verkrijgen van een hypotheek? Bent u bereid om in gesprek te treden met de betrokken hypotheekverstrekkers om te komen tot een oplossing van deze problematiek? Bent u bereid om de Kamer te informeren over de uitkomsten van dit overleg en de gekozen oplossing?

Vraag 1

Bent u bekend met het voornemen van de Rotterdamse woningcorporaties om 2 miljoen euro subsidie te geven aan particuliere woningbezitters?1

Ja, ik ben bekend met de berichtgeving op Nu.nl.

Vraag 2

Bent u van mening dat geld specifiek bedoeld voor sociale huurders niet besteed moet worden aan subsidie voor woningeigenaren, hoe nobel het doel ook is?

Op grond van de Woningwet 2015 geldt in algemene zin dat woningcorporaties diensten van algemeen economisch belang verlenen. Hun kerntaak is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. Subsidie verlenen aan woningeigenaren past hier niet in.

Vraag 3

Is deze vorm van subsidie van toegelaten instellingen aan particulieren toegestaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie beantwoording vraag 4.

Vraag 4

Indien de subsidie niet is toegestaan, welke actie bent u bereid te ondernemen?

Tot 1 juli 2015 (onder artikel 11 lid 2b van het Besluit beheer toegelaten instellingen) behoorde onderhoud van woningen van derden tot de kerntaken van woningcorporaties. Met de invoering van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) per 1 juli 2015 zijn de mogelijkheden voor corporaties om bij te dragen aan het onderhoud van woningen van derden beperkt. Of de activiteiten van de Rotterdamse corporaties voor het onderhoud van particuliere woningen zijn toegestaan, is afhankelijk van de vorm waarin deze steun wordt gegeven en het wettelijk kader dat gold op het moment dat de afspraken werden gemaakt. De Autoriteit woningcorporaties heeft de Rotterdamse corporaties verzocht te melden welke activiteiten worden verricht ten aanzien van het onderhoud van bezit van derden en onder welke regelgeving verplichtingen voor deze activiteiten zijn aangegaan. Indien de Autoriteit constateert dat de activiteiten niet passen binnen het wettelijk kader of het overgangsrecht zal zij handhavend optreden.

Vraag 5

Kunt u nagaan hoe de 30 miljoen euro eenmalige subsidie vanuit het Rijk voor het project Rotterdam Zuid is besteed? Is het voor u denkbaar dat vanuit deze rijksbijdrage de 2 miljoen euro voor particuliere woningbezitters wordt gefinancierd? Kunt u dit toelichten?

In oktober 2012 hebben de woningcorporaties Woonstad, Woonbron en Vestia, de gemeente Rotterdam en het Ministerie van BZK afgesproken dat er in Rotterdam-Zuid in totaal € 122 miljoen extra zou worden geïnvesteerd om de fysieke herstructurering op gang te houden. De bijdrage van het Ministerie van BZK bedroeg € 30 miljoen. Op aanwijzing van de gemeente Rotterdam zijn hiervoor de volgende projecten in aanmerking gekomen, waarvoor het volledige budget van € 30 miljoen is ingezet:
De rijksbijdrage is niet ingezet voor de € 2 miljoen waar in de vraag op wordt gedoeld.

Vraag 6

Willen de betrokken woningcorporaties voor de dekking van de subsidie gebruik maken van de sloopregeling voor krimpgebieden en Rotterdam Zuid en de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II? Zou u het toelaatbaar vinden dat deze regeling daarvoor gebruikt wordt?

Op grond van de Wet maatregelen Woningmarkt 2014 II zijn uitsluitend de gebieden en categorieën activiteiten benoemd waarvoor verhuurders in aanmerking kunnen komen voor heffingsvermindering, en aan welke voorwaarden dan voldaan moet worden. Het is aan de woningcorporatie zelf te bepalen, binnen de regels van de Woningwet, voor welke doelen de middelen die voortvloeien uit de heffingsvermindering worden aangewend.

Vraag 7

Kunt u nagaan hoeveel het huidige stadsbestuur in Rotterdam sinds 2014 heeft bezuinigd op regelingen en subsidies voor woningverbetering, funderingsherstel en vergelijkbare doelen, en in welke mate deze bezuiniging effect kan hebben op de stadsvernieuwing in Rotterdam Zuid en andere wijken in Rotterdam?

Nee, het is aan het lokale bestuur van Rotterdam om hierin afwegingen te maken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Overheid, bemoei je met verzilveren huis»?1

Ja.

Vraag 2

Welke rol ziet u voor de overheid weggelegd ten aanzien van het reguleren van de markt waarbij u het verzilveren van de eigen woning aanbiedt aan ouderen?

De Taskforce Verzilveren2 heeft uiteengezet dat er voor woningeigenaren op hoofdlijnen drie verschillende categorieën te onderscheiden zijn om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. Ten eerste kan iemand verhuizen naar een goedkopere koopwoning of een huurwoning. Ten tweede bestaat er de mogelijkheid om een (extra) hypothecaire lening af te sluiten. Ten derde kan het huis onmiddellijk of op termijn verkocht worden, terwijl de oorspronkelijke eigenaren er kunnen blijven wonen. Dit kan door verkoop-en-terughuur of door een opeethypotheek af te sluiten. Bij verkoop-en-terughuur wordt de woning gelijk verkocht en vervolgens door de oorspronkelijke eigenaars gehuurd. Bij een opeethypotheek wordt een hypotheek aangegaan waar de verschuldigde rente wordt bijgeschreven bij de hypotheekschuld.
Een (extra) hypothecaire lening of een opeethypotheek aan een consument kwalificeert als financieel product waarop de Wet op het financieel toezicht (Wft) van toepassing is. Dit betekent onder meer dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) er op toeziet dat de kredietaanbieders zich aan zijn zorgplicht houdt en de consument over alle relevante wordt geïnformeerd op een manier die begrijpelijk en niet misleidend is. De AFM heeft wanneer het gaat om dergelijke opeethypotheken aan consumenten dan ook dezelfde toezichtbevoegdheden als voor reguliere hypotheken en ziet toe op het productontwikkelingsproces.
Het kabinet is voornemens om de in de in de zogenoemde hypothekenrichtlijn3 opgenomen voorschriften voor reguliere hypotheken ook toe te passen op opeethypotheken. Bij opeethypotheken wordt wel andere precontractuele informatie voorgeschreven aangezien de precontractuele informatie die op grond van de hypothekenrichtlijn moet worden verstrekt bij reguliere hypotheken minder passend is voor opeethypotheken. De consultatie, in het kader waarvan ook partijen uit de vastgoedsector en de financiële sector hun reacties op het voorliggende voorstel kunnen geven, loopt nog tot 7 oktober aanstaande. In dit voorstel worden aanbieders van opeethypotheken bijvoorbeeld verplicht om, naast het verstrekken van de gebruikelijke feitelijke informatie, de consument ook te waarschuwen voor de effecten van de overeenkomst bij een stijging van de rente of een waardedaling van de woning. Door duidelijker voor te schrijven op welke manier hypotheekverstrekkers consumenten moeten informeren worden de risico’s voor de consument inzichtelijker gemaakt.
Bij het verzilveren van de overwaarde door verkoop-en-terughuur, zoals in het artikel wordt beschreven, verkoopt de consument de woning en huurt deze vervolgens terug. Verkoop-en-terughuur kwalificeert niet als financieel product en de Wft is hierop niet van toepassing. Wel is de algemeen geldende bescherming en toezicht ten aanzien van overeenkomsten geregeld via het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Zo is de Autoriteit Consument en Markt (ACM) bevoegd maatregelen te nemen als er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk in de zin van de artikelen 193a e.v. van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. In geval van collectieve inbreuken kan de ACM namelijk optreden. In het kader van haar publieke toezichttaak is de ACM bevoegd om te bepalen of in een specifiek geval sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. De consument – in dit geval de verkoper – kan met zijn klacht bij ConsuWijzer – het informatieloket van de ACM – terecht, die de signalen doorspeelt naar de ACM. Verder kan de consument zelf gebruik maken van de instrumenten die het Burgerlijk Wetboek hem biedt, zoals een beroep op misbruik van omstandigheden of bedrog (artikel 44 van Boek 3) dan wel dwaling (artikel 228 van Boek 6). Ook zal de consument een beroep kunnen doen op de eisen van redelijkheid en billijkheid die bij zowel bij het onderhandelen over de te sluiten overeenkomst als bij de uitvoering van die overeenkomst in acht dienen te worden genomen. Ten einde de consument te behoeden voor een ondoordachte verkoop is voorts in artikel 2 van Boek 7 dwingend een bedenktijd van drie dagen na het overhandigen van het schriftelijke koopcontract voorgeschreven.

Vraag 3

Deelt u de gedachte het toezicht op de financiële sector ook het verzilveren van eigen woningen omvat, of zou moeten omvatten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid met de vastgoed- en de financiële sector te overleggen hoe het belang en de bescherming van de klant centraal gezet kan worden en hoe een betrouwbare markt voor het verzilveren van eigen woningen kan worden gestimuleerd?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Ziet u wettelijke mogelijkheden om misbruik en bedenkelijke financiële producten van verzilvering van eigen woningen aan te pakken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huizenbezitters betalen te veel rente voor hun spaarhypotheek»?1 Klopt de conclusie van het bericht dat de genoemde banken ten onrechte een risico-opslagrente (blijven) berekenen voor hypotheken zelfs met een aanzienlijke bijbehorende spaarrekening? Betalen deze huiseigenaren teveel hypotheekrente? Heeft u eerder soortgelijke berichten ontvangen? Zo ja, wat vindt u hiervan?

Ik ben bekend met het bericht «Huizenbezitters betalen te veel rente voor hun spaarhypotheek» en vergelijkbare eerdere berichtgeving. Of het meenemen van spaartegoeden bij de bepaling van de risico-opslag gunstig is voor de consument is afhankelijk van de omvang van het opgebouwde spaartegoed en het marginale tarief waartegen de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Een verlaging van de hypotheekrente – en daarmee ook de rente over het spaartegoed (deze zijn over het algemeen gekoppeld) – zal leiden tot een stijging van de spaarpremie. Die stijging is noodzakelijk om het gewenste eindbedrag voor de aflossing van de hypotheek te halen aan het einde van de looptijd. In de praktijk kan dit juist leiden tot een stijging van de maandlasten. Dit in tegenstelling tot een volledig annuïtaire hypotheek, waar een renteverlaging altijd gunstig is voor de consument.

Vraag 2

Zijn banken voldoende transparant richting hun klanten bij het aanbieden van een nieuwe hypotheekrente over het wel of niet doorberekenen van een risico opslagrente en de bijbehorende voorwaarden? Zo nee, is bent u dan bereid om hierover in gesprek te gaan met de banken? Welke verantwoordelijkheid heeft een bank hierin c.q. welke verplichtingen? In hoeverre mogen banken een risico-opslag rente berekenen als er voldoende geblokkeerd spaargeld tegenover staat en hoe past dit in de «klant centraal»?

Voor alle aan consumenten verstrekte informatie geldt dat deze op grond van artikel 4:19, tweede lid, Wet op het financieel toezicht (Wft): «correct, duidelijk en niet misleidend» dient te zijn. Dit geldt dus ook voor informatie over (de werking van) een spaarhypotheek. Daarnaast geldt dat voorafgaand aan de totstandkoming van een overeenkomst, op grond van artikel 4:20 Wft, alle relevante informatie moet worden verstrekt om een consument in staat te stellen een adequate beslissing te maken. Gedurende de looptijd van een hypotheek, gelden er specifieke informatieverplichtingen rond een renteverlenging (artikelen 68a en 68b BGfo). In deze regelgeving is onder meer bepaald welke eisen worden gesteld aan een renteverlengingsvoorstel. Hierin is tevens opgenomen dat een consument op de mogelijkheid moet worden gewezen om advies over oversluitmogelijkheden in te winnen bij de aanbieder of een andere financiële dienstverlener. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) ziet toe op een adequate informatieverstrekking door aanbieders op basis van deze regelgeving.

Vraag 3

Heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de praktijk rond risico-opslag bij spaarhypotheken eerder onderzocht? Zo ja, wat concludeert de AFM en welke signalen heeft de AFM ontvangen? Zo nee, waarom niet en is de AFM bereid dat te doen naar aanleiding van de signalen van Vereniging Eigen Huis? Welke instrumenten heeft de AFM om te waarborgen dat huiseigenaren met een spaarhypotheek transparant en afdoende worden geïnformeerd over de effecten van hun spaarrekening op hun hypotheekrente en klanten niet onnodig teveel betalen?

De AFM heeft geen onderzoek gedaan naar (de structuur van) risico-opslagen bij spaarhypotheken. De AFM heeft op basis van signalen echter wel een beperkt aantal hypotheekvertrekkers hier in het verleden op aangesproken. De AFM verwacht dat aanbieders in het kader van het productontwikkeling- en reviewproces een afweging maken of bepaalde productaspecten wel of niet in het belang van klanten zijn. Dit geldt ook voor hypotheekverstrekkers voor wat betreft het meewegen van het opgebouwde spaartegoed bij het bepalen van de risico-opslag op de rente. Als uit die afweging blijkt dat het meewegen van het spaartegoed bij het bepalen van de risico-opslag in het belang van hun klanten is, dan verwacht de AFM dat hypotheekverstrekkers dit ook doen. De AFM zal hypotheekverstrekkers hier – waar nodig – ook in de toekomst op aanspreken.