Vraag 1

Kent u het bericht «Vestia onderzoekt extra huurverhoging»?1 Zo ja, wat is hierop uw reactie?

Ja. In de brief met kenmerk 29 453 nr. 496 die ik op 9 december aan de Kamer heb verzonden heb ik dit beleid van Vestia ook benoemd.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat Vestia de huurprijzen met 0,5% bovenop de inflatie wil verhogen in 2021 en 2022 en daarmee hun huurders extra op kosten jaagt in tegenstelling tot de prestatieafspraken die met hen en de gemeente Den Haag zijn gemaakt voor 2020?

Met de inwerkingtreding van de wet Huursom per 1 januari 2020 geldt dat corporaties de huursom met maximaal inflatie mogen laten stijgen. Wel mogen corporaties in hun prestatieafspraken met huurders en de gemeente afspreken om lokaal de huursom met meer dan inflatie te laten stijgen, maar dan niet meer dan 1 procentpunt boven inflatie. In dit kader zou een huursomstijging van 0,5% boven inflatie passen binnen de wet- en regelgeving, indien de lokale partijen hier gezamenlijk afspraken over maken. Momenteel zijn in de gemeente Den Haag nog geen prestatieafspraken gesloten voor 2021 en 2022 en betreft dit nog uitsluitend een voornemen van Vestia.

Vraag 3

Zijn deze voornemens afgestemd met de Huurdersraad van Vestia, aangezien de Huurdersraad expliciet heeft aangegeven de prijs-kwaliteitsverhouding van de huurwoningen ondermaats te vinden?2

Vestia geeft aan dat zij de huurdersraad heeft geïnformeerd over deze voornemens bij de totstandkoming van het herijkt verbeterplan. Vestia’s inzet bij het verbeterplan was om niet meer het wettelijk maximum (inflatie + 1% extra huurverhoging) te hoeven vragen.

Vraag 4

Op welke wijze(n) gaat Vestia aan het gemaakte voorbehoud van de Huurdersraad inzake de prijs-kwaliteitsverhouding tegemoetkomen, door deze verhouding wel rechtvaardig en acceptabel te maken voor hun huurders? Bent u bereid om Vestia hierop aan te spreken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vestia geeft aan dat ze bij de jaarlijkse huurverhoging, binnen haar financiële mogelijkheden, wel rekening houdt met de verbetering van de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen door bij de huurverhoging staffels toe te passen: woningen met een relatief hoge huur (dit is een huur die in verhouding al dichtbij de maximale huur ligt) geven ze een lagere huurverhoging dan woningen met een relatief lage huur. Corporatie, de gemeente en de huurdersorganisaties kunnen in de prestatieafspraken, binnen de wettelijke regels, afspraken maken over het lokale huurbeleid en de passendheid daarvan.

Vraag 5

Waarom is in het herijkt verbeterplan een huurverhoging van 0,5% bovenop de inflatie opgenomen voor Den Haag, Delft en Rotterdam? En wat betekent dit voor de huurprijzen van Vestiawoningen in gemeenten die niet tot deze «kern» behoren?3

In Den Haag, Delft en Rotterdam heeft Vestia een relatief grote investeringsopgave in de bestaande voorraad. Wettelijk gezien hebben corporaties de mogelijkheid om via de prestatieafspraken met de gemeente en huurdersorganisatie een huursomstijging van 1,0% bovenop de inflatie overeen te komen. Partijen kunnen hiertoe bijvoorbeeld besluiten bij een grote investeringsopgave. De investeringsopgave in Den Haag, Delft en Rotterdam is de reden waarom Vestia met huurdersorganisaties en gemeenten wil afspreken om in 2021 en 2022 een huursomstijging van 0,5% bovenop de inflatie te vragen. In de overige gemeenten wordt een inflatievolgend huurbeleid gevoerd.

Vraag 6

Hoe verhouden de extra inkomsten voor investeringen en verduurzaming van de woningvoorraad, die Vestia zegt nodig te hebben, tot de massale verkoop van sociale huurwoningen en de maximale huurverhogingen die de afgelopen zeven jaren al hebben plaatsgevonden? Bent u van mening dat deze extra kosten moet worden opgebracht door de Vestia-huurders? Kunt u uw antwoord toelichten

Vestia staat voor een grote opdracht waarin het langjarig werkt aan financieel herstel, terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Ondanks dat Vestia in de komende jaren een grotere volkshuisvestelijke bijdrage zal kunnen leveren, zal het volledige financieel herstel nog enige tijd vergen. Dit kan spanning opleveren. Zo bestaat er bij Vestia een spanning tussen gewenste extra volkshuisvestelijke investeringen en verduurzaming waarvoor ook extra inkomsten gewenst zijn. Daarbij geldt de vigerende wet- en regelgeving als kader voor de mogelijkheden van Vestia om extra inkomsten te genereren ter financiering van de extra volkshuisvestelijke investeringen en verduurzaming.

Vraag 7

Betalen huurders van Vestiawoningen in de «kerngemeenten» van Vestia (Den Haag, Delft en Rotterdam) op dit moment gemiddeld een hogere huurprijs dan huurders bij andere woningcorporaties in vergelijkbare woningen, en wat is het verschil? Kunt u uw antwoord verklaren en toelichten?

Bij het opstellen van haar herijkt verbeterplan heeft Vestia de gevolgen van haar huurbeleid in kaart moeten brengen. Daarbij is ook door WSW en Aw een benchmark opgesteld. In de beoordeling van het herijkt verbeterplan heeft de saneerder daarover aangegeven dat uit de WSW/Aw-benchmark met vergelijkbare woningcorporaties blijkt dat het gevoerde huurbeleid van Vestia niet heeft geresulteerd in bovengemiddelde huren in absolute zin in de DAEB-tak van Vestia. Ook geeft de saneerder aan dat gegeven deze benchmark en het feit dat Vestia binnen de wettelijke normen opereert er geen indicaties zijn dat betaalbaarheid van het bezit van Vestia onder druk staat als gevolg van de financiële positie van Vestia en het voorstel in het herijkt verbeterplan. Wel is door de saneerder geconstateerd dat Vestia ten opzichte van vergelijkbare woningcorporaties relatief hoge huren vraagt ten opzichte van de maximaal toelaatbare huren onder het woningwaarderingsstelsel (WWS). Vestia blijft hierbij echter ruimschoots binnen de voorgeschreven maximale huurprijzen.

Vraag 8

Hoe gaat u ervoor zorgen dat huurders niet langer de dupe (zullen) zijn van financieel wanbeleid van Vestia of van welke corporatie dan ook? Kunt u uw antwoord toelichten?

Door de Woningwet, het toezicht van de Aw en de rol van de borger moet wanbeleid bij woningcorporaties worden voorkomen. Nu en in de toekomst. Bij onwenselijke situaties heeft de Aw de mogelijkheid om te interveniëren. In het toezicht op woningcorporaties werkt de Aw samen met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Daarnaast worden huurders beschermd door het huurprijsbeleid, waarin de maximale huurprijzen en maximale huurprijsstijging zijn geregeld. Bij geschillen over deze punten kunnen huurders zich tot de huurcommissie wenden.

Vraag 9

Hoeveel financiële ruimte voor investeringen, als onderhoud, verduurzaming en rechtvaardige huurprijzen, zou er bij Vestia zijn als er geen verhuurderheffing en geen belasting in het kader van ATAD betaald hoeft te worden? Kunt u in uw antwoord uitsplitsen hoeveel Vestia jaarlijks moet betalen aan deze bellastingsposten en hoe dat er in de toekomst uit zal zien als het beleid niet wijzigt?

Uit de verantwoordingsinformatie van Vestia over het jaar 2018 blijkt dat Vestia een bedrag van € 42 miljoen aan verhuurderheffing heeft betaald. De cijfers over de betaalde verhuurderheffing over het jaar 2019 zijn nog niet vastgesteld. Dat geldt ook voor de gevolgen voor de vennootschapsbelastingpositie van woningcorporaties als gevolg van de earningsstrippingmaatregel uit ATAD14. Inschattingen voor de toekomst kunnen hierbij niet worden gegeven, omdat deze van meerdere factoren afhankelijk zijn en daardoor te speculatief zijn. In zijn algemeenheid geldt echter dat als een belastingplichtige geen verhuurderheffing, dan wel een lager bedrag aan vennootschapsbelasting verschuldigd zou zijn doordat de earningsstrippingmaatregel5 uit ATAD1 niet van toepassing zou zijn deze bedragen ingezet kunnen worden voor investeringen zoals nieuwbouw, onderhoud of verduurzaming of voor huurverlaging. Hierbij geldt bij Vestia geen vermenigvuldigingsfactor, omdat Vestia aan haar maximale leencapaciteit zit. Daarnaast zal het huur- en investeringsbeleid van Vestia in samenspraak met de saneerder moeten worden bezien, gezien de financiële situatie van Vestia.

Vraag 10

Bent u bereid om gezien de financiële omstandigheden bij woningcorporaties en de druk op hun huurders, de lastendruk bij woningcorporaties te verminderen en de verhuurderheffing en de belasting inzake ATAD te heroverwegen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn wilt u dit gaan doen?

Zoals eerder aangekondigd, werk ik aan een evaluatie van de verhuurderheffing en voer ik een onderzoek uit naar de opgaven en middelen van corporaties. Beide onderzoeken verwacht ik voor de zomer van 2020 af te ronden. Het kabinet ziet, zoals ook eerder met uw Kamer gedeeld6, geen mogelijkheid om binnen de earningsstrippingmaatregel een uitzondering op te nemen voor woningcorporaties, aangezien zo’n uitzondering niet past binnen het huidige staatssteunbesluit van de Europese Commissie.

Vraag 11

Kunt u de vragen apart beantwoorden en niet clusteren?

Ja

Vraag 1

Bent u bekend met de oproep van onder andere Stichting Urgenda en een aantal woningcorporaties om zonnestroom op huurwoningen een boost te geven door een deel van de verhuurdersheffing eenmalig in 2020 in te zetten voor versnelde uitrol van zonnepanelen op sociale huurwoningen via een uitbreiding op de bestaande RVV-regeling?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de huidige stand van zaken wat betreft het aantal huurwoningen waarop zonnepanelen aanwezig zijn?

In 2019 had 7,3% van de corporatiewoningen zonnepanelen2.

Vraag 3

Hoeveel huurwoningen zullen daar voor het einde van 2020 nog bijkomen bij voortzetting van het huidige beleid?

Ik heb geen cijfers over het aantal zonnepanelen dat in 2020 bij corporatiewoningen wordt geplaatst. Op basis van de cijfers van de afgelopen jaren verwacht ik dat het aantal zal toenemen (2015: 2,0%, 2017: 3,3%, 2018: 4,9%).

Vraag 4

Welke mogelijkheden ziet u, zowel binnen het huidige beleid en regelgeving als door middel van mogelijke nieuwe maatregelen, om het aantal sociale huurwoningen met zonnepanelen nog dit jaar substantieel te vergroten en daarmee maatregelen te treffen die voordeel kunnen opleveren voor financieel kwetsbare huishoudens?

Binnen het huidige beleid en de regelgeving is het zowel voor huurders als verhuurders mogelijk om het initiatief tot het plaatsen van zonnepanelen te nemen. De huurder kan dan ook gebruik maken van de salderingsregeling. Wanneer de huurder het initiatief neemt en op eigen kosten zonnepanelen plaatst moet hij toestemming hebben van de verhuurder.
Ook de verhuurder kan het initiatief nemen voor het plaatsen van zonnepanelen. De verhuurder moet dan vooraf met de huurder overstemming bereiken over de aanpassing van de huurprijs of de servicekosten. De huurder zal daarbij de afweging maken in hoeverre plaatsing van panelen financieel voordeel oplevert.
Zoals ik in antwoorden op Kamervragen3 heb aangegeven, wordt de regelgeving voor corporaties aangepast zodat zij dezelfde maatregelen kunnen treffen als andere vastgoedeigenaren aan hun gebouwen. Daarmee wordt energieopwekking op of aan het eigen vastgoed mogelijk zonder dat dit een directe dienst aan bewoners betreft. Een wetsvoorstel naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet, dat dit mogelijk maakt, is in consulatie gebracht. De consultatie is inmiddels gesloten. Ik verwacht het voorstel voor de zomer bij uw Kamer te kunnen indienen. Dit kan een impuls geven om meer zonnepanelen op corporatiewoningen te plaatsen.

Vraag 5

Welke mogelijkheden ziet u om deze maatregelen voor extra zonnestroom op sociale huurwoningen te treffen in combinatie met andere maatregelen aan de woning, zoals renovatie of isolatie?

Bij renovatie of isolatie van woningen kan de verhuurder ertoe overgaan ook zonnepanelen te plaatsen. De verhuurder moet dan met de huurder afspraken maken over aanpassing van de huurprijs. Zonnepanelen kunnen leiden tot een verbetering van het energielabel. In dat geval kan het ook leiden tot een hogere maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.
Bij nul op de meterwoningen waar naast huur en servicekosten een energieprestatievergoeding (EPV) mogelijk is, maken zowel zonnepanelen als isolatie onderdeel uit van de renovatievoorstellen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de voorkeur hierbij uit dient te gaan naar het gebruik van reeds bestaande regelingen om zodoende extra uitvoeringskosten te voorkomen?

Die mening deel ik.

Vraag 7

Binnen welke regeling zou het extra stimuleren van zonnestroom op huurwoningen en het nog dit jaar substantieel vergroten van het aantal sociale huurwoningen met zonnepanelen het beste passen?

Om zonnestroom te stimuleren op huurwoningen ligt inzet van de SDE+ het meest voor de hand. Zoals in de brief van de Minister van Economische Zaken en Klimaat van 4 maart4 is aangeven is besloten is het budget voor de voorjaarsronde van de SDE+ op te hogen met 2 miljard euro naar 4 miljard euro. Ik verwacht dat corporaties daar ook gebruik van maken. Ook bij de start van de SDE++ in het najaar van 2020 is het mogelijk om subsidie aan te vragen voor het aanleggen van zonnepanelen op daken.

Vraag 8

Hoe verhoudt de oproep van onder andere Stichting Urgenda en een aantal woningcorporaties zich tot het kabinetsstreven naar woonlastenneutraliteit voor zoveel mogelijk mensen?

Urgenda en de woningcorporaties roepen op een eenmalige korting te geven van 260 miljoen euro op de verhuurdersheffing, om het aantal nieuwe zonnesystemen op huurwoningen in 2020 te verdriedubbelen.
De verhuurderheffing en de mogelijkheden tot heffingsvermindering bieden die mogelijkheid niet. Zoals aangeven in antwoord 7 ligt de inzet van SDE+ of SDE++ middelen, die juist inzetten op stimulering van duurzame energie, meer voor de hand.
Zonnepanelen kunnen bijdragen aan lagere woonlasten voor huurders. De verduurzamingsopgave van huurwoningen is uiteraard groter. Het gaat bijvoorbeeld ook om het isoleren van woningen. Bij het streven naar woonlastenneutraliteit gaat het om de vraag of een hogere huur vanwege deze maatregelen gecompenseerd kunnen worden door een lagere energierekening.

Vraag 9

Deelt u de mening van de initiatiefnemers dat hun voorstel bijdraagt aan draagvlak voor de energietransitie door het financiële voordeel dat zonnepanelen op sociale huurwoningen kan bieden aan huurders? Zo nee, waarom niet?

Het plaatsen van zonnepanelen op daken van huurwoningen kan het draagvlak voor de energietransitie vergroten wanneer dat een financieel voordeel voor huurders oplevert. Zoals aangegeven in antwoord op vraag 8 is de opgave bij huurwoningen echter breder dan alleen het plaatsen van zonnepanelen. Woningen zullen ook geïsoleerd moeten worden. Voor dit samenstel van maatregelen geldt dat de verduurzaming voor de huurders haalbaar en betaalbaar moet zijn. Het streven is dat dit woonlastenneutraal gebeurt.

Vraag 10

Hoe past dit voorstel bij de maatregelen die worden genomen naar aanleiding van de Urgenda-uitspraak en de urgentie om duurzame energie opwekking dit jaar te versnellen met het oog op Europese verplichtingen om 14% duurzame opwekking te realiseren?

Verwachting is dat de ophoging van het budget voor de SDE+ van 2 naar 4 miljard euro zal bijdragen om de doelstelling van 14% duurzame energie dichterbij te brengen.

Vraag 11

Zijn er voldoende technici beschikbaar om dit voorstel op korte termijn te kunnen realiseren?

Gezien de druk op de arbeidsmarkt, met name voor technisch personeel, is dit inderdaad een aandachtspunt van mij en van de bouw- en installatiesector. Bedrijven zelf zetten volop in op het opleiden van nieuw personeel en op efficiëntere werkwijzen zodat er meer werk kan worden uitgevoerd. Ik ondersteun vraagstukken omtrent arbeidsmarkt en scholing onder andere via de Bouwagenda.

Vraag 12

Hoe verhoudt dit voorstel zich tot andere initiatieven voor meer zon op dak en hoe kan worden voorkomen dat dit voorstel ten koste gaat van die andere initiatieven?

Zoals in antwoord op vraag 8 is aangegeven vind ik dit voorstel niet de meest aangewezen weg om het aandeel zon op daken van huurwoningen uit te breiden. Daarvoor kan beter de SDE+ of SDE++ worden ingezet.

Vraag 13

Kunt u, mede op basis van bovenstaande vragen, een appreciatie geven van het voorstel van onder andere Stichting Urgenda en een aantal woningcorporaties en van de oproep om op korte termijn een expertwerkgroep in te stellen om haalbaarheid en uitvoerbaarheid van het voorstel uit te werken?

Ik sta positief tegenover het initiatief van Urgenda en woningcorporaties om het aantallen zonnepanelen op daken uit te breiden. Zoals in eerdere antwoorden is aangegeven zie ik geen mogelijkheden om dat via een vermindering van de verhuurderheffing vorm te kunnen geven. Als partijen voorstellen kunnen ontwikkelen om dat via de SDE++ te realiseren sta ik daar positief tegenover. Voor de aanvragen zullen de criteria van de SDE++ gelden.
Het kabinet zal op korte termijn een aanvullend pakket presenteren met maatregelen die bijdragen aan het behalen van het Urgenda-vonnis. Hierover wordt u separaat geïnformeerd.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huren vrije sectorwoningen blijven stijgen»? Zo ja, wat is hierop uw reactie?1

Ja. Ik ben mij bewust dat met name in de gebieden met schaarste de betaalbaarheid van woningen voor mensen met een middeninkomen onder druk kan komen te staan. Dit is zorgelijk; dit werkt kansenongelijkheid in de hand. Tegelijkertijd lijken de huurprijsstijgingen in het geliberaliseerde segment af te zwakken; dit wordt ook vermeld in het artikel waarnaar u verwijst. Deze afzwakking is vooral zichtbaar in de grote steden. Dit dient mogelijk als voorbode voor de toekomstige ontwikkeling van huurprijzen in de rest van het land.
Het is momenteel nog lastig om de impact van de coronacrisis goed te duiden. Pararius signaleerde eerder deze maand een substantiële toename van het aanbod aan huurwoningen, mede omdat de vraag naar onderkomen voor kort verblijf onder expats en toeristen sterk terugloopt. Hierdoor zal de druk op huurprijzen in stedelijke gebieden verder afnemen. De daadwerkelijke impact hiervan op de betaalbaarheid van wonen op de lange termijn zal echter sterk afhankelijk zijn van de verdere ontwikkeling van het coronavirus en de daarop afgestemde contactbeperkende maatregelen.

Vraag 2

Heeft u inzicht in hoe groot de groep huurders uit de vrije sector is die liever een huis wil kopen?

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verricht iedere drie jaar het WoonOnderzoek Nederland (WoON). Dit onderzoek geeft inzicht in de woonsituatie van Nederlandse huishoudens, hun wensen ten aanzien van hun woonruimte en de keuzes die zij maken op de woningmarkt. De laatste editie is het WoON2018.
Het laatste WoON toont aan dat van huishoudens die wonen in een huurwoning binnen het geliberaliseerde segment, ongeveer 20,4% een besliste verhuiswens heeft. Van deze huishoudens wil ongeveer 77,7% verhuizen naar een koopwoning. Het WoON indiceert dus dat ongeveer 15,2% van alle huishoudens met een huurwoning in het geliberaliseerde segment graag wil verhuizen naar een koopwoning. Dit zijn circa 82.200 huishoudens in het geliberaliseerde huursegment.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat veel mensen die huren in het vrije segment wel vaak meer dan 1.000 euro kunnen betalen aan huur, maar geen hypotheek kunnen krijgen voor datzelfde of lager bedrag per maand?

Er zijn belangrijke verschillen tussen de financiële risico’s die huurders en woningeigenaren ervaren. Daarom benadrukte ik eerder al dat de maandelijkse toegestane huur- en hypotheeklasten niet een-op-een te vergelijken zijn2.
Hoewel voor het aangaan van huurcontracten met particuliere verhuurders geen wettelijke inkomenscriteria gelden, hanteren veel verhuurders eigen inkomenscriteria om te toetsen of nieuwe huurders de voorgestelde huurlasten structureel kunnen dragen. Het is namelijk ook voor verhuurders niet wenselijk dat relatief hoge huurlasten voor huurders de kans op achterstallige betalingen verhogen.
Het Nibud heeft vorig jaar op mijn verzoek de inkomenscriteria voor huurders en kopers vergeleken. Hoewel de inkomenscriteria van verhuurders van vrijesectorwoningen uiteenlopen, blijkt uit het onderzoek Inkomenscriteria voor huurders en kopersdat bij vergelijking de hypotheeknormen meestal niet strenger zijn dan de huurregelingen. In deze analyse hield men rekening met bijkomende kosten voor woningeigenaren, zoals extra heffingen, verzekeringen en onderhoudskosten. Verder werd benadrukt dat de financiële en vermogensrisico’s bij een koopwoning groter zijn, mede omdat een hypotheek een langlopende financiële verplichting is.

Vraag 4

Kunt u de huidige stand van zaken geven rondom de ontwikkeling van de zogeheten «noodknop middenhuur»? Bent u voornemens om deze «knop» te introduceren? Zo ja, kunt u aangeven op welke termijn? Zo nee, waarom niet?

Op 15 mei jl. informeerde ik uw Kamer met de Kamerbrief Betaalbaar wonen voor starters en mensen met een middeninkomen over mijn beleidsvoornemens om voor mensen met een middeninkomen de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren. Hierin lichtte ik toe dat ik het maximeren van de jaarlijkse huurprijsstijging op inflatie + 2,5% een treffende maatregel vind om te voorkomen dat huishoudens gedurende de looptijd van hun huurcontract worden overvallen door een excessieve huurprijsstijging. Gelet op de omstandigheden vind ik dit de meest gepaste vormgeving van de noodknop middenhuur. Ik streef ernaar het wetsvoorstel zo spoedig mogelijk aan uw Kamer te presenteren.

Vraag 5

Bent u bereid om een wettelijk maximum in te voeren voor huur in de vrije sector? Zo nee, waarom niet?

Ik snap dat berichten over stijgende huren de wens voeden om met ingrijpende beleidsmaatregelen de toegankelijkheid van het middenhuursegment te borgen. Ik vind het belangrijk dat een huurwoning in het middenhuursegment een reële optie is voor mensen met een middeninkomen. Tegelijkertijd vind ik het belangrijk dat fatsoenlijke investeerders in staat zijn om redelijke rendementen te behalen; zij kunnen namelijk een belangrijke bijdrage leveren aan de verdere ontwikkeling van het middenhuursegment.
Op 15 mei jl. heb ik uw Kamer een pakket gepresenteerd dat rechtdoet aan de bovenstaande uitgangspunten. Naast het wettelijk vastleggen van de maximale huurprijsstijging voor lopende contracten zal ik met de sector bespreken hoe men huurders meer inzicht kan bieden in de wijze waarop de aanvangshuurprijs tot stand komt. Ik verwacht dit najaar een convenant met afspraken hierover met uw Kamer te kunnen delen. Deze afspraken kunnen vervolgens verankerd worden in wetgeving, zodat zij bindend worden voor de gehele sector.
Verdergaande regulering van het middenhuursegment, bijvoorbeeld in de vorm van het doortrekken van het Woningwaarderingsstelsel, schiet mijn doelstelling van excessen tegengaan voorbij. Ik vrees dat dit de nieuwbouwproductie van middenhuurwoningen disproportioneel zal verstoren, waarmee het de toegankelijkheid van dit huursegment op de lange termijn schaadt.

Vraag 6

Bent u bereid om de puntentelling door te laten lopen voor woningen boven de huidige huurgrens?

Zie de beantwoording van vraag 5.

Vraag 7

Bent u bereid om verhuurders van vrije sector woningen te verplichten om huurders binnen een bepaalde termijn op de hoogte te brengen van huurverhoging?

Ik zal dit meenemen in de uitwerking van het wetsvoorstel over de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging.

Vraag 8

Bent u bereid om huurders uit de vrije sector met een geschil dezelfde rechten toe te kennen als huurders uit de sociale sector, zodat ook zij naar de huurcommissie kunnen? Zo nee, waarom niet?

Ik zal dit punt eveneens meenemen in de uitwerking van het wetsvoorstel over de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging.

Vraag 1

Deelt u de opvatting van uw voorganger dat tijdelijke huurcontracten niet de norm mogen worden, of zoals uw voorganger zei in een debat: «Ik deel absoluut de notie die eigenlijk iedereen uitsprak: een huurcontract voor onbepaalde tijd is de norm, dat is de standaardregel»?1

Ja, bij reguliere verhuur is een huurcontract voor onbepaalde tijd de norm. Met de aanpassing van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is destijds niet beoogd afbreuk te doen aan de bestaande praktijk, maar een aanvullend instrument aan te bieden om zo in te spelen op de behoefte aan de mogelijkheid om tijdelijk te verhuren. Deze behoefte was er in uiteenlopende gevallen, bleek uit gesprekken met meerdere partijen. Er kan hierbij onder andere worden gedacht aan huurdersgroepen zoals arbeidsmigranten, mensen die begeleid wonen of mensen die net gescheiden zijn. Met tijdelijke huurovereenkomsten kregen verhuurders meer mogelijkheden om die specifieke doelgroepen te bedienen.

Vraag 2

Op welke manieren stimuleert u verhuurders om de norm van huurcontracten voor onbepaalde tijd (de standaardregel) te hanteren, en waar blijkt dit uit?

Woningcorporaties mogen geen tijdelijke huurcontracten van 2 jaar of korter aanbieden aan reguliere huurders, maar alleen aan een aangewezen groep huurders2. De norm bij woningcorporaties bij reguliere verhuur is verhuren voor onbepaalde tijd. Daarnaast kunnen woningcorporaties, net als andere verhuurders, gebruik maken van de zogenoemde doelgroepencontracten indien zij woningen voor die betreffende doelgroepen (bijv. studenten, jongeren of grote gezinnen) hebben bestemd en beschikbaar willen houden.
Vastgoed Belang en IVBN geven aan dat leden met name huurcontracten voor onbepaalde tijd aanbieden. Zij benadrukken dat het sluiten van tijdelijke contracten een risico op leegstand met zich meebrengt omdat een verhuurder op zoek dient te gaan naar een nieuwe huurder. Daarnaast zijn er kosten gemoeid bij het vinden van een nieuwe huurder. Hierbij kan worden gedacht aan kosten die een makelaar in rekening brengt voor de bemiddeling en het opstellen van een nieuw huurcontract en kosten die zijn gemoeid met de voor- en eindinspectie van de woning.

Vraag 3

Hoe is het mogelijk dat, wanneer tijdelijke huurcontracten niet de norm mogen worden, maar liefst 93% van de nieuwe verhuringen in 2018 van woningcorporatie De Key bestaat uit tijdelijke huurcontracten, terwijl het overgrote deel van hun woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?2

In Amsterdam is in de prestatieafspraken van 2015 – 2019 afgesproken dat woningcorporaties, de gemeente en de huurdersorganisatie(s) jongeren een kans willen bieden op een zelfstandige huurwoning door te zorgen voor voldoende aanbod. In de prestatieafspraken 2020–2023 is jongerenhuisvestiging opnieuw een aandachtspunt.
De Key heeft in haar beleid bijzondere aandacht aan het huisvesten van studenten en jongeren. In 2018 heeft de Key voornamelijk doelgroepencontracten gesloten met jongeren en studenten4. Deze huurovereenkomsten kunnen worden opgezegd op het moment dat de huurder niet meer tot deze specifieke doelgroep behoort. Hiermee blijft de woonruimte beschikbaar voor de doelgroep waarvoor deze is bestemd.
Dit zijn andere (tijdelijke) huurovereenkomsten dan huurovereenkomsten voor maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) respectievelijk maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen (kamers), zoals die onder vraag 2 worden besproken. In de prestatieafspraken hebben de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisatie(s) afgesproken dat in 2021 het effect en functioneren van de jongerencontracten wordt geëvalueerd.
Doordat jongeren en studenten (veel) sneller verhuizen dan reguliere huurders, komen voor jongeren en studenten bestemde woningen frequenter vrij en zijn daardoor gemiddeld genomen veel van de nieuw aangegane overeenkomsten een tijdelijk huurcontract. Reguliere huurders van de Key huren gemiddeld 30 jaar een woning, aldus de Key.

Vraag 4

Hoeveel tijdelijke huurcontracten voor nieuwe verhuringen zijn er in 2017, in 2018 en in 2019 in ons land afgesloten? Kunt u dit uitsplitsen naar de sociale huursector en de vrije huursector, en per jaar en per type tijdelijk contract weergeven?

In 2017 is een eerste onderzoek gedaan naar het gebruik van tijdelijke huurcontracten onder particuliere verhuurders. Dit zag op verhuurderheffingplichtige verhuurders waardoor een deel van verhuurders werd gemist. In 2018 is deze ontbrekende groep wel betrokken en in 2019 is gewerkt aan verbetering van de onderzoeksopzet, waardoor in 2019 betrouwbare informatie over het gebruik van tijdelijke huurcontracten beschikbaar is gekomen. De uitkomsten van het onderzoek heeft het CBS op haar website gepubliceerd.5 Men dient deze cijfers, gezien de beperkingen van eerdere onderzoeken, als nulmeting te zien.
In zijn algemeenheid valt over het gebruik van tijdelijke huurcontracten het volgende te zeggen. Per 31 december 2018 verhuren particuliere verhuurders en bedrijven, niet zijnde woningcorporaties, 880 duizend woningen. Bij 72 duizend van deze woningen gaat het om een vorm van tijdelijk verhuur. Hiermee is het aandeel tijdelijke contracten bij dat type verhuurders ca. 8%.
Van de 2,21 miljoen die door woningcorporaties verhuren, gaat het bij 61 duizend om een vorm van tijdelijke verhuur. Hier betreft tijdelijke huurcontracten bijna 3% van het totaal. Het CBS zal het gebruik van tijdelijke huurcontracten het komende jaar verder monitoren.

Vraag 5

Is er sprake van een slechte of onvoldoende registratie van het aantal tijdelijke huurcontracten en zijn de aantallen bij het CBS een onderschatting? Zo ja, hoe wordt dat verbeterd?3

Zoals weergegeven in het voorgaande antwoord heeft het CBS het onderzoek op een aantal punten verbeterd ten opzichte van de eerdere onderzoeken. Vooralsnog is er geen aanleiding om aan te nemen dat het CBS de huidige cijfers onderschat en ga ik uit van de juistheid van deze cijfers.

Vraag 6

Ziet u ook een afname van de duur van tijdelijke huurcontracten en wat is uw mening daarover, met name bezien in het licht van groeiende onzekerheid door tijdelijke arbeidscontracten en woningnood op veel plaatsen in het land? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik beschik niet over gegevens waaruit ik een afname van de duur van tijdelijke huurcontracten kan constateren. Vanuit het licht van een verhuurder bezien is het ook niet per definitie wenselijk om de duur van huurcontracten te verkorten, omdat een verhuurder dan sneller op zoek zou moeten gaan naar een nieuwe huurder met de bijbehorende kosten van dien.
Overigens kunnen huurders er baat bij hebben dat een gedeelte van de woningen met tijdelijke huurcontracten wordt verhuurd en daardoor sneller vrijkomen; bijvoorbeeld spoedzoekers zoals mensen die na een relatiebreuk een andere woning zoeken of arbeidsmigranten en kenniswerkers.

Vraag 7

Hoe verhoudt de groei van het aantal tijdelijke huurcontracten zich tot de primaire levensbehoefte van mensen voor betaalbare woonruimte en de verantwoordelijkheid die de overheid voor voldoende woonruimte draagt? Kunt u uw antwoord toelichten?4

De Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 heeft als doelstelling de doorstroom op de huurmarkt te bevorderen en daarmee het aanbod te vergroten. Het vergroten van het aanbod en een mogelijkheid bieden om een huurcontract te sluiten voor (al dan niet) tijdelijke verhuur en de daarmee gepaard gaande doorstroming, kan voor huurders die snel op zoek zijn naar een (tijdelijke) woning een goede oplossing bieden. Verhuurders die voorheen niet de mogelijkheid hadden om tijdelijk te verhuren, hebben die mogelijkheid na de aanpassing van de wet wel. Hierdoor zouden zij eerder genegen kunnen zijn om over te gaan tot verhuur, waardoor het huuraanbod wordt vergroot en meer woningen beschikbaar blijven voor reguliere huurders.
Bij tijdelijke huurcontracten geldt dezelfde huurprijsbescherming als bij huurcontracten voor onbepaalde tijd. Zo hebben alle huurders het recht om binnen de eerste zes maanden van het huurcontract de huurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Bij tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar mag dat zelfs tot zes maanden na het einde van dat huurcontract.
Dat neemt niet weg dat ik het belangrijk vind om in de evaluatie van de Wet Doorstroming huurmarkt 2015 aandacht te hebben voor de effecten voor huurders en verhuurders over deze tijdelijke huurcontracten.

Vraag 8

Bent u bereid onderzoek te doen naar de effecten van (de groei van) tijdelijke huurcontracten op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen, alsmede naar de economische en psychologische gevolgen voor huurders en/ of woningzoekenden? Zo nee, waarom niet?

Ik ga de Wet Doorstroming huurmarkt 2015 binnenkort evalueren. De start van de onderzoeken voor de evaluatie van de wet staan voor de tweede helft van 2020 gepland, zodat ik de Kamer voor 1 juli 2021 over de uitkomsten daarvan kan informeren. Ik wil deze evaluatie gebruiken om verder inzicht te krijgen of de wet de beoogde doelstellingen behaalt en of er geen oneigenlijk gebruik optreedt. De ervaringen van huurders zullen ook worden meegenomen in deze evaluatie.

Vraag 9

Deelt u de mening dat juist ten tijde van een wooncrisis huurders beschermd moeten worden en niet minder bescherming moet worden geboden, zoals gebeurt met tijdelijke huurcontracten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u de huurder met een tijdelijk contract meer huur(prijs)bescherming bieden?

Voorafgaand aan de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 gebruikten verhuurders regelmatig huurovereenkomsten met een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De huurder heeft bij dergelijke huurovereenkomsten geen huurbescherming en huurprijsbescherming. Dit was onwenselijk.
Mede in het licht hiervan zijn de tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen en maximaal 5 jaar voor kamers geïntroduceerd. Met deze tijdelijke huurovereenkomsten heeft de verhuurder vooraf de zekerheid dat het huurcontract na het einde van de afgesproken huurperiode eindigt (mits hij de huurder tijdig schriftelijk aan de einddatum herinnert), maar heeft de huurder wel huurprijsbescherming.
Bij tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar kan de huurder in plaats van de gebruikelijke termijn van zes maanden na aanvang van die huurovereenkomst zelfs tot zes maanden na afloop van dat tijdelijke huurcontract (ook bij verlenging) de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie laten toetsen (zie ook het antwoord op vraag 7). Bovenstaande wordt ook toegelicht in de reactie op de motie van lid Beckerman c.s.8

Vraag 10

Waar kan bijvoorbeeld een hurend, jong gezin in een grote stad naar toe als het tijdelijke huurcontract afloopt, er geen andere betaalbare huurwoningen zijn en een koophuis niet haalbaar is in de huidige overspannen huizenmarkt?

Ik herken de zorgen om (snel) een passende en prettige woning te vinden. In de Nationale Woonagenda 2018–2021 hebben we afgesproken om 75 duizend woningen per jaar te realiseren. In de woondeals zijn er regionale afspraken gemaakt die eraan bij moeten dragen om de krapte terug te dringen. Met de woningbouwimpuls van 1 miljard euro wordt gewerkt aan het inlopen van het woningtekort en het meerjarig hoog houden van de bouwproductie. Ik heb tot doelstelling dat hiermee meer betaalbare woningen worden gebouwd.

Vraag 11

Bent u bereid het aantal tijdelijke huurcontracten dat een verhuurder mag aanbieden te maximeren, zodat er nooit meer tijdelijke contracten dan huurcontracten voor onbepaalde tijd kunnen worden afgesloten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op dit moment ben ik niet voornemens om het aantal tijdelijke huurovereenkomsten te maximeren. Uit de cijfers van het CBS, zoals die blijken uit de Monitor Tijdelijke verhuur en besproken in vraag 4, blijkt dat het overgrote merendeel van de lopende huurovereenkomsten, overeenkomsten voor onbepaalde tijd zijn.
Zoals eerder aangegeven zal ik later dit jaar beginnen aan de evaluatie van de wet. Afhankelijk van die uitkomsten zal ik bezien of er sprake is van oneigenlijk gebruik en of beperkende maatregelen aangewezen zijn.

Vraag 12

Wilt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden en niet samenvoegen?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «Gebod huurcontract: Krapte huurmarkt Amsterdam alleen maar nijpender»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie dat de nieuwe huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam het woningdelen vrijwel onmogelijk maakt? Zo ja, wat is uw visie daarop? Zo nee, waarom niet?

Woningdelen is en blijft mogelijk in Amsterdam. Op dit moment zijn er naar schatting van de gemeente zo’n 10.500 adressen waar sprake is van kamerverhuur. Amsterdam hanteert hierbij het principe: wat legaal is, blijft legaal. De regels voor het pand- en wijkquotum en het individueel huurcontract gaan per 1 april 2020 in. Tot die tijd kunnen verhuurders gebruik maken van de huidige, ruimere regels en een vergunning aanvragen om, zoals Amsterdam dat noemt, zo «schoon door de poort te gaan». Ook na 1 april 2020 blijft woningdeling, weliswaar onder strengere voorwaarden, mogelijk.

Vraag 3

Deelt u de visie dat excessen van verkamering tegengegaan moeten worden en dat huurders meer rechten zouden moeten hebben, maar dat de maatregelen niet dermate rigoureus mogen zijn dat er te veel nadelen ontstaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Aan woningdelen en verkamering zitten twee kanten. Woningdelen kan een bijdrage leveren aan het zo doelmatig mogelijk gebruik maken van de schaarse woningvoorraad. Aan de andere kant kan het gezinnen verdringen en, afhankelijk van de schaal waarop het gebeurt, de leefbaarheid van buurten en wijken beïnvloeden. Om hier de juiste balans in te vinden heeft een gemeente de mogelijkheid om door middel van een huisvestingsverordening hiervoor regels te stellen. De gemeente Amsterdam maakt hier gebruik van en daar heb ik begrip voor.

Vraag 4

Deelt u de conclusie dat het wenselijk is dat meerdere mensen naar eigen inzicht een woning zouden moeten kunnen delen? Hebben au pair en mantelzorg daarbij een specifieke plaats?

Het is zeker wenselijk dat meerdere mensen een woning moeten kunnen delen. In Nederland is dit wel aan regels gebonden met betrekking tot de huurbescherming van de mensen die de woning delen en mogelijk met betrekking tot de woningvoorraad van de gemeente waarin het woningdelen plaats vindt. Indien gewenst kan, zoals eerder aangegeven, de gemeente hier regels voor stellen, met inbegrip van regels voor au pairs en mantelzorgers.

Vraag 5

Zijn de gevolgen van het Amsterdamse beleid in beeld indien randgemeenten van Amsterdam of andere grote steden het Amsterdamse voorbeeld gaan volgen?

In verschillende andere steden/gemeenten wordt nagedacht over strengere regels voor woningdelen en verkamering. Veel gemeenten willen de toenemende verkamering stoppen vanwege de mogelijke gevolgen voor de betaalbaarheid van koopwoningen (het opkopen van woningen om die via verkamering voor een hoge huur in de markt te zetten drijft de prijs op), vanwege de hoge huren en voor de leefbaarheid in wijken en buurten. De aantrekkelijkheid van het verkameren van woningen zit in de mogelijkheid om hogere huren te vragen en de daarmee gepaard gaande rendementen.
Het ligt in de rede dat als meerdere randgemeenten een strenger beleid gaan voeren wat betreft woningdelen, dit concept minder vaak zal worden gebruikt. Hierdoor komen meer woningen beschikbaar om door gezinnen te worden bewoond. Tegelijk dienen de personen die niet meer van het woningdelen gebruik kunnen maken alternatieven te vinden, wat in veel gemeenten niet eenvoudig is.

Vraag 6

Kunt u kwantificeren hoeveel personen, die nu huisvesting hebben dankzij een «friends-contract», dan een beroep zullen doen op zelfstandige woonruimte?

Voor Nederland als geheel zijn hier geen gegevens over bekend. Wat betreft de Amsterdamse situatie zijn alle bestaande legale situaties ook na 1 april 2020 nog legaal. Het gaat nu dus om nieuwe gevallen die onder de oude regels wel een woning mogen delen maar onder de nieuwe niet meer, als gevolg waarvan de verhuurder afziet van een dergelijke verhuurwijze en om oude bestaande niet gelegaliseerde gevallen, die na 1 april 2020 nog steeds niet gelegaliseerd zijn en waarvan de verhuurder op zeker moment wil afzien van deze verhuring om hij (ook) niet aan de nieuwe regels wil voldoen. Ook hiervan is geen kwantificering te geven. Op dit moment zijn er naar schatting 10.500 adressen in Amsterdam waar kamerverhuur plaats vindt op een totaal van 432.000 woonruimten (cijfer 2018). Deze 10.500 adressen kunnen in stand blijven indien ze legaal zijn of gelegaliseerd worden. De gemeente Amsterdam verwacht dat dit het overgrote deel van deze 10.500 adressen betreft. Derhalve verwacht ik van deze nieuwe regels voor woningdelen geen grote effecten.

Vraag 7

Acht u het verdedigbaar en uitlegbaar dat de grote gemeenten het begrip «huishouden» in hun huisvestingsverordening zo verschillend hebben gedefinieerd (Amsterdam twee volwassenen, Den Haag drie volwassenen en Rotterdam vier volwassenen)?

De volkshuisvesting is in Nederland gedecentraliseerd om goede redenen. Op lokaal niveau kan het best worden vastgesteld welke problematiek speelt en op welke wijze deze het best kan worden aangepakt. Ik acht het daarom aanvaardbaar dat op lokaal niveau er verschillen zijn in aanpak van wat wellicht oppervlakkig gezien hetzelfde probleem is. De definiëring van wat als een huishouden wordt gezien valt hier wat mij betreft ook onder, aangezien in de Huisvestingswet 2014 geen definitie van een huishouden is opgenomen.

Vraag 8

Deelt u de conclusie dat studenten, starters en expats een fors onderdeel van de groep woningdelers zijn? Zo ja, waar moeten deze woonruimte-zoekers nu hun heil zoeken?

Er is weinig bekend over wie precies de woningdelers zijn. Derhalve heb ik geen cijfers die uw conclusie kunnen schragen. Welke groepen het ook betreft: als woningdelen niet meer mogelijk is, moeten ze elders terecht.

Vraag 9

Acht u de kans groot dat het kameraanbod bij woningdelen door de aanscherping drastisch zal inkrimpen, zo niet verdwijnen? Wat zal daarbij de toekomst zijn voor dispuuts- en studentenhuizen, die niet langer worden toegestaan?

De kans dat het kameraanbod door woningdelen drastisch zal inkrimpen, zo niet verdwijnen, schat ik niet hoog in. Alle bestaande legale situaties waar sprake is van woningdelen kunnen immers blijven bestaan. Op dit moment, zo verneem ik van de gemeente, worden in Amsterdam nog vele bestaande situaties gelegaliseerd en worden nog aanvragen gedaan voor nieuwe gevallen. Alleen in Amsterdam is na 1 april 2020 sprake van de verplichting om een individueel huurcontract aan te bieden aan de huurders en dan alleen nog in die situaties waarbij de vergunning na 1 april 2020 wordt aangevraagd (dit betekent dat wat betreft de maximale huurprijs het waarderingspuntensysteem voor kamers geldt). Verhuurders die voor die datum een vergunning hebben of hebben aangevraagd zijn niet gebonden aan het individueel huurcontract, ook niet als na 1 april 2020 bijvoorbeeld één van de huurders vertrekt. Voor het overgrote deel van de bestaande gevallen in Amsterdam verandert er daarmee niets.
Dispuuts- en studentenhuizen worden niet verboden in Amsterdam. Zij blijven gewoon toegestaan. Als een dispuuts- of studentenhuis in Amsterdam geen vergunning heeft voor verkamering (een omzettingsvergunning), die overigens al sinds 1993 verplicht is, dan kan alsnog een vergunning worden aangevraagd. Gebeurd dit voor 1 april 2020 dan hoeft er geen individueel huurcontract met de huurders te worden afgesloten. Wel moet aan bepaalde geluidseisen worden voldaan. Indien er sprake is van verhuur voor vier kamers dan hoeft aan die eisen pas per 1 juli 2022 te worden voldaan. De regels voor dispuuts- en studentenhuizen zijn per 1 januari 2020 verruimd. Tot die tijd werden in sommige stadsdelen met weinig grote woningen (West en Centrum) geen omzettingsvergunningen afgegeven voor verkameren naar vijf of meer kamers. Sinds 1 januari 2020 is verkamering naar vijf of meer kamers in de hele stad toegestaan. Bij verkamering naar zeven kamers of meer wordt extra gelet op de leefbaarheid bij het verlenen van de vergunning, maar hier zal ruimhartig mee worden omgegaan.

Vraag 10

Deelt u het kennelijke standpunt van Amsterdam dat drie volwassenen meer overlast veroorzaken dan een gezin met kinderen, nu een van de motieven om strengere regels op te leggen, overlastbeperking is? Deelt u de gedachte dat bij overlast ook volstaan zou kunnen worden met de reguliere handhaving op overlast?

Amsterdam heeft er in de nieuwe huisvestingsverordening voor gekozen de geluidseisen voor het omzetten naar drie onzelfstandige woonruimten te laten vervallen omdat het bewonen van drie kamers wat betreft de geluidsoverlast weinig verschilt van reguliere bewoning door een huishouden, bijvoorbeeld een gezin2. Gemeenten mogen op basis van de Huisvestingswet weigeringsgronden vastleggen in de huisvestingsverordening ten aanzien van het verlenen van een vergunning voor het onttrekken, samenvoegen, omzetten of splitsen van woonruimte of voor woningvorming. Hierbij kan gedacht worden aan de samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid3.

Vraag 11

In hoeverre verdringt woningdelen gezinnen, aangezien (drie) volwassenen meer huur kunnen betalen dan één gezin? Vindt het woningdelen vooral in vrije sectorwoningen plaats, waarvan de huur bij 1.000 euro begint of in de gereguleerde sector?

Zoals ik al eerder aangaf, is er weinig bekend over woningdelen. Het is echter redelijk te veronderstellen dat drie volwassenen meer kunnen betalen dat een gezin en dat derhalve er soms sprake zal zijn van verdringing. Woningdeling en verkamering vindt vooral plaats in de private sector. Tegelijkertijd is een ontwikkeling dat het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt en dat woningdelen, zoals eerder gezegd, een bijdrage kan leveren om doelmatig om te gaan met schaarse woonruimte.

Vraag 12

Bent u bereid om de evaluatie die Amsterdam in de zomer wenst te doen aan de Kamer voor te leggen?

In september wordt een monitor gemaakt over woningdelen in Amsterdam. Indien daar behoefte aan is, kan deze na publicatie worden gedeeld met de Tweede Kamer.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de situatie van huurders in het aardbevingsgebied die in hun nieuwe huurwoning opnieuw in de ellende terecht zijn gekomen?1 Wat is hierop uw reactie?

Ja, ik ken het bericht van RTV Noord. Mijn reactie hierop geef ik in de onderstaande antwoorden.

Vraag 2

Hoe komt het dat deze nieuwe woningen opnieuw vocht en schimmel hebben? Voldoen de woningen aan de kwaliteitseisen waaraan energie neutrale woningen moeten voldoen? Zo ja, hoe verklaart u dan opnieuw de schimmel? Zo nee, hoe komt dat volgens u?

Woongroep Marenland geeft aan dat de corporatie heeft geconstateerd dat er geen vocht- en schimmelproblemen zijn. Tijdens de bouw heeft regenwater enkele houtskeletwanden beschadigd, wat lijkt op schimmel. Deze onderdelen zijn vervangen of gereinigd.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen waar energieneutrale woningen aan moeten voldoen en worden EPC0 opgeleverd. Dat betekent dat de energie voor verwarming en ventilatie van de woning wordt opgewekt door PV-panelen.
Op het moment dat huurders een klacht hebben, kunnen ze dat melden bij Woongroep Marenland zodat voor een oplossing kan worden gezorgd. Dit is ook gedaan voor de niet naar behoren werkende warmtepompen. Bouwgroep Dijkstra Draisma zorgt er samen met de installateur voor dat de klachten met betrekking tot de warmtepompen worden verholpen.
Woongroep Marenland benadrukt dat het overgrote deel van huurders tevreden is en dat het een aantal incidentele gevallen betreft waarbij het proces niet goed loopt en waar huurders ontevreden over zijn. Woongroep Marenland laat weten dat deze gevallen alle aandacht hebben en er alles aan wordt gedaan om er met bewoners uit te komen. Dat vind ik bemoedigend. De huurders hebben evenwel hun zorgen ook met mij gedeeld en ik houd een vinger aan de pols.

Vraag 3

Hoe bestaat het dat mensen uit het aardbevingsgebied die al jaren wachten op onderhoud van hun woning of een nieuwe woning nu opnieuw in een huis komen waar ze ziek van kunnen worden?

Volgens Woongroep Marenland gaat het om woningen waarvan de kwaliteit van het binnenklimaat goed is. Er zijn bij de corporatie geen klachten gemeld dat mensen ziek worden door de staat van de woning. Als bewoners hiervan melding maken, wordt deze klacht onderzocht en worden de noodzakelijke maatregelen getroffen.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat opnieuw blijkt dat Woongroep Marenland voor de zoveelste keer in conflict is met huurders in onveilige woningen?

Zoals gecommuniceerd in mijn brief van 19 december hecht ik erg aan het goed betrekken van huurders in het versterkingsproces aangezien het om hun woning en hun veiligheid gaat. Goede verhoudingen tussen huurders en verhuurders zijn cruciaal. BZK is om die reden met de acht woningcorporaties in het aardbevingsgebied (de KR8) in gesprek getreden en heeft separaat met Woongroep Marenland en enkele huurders gesproken. Na deze gesprekken heeft BZK Woongroep Marenland verzocht om passende maatregelen te treffen en de zorgen die leven bij de betreffende huurders waar mogelijk weg te nemen. In reactie hierop heeft Woongroep Marenland BZK per brief geïnformeerd hoe de corporatie omgaat met deze zorgen. Een kopie van deze brief is meegezonden als bijlage 2.

Vraag 5

Welke stappen zijn er inmiddels gezet in de uitvoering van de moties Beckerman c.s. over een toereikende verhuisvergoedingsregeling en zeggenschap voor huurders, ingediend die na het conflict in Middelstum?2 3

De afgelopen maanden heb ik meerdere gesprekken gevoerd met zowel huurders, woningcorporaties, huurdersverenigingen en wethouders om een goed beeld te krijgen van de problematiek en mogelijke oplossingen.
Huurders in het aardbevingsgebied hebben te maken met een langdurig en bijzonder impactvol versterkingsproces. Ook de woningcorporaties en hun bedrijfsvoering hebben te maken met de complexiteit van het gebied en dit vraagt grote inspanning van hen.
Begin januari heb ik in dat kader nader overlegd met de KR8-corporaties. Daar is gesproken over een structurele oplossing ook in het licht van de toekomstige opgave. In dat overleg heb ik nogmaals een beroep op hen gedaan om tot een oplossing te komen voor een aantal specifieke casussen.
De woningcorporaties laten weten dat zij zich goed realiseren wat de impact op de huurders is en dat zij zich onverkort inspannen om de huurders zo goed mogelijk te begeleiden en tegemoet te komen. Zij hebben daartoe een sociaal statuut opgesteld in aanvulling op de wettelijke vergoedingen. De KR8-corporaties hebben samen met de huurdersorganisaties BZK een brief gestuurd met daarin een voorstel hoe om te gaan met de problematiek. Deze brief stuur ik als bijlage mee 5.
Om de voortgang te borgen zal ik samen met de KR8-corporaties, huurdersverenigingen, gemeenten en NCG een overlegstructuur, een corporatietafel, inrichten om de toekomstige opgave van de versterking goed vorm te kunnen geven. Hierbij zullen de positieve ervaringen van de aanpak van batch 1588 worden betrokken. Hierin kan onder meer de aanpak van de batch 1.588 waar ook de woningcorporaties naar refereren worden betrokken evenals de vergoedingensystematiek. Ik zal het initiatief nemen om nog deze maand bijeen te komen.
Tenslotte heb ik naar aanleiding van een punt waar zowel huurders als de woningcorporaties aan refereren, de immateriële en emotionele schade, contact gezocht met de Tijdelijke commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG). Zoals eerder aan uw Kamer bericht wordt er gewerkt aan een regeling voor immateriële schade. Het nog op te richten Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) krijgt de taak de verschillende vormen van schade te vergoeden, waaronder ook immateriële schade. Hoewel het aan het IMG is om te bepalen of huurders voor immateriële schadevergoeding in aanmerking komen en zo ja alsdan een werkwijze te bepalen, heb ik de TCMG meegegeven daarbij ook aandacht voor de positie van de huurders van woningcorporaties te hebben.

Vraag 6

Wat vindt u van de houding dat Marenland bemiddeling heeft geweigerd en liever de gang naar de rechter maakt zoals beschreven in uw brief?4

Zoals ik in die brief heb laten weten betreur ik deze keuze. Uit de bijgevoegde brief van Woongroep Marenland heeft deze corporatie mij laten weten dat ze in overleg zijn met de huurders en dat de stap naar de rechter nog niet is gezet.

Vraag 7

Hoe verhoudt het afwijzen van arbitrage of een mediator zich tot de Wet Overleg Huurder-Verhuurder en wat kan en gaat u doen om de woningcorporatie zover te krijgen huurders centraal te stellen en het gesprek toch aan te gaan?

Op basis van de Wet overleg Huurder-Verhuurder hebben huurders verschillende rechten. Het betreft:
De wet geeft niet aan dat huurders recht kunnen doen gelden op bemiddeling of mediation; wel hebben zij, net als de verhuurder, het recht een externe deskundige uit te nodigen om deel te nemen aan het overleg of om een schriftelijk advies uit te brengen.
Huurdersorganisaties van woningcorporaties kunnen verschillende mogelijkheden benutten om een meer centrale rol te spelen als de situatie daarom vraagt. Zij kunnen zich tot de klachtencommissie van de corporatie wenden, zij kunnen naar de Huurcommissie stappen en zij kunnen zaken voor het voetlicht brengen via prestatieafspraken met de gemeente en de corporatie. Zij kunnen bij problemen van bouwkundige aard naar gemeentelijk Bouw- en woningtoezicht stappen.
Dit onderwerp zal ook een plek krijgen bij de «corporatietafel».

Vraag 8

Wat gaat u doen om rechtszaken vanwege dwingend eigen gebruik te voorkomen?

Ik ben van mening dat de gang naar de rechter zoveel mogelijk moet worden voorkomen en geschillen op een laagdrempelige manier moeten worden weggenomen. De KR8-corporaties en huurderorganisaties onderschrijven dit en geven in hun gezamenlijke brief aan dat men tot het uiterste gaat om juridische procedures te voorkomen tussen corporatie en huurders. Tijdens overleg van de «corporatietafel» met onder andere de KR8-corporaties en gemeenten zal ik hier blijvend aandacht voor vragen.

Vraag 9

Welke juridische hulp is er voor de huurders?

Zie mijn antwoord op vraag 7. Huurdersorganisaties kunnen zich voor advies en ondersteuning ook wenden tot de Woonbond.
Tevens kunnen huurders terecht bij de Huurcommissie. De Huurcommissie biedt de huurder en de verhuurder meerdere mogelijkheden voor het oplossen van hun conflict. Naast geschilbeslechting waarbij het conflict eindigt met een uitspraak, biedt de Huurcommissie ook bemiddeling aan. In een bemiddeling wordt het conflict opgelost zonder dat de Huurcommissie een uitspraak doet.
Huurders kunnen zich bijvoorbeeld tot de Huurcommissie wenden om in geval van achterstallig onderhoud huurbevriezing of huurverlaging te vragen. Zo heeft de Huurcommissie met betrekking tot één pand in de Gerrit Raapstraat in het voordeel van de huurder een uitspraak gedaan in 2019 (uitspraak van de huurcommissie, d.d. 31 mei 2019, nr. 43333). De uitspraak houdt mede in dat de huurder tijdelijk huurverlaging krijgt van € 475,29 per maand naar € 285,17 per maand. Dit is de geëigende weg om compensatie te vragen en deze weg staat ook open voor andere huurders.

Vraag 10

Bent u inmiddels in overleg geweest met corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties zoals u ook in bovengenoemde brief schrijft? Zo ja, wat is daarvan de uitkomst? Zo nee, wanneer gaat dit overleg plaatsvinden?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 11

Kunnen huurders terecht bij NCG voor ondersteuning? Zo nee, waarom niet en waar kunnen ze dan wel terecht? Zo ja, worden huurders hier specifiek op gewezen? Hoeveel huurders hebben zich gemeld met klachten?

Voor algemene informatie over onder meer de versterkingsopgave kunnen huurders terecht bij de NCG. Verder kunnen huurders terecht bij de Woonbond en de Huurcommissie.

Vraag 12

Wat gaat u doen om deze mensen tegemoet te komen en ervoor te zorgen dat ze heel snel in een veilig en gezond huis wonen?

Woongroep Marenland geeft aan dat er volgens de corporatie geen vocht- en schimmelproblemen zijn en dat het slecht functioneren van de warmtepomp door het installatiebedrijf verholpen wordt.
Zoals gesteld in antwoord op vraag 5 heb ik de afgelopen maanden verschillende gesprekken gevoerd met huurders, gemeenten en de corporaties om passende oplossingen te verkennen. Alle partijen zijn ervan doordrongen dat vaart moet worden gemaakt met het versterken dan wel slopen en bouwen van veilige, gezonde en energiezuinige woningen. Inmiddels is de bouwstroom op gang gekomen bijvoorbeeld in Appingedam en Delfzijl. Er zal verder een «corporatietafel» worden ingericht om ervoor te zorgen dat alle partijen de toekomstige opgave oppakken. Vooral de afspraken die gemaakt zijn m.b.t. batch 1588, waaronder 1.100 woningen van corporaties, zijn richtinggevend voor de komende periode.

Vraag 13

Kunt u de vragen separaat beantwoorden voor 6 februari in verband het geplande algemeen overleg?

Ja.

Vraag 1

Herkent u het beeld dat pachters van agrarische hoeven grote zorgen en veel onzekerheden ervaren over de in sommige gevallen erbarmelijke staat van hun hoeve? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke manier zet u zich in om deze zorgen weg te nemen?

Vraag 2

Deelt u de mening dat 130 klachten op een totaal van 164 hoeven1, voldoende reden moet zijn om alles op alles te zetten om daadwerkelijk zo snel als mogelijk over te gaan op herstelwerkzaamheden voor al deze hoeven? Zo nee, waarom niet? Zo ja, graag een toelichting?

Vraag 3

Vindt u zich, gezien datgene geschetst in vraag 1 en 2, een goede rentmeester?

Vraag 4

«In januari 2020 worden de inspecties voltooid en een plan van aanpak afgerond»; wanneer wordt er nu daadwerkelijk begonnen met de herstelwerkzaamheden aangezien het Rijksvastgoedbedrijf eerder heeft aangegeven de onderhoudsinspecties eind 2018 al rond te willen hebben?

Vraag 5

Kunt u toelichten hoe de Grondkamer aan pachters te kennen geeft op welke manier het verzoek kan worden gedaan de pachtprijs te herzien? Hoeveel pachters van specifiek deze 164 hoeven hebben de afgelopen jaren daadwerkelijk een herzieningsverzoek ingediend bij de Grondkamer? En wat waren de uitkomsten van deze herzieningsverzoeken?

Op de website van de grondkamers is aangegeven op welke manier pachters een verzoek kunnen indienen voor herziening van de pachtprijs.4 Pachters dienen een verzoekschrift bij de grondkamers in te dienen (zie: artikel 19 lid 1 Uitvoeringswet grondkamers). Op genoemde website van de grondkamers is daarvoor een modelformulier beschikbaar. In het afgelopen jaar hebben drie pachters van het Rijksvastgoedbedrijf een herzieningsverzoek ingediend bij de Grondkamer. In één geval leidde dit tot een voorlopig oordeel, waarin de pachtprijs naar beneden is bijgesteld. Een definitieve uitspraak wordt op korte termijn verwacht. De andere twee zijn nog onderhanden.

Vraag 6

Bent u bekend met de recente uitspraak van de Grondkamer over een geschil over de hoogte van de pachtnorm tussen een Flevolandse pachter en het Rijksvastgoedbedrijf?2

Ja.

Vraag 7

Wat zegt deze uitspraak over de pachtnormen nu blijkt dat er in deze specifieke zaak door de Grondkamer alleen nog maar naar de doelmatigheid van de hoeve is gekeken en nog niet naar de staat van de hoeve terwijl dit gebouw al ongeveer 70 jaar niet is gerenoveerd? Zijn de pachtnorm en de systematiek om deze te berekenen nog wel adequaat en actueel gezien de vergelijkbare staat van een groot aantal pachthoeven en deze uitspraak van de Grondkamer? Zo ja, graag een toelichting? Zo nee, waarom niet?

De pachtnormen als zodanig staan op basis van de uitspraken van de Grondkamer niet ter discussie. De pachtregelgeving biedt ruimte om bij het taxeren rekening te houden met achterstallig onderhoud en bedrijfseconomische veroudering. Dit betreft de staat van de hoeve en gaat dan ook verder dan de doelmatigheid van de hoeve. De doelmatigheid van bedrijfsgebouwen kan door achterstallig onderhoud worden beïnvloed als bijvoorbeeld door een lekkend dak de opslag van producten en/of het stallen van machines niet goed mogelijk is. Voorts houden de Grondkamers rekening met bedrijfseconomische veroudering. Voorbeelden zijn te kleine toegangsdeuren voor moderne machines of een inefficiënte indeling van het bedrijfsgebouw. Bij de pachttaxatie van woningen wordt rekening gehouden met eventueel achterstallig groot onderhoud als het woongenot hierdoor nadelig wordt beïnvloed, zoals bij vochtproblemen. Voor agrarische woningen wordt door de Grondkamer een puntensysteem gehanteerd. De pachtwetgeving voorziet in maatwerk en daarom acht ik de systematiek adequaat en actueel.

Vraag 8

Bent u bereid om in gesprek te gaan met de betrokkenen naar aanleiding van de uitspraak van de Grondkamer? Erkent u dat de uitspraak van de Grondkamer voor andere pachters terecht reden geeft ook naar de Grondkamer te stappen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom wel?

Het Rijksvastgoedbedrijf is reeds in gesprek met de belangenbehartigers van de pachters en en over de procedures bij de grondkamers in het algemeen met de grondkamers. Op voorhand kan ik naar aanleiding van de laatste uitspraak van de Grondkamer geen conclusies trekken voor andere pachters, omdat de situatie per hoeve verschilt.

Vraag 9

Komt de 1,6 miljoen euro die extra wordt vrijgemaakt voor de aanpak van achterstallig onderhoud bovenop de structurele 0,5 miljoen en de eenmalige 1,3 miljoen die op dit moment beschikbaar zijn voor de onderhoudswerkzaamheden?

Op dit moment is voor onderhoud van de pachtboerderijen € 0,5 miljoen structureel op de begroting beschikbaar. In 2019 is dit budget eenmalig met € 1,3 miljoen verhoogd. De in de vraag genoemde € 1,6 miljoen herken ik niet.

Vraag 10

Kunt u een inschatting geven van de raming voor de totale kosten van het onderhoud? En kunt u, als de definitieve raming bekend is, dit zo spoedig mogelijk met de Kamer delen?

De huidige inschatting van de totale kosten bedraagt rond de € 24 miljoen om de onderhouds- en asbestsaneringswerkzaamheden uit te kunnen voeren. De financiering hiervan is onderdeel van de voorjaarsbesluitvorming.

Vraag 11

Is de wijze waarop het beleid met betrekking tot het onderhoud van de hoeven vergelijkbaar met de andere onderhoudstaken en onderhoudsniveaus van gebouwen in eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf? Zo ja, waaruit blijkt dat? Zo nee, waarom niet?

Nee, het onderhoud van de hoeven en het onderhoud van gebouwen in eigendom van het Rijk is onvergelijkbaar. Het Rijksvastgoedbedrijf is conform de algemene pachtvoorwaarden verantwoordelijk voor het onderhoud aan, met name, de schil van het gebouw. Dit is een andere verantwoordelijkheid dan de verantwoordelijkheid voor gebouwen in eigendom en in beheer van het Rijksvastgoedbedrijf.

Vraag 12

Kunt u een toelichting geven op de uitgangspunten van het behoud van de hoeven op basis van strategische gronden? Heeft dit specifiek te maken met hoeven, de gronden of beide?

Op twee manieren kunnen de agrarische gronden én hoeven bijdragen aan de realisatie van publieke doelen. In de eerste plaats kunnen agrarische gronden in de toekomst een andere planologische bestemming krijgen. Dit zijn de zogenoemde strategische gronden. In de tweede plaats kunnen agrarische gronden die vrij van (erf)pacht komen, worden aangewend als compensatiegrond voor agrarische ondernemers die elders in het land hun bedrijf moeten verlaten vanwege publieke doelstellingen, bijvoorbeeld vanwege de stikstofproblematiek. Voor bedrijfsverplaatsingen zijn zowel de gronden als de hoeven noodzakelijk. Mijn beleid ten aanzien van strategische gronden heb ik u uiteengezet in de Kamerbrief van 18 oktober 2018 inzake actualisatie van het beleid voor agrarisch gronden van de Staat6.

Vraag 13

Kunt u toelichten hoe het behoudt van hoeven op basis van het mogelijk inzetten in de toekomst van een verkoop tegen een marktconforme grondvergoeding voor de strategische opgaven valt te rijmen met de huidige hoge te verwachten ramingen voor de noodzakelijke en achterstallige herstelwerkzaamheden van de 164 hoeven?

153 hoeven zijn strategisch.

Vraag 1

Wat vindt u van het oordeel van Ontzorgd Wonen dat het pand ongeschikt is voor 24-uurszorg? Is u bekend op welke analyse dit oordeel stoelt?1

De Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd (IGJ) ziet toe op kwalitatief goede en veilige zorg. Het is de verantwoordelijkheid van de instelling om de randvoorwaarden voor goede en veilige zorg te creëren. De IGJ heeft de bestuurder van Ontzorgd Wonen gesproken. Tijdens dit gesprek gaf de bestuurder aan dat het pand niet langer geschikt is voor het verlenen van zorg en dat deze grondig gerenoveerd moet worden voor de cliënten met een (steeds complexere) zorgvraag. Zo zijn er geen tilliften, antisliptegels, beugels etc. in de woning aanwezig en is de draaicirkel (voor bijvoorbeeld rolstoelen) tevens te klein. De eigenaar van het pand en Ontzorgd Wonen zijn niet tot overeenstemming gekomen over een renovatie. De IGJ vindt het besluit van de bestuurder in deze situatie te volgen en ik heb geen reden om aan dit oordeel van de IGJ te twijfelen. Dat neemt niet weg dat ik, zoals ik in de antwoorden op uw eerdere vragen2 aangaf, ook begrijp dat de verhuizing voor deze ouderen een ingrijpende gebeurtenis was. Ik vind het dan ook zeer vervelend dat de ouderen in deze situatie terecht zijn gekomen.

Vraag 2

Heeft de inspectie onderzoek gedaan naar de geschiktheid van het pand om 24-uurszorg te leveren? Wat was het oordeel van de inspectie daarover?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat Ontzorgd Wonen zonder overleg met de bewoners is gestopt met het betalen van de huur aan Coltavast, terwijl de bewoners wel netjes de huur betaalden? Acht u het juridisch houdbaar dat Ontzorgd Wonen is gestopt met het betalen van de huur?

In deze kwestie was er een overeenkomst tussen Ontzorgd Wonen en Coltavast waarbij Ontzorgd Wonen huur verschuldigd was aan Coltavast. De details van deze overeenkomst ken ik niet. Zoals in het krantenbericht stond, heeft er op 9 oktober een rechtszaak plaatsgevonden tussen de vastgoedeigenaar, Coltavast, en de huurder, Ontzorgd wonen. Uit het bericht maak ik op dat de rechter het niet juridisch houdbaar vond dat Ontzorgd Wonen stopte met het betalen van de huur.
De bewoners hebben een huurovereenkomst afgesloten met Ontzorgd Wonen. Zij betalen huur voor het gebruik van de woning. Als zij beschikking hebben over hetgeen is vastgelegd in hun contract met Ontzorgd wonen hebben zij de huur niet ten onrechte betaald. Dat hun verhuurder geen huur heeft betaald aan de vastgoedeigenaar (zijn/haar verhuurder), doet daaraan niets af.

Vraag 4

Hebben de bewoners recht op teruggave van de huur nu blijkt dat Ontzorgd Wonen maandenlang geen huur heeft betaald?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Vindt u dat Ontzorgd Wonen fatsoenlijk en zorgvuldig heeft gehandeld, nu de bewoners op stel en sprong hebben moeten verhuizen? Heeft de onbehoorlijke termijn waarbinnen de verhuizing plaats moest vinden mogelijk gevolgen voor de gezondheid?

Zoals ik in de antwoorden op uw eerdere vragen schreef, vind ik het heel vervelend dat deze ouderen in deze situatie terecht zijn gekomen. Om mij in de situatie te verdiepen heb ik contact opgenomen met de verschillende betrokken partijen, te weten Coltavast, Ontzorgd Wonen, het zorgkantoor ZilverenKruis, de IGJ en de gemeente Utrecht. Uit deze contacten, artikelen in het AD en een uitzending van het televisieprogramma Radar van 2 december 2019 blijkt dat het een complexe situatie is. Daarnaast is er een conflict geweest tussen de vastgoedbezitter, Coltavast, en de zorgaanbieder, Ontzorgd Wonen, wat tot een rechtszaak heeft geleid. Dit maakt dat ik terughoudend ben in mijn oordeel omdat ik niet wil treden in de beoordeling van de rechter en niet alle details ken.
Voor de mensen met een Wlz indicatie geldt dat vooral van belang was dat hun zorg werd gecontinueerd. Ontzorgd Wonen heeft de IGJ geïnformeerd hoe zij de continuïteit van zorg borgt tot de laatste cliënt is overgedragen aan een andere zorgaanbieder of aan een andere locatie. Ontzorgd Wonen heeft aangegeven dat een deel van de bewoners naar een andere locatie van Ontzorgd Wonen is verhuisd; hun nieuwe appartement is opgeknapt (gesausd en vloer gelegd). De bewoners die naar een zorgaanbieder (in Utrecht) zijn gegaan hebben een verhuisvergoeding ontvangen. In de hoogte van het bedrag is Ontzorgd Wonen geadviseerd door de NZa. Álle bewoners konden gebruik maken van een verhuisservice. Van de IGJ heb ik begrepen dat Ontzorgd Wonen, binnen de mogelijkheden die er waren, elke cliënt van een passende plek heeft voorzien.
De bewoners die zonder Wlz indicatie in de Keizershof woonden, konden ervoor kiezen in de Keizershof te blijven wonen, zoals ik ook beschreef in de antwoorden op uw eerdere vragen3. Echter zou het aantal voorzieningen wel afnemen en de mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben, zouden zo nodig wel een nieuwe zorgaanbieder moeten zoeken. Voor deze groep geldt de reguliere huurwetgeving.
Een verhuurder kan een huurder in dat geval dwingen (tijdelijk) te verhuizen in het geval van een renovatie. De huurder heeft dan recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van minimaal € 6.095. Ook heeft de huurder in dat geval recht op inspraak op grond van de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder.

Vraag 6

Welke rechten en plichten hebben bewoners bij gedwongen verhuizing? Hebben zij recht op inspraak? Op welke termijn dienen zij geïnformeerd te worden? Hebben zij recht op een verhuisvergoeding? Heeft Ontzorgd Wonen overeenkomstig gehandeld?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de uitspraak van de kantonrechter met betrekking tot de uitzetting van bewoners van de Tweebosbuurt, als gevolg van de sloopplannen van woningcorporatie Vestia en de gemeente Rotterdam?1

Vraag 2

Deelt u de mening dat de sloopplannen van Vestia, om honderden sociale huurwoningen in de Tweebosbuurt te slopen, wegens de uitspraak van de kantonrechter geen doorgang meer kunnen vinden? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Deelt u de mening dat het sloopbesluit betreffende de woningen in de Tweebosbuurt niet rechtmatig is met het oog op de uitspraak van de kantonrechter? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4

Deelt u de mening dat de sloopplannen van woningcorporatie Vestia in de Tweebosbuurt geen toegevoegde waarde hebben, als de rechter heeft beoordeeld dat Vestia niet kan aantonen dat de nieuwbouw zorgt voor een sociaal-maatschappelijke verbetering? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Bent u bereid om er bij het College van B&W in Rotterdam op aan te dringen om het slopen van woningen in de Tweebosbuurt stop te zetten? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Bent u bekend met de kerntaak van de woningcorporatie, die inhoudt ervoor te zorgen dat personen in verband met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen?

Vraag 7

Hoe beoordeelt u de sloopactiviteiten van woningcorporatie Vestia met betrekking tot de kerntaak van deze organisatie?

Vraag 8

Hoe beoordeelt u dat woningcorporatie Vestia de bewoners geen mogelijkheid heeft geboden om na sloop en nieuwbouw in de wijk terug te keren en daar ook geen verplichting toe ziet?

Vraag 9

Hoe beoordeelt u dat de bewoners van de Tweebosbuurt niet of nauwelijks hulp hebben gekregen van woningcorporatie Vestia om een andere geschikte woonruimte te vinden?

Vraag 10

Deelt u de mening dat er in Rotterdam sprake is van een tekort aan sociale huurwoningen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 11

Hoe beoordeelt u dat er geen sprake is geweest van het daadwerkelijk betrekken van de bewoners bij de ontwikkeling van de plannen voor herstructurering, en pas na de bekendmaking van de sloopacties om input is gevraagd?

Vraag 12

Ziet u de mogelijkheid een onderzoek te starten naar woningcorporatie Vestia?

Vraag 13

Deelt u de mening dat dit opnieuw bewijs is voor het falen van woningcorporaties?

Vraag 14

Welke middelen en bevoegdheden heeft u om in te grijpen bij Vestia of andere woningcorporaties?

Vraag 15

Bent u bereid om met de gemeente Rotterdam, de woningcorporatie Vestia en de buurtbewoners van Tweebosbuurt om tafel te gaan zitten? Zo nee, waarom niet?

Vraag 16

Kunt u de Kamer op de hoogte stellen van eventuele stappen die u bereid bent te ondernemen voor het behouden van de woningen in de Tweebosbuurt?

Vraag 1

Herinnert u zich dat u in het vragenuur van 10 december jl, waarin u nog geen antwoord kon geven op vragen uit oktober over een uitspraak van de Hoge Raad van 27 juli, die, kort gezegd, inhoudt dat mensen die een verworven recht op huurtoeslag hebben, dat verworven recht terugkrijgen, nadat zij bijvoorbeeld een paar maanden niet aan de eisen (inkomenseis, vermogenstoets, maximale uur) voldaan hebben?1

Ja.

Vraag 2

Herinnert u zich dat u deze vragen op 13 december alsnog schriftelijk beantwoord heeft (met een nazending van een bijlage een paar dagen later, namelijk op 17 december?2

Ja.

Vraag 3

Herinnert u zich dat u onder andere de volgende antwoorden gegeven hebt: «Vraag 4: Bij hoeveel mensen, van wie de huur door huurverhogingen door de maximale huurgrens is gegaan en aanspraak konden doen op het verworven recht op huurtoeslag, maar op een nader moment wel weer aan de inkomens-en vermogenstoetsen voldeden, is er geen huurtoeslag toegekend in elk van de jaren tussen 2010 en 2019? Antwoord: 4: De Belastingdienst heeft dit niet geregistreerd in deze periode. [....] De Belastingdienst beschikt daarom niet over deze gegevens. Vraag 6: Hoeveel jaar lang is de wet onjuist geïnterpreteerd? Antwoord 6: De uitspraak van de Raad van State van 24 juli 2019 betekende een omslag in de interpretatie van de wet. Vanaf 1998 tot aan de uitspraak van 24 juli 2019 werd de wet op een andere wijze geïnterpreteerd. Deze interpretatie van de wet werd door de jurisprudentie tot aan 24 juli 2019 ondersteund.»?

Ja.

Vraag 4

Bent u bekend met het feit dat de Belastingdienst op 16 december (dus tussen de publicatie van de Kamervragen en de aanvulling) een WOB-besluit publiceert dat juist wel antwoorden bevat op een aantal vragen, waarop in de Kamervragen geen antwoorden gegeven wordt

Ik ben bekend met de publicatie van het WOB-besluit.

Vraag 5

Is het waar dat in de WOB nadere informatie staat zoals:

Volgens de interpretatie die destijds aan de wetgeving werd gegeven, herleefde een eenmaal verloren verworven recht niet als huishoudens later weer aan de inkomens- en vermogenstoetsen voldeden. Het geautomatiseerde systeem werkte vanaf 2012 echter niet conform dat beleid en liet het verworven recht wel herleven. De automatiseringsfout is in 2017 ontdekt en daarna hersteld voor het berekeningsjaar 2017. Eerdere jaren zijn niet hersteld. De stukken hierover zijn opgenomen in het WOB-besluit. Het in de stukken bij het WOB-besluit genoemde aantal van 185 betreft uitsluitend het aantal huishoudens waarvan de huurtoeslag voor het berekeningsjaar 2017 is hersteld in het nadeel van de aanvragers. Bij huurtoeslagaanvragers die buiten het geautomatiseerd systeem werden behandeld, herleefde het verworven recht niet. Het is niet bekend hoeveel huishoudens dit zijn.

Vraag 6

Waarom is in de Kamervragen niet onomwonden meegedeeld dat er wel een duidelijk beeld was om hoeveel gevallen het ging en waarom is niet meegedeeld dat er van 2012 tot en met 2017 een ander beleid gold?

Er is geen duidelijk beeld om hoeveel huishoudens het gaat. De interpretatie van de wet is tot de uitspraak van 24 juli 2019 niet gewijzigd. Zoals in antwoord op vraag 5 is aangegeven, was in de periode van 2012 tot en met 2017 sprake van een geautomatiseerd systeem dat anders werkte dan de interpretatie die destijds aan de wet werd gegeven. Daardoor is bij een onbekend aantal huishoudens huurtoeslag toegekend hoewel dat niet in lijn was met het toenmalige beleid. Ook is bij een onbekend aantal huishoudens buiten de geautomatiseerde behandeling in dezelfde situatie geen huurtoeslag toegekend. Het in de stukken bij het WOB-besluit genoemde aantal van 185 betreft uitsluitend het aantal huishoudens waarvan de huurtoeslag voor het berekeningsjaar 2017 is hersteld in het nadeel van de aanvragers.

Vraag 7

Waarom deelde u op een buitengewoon cryptische en tegenstrijdige wijze mee in antwoord op vraag 7: «De uitvoering is de afgelopen 10 jaar uitgevoerd overeenkomstig de wet- en regelgeving en de geldende jurisprudentie tot aan de uitspraak van de Raad van State van 24 juli 2019. [....] Dit laat onverlet dat binnen de Belastingdienst een werkwijze bestond in de periode tot 2016 waarbij rechten zijn toegekend die op basis van de toen geldende wet- en regelgeving en jurisprudentie niet hadden moeten worden toegekend», mee dat er kennelijk iets gebeurd was dat niet duidelijk mocht worden?

Zoals toegelicht in de antwoorden op vraag 5 en vraag 6 kende het geautomatiseerde systeem rechten toe die op basis van de toenmalige interpretatie van wet- en regelgeving niet hadden moeten worden toegekend.

Vraag 8

Kunt u heel precies zeggen wat in de periode na de invoering van de huurtoeslag

De formulering ten aanzien van het verworven recht is in de Wet op de huurtoeslag ongewijzigd overgenomen uit de Wet op de huursubsidie. De interpretatie die tot de uitspraak van 24 juli 2019 aan de wet is gegeven, was conform de uitleg die al onder de Wet op de huursubsidie werd gegeven. Desondanks is in de periode van 2012 tot en met 2017 sprake geweest van een geautomatiseerd systeem dat anders werkte dan de interpretatie die destijds aan de wet werd gegeven. Alleen het berekeningsjaar 2017 is hersteld. De mensen die het betreft zijn hierover geïnformeerd. Per 24 juli 2019 is de uitvoering gewijzigd naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State. Huishoudens die in het verleden een verworven recht hadden en dit zijn kwijtgeraakt door bijvoorbeeld een hoger inkomen, kunnen dit laten herleven, mits aan de overige voorwaarden (zoals die van financiële draagkracht) voor huurtoeslag wordt voldaan. De website van Toeslagen is hierop aangepast. In het antwoord op vraag 14 wordt ingegaan op de andere acties die ondernomen worden om aanvragers te informeren.

Vraag 9

Kunt u alle stukken die bij het ministerie bekend zijn over «verworven recht» sinds de invoering van de wet op de huurtoeslag aan de Kamer doen toekomen?

Ik vat uw vraag op als een vraag naar de bij het ministerie voor handen zijnde informatie over «verworven rechten». Bij het Ministerie van Financiën zijn sinds de invoering van de Wet op de huurtoeslag drie documenten bekend over dit onderwerp. In twee documenten met dagtekening 30 januari 2018 en 6 februari 2018 wordt melding gemaakt van de verkeerde werking van de geautomatiseerde systemen zoals beschreven in het antwoord op vraag 5. In een derde document met dagtekening 19 april 2019 wordt melding gemaakt van verworven rechten die ten onrechte niet zijn toegekend. Dit is destijds hersteld en de huishoudens die het betrof hebben een brief ontvangen waarin een en ander is uitgelegd. Een afschrift van die brief voeg ik bij.

Vraag 10

Is het waar dat bij de zaak ECLI:NL:RBDHA:2018:12405, waarnaar in eerdere Kamervragen verwezen is, in de mondelinge procedure gevraagd is om alle relevante stukken in te brengen?

Op grond van de geheimhoudingsverplichting kan ik niet op individuele gevallen ingaan, maar uit de gepubliceerde uitspraak kan worden opgemaakt dat eiseres hierom heeft verzocht.

Vraag 11

Kunt u aangeven welke stukken die onder de WOB zijn vrijgegeven ook in het proces zijn ingebracht en welke niet?

Op grond van de geheimhoudingsverplichting kan ik niet op individuele gevallen ingaan. In het algemeen kan ik aangeven dat bestuursorganen in procedures zijn gehouden alle op de zaak betrekking hebbende stukken in het geding te brengen. Dit zijn – kort gezegd – alle stukken die relevant zijn voor het nemen van een beslissing over hetgeen in geschil is.

Vraag 12

Heeft de Belastingdienst zich in deze zaak gehouden aan de relevante uitspraken van de Hoge Raad over het verstrekken van alle op de zaak betrekking hebbende stukken?3 Kunt u dit antwoord uitgebreid toelichten?

Op grond van de geheimhoudingsverplichting kan ik niet op individuele gevallen ingaan. In het algemeen streeft de Belastingdienst er vanzelfsprekend naar te voldoen aan de verplichting om alle op de zaak betrekking hebbende stukken in te brengen. Dat neemt niet weg dat verschil van mening kan bestaan over welke stukken als op de zaak betrekking hebbend dienen te worden aangemerkt. In die gevallen is het aan de rechter om daarover een beslissing te nemen.

Vraag 13

Herinnert u zich dat u op 17 december aan de Kamer schreef: «Aanvragers die in de jaren voor de Raad van State-uitspraken hun verworven rechten op huurgrensoverschrijding verloren door een inkomens- en/of vermogensstijging kunnen hier vanaf 24 juli 2019 wel weer aanspraak op maken. Een aanvraag om een tegemoetkoming met betrekking tot een berekeningsjaar kan hierbij tot 1 september van het jaar volgend op het berekeningsjaar conform de Awir-systematiek (Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen) worden ingediend. Ook de toeslagontvangers die hun recht willen laten herleven, hebben hier tot 1 september 2020 de mogelijkheid voor. Naast de berichtgeving op de site van de belastingdienst zullen huurders- en verhuurdersverenigingen door middel van een brief en in overleggen worden geattendeerd op deze mogelijkheid. Zij zullen worden gevraagd deze informatie onder de aandacht van hun achterban te (laten) brengen. Ook zal een nieuwsbericht ter zake worden geplaatst op rijksoverheid.nl en de website www.woningmarktbeleid.nl»?

Ja.

Vraag 14

Kunt u aangeven

Ten tijde van verzending van deze antwoorden zal het genoemde nieuwsbericht geplaatst worden op de verschillende sites, zoals rijksoverheid.nl en woningmarktbeleid.nl. In maart worden ook verschillende organisaties, zoals Aedes, Woonbond en ouderenbonden actief benaderd met het verzoek de informatie aan hun achterban door te spelen. Dit is iets later dan eerder gepland omdat nog niet eerder duidelijkheid kon worden gegeven over de toepassing van de gewijzigde interpretatie van de regelgeving met betrekking tot eerdere jaren. Inmiddels is hier meer duidelijkheid over (zie het antwoord op navolgende vraag4 en zullen aanvragers worden geïnformeerd. De informatie zal aangevuld worden met meer details als de in het antwoord op vraag 21 aangekondigde nadere uitwerking gereed is.

Vraag 15

Herinnert u zich dat de ombudsman begin 2019 aan de Belastingdienst vroeg hoe huurders geïnformeerd werden over hoe ze het «verworven recht» bij de huurtoeslag kunnen verliezen en dat de Belastingdienst toen 14.000 brieven stuurde naar huurders om ze informeren over verworven recht?4

Ja.

Vraag 16

Heeft de Belastingdienst de Nationale ombudsman geïnformeerd over het feit dat het daarvoor net de uitvoering rondom verworven rechten veranderd had? Kunt u dit antwoord toelichten?

Het beleid en de uitvoering rond verworven recht huurtoeslag is tot de uitspraak van de Raad van State ongewijzigd gebleven. Ik verwijs u naar het antwoord op vragen 5 en 6. Op verzoek van de Nationale ombudsman heeft Toeslagen huurtoeslaggerechtigden met een verworven recht geattendeerd op de situatie dat een eenmaal verworven recht weer verloren kon worden. Deze brieven zijn 2 april 2019 verzonden.

Vraag 17

Hoe gaat u de 14.000 mensen informeren wat de regels op dit moment zijn, mede naar aanleiding van de signalen van de Nationale ombudsman?5

Deze 14.000 mensen zullen opnieuw een brief ontvangen.

Vraag 18

Kunt u de briefwisseling met de Nationale ombudsman van de afgelopen jaren over «verworven rechten» in de huurtoeslag aan de Kamer doen toekomen?

Het contact over verworven recht heeft plaatsgevonden door middel van e-mails en telefoongesprekken tussen medewerkers van Toeslagen en medewerkers van de Nationale ombudsman. Naar aanleiding van klachten heeft de Nationale ombudsman de Belastingdienst/Toeslagen gevraagd op welke wijze betrokkenen worden geïnformeerd over het feit dat zij een verworven recht hebben. Voor burgers zou niet duidelijk zijn dat zij een verworven recht hebben en welke consequenties daaraan verbonden zijn. Toeslagen heeft de Nationale ombudsman geïnformeerd over het beleid ten aanzien van «verworven rechten» en op 2 april 2019 aan 14.000 burgers een brief gestuurd om ze te informeren over verworven rechten en een afschrift van deze brief aan de Nationale ombudsman gestuurd. Bijgaand treft u een afschrift van die brief aan 14.000 burgers aan.
Naar aanleiding van de uitspraak van 24 juli 2019 is momenteel opnieuw contact tussen medewerkers van Toeslagen van de Nationale ombudsman. De vragen van de Nationale ombudsman komen overeen met de vragen die ik hier beantwoord. Na verzending van deze antwoorden aan uw Kamer, zal ook de Nationale ombudsman nader worden geïnformeerd.

Vraag 19

Is het voor de medewerkers van de Belastingdienst duidelijk geweest hoe «verworven recht» uitgevoerd moest worden en uitgevoerd werd?

Ja, voor de medewerkers van de Belastingdienst is het duidelijk geweest hoe «verworven recht» uitgevoerd moest worden. Zoals bij het antwoord op vraag 5 aangegeven, werkte het geautomatiseerde systeem tussen 2012 en 2017 niet overeenkomstig het op dat moment geldende beleid. Dat werd ontdekt in 2017 en is hersteld. De uitspraak van de Raad van State van 24 juli 2019 heeft geleid tot een wijziging van het beleid en de werkinstructies. De werkinstructies en het deel van het Handboek Toeslagen dat verworven recht bespreekt, vindt u in de naar aanleiding van het WOB-verzoek openbaar gemaakte documenten en in de bijlage bij de Kamervragen van 13 december 2019.

Vraag 20

Is het voor huurders de afgelopen 10 jaar duidelijk geweest hoe «verworven recht» juridisch in elkaar zat en hoe het werd uitgevoerd? Was er voldoende rechtszekerheid voor huurders?

Op de website van de Belastingdienst en in andere communicatie is eenduidig aangegeven hoe naar de visie van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties en de dienst Toeslagen het verworven recht juridisch in elkaar zat. Daarmee zou in beginsel de interpretatie duidelijk moeten zijn geweest voor huurders. Het feit dat in de periode van 2012 tot en met 2017 sprake was van een geautomatiseerd systeem dat anders werkte dan de interpretatie die destijds aan de wet werd gegeven, kan evenwel tot onduidelijkheid hebben geleid voor de betreffende huurders. Rechtszekerheid wordt bereikt doordat huurders na aanvraag een beschikking krijgen. Als zij het niet eens zijn met deze beschikking, kunnen zij deze aan de rechter voorleggen. In een zaak heeft dat geleid tot de uitspraak van de Raad van State. Sindsdien wordt vanzelfsprekend de interpretatie van de Raad van State toegepast.

Vraag 21

Geven de voorstaande antwoorden aanleiding om het nieuwe beleid, dat helemaal niet nieuw blijkt te zijn, met terugwerkende kracht toe te passen? En hoe gaat u dit aanpakken?

De uitspraak van de Raad van State van 24 juli 2019 heeft geleid tot een nieuwe interpretatie van de Wet op de huurtoeslag. Daarnaast zijn aanvragen huurtoeslag van 2012 tot 2017 door een fout in het geautomatiseerde systeem reeds afgedaan op een wijze die overeenkomt met deze interpretatie van de Raad van State. Hoewel geen zicht is op het totaalaantal huishoudens die buiten het geautomatiseerde proces zijn afgedaan, ontstaat de indruk dat deze aantallen (veel) kleiner zijn dan het aantal huishoudens dat binnen het geautomatiseerde proces is afgedaan. Dit gegeven zorgt voor de unieke situatie dat slechts bij een minderheid van de huurders het verworven recht niet is herleefd. Deze unieke situatie is voor mij aanleiding te bezien hoe de uitspraak van de Raad van State ook voor deze huishoudens alsnog van toepassing kan zijn. Op dit moment onderzoek ik hoe hier praktisch en in de uitvoering op een goede manier invulling aan gegeven kan worden. Het uitgangspunt is daarbij dat Toeslagen de burger zoveel mogelijk ambtshalve tegemoetkomt. Echter, niet uitgesloten kan worden dat een deel van de bewijslast uiteindelijk niet bij de burger weggenomen kan worden. Uiterlijk in mei zullen de Minister voor Milieu en Wonen en ik hier bij Uw Kamer op terugkomen.

Vraag 22

Welke zaken hadden in deze casus anders moeten gaan?

Het is niet te voorkomen dat de interpretatie van wet- en regelgeving wijzigt als gevolg van jurisprudentie. Wel had na de uitspraak van de Raad van State sneller en actiever gecommuniceerd kunnen worden over de gewijzigde interpretatie van de wet. Daarnaast betreur ik het dat door een fout in de geautomatiseerde systemen onduidelijkheid kan zijn ontstaan voor een specifieke groep huurders. Een meerderheid van de huurders is door deze fout bovendien – hoewel de omstandigheden gelijk waren – gunstiger behandeld dan de minderheid. De Raad van Stade heeft inmiddels geoordeeld over een interpretatie die in lijn is met wijze waarop de meerderheid de afgelopen jaren in de praktijk is behandeld. Dat is voor mij reden om te bezien hoe de uitspraak van de Raad van State alsnog ook voor de minderheid van toepassing kan zijn.

Vraag 23

Kunt u deze vragen een voor een en voor 29 januari beantwoorden? Indien dat niet lukt, kunt u daarvan dan onmiddellijk mededeling doen en ze wel binnen drie weken beantwoorden om de Kamer in de gelegenheid te stellen het Schriftelijk overleg op 30 januari uit te stellen?

De vragen zijn één voor één beantwoord.

Vraag 1

Kent u de situatie aan de Pieter Calandlaan in Amsterdam Nieuw-West, waar kamers worden verhuurd van acht vierkante meter voor 700 euro per maand?1 Zo ja, wat is hierop uw reactie?

Ik kende de situatie aan de Pieter Calandlaan in Amsterdam Nieuw-West niet en heb daarom naslag laten doen.

Vraag 2

Vindt u 700 euro voor 8 m2 een redelijke prijs? Zo nee, kunt u verklaren op basis van welke criteria deze verhuurder tot dit bedrag is gekomen?

De betreffende advertentie op Pararius is inmiddels verwijderd, op basis van een advertentie op de website huurwoningen.nl2 lijkt het te gaan om een onzelfstandige woonruimte, een kamer. De waardering van kamers gebeurt op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Naast de oppervlakte van de verhuurde kamer zijn daarin diverse andere elementen van belang. Het gaat onder meer om oppervlakte van gemeenschappelijke ruimten, verwarmingsmogelijkheden, kookgelegenheid, en sanitaire voorzieningen.
Ik kan niet beoordelen of in deze specifieke situatie de huurprijs in verhouding staat tot de waardering op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Dat neemt niet weg dat ik erop reken dat verhuurders fatsoenlijk omgaan met hun huurders en een redelijke huurprijs vragen, waarbij zij rekening houden met de geboden kwaliteit van hun woning of kamer. Als op basis van het woningwaarderingsstelsel een huurprijs gevraagd mag worden, betekent dit niet dat de verhuurder deze maximale huurprijs hoeft te vragen. Daarbij verwacht ik van verhuurders dat ze niet maximaal willen profiteren van de grote schaarste in steden met een gespannen woningmarkt.

Vraag 3

Is het volgens het woningwaarderingsstelsel ook mogelijk om tot dit bedrag te komen? Kunt u dit toelichten?

Ja dit is in theorie mogelijk. Een kale huurprijs van € 700 voor een kamer is mogelijk indien de waardering van deze kamer en de bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte leidt tot een waardering met minimaal 472 punten.
De betreffende advertentie op Pararius is inmiddels verwijderd, op basis van de eerdergenoemde advertentie op de website huurwoningen.nl lijkt de gevraagde huurprijs van € 700 inclusief gas, water en licht. Stel dat het voorschot servicekosten (gas, water en licht) € 100 per maand bedraagt, dan is de kale huurprijs € 600. Een dergelijke huurprijs is mogelijk indien de waardering op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte minimaal 380 punten bedraagt. Bij een kamer van 8 m2 komt een dergelijk puntenaantal niet vaak voor. Om dit te toetsen kan elke huurder zich tot de Huurcommissie wenden. De Huurcommissie zal in dat geval het puntenaantal vaststellen en bepalen of de huurprijs gehandhaafd blijft of verlaagd wordt. In het geval van een tijdelijk contract kan de huurder ook nog na afloop van dit contract zich nog wenden tot de Huurcommissie om met terugwerkende kracht huurverlaging te krijgen.

Vraag 4

Is het juridisch mogelijk om huurcontracten van 0,5 jaar aan te bieden zoals deze verhuurder doet? Zo ja, bent u bereid te onderzoeken hoe dit in de toekomst onmogelijk kan worden gemaakt?

Ja, het is juridisch toegestaan om een huurcontract van zes maanden aan te bieden. Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woningen (kamers) mogelijk gemaakt, die van rechtswege eindigen na de overeengekomen huurperiode mits de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over het einde van de huur. Deze vorm van kortdurende huur en de daarmee gepaard gaande snelle doorstroming kan voor huurders die snel op zoek zijn naar een (tijdelijke) woning een goede oplossing bieden, bijvoorbeeld na een echtscheiding. Ik ben voornemens om de Wet doorstroming huurmarkt 2015 op korte termijn te evalueren, namelijk voor 1 juli 2021. Ik wil deze evaluatie gebruiken om verder inzicht te krijgen of de wet de beoogde doelstellingen behaald en of er geen oneigenlijk gebruik optreedt.

Vraag 5

Welke extra instrumenten komen beschikbaar om huisjesmelkers te beboeten na uitvoering van de motie Asscher/Heerma over bestuurlijke boetes voor verhuurders in de gereguleerde woningvoorraad die doelbewust te hoge huren vragen?2

In het kader van de aanpak Goed verhuurderschap werk ik samen met betrokken partijen aan een breed palet aan activiteiten om malafide verhuurders aan te pakken. De motie Asscher/Heerma over bestuurlijke boetes voor te hoge huren betrek ik bij de uitwerking van aanvullende maatregelen om het gemeentelijk instrumentarium in de strijd tegen malafide verhuurders te versterken. Om op al deze onderwerpen de juiste voorstellen te kunnen ontwikkelen en daarbij uw Kamer goed inzicht te kunnen geven in de mogelijke effecten ervan vind ik het van groot belang om aan elkaar verwante onderwerpen in samenhang verder uit te werken.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het nieuwsbericht: Bewoners van de Iep beide kerstdagen zonder verwarming door lekkage»?1 Zo ja, wat is hierop uw reactie?

Ja, ik ben bekend met dit bericht. Ik begrijp dat het voor bewoners, zeker in de genoemde periode, erg vervelend is om met een defecte verwarming te kampen. Het onderhouden van huurwoningen is een taak van elke verhuurder, ook van corporaties. Dat Vestia een saneringscorporatie is, ontslaat haar niet van de verantwoordelijkheid om haar bezit kwalitatief op de wettelijke norm te houden. Dit maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het vastgestelde financiële verbeterplan van Vestia en hier zijn ook extra middelen voor gereserveerd. De afgelopen periode heeft Vestia in dit kader ook extra conditiemetingen van haar bezit uitgevoerd, waarop ze haar onderhoudsbegroting heeft aangepast. Dit neemt niet weg dat er alsnog onvoorziene defecten kunnen optreden in enkele individuele woningen of complexen.

Vraag 2

Kent u ook het nieuwsbericht: «Vestia biedt Tweebossers schimmelwoningen aan»?2 Zo ja, wat is hierop uw reactie?

Ja, ik ben bekend met dit bericht en ik ben ook bekend met het bericht uit het AD van 31 januari getiteld: «Huurders van de Tweebosbuurt en Vestia gaan voorzichtig in gesprek». Hieruit begrijp ik dat een groot aantal bewoners inmiddels naar hun tevredenheid is geherhuisvest. Vestia geeft aan dat woningen die leegkomen direct worden aangeboden in de situatie zoals ze zijn opgeleverd. Bij sommige woningen moeten daar nog verbeteringen aan plaatsvinden. Deze verbeteringen worden aangebracht vóórdat de bewoners het pand betrekken. Ik vind het evengoed vervelend dat er een situatie is ontstaan, waarin een relatief klein aantal huurders een in hun optiek minder passende woning aangeboden heeft gekregen. Hierover zijn de corporatie en de bewoners in gesprek om tot elkaar te komen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een van de primaire taken van (sociale) verhuurders is het degelijk onderhouden van hun woningbestand? Zo ja, vindt u dat Vestia hier op dit moment aan voldoet gezien de voorbeelden genoemd in de artikelen?

Elke verhuurder moet zijn woningbestand goed onderhouden. Hierover zijn wettelijke normen opgesteld. Het beheren en goed onderhouden van sociale huurwoningen is een taak van corporaties. Bewoners kunnen zich bij klachten in eerste instantie tot de corporatie wenden. Indien de geschillen blijven aanhouden, kunnen bewoners zich vervolgens tot de huurcommissie wenden. Dat Vestia een saneringscorporatie is, ontslaat haar niet van haar verantwoordelijkheid om de kwaliteit van haar bezit op peil te houden en te voldoen aan de wettelijke normen. Dit maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het vastgestelde verbeterplan van Vestia en hier zijn ook middelen voor gereserveerd. Voor de herijking van haar verbeterplan heeft Vestia bovendien extra gestandaardiseerde conditiemetingen van haar bezit uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de onderhoudstoestand van het bezit van Vestia niet substantieel afwijkt ten opzichte van andere corporaties.

Vraag 4

Klopt het dat in veel Vestia maatwerkgemeenten klachten zijn over achterstallig onderhoud van de woningen? Deelt u de mening dat huurders niet langer de dupe mogen zijn van de wantoestanden bij Vestia?

Ik neem de zorgen van de huurders, gemeenten en andere partners in de regio serieus. De monitoringscommissie op de sanering van Vestia bestaande uit de gemandateerd saneerder, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borger en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft Vestia bij de herijking van haar verbeterplan ook verzocht extra conditiemetingen van haar bezit uit te voeren en haar onderhoudsbegroting daarop af te stemmen. Wel is het zo dat Vestia geen tot zeer beperkte financiële ruimte heeft om kwalitatieve woningverbeteringen aan te brengen (zoals nieuwe badkamers, nieuwe keukens, grootschalige isolatie anders dan niet-wettelijk verplicht). In dat kader onderzoekt Hamit Karakus in mijn opdracht de verkoop van Vestiawoningen in de maatwerkgemeenten aan andere corporaties.

Vraag 5

Gezien het feit dat andere door Vestia aan bewoners uit de Tweebosbuurt aangeboden woningen niet zelden vol met schimmel blijken te zitten, bent u het met deze bewoners eens dat ze deze aangeboden woningen weigeren?

Van verhuurders en dus ook van Vestia mag verwacht worden dat zij woningen gebrekenvrij aanbieden dan wel de gebreken verhelpen voordat de nieuwe huurders de sleutel van de woning krijgen. Mocht Vestia eventuele schimmel niet hebben verwijderd en bij een bouwkundige oorzaak van de schimmel dat onderhoudsgebrek niet hebben verholpen, kunnen de huurders zich in eerste instantie tot Vestia wenden. Indien het geschil aanhoudt kunnen zij de huurcommissie om tijdelijke huurverlaging vragen, zolang het gebrek aanhoudt. Indien de huurcommissie het onderhoudsgebrek als ernstig beoordeelt, zal zij de huur tijdelijk verlagen.

Vraag 6

Bent u het ermee eens dat door de dreigende sloop van de sociale huurwoningen in de Tweebosbuurt er ook een grote tijdsdruk ontstaat op bewoners om een andere woning te accepteren? Vindt u een woning met schimmel passende woonruimte? Zo nee, kunt u in overleg met Vestia hierover uw ongenoegen kenbaar maken en pleiten voor een passende oplossing?

Bij huuropzeggingen door de verhuurder wegens sloop of renovatie, ontstaat er altijd druk om naar een andere woonruimte uit te kijken. Overigens eindigt de huur nog niet door de huuropzegging van de verhuurder, maar kan alleen de rechter de huur beëindigen als de huurder niet schriftelijk met de huuropzegging instemt. Over huuropzeggingen binnen de Tweebosbuurt heeft Vestia al diverse rechtsprocedures gevoerd. Desalniettemin kan ik mij voorstellen dat huurders tijdsdruk ervaren door de voorgenomen sloop van hun woning. Zoals ik in het antwoord op vraag 5 heb aangegeven, mag van verhuurders, dus ook van Vestia, verwacht worden dat zij de huurders geen woningen met onderhoudsgebreken aanbieden of dat zij eventuele onderhoudsgebreken verhelpen voordat de huurder de woning betrekt. Deze situaties vallen in eerste instantie onder de zorg van de lokale stakeholders. Zo is de gemeente Rotterdam reeds met Vestia in gesprek om in deze casus tot een passende oplossing te komen voor alle partijen.

Vraag 7

Klopt het dat in het herijkt verbeterplan Vestia van 2019–2021 wordt aangegeven dat Vestia onvoldoende kan bijdragen aan wat volkshuisvestelijk noodzakelijk is? Deelt u de mening dat vooral huurders hiervan de dupe zijn?

Vestia staat voor een grote opdracht waarin het langjarig werkt aan financieel herstel, terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Ondanks dat Vestia in de komende jaren een grotere volkshuisvestelijke bijdrage zal kunnen leveren, zal het volledige financieel herstel nog enige tijd vergen. Dit kan spanning opleveren met de verduurzamingsambitie en de volkshuisvestelijke wensen in de regio. Zo blijkt uit het herijkt verbeterplan dat de financiële ruimte van Vestia om een grotere bijdrage te leveren aan de verduurzamingsopgave in Nederland beperkt is en dat Vestia op een aantal vlakken niet of niet volledig zal kunnen voorzien in nieuwe, door (lokale) stakeholders gewenste volkshuisvestelijke investeringen, waaronder wijkherstructureringsprojecten opgenomen in de woondeal Zuidelijke Randstad. Hiervoor zal een groter beroep moeten worden gedaan op andere corporaties in de regio. Met de gemeenten ben ik hierover ook in overleg.
Daarnaast werk ik hieraan door de regionale opgaven in diverse trajecten op te pakken. Zo heb ik Hamit Karakus aangesteld om oplossingen aan te dragen voor de volkshuisvestelijke wensen in de maatwerkgemeenten en voer ik samen met de zuidelijke Randstad de woondeal uit. Ook breng ik momenteel de volkshuisvestelijke opgaven en corporatiemiddelen van alle woningmarktregio’s in kaart. Hierin bezie ik ook hoe de haalbaarheid van gewenste regionale volkshuisvestelijke investeringen kan worden vergroot. Met deze trajecten wil ik een oplossing bieden voor de volkshuisvestelijke opgaven die spelen.

Vraag 8

Bent u bereid om met Vestia in gesprek te gaan om meer onderhoud te eisen in de zogeheten Vestia maatwerkgemeenten waar ook de gemeente Zuidplas onder valt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u aangeven op welke termijn deze gesprekken zullen plaatsvinden en op welke wijze u dit gaat terugkoppelen aan de Kamer?

De monitoringscommissie op de sanering van Vestia heeft Vestia bij de herijking van haar verbeterplan reeds verzocht extra conditiemetingen van haar bezit uit te voeren en haar onderhoudsbegroting hierop aan te passen. Hieruit is gebleken dat de onderhoudstoestand van het bezit van Vestia niet substantieel afwijkt ten opzichte van andere corporaties. Daarnaast houdt ook de Aw doorlopend toezicht op Vestia en hebben ook de lokale stakeholders (gemeente en huurdersorganisatie) de mogelijkheid om Vestia hierop aan te spreken. Daarmee heb ik er voldoende vertrouwen in dat de huidige borging van dit aspect toereikend is.

Vraag 9

Worden bewoners die door gebrekkig onderhoud in Nieuwerkerk aan den IJssel getroffen zijn door Vestia op enige wijze gecompenseerd? Zo nee, waarom niet?

Bewoners kunnen zich bij klachten over de onderhoudstoestand van de woning in eerste instantie tot woningcorporatie Vestia wenden. Indien de geschillen blijven aanhouden, kunnen bewoners vervolgens de huurcommissie inschakelen. Indien de onderhoudsgebreken dusdanig ernstig zijn, kan de huurcommissie een tijdelijke huurverlaging vaststellen, zolang het gebrek aanhoudt.

Vraag 10

Wilt u al deze vragen afzonderlijk beantwoorden en niet bundelen?

Ja.

Vraag 1

Kent u bericht «Tachtigjarige klimt op barricade»?1 Wat is uw reactie op dat bericht?

Ja. De reactie daarop volgt in de antwoorden op de gestelde vragen.

Vraag 2

Deelt u de conclusie dat de gemeente Amsterdam erfpacht hanteert op een wijze die lijkt op de woekerpolis: complex, niet transparant, onvoorspelbaar, mensen worden niet goed geïnformeerd maar geconfronteerd met enorme, plotselinge kostenverhogingen?

Erfpacht is een zakelijk recht waarbij de erfpachter voor een bepaalde duur het recht heeft de onroerende zaak van een ander te gebruiken tegen een vergoeding (de canon). Veel voorkomende looptijden voor het erfpachtrecht zijn 30, 50, 75, 99 jaar of eeuwigdurende erfpacht. De canon en de erfpachtvoorwaarden zijn bekend bij het aangaan of de aankoop van het erfpachtrecht. In de erfpachtvoorwaarden kan worden overeengekomen dat de canon periodiek wordt herzien. Wanneer de canon aan het einde van de duur waarvoor deze is vastgelegd wordt herzien, heeft de erfpachter in de Amsterdamse erfpachtvoorwaarden voor «voortdurende erfpacht»2 de mogelijkheid deze canon door een commissie van drie deskundigen te laten bepalen. Erfpacht is derhalve niet vergelijkbaar met een woekerpolis.

Vraag 3

Is het u bekend dat de woonlasten van veel Amsterdammers door de gebruikte systematiek exploderen en de kosten na 1 januari 2020 nog verder fors zullen oplopen?

Amsterdam heeft gedurende meer dan honderd jaar gemeentelijke grond voor woningen uitgegeven in erfpacht. Dit betreffen over het algemeen «voortdurende erfpachtrechten» waarbij de canon na 75 of 50 jaar, afhankelijk van het erfpachtcontract, wordt herzien. Alleen voor woningen waarvan de canon wordt herzien, veranderen de woonlasten.
Of er een groot verschil is tussen de oude en nieuwe canon is erg afhankelijk van het contract, de locatie en het oude betalingsregime. Bij een afgekocht erfpachtrecht is er altijd een groot verschil tussen de oude canon (die is immers jaarlijks gelijk aan nul voor de periode waarvoor deze is afgekocht) en de nieuwe canon. Bij niet afgekochte canons, waarbij de oude canon niet werd geïndexeerd, ontstaat alleen al door de inflatie van de afgelopen decennia een groot verschil met de nieuwe canon, nog afgezien van waardeveranderingen van de locatie. Een positieve waardeverandering van de locatie heeft te maken met maatschappelijke ontwikkelingen waardoor een locatie aantrekkelijker kan zijn geworden. Wanneer de oude canon jaarlijks werd geïndexeerd voor inflatie, dan is het verschil met de nieuwe canon vaak aanmerkelijk kleiner.
Op het moment dat een erfpachter zijn erfpachtrecht omzet naar eeuwigdurende erfpacht wordt de jaarlijkse canon alleen nog herzien met een inflatiecorrectie. Daarnaast kan deze eeuwigdurend afgekocht worden. Er is in beide gevallen geen sprake meer van aanpassing van de canon aan de waardeontwikkeling van de locatie, tenzij de erfpachter verzoekt om aanpassing van het erfpachtcontract (bijvoorbeeld bij wijziging bestemming).

Vraag 4

In 2017 werd in Amsterdam eeuwigdurende erfpacht ingevoerd voor nieuwe gevallen en er werd een regeling ingevoerd waarmee erfpachters kunnen overstappen op het nieuwe stelsel. Klopt het dat daarbij ook een nieuwe manier werd bedacht om de grondwaarde onder bestaande woningen te bepalen (zogenaamde «residuele methode van grondwaardebepaling»)?

In 2016 heeft de gemeente Amsterdam het beleid ingevoerd om voortaan grond uit te geven in eeuwigdurende erfpacht. Kenmerk daarvan is dat de canon alleen nog maar voor inflatie wordt gecorrigeerd en dat deze niet meer wordt herzien voor de waardeontwikkeling. Als de canon eeuwigdurend wordt afgekocht hoeft er nooit meer canon te worden betaald zolang de overeengekomen bestemming volgens het erfpachtrecht niet wordt aangepast. In 2017 heeft de gemeente Amsterdam tevens de mogelijkheid geïntroduceerd om bestaande erfpachtrechten voor woningen om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht (met uitzondering van corporatiewoningen).
Zover mij bekend, hanteert de gemeente Amsterdam al sinds eind jaren negentig van de vorige eeuw een residuele systematiek om de grondwaarde te bepalen voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten. De manier om deze grondwaarde residueel te bepalen heeft zich in de loop der tijd ontwikkeld aan de hand van de meest recente inzichten en technieken.
In 2015 heeft een commissie van drie hoogleraren het advies «Schoon Schip»3, uitgebracht, en de residuele methodiek als meest geëigend beoordeeld om de actuele grondwaarde te bepalen (blz. 32) en voorgesteld de WOZ-waarde te gebruiken als grondslag voor de waarde van de grond en opstal samen. Dit laatste heeft de gemeente Amsterdam sinds 2017 ingevoerd. Overigens gebruikte de gemeente Amsterdam daarvoor al een wijze die vergelijkbaar is met hoe de WOZ-waarde wordt bepaald.

Vraag 5

Deelt u de conclusie dat de door de gemeente gehanteerde en een zelf ontwikkelde «residuele» methode van grondwaardebepaling fundamenteel onjuist is omdat de gemeente daarmee bijna alle waarde en waardestijging naar zichzelf toe rekent, als ware het een nieuwe gronduitgifte?

Het uitgangspunt van de residuele grondwaardemethodiek is de waarde van de onroerende zaak. Deze wordt voor een belangrijk deel bepaald door de locatie. De gemeente Amsterdam hanteert enkele afslagen voor de bepaling van de residuele grondwaarde op basis waarvan de canon wordt bepaald. De canon wordt daarmee niet bepaald op basis van de volledige grondwaarde of waardestijging.

Vraag 6

Is het u bekend dat dit systeem een sterk financieel «hefboomeffect» kent aangezien de woningprijzen immers veel sneller stijgen dan de bouwkosten waardoor de grondwaarde en dus wat erfpachters moeten betalen nog sneller stijgt dan de WOZ-waarde? Wat is uw visie daarop?

Het zogeheten hefboomeffect is mij bekend. Als de vastgoedwaarde sneller stijgt dan de kosten om het vastgoed te realiseren, dan stijgt de grondwaarde procentueel harder dan de bouwkosten. Andersom is ook het geval; als de vastgoedwaarde langzamer stijgt dan de kosten om het vastgoed te realiseren, dan stijgt de grondwaarde nauwelijks of kan deze dalen. Wanneer de vastgoedwaarde daalt en de kosten om te realiseren blijven gelijk, dan daalt de residuele waarde van de grond.
Sinds de financieel economische crisis is de marktwaarde van woningen in de grote steden, en van Amsterdam in het bijzonder, veel sneller gestegen dan de kosten voor het realiseren van nieuwe woningen. Steden zijn populair om te wonen en dit heeft zijn weerslag op de marktwaarde van woningen en daarmee op de grondwaarde van een locatie.

Vraag 7

Klopt het dat tot enkele jaren geleden de vernieuwde erfpachtgrondwaarden uit kwamen op ongeveer 13 procent van de WOZ: een gemiddelde grondquote van 22% en een «depreciatie» (wegens gebondenheid van partijen) van 40%, doch dat het nieuwe systeem leidt tot een enorme verhoging van de kosten (binnen de ring, in IJburg en Buitenveldert stijgt de grondquote naar circa 44%; in andere delen van Amsterdam naar ca. 27%)? Wat is uw visie daarop?

Het erfpachtcontract, de voorwaarden en het moment van eventuele periodieke herziening van de canon zijn bepalend voor het veranderen van de hoogte van canon. De waardeontwikkeling van de locatie is heel bepalend voor de hoogte van de grondwaarde waarop de canon wordt gebaseerd. Ik kan niet ingaan op welke grondquote, het deel van de vastgoedwaarde dat aan de grondwaarde wordt toebedeeld, voor een specifieke locatie in Amsterdam redelijk is.

Vraag 8

Klopt het dat Amsterdam voor de overstapregeling daarnaast heeft bepaald dat tot 1 januari 2020 men rekenen mag met de WOZ-waarde uit 2014 en met een extra «korting»? Klopt het dat dat er toe leidt dat ná 1 januari door deze regeling veel mensen plotseling drie, acht, tien keer zoveel moeten gaan betalen? In plaats van bijvoorbeeld eeuwigdurend afkopen voor 10.000 euro of een jaarlijkse canon van 800 euro, schieten die omhoog naar 80.000 euro en 6.000 euro. Klopt het dat dat vooral speelt in wijken zoals Zuidoost en Nieuw-West?

In 2017 heeft de gemeente Amsterdam de mogelijkheid geïntroduceerd om een «voortdurend» erfpachtrecht met de overeengekomen bestemming wonen om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht. De gemeente doet daartoe een aanbieding en baseert de canon voor het eeuwigdurende erfpachtrecht op de actuele grondwaarde. Sinds het laatste kwartaal van 2017 is het mogelijk de gemeente om een aanbieding te vragen. Bij wijze van uitzondering heeft de gemeente voor zichzelf bepaald dat zij voor aanvragen in de jaren 2017, 2018 en 2019 haar aanbieding zou baseren op de WOZ-waarde van 2014 of 2015. Het is mij bekend dat tegen het licht van de voorwaarden zoals die inmiddels van toepassing zijn, de voorwaarden van vóór 2020 gunstig zijn en het verschil tussen de voorwaarden voor een aanvraag voor overstap in 2019 en 2020 groot kan zijn. Doordat de voorwaarden drie jaar lang niet zijn aangepast, is het verschil tussen de voorwaarden voor en na 2020 groot als gevolg van de ontwikkeling van de WOZ tussen 2014/2015 en 2018 (een overstapaanbieding in 2020 wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van belastingjaar 2019). Verder verwijs ik naar de antwoorden op vragen 3 en 6.

Vraag 9

Heeft u de indruk dat Amsterdammers over deze ingrijpende wijzigingen goed geïnformeerd zijn? Zo ja, waar baseert u dat op? Klopt het dat men geen persoonlijke brief kreeg met informatie over wat er voor hen persoonlijk zou veranderen en dat ook de lokale rekenkamer constateerde dat mensen niet goed zijn geïnformeerd? Klopt het dat uit een meting blijkt dat recent (in november) bijna de helft van de erfpachters niet weet welke mogelijkheden er zijn om over te stappen?

Navraag bij de gemeente Amsterdam leert dat erfpachters in 2019 een aantal malen een brief hebben ontvangen waarin is gewezen op de mogelijkheid van overstappen en dat zij via het «overstapportaal» persoonlijke informatie konden inwinnen over de gevolgen voor hen. Inmiddels zijn er meer dan 136.000 aanvragen voor een overstapaanbieding voor woningen gedaan. Dat is circa 85% van de erfpachtrechten met de bestemming woning die kunnen overstappen.4

Vraag 10

Deelt u de kritiek dat de internetsite «Overstapportaal» van de gemeente wordt geplaagd door technische problemen, er vaak uit ligt, en fouten bevat en vast loopt? Klopt het dat mensen daardoor en door de ingewikkeldheid van de problematiek, geen of een foutief antwoord krijgen? Is het denkbaar dat dat tot enorme extra onzekerheid leidt en dat mensen op zijn minst meer tijd zouden moeten krijgen om zich te kunnen verdiepen en financieel advies te kunnen vragen?

Ik kan niet beoordelen of individuen foutieve informatie hebben gekregen van de gemeente. Zover ik weet kunnen erfpachters op basis van de informatie in het informatiepakket, dat beschikbaar is in het overstapportaal, (financieel) advies inwinnen. Nadat de aanbieding voor overstappen is ontvangen krijgen erfpachters drie maanden bedenktijd. Dat is voldoende tijd om eventueel advies in te winnen. Bovendien zullen overstappers alleen financiering hoeven te regelen indien ze hun lopende voortdurende en/of hun eeuwigdurende contract tegelijk met de overstap willen afkopen.

Vraag 11

Heeft de gemeente in deze een zorgplicht voor betreffende woningbezitter als het gaat om bepalen van erfpacht? Zo ja, vervult de gemeente Amsterdam die zorgplicht naar behoren?

Het aanbod om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht is een mogelijkheid die de gemeente Amsterdam heeft gecreëerd om tegemoet te komen aan de onzekerheid die werd ervaren met de erfpachtvoorwaarden voor voortdurende erfpacht. Daarmee komt de gemeente Amsterdam vrijwillig tegemoet aan erfpachters die zich zorgen maken over de onzekerheid van de toekomstige canon. Het is een voorbeeld van hoe de gemeente Amsterdam haar zorgplicht invult.

Vraag 12

Is het u bekend dat de gemeenteraad van Amsterdam had gevraagd om een regeling voor mensen die de nieuwe erfpacht niet zouden kunnen betalen en dat de gemeente daarop wilde voorstellen dat deze groep de betaling zou kunnen uitstellen tot het moment dat ze de woning verkopen? Is het u ook bekend dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) gesteld heeft dat dit niet mag, omdat dit een financieel product is en kan leiden tot «overcreditering»? Als dat zo is, moet dan niet ook de conclusie getrokken worden dat dat dan nog meer geldt zonder deze regeling?

Het is mij bekend dat de gemeente Amsterdam heeft gezocht naar een regeling voor mensen die de verhoogde canonverplichting niet kunnen betalen die inhield dat deze groep mensen de canonbetalingen onder voorwaarden zouden kunnen uitstellen totdat de woning wordt verkocht. Uit de brief van het college van burgemeester en wethouders (B&W) van Amsterdam aan de Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken van 17 mei 2019 blijkt dat de gemeente Amsterdam bij meerdere instanties (Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn), het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM)) advies heeft ingewonnen.5 Uit deze brief blijkt dat de AFM heeft aangegeven dat hoewel erfpacht en het uitstellen van canonbetalingen strikt genomen niet onder de Wet op het financieel toezicht (Wft) valt, er wel een risico is op overkreditering.
De gemeente Amsterdam heeft een zogenaamde tegemoetkomingsregeling voor erfpachters die na herziening van de canon bij einde van de looptijd van het voortdurende erfpachtrecht, de nieuwe canon niet kunnen betalen. Het college van Amsterdam onderzoekt nog of erfpachters ook bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht in aanmerking kunnen komen voor tegemoetkoming wanneer de nieuwe canon, gelet op de financiële positie van de erfpachter, hoog is.

Vraag 13

Klopt het dat de AFM stelt dat banken wel rekening moeten houden met erfpacht bij hypotheken? Houdt dat ook in dat banken naar de gemeentelijke erfpacht-gegevens gaan kijken bij verstrekken van hypotheken? Denkt u dat dat grote effecten heeft op de woningmarkt?

Een aanbieder van hypothecair krediet dient bij het bepalen of een consument de lasten van een hypotheek kan dragen rekening te houden met alle financiële verplichtingen van de consument. Daaronder vallen uiteraard tevens de verplichtingen die voortvloeien uit erfpacht. Ook kijkt de hypotheekverstrekker naar de erfpachtvoorwaarden. Het effect op de woningmarkt is moeilijk te voorspellen, maar voor zover er effecten zijn, zijn deze niet nieuw. Banken kijken namelijk al jaren naar de erfpachtvoorwaarden.

Vraag 14

Heeft de gemeente in deze ook niet een zorgplicht voor de betreffende woningbezitter als het gaat om bepalen van erfpacht?

Wanneer de canon wordt herzien bij einde looptijd wordt een procedure gevolgd zoals opgenomen in de Algemene Bepalingen. De erfpachter heeft in Amsterdam dan altijd de mogelijkheid de nieuwe canon te laten bepalen door een commissie van drie deskundigen. Voor het bepalen van de canon bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht heeft de gemeente Amsterdam beleid opgesteld welke openbaar beschikbaar is. In dit beleid is opgeschreven hoe de canon wordt bepaald. De gemeente Amsterdam geeft op haar website veel informatie en links naar bijvoorbeeld de algemene voorwaarden en het beleid.

Vraag 15

Deelt u de conclusie dat erfpacht feitelijk een financieel product is, maar complexer dan een hypotheek? Deelt u dan ook de conclusie dat de oplossing is om erfpachters een basale consumentenbescherming te bieden – zoals die ook geldt voor financiële producten?

Erfpacht is een zakelijk recht dat iemand het recht geeft de onroerende zaak van iemand anders te gebruiken. Erfpacht is dan ook geen financieel product. Erfpacht kan wel als complex worden ervaren door de voorwaarden die van toepassing kunnen zijn en de eventuele periodieke herwaardering van de canon. Voor de erfpachter die overstapt op eeuwigdurende erfpacht geldt overigens dat een element van de ervaren complexiteit (de periodieke herziening van de canon) wordt weggenomen.
De bescherming van erfpachters op gemeente grond is geborgd door een regeling voor geschillen welke is opgenomen in de meeste erfpachtovereenkomsten, zoals bijvoorbeeld in Amsterdam de drie deskundigenprocedure voor het bepalen van de canon, is er een (gemeentelijke) ombudsman waartoe erfpachters zich kunnen wenden en staat de weg naar de burgerlijke rechter open als er geen oplossing voor het conflict bereikt wordt.
Bovendien komt het erfpachtbeleid tot stand binnen de lokale democratie. Het gemeentebestuur stelt het erfpachtbeleid vast, het college van B&W wordt gecontroleerd door de gemeenteraad, de gemeente is gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en een (gemeentelijke) rekenkamer houdt toezicht op het lokaal bestuur.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van twee gerechtelijke uitspraken over de huisvestingsverordeningen van Rotterdam1 en Eindhoven2?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat beleggers massaal betaalbare woningen opkopen, om vervolgens torenhoge huren te vragen of om arbeidsmigranten te huisvesten? Welke mogelijkheden hebben gemeenten om hier tegen op te treden? Welke mogelijkheden hebben gemeenten anderszins om de verkoop en verhuur van woningen te reguleren?

Het Kadaster heeft onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de particuliere verhuurmarkt.3 Sinds 2013 groeit de particuliere verhuurmarkt. Particuliere verhuurders kopen veelal goedkope, kleine appartementen. Ongeveer de helft van hun aankopen is onder de 150.000 euro. Particuliere verhuurders kopen vaak woningen met een woonoppervlak van minder dan 75 m2. In dit onderzoek wordt ook een relatie gelegd met de aan- en verkopen van koopstarters om mogelijke concurrentie in beeld te brengen. Koopstarters zijn deels geïnteresseerd in dezelfde woningen. Nationaal is er een beperkte overlap zichtbaar wat betreft koopprijs, woningtype en oppervlakte. Koopstarters zijn op zoek naar woningen in een net wat hoger prijssegment en met een groter woonoppervlak. Op regionaal niveau kan er echter wel overlap zijn wat betreft koopprijs, woningtype en oppervlakte. In bijvoorbeeld Amsterdam zijn koopstarters en beleggers veelal op zoek naar dezelfde woningen.
Beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van de huurwoningvoorraad en het schaarse middenhuursegment. Beleggers die op een duurzame manier investeren zijn nodig om te zorgen voor huurwoningen die passen bij de huidige woonwensen. Helaas zijn er ook beleggers die maximaal willen profiteren van de krappe woningmarkt en torenhoge huren vragen of zich niks aantrekken van de rechten van huurders. Dit zijn de beleggers waartegen opgetreden moet worden. In eerder brieven4 heb ik uitgelegd welke trajecten er lopen om malafide verhuurders aan te pakken, excessieve huren in de vrije sector tegen te gaan en de positie van starters te versterken. Om de juiste voorstellen te kunnen ontwikkelen en een stapeling aan maatregelen te voorkomen, werk ik deze onderwerpen in samenhang verder uit.
Op 13 maart jl. is de motie Smeulders c.s.5 ingediend die vraagt te inventariseren welke wettelijke mogelijkheden er voor gemeenten zijn om de massale opkoop van woningen te voorkomen. In een bijlage van mijn Kamerbrief van 10 oktober jl.6 heb ik deze wettelijke mogelijkheden benoemd.

Vraag 3

Welke mogelijkheden hebben gemeenten om regels te stellen aan de onttrekking van woonruimtes, samenvoeging, omzetting naar onzelfstandige woonruimtes, verbouwing tot meerdere woonruimtes, en splitsing? Kan een gemeente dergelijke regels ook stellen om wijken leefbaar te houden?

Het schaarstecriterium is de grondslag voor gemeenten om gebruik te kunnen maken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt. Het is correct dat deze schaarste onderbouwd dient te worden, om te voorkomen dat gemeenten lichtvaardig van dit instrumentarium gebruik maken. Er moet immers een publiek belang worden gediend met het gebruik van deze instrumenten, die het recht van eigendom beperken. Bij een goede onderbouwing van de schaarste kunnen gemeenten regels stellen voor onttrekking, samenvoeging, omzetting van woonruimten en verbouwing tot twee of meer woonruimten, alsmede voor de splitsing van woonruimten. Ruim 180 gemeenten maken dan ook gebruik van het instrumentarium van de Huisvestingswet 2014. De instrumenten uit de Huisvestingswet 2014 kunnen niet worden ingezet indien er geen schaarste aangetoond kan worden, maar er wel leefbaarheidsproblemen zijn. Wel mag een gemeente bij de vergunningverlening voor onttrekking, samenvoeging, omzetting van woonruimten en verbouwing tot twee of meer woonruimten, alsmede voor de splitsing van woonruimten rekening houden met leefbaarheidsaspecten. Op deze wijze kan bijvoorbeeld een quotum voor verkamering per straat of buurt gehanteerd worden. Indien een gemeenten, waar geen schaarste heerst, toch regels wil stellen over bijvoorbeeld verkamering kan dit op basis van het bestemmingsplan.

Vraag 4

Hoe vaak komt het voor dat een huisvestingsverordening van een gemeente met succes wordt aangevochten bij de rechter, met als argument dat de schaarste aan betaalbare woonruimte onvoldoende is onderbouwd?

Mij zijn geen gevallen bekend waarin op vergelijkbare wijze andere huisvestingsverordeningen dan die van Eindhoven en Rotterdam, als in de door u aangehaalde uitspraken, met succes zijn aangevochten vanwege het niet voldoende onderbouwen van de schaarste. Hier geldt overigens voor de huisvestingsverordening in Eindhoven dat er één artikel onverbindend is verklaard (het aanwijzen van alle woonruimten in de gemeente als vergunningplichtig bij splitsing). Voor het overige is deze huisvestingsverordening van kracht.

Vraag 5

Hoe kan het dat in tijden van evidente woningnood de onderbouwing van lokale schaarste onvoldoende wordt geacht?

De betreffende huisvestingsverordeningen zijn ongeveer vier jaar oud. Dat betekent dat de onderbouwing dus nog van daarvoor is. In die tijd waren de omstandigheden anders dan nu. De rechter toetst of de gemeente de Huisvestingswet op de juiste wijze heeft toegepast en dus of de onderbouwing van de schaarste op dat moment correct en voldoende is om een huisvestingsverordening in te stellen. Derhalve oordeelt de rechter niet over de huidige krapte op de woningmarkt, maar over de onderbouwing van de gemeente voor het gebruik van de instrumenten uit de Huisvestingswet 2014.

Vraag 6

Welk type onderbouwing van schaarste aan geliberaliseerde huurwoningen en betaalbare koopwoningen houdt wel stand bij de rechter? Aan welke vereisten moet een dergelijke onderbouwing in de praktijk voldoen?

Uit de memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 2014 volgt dat gemeenten de instrumenten uit deze wet kunnen gebruiken indien dat noodzakelijk en geschikt is voor de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte7. Het is aan gemeenten om het gebruik van deze instrumenten te motiveren. De rechtbanken die de aangehaalde uitspraken hebben gedaan lijken wat betreft deze motivering waarde te hechten aan het moment waarop onderzoek is gedaan naar schaarste en welke onderzoeksvragen daarbij zijn gesteld. Tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 13 maart 2019 is hoger beroep ingesteld. Daarom laat ik een meer uitgebreide beschouwing over de motivering van het schaarstecriterium op dit moment achterwege zodat niet vooruit wordt gelopen op de uitspraak in hoger beroep.

Vraag 7

Hoe effectief blijkt de Huisvestingswet in de praktijk nu het voor gemeenten soms niet mogelijk is een huisvestingsverordening op te stellen?

Ik deel niet met u dat gemeenten soms geen huisvestingsverordening kunnen opstellen. De gemeente kan op basis van een gedegen onderbouwing van de schaarste een huisvestingsverordening opstellen.

Vraag 8

Hebben gemeenten zich bij u gemeld over de problemen die zij ondervinden als gevolg van het schaarste-criterium? Zo ja, hoe gaat u hen helpen?

De gemeente Rotterdam heeft zich gemeld met dit probleem. Mijn ministerie heeft met de gemeente meegedacht. In Rotterdam is inmiddels een huisvestingsverordening vastgesteld in de gemeenteraad gebaseerd op een betere onderbouwing van de schaarste. Tegen de in vraag 1 aangehaalde uitspraak loopt nog hoger beroep bij de afdeling rechtspraak van de Raad van State.
Op dit moment wordt de wettelijk voorgeschreven evaluatie van de Huisvestingswet 2014 uitgevoerd. Indien uit deze evaluatie zou blijken dat de wet onvoldoende effectief is zal uiteraard gezocht worden naar een oplossing.

Vraag 9

Gaat u ervoor zorgen dat gemeenten huisjesmelkers weer kunnen aanpakken en hun wijken leefbaar kunnen houden? Zo nee waarom niet?

In de lokale praktijk van gemeenten zijn diverse methoden aan de orde om malafide verhuurders of huisjesmelkers in beeld te krijgen en hen vervolgens ook aan te pakken. Om de goede voorbeelden uit de praktijk breder bekend te maken organiseer ik sinds 2019 kennisdeling tussen gemeenten. Tevens heb ik pilots met steden opgezet waarin diverse aspecten van de aanpak van malafide verhuurders worden getest of ontwikkeld zoals het Groningse model met kamerverhuurvergunningen.
Naast het vergroten van het inzicht voor gemeenten in bestaande mogelijkheden, werk ik aanvullende maatregelen uit om het gemeentelijk instrumentarium in de strijd tegen malafide verhuurders te versterken. In mijn voortgangsbrief goed verhuurderschap8 (Tweede Kamer, 2019 – 2020, 27 926, nr. 313) informeerde ik u daarover.
Los hiervan is, zoals eerder gezegd, op dit moment de evaluatie van de Huisvestingswet 2014 aan de orde. In deze evaluatie is expliciet aan de orde in hoeverre gemeenten op bevredigende wijze gebruik kunnen maken van de instrumenten uit deze wet. Indien daar aanleiding toe is, zal ik overwegen wijzigingsvoorstellen in te dienen om de werking van de wet te verbeteren. Ik verwacht de evaluatie van de Huisvestingswet 2014 voor het zomerreces aan u aan te kunnen bieden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat huurders in Ten Post een brandbrief hebben gestuurd om versterking stop te zetten? 1 Wat is daarop uw reactie?

Ja, ik ben op de hoogte van de situatie. Ik heb begrepen dat er inmiddels ontwikkelingen zijn op dit dossier en de gemeente nauw betrokken is. Op 17 december heeft woningcorporatie Wierden en Borgen gesproken met een aantal huurders en met de wethouder om afspraken over de verdere voortgang te maken. Er zal onder meer een nieuw plan voor de Jan Zijlstraat worden ontwikkeld, waarbij rekening wordt gehouden met de huidige locaties van huurders en het type woning. Gelet op de aard van de problematiek, heb ik er vanuit de rijksoverheid aandacht voor dat lokale partijen constructief aan een oplossing werken.

Vraag 2

Begrijpt u de vrees van huurders in Ten Post dat ze kleiner of elders moeten gaan wonen, met daarbij de gevolgen voor de samenhang in de buurt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ja, dat begrijp ik. Het klopt dat in sommige gevallen de versterking gecombineerd wordt met bredere opgaven die er liggen, zoals krimp, verduurzaming of herstructurering van het gebied. Dit veelal vanuit het perspectief om tot een duurzaam woningaanbod te komen dat aansluit bij vraag van de toekomst. Dat kan in sommige gevallen betekenen dat woningcorporaties in overleg met gemeenten ervoor kiezen om een meer toekomstbestendig en daarmee ander aanbod terug te bouwen.
In algemene zin merk ik op dat het raadzaam is dat gemeenten het woonbeleid, inclusief stads- of dorpsvernieuwing vastleggen in een woonvisie en op basis daarvan aangeven wat zij van corporaties verwachten. Woningcorporaties dienen hun huurders goed te betrekken bij voorgenomen plannen voor de sloop en vervangende nieuwbouw. De casus waarover het genoemde bericht gaat, betreft in eerste instantie een vraagstuk tussen gemeenten, woningcorporaties en huurders om een tot een gedragen oplossing te komen en ik ben dan ook blij dat dat gesprek inmiddels plaatsvindt.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat corporaties plannen gaan maken met deze bewoners voor de versterkingsoperatie, zodat men deze vrees niet hoeft te hebben?

Wierden en Borgen is samen met de gemeente Groningen in gesprek met de huurders over hun zorgen. Het sociaal plan dat Wierden en Borgen in het najaar van 2019 heeft afgesloten met huurdersorganisaties is gebaseerd op het principe dat de planvorming samen met de huurders wordt ontwikkeld. Per project stelt Wierden en Borgen een projectcommissie in van huurders, waarin de plannen worden uitgewerkt. Daarnaast worden er met iedere bewoner individuele gesprekken gevoerd over de plannen en de wensen van de bewoners.
In zijn algemeenheid speelt de problematiek waarbij huurders aandacht vragen voor hun positie bij de versterking breder. Zoals ik uw Kamer bij brief op 19 december (Kamerstuk 33529–716) informeerde, voer ik daarom overleg met corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties in het versterkingsgebied om te zorgen dat zij lokaal tot werkbare oplossingen kunnen komen.

Vraag 4

Vindt u het rechtvaardig dat de huur van nieuwe woningen omhoog gaat, terwijl de huurders niet om een nieuwe woning hebben gevraagd? Kunt u uw antwoord toelichten? Hoe gaat u er voor zorgen dat huurders financieel niet benadeeld gaan worden?

Het uitgangspunt van Wierden en Borgen is dat de totale woonlasten niet hoger worden. De bouw van nieuwe woningen kan inderdaad betekenen dat de huur omhoog gaat. Daar staat tegenover dat het duurzame en energiezuinige woningen zijn, waardoor de woonlasten als geheel niet stijgen.
Huurders met recht op huurtoeslag krijgen daarnaast een deel van de hogere huurprijs gecompenseerd door de toeslag. Huurders kunnen een klacht indienen bij de corporatie zelf of de kwestie voorleggen aan de huurcommissie. Deze toetst aan het Woningwaarderingsstelsel; het kan betekenen dat de kwaliteit van de woning dermate verhoogd is, dat een hogere huurprijs redelijk is.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het feit dat de corporatie heeft aangegeven desnoods huurcontracten langs juridische weg te ontbinden als niet 70% tekent voor het sociaal plan? Is de 70% handtekeningen gehaald? Zo ja, in hoeverre is daar sprake van vrijwilligheid of onder druk gezet zijn?

Wierden en Borgen heeft aangegeven dat de 70%-norm voor het tekenen van het sociaal plan via de rechter afdwingen niet aan de orde is. Daar is volgens de corporatie in de projectcommissies niet op deze manier over gesproken. De ambitie van Wierden en Borgen is om samen met de huurders een gedragen plan te ontwikkelen.
Het sociaal plan is vastgesteld in overleg met huurdersorganisaties en de betrokken gemeenten, aldus de corporatie. Met de huurders vindt in projectcommissies overleg plaats over de inhoudelijke uitwerking van de plannen voor hun woning en over maatwerk voor wat betreft het sociaal plan.

Vraag 6

Hoeveel woningen heeft Wierden en Borgen die gesloopt en gebouwd gaan worden in het aardbevingsgebied? Hoeveel nieuwe woningen gaan er gebouwd worden in dezelfde straten, zodat mensen in hun eigen buurt kunnen blijven wonen? Welke actie gaat u ondernemen om te zorgen dat huurders inspraak krijgen in de plannen in de nabije toekomst?

Wierden en Borgen is een woningcorporatie met 6.805 sociale huurwoningen in de gemeenten Het Hogeland, Loppersum, Groningen en Westerkwartier. Vooralsnog krijgt 16 procent van deze woningen in het aardbevingsgebied te maken met sloop/nieuwbouw of bouwkundig versterken.
Over het algemeen wordt er in elke straat waarin gesloopt wordt, weer nieuwgebouwd. Bewoners krijgen de mogelijkheid om terug te keren in hun eigen straat. Als Wierden en Borgen niet terugbouwt op dezelfde locatie (dit zijn uitzonderingsgevallen) gebeurt dit in goed overleg met de bewoners. Soms zijn woningen in een te slopen straat al niet meer bewoond. Uitgangspunt is dat de planvorming samen met de huurders plaatsvindt. Wierden en Borgen volgt het 10-stappenplan «samen bouwen aan vertrouwen».
Huurders Ten Post sturen brandbrief: Zet versterking per direct «on hold», 16 december 2019, Huurders Ten Post sturen brandbrief: Zet versterking per direct «on hold» (https://www.dvhn.nl/groningen/stad/Huurders-Ten-Post-Zet-versterking-direct-on-hold-25139249.html)

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bewoners vakantiepark De Ossenberg worden eruit gezet: «Als ik hier niet meer kan wonen, ga ik liever dood»«?1

Ja.

Vraag 2

Bent u tevens bekend met het feit dat ook op bungalowpark De Leijen in Hensbroek een gezin woont dat op korte termijn (18 januari) uit huis geplaatst wordt? Zo nee, bent u bereid met de gemeente Koggenland contact op te nemen om u te laten informeren over de situatie?

Ja. De gemeente Koggenland is een handhavingstraject tegen het huishouden gestart waarbij vanaf 18 januari jl. een dwangsom zou worden opgelegd wegens het permanent bewonen van bungalow waar een recreatieve bestemming op rust. Volgens informatie van de gemeente Koggenland heeft het betreffende huishouden zich voor het ingaan van de dwangsom ingeschreven in een andere gemeente in de regio.

Vraag 3

Erkent u dat permanente bewoning van een recreatiewoning veelal uit nood, en niet uit luxe, is gedreven, en dat bewoners vaak geen alternatief voor ogen hebben?

Zoals uit onderzoek2 naar de bewoning van vakantieparken op de Veluwe bleek, vormen bewoners van recreatiewoningen (op vakantieparken) een diverse groep mensen die niet onder één noemer kunnen worden geschaard. Zij zijn te onderscheiden in meerdere groepen die ieder andere beweegredenen en wensen hebben. Voor een deel van deze groepen biedt het vakantiepark de woon- en leefvorm met de rust waar zij al lange tijd naar op zoek zijn en die zij niet kunnen vinden op de reguliere woningmarkt. Voor sommigen is het vakantiepark echter een laatste uitvalsbasis bij gebrek aan andere woonruimte.

Vraag 4

Deelt u het uitgangspunt dat de begrijpelijke inzet op het opknappen van vakantieparken er niet toe mag leiden dat mensen daadwerkelijk dakloos worden maar dat altijd gezocht moet worden naar een oplossing?

Ja, dit uitgangspunt deel ik. Zoals mijn ambtsvoorganger reeds benadrukte, verwacht ik dat partijen passend binnen het gebied en met oog voor de vereisten van een goede ruimtelijke ordening een weloverwogen keuze maken voor de aanpak van vakantieparken en zoeken naar integrale maatwerkoplossingen, per park en per bewoner. Daarbij verwacht ik dat overheden hun verantwoordelijkheid nemen door kwetsbare mensen te ondersteunen bij het vinden van alternatieve (semi-)structurele huisvesting.

Vraag 5

Is inzichtelijk hoeveel permanente bewoners van recreatiewoningen het afgelopen jaar uit hun woning zijn gezet? In hoeveel van deze gevallen was geen zicht op alternatieve huisvesting? In hoeveel van deze gevallen ging het om kwetsbare personen voor wie geen zicht was op alternatieve huisvesting? Indien deze cijfers niet beschikbaar zijn, kunt u hier dan een schatting van geven of een inventarisatie doen bij enkele gemeenten?

Het ruimtelijk beleid en de handhaving daarop is primair een lokale verantwoordelijkheid. De uiteindelijke aanpak van vakantieparken blijft een lokale afweging en keuze. Er is geen landelijk overzicht van hoeveel bewoners als gevolg van een handhavingstraject hun recreatieobject hebben moeten verlaten. Daarmee is ook niet bekend hoe vaak er daarbij zicht was op alternatieve huisvesting. Ik verwacht later deze maand uw Kamer een brief toe te zenden met de stand van zaken van de actie-agenda vakantieparken. In deze brief zal ik beschrijven hoe meer zicht op de effecten van de actie-agenda kan worden gekregen.

Vraag 6

Op welke wijze is binnen de uitvoering van de landelijke Actie-agenda vakantieparken 2018–2020 op lokaal niveau oog voor de ondersteuning van kwetsbare inwoners en wordt er gezocht naar maatwerkoplossingen voor individuele bewoners? Kunt u aangeven in hoeverre gemeenten hier momenteel in slagen? Op welke wijze worden deze bewoners niet alleen op papier maar ook echt in de praktijk geholpen bij het vinden van een oplossing?

Mijn beeld is dat gemeenten op wisselende wijze en in verschillende mate maatwerkondersteuning bieden aan huishoudens die onrechtmatig op een vakantiepark wonen. Bij de revitalisering van vakantieparken wordt vaak door middel van gesprekken een inventarisatie van de situatie van de bewoners gemaakt, waarna huishoudens die als kwetsbaar worden beoordeeld hulp of bemiddeling ontvangen bij hun zoektocht naar alternatieve woonruimte en andere hulp en ondersteuning. Die hulp en ondersteuning kan vele vormen aannemen.
Met de actie-agenda vakantieparken roep ik samen met medeondertekenaars op om de aanpak van vakantieparken integraal vorm te geven en kwetsbare bewoners vanuit de gemeente op basis van maatwerk te ondersteunen, bijvoorbeeld bij het vinden van alternatieve woonruimte. We willen voorkomen dat mensen zich opnieuw onrechtmatig op een ander vakantiepark vestigen doordat zij niet aan andere woonruimte kunnen komen. Dat vraagt ook dat de woonbehoefte die op informele wijze op vakantieparken wordt vervuld, wordt vertaald in lokaal en regionaal woonbeleid.

Vraag 7

Gebeurt dit momenteel afdoende in de twee genoemde situaties? Bent u bereid om gemeenten, en de gemeenten Koggenland en Utrechtse Heuvelrug in het bijzonder, nadrukkelijk te wijzen op de opdracht om met individuele bewoners naar maatwerkoplossingen te zoeken?

Bij de start actie-agenda vakantieparken heeft mijn ambtsvoorganger aangegeven te verwachten dat partijen met oog voor de vereisten van een goede ruimtelijke ordening een weloverwogen keuze maken voor bij de aanpak van vakantieparkenproblematiek en zoeken naar integrale maatwerkoplossingen, per park en per bewoner. Bij de integrale aanpak hoort aandacht voor de situatie van permanente bewoners. De gekozen aanpak voor een vakantiepark is en blijft een keuze van de gemeenten. Ik constateer dat de aanpak van de verschillende gemeenten hierbij sterk uiteenloopt. Daarom heb ik aangekondigd te komen met een kwaliteits- en afwegingskader voor gemeenten, dat hen kan ondersteunen bij vraagstukken rondom bewoning op vakantieparken. Ik verwacht deze einde van dit jaar gereed te hebben.
Bij vragen over specifieke gemeenten, doe ik altijd navraag bij de desbetreffende gemeente. Ik spreek hen daarbij ook aan op hun verantwoordelijkheden.

Vraag 8

Welke mogelijkheid kan het toekennen van een urgentiestatus voor een sociale huurwoning binnen het maatwerkpakket bieden? Zijn er al gemeenten die met een dergelijke constructie werken en bent u bereid deze mogelijkheid bij gemeenten die met deze problematiek te maken hebben onder de aandacht te brengen?

Gemeenten beschikken over diverse instrumenten om huishoudens voorrang te verlenen voor een sociale huurwoning, bijvoorbeeld door het opnemen van deze doelgroep als een urgentiecategorie in de huisvestingsverordening of ander toewijzingsbeleid, of op basis van individueel maatwerk (kwetsbare) bewoners voorrang te verlenen. Diverse gemeenten maken hier gebruik van. In het kwaliteit- en afwegingskader voor gemeenten dat ik eind van dit jaar met uw Kamer deel zal aandacht worden besteed aan de mogelijkheden die gemeenten hiertoe hebben.

Vraag 9

Bent u bereid deze vragen op korte termijn te beantwoorden gezien de genoemde uithuisplaatsingstermijn van 18 januari 2020?

Het is helaas niet gelukt om aan uw verzoek te voldoen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de reconstructie in het artikel «Hoe Airbnb toch weer aan het langste eind trekt»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat in de bijeenkomsten over het wetsvoorstel tot regulering van toeristische verhuur platforms en gemeenten als gelijkwaardige gesprekspartners gezien werden door het ministerie, zoals volgens het artikel blijkt uit de verslagen? Zo ja, waarom is dat het geval? Zo nee, wat is de onderbouwing dat dit niet gebeurd is?

Werken aan wet- en regelgeving vraagt om grote zorgvuldigheid. Het is van belang verschillende gezichtspunten te kunnen taxeren, kaders te kennen en ook vooruit te kijken naar de uitvoeringsfase. Daarom worden relevante partijen uitgenodigd om op verschillende aspecten van gedachten te wisselen. Dat komt de kwaliteit van een wetsvoorstel ten goede. Bij de voorbereiding van het wetsvoorstel toeristische verhuur van woningen is met relevante partijen gesproken zoals de meest belanghebbende gemeenten, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, platforms voor toeristische verhuur en belangenorganisaties van verhuurders van woningen voor toeristische verhuur. Voor een constructieve dialoog is het goed om partijen gelijkwaardig te behandelen. Wel is het zo dat eerst met de gemeenten is gesproken over hun beleidsmatige behoeften alvorens het gesprek met de platforms is aangegaan.

Vraag 3

Hoe vaak zijn er in 2018 en 2019 overleggen geweest tussen vertegenwoordigers van verhuurplatforms en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en andere ministeries?

In 2018 en 2019 is er ongeveer tien maal in wisselende ambtelijke samenstellingen met verhuurplatforms gesproken.

Vraag 4

Hoe vaak hebben de Minister voor Milieu en Wonen en/of de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in 2018 en 2019 gesproken met vertegenwoordigers van een of meerdere verhuurplatforms?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Welke invloed hebben verhuurplatforms op het uiteindelijke wetsvoorstel gehad? Kunt u precies aangeven welke input u heeft overgenomen? Zo nee, waarom niet?

Het wetsvoorstel toeristische verhuur van woningen is tot stand gekomen door tijdens de beleidsontwikkeling in gesprek te gaan met alle relevante partijen teneinde enerzijds de maatschappelijk problemen in kaart te brengen en anderzijds een adequate oplossing te bereiken die uitvoerbaar en proportioneel is. De vraag van de gemeenten was de mogelijkheid voor het invoeren van een registratieplicht voor personen die hun woning toeristisch willen verhuren om zo meer inzicht te krijgen waar de toeristische verhuur in de gemeente plaatsvindt en zo nodig via een meld- of vergunningsplicht de toeristische verhuur van woonruimte nader te kunnen reguleren. Platforms hebben aangegeven dat een eenmalige registratieverplichting die laagdrempelig, kosteloos en digitaal wordt ingericht voor hen werkbaar is. Op deze wijze is het voor platforms mogelijk om de noodzakelijke aanpassingen op hun website door te voeren. Voornemen is daarom dat er een landelijke website komt waarop alle gemeenten die een registratieplicht hebben ingevoerd vermeld staan. Voor gemeenten is het van belang dat door middel van dit systeem inzicht wordt verkregen in zowel de omvang als de specifieke adressen van de woningen die in een gemeente voor toeristische verhuur worden aangeboden. Daarnaast gaven zowel gemeenten als platforms aan dat de Huisvestingswet 2014 zich het beste leent voor het wettelijk verankeren van vorenstaande.

Vraag 6

Bent u van mening dat met dit wetsvoorstel het publieke belang goed gediend wordt en illegale verhuur effectief tegengegaan zal worden?

Gemeenten krijgen wettelijke bevoegdheden om vakantiehuur via verhuurplatforms in goede banen te leiden zodat negatieve effecten kunnen worden tegen gegaan. Het is aan de gemeenten om de wettelijke bevoegdheden in te gaan zetten en te handhaven. Daarnaast hebben de platforms toegezegd zo veel mogelijk uit te sluiten dat er op hun websites advertenties (aanbiedingen) zonder registratienummer worden gepubliceerd.
De toeristische verhuur van woonruimte is door de opkomst van digitale platforms aanzienlijk in omvang toegenomen. Grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan effecten hebben op onder meer de woningmarkt, de leefbaarheid, de veiligheid en het gelijke speelveld voor andere aanbieders van toeristische accommodatie.
De belangrijkste redenen voor het reguleren van de toeristische verhuur van woonruimte zijn het tegengaan van het oneigenlijk gebruik van woonruimten, de impact op de leefbaarheid van de woonomgeving, de veiligheid van woonruimten die voor toeristische verhuur worden aangeboden en het gelijke speelveld voor aanbieders van accommodatie voor toeristen. Het veelvuldig toeristisch verhuren van een woonruimte heeft tot gevolg dat de woonfunctie niet meer overheersend is en er sprake kan zijn van oneigenlijk gebruik van de woningvoorraad. Dit is onwenselijk in gemeenten waar schaarste aan woonruimte is.
Aangezien de toeristische verhuur van woonruimte nog steeds toeneemt en ook de wijze van aanbieding in de nabije toekomst kan veranderen onder invloed van nieuwe technische mogelijkheden, zal dit wetsvoorstel binnen vijf jaar na inwerkingtreding worden geëvalueerd.

Vraag 7

Wat zijn de doelstellingen bij dit wetsvoorstel? Hoeveel zal de illegale toeristische verhuur afnemen de komende jaren na inwerkingtreding?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het feit dat de stad Parijs een boete van 12,5 miljoen euro heeft kunnen opleggen aan AirBnB voor het faciliteren van illegale vakantieverhuur?

Gemeenten krijgen met deze maatregelen de instrumenten om ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur tegen te gaan waaronder ook geldelijke sanctionering. Op basis van het wetsvoorstel kan medewerking door de platforms aan het verstrekken van informatie omtrent aanbieders op verzoek van de gemeente worden afgedwongen door middel van het opleggen van een last onder dwangsom. De gemeente kan op basis van de verstrekte gegevens handhaven bij de aanbieder van de woonruimte voor toeristische verhuur alsmede het platform verzoeken de illegale aanbiedingen te verwijderen. Parallel aan het traject rond het wetsvoorstel zet het kabinet er in Europees verband op in om tot aanvullende maatregelen te komen. Ik heb dat toegelicht in de brief waarmee ik deze antwoorden aan uw Kamer heb doen toekomen.

Vraag 9

Zou u steden als Amsterdam ook graag de mogelijkheid willen geven om platforms boetes op te leggen voor illegale vakantieverhuur, aangezien onder andere AirBnB daar niet meewerkt aan de regel om vakantieverhuur tot 30 dagen te beperken?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Waarom heeft de regering er niet voor gekozen om – net als in bijvoorbeeld Frankrijk – de verhuurplatforms aansprakelijk te maken?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Waarom heeft de regering de uitspraak van de Hoge Rechter of Frankrijk de verhuurplatforms aansprakelijk mag stellen niet afgewacht, alvorens te kiezen om dit niet in het wetsvoorstel op te nemen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 12

Hoe moeten volgens u de Europese richtlijnen (e-Commerce richtlijn, Dienstenrichtlijn) aangepast worden om de verhuurplatforms gemakkelijker aansprakelijk te stellen voor het faciliteren van illegale vakantieverhuur?

Zoals ook beschreven in de Kamerbrief over toeristische woningverhuur d.d. 13 maart 20192 zal ik samen met de Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat in Europees verband verkennen in hoeverre er draagvlak is voor een gezamenlijke aanpak van de negatieve neveneffecten van toeristische verhuur van woningen via platforms. De nieuwe Europese Commissie heeft het voornemen om te komen tot een Digital Services Act; dit zal naar alle waarschijnlijkheid een herziening van de Richtlijn elektronische handel omvatten. Zoals ook beschreven in de recente Kamerbrief over desinformatie3 is de Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat verantwoordelijk voor het volgen en beïnvloeden van de ontwikkelingen rondom de Digital Services Act. De Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat zal door middel van de motie Middeldorp4 binnen de gestelde termijn de Kamer informeren over de Digital Services Act. Zie verder ook mijn antwoord op de vragen 8, 9, 10 en 11.

Vraag 13

Heeft u reeds in overleggen met uw Europese ambtsgenoten en de Europese Commissie ingebracht dat de Europese richtlijnen aangepast moeten worden zodat verhuurplatforms aansprakelijk gesteld kunnen worden voor het faciliteren van illegale vakantieverhuur? Zo ja, wat zijn daarvan de resultaten?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Zo nee, bent u bereid in het eerstvolgende Europese overleg het standpunt uit te dragen dat verhuurplatforms aansprakelijk gesteld moeten kunnen worden en dat zo nodig de Europese richtlijnen aangepast moeten worden?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 15

Kunt u deze vragen elk afzonderlijk beantwoorden?

De vragen zijn zo veel als mogelijk afzonderlijk beantwoord.

Vraag 1

Hoeveel studenten van de TU Delft zijn opgelicht door mensen die zich op internet voordoen als verhuurders, en hoeveel van deze studenten zijn buitenlandse studenten die kwetsbaarder zijn omdat zij de taal en het systeem niet kennen?1

Er is geen standaardregistratie hiervan beschikbaar bij de TU Delft. Uit mails en klantcontactgegevens bij de TU Delft komt naar voren dat sinds 1 juli 2019 er een 11-tal meldingen van buitenlandse studenten zijn over mogelijke oplichting. Van een deel van deze meldingen is aangifte gedaan en loopt er een politieonderzoek. Verdere gegevens zijn niet bekend.

Vraag 2

Wat zijn de landelijke aantallen studenten en anderen die zijn opgelicht door nep-verhuurders de afgelopen jaren, en daardoor hun borg en huur kwijt zijn?

Er worden geen landelijke cijfers bijgehouden van aantallen huurders die worden opgelicht door verhuurders.

Vraag 3

Op welke manier(en) waarschuwt de TU Delft haar studenten voor malafide en nep-verhuurders? En gaat u ervoor zorgen dat alle hogescholen en universiteiten in Nederland dat doen voor zowel Nederlandse als buitenlandse studenten?

De TU Delft licht op verschillende manieren Nederlandse en internationale studenten voor waar zij op moeten letten wanneer zij op zoek zijn naar een geschikte woning. Bijvoorbeeld via de international office, de website van de universiteit zelf en via het actief benaderen van studieverenigingen, faculteiten of het spreekuur.
Alle hoger onderwijsinstellingen die internationale studenten ontvangen, moeten op hun website informatie geven over diensten die zij aanbieden op het gebied van studentenhuisvesting2. Dit doen zij veelal in zowel het Nederlands als in het Engels, zowel over huisvestingsmogelijkheden als -belemmeringen. Zoals ik u eerder heb laten weten hebben onderwijsinstellingen dit afgelopen jaar actief opgepakt.3
Rondom het voorkomen van oplichting en fraude zijn nog verbeteringen mogelijk door (nieuwe) studenten te wijzen op signalen hierover en ze in contact te brengen met betrouwbare partijen. Inmiddels is de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie in het Engels vertaald om internationale studenten zelf hun huurprijs te laten toetsen. Tevens start ik in 2020 een nieuwe voorlichtingscampagne voor studenten, wil ik gemeenten de mogelijkheid geven om verhuurders, die bij herhaling zonder vergunning woonruimte illegaal onderverhuren, onttrekken samenvoegen of omzetten, een hogere boete op te leggen. Daarnaast kijk ik via pilots hoe voor gemeenten een lokaal vergunningensysteem voor verhuurders mogelijk te maken is.

Vraag 4

Op welke manier(en) worden digitale platforms, als Kamernet.nl, Roomster.nl of Facebook gecontroleerd, zodat kan worden voorkomen dat mensen zich onterecht kunnen voordoen als verhuurder, en wat zijn daarvan de resultaten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het staat verhuurders en huurders vrij om kamers via digitale platforms aan te bieden. Een site zoals Kamernet waarschuwt huurders over online oplichting en treft daar ook zelf maatregelen voor.
Met de Wet toeristische verhuur krijgen gemeenten instrumenten ten aanzien van digitale platforms om de handhaving mogelijk te maken en indien noodzakelijk de neveneffecten van de toeristische verhuur van woonruimte te kunnen voorkomen of beperken.

Vraag 5

Hoe is de ACM (Autoriteit Consument en Markt) betrokken bij het voorkomen en aanpakken van malafide of nep- verhuurders als het gaat om nep-verhuurders en nep-advertenties op digitale platforms alsmede onterechte bemiddelingskosten en het tegengaan van discriminatie?2

Begin dit jaar kondigde de Autoriteit Consument & Markt (ACM) aan om intensiever op te gaan treden tegen huurbemiddelaars, die onterechte kosten in rekening brengen aan huurders. Het was een logisch vervolg van de geïntensiveerde contacten van mijn departement met de ACM, waarin ik verschillende vormen van verkapte bemiddelingskosten heb verduidelijkt, zodat ACM scherper kan handhaven. Voor de aanpak van malafide verhuurders en discriminatie op de woningmarkt verwijs ik u graag naar mijn recente brieven hierover aan uw kamer (respectievelijk Kamerstuk 27 926, 32 847, nr. 313 en Kamerstuk 32 847, nr. 577).

Vraag 6

Zijn er zwarte lijsten van malafide verhuurders en/ of IP-adressen zodat oplichters niet onder een andere naam door kunnen gaan met hun praktijken? Zo nee, waarom niet en bent u bereid dit in te stellen in het kader van uw aanpak «Goed verhuurderschap»?3

In het kader van de privacy zijn zwarte lijsten niet verboden, maar alleen onder strikte voorwaarden toegestaan. Bij gebruik van dit middel moet de autoriteit persoonsgegevens worden betrokken. Vanwege een mogelijk waterbedeffect bij de aanpak van malafide verhuurders steun ik een pilot van de gemeente Utrecht, waarin de regionale verbreding van de aanpak van malafide verhuurders wordt onderzocht. Ik informeerde u onlangs over de voortgang van de aanpak «Goed Verhuurderschap (Kamerstuk 27 926 em 32 847, nr. 313), waarvan deze pilot een onderdeel is. Over het verloop van deze en andere pilots loopt een kennisdelingstraject met steden, waarin dit onderwerp ook aan de orde is.

Vraag 7

Wordt bij het verbeteren van de voorlichting, het delen van goede lokale voorbeelden en het ondersteunen van huurteams in studentensteden ook de positie van woningzoekenden betrokken om te voorkomen dat mensen worden opgelicht? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij het tegengaan van malafide verhuurders wordt de positie van woningzoekenden vanzelfsprekend meegenomen.

Vraag 8

Waarom kiest u voor zelfregulering en niet voor een onafhankelijk keurmerk?

Via diverse kanalen wordt ingezet op het tegengaan van excessen op de woningmarkt en de praktijken van malafide verhuurders. Naast informeren en zelfregulering door het georganiseerde deel van de sector, versterk ik de handhaving en werk ik wetgeving uit. Ik doe dat met een groot aantal partijen via de landelijke aanpak studentenhuisvesting en de aanpak «Goed Verhuurderschap».

Vraag 9

Waarom wil u geen vergunningplicht voor verhuurders instellen, aangezien een vergunningplicht helpt bij het voorkomen van oplichters wanneer bepaald wordt dat een verhuurder alleen toegelaten wordt op een digitaal platform als diegene over een vergunning beschikt? Kunt u uw antwoord toelichten?

In mijn brief van 12 december6 heb ik u laten weten dat er in een aantal steden sprake is van lokale initiatieven om een vorm van een lokaal vergunningensysteem voor verhuurders in te voeren. In deze steden (Groningen, Schiedam, Rotterdam en Amsterdam) blijkt de behoefte aan maatwerk, die past bij de lokale problematiek. Ik vind het van belang afwegingsruimte te bieden aan gemeenten om een algemene of een meer specifieke aanpak in te richten. Via een pilot wordt al gekeken naar de juridische houdbaarheid van het Groningse model en worden er verschillende modaliteiten in de praktijk getest. Sinds kort ondersteun ik ook een pilot van de gemeente Schiedam, die betrekking heeft op een gerichte verhuurdervergunning voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. De resultaten van de pilots kunnen mij helpen bij het nader richten van mijn aanpak.

Vraag 10

Bent u bereid de aanpak «Goed verhuurderschap» aan te vullen met het voorkomen en aanpakken van nep-verhuurders op digitale platforms? Kunt u uw antwoord toelichten?

De aanpak «Goed Verhuurderschap» heeft betrekking op de praktijk van verhuurders. Strikt genomen is bij nepverhuurders geen sprake van verhuurders, maar van oplichters die feitelijk niet verhuren. Dat is een zaak voor de strafrechtketen en niet zozeer voor beleidsmaatregelen in het woningmarktdomein. In algemene zin ondersteun ik wel de voorlichting in brede zin, zoals u in mijn antwoord op vraag 3 kunt terug lezen. Dat kan een deel van de problematiek helpen voorkomen.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Vestia komt 180 miljoen tekort voor Volkshuisvesting»1 en van het bericht «Bergeijkse huurders boos op Vestia: «Noemen ze dat sociaal?»2

Ja, deze berichten zijn bij mij bekend. Onlangs heb ik u per brief (Kamerstuk 29 453, nr. 496) geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot het financieel herstel van Vestia.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat huurders in Bergeijk kampen met schimmel, slechte isolatie, hoge energierekeningen en hoge huren?

Het beheren en goed onderhouden van sociale huurwoningen is een taak van corporaties. Bewoners kunnen zich bij klachten in eerste instantie tot de corporatie wenden. Indien de geschillen blijven aanhouden, kunnen bewoners zich vervolgens tot de huurcommissie wenden. Dat Vestia een saneringscorporatie is, ontslaat haar niet van haar verantwoordelijkheid om haar bezit op peil te houden. Dit maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het vastgestelde verbeterplan van Vestia en hier zijn ook middelen voor gereserveerd. Voor de herijking van haar verbeterplan heeft Vestia bovendien extra gestandaardiseerde conditiemetingen van haar bezit uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de onderhoudstoestand van het bezit van Vestia alleszins redelijk is en niet substantieel afwijkend is ten opzichte van andere corporaties. Wel is het zo dat Vestia geen tot zeer beperkte financiële ruimte heeft om kwalitatieve woningverbeteringen aan te brengen (zoals nieuwe badkamers, nieuwe keukens, grootschalige isolatie).
Uit onderzoek van WSW blijkt echter dat meer corporaties niet in staat zijn om invulling te geven aan door de sector zelf geformuleerde ambities ten aanzien van verduurzaming. Bij de kamerbrief met het kenmerk 32 847-441 bent u geïnformeerd over de resultaten van het onderzoek naar de haalbaarheid op sectorniveau, om woningen in de DAEB-tak van corporaties naar gemiddeld label A in 2030 te brengen. Daarbij heb ik aangegeven te onderzoeken hoe de investeringscapaciteit van de corporatiesector aansluit bij de volkshuisvestelijke ambities uit het regeerakkoord, de Nationale woonagenda en het Klimaatakkoord (motie van het lid Ronnes c.s., kamerstuk 35 000 VII, nr. 52). De resultaten van dit onderzoek verwacht ik voor de zomer van 2020 (kamerbrief met kenmerk 32 847-578).

Vraag 3

Gaat u in gesprek met Vestia om een oplossing voor deze huurders te vinden? Deelt u de mening dat een fijne leefomgeving en een betaalbare huur voor zittende huurders bij eventuele verkoop voorop moeten staan? Hoe wordt dit geborgd?

Bergeijk is één van de zogenaamde maatwerkgemeenten waar Vestia meer dan 20% van de lokale sociale woningvoorraad bezit en een beleid voert om haar aandeel te verkleinen, waarbij ze wel het wettelijk verplichte, reguliere onderhoud aan de bestaande huurwoningen blijft uitvoeren. Begin 2019 heb ik, na overleg met de provincie Zuid-Holland, Vestia en de maatwerkgemeenten, Hamit Karakus opdracht gegeven om te komen tot afspraken over de volkshuisvestelijke opgave in deze gemeenten. In juli 2019 heb ik u per brief (Kamerstuk 29 453-490) geïnformeerd over het rapport van Hamit Karakus. Hamit Karakus heeft in zijn rapport geadviseerd om, conform de ingezette strategie van Vestia, het Vestiabezit in deze maatwerkgemeenten aan lokale corporaties over te dragen. Daarbij stelde hij voor om een bestuurlijke tafel per maatwerkgemeente te organiseren. Aan deze tafels werken partijen (Vestia, gemeente, overnemende corporatie) aan concrete afspraken. Begin september 2019 heb ik Hamit Karakus daarop de opdracht verleend om deze bestuurlijke tafels te organiseren en voor te zitten.
Ik heb Hamit Karakus verzocht om per maatwerkgemeente een (coalitie van) lokale corporatie(s) aan Vestia aan te dragen, die het bezit van Vestia in de betreffende maatwerkgemeente kan en wil kopen tegen minimaal marktwaarde-in-verhuurde-staat en die tevens invulling kan en wil geven aan de volkshuisvestelijke opgave in de betreffende maatwerkgemeente. Daarbij heb ik aan de regio aangegeven welke faciliterende maatregelen uit het rapport van Hamit Karakus (vrijstelling overdrachtsbelasting, vrijstelling saneringsheffing, vrijstelling markttoets en ophoging interne financiering niet-DAEB-tak) ik hiervoor kan nemen binnen huidige wet- en regelgeving ten behoeve van de lokale afspraken. Naar verwachting zal Hamit Karakus in het voorjaar van 2020 over de voortgang rapporteren.

Vraag 4

Hoe vaak heeft u in de afgelopen twee jaar contact gehad met huurdersorganisaties, gemeenten en Vestia over renovaties en groot onderhoud waarbij zich problemen voordoen? Kunt u een overzicht geven van de casussen en de klachten?

Projecten ten aanzien van renovaties en groot onderhoud betreffen individuele casuïstiek onder de zorg van lokale stakeholders, waar ik als Minister niet in treedt.
Over het onderscheid in de rechten en positie van huurders bij onderhoud en renovatie kan ik u het volgende melden. Verhuurders zijn wettelijk verplicht hun woningen te onderhouden. Huurders mogen dat niet tegenhouden. Verhuurders zijn niet verplicht hun woningen te renoveren. Hier voor is instemming nodig van de huurder. Bij complexgewijze renovatie is niet vereist dat alle huurders met het renovatievoorstel instemmen, instemming van 70% van de huurders volstaat. Het verschil tussen onderhoud en renovatie is dat bij renovatie nieuwe, niet eerder aanwezige voorzieningen aan de woning worden aangebracht en waardoor het wooncomfort geacht wordt te zijn gestegen.

Vraag 5

Komt het voor dat Vestia stelt groot onderhoud te verrichten, terwijl in de praktijk gerenoveerd wordt? Welke gevolgen heeft dit onderscheid voor de rechten en positie van huurders?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

In hoeverre slaagt Vestia er niet in om woningen te renoveren als gevolg van financiële tekorten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Welke mogelijkheden ziet u om ervoor te zorgen dat Vestia in de toekomst wel weer kan zorgen voor fijne en betaalbare huurwoningen? Is de financiële situatie niet domweg zo prangend dat de volkshuisvestelijke taak onvoldoende kan worden waargemaakt?

Vestia staat inderdaad voor een grote opdracht waarin het langjarig werkt aan financieel herstel, terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Dit kan spanning opleveren met de verduurzamingsambitie en de volkshuisvestelijke wensen in de regio. Er zal daarom een groter beroep moeten worden gedaan op andere corporaties in de regio voor de aanpak van deze opgaven. Ik werk hieraan door de regionale opgaven in diverse trajecten op te pakken. Zie ook mijn kamerbrief van 9 december 2019 (29 453, nr.496) waarin ik u hierover heb geïnformeerd. Zo heb ik Hamit Karakus aangesteld om oplossingen aan te dragen voor de volkshuisvestelijke wensen in de maatwerkgemeenten en ik voer samen met de zuidelijke Randstad de woondeal uit. Daarnaast breng ik momenteel de volkshuisvestelijke opgaven en corporatiemiddelen van alle corporaties in alle woningmarktregio’s in kaart (motie van het lid Ronnes c.s., kamerstuk 35 000 VII, nr. 52). Hierin bezie ik ook hoe de haalbaarheid van gewenste regionale volkshuisvestelijke investeringen door corporaties kan worden vergroot. De resultaten van dit onderzoek verwacht ik voor de zomer van 2020 (kamerbrief met kenmerk 32 847-578).

Vraag 1

Kent u het bericht over het schimmeldrama in Appingedam?1 Wat is hierop uw reactie?

Ja, ik ken het bericht. Ik verwoord mijn reactie in het antwoord op de onderstaande vragen.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat Woongroep Marenland al vier jaar lang ongezonde woningen in stand laat, geen of onvoldoende onderhoud pleegt en geen duidelijkheid geeft aan de bewoners? En wat is daarover uw (morele) oordeel?

Ik vind dat verhuurders snel en adequaat moeten reageren als huurders een klacht indienen over het slechte onderhoud van de woning, zeker als het vocht en schimmel betreft. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft uw Kamer daarover in het afgelopen jaar verschillende keren geïnformeerd in het kader van de motie Beckerman c.s. over een landelijke aanpak van vocht en schimmel (Kamerstuk 32 847, nr. 523 en Kamerstuk 32 847, nr. 574). De situatie in Groningen is dermate specifiek door de aardbevingsproblematiek, dat een beperkte vertraging in afwachting van de adviezen van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) mogelijk verdedigbaar was, maar vier jaar onzekerheid en leven in een woning met schimmel is niet acceptabel.
De woningen zijn in het eerste kwartaal van 2018 door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) onderzocht. Wat betreft de eventuele versterking van deze woningen heeft de NCG desgevraagd aangegeven dat de woningen aan de Gerrit Raapstraat een normaal risicoprofiel kennen en de woningen aan de Pieter Veningastraat een licht verhoogd profiel. Dit zou betekenen dat er geen grote versterkingsingrepen nodig zijn en het onderhoud versneld kan worden opgepakt.
Op 12 december heeft de directeur van Woongroep Marenland via een brief aan de huurders en openbaar via RTV Noord daarom zijn excuses aangeboden en aangegeven dat de corporatie te lang gewacht heeft om de problematiek aan te pakken. Inmiddels heeft Woongroep Marenland aangegeven de 90 woningen in Opwierde te zullen aanpakken. Zo wordt de schimmel door een extern bedrijf verwijderd. Ook krijgen de huizen een mechanisch ventilatiesysteem en dubbel glas op de eerste verdieping. De argumentatie om niet eerder in te grijpen, lag in het feit dat er onduidelijkheid bestond of de woningen versterkt of zelfs gesloopt zouden worden. De corporatie is hierover in overleg met de huurders en geeft aan snel de juiste stappen te zetten.

Vraag 3

Per wanneer kunnen de huurders in Appingedam rekenen op verbetering van hun huurhuizen? Bent u bereid Woongroep Marenland tot snelheid te manen en zo snel mogelijk een einde te maken aan de voortdurende ongezonde woonsituatie?

In het eerste kwartaal van 2020 laat de corporatie de schimmel verwijderen. In januari 2020 start de corporatie met het opstellen van een verbeterplan en verwacht dit uit te voeren in 2021. In de eerste weken van 2020 ontvangen de bewoners een uitnodiging om hierover in gesprek te gaan met Woongroep Marenland. Dit verbeterplan heeft betrekking op bouwkundige ingrepen (mechanische ventilatie, dubbel glas, gevelkozijnen); dit vergt volgens de corporatie een langere periode.

Vraag 4

Bent u en/of de woningcorporatie bereid huurders te compenseren voor het achterstallig onderhoud, de slechte isolatie en de kosten die dat met zich mee heeft gebracht de afgelopen vier jaar, zoals hoge energierekeningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De corporatie geeft aan door de versterkingsopgave en het frequent aanpassen van overheidsbeleid, te lang gewacht te hebben met onderhoud. De corporatie wilde het verbeterplan gelijktijdig met de versterking uitvoeren. De corporatie heeft spijt betuigd maar geeft geen vergoeding. Wel neemt Woongroep Marenland in het eerste kwartaal van 2020 maatregelen tegen de vocht- en tochtproblemen. Ook stelt de corporatie in overleg met de bewoners een verbeterplan op.
Huurders kunnen zich tot de huurcommissie wenden om in geval van achterstallig onderhoud huurbevriezing of huurverlaging te vragen. M.b.t. één pand in de Gerrit Raapstraat heeft de Huurcommissie in het voordeel van de huurder een uitspraak gedaan in 2019 (uitspraak van de huurcommissie, d.d. 31 mei 2019, nr. 43333). De uitspraak houdt mede in dat de huurder tijdelijk huurverlaging krijgt van € 475,29 per maand naar € 285,17 per maand. Dit is de geëigende weg om compensatie te vragen en deze weg staat ook open voor andere huurders.

Vraag 5

Hoeveel huurwoningen, ook van andere woningcorporaties in het aardbevingsgebied, zijn sinds 2015 niet of onvoldoende onderhouden omdat ze versterkt of opnieuw gebouwd zouden worden? Hoeveel daarvan hebben last van vocht, tocht en schimmel? Wat is daarop uw reactie?

Er is geen totaaloverzicht beschikbaar van woningen die sinds 2015 mogelijk niet of onvoldoende onderhouden zijn in afwachting van duidelijkheid over versterking of herbouw en tevens last van vocht en schimmel hebben.
Op basis van het WoOn2018 geven 27,8% van alle huurders in sociale huurwoningen in Nederland aan last van vocht en schimmel te hebben. Twee van de drie regio’s in Groningen komen boven het landelijk gemiddelde uit en één regio, de regio waarin ook Appingedam ligt, ruim onder het landelijk gemiddelde.
Regio
Gemeenten
Percentage sociale huursector
Nederland
27,8%
Oost Groningen
Oldambt, Midden-Groningen (deels), Pekela, Stadskanaal, Veendam, Westerwold
29,5%
Overig Groningen
Groningen, Het Hogeland, Midden-Groningen (deels), Westerkwartier
30,6%
Delfzijl en omgeving
Appingedam, Loppersum, Delfzijl
13,5%

Vraag 6

Bent u bereid deze woningcorporaties aan te spreken op de wijze waarop zij hun huurders in de steek laten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn?

In eerste instantie moeten huurders zelf contact opnemen met de corporatie en de klachten over onderhoud aankaarten. Als de corporatie daar niet afdoende op reageert kan de huurder een klacht indienen bij de klachtencommissie van de corporatie. Ook kan de huurder naar de huurcommissie stappen en daar de situatie voorleggen. Dit kan resulteren in een huurbevriezing of huurverlaging; zie daarvoor het voorbeeld uit het antwoord op vraag 4. Indien de omstandigheden ernstig zijn kan de huurder naar gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht stappen en de kwestie voorleggen. Bij gezondheidsklachten kan de GGD worden ingeschakeld.
In de regio’s met bovengemiddeld veel sociale huurwoningen met vocht en schimmel, meer dan 25%, houdt BZK aparte gesprekken met lokale corporaties, gemeenten, de GGD en huurdersorganisaties in het kader van de landelijke aanpak. Dit om de problematiek op een hoger bestuurlijk niveau te tillen en bijvoorbeeld op te laten nemen in prestatieafspraken. Woongroep Marenland zal ook uitgenodigd worden, met name omdat de corporatie bezit heeft in de regio Overig Groningen; de situatie in het bezit in de gemeente Appingedam zal daarbij ook ter sprake gebracht worden. Deze gesprekken vinden dit voorjaar plaats.

Vraag 7

Hoe gaat u ervoor zorgen dat alle woningcorporaties in het aardbevingsgebied adequaat communiceren en hun huurders de juiste informatie verstrekken betreffende de versterking van hun woningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De corporaties in het aardbevingsgebied werken samen en hebben hiervoor een overlegstructuur ingericht (Kr8 en C14). In dit overleg wordt de communicatie onderling en met de huurdersorganisaties afgestemd over de aanpak ten aanzien van versterken en daarmee samenhangende ingrepen in de voorraad. Op die tafel kan ook de problematiek van de aanpak van vocht en schimmel aangekaart worden. In dit verband overleggen de corporaties met de eigen huurdersorganisatie, die ook betrokken is bij het maken van prestatieafspraken. BZK zal bij de overleggen met de KR8 en C14 voor het voetlicht brengen dat ook deze problematiek nadrukkelijk met de huurdersorganisaties besproken wordt.

Vraag 8

Wat heeft u sinds mijn Kamervragen «over schimmelhuizen in de Zeeheldenbuurt, Bedum» (ingezonden 13 maart 2018) over schimmelwoningen in Bedum, gedaan aan dit probleem? Kunt u in een tijdlijn aangeven welke acties u ondernomen heeft?2

De inspanningen om vocht en schimmel aan te pakken zijn sinds de beantwoording van de Kamervragen over de schimmelhuizen in de Zeeheldenbuurt in Bedum fors verhoogd. Bij de beantwoording op 13 april 2018 heeft de Minister van BZK aangekondigd dat via het drie jaarlijkse WoON-onderzoek de omvang van het probleem wordt onderzocht. Bij brief van 31 mei 2019 (Kamerstuk 32 847, nr. 523) heeft de Minister van BZK – in reactie op de motie Beckerman c.s. (Kamerstuk 35 000-VII, nr. 75) de Kamer geïnformeerd over de landelijke aanpak van vocht- en schimmelproblematiek in woningen. In die brief zijn de uitkomsten van het WoON-onderzoek uit 2018 opgenomen en is duidelijk geworden dat vocht en schimmel een veel voorkomend probleem is. In de brief is uiteengezet hoe de landelijke aanpak eruit komt te zien en dat alle betrokken partijen (o.a. AEDES, Woonbond, VNG, Vastgoed Belang) hierbij de handen ineen hebben geslagen.
In de brief van 29 oktober 2019 (Kamerstuk 32 847, nr. 574) is de Kamer geïnformeerd over de voortgang van de aanpak. In die brief zijn kaarten opgenomen om duidelijk te maken waar in Nederland de problematiek het meest speelt. Met de G4 en G40 gemeenten in die gebieden lopen gesprekken om inzicht te krijgen in de lokale aanpak. Die aanpak verschilt per gemeente en ik verken op dit moment met de VNG hoe ervaringen tussen gemeenten gedeeld kunnen worden. AEDES inventariseert daarnaast bij de regio’s waar de meeste klachten zijn, hoe corporaties de problematiek aanpakken. Aedes deelt de ervaringen met de corporaties, zodat zij niet zelf het wiel hoeven uit te vinden. Daarnaast is TNO samen met GGD-Amsterdam op mijn verzoek gestart met een onderzoek naar de oorzaken van vocht en schimmel in woningen. Bij dit onderzoek zijn AEDES, Vastgoed Belang en enkele corporaties betrokken. Het onderzoek heeft als doel om concrete handvatten voor de aanpak van vocht en schimmel te geven aan verhuurders, corporaties, en eigenaren en aan huurders op basis van veel voorkomende oorzaken. De oorzaken zijn heel divers en het aanpakken van de problemen vraagt om een lange adem. Corporaties en andere verhuurders investeren in het behouden en verhogen van de kwaliteit van hun woningen zowel door adviezen aan hun huurders over het gezond gebruik van hun woning als door verduurzamingoperaties, renovaties en sloop/nieuwbouw. Dit is een continu proces waarbij vocht en schimmelproblemen tot op zekere hoogte zullen blijven spelen. Ik heb TNO gevraagd of hierbij een soort ondergrens vast is te stellen. De uitkomsten van het onderzoek verwacht ik voor de zomer.

Vraag 9

Deelt u de mening dat een aantal huurders in het aardbevingsgebied door de slechte staat van hun woningen mede als gevolg van de bevingen, nog meer gezondheidsrisico loopt dan anderen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat de grondrechten voor deze huurders weer wordt geëerbiedigd?3

Uit de rapporten en aanbevelingen van het onderzoekstraject Gronings Perspectief van de Rijksuniversiteit Groningen, de Onafhankelijk Raadsman en de Commissie Bijzondere Situaties blijkt dat de afhandeling van schade en de versterkingsoperatie een negatieve invloed hebben op de gezondheid van bewoners van het aardbevingsgebied. Dit heeft de continue aandacht, daarom blijven de Minister van Economische Zaken en Klimaat en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inzetten op versnelling van de schadeafhandeling en de versterkingsoperatie. Het probleem van vocht en schimmel speelt in verschillende delen van Nederland bovengemiddeld, zo ook in twee van de drie regio’s in Groningen. Bij de aanpak van vocht en schimmel is nadrukkelijk ook de GGD aangesloten in verband met gezondheidsaspecten.