Vraag 1

Wat is uw reactie op de artikelen van Argos over de toename van dakloosheid door de kostendelersnorm?1, 2, 3

Vraag 2

Wat gaat u doen nu gemeenten de opvang van daklozen amper meer aan kunnen?

Vraag 3

Wat is uw reactie op het gegeven dat steeds meer economisch zelfredzame mensen dakloos worden en dat dakloosheid volgens de gemeente Amsterdam tegenwoordig in de eerste plaats een huisvestingsprobleem is?

Vraag 4

Hoe gaat u de snel groeiende dakloosheid onder jongeren aanpakken?

Vraag 5

Wat onderneemt u om dakloosheid door de kostendelersnorm te voorkomen, aangezien hulpverleners zien hoe de kostendelersnorm eraan bijdraagt dat jongvolwassenen zoals Eva dakloos raken?4

Vraag 6

Onderschrijft u dat de «maatwerkoplossing» van SZW faalt, aangezien uit onderzoek van Argos (i.s.m. Vers Beton en OPEN Rotterdam) blijkt dat deze oplossing nauwelijks gebruikt wordt door gemeenten? Zo nee, waarom niet? Wat gaat u – gezien de urgentie van het probleem – op korte termijn doen om tot een oplossing te komen die wel effectief is?

Vraag 7

Als u erkent dat de kostendelersnorm dakloosheid veroorzaakt, waarom houdt u deze dan in stand, aangezien u in het artikel als Staatssecretaris van VWS het probleem zegt te herkennen: «Ik hoor nogal wat jongeren die zeggen: Ik werd te duur, dus ik werd op straat gegooid»?

Vraag 8

Bent u het eens met de gemeente Rotterdam die ervoor pleit om helemaal te stoppen met de kostendelersnorm voor mensen tot 27 jaar?

Vraag 9

Deelt u de mening van de Rotterdamse ambtenaren dat het toepassen van individuele uitzonderingen (c.q. maatwerk) willekeur oplevert?

Vraag 10

Gaat u voorzien in de mogelijkheid voor een collectieve uitzondering van de kostendelersnorm voor jongeren tot 27 jaar waarvan de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) aangeeft deze graag te krijgen?

Vraag 11

Bent u bereid tegemoet te komen aan alle bezwaren door de kostendelersnorm af te schaffen?

Vraag 1

Is het waar dat de regio Haaglanden op basis van het «Hoofdrapport opgaven en middelen woningcorporaties» al vanaf 2024 onvoldoende financiële middelen heeft om aan de investeringsopgave te voldoen? Zo nee, waarom niet?

Ja, het is waar dat regio Haaglanden vanaf 2024 onvoldoende financiële middelen heeft om uitvoering te geven aan de maatschappelijke opgaven die zijn berekend door onderzoeksbureau ABF.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties in de regio verder zullen afnemen omdat zij bezit van Vestia moeten overnemen? Zo nee, waarom niet?

In Box 3.8 in het hoofdrapport opgaven en middelen woningcorporaties staat vermeld dat bij het plaatsvinden van de transacties verschillende corporaties in de regio een deel van hun investeringsruimte inzetten om het bezit van Vestia aan te kopen. Tegelijkertijd wordt met de transacties niet bereikt dat Vestia weer volop kan investeren. Dit leidt daarom in 2035 tot een extra tekort van circa € 0,6 miljard ten opzichte van de opgave in de regio.

Vraag 3

Klopt het dat Vestia de middelen die het verkrijgt met de verkoop van deze woningen niet mag herinvesteren van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw? Dat zou – gezien de woningnood – toch zeer ondoordacht zijn?

Vestia is een corporatie in sanering vanwege financiële problemen uit het verleden. Om verdere financiële problemen te voorkomen is Vestia gehouden aan het saneringsplan dat gericht is op duurzaam financieel herstel van de woningcorporatie. Het doel hiervan is dat Vestia na het verlopen van de saneringsperiode haar volkshuisvestelijke taak zal kunnen uitvoeren op dezelfde wijze als andere woningcorporaties. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft aangegeven dat door de overfinanciering van Vestia en de hoge verplichtingen die Vestia draagt daaruit, er geen ruimte is om middelen te herinvesteren. Vestia heeft echter conform het saneringsplan wel middelen uit kasstromen om te investeren in de regio. Ik acht dat werken aan duurzaam herstel van de grote woningcorporatie Vestia en aan een stabiel borgstelsel niet ondoordacht.

Vraag 4

Deelt u de vrees dat huurders in Den Haag en omgeving hiervan de dupe zullen zijn, omdat de huren extra verhoogd moeten worden, minder onderhoud wordt gepleegd en woningen niet geïsoleerd kunnen worden? Zo nee, waarom niet?

Vestia is net als andere verhuurders gehouden aan de vereisten omtrent het verhuren van woningen, zoals de maximale huurstijgingen middels de huursombenadering. Dit geldt ook voor eisen op het gebied van onderhoud en isolatie. Onderhoud is een belangrijk aandachtspunt voor Vestia. In het herijkt verbeterplan, waarmee Vestia werkt aan duurzaam herstel, zijn er met de saneerder afspraken gemaakt over het projectmatig onderhoud circa 8 miljoen per jaar en het aftoppen van extra woningen. Daarmee deel ik de vrees niet dat de huurders specifiek in Den Haag hier de dupe van zouden worden. Ik erken de beperktere financiële positie van de woningcorporaties in de regio, terwijl de opgave juist groot is. Dit bleek eerder reeds in het opgave middelen rapport. Deze regio loopt als eerste in Nederland (in 2024) tegen een tekort aan middelen ten opzichte van de opgave aan. Ik ben daarom ook met de regio in gesprek over het voorzetten van de investeringen (zie daarvoor de Kamerbrief Bestedingsruimte en opgaven voor woningcorporaties Kamerstukken 2019–2020, 2020Z13549).

Vraag 5

Geeft Vestia uitvoering aan het Sociaal Huurakkoord, waaronder de afspraak dat de huur verlaagd zal worden voor huurders met lagere inkomens? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, vindt u dat wenselijk?

Vestia voldoet aan de wettelijke vereisten die mede naar aanleiding van het Sociaal Huurakkoord zijn ingevoerd. Vestia werkt hierin met maatwerk. Bij het herijkt verbeterplan is er tevens financiële ruimte gekomen voor het verder aftoppen (beperken van de huren) van 1300 woningen in tien jaar. Vestia heeft er in overleg met haar huurdersorganisatie voor gekozen om enkele specifieke afspraken uit het sociaal huurakkoord niet uit te voeren. De reden hiervoor is dat de huurverlaging voor de één, een huurverhoging voor de ander zou moeten betekenen.

Vraag 6

Welke gevolgen heeft het uitvoeren van de afspraken over huurverlaging voor de investeringscapaciteit van Vestia? Bent u bereid Vestia hiervoor te compenseren om huurverlaging mogelijk te maken?

Generieke afspraken over huurverlaging zouden de investeringscapaciteit van Vestia beperken. Vestia werkt op dit moment aan duurzaam financieel herstel conform het saneringsplan, zodat de huurders een solide corporatie krijgen die meer kan bijdragen aan de volkshuisvestelijke opgave. Ik zie geen noodzaak en mogelijkheid om specifiek bij Vestia huurverlaging af te dwingen en de corporatie daarvoor te compenseren.

Vraag 7

Welke maatregelen gaat u nemen om te voorkomen dat huurders in de regio Haaglanden hiervan de dupe zijn? Bent u bereid Vestia financieel te ondersteunen of anderszins tegemoet te komen? Bent u bereid extra geld vrij te maken om te investeren in betaalbare volkshuisvesting in de regio?

Op verschillende vlakken wordt er gewerkt aan de belangen van de huurders in de regio waar Vestia actief is. De bestuurlijk regisseur die ik aangesteld heb werkt in de maatwerkgemeenten aan de overdracht van bezit naar andere woningcorporaties. Hierdoor hebben de huurders op korte termijn een woningcorporatie als verhuurder die ruimte heeft om te investeren. Vestia werkt aan uitvoering van het saneringsplan en daarmee aan duurzaam financieel herstel, zodat de huurders een woningcorporatie als verhuurder hebben die kan investeren als een reguliere corporatie. Daarnaast wordt er op verschillende manieren gewerkt aan meer investeringsruimte voor corporaties en aan meer middelen voor woningbouw, bijvoorbeeld via de aftrek verhuurderheffing voor betaalbare nieuwbouw, het nationaal programma Rotterdam Zuid en de woonimpuls, dit komt ook ten goede aan de regio waar Vestia actief is.

Vraag 1

Hoe lang zijn de voorschreven termijnen voor behandeling van verschillende zaken door de Huurcommissie?

De wettelijke termijnen verschillen per wijze van afdoening door de Huurcommissie. Voor het doen van commissie-uitspraken geldt een wettelijke termijn van vier maanden na het verstrijken van de legesbetalingstermijn van vier weken. Uitzondering zijn de zaken in het kader van de Wet overleg huurders verhuurder (Wohv), waarvoor een termijn van acht weken geldt. Indien de viermaandentermijn niet wordt gehaald mag na kennisgeving aan beide partijen deze termijn langer zijn. Voor het doen van voorzittersuitspraken geldt een wettelijke termijn van onverwijld, in elk geval binnen vier weken, na het verstrijken van de legestermijn of na het onderzoek. Voor het doen van een inhoudelijke voorzittersuitspraak is dit een termijn van vier maanden.

Vraag 2

Hoeveel zaken worden jaarlijks behandeld door de Huurcommissie? Hoeveel daarvan gaan over de huurverhoging?

In 2019 handelde de Huurcommissie 9.792 geschillen af, een stijging van circa 25% ten opzichte van 2018. Dit aantal bestond onder meer uit 3.083 huurverhogingsgeschillen, waarvan 1.152 geschillen over de jaarlijkse huurverhoging van 2018 die nog niet waren afgerond.
De instroom aan nieuwe huurverhogingsverzoeken bestond in 2019 uit 2.104 zaken, waarvan 794 zaken betrekking hadden op de inkomensafhankelijke huurverhoging. Op basis van de eigen instroomcijfers en gesprekken met woningcorporaties verwacht de Huurcommissie wel dat het aantal verzoeken over de jaarlijkse huurverhoging in 2020 toeneemt ten opzichte van 2019.

Vraag 3

In hoeveel gevallen worden huurders in het gelijk gesteld?

Bij de huurgeschillen, exclusief de inkomensafhankelijke huurverhogingszaken, stelde de Huurcommissie in 2019 in 43% van de gevallen de huurder in het gelijk. Voor (inkomensafhankelijke) huurverhogingszaken geldt dat de verhuurder vaak in het gelijk wordt gesteld: in 2019 was dit zo bij ruim 90% van deze geschillen.

Vraag 4

Wat zijn de daadwerkelijke doorlooptijden?

Voor de behandeling van geschillen door de Huurcommissie gelden verschillende termijnen, zoals ik heb toegelicht in mijn antwoord op vraag 1. De Huurcommissie streeft ernaar om geschillen binnen een termijn van 4 maanden af te handelen. Met betrekking tot huurverhogingsgeschillen geldt dat deze grotendeels binnen 4 maanden worden afgehandeld. In 2019 was dit namelijk het geval bij 94% van deze geschillen. Bij complexere geschillen die meer onderzoek vereisen wordt vaker deze termijn overschreden. Zo gold voor huurprijsgeschillen en servicekostengeschillen dat deze in 2019 in respectievelijk 45% en 47% van de gevallen werden afgedaan binnen een termijn van 4 maanden. Daarbij verwijs ik u naar mijn antwoord op vraag 8 en 9 waarin ik aangeef welke stappen de Huurcommissie neemt om de doorlooptijden te verbeteren.

Vraag 5

Bij hoeveel zaken wordt de voorgeschreven termijn overschreden?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat zeker in tijden van woningnood een goed functionerende Huurcommissie cruciaal is om huurders te beschermen?

Ja.

Vraag 7

Is het waar dat verhuurders ongeremd huren kunnen verhogen en onderhoud weigeren zolang een zaak in behandeling is bij de Huurcommissie? Acht u dat wenselijk?

Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan op een ingediend verzoek, staat nog niet vast in hoeverre sprake is van, bijvoorbeeld, een gebrek aan de woning of een redelijke huurverhoging. De behandeling van het verzoek kan vooruitlopend op de uitspraak dan ook geen gevolg hebben.
In het geval van gebreken aan een woning, kan de huurder een verzoek om huurverlaging indienen. Vooruitlopend op de uitspraak van de Huurcommissie staat het de verhuurder vrij om zelf de gebreken te herstellen. Indien de Huurcommissie in haar uitspraak de huur verlaagt, geldt deze nieuwe, lagere huurprijs met terugwerkende kracht.
Indien de huurder het oneens is met een door de verhuurder voorgestelde huurverhoging, kan de huurder hiertegen bezwaar maken en de ongewijzigde huurprijs blijven betalen. Het is in dit geval aan de verhuurder om een verzoek bij de Huurcommissie in te dienen of naar de rechter te stappen. Nadat de Huurcommissie uitspraak doet, geldt de hierin vastgestelde huur met terugwerkende kracht. Dit betekent dat een huurder die de verhoogde huurprijs wel alvast betaalt in afwachting van de uitspraak, dit verschil na de uitspraak met terugwerkende kracht kan terugkrijgen.

Vraag 8

Wat zijn volgens u de oorzaken van de lange doorlooptijden bij de Huurcommissie?

Zoals ik u eerder heb bericht is de Huurcommissie in 2018 verrast door een onverwacht hoge instroom aan nieuwe verzoeken (zie onderstaande tabel), na jaren met een dalende trend.
Jaar
Totale instroom
2014
13.735
2015
9.969
2016
9.292
2017
7.588
2018
10.027
2019
9.991
De Huurcommissie heeft hard gewerkt aan het wegwerken van de opgelopen achterstanden. Door de inzet van extra medewerkers lag in 2019 het aantal afgehandelde geschillen 25% hoger dan in 2018. Daarmee lag de Huurcommissie op koers om in 2020 een groot deel van de werkvoorraad weg te werken.
Door de maatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus is het voor de Huurcommissie echter onmogelijk om op de benodigde snelheid zaken af te handelen. Direct na de bekendmaking van de maatregelen heeft de Huurcommissie besloten om zittingen en huisonderzoeken stop te zetten. Hierdoor heeft de Huurcommissie veel geschillen niet kunnen afronden en loopt de werkvoorraad op. De Huurcommissie werkt er hard aan om de zittingen te kunnen hervatten, zowel fysiek als online. In de tussentijd heeft de Huurcommissie zich gericht op de voorbereiding van de werkvoorraad voor behandeling op zitting. Zo kan een inhaalslag gemaakt worden zodra de zittingen hervat worden. Tegelijkertijd werkt de Huurcommissie aan een actieplan om de achterstanden als gevolg van de coronacrisis weg te werken. Ik verwacht uw Kamer hier komende maand over te informeren.
Ik heb samen met de Huurcommissie al extra geïnvesteerd en meerdere maatregelen genomen om de capaciteit te vergroten en het werkproces efficiënter in te richten. Zo wordt onderzocht welke versnellingen in het werkproces mogelijk zijn en worden publieksvriendelijke verzoekformulieren en een internetkassa ingevoerd. Deze maatregelen zorgen ervoor dat verzoeken eerder in behandeling kunnen worden genomen en eerder worden afgehandeld. Zo informeerde ik u eerder dat de Huurcommissie met 3 externe partijen een overeenkomst is aangegaan om 600 extra onderzoeken ter plaatse uit te laten voeren. Hiermee wordt in 2020 nog begonnen.

Vraag 9

Gaat u maatregelen treffen om het functioneren van de Huurcommissie te verbeteren? Bent u bereid om een grotere financiële bijdrage te leveren, zodat de capaciteit wordt vergroot en wachttijden worden beperkt?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 1

Bent u bekend met voorbeelden van verhuurders van sociale huurwoningen die huurders verplichten huur te betalen voor een parkeerplaats?

Ja.

Vraag 2

Is het wettelijk toegestaan om verhuur van sociale huurwoningen alleen aan te bieden in combinatie met de verplichte huur van een parkeerplaats?

Ja, dat is in beginsel wettelijk toegestaan. Doorgaans maakt de huur van de parkeerplaats deel uit van het huurcontract voor de woning. Er wordt dan alleen een huurcontract voor de woning afgesloten, waarbij het gebruik van de parkeerplaats is inbegrepen.
In sommige gevallen sluiten verhuurder en huurder voor de parkeerplaats een afzonderlijk huurcontract af, dat dan onlosmakelijk wordt verbonden aan de verhuur van de woning. Dat wil zeggen dat het huurcontract voor de parkeerplaats niet kan worden beëindigd zonder dat ook het huurcontract voor de woning wordt beëindigd. Doorgaans gaat het dan om appartementen met een parkeerplaats in de parkeergarage in het gebouw of op een afgesloten parkeerterrein bij het gebouw. Soms gaat het om een parkeerplaats in een nabijgelegen parkeergarage.
In sommige gevallen kan het verplicht moeten (mee)huren van een parkeerplaats, met een afzonderlijk huurcontract, een onredelijk voordeel voor de verhuurder opleveren (onredelijk beding bij het aangaan van het huurcontract). In de jurisprudentie over de verplichte huur van een parkeerplaats wordt bij de vraag of dat een onredelijk voordeel voor de verhuurder oplevert, naar alle omstandigheden van het geval gekeken. In de jurisprudentie die mij bekend is acht de rechter het verplicht moeten huren van de parkeerplaats doorgaans redelijk. De rechter heeft hierbij onder meer overwogen dat wanneer een verhuurder een parkeerplaats niet meer gekoppeld mag verhuren het risico ontstaat dat de verhuurder woningen in het betreffende appartementencomplex aan toekomstige huurders juist niet meer met parkeerplaats kan verhuren. Een andere overweging die de rechter heeft gehanteerd is dat de huurder contractvrijheid heeft en (in het specifieke geval) ook voor een woning op een andere locatie, zonder verplichte huur van een parkeerplaats, had kunnen kiezen. Ook de mogelijkheid voor de huurder om de parkeerplaats onder te verhuren, speelt in het oordeel over de redelijkheid een rol. Als de locatie van de parkeerplaats niet verbonden is met de locatie van de woning en niet tot exclusief gebruik door bewoners van het wooncomplex dient, kan de verhuurder de parkeerplaats ook aan een derde verhuren zonder de verhuurbaarheid van de woning te schaden. In dat geval zal het oordeel van de rechter doorgaans zijn dat het verplicht moeten huren van de losse parkeerplaats een onredelijk voordeel voor de verhuurder oplevert.

Vraag 3

Snapt u dat huurders noodgedwongen akkoord kunnen gaan met dergelijke constructies omdat er een groot tekort is aan betaalbare huurwoningen en ze geen andere keus hebben? Zo nee, waarom niet?

Ik kan mij voorstellen dat woningzoekenden zonder auto in sommige gevallen, alles overwegende, (toch) kiezen voor een woning waarbij ook een parkeerplaats wordt verhuurd. Bijvoorbeeld omdat zij op korte termijn een andere woning nodig hebben. In de basis staat het woningzoekenden vrij om te kiezen voor woningen met of zonder parkeerplaats.

Vraag 4

Acht u dit wenselijk, temeer aangezien sommige huurders van sociale huurwoningen zich geen auto kunnen veroorloven en het kabinet mensen wil stimuleren om met het openbaar vervoer te reizen?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 is het verplicht moeten (mee)huren van een parkeerplaats via een afzonderlijk maar verbonden huurcontract, niet altijd onredelijk. En soms biedt de verhuurder de huurder de mogelijkheid de parkeerplaats gedurende zijn huurcontract onder te verhuren aan een andere bewoner van het appartementencomplex, waardoor de huurder de kosten kan beperken.
Er komen door de verduurzaming steeds meer appartementencomplexen waarin of waarbij niet voor elke woning een parkeerplaats beschikbaar wordt gesteld. De keuze voor woningzoekenden die geen auto hebben en geen parkeerplaats willen of kunnen (mee)huren wordt daardoor in de komende tijd groter.
En huurders die vinden dat zij ten onrechte ook een parkeerplaats moeten huren, kunnen daarover een oordeel van de rechter vragen; de rechter zal het huurcontract voor de parkeerplaats vernietigen als hij vindt dat met die verplichte huur een onredelijk voordeel voor de verhuurder is overeengekomen.

Vraag 5

Gaat u maatregelen treffen om dergelijke constructies te verbieden? Zo nee, waarom niet?

De wet voorziet al in de mogelijkheid om bedingen waarmee een onredelijk voordeel voor de verhuurder worden overeengekomen door de rechter te laten vernietigen.
Zoals in het antwoord op vraag 2 aangegeven is het verplicht (mee)huren van een parkeerplaats in zijn algemeenheid niet onredelijk. Onder omstandigheden kan het verplicht moeten (mee)huren van een parkeerplaats een onredelijk voordeel voor de verhuurder opleveren. In dat geval kan de huurder de rechter vragen het huurcontract voor de parkeerplaats te vernietigen.
Ik ben bereid te onderzoeken of een verbod op het verplicht mee moeten huren van een parkeerplaats in sommige gevallen, bijvoorbeeld voor gevallen als dat de kandidaat-huurder geen auto heeft, opportuun is en wat de eventuele gevolgen van een dergelijk verbod voor onder meer verhuurders en bouwprojecten zouden kunnen zijn. Ik zal uw Kamer in het komende voorjaar over de uitkomst van het onderzoek informeren.

Vraag 1

Kunt u voor de landen Duitsland, Denemarken, Zweden, Oostenrijk en Zwitserland aangeven hoe groot de rol is die publieke verhuurders, sociale verhuurders, particuliere verhuurders en wooncoöperaties spelen in de volkshuisvesting?1

De beantwoording van deze vragen vergt een extern onderzoek. Er wordt gevraagd om inzicht te geven in de rol van wooncoöperaties binnen de context van de huurmarkt in deze landen, dit is geen informatie die beschikbaar is. Ik zal een dergelijk onderzoek laten doen, waarbij ik net als in mijn eerdere beantwoording aanteken dat een vergelijking aan beperkingen onderhevig is. Er is namelijk in deze landen geen sprake van een woningcorporatiesector zoals in ons land en er wordt vaak ook geen duidelijk onderscheid gemaakt tussen middenhuur en sociale huur. De resultaten van het externe onderzoek zal ik met een begeleidende brief aan uw Kamer zenden.

Vraag 2

Kunt u schetsen op welke wijze wooncoöperaties juridisch zijn vormgegeven in deze landen en op welke wijze zij zich onderscheiden van het Nederlandse model?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Welk beleid voeren deze landen om wooncoöperaties te stimuleren en faciliteren? Welke landen ondersteunen wooncoöperaties ook financieel en op welke wijze doen zij dat?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Welke inkomensgroepen of andere doelgroepen maken doorgaans gebruik van de wooncoöperaties in de genoemde landen? Kunt u dit inzichtelijk maken?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Hoe verhoudt de betaalbaarheid van wooncoöperaties zich tot de betaalbaarheid bij particuliere verhuurders?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 6

Hoe zijn inspraak en zeggenschap van huurders geregeld in deze landen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 7

Hoe groot is de rol van het eigen vermogen in wooncoöperaties in deze landen? Wordt dit fiscaal of anderszins gefaciliteerd?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 8

Op welke wijze is de breed toegankelijke publieke volkshuisvesting in Zweden in overeenstemming met het Europees recht? Waarom kent Zweden geen maximale inkomensgrenzen zoals in Nederland?

In Zweden voorzien private verhuurders en gemeentelijke woningcorporaties ieder voor ongeveer de helft in de huurwoningen. De corporaties hebben geen winstoogmerk en voorzien in het aanbod van publieke huisvesting. Publieke huisvesting in Zweden verschilt van sociale huisvesting in Nederland in die zin dat de woningen die worden aangeboden door de gemeentelijke woningcorporaties in principe toegankelijk zijn voor alle huishoudens.
Gemeentelijke woningcorporaties krijgen in Zweden sinds 2010 geen staatssteun meer. Zij functioneren als private ondernemingen en er is derhalve geen sprake meer van een sociale huursector gedefinieerd als een DAEB, waarmee deze woningcorporaties niet gebonden zijn aan Europees recht op dit punt. Ook is er daarom geen sprake van inkomensgrenzen. Wel bestaat er sinds 2016 via twee verordeningen de mogelijkheid om onder DAEB vallende overheidssteun te verkrijgen voor het via nieuwbouw faciliteren van sociale/publieke huisvesting voor ouderen, studenten en huishoudens in een sociaal kwetsbare situatie. Deze overheidssteun is beschikbaar voor alle type eigenaren van onroerend goed en grondeigenaren. Daarnaast heeft Zweden een systeem van individuele subsidies voor personen en huishoudens die gelet op hun inkomen hoge woonlasten hebben, ongeacht of ze een woning bewonen als huurder of koper.

Vraag 9

Welke lessen leert u van beleid in andere landen om wooncoöperaties te stimuleren?

Omdat de desbetreffende informatie niet aanwezig is en ik daar extern onderzoek naar laat doen, kan ik niet vooruitlopen op de lessen die te leren zijn van andere landen. Zoals aangeven in het antwoord op de vragen 1 tot en met 7 zal ik het rapport en een daarbij behorende brief aan uw Kamer zenden. In deze brief zal ik ingaan op de lessen die zijn te leren van andere landen.

Vraag 1

Kent u het bericht «emoties lopen hoog op bij huisuitzetting: meerdere politiepatrouilles rukken uit»? 1

Ja.

Vraag 2

Is het juist dat er in Geleen een huurder uit zijn woning werd gezet vanwege schulden en het niet betalen van zijn huur?

Dat klopt. Om de privacy van de betrokkenen te beschermen, kan ik niet ingaan op individuele casuïstiek.

Vraag 3

Deelt u de mening dat huisuitzettingen wegens schulden schadelijk, duur en nutteloos zijn en dat huisuitzettingen zoveel mogelijk moeten worden voorkomen omdat het menselijk leed bespaart en het (uiteindelijk) goedkoper is voor de samenleving?

Het kabinet wil huisuitzettingen als gevolg van schulden voorkomen, zeker als daar kinderen bij betrokken zijn. Van huurders mag worden verwacht, dat zij bij dreigende financiële problemen zelf hulp zoeken en aangeboden hulp accepteren. Voor het voorkomen van huisuitzettingen helpt het wanneer woningcorporaties en andere verhuurders bij huurachterstanden in een vroeg stadium persoonlijk contact zoeken met huurders en een betalingsregeling aanbieden. Ook gemeenten krijgen een actievere rol in het voorkomen van huisuitzettingen. Met de inwerkingtreding van de gewijzigde Wet gemeentelijke schuldhulpverlening moeten verhuurders vanaf 1 januari 2021 gemeenten een signaal sturen bij opbouwende huurachterstanden, waarna gemeenten vervolgens een aanbod tot hulpverlening moeten doen.
In maart jl. heeft de Minister voor Milieu en Wonen met verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) afgesproken dat zij huisuitzettingen als gevolg van betalingsproblemen door de plotselinge coronacrisis zoveel mogelijk uitstellen. Het langdurig uitstellen van huurbetalingen is op de langere termijn echter onhoudbaar, voor zowel verhuurders als huurders. Dit najaar werkt de Minister van BZK met verhuurderorganisaties verder aan de opvolging van ons gezamenlijk statement om huisuitzettingen in tijden van corona te voorkomen (Kamerstuk 27 926, nr. 327).

Vraag 4

Herinnert u zich de aangenomen motie Peters, ingediend tijdens de begrotingsbehandeling van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid op 29 november 2018, waarin wordt gevraagd om in interdepartementaal overleg met de Vereniging Nederlandse Gemeenten en de woningcoöperaties tot een actieplan «naar geen uithuiszettingen wegens schulden te komen»?2

Ja.

Vraag 5

Hoe staat het in dit verband met de uitvoering van deze motie en wat vindt u ervan dat uithuiszettingen wegens schulden kennelijk nog steeds plaatsvinden?

Genoemde motie om huisuitzettingen te voorkomen wordt uitgevoerd via het Interbestuurlijk Programma en de Brede Schuldenaanpak. Beide programma’s zetten in op vroegsignalering van schulden, waaronder vroegsignalering van huurachterstanden om huisuitzettingen te voorkomen. In samenwerking met onder meer gemeenten en woningcorporaties is de wijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening voorbereid, die op 1 januari 2021 in werking treedt (Stb. 2020, nr. 239, 240 en 241 en Kamerstukken 35 316). Bij inwerkingtreding van deze wetswijziging moeten alle verhuurders een signaal sturen over de betaalachterstanden naar de gemeente als een betalingsregeling en het zoeken van persoonlijk contact niet tot een oplossing heeft geleid. Alle gemeenten moeten huurders vervolgens een aanbod tot schuldhulpverlening doen. Iemand blijft verantwoordelijk voor zijn of haar eigen schuld, maar kan door de gemeente zoveel mogelijk ontzorgd worden. Door de wetswijziging wordt de samenwerking tussen gemeenten en verhuurders versterkt om huisuitzettingen te voorkomen. Deze samenwerking is al praktijk en draagt bij aan de dalende trend in het aantal huisuitzettingen, net als alle andere maatregelen (zoals betalingsregelingen en een persoonlijke aanpak) die corporaties nemen om huurachterstanden te voorkomen.
De mogelijkheid om iemand in het uiterste geval uit huis te zetten bij wanbetaling is een belangrijke stok achter de deur voor huurders om hun huur te betalen, of om ondersteuning bij het oplossen van problemen te accepteren. Het kabinet vindt het wenselijk dat huurders een laatste kans krijgen wanneer het hebben van schulden de hoofdoorzaak is van een dreigende huisuitzetting.
Ondanks alle inspanningen zijn er situaties waarin huurders met huurachterstanden geen hulp accepteren. De rechter zal de individuele situatie beoordelen, voordat hij uitspreekt of een verhuurder tot huisuitzetting over mag gaan. Overigens zien we dat door extra inspanningen van corporaties driekwart van de door de rechter gevonniste huisuitzettingen alsnog voorkomen worden.
Soms blijkt huisuitzetting echter onvermijdelijk. Dan is het cruciaal dat (gemeentelijke) hulpverleners zorgen, dat de mensen die het betreft door hun netwerk of de maatschappelijke opvang worden opgevangen.

Vraag 6

Welke maatregelen gaat u nemen om verdere uithuiszettingen wegens schulden te voorkomen?

Het kabinet ondersteunt de uitvoering van de wijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening. Recent voorbeeld is het project «Vroegsignalering landt in Nederland». Ook informeerde het kabinet op 3 juni jl. de Kamer met het plan «Een (t)huis, een toekomst» over de aanpak van dak- en thuisloosheid. Het plan beoogt onder meer huisuitzettingen te voorkomen, de maatschappelijke opvang te vernieuwen en meer woonplekken te realiseren voor dak- en thuisloze mensen. Meer specifiek is voor thema 1 de volgende doelstelling geformuleerd: «Alle gemeenten hebben beleid geformuleerd op het gebied van de preventie en vroegsignalering van schulden om huisuitzettingen te voorkomen». Hiertoe stelt het kabinet extra financiële middelen beschikbaar (Kamerstuk 29 325, nr. 122). Verder heeft de Minister van BZK u recent geïnformeerd over gerichte maatregelen om de betaalbaarheid voor huurders te verbeteren. Hierin geeft de Minister van BZK aan, dat ze met de sector werkt aan de opvolging van het gezamenlijke statement om huisuitzettingen in tijden van corona te voorkomen (Kamerstuk 27 926, nr. 327).

Vraag 1

Kent u het bericht «Ondernemerskring Veenhuizen wil af van pandhuur tijdens coronacrisis»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het past bij de voorbeeldfunctie van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) om coulant om te gaan met de huren van door COVID-19 maatregelen getroffen ondernemers? Zo ja, kunt u uiteenzetten hoe het RVB met deze voorbeeldfunctie omgaat?

Het Rijksvastgoedbedrijf gaat zeer zorgvuldig om met de belangen van de huurders in algemene zin en specifiek voor de locatie Veenhuizen door de betrekkelijk geïsoleerde ligging in een krimpgebied. Rond de COVID-19 ontwikkelingen is in Veenhuizen gekozen voor maatwerkgesprekken met de individuele ondernemers. Waar uitstel van huurbetaling is gevraagd, is dat gehonoreerd.
Een huurbetalingsuitstel is in eerste instantie gegeven voor een periode van drie maanden aan vijf individuele ondernemers met een hoofdfunctie horeca en tien overige huurders. Er vinden individuele gevolggesprekken plaats met de ondernemers en afstemming met de gemeente. Op basis van de meest recente gesprekken wordt voor drie ondernemers aanvullend huuruitstel verleend voor een tweede periode van drie maanden. Naast het huuruitstel worden per ondernemer als coulance zo nodig middels maatwerkafspraken een terugbetalingsregeling overeengekomen.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoeveel panden het RVB in bezit heeft die worden verhuurd ten behoeve van horeca? In hoeveel van deze panden heeft het RVB een regeling getroffen met de huurders en hoe verhoudt dit aantal zich tot andere verhuurders?

Voor wat betreft Veenhuizen zijn het vijf huurders/ondernemers met een hoofdfunctie horeca of een groot aandeel horeca in hun bedrijfsvoering. Met deze vijf huurders/ondernemers en de andere huurders zijn afspraken gemaakt, zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft circa 40 huurcontracten in Veenhuizen.

Vraag 4

In hoeveel van deze panden gaat het dan om een verlaging of (gedeeltelijk) kwijtschelden van de huur en in welk deel is er sprake van uitstel van betaling?

Thans is op basis van de maatwerkgesprekken binnen Veenhuizen uitstel van betaling gegeven voor een eerste periode van drie maanden. In een aantal gevallen is betalingsuitstel verleend voor een tweede periode en worden zo nodig via maatwerkafspraken terugbetalingsregelingen overeengekomen. Van verlaging of (gedeeltelijk) kwijtschelden van de huur is nu geen sprake.

Vraag 5

In hoeverre ontvangt u signalen dat het niet kwijtschelden maar slechts uitstellen van de huur voor huurders bij het RVB tot financiële problemen leidt?

Bij drie ondernemers vindt vanwege de individuele financiële situatie opvolging van de maatwerkgesprekken plaats waarbij een tweede uitstelperiode van betaling helpt met een nog nader te bepalen terugbetalingsregeling. De gesprekken worden vervolgd in september 2020 waarbij nadrukkelijk individueel contact wordt gehouden met de ondernemers binnen Veenhuizen.

Vraag 6

Welke andere oplossingen voor maatwerk voor betalingen van de huur aan het RVB ziet u en in hoeverre zijn deze reeds geïmplementeerd?

Tot op heden heeft uitstel van huurbetalingen geholpen voor de huurders/ondernemers in Veenhuizen. De situatie voor de huurders/ ondernemers wordt zorgvuldig gevolgd en er wordt, zoals aangegeven in antwoord op vraag 5, individueel contact onderhouden met de huurders/ondernemers. Voor de andere oplossingen voor maatwerk voor betalingen verwijs ik naar het antwoord op vraag 4.

Vraag 7

Kunt u deze vragen elk afzonderlijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Naar de rechter om loden leidingen: onze huisbaas vond het maar een hype»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat verhuurders en de overheid verantwoordelijk zijn voor veilig en schoon drinkwater, en dat huurders niet voor de kosten zouden moeten opdraaien?

In verhuursituaties is de verhuurder verantwoordelijk voor een veilige en hygiënische drinkwaterinstallatie. Huurders horen niet op te draaien voor de kosten van werkzaamheden aan die waterinstallatie die nodig zijn om de waterkwaliteit te waarborgen.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat huisbazen niet bereid blijken de leidingen te vervangen?

Ik vind het jammer dat niet alle verhuurders in eerste instantie bereid zijn loden leidingen te vervangen, en dat het dus in sommige gevallen nodig is dat huurders zich tot de Huurcommissie of rechter wenden om dit te bewerkstelligen.

Vraag 4

Vindt u het redelijk dat mensen hun recht op schoon en veilig drinkwater in de rechtszaal moeten halen? Erkent u dat veel huurders niet de tijd of middelen hebben om op deze wijze schoon en veilig drinkwater af te dwingen?

Zoals ik ook eerder in antwoorden op vragen heb aangegeven dient een verhuurder gebreken te herstellen2. Een te hoog loodgehalte van het drinkwater is door de Huurcommissie in het Gebrekenboek aangewezen als gebrek. Wanneer er sprake is van loden leidingen kan een huurder zijn verhuurder hier dus op aanspreken. Indien de verhuurder weigert maatregelen te nemen kan de huurder zijn zaak voorleggen aan de Huurcommissie of zo nodig de rechter, en daarbij indien nodig gebruik maken van de hulp en expertise van gemeentelijke huurteams. De procedure bij de Huurcommissie is bovendien een laagdrempelige procedure.
Gelukkig zijn de meeste verhuurders zonder meer bereid loden leidingen te vervangen en willen zij ook actief bijdragen aan het opsporen er van.

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat huurders noodgedwongen zelf de kosten van vervanging betalen, uit zorgen over de gezondheid van hun kinderen?

Als gezegd hoort de verhuurder maatregelen te nemen en de kosten daarvoor te dragen.

Vraag 6

Wat is uw reactie op de brief van de gemeenten Amsterdam, Rotterdam en Den Haag en hun pleidooi voor een verbod op loden leidingen?

In plaats van de Beleidsnota Drinkwater heb ik u conform toezeggingen op 2 juli 2020 samen met mijn collega’s van Infrastructuur en Waterstaat en voor Medische Zorg en Sport een brief gestuurd over de acties ten aanzien van lood in drinkwater. In deze brief is ingegaan op de meldingsplicht bij verkoop en verhuur en op de mogelijkheid van een verbod op loden leidingen voor bestaande bouw. In de brief is ook ingegaan op de brief van Amsterdam, Rotterdam en Den Haag en om een aantal redenen aangegeven dat voor een verbod op loden leidingen in het Bouwbesluit niet is gekozen. In de jaarlijkse rapportage over de ontwikkelingen en de voortgang van saneringen zal de voortgang van de maatregelen worden gevolgd. In de brief heb ik aangegeven dat mocht uit die rapportage blijken dat men onvoldoende uit de voeten kan met het bestaande en nog te ontwikkelen instrumentarium, ik zal bezien of het zinvol is om alsnog een verbod op loden leidingen voor alle woningeigenaren in te stellen.

Vraag 7

Wanneer kan de Kamer de uitkomsten van uw onderzoeken naar de meldplicht en een verbod op verhuur van woningen met loden leidingen tegemoet zien?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Wanneer wordt de Beleidsnota Drinkwater – waarin u samen met uw collega van Infrastruur en Water nieuwe acties uitwerkt – aan de Kamer gezonden?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Onder verwijzing naar uw antwoord op eerdere schriftelijke vragen2, welke initiatieven hebben de GGD’en inmiddels ondernomen om te zorgen dat het drinkwater van scholen en kinderdagverblijven inmiddels veilig is? Deelt u de mening dat dit voor het einde van de zomervakantie gegarandeerd moet zijn?

Ik vind het belangrijk om te benadrukken dat de gebouweigenaren primair verantwoordelijk zijn voor veilig drinkwater op scholen en kinderdagverblijven en niet de GGD’en. GGD’en kunnen wel een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren ervan. En dit doen zij ook. In bovengenoemde Kamerbrief worden de acties beschreven die de GGD’en al hebben ondernomen. Ik ga met GGD GHOR Nederland en de VNG in gesprek over welke aanvullende acties mogelijk en nodig zijn. Ik houd u daarvan op de hoogte. Deze zullen niet voor het einde van de zomervakantie zijn afgerond.

Vraag 10

Heeft u bij gemeenten aangedrongen op een grondig onderzoek naar de aanwezigheid van lood in drinkwater van gemeentelijk bezit en andere openbare gebouwen? Zo ja, wat is daarvan de uitkomst? Zo nee, wanneer gaat u dat wel doen?

In de brief is aangegeven dat op mijn verzoek de VNG alle gemeenten zal stimuleren om het eigen bezit te onderzoeken en waar nodig
te saneren.

Vraag 11

Wanneer gaat u mensen actief voorlichten over de mogelijke aanwezigheid van loden leidingen en de gevolgen van lood in drinkwater?

In de brief is aangegeven dat eigenaren en bewoners van panden van voor 1960 zullen worden geïnformeerd over de gezondheidsrisico's van lood in kraanwater en het bijbehorende handelingsperspectief.

Vraag 12

Onder verwijzing naar uw antwoord op eerdere schriftelijke vragen3, erkent u dat met het bezorgen van water uit flessen of pakken extra kosten gemoeid zijn? Vindt u het redelijk dat huurders opdraaien voor de kosten van een alternatieve watervoorziening?

Zoals eerder aangegeven: hoewel de verhuurder hier formeel niet toe is verplicht acht ik het zeer wenselijk dat de verhuurder de huurder faciliteert bij het drinken van ander water, bijvoorbeeld door het installeren van een tijdelijk tappunt na de meter. Een alternatieve watervoorziening moet sowieso hooguit een tijdelijke voorziening zijn, in afwachting van sanering van de leidingen.

Vraag 13

Onder verwijzing naar uw antwoord op eerdere schriftelijke vragen4, heeft u er bij verhuurders op aangedrongen dat zij voorzien in een alternatieve, tijdelijke watervoorziening? Zo ja, wat is daarvan de uitkomst? Zo nee, wanneer gaat u dit wel doen?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Indien verhuurders in onvoldoende mate hun verantwoordelijkheid nemen om te voorzien in alternatieve watervoorzieningen, gaat u dit alsnog afdwingen? Zo nee, waarom niet?

Een verhuurder dient een gebrek binnen 6 weken na melding te herstellen. Doet hij dit niet, dan kan een huurder naar de Huurcommissie. De Huurcommissie zal bij de beoordeling van de huurverlaging mogelijk het nemen van tijdelijke maatregelen door de verhuurder betrekken. De Huurcommissie onderzoekt momenteel zowel de in de brief van 2 juli voorgestelde wijziging van het Gebrekenboek als de manier waarop loodzaken het beste kunnen worden afgedaan.

Vraag 1

Kunt u aangeven wie er precies in aanmerking komt voor de compensatie van verhuiskosten, voor mensen die gedwongen moeten verhuizen omdat hun onveilige huis versterkt moet worden, en wie niet?1

Deze zomer is er gewerkt aan zowel een set afspraken om vergoedingen voor huurders en eigenaren in de versterkingsopgave die vanuit veiligheidsoverwegingen noodzakelijk is zoveel als mogelijk gelijk te trekken. Daarnaast zet ik in op een eenmalige tegemoetkoming voor huurders die reeds in een wisselwoning hebben gezeten of op dit moment zitten en niet met de bovengenoemde voorstellen zijn geholpen. In mijn Kamerbrief «HEFT/EI en vergoedingen voor huurder van 7 september 2020 staat opgenomen hoe de afspraken en de regeling worden vormgegeven. Het voornemen is om de afspraken die toezien op het zoveel als mogelijk gelijktrekken van vergoedingen voor eigenaren en huurders in de versterkingsopgave alsmede de tegemoetkomingsregeling per 1 oktober aanstaande in te laten gaan.

Vraag 2

Op welke termijn wordt er invulling gegeven aan genoemde voorstellen voor een rechtvaardige verhuiskostenvergoeding? Bent u bereid een uiterste datum te noemen van bijvoorbeeld 1 oktober 2020? Wilt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Gaat de regeling gelden met terugwerkende kracht? Zo ja, hoe gaat u zorgen dat ook deze bewoners worden gecompenseerd? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Wat gaat u er aan doen om te voorkomen dat het nodig is dat mensen naar de rechter moeten stappen om zo hun verhuiskostenvergoeding te bevechten, zoals nu het geval is in Appingedam? Wie draait er op voor de kosten die daar gemaakt worden?

Zoals vermeld in Kamerbrief (Kamerstuk 33 529, nr. 716) vind ik het van belang dat een gang naar de rechter wordt voorkomen. De afspraken die worden gemaakt om vergoedingen voor huurders en eigenaren in de versterkingsopgave die vanuit veiligheidsoverwegingen noodzakelijk is zoveel als mogelijk gelijk te trekken beogen juist dergelijke geschillen te voorkomen.

Vraag 5

Weet u dat het binnenklimaat van de inmiddels versterkte en verduurzaamde huurwoningen in bijvoorbeeld Middelstum en Loppersum, als te warm, benauwd en vochtig wordt bestempeld door meerdere huurders? Wat is daarop uw reactie?

Navraag bij de corporaties die deze woningen in beheer hebben leert dat bij sterk geïsoleerde woningen (nul op de meter) dit soort klachten (te warm, benauwd en vochtig) incidenteel voorkomen. De woningen zijn zo goed geïsoleerd dat dit een andere benadering qua stoken en ventileren vergt. Als dat niet gebeurt dan kan het snel te warm of te vochtig worden omdat de lucht niet weg kan via kieren en gaten. Door middel van coaching van een energiecoach en/of begeleiding vanuit de woningcorporatie leren bewoners hiermee om te gaan. In een incidenteel geval is in overleg met de bewoner gezocht naar een andere woning.
Te warm, benauwd en vochtig zijn klachten die vaker voorkomen bij sterk geïsoleerde woningen. Dat zien we landelijk terug en staat los van de versterking van de woningen.

Vraag 6

Bent u op de hoogte van de gezondheidsklachten van veel mensen als gevolg van dat binnenklimaat? Wat is daarop uw reactie?

Navraag bij de KR8-corporaties leert dat één bewoner zich bij hun heeft gemeld met zware klachten. Uit meting van de woning is gebleken dat de klachten niet gerelateerd kunnen worden aan de kwaliteit van de woning. Zoals ik in het vorige antwoord aangaf wordt er veel aandacht besteed aan het leren omgaan met het binnenklimaat in de nieuwe woningen.

Vraag 7

Is er inmiddels onderzoek geweest naar de verhouding gezondheidsklachten en verduurzaamde woningen? Zo ja, wat zijn de uitkomsten daarvan? Zo nee, bent u bereid zo’n onderzoek in te stellen? Wilt u dat baseren op het onderzoek waar GGD-Groningen inmiddels mee gestart is?

Ik heb bij de GGD Groningen navraag gedaan naar het in deze vraag genoemde onderzoek. De GGD Groningen heeft mij gemeld dat er geen onderzoek is gestart. Voor wat betreft de gesignaleerde problemen en mogelijke oplossingen daarvoor verwijs ik naar mijn antwoord op de vragen 5 en 6. Voorts heeft de Gezondheidsraad op 14 juli 2020 een advies uitgebracht «Gezonde energietransitie in de gebouwde omgeving». De Gezondheidsraad schetst in dit advies mogelijkheden om de positieve gezondheidseffecten van de energietransitie in de gebouwde omgeving uit te breiden en de onbedoelde negatieve gezondheidseffecten te beperken. Het kabinet zal dit najaar op het advies van de Gezondheidsraad reageren.

Vraag 8

Wat gaat u eraan doen om ervoor te zorgen dat deze mensen zo snel mogelijk in een gezonde woning leven?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Consumentenbond: Pas op voor misleiding en verboden kosten op verhuursites»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat huurders beschermd moeten worden tegen misleiding en verboden bemiddelingskosten, omdat zij door de woningnood vaak wanhopig zijn?

Ja. Daarom staat de wet- en regelgeving misleiding niet toe evenals het bij de huurder in rekening brengen van bemiddelingskosten als de bemiddelaar in opdracht van de woningverhuurder bemiddelt. Huurders kunnen ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten van verhuurbemiddelaars terugvorderen.
Van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten kan melding worden gemaakt via het consumentenloket van de ACM, www.consuwijzer.nl. Indien de ACM veel meldingen ontvangt kan zij beslissen tot onderzoek naar de betreffende bemiddelaar(s) over te gaan. Zie ook het antwoord op vraag 5.

Vraag 3

Is het toegestaan om de valse indruk te wekken dat een site een uniek aanbod aanbiedt? Zo ja, vindt u dat wenselijk? Zo nee, gaat u optreden?

Uiteraard vind ik misleidend aanbod van te huur aangeboden woningen of de indruk wekken uniek woningaanbod te hebben, onwenselijk. Dit kan worden gekwalificeerd als een misleidende handelspraktijk. De wet bepaalt dat een handelspraktijk misleidend is indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, zoals ten aanzien van de voornaamste kenmerken van het product, bijvoorbeeld de beschikbaarheid2.
Van misleidende handelspraktijken kan melding worden gemaakt via de consumentenwebsite van de ACM, www.consuwijzer.nl. Als aan de hand van die meldingen blijkt dat mogelijk sprake is van stelselmatige misleidende handelspraktijken, kan de ACM beslissen tot onderzoek over te gaan.

Vraag 4

Is het toegestaan om zonder toestemming van verhuurder of makelaar te adverteren voor huurwoningen op een website? Zo ja, vindt u dat wenselijk? Zo nee, gaat u optreden?

Bemiddeling of te huur aanbieden zonder opdracht daartoe is niet toegestaan.
Zoals in het antwoord op vraag 3 is aangegeven kan van misleidende handelspraktijken melding worden gemaakt via het consumentenloket van de ACM, www.consuwijzer.nl. Indien de ACM veel meldingen ontvangt kan zij beslissen tot onderzoek over te gaan.
Bij het op een website te huur aanbieden van woningen die via een ander (verhuurbemiddelaar of eigenaar) te huur zijn aangeboden, kan daarnaast mogelijk sprake zijn van inbreuk op intellectuele eigendomsrechten. Bij het te huur aanbieden van woningen die in het geheel niet te huur zijn, kan sprake zijn van valsheid in geschrifte of van inbreuk op het eigendomsrecht. In dit laatste geval kan de rechthebbende via de civiele rechter verdere verkoop en verspreiding van zijn werk en/of het te huur aanbieden van zijn eigendom verbieden en/of een vergoeding vragen voor de geleden schade.
In geval van valsheid in geschrifte of auteursrechtinbreuk kan aangifte worden gedaan. Bij valsheid in geschrifte of als er sprake is van bedrijfsmatige, grootschalige inbreuken van het auteursrecht waarmee een maatschappelijk belang is gemoeid, kan het Openbaar Ministerie tot strafrechtelijke vervolging overgaan. Over het algemeen worden de makers van auteursrechtelijk beschermd werk en hun rechtverkrijgenden geacht zelf via de civiele rechter hun rechten te handhaven.

Vraag 5

Bestempelt u de zogenaamde betaalmuur of het lidmaatschapsgeld als «verboden bemiddelingskosten», omdat die alleen bij de verhuurder in rekening mogen worden gebracht? Zo ja, gaat u optreden? Zo nee, deelt u de mening dat dergelijke kosten wel verboden zouden moeten worden?

De wet bepaalt dat er geen bemiddelingskosten – onder welke benaming dan ook – bij de huurder in rekening mogen worden gebracht, als de bemiddelaar voor de woningverhuurder bemiddelt3. Indien er sprake is van tweezijdige bemiddeling door een verhuurbemiddelaar, vallen inschrijvingskosten onder bemiddelingskosten en mogen deze dus niet worden gerekend aan een consument-huurder. De ACM heeft vorig jaar een last onder dwangsom opgelegd aan huurbemiddelaars wegens (onder meer) het vragen van inschrijvingskosten voor een website4.
Huurders kunnen de ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten van de bemiddelaar terugvorderen, via de rechter als de bemiddelaar niet in der minne terugbetaalt. Op de site van de Woonbond, van de ACM en NVM staan voorbeeldbrieven voor het terugvorderen van bemiddelingskosten. Op de site van NVM staat ook een voorbeelddagvaarding.
Huurders en woningzoekenden die ten onrechte bemiddelingskosten hebben moeten betalen, kunnen daarvan ook melding maken op ACM ConsuWijzer (www.consuwijzer.nl), het consumentenloket van de ACM. Als aan de hand van die meldingen blijkt dat mogelijk sprake is van stelselmatige overtreding van het verbod op onterechte bemiddelingskosten, kan de ACM onderzoek doen naar de betreffende bemiddelaar(s).

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op de Kamervragen, ingezonden 9 maart 2020, over de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen?1

Jazeker.

Vraag 2

Klopt het dat, in de theoretische situatie waarin 50% van de woningen sociale huurwoningen zijn, dan aan de afspraak van 50% sociale en middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen is voldaan? Kunt u deze vraag beantwoorden met een «ja» of «nee»?

Nee.

Vraag 3

Indien het antwoord op de bovenstaande vraag «ja» is, deelt u dan de mening dat dit onwenselijk zou zijn?

Hoewel mijn antwoord op vraag 2 nee is, licht ik toch graag toe hoe ik uw vraag heb geïnterpreteerd en waarom ik uw mening deel dat het alleen toevoegen van sociale woningen onwenselijk is.
De betreffende afspraak uit de woondeal ziet toe op het toevoegen van zachte plancapaciteit 2. Het gaat dus om voorgenomen plannen om nieuwe woningen toe te voegen, niet om – zoals uw vraagstelling suggereert – de situatie dat 50% van de woningen sociale huurwoningen zijn. In het theoretische geval dat 50% van de woningen sociale huurwoningen zijn, wil dat nog niet zeggen dat aan de betreffende afspraak is voldaan. Daarom is mijn antwoord op vraag 2 nee.
Het alleen toevoegen van sociale huurwoningen of een totale sociale huurvoorraad van 50%, zoals u in de theoretische situatie schetst, is onwenselijk en overigens ook niet de bedoeling, gegeven de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave in de regio en het streven naar inclusieve wijken met een gedifferentieerde wijkopbouw.

Vraag 4

Indien het antwoord op vraag twee «nee» is, kunt u dit dan in een brief naar de regio verduidelijken?

Daartoe ben ik in principe zeker bereid, maar naar mijn informatie blijken er over deze afspraak geen misverstanden te bestaan in de regio. Ik zal in het volgende bestuurlijk overleg over de woondeal regio Arnhem-Nijmegen de wenselijkheid van een brief aan de orde stellen.

Vraag 5

Welke afspraken in de woondeal leiden tot versnelling van de realisatie van de (vrije) koopwoningen, waar in Arnhem bijna uitsluitend behoefte aan is?

De afspraken 1 t/m 13 in de woondeal gaan over woningbouwopgave en de versnelling van de productie in alle verschillende prijscategorieën. Naast afspraken over voldoende plancapaciteit, de wijze van programmeren en monitoring, zijn er afspraken gemaakt over concrete versnellingslocaties.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de realisatie van vrije koop- en huurwoningen net zo belangrijk is als de realisatie van woningen in het sociale, middeldure en betaalbare segment?

Ja. Het gaat niet alleen om de kwantitatieve opgave, maar ook om de kwalitatieve opgave. Een passende woning is voor sommige mensen een sociale huurwoning en voor anderen een vrije koop- of huurwoning.

Vraag 7

Hoe gaat u er in de voortgang nadrukkelijk op sturen dat ook vrije koop- en huurwoningen worden gerealiseerd?

Er wordt een regionaal monitoringssysteem opgezet waarin de planvoorraad transparant en inzichtelijk is voor de regio, de provincie en het Rijk. Deze monitor zal jaarlijks worden geactualiseerd en biedt dus ook inzicht in de plannen voor vrije koop- en huurwoningen. Aan de Versnellingstafel (zie deel 2 van de woondeal over de uitvoering en samenwerking) bewaken de partijen de gehele planningsketen, van initiatief tot realisatie. Indien er aanleiding is om aan de bel te trekken over het toevoegen van vrije koop- en huurwoningen, zal ik dat zeker doen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Weer miljoenenfraude bij Vestia»?1

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat fraude en corruptie onaanvaardbaar is?

Vraag 3

Hoe heeft de fraude kunnen plaatsvinden?

Vraag 4

Op welke punten moeten het toezicht, de bestuursstructuur en de cultuur bij Vestia worden verbeterd om fraude in de toekomst te voorkomen?

Vraag 1

Hoe is bij de Belastingdienst aan het licht gekomen dat bij 932 huishoudens een verkeerde huishoudverklaring is afgegeven waardoor deze huishoudens een hogere huurverhoging kunnen krijgen? Kunt u dit verklaren?1

Bij de Belastingdienst zijn door twee verhuurders vragen gesteld over de AOW-gerechtigde leeftijd (6 mei en 25 mei 2020). Hierop is een onderzoek gestart en daaruit is gebleken dat voor 932 huishoudens een foutieve AOW-Ieeftijd is gehanteerd bij het genereren van de huishoudverkiaring. Daarnaast zijn bij de klachtenafdeling van de Belastingdienst ook twee klachten van huurders binnen gekomen.

Vraag 2

Zijn er alleen foutieve huishoudverklaringen afgegeven voor mensen met de AOW-leeftijd, of ook voor grote huishoudens van vier of meer personen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ja, er zijn enkel onjuiste verklaringen afgegeven met betrekking tot de AOW-leeftijd. In de programmatuur waarmee de huishoudverkiaringen worden geproduceerd, is dit jaar de parameter van de AOW-leeftijd abusievelijk niet aangepast. Er zijn maatregelen genomen om dit in de toekomst to voorkomen. Met de parameter met betrekking tot de grootte van huishoudens (de uitzondering op de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voor huishoudens van vier of meer personen) is niets gebeurd en er is ook niet zover nu bekend gebleken dat er onjuiste huishoudverkiaringen afgegeven zijn voor huishoudens van vier of meer personen.

Vraag 3

Hoeveel foutieve huishoudverklaringen per jaar zijn door de Belastingdienst afgegeven sinds de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging tijdens het kabinet Rutte-II? Kunt u schematisch weergeven in welke categorie deze foutieve huishoudverklaringen vielen (inkomensgroepen en uitzonderingsgroepen)?

De fout zoals deze nu is opgetreden, is alleen in 2020 voorgekomen doordat de jaar-parameter voor de AOW-leeftijd niet is aangepast.
In de voorgaande jaren zijn geen signalen binnengekomen waaruit blijkt dat de Beiastingdienst een foutieve huishoudverkiaring heeft afgegeven. De inkomensafhankelijke huurverhoging is een jaarlijks uitvoeringsproces dat wordt afgesloten met een evaluatie. Jaarlijks komen er gemiddeld 150 vragen/klachten binnen, maar deze klachten zijn tot nu toe niet gerelateerd aan foutieve huishoudverkiaringen. (In 2019 hebben ongeveer 2.800 verhuurders in totaal 1.759.789 huishoudverklaringen ontvangen.)

Vraag 4

Bij hoeveel huishoudens van de 932 huishoudens met een foutieve huishoudverklaring heeft de verhuurder een onrechtmatige extra huurverhoging voorgesteld? En om hoeveel verhuurders gaat het?

Het betreft 139 verhuurders. Het is de Belastingdienst niet bekend aan hoeveel van deze huishoudens deze verhuurders een onrechtmatige hogere huurverhoging hebben voorgesteld.
Dat de Belastingdienst op verzoek van verhuurders huishoudverklaringen moet verstrekken aan verhuurders voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging en wat die huishoudverkiaring moet verkiaren, staat geregeld in artikel 7:252a van het Burgerlijk Wetboek. Als de verhuurder een huishoudverkiaring ontvangt waarin staat dat het desbetreffende huishouden in aanmerking komt voor een hogere huurverhoging, kan de verhuurder de hogere verhoging aan de huurder voorstellen. Of de verhuurder dit daadwerkelijk doet Iigt bij de verhuurder en wordt niet teruggekoppeld aan de Belastingdienst.

Vraag 5

Wat gebeurt er als verhuurders niet op uw vraag ingaan om de extra huurverhoging terug te draaien? Bent u bereid om betreffende verhuurders op te dragen per direct de extra huurverhoging ongedaan te maken? Kunt u uw antwoord toelichten?

De betrokken verhuurders zijn over de fout ingelicht en zijn verzocht om de hogere huurverhoging naar beneden bij te stellen, indien van toepassing. Huurders zijn met een brief geInformeerd over de verplichting van de verhuurder om de hogere huurverhoging (van meer dan 5,1% en maximaal 6,6%) naar beneden bij te stellen (naar maximaal 5,1%) en wat zij kunnen doen als de verhuurder dat nalaat. Het huurprijzenrecht (civiel recht tussen verhuurder en huurder) biedt de huurder een voorziening indien zijn verhuurder een volgens de regelgeving te hoog huurverhogingsvoorstel heeft gedaan. De huurder kan dan een bezwaarschrift tegen de voorgestelde huurverhoging bij de verhuurder indienen. Als de verhuurder het bezwaar gegrond vindt, past hij de huurverhoging conform de wens van de huurder aan. Indien de verhuurder het bezwaar van de huurder ongegrond vindt, mag hij het bezwaar niet eigenhandig ongegrond verkiaren maar moet hij een uitspraak van de Huurcommissie vragen over de redelijkheid van zijn huurverhogingsvoorstel.

Vraag 6

Waarom kiest u ervoor om het aan huurders over te laten om de extra huurverhoging ongedaan te maken als de verhuurder niet meewerkt, hoewel huurders er geen schuld aan hebben? Waarom komt u als kabinet niet op voor huurders en helpt hen om de door de overheid gemaakte fout te herstellen?

De Belastingdienst laat het niet over aan de huurders. De Belastingdienst heeft de verhuurders via diverse kanalen ingelicht en verzocht om deze mogelijk onrechtmatige hogere huurverhoging naar beneden bij te stellen.
De 139 verhuurders hebben een brief ontvangen (4 juni), die daarnaast ook geplaatst is op hun persoonlijke omgeving van het webportaal waarop zij huishoudverklaringen kunnen aanvragen. Op de brief aan de verhuurders zijn geen reacties ontvangen. Wel weet de Belastingdienst dat verhuurders recentelijk nieuwe huishoudverklaringen hebben aangevraagd (en verkregen). Daarnaast heeft de Belastingdienst om vervelende gevolgen voor de huurder te voorkomen, een belactie uitgevoerd of de verhuurders de brief hebben ontvangen en gevraagd of de voorgestelde hogere huurverhoging naar beneden is bijgesteld.
De Belastingdienst weet namelijk niet of een verhuurder aan de hand van de huishoudverklaring die aangeeft dat het huishouden in aanmerking kan komen voor een hogere huurverhoging daadwerkelijk een hogere huurverhoging heeft voorgesteld. Dit is de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Niettemin heeft de Belastingdienst de betrokken huurders/bewoners van het adres per brief ingelicht over deze fout, zoals hiervoor toegelicht.
De Belastingdienst gaat bovendien alle betrokken huurders, van wie een telefoonnummer bekend is, bellen om to vragen of zij de brief ontvangen hebben en of zij nog vragen hebben over het eigen handelingsperspectief.
In de gevallen waarbij gebleken is dat er sprake is van een sterfgeval op het desbetreffende adres, is direct telefonisch contact gezocht met de verhuurder en zijn maatwerkafspraken gemaakt over het inlichten van de huurder.

Vraag 1

Waarom schrijft u in antwoord op Kamervragen dat er «geen sluitende administratie beschikbaar [is] van verhuizingen en huurontwikkeling» van huurwoningen, die tot stand gekomen zijn door een korting op de verhuurderheffing, terwijl het een voorwaarde is de huurprijs voor langere tijd laag te houden omdat de regeling voor de korting op de verhuurderheffing tot doel heeft om betaalbare huurwoningen te realiseren?1 2

Bij indiening van de aanvraag voor een definitieve investeringsverklaring, dus na afronding van de investering, moet de verhuurder de aantonen of de aanvangshuur van de woning daadwerkelijk onder de aftoppingsgrens (of liberalisatiegrens, afhankelijk van de soort aanvraag) ligt. Met deze definitieve investeringsverklaring kan de verhuurder een bedrag in mindering brengen op de verschuldigde verhuurderheffing. Jaarlijks de huur controleren van elke woning die gerealiseerd is met behulp van een heffingsvermindering uitvoeringstechnisch moeilijk realiseerbaar.

Vraag 2

Waarom kijkt u bij het geven van een korting op de verhuurderheffing alleen naar de aanvangshuur en niet naar de huurprijsontwikkeling, terwijl het de intentie is om de huizen «voor langere tijd in het gereguleerde segment» te houden?

Bij het vaststellen van de korting is de investering net afgerond en is de aanvangshuur de enige huur die op dat moment bekend is en waarop getoetst kan worden. De huur van een woning kan pas sterk verhoogd worden indien de eerste bewoner besluit de huur van de woning stop te zetten. In het overgrote deel van de woningen vindt mutatie niet op korte termijn plaats. De gemiddelde bewoner van een sociale huurwoning woont 12,5 jaar in een woning. Daarnaast is liberalisering van de woning in de praktijk begrensd omdat de woning dan moet worden overgeheveld naar de niet-DAEB-tak van de corporatie. Dit kan alleen indien de niet-DEAB-tak van de corporatie de woning tegen marktwaarde koopt van de DAEB-tak. Hierdoor wordt verzekerd dat er geen weglek van kapitaal is in de DAEB-tak.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat de gemeente Rotterdam in prestatieafspraken met woningcorporatie Havensteder heeft afgesproken dat sociale huurwoningen, tot stand gekomen met een korting op de verhuurderheffing, al na een eerste mutatie (verhuizing) kunnen worden geliberaliseerd? En hoe verhoudt zich dat tot uw intentie dat de huurwoningen voor langere tijd in het sociale segment moeten blijven?3

Daarmee ben ik bekend. Aangezien de mutatie gemiddeld plaatsvindt na een periode van 12,5 jaar zijn er geen bezwaren om dergelijke afspraken te maken. De woningen zijn dan voor een langere periode behouden gebleven voor het sociale segment, in de lijn van de intentie van de maatregel. Mocht de mutatie op korte termijn plaatsvinden en ook blijken dat dit van het begin af aan (al op het moment van aanvragen) de intentie is geweest van de aanvrager, is er de mogelijkheid om de heffingsvermindering in te trekken.

Vraag 4

Hoe kunt u garanderen dat een huurwoning in het sociale segment blijft als een verhuurder de huurprijs al drastisch kan verhogen na een eerste verhuizing wanneer daar geen tijdslimiet aan is verbonden? Hoe gaat u tegen dat een huurwoning na een korte tijd geliberaliseerd wordt en kunt u dit toelichten?

Het liberaliseren van een huurwoning is uiteindelijk een keuze van een verhuurder. Voor woningen waarvoor een heffingsvermindering is aangevraagd geldt dat, indien er signalen zijn dat verhuurders van plan zijn om op te korte termijn de huren van een woning excessief te verhogen, er een gesprek kan plaatsvinden tussen de desbetreffende verhuurder en de uitvoerder van de heffingsverminderingen, Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO), en eventueel het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Daarnaast zal er binnenkort ook gestart worden met het steekproefsgewijs opvragen van de huren van woningen die zijn gerealiseerd met behulp van een heffingsvermindering. Mocht daaruit blijken dat de huren van woningen die gebouwd zijn met een heffingsvermindering op korte termijn sterk zijn verhoogd na een eerste verhuring, is er de mogelijkheid om een heffingsvermindering in te trekken.

Vraag 5

Wanneer er geen «sluitende administratie» is van verhuizingen of van de huurprijsontwikkeling van woningen die tot stand zijn gekomen met een heffingsvermindering, hoe kan de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO) dan adequaat controleren of er rechtmatig gebruik is gemaakt van de korting op de verhuurderheffing om nieuwe, betaalbare huizen te bouwen? Bent u bereid alsnog een sluitende controle te laten bijhouden?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 4. Met de genoemde steekproefsgewijze controles ben ik van mening dat er voldoende controle is op de rechtmatigheid van de korting op de verhuurderheffing.

Vraag 6

Heeft de RVO een (voorlopige) investeringsverklaring op grond van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing afgegeven aan Havensteder voor het realiseren van het project Parlando met 60 appartementen in de sociale sector, waarbij de huurwoningen voor 10 jaar in het sociale segment moeten blijven? Waarom is gekozen voor 10 jaar, terwijl u uitgaat van een gemiddelde van 12,5 jaar en er voor een regelingen in de verhuurderheffing een termijn van 20 jaar geldt?4

Voor dat project zijn voorlopige investeringsverklaringen afgegeven. Bij de genoemde afspraak dat huurwoningen voor 10 jaar in het sociale segment zouden moeten blijven, zijn het Ministerie van Binnenlandse Zaken en RVO geen partij geweest. Waarom gekozen is voor 10 jaar is mij niet bekend.

Vraag 7

Waarom accepteert u dat een verhuurder de huurprijs excessief mag verhogen, aangezien u schrijft: «De huur van een woning kan pas excessief verhoogd worden indien de eerste bewoner besluit de huur van de woning stop te zetten» terwijl u meermaals heeft gesteld dat u excessieve huurverhogingen wilt tegengaan en wilt voorkomen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Excessieve huurverhogingen voor zittende bewoners zijn ongewenst en zijn ook niet mogelijk. De huurstijging voor een zittende bewoner is gemaximeerd. Ik ben van mening dat iedereen in een goede en betaalbaar woning moet kunnen wonen huren. Het is echter niet uit te sluiten dat verhuurders bij een mutatie van de bewoner de huur harmoniseren en laten stijgen. Dit is een keuze van de verhuurder en moet per casus bekeken worden of dit wenselijk is. Hoewel de mogelijkheid er is voor verhuurders om de huren te verhogen bij mutatie, is het in mijn ogen geen wenselijke ontwikkeling om dit te doen bij elke mutatie.

Vraag 8

Bent bereid om alsnog in de Regeling Vermindering Verhuurderheffing op te nemen dat de huurprijs na één mutatie niet mag worden geliberaliseerd, maar dat de huurwoning voor ten minste 20 jaar in het sociale segment moet blijven? Kunt u uw antwoord toelichten?

In antwoord op vraag 4 heb ik aangegeven welke controles worden uitgevoerd. Ik vind het net als u belangrijk dat woningen voor langere tijd in het sociale segment behouden blijven. Elke casus is echter anders en in sommige gevallen kan het wenselijk zijn om de woningen eerder te liberaliseren, om bijvoorbeeld segregatie te voorkomen of vanwege een beperkte vraag naar goedkope huurwoningen. Om in te kunnen spelen op de lokale situatie, maken gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties hier prestatieafspraken over.
Zoals eerder gemeld zullen er steekproeven uitgevoerd worden door RVO naar de huren van woningen na oplevering. Indien dit voorkomt en aangetoond kan worden dat bij aanvraag van de heffingsvermindering al de intentie was de huur op korte termijn te verhogen na mutatie, blijft de mogelijkheid aanwezig om de heffingsvermindering in te trekken.

Vraag 9

Wilt u bovenstaande Kamervragen per vraag beantwoorden en niet clusteren?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Helft minder sociale huurwoningen door verhuurderheffing»1 en het rapport van Companen en Thesor dat hierin wordt genoemd2?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat het niet langer mogelijk is voor woningcorporaties om de verhuurderheffing op te brengen uit huurverhoging, verkoop van bezit en bezuinigingen op de bedrijfslasten? Zo ja, is dit volgens u een gunstige ontwikkeling? Zo nee, waarom niet?

Het rapport van Companen en Thesor (in opdracht van Aedes, VNG en Woonbond) laat zien dat de huren sinds 2018 slechts gematigd omhoog gaan, mede dankzij het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en Woonbond, en dat het aantal woningen dat verkocht wordt door corporaties daalt. In het rapport wordt mede op grond hiervan geconcludeerd dat de verhuurderheffing niet (volledig) op te brengen valt uit verkopen, huurverhogingen en besparingen op de bedrijfslasten. In lijn met de constatering in de Staat van de Corporatiesector wordt gemeld dat de kasstromen teruglopen en dat dit effect kan hebben op investeringen.
De rapportage van Aedes, VNG en Woonbond gaat echter niet in op de heffingsverminderingen in de verhuurderheffing. Deze hebben een significant financieel effect dat vooral de komende jaren tot uiting komt. Alle voorlopige investeringsverklaringen die tot en met 2019 zijn afgegeven hebben een termijn die uiterlijk in 2023 afloopt. Het gaat hierbij om de heffingsverminderingen voor onder meer sloop, transformatie en nieuwbouw en om de in 2019 ingevoerde heffingsvermindering voor verduurzaming. Dit zal in de komende jaren effect hebben op de kasstromen.
Het rapport van Aedes, VNG en Woonbond concludeert dat corporaties nu al niet meer kunnen investeren in nieuwbouw. Tot die conclusie wordt gekomen aan de hand van een benadering waarin investeringen geen effect mogen hebben op de kasstromen. De huidige – mede op kasstromen gebaseerde – financiële (leen)ruimte wordt daarmee buiten beschouwing gelaten, terwijl die sectorbreed voldoende is om (extra) investeringen te doen. Er is daarom geen aanleiding te denken dat corporaties nu al niet meer zouden kunnen investeren. Wel herken ik dat de netto kasstromen afnemen en dat dit op termijn de financiële ruimte zodanig kan beperken dat dit gevolgen heeft voor investeringen. In dit verband verwijs ik naar het onderzoek naar aanleiding van de motie-Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000-VII, nr. 52), waarin, in samenwerking met onder andere Aedes, in beeld wordt gebracht hoe de opgaven en middelen van corporaties zich op de middellange en lange termijn tot elkaar verhouden. Voor de zomer zal ik de resultaten hiervan aan uw Kamer doen toekomen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat als dit wél mogelijk zou zijn, het verhogen van de huren en het verkopen van bezit onwenselijk zou zijn, omdat er een grote behoefte is aan betaalbare huurwoningen? Zo nee, waarom niet?

Van belang is dat de corporatiesector hun maatschappelijke opgave kan blijven uitvoeren. Daartoe behoort ook de betaalbaarheid en de realisatie van huurwoningen. Uit de meest recente Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) blijkt dat corporaties nog over voldoende middelen beschikken om op korte termijn invulling te geven aan hun maatschappelijke opgaven, bovenop de al voorgenomen plannen die corporaties hebben voor de periode tot en met 2023. Ook blijkt op basis van de huurenquêtes van Aedes dat woningcorporaties de huren gematigd laten stijgen binnen de randvoorwaarden van de maximale huursomstijging. De maximale huursomstijging is sinds dit jaar beperkt tot inflatievolgend3.

Vraag 4

Deelt u de conclusie dat de verhuurderheffing heeft geleid tot een grote terugval in de nieuwbouw van betaalbare huurwoningen? Zo ja, bent u bereid om de verhuurderheffing te verlagen om het bouwen van betaalbare woningen te stimuleren? Zo nee, waarom niet?

Het is evident dat door de verhuurderheffing woningcorporaties minder geld hebben te besteden. Het is echter niet causaal vastgesteld dat enkel door de verhuurderheffing de investeringen zijn gestokt. De conclusie deel ik daarom ook niet. Uit onder meer de evaluatie van de verhuurderheffing uit 2016 en de rapportage over de verhuurderheffing uit 2020 blijkt dat de corporaties meer hadden kunnen investeren binnen de financiële kaders dan dat ze hebben gedaan. Dit wordt gesteund door de cijfers uit de IBW.
Ik vind het van belang dat corporaties door blijven bouwen, zeker ook in deze tijden van corona. Hiervoor heb ik ook al meerdere stappen ondernomen.
Zo heb ik samen met de bouw- en technieksector, banken en brancheverenigingen de verklaring Samen doorbouwen aan Nederland opgesteld.
Daarin zetten we alles op alles om aan de grote vraag naar woningen te voldoen en verduurzamingsopgave van de bestaande bouw uit het klimaatakkoord te versnellen. Er zijn afspraken gemaakt over het door laten gaan of versnellen van investeringen, vergunningverlening en aanbestedingen. Zo moet voorkomen worden dat bouwprojecten vertragen of stil komen te liggen. Daarnaast heb ik in mijn brief van 20 mei 2020 een pakket aan maatregelen voorgesteld om te kunnen blijven doorbouwen tijdens de coronacrisis (Kamerstuk 32 847, nr. 650)
Ook helpen de vele aanvragen voor de heffingsvermindering voor nieuwbouw, die begin dit jaar is opengesteld en per 1 juli gesloten wordt, bij het realiseren van woningen. Het gaat om aanvragen voor zo’n 80 duizend woningen. Verhuurders hebben na indiening van hun aanvraag 5 jaar de tijd om de woning te realiseren en de heffingsvermindering daadwerkelijk te ontvangen. Samen met de nog openstaande aanvragen van de oude regeling «heffingsvermindering nieuwbouw», die in 2018 werd gesloten, kunnen hiermee tot en met 2025 122.000 woningen worden gerealiseerd. Zoals in vraag 2 reeds aangegeven, zal ik voor de zomer de resultaten aan uw Kamer doen toekomen van het onderzoek naar aanleiding van de motie-Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000-VII, nr. 52), waarmee in beeld wordt gebracht hoe de opgaven en middelen van corporaties zich op de middellange en lange termijn tot elkaar verhouden. Bevindingen uit dit onderzoek zullen betrokken worden bij de vormgeving van eventuele aanvullende maatregelen in de verhuurderheffing.

Vraag 5

Begrijpt u de aarzeling van woningcorporaties om de grenzen van de financiële ratio’s op te zoeken, omdat zij zichzelf hiermee failliet investeren? Zo ja, welke opties worden er bekeken om woningcorporaties meer financiële ruimte te bieden?

Bij de presentatie van de uitkomsten van doorrekeningen van de IBW is steeds aangegeven dat het rationeel kan zijn voor een woningcorporatie om enige marge aan te houden op de WSW-normen voor de financiële ratio’s, zodat bij tegenvallende ontwikkelingen de borgbaarheid van nieuwe investeringen niet in het geding komt. Dat laat onverlet dat de IBW-doorrekeningen laten zien dat het overgrote deel van de corporaties extra investeringsruimte heeft bovenop de eigen investeringsvoornemens. Daar komt bij dat die voornemens gemiddeld ook maar voor ruwweg 2/3 deel worden gerealiseerd. Dat betekent dat de meeste corporaties op korte termijn meer zouden kunnen investeren dan ze nu doen. Op langere termijn kan dat heel anders liggen. Dat wordt in het kader van de eerder genoemde motie-Ronnes c.s. nader onderzocht.

Vraag 6

Deelt u de analyse dat woningcorporaties nieuwbouw voor een belangrijk deel uit de kasstroom moeten financieren, terwijl deze dermate onder druk staat door de verhuurderheffing waardoor nieuwbouw in de toekomst onmogelijk wordt? Vindt u dat wenselijk in het licht van de toegenomen woningnood?

Nee, die analyse deel ik niet helemaal. Door de zeer lage financieringsrente komen de kasstromen bij nieuwbouw niet zwaar onder druk te staan op dit moment. Wel lopen corporaties het risico dat er bij renteherziening na bijvoorbeeld 10 jaar een hogere financieringsrente moet worden betaald, hetgeen mede de terughoudendheid bij corporaties inzake het plegen van nieuwbouwinvesteringen zou kunnen verklaren. Hierbij merk ik overigens op dat meer vermogende corporaties ook een deel van hun overtollige vermogen kunnen aanwenden om investeringen te financieren.

Vraag 7

Wat is het effect geweest van de verhoging van de heffingsvrijevoet op de verdeling van de heffing over commerciële partijen en corporaties? Kunt u aangeven welk deel van de verhuurderheffing voorheen werd opgebracht door commerciële partijen, en welk deel nadien?

Tot en met 2017 werd verhuurderheffing afgedragen door ongeveer 3300 verhuurders. Vanaf 2018 is dit aantal gezakt naar 850 vanwege de stijging van de heffingsvrije voet. Als gevolg hiervan is vooral het aantal niet-toegelaten instellingen die geen verhuurderheffing meer betalen afgenomen. Van de heffingsplichtigen in 2018 is 40% een toegelaten instelling, waar dit voorheen 12% was. Toegelaten instellingen droegen in 2018 bij aan ongeveer 95% van de heffingsopbrengst. In 2017 was dit 93%. Dat het aandeel in de opbrengst van de verhuurderheffing hoger is dan het aandeel dat toegelaten instellingen uitmaken van het totaal aan heffingsplichtigen, heeft te maken met het feit dat toegelaten instellingen gemiddeld een veel groter aantal woningen in bezit hebben met een huur tot de liberalisatiegrens.

Vraag 8

Erkent u dat er niet langer sprake is van een gelijk speelveld tussen woningcorporaties en commerciële partijen, omdat de belastingdruk bij corporaties veel groter is? Zo ja, vindt u dat een wenselijke ontwikkeling?

Woningcorporaties hebben met dezelfde fiscale spelregels te maken als commerciële partijen. Dus in die zin is er sprake van een gelijk speelveld. Wel worden van woningcorporaties maatschappelijke (soms onrendabele) activiteiten verwacht, maar daar staat tegenover dat corporaties daar compensatie voor kunnen krijgen, zoals een lagere financieringsrente door de overheidsachtervang bij borging door het WSW.

Vraag 9

In het licht van de instortende bouw en de almaar toenemende woningnood, bent u van mening dat we ons het nogmaals mislopen van 100.000 betaalbare huurwoningen kunnen verloven? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom gaat u niet over tot het verder verlagen van de verhuurderheffing voor woningcorporaties die nieuwbouw plegen?

Het is zeer van belang dat in Nederland gebouwd blijft worden. In het antwoord op vraag 4 geef ik aan welke initiatieven ik hier heb genomen om de komende jaren door te blijven bouwen, zoals de heffingsvermindering nieuwbouw waarmee er 80.000 woningen in de komende 5 jaar gebouwd kunnen worden. Overigens wordt in het rapport van Companen en Thesor ten onrechte aangegeven dat zonder verhuurderheffing ruim 90.000 woningen extra zouden zijn gebouwd. De extra financiële ruimte betekent weliswaar dat dit financieel gezien mogelijk zou zijn, maar andere beperkingen zouden de bouw van deze woningen in de weg kunnen zitten. Zo blijkt ook nu de realisatiegraad van de voorgenomen investeringen van corporaties te zitten op maximaal 65–70%.

Vraag 10

Kunt u de beleidsdoelstellingen van de verhuurderheffing uiteenzetten, en een onderbouwing geven van de wijze waarop de verhuurderheffing daaraan bijdraagt?

Zoals in de inleiding van de rapportage verhuurderheffing, die op vrijdag 29 mei aan de Tweede Kamer is gestuurd, staat geschreven is het doel van de verhuurderheffing geweest om inkomsten te genereren, waarbij de opbrengst zou oplopen tot € 1,7 miljard in 2017. In 2019 bedroeg de opbrengst van de verhuurderheffing € 1.688 miljoen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vluchtelingen behouden eerste keus woningen Vlaardingen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het schandalig is dat de gemeente Vlaardingen uit het vrijgekomen aanbod sociale huurwoningen statushouders eerste keus geeft?

Nee, ik deel die mening niet. Zoals ik meermalen bij de beantwoording van Kamervragen heb aangegeven en recent nog op 21 januari 2020 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 1426) wordt in Nederland geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit. Iedereen in Nederland wordt in gelijke gevallen gelijk behandeld. Dat uitgangspunt is in onze Grondwet verankerd. De gemeente is verantwoordelijk voor het huisvesten van vergunninghouders conform de halfjaarlijkse taakstelling. Veelal wordt in samenwerking met corporaties gezocht naar een passende woning voor vergunninghouders, waarvan is bepaald dat zij verblijfsrecht in Nederland hebben, en andere doelgroepen. Gemeenten kunnen er echter ook voor kiezen om statushouders op een andere wijze te huisvesten.
Nadat de verplichte urgentiestatus van statushouders per 1 juli 2017 uit de Huisvestingswet is gehaald kunnen gemeenten zelf bepalen welke categorieën woningzoekenden ze als urgentiecategorie in de huisvestingsverordening wensen op te nemen. Deze keuze is daarmee lokaal bepaald. Dat statushouders op dit moment nog steeds door de meeste gemeenten in een urgentieregeling als voorrangscategorie worden beschouwd, is het gevolg van de afwegingen die gemeenten hebben gemaakt gegeven enerzijds de huidige lokale situatie op de woningmarkt en anderzijds de taakstelling die gemeenten hebben om statushouders te huisvesten. Tijdige huisvesting is niet alleen in het belang van statushouders, maar ook in het belang van de Nederlandse samenleving. Dan kunnen zij tenslotte sneller participeren in en bijdragen aan de Nederlandse samenleving. Bovendien zorgt een snelle doorstroom naar huisvesting ervoor dat de maatschappelijke impact en financiële kosten die gepaard gaan met de opvang van asielzoekers beperkt worden gehouden.
Nog belangrijker dan de toewijzing van woningen is de beschikbaarheid van voldoende woningen. Door heel veel partijen wordt daarom hard gewerkt om het aanbod te vergroten. Daarbij is het van belang meer flexibiliteit op de woningmarkt en in de aansluiting tussen de asielopvang te creëren. Het kabinet heeft daarom EUR 3 miljoen beschikbaar gesteld voor een tiental pilots waarbij zal worden geëxperimenteerd met flexibele opvang- en/of huisvestingsoplossingen. Te denken valt aan het tijdelijk en gemixt huisvesten van verschillende doelgroepen alsook het aanbieden van opvangoplossingen in de buurt van de gemeente van uitplaatsing. De verwachting is dat de eerste pilots in de loop van 2020 starten.

Vraag 3

Bent u van mening dat deze discriminatie van Nederlanders onmiddellijk moet stoppen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Welke andere gemeenten geven statushouders nog altijd voorrang op sociale huurwoningen?

Uit de rapportage «Vergunninghouders als urgentiecategorie» van onderzoeksbureau Rigo, dat ik u op 4 juli 2018 heb toegezonden (Kamerstuk 34 454, nr. 10), blijkt dat van de 187 gemeenten (van totaal 380 Nederlandse gemeenten) met een huisvestingsverordening 176 gemeenten een urgentieregeling in die huisvestingsverordening hebben opgenomen. Daarvan worden in 174 gemeenten vergunninghouders aangemerkt als urgentiecategorie. Met de evaluatie van de Huisvestingswet 2014, waarvan ik de rapportage naar verwachting rond de zomer naar u zal sturen, worden deze cijfers geactualiseerd.

Vraag 5

Gaat u gemeenten verbieden nog langer voorrang aan statushouders te verlenen? Zo nee, waarom houdt u deze achterstelling van Nederlanders in stand?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Bent u er nu eindelijk toe bereid om de tijdelijke asielvergunningen van de in Nederland verblijvende statushouders in te trekken en ervoor te zorgen dat de daardoor vrijkomende sociale huurwoningen, evenals alle andere sociale huurwoningen, uitsluitend aan de Nederlanders worden toegewezen? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik ben niet tot intrekking van de tijdelijke asielvergunningen bereid. Nederland biedt bescherming aan vluchtelingen die daar op grond van de Vreemdelingenwet en de internationale verdragen recht op hebben.
De kern van asiel is dat bescherming wordt geboden aan mensen die gevaar lopen in eigen land. Het besef dat personen niet mogen worden teruggestuurd als ze in eigen land te vrezen hebben voor vervolging vanwege hun etniciteit, geloof, nationaliteit, politieke overtuiging, of omdat ze tot een bepaalde sociale groep behoren, heeft na de Tweede Wereldoorlog geleid tot het Vluchtelingenverdrag van 1951. Later is dit principe ook vastgelegd in de jurisprudentie van het Europees Hof van de Rechten voor de Mens en de EU-wetgeving. Het Nederlands asielbeleid is gebaseerd op dit principe. Het gaat derhalve om personen die bescherming nodig hebben. We willen deze mensen perspectief bieden. Het intrekken van een asielvergunning zou leiden tot een situatie waarin de vreemdeling geen recht heeft om in Nederland te verblijven, maar tegelijkertijd het land ook niet kan verlaten

Vraag 1

Hoeveel van de voorziene € 1 mrd. (over 10 jaar) van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing Nieuwbouw 2020 is al aangevraagd?

Op 4 mei 2020 waren er aanvragen ingediend voor 75.053 nieuwbouwwoningen. Dit komt overeen met een bedrag van € 1,69 miljard.

Vraag 2

Is het waar dat de regeling die bedoeld is voor de komende 10 jaar nu al is overtekend? Deelt u de mening dat dit nogmaals aantoont dat de jaarlijkse € 100 mln., ten opzichte van de problemen van de woningnood, slechts een druppel op een gloeiende plaat is?

Het voorziene budget voor de komende 10 jaar was € 1 miljard. Op dit moment zijn er aanvragen ingediend voor € 1,69 miljard. Ik concludeer hieruit dat de heffingsvermindering een belangrijke bijdrage levert aan het bouwen van woningen met een lage aanvangshuur onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 619,01 in 2020). De voorraad aanvragen, tot dit moment goed voor de bouw van ruim 75 duizend woningen, geeft een belangrijke ondersteuning van de bouw. Aanvragers hebben immers 5 jaar, tot en met 2025, de tijd om de investeringen te realiseren. De regeling ondersteunt de bouwproductie in deze periode.

Vraag 3

Bent u van plan de regeling te verruimen en daarvoor de benodigde gelden vrij te maken? Zo ja, hoeveel geld wordt er extra ter beschikking gesteld? Zo nee, waarom niet?

Zoals uit de hierboven genoemde cijfers blijkt is er de facto al extra geld beschikbaar gekomen voor het gebruik van de heffingsverminderingen. Vanwege de vele aanvragen heb ik moeten besluiten om per 1 juli de aanvraagmogelijkheid van de heffingsvermindering voor nieuwbouw te sluiten. Dit is het eerste moment waarop sluiting van de aanvraagmogelijkheid mogelijk is. Het sluiten van de regeling heeft geen effect op de aanvragen die nog voor 1 juli 2020 worden ingediend.

Vraag 4

Ziet u, zeker om niet weer de fouten te maken zoals in het verleden, nu ook de noodzaak de regeling te verruimen? Zou dit een bijdrage kunnen leveren aan het door u voorgenomen anticyclisch bouwen?

Zoals in vraag 3 al aangegeven, zullen alle voor 1 juli ingediende aanvragen in behandeling worden genomen. De termijn om de woning te realiseren bedraagt 5 jaar. Dat betekent dat aanvragen die tussen 1 januari 2020 en 1 juli 2020 zijn gedaan, uiterlijk tussen 1 januari 2025 en 1 juli 2025 gerealiseerd dienen te worden. Dit levert een bijdrage aan het bouwen ook in de komende jaren. Uit het overleg met AEDES en VNG van 13 mei jl. is hetzelfde beeld naar voren gekomen, namelijk dat de heffingsvermindering een grote bijdrage levert aan het aantal te bouwen woningen door corporaties in de komende jaren. Het is van groot belang dat de realisatie van deze woningen zo snel mogelijk gebeurt. Daarom heb ik met AEDES en VNG afgesproken dat we de bouw van deze woningen gezamenlijk gaan bewaken en aanjagen.

Vraag 5

Vormt de limiet van € 1 mrd. op de regeling een beperkende factor in het aantal huizen dat woningcorporaties kunnen bouwen? Zo ja, is dit de bedoeling in tijden van woningschaarste?

Doordat alle aanvragen tot 1 juli 2020 in behandeling zullen worden genomen, zal het totaalbedrag aan aangevraagde heffingsverminderingen ruim boven de € 1 miljard uitkomen. Omdat een goedgekeurde aanvraag binnen 5 jaar dient gerealiseerd te worden, kunnen de corporaties met een aanvraag voor de heffingsvermindering woningen met een huur onder de aftoppingsgrens blijven bouwen. Ook zonder gebruik te maken van de heffingsverminderingen zijn corporaties op grond van de financiële kengetallen en de cijfers over de IBW in ieder geval op de kortere termijn in staat om meer woningen te bouwen. Of corporaties op de (middel)lange termijn voldoende middelen hebben voor het uitvoeren van de maatschappelijke opgave, breng ik in kaart naar aanleiding van de motie-Ronnes c.s. (Kamerstukken II 2018/19, 35 000-VII, nr. 52).

Vraag 6

Vindt u ook dat de noodzaak van de regeling aantoont dat de verhuurderheffing zorgt voor minder nieuwe woningen?

De nieuwe regeling draagt bij aan het bouwen van woningen met een huur onder de aftoppingsgrens. Gezien de vele aanvragen beschouw ik de heffingsvermindering als succesvol. Indien alle aanvragen worden gerealiseerd, zorgt de heffingsvermindering de komende 5 jaar voor ten minste 75.000 woningen met een lage huur en het aantal aanvragen zal richting 1 juli nog verder oplopen. Daarnaast zullen er ook nog woningen worden gerealiseerd met een huur boven de aftoppingsgrens. Door alleen naar het aantal aanvragen van de heffingsvermindering te kijken, valt niet te concluderen dat er minder woningen zouden worden gebouwd vanwege de verhuurderheffing.

Vraag 7

Bent u bereid om de verhuurderheffing structureel te verlagen in plaats van incidentele regelingen op te tuigen? Zo nee, waarom prefereert u incidentele regelingen?

Een keuze tussen een structurele, generieke verlaging van de verhuurderheffing of een regeling als deze (die overigens ook een structureel budget heeft) is afhankelijk van vele factoren, die per situatie moeten worden bekeken. Het voordeel van een regeling zoals de heffingsvermindering voor nieuwbouw is dat het beschikbare bedrag gericht terecht komt bij de verhuurder die een bijdrage levert bij het aanpakken van een bepaalde maatschappelijke opgave. In het geval van deze heffingsvermindering voor nieuwbouw is daarom specifiek gekozen om te richten op woningen met een huur tot de aftoppingsgrens. Een generieke verlaging heeft als voordeel dat dit eenvoudiger is om uit te voeren. Daarnaast zorgt een generieke verlaging voor een hogere doorwerking op het investeringsvermogen van verhuurders en daarmee voor een groter effect op de financiële houdbaarheid van de sector op de lange termijn. Met een generieke verlaging kan echter niet met zekerheid worden gezegd dat het geld daadwerkelijk gebruikt wordt om te investeren in relevante opgaven.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Winkeliers en verhuurders drijven weg van elkaar»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u de signalen van branchevereniging Detailhandel Nederland dat er niet altijd voldoende welwillendheid is om tot afspraken omtrent huurverlichting te komen tussen winkeliers, horecaondernemingen en vastgoedeigenaren?

Hoewel een meerderheid van de huurders en verhuurders tot onderlinge afspraken lijken te zijn gekomen, zijn er uitzonderingen op deze regel.

Vraag 3

Kunt u aangeven in hoeverre winkeliers en horecazaken afspraken hebben gemaakt met vastgoedeigenaren om tot huurverlichting te komen? Zo ja, is dit in uw ogen voldoende om de groep door deze crisis te helpen? Zo nee, waarom niet?

Sinds het uitbrengen van het Steunakkoord op 10 april is door de partijen achter het Steunakkoord hard gewerkt om hun achterbannen achter deze gezamenlijke oproep te laten scharen. En dat heeft vruchten afgeworpen. Volgens peilingen onder de leden van brancheorganisaties in retail en vastgoed heeft naar schatting 70 tot ruim 80% van de huurders maatwerkafspraken gemaakt met hun verhuurder over het betalen van de huur.
De richtlijnen van het Steunakkoord zagen eerst en vooral op het doorschuiven van het innen van de huur. Hiermee werd snel ingespeeld op de liquiditeitsbehoefte van retailers. Daarnaast werd de afspraak gemaakt om eind mei nadere afspraken te maken over een meer definitieve verdeling van de huurlast. Voor deze tweetrapsbenadering werd gekozen omdat de verwachting was dat eind mei meer duidelijk zou zijn hoe de situatie in de retail zich zou ontwikkelen, en zou er meer duidelijkheid zijn over de (afbouw van de) Corona-maatregelen. Tenslotte zou naar verwachting ook meer duidelijkheid zijn ontstaan over de verwachtte tweede ronde steunmaatregelen van de overheid.
Op 3 juni hebben de partijen achter het Steunakkoord de aangekondigde vervolgafspraken naar buiten gebracht. (zie bijlage: persbericht vervolgafspraken Steunakkoord huren retail) Gedeeltelijke kwijtschelding van de huur vormt onderdeel van de overeenstemming die partijen bereikt hebben. Evenals de uitgesproken intentie om met elkaar samen te blijven werken tijdens de rest van deze crisis en in de periode daarna. Het is mijn beeld dat de partijen achter het Steunakkoord hiermee een goede basis gelegd hebben om de retailsector als geheel zo goed mogelijk door de crisis te helpen.

Vraag 4

In hoeverre zijn afspraken over huurverlichting tussen verhuurders en huurders te stimuleren zonder daarbij winkelketens en horecaondernemingen die geen werkelijke problemen hebben om aan de huur te voldoen onnodige kortingen te geven?

Het Steunakkoord zet nadrukkelijk in op het maken van maatwerkafspraken tussen huurders en verhuurders, binnen een generiek kader van richtlijnen. Wanneer de situatie daarom vraagt kan door huurder en verhuurder in gezamenlijk overleg worden besloten om af te wijken van de generieke richtlijnen.

Vraag 5

Bent u het eens met de strekking van het bericht dat, omdat de afspraken tussen INretail en Detailhandel Nederland en vastgoedorganisaties IVBN en Vastgoed belang niet bindend zijn, niet iedereen zich genoodzaakt voelt er gehoor aan te geven?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Bent u bereid om samen met deze partijen aan tafel te gaan zitten om (bindende) afspraken te maken over huurverlichting? Zo ja, op welke termijn kunnen deze gesprekken plaatsvinden? Zo nee, waarom niet?

Het Ministerie van EZK is samen met de gezamenlijke banken betrokken geweest bij de gesprekken over het Steunakkoord en de aangekondigde vervolgafspraken, die hebben geleid tot afspraken tussen huurders en verhuurders over huurverlichting. Naar nu blijkt vormen de uitgangspunten van het Steunakkoord de basis voor maatwerkafspraken voor de overgrote meerderheid van huurders en verhuurders.

Vraag 7

Deelt u de mening dat in deze tijden vastgoedeigenaren ruimhartig moeten zijn richting hun huurders (winkeliers en horeca) als zij betalingsproblemen ervaren om zo gezamenlijk door deze crisis te komen? Zo ja, bent u van mening dat de huidige signalen hiermee in overeenstemming zijn? Zo nee, waarom niet?

Niet alle vastgoedeigenaren verkeren in de luxe positie om ruimhartig te kunnen zijn. Maar het is inderdaad van belang samen, als huurders en verhuurders, zo goed mogelijk door de crisis heen te komen. Daarom zijn maatwerkafspraken van belang, met als basis het fair delen van de pijn.
Het is soms lastig om signalen goed te duiden. Het afgeven van signalen heeft eerst en vooral ook een strategisch doel. Niet altijd geven signalen een goed beeld van wat er werkelijk gaande is. De huurders en verhuurders die wel bevredigende afspraken wisten te maken, zochten de publiciteit niet. Peilingen onder de achterbannen van bracheorganisaties laten zien dat de grote meerderheid van huurders en verhuurders tot maatwerkafspraken is gekomen over de huur.

Vraag 8

Ziet u het probleem dat er twee groepen lijken te ontstaan afhankelijk van het feit of hun verhuurders bereid zijn tot afspraken over huurverlichting? Zo ja, brengt dit in uw ogen nadelen met zich mee voor huurders met onwelwillende verhuurders?

De sector is het meest geholpen met huurders en verhuurders die maatwerkafspraken maken met als basis de wil om gezamenlijk zo goed mogelijk door de crisis heen te komen. Ik ben er van overtuigd dat verhuurders die niet bereid zijn om nadere afspraken te maken zich op langere termijn in de vingers zullen snijden. Naar verwachting zullen verhuurders de komende jaren alles op alles moeten zetten om aantrekkelijk te blijven voor hun huurders.

Vraag 9

Welke mogelijkheden bestaan er om gemaakte afspraken van vastgoedeigenaren met winkeliers en horeca algemeen bindend te verklaren?

Om private afspraken algemeen verbindend te verklaren, is een wettelijke grondslag nodig. Die bestaat nu niet. Nu blijkt dat de overgrote meerderheid van de ondernemers zich committeert aan de afspraken uit het Steunakkoord is het niet nodig om met wetgevende voorstellen te komen, in de vorm van een wettelijke grondslag om afspraken algemeen verbindend te verklaren of anderszins.
In specifieke gevallen blijkt het ook mogelijk om bij de rechter succesvol huurprijsvermindering af te dwingen door een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden of op redelijkheid of billijkheid, zoals onlangs is gebleken in een kort geding dat bierbrouwer Inbev als huurder van een bruin café had aangespannen tegen de verhuurder van dit pand.

Vraag 10

Bent u bereid om, als er geen nadere afspraken mogelijk zijn tussen verhuurders en huurders, de huidige afspraken algemeen bindend te verklaren? Zo nee, ben u wel bereid wetgevend op te treden?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 1

Kent u diverse initiatieven van wooncoöperaties in Nederland? Zo ja, bent u bereid een overzicht te geven van de vorderingen van de verschillende alternatieven?

Ik vind het van belang om eerst te wijzen op de betekenis van de term «wooncoöperatie», deze is gelijk gaan staan aan een verscheidenheid van verschillende initiatieven waarbij coöperatief wonen voorop staat. De term wooncoöperatie wordt gebruikt voor verenigingen, stichtingen, coöperatieve verenigingen maar ook andere rechtsvormen die tot doel hebben het tot stand brengen en/of onderhouden van een coöperatieve woonvorm. Het kan hier gaan om initiatieven van ouderen die in een wooncoöperatie willen gaan wonen en zich hier na verkoop van hun woning inkopen. Maar er zijn ook gemeenten die deze woonvormen ondersteunen om hun jongeren of middeninkomens een kans te geven op een betaalbare woning. Bij deze initiatieven kan sprake zijn van nieuwbouw waarbij de grond al dan niet in bezit is of was van een gemeente. Bij sommige initiatieven is daarentegen sprake van overname van bestaand bezit van een particuliere eigenaar, een gemeente of woningcorporatie. Het staat de initiatieven vrij om zelf keuzes te maken (binnen de grenzen van de wet en hun statuten). In de Woningwet wordt de wooncoöperatie gedefinieerd als een vereniging die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig haar woningen te beheren en te onderhouden. De Woningwet stelt ook aanvullende regels als een woningcorporatie korting wil geven bij de verkoop van bestaand bezit aan een wooncoöperatie.
Ik ken diverse initiatieven. Een volledig overzicht van alle initiatieven is niet te geven, initiatieven kunnen zich in allerlei vormen en (informele) stadia bevinden en hoeven zich niet bij mij te registreren of hun voortgang te rapporteren. Alleen woningcorporaties die bestaand bezit wensen te verkopen aan wooncoöperaties moeten zich melden bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Een zeer uitgebreid overzicht is wel te vinden op de website van Cooplink, het kennisnetwerk voor wooncoöperaties. Op dit moment zijn daar 67 wooncoöperaties geregistreerd. Veel initiatieven hebben daarnaast een eigen website waarop hun voortgang wordt bijgehouden.

Vraag 2

Erkent u de mogelijkheden die deze wooncoöperaties kunnen hebben bij het aanbieden van betaalbare woningen voor lagere en middeninkomens, zeker omdat zij geen winstoogmerk hebben en statutair is vastgelegd dat woningen niet verkocht kunnen worden?

Ja, wooncoöperaties kunnen een rol spelen bij het aanbieden van betaalbare woningen voor lagere- en middeninkomens. Om deze reden heb ik ook diverse initiatieven ontplooid om de ontwikkeling van wooncoöperaties te stimuleren (zie ook het antwoord op vraag 3), Deze zien met name op wooncoöperaties in de zin van de Woningwet. Zoals reeds aangegeven in mijn antwoord op vraag 1 bestaan wooncoöperaties overigens in verschillende vormen die niet altijd zonder winstoogmerk zijn of waarvan verkoop van woningen niet is toegestaan. Verkoop van individuele woningen door wooncoöperaties die toepassing hebben gegeven aan de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Beleidsregel experimentverkoopregels wooncoöperaties is wettelijk alleen mogelijk onder de volgende voorwaarde: als een eventueel toegepaste korting van meer dan 10% is toegepast dient sprake te zijn van terugbetaling van de korting en deling in de waardeontwikkeling aan de woningcorporatie waarvan het bezit destijds is overgenomen. Zo blijft het maatschappelijk kapitaal behouden voor de doelgroep. De standaardstatuten van een wooncoöperatie verbieden overigens niet de verkoop van individuele woningen.

Vraag 3

Welke mogelijkheden ziet u om de rol van wooncoöperaties te vergroten in het aanbod van betaalbare woningen? Welke initiatieven heeft zij daartoe ondersteund?

Wooncoöperaties kunnen een rol spelen in het aanbod van betaalbare woningen. In de praktijk blijkt dat de schaal klein is. Het kan dus vooral een aanvulling zijn op andere maatregelen om het aanbod van betaalbare woningen te vergroten, bijvoorbeeld door woningcorporaties. Ik zie dat de rol van gemeenten van groot belang is bij het stimuleren van wooncoöperaties. Hierbij denk ik aan het beschikbaar stellen van locaties en andere ondersteunende maatregelen vanuit gemeentelijke voorzieningen.
Met het oog op de rol die wooncoöperaties kunnen spelen bij betaalbare huisvesting, ben ik een actieprogramma wooncoöperaties gestart waarover ik uw kamer in juli 2018 heb geïnformeerd1. Ik heb vanuit dat actieprogramma verschillende initiatieven genomen:
De laatste twee initiatieven zijn nog in ontwikkeling en zijn breder dan alleen de wooncoöperatie in de zin van de Woningwet. Na de zomer, als het onderzoek naar financiering is afgerond en de eerste ervaringen met de pilots via Platform 31 zijn opgedaan, zal ik uw Kamer informeren over de stand van zaken met betrekking tot wooncoöperaties.

Vraag 4

Welke knelpunten ziet u voor wooncoöperaties? Bent u ermee bekend dat wooncoöperaties dikwijls tegen tal van praktische problemen aanlopen, zoals (de voorfinanciering van) plankosten voor de bouw, grondprijzen die onvoldoende aansluiten bij het maatschappelijk doel, de starheid van de Autoriteit Woningcorporaties als er corporaties bij betrokken zijn, etc.?

Ik ben bekend met het feit dat wooncoöperaties tegen tal van praktische vragen aanlopen waaronder financieringsvraagstukken. Omdat ik initiatieven ken die nieuwbouw in de middenhuur wensen te realiseren maar ook initiatieven die een bestaand pand wensen aan te kopen zie ik een verscheidenheid aan financieringsvraagstukken. Financiering is echter ook nauw verbonden met financiële haalbaarheid: zo zullen bij de aankoop van een bestaand pand de huren wel verband moeten houden met de aankoopprijs, anders is financiering bij voorbaat niet haalbaar. Het is aan verkopers van een bestaand pand of grond zelf om (binnen de grenzen van de wet) de prijs te bepalen. Omdat het over een verscheidenheid aan situaties gaat heb ik opdracht gegeven om het financieringsvraagstuk op al deze facetten te onderzoeken. Over de uitkomsten van dit onderzoek zal ik uw Kamer, zoals ook aangegeven in het antwoord op vraag 3, na de zomer informeren.
De Aw heeft de wettelijke taak toe te zien op de naleving van de regels die gesteld zijn in (of krachtens) de Woningwet. De regels met betrekking tot de activiteiten (werkdomein) en financiën van woningcorporaties zijn erop gericht dat het maatschappelijk kapitaal van woningcorporaties ook wordt ingezet waar het voor bedoeld is, voor de volkshuisvesting. Er zijn mij geen gevallen van starheid van de Aw bekend, maar het is mogelijk dat initiatieven dit zo ervaren vanwege de regels die voor woningcorporaties zijn vastgelegd in de Woningwet.

Vraag 5

Bent u, gezien de woningnood en de grote problemen voor ook middeninkomens om betaalbare huizen te vinden, om deze belemmeringen met een actieplan stuk voor stuk weg te nemen?

Zoals in het antwoord op vraag 3 aangegeven, kunnen wooncoöperaties een aanvulling zijn op andere maatregelen om het aanbod van betaalbare woningen te vergroten. Hierbij ligt ook een belangrijke rol bij de gemeente. Het vorige actieprogramma heeft zich met name gericht op de wooncoöperatie in de Woningwet en het vergroten van de bekendheid daarvan bij huurders, gemeenten en corporaties. Daarnaast heeft het actieprogramma een belangrijke rol gespeeld bij het vullen van een gereedschapskist waardoor de oprichting van een wooncoöperatie eenvoudiger wordt. Bijvoorbeeld door het opstellen van standaardstatuten en handreikingen voor huurders en corporaties. In mijn brief van juli 2018 heb ik aangegeven dat de focus in de nieuwe fase vooral moet liggen op het daadwerkelijk realiseren van initiatieven. De acties die ik hiertoe heb ondernomen zijn genoemd in het antwoord op vraag 3.
Aan de hand van mijn bevindingen naar aanleiding van de pilots (via Platform31) en het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties zal ik de Tweede Kamer informeren over de stand van zaken met betrekking tot wooncoöperaties en eventueel te nemen maatregelen.

Vraag 6

Bent u bereid een aantal experimenten op te zetten, waarbij initiatiefnemers worden geholpen en bijgestaan om enkele stevige wooncoöperaties op te zetten, waarbij geldt dat deze geen winstoogmerk mogen hebben en de doelstelling hebben om nu en in de toekomst betaalbaar wonen te realiseren?

Ja, daar ben ik ook al mee gestart. Meerdere initiatieven, zowel nieuwbouw als overname van bestaand bezit (al dan niet van een woningcorporatie) worden door mij als pilot, via Platform31, ondersteund.

Vraag 7

Bent u bereid daar zowel financieel als bestuurlijk (bijvoorbeeld door met een experimenteerstatus meer ruimte te laten aan gemeenten en de Autoriteit Woningcorporaties) mee te werken, zodat dit naast de vrije sector bouw, de zelfrealisatie, voor woningcorporaties een nieuwe vorm kan worden in Nederland om betaalbaar wonen te realiseren?

Aan de hand van mijn bevindingen naar aanleiding van de pilots (via Platform31) en het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties zal ik de Tweede Kamer informeren over de stand van zaken met betrekking tot wooncoöperaties en eventueel te nemen maatregelen. Ik wil hier niet op vooruit lopen. Zoals aangegeven in de antwoorden op vraag 2 geeft de Beleidsregel experimentverkoopregels wooncoöperaties op dit moment al de mogelijkheid om een korting op de verkoopprijs te geven als een wooncoöperatie bestaand bezit koopt van een woningcorporaties.

Vraag 8

Bent u bekend met de initiatieven op dit gebied in landen als Zweden, Denemarken, Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk?

Ik ben bekend met sommige initiatieven en welke rol wooncoöperaties spelen in enkele andere Europese landen. Er bestaan grote verschillen tussen landen en initiatieven.

Vraag 9

Bent u bereid een extensief overzicht te geven van initiatieven in deze landen? Hoeveel betaalbare woningen zijn daar de afgelopen jaren voor welke doelgroepen gerealiseerd? Wat is het aandeel van coöperatieve woningen in deze landen? Wat is de ontwikkeling van de betaalbaarheid van deze woningen in deze landen ten opzichte van de vrije markt?

Het is niet haalbaar om een extensief overzicht te geven van alle initiatieven. Zelfs alleen voor Nederland, waar wooncoöperaties (nog) niet veelvuldig voorkomen is een dergelijke lijst niet op te stellen, zie ook het antwoord op vraag 1. Door de grote verschillen tussen landen en soorten initiatieven is het bovendien niet mogelijk om vergelijkbaar overzicht te geven. In genoemde landen worden verschillende definities voor doelgroepen gehanteerd zodat niet goed is te bepalen wat onder sociale huur of midden huur valt. Zo is bijvoorbeeld in Zweden de publieke huisvesting toegankelijke voor iedereen, ongeacht inkomen. Wooncoöperaties functioneren in sommige landen als een aanbieder van sociale huisvesting maar ook als aanbieder van middeldure huur of het topsegment. Een vergelijking van wooncoöperaties zou dan puur alleen op de juridische vorm zijn en niet over welke bijdrage zij leveren voor de doelgroepen. In sommige landen (waaronder Zwitserland) is het heel gebruikelijk om vermogen in de wooncoöperatie te brengen, en dat ook weer uitgekeerd te krijgen als verhuisd wordt. Ook hierdoor is vergelijking niet mogelijk omdat dit een vertekenend beeld geeft van de bijdrage voor de doelgroepen, die doorgaans niet voldoende vermogen hebben om in te brengen. Het uitlichten van alleen wooncoöperaties die betrokken zijn bij sociale huisvesting of middenhuur zou daarnaast een vertekend beeld geven omdat dit geen recht doet aan hoe systemen van volkshuisvesting in verschillende landen zijn gegroeid. Zo kent Nederland een zeer grote corporatiesector maar hebben sommige andere landen een zeer beperkte of helemaal geen sector maar wel weer meer wooncoöperaties.

Vraag 10

Bent u bekend met het Fonds de Roulement in Zwitserland? Wat is uw oordeel over de Zwitserse aanpak? Bent u bereid daaruit lessen te trekken en goede onderdelen over te nemen voor Nederland?

Ja, daar ben ik mee bekend. Bij de Zwitserse Genossenschaften die worden ondersteund door het Fonds de Roulement ligt de focus niet op woongemeenschappen maar op het gezamenlijk in eigen beheer ontwikkelen en exploiteren van woningen. De financieringsconstructies hierbij vereisen meestal een vermogensinbreng van huurders, participatie van private partijen en goedkope of renteloze leningen (fonds) en subsidies. Bij inzet van het fonds spelen vaak aanvullende voorwaarden die verschillen per regio. Nadeel is dat vaak alleen de initiatiefnemers profiteren van de faciliteiten en voordelen die leiden tot een lage huur, terwijl nieuwe huurders zich vaak duur in moeten kopen met vermogen of hogere woonlasten moeten accepteren. Wel hebben burgers in dit model meer invloed op hun woonomgeving. In het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties zal gekeken worden naar alle aspecten van financiering inclusief inzet van een fonds, zoals in Amsterdam. In mijn brief aan de Tweede Kamer zal ik u nader informeren.

Vraag 11

Bent u bereid een revolverend fonds op te zetten dat het deelnemers, naast een eigen bijdrage en onder voorwaarde van een deugdelijk plan en doelstelling, mogelijk maakt om de plankosten voor te financieren, aangezien banken dat in de praktijk niet (kunnen) doen?

Zoals hiervoor al aangegeven zal in het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties ook gekeken worden naar inzet van een fonds. In mijn brief aan de Tweede Kamer zal ik u nader informeren over de uitkomsten van het onderzoek en eventuele voorstellen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Ministerie trekt 100 miljoen uit voor versnellen duurzame renovatie huurwoningen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het uittrekken van subsidie voor de versnelde verduurzaming van huurwoningen – zeker in tijden van corona- en wooncrisis – een totaal verkeerde prioriteitstelling is? Deelt u de mening dat de huidige crises niet aangegrepen mogen worden voor het doordrukken van peperdure duurzaamheids- en klimaatmaatregelen?

Die mening deel ik niet. De subsidieregeling van de Renovatieversneller was al gepland te verschijnen begin 2020 en loopt door tot en met 2023. Deze regeling maakt onderdeel uit van de uitvoering van het Klimaatakkoord en heeft als doel om te leiden tot reductie van de kosten van de verduurzaming van bestaande woningen.

Vraag 3

Wat bedoelt u met uw uitspraak dat er met deze subsidie «doorgewerkt kan worden» en «dat we het ons niet kunnen permitteren dat de bouw vertraagt»? Deelt u de conclusie dat deze subsidie aantoont dat het «klimaatneutraal» maken van woningen allesbehalve rendabel is en de bouw juist belemmert?

De crisis heeft tot gevolg dat de vraag naar nieuwbouw, renovatie en verduurzaming in de woning- en utiliteitsbouw afneemt. Deze vraaguitval brengt de realisatie van de woningbouwopgaven en klimaatdoelen in gevaar. Dit kunnen wij ons niet permitteren. De Renovatieversneller is in mijn ogen een welkome stimulans voor zowel behoud van werkgelegenheid als noodzakelijke productiecapaciteit in de bouwsector.

Vraag 4

Deelt u de conclusie dat het huidige tekort van meer dan 300.000 woningen het gevolg is van jarenlang overheidsbeleid? Deelt u de mening dat de bouw er pas echt bij gebaat is als u afziet van de door u bejubelde duurzaamheidseisen, zoals aardgasvrij bouwen, die vertragend en prijsopdrijvend werken?

Het huidige woningtekort is niet terug te leiden naar één specifieke factor. Het woningtekort wordt veroorzaakt door een verschil tussen de woningvraag en het woningaanbod. Beide worden beïnvloed door marktomstandigheden, demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid van de verschillende overheden. De maatregelen om aardgasvrij te bouwen hebben geen zichtbare dip veroorzaakt in de aangevraagde woningbouwvergunningen. Daarnaast is het stellen van duurzaamheidseisen aan nieuwbouwwoningen veel efficiënter dan op een later moment bestaande woningen verduurzamen.

Vraag 5

Wat bedoelt u met uw uitspraak dat door deze subsidie «de kosten per woning omlaag gaan»? Hoeveel gaan de kosten per woning omlaag en voor wie zijn die kosten? Welke gevolgen heeft dit voor de maandelijkse woonlasten van de huurders? Hoe gaat u voorkomen dat, als gevolg van renovatie, de huurprijzen niet juist omhoog gaan?

De gedachte achter de Renovatieversneller is dat door schaalvergroting, standaardisatie, ketensamenwerking en industrialisatie de investeringskosten voor verhuurders lager worden. Het streven in het klimaatakkoord is een kostenreductie van 20–40% te bereiken. Investeringen in energiebesparing en duurzame installaties in huurwoningen leiden over het algemeen tot een lagere energierekening voor de huurder. Verhuurders en huurders hebben in het sociaal huurakkoord afgesproken dat de huren niet meer zullen stijgen dan de besparing op de energierekening. Hierdoor wordt voorkomen dat als gevolg van verduurzaming de woonlasten omhoog gaan.

Vraag 6

Deelt u de mening dat huurders pas echt gebaat zijn bij lagere woonlasten? Bent u ertoe bereid de huurverhoging per 1 juli 2020 te schrappen en ervoor te zorgen dat de huurprijzen omlaag gaan?

Ik ben van mening dat huurders gebaat zijn bij betaalbare woonlasten. Een verlaging van de energierekening door verduurzaming kan daarbij helpen. Ik heb uw Kamer op 20 mei 2020 geïnformeerd op welke wijze ik uitvoering geef aan de motie Kox c.s. van de Eerste Kamer over een tijdelijke huurstop (Kamerstuk 35 431, D).2