Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het onderzoek uitgevoerd door Aedes onder haar leden naar de Implementatie van de Europese Beschikking Woningtoewijzing?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de uitkomst dat 72% van de woningcorporaties aangeeft dat zij als gevolg van de toewijzingsnorm met name mensen met lage middeninkomens (33 614–43 000) niet meer altijd een woning kunnen toewijzen?

Uit het WoON-onderzoek 2009 bleek dat in de afgelopen jaren ca. 24% van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens van (nu) € 33 614. Door de in 2011 ingevoerde toewijzingsregel moet dat percentage terug naar maximaal 10%.
Dat wijst er al op dat daardoor aan minder huishoudens met een inkomen boven € 33 614 een sociale huurwoning kan worden toegewezen.

Vraag 3

Wat vindt u van de uitkomst dat 82% van de woningcorporaties in het eerste halfjaar van 2011 huishoudens die meer dan 33 614 euro bruto verdienen een sociale huurwoning heeft geweigerd?

Uit het Aedes-onderzoek blijkt dat 82% van de corporaties minder dan 25% van de toewijzingsverzoeken van huishoudens met een inkomen hoger dan € 33 614 heeft moeten afwijzen vanwege de 10% norm. Dat betekent dat 82% van de corporaties meer dan 75% van deze toewijzingsverzoeken wel heeft kunnen honoreren. Of er in de praktijk sprake is van een grote problematiek kan op basis van deze cijfers niet worden geconcludeerd. Een compleet beeld zal ontstaan op basis van de resultaten over 2011. Ik wijs er daarbij op dat huishoudens met een lager inkomen dan € 33 614, die de zwakste positie op de woningmarkt hebben, blijkbaar meer kansen op toewijzing hebben gekregen.

Vraag 4

Is het waar dat met name starters en gezinnen met één inkomen de dupe zijn van de 33 614 euro grens? Zo ja, wat voor maatregelen gaat u nemen om de kans voor deze groepen op de huurmarkt te vergroten?

Ik beschik niet over gegevens waaruit dit zou blijken. Wel merk ik op dat de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% waartoe het kabinet recent heeft besloten, ook voor starters en gezinnen met één inkomen de kansen op de koopmarkt versterkt. Daarnaast merk ik op dat, bij eenzelfde gezinsinkomen, de NHG-toetsing juist voor gezinnen met één inkomen gunstiger uitpakt dan voor gezinnen met twee inkomens.

Vraag 5

Wat vindt u van de uitkomst dat 10% van de woningcorporaties aangeeft dat zij als gevolg van de toewijzingsnorm met name mensen met fysieke of psychische beperkingen niet meer altijd een woning kunnen toewijzen?

Uit het Aedes-onderzoek blijkt dat 10% van de corporaties zegt te verwachten dat «overige urgenten (bijvoorbeeld personen met fysieke of psychische beperkingen)» niet meer altijd volledig een sociale huurwoning kan worden toegewezen als gevolg van de 10%-norm. Van deze, overigens beperkte groep, corporaties verwacht ik nadere maatregelen gericht op het realiseren van meer aanbod voor deze groep urgenten, zoals extra verkoopinspanningen en/of het (net) liberaliseren van geschikte huurwoningen zodat ze buiten de toewijzingsregels vallen en wel aan deze groep kunnen worden aangeboden. Daarnaast ben ik over de motie-Monasch/Van Bochove2 waarin wordt gevraagd om een hogere toewijzingsgrens voor ouderen, mensen met een zorgindicatie en mensen met een beperking, in ambtelijk overleg met de Europese Commissie. De problematiek van huishoudens die zijn aangewezen op «verzorgd wonen» is een onderdeel van dat overleg.

Vraag 6

Bent u het met de woningcorporaties eens dat de 33 614 euro-grens moet worden opgetrokken naar circa 45 000 euro? Zo ja, wanneer gaat u met de Europese Unie in overleg om dit te realiseren? Zo nee, waarom niet?

Conform de Europese regelgeving is staatsteun voor sociale huisvesting toegestaan voor de «socially disadvantaged». Aan dat begrip is al een ruime uitleg gegeven, want bij een inkomensgrens van € 33 614 valt momenteel ongeveer 41% van alle Nederlandse huishoudens in deze categorie. In het algemeen ben ik van mening dat de toewijzingsgrens van € 33 614 in combinatie met 10% vrije toewijzingsruimte de slaagkansen op de woningmarkt van huishoudens met een inkomen van meer dan € 33 614 in voldoende mate overeind houdt. In een aantal regio’s en/of bij specifieke groepen kan dit mogelijk anders liggen. Corporaties kunnen dan adequaat reageren door meer (overtollige) sociale huurwoningen te liberaliseren en/of te verkopen. In hoeverre zich knelpunten voordoen in de huisvesting van huishoudens met een middeninkomen zal ik de komende jaren monitoren. Een algemene verhoging van de genoemde inkomensgrens, zoals ook de strekking is van de motie-Van Raak/Karabulut3, zou neerkomen op nieuwe staatssteun voor woningcorporaties. Deze motie zal ik als zodanig niet uitvoeren. Wel wil ik bezien of en welke mogelijkheden er binnen de huidige toewijzingsgrens zijn om eventuele knelpunten bij de huisvesting van middeninkomens weg te nemen. Onder andere ben ik, zoals al aangegeven bij de vorige vraag, in ambtelijk overleg met de Europese Commissie over de motie-Monasch/Van Bochove.

Vraag 7

Bent u het met de woningcorporaties eens dat het toewijzen van woningen in woonzorgcomplexen aan mensen met een zorgindicatie lastig wordt als het inkomen te hoog is?

Er is een grote verscheidenheid in de groep mensen met een zorgbehoefte. Vaak kan de zorgbehoefte worden gerealiseerd in de bewoonde normale woning. Soms is dit niet het geval en is verhuizing naar een specifiek op zorg gerichte woonplek wenselijk.
Op dit moment valt toewijzing van een plaats in een verzorgingstehuis niet onder de toewijzingsnorm voor sociale huurwoningen, wanneer er geen sprake is van een zelfstandig huurcontract. Zoals al gezegd bij vraag 5 en 6, ben ik over de motie-Monasch/Van Bochove2 in ambtelijk overleg met de Europese Commissie.

Vraag 8

Is er sprake van een langere wachttijd voor mensen met een zorgindicatie voor een woning in een woonzorgcomplex, doordat deze mensen een inkomen hebben boven de 33 614-euro-grens?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u voornemens maatregelen te treffen voor ouderen en mensen met een zorgindicatie die door deze 33 614 euro grens moeilijker of niet een passend woning kunnen huren? Zo ja, welke maatregelen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Corporaties weigeren nu middeninkomens woning»?1

Vraag 2

Is u bekend dat Aedes onderzoek heeft gedaan naar de toewijzing van woningen aan middeninkomens door woningcorporaties? Kent u de doelstellingen die ten grondslag liggen aan het onderzoek?

Ja. De enquête van Aedes onder haar leden was gericht op het krijgen van een vroegtijdig beeld van de effecten van de op 1 januari 2011 van kracht geworden «Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting».

Vraag 3

Klopt het dat woningcorporaties woningen kunnen verhuren aan middeninkomens, maar als deze groep groter dan 10% wordt, de woningcorporaties meer rente moeten betalen wegens het komen te vervallen van staatssteun? Zo nee, liggen hier wettechnische belemmeringen aan ten grondslag? Zo ja, welke belemmeringen zijn dit dan? Deelt u de mening dat woningcorporaties middeninkomens moeten blijven huisvesten, middels in de eerste plaats verkoop dan wel verhuur van een woning? Zo nee, waarom niet?

Woningcorporaties kunnen maximaal 10% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen (huur tot € 652,52) verhuren aan huishoudens met een belastbaar gezinsinkomen van meer dan € 33 614. Indien een corporatie, te beginnen in 2011, meer dan 10% verhuurt aan deze middeninkomens dan kan als sanctie de WSW-borging op financiering van nieuw te bouwen en/of aan te kopen woningen komen te vervallen. De financieringsrente op de betreffende nieuwe/aangekochte woningen zal zonder WSW-borging normaliter hoger liggen. Bestaande borging op reeds aangetrokken financiering (bestaande contracten) blijft gewoon bestaan. De financieringsrente op de bestaande woningen zal dus niet veranderen als de 10%-regel wordt overschreden.
Wat betreft de huisvesting van middeninkomens door corporaties is het beleid er op gericht dat woningcorporaties de verhuur van sociale huurwoningen, waarvoor staatssteun beschikbaar wordt gesteld, scherper dan voorheen richten op huishoudens met een lager inkomen. Daarnaast wordt door het kabinet de totstandkoming/versterking van een «middensegment» op de woningmarkt nagestreefd, dat zonder staatssteun opereert. Ook daarin spelen corporaties een belangrijke rol, zowel door verkoop als door verhuur van woningen. Om corporatiewoningen aan middeninkomens te mogen verhuren is het, afgezien van de 10% vrije toewijzingsruimte, nodig dat hun huur boven de € 652,52 ligt. Dat kan nu al worden gerealiseerd door vrijkomende woningen met meer dan 142 WWS-punten te liberaliseren.

Vraag 4

Hoe groot is het verschil in rente tussen financiering met staatssteun en financiering conform marktrente? Wat betekent dit in termen van meerkosten cq. hogere huren per woning (gemiddeld)? Klopt het dat in geval van nieuwbouw en herfinanciering, de hogere rente een rol speelt over het bedrag dat geleend moet worden? Zo nee, waarom niet?

Het effect van WSW-borging op de financieringsrente kan variëren tussen corporaties en projecten, maar is gemiddeld in tijden dat de financiële markten normaal functioneren ongeveer 0,5%. Een 0,5% hogere rente leidt bij sociale nieuwbouw niet tot een hoger investeringsbedrag maar gemiddeld wel tot een ca. € 9 000 hogere «onrendabele top».
Om dit te compenseren zou de aanvangsmaandhuur ongeveer € 30 tot € 35 hoger moeten liggen.
Een hogere jaarlijkse rentelast leidt niet tot een hoger bedrag dat geleend moet worden, maar wel tot hogere zekerheidseisen bij de financier.

Vraag 1

Wat is uw oordeel over het artikel «Oneerlijke kamerverhuur»?1

Het is goed dat er kritisch gekeken wordt naar het woningaanbod voor en de woonomstandigheden van studenten. Overigens hebben huurders de mogelijkheid om de huurprijs van hun woonruimte bij de Huurcommissie te laten toetsen. Ik onderschrijf het initiatief «Check je kamer» van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVB), waarmee de hoogte van de huurprijs van onzelfstandige woningen (kamers) wordt onderzocht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat buitenlandse studenten in Nederland niet meer moeten betalen voor een gelijkwaardige studentenkamer dan Nederlandse studenten? Zo nee, waarom niet?

Navraag bij studentenhuisvester DUWO, waarover het in dit artikel gaat, leert dat de studentenkamers voor de buitenlandse studenten volledig gemeubileerd en gestoffeerd zijn, inclusief eindschoonmaak en beheer. Er is dan ook geen sprake van een gelijkwaardige situatie ten opzichte van kamerverhuur aan reguliere Nederlandse studenten.
Wat betreft de kale huur en servicekosten van een kamer of woning kan er geen onderscheid gemaakt worden tussen Nederlandse of buitenlandse studenten. Zoals in het antwoord op vraag 1 aangegeven heeft elke huurder het recht de huurprijs te laten toetsen bij de Huurcommissie op basis van het woningwaarderingstelsel. DUWO geeft hierbij wel aan dat buitenlandse studenten gemiddeld meer energie gebruiken waardoor de kosten hiervoor hoger zijn dan bij een gemiddelde Nederlandse student. Verder is sprake van extra kosten voor de buitenlandse student vanwege extra service en voorzieningen die niet worden verleend aan reguliere studenten uit Nederland.

Vraag 3

Bent u bereid verhuurder DUWO te wijzen op de wettelijke verplichting om de servicekosten transparant te maken aan de verhuurders, nu blijkt dat slechts 38% van de buitenlandse studenten weet hoe hoog de servicekosten zijn?

Met DUWO is hierover contact geweest. Blijkens informatie van DUWO wordt er altijd een uitsplitsing in het contract gemaakt tussen huur en servicekosten. Daarbij is op de website van DUWO uitleg gegeven over verschillen in behandeling en verschillen in prijzen.

Vraag 4

Vindt u het gerechtvaardigd dat een verhuurder tien euro per maand vraagt voor de huur van bestek, zonder dat een huurder ervoor kan kiezen het bestek niet te huren? Zo nee, wat gaat u hiertegen ondernemen? Zo ja, waarom?

DUWO geeft aan dat het hier gaat om een keukenpakket én een lakenpakket, dat onderdeel is van het vooraf aangegeven all in servicepakket dat bij de kamerverhuur hoort. Hierbij zijn het keukenpakket en lakenpakket specifiek benoemd.

Vraag 5

Vindt u het een teken van gastvrijheid om buitenlandse studenten evenveel te laten betalen voor een gedeelde kamer, als dat Nederlandse studenten betalen voor dezelfde kamer in hun eentje?

Navraag leert dat het hier gaat om shared rooms, waarbij de kale huur door 2 studenten gedeeld wordt, net als de servicekosten. DUWO geeft aan in overleg met de Haagse Hogeschool voor shared room gekozen te hebben om aan de vraag naar gegarandeerde woonruimte voor buitenlandse studenten te kunnen voldoen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat servicekosten redelijk en hooguit kostendekkend dienen te zijn en dat de opbouw van deze kosten inzichtelijk moet zijn? Zo ja, bent u bereid in overleg te treden met DUWO om hen daartoe te manen? Zo nee, waarom niet?2

Servicekosten dienen kostendekkend te zijn. Ambtelijk is hierover contact geweest met DUWO. DUWO geeft aan dat de servicekosten gebaseerd zijn op de reële kosten die zij heeft.

Vraag 7

Is het gebruikelijk dat een vertrekkende huurder 30 euro moet betalen wanneer hij per ongeluk een eigen kussen achterlaat in de woning?

DUWO geeft aan dat de kamers waar het hier om gaat gemeubileerd en gestoffeerd zijn, inclusief eindschoonmaak en beheer. Bij het aangaan van het huurcontract wordt de huurder gewezen op het feit dat aan het eind van de huurperiode de kamer stofschoon achtergelaten moet worden.
Het schoon opleveren van een woning of kamer geldt in Nederland voor elke huurder. Wanneer er desondanks toch spullen achterblijven kunnen de kosten voor het verwijderen hiervan doorberekend worden aan de huurder.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het zorgelijk is dat 56% van de buitenlandse studenten die bij DUWO huren geen rookmelder hebben, terwijl dit wettelijk verplicht is? Wat gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat de verhuurder actie onderneemt?

DUWO geeft aan dat de woonruimte die zij verhuurt voldoet aan alle regelgeving als het gaat om het aanbrengen van brand/rookmelders en dat zij hierover ook contact met en controles heeft van de lokale brandweer.

Vraag 9

In hoeverre is het toegestaan in het contract op te nemen dat een woning te allen tijde kan worden betreden door personeel van de verhuurder, ook zonder toestemming vooraf van de huurder? In hoeverre is hier sprake van huisvredebreuk en is de verhuurder strafrechtelijk te vervolgen?

De huurder is verplicht toe te staan dat de verhuurder dringende werkzaamheden aan de woning verricht (artikel 7:220 BW). Uiteraard moet dit wel in overleg gaan met de huurder(s). DUWO geeft aan dat beheerders niet zomaar naar binnen gaan bij huurders. Reden is altijd een klacht/gebrek of noodzakelijke inspectie. Er wordt altijd aangebeld en toestemming gevraagd. De praktijk is dat de meeste huurders het bijzonder prettig vinden als een klacht tijdens schooluren verholpen kan worden zonder dat zij thuis hoeven te blijven. Een afspraak maken om een klacht of inspectie in aanwezigheid te verhelpen is altijd mogelijk.

Vraag 10

Bent u bereid onderzoek te doen naar de uitbuiting van buitenlandse studenten door verhuurders? Zo neen, welke actie gaat u nemen naar aanleiding van de resultaten van het onderzoek?

Het vergroten van het woningaanbod voor studenten op lokaal niveau is in mijn ogen het beste middel om eventuele misstanden tegen te gaan. Daarom heb ik op 13 juli jl. een actieplan studentenhuisvesting aangekondigd, dat ik in samenwerking met de betrokken partijen in het najaar wil opstellen. Daar zijn onder andere de onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters bij betrokken.

Vraag 11

Bent u bereid in gesprek te gaan met de onderwijsinstellingen die namens de verhuurder de huurcontracten opstellen, om de woonomstandigheden van buitenlandse studenten te verbeteren?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de bevindingen van het centraal fonds voor de volkshuisvesting dat corporaties lukraak grond aankopen, zware risico’s nemen door zich in commerciële avonturen te storten en zware verliezen lijden zonder dat interne toezichthouders ingrijpen?1

Ik deel uw weergave van de bevindingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) niet. Het CFV heeft een onderzoek uitgevoerd naar grondposities en (risicovolle) projecten bij corporaties. Doel van het onderzoek was om inzicht te verkrijgen in het risicobeheer bij grondverwerving en risicovolle vastgoedprojecten bij corporaties. Risicobeheer heeft volgens het CFV de volle aandacht van corporaties maar kent nog de nodige tekortkomingen. Het CFV doet op grond van dit onderzoek een aantal aanbevelingen. Zo wordt corporaties aanbevolen om een specifiek beleid voor grondposities en risicovolle projecten te formuleren dat is gebaseerd op hun visie en missie. Het is van belang dat besturen daar invulling aan geven en de raad van toezicht daarop toeziet. Het CFV gaat samen met enkele corporaties en de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) aanbevelingen uitwerken als handvat voor raden van commissarissen / raden van toezicht. Ik sta achter de aanbevelingen van het CFV en het beoogde vervolg acht ik passend gezien de bevindingen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat dubieuze grondtransacties door woningcorporaties en commerciële vastgoedtransacties niet tot hun taken behoren maar dat zij moeten doen waartoe zij zijn opgericht: bouwen, verhuren en onderhouden van betaalbare woningen?

Ik deel uw mening dat dubieuze grondtransacties door woningcorporaties niet tot hun taken behoren. Dat geldt echter niet voor grondtransacties in het algemeen of commerciële vastgoedtransacties. De kerntaak van corporaties ligt in het realiseren van huisvesting voor de doelgroep. Echter, ook het realiseren van duurdere huur- en koopwoningen kan door corporaties worden uitgevoerd mits dit plaatsvindt onder gelijke condities als andere marktpartijen. Voor de realisatie van zowel huur- als koopwoningen is de verwerving van grond veelal noodzakelijk. Uiteraard zal men oog moeten hebben voor de risico’s die daarbij spelen.

Vraag 3

Heeft de financiële toezichthouder u eerder gewaarschuwd dat woningcorporaties «te optimistisch zijn over risico’s, te gemakkelijk omgaan met grondaankopen en lukraak grond aankopen? Zo ja, wanneer, over welke corporatie en welk project, en wat heeft u met deze informatie gedaan? Zo nee, had de toezichthouder niet eerder aan de bel moeten trekken?

In de brief van 3 april 2009 (TK 29 453, nr. 106) heeft mijn ambtsvoorganger een intensivering van het toezicht op de integriteit van woningcorporaties aangekondigd, waarbij grond- en vastgoedtransacties zijn genoemd als mogelijke risicofactoren voor integriteit. In 2009 heeft het CFV op basis van de jaarstukken over 2006 en 2007 een analyse gemaakt van de grondposities bij woningcorporaties. Uit deze analyse bleek geen aanleiding voor actie richting individuele corporaties of het nemen van (aanvullende) beleidsmaatregelen. Wel hebben het ministerie en het CFV afgesproken dat er een vervolgonderzoek zou worden uitgevoerd. Het recent door het CFV gepubliceerde rapport Onderzoek grondposities en projectontwikkeling bij woningcorporaties 2011 is het resultaat van dat vervolgonderzoek. Het rapport geeft mij geen aanleiding om nadere te stappen te nemen, ik verwacht van corporaties en hun interne toezichthouders dat ze de conclusies en aanbevelingen van het rapport ter harte nemen. In verband hiermee zal ik op korte termijn overleg voeren met brancheorganisaties Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).
Daarnaast signaleert het CFV jaarlijks in het kader van het rechtmatigheidtoezicht of er corporaties zijn die langer dan 10 jaar gronden in bezit hebben waar geen bouwbestemming voor geldt. Dit wordt gezien als speculatie (zie ook het antwoord op vraag 5). In dergelijke gevallen treedt het departement handhavend op en worden termijnen opgelegd waarbinnen deze gronden moeten worden afgestoten.

Vraag 4

Deelt u de mening dat na tal van financiële debacles zoals bij de Key, SS Rotterdam, Servatius, Rentree en meer recent de Geertruidense woningcorporatie WSG, het nu echt tijd is om in te grijpen? Zo ja, bent u bereid om dergelijke commerciële activiteiten te verbieden door aanpassing van de Woningwet?

Ik verwijs hierbij kortheidshalve naar hetgeen ik in mijn brief van 27 juni jl. (TK 29 453, nr. 195) aan uw Kamer heb geschreven:
«In de u onlangs toegestuurde herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting is het werkdomein van woningcorporaties limitatief omschreven. Ten aanzien van commercieel vastgoed mogen corporaties in de toekomst slechts (zonder staatssteun) investeren in kleinschalig commercieel vastgoed met een functie in de wijk, de buurt of het buurtschap en dit vastgoed tevens exploiteren. Dit geldt voor zover de waarde van dit vastgoed een bij Algemene maatregel van bestuur gesteld drempelbedrag niet te boven gaat. Ook aan de financiering van verbindingen zullen grenzen worden gesteld. Terug naar de basis derhalve, waarbij het ontwikkelen door corporaties van vastgoed als de ss Rotterdam niet meer mogelijk zal zijn».

Vraag 5

Welke wettelijke regels gelden er op dit moment voor de aankoop van grond en ander vastgoed door woningcorporaties? Zijn deze regels in de afgelopen jaren gewijzigd?

In circulaire MG 2001–26 is aangegeven dat grondaankopen door corporaties geoorloofd zijn, maar grondspeculatie niet. Daarom zijn grondaankopen alleen toegestaan als de corporatie in redelijkheid mag verwachten dat de locatie binnen een redelijke periode (circa 5 jaar) een (woning)bouwbestemming krijgt. Omdat deze termijn van 5 jaar in de praktijk te kort bleek is deze termijn met MG 2006–04 verlengd naar circa 10 jaar. Verder geldt onder meer dat corporaties alleen werkzaam mogen zijn in gemeenten die opgenomen zijn in de statuten en dat de aankoop bedoeld is om op die grond onroerend goed, als bedoeld in de in het BBSH genoemde kerntaken, te bouwen. De corporatie moet elke grondaankoop met naam en toenaam vermelden in haar jaarverslag.

Vraag 6

Welke algemene wettelijke regels gelden voor het mandaat van directeur-bestuurders om namens de corporatie verplichtingen aan te gaan? Zijn deze regels de afgelopen jaren gewijzigd? Zijn deze regels door bestuurders van de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onderzochte corporaties nageleefd? In welke van de door de CFV onderzochte corporaties is de VROM-inspectie vooraf geconsulteerd? Op welk moment en met welke reactie van de VROM-inspectie?

Mandatering binnen een corporatie is een zaak van de interne toezichthouder (de raad van commissarissen / raad van toezicht) respectievelijk het bestuur. Met het wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet komt daar verandering in. In het wetsvoorstel is opgenomen dat voor investeringen boven een bij algemene maatregel van bestuur te bepalen bedrag de voorafgaande toestemming van de raad van toezicht noodzakelijk is.
Zoals in antwoord op vraag 1 is aangegeven adviseert het CFV corporaties onder meer een specifiek beleid voor grondposities en risicovolle projecten te formuleren dat is gebaseerd op hun visie en missie, inclusief een duidelijke exit-strategie (voor het geval het project niet doorgaat). Het is daarbij van belang dat de raad van toezicht daarop toeziet. De VROM-inspectie speelt geen rol bij (het toezicht op) aankopen van grond door corporaties.

Vraag 7

Welke gevolgen heeft het verlies van 63,3 mln euro door grondaankopen van Woningstichting Geertruidenberg (WSG) voor huurders? Wanneer bent u geïnformeerd over deze grondaankopen? Wat is uw reactie geweest?2

Corporaties dienen hun grondaankopen te vermelden in hun verantwoordingsgegevens. Uit een op basis hiervan door het CFV uitgevoerde financiële beoordeling van de corporatie is gebleken dat het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2009 fors is gedaald ten opzichte van 2008. De reden daarvoor was onder meer gelegen in een lagere waardering van de vastgoedportefeuille (zie verslag financieel toezicht 2010, CFV). Overigens is het verlies dat samenhangt met de lagere waardering van de grondposities ongeveer 35 miljoen euro. De overige waardeverminderingen hebben een andere aanleiding (o.a. herijking van de fiscale positie).
Na de constatering door het CFV hebben diverse gesprekken plaatsgevonden tussen WSG, het CFV en mijn ministerie. Daarbij is geconcludeerd dat WSG de volkshuisvestlijke opgave in haar bestaande bezit onvoldoende kan realiseren vanwege haar financiële positie.
De financiële problemen bij WSG hebben er uiteindelijk toe geleid dat de arbeidsovereenkomst van de directeur-bestuurder door de raad van commissarissen eind maart 2011 is ontbonden. Daarnaast zijn drie leden van de raad van commissarissen teruggetreden. De corporatie heeft inmiddels – in goed overleg met het CFV, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en mijn ministerie – een herstelplan opgesteld dat de volkshuisvestelijke continuïteit van WSG moet waarborgen. Dit plan is op 11 juli jl. door de raad van commissarissen vastgesteld. De interim-bestuurder van WSG voorziet geen negatieve gevolgen voor de huurders.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Blunder kost Groningse woningcorporatie 5 miljoen euro»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat woningcorporatie Lefier door een blunder met de aankoop van grond vijf miljoen euro heeft verloren?

Lefier heeft de grond- en verwervingskosten vooralsnog afgeboekt van het eigen vermogen. Het gaat om een totaallbedrag van 5.5 miljoen euro. De woningcorporatie onderzoekt welke planontwikkeling op termijn wel mogelijk is op de bewuste locatie. Op basis daarvan zal moeten blijken hoe groot het financiële verlies werkelijk is.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft deze kapitale blunder voor de financiële positie van woningcorporatie Lefier?

Lefier is een financieel gezonde woningcorporatie (A-status van het Centraal Fonds Volkshuisvesting). De huidige investeringsportefeuille bedraagt 100 a 120 miljoen euro. De afboeking heeft geen direct effect op het voorraad- en het huurbeleid van deze woningcorporatie.

Vraag 4

Bent u van mening dat het interne toezicht van de corporatie op dit soort aankopen jammerlijk heeft gefaald? Zo nee, waarom niet?

Direct na het voorval heeft de Raad van Commissarissen op verzoek van de Raad van Bestuur een forensisch onderzoek laten uitvoeren. De Raad van Bestuur van Lefier erkent dat er fouten zijn gemaakt bij de aankoop van de betreffende locatie. Het onderzoek heeft geleid tot aanpassing en ook verscherping van de administratieve organisatie en interne controle.

Vraag 5

Bent u bereid de gang van zaken rond deze miskoop te onderzoeken en de resultaten van dit onderzoek, voorzien van uw reactie, aan de Kamer te zenden? Zo nee, waarom niet?

Nee, zie het antwoord op vraag 4. Ik constateer dat, na constatering van het voorval, de governance binnen de woningcorporatie goed heeft gewerkt.

Vraag 6

Bent u van mening dat de voor deze blunder verantwoordelijke betrokkenen per direct hun biezen moeten pakken? Zo ja, hoe gaat u dit bevorderen? Zo nee, waarom niet?

Het is niet aan mij, maar aan de Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen van deze woningcorporatie om daarover te oordelen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de suggestie van de directeur T. van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) om huuraftrek in te voeren, in vergelijking met de hypotheekrenteaftrek?1

Ja, ik heb hier kennis van genomen.

Vraag 2

Wat vindt u van deze suggestie van de directeur van het EIB? Kunt u in uw antwoord ingaan op de kosten van de invoering van huuraftrek en de gevolgen van huuraftrek voor de woningmarkt?

De suggestie van de huuraftrek wordt mede gepresenteerd in relatie tot de kwetsbare positie van middeninkomens op zowel de huurmarkt als de koopmarkt.
Zoals in de woonvisie wordt aangegeven is het – mede als gevolg van stringentere toewijzingseisen in de sociale huursector – van belang de keuze mogelijkheden voor de middengroepen te vergroten.
Er zijn verschillende partijen die een rol kunnen spelen bij het creëren van een segment voor middeninkomens. Zo kunnen woningcorporaties inzetten op het verhuren van woningen net boven de € 652,– of het gericht te koop aanbieden van woningen. Los van deze maatregelen heeft het Kabinet in de woonvisie nog een aantal aanvullende maatregelen opgenomen om de woningmarkt te verbeteren, zoals de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, het introduceren van kooprecht voor huurders van corporatiewoningen en de extra punten in het woningwaarderingsstelsel in schaarste gebieden.
In mijn ogen zal een huuraftrek leiden tot een verstoring in de prijsvorming in de woningmarkt, waarbij niet op voorhand duidelijk is of de voordelen ten goede zullen komen aan de huurder, dan wel door verhuurders zullen worden afgeroomd.
Wat betreft de kosten van de huuraftrek is mijn eerste inschatting dat de kosten substantieel hoger uit zullen komen dan de genoemde € 330 miljoen belastingderving in het rapport van het EIB. Dit komt doordat zowel het aantal vrije sector woningen als de WOZ-waarde van deze woningen volgens de mij ter beschikking staande gegevens hoger liggen dan waar het EIB van uit gaat.
Ook is voor deze kosten van een huuraftrek geen dekking. De voorgestelde dekking betreft een extra verschuiving van lasten naar andere groepen (eigen woningbezitters en verhuurders). Het kabinet acht deze extra lastenverzwaring voor die groepen niet wenselijk.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Wij wonen op een tijdbom»1 waarin wordt gemeld dat woningcorporatie Haag Wonen voornemens is de 492 woningen in de «Vergeten Driehoek» (Schilderswijk) in 2014 en 2017 te slopen? Hoe beoordeelt u het feit dat de huurders nog zeker zeven jaar in deze zeer slechte woningen moeten wonen?

Ja.
De staat van onderhoud is primair een verantwoordelijkheid van de eigenaar.
Bij uitblijven van grote vernieuwingsvoornemens zullen het beheer en onderhoud, en de leefbaarheid in deze wijken voorrang moeten krijgen bij de corporaties. Ook moeten zij waar mogelijk kijken naar oplossingen om de kwaliteit van het wonen te verhogen.
Volgens de corporatie wordt – in nauw overleg met de bewonerscommissie – gewerkt aan de aanpak van de «Vergeten Driehoek».
De gemeente Den Haag ziet er op toe dat woningen minimaal voldoen aan de voorschriften voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit. Binnen nu en enkele jaren zullen beslissingen worden genomen over grootschalige verbeteringen, hetzij (maar onwaarschijnlijk wegens omvangrijke bouwfysische kosten) via renovatie, hetzij via sloop-nieuwbouw. Haag Wonen werkt in nauw overleg met de gemeente en bewonerscommissie aan de uitwerking van dit plan.

Vraag 2

Acht u het verantwoord dat huurders in woningen wonen waar vocht, schimmel, ongedierte, kortsluitinggevaar, onveilige kachels en onbetrouwbare geisers de gezondheid in gevaar brengen? Acht u het toelaatbaar dat toegelaten instellingen woningen in deze staat verhuren? Zo nee, wat bent u voornemens te ondernemen om deze misstanden in de Schilderswijk ongedaan te maken?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u het met het Actiecomité «De Vergeten Driehoek» eens dat de bewoners zo snel mogelijk een urgentieverklaring moeten krijgen, zodat zij met voorrang elders gehuisvest kunnen worden?

Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente een urgentieverklaring af te geven. Ik treed daar niet in.

Vraag 1

Kunt u aangeven onder welke condities het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) «liquiditeitstekorten samenhangend met werkzaamheden van categorie 1 tot en met 5» kan borgen?1 Betreft het alleen tijdelijke liquiditeitstekorten in op zich rendabele exploitaties of ook financiering van negatieve projectsaldo’s?

Het WSW kan liquiditeitstekorten borgen op basis van bijlage 1 van het reglement van deelneming (dat door Rijk en VNG is goedgekeurd). In deze bijlage is de mogelijkheid tot het borgen van financiering ter dekking van liquiditeitstekorten niet beperkt tot de categorieën 1 tot en met 5.
De WSW borging is gestoeld op bedrijfsfinanciering. Dit impliceert dat de investering van individuele (borgbare) projecten gefinancierd kan worden met geborgde leningen zolang de operationele kasstroom van het geheel van de exploitatie voldoet aan de regels die het WSW stelt. In dit verband is het niet van belang dat de exploitatie van een afzonderlijk complex een positieve kasstroom krijgt. Immers, via verkoop van bestaand bezit kan de onrendabele top van bijvoorbeeld een nieuw complex worden opgevangen evenals de liquiditeitstekorten die bij dat nieuwe complex zullen optreden. De mogelijkheid tot het borgen van financiering ter dekking van liquiditeitstekorten ook op bedrijfsniveau (sinds 1 januari jl. opgenomen in categorie 6 in de bijlage 1 van het reglement van deelneming, daarvoor vergelijkbaar geregeld in artikel 18, lid 2 van het reglement van deelneming) biedt een vangnet voor die gevallen waarbij een acuut liquiditeitstekort moet worden afgewend om er voor zorg te dragen dat een woningcorporatie aan haar betalingsverplichtingen kan blijven voldoen. Met de achtervangers (Rijk en gemeenten) is afgesproken dat in alle gevallen dat het WSW borging onder categorie 6 overweegt, eerst overleg plaatsvindt met de achtervangers.

Vraag 2

Viel de Campus Calatrava in Maastricht onder een van de vijf genoemde categorieën waarvoor WSW-borging is toegestaan? Zo ja? kunt u dit motiveren? Zo nee, op grond waarvan is dan wel borging van de liquiditeitstekorten van wonincorporatie Servatius toegestaan, met beroep op de WSW-categorie 6?

Een gedeelte van het project was borgbaar, een gedeelte niet. In eerste instantie heeft Servatius gekozen voor financiering buiten de borging van het WSW.
De uiteindelijke borging is onderdeel van een financieringsplan, dat onder een interim bestuur is opgesteld en dat werd goedgekeurd door de door toenmalig minister Van der Laan aangestelde toezichthouder, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het WSW. Het voorziet er in dat Servatius op eigen kracht haar financiële problemen kan oplossen, mede met behulp van een geborgde financiering. Het financieringsplan heeft, naast andere maatregelen, voor het merendeel betrekking op herfinanciering van borgbare activa, die reeds in bezit zijn van Servatius.
De borging van de financiering ter dekking van de tekorten bij Servatius vond plaats eind 2009, dus onder vigeur van het toen geldende reglement van deelneming.

Vraag 3

Indien u het gebruik van de WSW-categorie 6 voor het herfinancieren van financiële fiasco’s toelaatbaar acht:

Borging is mogelijk in die gevallen waarbij de woningcorporatie zelfstandig haar problemen te boven kan komen. Er is dan alleen sprake van liquiditeitsproblemen.
In de jaarlijkse gesprekken met de ratingbureaus worden alle elementen van de zekerheidsstructuur betrokken. Het convenant «Naadloze aansluiting CFV en WSW» biedt vertrouwen aan de financiële sector en geeft steun aan de bestaande ratings. Er is om die reden geen reden voor aanpassing van de rating. De rente op geborgde leningen blijft dus laag.
Verder teken ik hierbij aan, dat er geen sprake is van een groot probleem voor de huurders. De 1850 woningen worden verkocht over een periode van 20 jaar, dat is ca. 90 woningen per jaar. Servatius heeft ca. 11 000 sociale huurwoningen, Maastricht zelf ca. 30 000. De beoogde verkoopaantallen bedragen dus ca. 8 respectievelijk 3%. Met deze aantallen voldoet Servatius ook aan de prestatieafspraken met de gemeente Maastricht.
Tenslotte merk ik op, dat door verkoop van huurwoningen geen woningen verdwijnen uit de woningmarkt. Verkoop kan juist andere betaalbare huurwoningen voor woningzoekenden met lagere inkomens doen vrijkomen voor verhuur.
Toenmalig minister Van der Laan heeft Servatius een aanwijzing gegeven tot het opstellen van een financieringsplan. Dit plan is onder toezicht van de door voornoemde minister benoemde extern toezichthouder tot stand gekomen en mede beoordeeld door CFV en WSW.
Overigens beschouw ik de vraag of het college de raad had moeten informeren als een zaak van het college van burgemeester en wethouders van Maastricht.

Vraag 4

Zijn in het kader van het saneringsplan afspraken gemaakt over de verkoop van (een deel van) de 1 850 woningen met de formule Koopgarant, die grote maatschappelijk voordelen heeft ten opzichte van platte verkoop? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet? Zo nee, hoe kan het dat de directeur van woningcorporatie Servatius tijdens een hoorzitting van de gemeenteraad van Maastricht (9 september 2010) heeft aangekondigd dat hij gaat verkopen op basis van Koopgarant, maar dit in de praktijk niet doet?

Er staan in het financieringsplan geen afspraken over het gebruik van een koopvariant. Wel is gemeld dat er gewerkt zou worden met een verkoop stimulerend product. Woningcorporaties zijn in deze vrij om zelf hun verkoopproduct te bepalen.
De heer Driever (toenmalig directeur van de woningcorporatie) heeft tijdens de hoorzitting aangegeven de mogelijkheden te onderzoeken om Koopgarant te gaan gebruiken. In de afweging die er nadien gemaakt is bij de keuze voor een koopvariant is door Servatius gekeken naar het belang van de koper en de financiële opgave waar Servatius voor staat.
Uiteindelijk is op basis van zowel financiële als volkshuisvestelijke motieven gekozen voor de StartersRenteRegeling, zonder terugkoopplicht.

Vraag 1

Kunt u op grond van jurisprudentie aangeven welke lijn de rechter volgt bij het toetsen van de redelijkheid van opgevoerde bemiddelings- en administratiekosten bij de verhuur van particuliere woningen en kamers via makelaars of bemiddelingskantoren?1

De rechtspraak betreffende bemiddelingskosten die aan de huurder van particuliere woningen door makelaars en bemiddelingsbureaus in rekening worden gebracht, betreft in hoofdzaak de vraag of dergelijke kosten gevorderd kunnen worden. Dat is niet het geval, indien de bemiddelaar in feite optrad voor de verhuurder of indien hij wel een opdracht van de huurder ontving, maar tegelijk bemiddelde ingevolge een overeenkomst met een of meer verhuurders die huurders voor hun vrijkomende woningen zoeken.
Dit laatste doet zich in de praktijk veelvuldig voor. Een bemiddelaar kan moeilijk als zodanig voor potentiële huurders optreden, wanneer hij niet al benaderd is door een of meer verhuurders die een huurder zoeken. Bovendien kunnen verhuurders vaak moeilijk inzicht in mogelijke gegadigden krijgen, als zij niet aan een bemiddelaar opgeven dat een woning vrijkomt. Daarin ligt in beginsel een opdracht tot bemiddeling besloten. Artikel 417 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, dat ingevolge artikel 427 van Boek 7 BW ook op bemiddelingsovereenkomsten van toepassing is, brengt mee dat ook in dit geval de bemiddelingskosten volledig voor rekening van de verhuurder zijn en dat daarvan niet bij overeenkomst kan worden afgeweken, tenzij het kamerverhuur betreft.
De uitzondering voor kamerverhuur is in de wet opgenomen om niet een einde te maken aan de nuttige functie van de niet-commerciële bemiddelingsbureaus, bijv. gericht op studentenhuisvesting. Voor dergelijke bemiddelingsbureaus gelden overigens vaak gemeentelijke regelingen die de betalingsverplichting van de huurder aan banden leggen.

Vraag 2

Zijn er uit de wetsgeschiedenis van Boek 7 BW art.264 duidelijke kaders voor de toetsing van dit soort kosten af te leiden? Zo ja, welke? Zo nee, hoe moet de rechter dan bepalen of er sprake is van verboden sleutelgeld dan wel in principe geoorloofde- bemiddelingskosten?

Omdat in het algemeen aan de huurders in het geheel geen bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht, zijn in de wetsgeschiedenis van artikel 264 van Boek 7 BW geen kaders voor de redelijkheid van dergelijke kosten te vinden. Ook rechtspraak betreffende aan de huurder in rekening gebrachte bemiddelingskosten, maakt nauwelijks gebruik van artikel 264 van Boek 7.
Gaat het om administratieve kosten, dan geldt het volgende. Deze kosten kunnen, wanneer het gaat om verkapte bemiddelingskosten, in beginsel evenmin worden gevorderd. Verder gaat het vaak in wezen om de kosten van verhuring. Deze kosten kunnen naar hun aard niet aan de huurder in rekening worden gebracht. Dat zou immers een «niet redelijk voordeel» voor de verhuurder opleveren en dus in strijd komen met artikel 264 van Boek 7. Wel kunnen bijv. kosten in rekening worden gebracht voor werkzaamheden in het belang van de huurder, zoals hulp bij het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. In de rechtspraak wordt soms een genormeerd beding aanvaard (Hof Amsterdam 29 juni 2010, LJN BN6936).

Vraag 3

Is er specifieke jurisprudentie over de toetsing van de redelijkheid van eenmalige en/of periodieke vergoedingen voor de toegang tot internetsites voor woningbemiddeling? Zo ja, welke? Zo nee; acht u het acceptabel dat aanbieders van dergelijke diensten op flinke schaal woningen/kamers adverteren die al verhuurd zijn, dan wel ook op andere internetsites aangeboden worden? Waar legt u de grens tussen dienstverlening en handel in gebakken lucht? Waarom kunnen belangstellenden voor een koopwoning gratis het complete koopwoningaanbod via internetsites als funda.nl, zak.nl, jaap.nl bekijken en vergelijken, terwijl woningzoekenden bij de markt voor particuliere huurwoningen hier de hoofdprijs voor moeten betalen?

In de jurisprudentie over artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek (en de voorloper daarvan, artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte) is voor zover ons bekend (nog) niet geoordeeld over vergoedingen voor toegang tot internetsites.
Uiteraard is het niet acceptabel als bemiddelingsbureaus adverteren voor woningen of kamers die al verhuurd zijn en dus geen deel meer uitmaken van het huuraanbod. Bemiddelingsbureaus die dat doen, maken zich schuldig aan oneerlijke handelspraktijken en handelen dus onrechtmatig, zoals volgt uit de artikelen 193a en volgende van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Krachtens de Wet handhaving consumentenbescherming kan hiertegen door de Consumentenautoriteit worden opgetreden, zoals volgt uit artikel 2.7 en 2.9 in verbinding met artikel 8.8 van de Wet handhaving consumentenbescherming en de Bijlage onder b bij die wet. Het is mij niet bekend waarom bemiddelaars hun koopwoningenaanbod in de regel gratis toegankelijk op internet zetten, maar bemiddelingsbureaus voor huurwoningen en kamers dat niet (altijd) doen.

Vraag 4

Acht u de sanctie op het niet naleven van art.264 Boek 7 BW, te weten het nietig verklaren van een dergelijk beding, afdoende? Zo ja, dit maakt het toch bijzonder aantrekkelijk om keer op keer op dit punt de wet te overtreden, omdat met hooguit een standje van de rechter kan krijgen? Zo nee, bent u bereid om de onderzoeken welke aanvullende sanctionering tot een betere naleving van de wet kan leiden?

Zoals onder 1–2 uiteengezet, gaat het hier in beginsel niet om de redelijkheidstoets van artikel 264 van Boek 7 BW, maar is het in rekening brengen van bemiddelingskosten in het geheel niet geoorloofd. De betreffende bedragen kunnen, indien zij ten onrechte betaald zijn, als onverschuldigd teruggevorderd worden. Er is geen reden voor een aanvullende sanctionering. Indien de praktijk zich van het voorgaande onvoldoende bewust is, is hoogstens voorlichting op zijn plaats.

Vraag 5

Onderschrijft u het risico dat huurders en woningzoekenden bij dit soort geschillen afzien van een gang naar de rechter, omdat ze op grond van de wet geen duidelijkheid hebben over wat mag, en ze gezien de sterk verhoogde griffiekosten niet het risico durven lopen in het ongelijk te worden gesteld?

Zoals uit de antwoorden 1–4 blijkt, kan niet worden gezegd dat de wet op het punt van bemiddelingskosten geen duidelijkheid geeft. Er is geen reden om te veronderstellen dat huurders die aanspraak hebben op terugbetaling van bemiddelingskosten, hier eerder dan in andere gevallen wegens de proceskosten van hun vordering zullen afzien. In geval de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM van toepassing zijn, kan de huurder zich bovendien wenden tot de geschillencommissie Makelaardij, bedoeld in de artikelen 20 en 21 van die voorwaarden.

Vraag 6

Zou een normering van de toelaatbare administratie-/bemiddelingskosten, vergelijkbaar met de normering van incassokosten waar recent toe besloten is, naar uw mening de duidelijkheid over de bedoeling van de wetgever kunnen vergroten en daarmee het probleem als omschreven in vraag 5 kunnen oplossen? Zo ja, bent u hiertoe bereid? Zo nee, waarom niet?

Normering van de administratie-/bemiddelingskosten, vergelijkbaar met de normering van incassokosten, zou een stap terug zijn. Een dergelijke normering gaat ervan uit dat dergelijke kosten in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen, wat niet het geval is. Ik ben dan ook niet bereid tot een dergelijke oplossing.

Vraag 1

Bent u bekend met de wens van de bewoners van tuindorp Vreewijk (Rotterdam) om te komen tot de Vereniging Volkshuisvesting Vreewijk, die als toegelaten instelling de woningen (nu eigendom van woningcorporatie Com.wonen) wil gaan exploiteren?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u uiteenzetten welke (wettelijke) regelingen er zijn die het realiseren van de wens van de bewoners in de weg staan?

Voor het welslagen van het plan van de Bewonersorganisatie Vreewijk (BOV) is primair de medewerking en de instemming van de eigenaar van de woningen, Stichting Com.wonen, en mogelijk ook van de beoogde fusie-partner, Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven, van cruciale aard.
Daarnaast spreekt het uiteraard voor zich dat de door de BOV beoogde toegelaten instelling, zoals elke toegelaten instelling, moet voldoen aan de voorwaarden uit de Woningwet, het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de Beleidsregels van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Een van de voorwaarden is dat sprake zal moeten zijn van een financieel levensvatbare toegelaten instelling.
Voor het overige zijn er geen (wettelijke) regelingen die het realiseren van de wens van de BOV in de weg staan.

Vraag 3

Mochten er inderdaad juridische belemmeringen zijn, bent u bereid deze op korte termijn weg te nemen zodat voor dit deel van woningcorporatie Com.wonen gekomen kan worden tot defuseren en wilt u uw antwoord op dit punt onderbouwen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid om, mede in het licht van de motie Depla c.s.2 aan de mogelijke fusie van de woningcorporatie Com.wonen en PWS Rotterdam de voorwaarde te verbinden dat de bewoners van tuindorp Vreewijk hun wens gerealiseerd kunnen zien en wilt u uw reactie onderbouwen?

Verzoeken om goedkeuring van een voorgenomen fusie tussen twee of meer toegelaten instellingen worden door mij beoordeeld aan de hand van de daaraan gestelde voorwaarden, zoals die zijn vastgelegd in wet- en regelgeving (Bbsh en fusie-circulaire). Wanneer aan alle voorwaarden wordt voldaan, kunnen partijen een positief besluit tegemoet zien. Wanneer in een incidenteel geval aan die voorwaarden een extra voorwaarde zou worden toegevoegd, zou dat de rechtszekerheid van de betrokken partijen in ernstige mate schaden.
Aan de voorgenomen fusie tussen Com.wonen en Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven zal ik niet de extra voorwaarde verbinden dat de bewoners van tuindorp Vreewijk hun wens gerealiseerd kunnen zien.

Vraag 5

Bent u bereid een beslissing op een fusieaanvraag tussen de woningcorporatie Com.wonen en PWS Rotterdam op te schorten totdat de Kamer met u over de toekomst van de woningen in het tuindorp Vreewijk heeft gesproken?

Neen.
Voor het plan van de BOV geldt in de eerste plaats met de bereidheid van de eigenaar om daaraan zijn medewerking te verlenen. Sinds 2008 heeft de BOV met Com.wonen geen overeenstemming kunnen bereiken over dat plan. Ook na het fusiebesluit blijft voor de BOV de mogelijkheid open om met de nieuwe fusiecor-poratie te proberen tot overeenstemming te komen over het plan tot het reali-seren van een eigen toegelaten instelling.
Wel ben ik bereid om met alle betrokken partijen de verschillende mogelijkheden te bezien. Voor het overige verwijs ik u naar de door mij op 22 november 2010 gegeven antwoorden op vragen van het lid Karabulut (SP) over de voorgenomen fusie.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending1 waarin werd bericht over de situatie waarin bij overlijden van de partner de nabestaande geconfronteerd wordt met een onterechte verlaging van de huurtoeslag?

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u dat deze situatie zich voordoet? Zo ja, hoeveel personen worden er jaarlijks met een dergelijke onterechte huurtoeslagverlaging geconfronteerd?

Deze situatie doet zich inderdaad voor. Er is dan overigens geen sprake van een onterechte verlaging van de huurtoeslag omdat de Belastingdienst/Toeslagen in die gevallen handelt overeenkomstig de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen. Bij de huurtoeslag gaat het om ongeveer 16 000 huishoudens die hiermee geconfronteerd kunnen worden.

Vraag 3

Onderschrijft u dat bij overlijden van de partner de nabestaande met een AOW-uitkering en pensioen altijd in aanmerking kan komen voor de 10%-regeling?

Voor een beroep op de 10%-regeling is vereist dat de draagkracht van de partner na beëindiging van het partnerschap met meer dan 10% is toegenomen. Door het herleiden van het inkomen van de overleden partner is diens draagkracht per definitie niet toegenomen.
De achtergebleven partner met een AOW-uitkering en pensioen kan in de hoedanigheid van erfgenaam van de overledene wel een beroep doen op de 10%-regeling. Dat kan echter alleen als zijn eigen draagkracht na het overlijden met meer dan 10% is toegenomen.
De 10%-regeling zal dus niet in alle gevallen ervoor kunnen zorgen dat geen toeslag behoeft te worden teruggevorderd.

Vraag 4

Is het waar dat wanneer de nabestaande niet van het bestaan van deze regeling op de hoogte is de nabestaande uiteindelijk minder huurtoeslag ontvangt? Is het waar dat de nabestaande zelf een beroep moet doen op de 10%-regeling, en dat de Belastingdienst niet actief op deze mogelijkheid wijst, zelfs niet als deze mensen achteraf een bezwaar tegen de verlaging indienen zonder expliciet de regeling te benoemen? Zo ja, bent u bereid om nabestaanden bij het overlijden van de partner altijd automatisch voor de 10%-regeling in aanmerking te laten komen, of in het minste geval de nabestaanden te informeren over de mogelijkheid om op de 10%-regeling een beroep te doen? Zo nee, waarom niet?

Nabestaanden zijn vaak niet op de hoogte van het bestaan van de 10%-regeling. Zij moeten daar nu ook zelf een beroep op doen. Bij de totstandkoming van de regeling is onderkend dat de Belastingdienst/Toeslagen de regeling niet op eigen initiatief zou kunnen uitvoeren.
Zoals ik ook in mijn antwoorden op de vragen van de heer Groot heb aangegeven, is zowel het schrappen van de regeling van het herleiden van het inkomen als het schrappen van de 10%-regeling door het vorige kabinet al voorgesteld naar aanleiding van het Interdepartementaal Beleidsonderzoek Vereenvoudiging Toeslagen. Dit voorstel spreekt mij aan omdat het – naast de onredelijke uitwerking die deze regelingen kunnen hebben – vereenvoudigen van het toeslagenstelsel in mijn beleid hoge prioriteit heeft. Ik onderzoek de mogelijkheden om beide regelingen bij het Belastingplan 2012 af te schaffen.
Vooruitlopend hierop zal ik de Belastingdienst/Toeslagen opdracht geven om het herleiden van het inkomen bij overlijden voortaan achterwege te laten in situaties waarin sprake is van een achterblijvende partner.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de artikelen «Aanpak scheefwonen stokt» en «Corporaties lopen kwart miljard mis»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het nog steeds dat de extra huurverhoging per 1 juli aanstaande ingaat? Is dit nog steeds de planning en uw streven? Zo nee, waarom niet? Wanneer kan de Kamer voorstellen om dit te bewerkstelligen verwachten?

De extra huurverhoging zal niet per 1 juli aanstaande ingaan. Bij de voorbereiding van de benodigde wetswijziging is gebleken dat deze maatregel forse consequenties heeft in de uitvoering, zowel voor verhuurders en huurders als voor de huurcommissie en in tweede instantie de rechter. Het gaat hierbij in het bijzonder om de benodigde inkomenstoets. Zoals ik in mijn brief over het huurbeleid per 1 juli 2011 heb aangegeven heeft het kabinet het voornemen om de extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen van meer dan € 43 000 per 1 juli 2012 in te voeren. Een wetsvoorstel ter zake zal zo spoedig mogelijk bij de Kamer ingediend worden.

Vraag 3

Indien de datum van 1 juli aanstaande niet gehaald kan worden, wat zijn hiervan dan de financiële consequenties zowel voor het Rijk als de corporaties? Hoe denkt u die dan te gaan oplossen?

Er zijn geen nadelige financiële consequenties voor het Rijk als gevolg van het niet invoeren van de extra huurverhogingsmogelijkheid per 1 juli aanstaande. Voor corporaties zijn er ook geen financiële consequenties anders dan dat mogelijk verwacht inkomen een jaar later gerealiseerd kan worden.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Plannen sociale huursector slecht voor Noorden»?1

Vraag 2

Wat is uw mening over de stelling dat, ondanks de erkenning van regionale verschillen en aandacht voor krimp in het regeerakkoord, deze issues en maatregelen extra negatief uitpakken in het Noorden? Zo nee waarom niet?

Vraag 3

Deelt u de mening dat de issues in het landelijk debat over de woningmarkt en de maatregelen die daaruit voorkomen, niet stroken met de regionale verschillen in de sociale huursector?

Vraag 4

Deelt u de conclusies van het RIGO-rapport2 dat de vitaliteit en leefbaarheid van kleinere kernen en de soms grote kwetsbaarheid van individuele eigenaarbewoners aandachtspunten zijn in het Noorden, die afwijken van de opgaven die voor andere woningcorporaties gangbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Bent u bereid om in het kabinetsbeleid de regionale verschillen als vertrekpunt te nemen, gezien het feit dat de woningcorporaties in het Noorden en in andere krimpende woningmarkten te maken hebben met totaal andere vraagstukken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «De wet Victoria volstaat niet»?1

Ja.

Vraag 2

Herinnert u zich het antwoord op Kamervragen van 16 november 2009 over het inzetten van dwangsommen door gemeenten bij het bestrijden van overlast?2

Ja.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat de aanpak van woonoverlast grote prioriteit verdient? Zo ja, op welke wijze gaat u gemeenten faciliteren en activeren om deze aanpak vorm te geven en hoe werkt u mee aan deskundigheidsbevordering? Deelt u de opvatting dat gemeentelijke slagkracht voor de aanpak van woonoverlast van cruciaal belang is, onder andere in het licht van de wijkaanpak?

De aanpak van woonoverlast verdient grote prioriteit, want dit draagt bij aan het verhogen van de leefbaarheid in wijken. De primaire verantwoordelijk voor handhavend optreden ligt bij gemeenten, en uiteraard is het van belang dat zij voldoende slagkracht hebben. Met het instrumentarium dat hen thans ter beschikking staat is dat naar mijn mening ook het geval, en gemeenten geven dat ook zelf aan. Wel is mij bekend dat gemeenten het soms lastig vinden om dit instrumentarium in de praktijk toe te passen. Om hierbij te helpen is in 2010 de handreiking Aanpak woonoverlast en verloedering opgesteld.

Vraag 4

Op welke schaal wordt de handreiking aanpak woonoverlast en verloedering op dit moment gebruikt en welke ervaringen heeft dit opgeleverd?

De VROM-Inspectie heeft afgelopen najaar 188 gemeenten bezocht, verspreid over heel Nederland. Daarbij is onder andere gevraagd naar de aanwezigheid van woonoverlast en het gebruik van de handreiking. Uit deze steekproef is gebleken dat in 92 van de 188 gemeenten woonoverlast aan de orde is. Ongeveer tweederde van deze gemeenten kent de handreiking en een groot deel gebruikt deze ook. De andere gemeenten melden geen woonoverlast, maar ook een groot deel van deze gemeenten kent de handreiking wel. In totaal gaven 19 gemeenten aan knelpunten te ervaren bij de uitvoering van de aanpak van woonoverlast. Met die gemeenten gaat de VROM-Inspectie verder in gesprek om deze knelpunten te analyseren en eventueel op te lossen.

Vraag 5

Klopt het dat toepassing van de Wet Victoria (artikel 174a Gemeentewet) één van de laatste middelen is die een gemeente ter beschikking heeft om overlast te bestrijden als alle andere middelen niet toereikend zijn gebleken? Zo nee, hoe ziet u dit instrument dan? Zo ja, hecht u ook aan een goede toepasbaarheid van dit artikel voor gemeenten, zodat het op een effectieve manier ingezet kan worden?

De Wet Victoria is inderdaad bedoeld als ultimum remedium. Artikel 174a van de Gemeentewet kan worden ingezet als er sprake is van een ernstige verstoring van de openbare orde rondom de woning, die wordt veroorzaakt door gedragingen in de woning. De ordeverstoring moet gepaard gaan met ernstige overlast die nadelig is voor de veiligheid en de gezondheid van de woonomgeving. Ik hecht zeker aan een goede toepasbaarheid van de Wet Victoria. Daarom hebben alle gemeenten de handreiking woonoverlast en verloedering ontvangen. In de handreiking komen naast de Wet Victoria ook de vele andere instrumenten die gemeenten ter beschikking staan om woonoverlast aan te pakken en te voorkomen aan de orde.

Vraag 6

Deelt u de mening dat uit de uitspraak van de Raad van State blijkt dat de Wet Victoria voor gemeenten en politie te lastig is om toe te passen tegen ernstige woonoverlast? Zo nee, waarom niet? Wat wilt u doen om de voorwaarden voor toepassing van dit instrument aan gemeenten te verduidelijken? Zo ja, hoe wilt u de inzetbaarheid van de Wet Victoria verbeteren? Bent u bereid hiervoor de wet aan te passen?

De Wet Victoria is een zwaar middel: het gaat om sluiting van een pand, waardoor de bewoners in ieder geval voor bepaalde tijd niet meer in het pand kunnen wonen. Vanwege de zwaarte van dit instrument is het noodzakelijk dit met waarborgen te omgeven. Ik begrijp dat gemeenten dit soms als lastig ervaren, zeker omdat de Wet Victoria niet met grote regelmaat wordt toegepast. Dat is ook de reden dat in de handreiking voor gemeenten ruim aandacht wordt besteed aan zaken als dossieropbouw en de te volgen procedures. Ook zijn in de handreiking voorbeeldbrieven en –besluiten opgenomen. Ik zie op dit moment geen reden om de wet aan te passen.

Vraag 7

Is er sinds de evaluatie van de wetten Victor en Victoria door andere gemeenten dan Tilburg meer ervaring opgedaan met de toepassing van artikel 174a Gemeentewet tegen ernstige overlast die niet voortkomt uit drugsgerelateerde activiteiten? Zo ja, welke ervaring is dit? Zo nee, wat zegt dit voor u over de toepasbaarheid van dit instrument?

Er is geen overzicht van zaken waarbij artikel 174a van de Gemeentewet tegen ernstige overlast is ingezet door gemeenten. Wel is sinds de evaluatie meer jurisprudentie verschenen over de toepassing van de Wet Victoria. In meerdere gevallen is de gemeente door de Rechtbank of de Raad van State in het gelijk gesteld wat betreft het inzetten van dit instrument. In enkele van deze zaken ging het om ernstige overlast in combinatie met drugsgerelateerde activiteiten. Hieruit blijkt dat de Wet Victoria wel degelijk goed toepasbaar is om ernstige overlast te bestrijden. Overigens leidt een procedure in het kader van artikel 174a Gemeentewet niet altijd tot sluiting van een woning. Er zijn ook gevallen bekend waarbij tijdens het inzetten van de procedure de overlast werd beëindigd en sluiting van de woning niet meer nodig bleek.

Vraag 8

Begrijpt u dat omwonenden die zich bedreigd voelen niet altijd met naam en toenaam hun klachten in de dossiers vastgelegd willen zien? Heeft dit meegespeeld in de zaak in Berkel-Enschot, waar de uitspraak van de Raad van State betrekking op heeft? Zo ja, hoe wilt u ervoor zorgen dat serieuze en onderbouwde klachten wel anoniem gemeld kunnen worden en gebruikt worden voor toepassing van de Wet Victoria?

Om ingrijpende maatregelen zoals sluiting van een woning te kunnen inzetten dient een dossier gebaseerd te zijn op concrete, verifieerbare feiten. De Raad van State heeft in deze zaak geoordeeld dat het dossier onvoldoende concreet en verifieerbaar was. Anonieme meldingen kunnen wel tot steun zijn in het dossier, maar toepassing van de Wet Victoria kan niet gebaseerd zijn op uitsluitend anonieme meldingen.

Vraag 9

Is het door de uitspraak van de Raad van State onmogelijk om gemeentelijke dossiers en sfeerverslagen van de politie te gebruiken te gebruiken voor toepassing van de Wet Victoria? Vindt u dit ook onwenselijk? Zo ja, wat wilt u hieraan doen?

Gemeentelijke dossiers en sfeerverslagen van de politie zijn en blijven bruikbaar voor toepassing in het kader van de Wet Victoria. Het dossier dat aan de rechter wordt voorgelegd dient evenwel voldoende concreet en verifieerbaar te zijn om te kunnen onderbouwen dat de openbare orde is verstoord.

Vraag 10

Is het voor huurders die geconfronteerd worden met ernstige woonoverlast toegestaan om de betaling van hun huur op te schorten als zij door de woningbouwcorporatie en de gemeente niet voldoende ondersteund worden? Zo ja, op welke voorwaarden mag de huurbetaling opgeschort worden en wilt u dit consumentenrecht onder de aandacht van huurders brengen? Zo nee, wilt u dit mogelijk maken?

Ernstige woonoverlast kan gezien worden als een gebrek, waar een huurder zijn verhuurder op kan aanspreken. Als de overlastgever eveneens huurder is van deze verhuurder, mag verwacht worden dat de verhuurder stappen onderneemt om de overlast te beëindigen, eventueel door beëindiging van de huurovereenkomst van de overlastgevende huurder. Een huurder kan zijn verhuurder niet aanspreken op een eventueel nalaten door de gemeente.
In geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek kan een huurder een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, zolang het gebrek voortduurt. Hij moet de verhuurder dan wel gemeld hebben dat er sprake is van een gebrek, voor zover die daarvan nog niet op de hoogte was, zodat de verhuurder in staat wordt gesteld om het gebrek te verhelpen. Op grond van het algemene overeenkomstenrecht kan een huurder de huurbetaling in een dergelijk geval ook opschorten. Daarbij moet wel worden aangetekend dat opschorting niet betekent dat de opgeschorte huurbetalingen vervallen. Opschorting is een pressiemiddel om de verhuurder te bewegen zijn verplichting na te komen om het rustig woongenot te verschaffen.
Voor opschorting van de huurbetaling is in beginsel voldoende, dat de verhuurder zijn verplichting niet nakomt om de huurder het rustig woongenot te verschaffen. De opschorting moet echter wel in verhouding staan tot de mate van het niet verschaffen van het rustig woongenot door de verhuurder. De huurder doet er dan ook goed aan zich er bij voorbaat van te vergewissen of opschorting van de huurbetaling niet disproportioneel is, om te voorkomen dat de verhuurder hem aanspreekt op wanbetaling.
Aangezien het om situaties gaat die telkens verschillend zijn, en het van de omstandigheden van het geval afhangt welke maatregelen genomen moeten worden, acht ik brede publieksvoorlichting geen geschikte methode om dit onder de aandacht te brengen. Dit soort zaken vereist een individuele aanpak.

Vraag 11

Hoe oordeelt u over het plan dat in West Brabant uitgewerkt wordt om drugsteelt als ontbindende voorwaarde op te nemen in hypotheekcontracten? Acht u deze aanpak ook te gebruiken voor plegers van bewezen ernstige overlast? Zo ja, hoe wilt u de ontwikkeling ondersteunen van plannen om hypotheken onder deze voorwaarde te ontbinden?

De landelijke Taskforce aanpak georganiseerde hennepteelt bekijkt hoe door diverse partners, waaronder private partijen, drempels opgeworpen kunnen worden tegen de georganiseerde hennepteelt. Op dit moment loopt een pilot in de vijf zuidelijke politieregio's waarin, op basis van een convenant en binnen de wettelijke kaders, de politie bij de ontmanteling van een hennepkwekerij informatie uitwisselt met het Verbond van Verzekeraars (waarvan sommige leden tevenshypotheekverstrekker zijn) en Netbeheer Nederland. De toenmalige Minister van Justitie heeft dit convenant ter instemming mede ondertekend. Deze aanpak stelt deze private partijen in staat de maatregelen te treffen die zij nodig vinden om fraude tegen te gaan.De uiterste consequentie van deze aanpak kan zijn dat in een individueel geval een hypotheek wordt aangepast of opgezegd.Het is nog te vroeg om een uitbreiding van deze aanpak naar andere vormen van overlast te overwegen.

Vraag 12

Welke inzet kan de Kamer van u verwachten om ervoor te zorgen dat gemeenten voldoende instrumenten hebben om woonoverlast door huurders en woningeigenaren op een doeltreffende wijze te bestrijden? Op welke termijn wilt u het instrumentarium op orde hebben?

Gemeenten hebben aangegeven dat het huidige instrumentarium in principe voldoende is voor de handhaving van woonoverlast. Wel vinden gemeenten het soms lastig om dit instrumentarium toe te passen. Om die reden is in 2010 de handreiking Aanpak woonoverlast en verloedering opgesteld. Deze handreiking wordt momenteel geüpdatet met onder andere de onderwerpen woonschepen, verkamering en interventieteams. Deze update is in april beschikbaar.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Liggeld woonboot duizenden euro’s duurder»?1

Vraag 2

Kunt u toelichten om welke reden de huren voor de ligplaatsen met zulke forse bedragen stijgen?

Vraag 3

Kunt u toelichten waarom woonboten gelijk worden gesteld met sociale huurwoningen? Welke overeenkomsten en verschillen zijn er tussen deze twee groepen?

Vraag 4

Kunt u toelichten welke wettelijke huurbescherming bewoners van woonboten genieten? Op welke punten wijkt deze af van de huurbescherming van bewoners van huurwoningen? Bent u van mening dat dit onderscheid gerechtvaardigd is?

Vraag 5

Bent u bereid voor woonbootbewoners die bezwaar maken tegen de huurstijging een overgangstermijn van drie jaar in te voeren?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Bewoners woonboten woedend over torenhoge huur»?1

Vraag 2

Is het waar dat mensen met een woonboot op rijkswater jaarlijks duizenden euro’s extra gaan betalen voor hun ligplaats, en zo ja, wat is de reden van deze verhoging?

Vraag 3

Is het waar dat als woonbootbewoners een proces aanspannen, ze gelijk aangeslagen worden voor het volle pond, in plaats van dat er sprake is van een overgangsperiode? Kunt u een toelichting geven op deze gang van zaken?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitspraken van wethouder Ossel van de gemeente Amsterdam over het verhogen van de sociale huurgrens1, en de opiniebijdrage van de heer Noort op de website van Keicentrum?2

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het een onverstandige beleidswijziging zou zijn om de sociale huurgrens te verhogen? Zou u uw antwoord willen toelichten?

Ja.
Dhr. Ossel haalt een al eerder beschreven onderwerp aan: huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,– zouden moeilijk aan een woning kunnen komen. Hij geeft daarbij tevens aan, dat er weinig aanbod van huurwoningen is in de categorie tot € 800,–.
Woningcorporaties kunnen, naast hun kerntaak, ook hogere inkomens huisvesten.
Zij kunnen, met behoud van staatsteun, 10% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,–. Verder kunnen zij hogere inkomens huisvesten in duurdere huurwoningen, of aan zulke huishoudens een huurwoning (al dan niet met korting, winst- en verliesdeling) te koop aanbieden.
Als corporaties meer dan 10% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,–, zal dit leiden tot beperking van de WSW borging.
Voor wat betreft mogelijke overgangsproblematiek bij de uitvoering van de «Tijdelijke regeling...» merk ik allereerst op dat het overleg met de sector over de ongeborgde herfinanciering van bestaande leningen voor commercieel vastgoed in een afrondend stadium is gekomen. Daarnaast ben ik in overleg met de Europese Commissie en de sector over een werkzame vormgeving van regionale differentiatie.
Tevens heeft mijn departement, in overleg met de sector, informatie opgesteld ten behoeve van burgers en woningcorporaties, onder meer over de wijze van inkomenstoetsing bij toewijzing, teneinde uitvoeringsvragen zoveel mogelijk te voorkomen. Ook wordt de praktische uitwerking samen met de corporatiesector nauwlettend gevolgd.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de gedachtegang van de heer Noort op zich een interessante zou kunnen zijn en het onderzoeken waard? Zou u uw antwoord willen toelichten?

De gedachtegang van dhr. Noort, de huur van de woningen die vrijkomen waar mogelijk harmoniseren tot het niveau van boven de liberalisatiegrens, is een interessante. Op die wijze kan inderdaad het aanbod van vrije sector woningen worden vergroot.
Ik ben van mening dat samenwerking met en deelname van beleggers in het segment > € 652,52 een vruchtbare route kan zijn. Ik bezie daartoe, met partijen, de mogelijkheden en randvoorwaarden.

Vraag 1

Wilt u een beargumenteerde reactie geven op de kritiek in het rapport Steenrijk en Straatarm1 op het verbeterplan «Fit en Gezond» van de Maastrichtse woningcorporatie Servatius?2 Deelt u de conclusie uit het rapport dat er geen rekening gehouden is met de gevolgen van de verkoop van sociale huurwoningen voor de Maastrichtse volkshuisvesting en de lokale woningmarkt, onder meer door verpaupering van wijken met gedifferentieerd bezit ten gevolge van minder onderhoud en willekeurige verkoop?

Het rapport Steenrijk en Straatarm is opgesteld in opdracht van en voor de gemeenteraad van Maastricht. Ik acht het een goede zaak dat op deze wijze op lokaal niveau aandacht aan de volkshuisvesting wordt besteed. Op het punt van verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners acht ik de kritiek in het rapport eenzijdig en niet in verhouding staand tot de feiten. De kritiek is eenzijdig omdat in het rapport volledig wordt voorbijgegaan aan de positieve effecten van eigenwoningbezit ten opzichte van huren. Verder merk ik op dat het verbeterplan «Fit en Gezond» van Servatius zich richt op de verkoop van gemiddeld 90 woningen per jaar, waar Servatius meer dan 11 000 huurwoningen in Maastricht bezit. Dergelijke verkoopaantallen hebben geen wezenlijk effect op de woningmarkt, zoals ook is besproken in de hoorzitting van de raadscommissie Stadsontwikkeling van Maastricht op 9 september 2010. Het is dan ook niet aannemelijk dat bijvoorbeeld verpaupering van wijken ontstaat, enkel door het realiseren van de verkoopplannen zoals die in «Fit en Gezond» staan vermeld.

Vraag 2

Wanneer heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie schriftelijk en/of mondeling verzocht om in te grijpen bij woningcorporatie Servatius? Wilt u de Kamer een afschrift sturen van de relevante schriftelijke adviezen?

Het CFV heeft richting de toenmalige minister voor WWI eenmaal geopperd om in te grijpen bij Servatius, namelijk in een mail van de directeur van het CFV aan het departement d.d. 7 september 2009. Op 29 september 2009 is door de toenmalige minister voor WWI een extern toezichthouder bij Servatius aangesteld.

Vraag 3

Is het waar dat het toenmalige ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in juni 2008 formeel op de hoogte werd gesteld over de financiële problematiek rond het campusproject van woningcorporatie Servatius? Zo ja, door wie en wilt u de Kamer een afschrift sturen van deze brief? Zo ja, hoe is dit te rijmen met het antwoord3 op een eerdere vraag van het lid Van Bochove over Servatius, waarbij gesteld wordt: «Pas in september 2009 werd ten volle duidelijk welk onrendabel gemoeid was met het Campusproject en in welke financiële problemen Servatius zich bevond»?

Het toenmalige ministerie van VROM heeft in juni 2008 geen signalen ontvangen over de financiële problematiek rond het campusproject van woningcorporatie Servatius.

Vraag 4

Waarom is er een half jaar verstreken tussen de formele melding en de «vooraankondiging van een aanwijzing» door de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie in december 2008?

In juni 2008 heeft Servatius het ministerie laten weten dat een deel van de woningvoorraad economisch was overgedragen aan een dochter, met als slotzin «Deze brief heeft nadrukkelijk niet de status van een melding ex MG 2006-06.» Dit betrof derhalve geen formele melding. In die periode bleek dat zo’n 23 corporaties bezit hadden overgedragen. In een brief van toenmalig minister Van der Laan (29 453, nr. 136, d.d. 30 oktober 2009) wordt beschreven welke inspanning het heeft gevergd om al die transacties weer ongedaan te maken. Ik voeg daaraan toe dat het ministerie zorgvuldig heeft nagegaan of een aanwijzing op dit punt overeind zou blijven bij toetsing door een rechter. Op 23 oktober 2008 heeft daarover een afrondend overleg met de Landsadvocaat plaatsgevonden. Op 12 december 2008 heeft Servatius een vooraankondiging van een aanwijzing ontvangen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woningbouwverenigingen willen ook hogere inkomens aan woning helpen: Corporaties lappen regels EU aan de laars»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het in zijn algemeenheid onwenselijk is, ja onbestaanbaar zou moeten zijn, dat organisaties van maatschappelijk belang zonder reserve aangeven, EU-regels aan hun laars te lappen? Zo nee, waarom niet?

Ja.

Vraag 3

Bent u van mening dat het feitelijk geen probleem is dat woningcorporaties mensen met een inkomen van boven de staatssteuninkomensgrens van € 33 614,- huisvesten, maar dat leningen voor nieuwbouw2, en voor het boven de 10% huisvesten van deze inkomensgroep, niet meer onder het Waarborgfonds Sociale Woningbouw vallen? Zo nee, kunt u dit toelichten?

Woningcorporaties kunnen, naast hun kerntaak, ook hogere inkomens huisvesten. Zij kunnen, met behoud van staatsteun, 10% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33 614. Verder kunnen zij hogere inkomens huisvesten in duurdere huurwoningen, of aan zulke huishoudens een huurwoning (al dan niet met korting, winst- en verliesdeling) te koop aanbieden.
Als corporaties meer dan 10% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33 614, zal dit leiden tot beperking van de WSW borging.
Voor wat betreft mogelijke overgangsproblematiek bij de uitvoering van de «Tijdelijke regeling...» merk ik allereerst op dat het overleg met de sector over de ongeborgde herfinanciering van bestaande leningen voor commercieel vastgoed in een afrondend stadium is gekomen. Daarnaast ben ik in overleg met de Europese Commissie en de sector over een werkzame vormgeving van regionale differentiatie. Tevens heeft mijn departement, in overleg met de sector, informatie opgesteld ten behoeve van burgers en woningcorporaties, onder meer over de wijze van inkomenstoetsing bij toewijzing, teneinde uitvoeringsvragen zoveel mogelijk te voorkomen. Ook wordt de praktische uitwerking samen met de corporatiesector nauwlettend gevolgd.

Vraag 1

Op welke wijze zijn negatieve financiële resultaten op verbindingen (deelnemingen) expliciet meegenomen in de zogenaamde «oordeelsbrieven 2010»?

In de oordeelsbrieven zelf is aan het onderdeel verbindingen niet expliciet aandacht besteed. Bij de solvabiliteitsbeoordeling heeft het CFV in een aantal gevallen aandacht geschonken aan corporaties met een relatief slecht resultaat. Waar dit slechte resultaat is veroorzaakt door verbindingen, is daar expliciet bij stilgestaan.

Vraag 2

Indien deze niet expliciet zijn meegenomen: acht u het wenselijk dat met ingang van de oordeelsbrieven 2011 aandacht besteed wordt aan negatieve financiële resultaten op verbindingen, bijvoorbeeld op een vergelijkbare wijze als dit nu gebeurt voor de algemene bedrijfslasten?

Het CFV zal in 2011 meer corporaties onderzoeken waar een verhoogd risico is op onnodige aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen. In veel gevallen zullen hierbij de activiteiten in de verbindingen een onderdeel van het onderzoek vormen. Het CFV zal deze onderzoeken afsluiten met een brief ter zake aan de betreffende corporaties.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe het negatieve resultaat1 op deelnemingen van 125 corporaties ad € 436,6 miljoen (enkelvoudige balans) en het negatieve resultaat op deelnemingen van 82 corporaties ad € 65,4 miljoen (geconsolideerde balans) is opgebouwd?

De beschikbare gegevens maken een precieze uitsplitsing naar de gevraagde drie categorieën niet mogelijk. De opbouw van de genoemde resultaten is dan ook niet rechtstreeks te relateren aan afzonderlijke verbindingen. Daarnaast kunnen afzonderlijke verbindingen zich bezighouden met meerdere activiteiten.
Over het algemeen kan echter worden aangenomen dat vastgoed dat voor de toegelaten instelling wordt ontwikkeld (sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed) tegen kostprijs, dat wil zeggen zonder winst of verlies te nemen in de verbinding, wordt overgedaan aan de toegelaten instelling. De toegelaten instelling neemt vervolgens het verlies vanwege het exploiteren als sociale huurwoning. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het overgrote deel van de resultaten in verbindingen betrekking moet hebben op «commerciële» activiteiten, waaronder de bouw van middeldure huurwoningen en koopwoningen.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoe het positieve resultaat op deelnemingen van 81 corporaties ad € 51,1 miljoen (enkelvoudige balans) en het negatieve resultaat op deelnemingen van 53 corporaties ad € 19,1 miljoen (geconsolideerde balans) is opgebouwd?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Indien uit de antwoorden op de vragen 3 en 4 blijkt dat positieve resultaten bij deelnemingen vooral geboekt worden op kernactiviteiten en negatieve resultaten vooral op maatschappelijk of commercieel vastgoed: welke beleidsmatige conclusies verbindt u daar dan aan?

Zoals gezegd bij de vorige vraag zal het overgrote deel van de resultaten in de deelneming betrekking hebben op «commerciële» activiteiten omdat de moedercorporatie doorgaans het investeringsverlies op sociale huurwoningen (de «onrendabele top» bij nieuwbouw van sociale huurwoningen lag in 2009 op gemiddeld ruim € 60 000) en maatschappelijk vastgoed neemt.

Vraag 6

Zijn de verbeteracties met betrekking tot de transparantie van en het toezicht op verbindingen van woningcorporaties, die zijn ingezet na het debacle met de ss Rotterdam, inmiddels volledig geïmplementeerd? Zo nee, kunt u een overzicht/planning geven van nog lopende verbeteracties?

Sinds het verslagjaar 2007 is de verantwoordingsinformatie die het CFV krijgt, ingrijpend aangepast teneinde meer inzicht te krijgen in de relaties tussen corporaties en hun verbindingen. Zo wordt sindsdien inzicht verkregen in zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde balans en verlies- en winstrekening. Tevens moet elke corporatie sindsdien inzicht geven in de activiteiten in de verbindingen en daar financiële kengetallen over verstrekken.
Daarnaast is sprake van een intensivering van het toezicht op woningcorporaties vanwege « incidenten» in de sector, die soms mede te maken hadden met financieringsproblematiek bij projecten, zoals bij de corporaties Woonbron, Servatius en Rentree.
Tevens zal, zoals gezegd bij vraag 2, het CFV in 2011 meer corporaties met een verhoogd risico op aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen, al dan niet vanwege activiteiten in verbindingen, onderzoeken.
Daarnaast zullen in het wetsvoorstel wijziging Woningwet maatregelen worden opgenomen ter verbetering van de governance en de risicobeheersing, en zal de (minimaal) administratieve scheiding van activiteiten die wel en niet met staatssteun mogen worden uitgevoerd en de daarbij behorende geldstromen, worden geïmplementeerd.