Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de website van Ymere-advies?1

Ja.

Vraag 2

Welke relatie heeft Ymere-advies met de woningcorporatie Ymere?

Woningcorporatie Ymere heeft mijn ministerie desgevraagd laten weten dat er geen relatie is tussen haar en Ymere-advies. Gegeven de associatie die de naam- en vormgeving van de website oproepen met de woningcorporatie en het feit dat de laatste zich distantieert van de adviezen en tips die hierop worden gegeven, heeft woningcorporatie Ymere inmiddels juridische stappen ondernomen tegen de initiatiefnemers van de website.

Vraag 3

Klopt het dat Ymere-advies diensten aan huurders aanbiedt dan wel constructies aanbiedt om onder de toewijzingsgrens van 33 614 euro voor sociale huurwoningen te blijven?

Op de website van Ymere-advies (na de juridische stappen van woningcorporatie Ymere omgedoopt tot Eimere-advies) worden dergelijke diensten en constructies inderdaad aangeboden.
Inmiddels is bekend geworden dat de website een «hoax» (nep) is. De website opent thans ook met deze mededeling. Daarbij geven de initiatiefnemers, die zich «het Efemeer Verbond van Woonstrijders» noemen, aan hiermee aandacht te willen vragen voor het in hun ogen slechte woonbeleid van het kabinet. Zij roepen burgers op de site op hun ongenoegen hierover bij mij en uw Kamer kenbaar te maken.

Vraag 4

Wat is uw mening over onder meer de adviezen en tips (zoals de inzet van parttime werkenden een negatieve bonus, het voorkomen van promotie, afsluiten van een sociale, huurhypotheek,outsourcing etc) van Ymere-advies, en deelt u de mening dat dit in strijd is met het beleid van het kabinet?

Dergelijke adviezen en tips zijn naar mijn mening ongewenst en staan haaks op het kabinetsbeleid dat iedereen naar vermogen wil laten deelnemen in de samenleving.

Vraag 5

Wat kunt u doen om te bereiken dat een organisatie zoals Ymere-advies zich niet meer met deze taken bezighoudt? Bent u voornemens om deze maatregelen ook in te zetten? Zo nee, waarom niet?

Zoals uit het antwoord op vraag 3 ook al blijkt, betreft Ymere-advies geenszins een adviesorganisatie, maar gaat het om een protestuiting tegen het woonbeleid van het kabinet. Hoewel ik betreur dat deze actie heeft geleid tot serieuze adviesvragen door mensen, zijn dit soort acties door mij niet te voorkomen. Ik overweeg dan ook geen maatregelen. Ik heb geconstateerd dat woningcorporatie Ymere inmiddels stappen onderneemt.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat de EU-commissaris Barnier u heeft uitgenodigd in Brussel om te komen praten over de inkomensgrens van de sociale verhuur?

Mij is geen uitnodiging vanuit Europa bekend. Ik kom dan ook aan de beantwoording van de tweede vraag niet toe.
Ik deel uw mening niet dat de huidige inkomensgrens verhoogd zou moeten worden. Ik verwijs u daarbij naar mijn inbreng in het algemeen overleg met uw Kamer over staatssteun aan woningcorporaties op 6 oktober jl.

Vraag 2

Bent u voornemens om op deze uitnodiging in te gaan? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u aangeven wanneer u voornemens bent te gaan en wat daar uw inzet zal zijn?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de huidige inkomensgrens verhoogd zal moeten worden om lange wachtlijsten en stagnatie op de sociale huurmarkt te voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het artikel «Online onderhuren makkie voor toerist»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van de omvang van dit illegale onderverhuren van woningen? Hoe vaak komt dit voor?

Nee. Bekend is dat er woningen illegaal worden onderverhuurd, met name in gespannen woningmarktgebieden. Inzicht in de omvang van de illegale onderverhuur is sterk afhankelijk van lokale inzet en onderzoek.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de controle op illegale onderhuur op dit moment onvoldoende geregeld is?

Nee, er zijn voldoende mogelijkheden voor corporaties en gemeenten om illegale onderhuur in kaart te brengen. Met behulp van bestandsvergelijkingen of een complete doorlichting van het huurbestand is het overgrote deel van illegale onderhuur te achterhalen. Wel is het zo dat corporaties en gemeenten hier dan een concreet plan voor dienen op te stellen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden hebben corporaties en gemeenten om deze illegale vorm van verhuur aan te pakken?

In vrijwel alle huurcontracten in de sociale sector is onderverhuur expliciet uitgesloten en derhalve een grond voor ontbinding van het huurcontract. Met behulp van de in de Huisvestingwet opgenomen bestuurlijke boete kunnen zowel de verhuurder als de huurder worden aangepakt voor het verhuren van een sociale huurwoning zonder de benodigde vergunning. Zo heeft de corporatie Ymere met de inzet van een speciaal team hiervoor een succesvolle aanpak ontwikkeld, die er naast ontbinding van het huurcontract ook toe leidt dat de uit de illegale onderhuur opgestreken winst moet worden afgedragen aan Ymere.

Vraag 5

Zijn organisaties die bemiddelen in onrechtmatige onderhuur van sociale huurwoningen ook strafrechtelijk aan te pakken? Bent u bereid dit te doen? Zo nee, waarom niet?

Nee. Op zich is de bemiddeling van dergelijke verhuur niet strafbaar. Immers onrechtmatig onderhuur is niet in het strafrecht opgenomen. De bestuurlijke boete hierop heeft een plaats in de Huisvestingswet gekregen. Gemeenten kunnen overwegen een vergunningstelsel in te voeren voor bemiddeling van woonruimte.

Vraag 6

Deelt u de mening dat personen die op die manier onderverhuren hun recht op een sociale huurwoning verspelen en onmiddellijk plaats moeten maken voor mensen die de woning wel echt nodig hebben?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 is het om die reden dat onderhuur als grond voor ontbinding in huurcontracten in de sociale huursector is opgenomen.

Vraag 1

Klopt het bericht1 dat tientallen hoogbejaarde flatbewoners die slecht ter been zijn drie weken lang niet naar buiten kunnen omdat hun lift wegens onderhoud buiten werking is?

Het klopt dat Woonbron de (enige) lift van het woongebouw in vijftien werkdagen renoveert (vervanging besturing, liftmachine en cabine interieur) in de periode van 15 augustus tot en met 2 september. Corporaties hebben de plicht ervoor te zorgen dat de installaties in hun woongebouwen goed functioneren. Voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden is het noodzakelijk dat de lift wordt uitgeschakeld. De corporatie heeft een aantal maatregelen getroffen om de overlast voor bewoners te beperken:

Vraag 2

Deelt u de mening dat het te gek voor woorden is dat ouderen, die vrij zijn om te gaan en staan waar zij willen maar afhankelijk zijn van hulpmiddelen zoals rollators, op deze manier in hun vrijheid beperkt worden? Snapt u dat het voor hen voelt alsof ze in de gevangenis zitten terwijl ze niks hebben misdaan?

Het uitschakelen van de lift betekent een beperking voor het dagelijks functioneren van de bewoners, maar is tegelijk onvermijdelijk. Zie verder het antwoord op vraag 1 voor de daarom door de corporatie getroffen maatregelen.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de reactie van woningbouwvereniging Woonbron die stelt dat hier maatwerk wordt geleverd? Hoe gaat u bewerkstellingen dat er alsnog, en met spoed, een noodlift geplaatst wordt?

Het plaatsen van een noodlift is praktisch gezien niet mogelijk in dit woongebouw. De voordeuren van de woningen zijn gesitueerd in een inpandige corridor. De lift is inmiddels op 31 augustus na afronding van de renovatie weer in gebruik genomen.

Vraag 4

Op welke wijze gaat u Woonbron aanspreken op deze schandalige en kennelijk louter uit financieel oogpunt genomen beslissing en ervoor zorgen dat zij nooit meer hoogbejaarde ouderen van hun vrijheid berooft?

De getroffen tijdelijke maatregelen wegens liftrenovatie zijn een zaak tussen huurders en verhuurder. Gezien het huurders aangeboden maatwerk (zie vraag 1) zie ik geen reden de corporatie op haar handelen aan te spreken.

Vraag 5

Bent u bekend met de beantwoording door toenmalig staatssecretaris Bussemaker van vragen van eerste ondertekenaar in een vergelijkbare situatie?2 Deelt u de mening dat verdere maatregelen kennelijk wel nodig zijn? Deelt u de mening dat het antwoord dat dit een zaak tussen «huurder en huiseigenaar» is tekortschiet, omdat er kennelijk in ons land woningcorporaties zoals Woonbron actief zijn?

Ja, ik ken de beantwoording van eerdere vragen over liften bij ouderenhuisvesting. Ook ik zie nu geen reden voor verdere maatregelen op basis van het handelen van de huiseigenaar.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Wachtlijst studentenkamer flink gegroeid»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw opvatting over de in dit bericht vermelde groei?

In de brief van 26 mei 20102 aan de Kamer over studentenhuisvesting , is op basis van de uitkomst van het onderzoek «Contrasten in de kamermarkt» de verwachting opgenomen, dat de vraag naar studentenhuisvesting ook in de toekomst aan blijft houden. Daarom is er in de tussentijd in samenwerking met Kences (de koepel van studentenhuisvesters) gewerkt aan het wegwerken van knelpunten in de rijksregelgeving, zodat op lokaal niveau het aanbod voor studentenhuisvesting vergroot kan worden. Uit voornoemd onderzoek blijkt dat de vraag naar studentenhuisvesting lokaal sterk verschilt. In 2010 is daarom in samenwerking met Kences gestart met de ontwikkeling van een monitor, die (de ontwikkeling van) de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting op regionaal niveau in beeld brengt.

Vraag 3

Wat doet u om ervoor te zorgen dat alle, danwel zoveel mogelijk, uitwonende studenten over een kamer in hun «eigen» studentenstad beschikken als hun colleges beginnen?

Op 13 juli jl. heb ik de brief «knelpunten rijksregelgeving in relatie tot studentenhuisvesting3» naar de Kamer gestuurd. In deze brief heb ik een actieplan studentenhuisvesting aangekondigd voor dit najaar, dat ik samen met de betrokken partijen wil opstellen om zo het aanbod voor studentenhuisvesting lokaal te vergroten. Dit actieplan is in voorbereiding.
De mogelijke inzet van leegstaande kantoorruimte wordt ook in het actieplan meegenomen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het inzetten van leegstaande kantoorruimte om dit probleem op te lossen een efficiënte oplossing voor het probleem kan zijn, zoals bijvoorbeeld aangetoond in Utrecht? Zo nee, waarom niet?

Verbouw van leegstaande kantoren tot (tijdelijke) woonruimte kan op lokaal niveau een invulling zijn om het aanbod voor studenten te vergroten.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het wenselijk zou zijn om kantoren van de rijksoverheid die langdurig leegstaan in studentensteden met een tekort aan studentenwoningen, in te zetten voor (tijdelijke) studentenwoningen, zoals het Belastingkantoor in Utrecht? Zo nee, waarom niet?

Zoals eerder uiteengezet in brieven van 07-11-2005 (30 300 XI, nr. 26), 16-06-2006 (30 300 XI, nr. 127) en 15-04-2008 (31 200 XVIII, nr. 127) zet de Rijksgebouwendienst zich actief in voor het herbestemmen van overtollige rijksgebouwen, binnen de mogelijkheden van zijn instellingstaak.
Het beleid ten aanzien van leegstand bij gebouwen die bij de Rijksgebouwendienst in beheer zijn is primair gericht op veilig gebruik van deze panden. Daarbij wordt uitsluitend het tijdelijk gebruik overeenkomstig bestemming en vigerende regelgeving toegestaan. Leegstaande kantoren die niet meer benodigd zijn voor rijkshuisvesting worden in beginsel zo snel mogelijk via het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) afgestoten. In overleg met het RVOB worden alle mogelijkheden van afstoot bezien, inclusief de mogelijkheden tot transformatie of eventuele herontwikkeling van deze kantoren. Dit is onder meer afhankelijk van financiële factoren, de mogelijkheden van het gebouw en de behoefte van de lokale markt. Bij het vervreemden van overtollige rijksgebouwen is voor het rijk optimalisatie van de opbrengst, waarbij rekening wordt gehouden met publieke belangen, de maatstaf.
De Rijksgebouwendienst is in het afwegingsproces behulpzaam door, waar nodig en zinvol, dit te begeleiden met onderzoek en expertise. Overheden, corporaties of private partijen kunnen vervolgens besluiten het object te verwerven met het oog op (studenten)huisvesting. Om een rijkskantoor geschikt te kunnen maken voor studentenhuisvesting dient de bestemming van het object te worden gewijzigd, dienen de noodzakelijke vergunningen te worden verkregen en voorzieningen conform het Bouwbesluit te worden aangebracht.
De feitelijke realisering is afhankelijk van initiatiefnemers en investeerders op lokaal niveau. Het voorbeeld van de voormalige lerarenopleiding aan de Archimedeslaan in Utrecht illustreert dat.
Per 2012 wordt een wijziging van het Bouwbesluit doorgevoerd. Met het nieuwe Bouwbesluit wordt het wat betreft regelgeving makkelijker om kantoorgebouwen te transformeren naar een andere gebruiksfunctie, zoals wonen. Hierbij past de kanttekening dat in het algemeen slechts een beperkt deel van de kantorenleegstand geschikt zal zijn voor transformatie naar studentenhuisvesting.

Vraag 6

Bent u bereid om alle leegstaande gebouwen van de rijksoverheid te beoordelen op de mogelijkheid deze in te zetten als studentenhuisvesting en daarvoor actief stappen te zetten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Welke stappen kan de Kamer op korte termijn van u verwachten om ervoor te zorgen dat de inzet van leegstaande kantoorruimte als studentenhuisvesting op grotere schaal kan plaatsvinden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met de signalen uit de praktijk, dat voor veel particuliere verhuurders van woningen de besluitswijziging per 1-1-2010 leidt tot een extreme belastingverhoging, zoals te lezen is in het artikel «Hogere waardering van box 3 vastgoed in 2010?»1

Vóór 2010 dienden (verhuurde) woningen ten behoeve van de Successiewet 1956 (SW 1956) en box 3 (Wet IB 2001) te worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer. Daarbij bestond geen eenduidige richtlijn om aan te geven hoe die waarde moest worden vastgesteld. Discussies daarover waren zeer feitelijk van aard en afhankelijk van onder meer het type vastgoed, de locatie, het gebruik en de hoogte van de eventuele huur. Voor de SW 1956 en box 3 werden woningen veelal door belastingplichtigen gewaardeerd op de WOZ-waarde. Bij verhuurde woningen werd de waarde vaak vastgesteld op «een aantal keren de huur», waarbij dat aantal significant hoger kon zijn dan de in het genoemde artikel aangegeven marge van 10 tot 15.
Met ingang van 1 januari 2010 is voor de vaststelling van de heffingsgrondslag van woningen in de SW 1956 en box 3 in de inkomstenbelasting het gebruik van de WOZ-waarde verplicht. Dit geldt ook voor verhuurde woningen, met dien verstande dat voor verhuurde woningen waarop afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is (dus die onder de huurbescherming vallen), door middel van de leegwaarderatio (die voor 2011 tussen 60% en 85% ligt) rekening wordt gehouden met het feit dat in de WOZ-waardering wordt uitgegaan van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak. Er wordt immers bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen rekening gehouden met het waardedrukkende effect dat de verhuurde staat van die woning heeft. Afstemming over de systematiek en de hoogte van de leegwaarderatio heeft plaatsgevonden in een werkgroep waarin alle betrokken partijen vertegenwoordigd waren (zie ook het antwoord op vraag 6).
Het kan in individuele gevallen zo zijn dat de waardering van (verhuurde) woningen op WOZ-waarde (bij verhuurde woningen vermenigvuldigd met de leegwaarderatio) tot een hogere grondslag voor box 3 leidt dan vóór 2010. Het is in dat geval evenwel mogelijk dat de desbetreffende woningen tot 2010 te laag werden gewaardeerd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de Belastingdienst niet kan navorderen op aanslagen inkomstenbelasting van vóór 2010 in verband met de nu veel hogere waardering, wanneer belastingplichtigen vóór 2010 zijn uitgegaan van de in het artikel genoemde en door de Belastingdienst gehanteerde vuistregel van 10 tot 15 keer de jaarlijkse huur?2

De inspecteur kan in beginsel te weinig geheven belasting navorderen indien de aanslag tot een te laag bedrag is vastgesteld. Een veel hogere waardering tussen een verhuurd pand in 2010 en in bijvoorbeeld 2009 zal niet tot navordering leiden indien dit verschil in waardering zijn oorzaak vindt in het verschil in gehanteerde en voor dat jaar toepasbare wettelijke waarderingsregels. Er is alsdan geen sprake van te weinig geheven belasting.

Vraag 3

Is het u bekend dat door de combinatie van de lage maximumhuur als gevolg van het puntensysteem huurwoning en de hogere box-3-heffing door de WOZ-waarde grondslag verhuurders in regio’s met een gemiddeld hoge WOZ-waarde een negatief rendement behalen? Wat gaat u hieraan doen?

De waardevaststelling van de verhuurde woningen (de grondslag voor dat forfaitaire rendement) door middel van de WOZ-waarde en de leegwaarderatio leidt tot een goede benadering van de waarde in het economische verkeer van die woningen. Om die waardevaststelling te waarborgen, wordt de tabel ter vaststelling van de leegwaarderatio periodiek bezien op actualiteit, waarbij recente transacties van verhuurde woningen worden gerelateerd aan de WOZ-waarde van die woningen. Ook dit najaar zal de tabel opnieuw worden bezien op actualiteit.
Ik hecht eraan op te merken dat het forfaitaire rendement van 4% in box 3 een gemiddeld rendement is dat belastingplichtigen over langere periode geacht worden te behalen over hun gehele grondslag voor box 3. Waar het gaat om het rendement uit (verhuurde) woningen in box 3, is van belang dat niet alleen wordt gekeken naar het directe rendement (de huurpenningen), maar ook naar het indirecte rendement (de waardeontwikkeling van de woningen, ongeacht of de eigenaar wel of niet het voornemen heeft om de woning te verkopen). Daarnaast dient het heffingvrije vermogen, dat zorgt voor een lager gemiddeld forfaitair rendement dan 4%, in de beschouwing te worden betrokken.
De maximale huurprijsgrens op basis van het woningwaarderingsstelsel biedt in het algemeen voldoende ruimte om een huurprijs te kunnen vragen die verhuurders een zakelijk rendement levert. Daarnaast heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een aantal maatregelen getroffen om de maximale huurprijs te verhogen. Zo is per 1 juli 20113 een wijziging van het woningwaarderingsstelsel in werking getreden waarbij de energieprestatie van de woning wordt gewaardeerd. Die wijziging heeft tot gevolg dat woningen met een goede energieprestatie een hogere maximale huurprijs hebben. Bovendien biedt de in het Regeerakkoord aangekondigde maatregel van maximaal 25 extra punten in het woningwaarderingsstelsel voor woningen in schaarstegebieden voor woningen in die gebieden een hogere maximale huurprijs. Deze aanpassing van het woningwaarderingsstelsel is op 9 september 2011 gepubliceerd in het Staatsblad4 en is op 1 oktober jl. in werking getreden. Sommige huurwoningen zullen door deze maatregelen voldoende punten krijgen om na een huurderswisseling tegen een geliberaliseerde huurprijs verhuurd te kunnen worden, waardoor de huurprijs in het geheel niet wordt gelimiteerd door het woningwaarderingsstelsel.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat door de wijziging de box-3-heffing in individuele gevallen hoger is dan de huur», die de verhuurder kan vragen op grond van het puntensysteem huurwoning?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe gaat u bewerkstelligen dat verhuurders in regio’s met een gemiddeld hoge WOZ-waarde een «decent profit» gaan behalen, een uitvloeisel van het eigendomsrecht van art. 1, 1e protocol, Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM), zoals dat beschermd wordt door het Europese Hof voor de rechten van de mens? (zie bijvoorbeeld de zaak Hutten-Czapska v. Poland (no. 35014/97))

Vooreerst is het zo dat de zaak waarnaar wordt verwezen niet redelijkerwijs vergelijkbaar is met de situatie in Nederland. In de zaak Hutten-Czapska v. Poland (no. 35014/97) was de (door de overheid gemaximeerde) huuropbrengst van belanghebbende nog niet voldoende om de onderhoudskosten uit te voldoen. Bovendien leidde de Poolse regelgeving ertoe dat onevenredig veel (onderhouds)kosten voor rekening van de verhuurder kwamen, dat het bijkans onmogelijk was om de huurovereenkomst op te zeggen en dat verhoging van de huurprijs amper mogelijk was.
In Nederland is geen sprake van een dergelijke situatie. Bovendien heeft het kabinet, juist met het oog op regio’s met een gemiddeld hoge WOZ-waarde, de in het antwoord op de vragen 3 en 4 genoemde maatregelen getroffen om de maximale huurprijs te verhogen.

Vraag 6

Bent u bereid een tegenbewijsregeling op te nemen voor belastingplichtigen voor wie de box-3-heffing op basis van de WOZ-waarde van verhuurde woningen onredelijk uitpakt? Zo nee, waarom niet?

Nee. Een tegenbewijsregeling is bij invoering van het verplicht gebruik van de WOZ-waarde en ook al enkele keren daarna, beargumenteerd afgewezen. Tegen de WOZ-beschikking zelf is bezwaar en beroep mogelijk. Indien een belastingplichtige van mening is dat zijn WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, heeft hij reeds mogelijkheden die beslissing aan te vechten. Daarnaast zijn destijds zowel de beslissing om de WOZ-waarde als waarderingsmaatstaf voor woningen voor te schrijven als de leegwaarderatio om met de factor verhuur rekening te houden, afgestemd met een breed samengestelde werkgroep, waarin waarderingsdeskundigen uit de makelaardij, de vastgoedbranche, de adviespraktijk en de Belastingdienst waren vertegenwoordigd. Het draagvlak voor deze aanpassingen is derhalve groot. Periodiek wordt bezien hoe de ontwikkeling is van de waarde van verhuurde woningen in het economische verkeer in relatie tot hun WOZ-waarde en of de tabel ter bepaling van de leegwaarderatio aanpassing behoeft. Bovendien zou een tegenbewijsregeling de vereenvoudiging als gevolg van de toepassing van de WOZ-waarde grotendeels teniet doen.

Vraag 7

Kunt u, ten einde de burger te ontlasten en gezien het feit dat de gemeenten andere criteria hanteren dan de Belastingdienst, een overleg mogelijk maken tussen de belastinginspecteur en de gemeente omtrent de hoogte van de WOZ-waarde? Zo nee, waarom niet?

De gemeenten zijn op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) belast met de waardebepaling en de waardevaststelling van onroerende zaken. Met ingang van 1 januari 2009 is de WOZ-registratie een basisregistratie geworden. De afnemers, waaronder de Belastingdienst, moeten daarom sinds die datum de door gemeenten vastgestelde WOZ-waarde verplicht gebruiken. Dit past in de filosofie van het stelsel van basisregistraties; de overheid bevraagt de burger maar één keer en hergebruikt het gegeven daarna binnen de overheid. Ook is een afnemer verplicht een terugmelding te doen indien er gerede twijfel is over de juistheid van het authentieke gegeven dat geput wordt uit een basisregistratie. De Belastingdienst stelt dan ook geen «eigen» WOZ-waarde vast, maar zal aan de gemeenten een melding doen indien hij over informatie beschikt dat de WOZ-waarde te hoog of te laag is vastgesteld. Gemeenten zijn verplicht deze melding te onderzoeken en zo nodig de WOZ-waarde bij te stellen. Om deze redenen acht ik verder overleg tussen de inspecteur en de gemeente niet opportuun.

Vraag 8

Deelt u de mening dat erfgenamen belast dienen te worden over de werkelijke waarde van de goederen die zij erven en geen belasting dienen te betalen over een fictieve waarde die zij niet kunnen krijgen?

De gemeenten stellen de WOZ-waarde sinds 1 januari 2007 jaarlijks vast. Als waardepeildatum geldt 1 januari van het voorafgaande jaar (t-1). Gemeenten hebben dat voorliggende jaar nodig om alle woningen te waarderen. Deze wijze van waarderen betekent dat een dalende woningmarkt nadelig uit kan werken voor belastingplichtigen. Waar het gaat om box 3, loopt de WOZ-waarde achter op de ontwikkeling van de marktwaarden, maar is slechts sprake van een vertraging. In een fluctuerende markt is er derhalve op langere termijn per saldo geen voor- of nadeel. Waar het gaat om een tijdstipbelasting als de schenk- of erfbelasting, kan deze wijze van waarderen wel nadelig zijn. Daar staat tegenover dat, zoals in eerdere jaren het geval was, een stijgende woningmarkt voordelig uitwerkt voor belastingplichtigen. Aangezien jaarlijks wordt gewaardeerd, is de waardestijging of -daling overigens relatief beperkt.5
De achtergrond om destijds over te gaan tot een jaarlijkse waardering lag onder andere in de mogelijkheden die dat zou bieden om de WOZ-waarde breder te gaan gebruiken. Dat is sinds 2007 ook geleidelijk aan het geval. De WOZ-waarde wordt inmiddels in brede kring geaccepteerd als de waarde in het economische verkeer die een onroerende zaak vertegenwoordigt en wordt voor steeds meer (belasting)wetten als heffingsgrondslag gebruikt, zoals voor de Wet IB 2001 en de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Met ingang van 1 januari 2010 is er daarom voor de SW 1956 eveneens voor gekozen om voor de waardering van woningen aan te sluiten bij de WOZ-waarde. Het gebruik van de WOZ-waarde betekende een belangrijke vereenvoudiging in de uitvoering en een besparing op de uitvoeringskosten. Een eenvoudige en breed toepasbare WOZ-waarde biedt geen ruimte voor individueel maatwerk. Het hanteren van bijvoorbeeld een andere waardepeildatum voor alleen de SW 1956 of het introduceren van een tegenbewijsregeling maakt inbreuk op de systematiek van WOZ-waardering en de brede toepasbaarheid van de WOZ-waarde. Dit zou de bereikte vereenvoudiging en kostenbesparing in de SW 1956 teniet doen. Bovendien wil ik er nogmaals op wijzen dat bezwaar en beroep mogelijk is tegen de WOZ-beschikking. Erfgenamen kunnen, indien zij van mening zijn dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, om een nieuwe WOZ-beschikking voor een verkregen woning vragen. Tegen die nieuwe beschikking is wederom bezwaar en beroep mogelijk, waardoor zij niet zijn gebonden aan het al dan niet handelen door de erflater tegen de WOZ-beschikking.
Een en ander neemt niet weg dat in de SW 1956 waar nodig rekening wordt gehouden met omstandigheden die in de objectieve WOZ-waarde niet tot uitdrukking worden gebracht, zoals het feit dat een woning verhuurd wordt, het feit dat sommige niet-gesplitste woningen niet afzonderlijk vervreemdbaar zijn, of een situatie van erfpacht. Voor al deze omstandigheden voorziet de SW 1956 (net als de Wet IB 2001) en de daarop gebaseerde regelgeving in afwijkingen op de WOZ-waarde6. Daar komt bij dat in het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2012 wordt geregeld dat voor de waardering van (langdurig) verpachte woningen ten behoeve van box 3 en de SW 1956 mag worden aangesloten bij de tabel ter vaststelling van de leegwaarderatio voor verhuurde woningen. Daarnaast zal ik op korte termijn een beleidsbesluit uitbrengen met een goedkeuring om voor de waardering van serviceflats ten behoeve van de SW 1956 tijdelijk af te wijken van de WOZ-waarde, een en ander in afwachting van lopende procedures over de WOZ-waarde van serviceflats.

Vraag 9

Bent u bereid ook een tegenbewijsregeling op te nemen in de Successiewet voor gevallen waarin de WOZ-waarde van verhuurde woningen, gesplitst of niet gesplitst, zeer sterk afwijkt van de werkelijke waarde? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Acht u het rechtvaardig dat, in de huidige markt met waardedalingen tussen de peildatum van WOZ-beschikking, zijnde 1 januari in een jaar voorafgaand aan het jaar van het overlijden, en de datum van overlijden, de erfgenamen voor de erfbelasting toch gebonden zijn aan de hogere WOZ-waarde? Zo ja, waarom? Zo nee, wat gaat u daaraan doen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Deelt u de mening dat het, gelet op het feit dat het thans in de praktijk geregeld voorkomt dat een huis vrij recent na het overlijden aan derden wordt verkocht voor een waarde die vele maken lager is dan de WOZ-waarde, voor de praktijk beter is om ook voor andere belastingplichtigen, die kunnen aantonen dat de WOZ-waarde te hoog is, in de Successiewet een tegenbewijsregeling op te nemen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 12

Deelt u de mening van mevrouw Noordermeer Van Loo en de heer Van den Berg3 dat het verzoek van de erfgenamen (of de executeur namens hen) aan de gemeente voor een nieuwe WOZ-beschikking op grond van artikel 26 Wet WOZ niet aan een termijn is gebonden? Met andere woorden: moeten erfgenamen als de erflater eind december 2010 overleden is, vóór 1 januari 2011 om een nieuwe WOZ-beschikking verzoeken of kunnen zij dit nog doen op het moment dat de aangifte erfbelasting moet worden gedaan? Indien het verzoek altijd in het kalenderjaar van het overlijden gedaan moet worden, bent u dan bereid om erfgenamen een termijn van acht maanden, gelijk aan de aangiftetermijn in de Successiewet, te geven om te verzoeken om een nieuwe WOZ-beschikking?

Het vragen van een nieuwe WOZ-beschikking op grond van artikel 26 van de Wet WOZ is inderdaad niet aan een termijn gebonden.

Vraag 13

Deelt u de mening van de heer Brinkman4 dat, als de waarde in het economische verkeer hoger is dan de WOZ-waarde, de vorderingen van de kinderen bij de wettelijke verdeling ook voor de hogere waarde moet worden gesteld voor de erfbelasting nu de kinderen geen woning verkrijgen maar enkel een geldvordering? Wat gebeurt er als de waarde in het economische verkeer lager is dan de WOZ-waarde? Worden de kinderen dan toch voor de hogere WOZ-waarde in de heffing betrokken, terwijl zij civielrechtelijk een lagere geldvordering verkrijgen?

Indien een nalatenschap vererft volgens de wettelijke verdeling en tot die nalatenschap een woning behoort, wordt voor de heffing van erfbelasting bij de bepaling van de waarde van de onderbedelingsvorderingen van de kinderen net als bij de waardebepaling van de woning uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning. Er is hier sprake van communicerende vaten. Dit uitgangspunt is in overeenstemming met jurisprudentie van de Hoge Raad die in een vergelijkbare situatie (het betrof een ouderlijke boedelverdeling) oordeelde dat de toenmalige waarderingsregels voor de eigen woning en voor courante effecten zich uitstrekten tot de waardering van de onderbedelingsvorderingen9. Het uitgangspunt geldt ongeacht of de WOZ-waarde lager of hoger is dan de waarde in het economische verkeer op het tijdstip van overlijden.

Vraag 14

Is de constatering juist dat bij een legaat van een woning tegen inbreng van de waarde de legataris in de erfbelasting wordt betrokken voor het verschil tussen de hogere WOZ-waarde en de lagere, door de legataris ingebrachte waarde in het economische verkeer, terwijl de legataris bij een legaat tegen inbreng niet wordt bevoordeeld?

Bij een legaat van een woning tegen inbreng van de waarde kan het voorkomen dat er een discrepantie bestaat tussen de WOZ-waarde van de woning en de waarde die door de legataris in de nalatenschap moet worden gebracht. Deze discrepantie kan optreden als gevolg van de in het testament vastgelegde tegenprestatie van de legataris die afwijkt van de WOZ-waarde. Indien de in te brengen waarde lager is dan de WOZ-waarde van de woning, zal dit tot gevolg hebben dat de legataris erfbelasting verschuldigd is over het verschil, na aftrek van de voor de legataris geldende vrijstelling van erfbelasting. Doordat de ingebrachte waarde vervolgens in de nalatenschap valt, zal bij de erfgenamen die lagere waarde in de heffing worden betrokken en niet de hogere WOZ-waarde.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het onderzoek van Vereniging Eigen Huis naar de woonlasten van eigenwoningbezitters1 en het commentaar daarop van de Nederlandse Woonbond?2

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de kritiek van de Vereniging Eigen Huis op de door u gehanteerde koopquota van het Woononderzoek 2009?

Volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) wordt in de berekening van de woonquote van kopers geen rekening gehouden met kosten voor onderhoud en verbetering aan de eigen woning.3 Bij eigenwoningbezitters zijn de kosten van onderhoud en woningverbetering in het Woononderzoek echter wel meegenomen in de berekening van de woonquote, voor zover deze uitgaven zijn gefinancierd via een (aanvullende) hypothecaire lening. Door alle onderhoud- en verbeteruitgaven bij de bestaande woonquote op te tellen, rekent VEH dus een deel van de onderhoudslast ten onrechte dubbel. Welk deel van deze last via een hypothecaire lening wordt gefinancierd is niet bekend. Het ministerie zal – in het kader van de Energiemodule 2012 van het WoON – enkele vragen opnemen over de onderhoud- en verbeteruitgaven van huishoudens en de mate waarin deze uitgaven gefinancierd worden via een hypothecaire lening. De uitkomsten van dit onderzoek komen in het 2e kwartaal van 2013 beschikbaar.
De VEH gaat in haar publicatie over de woonuitgaven verder voorbij aan het gegeven dat ook huurders te maken hebben met onderhoudsuitgaven. De Woonbond geeft in haar reactie op de VEH-publicatie dit ook aan; het betreft kosten voor bijvoorbeeld tuinonderhoud, herstelwerkzaamheden en binnenschilderwerk. De totale onderhoudsuitgaven van eigenwoningbezitters zijn wel hoger dan die van huurders. Te denken valt daarbij aan ten opzichte van huurders extra uitgaven voor buitenschilderwerk en onderhoud aan het dak en de gevel.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de opgevoerde onvermijdbare kosten in het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis vaak ook door huurders moeten worden gemaakt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe houdt u rekening met de hoge woonquote van de lage inkomens? In welke mate heeft dat een dempend effect op de hoge woonquote van de lage inkomens in verhouding tot huishoudens met een hoog inkomen?

Voor lagere inkomensgroepen wordt de huurquote in belangrijke mate gedempt door de huurtoeslag. Ook na de voorgenomen bezuinigingen blijft de huurtoeslag deze rol vervullen. Gezien de budgettaire problematiek is het niet mogelijk de bezuinigingen achterwege te laten.

Vraag 5

Bent u bereid om in het beleid meer rekening te houden met de hoge woonquote voor burgers met de laagste inkomens, bijvoorbeeld door bezuinigingen op de huurtoeslag achterwege te laten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dat doen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het onderzoek uitgevoerd door Aedes onder haar leden naar de Implementatie van de Europese Beschikking Woningtoewijzing?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de uitkomst dat 72% van de woningcorporaties aangeeft dat zij als gevolg van de toewijzingsnorm met name mensen met lage middeninkomens (33 614–43 000) niet meer altijd een woning kunnen toewijzen?

Uit het WoON-onderzoek 2009 bleek dat in de afgelopen jaren ca. 24% van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens van (nu) € 33 614. Door de in 2011 ingevoerde toewijzingsregel moet dat percentage terug naar maximaal 10%.
Dat wijst er al op dat daardoor aan minder huishoudens met een inkomen boven € 33 614 een sociale huurwoning kan worden toegewezen.

Vraag 3

Wat vindt u van de uitkomst dat 82% van de woningcorporaties in het eerste halfjaar van 2011 huishoudens die meer dan 33 614 euro bruto verdienen een sociale huurwoning heeft geweigerd?

Uit het Aedes-onderzoek blijkt dat 82% van de corporaties minder dan 25% van de toewijzingsverzoeken van huishoudens met een inkomen hoger dan € 33 614 heeft moeten afwijzen vanwege de 10% norm. Dat betekent dat 82% van de corporaties meer dan 75% van deze toewijzingsverzoeken wel heeft kunnen honoreren. Of er in de praktijk sprake is van een grote problematiek kan op basis van deze cijfers niet worden geconcludeerd. Een compleet beeld zal ontstaan op basis van de resultaten over 2011. Ik wijs er daarbij op dat huishoudens met een lager inkomen dan € 33 614, die de zwakste positie op de woningmarkt hebben, blijkbaar meer kansen op toewijzing hebben gekregen.

Vraag 4

Is het waar dat met name starters en gezinnen met één inkomen de dupe zijn van de 33 614 euro grens? Zo ja, wat voor maatregelen gaat u nemen om de kans voor deze groepen op de huurmarkt te vergroten?

Ik beschik niet over gegevens waaruit dit zou blijken. Wel merk ik op dat de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% waartoe het kabinet recent heeft besloten, ook voor starters en gezinnen met één inkomen de kansen op de koopmarkt versterkt. Daarnaast merk ik op dat, bij eenzelfde gezinsinkomen, de NHG-toetsing juist voor gezinnen met één inkomen gunstiger uitpakt dan voor gezinnen met twee inkomens.

Vraag 5

Wat vindt u van de uitkomst dat 10% van de woningcorporaties aangeeft dat zij als gevolg van de toewijzingsnorm met name mensen met fysieke of psychische beperkingen niet meer altijd een woning kunnen toewijzen?

Uit het Aedes-onderzoek blijkt dat 10% van de corporaties zegt te verwachten dat «overige urgenten (bijvoorbeeld personen met fysieke of psychische beperkingen)» niet meer altijd volledig een sociale huurwoning kan worden toegewezen als gevolg van de 10%-norm. Van deze, overigens beperkte groep, corporaties verwacht ik nadere maatregelen gericht op het realiseren van meer aanbod voor deze groep urgenten, zoals extra verkoopinspanningen en/of het (net) liberaliseren van geschikte huurwoningen zodat ze buiten de toewijzingsregels vallen en wel aan deze groep kunnen worden aangeboden. Daarnaast ben ik over de motie-Monasch/Van Bochove2 waarin wordt gevraagd om een hogere toewijzingsgrens voor ouderen, mensen met een zorgindicatie en mensen met een beperking, in ambtelijk overleg met de Europese Commissie. De problematiek van huishoudens die zijn aangewezen op «verzorgd wonen» is een onderdeel van dat overleg.

Vraag 6

Bent u het met de woningcorporaties eens dat de 33 614 euro-grens moet worden opgetrokken naar circa 45 000 euro? Zo ja, wanneer gaat u met de Europese Unie in overleg om dit te realiseren? Zo nee, waarom niet?

Conform de Europese regelgeving is staatsteun voor sociale huisvesting toegestaan voor de «socially disadvantaged». Aan dat begrip is al een ruime uitleg gegeven, want bij een inkomensgrens van € 33 614 valt momenteel ongeveer 41% van alle Nederlandse huishoudens in deze categorie. In het algemeen ben ik van mening dat de toewijzingsgrens van € 33 614 in combinatie met 10% vrije toewijzingsruimte de slaagkansen op de woningmarkt van huishoudens met een inkomen van meer dan € 33 614 in voldoende mate overeind houdt. In een aantal regio’s en/of bij specifieke groepen kan dit mogelijk anders liggen. Corporaties kunnen dan adequaat reageren door meer (overtollige) sociale huurwoningen te liberaliseren en/of te verkopen. In hoeverre zich knelpunten voordoen in de huisvesting van huishoudens met een middeninkomen zal ik de komende jaren monitoren. Een algemene verhoging van de genoemde inkomensgrens, zoals ook de strekking is van de motie-Van Raak/Karabulut3, zou neerkomen op nieuwe staatssteun voor woningcorporaties. Deze motie zal ik als zodanig niet uitvoeren. Wel wil ik bezien of en welke mogelijkheden er binnen de huidige toewijzingsgrens zijn om eventuele knelpunten bij de huisvesting van middeninkomens weg te nemen. Onder andere ben ik, zoals al aangegeven bij de vorige vraag, in ambtelijk overleg met de Europese Commissie over de motie-Monasch/Van Bochove.

Vraag 7

Bent u het met de woningcorporaties eens dat het toewijzen van woningen in woonzorgcomplexen aan mensen met een zorgindicatie lastig wordt als het inkomen te hoog is?

Er is een grote verscheidenheid in de groep mensen met een zorgbehoefte. Vaak kan de zorgbehoefte worden gerealiseerd in de bewoonde normale woning. Soms is dit niet het geval en is verhuizing naar een specifiek op zorg gerichte woonplek wenselijk.
Op dit moment valt toewijzing van een plaats in een verzorgingstehuis niet onder de toewijzingsnorm voor sociale huurwoningen, wanneer er geen sprake is van een zelfstandig huurcontract. Zoals al gezegd bij vraag 5 en 6, ben ik over de motie-Monasch/Van Bochove2 in ambtelijk overleg met de Europese Commissie.

Vraag 8

Is er sprake van een langere wachttijd voor mensen met een zorgindicatie voor een woning in een woonzorgcomplex, doordat deze mensen een inkomen hebben boven de 33 614-euro-grens?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u voornemens maatregelen te treffen voor ouderen en mensen met een zorgindicatie die door deze 33 614 euro grens moeilijker of niet een passend woning kunnen huren? Zo ja, welke maatregelen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Corporaties weigeren nu middeninkomens woning»?1

Vraag 2

Is u bekend dat Aedes onderzoek heeft gedaan naar de toewijzing van woningen aan middeninkomens door woningcorporaties? Kent u de doelstellingen die ten grondslag liggen aan het onderzoek?

Ja. De enquête van Aedes onder haar leden was gericht op het krijgen van een vroegtijdig beeld van de effecten van de op 1 januari 2011 van kracht geworden «Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting».

Vraag 3

Klopt het dat woningcorporaties woningen kunnen verhuren aan middeninkomens, maar als deze groep groter dan 10% wordt, de woningcorporaties meer rente moeten betalen wegens het komen te vervallen van staatssteun? Zo nee, liggen hier wettechnische belemmeringen aan ten grondslag? Zo ja, welke belemmeringen zijn dit dan? Deelt u de mening dat woningcorporaties middeninkomens moeten blijven huisvesten, middels in de eerste plaats verkoop dan wel verhuur van een woning? Zo nee, waarom niet?

Woningcorporaties kunnen maximaal 10% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen (huur tot € 652,52) verhuren aan huishoudens met een belastbaar gezinsinkomen van meer dan € 33 614. Indien een corporatie, te beginnen in 2011, meer dan 10% verhuurt aan deze middeninkomens dan kan als sanctie de WSW-borging op financiering van nieuw te bouwen en/of aan te kopen woningen komen te vervallen. De financieringsrente op de betreffende nieuwe/aangekochte woningen zal zonder WSW-borging normaliter hoger liggen. Bestaande borging op reeds aangetrokken financiering (bestaande contracten) blijft gewoon bestaan. De financieringsrente op de bestaande woningen zal dus niet veranderen als de 10%-regel wordt overschreden.
Wat betreft de huisvesting van middeninkomens door corporaties is het beleid er op gericht dat woningcorporaties de verhuur van sociale huurwoningen, waarvoor staatssteun beschikbaar wordt gesteld, scherper dan voorheen richten op huishoudens met een lager inkomen. Daarnaast wordt door het kabinet de totstandkoming/versterking van een «middensegment» op de woningmarkt nagestreefd, dat zonder staatssteun opereert. Ook daarin spelen corporaties een belangrijke rol, zowel door verkoop als door verhuur van woningen. Om corporatiewoningen aan middeninkomens te mogen verhuren is het, afgezien van de 10% vrije toewijzingsruimte, nodig dat hun huur boven de € 652,52 ligt. Dat kan nu al worden gerealiseerd door vrijkomende woningen met meer dan 142 WWS-punten te liberaliseren.

Vraag 4

Hoe groot is het verschil in rente tussen financiering met staatssteun en financiering conform marktrente? Wat betekent dit in termen van meerkosten cq. hogere huren per woning (gemiddeld)? Klopt het dat in geval van nieuwbouw en herfinanciering, de hogere rente een rol speelt over het bedrag dat geleend moet worden? Zo nee, waarom niet?

Het effect van WSW-borging op de financieringsrente kan variëren tussen corporaties en projecten, maar is gemiddeld in tijden dat de financiële markten normaal functioneren ongeveer 0,5%. Een 0,5% hogere rente leidt bij sociale nieuwbouw niet tot een hoger investeringsbedrag maar gemiddeld wel tot een ca. € 9 000 hogere «onrendabele top».
Om dit te compenseren zou de aanvangsmaandhuur ongeveer € 30 tot € 35 hoger moeten liggen.
Een hogere jaarlijkse rentelast leidt niet tot een hoger bedrag dat geleend moet worden, maar wel tot hogere zekerheidseisen bij de financier.

Vraag 1

Wat is uw oordeel over het artikel «Oneerlijke kamerverhuur»?1

Het is goed dat er kritisch gekeken wordt naar het woningaanbod voor en de woonomstandigheden van studenten. Overigens hebben huurders de mogelijkheid om de huurprijs van hun woonruimte bij de Huurcommissie te laten toetsen. Ik onderschrijf het initiatief «Check je kamer» van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVB), waarmee de hoogte van de huurprijs van onzelfstandige woningen (kamers) wordt onderzocht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat buitenlandse studenten in Nederland niet meer moeten betalen voor een gelijkwaardige studentenkamer dan Nederlandse studenten? Zo nee, waarom niet?

Navraag bij studentenhuisvester DUWO, waarover het in dit artikel gaat, leert dat de studentenkamers voor de buitenlandse studenten volledig gemeubileerd en gestoffeerd zijn, inclusief eindschoonmaak en beheer. Er is dan ook geen sprake van een gelijkwaardige situatie ten opzichte van kamerverhuur aan reguliere Nederlandse studenten.
Wat betreft de kale huur en servicekosten van een kamer of woning kan er geen onderscheid gemaakt worden tussen Nederlandse of buitenlandse studenten. Zoals in het antwoord op vraag 1 aangegeven heeft elke huurder het recht de huurprijs te laten toetsen bij de Huurcommissie op basis van het woningwaarderingstelsel. DUWO geeft hierbij wel aan dat buitenlandse studenten gemiddeld meer energie gebruiken waardoor de kosten hiervoor hoger zijn dan bij een gemiddelde Nederlandse student. Verder is sprake van extra kosten voor de buitenlandse student vanwege extra service en voorzieningen die niet worden verleend aan reguliere studenten uit Nederland.

Vraag 3

Bent u bereid verhuurder DUWO te wijzen op de wettelijke verplichting om de servicekosten transparant te maken aan de verhuurders, nu blijkt dat slechts 38% van de buitenlandse studenten weet hoe hoog de servicekosten zijn?

Met DUWO is hierover contact geweest. Blijkens informatie van DUWO wordt er altijd een uitsplitsing in het contract gemaakt tussen huur en servicekosten. Daarbij is op de website van DUWO uitleg gegeven over verschillen in behandeling en verschillen in prijzen.

Vraag 4

Vindt u het gerechtvaardigd dat een verhuurder tien euro per maand vraagt voor de huur van bestek, zonder dat een huurder ervoor kan kiezen het bestek niet te huren? Zo nee, wat gaat u hiertegen ondernemen? Zo ja, waarom?

DUWO geeft aan dat het hier gaat om een keukenpakket én een lakenpakket, dat onderdeel is van het vooraf aangegeven all in servicepakket dat bij de kamerverhuur hoort. Hierbij zijn het keukenpakket en lakenpakket specifiek benoemd.

Vraag 5

Vindt u het een teken van gastvrijheid om buitenlandse studenten evenveel te laten betalen voor een gedeelde kamer, als dat Nederlandse studenten betalen voor dezelfde kamer in hun eentje?

Navraag leert dat het hier gaat om shared rooms, waarbij de kale huur door 2 studenten gedeeld wordt, net als de servicekosten. DUWO geeft aan in overleg met de Haagse Hogeschool voor shared room gekozen te hebben om aan de vraag naar gegarandeerde woonruimte voor buitenlandse studenten te kunnen voldoen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat servicekosten redelijk en hooguit kostendekkend dienen te zijn en dat de opbouw van deze kosten inzichtelijk moet zijn? Zo ja, bent u bereid in overleg te treden met DUWO om hen daartoe te manen? Zo nee, waarom niet?2

Servicekosten dienen kostendekkend te zijn. Ambtelijk is hierover contact geweest met DUWO. DUWO geeft aan dat de servicekosten gebaseerd zijn op de reële kosten die zij heeft.

Vraag 7

Is het gebruikelijk dat een vertrekkende huurder 30 euro moet betalen wanneer hij per ongeluk een eigen kussen achterlaat in de woning?

DUWO geeft aan dat de kamers waar het hier om gaat gemeubileerd en gestoffeerd zijn, inclusief eindschoonmaak en beheer. Bij het aangaan van het huurcontract wordt de huurder gewezen op het feit dat aan het eind van de huurperiode de kamer stofschoon achtergelaten moet worden.
Het schoon opleveren van een woning of kamer geldt in Nederland voor elke huurder. Wanneer er desondanks toch spullen achterblijven kunnen de kosten voor het verwijderen hiervan doorberekend worden aan de huurder.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het zorgelijk is dat 56% van de buitenlandse studenten die bij DUWO huren geen rookmelder hebben, terwijl dit wettelijk verplicht is? Wat gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat de verhuurder actie onderneemt?

DUWO geeft aan dat de woonruimte die zij verhuurt voldoet aan alle regelgeving als het gaat om het aanbrengen van brand/rookmelders en dat zij hierover ook contact met en controles heeft van de lokale brandweer.

Vraag 9

In hoeverre is het toegestaan in het contract op te nemen dat een woning te allen tijde kan worden betreden door personeel van de verhuurder, ook zonder toestemming vooraf van de huurder? In hoeverre is hier sprake van huisvredebreuk en is de verhuurder strafrechtelijk te vervolgen?

De huurder is verplicht toe te staan dat de verhuurder dringende werkzaamheden aan de woning verricht (artikel 7:220 BW). Uiteraard moet dit wel in overleg gaan met de huurder(s). DUWO geeft aan dat beheerders niet zomaar naar binnen gaan bij huurders. Reden is altijd een klacht/gebrek of noodzakelijke inspectie. Er wordt altijd aangebeld en toestemming gevraagd. De praktijk is dat de meeste huurders het bijzonder prettig vinden als een klacht tijdens schooluren verholpen kan worden zonder dat zij thuis hoeven te blijven. Een afspraak maken om een klacht of inspectie in aanwezigheid te verhelpen is altijd mogelijk.

Vraag 10

Bent u bereid onderzoek te doen naar de uitbuiting van buitenlandse studenten door verhuurders? Zo neen, welke actie gaat u nemen naar aanleiding van de resultaten van het onderzoek?

Het vergroten van het woningaanbod voor studenten op lokaal niveau is in mijn ogen het beste middel om eventuele misstanden tegen te gaan. Daarom heb ik op 13 juli jl. een actieplan studentenhuisvesting aangekondigd, dat ik in samenwerking met de betrokken partijen in het najaar wil opstellen. Daar zijn onder andere de onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters bij betrokken.

Vraag 11

Bent u bereid in gesprek te gaan met de onderwijsinstellingen die namens de verhuurder de huurcontracten opstellen, om de woonomstandigheden van buitenlandse studenten te verbeteren?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de bevindingen van het centraal fonds voor de volkshuisvesting dat corporaties lukraak grond aankopen, zware risico’s nemen door zich in commerciële avonturen te storten en zware verliezen lijden zonder dat interne toezichthouders ingrijpen?1

Ik deel uw weergave van de bevindingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) niet. Het CFV heeft een onderzoek uitgevoerd naar grondposities en (risicovolle) projecten bij corporaties. Doel van het onderzoek was om inzicht te verkrijgen in het risicobeheer bij grondverwerving en risicovolle vastgoedprojecten bij corporaties. Risicobeheer heeft volgens het CFV de volle aandacht van corporaties maar kent nog de nodige tekortkomingen. Het CFV doet op grond van dit onderzoek een aantal aanbevelingen. Zo wordt corporaties aanbevolen om een specifiek beleid voor grondposities en risicovolle projecten te formuleren dat is gebaseerd op hun visie en missie. Het is van belang dat besturen daar invulling aan geven en de raad van toezicht daarop toeziet. Het CFV gaat samen met enkele corporaties en de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) aanbevelingen uitwerken als handvat voor raden van commissarissen / raden van toezicht. Ik sta achter de aanbevelingen van het CFV en het beoogde vervolg acht ik passend gezien de bevindingen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat dubieuze grondtransacties door woningcorporaties en commerciële vastgoedtransacties niet tot hun taken behoren maar dat zij moeten doen waartoe zij zijn opgericht: bouwen, verhuren en onderhouden van betaalbare woningen?

Ik deel uw mening dat dubieuze grondtransacties door woningcorporaties niet tot hun taken behoren. Dat geldt echter niet voor grondtransacties in het algemeen of commerciële vastgoedtransacties. De kerntaak van corporaties ligt in het realiseren van huisvesting voor de doelgroep. Echter, ook het realiseren van duurdere huur- en koopwoningen kan door corporaties worden uitgevoerd mits dit plaatsvindt onder gelijke condities als andere marktpartijen. Voor de realisatie van zowel huur- als koopwoningen is de verwerving van grond veelal noodzakelijk. Uiteraard zal men oog moeten hebben voor de risico’s die daarbij spelen.

Vraag 3

Heeft de financiële toezichthouder u eerder gewaarschuwd dat woningcorporaties «te optimistisch zijn over risico’s, te gemakkelijk omgaan met grondaankopen en lukraak grond aankopen? Zo ja, wanneer, over welke corporatie en welk project, en wat heeft u met deze informatie gedaan? Zo nee, had de toezichthouder niet eerder aan de bel moeten trekken?

In de brief van 3 april 2009 (TK 29 453, nr. 106) heeft mijn ambtsvoorganger een intensivering van het toezicht op de integriteit van woningcorporaties aangekondigd, waarbij grond- en vastgoedtransacties zijn genoemd als mogelijke risicofactoren voor integriteit. In 2009 heeft het CFV op basis van de jaarstukken over 2006 en 2007 een analyse gemaakt van de grondposities bij woningcorporaties. Uit deze analyse bleek geen aanleiding voor actie richting individuele corporaties of het nemen van (aanvullende) beleidsmaatregelen. Wel hebben het ministerie en het CFV afgesproken dat er een vervolgonderzoek zou worden uitgevoerd. Het recent door het CFV gepubliceerde rapport Onderzoek grondposities en projectontwikkeling bij woningcorporaties 2011 is het resultaat van dat vervolgonderzoek. Het rapport geeft mij geen aanleiding om nadere te stappen te nemen, ik verwacht van corporaties en hun interne toezichthouders dat ze de conclusies en aanbevelingen van het rapport ter harte nemen. In verband hiermee zal ik op korte termijn overleg voeren met brancheorganisaties Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).
Daarnaast signaleert het CFV jaarlijks in het kader van het rechtmatigheidtoezicht of er corporaties zijn die langer dan 10 jaar gronden in bezit hebben waar geen bouwbestemming voor geldt. Dit wordt gezien als speculatie (zie ook het antwoord op vraag 5). In dergelijke gevallen treedt het departement handhavend op en worden termijnen opgelegd waarbinnen deze gronden moeten worden afgestoten.

Vraag 4

Deelt u de mening dat na tal van financiële debacles zoals bij de Key, SS Rotterdam, Servatius, Rentree en meer recent de Geertruidense woningcorporatie WSG, het nu echt tijd is om in te grijpen? Zo ja, bent u bereid om dergelijke commerciële activiteiten te verbieden door aanpassing van de Woningwet?

Ik verwijs hierbij kortheidshalve naar hetgeen ik in mijn brief van 27 juni jl. (TK 29 453, nr. 195) aan uw Kamer heb geschreven:
«In de u onlangs toegestuurde herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting is het werkdomein van woningcorporaties limitatief omschreven. Ten aanzien van commercieel vastgoed mogen corporaties in de toekomst slechts (zonder staatssteun) investeren in kleinschalig commercieel vastgoed met een functie in de wijk, de buurt of het buurtschap en dit vastgoed tevens exploiteren. Dit geldt voor zover de waarde van dit vastgoed een bij Algemene maatregel van bestuur gesteld drempelbedrag niet te boven gaat. Ook aan de financiering van verbindingen zullen grenzen worden gesteld. Terug naar de basis derhalve, waarbij het ontwikkelen door corporaties van vastgoed als de ss Rotterdam niet meer mogelijk zal zijn».

Vraag 5

Welke wettelijke regels gelden er op dit moment voor de aankoop van grond en ander vastgoed door woningcorporaties? Zijn deze regels in de afgelopen jaren gewijzigd?

In circulaire MG 2001–26 is aangegeven dat grondaankopen door corporaties geoorloofd zijn, maar grondspeculatie niet. Daarom zijn grondaankopen alleen toegestaan als de corporatie in redelijkheid mag verwachten dat de locatie binnen een redelijke periode (circa 5 jaar) een (woning)bouwbestemming krijgt. Omdat deze termijn van 5 jaar in de praktijk te kort bleek is deze termijn met MG 2006–04 verlengd naar circa 10 jaar. Verder geldt onder meer dat corporaties alleen werkzaam mogen zijn in gemeenten die opgenomen zijn in de statuten en dat de aankoop bedoeld is om op die grond onroerend goed, als bedoeld in de in het BBSH genoemde kerntaken, te bouwen. De corporatie moet elke grondaankoop met naam en toenaam vermelden in haar jaarverslag.

Vraag 6

Welke algemene wettelijke regels gelden voor het mandaat van directeur-bestuurders om namens de corporatie verplichtingen aan te gaan? Zijn deze regels de afgelopen jaren gewijzigd? Zijn deze regels door bestuurders van de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onderzochte corporaties nageleefd? In welke van de door de CFV onderzochte corporaties is de VROM-inspectie vooraf geconsulteerd? Op welk moment en met welke reactie van de VROM-inspectie?

Mandatering binnen een corporatie is een zaak van de interne toezichthouder (de raad van commissarissen / raad van toezicht) respectievelijk het bestuur. Met het wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet komt daar verandering in. In het wetsvoorstel is opgenomen dat voor investeringen boven een bij algemene maatregel van bestuur te bepalen bedrag de voorafgaande toestemming van de raad van toezicht noodzakelijk is.
Zoals in antwoord op vraag 1 is aangegeven adviseert het CFV corporaties onder meer een specifiek beleid voor grondposities en risicovolle projecten te formuleren dat is gebaseerd op hun visie en missie, inclusief een duidelijke exit-strategie (voor het geval het project niet doorgaat). Het is daarbij van belang dat de raad van toezicht daarop toeziet. De VROM-inspectie speelt geen rol bij (het toezicht op) aankopen van grond door corporaties.

Vraag 7

Welke gevolgen heeft het verlies van 63,3 mln euro door grondaankopen van Woningstichting Geertruidenberg (WSG) voor huurders? Wanneer bent u geïnformeerd over deze grondaankopen? Wat is uw reactie geweest?2

Corporaties dienen hun grondaankopen te vermelden in hun verantwoordingsgegevens. Uit een op basis hiervan door het CFV uitgevoerde financiële beoordeling van de corporatie is gebleken dat het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2009 fors is gedaald ten opzichte van 2008. De reden daarvoor was onder meer gelegen in een lagere waardering van de vastgoedportefeuille (zie verslag financieel toezicht 2010, CFV). Overigens is het verlies dat samenhangt met de lagere waardering van de grondposities ongeveer 35 miljoen euro. De overige waardeverminderingen hebben een andere aanleiding (o.a. herijking van de fiscale positie).
Na de constatering door het CFV hebben diverse gesprekken plaatsgevonden tussen WSG, het CFV en mijn ministerie. Daarbij is geconcludeerd dat WSG de volkshuisvestlijke opgave in haar bestaande bezit onvoldoende kan realiseren vanwege haar financiële positie.
De financiële problemen bij WSG hebben er uiteindelijk toe geleid dat de arbeidsovereenkomst van de directeur-bestuurder door de raad van commissarissen eind maart 2011 is ontbonden. Daarnaast zijn drie leden van de raad van commissarissen teruggetreden. De corporatie heeft inmiddels – in goed overleg met het CFV, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en mijn ministerie – een herstelplan opgesteld dat de volkshuisvestelijke continuïteit van WSG moet waarborgen. Dit plan is op 11 juli jl. door de raad van commissarissen vastgesteld. De interim-bestuurder van WSG voorziet geen negatieve gevolgen voor de huurders.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Blunder kost Groningse woningcorporatie 5 miljoen euro»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat woningcorporatie Lefier door een blunder met de aankoop van grond vijf miljoen euro heeft verloren?

Lefier heeft de grond- en verwervingskosten vooralsnog afgeboekt van het eigen vermogen. Het gaat om een totaallbedrag van 5.5 miljoen euro. De woningcorporatie onderzoekt welke planontwikkeling op termijn wel mogelijk is op de bewuste locatie. Op basis daarvan zal moeten blijken hoe groot het financiële verlies werkelijk is.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft deze kapitale blunder voor de financiële positie van woningcorporatie Lefier?

Lefier is een financieel gezonde woningcorporatie (A-status van het Centraal Fonds Volkshuisvesting). De huidige investeringsportefeuille bedraagt 100 a 120 miljoen euro. De afboeking heeft geen direct effect op het voorraad- en het huurbeleid van deze woningcorporatie.

Vraag 4

Bent u van mening dat het interne toezicht van de corporatie op dit soort aankopen jammerlijk heeft gefaald? Zo nee, waarom niet?

Direct na het voorval heeft de Raad van Commissarissen op verzoek van de Raad van Bestuur een forensisch onderzoek laten uitvoeren. De Raad van Bestuur van Lefier erkent dat er fouten zijn gemaakt bij de aankoop van de betreffende locatie. Het onderzoek heeft geleid tot aanpassing en ook verscherping van de administratieve organisatie en interne controle.

Vraag 5

Bent u bereid de gang van zaken rond deze miskoop te onderzoeken en de resultaten van dit onderzoek, voorzien van uw reactie, aan de Kamer te zenden? Zo nee, waarom niet?

Nee, zie het antwoord op vraag 4. Ik constateer dat, na constatering van het voorval, de governance binnen de woningcorporatie goed heeft gewerkt.

Vraag 6

Bent u van mening dat de voor deze blunder verantwoordelijke betrokkenen per direct hun biezen moeten pakken? Zo ja, hoe gaat u dit bevorderen? Zo nee, waarom niet?

Het is niet aan mij, maar aan de Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen van deze woningcorporatie om daarover te oordelen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de suggestie van de directeur T. van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) om huuraftrek in te voeren, in vergelijking met de hypotheekrenteaftrek?1

Ja, ik heb hier kennis van genomen.

Vraag 2

Wat vindt u van deze suggestie van de directeur van het EIB? Kunt u in uw antwoord ingaan op de kosten van de invoering van huuraftrek en de gevolgen van huuraftrek voor de woningmarkt?

De suggestie van de huuraftrek wordt mede gepresenteerd in relatie tot de kwetsbare positie van middeninkomens op zowel de huurmarkt als de koopmarkt.
Zoals in de woonvisie wordt aangegeven is het – mede als gevolg van stringentere toewijzingseisen in de sociale huursector – van belang de keuze mogelijkheden voor de middengroepen te vergroten.
Er zijn verschillende partijen die een rol kunnen spelen bij het creëren van een segment voor middeninkomens. Zo kunnen woningcorporaties inzetten op het verhuren van woningen net boven de € 652,– of het gericht te koop aanbieden van woningen. Los van deze maatregelen heeft het Kabinet in de woonvisie nog een aantal aanvullende maatregelen opgenomen om de woningmarkt te verbeteren, zoals de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, het introduceren van kooprecht voor huurders van corporatiewoningen en de extra punten in het woningwaarderingsstelsel in schaarste gebieden.
In mijn ogen zal een huuraftrek leiden tot een verstoring in de prijsvorming in de woningmarkt, waarbij niet op voorhand duidelijk is of de voordelen ten goede zullen komen aan de huurder, dan wel door verhuurders zullen worden afgeroomd.
Wat betreft de kosten van de huuraftrek is mijn eerste inschatting dat de kosten substantieel hoger uit zullen komen dan de genoemde € 330 miljoen belastingderving in het rapport van het EIB. Dit komt doordat zowel het aantal vrije sector woningen als de WOZ-waarde van deze woningen volgens de mij ter beschikking staande gegevens hoger liggen dan waar het EIB van uit gaat.
Ook is voor deze kosten van een huuraftrek geen dekking. De voorgestelde dekking betreft een extra verschuiving van lasten naar andere groepen (eigen woningbezitters en verhuurders). Het kabinet acht deze extra lastenverzwaring voor die groepen niet wenselijk.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Wij wonen op een tijdbom»1 waarin wordt gemeld dat woningcorporatie Haag Wonen voornemens is de 492 woningen in de «Vergeten Driehoek» (Schilderswijk) in 2014 en 2017 te slopen? Hoe beoordeelt u het feit dat de huurders nog zeker zeven jaar in deze zeer slechte woningen moeten wonen?

Ja.
De staat van onderhoud is primair een verantwoordelijkheid van de eigenaar.
Bij uitblijven van grote vernieuwingsvoornemens zullen het beheer en onderhoud, en de leefbaarheid in deze wijken voorrang moeten krijgen bij de corporaties. Ook moeten zij waar mogelijk kijken naar oplossingen om de kwaliteit van het wonen te verhogen.
Volgens de corporatie wordt – in nauw overleg met de bewonerscommissie – gewerkt aan de aanpak van de «Vergeten Driehoek».
De gemeente Den Haag ziet er op toe dat woningen minimaal voldoen aan de voorschriften voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit. Binnen nu en enkele jaren zullen beslissingen worden genomen over grootschalige verbeteringen, hetzij (maar onwaarschijnlijk wegens omvangrijke bouwfysische kosten) via renovatie, hetzij via sloop-nieuwbouw. Haag Wonen werkt in nauw overleg met de gemeente en bewonerscommissie aan de uitwerking van dit plan.

Vraag 2

Acht u het verantwoord dat huurders in woningen wonen waar vocht, schimmel, ongedierte, kortsluitinggevaar, onveilige kachels en onbetrouwbare geisers de gezondheid in gevaar brengen? Acht u het toelaatbaar dat toegelaten instellingen woningen in deze staat verhuren? Zo nee, wat bent u voornemens te ondernemen om deze misstanden in de Schilderswijk ongedaan te maken?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u het met het Actiecomité «De Vergeten Driehoek» eens dat de bewoners zo snel mogelijk een urgentieverklaring moeten krijgen, zodat zij met voorrang elders gehuisvest kunnen worden?

Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente een urgentieverklaring af te geven. Ik treed daar niet in.

Vraag 1

Kunt u aangeven onder welke condities het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) «liquiditeitstekorten samenhangend met werkzaamheden van categorie 1 tot en met 5» kan borgen?1 Betreft het alleen tijdelijke liquiditeitstekorten in op zich rendabele exploitaties of ook financiering van negatieve projectsaldo’s?

Het WSW kan liquiditeitstekorten borgen op basis van bijlage 1 van het reglement van deelneming (dat door Rijk en VNG is goedgekeurd). In deze bijlage is de mogelijkheid tot het borgen van financiering ter dekking van liquiditeitstekorten niet beperkt tot de categorieën 1 tot en met 5.
De WSW borging is gestoeld op bedrijfsfinanciering. Dit impliceert dat de investering van individuele (borgbare) projecten gefinancierd kan worden met geborgde leningen zolang de operationele kasstroom van het geheel van de exploitatie voldoet aan de regels die het WSW stelt. In dit verband is het niet van belang dat de exploitatie van een afzonderlijk complex een positieve kasstroom krijgt. Immers, via verkoop van bestaand bezit kan de onrendabele top van bijvoorbeeld een nieuw complex worden opgevangen evenals de liquiditeitstekorten die bij dat nieuwe complex zullen optreden. De mogelijkheid tot het borgen van financiering ter dekking van liquiditeitstekorten ook op bedrijfsniveau (sinds 1 januari jl. opgenomen in categorie 6 in de bijlage 1 van het reglement van deelneming, daarvoor vergelijkbaar geregeld in artikel 18, lid 2 van het reglement van deelneming) biedt een vangnet voor die gevallen waarbij een acuut liquiditeitstekort moet worden afgewend om er voor zorg te dragen dat een woningcorporatie aan haar betalingsverplichtingen kan blijven voldoen. Met de achtervangers (Rijk en gemeenten) is afgesproken dat in alle gevallen dat het WSW borging onder categorie 6 overweegt, eerst overleg plaatsvindt met de achtervangers.

Vraag 2

Viel de Campus Calatrava in Maastricht onder een van de vijf genoemde categorieën waarvoor WSW-borging is toegestaan? Zo ja? kunt u dit motiveren? Zo nee, op grond waarvan is dan wel borging van de liquiditeitstekorten van wonincorporatie Servatius toegestaan, met beroep op de WSW-categorie 6?

Een gedeelte van het project was borgbaar, een gedeelte niet. In eerste instantie heeft Servatius gekozen voor financiering buiten de borging van het WSW.
De uiteindelijke borging is onderdeel van een financieringsplan, dat onder een interim bestuur is opgesteld en dat werd goedgekeurd door de door toenmalig minister Van der Laan aangestelde toezichthouder, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het WSW. Het voorziet er in dat Servatius op eigen kracht haar financiële problemen kan oplossen, mede met behulp van een geborgde financiering. Het financieringsplan heeft, naast andere maatregelen, voor het merendeel betrekking op herfinanciering van borgbare activa, die reeds in bezit zijn van Servatius.
De borging van de financiering ter dekking van de tekorten bij Servatius vond plaats eind 2009, dus onder vigeur van het toen geldende reglement van deelneming.

Vraag 3

Indien u het gebruik van de WSW-categorie 6 voor het herfinancieren van financiële fiasco’s toelaatbaar acht:

Borging is mogelijk in die gevallen waarbij de woningcorporatie zelfstandig haar problemen te boven kan komen. Er is dan alleen sprake van liquiditeitsproblemen.
In de jaarlijkse gesprekken met de ratingbureaus worden alle elementen van de zekerheidsstructuur betrokken. Het convenant «Naadloze aansluiting CFV en WSW» biedt vertrouwen aan de financiële sector en geeft steun aan de bestaande ratings. Er is om die reden geen reden voor aanpassing van de rating. De rente op geborgde leningen blijft dus laag.
Verder teken ik hierbij aan, dat er geen sprake is van een groot probleem voor de huurders. De 1850 woningen worden verkocht over een periode van 20 jaar, dat is ca. 90 woningen per jaar. Servatius heeft ca. 11 000 sociale huurwoningen, Maastricht zelf ca. 30 000. De beoogde verkoopaantallen bedragen dus ca. 8 respectievelijk 3%. Met deze aantallen voldoet Servatius ook aan de prestatieafspraken met de gemeente Maastricht.
Tenslotte merk ik op, dat door verkoop van huurwoningen geen woningen verdwijnen uit de woningmarkt. Verkoop kan juist andere betaalbare huurwoningen voor woningzoekenden met lagere inkomens doen vrijkomen voor verhuur.
Toenmalig minister Van der Laan heeft Servatius een aanwijzing gegeven tot het opstellen van een financieringsplan. Dit plan is onder toezicht van de door voornoemde minister benoemde extern toezichthouder tot stand gekomen en mede beoordeeld door CFV en WSW.
Overigens beschouw ik de vraag of het college de raad had moeten informeren als een zaak van het college van burgemeester en wethouders van Maastricht.

Vraag 4

Zijn in het kader van het saneringsplan afspraken gemaakt over de verkoop van (een deel van) de 1 850 woningen met de formule Koopgarant, die grote maatschappelijk voordelen heeft ten opzichte van platte verkoop? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet? Zo nee, hoe kan het dat de directeur van woningcorporatie Servatius tijdens een hoorzitting van de gemeenteraad van Maastricht (9 september 2010) heeft aangekondigd dat hij gaat verkopen op basis van Koopgarant, maar dit in de praktijk niet doet?

Er staan in het financieringsplan geen afspraken over het gebruik van een koopvariant. Wel is gemeld dat er gewerkt zou worden met een verkoop stimulerend product. Woningcorporaties zijn in deze vrij om zelf hun verkoopproduct te bepalen.
De heer Driever (toenmalig directeur van de woningcorporatie) heeft tijdens de hoorzitting aangegeven de mogelijkheden te onderzoeken om Koopgarant te gaan gebruiken. In de afweging die er nadien gemaakt is bij de keuze voor een koopvariant is door Servatius gekeken naar het belang van de koper en de financiële opgave waar Servatius voor staat.
Uiteindelijk is op basis van zowel financiële als volkshuisvestelijke motieven gekozen voor de StartersRenteRegeling, zonder terugkoopplicht.

Vraag 1

Kunt u op grond van jurisprudentie aangeven welke lijn de rechter volgt bij het toetsen van de redelijkheid van opgevoerde bemiddelings- en administratiekosten bij de verhuur van particuliere woningen en kamers via makelaars of bemiddelingskantoren?1

De rechtspraak betreffende bemiddelingskosten die aan de huurder van particuliere woningen door makelaars en bemiddelingsbureaus in rekening worden gebracht, betreft in hoofdzaak de vraag of dergelijke kosten gevorderd kunnen worden. Dat is niet het geval, indien de bemiddelaar in feite optrad voor de verhuurder of indien hij wel een opdracht van de huurder ontving, maar tegelijk bemiddelde ingevolge een overeenkomst met een of meer verhuurders die huurders voor hun vrijkomende woningen zoeken.
Dit laatste doet zich in de praktijk veelvuldig voor. Een bemiddelaar kan moeilijk als zodanig voor potentiële huurders optreden, wanneer hij niet al benaderd is door een of meer verhuurders die een huurder zoeken. Bovendien kunnen verhuurders vaak moeilijk inzicht in mogelijke gegadigden krijgen, als zij niet aan een bemiddelaar opgeven dat een woning vrijkomt. Daarin ligt in beginsel een opdracht tot bemiddeling besloten. Artikel 417 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, dat ingevolge artikel 427 van Boek 7 BW ook op bemiddelingsovereenkomsten van toepassing is, brengt mee dat ook in dit geval de bemiddelingskosten volledig voor rekening van de verhuurder zijn en dat daarvan niet bij overeenkomst kan worden afgeweken, tenzij het kamerverhuur betreft.
De uitzondering voor kamerverhuur is in de wet opgenomen om niet een einde te maken aan de nuttige functie van de niet-commerciële bemiddelingsbureaus, bijv. gericht op studentenhuisvesting. Voor dergelijke bemiddelingsbureaus gelden overigens vaak gemeentelijke regelingen die de betalingsverplichting van de huurder aan banden leggen.

Vraag 2

Zijn er uit de wetsgeschiedenis van Boek 7 BW art.264 duidelijke kaders voor de toetsing van dit soort kosten af te leiden? Zo ja, welke? Zo nee, hoe moet de rechter dan bepalen of er sprake is van verboden sleutelgeld dan wel in principe geoorloofde- bemiddelingskosten?

Omdat in het algemeen aan de huurders in het geheel geen bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht, zijn in de wetsgeschiedenis van artikel 264 van Boek 7 BW geen kaders voor de redelijkheid van dergelijke kosten te vinden. Ook rechtspraak betreffende aan de huurder in rekening gebrachte bemiddelingskosten, maakt nauwelijks gebruik van artikel 264 van Boek 7.
Gaat het om administratieve kosten, dan geldt het volgende. Deze kosten kunnen, wanneer het gaat om verkapte bemiddelingskosten, in beginsel evenmin worden gevorderd. Verder gaat het vaak in wezen om de kosten van verhuring. Deze kosten kunnen naar hun aard niet aan de huurder in rekening worden gebracht. Dat zou immers een «niet redelijk voordeel» voor de verhuurder opleveren en dus in strijd komen met artikel 264 van Boek 7. Wel kunnen bijv. kosten in rekening worden gebracht voor werkzaamheden in het belang van de huurder, zoals hulp bij het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. In de rechtspraak wordt soms een genormeerd beding aanvaard (Hof Amsterdam 29 juni 2010, LJN BN6936).

Vraag 3

Is er specifieke jurisprudentie over de toetsing van de redelijkheid van eenmalige en/of periodieke vergoedingen voor de toegang tot internetsites voor woningbemiddeling? Zo ja, welke? Zo nee; acht u het acceptabel dat aanbieders van dergelijke diensten op flinke schaal woningen/kamers adverteren die al verhuurd zijn, dan wel ook op andere internetsites aangeboden worden? Waar legt u de grens tussen dienstverlening en handel in gebakken lucht? Waarom kunnen belangstellenden voor een koopwoning gratis het complete koopwoningaanbod via internetsites als funda.nl, zak.nl, jaap.nl bekijken en vergelijken, terwijl woningzoekenden bij de markt voor particuliere huurwoningen hier de hoofdprijs voor moeten betalen?

In de jurisprudentie over artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek (en de voorloper daarvan, artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte) is voor zover ons bekend (nog) niet geoordeeld over vergoedingen voor toegang tot internetsites.
Uiteraard is het niet acceptabel als bemiddelingsbureaus adverteren voor woningen of kamers die al verhuurd zijn en dus geen deel meer uitmaken van het huuraanbod. Bemiddelingsbureaus die dat doen, maken zich schuldig aan oneerlijke handelspraktijken en handelen dus onrechtmatig, zoals volgt uit de artikelen 193a en volgende van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Krachtens de Wet handhaving consumentenbescherming kan hiertegen door de Consumentenautoriteit worden opgetreden, zoals volgt uit artikel 2.7 en 2.9 in verbinding met artikel 8.8 van de Wet handhaving consumentenbescherming en de Bijlage onder b bij die wet. Het is mij niet bekend waarom bemiddelaars hun koopwoningenaanbod in de regel gratis toegankelijk op internet zetten, maar bemiddelingsbureaus voor huurwoningen en kamers dat niet (altijd) doen.

Vraag 4

Acht u de sanctie op het niet naleven van art.264 Boek 7 BW, te weten het nietig verklaren van een dergelijk beding, afdoende? Zo ja, dit maakt het toch bijzonder aantrekkelijk om keer op keer op dit punt de wet te overtreden, omdat met hooguit een standje van de rechter kan krijgen? Zo nee, bent u bereid om de onderzoeken welke aanvullende sanctionering tot een betere naleving van de wet kan leiden?

Zoals onder 1–2 uiteengezet, gaat het hier in beginsel niet om de redelijkheidstoets van artikel 264 van Boek 7 BW, maar is het in rekening brengen van bemiddelingskosten in het geheel niet geoorloofd. De betreffende bedragen kunnen, indien zij ten onrechte betaald zijn, als onverschuldigd teruggevorderd worden. Er is geen reden voor een aanvullende sanctionering. Indien de praktijk zich van het voorgaande onvoldoende bewust is, is hoogstens voorlichting op zijn plaats.

Vraag 5

Onderschrijft u het risico dat huurders en woningzoekenden bij dit soort geschillen afzien van een gang naar de rechter, omdat ze op grond van de wet geen duidelijkheid hebben over wat mag, en ze gezien de sterk verhoogde griffiekosten niet het risico durven lopen in het ongelijk te worden gesteld?

Zoals uit de antwoorden 1–4 blijkt, kan niet worden gezegd dat de wet op het punt van bemiddelingskosten geen duidelijkheid geeft. Er is geen reden om te veronderstellen dat huurders die aanspraak hebben op terugbetaling van bemiddelingskosten, hier eerder dan in andere gevallen wegens de proceskosten van hun vordering zullen afzien. In geval de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM van toepassing zijn, kan de huurder zich bovendien wenden tot de geschillencommissie Makelaardij, bedoeld in de artikelen 20 en 21 van die voorwaarden.

Vraag 6

Zou een normering van de toelaatbare administratie-/bemiddelingskosten, vergelijkbaar met de normering van incassokosten waar recent toe besloten is, naar uw mening de duidelijkheid over de bedoeling van de wetgever kunnen vergroten en daarmee het probleem als omschreven in vraag 5 kunnen oplossen? Zo ja, bent u hiertoe bereid? Zo nee, waarom niet?

Normering van de administratie-/bemiddelingskosten, vergelijkbaar met de normering van incassokosten, zou een stap terug zijn. Een dergelijke normering gaat ervan uit dat dergelijke kosten in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen, wat niet het geval is. Ik ben dan ook niet bereid tot een dergelijke oplossing.

Vraag 1

Bent u bekend met de wens van de bewoners van tuindorp Vreewijk (Rotterdam) om te komen tot de Vereniging Volkshuisvesting Vreewijk, die als toegelaten instelling de woningen (nu eigendom van woningcorporatie Com.wonen) wil gaan exploiteren?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u uiteenzetten welke (wettelijke) regelingen er zijn die het realiseren van de wens van de bewoners in de weg staan?

Voor het welslagen van het plan van de Bewonersorganisatie Vreewijk (BOV) is primair de medewerking en de instemming van de eigenaar van de woningen, Stichting Com.wonen, en mogelijk ook van de beoogde fusie-partner, Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven, van cruciale aard.
Daarnaast spreekt het uiteraard voor zich dat de door de BOV beoogde toegelaten instelling, zoals elke toegelaten instelling, moet voldoen aan de voorwaarden uit de Woningwet, het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de Beleidsregels van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Een van de voorwaarden is dat sprake zal moeten zijn van een financieel levensvatbare toegelaten instelling.
Voor het overige zijn er geen (wettelijke) regelingen die het realiseren van de wens van de BOV in de weg staan.

Vraag 3

Mochten er inderdaad juridische belemmeringen zijn, bent u bereid deze op korte termijn weg te nemen zodat voor dit deel van woningcorporatie Com.wonen gekomen kan worden tot defuseren en wilt u uw antwoord op dit punt onderbouwen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid om, mede in het licht van de motie Depla c.s.2 aan de mogelijke fusie van de woningcorporatie Com.wonen en PWS Rotterdam de voorwaarde te verbinden dat de bewoners van tuindorp Vreewijk hun wens gerealiseerd kunnen zien en wilt u uw reactie onderbouwen?

Verzoeken om goedkeuring van een voorgenomen fusie tussen twee of meer toegelaten instellingen worden door mij beoordeeld aan de hand van de daaraan gestelde voorwaarden, zoals die zijn vastgelegd in wet- en regelgeving (Bbsh en fusie-circulaire). Wanneer aan alle voorwaarden wordt voldaan, kunnen partijen een positief besluit tegemoet zien. Wanneer in een incidenteel geval aan die voorwaarden een extra voorwaarde zou worden toegevoegd, zou dat de rechtszekerheid van de betrokken partijen in ernstige mate schaden.
Aan de voorgenomen fusie tussen Com.wonen en Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven zal ik niet de extra voorwaarde verbinden dat de bewoners van tuindorp Vreewijk hun wens gerealiseerd kunnen zien.

Vraag 5

Bent u bereid een beslissing op een fusieaanvraag tussen de woningcorporatie Com.wonen en PWS Rotterdam op te schorten totdat de Kamer met u over de toekomst van de woningen in het tuindorp Vreewijk heeft gesproken?

Neen.
Voor het plan van de BOV geldt in de eerste plaats met de bereidheid van de eigenaar om daaraan zijn medewerking te verlenen. Sinds 2008 heeft de BOV met Com.wonen geen overeenstemming kunnen bereiken over dat plan. Ook na het fusiebesluit blijft voor de BOV de mogelijkheid open om met de nieuwe fusiecor-poratie te proberen tot overeenstemming te komen over het plan tot het reali-seren van een eigen toegelaten instelling.
Wel ben ik bereid om met alle betrokken partijen de verschillende mogelijkheden te bezien. Voor het overige verwijs ik u naar de door mij op 22 november 2010 gegeven antwoorden op vragen van het lid Karabulut (SP) over de voorgenomen fusie.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending1 waarin werd bericht over de situatie waarin bij overlijden van de partner de nabestaande geconfronteerd wordt met een onterechte verlaging van de huurtoeslag?

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u dat deze situatie zich voordoet? Zo ja, hoeveel personen worden er jaarlijks met een dergelijke onterechte huurtoeslagverlaging geconfronteerd?

Deze situatie doet zich inderdaad voor. Er is dan overigens geen sprake van een onterechte verlaging van de huurtoeslag omdat de Belastingdienst/Toeslagen in die gevallen handelt overeenkomstig de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen. Bij de huurtoeslag gaat het om ongeveer 16 000 huishoudens die hiermee geconfronteerd kunnen worden.

Vraag 3

Onderschrijft u dat bij overlijden van de partner de nabestaande met een AOW-uitkering en pensioen altijd in aanmerking kan komen voor de 10%-regeling?

Voor een beroep op de 10%-regeling is vereist dat de draagkracht van de partner na beëindiging van het partnerschap met meer dan 10% is toegenomen. Door het herleiden van het inkomen van de overleden partner is diens draagkracht per definitie niet toegenomen.
De achtergebleven partner met een AOW-uitkering en pensioen kan in de hoedanigheid van erfgenaam van de overledene wel een beroep doen op de 10%-regeling. Dat kan echter alleen als zijn eigen draagkracht na het overlijden met meer dan 10% is toegenomen.
De 10%-regeling zal dus niet in alle gevallen ervoor kunnen zorgen dat geen toeslag behoeft te worden teruggevorderd.

Vraag 4

Is het waar dat wanneer de nabestaande niet van het bestaan van deze regeling op de hoogte is de nabestaande uiteindelijk minder huurtoeslag ontvangt? Is het waar dat de nabestaande zelf een beroep moet doen op de 10%-regeling, en dat de Belastingdienst niet actief op deze mogelijkheid wijst, zelfs niet als deze mensen achteraf een bezwaar tegen de verlaging indienen zonder expliciet de regeling te benoemen? Zo ja, bent u bereid om nabestaanden bij het overlijden van de partner altijd automatisch voor de 10%-regeling in aanmerking te laten komen, of in het minste geval de nabestaanden te informeren over de mogelijkheid om op de 10%-regeling een beroep te doen? Zo nee, waarom niet?

Nabestaanden zijn vaak niet op de hoogte van het bestaan van de 10%-regeling. Zij moeten daar nu ook zelf een beroep op doen. Bij de totstandkoming van de regeling is onderkend dat de Belastingdienst/Toeslagen de regeling niet op eigen initiatief zou kunnen uitvoeren.
Zoals ik ook in mijn antwoorden op de vragen van de heer Groot heb aangegeven, is zowel het schrappen van de regeling van het herleiden van het inkomen als het schrappen van de 10%-regeling door het vorige kabinet al voorgesteld naar aanleiding van het Interdepartementaal Beleidsonderzoek Vereenvoudiging Toeslagen. Dit voorstel spreekt mij aan omdat het – naast de onredelijke uitwerking die deze regelingen kunnen hebben – vereenvoudigen van het toeslagenstelsel in mijn beleid hoge prioriteit heeft. Ik onderzoek de mogelijkheden om beide regelingen bij het Belastingplan 2012 af te schaffen.
Vooruitlopend hierop zal ik de Belastingdienst/Toeslagen opdracht geven om het herleiden van het inkomen bij overlijden voortaan achterwege te laten in situaties waarin sprake is van een achterblijvende partner.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de artikelen «Aanpak scheefwonen stokt» en «Corporaties lopen kwart miljard mis»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het nog steeds dat de extra huurverhoging per 1 juli aanstaande ingaat? Is dit nog steeds de planning en uw streven? Zo nee, waarom niet? Wanneer kan de Kamer voorstellen om dit te bewerkstelligen verwachten?

De extra huurverhoging zal niet per 1 juli aanstaande ingaan. Bij de voorbereiding van de benodigde wetswijziging is gebleken dat deze maatregel forse consequenties heeft in de uitvoering, zowel voor verhuurders en huurders als voor de huurcommissie en in tweede instantie de rechter. Het gaat hierbij in het bijzonder om de benodigde inkomenstoets. Zoals ik in mijn brief over het huurbeleid per 1 juli 2011 heb aangegeven heeft het kabinet het voornemen om de extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen van meer dan € 43 000 per 1 juli 2012 in te voeren. Een wetsvoorstel ter zake zal zo spoedig mogelijk bij de Kamer ingediend worden.

Vraag 3

Indien de datum van 1 juli aanstaande niet gehaald kan worden, wat zijn hiervan dan de financiële consequenties zowel voor het Rijk als de corporaties? Hoe denkt u die dan te gaan oplossen?

Er zijn geen nadelige financiële consequenties voor het Rijk als gevolg van het niet invoeren van de extra huurverhogingsmogelijkheid per 1 juli aanstaande. Voor corporaties zijn er ook geen financiële consequenties anders dan dat mogelijk verwacht inkomen een jaar later gerealiseerd kan worden.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Plannen sociale huursector slecht voor Noorden»?1

Vraag 2

Wat is uw mening over de stelling dat, ondanks de erkenning van regionale verschillen en aandacht voor krimp in het regeerakkoord, deze issues en maatregelen extra negatief uitpakken in het Noorden? Zo nee waarom niet?

Vraag 3

Deelt u de mening dat de issues in het landelijk debat over de woningmarkt en de maatregelen die daaruit voorkomen, niet stroken met de regionale verschillen in de sociale huursector?

Vraag 4

Deelt u de conclusies van het RIGO-rapport2 dat de vitaliteit en leefbaarheid van kleinere kernen en de soms grote kwetsbaarheid van individuele eigenaarbewoners aandachtspunten zijn in het Noorden, die afwijken van de opgaven die voor andere woningcorporaties gangbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Bent u bereid om in het kabinetsbeleid de regionale verschillen als vertrekpunt te nemen, gezien het feit dat de woningcorporaties in het Noorden en in andere krimpende woningmarkten te maken hebben met totaal andere vraagstukken? Zo nee, waarom niet?