Vraag 1

Hebt u kennis kunnen nemen van het bericht «Spies maakt ruimere toewijzing coporatiewoningen mogelijk»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u reageren op de bevindingen van het Planbureau voor de Leefomgeving dat sinds de invoering van de inkomensgrens van 34 085 euro de zoektijd, voor de verschillende inkomensgroepen die aangewezen is op de sociale verhuur, aanmerkelijk is gestegen (52% voor inkomensgroep tussen de 34 000 euro en 38 000 euro en 34% voor de inkomensgroep tussen de 38 000 euro en 43 000 euro)?

Ik kan bevestigen dat in het model van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) de wachttijd voor de door u genoemde groepen is gestegen. Zoals ook in de brief van minister Spies aan de Tweede Kamer (TK 32 847, nr. 34) is aangegeven is de wachttijd voor huishoudens met een inkomen onder de € 34 000,– echter met 20 % gedaald. Huishoudens die op de sociale huursector zijn aangewezen komen dus eerder in aanmerking voor een sociale huurwoning. Voor huishoudens met een inkomen tussen de € 33 000 en € 38 000,– neemt die toe van 2,1 naar 3,2 jaar, voor huishoudens met een inkomen tussen € 38 000,– en € 43 000,– van 2,0 naar 2,7 jaar.

Vraag 3

Kunt u aangeven waarom u, ondanks het feit dat de Europese Commissie heeft laten weten dat lidstaten hun eigen inkomensgrens mogen bepalen, ervoor gekozen heeft om de inkomensgrens van 34 085 euro te behouden?

Het staat de lidstaten vrij om binnen de Europese mededingingsregels de eigen grenzen te bepalen. In zijn brief van 31 augustus 2010 (TK 29 453, nr. 167) heeft de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie de positie van de Europese Commissie (EC) en Nederland geschetst. Woningcorporaties zijn belast met openbare dienstverlening (de zogenoemde dienst van algemeen economisch belang (DAEB)) op het terrein van de sociale huisvesting. De inrichting en afbakening van een dergelijke dienst behoort tot de discretionaire bevoegdheid van de nationale overheid maar dat neemt niet weg dat de EC heeft getoetst of de gekozen grenzen in overeenstemming zijn met de mededingingsregels. Het kader daarvoor vormde de zogenoemde vrijstellingsbeschikking van de EC2. Daarin is opgenomen dat staatssteun uitsluitend kan worden ingezet voor achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden.
Nederland heeft tegen deze achtergrond met de EC over de grens van de DAEB onderhandeld over de inkomensgrens met als resultaat de grens van € 33 000 (thans € 34 085,–) die in het EC besluit van 2009 is vastgelegd.

Vraag 4

Kunt u inzichtelijk maken waarom u heeft gekozen voor 10% extra toewijzingsruimte voor huishoudens met een inkomen van maximaal 38 000 euro, en niet voor de verhoging van de inkomensgrens?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 3 heeft Nederland een ruime discretionaire bevoegdheid om de grenzen in te vullen maar is Nederland gebonden aan de randvoorwaarden die voortvloeien uit de mededingingsregels. Er is door minister Spies gezocht naar een maatregel die aangreep op de problematiek: lage middeninkomens die door de huidige situatie op de woningmarkt moeilijk een woning kunnen vinden zowel op de huur als de koopmarkt. Dit heeft geleid tot een mogelijkheid voor 10 % extra toewijzingsruimte aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 38 000,–.
Overigens heb ik nog geen besluit genomen over een mogelijke tijdelijke verruiming van de huidige 10 % toewijzingsruimte voor hogere inkomens.

Vraag 5

Deelt u de mening dat huishoudens met een inkomen van 34 085 euro aangewezen zijn op de sociale verhuur en kunt u aangeven welke gevolgen de inkomensgrens voor deze huishoudens heeft? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat huishoudens met een inkomen tot € 34 085,– kunnen zijn aangewezen op sociale verhuur. De staatssteunregeling voor woningcorporaties biedt daarom juist mogelijkheden voor huishoudens met deze inkomens. Het inkomen ligt immers precies op die grens. Ook hogere inkomens kunnen overigens in de sociale huursector terecht, zij het binnen de ruimte van 10 % die de staatssteunregeling biedt. Overigens is de woningmarkt breder dan sociale huurwoningen. Het staat huishoudens met een dergelijk inkomen vrij ook een woning in de koopsector of particuliere huursector te betrekken.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Problemen met oude economische eigendomsoverdrachten» op de website van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie?1

Ja.

Vraag 2

Bent u zich bewust van de scheiding tussen het economische en juridische eigendom en van de problemen die zich hierbij kunnen voordoen?

Het verschil tussen juridische en economische eigendom heeft betrekking op het verschil tussen de koop en de levering van een onroerende zaak. Koop en levering van onroerende zaken zijn twee verschillende rechtshandelingen. Bij de koop wordt een relatief recht verkregen dat de koper alleen tegen de verkoper kan inroepen. Bij de levering verkrijgt hij het eigendomsrecht. Dit recht is inroepbaar tegen een ieder en heeft absolute werking. Vanwege de absolute werking van dit recht zijn waarborgen in de wet opgenomen om ervoor te zorgen dat de levering van een onroerende zaak correct verloopt. Zo vindt de levering plaats via een notariële akte en wordt de levering in het Kadaster geregistreerd.
Het begrip economische eigendom is van fiscale oorsprong en heeft betrekking op bijzondere situaties van koop die tot doel hebben het gehele risico en belang over te laten gaan op de koper, zonder dat de eigendom wordt geleverd. Het begrip is verwarrend omdat feitelijk geen sprake is van eigendom. Er is slechts sprake van een relatief, verbintenisrechtelijk, recht dat de koper alleen tegen de verkoper kan inroepen. Volgens de Hoge Raad wordt met het begrip doorgaans gedoeld op het bestaan van een aantal verbintenisrechtelijke rechten en verplichtingen met betrekking tot een zaak, die niet in alle gevallen dezelfde inhoud behoeven te hebben (vgl. HR 5 maart 2004, NJ 2004, 316).
Zolang de levering niet heeft plaatsgevonden, verandert er voor derden niets. De verkoper blijft als eigenaar aansprakelijk wanneer een derde schade ondervindt van een onroerende zaak, bijvoorbeeld door een vallende dakpan. De eigenaar is geregistreerd in het Kadaster en daarmee is voor derden voldoende kenbaar wie aansprakelijk is. Registratie van economische eigendom ligt daarom niet voor de hand. Reden hiervoor is dat het Kadaster vermogensrechten registreert die voor derden werking hebben en geen verbintenisrechtelijke afspraken.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de mening dat het voor derden, waaronder overheidsinstanties, niet kenbaar is wie de «echte» eigenaar is van een onroerende zaak, nu deze bij het Kadaster slechts op naam van de juridisch eigenaar staat?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is uw oordeel over de beschreven problematiek rondom volmachten afgegeven aan de economisch eigenaar inzake de toekomstige levering van de juridische eigendom aan de economisch eigenaar bij dood of faillissement van de volmachtgever?

De keuze voor een koop zonder levering kan risico’s met zich meebrengen voor de koper. De koper verkrijgt immers slechts een relatief recht. Dit geldt ook voor de overdracht van economische eigendom. Dit betekent dat een derde van de koper nooit de eigendom kan verkrijgen en dat de koper voor de levering hiervan afhankelijk blijft van de instemming van de verkoper. Wanneer de verkoper na de koop op een later moment alsnog wordt aangesproken om aan de levering mee te werken, bestaat het risico dat hij weigert om mee te werken of onvindbaar is.
Daarom wordt in de praktijk vaak een onherroepelijke volmacht tot levering verstrekt door de verkoper (volmachtgever) aan de koper (gevolmachtigde) om te voorkomen dat de koper van de verkoper afhankelijk is wanneer hij alsnog de eigendom geleverd wil krijgen. Op deze manier kan de koper de verkoper altijd dwingen om mee te werken aan de levering van een onroerende zaak.
Het risico dat de eigendom door de verkoper mogelijk niet wordt geleverd wanneer de koper hierover wil beschikken, kan alsnog ontstaan wanneer de onherroepelijke volmacht teniet gaat.
Deze situatie hoeft niet te ontstaan bij het overlijden van de verkoper of bij het ontbinden van de rechtspersoon van de verkoper. Artikel 3:74 BW biedt uitdrukkelijk de mogelijkheid om een onherroepelijke volmacht tot levering af te sluiten, die ook doorwerkt nadat de volmachtgever is overleden. Wanneer een dergelijke volmacht is afgegeven zal de notaris aan de afwikkeling moeten meewerken, ook al verzet de verkoper zich daartegen (Hof Amsterdam 9 november 2006, LJN: AZ2189). Via de schakelbepaling van art. 2:5 BW zal een onherroepelijke volmacht ook haar werking behouden na het einde van een rechtspersoon wanneer deze de volmacht voor haar ontbinding heeft verschaft (zie ook: A.A. Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerende goed, Deventer, 2012, p. 414–415).
Bij faillissement van de volmachtgever gaat de volmacht wel teniet, omdat dit in strijd is met werking die aan het faillissementsbeslag op het vermogen van de volmachtgever behoort toe te komen (MvA II, Parl. Gesch. Boek 3 BW, p. 293).
De hierboven geschetste risico’s die samenhangen met het teniet gaan van een onherroepelijke volmacht, behoren in mijn optiek voor rekening van de koper te komen. Ten eerste was ten tijde van de totstandkoming van de transactie al bekend dat gekozen vorm van verkoop dit soort risico’s met zich bracht. Bovendien blijkt uit het artikel van de KNB dat vóór 31 maart 1995 18:00 uur deze vorm van verkoop vaak werd toegepast om een fiscaal voordeel te benutten, omdat slechts de overdracht van de juridische eigendom belast was met overdrachtsbelasting.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de procedure van artikel 2:23c Burgerlijk Wetboek omslachtig en kostbaar is en derhalve dient te worden aangepast?

De procedure van art. 2:23c BW biedt schuldeisers of gerechtigden de mogelijkheid om na ontbinding van een rechtspersoon de vereffening te heropenen met het oog op een nog niet vereffende vordering of een nog bestaande bate. Deze procedure kan bijvoorbeeld worden ingezet wanneer na ontbinding blijkt dat de eigendom van een onroerende zaak zich nog bij de ontbonden rechtspersoon bevindt. De procedure van art. 2:23c BW kan alleen door een verzoekschrift bij de rechter worden ingeleid. Deze waarborg vind ik van belang omdat de rechtspersoon al is opgehouden te bestaan en een eventueel batig saldo al is verdeeld onder de gerechtigden. Wanneer een vermeende schuldeiser toch meent aanspraak te hebben op een bate van de ontbonden rechtspersoon, dan dient deze aanspraak zorgvuldig en onafhankelijk te worden getoetst.
Overigens kan de procedure van art. 2:23c BW worden vermeden wanneer de rechtspersoon een onherroepelijke volmacht tot levering heeft afgegeven voordat de rechtspersoon kon worden ontbonden (zie ook: Kraan, Van Velten, Den Tonkelaar, WPNR 6 474, 2002).

Vraag 6

Welke oplossingen ziet u voor de in het artikel geschetste en hierboven beschreven problemen en welke kosten zouden daarmee gemoeid zijn?

Koper en verkoper zijn primair zelf verantwoordelijk voor het aandragen van oplossingen voor eventuele ontstane problemen en de daarmee gemoeide kosten. Dit gegeven het feit dat uit het artikel van de KNB blijkt dat de gekozen constructie in de regel tot doel had een fiscaal voordeel te benutten, omdat slechts de overdracht van de juridische eigendom belast was met overdrachtsbelasting. Ik ben daarom ook geen voorstander van een amnestieregeling, zoals bepleit door de KNB.
Daarbij speelt ook dat de juridische en economische eigenaar door de wijziging van de Wet op belastingen van rechtsverkeer in 1995, waarmee ook de verkrijging van de economische eigendom werd belast, niet fiscaal in een andere positie zijn gekomen. Zowel voor als na de wetswijziging op 31 maart 1995 18:00 uur werd beoogd overdrachtsbelasting te heffen over de verkrijging van de juridische eigendom. Door de wetswijziging zijn van overheidswege geen additionele lasten opgelegd aan belastingplichtigen. Ten slotte kunnen belastingplichtigen die – vrij van overdrachtsbelasting – voor 31 maart 1995 18.00 uur de economische eigendom hebben gekregen door de amnestieregeling in een voordeligere positie terecht komen, dan de belastingplichtigen die na deze datum – belast met overdrachtsbelasting – de economische eigendom hebben gekregen, hetgeen niet het doel van een amnestieregeling kan zijn.

Vraag 1

Kunt u de status aangeven van de pilot die mede door u is ingezet ter legalisering van recratiepark Patersven in Zundert?1

Op 15 december 2011 heeft de gemeenteraad te Zundert het raadsvoorstel met de titel «Parc Patersven einde project legalisatie» aangenomen. Het traject tot onderzoek naar de mogelijkheden tot omvorming van het recreatiepark Patersven tot een woonwijk is daarmee tot een einde gekomen.
De Vereniging van Eigenaren van Patersven (hierna: VEP) en de Belangenvereniging Bewoners en Eigenaren Patersven (BBEEP) heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verzocht dat besluit aan de Kroon voor te dragen ter vernietiging. Dit verzoek is doorgestuurd aan de Minister van Infrastructuur en Milieu en door deze afgewezen op 4 juli 2012. Onder andere vanwege het terugtrekken van projectontwikkelaar Volkert Wessels, uit het transformatieproject – i.c. ten gevolge van twijfels over kostenverhaal en gewijzigde marktomstandigheden – heeft de gemeente Zundert aanleiding mogen zien tot heroverweging van het beleid. Daarnaast waren er wijzigingen in (gemeentelijke) politieke verhoudingen die tot situaties kunnen leiden waarin eerdere beleidsvoorkeuren niet meer vanzelfsprekend zijn.
Overigens was een van de voorwaarden voor de omvorming tot woonkern dat zowel de Provincie als het Rijk daar niet op tegen waren. Het Rijk heeft verder geen actieve rol gespeeld bij de uitvoering van de pilot.

Vraag 2

Is de pilot inmiddels geëvalueerd? Zo ja, wat zijn de belangrijkste conclusies en leerpunten uit de pilot? Zo nee, wanneer wordt de pilot dan geëvalueerd?

De onderzoekspilot tot legaliseren van Parc Patersven is door de gemeente geïnitieerd. Op basis van deze pilot is als vervolgpilot een overeenkomst opgesteld tussen de gemeente, VEP en een projectontwikkelaar tot het nemen van nadere stappen. De gemeente Zundert is verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van recreatiewoningen. Het is derhalve aan de gemeente om te bepalen of het pilotproject al dan niet wordt geëvalueerd.

Vraag 3

Zijn/ worden bij die evaluatie ook de eigenaren van het park betrokken? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Onder welke voorwaarden bestaat er nog kans op legalisatie van het park en hoe verhoudt zich dat tot de gewekte verwachtingen bij eigenaren op Patersven, die op de belofte van legalisatie hebben voorgesorteerd? Kunt u daarbij ook expliciet aangeven welke consequenties dat heeft voor claims van planschade van hun zijde en voor de juridische status van de eigenaren als het gaat om hun woonsituatie?

Het is aan de gemeente om te bepalen of, in welke gevallen en onder welke voorwaarden situaties van onrechtmatige bewoning op het park gelegaliseerd worden. De desbetreffende eigenaren van recreatiewoningen op Parc Patersven hebben volgens de gemeenteraad op eigen risico voorgesorteerd op legalisatie.
Aan de voorwaarden die aan dit legalisatieproces zijn gesteld werd, mede door het wegvallen van de projectontwikkelaar, volgens de gemeente niet voldaan. Daarmee kon de gemeente Zundert het proces tot wijziging van de bestemming van de recreatiewoningen beëindigen.
Het leerstuk van planschade geldt alleen voor schade als gevolg van de wijziging van een bestemmingsplan. De pilot zou eventueel hebben kunnen leiden tot wijziging van de bestemming. Met het beëindigen van die pilot kan er derhalve geen sprake van planschade zijn.
De eigenaren van recreatiewoningen behouden dezelfde status als die welke zij al hadden: eigenaar van een recreatiewoning in Parc Patersven. Aan de juridische status verandert niets.

Vraag 5

Zijn er in het land nog andere processen van legalisatie van recreatieparken bekend? Zo ja, waar zijn deze succesvol gebleken, waar niet en wat zijn daar de succes- en faalfactoren gebleken?

Het Rijk verzamelt hierover geen gegevens.
Het al dan niet legaliseren van recreatiewoningen door aanpassing van het geldende bestemmingsplan is een bevoegdheid van de gemeente. Het Rijk is ter zake niet bevoegd.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitspraak van de voorzieningenrechter te Groningen van 5 oktober 2012 waarbij ontruiming geweigerd wordt?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u deze uitspraak in het licht van de doelstelling van de Wet kraken en leegstand en de noodzaak tot adequate handhaving daarvan?

Het vonnis is nog niet onherroepelijk omdat de Staat hoger beroep heeft ingesteld. Zolang de zaak onder de rechter is, onthoud ik me van een oordeel.

Vraag 3

Bent u van mening dat door deze uitspraak de handhaving van deze wet onder druk komt te staan? Zo ja, welke mogelijkheden ziet u om toch het kraakverbod te kunnen handhaven? Zijn er wijzigingen in de wet nodig om de geconstateerde problemen op te lossen en zo ja, wanneer komt u met voorstellen daartoe naar de Kamer?

Nee. In deze specifieke zaak heeft de rechter geoordeeld dat het woonrecht van de kraker zwaarder weegt dan het belang van de Staat bij ontruiming van de woning. Dat betekent echter niet dat het kraakverbod niet meer zou kunnen worden gehandhaafd. Zo heeft de rechtbank Rotterdam op 22 oktober 2012 in een tweetal zaken een gevorderd verbod op strafrechtelijke ontruiming niet toegewezen.

Vraag 4

Kunt u een overzicht geven van de succesvolle ontruimingen op strafrechtelijke grondslag afgezet tegen de ontruimingen op civiele grondslag? Is het mogelijk een overzicht te verstrekken van de stand van de jurisprudentie op dit punt op dit moment?

Van ontruimingen op civiele grondslag worden geen gegevens bijgehouden. Wel zijn gegevens beschikbaar van de afloop van kort gedingprocedures bij rechtbanken tegen voorgenomen strafrechtelijke ontruimingen sinds 1 maart 2011.
Van de 131 aangespannen kort gedingen2 hebben de krakers 66 zaken weer ingetrokken en zijn de krakers vrijwillig vertrokken. 10 zaken zijn nog in behandeling bij de rechter. In de resterende 55 zaken hebben de rechtbanken in 51 gevallen de strafrechtelijke ontruiming toegestaan. Slechts in 4 zaken heeft de rechtbank geoordeeld dat de ontruiming niet door mocht gaan. Daarvan is de strafrechtelijke ontruiming in twee zaken in de tweede instantie alsnog toegestaan en is in de zaak van 5 oktober 2012 hoger beroep ingesteld. In de vierde zaak zou ontruiming de toegang tot een ander pand belemmeren. Opgemerkt moet worden dat lang niet alle aangekondigde ontruimingen tot een kort gedingprocedure leiden. Ervaring in Amsterdam wijst uit dat het aantal ontruimde kraakpanden een factor 5 à 6 hoger ligt dan het aantal aangespannen kort gedingen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «het buitenspel zetten van makelaars bij tijdelijke verhuur»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat woningbezitters die hun huis tijdelijk willen verhuren door de grote banken, waaronder staatsbank ABN-AMRO, worden verplicht, dan wel zeer streng worden aangeraden om zich te wenden tot slechts drie door hen geselecteerde partijen en hierdoor alle andere partijen op de (tijdelijke) verhuurmarkt worden uitgesloten door de banken? Zo ja, welke partijen? Zo nee, wat klopt er dan wel van deze berichtgeving?

In hypotheekvoorwaarden wordt verhuur van de woning veelal verboden. Banken moeten daarom toestemming geven voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Omdat bij verhuur op grond van de Leegstandwet de huur bij verkoop van de woning eenvoudig kan worden opgezegd staan banken, zoals ook is gemeld in de brief van 17 januari 2012 over ondermeer tijdelijk huren en de Leegstandwet (Kamerstukken II 2011–2012, 27 926 nr. 178) hier in het algemeen positief tegenover. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft dit deze zomer nogmaals bevestigd, naar aanleiding van een rondvraag bij diverse banken.
In bovengenoemd Telegraaf-artikel worden ABN AMRO, ING, SNS Reaal, Van Lanschot en Obvion genoemd als banken die aan het verlenen van toestemming voor tijdelijke verhuur de voorwaarde verbinden dat dit via door hen geselecteerde bemiddelingsbureaus gebeurt.
ABN AMRO geeft aan bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet te werken met enkele «preferred suppliers», te weten Overbruggingsverhuur.nl, Stichting Tijdelijk Twee Woningen en Huisover.nl. De bank geeft klanten een dringend advies om bij tijdelijke verhuur met een van deze partijen in zee te gaan. Het gaat niet om een verplichting.
ING werkt samen met dezelfde drie partijen, en verplicht huiseigenaren met deze partijen te werken wanneer zij toestemming willen krijgen voor tijdelijke verhuur. De ING heeft met enkele andere partijen overleg om dit aantal van drie uit te breiden.
Ook Obvion en SNS geven slechts toestemming voor tijdelijke verhuur als dit via twee door hen geselecteerde partijen gaat. Dit zijn Stichting Tijdelijk Twee Woningen en Overbruggingsverhuur.nl.
Van Lanschot bank geeft aan in het geheel niet met bemiddelingsbureaus samen te werken.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat commerciële makelaars hierdoor effectief uitgesloten zijn van de tijdelijke verhuurmarkt voor particuliere woningeigenaren? Komt de keuzevrijheid voor consumenten hiermee niet in het geding? Deelt u de opvatting dat hierdoor sprake kan zijn van een prijsopdrijvend effect, omdat banken geen andere toetreders tot de markt van makelaars bij tijdelijke verhuur toelaten? Vindt u deze situatie wenselijk voor de woningbezitters, in het licht van het feit dat huizen langer te koop staan en tijdelijke verhuur een optie is die door steeds meer woningbezitters wordt toegepast? Zo nee, kunt u aangeven welke waarborgen er zijn dat zowel de keuzevrijheid als het risico van prijsopdrijving wordt voorkomen? Zo ja, welke acties gaat u ondernemen om deze situatie te veranderen?

Om woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren op grond van de Leegstandwet dient een vergunning aangevraagd te worden bij de gemeente, in de huurovereenkomst te worden verwezen naar die vergunning, toestemming te worden gevraagd aan de bank wanneer de hypotheekvoorwaarden verhuur verbieden en navraag te worden gedaan bij de verzekeraar over de dekking van de opstalverzekering bij verhuur.
Zowel het ministerie voor Wonen en Rijksdienst, Vereniging Eigen Huis als de VNG geven op hun websites uitgebreide informatie over verhuur op grond van de Leegstandwet. Vereniging Eigen Huis heeft op haar website een modelhuurovereenkomst beschikbaar voor verhuur op grond van de Leegstandwet. Deze modelhuurovereenkomst voldoet aan de voor Leegstandwet-verhuur geldende voorwaarden.
Banken geven aan in het verleden geconfronteerd te zijn met ondeugdelijke contracten. Dit is zowel voor de bank als voor de eigenaar een probleem; wanneer in het huurcontract niet aan de voorwaarden van de Leegstandwet wordt voldaan geldt de reguliere huurbescherming en kan de huur bij verkoop niet worden opgezegd. Om die reden hebben bovengenoemde banken er voor gekozen om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet uitsluitend toe te staan wanneer dit door een bemiddelingsbureau wordt geregeld waarvan zij weten dat dit correcte huurovereenkomsten hanteert.
Onder welke voorwaarden banken hun toestemming voor tijdelijke verhuur geven, kan ik uiteraard niet voorschrijven. Dat valt onder de bevoegdheid van de hypotheekbanken zelf, zo lang zij zich daarbij aan geldende wet- en regelgeving houden. Desalniettemin acht ik een verplichting voor een woningeigenaar om gebruik te maken van bepaalde bemiddelingsbureaus in het algemeen niet wenselijk voor de hypotheekverstrekkers enerzijds en woningeigenaren anderzijds.
Banken zouden erbij gebaat zijn zorg te dragen voor een concurrerend klimaat op de markt voor de bemiddeling bij tijdelijke verhuur in geval van leegstand, waardoor ook op termijn kwalitatief goede bemiddeling is gewaarborgd. Dit kan bijvoorbeeld door objectieve criteria te stellen waaraan de bemiddeling zou moeten voldoen, in plaats van specifieke bemiddelingsbureaus te verplichten of aan te bevelen.
Woningeigenaren kunnen zelf tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet gemakkelijk regelen, aan de hand van de informatie die ondermeer door Vereniging Eigen Huis en het ministerie voor Wonen en Rijksdienst beschikbaar is gesteld. Wanneer eigenaren behoefte hebben aan hulp van een bemiddelingsbureau, makelaar of andere adviseur, zouden ze dat mijns inziens zelf moeten kunnen kiezen. Ik kan me daarbij wel voorstellen dat banken hen bij de keuze van een adviseur ondersteunen.
Ik zal hierover in overleg treden met de betreffende banken.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat banken in het artikel aangeven dat de commerciële makelaars niet in staat zijn geweest om deugdelijke contracten af te sluiten, waardoor er extra werkbelasting wordt veroorzaakt en banken meer risico’s lopen omdat woningen onverzekerd kunnen blijken bij schade door slechte afspraken? Vindt u de door de banken getroffen maatregel proportioneel in relatie tot de risico’s die zij mogelijk lopen en de consequentie dat woningbezitters beperkt worden in hun keuzevrijheid? Bent u bereid om met de banken alternatieve mogelijkheden te bespreken om «slechte afspraken» te voorkomen, zoals modelhuurovereenkomsten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat, gelet op het feit dat in het artikel wordt gesproken over malafide praktijken bij tijdelijke verhuur en wordt gesteld dat er een goede screening van de huurder nodig is om eventuele malafide praktijken te voorkomen, malafide praktijken moeten worden aangepakt en dat dit verankerd moet worden in de herziening van de Leegstandswet?

Een woningeigenaar die zijn woning wil verhuren doet er goed aan om zich te verdiepen in wat er allemaal komt kijken bij verhuur. Vereniging Eigen Huis geeft op haar website tips waar op moet worden gelet. Een goede verhuurmakelaar zal in dezelfde geest te werk gaan.
Een goede screening van huurders is bovenal in het belang van de verhuurder, en hoeft niet wettelijk te worden verplicht. Wanneer een huurder illegale praktijken uitoefent in de gehuurde woning, dan kan de verhuurder het huurcontract opzeggen. Eventuele schade kan middels een civielrechtelijke procedure op de huurder worden verhaald. Dat kan eventueel ook bij de verhuurbemiddelaar, indien kan worden aangetoond dat deze weet en/of profijt heeft gehad van de illegale praktijken van de huurder.
Ik heb eerder aangegeven, naar aanleiding van vragen van het lid De Boer (Kamerstukken II 2011–2012, Aanhangsel nr. 1442), dat de aanpak van malafide praktijken door makelaars niet gepaard moet gaan met meer regels. Overigens merk ik op dat illegale praktijken door huurders zich bij alle verhuurde woningen kunnen voordoen, niet alleen bij tijdelijk verhuurde woningen. Een aanpassing van de Leegstandwet ligt om deze redenen dan ook niet voor de hand.

Vraag 1

Kent u het bericht: «Nederland: Krakers winnen rechtszaak, ontruiming van de baan»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar het dat in dit geval het woonrecht van de krakers zwaarder weegt dan het belang van ontruiming?

In deze specifieke zaak heeft de rechter geoordeeld dat het woonrecht van de kraker zwaarder weegt dan het belang van de Staat bij ontruiming van de woning. De Staat is tegen deze uitspraak in hoger beroep gegaan. De uitkomst daarvan is nog niet bekend.

Vraag 3

Deelt u de mening dat krakers helemaal niet gezellig ergens willen gaan wonen, maar gewoon criminelen zijn die zich onrechtmatig de toegang tot een pand verschaffen en de boel daar negen van de tien keer gewoon slopen door bijvoorbeeld overal hun behoeften te doen? Zo nee, waarom niet?

Dat kraken kan inhouden dat wordt voorgedrongen op de woningmarkt en eigenaren ook met vernielingen worden geconfronteerd is inderdaad in de wetsgeschiedenis van het kraakverbod als argument naar voren gebracht.

Vraag 4

Deelt u de mening dat woonrecht betekent dat men zich kan laten inschrijven voor een huurwoning of een huis kan kopen? Zo nee, waarom niet?

Het woonrecht als zodanig is niet gedefinieerd in de in Nederland geldende wetgeving. In zaken die betrekking hebben op kraken wordt de term woonrecht doorgaans gebruikt in de context van artikel 8 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), waarin het recht op respect voor een woning is vastgelegd. In de Grondwet is dit uitgewerkt in artikel 12, over de voorwaarden waaronder een woning kan worden binnengetreden. In deze betekenis heeft het woonrecht dus geen betrekking op het verkrijgen van een huur- of koopwoning, maar op de situatie waarin iemand reeds een woning bewoont.

Vraag 5

Deelt u de mening dat eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben? Zo nee, waarom niet?

Ja.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de zogenaamde belangenafweging het nieuwe artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht (Sr) doorkruist? Zo nee, waarom niet?

Nee, de Hoge Raad heeft in zijn arrest van 28 oktober 2011 geoordeeld dat naast de wederrechtelijkheid tevens dient te worden getoetst of de in abstracto door de wetgever gegeven voorrang van het belang van de openbare orde en de bescherming van de rechten van derden boven het huisrecht van de kraker, in de concrete omstandigheden van het geval, proportioneel is. Daarbij dient de kraker feiten en omstandigheden aan te voeren en aannemelijk te maken dat in het concrete geval een andere dan door de wetgever gemaakte afweging moet worden gemaakt. De praktijk wijst uit dat de rechter de strafrechtelijke ontruiming vrijwel altijd toestaat.

Vraag 7

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de spoedcassatie die u hiertegen heeft ingesteld?

Indien u doelt op de reactie van de Staat op de uitspraak van de rechtbank Groningen van 5 oktober 2012, verwijs ik u naar het antwoord op vraag 2.
Indien u doelt op de cassatie die de Staat heeft ingesteld tegen het arrest van het Hof Den Haag van 8 november 2010, waar eerdere Kamervragen over zijn gesteld2, kan ik u mededelen dat de Hoge Raad hierover op 28 oktober 2011 uitspraak heeft gedaan (LJN: BQ9880). In dit arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een ontruiming van een kraakpand in beginsel van tevoren bij de krakers moet worden aangekondigd, en dat de uitspraak van de rechter in beginsel moet worden afgewacht, indien de krakers hiertegen een kort geding aanspannen. Een eventueel hoger beroep hoeft niet te worden afgewacht. Daarnaast kan in een aantal in dit vonnis omschreven gevallen meteen worden ontruimd, zonder dat de ontruiming hoeft te worden aangekondigd, en zonder dat een kort geding hoeft te worden afgewacht.

Vraag 8

Bent u bereid de wet aan te passen, zodat het doel van het eerdere initiatiefwetsvoorstel, dat heeft geleid tot het huidige artikel 138a Sr, wordt bereikt en krakers altijd strafrechtelijk vervolgd worden? Zo nee, waarom niet?

Ik zie geen aanleiding tot een wetswijziging. Met een consequent ontruimingsbeleid kan het kraken sterk worden ontmoedigd en het aantal gekraakte panden sterk teruggedrongen. In Amsterdam is daar positieve ervaring mee opgedaan.

Vraag 1

Bent u na de berichtgeving nog steeds van mening dat in Amsterdam, maar ook in andere steden, de huren van veel sociale huurwoningen niet onacceptabel veel stijgen, namelijk tot boven de liberalisatiegrens? Kunt u uw antwoord toelichten?1

Ook na de berichtgeving in de Volkskrant van 27 september 2012 «Tienduizenden huurwoningen naar vrije sector» ben ik nog steeds van mening dat er op dit moment niet is gebleken, dat in Amsterdam, maar ook in andere steden, de huren van veel sociale woningen onacceptabel veel stijgen. Ik wijs daarbij op het interview met de heer Van Harten en de berichtgeving «sociale huursector meestal beschermd» in de Volkskrant van dezelfde datum op pagina 5.
Zoals ik heb aangegeven in antwoord op eerdere vragen (kenmerk 2012Z15244 en 2012Z15281) zal het jaarlijks onderzoek «Feiten en achtergronden van het huurbeleid» een geactualiseerd inzicht geven van de huurprijsontwikkeling. Dit rapport komt dit najaar beschikbaar waarna deze aan de Tweede Kamer zal worden toegezonden.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de invoering van de zogenaamde Donnerpunten tot onacceptabele verschraling van het aanbod van huurwoningen leidt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Waar de vraag melding maakt van «Donnerpunten» ga ik ervan uit, dat hiermee wordt gedoeld op de maatregel inzake de maximaal 25 extra punten op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS-punten) die per 1 oktober 2011 zijn ingevoerd.
Ik ben niet van mening dat deze punten leiden tot een onacceptabele verschraling van het aanbod. Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij invulling geven aan hun kerntaak, het huisvesten van lage inkomens. Dat is ook vastgelegd in de door de Amsterdamse woningcorporaties met de gemeente gemaakte afspraken2. Mij is geen signaal bekend dat de corporaties hun afspraken in deze niet nakomen3.
Ik teken daarbij aan dat woningcorporaties daarnaast de mogelijkheid hebben woningen boven de liberalisatiegrens aan te bieden. De afspraken tussen gemeente en woningcorporaties in Bouwen aan de Stad gaan er ook van uit dat woningcorporaties een rol hebben bij het creëren van een segment voor middeninkomens met huurprijzen tussen € 650, en € 930,- (Bouwen aan de stad II, p. 9). De extra WWS-punten bieden de mogelijkheid om dit aanbod te vergroten.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichten over de voorgenomen sloop van woningen in de Van der Pekbuurt in Amsterdam?1

Ik ben er van op de hoogte.

Vraag 2

Vindt u het wenselijk dat op basis van het herziene Bouwbesluit woningcorporatie Ymere voor het slopen van een blok in de Van der Pekbuurt slechts een zogeheten melding hoeft te doen? Zo nee, wat gaat u doen om dit ongedaan te maken?

De sloopmelding uit het Bouwbesluit 2012 per 1 april 2012 evenals de daarvoor geldende sloopvergunning uit de Model bouwverordening van de VNG heeft uitsluitend betrekking op het voorkomen of beperken van hinder of van een onveilige situatie tijdens het uitvoeren van sloopwerkzaamheden. Bij de genoemde sloopvergunning kon de gemeente een vergunning alleen weigeren op grond van veiligheidsoverwegingen en niet op basis van bescherming van stads- of dorpsgezichten. Bescherming van stads- of dorpsgezichten bij sloop geschiedt door het aanwijzen van beschermde stads- en dorpsgezichten. Voor deze sloopwerkzaamheden is een sloopvergunning nodig; zie hiervoor de artikelen 2.1, eerste lid, onder h, en 2.2, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft bericht dat op 1 september van dit jaar de wettelijke procedure is opgestart tot aanwijzing van de Van der Pek buurt als beschermd stadsgezicht van het gebied Amsterdam Noord? Deelt u de mening dat zolang deze aanwijzing nog niet geëffectueerd is er onder geen beding gesloopt mag gaan worden? Zo ja, bent u bereid om op korte termijn in gesprek te gaan met woningcorporatie Ymere omtrent de voorgenomen sloopplannen? Zo nee, waarom niet?

De start van de aanwijzingsprocedure tot aanwijzing van de Van der Pekbuurt als beschermd stadsgezicht heeft enige vertraging opgelopen en is gestart op 9 oktober jongstleden.
Het is primair de taak van de gemeente Amsterdam om de erfgoedwaarden in Amsterdam zorgvuldig af te wegen en te beschermen. Ik heb er vertrouwen in dat Amsterdam deze taak zorgvuldig uitvoert en voor de Van der Pekbuurt woningcorporatie Ymere hier bij betrekt.

Vraag 4

Vindt u het wenselijk dat ondanks de vurige wens van huurders, erfgoedorganisaties, het gemeentelijk Bureau Monumenten en Archeologie, de deelraad en het dagelijks bestuur van stadsdeel Amsterdam Noord en wethouder Ossel om niet te slopen, woningcorporatie Ymere de sloop van woningen in de Van der Pekbuurt gewoon wil doordrukken? Zo ja, hoe verhoudt dit zich tot actief burgerschap, inspraak en bewonersparticipatie?

Het gemeentelijke Bureau Monumenten & Archeologie Amsterdam is in overleg met het stadsdeel en corporatie Ymere om cultuurhistorische belangen uit te dragen. Dit verhoudt zich goed tot inspraak en participatie.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «300 000 woningen staan leeg»?1

Ja.

Vraag 2

Vindt u de leegstand van 77 000 sociale huurwoningen, ruim drie procent van het totale woningbezit van woningcorporaties acceptabel?

Door het CBS is vastgesteld dat 77 000 huurwoningen in eigendom van woningcorporaties niet bewoond waren of niet anderszins in gebruik waren. Het kan dan gaan om mutatieleegstand, om woningen die in de verkoop staan of om projectleegstand (sloop, renovatie of groot onderhoud).
Het overgrote deel van de leegstand bij woningcorporaties hangt samen met het reguliere verhuurproces, het ontbreken van marktvraag of met voorgenomen zware ingrepen in de woningvoorraad. Het kleine restantdeel zal waarschijnlijk te maken hebben met het in de verkoop staan van huurwoningen, welke verkoop noodzakelijk is om mede de gewenste investeringen van de woningcorporaties te kunnen financieren. Het door het CBS aangegeven percentage van drie procent leegstand vind ik dan ook niet onacceptabel.

Vraag 3

Is meer bekend over de oorzaak van leegstand van deze sociale huurwoningen, onderverdeeld naar de volgende categorieën: woning staat te koop, huur is radicaal verhoogd en geliberaliseerd, woning wordt gesloopt, woning wordt gerenoveerd en mutatieleegstand? Indien dit niet bekend is, onderschrijft u de wenselijkheid om zo snel mogelijk meer inzicht te krijgen in deze dramatische leegstand?2

Het CBS heeft aangegeven dat zij momenteel geen bronnen beschikbaar heeft om de gevraagde onderverdeling te kunnen maken. Gezien het feit dat op basis van de informatie van het CFV het overgrote deel van de door het CBS gesignaleerde leegstand te duiden is, is het opvragen van aanvullende informatie bij corporaties, met alle daarmee gemoeid zijnde administratieve lasten, naar mijn mening niet noodzakelijk of gewenst.
Overigens vind ik, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 2, de leegstand van drie procent van het woningbezit van corporaties niet dramatisch.

Vraag 4

Hoe is de leegstand vin de sociale huursector verdeeld over het land?

Het CBS heeft in zijn planning staan om in week 41 leegstandsgegevens op gemeenteniveau te publiceren. Deze zijn derhalve nog niet beschikbaar.

Vraag 5

Op welke punten wijkt het beleid van woningcorporaties met een opvallend lage leegstand af van hun collega’s?

Zoals bij vraag 2 aangegeven is het overgrote deel van de leegstand bij woningcorporaties niet gerelateerd aan het door hen gevoerde beleid, maar wordt deze veroorzaakt door reguliere mutatieleegstand en door leegstand om marktredenen. Corporaties met een hoge vernieuwingsopgave, zoals in de grote steden, hebben een hoger lange termijn leegstandspercentage dan corporaties met een lage vernieuwingsopgave.

Vraag 6

Wat is de verklaring voor de leegstand van 110 000 particuliere huurwoningen, ruim 17% van het totale volume particuliere huurwoningen?

Het CBS en het ministerie beschikken niet over bronnen waaraan de gevraagde verklaring ontleend kan worden. Overigens bedraagt de leegstand bij de particuliere huurwoningvoorraad 14% (een leegstand van 130 000 huurwoningen op een voorraad van 943 000 particuliere huurwoningen).

Vraag 7

Ziet u aanleiding om – met name in de sociale huursector- actie te ondernemen om de leegstand van schaarse betaalbare woningen terug te dringen?

Nee, gezien mijn antwoord op de vragen 2, 3 en 5 zie ik geen aanleiding om actie te ondernemen, aangezien de gesignaleerde leegstand niet onacceptabel hoog is en een resultante is van het normale verhuur- en vernieuwingsproces van de sociale huurwoningvoorraad.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending «Uw hypotheek als melkkoe»1, alsmede van het bericht «VEH vindt de hypotheekrente te hoog»?2

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het bericht dat in de uitzending van Zembla naar voren kwam dat de minister van Financiën in 2008 een kans zou hebben laten lopen om meer concurrentie op de hypotheekmarkt te bevorderen? Deelt u de mening dat dit een gemiste kans zou zijn?

Toen in het najaar van 2008 aan verschillende Europese banken staatssteun moest worden verleend, heeft de Europese Commissie een kader ontwikkeld op basis waarvan verleende staatssteun werd beoordeeld. Op basis van dit kader beoordeelde de Europese Commissie welke maatregelen moesten worden opgelegd aan een specifieke gesteunde instelling om goedkeuring te kunnen verlenen aan de staatssteun. De maatregelen waren gericht op onder meer het borgen van de levensvatbaarheid van een instelling en het compenseren van eventuele marktverstoringen als gevolg van de steun. Eén van de mogelijke maatregelen was het opleggen van een prijsleiderschapsbeperking.
Bij de goedkeuring van de staatssteun aan Nederlandse financiële instellingen heeft de Europese Commissie besloten een prijsleiderschapsverbod op te leggen aan ING, ABN Amro en Aegon. Hierdoor mochten deze instellingen voor een bepaalde tijd niet als prijsleider opereren op een aantal markten, waaronder de Nederlandse hypotheekmarkt.
Een prijsleiderschapsverbod dient te voorkomen dat oneigenlijk voordeel wordt behaald als gevolg van steun en daarmee de markt wordt verstoord. Het is onwenselijk als een bank met gebruik van overheidssteun andere partijen, die geen steun hebben ontvangen, scherp op prijs beconcurreert. Banken die geen steun hebben ontvangen zouden daarmee worden geconfronteerd met een aanbieder die op oneigenlijke wijze concurreert. Zij zien daardoor wellicht hun eigen financiële positie verslechteren. De prijsleiderschapsbeperking heeft wel als nadeel dat het de concurrentie kan beperken. De kans hierop is groter in een markt met slechts een beperkt aantal aanbieders. Vanwege mogelijke concurrentiebeperking is een door de Commissie opgelegd prijsleiderschapsverbod van tijdelijke aard.
In de uitzending van Zembla wordt gesteld dat er mogelijkheden waren om geen prijsleiderschapsbeperking op de Nederlandse markt op te leggen aan ING en dat de minister van Financiën daarmee een kans heeft laten liggen om de concurrentie op de hypotheekmarkt te bevorderen. De uitzending van Zembla licht daarmee één aspect uit een zeer complex onderhandelingstraject met de Europese Commissie over de voorwaarden voor de goedkeuring van de staatssteun aan ING. Dit traject stond in de eerste plaats in het teken van het verwerven van goedkeuring voor de aan ING verleende steun. Zonder goedkeuring kon geen staatssteun worden verleend. Goedkeuring was derhalve noodzakelijk voor het behoud van de financiële stabiliteit. De Staat is in het onderhandelingstraject nooit voorstander geweest van prijsleiderschapsbeperkingen voor ING en heeft, ondanks de hoge tijdsdruk op het proces, uitgebreide discussies gevoerd met de Europese Commissie over de exacte vormgeving van deze beperkingen. Desondanks werd snel duidelijk dat het opnemen van gedragsbeperkingen – naast het afstoten van een groot aantal bedrijfsonderdelen – voor de Commissie een zeer belangrijk onderdeel van het onderhandelingstraject was. Het aanbod van de Europese Commissie om geen prijsleiderschapsverbod voor de Nederlandse markt op te leggen aan ING was dan ook niet vrijblijvend. Het accepteren hiervan zou volgens de Commissie altijd gecompenseerd moeten worden door andere maatregelen en zou dus leiden tot verzwaring van andere onderdelen van het herstructureringsplan. De inschatting op dat moment was dat de verzwaring op andere onderdelen grote negatieve gevolgen zou kunnen hebben voor de concurrentiekracht van ING. Dit zou geen goede basis zijn geweest voor het herstel van ING en daarmee voor het vermogen van ING om de kapitaalinjectie zo snel mogelijk terug te betalen. Op dat moment was daarom de inschatting van zowel de Staat als ING dat het aanbod van de Europese Commissie in het totaalpakket van de onderhandelingen zou leiden tot een minder wenselijke uitkomst. De constatering dat er sprake zou zijn van een gemiste kans kan ik dan ook niet onderschrijven.
De prijsleiderschapsbeperking van ING op de Nederlandse markt is meegenomen in de recente onderhandelingen met de Commissie over aanpassing van het herstructureringsplan van ING. Over de uitkomsten van deze onderhandelingen heb ik uw Kamer schriftelijk geïnformeerd bij brief van 19 november jl. Onderdeel van het akkoord met de Commissie is de afspraak dat de prijsleiderschapsbeperkingen voor ING op de Nederlandse markt worden beëindigd. De Commissie en de Staat waren het eens dat dit ten goede zou kunnen komen aan de prijsconcurrentie op de Nederlandse markt.
Een ander onderdeel van het akkoord is dat de commerciële activiteiten van WUB zullen worden samengevoegd met de nieuwe bank van Nationale Nederlanden (NN Bank) en zullen worden gedesinvesteerd als onderdeel van ING Insurance Europe. Er zijn tevens maatregelen afgesproken die er voor moeten zorgen dat NN Bank een concurrerende speler op de markt wordt. Om ING een extra prikkel te geven een succes te maken van deze bank, heeft de Commissie de nieuwe hypotheekproductie van ING en NN bank in een bepaalde verhouding aan elkaar gekoppeld. Richting de Commissie is aangegeven dat de Nederlandse Staat de ontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt nauwgezet blijft volgen..

Vraag 3

Welke afspraken zijn er destijds in het najaar van 2008 gemaakt met de Europese Commissie over de rentetarieven die financiële instellingen met overheidssteun zouden moeten hanteren? Wat zijn de gevolgen van deze afspraken voor de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt? Waarom moesten deze afspraken überhaupt gemaakt worden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat zijn volgens u de belangrijkste onderdelen van het hypotheekrentetarief zoals dat door het Nederlandse bankwezen wordt gehanteerd? Welk deel daarvan behelst de rentemarge en welk deel de winstmarge? In hoeverre is er, gelet op de hoogte van deze rentemarge en de hoeveelheid aanbieders, daadwerkelijk sprake van voldoende concurrentie?

Een rentetarief van een hypotheek is doorgaans opgebouwd uit vele componenten. Deze componenten zijn vaak weer te splitsen in deelcomponenten. In de Sectorstudie Hypotheekmarkt van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) uit mei 2011, wordt inzicht gegeven in de opbouw van de kostprijs van het rentetarief. Bij de berekening van de kostprijs gaat de hypotheektarief-calculatiemethode uit van de volgende vier componenten:
De NMa berekent de marge als het verschil tussen de aan de consument in rekening gebrachte hypotheekrente en de bovenstaande componenten. De omvang van de componenten zullen per aanbieder verschillen. De NMa heeft in haar studie geconcludeerd dat de marges in 2011 op het niveau zaten die vóór de kredietcrisis gangbaar waren. Of er voldoende concurrentie is kan op basis van het door de NMa uitgevoerde onderzoek niet zonder meer worden gezegd. Wel concludeerde de NMa dat de stijging van de marges na het uitbreken van de financiële crisis vooral verklaard kon worden door een vermindering van de concurrentie. De NMa monitort de ontwikkelingen op het gebied van marges en de concurrentie op de hypotheekmarkt zeer scherp.
Het is mij onduidelijk op basis van welke berekeningen Zembla tot de conclusie is gekomen dat huizenbetalers honderden tot duizenden euro’s per jaar extra betaalden voor hun hypotheek. De margeberekeningen in de NMa-sectorstudie lenen zich ook niet voor een dergelijk gebruik. Er kan op basis van de studie wel op kwalitatieve basis gesteld worden hoe de gemiddelde marges zich over verloop van tijd hebben ontwikkeld, maar er kunnen geen kwantitatieve uitspraken worden gedaan over de hoogte van de margeontwikkelingen.
Om die reden is het voor mij niet te bepalen of de hoogte van de hypotheekrente gemiddeld 1% te hoog is, zoals de VEH aangeeft. Zowel de conclusie van Zembla, als de algemene uitspraak van de VEH kan ik daardoor niet onderschrijven.

Vraag 5

Wat zijn volgens u de gevolgen van het omvangrijke Nederlandse spaartekort voor de gehanteerde hypotheekrentetarieven? Wat zijn de gevolgen hiervan voor de concurrentiemogelijkheden op de Nederlandse hypotheekmarkt?

Nederlandse banken hebben relatief weinig spaargeld ten opzichte van de leningen die zij verstrekken (funding gap). Het spaargeld van huishoudens bedraagt circa € 350 miljard, terwijl de hypotheekschuld van huishoudens ruim € 600 miljard bedraagt. In verhouding tot het bruto binnenlands product is de hoeveelheid spaargeld vergelijkbaar met andere landen, maar de Nederlandse hypotheekschuld is erg hoog in vergelijking met andere landen. Dit betekent dat Nederlandse banken voor de financiering van hypotheken naast spaargeld sterk afhankelijk zijn van de geld- en kapitaalmarkt. Deze financieringsbronnen zijn doorgaans duurder dan spaargeld. Dit heeft in ieder geval tot gevolg dat de hypotheekrentetarieven in Nederland voor een belangrijk deel worden bepaald door veranderingen op de internationale geld- en kapitaalmarkt. Vanwege de funding gap op de Nederlandse markt hebben (buitenlandse) aanbieders vaak toegang tot financiering nodig om te kunnen toetreden en te groeien op de Nederlands hypotheekmarkt. Wanneer het moeilijker wordt om de benodigde financiering uit de internationale geld- en kapitaalmarkt te halen zal dit, door het verminderd aantal toetreders, de concurrentiedruk op de huidige aanbieders beperken.
Dit onderstreept het belang van de maatregelen uit het Begrotingsakkoord 2013 en het Regeerakkoord, die de Nederlandse hypotheekschuld verminderen en daarmee de financiële stabiliteit en financierbaarheid verbeteren.

Vraag 6

In hoeverre is het volgens u correct dat de Nederlandse banken de afgelopen jaren miljarden meer winst hebben gemaakt doordat huizenbetalers honderden tot duizenden euro’s per jaar extra betaalden voor hun hypotheek?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Wat vindt u van het bericht van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat een kwart van de Nederlanders met een hypotheek meer betaalt dan nodig? In hoeverre onderschrijft u hun berekening dat de gemiddelde hypotheekrente van 4,7% bij 10 jaar rentevaste hypotheken eigenlijk 3,7% zou moeten zijn?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

Wat vindt u van de stelling van de VEH dat het starters bovendien moeilijker gemaakt wordt om een nieuwe hypotheek af te sluiten? Zo ja, wat bent u van plan daar aan te doen?

Een aantal maatregelen dat het mogelijk moeilijker maakt, is gericht op het verbeteren van de financiële stabiliteit en het verminderen van het risico van overkreditering. Het gaat dan zowel om de renteaftrek bij hypoteken die ten minste annuïtair worden afgelost als om de geleidelijke verlaging van de LTV-norm de komende jaren. Deze stappen dragen bij aan een gezonder financieel stelsel, verlagen de risico’s van de hoge hypotheekschulden in Nederland, het verbeteren van de financierbaarheid ervan en een beperking van de schulden die maximaal kunnen worden aangegaan.
Op grond van de LTI-norm die regelt wat iemand mag lenen ten opzichte van zijn inkomen, wordt het niet moeilijker om een hypotheek af te sluiten. Deze norm hanteert nu al als uitgangspunt dat een hypotheek annuïtair moet kunnen worden afgelost. Binnen de bestaande hypotheekregels bestaat voorts ruimte om toekomstige inkomensstijgingen van starters mee te nemen (mits goed onderbouwd met bewijsstukken). De AFM en de sector praten jaarlijks over in hoeverre ruimte voor (dit soort) maatwerk aanwezig is. Daarnaast zal ik bekijken hoe maatwerk verder kan worden bevorderd; dit in het kader van het wettelijk vastleggen van een aantal hypotheekregels met ingang van 1 januari 2013.
Om starters verder te ondersteunen is in het regeerakkoord opgenomen dat «de gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid.» Hierover zal het kabinet in gesprek gaan met de Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten.
Bovendien is de positie van starters de afgelopen tijd verbeterd door de dalende huizenprijzen, waarmee de betaalbaarheid van woningen voor starters momenteel beter is dan in jaren het geval is geweest.

Vraag 9

Deelt u de mening dat alles op alles moet worden gezet om de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt te bevorderen? Zo ja, bent u bereid om in samenspraak met de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) op korte termijn te laten onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om de concurrentie op deze markt te bevorderen? Zo nee, waarom niet?

Ja. Zoals eerder met u gedeeld bevat het Wijzigingsbesluit financiële markten 2013 verschillende maatregelen om de concurrentie en de positie van de consument te versterken bij het afsluiten en oversluiten van een hypothecair krediet3. Allereerst ben ik voornemens om de transparantie over de opbouw van een hypothecair krediet met een variabele debetrentevoet te vergroten. Aanbieders worden verplicht om voorafgaand aan de totstandkoming van een overeenkomst inzake een hypothecair krediet met een variabele debetrentevoet duidelijk richting de consument aan te geven welke component of componenten variabel zijn. Tevens zal de aanbieder bij wijziging van de variabele debetrentevoet inzichtelijk moeten maken welke component of componenten aan de wijziging ten grondslag liggen. Om de overstapdrempels te verkleinen zal een aanbieder daarnaast de op dat moment geldende debetrentevoeten moeten publiceren op zijn website en moet de aanbieder de consument tenminste drie maanden voor het aflopen van de rentevastperiode een concreet aanbod doen voor de komende periode. Ten slotte dienen aanbieders van hypothecair krediet een zogenoemd éénsporig rentebeleid te hanteren. Daarbij is het uitgangspunt dat de klant dezelfde debetrentevoet voor dezelfde rentevastperiode bij consumenten met een vergelijkbaar risicoprofiel in rekening brengt, ongeacht of het een consument betreft die een overeenkomst prolongeert of een consument die een eerste overeenkomst aangaat. Zoals aangegeven in mijn antwoorden op de vragen 4, 6 en 7 worden de concurrentieontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt voortdurend door de NMa in de gaten gehouden. Indien de uitkomsten daar aanleiding toe geven, zal de NMa haar bevindingen publiceren.

Vraag 10

Bent u bereid om deze vragen te beantwoorden voor aanvang van de Algemene Financiële Beschouwingen 2012?

Niet meer van toepassing.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de plannen van woningcorporatie Vestia voor haar huurwoningen in Pijnacker-Nootdorp?1

Ja, ik heb kennisgenomen van de plannen, zoals verwoord in de brief van het college van B&W van de gemeente Pijnacker-Nootdorp aan de gemeenteraad.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een halvering van de sociale voorraad in deze gemeente zoals Vestia nu voorstelt, tegen uw beloftes over het minimaliseren van de gevolgen voor de huurders van het Vestia derivatendebacle ingaat? Kunt u uw antwoord toelichten?

Deze mening deel ik niet. In afwijking van wat in de vraag verwoord is heb ik, in mijn brief van 8 maart 2012, uw Kamer gemeld dat Vestia heeft verzekerd dat de huren niet maximaal verhoogd worden, en dat het onderhoud en beheer van de Vestia-woningen op orde blijft. Overigens is het onvermijdelijk dat Vestia woningen zal gaan verkopen om haar schulden af te kunnen lossen. Daarbij wil Vestia graag verkopen aan andere corporaties of aan zittende/nieuwe huurders.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het ontoelaatbaar is dat de voorraad huurwoningen tot de huurtoeslaggrens in Pijnacker-Nootdorp kleiner wordt, temeer omdat in deze gemeente al een tekort is aan betaalbare huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is nog te vroeg om hier over te oordelen. Door het college van B&W is het eindbeeld geschetst als Vestia al haar woningen in één keer zou verkopen. De gemeente geeft zelf aan dat nadere analyse van de woningbehoefte bij lagere inkomensgroepen moet plaatsvinden in samenhang met herprioritering van het nieuwbouwprogramma voor de komende jaren.

Vraag 4

Wat is uw antwoord aan alle woningzoekenden in Pijnacker-Nootdorp die nu geconfronteerd worden met nog verder exploderende wachtlijsten voor betaalbare huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Onder verwijzing naar de eerdere nuanceringen (zie mijn antwoorden op vragen 2 en 3) is tot op heden niet gebleken dat er een tekort is aan betaalbare huurwoningen dan wel (exploderende) wachtlijsten. Overigens heeft de gemeente Pijnacker-Nootdorp de mogelijkheid om oplopende wachtlijsten te voorkomen door gebruik te maken van het systeem van regionale woonruimteverdeling binnen het Stadsgewest Haaglanden.

Vraag 5

Deelt u de mening dat verkoop door Vestia van relatief goedkope woningen op de koopmarkt in Pijnacker-Nootdorp voorkomen dient te worden, niet alleen omdat de prijs van koopwoningen van particulieren in deze gemeente verder onder druk komt te staan, maar ook omdat de opbrengst voor Vestia door deze dumping van haar bezit op de koopmarkt in Pijnacker-Nootdorp lager zal zijn dan nodig? Kunt u uw antwoord toelichten?

In het kader van het herstel van de corporatie heeft Vestia aangegeven hoe zij voornemens is door o.a. de verkoop van haar bezit bij te dragen in de kosten van haar derivatenproblematiek. Het is in het belang van de corporatie om de verkoop op zodanige wijze vorm te geven dat er van dumping van bezit geen sprake zal zijn. Mijn departement heeft regelmatig overleg met Vestia over de stand van zaken rondom de verkoop van woningen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Corporaties belonen te ruim»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat zeker een derde van de bestuurders van woningcorporaties vorig jaar meer verdiende dan de Balkenendenorm? Zo ja, kunt u dit nader toelichten? Zo nee, wat is dan het werkelijke aantal bestuurders dat meer verdient dan de Balkenendenorm?

Het Financiële Dagblad heeft, samen met Sentor en bureau roAG, onderzoek gedaan naar de salarissen in de corporatiesector. De resultaten van het onderzoek zijn gebaseerd op 231 van de 381 corporaties. Het betreft aldus geen totaalbeeld. Hoe het beeld voor 2011 eruit ziet is mij nu nog niet bekend. Momenteel worden deze gegevens verzameld. Zodra deze gegevens compleet zijn zal ik uw Kamer, zoals dit elk jaar gebeurt, hierover berichten.

Vraag 3

Deelt u de mening dat iedere bestuurder die meer verdient dan de Balkenendenorm er een te veel is? Zo nee, waarom niet? Wat kan worden gedaan aan de salarissen van corporatiebestuurders boven de Balkenendenorm, welke regelgeving is van toepassing en wie is daarin bevoegd?

Momenteel zijn er geen wettelijke regels die de beloningen in de sector maximeren. De hier meermalen genoemde «Balkenendenorm» betreft slechts de norm waarboven beloningen openbaar gemaakt en bij mij gemeld moeten worden.
Wel zijn leden van Aedes en de VTW verplicht de sectorbrede beloningscodes voor bestuurders en commissarissen toe te passen. De code voor bestuurders kent echter een hoger maximum dan het hier bedoelde bedrag van € 193 000. Uiteraard is het niet gepast om een hogere beloning toe te passen dan de sectorale beloningscode voorschrijft, maar het betreft hier vaak nog arbeidsovereenkomsten die zijn afgesloten voordat deze code van kracht werd. Het is aan de branche zelf om de code te handhaven.
Bij aanvaarding van het voorstel voor de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT), dat momenteel bij de Eerste Kamer ligt, zal ik beschikken over het wettelijke instrumentarium om de naleving van de dan geldende sectorale regeling te handhaven.

Vraag 4

Bent u bereid om via de formele dan wel informele weg te bewerkstelligen dat deze bestuurders hun salaris bijstellen tot onder de Balkenendenorm? Zo nee, waarom niet?

Formele middelen om te bewerkstelligen dat bestuurders hun salaris bijstellen ontbreken mij nu. Maar de WNT biedt mij straks wel de wettelijke mogelijkheden om de dan geldende sectorale beloningscode te handhaven. Voor bestaande overeenkomsten zal in veel gevallen het overgangsrecht van de WNT van toepassing zijn, dat uitgaat van een geleidelijke afbouw van de te hoge beloningen.

Vraag 1

Bent u van mening dat een verbod op welke speculatieve derivatenpositie dan ook in de woningbouwcorporatiesector, ook bij de niet formeel toegelaten instellingen, wenselijk is, nu U op 5 september 2012 heeft aangekondigd het gebruik van derivaten aan banden te leggen voor de zogenaamde toegelaten instellingen (woningbouwcorporaties)? Kunt u dit toelichten?

De «Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen
Volkshuisvesting» welke per 1 oktober van dit jaar in werking zullen treden, hebben alleen betrekking op woningverhuurders die op grond van de Woningwet de status van «toegelaten instelling» hebben. Een verbreding van deze regels naar andere niet-winst beogende instellingen (NWI’s) die werkzaam zijn in de volkshuisvesting en op dit moment ca. 3% van alle huurwoningen in hun bezit hebben, wordt door mij niet beoogd. Daarbij merk ik op dat in de volkshuisvesting werkzame NWI’s eind jaren negentig, in het kader van afbouw van rijksgaranties voor NWI’s, de mogelijkheid hebben gehad om ook toegelaten instelling onder de Woningwet te worden, zodat ze dan toegang zouden krijgen tot de borgingsfaciliteiten van het WSW. Sommige NWI’s zijn toen toegelaten instelling geworden. Andere NWI’s hebben daar niet voor gekozen. Daarmee zijn de financiële en toezichtbanden met het Rijk verbroken.

Vraag 2

Kunt u toelichten hoe u de algemene maatregel van bestuur wilt vormgeven die in de herziene wet op de toegelaten instellingen is opgenomen en die regelt dat via een amvb wordt bepaald bij welke banken woningbouwcorporaties voortaan mogen bankieren? Kunt u daarbij ook aangeven wat uw overwegingen zullen zijn bij het bepalen van de toegestane banken?

Als de betreffende AMvB (in concept) gereed is zal ik deze ter bespreking aan uw Kamer toezenden. Inhoudelijk kan ik daar nu nog niet op ingaan. Wel kan ik u meedelen dat bij de uitwerking overwegingen van toezicht, financiële deugdelijkheid en mededinging een rol zullen spelen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het onderzoek van Het Financieele Dagblad, De Stentor en adviesbureau roAg naar de bezoldiging van corporatiebestuurders en leden van raden van corporaties en naar de hoogte van de algemene bedrijfslasten bij woningcorporaties?1 Wat is uw standpunt ten aanzien van dit onderzoek en op welke overwegingen rust het?

Ja.
Het betreft een onderzoek waarbij niet alle corporaties zijn betrokken, het is derhalve geen totaalbeeld. Het onderzoek is gebaseerd op 231 van de 381 woningcorporaties.
Elk jaar bericht ik u zowel over de bezoldigingen van bestuurders als over de bedrijfslasten van alle woningcorporaties.
Over de bedrijfslasten 2011 heb ik u recentelijk (TK 2011–2012, 29 453, nr. 252) geïnformeerd. Ik baseer me daarbij op het macrobeeld van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). In de brief die ik u daarover heb geschreven heb ik aangegeven dat de bedrijfslasten per woongelegenheid in 2011 helaas met ruim 6% zijn gestegen, na een daling van de bedrijfslasten in 2010.
Hoe het beeld er wat betreft bezoldigingen in 2011 uit ziet is mij nu nog niet bekend. Momenteel worden deze gegevens verzameld. Zodra deze gegevens bekend zijn zal ik uw Kamer hierover berichten.

Vraag 2

Gaat u maatregelen nemen tegen de corporaties die geen of onvolledige informatie verstrekken over de hoogte en structuur van de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur volgens de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties? Zo ja, welke maatregelen?

In de Sectorbrede beloningscode is opgenomen dat de beloning van de bestuurders openbaar moeten worden gemaakt, dus ook inkomens onder het normbedrag van € 193 000. Dit geldt alleen voor Aedesleden. De handhaving van deze code is aan de branche zelf.

Vraag 3

Hoe gaat u regelen dat corporaties genoemde informatie op een uniforme wijze gaan verstrekken, zodat de transparantie toeneemt en de beloningen van bestuurders en commissarissen eenvoudig te toetsen zijn aan het beloningskader?

Op basis van de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT), die momenteel bij de Eerste Kamer ligt, zullen corporaties zich in de toekomst op een uniforme wijze moeten verantwoorden over de beloning van alle topfunctionarissen binnen de organisatie.

Vraag 4

Herinnert u zich het voorstel om alle gegevens over hoofd- en nevenfuncties van corporatiesbestuurders en -commissarissen centraal te registreren via een openbaar meldpunt, gekoppeld aan de internetsite van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, zodat ook bij mutaties direct – en niet met een vertraging van anderhalf jaar – zicht is op de achtergrond en beloning van bestuurders en commissarissen?2 Acht u zo’n openbare realtime registratie bij nader inzien niet toch een goed idee?

Mij is bekend dat uw Kamer in 2009 de toenmalig minister voor Wonen, Wijken en Integratie verzocht de mogelijkheden te bezien van een centraal register voor nevenfuncties van commissarissen van corporaties. In reactie daarop deed mijn voorganger uw Kamer weten (TK 2010–2011, 29 453, nr. 197) bereid te zijn om, aanvullend op de bepalingen ter zake in de Governancecode, een wettelijke basis te verschaffen aan de verplichting voor corporaties om de (neven)functies van commissarissen in de jaarstukken bekend te maken. Dit via de Algemene Maatregel van Bestuur op grond van de herziene Woningwet. De inrichting van een landelijk databestand achtte hij, ook gezien de daarmee gemoeide ambtelijke lasten, als aanvulling niet noodzakelijk.
Bij de behandeling van het wetsvoorstel voor de herziene Woningwet eerder dit jaar stelde uw Kamer aanvankelijk voor (bij amendement nr. 51 van het lid Karabulut) corporaties te verplichten de nevenfuncties van commissarissen én van bestuurders openbaar te maken, zowel via het ter inzage leggen bij mijn ministerie als via publicatie op de website van de corporatie. De nadere gedachtewisseling met uw Kamer in tweede termijn over het betreffend amendement heeft uiteindelijk geleid tot het gewijzigd amendement van mevrouw Karabulut met nr. 92, waarin de verplichting voor corporaties is opgenomen om de nevenfuncties van bestuurders en commissarissen via het jaarverslag openbaar te maken. Conform dit amendement zullen in de AMvB bij de herziene Woningwet nadere bepalingen worden opgenomen met betrekking tot de jaarverslaglegging.

Vraag 5

Is de conclusie «Naarmate een corporatie meer verhuureenheden beheert, stijgen de bestuurskosten, neemt de productiviteit af en stijgen de gemiddelde bedrijfslasten» aanleiding voor bestuurlijke actie in de richting van de corporatiebranche?

Ik deel de in de vraag verwoorde conclusie maar ten dele. Uit cijfermateriaal van het CFV komt een genuanceerder beeld naar voren. Zo zijn de gemiddelde bedrijfslasten bij middelgrote corporaties (5 000 – 10 000 woningen) het laagst, dus ook lager dan bij kleinere corporaties. De grote corporaties (10 000 – 20 000 woningen) presteren over het algemeen beter dan kleine of middelgrote corporaties als het gaat om investeringen. Alleen de zeer grote corporaties (meer dan 20 000 woningen) doen het zowel qua efficiency als qua prestaties slechter dan gemiddeld in de sector.
Voor mij is de in de vraag verwoorde conclusie op zich dan ook geen aanleiding voor bestuurlijke actie jegens de corporatiesector. Ik wijs er daarbij op dat diverse ontwikkelingen rond de sector, zoals de in 2008 van kracht geworden integrale vennootschapsbelastingplicht, de in 2013 in te voeren heffing onder verhuurders, en marktontwikkelingen rond de verkoopmogelijkheden en afwaarderingen op de grondwaarde de corporaties stimuleren om in financieel opzicht scherper aan de wind te varen. Daarnaast zullen bepalingen in de te herziene Woningwet en daaronder liggende AMvB, zoals de verplichte visitatie en de verplichte toets door de financiële toezichthouder op investeringen boven een bepaald normbedrag, bijdragen aan een kostenbewustere bedrijfsvoering. Tevens mag redelijkerwijs worden verwacht dat de normeringen van de WNT in toenemende mate (en met name na het verstrijken van een overgangsperiode voor bestaande gevallen) zullen bijdragen aan beperking van bestuurskosten.

Vraag 6

Onderschrijft u dat directeur-bestuurders die een bezoldiging ontvangen (ver) boven de afgesproken norm een schandvlek zijn voor de sociale huursector? Hoe denkt u op zo kort mogelijke termijn een eind te maken aan deze misstand?

Hoewel ik van mening ben dat corporaties hun bestuurders moeten belonen volgens de toepasselijke normen uit de sectorcode, wijs ik u erop dat er momenteel geen wettelijke regels zijn die deze beloningen maximeren. De sectorcode stond lange tijd overschrijdingen van de normen (mits uitgelegd) toe. Bovendien gaat het in veel gevallen nog om eerder vastgelegde afspraken die niet zonder meer en op korte termijn zijn terug te draaien. Bij invoering van de WNT gaat een overgangsrecht gelden, waarmee de beloningen geleidelijk naar de toepasselijke normen zullen worden teruggebracht.
Ik wijs u erop dat de brancheorganisaties Aedes en VTW en ook individuele corporatiebestuurders, mede naar aanleiding van dit onderzoek de oproep hebben gedaan aan bestuurders en raden van toezicht om op basis van vrijwilligheid tot een neerwaartse bijstelling van de beloningen te komen. Een pleidooi dat ik bij elke mogelijke gelegenheid van mijn kant zal herhalen.

Vraag 1

Wie gaat het onafhankelijk onderzoek naar de verbetering van rechtsbescherming van woonbootbewoners n.a.v. de motie Paulus Jansen c.s. (TK 32730-12) uitvoeren?1 Als de aanbesteding nog niet is afgerond: kan de Kamer direct na aanbesteding geïnformeerd worden?

De aanbesteding voor dit onderzoek is nog niet afgerond. Ik zal u na afronding van de aanbesteding informeren wie het onderzoek gaat uitvoeren.

Vraag 2

Wat is de exacte formulering van de onderzoeksvragen?

In de offerteaanvraag zijn de onderzoeksvragen als volgt geformuleerd:
Het onderzoek zal in elk geval moeten omvatten:
woonbooteigenaren beschikken over een ligplaats (o.m. eigendom, huur,
vergunningverlening), en de aantallen en typen ligplaatsen die het betreft.
het in kaart brengen van de mogelijkheid/mogelijkheden om de
rechtsbescherming van woonbootbewoners ten aanzien van de ligplaats in
deze verschillende gevallen te verbeteren, waarbij ondermeer gekeken
wordt naar de huurregelgeving voor woonruimte, naar de regelgeving voor
erfpacht en naar bestuursrechtelijke bescherming.
andere acties die hiervoor nodig zijn.
mogelijkheden, ondermeer ten aanzien van publiekrechtelijke belangen
zoals bijv. het waterbeheer, en van de te verwachten effecten op de
beschikbaarheid van ligplaatsen. Dit zodanig dat hierop een beleidsreactie
kan worden gebaseerd.
Hierbij is aangegeven dat nadere uitwerking van deze vraagstelling in overleg tussen de onderzoekers en de begeleidingscommissie bestaande uit medewerkers van BZK en Veiligheid en Justitie zal plaatsvinden.
Bovendien is aangegeven dat het voor de hand ligt om ten behoeve van het onderzoek mede te putten uit informatie van organisaties en vertegenwoordigers van woonbootbewoners.
Ik acht het niet noodzakelijk dat in de begeleidingscommissie een vertegenwoordiger vanuit de geledingen van de woonbootbewoners zit.

Vraag 3

Is er al een begeleidingscommissie geformeerd? Onderschrijft u de wenselijkheid dat er in de begeleidingscommissie ook een vertegenwoordiger vanuit de geledingen van de woonbootbewoners zit?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Indien uit het onderzoek zou blijken dat de lopende procedure ter herziening van de huren van de ligplaatsen niet de toets der kritiek kan doorstaan, zou dat dan tot herziening met terugwerkende kracht leiden? Zo ja, is het om deze reden niet verstandiger om de uitkomst van het onderzoek af te wachten?

Ik neem aan dat u doelt op de procedure ter herziening van de liggelden voor ligplaatsen in Rijkswater door het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf.
Het onderzoek betreft de mogelijkheden tot verbetering van de rechtsbescherming van woonbootbewoners en zal dus geen uitspraken opleveren over de kwaliteit van lopende procedures tot liggeldverhoging op grond van de huidige rechtsbescherming.

Vraag 1

Bent u verbolgen over de extreem hoge huren die Amsterdamse woningbouwcorporaties rekenen voor oorspronkelijk sociale huurwoningen?

Het staat woningcorporaties vrij, binnen de grenzen die de huurprijsregelgeving biedt, een woning te verhuren. Zolang de maximale huurprijsgrens daarbij niet wordt overschreden is er geen sprake van te hoge huren. Van woningcorporaties wordt uiteraard wel verwacht dat zij invulling geven aan hun kerntaak, het huisvesten van mensen met lage inkomens. Dat is ook vastgelegd in de door de Amsterdamse woningcorporaties met de gemeente gemaakte afspraken1. Mij is geen signaal bekend dat de corporaties hun afspraken in deze niet nakomen2.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een huurwoning van 37m2 in een normale Amsterdamse woonbuurt niet geliberaliseerd hoort te zijn, zoals nu wel het geval is bij woningbouwcorporatie Stadgenoot? Kunt u uw antwoord toelichten?

De maximale huurprijs van een woning kan worden bepaald aan de hand van het totaal van punten op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hiermee wordt ook rekening gehouden met andere kwaliteitskenmerken van een woning, bijvoorbeeld een energieprestatie behorend bij energielabel A. Het totaal van WWS-punten bepaalt dan ook of een huurwoning van 37m2 in een normale Amsterdamse woonbuurt kan worden geliberaliseerd. Om te voorkomen dat bij een nieuwe huurovereenkomst de maximale huurprijs wordt overschreden en een geliberaliseerde huurprijs wordt gerealiseerd, is voorzien in een procedure bij de huurcommissie. Deze procedure houdt in dat een huurder zich tot de huurcommissie kan wenden binnen zes maanden na ingangsdatum van die huurovereenkomst.
Overigens merk ik op dat de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in de buurt van het gegeven voorbeeld (Pieter Lastmankade 196, Amsterdam) per vierkante meter beduidend hoger ligt in vergelijking tot die van de gemiddelde woning in Amsterdam.

Vraag 3

Hoe kenschetst u de enorme afname van het aanbod aan huurwoningen onder de liberalisatiegrens zoals geschetst in het artikel van Het Parool?1 Hoe rijmt u dat met uw eerdere beantwoording waarin u, in reactie op de stelling dat de Donnerpunten tot enorme huurverhogingen zullen leiden, nadrukkelijk stelt dat verhuurders niet verplicht zijn om de maximaal toegestane huur te vragen van een nieuwe huurder? Hoe kijkt u tegen corporaties aan die wel maximaal gebruik maken van de verruiming van het Woningwaarderingsstelsel (WWS)?

Waar de vraag melding maakt van «Donnerpunten» ga ik ervan uit, dat hiermee wordt gedoeld op de maatregel inzake de maximaal 25 extra WWS-punten die per 1 oktober 2011 zijn ingevoerd.
Het artikel in Het Parool geeft naar mijn mening onvoldoende informatie die de conclusie rechtvaardigt dat er sprake is van een enorme afname van het aanbod aan huurwoningen onder de liberalisatiegrens.
Op basis van het jaarboek van de federatie van Amsterdamse woningcorporaties 2012 (p.38) blijkt dat vóór invoering van extra punten voor het energielabel en schaarstepunten 12 procent van de Amsterdamse corporatiewoningen zou kunnen worden geliberaliseerd en na invoering 37 %. Feitelijk is er op dit moment echter slechts 2 % geliberaliseerd. Zoals in de beantwoording van vraag 1 is aangegeven heb ik geen signalen dat de woningcorporaties de met de gemeente gemaakte afspraken niet nakomen. Overigens gaan de afspraken tussen gemeente en woningcorporaties in Bouwen aan de Stad er ook van uit dat woningcorporaties een rol hebben bij het creëren van een segment voor middeninkomens met huurprijzen tussen € 650, en € 930,- (Bouwen aan de stad II, p. 9)

Vraag 4

Kunt u de conclusie in het Volkskrantartikel2 onderschrijven dat het overgrote deel van de grote woningbouwcorporaties in principe zo goed bij kas zit dat zij niet alleen Vestia financieel adequaat kunnen ondersteunen maar daarnaast ook blijvend kunnen investeren in renovatie en nieuwbouw? Kunt u dit toelichten?

Ik kan niet specifiek ingaan op de berekeningen die ten grondslag liggen aan het artikel in de Volkskrant. Wel merk ik in het algemeen op dat recente rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), zoals het Sectorbeeld voornemens 2011, waarover ik uw Kamer bij brief van 19 juni 2012 heb geïnformeerd (TK 29 453, nr. 252), aangeven dat de sector over het algemeen financieel goed in staat is om haar voorgenomen investeringen te realiseren.
Als het gaat om ondersteuning van Vestia in relatie tot de opgave van woningcorporaties verwijs ik naar de wijziging van het Besluit Centraal Fonds Volkshuisvesting die ik aan uw Kamer heb gezonden (TK 29 453, nr. 255)5 . Daar is het volgende aangegeven:
« (.....) Daarnaast laten de berekeningen zien dat de financiële spankracht van de sector als geheel toereikend is om een – maximaal opgelegde – heffing van 5% ten behoeve van saneringsteun te kunnen dragen. De verhoging van de saneringsheffing valt samen met de heffing bij verhuurders (startjaar 2013).
(......)
Indien er in latere jaren sprake zou zijn van een samenloop van beide heffingen kan becijferd worden dat dit nog zou kunnen worden gedragen door de sector als geheel. Uitgaande van de cijfers voor 2013, zoals opgenomen in het «Sectorbeeld voornemens 2012 – 2016» van het CFV, kan worden berekend dat een extra last van 5% van de huurinkomsten in 2013 er toe zou leiden dat de verwachte rentedekkingsgraad in 2013 daalt van ca. 1,85 naar ca. 1,50. Deze rentedekkingsgraad is een belangrijke norm voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bij het verstrekken van borgingsruimte voor het aantrekken van leningen ten behoeve van investeringen. Bij een rentedekkingsgraad van ongeveer 1,3 tot 1,4 acht het WSW de kasstromen van een toegelaten instelling voldoende om de gewenste borgingsruimte zonder nadere extra voorwaarden te verstrekken. Dat betekent dat ook bij een samenloop van heffingen de toegelaten instellingen gemiddeld genomen voldoende kasmiddelen overhouden om de voorgenomen investeringen te kunnen financieren met WSW-borging (.....)».
Uiteraard kan dit beeld per corporatie verschillen.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de woningbouwcorporaties die in principe financieel gezond zijn de plicht hebben om te investeren in renovatie en nieuwbouw en bovenal sociale huisvesting dienen aan te bieden voor betaalbare prijzen?

Ja, die mening deel ik. Dat ligt ook in de kerntaak van woningcorporaties besloten en is tevens verankerd in de Woningwet (en in het wetsvoorstel van de herziening daarvan zoals dat inmiddels door uw Kamer is aanvaard). Ik teken daarbij wel aan dat woningcorporaties daarnaast de mogelijkheid hebben ook woningen boven de liberalisatiegrens aan te bieden. De huisvestingsopgave kan immers breder zijn dan alleen het huisvesten van de doelgroep.

Vraag 6

Kunt u uitsluiten dat corporaties die maximaal gebruik maken van de ruimte in het WWS, en dus voor veel nieuw vrijgekomen huurwoningen markthuren zullen vragen, dit doen omdat er nog niet geopenbaarde financiële problemen zijn, hetzij met derivaten of grondposities, hetzij met andersoortige risico’s?

Voor het huurprijsbeleid van woningcorporaties geldt dat zij daarbij rekening zullen (moeten) houden met de toekomstige volkshuisvestingsopgave en afspraken met de gemeente die er liggen. Uiteraard zal daarbij ook rekening gehouden moeten worden met voorzienbare financiële tegenvallers (bijvoorbeeld een afwaardering op grond vanwege dalende marktprijzen of tegenvallende woningverkopen).
Ik verwacht niet dat woningcorporaties die maximaal gebruik maken van de ruimte in het WWS dit doen vanwege nog niet geopenbaarde financiële problemen. Ik kan dat echter dat niet uitsluiten omdat ik nog niet geopenbaarde gevallen niet ken.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de corporaties in Amsterdam de taak hebben om in alle wijken van Amsterdam voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden, ook nu corporaties veel van dergelijke woningen mogen liberaliseren vanwege de Donnerpunten?3 Kunt u toelichten hoe u van plan bent dit waarborgen?

Zoals ik in het antwoord op vraag 3 heb aangegeven liggen er afspraken tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties over de huisvesting van de doelgroep (Bouwen aan de Stad II). De Amsterdamse corporaties geven ook invulling aan deze afsp7en. Dit ondanks de ruimte die er is om woningen te liberaliseren. Partijen hebben afgesproken deze afspraken jaarlijks te monitoren Mochten woningcorporaties zich niet aan deze afspraken houden zal dat onderwerp van overleg zijn tussen de gemeente en woningcorporaties. Ik zie daar voor mij geen rol.

Vraag 8

Deelt u de mening dat corporaties geen taak hebben in het aanbieden van huurwoningen boven € 900,–? Kunt u uw antwoord toelichten?

Deze mening deel ik niet. Zoals in antwoord op vraag 3 is aangegeven liggen er ook tussen gemeente en woningcorporaties afspraken om te komen tot een segment voor middeninkomens waarbij gedacht wordt aan het segment tussen € 650, en € 930,-. Voor invulling van deze afspraken kan het dan ook wenselijk zijn woningen aan te bieden met een huurprijs boven de € 900,-

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Anderhalf keer Balkenende-norm voor fusie-directeur»?1

Ja

Vraag 2

Deelt u de mening dat dit salaris voor de directeur-bestuurder van de gefuseerde woningcorporatie in Landgraaf en Kerkrade buiten proportie is en niet conform de huidige moraal is, gezien de branchecode van Aedes en de wettelijke regeling die binnenkort van kracht zal zijn?

De corporaties Woningstichting Hestia (Woonmaatschappij Hestia groep), Woningstichting Land van Rode en Woningstichting Ubach over Worms zijn voornemens per 1 januari 2013 te fuseren. Het fusieproces is nog gaande. De fusiedragende corporatie Hestia geeft aan dat het bestuur van de nieuwe fusieorganisatie nog niet is benoemd en dat er ook nog niet over de arbeidsvoorwaarden van de directeurbestuurder na fusie is gesproken.
Het is niet duidelijk waarop het bedrag van ongeveer € 275 000 dat in het krantenbericht wordt genoemd, is gebaseerd. Een dergelijke beloning is in ieder geval niet conform de beloningscode van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties zijn. Ook is hij niet in lijn met de sobere en doelmatige bedrijfsvoering bij woningcorporaties die ik voorsta en niet in lijn met de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), die na aanvaarding door de Eerste Kamer voor alle woningcorporaties zal gelden.

Vraag 3

Welke middelen ziet u om ervoor te zorgen dat het salaris wordt vastgesteld conform de branchecodes en de regeling van de Wet normering en bezoldiging topfunctionarissen, die na behandeling door de Eerste Kamer voor alle woningcorporaties zal gelden?

Op grond van de Governancecode zijn leden van Aedes en de VTW verplicht de sectorbrede beloningscodes toe te passen. Handhaving van deze code is aan de branche zelf. Ik beschik niet over de formele wettelijke middelen om de toepassing van de sectorcodes af te dwingen. Wel zal ik bij het fusiebesluit aandringen op toepassing van de sectorcode, vooruitlopend op de WNT. Op grond van de WNT zal ik wel over het wettelijk instrumentarium beschikken om de naleving van de dan geldende sectorale regeling te handhaven. Daar zal ik dan uiteraard ook toepassing aan geven.

Vraag 4

Bent u ook van mening dat de raden van toezicht op dit punt gefaald hebben om het salaris conform de moraal vast te stellen? Of zijn ze nog niet bekend met de al geldende branchecode en de toekomstige regelgeving? Bent u bereid om met de raad van toezicht indringend te spreken over dit te hoge salaris, zodat het salaris wel conform de nieuwe moraal wordt vastgesteld?

De fusiedirecteur is nog niet aangesteld en diens salaris nog niet vastgesteld. De vraag of de raden van toezicht van de drie fusiecorporaties hebben gefaald is daarom nog niet aan de orde. De raden behoren als eerst verantwoordelijke toezichthouders goed op de hoogte te zijn van de vigerende en de nieuwe regels en te zorgen voor de naleving ervan. Ik verwacht bovendien van hen dat zij toezien op een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. In tweede instantie bewaken de VTW en Aedes de correcte toepassing van de beloningscodes. Zoals ik bij antwoord 3 heb aangegeven zal ik bij het fusiebesluit aandringen op toepassing van de sectorcode.

Vraag 5

Kunt u aangeven op welke wijze het proces tot deze fusie is verlopen en wat uw oordeel hierover is? Is er bijvoorbeeld een fusietoets uitgevoerd, zijn de huurders voldoende betrokken bij dit proces en is het toekomstige salaris getoetst aan andere soortgelijke woningcorporaties, die met een krimpende bevolking en krimpende personeelsbezetting van doen hebben? Is bij de inrichting van de governance van deze woningcorporatie rekening gehouden met de nieuwe regels in de Woningwet, onder andere over de samenstelling van het bestuur? Vindt u het behoorlijk dat er wel duidelijkheid is over het salaris, maar het bestuur niet met de ondernemingsraad en vakbonden wil spreken over het sociaal plan?

Het verzoek om goedkeuring van de fusie van de drie woningcorporaties is onlangs naar mijn ministerie gestuurd. Het proces van toetsing is gaande. Nog niet alle stukken zijn aangeleverd. Over het al dan niet toepassen van de voorgenomen regels voor governance in de herziene Woningwet, alsmede over toetsing van salarissen, zoals bij vraag 3 is uitgelegd, kan ik op dit moment dan ook nog niet iets meedelen.
Uit de stukken die afgerond zijn toegezonden blijkt dat de huurdersorganisaties van de drie verschillende corporaties bij het fusieproces betrokken zijn. Zij staan achter de voortgang in het fusieproces.
Volgens informatie van woningcorporatie Hestia is er sinds enige maanden intensief overleg gaande met vakbonden en ondernemingsraden. Na een korte onderbreking is dit overleg voortgezet. Men geeft aan dat er geen sprake is van collectief ontslag, waardoor een sociaal plan niet aan de orde is.

Vraag 6

Op welke wijze past deze overschrijding van de salarisnorm tot de oproep in de oordeelsbrief 2010 om nauwlettend te waken over de ontwikkeling van de bedrijfslasten? Deelt u de mening dat juist in deze regio het van groot belang is om de bedrijfslasten, inclusief het salaris van de bestuurder, zo laag als mogelijk te houden zodat optimaal geïnvesteerd wordt in de woningvoorraad teneinde de bevolkingsdaling op te vangen?

Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het rapport meldpunt Donnerhuren?1

Ik verwijs hiervoor naar mijn antwoorden op vraag 1 en 2 van
het lid Monasch (PvdA) over exploderende huren in Amsterdam door de Donnerpunten (kenmerk 2012Z15244).

Vraag 2

Vindt u een stijging van twintig procent in één jaar van de gemiddelde prijs van een sociale huurwoning van 474 euro naar 568 euro acceptabel?

Voor de vraag of een dergelijke stijging acceptabel is, is een aantal aspecten van belang.
De maximale huurprijs van een woning kan worden bepaald aan de hand van het WWS. Gezien het streven naar meer marktconforme huurprijzen en een groter woningaanbod voor de middeninkomens acht ik het acceptabel indien verhuurders bij nieuwe huurovereenkomsten overgaan tot huurharmonisatie en hogere huurprijzen toepassen, voorzover zij daarbij rekening houden met het WWS. Ook de afgelopen jaren heeft huurharmonisatie geleid tot hogere huren bij nieuwe huurovereenkomsten.
Voor lopende huurovereenkomsten is naast het WWS de maximering van de jaarlijkse huurverhoging van belang. Dit huurverhogingspercentage is sinds enkele jaren gelijk aan inflatie; per 1 juli 2012 bedraagt dit maximale percentage 2,3%.
Ik merk verder op, dat verder bepalend is of dergelijke huurprijzen en/of huurstijgingen passen in de prestatieafspraken die verhuurders met gemeenten hebben gemaakt. Medepalend is tevens of die huurprijzen passen in het huurprijsbeleid dat verhuurders met hun huurdersorganisaties hebben besproken op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder.

Vraag 3

Hoe verhoudt uw toezegging dat de extra woningwaarderingsstelselpunten in schaarstegebieden geen zittende huurders zouden treffen zich tot het feit dat huurders die bij renovatie gedwongen worden te verhuizen wel degelijk te maken krijgen met huurstijging door «Donnerpunten»?

Zoals de nota van toelichting bij de betrokken algemene maatregel van bestuur aangeeft, kunnen de huurprijzen van lopende huurovereenkomsten niet worden verhoogd op grond van de toekenning van de maximaal 25 extra WWS-punten, maar alleen op grond van artikel 7:248 van het Burgerlijk Wetboek. Hierbij gaat het om een huurverhoging op grond van een contractuele indexering of op grond van de gebruikelijke jaarlijkse maximale huurverhoging. Hierbij is dus geen sprake van een toezegging inzake huurders die moeten verhuizen als gevolg van een renovatie. Ik hecht eraan, dat deze huurders de vrijheid hebben om een aangeboden nieuwe woning te aanvaarden met een hogere huurprijs, of om op zoek te gaan naar een goedkoper alternatief, zoals een kleinere woning of een woning op een andere locatie. Deze keuzevrijheid van de huurders houdt tegelijkertijd in dat zij de vrijheid hebben een bepaalde huurquote aanvaarden.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de «Donnerpunten» moeten komen te vervallen nu blijkt dat de huren te hoog worden, de doorstroom stagneert en er geen nieuwe betaalbare woningen bijkomen? Zo nee, waarom niet?

De maatregel inzake de maximaal 25 extra WWS-punten is redelijk recent ingevoerd, namelijk per 1 oktober 2011. Nu al conclusies trekken over de effecten van deze maatregel acht ik niet mogelijk. De mening dat deze maatregel moet komen te vervallen, deel ik dan ook niet.

Vraag 5

Vindt u het acceptabel dat de huurquote van huurders die (noodgedwongen) hebben moeten verhuizen uitkomt op gemiddeld 42%? Zo nee, wat vindt u wel een acceptabele huur- en woonquote voor mensen met lage- en (lage) middeninkomens?1

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Hoe verklaart u de exploderende huurprijzen in de sociale huursector in Amsterdam en andere zogenaamde schaarstegebieden?1

Vraag 2

In hoeverre onderschrijft u op dit moment de inschatting van uw ambtsvoorganger, de heer Donner, die tijdens de overleggen in de Kamer over deze maatregel heeft aangegeven dat het mee zou vallen met de huurstijgingen voor nieuwe huurders, omdat woningcorporaties niet verplicht zijn de extra woonwaardepunten mee te rekenen?

Vraag 3

Deelt u de mening dat woningcorporaties per direct moeten stoppen met het rekenen van de maximaal mogelijke huur voor alle gevallen? Kunt u aangeven wat u van plan bent om dit tegen te gaan?

Vraag 4

Bent u van mening dat de gemiddeld 15% hogere huurprijs, alsmede de verschillen in huurprijs (bij exact dezelfde woning) voor zittende en nieuwe huurders, averechtse effecten zijn van deze maatregel en dat op korte termijn overleg hierover dient plaats te vinden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat het aantal mensen met een betalingsachterstand op de hypotheek de afgelopen vier jaar is verdubbeld en nog verder stijgt?

Ja, uit een bericht van het Bureau Krediet Registratie van 30 mei jongstleden blijkt dat het aantal mensen met een betalingsachterstand op de hypotheek is verdubbeld in de afgelopen vier jaar, tot ruim 65 000.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat vele huizenbezitters best een deel van het huis zouden willen verhuren om extra inkomsten te verwerven, maar ofwel geen toestemming krijgen van de bank, ofwel opzien tegen de forse huurbescherming die huurders, zeker na negen maanden, in Nederland genieten, ook bij huur van een deel van de woning?

Wanneer huizenbezitters (een deel van) hun huis willen verhuren dienen zij inderdaad in de meeste gevallen toestemming te vragen aan hun bank indien zij nog een hypotheek op de woning hebben lopen. Banken zullen zoveel mogelijk met de klant meedenken, maar moeten rekening houden met een waardedrukkend effect van de verhuur van de woning.
Ten aanzien van de huurbescherming geldt de zogenoemde hospitaregeling (art. 7:232 lid 3 BW), waarbij verhuurders die zelf ook in de woning wonen de huur in de eerste negen maanden zonder nadere redenen kunnen opzeggen. Na negen maanden kan de huur opgezegd worden indien de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan (art. 7:274 lid 1 sub f BW).

Vraag 3

Ziet u ook dat in de komende maanden weer talloze jongeren op zoek zullen gaan naar een kamer dichtbij hun studieplaats, maar maanden zullen zoeken en zo het risico op studievertraging lopen?

Ieder jaar zoeken vele jongeren een kamer in of dichtbij hun studieplaats en vertrekken ook weer veel studenten waardoor kamers vrijkomen. Tegelijkertijd blijft ook een groot aantal studenten thuis wonen tijdens de studie.
Middels het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting wordt gewerkt aan vergroting van het kameraanbod.

Vraag 4

Bent u bereid om op korte termijn een huurcontract mogelijk te maken, waarmee zowel huizenbezitters met betalingsachterstanden als studenten, en anderen die dringend een kamer zoeken, geholpen zijn, zowel in de civielrechtelijke als de fiscale sfeer?

Eigenwoningbezitters die een deel van hun eigen woning verhuren, kunnen in aanmerking komen voor de kamerverhuurvrijstelling als bedoeld in de Wet inkomstenbelasting 2011. Voorwaarde is wel dat de opbrengsten niet meer bedragen dan € 4 410,– per jaar (2012). De verhuurde woonruimte blijft in dat geval onderdeel van de eigen woning waardoor de verhuurder het recht op hypotheekrenteaftrek over de gehele eigen woning behoudt.
Gezien het bovenstaande ben ik van mening dat al voorzien is in maatregelen zowel qua huurbescherming als qua belastingwetgeving die het verhuren van kamers faciliteren.