Kamervragen

Alle

28 december 2012 - 21 februari 2013

55 dagen

Executieveilingen en onderhandse executies
	Eddy van Hijum (CDA), Pieter Omtzigt (CDA), Raymond Knops (CDA)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. http://www.telegraaf.nl/binnenland/21170420/__Huizen_goedkoper_op_vei…
2. Dirk Brounen en Martijn de Jong-Tennekes, «Executieveilingen: verbeteren of voorkomen?» (Econtrack, Universiteit van Tilburg).
3. Idem, bladzijde 4-5.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huizen zijn goedkoper op executieveiling»1 en het onderliggende onderzoeksrapport «Executieveilingen: verbeteren of voorkomen?»2

Ja.
Ja.
Vraag 2

Kunt u reageren op de bevindingen? Kunt u het grote verschil tussen transactieprijs via de executieveiling (gemiddeld 40% lager dan de marktwaarde) en de onderhandse verkoop (gemiddeld 14% lager dan de marktwaarde) verklaren? Kunt u het verschil tussen deze korting bij Nederlandse executieveilingen en die bij veilingen in het buitenland verklaren?

Het is bekend dat de transactieprijs via de veiling lager is dan bij onderhandse verkoop. Een verklaring voor dit verschil is dat op een executieveiling huizen binnen een korte tijdspanne moeten worden verkocht, waardoor de prijs lager wordt. Verder zijn er bijkomende kosten bij aankoop van een woning op een veiling. Bij onderhandse verkoop bestaan de bijkomende kosten voor de koper uit de van te voren bekende overdrachtsbelasting en notariskosten. Bij executieveilingen komen hierbij voor de koper veilingkosten en eventuele achterstallige betalingen voor onder andere belastingen of vereniging van eigenaren. Bovendien is vaak niet duidelijk in welke staat de woning zich bevindt, of de bewoner vrijwillig uit de woning zal vertrekken en of er nog huurders aanwezig zijn. Tevens zijn de banken terughoudend met de financiering van een woning die gekocht wordt op de veiling. Deze risico’s zullen door de potentiële koper in zijn bod worden betrokken. De genoemde factoren zijn voor het kabinet aanleiding geweest om met het wetsvoorstel verbetering executieveilingen de informatievoorziening te verbeteren, de kosten voor kopers te beperken en de procedure voor ontruiming te vereenvoudigen (Kamerstukken II 2012–13, 33 484, nr. 2). Het tweede deel van de beantwoording van de vraag treft u in het antwoord van vraag 3 aan.
Vraag 3

Wat zijn de ervaringen in landen als de VS, Spanje en Ierland met executieveilingen? Zorgen daar de wettelijke kaders voor een betere prijs bij dergelijke veilingen?

Er is geen recente informatie beschikbaar over specifieke ervaringen in andere landen. Uit een eerder verricht rechtsvergelijkend onderzoek naar executoriale verkoop van woningen in de EU-lidstaten3 komt wel naar voren dat de procedures en de effectiviteit en efficiëntie sterk verschillen. De Nederlandse procedures springen er in lengte en flexibiliteit positief uit. De opbrengst van een huis op de Nederlandse executieveiling ligt wel lager dan in andere Europese landen. Of dat samenhangt met het wettelijke kader is niet bekend. Voor veel landen, waaronder Nederland, geldt dat de opbrengst van de verkoop van een huis op de executieveiling onder de marktwaarde van de woning ligt.
Vraag 4

Kunt u verklaren waarom het aantal executieveilingen recent is gedaald, terwijl het economisch gezien in Nederland minder gaat en er meer mensen in betalingsproblemen komen?

Zoals uit de cijfers van het Kadaster naar voren komt (zie het antwoord op vraag 25) is het totale aantal executieveilingen over 2012 gedaald ten opzichte van 2011. Dit zou het eerste resultaat kunnen zijn van de inzet van het Waarborgfonds Eigen Woningen als de uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), de banken en overige financiële instellingen om te voorkomen dat woningen op de veiling worden aangeboden. De financiële instellingen besteden meer aandacht aan vroegtijdige signalering van betalingsproblemen en trachten door begeleiding van de consument, financieel beheer, schuldsanering en dergelijke gedwongen verkopen te voorkomen. Indien gedwongen verkoop toch noodzakelijk blijkt dan tracht men een executieveiling te voorkomen en door middel van een onderhandse verkoop de opbrengst van de verkoop te optimaliseren.
Vraag 5

Heeft u gegevens over het aantal (vrijwillige) onderhandse verkopen? Is er sprake van een grote toename van dit soort van verkopen en op welke wijze is deze toename te verklaren? Kunt u hierbij reageren op de bevindingen op basis van cijfermateriaal van het NHG dat in 2006 nog 48% van de observaties in de veilingzaal eindigde, terwijl dit aandeel in 2011 is teruggelopen tot slechts 24%?3 Vindt u deze ontwikkeling wenselijk? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom wel?

Er zijn geen openbaar beschikbare gegevens over de aantallen onderhandse verkopen voor de gehele Nederlandse woningmarkt. Wel is informatie hierover beschikbaar voor NHG-hypotheken en hebben DNB en de AFM in 2012 kredietverstrekkers gevraagd naar het aantal onderhandse verkopen.
De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) geeft aan dat door inspanningen (maatwerkoplossingen) van zowel het WEW als de kredietverstrekkers om de verkoop op de veiling te voorkomen in de afgelopen jaren, het aandeel gedwongen verkopen dat plaats vindt via de veiling bedroeg in de jaren 2003 tot en met 2005 ongeveer 70%. In 2006 en 2007 was het percentage 60% en daarna is het langzaam gaan verschuiven naar 40% en verder afgenomen naar 13% (zie ook de beantwoording van vraag 26).
De afname in het aantal executieveilingen bij de hypotheken met NHG is met het oog op het beperken van de restschuld wenselijk omdat de opbrengst van woningen op de veiling doorgaans lager is dan bij een onderhandse verkoop. Hiermee wordt een beroep op het fonds van de NHG zo veel mogelijk beperkt.
DNB en de AFM hebben 14 kredietverstrekkers informatie gevraagd over onderhandse verkopen in de periode 2008 t/m 2011. Een woningverkoop wordt door DNB en de AFM aangemerkt als een onderhandse verkoop als de transactie plaatsvindt nadat een betalingsachterstand is ontstaan van meer dan 90 dagen. Niet alle kredietverstrekkers hebben voor alle jaren informatie kunnen leveren. Hierdoor kunnen de uitkomsten afwijken van de markttotalen. De uitkomsten op jaarbasis staan in onderstaande tabel.
1.356
1.518
2.711
3.847
Het aantal onderhandse verkopen is op basis van deze gegevens gestegen in de afgelopen jaren. Deze trend lijkt zich ook in 2012 door te zetten. Van de Nederlandse Vereniging van Banken heb ik begrepen dat het aantal onderhandse verkopen in 2012 op 4.500 wordt geschat.
Vraag 6

Hoeveel mensen krijgen te maken met gedwongen verkoop? Vindt u dat er genoeg gebruik wordt gemaakt van maatwerkoplossingen bij banken?

Zoals in het antwoord op vraag 5 is aangegeven bestaan er geen betrouwbare gegevens over het totale aantal gedwongen verkopen. Over maatwerkoplossingen bij de banken is mij de door het WEW geleverde informatie zoals onder vraag 5 en onder vraag 22 aangegeven informatie bekend.
Voorts kan ik u melden dat de AFM in 2012 onderzoek heeft gedaan naar de afhandeling van betalingsachterstanden bij hypotheken door kredietverstrekkers. Over de bevindingen zal de AFM binnenkort naar buiten treden. De AFM is van oordeel dat kredietverstrekkers een breed palet aan mogelijkheden hebben om met de klant tot een oplossing te komen en deze zouden ook passend ingezet moeten worden. De AFM heeft een aantal kredietverstrekkers hier al op gewezen.
Vraag 7

In welke mate heeft de terugloop in executieveilingen te maken met het vertrouwen in veilingen en de prijs die daar tot stand komt?

Zoals in het antwoord op de vragen 2 en 5 is aangegeven, is bekend dat de opbrengst van de woning via de executieveiling lager is dan bij onderhandse verkoop. Het ligt daarom voor de hand dat zowel de geldgever als de consument zoekt naar alternatieven voor de veiling, zoals onderhandse verkoop.
Vraag 8

Indien u niet over de nodige gegevens beschikt, bijvoorbeeld omdat deze niet door het kadaster worden bijgehouden, vindt u het dan wenselijk dat deze gegevens in de toekomst wel worden bijgehouden? En bent u in dat geval bereid om hier onafhankelijk onderzoek naar te doen?

Het aantal verkopen op executieveilingen wordt bij het Kadaster geregistreerd maar bij gedwongen verkopen wordt geen onderscheid gemaakt tussen een reguliere vrije verkoop van een woning en een gedwongen onderhandse verkoop. Het proces van gedwongen onderhandse verkoop kent veel gelijkenis met reguliere vrije onderhandse verkoop. Het onderscheid in transacties wordt niet bij het Kadaster geregistreerd. Het verkrijgen van data over gedwongen onderhandse verkopen is daarmee in de praktijk niet mogelijk. Ik zie onvoldoende meerwaarde in het bijhouden van die gegevens en ben niet voornemens zo’n onderzoek te doen.
Vraag 9

Zijn er aanwijzingen dat in het afgelopen jaar het besluit van de NMa rondom executieveilingen (besluit 6538, 13 december 2011) positief effect heeft gehad op de toeloop richting veilingen en de prijsvorming?

De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) is in 2009 een kartelonderzoek gestart naar prijsafspraken bij executieveilingen. Inmiddels is het onderzoek afgerond en heeft de NMa eind 2011 aan 14 handelaren en onlangs aan nog eens 65 handelaren boetes opgelegd van in totaal € 10,4 miljoen. Er is geen onderzoek gedaan naar het effect van het NMa-onderzoek. De prijs op executieveilingen wordt door verschillende factoren beïnvloed, het gedrag van de handelaren is daar één van. Voor een betere werking van executieveilingen is het van belang dat veilingen transparanter worden en dat particuliere kopers meer kansen krijgen om mee te bieden. Handhavend optreden door de NMa draagt er ongetwijfeld toe bij dat handelaren op executieveilingen nu in concurrentie bieden. Ook het bij uw Kamer voorliggende wetsvoorstel ter verbetering van de executieveilingen (Kamerstukken II 2012–13, 33 484, nr. 2) draagt bevat maatregelen om de transparantie en competitie te bevorderen. Bovendien heeft de NMa een handleiding gepubliceerd met richtsnoeren voor het in concurrentie bieden op executieveilingen.5
Vraag 10

Kunt u aangeven of de NMa nog steeds onderzoek doet naar kartelvorming bij executieveilingen en onderhandse verkopen? Vindt u dat de NMa deze markt nadrukkelijk in de gaten dient te houden gelet op het grote economische belang?

Het in 2009 gestarte mededingingsrechtelijk onderzoek van de NMa is met de recent genomen besluiten afgerond (zie voetnoot 5). De NMa zal ook in de toekomst in de gaten houden of de Mededingingswet bij executieveilingen wordt nageleefd. Zij zal zo nodig handhavend optreden.
Vraag 11

Kunt u aangeven of de 56 door de NMa van kartelovertreding verdachte, en tot nu ca. 14 beboete, huizenhandelaren nog steeds actief zijn op executieveilingen en/of anderszins bijvoorbeeld via onderhandse executoriale biedingen? Wat vindt u hiervan?

Inmiddels heeft de NMa boetes uitgedeeld aan 65 andere handelaren, zodat in totaal 79 handelaren beboet zijn. Het mededingingsrecht is er niet op gericht partijen uit de markt te halen. De betreffende handelaren kunnen dus nog actief zijn op veilingen. Hierover bestaat bij dit kabinet geen informatie. Aangezien betreffende handelaren bestraft zijn voor hun handelen, staat het hun vrij opnieuw actief te zijn op onder andere executieveilingen. In dit kader verwijs ik ook naar de opmerking in het antwoord op vraag 9: «handhavend optreden door de NMa draagt er naar verwachting toe bij dat handelaren op executieveilingen nu in concurrentie bieden». Er bestaat daarom geen bezwaar tegen de deelname van beboete huiseigenaren op onder andere de veiling.
Vraag 12

Bent u het eens dat er goed toezicht moet zijn op de partijen die van rechtswege betrokken zijn bij de verkoopprocedures na het inroepen van het recht op hypotheek (artikel 3:268 B), gelet op het belang bij makelaars en notarissen? Zo ja, op welke wijze is dit toezicht georganiseerd? En vindt u dit afdoende geregeld?

De notaris houdt als publiek ambtenaar onafhankelijk toezicht op de executieveiling. Zo heeft hij een rol bij de voorbereiding van de veiling, door bijvoorbeeld de veilingvoorwaarden te controleren. De notaris controleert verder of het bieden op de veiling eerlijk verloopt. Tot slot draagt hij zorg voor de levering van het verkochte goed aan de hoogste bieder. Dit betekent dat de notaris in de eerste plaats verantwoordelijk is voor een juist verloop van de executieveiling. De onderhandse executoriale verkoop staat uiteindelijk onder toezicht van de rechter, doordat de voorzieningenrechter van de rechtbank een onderhandse verkoop moet goedkeuren. De verdere afwikkeling van de onderhandse executoriale verkoop ligt in handen van de notaris. Indien er aanwijzingen zijn voor onrechtmatigheden, zoals kartelafspraken of strafbare feiten, dan kunnen de NMa of het Openbaar Ministerie worden ingeschakeld. Hiermee bestaat voldoende toezicht op de executie van het hypotheekrecht.
Vraag 13

Kunt u aangeven op welke wijze de keuze tussen executieveiling of onderhandse verkoop wordt gemaakt? Is hierbij sprake van dwang of drang? Vindt u het wenselijk dat banken steeds meer mensen bewegen om te kiezen voor (vrijwillige) onderhandse verkoop vanwege de zeer lage opbrengst bij executieveilingen?

Het is in het belang van de bank en de consument om te streven naar een zo hoog mogelijke opbrengst wanneer een woning executoriaal moet worden verkocht. Hoe aan dit streven concreet invulling wordt gegeven, hangt af van het interne beleid van de banken en is verder afhankelijk van de situatie van de consument. Uiteraard heeft het de voorkeur als een keuze tussen de verkoop van een woning op de executieveiling en onderhandse verkoop tot stand komt na onderling overleg. In de praktijk komt het echter voor dat woningbezitters geen medewerking verlenen aan enige vorm van verkoop van de woning. Zoals in de beantwoording van vraag 2 en vraag 5 wordt aangegeven, is bekend dat in de huidige situatie de onderhandse verkoop doorgaans meer oplevert. Daarom is het redelijk dat financiële instellingen mensen stimuleren om te kiezen voor (vrijwillige) onderhandse verkoop. Het is echter aan de financiële instelling om, zo mogelijk in overleg met de woningbezitter, tot de meest gunstige keuze te komen. Zoals vermeld in het antwoord op vraag 6 heeft de AFM in 2012 onderzoek gedaan naar de afhandeling van betalingsachterstanden. Ook de AFM heeft aangegeven van mening te zijn dat kredietverstrekkers die het klantbelang voorop stellen executieveilingen zoveel mogelijk zouden moeten vermijden met het oog op de lagere verwachte verkoopopbrengst.
Vraag 14

In de brief over woningcorporaties (d.d. 14 december 2012, TK 29 453, nr. 284) heeft u aangegeven gegevens te vragen aan NVB en WEW over de restschuldproblematiek. Bent u ook bereid om de NVB te vragen naar het beleid rondom executieveilingen en onderhandse verkoop bij betalingsachterstanden? Bent u tevens bereid te vragen naar het beleid m.b.t. de verschillende regio's (krimp- en/of schaarsteregio's) en verschillende woninggebieden, gelet op de conclusie in het eerder genoemde rapport dat woningen in populaire wijken vaker onderhands worden verkocht, terwijl panden in mindere wijken sneller doorverwezen worden naar de veilingzaal? Vindt u dergelijk onderscheid legitiem en acceptabel? Heeft dit onderscheid geen zeer nadelige gevolgen voor de hypotheekhouders?

Zoals onder vraag 5 is aangegeven heeft het WEW gegevens verstrekt over de inspanningen die worden verricht bij betalingsachterstanden in geval van een hypotheek met NHG. Met betrekking tot uw vraag over het beleid van de banken rondom executieveilingen en onderhandse verkoop bij betalingsachterstanden is onder vraag 6 aangegeven dat de AFM in 2012 onderzoek heeft gedaan naar de afhandeling van betalingsachterstanden bij hypotheken door kredietverstrekkers en binnenkort met de resultaten naar buiten komt. Tevens wordt in de beantwoording van vraag 22 gemeld dat de NVB aangeeft dat hypotheekaanbieders in overeenstemming met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) handelen.
Voor het overige is het aan de banken om te beoordelen hoe zij omgaan met betalingsproblematiek in de verschillende regio’s en woninggebieden.
Vraag 15

Bent u bereid om ook bij het WEW navraag te doen over de ontwikkelingen van executoriale verkoop en onderhandse verkoop?

Het WEW verstrekt deze gegevens in haar openbare jaarverslag. Tevens bestaat er op dit punt reguliere informatie-uitwisseling tussen het WEW en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De ontwikkelingen op het gebied van executoriale verkoop van woningen met NHG worden uiteraard nauwlettend gevolgd.
Vraag 16

Kunt u aangeven of het beleid de laatste tijd bij het WEW is aangescherpt? Zo ja, op welke wijze? Vindt u dat de balans tussen risico's voor het WEW (met achtervanger het Rijk) en voor de banken voldoende is geregeld?

De afgelopen jaren heeft het WEW haar beleid gericht op het voorkomen danwel beperken van de verliezen steeds verder aangescherpt. In samenwerking met de geldgevers wordt er op gestuurd om woningverkoop op de veiling te voorkomen. Dit beleid wordt in 2013 geïntensiveerd. Het WEW staat met de NHG borg voor de door de geldgevers met NHG verstrekte hypotheken. Dit betekent dat de verliezen van de geldgever op hypotheken met NHG door het WEW worden vergoed, ongeacht de vraag of de woning onderhands of via de veiling is verkocht. Er wordt nauw samengewerkt tussen het WEW en de geldgevers om de verliezen zo veel mogelijk te beperken en te voorkomen.
Vraag 17

Bent u bereid om samen met WEW een analyse te maken van de ontwikkelingen van executies, gedwongen en (vrijwillige) onderhandse verkoop van de afgelopen (crisis-)jaren en deze analyse af te zetten tegen de ontwikkelingen eind jaren 1970/begin jaren 1980, gelet op mogelijke parallellen?

Gezien de verschillende achtergronden van het ontstaan van de huidige crisis (problemen bij de banken) en de crisis eind jaren zeventig/ begin jaren 80 (stagflatie en oliecrisis) is er geen meerwaarde in een dergelijke exercitie. De inspanningen van dit kabinet richten zich op de huidige ontwikkelingen en op welke wijze het overheidsbeleid een bijdrage aan oplossingen kan leveren.
Vraag 18

Kunt u aangeven wat het juridische kader is bij onderhandse executoriale verkoop? Wat is hierbij de rol van de voorzieningenrechter? Is het mogelijk dat de rechter bij deze vorm van verkoop de verschillende belangen afweegt? Zo nee, vindt u dit niet wenselijk?

Bij de aankondiging van de executieveiling wordt aangegeven dat ook onderhands kan worden geboden, door middel van een aan de notaris gericht geschrift (artikel 547 Rv). Als de hypotheekhouder of de hypotheekgever besluit tot onderhandse verkoop, dan moet de koopovereenkomst door de voorzieningenrechter worden goedgekeurd (artikel 3:268 lid 2 BW). Hiertoe moet een verzoek vergezeld gaan van een volledige koopakte. Ook moeten eventuele andere ingekomen biedingen aan de voorzieningenrechter worden gemeld (artikel 548 Rv). Indien door de hypotheekhouder of hypotheekgever voor de afloop van de behandeling van het verzoek om onderhandse verkoop toe te staan, aan de rechter een gunstiger aanbod wordt voorgelegd, kan de rechter bepalen dat de verkoop overeenkomstig dat gunstigere aanbod zal geschieden. Met de belangen van alle betrokkenen wordt daarmee op adequate wijze rekening gehouden. De geplande veiling vervalt indien de rechter het verzoek tot goedkeuring van de koopovereenkomst inwilligt. Mocht de rechter geen goedkeuring verlenen, dan bepaalt de rechter een nieuwe dag waarop de veiling zal plaatsvinden (artikel 548 Rv).
Vraag 19

Welke acties gaat u ondernemen om er voor te zorgen dat de restschuld na gedwongen onderhandse verkoop dan wel executieverkoop zo laag als mogelijk blijft? Welke aanpassingen in wet- en regelgeving zijn hiervoor nodig? Bent u van mening dat banken meer zorgvuldigheid dienen te betrachten en hoe gaat u dat bevorderen?

Het is ten eerste aan de geldverstrekkers hierin hun verantwoordelijkheid te nemen.
Naast het op dit moment bij uw Kamer voorliggende wetsvoorstel ter verbetering van de executieveilingen (Kamerstukken II 2012–13, 33 484, nr. 2) heeft het kabinet maatregelen genomen ten aanzien van de stapsgewijze afbouw van de LTV (Loan to Value) ratio’s en heeft dit kabinet de financiering van restschulden mogelijk gemaakt. Voorts zet dit kabinet met de maatregelen met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek aflossing van de hypotheek weer centraal. Deze maatregelen tezamen zullen er in de toekomst toe leiden dat er minder restschulden zullen voorkomen.
Vraag 20

Bent u verder van mening dat notarissen voldoende doen om er voor te zorgen dat de executieveilingen goed verlopen? Welke verbeteringen ziet u rondom de inzet van notarissen en hoe gaat u dit bevorderen? Bent u van mening dat het de taak is van notarissen om (vrijwillige) onderhandse verkoop te bevorderen of hebben zij een bredere taak- en doelstelling ook met het oog op de huizenbezitters die uit hun huis worden gezet? Kunt u dit toelichten? Bent u in gesprek met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie om het proces tot executieveilingen te verbeteren?

In het antwoord op vraag 18 is ingegaan op de rol van de notaris bij de executieveiling. Het is inherent aan de wettelijke executieprocedure dat de belangen van de schuldeiser een grote rol spelen. Het past binnen deze procedure dat de notaris alle relevante belangen -dus ook die van de huizenbezitter- in dit proces betrekt. Zo kan de notaris door middel van voorlichting aan de huizenbezitter wijzen op de voordelen van een onderhandse verkoop. Verder draagt de notaris er, in opdracht van de executerende partij, zorg voor dat de aankomende veiling aan een zo breed mogelijk publiek bekend wordt gemaakt en dat potentiële kopers van zoveel mogelijk informatie over het te verkopen object worden voorzien. In deze aankondiging wordt ook melding gemaakt van de mogelijkheid tot het doen van een onderhandse bieding. Het ligt, gezien de wettelijke taken van de notaris, niet voor de hand dat de notaris nauwer wordt betrokken bij de daadwerkelijke bevordering van de onderhandse verkoop. Voor dat doel kan uiteraard wel een makelaar worden ingeschakeld. Bij de voorbereiding van het wetsvoorstel (Kamerstukken 2012–13 33 484, nr. 2 e.v.) tot verbetering van de executieveilingen is de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) betrokken geweest. Ook los van dit wettelijke traject zijn door de betrokken partijen, zoals de KNB, initiatieven ontplooid om de executieveiling te verbeteren. Dit heeft onder meer geleid tot het concentreren van de openbare executoriale verkopen bij 16 regioveilingen, die op uniforme wijze opereren. Deze concentratie maakt het naar verwachting aantrekkelijker voor particulieren om deel te nemen aan een dergelijke veiling.
Vraag 21

Bent u bekend met het feit dat banken/hypotheekverstrekkers gedragscode 15 hypothecaire financieringen veelal niet naleven. Welke maatregelen wilt u in dit kader treffen?

Bent u bekend met het feit dat banken en hypotheekverstrekkers ook bij tijdelijke betalingsachterstanden en in aantoonbaar oplosbare situaties toch overgaan tot executieverkoop en in dit kader zelfs door inhoudsdeskundigen aangedragen realistische integrale oplossingen en betaalvoorstellen ongegrond afwijzen evenals aanwezige andere voor de hand liggende oplossingen compleet buiten beschouwing laten? Wat vindt u van dit feit dat banken onderbouwde oplossingen die executieverkoop kunnen voorkomen onbeargumenteerd afwijzen? Zou het in deze financieel moeilijke tijden juist niet gewenst zijn en zeker ook van banken verwacht mogen worden (ook gezien het feit dat banken debet zijn aan de bankencrisis vanaf 2008) dat zij openstaan voor realistische oplossingen en pro-activiteit? Welke maatregelen en/of aanvullende wetgeving zou u kunnen treffen?
Artikel 15 van de GHF bepaalt dat aanbieders van hypothecair krediet bij (dreigende) betalingsproblemen eerst in overleg treden met de consument. Ik heb van de NVB begrepen dat zij zich niet herkent in het signaal dat banken dit artikel niet naleven. De NVB stelt dat een woning enkel via een executieveiling verkocht wordt als er geen andere oplossing meer mogelijk is. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn als consumenten naar het buitenland zijn vertrokken of als consumenten op geen enkele andere manier willen meewerken aan een onderhandse verkoop. De NVB bestrijdt dan ook dat aanbieders niet in lijn met de GHF handelen en vroegtijdig aansturen op een executieveiling. Deze informatie komt overeen met de informatie die hierover in de beantwoording van vraag 4 en vraag 5 is gegeven.
Vraag 22

Bent u bekend met het feit dat banken en hypotheekverstrekkers ook bij tijdelijke betalingsachterstanden en in aantoonbaar oplosbare situaties toch overgaan tot executieverkoop en in dit kader zelfs door inhoudsdeskundigen aangedragen realistische integrale oplossingen en betaalvoorstellen ongegrond afwijzen alsmede aanwezige andere voor de hand liggende oplossingen compleet buiten beschouwing laten? Wat vindt u van dit feit dat banken onderbouwde oplossingen die executieverkoop kunnen voorkomen onbeargumenteerd afwijzen? Zou het in deze financieel moeilijke tijden juist niet gewenst zijn en zeker ook van banken verwacht mogen worden (ook gezien het feit dat banken debet zijn aan de bankencrisis vanaf 2008) dat zij openstaan voor realistische oplossingen en pro-activiteit? Welke maatregelen en/of aanvullende wetgeving zou u kunnen treffen?

Zie antwoord vraag 21.
Vraag 23

Bent u bekend met het feit dat woningen die via executieveiling en/of onderhandse executoriale verkoop verkocht worden direct erna doorverkocht worden voor bedragen die meer dan 50% van het executie bod/onderhandse executoriale bod bedragen? Bent u bekend met het feit dat in dit kader ook beide notariële leveringen (dus aan de huizenhandelaar en aan de volgende eigenaar) door een en dezelfde notaris worden gedaan; hetgeen 2 keer een transactie is van dezelfde woning in zeer korte tijd, waarbij de meeropbrengst niet ten goede komt aan de voormalig huiseigenaar/«geëxecuteerde». Wat vindt u hiervan?

Het is bekend dat in een enkel geval een woning direct wordt doorverkocht. Het feit dat een notaris in dit soort gevallen 2 keer bij de verkoop van dezelfde woning betrokken is, is op zichzelf genomen niet van belang. Zo’n doorverkoop zal vaker voorkomen naarmate een woning verder onder de prijs wordt verkocht. Hierbij speelt een rol dat de opbrengst van de woning bij verkoop op de veiling onder andere sterk door het moment van veilen wordt bepaald. Dit is inherent aan het systeem van veilingen. Een factor die van belang is, is het aantal bieders op de veiling. Als het aantal bieders laag is, zal ook de opbrengst achterblijven bij de verwachtingen. Tevens kan een hogere prijs bij het doorverkopen van een woning bijvoorbeeld worden verklaard doordat er na de aanvankelijke executieveiling meer bekend is geworden over de staat van het pand. Zo kan de staat van de woning beter zijn dan aanvankelijk werd gedacht. Daarnaast zijn de transactiekosten voor de koop van een woning op een executieveiling hoger dan die bij een reguliere koop. Bieders op een executieveiling houden rekening met de hiervoor genoemde risico’s en kosten bij het bepalen van hun bod.
Verder is van belang te melden dat de NMa boetes heeft opgelegd aan handelaren die de opbrengst op de executieveilingen kunstmatig laag hebben gehouden. Tevens zet het kabinet in om het aantal deelnemers aan de executieveilingen te vergroten, door het wetsvoorstel ter verbetering van de executieveilingen (Kamerstukken II 33 484, nr. 2). Het aantal gevallen waarin een huis direct na aankoop voor een onverklaarbaar hoge prijs wordt doorverkocht, zal naar verwachting door beide maatregelen worden verminderd.
Vraag 24

Denkt u aan concrete wijzigingen in wet- en regelgeving om een en ander in het belang van mensen met een betalingsachterstand te verbeteren? Zo ja, op welke termijn kan de Kamer deze tegemoet zien?

Het op dit moment bij uw Kamer aanhangige wetsvoorstel ter verbetering van de executieveilingen (Kamerstukken II 2012–13, 33 484, nr. 2) draagt er aan bij om de positie van mensen met een betalingsachterstand te verbeteren. Dit wetsvoorstel beoogt de opbrengst van een huis op de executieveiling te verbeteren wanneer een huiseigenaar vanwege betalingsachterstanden zijn huis gedwongen moet verkopen. Voorts is de rente op restschulden aftrekbaar gemaakt en hiernaast is er door dit kabinet voor gezorgd dat mensen, als ze met twee huizen zitten, nog een jaar extra de rente op 2 hypotheken af kunnen trekken, tot drie jaar na het jaar van de verhuizing. Deze maatregelen dragen bij aan lagere maandlasten voor huishoudens met restschulden. In de nieuwe regels voor aftrekbaarheid van de hypotheekrente is ook nog voorzien in een speciale regeling voor betalingsachterstanden. Onder voorwaarden leidt een periode waarin niet wordt afgelost niet tot het verlies van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Het kabinet overweegt op dit moment geen aanvullende regelgeving.
Vraag 25

Kunt u aangeven hoeveel woningen er verkocht zijn via executoriale verkoop per maand sinds 1 januari 2010?

Onderstaand is een weergave van de gegevens zoals deze bekend zijn bij het Kadaster.
206
189
228
189
170
195
241
134
54
220
232
128
2.186
393
15
270
223
222
224
222
144
66
226
281
384
2.670
149
167
259
226
269
229
259
170
91
225
259
185
2.488
Vraag 26

Kunt u aangeven hoeveel woningen er verkocht zijn via onderhandse executoriale verkoop per maand sinds 1 januari 2010?

Zoals in het antwoord op vraag 5 aangegeven, bestaan hierover landelijk geen betrouwbare cijfers. Onderstaand is een weergave van de gegevens zoals deze van hypotheken met NHG op dit moment al bekend zijn.
1.220
878
342
1.819
1.404
415
3.067
2.731
336
Vraag 27

Kunt u aangeven hoeveel woningeigenaars een betaalachterstand hadden op hun hypotheek, per maand sinds 1 januari 2010?

Onderstaand treft u het aantal bij de BKR geregistreerde kredietnemers met betalingsproblemen aan. Het BKR heeft ons laten weten dat alle betalingsachterstanden conform de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het BKR Reglement gemeld worden, van 500 euro of meer en langer lopend dan 3 maanden. Consumenten met een betalingsachterstand van minder dan 3 maanden hebben dus geen negatieve registratie.
44.981
46.947
49.228
52.821
55.275
57.413
59.607
62.453
65.329
68.717
72.367
niet beschikbaar

19 december 2012 - 30 januari 2013

42 dagen

Bemiddelingskosten bij tijdelijke verhuur van corporatiewoningen
	Jacques Monasch (PvdA)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. http://www.desleutels.nl/templates/ProjectDetail.aspx?ProjectID=277&P…

Vraag 1

Klopt het dat woningcorporatie De Sleutels in Leiden de tijdelijke verhuur van woningen heeft uitbesteed aan Villex Vastgoedbescherming?1

Ja, woningcorporatie De Sleutels heeft de tijdelijke verhuur van 125 woningen in de Tuinstadwijk in Leiden die op de nominatie staan om te worden gesloopt, en waarvan de oorspronkelijke bewoners reeds zijn verhuisd, uitbesteed aan Villex Vastgoedbescherming.
Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel woningcorporaties gebruik maken van tijdelijke verhuurbemiddeling – waarbij dergelijke kosten voor rekening zijn van de huurder – en waarom niet wordt gekozen om dit in eigen beheer te houden?

Ik heb geen gegevens over de mate waarin woningcorporaties gebruik maken van tijdelijke verhuurbemiddeling.Woningcorporatie De Sleutels geeft aan dat er voor gekozen is om de tijdelijke verhuur door Villex te laten uitvoeren omdat op korte termijn 125 woningen tijdelijk moeten worden verhuurd en de capaciteit hiervoor bij De Sleutels ontbreekt. Villex is bovendien gespecialiseerd in tijdelijke verhuur en antikraakbewoning. De woningen worden in eerste instantie tijdelijk verhuurd op grond van de Leegstandwet. Hiervoor is een vergunning door de gemeente Leiden afgegeven. Het is de bedoeling dat, indien de woningen na een periode van tijdelijke verhuur kort voor de sloopdatum nog leegkomen, deze nog enkele maanden op antikraak-basis worden uitgegeven. Ook dit zal door Villex worden verzorgd.
Vraag 3

Wat is uw mening over het feit dat een tijdelijke huurder via Villex Vastgoedbescherming minimaal één maand borg en daarnaast nog één maandhuur aan bemiddelingskosten kwijt is voor een sociale huurwoning?

Villex vraagt één maand borg. Deze borg wordt bij het einde van de huurperiode teruggestort, mits de woning in goede staat wordt achtergelaten. Daarnaast vraagt Villex volgens afspraak met De Sleutels € 42,50 aan administratiekosten bij het aangaan van een huurovereenkomst. Dit is gelijk aan het bedrag dat De Sleutels hiervoor zelf hanteert. Er is in dit geval dus geen sprake van bemiddelingskosten. Als gevolg van een misverstand tussen De Sleutels en Villex zijn bij twee adressen te veel (bemiddelings)kosten in rekening gebracht, het teveel betaalde wordt aan de betreffende huurders teruggestort.
Vraag 4

Bent u van mening dat een dergelijke werkwijze met bemiddelingskosten onacceptabel is bij de toewijzing van sociale huurwoningen, of het huurcontract nu tijdelijk van aard is of niet? Kunt u uw antwoord toelichten?

In het algemeen mogen aan huurders in het geheel geen bemiddelingskosten in rekening gebracht worden. Wanneer bij de verhuur van woningen een bemiddelaar optreedt voor de verhuurder dan brengt, zoals ook bij de beantwoording van vragen van het lid Jansen (SP) over hoge kosten voor bemiddeling/administratie in de particuliere huursector (Aanhangsel handelingen, vergaderjaar 2010–2011, nr. 2766) is aangegeven, artikel 417 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, dat ingevolge artikel 427 van Boek 7 ook op bemiddelingsovereenkomsten van toepassing is, met zich mee dat de bemiddelingskosten volledig voor rekening van de verhuurder zijn en dat daarvan niet bij overeenkomst kan worden afgeweken, tenzij het kamerverhuur betreft.

11 december 2012 - 27 december 2012

16 dagen

De karige informatie op de voorschotbeschikkingen voor de zorg- en huurtoeslag 2013
	Farshad Bashir (SP)
	Frans Weekers (staatssecretaris financiën) (VVD)

Vraag 1

Waarom ontbreekt op de voorschotbeschikkingen zorg- en huurtoeslag 2013 het toetsingsinkomen en de huurgegevens? Waarom heeft u voor deze aanpak gekozen?

De compacte mededeling draagt bij aan de vereenvoudiging van het berichtenverkeer tussen burgers en de Belastingdienst, zoals aangekondigd in de brief aan de Tweede Kamer van 3 februari 2012.1 Op een beknopte en overzichtelijke manier wordt de burger geïnformeerd over de belangrijkste gegevens van zijn toeslagen.
Er is voor deze compacte mededeling gekozen, omdat burgers op hun persoonlijke internetpagina, Mijn toeslagen, alle relevante gegevens kunnen vinden. Gebleken is dat in de afgelopen periode de burger, meer dan aan het begin van dit jaar, Mijn toeslagen bezoekt om informatie over zijn toeslagen te raadplegen of te wijzigen.
Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat er nog steeds veel mensen zijn die geen internet hebben en dus niet via mijn.toeslagen.nl hun gegevens kunnen controleren? Bent u er tevens van op de hoogte dat veel mensen hun toeslagen via een (belasting-)adviseur regelen die overigens niet de DigiD-gegevens van de klant mag weten? Zo ja, bent u het dan met mij eens dat het opnemen van de genoemde informatie op de voorschotbeschikking handig is?

Het is mij bekend dat nog niet iedere burger thuis toegang heeft tot het internet en dus tot Mijn toeslagen. Om die reden worden burgers op de nieuwe compacte voorschotbeschikking verwezen naar de BelTel voor het geval zij nog vragen hebben en zij niet over internet beschikken. Burgers die dat willen kunnen dan een papieren specificatie bestellen. Tot nu toe wordt daar nauwelijks gebruik van gemaakt, terwijl wel alle toeslagbeschikkingen in de vorm van compacte mededelingen zijn verzonden.
Daarnaast kunnen burgers zonder internet ook terecht bij een toeslagenservice-punt. Toeslagenservicepunten hebben toegang tot het Toeslagen Verstrekkingen Systeem en kunnen burgers zo nodig bijstaan.
Vraag 3

Deelt u de mening dat het vermelden van de genoemde informatie op de beschikking geen enkele extra moeite kost en bij een adequate pagina-indeling nauwelijks extra papier?

Ten opzichte van de beschikking zoals die vorig jaar nog werd verzonden levert de compacte mededeling een besparing van 17 miljoen vellen A4 op. De compacte mededeling bestaat uit maximaal één A4. Vorig jaar ontving een burger bij een volledige beschikking gemiddeld 7 vellen papier. Omdat daarnaast alle grondslagen eenvoudig in Mijn toeslagen zijn te vinden, vind ik het geen goede ontwikkeling om terug te keren naar een situatie waarin alle informatie en grondslagen op papier worden aangeleverd.
Vraag 4

Bent u bereid om de ontbrekende informatie weer op de kortst mogelijke termijn op alle toeslagbeschikkingen te vermelden? Zo niet, waarom niet? Zo ja, vanaf wanneer?

Zoals ik in mijn antwoorden op de vragen 2 en 3 heb aangegeven is de compacte mededeling een efficiënt en effectief middel om de burger te informeren over de hoogte van zijn toeslagen. Nadere informatie over de grondslagen waarop de toeslagen zijn gebaseerd kunnen door de burger via de portal Mijn toeslagen, via de BelTel en via Toeslagenservicepunten worden ingewonnen.

6 december 2012 - 19 december 2012

13 dagen

Het bericht 'Verhuurders van kamers studenten zwaar getroffen'
	Linda Voortman (GL)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2680/Economie/artic…

Vraag 1

Acht u het wenselijk dat door de nieuwe huurregels van dit kabinet het verhuren van studentenkamers onrendabel dreigt te worden?1

In 2011 is het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting door de Rijksoverheid en 7 andere betrokken partijen ondertekend. Ik onderschrijf de uitgangspunten van dit actieplan en ik ben inmiddels met betrokken partijen in overleg over de positie van studentenhuisvesting op de woningmarkt.
Vraag 2

Op welke manier denkt u dat de nieuwe huurregels bijdragen aan het wegwerken van het tekort aan 30 000 studentenkamers?

Ik deel uw zorg omtrent de realisatie van extra studentenhuisvesting. Bij studentenhuisvesting gaat het hierbij om zowel zelfstandige als onzelfstandige wooneenheden. Over de realisatie van extra studenteneenheden en de maatregelen uit het regeerakkoord heb ik de afgelopen weken met meerdere partijen waaronder Kences, DUWO en Syntrus Achmea. Aan de Kamer heb ik reeds aangegeven naast de gesprekken met betrokkenen ook eerst analyses over deze maatregelen op de (ver)huurmarkt te willen laten uitvoeren. Mijn planning is daarom om in het voorjaar, zodra het beeld daarover helder is, uw Kamer en betrokken partijen hierover te informeren.
Vraag 3

Hoe beoordeelt u het dat studentenhuisvester DUWO vanwege de huurregels uit het regeerakkoord besloten heeft de bouw van 520 kamers in Delft af te blazen?

De afweging om wel of niet met een bouwproject door te gaan behoort tot de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever.
Vraag 4

Is het u bekend dat ook in Leiden de bouw van een studentencampus is opgeschort vanwege de huurmarktmaatregelen uit het regeerakkoord? Wat vindt u hiervan?

Ja. Zie antwoord 3.
Vraag 5

Zijn dit de effecten die u voor ogen had toen u besloot de maatregelen met betrekking tot de huurmarkt op te nemen in het regeerakkoord? Zo nee, wat gaat u doen om deze effecten tegen te gaan?

Zie antwoord 2
Vraag 6

Hoe beoordeelt u het feit dat in Delft de huur van een studentenkamer daalt van gemiddeld 189 euro per maand naar 80 euro? Deelt u met mij de mening dat de huurmarktmaatregelen van dit kabinet niet bijdragen aan marktconforme huren en dat een huur gebaseerd op 4,5% van de WOZ-waarde ongeschikt is voor studentenkamers?

Zoals eerder aangegeven ben ik op dit moment met meerdere partijen in overleg en worden er analyses uitgevoerd. In het voorjaar, zodra het beeld daarover helder is, zal ik uw Kamer en partijen nader informeren. Specifiek voor studentenhuisvesting is al met uw Kamer gewisseld dat deze een «bijzondere positie» op de woningmarkt heeft.
Vraag 7

Bent u bereid studentenwoningen uit te zonderen van de maatregelen die dit kabinet wil nemen met betrekking tot de huurmarkt, oftewel de huur van studentenkamers niet te baseren op 4,5% van de WOZ-waarde? Zo ja, wat zouden de (budgettaire) gevolgen hiervan zijn?

Zie antwoord 2 en 6.
Vraag 8

Bent u bereid deze vragen voorafgaand aan de behandeling van de begroting van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor 2013 (gepland in de week van 18 december a.s.) te beantwoorden?

Ja.

29 november 2012 - 30 januari 2013

62 dagen

De renovatie van woningen door corporaties Eigen Haard
	Jacques Monasch (PvdA), Keklik Yücel (PvdA)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Lodewijk Asscher (viceminister-president , minister sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA)

Bronnen

1. nu.nl, 24 november 2012

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «corporatie verbouwt flatgebouw voor moslims»?1

Ja.
Vraag 2

Bent u van mening dat het belangrijk is dat bij projecten rond sloop, renovatie en nieuwbouw bewoners en belanghebbenden hierbij in een zo vroeg mogelijk stadium te betrekken?

Omdat er bij projecten rond sloop, renovatie en nieuwbouw sprake is van processen die vaak ingrijpend zijn voor bewoners en belanghebbenden, vind ik het belangrijk dat deze in een zo vroeg mogelijk stadium bij de plannen worden betrokken. Dit laatste bevordert vaak ook het proces van tijdelijke uitplaatsing ten behoeve van de renovatie en terugkeer van betrokken bewoners.
Vraag 3

Bent u van mening dat de wensen van de bewoners van toepassing moeten zijn op onder meer de woonkwaliteit en leefomgeving, kortom wensen van volkshuisvestelijke aard?

Op grond van de regelgeving zoals deze in artikel 12 van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) is vastgelegd draagt de corporatie zorg voor het bouwen van zodanige woongelegenheden of het treffen van zodanige voorzieningen daaraan, dat deze, gegeven de omstandigheden ter plaatse, zo goed mogelijk passen bij de te huisvesten personen. In dit kader past het om de wensen van de bewoners mee te nemen in de bepaling van de woonkwaliteit en de leefomgeving.
Vraag 4

Zijn de investeringen door deze woningcorporatie verricht met geborgd geld vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en daarmee geborgd door de staat?

Ja, het betreft renovatie/bouw van sociale huurwoningen en deze worden met geborgde leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgd.
Vraag 5

Indien ja, bent u van mening dat aanpassingen ingegeven door bijvoorbeeld religieuze wensen daar geen onderdeel vanuit kunnen maken?

Het is goed dat woningcorporaties rekening houden met wensen van bewoners. Dit mag er echter niet toe leiden dat woningen enkel nog geschikt zijn voor bewoning door één religieuze of levensbeschouwelijke groep.
Vraag 6

Vindt u dat indien er aanvullende niet volkshuisvestelijke verzoeken zijn, zoals religieuze wensen, deze investeringen uit eigen private middelen gedaan dienen te worden?

Woningcorporaties ontwikkelen woningen doorgaans voor een lange periode. In principe moeten de woningen gedurende deze periode, zonder extra aanpassingen, door verschillende huurders bewoond kunnen worden. Specifieke aanpassingen kunnen door huurders, zonder toestemming van de corporatie, zelf aangebracht worden, mits deze bij beëindiging van het huurcontract ook weer zonder veel kosten uit de woning verwijderd kunnen worden.
In dit geval betreft de enige aanpassing specifiek op basis van religieuze wensen de installatie van een extra kraantje. Aangezien deze meerkosten neerkomen op 25 euro per kraantje (materiaalkosten), en het kraantje voor meerdere doeleinden kan worden gebruikt, heeft de woningcorporatie besloten hier pragmatisch mee om te gaan.
Vraag 7

Hebben de bewoners het aanbod gekregen om eventuele additionele privéwensen binnen de grenzen van hun huurcontract als meerkosten zelf te financieren?

Nee, in dit specifieke project hebben de huurders een dergelijk aanbod niet gehad. Wel mochten huurders bijvoorbeeld in de keuken kiezen tussen enkele vooraf door de woningcorporatie geselecteerde opties ten aanzien van de kleuren.
Vraag 8

Blijven de corporatiewoningen nadat ze zijn vrijgekomen als gevolg van vertrek van de zittende bewoner beschikbaar voor de eerste kandidaat op de wachtlijst ongeacht de achtergrond van de nieuwe potentiële huurder?

Ja, de woningen worden aangeboden aan degene die bovenaan op de wachtlijst staat.
Vraag 9

Welk integratie- en volkshuisvestingsbeleid gaat u ontwikkelen om de segregatie van uiteenlopende groepen zoveel als mogelijk te voorkomen?

Het is bekend dat ruimtelijke concentratie belemmerend werkt voor de participatie en armoedecultuur in stand houdt. Op verschillende manieren wordt ingezet op het doorbreken van segregatie. Op lokaal niveau wordt ingezet op het doorbreken van een eenzijdige woningvoorraad in wijken met een groot aandeel sociale huurwoningen, om armoedeculturen te doorbreken. De maatregelen om segregatie te doorbreken zetten echter in op sociaal-economische kenmerken en niet op etniciteit, of religie. In de hier betreffende situatie is overigens geen sprake van segregatie van groepen; het wooncomplex is momenteel zeer gemixt qua samenstelling.

29 november 2012 - 30 januari 2013

62 dagen

Het bericht woningen speciaal voor Moslims in Amsterdam
	Malik Azmani (VVD), Barbara Visser (VVD)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Lodewijk Asscher (viceminister-president , minister sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA)

Bronnen

1. Parool, woningen speciaal voor moslims in Amsterdam, mannenruimte en eigen TV-schotel, 24 november 2012

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichten waarin wordt gesteld dat woningcorporatie Eigen Haard een wooncomplex met 188 appartementen in het stadsdeel Bos en Lommer geheel aanpast aan de woonwensen van moslims?1

Ja.
Vraag 2

Klopt de berichtgeving dat de woningen zijn gerenoveerd met een inbouwkast voor de schoenen, extra waterleidingaansluitingen voor het ritueel reinigen voor het bidden, tussen de woonkamer en de keuken schuifdeuren om het traditionele mannen- en vrouwendomein te kunnen scheiden en dat ook satellietschotels voor 8 000 internationale zenders zijn geplaatst?

Nee, deze berichtgeving is niet correct. Ik zal de door u aangegeven vragen achtereenvolgens behandelen:
Vraag 3

In hoeverre zijn er extra kosten gemaakt voor deze specifieke renovatiewerkzaamheden die voor een algemene renovatie niet zouden zijn gemaakt? Kunt u deze meerkosten aangeven ten behoeve van aanpassen van de woning aan de woonwensen van moslims? Wat waren de totale renovatiekosten en hoe verhouden deze tot de algemeen gangbare renovatiekosten? Vallen deze kosten onder de Diensten Algemeen Economische Belang? Zo ja, vindt u dit gerechtvaardigd? Zo nee, wat betekent dit voor de woningtoewijzing door Eigen Haard?

Het belangrijkste doel van het project van 188 woningen was om te komen tot energiezuinige woningen en hier zijn ook de meeste kosten in gaan zitten (de totale verbouwkosten betroffen ongeveer 183.000 euro per woning)3. De extra kosten per woning met betrekking tot de woonwensen betreffen alleen de kraantjes van 25 euro per stuk (materiaalkosten). Aangezien het een renovatieproject betreft van sociale huurwoningen zijn deze gerealiseerd als Dienst van Algemeen Economisch Belang en worden de woningen toegewezen overeenkomstig het reguliere toewijzingsbeleid. Dit betekent dat de woning in beginsel wordt toegewezen aan degene die aan de beurt is met een inkomen tot 33.665 euro.
Vraag 4

In hoeverre is hierbij volgens u sprake van verspilling van maatschappelijke gelden die anders gebruik zou kunnen worden gemaakt voor extra sociale huurwoningbouw of andere renovatiewerkzaamheden in Amsterdam? Wat is uw opvatting daarover?

Het bedrag waar in dit geval sprake van is, is niet dermate hoog dat hier andere projecten van zouden kunnen worden bekostigd. Met het aanbrengen van het kraantje wordt de indruk gewekt dat hier vanwege de religie van een specifieke groep bewoners een voorziening is aangebracht.
Vraag 5

Deelt u de opvatting dat woningcorporaties zich niet moeten bezighouden met het aanbieden van woningen die specifiek inspelen op woonwensen van diverse geloofsgroepen in dit land? Is er volgens u sprake van overschrijden van eigenlijke taken die toebehoren aan woningcorporaties? Zo ja, wat zou u daar tegen kunnen doen? Zijn er meer soortgelijke initiatieven van woningcorporaties in Nederland, dan wel bij Eigen Haard? Zo ja, welke?

Op grond van de regelgeving zoals deze in artikel 12 van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) is vastgelegd draagt de corporatie zorg voor het bouwen van zodanige woongelegenheden of het treffen van zodanige voorzieningen daaraan, dat deze, gegeven de omstandigheden ter plaatse, zo goed mogelijk passen bij de te huisvesten personen. In dit kader past het om de wensen van de bewoners mee te nemen in de bepaling van de woonkwaliteit en de leefomgeving.
Specifiek religieuze wensen passen daar niet in. Ten aanzien van woningen die door corporaties zijn gerealiseerd en die inspelen op specifieke woonwensen van diverse groepen zijn vanaf rond 1990 diverse voorbeelden te vinden in Nederland. Zo is woningcorporatie Harmonisch Wonen in Lelystad gericht op bewoners die willen leven in de Vedische traditie. Daarnaast verhuren woningcorporaties bijvoorbeeld complexen aan woongroepen voor Nederlandse, Hindoestaanse, Antilliaanse, Chinese, Turkse en ook vegetarische ouderen. Deze woonvormen bieden ouderen de kans om met gelijkgezinden te wonen. Meestal zijn er bij deze woningen gemeenschappelijke ruimten gerealiseerd. Een deel van deze gemeenschappelijke ruimten zou kunnen worden gebruikt voor religieuze doeleinden. Ik vind het ongewenst dat met maatschappelijk bestemd geld woningen specifiek worden gebouwd voor en/of verhuurd aan religieuze groepen. Ik verwacht van woningcorporaties dat hun woningen toegankelijk zijn voor iedereen die hier op volkshuisvestelijke gronden voor in aanmerking komt. Ik zal hierover met Aedes in contact treden.
Vraag 6

Deelt u de opvatting dat deze speciale woningen voor moslims segregatie verder in de hand werken en dat het apart wonen tevens belemmerend kan werken voor de integratie van moslims in de Nederlandse samenleving? Kunt u tevens voorstellen dat er moslims zijn in dit land die hier helemaal niet op zitten te wachten, die niet anders zouden willen worden behandeld dan alle andere Nederlanders, gelovig of niet gelovig?

Vanuit integratiebeleid staat voorop dat iedereen, ongeacht afkomst, participeert in de Nederlandse samenleving. Concentratie en/of maatschappelijke afzondering op basis van etniciteit is daarom een punt van aandacht. Er zijn echter geen aanwijzingen dat hier in casu sprake van is.
De 825.000 moslims in Nederland kennen een grote verscheidenheid qua etniciteit, opleidingsniveau, geloofsstroming en algemene opvattingen; ik kan mij dan ook goed indenken dat de meningen over deze kwestie onder de moslims in ons land wijd uiteenlopen.
Vraag 7

Deelt u de opvatting dat gemeenschapsgeld in Nederland nooit gebruikt mag worden om voorzieningen te treffen die mannen en vrouwen van elkaar scheiden? Zo ja, welke conclusies kan en wilt u verbinden aan deze handelswijze van Eigen Haard?

Ik vind dat voorzieningen die ongelijkheid tussen mannen en vrouwen vergroten niet gefinancierd moeten worden met gemeenschapsgeld.
Alhoewel ik het in dit geval niet aan de orde acht, zal ik indien sprake is van betekenisvolle investeringen van corporaties gericht op de uitoefening van een bepaalde religie, deze corporaties daar op aanspreken en zo nodig het mij ter beschikking staande wettelijke instrumentarium inzetten.

20 november 2012 - 14 december 2012

24 dagen

De hypotheekrenteaftrek
	Pieter Omtzigt (CDA), Eddy van Hijum (CDA), Raymond Knops (CDA)
	Frans Weekers (staatssecretaris financiën) (VVD), Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. «Bruggen slaan» d.d. 29 oktober 2012.
2. Kamerstuk, 33 410, nr. 32.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de volgende zinsnede uit het regeerakkoord: «De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan om de aanschaf van een eigen woning te stimuleren en wordt als volgt aangepast. Voor bestaande en nieuwe hypothecaire leningen wordt vanaf 2014 het maximale aftrektarief (vierde schijf), in stappen van een half procent per jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf.»?1

Ja.
Vraag 2

Kent u de zinsnede uit de motie Zijlstra/Samsom: «verzoekt de regering verder, voor bestaande en nieuwe hypothecaire leningen vanaf 2014 het maximale aftrektarief in stappen van een half procent per jaar af te bouwen tot 38% en de opbrengst jaarlijks in zijn geheel terug te sluizen in de inkomstenbelasting door een verlenging van de derde schijf;»?2

Ja.
Vraag 3

Klopt het dat iemand die een inkomen heeft tussen de € 21 059 en € 40 248, en in 2014 € 100 extra verdient, daarover € 42 belasting moet betalen en € 3 algemene heffingskorting verliest, waardoor zijn marginale tarief de facto 45% is?

De maatregelen met betrekking tot de arbeidskorting en de algemene heffingskorting zoals bedoeld in de motie Zijlstra/ Samsom zijn nog niet uitgewerkt. Dat zal in de loop van 2013 haar beslag krijgen. Daarnaast zijn de exacte schijflengtes en bedragen die in de relevante artikelen worden genoemd vanwege de jaarlijkse tabelcorrectiefactor niet bekend. Om die reden is het niet mogelijk om aan te geven wat de marginale druk in 2014 precies zal zijn voor verschillende inkomens. Overigens wordt ingevolge de motie Zijlstra/ Samsom de inkomensafhankelijke heffingskorting en arbeidskorting, teneinde het geschetste koopkrachtbeeld te bereiken, geleidelijk (in drie jaar) ingefaseerd.
Vraag 4

Klopt het dat iemand die een inkomen heeft tussen de € 40 248 en € 62 941, en in 2014 € 100 extra verdient, daarover € 42 belasting moet betalen en € 3 algemene heffingskorting verliest en ook nog € 4 arbeidskorting verliest, waardoor zijn marginale tarief de facto 49% is?

Zie antwoord op vraag 3.
Vraag 5

Klopt het dat voor de vierde schijf het aftrekpercentage stapsgewijs wordt teruggebracht van 52% (in 2013) naar 38% (in 2041)?

Ja.
Vraag 6

Hoeveel procent van de huiseigenaren trekt de hypotheekrenteaftrek af in de tweede, in de derde en in de vierde schijf?

Uit aangiftegegevens blijkt dat circa 23% van de huiseigenaren met hypotheekrenteaftrek een belastbaar inkomen hebben in de tweede schijf. Voor circa 43% van de huiseigenaren valt het belastbaar inkomen in de derde schijf en voor circa 17% van de huiseigenaren in de vierde schijf. Het tarief in de tweede en derde schijf is 42%.
Vraag 7

Wat is het effectieve percentage belastingvoordeel dat mensen krijgen door de aftrek van hun hypotheekrente in de jaren 2014, 2015, 2016 en verder in de tweede en derde schijf?

Het tarief waartegen de aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning in de tweede en de derde schijf in aftrek mogen worden gebracht, blijft, in deze kabinetsperiode, ongewijzigd. Het tabeltarief blijft het aftrektarief. Voordat het aftrekpercentage is gedaald van 52% (tarief vierde schijf in 2013) naar 42% (tarief tweede en derde schijf in 2013) zijn 20 jaar verstreken. Met de huidige tariefstructuur komt deze vraag pas dan aan de orde. Het is voorbarig om nu uitspraken te doen over het dan geldende belastingpercentage in de derde schijf of het gecombineerde belasting- en premiepercentage in de tweede schijf. Er kunnen immers tal van factoren zijn die, naast deze afbouw, een rol spelen bij de uiteindelijke hoogte van die percentages.
Vraag 8

Op welke manier gaat u het lagere aftrekpercentage van de hypotheekrente vormgeven? Gebeurt dat via een heffingskorting?

De betreffende maatregel uit het regeerakkoord is voorzien voor 1 januari 2014. Om die reden maken deze maatregelen geen onderdeel uit van het wetsvoorstel Wet herziening fiscale behandeling eigen woning waarvan de voorziene inwerkingtredingsdatum 1 januari 2013 is. De geleidelijke afbouw van het percentage waartegen de aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning kunnen worden afgetrokken alsmede de terugsluis wordt opgenomen in een wetsvoorstel dat wellicht voor het zomerreces, maar uiterlijk op Prinsjesdag, bij de Tweede Kamer zal worden ingediend. Op dit moment worden verschillende varianten bestudeerd, waardoor nog geen uitspraken kunnen worden gedaan over de vormgeving van de maatregel. Volledigheidshalve wordt erop gewezen dat van een heffingskorting geen sprake zal kunnen zijn. Er wordt immers een deel van het fiscale voordeel teruggenomen voor een deel van de belastingplichtigen. Dat kan niet worden bereikt door een extra korting te geven op de te betalen belasting.
Vraag 9

Deelt u de mening dat over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek duidelijkheid moet bestaan zodat kopers en bestaande huiseigenaren weten waar ze aan toe zijn?

Ja. Het kabinet biedt deze duidelijkheid met het wetsvoorstel herziening fiscale behandeling eigen woning (beoogde inwerkingtreding per 1 januari 2013) en het wetsvoorstel dat voor volgend jaar is voorzien waarin voor de komende 28 jaar een tijdpad wordt neergelegd van de geleidelijke verlaging van het aftrekpercentage (beoogde inwerkingtreding per 1 januari 2014). Van dit kabinet zijn geen verdere maatregelen te verwachten.3 De woningmarkt wordt zo zekerheid geboden.
Vraag 10

Wilt u deze vragen zo spoedig mogelijk beantwoorden, zo mogelijk binnen twee weken?

Ja.

9 november 2012 - 20 november 2012

11 dagen

De berichtgeving dat Nederland haar eigen inkomensbeleid mag voeren als het gaat om sociale verhuur
	Linda Voortman (GL)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. www.woonbond.nl, 30 oktober 2012

Vraag 1

Hebt u kennis kunnen nemen van het bericht «Spies maakt ruimere toewijzing coporatiewoningen mogelijk»?1

Ja.
Vraag 2

Kunt u reageren op de bevindingen van het Planbureau voor de Leefomgeving dat sinds de invoering van de inkomensgrens van 34 085 euro de zoektijd, voor de verschillende inkomensgroepen die aangewezen is op de sociale verhuur, aanmerkelijk is gestegen (52% voor inkomensgroep tussen de 34 000 euro en 38 000 euro en 34% voor de inkomensgroep tussen de 38 000 euro en 43 000 euro)?

Ik kan bevestigen dat in het model van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) de wachttijd voor de door u genoemde groepen is gestegen. Zoals ook in de brief van minister Spies aan de Tweede Kamer (TK 32 847, nr. 34) is aangegeven is de wachttijd voor huishoudens met een inkomen onder de € 34 000,– echter met 20 % gedaald. Huishoudens die op de sociale huursector zijn aangewezen komen dus eerder in aanmerking voor een sociale huurwoning. Voor huishoudens met een inkomen tussen de € 33 000 en € 38 000,– neemt die toe van 2,1 naar 3,2 jaar, voor huishoudens met een inkomen tussen € 38 000,– en € 43 000,– van 2,0 naar 2,7 jaar.
Vraag 3

Kunt u aangeven waarom u, ondanks het feit dat de Europese Commissie heeft laten weten dat lidstaten hun eigen inkomensgrens mogen bepalen, ervoor gekozen heeft om de inkomensgrens van 34 085 euro te behouden?

Het staat de lidstaten vrij om binnen de Europese mededingingsregels de eigen grenzen te bepalen. In zijn brief van 31 augustus 2010 (TK 29 453, nr. 167) heeft de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie de positie van de Europese Commissie (EC) en Nederland geschetst. Woningcorporaties zijn belast met openbare dienstverlening (de zogenoemde dienst van algemeen economisch belang (DAEB)) op het terrein van de sociale huisvesting. De inrichting en afbakening van een dergelijke dienst behoort tot de discretionaire bevoegdheid van de nationale overheid maar dat neemt niet weg dat de EC heeft getoetst of de gekozen grenzen in overeenstemming zijn met de mededingingsregels. Het kader daarvoor vormde de zogenoemde vrijstellingsbeschikking van de EC2. Daarin is opgenomen dat staatssteun uitsluitend kan worden ingezet voor achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden.
Nederland heeft tegen deze achtergrond met de EC over de grens van de DAEB onderhandeld over de inkomensgrens met als resultaat de grens van € 33 000 (thans € 34 085,–) die in het EC besluit van 2009 is vastgelegd.
Vraag 4

Kunt u inzichtelijk maken waarom u heeft gekozen voor 10% extra toewijzingsruimte voor huishoudens met een inkomen van maximaal 38 000 euro, en niet voor de verhoging van de inkomensgrens?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 3 heeft Nederland een ruime discretionaire bevoegdheid om de grenzen in te vullen maar is Nederland gebonden aan de randvoorwaarden die voortvloeien uit de mededingingsregels. Er is door minister Spies gezocht naar een maatregel die aangreep op de problematiek: lage middeninkomens die door de huidige situatie op de woningmarkt moeilijk een woning kunnen vinden zowel op de huur als de koopmarkt. Dit heeft geleid tot een mogelijkheid voor 10 % extra toewijzingsruimte aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 38 000,–.
Overigens heb ik nog geen besluit genomen over een mogelijke tijdelijke verruiming van de huidige 10 % toewijzingsruimte voor hogere inkomens.
Vraag 5

Deelt u de mening dat huishoudens met een inkomen van 34 085 euro aangewezen zijn op de sociale verhuur en kunt u aangeven welke gevolgen de inkomensgrens voor deze huishoudens heeft? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat huishoudens met een inkomen tot € 34 085,– kunnen zijn aangewezen op sociale verhuur. De staatssteunregeling voor woningcorporaties biedt daarom juist mogelijkheden voor huishoudens met deze inkomens. Het inkomen ligt immers precies op die grens. Ook hogere inkomens kunnen overigens in de sociale huursector terecht, zij het binnen de ruimte van 10 % die de staatssteunregeling biedt. Overigens is de woningmarkt breder dan sociale huurwoningen. Het staat huishoudens met een dergelijk inkomen vrij ook een woning in de koopsector of particuliere huursector te betrekken.

7 november 2012 - 17 december 2012

40 dagen

De problematiek omtrent oude economische eigendomsoverdrachten
	Foort van Oosten (VVD)
	Opstelten (minister justitie en veiligheid) (VVD), Frans Weekers (staatssecretaris financiën) (VVD)

Bronnen

1. «Problemen met oude economische eigendomsoverdrachten» http://www.knb…

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Problemen met oude economische eigendomsoverdrachten» op de website van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie?1

Ja.
Vraag 2

Bent u zich bewust van de scheiding tussen het economische en juridische eigendom en van de problemen die zich hierbij kunnen voordoen?

Het verschil tussen juridische en economische eigendom heeft betrekking op het verschil tussen de koop en de levering van een onroerende zaak. Koop en levering van onroerende zaken zijn twee verschillende rechtshandelingen. Bij de koop wordt een relatief recht verkregen dat de koper alleen tegen de verkoper kan inroepen. Bij de levering verkrijgt hij het eigendomsrecht. Dit recht is inroepbaar tegen een ieder en heeft absolute werking. Vanwege de absolute werking van dit recht zijn waarborgen in de wet opgenomen om ervoor te zorgen dat de levering van een onroerende zaak correct verloopt. Zo vindt de levering plaats via een notariële akte en wordt de levering in het Kadaster geregistreerd.
Het begrip economische eigendom is van fiscale oorsprong en heeft betrekking op bijzondere situaties van koop die tot doel hebben het gehele risico en belang over te laten gaan op de koper, zonder dat de eigendom wordt geleverd. Het begrip is verwarrend omdat feitelijk geen sprake is van eigendom. Er is slechts sprake van een relatief, verbintenisrechtelijk, recht dat de koper alleen tegen de verkoper kan inroepen. Volgens de Hoge Raad wordt met het begrip doorgaans gedoeld op het bestaan van een aantal verbintenisrechtelijke rechten en verplichtingen met betrekking tot een zaak, die niet in alle gevallen dezelfde inhoud behoeven te hebben (vgl. HR 5 maart 2004, NJ 2004, 316).
Zolang de levering niet heeft plaatsgevonden, verandert er voor derden niets. De verkoper blijft als eigenaar aansprakelijk wanneer een derde schade ondervindt van een onroerende zaak, bijvoorbeeld door een vallende dakpan. De eigenaar is geregistreerd in het Kadaster en daarmee is voor derden voldoende kenbaar wie aansprakelijk is. Registratie van economische eigendom ligt daarom niet voor de hand. Reden hiervoor is dat het Kadaster vermogensrechten registreert die voor derden werking hebben en geen verbintenisrechtelijke afspraken.
Vraag 3

Hoe beoordeelt u de mening dat het voor derden, waaronder overheidsinstanties, niet kenbaar is wie de «echte» eigenaar is van een onroerende zaak, nu deze bij het Kadaster slechts op naam van de juridisch eigenaar staat?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Wat is uw oordeel over de beschreven problematiek rondom volmachten afgegeven aan de economisch eigenaar inzake de toekomstige levering van de juridische eigendom aan de economisch eigenaar bij dood of faillissement van de volmachtgever?

De keuze voor een koop zonder levering kan risico’s met zich meebrengen voor de koper. De koper verkrijgt immers slechts een relatief recht. Dit geldt ook voor de overdracht van economische eigendom. Dit betekent dat een derde van de koper nooit de eigendom kan verkrijgen en dat de koper voor de levering hiervan afhankelijk blijft van de instemming van de verkoper. Wanneer de verkoper na de koop op een later moment alsnog wordt aangesproken om aan de levering mee te werken, bestaat het risico dat hij weigert om mee te werken of onvindbaar is.
Daarom wordt in de praktijk vaak een onherroepelijke volmacht tot levering verstrekt door de verkoper (volmachtgever) aan de koper (gevolmachtigde) om te voorkomen dat de koper van de verkoper afhankelijk is wanneer hij alsnog de eigendom geleverd wil krijgen. Op deze manier kan de koper de verkoper altijd dwingen om mee te werken aan de levering van een onroerende zaak.
Het risico dat de eigendom door de verkoper mogelijk niet wordt geleverd wanneer de koper hierover wil beschikken, kan alsnog ontstaan wanneer de onherroepelijke volmacht teniet gaat.
Deze situatie hoeft niet te ontstaan bij het overlijden van de verkoper of bij het ontbinden van de rechtspersoon van de verkoper. Artikel 3:74 BW biedt uitdrukkelijk de mogelijkheid om een onherroepelijke volmacht tot levering af te sluiten, die ook doorwerkt nadat de volmachtgever is overleden. Wanneer een dergelijke volmacht is afgegeven zal de notaris aan de afwikkeling moeten meewerken, ook al verzet de verkoper zich daartegen (Hof Amsterdam 9 november 2006, LJN: AZ2189). Via de schakelbepaling van art. 2:5 BW zal een onherroepelijke volmacht ook haar werking behouden na het einde van een rechtspersoon wanneer deze de volmacht voor haar ontbinding heeft verschaft (zie ook: A.A. Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerende goed, Deventer, 2012, p. 414–415).
Bij faillissement van de volmachtgever gaat de volmacht wel teniet, omdat dit in strijd is met werking die aan het faillissementsbeslag op het vermogen van de volmachtgever behoort toe te komen (MvA II, Parl. Gesch. Boek 3 BW, p. 293).
De hierboven geschetste risico’s die samenhangen met het teniet gaan van een onherroepelijke volmacht, behoren in mijn optiek voor rekening van de koper te komen. Ten eerste was ten tijde van de totstandkoming van de transactie al bekend dat gekozen vorm van verkoop dit soort risico’s met zich bracht. Bovendien blijkt uit het artikel van de KNB dat vóór 31 maart 1995 18:00 uur deze vorm van verkoop vaak werd toegepast om een fiscaal voordeel te benutten, omdat slechts de overdracht van de juridische eigendom belast was met overdrachtsbelasting.
Vraag 5

Deelt u de mening dat de procedure van artikel 2:23c Burgerlijk Wetboek omslachtig en kostbaar is en derhalve dient te worden aangepast?

De procedure van art. 2:23c BW biedt schuldeisers of gerechtigden de mogelijkheid om na ontbinding van een rechtspersoon de vereffening te heropenen met het oog op een nog niet vereffende vordering of een nog bestaande bate. Deze procedure kan bijvoorbeeld worden ingezet wanneer na ontbinding blijkt dat de eigendom van een onroerende zaak zich nog bij de ontbonden rechtspersoon bevindt. De procedure van art. 2:23c BW kan alleen door een verzoekschrift bij de rechter worden ingeleid. Deze waarborg vind ik van belang omdat de rechtspersoon al is opgehouden te bestaan en een eventueel batig saldo al is verdeeld onder de gerechtigden. Wanneer een vermeende schuldeiser toch meent aanspraak te hebben op een bate van de ontbonden rechtspersoon, dan dient deze aanspraak zorgvuldig en onafhankelijk te worden getoetst.
Overigens kan de procedure van art. 2:23c BW worden vermeden wanneer de rechtspersoon een onherroepelijke volmacht tot levering heeft afgegeven voordat de rechtspersoon kon worden ontbonden (zie ook: Kraan, Van Velten, Den Tonkelaar, WPNR 6 474, 2002).
Vraag 6

Welke oplossingen ziet u voor de in het artikel geschetste en hierboven beschreven problemen en welke kosten zouden daarmee gemoeid zijn?

Koper en verkoper zijn primair zelf verantwoordelijk voor het aandragen van oplossingen voor eventuele ontstane problemen en de daarmee gemoeide kosten. Dit gegeven het feit dat uit het artikel van de KNB blijkt dat de gekozen constructie in de regel tot doel had een fiscaal voordeel te benutten, omdat slechts de overdracht van de juridische eigendom belast was met overdrachtsbelasting. Ik ben daarom ook geen voorstander van een amnestieregeling, zoals bepleit door de KNB.
Daarbij speelt ook dat de juridische en economische eigenaar door de wijziging van de Wet op belastingen van rechtsverkeer in 1995, waarmee ook de verkrijging van de economische eigendom werd belast, niet fiscaal in een andere positie zijn gekomen. Zowel voor als na de wetswijziging op 31 maart 1995 18:00 uur werd beoogd overdrachtsbelasting te heffen over de verkrijging van de juridische eigendom. Door de wetswijziging zijn van overheidswege geen additionele lasten opgelegd aan belastingplichtigen. Ten slotte kunnen belastingplichtigen die – vrij van overdrachtsbelasting – voor 31 maart 1995 18.00 uur de economische eigendom hebben gekregen door de amnestieregeling in een voordeligere positie terecht komen, dan de belastingplichtigen die na deze datum – belast met overdrachtsbelasting – de economische eigendom hebben gekregen, hetgeen niet het doel van een amnestieregeling kan zijn.

6 november 2012 - 28 november 2012

22 dagen

De pilot tot legaliseren van recreatiepark Patersven in Zundert
	Henk van Gerven (SP)
	Melanie Schultz van Haegen (minister infrastructuur en waterstaat) (VVD)

Bronnen

1. http://www.zundert.nl/index.php?simaction=content&pagid=2713&mediumid…

Vraag 1

Kunt u de status aangeven van de pilot die mede door u is ingezet ter legalisering van recratiepark Patersven in Zundert?1

Op 15 december 2011 heeft de gemeenteraad te Zundert het raadsvoorstel met de titel «Parc Patersven einde project legalisatie» aangenomen. Het traject tot onderzoek naar de mogelijkheden tot omvorming van het recreatiepark Patersven tot een woonwijk is daarmee tot een einde gekomen.
De Vereniging van Eigenaren van Patersven (hierna: VEP) en de Belangenvereniging Bewoners en Eigenaren Patersven (BBEEP) heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verzocht dat besluit aan de Kroon voor te dragen ter vernietiging. Dit verzoek is doorgestuurd aan de Minister van Infrastructuur en Milieu en door deze afgewezen op 4 juli 2012. Onder andere vanwege het terugtrekken van projectontwikkelaar Volkert Wessels, uit het transformatieproject – i.c. ten gevolge van twijfels over kostenverhaal en gewijzigde marktomstandigheden – heeft de gemeente Zundert aanleiding mogen zien tot heroverweging van het beleid. Daarnaast waren er wijzigingen in (gemeentelijke) politieke verhoudingen die tot situaties kunnen leiden waarin eerdere beleidsvoorkeuren niet meer vanzelfsprekend zijn.
Overigens was een van de voorwaarden voor de omvorming tot woonkern dat zowel de Provincie als het Rijk daar niet op tegen waren. Het Rijk heeft verder geen actieve rol gespeeld bij de uitvoering van de pilot.
Vraag 2

Is de pilot inmiddels geëvalueerd? Zo ja, wat zijn de belangrijkste conclusies en leerpunten uit de pilot? Zo nee, wanneer wordt de pilot dan geëvalueerd?

De onderzoekspilot tot legaliseren van Parc Patersven is door de gemeente geïnitieerd. Op basis van deze pilot is als vervolgpilot een overeenkomst opgesteld tussen de gemeente, VEP en een projectontwikkelaar tot het nemen van nadere stappen. De gemeente Zundert is verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van recreatiewoningen. Het is derhalve aan de gemeente om te bepalen of het pilotproject al dan niet wordt geëvalueerd.
Vraag 3

Zijn/ worden bij die evaluatie ook de eigenaren van het park betrokken? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Onder welke voorwaarden bestaat er nog kans op legalisatie van het park en hoe verhoudt zich dat tot de gewekte verwachtingen bij eigenaren op Patersven, die op de belofte van legalisatie hebben voorgesorteerd? Kunt u daarbij ook expliciet aangeven welke consequenties dat heeft voor claims van planschade van hun zijde en voor de juridische status van de eigenaren als het gaat om hun woonsituatie?

Het is aan de gemeente om te bepalen of, in welke gevallen en onder welke voorwaarden situaties van onrechtmatige bewoning op het park gelegaliseerd worden. De desbetreffende eigenaren van recreatiewoningen op Parc Patersven hebben volgens de gemeenteraad op eigen risico voorgesorteerd op legalisatie.
Aan de voorwaarden die aan dit legalisatieproces zijn gesteld werd, mede door het wegvallen van de projectontwikkelaar, volgens de gemeente niet voldaan. Daarmee kon de gemeente Zundert het proces tot wijziging van de bestemming van de recreatiewoningen beëindigen.
Het leerstuk van planschade geldt alleen voor schade als gevolg van de wijziging van een bestemmingsplan. De pilot zou eventueel hebben kunnen leiden tot wijziging van de bestemming. Met het beëindigen van die pilot kan er derhalve geen sprake van planschade zijn.
De eigenaren van recreatiewoningen behouden dezelfde status als die welke zij al hadden: eigenaar van een recreatiewoning in Parc Patersven. Aan de juridische status verandert niets.
Vraag 5

Zijn er in het land nog andere processen van legalisatie van recreatieparken bekend? Zo ja, waar zijn deze succesvol gebleken, waar niet en wat zijn daar de succes- en faalfactoren gebleken?

Het Rijk verzamelt hierover geen gegevens.
Het al dan niet legaliseren van recreatiewoningen door aanpassing van het geldende bestemmingsplan is een bevoegdheid van de gemeente. Het Rijk is ter zake niet bevoegd.

12 oktober 2012 - 6 november 2012

25 dagen

De uitspraak van de voorzieningenrechter te Groningen inzake de strafrechtelijke ontruiming van krakers op grond van art. 551a Sv.
	Ard van der Steur (VVD), Barbara Visser (VVD)
	Opstelten (minister justitie en veiligheid) (VVD), Liesbeth Spies (CDA)

Bronnen

1. LJN: BX9276

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitspraak van de voorzieningenrechter te Groningen van 5 oktober 2012 waarbij ontruiming geweigerd wordt?1

Ja.
Vraag 2

Hoe beoordeelt u deze uitspraak in het licht van de doelstelling van de Wet kraken en leegstand en de noodzaak tot adequate handhaving daarvan?

Het vonnis is nog niet onherroepelijk omdat de Staat hoger beroep heeft ingesteld. Zolang de zaak onder de rechter is, onthoud ik me van een oordeel.
Vraag 3

Bent u van mening dat door deze uitspraak de handhaving van deze wet onder druk komt te staan? Zo ja, welke mogelijkheden ziet u om toch het kraakverbod te kunnen handhaven? Zijn er wijzigingen in de wet nodig om de geconstateerde problemen op te lossen en zo ja, wanneer komt u met voorstellen daartoe naar de Kamer?

Nee. In deze specifieke zaak heeft de rechter geoordeeld dat het woonrecht van de kraker zwaarder weegt dan het belang van de Staat bij ontruiming van de woning. Dat betekent echter niet dat het kraakverbod niet meer zou kunnen worden gehandhaafd. Zo heeft de rechtbank Rotterdam op 22 oktober 2012 in een tweetal zaken een gevorderd verbod op strafrechtelijke ontruiming niet toegewezen.
Vraag 4

Kunt u een overzicht geven van de succesvolle ontruimingen op strafrechtelijke grondslag afgezet tegen de ontruimingen op civiele grondslag? Is het mogelijk een overzicht te verstrekken van de stand van de jurisprudentie op dit punt op dit moment?

Van ontruimingen op civiele grondslag worden geen gegevens bijgehouden. Wel zijn gegevens beschikbaar van de afloop van kort gedingprocedures bij rechtbanken tegen voorgenomen strafrechtelijke ontruimingen sinds 1 maart 2011.
Van de 131 aangespannen kort gedingen2 hebben de krakers 66 zaken weer ingetrokken en zijn de krakers vrijwillig vertrokken. 10 zaken zijn nog in behandeling bij de rechter. In de resterende 55 zaken hebben de rechtbanken in 51 gevallen de strafrechtelijke ontruiming toegestaan. Slechts in 4 zaken heeft de rechtbank geoordeeld dat de ontruiming niet door mocht gaan. Daarvan is de strafrechtelijke ontruiming in twee zaken in de tweede instantie alsnog toegestaan en is in de zaak van 5 oktober 2012 hoger beroep ingesteld. In de vierde zaak zou ontruiming de toegang tot een ander pand belemmeren. Opgemerkt moet worden dat lang niet alle aangekondigde ontruimingen tot een kort gedingprocedure leiden. Ervaring in Amsterdam wijst uit dat het aantal ontruimde kraakpanden een factor 5 à 6 hoger ligt dan het aantal aangespannen kort gedingen.

11 oktober 2012 - 20 november 2012

40 dagen

Het buitenspel zetten van makelaars bij tijdelijke verhuur
	Barbara Visser (VVD)
	Liesbeth Spies (CDA)

Bronnen

1. Telegraaf, 3 oktober 2012

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «het buitenspel zetten van makelaars bij tijdelijke verhuur»?1

Ja.
Vraag 2

Is het waar dat woningbezitters die hun huis tijdelijk willen verhuren door de grote banken, waaronder staatsbank ABN-AMRO, worden verplicht, dan wel zeer streng worden aangeraden om zich te wenden tot slechts drie door hen geselecteerde partijen en hierdoor alle andere partijen op de (tijdelijke) verhuurmarkt worden uitgesloten door de banken? Zo ja, welke partijen? Zo nee, wat klopt er dan wel van deze berichtgeving?

In hypotheekvoorwaarden wordt verhuur van de woning veelal verboden. Banken moeten daarom toestemming geven voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Omdat bij verhuur op grond van de Leegstandwet de huur bij verkoop van de woning eenvoudig kan worden opgezegd staan banken, zoals ook is gemeld in de brief van 17 januari 2012 over ondermeer tijdelijk huren en de Leegstandwet (Kamerstukken II 2011–2012, 27 926 nr. 178) hier in het algemeen positief tegenover. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft dit deze zomer nogmaals bevestigd, naar aanleiding van een rondvraag bij diverse banken.
In bovengenoemd Telegraaf-artikel worden ABN AMRO, ING, SNS Reaal, Van Lanschot en Obvion genoemd als banken die aan het verlenen van toestemming voor tijdelijke verhuur de voorwaarde verbinden dat dit via door hen geselecteerde bemiddelingsbureaus gebeurt.
ABN AMRO geeft aan bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet te werken met enkele «preferred suppliers», te weten Overbruggingsverhuur.nl, Stichting Tijdelijk Twee Woningen en Huisover.nl. De bank geeft klanten een dringend advies om bij tijdelijke verhuur met een van deze partijen in zee te gaan. Het gaat niet om een verplichting.
ING werkt samen met dezelfde drie partijen, en verplicht huiseigenaren met deze partijen te werken wanneer zij toestemming willen krijgen voor tijdelijke verhuur. De ING heeft met enkele andere partijen overleg om dit aantal van drie uit te breiden.
Ook Obvion en SNS geven slechts toestemming voor tijdelijke verhuur als dit via twee door hen geselecteerde partijen gaat. Dit zijn Stichting Tijdelijk Twee Woningen en Overbruggingsverhuur.nl.
Van Lanschot bank geeft aan in het geheel niet met bemiddelingsbureaus samen te werken.
Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat commerciële makelaars hierdoor effectief uitgesloten zijn van de tijdelijke verhuurmarkt voor particuliere woningeigenaren? Komt de keuzevrijheid voor consumenten hiermee niet in het geding? Deelt u de opvatting dat hierdoor sprake kan zijn van een prijsopdrijvend effect, omdat banken geen andere toetreders tot de markt van makelaars bij tijdelijke verhuur toelaten? Vindt u deze situatie wenselijk voor de woningbezitters, in het licht van het feit dat huizen langer te koop staan en tijdelijke verhuur een optie is die door steeds meer woningbezitters wordt toegepast? Zo nee, kunt u aangeven welke waarborgen er zijn dat zowel de keuzevrijheid als het risico van prijsopdrijving wordt voorkomen? Zo ja, welke acties gaat u ondernemen om deze situatie te veranderen?

Om woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren op grond van de Leegstandwet dient een vergunning aangevraagd te worden bij de gemeente, in de huurovereenkomst te worden verwezen naar die vergunning, toestemming te worden gevraagd aan de bank wanneer de hypotheekvoorwaarden verhuur verbieden en navraag te worden gedaan bij de verzekeraar over de dekking van de opstalverzekering bij verhuur.
Zowel het ministerie voor Wonen en Rijksdienst, Vereniging Eigen Huis als de VNG geven op hun websites uitgebreide informatie over verhuur op grond van de Leegstandwet. Vereniging Eigen Huis heeft op haar website een modelhuurovereenkomst beschikbaar voor verhuur op grond van de Leegstandwet. Deze modelhuurovereenkomst voldoet aan de voor Leegstandwet-verhuur geldende voorwaarden.
Banken geven aan in het verleden geconfronteerd te zijn met ondeugdelijke contracten. Dit is zowel voor de bank als voor de eigenaar een probleem; wanneer in het huurcontract niet aan de voorwaarden van de Leegstandwet wordt voldaan geldt de reguliere huurbescherming en kan de huur bij verkoop niet worden opgezegd. Om die reden hebben bovengenoemde banken er voor gekozen om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet uitsluitend toe te staan wanneer dit door een bemiddelingsbureau wordt geregeld waarvan zij weten dat dit correcte huurovereenkomsten hanteert.
Onder welke voorwaarden banken hun toestemming voor tijdelijke verhuur geven, kan ik uiteraard niet voorschrijven. Dat valt onder de bevoegdheid van de hypotheekbanken zelf, zo lang zij zich daarbij aan geldende wet- en regelgeving houden. Desalniettemin acht ik een verplichting voor een woningeigenaar om gebruik te maken van bepaalde bemiddelingsbureaus in het algemeen niet wenselijk voor de hypotheekverstrekkers enerzijds en woningeigenaren anderzijds.
Banken zouden erbij gebaat zijn zorg te dragen voor een concurrerend klimaat op de markt voor de bemiddeling bij tijdelijke verhuur in geval van leegstand, waardoor ook op termijn kwalitatief goede bemiddeling is gewaarborgd. Dit kan bijvoorbeeld door objectieve criteria te stellen waaraan de bemiddeling zou moeten voldoen, in plaats van specifieke bemiddelingsbureaus te verplichten of aan te bevelen.
Woningeigenaren kunnen zelf tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet gemakkelijk regelen, aan de hand van de informatie die ondermeer door Vereniging Eigen Huis en het ministerie voor Wonen en Rijksdienst beschikbaar is gesteld. Wanneer eigenaren behoefte hebben aan hulp van een bemiddelingsbureau, makelaar of andere adviseur, zouden ze dat mijns inziens zelf moeten kunnen kiezen. Ik kan me daarbij wel voorstellen dat banken hen bij de keuze van een adviseur ondersteunen.
Ik zal hierover in overleg treden met de betreffende banken.
Vraag 4

Wat vindt u ervan dat banken in het artikel aangeven dat de commerciële makelaars niet in staat zijn geweest om deugdelijke contracten af te sluiten, waardoor er extra werkbelasting wordt veroorzaakt en banken meer risico’s lopen omdat woningen onverzekerd kunnen blijken bij schade door slechte afspraken? Vindt u de door de banken getroffen maatregel proportioneel in relatie tot de risico’s die zij mogelijk lopen en de consequentie dat woningbezitters beperkt worden in hun keuzevrijheid? Bent u bereid om met de banken alternatieve mogelijkheden te bespreken om «slechte afspraken» te voorkomen, zoals modelhuurovereenkomsten?

Zie antwoord vraag 3.
Vraag 5

Deelt u de opvatting dat, gelet op het feit dat in het artikel wordt gesproken over malafide praktijken bij tijdelijke verhuur en wordt gesteld dat er een goede screening van de huurder nodig is om eventuele malafide praktijken te voorkomen, malafide praktijken moeten worden aangepakt en dat dit verankerd moet worden in de herziening van de Leegstandswet?

Een woningeigenaar die zijn woning wil verhuren doet er goed aan om zich te verdiepen in wat er allemaal komt kijken bij verhuur. Vereniging Eigen Huis geeft op haar website tips waar op moet worden gelet. Een goede verhuurmakelaar zal in dezelfde geest te werk gaan.
Een goede screening van huurders is bovenal in het belang van de verhuurder, en hoeft niet wettelijk te worden verplicht. Wanneer een huurder illegale praktijken uitoefent in de gehuurde woning, dan kan de verhuurder het huurcontract opzeggen. Eventuele schade kan middels een civielrechtelijke procedure op de huurder worden verhaald. Dat kan eventueel ook bij de verhuurbemiddelaar, indien kan worden aangetoond dat deze weet en/of profijt heeft gehad van de illegale praktijken van de huurder.
Ik heb eerder aangegeven, naar aanleiding van vragen van het lid De Boer (Kamerstukken II 2011–2012, Aanhangsel nr. 1442), dat de aanpak van malafide praktijken door makelaars niet gepaard moet gaan met meer regels. Overigens merk ik op dat illegale praktijken door huurders zich bij alle verhuurde woningen kunnen voordoen, niet alleen bij tijdelijk verhuurde woningen. Een aanpassing van de Leegstandwet ligt om deze redenen dan ook niet voor de hand.

10 oktober 2012 - 6 november 2012

27 dagen

Het bericht dat het woonrecht van krakers zwaarder weegt dan het belang van ontruimen
	Lilian Helder (PVV)
	Opstelten (minister justitie en veiligheid) (VVD)

Bronnen

1. http://nl.squat.net/2012/10/05/nederland-krakers-winnen-rechtszaak-on…

Vraag 1

Kent u het bericht: «Nederland: Krakers winnen rechtszaak, ontruiming van de baan»?1

Ja.
Vraag 2

Is het waar het dat in dit geval het woonrecht van de krakers zwaarder weegt dan het belang van ontruiming?

In deze specifieke zaak heeft de rechter geoordeeld dat het woonrecht van de kraker zwaarder weegt dan het belang van de Staat bij ontruiming van de woning. De Staat is tegen deze uitspraak in hoger beroep gegaan. De uitkomst daarvan is nog niet bekend.
Vraag 3

Deelt u de mening dat krakers helemaal niet gezellig ergens willen gaan wonen, maar gewoon criminelen zijn die zich onrechtmatig de toegang tot een pand verschaffen en de boel daar negen van de tien keer gewoon slopen door bijvoorbeeld overal hun behoeften te doen? Zo nee, waarom niet?

Dat kraken kan inhouden dat wordt voorgedrongen op de woningmarkt en eigenaren ook met vernielingen worden geconfronteerd is inderdaad in de wetsgeschiedenis van het kraakverbod als argument naar voren gebracht.
Vraag 4

Deelt u de mening dat woonrecht betekent dat men zich kan laten inschrijven voor een huurwoning of een huis kan kopen? Zo nee, waarom niet?

Het woonrecht als zodanig is niet gedefinieerd in de in Nederland geldende wetgeving. In zaken die betrekking hebben op kraken wordt de term woonrecht doorgaans gebruikt in de context van artikel 8 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), waarin het recht op respect voor een woning is vastgelegd. In de Grondwet is dit uitgewerkt in artikel 12, over de voorwaarden waaronder een woning kan worden binnengetreden. In deze betekenis heeft het woonrecht dus geen betrekking op het verkrijgen van een huur- of koopwoning, maar op de situatie waarin iemand reeds een woning bewoont.
Vraag 5

Deelt u de mening dat eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben? Zo nee, waarom niet?

Ja.
Vraag 6

Deelt u de mening dat de zogenaamde belangenafweging het nieuwe artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht (Sr) doorkruist? Zo nee, waarom niet?

Nee, de Hoge Raad heeft in zijn arrest van 28 oktober 2011 geoordeeld dat naast de wederrechtelijkheid tevens dient te worden getoetst of de in abstracto door de wetgever gegeven voorrang van het belang van de openbare orde en de bescherming van de rechten van derden boven het huisrecht van de kraker, in de concrete omstandigheden van het geval, proportioneel is. Daarbij dient de kraker feiten en omstandigheden aan te voeren en aannemelijk te maken dat in het concrete geval een andere dan door de wetgever gemaakte afweging moet worden gemaakt. De praktijk wijst uit dat de rechter de strafrechtelijke ontruiming vrijwel altijd toestaat.
Vraag 7

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de spoedcassatie die u hiertegen heeft ingesteld?

Indien u doelt op de reactie van de Staat op de uitspraak van de rechtbank Groningen van 5 oktober 2012, verwijs ik u naar het antwoord op vraag 2.
Indien u doelt op de cassatie die de Staat heeft ingesteld tegen het arrest van het Hof Den Haag van 8 november 2010, waar eerdere Kamervragen over zijn gesteld2, kan ik u mededelen dat de Hoge Raad hierover op 28 oktober 2011 uitspraak heeft gedaan (LJN: BQ9880). In dit arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een ontruiming van een kraakpand in beginsel van tevoren bij de krakers moet worden aangekondigd, en dat de uitspraak van de rechter in beginsel moet worden afgewacht, indien de krakers hiertegen een kort geding aanspannen. Een eventueel hoger beroep hoeft niet te worden afgewacht. Daarnaast kan in een aantal in dit vonnis omschreven gevallen meteen worden ontruimd, zonder dat de ontruiming hoeft te worden aangekondigd, en zonder dat een kort geding hoeft te worden afgewacht.
Vraag 8

Bent u bereid de wet aan te passen, zodat het doel van het eerdere initiatiefwetsvoorstel, dat heeft geleid tot het huidige artikel 138a Sr, wordt bereikt en krakers altijd strafrechtelijk vervolgd worden? Zo nee, waarom niet?

Ik zie geen aanleiding tot een wetswijziging. Met een consequent ontruimingsbeleid kan het kraken sterk worden ontmoedigd en het aantal gekraakte panden sterk teruggedrongen. In Amsterdam is daar positieve ervaring mee opgedaan.

28 september 2012 - 5 oktober 2012

7 dagen

De exploderende huren in Amsterdam vanwege de 'Donnerpunten'
	Jacques Monasch (PvdA)
	Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2680/Economie/article/detail/3322710/2…

Vraag 1

Bent u na de berichtgeving nog steeds van mening dat in Amsterdam, maar ook in andere steden, de huren van veel sociale huurwoningen niet onacceptabel veel stijgen, namelijk tot boven de liberalisatiegrens? Kunt u uw antwoord toelichten?1

Ook na de berichtgeving in de Volkskrant van 27 september 2012 «Tienduizenden huurwoningen naar vrije sector» ben ik nog steeds van mening dat er op dit moment niet is gebleken, dat in Amsterdam, maar ook in andere steden, de huren van veel sociale woningen onacceptabel veel stijgen. Ik wijs daarbij op het interview met de heer Van Harten en de berichtgeving «sociale huursector meestal beschermd» in de Volkskrant van dezelfde datum op pagina 5.
Zoals ik heb aangegeven in antwoord op eerdere vragen (kenmerk 2012Z15244 en 2012Z15281) zal het jaarlijks onderzoek «Feiten en achtergronden van het huurbeleid» een geactualiseerd inzicht geven van de huurprijsontwikkeling. Dit rapport komt dit najaar beschikbaar waarna deze aan de Tweede Kamer zal worden toegezonden.
Vraag 2

Deelt u de mening dat de invoering van de zogenaamde Donnerpunten tot onacceptabele verschraling van het aanbod van huurwoningen leidt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Waar de vraag melding maakt van «Donnerpunten» ga ik ervan uit, dat hiermee wordt gedoeld op de maatregel inzake de maximaal 25 extra punten op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS-punten) die per 1 oktober 2011 zijn ingevoerd.
Ik ben niet van mening dat deze punten leiden tot een onacceptabele verschraling van het aanbod. Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij invulling geven aan hun kerntaak, het huisvesten van lage inkomens. Dat is ook vastgelegd in de door de Amsterdamse woningcorporaties met de gemeente gemaakte afspraken2. Mij is geen signaal bekend dat de corporaties hun afspraken in deze niet nakomen3.
Ik teken daarbij aan dat woningcorporaties daarnaast de mogelijkheid hebben woningen boven de liberalisatiegrens aan te bieden. De afspraken tussen gemeente en woningcorporaties in Bouwen aan de Stad gaan er ook van uit dat woningcorporaties een rol hebben bij het creëren van een segment voor middeninkomens met huurprijzen tussen € 650, en € 930,- (Bouwen aan de stad II, p. 9). De extra WWS-punten bieden de mogelijkheid om dit aanbod te vergroten.

27 september 2012 - 15 oktober 2012

18 dagen

De voorgenomen sloop van woningen in de Van der Pekbuurt in Amsterdam door woningcorporatie Ymere
	Sadet Karabulut (SP), Paulus Jansen (SP)
	Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Parool 18 september 2012: Sloop dreigt voor deel Van der Pekbuurt

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichten over de voorgenomen sloop van woningen in de Van der Pekbuurt in Amsterdam?1

Ik ben er van op de hoogte.
Vraag 2

Vindt u het wenselijk dat op basis van het herziene Bouwbesluit woningcorporatie Ymere voor het slopen van een blok in de Van der Pekbuurt slechts een zogeheten melding hoeft te doen? Zo nee, wat gaat u doen om dit ongedaan te maken?

De sloopmelding uit het Bouwbesluit 2012 per 1 april 2012 evenals de daarvoor geldende sloopvergunning uit de Model bouwverordening van de VNG heeft uitsluitend betrekking op het voorkomen of beperken van hinder of van een onveilige situatie tijdens het uitvoeren van sloopwerkzaamheden. Bij de genoemde sloopvergunning kon de gemeente een vergunning alleen weigeren op grond van veiligheidsoverwegingen en niet op basis van bescherming van stads- of dorpsgezichten. Bescherming van stads- of dorpsgezichten bij sloop geschiedt door het aanwijzen van beschermde stads- en dorpsgezichten. Voor deze sloopwerkzaamheden is een sloopvergunning nodig; zie hiervoor de artikelen 2.1, eerste lid, onder h, en 2.2, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft bericht dat op 1 september van dit jaar de wettelijke procedure is opgestart tot aanwijzing van de Van der Pek buurt als beschermd stadsgezicht van het gebied Amsterdam Noord? Deelt u de mening dat zolang deze aanwijzing nog niet geëffectueerd is er onder geen beding gesloopt mag gaan worden? Zo ja, bent u bereid om op korte termijn in gesprek te gaan met woningcorporatie Ymere omtrent de voorgenomen sloopplannen? Zo nee, waarom niet?

De start van de aanwijzingsprocedure tot aanwijzing van de Van der Pekbuurt als beschermd stadsgezicht heeft enige vertraging opgelopen en is gestart op 9 oktober jongstleden.
Het is primair de taak van de gemeente Amsterdam om de erfgoedwaarden in Amsterdam zorgvuldig af te wegen en te beschermen. Ik heb er vertrouwen in dat Amsterdam deze taak zorgvuldig uitvoert en voor de Van der Pekbuurt woningcorporatie Ymere hier bij betrekt.
Vraag 4

Vindt u het wenselijk dat ondanks de vurige wens van huurders, erfgoedorganisaties, het gemeentelijk Bureau Monumenten en Archeologie, de deelraad en het dagelijks bestuur van stadsdeel Amsterdam Noord en wethouder Ossel om niet te slopen, woningcorporatie Ymere de sloop van woningen in de Van der Pekbuurt gewoon wil doordrukken? Zo ja, hoe verhoudt dit zich tot actief burgerschap, inspraak en bewonersparticipatie?

Het gemeentelijke Bureau Monumenten & Archeologie Amsterdam is in overleg met het stadsdeel en corporatie Ymere om cultuurhistorische belangen uit te dragen. Dit verhoudt zich goed tot inspraak en participatie.

19 september 2012 - 3 oktober 2012

14 dagen

De leegstand van woningen
	Sadet Karabulut (SP), Paulus Jansen (SP)
	Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. CBS, 18 september 2012, http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-w…
2. Ontwikkeling woningvoorraad, Min.BZK: 7,2 miljoen woningen waarvan 8,…

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «300 000 woningen staan leeg»?1

Ja.
Vraag 2

Vindt u de leegstand van 77 000 sociale huurwoningen, ruim drie procent van het totale woningbezit van woningcorporaties acceptabel?

Door het CBS is vastgesteld dat 77 000 huurwoningen in eigendom van woningcorporaties niet bewoond waren of niet anderszins in gebruik waren. Het kan dan gaan om mutatieleegstand, om woningen die in de verkoop staan of om projectleegstand (sloop, renovatie of groot onderhoud).
Het overgrote deel van de leegstand bij woningcorporaties hangt samen met het reguliere verhuurproces, het ontbreken van marktvraag of met voorgenomen zware ingrepen in de woningvoorraad. Het kleine restantdeel zal waarschijnlijk te maken hebben met het in de verkoop staan van huurwoningen, welke verkoop noodzakelijk is om mede de gewenste investeringen van de woningcorporaties te kunnen financieren. Het door het CBS aangegeven percentage van drie procent leegstand vind ik dan ook niet onacceptabel.
Vraag 3

Is meer bekend over de oorzaak van leegstand van deze sociale huurwoningen, onderverdeeld naar de volgende categorieën: woning staat te koop, huur is radicaal verhoogd en geliberaliseerd, woning wordt gesloopt, woning wordt gerenoveerd en mutatieleegstand? Indien dit niet bekend is, onderschrijft u de wenselijkheid om zo snel mogelijk meer inzicht te krijgen in deze dramatische leegstand?2

Het CBS heeft aangegeven dat zij momenteel geen bronnen beschikbaar heeft om de gevraagde onderverdeling te kunnen maken. Gezien het feit dat op basis van de informatie van het CFV het overgrote deel van de door het CBS gesignaleerde leegstand te duiden is, is het opvragen van aanvullende informatie bij corporaties, met alle daarmee gemoeid zijnde administratieve lasten, naar mijn mening niet noodzakelijk of gewenst.
Overigens vind ik, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 2, de leegstand van drie procent van het woningbezit van corporaties niet dramatisch.
Vraag 4

Hoe is de leegstand vin de sociale huursector verdeeld over het land?

Het CBS heeft in zijn planning staan om in week 41 leegstandsgegevens op gemeenteniveau te publiceren. Deze zijn derhalve nog niet beschikbaar.
Vraag 5

Op welke punten wijkt het beleid van woningcorporaties met een opvallend lage leegstand af van hun collega’s?

Zoals bij vraag 2 aangegeven is het overgrote deel van de leegstand bij woningcorporaties niet gerelateerd aan het door hen gevoerde beleid, maar wordt deze veroorzaakt door reguliere mutatieleegstand en door leegstand om marktredenen. Corporaties met een hoge vernieuwingsopgave, zoals in de grote steden, hebben een hoger lange termijn leegstandspercentage dan corporaties met een lage vernieuwingsopgave.
Vraag 6

Wat is de verklaring voor de leegstand van 110 000 particuliere huurwoningen, ruim 17% van het totale volume particuliere huurwoningen?

Het CBS en het ministerie beschikken niet over bronnen waaraan de gevraagde verklaring ontleend kan worden. Overigens bedraagt de leegstand bij de particuliere huurwoningvoorraad 14% (een leegstand van 130 000 huurwoningen op een voorraad van 943 000 particuliere huurwoningen).
Vraag 7

Ziet u aanleiding om – met name in de sociale huursector- actie te ondernemen om de leegstand van schaarse betaalbare woningen terug te dringen?

Nee, gezien mijn antwoord op de vragen 2, 3 en 5 zie ik geen aanleiding om actie te ondernemen, aangezien de gesignaleerde leegstand niet onacceptabel hoog is en een resultante is van het normale verhuur- en vernieuwingsproces van de sociale huurwoningvoorraad.

18 september 2012 - 30 november 2012

73 dagen

De gebrekkige concurrentie op de hypotheekmarkt
	Eddy van Hijum (CDA)
	Maxime Verhagen (CDA), Jan Kees de Jager (CDA)

Bronnen

1. Zembla, vrijdag 14 september 2012.
2. www.nu.nl, 15 september 2012.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending «Uw hypotheek als melkkoe»1, alsmede van het bericht «VEH vindt de hypotheekrente te hoog»?2

Ja.
Vraag 2

Wat vindt u van het bericht dat in de uitzending van Zembla naar voren kwam dat de minister van Financiën in 2008 een kans zou hebben laten lopen om meer concurrentie op de hypotheekmarkt te bevorderen? Deelt u de mening dat dit een gemiste kans zou zijn?

Toen in het najaar van 2008 aan verschillende Europese banken staatssteun moest worden verleend, heeft de Europese Commissie een kader ontwikkeld op basis waarvan verleende staatssteun werd beoordeeld. Op basis van dit kader beoordeelde de Europese Commissie welke maatregelen moesten worden opgelegd aan een specifieke gesteunde instelling om goedkeuring te kunnen verlenen aan de staatssteun. De maatregelen waren gericht op onder meer het borgen van de levensvatbaarheid van een instelling en het compenseren van eventuele marktverstoringen als gevolg van de steun. Eén van de mogelijke maatregelen was het opleggen van een prijsleiderschapsbeperking.
Bij de goedkeuring van de staatssteun aan Nederlandse financiële instellingen heeft de Europese Commissie besloten een prijsleiderschapsverbod op te leggen aan ING, ABN Amro en Aegon. Hierdoor mochten deze instellingen voor een bepaalde tijd niet als prijsleider opereren op een aantal markten, waaronder de Nederlandse hypotheekmarkt.
Een prijsleiderschapsverbod dient te voorkomen dat oneigenlijk voordeel wordt behaald als gevolg van steun en daarmee de markt wordt verstoord. Het is onwenselijk als een bank met gebruik van overheidssteun andere partijen, die geen steun hebben ontvangen, scherp op prijs beconcurreert. Banken die geen steun hebben ontvangen zouden daarmee worden geconfronteerd met een aanbieder die op oneigenlijke wijze concurreert. Zij zien daardoor wellicht hun eigen financiële positie verslechteren. De prijsleiderschapsbeperking heeft wel als nadeel dat het de concurrentie kan beperken. De kans hierop is groter in een markt met slechts een beperkt aantal aanbieders. Vanwege mogelijke concurrentiebeperking is een door de Commissie opgelegd prijsleiderschapsverbod van tijdelijke aard.
In de uitzending van Zembla wordt gesteld dat er mogelijkheden waren om geen prijsleiderschapsbeperking op de Nederlandse markt op te leggen aan ING en dat de minister van Financiën daarmee een kans heeft laten liggen om de concurrentie op de hypotheekmarkt te bevorderen. De uitzending van Zembla licht daarmee één aspect uit een zeer complex onderhandelingstraject met de Europese Commissie over de voorwaarden voor de goedkeuring van de staatssteun aan ING. Dit traject stond in de eerste plaats in het teken van het verwerven van goedkeuring voor de aan ING verleende steun. Zonder goedkeuring kon geen staatssteun worden verleend. Goedkeuring was derhalve noodzakelijk voor het behoud van de financiële stabiliteit. De Staat is in het onderhandelingstraject nooit voorstander geweest van prijsleiderschapsbeperkingen voor ING en heeft, ondanks de hoge tijdsdruk op het proces, uitgebreide discussies gevoerd met de Europese Commissie over de exacte vormgeving van deze beperkingen. Desondanks werd snel duidelijk dat het opnemen van gedragsbeperkingen – naast het afstoten van een groot aantal bedrijfsonderdelen – voor de Commissie een zeer belangrijk onderdeel van het onderhandelingstraject was. Het aanbod van de Europese Commissie om geen prijsleiderschapsverbod voor de Nederlandse markt op te leggen aan ING was dan ook niet vrijblijvend. Het accepteren hiervan zou volgens de Commissie altijd gecompenseerd moeten worden door andere maatregelen en zou dus leiden tot verzwaring van andere onderdelen van het herstructureringsplan. De inschatting op dat moment was dat de verzwaring op andere onderdelen grote negatieve gevolgen zou kunnen hebben voor de concurrentiekracht van ING. Dit zou geen goede basis zijn geweest voor het herstel van ING en daarmee voor het vermogen van ING om de kapitaalinjectie zo snel mogelijk terug te betalen. Op dat moment was daarom de inschatting van zowel de Staat als ING dat het aanbod van de Europese Commissie in het totaalpakket van de onderhandelingen zou leiden tot een minder wenselijke uitkomst. De constatering dat er sprake zou zijn van een gemiste kans kan ik dan ook niet onderschrijven.
De prijsleiderschapsbeperking van ING op de Nederlandse markt is meegenomen in de recente onderhandelingen met de Commissie over aanpassing van het herstructureringsplan van ING. Over de uitkomsten van deze onderhandelingen heb ik uw Kamer schriftelijk geïnformeerd bij brief van 19 november jl. Onderdeel van het akkoord met de Commissie is de afspraak dat de prijsleiderschapsbeperkingen voor ING op de Nederlandse markt worden beëindigd. De Commissie en de Staat waren het eens dat dit ten goede zou kunnen komen aan de prijsconcurrentie op de Nederlandse markt.
Een ander onderdeel van het akkoord is dat de commerciële activiteiten van WUB zullen worden samengevoegd met de nieuwe bank van Nationale Nederlanden (NN Bank) en zullen worden gedesinvesteerd als onderdeel van ING Insurance Europe. Er zijn tevens maatregelen afgesproken die er voor moeten zorgen dat NN Bank een concurrerende speler op de markt wordt. Om ING een extra prikkel te geven een succes te maken van deze bank, heeft de Commissie de nieuwe hypotheekproductie van ING en NN bank in een bepaalde verhouding aan elkaar gekoppeld. Richting de Commissie is aangegeven dat de Nederlandse Staat de ontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt nauwgezet blijft volgen..
Vraag 3

Welke afspraken zijn er destijds in het najaar van 2008 gemaakt met de Europese Commissie over de rentetarieven die financiële instellingen met overheidssteun zouden moeten hanteren? Wat zijn de gevolgen van deze afspraken voor de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt? Waarom moesten deze afspraken überhaupt gemaakt worden?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Wat zijn volgens u de belangrijkste onderdelen van het hypotheekrentetarief zoals dat door het Nederlandse bankwezen wordt gehanteerd? Welk deel daarvan behelst de rentemarge en welk deel de winstmarge? In hoeverre is er, gelet op de hoogte van deze rentemarge en de hoeveelheid aanbieders, daadwerkelijk sprake van voldoende concurrentie?

Een rentetarief van een hypotheek is doorgaans opgebouwd uit vele componenten. Deze componenten zijn vaak weer te splitsen in deelcomponenten. In de Sectorstudie Hypotheekmarkt van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) uit mei 2011, wordt inzicht gegeven in de opbouw van de kostprijs van het rentetarief. Bij de berekening van de kostprijs gaat de hypotheektarief-calculatiemethode uit van de volgende vier componenten:
De NMa berekent de marge als het verschil tussen de aan de consument in rekening gebrachte hypotheekrente en de bovenstaande componenten. De omvang van de componenten zullen per aanbieder verschillen. De NMa heeft in haar studie geconcludeerd dat de marges in 2011 op het niveau zaten die vóór de kredietcrisis gangbaar waren. Of er voldoende concurrentie is kan op basis van het door de NMa uitgevoerde onderzoek niet zonder meer worden gezegd. Wel concludeerde de NMa dat de stijging van de marges na het uitbreken van de financiële crisis vooral verklaard kon worden door een vermindering van de concurrentie. De NMa monitort de ontwikkelingen op het gebied van marges en de concurrentie op de hypotheekmarkt zeer scherp.
Het is mij onduidelijk op basis van welke berekeningen Zembla tot de conclusie is gekomen dat huizenbetalers honderden tot duizenden euro’s per jaar extra betaalden voor hun hypotheek. De margeberekeningen in de NMa-sectorstudie lenen zich ook niet voor een dergelijk gebruik. Er kan op basis van de studie wel op kwalitatieve basis gesteld worden hoe de gemiddelde marges zich over verloop van tijd hebben ontwikkeld, maar er kunnen geen kwantitatieve uitspraken worden gedaan over de hoogte van de margeontwikkelingen.
Om die reden is het voor mij niet te bepalen of de hoogte van de hypotheekrente gemiddeld 1% te hoog is, zoals de VEH aangeeft. Zowel de conclusie van Zembla, als de algemene uitspraak van de VEH kan ik daardoor niet onderschrijven.
Vraag 5

Wat zijn volgens u de gevolgen van het omvangrijke Nederlandse spaartekort voor de gehanteerde hypotheekrentetarieven? Wat zijn de gevolgen hiervan voor de concurrentiemogelijkheden op de Nederlandse hypotheekmarkt?

Nederlandse banken hebben relatief weinig spaargeld ten opzichte van de leningen die zij verstrekken (funding gap). Het spaargeld van huishoudens bedraagt circa € 350 miljard, terwijl de hypotheekschuld van huishoudens ruim € 600 miljard bedraagt. In verhouding tot het bruto binnenlands product is de hoeveelheid spaargeld vergelijkbaar met andere landen, maar de Nederlandse hypotheekschuld is erg hoog in vergelijking met andere landen. Dit betekent dat Nederlandse banken voor de financiering van hypotheken naast spaargeld sterk afhankelijk zijn van de geld- en kapitaalmarkt. Deze financieringsbronnen zijn doorgaans duurder dan spaargeld. Dit heeft in ieder geval tot gevolg dat de hypotheekrentetarieven in Nederland voor een belangrijk deel worden bepaald door veranderingen op de internationale geld- en kapitaalmarkt. Vanwege de funding gap op de Nederlandse markt hebben (buitenlandse) aanbieders vaak toegang tot financiering nodig om te kunnen toetreden en te groeien op de Nederlands hypotheekmarkt. Wanneer het moeilijker wordt om de benodigde financiering uit de internationale geld- en kapitaalmarkt te halen zal dit, door het verminderd aantal toetreders, de concurrentiedruk op de huidige aanbieders beperken.
Dit onderstreept het belang van de maatregelen uit het Begrotingsakkoord 2013 en het Regeerakkoord, die de Nederlandse hypotheekschuld verminderen en daarmee de financiële stabiliteit en financierbaarheid verbeteren.
Vraag 6

In hoeverre is het volgens u correct dat de Nederlandse banken de afgelopen jaren miljarden meer winst hebben gemaakt doordat huizenbetalers honderden tot duizenden euro’s per jaar extra betaalden voor hun hypotheek?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 7

Wat vindt u van het bericht van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat een kwart van de Nederlanders met een hypotheek meer betaalt dan nodig? In hoeverre onderschrijft u hun berekening dat de gemiddelde hypotheekrente van 4,7% bij 10 jaar rentevaste hypotheken eigenlijk 3,7% zou moeten zijn?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 8

Wat vindt u van de stelling van de VEH dat het starters bovendien moeilijker gemaakt wordt om een nieuwe hypotheek af te sluiten? Zo ja, wat bent u van plan daar aan te doen?

Een aantal maatregelen dat het mogelijk moeilijker maakt, is gericht op het verbeteren van de financiële stabiliteit en het verminderen van het risico van overkreditering. Het gaat dan zowel om de renteaftrek bij hypoteken die ten minste annuïtair worden afgelost als om de geleidelijke verlaging van de LTV-norm de komende jaren. Deze stappen dragen bij aan een gezonder financieel stelsel, verlagen de risico’s van de hoge hypotheekschulden in Nederland, het verbeteren van de financierbaarheid ervan en een beperking van de schulden die maximaal kunnen worden aangegaan.
Op grond van de LTI-norm die regelt wat iemand mag lenen ten opzichte van zijn inkomen, wordt het niet moeilijker om een hypotheek af te sluiten. Deze norm hanteert nu al als uitgangspunt dat een hypotheek annuïtair moet kunnen worden afgelost. Binnen de bestaande hypotheekregels bestaat voorts ruimte om toekomstige inkomensstijgingen van starters mee te nemen (mits goed onderbouwd met bewijsstukken). De AFM en de sector praten jaarlijks over in hoeverre ruimte voor (dit soort) maatwerk aanwezig is. Daarnaast zal ik bekijken hoe maatwerk verder kan worden bevorderd; dit in het kader van het wettelijk vastleggen van een aantal hypotheekregels met ingang van 1 januari 2013.
Om starters verder te ondersteunen is in het regeerakkoord opgenomen dat «de gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid.» Hierover zal het kabinet in gesprek gaan met de Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten.
Bovendien is de positie van starters de afgelopen tijd verbeterd door de dalende huizenprijzen, waarmee de betaalbaarheid van woningen voor starters momenteel beter is dan in jaren het geval is geweest.
Vraag 9

Deelt u de mening dat alles op alles moet worden gezet om de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt te bevorderen? Zo ja, bent u bereid om in samenspraak met de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) op korte termijn te laten onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om de concurrentie op deze markt te bevorderen? Zo nee, waarom niet?

Ja. Zoals eerder met u gedeeld bevat het Wijzigingsbesluit financiële markten 2013 verschillende maatregelen om de concurrentie en de positie van de consument te versterken bij het afsluiten en oversluiten van een hypothecair krediet3. Allereerst ben ik voornemens om de transparantie over de opbouw van een hypothecair krediet met een variabele debetrentevoet te vergroten. Aanbieders worden verplicht om voorafgaand aan de totstandkoming van een overeenkomst inzake een hypothecair krediet met een variabele debetrentevoet duidelijk richting de consument aan te geven welke component of componenten variabel zijn. Tevens zal de aanbieder bij wijziging van de variabele debetrentevoet inzichtelijk moeten maken welke component of componenten aan de wijziging ten grondslag liggen. Om de overstapdrempels te verkleinen zal een aanbieder daarnaast de op dat moment geldende debetrentevoeten moeten publiceren op zijn website en moet de aanbieder de consument tenminste drie maanden voor het aflopen van de rentevastperiode een concreet aanbod doen voor de komende periode. Ten slotte dienen aanbieders van hypothecair krediet een zogenoemd éénsporig rentebeleid te hanteren. Daarbij is het uitgangspunt dat de klant dezelfde debetrentevoet voor dezelfde rentevastperiode bij consumenten met een vergelijkbaar risicoprofiel in rekening brengt, ongeacht of het een consument betreft die een overeenkomst prolongeert of een consument die een eerste overeenkomst aangaat. Zoals aangegeven in mijn antwoorden op de vragen 4, 6 en 7 worden de concurrentieontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt voortdurend door de NMa in de gaten gehouden. Indien de uitkomsten daar aanleiding toe geven, zal de NMa haar bevindingen publiceren.
Vraag 10

Bent u bereid om deze vragen te beantwoorden voor aanvang van de Algemene Financiële Beschouwingen 2012?

Niet meer van toepassing.

17 september 2012 - 12 oktober 2012

25 dagen

De plannen van Vestia in Pijnacker-Nootdorp
	Jacques Monasch (PvdA)
	Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Brief aan de gemeenteraad van Pijnacker-Nootdorp met kenmerk 12INT04479

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de plannen van woningcorporatie Vestia voor haar huurwoningen in Pijnacker-Nootdorp?1

Ja, ik heb kennisgenomen van de plannen, zoals verwoord in de brief van het college van B&W van de gemeente Pijnacker-Nootdorp aan de gemeenteraad.
Vraag 2

Deelt u de mening dat een halvering van de sociale voorraad in deze gemeente zoals Vestia nu voorstelt, tegen uw beloftes over het minimaliseren van de gevolgen voor de huurders van het Vestia derivatendebacle ingaat? Kunt u uw antwoord toelichten?

Deze mening deel ik niet. In afwijking van wat in de vraag verwoord is heb ik, in mijn brief van 8 maart 2012, uw Kamer gemeld dat Vestia heeft verzekerd dat de huren niet maximaal verhoogd worden, en dat het onderhoud en beheer van de Vestia-woningen op orde blijft. Overigens is het onvermijdelijk dat Vestia woningen zal gaan verkopen om haar schulden af te kunnen lossen. Daarbij wil Vestia graag verkopen aan andere corporaties of aan zittende/nieuwe huurders.
Vraag 3

Deelt u de mening dat het ontoelaatbaar is dat de voorraad huurwoningen tot de huurtoeslaggrens in Pijnacker-Nootdorp kleiner wordt, temeer omdat in deze gemeente al een tekort is aan betaalbare huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is nog te vroeg om hier over te oordelen. Door het college van B&W is het eindbeeld geschetst als Vestia al haar woningen in één keer zou verkopen. De gemeente geeft zelf aan dat nadere analyse van de woningbehoefte bij lagere inkomensgroepen moet plaatsvinden in samenhang met herprioritering van het nieuwbouwprogramma voor de komende jaren.
Vraag 4

Wat is uw antwoord aan alle woningzoekenden in Pijnacker-Nootdorp die nu geconfronteerd worden met nog verder exploderende wachtlijsten voor betaalbare huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Onder verwijzing naar de eerdere nuanceringen (zie mijn antwoorden op vragen 2 en 3) is tot op heden niet gebleken dat er een tekort is aan betaalbare huurwoningen dan wel (exploderende) wachtlijsten. Overigens heeft de gemeente Pijnacker-Nootdorp de mogelijkheid om oplopende wachtlijsten te voorkomen door gebruik te maken van het systeem van regionale woonruimteverdeling binnen het Stadsgewest Haaglanden.
Vraag 5

Deelt u de mening dat verkoop door Vestia van relatief goedkope woningen op de koopmarkt in Pijnacker-Nootdorp voorkomen dient te worden, niet alleen omdat de prijs van koopwoningen van particulieren in deze gemeente verder onder druk komt te staan, maar ook omdat de opbrengst voor Vestia door deze dumping van haar bezit op de koopmarkt in Pijnacker-Nootdorp lager zal zijn dan nodig? Kunt u uw antwoord toelichten?

In het kader van het herstel van de corporatie heeft Vestia aangegeven hoe zij voornemens is door o.a. de verkoop van haar bezit bij te dragen in de kosten van haar derivatenproblematiek. Het is in het belang van de corporatie om de verkoop op zodanige wijze vorm te geven dat er van dumping van bezit geen sprake zal zijn. Mijn departement heeft regelmatig overleg met Vestia over de stand van zaken rondom de verkoop van woningen.

11 september 2012 - 27 september 2012

16 dagen

Hoge beloningen van bestuurders van woningcorporaties
	Betty de Boer (VVD)
	Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Financieel Dagblad, 6 september 2012

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Corporaties belonen te ruim»?1

Ja.
Vraag 2

Is het waar dat zeker een derde van de bestuurders van woningcorporaties vorig jaar meer verdiende dan de Balkenendenorm? Zo ja, kunt u dit nader toelichten? Zo nee, wat is dan het werkelijke aantal bestuurders dat meer verdient dan de Balkenendenorm?

Het Financiële Dagblad heeft, samen met Sentor en bureau roAG, onderzoek gedaan naar de salarissen in de corporatiesector. De resultaten van het onderzoek zijn gebaseerd op 231 van de 381 corporaties. Het betreft aldus geen totaalbeeld. Hoe het beeld voor 2011 eruit ziet is mij nu nog niet bekend. Momenteel worden deze gegevens verzameld. Zodra deze gegevens compleet zijn zal ik uw Kamer, zoals dit elk jaar gebeurt, hierover berichten.
Vraag 3

Deelt u de mening dat iedere bestuurder die meer verdient dan de Balkenendenorm er een te veel is? Zo nee, waarom niet? Wat kan worden gedaan aan de salarissen van corporatiebestuurders boven de Balkenendenorm, welke regelgeving is van toepassing en wie is daarin bevoegd?

Momenteel zijn er geen wettelijke regels die de beloningen in de sector maximeren. De hier meermalen genoemde «Balkenendenorm» betreft slechts de norm waarboven beloningen openbaar gemaakt en bij mij gemeld moeten worden.
Wel zijn leden van Aedes en de VTW verplicht de sectorbrede beloningscodes voor bestuurders en commissarissen toe te passen. De code voor bestuurders kent echter een hoger maximum dan het hier bedoelde bedrag van € 193 000. Uiteraard is het niet gepast om een hogere beloning toe te passen dan de sectorale beloningscode voorschrijft, maar het betreft hier vaak nog arbeidsovereenkomsten die zijn afgesloten voordat deze code van kracht werd. Het is aan de branche zelf om de code te handhaven.
Bij aanvaarding van het voorstel voor de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT), dat momenteel bij de Eerste Kamer ligt, zal ik beschikken over het wettelijke instrumentarium om de naleving van de dan geldende sectorale regeling te handhaven.
Vraag 4

Bent u bereid om via de formele dan wel informele weg te bewerkstelligen dat deze bestuurders hun salaris bijstellen tot onder de Balkenendenorm? Zo nee, waarom niet?

Formele middelen om te bewerkstelligen dat bestuurders hun salaris bijstellen ontbreken mij nu. Maar de WNT biedt mij straks wel de wettelijke mogelijkheden om de dan geldende sectorale beloningscode te handhaven. Voor bestaande overeenkomsten zal in veel gevallen het overgangsrecht van de WNT van toepassing zijn, dat uitgaat van een geleidelijke afbouw van de te hoge beloningen.

6 september 2012 - 25 september 2012

19 dagen

De aanpak van derivaten bij Woningbouwcorporaties
	Jacques Monasch (PvdA), Ed Groot (PvdA)
	Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Vraag 1

Bent u van mening dat een verbod op welke speculatieve derivatenpositie dan ook in de woningbouwcorporatiesector, ook bij de niet formeel toegelaten instellingen, wenselijk is, nu U op 5 september 2012 heeft aangekondigd het gebruik van derivaten aan banden te leggen voor de zogenaamde toegelaten instellingen (woningbouwcorporaties)? Kunt u dit toelichten?

De «Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen
Volkshuisvesting» welke per 1 oktober van dit jaar in werking zullen treden, hebben alleen betrekking op woningverhuurders die op grond van de Woningwet de status van «toegelaten instelling» hebben. Een verbreding van deze regels naar andere niet-winst beogende instellingen (NWI’s) die werkzaam zijn in de volkshuisvesting en op dit moment ca. 3% van alle huurwoningen in hun bezit hebben, wordt door mij niet beoogd. Daarbij merk ik op dat in de volkshuisvesting werkzame NWI’s eind jaren negentig, in het kader van afbouw van rijksgaranties voor NWI’s, de mogelijkheid hebben gehad om ook toegelaten instelling onder de Woningwet te worden, zodat ze dan toegang zouden krijgen tot de borgingsfaciliteiten van het WSW. Sommige NWI’s zijn toen toegelaten instelling geworden. Andere NWI’s hebben daar niet voor gekozen. Daarmee zijn de financiële en toezichtbanden met het Rijk verbroken.
Vraag 2

Kunt u toelichten hoe u de algemene maatregel van bestuur wilt vormgeven die in de herziene wet op de toegelaten instellingen is opgenomen en die regelt dat via een amvb wordt bepaald bij welke banken woningbouwcorporaties voortaan mogen bankieren? Kunt u daarbij ook aangeven wat uw overwegingen zullen zijn bij het bepalen van de toegestane banken?

Als de betreffende AMvB (in concept) gereed is zal ik deze ter bespreking aan uw Kamer toezenden. Inhoudelijk kan ik daar nu nog niet op ingaan. Wel kan ik u meedelen dat bij de uitwerking overwegingen van toezicht, financiële deugdelijkheid en mededinging een rol zullen spelen.

Titel

Status

Indiener (persoon)

Indiener (partij)

Onderwerpen

1454 kamervragen gevonden

beantwoord onbeantwoord uitgesteld

Alle

28 december 2012 - 21 februari 2013

55 dagen

Eddy van Hijum (CDA), Pieter Omtzigt (CDA), Raymond Knops (CDA)

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

Vraag 10

Vraag 11

Vraag 12

Vraag 13

Vraag 14

Vraag 15

Vraag 16

Vraag 17

Vraag 18

Vraag 19

Vraag 20

Vraag 21

Vraag 22

Vraag 23

Vraag 24

Vraag 25

Vraag 26

Vraag 27

19 december 2012 - 30 januari 2013

42 dagen

Jacques Monasch (PvdA)

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

11 december 2012 - 27 december 2012

16 dagen

Farshad Bashir (SP)

Frans Weekers (staatssecretaris financiën) (VVD)

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

6 december 2012 - 19 december 2012

13 dagen

Linda Voortman (GL)

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

29 november 2012 - 30 januari 2013

62 dagen

Jacques Monasch (PvdA), Keklik Yücel (PvdA)

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Lodewijk Asscher (viceminister-president , minister sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4