Vraag 1

Bent u bekend met de activiteiten van de particuliere verhuurder David Evekink Stichting, die 275 monumentale arbeiderswoningen verhuurt aan mensen met een inkomen op het sociale minimum («sociale minima») in Zutphen, met een gemiddelde huurprijs van € 420 per maand en 100% verhuurt onder de liberaliseringsgrens?1

Ja ik ben bekend met de activiteiten van deze verhuurder en heb kennisgenomen van de reactie van het bestuur. Hierbij wil ik opmerken dat gezien het feit dat de huren van de betreffende woningen gemiddeld op 70% van de maximaal redelijke huur liggen er binnen de kaders van het woningwaarderingstelstel ook voor deze verhuurder mogelijkheden zijn om via reguliere huurverhogingen of harmonisatie bij verhuizingen de verdiencapaciteit te vergroten. De effecten hiervan voor huurders worden voor de lagere inkomens gecompenseerd door de werking van de huurtoeslag, waar ook budget voor beschikbaar is.

Vraag 2

Heeft u kennisgenomen van de reactie van het bestuur van de David Evekink Stichting dat het voortbestaan van de stichting door de verhuurdersheffing in gevaar komt, omdat hun woningbezit een hoge WOZ-waarde heeft, dus de verhuurdersheffing zeer hoog is, maar het onmogelijk én onwenselijk is om de huren extra te verhogen door de inkomensposities van hun huurders?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat het voortbestaan van de coöperatieve woningcorporatie Daal en Berg, exploitant van het monumentale complex arbeiderswoningen De Papaverhof, bedreigd wordt door de verhuurdersheffing?3

Ja. Ik zie op grond van de genoemde gegevens overigens geen aanleiding te concluderen dat de exploitatie niet sluitend is te krijgen, wanneer gebruik wordt gemaakt van de mogelijke ruimte voor huurverhogingen. Daarbij geldt dat door de heffingsvrije voet van 10 woningen de heffing al relatief gunstig uitwerkt voor relatief kleinere verhuurders als de coöperatieve woningcorporatie Daal en Berg.

Vraag 4

Vindt u het wenselijk of zelfs maar acceptabel dat stichtingen zoals de David Evekink Stichting, Daal en Berg of andere non-profit-organisaties in de problemen komen door de verhuurdersheffing? Wilt u uw antwoord toelichten?

De verhuurderheffing is een algemene maatregel die geen onderscheid maakt naar typen verhuurders. Het overgrote deel van de gereguleerde huurwoningen is van woningcorporaties die, net als de stichting, evenmin winst nastreven. Ik zie daarom geen objectieve gronden om binnen de heffing een dergelijk onderscheid te maken. Zo laten de genoemde voorbeelden niet een afdoende en objectiveerbaar verschil zien met andere verhuurders die onder de heffing vallen. Zoals ik in de antwoorden op de vragen 1 tot en met 3 heb aangegeven hebben ook de genoemde verhuurders mogelijkheden om via maatregelen als huurverhoging, harmonisatie, verkoop van woningen en meer efficiënte bedrijfsvoering in de financiering van de heffing te voorzien zonder verdere consequenties voor het onderhoud.

Vraag 5

Vindt u het wenselijk of zelfs maar acceptabel dat monumentale sociale huisvesting verpaupert, doordat de exploitanten ten gevolge van de verhuurdersheffing onvoldoende middelen overhouden om hun bezit te onderhouden?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid om onderzoek in te stellen naar de gevolgen van de verhuurdersheffing voor de exploitatie van monumentale sociale huurwoningen? Bent u bereid om voor monumentale sociale huurwoningen de verhuurdersheffing te baseren op een verlaagde WOZ-waarde, zodat de non-profit verhuurders niet gestraft worden voor het feit dat ze cultureel erfgoed proberen te verhuren aan de groep waar dit voor bestemd is?

In de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II is een bepaling tot evaluatie na drie jaar opgenomen ten aanzien van de verhuurderheffing. Zowel in het debat in de Eerste als in de Tweede Kamer heb ik aangegeven verslag te doen van de effecten van de verhuurderheffing. Daarbij heb ik toegezegd om reeds met twee volle jaren ervaring met de verhuurderheffing, een fundamentele evaluatie uit te voeren van de heffing die dan begin 2016 gereed is ten behoeve van beleidsconclusies. Zoals ik in de brief van 17 december aan de Eerste Kamer heb aangegeven zal ik daarbij onder andere aandacht schenken aan de feitelijke investeringen, de financiële positie en investeringsmogelijkheden van verhuurders, de mogelijkheden om operationele kosten te beheersen en woningen te verkopen en de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Daarbij zal ook specifiek de positie van particuliere verhuurders betrokken worden.

Vraag 7

Vindt u het acceptabel dat dergelijke huurwoningen in de toekomst alleen nog aan yuppen verhuurd kunnen worden in plaats van aan de doelgroep waar ze ooit voor gebouwd zijn?

Zoals gezegd kan het benutten van de ruimte voor huurverhoging en harmonisatie in de genoemde voorbeelden een belangrijke bijdrage leveren aan de financiering van de verhuurderheffing. Voor zover het hier om verhuur aan huurders met recht op huurtoeslag gaat worden de gevolgen hiervan voor een groot deel gecompenseerd. Tegelijkertijd kan ook het toelaten van hogere inkomens, met daarbij passende huren, in een deel van de betroffen huurwoningen een mogelijkheid zijn.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Kadaster: minder verkochte woningen in 2013»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat er minder woningen zijn verkocht in december 2013, ten opzichte van december 2012?

Dat er in december 2013 minder woningen zijn verkocht dan een jaar eerder kan te maken hebben met de piek in woningtransacties in december 2012 als gevolg van de wijziging van de fiscale regels per 1 januari 2013 (annuïtair aflossen).
Over heel 2013 zijn er 6% minder woningen verkocht dan in 2012. De daling vond vooral in de eerste helft van 2013 plaats. In de tweede helft van 2013 trok het aantal transacties weer aan. Ondanks de mindere maand december zijn in het vierde kwartaal van 2013 nagenoeg even veel woningen verkocht als in het vierde kwartaal van 2012 (een stijging van 0,7%).
Het verschil met de recente NVM-cijfers die wezen op een stijging van het aantal woningverkopen kan te maken hebben met het meetmoment. Er zit enige tijd tussen de datum van het koopcontract, die door de NVM wordt geregistreerd, en het moment dat de notaris de akte inschrijft in de openbare registers, dat door het Kadaster wordt geregistreerd.

Vraag 3

Hoe denkt u dat verscherpte leennormen, de aantasting van de hypotheekrenteaftrek, verhoging van het eigenwoningforfait en de overige lastenverzwaringen gaan bijdragen aan stijgende consumptie op de koopmarkt en stijging van de huizenprijzen?

Ik ben me ervan bewust dat niet iedereen de genomen maatregelen prettig vindt, maar ik ben ervan overtuigd dat de ingezette hervormingen noodzakelijk zijn en de benodigde duidelijkheid hebben geboden over het beleid op de woningmarkt voor de komende jaren. Die duidelijkheid op zowel de huur- als de koopmarkt is belangrijk voor het herstel van het vertrouwen. Ik zie tekenen van groeiend vertrouwen op de woningmarkt. Onder meer de recente NVM-cijfers over de stijging van de woningverkopen wijzen daarop. De Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis, die specifiek het vertrouwen meet voor de woningmarkt, steeg in 2013 12 maanden achtereen. Het Kadaster constateert dat het prijsniveau in het afgelopen halfjaar nagenoeg stabiel is gebleven. Het ratingbureau Standard & Poors verwacht dat in 2015 de prijzen weer gaan stijgen. Dat betekent niet dat we weer terug op het niveau van voor de crisis zijn, maar het zijn wel positieve signalen.

Vraag 4

Hoe duidt u de stijging van het aantal gedwongen verkopen2 in relatie tot het «herstel» waar u de voorbije tijd over predikte?

Doorgaans zal een omslag op de woningmarkt eerder blijken uit het aantal transacties en de huizenprijzen dan uit het aantal gedwongen verkopen.

Vraag 5

Kunt aangeven wanneer u denkt dat de meer dan 1 miljoen huishoudens die een hypotheek hebben die hoger is dan de waarde van het huis, niet langer met hun huis onder water staan?

Ik zie signalen die wijzen op een herstel van het vertrouwen in de woningmarkt, maar we zijn er nog niet. Door de prijsdaling van de afgelopen jaren is het aantal mensen waarvan de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis gestegen. Dit belemmert de doorstroming. Zolang er geen verhuizing plaats vindt, hoeft een restschuld op papier geen probleem te zijn. Dat wordt anders als de woning verkocht wordt vanwege een baan elders of vanwege het beëindigen van een relatie. Daarom heeft het kabinet maatregelen genomen die specifiek voor deze groep de doorstroming bevorderen: de rente op restschulden is 10 jaar lang fiscaal aftrekbaar en restschulden op NHG-hypotheken kunnen bij verhuizing onder NHG worden meegefinancierd. Vanwege de regels omtrent annuïtair aflossen vanaf januari 2013 neemt de kans op een restschuld af voor nieuwe gevallen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vakantiepark vaak vrijstaat»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel Poolse en andere Oost-Europese arbeidsmigranten er in Nederlandse vakantieparken huizen en in welke gemeenten?

Het CBS heeft onderzocht in de gemeenten uit de 9 regio’s van het programma Flexwonen Arbeidsmigranten hoeveel arbeidsmigranten er in welke gemeente gehuisvest zijn. Daarbij is geen onderscheid gemaakt naar type woonvorm, waardoor het niet bekend is hoeveel arbeidsmigranten er in Nederlandse vakantieparken gehuisvest zijn. Wel weet ik dat, op basis van signalen uit de regio’s, bekend is dat arbeidsmigranten in Noord-Holland noord, Brabant, Limburg en op de Veluwe door de werkgevers gehuisvest worden op recreatieterreinen.

Vraag 3

Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om de verloedering en overlast die deze groep op vakantieparken veroorzaakt structureel te bestrijden?

Overlast en overbewoning ontstaan doordat er teveel arbeidsmigranten in huizen worden gehuisvest die daar niet voor bedoeld zijn. Dat geldt ook voor recreatieparken. Gemeenten zijn wettelijk verantwoordelijk voor de handhaving op overlast en overbewoning en als het gaat om het maken van afspraken voor goede alternatieven. Ten aanzien van dit laatste zijn zij wel afhankelijk van werkgevers en huisvesters. Ook hebben zij de provincie nodig als het gaat om het bieden van planologische ruimte voor deze alternatieven. En de provincie ziet toe op de handhaving door gemeenten. Sinds de ondertekening van de nationale verklaring in 2012 heeft de minister een rol, op verzoek van de Tweede Kamer, in de regie bij het maken van afspraken tussen bestuurders en werkgevers op het gebied van huisvesting. De laatste stand van zaken heeft u op 1 oktober jl. ontvangen. In de afgelopen periode heeft dit geleid tot afspraken in 7 van de 9 regio´s. De afspraken betreffen 31.000 extra huisvestingsplekken voor arbeidsmigranten voor 7 van de 9 regio’s in de komende jaren. De uitvoeringsperiode varieert per regio.BZK ondersteunt gemeenten op verschillende manieren bij hun verantwoordelijkheid om te handhaven op woonoverlast2. Om gemeenten handvatten te geven voor het aanpakken van misstanden op recreatieparken, heeft het ministerie van BZK samen met de regio Noord-Veluwe een bestuurlijke expertmeeting georganiseerd. Naast bestaande juridische instrumenten is ook gesproken over ruimtelijke oplossingen zoals bijv. een vereveningsstrategie. Een verslag van deze bijeenkomst is te vinden op: http://www.flexwonenarbeidsmigranten.nl/nieuws/n786-impressie-expertmeeting-recreatieparken/.

Vraag 4

Deelt u de mening dat er te allen tijde een ontmoedigingsbeleid gevoerd dient te worden ten aanzien van de huisvesting van Oost-Europese arbeidsmigranten, zeker op vakantieparken, in plaats van een aanmoedigingsbeleid zoals weergegeven in de «Nationale verklaring huisvesting arbeidsmigranten»?

Sinds de openstelling van de grenzen voor landen in Midden-en Oost-Europa voor de Europese arbeidsmarkt in 2007 is het vrij werknemersverkeer een feit. Inmiddels blijkt uit onderzoek dat er plm. 340.000 arbeidsmigranten in Nederland zijn. Deze mensen leveren in veel sectoren binnen de Nederlandse economie een belangrijke bijdrage. De migratie gaat ook gepaard met misstanden op verschillende terreinen, waaronder huisvesting. Om gemeenten en werkgevers te ondersteunen bij de ontwikkeling en overlast en overbewoning tegen te gaan, heeft mijn ambtsvoorganger met o.a. de VNG, Aedes, sociale partners en een aantal gemeenten zoals Den Haag, Rotterdam en het Westland in maart 2012 de Nationale Verklaring voor tijdelijke huisvesting voor arbeidsmigranten ondertekend. Nadien zijn de partijen gezamenlijk aan de slag gegaan om in 9 regio´s bestuurlijke afspraken te maken tussen bestuurders en werkgevers over huisvesting voor arbeidsmigranten. Dit vooral met het oog op het bieden van alternatieven en het aanpakken van de misstanden. Mede door een tekort aan alternatieven zoeken werkgevers hun toevlucht tot bijvoorbeeld recreatieparken en huisvesten arbeidsmigranten in huisjes die daar niet voor bedoeld zijn, met overlast of botsende ritmes van arbeidsmigranten en recreanten tot gevolg.

Vraag 5

Bent u bereid alles in het werk te stellen om de tewerkstellingsvergunningen voor o.a. Polen, Roemenen en Bulgaren opnieuw in te voeren?

Het vrij werknemersverkeer is een van de peilers van de Europese Unie. Het opnieuw invoeren van de tewerkstellingsvergunningen voor Polen, Roemenen en Bulgaren is in strijd met de Toetredingsverdragen met deze landen. Nu de overgangstermijnen zijn afgelopen geldt dat ook voor werknemers uit Polen, Roemenië en Bulgarije. Het kabinet zet zich in om arbeidsmigratie in goede banen te leiden en schijnconstructies en oneerlijke concurrentie aan te pakken.

Vraag 6

Hoe duidt u het gegeven dat er tienduizenden Nederlanders zijn die getroffen worden door het zwalkende gemeentelijke beleid met betrekking tot de permanente bewoning van recreatiewoningen?

Iedere gemeente is vrij om het beleid ten aanzien van onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen te wijzigen. Gemeenten houden hierbij rekening met de voor- en nadelen die dit lokaal met zich mee brengt onder andere in relatie tot economie, veiligheid en woningmarkt. Het aantal van tienduizenden gevallen dat genoemd wordt, kan niet worden geverifieerd. Het is de vraag of het hier gaat om bewoners die hun onrechtmatige bewoning zijn aangevangen vóór 1 november 2003 (die volgens de VNG voorbeeldbeleidsregels onder voorwaarden een persoonlijke vergunning zouden kunnen krijgen, de zogenaamde oude gevallen) of dat de onrechtmatige bewoning later is gestart. Bij deze laatste groep mag van bewoners verwacht worden dat ze zich goed hebben laten informeren over permanente bewoning van recreatiewoningen. Veel mensen hebben vervolgens toch het risico genomen onrechtmatig in hun recreatiewoning te (blijven) wonen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Tienduizenden huizen nog altijd onverkoopbaar door erfpacht»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht en dat gedupeerden zich gegijzeld voelen in hun eigen woning omdat er geen financiering voor te krijgen is?

Het feit dat er een bancaire richtlijn op initiatief van de NVB tot stand is gekomen aan de hand waarvan door de notaris kan worden beoordeeld of een erfpachtcontract zonder meer financierbaar is, dan wel welke aspecten aanpassingen behoeven om voor financiering in aanmerking te komen, acht ik een goede zaak. Dit zorgt voor helderheid voor kopers en verkopers en voorkomt mogelijke willekeur. Ik zie dit dan ook als een mooi voorbeeld van zelfregulering door de sector. De Ministeries van BZK en Financiën zijn betrokken geweest bij de totstandkoming van deze richtlijn en hebben hier ook op aangedrongen. Het is een goede zaak dat de NVB het initiatief heeft genomen om nu de ervaringen in kaart te brengen. Gebleken is dat in de meerderheid van de gevallen tot financiering kan worden overgegaan en dat in ruim een kwart van de gevallen de financieringsaanvraag wordt afgewezen. De NVB geeft aan dat dit bijvoorbeeld komt doordat het contract eenzijdig door de erfverpachter kan worden aangepast. Het is uiteraard onwenselijk als woningen zeer lastig verkoopbaar zijn omdat aspirantkopers als gevolg van het erfpachtcontract geen financiering kunnen krijgen. Ik zal op korte termijn in overleg treden met betrokken partijen over de uitkomsten van deze evaluatie.

Vraag 3

Wat vindt u van de afspraken tussen de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) hebben gemaakt over de contracten voor erfpacht in relatie tot de kredietverlening? Welke rol hebben uw ministeries dan wel de door de ministeries aangewezen toezichthouders daarbij gespeeld? Hoe werken de afspraken in de praktijk?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u in overleg met de KNB en/of NVB en/of Vereniging Eigen Huis (VEH) en/of de gedupeerden over de problematiek?

Allereerst wil ik er op wijzen dat het niet uitsluitend de erfpachtcriteria zijn die banken kunnen doen besluiten om in een individueel geval geen financiering te verstrekken. Dit kan ook veroorzaakt zijn doordat niet wordt voldaan aan de reguliere financieringsnormen (de «loan to income» en «loan to value» normen). Indien banken gezien het onderliggende erfpachtcontract geen financiering willen aanbieden, kunnen erfpachter en erfverpachter hun contract aanpassen zodanig dat wel voldaan wordt aan de bancaire richtlijn. In het geval dat een erfverpachter op geen enkele wijze het contract wil aanpassen, bestaat er voor de erfpachter nu al de mogelijkheid om dit aan de rechter voor te leggen. De rechter zal daarbij – aan de hand van de eisen van het contractenrecht, geregeld in het Burgerlijk Wetboek – beoordelen in hoeverre partijen over en weer voldoende met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening hebben gehouden. Uit de NVB-evaluatie lijkt naar voren te komen dat er in de praktijk nauwelijks gebruik gemaakt wordt van deze mogelijkheid. Het is mij niet duidelijk waar dat aan ligt. Ik wil hierover, en over de uitkomsten van de evaluatie in zijn algemeenheid, op korte termijn in overleg treden met de betrokken partijen. Ik zal uw Kamer daarna op de hoogte stellen van mijn conclusies.

Vraag 5

Welke mogelijkheden ziet u op uw terrein (wonen, banken, notariaat/wetgeving) om te regelen dat huizen op erfpacht wel weer een financiering van de bank kunnen krijgen en dus de huizen weer verkoopbaar worden, aangezien banken een woning met «slechte» contracten niet financieren omdat veel onduidelijkheid bestaat over de financiële positie van de klanten?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Wat vindt u van de suggestie van verschillende partijen, zoals de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam, om dergelijke erfpachtcontracten voortaan onder de Wet Financieel Toezicht (Wft) te plaatsen? Welke mogelijkheden ziet u daartoe en tot welke consequenties kan dit leiden voor banken, toezichthouders, erfpachters en erfverpachters? In hoeverre zou dit een oplossing voor het probleem zijn?

De AFM kan niet afdwingen dat de voorwaarden in bestaande contracten die tussen erfverpachters en erfpachters zijn gesloten worden aangepast, ook niet als erfverpachters onder toezicht worden geplaatst. Dit betreft privaatrecht en valt onder de werking van het Burgerlijk Wetboek. Derhalve ben ik, nog los van alle andere vraagstukken die dat met zich mee zou brengen, met de Minister van Financiën van oordeel dat aanpassing van de Wet op het financieel toezicht in dezen geen oplossing biedt.

Vraag 7

Welke mogelijkheden zijn er voor de wetgever om dit probleem op te lossen, iets waar de NVB al herhaaldelijk om heeft gevraagd? Op welke wijze kunnen daarbij de rechten en plichten van alle betrokken partijen gewaarborgd worden in redelijkheid en billijkheid, onder meer vanuit het oogpunt van consumentenbescherming?

Eerder is de mogelijkheid ter sprake geweest om de bancaire richtlijnen in de wet algemeen verbindend te verklaren. Daarvan is evenwel op goede gronden afgezien, omdat erfpachtcontracten sterk kunnen uiteenlopen. Algemeen verbindendverklaring van bepaalde regels, ontleend aan de bancaire richtlijn, zou een te strak regime opleggen en zo tot gevolgen leiden die zich moeilijk laten overzien. Er dient voldoende ruimte te blijven bestaan voor erfpachtcontracten op maat, toegesneden op de omstandigheden van het bijzondere geval.
Als een erfverpachter moedwillig weigert mee te werken aan een aanpassing van het erfpachtcontract met het oog op de financierbaarheid, zal de erfpachter het moeten zoeken in de mogelijkheid om de erfverpachter te bewegen mee te werken aan een oplossing zonder dat de omstandigheden van het geval en de bijzondere belangen van de erfverpachter uit het oog worden verloren. Juist het feit dat de erfverpachter en erfpachter bij het sluiten van de overeenkomst over een grote mate van contractvrijheid beschikken, brengt mee dat tussen hen ook de normen van redelijkheid en billijkheid gelden, die impliceren dat partijen over en weer met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening moeten houden (de artikelen 6:2 en 6:248 Burgerlijk Wetboek). De gerechtvaardigde belangen van de erfpachter kunnen meebrengen dat hij aanspraak kan maken op een aanpassing van de erfpachtvoorwaarden, in het bijzonder wanneer de erfverpachter geen redelijk belang heeft zich daartegen te verzetten. Het gaat hier om een algemene maatstaf die voor het hele contractenrecht geldt (Hoge Raad 19 oktober 2007, NJ 2007, 565, overweging 3.5). Zijn op de erfpacht algemene voorwaarden van toepassing, dan geldt voorts de regeling betreffende de toetsing van algemene voorwaarden, opgenomen in de artikelen 6:231 e.v. van het Burgerlijk Wetboek. Dat brengt mee dat bedingen in de overeenkomst vernietigbaar zijn, indien zij, gelet op onder meer de wederzijds kenbare belangen van partijen, voor de wederpartij van de gebruiker van die voorwaarden onredelijk bezwarend zijn.

Vraag 8

Bent u bereid om in overleg met KNB, NVB, VEH, gedupeerden, etc. te komen met oplossing voor dit probleem? Zo nee, waarom niet?

Ja, zoals hiervoor aangegeven zal op korte termijn overlegd worden met de betrokken partijen om aan de hand van de opgedane ervaringen met elkaar te bezien welke stappen denkbaar zijn, ter verbetering van de financierbaarheid van huizen op erfpachtgrond.

Vraag 1

Bent u bekend met de Arabische informatiebriefbrief van woningcorporaties?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat woningcorporaties WoonFriesland en Elkien informatiebrieven verstrekken in het Arabisch?

De informatiebrief waar u op doelt heeft als onderwerp het inzamelen van afval in de wijk Heechterp-Schieringen in Leeuwarden en is in het kader van een wijkverbeteringsproject verstuurd naar alle inwoners van deze wijk, zowel huurders als eigenaar-bewoners. Initiatiefnemer van het project is de gemeente Leeuwarden, waarbij ook de corporaties en afvalinzamelingsbedrijf Omrin zijn betrokken. De brief is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de gemeente. In overleg tussen de gemeente, de corporaties en Omrin is besloten om de brief in het Nederlands, Engels en Arabisch te verzenden, omdat in deze wijk veel nationaliteiten waaronder nieuwkomers en tijdelijke buitenlandse bewoners (studenten) wonen, om hiermee het effect van de actie zo groot mogelijk te maken.

Vraag 3

Zijn er nog andere woningcorporaties in Nederland die zo gek zijn dat ze informatie in het Arabisch verstrekken? Zo ja, welke woningcorporaties zijn dat?

Er bestaat geen landelijk overzicht van de informatie die door corporaties wordt verstrekt noch in welke taal zij dit doen. Ook Aedes beschikt niet over deze informatie.

Vraag 4

Deelt u de mening dat woningcorporaties – die de integratie van immigranten tegengaan door het Arabisch als voertaal te gebruiken – waar mogelijk aangepakt dienen te worden? Zo nee, waarom niet?

Uitgangspunt van de overheid is dat communicatie tussen de overheid en burgers plaatsvindt in het Nederlands. Daar zijn uitzonderingen op mogelijk. De overheid streeft er naar belangrijke informatie op een begrijpelijke manier te verstrekken aan de betreffende doelgroep
Gezien het feit dat het om een wijk gaat met verschillende nationaliteiten en waar ook tijdelijke inwoners en nieuwkomers wonen, kan ik mij voorstellen dat er voor gekozen werd om de informatiebrief aanvullend op het Nederlands in twee andere talen aan te bieden.

Vraag 5

In hoeverre deelt u de visie dat immigranten zich dienen aan te passen aan de Nederlandse samenleving en niet andersom (zeker ook op het gebied van taal)?

Ik ben van mening dat het leren van de Nederlandse taal een eerste vereiste is om mee te kunnen doen in de Nederlandse samenleving.

Vraag 6

Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om te zorgen dat er per direct gestopt wordt met de krankzinnigheid om informatie te verstrekken in het Arabisch in plaats van in het Nederlands (of het Fries)?

Zie antwoord op vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met de artikelen «Stichting verrijkt zich ten koste van bewoners serviceflats»1 en «Oud CDA-politicus verrijkt zich ten koste van bewoners seniorenflats»?2

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het onderzoeksresultaat van onderzoeksbureau Follow the Money dat de Stichting Dienstverlening Serviceflats (SDS) de meeste diensten in serviceflats wegsnijdt, maar voor het overblijvende pakket zeer hoge prijzen in rekening brengt, bijvoorbeeld op de gasrekening?

Vraag 3

Wat vindt u van het onderzoeksresultaat dat bestuurders van serviceflats die aangebracht zijn door SDS, vaak aantoonbaar banden hebben met deze stichting en in het voordeel hiervan handelen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 4

Wat vindt u van het onderzoeksresultaat dat door SDS aangestelde bestuurders van serviceflats, waarvan gezegd wordt dat ze onafhankelijk zijn, betaald worden als zij erin slagen SDS meer diensten te laten verrichten voor de betreffende serviceflats? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 5

Wat vindt u van het onderzoeksresultaat dat bewoners die kritische vragen stellen aan bestuurders van de serviceflats die op advies van SDS zijn aangesteld, zich geïntimideerd voelen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het feit dat een bestuurder van een serviceflat (op initiatief van de bestuursvoorzitter van SDS) € 5.000 gestort zou krijgen na het inhuren van SDS? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 7

Wat vindt u van het feit dat er door Follow the Money banden zijn geconstateerd tussen SDS en de vastgoedinvesteerder De Boer, tevens gemeenteraadslid voor het CDA? Wat vindt u van het feit dat bewoners in veel gevallen verleid zijn hun woning te verkopen, vaak ver onder de kostprijs? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 8

Hoe beoordeelt u de omgang van SDS met ouderen die zorg of ondersteuning nodig hebben maar op deze manier financieel worden uitgebuit?

Vraag 9

Kunt u maatregelen nemen om SDS en dergelijke organisaties te beletten deze praktijken in de toekomst uit te voeren? Zo ja, welke en bent u voornemens deze maatregelen te nemen?

Zoals hierboven aangegeven zijn er organisaties die voor de VvE taken in de sfeer van het beheer en onderhoud uitvoeren. Dit gebeurt op contractbasis, doordat het bestuur van een VvE een beheerovereenkomst voor een bepaalde periode aangaat met een dergelijke beheerder. Dit gebeurt zowel bij reguliere appartementscomplexen, als bij serviceflats. Er is op zich niets tegen het feit dat er (commerciële) organisaties zijn die dergelijke diensten aanbieden. Sterker nog, voor veel VvE’s is dit een uitkomst omdat de bestuursleden zelf niet de tijd of kennis hebben om het VvE-beheer adequaat uit te voeren. Veelal is de VvE ook tevreden over de dienstverlening van zijn VvE-beheerder.
Tegelijkertijd hebben zich, ook in het verleden al, gevallen voorgedaan waarbij de VvE-beheerder steken heeft laten vallen. Daardoor zijn er in de branche initiatieven ontstaan die er op gericht zijn VvE-beheerders te kunnen onderscheiden en waarmee in wezen «het kaf van het koren» gescheiden kan worden. Ik doel dan op de ontwikkeling van het SKW-keurmerk voor VvE-beheerders (wordt verstrekt aan de organisatie) en het in ontwikkeling zijnde persoonsgebonden beheerdercertificaat (wordt verstrekt aan een natuurlijk persoon). Om betreffend keurmerk te behalen, moet men voldoen aan bepaalde deskundigheidseisen, waarbij periodiek wordt getoetst of nog steeds wordt voldaan aan de gestelde eisen. Ik juich deze ontwikkelingen toe en ondersteun die ook waar nodig en mogelijk. Daarnaast bestaat er de beroepscode van Vastgoedmanagement Nederland (VMG), die ook geldt voor de bij VMG aangesloten VvE-beheerders. Ik ben ook gelukkig met de gerichte voorlichtingsactiviteiten van de Vereniging Eigen Huis en VvE-Belang.
Het staat in Nederland een ieder vrij om VvE beheerdiensten aan te bieden. Met eerder genoemde branche-initiatieven wordt naar mijn mening een gedegen inspanning gedaan om frauduleuze handelingen te onderscheiden van welgemeende inzet en diensten. Andere kwaliteitsbevorderende maatregelen dan de bovenstaande zijn volgens mij dan ook niet nodig. Daarbij zij aangetekend dat ik een voorstander ben van transparante dienstverlening aan zowel VvE’s als serviceflats en dat het bij mogelijke individuele gevallen van frauduleus handelen aan de rechter is hier een oordeel over te vellen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Timmermans op matje» over de vermeende inmenging van het ministerie van Buitenlandse Zaken in het strafrechtelijk onderzoek naar de smeergeldaffaire in verband met bouwprojecten van Ballast Nedam in Saudi-Arabië?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u uitsluiten dat er op enig moment op enigerlei wijze bemoeienis is geweest door het ministerie van Buitenlandse Zaken of vanuit een ander ministerie met het huidige strafrechtelijke onderzoek naar de smeergeldaffaire in verband met bouwprojecten van Ballast-Nedam in Saudi-Arabië?

Er is geen sprake geweest van bemoeienis, betrokkenheid of hindering van het Ministerie van Buitenlandse Zaken. Er is geen standpunt aangepast: pas nadat duidelijk was geworden wat in De Telegraaf werd beweerd, kon deze berichtgeving als onjuist worden betiteld. Het Openbaar Ministerie (OM) kan niet traceren wat door de woordvoerder van het OM voor de publicatie van het bewuste artikel precies is gezegd. Van belang is dat de reactie van het Openbaar Ministerie na de publicatie correct was.

Vraag 3

Kunt u aangeven waarom het ministerie van Buitenlandse Zaken aanvankelijk meldde niet bekend te zijn met de smeergeldaffaire om vervolgens het standpunt in te nemen dat de beweringen van De Telegraaf over bemoeienis van het ministerie in deze zaak niet waar zijn?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Waarom is dit standpunt aangepast? Kunt u uw antwoord toelichten? Is u verder bekend waarom het Openbaar Ministerie eerst geen commentaar leverde op deze kwestie en vervolgens het standpunt innam dat het niet waar is dat het ministerie van Buitenlandse Zaken zich bemoeit met het strafrechtelijk onderzoek of daar sturing aan geeft? Kunt u garanderen dat er in de toekomst op geen enkele wijze bemoeienis met het

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

strafrechtelijk onderzoek zal plaatsvinden vanuit het ministerie van Buitenlandse Zaken of vanuit een ander ministerie? Indien neen, waarom niet?

Het is altijd mogelijk dat Buitenlandse Zaken of een ander departement informatie verkrijgt waarvan de inschatting is dat deze van belang is voor het Openbaar Ministerie bij het strafrechtelijk onderzoek. Het is aan het Openbaar Ministerie of die wetenschap gevolgen moet hebben voor het strafrechtelijk onderzoek.

Vraag 6

Deelt u de mening dat diplomatieke, economische of andere belangen van Nederland in Saoedi-Arabië op geen enkele wijze van invloed mogen zijn op het huidige strafrechtelijk onderzoek naar de smeergeldaffaire? Indien neen, waarom niet?

Ja.

Vraag 7

Acht u politieke bemoeienis met een strafrechtelijk onderzoek in alle gevallen in strijd met de wet? Indien neen, waarom niet?

Afgezien van het delen van informatie zoals bedoeld in het antwoord op vraag 5, is er wettelijk slechts één mogelijkheid van gerechtvaardigde inmenging van een minister in een concrete strafzaak. De minister van Veiligheid en Justitie heeft als politiek verantwoordelijke minister voor het Openbaar Ministerie een wettelijke bevoegdheid (Artikel 127 van de Wet op de rechterlijke organisatie) om het Openbaar Ministerie aanwijzingen te geven betreffende de uitoefening van zijn taken en bevoegdheden. Artikel 128 van genoemde wet regelt de parlementaire controle op het geven van een aanwijzing.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het optreden van de oud-premier Blair van het Verenigd Koninkrijk, die zich in een vergelijkbare zaak uitsprak tegen voortzetting van het strafrechtelijke onderzoek naar een smeergeldaffaire in Saoedi-Arabië, waarna het strafrechtelijk onderzoek door het Britse kabinet is stopgezet?2 Kunt u uw antwoord toelichten?

Het ministerie heeft geen bemoeienis met de rechtsgang in het Verenigd Koninkrijk.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Blok komt directeuren corporaties flink tegemoet»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u een overzicht geven van de salarissen van alle corporatiedirecteuren nu zij 42% meer gaan verdienen?

Op 2 december 2013 (Kamerstuk II 29 453, nr. 336) heb ik u een overzicht verstrekt van de daadwerkelijke bezoldiging van corporatiebestuurders in 2012. Op basis van de tabel in de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 kan voor elke corporatie de maximaal toegestane bezoldiging bepaald worden. Op basis van de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 is een hogere maximale bezoldiging van topfunctionarissen mogelijk dan op basis van de vervallen regeling uit 2013.
De daadwerkelijke bezoldiging zal voor tenminste 40% van de huidige bestuurders, rekening houdend met het overgangsrecht, op basis van de nu vastgestelde regeling de komende jaren moeten worden afgebouwd.

Vraag 3

Hoe duidt u het gegeven dat deze «woonbobo's» lak hebben aan het door u uitgestippelde beleid met betrekking tot salarissen?

Alle woningcorporaties zijn aan de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 gebonden en daarop zal gehandhaafd worden.

Vraag 4

Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om te zorgen dat deze absurde graaisalarissen nu eindelijk echt omlaag gaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Kunt u deze vragen voor 4 december a.s. woensdag beantwoorden aangezien dit onderwerp dan op de agenda staat van een Algemeen overleg over woningcorporaties?

De beantwoording van uw vragen heb ik per ommegaande aan u doen toekomen. Overigens is het onderwerp op 3 december 2012 van de agenda van het Algemeen overleg woningcorporaties afgehaald.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat huurders van ruim 400 duizend goedkope huurwoningen die in het bezit zijn van particuliere eigenaren, een huurverhoging van honderden euro's per jaar boven het hoofd hangt als gevolg van de invoering van de verhuurdersheffing?1 Is het waar dat deze heffing per woning kan gaan oplopen tot een bedrag van gemiddeld € 775 per jaar?

Ja. De gemiddelde heffing per woning zal in 2017 ongeveer € 775 bedragen.2

Vraag 2

Is het waar dat huren in grote steden hierdoor voor de bedoelde huurders in de lagere inkomensgroepen zo hoog kunnen oplopen, dat zij niet meer in de grote steden kunnen blijven wonen en genoodzaakt zullen zijn elders betaalbare woonruimte te vinden?

De verhuurderheffing betreft een heffing bij verhuurders. Die heffing drukt niet rechtstreeks op huurders. Verhuurders hebben uiteraard wel de mogelijkheid om de inkomsten uit de huurverhogingen te gebruiken voor het betalen van die heffing. Of een verhuurder om de heffing te voldoen extra huurverhogingen zal doorvoeren hangt af van de specifieke financiële positie van de individuele verhuurders. De huurverhogingen worden daarbij beperkt door de grenzen van het huurbeleid. Dat betekent dat voor de laagste inkomensgroepen de huur nooit meer kan stijgen dan met 1,5% boven inflatie. Daarbij voorziet de huurtoeslag in compensatie voor de laagste inkomens. Ik zie dan ook niet dat de huren in de grote steden hierdoor zo hoog oplopen dat huurders niet meer daar kunnen blijven wonen. Voor hogere inkomens kan de huur sterker oplopen, hetgeen past in het beleid gericht op de bestrijding van scheefwonen en het realiseren van meer doorstroming op de woningmarkt.

Vraag 3

Deelt u de mening van de voorzitter van de Vereniging Vastgoedbelang, dat de particuliere verhuurders niet dezelfde mogelijkheden hebben die woningcorporaties hebben om de verhuurdersheffing bedrijfseconomisch meer «gespreid» op te vangen, zoals bijvoorbeeld efficiënter werken, een lagere rente en commerciële huisvestingsactiviteiten?

De mate waarin verhuurders de mogelijkheid hebben om de verhuurderheffing langs andere wegen dan via huurverhogingen op te brengen hangt af van de individuele omstandigheden van de verhuurder. Zo is bijvoorbeeld in de particuliere sector het aantal woningen per verhuurder kleiner dan bij corporaties. Hierdoor heeft de heffingsvrije voet van 10 woningen in de particuliere sector relatief meer effect.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de kans daardoor groot is dat de verhuurdersheffing in de particuliere huursector vooral ten laste zal moeten komen van de huurders (huren), het onderhoud aan woningen, en investeringen in en het rendement van het vastgoed voor de verhuurders?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Vindt u het aanvaardbaar dat een beperkte groep huurders van goedkope huurwoningen in de particuliere huursector zwaarder getroffen kan gaan worden door de verhuurdersheffing dan huurders van woningcorporaties?

Zoals in het antwoord op de vragen 3 en 4 aangegeven is niet eenduidig aan te geven of particuliere verhuurders meer gebruik zullen maken van huurverhogingen in het gereguleerde gebied om de verhuurderheffing op te brengen. Daarbij geldt dat ook voor huurders in de particuliere sector de bescherming vanuit de huurprijsregulering geldt.

Vraag 6

Bent u bereid om met de particuliere verhuurders te onderzoeken hoe eenzijdige excessieve huurstijgingen voorkomen kunnen worden, en een aanvaardbaar investeringsniveau en rendement voor de particuliere goedkopere huursector kan worden gewaarborgd?

In het debat in de Tweede Kamer over de Wet maatregelen woningmarkt 2014 heb ik aangegeven binnen drie jaar verslag te doen van de effecten van de verhuurderheffing. Daarbij heb ik ook aangegeven daarbij expliciet in te zullen gaan op het onderscheid tussen commerciële verhuurders en corporaties. Bij deze evaluatie wil ik ook de organisaties van verhuurders betrekken.

Vraag 1

Bent u bekend met het probleem van gemeenten en schoolbesturen die een gezamenlijke ambitie hebben voor nieuwbouw van schoolgebouwen in het integraal huisvestingsprogramma, maar dat zij deze ambitie vanwege de overheveling van € 256 miljoen uit het gemeentefonds naar de lumpsum en vanwege het investeringsverbod binnen het primair onderwijs, niet meer kunnen waarmaken?1

Ik ben bekend met de ambities van gemeenten op het gebied van scholenhuisvesting. Gemeenten zijn autonoom in hoe zij de middelen uit het Gemeentefonds besteden en hoe zij hun ambities waarmaken. Gemeenten kunnen, ook na de uitname van € 256 mln. uit het Gemeentefonds, hun integrale huisvestingsprogramma prioriteit geven.
Artikel 148 van de Wet op het primair onderwijs bepaalt dat schoolbesturen het geld uit de lumpsum moeten besteden aan de taken waar die middelen voor bestemd zijn. Daarmee voorkomt het dat schoolbesturen kunnen investeren in nieuwbouw en uitbreiding, hetgeen immers een taak van gemeenten is. Deze bepaling is overigens niet nieuw.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de bezwaren van schoolbesturen en gemeenten dat er onvoldoende middelen overblijven voor het realiseren van hun ambitie ten aanzien van nieuwe schoolgebouwen (bijvoorbeeld een verbeterd binnenklimaat of duurzaam bouwen) doordat het primair onderwijs niet mag investeren in taken die gemeenten toekomen?

Gemeenten zijn autonoom in hoe zij de middelen uit het Gemeentefonds besteden en hoe zij hun ambities op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid waarmaken. Het is niet de bedoeling dat schoolbesturen geld uitgeven aan taken waarvoor zij niet verantwoordelijk zijn, zoals nieuwbouw. Dit kan namelijk ten koste gaan van de taken waarvoor zij wel verantwoordelijk zijn.

Vraag 3

Bent u van mening dat de middelen voor buitenonderhoud van scholen, indien scholen en gemeenten bereid zijn om daarin te investeren, ingezet moeten kunnen worden voor nieuwbouw? Zo niet, waarom zouden scholen en gemeenten daartoe niet mogen besluiten? Waarom wordt de besluitvorming en financiering van nieuwbouw niet overgelaten aan gemeenten en scholen (directe belanghebbenden)?

De PO-Raad en de VNG zijn sinds kort in gesprek over welke investeringen in nieuwbouw resulteren in terugverdieneffecten voor schoolbesturen. Als gemeenten investeren in energiezuiniger schoolgebouwen met duurzamere materialen, drukt dit de uitgaven van schoolbesturen aan energie en onderhoud. Wanneer deze investeringen aantoonbaar de financiële positie van schoolbesturen ten goede komen en gemeenten investeren in kwalitatief hoogstaande nieuwbouw sta ik hier natuurlijk positief tegenover. Als de PO-Raad en de VNG over deze zaken tot afspraken kunnen komen, ben ik bereid de mogelijkheden te onderzoeken om schoolbesturen de ruimte te geven om middelen in te zetten. Hier zal wel een aantal condities aan verbonden moeten worden. Ten eerste moet het helder zijn dat schoolbesturen alleen investeren in zaken die boven de eisen van het Bouwbesluit uitgaan. Ten tweede moeten de investeringen van schoolbesturen beperkt zijn om te voorkomen dat zij financiële risico’s lopen. Tot slot moet helder zijn binnen welke termijn schoolbesturen hun investering terugverdienen.

Vraag 4

Wat moet er volgens u gebeuren met de plannen van gemeenten die goed bezig zijn met onderwijshuisvesting en nieuwbouw voor primair onderwijs en die straks onvoldoende middelen overhouden om hun plannen helemaal af te ronden? Wat voor gevolgen voorziet u bij gemeenten en scholen die afspraken over nieuwbouw niet meer kunnen nakomen? Zouden hierbij, in goed overleg tussen gemeenten en scholen, de middelen uit de lumpsum voor buitenonderhoud van scholen moeten kunnen worden ingezet voor het realiseren van nieuwbouw?

Zoals gezegd zijn gemeenten autonoom in hoe zij de middelen uit het Gemeentefonds besteden en of zij hun integrale huisvestingsprogramma prioriteit geven. In de wet is bepaald dat schoolbesturen geen middelen uit de lumpsum mogen inzetten voor taken waarvoor zij niet verantwoordelijk zijn, zoals nieuwbouw. In het vorige antwoord heb ik omschreven onder welke condities ik de wenselijkheid van deze bepaling in overweging wil nemen.

Vraag 5

Bent u van mening dat het investeringsverbod van het primair onderwijs versoepeld zou moeten worden, zodat gemeenten en scholen in goed overleg nieuwbouw kunnen realiseren en hun reeds ingezette plannen voor nieuwbouw kunnen afronden?

In mijn antwoord op vraag 3 heb ik omschreven onder welke condities ik de wenselijkheid van het investeringsverbod in overweging wil nemen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Waarom zitten Vestia-bestuurders niet zes jaar vast»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat de huidige Vestia-commissaris Hans van der Vlist medeverantwoordelijk is voor veel derivaten-ellende bij «Slibverwerkingsbedrijf Noord-Brabant» en nu bij Vestia juist soortgelijke misstanden moet wegwerken? Deelt u de mening dat het logischer is dat deze klus niet wordt gedaan door probleemveroorzakers maar juist wordt opgepakt door commissarissen die schone handen hebben?

Woningcorporaties zijn zelf verantwoordelijk voor het aanstellen van commissarissen en zijn daarbij niet gehouden zich hierover aan mij te verantwoorden. Ik ga er vanuit dat woningcorporaties bij de selectie van nieuwe commissarissen de antecedenten van betrokkenen zullen nagaan. Verder moeten bij het aanstellen van commissarissen enkele statutaire bepalingen in acht worden genomen.
De derivatenkwestie bij het Slibverwerkingsbedrijf Noord-Brabant (SNB) dateert van voordat de heer Van der Vlist aantrad als RvC-voorzitter. In 2007 heeft de SNB een switch transaction afgesloten met Deutsche Bank met als voornaamste doel financiële risicovermindering door spreiding van bestaande leasedeposito’s voor een periode van 10 jaar. De heer Van der Vlist is in oktober 2011 aangetreden als voorzitter.
Zijn aanstelling had te maken met het feit dat de verantwoordelijke commissarissen moesten vertrekken. Hetzelfde geldt bij Vestia. Zijn taak is om toe te zien op het herstel van de financiële problemen die zijn ontstaan onder de toezichtverantwoordelijkheid van zijn voorgangers. Bij het samenstellen van de nieuwe RvC is wel contact geweest tussen Vestia en het Ministerie van BZK over de nieuwe kandidaten, waaronder de heer Van der Vlist.

Vraag 3

Hoe is het mogelijk dat iemand die zich zelf aan wanbeleid en geldverkwisting rond derivaten schuldig heeft gemaakt in de gelegenheid is gesteld om zaken in goede banen te leiden bij een bedrijf waar precies hetzelfde is gebeurd?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid om er zorg voor te dragen dat commissarissen bij woningcorporaties ruimschoots voldoende deskundig zijn zodat zij geloofwaardig de belangen van huurders kunnen verdedigen? Zo nee, waarom niet?

In het door uw Kamer op 5 juli 2012 aanvaarde wetsvoorstel voor de herziene Woningwet dat thans aanhangig is bij de Eerste Kamer, zijn diverse eisen opgenomen met betrekking tot de kwaliteit en het onafhankelijk functioneren van de intern toezichthouders bij woningcorporaties. Zij moeten zich daarbij niet alleen richten op het belang van de organisatie, maar ook op dat van belanghebbenden zoals de huurders. In relatie tot de door u gestelde vragen wijs ik u in het bijzonder op de eis dat iemand niet in de functie van commissaris zal kunnen worden aangesteld als hij of zij eerder in een bestuurlijke of toezichthoudende functie bij een maatschappelijk werkende organisatie geconfronteerd is geweest met een aanwijzing of eerder is veroordeeld vanwege een financieel economisch delict. En mogelijk komt er nog aanvullende wet- en regelgeving.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichtgeving over de hogere kosten voor een hypotheek in krimpgebieden?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven welke gevolgen een duurdere hypotheek zal hebben voor bewoners van krimpgebieden en in welke mate die duurdere hypotheken een neerwaarts effect zullen hebben op de woningmarkt in krimpgebieden?

De NVM heeft aangegeven zich niet te herkennen in deze berichtgeving. In een eigen bericht op de website van de NVM wordt gemeld dat het niet zo is dat banken hogere rentetarieven in bepaalde regio’s hanteren.2
Ook de geldgevers hebben gemeld het beeld van hogere rentetarieven in bepaalde regio’s niet te herkennen.

Vraag 3

Kunt u aangeven of deze eis door banken gesteld kan worden nu kopers al via de verplichte annuïtaire hypotheek hun schuld volledig aflossen en daarmee het risico van waardedaling van het onderpand wordt afgedekt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Horen hypotheekeisen niet te worden afgesteld op het inkomen van de koper en zijn mogelijkheden dat de hypotheek kan worden afgelost conform de eisen van de Autoriteit Financiele Markten? Hoe verhoudt deze mogelijk hogere rente zich tot deze eisen, zeker in combinatie met het gestelde in vraag drie?

Bij het verstrekken van een hypotheek gelden bepaalde maximum regels voor wat men mag lenen ten opzichte van het inkomen (Loan to Income, LTI) en voor wat men mag lenen ten opzichte van de waarde van de woning (Loan to Value, LTV). Deze regels zijn vastgelegd in de ministeriële regeling voor hypothecair krediet. De AFM houdt toezicht op het feit of de hypotheekregels worden nagevolgd door hypotheekverstrekkers. De leencapaciteit is afhankelijk van de hoogte en samenstelling van het inkomen en de hoogte van de rente. Een hogere rente zou zich derhalve vertalen in een lagere leencapaciteit.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het ongewenst is dat de hypotheekverstrekking in krimpgebieden onnodig duur wordt gemaakt, dit mede in het licht van het grotere beslag op de hypotheekrenteaftrek dat dit met zich meebrengt? Gaat hierdoor de rijksoverheid via de hypotheekrenteaftrek dit beleid van de banken financieren?

Uiteindelijk is het aan de aanbieder om te besluiten welke rente hij hanteert. Aantoonbaar hogere risico’s kunnen zich verdisconteren in een hogere rente. Financiers hebben zich middels de Gedragscode Hypothecaire Financieringen wel gebonden aan de bepaling dat het enkele feit dat de hypothecair te verbinden woning is gelegen in een bepaalde wijk of postcodegebied geen grond mag zijn om de aanvraag in zijn geheel af te wijzen. Zoals vermeld in het antwoord op de vragen 2 en 3 zijn er geen aanwijzingen voor een hogere rente in bepaalde regio’s.

Vraag 1

Hoe is de Nederlandsche Bank (DNB) tot de keuze gekomen om de Amerikaanse vermogensbeheerder BlackRock in te huren voor het doorlichten van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse banken?1

Op 8 juli heeft DNB een Europese aanbesteding uitgeschreven volgens een versnelde niet-openbare procedure conform de Aanbestedingswet. De aankondiging is gepubliceerd op diverse openbare gespecialiseerde websites. Naar aanleiding van de aankondiging hebben zes verschillende partijen een aanmelding ingediend die zijn beoordeeld op de geschiktheidseisen en kwalitatieve selectiecriteria die DNB vooraf heeft vastgesteld. Hierbij gaat het onder andere over ervaring met dit soort grote en complexe waarderingsvraagstukken en de kennis om grote hoeveelheid ingewikkelde leningsconstructies goed te modeleren. Op basis van de gunningscriteria is BlackRock Solutions als beste uit de bus gekomen en heeft de opdracht gekregen.

Vraag 2

Kunt u vertellen welke andere partijen meededen bij de aanbesteding? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke partijen waren dat?

Na de openbare selectieprocedure zijn 5 partijen in de gelegenheid geweest om zich in te schrijven voor het tweede deel van aanbestedingsprocedure. Deze was vanwege het toezichtsvertrouwelijke karakter van het onderzoek geheim. Er kunnen daarom ook geen mededelingen worden gedaan over welke partijen hier bij betrokken waren.

Vraag 3

Maakt het voor u uit of de door DNB ingehuurde partij een belang heeft in een bank die door haar wordt doorgelicht? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke conclusies verbindt u daaraan?

BlackRock heeft zelf geen direct belang in ING (zie ook het antwoord op vraag 4). Daarnaast hebben bijna alle partijen die ervaringen hebben om grote portefeuilles te waarderen belangen in de markten waarin zij opereren, hebben zij eerder advies- of controlewerk gedaan of hebben zij ervaring met de aan- of verkoop van activa.
DNB heeft een contract gesloten met BlackRock Solutions, de adviestak van BlackRock, die gescheiden is van de beleggingstak van BlackRock. Tussen deze takken van een onderneming als BlackRock staan zogenaamde Chinese Walls om te voorkomen dat belangenverstrengeling kan plaatsvinden of bedrijfsgevoelige informatie misbruikt kan worden. Een dergelijke interne scheiding – waarbij bedrijfsgevoelige informatie alleen binnen een bepaald team of onderdeel van een bedrijf gebruikt mag worden – is gebruikelijk in de financiële wereld, maar bijvoorbeeld ook bij advocaten of adviseurs.
Vanwege de gevoelige aard van het onderzoek dat BlackRock Solutions zal uitvoeren, zijn in het contract tussen DNB en BlackRock Solutions zware condities opgenomen om misbruik van informatie te voorkomen en eventuele risico's van belangenverstrengeling in te dammen. Standaard onderdelen van zo’n contract zijn strikte voorwaarden voor de werking van de Chinese Walls, boeteclausules in het geval van overtredingen en een screening van alle betrokken consultants door DNB op eenzelfde niveau als dat gebeurt bij DNB-medewerkers.

Vraag 4

Kunt u bevestigen dat BlackRock een kapitaalbelang en stemrecht van respectievelijk 4,5 procent en 5,14 procent heeft in ING?

BlackRock heeft zelf geen direct belang in ING. Wel beheert BlackRock gelden voor haar cliënten in ING voor respectievelijk 5 procent kapitaalbelang en 5,57 procent stemrecht (door BlackRock gemeld aan de AFM per 29 oktober 2013). Het overgrote deel van deze belangen komen voort uit de indexfondsen die BlackRock beheert, waarbij sprake is van het (passief) kopiëren van een index en waar geen actieve beleggingskeuzes door BlackRock gemaakt worden.

Vraag 5

Vindt u dat er hierdoor sprake is van belangenverstrengeling? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke conclusies trekt u daaruit?

Nee, zie de antwoorden op vragen 3 en 4. Met DNB acht ik voldoende gewaarborgd dat een onafhankelijk en grondig onderzoek door BlackRock Solutions kan plaatsvinden.

Vraag 6

Bent u het ermee eens dat, mede gezien de enorme verschillen die te zien waren bij de waardering van de vastgoedportefeuille van SNS, er grote interpretatieverschillen mogelijk zijn in de manier waarop vastgoed gewaardeerd wordt?

Antwoord op vragen 6, 7 en 8: Bij de waardering van de vastgoedportefeuille van SNS is gebruik gemaakt van de zogenoemde reële economische waarde methodiek, conform de eisen die de Europese Commissie hier aan stelt.2 Uitgangspunt bij deze exercitie was dat de vastgoedleningenportefeuille zou worden afgescheiden en overgedragen naar een zelfstandige vastgoedbeheerorganisatie. Bij deze waardering is gewerkt met een basisscenario (base case) en een negatief scenario (adverse case). Beide scenario’s hebben als input gediend bij het vaststellen van de overdrachtswaarde. Bij de huidige doorlichting van de Nederlandse vastgoedleningenportefeuille van banken door DNB, is de continuïteit van de betreffende banken het uitgangspunt («going concern»). De waardering zal hier dus uitgaan van de aanname dat de vastgoedportefeuilles niet worden overgedragen aan een derde partij.
Waardering van commercieel vastgoed(leningen)portefeuilles is altijd gevoelig voor de exacte timing van de waardering, de economische uitgangspunten en de gehanteerde methodologie. DNB schrijft de methodologie en de economische uitgangspunten zelf voor, de consultants assisteren bij de uitvoering. Uiteindelijk is het aan DNB om aan de uitkomsten de juiste conclusies te verbinden vanuit toezichthouderperspectief.

Vraag 7

Schept dat niet de mogelijkheid voor een belanghebbende partij om de vastgoedportefeuille op een voor haar gunstige wijze te waarderen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het daardoor wel heel erg moeilijk wordt om vast te stellen of er door de belanghebbende partij in eigen belang is gehandeld bij het doorlichten van de banken?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Mogen verhuurders met minder dan 10 woningen, die vrijgesteld zijn van verhuurderheffing, inkomensafhankelijke (extra) huurverhoging vragen?1

Ja. Alle verhuurders die woningen gereguleerd verhuren mogen aan de huurders van die woningen een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen indien het huishoudinkomen van de huurders een of beide inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging overschrijdt (mits de voorgestelde huurprijs niet boven de maximale huurprijs van de woning ligt). Er wordt geen onderscheid gemaakt in type verhuurder of aantal woningen dat de verhuurder verhuurt.

Vraag 2

Zo nee, is het strafbaar als zij toch inkomensgegevens van hun huurders opvragen bij de Belastingdienst?

Niet van toepassing.

Vraag 3

Zo ja, wat is de ratio van de wetgeving inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging, nu verhuurders die géén extra kosten maken wél extra huurverhoging mogen vragen? Bent u bereid aan deze onwenselijke situatie een eind te maken?

In de toelichtingen op de wetsvoorstellen inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging (33 129 en 33 330) en in de parlementaire behandeling van die wetsvoorstellen is aangegeven dat de inkomensafhankelijke huurverhoging een tweeledige doelstelling heeft. De eerste doelstelling is het bevorderen van de doorstroming in het gereguleerde huursegment, de tweede doelstelling is dat huishoudens met een midden- of hoger inkomen die in een gereguleerd verhuurde woning (blijven) wonen een huurprijs gaan betalen die – op termijn – meer in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning.
Verhuurders kunnen de extra huurinkomsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging aanwenden voor investeringen in (nieuwbouw)huurwoningen, hetgeen de doorstroming in de huurwoningenmarkt bevordert.
Het kabinet ziet geen reden om de regelgeving inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging op dit punt te wijzigen.

Vraag 1

Wat is uw mening over het besluit van woningcorporatie Woonstad in Rotterdam om bewoners met een aflopend tijdelijk huurcontract in een deel van Nieuw Crooswijk genaamd «Reserveboezem III» geen regulier huurcontract aan te bieden, maar deze woningen te laten bewonen op basis van een («anti kraak») gebruiksovereenkomst?1

Gevraagd naar de feiten deelt Woonstad mij mee dat het hier gaat om een woonblok dat sinds jaren bestemd is voor sloop en nieuwbouw. Op dit moment voorziet Woonstad dat in juli 2014 daadwerkelijk met de sloop kan worden begonnen. Wethouder Karakus van Rotterdam heeft Woonstad verzocht om, indien dit juridisch nog mogelijk is, te bezien of de zittende tijdelijke huurders nog tot de feitelijke sloopdatum in hun woningen kunnen blijven. Mede dankzij de wijziging van de Leegstandwet per 1 juli 2013 is verlenging van de vergunning voor een aantal huurders nog haalbaar. Tot slot deelt Woonstad mee dat slechts tijdelijke huurovereenkomsten die na 1 december 2013 aflopen niet meer verlengd kunnen worden, wegens de vereiste minimale duur van een half jaar.
In het algemeen heb ik niet de behoefte in de bedrijfsvoering van een corporatie te treden. Wel waardeer ik de acties van Woonstad om het hier bedoelde woonblok zo lang mogelijk ten nutte van de volkshuisvesting te laten komen. Tevens wordt daarmee verpaupering door leegstand en eventueel kraken van woningen voorkomen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat deze ontwikkeling haaks staat op de motie Paulus Jansen over tijdelijke verhuurcontracten, waarin de regering verzocht wordt «… in overleg te gaan met de koepel van woningcorporaties, Aedes, opdat woningcorporaties waar het gaat om tijdelijke leegstand enkel werken met tijdelijke verhuurcontracten zoals gedefinieerd onder de Leegstandwet» (Kamerstuk 33 436 nr.2? Zo nee, waarom niet?

Ik stel vast dat de indiener van de motie streeft naar beëindiging van het gebruik van anti-kraakcontracten door woningcorporaties, maar dat de corporaties zelf aangeven dat niet in alle gevallen verhuur onder de Leegstandwet mogelijk is en dat daarom woningcorporaties in sommige gevallen toch van dit instrument gebruik maken. Ik heb begrip voor de argumenten van de corporaties. Voor een toelichting verwijs ik u naar mijn brief onder meer over dit onderwerp die u kort geleden heeft ontvangen.

Vraag 3

Hoeveel woningcorporaties maken gebruik van antikraakbureaus om woningen tijdelijk te verhuren? Om hoeveel woningen gaat het?

Ik ben niet op de hoogte van deze informatie. Wel ben ik doende de motie van het lid Paulus Jansen2 uit te voeren, die verzoekt de aard en omvang van de tijdelijke verhuur in beeld te brengen en daarover aan de Kamer te rapporteren. In mijn brief waar ik eerder naar verwees, heb ik u geïnformeerd over de wijze waarop ik deze motie wil uitvoeren.

Vraag 4

Welke afspraken heeft u met Aedes gemaakt om het gebruik van anti-kraakcontracten door woningcorporaties te beëindigen?

Kort geleden heb ik u een brief gestuurd die onder meer over dit onderwerp gaat, waarnaar ik u opnieuw verwijs. Ik heb kennis genomen van de overwegingen van Aedes op dit punt en ik ben van mening dat het standpunt van Aedes redelijk is. De conclusie is derhalve dat het voor woningcorporaties niet in alle gevallen te vermijden is om gebruik te maken van anti-kraakcontracten.
Ik zal dan ook geen maatregelen nemen om het gebruik van anti-kraakcontracten door woningcorporaties definitief te beëindigen.

Vraag 5

Indien uw gesprek met Aedes niet geleid heeft tot de vrijwillige beëindiging van het gebruik van anti-kraakcontracten door of namens woningcorporaties, op welke andere wijze denkt u het gebruik van deze contracten te beëindigen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid deze vragen voor 31 oktober 2013 te antwoorden, aangezien een deel van de bewoners van «de Reserveboezem III» in Rotterdam mogelijk op deze datum de woning moet verlaten?

Gezien het antwoord op vraag 1 is de noodzaak hiertoe vervallen.

Vraag 1

Bent u van mening dat de salarisverhogingen in de sociale woningbouwsector in Limburg onacceptabel zijn en het verkeerde signaal aan de maatschappij afgeven?1

Op basis van het Besluit beheer sociale huursector beschik ik voor corporatiedirecteuren over de salarisgegevens van 2012. Ik zal u deze evenals voorgaande jaren vertrouwelijk ter inzage doen toekomen, zodra deze volledig zijn. In deze gegevens zie ik geen bevestiging van het krantenbericht, noch van het gemiddelde salaris van 180.000 euro, noch van de gemiddelde stijging met 10.000 euro en noch van de salarisstijging van de zogenaamde snelle stijgers. Wat betreft dit laatste heeft het Limburgs Dagblad een rectificatie geplaatst2.
Voor het merendeel van de Limburgse corporatiebestuurders en directeuren was de ontwikkeling van de bezoldiging vergelijkbaar met de afspraken in de CAO Woondiensten. Een aantal heeft een verhoging van circa 6 á 7% gekregen, gebaseerd op bestaande afspraken. Dergelijke loonstijgingen sluiten, zeker in de huidige tijd, naar mijn opvatting niet aan op de maatschappelijke verwachtingen ten aanzien van woningcorporaties.

Vraag 2

Bent u bereid actie te ondernemen om de salarisverhogingen ongedaan te maken? Kunt u dit toelichten?

In november 2012 heb ik op basis van de WNT de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting vastgesteld. Deze regeling is nog niet van toepassing voor de bezoldiging van bestuurders van woningcorporaties in het jaar 2012 waarover het krantenbericht gaat. Van het ongedaan maken van salarisverhogingen op basis van deze regeling kan derhalve nog geen sprake zijn. Voor zover bekend past voor alle Limburgse corporaties de in 2012 doorgevoerde salarisverhoging binnen het overgangsrecht van de WNT. Indien bij de verantwoording over de bezoldiging over het jaar 2013 blijkt dat er sprake is van verhogingen die niet passen binnen het overgangsrecht dan zal worden opgetreden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Salarissen bobo's toch weer omhoog»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u een overzicht geven van de salarissen van alle corporatiedirecteuren van 2012?

In het algemeen overleg van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met de vaste commissie van 14 februari 2013 over topinkomens is aangegeven dat met het intrekken van de Wopt er geen wettelijke grondslag is om over 2012 nog een Wopt-rapportage uit te brengen. Daarbij is aangegeven dat een dergelijke rapportage ook ongewenst werd geacht, aangezien onder het WNT-regime de inkomensberekening op een andere manier tot stand komt. Op basis van het Besluit beheer sociale huursector beschik ik voor corporatiedirecteuren wel over de salarisgegevens over 2012. Ik zal u deze evenals voorgaande jaren vertrouwelijk ter inzage doen toekomen, zodra deze beschikbaar en volledig zijn.

Vraag 3

Deelt u de mening dat corporatiedirecteuren – die blijkbaar lak hebben aan de gemaakte afspraken – het te veel ontvangen salaris terug dienen te storten, op moeten stappen en excuses dienen aan te bieden? Zo nee, waarom niet?

In november 2012 heb ik op basis van de WNT de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting vastgesteld. Deze regeling is nog niet van toepassing voor de bezoldiging van bestuurders van woningcorporaties in het jaar 2012 waarover het krantenbericht gaat. Van te veel ontvangen salaris kan formeel derhalve nog geen sprake zijn.
Zoals bij de invoering van de regeling is aangegeven vind ik de bezoldigingen in de sector vaak fors en niet passen bij het karakter van de corporaties. Daar waar sprake is van nog forse loonsverhogingen acht ik dat niet in lijn met de maatschappelijke verwachtingen ten aanzien van woningcorporaties. Overigens heb ik op basis van de genoemde Bbsh-gegevens geconstateerd dat de hoogte en de gemiddelde ontwikkeling van de bezoldiging bij de Limburgse corporaties in het krantenartikel niet correct is opgenomen. De gemelde salarisontwikkeling bij de corporaties Urmond en Urbanus,waarvan in een krantenartikel sprake was, is inmiddels ook door het Limburgs Dagblad2 gerectificeerd.

Vraag 4

Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om te zorgen dat woningbobo's niet langer over u heen lopen en dat deze zelfverrijking nu echt stopt?

Voor de bezoldiging over 2013 kan en zal ik bij overschrijdingen van de geldende normen en voor zover niet vallend onder het overgangsrecht in de WNT ingrijpen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Tapwater zonder legionella mag 50 graden warm zijn»?1

Ja.

Vraag 2

Wordt de norm van 50 graden in alle typen drinkwaterinstallaties toegestaan, als er een gecertificeerde installatie voor koper/zilverionisatie aanwezig is? Zo nee, voor welke type installaties wordt dit toegestaan en onder welke condities?

Er zijn diverse leveranciers van elektrochemische systemen (koper-zilverionisatie, anodische oxidatie) en fotochemische systemen (AOT), die elk hun eigen systeem op de markt brengen. Die systemen (met uiteenlopende productnamen) verschillen van elkaar en voor ieder van die systemen is dan ook een specifieke toelating afgegeven door het College voor de toelating van gewasbeschermingsmiddelen en biociden.
Elke leverancier kan voor zijn systeem een pilot uitvoeren met verlaging van de warm tapwatertemperatuur en/of verlaging van de spoelfrequentie, waarbij de kwaliteit van het water intensief gevolgd wordt. De pilot wordt begeleid door de subcommissie Technieken Legionellapreventie, een werkgroep binnen de Commissie van Deskundigen op basis van artikel 20 van het Drinkwaterbesluit.
Indien de resultaten bevredigend zijn, kan uit oogpunt van de volksgezondheid akkoord worden gegaan met verlaging van de warm tapwatertemperatuur en/of spoelfrequentie op alle locaties waar het betreffende systeem is geplaatst, onder de voorwaarden die daarbij gesteld worden (zoals een bepaalde minimumtemperatuur aan de tap of een minimale spoelfrequentie).
Bij fysische technieken geldt dat de verlaging van de warm tapwatertemperatuur en/of spoelfrequentie onder nader gespecificeerde voorwaarden mogelijk is.
Voor de specifieke voorwaarden en de juridische aspecten die aan de orde zijn, verwijs ik naar punt 2 en 3 van de brief die ik op 4 september 2013 aan onder meer de leveranciers gezonden heb over (de oplossing van) enkele juridische knelpunten bij de toepassing van alternatieve technieken. De tekst van deze brief is onder meer te vinden op www.infomil.nl .

Vraag 3

Bent u bereid om te onderzoeken of deze nieuwe techniek het mogelijk maakt om bij gebouwen over te gaan op lage temperatuurverwarming, zonder energieverspillende naverwarming voor warm tapwater? Onderschrijft u dat een lagere minimum temperatuur voor warmtapwater de potentie voor het gebruik van restwarmte en zonthermische warmte voor gebouwverwarming en tapwaterbereiding sterk vergroot, omdat er geen dure installaties voor na- en bijverwarming meer nodig zijn? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om het besparingspotentieel nader te onderzoeken?

Voor het toepassen van alternatieve systemen voor legionellapreventie bestaan restricties. Zo moeten systemen waarbij de vorming van biociden aan de orde is, zijn toegelaten op grond van de Wet gewasbeschermingsmiddelen en biociden. Op grond van de toelating mogen koper-zilverionisatie en anodische oxidatie vervolgens alleen worden gebruikt op zogeheten prioritaire locaties, zoals hotels en ziekenhuizen, en mogen de middelen alleen worden toegepast als er sprake is van een besmetting van de leidingwaterinstallatie met legionellabacteriën. Ook mogen deze technieken op grond van artikel 44 van het Drinkwaterbesluit alleen worden ingezet als inzet van thermisch, fysisch of fotochemisch beheer (redelijkerwijs) niet mogelijk is.
Voor alle alternatieve technieken geldt bovendien op grond van artikel 44 van het Drinkwaterbesluit dat deze gecertificeerd moeten zijn op basis van BRL K14010, deel 1 danwel 2.
Gezien deze restricties en de kosten van de systemen zal de inzet ervan doorgaans beperkt zijn tot die situaties waar de inzet nodig is om legionellaproblemen te beheersen. In die specifieke situaties kan – mits voldaan wordt aan de hierboven genoemde voorwaarden – door verlaging van de warm tapwatertemperatuur en/of spoelfrequentie een besparing op energie, water en/of personeelskosten worden bereikt.

Vraag 1

Bent u bekend met de situatie rond het leegstaande CBS-gebouw in Leidschendam-Voorburg?

Ja

Vraag 2

Hoe verhoudt het verkooptraject van dit gebouw zich tot de structuurvisie van de gemeente Leidschendam-Voorburg, die zich richt op woningbouw?

Het verkooptraject (privaatrechtelijke handeling van de Rijksoverheid) van dit gebouw staat de Structuurvisie (publiekrechtelijke bevoegdheid van de gemeente zonder rechtstreekse werking) niet in de weg.
Voor een nieuwe eigenaar is deze Structuurvisie een solide basis om met de gemeente het herbestemmingsproces van kantoor naar woningen, op te pakken.

Vraag 3

Is het waar dat het pand in zijn huidige staat niet bruikbaar is vanwege brandonveiligheid? Is herbestemming van het gebouw denkbaar en haalbaar?

Ten tijde van gebruik van het pand als kantoor voldeed het pand aan de eisen van brandveiligheid. Inmiddels zijn de eisen van het Bouwbesluit dusdanig gewijzigd, ook voor bestaande bouw, dat voor een hernieuwde ingebruikname als kantoor het nodige aangepast moet worden. De Staat heeft echter geen intenties in die richting.
Herbestemming van het gebouw naar woningdoeleinden is goed denkbaar. De haalbaarheid van een dergelijke herontwikkeling hangt af van de omvang van de wensen van de gemeente enerzijds en de marktmogelijkheden in de vorm van woningopbrengsten, bouw- en sloopkosten, anderzijds.

Vraag 4

Is het waar dat de kosten van leegstand ongeveer een miljoen euro per jaar zijn, zoals in NRC Handelsblad van 21 augustus1 wordt gemeld? Zo nee, om welk bedrag gaat het dan? Is het waar dat deze leegstandskosten worden gemaakt sinds 2008?

Nee. Het object staat sinds 1 september 2008 leeg.
De leegstandskosten bedragen sinds 2008 t/m 2012 ca. € 2,4 mln. Sinds de gemeente geen medewerking meer verleent aan de interim-huisvesting van bedrijven, is er een hek om het pand gezet en bedragen de kosten in 2013 ca. € 150.000,– voor met name het hoogst noodzakelijke onderhoud, nutsvoorzieningen en bewaking.

Vraag 5

Welke boekwaarde hebben het gebouw en het onderliggende perceel? Is verkoop, sloop of renovatie van dit specifieke pand opgenomen in de Rijksbegroting?2

Vraag 6

Welke procesafspraken zijn gemaakt met de gemeente? Zijn er onderhandelingen gaande?

Vraag 1

Kunt u toelichten waarom de uitwerking van de motie Groot/Omtzigt (Kamerstuk 33 003, nr. 49) is mislukt?1

In de afgelopen maanden zijn constructieve gesprekken gevoerd met Aedes om te bezien in hoeverre het arrangement dat is ontworpen voor de kinderopvangsector2 ook gehanteerd zou kunnen worden voor de woningcorporaties. Nadat duidelijk was geworden welke gevolgen dit zou gaan hebben voor de woningcorporaties heeft Aedes aangegeven dat het aangeboden arrangement onvoldoende perspectief biedt voor woningcorporaties om eraan mee te doen. Overigens is de afweging om deel te nemen aan het door de Belastingdienst geboden arrangement uiteindelijk aan de individuele woningcorporaties zelf.

Vraag 2

Kunt u toelichten welke factoren er toe hebben geleid dat de directe betaling van huurtoeslag aan woningbouwcorporaties niet mogelijk wordt gemaakt?

Op 1 december a.s. treedt de wettelijke maatregel in werking die alleen nog maar directe betaling van huurtoeslag aan huurders zelf toestaat. Tijdens het wetgevingsoverleg van de vaste commissie voor Financiën over Overige fiscale maatregelen 2012 (waarin deze maatregel was opgenomen) heb ik toegezegd onder bepaalde voorwaarden een uitzondering op de wettelijke maatregel voor kinderopvanginstellingen mogelijk te willen maken. Ik ben bij die gelegenheid ingegaan op de voorwaarden die wat mij betreft aan zo’n uitzondering verbonden zijn. In de motie Groot/Omtzigt heb ik aanleiding gezien om de uitzondering binnen de randvoorwaarden die ik in uw Kamer voor de kinderopvanginstellingen heb geschetst, ook voor woningcorporaties open te stellen.
In de besprekingen met Aedes is gebleken dat het arrangement met de voorwaarden zou inhouden dat de verhuurders hun software en systemen zouden moeten aanpassen, dat verhuurders niet alleen de voorschotbetalingen maar ook de bedragen voortvloeiend uit de eindafrekening van de toeslag – mits het een uit te betalen bedrag is – zouden moeten verwerken en verrekenen, dat bepaald niet zeker is dat de huurders voor deze optie zullen kiezen en dat de huurtoeslag op termijn mogelijk opgaat in de huishoudentoeslag. Al deze overwegingen samen hebben bij Aedes geleid tot de conclusie dat er geen positieve business case te maken is.
Daarom heeft Aedes op 10 september jl. het volgende medegedeeld aan het Ministerie van Financiën: «Het enthousiasme in de sector voor het partnerschap is afhankelijk van de inrichting en werking van de regeling. Uiteindelijk zijn de reacties op de werking van het partnerschap niet positief. Vooral de verwachte administratieve lasten vormen een probleem voor corporaties (BSN-koppeling en ontvangst eindafrekening is onwerkbaar en eventuele saldering niet wenselijk vanuit maatschappelijk perspectief). Bovendien is vooraf onduidelijk hoeveel huurders voor deze mogelijkheid kiezen, waardoor een goede kosten-baten analyse vooraf niet mogelijk is. Ook de mogelijkheid dat de huursubsidie binnen enkele jaren mogelijk wordt omgevormd tot een huishoudentoeslag heeft in deze afweging een rol gespeeld.»

Vraag 3

Kunt u toelichten welke maatregelen volgens u genomen moeten worden om directe huurtoeslagbetaling aan woningbouwcorporaties alsnog mogelijk te maken?

De wet bepaalt dat de Belastingsdienst een toeslag slechts op één bankrekening die op naam moet staan van de toeslaggerechtigde uitbetaalt. Geclusterde uitbetaling van alle huurtoeslagen in één bedrag op de bankrekening van woningcorporaties, zoals die nu nog van toepassing is, is vanaf 1 december a.s. niet meer mogelijk. In de wet is een delegatiegrondslag opgenomen op grond waarvan een uitzondering gemaakt kan worden op het verplichte één bankrekeningnummer. Die uitzondering behelst dat onder de genoemde voorwaarden het mogelijk wordt dat toeslaggelden op verzoek van toeslaggerechtigde direct aan een kinderopvanginstelling uitbetaald worden. Zoals hiervoor aangegeven heb ik in de motie Groot/Omtzigt aanleiding gezien om deze faciliteit ook open te stellen voor woningcorporaties, die bereid zijn aan de bij de uitzondering horende voorwaarden te voldoen. Een belangrijke voorwaarde die verbonden is aan de uitzondering is een hoofdelijke aansprakelijkheid voor terugvorderingen die verband houden met toeslagen die op de bankrekening van woningcorporaties zijn uitbetaald en die niet bij de huurder zelf zijn terug te halen.
Zoals ik uw Kamer heb laten weten, hebben de betrokken instellingen grote moeite met de hoofdelijke aansprakelijkheid. Daarom hebben de gesprekken zich geconcentreerd op het alternatief in de vorm van een partnerschap met de Belastingdienst. Het partnerschap stelt bepaalde eisen aan de administratie en verplicht ook tot periodieke uitwisseling van gegevens op BSN-niveau, in ruil waarvoor de betrokken instellingen gevrijwaard worden van de hoofdelijke aansprakelijkheid, tenzij er sprake is van verwijtbaar handelen. Dit is ook vastgelegd in het arrangement voor de kinderopvanginstellingen, zoals toegelicht in mijn brief van 12 juli jl.3
Ik zie geen mogelijkheden om binnen de wettelijke regeling en de daarbij geldende randvoorwaarden een directe betaling van huurtoeslag aan woningcorporaties op alternatieve wijze vorm te geven. Het past ook niet bij de eerder geformuleerde voorwaarden – zoals besproken tijdens het wetgevingsoverleg over Overige fiscale maatregelen 2012 – om een uitzondering op de hoofdregel te kunnen maken. Een dergelijke alternatieve vormgeving zou bovendien de doelstelling van het verplichte één bankrekeningnummer geweld aandoen, namelijk het tegengaan van fraude met (onder meer) toeslagen. Aangezien Aedes aangeeft dat de aanstaande omvorming van o.a. de huurtoeslag tot huishoudentoeslag ook een rol heeft gespeeld in de afweging, lijkt een alternatieve vormgeving ook om die reden op dit moment niet voor de hand te liggen.