Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Dakloze snel terug op straat door duur huis»?1 2

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat jaarlijks in de vier grote steden twaalfhonderd voormalig dak- en thuislozen in de problemen komen vanwege een te hoge huurprijs? Zo ja, tegen welke problemen lopen zij dan aan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit navraag bij Federatie opvang blijkt dat in de vier grote steden op jaarbasis 1200 personen doorstromen uit de maatschappelijke opvang naar een corporatiewoning. Hoeveel van deze personen een, in relatie tot hun inkomen te dure huurwoning krijgen toegewezen, waardoor er betalingsproblemen kunnen ontstaan, is niet bekend.
Ik heb overigens actie ondernomen op het signaal dat er te veel te dure huurwoningen worden toegewezen aan mensen met lage inkomens. De onlangs aanvaarde herziene Woningwet en het daarop gebaseerde ontwerpbesluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting regelen de herinvoering van de passendheidstoets bij toewijzing van huurwoningen aan huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag. De norm bepaalt dat corporaties aan minstens 95 procent van de woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huur tot aan de aftoppingsgrens. Deze huurders worden hierdoor minder snel geconfronteerd met een te hoge huurprijs waardoor betalingsproblemen zouden kunnen ontstaan. Ik zal de door het lid Monasch ingediende en door de Tweede Kamer aangenomen motie om deze maatregel zo spoedig als mogelijk in te voeren, uitvoeren (TK 2014–2015, 32 847, 160).

Vraag 3

Hoe vaak komt het op jaarbasis voor dat een ex-dak- of thuisloze weer op straat of in de opvang belandt vanwege een te hoge huurprijs? Hoe vaak is dat het geval in de vier grote steden en landelijk gezien?

Hier zijn geen gegevens over bekend. Er wordt bij een huisuitzetting niet geregistreerd of de desbetreffende personen eerder dakloos waren.

Vraag 4

Hoe lang moeten dak- en thuislozen gemiddeld wachten voor ze in aanmerking komen voor een huurwoning? Wat zijn de regionale verschillen en hoe zijn deze ontstaan?

Hoe lang dak- en thuislozen moeten wachten om in aanmerking te komen voor een huurwoning verschilt per regio. Er zijn geen landelijke cijfers beschikbaar. De wachttijd is onder andere afhankelijk van de beschikbare woningvoorraad in de regio en de lokale afspraken die centrumgemeenten met woningcorporaties hebben kunnen maken over aantallen beschikbare woningen op jaarbasis voor de doelgroep.

Vraag 5

Kunt u een overzicht verschaffen van de hoeveelheid huurwoningen die jaarlijks aan dak- en thuislozen toegewezen wordt met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (403,06 euro prijspeil 2015), met een huur tot de aftoppingsgrens (576,87 euro), met een huur tot de huurtoeslaggrens (710,68 euro) en met een huur boven de huurtoeslaggrens? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit de verantwoordingsgegevens van corporaties is alleen af te leiden hoeveel woningen in een bepaalde prijsklasse worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder en boven de huurtoeslaggrens. Aan welke type huishoudens deze woningen worden toegewezen wordt niet bijgehouden.

Vraag 6

Hoe kan een dakloze, die begint met huren en de volle huurprijs moet betalen, de periode overbruggen tot aan de uitbetaling van de huurtoeslag?

In de regel krijgt iemand acht weken na de aanvraag de huurtoeslag uitbetaald. Wanneer dit tot problemen zou kunnen leiden, kan in het kader van de verlening van bijzondere bijstand woonkostentoeslag worden aangevraagd. Het is echter aan het college van burgemeester en Wethouders om te beoordelen of en zo ja in welke mate in dit soort situaties ter overbrugging – al dan niet als lening- een tijdelijke woonkostentoeslag wordt verstrekt. Het betreft hier een strikt individuele beoordeling.

Vraag 7

Op welk manier tonen woningcorporaties coulance als ex-daklozen of ggz-patiënten, die voor het eerst zelfstandig wonen, in financiële problemen komen om hun huur te betalen?

Corporaties organiseren allerhande interventies om huurders met financiële problemen tegemoet te komen: (telefonische) gesprekken, Achter-de-Voordeurprojecten, budgetcoaches, actieve samenwerking met (schuld)hulpverlening, enz. Ex-daklozen of ggz-patiënten die in financiële problemen komen, maken bij corporaties veelal ook gebruik van «Het Tweede Kansbeleid». Dit geeft huurders waarvoor een ontruimingsvonnis is aangevraagd een laatste kans om ontruiming van hun woning te voorkomen door verplichte hulpverlening op maat te accepteren. Doel daarbij is dat de huurder de financiële problemen weer onder controle krijgt. Ook maken corporaties gebruik van «omklapcontracten»: de corporatiewoning wordt dan door een zorginstelling gehuurd die deze woning op haar beurt aan een ex-dakloze of ggz-patiënt doorverhuurt voor bepaalde tijd. Indien na deze periode blijkt dat de ex-dakloze of ggz-patiënt zelfstandig kan wonen, sluit de corporatie een reguliere huurovereenkomst met de huurder. Daarnaast worden er voor huurders met financiële problemen betalingsregelingen getroffen, waardoor de achterstallige betaling in termijnen kan worden voldaan.

Vraag 8

In 2013 is het aantal huisuitzettingen met 8% gegroeid naar 6.980, waarbij in 88% van de gevallen huurachterstand de oorzaak van de uitzetting was; wat is het beeld voor 2014?3

In 2014 vonden in totaal 5.900 huisuitzettingen bij corporaties plaats. Ten opzichte van het jaar daarvoor is dat een daling van 15%. Van deze uitzettingen lijkt 85% door huurachterstand te zijn veroorzaakt, 3% minder dan voorheen. In veel situaties blijkt er trouwens sprake te zijn van een combinatie van oorzaken. Het aantal ontruimingsvonnissen is in 2014 met 23.500 juist licht gestegen ten opzichte van 2013. Het lijkt erop dat de inspanningen van corporaties om het aantal huisuitzettingen te laten dalen succesvol zijn.

Vraag 9

Wat is uw reactie op de pilot in Amsterdam bij woningcorporatie Rochdale waar de huur rechtstreeks van de uitkering wordt afgeschreven?4

Ik heb begrepen dat de gemeente Amsterdam en woningcorporatie Rochdale de afspraak hebben gemaakt dat bij huurders met een bijstandsuitkering en een huurachterstand van 2 maanden de huur en een bedrag voor een afbetalingsregeling in overleg met de klant door de gemeente Amsterdam wordt ingehouden op de bijstandsuitkering en direct wordt overgemaakt naar de woningcorporatie. Het doel achter dit beleid is het verminderen van het aantal woningontruimingen door financiële redenen.
Doorbetaling via de uitkering kan een goede oplossing zijn om problematische schulden en uiteindelijk huisuitzettingen te voorkomen. Het is aan
gemeenten en woningcorporaties om onderling afspraken te maken over het voorkomen van schulden en het terugdringen van het aantal huisuitzettingen. Voor doorbetaling vanuit de uitkering is uiteraard wel toestemming nodig van de desbetreffende burger.
Ik moedig gemeenten en woningcorporaties aan de handen in een te slaan en een gezamenlijke aanpak preventie en vroegsignalering van schulden te ontwikkelen, zodat huisuitzettingen zoveel mogelijk voorkomen kunnen worden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Steeds moeilijker om moskeeën te bouwen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat het Contactorgaan Moslims en Overheid (CMO) aangeeft dat moskeebesturen steeds meer weerstand ondervinden bij de bouwplannen van een nieuw gebedshuis?

In Nederland bestaat de grondwettelijke vrijheid van godsdienst en levensovertuiging. Dit betekent dat het eenieder vrij staat te geloven en binnen de grenzen van de rechtsstaat daar ook uiting aan te geven. Dit behelst ook de vrijheid om in een gebedshuis of op een vergelijkbare locatie het geloof uit te oefenen. Dit geldt voor aanhangers van alle religies.
Ik zet mij in voor een samenleving, waar – binnen de grenzen van de rechtstaat – voor alle overtuigingen en leefstijlen ruimte is4 en iedereen in vrijheid en veiligheid kan samenleven. Het is dan ook belangrijk dat negatieve beeldvorming wordt tegengegaan en de verschillende maatschappelijke en religieuze groepen de dialoog met elkaar en de samenleving aan blijven gaan.
Hiertoe heb ik in november een interreligieuze bijeenkomst in de Ridderzaal georganiseerd. Het tegengaan van negatieve vooroordelen maakt ook onderdeel uit van de aanpak gericht op het bestrijden van discriminatie. Er wordt bijvoorbeeld gewerkt aan een «handreiking» waarin betere contacten tussen moskeebestuurders, politie, gemeenten en Antidiscriminatie voorzieningen (ADV’s) worden gestimuleerd onder meer ter preventie van incidenten rondom moskeeën.
Ik zie geen noodzaak om extra maatregelen te nemen, maar wil mij juist in blijven zetten voor de uitvoering van bestaande initiatieven en acties.

Vraag 3

Deelt u de constatering dat een «verwachting» van mogelijke parkeerproblematiek de bouw van een moskee niet in de weg mag staan? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen tegen het blokkeren van de bouw van moskeeën op basis van dit argument?

Bij (nieuw)bouwprojecten of bij de wijziging van een bestemmingsplan hebben bewoners het recht hier bezwaar tegen te maken. Verwachte parkeeroverlast is hierbij een veelgebruikt argument. Dit geldt voor alle bouwwerken met een maatschappelijk doeleinde, dus ook voor moskeeën. Uiteindelijk is het aan de gemeente om de beslissing te nemen en zorgvuldige besluitvorming te betrachten.

Vraag 4

Hoe kan het dat er een groeiende weerstand ontstaat tegen de bouw van moskeeën en niet tegen andere gebedshuizen zoals uit het onderzoek Monitor Moslim Discriminatie blijkt?2

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Vindt u ook dat het bouwen van een moskee een fundamenteel recht is van gelovigen in Nederland? Zo ja, vindt u dat dit recht steeds meer onder druk komt te staan? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Wat vindt u van het feit dat er een toename is van het aantal bezwaren dat gemeenten op jaarbasis binnen krijgt? Speelt de angst voor de Islam hier een rol in? Zo ja, wat gaat u effectief doen om deze angst te bestrijden? Zo nee, waar denkt u dat deze toename aan te wijden is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Bent u van mening dat het politieke klimaat bijdraagt aan de angst voor de bouw van moskeeën, zoals ook uit de Monitor Moslim Discriminatie naar voren komt?3 Zo ja, wat gaat u doen om dit klimaat bij te stellen? Zo nee, wat is dan de oorzaak?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 8

Welke maatregelen kunnen er genomen worden om de angst voor de bouw van moskeeën te voorkomen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «niet wachten met asbestdaken»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de in het bericht gemaakte opmerkingen van asbestadvocaat Ruers «hoe langer het duurt, hoe meer menselijk leed, nog meer asbestdoden en uiteindelijk een veel grotere schadepost»?

Het verbod op asbestdaken heeft tot doel mens en milieu tegen deze gevaren van blootstelling aan asbest te beschermen door de sanering van asbestdaken te bespoedigen. Door verwering van het asbesthoudend materiaal waarvan daken zijn gemaakt, vindt er verspreiding plaats van asbestvezels naar het milieu. Dit vormt een gevaar voor de gezondheid van mensen. Het risico van verwering van asbestdaken neemt toe naarmate de daken ouder zijn. Het verbod treedt daarom in werking in 2024, asbestdaken zijn dan immers minimaal 30 jaar oud.

Vraag 3

Wat heeft het ministerie gedaan met de uitkomsten van het SP-rapport «Help asbest het dak af»2 en is dit rapport betrokken bij de totstandkoming van de wijziging van het Asbestverwijderingsbesluit 2005?3 Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

In de brief van 14 juli 2008 is aangegeven wat er is gedaan met het SP-rapport «Help asbest het dak af». Bij de totstandkoming van het verbod op asbestdaken zijn veel partijen betrokken en zijn ook beschikbare onderzoeken gebruikt.

Vraag 4

Op welke wijze heeft het ministerie uitvoering gegeven aan de motie-Poppe4 waarin gesproken wordt over het streven naar versterking van de handhavingsstructuur inzake asbestwetgeving?

In de brief van 23 maart 2012 is aangegeven hoe de ketenhandhaving rondom asbest versterkt wordt. Inmiddels is op verschillende terreinen daar werk van gemaakt. Zo heeft de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) in twee pilots de ketensamenwerking vormgegeven tussen de verschillende diensten die bij de handhaving zijn betrokken. Deze instrumenten en good practices zijn in november 2014 tijdens een gezamenlijk congres van Inspectie SZW, ILT en het Ministerie van Infrastructuur en Milieu met de betrokken toezichthouders van gemeenten, omgevingsdiensten en politie besproken. Conclusie van het congres was dat de werkwijze navolging verdient. Pilots hebben aangetoond dat malafide saneerders kunnen worden gevonden door het samenbrengen van informatie uit verschillende informatiebronnen zoals het Landelijk Meldpunt Afvalstoffen en het nog in ontwikkeling zijnde LAVS (landelijk asbestvolgsysteem). Deze aanpak zal in de toekomst worden gebruikt en verder worden versterkt door «Inspectie View», een systeem waarin asbest een prominente plaats inneemt. Daarmee hebben gemeenten en omgevingsdiensten voldoende instrumenten om asbesttoezicht in lijn met hun eigen verantwoordelijkheid effectief in te vullen.

Vraag 5

Is naar uw mening in het ontwerpbesluit Wijziging Asbestverwijderingsbesluit 2005 uitvoering gegeven aan wat gevraagd is in de motie, om «vooruitlopend op de vorming van Regionale Uitvoeringsdiensten te streven naar versterking van de handhavingstructuur inzake asbestwetgeving, daartoe de wenselijkheid en mogelijkheden te onderzoeken om per veiligheidsregio op asbestgebied deskundige handhavers van de verschillende inspecties en milieupolitie en in overleg met het Landelijk Overleg Milieuhandhaving, asbestinterventieteams te vormen en al naar gelang de plaats van de asbestsanering gemeentelijke handhavers te betrekken»? Zo ja op welke wijze?

In het AO van 9 maart 2010 is toegelicht dat asbesthandhaving een brede aanpak vereist. Met deze wijziging van het Asbestverwijderingsbesluit 2005 wordt uitvoering gegeven aan de in de Wet milieubeheer geboden mogelijkheid om bij algemene maatregel van bestuur de verantwoordelijkheid voor de bestuursrechtelijke handhaving bij gedeputeerde staten of burgemeester en wethouders in plaats van aan de Minister van Infrastructuur en Milieu te leggen. Het verbod zet in op stimulering van verwijdering van asbestdaken voor 2024.

Vraag 6

Op welke wijze gaat de rijksoverheid – in het licht van eerdere uitspraken van de destijds verantwoordelijk Minister gedaan tijdens een algemeen overleg5 – regie nemen om lokale overheden aan te sturen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Hoe verhoudt deze vraag om een handhavingsstructuur zich met de wijziging in het Asbestverwijderingsbesluit 2005 dat ervan uitgaat dat eigenaren verantwoordelijk zijn voor het verwijderen van het kankerverwekkende asbest?

Ik appelleer in het asbestbeleid voortdurend aan de eigen verantwoordelijkheid van betrokkenen: burgers, gemeentes, eigenaren van gebouwen en bedrijven, zoals aannemers. Zij moeten er alles aan doen om de blootstelling aan asbest te voorkomen door zorgvuldig te werken.
Dat is de basis van het asbestbeleid en die blijft overeind bij de wijziging van het Asbestverwijderingsbesluit 2005.

Vraag 8

Hoe wordt omgegaan met het gegeven dat bij onderzoek (in opdracht van de provincies Gelderland en Overijssel uit mei 2014) in 45% van de gevallen sprake was van «ernstige verontreiniging» en in nog eens 45% van de gevallen de asbestvervuiling direct gevaar opleverde voor de volksgezondheid en deze met spoed diende te worden opgeruimd?6

Het Rijk stelt de bevoegde overheden in staat de bodemsanering uit te voeren, binnen de kaders van het convenant Bodem en Ondergrond. De prioriteit ligt bij de aanpak van de spoedlocaties, zoals voortvloeit uit de Wet bodembescherming en zoals meermalen is besproken met het parlement. Deze spoedlocaties zijn op basis van onderzoek door de bevoegde overheden in beeld gebracht. Het is belangrijk dat die onderzoeken decentraal plaatsvinden. Dat is ook precies de aanpak die vorm gekregen heeft in het bodemconvenant. De middelen daarvan zijn om deze reden gedecentraliseerd, zodat dit soort onderzoeken door provincies maar ook eigenaren heel lokaal kunnen worden uitgevoerd. Op deze wijze kan worden gekeken wat de problemen zijn, op welke locaties spoed vereist is, en welke oplossing/aanpak hierbij het beste past.
Wanneer zich nieuwe gevallen voordoen die onder spoedlocaties vallen, dan kan dat aanleiding zijn om de bevoegde overheden extra budget of extra instrumenten toe te kennen. Als de provincies op basis van de betreffende rapporten concluderen dat de geconstateerde asbestverontreiniging hieronder valt, dan zal dit aan de orde komen in het gesprek tussen Rijk en provincie(s). Op dit moment is er nog geen duidelijkheid over de omvang van de verontreiniging (er zijn in het rapport 20 locaties onderzocht) en over de gezondheidsrisico’s hiervan. Hiervoor wacht ik de brief van provincies af waarin duiding wordt gegeven aan deze onderzoeksrapporten.

Vraag 9

Bent u het met de onderzoekers van adviesbureaus Geofox-Lexmond en Eelerwoude eens dat er sprake is van in totaal 250.000 inspoellocaties, waar vervuild regenwater de grond in sijpelt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Bent u het er mee eens dat, indien het onderzoek in Overijssel en Gelderland wordt vertaald naar de landelijke situatie, er sprake moet zijn van 100.000 locaties die met spoed moeten worden gesaneerd?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Is de subsidiepot van € 75 miljoen naar uw mening toereikend als de werkelijke kosten, wanneer onder meer ook de gevelplaten vervangen moeten worden, uit zouden kunnen komen op € 1,5 miljard? Kunt u uw antwoord toelichten?

De geactualiseerde MKBA geeft aan dat het om € 882 mln gaat. Deze kosten zijn er omdat het proces van sanering wordt versneld naar 2024, in plaats van 2044 bij het proces van autonome vervanging (zonder verbod) van de dàn (in 2044) tenminste 50 jaar oude asbestdaken. Asbestdaken zijn in 2024 tenminste 30 jaar oud, de meeste een stuk ouder, en dan moeten ze gesaneerd zijn. Het beschikbare budget bedraagt tenminste € 75 mln. Dat bedrag is niet bedoeld om alle kosten te dekken, maar om de sanering vlot op gang te brengen.

Vraag 12

Klopt het dat de sanering van inspoellocaties, waar vervuild regenwater de grond is ingelekt, niet onder de asbestsaneringsregeling valt? Indien het antwoord daarop nee is, onder welke regeling valt deze specifieke vervuiling?

De asbestsaneringsregeling waar u op doelt, betreft de aanpak en vervanging van asbestdaken. Daarnaast is er het instrumentarium om de verontreiniging van de bodem aan te pakken, dat staat beschreven in het antwoord op vraag 8, 9 en 10.

Vraag 13

Klopt het dat er onenigheid is over de saneringskosten en dat die discussie een snelle oplossing in de weg zit? Zo ja, hoe en op welke termijn wordt dit geschil beslecht? Hoe ziet de verdeling van de kosten er concreet uit die u beschreef in het mondelinge vragenuur van 3 maart 2015 over dit onderwerp?7

Nee, er is geen sprake van onenigheid over de saneringskosten bij de asbestdaken. Aan de uitwerking van de subsidieregeling en daarmee de financiering van de sanering wordt nog gewerkt. Zoals ik ook in de Kamer geantwoord heb op de vraag van het lid Remco Dijkstra, zal dit een gecombineerde aanpak zijn van zowel overheden als eigenaren. Belangrijkste doel is om op zo kort mogelijke termijn de verontreiniging van de bodem door asbest aan te pakken en gezondheidsrisico’s te voorkomen.

Vraag 14

Op welke manier wordt omgegaan met asbestdaken en – gevels op door aardbevingen aangetaste huizen in Groningen, die gestut zijn en waar de risico’s nu groter zijn?

Zodra er in gebouwen van voor 1994 gerenoveerd, verbouwd of gesloopt wordt, moet in kaart worden gebracht waar asbest zit, en zal het (verantwoord) verwijderd moeten worden, voordat er op die plek geklust gaat worden. Met het nieuwe besluit zullen asbestdaken voor 2024 verwijderd moeten zijn.
Dit alles geldt ook voor door aardbevingen aangetaste huizen in Groningen.
Er zal een asbestinventarisatie moeten plaatsvinden. Als er asbest aanwezig is dat een actueel risico vormt, dan is sanering noodzakelijk.

Vraag 1

Klopt het bericht dat Britse bankiers en investeerders van the City door uw ambtenaren warm worden gemaakt voor het opkopen van corporatiewoningen? Zo ja, welke kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen hanteert u daarbij?1

De directeur-generaal Wonen en Bouwen heeft bij een bijeenkomst in Londen op 9 maart 2015 een voordracht gehouden over de stand van zaken en het beleid op de Nederlandse woningmarkt. Hij heeft daarbij uitleg gegeven over de bestaande regelgeving met betrekking tot verkoop van corporatie woningen. Daarbij is duidelijk gemaakt dat er vanuit het Rijk geen kwantitatieve of kwalitatieve doelstellingen gelden voor de verkoop van corporatiewoningen.

Vraag 2

Klopt het dat deze bijeenkomst is georganiseerd door Capital Value? Wie waren de overige deelnemers aan de bijeenkomst, welke voorstellen heeft u gedaan en welke deals zijn gesloten of zitten in de pijplijn?

Ja, de bijeenkomst was georganiseerd door Capital Value. Aanwezig waren met name internationale investeerders, buitenlandse pensioenfondsen en banken. De bijeenkomst had een informatief karakter. Er zijn geen transacties gesloten of concrete projecten besproken.

Vraag 3

Hoeveel sociale huurwoningen van welke woningcorporaties zijn verkocht aan buitenlandse investeerders in de jaren 2012, 2013 en 2014?

In 2014 was sprake van twee transacties met buitenlandse investeerders. Dit betreft als eerste de door Vestia gesloten verkoopovereenkomst met Patrizia Wohnmodul. Deze overeenkomst betrof 5490 woningen, waarvan 14 procent met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. Hiervan zijn 4157 woningen sinds december 2014 in eigendom van Patrizia. Het transport van 1333 woningen is door Vestia in afwachting van de afhandeling van de bezwaren van vijf gemeenten aangehouden. Ten tweede heeft Servatius in december 2014 aan de Duitse belegger La Salle gmbh 358 woningen in eigendom overgedragen, waarvan 24 procent met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. In de jaren 2012 en 2013 waren er voor zover bekend geen verkopen van sociale huurwoningen van corporaties aan buitenlandse investeerders.

Vraag 4

Hoe groot was de sociale woningvoorraad bij uw aantreden en hoe groot is die nu? Hoe verhoudt verkoop van sociale huurwoningen zich tot de passage in het Regeerakkoord dat de omvang van de sociale woningvoorraad in stand blijft? Hoe verhoudt de verkoop van sociale huurwoningen zich tot het aantal mensen dat op zoek is naar een betaalbare huurwoning?2

Bij mijn aantreden in november 2012 bestond de woningvoorraad van de woningcorporaties uit 2,4 miljoen huurwoningen en dit aantal is sindsdien niet substantieel gewijzigd. Voor het grootste gedeelte, 96 procent, bestaat de voorraad bij corporaties uit huurwoningen onder de huurtoeslaggrens. De huidige omvang van de sociale huurwoningvoorraad – zowel van corporaties als particulier – is ruim voldoende om de doelgroep te huisvesten. Via de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt de doorstroming van mensen met een hoger inkomen uit de sociale huurvoorraad gestimuleerd. Op 1 juli 2015 wordt de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting van kracht waarin maatregelen opgenomen zijn om de omvang van de sociale huurwoningenvoorraad op de regionale behoefte af te stemmen. Zo dienen corporaties met hun voorgenomen meerjarige werkzaamheden een bod te doen op het gemeentelijk volkhuisvestingsbeleid c.q. de woonvisie. Daarnaast kunnen gemeenten ook de bestaande voorraad in hun gemeente beïnvloeden omdat aan hen bij verkopen van corporatiewoningen aan derden (beleggers) een zienswijze gevraagd wordt. Tenslotte worden met de maatregel passend toewijzen woningcorporaties verplicht om – met een beperkte uitzonderingsmogelijkheid – aan mensen met huurtoeslag een woning onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag toe te wijzen. Deze maatregelen moeten ervoor zorgen dat er voor de doelgroep betaalbare woningen beschikbaar zijn.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het rapport en de presentatie van Capital Value waarin schaarste van betaalbare huurwoningen wordt gepresenteerd als goed nieuws? Bent u bereid het rapport en de presentatie van Capital Value aan de Kamer te doen toekomen?3

Het rapport en de presentatie concluderen dat het tekort aan betaalbare huurwoningen verder kan oplopen doordat er mogelijk onvoldoende nieuwe huurwoningen gebouwd worden. Volgens de onderzoekers is dat jammer, omdat er kansen liggen voor dit segment. Ik ben van mening dat die kansen niet alleen goed zijn voor investeerders, maar ook voor de Nederlandse woningmarkt. Voor een goed werkende woningmarkt is het van belang dat huishoudens met midden en hogere inkomens een volwaardige keuze hebben tussen huren en kopen. Buitenlandse beleggers kunnen samen met Nederlandse pensioenfondsen en andere particuliere investeerders een stimulans vormen voor de bouwsector bij het realiseren van nieuwe huurwoningen om een dreigend tekort in het vrije huursegment tegen te gaan.
Capital Value is bereid het onderzoeksrapport op aanvraag beschikbaar te stellen. Ik verwijs u daarvoor naar de website van Capital Value (www.capitalvalue.nl). Ook heeft Capital Value aangegeven bereid te zijn om indien gewenst daarop een toelichting te geven, zoals zij hebben gedaan bij de presentatie van het rapport in Londen.

Vraag 6

Baart de opmerking van een vertegenwoordiger van Goldman Sachs «wij zijn inderdaad niet bezig met het functioneren van de Nederlandse woningmarkt» u ook zorgen? Zo ja, bent u bereid het belang van huurders en woningzoekenden altijd voorop te stellen in plaats van de belangen van banken en investeerders?

Een goed functionerende woningmarkt is in het belang van alle spelers op die markt, dus ook de banken die optreden als financiers. De opmerking, zoals opgetekend in het artikel in de Volkskrant, herken ik dan ook niet uit mijn eigen gesprekken met investeerders en financiers op de Nederlandse woningmarkt. Ik heb vorig jaar in een brief aan de Tweede Kamer4 maatregelen gepresenteerd ter verbetering van de woningmarkt. Onderdeel daarvan is een verbetering van de werking van de sociale huursector en meer ruimte voor de realisatie van een middensegment op de huurmarkt. Ik zie verkopen door corporaties aan beleggers als in lijn met dit beleid. Enerzijds waarborgt de verplichte zienswijze van de gemeente bij verkopen aan beleggers dat de omvang van de noodzakelijke (regionale) sociale voorraad in stand blijft. Aan de andere kant creëert het mogelijkheden voor de sector om weer te investeren in nieuwbouw van betaalbare huurwoningen en een aanvulling op het middensegment op de huurmarkt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Treiteraar straks ook in koophuis niet meer onaantastbaar»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening van de burgemeester van Amsterdam dat «treitersituaties diep ingrijpen in het leven van slachtoffers, zeker als ook de veiligheid en de gezondheid van hun kinderen in het geding is. Kern is dat als de situatie niet verbetert, niet het slachtoffer, maar de treiteraar verhuist»? Zo ja, deelt u dan ook de mening dat het verschil tussen het huren van een huis of het in eigendom hebben van een huis door een notoire overlastgever niet het kenmerkende verschil mag zijn in de aanpak van die overlastgever?

Ik deel de mening dat treitersituaties diep kunnen ingrijpen in het leven van de slachtoffers en dat verhuizing van het slachtoffer in beginsel geen oplossing is. Verhuizing van de overlastgever kan soms een oplossing zijn, maar zou er ook toe kunnen leiden dat het probleem zich verplaatst naar de nieuwe woonomgeving. Voor de bevoegdheden van de gemeente maakt het geen verschil of de overlast wordt veroorzaakt door een huurder of door een eigenaar van een woning. Een inherent verschil tussen beide situaties is wel dat uithuiszetting in een huursituatie kan worden bereikt doordat de verhuurder het huurcontract opzegt.

Vraag 3

Deelt u de hoop van de burgemeester van Amsterdam «dat het Rijk de wet verandert om de uitzetting van eigenaren van koophuizen te vergemakkelijken»? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Van de zijde van de gemeente Amsterdam is desgevraagd toegelicht dat de gemeente een verruiming beoogt van artikel 174a Gemeentewet (Wet Victoria), gelet op de strenge uitleg die de bestuursrechter sinds eind 2010 aan die bepaling geeft. Op grond van die bepaling kan de burgemeester besluiten (voor zover hier relevant) om een woning of een daarbij behorend erf tijdelijk te sluiten, indien door gedragingen in de woning of op het erf de openbare orde rond de woning of het erf wordt verstoord. Op de Kamervragen die begin 2011 over die jurisprudentie zijn gesteld, heeft mijn ambtsvoorganger geantwoord dat de Wet Victoria goed toepasbaar is om ernstige overlast te bestrijden en dat gemeenten voldoende instrumenten hebben om woonoverlast aan te pakken.2 Inmiddels kan worden geconstateerd dat onder andere de gemeente Amsterdam heeft aangegeven behoefte te hebben aan aanvullend instrumentarium voor de aanpak van woonoverlast. Ik ben graag bereid daar met de gemeente Amsterdam en andere gemeenten over te spreken.
Daarbij staat overigens niet op voorhand vast dat het probleem kan worden opgelost met een verruiming van artikel 174a Gemeentewet. Zo zijn veel van de voorwaarden die de bestuursrechter stelt aan de toepassing van artikel 174a terug te voeren op de rechtspraak over het EVRM. Uithuiszetting is een zware inbreuk op met name het recht op de persoonlijke levenssfeer en het eigendomsrecht. De Grondwet en verdragen staan een dergelijke maatregel weliswaar niet in op voorhand in de weg, mits voorzien van een expliciete (formeel-)wettelijke grondslag, al was het maar omdat ook de slachtoffers van de overlast grondrechten hebben. Maar uit de rechtspraak over het EVRM kan onder meer worden afgeleid dat voldoende aannemelijk moet zijn dat met de uithuiszetting het beoogde doel wordt bereikt (en dat de overlast zich bijvoorbeeld niet verplaatst naar de nieuwe woonomgeving), dat de overlast niet kan worden bestreden met minder ingrijpende maatregelen en dat de uithuiszetting geen buitensporige individuele last (excessive individual burden) mag vormen voor de betrokken burger. Ook zal het moeten gaan om objectieve, verifieerbare en ernstige overlast.
Tot slot kan ik u in dit verband melden dat er een project loopt, waarin kennis en ervaring worden opgedaan met het in een vroeg stadium opleggen van een specifieke gedragsaanwijzing aan overlastgevende huurders. Het doel van dit project is om door het opleggen van voorwaarden de overlast te beëindigen en daarmee te voorkomen dat de overlastveroorzaker zijn woning kwijtraakt. Mogelijk levert dit project ook inzichten op waarmee overlast van eigenaar-bewoners effectiever kan worden aangepakt. Als dat het geval is, zal ik die inzichten betrekken bij eventuele vervolgstappen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden ziet u om binnen de ruimte die internationale verdragen bieden, waaronder het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens, wetgeving voor te bereiden om ook eigenaren van woningen die structureel en onverbeterlijk voor ernstige overlast zorgen desnoods tijdelijk of permanent uit hun eigen huis te zetten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Kent u het bericht «Splitsing activiteiten woningcorporaties wordt helse klus»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat op de commerciële activiteiten «koopwoningen en deelnemingen» door woningcorporaties in 2013 een verlies is geleden van € 170 miljoen en het direct rendement op het niet-DAEB-bezit2 (nog steeds) niet marktconform is?3

Het verlies op commerciële activiteiten en het niet realiseren van marktconforme rendementen op die activiteiten, benadrukt het belang van de focus op de kerntaak en het aanbrengen van een vermogensscheiding tussen DAEB en niet-DAEB-activiteiten. Daarmee worden kruissubsidiëring, marktverstoring en risico’s voor de kerntaak in sterke mate beperkt.

Vraag 3

Ziet u in dat een juridische splitsing meer dan in het geval van een administratieve scheiding zorgt voor afdekking van risico’s die gepaard gaan met commerciële activiteiten?

Een juridische scheiding biedt meer waarborgen tegen kruissubsidiëring, marktverstoring en risico’s van verliezen op commerciële projecten voor de kerntaak, dan een administratieve scheiding. Om die reden is in het wetsvoorstel voor de herziene Woningwet geregeld dat bij een administratieve scheiding een aantal extra voorwaarden geldt voor het uitvoeren van niet-DAEB-activiteiten. De markttoets die door de gemeente wordt uitgevoerd moet aantonen dat geen commerciële partij het voornemen wil uitvoeren. De activiteit mag niet uitgevoerd worden zonder dat uit een financiële toets blijkt dat een marktconform rendement gehaald kan worden. Zo kan voorkomen worden dat in de niet-DAEB-tak onnodige risico’s worden gelopen die tot verliezen leiden, waarvoor de DAEB-tak op zou moeten draaien. Mochten er onverhoopt toch grote risico’s ontstaan voor de DAEB-tak, is in het wetsvoorstel en het onderliggende besluit geregeld dat de toezichthouder de toegelaten instelling bijvoorbeeld kan verplichten om niet-DAEB-bezit af te stoten.

Vraag 4

Wat is uw mening over het feit dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voorstander is van een administratieve scheiding en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de voorkeur geeft aan een juridische splitsing? Wat zegt dit over de samenwerking tussen deze beide instellingen?

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting hebben elk vanuit hun eigen rol een opvatting over de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB-activiteiten. Dit zegt niets over de samenwerking tussen beide instellingen.

Vraag 5

Hoe beoordeelt u het argument van het WSW, in lijn met het onder vraag twee gestelde, dat «het vanuit een oogpunt van bedrijfsvoering onverstandig is om het niet-DAEB-bezit buiten de woningcorporatie te plaatsen, omdat de niet-DAEB-woningen vaak de best renderende activa van de woningcorporatie vormen»?

De wet laat uitdrukkelijk twee mogelijkheden open: een administratieve scheiding en een juridische splitsing. De geleden verliezen op commerciële activiteiten laten zien dat er met commerciële activiteiten risico’s zijn en worden gelopen, die ook ten laste kunnen komen van de DAEB-activiteiten. Met het oog op de risico’s die commerciële activiteiten kunnen opleveren voor de kerntaak zijn daarom bij een administratieve scheiding extra waarborgen nodig (zoals genoemd in antwoord op vragen 3, 6 en 7).

Vraag 6

Erkent u dat verliezen van de commerciële tak nog steeds ten laste van de DAEB-tak kunnen worden gebracht als woningcorporaties de administratieve scheiding toepassen (omdat er dan nog steeds sprake is van één juridische entiteit)?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Hoe gaat u exact voorkomen dat commerciële risico’s afgewenteld kunnen worden op de DAEB-tak?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 8

Bent u bereid, naar aanleiding van de bevindingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties, de mogelijkheid van een faillissement voor woningcorporaties nader te onderzoeken?

De regering ziet net als de enquêtecommissie een «moral hazard» van het niet failliet kunnen gaan. Daarom is in het wetsvoorstel voor de herziene Woningwet geregeld dat sanering gericht dient te zijn op het kunnen voortzetten van de DAEB-activiteiten en niet op het voortbestaan van de corporatie als geheel. Dit kan betekenen dat niet-DAEB-activiteiten moeten worden afgestoten of dat er saneringssteun naar een andere corporatie gaat die DAEB-bezit van de noodlijdende corporatie overneemt. Indien wordt besloten om niet te saneren kan dit leiden tot het faillissement van een corporatie. In het kader van de mandatering van de saneringsfunctie naar het WSW wordt nader invulling gegeven aan een faillissementsscenario.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat AOW'ers kosten moeten delen met huisgenoten en dat de KBO-Brabant de overheid daarom oproept snel duidelijkheid te scheppen over mantelzorgboete bij mantelzorgwoning?1

Ja.

Vraag 2

Kent u de landelijke regeling sinds 1 november 2014, waardoor het onder voorwaarden mogelijk is om zonder bouwvergunning een mantelzorgwoning te bouwen, zodat mensen die zorg nodig hebben in de buurt wonen van hun naasten? Hoe beziet u de situatie dat die vergunningsvrijheid geldt zolang de betrokkenen kunnen aantonen dat er sprake is van mantelzorg en dat per gemeente regels worden vastgesteld over wat een geldig bewijs is voor de noodzaak van mantelzorg?

Ja. Het Besluit omgevingsrecht (Bor), dat op 1 november 2014 is gewijzigd, regelt dat zonder omgevingsvergunning onder voorwaarden een bijbehorend bouwwerk kan worden gebouwd in het achtererfgebied bij een hoofdgebouw. Bij een woning kan zo’n bijbehorend bouwwerk gebruikt en ingericht worden voor huisvesting in verband met mantelzorg.
De beoordeling of sprake is van mantelzorg als bedoeld in het Besluit omgevingsrecht ligt bij de gemeente.2 Vaak zijn personen waarbij sprake is van intensieve mantelzorg in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 al bij gemeenten in beeld. Voor die gevallen waarin daarvan geen sprake is én er bij de gemeente gerede twijfel bestaat omtrent de mantelzorgsituatie, kan een gemeente een verklaring daarover verlangen van de zorgbehoevende. Deze verklaring kan worden verstrekt door een huisarts, wijkverpleegkundige of een ander deskundig te achten persoon of een deskundige instantie. Met deze open formulering in het Besluit omgevingsrecht is aansluiting gezocht bij de diverse disciplines die op gemeenteniveau, vaak in wijkteams, zijn vertegenwoordigd en die kunnen vaststellen of er sprake is van een mantelzorgbehoefte3.

Vraag 3

Acht u het acceptabel dat de onder vraag 2 genoemde bewijzen per gemeente uiteenlopen (soms een huisartsenverklaring, soms een CIZ-indicatie)?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe beziet u de samenloop met de mogelijke invoering van de kostendelersnorm in de AOW in relatie met de mantelzorgwoning? Als de kostendelersnorm alsnog gaat gelden voor mensen in de AOW, zullen dan twee huishoudens in één woning met een mantelzorgwoning in de achtertuin daaronder vallen?

De kostendelersnorm in de AOW is uitgesteld tot 1 juli 2016. De komende tijd wordt benut om, zoals ook is toegezegd bij de behandeling van de kostendelersnorm in de Eerste Kamer, te onderzoeken wat de effecten zijn van
de kostendelersnorm in de AOW op de mantelzorg4. De besluitvorming over de kostendelersnorm in relatie tot de effecten op mantelzorg zal naar verwachting voor de zomer van 2015 naar uw Kamer worden gezonden.

Vraag 5

Lopen mensen die nu besluiten tot de bouw van een mantelzorgwoning het risico dat ze straks gestraft worden met de kostendelersnorm? Hoe beziet u de situatie van mensen die de keus om een mantelzorgwoning te bouwen niet uit kunnen stellen tot er meer zekerheid is op de financiële situatie?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Is er bij de plaatsing van een mantelzorgwoning sprake van twee onafhankelijke huishoudens of worden de twee gezinnen (uit de mantelzorgwoning en uit het hoofdgebouw) als één huishouden beschouwd?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Heeft de mantelzorgwoning een eigen huisnummer nodig om als onafhankelijke woning te worden beschouwd? Zo ja, kan een mantelzorgwoning een eigen huisnummer krijgen waardoor het administratief een onafhankelijke woning is?

Op grond van de Wet basisregistraties adressen en gebouwen moet de gemeente aan elk verblijfsobject een adres toekennen. Indien een mantelzorgwoning zelfstandig kan worden gebruikt (met name als de benodigde voorzieningen aanwezig zijn en een eigen toegang aanwezig is) dan zal deze een eigen adres (huisnummer) moeten krijgen. In alle andere gevallen zal juist geen adres mogen worden toegekend. Op dit punt bestaat geen beleidsvrijheid voor gemeenten. Voor de toepasselijkheid van de regeling voor vergunningvrij bouwen is het al dan niet beschikken over een eigen huisnummer overigens niet relevant.

Vraag 8

Wordt de bouwregel (functionele ondergeschiktheid aan het hoofdgebouw) de bepalende factor voor de regelgeving in de sociale zekerheid (bijstand, WAO) en de belasting (WOZ, etc.)? Zo ja, is dan wenselijk?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «ABN AMRO CFO: Nieuwe kapitaalbodems kunnen buffer hard raken» op RTL Z d.d. 20 februari 2015? Wat vindt u van dit bericht?

Ja, hier ben ik mee bekend. Voor mijn reactie op dit bericht verwijs ik naar de antwoorden op de onderstaande vragen.

Vraag 2

Klopt het bericht dat er plannen van internationale toezichthouders zijn om «kapitaalbodems» per leningtype te introduceren? Zo ja, wat vindt u van deze plannen? Wat houden deze plannen in en welke leningtypen betreft het? Om welke internationale toezichthouders gaat het in dit geval?

De minimale hoeveelheid kapitaal die een bank moet aanhouden is gerelateerd aan de omvang van haar naar risicogewogen activa. Om de risicoweging te bepalen zijn twee benaderingen beschikbaar: de standaardbenadering en de interne modellenbenadering. De standaardbenadering kent per leningtype en tegenpartij een voorgeschreven risicoweging toe. De interne modellenbenadering – waarbij banken gegevens uit hun interne modellen gebruiken om de risicogewogen activa te bepalen – mogen banken toepassen indien hun kwantitatieve risicobeheer- en datasystemen van voldoende hoge kwaliteit zijn. Als voordelen van de interne modellenbenadering ziet het Bazelse Comité van Bankentoezichthouders (hierna: het Bazelse Comité) de risicosensitiviteit van deze benadering en de stimulans die ervan uitgaat om de kwaliteit van het kwantitatieve risicomanagement te verbeteren. Als nadeel van de interne modellen benadering ziet het Bazelse Comité echter dat het huidige raamwerk banken veel ruimte laat bij de invulling, waardoor de uitkomsten tussen banken soms moeilijk vergelijkbaar zijn. Samen met een gebrek aan transparantie leidt dit tot de vraag of de resulterende kapitaalbuffers wel altijd voldoende zijn om de onderliggende risico’s te dekken.
Het Bazelse Comité werkt langs verschillende lijnen om de zwakke punten in het kapitaalraamwerk weg te nemen. Onderdeel daarvan is een voorstel om aan de risicogewogen activa een minimumwaarde («vloer») op te leggen, die bijvoorbeeld vastgesteld zou kunnen worden als percentage van de risicogewogen activa die zou gelden onder de standaardbenadering. Hiermee wordt een ondergrens gesteld aan de uitkomsten van de interne modellenbenadering. De consultatieperiode ten aanzien van dit voorstel liep van 22 december 2014 tot en met 27 maart 2015.1
Op dit moment kent het Bazelse kapitaaleisenraamwerk al een generieke vloer, de zogenoemde Bazel I vloer.2 Het Bazelse Comité stelt voor dat deze vloer kan worden vervangen door een kapitaalvloer gebaseerd op de standaardbenadering. Hiervoor heeft het Comité meerdere redenen. Sinds de introductie van het Bazel II raamwerk zijn inmiddels op meerdere punten nieuwe Bazelse (kapitaal)eisen geïntroduceerd, die niet volledig tot uitdrukking komen in de bestaande Basel I vloer3. Daarnaast zou een vloer gebaseerd op de standaardbenadering een manier kunnen zijn om de genoemde nadelen van de interne modellenbenadering te adresseren. Naar mijn mening zijn dit legitieme redenen om te kijken naar de mogelijkheid de huidige Basel I vloer te vervangen door een nieuwe aanpak.
De consultatie laat nog open of een nieuwe vloer zal worden vastgesteld op geaggregeerd niveau of dat vloeren op meer gedetailleerd niveau per leningentype zullen worden vastgesteld. Ook laat de consultatie zich nog niet uit over de hoogte van de vloer en het tempo waarin nieuwe afspraken zouden moeten worden ingefaseerd. Eind 2015 wil het Bazelse Comité duidelijkheid scheppen over de definitieve vormgeving en hoogte van de kapitaalvloer. Van belang hierbij is de samenhang met de herziening van het Bazelse raamwerk voor de standaardbenadering. De Bazelse standaardbenadering voor onder meer kredietrisico wordt op dit moment tevens herzien, waartoe ook een consultatieperiode liep tot en met 27 maart 2015.4 Deze herziening zal leiden tot aanpassing van de risicogewichten voor bepaalde leningtypen in de standaardbenadering, zoals hypotheken en bedrijfsleningen. Omdat – zoals hierboven aangegeven – de hoogte van de nieuwe voorgestelde kapitaalvloer gekoppeld wordt aan de kapitaaleisen uit de standaardbenadering, dient de definitieve vormgeving van de kapitaalvloer dan ook de herziene standaardbenadering te betrekken. Het Bazelse Comité voert momenteel een kwantitatieve impact assessment uit naar de impact op banken van onder andere de herziene standaardbenadering en de voorstellen over een kapitaalvloer.

Vraag 3

Hoe verhouden deze berichten zich tot berichten uit juni 2014 dat de ECB een (te) zware risicoweging voor de Nederlandse hypotheken zou gaan vragen, waardoor banken veel meer kapitaal zouden moeten aanhouden?

Dit zijn twee verschillende berichten. Wanneer de ECB kijkt naar Nederlandse hypotheekportefeuille en het kapitaal dat daarvoor wordt aangehouden, hanteert de ECB daarbij de bestaande wet- en regelgeving die zij als toezichthouder dient te handhaven. De ECB heeft aangekondigd de interne modellen die banken in het Single Supervisory Mechanism (SSM) op dit moment gebruiken voor het berekenen van risicogewogen activa, op geharmoniseerde wijze onder de loep te nemen5.
De Bazelse voorstellen gaan echter niet over het handhaven van bestaande regelgeving, maar over mogelijke nieuwe regelgeving. Ook nadat deze voorstellen definitief door het Bazelse Comité zijn vormgegeven, zullen deze altijd eerst nog in Europese wet- en regelgeving moeten worden omgezet voordat de ECB (en DNB) deze kan handhaven.

Vraag 4

Klopt het dat dergelijke kapitaalbodems de kapitaalbuffers van de Nederlandse banken hard kunnen raken? Welke gevolgen kunnen de plannen hebben voor de kapitaalbuffers van de banken?

De gevolgen van de Bazelse voorstellen voor de Nederlandse banken hangen af van de vormgeving van zowel de nieuwe kapitaalvloer als de herziene standaardbenadering. Met betrekking tot de kapitaalvloer is het waarschijnlijk dat deze vloer meer prudent zal zijn dan de bestaande Bazel I vloer, onder meer omdat de bestaande vloer niet langer een goede reflectie is van alle (kapitaal)eisen die het Bazelse raamwerk aan banken stelt. Met betrekking tot de herziening van de standaardbenadering stelt het Bazelse Comité expliciet dat het doel hiervan niet is om over de volle breedte de kapitaaleisen te verhogen. Dit laat onverlet dat voor sommige leningenportefeuilles de herziene standaardbenadering kan leiden tot hogere risicogewichten dan in de oude situatie. Het effect kan dus per bank verschillen, afhankelijk van verschillen tussen banken in de samenstelling van de activa op de balans.
Het Bazelse Comité voorziet een aantal wijzigingen in de standaardbenadering voor hypotheek- en bedrijfsleningen. De huidige Bazelse standaardbenadering kent voor hypotheekleningen de mogelijkheid om een preferentieel risicogewicht van 35% toe te passen. Dit mag alleen wanneer de toezichthouder meent dat dit verantwoord is op basis van strikte prudentiële criteria, zoals wanneer de waarde van de lening substantieel lager ligt dan de waarde van het onderpand (dit wordt echter niet gekwantificeerd). Wanneer dit niet het geval is, dan dient op aanwijzing van de toezichthouder een hoger risicogewicht te worden toegepast. Het Bazelse Comité stelt nu voor om meer kwantitatieve duiding te geven en meer differentiatie toe te passen – waarbij het risicogewicht minimaal 25% en maximaal 100% is – afhankelijk van de hoogte van de LTV en van een maatstaf voor de verhouding tussen de hypotheeklasten en het inkomen van de hypotheeknemer (debt service coverage ratio). Ook bij bedrijfsleningen wil het Bazelse Comité meer ruimte scheppen voor differentiatie naar gelang de mate van risico. Het Bazelse Comité geeft hierbij aan bij het aanpassen van de risicogewichten expliciet rekening te houden met het MKB.
Voor bijvoorbeeld de hypotheekportefeuille gebruiken Nederlandse banken overwegend interne modellen voor het berekenen van de risicogewogen activa, en niet de standaardbenadering. Omdat de kapitaalvloer gekoppeld zal worden aan de eisen die voortvloeien uit de (herziene) standaardbenadering, dient voor het bepalen van het totale effect van de wijzigingen op de Nederlandse banken, ook de standaardbenadering te worden betrokken.
Het is aannemelijk dat de voorgestelde Bazelse wijzigingen wanneer deze zoals voorgesteld van kracht zouden worden, gezamenlijk tot gevolg zullen hebben dat de grootste Nederlandse banken de risicogewogen activa opwaarts moeten bijstellen, met name voor de hypotheekportefeuille. Dit komt doordat – op basis van interne modellen – de risicoweging voor Nederlandse hypotheken relatief laag is, onder meer door de lage wanbetalingspercentages op Nederlandse hypotheken. Ook houden de grootste Nederlandse banken gemiddeld gesproken minder kapitaal aan voor de hypotheekportefeuille dan banken in de meeste andere Europese landen. Hierdoor zijn Nederlandse banken relatief gevoelig voor (toekomstige) wijzigingen in wet- en regelgeving die direct of indirect raken aan de hypotheekportefeuille, temeer omdat de hypotheekportefeuille van Nederlandse banken ongeveer een derde van de totale bankbalans beslaat. De daadwerkelijke impact is echter onduidelijk en afhankelijk van een groot aantal factoren die vooralsnog niet vaststaan, zoals bijvoorbeeld de definitieve vormgeving en hoogte van zowel de kapitaalvloeren als de herziene risicogewichten in de standaardbenadering en de tijd die banken krijgen om aan de nieuwe eisen te voldoen.
Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 voert het Bazelse Comité mijns inziens legitieme redenen aan om de mogelijkheid van een introductie van een nieuwe kapitaalvloer te overwegen. Ook zijn er goede redenen om de Bazelse standaardbenadering te herzien, onder meer om de risicogewichten waar nodig aan te passen aan de meest recente inzichten over de onderliggende risico’s en het raamwerk meer risicosensitief te maken. Wanneer dit op onderdelen hogere kapitaaleisen tot gevolg heeft, is dit mijns inziens niet op voorhand onwenselijk. Dit laat onverlet dat het Bazelse Comité oog dient te hebben voor eventuele disproportionele gevolgen voor specifieke bedrijfsmodellen of leningenportefeuilles.

Vraag 5

Welke gevolgen kunnen deze plannen voor de hypotheekmarkt in Nederland hebben? Welke gevolgen kunnen deze plannen in de toekomst hebben voor mensen die een hypotheek willen krijgen? Vindt u hogere kapitaalbuffers voor Nederlandse hypotheken wenselijk dan wel noodzakelijk?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Welke gevolgen kunnen deze plannen voor de kredietverlening aan bedrijven en MKB’ers in Nederland hebben? Vindt u hogere kapitaalbuffers voor Nederlandse bedrijfskredieten wenselijk dan wel noodzakelijk?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Welke acties kunt en wilt u ondernemen om te zorgen voor reële en realistische kapitaalbuffers voor de Nederlandse hypotheken en andere leningen in de toekomst? Welke acties heeft u al ondernomen? Wat is uw inzet daarbij?

De consultatieperiode voor de Bazelse voorstellen liep tot en met 27 maart jl. Dit bood ruimte voor banken om hun standpunten actief onder de aandacht te brengen van het Bazelse Comité. De Nederlandse banken hebben dit ook gedaan. Daarnaast is DNB lid van het Bazelse Comité. Dit betekent dat ook DNB de mogelijkheid heeft om waar nodig specifieke Nederlandse en/of Europese punten onder de aandacht te brengen. Tot slot zal het kabinet, wanneer herziene Bazelse afspraken in de toekomst leiden tot een voorstel voor aanpassing van de bestaande Europese wet- en regelgeving, aandacht vragen voor de Nederlandse context, mochten bepaalde aspecten hiervan een disproportionele impact hebben op Nederlandse banken, het mkb of de woningmarkt.

Vraag 8

Wat is de stand van zaken op dit moment met betrekking tot de mogelijkheden voor securitisatie van pakketten leningen, zoals hypotheken, in internationaal verband? Welke belemmeringen zijn daar nog? Waar komt de eventuele terughoudendheid van de regelgevers bij de Bank of International Settlements? In hoeverre blijven de bestaande Europese regels op dit punt gehandhaafd?

In december 2014 heeft het Bazelse Comité het nieuwe Bazelse securitisatieraamwerk gepubliceerd.6 Het doel van deze herziening is onder meer om de afhankelijkheid van externe ratings in het securitisatieraamwerk te verminderen en om de risicosensitiviteit van kapitaaleisen ten aanzien van securitisaties te vergroten. Op de meeste onderdelen zijn de kapitaaleisen hierbij aangescherpt, omdat het Bazelse Comité van mening was dat het oude raamwerk in sommige gevallen leidde tot het aanhouden van te weinig kapitaal voor blootstellingen op securitisaties.
Daarnaast onderzoekt het Bazelse Comité op dit moment samen met IOSCO7 de knelpunten die de groei van de securitisatiemarkt belemmeren. Hiertoe is een consultatiedocument gepubliceerd, waarin voorstellen zijn gedaan voor de criteria waar eenvoudige en transparante securitisaties aan moeten voldoen.8 Het Bazelse Comité geeft aan dit jaar nog te zullen bezien op welke manier de resultaten hiervan in het nieuwe Bazelse securitisatieraamwerk kunnen worden geïntegreerd.
Ook de Europese Commissie consulteert op dit moment voorstellen voor de criteria waaraan eenvoudige, transparante en gestandaardiseerde securitisaties zouden moeten voldoen.9 De Commissie geeft hierbij aan ook de resultaten van het onderzoek van het Bazelse Comité te zullen betrekken. Zolang in EU-verband geen nieuwe wetgevende voorstellen overeen worden gekomen die het huidige securitisatieraamwerk voor banken – zoals opgenomen in de Europese kapitaaleisenverordening – amenderen of aanvullen, blijven de huidige regels van kracht.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «NS wil af van winkelvastgoed»?1 Wat vindt u van de inhoud van het bericht?

Ja. Wij staan positief tegenover de geschetste ontwikkelingen in het artikel. Zie bij vraag 2 een nadere toelichting.

Vraag 2

In hoeverre was de aandeelhouder op de hoogte van de in het artikel geschetste ontwikkelingen en plannen met betrekking tot vastgoed en activiteiten? Wat vindt de aandeelhouder van de geschetste ontwikkelingen en plannen? In hoeverre was de Staatssecretaris op de hoogte van de in het artikel geschetste ontwikkelingen en plannen met betrekking tot vastgoed en activiteiten? Wat vindt de Staatssecretaris van de geschetste ontwikkelingen en plannen?

De kop van het FD artikel waar naar wordt verwezen is inmiddels aangepast van «NS wil af van winkelvastgoed» naar «NS wil delen vastgoed afstoten». De eerste kop sloot niet aan bij de door NS geschetste ontwikkelingen in het artikel.
De aandeelhouder was ervan op de hoogte dat NS onderdelen van haar vastgoed afstoot en wil afstoten. De Staatssecretaris was in algemene zin op de hoogte dat NS nadenkt over de strategie voor stations(omgevingen) in de toekomst en dat NS er aan denkt om meer te focussen op de kernactiviteit, de reiziger. Het is met name aan de aandeelhouder om te beoordelen of de strategie van het gehele NS-concern in lijn is met de publieke belangen van het spoor.
Wij staan positief tegenover de geschetste ontwikkelingen in het artikel omdat de geschetste plannen van NS in lijn zijn met de opgaven en ambities uit de Lange Termijn Spooragenda (LTSA 2). Bijvoorbeeld de opgave dat stations functionele en uitnodigende verblijfplaatsen moeten zijn. Wel vindt de aandeelhouder het van belang dat het uitbesteden of afstoten geleidelijk en daardoor zonder waardeverlies gebeurt. Bij vraag 3, 5 en 8 zullen wij hier uitgebreider op in gaan.

Vraag 3

Welke deel van het vastgoed en welk deel van de activiteiten wil de NS afstoten? In welk tempo gaat dit gebeuren?

We hebben NS Stations gevraagd om de geschetste ontwikkelingen in het artikel verder toe te lichten. De afgelopen jaren is NS Stations zich steeds meer op het station en de directe stationsomgeving gaan richten, omdat zij het als haar rol ziet om stations en stationsgebieden te optimaliseren ter ondersteuning van het openbaar vervoer in Nederland. NS heeft vastgoed buiten stations(omgevingen) waarvan NS zich afvraagt hoezeer dit bijdraagt aan de strategische focus en het reizigersbelang. De ontwikkeling om niet-strategische onderdelen te verkopen is een aantal jaren geleden in gang gezet en wordt de komende jaren voortgezet. Zo worden bijvoorbeeld gronden buiten de stationsomgeving stap voor stap verkocht. Het tempo waarin dit gebeurt is afhankelijk van de marktsituatie. Op deze manier worden maximale opbrengsten gecreëerd.
Voor wat betreft de retailactiviteiten geldt dat het retailbedrijf van NS Stations zelf retail is gaan ontwikkelen om in te kunnen spelen op de wensen van de reiziger. Dit omdat er 10 jaar geleden geen marktpartij voor was. Hierin is de afgelopen jaren verandering gekomen. NS Stations laat dit nu steeds meer aan andere partijen over. Marktpartijen voeren op dit moment al 60% van de retailactiviteiten uit. Deze ontwikkeling wordt de komende jaren stap voor stap voortgezet.
ProRail en NS Stations willen een regiefunctie behouden omdat de reizigerstevredenheid bepaald wordt door de balans tussen transfer en commerciële functies en om de synergievoordelen tussen stations en het reisproduct te behouden. Voor een reiziger zijn een gemakkelijke en snelle overstap en keuzes in het aanbod van retail van belang. Dat betekent bijvoorbeeld kaartverkoopautomaten op logische plaatsen, snelle loopstromen richting de treinen en bussen, duidelijk bewegwijzering in het gehele station en verschillende retailformules met een divers aanbod.
NS Stations wil een gedeelte van de retail zelf blijven doen omdat dit voordelen kan opleveren voor de reiziger. Dit geldt bijvoorbeeld voor de kiosk op kleinere stations, waar meer dan de helft van de werkzaamheden van het personeel bestaat uit het beantwoorden van reizigersvragen. Ook zijn combinaties denkbaar van publieke en private functies die niet zonder meer uit te besteden zijn. Op bepaalde stations kunnen als gevolg van het kleinere aantal in- en uitstappers niet altijd commerciële functies gerealiseerd worden terwijl dit bijvoorbeeld in het kader van sociale veiligheid bijdraagt aan de reizigerstevredenheid. Daarom onderzoekt NS Stations naar combinaties tussen onder andere beheer, retail en verblijven. Zo worden op dit moment proeven gedaan met betrekking tot gastheerschap op kleinere stations.
In het artikel wordt genoemd dat NS van stations in Nederland economische broedplaatsen wil maken. Dit is vanuit de gedachte dat stations steeds meer een bestemming in de stad worden waar wonen, werken en recreëren mogelijk is. Daar komt bij dat de steden groter worden en het economisch belang van deze steden toeneemt. Stations bevinden zich vaak in de stadskern en zijn onlosmakelijk met deze kern verbonden. Het stationsgebied als economische broedplaats dient gelezen te worden als een streven naar levendige en uitnodigende stationsgebieden die het leven van de reiziger gemakkelijker maken, die goede verbindingen met de stad vormen en de concurrentiekracht van de omgeving versterken. NS Stations wil daaraan bijdragen met kennis en ervaring met het exploiteren van stations en met kennis over bouwen en ontwikkelen in stationsgebieden.

Vraag 4

Wat betekent dat NS van de stations in Nederland economische broedplaatsen wil maken?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat wordt bedoeld als de NS zegt «minder zelf te willen doen», «meer aan de markt overlaten» en «regisseur willen blijven»?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de ontwikkeling van stationsknooppunten voor wat betreft de commerciële invulling en exploitatie heel goed aan de markt kan worden overgelaten? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom niet?

Ecorys heeft in het onderzoek naar de posities van partijen op stations het model «Commercieel stationsbedrijf» onderzocht, waarbij de rol van NS Stations volledig door een private partij wordt overgenomen. In het onderzoek is ook een variant op dit model meegenomen waarbij het eigendom in handen blijft van NS maar alle commerciële rechten worden over gedragen aan een commerciële partij.
Voor beide modellen constateert Ecorys dat een commerciële exploitant sterker zal inzetten op de benutting van de commerciële mogelijkheden en hiermee de LTSA-doelen deels onder druk komen te staan. Met name op kleine, minder drukke stations kan het aanbod van onrendabele activiteiten (wachtruimtes, toiletten, de kiosk op kleinere stations) verschralen. Voor het bereiken van publieke belangen biedt het voordelen om de stations in eigendom van NS en ProRail te houden.
Wij herkennen de potentiële nadelen die Ecorys schetst en hebben daarom niet voor dit model gekozen. NS Stations en ProRail moeten er voor zorgen dat het belang van de reiziger gediend blijft. NS Stations hoeft hiervoor niet alles zelf te doen. Wij vinden het een goede ontwikkeling dat NS Stations meer een regierol gaat spelen op het station.

Vraag 7

Klopt het dat NS als staatsbedrijf na McDonald’s en Van der Valk (qua omzet) het grootste horecabedrijf van Nederland is?

Wij hebben geen inzicht in de omzetcijfers van Van der Valk, Mc Donalds en andere Nederlandse horecabedrijven en kunnen niet beoordelen of dit klopt.

Vraag 8

Deelt u de mening dat NS zich moet concentreren op het rijden van treinen in plaats van broodjes smeren en hamburgers bakken? Zo nee, waarom niet?

De ambitie om de deur-tot-deur reis te verbeteren heeft een belangrijke plaats in de LTSA gekregen omdat de aantrekkelijkheid van het vervoer niet alleen afhankelijk is van de treinreis. Stations bepalen voor 25% de tevredenheid van reizigers over de deur-tot-deur reis. Stations moeten daarom toegankelijke, comfortabele en veilige knooppunten zijn. Wij zijn dus van mening dat NS zich ook op de stations moet concentreren. Dit kan echter ook vanuit een regierol. NS hoeft niet bij alle activiteiten op stations zelf exploitant te zijn en kan marktpartijen meer de ruimte geven.

Vraag 9

Hoe is het bericht in het Financieele Dagblad te rijmen met de inhoud van de brief van 21 januari 2015 van de Staatssecretaris aan de Tweede Kamer over de positie van partijen op stations?2

Onze inzet blijft om nu niet over te gaan tot een wijziging van de positie van partijen op stations. De nadere uitleg hiervan staat in de brief van 21 januari 2015.

Vraag 10

Welke gevolgen hebben de plannen voor de NS vanuit de rol als aandeelhouder en vanuit de concessiehouder bekeken? Graag een toelichting, met name ook op de punten die genoemd worden in de brief van 21 januari 2015, zoals de financiële gevolgen, de financieringskosten, rendement, etc., maar ook de opbrengsten van het af te stoten vastgoed en onderdelen.

Vanuit de rol als aandeelhouder leidt uitbesteden of afstoten van niet-strategische activiteiten er toe dat NS uiteindelijk minder kapitaalintensief zal worden. Omdat dit stap voor stap gebeurt zal dit geleidelijk zichtbaar worden op de balans van NS.
Vanuit de rol als concessieverlener van NS heeft het uitbesteden of afstoten van niet-strategische activiteiten geen gevolgen. De vervoerconcessie regelt niet het eigendom en de rechten op stations maar stelt wel kwaliteitseisen aan stations, bijvoorbeeld voor de reinheid van stations en sociale veiligheid. NS blijft verantwoordelijk voor het behalen van deze kwaliteitseisen.

Vraag 11

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden vóór het Algemeen overleg Staatsdeelnemingen dat is gepland op op 19 maart 2015?

Ja.

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat pensioenfondsen, particuliere beleggers en buitenlandse beleggers volgens vastgoedadviseur Capital Value 650 miljoen euro aan beschikbaar kapitaal niet kunnen investeren in woningen omdat er onvoldoende producten beschikbaar zijn?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het signaal dat beschikbaar kapitaal niet kan worden geïnvesteerd in woningen?

Volgens het rapport van Capital Value is in 2014 ongeveer 3 miljard euro geïnvesteerd in woonbeleggingen. Dat is een recordbedrag. Dit is voor een deel gerealiseerd door de toetreding van buitenlandse beleggers tot de Nederlandse markt. De grote belangstelling bevestigt het vertrouwen van binnen- en buitenlandse investeerders in de Nederlandse woningmarkt, inclusief de recente hervormingen. Dat de vraag naar woningbouwprojecten momenteel het aanbod lijkt te overstijgen, maakt het aantrekkelijk voor marktpartijen om meer aanbod te creëren.

Vraag 3

Deelt u de analyse van de vastgoedsector dat dit zou komen door de hoogte van de grondprijzen die gemeenten hanteren? Zo nee, waarom niet en welke oorzaken ziet u dan wel?

Recent onderzoek naar de financiële positie van gemeentelijke grondbedrijven laat zien dat gemeenten nog steeds afboeken op hun grondposities. Daar waar gemeenten eigenaar zijn van de grond is het belangrijk dat zij realistische grondprijzen rekenen. Als gemeenten een biedprocedure organiseren, zal hier doorgaans een marktconforme prijs voor de grond uit ontstaan, waardoor de grondprijs in dat geval geen belemmering voor het nieuwbouwproject zal vormen. Het komt echter ook regelmatig voor dat gemeenten in het verleden al contracten hebben gesloten met bouwers, over onder meer de te hanteren uitgifteprijzen voor grond. In dat geval kunnen prijzen niet eenvoudig aangepast worden in verband met mogelijke staatssteun.
Grondprijzen kunnen dus een rol spelen, maar ik zie ook dat in 2014 een ongekend aantal woningbeleggingen tot stand is gekomen. De beste garantie voor een goed rendement (en dus een haalbare business case) voor alle betrokkenen is, dat de bouwplannen goed aansluiten bij de vraag van de woonconsument en beleggers. Daarvoor is een goede samenwerking nodig tussen alle partijen binnen de bouwketen.
In algemene zin geldt dat het aanbod van nieuwbouwwoningen vertraagd reageert op een vraagtoename. Sinds 2014 neemt het aantal woningbouwvergunningen sterk toe en het Economisch Instituut voor de Bouw verwacht dit jaar een toename van de nieuwbouwproductie van woningen van ruim 11 procent.

Vraag 4

Welke mogelijkheden en oplossingen ziet u zodat het huidige en het toekomstige beschikbare kapitaal voor woningen wél geïnvesteerd kan worden?

Het is aan de markt zelf om een balans tussen vraag en aanbod tot stand te laten komen. Hierbij zie ik geen directe rol voor de regering weggelegd om het beschikbare kapitaal en woningbouwprojecten actief met elkaar te matchen. Wel zal de ruimte voor investeringen in de woningmarkt naar verwachting ook de komende jaren toenemen. Het kabinet pakt belemmeringen aan die investeringen in het vrije huursegment in de weg kunnen staan. Door de hervormingen van de koopwoningmarkt en het huurbeleid wordt de groeipotentie van het vrije huursegment vergroot. Zo worden de gereguleerde huurprijzen meer in overeenstemming gebracht met de gewildheid van de woningen, wordt het scheefwonen tegengegaan met de inkomensafhankelijke huurverhogingen en zullen corporaties zich meer richten op hun kerntaak, waarmee meer ruimte ontstaat voor private investeerders in het vrije huursegment. Corporaties kunnen huurwoningen, wanneer deze niet nodig zijn voor de doelgroep, verkopen aan beleggers. Het kabinet heeft daartoe de regels voor verkoop van corporatiewoningen versoepeld. Verkoop aan beleggers geeft corporaties middelen om te herinvesteren in bestaand bezit (onder meer verduurzamen) of om nieuwe huurwoningen te ontwikkelen voor de doelgroep.
Daarnaast stimuleert de overheid onder meer de transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen. Zo komt transformatie van niet-woningen naar gereguleerde huurwoningen in aanmerking voor mindering op de verhuurderheffing. Vooral binnen de grote steden is de vraag naar woningen groot en is er bovendien een groeiende vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen (jongeren, senioren, etc.). Voor hen kunnen bijvoorbeeld – veelal kleine – woningen gerealiseerd worden in kantoren en andere utiliteitsgebouwen die leegstaan. Door een goede afstemming tussen aanbod van ontwikkelaars en vraag vanuit doelgroepen kan transformatie een aantrekkelijk perspectief vormen voor beleggers op de stedelijke woningmarkt.

Vraag 5

In hoeverre ziet u kans om het volgens de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) gesignaleerde probleem dat projectontwikkelaars nauwelijks middelen hebben om nieuwe projecten te financieren op te lossen door het aanwenden van het beschikbaar kapitaal voor woningen?2

Naast de traditionele Nederlandse banken bestaat er een diversiteit aan investeerders om financiering buiten de traditionele bancaire kanalen om te organiseren. Daarnaast neemt ook de interesse van buitenlandse banken om financiering te verstrekken toe. Voor internationale banken is het aantrekkelijker geworden om hun aanwezigheid op de Nederlandse markt te vergroten. Uit eerder onderzoek van Capital Value blijkt dat Duitse banken interesse hebben om leningen te verstrekken voor projecten in de Nederlandse woningmarkt. 80 procent van de ondervraagde Duitse banken heeft aangegeven te verwachten dat het aantal verstrekte leningen komende jaren verder toeneemt, als direct gevolg van de toegenomen vraag naar financiering. Door het aanboren van alternatieve financieringsbronnen kan de nieuwbouwproductie worden gestimuleerd en ontstaan ook weer nieuwe investeringskansen voor eindbeleggers.

Vraag 1

Kunt u aangeven in welke fase de besluitvorming rond de verkoop van 3.784 sociale huurwoningen van het Woninginvesteringsfonds (WIF) zich momenteel bevindt? 1

De aanvraag van het Wooninvesteringsfonds (hierna: WIF) om toestemming voor de verkoop van 3.817 woningen aan Round Hill Dutch Residential Investement SCS is op grond van de bepalingen van de Woningwet, het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de Circulaire verkoop corporatiewoningen (MG 2013–02) beoordeeld door de Inspectie Leefomgeving en Transport (hierna: ILT). Gezien de omvang van de verkoop en het feit dat het gaat om een corporatie die onder verscherpt toezicht staat van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft de ILT advies gevraagd aan de financiële toezichthouder. De ILT heeft de verkoop op 5 februari 2015 goedgekeurd. Het positieve advies van het CFV heeft daarbij zwaar meegewogen.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoe de verkoopprocedure tot nu toe is verlopen, welke partijen de kans hebben gehad te bieden, welke biedingsvoorwaarden door het WIF zijn gehanteerd en waarom uiteindelijk de keus is gevallen op Round Hill?

Voorafgaand aan de start van het verkoopproces is alle corporaties in februari 2014 gevraagd of zij belangstelling hadden om woningen uit de portefeuille van het WIF over te nemen. Hieruit is één transactie voortgekomen, waarmee 103 woningen werden overgenomen. Vervolgens zijn de woningen op 4 juni openbaar aangeboden in een advertentie in het Financieele Dagblad. Daarin is aangegeven dat biedingen op de gehele portefeuille de voorkeur genoten, maar dat ook biedingen op een deel van de portefeuille tot de mogelijkheden behoorden. Ook is aangegeven dat het WIF haar gewone verkoopstrategie van verkoop van individuele woningen zou doorzetten. Zo hebben huurders voortdurend de mogelijkheid gehad om hun woning te kopen. De deadline om een bieding uit te brengen liep af op 3 september 2014. In deze eerste fase hebben zeven partijen geboden op de gehele portefeuille en acht partijen (waarvan drie corporaties) op delen van de portefeuille. Vanwege de voorkeur om de portefeuille in zijn geheel te verkopen is besloten met de drie partijen die een bieding gedaan hebben op de gehele portefeuille door te gaan in de tweede fase van het verkoopproces. De biedingen op delen van de portefeuille gaven geen sluitende oplossing voor een totale verkoop en een hogere opbrengst was niet verzekerd bij partiële verkoop. In de tweede fase werd aan partijen de gelegenheid gegeven een due diligence onderzoek uit te voeren, financiering aan te trekken en een definitief bod uit te brengen. De deadline van deze tweede fase liep af op 4 november 2014. De onderhandelingen die volgden op deze biedingen hebben uiteindelijk geleid tot de koopovereenkomst voor de gehele woningportefeuille met Round Hill, die de hoogste prijs had geboden.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat de certificaathouders van het WIF tegen verkoop en voor herfinanciering zijn?

Bij de toezichthouder ILT zijn signalen bekend dat een deel van de certificaathouders bezwaar heeft tegen verkoop.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat de betrokken gemeenten tegen verkoop en voor herfinanciering zijn?

Bij de toezichthouder ILT hebben 5 van de 30 betrokken gemeenten in hun zienswijze over de voorgenomen verkoop kenbaar gemaakt bezwaren te hebben.

Vraag 5

Hoe staat u tegenover de voorgenomen verkoop door het WIF? Deelt u de mening dat het ongewenst is dat er maatschappelijk kapitaal van Nederland naar het buitenland weglekt? Kunt u toelichten in welke mate dit argument voor u een rol speelt bij de toestemmingverlening van de verkoop aan Round Hill en welke andere argumenten voor u van doorslaggevend belang zijn?

Vraag 6

Klopt het dat er sprake is van weglekken van maatschappelijk kapitaal als de verkoopprijs lager is dan de WOZ-waarde? Klopt het dat er in dit geval sprake is van weglekken van 120 miljoen euro? Kunt u dit toelichten?

Vraag 7

Deelt u de mening dat herfinanciering de voorkeur heeft boven verkoop? Kunt u dit toelichten?

De ILT heeft vastgesteld dat de voorgenomen verkoop voortvloeit uit een ernstig en urgent probleem inzake de herfinanciering van het WIF. Aangezien het WIF er niet in is geslaagd tot herfinanciering van de leningenportefeuille over te gaan, heeft de corporatie er voor gekozen over te gaan tot verkoop van het woningbezit teneinde een sanering te voorkomen.

Vraag 8

Kunt u aangeven hoe de algemene ledenvergadering van het WIF aankijkt tegen de voorgenomen verkoop? Klopt het dat zij met grote meerderheid heeft uitgesproken dat het WIF de optie van herfinanciering voortvarend dient op te pakken?

Ja. Uit informatie van het WIF is mij gebleken dat de algemene ledenvergadering tijdens de vergadering van 8 januari 2015 een dergelijk voorstel van enkele leden (de Kerngroep) heeft omarmd. In dat voorstel worden bestuur en Raad van Toezicht verzocht om – naast het lopende traject van verkoop van de portefeuille – de door de Kerngroep uitgewerkte optie van geborgde herfinanciering met voortvarendheid op te pakken. In de ogen van het bestuur is er daarmee echter geen rechtsgeldig besluit genomen. Evenmin kan de algemene ledenvergadering opdrachten geven aan de Raad van Toezicht.

Vraag 9

Klopt het dat de algemene ledenvergadering van het WIF zich misleid voelt door het bestuur omdat ten onrechte wordt gesuggereerd dat een meerderheid van de leden voor verkoop was en dat er een onomkeerbaar verkoopbesluit zou zijn genomen? Wat vindt u hiervan en in welke mate is dit voor u van doorslaggevende betekenis voor uw eindoordeel over de voorgenomen verkoop?

Gevoelens van de algemene ledenvergadering beschouw ik als een interne verenigingsaangelegenheid en dienen gevolgen te hebben binnen de verenging zelf. Uit informatie van het WIF is mij gebleken dat sprake was van een consultatie van de leden en niet van een formele stemming. Dat neemt niet weg dat de ILT steeds gehoor heeft gegeven aan inbreng van de leden, aangezien het om toegelaten instellingen gaat. Het onthouden van instemming ten aanzien van de voorgenomen verkoop is uiteindelijk niet in het volkshuisvestelijk belang.

Vraag 10

Kunt u toelichten op welke manier u waarborgt dat het stallen van sociale huurwoningen op buitenlandse balansen geen sluiproute wordt om de verhuurderheffing of lokale prestatieafspraken te ontlopen?

Voor de heffingsplicht in de verhuurderheffing is het niet relevant of de woning op een buitenlandse balans staat. De verhuurderheffing moet worden betaald door degene die de WOZ-beschikking van de gemeente heeft ontvangen, dit kan ook een buitenlandse verhuurder zijn.
Particuliere (buitenlandse) verhuurders zijn niet verplicht prestatieafspraken te maken met de gemeente.

Vraag 11

Bent u bereid geen onomkeerbare stappen te zetten voordat de Kamer kennis heeft kunnen nemen van en heeft kunnen reageren op de antwoorden op deze vragen?

Nee. De ILT heeft als onafhankelijk toezichthouder op basis van de geldende regelgeving namens de Minister reeds toestemming verleend aan het WIF voor de voorgenomen verkoop. Tegen het besluit van de ILT van 5 februari 2015 staat binnen de gebruikelijke termijnen bezwaar en beroep open voor belanghebbenden.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de vele problemen rond de uitgifte van energielabels?1

De schriftelijke vragen van het lid Fritsma (PVV), vraagnummer 2015Z01561, zijn beantwoord middels de brief «Reactie op uitvoering energielabel voor woningen» (Kamerstuk 30 196, nr. 295).

Vraag 2

Bent u bereid u tegen de EU-richtlijn te verzetten die deze, voor woningbezitters kostbare bureaucratische, regel voorschrijft? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoe is het mogelijk dat u bewust een te ongunstige inschatting geeft van het energieverbruik van woningen? Deelt u de mening dat dit een vorm van misleiding is? Zo neen, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dit herstellen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Kunt u de Nederlandse woningbezitter, die het al moeilijk genoeg heeft door bijvoorbeeld de aantasting van de hypotheekrenteaftrek, zo snel mogelijk bevrijden van deze geldklopperij? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Wat is uw mening over het bericht dat woningcorporaties pensioenvoordeel in eigen zak steken?1

Hoe de vrijval in pensioenpremies wordt verdeeld is aan de relevante werkgevers en werknemers om overeen te komen. In het geval van de corporatiesector is het kabinet geen partij bij dit overleg. Daarom heb ik geen standpunt over het door de leden Karabulut en Ulenbelt aangehaalde bericht.

Vraag 2

Klopt het dat woningcorporaties de verlaging van de premieafdracht voor de pensioenen niet volledig teruggeven aan werknemers maar dit zelf houden, waardoor 29.000 werknemers 3% salaris wordt onthouden? Kunt u een opbouw van de bedragen geven?

In de corporatiesector liggen de onderhandelingen over een nieuwe collectieve arbeidsovereenkomst (cao) tussen werkgevers en werknemers stil. In de vorige, nu nawerkende, cao is de werkgeversbijdrage aan de pensioenpremie tweederde en die van werknemers een derde. De werkgevers hebben deze premieverdeling toegepast op de vrijval van pensioenpremie, waardoor na de verlaging van de pensioenpremie van 31% naar 25%, de vrijval voor tweederde naar de werkgever en voor een derde naar de werknemer vloeit.

Vraag 3

In welke andere sectoren wordt de verlaging van de premieafdracht niet doorgegeven aan werknemers? Wat is het percentage van de salarisvermindering en om hoeveel werknemers gaat het in totaal? Kunt u uw antwoord toelichten?

Werkgevers en werknemers, en hun organisaties, zijn zelf verantwoordelijk voor het maken van arbeidsvoorwaardelijke afspraken. Het ligt voor de hand dat een verlaging van de pensioenpremie als gevolg van dergelijke afspraken leidt tot een hoger loon. Dat hoeft evenwel niet altijd en in dezelfde mate het geval te zijn. De premieverlaging voor pensioen is slechts één van de ontwikkelingen die de context vormen bij het maken van nieuwe arbeidsvoorwaardelijke afspraken. Bovendien kunnen sociale partners besluiten de gelden die vrijkomen door (bijvoorbeeld) premieverlaging in te zetten voor verbetering van andere arbeidsvoorwaarden dan het loon. Het is aan henzelf hierin een evenwichtige afweging te maken.

Vraag 4

Hoe verhoudt de tekst van het kabinet «Een daling van het werknemersdeel van de pensioenpremie leidt direct tot een hoger nettoloon. Een daling van het werkgeversdeel van de pensioenpremie zal tot een hoger brutoloon leiden, ervan uitgaande dat de totale loonruimte gelijk blijft» zich tot het verlagen van de salarissen?2

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Vindt u het terecht en moreel correct dat woningcorporaties, een maand na behandeling van de behandeling van de parlementaire enquête naar wanbestuur bij corporaties, zichzelf verrijken en hun werknemers minder salaris te geven?

De relatie tussen werkgevers en werknemers in de corporatiesector is geen onderdeel geweest van de parlementaire enquête woningcorporaties. Ik zie geen relatie tussen deze parlementaire enquête en de verdeling van de vrijval van pensioenpremies in de corporatiesector, en neem daarom geen standpunt in over de terechtheid of morele correctheid van die verdeling.

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om ervoor te zorgen dat de verlaging van premieafdracht voor pensioenen bij werknemers terecht komt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het stilliggen van de cao-onderhandelingen een goed moment is om, zoals voorgesteld in de motie-Karabulut, ook de topsalarissen onder de cao te laten vallen?3

In de brief van 17 december 2014 (Kamerstuk 33 966, nr. 68) gaf ik aan dat bovenmatige beloningen en ontslagvergoedingen van bestuurders in de corporatiesector moeten worden teruggebracht naar een maatschappelijk aanvaardbaar, evenwichtig en verantwoord niveau. Het kabinet pakt dit aan via de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De wens van de Kamer om topsalarissen onder de collectieve arbeidsovereenkomst (cao) te laten vallen, heb ik per brief d.d. 17 februari 2015 aan Aedes overgebracht. Het is aan de werkgevers en werknemers in de corporatiesector om te beslissen of hierover het gesprek wordt aangegaan tijdens de cao-onderhandelingen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Onrust over het energielabel»?1

De schriftelijke vragen van het lid Smaling (SP), vraagnummer 2015Z01575, zijn beantwoord middels de brief «Reactie op uitvoering energielabel voor woningen» (Kamerstuk 30 196, nr. 295).

Vraag 2

Deelt u de mening dat wanneer de communicatie van de overheid tot verwarring leidt, de woorden van uw woordvoerder: «Wij hopen dat het label een stimulans is om iets aan je woning te doen, maar als dat je niets interesseert, gooi je die brief maar lekker bij het oud papier» die verwarring onderstrepen en contraproductief werken?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoe verhouden de woorden «het is een vrij land» zich tot de verplichting van de EU om een energielabel in te stellen op straffe van een boete?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hoeveel mensen hebben tot nu toe een klacht ingediend en hoeveel hebben contact opgenomen met de helpdesk, nu in de eerste twaalf dagen al tienduizend mensen contact hebben opgenomen met de helpdesk?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Hoeveel mensen hebben tot nu toe een verkeerd energielabel gekregen en hoe is of wordt dit opgelost, en op welke termijn?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 6

Bent u van mening dat het huidige label met aanpassingen fraudeproof kan worden, of zou een ander systeem beter zijn? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 7

Kunt u, in ogenschouw nemend dat kinderziektes bij de invoering van het energielabel niet onverwacht zijn, een stappenplan voorleggen dat leidt tot een voldoende mate van betrouwbaarheid en tevredenheid aan het eind van 2015?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het bericht «Huurwoningen schaarser door vluchtelingen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het zeer onrechtvaardig is om asielzoekers bij de toewijzing van huurwoningen voorrang te geven boven andere woningzoekenden, die vaak al jarenlang op een woning wachten? Zo neen, waarom niet? Zo ja, wanneer wordt deze voorrangsbehandeling opgeheven?

Nee, asielzoekers die een vergunning hebben gekregen worden met voorrang gehuisvest teneinde uitstroom vanuit de COA centra en de integratie te bevorderen. De sociale huurwoningvoorraad is bestemd voor mensen met een laag inkomen en voor specifieke doelgroepen, waaronder de vergunninghouders. De voorraad is in principe groot genoeg om huurders met lage inkomens en andere doelgroepen te huisvesten. Veel sociale huurwoningen worden echter gehuurd door mensen met een hoger inkomen, die niet tot doelgroep behoren. Om dit zogenaamd scheefwonen tegen te gaan is er beleid ontwikkeld dat de doorstroming uit de sociale woningbouw moet stimuleren en de beschikbare voorraad bij voorrang voor de doelgroep van beleid beschikbaar moet houden.

Vraag 3

Hoeveel woningzoekenden worden door de huidige voorrangsregeling voor asielzoekers benadeeld (in de vorm van een langere wachttijd voor een woning) en hoeveel zullen dat in 2015 zijn bij een verwachte asielinstroom van 40.000 personen?

De huidige systemen om woonruimte te verdelen zijn meestal gebaseerd op meerdere modellen. Daarnaast kan een woningzoekende onder meer in dagbladen en woonkranten zoeken en digitaal onderzoek doen en tevens bij verhuurders informeren. Een van de gevolgen hiervan is dat de klassieke wachtlijst niet meer bestaat. Hoe snel een woningzoekende aan een woning komt is sterk afhankelijk van de eisen die hij stelt en de inspanningen die hij ervoor wenst te leveren. Een directe invloed van vergunninghouders op wachttijden of wachtlijsten is derhalve niet te geven.

Vraag 4

Bent u bereid om de asielinstroom onmiddellijk te stoppen, zodat dit soort problemen kan worden opgelost? Zo neen, waarom niet?

Nee. Nederland zet internationaal in op opvang van asielzoekers in de regio, en draagt daar ook (financieel) aan bij. Dat neemt niet weg dat wanneer vreemdelingen in Nederland zelf asiel aanvragen, Nederland deze vreemdelingen, op grond van internationale verdragen en het geldende EU-recht, opvang biedt en hun asielverzoek zorgvuldig behandelt, tenzij op grond van de Dublinverordening een andere lidstaat van de Europese Unie hiervoor verantwoordelijk is. Op dit moment krijgen relatief veel asielzoekers na individuele beoordeling een asielvergunning, mede als gevolg van de slechte veiligheidssituatie in de belangrijkste herkomstlanden. Deze mensen mogen in Nederland blijven en dienen dan ook gehuisvest te worden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat actiegroep Zij Is Hier een pand in Nieuw West in Amsterdam heeft gekraakt, met als doel kwetsbare vrouwen die een veilige plek zoeken op te vangen?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel vrouwen hebben sinds de oprichting van de actiegroep Zij Is Hier gebruik gemaakt van de opvangvoorziening in het kraakpand?

De gemeente Amsterdam heeft ons op ons verzoek een feitenrelaas doen toekomen over het bericht dat een actiegroep een pand heeft gekraakt in Amsterdam. Hieruit blijkt dat de gemeente Amsterdam niet precies heeft kunnen vaststellen hoeveel vrouwen in het pand verbleven gedurende de periode dat het pand is gekraakt. De GGD heeft meermaals geprobeerd in gesprek te gaan met de actievoerders om inzicht te verkrijgen in de situatie in het pand en de eventuele zorgvraag van de personen in het pand. Medewerkers van de GGD werden niet toegelaten tot het pand en hebben niet kunnen vaststellen hoeveel vrouwen gebruik hebben gemaakt van het kraakpand. Inmiddels is het kraakpand verlaten.
De gemeente Amsterdam geeft aan dat de vrouwen uit het kraakpand zijn opgevangen in het stadsdeel Nieuw West en dat dit acht personen betreft (vier alleenstaande vrouwen, en een moeder met drie kinderen). Hierbij geldt het aanbod dat zij beroep kunnen doen op hulpverlening indien dat nodig is.

Vraag 3

Is het waar dat veel van deze achtergelaten vrouwen, die tevens slachtoffer zijn van huiselijk geweld, seksueel misbruik of psychische mishandeling, niet terecht kunnen bij de gemeentelijke opvangvoorzieningen in Amsterdam vanwege hun afhankelijke verblijfsstatus? Zo ja, deelt u de mening dat veilige opvang en adequate hulpverlening voor deze vrouwen noodzakelijk is, en dat het huidige beleid hier momenteel in tekort schiet? Welke aanvullende acties bent u bereid te nemen, zodat deze vrouwen ondersteund kunnen worden in hun proces naar een veilige en zelfstandige leefsituatie?

Nee, dat is niet waar. Ook met een afhankelijke verblijfsstatus is het mogelijk te worden opgevangen in Amsterdam, mocht daartoe reden zijn. De rechten en mogelijkheden zijn hetzelfde als voor andere burgers.
Veilige opvang en adequate hulpverlening voor deze vrouwen is in Amsterdam gewaarborgd via:
De wijze van opvang zal afhangen van de betreffende persoonlijke situatie waarin de vrouw in kwestie zich bevindt. Gemeenten hebben voldoende mogelijkheden deze vrouwen te ondersteunen in hun proces naar een veilige en zelfstandige leefsituatie.

Vraag 4

Op welke wijze kunnen volgens u de nog in te stellen mensenrechtenambassadeurs bijdragen aan een veilige en zelfstandige leefsituatie van deze vrouwen?

In 2013 en 2014 zijn vrijwilligers getraind om gevoelige onderwerpen bespreekbaar te maken in hun eigen gemeenschappen. Deze vrijwilligers en hun organisaties kunnen worden ingezet door gemeenten, organisaties en instellingen rondom het brede thema van zelfbeschikking en mensenrechten, waaronder achterlating. De vrijwilligers kunnen informatie geven over de rechten die vrouwen hebben en behulpzaam zijn bij de juiste verwijsroute naar hulpverlening en opvang.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de problematiek van achterlating van vrouwen in landen van herkomst vaak samengaat met eerkwesties, vormen van huiselijk geweld en seksueel misbruik? Zo ja, waarom heeft deze groep vrouwen dan geen toegang tot de reguliere crisisopvang? Zo nee, waarom niet?

Ja, ik deel deze mening. Zie voor het beleid van de gemeente Amsterdam het antwoord op vraag 3.

Vraag 6

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden vóór het Algemeen overleg Zelfbeschikking en het Algemeen overleg Kindermishandeling/Geweld in afhankelijkheidsrelaties op 11 februari 2015?

Er is een Algemeen Overleg Kindermishandeling/Geweld in afhankelijkheidsrelaties gepland op 26 maart 2015.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de brief van 32 Nederlandse gemeenten om te voorkomen dat sociale huurwoningen van woningcorporatie Vestia worden verkocht aan de Duitse investeerder Patrizia? Kunt u tevens het antwoord aan de G32 aan de Kamer doen toekomen?1

Mijn reactie op de brief van 18 december 2014 van het Stedennetwerk G32 treft u als bijlage bij deze brief aan.2

Vraag 2

Waarom heeft u, ondanks de negatieve zienswijzen van verschillende gemeenten, de verkoop van woningen van woningcorporatie Vestia aan Patrizia niet voorkomen, wetende dat Patrizia een hogere inkomensnorm en meer huuropbrengsten nastreeft, waardoor de woningen onbetaalbaar en onbereikbaar worden voor de doelgroep waar de woningen voor zijn bedoeld?

De verkoop van woningen is één van de belangrijkste maatregelen die Vestia neemt ten behoeve van een duurzaam financieel herstel. Vestia heeft een koopovereenkomst gesloten voor de hele portefeuille met Patrizia. De voorgenomen verkoop is gesplitst in een deel met overwegend positieve zienswijzen, al dan niet met een aantal voorwaarden, en een deel waarover door gemeenten negatieve zienswijzen zijn ingediend. De ILT heeft de voorgenomen verkoop getoetst op grond van de voorwaarden uit het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de verkoopcirculaire MG2013–02. Daarnaast zijn de zienswijzen van het CFV, de huurders en de gemeenten betrokken bij de toetsing. De weging van de gemeentelijke zienswijzen heeft zowel categoraal als specifiek per gemeente plaatsgevonden. De ILT is vervolgens tot het besluit gekomen dat de voorgenomen verkoop aan Patrizia in het belang van de volkshuisvesting is, waarbij het belang van de verkoop voor Vestia en de sector als geheel zwaar is meegewogen.

Vraag 3

Hoe verhoudt de passage «het lokale volkshuisvestelijke beleid kan en wil de regering niet bepalen», tot het doorzetten van de verkoop van de woningen waardoor het volkshuisvestelijke beleid wel degelijk wordt bepaald door de regering?2

Met de passage «het lokale ... bepalen» uit de «Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting; Nota naar aanleiding van het nader verslag (Ontvangen 29 oktober 2014)» wordt bedoeld dat de regering ervoor heeft gekozen het bestel onder de Herzieningswet zo in te richten dat lokaal prestatieafspraken gemaakt kunnen worden tussen gemeenten, corporatie(s) en bewonersorganisaties, binnen de randvoorwaarden van de wet- en regelgeving van het Rijk. Enkele gemeenten geven aan te hechten aan prestatieafspraken over aspecten als sociale huurvoorraad, leefbaarheid en woonruimteverdeling. Vestia geeft aan dat zij met geen van de 10 gemeenten prestatieafspraken heeft gemaakt omdat hun bezit in de desbetreffende gemeenten daarvoor een te klein deel uitmaakt van het geheel van huurwoningen. Er is dan geen sprake van het niet nakomen van prestatieafspraken en de verkoop van de woningen van Vestia hebben binnen de wet- en regelgeving plaats gevonden.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het negeren van de zienswijzen en de herhaaldelijke oproepen uit het hele land niet passen bij de uitgangspunten van het kortgeleden aangenomen wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966), waarin de rollen van gemeenten, de Woonvisie en de prestatieafspraken zijn versterkt?3 4 5 6 7 8

Deze mening deel ik niet, zie ook het antwoord op vraag 3. De gemeenten zijn in staat gesteld om een zienswijze te geven. Omdat het voor een groot deel om gereguleerde woningen gaat, hebben ook de huurders de gelegenheid gehad tot het geven van een zienswijze. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) toetst een voorgenomen verkoop van woningen onder andere aan de zienswijzen van de gemeente(n). Aan deze gemeentelijke zienswijze(n) wordt een zwaarwegend belang gehecht en er zal slechts tot een ander oordeel worden gekomen dan de gemeente(n) in bijzondere situaties waarin een negatieve gemeentelijke zienswijze evident en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten. Gezien de omvang van de financiële problemen van Vestia kan vastgesteld worden dat hier sprake is van een dergelijke bijzondere situatie. Daarnaast is ook de inhoud van de gemeentelijke zienswijzen beoordeeld op het belang van de volkshuisvesting.

Vraag 5

De huurdersvereniging van woningcorporatie Vestia heeft onder voorwaarden een positieve zienswijze gegeven over de verkoop; zijn aan alle voorwaarden voldaan en op welke manier is de aanbevelingen tegemoetgekomen? Kunt u uw antwoord toelichten?9

De zienswijze van de Landelijke Huurdersraad Vestia (LHV) van 20 oktober 2014 wordt door de LHV zelf als voorwaardelijk positief bestempeld (alleen positief als aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan). Daarnaast doet de LHV aanbevelingen, die met name gericht zijn op Vestia en derhalve niet bij de toetsing zijn betrokken. De aanbeveling van de LHV om integraal te toetsen sluit aan bij het toetsingskader dat gehanteerd is in de beoordelingsprocedure. De voorwaarden richten zich met name op (afspraken met) Patrizia; hieraan kan pas worden voldaan nadat het bezit is overgedragen. Dat heeft tot gevolg dat de ILT zich bij de beoordeling voornamelijk heeft gebaseerd op de vigerende wet- en regelgeving, de toezeggingen die in dit kader reeds door Patrizia zijn gedaan, de attitude waarvan Patrizia reeds blijk heeft gegeven en het feit dat Patrizia zich heeft gecommitteerd aan de IVBN gedragscode. Patrizia heeft aangegeven de Stichting Huurders Organisatie Patrizia (SHOP) te erkennen als huurdersorganisatie in de zin van de Wet Overleg Huurders Verhuurders mits aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan. Dit traject is inmiddels in gang gezet.
De ILT stelt vast dat er een redelijke mate van zekerheid is dat door Patrizia aan de voorwaarden zal worden voldaan zoals die gesteld zijn door de LHV. De LHV heeft tevens aangegeven dat zij er vanuit gaat dat aan de voorwaarden die de LHV stelde aan de verkoop, waaronder de langlopende, passend wordt voldaan.

Vraag 6

Bent u van mening dat de gang van zaken rondom de verkoop van de Vestia-woningen past bij de uitgangspunten in de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966), waarin de positie van huurders aanzienlijk is versterkt?

De gang van zaken rond de verkoop van Vestia is gebaseerd op de vigerende wet- en regelgeving. De positie van de huurders wordt wat betreft de verkoopregels in de Herzieningswet Toegelaten instelling niet veranderd. De huurders krijgen daarin wel meer invloed bij het tot stand komen van prestatieafspraken.

Vraag 7

Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat nu of in de toekomst geen huurstijging of verkoop zal plaatsvinden, waardoor de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en het aantal sociale huurwoningen zal verminderen? Graag een toelichting op uw antwoord.

Zoals bij vraag 3 is geantwoord is het de bedoeling dat lokaal prestatieafspraken worden gemaakt die moeten passen binnen de randvoorwaarden van de wet- en regelgeving van het Rijk. Behalve dat er lokaal afspraken over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen kunnen worden gemaakt, is er rijksregelgeving die ziet op verkoop en huurprijzen in het algemeen. Ook dat is er mede op gericht dat er voldoende betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar zijn, nu en in de toekomst.

Vraag 8

Is het mogelijk de verkoop van de woningen aan Patrizia terug te draaien en de huurwoningen als nog aan te bieden aan collega-woningcorporaties? Zo ja, bent u bereid dit te bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?

De verkoop van de Vestiawoningen is gestart op 20 maart 2014 met een advertentie in het Financieel dagblad en een brief naar grote corporaties in de betrokken gemeenten. Er is door 16 partijen geboden op de gehele portefeuille en door 27 partijen (voornamelijk corporaties) op een deel van de portefeuille. Vestia heeft vervolgens een koopovereenkomst gesloten voor de hele portefeuille met Patrizia. Het verkoopproces is zorgvuldig en conform de voorschriften doorlopen.
Tegen het positieve besluit van de ILT over de verkoop van het eerste pakket woningen staat geen mogelijkheid van bezwaar en beroep meer open. De bezwaarprocedure inzake het besluit over het tweede pakket woningen is op dit moment nog gaande. Conform mijn toezegging uit het AO Woningcorporaties d.d. 19 november 2014 zal ik uw Kamer informeren over de afloop van deze bezwaartermijn. Een uitspraak over het mogelijk terugdraaien van de verkoop is derhalve prematuur.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het luiden van de noodklok door de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland voor constructies van tientallen flats in de regio Den Haag?1

Het vraagstuk over de constructieve veiligheid van galerijflats is reeds eerder aan de orde geweest. Naar aanleiding van de instorting van een galerij in Leeuwarden op 23 mei 2011, heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelatie (BZK) in 2012 een infoblad en een onderzoeksprotocol gepubliceerd over de veiligheid van galerijen en balkons3. Begin 2013 zijn alle gemeenten door het Ministerie van BZK op de hoogte gebracht van deze documenten. De gemeenten zijn hierbij geadviseerd om de eigenaren van galerijflats onderzoek te laten uitvoeren overeenkomstig het infoblad en protocol. Deze actie heeft er toe geleid dat bij veel oude galerijflats in Nederland al onderzoek is uitgevoerd en maatregelen zijn genomen. Het onderzoeksprotocol is eind 2014 aangepast op basis van de ervaring die sinds 2013 is opgedaan bij 150 onderzochte flatgebouwen.
In het aangehaalde artikel wordt door de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht gepleit voor een verplichte APK voor gebouwen. Ik ben geen voorstander van een APK voor gebouwen, omdat dit leidt tot een lastenverzwaring voor gebouweigenaren. Wel heb ik sinds 1 januari 2015 de mogelijkheid gecreëerd om per ministeriele regeling een onderzoeksplicht in te voeren voor evidente veiligheidsproblemen bij gebouwen. Dit is geregeld met een wijziging van het zorgplichtartikel 1a in de Woningwet. Ik heb uw Kamer hier eerder over geïnformeerd (Kamerstuk 33 798, nr. 6). Toepassing van dit nieuwe instrument vergemakkelijkt de handhaving door gemeenten als een eigenaar niet zelf onderzoek wil uitvoeren. Mijn insteek is om dit nieuwe handhavingsinstrument in te zetten bij nieuwe veiligheidsproblemen en niet bij bestaande problemen waarbij in het verleden al acties in gang zijn gezet door eigenaren en gemeenten, zoals bij de onveilige galerijvloeren. Ik ben wel bereid om in overleg met de Vereniging Nederlandse Gemeenten te bezien of de inzet van dit nieuwe handhavingsinstrument een aanvulling kan zijn bij de aanpak van onveilige galerijen en balkons.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de berichten over problemen met de betonconstructie van de Escampflat in Den Haag?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Klopt het dat er meer problemen zijn met betonconstructies van balkons en galerijen? Zo ja, hoe groot is dit probleem?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de constructie van alle flatgebouwen uit de jaren »60 in Nederland gecontroleerd moet worden? Zo ja, hoe en op welke termijn gaat dit gebeuren? Zo nee, waarom niet?

Ja, in het infoblad dat het Ministerie van BZK in 2012 heeft gepubliceerd (zie antwoord 1) worden gebouweigenaren ook opgeroepen op korte termijn onderzoek uit te voeren en worden gemeenten opgeroepen om hier op toe te zien. De verantwoordelijkheid voor een snelle aanpak ligt bij deze partijen. Indien uit het overleg met de Vereniging Nederlandse Gemeenten volgt dat inzet van het nieuwe handhavingsinstrument nodig is (zie antwoord 1), dan kan hieraan een termijn worden gekoppeld waarbinnen het onderzoek moet worden uitgevoerd.

Vraag 5

Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat bewoners, van zowel koop- als huureenheden, beschermd zijn tegen instortingsgevaar?

De verantwoordelijkheid voor de veiligheid ligt bij de gebouweigenaren en gemeenten. De gemeente heeft de mogelijkheid om, wanneer de veiligheid in het geding is, de betreffende eigenaren aan te schrijven. Ik heb hierbij geen betrokkenheid.

Vraag 6

Hoe is het mogelijk dat de problemen niet eerder zijn geconstateerd, waardoor bewoners nu zijn geschrokken en worden geconfronteerd met extra kosten?

Sinds begin 2013 is het onderzoeksprotocol beschikbaar waarmee de veiligheid van galerijvloeren kan worden onderzocht (zie antwoord 1). Sinds 2013 is er dus de mogelijkheid de problemen te constateren en maatregelen te nemen. Het is vervolgens aan de eigenaar en gemeente geweest om snel onderzoek uit te voeren (zie antwoord 4).

Vraag 7

Wat is uw reactie op de betalingsproblemen door de plotselinge kosten voor eigenaren als individu, en Verenigingen van Eigenenaren (VvE) als collectief, voor de reparatie?

Wanneer de VvE en de individuele leden de kosten van een reparatie niet kunnen dragen, kan de VvE een lening afsluiten bij een externe financier. De reparaties zullen immers moeten worden uitgevoerd. Bij het afsluiten van een lening kan de gemeente faciliteren zoals beschreven in antwoord 10.

Vraag 8

Wat gebeurt er als de VvE of individuele bewoners de kosten voor een reparatie niet kunnen dragen en daardoor het instortingsgevaar wordt vergoot?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Op welke andere plaatsen in ons land zijn er betalingsproblemen bij VvE’s door extra kosten voor het onderhoud van betonconstructies? Wanneer u dit antwoord niet kan geven, bent u dan bereid deze betalingsproblemen in beeld te brengen?

Een dergelijk overzicht is niet beschikbaar. VvE Belang, de belangenorganisatie voor VvE’s, heeft aangekondigd een VvE-Barometer te zullen ontwikkelen. Ik heb VvE Belang een subsidie toegekend om de ontwikkeling van deze Barometer mogelijk te maken. Vragen over betalingsproblemen en onvoorziene kosten, zoals het onverwacht moeten herstellen van balkons of galerijen, krijgen hierin een plek.

Vraag 10

Kan een overheid garant staan of de kosten voorschieten om op die manier ervoor te zorgen dat mensen niet in een onveilige woning hoeven te wonen?

Wanneer externe financiering nodig is, dan kan een gemeente de VvE hierin gericht ondersteunen en adviseren (bijvoorbeeld via een VvE-balie). Een gemeente kan indien nodig en wenselijk eventueel ook zelf laagrentende leningen aanbieden. De rente van dergelijke leningen voor het onderhoud en herstel van de balkons en/of galerijen zijn overigens fiscaal aftrekbaar, waarmee de nettolasten lager zijn dan de brutolasten. Ook bestaat voor appartementseigenaren de mogelijkheid om, voor zover passend binnen de leennormen, voor het benodigde herstel een NHG-geborgde lening aan te gaan.

Vraag 1

Kent u het bericht over de dreigende instorting van galerijen van oude flatgebouwen?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de voorzorgsmaatregelen genoemd in het artikel, zoals het advies niet met twee personen naast elkaar over de galerij te lopen of gezamenlijk naar het nieuwjaarsvuurwerk te kijken?

Het gaat bij deze voorzorgsmaatregelen om de belasting op de galerij te beperken. Deze aanpak is in lijn met het protocol «Onderzoek naar en beoordeling van de constructieve veiligheid van uitkragende betonnen vloeren van galerijflats» dat in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is opgesteld en gepubliceerd. U kunt dit protocol samen met een infoblad vinden op deze link2.

Vraag 3

Hebt u inzicht in de omvang van de geschetste problematiek van een slechte bouwkundige staat van dergelijke naoorlogse appartementsgebouwen?

Uit het infoblad dat genoemd is bij antwoord 2 volgt dat de problemen zich kunnen voordoen bij galerijflats van vóór 1975. Het gaat om galerijvloeren die zijn verbonden aan de binnenvloeren van de woningen.

Vraag 4

Deelt u de observatie dat deze problematiek zich vooral voordoet bij complexen in beheer bij Verenigingen van Eigenaren (VvE)? Kunt u dit toelichten?

De problematiek van onveilige galerijen kan zich bij alle flatgebouwen voordoen en is niet afhankelijk van de eigenaar. In dit verband wijs ik op de recente reactie van wethouder Wijsmuller van Den Haag waarin hij aangeeft dat er in Den Haag 58 risicoflats zijn, waarvan er 32 eigendom zijn van een corporatie en 26 particulier bezit.

Vraag 5

Op welke manier adresseert u deze problematiek in de door u onlangs aangekondigde wetgeving omtrent VvE’s?

Deze problematiek maakt heel duidelijk waarom het zo noodzakelijk is dat de wetgeving ten aanzien van VvE’s wordt verbeterd. De door mij voorgestane aanpassingen zijn bedoeld om voor dit soort situaties mogelijke oplossingen te bieden. Ik wil dat elke VvE verplicht wordt een minimaal bedrag te sparen voor (regulier) onderhoud. Dit spaarbedrag kan worden bepaald op basis van een percentage van de herbouwwaarde of op basis van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Een spaarbedrag op basis van een MJOP verdient, zeker bij een ouder gebouw de voorkeur, omdat dit een door deskundigen onderbouwd inzicht geeft van het voorziene noodzakelijk (toekomstige) onderhoud aan het gebouw, waaronder bijvoorbeeld ook de toekomstige kosten voor de verbetering van balkons of galerijen. Daarnaast wil ik dat het voor VvE’s makkelijker wordt om geld te lenen in geval van onvoorziene onderhoudskosten of voor investeringen waarin de vulling van het reservefonds niet voorziet. De door mij voorgestane verbeteringen vergen aanpassing van het Burgerlijk Wetboek (boek 5). Ik ben daarover in overleg met de Minister van Veiligheid & Justitie.

Vraag 6

Welke oplossingsrichting ziet u voor complexen met nu al onaanvaardbaar groot achterstallig onderhoud waar de financiële draagkracht van de eigenaar-bewoners onvoldoende is om de constructieve veiligheid weer op aanvaardbaar niveau te krijgen?

Belangrijk is dat de eigenaar bewoners zich niet alleen op papier maar ook in de werkelijkheid organiseren. Zij zijn er zelf verantwoordelijk voor dat de VvE actief is en niet slapend blijft. De verantwoordelijkheid voor goed onderhoud en voldoende reserveringen voor toekomstige investeringen ligt te allen tijde bij de eigenaren. Wanneer de vulling van het reservefonds onvoldoende is en individuele VvE-leden niet de mogelijkheid hebben om met een eenmalige bijdrage in de noodzakelijke kosten te voorzien, dan is de enige mogelijkheid die overblijft het aangaan van een lening door de VvE. Een gemeente kan hierin faciliteren, door op de mogelijkheden voor externe financiering te wijzen en eventueel hiervoor laagrentende leningen aan te bieden.

Vraag 7

Kunt u toelichten welke voors en tegens u ziet bij de door de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht gesuggereerde APK voor gebouwen?

Ik ben geen voorstander van een APK voor gebouwen omdat dit leidt tot een lastenverzwaring voor gebouweigenaren. Wel heb ik sinds 1 januari 2015 de mogelijkheid gecreëerd om per ministeriele regeling een onderzoeksplicht in te voeren voor evidente veiligheidsproblemen bij gebouwen. Dit is geregeld met een wijziging van het zorgplichtartikel 1a in de Woningwet. Ik heb uw Kamer hier eerder over geïnformeerd (Kamerstuk 33 798, nr. 6). Toepassing van dit nieuwe instrument vergemakkelijkt de handhaving door gemeenten als een eigenaar niet zelf onderzoek wil uitvoeren. Mijn insteek is om dit nieuwe handhavingsinstrument in te zetten bij nieuwe veiligheidsproblemen en niet bij bestaande problemen waarbij in het verleden al acties in gang zijn gezet door eigenaren en gemeenten, zoals bij de onveilige galerijvloeren. Ik ben wel bereid om in overleg met de Vereniging Nederlandse Gemeenten te bezien of de inzet van dit nieuwe handhavingsinstrument een aanvulling kan zijn bij de aanpak van onveilige galerijen en balkons.

Vraag 1

Deelt u het enthousiasme over het feit dat woningcorporatie Woonlinie zich inzet voor de bouw van sociale huurwoningen op Saba en Statia?1

In 2008 heeft mijn ambtsvoorganger een beroep op corporaties gedaan om een samenwerking met lokale woonstichtingen op Bonaire, Sint Eustatius en Saba aan te gaan. Op die manier hoopte het ministerie samen met deskundige en betrokken organisaties bij te dragen aan kwalitatieve en kwantitatieve verbetering van de volkshuisvesting op deze eilanden. Sindsdien heeft Woonlinie zowel met Saba als met Sint Eustatius samenwerkingsovereenkomsten gesloten en zich actief ingezet op deze twee eilanden. Deze inzet, gericht op het welzijn van burgers, vergt van Woonlinie extra inspanning en investeringen welke ik bijzonder waardeer.

Vraag 2

Waarom is dit project succesvol op Saba, maar heeft het eilandsbestuur van Statia op het laatste moment de afspraken met Woonlinie opgezegd?2

De inzet van Woonlinie heeft op Saba tot vruchtbare resultaten geleid. Zo heeft de samenwerking daar geresulteerd in nieuwbouw van sociale huurwoningen en zijn onder andere speeltuintjes in woonwijken gerealiseerd.
Op Sint Eustatius is het tot nu toe in mindere mate gelukt om met het openbaar lichaam en de lokale woonstichting tot werkbare afspraken te komen. In 2011 zag Woonlinie zich genoodzaakt de samenwerking te beëindigen. Op verzoek van het bestuurscollege hebben in 2013 gesprekken plaats gevonden tussen het openbaar lichaam, Woonlinie en het Ministerie van BZK en in 2014 werden concrete afspraken gemaakt tussen deze drie partijen. Die afspraken behelsden renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen en ondersteuning van het openbaar lichaam bij de reorganisatie van de lokale woonstichting teneinde tot een duurzame inzet te komen. Begin december heeft het huidige bestuurscollege van Sint Eustatius aangegeven zich niet aan de door haar ondertekende afspraken ten aanzien van reorganisatie van de lokale woonstichting te willen houden en is de samenwerking opnieuw «on hold» gezet. Ik betreur dat zeer omdat door deze samenwerking een belangrijke basis voor het realiseren van voldoende kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen voor mensen met een laag inkomen kan worden gelegd. Investeren in nieuwbouw en renovatie heeft alleen duurzaam effect als tegelijkertijd ook wordt ingezet op een efficiënt bestuur en beheer van de sociale woningbouw.

Vraag 3

Bent u bereid te onderzoeken in hoeverre hier sprake is van discriminatie, fraude of vriendjespolitiek?

Het is in eerste instantie aan de Eilandsraad om het bestuur van Sint Eustatius te bevragen op de motieven voor zijn handelwijze. Wat die motieven ook geweest mogen zijn, duidelijk is dat door deze wijze van optreden veel inspanningen en reeds gedane investeringen gevaar lopen. Bovendien kan nu vooralsnog de renovatie en nieuwbouw van sociale woningen geen doorgang vinden, terwijl deze mijns inziens hard nodig zijn. Sinds de samenwerking «on hold» werd gezet is er vanuit het bestuurscollege nog geen contact gezocht met de bij de afspraken betrokken partijen (te weten BZK, DG Wonen en Bouwen en Woonlinie) om hierover te overleggen. Ik zie – gegeven de huidige opstelling van het bestuurscollege – niet hoe onder deze omstandigheden de renovatie op korte termijn kan worden gerealiseerd. Het bestuurscollege is hier, vóór dat zij definitief besloot zich niet aan de ondertekende afspraken te zullen houden, op gewezen.