Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Salarissen bobo's toch weer omhoog»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u een overzicht geven van de salarissen van alle corporatiedirecteuren van 2012?

In het algemeen overleg van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met de vaste commissie van 14 februari 2013 over topinkomens is aangegeven dat met het intrekken van de Wopt er geen wettelijke grondslag is om over 2012 nog een Wopt-rapportage uit te brengen. Daarbij is aangegeven dat een dergelijke rapportage ook ongewenst werd geacht, aangezien onder het WNT-regime de inkomensberekening op een andere manier tot stand komt. Op basis van het Besluit beheer sociale huursector beschik ik voor corporatiedirecteuren wel over de salarisgegevens over 2012. Ik zal u deze evenals voorgaande jaren vertrouwelijk ter inzage doen toekomen, zodra deze beschikbaar en volledig zijn.

Vraag 3

Deelt u de mening dat corporatiedirecteuren – die blijkbaar lak hebben aan de gemaakte afspraken – het te veel ontvangen salaris terug dienen te storten, op moeten stappen en excuses dienen aan te bieden? Zo nee, waarom niet?

In november 2012 heb ik op basis van de WNT de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting vastgesteld. Deze regeling is nog niet van toepassing voor de bezoldiging van bestuurders van woningcorporaties in het jaar 2012 waarover het krantenbericht gaat. Van te veel ontvangen salaris kan formeel derhalve nog geen sprake zijn.
Zoals bij de invoering van de regeling is aangegeven vind ik de bezoldigingen in de sector vaak fors en niet passen bij het karakter van de corporaties. Daar waar sprake is van nog forse loonsverhogingen acht ik dat niet in lijn met de maatschappelijke verwachtingen ten aanzien van woningcorporaties. Overigens heb ik op basis van de genoemde Bbsh-gegevens geconstateerd dat de hoogte en de gemiddelde ontwikkeling van de bezoldiging bij de Limburgse corporaties in het krantenartikel niet correct is opgenomen. De gemelde salarisontwikkeling bij de corporaties Urmond en Urbanus,waarvan in een krantenartikel sprake was, is inmiddels ook door het Limburgs Dagblad2 gerectificeerd.

Vraag 4

Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om te zorgen dat woningbobo's niet langer over u heen lopen en dat deze zelfverrijking nu echt stopt?

Voor de bezoldiging over 2013 kan en zal ik bij overschrijdingen van de geldende normen en voor zover niet vallend onder het overgangsrecht in de WNT ingrijpen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Tapwater zonder legionella mag 50 graden warm zijn»?1

Ja.

Vraag 2

Wordt de norm van 50 graden in alle typen drinkwaterinstallaties toegestaan, als er een gecertificeerde installatie voor koper/zilverionisatie aanwezig is? Zo nee, voor welke type installaties wordt dit toegestaan en onder welke condities?

Er zijn diverse leveranciers van elektrochemische systemen (koper-zilverionisatie, anodische oxidatie) en fotochemische systemen (AOT), die elk hun eigen systeem op de markt brengen. Die systemen (met uiteenlopende productnamen) verschillen van elkaar en voor ieder van die systemen is dan ook een specifieke toelating afgegeven door het College voor de toelating van gewasbeschermingsmiddelen en biociden.
Elke leverancier kan voor zijn systeem een pilot uitvoeren met verlaging van de warm tapwatertemperatuur en/of verlaging van de spoelfrequentie, waarbij de kwaliteit van het water intensief gevolgd wordt. De pilot wordt begeleid door de subcommissie Technieken Legionellapreventie, een werkgroep binnen de Commissie van Deskundigen op basis van artikel 20 van het Drinkwaterbesluit.
Indien de resultaten bevredigend zijn, kan uit oogpunt van de volksgezondheid akkoord worden gegaan met verlaging van de warm tapwatertemperatuur en/of spoelfrequentie op alle locaties waar het betreffende systeem is geplaatst, onder de voorwaarden die daarbij gesteld worden (zoals een bepaalde minimumtemperatuur aan de tap of een minimale spoelfrequentie).
Bij fysische technieken geldt dat de verlaging van de warm tapwatertemperatuur en/of spoelfrequentie onder nader gespecificeerde voorwaarden mogelijk is.
Voor de specifieke voorwaarden en de juridische aspecten die aan de orde zijn, verwijs ik naar punt 2 en 3 van de brief die ik op 4 september 2013 aan onder meer de leveranciers gezonden heb over (de oplossing van) enkele juridische knelpunten bij de toepassing van alternatieve technieken. De tekst van deze brief is onder meer te vinden op www.infomil.nl .

Vraag 3

Bent u bereid om te onderzoeken of deze nieuwe techniek het mogelijk maakt om bij gebouwen over te gaan op lage temperatuurverwarming, zonder energieverspillende naverwarming voor warm tapwater? Onderschrijft u dat een lagere minimum temperatuur voor warmtapwater de potentie voor het gebruik van restwarmte en zonthermische warmte voor gebouwverwarming en tapwaterbereiding sterk vergroot, omdat er geen dure installaties voor na- en bijverwarming meer nodig zijn? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om het besparingspotentieel nader te onderzoeken?

Voor het toepassen van alternatieve systemen voor legionellapreventie bestaan restricties. Zo moeten systemen waarbij de vorming van biociden aan de orde is, zijn toegelaten op grond van de Wet gewasbeschermingsmiddelen en biociden. Op grond van de toelating mogen koper-zilverionisatie en anodische oxidatie vervolgens alleen worden gebruikt op zogeheten prioritaire locaties, zoals hotels en ziekenhuizen, en mogen de middelen alleen worden toegepast als er sprake is van een besmetting van de leidingwaterinstallatie met legionellabacteriën. Ook mogen deze technieken op grond van artikel 44 van het Drinkwaterbesluit alleen worden ingezet als inzet van thermisch, fysisch of fotochemisch beheer (redelijkerwijs) niet mogelijk is.
Voor alle alternatieve technieken geldt bovendien op grond van artikel 44 van het Drinkwaterbesluit dat deze gecertificeerd moeten zijn op basis van BRL K14010, deel 1 danwel 2.
Gezien deze restricties en de kosten van de systemen zal de inzet ervan doorgaans beperkt zijn tot die situaties waar de inzet nodig is om legionellaproblemen te beheersen. In die specifieke situaties kan – mits voldaan wordt aan de hierboven genoemde voorwaarden – door verlaging van de warm tapwatertemperatuur en/of spoelfrequentie een besparing op energie, water en/of personeelskosten worden bereikt.

Vraag 1

Bent u bekend met de situatie rond het leegstaande CBS-gebouw in Leidschendam-Voorburg?

Ja

Vraag 2

Hoe verhoudt het verkooptraject van dit gebouw zich tot de structuurvisie van de gemeente Leidschendam-Voorburg, die zich richt op woningbouw?

Het verkooptraject (privaatrechtelijke handeling van de Rijksoverheid) van dit gebouw staat de Structuurvisie (publiekrechtelijke bevoegdheid van de gemeente zonder rechtstreekse werking) niet in de weg.
Voor een nieuwe eigenaar is deze Structuurvisie een solide basis om met de gemeente het herbestemmingsproces van kantoor naar woningen, op te pakken.

Vraag 3

Is het waar dat het pand in zijn huidige staat niet bruikbaar is vanwege brandonveiligheid? Is herbestemming van het gebouw denkbaar en haalbaar?

Ten tijde van gebruik van het pand als kantoor voldeed het pand aan de eisen van brandveiligheid. Inmiddels zijn de eisen van het Bouwbesluit dusdanig gewijzigd, ook voor bestaande bouw, dat voor een hernieuwde ingebruikname als kantoor het nodige aangepast moet worden. De Staat heeft echter geen intenties in die richting.
Herbestemming van het gebouw naar woningdoeleinden is goed denkbaar. De haalbaarheid van een dergelijke herontwikkeling hangt af van de omvang van de wensen van de gemeente enerzijds en de marktmogelijkheden in de vorm van woningopbrengsten, bouw- en sloopkosten, anderzijds.

Vraag 4

Is het waar dat de kosten van leegstand ongeveer een miljoen euro per jaar zijn, zoals in NRC Handelsblad van 21 augustus1 wordt gemeld? Zo nee, om welk bedrag gaat het dan? Is het waar dat deze leegstandskosten worden gemaakt sinds 2008?

Nee. Het object staat sinds 1 september 2008 leeg.
De leegstandskosten bedragen sinds 2008 t/m 2012 ca. € 2,4 mln. Sinds de gemeente geen medewerking meer verleent aan de interim-huisvesting van bedrijven, is er een hek om het pand gezet en bedragen de kosten in 2013 ca. € 150.000,– voor met name het hoogst noodzakelijke onderhoud, nutsvoorzieningen en bewaking.

Vraag 5

Welke boekwaarde hebben het gebouw en het onderliggende perceel? Is verkoop, sloop of renovatie van dit specifieke pand opgenomen in de Rijksbegroting?2

Vraag 6

Welke procesafspraken zijn gemaakt met de gemeente? Zijn er onderhandelingen gaande?

Vraag 1

Kunt u toelichten waarom de uitwerking van de motie Groot/Omtzigt (Kamerstuk 33 003, nr. 49) is mislukt?1

In de afgelopen maanden zijn constructieve gesprekken gevoerd met Aedes om te bezien in hoeverre het arrangement dat is ontworpen voor de kinderopvangsector2 ook gehanteerd zou kunnen worden voor de woningcorporaties. Nadat duidelijk was geworden welke gevolgen dit zou gaan hebben voor de woningcorporaties heeft Aedes aangegeven dat het aangeboden arrangement onvoldoende perspectief biedt voor woningcorporaties om eraan mee te doen. Overigens is de afweging om deel te nemen aan het door de Belastingdienst geboden arrangement uiteindelijk aan de individuele woningcorporaties zelf.

Vraag 2

Kunt u toelichten welke factoren er toe hebben geleid dat de directe betaling van huurtoeslag aan woningbouwcorporaties niet mogelijk wordt gemaakt?

Op 1 december a.s. treedt de wettelijke maatregel in werking die alleen nog maar directe betaling van huurtoeslag aan huurders zelf toestaat. Tijdens het wetgevingsoverleg van de vaste commissie voor Financiën over Overige fiscale maatregelen 2012 (waarin deze maatregel was opgenomen) heb ik toegezegd onder bepaalde voorwaarden een uitzondering op de wettelijke maatregel voor kinderopvanginstellingen mogelijk te willen maken. Ik ben bij die gelegenheid ingegaan op de voorwaarden die wat mij betreft aan zo’n uitzondering verbonden zijn. In de motie Groot/Omtzigt heb ik aanleiding gezien om de uitzondering binnen de randvoorwaarden die ik in uw Kamer voor de kinderopvanginstellingen heb geschetst, ook voor woningcorporaties open te stellen.
In de besprekingen met Aedes is gebleken dat het arrangement met de voorwaarden zou inhouden dat de verhuurders hun software en systemen zouden moeten aanpassen, dat verhuurders niet alleen de voorschotbetalingen maar ook de bedragen voortvloeiend uit de eindafrekening van de toeslag – mits het een uit te betalen bedrag is – zouden moeten verwerken en verrekenen, dat bepaald niet zeker is dat de huurders voor deze optie zullen kiezen en dat de huurtoeslag op termijn mogelijk opgaat in de huishoudentoeslag. Al deze overwegingen samen hebben bij Aedes geleid tot de conclusie dat er geen positieve business case te maken is.
Daarom heeft Aedes op 10 september jl. het volgende medegedeeld aan het Ministerie van Financiën: «Het enthousiasme in de sector voor het partnerschap is afhankelijk van de inrichting en werking van de regeling. Uiteindelijk zijn de reacties op de werking van het partnerschap niet positief. Vooral de verwachte administratieve lasten vormen een probleem voor corporaties (BSN-koppeling en ontvangst eindafrekening is onwerkbaar en eventuele saldering niet wenselijk vanuit maatschappelijk perspectief). Bovendien is vooraf onduidelijk hoeveel huurders voor deze mogelijkheid kiezen, waardoor een goede kosten-baten analyse vooraf niet mogelijk is. Ook de mogelijkheid dat de huursubsidie binnen enkele jaren mogelijk wordt omgevormd tot een huishoudentoeslag heeft in deze afweging een rol gespeeld.»

Vraag 3

Kunt u toelichten welke maatregelen volgens u genomen moeten worden om directe huurtoeslagbetaling aan woningbouwcorporaties alsnog mogelijk te maken?

De wet bepaalt dat de Belastingsdienst een toeslag slechts op één bankrekening die op naam moet staan van de toeslaggerechtigde uitbetaalt. Geclusterde uitbetaling van alle huurtoeslagen in één bedrag op de bankrekening van woningcorporaties, zoals die nu nog van toepassing is, is vanaf 1 december a.s. niet meer mogelijk. In de wet is een delegatiegrondslag opgenomen op grond waarvan een uitzondering gemaakt kan worden op het verplichte één bankrekeningnummer. Die uitzondering behelst dat onder de genoemde voorwaarden het mogelijk wordt dat toeslaggelden op verzoek van toeslaggerechtigde direct aan een kinderopvanginstelling uitbetaald worden. Zoals hiervoor aangegeven heb ik in de motie Groot/Omtzigt aanleiding gezien om deze faciliteit ook open te stellen voor woningcorporaties, die bereid zijn aan de bij de uitzondering horende voorwaarden te voldoen. Een belangrijke voorwaarde die verbonden is aan de uitzondering is een hoofdelijke aansprakelijkheid voor terugvorderingen die verband houden met toeslagen die op de bankrekening van woningcorporaties zijn uitbetaald en die niet bij de huurder zelf zijn terug te halen.
Zoals ik uw Kamer heb laten weten, hebben de betrokken instellingen grote moeite met de hoofdelijke aansprakelijkheid. Daarom hebben de gesprekken zich geconcentreerd op het alternatief in de vorm van een partnerschap met de Belastingdienst. Het partnerschap stelt bepaalde eisen aan de administratie en verplicht ook tot periodieke uitwisseling van gegevens op BSN-niveau, in ruil waarvoor de betrokken instellingen gevrijwaard worden van de hoofdelijke aansprakelijkheid, tenzij er sprake is van verwijtbaar handelen. Dit is ook vastgelegd in het arrangement voor de kinderopvanginstellingen, zoals toegelicht in mijn brief van 12 juli jl.3
Ik zie geen mogelijkheden om binnen de wettelijke regeling en de daarbij geldende randvoorwaarden een directe betaling van huurtoeslag aan woningcorporaties op alternatieve wijze vorm te geven. Het past ook niet bij de eerder geformuleerde voorwaarden – zoals besproken tijdens het wetgevingsoverleg over Overige fiscale maatregelen 2012 – om een uitzondering op de hoofdregel te kunnen maken. Een dergelijke alternatieve vormgeving zou bovendien de doelstelling van het verplichte één bankrekeningnummer geweld aandoen, namelijk het tegengaan van fraude met (onder meer) toeslagen. Aangezien Aedes aangeeft dat de aanstaande omvorming van o.a. de huurtoeslag tot huishoudentoeslag ook een rol heeft gespeeld in de afweging, lijkt een alternatieve vormgeving ook om die reden op dit moment niet voor de hand te liggen.

Vraag 1

Bent u bekend met het akkoord van 28 augustus 2013 tussen koepelorganisatie voor de woningcorporaties Aedes en het kabinet, waarin onder meer is afgesproken dat de integratieheffing komt te vervallen, zodat extra middelen beschikbaar komen voor investeringen?

Ja.

Vraag 2

Is hiermee beoogd dat de integratieheffing in zijn geheel vervalt, zodat ook de integratieheffing vervalt voor de nieuwbouw van een ziekenhuis of een bankgebouw; of is beoogd dat de integratieheffing hiermee alleen vervalt voor de corporatiesector?

Het voorstel dat onderdeel uitmaakt van het Belastingplan 2014 beoogt de integratieheffing in het geheel te laten vervallen en niet alleen voor de corporatiesector.

Vraag 3

Indien de integratieheffing alleen vervalt voor de corporatiesector: eind 2009 is Mededeling 26 ingetrokken; in de nota naar aanleiding van het verslag (Kamerstukken II 2009/2010, 32 128, nr. 10) in verband met deze intrekking is aangegeven dat het verplicht buiten de integratieheffing houden van bepaalde sectoren door de Europese Commissie niet passend werd geacht binnen doel en strekking van de richtlijnbepaling; is de Europese Commissie nu wel akkoord met het vervallen van de integratieheffing voor alleen de corporatiesector?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Indien is beoogd dat de hele integratieheffing vervalt: eind 2009 is Mededeling 26 ingetrokken; in de genoemde nota naar aanleiding van het verslag is aangegeven dat het vervallen van de integratieheffing een ongewenst negatief budgettair effect heeft; wat is het totale negatieve budgettaire effect van deze intrekking (inclusief de € 60 miljoen voor de corporatiesector)?

De totale budgettaire derving als gevolg van de afschaffing van de integratieheffing is geraamd op 95 miljoen euro per jaar. Van dit bedrag is ongeveer 35 miljoen euro toe te rekenen aan de corporatiesector. Conform de begrotingsregels bevat de raming van het Ministerie van Financiën geen gedragseffecten als gevolg van de afschaffing van de integratieheffing. Eerder – bij het van toepassing worden van de integratieheffing op de corporatiesector in het belastingplan 2010 – heeft de koepel van de woningbouwcorporaties (Aedes) het effect geschat op 75 tot 100 miljoen euro. Het afschaffen van de integratieheffing geeft de woningbouwcorporaties een impuls extra woningen te bouwen en – ten einde te profiteren van het vervallen van de integratieheffing – meer woningen te bouwen op eigen grond. Ook zal de afspraak tussen de rijksoverheid en Aedes, om te investeren naar vermogen, de bouw van woningen stimuleren. Dit alles leidt ertoe dat het uiteindelijke potentiële voordeel van het schrappen van de integratieheffing voor de woningbouwcorporaties op 60 miljoen euro kan uitkomen.

Vraag 5

Wanneer, op welke wijze en op welke termijn zal de integratieheffing afgeschaft worden?

Het voorstel tot afschaffing maakt onderdeel uit van het Belastingplan 2014, waarbij beoogd wordt de betreffende bepaling in werking te laten treden per 1 januari 2014.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht van de Woonbond over de gevolgen van het inflatiecijfer voor de huurstijgingen en van het daarin genoemde onderzoek van de Woonbond?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u toelichten in hoeverre u de analyse en conclusies van de Woonbond uit het onderzoek onderschrijft?

Van een onjuiste berekening van het inflatiecijfer is geen sprake. De berekening van het inflatiecijfer door het CBS vindt plaats conform internationale richtlijnen.2
De Woonbond geeft drie redenen aan waarom het inflatiecijfer momenteel fors opwaarts zou zijn vertekend, te weten: de onjuiste berekening van de toegerekende huur voor eigen woningen, de doorwerking van de extra huurverhoging in het inflatiecijfer en het onterecht meerekenen van de btw-verhoging in het inflatiecijfer. Onderstaand ga ik nader op de drie genoemde punten in.
Het CBS hanteert voor de prijsverandering van eigenwoningbezit de methode van toegerekende huur. Deze methode is conform internationale richtlijnen. De Woonbond stelt dat deze methode de werkelijke prijsverandering overschat, omdat de kosten van koopwoningen al enige jaren dalen als gevolg van dalende koopprijzen en dalende hypotheekrente. De CPI (Consumentenprijsindex) meet echter de prijsontwikkeling van consumptieve bestedingen van huishoudens. De aankoop van een woning, als investeringsbeslissing van een huishouden, telt niet mee in de consumptie. In de CPI wordt voor de consumptie van een woningbezitter een bedrag toegerekend voor het gebruik van de woning. Dit toegerekende bedrag aan de koper is vergelijkbaar met de huur die voor de woning zou moeten worden betaald. Op deze wijze wordt de woonconsumptie van huurders en kopers vergelijkbaar gemaakt. Als de huur van een huurwoning stijgt, neemt hierdoor ook de toegerekende huurwaarde van een koopwoning toe.
In de inflatieberekening wordt de prijsontwikkeling van woninghuren meege-nomen. Dit is conform de internationale richtlijnen. Al jarenlang is in het huurbeleid de maximale huurverhoging gerelateerd aan de inflatie en werken huurverhogingen die in een jaar worden doorgevoerd indirect door in de huurverhoging van het volgend jaar.
De Woonbond geeft aan dat de btw-verhoging van 19% naar 21%, die verwerkt is in het inflatiecijfer, niet relevant is voor de huursector. Dit omdat de huren vrijge-steld zijn van btw. De btw-verhoging is echter wel relevant voor het algemene prijspeil en moet volgens de internationale richtlijnen worden meegenomen in de berekening van het inflatiecijfer.

Vraag 3

Bent u het met de Woonbond eens dat de berekeningsmethode van het inflatiecijfer een ongewenst huurprijsopdrijvend effect heeft? Zo ja, bent u bereid te onderzoeken hoe dit ongewenste effect voortaan te voorkomen is?

De CPI is een goede maatstaf voor de ontwikkeling van prijzen. Al jarenlang speelt de CPI een rol in de bepaling van de jaarlijkse maximale huurverhoging voor de gereguleerde huursector. De CPI is overigens ook de basis voor de huurverhoging in veel geliberaliseerde huurcontracten. Door de koppeling van de toegestane huurstijging aan de ontwikkeling van de inflatie wordt voorkomen dat de reële huurstijging te hoog of te laag wordt. Incidentele ontwikkelingen kunnen leiden tot zowel hogere als lagere inflatiecijfers en huurverhogingen. Gemiddeld genomen blijft de CPI echter een goede indicator om de huurverhoging op te baseren. Ik zie dan ook geen aanleiding om een onderzoek te starten naar een ander inflatiecijfer als basis voor het huurbeleid.
Labour Organisation.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht van de Woonbond dat steeds meer huurders in armoede leven?1

Met de Nederlandse Woonbond ben ik van mening dat het belangrijk is dat de woonlasten voor huurders betaalbaar zijn. Het kabinet houdt bij het vergroten van de mogelijkheden tot huurverhoging in de gereguleerde sector dan ook rekening met de positie van huishoudens met lagere inkomens. Niettemin neemt het kabinet het signaal van de Woonbond over de gevolgen van een stijgende woonquote voor huurders uiterst serieus.
In deze moeilijke economische tijd hebben veel mensen het niet gemakkelijk om de eindjes aan elkaar te knopen. Onder hen ook veel mensen die een woning huren. Daarom versterkt het kabinet de komende jaren het armoede- en schuldenbeleid. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor dit beleid en zij hebben de taak om er voor te zorgen dat mensen met een laag inkomen of problematische schulden toch mee kunnen blijven doen. Het kabinet stelt gemeenten hiertoe in staat door kennisuitwisseling te stimuleren en door extra middelen beschikbaar te stellen. Het kabinet heeft in 2013 een bedrag van € 20 miljoen extra beschikbaar gesteld voor armoede- en schuldenbeleid. De komende jaren gaat het kabinet het armoede- en schuldenbeleid verder intensiveren en stelt daartoe in 2014 € 80 miljoen euro en voor 2015 en latere jaren € 100 miljoen euro extra ter beschikking. Een groot deel van deze middelen zal beschikbaar gesteld worden aan gemeenten.

Vraag 2

Vindt u het acceptabel dat 28% van de huurders van gereguleerde huurwoningen na aftrek van de woonlasten niet genoeg geld overhoudt voor onvermijdbare uitgaven en sociale participatie? Zo ja, vindt u het ook acceptabel dat dit percentage in 2017 zal oplopen tot 35%? Zo nee, wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat de verhuurdersheffing ervoor zorgt dat mensen met een laag inkomen nog minder te besteden krijgen en daardoor verder in de problemen raken? Zo nee, waarom niet?

De verhuurderheffing richt zich op verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde sector en wordt geheven bij de verhuurder, zoals een woningcorporatie. Verhuurders kunnen deze heffing financieren door het benutten van de ruimere mogelijkheden tot huurverhoging. Het is echter niet noodzakelijk dat de heffing (volledig) uit deze huurverhogingen wordt gefinancierd; verhuurders hebben ook andere mogelijkheden om de heffing in te vullen, zoals efficiencyverbetering en verkoop van woningen. Er is dus geen directe relatie tussen de verhuurderheffing en de bestedingsruimte van huishoudens met een laag inkomen. Bovendien worden de effecten van eventuele huurverhogingen voor de laagste inkomensgroepen beperkt door de werking van de huurtoeslag. Hiervoor is in het Regeerakkoord ook een bedrag oplopend tot € 420 miljoen in 2017 opgenomen. In de brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst aan de Tweede Kamer d.d. 28 februari 2013 (Kamerstukken II 2012/13, 27 926, nr. 193) is ingegaan op de inkomenseffecten van de mogelijke huurverhogingen, waarbij is aangegeven dat 90% van de huurtoeslagontvangers te maken zal krijgen met een inkomenseffect dat kleiner is dan – 0,1% op jaarbasis.

Vraag 4

Deelt u de analyse van de Woonbond dat dit kabinet ervoor zorgt dat armoede onder huurders toeneemt? Zo nee, waarom niet? Kunt u garanderen dat het beroep dat huurders op de schuldhulpverlening moeten doen vanwege de gevolgen van de verhuurdersheffing niet verder oploopt?

Zoals gezegd heeft dit kabinet verschillende maatregelen getroffen die met name gericht zijn op mensen met een laag inkomen. Ik deel de analyse dat het kabinet ervoor zorgt dat armoede onder huurders toeneemt dus niet. Huurders die als het gevolg van het gedifferentieerde huurbeleid een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gekregen, hebben overigens op het moment dat hun inkomen daalt recht op huurverlaging. De voorwaarden waaronder dit kan plaatsvinden zijn beschreven door de minister voor Wonen en Rijksdienst in zijn integrale visie op de woningmarkt, zoals verstuurd per brief naar beide Kamers der Staten Generaal d.d. 28 februari 2013 (Kamerstukken 2012/13, 32 847). Niettemin is het in deze economisch moeilijk tijden niet uit te sluiten dat meer mensen het moeilijk hebben om hun huishoudboekje sluitend te krijgen en in het uiterste geval een beroep moeten doen op de schuldhulpverlening.

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel procent van de huurders een beroep heeft gedaan op de schuldhulpverlening in 2010, 2011, 2012 en 2013? Kunt u tevens aangeven wat de prognoses voor 2014 zijn?

Die gegevens heb ik niet tot mijn beschikking. De NVVK, vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren, brengt wel het percentage aanvragen bij NVVK-leden in beeld van klanten met (problematische) schulden en een eigen woning. Dit percentage bedroeg in 2011 en 2012 respectievelijk 12% en 16%. Hieruit is niet direct af te leiden hoeveel mensen een woning huren. Mensen zonder eigen woning kunnen bijvoorbeeld ook bij familie of vrienden inwonen of in een opvanginstelling verblijven.

Vraag 6

Bent u bereid op zoek te gaan naar mogelijkheden om de huurtoeslag te verbeteren en gematigd huurbeleid te voeren? Zo nee, bent u bereid op een andere manier het koopkrachtverlies van huurders te repareren?

Het kabinet houdt de koopkracht van verschillende groepen altijd nauwgezet in de gaten en heeft verschillende maatregelen getroffen om te komen tot een evenwichtig koopkrachtbeeld. U bent hierover op Prinsjesdag geïnformeerd.

Vraag 1

Kent u het bericht «Bouwleges weer hoger» (Telegraaf, 2 augustus 2013), «VEH: opnieuw stijging bouwleges met ruim 5%. Minister Plasterk moet ingrijpen in de gemeentelijke autonomie» (Persbericht Vereniging Eigen Huis, 2 augustus 20131 en herinnert u zich de motie-Heijnen (TK 32 123 B, nr. 9) waarin gevraagd werd om voor de leges voor een omgevingsvergunning tot afspraken met de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en het Interprovinciaal Overleg (IPO) te komen?

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat de gemiddelde kosten voor een bouwvergunning in 2013 met ruim 5 procent zijn gestegen en dat de tarieven van deze leges per gemeente sterk variëren? Zo ja, wat is de reden van deze stijging en wat is uw mening hierover? Zo nee, wat is er dan niet waar?

Ik ken het onderzoek van VEH. Daarin is gekeken naar procentuele tariefstijgingen, maar niet naar de opbrengsten of naar de grondslagen van de vergunningen.
Met de VNG en IPO heb ik afgesproken dat we bij de beoordeling van de lokale lasten uitgaan van de cijfers van het COELO bij de beoordeling van de cijfers op het gebied van de lokale lasten. Uit de Atlas Lokale heffingen 2013 van het COELO blijkt dat de gemeentelijke inkomsten uit bouwvergunningen dit jaar met € 27,9 miljoen teruglopen (– 6,4%). Het COELO geeft andere stijgingspercentages dan VEH. Het tarief voor een dakkapel stijgt in 2013 met 4,1% ten opzichte van 2012 en het tarief voor nieuwbouw met 3,9%. Wel is het waar dat er verschillen kunnen zijn tussen gemeenten onderling.
Als gevolg van het economische klimaat worden minder bouwvergunning-aanvragen ingediend. Ook wordt er meer onderhandeld over de bouwsom waardoor de grondslag voor de heffing lager wordt. Verder is met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in veel gevallen de vergunningaanvraag vervangen door een melding. Het ligt voor de hand dat als er minder bouwvergunningen worden verwacht dat de gemeenteraad dan ook de gemeentelijke organisatie daarop aanpast, waardoor de kosten van de vergunningverlening naar rato dalen. Als de (vaste) kosten over minder vergunningen worden omgeslagen kan dat leiden tot hogere tarieven. Gemeenten zijn bevoegd tot en verantwoordelijk voor de vaststelling van legestarieven. Zij voeren hun eigen tarievenbeleid en leggen daarover verantwoording af aan de gemeenteraad. Tegen de hoogte van het tarief staat bezwaar en beroep open, aangezien de hoogte van de leges wettelijk gemaximeerd zijn op honderd procent kostendekkendheid.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de onderlinge verschillen in bouwleges tussen gemeenten te groot zijn? Zo ja, over welke mogelijkheden beschikt u om deze tarieven transparanter en/of meer uniform te laten worden? Gaat u deze mogelijkheden gebruiken en op welke wijze? Zo nee, waarom deelt u deze mening niet?

De verschillen ontstaan door verschillen in afwegingen op decentraal niveau.
Ik vind dat gemeenten nog meer moeten doen aan het transparant maken van de keuzes, die ten grondslag liggen aan het tarievenbeleid, om zo meer draagvlak te creëren bij de aanvragers. In 2012 heeft Deloitte in opdracht van BZK een onderzoek uitgevoerd naar de mate van uniformiteit tussen gemeenten en de mate van transparantie in de opbouw van de leges voor de omgevingsvergunning. Daaruit bleek dat gemeenten wel de intentie hebben om te werken aan transparantie, maar dat zij er nog onvoldoende in slagen om een goede kostenonderbouwing op te zetten, ondanks de inspanningen van het Rijk samen met de VNG. Destijds zijn gemeenten daarop gewezen. Ik zal een dringend beroep doen op de VNG, om gemeenten aan te sporen vrijwillig de transparantie verder te vergroten, bijvoorbeeld langs digitale weg of in de fiscale paragraaf van de gemeentebegroting. Ik zal daarnaast ook de handreiking kostentoerekening leges en tarieven die in 2010 in opdracht van BZK is opgesteld, en die op de website van het ministerie van BZK is gepubliceerd, actualiseren. Ook recente rechterlijke uitspraken op het gebied van leges nopen daartoe.

Vraag 4

Hoeveel gemeenten gebruikten in 2013 het uniforme kostentoerekeningsmodel van de VNG voor de bepaling van de hoogte van de bouwleges? Hoeveel gemeenten gebruikten dat model in 2012?

Het aantal gemeenten dat in 2013 het uniforme kostentoerekeningsmodel gebruikt is mij niet exact bekend, omdat dit niet regulier uitgevraagd wordt. Uit het onderzoek van Deloitte uit 2012 onder 223 gemeenten is gebleken dat ca 23% van de onderzochte gemeenten het model hanteert. Daarnaast hanteert 13% van die gemeenten het model «Activity based costing», dat ook onderdeel uitmaakt van de leidraad omgevingsvergunning. De overige gemeenten beschikken wel over een kostenonderbouwing (omdat dit nodig is vanwege de rechterlijke toets van de maximaal 100% kostendekkendheidnorm) maar maken deze niet openbaar. Om te achterhalen wat de progressie is met betrekking tot de transparantie ten opzichte van 2012 zal ik een nieuw onderzoek uitvoeren.

Vraag 5

Gaat u gevolg geven aan de oproep van de Vereniging Eigen Huis om het kostenmodel van de VNG verplicht te stellen en een maximum te stellen aan het jaarlijkse stijgingspercentage «zodat excessieve en voor de burger onbegrijpelijke verhogingen kunnen worden voorkomen»? Zo ja, op welke wijze en welke termijn? Zo nee, waarom niet en wat gaat u dan wel doen om te zorgen dat er meer transparantie komt over de bouwleges?

Nee. De rechten van de burger en het bedrijfsleven zijn gewaarborgd doordat er bezwaar en beroep open staat tegen de legesheffing. De rechter bewaakt de norm van 100% kostendekkendheid, een extra wettelijke regeling is daarom niet aan de orde.
Indien een stijgingspercentage door het Rijk zou worden gemaximeerd kan het voorkomen dat er gerechtvaardigde kosten zijn, die niet kunnen worden doorberekend waardoor deze kosten onbedoeld moeten worden gedekt uit de algemene middelen. Op basis van het kostenveroorzakingsbeginsel en het profijtbeginsel hecht ik eraan dat de rekening wordt neergelegd bij de aanvrager van de dienst. Ook vind ik het belangrijk dat de discussie over de hoogte van de tarieven (en daarmee het jaarlijkse stijgingspercentage) plaatsvindt op lokaal niveau en niet bij het Rijk. Voor transparantie zie ook antwoord op vraag 3.

Vraag 6

Gaat u gebruik maken van de mogelijkheid die het amendement-Vermeij/Koopmans (TK 30 844 nr. 36) in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht heeft gecreëerd om bij Algemene Maatregel van Bestuur regels te stellen over de berekening en de maximale hoogte van de leges? Zo ja, op welke wijze en welke termijn? Zo nee, waarom niet en wat gaat u dan wel doen om te zorgen dat er meer transparantie komt over de bouwleges?

Ik ga geen gebruik maken van de genoemde mogelijkheid. Het huidige instrumentarium voldoet. Ik zal wel de VNG dringend verzoeken om er bij hun leden op aan te dringen om meer transparantie te bewerkstelligen over welke beleidskeuzes en kostenonderbouwing aan de tariefstelling ten grondslag liggen (ofwel online ofwel via de fiscale paragraaf in de begroting). Zie ook antwoord op vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Forse kritiek VEH op winstmarges hypotheken»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw visie op het gegeven dat de winst die banken maken op hypotheekrentes inmiddels «historisch hoog» is, terwijl de rente waartegen banken zelf krediet lenen nog steeds daalt?

Zie beantwoording van de vragen 2 en 3 van het lid Monasch (PvdA) aan de ministers van Financiën en voor Wonen en Rijksdienst over het rentebesluit van de ECB (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 2981).

Vraag 3

Wat gaat u doen om het door Brussel opgelegde prijsleiderschapsverbod, dat één van de belangrijkste oorzaken is van het gebrek aan concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt, aan te pakken?

Bij de goedkeuring van de staatssteun aan Nederlandse financiële instellingen heeft de Europese Commissie besloten een prijsleiderschapsverbod op te leggen aan ING, ABN Amro en Aegon. Een prijsleiderschapsverbod dient te voorkomen dat oneigenlijk voordeel wordt behaald als gevolg van staatssteun en dat daarmee de markt wordt verstoord. Een nadeel van een prijsleiderschapsbeperking is dat de concurrentie kan worden beperkt.2
Zoals eerder met de Kamer gedeeld is de prijsleiderschapsbeperking van ING meegenomen in de onderhandelingen met de Europese Commissie over aanpassing van het herstructureringsplan van ING. Onderdeel van het akkoord met de Commissie is de afspraak dat de prijsleiderschapsbeperkingen voor ING op de Nederlandse markt worden beëindigd. De Commissie en de Staat waren het eens dat dit ten goede zou kunnen komen aan de prijsconcurrentie op de Nederlandse markt. Het prijsleiderschapsverbod voor ING op de Nederlandse markt liep op 16 november 2012 ten einde. Het prijsleiderschapsverbod voor AEGON liep op 15 juni 2011 ten einde.
Derhalve geldt alleen voor ABN Amro nog een prijsleiderschapsverbod. Zoals ik heb aangegeven in de beantwoording van Kamervragen van de leden Van Klaveren en Fritsma (beiden PVV) neem ik het concurrentieaspect van het prijsleiderschapsverbod mee in de lopende gesprekken met de Europese Commissie over ondermeer de herstructurering van SNS REAAL.3

Vraag 4

Bent u nu eindelijk van plan maatregelen te treffen om de hypotheekrente in Nederland verlaagd te krijgen? Zo ja, welke? Zo neen, waarom niet?

Zie beantwoording van de vragen 2 en 3 van het lid Monasch (PvdA) aan de ministers van Financiën en voor Wonen en Rijksdienst over het rentebesluit van de ECB.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het onderzoek van Savills naar de huurprijzen van studentenkamers?1

Ja.

Vraag 2

Worden de uitkomsten bevestigd door Nederlands onderzoek? Zo nee, wat is de bandbreedte van de uitkomsten tussen de diverse onderzoeken?

Voor zover bekend, rapporteert geen erkend wetenschappelijk onderzoeksinstituut (zoals bijvoorbeeld het CBS) over de ontwikkeling van de huurprijzen van studentenkamers.
Het onderzoek van Savills naar huurprijzen van studentenkamers is niet door Savills zelf uitgevoerd. Het is gebaseerd op Nederlands onderzoek door Kamernet.nl op een databestand van nieuw aangeboden kamers in 2012. Belangrijke kanttekening bij deze cijfers is dat deze niet het volledige aanbod van studentenkamers in Nederland beschrijven, maar slechts het (bij Kamernet.nl) geadverteerde aanbod. Bovendien blijkt het ook om kamers voor andere doelgroepen dan studenten te gaan. De huurprijs wordt veelal aangegeven inclusief de bijkomende kosten als gas, elektra, water en stoffering (servicekosten). De aanbieders zijn in het algemeen particuliere verhuurders, die gemiddeld vaak een hogere huur vragen dan de sociale verhuurders van studentenkamers. Nu het bij dit onderzoek ontbreekt aan een adequate onderzoeksverantwoording, kunnen deze gegevens niet goed op waarde worden geschat en daarmee is vergelijking met ander onderzoek niet opportuun.

Vraag 3

Heeft u inzicht in de ontwikkeling van de vierkantemeterprijs voor studentenkamers in de studentensteden? Klopt onze conclusie dat de gemiddelde huurprijs in Amsterdam inmiddels circa € 30 per vierkantemeter bedraagt, vier keer zoveel als de gemiddelde vierkantemeterprijs bij sociale huurwoningen?

Vanwege het ontbreken van valide en betrouwbaar onderzoek over huurprijzen voor studentenkamers en de ontwikkeling daarvan (zie ook antwoord 2), is er geen inzicht in de hoogte en ontwikkeling van de vierkante meterprijs.

Vraag 4

Is het mogelijk om dergelijke extreme huurprijzen te vragen binnen de wettelijke huurprijsbescherming voor onzelfstandige woonruimte? Zo ja, rechtvaardigt dit de conclusie dat deze huurprijsbescherming zijn naam niet waard is? Wat gaat u daaraan doen?

In het huurprijzenrecht voor woonruimte geldt in beginsel contractvrijheid; de verhuurder en huurder mogen elke huurprijs die hun goeddunkt overeenkomen.
Met behulp van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (puntenstelsel) kan een huurder uitrekenen wat de maximale kale huurprijs voor zijn kamer is.
Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij de huurprijs op twee manieren via de huurcommissie verlagen:
Voor huurders van kamers geldt dus huurprijsbescherming.
Op het gebied van studentenhuisvesting is een Landelijk Actieplan Studenthuisvesting opgesteld. In mijn brief van 5 juni 2013 (Kamerstukken II, 2012/13, 33 104, nr. 4) heb ik u geïnformeerd over de stand van zaken van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) 2011–2016. Het plan kent een tweeledige doelstelling:
Daarmee wordt beoogd dat de woningmarkt voor studenten in de komende jaren meer in balans komt, wat naar verwachting ook een matigend effect zal hebben op de huurprijsontwikkeling.

Vraag 1

Is het u minister bekend dat de huurders van het Hilwiscomplex te Amsterdam, aangesloten op een oliegestookte blokverwarming uit 1930, ten gevolge van het uitponden van hun complex geconfronteerd worden met snel oplopende stookkosten die inmiddels € 450 per maand bedragen?1

Ja.

Vraag 2

Is het mogelijk om op grond van de nieuwe Warmtewet de verwarmingskosten over 2012, waarvan de afrekening op 2 juli 2012 is ontvangen, op redelijkheid te laten toetsen?

Bij huurwoningen met een gereguleerde huurprijs kunnen huurders het voorschot op en de afrekening van de servicekosten door de huurcommissie laten toetsen. De Huurcommissie bepaalt daarbij tevens of de kosten redelijk zijn.
Bij woningen met een geliberaliseerde huurprijs, of indien men niet met het oordeel van de Huurcommissie instemt, kan de rechter uitspraak doen.
Op 1 januari 2014 treedt de Warmtewet in werking. Uit hoofde van de Warmtewet is toetsing van de tarieven mogelijk bij een onafhankelijke geschillencommissie. Bij huurwoningen kan dit ook de Huurcommissie zijn.
Recent heeft de Huurcommissie 484 uitspraken over de eindafrekening servicekosten gedaan met betrekking tot het Hilwiscomplex. De zaken hadden betrekking op de jaarafrekening stook- en warmwaterkosten over de jaren 2006 tot en met 2010. De Huurcommissie heeft de betalingsverplichting voor de stook- en warmwaterkosten vastgesteld. Voor de jaren 2007 tot en met 2010 heeft de Huurcommissie doorberekening van 50% van de werkelijke kosten redelijk geacht.

Vraag 3

Zo nee, langs welke andere weg kunnen de huurders de verhuurder dwingen om elementaire maatregelen te nemen om de extreem hoge stookkosten, minstens drie keer zo hoog als gebruikelijk voor dergelijke woningen, terug te brengen tot normalere proporties?2

Op grond van artikel 243 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek kunnen huurders de verhuurder via de rechter verplichten bepaalde energiebesparende maatregelen aan te brengen, uiteraard wel indien daar een redelijke huurverhoging tegenover staat. Het gaat daarbij ondermeer om het «ten behoeve van de verwarmingsinstallatie plaatsen van een verwarmingsketel met een opwekkingsrendement van ten minste 80% indien de bestaande verwarmingsketel ten minste tien jaren oud is.» Hiervan is in het voorliggende geval sprake.

Vraag 4

Is het u bekend dat de beheerder huurders die zelf een HR-ketel willen aanschaffen hiervoor slechts toestemming geeft indien zij een verklaring tekenen dat ze de installatie bij beëindiging van het huurcontract om niet overdragen aan de verhuurder? Is deze casus aanleiding om de wettelijke bepalingen (BW 7:215 e.v.) met betrekking tot zelf aangebrachte voorzieningen te herzien, waardoor er altijd een vergoeding dient te worden gegeven bij voorzieningen die de waarde van de woning doen toenemen?

Op grond van de regeling van artikel 215 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek kan de huurder aan de binnenzijde van de woning zonder toestemming van de verhuurder veranderingen of toevoegingen aanbrengen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Indien de toevoegingen niet zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd dient de verhuurder toestemming te verlenen voor het aanbrengen hiervan, indien die veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde. Het is, indien de verhuurder die toestemming niet verleent, uiteindelijk de rechter die hierover moet oordelen.
Op grond van artikel 216 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder niet verplicht tot het ongedaan maken van (door verhuurder of rechter) geoorloofde veranderingen en toevoegingen en kan hij ter zake hiervan bij het verlaten van de woning ook vergoeding vorderen voor zover artikel 212 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (ongerechtvaardigde verrijking) dat toestaat.
Er is in artt. 215 e.v. van Boek 7 van het BW dus al voorzien in het ontvangen van een vergoeding voor voorzieningen die de waarde van de woning doen toenemen en ik zie geen aanleiding daaraan iets te veranderen.

Vraag 5

Is het u bekend dat de beheerder niet mee wil werken aan de plaatsing van een nieuwe HR-ketel die gehuurd wordt van een energiebedrijf, terwijl hierdoor de stookkosten (inclusief de huur van de ketel) meer dan halveren ten opzichte van de bestaande situatie? Valt de plaatsing van een huurketel onder de instemmingsplicht voor zelf aangebrachte voorzieningen (BW 7:215 e.v.)? Indien dit niet vaststaat, bent u bereid om de wet op dit punt te verduidelijken?

Alle veranderingen of toevoegingen aan de woning vallen in beginsel onder de regeling van artikel 215 e.v. van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Zoals eerder aangegeven kan de huurder op grond van die regeling aan de binnenzijde van de woning zonder toestemming van de verhuurder veranderingen of toevoegingen aanbrengen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Het maakt voor de toepasselijkheid van artikel 215 niet uit of de huurder een HR-ketel koopt of huurt.

Vraag 6

Bent u bereid om een aangepaste versie van het in maart 2011 ingetrokken wetsvoorstel 31 992 aan de Kamer voor te leggen, in het bijzonder gericht op het versnellen van rendabele investeringen in energiebesparing in de huursector? Zo nee, op welke andere wijze gaat hij een einde maken aan de systematische obstructie van energiebesparing door sommige verhuurders?3

Op grond van artikel 243 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek kunnen huurders het aanbrengen van bepaalde energiebesparende maatregelen door hun verhuurder afdwingen. Ik ben niet voornemens het eerder ingetrokken wetsvoorstel, al dan niet in aangepaste vorm, opnieuw in procedure te brengen.

Vraag 1

Kunt u toelichten in welke fase het juridisch onderzoek naar de oud-bestuurders van Rentree zich bevindt?

In 2010 is een forensisch onderzoeksrapport opgesteld door Deloitte gevolgd door een juridisch advies van Allen & Overy over mogelijke strafbare feiten en verhaalbaarheid van schade op voormalig bestuurders/toezichthouders. In 2012 is hierop een second opinion uitgebracht door Ivy Advocaten. Zie verder het antwoord op vragen 2 en 3.

Vraag 2

Kunt u toelichten of Rentree civielrechtelijke stappen gaat nemen om de voormalig bestuurder van Rentree persoonlijk aansprakelijk te stellen voor de schade die Rentree heeft geleden?

Rentree geeft aan dat op 26 april 2013 de voormalig bestuurder is gedagvaard. In deze civielrechtelijke procedure stelt Rentree de voormalig bestuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de vergoeding van alle huidige en toekomstige schade die de woningstichting Rentree en/of Rentree projectontwikkeling heeft/hebben geleden op grond van onbehoorlijk bestuur ex artikel 2:9 BW en/of op grond van onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW, onder meer in verband met de (aankoop van) Project Duistervoordsweg.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe het huidige bestuur van Rentree tot nu toe medewerking heeft verleend aan het juridisch onderzoek?

Het huidige bestuur neemt in goed en constructief overleg de stappen waarvan ik verwacht dat die in het volkshuisvestelijk belang dienen te worden genomen.

Vraag 4

Heeft Rentree overwogen om met een stuitingsbrief aan de oud-leden van de raad van toezicht te voorkomen dat de aansprakelijkheid van oud toezichthouders kan verjaren (verjaringstermijn van 5 jaar; art. 3:310 BW)? Kunt u dit toelichten?

Op basis van onderzoek, een juridische analyse en een second opinion ziet Rentree geen aanleiding om schade te verhalen op voormalige toezichthouders. Mijn ambtsvoorganger heeft die conclusie overgenomen en u daarover schriftelijk geïnformeerd bij brief van 29 juni 2012. Stuiting van verjaring is niet aan de orde nu er geen gronden voor aansprakelijkheid zijn vastgesteld.

Vraag 5

Bent u zich ervan bewust dat de verjaringstermijn voor aansprakelijkheid van de oud-bestuurders binnenkort verloopt en welke mogelijkheden ziet u om dergelijke verjaringstermijn niet te laten verlopen voordat het juridisch onderzoek gereed is?

De procedure loopt. Zie verder het antwoord op de vorige vraag. Stuiting van verjaring is niet aan de orde nu de procedure is gestart.

Vraag 6

Deelt u de mening dat fraude bij maatschappelijke instellingen zoals woningcorporaties en scholen veel maatschappelijke verontwaardiging teweeg brengt en dat vermoedens van verwijtbaar bestuurlijk handelen bij dergelijke instellingen hoge prioriteit moeten hebben bij het Openbaar Ministerie, FIOD en Politie?

In zijn algemeenheid acht ik fraude -ook en zeker bij maatschappelijke instellingen- een kwalijke zaak. Fraude dient voorkomen en bestreden te worden.

Vraag 7

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het algemeen overleg Woningcorporaties van 26 juni a.s.?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Politiek en banken leggen elkaar zwijgplicht op over val huizenprijzen»?1

Ik ben bekend met de berichtgeving in Het Financieele Dagblad van 11 juni 2013.

Vraag 2

Klopt het bericht dat u samen met de bestuursvoorzitters van ABN Amro, ING en Rabobank heeft besloten om prognoses over de ontwikkeling van de huizenprijzen niet publiek te maken? Zo ja, wanneer vond dat gesprek plaats en waren de minister-president en de minister van Financiën daar ook bij aanwezig? Zo ja, waarom heeft u de Kamer niet geïnformeerd over deze afspraak? Zo ja, past de met de banken gemaakte afspraak bij de nieuwe basishouding van dit kabinet om ondanks de crisis vooral optimisme uit te stralen?

Nee, dit bericht klopt niet. Ik wens ook geen invloed uit te oefenen op wat banken onderzoeken en publiceren.

Vraag 3

Kunt u inzage geven in andere afspraken die zijn gemaakt die consumenten direct raken? Bent u bereid om belangrijke afspraken met de drie grote banken voortaan openbaar te maken of desnoods vertrouwelijk ter inzage aan te bieden aan de Kamer? Zo nee, waarom niet?

Er zijn geen andere afspraken met de banken gemaakt op dit terrein. Ik streef er ook niet naar om dergelijke afspraken te maken.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het belangrijk is dat banken eerlijk zijn over cijfers en prognoses over de woningmarkt, omdat betrouwbare informatie nodig is voor het herstel van consumentenvertrouwen?

Voor het belang van de woningmarkt is het zeker belangrijk dat cijfers betrouwbaar zijn en dat onderzoeken en prognoses in onafhankelijkheid worden uitgevoerd. Betrouwbare gegevens dienen om een helder beeld te krijgen van de situatie op de woningmarkt en om mede op basis daarvan een beleid te voeren voor de woningmarkt dat zich richt op het herstel van het vertrouwen in deze markt.

Vraag 5

Bent u van mening dat het onwenselijk is als banken alleen informatie openbaren als het goed uitkomt? Zo ja, bent u bereid indien dit het geval is, de afspraak met de banken over het niet openbaren van prognoses terug te draaien? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik heb aangegeven is er geen afspraak hierover met de banken. Zie het antwoord op vraag 2 en 3.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de resolutie over sociale huisvesting in de Europese Unie die het Europees Parlement op 11 juni 2013 aannam, waarin wordt benadrukt dat overheden vrij zijn de doelgroep van sociale huisvesting vast te stellen en Europees mededingingsbeleid in geen geval mag worden gebruikt als instrument om diensten van algemeen economisch belang te ondermijnen?1

Ik heb kennis genomen van de resolutie.

Vraag 2

Deelt u de zorgen over het feit dat door de geldende inkomensgrens voor sociale huisvesting van 34.229 euro, huishoudens met een inkomen net daarboven in veel gemeenten nog steeds moeilijk aan betaalbare woonruimte kunnen komen, ondanks de 10% toewijzingsruimte aan huishoudens met een inkomen tot maximaal 38.000 euro?

Vorig jaar heeft het Planbureau voor de Leefomgeving een onderzoek uitgevoerd naar de effecten van de staatssteunregeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt. In mijn antwoorden op Kamervragen van het lid Voortman2 over deze studie en de brief van mijn ambtsvoorganger over dat onderzoek heb ik toen aangegeven:
«(...) Zoals ook in de brief van minister Spies aan de Tweede Kamer (TK 32 847, nr. 34) is aangegeven is de wachttijd voor huishoudens met een inkomen onder de € 34.000,– echter met 20% gedaald. Huishoudens die op de sociale huursector zijn aangewezen komen dus eerder in aanmerking voor een sociale huurwoning. Voor huishoudens met een inkomen tussen de € 33.000,– en € 38.000,– neemt die toe van 2,1 naar 3,2 jaar, voor huishoudens met een inkomen tussen € 38.000,– en € 43.000,– van 2,0 naar 2,7 jaar (...)»
De wachttijd voor hogere inkomens neemt dus weliswaar toe maar hogere inkomens hebben nog steeds toegang tot de sociale huursector. Voor huishoudens die op de sociale huursector zijn aangewezen neemt de wachttijd juist af.

Vraag 3

Deelt u de inschatting dat Nederland zelf kan besluiten tot meer flexibiliteit in het toewijzen van sociale huurwoningen aan middeninkomens en dat het besluit van de Europese Commissie van 2009 onnodig gedetailleerde afspraken maakt over de doelgroep van de Nederlandse sociale woningmarkt?

In eerdergenoemde antwoorden op Kamervragen heb ik aangegeven dat het de lidstaten vrij staat om binnen de Europese mededingingsregels de eigen grenzen te bepalen. Specifiek is het volgende aangegeven:
«(...) Woningcorporaties zijn belast met openbare dienstverlening (de zogenoemde dienst van algemeen economisch belang (DAEB)) op het terrein van de sociale huisvesting. De inrichting en afbakening van een dergelijke dienst behoort tot de discretionaire bevoegdheid van de nationale overheid maar dat neemt niet weg dat de EC heeft getoetst of de gekozen grenzen in overeenstemming zijn met de mededingingsregels. Het kader daarvoor vormde de zogenoemde vrijstellingsbeschikking van de EC. Daarin is opgenomen dat staatssteun uitsluitend kan worden ingezet voor achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden.
Ik deel derhalve uw conclusie dat Nederland zelf kan besluiten tot de inrichting van het stelsel. Dit sluit ook aan bij de intenties zoals deze zijn vastgelegd in de resolutie van het Europees Parlement. Ik vind echter niet dat de Europese Commissie in 2009 onnodig gedetailleerde afspraken heeft gemaakt over de doelgroep van de Nederlandse sociale huurwoningmarkt en acht de destijds gemaakte afspraken goed werkbaar.

Vraag 4

Bent u bereid om, in het licht van de steun die het Europees Parlement daarvoor geeft, met de Europese Commissie te overleggen over het verruimen van de doelgroep voor sociale woningbouw? Zo nee, waarom niet?

De toenmalig minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft in haar brief van 30 oktober 2012 (TK 29 453, 277) verslag gedaan van haar verkenning bij de Europese Commissie (EC) om te komen tot een aanpassing van de inkomensgrens. Ik acht het niet noodzakelijk daarover opnieuw met de EC te overleggen. Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, leidt de inkomensgrens ertoe dat de wachttijd voor sociale huurwoningen voor huishoudens die tot de doelgroep behoren is afgenomen.
De benodigde aanpassingen in de wetgeving als gevolg van het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 zijn vastgelegd in een tijdelijke regeling3 en worden verder op wetsniveau vormgegeven door middel van het wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (wetsvoorstel 32 769).

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het onderzoek dat Sargasso heeft uitgevoerd naar de kosten van studentenkamers?1

Ja.

Vraag 2

Vindt u de bedragen, die in Amsterdam of Utrecht betaald moeten worden voor een kamer, zoals ze in dit onderzoek staan vermeld, acceptabel voor studenten die over het algemeen een laag inkomen hebben? Kunt u dit toelichten?

Dit onderzoek betreft gegevens over het aanbod van kamers op Kamernet.nl, Kamers.nl en Kamer.nl. De aanbieders zijn over het algemeen particuliere verhuurders. De huurprijs wordt veelal aangegeven inclusief de bijkomende kosten als gas, elektra, water en stoffering (servicekosten). De kale huur is derhalve lager. Bovendien ligt de kamerhuur die particuliere verhuurders vragen gemiddeld hoger dan de huur die sociale verhuurders vragen. In het huurprijzenrecht voor woonruimte geldt in beginsel contractvrijheid. Dat wil zeggen dat verhuurder en huurder elke huurprijs die hun goeddunkt mogen overeenkomen. Wel kan een huurder met behulp van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) uitrekenen wat de maximale kale huurprijs voor zijn kamer is. Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij de huurprijs op twee manieren via de huurcommissie verlagen:

Vraag 3

Bent u van mening dat een hoge kamerhuur en/of tekort aan huisvesting een ongewenste belemmering kan zijn voor jongeren bij hun studiekeuze?

Uit het onderzoek blijkt een groot verschil tussen de gevraagde kamerhuur in en rond Amsterdam en Utrecht, en in de rest van Nederland. De hogere huurprijs rond Amsterdam en Utrecht dient geplaatst te worden in de context van een algemeen meer gespannen woningmarkt in die gemeenten/regio’s. De spanning op de lokale woningmarkt zal voor meer woningzoekenden worden betrokken in de overweging om zich daar te huisvesten.
Beide gemeenten stellen zich tot doel meer studentenhuisvesting te realiseren.
In de voortgangsbrief over het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, die ik op 5 juni jl. naar uw Kamer heb gestuurd, heeft Amsterdam aangegeven in de periode 2010–2014 9.000 studenteneenheden toe te willen voegen. In Utrecht is in 2012 het actieplan studentenhuisvesting Utrecht opgesteld, met de ambitie om 4.000 woningen voor studenten (en starters)aan de voorraad toe te voegen.

Vraag 4

Welk bedrag hanteert u als normhuur voor de huisvestingskosten van uitwonende studenten in de vaststelling van uw beleid? Kunt u toelichten uit welke componenten dit bedrag is opgebouwd?

In de studiefinanciering wordt niet zoiets als een normhuur gehanteerd. De maandelijkse studiefinanciering is een tegemoetkoming in de totale kosten van levensonderhoud. De uitwonendenbeurs is hoger dan de thuiswonendenbeurs omdat uitwonende studenten op verschillende terreinen, zoals de huur van woonruimte, hogere kosten maken.

Vraag 5

Kunt u toelichten hoeveel extra studentenkamers er bijgebouwd moeten worden, boven op het aantal dat in het landelijk actieplan studentenhuisvesting is overeengekomen, om de schaarste te verhelpen?

De monitor Studentenhuisvesting 2012 geeft aan dat in het voorjaar van 2012 landelijk circa 56.000 studenten (binnen een half jaar) huisvesting zochten in een van de 29 onderzochte studentensteden. Gebleken is dat sociale studentenhuisvesters ongeveer een kwart van alle studenten huisvesten. De rest vindt onderdak bij particuliere kamerverhuurders en op de reguliere woningmarkt. Dit blijkt ook overeen te komen met de voorkeuren van studenten.
De monitor berekent voor de periode van het actieplan (2012–2016) een groei van ruim 16.000 studenten. De studentenhuisvesters van KENCES hebben in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting toegezegd 16.000 eenheden te zullen bijbouwen in deze periode. Gesteld dat de sociale studentenhuisvesters maar een kwart van de vraag (kunnen) huisvesten, zijn 4.000 extra eenheden voldoende om de vraag tot 2016 op te vangen. Ook in verleden is een evenredig deel van de groei opgevangen door particuliere aanbieders van kamergewijze verhuur en doordat studenten vaker op de reguliere woningmarkt huren of kopen.
Omdat sociale studentenhuisvesters niet meer dan een kwart van de vraag (kunnen) bedienen, bouwen zij al 12.000 eenheden extra voor de in 2012 gemeten restvraag van 56.000 studenten. Om vraag en aanbod volledig in evenwicht te brengen is het nodig dat de overige aanbieders hun aanbod verruimen. In het najaar zal Kences de resultaten van de geactualiseerde monitor studentenhuisvesting publiceren.

Vraag 6

Kunt u toelichten, indien mogelijk per stad, wat de gemiddelde huur is van de kamers die op basis van het landelijk actieplan studentenhuisvesting worden gerealiseerd?

Zie de bijlage voor de gemiddelde huur per stad, zoals opgenomen in de Feiten en Trendsrapportage van Kences (2012)2.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan woningcorporaties bericht dat zij, om personele redenen, niet eerder dan 1 december 2013 uitsluitsel kunnen verwachten op vragen naar investerings- of borgingsruimte?1

Het WSW heeft gemeld dat hiervan geen sprake is. Het WSW heeft eind 2012 het borgingsvolume voor 2014 voorlopig beklemd. Een speciaal beoordelingsproces is begin 2013 ingericht om de beklemming, waar dit op basis van risicoperspectief mogelijk is, snel ongedaan te maken. Daarbij heeft het WSW een proces ingericht waarbij woningcorporaties met een laag risico snel bericht kunnen krijgen over het borgingsvolume voor 2014. In alle gevallen is sprake van een reguliere beoordeling die zoals gebruikelijk door het hele jaar plaatsvindt.
Het WSW heeft bepaald welke woningcorporaties een financieringsbehoefte zouden kunnen hebben in 2014. In het proces is voorzien dat deze woningcorporaties zo snel mogelijk in 2013 helderheid hebben over het borgingsvolume voor 2014. Woningcorporaties waarvan niet op voorhand helder is dat zij behoefte hebben aan financiering worden later in het jaar beoordeeld. Woningcorporaties die op basis van nieuwe informatie aangeven dat zij toch behoefte hebben aan borging in 2014 zullen sneller beoordeeld worden.

Vraag 2

Is het u bekend dat woningcorporaties daardoor nu geen toegang tot de kapitaalmarkt hebben (op een geborgde wijze)?

Nee. Alle deelnemers van het WSW hebben toegang tot de kapitaalmarkt voor de projecten die in 2013 worden ondernomen. Woningcorporaties die een financieringsbehoefte hebben voor 2014 worden tijdig geïnformeerd of ze voldoen aan de criteria om voor borging in aanmerking te komen.

Vraag 3

Deelt u onze mening dat, vanwege financiële risico’s, zoveel mogelijk gebruik gemaakt moet worden van borgstelling door het WSW?

Ja.

Vraag 4

Bent u met ons van mening dat van woningcorporaties die een dergelijk bericht van het WSW hebben ontvangen niet verwacht kan worden dat men onverantwoorde investeringen doet?

Het is de taak van het bestuur van de woningcorporaties om op een verantwoorde wijze investeringsbeslissingen te nemen. De ratio op basis waarvan het WSW de meerjaren financieringsplannen van de woningcorporaties beoordeelt zijn bij hen bekend. Bovendien zullen woningcorporaties die op basis van nieuwe informatie aangeven behoefte te hebben aan borging in 2014 sneller worden beoordeeld.

Vraag 5

Wat is uw mening over het feit dat woningcorporaties hierdoor niet van de 6% btw-regeling voor onderhoud en nieuwe investeringen gebruik kunnen maken en zelfs voor 2014 dreigen te worden uitgesloten (de begroting 2014 e.v. wordt in de regel reeds in de zomer voorbereid en in oktober vastgesteld)?

De verlaging van de BTW geldt voor plannen gerealiseerd voor 1 maart 2014. Niet alle onderhoudsplannen worden met geborgd geld gerealiseerd. Het reguliere onderhoud is een onderdeel van de normale bedrijfsvoering. Voor grootschalige projecten die door de verlaging van de BTW naar voren zijn gehaald, geldt dat het borgingsvolume 2013 bekend is en dat het WSW het proces zodanig heeft ingericht dat corporaties tijdig inzicht krijgen in de borgingsruimte voor 2014. Op grond hiervan stel ik vast, dat woningcorporaties optimaal gebruik kunnen maken van de verlaging van de BTW.

Vraag 6

Bent u bereid om het WSW te stimuleren, zodat woningcorporaties tijdig inzicht krijgen naar hun investeringsruimte of anderszins tegemoet te komen aan de problemen waarmee de woningcorporaties zich geconfronteerd zien?

Het WSW heeft mij verzekerd dat het zijn uiterste best doet woningcorporaties, die behoefte hebben aan financiering, zo snel mogelijk te faciliteren. Een en ander is toegelicht bij de beantwoording van vraag 1. Ik volg dit nadrukkelijk.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de uitspraak van de Rechtbank Leeuwarden1 inzake het geschil tussen de Raad van Commissarissen (RvC) van woningcorporatie WoonFriesland (gedaagde) en Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF, eiser)?

Ja.

Vraag 2

Mag een toegelaten instelling via statutaire bepalingen2 het wettelijk recht van bindende voordracht voor twee leden van de raad van commissarissen door de huurdersorganisatie inperken? Zo ja:

Nee, dat kan zij niet. In het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) is in artikel 7 lid 1 onder e opgenomen dat in de statuten van de corporatie geregeld moet zijn dat de huurdersorganisatie voor tenminste twee leden van de raad van toezicht een bindende voordracht voor benoeming kan doen. De corporatie kan geen afwijkende bepalingen op dit punt opnemen in de statuten, omdat anders door de minister voor Wonen en Rijksdienstgeen goedkeuring voor de statutenwijziging wordt verleend. Wel kan de raad van toezicht constateren dat de voorgedragen kandidaat onvoldoende voldoet aan een gesteld profiel. Een vergelijkbare bepaling is opgenomen in het wetsvoorstel voor de Herzieningswet (wetsvoorstel 32769). Zie ook het antwoord op vraag 5.
Overigens is in de regelgeving onderkend dat voordrachten niet altijd tot benoemingen hoeven te leiden. In de toelichting van het Bbsh op betreffend artikel staat: «Het benoemd orgaan (bedoeld is: de raad van toezicht) kan besluiten om de voorgedragen persoon niet te benoemen, bijvoorbeeld wanneer deze niet voldoet aan het profiel zoals dat is opgesteld door dit orgaan. In principe moet er, wanneer het benoemend orgaan besluit een voorgedragen kandidaat niet te benoemen, een nieuwe voordracht worden gedaan.»

Vraag 3

Heeft een huurdersorganisatie op grond van enige bepaling in de Woningwet of de Wet op het overleg huurders verhuurder adviesrecht over het voornemen van een toegelaten instelling om de omvang van de RvC te wijzigen? Zo nee:

Nee, een huurdersorganisatie heeft op grond van de Woningwet of de Wet op het overleg huurders verhuurders geen adviesrecht met betrekking tot een voornemen van de raad van toezicht om de omvang te wijzigen. Het Besluit beheer sociale-huursector bepaalt dat de huurdersorganisatie tenminste twee leden kan voordragen. Een corporatie kan besluiten om meer dan twee leden voor te laten dragen, dit wordt in de statuten vorm gegeven. Een vergelijkbare regeling is opgenomen e in het wetsvoorstel Herzieningswet (artikel 30).
De invloed van de huurdersorganisatie op de benoeming van leden van de raad van toezicht kan groter zijn bij vijf leden dan bij elf leden. In het algemeen wordt een raad van toezicht beperkt tot zes a zeven leden... Het recht van voordracht beoogt niet om de invloed van de huurdersorganisatie op het functioneren van de corporatie te waarborgen, maar om toezichthouders met oog voor huurdersbelangen aan te stellen Met de huidige bepaling en de bepaling uit het wetsvoorstel Herzieningswet wordt daar aan voldaan.

Vraag 4

Onderschrijft u dat een dwangsom van € 100 per dag, met een maximum van € 2.000, geen passende sanctie is voor toegelaten instellingen die handelen in strijd met de wet bij het (her)benoemen, dan wel het juist niet (her)benoemen van leden van de RvC? Welke mogelijkheden heeft u als toezichthouder voor volkshuisvesting om in dit soort situaties op te treden? Bent u bereid om deze in te zetten?

De dwangsom is bepaald door de voorzieningenrechter in het kader van het kort geding van 12 oktober 2012 over de situatie bij WoonFriesland. In het vonnis is het volgende opgenomen:
Het is niet aan mij om te oordelen over de hoogte van de dwangsom. Uit hoofde van toezicht heb ik in het belang van de volkshuisvesting de mogelijkheid tot het geven van een aanwijzing in combinatie met bijvoorbeeld het opleggen van een last onder dwangsom. Dat ligt in deze casus – vooralsnog – niet in de rede, omdat er onder andere geen sprake is van een onrechtmatige situatie (zie antwoord op vraag 2). Ik acht het niet gewenst dat er bij een corporatie langere tijd geen sprake is van de aanwezigheid van commissarissen die door de huurders zijn voorgedragen. In die zin zal ik partijen aanspreken en vragen hun verantwoordelijkheid te nemen.

Vraag 5

Onderschrijft u dat de precieze invulling van de huurdersrechten bij de benoeming van leden van de RvC, alsmede maximale zittingstermijn, klip en klaar in de wet verankerd dienen te zijn en niet geregeld mogen worden via de Governancecode voor woningcorporaties?

De invulling van de huurdersrechten is in het wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet verankerd. Aan artikel 30, zevende lid, zijn de onderdelen c en d toegevoegd, waarin bepalingen zijn opgenomen over de gevolgen van het bindend zijn van de voordracht. De raad van toezicht zal als gevolg daarvan niet aan een voordracht kunnen voorbijgaan, tenzij daardoor in strijd met de regels over de raad van toezicht zou worden gekomen. Zoals bij de behandeling van het wetsvoorstel is aangegeven (TK 32 769, nr. 7, p. 62) bevat de wet de basiseisen ten aanzien van de bestuurlijke inrichting van de toegelaten instelling en de taken en bevoegdheden van het bestuur en de raad van toezicht, om het functioneren van de instelling te verbeteren en een juiste inzet van het maatschappelijk bestemde vermogen en de verantwoording daarover te bevorderen. Ook kent het wetsvoorstel een maximering van de zittingstermijn van toezichthouders. De sector heeft hiervoor ook regels vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties. Deze Governancecode wordt voor de hele sector op grond van het wetsvoorstel algemeen verbindend verklaard (art 31 lid 2). Daarnaast krijgt de minister op grond van het wetsvoorstel de mogelijkheid om in geval van ernstig falen van de raad van toezicht in te grijpen. Tenslotte hebben huurdersorganisaties op grond van het wetsvoorstel het recht van enquête gekregen. Ik acht bovenbeschreven systematiek zoals vastgelegd in het wetsvoorstel een afdoende regeling voor de huurdersrechten.

Vraag 6

Hoeveel leden van raden van commissarissen van toegelaten instellingen overschrijden op dit moment de maximale zittingstermijn van acht jaar? Hoe treedt u op tegen toegelaten instellingen die geen boodschap hebben aan de afgesproken maximale zittingstermijn?

Momenteel geldt er geen wettelijk vastgelegde maximale zittingstermijn. In het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet wordt voorgesteld de maximale zittingstermijn op acht jaar te stellen. Daarnaast is in overeenstemming met het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet de maximale zittingstermijn van acht jaar opgenomen als dwingende bepaling in de Governancecode Woningcorporaties van Aedes.

Vraag 7

Is het in de afgelopen twee jaar vaker voorgekomen dat de zittende raad van commissarissen van een woningcorporatie een bindende voordracht van de huurdersorganisatie naast zich neer legde? Zo ja, bij welke woningcorporaties?

Behalve de melding bij woningcorporatie WoonFriesland zijn er over de afgelopen twee jaar geen meldingen bij mij bekend waaruit blijkt dat een zittende raad van commissarissen een bindende voordracht van een huurdersorganisatie naast zich neerlegde.

Vraag 1

Kent u de berichtgeving van Quote over de huurbaas van het UWV?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven welk deel van de UWV-huisvesting wordt gehuurd van bedrijven die in belastingparadijzen2 zijn gevestigd, en welke huursom daar jaarlijks mee gemoeid is? Kunt u uw antwoord toelichten?

Namens mijn collega van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, onder wiens portefeuille de huisvesting van het UWV valt, laat ik u weten dat UWV panden van Nederlandse en (vijf) Duitse eigenaren huurt. In 2012 gaf UWV circa 81 miljoen euro aan huur uit. Van dit bedrag belandt circa 10 miljoen euro bij de Duitse eigenaren. Gezien de organisatie- en financieringsstructuur van een eigenaar kan het voorkomen dat de vestigingsplaats van de groep waartoe de eigenaar behoort anders is dan de vestigingsplaats van de eigenaar waarmee UWV een huurovereenkomst heeft gesloten. UWV verricht geen onderzoek naar deze structuur alvorens een overeenkomst te sluiten.
Zie ook de beantwoording van mijn collega van Sociale Zaken op vragen van het lid Ulenbelt (SP) over «het huren van kantoren door UWV van bedrijven die niet in Nederland gevestigd zijn» (kenmerk: 2013Z08910).

Vraag 3

Kunt u aangeven hoeveel procent van de totale Rijkshuisvesting wordt gehuurd van bedrijven die in «belastingparadijzen» zijn gevestigd, en welke huursom daar jaarlijks mee gemoeid is? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Rijksgebouwendienst (Rgd) beheert een gedeelte van de totale rijkshuisvesting. De Rgd beheert huurovereenkomsten die afgesloten zijn met eigenaren die gevestigd zijn in Nederland of Duitsland. Deze eigenaren kunnen onderdeel zijn van een groter concern. De Rgd doet geen onderzoek of en in hoeverre verhuurders de betaling van belasting vermijden en/of naar het buitenland verleggen als onderdeel van een groter concern.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat de overheid en de aan haar gelieerde instellingen huren van bedrijven die zijn gevestigd in «belastingparadijzen»? Kunt u dit toelichten?

Mijn uitgangspunt is dat de overheid in beginsel geen zaken moet doen met bedrijven die zich schuldig maken aan criminele activiteiten. Het staat bedrijven echter vrij om hun vestigingsplaats te kiezen.

Vraag 5

Kunt u aangeven op welke wijze in de selectieprocedure en tenders voor Rijkshuisvesting wordt geborgd dat er niet wordt gehuurd van bedrijven die in «belastingparadijzen' zijn gevestigd?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Particuliere erfpacht: drama duurt voort»1 en herinnert u zich het debat2 over de wenselijkheid om de rechtsbescherming van particuliere erfpachters te verbeteren?

Ja. Het debat waaraan wordt gerefereerd heeft plaatsgevonden met mijn ambtsvoorganger en betrof meer in het algemeen de brief over de voor- en nadelen van erfpacht.

Vraag 2

Bij hoeveel woningen waarop particuliere erfpacht van toepassing is, is sinds het van kracht worden van de bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten, door banken geen hypotheek verstrekt op grond van een oranje of rode toets? Indien u dat niet weet, onderschrijft u dat deze informatie voor u en de Kamer cruciaal is om een oordeel te vormen over de noodzaak voor een betere consumentenbescherming tegen onredelijke erfpachtbepalingen? Op welke termijn denkt u deze informatie aan de Kamer te kunnen verstrekken?

Partijen zoals de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vereniging Eigen Huis (VEH), Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) en Stichting gedupeerden Particuliere Erfpacht (SGPE) hebben voor erfpacht die vóór 31 december 2012 is gevestigd gezamenlijk «Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten» opgesteld. Voor erfpachtrechten, gevestigd na 1 januari 2013 is de «Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013» in het leven geroepen. Voor erfpachtrechten van vóór 31-12-12 geldt dat deze onder andere getoetst kunnen worden door een notaris. Voor de vestiging van een nieuw erfpachtrecht zullen notarissen gebruik gaan maken van een modelovereenkomst op basis van de bancaire richtlijn. Sinds de brede acceptatie van de criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten en de bancaire richtlijn, vormt het feit dat het om particuliere erfpacht gaat geen beletsel voor financiering meer.
Het is mij en evenmin KNB en NVB bekend bij hoeveel woningen met particuliere erfpacht sinds het van kracht worden van de «criteria» door banken geen hypotheek is verstrekt op grond van een op die criteria gebaseerde oranje of rood antwoord. Uiteraard hanteren banken naast de criteria voor erfpachtcontracten eigen verstrekkingsbeleid voor hypothecaire financieringen op basis waarvan zij ook woonlasten, «loan to income», beoordelen.
Het verkrijgen van precieze cijfers op dit terrein is naar mijn idee niet cruciaal voor de stelling van de vragensteller dat behoefte bestaat aan een goede consumentenbescherming tegen onredelijke erfpachtbepalingen, in het bijzonder ter zake van de financierbaarheid van de particuliere erfpacht. Met het oog daarop zijn immers de voormelde criteria in gezamenlijk overleg tussen de banken, erfpachters en erfverpachters, notariaat, makelaars en koepelorganisaties tot stand gekomen. Thans kunnen bestaande erfpachtrechten aan de toetsingscriteria worden getoetst bij elke notaris of andere deskundige in Nederland. Dat neemt niet weg dat hypothecaire financiering uiteindelijk de verantwoordelijkheid van de afzonderlijke banken blijft.

Vraag 3

Klopt de conclusie van de directeur van het Nederlands Instituut voor Erfpacht dat slechts een kwart van de particuliere erfpachtcontracten voldoet aan de bancaire richtlijn en dat een kwart van de erfverpachters aangemerkt moet worden als «moedwillige weigeraar»? Zo ja, bent u er inmiddels ook van overtuigd dat het wenselijk is om de bancaire richtlijn algemeen verbindend te verklaren voor nieuwe erfpachtcontracten en een wettelijke regeling vast te stellen waardoor wurgcontracten verplicht moeten worden omgezet naar een erfpachtcontract dat voldoet aan de bancaire richtlijn? Indien u deze conclusie niet onderschrijft, op welke gronden baseert u dit standpunt?

Ik beschik niet over cijfers aan de hand waarvan kan worden gecontroleerd of de conclusie van de directeur van het Nederlands Instituut voor Erfpacht juist is. Het notariaat, de grootste aanbieder van erfpachtopinies, heeft die gegevens evenmin.
Het is niet wenselijk de bancaire richtlijn algemeen verbindend te verklaren. Voor nieuwe erfpachtencontracten zou een dergelijke maatregel overbodig zijn. Enerzijds omdat nieuwe erfpachtcontracten al rekening zullen houden met de financierbaarheid, anderzijds omdat er goede redenen kunnen zijn om gemotiveerd van een of enkele criteria af te wijken. Bovendien geldt dat zowel de vestiging van een erfpachtrecht als de hypothecaire financiering daarvan slechts tot stand kan komen door inschakeling van een notaris.
Voor zover de vragensteller doelt op het algemeen verbindend maken van de «Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtsrechten», die van toepassing is op erfpachtovereenkomsten van voor 1 januari 2013, is algemeen verbindend verklaren evenmin wenselijk. Ik hecht aan de bestaande regeling van erfpacht die aan partijen de nodige vrijheid laat. Erfpachtcontracten kunnen daarbij sterk uiteen lopen. Algemeen verbindend verklaring van de criteria – of van de bancaire richtlijn – zou daarom een te strak regime vormen. Er dient voldoende ruimte te blijven bestaan voor erfpachtcontracten op maat, toegesneden op de omstandigheden van het bijzondere geval. Dat geldt zowel voor bestaande als voor toekomstige erfpachtcontracten.
Wanneer een erfverpachter «moedwillig» weigert mee te werken aan een aanpassing van het erfpachtcontract aan de «criteria» of aan de bancaire richtlijn, wil dat niet zeggen dat de erfpachter iedere mogelijkheid mist om de erfverpachter tot medewerking te bewegen. Juist het feit dat erfverpachter en erfpachter bij het sluiten van de overeenkomst, over een grote mate van contractvrijheid beschikten, brengt mee dat tussen hen ook de normen van redelijkheid en billijkheid gelden, die impliceren dat partijen over en weer met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening moeten houden (de artikelen 6:2 en 6:248 Burgerlijk Wetboek). De gerechtvaardigde belangen van de erfpachter kunnen meebrengen dat hij aanspraak kan maken op een aanpassing van de erfpachtvoorwaarden, in het bijzonder wanneer de erfverpachter geen redelijk belang heeft zich daartegen te verzetten. Het gaat hier om een algemene maatstaf die voor het hele contractenrecht geldt.3 Zijn op de erfpacht algemene voorwaarden van toepassing, dan geldt voorts de regeling betreffende de toetsing van algemene voorwaarden, opgenomen in de artikelen 6:231 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dat brengt mee dat bedingen in de overeenkomst vernietigbaar zijn, indien zij, gelet op onder meer de wederzijds kenbare belangen van partijen, voor de wederpartij van de gebruiker van die voorwaarden onredelijk bezwarend zijn.

Vraag 4

Hebben Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), makelaarsorganisaties, Vereniging Eigen Huis, het notariaat en verenigingen van erfpachters u sinds december 2011 opnieuw benaderd met suggesties voor een Erfpachtwet? Zo ja, wat is uw reactie op de suggesties van de zijde van deze belangenorganisaties?

Over een Erfpachtwet ben ik noch de minister van Veiligheid en Justitie benaderd. Erfpacht is sinds 1992 geregeld in titel 7 van Boek 5 van het BW. Zoals in antwoord op vraag 3 aangegeven zijn daarop de eisen van redelijkheid en billijkheid en de regels betreffende algemene voorwaarden van toepassing.
Wel hebben naar aanleiding van de brief van 23 mei 2011 van mijn ambtsvoorganger over de voor- en nadelen van erfpacht (Kamerstukken II 2010–2011, 32 500 VII) besprekingen plaats gevonden met de NVB. Ook is met de NVM en de VEH gesproken over passages in die brief, met name betreffende de modelkoopovereenkomst en de aandacht voor erfpacht op websites. Op beide wordt bij het antwoord op vraag 5 teruggekomen.
Tenslotte heeft de SEBA, waarvan de voorzitter dezelfde is als de directeur van het in vraag 3 genoemde Nederlandse Instituut voor Erfpacht, zijn ontevredenheid met de Bancaire richtlijn kenbaar gemaakt. De kritiek betrof echter meer het erfpachtrecht in het algemeen dan de richtlijn. Het betrof een pleidooi voor een sterk inperken van de contractsvrijheid, waar het kabinet geen voorstander van is.

Vraag 5

Wat is er sinds december 2011 bereikt op het gebied van het transparanter maken van woningadvertenties voor woningen op erfpachtgrond? Is of komt er een bindende richtlijn voor de informatie die een advertentie dient te bevatten over de status van de grond onder een woning?

Er komt geen bindende richtlijn voor de informatie in de gedrukte pers. Ik ga ervan uit dat de meeste geïnteresseerden in een woning bij daadwerkelijke interesse zich niet uitsluitend richten op de advertentie, maar zich nader informeren, bijvoorbeeld door een woningwebsite te bezoeken of contact op te nemen met de adverteerder (makelaar). In de brief van de toenmalige minister Donner is alleen de wenselijkheid aangegeven van de vermelding van erfpacht bij advertenties op websites. Daar wordt inmiddels behoorlijk aan voldaan. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) heeft haar ICT zodanig aangepast dat op Funda voor de invullende makelaar een apart veld met informatie over erfpacht wordt getoond. Daarmee is het voor de bezoeker van de website Funda zichtbaar of van erfpacht sprake is. Ook op andere websites zoals die van VBO Makelaar en Jaap kan de bezoeker een verwijzing naar erfpacht vinden.
Het is aan de burger zelf om zich te informeren over de inhoud van het erfpachtrecht. Om die reden zal ter ondersteuning van de burger, met medewerking van de KNB, een publieksfolder over erfpacht gemaakt worden die ook op internet wordt geplaatst. Daarin zal gewezen worden op de basisprincipes van erfpacht, vooral ook omdat door de discussie over erfpacht inmiddels een vrees lijkt te bestaan bij sommige overheden en marktpartijen om een erfpachtrecht ook aldus te benoemen.
Daarnaast werken de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond aan herziening van hun modelkoopovereenkomst voor woningen en appartementen. Naar verwachting van partijen zal het herziene model mede vastgesteld worden door VastgoedPRO en VBO Makelaar waardoor het een branchebreed karakter krijgt. Daarin worden, naast andere wijzigingen, ook de basiskenmerken van een eventueel erfpachtrecht opgenomen zoals de huidige canon en de herzieningsdatum. Andere modelovereenkomsten, zoals die van de KNB, bevatten al relevante gegevens over het erfpachtrecht. Ten slotte zijn de modellen voor aanvraag van hypothecaire financiering bij banken inmiddels aangepast en is ook daarin meer aandacht voor erfpacht.

Vraag 1

Herinnert u zich uw uitspraak nog: «Er zal een hardheidsclausule komen voor gehandicapten en chronisch zieken – ik zal deze groepen met een ministeriële regeling preciezer beschrijven waardoor zij bij een inkomensafhankelijke huurverhoging niet hoeven te worden getroffen door die huurverhoging»?1

Ja.

Vraag 2

Waarom is er nog steeds geen duidelijkheid over de concretisering van dit voornemen, terwijl de aanzeggingen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging binnen drie weken verzonden zullen worden?

Ik heb uw Kamer de regeling op 25 april 2013 toegezonden. De regeling is vervolgens op 29 april 2013 gepubliceerd in de Staatscourant (Staatscourant 2013, nr. 11660) en per 1 mei 2013 in werking getreden. De informatie op rijksoverheid.nl is op 26 april 2013 aangevuld met de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.
De verhuurders moesten hun huurverhogingsvoorstellen per 1 juli 2013 vóór 1 mei 2013 bij hun huurders indienen. Huurders hebben vervolgens tot 1 juli 2013 de tijd om tegen het huurverhogingsvoorstel een bezwaarschrift in te dienen bij hun verhuurder. Chronisch zieken en gehandicapten kunnen vanaf 29 april 2013 zien of zij onder de aangewezen groep vallen en als dat het geval is een bezwaarschrift indienen tegen een inkomensafhankelijke huurverhogingsvoorstel van meer dan 4%.

Vraag 3

Op welke datum wordt de aangekondigde ministeriële regeling gepubliceerd? Indien deze datum ligt ná het moment waarop de aanzeggingen voor de huurverhoging verzonden worden, hoe stelt u zich voor dat huurders op wie de hardheidsclausule van toepassing is niet geconfronteerd worden met een huurverhoging van meer dan 4%?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Definieert u de groep chronisch zieken en gehandicapten conform de toelichting op het (verworpen) amendement Paulus Jansen /Voortman2 dat regelt dat huurders worden uitgezonderd van huurverhogingen boven de inflatie (dus ook van de 1,5% huurverhoging), wanneer zij of overige bewoners van de huurwoning de AOW-leeftijd hebben bereikt of chronisch ziek zijn? Zo nee, welke definitie hanteert u dan wel?

In de wijzigingsregeling Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte is de groep chronisch zieken en gehandicapten die bezwaar kan maken tegen de inkomensafhankelijke extra huurverhoging als volgt gedefinieerd:
Artikel 10
De groep, bedoeld in artikel 7:252a, zesde lid, onderdeel a, van het Burgerlijk Wetboek, bestaat uit huishoudens waarbij aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden:

Vraag 5

Wie gaat de directe en indirecte kosten verbonden aan de hardheidsclausule voor zijn rekening nemen?3

De kosten voor het verzenden van een bezwaarschrift met bijlage komen voor rekening van de huurder. De kosten voor het beoordelen van het bezwaarschrift komen voor rekening van de verhuurder. Indien huurder en verhuurder geen overeenstemming kunnen bereiken over het behoren tot de aangewezen groep en de verhuurder de voorgestelde huurverhoging wil doorzetten, moet de verhuurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen over zijn huurverhogingsvoorstel.

Vraag 6

Ziet u mogelijkheden om de bureaucratie rond de hardheidsclausule te beperken, door het mogelijk te maken dat huurders die vallen binnen de definitie van de doelgroep chronisch zieken en gehandicapten automatisch worden uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhogingen? Zo nee, hoe gaat u deze groep voorlichten over de hardheidsclausule en ondersteunen bij het bezwaar maken tegen de huurverhogingen?

De Belastingdienst kan niet beoordelen of een lid van een huishouden tot de aangewezen groep chronisch zieken of gehandicapten behoort. De Belastingdienst beschikt niet over deze gegevens. De Belastingdienst verstrekt op verzoek van de verhuurder een inkomensverklaring over het huishoudinkomen. De verhuurder kiest er vervolgens voor om al dan niet een inkomensafhankelijke huurverhoging voor te stellen. De huurder wiens huishouden een lid bevat dat tot de aangewezen groep chronisch zieken of gehandicapten behoort, kan op die grond bezwaar maken tegen een voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging. Het ligt in de rede dat verhuurders bezwaren van huurders die aantonen tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten te behoren, ruimhartig honoreren. De verwachting is daarom dat deze bezwaarmogelijkheid niet leidt tot veel geschillen bij de Huurcommissie.
Via publicatie van de regeling in de Staatscourant (te vinden via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/staatscourant), de voorlichting via rijksoverheid.nl en de beantwoording van vragen door Informatie Rijksoverheid en mijn departement worden de huurders geïnformeerd over de bezwaarmogelijkheid voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten. Ook voorlichting door koepels van verhuurders en huurders (Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en de Woonbond), de verhuurders en belangenbehartigers van chronisch zieken en gehandicapten draagt bij aan de bekendheid van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.