Vraag 1

Kent u het bericht «NAM ontruimt huis Lageland na «bevingsschade»?1 Kunt u aangeven welke factoren de doorslag gaven om tot uitkoop over te gaan, terwijl dit een jaar geleden kennelijk niet nodig werd geacht?

Ja, ik ken dat bericht. De situatie van deze woning is in de loop van het afgelopen jaar dusdanig verslechterd, dat de veiligheid van de bewoonster in het geding zou kunnen komen bij een eventuele nieuwe aardbeving. Dat was voor NAM de reden om voor de bewoonster tijdelijke alternatieve woonruimte te vinden. Er wordt nu, in overleg met diverse betrokkenen, onderzocht of de woning kan worden hersteld.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel woningen er in het gebied zijn uitgekocht, hoeveel woningen in aanmerking komen om te worden uitgekocht, en welke criteria hierbij gehanteerd worden?

NAM heeft in totaal vier keer uit voorzorg vervangende woonruimte georganiseerd voor bewoners van een huis. In al deze gevallen wordt bekeken of de woning kan worden hersteld en versterkt zodat de bewoners er weer veilig terug kunnen keren. Een verzoek van NAM aan bewoners om hun woning tijdelijk te verlaten is gebaseerd op de veiligheidssituatie. Voorafgaand aan de uitplaatsing zijn dan vaak al noodmaatregelen genomen om de veiligheid in de woning te garanderen. Uit huis plaatsen wil overigens niet zeggen dat het huis dan ook door NAM wordt opgekocht. In 2013 heeft NAM een monumentale boerderij in Onderdendam aangekocht.
Dit had te maken met een complexe schade en ingrijpende preventieve maatregelen, waardoor uiteindelijk in overleg met de eigenaar voor deze oplossing is gekozen. Daarnaast heeft NAM twee woningen aangekocht (die reeds in de verkoop waren), die nu als testwoningen worden gebruikt voor het testen van methodieken om huizen te versterken. Deze huizen zullen op termijn weer in de markt worden gezet. NAM zal naar alle waarschijnlijkheid nog een aantal voor dit doel geschikte huizen aankopen.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe deze uitkoopregeling precies wordt ingevuld en kunt u aangeven of de bewoners volledig worden gecompenseerd voor het verlies van hun huis tegen de aankoopprijs van hun woning, of dat zij zelf voor een deel van de opgetreden waardedaling moeten opdraaien?

Om de gevolgen van aardbevingen te compenseren en te investeren in woningen is een samenhangend pakket van een aantal regelingen rondom het huis vastgesteld: een schaderegeling, een versterkingsregeling, een energie investeringsregeling en een waardedalingsregeling. Er bestaat geen specifieke uitkoopregeling.
De waardedalingsregeling is besproken aan de dialoogtafel en is op 29 april door NAM gepubliceerd. De regeling is erop gericht om waardecompensatie te bieden aan eigenaren die hun huis hebben verkocht en daarbij aantoonbaar waardedaling hebben geleden als gevolg van het risico op aardbevingen door gaswinning uit het Groningenveld. Voor meer informatie over de waardedalingsregeling en de actuele stand van zaken met betrekking tot de gaswinning uit het Groningenveld verwijs ik naar mijn brief van 6 mei jl. aan uw Kamer hierover (Kamerstuk 33 529 nr. 58).
Verder zijn er gelden beschikbaar gemaakt voor zogenaamde bijzondere situaties. Dit fonds is een aanvulling op alle andere maatregelen die zijn aangekondigd en is bedoeld voor uitzonderlijke situaties waar mensen ernstig in problemen komen door persoonlijke omstandigheden of beperkingen.
De toekenning van middelen uit dit fonds gebeurt op voorspraak van een onafhankelijke commissie. Ik verwijs hierbij naar mijn brief van 22 januari aan uw Kamer (Kamerstuk 33 529 nr. 29). De commissie van onafhankelijke deskundigen die de aanvragen beoordeelt, is inmiddels aangesteld en actief.

Vraag 4

Klopt het dat de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) niet bekend maakt welke woningen worden uitgekocht? Zo ja, kunt u aangeven waarom?

NAM maakt niet altijd bekend wanneer zij een woning aankoopt of wanneer zij bewoners uit huis plaatst. Uit respect voor de privacy en de wettelijke bepalingen daaromtrent, is NAM terughoudend met het publiceren van deze details.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het openbaar maken van deze gegevens de rechtsgelijkheid bevordert en het risico verkleint dat gelijke gevallen ongelijk behandeld worden? Zo nee, waarom niet?

Nee. Zoals in mijn antwoord op vraag 4 aangegeven, is NAM om privacyredenen en de wettelijke bepalingen daaromtrent terughoudend met het openbaar maken van gegevens over welke woningen worden uitgekocht. Dat doet niets af aan de rechtsgelijkheid. De regeling voor de afhandeling van schade (waarvan in het uiterste geval uit huis plaatsing een uitkomst kan zijn) is voor eenieder gelijk. In het schadeproces heeft iedere melder het recht op een kosteloze tweede beoordeling. Wanneer deze niet toereikend is, kan een derde onafhankelijke expert betrokken worden. Mocht dat niet leiden tot een oplossing waar de melder tevreden mee is, dan kan de Technische Commissie Bodembeweging (Tcbb) ingeschakeld worden. Daarnaast wordt door NAM gewerkt op basis van een handboek en protocol, wat de eenduidigheid in de beoordeling ten goede komt. Verder biedt NAM bewoners die uit huis geplaatst worden kosteloze, onafhankelijke adviseurs aan om hen in dit traject te begeleiden.

Vraag 6

Bent u bekend met het gegeven dat veel woningen in het aardbevingsgebied zijn vervallen tot een permanente bouwput, waarbij na vrijwel iedere beving weer nieuwe herstelwerkzaamheden nodig zijn? Deelt u de mening dat ook voor deze bewoners een uitkoopregeling gerechtvaardigd is? Zo nee, waarom niet?

De intentie is de schade aan huizen en gebouwen dusdanig te herstellen dat dezelfde schade niet meer op zou kunnen treden. Er is echter geen garantie dat in een herstelde woning niet opnieuw schade kan ontstaan ten gevolge van een nieuwe aardbeving. De meeste schades tot nu toe lijken relatief eenvoudig te herstellen. Ik besef goed dat dit wel de nodige overlast met zich meebrengt, wat voor de bewoners niet prettig is. In het antwoord op vraag 3 heb ik aangegeven welke regelingen er zijn om de gevolgen van aardbevingen te compenseren en te investeren in woningen. Uitkoop kan daarbij de uiterste consequentie zijn. De regelingen zijn er echter juist op gericht om huizen zodanig te verstevigen dat bewoners veilig in hun huis kunnen blijven wonen. Ik zie dan ook geen heil in een generieke regeling om mensen bij voorbaat uit te kopen.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending van Radar over de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?1

Ja.

Vraag 2

Kan de NHG zo maar eenzijdig de spelregels voor bestaande contracten veranderen? Kunt u uw antwoord toelichten?

In de NHG regelgeving is bepaald dat het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW, de uitvoeringsorganisatie van de NHG) alleen overgaat tot kwijtschelding van een restschuld indien er sprake is van gedwongen verkoop doordat de betaalbaarheid van de woning voor de betrokkene door een onverwijtbare reden (onvrijwillige inkomensdaling) in het geding is. Er is geen sprake van wijziging in de bestaande contracten.

Vraag 3

Bent u actief betrokken geweest bij de wijziging van de NHG-voorwaarden? Zo ja, op welke manier en waaruit blijkt dat?

Op initiatief van het WEW zijn de leennormen voor beheersituaties in samenwerking met het Nibud en in overleg met de geldverstrekkers aangepast voor situaties waarbij gedwongen verkoop als gevolg van (zeer) persoonlijke omstandigheden zoals een echtscheiding speelt. Vervolgens heb ik hier goedkeuring aan verleend. De leennormen houden in tegenstelling tot de acceptatiecriteria van nieuwe hypotheken, rekening met de werkelijke inkomsten en hypotheeklasten van de betreffende persoon. Zo kan bepaald worden of de hypotheeklasten betaalbaar zijn voor betrokkene en de bestaande lening kan worden voortgezet. Hierdoor is het vaker mogelijk de woning te behouden.

Vraag 4

Onderschrijft u dat bij de betaalcapaciteit de kosten van alimentatie voor kinderen dient te worden meegerekend? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij het betalen van de betaalcapaciteit kunnen de kosten van alimentatie een rol spelen. Kinderalimentatie is in beginsel echter geen additionele verplichting. Wanneer kinderen thuis wonen, in plaats van bij een ex-partner worden er ook kosten voor onderhoud van kinderen gemaakt. Indien de alimentatie voor kinderen zonder meer zou worden meegenomen in het bepalen van de leencapaciteit zouden de kosten voor onderhoud van kinderen dubbel worden meegeteld.
Het WEW heeft echter wel aandacht voor gevallen waarbij de alimentatie zeer hoog is. Bij een zeer hoge alimentatie wordt, evenals bij andere persoonlijk onvermijdbare hoge lasten, maatwerk toegepast. Het is in die gevallen mogelijk af te wijken van het uitgangspunt dat bij bepaling van de leencapaciteit voor hypotheken met NHG normaal gesproken geen rekening wordt gehouden met verplichtingen voor kinderalimentatie.

Vraag 5

Bent u bereid om de nieuwe regeling in overleg met de NHG aan te passen om de door Radar gesignaleerde knelpunten weg te nemen? Zo ja, hoe en op welke termijn?

Ik zie geen aanleiding om het WEW te verzoeken de ten behoeve van woningbehoud ontwikkelde criteria aan te passen. In het algemeen maakt de regelgeving op het gebied van de NHG duidelijk welke hypotheeklening wel of niet voor de individuele woonconsument betaalbaar is. Het WEW onderkent dat er grensgevallen kunnen bestaan. Bovendien zijn er omstandigheden denkbaar waar de normen geen rekening mee houden. Dit maakt maatwerk noodzakelijk. Het WEW geeft aan dat als de woonconsument, de adviseur of de geldverstrekker van mening is dat woningbehoud niet verantwoord en duurzaam is, terwijl wel wordt voldaan aan de criteria ter toetsing van de betaalbaarheid, zij dit onderbouwd kunnen voorleggen aan het WEW. Het WEW heeft in de betreffende uitzending van Radar aangegeven zorgvuldig naar deze gevallen te zullen kijken.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Corporaties zoeken geld om heffing Rijk te betalen. Sociale huurwoningen fors duurder geworden»?1

Zoals het bericht in de Volkskrant aangeeft, betreft het huurstijgingen bij vrijgekomen woningen en dus nieuwe verhuringen. Op zich is het een normaal onderdeel van huurbeleid van woningcorporaties om huurprijzen van woningen in relatie te brengen met de kwaliteit van de woningen. Zeker bij woningen waar de huur tot op dit moment laag was in vergelijking met de kwaliteit, kan dit een hogere harmonisatie tot gevolg hebben. De kwaliteit van de woning, vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, maar wel binnen de context van de lokale marktsituatie en doelstellingen rond betaalbaarheid voor de doelgroep, bepaalt tot hoever een corporatie de huur bij verhuizing kan en zal verhogen. Aangezien het gaat om situaties waarin een nieuwe huurder de woning betrekt, kan deze overigens wel een eigen afweging maken met betrekking tot de betaalbaarheid van de huur van de woning, waarbij ook de te ontvangen huurtoeslag meegewogen kan worden. Reisafstanden tussen wonen en werken zullen daarbij ook een afweging zijn.
Ik hecht veel waarde aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroep. Mijn brief die ik uw Kamer vrijdag 11 april heb doen toekomen (kenmerk brief 2014-0000206536) bevat ook maatregelen die juist hierop gericht zijn. Zo bezie ik de mogelijkheid om de regels ten aanzien van toewijzing door corporaties aan te scherpen, waarmee de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor lagere inkomens verbeterd worden. Ook werk ik een huursom voor corporaties uit, inclusief huurharmonisatie. Op deze manier wordt er voor gezorgd dat een verhuurder ook bij nieuwe huurders rekening moet houden met de ruimte die hij heeft voor huurverhogingen. Starters en doorstromers op de huurmarkt zijn hierbij gebaat. De corporaties moeten zich meer richten op het aanbieden van betaalbare huurwoningen voor de huishoudens met lagere inkomens als kerntaak. Daarbij gaat het niet alleen om passend toewijzen, maar ook, in het stadium daarvoor, om passend bouwen.
Betrokken corporaties moeten zorgvuldig omgaan met de inzet van het instrument harmonisatie en hierbij afwegingen maken ten aanzien van de betaalbaarheid van woningen voor al zijn huurders. Desgewenst kunnen gemeenten ook hierover prestatie-afspraken maken met de corporaties.

Vraag 2

In Amsterdam en Utrecht zijn de huren gemiddeld ruim 100 euro duurder geworden, maar wat zijn de gemiddelde huurstijgingen per regio, uitgesplitst in (groot)stedelijke en landelijke regio's?

In bijlage 1 is de gemiddelde huurstijging inclusief harmonisatie per regio in 2013 vermeld.2

Vraag 3

Klopt het dat meer dan éénderde van de nieuwe huurders in Utrecht meer huur betaalt dan volgens het Nibud verantwoord is, en hoe is die verhouding in andere gemeenten?

Deze uitspraak in het artikel is gebaseerd op een interview met directeur Kip van corporatie Mitros uit Utrecht en betreft alleen nieuwe verhuringen bij deze corporatie en niet alle nieuwe huurders in Utrecht zoals de Volkskrant vermeldt. Corporatie Mitros heeft volgens de directeur «niet veel speelruimte om huren minder hard te laten stijgen». Voor andere corporaties die actief zijn in Utrecht kan dit anders liggen. Er is bij het ministerie geen gemeentespecifiek onderzoek bekend naar de hoogte van de huur bij nieuwe verhuringen in relatie tot het huishoudeninkomen.

Vraag 4

Wat is uw reactie op woningcorporaties, die stellen dat de verhuurderheffing niet is op te brengen door in eigen vlees te snijden en dat daarom de huren verhoogd worden?

Zoals ik ook bij de behandeling in uw Kamer van de voorstellen met betrekking tot de verhuurderheffing heb laten zien, hebben corporaties wel degelijk mogelijkheden om op dit punt keuzes te maken: het verminderen van de bedrijfslasten, verkoop van bezit en scherpe investeringskeuzes. Zo kunnen investeringen in energiezuinigheid, na wisseling van de huurder, terugkomen in een hogere huurprijs maar kunnen de totale woonlasten door middel van een lagere energierekening betaalbaar blijven voor de doelgroep. Daarnaast kunnen corporaties door middel van hun toewijzingsbeleid er meer voor zorgen dat betaalbare woningen gericht aan de doelgroep worden toegewezen.
Per afzonderlijke corporatie zijn de mogelijkheden voor de inzet van de verschillende instrumenten vanzelfsprekend in meer dan wel mindere mate aanwezig.

Vraag 5

Wat is uw reactie op de schrikbarende cijfers van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, waaruit blijkt dat de huurprijs van opnieuw te verhuren woningen in Amsterdam soms bijna 150 euro per maand hoger ligt dan bij zittende huurders?2 Kunt u uw antwoord toelichten en uitsplitsen per stadsdeel en de verschillen ertussen?

In mijn antwoord op vraag 1 heb ik aangegeven dat, zeker bij woningen waar de huur tot op dit moment laag was in vergelijking met de kwaliteit, het kan zijn dat huurprijzen van woningen meer in relatie worden gebracht met de kwaliteit van de woningen.
Bij de cijfers zoals gepresenteerd in het artikel in het Parool is daarnaast een belangrijke kanttekening te plaatsen. De gemiddelde kale huur van zelfstandige woningen in de corporatiesector in Amsterdam bedraagt per 1 januari 2013 € 447 per maand (zie bijlage 2).4 De gemiddelde kale huur in het vrijkomende aanbod aan sociale huurwoningen is, na invoering van de schaarstepunten, voor de periode 1 oktober 2011–januari 2014 gemiddeld € 557 (bron:Woningnet). Dit verschil van ruim € 100 kan niet gezien worden als extra huurverhoging bij vrijkomende woningen (huurharmonisatie). In het aanbod zijn namelijk ook gerenoveerde woningen en nieuwbouwwoningen opgenomen. Deze woningen hebben gemiddeld genomen een beduidend hogere huur dan woningen in de bestaande huurvoorraad. Dit speelt bijvoorbeeld ook in stadsdeel West waar het verschil tussen de gemiddelde huur in de voorraad en het vrijkomende aanbod het grootst is, namelijk € 143 per maand.

Vraag 6

Kunt u toelichten waarom de eerdere vragen over een groeiend aantal huisuitzettingen van gezinnen met kinderen en de gevolgen de daarvan nog niet zijn beantwoord?

De vragen zijn op 31 maart jl. door de Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, mede namens de Staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport en mij aan de Tweede Kamer gezonden (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2013–2014, nr. 1593).

Vraag 7

Op welke manieren gaat u concreet voorkomen dat de huren verder stijgen en dat mensen uit hun huis worden gezet vanwege betalingsachterstanden omdat de huur onverantwoord hoog is?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb toegelicht, kondig ik in mijn brief van 11 april maatregelen aan waarmee de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroep verbeterd wordt. Verder zal ik nauwkeurig de vinger aan de pols houden op het punt van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep. De rapportage waar de motie van de leden Knops (CDA) en Verhoeven (D66) mij om heeft verzocht is hiervoor een belangrijk instrument. Zoals bekend, zult u deze voor de begrotingsbehandeling ontvangen.
In de antwoorden op de eerdere Kamervragen over huisuitzettingen is aangegeven dat er in 2013 een stijging van het aantal huisuitzettingen te zien was van 8%. Hoewel er dus sprake is van een stijging is het aantal huisuitzettingen in 2013 nog altijd lager dan in 2006, 2007 en 2008. Uit de meest recente cijfers van Aedes blijkt dat de meest voorkomende redenen voor huisuitzettingen uit corporatiewoningen huurachterstanden (in 2013: 88%) zijn, maar ook wietteelt onderhuur/woonfraude of overlast zijn oorzaken. Aan een huurachterstand kan een terugval in inkomen of een toename van de schuldenproblematiek ten grondslag liggen.
Wanneer er sprake is van huurachterstand doen corporaties er alles aan om het aantal huisuitzettingen in verband met huurachterstand te beperken. Dat doen zij onder meer door persoonlijk contact, maatwerk en samenwerking met lokale partijen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Raalte in de fout met regels huisvesting»?1

Ja

Vraag 2

Is het waar dat u nadere beperkingen oplegt aan de gemeente Raalte ten aanzien van het stellen van de eis dat gegadigden voor bouwkavels een sociale of economische binding met een dorp moeten hebben? Betreft de geconstateerde strijdigheid met landelijke huisvestingsregels vooral de juridische basis van het beleid of ook de inhoudelijke voorwaarden?

Het raadsbesluit van Raalte van 31 oktober 2013 bevat een aantal kaders die voor de uitgifte van woningbouwkavels en nieuwbouwwoningen gehanteerd kunnen worden. Overeenkomstig de vigerende Huisvestingswet mogen sociale of economische bindingseisen bij de uitgifte van kavels uitsluitend worden gehanteerd indien de gemeenteraad een huisvestingsverordening heeft vastgesteld waarin deze toewijzingscriteria zijn opgenomen. De Huisvestingswet bevat een uitputtende regeling ten aanzien van de verdeling van woonruimte. Dit betekent dat een gemeente geen andere regels mag stellen bij de verdeling van woonruimte, dan waartoe zij bevoegd is op basis van de Huisvestingswet. Volgens de Huisvestingswet kan de gemeenteraad besluiten tot het opstellen van een huisvestingsverordening indien dat noodzakelijk is ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
Gebleken is dat er in de gemeente Raalte geen huisvestingsverordening is vastgesteld. De vastgestelde kaders staan daarom op gespannen voet met de Huisvestingswet.
Indien de gemeente alsnog sociale of economische bindingseisen wil stellen ten aanzien van de uitgifte van kavels en dit noodzakelijk is ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte kan dit uitsluitend door middel van het vaststellen van een huisvestingsverordening. Er worden geen nadere beperkingen opgelegd aan de gemeente Raalte, anders dan de vereisten opgenomen in de Huisvestingswet, zoals die ook voor alle andere gemeenten gelden.
Bij brief van 6 maart 2014 (kenmerk: 2014–0000088953) heb ik het college van burgemeester en wethouders van Raalte gevraagd om aan te geven of zij voornemens is de sociale of economische bindingseisen bij de uitgifte van woningbouwkavels en nieuwbouwwoningen, zoals vastgesteld in het besluit van 31 oktober 2013 in een huisvestingsverordening op te nemen dan wel deze bindingseisen buiten toepassing te laten.
Bij brief van 19 maart 2014 (zaaknummer: 4963) heeft het college van burgemeester en wethouders van Raalte laten weten zich te zullen conformeren aan de geldende regelgeving.

Vraag 3

Deelt u de visie dat het stellen van voorrangsregels bij de uitgifte van bouwkavels door gemeenten onderdeel is van gemeentelijke autonomie? Welke ruimte heeft de gemeente bij het opstellen van een huisvestingsverordening om desgewenst voorrangsbeleid te voeren? Klopt de suggestie in het artikel dat deze ruimte in plattelandsgemeenten beperkter is dan in grote steden met achterstandsproblemen?

Gemeenten zijn vrij om al dan niet kavels uit te geven. Echter bij de toewijzing van deze kavels zijn ze gebonden aan de Huisvestingswet. Uitgangspunt is de vrijheid van vestiging. Deze vrijheid van vestiging kan uitsluitend worden beperkt op basis van de Huisvestingswet indien dat noodzakelijk is ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. Dit is een algemene lijn die ook in de jurisprudentie is bevestigd.2 Indien de situatie op de woningmarkt dat vergt kan de gemeenteraad besluiten een huisvestingsverordening op te stellen binnen de kaders van de Huisvestingswet. In die huisvestingsverordening kunnen naast onder meer passendheids- en urgentiecriteria ook regels gesteld worden waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen woningzoekenden die al of niet een economische of maatschappelijke binding met de regio, gemeente of kern hebben. In de Huisvestingswet wordt geen onderscheid gemaakt tussen plattelandsgemeenten of grote steden.

Vraag 4

Kunt u aangeven of u voornemens bent om de Huisvestingswet op dit onderdeel aan te passen en wat de toegestane ruimte wordt om bouwkavels toe te wijzen aan mensen met sociale of economische binding? Wat dient daarbij de verdeling tussen lokale, regionale en generieke uitgifte te zijn?

In de Tweede Kamer, is het wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingswet, met als titel «Nieuwe regels met betrekking tot de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Huisvestingswet 2014)» (Kamerstukken II, 32 271), op 3 maart 2014 uitvoerig besproken. Op 11 maart 2014 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel en momenteel is het aanhangig in de Eerste Kamer. In dat wetsvoorstel is vrijheid van vestiging het uitgangspunt en kan deze vrijheid uitsluitend beperkt worden op basis van de in dat wetsvoorstel opgenomen maatregelen. Indien dit wetsvoorstel tot wet wordt verheven, is gemeentelijke (publiekrechtelijke en privaatrechtelijke) regelgeving inzake de toewijzing van bouwkavels en koopwoningen niet toegestaan.

Vraag 5

Heeft u signalen dat meer gemeenten een groter deel van uitgifte van kavels met voorrang willen geven aan mensen met een sociale en economische binding met de gemeente? Zo ja, heeft dat gevolgen voor de voorgestane regelgeving?

Deze signalen zijn mij niet bekend.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Toezicht op woningcorporaties volstrekt bezopen situatie»?1

Ja.

Vraag 2

Heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) in de afgelopen vijf jaar sanctieverzoeken gedaan bij u en uw voorgangers, die niet zijn ingewilligd?

Het CFV heeft mij laten weten dat dit niet het geval is. Wel geeft het CFV aan dat er situaties zijn geweest dat corporaties pas medewerking gaven aan een verzoek van het CFV na dreiging met sanctiebevoegdheden of andere passende maatregelen van de Minister. Zoals ik de Kamer december jl. in een brief over de inrichting van het toezicht op corporaties heb geschreven, zal ik in beginsel alle verzoeken van het CFV tot het inzetten van sanctiebevoegdheden honoreren.

Vraag 3

Zo ja, kan de Kamer een overzicht ontvangen van niet ingewilligde sanctieverzoeken, alsmede de motivatie waarom is afgeweken van de door het CFV voorgestelde lijn?

Zie antwoord 2.

Vraag 4

Waarom wacht u, zeker na de uitlatingen van de directeur van het CFV, niet op de uitkomst van de parlementaire enquête woningcorporaties, alvorens u het toezicht op de corporatiesector onderbrengt bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?

In eerder overleg met uw Kamer heb ik aangegeven de beleidsontwikkeling niet stop te willen zetten in afwachting van de parlementaire enquête. Waar nu reeds op basis van adviesrapporten of anderszins duidelijk is welke zaken moeten worden verbeterd, dient dat ook ter hand te kunnen worden genomen. Ik heb met uw Kamer ook verschillende keren van gedachten gewisseld over de inrichting van het toezicht op corporaties, onder meer naar aanleiding van het kabinetsstandpunt op de eindrapportage van de commissie-Hoekstra over kaderstelling en toezicht op woningcorporaties. De uitkomsten van de parlementaire enquête woningcorporaties worden na bespreking van het rapport en de kabinetsreactie hierop uiteraard betrokken bij de verdere beleidsontwikkeling.

Vraag 1

Bent u bekend met de verkiezing van de Huisjesmelker van het Jaar die voor de achtste keer is uitgereikt?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw oordeel over het juryrapport waaruit blijkt dat de Huisjesmelker van het Jaar uit Groningen ernstig in gebreke is gebleven bij de verhuur van kamers aan studenten en levens in gevaar heeft gebracht?2

Het juryrapport «Huisjesmelker van het jaar – verkiezing 2014» brengt misstanden bij de verhuur van een aantal studentenkamers in Groningen aan het licht. Het is goed dat er aandacht is voor huisjesmelkerij en de onwenselijke woonomstandigheden die hierdoor worden veroorzaakt. Het kabinet zet zich dan ook in om huisjesmelkerij tegen te gaan, onder meer door wetgeving aan te passen en het handhavingsinstrumentarium van gemeenten uit te breiden.

Vraag 3

Wat gaat u, gelet op het feit dat ROOD al acht jaar klachten ontvangt over een huisjesmelker uit Utrecht, concreet doen om het (structureel) uitbuiten van huurders, zoals studenten, tegen te gaan en op welke termijn?

Huurders en gemeenten hebben een breed palet aan instrumenten tot hun beschikking om structurele uitbuiting tegen te gaan. Huurders kunnen in gesprek treden met de verhuurder en/of de huurcommissie benaderen als zij een verstoring ervaren in het woongenot. Wanneer deze stappen onvoldoende effect hebben kan een huurder, waar het gaat om de staat van het gebouw, de gemeente benaderen om overtredingen te handhaven. Gemeenten zijn bevoegd om herstelsancties (last onder dwangsom en last onder bestuursdwang) op te leggen, een gebouw te sluiten en beheer over te nemen en in het uiterste geval over te gaan tot onteigening.
Momenteel ben ik bezig het handhavingsinstrumentarium van gemeenten uit te breiden. Met het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet vergroot ik het handhavinginstrumentarium van gemeenten om effectiever op te treden tegen misstanden. Het voorstel tot wetswijziging is dinsdag 12 maart door uw Kamer goedgekeurd. De intentie is – afhankelijk van de goedkeuring door de Eerste Kamer – dit wetsvoorstel op 1 juli 2014 in werking te laten treden. In het wetsvoorstel wordt o.a. voorgesteld een bestuurlijke boete Woningwet in te voeren en de beheermaatregel te wijzigen.
Tot slot kan een verhuurder op grond van de Wet op de economische delicten strafrechtelijk vervolgd worden. Als bijkomende maatregel, naast bijvoorbeeld (voorlopige) hechtenis, kan de strafrechter een beroepsverbod opleggen dan wel een onderneming tijdelijk stilleggen. In het geval van een huisjesmelkers is een beroepsverbod hetzelfde als een verhuurverbod.

Vraag 4

Als het voorstel tot wijziging van de Woningwet, o.a. bedoeld om huisjesmelkerij aan te pakken, wordt aangenomen, hoe zijn wantoestanden zoals in Groningen te voorkomen? Graag een toelichting op uw antwoord.3

Het voorgestelde instrumentarium biedt gemeenten de mogelijkheid om effectiever op te treden tegen ongewenste praktijken. Zo wordt het mogelijk om een boete op te leggen aan de eigenaar of gebruiker als binnen twee jaar weer een overtreding wordt begaan. Daarnaast kan beheer van gebouwen worden overgenomen zonder het gebouw te sluiten en wordt eenvoudiger om de door de beheerder gemaakte kosten te verhalen. Tevens wordt het mogelijk om eigenaargericht te handelen. Als een gebouw van een bepaalde eigenaar in beheer is genomen kan een tweede gebouw van diezelfde eigenaar, zonder dossieropbouw, in beheer worden genomen als een overtreding wordt geconstateerd. Hiermee wordt beoogd dat misstanden, zoals in Groningen, niet voort kunnen duren en dat een gemeente effectief kan optreden door de eigenaar of gebruiker te bestraffen of tijdelijk het beheer over te nemen en de misstanden te herstellen.

Vraag 5

Hoe staat u ten opzichte van een landelijk vergunningstelsel voor de verhuur van kamers?

Op grond van de Huisvestingswet kunnen gemeenten door het vaststellen van een huisvestingsverordening reeds een vergunningsplicht instellen voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte (kamers). Ik zie derhalve geen toegevoegde waarde in het instellen van een landelijk vergunningstelsel.

Vraag 6

Bent u van mening dat er actiever toezicht moet komen op de veiligheid van verwarmingsinstallaties, geisers en dergelijke, om veiligheidsrisico’s tegen te gaan? Bent u daarnaast van mening dat er beter gecontroleerd moet worden op brandveiligheid? Graag een toelichting op uw antwoord.

Eigenaren of huurders zijn in de eerste plaats zelf verantwoordelijk voor de brand- en installatieveiligheid van kamerverhuurpanden. Toezicht door gemeenten op deze panden is belangrijk, maar gemeenten hebben beleidsvrijheid om de wijze waarop en mate waarin zij dit toezicht uitvoeren zelf te bepalen (zie artikel 7.2 Besluit omgevingsrecht (Bor)). Het is dus aan een afzonderlijke gemeente om te bepalen of er actiever toezicht moet komen of beter moet worden gecontroleerd. Burgemeester en Wethouders leggen hierover verantwoording af aan de gemeenteraad. De provincies zijn verantwoordelijk voor het interbestuurlijk toezicht.

Vraag 7

Wat is de stand van zaken wat betreft de 16.000 nieuwe studentenkamers, die voor 2016 gerealiseerd moeten zijn, zoals beloofd zijn in actieplan studentenhuisvesting?4

De productie van de 16.000 studenteneenheden verloopt op schema. In de periode 2011- augustus 2013 zijn er 5.957 wooneenheden opgeleverd. In augustus 2013 waren er 2.771 eenheden in aanbouw en 3.393 eenheden in voorbereiding. Het totale aantal gerealiseerde, in aanbouw en in voorbereiding zijnde aantal eenheden bedraagt ruim 12.0005. Voor de zomer zend ik u de jaarlijkse voortgangsbrief Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting toe, waarin ik u zal informeren over de gerealiseerde eenheden tot eind 2013.

Vraag 8

Bent u van mening dat het aantal van 16.000 extra wooneenheden voldoende is, gezien het feit dat er nu al 30.000 kamers te kort zijn en het aantal studenten groeit?

De afspraak dat er tussen 2011 en 2016 16.000 extra wooneenheden worden bijgebouwd, is gemaakt met de sociale studentenhuisvesters, verenigd in Kences. Zij huisvesten momenteel ongeveer 35% van de studenten die uitwonend zijn in de stad waar zij studeren. Naast de sociale studentenhuisvesters hebben ook commerciële aanbieders een taak in het realiseren van studentenhuisvesting. Ik ga er van uit dat, zoals ook in voorgaande jaren gebleken is, bij een toenemende vraag aan studentenhuisvesting het groeiende aanbod van categorale studentenhuisvesting gepaard gaat met een toename van huisvesting verzorgd door commerciële en particuliere aanbieders. De afgelopen periode heb ik een aantal maatregelen getroffen waardoor het voor aanbieders van studentenhuisvesting aantrekkelijker is om eenheden te realiseren, zoals het terugbrengen van de oppervlakte-eis voor zelfstandige eenheden in het Bouwbesluit.
De monitor studentenhuisvesting 2013 laat zien dat de groei van studenten de aankomende jaren licht afneemt. Hierdoor is de jaarlijkse productie van studentenhuisvesting momenteel groter dan de stijging van het aantal uitwonende studenten, dat resulteert in het feit dat met de bouw van de 16.000 extra wooneenheden al een deel van het tekort wordt weggebouwd. Tevens ben ik van mening dat het een risicovolle strategie is om de groei van het aantal studenten hoofdzakelijk op te vangen met categorale studentenhuisvesting, omdat niet alle studenten in dit segment willen wonen en leegstand zich in dit segment als eerste zal voordoen. Tenslotte zie ik goede mogelijkheden voor het realiseren van studenteneenheden in leegstaand commercieel en maatschappelijk vastgoed. Ik ben van mening dat de bouw van 16.000 extra wooneenheden door sociale studentenhuisvesters momenteel voldoende is.

Vraag 9

Hoe gaat u de motie Paulus Jansen om de uitspraak van de huurcommissie een bredere werking te laten hebben bij onzelfstandige woonruimten uitvoeren? Graag een toelichting op uw antwoord5

In mijn brief van 10 februari 2014 (TK 2013–2014, 33 698, nr. 12) heb ik aangegeven dat ik het in de motie verzochte onderzoek zal uitvoeren en dat ik u hierover, naar verwachting, begin 2015 zal kunnen rapporteren.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huizenbezitters flink meer kwijt aan OZB»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de visie dat huiseigenaren de afgelopen periode al meer dan genoeg lastenverzwaringen voor de kiezen hebben gekregen, onder meer door de aantasting van de hypotheekrenteaftrek? Zo nee, hoe duidt u deze zoveelste lastenverzwaring dan?

Ontwikkelingen zoals aanpassing van de hypotheekrenteaftrek zijn onderdeel van het kabinetsbeleid om sterker uit de crisis te komen. De ontwikkelingen op het terrein van de onroerende zaakbelasting (OZB) kan ik voor 2014 nog niet voldoende duiden. Voor de ontwikkeling van de lokale lasten baseert het Rijk zich op de cijfers van het COELO in de Atlas van de lokale lasten. Deze cijfers zijn nog niet gepubliceerd.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het onredelijk is dat huiseigenaren bij een dalende WOZ-waarde toch geconfronteerd kunnen worden met een stijging van de onroerendezaakbelasting (OZB)?

De WOZ-waarde vormt de grondslag voor de OZB. Op basis van de voor woningen en niet-woningen vastgestelde WOZ-waarde, wordt, middels het door de gemeenteraad vast te stellen OZB-tarief, de begrote nominale OZB-opbrengst bepaald. Indien gemeenten bij een dalende WOZ-waarde in enig jaar hun tarieven ten opzichte van het voorgaande jaar niet wijzigen, daalt de nominale OZB-opbrengst zonder dat noodzakelijkerwijs de kosten van de gemeentelijke taakuitvoering dalen. Gemeenten mogen er voor kiezen om het OZB-tarief zodanig aan te passen dat de OZB-opbrengst ten opzichte van het voorgaande jaar gelijk blijft of zelfs stijgt, bijv. op niveau van de inflatie of ten behoeve van financiering van nieuwe plannen. Het is uiteindelijk aan de gemeenteraad om het OZB-tarief vast te stellen dat leidt tot de gewenste nominale OZB-opbrengst, passend bij de lokale situatie.

Vraag 4

Bent u bereid maatregelen te treffen die ervoor zorgen dat de OZB die gemeenten heffen niet mag stijgen indien de WOZ-waarde van een pand daalt? Zo nee, waarom onderneemt u geen actie om deze lastenverzwaring tegen te gaan?

Ingevolge de Gemeentewet is het een autonome bevoegdheid van iedere gemeente om jaarlijks hun OZB-tarief vast te stellen. Ik ben niet voornemens om daar verandering in aan te brengen. De OZB is reeds genormeerd door de bestuurlijke macronorm. Deze afspraak om de jaarlijkse opbrengststijging van de OZB niet boven een bepaald niveau te laten komen wordt op dit moment geëvalueerd. De uitkomst daarvan wordt, samen met de opbrengstontwikkeling van de OZB over 2014, besproken op het bestuurlijk overleg financiële verhoudingen dat dit voorjaar zal plaats vinden tussen het Rijk en de VNG.

Vraag 1

Bent u bekend met het plan tot de verkoop van alle sociale huurwoningen in Stuifzand door woningstichting Actium?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de visie van de betrokken gemeente dat het ongewenst is dat woningcorporaties, zonder afspraken met de gemeente vooraf, en in strijd van de gemeentelijke woonvisie en prestatieafspraken, dergelijke ingrijpende keuzes kunnen maken?

In MG 2013–02 staat dat het de bedoeling is dat gemeenten en corporaties, beide vanuit een weloverwogen beleidsvisie, (prestatie)afspraken maken over (o.a.) voornemens om huurwoningen voor uitponding aan te bieden onder andere voor verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Op die manier kunnen verkoopvoornemens van corporaties passen in een vooraf besproken en overeengekomen kader.
Twaalf van de 20 corporatiewoningen van Actium in Stuifzand zijn al meerdere jaren gelabeld voor verkoop. Zes van deze woningen zijn inmiddels verkocht, waarvan vier aan dorpsbewoners. Over de labeling voor verkoop van de overige acht corporatiewoningen in Stuifzand loopt sinds medio 2013 overleg tussen de gemeente Hoogeveen en woningcorporatie Actium. Men kan het echter niet eens worden.
In de meest recente Woonvisie van de gemeente is het uitgangspunt dat in alle kernen van Hoogeveen voldoende geschikte sociale huurwoningen beschikbaar moeten zijn en blijven. De lopende prestatieafspraken tussen de gemeente en Actium zien niet toe op dit specifieke onderwerp. Actium stelt dat er op het moment weinig vraag is naar huurwoningen in Stuifzand, maar wel naar goedkopere koopwoningen. Vandaar dat zij alle huurwoningen voor verkoop wil labelen. Actium is zich echter bewust van het feit dat het meebewegen met de vraag van de markt ook een flexibele houding van Actium vergt. Zij heeft aangegeven dat, indien de markt voor sociale huur in Stuifzand opeens sterk mocht aantrekken, het verkoopbeleid altijd herzien kan worden.

Vraag 3

Deelt u de gedachte dat de opstelling van woningcorporatie Actium strijdig is met de nieuwe regels voor verkoop van corporatiewoningen, zoals beschreven in de MG-circulaire «verkoop corporatiewoningen MG 2013-02»?

Die gedachte deel ik niet. In MG 2013–02 is een informatieverplichting opgenomen voor corporaties rond de verkoopvoornemens van corporatiewoningen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Corporaties moeten hun voornemens inzake dergelijke verkoop op 4-cijferig postcodeniveau aan de gemeente sturen. Deze werkwijze is geïntroduceerd om, waar dat nodig is, het overleg tussen gemeenten en woningcorporaties hierover beter mogelijk te maken. De MG 2013–02 regelt echter niet in welke omstandigheden een voorgenomen verkoop al dan niet acceptabel is. Zo kan het met het oog op de concrete vraag die een corporatie ervaart, of vanwege een verantwoorde vastgoedexploitatie, wenselijk zijn dat een corporatie woningen verkoopt, waarmee tegelijkertijd potentiële kopers een kans wordt geboden een woning te kopen.

Vraag 4

Bent u voornemens om in dit geval, en in vergelijkbare situaties, geen toestemming te verlenen voor de verkoop van sociale huurwoningen, of dit anderszins te voorkomen en om woningcorporaties te bewegen om met de betrokken gemeente(n) acceptabele (prestatie) afspraken te maken over de te verkopen huurwoningen?

Corporaties hoeven voor verkoop van corporatiewoningen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning geen toestemming vooraf te vragen, mits wordt voldaan aan voorwaarden gerelateerd aan de verkoopprijs. Dit is ook niet het geval onder MG 2013–02. Wel is het de bedoeling dat gemeenten en corporaties, beide vanuit een weloverwogen beleidsvisie, (prestatie)afspraken maken.
Ik heb regelgeving in voorbereiding waarmee de rol van de gemeente versterkt wordt. In de Herzieningswet en de daarbij horende Novelle wordt geregeld dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan de uitvoering van het woonbeleid van de gemeente, op voorwaarde dat de gemeente haar beleid vooraf heeft vast gelegd. Dit kan ook gaan over het al dan niet verkopen van sociale huurwoningen. Ook dan blijft het overigens primair een zaak tussen corporatie en gemeente.

Vraag 5

Heeft u signalen dat meer corporaties op vergelijkbare manier sociale huurwoningen verkopen? Zo ja, noopt dat tot wijziging van beleid?

Er zijn meer corporaties die zich uit dorpen terug willen trekken. De SEV (Platform31) heeft in 2012 het onderzoek «Terugtrekstrategieën van woningcorporaties» uitgevoerd bij 14 woningcorporaties in krimpgebieden die zich terugtrekken of dit als een noodzaak voor de toekomst zien. Centraal in dit onderzoek stond de vraag hoe corporaties maatschappelijke en bedrijfseconomische belangen met elkaar kunnen verbinden. Het onderzoek laat zien dat het terugtrekken overwegend een financiële en vastgoedachtergrond heeft. Het onderzoek besteedt ook aandacht aan maatschappelijke effecten en geeft handvatten voor maatschappelijk verantwoord loslaten door corporaties.
In het algemeen is het van belang dat corporaties, naast aandacht voor hun maatschappelijke taak, oog hebben voor een efficiënte bedrijfsvoering. Verkoop van woningen kan daarin passen. In dit licht zie ik geen aanleiding tot bijstelling van het beleid.

Vraag 6

Deelt u de gedachte dat verkoop van alle sociale huurwoningen in een dorp zorgt voor bedreiging van de sociale structuur, de leefbaarheid en het verenigingsleven?

Nee, ik denk niet dat zo’n verkoop een dergelijke bedreiging hoeft te vormen. De uitkomsten van het bij antwoord 5 genoemde onderzoek wijzen hier op. De corporatie zegt bovendien met name aan dorpsbewoners te (willen) verkopen. Daarnaast kunnen natuurlijk ook kopers van buitenaf bijdragen aan de sociale structuur, de leefbaarheid en het verenigingsleven. Het is in het licht van de leefbaarheid vooral van belang dat leegstand van de woningen wordt voorkomen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Pleidooi voor wonen in lege winkelpanden» en meer in het bijzonder de afsluitende passage waarin wordt gerefereerd aan de veronderstelde inflexibiliteit van huurcontracten bij winkelruimte?1

Ja

Vraag 2

Wat is uw reactie op de stelling dat met name de vaste termijn(en) van huurcontracten als inflexibel worden beschouwd?

Vooropgesteld moet worden dat de huidige afdeling 7.4.6. Burgerlijk Wetboek, huur bedrijfsruimte (artikelen 7:290–310), een evenwicht beoogt te brengen tussen de positie van de eigenaar van het pand, de verhuurder, enerzijds en de positie van de exploitant van een onderneming, de huurder, anderzijds. Dit evenwicht is nodig gezien de afhankelijkheid van de ondernemer van het gebruik van een pand om zijn onderneming in uit te oefenen. De plaatsgebondenheid van de individuele winkelier/huurder speelt hierbij een belangrijke rol. De termijn- en huurbescherming alsmede de huurprijsbescherming strekken ertoe dit evenwicht te bewaren. Dit uitgangspunt geldt nog steeds onverkort.
In beginsel geldt een huurcontract voor 5 jaar met de mogelijkheid de huur op te zeggen tegen het einde van die termijn op grond van in de wet neergelegde opzeggronden. Gebeurt dat niet dan wordt het huurcontract verlengd met 5 jaar met wederom de mogelijkheid de huur tegen het aflopen van de tweede 5 jaartermijn op te zeggen, o.a. op de grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst.
Behalve een huurcontract voor 5 jaar, bestaat ook de mogelijkheid een huurcontract voor 2 jaar of korter te sluiten op grond van artikel 7:301 Burgerlijk Wetboek. In dat geval heeft de huurder geen termijn- en huurbescherming, maar wel huurprijsbescherming.
Partijen kunnen vóór het verstrijken van de termijn van twee jaren ook een van het wettelijke systeem afwijkende overeenkomst sluiten. Dan is het wel nodig dat daarvoor vóór het verstrijken van die twee jaar de in art. 7:291 lid 2 BW bedoelde goedkeuring aan de rechter is gevraagd. De goedkeuring zelf behoeft niet binnen de twee jaar te zijn verkregen. Keurt de rechter de afwijkende overeenkomst niet goed, dan kan hij op verzoek van de verhuurder tevens bepalen dat de overeenkomst wordt beëindigd en het tijdstip van de ontruiming vaststellen.
Voorts kan in het kader van eerder genoemd artikel 7:291 BW van de wettelijke regeling in afdeling 7.4.6 BW worden afgeweken met goedkeuring van de rechter. Zo kan bijv. ook in het contract geregeld worden dat de huurprijs is gekoppeld aan de omzet van de onderneming van de huurder.
Er wordt al met al de nodige flexibiliteit gegeven.

Vraag 3

In hoeverre meent u dat het huurrecht kort durende huurcontracten voor winkelruimte – bijvoorbeeld twee jaar zoals in het artikel wordt aangehaald – toestaat, dan wel zou moeten toestaan?

Verwezen wordt naar het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Zijn er in uw optiek nog andere elementen uit het huurrecht voor winkelruimte die onvoldoende flexibel zouden zijn om in te kunnen spelen op de behoefte van (ver)huurders? Zo ja, welke zijn dat? Zo nee, waarom niet? Wordt hierover overleg gevoerd met de relevante stakeholders? Zo ja, waar heeft dat overleg toe geleid?

Uit de beantwoording van vraag 2 blijkt dat het huurrecht voor bedrijfsruimte de nodige flexibiliteit heeft. Waar de tegengestelde belangen van de verhuurders en van de huurders met elkaar in evenwicht dienen te zijn, is begrijpelijk dat men over en weer kritiek op de regeling blijft hebben. Er wordt regelmatig overleg gevoerd met de stakeholders onder andere door middel van de Winkeltop. In de Winkeltop zitten landelijke partijen die zowel de huurders als de verhuurders vertegenwoordigen te weten: MKB Nederland, Detailhandel Nederland, VNG, Vastgoedbelang, NVM, NEPROM, IPO, VNO-NCW, de Ministeries EZ en I&M. Gewezen kan worden op het onderzoek dat heeft plaats gevonden door Platform 31 in samenwerking met de Winkeltop. Dit onderzoek heeft geleid tot de publicatie «Winkelgebied in de toekomst». Uit dit onderzoek alsmede uit het artikel in de Telegraaf blijkt dat het probleem van leegstaande winkelpanden alleen kan worden opgelost door samenwerking op lokaal, regionaal en provinciaal niveau door de verschillende marktpartijen en de overheid. Het onderzoek heeft meer dan vijftig instrumenten, acties, maatregelen en samenwerkingsverbanden gepresenteerd die partijen in winkelgebieden kunnen inzetten om te werken aan winkelgebieden. In het onderzoek wordt gesteld dat alle belanghebbenden op beleidsmatig, juridisch (-planologisch), financieel, procesmatig of fysiek niveau mogelijkheden hebben om de toekomst van winkelgebieden te beïnvloeden.
Ik ondersteun dan ook samen met mijn ambtgenoot van Economische Zaken van harte initiatieven die hier eventueel zullen worden genomen.

Vraag 5

Bent u bereid voor beantwoording van de onderhavige vragen te zorgen voorafgaand aan het Algemeen overleg Ondernemen, Regeldruk en MVO dat vooralsnog gepland staat voor 20 maart 2014?

Ja

Vraag 1

Kunt u de toename van het aantal huisuitzettingen, waaronder gezinnen met kinderen, bevestigen, alsmede een toename van het beroep dat gedaan wordt op noodopvang? Wat vindt u van deze ontwikkeling?1 2

Het is bekend hoeveel huisuitzettingen uit corporatiewoningen er plaats vinden. Zeer recent heeft Aedes, vereniging van corporaties, het aantal huisuitzettingen in 2013 gepresenteerd. In 2013 zijn 6.980 huishoudens uit huis gezet. Dat is ten opzichte van 2012 een stijging van 8%. Corporaties houden niet van alle huisuitzettingen bij om welke type huishoudens het gaat. Bij corporaties die het type huishouden wel bijhouden wijzen de cijfers uit dat het met name gaat over alleenstaanden tussen de 18 en 60 jaar oud. Het signaal dat de stijging ook een toename zou zijn van gezinnen met kinderen kan dan ook niet bevestigd worden.
Uit de kengetallen over de cliënten in de maatschappelijke opvang in 2012 van de Federatie Opvang blijkt een toename van het aantal mensen dat hulp heeft gevraagd en gekregen van instellingen voor maatschappelijke opvang, ten opzichte van 2011. De grootste groei is te zien bij de leeftijdscategorie 18–22 en 51–64 jaar. Het aantal kinderen in de opvang is juist gedaald. Deze cijfers hebben betrekking op de gehele maatschappelijke opvang. Er zijn geen cijfers beschikbaar over specifiek de voorzieningen voor noodopvang.
De stijging van het aantal huisuitzettingen ten opzichte van vorig jaar is een negatieve ontwikkeling. De gevolgen van een huisuitzetting zijn voor mensen enorm ingrijpend. Wanneer er kinderen in het spel zijn is dit natuurlijk extra tragisch.
Ook is het spijtig dat het aantal mensen dat zich genoodzaakt voelt om hulp te vragen bij maatschappelijke opvang is gestegen. Gelukkig is het aantal kinderen dat in aanraking komt met opvanginstellingen in 2012 gedaald.
Uit de cijfers valt niet op te maken welke hulp er is geleverd. Het kan gaan om iemand die één nacht in 2012 in de nachtopvang heeft geslapen, maar ook om mensen die het hele jaar in een beschermde woonvorm zaten, of om mensen die in hun eigen huis ambulante begeleiding ontvingen vanuit een opvanginstelling.

Vraag 2

Hoe lang zijn de wachtlijsten voor de maatschappelijke opvang? Hoeveel kinderen zitten in de maatschappelijke opvang? Hoeveel kinderen zitten in de daklozenopvang?

Voor de Monitor Stedelijk Kompas 2012 heeft het Trimbos instituut centrumgemeenten gevraagd of zij zicht hebben op het aantal gezinnen dat op een wachtlijst staat voor een opvangplek voor dak- en thuislozen. Zeventien van de 39 gemeenten (45%) hebben aangegeven dat ze zicht hebben op het aantal gezinnen dat op een wachtlijst staat voor een opvangplek. Bij deze zeventien gemeenten is de wachtlijst in de meeste gevallen niet lang: bij vijf gemeenten nul gezinnen op de meest recente peildatum en bij vijf gemeenten één gezin. Eén gemeente geeft aan dat gezinnen überhaupt niet op een wachtlijst komen. In drie gemeenten moesten twee gezinnen wachten op een opvangplek en in een gemeente drie gezinnen. Tot slot hebben drie gemeenten een relatief lange wachtlijst met zeven, twaalf of dertien wachtenden. Alle centrumgemeenten geven aan dan voor een alternatief te zorgen. Veel centrumgemeenten helpen deze gezinnen vooral door te verwijzen naar het eigen netwerk of hulp te bieden bij het vinden van een plek in een andere regio. Uit navraag door het ministerie van VWS bij de Federatie Opvang blijkt dat er geen aanvullende gegevens beschikbaar zijn over de wachtlijsten in de maatschappelijke opvang.
Uit de kengetallen over de cliënten in de maatschappelijke opvang in 2012 van de Federatie Opvang blijkt dat er in dat jaar 2.816 kinderen jonger dan 18 jaar hulp ontvingen vanuit de maatschappelijke opvang. Ook voor deze cijfers geldt dat het totaalcijfers zijn en niet uitgesplitst naar hulpvorm of soort opvang. Het kan dus ook gaan om kinderen uit gezinnen die ambulante begeleiding ontvingen vanuit een opvanginstelling.

Vraag 3

Hoe verhoudt deze ontwikkeling zich tot de ratificatie door Nederland van het Verdrag inzake de Rechten van het Kind? Deelt u de mening dat uithuiszetting van kinderen in strijd is met dit verdrag?

Een huisuitzetting hoeft niet in strijd met het Internationale Verdrag voor de Rechten van het Kind (IVRK) te zijn, mits wordt gezorgd voor passende alternatieve opvang dan wel huisvesting. Het IVRK geeft in artikel 27 aan dat de Staten die partij zijn in overeenstemming met de nationale omstandigheden en met de middelen die hun ten dienste staan, passende maatregelen nemen om ouders en anderen die verantwoordelijk zijn voor het kind te helpen dit recht te verwezenlijken. En voorzien, indien de behoefte daaraan bestaat, in programma's voor materiële bijstand en ondersteuning, met name wat betreft voeding, kleding en huisvesting.
In de vierde periodieke rapportage over het Verdrag inzake de Rechten van het Kind aan het VN-Kinderrechtencomité, dat op 25 november 2013 door minister Timmermans aan de Tweede Kamer is aangeboden, wordt gerefereerd aan het experiment «Achter de voordeur» dat leidt tot afname van huisuitzettingen. Uit onderzoek uitgevoerd door het Centre for Children's Rights Amsterdam, in opdracht van het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (11 december 2012) blijkt dat rechters de laatste jaren vaker rekening houden in hun vonnis met de belangen en rechten van kinderen.

Vraag 4

Wat is uw verklaring voor de sterke stijging van uithuisplaatsingen?

Uit de laatste cijfers van Aedes blijkt dat verreweg het grootste deel van het aantal huisuitzettingen het gevolg is van het hebben van een huurschuld. Hoewel niet exact te achterhalen is wat de onderliggende oorzaak hiervan is, hebben ruim 90% van de corporaties de economische crisis als oorzaak genoemd.

Vraag 5

Deelt u de analyse van Nadja Jongmann, lector rechten, schulden en incasso aan de Hogeschool Utrecht, dat er twee belangrijke redenen voor de toename van het aantal huisuitzettingen zijn, de toename van algehele schuldenproblematiek als gevolg van de economische crisis en het ontbreken van een langdurige intensieve budgetondersteuning voor de groep die moeite heeft met (gewenning aan) beperkt inkomen? Zo ja, wat gaat u met deze kennis doen? Zo nee, waarom niet?

Uit de meest recente gegevens van Aedes blijkt dat de meest voorkomende redenen voor huisuitzettingen uit corporatiewoningen huurachterstanden (in 2013: 88%) zijn, maar ook wietteelt (in 2013: 4%), onderverhuur/woonfraude (in 2013: 3%) of overlast (in 2013: 3%) zijn oorzaken. Aan een huurachterstand kan een terugval in inkomen of de toename van de schuldenproblematiek ten grondslag liggen.
Het zijn economisch moeilijke tijden, ook de schuldenproblematiek loopt op. Eén op de zes huishoudens in Nederland loopt een risico op problematische schulden, heeft problematische schulden of zit in een schuldhulpverleningstraject. Daarbij gaat het niet alleen om huurachterstanden3. Wanneer inkomen plotseling terugloopt is het belangrijk dat men snel zijn of haar levensstandaard aanpast. Als dit niet op eigen kracht lukt, dan kunnen mensen aankloppen bij de gemeente. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het aanbieden van integrale schuldhulpverlening. Budgetondersteuning kan hier onderdeel van uitmaken. Het is aan de gemeente om te bepalen of dit in een individueel geval noodzakelijk is en zo ja hoe lang iemand budgetbegeleiding nodig heeft. Met subsidie van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid ontwikkelen Nibud en Stimulansz momenteel een handreiking prestatie-indicatoren budgetcoaching. Deze handreiking biedt handvatten voor het monitoren van de voortgang van de budgetbegeleiding en kan gemeenten ondersteunen in hun beleid. Het kabinet heeft structureel extra middelen beschikbaar gesteld voor gemeenten om hun armoede- en schuldenbeleid te intensiveren.

Vraag 6

Wat zijn de directe en maatschappelijke kosten van een uithuisplaatsing?

De kosten van een huisuitzetting voor een corporatie zijn onder meer sterk afhankelijk van de hoogte van de huurschuld en de staat van de ontruimde woning, maar worden door Aedes geschat op gemiddeld tussen de € 5.000 en € 10.000.
De maatschappelijke kosten van een huisuitzetting beslaan meerdere domeinen, zoals zorg en opvang, herhuisvesting, onderwijs, (bijzondere) bijstand, en soms ook kosten in het justitiële domein. Welke kosten gemaakt moeten worden en de hoogte van deze kosten verschilt per huisuitzetting. Het is daardoor niet mogelijk om de maatschappelijke kosten van een huisuitzetting te bepalen.

Vraag 7

Wat vindt u van de oproep om huisuitzettingen te verbieden indien kinderen in het spel zijn, mits betrokken ouder of ouders begeleiding en schuldhulpverlening accepteren?3

De huidige regeling voor huisuitzettingen is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en houdt in dat voor huurders bijzondere regels gelden, waardoor een huurder niet zonder meer uit zijn of haar huis kan worden gezet. Wanneer er sprake is van wanbetaling (de huur is niet voldaan), dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, omdat «de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt». Ontbinding van de huurovereenkomst kan alleen via de rechter. Een gedwongen ontruiming zal dus alleen plaatsvinden na een rechterlijke toets; dit heeft te maken met het bijzondere karakter van woonruimte. De rechter maakt een belangenafweging waarbij het gewicht van de tekortkoming wordt afgewogen tegen het woonbelang van de huurder. Dit waarborgt dat een huisuitzetting, zeker als er kinderen in het spel zijn, niet zonder meer plaats vindt. De bestaande maatregelen met betrekking tot huisuitzettingen bieden genoeg waarborgen voor huurders. Een verbod op huisuitzettingen voor bepaalde huishoudens acht het kabinet dan ook niet nodig. Overigens worden lang niet alle vonnissen daadwerkelijk geëffectueerd; in de praktijk is in 6.980 gevallen van de 23.100 vonnissen daadwerkelijk tot huisuitzetting over gegaan, zo blijkt uit de cijfers van Aedes.
Wanneer er sprake is van een bedreigende situatie, zoals een dreigende huisuitzetting, bestaat op basis van artikel 287b Fw bovendien de mogelijkheid om bij de rechter te verzoeken om een noodmoratorium. Wordt het noodmoratorium uitgesproken dan mag de verhuurder voor de duur van het noodmoratorium (maximaal 6 maanden) niet tot huisuitzetting overgaan. De bedoeling is dat deze periode wordt gebruikt om tot een regeling van de schulden te komen, zodat na afloop van het noodmoratorium voor de verhuurder niet meer de noodzaak bestaat om alsnog tot huisuitzetting over te gaan.
Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het armoede- en schuldenbeleid. De gemeente is dan ook de partij die (bindende) afspraken kan maken met onder andere corporaties over het voorkomen van huisuitzettingen. Mijn collega van Wonen en Rijksdienst en ik zijn ervan overtuigd dat gemeenten en corporaties zich tot het uiterste zullen blijven inspannen om een verdere stijging van het aantal huisuitzettingen te voorkomen. Hierin werken zij vaak samen. Corporaties delen signalen met gemeenten, gaan op huisbezoek bij de huurder of bieden ondersteuning van een budgetcoach. Een mooi voorbeeld hiervan is de gemeente Amsterdam waar al jaren binnen de Vroeg Eropaf-aanpak samengewerkt wordt met corporaties om huisuitzettingen te voorkomen.
Het is belangrijk dat gemeenten afspraken maken met ketenpartners, waaronder corporaties, dan wel de afspraken verstevigen, over het voorkomen van huisuitzettingen en het vroeg signaleren van betalingsachterstanden. Ik ondersteun gemeenten hierin door het ontwikkelen van business cases preventie en vroegsignalering van schulden, waar de Vroeg Eropaf-aanpak in Amsterdam er één van is. Deze business cases bieden goede voorbeelden en informatie voor het ontwikkelen van een eigen gemeentelijke aanpak. De business cases zijn eind april 2014 afgerond en zullen in mei breed verspreid worden onder gemeenten, corporaties en andere ketenpartners. Daarnaast is BKR bezig met de ontwikkeling van een systeem «Vindplaats van Schulden», zoals toegelicht in de brief aan de Tweede Kamer van 3 juli 20135. Inzet van dit marktinitiatief is dat het systeem gemeenten helpt bij de preventie en vroegsignalering van (problematische) schulden.

Vraag 8

Bent u bereid bindende afspraken te maken met gemeenten, woningbouwcorporaties en welzijnswerkers over het voorkomen van huisuitzetting bij kinderen, met als uitgangspunt, het gebeurt niet, mits mensen bereid zijn om mee te werken aan schuldhulpverlening of budgetondersteuning? Zo ja, wanneer kunnen wij een voorstel hiertoe verwachten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Wat weerhield u er tot nu toe van om huisuitzettingen waarbij kinderen betrokken zijn te allen tijde te verbieden? Op welke wijze zouden deze bezwaren weggenomen kunnen worden? Onder welke voorwaarden of nadere bepalingen bent u bereid mee te werken aan een verbod op huisuitzettingen indien daarbij kinderen in het spel zijn?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Bevestigt u het belang van een goede en vroegtijdige onderlinge afstemming en samenwerking tussen gemeente, corporaties, maatschappelijk werk, energieleverancier, zorgverzekering en belastingdienst om complexe en oplopende schulden te voorkomen? Zo ja, welke maatregelen, afspraken of wetten en regels bevorderen naar uw mening op dit moment reeds deze samenwerking en afstemming en welke belemmeren deze samenwerking en afstemming?

Dit belang bevestig ik zeer zeker. Zoals ik in mijn brief aan de Tweede Kamer van 3 juli 2013 schreef, heeft preventie en vroegsignalering volop mijn aandacht. In dit kader heb ik business cases preventie en vroegsignalering laten ontwikkelen. Bestaande gemeentelijke aanpakken laten zien dat er binnen de huidige wet- en regelgeving al heel veel mogelijk is. De gemeentelijke aanpakken zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op goede samenwerking en afstemming met ketenpartners en bevorderen het voorkomen van het ontstaan of verergeren van een (problematische) schuldsituatie. Dit kan een huisuitzetting soms voorkomen.
Andere afspraken die vroegtijdige onderlinge afstemming en samenwerking tussen gemeenten en ketenpartners bevorderen zijn afspraken vastgelegd in convenanten. Veel gemeenten werken al met (regionale) convenanten. De NVVK (de vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren) is momenteel met subsidie van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid bezig met een project om vroegsignalering in te bedden in convenanten om hiermee de regierol van gemeenten in dit kader te versterken.
Tot slot heb ik in mijn brief van 3 juli 2013 aangekondigd de rol van gemeenten bij vroegsignalering te versterken door het onderzoeken en ontwikkelen van (aanvullende) instrumenten zoals de uitbreiding gegevensuitwisseling, een digitale Sociale Kaart en het verder ontwikkelen van het screenings-instrument Mesis. Deze instrumenten worden momenteel verder uitgewerkt. Welke belemmeringen er zijn bij vroegtijdig onderlinge afstemming en samenwerking tussen gemeenten, corporaties en andere ketenpartners zullen naar voren komen in de business cases preventie en vroegsignalering van schulden.

Vraag 11

Kunt u specifiek toelichten welke gevolgen de preferente positie van de belastingdienst, het korten van uitkeringen als strafmaatregel en het terugtreden van de overheid in het algemeen kan hebben op de schuldenproblematiek en daarmee op het aantal huisuitzettingen? Bent u bereid deze regels aan te passen opdat schulden worden voorkomen en schuldhulpverleners effectieve hulp kunnen bieden?

Of er een problematische schuldensituatie ontstaat is afhankelijk van (meerdere) individuele omstandigheden. Er kan niet worden gesteld dat de in de vraag genoemde factoren leiden tot (meer) huisuitzettingen.
De preferente positie van de Belastingdienst heeft geen directe gevolgen voor de schuldenproblematiek en daarmee op het aantal huisuitzettingen. De preferente positie van de Belastingdienst speelt pas als er vermogensbestanddelen tussen verschillende schuldeisers moeten worden verdeeld. Dat is dus nadat de schuld is ontstaan. In het geval meerdere schuldeisers zich op hetzelfde vermogensbestanddeel van de schuldenaar willen verhalen, verschaft preferentie de één voorrang boven de ander. Preferentie ziet dus op de wijze van verdeling. Ook zonder preferentie kan het beslagen vermogensbestanddeel worden uitgewonnen als de schuldenaar niet aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan.
Voor wat betreft de gevolgen die het verlagen van uitkeringen op de schuldenproblematiek kan hebben, is het in individuele gevallen van belang om ook de reden van de verlaging van de uitkering te betrekken bij het oplossen en voorkomen van de schuldenproblematiek. In het algemeen wordt namelijk een bijstandsgerechtigde geconfronteerd met een (geüniformeerde) verlaging van de bijstandsuitkering, indien verwijtbaar geen gebruik is gemaakt van de mogelijkheid om een eigen inkomstenbron te verwerven (bijvoorbeeld betrokkene onderneemt geen pogingen om betaalde arbeid te verkrijgen). Zoals reeds hierboven weergegeven is het sterk afhankelijk van individuele omstandigheden en hoe mensen met hun financiële situatie omgaan, wat eventuele gevolgen zouden kunnen zijn.
Het is belangrijk dat de overheid ook kritisch naar zichzelf kijkt. Wanneer de overheid als schuldeiser in beeld komt is het belangrijk dat zij met één gezicht en zorgvuldig naar buiten treedt en transparant communiceert. In de rijksincassovisie die momenteel ontwikkeld wordt, wordt dit uitgewerkt. Dit is in de kabinetsreactie6 op het rapport Paritas Passé door het kabinet toegezegd. Ik zal u binnenkort mede namens de staatssecretaris van Veiligheid en Justitie informeren over de voortgang van dit traject.

Vraag 1

Herinnert u zich de motie Depla c.s.1, waarin de Kamer uitsprak dat de minister die verantwoordelijk is voor het wonen bij het beoordelen van fusies van woningcorporaties tot een omvang boven 10.000 verhuureenheden, moet uitgaan van het nee-tenzij principe? Voert u deze motie nog steeds uit en zo nee, bij welke gelegenheid heeft u de Kamer bericht dat u fusies voortaan op andere gronden beoordeelt?

Ja. Zoals toenmalig minister Van der Laan in zijn brief van 12 juni 2009 (TK 2008–2009, 29 453, nr. 118) aangaf, kan de toetsing van fusies zich echter beter richten op de inhoudelijke belangen die met een fusie moeten worden gediend en gewaarborgd. De beoordelingscriteria inzake fusies tussen corporaties zijn vastgelegd in de Beleidsregels fusies corporaties van 11 juli 2002; MG 2002–18 (Stcrt. 2002, 136) (hierna: MG 2002–18).

Vraag 2

Klopt het dat u toestemming heeft gegeven voor de fusie van de woningcorporaties Ymere en De Woningbouw? Wanneer en waarom?

Ja. Bij brief van 29 november 2013 heb ik het fusievoornemen van de woningcorporaties Ymere en De Woningbouw goedgekeurd.
Het initiatief voor deze fusie werd genomen door De Woningbouw, omdat deze corporatie tot de conclusie was gekomen dat zij niet zelfstandig – zowel organisatorisch als financieel – in staat was om in het gewenste tempo en met de gewenste kwaliteit haar ambities in haar werkgebied te realiseren. De Woningbouw is tot de conclusie gekomen dat een fusie met Ymere het meeste perspectief biedt om de volkshuisvestelijke opgaven in Weesp en in Muiden tot stand te brengen.
De voornaamste argumenten om deze fusie goed te keuren waren het optimaliseren van de inzet van de investeringscapaciteit, de verbetering van de doelmatigheid van de organisatie, de verbetering van de dienstverlening en de versterking van de lokale binding. Tevens ben ik na toetsing van de beoordelingscriteria voor fusies tussen corporaties in, die zijn vastgelegd in de MG 2002–18 tot de conclusie gekomen dat het belang van de volkshuisvesting zich niet verzet tegen deze fusie.
Bij de beoordeling van het fusievoornemen heb ik de zienswijzen van de betrokken gemeenten, huurdersorganisaties en die van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting meegewogen.

Vraag 3

Is er een «maatschappelijke meerwaarde» toets uitgevoerd in het kader van de voorgenomen fusie en is er een toegevoegde waarde op volkshuisvestelijk gebied aangetoond? Zo ja, bent u bereid deze ter inzage te geven aan de Kamer?

Nee. Een «maatschappelijke meerwaarde» toets en een «aantoonbare toegevoegde waarde op volkshuisvestelijk gebied» zijn geen beoordelingscriteria die zijn opgenomen MG 2002–18.

Vraag 4

Zijn er alternatieven voor de fusie onderzocht? Zo ja, welke en waarom zijn deze afgevallen? Zo nee, waarom niet?

Nee. In de MG 2002–18 is het onderzoek naar alternatieven niet opgenomen als een beoordelingscriterium voor fusies. De beoordeling van de alternatieven is een verantwoordelijkheid van woningcorporaties.

Vraag 5

Herinnert u zich de antwoorden van uw ambtsvoorganger op schriftelijke vragen van de leden Jansen, Depla en Van Bochove over de uitvoering van de motie Depla c.s.?2 Hoeveel fusieverzoeken tot vorming van woningcorporaties met meer dan 10.000 eenheden zijn sinds de antwoorden op genoemde vragen afgehandeld en hoeveel zijn er op grond van het nee-tenzij-principe afgekeurd?

Ja. Sinds de beantwoording van de schriftelijke vragen van de leden Jansen, Depla en Van Bochove over de uitvoering van de motie Depla c.s. door mijn ambtsvoorganger op 28 januari 2008 zijn er 24 fusieverzoeken tot vorming van woningcorporaties met meer dan 10.000 eenheden afgehandeld en zijn er geen fusieverzoeken afgekeurd.

Vraag 6

Wordt systematisch nagegaan of de vooraf voorspelde fusievoordelen ook gerealiseerd worden? Bent u bereid om het initiatief te nemen tot dergelijk onderzoek?

Nee. Het nagaan of de vooraf voorspelde fusievoordelen gerealiseerd worden en het eventueel bijsturen van het proces wanneer dit niet het geval is, is primair de verantwoordelijkheid van de corporatie, het interne toezicht en de belanghouders die eerder hun zienswijze hebben gegeven over het fusievoornemen. Wel kan er door mijn toezichthouder om een evaluatie gevraagd worden, die bijvoorbeeld via de visitatie kan plaatsvinden.

Vraag 7

Onderschrijft u de conclusie dat fusies waarbij de beoogde maatschappelijke meerwaarde niet gerealiseerd wordt, of zelfs sprake is van verslechtering van de maatschappelijke prestaties, zinloos zijn? Bent u bereid om uw toestemming voor megafusies voortaan te koppelen aan de ontbindende voorwaarde dat, indien de beloofde meerwaarde niet binnen twee jaar gerealiseerd wordt, de fusie van rechtswege ongedaan gemaakt wordt?

Ik ben van mening dat schaalgrootte geen probleem hoeft te zijn. Grote instellingen kunnen zich zodanig organiseren dat de lokale binding sterk is. Het PBL-rapport Schaalvergroting in de corporatiesector (2013), concludeert dat het niet behalen van schaalvoordelen of -nadelen eerder veroorzaakt wordt door de bedrijfscultuur en manier waarop de organisatie is ingericht dan door schaalvergroting. Dit kan zowel bij een te kleine schaal als een te grote schaal spelen. Fusieaanvragen worden daarom getoetst op de toegevoegde waarde op volkshuisvestelijk gebied, zoals in de MG 2002–18 beschreven, binnen de kaders van financiële continuïteit en met bijzondere aandacht voor de lokale binding. Ik ben bovendien voornemens via de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting te regelen dat aannemelijk gemaakt moet worden dat een fusie te prefereren is boven andere vormen van samenwerking.
Indien uit de fusietoets blijkt dat de fusie volgens de betrokken gemeente(n) en huurdersorganisatie(s) een positieve toegevoegde waarde kan leveren op volkshuisvestelijk gebied, weegt dit voor mij zwaar bij het beoordelen van de voorgenomen fusie.
Indien mij nadien signalen bereiken dat de toegelaten instelling willens en wetens de voorwaarden waaronder met de fusie is ingestemd niet naleeft, zal ik niet aarzelen het bestuur hierop aan te spreken.

Vraag 8

Hoe verhoudt uw uitspraak dat «we zeer kritisch moeten zijn op fusies» zich tot het toestaan van schaalvergroting in de corporatiesector? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Kent u het bericht «Geiser uitbannen om doden te voorkomen»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u er mee bekend dat de Facebook pagina «Koolmonoxide levensgevaarlijk» binnen 5 dagen ruim 11000 vind-ik-leuks heeft gekregen?2

Ja.

Vraag 3

Herinnert u zich uw brief over bouwregelgeving over onder meer open verbrandingstoestellen?3

Ja.

Vraag 4

Bent u er mee bekend dat er jaarlijks gemiddeld 11 mensen overlijden, en er gemiddeld 150 ziekenhuisopnamen en enkele honderden spoedeisende eerste hulpbehandelingen plaatsvinden als gevolg van koolmonoxidevergiftiging?4

Ja. Dit volgt uit de publicatie van VeiligheidNL uit oktober 2012 waarnaar u verwijst.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de termijn die u noemt in uw brief van circa 10 jaar waarin de open verbrandingstoestellen zullen verdwijnen door natuurlijke afname, te lang is gezien het grote aantal slachtoffers?

Ik neem de problematiek van open verbrandingstoestellen serieus zoals blijkt uit mijn brief van augustus 2013. Ik vind met u dat het aantal slachtoffers de komende jaren naar beneden moet, maar dat kan ook worden gerealiseerd door een veilig gebruik van de open verbrandingstoestellen in afwachting van de vervanging door veiliger gesloten toestellen. In mijn brief spreek ik bijvoorbeeld over periodiek onderhoud aan de toestellen en het plaatsen van koolmonoxide-melders. Beide maatregelen helpen het aantal slachtoffers te beperken.
Verder worden de verhuurders door de Rijksoverheid al gestimuleerd om de open verbrandingstoestellen versneld te vervangen. In het Convenant energiebesparing huursector (Aedes, Woonbond, Vastgoedbelang) is het ontmoedigen van het toepassen van afvoerloze geisers en andere open verbrandingstoestellen vastgelegd. Ook heeft de Rijksoverheid in 2009 de Handreiking «Vervanging open verbrandingstoestellen voor corporaties en andere professionele verhuurders» (2009, zie www.rijksoverheid.nl)) gepubliceerd met daarin onder andere een stappenplan waarmee verhuurders beleid kunnen opstellen voor de vervanging van open toestellen op basis van een risicoanalyse
Het verplichten van koolmonoxidemelders zoals wordt nagestreefd met de facebookpagina die u aanhaalt in vraag 2, ligt niet in de rede. Met het verplichten van koolmonoxidemelders zijn deze namelijk nog niet geïnstalleerd. Gemeentelijk bouw- en woningtoezicht zal hierop moeten toezien en in de praktijk blijkt dit toezicht achter de voordeur van woningen lastig uit te voeren. Net zoals bij rookmelders is daarom eerder besloten om koolmonoxidemelders niet te verplichten in bestaande woningen, maar het vrijwillig gebruik er van te stimuleren. Uit mijn brief van augustus blijkt dat het stimuleren van rookmelders er inmiddels toe heeft geleid dat in bijna 70% van de woningen een rookmelder aanwezig is. Bij koolmonoxidemelders blijkt dit, zie eveneens mijn brief, nog maar 20% te zijn. Daarom heb ik mijn brief aangegeven dat ik de noodzaak van koolmonoxidemelders nogmaals onder de aandacht zal brengen bij koepelorganisaties van woningeigenaren en verhuurders. Ik zal dat doen door middel van een nieuwe uitgave van de genoemde Handreiking «Vervanging openverbrandingstoestellen voor corporaties en andere professionele verhuurders» die ik verwacht in juni gereed te hebben.

Vraag 6

Bent u bereid op korte termijn afspraken te maken met Aedes en vertegenwoordigers van particuliere verhuurders met als doel het uitfaseren van genoemde toestellen te versnellen naar maximaal 5 jaar en zo nodig hiervoor regelgeving op te stellen?

In mijn antwoord op vraag 5 heb ik uiteengezet wat al richting de woningverhuurders is en wordt gedaan om de problematiek van open verbrandingstoestellen aan te pakken. Ik ben van mening dat hiermee vanuit de Rijksoverheid op dit moment voldoende wordt gedaan. Ik zal daarom geen nadere afspraken maken met de woningverhuurders over de uitfasering van open verbrandingstoestellen. Hierbij merk ik nog op dat de cijfers van VeiligheidNL al bekend waren bij het opstellen van mijn brief van augustus en dat deze in lijn zijn met eerdere cijfers over koolmonoxide slachtoffers. De cijfers van VeiligheidNL werpen daarmee geen nieuw licht over de problematiek.

Vraag 1

Kent u de «Roadmap on Substances of very high concern» van de Europese Unie?1

Ja.
Deze SVHC-Roadmap is februari 2013 uitgebracht door de Europese Commissie in nauwe samenwerking met de lidstaten. De routekaart beschrijft de aanpak van de «substances of very high concern», in de Nederlandse vertaling «zeer zorgwekkende stoffen».

Vraag 2

Wat is uw mening over het feit dat grondstoffen van PUR-schuimisolatie, zoals isocynaat, benoemd worden als «substance of very high concern»?

Isocyanaten, grondstof voor PUR-schuim, zijn tot nu toe in het kader van de uitvoering van de Roadmap niet aangemeld voor opname op de lijst van zeer zorgwekkende stoffen. Het gaat bij deze zgn. kandidatenlijst om stoffen die binnen REACH2 in aanmerking komen voor autorisatie (verbod met uitzonderingen voor toegestane vormen van gebruik). Dat neemt niet weg dat al langer bekend is dat isocyanaten voor de gezondheid schadelijke – onder meer sensibiliserende – eigenschappen hebben. De routekaart heeft tot doel om voor zeer zorgwekkende stoffen tot substitutie te komen door alternatieven die voor mens en milieu minder schadelijk zijn. Mochten isocyanaten in de toekomst op de betreffende lijst geplaatst worden, dan ontstaat in ieder geval een moment om in overleg met het bedrijfsleven op Europees niveau na te gaan of alternatieven technisch en economisch haalbaar zijn en zo ja, binnen welke periode.

Vraag 3

Was bij u of uw ministerie de inhoud van deze «roadmap» bekend toen u de Gezondheidsraad vroeg om PUR-isolatie te onderzoeken? Zo ja, kunt u toelichten welke rol deze informatie had bij de onderzoeksopdracht? Zo nee, is de informatie uit deze «roadmap» dan aanleiding voor nader onderzoek?

In het geval van het aanbrengen van isolerende maatregelen met gespoten PUR-schuim is er geen sprake van een adviesaanvraag bij de Gezondheidsraad. Tot nu toe blijken er mondiaal geen limietwaarden voorhanden te zijn voor sensibilisatie aan isocyanaten (overgevoeligheid voor die stoffen) en er is op dit moment geen nieuwe informatie over isocyanaten in het kader van de SVHC-Roadmap. Eventueel nader onderzoek hiernaar zal plaatsvinden binnen de kaders van de SVHC-Roadmap. Mocht nieuwe informatie hierover uit de SVHC-Roadmap op tafel komen, dan zal uiteraard de Gezondheidsraad in de meningsvorming hieromtrent worden betrokken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Komende acht jaar tekort woningen voor ouderen en gehandicapten»?1

Ja

Vraag 2

Deelt u de conclusie dat de benodigde aanpassingen van woningen op het bordje zullen komen van de gemeenten in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) 2015?

Het is allereerst de verantwoordelijkheid van mensen zelf om zich voor te bereiden op de toekomst met beperkingen, ook in hun woning. Daarnaast hebben woningcorporaties een rol om zorg te dragen voor geschikte woonruimte voor hun huurders.
Gemeenten zullen bij aanvaarding van het wetsvoorstel Wmo 2015 gehouden zijn beleid te maken ter ondersteuning van mensen die niet volledig zelf kunnen voorzien in hun zelfredzaamheid en participatie. Wanneer iemand onvoldoende is geholpen met de inzet van eigen kracht, gebruikelijke hulp, mantelzorg of hulp van andere personen uit zijn sociale netwerk dan wel met gebruikmaking van algemene voorzieningen, zal de gemeente een (individuele) maatwerkvoorziening verstrekken. Een dergelijke maatwerkvoorziening kan bestaan uit diensten, hulpmiddelen en ook woningaanpassingen, als bijdrage aan het verbeteren of het in stand houden van zelfredzaamheid en participatie.

Vraag 3

Is met de stijging van deze kosten in het kader van de uitvoering van de Wmo rekening gehouden bij de vaststelling van de bezuiniging die opgelegd gaat worden aan gemeenten? Zo ja, wilt u daar uiterlijk 17 februari 2014 inzage in verschaffen, in verband met het uitbrengen van verslag over het wetsvoorstel Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Kamerstukken 33 841)? Zo nee, zijn gemeenten zich bewust van de stijgende kosten voor woningaanpassingen?

Het uitgangspunt is dat gemeenten bij rijksbeleid dat leidt tot nieuwe verantwoordelijkheden en taken hiertoe de toereikende instrumenten en middelen ontvangen. Vanaf 2015 krijgen gemeenten aanvullende middelen voor de extra taken waarvoor zij verantwoordelijkheid gaan dragen. De verwachting is dat met deze middelen, het wetsvoorstel Wmo 2015 en de nog uit te werken eigen bijdragesystematiek, de gemeenten in staat zijn hun ingezetenen met een ondersteuningsbehoefte waar nodig een passende voorziening aan te bieden. In dit verband merk ik op dat ik de Algemene Rekenkamer heb verzocht een toets te doen op de wijze van berekening van het budget voor de nieuwe Wmo (en de Jeugdwet).

Vraag 4

Deelt u de verwachting dat gemeenten terughoudend zullen zijn met het verlenen van toestemming voor woningaanpassingen?

Het wetsvoorstel Wmo 2015 bevat bepalingen die waarborgen dat in die situaties waarin na onderzoek blijkt dat een individuele (maatwerk)voorziening, als bijdrage in de zelfredzaamheid van mensen, noodzakelijk is, deze voorziening door de gemeente ook geleverd wordt. Dit betreft ook woningaanpassingen.

Vraag 5

Gaat u het halen om, zoals de Kamer bij motie Knops/Keijzer (Kamerstuk 32 847 nr. 104) heeft gevraagd, voor 1 april 2014 te komen met een inventarisatie van de risico’s en knelpunten voor de vastgoedpositie van zorginstellingen als gevolg van de decentralisaties en de extramuralisering, zoals bijvoorbeeld weergegeven in de transitieagenda van koepelorganisatie Actiz, en de Kamer daarover voor 1 april 2014 te informeren?

De in de motie Knops/Keijzer gevraagde reactie zal worden betrokken in de brief over Wonen en Zorg die ik samen met de minister voor Wonen en Rijksdienst schrijf mede naar aanleiding van het recente advies van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur2. Ik verwacht uw Kamer begin april te informeren.

Vraag 6

Wat is het antwoord dat u gaat geven aan al de mensen die straks niet in staat zullen zijn een geschikte, betaalbare woning te vinden?

Het streven is er op gericht om te investeren in de zelfredzaamheid en participatie van mensen met een beperking, zodat zij zo lang mogelijk in de eigen leefomgeving kunnen blijven wonen. Het is niet zo dat de gehele groep mensen die het aangaat wil of moet verhuizen. Zij zullen worden ondersteund om zo lang mogelijk in de eigen woning te kunnen blijven, waar nodig en mogelijk na aanpassing van die woning. Daar waar dat niet mogelijk is zullen mensen met hulp van onder meer woningcorporaties en gemeenten bezien op welke wijze verhuizing naar een meer geschikte woning kan plaatsvinden.

Vraag 1

Bent u bekend met de activiteiten van de particuliere verhuurder David Evekink Stichting, die 275 monumentale arbeiderswoningen verhuurt aan mensen met een inkomen op het sociale minimum («sociale minima») in Zutphen, met een gemiddelde huurprijs van € 420 per maand en 100% verhuurt onder de liberaliseringsgrens?1

Ja ik ben bekend met de activiteiten van deze verhuurder en heb kennisgenomen van de reactie van het bestuur. Hierbij wil ik opmerken dat gezien het feit dat de huren van de betreffende woningen gemiddeld op 70% van de maximaal redelijke huur liggen er binnen de kaders van het woningwaarderingstelstel ook voor deze verhuurder mogelijkheden zijn om via reguliere huurverhogingen of harmonisatie bij verhuizingen de verdiencapaciteit te vergroten. De effecten hiervan voor huurders worden voor de lagere inkomens gecompenseerd door de werking van de huurtoeslag, waar ook budget voor beschikbaar is.

Vraag 2

Heeft u kennisgenomen van de reactie van het bestuur van de David Evekink Stichting dat het voortbestaan van de stichting door de verhuurdersheffing in gevaar komt, omdat hun woningbezit een hoge WOZ-waarde heeft, dus de verhuurdersheffing zeer hoog is, maar het onmogelijk én onwenselijk is om de huren extra te verhogen door de inkomensposities van hun huurders?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat het voortbestaan van de coöperatieve woningcorporatie Daal en Berg, exploitant van het monumentale complex arbeiderswoningen De Papaverhof, bedreigd wordt door de verhuurdersheffing?3

Ja. Ik zie op grond van de genoemde gegevens overigens geen aanleiding te concluderen dat de exploitatie niet sluitend is te krijgen, wanneer gebruik wordt gemaakt van de mogelijke ruimte voor huurverhogingen. Daarbij geldt dat door de heffingsvrije voet van 10 woningen de heffing al relatief gunstig uitwerkt voor relatief kleinere verhuurders als de coöperatieve woningcorporatie Daal en Berg.

Vraag 4

Vindt u het wenselijk of zelfs maar acceptabel dat stichtingen zoals de David Evekink Stichting, Daal en Berg of andere non-profit-organisaties in de problemen komen door de verhuurdersheffing? Wilt u uw antwoord toelichten?

De verhuurderheffing is een algemene maatregel die geen onderscheid maakt naar typen verhuurders. Het overgrote deel van de gereguleerde huurwoningen is van woningcorporaties die, net als de stichting, evenmin winst nastreven. Ik zie daarom geen objectieve gronden om binnen de heffing een dergelijk onderscheid te maken. Zo laten de genoemde voorbeelden niet een afdoende en objectiveerbaar verschil zien met andere verhuurders die onder de heffing vallen. Zoals ik in de antwoorden op de vragen 1 tot en met 3 heb aangegeven hebben ook de genoemde verhuurders mogelijkheden om via maatregelen als huurverhoging, harmonisatie, verkoop van woningen en meer efficiënte bedrijfsvoering in de financiering van de heffing te voorzien zonder verdere consequenties voor het onderhoud.

Vraag 5

Vindt u het wenselijk of zelfs maar acceptabel dat monumentale sociale huisvesting verpaupert, doordat de exploitanten ten gevolge van de verhuurdersheffing onvoldoende middelen overhouden om hun bezit te onderhouden?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid om onderzoek in te stellen naar de gevolgen van de verhuurdersheffing voor de exploitatie van monumentale sociale huurwoningen? Bent u bereid om voor monumentale sociale huurwoningen de verhuurdersheffing te baseren op een verlaagde WOZ-waarde, zodat de non-profit verhuurders niet gestraft worden voor het feit dat ze cultureel erfgoed proberen te verhuren aan de groep waar dit voor bestemd is?

In de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II is een bepaling tot evaluatie na drie jaar opgenomen ten aanzien van de verhuurderheffing. Zowel in het debat in de Eerste als in de Tweede Kamer heb ik aangegeven verslag te doen van de effecten van de verhuurderheffing. Daarbij heb ik toegezegd om reeds met twee volle jaren ervaring met de verhuurderheffing, een fundamentele evaluatie uit te voeren van de heffing die dan begin 2016 gereed is ten behoeve van beleidsconclusies. Zoals ik in de brief van 17 december aan de Eerste Kamer heb aangegeven zal ik daarbij onder andere aandacht schenken aan de feitelijke investeringen, de financiële positie en investeringsmogelijkheden van verhuurders, de mogelijkheden om operationele kosten te beheersen en woningen te verkopen en de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Daarbij zal ook specifiek de positie van particuliere verhuurders betrokken worden.

Vraag 7

Vindt u het acceptabel dat dergelijke huurwoningen in de toekomst alleen nog aan yuppen verhuurd kunnen worden in plaats van aan de doelgroep waar ze ooit voor gebouwd zijn?

Zoals gezegd kan het benutten van de ruimte voor huurverhoging en harmonisatie in de genoemde voorbeelden een belangrijke bijdrage leveren aan de financiering van de verhuurderheffing. Voor zover het hier om verhuur aan huurders met recht op huurtoeslag gaat worden de gevolgen hiervan voor een groot deel gecompenseerd. Tegelijkertijd kan ook het toelaten van hogere inkomens, met daarbij passende huren, in een deel van de betroffen huurwoningen een mogelijkheid zijn.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Kadaster: minder verkochte woningen in 2013»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat er minder woningen zijn verkocht in december 2013, ten opzichte van december 2012?

Dat er in december 2013 minder woningen zijn verkocht dan een jaar eerder kan te maken hebben met de piek in woningtransacties in december 2012 als gevolg van de wijziging van de fiscale regels per 1 januari 2013 (annuïtair aflossen).
Over heel 2013 zijn er 6% minder woningen verkocht dan in 2012. De daling vond vooral in de eerste helft van 2013 plaats. In de tweede helft van 2013 trok het aantal transacties weer aan. Ondanks de mindere maand december zijn in het vierde kwartaal van 2013 nagenoeg even veel woningen verkocht als in het vierde kwartaal van 2012 (een stijging van 0,7%).
Het verschil met de recente NVM-cijfers die wezen op een stijging van het aantal woningverkopen kan te maken hebben met het meetmoment. Er zit enige tijd tussen de datum van het koopcontract, die door de NVM wordt geregistreerd, en het moment dat de notaris de akte inschrijft in de openbare registers, dat door het Kadaster wordt geregistreerd.

Vraag 3

Hoe denkt u dat verscherpte leennormen, de aantasting van de hypotheekrenteaftrek, verhoging van het eigenwoningforfait en de overige lastenverzwaringen gaan bijdragen aan stijgende consumptie op de koopmarkt en stijging van de huizenprijzen?

Ik ben me ervan bewust dat niet iedereen de genomen maatregelen prettig vindt, maar ik ben ervan overtuigd dat de ingezette hervormingen noodzakelijk zijn en de benodigde duidelijkheid hebben geboden over het beleid op de woningmarkt voor de komende jaren. Die duidelijkheid op zowel de huur- als de koopmarkt is belangrijk voor het herstel van het vertrouwen. Ik zie tekenen van groeiend vertrouwen op de woningmarkt. Onder meer de recente NVM-cijfers over de stijging van de woningverkopen wijzen daarop. De Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis, die specifiek het vertrouwen meet voor de woningmarkt, steeg in 2013 12 maanden achtereen. Het Kadaster constateert dat het prijsniveau in het afgelopen halfjaar nagenoeg stabiel is gebleven. Het ratingbureau Standard & Poors verwacht dat in 2015 de prijzen weer gaan stijgen. Dat betekent niet dat we weer terug op het niveau van voor de crisis zijn, maar het zijn wel positieve signalen.

Vraag 4

Hoe duidt u de stijging van het aantal gedwongen verkopen2 in relatie tot het «herstel» waar u de voorbije tijd over predikte?

Doorgaans zal een omslag op de woningmarkt eerder blijken uit het aantal transacties en de huizenprijzen dan uit het aantal gedwongen verkopen.

Vraag 5

Kunt aangeven wanneer u denkt dat de meer dan 1 miljoen huishoudens die een hypotheek hebben die hoger is dan de waarde van het huis, niet langer met hun huis onder water staan?

Ik zie signalen die wijzen op een herstel van het vertrouwen in de woningmarkt, maar we zijn er nog niet. Door de prijsdaling van de afgelopen jaren is het aantal mensen waarvan de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis gestegen. Dit belemmert de doorstroming. Zolang er geen verhuizing plaats vindt, hoeft een restschuld op papier geen probleem te zijn. Dat wordt anders als de woning verkocht wordt vanwege een baan elders of vanwege het beëindigen van een relatie. Daarom heeft het kabinet maatregelen genomen die specifiek voor deze groep de doorstroming bevorderen: de rente op restschulden is 10 jaar lang fiscaal aftrekbaar en restschulden op NHG-hypotheken kunnen bij verhuizing onder NHG worden meegefinancierd. Vanwege de regels omtrent annuïtair aflossen vanaf januari 2013 neemt de kans op een restschuld af voor nieuwe gevallen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vakantiepark vaak vrijstaat»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel Poolse en andere Oost-Europese arbeidsmigranten er in Nederlandse vakantieparken huizen en in welke gemeenten?

Het CBS heeft onderzocht in de gemeenten uit de 9 regio’s van het programma Flexwonen Arbeidsmigranten hoeveel arbeidsmigranten er in welke gemeente gehuisvest zijn. Daarbij is geen onderscheid gemaakt naar type woonvorm, waardoor het niet bekend is hoeveel arbeidsmigranten er in Nederlandse vakantieparken gehuisvest zijn. Wel weet ik dat, op basis van signalen uit de regio’s, bekend is dat arbeidsmigranten in Noord-Holland noord, Brabant, Limburg en op de Veluwe door de werkgevers gehuisvest worden op recreatieterreinen.

Vraag 3

Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om de verloedering en overlast die deze groep op vakantieparken veroorzaakt structureel te bestrijden?

Overlast en overbewoning ontstaan doordat er teveel arbeidsmigranten in huizen worden gehuisvest die daar niet voor bedoeld zijn. Dat geldt ook voor recreatieparken. Gemeenten zijn wettelijk verantwoordelijk voor de handhaving op overlast en overbewoning en als het gaat om het maken van afspraken voor goede alternatieven. Ten aanzien van dit laatste zijn zij wel afhankelijk van werkgevers en huisvesters. Ook hebben zij de provincie nodig als het gaat om het bieden van planologische ruimte voor deze alternatieven. En de provincie ziet toe op de handhaving door gemeenten. Sinds de ondertekening van de nationale verklaring in 2012 heeft de minister een rol, op verzoek van de Tweede Kamer, in de regie bij het maken van afspraken tussen bestuurders en werkgevers op het gebied van huisvesting. De laatste stand van zaken heeft u op 1 oktober jl. ontvangen. In de afgelopen periode heeft dit geleid tot afspraken in 7 van de 9 regio´s. De afspraken betreffen 31.000 extra huisvestingsplekken voor arbeidsmigranten voor 7 van de 9 regio’s in de komende jaren. De uitvoeringsperiode varieert per regio.BZK ondersteunt gemeenten op verschillende manieren bij hun verantwoordelijkheid om te handhaven op woonoverlast2. Om gemeenten handvatten te geven voor het aanpakken van misstanden op recreatieparken, heeft het ministerie van BZK samen met de regio Noord-Veluwe een bestuurlijke expertmeeting georganiseerd. Naast bestaande juridische instrumenten is ook gesproken over ruimtelijke oplossingen zoals bijv. een vereveningsstrategie. Een verslag van deze bijeenkomst is te vinden op: http://www.flexwonenarbeidsmigranten.nl/nieuws/n786-impressie-expertmeeting-recreatieparken/.

Vraag 4

Deelt u de mening dat er te allen tijde een ontmoedigingsbeleid gevoerd dient te worden ten aanzien van de huisvesting van Oost-Europese arbeidsmigranten, zeker op vakantieparken, in plaats van een aanmoedigingsbeleid zoals weergegeven in de «Nationale verklaring huisvesting arbeidsmigranten»?

Sinds de openstelling van de grenzen voor landen in Midden-en Oost-Europa voor de Europese arbeidsmarkt in 2007 is het vrij werknemersverkeer een feit. Inmiddels blijkt uit onderzoek dat er plm. 340.000 arbeidsmigranten in Nederland zijn. Deze mensen leveren in veel sectoren binnen de Nederlandse economie een belangrijke bijdrage. De migratie gaat ook gepaard met misstanden op verschillende terreinen, waaronder huisvesting. Om gemeenten en werkgevers te ondersteunen bij de ontwikkeling en overlast en overbewoning tegen te gaan, heeft mijn ambtsvoorganger met o.a. de VNG, Aedes, sociale partners en een aantal gemeenten zoals Den Haag, Rotterdam en het Westland in maart 2012 de Nationale Verklaring voor tijdelijke huisvesting voor arbeidsmigranten ondertekend. Nadien zijn de partijen gezamenlijk aan de slag gegaan om in 9 regio´s bestuurlijke afspraken te maken tussen bestuurders en werkgevers over huisvesting voor arbeidsmigranten. Dit vooral met het oog op het bieden van alternatieven en het aanpakken van de misstanden. Mede door een tekort aan alternatieven zoeken werkgevers hun toevlucht tot bijvoorbeeld recreatieparken en huisvesten arbeidsmigranten in huisjes die daar niet voor bedoeld zijn, met overlast of botsende ritmes van arbeidsmigranten en recreanten tot gevolg.

Vraag 5

Bent u bereid alles in het werk te stellen om de tewerkstellingsvergunningen voor o.a. Polen, Roemenen en Bulgaren opnieuw in te voeren?

Het vrij werknemersverkeer is een van de peilers van de Europese Unie. Het opnieuw invoeren van de tewerkstellingsvergunningen voor Polen, Roemenen en Bulgaren is in strijd met de Toetredingsverdragen met deze landen. Nu de overgangstermijnen zijn afgelopen geldt dat ook voor werknemers uit Polen, Roemenië en Bulgarije. Het kabinet zet zich in om arbeidsmigratie in goede banen te leiden en schijnconstructies en oneerlijke concurrentie aan te pakken.

Vraag 6

Hoe duidt u het gegeven dat er tienduizenden Nederlanders zijn die getroffen worden door het zwalkende gemeentelijke beleid met betrekking tot de permanente bewoning van recreatiewoningen?

Iedere gemeente is vrij om het beleid ten aanzien van onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen te wijzigen. Gemeenten houden hierbij rekening met de voor- en nadelen die dit lokaal met zich mee brengt onder andere in relatie tot economie, veiligheid en woningmarkt. Het aantal van tienduizenden gevallen dat genoemd wordt, kan niet worden geverifieerd. Het is de vraag of het hier gaat om bewoners die hun onrechtmatige bewoning zijn aangevangen vóór 1 november 2003 (die volgens de VNG voorbeeldbeleidsregels onder voorwaarden een persoonlijke vergunning zouden kunnen krijgen, de zogenaamde oude gevallen) of dat de onrechtmatige bewoning later is gestart. Bij deze laatste groep mag van bewoners verwacht worden dat ze zich goed hebben laten informeren over permanente bewoning van recreatiewoningen. Veel mensen hebben vervolgens toch het risico genomen onrechtmatig in hun recreatiewoning te (blijven) wonen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Tienduizenden huizen nog altijd onverkoopbaar door erfpacht»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht en dat gedupeerden zich gegijzeld voelen in hun eigen woning omdat er geen financiering voor te krijgen is?

Het feit dat er een bancaire richtlijn op initiatief van de NVB tot stand is gekomen aan de hand waarvan door de notaris kan worden beoordeeld of een erfpachtcontract zonder meer financierbaar is, dan wel welke aspecten aanpassingen behoeven om voor financiering in aanmerking te komen, acht ik een goede zaak. Dit zorgt voor helderheid voor kopers en verkopers en voorkomt mogelijke willekeur. Ik zie dit dan ook als een mooi voorbeeld van zelfregulering door de sector. De Ministeries van BZK en Financiën zijn betrokken geweest bij de totstandkoming van deze richtlijn en hebben hier ook op aangedrongen. Het is een goede zaak dat de NVB het initiatief heeft genomen om nu de ervaringen in kaart te brengen. Gebleken is dat in de meerderheid van de gevallen tot financiering kan worden overgegaan en dat in ruim een kwart van de gevallen de financieringsaanvraag wordt afgewezen. De NVB geeft aan dat dit bijvoorbeeld komt doordat het contract eenzijdig door de erfverpachter kan worden aangepast. Het is uiteraard onwenselijk als woningen zeer lastig verkoopbaar zijn omdat aspirantkopers als gevolg van het erfpachtcontract geen financiering kunnen krijgen. Ik zal op korte termijn in overleg treden met betrokken partijen over de uitkomsten van deze evaluatie.

Vraag 3

Wat vindt u van de afspraken tussen de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) hebben gemaakt over de contracten voor erfpacht in relatie tot de kredietverlening? Welke rol hebben uw ministeries dan wel de door de ministeries aangewezen toezichthouders daarbij gespeeld? Hoe werken de afspraken in de praktijk?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u in overleg met de KNB en/of NVB en/of Vereniging Eigen Huis (VEH) en/of de gedupeerden over de problematiek?

Allereerst wil ik er op wijzen dat het niet uitsluitend de erfpachtcriteria zijn die banken kunnen doen besluiten om in een individueel geval geen financiering te verstrekken. Dit kan ook veroorzaakt zijn doordat niet wordt voldaan aan de reguliere financieringsnormen (de «loan to income» en «loan to value» normen). Indien banken gezien het onderliggende erfpachtcontract geen financiering willen aanbieden, kunnen erfpachter en erfverpachter hun contract aanpassen zodanig dat wel voldaan wordt aan de bancaire richtlijn. In het geval dat een erfverpachter op geen enkele wijze het contract wil aanpassen, bestaat er voor de erfpachter nu al de mogelijkheid om dit aan de rechter voor te leggen. De rechter zal daarbij – aan de hand van de eisen van het contractenrecht, geregeld in het Burgerlijk Wetboek – beoordelen in hoeverre partijen over en weer voldoende met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening hebben gehouden. Uit de NVB-evaluatie lijkt naar voren te komen dat er in de praktijk nauwelijks gebruik gemaakt wordt van deze mogelijkheid. Het is mij niet duidelijk waar dat aan ligt. Ik wil hierover, en over de uitkomsten van de evaluatie in zijn algemeenheid, op korte termijn in overleg treden met de betrokken partijen. Ik zal uw Kamer daarna op de hoogte stellen van mijn conclusies.

Vraag 5

Welke mogelijkheden ziet u op uw terrein (wonen, banken, notariaat/wetgeving) om te regelen dat huizen op erfpacht wel weer een financiering van de bank kunnen krijgen en dus de huizen weer verkoopbaar worden, aangezien banken een woning met «slechte» contracten niet financieren omdat veel onduidelijkheid bestaat over de financiële positie van de klanten?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Wat vindt u van de suggestie van verschillende partijen, zoals de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam, om dergelijke erfpachtcontracten voortaan onder de Wet Financieel Toezicht (Wft) te plaatsen? Welke mogelijkheden ziet u daartoe en tot welke consequenties kan dit leiden voor banken, toezichthouders, erfpachters en erfverpachters? In hoeverre zou dit een oplossing voor het probleem zijn?

De AFM kan niet afdwingen dat de voorwaarden in bestaande contracten die tussen erfverpachters en erfpachters zijn gesloten worden aangepast, ook niet als erfverpachters onder toezicht worden geplaatst. Dit betreft privaatrecht en valt onder de werking van het Burgerlijk Wetboek. Derhalve ben ik, nog los van alle andere vraagstukken die dat met zich mee zou brengen, met de Minister van Financiën van oordeel dat aanpassing van de Wet op het financieel toezicht in dezen geen oplossing biedt.

Vraag 7

Welke mogelijkheden zijn er voor de wetgever om dit probleem op te lossen, iets waar de NVB al herhaaldelijk om heeft gevraagd? Op welke wijze kunnen daarbij de rechten en plichten van alle betrokken partijen gewaarborgd worden in redelijkheid en billijkheid, onder meer vanuit het oogpunt van consumentenbescherming?

Eerder is de mogelijkheid ter sprake geweest om de bancaire richtlijnen in de wet algemeen verbindend te verklaren. Daarvan is evenwel op goede gronden afgezien, omdat erfpachtcontracten sterk kunnen uiteenlopen. Algemeen verbindendverklaring van bepaalde regels, ontleend aan de bancaire richtlijn, zou een te strak regime opleggen en zo tot gevolgen leiden die zich moeilijk laten overzien. Er dient voldoende ruimte te blijven bestaan voor erfpachtcontracten op maat, toegesneden op de omstandigheden van het bijzondere geval.
Als een erfverpachter moedwillig weigert mee te werken aan een aanpassing van het erfpachtcontract met het oog op de financierbaarheid, zal de erfpachter het moeten zoeken in de mogelijkheid om de erfverpachter te bewegen mee te werken aan een oplossing zonder dat de omstandigheden van het geval en de bijzondere belangen van de erfverpachter uit het oog worden verloren. Juist het feit dat de erfverpachter en erfpachter bij het sluiten van de overeenkomst over een grote mate van contractvrijheid beschikken, brengt mee dat tussen hen ook de normen van redelijkheid en billijkheid gelden, die impliceren dat partijen over en weer met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening moeten houden (de artikelen 6:2 en 6:248 Burgerlijk Wetboek). De gerechtvaardigde belangen van de erfpachter kunnen meebrengen dat hij aanspraak kan maken op een aanpassing van de erfpachtvoorwaarden, in het bijzonder wanneer de erfverpachter geen redelijk belang heeft zich daartegen te verzetten. Het gaat hier om een algemene maatstaf die voor het hele contractenrecht geldt (Hoge Raad 19 oktober 2007, NJ 2007, 565, overweging 3.5). Zijn op de erfpacht algemene voorwaarden van toepassing, dan geldt voorts de regeling betreffende de toetsing van algemene voorwaarden, opgenomen in de artikelen 6:231 e.v. van het Burgerlijk Wetboek. Dat brengt mee dat bedingen in de overeenkomst vernietigbaar zijn, indien zij, gelet op onder meer de wederzijds kenbare belangen van partijen, voor de wederpartij van de gebruiker van die voorwaarden onredelijk bezwarend zijn.

Vraag 8

Bent u bereid om in overleg met KNB, NVB, VEH, gedupeerden, etc. te komen met oplossing voor dit probleem? Zo nee, waarom niet?

Ja, zoals hiervoor aangegeven zal op korte termijn overlegd worden met de betrokken partijen om aan de hand van de opgedane ervaringen met elkaar te bezien welke stappen denkbaar zijn, ter verbetering van de financierbaarheid van huizen op erfpachtgrond.

Vraag 1

Bent u bekend met de Arabische informatiebriefbrief van woningcorporaties?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat woningcorporaties WoonFriesland en Elkien informatiebrieven verstrekken in het Arabisch?

De informatiebrief waar u op doelt heeft als onderwerp het inzamelen van afval in de wijk Heechterp-Schieringen in Leeuwarden en is in het kader van een wijkverbeteringsproject verstuurd naar alle inwoners van deze wijk, zowel huurders als eigenaar-bewoners. Initiatiefnemer van het project is de gemeente Leeuwarden, waarbij ook de corporaties en afvalinzamelingsbedrijf Omrin zijn betrokken. De brief is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de gemeente. In overleg tussen de gemeente, de corporaties en Omrin is besloten om de brief in het Nederlands, Engels en Arabisch te verzenden, omdat in deze wijk veel nationaliteiten waaronder nieuwkomers en tijdelijke buitenlandse bewoners (studenten) wonen, om hiermee het effect van de actie zo groot mogelijk te maken.

Vraag 3

Zijn er nog andere woningcorporaties in Nederland die zo gek zijn dat ze informatie in het Arabisch verstrekken? Zo ja, welke woningcorporaties zijn dat?

Er bestaat geen landelijk overzicht van de informatie die door corporaties wordt verstrekt noch in welke taal zij dit doen. Ook Aedes beschikt niet over deze informatie.

Vraag 4

Deelt u de mening dat woningcorporaties – die de integratie van immigranten tegengaan door het Arabisch als voertaal te gebruiken – waar mogelijk aangepakt dienen te worden? Zo nee, waarom niet?

Uitgangspunt van de overheid is dat communicatie tussen de overheid en burgers plaatsvindt in het Nederlands. Daar zijn uitzonderingen op mogelijk. De overheid streeft er naar belangrijke informatie op een begrijpelijke manier te verstrekken aan de betreffende doelgroep
Gezien het feit dat het om een wijk gaat met verschillende nationaliteiten en waar ook tijdelijke inwoners en nieuwkomers wonen, kan ik mij voorstellen dat er voor gekozen werd om de informatiebrief aanvullend op het Nederlands in twee andere talen aan te bieden.

Vraag 5

In hoeverre deelt u de visie dat immigranten zich dienen aan te passen aan de Nederlandse samenleving en niet andersom (zeker ook op het gebied van taal)?

Ik ben van mening dat het leren van de Nederlandse taal een eerste vereiste is om mee te kunnen doen in de Nederlandse samenleving.

Vraag 6

Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om te zorgen dat er per direct gestopt wordt met de krankzinnigheid om informatie te verstrekken in het Arabisch in plaats van in het Nederlands (of het Fries)?

Zie antwoord op vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met de artikelen «Stichting verrijkt zich ten koste van bewoners serviceflats»1 en «Oud CDA-politicus verrijkt zich ten koste van bewoners seniorenflats»?2

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het onderzoeksresultaat van onderzoeksbureau Follow the Money dat de Stichting Dienstverlening Serviceflats (SDS) de meeste diensten in serviceflats wegsnijdt, maar voor het overblijvende pakket zeer hoge prijzen in rekening brengt, bijvoorbeeld op de gasrekening?

Vraag 3

Wat vindt u van het onderzoeksresultaat dat bestuurders van serviceflats die aangebracht zijn door SDS, vaak aantoonbaar banden hebben met deze stichting en in het voordeel hiervan handelen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 4

Wat vindt u van het onderzoeksresultaat dat door SDS aangestelde bestuurders van serviceflats, waarvan gezegd wordt dat ze onafhankelijk zijn, betaald worden als zij erin slagen SDS meer diensten te laten verrichten voor de betreffende serviceflats? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 5

Wat vindt u van het onderzoeksresultaat dat bewoners die kritische vragen stellen aan bestuurders van de serviceflats die op advies van SDS zijn aangesteld, zich geïntimideerd voelen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het feit dat een bestuurder van een serviceflat (op initiatief van de bestuursvoorzitter van SDS) € 5.000 gestort zou krijgen na het inhuren van SDS? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 7

Wat vindt u van het feit dat er door Follow the Money banden zijn geconstateerd tussen SDS en de vastgoedinvesteerder De Boer, tevens gemeenteraadslid voor het CDA? Wat vindt u van het feit dat bewoners in veel gevallen verleid zijn hun woning te verkopen, vaak ver onder de kostprijs? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 8

Hoe beoordeelt u de omgang van SDS met ouderen die zorg of ondersteuning nodig hebben maar op deze manier financieel worden uitgebuit?

Vraag 9

Kunt u maatregelen nemen om SDS en dergelijke organisaties te beletten deze praktijken in de toekomst uit te voeren? Zo ja, welke en bent u voornemens deze maatregelen te nemen?

Zoals hierboven aangegeven zijn er organisaties die voor de VvE taken in de sfeer van het beheer en onderhoud uitvoeren. Dit gebeurt op contractbasis, doordat het bestuur van een VvE een beheerovereenkomst voor een bepaalde periode aangaat met een dergelijke beheerder. Dit gebeurt zowel bij reguliere appartementscomplexen, als bij serviceflats. Er is op zich niets tegen het feit dat er (commerciële) organisaties zijn die dergelijke diensten aanbieden. Sterker nog, voor veel VvE’s is dit een uitkomst omdat de bestuursleden zelf niet de tijd of kennis hebben om het VvE-beheer adequaat uit te voeren. Veelal is de VvE ook tevreden over de dienstverlening van zijn VvE-beheerder.
Tegelijkertijd hebben zich, ook in het verleden al, gevallen voorgedaan waarbij de VvE-beheerder steken heeft laten vallen. Daardoor zijn er in de branche initiatieven ontstaan die er op gericht zijn VvE-beheerders te kunnen onderscheiden en waarmee in wezen «het kaf van het koren» gescheiden kan worden. Ik doel dan op de ontwikkeling van het SKW-keurmerk voor VvE-beheerders (wordt verstrekt aan de organisatie) en het in ontwikkeling zijnde persoonsgebonden beheerdercertificaat (wordt verstrekt aan een natuurlijk persoon). Om betreffend keurmerk te behalen, moet men voldoen aan bepaalde deskundigheidseisen, waarbij periodiek wordt getoetst of nog steeds wordt voldaan aan de gestelde eisen. Ik juich deze ontwikkelingen toe en ondersteun die ook waar nodig en mogelijk. Daarnaast bestaat er de beroepscode van Vastgoedmanagement Nederland (VMG), die ook geldt voor de bij VMG aangesloten VvE-beheerders. Ik ben ook gelukkig met de gerichte voorlichtingsactiviteiten van de Vereniging Eigen Huis en VvE-Belang.
Het staat in Nederland een ieder vrij om VvE beheerdiensten aan te bieden. Met eerder genoemde branche-initiatieven wordt naar mijn mening een gedegen inspanning gedaan om frauduleuze handelingen te onderscheiden van welgemeende inzet en diensten. Andere kwaliteitsbevorderende maatregelen dan de bovenstaande zijn volgens mij dan ook niet nodig. Daarbij zij aangetekend dat ik een voorstander ben van transparante dienstverlening aan zowel VvE’s als serviceflats en dat het bij mogelijke individuele gevallen van frauduleus handelen aan de rechter is hier een oordeel over te vellen.