Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Boeterente aan banden»?1

Ja.

Vraag 2

Uit het artikel blijkt dat er nog altijd hypotheekaanbieders zijn die te hoge kosten in rekening brengen bij het oversluiten van de hypotheek naar een lagere rente; kunt u dit bevestigen? Zo ja, om welke hypotheekaanbieders gaat het?

Op 14 juli 2016 is de Mortgage Credit Directive (MCD) geïmplementeerd in Nederlandse wetgeving. Hierin zijn regels geïntroduceerd over de kosten bij vervroegde aflossing op een hypotheek. Zo is onder andere bepaald dat kredietaanbieders voor vervroegde aflossing van het hypothecair krediet geen vergoeding mogen vragen die hoger is dan het financiële nadeel dat de aanbieder hierdoor lijdt. Deze regels zijn vastgelegd in het Besluit Gedragstoezicht Financiële Ondernemingen (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek (BW).
De nieuwe regels zijn sinds 14 juli 2016 bij de kredietaanbieders bekend. Hoe het financiële nadeel moet worden gedefinieerd en welke kosten als financieel nadeel mogen worden aangemerkt, wordt echter niet in de Europese richtlijn toegelicht. Hier is dus ruimte voor interpretatie. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft vervolgens middels een leidraad op 20 maart jl. richting gegeven aan de wijze waarop het financieel nadeel bij vervroegde aflossing op adequate wijze door de kredietverstrekkers kan worden berekend.
Nu de AFM deze duidelijkheid heeft gegeven, zijn kredietaanbieders begonnen met het aanpassen van hun interne systemen, voor zover deze nog niet in lijn waren met de uitgangspunten van de AFM. In aanvulling hierop hebben de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en het Verbond van Verzekeraars namens hun leden toegezegd alle klanten te zullen compenseren die sinds de inwerkingtreding van deze regels en op grond van de leidraad een te hoge vergoeding hebben betaald.
Nadat aanbieders hun interne systemen waar nodig hebben aangepast, zal de vergoeding op de juiste wijze worden berekend. Ik ga er dan ook vanuit dat er dan geen marktpartijen meer zijn die bij klanten meer in rekening brengen dan het financiële nadeel bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen.
De AFM gaat in de tweede helft van dit jaar onderzoek doen naar de naleving van de regels over de kosten bij vervroegde aflossing en treedt handhavend op als aanbieders de wet overtreden.

Vraag 3

Welke sancties kunnen hypotheekaanbieders die teveel boeterente in rekening hebben gebracht tegemoet zien?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat dit probleem al in september 2016 bekend was en dat er kennelijk daarna alsnog consumenten zijn gedupeerd?2 3

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

In hoeverre worden consumenten automatisch gecompenseerd door hun hypotheekverstrekker en wat moeten zij doen als dat niet gebeurt? Hoe worden consumenten bereikt die niet automatisch gecompenseerd worden, maar er niet van op de hoogte zijn dat zij zijn gedupeerd?

De NVB en het Verbond van Verzekeraars hebben namens hun leden toegezegd dat klanten die op of na 14 juli 2016 hun hypotheek (deels) vervroegd hebben afgelost en hiervoor een vergoeding hebben moeten betalen, mogelijk recht hebben op compensatie. De aanbieders zullen deze klanten proactief benaderen en compenseren. Ook klanten die niet weten dat ze mogelijk teveel hebben betaald, zullen worden benaderd door hun kredietverstrekker of adviseur.

Vraag 6

Klopt het dat alleen teveel betaalde boeterente van na 14 juli 2016 wordt terugbetaald? Zo ja, wat vindt u hiervan? Deelt u de mening dat ook teveel betaalde boeterente van voor 14 juli 2016 vergoed moet worden? Hoe verhoudt het niet vergoeden van eerder teveel in rekening gebrachte boeterente zich tot de zorgplicht en normale, ethische omgangsvormen?

Vervroegde aflossingen van vóór 14 juli 2016 vallen niet onder reikwijdte van de implementatie van de MCD in het BGfo en het BW. Indien een consument van mening is dat er indertijd teveel vergoeding in rekening is gebracht, zal dit door het Kifid of de rechter moeten worden getoetst aan de hand van de hypotheekvoorwaarden, de gedragscode hypothecaire financieringen (GHF) en de toen geldende bepalingen uit het Bgfo en het Burgerlijk Wetboek (BW).
Het staat kredietaanbieders uiteraard vrij om gehoor te geven aan de oproep van onder andere Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond om ook klanten te compenseren die voor 14 juli 2016 extra hebben afgelost op hun hypotheek, maar ik kan de kredietaanbieders hier niet toe dwingen.

Vraag 7

Wat gaan banken doen om te verzekeren dat er vanaf nu geen consumenten meer benadeeld worden door te hoge boeterente?

Zoals in antwoord op vraag 2 is aangegeven, hebben de NVB en het Verbond van Verzekeraars namens hun leden toegezegd de leidraad van de AFM te zullen volgen en klanten die sinds de inwerkingtreding van de implementatie van de MCD teveel hebben betaald, te compenseren.
De AFM zal in het vierde kwartaal een onderzoek starten naar de naleving van de leidraad door de sector. Indien kredietaanbieders zich niet aan de bepalingen uit het BGfo houden, dan kan de AFM maatregelen treffen.

Vraag 8

Betaalde boeterentes zijn aftrekbaar; wat zijn de fiscale consequenties voor individuen en de overheid van het terugbetalen van teveel in rekening gebrachte boeterentes?

De betaalde vergoeding bij vervroegde aflossing is aftrekbaar als er sprake is van «drukkende kosten». Daarvan is ook sprake bij te veel in rekening gebrachte kosten bij vervroegde aflossing waarvoor aan het einde van het betreffende belastingjaar niet definitief vaststond dat deze zou worden terugbetaald.
Consumenten die op of na 14 juli 2016 (deels) vervroegd hebben afgelost, hebben mogelijk een te hoge vergoeding aan hun kredietverstrekker betaald. Consumenten die tussen 14 juli 2016 en 31 december 2016 een te hoge vergoeding hebben betaald, hebben ook in hun aangifte over 2016 een te hoge aftrekpost opgenomen voor de betaalde vergoeding. Als deze consumenten later dit jaar het aan hun kredietverstrekker het teveel betaalde bedrag terugkrijgen, zal dit ook in hun belastingaangifte moeten worden gecorrigeerd. In 2017 zal in de aangifte over 2016 zekerheid worden verkregen over de te veel betaal vergoeding. Dit bedrag zal worden gecorrigeerd door het in de aangifte over 2016 aan te merken als negatieve aftrekbare kosten eigen woning. De Belastingdienst zal in haar communicatie in 2017 extra aandacht besteden aan dit onderwerp.
Voor de te veel betaalde vergoeding in het jaar 2017 geldt dat reeds in 2017 zekerheid wordt verkregen over de terugbetaling. Bij in 2017 te veel betaalde vergoeding moet daarom reeds in de aangifte over het jaar 2017 rekening gehouden worden met de latere terugbetaling, waardoor in die aangifte alleen het terecht in rekening gebrachte vergoeding (betaalde vergoeding verminderd met de latere terugbetaling) wordt aangemerkt als drukkende kosten en aftrekbaar is.

Vraag 1

Kunt u de berekening bevestigen dat een belastingplichtige die met een deel van het belastbaar inkomen uit werk en woning in de vierde belastingschijf valt, 2.000 euro hypotheekrente heeft betaald en een eigenwoningforfait moet betalen van 1.950 euro in 2017, een bedrag van (2.000–1.950) 50 euro mag aftrekken tegen 52% en dus 26 euro aftrek krijgt?1

Ja, de berekening klopt.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat dezelfde belastingplichtige door de tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning in 2017 een bijtelling krijgt van (2%x2.000) 40 euro en dus per saldo 14 euro hypotheekrentebijtelling moet betalen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat deze bijtelling komende jaren oploopt en meer mensen ermee te maken krijgen omdat de tariefaanpassing aftrek kosten eigen woning hoger wordt?

De tariefmaatregel eigen woning is volgens de wet van toepassing op belastingplichtigen die met hun belastbare inkomen uit werk en woning in de vierde schijf vallen of die zonder de aftrek van kosten met betrekking tot een eigen woning met hun belastbare inkomen uit werk en woning in de vierde schijf zouden vallen. Met de maatregel is bewerkstelligd dat de aftrekbare kosten voor een eigen woning niet meer tegen het tarief van de vierde schijf (52%) worden verzilverd, maar geleidelijk (met een jaarlijkse daling van 0,5%-punt) tegen een steeds iets lager tarief. In 2017 gaat het om een tarief van 50%. De daling loopt door tot 38% in 2041.2 De correctie op het aftrekpercentage zal de komende jaren inderdaad oplopen als gevolg van de jaarlijkse verlaging van het aftrekpercentage voor de aftrekbare kosten eigen woning. Door de hogere tariefcorrectie zullen geleidelijk meer belastingplichtigen per saldo belasting gaan betalen over de eigen woning. Dit aantal zal ook oplopen als gevolg van de per 2013 ingevoerde annuïtaire aflossingseis.

Vraag 4

Waarom voorkomt de Wet Hillen (aftrek wegens geen of een kleine eigenwoningschuld) niet dat deze belastingplichtige een bijtelling krijgt?

De belastingplichtige in het voorbeeld valt niet onder de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (de Hillen-regeling). Zijn aftrekbare kosten eigen woning zijn immers hoger dan zijn eigenwoningforfait (EWF). De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld staat echter per definitie los van de tariefmaatregel. Deze aftrek ontstaat als het EWF hoger is dan de aftrekbare kosten eigen woning en bedraagt het verschil tussen beide posten. De Hillen-regeling betreft een correctie op de belastinggrondslag. De tariefmaatregel bewerkstelligt echter in alle gevallen waarin aftrek tegen het tarief van de vierde schijf van toepassing is – dus zowel in Hillen-gevallen als niet-Hillen-gevallen – dat de aftrekbare kosten per saldo tegen een lager tarief verzilverd kunnen worden. Dit betreft een tariefmaatregel en heeft geen invloed op de belastinggrondslag.

Vraag 5

Kunt u bevestigen dat de belastingplichtige deze hypotheekrentebijtelling kan voorkomen door de hypotheekrenteaftrek bij de fiscale partner in aftrek te brengen die niet in de vierde belastingschijf valt?

Bij een (gedeeltelijke) toerekening van de belastbare inkomsten uit eigen woning aan een fiscale partner die niet met een deel van zijn belastbare inkomen uit werk en woning in de vierde schijf valt, vindt de wettelijke tariefcorrectie inderdaad niet plaats, maar geldt alsnog dat de aftrek tegen een lager tarief (van maximaal de derde schijf) verzilverd wordt. Het onderling kunnen toerekenen van gemeenschappelijke inkomensbestanddelen door fiscale partners kan uiteraard alleen aan de orde zijn als er een fiscale partner is. De tariefmaatregel is bedoeld om aftrekbare kosten eigen woning voor zover deze in de vierde schijf vallen tegen een lager tarief dan dat van de vierde schijf te verzilveren. Bij fiscale partners die als gevolg van de toerekening de aftrek niet meer in de vierde schijf verzilveren is de wettelijke tariefmaatregel uiteraard niet langer aan de orde. De belastingplichtige met of zonder fiscale partner die zijn aftrek wel in de vierde schijf verzilvert, wordt door de tariefmaatregel geraakt. Dit sluit volledig aan bij de doelstelling van de maatregel.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat hierdoor voornamelijk mensen zonder fiscale partner hypotheekrentebijtelling krijgen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Kunt u bevestigen dat de belastingplichtige deze hypotheekrentebijtelling kan voorkomen door de hypotheekrenteaftrek niet in de aangifte op te nemen?

Zolang een schuld voldoet aan alle voorwaarden en kwalificeert als eigenwoningschuld is de belastingplichtige verplicht deze schuld en de daarmee verband houdende aftrekbare kosten eigen woning als zodanig op te voeren in zijn aangifte. Dit betreft geen keuze.

Vraag 8

Wat vindt u ervan dat hierdoor voornamelijk mensen zonder fiscale kennis hypotheekrentebijtelling krijgen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Was deze hypotheekrentebijtelling, die hoger is dan de hypotheekrenteaftrek, de bedoeling van de wetgever? Wat is hiervoor de argumentatie?

Zoals gezegd is de tariefmaatregel eigen woning bedoeld om de aftrekbare kosten eigen woning die in de vierde schijf vallen tegen een lager tarief dan het tarief van die vierde schijf te verzilveren. De wetgever heeft er bewust voor gekozen om niet het saldo van de belastbare inkomsten uit eigen woning (voordelen uit eigen woning (onder meer EWF)-/- de aftrekbare kosten) tegen een lager tarief in aanmerking te nemen. Daarmee zou het beoogde doel namelijk slechts gedeeltelijk zijn bereikt. Met de maatregel is derhalve beoogd de voordelen uit eigen woning niet tegen een ander tarief dan het tabeltarief te belasten, maar uitsluitend een lager tarief toe te passen op het bedrag van de aftrekbare kosten.

Vraag 1

Bent u bekend met het grote tekort aan betaalbare huurwoningen op Bonaire en het tot in detail uitgewerkte voornemen (businesscase) van de Bonairiaanse woningbouwvereniging FCB om de komende jaren 500 sociale huurwoningen te gaan bouwen?1

Ja, ik ben bekend met de problematiek en de uitgewerkte businesscase van FCB.

Vraag 2

Deelt u de mening dat met de bouw van deze goedkope huurwoningen armoede effectief wordt bestreden, de kwaliteit van leven voor velen wordt verbeterd en de economie van Bonaire voor vele jaren een impuls krijgt? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

De bestrijding van armoede krijgt een nadere invulling in de sociaaleconomische agenda die onder regie van de Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en samen met de eilanden wordt uitgewerkt. De agenda zal naar verwachting rond de zomer van 2017 gereed zijn.

Vraag 3

Is het waar dat de plannen voor de bouw helemaal rond en deugdelijk zijn, tot en met de financiering, maar dat de vereiste garantstelling door het Ministerie van BZK wordt onthouden, daar waar het Openbaar Lichaam Bonaire zelf niet de bevoegdheid heeft een dergelijke garantstelling te geven?

FCB heeft een plan voor nieuwbouw van 500 sociale huurwoningen uitgewerkt. Het ontbreekt FCB echter aan de benodigde financiële middelen om over te gaan tot een rendabele realisatie van het project. Mijn ministerie zoekt al geruime tijd mee naar een oplossing voor het financieringsvraagstuk van FCB. Momenteel worden in dit kader nog een aantal opties verkend. Voordat de (on)mogelijkheid van een garantie door het Rijk aan de orde is, wil ik die verkenning afronden. Daartoe ben ik bijvoorbeeld nog in gesprek met het Nederlands Investerings Agentschap. De haalbaarheid van de plannen van FCB zal tot slot in samenspraak met een eventuele financier moeten worden besproken. Ik sluit op voorhand niet uit dat dit nog kan leiden tot mogelijke aanpassingen in de businesscase van FCB.

Vraag 4

Waarom wordt de garantstelling onthouden? Bent u bereid deze garantstelling op korte termijn alsnog te geven? Zo ja, wanneer? Zo nee, wat moet er aan de businesscase worden aangepast om alsnog tot garantstelling over te gaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Klopt het voorts dat waar het de koop van woningen betreft, het rijk (als enige) in staat is om net als in Nederland onder voorwaarden een hypotheekgarantie te verstrekken, dat hier al jaren over wordt gesproken maar dat ook deze vorm van garantie maar niet gerealiseerd wordt?

Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), welke in Europees Nederland ook de Nationale Hypotheekgarantie uitvoert, beziet momenteel op mijn verzoek de mogelijkheden van een tijdelijke hypotheekgarantie voor de komende 5 jaar voor Bonaire, Sint Eustatius en Saba. Daarbij wordt voortgebouwd op de NHG, met in acht neming van de eilandelijke context en daaruit voortvloeiende lokale verschillen. Tussentijds en aan het einde van de vijf jaar zal de regeling geëvalueerd worden op de effecten die het heeft gehad op de woningmarkt en de economie.

Vraag 6

Deelt u de mening dat een hypotheekgarantie een gunstige ontwikkeling zal hebben op de schrikbarend hoge rente die men in Bonaire op een hypothecaire lening moet betalen en daarmee een positieve impuls kan zijn voor de woningmarkt en daarmee voor de gehele Bonairiaanse economie?

De garantieregeling heeft net als in Nederland onder meer ten doel het bevorderen van de toegang tot en betaalbaarheid van de financiering van een koopwoning. Banken op Bonaire, Sint Eustatius en Saba zijn momenteel slechts bereid om 70–80% van de marktwaarde te financieren, hetgeen betekent dat men veel eigen vermogen mee moet brengen. Met een hypotheekgarantie moeten inwoners straks in staat zijn om 100% van de loan-to-value te financieren. Daarmee zal een belangrijke drempel voor het kunnen financieren van een eigen woning worden weggenomen. Aangezien de banken daarnaast met deze garantie minder risico lopen, zal dat in principe ook terug moeten kunnen komen in de rentetarieven. De verwachte effecten op de kosten voor levensonderhoud en op de bouwproductie zullen een impuls kunnen betekenen voor de economie.

Vraag 7

Bent u bereid om op korte termijn, waar nodig samen met uw collega van Financiën, de hypotheekgarantie ook voor Bonaire te realiseren? Zo ja, wanneer? Zo nee, waarom niet en wat is er dan nodig om dit wel voor elkaar te krijgen?

Zoals eerder gesteld is het WEW op mijn verzoek reeds bezig met de ontwikkeling van een dergelijke garantieregeling voor Caribisch Nederland. Het streven is medio dit jaar een operationele regeling te kunnen presenteren.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Balkons van 160 flatwoningen in Breda blijken levensgevaarlijk»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat de kans heeft bestaan dat balkons spontaan los zouden laten? Hoe groot is dat risico geweest?

Het gebrek aan de balkons in Breda is aan het licht gekomen bij een technische inspectie die de woningcorporatie WonenBreburg bij al haar woongebouwen één keer per drie jaar uitvoert. Met deze inspecties geeft de corporatie invulling aan haar zorgplicht om te waarborgen dat haar woningen voldoen aan de voorschriften van het Bouwbesluit. Nadat geconstateerd was dat de balkons niet voldeden aan het Bouwbesluit, heeft de corporatie uit voorzorg direct actie genomen. De bewoners zijn geïnformeerd dat zij hun balkons voorlopig niet mogen gebruiken en de directe omgeving onder de balkons is afgezet. De kans dat balkons daadwerkelijk zouden bezwijken, wordt klein geacht, maar de corporatie heeft het zekere voor het onzekere genomen. Naar mijn oordeel heeft de corporatie met deze aanpak de risico’s voor de bewoners en de omgeving geminimaliseerd.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de risico’s waar de bewoners aan zijn blootgesteld en de manier waarop de woningcorporatie hiermee is omgegaan?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat zijn de overeenkomsten en verschillen van deze bouwfout met de eerder geconstateerde problemen bij galerijflats?

De problemen bij galerijflats hebben vooral betrekking op de galerijvloeren van deze flats. Op galerijvloeren wordt in de winter vaak dooizout gestrooid. Het chloride dat in dit dooizout zit kan de betonwapening in de galerij aantasten en dit kan vervolgens leiden tot spontane breuk van de galerijvloer zonder waarschuwing vooraf, zoals zichtbare doorbuiging of scheurvorming.
Op balkons wordt minder dooizout gebruikt. Ook bij de balkons in Breda zijn geen verhoogde chloride-waarden geconstateerd. Het gebrek bij deze balkons is een te diepe ligging van de betonwapening waardoor de draagkracht van de balkons rekenkundig niet voldoet aan het Bouwbesluit. Bij dit gebrek, dat al vanaf de bouw (1957) aanwezig is, ligt het spontaan bezwijken van de balkons zonder waarschuwing vooraf minder in de rede.

Vraag 5

Vielen deze balkons ook onder de verplichte inspectie, die u eerder voor galerijflats en balkons in het leven riep? Zo ja, is deze inspectie tijdig uitgevoerd? Zo nee, ziet u aanleiding om de inspectieplicht voor balkons uit te breiden?

Nee, deze balkons vielen niet onder de bedoelde onderzoeksplicht die is vastgelegd in artikel 5.11 van de Regeling Bouwbesluit (Staatscourant 2015, nr. 45221). De onderzoeksplicht is namelijk alleen van toepassing op galerijflats, terwijl de betreffende balkons onderdeel zijn van portiekflats. De onderzoeksplicht is ingevoerd naar aanleiding van het bezwijken van een galerijvloer in Leeuwarden in 2011. Bij galerijflats is sprake van een zeer urgent veiligheidsrisico dat de inzet van onderzoeksplicht (artikel 1a, derde lid, van de Woningwet) rechtvaardigt. Zoals uit mijn antwoord op vraag 4 volgt is de problematiek bij balkons anders en minder urgent. Ik zie daarom thans geen aanleiding om deze onderzoeksplicht uit te breiden. Overigens moeten ook zonder deze onderzoeksplicht gebouweigenaren er zorg voor dragen dat hun gebouwen voldoen aan het Bouwbesluit, zoals de woningcorporatie WonenBreburg heeft gedaan en kan het gemeentelijke bouw- en woningtoezicht hierop toezien en handhaven.

Vraag 6

Hoe vorderen de verplichte inspecties van galerijflats en hoe houdt u hier toezicht op?

Het toezicht op de naleving van de onderzoeksplicht van galerijflats ligt bij de gemeente. Het interbestuurlijke toezicht op deze gemeentelijke taak ligt bij de provincie. Ik heb geen rol bij dit toezicht. Naar aanleiding van uw vraag heb ik wel navraag gedaan bij de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht (VBWTN). Het algemene beeld van de VBTWN is dat de gemeenten druk bezig zijn met deze onderzoeksplicht. Een deel van de gemeenten is al klaar en galerijen die niet voldeden zijn aangepast. Andere gemeenten zijn nog volop aan de slag om te zorgen dat alle eigenaren van galerijflats vóór 1 juli 2017 aan de onderzoekplicht voldoen zoals artikel 5.11 van de Regeling Bouwbesluit voorschrijft.

Vraag 7

Deelt u de mening dat balkons en galerijen een potentieel extra kwetsbaar onderdeel van een bouwconstructie kunnen vormen? Zo ja, ziet u aanleiding om voor de uitvoering hiervan erkende technische oplossingen uit te werken, die door de bouwers verplicht moeten worden gebruikt?

De constructieve veiligheid van iedere bouwconstructie is van groot belang omdat bij het bezwijken sprake kan zijn van dodelijke slachtoffers. Dit gaat ook op voor balkons en galerijen. In het Bouwbesluit worden daarom eisen gesteld aan de constructieve veiligheid van bouwconstructies. Deze eisen zijn geformuleerd als prestatie-eisen, waardoor marktpartijen de vrijheid hebben om zelf een technische oplossing te kiezen die hieraan voldoet. Ik wil deze vrijheid van marktpartijen niet beperken door verplicht specifieke technische oplossingen voor te schrijven. Het is aan de ontwerper of bouwer van een bouwconstructie om te voldoen aan de prestatie-eisen en aan gemeenten (bouw- en woningtoezicht) hierop toezicht te houden.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat steeds meer huizenkopers een huis aankopen zonder financieringsvoorbehoud of bouwtechnische keuring, omdat dit door makelaars vaak als concurrerende voorwaarde bij een aankoop wordt gebruikt?

Ik ken de signalen dat consumenten vaker afzien van een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring om op populaire locaties meer kans te maken op een woning. Het kabinet heeft eerder gesteld dat het onwenselijk zou zijn als consumenten onder druk besluiten af te zien van een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring.
Of er op dit punt verschillen zijn tussen transacties die zonder en transacties die met tussenkomst van een aankoopmakelaar tot stand komen, is niet bekend. Indien er een makelaar is betrokken bij een transactie moet hij handelen in het belang van zijn opdrachtgever, zoals dat van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mag worden verwacht. In het kader van deze verantwoordelijkheid kan hij als aankoopmakelaar adviseren of hij het wel of niet verantwoord vindt om een bod uit te brengen zonder financieringsvoorbehoud of voorbehoud voor de bouwtechnische keuring. Dat betekent dat de makelaars consumenten ook kunnen behoeden voor het nemen van onverantwoorde risico’s. De uiteindelijke beslissing om wel of niet een voorbehoud te maken in de koopovereenkomst ligt echter bij de consument.

Vraag 2

Ziet u de risico’s van een aankoop zonder financieringsvoorbehoud of bouwtechnische keuring? Hoe beoordeelt u de risico’s die hierdoor bij huishoudens komen te liggen bij de aankoop van een woning? Deelt u de mening dat de kans van het kopen van een kat in de zak hierdoor toeneemt?

Het is gebruikelijk dat in de koopovereenkomst wordt afgesproken dat de koper een direct opeisbare boete moet betalen van 10% van de koopsom als hij de koop ontbindt. Daarnaast kan een aanvullende schadevergoeding worden geëist indien de daadwerkelijke schade voor de verkoper hoger is dan deze boete. Ook kan de koper te maken krijgen met hoge onverwachte uitgaven indien in een later stadium sprake blijkt te zijn van bouwkundige gebreken die niet toe te rekenen vallen aan de verkopende partij. Zolang de consument niet zeker weet of hij de woning kan financieren en niet zeker weet of de woning bouwkundig in orde is, is het daarom verstandig om deze ontbindende voorbehouden in de koopovereenkomst op te nemen. In de model koopovereenkomst die is opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, is het financieringsvoorbehoud standaard opgenomen.
Er zijn ook situaties denkbaar waarin het niet opnemen van een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst niet tot risico’s hoeft te leiden. Zo kan een koper bijvoorbeeld een woning financieren met eigen geld, de mogelijkheid hebben om een familielening aan te gaan of een schenking krijgen voor de aankoop van een woning. Wat betreft bouwtechnische risico’s geldt dat deze doorgaans minder groot zullen zijn wanneer de koper zelf de expertise heeft om een woning te beoordelen op eventuele bouwtechnische gebreken of wanneer er al een recent bouwkundig rapport beschikbaar is. Ook heeft de koper na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst drie dagen wettelijke bedenktijd, waarbinnen zonder opgaaf van reden van de koop kan worden afgezien, ook als er geen enkel voorbehoud is gemaakt. Het hangt dus van de individuele omstandigheden van de koper en de kwaliteit van de woning af, in hoeverre de consument een risico loopt bij een aankoop van een woning zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring.

Vraag 3

Heeft u er zicht op hoe vaak er afgezien wordt van het financieringsvoorbehoud en/of een bouwtechnische keuring bij de aankoop van een huis?

Er zijn geen exacte cijfers beschikbaar over het aantal huizenkopers dat een huis aankoopt zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring. Op basis van een recente enquête onder NVM-makelaars kan wel een indicatie worden gegeven. Volgens NVM-makelaars die aan het onderzoek hebben meegedaan, is in de tweede helft van 2016 op landelijk niveau 12% van de woningen in hun portefeuille verkocht zonder financieringsvoorbehoud en 57% zonder voorbehoud van bouwtechnische keuring. Uit die enquête blijken er overigens wel regionale verschillen te bestaan; in de regio Amsterdam wordt 45% van de woningen volgens NVM-makelaars verkocht zonder financieringsvoorbehoud.
Ook komt uit de enquête het beeld naar voren dat het aantal aankopen waarbij geen ontbindende voorwaarden is opgenomen toeneemt; ruim de helft van de ondervraagde NVM-makelaars heeft de indruk dat het aantal kooptransacties zonder financieringsvoorbehoud toeneemt en ruim een kwart heeft het beeld dat het aantal transacties zonder voorbehoud van bouwtechnische keuring is toegenomen.

Vraag 4

Verhoudt het afzien van een bouwtechnische keuring omwille van het kunnen meebieden op een huis zich wel tot de onderzoeksplicht van de koper? Zijn beide wel verenigbaar?

De koper dient zich er in het kader van zijn onderzoeksplicht van te vergewissen dat de staat van de woning voldoet aan wat daarover in de koopovereenkomst wordt afgesproken en wat redelijkerwijs verwacht mag worden gezien de aard van de woning en de mededelingen daarover van de verkoper. Het is echter aan de koper zelf om te bepalen hoe hij deze onderzoeksplicht invult en of hij aanvullend bouwkundig onderzoek nodig acht. Indien de koper twijfelt aan de staat van de woning ligt het op zijn weg om de verkoper om meer informatie te vragen en/of om nader (bouwkundig) onderzoek te doen. Voor gebreken die op het moment van het sluiten van de overeenkomst bij de koper bekend waren of redelijkerwijs bij hem bekend konden zijn, kan de verkoper niet aansprakelijk worden gehouden.

Vraag 5

Deelt u de mening van het Financieel Stabiliteitscomité dat de aankoop van een huis zonder financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring kan bijdragen aan oververhitting op de huizenmarkt?

Volgens het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) kunnen het kopen van een woning zonder financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring, indicatoren zijn dat sprake is van oververhitting op de woningmarkt. Het FSC lijkt hier dus te wijzen op een omgekeerd verband: oververhitting op de huizenmarkt zou kunnen leiden tot het afzien van een financieringsvoorbehoud bij de aankoop van een woning. Ik deel deze zorg van het FSC. In sommige regio’s stijgen de woningprijzen snel en staan woningen kort te koop. Hierdoor kunnen consumenten zich onder druk gezet voelen om zeer snel te beslissen en het financieringsvoorbehoud of de bouwkundige keuring achterwege te laten om in aanmerking te komen voor een woning.
Het FSC heeft aangegeven het nuttig te vinden dat een nadere analyse plaatsvindt van het biedingsproces bij de aankoop van woningen en daarbij de rol van bijvoorbeeld taxateurs en makelaars.

Vraag 6

Deelt u de mening dat bij een dergelijke grote financiële beslissing omwille van consumentenbescherming deze voorwaarden niet als concurrerend element moeten worden ingezet?

Vanuit consumentenbescherming vind ik het onwenselijk dat kopers in een oververhitte markt voorbehouden laten vallen in situaties waarin de koper niet zeker weet of hij de woning kan financieren en niet zeker weet of de woning bouwkundig in orde is. Tegelijkertijd constateer ik dat er situaties mogelijk zijn waarin het bieden zonder voorbehouden in principe geen risico’s voor de koper met zich meebrengt en wel zekerheden aan de verkoper kan bieden.

Vraag 7

Welke mogelijkheden ziet u om het aankopen van een huis zonder financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring tegen te gaan? Bent u de bereid met de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) af te spreken deze onwenselijke concurrentie op voorwaarden te stoppen?

Ik heb de brancheorganisaties NVM en VBO erop gewezen dat ik groot belang hecht aan een degelijke advisering over de risico’s bij het bieden zonder voorbehouden. Dit betekent mijns inziens dat makelaars negatief zouden moeten adviseren ten aanzien van het afzien van dergelijke voorbehouden als dit tot risico’s voor de consument leidt. De NVM en VBO hebben bevestigd dat een aankoopmakelaar zijn opdrachtgever sterk zal afraden om zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring een bod uit te brengen indien dat niet verantwoord is.
Het is niet mogelijk om via de brancheorganisaties dekkende afspraken te maken over het afzien van voorbehouden omdat niet alle transacties begeleid worden door een makelaar en niet alle makelaars aangesloten zijn bij een branchevereniging. Ook ligt het niet voor de hand om de mate van contractvrijheid tussen kopers en verkopers in te perken via afspraken met brancheverenigingen.
Ik constateer echter dat er signalen zijn dat het aantal transacties zonder financieringsvoorbehoud of bouwtechnische keuring toeneemt. Dit kan betekenen dat de risico’s voor consumenten toenemen. Ik vind het zeer onwenselijk als consumenten onder druk onverantwoorde risico’s nemen. Op dit moment is op basis van de huidige cijfers en kennis niet vast te stellen in hoeveel gevallen biedingen zonder voorbehouden tot problemen leiden en of een wettelijk voorbehoud van financiering en/of bouwkundige keuring hier een goede oplossing voor zou bieden. Het kabinet gaat daarom onderzoek verrichten naar de omvang van deze problematiek en zal aan de hand van de uitkomsten vervolgstappen overwegen.

Vraag 8

Deelt u de mening dat wanneer de NVM niet in actie komt, bij wet moet worden afgedwongen dat het financieringsvoorbehoud en de bouwtechnische keuring niet als concurrerende voorwaarde mogen worden gebruikt bij de verkoop van een huis?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Kent u het bericht in de Telegraaf van 6 maart 2017 «Help, ik woon nog thuis»?

Ja.

Vraag 2

In hoeverre blijven jonge starters met het huidige sociale stelsel gemotiveerd om iets voor zichzelf op te bouwen als zij geen vast contract kunnen krijgen, waardoor zij geen huis kunnen vinden en genoodzaakt zijn bij hun ouders te blijven wonen?

Het zou inderdaad zorgelijk zijn als starters geen vast contract zouden kunnen krijgen. Uit onderzoek blijkt echter dat jongeren die starten in een flexibel dienstverband relatief vaak binnen een aantal jaren doorstromen naar vaste contracten.1, 2, 3 Een flexibele start hoeft dus niet te betekenen dat een vast contract, met de sociaal-maatschappelijke voordelen die daarbij horen, onbereikbaar is. Verder merk ik op dat met de Wet werk en zekerheid (Wwz) onder meer beoogd is onnodig gebruik van flexibele contracten tegen te gaan en de doorstroom naar een vast contract te bevorderen.

Vraag 3

Welk perspectief kunt u deze boemerang-generatie bieden, oftewel wat doet u precies om te voorkomen dat een hele generatie starters op dit moment geen vast contract kan krijgen, daardoor geen huis kan vinden en daardoor genoodzaakt is terug bij de ouders in te trekken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wordt het niet eens tijd dat geaccepteerd wordt dat we te maken hebben met een veranderende wereld, waarin ons sociaal zekerheidsstelsel te ingewikkeld is geworden en daarnaast duidelijk tekort schiet, in dit geval op het gebied van de jongeren, met het beleid waarin coûte que coûte vastgehouden wordt aan de utopie van vaste contracten, terwijl dit niet haalbaar is en de subsidiëring van de huurmarkt en de fiscale subsidiëring van koopwoningen ervoor zorgt dat er veel te weinig betaalbare huizen zijn voor eenpersoons huishoudens? Zo nee, waarom niet?

Ik kan me niet vinden in de stelling dat het «niet haalbaar is» om vast te houden aan vaste contracten. Het vaste contract is – ook in Nederland – nog steeds de norm. De tendens om steeds vaker (onnodig) gebruik te maken van flexibele contracten was dan ook een belangrijke reden voor de invoering van de Wwz. Uit internationaal vergelijkend onderzoek blijkt ook dat een grote flexibele schil geen economische noodzakelijkheid is. Landen als Denemarken, Noorwegen, België en het Verenigd Koninkrijk laten zien dat een klein aandeel flexibele contracten goed samengaat met een moderne economie.

Vraag 5

In hoeverre deelt u de mening dat een basisinkomen er voor zou kunnen zorgen dat deze jonge generatie weer perspectief krijgt op een toekomst, waarin het basisinkomen een springplank zou kunnen zijn voor deze mensen om hun leven op te bouwen?

Zoals ik de heer Klein in de schriftelijke reactie op zijn initiatiefnota4 en in het notaoverleg van 19 september jl. heb laten weten, is het kabinet geen voorstander van het onvoorwaardelijk basisinkomen als vorm van inkomensondersteuning omdat het geen realistische en economisch haalbare optie is. Bij een hoog basisinkomen wordt werken onaantrekkelijk en bij een laag basisinkomen blijft aanvullende inkomensondersteuning nodig.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Kamp: aardbevingsbestendig bouwen hoeft niet» in Cobouw 28 februari en «waarom er nog altijd geen aardbevingsnorm in Bouwbesluit staat?» in Cobouw 1 maart?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat alle bewoners van Groningen veilig moeten kunnen wonen? Wat vindt u ervan dat er nog steeds huizen en andere gebouwen in Groningen worden gebouwd zonder dat zij voldoen aan de aardbevingsnormen?

Ja, ik deel de mening dat alle bewoners van Groningen veilig moeten kunnen wonen. Verwacht mag worden dat professionele bouwbedrijven op de hoogte zijn van de aardbevingsproblematiek in Groningen en dat er voor nieuwbouw specifiek ontwerpregels zijn vastgelegd in Nederlandse Praktijk Richtlijn 9998 (NPR). Hoewel de NPR nog niet is voorgeschreven in de Regeling Bouwbesluit, vind ik dat bouwbedrijven hun verantwoordelijkheid moeten nemen richting de toekomstige gebruikers van de gebouwen. Zeker in het kerngebied zou de NPR toegepast moeten worden door bouwbedrijven.

Vraag 3

Hoe kan het dat de Nationale Prakrijk Richtlijn (NPR) nog steeds niet opgenomen is in het Bouwbesluit waardoor de normen ook wettelijk afdwingbaar zijn? Bent u van plan om dat alsnog te doen? Zo ja, per wanneer? Zo nee, hoe waarborgt u dan dat nieuwe huizen en gebouwen in Groningen veilig zijn?

Waar de publiekrechtelijke verankering van de NPR voor nieuwbouw via het Bouwbesluit goed past bij de verantwoordelijkheid van de overheid om veilige bouw te borgen, heeft dit ook een ongewenst bijeffect. Zonder aanvullende maatregelen kan de onwenselijke situatie ontstaan dat een initiatiefnemer zelf de meerkosten moet dragen. Deze onzekerheid creëert een drempel voor nieuwbouw in de regio Groningen. De regio zou hiermee in een nadelige positie worden geplaatst ten opzichte van andere regio's. Ik vind dat voorkomen moet worden dat de (redelijke) meerkosten terecht komen bij initiatiefnemers en ook dat de nieuwbouw in Groningen stil komt te liggen.
Om zo spoedig mogelijk te komen tot een lange termijn oplossing voor de vergoeding van de meerkosten verken ik de mogelijkheden van regelgeving om te zorgen dat de redelijke meerkosten voor rekening blijven komen van NAM. De NPR zal worden aangewezen in de bouwregelgeving, zodra hierover duidelijkheid bestaat. De uitkomst van de verkenning wordt voor eind 2017 verwacht.

Vraag 4

Klopt de uitspraak van de Nationaal Coördinator Groningen, de heer Alders, dat de NPR nog steeds niet wettelijk verankerd is omdat initiatiefnemers van bouwprojecten dan risico lopen dat ze de hogere bouwkosten niet meer kunnen verhalen op de NAM? Waarom wordt dit boven de veiligheid van de nieuwe bewoners van de woningen gesteld? En wat doet u eraan om ervoor te zorgen dat de meerkostenregeling wél zorgt voor een goede verevening van de extra kosten van aardbevingsbestendig bouwen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoeveel woningen en andere gebouwen zijn sinds het bestaan van de NPR gebouwd zonder gebruik te maken van de normen voor aardbevingsbestendig bouwen? Bij wie ligt de aansprakelijkheid mocht er wat met een van deze panden ten gevolge van aardbevingen gebeuren?

De toepassing van de NPR is niet verplicht. Daarom kan niet worden uitgesloten dat er gebouwen zijn waarbij de NPR niet is betrokken. Er zijn geen exacte inzichten in aantallen. Op basis van het gebruik van de Nieuwbouwregeling van NAM is mijn beeld wel dat het niet toepassen van de NPR vooral speelt buiten de 0,1g PGA contour. De constructieve maatregelen nemen op basis van de NPR af naarmate de afstand tot het kerngebied toeneemt.
Als gebouwen mogelijk een verhoogd risico vormen vanwege aardbevingen, worden deze gebouwen op basis van de versterkingsprioritering van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) geïnspecteerd en beoordeeld. Dit geldt ook voor panden waarbij de NPR niet betrokken is in het ontwerpproces.
In gevallen waar schade veroorzaakt is door beweging van de bodem die het gevolg is van gaswinning, is de risicoaansprakelijkheid van NAM van artikel 6:177 van het Burgerlijk Wetboek het uitgangspunt, waarbij de rechter op basis van de omstandigheden van het geval zal oordelen over de omvang van de schadevergoedingsplicht.

Vraag 1

Kent u het bericht «bouwregels Stad genegeerd» van 28 februari uit het Dagblad van het Noorden?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat bouwbedrijf Rottinghuis geen wijzigingen heeft doorgevoerd bij het ontwerp om het nieuwe complex aardbevingsbestendig te bouwen? Hoeveel vergelijkbare casussen zijn u bekend?

Ten algemene ben ik terughoudend met het reageren op individuele gevallen.
Verwacht mag worden dat professionele bouwbedrijven op de hoogte zijn van de aardbevingsproblematiek in Groningen en dat er voor nieuwbouw specifiek ontwerpregels zijn vastgelegd in Nederlandse Praktijk Richtlijn 9998 (NPR). Hoewel de NPR nog niet is voorgeschreven in de Regeling Bouwbesluit, vind ik dat bouwbedrijven hun verantwoordelijkheid moeten nemen richting de toekomstige gebruikers van de gebouwen. Zeker in het kerngebied zou de NPR toegepast moeten worden door bouwbedrijven.
De toepassing van de NPR is niet verplicht. Daarom kan niet worden uitgesloten dat er gebouwen zijn waarbij de NPR niet is betrokken. Ook zijn er geen exacte inzichten in aantallen. Op basis van het gebruik van de Nieuwbouwregeling van NAM is mijn beeld wel dat het niet toepassen van de NPR vooral speelt aan de rand van het gebied (buiten de 0,1g PGA contour).

Vraag 3

Deelt u de mening dat aardbevingsbestendig bouwen zo snel als mogelijk de norm moet worden? Bent u bereid hier ook financiering voor vrij te maken?

Ja, ik deel de mening dat aardbevingsbestendig bouwen zo snel als mogelijk de norm moet worden. Waar de publiekrechtelijke verankering van de NPR voor nieuwbouw via het Bouwbesluit goed past bij de verantwoordelijkheid van de overheid om veilige bouw te borgen, heeft dit echter ook een ongewenst bijeffect. Zonder aanvullende maatregelen kan de onwenselijke situatie ontstaan dat een opdrachtgever van nieuwbouw zelf de meerkosten moet dragen. Deze onzekerheid creëert een drempel voor nieuwbouw in de regio Groningen. De regio zou hiermee in een nadelige positie worden geplaatst ten opzichte van andere regio's. Ik vind dat voorkomen moet worden dat de (redelijke) meerkosten terecht komen bij opdrachtgevers van nieuwbouw en ook dat de nieuwbouw in Groningen stil komt te liggen.
Om zo spoedig mogelijk te komen tot een langetermijnoplossing voor de vergoeding van de meerkosten verken ik de mogelijkheden van regelgeving om te zorgen dat de redelijke meerkosten voor rekening blijven komen van NAM. De NPR zal worden aangewezen in de bouwregelgeving, zodra hierover duidelijkheid bestaat. De uitkomst van de verkenning wordt voor eind 2017 verwacht.

Vraag 4

Herkent u zich in het beeld dat er veel onduidelijk is omtrent de nieuwbouwregeling in het aardbevingsgebied en dat «het elke keer volstrekt onduidelijk is wat je van de NAM krijgt, terwijl de meerkosten oplopen tot wel twintig procent»? Bent u bereid op zeer korte termijn de NAM te bewegen ruimhartig uitvoering te geven aan de nieuwbouwregeling?

Opdrachtgevers van nieuwbouw die een beroep doen op de nieuwbouwregeling van NAM hebben de keuze uit:
Voor meer informatie over dit onderscheid, zie aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2016–2017, nr. 237 en nr. 667.
In het MJP is opgenomen dat de procentuele vergoeding wordt verhoogd. Het streven is dat, met de lopende herijking van de nieuwbouwregeling, meer opdrachtgevers van nieuwbouw voor deze regeling kiezen, waarmee de doorlooptijd korter is. Een onderhandelingstraject op projectbasis is dan minder vaak aan de orde.

Vraag 5

Waarom zijn de nieuwe regels voor aardbevingsbestendig bouwen nog steeds niet opgenomen in het Bouwbesluit? Bent u – na uw toezegging in 2015 – nu echt voornemens het Bouwbesluit zo snel als mogelijk te wijzigen zodat de aardbevingsnorm in het Bouwbesluit wordt vastgesteld?

Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht inzake het aardbevingsbestendig bouwen in Groningen?1

Ja.

Vraag 2

Hoe waardeert u, gelet op het feit dat de dreiging van aardbevingen niet is weggenomen, het feit dat bouwbedrijven in Groningen niet aardbevingsbestendig bouwen?

Verwacht mag worden dat professionele bouwbedrijven op de hoogte zijn van de aardbevingsproblematiek in Groningen en van het feit dat er voor nieuwbouw specifiek ontwerpregels zijn vastgelegd in Nederlandse Praktijk Richtlijn (NPR 9998–2015). Hoewel deze NPR nog niet is voorgeschreven op grond van het Bouwbesluit, vind ik dat bouwbedrijven hun verantwoordelijkheid moeten nemen richting de toekomstige gebruikers van de gebouwen. Zeker in het kerngebied zou de NPR toegepast moeten worden door bouwbedrijven.
De toepassing van de NPR is niet verplicht. Daarom kan niet worden uitgesloten dat er gebouwen zijn waarbij de NPR niet is betrokken. Ook zijn er geen exacte inzichten in aantallen. Op basis van het gebruik van de Nieuwbouwregeling van NAM is mijn beeld wel dat het niet toepassen van de NPR vooral speelt aan de rand van het gebied (buiten de 0,1g PGA contour).

Vraag 3

Klopt het dat er meer bouwbedrijven zijn die bewust niet aardbevingsbestendig bouwen? Zo ja, om hoeveel bedrijven en gebouwen gaat het en wat zijn de motieven van deze bouwbedrijven?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u van mening, nu algemeen bekend is dat er een risico op aardbevingen in Groningen blijft bestaan, dat bouwbedrijven ook hun verantwoordelijkheid moeten nemen en aardbevingsbestendig moeten bouwen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Kunt u toelichten waarom u in december 2015 de NPR 99982 zo snel mogelijk wilde aanwijzen in de ministeriële regeling «Regeling Bouwbesluit» en daar later alsnog vanaf heeft gezien?

Waar de publiekrechtelijke verankering van de NPR voor nieuwbouw via het Bouwbesluit goed past bij de verantwoordelijkheid van de overheid om veilige bouw te borgen, heeft dit ook een ongewenst bijeffect. Zonder aanvullende maatregelen kan de onwenselijke situatie ontstaan dat een opdrachtgever van nieuwbouw zelf de meerkosten moet dragen. Deze onzekerheid creëert een drempel voor nieuwbouw in de regio Groningen. De regio zou hiermee in een nadelige positie worden geplaatst ten opzichte van andere regio's. Ik vind dat voorkomen moet worden dat de (redelijke) meerkosten terecht komen bij opdrachtgevers van nieuwbouw en ook dat de nieuwbouw in Groningen stil komt te liggen.
Om zo spoedig mogelijk te komen tot een langetermijnoplossing voor de vergoeding van de meerkosten verken ik de mogelijkheden van regelgeving om te zorgen dat de redelijke meerkosten voor rekening blijven komen van NAM. De NPR zal worden aangewezen in de bouwregelgeving, zodra hierover duidelijkheid bestaat. De uitkomst van de verkenning wordt voor eind 2017 verwacht.

Vraag 6

Kunt u uw uitspraak «het verankeren van de NPR in bouwregelgeving betekent dat eigenaren zelf verplicht zijn hun nieuwbouwwoning aan de NPR te laten voldoen. Het is niet uitgesloten dat ook op grond van het aansprakelijkheidsrecht de NAM voor de redelijke meerkosten kan worden aangesproken, maar dit is ongewis» toelichten?3

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Is het mogelijk de NPR 9998 verplicht te maken voor nieuwbouw zodat verplicht aardbevingsbestendig gebouwd moet worden, met daarbij een vergoeding van NAM voor de redelijke meerkosten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Bent u ervan op de hoogte dat er veel onvrede heerst onder met name woningcorporaties over de redelijke meerkostenregeling? Bent u bereid bemiddelend op te treden zodat woningcorporaties niet meer per project moeten onderhandelen met de NAM?

Woningcorporaties die een beroep doen op de nieuwbouwregeling van NAM hebben de keuze uit:
Voor meer informatie over dit onderscheid, zie aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2016–2017, nr. 237 en nr. 667.
In het MJP is opgenomen dat de procentuele vergoeding wordt verhoogd. Het streven is dat, met de lopende herijking van de nieuwbouwregeling, meer opdrachtgevers van nieuwbouw voor deze regeling kiezen, waarmee de doorlooptijd korter is. Een onderhandelingstraject op projectbasis is dan minder vaak aan de orde.

Vraag 9

Is het mogelijk om de onzekerheden van de NPR 9998 voldoende weg te nemen, zodat deze in het Bouwbesluit opgenomen kan worden? Zo ja, is dat wenselijk en op welke termijn?

De huidige versie van NPR 9998 stamt uit 2015. In principe is deze versie reeds geschikt om aan te wijzen in de Regeling Bouwbesluit 2012. In het antwoord op vragen 5, 6 en 7 is uitgelegd waarom dit tot op heden niet is gebeurd.
Dit laat onverlet dat de NPR 9998 kan worden verbeterd en nader wordt uitgewerkt op basis van de opgedane ervaringen en voortschrijdende kennis. De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) heeft hiervoor een opdracht gegeven aan de NEN die loopt tot medio 2018. De eerste resultaten worden in de loop van 2017 verwacht.
Periodieke aanpassing van de NPR was vooraf beoogd. Om deze reden is het voornemen om de NPR niet aan te wijzen in het Bouwbesluit zelf, maar in de onderliggende Regeling Bouwbesluit 2012. Het is daardoor eenvoudiger de meeste recente NPR wettelijk te verankeren.

Vraag 1

Kent u de berichten «Huiseigenaren Amsterdam hebben recht op duidelijke afspraken» van de NOS?1 en «Het stadsbestuur rekent zich rijk met de wijze waarop het de erfpacht bepaalt»2

Ja.

Vraag 2

Deelt u de gedachte dat het Amsterdamse gemeentebestuur hier als monopolist de bewoners een aanbod heeft gedaan om de erfpacht voor eeuwig af te kopen? Zo ja, noopt dat niet tot extra bescherming? Zo nee, waarom niet?

Een aanzienlijk deel van Amsterdamse woningeigenaren bezit een woning op erfpachtgrond. Middels de erfpachtovereenkomst hebben de woningeigenaren een privaatrechtelijke overeenkomst (via de vestigingsakte van het erfpacht) die de erfpachter de bevoegdheid geeft om een aan een ander toebehorende onroerende zaak te houden en te gebruiken. De inhoud van het recht van erfpacht wordt bepaald door de wettelijke regeling van titel 5.7 van het Burgerlijk Wetboek en hoofdzakelijk door partijen in de akte van vestiging. Het erfpachtrecht kan door partijen worden aangepast, bijvoorbeeld met het oog op een ander gebruik van de grond. Tussen de erfverpachter en erfpachter kunnen verder de eisen van redelijkheid en billijkheid een rol spelen, die impliceren dat de redelijkheid en billijkheid zowel aanvullend als beperkend kunnen werken ten opzichte van wat is overeengekomen (6:248 BW). Bij geschillen staat de weg naar de burgerlijke rechter open. Voor gemeentelijke erfpacht geldt bovendien dat de gemeente gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Hiermee wordt erfpachters voldoende bescherming geboden.
Uit de contractsvrijheid vloeit daarnaast voort dat het elke erfpachter vrij staat het aanbod van de gemeente voor eeuwigdurende erfpacht af te slaan. Hij kan onder de huidige voorwaarden de erfpacht tot het einde van het huidige tijdvak, zoals eerder overeengekomen, voortzetten. Bij het aflopen van de huidige periode kan de erfpachter ervoor kiezen om onder het huidige stelsel van voortdurende erfpacht een nieuw tijdvak van 50 jaar aan te gaan, in plaats van over te gaan op eeuwigdurende erfpacht.

Vraag 3

Herinnert u zich de vragen van de leden Visser en Aukje de Vries (beiden VVD) aan de Ministers voor Wonen en Rijksdienst, van Financiën en van Veiligheid en Justitie over het bericht dat tienduizenden huizen nog altijd onverkoopbaar zijn door erfpacht (ingezonden 17 januari 2014)? Deelt u de toen verwoorde visie nog steeds dat aanpassing van de Wet op het financieel toezicht in dezen geen oplossing biedt?

Erfpacht is een zakelijk recht en kan daarom niet worden aangemerkt als een financieel product. Erfpacht is het recht om de grond van de erfverpachter te gebruiken. Dit betreft privaatrecht en valt onder de werking van het Burgerlijk Wetboek. Bij geschillen staat de weg naar de burgerlijke rechter open. Een dergelijk zakelijk recht kan niet worden onderworpen aan de regels van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Een vergelijking kan worden getrokken met huur (een persoonlijk recht dat eveneens is geregeld in het Burgerlijk Wetboek) dat zelfs expliciet is uitgesloten (geen consumptief krediet) van de Wft. Derhalve ben ik met de Minister van Financiën nog steeds van oordeel dat aanpassing van de Wft geen oplossing biedt.

Vraag 4

Deelt u de gedachte dat de keuze van de gemeente Amsterdam voor de theoretische methode van de residuele grondwaardeberekening ongewenst is, omdat die methode niet geschikt is voor een langdurig contract als erfpacht, nu de bouwkosten veel minder snel stijgen dan de marktwaarde van de woning?

De residuele grondwaardemethode is de meest gangbare methode om de grondwaarde te bepalen. Hierbij is de geschatte waarde van de grond het verschil (residu) tussen de marktwaarde van het object (de grond plus de opstal) en de waarde van de opstal (bepaald als de geschatte herbouwkosten inclusief sloop van het gebouw). De gemeente heeft haar beleid mede gebaseerd op advies van een door haar ingestelde commissie van onafhankelijke deskundigen; de «grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht»3. Dat de bouwkosten minder snel stijgen dan de marktwaarde in Amsterdam, betekent dat de grondwaarden oplopen, niet dat de residuele methode ongewenst is. Met het erfpachtrecht heeft de erfpachter een recht gekregen de eigendom van Amsterdam te gebruiken gedurende een bepaald tijdvak. Wanneer dit tijdvak afloopt, volgt een nieuw tijdvak waarbij de grondwaardering en de voorwaarden kunnen worden aangepast. Het is dan ook aan de gemeente vanuit haar rol als erfverpachter om af te wegen welke voorwaarden zij overeen wil komen bij een, overigens vrijwillige, overstapmogelijkheid van de erfpachter naar eeuwigdurende erfpacht.

Vraag 5

Kunt u aangeven wat de gevolgen zijn voor de rijksinkomsten van de Amsterdamse voorstellen tot afkoop van de erfpacht en kunt u daarbij ingaan op de factoren: onbeperkte aftrekbaarheid van betaling voor erfpacht (canon), niet-aftrekbaarheid van de afkoopsom voor de erfpacht en de (beperkte) aftrekbaarheid van rente op een lening ter financiering van de erfpachtafkoopsom?

Het is op dit moment niet mogelijk om te bepalen wat de gevolgen voor de rijksinkomsten van de Amsterdamse voorstellen tot afkoop van erfpacht zullen zijn. De voorstellen in hun huidige vorm bieden dusdanig veel keuzemogelijkheden aan erfpachters, dat het niet mogelijk is om te voorspellen hoeveel erfpachters voor welke optie zullen kiezen en op welke termijn deze keuzes gevolgen zullen hebben voor de rijksinkomsten.
In het algemeen heeft een keuze voor het betalen van een jaarlijkse canon ten opzichte van het afkopen mogelijk gevolgen voor de rijksinkomsten, als gevolg van de fiscale aftrekbaarheid. Canonbetalingen stijgen in principe jaarlijks met de inflatie, en de aftrekbaarheid van canonbetalingen is onbeperkt in tijdsduur en hoogte. Als de afkoopsom van eeuwigdurende erfpacht met een (hypothecaire) lening gefinancierd wordt, zijn de rentebetalingen over deze lening ook aftrekbaar, mits deze lening in een periode van ten hoogste 360 maanden ten minste annuïtair afgelost wordt. Hiermee is de aftrekbaarheid van de rentebetalingen begrensd. De afkoopsom zelf is niet aftrekbaar. Wanneer deze met eigen vermogen gefinancierd wordt, leidt dit mogelijk tot lagere belastbare vermogens in box 3 (afhankelijk van de opgebouwde spaartegoeden).

Vraag 6

Heeft u overleg gevoerd met het gemeentebestuur van Amsterdam over de gevolgen voor de rijksinkomsten van de Amsterdamse voorstellen inzake de erfpacht? Zo ja, wat zijn de resultaten van die besprekingen, zo nee, waarom niet?

Het erfpachtstelsel is een gemeentelijke regeling. De invulling van het erfpachtstelsel is in beginsel een zaak tussen de erfpachter en de erfverpachter, waar voor de rijksoverheid geen rol weggelegd is. De besluitvorming over de voorgestelde overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht ligt bij het gemeentebestuur van Amsterdam. Daar inmenging van de rijksoverheid om deze reden niet gepast lijkt, zijn met het gemeentebestuur geen gesprekken gevoerd over de mogelijke gevolgen voor de rijksinkomsten van het huidige voorstel voor de overstapregeling.

Vraag 1

Wat is de reden van de rijkelijk late publicatie van het Accountantsprotocol woningcorporaties 2016 (Accountantsprotocol Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting)?1

Het accountantsprotocol, dit jaar op 27 januari gepubliceerd, schrijft de werkzaamheden van de wettelijk verplichte accountantscontrole bij de toegelaten instellingen volkshuisvesting voor. In het protocol wordt aangegeven welk type controle de accountant dient uit te voeren, welke maatstaf de accountant daarbij dient te hanteren en op welke elementen van de verantwoording (zoals de jaarrekening en de Verantwoordingsinformatie, dVi) van de toegelaten instellingen een controle dient te worden uitgevoerd. Tevens wordt voorgeschreven op welke wijze de accountants hun bevindingen dienen te rapporteren. De controlewerkzaamheden van de accountants bieden input voor het risicogerichte toezicht door de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Het accountantsprotocol komt tot stand binnen een werkgroep met afgevaardigden vanuit de Aw, het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de accountantsorganisaties, Aedes en de toegelaten instellingen. Het accountantsprotocol wordt verder getoetst door de werkgroep Controleprotocollen (COPRO) van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA).
Het accountantsprotocol is de afgelopen jaren in de periode van december van het jaar waarover wordt gerapporteerd tot februari van het opvolgende jaar gepubliceerd. De publicatie van het protocol voor het verslagjaar 2016 valt binnen die periode. Hoewel er geen wettelijke publicatietermijn is voor het accountantsprotocol, wordt gestreefd naar een zo vroeg mogelijke publicatie van het aangepaste protocol. De publicatie van het accountantsprotocol is afhankelijk van het moment van het vaststellen van het model voor de Verantwoordingsinformatie, daar in het protocol wordt voorgeschreven op welke elementen van de dVi accountantscontrole dient te worden uitgevoerd. De wijzigingen in de wet- en regelgeving die betrekking hebben op het verslagjaar, zoals ten aanzien van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, de huursombenadering en het passend toewijzen, dienen eveneens in het dVi-model en vervolgens het accountantsprotocol verwerkt te worden. Ook wijzigingen in de model-controleverklaringen, zoals vastgesteld door de NBA, zijn van invloed op het moment waarop het definitieve accountantsprotocol beschikbaar kan komen. Vergelijkbare accountantsprotocollen zoals die van de Wet Normering Topinkomens 2016 en het definitieve protocol OCW 2016 (ten behoeve van de onderwijssector) zijn in december 2016 respectievelijk in februari 2017 gepubliceerd.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat dit accountantsprotocol de laatste jaren steeds te laat verschijnt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Erkent u de negatieve gevolgen die kleven aan de late publicatie, zoals onzekerheid voor woningcorporaties (welke eisen worden er met terugwerkende kracht van afgelopen boekjaar gesteld?), hogere administratieve lasten (met terugwerkende kracht zaken in de administratie doorvoeren) en hogere accountantskosten (onzekerheid en discussie)?

Via het accountantsprotocol worden in principe geen nieuwe eisen gesteld aan de jaarrekening en de dVi. Die eisen liggen vast in de sectorspecifieke regelgeving en in de dVi en deze zijn openbaar beschikbaar. Daarnaast zijn de accountants- en woningcorporatiesector via de werkgroep op de hoogte van de te verwachte wijzigingen in het protocol. Aangezien het protocol binnen de gebruikelijke bandbreedte is gepubliceerd en het protocol ruim 5 maanden voor de wettelijke indieningsdatum van het jaarverslag, de dVi en de bijbehorende accountantsrapporten beschikbaar is gekomen, zie ik voldoende mogelijkheden voor de accountants en de woningcorporaties om voorbereidingen te treffen op de accountantscontrole.

Vraag 4

Bent u voornemens het accountantsprotocol voortaan zes maanden voor het einde van het desbetreffende verslagjaar te publiceren, gezien het feit dat woningcorporaties vanaf volgend jaar het jaarverslag en de Verantwoordingsinformatie (welke informatie gebaseerd moet zijn op de goedgekeurde jaarrekening), per 1 mei gereed moeten hebben, waardoor de termijn nog verder verkort wordt?

Mede gezien de vervroeging van de indieningsdatum van de jaarrekening en de dVi naar 1 mei per 2018 deel ik de wens om de dVi en het accountantsprotocol in de toekomst eerder te publiceren. De komende periode zal ik de mogelijkheden hiertoe onderzoeken in overleg met de sectorpartijen. Een variant zou bijvoorbeeld kunnen zijn om een (concept-)accountantsprotocol enkele maanden voor het einde van het betreffende verslagjaar te publiceren waarin de op dat moment bekende wijzigingen in de dVi, de wet- en regelgeving en de accountantsregelgeving verwerkt zijn. Dit zou dan gevolgd worden door een addendum ultimo van het betreffende jaar waarin alleen de aanvullende wijzigingen in de dVi, de wet- en regelgeving en de accountantsregelgeving verwerkt zijn. Dit is een werkwijze die ook in de onderwijssector wordt gevolgd.

Vraag 5

Bent u, ten behoeve van de administratieve lastenverlichting, bereid een verlicht controleprotocol te introduceren voor woningcorporaties die gedurende langere periode geen noemenswaardige op- of aanmerkingen van de accountant of toezichthouder hebben gekregen en steevast zorgen voor tijdige oplevering van de stukken, welk verlicht regime bijvoorbeeld zou kunnen bestaan in het doen van steekproeven op betrouwbaarheid van de aangeleverde informatie, zodat woningcorporaties die hun zaakjes op orde hebben tijdig hun gegevens aan kunnen leveren en de accountant tevens een kortere controleperiode nodig heeft?

In de Woningwet is voorgeschreven dat op het niveau van de woningcorporaties jaarlijks een controleverklaring bij de jaarrekening en een assurancerapport wordt afgegeven. De Aw steunt bij het toezicht op woningcorporaties in belangrijke mate op deze werkzaamheden van de accountant. De jaarrekening en de dVi met bijbehorende assurancerapporten zijn een belangrijk onderdeel voor de verdere risicoselectie bij het toezicht.
Het is niet realistisch te veronderstellen dat de werkzaamheden van de accountant vervangen zouden kunnen worden door steekproeven op het niveau van de administratie van de woningcorporaties door de Aw, mede gelet op het feit dat de accountant al veel kennis van de administratie van de corporatie heeft waardoor deze werkzaamheden efficiënt en in samenhang met de overige accountantswerkzaamheden uitgevoerd kunnen worden. Daarnaast zijn de werkzaamheden van de accountant niet alleen van belang voor het extern toezicht. Ook het bestuur en het intern toezicht van de toegelaten instelling en andere externe partijen dan de Aw hebben belang bij een goede accountantscontrole. De aanbevelingen van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties (PEW) vragen juist om versterking van het interne toezicht alsmede om een versterking van de taakinvulling van de accountant. Tevens heeft uw Kamer via een daartoe aangenomen motie de regering verzocht om alle toegelaten instellingen volkshuisvesting met meer dan 1.500 verhuureenheden aan te merken als Organisatie van Openbaar Belang (OOB), hetgeen eveneens duidt op de wens om de rol van de accountants te versterken. Weinig bevindingen vanuit de accountant in enig jaar zijn verder geen garantie dat dit het volgende jaar nog steeds zo zal zijn. Dit is mede afhankelijk van de aard van de bevindingen en de kwaliteit van de administratieve organisatie en interne beheersing. Het ligt, gelet op bovenstaande, dan ook niet voor de hand om een verlicht controleprotocol te introduceren.
Wel wordt via andere wegen gezocht naar beperking van administratieve lasten die samenhangen met verantwoordingsgegevens. De Aw zal dit jaar de gegevensuitvraging in de dVi zoals die nu plaatsvindt voor alle woningcorporaties evalueren. Indien dat leidt tot een vermindering van de uitvraag van gegevens in de dVi zal dit automatisch leiden tot een verlichting van de werkzaamheden van de accountant op de betreffende onderdelen. Tevens wordt in overleg met betrokken partijen bezien of het mogelijk is om, naast een eventuele vermindering, tot een meer stabiele gegevensuitvraag te komen, waardoor als gevolg ook de jaarlijkse wijzigingen in de verantwoording en controle beperkter zullen zijn. Ter bevordering van de verlichting van de administratieve lastendruk wordt tevens een aantal andere initiatieven ontplooid, zoals het verticaal toezichttraject waarbinnen de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gezamenlijk werken aan een gezamenlijk financieel normenkader met ingang van 2018 en de implementatie van Standard Business Reporting (SBR) in de woningcorporatiesector. Met SBR worden de gegevens in de bedrijfsadministratie eenmalig op een standaard manier vastgelegd. De gegevens zijn eenvoudig her te gebruiken voor verschillende rapportages aan overheidsinstellingen, zoals bijvoorbeeld de toezichthouder.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «De aankoopmakelaar is terug, en heeft de markt in zijn greep»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat geschetst wordt van niet-transparante tarieven die aankoopmakelaars in rekening brengen, waardoor het moeilijk is ze te vergelijken? Zo ja, wat kunt u hier aan doen? Zo nee, waarom niet?

Ik herken het beeld dat het lastig is voor consumenten om de tarieven van (aankoop)makelaars te vergelijken omdat deze gegevens vaak niet openbaar zijn. Dit vind ik onwenselijk en ik heb de brancheorganisaties dan ook opgeroepen transparanter te worden over de tarieven die aangesloten makelaars rekenen en de diensten die zij voor die prijs aanbieden.
(Aankoop)makelaars zijn niet wettelijk verplicht hun tarieven op hun website kenbaar te maken. Omdat de dienstverlening die klanten wensen uiteenloopt, doen makelaars vaak een individueel aanbod dat is gebaseerd op de specifieke wensen van de klant. Makelaars die zijn aangesloten bij de brancheorganisaties NVM, VBO of VastgoedPRO moeten daarbij handelen conform de «Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij». Volgens deze voorwaarden zijn makelaars verplicht de dienstverlening die geleverd zal worden en het tarief in een opdracht tot dienstverlening vast te leggen en kenbaar te maken richting hun klant. De tarieven worden zo altijd transparant voordat de klant de opdracht verleent aan de makelaar. Transparantie over de tarieven op bijvoorbeeld de eigen website is echter zeldzaam. Hierdoor kunnen consumenten de tarieven van makelaars moeilijk vergelijken en moeten verschillende offertes worden aangevraagd om een beeld van de tarieven en de dienstverlening te krijgen.
De website advieskeuze.nl, die eerder haar kracht heeft bewezen in het vergelijkbaar maken van de tarieven en kwaliteit van hypotheekadvies, is recent ook gestart met vergelijken van makelaars. De Consumentenbond heeft een meerderheidsbelang in deze vergelijkingssite en ook de Vereniging Eigen Huis steunt dit initiatief. Ik juich dit initiatief toe omdat een onafhankelijke vergelijking van makelaars bijdraagt aan een concurrerende en goed functionerende markt. Ik zal in overleg gaan met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis over mogelijkheden om de transparantie van tarieven en kwaliteit op deze website te verbeteren en te versnellen. Ik vertrouw erop dat ook makelaars zich zullen inzetten om de transparantie van tarieven en kwaliteit te verbeteren.

Vraag 3

Klopt het dat aankoopmakelaars eerder kennis hebben van het (aankomende) woningaanbod dan de rest van de markt? Klopt het dat huizenkopers daardoor, gezien de huidige marktsituatie in delen van ons land, bijna gedwongen zijn tegen aanzienlijke kosten een aankoopmakelaar in te schakelen wanneer zij een huis willen kopen? Bent u van mening dat dit onwenselijk is en de kosten voor huizenkopers onnodig opdrijft?

In de praktijk hebben aspirant-kopers met een aankoopmakelaar vaak eerder kennis van het woningaanbod. Aankoopmakelaars zijn immers bekend met de lokale woningmarkt en hebben aandacht voor signalen die erop duiden dat bepaalde woningen in de verkoop zullen komen. Daarnaast zijn er makelaarskantoren die zich met zowel aankoop- als verkoopmakelaardij bezighouden. Voorts ontstaat een informatievoorsprong voor huizenzoekers met een aankoopmakelaar omdat het gebeurt dat woningen sneller in niet-openbare systemen verschijnen dan op bijvoorbeeld Funda. De NVM heeft haar systemen zo ingericht dat nieuw aanbod in principe gelijktijdig op interne systemen en op Funda verschijnt. In de praktijk kunnen makelaars ervoor kiezen aanbod eerst alleen op het interne systeem aan te bieden. Dit leidt voor dit deel van het aanbod tot een informatievoorsprong voor aankoopmakelaars. Ik heb geen inzicht in de mate waarin dit gebeurt en wat dit betekent voor de positie van de klant in het koopproces. Ik heb deze problematiek aangekaart bij de Autoriteit Consument en Markt (ACM).

Vraag 4

Is het toegestaan belangstellenden voor een huis te weigeren als zij geen aankoopmakelaar in de hand hebben genomen? Zo ja, waarom is dit toegestaan? Zo nee, waarom ontstaat bij veel kopers dan toch de indruk dat dit zo is?

Hoewel het niet bij wet verboden is voor individuele makelaars om geïnteresseerden met een aankoopmakelaar voorrang te geven, acht ik het weigeren van potentiële kopers puur vanwege het feit dat zij geen aankoopmakelaar hebben, niet als betamelijk. Ik ben hierover in overleg getreden met de brancheorganisaties NVM en VBO en ook zij zien een dergelijke uitsluiting als onwenselijk en bovendien niet conform de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij. Deze voorwaarden schrijven voor dat makelaars een opdracht moeten uitvoeren «naar beste weten en kunnen uit en met inachtneming van de belangen van de consument». NVM en VBO zullen dit standpunt ook aan hun leden communiceren. Wel geven zij aan niet de indruk te hebben dat kopers zonder aankoopmakelaar structureel buitengesloten worden en wijzen er op dat ook in de krappe gebieden het merendeel van de woningen zonder aankoopmakelaar wordt gekocht. Er zijn hen verder geen klachten bekend die betrekking hebben op het uitsluiten van potentiële kopers zonder aankoopmakelaar.
De NVM en VBO wijzen er ook op dat consumenten die de indruk hebben dat zij op oneigenlijke gronden worden buitengesloten bij bezichtigingen, de mogelijkheid hebben hun klacht voor te leggen aan de tuchtrechter. Dit kan op laagdrempelige wijze. Hetzelfde geldt voor verkopers die de indruk hebben dat hun belangen niet goed zijn behartigd als gevolg van het buitensluiten van geïnteresseerden. Vereniging Eigen Huis heeft aan mij toegezegd dat zij de mogelijkheid om misstanden voor te leggen aan de tuchtrechter onder de aandacht zal brengen van consumenten.
Overigens zijn er wel situaties denkbaar waarin het in het belang van de verkoper is om een deel van de verzoeken tot bezichtiging te weigeren, bijvoorbeeld als een verkoper bovenal hecht aan een snelle verkoop of wanneer er sprake is van een onpraktisch groot aantal verzoeken voor bezichtigingen, zoals in krappe woningmarktregio’s kan voorkomen.

Vraag 5

Wat vindt u van de praktijk waarbij makelaars een courtage vragen die wordt uitgedrukt in procenten van de koopprijs? Klopt het dat het daardoor een hogere prijs aantrekkelijker is voor een aankoopmakelaar dan een lagere prijs? Deelt u de mening dat dat een perverse prikkel voor een aankoopmakelaar is?

Het staat een makelaar vrij om zelf te bepalen op welke wijze hij of zij de vergoeding voor geleverde diensten vaststelt. Aspirant-kopers die gebruik willen maken van een aankoopmakelaar kunnen bij hun selectie van een makelaar ook afspraken maken over de wijze waarop de vergoeding wordt vastgesteld. Het komt veelvuldig voor dat een vergoeding wordt gebaseerd op de aankoopprijs. Het werken met een vergoeding als percentage van de verkoopprijs betekent dat mensen een vertaalslag moeten maken naar de verwachte kosten, dit bemoeilijkt de beoordeling van tarieven en gaat daarmee ten koste van de transparantie van de markt. Ook zou een vergoeding op basis van de aankoopprijs een kleine prikkel kunnen geven voor de makelaar om op een hogere aankoopprijs uit te komen. De prikkel die hiervan uitgaat om op een hogere aankoopprijs uit te komen, kan genuanceerd worden. Bijvoorbeeld, op een woningprijs van 300.000 euro in plaats van 295.000 euro, stijgt de vergoeding bij een tarief van 1% met 50 euro, namelijk van 2950 naar 3.000 euro. Overigens heeft een makelaar uiteraard een bedrijfsmatig belang bij het leveren van een goede dienstverlening, en daarmee het zoveel mogelijk drukken van de aankoopprijs. Indien de makelaar desondanks niet in het belang van de consument handelt, heeft de consument de mogelijkheid om een beroep te doen op de geschillenregeling, een klacht in te dienen bij de tuchtrechter of een civiele procedure te starten.

Vraag 1

Kent u het artikel «Wij hebben al te vaak ja gezegd tegen Brouwerseiland»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw standpunt inzake het project Brouwerseiland? Hoe past dit project in het licht van uw eerdere uitspraken, namelijk dat het niet de bedoeling is om de hele kust vol te bouwen, dat u van een lege en mooie kust houdt en dat er alleen ruimte zou moeten zijn voor kleinschalige projecten?2

Uitgangspunt van het te sluiten Kustpact is dat we de kust willen beschermen maar niet op slot willen zetten. In het Kustpact zullen afspraken worden gemaakt over het aanwijzen van zones aan de kust waar niet gebouwd kan worden voor recreatiedoelen, waar wel en onder welke voorwaarden. De wijze waarop de zonering in beleid en regelgeving zal worden overgenomen, zal plaatsvinden op basis van de daarvoor geldende procedures bij de voorbereiding en vaststelling van provinciale structuur- of omgevingsvisies en provinciale verordeningen ruimte. En bij gemeenten de voorbereiding en vaststelling van structuurvisies/ omgevingsvisies en bestemmingsplannen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het project Brouwerseiland juist bijdraagt aan het volbouwen van de kust en geen kleinschalig project is?

Een oordeel over het project in de omgeving is aan de andere overheden en de maatschappelijke organisaties. In het te sluiten Kustpact wordt het belang onderschreven van een goede balans tussen ruimtelijke ontwikkelingen en het behoud en de bescherming van de kernkwaliteiten en de collectieve waarden van de kustzone. In het Kustpact zullen afspraken worden opgenomen over de in antwoord 2 genoemde zonering en over de wijze waarop met thans lopende plannen en initiatieven zal worden omgegaan.

Vraag 4

Kunt u wat meer zeggen over de voortgang van de onderhandelingen over het Kustpact? Zal dit pact, net als bij het project de Zeeuwse Lagune in het Veerse Meer, gevolgen kunnen hebben voor het project Brouwerseiland?

In mijn brief van 25 oktober 20163 heb ik u geïnformeerd over de stand van zaken van het Kustpact. Daarna is het Kustpact besproken met de achterbannen van de betrokken partijen. Enkele partijen hebben op basis van de toenmalige versie voorstellen gedaan voor de herformulering en toelichting van enkele artikelen. Deze voorstellen zijn met de meest betrokken partijen besproken, waaronder de organisaties voor natuur en milieudoelen en de recreatiebelangen. De meest recente teksten liggen nu voor reactie bij alle bij het Kustpact betrokken partijen. Over de resultaten zal ik de Kamer op korte termijn informeren. Vooruitlopend daarop acht ik het niet opportuun om een inschatting te geven over de relatie tussen de afspraken van het Kustpact en het genoemde project.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het, gelet op de discussie over de bescherming van onze kust, voor de hand ligt dat u geen gebruik zult maken van de u in artikel 3.2 van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geboden bevoegdheid om ontheffing te verlenen van artikel 2.3.5 van het Barro, dat bepaalt dat op gronden gelegen binnen het kustfundament en buiten stedelijk gebied geen nieuwe bebouwing mogelijk is? Zo nee waarom niet?

Bij het nemen van een besluit over een verzoek tot ontheffing moet op grond van artikel 3.2 van het Barro beoordeeld worden of de verwezenlijking van het decentrale beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met het Barro te dienen nationale belangen.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het bij bijzondere omstandigheden moet gaan om bijzondere situaties, bijvoorbeeld de ontwikkeling van innovatieve projecten met een zwaarwegend maatschappelijk belang. De te dienen nationale belangen bij Brouwerseiland zijn de instandhouding en versterking van het kustfundament en het waarborgen van het onderhoud, de veiligheid en de mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering, i.c. de Brouwersdam.
Ik zal zo spoedig mogelijk een besluit nemen over het ontheffingsverzoek, waarbij ik de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden en de te dienen nationale belangen zorgvuldig zal wegen.
Met het oog op de te betrachten zorgvuldigheid kan ik op dit moment nog niet op het te nemen besluit vooruitlopen.

Vraag 6

Klopt het dat u door het weigeren van deze ontheffing kunt voorkomen dat er op grote schaal nieuwe vakantiewoningen aan de kust bij worden gebouwd? Klopt het dus dat u het project Brouwerseiland en andere projecten in de kustzone door weigering van ontheffing kunt stoppen?

In het antwoord op vraag 5 is opgenomen hoe een verzoek tot ontheffing moet worden beoordeeld en op grond waarvan een ontheffing kan worden verleend of kan worden geweigerd. Van deze beoordelingswijze kan niet worden afgeweken met het doel om projecten te stoppen of juist door te laten gaan.

Vraag 7

Deelt u de mening dat megalomane kustprojecten, zoals het project Brouwerseiland en het project Zeeuwse Lagune, in het Kustpact uitgesloten dienen te worden en derhalve niet voor ontheffing in aanmerking dienen te komen? Zo nee, waarom niet?

Met alle partijen betrokken bij het Kustpact streven we naar een goede balans tussen bescherming en ontwikkeling. De provincies staan samen met de gemeenten en de andere partijen aan de lat om te komen tot zonering van de kustzone. Het Kustpact zal niet vooruitlopen op de democratische besluitvorming in o.a. gemeenten, provincie en waterschappen, die nodig is voor de inzet voor de zonering. De wijze waarop de zonering in beleid en regelgeving zal worden overgenomen, zal plaatsvinden op basis van de daarvoor geldende procedures.

Vraag 8

Klopt het dat er op dit moment ook een conflict speelt over de plaatsing van de nog te bouwen getijdencentrale? Klopt het dat deze oorspronkelijk op de plek van het project Brouwerseiland gepland stond?

Over de getijdencentrale op de Brouwersdam is in het Wetgevingsoverleg Water van 14 november 2016 gedebatteerd. Er is echter geen conflict tussen een eventuele plaatsing van de getijdencentrale op een locatie in de Brouwersdam en het project Brouwerseiland zoals thans kan worden voorzien. In een pre-verkenningsfase van de getijdencentrale is sprake geweest van een eventuele locatie waar nu het project Brouwerseiland wordt beoogd, maar deze eventuele locatie viel al in 2008 af op ondermeer technische gronden.

Vraag 9

Deelt u de mening dat bij het maken van plannen en het in gang zetten van procedures voor het project Brouwerseiland onvoldoende is gekeken naar de wensen van de lokale bevolking? Zo nee, hoe verklaart u dan de grote maatschappelijke onrust die hierover is ontstaan?

Voor het project zijn verschillende wettelijke procedures van toepassing, die zijn of worden gevolgd. Daaronder de voorbereiding en vaststelling van een bestemmingsplan, waarbij een ieder in de gelegenheid is gesteld om bij de gemeente zienswijzen in te dienen. Ik reken en vertrouw erop dat de gemeenteraad deze zienswijzen bij de vaststelling van het bestemmingsplan zorgvuldig zal beoordelen en tot een evenwichtige afweging zal komen van de bij het project betrokken wensen en belangen, waaronder de wensen van de lokale bevolking.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de berichtgeving over de versterkingsoperatie in Groningen, die vertraging oploopt?1

Ja.

Vraag 2

Waarom gaat dit nu ineens tien jaar duren, in plaats van de eerder genoemde vijf jaar?

De versterkingsaanpak zoals door de NCG omschreven in het Meerjarenprogramma Aardbevingsbestendig en Kansrijk Groningen 2017–2021 (MJP, bijlage bij Kamerstuk 33 529, nr. 321) heeft de instemming van alle bestuurlijke partijen, waaronder de provincie Groningen. Het MJP laat een ambitieuze aanpak zien en bevat voorstellen om de inspecties en de versterkingsaanpak te versnellen. De veiligheid van de Groningers in hun eigen huis staat in de aanpak van de NCG voorop en de bewoner staat daarbij centraal. Daarom zal aan de keukentafel van iedere bewoner/eigenaar uiteindelijk moeten blijken wanneer, hoe en in welk tempo de woningen zullen worden versterkt.
In april 2017 starten de gesprekken over de versterkingsplannen voor de eerste 500 woningen. Daarbij wordt alles op alles gezet om de uitvoering van de versterkingsplannen te starten in het 4e kwartaal van 2017. Er wordt dus gewerkt met een dakpansgewijze aanpak van inspecties gevolgd door versterking. Dit betekent dat – anders dan het in vraag 1 aangehaalde mediabericht suggereert – er geen sprake is van vijf jaar inspecteren en daarna vijf jaar uitvoeren, waardoor het geheel tien jaar in beslag zou nemen.

Vraag 3

Deelt u de mening van de commissaris van de Koning van Groningen, dat de mensen daardoor veel te lang in onzekerheid gelaten worden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is het waar dat het dan te laat kan zijn, omdat er na 2020 zwaardere aardbevingen worden verwacht?

Over de seismiciteit in het gebied na 2020 zijn op dit moment geen harde uitspraken te doen. Met het instemmingsbesluit, waarover ik uw Kamer op 23 september 2016 heb geïnformeerd (Kamerstuk 33 529, nr. 309), is het productieniveau voor de gaswinning uit het Groningenveld voor de komende vijf jaar vanuit het oogpunt van veiligheid verder verlaagd en vastgesteld op 24 miljard m3 per jaar. Een productieniveau van 24 miljard m3 per jaar, gecombineerd met een gelijkmatige winning, zal naar verwachting in de komende vijf jaar leiden tot een verdere afname van de seismiciteit ten opzichte van het niveau in 2015.

Vraag 5

Is het waar dat de 1.450 woningen die tot nu tot geïnspecteerd zijn, allemaal versterkt moeten worden?

De NCG meldt hierover in het MJP 2017–2021: «Inmiddels zijn de eerste resultaten bekend (zowel van de 1.450 woningen, als van de overige projecten). Ongeacht de ligging, het type woning, de toegepaste rekenmethode of het constructeursbureau, is de conclusie dat in vrijwel alle situaties versterken noodzakelijk is.»

Vraag 6

Wat zegt dit over het totaal aantal woningen dat nog versterkt moet gaan worden? Hoeveel zullen de kosten daarvoor bedragen?

Over de omvang van de totale versterkingsopgave is op dit moment geen uitspraak te doen. Dat zal moeten blijken uit de resultaten van nog uit te voeren inspecties.

Vraag 7

Hoeveel bewoners zullen tijdelijk hun huis moeten verlaten? Voor hoe lang zullen ze hun woning moeten verlaten?

Dat is op dit moment nog niet te zeggen. Dit is afhankelijk van de noodzakelijke versterkingsmaatregelen, die per huis kunnen verschillen. In de aanpak van de NCG staat de bewoner centraal. Dit betekent concreet dat de versterkingsadviezen in individuele gesprekken met de bewoners die het aangaat worden besproken. Daarbij zal ook worden gesproken over eventuele aanvullende wensen van de bewoner die kunnen worden gekoppeld aan de uitvoering van de versterkingsmaatregelen.

Vraag 8

Hoe verhoudt dit zich tot conclusies die een jaar geleden getrokken zijn, dat er veel minder dan eerder verwacht woningen versterkt moeten worden?

Ongeveer een jaar geleden berichtte ik uw Kamer (Kamerstuk 33 529, nr. 212) over een statistische benadering waaruit een schatting naar voren kwam van de totale versterkingsopgave. Daarbij heb ik toen ook al gemeld dat de definitieve versterkingsopgave verder moet worden vastgesteld op basis van inspecties. Pas dan is met meer zekerheid te zeggen welke aantallen woningen in de praktijk ook versterkt moeten worden.

Vraag 9

Waarom heeft het een jaar geduurd voordat er een nieuwe waardevermeerderingsregeling is?

Op 22 november 2016 heb ik een besluit genomen over de nieuwe waardevermeerderingsregeling dat in lijn is met de wensen van uw Kamer
(motie Bosman c.s., Kamerstuk 33 529, nr. 242) en van de maatschappelijke en bestuurlijke stuurgroepen. Voor meer informatie over de inhoud en wijze van totstandkoming van de nieuwe regeling verwijs ik naar het geactualiseerde MJP van de NCG dat ik uw Kamer op 23 december 2016 heb toegestuurd (Bijlage bij Kamerstuk 33 529, nr. 321).

Vraag 10

Is het waar dat de nieuwe regeling heel erg lijkt op de oude regeling? Waarom is er dan een heel jaar overheen gegaan?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Deelt u de mening dat het tempo van de maatregelen en de urgentie ervan nog steeds niet in evenwicht met elkaar zijn? Wat gaat u daaraan doen?

Zie het antwoord op vragen 2 en 3.

Vraag 12

Deelt u de mening dat alle woningen binnen vijf jaar versterkt moeten worden?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 1

Hoe verklaart u de enorme huurstijging van een woning in de Amsterdamse wijk de Pijp? Kunt u per aangegeven jaar uiteenzetten waardoor de huurstijging is veroorzaakt?1

De huurstijging in het bericht waarnaar de vraag verwijst betreft de stijging van de punten en de maximale huur in de periode van 1 juli 1994 tot en met 1 oktober 2016. Het is dus niet zo, dat een huurder die al sinds 1994 woonachtig was in die woning een dergelijke huurstijging zou hebben ondervonden. De huurstijging van die huurder wordt namelijk bepaald door de wettelijk gereguleerde maximale huurprijsstijgingen. Daarbij is van belang dat er in de genoemde periode diverse andere huurmaatregelen golden die tot een mitigering hebben geleid van de huurprijsontwikkeling.
Inzake de weergegeven stijging in punten van de aangegeven woning in het tweetbericht zijn verschillende factoren van belang. Deels gaat het daarbij om aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) door andere inzichten in hetgeen als kwaliteit van een woning moet worden aangeduid, deels om het stimuleren van gewenste investeringen, deels om een toename van kwaliteit en deels om aspecten die niet van toepassing zijn bij de aangegeven woning in de Pijp.
De wijziging per 1 juli 2004 hield verband met een ander inzicht in hetgeen als kwaliteit van de woonruimte moet worden aangeduid. Op grond van dat inzicht is de verouderingsaftrek vervallen, rekening houdende met een evenwicht tussen de uiteenlopende belangen van huurders en de verschillende groepen verhuurders. Het vervallen van de verouderingsaftrek maakte vanwege dat evenwicht uit van een samenhanghangend pakket met andere maatregelen in het huurbeleid. Dit samenhangend pakket betrof:
Van belang bij dit samenhangend pakket is dat dit voortkwam uit een advies van de Commissie Huurbeleid, bestaande uit Aedes, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), de Nederlandse Vereniging van Beleggers en Eigenaren (Vastgoedbelang) en de Nederlandse Woonbond.
De wijziging per 1 juli 2011 hield eveneens verband met hetgeen als kwaliteit van een woning moet worden aangeduid, en tegelijkertijd met de wens om investeringen in energiebesparing te stimuleren. Deze wijziging leidde in algemene zin niet tot een toename van het puntenaantal. Per 1 juli 2011 was er in algemene zin dus geen toename van WWS-punten. In individuele gevallen zal er wel sprake zijn geweest van een toe- of afname van punten.
Overigens bestaat het grootste deel van de Amsterdamse Pijp uit vooroorlogse meergezinswoningen. De wijziging van het WWS zou daarbij gezien het bouwjaar en de daarmee samenhangende energieprestatie van die woningen leiden tot 0 punten in plaats van de in het tweetbericht vermelde 22 punten.
Een woning in de Amsterdamse Pijp zou slechts op twee gronden in aanmerking komen voor 22 punten (label C). In de eerste plaats indien dit een eengezinswoning uit bouwjaar 1994 zou zijn. In de tweede plaats indien de verhuurder zodanig heeft geïnvesteerd in een oudere eengezinswoning dat de energieprestatie van de woning is verbeterd naar energielabel C. Een dergelijke verbetering past bij de doelstellingen van dit kabinet gericht op energiebesparing in de huursector en zoals die zijn overeengekomen met het Convenant Energiebesparing corporatiesector. Partijen bij dit Convenant waren Aedes, de Woonbond en het Rijk.
Overigens is zichtbaar, dat er na de wijziging van het WWS meer corporatie huurwoningen in algemene zin betere energielabels hebben. Het toename van het puntenaantal is op dit onderdeel dan ook vooral een weergave van gewenste investeringen in meer kwaliteit:
Label A
3%
7%
Label B
11%
18%
Label C
30%
33%
Label D
27%
23%
Label E
16%
12%
Label F
10%
6%
Label G
3%
2%
De wijziging per 1 oktober 2011 hield verband met de invoering van zogenaamde schaarstepunten. De invoering van deze punten vloeide voort uit de in de bijlage bij het Regeerakkoord «Vrijheid en verantwoordelijkheid» opgenomen maatregel:
«Het aantal WWS-punten wordt in regio’s met schaarste verhoogd met maximaal 25-punten, afhankelijk van de WOZ-waarde». De invoering van deze maatregel leidde tot extra punten voor huurwoningen in de 10 COROP-gebieden met de hoogste WOZ-waarde. Het ging daarbij om 15 danwel 25 extra WWS-punten afhankelijk van de gemiddelde WOZ-waarde per m2. Deze gemiddelde waarde betekende dat een woning met een WOZ-waarde per m2 hoger dan € 2.900 werd met 25 extra WWS-punten gewaardeerd.
Eén van de overwegingen bij deze wijziging was dat het WWS in specifieke regio’s, en bij bepaalde woningen gezien de maximale huur verhuurders onvoldoende stimuleert om over te gaan tot exploitatie van huurwoningen. Deze wijziging van het WWS hield dan verband met de noodzaak om voor de betrokken regio’s en woningen te komen tot een betere verhouding tussen prijs en kwaliteit waarin de gewildheid van de woningen beter tot zijn recht kon komen.
De wijziging per 1 oktober 2015 maakte deel uit van een akkoord dat het kabinet op 13 februari 2013 heeft gesloten met D66, ChristenUnie en SGP. Dit akkoord omvatte een aantal samenhangende maatregelen opgenomen ter verbetering van de werking van de woningmarkt.
De wijziging leidde ertoe dat de WOZ-waarde gemiddeld genomen voor circa 25% de maximale huurprijs ging bepalen. Deze wijziging hield een wijziging in van het WWS als zodanig, maar ook een eenmalige verlaging van de prijs per WWS-punt met 3,8%. De gemiddelde maximale huurprijs bleef landelijk ongewijzigd. Er was landelijk dus geen sprake van een puntenstijging of van een stijging van de maximale huurprijs.
De wijziging van het WWS heeft wel geleid tot een herverdeling van huurruimte tussen individuele woningen en gebieden. Zo zijn er woningen in schaarstegebieden die gemiddeld een hogere maximale huurprijs hebben gekregen, maar ook woningen waarvoor het omgekeerde gold.
Voorts is van belang dat zowel de absolute WOZ-waarde als de WOZ-waarde per m² meetellen. Hierdoor worden de maximale huurprijzen van met name kleinere woningen in gebieden met een gespannen woningmarkt minder hoog dan wanneer uitsluitend de WOZ-waarde per m² wordt gebruikt. Dit mitigeert dus de effecten van de aanpassing voor een kleine huurwoning in de Pijp.
De wijziging van het WWS per 1 oktober 2016 heeft geleid tot een hogere puntenwaardering voor kleine woningen met bouwjaren 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht. Het aangegeven voorbeeld betreft echter een woning in de Amsterdamse Pijp die kennelijk al op 1 juli 1994 aanwezig was. Het aantal WWS-punten van de betrokken woning in de Pijp kan daardoor dus niet zijn gestegen.
Voor een verdergaande uiteenzetting van de wijzigingen wil ik verwijzen naar de stukken die indertijd bij elke wijziging met de Kamer zijn gewisseld.
Wijziging van het WWS vergt in elk geval wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze wijzigingen zijn steeds conform de wettelijke procedure voorafgegaan door toezending van de concept-wijziging aan de Tweede en Eerste Kamer in het kader van de wettelijk voorgeschreven voorhangprocedure. Daarnaast is de Kamer bij elke wijziging steeds met diverse beleidsbrieven geïnformeerd. Over de wijzigingen is hierdoor dan ook steeds uitvoerig overleg geweest met de Tweede Kamer.

Vraag 2

Komt de huurstijging van deze woning overeen met de gemiddelde landelijke stijging in de genoemde jaren? Zo nee, hoe is het verschil te verklaren?

Gelet op de landelijk gemiddelde gerealiseerde huurstijgingen over de jaren 1994 tot en met 2016 zou de huur van € 152,92 waar in het voorbeeld vanuit is gegaan, gestegen zijn naar € 286,27 per maand. Daarbij is van belang dat de cumulatieve inflatie over de periode van 1994 tot en met 2016 circa 53% bedraagt. De weergegeven stijging van de maximale huurprijs komt hierdoor op geen enkele wijze overeen met de landelijk gemiddeld gerealiseerde huurstijgingen.
Een belangrijke verklaring voor het verschil is dat elke wijziging van het WWS, waarin enkel de maximale huurprijzen liggen besloten, steeds gepaard ging met andere maatregelen die leidden tot een beperking van de huurstijging bij zittend huurders en daardoor tot een beperking van de huren die ook daadwerkelijk worden betaald.

Vraag 3

Bent u alsnog bereid om de schaarstepunten, die in 2011 zijn ingevoerd door de toenmalige Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de heer Donner, zoals is beloofd te schrappen uit het woningwaarderingsstelsel, in plaats van deze extra huurpunten te verrekenen met de WOZ-waarde en zo de huurder dubbel te laten betalen? Zo nee, waarom niet?

Zoals is aangegeven in de brief aan de Tweede Kamer van 21 november 2014 (Kamerstuk 27 926, nr. 237) zijn de schaarstepunten vervallen met de wijziging van het WWS die per 1 oktober 2015 in werking trad. Daarin is ook aangegeven dat tegelijkertijd de daaraan verbonden gemiddelde verdiencapaciteit is gehandhaafd door een aanpassing van de maximale huurprijs per punt.
Zoals al is aangegeven in het antwoord op vraag 2 leidde de wijziging van het WWS er niet toe dat de schaarstegebieden onevenredig werden belast. Het is dus geenszins zo dat alle huurders in de schaarstegebieden hierdoor dubbel zijn gaan betalen. Daarbij is het wederom van belang dat de invoering van de schaarstepunten slechts betrekking had op de maximale huurprijs.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht over de statuutverandering bij woningcorporatie De Key die leidt tot verzet bij hun huurders?1

Zowel de gemeente Amsterdam (bij brief van het college van burgemeester en wethouders) als huurderskoepel Arcade hebben hun standpunt over de statutenwijziging van De Key reeds eerder per brief aan mij toegelicht. Vervolgens heb ik eveneens per brief gereageerd richting zowel de gemeente als de huurderskoepel. Beide brieven zijn op 18 november jl. verzonden. Kortheidshalve verwijs ik voor mijn reactie op het krantenbericht naar deze brieven, die bij de beantwoording van deze vragen zijn gevoegd2.

Vraag 2

Op basis van welke wet- en regelgeving is het mogelijk dat woningcorporatie De Key haar doelstelling en statuten ingrijpend wijzigt om zo voorrang te geven aan studerende jongeren, zonder dat de huurdersorganisatie hierbij is betrokken?

Vooropgesteld moet worden dat een huurdersorganisatie betrokken moet zijn op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Deze wet schrijft voor dat een huurdersorganisatie door de verhuurder in staat gesteld moet worden om overleg te voeren en advies uit te brengen over voorgenomen beleidswijzigingen van de corporatie. Vooruitlopend op de feitelijke statutenwijziging door De Key is vorig jaar huurderskoepel Arcade door De Key in staat gesteld hierover overleg te voeren en advies uit te brengen op de voorgestelde beleidswijziging van De Key om zich te gaan focussen op de huisvesting van woonstarters in Amsterdam. De huurderskoepel heeft positief geadviseerd over het voorstel van De Key, waarna de Raad van Commissarissen van De Key op 23 september 2015 akkoord is gegaan met het koersdocument «Ruimte voor beweging». In het koersdocument is het voornemen opgenomen om de beleidswijziging te verankeren in de statuten van De Key. Vervolgens is het voorstel vertaald naar nieuwe statuten, die 18 juli jl. aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zijn voorgelegd en door haar zijn goedgekeurd.
Tevens heeft de huurderskoepel vervolgens op 1 september 2016 positief geadviseerd over de portefeuillestrategie van De Key, die op de beleidswijziging is gebaseerd.
Inmiddels is bekend geworden dat het bestuur van huurderskoepel Arcade d.d. 15 december jl. zijn zetel ter beschikking heeft gesteld en een interim--bestuur is aangesteld. Deze situatie heeft m.i. echter geen gevolgen voor de geldigheid van het positieve advies dat Arcade eerder heeft gegeven op het genoemde koersdocument en de portefeuillestrategie van De Key. Het bestuur van Arcade was op het moment dat deze adviezen zijn gegeven bevoegd om De Key te adviseren.
Een corporatie kan op grond van artikel 23 Woningwet de statuten wijzigen nadat deze door de Minister, voor deze de Autoriteit woningcorporaties, zijn goedgekeurd conform het derde lid van deze bepaling. In de te wijzigen statuten moet zijn opgenomen dat de corporatie uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, zoals opgenomen in artikel 45 van de Woningwet. De Woningwet staat daarbij toe dat corporaties zoals De Key zich binnen het gebied van de volkshuisvesting primair richten op de huisvesting van bijvoorbeeld studenten en woonstarters of ouderen en mensen met een beperking. Dit sluit de huisvesting van andere mensen uit de doelgroep overigens niet uit, omdat ook andere woningzoekenden uit de doelgroep gehuisvest kunnen blijven worden in een corporatiewoning. De gewijzigde statuten van De Key voldoen aan de voorschriften uit artikel 23 en 45 van de Woningwet.

Vraag 3

Waarom heeft u goedkeuring verleend aan het wijzigingen van de statuten, aangezien de huurders onvoldoende mogelijkheid hadden tot bezwaar bij de woningcorporatie en de gemeente Amsterdam bezwaar heeft aangetekend bij u tegen de wijziging in beleid? Kunt u uw antwoord toelichten?

Afgifte van zienswijze door de gemeente is geen vereiste voor het in behandeling nemen van een aanvraag statutenwijziging door de Aw. Voor de aanvraag dienen de verplichte bepalingen uit het beoordelingskader statutenwijziging in de statuten opgenomen te worden. In de statuten moet onder andere opgenomen worden dat de woningcorporatie uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting. Daarnaast mag in de statuten zijn opgenomen dat de woningcorporatie zich in het bijzonder richt op een bepaalde doelgroep, bijvoorbeeld op woonstarters of ouderen. De Aw heeft vastgesteld dat de statuten niet in strijd zijn met het beoordelingskader.
De huurderskoepel Arcade is op grond van de Wohv door De Key in staat gesteld overleg te voeren en advies uit te brengen op de voorgestelde beleidswijziging van De Key om zich te gaan focussen op de huisvesting van woonstarters in Amsterdam, waaronder studenten. Tevens geldt dat de huurdersorganisatie een voordracht kan doen voor huurderscommissarissen, voor minimaal eenderde en maximaal de helft van het totale aantal commissarissen in de Raad van Commissarissen (RvC). Dit is relevant aangezien een voorstel tot statutenwijziging dient te worden voorgelegd aan de RvC van de corporatie.
Gemeenten kunnen geen zienswijzen geven op een statutenwijziging door een corporatie, maar hebben op grond van de Woningwet wel de mogelijkheid om jaarlijks prestatieafspraken te maken met corporaties over de bijdrage aan het gemeentelijke woningbeleid die redelijkerwijs van de corporaties kan worden verwacht. Indien nodig kunnen dus tussen De Key, de gemeente Amsterdam en huurderskoepel Arcade afspraken worden gemaakt over de huisvesting van andere mensen dan woonstarters door De Key. Tevens kan de gemeente met een huisvestingsverordening zorgen voor het passend huisvesten van individuele woningzoekenden.

Vraag 4

Wat betekent de statutenwijziging voor de zittende huurders van De Key (80% behoort na de statutenwijziging niet langer tot de doelgroep) en wat betekent het voor de samenwerkingsafspraken tussen Amsterdamse woningcorporaties, huurdersorganisaties en de gemeente?

De statutenwijziging van De Key heeft geen invloed op de (rechts)positie van zittende huurders. In de portefeuillestrategie «Ruimte voor beweging» en ook desgevraagd bevestigt door De Key, zal de koerswijziging niet ten koste gaan van de zittende huurders. De statutenwijziging van De Key kan ook geen verandering betekenen voor reeds door De Key toegezegde bijdrage aan de bestaande Samenwerkingsafspraken 2015–2019, die de gemeente Amsterdam heeft gemaakt met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam d.d. juni 2015.

Vraag 5

Wat zijn de uitkomsten van het spoedberaad tussen de woningcorporatie en de huurders? Wat kunt u doen om de impasse te doorbreken?2

28 november jl. heeft op uitnodiging van De Key een informatiebijeenkomst plaatsgevonden tussen De Key en de diverse bewonerscommissies over de koers «Ruimte voor beweging» van de De Key en de vertaling ervan naar de portefeuillestrategie Amsterdam en de statutenwijziging. De Key kent ruim vijftig actieve bewonerscommissies, waarvan het merendeel lid is van huurderskoepel. Arcade. Op de site van De Key (https://actueel.dekey.nl/2016/11/29/1936/) wordt verslag gedaan van deze bijeenkomst. Van de 52 actieve bewonerscommissies waren er 25 aanwezig. Navraag bij de corporatie leert dat drie bewonerscommissies de bijeenkomst voortijdig hebben verlaten omdat zij zich op het standpunt stelden dat eerst de (goedgekeurde) statuten van tafel moesten alvorens van een zinvol overleg sprake kon zijn. Volgens de corporatie is de informatiebijeenkomst met de overige tweeëntwintig bewonerscommissies constructief verlopen. Het bestuur De Key heeft tijdens de bijeenkomst de koerswijziging toegelicht en daarbij benadrukt dat De Key de samenwerkingsafspraken met de gemeente Amsterdam zal nakomen en dat de rechten van de zittende huurders -ook bij doorstroming- worden gerespecteerd. De Key gaat komende periode in de uitwerking van de portefeuillestrategie zogenaamde complexbeheerplannen opstellen en deze plannen met de afzonderlijke bewonerscommissies bespreken.

Vraag 6

Bent u van mening dat op zijn minst een zienswijze van de gemeente gevraagd zoud moeten worden bij dergelijke ingrijpende statutenwijzigingen? Kunt u uw antwoord toelichten en daarbij aangeven of u bereid bent het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting conform aan te passen?

De gemeente is betrokken bij de totstandkoming van prestatieafspraken op grond van de Woningwet en kan door het opstellen van een huisvestingsverordening invloed uitoefenen op het passend huisvesten van individuele woningzoekenden. Een wettelijke mogelijkheid voor de gemeente om een zienswijze te geven op een voorgenomen statutenwijziging door een corporatie is gelet op de reeds bestaande gemeentelijke bevoegdheden niet noodzakelijk.
Gewaarborgd is immers, zoals toegelicht in het antwoord op vraag 2, dat in de statuten van een corporatie altijd is opgenomen dat de corporatie zich richt op alle werkzaamheden zoals opgenomen in artikel 45 van de Woningwet. In deze wet is vastgelegd dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente waarin zij werkzaam zijn. Op voorwaarde dat de gemeente beschikt over een actueel volkshuisvestingsbeleid (woonvisie), dienen corporaties jaarlijks in gesprek te gaan met huurdersorganisaties en gemeenten, aan de hand van het bod van de corporatie op het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. De gemeente kan de corporatie in de prestatieafspraken verzoeken zich te (blijven) richten op de huisvesting van alle personen die vallen binnen de doelgroep gelet op het maatschappelijk belang en voor zover dit in redelijkheid van de corporatie kan worden verwacht. Ontstaat er een geschil dat de totstandkoming van prestatieafspraken in de weg staat, dan kan dit aan mij worden voorgelegd en volgt er een bindende uitspraak, na advies van de onafhankelijke commissie die daartoe is ingesteld.
Los van de Woningwet biedt de Huisvestingswet het wettelijk kader voor woningtoewijzing aan individuele woningzoekenden. Aan de hand van een gemeentelijke huisvestingsverordening kunnen voorschriften worden opgenomen als het gaat om het financieel en ruimtelijk passend huisvesten van mensen. Woningen die worden verhuurd en die binnen het bereik van de huisvestingsverordening vallen moeten conform deze voorschriften worden verhuurd. Statutaire bepalingen van een corporatie doen daar niets aan af.

Vraag 7

Bent u van mening dat de huurdersorganisatie instemmingsrecht zou moeten hebben bij dergelijke ingrijpende statutenwijzigingen? Kunt u uw antwoord toelichten en daarbij aangeven of u bereid bent het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting conform aan te passen?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar het antwoord op vraag 2. In geval van ingrijpende voorgenomen wijzigingen in het beleid van de corporatie biedt de Wohv het kader waarbinnen een huurdersorganisatie de mogelijkheid wordt geboden voor overleg en het geven van advies op de voorgestelde wijziging van het beleid, zodat een huurdersorganisatie op deze wijze reeds vroegtijdig wordt betrokken bij voorgenomen beleidswijzigingen van de corporatie.
Tevens geldt dat een huurdersorganisatie op grond van de Woningwet de voordracht kan doen voor huurderscommissarissen, minimaal eenderde en maximaal de helft van het totale aantal commissarissen van de Raad van Commissarissen. Het opnemen in de Woningwet en/of het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV), van een instemmingsrecht voor een huurdersorganisatie voor een voorgenomen statutenwijziging door een corporatie acht ik dan ook niet noodzakelijk.

Vraag 8

Vindt u het in het algemeen een goed idee wanneer een woningcorporatie de doelgroep zoals omschreven in de Woningwet, namelijk mensen met een laag inkomen, nog verder beperkt?

De doelgroep van beleid wordt bepaald door de inkomensgrenzen zoals deze zijn opgenomen in de Woningwet. Corporaties bieden passende woonruimte aan mensen die op grond van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Op grond van de Woningwet zijn corporaties werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting en omvat hun werkgebied alle activiteiten die zijn opgenomen in artikel 45 van de wet. Jaarlijks kan de gemeente bij de gesprekken over de prestatieafspraken de corporatie verzoeken zich te (blijven) richten op de huisvesting van alle personen die vallen binnen de doelgroep, gelet op het maatschappelijk belang en voor zover dit in redelijkheid van de corporatie kan worden verwacht. Daarnaast kunnen andere corporaties die werkzaam zijn binnen de gemeente een bijdrage leveren aan de huisvesting van mensen uit de doelgroep. Het is aan de gemeente om te oordelen of een focus van een van de binnen de gemeente werkzame corporaties op een deel van de doelgroep de slaagkans voor andere woningzoekenden dusdanig aantast dat de gemeente de betreffende corporatie in het kader van de prestatieafspraken toch zal houden aan het bedienen van de brede doelgroep. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 6 kan ook een gemeentelijke huisvestingsverordening eraan bijdragen dat mensen uit de doelgroep passend worden gehuisvest.

Vraag 9

Hoe verhoudt het verder beperken van de doelgroep door een woningcorporatie, en daarmee het uitsluiten van bepaalde groepen, zich tot het streven om tweedeling in de samenleving te voorkomen en gemengde wijken te stimuleren? Kunt u uw antwoord toelichten?

De keuze van een corporatie om een focus aan te brengen ten aanzien van een bepaald deel van de doelgroep, betekent niet per definitie dat zij andere woningzoekenden uit de doelgroep uitsluit. Binnen een gemeente zijn er bovendien vaak meerdere corporaties werkzaam die een bijdrage leveren aan de huisvesting van de doelgroep. Het is primair aan de gemeente om te sturen op de samenstelling van wijken aan de hand van haar woonvisie, prestatieafspraken en een huisvestingsverordening.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het artikel «Wet Doorstroming Huurmarkt: De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn, kan dat nog»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u de onrust die bij professionele verhuurders is ontstaan over deze mogelijke implicatie van tijdelijke huurcontracten, zoals die per 1 juli 2016 zijn ingevoerd?

Het is mij bekend dat hierover onrust bestaat. Sommige verhuurders vragen zich af of de mogelijkheid voor huurders om de nieuwe tijdelijke contracten voor bepaalde tijd tussentijds op te zeggen zich ook uitstrekt tot contracten voor onbepaalde duur waarbij een minimumhuurtermijn is bedongen.

Vraag 3

Is met de Wet doorstroming huurmarkt op enige wijze beoogd de mogelijkheid van een minimumhuurtermijn in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd te doorkruisen? Zo ja, kunt u aangeven hoe een dergelijk effect kan worden voorkomen? Is het wenselijk de wet op dit punt te verduidelijken?

Nee, ik heb met de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur. Ik heb hiermee slechts beoogd een nieuwe vorm van tijdelijk huur van woonruimte te introduceren. De mogelijkheid van het afsluiten van tijdelijke huurovereenkomsten, zoals geïntroduceerd met de Wet doorstroming huurmarkt, is bedoeld als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur.
Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om de wet op dit punt te verduidelijken.

Vraag 4

Onderschrijft u het belang van een minimumhuurtermijn, met het oog op mutatiekosten en ter bevordering van betrokkenheid van huurders?

Ik kan mij voorstellen dat het voor verhuurders van belang kan zijn om enige garantie te hebben omtrent de minimumduur van de huurovereenkomst, met het oog op de kosten die met (frequente) mutatie van huurders gemoeid zijn.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Spannende tijd student: behoud je je huurtoeslag»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de voortzetting van de huurtoeslag van studenten met een gedeeld huisnummer op 1 januari a.s. in gevaar is? Zo nee, wat is onjuist aan dit bericht? Zo ja, geldt dit risico voor alle huurders met recht op huurtoeslag en een gedeeld huisnummer?

De regel is dat in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) alleen zelfstandige (woon)objecten worden opgenomen. Gebleken is dat er in de praktijk ook onzelfstandige (studenten)eenheden in de BAG werden geregistreerd. Om een uniforme vulling van de BAG te krijgen heeft de Minister van I&M besloten vast te houden aan de regel dat alleen zelfstandige (woon)objecten worden opgenomen en bijvoorbeeld niet onzelfstandige woonruimten achter een gedeeld huisnummer. Momenteel wordt de vulling van de BAG daarom door de gemeenten waar dit speelt aangepast.
In principe heeft een huurder van een onzelfstandige woonruimte geen recht op huurtoeslag. Hiervoor gelden een paar uitzonderingen, waaronder voor huurders van een aantal tot het jaar 1997 aangewezen studentencomplexen. Dit betekent dat hoewel de aparte registratie in de BAG vervalt, het recht op huurtoeslag voor huurders van deze zogenaamde «aangewezen onzelfstandige woonruimten» niet verandert.
Omdat de Belastingdienst/Toeslagen verplicht gebruik maakt van basisregistraties en dus ook van de BAG, zijn er maatregelen genomen om te voorkomen dat de huurtoeslag waar sprake is van «aangewezen onzelfstandige woonruimten» ten onrechte stopt. Er wordt daarom intensief samengewerkt met gemeenten en verhuurders om in beeld te brengen welke woonruimten het betreft. Niet uit te sluiten valt dat in enkele gevallen blijkt dat een huurder van een onzelfstandige woonruimte huurtoeslag heeft aangevraagd, terwijl daar geen recht op was omdat de woningruimte niet tot een aangewezen complex behoort, de woonruimte ten onrechte in de BAG was opgenomen en de Belastingdienst/Toeslagen dientengevolge aannam dat het zelfstandige woonruimte betrof. Huurders die hiermee te maken krijgen zullen hierover individueel worden geïnformeerd door de Belastingdienst/ Toeslagen. Vanuit het oogpunt van gewekt vertrouwen en omdat niet aantoonbaar sprake is van een situatie dat de burger wist of had moeten weten dat er geen recht op huurtoeslag bestond voor desbetreffende woning zal de Belastingdienst Toeslagen in deze gevallen de reeds genoten huurtoeslag niet terugvorderen.

Vraag 3

Wat is er de oorzaak van dat de registratie in de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) niet of onvoldoende aansluit bij de daadwerkelijke woonsituatie? Was dit probleem voorzien? Wanneer heeft u de Kamer hierover ingelicht?

De BAG registreert uitsluitend zelfstandige eenheden, terwijl er bij studentenflats vaak ook sprake is van onzelfstandige eenheden. Bij de invoering van de BAG (ca. 2008–2011) zijn diverse handleidingen en andere documenten opgesteld om de gemeenten (als bronhouder) te helpen tot een uniforme en correcte afbakening van eenheden te komen. In 2012 is gebleken dat de manier waarop studentenflats moesten worden afgebakend niet eenduidig was beschreven. Gevolg was dat studentenflats deels «per (onzelfstandige) kamer» en deels «per gang» waren afgebakend en van een adres voorzien. Gezien het breed onderschreven belang van uniformiteit voor de BAG als basisregistratie is aan het BAG Bronhouders- en afnemersoverleg advies gevraagd over de te hanteren afbakening. In overleg met onder meer belanghebbende gemeenten, afnemers en een vertegenwoordiging van de studentenhuisvesters is dit advies voorbereid. Het uiteindelijke advies luidde, samengevat, vast te houden aan de uitgangspunten van de BAG, dus alleen zelfstandige eenheden daarin op te nemen. Wel werd geadviseerd hieraan een implementatietermijn van 3 jaar te verbinden, zodat de gemeenten zorgvuldig en in goede afstemming met betrokkenen zouden kunnen doorvoeren. In 2013 heeft de Minister van IenM dit advies overgenomen en per brief gecommuniceerd aan de gemeenten, waarbij de termijn voor de aanpassingen is gesteld op eind 2016.
Uw Kamer is niet afzonderlijk over dit onderwerp geïnformeerd, aangezien het geen beleidswijziging van de BAG betrof.

Vraag 4

Hanteren de wetgeving voor de BAG en de wetgeving voor de huurtoeslag dezelfde omschrijving voor het begrip zelfstandige woonruimte? Zo nee, is de BAG dan wel bruikbaar voor de bepaling van het recht op huurtoeslag?

Tussen deze begrippen bestaat vooral het verschil dat in de BAG voor een zelfstandige eenheid vereist is dat die over een eigen keuken, douche en toilet beschikt, terwijl voor de huurtoeslag niet de eis van een eigen douche wordt gehanteerd.
Dit betekent dat een zelfstandige eenheid in de BAG altijd ook een zelfstandige eenheid voor de huurtoeslag is. Alleen in de (steeds minder voorkomende) gevallen dat huurders van woonruimtes een douche delen ontstaat een verschil: geen eenheid voor de BAG, maar wel recht op huurtoeslag. Dit betreft slechts een beperkt deel van de woonobjecten die nu voor de BAG opnieuw zijn en worden afgebakend. Voor de meeste daarvan geldt dat ze ook voor de huurtoeslag niet aan de criteria voldoen. De Belastingdienst/Toeslagen zal, zolang de definities uiteenlopen zoals hiervoor beschreven, wel een aanvullende registratie voeren teneinde de woonruimtes die wel voor huurtoeslag in aanmerking komen administratief te beheren.

Vraag 5

Kunt u garanderen dat het uiteindelijke recht op huurtoeslag niet verandert door een administratieve wijziging als gevolg van het gebruik van de BAG? Zo nee, waarom niet? Bent u dan bereid dit eerst met de Kamer te bespreken, omdat het in dat geval gaat om een ingrijpende wijziging van rechten van een bepaalde groep huurders?

Zoals in de antwoorden op de vragen hiervoor aangegeven wordt, verandert het recht op huurtoeslag niet.

Vraag 6

Deelt u, overwegende dat er door het wijzigen van gegevensbron onbedoelde uitvoeringsproblemen kunnen ontstaan, de mening dat het voor ontvangers van huurtoeslag zeer problematisch is als hun voorschot onterecht niet uitbetaald wordt? Kunt u toezeggen dat huurders die voor 15 december a.s. bij de Belastingdienst melden dat ze onterecht geen huurtoeslag ontvangen, alsnog voor 1 januari a.s. het voorschot voor de huur van januari 2017 ontvangen?

Het niet uitbetalen van een voorschot kan inderdaad voor de ontvanger van huurtoeslag problematisch zijn. Dat is ook de reden waarom de Belastingdienst /Toeslagen deze kwestie met de hoogste prioriteit oppakt in nauwe samenwerking met gemeenten en verhuurders. De Belastingdienst/ Toeslagen zal voor wat betreft de specifieke aangewezen studentencomplexen de mutaties in de BRP die gaan leiden tot het samenvoegen van huishoudens, niet automatisch verwerken, maar apart behandelen.

Vraag 7

Wilt u de knelpunten die de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) ontvangt met spoed in behandeling laten nemen door de Belastingdienst?

De Belastingdienst/Toeslagen voert overleg met de LSVb over de gevolgen van deze aanpassingen in de BAG. De knelpunten die de Belastingdienst/Toeslagen van de LSVb ontvangt worden met spoed opgepakt.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht en achterliggend onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) over het tekort aan woningbouwlocaties?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusies en cijfers van het EIB dat er veel te weinig «harde" woningbouwlocaties beschikbaar of gepland zijn om tot 2025 de verwachte demografische ontwikkelingen te kunnen volgen met voldoende woningbouw? Zo nee, waarin wijken uw cijfers en inzichten dan af ten opzichte van die van het EIB?

Op hoofdlijnen deel ik de conclusies van het EIB dat de groei in de woningbehoefte leidt tot oplopende spanning op de woningmarkt op die plekken waar het aanbod achterblijft. In de Staat van de Woningmarkt 20162 is op basis van woningbehoefteprognoses en verwachte bouwprogramma’s aangegeven dat naar verwachting de komende jaren de spanning op de woningmarkt oploopt, om na 2020 weer af te nemen. De opgave verschilt hierbij sterk per regio. Volgens het EIB rapport blijft de plancapaciteit in de meeste provincies achter bij de huishoudensgroei. Tegelijkertijd overstijgt in sommige provincies de totale plancapaciteit de huishoudensgroei.
Er ligt een opgave bij gemeenten om zorg te dragen voor voldoende bouwplancapaciteit. In mijn gesprekken met gemeenten, provincies en regio’s is dat dan ook een belangrijk thema. Zoals ook is aangeven bij de aanbieding van de jaarlijkse Staat van de Woningmarkt aan uw Kamer ben ik bovendien in gesprek met betrokken partijen, zoals beleggers, projectontwikkelaars en gemeenten, over mogelijke ruimtelijke beperkingen en institutionele belemmeringen.
Bij de conclusies van het EIB kan de kanttekening worden gemaakt dat zowel de woningbehoefte als de plancapaciteit kunnen veranderen onder invloed van de marktomstandigheden. Woningzoekenden kunnen uitwijken naar plaatsen waar wel voldoende aanbod van woningen is, en de plancapaciteit kan worden vergroot door lokale besluitvorming.

Vraag 3

Klopt het dat een groot deel van de bouwplanning, dat toch al fors achterloopt bij de behoefte, zeer onzeker is en nog bestuurlijk vastgesteld moet worden? Voor welk deel van het beschikbare planaanbod geldt dit naar uw inschatting?

Ik beschik niet over cijfers over in hoeverre plannen bestuurlijk zijn vastgesteld. Dat past bij het decentrale karakter van het ruimtelijke ordeningsbeleid. Ook ben ik niet voornemens gemeenten en provincies een streefpercentage voor overplanning op te leggen. Dan zou het Rijk op de stoel van provincies en gemeenten gaan zitten. Tegelijkertijd vind ik het belangrijk dat de nieuwbouwproductie aansluit bij de vraag. Dat heb ik ook aangegeven in de reactie op de motie De Vries3 en de antwoorden op eerdere vragen4. Gemeenten worden daarom ondersteund via diverse maatregelen. Het gaat daarbij onder andere om jaarlijkse gesprekken van het kabinet met bestuurders uit de Noordelijke en de Zuidelijke Randstad over de beschikbaarheid van plancapaciteit. Daarnaast wordt de Ladder voor Duurzame Verstedelijking aangepast: De Ladder wordt nu eenvoudiger, doordat er «treden» worden geschrapt en alleen nog bij het bouwen buiten het stedelijk gebied een uitgebreide motivering nodig is5. Verder worden gemeenten door het Rijk ondersteund via de mogelijkheid om expertteams in te zetten, indien gebiedsontwikkeling moeizaam verloopt (Expertteam Versnellen) of het omzetten van vastgoed (bijvoorbeeld kantoren) naar woningen niet van de grond komt (Expertteam Transformatie). Bovendien zal ik, zoals is aangegeven in reactie op de motie De Vries6, werkbezoeken afleggen verspreid over heel Nederland, waarbij (onder andere) de woningproductie aan de orde zal komen.

Vraag 4

Deelt u de analyse dat ook de zachte plancapaciteit in de meeste woningmarktregio's te krap is, zeker als in acht wordt genomen dat veel van deze zachte plannen niet tot stand komen omdat er altijd ook sprake is van planuitval? Bent u van mening dat, om taakstellingen te kunnen halen, er altijd een overplanning van tenminste 30% nodig is? Zo nee, waarom niet.

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de analyse van het EIB dat het planaanbod vooral achterblijft in de groene randgemeenten? Zo ja, welke conclusies trekt u daar dan uit voor de gangbare gedachte dat er uitsluitend binnenstedelijk gebouwd zou moeten worden en voor de inzet van het daarbij gehanteerde instrument de «ladder van duurzame verstedelijking»?

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking bevordert zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. De Ladder vraagt nieuwe stedelijke ontwikkelingen af te stemmen op de behoefte en om ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied te motiveren. De Ladder sluit nieuwbouw in groene randgemeenten dus niet uit. Zoals ook is aangegeven in antwoorden van de Minister van IenM over de Ladder7 beperkt de Ladder de autonomie van gemeenten niet, want zij maken de keuze om een nieuwe stedelijke ontwikkeling al dan niet mogelijk te maken. De Ladder stimuleert gemeenten om de motivering van hun keuzes expliciet te maken.

Vraag 6

Deelt u de conclusie dat door het gebrek aan «harde» bouwlocaties er nog jaren overheen zullen gaan voordat de bouwproductie weer op het noodzakelijke niveau gebracht kan worden?

In hoeverre het mogelijk is om zachte plannen snel om te zetten in harde plannen, verschilt sterk. Waar de plannen aansluiten bij de vraag en de bestuurlijke wil aanwezig is, kan dit relatief snel plaatsvinden. Waar nodig kunnen gemeenten hierbij een beroep doen op de eerder genoemde expertteams.

Vraag 7

Deelt u de conclusie dat, zonder ingrijpen, de schaarste op de woningmarkt daardoor de komende jaren nog veel verder zal oplopen en de huizenprijzen en de huren daardoor nog verder zullen stijgen? Zo ja, wat moet er dan naar uw mening gebeuren om dat te voorkomen? Zo nee, waarom deelt u deze analyse niet?

Sinds 2013 laat de woningmarkt een sterk herstel zien. Het vertrouwen van consumenten in de huizenmarkt is sterk gestegen en het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen periode te maken gehad hebben met een inhaalvraag. De lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Het aantal transacties ligt nu weer op het niveau van voor de crisis, de huizenprijzen liggen nog onder dit niveau.
Het is belangrijk dat het aanbod kan reageren op de toenemende vraag, zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht. De verantwoordelijkheid om lokale vraag en woningaanbod in evenwicht te brengen, ligt op decentraal niveau. Om partijen te ondersteunen bij de productie in kwantitatief opzicht, worden diverse maatregelen genomen. Deze heb ik bij de beantwoording van vraag 3 en 4 aangegeven.
Het verder ontwikkelen van de vrije huursector is in kwalitatief opzicht belangrijk en er zijn maatregelen genomen die dit segment van de woningmarkt ten goede komen. Zo zorgt de Woningwet voor een duidelijke scheiding van corporatietaken. Door deze scheiding is geborgd dat corporaties bij activiteiten voor het middenhuursegment in een gelijk speelveld opereren. Recent heb ik een aantal maatregelen aangekondigd die specifiek de totstandkoming van een middensegment ondersteunen. Dit betreft een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor kleine nieuwbouwwoningen in de regio Amsterdam en Utrecht, de mogelijkheid om geliberaliseerde woningen voor middenhuur op te nemen in het bestemmingsplan en de start van de samenwerkingstafel middenhuursegment. Zie hiervoor ook de beantwoording van schriftelijke vragen over het middenhuursegment8.

Vraag 8

Bent u van mening dat niet alleen gestuurd moet worden op woningbouwvolume, maar ook op de feitelijke behoefte van de woonconsumenten in een regionale woningmarkt? Op welke manier kan dit naar uw mening dan het best geborgd worden?

Ik deel uw mening dat het van belang is dat vraag en aanbod zowel kwantitatief als kwalitatief op elkaar aansluiten. De verantwoordelijkheid om vraag en aanbod met elkaar in evenwicht te brengen, ligt op decentraal niveau. Het Rijk levert een bijdrage om het inzicht in vraag en aanbod te vergroten. Zo heeft ABF Research in opdracht van het Ministerie van BZK een woningbehoefteprognose voor de langere termijn (tot 2040) gemaakt, waarvan de samenvatting bij de recent gepubliceerde Staat van de Woningmarkt9 is gevoegd. De cijfers zijn ook voor verschillende regio’s en gemeenten beschikbaar.

Vraag 9

Welke acties kunt u ondernemen om te bevorderen dat gemeenten al op korte termijn hun «harde» plancapaciteit verhogen?

Zoals aangegeven bij de beantwoording van vraag 3 en 4 zal ik bij de werkbezoeken, die ik de lopende periode ga afleggen, de woningbouwproductie aan de orde stellen. De beschikbaarheid van voldoende plancapaciteit is ook onderwerp van gesprek.

Vraag 10

Bent u bereid om de woningmarktregio's te vragen jaarlijks aan u te rapporteren over de woningbouwafspraken die binnen de regio zijn gemaakt, inclusief de afspraken om tot daadwerkelijke realisatie te komen zodanig dat aan de toekomstige behoefte aan woningen in de verschillende segmenten in de regio wordt voldaan? Zo nee, waarom niet?

Zoals is aangegeven in de reactie op de motie De Vries10 wil ik niet op de stoel van gemeenten en provincies gaan zitten. Wel zal ik de komende periode in gesprek gaan over woningbouwproductie en plancapaciteit om zo de daadwerkelijke realisatie van woningen te stimuleren.

Vraag 11

Nu de gemeenten er samen niet in slagen om op kortere termijn voldoende bouwlocaties beschikbaar te stellen, bent u dan van mening dat daardoor uw in artikel 4 van de Woningwet vastgelegde systeemverantwoordelijkheid in het geding komt, namelijk «het bevorderen van de woningbouwproductie waarbij aanbod en diversiteit zoveel mogelijk aansluit bij de woningbehoefte van Nederland.»? Zo nee, waarom niet?

In de begroting van Wonen en Rijksdienst is aangegeven dat de Minister de regie voert over een heldere verdeling van rollen en verantwoordelijkheden van de verschillende partijen op het terrein van wonen. Deze rol wordt door mij ook als zodanig ingevuld. Waar het gaat om woningbouw ligt de primaire verantwoordelijkheid voor het bouwen voor de woningbehoefte bij gemeenten. Ik geef invulling aan de systeemverantwoordelijkheid via de eerder genoemde maatregelen.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van berichtgeving over schade aan huurwoningen in Middelstum?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kan het dat bij herstelwerkzaamheden zo veel schade is ontstaan? Dit is toch tegenstrijdig met elkaar?

Het gaat om één huurwoning die in het kader van het convenant tussen NAM en een achttal woningcorporaties over het gelijktijdig versterken en verduurzamen (tot zogeheten «nul op de meter») van woningen in februari van dit jaar is aangepakt. Vlak voor de zomer is er bij de woningcorporatie een melding van de bewoner binnengekomen met betrekking tot de bevestiging van de staalconstructie aan de verdiepings- en zoldervloer in de woning.

Vraag 3

Kan de conclusie worden getrokken dat de betreffende huurwoningen zijn vernield?

Vraag 4

Is het waar dat er maandenlang stank was door problemen met de waterafvoer?

Vraag 5

Is het waar dat het acht maanden heeft geduurd voordat dit simpele probleem kon worden opgelost door het Centrum Veilig Wonen (CVW)? Hoe kan dit?

Vraag 6

Is het waar dat er sprake was van slordige afwerking en losliggende draden?

Vraag 7

Is het waar dat er sprake is van grote losliggende bouten in de vloer?

Vraag 8

Kunt u en de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) met het Centrum Veilig Wonen (CVW) in overleg treden, teneinde deze storende problemen in Middelstum zo spoedig mogelijk op te op te lossen?

Om er zeker van te zijn dat het probleem zich niet ook bij andere woningen voordoet, heeft het CVW met de betreffende woningcorporatie afgesproken dat zij de bevestiging bij alle woningen in Middelstum op korte termijn gaat controleren.