Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «De aankoopmakelaar is terug, en heeft de markt in zijn greep»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat geschetst wordt van niet-transparante tarieven die aankoopmakelaars in rekening brengen, waardoor het moeilijk is ze te vergelijken? Zo ja, wat kunt u hier aan doen? Zo nee, waarom niet?

Ik herken het beeld dat het lastig is voor consumenten om de tarieven van (aankoop)makelaars te vergelijken omdat deze gegevens vaak niet openbaar zijn. Dit vind ik onwenselijk en ik heb de brancheorganisaties dan ook opgeroepen transparanter te worden over de tarieven die aangesloten makelaars rekenen en de diensten die zij voor die prijs aanbieden.
(Aankoop)makelaars zijn niet wettelijk verplicht hun tarieven op hun website kenbaar te maken. Omdat de dienstverlening die klanten wensen uiteenloopt, doen makelaars vaak een individueel aanbod dat is gebaseerd op de specifieke wensen van de klant. Makelaars die zijn aangesloten bij de brancheorganisaties NVM, VBO of VastgoedPRO moeten daarbij handelen conform de «Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij». Volgens deze voorwaarden zijn makelaars verplicht de dienstverlening die geleverd zal worden en het tarief in een opdracht tot dienstverlening vast te leggen en kenbaar te maken richting hun klant. De tarieven worden zo altijd transparant voordat de klant de opdracht verleent aan de makelaar. Transparantie over de tarieven op bijvoorbeeld de eigen website is echter zeldzaam. Hierdoor kunnen consumenten de tarieven van makelaars moeilijk vergelijken en moeten verschillende offertes worden aangevraagd om een beeld van de tarieven en de dienstverlening te krijgen.
De website advieskeuze.nl, die eerder haar kracht heeft bewezen in het vergelijkbaar maken van de tarieven en kwaliteit van hypotheekadvies, is recent ook gestart met vergelijken van makelaars. De Consumentenbond heeft een meerderheidsbelang in deze vergelijkingssite en ook de Vereniging Eigen Huis steunt dit initiatief. Ik juich dit initiatief toe omdat een onafhankelijke vergelijking van makelaars bijdraagt aan een concurrerende en goed functionerende markt. Ik zal in overleg gaan met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis over mogelijkheden om de transparantie van tarieven en kwaliteit op deze website te verbeteren en te versnellen. Ik vertrouw erop dat ook makelaars zich zullen inzetten om de transparantie van tarieven en kwaliteit te verbeteren.

Vraag 3

Klopt het dat aankoopmakelaars eerder kennis hebben van het (aankomende) woningaanbod dan de rest van de markt? Klopt het dat huizenkopers daardoor, gezien de huidige marktsituatie in delen van ons land, bijna gedwongen zijn tegen aanzienlijke kosten een aankoopmakelaar in te schakelen wanneer zij een huis willen kopen? Bent u van mening dat dit onwenselijk is en de kosten voor huizenkopers onnodig opdrijft?

In de praktijk hebben aspirant-kopers met een aankoopmakelaar vaak eerder kennis van het woningaanbod. Aankoopmakelaars zijn immers bekend met de lokale woningmarkt en hebben aandacht voor signalen die erop duiden dat bepaalde woningen in de verkoop zullen komen. Daarnaast zijn er makelaarskantoren die zich met zowel aankoop- als verkoopmakelaardij bezighouden. Voorts ontstaat een informatievoorsprong voor huizenzoekers met een aankoopmakelaar omdat het gebeurt dat woningen sneller in niet-openbare systemen verschijnen dan op bijvoorbeeld Funda. De NVM heeft haar systemen zo ingericht dat nieuw aanbod in principe gelijktijdig op interne systemen en op Funda verschijnt. In de praktijk kunnen makelaars ervoor kiezen aanbod eerst alleen op het interne systeem aan te bieden. Dit leidt voor dit deel van het aanbod tot een informatievoorsprong voor aankoopmakelaars. Ik heb geen inzicht in de mate waarin dit gebeurt en wat dit betekent voor de positie van de klant in het koopproces. Ik heb deze problematiek aangekaart bij de Autoriteit Consument en Markt (ACM).

Vraag 4

Is het toegestaan belangstellenden voor een huis te weigeren als zij geen aankoopmakelaar in de hand hebben genomen? Zo ja, waarom is dit toegestaan? Zo nee, waarom ontstaat bij veel kopers dan toch de indruk dat dit zo is?

Hoewel het niet bij wet verboden is voor individuele makelaars om geïnteresseerden met een aankoopmakelaar voorrang te geven, acht ik het weigeren van potentiële kopers puur vanwege het feit dat zij geen aankoopmakelaar hebben, niet als betamelijk. Ik ben hierover in overleg getreden met de brancheorganisaties NVM en VBO en ook zij zien een dergelijke uitsluiting als onwenselijk en bovendien niet conform de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij. Deze voorwaarden schrijven voor dat makelaars een opdracht moeten uitvoeren «naar beste weten en kunnen uit en met inachtneming van de belangen van de consument». NVM en VBO zullen dit standpunt ook aan hun leden communiceren. Wel geven zij aan niet de indruk te hebben dat kopers zonder aankoopmakelaar structureel buitengesloten worden en wijzen er op dat ook in de krappe gebieden het merendeel van de woningen zonder aankoopmakelaar wordt gekocht. Er zijn hen verder geen klachten bekend die betrekking hebben op het uitsluiten van potentiële kopers zonder aankoopmakelaar.
De NVM en VBO wijzen er ook op dat consumenten die de indruk hebben dat zij op oneigenlijke gronden worden buitengesloten bij bezichtigingen, de mogelijkheid hebben hun klacht voor te leggen aan de tuchtrechter. Dit kan op laagdrempelige wijze. Hetzelfde geldt voor verkopers die de indruk hebben dat hun belangen niet goed zijn behartigd als gevolg van het buitensluiten van geïnteresseerden. Vereniging Eigen Huis heeft aan mij toegezegd dat zij de mogelijkheid om misstanden voor te leggen aan de tuchtrechter onder de aandacht zal brengen van consumenten.
Overigens zijn er wel situaties denkbaar waarin het in het belang van de verkoper is om een deel van de verzoeken tot bezichtiging te weigeren, bijvoorbeeld als een verkoper bovenal hecht aan een snelle verkoop of wanneer er sprake is van een onpraktisch groot aantal verzoeken voor bezichtigingen, zoals in krappe woningmarktregio’s kan voorkomen.

Vraag 5

Wat vindt u van de praktijk waarbij makelaars een courtage vragen die wordt uitgedrukt in procenten van de koopprijs? Klopt het dat het daardoor een hogere prijs aantrekkelijker is voor een aankoopmakelaar dan een lagere prijs? Deelt u de mening dat dat een perverse prikkel voor een aankoopmakelaar is?

Het staat een makelaar vrij om zelf te bepalen op welke wijze hij of zij de vergoeding voor geleverde diensten vaststelt. Aspirant-kopers die gebruik willen maken van een aankoopmakelaar kunnen bij hun selectie van een makelaar ook afspraken maken over de wijze waarop de vergoeding wordt vastgesteld. Het komt veelvuldig voor dat een vergoeding wordt gebaseerd op de aankoopprijs. Het werken met een vergoeding als percentage van de verkoopprijs betekent dat mensen een vertaalslag moeten maken naar de verwachte kosten, dit bemoeilijkt de beoordeling van tarieven en gaat daarmee ten koste van de transparantie van de markt. Ook zou een vergoeding op basis van de aankoopprijs een kleine prikkel kunnen geven voor de makelaar om op een hogere aankoopprijs uit te komen. De prikkel die hiervan uitgaat om op een hogere aankoopprijs uit te komen, kan genuanceerd worden. Bijvoorbeeld, op een woningprijs van 300.000 euro in plaats van 295.000 euro, stijgt de vergoeding bij een tarief van 1% met 50 euro, namelijk van 2950 naar 3.000 euro. Overigens heeft een makelaar uiteraard een bedrijfsmatig belang bij het leveren van een goede dienstverlening, en daarmee het zoveel mogelijk drukken van de aankoopprijs. Indien de makelaar desondanks niet in het belang van de consument handelt, heeft de consument de mogelijkheid om een beroep te doen op de geschillenregeling, een klacht in te dienen bij de tuchtrechter of een civiele procedure te starten.

Vraag 1

Kent u het artikel «Wij hebben al te vaak ja gezegd tegen Brouwerseiland»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw standpunt inzake het project Brouwerseiland? Hoe past dit project in het licht van uw eerdere uitspraken, namelijk dat het niet de bedoeling is om de hele kust vol te bouwen, dat u van een lege en mooie kust houdt en dat er alleen ruimte zou moeten zijn voor kleinschalige projecten?2

Uitgangspunt van het te sluiten Kustpact is dat we de kust willen beschermen maar niet op slot willen zetten. In het Kustpact zullen afspraken worden gemaakt over het aanwijzen van zones aan de kust waar niet gebouwd kan worden voor recreatiedoelen, waar wel en onder welke voorwaarden. De wijze waarop de zonering in beleid en regelgeving zal worden overgenomen, zal plaatsvinden op basis van de daarvoor geldende procedures bij de voorbereiding en vaststelling van provinciale structuur- of omgevingsvisies en provinciale verordeningen ruimte. En bij gemeenten de voorbereiding en vaststelling van structuurvisies/ omgevingsvisies en bestemmingsplannen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het project Brouwerseiland juist bijdraagt aan het volbouwen van de kust en geen kleinschalig project is?

Een oordeel over het project in de omgeving is aan de andere overheden en de maatschappelijke organisaties. In het te sluiten Kustpact wordt het belang onderschreven van een goede balans tussen ruimtelijke ontwikkelingen en het behoud en de bescherming van de kernkwaliteiten en de collectieve waarden van de kustzone. In het Kustpact zullen afspraken worden opgenomen over de in antwoord 2 genoemde zonering en over de wijze waarop met thans lopende plannen en initiatieven zal worden omgegaan.

Vraag 4

Kunt u wat meer zeggen over de voortgang van de onderhandelingen over het Kustpact? Zal dit pact, net als bij het project de Zeeuwse Lagune in het Veerse Meer, gevolgen kunnen hebben voor het project Brouwerseiland?

In mijn brief van 25 oktober 20163 heb ik u geïnformeerd over de stand van zaken van het Kustpact. Daarna is het Kustpact besproken met de achterbannen van de betrokken partijen. Enkele partijen hebben op basis van de toenmalige versie voorstellen gedaan voor de herformulering en toelichting van enkele artikelen. Deze voorstellen zijn met de meest betrokken partijen besproken, waaronder de organisaties voor natuur en milieudoelen en de recreatiebelangen. De meest recente teksten liggen nu voor reactie bij alle bij het Kustpact betrokken partijen. Over de resultaten zal ik de Kamer op korte termijn informeren. Vooruitlopend daarop acht ik het niet opportuun om een inschatting te geven over de relatie tussen de afspraken van het Kustpact en het genoemde project.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het, gelet op de discussie over de bescherming van onze kust, voor de hand ligt dat u geen gebruik zult maken van de u in artikel 3.2 van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geboden bevoegdheid om ontheffing te verlenen van artikel 2.3.5 van het Barro, dat bepaalt dat op gronden gelegen binnen het kustfundament en buiten stedelijk gebied geen nieuwe bebouwing mogelijk is? Zo nee waarom niet?

Bij het nemen van een besluit over een verzoek tot ontheffing moet op grond van artikel 3.2 van het Barro beoordeeld worden of de verwezenlijking van het decentrale beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met het Barro te dienen nationale belangen.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het bij bijzondere omstandigheden moet gaan om bijzondere situaties, bijvoorbeeld de ontwikkeling van innovatieve projecten met een zwaarwegend maatschappelijk belang. De te dienen nationale belangen bij Brouwerseiland zijn de instandhouding en versterking van het kustfundament en het waarborgen van het onderhoud, de veiligheid en de mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering, i.c. de Brouwersdam.
Ik zal zo spoedig mogelijk een besluit nemen over het ontheffingsverzoek, waarbij ik de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden en de te dienen nationale belangen zorgvuldig zal wegen.
Met het oog op de te betrachten zorgvuldigheid kan ik op dit moment nog niet op het te nemen besluit vooruitlopen.

Vraag 6

Klopt het dat u door het weigeren van deze ontheffing kunt voorkomen dat er op grote schaal nieuwe vakantiewoningen aan de kust bij worden gebouwd? Klopt het dus dat u het project Brouwerseiland en andere projecten in de kustzone door weigering van ontheffing kunt stoppen?

In het antwoord op vraag 5 is opgenomen hoe een verzoek tot ontheffing moet worden beoordeeld en op grond waarvan een ontheffing kan worden verleend of kan worden geweigerd. Van deze beoordelingswijze kan niet worden afgeweken met het doel om projecten te stoppen of juist door te laten gaan.

Vraag 7

Deelt u de mening dat megalomane kustprojecten, zoals het project Brouwerseiland en het project Zeeuwse Lagune, in het Kustpact uitgesloten dienen te worden en derhalve niet voor ontheffing in aanmerking dienen te komen? Zo nee, waarom niet?

Met alle partijen betrokken bij het Kustpact streven we naar een goede balans tussen bescherming en ontwikkeling. De provincies staan samen met de gemeenten en de andere partijen aan de lat om te komen tot zonering van de kustzone. Het Kustpact zal niet vooruitlopen op de democratische besluitvorming in o.a. gemeenten, provincie en waterschappen, die nodig is voor de inzet voor de zonering. De wijze waarop de zonering in beleid en regelgeving zal worden overgenomen, zal plaatsvinden op basis van de daarvoor geldende procedures.

Vraag 8

Klopt het dat er op dit moment ook een conflict speelt over de plaatsing van de nog te bouwen getijdencentrale? Klopt het dat deze oorspronkelijk op de plek van het project Brouwerseiland gepland stond?

Over de getijdencentrale op de Brouwersdam is in het Wetgevingsoverleg Water van 14 november 2016 gedebatteerd. Er is echter geen conflict tussen een eventuele plaatsing van de getijdencentrale op een locatie in de Brouwersdam en het project Brouwerseiland zoals thans kan worden voorzien. In een pre-verkenningsfase van de getijdencentrale is sprake geweest van een eventuele locatie waar nu het project Brouwerseiland wordt beoogd, maar deze eventuele locatie viel al in 2008 af op ondermeer technische gronden.

Vraag 9

Deelt u de mening dat bij het maken van plannen en het in gang zetten van procedures voor het project Brouwerseiland onvoldoende is gekeken naar de wensen van de lokale bevolking? Zo nee, hoe verklaart u dan de grote maatschappelijke onrust die hierover is ontstaan?

Voor het project zijn verschillende wettelijke procedures van toepassing, die zijn of worden gevolgd. Daaronder de voorbereiding en vaststelling van een bestemmingsplan, waarbij een ieder in de gelegenheid is gesteld om bij de gemeente zienswijzen in te dienen. Ik reken en vertrouw erop dat de gemeenteraad deze zienswijzen bij de vaststelling van het bestemmingsplan zorgvuldig zal beoordelen en tot een evenwichtige afweging zal komen van de bij het project betrokken wensen en belangen, waaronder de wensen van de lokale bevolking.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de berichtgeving over de versterkingsoperatie in Groningen, die vertraging oploopt?1

Ja.

Vraag 2

Waarom gaat dit nu ineens tien jaar duren, in plaats van de eerder genoemde vijf jaar?

De versterkingsaanpak zoals door de NCG omschreven in het Meerjarenprogramma Aardbevingsbestendig en Kansrijk Groningen 2017–2021 (MJP, bijlage bij Kamerstuk 33 529, nr. 321) heeft de instemming van alle bestuurlijke partijen, waaronder de provincie Groningen. Het MJP laat een ambitieuze aanpak zien en bevat voorstellen om de inspecties en de versterkingsaanpak te versnellen. De veiligheid van de Groningers in hun eigen huis staat in de aanpak van de NCG voorop en de bewoner staat daarbij centraal. Daarom zal aan de keukentafel van iedere bewoner/eigenaar uiteindelijk moeten blijken wanneer, hoe en in welk tempo de woningen zullen worden versterkt.
In april 2017 starten de gesprekken over de versterkingsplannen voor de eerste 500 woningen. Daarbij wordt alles op alles gezet om de uitvoering van de versterkingsplannen te starten in het 4e kwartaal van 2017. Er wordt dus gewerkt met een dakpansgewijze aanpak van inspecties gevolgd door versterking. Dit betekent dat – anders dan het in vraag 1 aangehaalde mediabericht suggereert – er geen sprake is van vijf jaar inspecteren en daarna vijf jaar uitvoeren, waardoor het geheel tien jaar in beslag zou nemen.

Vraag 3

Deelt u de mening van de commissaris van de Koning van Groningen, dat de mensen daardoor veel te lang in onzekerheid gelaten worden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is het waar dat het dan te laat kan zijn, omdat er na 2020 zwaardere aardbevingen worden verwacht?

Over de seismiciteit in het gebied na 2020 zijn op dit moment geen harde uitspraken te doen. Met het instemmingsbesluit, waarover ik uw Kamer op 23 september 2016 heb geïnformeerd (Kamerstuk 33 529, nr. 309), is het productieniveau voor de gaswinning uit het Groningenveld voor de komende vijf jaar vanuit het oogpunt van veiligheid verder verlaagd en vastgesteld op 24 miljard m3 per jaar. Een productieniveau van 24 miljard m3 per jaar, gecombineerd met een gelijkmatige winning, zal naar verwachting in de komende vijf jaar leiden tot een verdere afname van de seismiciteit ten opzichte van het niveau in 2015.

Vraag 5

Is het waar dat de 1.450 woningen die tot nu tot geïnspecteerd zijn, allemaal versterkt moeten worden?

De NCG meldt hierover in het MJP 2017–2021: «Inmiddels zijn de eerste resultaten bekend (zowel van de 1.450 woningen, als van de overige projecten). Ongeacht de ligging, het type woning, de toegepaste rekenmethode of het constructeursbureau, is de conclusie dat in vrijwel alle situaties versterken noodzakelijk is.»

Vraag 6

Wat zegt dit over het totaal aantal woningen dat nog versterkt moet gaan worden? Hoeveel zullen de kosten daarvoor bedragen?

Over de omvang van de totale versterkingsopgave is op dit moment geen uitspraak te doen. Dat zal moeten blijken uit de resultaten van nog uit te voeren inspecties.

Vraag 7

Hoeveel bewoners zullen tijdelijk hun huis moeten verlaten? Voor hoe lang zullen ze hun woning moeten verlaten?

Dat is op dit moment nog niet te zeggen. Dit is afhankelijk van de noodzakelijke versterkingsmaatregelen, die per huis kunnen verschillen. In de aanpak van de NCG staat de bewoner centraal. Dit betekent concreet dat de versterkingsadviezen in individuele gesprekken met de bewoners die het aangaat worden besproken. Daarbij zal ook worden gesproken over eventuele aanvullende wensen van de bewoner die kunnen worden gekoppeld aan de uitvoering van de versterkingsmaatregelen.

Vraag 8

Hoe verhoudt dit zich tot conclusies die een jaar geleden getrokken zijn, dat er veel minder dan eerder verwacht woningen versterkt moeten worden?

Ongeveer een jaar geleden berichtte ik uw Kamer (Kamerstuk 33 529, nr. 212) over een statistische benadering waaruit een schatting naar voren kwam van de totale versterkingsopgave. Daarbij heb ik toen ook al gemeld dat de definitieve versterkingsopgave verder moet worden vastgesteld op basis van inspecties. Pas dan is met meer zekerheid te zeggen welke aantallen woningen in de praktijk ook versterkt moeten worden.

Vraag 9

Waarom heeft het een jaar geduurd voordat er een nieuwe waardevermeerderingsregeling is?

Op 22 november 2016 heb ik een besluit genomen over de nieuwe waardevermeerderingsregeling dat in lijn is met de wensen van uw Kamer
(motie Bosman c.s., Kamerstuk 33 529, nr. 242) en van de maatschappelijke en bestuurlijke stuurgroepen. Voor meer informatie over de inhoud en wijze van totstandkoming van de nieuwe regeling verwijs ik naar het geactualiseerde MJP van de NCG dat ik uw Kamer op 23 december 2016 heb toegestuurd (Bijlage bij Kamerstuk 33 529, nr. 321).

Vraag 10

Is het waar dat de nieuwe regeling heel erg lijkt op de oude regeling? Waarom is er dan een heel jaar overheen gegaan?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Deelt u de mening dat het tempo van de maatregelen en de urgentie ervan nog steeds niet in evenwicht met elkaar zijn? Wat gaat u daaraan doen?

Zie het antwoord op vragen 2 en 3.

Vraag 12

Deelt u de mening dat alle woningen binnen vijf jaar versterkt moeten worden?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 1

Hoe verklaart u de enorme huurstijging van een woning in de Amsterdamse wijk de Pijp? Kunt u per aangegeven jaar uiteenzetten waardoor de huurstijging is veroorzaakt?1

De huurstijging in het bericht waarnaar de vraag verwijst betreft de stijging van de punten en de maximale huur in de periode van 1 juli 1994 tot en met 1 oktober 2016. Het is dus niet zo, dat een huurder die al sinds 1994 woonachtig was in die woning een dergelijke huurstijging zou hebben ondervonden. De huurstijging van die huurder wordt namelijk bepaald door de wettelijk gereguleerde maximale huurprijsstijgingen. Daarbij is van belang dat er in de genoemde periode diverse andere huurmaatregelen golden die tot een mitigering hebben geleid van de huurprijsontwikkeling.
Inzake de weergegeven stijging in punten van de aangegeven woning in het tweetbericht zijn verschillende factoren van belang. Deels gaat het daarbij om aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) door andere inzichten in hetgeen als kwaliteit van een woning moet worden aangeduid, deels om het stimuleren van gewenste investeringen, deels om een toename van kwaliteit en deels om aspecten die niet van toepassing zijn bij de aangegeven woning in de Pijp.
De wijziging per 1 juli 2004 hield verband met een ander inzicht in hetgeen als kwaliteit van de woonruimte moet worden aangeduid. Op grond van dat inzicht is de verouderingsaftrek vervallen, rekening houdende met een evenwicht tussen de uiteenlopende belangen van huurders en de verschillende groepen verhuurders. Het vervallen van de verouderingsaftrek maakte vanwege dat evenwicht uit van een samenhanghangend pakket met andere maatregelen in het huurbeleid. Dit samenhangend pakket betrof:
Van belang bij dit samenhangend pakket is dat dit voortkwam uit een advies van de Commissie Huurbeleid, bestaande uit Aedes, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), de Nederlandse Vereniging van Beleggers en Eigenaren (Vastgoedbelang) en de Nederlandse Woonbond.
De wijziging per 1 juli 2011 hield eveneens verband met hetgeen als kwaliteit van een woning moet worden aangeduid, en tegelijkertijd met de wens om investeringen in energiebesparing te stimuleren. Deze wijziging leidde in algemene zin niet tot een toename van het puntenaantal. Per 1 juli 2011 was er in algemene zin dus geen toename van WWS-punten. In individuele gevallen zal er wel sprake zijn geweest van een toe- of afname van punten.
Overigens bestaat het grootste deel van de Amsterdamse Pijp uit vooroorlogse meergezinswoningen. De wijziging van het WWS zou daarbij gezien het bouwjaar en de daarmee samenhangende energieprestatie van die woningen leiden tot 0 punten in plaats van de in het tweetbericht vermelde 22 punten.
Een woning in de Amsterdamse Pijp zou slechts op twee gronden in aanmerking komen voor 22 punten (label C). In de eerste plaats indien dit een eengezinswoning uit bouwjaar 1994 zou zijn. In de tweede plaats indien de verhuurder zodanig heeft geïnvesteerd in een oudere eengezinswoning dat de energieprestatie van de woning is verbeterd naar energielabel C. Een dergelijke verbetering past bij de doelstellingen van dit kabinet gericht op energiebesparing in de huursector en zoals die zijn overeengekomen met het Convenant Energiebesparing corporatiesector. Partijen bij dit Convenant waren Aedes, de Woonbond en het Rijk.
Overigens is zichtbaar, dat er na de wijziging van het WWS meer corporatie huurwoningen in algemene zin betere energielabels hebben. Het toename van het puntenaantal is op dit onderdeel dan ook vooral een weergave van gewenste investeringen in meer kwaliteit:
Label A
3%
7%
Label B
11%
18%
Label C
30%
33%
Label D
27%
23%
Label E
16%
12%
Label F
10%
6%
Label G
3%
2%
De wijziging per 1 oktober 2011 hield verband met de invoering van zogenaamde schaarstepunten. De invoering van deze punten vloeide voort uit de in de bijlage bij het Regeerakkoord «Vrijheid en verantwoordelijkheid» opgenomen maatregel:
«Het aantal WWS-punten wordt in regio’s met schaarste verhoogd met maximaal 25-punten, afhankelijk van de WOZ-waarde». De invoering van deze maatregel leidde tot extra punten voor huurwoningen in de 10 COROP-gebieden met de hoogste WOZ-waarde. Het ging daarbij om 15 danwel 25 extra WWS-punten afhankelijk van de gemiddelde WOZ-waarde per m2. Deze gemiddelde waarde betekende dat een woning met een WOZ-waarde per m2 hoger dan € 2.900 werd met 25 extra WWS-punten gewaardeerd.
Eén van de overwegingen bij deze wijziging was dat het WWS in specifieke regio’s, en bij bepaalde woningen gezien de maximale huur verhuurders onvoldoende stimuleert om over te gaan tot exploitatie van huurwoningen. Deze wijziging van het WWS hield dan verband met de noodzaak om voor de betrokken regio’s en woningen te komen tot een betere verhouding tussen prijs en kwaliteit waarin de gewildheid van de woningen beter tot zijn recht kon komen.
De wijziging per 1 oktober 2015 maakte deel uit van een akkoord dat het kabinet op 13 februari 2013 heeft gesloten met D66, ChristenUnie en SGP. Dit akkoord omvatte een aantal samenhangende maatregelen opgenomen ter verbetering van de werking van de woningmarkt.
De wijziging leidde ertoe dat de WOZ-waarde gemiddeld genomen voor circa 25% de maximale huurprijs ging bepalen. Deze wijziging hield een wijziging in van het WWS als zodanig, maar ook een eenmalige verlaging van de prijs per WWS-punt met 3,8%. De gemiddelde maximale huurprijs bleef landelijk ongewijzigd. Er was landelijk dus geen sprake van een puntenstijging of van een stijging van de maximale huurprijs.
De wijziging van het WWS heeft wel geleid tot een herverdeling van huurruimte tussen individuele woningen en gebieden. Zo zijn er woningen in schaarstegebieden die gemiddeld een hogere maximale huurprijs hebben gekregen, maar ook woningen waarvoor het omgekeerde gold.
Voorts is van belang dat zowel de absolute WOZ-waarde als de WOZ-waarde per m² meetellen. Hierdoor worden de maximale huurprijzen van met name kleinere woningen in gebieden met een gespannen woningmarkt minder hoog dan wanneer uitsluitend de WOZ-waarde per m² wordt gebruikt. Dit mitigeert dus de effecten van de aanpassing voor een kleine huurwoning in de Pijp.
De wijziging van het WWS per 1 oktober 2016 heeft geleid tot een hogere puntenwaardering voor kleine woningen met bouwjaren 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht. Het aangegeven voorbeeld betreft echter een woning in de Amsterdamse Pijp die kennelijk al op 1 juli 1994 aanwezig was. Het aantal WWS-punten van de betrokken woning in de Pijp kan daardoor dus niet zijn gestegen.
Voor een verdergaande uiteenzetting van de wijzigingen wil ik verwijzen naar de stukken die indertijd bij elke wijziging met de Kamer zijn gewisseld.
Wijziging van het WWS vergt in elk geval wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze wijzigingen zijn steeds conform de wettelijke procedure voorafgegaan door toezending van de concept-wijziging aan de Tweede en Eerste Kamer in het kader van de wettelijk voorgeschreven voorhangprocedure. Daarnaast is de Kamer bij elke wijziging steeds met diverse beleidsbrieven geïnformeerd. Over de wijzigingen is hierdoor dan ook steeds uitvoerig overleg geweest met de Tweede Kamer.

Vraag 2

Komt de huurstijging van deze woning overeen met de gemiddelde landelijke stijging in de genoemde jaren? Zo nee, hoe is het verschil te verklaren?

Gelet op de landelijk gemiddelde gerealiseerde huurstijgingen over de jaren 1994 tot en met 2016 zou de huur van € 152,92 waar in het voorbeeld vanuit is gegaan, gestegen zijn naar € 286,27 per maand. Daarbij is van belang dat de cumulatieve inflatie over de periode van 1994 tot en met 2016 circa 53% bedraagt. De weergegeven stijging van de maximale huurprijs komt hierdoor op geen enkele wijze overeen met de landelijk gemiddeld gerealiseerde huurstijgingen.
Een belangrijke verklaring voor het verschil is dat elke wijziging van het WWS, waarin enkel de maximale huurprijzen liggen besloten, steeds gepaard ging met andere maatregelen die leidden tot een beperking van de huurstijging bij zittend huurders en daardoor tot een beperking van de huren die ook daadwerkelijk worden betaald.

Vraag 3

Bent u alsnog bereid om de schaarstepunten, die in 2011 zijn ingevoerd door de toenmalige Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de heer Donner, zoals is beloofd te schrappen uit het woningwaarderingsstelsel, in plaats van deze extra huurpunten te verrekenen met de WOZ-waarde en zo de huurder dubbel te laten betalen? Zo nee, waarom niet?

Zoals is aangegeven in de brief aan de Tweede Kamer van 21 november 2014 (Kamerstuk 27 926, nr. 237) zijn de schaarstepunten vervallen met de wijziging van het WWS die per 1 oktober 2015 in werking trad. Daarin is ook aangegeven dat tegelijkertijd de daaraan verbonden gemiddelde verdiencapaciteit is gehandhaafd door een aanpassing van de maximale huurprijs per punt.
Zoals al is aangegeven in het antwoord op vraag 2 leidde de wijziging van het WWS er niet toe dat de schaarstegebieden onevenredig werden belast. Het is dus geenszins zo dat alle huurders in de schaarstegebieden hierdoor dubbel zijn gaan betalen. Daarbij is het wederom van belang dat de invoering van de schaarstepunten slechts betrekking had op de maximale huurprijs.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht over de statuutverandering bij woningcorporatie De Key die leidt tot verzet bij hun huurders?1

Zowel de gemeente Amsterdam (bij brief van het college van burgemeester en wethouders) als huurderskoepel Arcade hebben hun standpunt over de statutenwijziging van De Key reeds eerder per brief aan mij toegelicht. Vervolgens heb ik eveneens per brief gereageerd richting zowel de gemeente als de huurderskoepel. Beide brieven zijn op 18 november jl. verzonden. Kortheidshalve verwijs ik voor mijn reactie op het krantenbericht naar deze brieven, die bij de beantwoording van deze vragen zijn gevoegd2.

Vraag 2

Op basis van welke wet- en regelgeving is het mogelijk dat woningcorporatie De Key haar doelstelling en statuten ingrijpend wijzigt om zo voorrang te geven aan studerende jongeren, zonder dat de huurdersorganisatie hierbij is betrokken?

Vooropgesteld moet worden dat een huurdersorganisatie betrokken moet zijn op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Deze wet schrijft voor dat een huurdersorganisatie door de verhuurder in staat gesteld moet worden om overleg te voeren en advies uit te brengen over voorgenomen beleidswijzigingen van de corporatie. Vooruitlopend op de feitelijke statutenwijziging door De Key is vorig jaar huurderskoepel Arcade door De Key in staat gesteld hierover overleg te voeren en advies uit te brengen op de voorgestelde beleidswijziging van De Key om zich te gaan focussen op de huisvesting van woonstarters in Amsterdam. De huurderskoepel heeft positief geadviseerd over het voorstel van De Key, waarna de Raad van Commissarissen van De Key op 23 september 2015 akkoord is gegaan met het koersdocument «Ruimte voor beweging». In het koersdocument is het voornemen opgenomen om de beleidswijziging te verankeren in de statuten van De Key. Vervolgens is het voorstel vertaald naar nieuwe statuten, die 18 juli jl. aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zijn voorgelegd en door haar zijn goedgekeurd.
Tevens heeft de huurderskoepel vervolgens op 1 september 2016 positief geadviseerd over de portefeuillestrategie van De Key, die op de beleidswijziging is gebaseerd.
Inmiddels is bekend geworden dat het bestuur van huurderskoepel Arcade d.d. 15 december jl. zijn zetel ter beschikking heeft gesteld en een interim--bestuur is aangesteld. Deze situatie heeft m.i. echter geen gevolgen voor de geldigheid van het positieve advies dat Arcade eerder heeft gegeven op het genoemde koersdocument en de portefeuillestrategie van De Key. Het bestuur van Arcade was op het moment dat deze adviezen zijn gegeven bevoegd om De Key te adviseren.
Een corporatie kan op grond van artikel 23 Woningwet de statuten wijzigen nadat deze door de Minister, voor deze de Autoriteit woningcorporaties, zijn goedgekeurd conform het derde lid van deze bepaling. In de te wijzigen statuten moet zijn opgenomen dat de corporatie uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, zoals opgenomen in artikel 45 van de Woningwet. De Woningwet staat daarbij toe dat corporaties zoals De Key zich binnen het gebied van de volkshuisvesting primair richten op de huisvesting van bijvoorbeeld studenten en woonstarters of ouderen en mensen met een beperking. Dit sluit de huisvesting van andere mensen uit de doelgroep overigens niet uit, omdat ook andere woningzoekenden uit de doelgroep gehuisvest kunnen blijven worden in een corporatiewoning. De gewijzigde statuten van De Key voldoen aan de voorschriften uit artikel 23 en 45 van de Woningwet.

Vraag 3

Waarom heeft u goedkeuring verleend aan het wijzigingen van de statuten, aangezien de huurders onvoldoende mogelijkheid hadden tot bezwaar bij de woningcorporatie en de gemeente Amsterdam bezwaar heeft aangetekend bij u tegen de wijziging in beleid? Kunt u uw antwoord toelichten?

Afgifte van zienswijze door de gemeente is geen vereiste voor het in behandeling nemen van een aanvraag statutenwijziging door de Aw. Voor de aanvraag dienen de verplichte bepalingen uit het beoordelingskader statutenwijziging in de statuten opgenomen te worden. In de statuten moet onder andere opgenomen worden dat de woningcorporatie uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting. Daarnaast mag in de statuten zijn opgenomen dat de woningcorporatie zich in het bijzonder richt op een bepaalde doelgroep, bijvoorbeeld op woonstarters of ouderen. De Aw heeft vastgesteld dat de statuten niet in strijd zijn met het beoordelingskader.
De huurderskoepel Arcade is op grond van de Wohv door De Key in staat gesteld overleg te voeren en advies uit te brengen op de voorgestelde beleidswijziging van De Key om zich te gaan focussen op de huisvesting van woonstarters in Amsterdam, waaronder studenten. Tevens geldt dat de huurdersorganisatie een voordracht kan doen voor huurderscommissarissen, voor minimaal eenderde en maximaal de helft van het totale aantal commissarissen in de Raad van Commissarissen (RvC). Dit is relevant aangezien een voorstel tot statutenwijziging dient te worden voorgelegd aan de RvC van de corporatie.
Gemeenten kunnen geen zienswijzen geven op een statutenwijziging door een corporatie, maar hebben op grond van de Woningwet wel de mogelijkheid om jaarlijks prestatieafspraken te maken met corporaties over de bijdrage aan het gemeentelijke woningbeleid die redelijkerwijs van de corporaties kan worden verwacht. Indien nodig kunnen dus tussen De Key, de gemeente Amsterdam en huurderskoepel Arcade afspraken worden gemaakt over de huisvesting van andere mensen dan woonstarters door De Key. Tevens kan de gemeente met een huisvestingsverordening zorgen voor het passend huisvesten van individuele woningzoekenden.

Vraag 4

Wat betekent de statutenwijziging voor de zittende huurders van De Key (80% behoort na de statutenwijziging niet langer tot de doelgroep) en wat betekent het voor de samenwerkingsafspraken tussen Amsterdamse woningcorporaties, huurdersorganisaties en de gemeente?

De statutenwijziging van De Key heeft geen invloed op de (rechts)positie van zittende huurders. In de portefeuillestrategie «Ruimte voor beweging» en ook desgevraagd bevestigt door De Key, zal de koerswijziging niet ten koste gaan van de zittende huurders. De statutenwijziging van De Key kan ook geen verandering betekenen voor reeds door De Key toegezegde bijdrage aan de bestaande Samenwerkingsafspraken 2015–2019, die de gemeente Amsterdam heeft gemaakt met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam d.d. juni 2015.

Vraag 5

Wat zijn de uitkomsten van het spoedberaad tussen de woningcorporatie en de huurders? Wat kunt u doen om de impasse te doorbreken?2

28 november jl. heeft op uitnodiging van De Key een informatiebijeenkomst plaatsgevonden tussen De Key en de diverse bewonerscommissies over de koers «Ruimte voor beweging» van de De Key en de vertaling ervan naar de portefeuillestrategie Amsterdam en de statutenwijziging. De Key kent ruim vijftig actieve bewonerscommissies, waarvan het merendeel lid is van huurderskoepel. Arcade. Op de site van De Key (https://actueel.dekey.nl/2016/11/29/1936/) wordt verslag gedaan van deze bijeenkomst. Van de 52 actieve bewonerscommissies waren er 25 aanwezig. Navraag bij de corporatie leert dat drie bewonerscommissies de bijeenkomst voortijdig hebben verlaten omdat zij zich op het standpunt stelden dat eerst de (goedgekeurde) statuten van tafel moesten alvorens van een zinvol overleg sprake kon zijn. Volgens de corporatie is de informatiebijeenkomst met de overige tweeëntwintig bewonerscommissies constructief verlopen. Het bestuur De Key heeft tijdens de bijeenkomst de koerswijziging toegelicht en daarbij benadrukt dat De Key de samenwerkingsafspraken met de gemeente Amsterdam zal nakomen en dat de rechten van de zittende huurders -ook bij doorstroming- worden gerespecteerd. De Key gaat komende periode in de uitwerking van de portefeuillestrategie zogenaamde complexbeheerplannen opstellen en deze plannen met de afzonderlijke bewonerscommissies bespreken.

Vraag 6

Bent u van mening dat op zijn minst een zienswijze van de gemeente gevraagd zoud moeten worden bij dergelijke ingrijpende statutenwijzigingen? Kunt u uw antwoord toelichten en daarbij aangeven of u bereid bent het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting conform aan te passen?

De gemeente is betrokken bij de totstandkoming van prestatieafspraken op grond van de Woningwet en kan door het opstellen van een huisvestingsverordening invloed uitoefenen op het passend huisvesten van individuele woningzoekenden. Een wettelijke mogelijkheid voor de gemeente om een zienswijze te geven op een voorgenomen statutenwijziging door een corporatie is gelet op de reeds bestaande gemeentelijke bevoegdheden niet noodzakelijk.
Gewaarborgd is immers, zoals toegelicht in het antwoord op vraag 2, dat in de statuten van een corporatie altijd is opgenomen dat de corporatie zich richt op alle werkzaamheden zoals opgenomen in artikel 45 van de Woningwet. In deze wet is vastgelegd dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente waarin zij werkzaam zijn. Op voorwaarde dat de gemeente beschikt over een actueel volkshuisvestingsbeleid (woonvisie), dienen corporaties jaarlijks in gesprek te gaan met huurdersorganisaties en gemeenten, aan de hand van het bod van de corporatie op het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. De gemeente kan de corporatie in de prestatieafspraken verzoeken zich te (blijven) richten op de huisvesting van alle personen die vallen binnen de doelgroep gelet op het maatschappelijk belang en voor zover dit in redelijkheid van de corporatie kan worden verwacht. Ontstaat er een geschil dat de totstandkoming van prestatieafspraken in de weg staat, dan kan dit aan mij worden voorgelegd en volgt er een bindende uitspraak, na advies van de onafhankelijke commissie die daartoe is ingesteld.
Los van de Woningwet biedt de Huisvestingswet het wettelijk kader voor woningtoewijzing aan individuele woningzoekenden. Aan de hand van een gemeentelijke huisvestingsverordening kunnen voorschriften worden opgenomen als het gaat om het financieel en ruimtelijk passend huisvesten van mensen. Woningen die worden verhuurd en die binnen het bereik van de huisvestingsverordening vallen moeten conform deze voorschriften worden verhuurd. Statutaire bepalingen van een corporatie doen daar niets aan af.

Vraag 7

Bent u van mening dat de huurdersorganisatie instemmingsrecht zou moeten hebben bij dergelijke ingrijpende statutenwijzigingen? Kunt u uw antwoord toelichten en daarbij aangeven of u bereid bent het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting conform aan te passen?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar het antwoord op vraag 2. In geval van ingrijpende voorgenomen wijzigingen in het beleid van de corporatie biedt de Wohv het kader waarbinnen een huurdersorganisatie de mogelijkheid wordt geboden voor overleg en het geven van advies op de voorgestelde wijziging van het beleid, zodat een huurdersorganisatie op deze wijze reeds vroegtijdig wordt betrokken bij voorgenomen beleidswijzigingen van de corporatie.
Tevens geldt dat een huurdersorganisatie op grond van de Woningwet de voordracht kan doen voor huurderscommissarissen, minimaal eenderde en maximaal de helft van het totale aantal commissarissen van de Raad van Commissarissen. Het opnemen in de Woningwet en/of het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV), van een instemmingsrecht voor een huurdersorganisatie voor een voorgenomen statutenwijziging door een corporatie acht ik dan ook niet noodzakelijk.

Vraag 8

Vindt u het in het algemeen een goed idee wanneer een woningcorporatie de doelgroep zoals omschreven in de Woningwet, namelijk mensen met een laag inkomen, nog verder beperkt?

De doelgroep van beleid wordt bepaald door de inkomensgrenzen zoals deze zijn opgenomen in de Woningwet. Corporaties bieden passende woonruimte aan mensen die op grond van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Op grond van de Woningwet zijn corporaties werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting en omvat hun werkgebied alle activiteiten die zijn opgenomen in artikel 45 van de wet. Jaarlijks kan de gemeente bij de gesprekken over de prestatieafspraken de corporatie verzoeken zich te (blijven) richten op de huisvesting van alle personen die vallen binnen de doelgroep, gelet op het maatschappelijk belang en voor zover dit in redelijkheid van de corporatie kan worden verwacht. Daarnaast kunnen andere corporaties die werkzaam zijn binnen de gemeente een bijdrage leveren aan de huisvesting van mensen uit de doelgroep. Het is aan de gemeente om te oordelen of een focus van een van de binnen de gemeente werkzame corporaties op een deel van de doelgroep de slaagkans voor andere woningzoekenden dusdanig aantast dat de gemeente de betreffende corporatie in het kader van de prestatieafspraken toch zal houden aan het bedienen van de brede doelgroep. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 6 kan ook een gemeentelijke huisvestingsverordening eraan bijdragen dat mensen uit de doelgroep passend worden gehuisvest.

Vraag 9

Hoe verhoudt het verder beperken van de doelgroep door een woningcorporatie, en daarmee het uitsluiten van bepaalde groepen, zich tot het streven om tweedeling in de samenleving te voorkomen en gemengde wijken te stimuleren? Kunt u uw antwoord toelichten?

De keuze van een corporatie om een focus aan te brengen ten aanzien van een bepaald deel van de doelgroep, betekent niet per definitie dat zij andere woningzoekenden uit de doelgroep uitsluit. Binnen een gemeente zijn er bovendien vaak meerdere corporaties werkzaam die een bijdrage leveren aan de huisvesting van de doelgroep. Het is primair aan de gemeente om te sturen op de samenstelling van wijken aan de hand van haar woonvisie, prestatieafspraken en een huisvestingsverordening.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het artikel «Wet Doorstroming Huurmarkt: De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn, kan dat nog»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u de onrust die bij professionele verhuurders is ontstaan over deze mogelijke implicatie van tijdelijke huurcontracten, zoals die per 1 juli 2016 zijn ingevoerd?

Het is mij bekend dat hierover onrust bestaat. Sommige verhuurders vragen zich af of de mogelijkheid voor huurders om de nieuwe tijdelijke contracten voor bepaalde tijd tussentijds op te zeggen zich ook uitstrekt tot contracten voor onbepaalde duur waarbij een minimumhuurtermijn is bedongen.

Vraag 3

Is met de Wet doorstroming huurmarkt op enige wijze beoogd de mogelijkheid van een minimumhuurtermijn in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd te doorkruisen? Zo ja, kunt u aangeven hoe een dergelijk effect kan worden voorkomen? Is het wenselijk de wet op dit punt te verduidelijken?

Nee, ik heb met de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur. Ik heb hiermee slechts beoogd een nieuwe vorm van tijdelijk huur van woonruimte te introduceren. De mogelijkheid van het afsluiten van tijdelijke huurovereenkomsten, zoals geïntroduceerd met de Wet doorstroming huurmarkt, is bedoeld als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur.
Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om de wet op dit punt te verduidelijken.

Vraag 4

Onderschrijft u het belang van een minimumhuurtermijn, met het oog op mutatiekosten en ter bevordering van betrokkenheid van huurders?

Ik kan mij voorstellen dat het voor verhuurders van belang kan zijn om enige garantie te hebben omtrent de minimumduur van de huurovereenkomst, met het oog op de kosten die met (frequente) mutatie van huurders gemoeid zijn.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Spannende tijd student: behoud je je huurtoeslag»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de voortzetting van de huurtoeslag van studenten met een gedeeld huisnummer op 1 januari a.s. in gevaar is? Zo nee, wat is onjuist aan dit bericht? Zo ja, geldt dit risico voor alle huurders met recht op huurtoeslag en een gedeeld huisnummer?

De regel is dat in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) alleen zelfstandige (woon)objecten worden opgenomen. Gebleken is dat er in de praktijk ook onzelfstandige (studenten)eenheden in de BAG werden geregistreerd. Om een uniforme vulling van de BAG te krijgen heeft de Minister van I&M besloten vast te houden aan de regel dat alleen zelfstandige (woon)objecten worden opgenomen en bijvoorbeeld niet onzelfstandige woonruimten achter een gedeeld huisnummer. Momenteel wordt de vulling van de BAG daarom door de gemeenten waar dit speelt aangepast.
In principe heeft een huurder van een onzelfstandige woonruimte geen recht op huurtoeslag. Hiervoor gelden een paar uitzonderingen, waaronder voor huurders van een aantal tot het jaar 1997 aangewezen studentencomplexen. Dit betekent dat hoewel de aparte registratie in de BAG vervalt, het recht op huurtoeslag voor huurders van deze zogenaamde «aangewezen onzelfstandige woonruimten» niet verandert.
Omdat de Belastingdienst/Toeslagen verplicht gebruik maakt van basisregistraties en dus ook van de BAG, zijn er maatregelen genomen om te voorkomen dat de huurtoeslag waar sprake is van «aangewezen onzelfstandige woonruimten» ten onrechte stopt. Er wordt daarom intensief samengewerkt met gemeenten en verhuurders om in beeld te brengen welke woonruimten het betreft. Niet uit te sluiten valt dat in enkele gevallen blijkt dat een huurder van een onzelfstandige woonruimte huurtoeslag heeft aangevraagd, terwijl daar geen recht op was omdat de woningruimte niet tot een aangewezen complex behoort, de woonruimte ten onrechte in de BAG was opgenomen en de Belastingdienst/Toeslagen dientengevolge aannam dat het zelfstandige woonruimte betrof. Huurders die hiermee te maken krijgen zullen hierover individueel worden geïnformeerd door de Belastingdienst/ Toeslagen. Vanuit het oogpunt van gewekt vertrouwen en omdat niet aantoonbaar sprake is van een situatie dat de burger wist of had moeten weten dat er geen recht op huurtoeslag bestond voor desbetreffende woning zal de Belastingdienst Toeslagen in deze gevallen de reeds genoten huurtoeslag niet terugvorderen.

Vraag 3

Wat is er de oorzaak van dat de registratie in de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) niet of onvoldoende aansluit bij de daadwerkelijke woonsituatie? Was dit probleem voorzien? Wanneer heeft u de Kamer hierover ingelicht?

De BAG registreert uitsluitend zelfstandige eenheden, terwijl er bij studentenflats vaak ook sprake is van onzelfstandige eenheden. Bij de invoering van de BAG (ca. 2008–2011) zijn diverse handleidingen en andere documenten opgesteld om de gemeenten (als bronhouder) te helpen tot een uniforme en correcte afbakening van eenheden te komen. In 2012 is gebleken dat de manier waarop studentenflats moesten worden afgebakend niet eenduidig was beschreven. Gevolg was dat studentenflats deels «per (onzelfstandige) kamer» en deels «per gang» waren afgebakend en van een adres voorzien. Gezien het breed onderschreven belang van uniformiteit voor de BAG als basisregistratie is aan het BAG Bronhouders- en afnemersoverleg advies gevraagd over de te hanteren afbakening. In overleg met onder meer belanghebbende gemeenten, afnemers en een vertegenwoordiging van de studentenhuisvesters is dit advies voorbereid. Het uiteindelijke advies luidde, samengevat, vast te houden aan de uitgangspunten van de BAG, dus alleen zelfstandige eenheden daarin op te nemen. Wel werd geadviseerd hieraan een implementatietermijn van 3 jaar te verbinden, zodat de gemeenten zorgvuldig en in goede afstemming met betrokkenen zouden kunnen doorvoeren. In 2013 heeft de Minister van IenM dit advies overgenomen en per brief gecommuniceerd aan de gemeenten, waarbij de termijn voor de aanpassingen is gesteld op eind 2016.
Uw Kamer is niet afzonderlijk over dit onderwerp geïnformeerd, aangezien het geen beleidswijziging van de BAG betrof.

Vraag 4

Hanteren de wetgeving voor de BAG en de wetgeving voor de huurtoeslag dezelfde omschrijving voor het begrip zelfstandige woonruimte? Zo nee, is de BAG dan wel bruikbaar voor de bepaling van het recht op huurtoeslag?

Tussen deze begrippen bestaat vooral het verschil dat in de BAG voor een zelfstandige eenheid vereist is dat die over een eigen keuken, douche en toilet beschikt, terwijl voor de huurtoeslag niet de eis van een eigen douche wordt gehanteerd.
Dit betekent dat een zelfstandige eenheid in de BAG altijd ook een zelfstandige eenheid voor de huurtoeslag is. Alleen in de (steeds minder voorkomende) gevallen dat huurders van woonruimtes een douche delen ontstaat een verschil: geen eenheid voor de BAG, maar wel recht op huurtoeslag. Dit betreft slechts een beperkt deel van de woonobjecten die nu voor de BAG opnieuw zijn en worden afgebakend. Voor de meeste daarvan geldt dat ze ook voor de huurtoeslag niet aan de criteria voldoen. De Belastingdienst/Toeslagen zal, zolang de definities uiteenlopen zoals hiervoor beschreven, wel een aanvullende registratie voeren teneinde de woonruimtes die wel voor huurtoeslag in aanmerking komen administratief te beheren.

Vraag 5

Kunt u garanderen dat het uiteindelijke recht op huurtoeslag niet verandert door een administratieve wijziging als gevolg van het gebruik van de BAG? Zo nee, waarom niet? Bent u dan bereid dit eerst met de Kamer te bespreken, omdat het in dat geval gaat om een ingrijpende wijziging van rechten van een bepaalde groep huurders?

Zoals in de antwoorden op de vragen hiervoor aangegeven wordt, verandert het recht op huurtoeslag niet.

Vraag 6

Deelt u, overwegende dat er door het wijzigen van gegevensbron onbedoelde uitvoeringsproblemen kunnen ontstaan, de mening dat het voor ontvangers van huurtoeslag zeer problematisch is als hun voorschot onterecht niet uitbetaald wordt? Kunt u toezeggen dat huurders die voor 15 december a.s. bij de Belastingdienst melden dat ze onterecht geen huurtoeslag ontvangen, alsnog voor 1 januari a.s. het voorschot voor de huur van januari 2017 ontvangen?

Het niet uitbetalen van een voorschot kan inderdaad voor de ontvanger van huurtoeslag problematisch zijn. Dat is ook de reden waarom de Belastingdienst /Toeslagen deze kwestie met de hoogste prioriteit oppakt in nauwe samenwerking met gemeenten en verhuurders. De Belastingdienst/ Toeslagen zal voor wat betreft de specifieke aangewezen studentencomplexen de mutaties in de BRP die gaan leiden tot het samenvoegen van huishoudens, niet automatisch verwerken, maar apart behandelen.

Vraag 7

Wilt u de knelpunten die de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) ontvangt met spoed in behandeling laten nemen door de Belastingdienst?

De Belastingdienst/Toeslagen voert overleg met de LSVb over de gevolgen van deze aanpassingen in de BAG. De knelpunten die de Belastingdienst/Toeslagen van de LSVb ontvangt worden met spoed opgepakt.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht en achterliggend onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) over het tekort aan woningbouwlocaties?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusies en cijfers van het EIB dat er veel te weinig «harde" woningbouwlocaties beschikbaar of gepland zijn om tot 2025 de verwachte demografische ontwikkelingen te kunnen volgen met voldoende woningbouw? Zo nee, waarin wijken uw cijfers en inzichten dan af ten opzichte van die van het EIB?

Op hoofdlijnen deel ik de conclusies van het EIB dat de groei in de woningbehoefte leidt tot oplopende spanning op de woningmarkt op die plekken waar het aanbod achterblijft. In de Staat van de Woningmarkt 20162 is op basis van woningbehoefteprognoses en verwachte bouwprogramma’s aangegeven dat naar verwachting de komende jaren de spanning op de woningmarkt oploopt, om na 2020 weer af te nemen. De opgave verschilt hierbij sterk per regio. Volgens het EIB rapport blijft de plancapaciteit in de meeste provincies achter bij de huishoudensgroei. Tegelijkertijd overstijgt in sommige provincies de totale plancapaciteit de huishoudensgroei.
Er ligt een opgave bij gemeenten om zorg te dragen voor voldoende bouwplancapaciteit. In mijn gesprekken met gemeenten, provincies en regio’s is dat dan ook een belangrijk thema. Zoals ook is aangeven bij de aanbieding van de jaarlijkse Staat van de Woningmarkt aan uw Kamer ben ik bovendien in gesprek met betrokken partijen, zoals beleggers, projectontwikkelaars en gemeenten, over mogelijke ruimtelijke beperkingen en institutionele belemmeringen.
Bij de conclusies van het EIB kan de kanttekening worden gemaakt dat zowel de woningbehoefte als de plancapaciteit kunnen veranderen onder invloed van de marktomstandigheden. Woningzoekenden kunnen uitwijken naar plaatsen waar wel voldoende aanbod van woningen is, en de plancapaciteit kan worden vergroot door lokale besluitvorming.

Vraag 3

Klopt het dat een groot deel van de bouwplanning, dat toch al fors achterloopt bij de behoefte, zeer onzeker is en nog bestuurlijk vastgesteld moet worden? Voor welk deel van het beschikbare planaanbod geldt dit naar uw inschatting?

Ik beschik niet over cijfers over in hoeverre plannen bestuurlijk zijn vastgesteld. Dat past bij het decentrale karakter van het ruimtelijke ordeningsbeleid. Ook ben ik niet voornemens gemeenten en provincies een streefpercentage voor overplanning op te leggen. Dan zou het Rijk op de stoel van provincies en gemeenten gaan zitten. Tegelijkertijd vind ik het belangrijk dat de nieuwbouwproductie aansluit bij de vraag. Dat heb ik ook aangegeven in de reactie op de motie De Vries3 en de antwoorden op eerdere vragen4. Gemeenten worden daarom ondersteund via diverse maatregelen. Het gaat daarbij onder andere om jaarlijkse gesprekken van het kabinet met bestuurders uit de Noordelijke en de Zuidelijke Randstad over de beschikbaarheid van plancapaciteit. Daarnaast wordt de Ladder voor Duurzame Verstedelijking aangepast: De Ladder wordt nu eenvoudiger, doordat er «treden» worden geschrapt en alleen nog bij het bouwen buiten het stedelijk gebied een uitgebreide motivering nodig is5. Verder worden gemeenten door het Rijk ondersteund via de mogelijkheid om expertteams in te zetten, indien gebiedsontwikkeling moeizaam verloopt (Expertteam Versnellen) of het omzetten van vastgoed (bijvoorbeeld kantoren) naar woningen niet van de grond komt (Expertteam Transformatie). Bovendien zal ik, zoals is aangegeven in reactie op de motie De Vries6, werkbezoeken afleggen verspreid over heel Nederland, waarbij (onder andere) de woningproductie aan de orde zal komen.

Vraag 4

Deelt u de analyse dat ook de zachte plancapaciteit in de meeste woningmarktregio's te krap is, zeker als in acht wordt genomen dat veel van deze zachte plannen niet tot stand komen omdat er altijd ook sprake is van planuitval? Bent u van mening dat, om taakstellingen te kunnen halen, er altijd een overplanning van tenminste 30% nodig is? Zo nee, waarom niet.

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de analyse van het EIB dat het planaanbod vooral achterblijft in de groene randgemeenten? Zo ja, welke conclusies trekt u daar dan uit voor de gangbare gedachte dat er uitsluitend binnenstedelijk gebouwd zou moeten worden en voor de inzet van het daarbij gehanteerde instrument de «ladder van duurzame verstedelijking»?

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking bevordert zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. De Ladder vraagt nieuwe stedelijke ontwikkelingen af te stemmen op de behoefte en om ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied te motiveren. De Ladder sluit nieuwbouw in groene randgemeenten dus niet uit. Zoals ook is aangegeven in antwoorden van de Minister van IenM over de Ladder7 beperkt de Ladder de autonomie van gemeenten niet, want zij maken de keuze om een nieuwe stedelijke ontwikkeling al dan niet mogelijk te maken. De Ladder stimuleert gemeenten om de motivering van hun keuzes expliciet te maken.

Vraag 6

Deelt u de conclusie dat door het gebrek aan «harde» bouwlocaties er nog jaren overheen zullen gaan voordat de bouwproductie weer op het noodzakelijke niveau gebracht kan worden?

In hoeverre het mogelijk is om zachte plannen snel om te zetten in harde plannen, verschilt sterk. Waar de plannen aansluiten bij de vraag en de bestuurlijke wil aanwezig is, kan dit relatief snel plaatsvinden. Waar nodig kunnen gemeenten hierbij een beroep doen op de eerder genoemde expertteams.

Vraag 7

Deelt u de conclusie dat, zonder ingrijpen, de schaarste op de woningmarkt daardoor de komende jaren nog veel verder zal oplopen en de huizenprijzen en de huren daardoor nog verder zullen stijgen? Zo ja, wat moet er dan naar uw mening gebeuren om dat te voorkomen? Zo nee, waarom deelt u deze analyse niet?

Sinds 2013 laat de woningmarkt een sterk herstel zien. Het vertrouwen van consumenten in de huizenmarkt is sterk gestegen en het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen periode te maken gehad hebben met een inhaalvraag. De lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Het aantal transacties ligt nu weer op het niveau van voor de crisis, de huizenprijzen liggen nog onder dit niveau.
Het is belangrijk dat het aanbod kan reageren op de toenemende vraag, zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht. De verantwoordelijkheid om lokale vraag en woningaanbod in evenwicht te brengen, ligt op decentraal niveau. Om partijen te ondersteunen bij de productie in kwantitatief opzicht, worden diverse maatregelen genomen. Deze heb ik bij de beantwoording van vraag 3 en 4 aangegeven.
Het verder ontwikkelen van de vrije huursector is in kwalitatief opzicht belangrijk en er zijn maatregelen genomen die dit segment van de woningmarkt ten goede komen. Zo zorgt de Woningwet voor een duidelijke scheiding van corporatietaken. Door deze scheiding is geborgd dat corporaties bij activiteiten voor het middenhuursegment in een gelijk speelveld opereren. Recent heb ik een aantal maatregelen aangekondigd die specifiek de totstandkoming van een middensegment ondersteunen. Dit betreft een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor kleine nieuwbouwwoningen in de regio Amsterdam en Utrecht, de mogelijkheid om geliberaliseerde woningen voor middenhuur op te nemen in het bestemmingsplan en de start van de samenwerkingstafel middenhuursegment. Zie hiervoor ook de beantwoording van schriftelijke vragen over het middenhuursegment8.

Vraag 8

Bent u van mening dat niet alleen gestuurd moet worden op woningbouwvolume, maar ook op de feitelijke behoefte van de woonconsumenten in een regionale woningmarkt? Op welke manier kan dit naar uw mening dan het best geborgd worden?

Ik deel uw mening dat het van belang is dat vraag en aanbod zowel kwantitatief als kwalitatief op elkaar aansluiten. De verantwoordelijkheid om vraag en aanbod met elkaar in evenwicht te brengen, ligt op decentraal niveau. Het Rijk levert een bijdrage om het inzicht in vraag en aanbod te vergroten. Zo heeft ABF Research in opdracht van het Ministerie van BZK een woningbehoefteprognose voor de langere termijn (tot 2040) gemaakt, waarvan de samenvatting bij de recent gepubliceerde Staat van de Woningmarkt9 is gevoegd. De cijfers zijn ook voor verschillende regio’s en gemeenten beschikbaar.

Vraag 9

Welke acties kunt u ondernemen om te bevorderen dat gemeenten al op korte termijn hun «harde» plancapaciteit verhogen?

Zoals aangegeven bij de beantwoording van vraag 3 en 4 zal ik bij de werkbezoeken, die ik de lopende periode ga afleggen, de woningbouwproductie aan de orde stellen. De beschikbaarheid van voldoende plancapaciteit is ook onderwerp van gesprek.

Vraag 10

Bent u bereid om de woningmarktregio's te vragen jaarlijks aan u te rapporteren over de woningbouwafspraken die binnen de regio zijn gemaakt, inclusief de afspraken om tot daadwerkelijke realisatie te komen zodanig dat aan de toekomstige behoefte aan woningen in de verschillende segmenten in de regio wordt voldaan? Zo nee, waarom niet?

Zoals is aangegeven in de reactie op de motie De Vries10 wil ik niet op de stoel van gemeenten en provincies gaan zitten. Wel zal ik de komende periode in gesprek gaan over woningbouwproductie en plancapaciteit om zo de daadwerkelijke realisatie van woningen te stimuleren.

Vraag 11

Nu de gemeenten er samen niet in slagen om op kortere termijn voldoende bouwlocaties beschikbaar te stellen, bent u dan van mening dat daardoor uw in artikel 4 van de Woningwet vastgelegde systeemverantwoordelijkheid in het geding komt, namelijk «het bevorderen van de woningbouwproductie waarbij aanbod en diversiteit zoveel mogelijk aansluit bij de woningbehoefte van Nederland.»? Zo nee, waarom niet?

In de begroting van Wonen en Rijksdienst is aangegeven dat de Minister de regie voert over een heldere verdeling van rollen en verantwoordelijkheden van de verschillende partijen op het terrein van wonen. Deze rol wordt door mij ook als zodanig ingevuld. Waar het gaat om woningbouw ligt de primaire verantwoordelijkheid voor het bouwen voor de woningbehoefte bij gemeenten. Ik geef invulling aan de systeemverantwoordelijkheid via de eerder genoemde maatregelen.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van berichtgeving over schade aan huurwoningen in Middelstum?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kan het dat bij herstelwerkzaamheden zo veel schade is ontstaan? Dit is toch tegenstrijdig met elkaar?

Het gaat om één huurwoning die in het kader van het convenant tussen NAM en een achttal woningcorporaties over het gelijktijdig versterken en verduurzamen (tot zogeheten «nul op de meter») van woningen in februari van dit jaar is aangepakt. Vlak voor de zomer is er bij de woningcorporatie een melding van de bewoner binnengekomen met betrekking tot de bevestiging van de staalconstructie aan de verdiepings- en zoldervloer in de woning.

Vraag 3

Kan de conclusie worden getrokken dat de betreffende huurwoningen zijn vernield?

Vraag 4

Is het waar dat er maandenlang stank was door problemen met de waterafvoer?

Vraag 5

Is het waar dat het acht maanden heeft geduurd voordat dit simpele probleem kon worden opgelost door het Centrum Veilig Wonen (CVW)? Hoe kan dit?

Vraag 6

Is het waar dat er sprake was van slordige afwerking en losliggende draden?

Vraag 7

Is het waar dat er sprake is van grote losliggende bouten in de vloer?

Vraag 8

Kunt u en de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) met het Centrum Veilig Wonen (CVW) in overleg treden, teneinde deze storende problemen in Middelstum zo spoedig mogelijk op te op te lossen?

Om er zeker van te zijn dat het probleem zich niet ook bij andere woningen voordoet, heeft het CVW met de betreffende woningcorporatie afgesproken dat zij de bevestiging bij alle woningen in Middelstum op korte termijn gaat controleren.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woonbootbewoners tussen wal en schip»?1 Wat vindt u van dit bericht?

Vraag 2

Deelt u de mening dat mensen die een hypotheek kunnen betalen ook een hypotheek zouden moeten kunnen krijgen? Zo nee, waarom niet?

De regels met betrekking tot de maximale hypotheek die een consument kan krijgen op basis van zijn inkomen zijn vastgelegd in de regeling hypothecair krediet. In deze regels wordt geen onderscheid gemaakt tussen een hypotheek voor een woonboot of een hypotheek voor een woning op land. Het feit dat een consument een hypotheek op een woonboot op basis van de regelgeving kan krijgen, betekent niet dat een kredietverstrekker een dergelijke hypotheek ook moet verstrekken. Het staat kredietverstrekkers vrij te bepalen welke (hypotheek)producten zij aan consumenten willen aanbieden en welke voorwaarden zij hieraan verbinden.

Vraag 3

Deelt u de mening dat banken ook maatwerk moeten (kunnen) blijven bieden? Zo nee, waarom niet? Wat is ervoor nodig zodat banken ook maatwerk kunnen blijven bieden bij de hypotheekverstrekking?

De Regeling Hypothecair Krediet biedt hypotheekverstrekkers veel ruimte om aan hun klanten maatwerk te bieden, mits voldoende onderbouwd kan worden dat dit verantwoord is. Ik moedig kredietverstrekkers aan om van de mogelijkheden voor maatwerk gebruik te maken wanneer dit in het klantbelang is. Mijn beeld is niet dat de regelgeving het aanbieden van maatwerk ontmoedigt. Ik blijf hierover in dialoog met de sector en ben bereid, indien regelgeving aantoonbaar het aanbieden van maatwerk in de weg staat, hier opnieuw naar te kijken.

Vraag 4

In hoeverre vindt u het wenselijk dat er nog maar één aanbieder van hypotheken voor woonboten is?

Vraag 5

Zijn er op dit moment concrete initiatieven in de markt om naast Rabobank ook hypotheken voor woonboten aan te gaan bieden, nu ING per 1 oktober 2016 stopt met het aanbieden van nieuwe hypotheken? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

Op dit moment zijn mij geen concrete signalen bekend dat nieuwe aanbieders op korte termijn zullen toetreden. Een mogelijke oorzaak is dat het aanbieden van woonboothypotheken in commerciële zin relatief onaantrekkelijk is door de geringe hoeveelheid woonboten in combinatie met een complex verstrekkingsproces dat veel specifieke kennis vereist, onder andere over lokale regelgeving. Hier komt bij dat de taxatie van de waarde en het bepalen van de zekerheid van de ligplaats van de woonboot complex en bewerkelijk is vergeleken met hypotheekverstrekking voor meer gangbare woonvormen.

Vraag 6

Er heeft op verzoek van onder meer de leden van de VVD-fractie al overleg plaats gevonden met de bankensector over het onderhavige probleem; hoe kijken de banken c.q. hypotheekverstrekkers aan tegen hun zorgplicht in het kader van deze ontwikkeling en hoe past dit volgens de hypotheekverstrekkers in hun motto «klantbelang centraal»? Wat is de sector bereid om te gaan doen?

Ik heb de wenselijkheid van meerdere aanbieders benadrukt in gesprekken met de sector. In deze gesprekken heeft ING aangegeven dat bestaande hypotheekcontracten voor woonboten blijven doorlopen en dat ING de huidige klanten blijft bedienen. Daarnaast heeft Rabobank aangegeven dat zij actief blijft in dit marktsegment. Ik vind het aan kredietverstrekkers zelf om gemaakte keuzes aan hun klanten en aan de maatschappij uit te leggen en te verantwoorden hoe dit past het streven om het klantbelang centraal te stellen.

Vraag 7

Wat zijn volgens de banken c.q. hypotheekverstrekkers de knelpunten bij het aanbieden c.q. verstrekken van hypotheken voor woonboten?

De sector wijst er op dat woonboothypotheken complexe nicheproducten zijn, als gevolg van de benodigde specifieke kennis. Aangezien het aantal woonboten in Nederland daarnaast ook beperkt is, blijkt het in de praktijk moeilijk voor aanbieders om op commercieel aantrekkelijke wijze woonboothypotheken aan te bieden.

Vraag 8

Welke wet- en regelgeving (ook niet financiële) knelt bij het verstrekken van hypotheken voor woonboten, waardoor er nog maar slechts één aanbieder over is? Welke ruimte kan er concreet in de wet- en regelgeving geboden worden zodat het aantrekkelijker c.q. makkelijker wordt om hypotheken voor woonboten te gaan verstrekken dan wel dat er meer nieuwe toetreders komen?

In de wet- en regelgeving voor hypotheekverstrekking zie ik geen knelpunten die de verstrekking van hypotheken voor woonboten belemmeren. Er lijken daarom op dit moment geen mogelijke aanpassingen in financiële wet- en regelgeving te zijn die de hypotheekverstrekking aan woonbooteigenaren bevorderen. Op andere terreinen is er geen sprake van wet- en regelgeving die het aanbieden van woonboothypotheken belemmert. Er zijn juist enkele stappen gezet die tot doel hebben om de positie van woonboten te versterken. Recent heb ik als verduidelijking van de Woningwet, de Wet Verduidelijking Voorschriften Woonboten2 naar uw Kamer gestuurd waarmee de bouwkundige staat van woonboten beter wordt geregeld. Tevens werk ik momenteel aan een wet die huurbescherming biedt voor ligplaatsen. Deze wet ligt momenteel ter consultatie en zal waarschijnlijk nog voor het einde van het jaar naar de Kamer gestuurd worden. Het is denkbaar dat de grotere zekerheid die deze wet biedt, op bescheiden wijze bijdraagt aan de financierbaarheid van woonboten. De terugtrekkende beweging van aanbieders lijkt echter primair veroorzaakt door marktontwikkelingen die niet aan de regelgeving raken.

Vraag 9

Bent u bereid om de komende drie maanden vanaf 1 oktober 2016 de ontwikkelingen te monitoren met betrekking tot de markt voor hypotheken voor woonboten (vraag en aanbod) en de gevolgen daarvan en de Tweede Kamer daarover in januari 2017 te rapporteren?

Ik heb de ontwikkelingen de afgelopen maanden actief gevolgd en zal dit de komende periode ook blijven doen. Zodra zich relevante ontwikkelingen voordoen zal ik u hierover informeren.

Vraag 1

Bent u bekend met de verhuurdersverklaringen die veel verhuurders verplicht vragen van nieuwe huurders?

Ja.

Vraag 2

Welke plicht hebben verhuurders om zorgvuldig om te gaan met het verzamelen en beoordelen van gegevens voor de afgifte van verhuurdersverklaringen? Welke informatie en kennis mogen verhuurders voor deze verklaringen gebruiken en welke niet?

De Wet bescherming persoonsgegevens (hierna: Wbp) regelt de plichten van de verantwoordelijke (hierna verhuurder) inzake het gebruik van persoonsgegevens van betrokkene (hierna aspirant-huurder). Zo dient de verhuurder de persoonsgegevens van de aspirant-huurder – voor de afgifte van verhuurdersverklaringen – op een behoorlijke en zorgvuldige wijze te verzamelen en te beoordelen.
De verhuurdersverklaring betreft een schriftelijke informatieverstrekking omtrent het betalings- en bewoningsgedrag van de aspirant-huurder bij de vorige verhuurder(s). De verhuurder mag deze informatie – op basis van de Wbp – alleen voor welbepaalde, uitdrukkelijk omschreven en gerechtvaardigde doeleinden gebruiken. Verhuurders vragen verhuurdersverklaringen niet alleen ter eigen bescherming (betaalgedrag, bewoningsgedrag) maar ook ter bescherming van de omwonende huurders (overlastgedrag) waarvoor de verhuurder de plicht heeft «het rustig woongenot» te leveren.

Vraag 3

Hoe moet een verhuurder een negatieve verhuurdersverklaring onderbouwen? Op welke manieren kan een huurder zich verzetten tegen een negatieve verhuurdersverklaring?

De Wbp regelt dat de verhuurder de verhuurdersverklaring – ongeacht of deze positief dan wel negatief is – op een behoorlijke en zorgvuldige wijze dient te onderbouwen. De aspirant-huurder heeft het recht om correctie van zijn persoonsgegevens te vragen. Dit houdt in dat de aspirant-huurder zijn verhuurder mag vragen zijn persoonsgegevens te verbeteren, aan te vullen, te verwijderen of af te schermen. De aspirant-huurder kan om correctie vragen als zijn of haar gegevens:
Het correctierecht is niet bedoeld voor het corrigeren van professionele indrukken, meningen en conclusies, zoals een verhuurdersverklaring, waarmee de aspirant-huurder het niet eens is. Wel mag de aspirant-huurder van de verhuurder verwachten dat deze in ieder geval de schriftelijke mening van de aspirant-huurder toevoegt aan de verhuurdersverklaring. Dat kan vooral een oplossing bieden bij situaties waarbij het om niet objectief vast te stellen feiten gaat. De aspirant-huurder kan daarmee in overleg treden met de verhuurder van de woning waarvoor hij belangstelling heeft. Deze kan vervolgens beoordelen of en zo ja onder welke aanvullende voorwaarden hij de huurwoning wil aanbieden. Hierbij zijn verschillende opties denkbaar. Zo kan de verhuurder in het huurcontract specifieke bedingen opnemen waarin bepaald gedrag als ongewenst wordt gedefinieerd en wordt verboden, zodat het de aspirant-huurder vooraf duidelijk is dat hij een huuropzegging riskeert indien hij dat ongewenste gedrag vertoont.

Vraag 4

Hoe lang mogen verhuurders negatieve ervaringen met een huurder mee laten wegen na het constateren hiervan en hoe lang is een verhuurdersverklaring geldig? Bestaat hiermee het risico dat men op basis van een probleem in het verleden tot in lengte van jaren geen verhuurdersverklaring kan krijgen en daardoor niet kan verhuizen? Zo nee, waarom niet?

Hiervoor bestaat in de wet geen specifieke termijn. In de Wbp is opgenomen dat persoonsgegevens niet langer bewaard mogen worden dan nodig is voor de verwezenlijking van de doeleinden waarvoor de gegevens zijn verzameld of vervolgens zijn verwerkt.
Als de aspirant-huurder een negatieve verhuurdersverklaring dan wel geen verhuurdersverklaring heeft, betekent dat niet per definitie dat hem geen woning wordt toegewezen. Het is uiteindelijk aan de verhuurder om te beoordelen of en zo ja onder welke aanvullende voorwaarden deze een huurwoning wil aanbieden. Zoals in Antwoord 3 aangegeven, biedt – in onderhavige situaties – een huurcontract met aanvullende voorwaarden een mogelijke oplossing. Een verhuring van een woning is afhankelijk van de bereidheid tot overleg van beide partijen en een huurovereenkomst kan alleen tot stand kan komen door wilsovereenstemming van deze partijen. Daardoor is het niet uitgesloten dat een aspirant-huurder (tijdelijk) geen beter alternatief heeft dan niet verhuizen of te zoeken naar een huurwoning van een andere verhuurder.

Vraag 5

Mogen alle verhuurders een nieuwe huurder zondermeer weigeren als hij geen positieve verhuurdersverklaring kan overleggen? Zo nee, welke zorgvuldigheidseisen hebben zij hierbij te volgen?

De verhuurders en aspirant-huurders zijn wettelijk niet verplicht om een verhuurdersverklaring te vragen respectievelijk te verstrekken. De verhuurders die dit wel als voorwaarde stellen hebben de facto de keuze om geen huurovereenkomst met de potentiële huurder af te sluiten. Hierover bevat het Burgerlijk Wetboek of de Huisvestingswet geen bijzonderheden en het eisen van een verhuurdersverklaring is ook niet per definitie in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Vraag 6

Ziet u ook dat een negatieve verhuurdersverklaring vergaande gevolgen kan hebben? Vindt u in dit licht de rechtsbescherming voor huurders voldoende, zowel richting de verhuurder die de negatieve verklaring afgeeft als richting de potentiële verhuurder die op basis daarvan geen huurcontract aangaat? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Zoals in Antwoord 5 aangegeven, betekent een negatieve verhuurdersverklaring niet per definitie dat de verhuurder de aspirant-huurder weigert. De verhuurder is vrij om te beoordelen of en zo ja onder welke aanvullende voorwaarden deze een huurwoning wil verhuren. Zoals in Antwoord 4 aangegeven, is het afhankelijk van de bereidheid tot overleg van beide partijen om in betreffende situaties tot een adequate oplossing te komen. Daarmee is het niet uitgesloten dat een aspirant-huurder (tijdelijk) geen beter alternatief heeft dan niet verhuizen of een huurwoning van een andere verhuurder te zoeken.
De verhuurdersverklaring is niet in strijd met de letter dan wel ratio van de wet. De verhuurders en aspirant-huurders zijn wettelijk niet verplicht om een verhuurdersverklaring te vragen respectievelijk te verstrekken. Een huurovereenkomst kan alleen tot stand komen door wilsovereenstemming van beide partijen. Een verhuurder heeft de facto het recht eisen te stellen bij het toewijzen van een huurwoning, mits deze eisen redelijk en billijk zijn. Gelet op het voorafgaande acht ik de rechtsbescherming voor de aspirant-huurders voldoende.

Vraag 7

Bent u van mening dat een verklaring die zulke vergaande gevolgen voor huurders heeft, wettelijk gebonden moet zijn aan zorgvuldigheidseisen, rekening moet houden met gedragsveranderingen en open moet staan voor een vorm van beroep? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke actie gaat u hierin ondernemen?

Verhuurders zijn gebonden aan zorgvuldigheidseisen bij het hanteren van verhuurdersverklaringen. De Wbp regelt immers dat de verhuurders op een behoorlijke en zorgvuldige manier om dienen te gaan met het verzamelen en beoordelen van persoonsgegevens van aspirant-huurders. Het is aan de verhuurder om te beoordelen of en zo ja onder welke voorwaarden deze een huurwoning wil verhuren. De verhuurdersverklaring vormt een hulpmiddel voor de verhuurders om eventueel risicogedrag van de aspirant-huurders vooraf te beoordelen en dit is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Zoals ik in Antwoord 2 heb aangegeven, heeft de aspirant-huurder een correctierecht indien de verhuurdersverklaring onjuiste feitelijke informatie bevat. Bovendien kan de aspirant-huurder vragen schriftelijk zijn mening aan de verhuurdersverklaring toe te voegen. Ik zie dan ook geen aanleiding wetgevende of andere maatregelen te nemen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het alarm van de Pauluskerk in Rotterdam dat er weer meer mensen onder de brug slapen?1

Met ds. Couvée van de Pauluskerk ben ik van mening dat, hoewel dakloosheid wellicht nooit zal verdwijnen, het probleem van dakloosheid in Nederland zo klein mogelijk moet zijn. Gemeenten, woningbouwcorporaties, zorgverleners en verzekeraars spannen zich hier met elkaar voor in.
Hoewel er geen recent gedetailleerd onderzoek is naar dakloosheid, is wel bekend dat de oorzaken divers zijn. Een zeer belangrijke oorzaak is het hebben van schulden, maar bijvoorbeeld ook verslaving, psychiatrische problemen of een echtscheiding kunnen reden van dakloosheid zijn. De financiële en economische crisis sinds 2008 heeft ongetwijfeld ook bijgedragen aan de stijging van het aantal door het CBS geregistreerde dak- en thuislozen.
Een daling van het aantal huisuitzettingen door woningcorporaties leidt niet automatisch tot minder dakloosheid, omdat de verandering in het aantal daklozen niet alleen van deze huisuitzettingen afhangt. Het kan bijvoorbeeld ook zijn dat mensen die in de crisis hun baan kwijt raakten en hun huur niet meer konden betalen niet gewacht hebben op een huisuitzetting. Ook het uit huis gaan van jongeren bij problemen in het gezin, zonder dat sprake is van huisuitzetting, kan hebben bijgedragen aan een stijging van de dakloosheid. De stijging kan tevens veroorzaakt zijn doordat het in periode van crisis moeilijker is om weer uit de situatie van dakloosheid te komen. Overigens is niet bekend hoeveel mensen vanuit de private huursector dakloos zijn geworden en of er daar ook sprake is van een daling van het aantal huisuitzettingen.

Vraag 2

Hoe verklaart u, naast de woningnood, de stijging van 74% van het aantal daklozen in zes jaar tijd en hoe ziet u uw betrokkenheid in de oorzaken? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoe kan het dat het aantal daklozen is toegenomen terwijl het aantal huisuitzettingen door woningcorporaties al twee jaar op rij is verminderd? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hoeveel «scheve huisjes» zijn er momenteel in Nederland en wat doet u om het aantal te vergroten en gemeenten hiertoe aan te zetten, zodat mensen een dak boven hun hoofd krijgen en overlast wordt voorkomen?

Het aantal «scheve huisjes» of «skaeve huse» wordt niet landelijk bijgehouden. Het is aan (centrum)gemeenten om met opvanginstellingen en woningcorporaties voor hun populatie te kijken welke aanpak het meest passend is en welke woonvormen daarvoor nodig zijn. Soms zijn dat «skaeve huse», regelmatig ook reguliere woningen met een «Housing First-programma». Belangrijk is dat de situatie van betrokkenen het uitgangspunt vormt.

Vraag 5

Vindt u het verantwoord dat de gemeente Rotterdam de voorraad betaalbare huurwoningen met 20 duizend wil verminderen, terwijl volgens de Pauluskerk er dagelijks ongeveer 400 mensen op straat slapen in die stad?4

De woonvisie, waarin bovengenoemd voorstel staat, is eerder dit jaar in de gemeenteraad van Rotterdam behandeld. Zij besloot om op 30 november 2016 een raadgevend referendum over de woonvisie te houden. Na de uitslag neemt zij in december 2016 een besluit. Voor het overige verwijs ik naar de antwoorden die ik op 28 januari 2016 aan uw Kamer zond met betrekking tot de woonvisie van Rotterdam (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 1338).

Vraag 6

Kunt u aangeven welke maatregelen en oplossingen zijn voortgevloeid uit de overleggen die u met de centrumgemeenten heeft gehad over de problemen in de maatschappelijke opvang? Kunt u uw antwoord toelichten?5

Ik heb u per brief op 5 juli 2016 (Kamerstuk 29 325, nr. 80) geïnformeerd over verschillende initiatieven die ik heb genomen rond de maatschappelijke opvang en beschermd wonen. Maatregelen en oplossingen vloeien daar ook uit voort. Zo heb ik met centrumgemeenten gesproken over het werkelijk toepassen van landelijke toegang bij de maatschappelijke opvang en het zorgen voor afdoende capaciteit.
Verschillende centrumgemeenten hebben hiertoe inmiddels verbeteracties in gang gezet. Daarnaast inventariseer ik met hen hoe tijdens de komende winterkouderegeling exacter inzicht kan worden verkregen in het feitelijke aantal buitenslapers en benodigde voorzieningen voor hen.
Tot slot zal ik centrumgemeenten een aantal inhoudelijke kaders meegeven voor de regioplannen voor Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen.
Ook in het kader van de aanpak van Verwarde Personen neem ik samen met de Minister van VWS maatregelen die een sluitende aanpak bewerkstelligen en daarmee ook dakloosheid kunnen voorkomen. Een voorbeeld hiervan is de aanpak van onverzekerdheid. Ook heb ik het Trimbos-instituut opdracht gegeven met een handvat te komen waarmee goede ambulante zorg en ondersteuning kan worden gerealiseerd door gemeenten en verzekeraars, zodat patiënten zelfstandig kunnen functioneren.

Vraag 7

Wat is in inmiddels de stand van zaken in de opvangcentra en de doorstroom naar huisvesting? Welke precieze maatregelen treft u om ervoor te zorgen dat kinderen, gezinnen, zwerfjongeren en volwassenen niet onnodig lang op opvang en huisvesting moeten wachten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Over de doorstroom vanuit de maatschappelijke opvang zijn geen cijfers bekend. Zoals in het antwoord op de vragen 1, 2 en 3 staat, zijn de oorzaken van dakloosheid divers. De complexiteit van de problematiek zorgt ervoor dat er vaak verschillende oplossingen tegelijk moeten worden gevonden op verschillende domeinen zoals het verlenen van (GGZ-)zorg, begeleiding, schuldhulpverlening, huisvesting, het op orde krijgen van de administratie etc. Dit vraagt om een integrale aanpak en deze kan het beste op het lokale en regionale niveau worden georganiseerd. De verantwoordelijkheid voor de capaciteit in opvangcentra en de doorstroom vanuit de centra naar huisvesting ligt dan ook op deze niveaus. Door de decentralisaties in het sociale domein en de herziene Woningwet hebben gemeenten hierin meer dan voorheen de rol van regisseur. Gemeenten zijn daardoor beter in staat de keten te organiseren.
In de reactie op het eindrapport van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen6 van 23 mei jl. zijn de Minister voor Wonen en Rijksdienst en ik ingegaan op de doorstroom uit het beschermd wonen en de maatschappelijke opvang. Wij verwachten dat een aantal wettelijke maatregelen zal leiden tot een betere doorstroming. Dit betreft de implementatie van de herziene Woningwet en de wet Doorstroming Huurmarkt 2015. De herziene Woningwet zal ertoe leiden dat woningcorporaties zich meer op hun kerntaak gaan richten: het huisvesten van de doelgroep. De populatie van de maatschappelijk opvang hoort daar zeker bij. Bij de Tweede Kamer ligt een voorstel tot heffingsvermindering voor woningen die in de periode 2017–2021 worden gebouwd en een huurprijs hebben onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Deze heffingsvermindering zal naar verwachting bijdragen aan het uitbreiden van de voorraad goedkopere huurwoningen. Daarnaast wordt door Platform31, in opdracht van de ministeries van BZK en VWS, een experiment uitgevoerd waarbij wordt gekeken wat het beste werkt om de doorstroom uit de maatschappelijke opvang en het beschermd wonen te verbeteren. Hierbij wordt ook gekeken naar de mogelijkheden om de lokale vraag naar huisvesting van deze doelgroep beter te registreren. Op basis hiervan kunnen partijen lokale afspraken verbeteren.
Om de kwaliteit van de maatschappelijke en vrouwenopvang te verbeteren heb ik recent voor de gemeenten een kwaliteitskader ontwikkeld waardoor de geleverde kwaliteit kan worden gemonitord door gemeenten.

Vraag 8

Welke maatregelen neemt u samen met gemeenten om te zorgen dat de capaciteit als het hulpaanbod van de maatschappelijke en vrouwenopvang voldoende toegerust is op de steeds complexer wordende multi-problematiek van mensen die in de opvang belanden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u aangegeven waarom uw beleid niet heeft geleid tot minder daklozen en meer betaalbare en sociale huisvesting? Tegen welke zaken bent u aan gelopen, waardoor dit beleid mislukt is? Kunt u hiervan een analyse geven? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Student Hotels schenden huurrecht studenten» op de website van de LSVb?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de Student Hotels, die in steeds meer studentensteden verrijzen, aan studenten in feite gewoon woonruimte verhuren die in aard sterk lijkt op het aanbod van studentenhuisvesters? Zo nee, waarin verschilt dit aanbod wezenlijk van elkaar?

In het geval van huur van woonruimte is in beginsel huurprijsbescherming en huurbescherming van toepassing, behalve wanneer het gaat om huur «welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). In dat geval geldt de huurprijsbescherming en huurbescherming van woonruimte niet, en geldt slechts wat door partijen is overeengekomen.
Bij de beoordeling of van dit «gebruik naar zijn aard van korte duur» sprake is zijn blijkens de jurisprudentie een aantal criteria van belang, waarvan de duur van de huurovereenkomst er (slechts) een is. Er geldt daarbij dus geen harde grens van 6 maanden.
Het is aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden. Het is bij huurprijsgeschillen aan de betreffende huurders om zich in voorkomende gevallen tot de huurcommissie en indien nodig de rechter te wenden. Het rijk heeft op dit punt geen handhavende taak.
Bij geschillen over de huurbescherming bij huurbeëindiging zal het Student Hotel uitspraak van de rechter moeten vragen (de huurbescherming bij huurbeëindiging houdt in dat de huurovereenkomst niet eindigt door opzegging door de verhuurder als de huurder niet schriftelijk instemt met de opzegging, en dat in dat geval alleen de rechter de huurovereenkomst kan beëindigen; deze bescherming geldt niet voor huur van woonruimte die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is).
Met de introductie van de nieuwe vormen van tijdelijke huur van artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW is het mogelijk gemaakt om woonruimte (met huurprijsbescherming) ook voor zeer korte periodes tijdelijk te verhuren. Naar verwachting zal daardoor minder snel een beroep gedaan worden dan wel gehonoreerd worden op de uitzondering van het «gebruik naar zijn aard van korte duur».

Vraag 3

Welke rechtsbescherming ten aanzien van de huurprijs en de contractzekerheid is er voor mensen die woonruimte huren bij een Student Hotel ten opzichte van mensen die, al dan niet tijdelijk, reguliere woonruimte huren?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Wie of wat bepaalt of woonruimte aangeboden mag worden als hotelkamer of als regulier te huren woonruimte? Zijn daar rijksregels voor? Welke rol heeft de gemeentelijke regelgeving hierin?

Het is aan de gemeente zelf om voor een gebouw een woonfunctie of een hotelvergunning af te geven.

Vraag 5

Deelt u de analyse dat de interesse voor langdurig wonen in een Student Hotel sterk bepaald wordt door de schaarste aan andere beschikbare woningen? Zo nee, waarom niet?

De sociale studentenhuisvesters, verenigd in Kences, hebben bij de ondertekening van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting toegezegd in de periode 2011–2016 16.000 extra studenteneenheden te realiseren. Zoals ik in mijn brief van 10 september 2015 (Kamerstukken II 2014./2015, 33 104, nr. 9) heb is dit streven behaald.

Vraag 6

Bent u van mening dat studentenhuisvesting, ook in een gespannen markt, gepaard moet gaan met volwaardige huur- en huurprijsbescherming? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 7

Wat gaat u doen om de opkomst van hotel-constructies voor studenten in overspannen woningmarkten af te remmen? Welke rol spelen gemeenten en andere partners hierin?

Het is aan gemeenten om te bezien in hoeverre hotelconstructies een nuttige functie kunnen vervullen in het tijdelijk huisvesten van bijv. studenten. Zoals ik reeds in het antwoord op vraag 2 heb aangegeven is het aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden. Het is bij huurprijsgeschillen aan de betreffende huurders om zich in voorkomende gevallen tot de huurcommissie en indien nodig de rechter te wenden. Het rijk heeft op dit punt geen handhavende taak. En bij geschillen over huurbescherming bij huurbeëindiging is het aan de rechter om te oordelen of sprake is van reguliere huur van woonruimte (met huurbescherming) of van huur dat een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is (zonder huurbescherming).

Vraag 1

Kent u het bericht «Student Hotels schenden huurrecht studenten»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat dergelijke initiatieven ook bestaan in andere studentensteden, zoals Amsterdam, Eindhoven en Groningen?

Het Student Hotel heeft vestigingen in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Groningen.

Vraag 3

Klopt het dat die organisaties met een hotelvergunning kamers aan voornamelijk internationale studenten verhuren? Bent u ervan op de hoogte dat deze kamers vaak worden verhuurd voor een periode langer dan zes maanden en dat derhalve sprake is van een huurovereenkomst zoals vermeld in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek artikel 201 lid 1? Zo ja, welke actie gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat dergelijke studenten onder het juiste wettelijke beschermingsniveau vallen?

Het Student Hotel geeft zelf aan dat ongeveer 75% van de kamers wordt bezet door internationale studenten. Het is mogelijk om voor de duur van een semester tot maximaal een jaar in het Student Hotel te verblijven. Maar ook per dag kunnen kamers worden gehuurd.
Waar u verwijst naar een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW ga ik ervan uit dat u doelt op huur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:232 lid 1 BW. In het geval van huur van woonruimte is in beginsel huurprijsbescherming en huurbescherming van toepassing, behalve wanneer het gaat om huur «welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). In dat geval geldt de huurprijsbescherming en huurbescherming van woonruimte niet, en geldt slechts wat tussen partijen is overeengekomen. Bij de beoordeling of van dit «gebruik dat naar zijn aard van korte duur is» sprake is, zijn blijkens de jurisprudentie een aantal criteria van belang, waarvan de duur van de huurovereenkomst er (slechts) een is. Er geldt daarbij dus geen harde grens van 6 maanden.
Het is aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden. Het is aan de betreffende huurders om zich bij huurprijsgeschillen in voorkomende gevallen tot de huurcommissie te wenden en indien nodig tot de rechter. Het rijk heeft op dit punt geen handhavende taak.
Bij geschillen over de huurbescherming bij huurbeëindiging zal het Student Hotel uitspraak van de rechter moeten vragen (de huurbescherming bij huurbeëindiging houdt in dat de huurovereenkomst niet eindigt door opzegging door de verhuurder als de huurder niet schriftelijk instemt met de opzegging, en dat in dat geval alleen de rechter de huurovereenkomst kan beëindigen; deze bescherming geldt niet voor huur van woonruimte die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is).
Met de introductie van de nieuwe vormen van tijdelijke huur van artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW is het mogelijk gemaakt om woonruimte (met huurprijsbescherming) ook voor zeer korte periodes tijdelijk te verhuren. Naar verwachting zal daardoor minder snel een beroep gedaan worden dan wel gehonoreerd worden op de uitzondering van het «gebruik naar zijn aard van korte duur».

Vraag 4

Wat vindt u van de hoogte van de huurprijs die varieert tussen € 635 en € 1.100?

In beginsel is het aan partijen zelf om afspraken over de hoogte van de huurprijs te maken. Ditzelfde geldt voor het overeenkomen van servicekosten voor door de verhuurder geleverde extra service.
Wanneer het echter om een gereguleerde woning of kamer gaat dan hangt de maximale huurprijs ondermeer af van het aantal punten op basis van het woningwaarderingsstelsel. Daarnaast kunnen partijen afspraken maken over door de verhuurder geleverde service en de daarvoor overeengekomen servicekosten.

Vraag 5

Meent u dat sprake is van valse concurrentie ten opzichte van de horecaondernemers in dergelijke studentensteden?

Voor zover er sprake is van een verblijf «naar aard van korte duur» zie ik het Student Hotel als een reguliere concurrent van reeds bestaande hotels in de betreffende studentensteden.

Vraag 6

Bent u bekend met het feit dat de Erasmus Universiteit Rotterdam studenten verplicht in een dergelijk hotel te verblijven? Wat is uw mening daarover?

Ja daar ben ik mee bekend. Het betreft hier overigens louter de groep van eerstejaars studenten van het Erasmus University College (EUC), een kleinschalige en intensieve opleiding als bedoeld in artikel 6.7, derde lid, van de WHW. Vanwege de aard van deze opleiding zijn de activiteiten binnen en buiten het curriculum op elkaar afgestemd, wat van de studenten vraagt dat zij in het eerste studiejaar gezamenlijk wonen.
De EUC is in 2013 van start gegaan en voor de huisvestingsvraag van het EUC heeft de Erasmus Universiteit Rotterdam een arrangement getroffen met The Student Hotel, wat inhoudt dat deze studenten daar gedurende 10 maanden voor € 550 per maand wonen. Elke student heeft de beschikking over een gemeubileerde kamer (inclusief eigen badkamer) en de servicekosten en alle voorzieningen (tot en met een fiets in bruikleen) van The Student Hotel zijn daarbij inclusief. In opstartfase van het EUC werkt dit arrangement voor beide partijen: de studenten kunnen – volledig ontzorgd – zich direct op hun studie storten (en kunnen vanaf het tweede studiejaar desgewenst goedkoper gaan wonen) en de Erasmus Universiteit Rotterdam kon zich de eerste jaren volledig concentreren op de goede start van haar nieuwe opleiding.
Overigens is de Erasmus Universiteit Rotterdam nu doende om meer traditionele en sobere studentenhuisvesting voor de eerstejaars EUC-studenten te vinden, zodat naar verwachting binnen afzienbare termijn een einde komt aan het huidige arrangement met The Student Hotel.

Vraag 7

Vindt u dat dergelijke hotelkamers mee zouden mogen tellen bij de ambities rond studentenhuisvesting?

Het is aan gemeenten om te bezien in hoeverre hotelconstructies een nuttige functie kunnen vervullen in het tijdelijk huisvesten van bijv. studenten.

Vraag 1

Kunt u uiteenzetten of het klopt dat er jaarlijkse kosten verbonden zijn aan het registreren tot het mogen reageren op sociale huurwoningen?

Ja het klopt dat voor inschrijving in de meeste regionale woonruimteverdeelsystemen kosten zijn verschuldigd. Omdat bij de meeste systemen alle corporaties in een regio zijn aangesloten en de meeste woningzoekenden een woning zoeken in slechts één regio, hoeven zij slechts bij één woonruimteverdeelsysteem kosten te maken voor inschrijving. Soms zijn er voor een inschrijving helemaal geen kosten verschuldigd, soms alleen eenmalige inschrijfkosten, maar meestal is er sprake van eenmalige inschrijfkosten en jaarlijkse verlengingskosten. De eenmalige inschrijfkosten lopen veelal uiteen tussen ca. 0 en 30 euro en indien er verlengingskosten zijn, zijn deze gemiddeld ca. 10 a 20 euro per jaar. Dit verschilt sterk per systeem en heeft te maken met de verdeling van de kosten die met een woonruimteverdeelsysteem gemoeid zijn. Naast de inschrijver kunnen dat de betrokken gemeenten en de verhuurders zijn. Er zijn geen regels voor de verdeling van de kosten die met een regionaal woonruimteverdeelsysteem gemoeid zijn.

Vraag 2

Kunt u uiteenzetten waarom er kosten verbonden worden aan het mogen reageren op sociale huurwoningen?

Over de mate van kostendekkendheid van de tarieven is geen informatie bekend.
In het algemeen zijn de kosten van inschrijving en verlenging bedoeld om de kosten te dekken die gemaakt worden om het woonruimteverdeelsysteem op te zetten, te onderhouden en draaiende te houden, of daar tenminste een bijdrage aan te leveren. Dit wordt niet alleen beperkt tot het digitale systeem (onder meer het opzetten van een website en het actualiseren met recent aanbod), maar bijvoorbeeld ook tot een klantcontactcentrum voor onder meer administratieve afhandeling van reacties en toewijzingen en het organiseren van bezichtigingen, klachtafhandeling en overige kosten, zoals kantoor en personeel. Daarnaast worden er jaarlijks opnieuw kosten gemaakt omdat de woningzoekende ieder jaar opnieuw wordt ingeschreven. Tenslotte heeft het in rekening brengen van de inschrijfkosten en met name de verlengingskosten tot gevolg dat het aantal inschrijvingen niet onnodig hoog wordt omdat het aantal niet actieve woningzoekenden en niet betrokken woningzoekenden daardoor afneemt. Alleen mensen met een (op termijn) reële verhuiswens zijn bereid deze kosten te betalen.

Vraag 3

Is er sprake van een vast jaarbedrag met betrekking tot het reageren op sociale huurwoningen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Wat is de gemiddelde prijs van het laten registreren voor het kunnen reageren op sociale huurwoningen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Kunt u uiteenzetten in hoeverre het jaarlijkse bedrag dat geregistreerde woningzoekende betalen, gebruikt wordt voor het dekken van administratieve kosten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Kunt u uiteenzetten in hoeverre er administratieve kosten gemaakt worden bij het laten reageren op sociale huurwoningen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Wat is de stand van zaken ten aanzien van uw voornemen om ook woningen met een aardgasaansluiting te kunnen erkennen als nul-op-de-meter woning en welk traject moet hiervoor nog gevolgd worden? Welke positie heeft de Kamer hier nog in?1

De wet van 18 mei 2016 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in verband met de mogelijkheid voor verhuurder en huurder een energieprestatievergoeding overeen te komen (hierna: de Wet), maakt een energieprestatievergoeding mogelijk bij het energiezuinig maken van woningen wanneer er sprake is van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen aan de woonruimte. In het Besluit energieprestatievergoeding huur (hierna: het Besluit) is dit uitgewerkt waarbij onder andere eisen worden gesteld aan de maximale warmtevraag van de woning en de minimale opwek van duurzame energie.
Zoals in de toelichting van het Besluit is aangegeven is het wenselijk meerdere technieken en concepten die vallen binnen de doelstellingen van dit Besluit om zeer energiezuinige woningen te realiseren, mogelijk te maken. Daarom is in dit Besluit een delegatiegrondslag opgenomen op grond waarvan, in bij ministeriële regeling aan te wijzen gevallen, kan worden afgeweken van de in de bijlage bij het Besluit opgenomen tabellen waarmee de maximale energieprestatievergoeding wordt berekend.
Ik ben bereid om ook voor zeer energiezuinige woningen die een aardgasaansluiting hebben een energieprestatievergoeding mogelijk te maken, waarbij voorwaarde is dat de beperkte fossiele energie die nog voor de verwarming van de woning gebruikt wordt, wordt gecompenseerd door duurzame energieopwekking. Ik wil dit doen om ruimte te geven aan verschillende technische concepten om huurwoningen vergaand te verduurzamen. Ook woningen waarbij beperkt gebruik gemaakt wordt van aardgas (via een gasaansluiting) kunnen als zeer energiezuinig in de zin van de Wet en het Besluit worden gerekend. Dit is het geval wanneer er sprake is van een zeer lage warmtevraag en de hoeveelheid op te wekken energie voldoende is voor het gebruik door de huurder.
Dat kan woningbouwcorporaties helpen in hun streven om, op zowel korte als langere termijn, op kostenefficiënte wijze de ambities ten aanzien van de energiebesparing te versnellen. Daarbij blijft het uitgangspunt voor de lange termijn een energieneutrale gebouwde omgeving.
Op 2 augustus 2016 is een internetconsultatie gestart voor een ministeriële regeling die een energieprestatievergoeding mogelijk maakt voor woningen die zijn aangesloten op het gasnet. De consultatie is gesloten op 11 september 2016. Op de consultatie hebben 19 partijen schriftelijk gereageerd. Voorwaarde voor inwerkingtreding is dat verhuurders hier gebruik van gaan maken om ambities en afspraken rond verduurzaming waar te maken.
Op 2 november 2016 spreek ik met de ondertekenaars van het Huurconvenant Energiebesparing (Aedes, Woonbond en VastgoedBelang) over de voortgang met de energiebesparing in de huursector en de doelstellingen die voor 2020 zijn gesteld. De mogelijkheden die de energieprestatievergoeding aan verhuurders kan bieden om op de korte termijn bij te dragen aan de energiebesparing zullen onderdeel van het gesprek zijn.

Vraag 2

Waarom maakt u de keuze om ook woningen met een aardgasaansluiting als nul-op-de-meter woning te erkennen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoe verhoudt het toestaan van een gasaansluiting zich tot de afspraken in Deal Stroomversnelling Huurwoningen en de Wet energieprestatievergoeding, waarin beoogd wordt de volledige energiebehoefte op duurzame wijze op te wekken en waarin het gebruik van fossiele brandstoffen niet kan worden gecompenseerd met extra opwekking van duurzame energie?

De deal Stroomversnelling Huurwoningen is opgesteld door een zestal woningcorporaties en vier bouwers met het doel om een groot aantal zogenaamde nul-op-de-meter (NOM) renovaties te realiseren. Deze partijen hebben onderling de afspraak gemaakt dat de woningen die zij renoveren geen aardgas meer gebruiken na renovatie. De Stroomversnelling is een koploper op het gebied van renovaties waarbij woningen zeer energiezuinig worden gemaakt. De totstandkoming van de Stroomversnelling Huurwoningen was de directe aanleiding om tot de wetgeving ten aanzien van de energieprestatievergoeding te komen. De wetgeving is zo opgesteld dat in ieder geval de NOM-concepten zoals ontwikkeld door de partijen van de Stroomversnelling hier adequaat gebruik van kunnen maken. Hierbij is het echter nooit de bedoeling geweest om uitsluitend deze NOM-concepten te ondersteunen. Ook andere initiatieven in de markt die voldoen aan de voorwaarden, zoals gesteld in de Wet en het Besluit, kunnen in aanmerking komen voor een energieprestatievergoeding. Zo nodig kunnen hier bij ministeriele regeling kaders voor worden gesteld, zoals thans zijn ontworpen voor zeer energiezuinige woningen met een gasaansluiting, waarbij de voorwaarde is dat niet duurzaam opgewekte energie gecompenseerd dient te worden met additioneel duurzaam opgewekte energie.

Vraag 4

Bent u van mening dat de ontwikkeling van nul-op-de-meter woningen gericht is op kant en klare systemen, waarbij de volledige energievraag door middel van duurzaam opgewekte elektriciteit afgedekt wordt? Zo nee, welke andere ontwikkelingen ziet u dan die u hiermee wilt faciliteren?

Nee. Ook woningen waarbij (beperkt) gebruikt gemaakt wordt van (fossiele) energie van buiten de woning kunnen als zeer energiezuinig in de zin van de Wet en het Besluit worden gerekend. Ik zie bijvoorbeeld dat er ook zeer energiezuinige woningen zijn waarbij, naast de op de woning duurzaam opgewekte energie, (beperkt) gebruik wordt gemaakt van niet duurzame energie van buiten de woning, zoals aardgas. Via de ministeriële regeling wil ik verhuurders helpen om ook deze woningen te realiseren, zodat er meer mogelijkheden zijn om met het oog op de ambities voor de komende jaren tot energiebesparing te komen.
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 3 stel ik hierbij voorwaarden voor compensatie van de hoeveelheid gebruikt aardgas met de opwek van duurzame energie. Op deze manier is de woning niet alleen zeer energiezuinig (dus zeer goed geïsoleerd), het totale energiegebruik op de woning wordt afgedekt middels de opwek van duurzame energie. De woning is hiermee door het jaar heen per saldo energieneutraal, waarbij een gemiddeld energiegebruik van bewoners wordt meegenomen.
Voorts is uit de internetconsultatie breed de wens naar voren gekomen voor om woningen die zijn aangesloten op een extern warmtenet ook een energieprestatievergoeding mogelijk te maken. Omdat ook deze ontwikkeling goed past bij de doelstellingen van de Wet en het Besluit ben ik voornemens ook de mogelijkheid van een EPV met externe warmte op korte termijn in consultatie te brengen.

Vraag 5

Hoe groot is de extra belasting van het elektriciteitsnetwerk, doordat er gas gebruikt blijft worden dat door de duurzame opwekking van elektriciteit op de woning gecompenseerd moet worden?

Concepten die alleen een aansluiting op het elektriciteitsnet houden (zogenaamde all-electric concepten), hebben vooralsnog een aanbodpiek van duurzame energie aan het net in de zomer en een piekvraag naar elektriciteit van het net in de winter. De piek van het aanbod van energie van een woning waarbij het gasgebruik wordt gecompenseerd met opwek in de zomer is enigszins groter. Dit komt doordat de voorgenomen regels met betrekking tot de energieprestatievergoeding een hogere opwek van duurzame energie op de woning vereisen. De piekvraag naar elektriciteit in de winter komt bij deze woningen met gas niet voor.

Vraag 6

Welke investeringen vragen nul-op-de-meter woningen met aardgas van de netwerkbedrijven? Vindt u het aanvaardbaar dat de kosten van deze vorm van verduurzaming afgewenteld worden op de maatschappij? Zo ja, waarom? Zo nee, hoe gaat u dit voorkomen?

De mate waarin netwerkbedrijven geconfronteerd worden met additionele investeringen hangt af van de lokale situatie en de wijze waarop de energietransitie binnen de gebouwde omgeving wordt vormgegeven. Woningen die aan de eisen van de concept ministeriële regeling voldoen, zijn zo goed geïsoleerd dat de energievraag gedurende het jaar relatief laag zal zijn. Het zijn met name de aanbodpieken die voldoende capaciteit van het elektriciteitsnet vragen. Dit is een breder vraagstuk ten aanzien van de toenemende decentrale opwek met behulp van intermitterende bronnen, zoals zonnepanelen. Daarnaast veronderstelt een nul-op-de-meter woning met gas een aansluiting op een gasnet. Met onder meer de netbeheerder van het gasnet zal dus goed gekeken moeten worden waar en hoelang een gasnet nog beschikbaar zal zijn. Vermeden moet worden dat er nul-op-de-meter woningen met gas worden gerealiseerd in gebieden waar duidelijk is dat op relatief korte termijn op alternatieve energie-infrastructuren zal worden overgegaan.
Duidelijk is dat vanwege de doelstellingen op het gebied van klimaat en energie, en het streven naar een energieneutrale gebouwde omgeving in 2050, zoals verwoord in het Energierapport van april 2016, er toe zal leiden dat nieuwe investeringen in gasnetten met een exploitatieperiode van meer dan 40 jaar vanwege de beperktere terugverdienmogelijkheden ongebruikelijker zullen worden. Ook is het in dat perspectief voor de hand liggend dat op enig moment een energieprestatievergoeding niet langer toepasbaar zal zijn voor concepten met fossiele energie, omdat dit ongewenste kosten voor de instandhouding van gasnetten in de hand kan werken. Met het oog hierop wordt deze regeling periodiek geëvalueerd, te beginnen in 2018 bij de reeds aangekondigde evaluatie van de Wet. De horizon die investeringen hebben, wordt daarbij vanzelfsprekend meegewogen.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het waarschijnlijk is dat woningen in het kader van de energietransitie in de toekomst geen gebruik meer maken van fossiele brandstoffen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, vindt u dan ook niet dat de ontwikkeling van de hierbij behorende technologieën heel gericht gestimuleerd moeten worden, nu in de praktijk blijkt dat dit technologisch haalbaar is?

Het is gelet op de ambitie om een energieneutrale en CO2-arme gebouwde omgeving te realiseren in 2050 de verwachting dat in de toekomst woningen steeds minder gebruik zullen maken van fossiele energie. Op dit moment is aardgas evenwel nog de voornaamste energiebron voor de verwarming van woningen en voor het maken van warm tapwater. Het gebruik van gas zal dan ook nog vele jaren gangbaar zijn binnen de gebouwde omgeving. Het past in de ambitie van het kabinet ten aanzien van zowel energiebesparing als de opwek van duurzame energie om ruimte te bieden aan meerdere technische concepten en om energiebesparende maatregelen en maatregelen voor duurzame energieopwekking te stimuleren, zodat ook de ambitie op de korte termijn binnen bereik blijft. Zo zijn er voor energiebesparing diverse mogelijkheden voor subsidies en laagrentende leningen. De opwek van duurzame warmte met kleine apparaten (op bijvoorbeeld woningen) wordt middels de Investeringssubsidie Duurzame Energie van het Ministerie van Economische Zaken gestimuleerd. De woningen die gerenoveerd worden, zodat ze aan de eisen van de voorgenomen ministeriele regeling voldoen, zullen zeer energiezuinig zijn en leveren dus ook een substantiële bijdrage aan de vermindering van het gebruik van fossiele energie.

Vraag 8

Ziet u het risico dat u door het toestaan van het gebruik van aardgas in nul-op-de-meter woningen de innovatie die net op gang is gekomen weer afremt, waardoor woningen voor lange tijd afhankelijk blijven van fossiele brandstoffen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om de energietransitie en de daarbij horende innovatie optimaal te ondersteunen?

Nee, dat risico zie ik niet. Het faciliteren van deze andere, zeer energiezuinige, concepten binnen de energieprestatievergoeding hoeft innovatie niet te belemmeren. Het zal bijvoorbeeld op het terrein van de schil juist innovatie kunnen bevorderen, omdat te verwachten is dat er op korte termijn grotere volumes kunnen worden gerealiseerd.
Ik ben overigens voornemens de Stroomversnelling en vergelijkbare initiatieven te blijven ondersteunen de komende jaren in hun pionierswerk en voortrekkersrol bij de verbreding en versnelling die zowel in de energiebesparing als in de innovatie naar nul-op-de-meter nodig is.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het artikel «Woningtekort dreigt door droog koken nieuwbouwmarkt» in Vastgoedjournaal van 17 augustus 2016, waarin de directeur van de Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (NVB) waarschuwt voor een kritiek tekort aan nieuwbouwwoningen?1

Ja.

Vraag 2

Heeft u voorts kennisgenomen van de berichten van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen in 2016 fors is gedaald en dat de nieuwbouwproductie daardoor opnieuw dreigt terug te vallen tot het zeer lage niveau van 2014?2

Ja.

Vraag 3

Deelt u de analyse dat de nieuwbouwmarkt dreigt «droog te koken» door gebrek aan plancapaciteit en trage procedures? Deelt u de mening van de directeur van de NVB dat het probleem alleen effectief te bestrijden is met een voortvarende bouwplanning? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u dan van mening dat een actievere rol van de rijksoverheid noodzakelijk is?

In de economische crisis is de woningproductie sterk gedaald. De personeelscapaciteit bij gemeenten en bouwers is in reactie hierop verminderd. Ook de plancapaciteit bij gemeenten is in de crisis gedaald. In 2016 laat het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen een terugval zien ten opzichte van het voorgaande jaar. Ondanks deze terugval zijn er positieve ontwikkelingen. De kwartaalmonitor bouw van het tweede kwartaal van 2016 laat een hoog ondernemersvertrouwen zien en een toename van de werkgelegenheid. Sinds 2013 is het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen sterk toegenomen. Er zit gemiddeld anderhalf tot 2 jaar tussen het afgeven van een nieuwbouwvergunning en het opleveren van nieuwbouwwoningen. De verwachting is daarom dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen de komende jaren zal toenemen. In de CBS-cijfers wordt overigens geen rekening gehouden met transformatie. Transformatie van bijvoorbeeld kantoorgebouwen naar woningen wordt steeds belangrijker in het toevoegen van nieuw aanbod. Het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen geeft dus geen compleet beeld, maar wel een goede indicatie van de verwachte toename van de woningvoorraad.
De verantwoordelijkheid om de lokale vraag en woningaanbod in evenwicht te brengen ligt op decentraal niveau. Vanuit het Rijk worden gemeenten daarbij wel middels diverse maatregelen ondersteund, middels onder andere jaarlijkse gesprekken van het kabinet in het kader van het MIRT met bestuurders van de Noord- en Zuidvleugel over de beschikbaarheid van voldoende plancapaciteit en een aanpassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Ook komt er in de verhuurderheffing een heffingsvermindering voor woningen die in de periode 2017–2021 worden gebouwd en een huurprijs hebben onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag en worden gemeenten door het Rijk ondersteund via de mogelijkheid om expertteams («Versnellen» en «Transformatie») in te zetten. Deze teams assisteren gemeenten wanneer gebiedontwikkeling, of het omzetten van kantoren naar woningen, moeizaam verloopt, of niet van de grond komt. Daarnaast geldt ook een heffingsvermindering voor de ombouw van kantoren naar huurwoningen.

Vraag 4

Deelt u ook de analyse dat door het tekort aan nieuwe woningen de prijzen in steeds meer delen van ons land enorm stijgen, en dat dit effect niet beperkt blijft tot de koopmarkt maar ook leidt tot zeer sterke stijging van huren te beginnen in de vrije sector? Zo nee, waarom niet? Onderkent u dat door de prijsstijgingen steeds meer huishoudens financieel in de knel dreigen te komen en/of geen voor hen betaalbare woning zijn te vinden?

De woningmarkt laat sinds 2013 een sterk herstel zien. Tijdens de crisis zijn er weinig transacties geweest. Het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen tijd te maken hebben gehad met een inhaalvraag. Sinds 2013 is bovendien het consumentenvertrouwen in de huizenmarkt sterk gestegen en ook de lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Het aantal transacties ligt nu weer op het niveau van voor de crisis.
De prijzen op macroniveau liggen momenteel nog ruim beneden pre-crisisniveau. Het is echter wel belangrijk dat het aanbod kan reageren op de toenemende vraag. Dit geldt in het bijzonder voor de vrije huursector. Het verder ontwikkelen van de vrije huursector is van belang en er zijn maatregelen genomen die dit segment van de woningmarkt ten goede komen, zoals de heffingsvermindering bij transformatie, de Woningwet 2015 en de recente verruiming van het woningwaarderingsstelsel. Het is daarnaast van belang dat gemeenten hier in de samenwerking met marktpartijen voldoende aandacht voor hebben.

Vraag 5

Bent u van mening dat, als de productie van nieuwe woningen (koop en huur) niet snel op de berekende behoefte van gemiddeld ca 70.000 woningen per jaar wordt gebracht, er steeds meer mensen in de knel dreigen te komen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen denkt u te nemen, anders dan tot nu toe, om te zorgen dat die problemen worden voorkomen en dat de bouwproductie weer meer in overeenstemming wordt gebracht met de woningbehoefte?

De verantwoordelijkheid voor de kwantitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad en het treffen van maatregelen daarop ligt op het lokale niveau. Dat neemt niet weg dat ik het belangrijk vind dat de nieuwbouwproductie kan reageren op de vraag. Ik wil graag bevorderen dat de samenwerking die daarvoor nodig is tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen daadwerkelijk tot stand komt. Hiertoe spreekt het kabinet onder andere jaarlijks met de bestuurders van de Noord- en Zuidvleugel over plancapaciteit. Zoals bij de voorgaande vragen aangegeven zijn door het kabinet ook verschillende maatregelen in gang gezet om de nieuwbouw te stimuleren. Zo komt er in de Verhuurderheffing een heffingsvermindering voor woningen die in de periode 2017–2021 worden gebouwd.
Tegelijkertijd kan met nieuwbouw alleen op korte termijn waarschijnlijk niet tegemoet worden gekomen aan de aangetrokken vraag. De oplossing kan deels ook worden gevonden in de transformatie van kantoren en maatschappelijk vastgoed naar woningen. Het kabinet biedt de mogelijkheid voor gemeenten om expertteams in te zetten en er geldt een heffingsvermindering voor de ombouw van kantoren naar huurwoningen.

Vraag 6

Deelt u de kritiek van de directeur van de NVB dat «bij gemeenten en vooral provincies voortdurend discussie is of er sowieso wel bijgebouwd moet worden? En als er al bijgebouwd moet worden, dat dit dan alleen in bestaand stedelijk gebied (dus binnen de rode lijnen) zou moeten gebeuren en dat juist deze houding uiteindelijk niet bevorderlijk is gebleken uit oogpunt van bouwplanning»? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat denkt u te doen om het «starre en trage» planningsbeleid te doorbreken?

Het past in het decentrale karakter van het ruimtelijke ordeningsbeleid dat op lokaal niveau bepaald wordt wat en waar gebouwd wordt. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is het nodig om leegstand tegen te gaan en overcapaciteit in ruimtelijke plannen te voorkomen. Daartoe is in het Besluit ruimtelijke ordening de zogenoemde «Ladder voor duurzame verstedelijking» opgenomen.
Naar aanleiding van kritiek van gemeenten, provincies en projectontwikkelaars dat de Ladder te ingewikkeld is, is besloten de regeling aan te passen. Daarover heeft de afgelopen periode uitvoerig overleg met partijen (VNG, IPO, NEPROM etc.) plaatsgevonden. De Ladder wordt met de voorgenomen aanpassing eenvoudiger, doordat er «treden» worden geschrapt en alleen nog bij het bouwen buiten het stedelijk gebied een uitgebreide motivering nodig is. Er moet nog wel worden aangetoond dat er behoefte is aan de nieuwe ontwikkeling. Recent is een wijzigingsvoorstel daartoe in consultatie gebracht. Zie daartoe de brief van 23 juni 2016 aan de Tweede Kamer (Kamerstukken II, 33 962, 188). Ik verwacht dat met deze aanpassingen de doeltreffendheid en flexibiliteit van het ruimtelijke ordeningsbeleid worden vergroot.

Vraag 7

Bent u van mening dat, daar waar gemeenten niet zelf over geschikte bouwlocaties beschikken, het nodig is dat gemeenten meer doorzettingsmacht krijgen, bijvoorbeeld door het recht op zelfrealisatie te doorbreken, zodat het op planologisch wenselijke locaties mogelijk wordt om met normale kavelprijzen de ontwikkeling van woningen sneller tot stand te brengen? Zo nee, waarom niet?

Zoals in de brief over grondbeleid van 25 november 2015 aan de Tweede Kamer is aangeven (TK 27 581, nr. 53), hangt zelfrealisatie in sterke mate samen met het eigendomsrecht. De bescherming van het eigendomsrecht waarborgt dat eigendom van overheidswege alleen kan worden ontnomen (onteigend) in het algemeen belang en volgens wettelijke regels. Onteigening is alleen gerechtvaardigd indien de gemeente aantoont dat dringend behoefte bestaat aan de door de gemeente gewenste vorm van planuitvoering. In dat licht is geconcludeerd dat inperking van zelfrealisatie geen begaanbare weg is. De eigenaar dient bij zijn zelfrealisatieverweer in een onteigeningsprocedure overigens wel concrete, uitvoeringsgerichte plannen te hebben. Als deze plannen niet aansluiten bij het plan van de gemeente, kan alsnog worden onteigend.
Uit genoemde brief blijkt ook dat het beroep op zelfrealisatie gering is. Zelfrealisatie kan op zich zelf daarom ook niet de belangrijkste oorzaak van belemmeringen op de nieuwbouwmarkt voor woningen zijn. Van belang is het feit dat veel bestaande bouwplannen contractueel vastliggen in privaatrechtelijke overeenkomsten. Veel van deze overeenkomsten stammen van vóór de crisis en missen de noodzakelijke clausules om de bouw alsnog te kunnen afdwingen. Gemeenten hebben hierdoor weinig bewegingsruimte als marktpartijen kiezen om (nog) niet te ontwikkelen.
Dat neemt niet weg dat door het kabinet stappen worden gezet om het grondbeleidinstrumentarium te verbeteren. Recent is de Aanvullingswet Grondeigendom in consultatie gebracht. Met het voorstel voor de Aanvullingswet Grondeigendom worden bijvoorbeeld de regels voor kostenverhaal vereenvoudigd. Daarmee krijgen gemeenten een goed gevulde gereedschapskist, met instrumenten voor zowel actief als faciliterend grondbeleid. Deze aanvullingswet zal onderdeel uit gaan maken van de Omgevingswet.

Vraag 1

Kunt u nader ingaan op de casus van de zzp'er (zelfstandige zonder personeel) die de huur met terugwerkende kracht fiscaal kan aftrekken? Waar lag in deze zaak precies het meningsverschil tussen de Belastingdienst en de belastingplichtige?1

Vraag 2

Wanneer en hoe hebben zzp-ers recht op aftrek van de huur? Kunt u hier zo uitgebreid mogelijk op ingaan?

Vraag 3

Hoeveel zzp-ers maken al gebruik van deze regeling? Wat zijn de gemoeide kosten van deze regeling?

Vraag 4

Blijft ook het recht op huurtoeslag bestaan indien gebruik wordt gemaakt van deze regeling? Wat zijn de gevolgen van huurtoeslag voor de aftrek van de huurkosten?

Vraag 5

Wat voor gevolgen heeft de uitspraak van de Hoge Raad? Hoeveel meer mensen zullen gebruik maken van de regeling? Wat zijn de hiermee extra gemoeide kosten?

Vraag 6

Wat voor gevolgen heeft deze uitspraak voor de hypotheek- en onderhoudslasten van zzp-ers die een huis gekocht hebben, aangezien zzp’er die vanuit huis werken allemaal gelijk behandeld dienen te worden?

Vraag 7

Bent u voornemens de belastingwetgeving dusdanig aan te passen dat deze volledig in lijn is met de praktijk anno 2016 en de uitspraak van de Hoge Raad?

Vraag 8

Hoe gaat u andere huurders die geen zzp-er zijn tegemoetkomen?

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat vele bestaande eigenwoningbezitters nog een oude hypotheek hebben met een rentepercentage van 4% of 5% en dat zij er veel baat bij zouden hebben als zij het rentepercentage van hun hypotheek zouden kunnen verlagen tot de huidige marktrente, die rond de 2% ligt?

Het klopt dat veel consumenten zouden profiteren als zij kosteloos hun hypotheek konden oversluiten tegen een lagere hypotheekrente dan de rente waartegen zij hun hypotheek in het verleden hebben vastgezet. Dit is echter niet wat zij hebben afgesproken met de kredietverstrekker op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Door de rente voor langere tijd vast te zetten, hebben consumenten indertijd het risico van een rentestijging gedurende de looptijd afgedekt. De keerzijde is dat bij een dalende marktrente, zoals nu het geval is, de consument voor de resterende looptijd gebonden is aan het hogere afgesproken rentetarief. Voor de consument kan het in dat geval aantrekkelijk zijn om de rentevast periode voortijdig af te breken en de hypotheek tegen de lagere rente opnieuw vast te zetten.
Voor consumenten die een (bank-)spaarhypotheek hebben afgesloten is het niet altijd voordelig om de hypotheek tegen een lagere rente over te sluiten. De rente die zij betalen over de hypotheekschuld is immers gekoppeld aan de rente die zij ontvangen op hun spaardeel. Een lagere rente kan betekenen dat er meer premie of inleg moet worden betaald voor het spaardeel, waardoor de besparing door de lagere hypotheekrente teniet wordt gedaan.
Kredietverstrekkers kunnen aan klanten die vóór het aflopen van de rentevaste periode hun hypotheek willen aflossen een vergoeding vragen. De term boeterente is in dit kader een onjuiste term. Het gaat immers om een vergoeding voor het financiële nadeel van de kredietverstrekker als gevolg van het tussentijds openbreken van het contract. Deze vergoeding wordt bijvoorbeeld gehanteerd omdat de kredietverstrekker bij het afsluiten van de hypotheek mogelijk ook voor een langere periode financiering op de kapitaalmarkt heeft aangetrokken. De bank is in dat geval immers reeds bij het afsluiten van de hypotheek een langdurige verplichting aangegaan en maakt hier ook kosten voor. Indien een klant zonder vergoeding zijn hypotheek zou oversluiten, heeft de bank nog steeds dezelfde verplichtingen en zijn de kosten van de wijziging in de rente voor de bank. Kredietverstrekkers hebben aangegeven dat indien er geen vergoeding meer gevraagd mag worden als de consument eenzijdig de overeenkomst openbreekt, zij geen rentevaste periodes meer kunnen aanbieden. Consumenten zullen immers de hypotheek willen oversluiten als de marktrente daalt en willen vasthouden aan de afgesproken rente als de marktrente stijgt. Een rentevastperiode is in dat geval altijd ongunstig voor de bank. In dat geval zouden alleen nog variabele hypotheekrente worden aangeboden. Dit is nadelig voor consumenten die dan hun renterisico niet meer zouden kunnen afdekken, terwijl veel consumenten hier wel de voorkeur aangeven.
Wanneer de rentevasteperiode voortijdig wordt afgebroken omdat de klant zijn woning verkoopt, wordt er door de kredietverstrekker doorgaans geen vergoeding gevraagd voor de misgelopen rente. Dit risico is in dat geval door de kredietverstrekker al ingecalculeerd in het rentetarief.

Vraag 2

Is u bekend dat voor veel mensen verhuizen de enige manier is om onmiddellijk de rente op hun hypotheek te verlagen en dat zij soms bij een dubbel zo hoge hypotheek nog steeds minder maandelijkse hypotheekrente betalen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u bekend met het feit dat voor nieuwe hypotheken (vanaf juli 2016) de banken onder de nieuwe Europese richtlijn hypotheken (2014/17/EU) bij extra aflossen alleen nog werkelijke kosten in rekening mogen brengen en dat daardoor de boeterente fors beperkt is?

Ja, ik ben bekend met het feit dat voor nieuwe hypotheken de banken onder de nieuwe Europese richtlijn hypotheken bij extra aflossen alleen nog de werkelijke kosten in rekening mogen brengen. Op 14 juli 2016 is de nieuwe hypothekenrichtlijn van kracht geworden met de implementatie van de Mortgage Credit Directive (MCD) in onder andere de Wet op het financieel toezicht (Wft), het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek. In de nieuwe wet- en regelgeving is opgenomen dat de vergoeding van een aanbieder voor vervroegde aflossing voortaan niet hoger mag zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft bij vervroegde aflossing. Dit geldt zowel bij aflossen, oversluiten als rentemiddeling. Ook moet de berekeningswijze van de vergoeding voor de consument controleerbaar zijn. Deze laatste eis geldt zowel voor bestaande hypotheken, als voor hypotheken die na 14 juli 2016 zijn afgesloten.
Het is mogelijk dat de vergoeding voor vervroegde aflossing hierdoor lager uitvalt. Dit is afhankelijk van de wijze waarop aanbieders de vergoeding voor vervroegde aflossing berekenden voor de inwerkingtreding van de nieuwe richtlijn.

Vraag 4

Bent u bekend met het feit dat deze beperking van de boeterente uit artikel 25 van de richtlijn («De lidstaten kunnen voorschrijven dat de kredietgever in voorkomend geval recht heeft op een eerlijke en objectief verantwoorde vergoeding voor mogelijke kosten die rechtstreeks aan vervroegde aflossing verbonden zijn; de consument kan evenwel geen boete worden opgelegd. De vergoeding overschrijdt in dit opzicht nooit het door de kredietgever geleden financiële nadeel») alleen van toepassing is op nieuwe hypotheken en niet op bestaande hypotheken?

Ja, het klopt dat de richtlijn enkel dwingend voorschrijft dat deze op nieuwe hypotheken van toepassing is. De stelling behoeft echter enige nuancering omdat op nationaal niveau ervoor is gekozen om enkele bepalingen ook op bestaande hypotheken van toepassing te verklaren. Daarbij moet een onderscheid gemaakt worden tussen de bepalingen die onder verantwoordelijkheid van de Minister van Veiligheid en Justitie in het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn geïmplementeerd en de bepalingen die in de Wet op het financieel toezicht (Wft) en Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen (BGfo) zijn geïmplementeerd. De bepaling over vergoeding bij vervroegd aflossen is geïmplementeerd in zowel het BW, als in de het BGfo. De bepaling in het BW kan bij niet naleving een recht op schadevergoeding voor de consument opleveren, eventueel af te dwingen bij de civiele rechter. Deze bepaling in het BW werkt inderdaad enkel met betrekking tot overeenkomsten die zijn gesloten na inwerkingtreding van de wet. De bepaling stelt de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in staat om toezicht te houden op de naleving ervan en om eventueel handhavend op te treden. De bepaling in het BGfo is van toepassing op zowel bestaande overeenkomsten als nieuwe overeenkomsten.
Ik ben bekend met de informatie die de Vereniging Eigen Huis beschikbaar heeft gesteld over dit onderwerp. Alle verstrekkers van hypothecair krediet zijn op grond van de Wft en lagere regelgeving gebonden aan de nieuwe regels, voor zowel bestaande als nieuwe overeenkomsten. Hierdoor kan de AFM ook handhavend optreden wanneer de bepalingen niet worden nageleefd bij bestaande overeenkomsten. De AFM onderzoekt momenteel in welke mate de nieuwe regelgeving wordt nageleefd waarbij alle banken deze regels ook voor bestaande overeenkomsten moeten toepassen.

Vraag 5

Bent u bekend met het feit dat een aantal banken deze nieuwe regel, die effectief de boete (die geen boete meer mag heten) bij vervroegd aflossen beperkt tot de werkelijke kosten van de bank, ook toepast op oude contracten en dat een aantal banken dit niet doet?1

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u een overzicht geven welke banken die actief zijn op de Nederlandse hypotheekmarkt welke boeteformule hanteren, teneinde de transparantie van de markt te vergroten?

Er is op dit moment geen overzicht voorhanden waarin wordt weergegeven op welke wijze de verschillende hypotheekverstrekkers in Nederland de vergoeding bij vervroegde aflossing berekenen. De berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen is in de regel afhankelijk van een groot aantal factoren, waaronder de voorwaarden in de hypotheekovereenkomst en de resterende looptijd van de rentevastperiode. De vergoeding die kredietverstrekkers bij vervroegd aflossen in rekening brengen bij de consument mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel van de kredietverstrekker. Daarnaast moet de berekening van deze vergoeding en de hypothesen die ten grondslag liggen aan de berekening eveneens aan de consument worden meegedeeld, zodat de berekeningswijze voldoende transparant is.
Om meer inzicht te krijgen in de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen, heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) na implementatie van de MCD kredietverstrekkers gevraagd op welke wijze zij de vergoeding bij vervroegd aflossen berekenen en welke informatie zij hierover aan de klant verstrekken. De AFM verwacht hier in het najaar 2016 meer duidelijkheid over te hebben. Aan de hand van de uitkomsten van dit onderzoek bepaalt de AFM haar vervolgstappen en kan zij maatregelen treffen indien kredietverstrekkers niet voldoen aan de wettelijke bepalingen.
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft aangegeven dat de regels uit de Mortgage Credit Directive (MCD) de bestaande Nederlandse praktijk bevestigen en dat deze materieel niet leiden tot verandering als het gaat om de berekening van de kosten bij extra aflossing van een hypotheek. Daarnaast hebben de Nederlandse hypotheekverstrekkers zich in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) sinds de jaren »90 gecommitteerd om transparant te zijn over de berekening van de verschuldigde vergoeding bij extra of vervroegde algehele aflossing. De variabelen die bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen gehanteerd worden, moeten door de consument te controleren zijn. Deze gedragscode blijft ook onder de MCD van toepassing.
Ik zou graag eerst de uitkomsten van het onderzoek van de AFM willen afwachten voordat ik concludeer of alle partijen zich aan de regels houden. Mocht uit het onderzoek van de AFM blijken dat er bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen te hoge kosten in rekening worden gebracht, dan kan de AFM maatregelen treffen.

Vraag 7

Kunt u aangeven welke banken zich ook voor oude hypotheken (afgesloten voordat de richtlijn inging) houden aan de maximaal verantwoorde vergoeding uit artikel 25 en dus geen onderscheid maken tussen nieuwe en oude hypotheken?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Indien u de informatie uit vraag 6 en 7 niet kunt verschaffen, kunt u dan toezichthouder AFM (Autoriteit Financiële Markten) vragen die informatie op te vragen en te publiceren?

Vraag 9

Deelt u de mening dat het wenselijk is dat banken niet meer kosten kunnen opleggen dan zij lijden als financieel nadeel?

Ja.

Vraag 10

Bent u bekend met het feit dat bijna alle hypotheken de mogelijkheid hebben om 10%, 15% of 20% van de originele hoofdsom jaarlijks boetevrij af te lossen?

Het percentage van de hypotheeksom dat de consument jaarlijks boetevrij af kan lossen is afhankelijk van de voorwaarden die de hypotheekverstrekker biedt. Doorgaans kan in ieder geval tot 10% van de oorspronkelijke hoofdsom jaarlijks boetevrij afgelost worden. Dit is ook vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) die de Nederlandse kredietverstrekkers onderschrijven. De mogelijkheid om 10% of meer per jaar boetevrij af te lossen, zit doorgaans ingeprijsd in de rente die de consument betaalt. Hoe hoger het percentage dat boetevrij kan worden afgelost, hoe hoger de renteopslag die in rekening wordt gebracht.
Het is mogelijk om een hypotheek af te sluiten om een deel van de huidige hypotheek boetevrij af te lossen, zonder kosten voor vergoeding bij vervroegd aflossen aan de huidige hypotheekverstrekker te hoeven maken. Het tweede hypotheekdeel kan zowel bij de huidige als bij een nieuwe aanbieder worden afgesloten. In beide gevallen zal de consument wel advies- en afsluitkosten voor de hypotheek dienen te maken. Ook is er in beide gevallen waarschijnlijk een nieuwe hypotheekakte nodig, wat verdere kosten met zich meebrengt. De huidige hypotheekverstrekker heeft echter al een lopend contract met de consument en zal mogelijk geen aanleiding zien om het oversluiten in hypotheekdelen te faciliteren. Indien de verstrekker rentemiddeling aanbiedt, dient ook nagegaan te worden welke optie het aantrekkelijkst is voor de klant.
In de praktijk is stapsgewijs oversluiten van de hypotheek naar een nieuwe hypotheekverstrekker lastig uitvoerbaar. Bij het aangaan van de hypotheek heeft de consument de huidige hypotheekverstrekker de woning als zekerheid (onderpand) gegeven. Hierdoor heeft de hypotheekverstrekker in geval van financiële problemen bij de consument voorrang op andere schuldeisers die zich willen verhalen op het onroerend goed. In de regel zal de bank met het recht op eerste hypotheek toestemming moeten geven voor het vestigen van een tweede hypotheek. De bank kan deze toestemming weigeren of daar voorwaarden aan verbinden. Het bestaan van een tweede hypotheekhouder kan nadelig zijn voor de eerste hypotheekhouder waardoor de eerste hypotheekhouder niet altijd de vereiste toestemming zal geven. Dit grotere risico van de tweede hypotheekhouder kan hogere rentetarieven tot gevolg hebben, wat het product minder aantrekkelijk maakt. Daarnaast kan het zo zijn dat wanneer extra wordt afgelost op de huidige hypotheek en de loan-to-value (LTV) daalt, de risico-opslag die kredietvertrekker in rekening brengt voor hoge LTV’s kan dalen of geheel komt te vervallen. Dit kan ook een besparing voor de consument opleveren.

Vraag 11

Klopt het dat het mogelijk is om voor al deze hyptheekbezitters hun hypotheek stapsgewijs in maximaal 10 jaar bij hun eigen bank dan wel bij een andere bank om te zetten naar een lager rentepercentage zonder dat daarbij extra kosten betaald hoeven te worden aan de huidige hypotheekverstrekker (een nieuwe hypotheek breng natuurlijk wel nieuwe afsluitkosten met zich mee)?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Is het mogelijk om één keer een hypotheekcontract aan te gaan waarbij je je verplicht om in 5 tot 10 jaar tijd de hele hypotheek over te sluiten naar een nieuwe hypotheekverstrekker, steeds in de porties van 10%, 15% of 20% van de originele hypotheeksom?

Wet- en regelgeving staan een dergelijk contract niet in de weg, maar voor zover bekend, wordt dit nu niet aangeboden. Afhankelijk van de wijze waarop een dergelijk contract wordt vormgegeven, kwalificeert het mogelijk als een financieel instrument. Indien dat het geval is, is ook de wet- en regelgeving met betrekking tot financiële instrumenten van toepassing

Vraag 13

Kunt u aangeven welke fiscale regels van toepassing zijn als iemand zijn hypotheek stapsgewijs overzet naar een nieuwe contract? Klopt het dat hij gewoon zijn bestaande rechten op hypotheekrenteaftrek behoudt?

Iemand die een hypotheek voor eenzelfde bedrag stapsgewijs overzet in een nieuw contract bij een andere hypotheekverstrekker behoudt zijn bestaande recht op hypotheekrenteaftrek, uiteraard voor zover aan de daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan. Dat houdt in dat voor gevallen vanaf 2013 de hypotheek binnen 360 maanden tenminste annuïtair moet worden afgelost (360 maanden vanaf het moment dat de oorspronkelijke hypotheek is gestart) en dat voor gevallen van vóór 2013 die onder het overgangsrecht vallen, maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk is (eveneens 30 jaar vanaf het moment dat de oorspronkelijke hypotheek is gestart).

Vraag 14

Zijn er andere belemmeringen bij het stapsgewijs overstappen naar een lagere rente?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 15

Deelt u de mening dat één keer advies-en afsluitkosten (bij overstappen) of nul keer afsluitkosten (als je bij je eigen bank andere leningdelen krijgt) nodig is voor het hele traject en niet iedere keer een nieuw advies en een nieuw contract?

Bij het oversluiten van een hypotheek gaat de consument een nieuwe hypotheekovereenkomst aan, ook wanneer de hypotheek wordt overgesloten bij de eigen hypotheekverstrekker. Hypotheekverstrekkers hebben een zorgplicht en dienen zich bij advies er van te verzekeren dat de nieuwe hypotheek passend is bij de persoonlijke situatie van de consument. In de situatie waarbij er stapsgewijs wordt overgesloten kan er bovendien sprake van twee hypotheekverstrekkers. Dit maakt de situatie nog complexer dan wanneer er enkel sprake van één hypotheekverstrekker. De zorgplicht drukt zwaarder op de hypotheekverstrekker naarmate de situatie complexer wordt. Dit vereist zorgvuldig handelen van de hypotheekverstrekker. Het is niet te garanderen dat één keer advies- en afsluitkosten afdoende is voor het hele traject. Als de situatie van de consument verandert, bijvoorbeeld bij verkoop van de woning tijdens het traject, kan het nodig zijn dat er opnieuw advies wordt ingenomen waarvoor advieskosten in rekening wordt gebracht. Het is niet altijd in het belang van de consument om zich vooraf vast te leggen met een dergelijk traject. De hypotheekverstrekker beoordeelt daarom per geval of hypotheekadvies nodig is.

Vraag 16

Zou u eventuele belemmeringen willen wegnemen en op internet willen publiceren hoe mensen stapsgewijs hun hypotheekrente kunnen verlagen en met het vrijkomende bedrag wellicht extra hun schuld kunnen aflossen, dan wel meer besteedbaar inkomen hebben?

Het aantal soorten hypotheekproducten loopt uiteen van aflossingsvrije hypotheken en spaarhypotheken tot annuitaire hypotheken, of een combinatie hiervan. Voor deze producten gelden sterk verschillende voorwaarden, rentetarieven en rentevastperiodes. Het is daarom onverstandig om een gestandaardiseerd stappenplan te publiceren, omdat dit onvoldoende aan zou sluiten op de individuele situatie van de consument.Een hypotheek is een impactvol en vaak complex product, en kan niet voor alle consumenten op dezelfde wijze geregeld worden. Bovendien zal het voorgestelde stapsgewijs omzetten van de hypotheek niet iedereen financieel voordeel opleveren. Het oversluiten in hypotheekdelen zorgt voor extra complexiteit en vereist een persoonlijke benadering, waarbij de consument, indien gewenst, advies kan inwinnen om te beoordelen of een dergelijke stap ook bij zijn of haar persoonlijke situatie en voorkeuren past.

Vraag 17

Kunt u deze vragen één voor één en uiterlijk op vrijdag 2 september 2016 beantwoorden met het oog op het plenair debat dat waarschijnlijk op 6 september a.s. plaatsvindt naar aanleiding van het verslag van het Algemeen overleg (VAO) van 29 juni 2016 over hypotheekverstrekking?

De vragen zijn, waar relevant, gebundeld beantwoord en op 2 september aan de Kamer gezonden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Lonen woningbouwdirecteuren nog steeds massaal boven norm»?1

Ja.

Vraag 2

Zijn er onder de in het bericht of in het bijbehorend onderzoek genoemde directeuren, personen die meer dan het inkomen van een Minister krijgen (de geldende norm) en die niet onder de overgangsregeling van de Wet normering topinkomens (WNT) vallen? Zo ja, wie zijn dit en wat gaat u er aan doen om deze topfunctionarissen wel onder de werking van de WNT te brengen?

Bij de controle van de accountantsrapporten over 2015 van de verschillende corporaties zal worden vastgesteld of de in het artikel genoemde topfunctionarissenvallen op grond van de door de account goedgekeurde jaarverslagen nog steeds onder het overgangsrecht vallen. De Autoriteit woningcorporaties beoordeelt de accountantsverslagen en vermeldt haar bevindingen in de zogenoemde oordeelsbrieven aan individuele corporaties. Deze oordeelsbrieven zijn in het najaar gereed.

Vraag 3

Bent u van mening dat het buiten alle proporties is dat zelfs directeuren van kleine woningcorporaties een inkomen boven de nu geldende WNT-norm hebben? Zo ja, waarom deelt u die mening? Zo nee, waarom deelt u die niet?

Woningcorporaties hebben een maatschappelijke taak, namelijk het zorgen voor goede en betaalbare woningen voor huishoudens met een lager inkomen. Voor de topfunctionarissen past daarbij een beloning die zowel rekening houdt met de zwaarte van functie als met de maatschappelijke taak. De Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 normeert de bezoldigingen van topfunctionarissen op niveaus die maatschappelijk aanvaardbaar worden geacht te zijn. Voor topfunctionarissen met een arbeidsovereenkomst van voor de invoering van de WNT-normen, geldt het overgangsrecht zoals opgenomen in de WNT. Het overgangsrecht is opgesteld met inachtneming van de bescherming die het Eerste protocol bij het Europees verdrag ter bescherming van de rechten van de mens biedt, zodat een verlaging van contractueel vastgelegde inkomens die verder gaat dan het overgangsrecht niet wettelijk kan worden afgedwongen. Dat neemt niet weg dat ik van corporatiebestuurders en leden van raden van commissarissen of raden van toezicht verwacht dat ze blijvend aandacht hebben voor de hoogte van de beloningen in relatie tot de huurders die zij dienen.

Vraag 4

Bent u van mening dat woningcorporaties er niet zijn voor het betalen van hoge inkomens aan hun directeuren, maar er zijn voor het zorgen van goede huurwoningen voor burgers met een relatief laag inkomen? Zo ja, hoe verhoudt zich dat dan tot de (te) hoge inkomens die nog steeds worden betaald? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u van mening dat het geen pas geeft dat terwijl de huren stijgen, woningcorporaties personeel moeten laten afvloeien of er bezuinigd wordt op service en onderhoud, er nog directeuren zijn die inkomens boven de nu geldende WNT-norm genieten? Zo ja, waarom en kunt u daarover in overleg treden met de vereniging van woningcorporaties Aedes? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Wat wordt het norminkomen van de directeur van Woonwijze in Vught en Meander in Werkendam nadat de overgangsregeling van de WNT is verstreken? Hoeveel krijgen deze directeuren op dit moment en wanneer gaat voor hen het norminkomen uit de WNT gelden?

Op basis van de mij bekende informatie valt woningcorporatie Woonwijze in Vught in bezoldigingsklasse E. In 2016 bedraagt het maximum in deze klasse € 131.000. Hoe hoog de feitelijke bezoldiging van deze functionaris in 2016 zal zijn, kan ik pas na afloop van dit jaar vaststellen. In 2015 bedroeg de feitelijke bezoldiging € 195.218.
De Stichting Woonservice Meander in Werkendam valt in bezoldigingsklasse C, het maximum in deze klasse bedraagt in 2016 € 105.000. In 2015 bedroeg de feitelijke bezoldiging van beide topfunctionarissen € 159.321 respectievelijk € 144.020.
Topfunctionarissen zoals de genoemde bestuurders hebben ingevolge de wet recht op een overgangstermijn van ten hoogste zeven jaar. Na afloop van deze overgangstermijn geldt voor deze bestuurders het maximum zoals dit bij of krachtens de WNT is vastgesteld. Jaarlijks worden ten aanzien van woningcorporaties de maxima voor de afzonderlijke bezoldigingsklassen geïndexeerd met de ontwikkeling van de contractuele loonkosten voor de overheid uit het voorgaande jaar.

Vraag 7

Bent u van mening dat uit het genoemde onderzoek eens te meer blijkt dat de wettelijke normering van inkomens bij woningcorporaties hard nodig is en dat ook heel goed is dat de WNT er in voorziet dat directeuren van kleine woningcorporaties veel minder gaan verdienen dan een Minister? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in mijn antwoord op vragen 3,4 en 5 heb aangegeven vind ik de bezoldigingsmaxima zoals die gelden op grond van de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 passend voor topfunctionarissen bij woningcorporaties.