Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending van Pointer «Ik mag niet kleiner wonen» op donderdag 24 oktober 2024?

Ja.

Vraag 2

Heeft u inzichtelijk hoeveel huurders in Nederland momenteel van woning zouden willen ruilen en kunt u deze cijfers delen?

Nee, er zijn geen cijfers beschikbaar over het aantal huurders dat zou willen ruilen van woning.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het gegeven dat voor huurders in sociale huurwoningen door de lange wachttijden (in de uitzending wordt gesproken over 9 tot 11 jaar), woningruil de enige optie is om een woning te krijgen die beter bij hen past?

Ik ben mij uiteraard bewust van het woningtekort en het feit dat er in sommige regio’s lange wachtlijsten zijn voor een sociale huurwoning. Ik herken ook dat door de krapte het stimuleren van doorstroming naar een passende woning moeilijk is. Dat neemt niet weg dat gemeenten en woningcorporaties meer mogelijkheden hebben dan alleen woningruil om te zorgen voor een passende woning voor nieuwe en huidige huurders. Zo kunnen gemeenten en corporaties er via hun toewijzingsbeleid op sturen dat huurders een passende woning krijgen toegewezen. Gemeenten kunnen hier in hun huisvestingsverordening op verschillende manieren regels voor stellen. Daarnaast kunnen corporaties via gericht beleid met onder andere verhuisvergoedingen, verhuiscoaches en huurgewenning doorstroming naar een passende woning stimuleren. Ik herken dus niet dat woningruil de enige manier zou zijn om te zorgen dat (nieuwe) huurders naar een passende woning kunnen verhuizen.

Vraag 4

Ziet u mogelijkheden om de wachttijden specifiek bij woningruil zo te verlagen dat woningruil op de korte termijn gerealiseerd kan worden?

Naar mijn mening is er voor gemeenten en corporaties op dit moment al voldoende ruimte om via hun eigen beleid woningruil te vergemakkelijken. Daarnaast hebben gemeenten en corporaties vaak al beleid om te sturen op doorstroom binnen de sociale huursector en binnen de corporatievoorraad. Sommige corporaties geven bijvoorbeeld woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten voorrang op een huurwoning in de vrije sector of voorrang op een koopwoning. Ook hebben gemeenten regelingen zoals «Van Groot naar Beter» waarmee huurders van grote huurwoningen voorrang krijgen op meer passende kleinere woningen. Corporatie en gemeenten hebben dus ruimte om hier eigen beleid op in te richten en ik zie geen directe belemmeringen voor het stimuleren van woningruil.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het gegeven dat woningbouwcorporaties de verzoeken tot woningruil vaak afkeuren mede door de verschillende regels zoals het passend toewijzen?

Wanneer woningcorporaties meewerken aan woningruil doen zij dat in de meeste gevallen via een nieuw huurcontract voor beide ruilpartners. Er is dan sprake van een nieuwe toewijzing en de daarbij behorende wet- en regelgeving moet worden gevolgd, waaronder de inkomensgrenzen en de regels voor passend toewijzen. Deze regels zijn er om te zorgen dat woningen aan de doelgroep worden toegewezen en dat huurders een woning krijgen toegewezen met een huurprijs die past bij hun inkomen. Corporaties hebben voor deze regels wel enige discretionaire ruimte die nog niet altijd benut wordt. Ik herken wel dat deze regels soms als belemmerend worden ervaren, maar zie dus ook nog ruimte om ondanks deze regels woningruil mogelijk te maken als dat passend zou zijn.

Vraag 6

Wat is uw reactie over het gegeven dat woningcorporaties de huurprijs verhogen bij een woningruil waardoor de woningruil afgekeurd wordt omdat in de nieuwe situatie het inkomen van de nieuwe huurder niet toereikend is?

Ik herken de aanname niet die in de vraagstelling zit dat corporaties moedwillig woningruilen zouden willen voorkomen door hun huren te verhogen. Corporaties moeten met de keuzes in hun huurbeleid een balans vinden tussen betaalbaarheid voor huurders, de kwaliteit van de woning en hun investeringscapaciteit richting de toekomst. Het is niet aan mij om een oordeel te geven over de afweging die corporaties daarin maken. Vanuit mijn positie kan ik enkel aanmoedigen dat corporaties zoveel als mogelijk meewerken aan woningruil als dit ervoor zorgt dat meer huishoudens een passende woning krijgen.
Overigens wil ik hierbij ook wijzen op het feit dat huurders wiens voorgestelde woningruil is afgewezen deze in het uiterste geval via de rechter alsnog kunnen afdwingen met behoud van de bestaande huurprijzen. In dat geval moeten de betrokken huurders een zwaarwichtig belang van de woningruil aantonen dat zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder. Dergelijke zaken komen niet vaak voor en niet in alle gevallen krijgen huurders de woningruil toegewezen.

Vraag 7

Bent u bekend met het gegeven dat 5% van de markt van woning wil ruilen, dat woningcorporaties in 5% van deze gevallen mag afwijken van regels zoals passend toewijzen en dat woningcorporaties hier niet aankomen omdat de ruimte om deze 5% te behalen te klein is onder andere rekening houdend met eventuele foutmarges?

Zoals ook in mijn antwoord op vraag 5 benoemd, herken ik dat corporaties enige ruimte hebben om van bijvoorbeeld de regels voor passend toewijzen af te wijken. Ook zie ik dat deze ruimte beperkt benut wordt.

Vraag 8

Ziet u mogelijkheden om de 5%-regel voor het afwijken van regels zoals het «passend toewijzen» te verruimen naar een hoger percentage om woningcorporaties ook de ruimte te geven dit te realiseren en zo de woonvoorraad in Nederland beter te benutten; en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Corporaties maken zelden gebruik van de volledige toewijzingsruimte. De spreiding van de vrije toewijzingsruimte is per 1 januari 2022 in werking getreden en we zien dat enkele corporaties hier gebruik van maken. Het is van belang de balans te behouden tussen de vrije toewijzingsruimte voor het mogelijk maken van lokaal maatwerk en de betaalbaarheid voor huurders te waarborgen. In 2025 bekijken we het instrument passend toewijzen en onderzoeken we onder andere of het noodzakelijk is de 5% vrije toewijzingsruimte te verruimen.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het NRC-artikel «De Raad van State versnelt de bezwaarprocedures woningbouw»?1

Ja.

Vraag 2

Waarom maakt u nu toch verschil tussen de aanpak van het actuele tekort en de rest van de bouwprojecten in tegenstelling tot wat u tijdens het begrotingsdebat aangaf, namelijk dat u geen verschil wilde maken in de aanpak van het actuele tekort en de rest, zoals NSC u verzocht?

Het realiseren van 100.000 woningen per jaar is ons gezamenlijk doel. Daarbij maak ik geen onderscheid tussen het actuele tekort en de rest. Want, uiteindelijk hebben we het over dezelfde woningen, locaties en bouwvergunningen. Als Minister beschik ik over instrumenten en bevoegdheden om de woningbouw als geheel te versnellen. Dat zijn financiële instrumenten – als bijvoorbeeld de Woningbouwimpuls (Wbi) en Startbouwimpuls (Sbi) – en juridisch instrumenten. Met het programma STOER zet ik in op het schrappen van tegenstrijdige en overbodige regelgeving. Over het geheel van bevoegdheden die ik tot mijn beschikking heb, heb ik de toezegging gedaan om uw Kamer een brief te sturen. De brief zal onderdeel zijn van de tweede nota van wijzigingen van het wetsvoorstel «Versterking Regie Volkshuisvesting». Bovengenoemd zet ik in om de woningbouw als geheel te versnellen.

Vraag 3

Wat is ervoor nodig om, zoals NSC heeft verzocht via het begrotingsdebat, een projectmatige aanpak te verbreden naar het hele actuele tekort van 400.000 woningen in plaats van een aanpak, die zoals u tijdens het debat aangaf, geen verschil maakt?

Woningbouw vindt plaats op duizenden locaties in Nederland, groot en klein. Veel van de projecten (kunnen) worden versneld door een lokale aanpak via de versnellingstafels. Dat werkt het beste omdat het meestal gaat om specifieke situaties als bijvoorbeeld het uitplaatsen van een bedrijf of lokale ontsluiting.
Het idee om projecten gebundeld voor te leggen voor een vergunning (bijvoorbeeld een omgevingsvergunning) gaat verder dan in de voormalige Crisis-en herstelwet mogelijk was. Dit is juridisch niet eenvoudig, omdat de vergunningen uiteindelijk per locatie door de betrokken gemeente als bevoegd gezag wordt verleend. Met de Kamerbrief2 over de Woontop van 11 december heb ik u geïnformeerd over de door mij gemaakte wederkerige afspraken die gericht zijn op de concrete uitvoering. Concrete oplossingen om de woningbouw als geheel te versnellen. Uiteraard betrekken we de ervaringen van de Crisis- en herstelwet bij de uitvoering van de Woontopafspraken.

Vraag 4

Welke andere belemmeringen, naast het vastlopen van bezwaarprocedures, zijn er nog meer voor de woningbouw?

In de Kamerbrief3 «Voortgangsrapportage programma woningbouw» en specifiek in het hoofdstuk over de kritische succesfactoren in de bijgevoegde voortgangsrapportage wordt nader ingegaan op de belemmeringen. Samen met betrokken partners zet ik in op het komen tot een vermindering hiervan door bijvoorbeeld waar mogelijk de regels te vereenvoudigen, of zelfs te schrappen. Voor een deel vraagt dit aanpassing van regelgeving om conflicterende, tegenstrijdige en overbodige bouw- en ruimtelijke regels te schrappen en procedures te versnellen. Dat doe ik via het programma STOER. Andere belemmeringen kunnen aangepakt worden zonder aanpassing van regelgeving. Dat doe ik bijvoorbeeld via de realisatiestimulans, het voorzetten van de Woningbouwimpuls en extra investeringen in infrastructuur.

Vraag 5

Kunt u van elke bouwlocatie aangeven welke belemmering(en) er spelen?

Elke bouwlocatie heeft zijn eigen combinatie van belemmeringen. In elk van de 35 Woondeals is een inventarisatie van de specifieke lokale en regionale belemmeringen opgenomen. Het adresseren van belemmeringen wordt gedaan aan lokale en regionale versnellingstafels. Regio-overstijgende knelpunten kunnen worden ingebracht op bijvoorbeeld de landelijke versnellingstafel. Over de werkzaamheden en aanpak van de landelijke versnellingstafel woningbouw heb ik u onlangs geïnformeerd via het jaarverslag zoals opgenomen in de Kamerbrief4 over «Voortgang financiële regelingen woningbouw» van 19 december 2024. Daarnaast blijf ik actief in gesprek met mijn medekabinetsleden als het gaat om landelijke belemmeringen als bijvoorbeeld netcongestie.

Vraag 6

Welke belemmeringen die er nu spelen kunnen gebundeld aangepakt worden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Heeft u voldoende bevoegdheden om snelheid aan te brengen in disputen die spelen tussen verschillende overheden en/of waterschappen?

Deze vraag beantwoord ik samen met vraag 8 en 9.

Vraag 8

Kunt u specifiek aangeven bij welke woningbouwprojecten sprake is van een dergelijk dispuut en hoe lang dit al gaande is?

Deze vraag beantwoord ik samen met vraag 7 en 9.

Vraag 9

Kunt u aangeven hoe snel u deze disputen gaat oplossen?

Het mag duidelijk zijn dat het voorkomen van disputen tussen overheden en/of waterschappen altijd de voorkeur heeft. Al staat het overheden en/of waterschappen vrij om bezwaar te maken of beroep in te stellen tegen plannen in hun omgeving of die hun bevoegdheden raken. Bestuurlijk interveniëren is vaak sneller dan formele bevoegdheden op deze wijze in zetten. Voor de gebiedsontwikkeling van het Middengebied in de Zuidplaspolder heb ik de heer Wim Kuijken gevraagd om een rol te vervullen als onafhankelijk adviseur. De afgelopen periode heeft hij verkennende gesprekken gevoerd met de betrokken partijen. Zijn bevindingen hoop ik binnenkort van hem te ontvangen. Op basis hiervan zal op korte termijn in samenspraak met de betrokken partijen een vervolgstap worden bepaald.

Vraag 10

Kunt u aangeven bij hoeveel projecten er momenteel sprake is van afschalen door oplopende kosten veroorzaakt door vertraging?

In de Kamerbrief5 over «Voortgang financiële regelingen woningbouw» heb ik u geïnformeerd over de eerder beschikbaar gestelde middelen van het huidige kabinet en de vorige kabinetten. Zo’n driekwart van de projecten die een bijdrage ontvingen verlopen volgens afspraak. Bij de projecten die een wijzigingsverzoek hebben ingediend gaat het in vele gevallen om een combinatie van specifieke lokale factoren als ingewikkelde infrastructurele ingrepen, tijdrovende uitplaatsingen van bedrijven en versnipperd grondeigendom die vaak spelen bij complexe gebiedsontwikkelingen. Tijdens mijn bestuurlijke gesprekken in het kader van de Woondeals blijf ik hierover in gesprek met betrokken partijen.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel projecten er in 2024 afgeblazen zijn en/of op het punt staan om afgeblazen te worden door oplopende kosten veroorzaakt door vertraging?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Een uitstelbericht is reeds naar u verzonden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Alja (56) zit doodziek in een schimmelhuis in Appingedam. Nog steeds is niet duidelijk of het gesloopt wordt. «Mijn longarts is hier niet blij mee»»1

Ja, ik ken dit artikel.

Vraag 2

Herkent u dat huurders in slechte soms zelfs ziekmakende woningen nog altijd wachten op de versterkingsoperatie?

Ik ben bekend met het feit dat er woningen zijn, zoals de woning van Alja, waarbij het onderhoud is uitgesteld in afwachting van een beoordeling, herbeoordeling of de versterking en er schimmelproblemen zijn ontstaan. Ik vind niet dat huurders op deze wijze de gevolgen van de versterkingsoperatie mogen ervaren. Huurders van deze woningen kunnen met hun klachten in eerste instantie terecht bij de verantwoordelijke woningcorporatie, die verantwoordelijk is om gemelde problemen op te pakken.

Vraag 3

Herkent u voorts dat dit niet alleen in Appingedam speelt maar op meer plekken in het bevingsgebied waar huurders al lange tijd moeten wachten in schimmelwoningen?

Als er meerdere gevallen zijn die ik niet in het zicht heb, dan verneem ik graag waar deze problematiek zich nog meer bevindt.

Vraag 4

Hoe gaat u zorgen dat er snel duidelijkheid komt en er overgegaan wordt tot sloop-nieuwbouw van deze woningen?

Het oplossen van verschillen tussen bouwkundig-versterken en sloop-nieuwbouw ligt bij woningcorporaties gecompliceerder dan bij particulier woningbezit. Vanwege de staatssteunregels kan ik aan woningcorporaties de kosten voortkomend uit het versterkingsadvies vergoeden. De keuze om sloop-nieuwbouw toe te passen ligt bij de woningcorporatie zelf, evenals het vergoeden van de meerkosten die hiermee gepaard gaan. Gegeven de schrijnende situatie onderzoek ik nu of ik een grotere bijdrage kan leveren. Dit wordt in gezamenlijkheid met de NCG en woningcorporaties uitgezocht.

Vraag 5

Wat kunt u doen voor bewoners die in ziekmakende omstandigheden wonen?

Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Kent u voorts het bericht «Huur verdubbeld na herbouw woningen in Appingedam: «Schofterig»»?2

Ja, ik ken dit artikel.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het niet is uit te leggen dat huurders van woningen die door gaswinning zijn beschadigd en/of onveilig zijn veel meer huur moeten gaan betalen?

Ik vind dat huurders geen nadeel mogen ondervinden van de versterking, zoals het niet kunnen dragen van de woonlasten. De huren van huurders mogen niet zomaar worden verhoogd. Het verhogen van huren door de woningcorporaties moet goed zijn onderbouwd. Hierbij zijn twee zaken te onderscheiden: 1) Woningcorporaties zijn net als alle verhuurders gerechtigd om de huur van een woning te verhogen binnen de wettelijke kaders die daarvoor jaarlijks door de Rijksoverheid worden vastgesteld. Dit percentage waarmee de huur mag worden verhoogd geldt landelijk. Naar aanleiding van de versterking maken huurders soms de keuze om groter of kleiner te gaan wonen. Als huurders terugkeren naar een vergelijkbare woning, dan betalen zij dezelfde woonlasten. Mocht het zijn dat uw Kamer berichten hoort die hiermee tegenstrijdig zijn, dan verzoek ik u mij die aan te reiken. Als een huurder niet terugkeert naar een vergelijkbare woning, maar naar een grotere of kleinere woning verhuist, dan gaat de huurder wel een andere huurprijs betalen.
In geval van sloop-nieuwbouw (regulier/buiten de versterkingsoperatie en naar aanleiding van de versterking) wordt de huur in sommige gevallen verhoogd, omdat ook de exploitatielast van de woningcorporaties wordt verhoogd.
Hierbij wordt door de woningcorporatie altijd gekeken naar de netto-woonlasten. Een huurder mag er niet op achteruit gaan. Hiervoor wordt er gekeken naar de huurkosten en de energielasten. Dit beleid is afgestemd met de huurdersorganisaties. In deze gevallen is het reguliere sociaal plan van de woningcorporatie van toepassing. Dit sociaal plan is in samenspraak met de huurdersorganisaties tot stand gekomen en vergelijkbaar met sloop-nieuwbouw elders in den lande.
Daar waar huurders recht hebben op aardbeving gerelateerde vergoedingen, omdat er wel een versterkingsadvies ligt (niet zijnde sloop-nieuwbouw) krijgen huurders deze vergoedingen uitbetaalt bovenop de vergoedingen van het reguliere sociaal plan.

Vraag 8

Kunt u in overleg met de corporatie en de NCG zorgen dat deze huurders alsnog een woonlastengarantie krijgen en de teveel betaalde huur wordt vergoed?

Ik ga hierover met de woningbouwcorporaties in gesprek. Zie verder mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Hoe is uitvoering gegeven aan de in 2022 aangenomen motie Beckerman c.s. (Kamerstuk 36 200-XIII, nr. 96) om de problemen die huurders van Marenland ervoeren, zoals het niet terugkrijgen wat ze hadden bij versterking en sloop-nieuwbouw, versterkte en herbouwde woningen soms grote gebreken kennen en mensen gedwongen vastzitten aan duurdere energiecontracten? In een Kamerbrief van mei 2024 (Kamerstuk 33 529, nr. 1240) wordt hier kort over gesproken, is hier een update van te geven?

In lijn met de Kamerbrief van mei 2024 (Kamerstuk 33 529, nr. 1240) hebben de woningcorporaties de herleidbare klachten (veelal anonieme klachten) uit het Zwartboek zoveel mogelijk opgelost. Daar waar klachten niet herleidbaar waren en ook niet door de huurder gemeld zijn, kan de corporatie deze garantie niet geven.

Vraag 10

Hoort u de verhalen van huurders dat de verhuiskostenvergoeding voor hen niet hoog genoeg is? Herkent u dat zeker bewoners die op leeftijd zijn of fysieke gebreken hebben in de knel komen? Wat wilt u voor deze bewoners doen?

Vanuit een landelijke regeling zijn er middelen beschikbaar voor de compensatie van de kosten voor het verhuizen en herinrichten van huurwoningen van woningcorporaties.3 Daar bovenop wordt voor huurders in het aardbevingsgebied de verhuizing zelf geregeld door de corporatie en verzorgd door een verhuisbedrijf. Dit hoeft niet uit de verhuiskostenvergoeding bekostigd te worden. Daar waar het gaat om verhuizingen van huurders met een zorgbehoefte voorziet de NCG in samenwerking met de woningcorporatie in de zorgbehoefte van de huurder.

Vraag 11

Herkent u dat nog steeds veel huurders in het mijnbouwschadegebied in diepe problemen zitten en zich niet gehoord voelen? Wat gaat u specifiek voor huurders doen?

Dit is mij bekend. Woningcorporaties hebben geen zorgplicht voor deze diepe problemen, maar hebben een signaleringsfunctie naar de gemeenten, maatschappelijke organisaties en andere zorgverleners om de zorgen dat deze huurders de zorg ontvangen die nodig is. Deze signaleringsfunctie nemen de woningcorporaties serieus en er is hiervoor een samenwerkingsverband tussen woningcorporaties, gemeenten en zorgverleners.

Vraag 12

Uw voorganger nam een zwartboek van huurders uit het mijn bouwschadegebied aan en zei toe het idee voor onafhankelijk loket waar huurders terecht kunnen met vragen en klachten nader uit te werken, is dit inmiddels uitgewerkt?3 Zo nee, wilt u dit oppakken?

Veel van de informatie die via dit loket beschikbaar zou komen, is op dit moment al beschikbaar bij de huurdersverenigingen, huurcommissie, NCG en IMG. Daarom wordt op dit moment met deze partijen bezien of een aanvullend loket de hulp biedt, die deze mensen nodig hebben en wie dit loket zou moeten exploiteren.

Vraag 13

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het wetgevingsoverleg Herstel Groningen op 18 november?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de situatie van bewoners van woningen van Delta Wonen te Zwolle, die tegenwerking ervaren bij hun pogingen om verduurzamingsmaatregelen door te voeren, zoals de installatie van airco’s en zonnepanelen?

Ja, ik ben bekend met deze situatie.

Vraag 2

Klopt het dat Delta Wonen de installatie van fluisterstille airco’s niet toestaat, terwijl bewoners hierom verzoeken vanwege de hitteproblemen op de bovenste etages?

Uit contact met deltaWonen begrijp ik dat de aanvraag van fluisterstille airco’s overwogen is, maar is afgewezen vanwege het feit dat het geluid en de trillingen van de airco’s overlast voor de buren en omwonenden op andere etages veroorzaken. Dat komt doordat de constructievloeren en balkons van het woongebouw met elkaar in verbinding staan.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat bewoners met gezondheidsproblemen, extra te lijden hebben onder de oplopende binnentemperaturen, die in de zomer kunnen oplopen tot 30 graden Celsius, zonder de mogelijkheid van adequate verkoeling?

Het klopt dat er woningen zijn die in de zomer snel kunnen opwarmen. Met name voor mensen met een slechte gezondheid kan dit een probleem zijn. Bewoners kunnen hier in eerste instantie zelf diverse maatregelen voor treffen, zoals voorkomen dat de zon overdag instraalt door overdag de gordijnen te sluiten, schaduwdoeken ophangen en ventileren op momenten dat het buiten kouder is dan in de woning.
In situaties waarin de huurwoning zodanig opwarmt dat er sprake is van een gebrek en de bewoner dit zelf niet kan oplossen, kan de huurder de verhuurder aanspreken voor een oplossing, die zonwering kan plaatsen en aanvullende ventilatiemaatregelen kan treffen.
Mocht de verhuurder weigeren een oplossing te bieden, dan kan de huurder naar de Huurcommissie of eventueel de rechter stappen. Het kan zijn dat de verhuurder er op basis van de uitspraak van de Huurcommissie of de rechter voor kiest andere maatregelen te treffen dan de plaatsing van de installatie van airco’s en zonnepanelen. Daar heeft de verhuurder keuzevrijheid in zolang de maatregelen ervoor zorgen dat het gebrek van oververhitting wordt opgeheven.

Vraag 4

Kunt u bevestigen dat Delta Wonen vorig jaar voorzieningen heeft aangebracht, zoals een vernieuwd plat dak en elektrische kookvoorzieningen, om verduurzaming zoals de aanleg van zonnepanelen mogelijk te maken, maar dat zij nu weigert mee te werken aan de daadwerkelijke uitvoering van deze verduurzamingsplannen?

Ik heb begrepen dat deltaWonen de woningen in 2023 heeft verduurzaamd door de gevels en het dak te isoleren, een nieuw ventilatiesysteem te plaatsen, groepenkasten te vernieuwen en een aansluiting voor zonnepanelen te maken. Hierbij heeft deltaWonen bekeken of bij de verduurzaming ook zonnepanelen geplaatst kunnen worden. In deze situatie is volgens deltaWonen het probleem dat het dakoppervlak ruimte biedt voor drie zonnepanelen per woning, waardoor de servicekosten die deltaWonen aan de bewoners doorberekent om de investering te kunnen doen, hoger uitvallen dan de besparing die de zonnepanelen opleveren op de energierekening. Daardoor pakt het plaatsen van drie zonnepanelen voor de bewoners en voor de corporatie – met de huidige stand van de techniek – niet goed uit. deltaWonen heeft aangegeven dat zij in de gaten houden of het met goedkopere of nieuwe, innovatieve zonnepanelen in de nabije toekomst wel voordelig is om drie zonnepanelen te installeren.

Vraag 5

Deelt u de mening dat woningcorporaties een belangrijke rol hebben in de energietransitie en dat tegenwerking van verduurzamingsmaatregelen, die bewoners zelf aandragen en waar al voorzieningen voor zijn getroffen, onacceptabel is?

Ik ben het zeer met u eens dat woningcorporaties een belangrijke rol vervullen in de energietransitie van de gebouwde omgeving. Ze zorgen er met de verduurzaming van hun bezit voor dat huurders een lagere energierekening krijgen, het comfort van de woningen omhoog gaat en de CO2-uitstoot in de gebouwde omgeving afneemt. In 2022 zijn er Nationale Prestatieafspraken met de corporatiesector gemaakt over de inspanningen die corporaties de komende jaren moeten leveren om de volkshuisvestelijke opgaven op het gebied van nieuwbouw, verduurzaming, leefbaarheid en betaalbaarheid te realiseren. Onderdeel van die afspraken is onder andere dat woningcorporaties alle slecht geïsoleerde huurwoningen met energielabels E, F en G uiterlijk in 2028 uitfaseren en 675.000 woningen toekomstklaar isoleren tot en met 2030. Daarnaast is afgesproken dat woningcorporaties geen huurverhoging doorvoeren aan de zittende huurders voor de isolatiemaatregelen die zij nemen. Op dit moment ben ik in gesprek met de corporaties over het verder versnellen van hun inspanning op verduurzaming voor de komende 10 jaar.
Verduurzamingsinitiatieven van bewoners kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de verduurzaming van corporatiebezit en kunnen een verdere versnelling in gang zetten. Desondanks kunnen verhuurders, en dus ook woningcorporaties, een goede reden hebben om niet met een initiatief in te stemmen. Het initiatief kan de verduurzamingsplannen van de verhuurder bijvoorbeeld doorkruisen of belemmeren, qua timing of omdat de verhuurder de verduurzaming van de woning wil combineren met groot- en planmatig onderhoud. Het integraal verduurzamen van de woning zorgt voor een grotere besparing op de energierekening en is kostenefficiënter dan een specifieke maatregel. Bovendien is één maatregel vaak onvoldoende om de woning structureel te verbeteren en voor echt lagere energielasten te zorgen. Dat neemt niet weg dat het bezwaar van de verhuurder moet opwegen tegen de redenen die de huurder(s) voor het initiatief hebben. Dat zal per situatie verschillend zijn.

Vraag 6

Welke maatregelen gaat u nemen om te waarborgen dat woningcorporaties zoals Delta Wonen hun medewerking verlenen aan verduurzamingsinitiatieven die bijdragen aan het behalen van de klimaatdoelen en het verminderen van de afhankelijkheid van aardgas?

Woningcorporaties dragen met de Nationale Prestatieafspraken bij aan het verlagen van de energierekening van huurders, het verhogen van het wooncomfort en het behalen van de klimaat- en energiedoelen. Daarnaast is een ontwerpwetsvoorstel in voorbereiding ter aanpassing van het initiatiefrecht van huurders. Dit wetsvoorstel richt zich op meer en betere mogelijkheden voor huurders om initiatieven te nemen voor verbeteringsmaatregelen. De consultatiereacties op dit wetsvoorstel worden momenteel verwerkt. Ik verwacht dit wetsvoorstel in de loop van 2025 naar uw Kamer te kunnen sturen.

Vraag 7

Bent u bereid in overleg te treden met Delta Wonen om tot een oplossing te komen die zowel de verduurzaming als het welzijn van de bewoners ten goede komt?

Zowel de bewoners van deltaWonen als deltaWonen zelf kunnen goede redenen voor en tegen het verduurzamingsinitiatief hebben. Het is niet aan mij om in individuele situaties te beoordelen en te toetsen of het initiatief van de bewoners redelijk is. Bewoners kunnen zich, als de gesprekken met deltaWonen niet tot het gewenste resultaat leiden, tot de Huurcommissie of de rechter wenden.

Vraag 8

Hoe gaat u ervoor zorgen dat ook woningcorporaties hun verantwoordelijkheid nemen en bewoners niet worden tegengewerkt in hun wens om te verduurzamen?

Zoals ik heb aangegeven in mijn antwoord op vraag 6 werk ik op dit moment aan een wetsvoorstel voor het verbeteren van het initiatiefrecht van huurders. Dat wetsvoorstel richt zich op meer en betere mogelijkheden voor huurders om initiatieven te nemen voor verbeteringsmaatregelen. Mijn doel is dit wetsvoorstel in de loop van 2025 aan uw Kamer te sturen. Daarnaast verwacht ik van corporaties dat zij blijven werken aan het realiseren van de doelen rond verduurzaming die zijn vastgelegd in de Nationale prestatieafspraken. Ik zie ook dat corporaties de afgelopen jaren een versnelling hebben ingezet met verduurzaming.

Vraag 1

Bent u bekend met het onderzoek van het Kinderrechtencollectief waaruit blijkt dat steeds meer kinderen moeten wonen in de asielnoodopvang onder zeer erbarmelijke en kindonvriendelijke woonomstandigheden?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kunt u de toename van het aantal kinderen in de noodopvang van 65 procent sinds de zomer van 2023 verklaren?

De toename van het aantal kinderen in de noodopvang is te verklaren door de aanhoudende druk op de opvangcapaciteit van het COA. De bezetting op opvanglocaties blijft toenemen en ligt op veel plekken rond of zelfs boven de 100%, waardoor er bijna geen bewegingsruimte meer zit in (ver)plaatsingen. Daarbij bevindt 40% van de asielzoekers die bij het COA verblijven zich inmiddels op noodopvanglocaties. Dit onderschrijft de wens van mijzelf en het COA om te komen tot meer duurzame, stabiele opvangvoorzieningen zonder doelgroepbeperkingen.
Daarbij moet wel opgemerkt worden dat er kwaliteitsverschillen zijn tussen noodopvanglocaties. Sommige van dergelijke locaties doen qua voorzieningenniveau niet onder voor reguliere locaties. Al zijn deze locaties nog steeds wel kortdurend, hetgeen bijvoorbeeld meer verhuisbewegingen tot gevolg heeft.

Vraag 3

Hoe kan het dat het niet de bedoeling is dat kinderen langer dan enkele dagen op noodlocaties verblijven, maar zij in werkelijkheid daar soms maanden leven? Waarom gaan niet alle alarmbellen rinkelen bij uw ministerie als deze situatie zich voordoet?

Zoals uw Kamer bekend is staat de asielopvang al geruime tijd onder grote druk. Hierdoor is het noodzakelijk om gebruik te maken van noodopvanglocaties. Deze locaties zijn minder goed geschikt voor langdurig verblijf van kwetsbare doelgroepen, waaronder kinderen. Zo beschikken de bewoners van deze locaties over minder privacy en gaat verblijf in noodopvanglocaties gepaard met meer verhuisbewegingen. Noodopvanglocaties zijn immers kortdurend en moeten noodgedwongen weer sluiten, hetgeen verhuisbewegingen tot gevolg heeft. Mij is bekend dat verhuisbewegingen een negatieve impact op het welbevinden van kinderen hebben, omdat zij een stabiele en vertrouwde omgeving nodig hebben waar zij zich in veiligheid kunnen ontwikkelen. Daarnaast zorgen de verhuisbeweging ervoor dat het onderwijs en de eventuele zorg waar een kind gebruik van maakt moeilijker voortgezet kunnen worden.
Alle inzet van het COA is erop gericht om kinderen zo weinig mogelijk verhuisbewegingen te laten maken en hen zo min mogelijk in de noodopvanglocaties te plaatsen. Met de huidige druk op de opvangcapaciteit lukt dit momenteel helaas onvoldoende. Dit is een onwenselijke situatie.
Omdat kinderen een kwetsbare doelgroep betreffen is binnen de asielopvang extra aandacht voor hen. Het COA doet er alles aan om de veiligheid en het welbevinden van kinderen op alle opvanglocaties te waarborgen. Zo is het streven dat op iedere locatie een contactpersoon kind aanwezig is. De contactpersoon kind is coördinerend in het organiseren van activiteiten en voorlichting voor kinderen. Het COA stelt daarnaast voor alle locaties financiering beschikbaar om activiteiten voor kinderen te organiseren, al is dat voor zeer kortdurende noodlocaties niet altijd mogelijk. Specifiek voor alleenstaande minderjarige vreemdelingen (amv) geldt dat amv-medewerkers opgeleid zijn om te werken met deze doelgroep. Deze medewerkers staan zoveel mogelijk in contact met de amv, zodat eventuele zorgelijke signalen snel opgepakt kunnen worden. Tevens is mijn ministerie met de Ministeries van OCW en VWS en de VNG in gesprek om de toegang tot onderwijs en zorg voor deze kinderen te verbeteren.

Vraag 4

Trekt u zich als Minister iets aan van de conclusie dat kinderrechten elke dag worden geschonden? Zo ja, wat gaat u doen om dit te voorkomen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het feit dat bij de noodopvang veel verhuismomenten plaatsvinden en er over het algemeen minder privacy en veiligheid voor kinderen is dan bij een regulier asielzoekerscentrum (azc)? Erkent u dat dit erg schadelijk is voor kinderen? Zo ja, wat gaat u doen om deze schade te voorkomen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Erkent u dat het onderwijs in de asielnoodopvang, in vergelijking met een regulier azc, laat, slecht of niet geregeld is? Zo ja, deelt u de mening dat we daarom moeten voorkomen dat kinderen terechtkomen in de asielnoodopvang? Zo nee, waarom niet?

Ik erken dat het onderwijs op noodopvanglocaties lastig te organiseren is. Plotselinge verhuisbewegingen en incidentele toestroom van leerlingen zijn voor scholen minder voorspelbaar en planbaar, waardoor het onderwijs moeilijker te organiseren is rond noodopvanglocaties dan rond reguliere azc’s. Ik heb daarom grote waardering voor de inzet die scholen in zowel primair als voortgezet onderwijs plegen om leerlingen die in noodopvanglocaties verblijven zo snel mogelijk een onderwijsaanbod te bieden.
Het Ministerie van OCW heeft tijdelijke wetgeving mogelijk gemaakt om scholen extra ruimte te bieden om de onderwijscapaciteit op te schalen. Een regulier onderwijsaanbod is echter altijd te verkiezen boven een tijdelijke plek in een tijdelijke nieuwkomersvoorziening. Zoals ik in mijn antwoord op de vragen 3, 4 en 5 aangeef is alle inzet van het COA er op gericht om kinderen zo weinig mogelijk verhuisbewegingen te laten maken en zo min mogelijk in noodopvanglocaties te plaatsen. Dit lukt met de huidige druk op de opvangcapaciteit onvoldoende, wat ik een onwenselijke situatie vind.

Vraag 7

Bent u op de hoogte van het feit dat ook GGD-artsen aan de alarmbel hebben getrokken als het gaat om de toegang tot de gezondheidszorg en ook de slechte mentale gezondheidszorg voor kinderen? Zo ja, wat is uw reactie op deze oproep van de GGD-artsen en gaat u hierop actie ondernemen?

Ja. Ik heb mijn reactie op deze oproep bij brief van 4 november aan uw Kamer verzonden.

Vraag 8

Ziet u in het kader van deze problematiek ook het grote belang van de spreidingswet zodat er voldoende ruimte beschikbaar is voor kinderen in een regulier azc? Zo ja, welk gevolg geeft u hieraan?

Uw Kamer is door de Minister-President bij brief van 25 oktober 2024 geïnformeerd over het voornemen van het kabinet om de spreidingswet in te trekken, zo mogelijk nog dit jaar. Dit laat onverlet dat het COA zich onverminderd blijft inzetten om voldoende opvangplekken te creëren voor kinderen in bestaande en nieuwe azc’s.

Vraag 9

Bent u van plan om in het asielbeleid prioriteit te geven aan goede en gezonde opvang voor kinderen? Zo ja, kunt u de concrete stappen die u gaat nemen hiervoor toelichten?

Een goede en gezonde opvang voor kinderen blijft uiteraard uitgangspunt van het asielbeleid. Stabiliteit in het leven van een kind is cruciaal voor een goede ontwikkeling. Daarnaast is het van groot belang om te voorkomen dat we kinderen en hun zorgbehoeften uit het oog verliezen. Mijn ministerie en het COA vinden het daarom belangrijk dat de situatie van kinderen in de asielopvang zo snel mogelijk verbetert.
De oplossing voor het verbeteren van de situatie in de opvang, ook voor kinderen, ligt in het creëren van voldoende duurzame opvangplekken voor asielzoekers. Momenteel loopt de realisatie van voldoende duurzame opvangplekken achter op het geprognosticeerde benodigde aantal. Een andere oorzaak van de grote druk op de asielopvang is het achterblijven van de uitstroom van statushouders naar huisvesting in gemeenten. Specifiek voor amv geldt dat er onvoldoende kleinschalige opvangplekken voor amv met een verblijfsstatus beschikbaar zijn bij Nidos, waardoor deze jongeren noodgedwongen langer in de opvang van het COA verblijven. Met de Minister van VRO ben ik hierover in gesprek. Voor de andere stappen die ik onderneem om de opvang van kinderen te verbeteren verwijs ik naar het antwoord op vragen 3, 4 en 5

Vraag 10

Hoe wordt uitvoering gegeven aan de aangenomen motie van het lid Van Nispen over zorgen dat kinderen opgevangen worden op plekken waar voorzieningen voor kinderen zijn?2

Het COA is voortdurend op zoek naar nieuwe structurele locaties. Het uitgangspunt is dat kinderen en andere kwetsbare personen met voorrang worden opgevangen op locaties die van structurele aard zijn en zo min mogelijk op noodopvanglocaties verblijven. Ik zet mij hier samen met het COA blijvend voor in. Met de huidige druk op de opvangcapaciteit is echter niet te zeggen op welke termijn het niet meer voor zal komen dat kinderen op noodopvanglocaties verblijven.

Vraag 11

Hoe gaat u ervoor zorgen dat op korte termijn kinderen alleen nog maar op reguliere locaties worden opgevangen, zodat het aantal kinderen in de noodopvang snel afneemt?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Kunt u aangeven vanaf welke datum het niet meer voor zal komen dat kinderen worden opgevangen in de noodopvang of op andere plaatsen die niet geschikt zijn voor kinderen?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 13

Kunt u deze vragen beantwoorden vóór de begrotingsbehandeling van het Ministerie van Asiel en Migratie?

Dat is helaas niet gelukt.

Vraag 1

Is de Minister bekend met het NOS-artikel «Huurprijzen in de vrije sector stijgen verder, maar niet overal»?1

Ja.

Vraag 2

Is de Minister op de hoogte van de hoeveelheid artikelen die momenteel in de media naar voren komen over de negatieve effecten van de Wet betaalbare huur?

Ik ontvang doorlopend signalen over de ontwikkelingen op de woningmarkt, onder meer via diverse artikelen in de media over de effecten van de Wet betaalbare huur. Ik neem al deze signalen serieus.

Vraag 3

Is de Minister op de hoogte van de huidige tendens op de huurmarkt waarbij het uitponden (verkopen) van huurwoningen steeds vaker voorkomt, hoe kijkt de Minister daarnaar? Wat zijn de laatste cijfers die het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft over het uitponden van huurwoningen?

De signalen die ik ontvang, inclusief die over verhuurders die hun woningen uitponden, neem ik serieus. Ik heb uw Kamer recentelijk geïnformeerd over de laatste ontwikkelingen op de huurmarkt2. Deze brief bevat de meest recente cijfers van het Kadaster die inzicht geven in de mate van uitponding. Voor een uitgebreidere toelichting verwijs ik naar de duiding in deze brief. Uiteraard blijf ik de ontwikkelingen op de huurmarkt nauwgezet volgen en zal ik uw Kamer begin 2025 wederom een brief sturen over de laatste stand van zaken.

Vraag 4

In het artikel wordt beschreven dat de Wet betaalbare huur een belangrijke factor is die het aanbod van het aantal huurwoningen verlaagt, en van het resterend aanbod de huurprijs verhoogt. Is de Wet betaalbare huur nog proportioneel kijkend naar de negatieve effecten van deze wet, hoe kijkt de Minister hiernaar?

Op basis van de cijfers van Pararius is een daling in het aanbod van woningen binnen het nieuwe vrijesectorsegment te zien. Het is belangrijk deze cijfers goed te duiden. Deze cijfers laten zien hoeveel huurwoningen, die voorheen een huurprijs van € 1.158,– of hoger per maand hadden, na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur nog steeds voor € 1.158,– of meer per maand worden verhuurd. In dat aantal woningen is een daling merkbaar. Dit kunnen woningen zijn die worden uitgepond, maar ook woningen die na regulering in het middensegment worden verhuurd.
Het is van groot belang om het uitponden van huurwoningen in de gaten te houden en dit doe ik doorlopend. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 heb toegelicht, is er op basis van de laatste cijfers van het Kadaster geen sprake van een groeiende tendens waarbij huurwoningen worden uitgepond. Daar waar wel sprake is van uitponding, zijn meerdere factoren van invloed op de beslissing van een verhuurder om uit te ponden. Zo spelen de fiscaliteit, de gestegen rente en andere maatregelen zoals de Wet vaste huurcontracten een rol. Het is daarom nu te vroeg om een standpunt in te nemen over de proportionaliteit van de Wet betaalbare huur. Immers is er nog geen inzicht in de effecten op de voorraad aan huurwoningen, óf op de betaalbaarheid daarvan.

Vraag 5

Over de mogelijke effecten van de Wet betaalbare huur werd al gewaarschuwd door de Raad van State en door private partijen voorafgaand aan het plenaire debat met de ambtsvoorganger van de Minister. Wanneer komt de Minister met een tussentijdse evaluatie van deze wet, en zou de datum waarop de wet geëvalueerd wordt op doelmatigheid en doeltreffendheid naar voren gehaald kunnen worden, gelet op de huidige omstandigheden?

Ik monitor de wet doorlopend. Ik heb uw Kamer recentelijk geïnformeerd over deze monitoring en hoe ik uw Kamer hierover informeer.3 Begin 2025 informeer ik uw Kamer over de laatste cijfers van het Kadaster en hoe ik die duid. De eerste volledige evaluatie van de wet, waarbij ik in het geheel kijk naar de effecten daarvan op de huurmarkt, volgt binnen drie jaar na inwerkingtreding van de wet4. Dit is een logische termijn om een goede, volwaardige wetsevaluatie te kunnen uitvoeren.

Vraag 6

Is er een mogelijkheid voor de Kamer om de Minister te helpen de evaluatiedatum van de Wet betaalbare huur naar voren te halen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 5 heb aangegeven, is de huidige evaluatie binnen 3 jaar na inwerkingtreding een goede termijn om de werking van de wet in zijn volledigheid goed te evalueren. Wel zal ik de effecten nauwgezet blijven monitoren en uw Kamer hierover periodiek informeren. In Q1 van 2025 zal ik op basis van alle feiten en cijfers een weging maken en, indien nodig, bezien of aanvullende actie nodig is.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Groot gebrek aan noodbedden voor vrouwen die vluchten voor gewelddadige partner: noodgedwongen opgevangen in hotels en vakantieparken»?1

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Welke signalen heeft u ontvangen over een tekort aan noodbedden voor vrouwen of andere kwetsbare groepen die vluchten voor een gewelddadige partner, zoals leden van de LHBTIQ+ gemeenschap?

De leden van Valente, brancheorganisatie voor opvang, begeleiding en participatie van slachtoffers van huiselijk geweld (vrouwenopvang) hebben laten weten dat er sprake is van een tekort aan noodbedden en aansluitende reguliere plekken. Dit tekort is niet nader gespecificeerd door de instellingen. Wel is het in het geval van een opeenstapeling van factoren (LHBTIQ+ slachtoffers, uitbuiting, achtergelaten vrouwen et cetera) het extra moeilijk om geschikte opvang te vinden.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoeveel noodbedden de vrouwenopvangcentra hebben voor veilige opvang van vrouwen, mannen en kinderen in Nederland? En hoeveel bedden zou Nederland dienen te hebben volgens de norm van het Verdrag van Istanboel?

Er is op dit moment geen compleet beeld van verdeling van het aantal beschikbare noodbedden en over het tekort hieraan. Het organiseren van deze opvang is een gemeentelijke taak. Naar aanleiding van eerdere signalen over problemen in de in- door- en uitstroom heeft VWS in het kader van de Ontwikkelagenda Vrouwenopvang de monitor Vrouwenopvang gefinancierd. Deze monitor zal na beter zicht geven op de beschikbaarheid van opvangplekken. Naar schatting van Valente zijn er momenteel ca. 475 opvangplekken beschikbaar voor slachtoffers van huiselijk geweld.
Het Verdrag van Istanbul stelt dat er voldoende passende opvang voor slachtoffers van huiselijk geweld moet zijn. Het Verdrag geeft als richting mee om voor de gespecialiseerde vrouwenopvang één (gezins)plek per 10.000 inwoners aan te houden. In Nederland komt dat neer op 1.800 plekken. Echter, het uiteindelijke aantal plekken moet afhankelijk zijn van de daadwerkelijke behoefte van de lidstaten.

Vraag 4

Hoeveel bedden zijn er tekort? Indien dit niet bekend is, bent u vanuit uw stelselverantwoordelijkheid bereid dit te onderzoeken en hierover de Kamer te informeren?

Er is op dit moment geen compleet beeld van de verdeling van het aantal beschikbare noodbedden en van het tekort hieraan. Om meer inzicht te krijgen in de landelijke capaciteit en beschikbaarheid van opvangplaatsen is vanuit het Ministerie van VWS de ontwikkeling van de monitor Vrouwenopvang gefinancierd. De monitor, die op dit moment nog wordt ingevuld, zal meer duidelijkheid geven over de beschikbare capaciteit en het aantal cliënten dat geholpen kan worden. De oplevering van de monitor heeft vertraging opgelopen wegens de zware kwaliteitscontrole en intensieve data-analyse die hiermee gemoeid zijn. De publicatie van de eerste gegevens van de monitor worden op zijn vroegst eind maart 2025 verwacht.
Ook zal dit helpen om gezamenlijke (boven)regionale knelpunten in de plaatsing van slachtoffers aan te pakken. Hierover zijn al afspraken gemaakt tussen gemeenten en vrouwenopvanginstellingen in het Kader Bovenregionale Plaatsingen in de Vrouwenopvang.

Vraag 5

Als het aantal bedden nu niet voldoende is, hoe kan u de verantwoordelijke centrumgemeenten dan ondersteunen bij het voldoen aan de norm van het Verdrag van Istanboel?

Volgens de richting die het Verdrag van Istanbul meegeeft, zouden er in Nederland op basis van het inwonersaantal 1.800 bedden beschikbaar moeten zijn. Het Verdrag stelt echter ook dat het daadwerkelijke aantal bedden gebaseerd moet zijn op de vastgestelde behoefte van het land. Het is ons doel om inzichtelijk te maken hoe groot de behoefte is middels de eerder genoemde monitor Vrouwenopvang. Op basis daarvan hebben we beter zicht op de daadwerkelijke behoefte aan opvangplekken.
Gemeenten zijn op basis van de Wmo 2015 verantwoordelijk voor de vrouwenopvang. De wethouders van de 35 centrumgemeenten maken zich hard voor het bieden van voldoende opvangplekken aan deze vrouwen en hun kinderen. Ik ben betrokken bij de vrouwenopvang als stelselverantwoordelijke. In 2019 heeft mijn ambtsvoorganger naar aanleiding van signalen over een tekort aan opvangplekken, samen met de VNG een onderzoek uitgevoerd om zicht te krijgen op de situatie: is er sprake van een tekort, zo ja, wat is de omvang en wat zijn de oorzaken?
Uit het onderzoek bleek dat de instellingen voor de vrouwenopvang de beschikbaarheid en bezetting van opvangplekken niet op een vergelijkbare manier registreren. Hierdoor was het niet mogelijk om betrouwbare gegevens te krijgen over de situatie. Ondanks de geringe kwaliteit van beschikbare data, werd duidelijk dat in de jaren 2018 en 2019 voor in ieder geval 146 vrouwen gezocht is naar een alternatieve opvangplek. Het onderzoek heeft geholpen om inzicht te krijgen in knelpunten in de in-, door- en uitstroom die invloed hebben op de bezetting en de beschikbaarheid van opvangplekken in de vrouwenopvang.
Op basis van de resultaten van het onderzoek heeft het Ministerie van VWS vanaf 2020 structureel 14 miljoen per jaar extra beschikbaar gesteld aan gemeenten voor het aanpakken van knelpunten rond opvangplekken in de vrouwenopvang. Ook is (zoals bij het vorige antwoord aangegeven) vanuit het Ministerie van VWS een subsidie verleend aan Valente voor het verbeteren van de registratie. Dit is een omvangrijk project waar op dit moment nog door opvanginstellingen en gemeenten aan wordt gewerkt.
Het Ministerie van VWS heeft ook subsidie verleend aan Valente voor het actualiseren van het Beleidskader Vrouwenopvang, thans het Kader Bovenregionale Plaatsing in de Vrouwenopvang. Dit kader bevat afspraken tussen gemeenten en opvanginstellingen over in-, door- en uitstroom, onder andere over voorwaarden van plaatsingen buiten de eigen regio en de financiering daarvan. Zo zijn er drie redenen om bovenregionaal te plaatsen; vanwege veiligheid, complexiteit van de casus en bij piekbelasting. Concrete afspraak is bijvoorbeeld dat bovenregionale plaatsing in verband met veiligheid bij voorkeur binnen één dag geschied en dat regio’s geen maximum mogen stellen aan het aantal bovenregionale plaatsingen als veiligheid de reden is van plaatsing.
Tot slot is er het project Sneller Thuis, dat voort is gekomen uit het programma Geweld Hoort Nergens Thuis. Vanuit dit project hebben verschillende organisaties samengewerkt om vrouwen sneller uit te laten stromen na hun periode in de opvang. Het Ministerie van VWS heeft opdracht gegeven dit project landelijk uit te rollen.
Helaas blijft de uitstroom complex door de schaarste aan betaalbare woningen en dit heeft gevolgen voor het aantal beschikbare opvangplekken. Op landelijk niveau wordt gewerkt aan de schaarste van betaalbare woningen, bijvoorbeeld door middel van de maatregelen voor de woningmarkt van de Minister van VRO middels het wetsvoorstel Regie op Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel regelt ook dat slachtoffers huiselijk geweld die uitstromen uit een vrouwenopvanginstelling een urgentieverklaring voor een woning kunnen krijgen. Ondanks deze maatregelen kan het nog altijd voorkomen dat plaatsing buiten de eigen gemeente in verband met veiligheid of capaciteitsgebrek elders moeizaam verloopt.
Gemeenten ontvangen vanuit het rijk medefinanciering voor de vrouwenopvang via de algemene uitkering en via een decentralisatie uitkering vrouwenopvang (DUVO), die uitgekeerd wordt aan de centrumgemeenten vrouwenopvang. De DUVO is bedoeld als bijdrage aan gemeenten voor de bestrijding van huiselijk geweld. De DUVO wordt wel geïndexeerd, maar de indexatie wordt toegevoegd aan de algemene uitkering en niet aan de DUVO. Het alleen kijken naar de omvang van de DUVO voor de financiering van de vrouwenopvang geeft dan ook een vertekend beeld. Zoals aangegeven is de DUVO vanaf 2020 structureel opgehoogd met 14 miljoen euro voor het aanpakken van knelpunten rond de opvang. Gemeenten geven aan de structureel beschikbaar gestelde financiële middelen van 14 miljoen per jaar te benutten voor het aanpakken van knelpunten in de vrouwenopvang. Er is geen zicht op de precieze besteding van deze middelen en of deze (deels of uitsluitend) zijn ingezet om de opvangcapaciteit te vergroten. Gemeenten hoeven geen verantwoording af te leggen aan het rijk hoe zij de middelen precies hebben besteed.
Vanuit de opvang wordt nu een oproep gedaan voor het creëren van meer opvangplekken. Ik ben met VNG en Valente in gesprek over deze oproep. Dit gesprek is landelijk opgestart aan de hand van een door Valente en haar leden ontwikkelde Visie op capaciteit in de vrouwenopvang, waarin ook aandacht wordt gevraagd voor randvoorwaarden zoals dekkende tarieven.

Vraag 6

Hoe is de verdeling van bedden over het land? En waar zijn de grootste tekorten aan bedden?

Er is op dit moment geen compleet beeld van verdeling van het aantal beschikbare noodbedden en over het tekort hieraan. Zie antwoord 4 en 5.

Vraag 7

Klopt het dat de decentralisatie-uitkering Vrouwenopvang uit het Gemeentefonds wel geïndexeerd is door het Rijk, maar dat de indexatie voor het grootste deel bij alle 342 gemeenten terechtkomt in plaats van specifiek bij de 35 verantwoordelijke centrumgemeenten?

Ja, dat klopt. De gemeenten zijn met elkaar verantwoordelijk voor voldoende opvangplekken van goede kwaliteit. Gemeenten ontvangen vanuit het rijk geld voor de financiering van de vrouwenopvang via de algemene uitkering en via een decentralisatie uitkering vrouwenopvang (DUVO) die uitgekeerd wordt aan de centrumgemeenten vrouwenopvang. De DUVO is bedoeld als een bijdrage aan gemeenten voor het voorkomen en het bestrijden van huiselijk geweld, maar is niet toereikend. De DUVO wordt wel geïndexeerd, maar de indexatie wordt toegevoegd aan de algemene uitkering van alle gemeenten en niet aan de DUVO van de 35 centrumgemeenten.

Vraag 8

Deelt u de mening van de VNG dat de indexatie van de decentralisatie-uitkering Vrouwenopvang ten goede dient te komen aan de centrumgemeenten die verantwoordelijk zijn voor beleid en uitvoering inzake vrouwenopvang?

Nee die mening deel ik niet. Alle gemeenten zijn verantwoordelijk voor voldoende vrouwenopvang, niet alleen centrumgemeenten. Zie antwoord 7.

Vraag 9

Kunt u in overleg met de Minister van Binnenlandse Zaken ervoor zorgen dat de centrumgemeenten deze indexatie vanaf 2025 gaan ontvangen?

Het accres dat gemeenten krijgen is conform de Financiële verhoudingswet vrij besteedbaar en wordt daarom niet toegerekend aan onderdelen van de algemene uitkering of decentralisatie uitkeringen. Dit is de reguliere methodiek voor decentralisatie- en integratie uitkeringen. Daarbij geldt dat de financiële effecten van een dergelijke maatregel zeer beperkt zijn.

Vraag 10

Kunt u met de VNG en de centrumgemeenten in gesprek gaan over een geharmoniseerde lijn voor het indexeren van kosten van de vrouwenopvang in de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015?

Ik vind het belangrijk dat het voor gemeenten duidelijk is op welke wijze de DUVO geïndexeerd wordt. BZK heeft daartoe in de recent verschenen meicirculaire expliciet opgenomen dat de decentralisatie-uitkeringen grondslag zijn van de accres berekeningen en dat de besteding van het accres aan gemeenten is. Zie ook het antwoord op vraag 7.

Vraag 11

Kunt u de ontwikkeling ondersteunen van een richtlijn voor gemeenten om beleid inzake urgentie bij uitstroom zo doelmatig mogelijk in te richten, zodat dit bijdraagt aan onderlinge afstemming van beleid tussen gemeenten?

Momenteel ligt het wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» in uw Kamer. Onderdeel van dit wetsvoorstel is dat alle gemeenten verplicht worden om een urgentieverordening op te stellen. Eén van de verplichte categorieën zijn mensen die uitstromen uit de opvang slachtoffers huiselijk geweld (vrouwenopvang). Gemeenten mogen dit overzicht aanvullen. Daarbij moeten gemeenten in regionaal verband tot verdeelafspraken komen over de urgent woningzoekenden en de woonruimte die met voorrang voor deze groepen wordt aangewezen.

Vraag 12

Hoeveel bedden door het land zijn er per direct beschikbaar voor potentiële slachtoffers van femicide? Waar bevinden deze bedden zich? Hoe kunnen vrouwen aanspraak hierop maken?

Er zijn geen specifiek gelabelde bedden voor potentiële slachtoffers van femicide. Slachtoffers die een verhoogd risico lopen op dodelijke afloop worden na beoordeling van de veiligheidssituatie «code rood» zaken genoemd. Deze slachtoffers worden met de hoogste prioriteit opgevangen.

Vraag 1

Kunt u in kaart brengen hoeveel gemeenten tot nieuw woonwagen- en standplaatsenbeleid zijn gekomen sinds het nieuwe beleidskader er in 2018 is gekomen, en hoeveel gemeenten dit nog niet hebben?

Sinds 2018 wordt in opdracht van het Rijk iedere twee jaar een herhaalmeting naar het aantal woonwagenstandplaatsen uitgevoerd. Onderdeel van de herhaalmeting is een enquête onder alle Nederlandse gemeenten. Hierin worden ook vragen gesteld over het gemeentelijk beleid. In de meest recente herhaalmeting, uit 2023, hebben 273 gemeenten de vragen beantwoord.1 Hiervan gaf 38% van de responderende gemeenten, dat zijn 105 gemeenten, aan specifiek beleid te hebben geformuleerd ten aanzien van woonwagenstandplaatsen. Van deze 105 gemeenten gaven 12 aan hun beleid voor 2018 te hebben geformuleerd, de overige 93 gemeenten gaven aan dat in of na 2018 te hebben gedaan.

Vraag 2

Kunt u in kaart brengen wat de voornaamste redenen van gemeenten zijn om niet te voldoen aan de taakstelling? Hoe vaak spelen capaciteitstekorten bij gemeenten en een mogelijk gebrek aan kennis van de doelgroep een rol hierin?

Het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid geeft aan op welke wijze gemeenten invulling kunnen geven aan de mensenrechtelijke uitgangspunten.2 Het biedt bouwstenen die gemeenten kunnen gebruiken om invulling te geven aan het gemeentelijke huisvestingsbeleid voor woonwagenbewoners. Het is uiteindelijk aan gemeenten om hier invulling aan te geven en heeft dan ook niet vanuit het Rijk een verplichtend of taakstellend karakter.
Uit de herhaalmeting uit 2023 blijkt dat bijna 100 gemeenten concrete plannen hebben om in de komende jaren nieuwe standplaatsen toe te voegen.3 In totaal hebben deze gemeenten plannen om 1028 nieuwe standplaatsen te realiseren tot het jaar 2030. Dat neemt niet weg dat het aantal standplaatsen sinds 2018 slechts zeer gering is toegenomen. De redenen die gemeenten geven zijn enerzijds de algemene knelpunten die bij de woningbouw spelen, zoals het tekort aan locaties, het capaciteitsgebrek binnen gemeenten en lange bezwaarprocedures. Deze gelden ook voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Anderzijds vraagt de realisatie van standplaatsen om specifieke kennis, deze is bij lang niet alle gemeenten aanwezig. Ook geven gemeenten en corporaties aan dat de kosten van standplaatsen en woonwagens relatief hoog zijn, onder andere door het relatief hoge grondgebruik en hoge afschrijvingskosten.

Vraag 3

Welke rol ziet u weggelegd voor de landelijke overheid bij het komen tot lokaal woonwagen- en standplaatsenbeleid? Zou u inzichtelijk willen maken hoe de regiefunctie van het Rijk wordt ingevuld?

Het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid is het uitgangspunt van het woonwagenstandplaatsenbeleid van de landelijke overheid. Op verschillende manieren heeft het Rijk de afgelopen jaren gemeenten ondersteund in het formuleren van nieuw woonwagenstandplaatsenbeleid en het realiseren van nieuwe standplaatsen. Via het kennis- en ondersteuningsprogramma «Lokaal woonwagenbeleid» van Platform31 is veel kennis ontwikkeld en verspreid onder gemeenten. Met financiële ondersteuning van het Rijk heeft de VNG een Wegwijzer Woonwagenstandplaatsenbeleid ontwikkeld, waarin concrete handvatten voor gemeenten staan. Daarnaast hebben gemeenten voor de realisatie van nieuwe standplaatsen een beroep kunnen doen op de regeling Huisvesting Aandachtsgroepen. Bijna 700 aanvragen voor een bijdrage voor een nieuwe standplaats zijn gehonoreerd. Aan deze toegekende aanvragen is een realisatietermijn gebonden om daarmee een versnelling in de bouw te stimuleren. De herhaalmetingen van 2021 en 2023 zijn vanuit het Rijk naar gemeenten gestuurd waarbij gemeenten gewezen is op het belang van de realisatie van nieuwe standplaatsen om vraag en aanbod beter in evenwicht te brengen.
Woonwagenbewoners maken tevens onderdeel uit van de aandachtsgroepen onder het programma «Een Thuis voor Iedereen». Het ministerie heeft gemeenten gevraagd een woonzorgvisie uit te werken om de behoefte van aandachtsgroepen in kaart te brengen. Met het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting wordt de woonzorgvisie onderdeel van het verplichte volkshuisvestingsprogramma.

Vraag 4

Hoe beziet u het feit dat gemeenten zich genoodzaakt voelen dure externe bureau’s in te huren om deze problematiek aan te pakken?

Sommige gemeenten maken gebruik van intermediaire organisaties voor de exploitatie en het beheer van de woonwagenlocatie. Dat kan verschillende redenen hebben, zoals het gebrek aan capaciteit of kennis. Zoals ook in het beleidskader staat, ontslaat dit de gemeente en de beheerder er niet van om de bewoners inspraak te geven en met hen te overleggen over zaken die betrekking hebben op hun woonwagenlocatie en het woonwagenbeleid in het algemeen.

Vraag 5

Op welke manier en op welke onderdelen gaat u gemeenten ondersteunen en faciliteren op het gebied van de huisvesting van de woonwagenbewoners en samenhangende actuele problematiek?

Ik zal gemeenten blijven ondersteunen bij de huisvesting van aandachtsgroepen, waaronder woonwagenbewoners. Ik kijk daarbij ook naar de financiële ondersteuning die het Rijk aan gemeenten geeft voor woningbouw. Het door het Ministerie van VRO gefinancierde kennis- en ondersteuningsprogramma van Platform31 biedt gemeenten veel informatie over de uitvoering van beleid, zoals het opstellen van een behoefteonderzoek en toewijzing.

Vraag 1

Zou u willen reageren op de bevindingen in het bericht «Hoe een volhardende buurvrouw protesteert tegen een bouwproject op de Müllerpier en zich voor 400.000 euro laat afkopen: «Holy shit 4 ton»» van RTV Rijnmond?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beziet u het indienen van bezwaarschriften of het aantekenen van beroep tegen bouwprojecten met als doel het opstrijken van een afkoopsom of met een ander individueel belang?

In het geval een bezwaar- of beroepsprocedure wordt gevoerd met als enige doel dat diegene daar zelf financieel beter van wordt, dan keur ik dat af. Dit komt de versnelling van de woningbouw niet ten goede. Of het zo is dat belanghebbenden de mogelijkheid van bezwaar en beroep gebruiken met als enige doel om daar zelf financieel beter van te worden, is echter moeilijk tot niet te beoordelen.

Vraag 3

Zou u in kaart willen brengen hoe vaak er de afgelopen jaren sprake was van een afkoopsom of schikking rondom bouwprojecten?

Het is niet mogelijk om te achterhalen hoeveel bezwaar- en beroepschriften de afgelopen jaren vanwege een dergelijk vermoeden zijn ingetrokken. Dit wordt niet geïnventariseerd en is ook niet te achterhalen. Het betreffen privaatrechtelijke overeenkomsten tussen de betrokken partijen die bovendien vaak vertrouwelijk zijn.

Vraag 4

Zou u in kaart willen brengen hoeveel bezwaarschriften en beroepsprocedures de afgelopen jaren zijn ingetrokken, waarbij het vermoeden bestaat dat er sprake is van een afkoopsom of schikking?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

In hoeverre en op welke manier ziet u in de samenleving een ontwikkeling van het (dreigen met het) indienen van een bezwaar ten gunste van eigen gewin, maar ten koste van het belang van een ander, het gemeenschappelijk belang en/of het algemeen belang?

Het indienen van een bezwaar- of beroepschrift enkel en alleen om er financieel beter van te worden vind ik uiteraard niet wenselijk. Hoe vaak dit voorkomt, is niet bekend.

Vraag 6

Deelt u de in dit artikel gemaakte analyse dat hier sprake is van «een hoogopgeleide bezwaarmaker die juridische kennis inzet als macht en ten faveure van het individuele belang»? Zo ja, hoe reflecteert u op deze analyse?

Het betreft hier een privékwestie van een ambtenaar. Ook ambtenaren mogen bezwaar maken of beroep instellen tegen plannen in hun omgeving of hierover afspraken maken met betrokken partijen. Zolang de integriteit van de ambtenaar niet in het geding en er is geen relatie met het werk, acht ik dat niet onwenselijk. Ambtenaren hebben dezelfde rechten (en plichten) als iedere andere inwoner van Nederland. De beginselen van de democratische rechtsstaat brengen mee dat het voor belanghebbenden zoals omwonenden altijd mogelijk is om voor hun rechten en belangen op te komen, ongeacht hun functie of beroep.

Vraag 7

In hoeverre en op welke manier is er in deze casus sprake van een omkering van het principe achter ethisch hacken – bij ethisch hacken worden opgedane ervaringen ten goede van de publieke zaak ingezet – terwijl in deze casus de ervaringen die tijdens het werken voor de publieke zaak zijn opgedaan juist worden aangewend voor een individueel belang dat de publieke zaak schaadt?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Hoe beziet u de voorgaande vraag vanuit het perspectief dat de Rijksoverheid juist investeert in menselijk kapitaal?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Zou u willen reflecteren op de vraag hoe de verschillende gedragingen in deze casus zich verhouden tot de eed die ambtenaren afleggen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 10

Deelt u de opvatting dat het handelen in deze casus op gespannen voet staat met het idee achter de beweging «van woningmarkt naar volkshuisvesting»?

Nee. Ik zet in op het versnellen van bouwprocedures en als onderdeel daarvan ook op het verkorten van beroepsprocedures. Daarbij moet het voor belanghebbenden zoals omwonenden wel altijd mogelijk blijven om voor hun rechten en belangen op te komen. Het is een verantwoordelijkheid van initiatiefnemers zoals ontwikkelaar en gemeente om de omgeving goed mee te nemen in de planvorming.

Vraag 11

Welke ambities heeft u om deze beweging verder vorm te geven op het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening? Hoe gaat u dezelfde mate van volharding, en het liefst nog meer, aan de dag leggen voor de beweging «van woningmarkt naar volkshuisvesting» als de genoemde ambtenaar van uw ministerie heeft laten zien voor haar eigen belang?

Eind 2024 organiseer ik een Woontop waar ik met onder andere medeoverheden, investeerders, marktpartijen en woningcorporaties concrete, landelijke afspraken maak over de woningbouw. Daartoe behoren afspraken over gezamenlijke inzet en bijbehorende investeringen vanuit de verschillende partijen, zo wordt volkshuisvesting een verantwoordelijkheid van ons allemaal.

Vraag 12

Waarom hebben in het regeerprogramma en in het voorstel voor de begroting van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (halverwege september 2024) nog geen uitwerking plaatsgevonden van een van de belangrijkste volkshuisvestelijke ambities uit het hoofdlijnenakkoord (halverwege mei 2024), namelijk het verkorten en versoberen van woningbouwprocedures, anders dan het beleidsvoornemen dat het kabinet parallel plannen als «nieuwe norm» wil gaan hanteren, iets dat al was opgenomen in het al in de vorige kabinetsperiode gepresenteerde Plan van aanpak versnellen processen en procedures woningbouw? Voor wanneer bent u van plan dit verder uit te werken?

In mijn brief aan uw Kamer van 18 oktober informeer ik u over het opstarten van het programma STOER («Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving») waarbij, in overleg met de sector en medeoverheden, onderzocht wordt waar mogelijkheden zijn om de regeldruk te verminderen. Nu, en ook voor de middellange termijn, geldt dat de inzet moet blijven om bij belemmeringen eerst na te gaan hoe het wel kan.
Daarnaast voorziet het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting in het versnellen van de beroepsprocedure bij de rechter. Dit zet ik nader uiteen bij vraag 14.

Vraag 13

Deelt u de urgentie tot versnelde invoering van het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting? Zo nee, waarom niet, gezien dit voorbeeld?

Zeker deel ik die urgentie. Ik hoop op een spoedige behandeling van het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting2 door het parlement.

Vraag 14

Zou u in inzichtelijk willen maken welke mogelijkheden er zijn tot verdere aanscherping van, aanvullend beleid bij of versnelde invoering van het voorstel in het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting tot beperking van het aantal lange beroepsprocedures door de mogelijkheid om naar de rechter te stappen te beperken naar maximaal één keer?

In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting, dat sinds dit voorjaar bij uw Kamer ter behandeling ligt3, is een grondslag opgenomen op basis waarvan een aantal versnellingen in de beroepsprocedure van toepassing kan worden verklaard op besluiten voor categorieën projecten waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen. Zo geldt voor die aangewezen besluiten beroep in één instantie bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, een termijn voor het doen van uitspraak van zes maanden, versnelde behandeling van beroep, indiening van beroepsgronden binnen de beroepstermijn en het uitsluiten van de mogelijkheid om pro forma beroep in te stellen (de redenen van het beroep moeten binnen de beroepstermijn zijn ingediend). In het ontwerpbesluit versterking regie volkshuisvesting, dat bij uw Kamer zal worden voorgehangen, wordt een aantal besluiten voor woningbouwprojecten van 12 of meer woningen aangewezen. Zo is veel sneller duidelijk of een plan kan doorgaan. De tijdwinst kan oplopen tot een jaar.

Vraag 15

Zou u willen nagaan of het in deze casus genoemde woningbouwproject aan de voorwaarden voldoet waarmee het na invoering van het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting tot de categorie «zwaarwegend maatschappelijk belang» zou behoren, waardoor versnelde uitvoering mogelijk wordt en de bestuursrechter binnen zes maanden een uitspraak doet? Zo nee, zou u hiervan een beredeneerde inschatting willen maken?

In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting4 is een grondslag opgenomen voor het bij AMvB tijdelijk kunnen aanwijzen van besluiten voor categorieën projecten waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen, waarop verschillende procedurele versnellingen van toepassing zijn. Zie ook het antwoord op vraag 14. In het ontwerpbesluit versterking regie volkshuisvesting, dat bij uw Kamer zal worden voorgehangen, zullen woningbouwprojecten van 12 of meer woningen worden aangewezen waarop deze versnellingen van toepassing zijn. Het genoemde woningbouwproject op de Müllerpier betreft een woningbouwproject van meer dan 12 woningen. Voor dat project zou na invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting en het Besluit versterking regie volkshuisvesting zoals nu voorgesteld, versnelde uitvoering mogelijk zijn geweest.

Vraag 16

Zou u inzichtelijk willen maken of een beredeneerde inschatting willen maken van hoeveel woningbouwprojecten straks, na invoering van het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting, tot de categorie «zwaarwegend maatschappelijk belang» zouden behoren?

Zoals ook is vermeld in vraag 15 is in het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting5 een grondslag opgenomen voor het bij AMvB tijdelijk kunnen aanwijzen van besluiten voor categorieën projecten waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen waarop verschillende procedurele versnellingen van toepassing zijn. In het ontwerpbesluit versterking regie volkshuisvesting worden woningbouwprojecten van 12 of meer woningen aangewezen waarop deze versnellingen van toepassing zijn. Uit onderzoek dat is verricht door prof. mr. dr. A.T. Marseille van de Rijksuniversiteit Groningen naar de procedures die in de afgelopen jaren bij rechtbanken en de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over woningbouwprojecten zijn gevoerd6 komt naar voren dat de aanwijzing van 12 of meer woningen voor de Afdeling bestuursrechtspraak leidt tot een toename van 27 zaken per jaar.

Vraag 17

Zou u de mogelijkheden willen verkennen tot het oprekken en verbreden van deze categorie en zou u van de verschillende opties hiertoe ook de voor- en nadelen in kaart willen brengen?

In het bestuursprocesrecht is beroep in twee instanties het uitgangspunt in verband met het waarborgen van de rechtsbescherming van rechtzoekenden. Dit is uitgewerkt in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Bij het afwijken van dit uitgangspunt moet vooraf dragend worden gemotiveerd waarom die afwijking gerechtvaardigd is en moet het gaan om een grote maatschappelijke urgentie en betekenis voor de samenleving.
Om de omvang van de aanwijzing te bepalen heb ik destijds onderzoek laten verrichten door prof. mr. dr. A.T. Marseille van de Rijksuniversiteit Groningen naar de procedures die in de afgelopen jaren bij rechtbanken en de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over woningbouwprojecten zijn gevoerd.7 Op basis van dat onderzoek is een inschatting gemaakt van de te verwachten gevolgen van de aanwijzing voor de werklast bij de Afdeling bestuursrechtspraak. Uit dat onderzoek komt naar voren dat de aanwijzing van 12 of meer woningen voor de Afdeling bestuursrechtspraak leidt tot een toename van 27 zaken per jaar; wanneer bijvoorbeeld één of meer woningen worden aangewezen leidt dit voor de Afdeling bestuursrechtspraak tot een toename van 119 zaken per jaar. Met het verlagen van het aantal woningen naar één of meer wordt de toename van de werklast voor de Afdeling bestuursrechtspraak ruim viermaal verhoogd. Dit zal gevolgen hebben voor de doorlooptijden van alle zaken die worden behandeld door de Omgevingskamer van de Afdeling bestuursrechtspraak. Voor de omvang van 12 of meer woningen is gekozen om de toename van de werklast bij de Afdeling bestuursrechtspraak te beperken en omdat de Afdeling hier ervaring mee heeft in het kader van de Crisis- en herstelwet, en om het criterium dat sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang te kunnen onderbouwen.
Hoewel bij het oplossen van het woningtekort elke woning er één is, kan tegelijkertijd het aantal woningen in dit verband ook niet te laag liggen. Dat zou leiden tot een te grote toename van het aantal zaken bij de Afdeling bestuursrechtspraak waarmee de beoogde versnelling onder druk komt te staan. Op dit moment is als gevolg van een tekort aan personele capaciteit bij de Afdeling bestuursrechtspraak al sprake van een (te) lange doorlooptijd van zaken. Bovendien zou het verlagen van het aantal woningen en daarmee het verhogen van de werkdruk de positieve aanpak teniet kunnen doen die Afdeling bestuursrechtspraak heeft ingezet door vooruitlopend op de Wet versterking regie volkshuisvesting meer prioriteit te geven aan zaken over woningbouwprojecten.
Daarbij is ook van belang dat in het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting een algemene grondslag is neergelegd: niet alleen categorieën woningbouwprojecten maar ook andere categorieën projecten kunnen bij AMvB worden aangewezen. Zo bereidt de Minister van Klimaat en Groene Groei voor energieprojecten eveneens een AMvB voor. Die AMvB zal ook gevolgen hebben voor het aantal beroepszaken bij de Afdeling bestuursrechtspraak.
Verder is vanuit verschillende hoeken ook wel een verlofstelsel aangedragen als mogelijke optie voor het versnellen van beroepsprocedures. Zo pleit de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) er in zijn advies8 voor om te onderzoeken of zaken kunnen worden afgedaan door rechtbanken zonder de mogelijkheid van hoger beroep, eventueel gecombineerd met een verlofstelsel ten behoeve van de rechtseenheid.9 Een dergelijk stelsel, waarbij voor het instellen van hoger beroep eerst toestemming van een rechter nodig is, zou een fundamentele aanpassing betekenen van het bestuursprocesrecht in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor het einde van het jaar zal een kabinetsreactie op het advies van de RLI aan uw Kamer worden gezonden. In die kabinetsreactie zal ook worden ingegaan op de vraag of een onderzoek naar de invoering van een verlofstelsel zal worden ingesteld. Ik kan op dit moment niet op die kabinetsreactie vooruitlopen.
Wel attendeer ik erop dat de lagere rechter nu al bij een ingesteld beroep altijd de ontvankelijkheid toetst, en bij de beoordeling van de beroepsgronden inhoudelijk toetst of het beroep gegrond is. Bij de ontvankelijkheidstoets beoordeelt de rechter ook, als een soort voortoets, of er procedurefouten zijn gemaakt. Zaken die evident duidelijk zijn (kennelijk niet-ontvankelijk of kennelijk ongegrond) kan de bestuursrechter vereenvoudigd zonder zitting afdoen, zonder daarvoor toestemming van partijen te vragen.

Vraag 18

Zou u willen reageren op de verschillende bevindingen in het NRC-artikel «Voor 100.000 euro willen de omwonenden hun bezwaar wel intrekken»?2

Ja.

Vraag 19

Hoe beziet u het feit dat de financiële risico’s voor bouwprojecten vaak zeer vergroot worden doordat zelfs als een bezwaar door zowel gemeente als rechtbank is afgewezen, de weg naar beroep bij de Raad van State nog openstaat, waardoor bouwprojecten vaak stilvallen? Hoe weegt u het belang van deze mogelijkheid ten opzichte van de woningnood en de daarmee samenhangende urgente problematiek?

Gelet op de urgentie van de woningnood is het belangrijk dat er zo snel mogelijk duidelijkheid komt dat een bouwproject doorgang kan vinden. Snelheid vermindert ook de kans dat een project uiteindelijk niet meer doorgaat. Daarom voorzie ik met het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting in versnelling van de afhandeling van beroepszaken tegen woningbouwprojecten door één gang naar de rechter, met versnelde behandeling.

Vraag 20

Hoe gaat u om met het feit dat het aantal zaken zal groeien en daarmee de druk op de afdeling bestuursrechtspraak zal nemen, waardoor nog meer vertraging, financiële risico’s en stilvallende bouwprojecten zullen ontstaan?

Ik ben het eens dat het ook belangrijk is dat er voldoende capaciteit is bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State om zaken snel te behandelen. Ik zal met de Raad van State in gesprek gaan over de mogelijkheden.

Vraag 21

Zou u de mogelijkheid willen bezien van de mogelijkheden tot invoering van een systeem waarbij een lagere rechter eerst toetst of een bezwaar gegrond is en er geen procedurefouten zijn gemaakt, waardoor wellicht minder zaken naar een hogere rechter hoeven te gaan en vertraging kan worden voorkomen?

De lagere rechter toetst nu al bij een ingesteld beroep altijd de ontvankelijkheid en toetst bij de inhoudelijke beoordeling van de beroepsgronden of het beroep gegrond is. Bij de ontvankelijkheidstoets beoordeelt de rechter ook, als een soort voortoets, of er procedurefouten zijn gemaakt. Zaken die evident duidelijk zijn (kennelijk niet-ontvankelijk of kennelijk ongegrond) kan de bestuursrechter vereenvoudigd zonder zitting afdoen, zonder daarvoor toestemming van partijen te vragen.
Voor zover met de vraag wordt gedoeld op het zogenoemde verlofstelsel, waarover uw Kamer op 5 november jl. ook een motie aannam11, merk ik het volgende op. Een dergelijk stelsel, waarbij voor het instellen van hoger beroep eerst toestemming van een rechter nodig is, zou een fundamentele aanpassing betekenen van het bestuursprocesrecht in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Vanuit verschillende hoeken is een verlofstelsel wel aangedragen als mogelijke optie voor het versnellen van beroepsprocedures. Zo pleit de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) er in zijn advies12 voor om te onderzoeken of zaken kunnen worden afgedaan door rechtbanken zonder de mogelijkheid van hoger beroep, eventueel gecombineerd met een verlofstelsel ten behoeve van de rechtseenheid. Voor het einde van het jaar zal een kabinetsreactie op dit advies aan uw Kamer worden gezonden. In die kabinetsreactie zal ook worden ingegaan op de vraag of een onderzoek naar de invoering van een verlofstelsel zal worden ingesteld. Ik kan op dit moment niet op die kabinetsreactie vooruitlopen.

Vraag 22

Zou u de voor- en nadelen van een afkoopverbod in kaart willen brengen en daarbij in willen gaan op de handhaafbaarheid ervan?

Zie ook het antwoord op vraag 2. Als partijen overeenkomen te schikken, hebben zij daar kennelijk beide belang bij. Dit valt onder een van de beginselen van contractvrijheid. Hoewel ik het uitermate belangrijk vind om procedures rondom woningbouw waar mogelijk te versnellen, acht ik het niet gewenst om in te grijpen in de contractvrijheid die partijen genieten.
Als een belanghebbende stelt (plan)schade te lijden door een woningbouwproject, kan hij dat in bezwaar of beroep aanvoeren. Als partijen tevreden zijn met compensatie van die schade in plaats van het niet doorgaan van het project, is dat een gerechtvaardigde uitkomst van een procedure of van een overeenkomst ter minnelijke schikking. Een projectontwikkelaar is niet verplicht om een dergelijke overeenkomst te sluiten.
Het is onmogelijk om op voorhand onderscheid te maken tussen goedwillende belanghebbenden en belanghebbende die misbruik maken van hun recht. Er kan niet worden achterhaald of de belanghebbende puur uit financieel gewin handelt of dat daadwerkelijke sprake is van schade. Het betreffen privaatrechtelijke overeenkomsten tussen de betrokken partijen die bovendien vaak vertrouwelijk zijn.

Vraag 23

Hoe gaat u zich inzetten om het aantal haakjes voor bezwaarprocedures te verminderen?

Rechtsbescherming is een wezenlijk onderdeel van de democratische rechtsstaat, waarbij een belanghebbende de door de overheid gemaakte belangenafweging desgewenst door een onafhankelijke rechter kan laten toetsen. Dit volgt onder andere uit het in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) neergelegde recht op vrije toegang tot de rechter.
Het recht om bezwaar te maken en beroep in te stellen is echter niet onbeperkt. Het huidige recht kent mogelijkheden om misbruik van procesrecht tegen te gaan. Een partij dient het recht om bezwaar te maken en eventueel beroep in te stellen te gebruiken voor het doel waarvoor dat recht in het leven is geroepen, te weten de gerechtvaardigde behartiging van zijn belangen. Een bezwaar of beroep kan niet-ontvankelijk worden verklaard als de bevoegdheid om bezwaar te maken of beroep in te stellen wordt gebruikt voor een ander doel dan waarvoor de bevoegdheid is verleend op een zodanige wijze dat dit gebruik blijk geeft van kwade trouw. Dit blijkt uit jurisprudentie, zoals de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 oktober 2018 (ECLI:NL: RVS:2018:3151). In de Algemene wet bestuursrecht (artikel 8:75, eerste lid, derde volzin) is verder een voorziening opgenomen om een natuurlijk persoon in de proceskosten te veroordelen in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht.
Omdat het onmogelijk is om op voorhand onderscheid te maken tussen goedwillende belanghebbenden en belanghebbenden die misbruik maken van hun recht, acht ik bij een verdere begrenzing van het recht om bezwaar te maken of beroep in te stellen, het risico te groot dat de rechtsbescherming wordt aangetast van partijen die voor hun gerechtvaardigde belangen opkomen.

Vraag 24

Deelt u bij de voorgaande vragen de ambitie om de problematiek samenhangend met de woningnood mee te kunnen laten wegen, ook vanuit artikel 22 van de Grondwet, dat gaat over het feit dat de «bevordering van voldoende woongelegenheid» een «voorwerp van zorg der overheid» is? Zo ja, hoe gaat u deze ambitie vormgeven?

Ik onderstreep de versnelling van de realisatie van woningen. In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting worden een aantal belangrijke stappen gezet om de woningbouw te versnellen. Verder zet ik samen met betrokken partners in op het komen tot vermindering van belemmeringen voor de woningbouw, door waar mogelijk de regels te vereenvoudigen, of zelfs te schrappen. In de Kamerbrief «Sneller bouwen, bestaande gebouwen beter benutten en voortgang bestuurlijke overleggen Woondeals» informeer ik u verder over de stappen die ik zet om de woningbouw te versnellen, de bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving beter te benutten en actief regie te voeren op de voortgang van de woningbouw met de bestuurlijke overleggen Woondeals.

Vraag 25

Zou u willen reageren op de bevindingen in de berichten «Villabewoners dwarsbomen komst hospice in droompand in Bloemendaal. Landhuis is schenking uit nalatenschap van vastgoedondernemer Theo Eichholtz»3 in het Haarlems Dagblad en «Villabewoners dwarsbomen komst hospice in droompand Bloemendaal: «Bang dat kinderen terminaal zieke mensen onder ogen krijgen»»4 in De Telegraaf?

Ja.

Vraag 26

Hoe beziet u het feit dat omwonenden plannen voor de huisvesting van hulpbehoevende mensen proberen tegen te houden middels het indienen van bezwaren en/of het (dreigen met) procederen tot aan de Hoge Raad?

Rechtsbescherming is een wezenlijk onderdeel van de democratische rechtsstaat. Daarbij is van groot belang dat belanghebbenden overheidsbesluiten en de door de overheid gemaakte belangenafweging desgewenst door een onafhankelijke (bestuurs)rechter kunnen laten toetsen. De inhoud van een plan of project is daarbij niet van belang.

Vraag 27

Wat vindt u ervan als daarbij ogenschijnlijk alle argumenten die van pas kunnen komen – van het schijnsel van bedlampjes tot aan bepalingen uit de 19e eeuw – worden aangegrepen zonder dat deze veel onderlinge samenhang vertonen, anders dan dat plannen daarmee gedwarsboomd kunnen worden?

In de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is een voorziening opgenomen die ervoor zorgt dat niet alle beroepsgronden die een belanghebbende aanvoert kunnen leiden tot vernietiging van een door een overheidsorgaan genomen besluit. Op grond van het relativiteitsvereiste, dat is neergelegd in artikel 8:69a van de Awb, vernietigt de bestuursrechter een besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept. Dit houdt in dat een belanghebbende een besluit slechts met succes in rechte kan aanvechten als het concrete voorschrift dat volgens hem is geschonden, mede strekt tot bescherming van zijn belangen.

Vraag 28

Zou u de voorgaande vragen ook willen beantwoorden in het licht van het feit dat de grote hoeveelheid procedures misschien wel het belangrijkste obstakel is bij de aanpak van de woningnood, en in het licht van de in het hoofdlijnenakkoord en in het regeerakkoord opgenomen ambities om het aantal procedures in te perken, deze procedures in te korten en het aantal beroepsmogelijkheden te beperken?

In het programma STOER («Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving») ga ik, in overleg met de sector en medeoverheden, onderzoeken waar mogelijkheden zijn om de regeldruk te verminderen. Daarnaast wordt in het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting beroep in één instantie voorgesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, met een termijn voor het doen van uitspraak van zes maanden en uitsluiten van de mogelijkheid tot het instellen van pro forma beroep (de redenen van het beroep moeten binnen de beroepstermijn zijn ingediend). Zo wordt sneller duidelijk of een woningbouwplan door kan gaan.

Vraag 29

Herkent u het beeld dat alleen al de dreiging of suggestie van het indienen van een bezwaar of de mogelijkheid van klagende omwonenden of potentieel toekomstig «Not In My Backyard»-gedrag zorgt voor het niet door kunnen gaan van plannen? Zo nee, waarom niet gezien onder andere deze casus? Zo ja, zou u, in afstemming met gemeenten, in kaart willen (laten) brengen hoeveel projecten jaarlijks om deze redenen niet doorgaan?

Het door u geschetste beeld herken ik niet. Het is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van initiatiefnemers, zoals projectontwikkelaars en gemeenten, om de omgeving goed mee te nemen in de planvorming. Participatie van burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties in een vroegtijdig stadium van de voorbereidingsfase van een project of activiteit draagt bij aan de kwaliteit van besluitvorming en vergroting van het draagvlak en daarmee ook tot minder bezwaar- en beroepsschriften.
Verder is het zo dat bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving veel factoren en belangen een rol spelen. Mocht een project niet doorgaan dan zullen daaraan veelal meerdere oorzaken ten grondslag liggen. Of, en zo ja, hoe vaak een project geen doorgang vindt uitsluitend vanwege de dreiging van bezwaar of beroep, is mij niet bekend. Hierover zijn geen cijfers beschikbaar. Deze cijfers zijn ook niet te achterhalen.

Vraag 30

Zou u willen reflecteren op de realiteit dat dit voor heel veel projecten vermoedelijk niet in kaart te brengen is, gezien het feit dat om genoemde redenen (de dreiging of suggestie van het indienen van een bezwaar, de mogelijkheid van klagende omwonenden, of potentieel toekomstig «Not In My Backyard»-gedrag) veel projecten al in de beginfase sneuvelen?

Zie antwoord vraag 29.

Vraag 31

Deelt u de opvatting dat een deel van de oplossing voor het beperken van het aantal procedures, en dus het wegnemen van wellicht wel het belangrijkste obstakel voor aanpak van de woningnood, daarmee ligt in de beweging naar oog hebben voor de ander en rekening houden met het gemeenschappelijk belang?

Het is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van initiatiefnemers, zoals projectontwikkelaars en gemeenten, om de omgeving goed mee te nemen in de planvorming. Het desbetreffende overheidsorgaan moet bij het nemen van een besluit alle aan de orde zijnde belangen wegen. Vervolgens is het aan de bestuursrechter om als beroep is ingesteld tegen een besluit van de overheid, aan de hand van hetgeen in beroep naar voren is gebracht (de beroepsgronden) de uitkomst van de door het overheidsorgaan gemaakte belangenafweging (het besluit) te beoordelen.

Vraag 32

Deelt u de opvatting dat het recht op een thuis, en in dit geval ook op liefdevolle zorg in de laatste levensfase, boven het recht op uitzicht zou moeten gaan? Zo ja, wat gaat u eraan doen dat deze opvatting concreet gestalte krijgt in hoe met bezwaren en procedures wordt omgegaan?

Zie ook het antwoord op vraag 31. Het is in eerste instantie aan het desbetreffende overheidsorgaan om bij het nemen van een besluit alle aan de orde zijnde belangen te wegen. Vervolgens is het aan de bestuursrechter om als beroep is ingesteld tegen een besluit van de overheid, aan de hand van hetgeen in beroep naar voren is gebracht (de beroepsgronden) de uitkomst van de door het overheidsorgaan gemaakte belangenafweging (het besluit) te beoordelen.
Het is onmogelijk is om op voorhand te bepalen welk belang in een concrete zaak voorrang zou moeten krijgen boven een ander belang. Daartoe moeten de omstandigheden van het geval worden gewogen.

Vraag 33

Zou u willen reflecteren op de vraag of dit project vermoedelijk wel doorgang zou hebben kunnen vinden als de naar Kamer gestuurde Wet Versterking regie volkshuisvesting al was ingevoerd? Zo nee, deelt u dan de opvatting dat we dit wetsvoorstel zo snel mogelijk op een zodanige wijze zouden moeten versterken dat dit wel het geval zou zijn geweest? Indien u die opvatting deelt, welke acties verbindt u aan die opvatting?

Zie ook vraag 14 en 15.
In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting15 is een grondslag opgenomen voor het bij AMvB tijdelijk kunnen aanwijzen van besluiten voor categorieën projecten waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen, waarop verschillende procedurele versnellingen van toepassing zijn. In het ontwerpbesluit versterking regie volkshuisvesting zullen woningbouwprojecten van 12 of meer woningen worden aangewezen waarop deze versnellingen van toepassing zijn. Bij een hospice gaat het niet om woningbouw. Daarom vallen hospices niet onder deze regels en ben ik ook geen voorstander om deze er alsnog onder te brengen.

Vraag 34

Zou u als laatste willen reflecteren op de vraag hoe we, gezien de genoemde casussen, woonegoïsme het beste kunnen bestrijden? Welke plannen heeft u hiertoe?

De stem van woningzoekenden wordt nu nog onvoldoende gehoord. We ondersteunen daarom lokale initiatieven waar de stem van woningzoekenden structureel wordt verankerd bij woningbouw en bij het woonbeleid. Op landelijk niveau starten we een nieuwe Raad van woningzoekenden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Bouwsubsidie is voor ouderen, niet voor ouderen met een beperking» op de website van Zorgvisie d.d. 19 september 2024?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de «Stimuleringsregeling Zorggeschikte Woningen» (SZGW) wel beschikbaar is voor ouderenwoningen, maar niet voor woningen voor ouderen met een beperking?

De Stimuleringsregeling zorggeschikte woningen (SZGW) kent als voorwaarde dat minimaal 30% van de zorggeschikte woningen bestemd moet zijn voor mensen met een indicatie voor VV4 t/m VV10. Daarnaast kunnen ook anderen (dus ook ouderen met een beperking) wonen in de zorggeschikte woningen, mits voldaan is aan die voorwaarde.

Vraag 3

Hoe kan dit? Is het bewust beleid of is de doelgroep ouderen met een beperking vergeten bij het opstellen van deze regeling?

In verband met het «scheiden van wonen en zorg» wordt de capaciteit van de verpleeghuiszorg op de langere termijn gelijk gehouden en wordt ingezet op een zorggeschikte omgeving buiten het verpleeghuis waar wonen meer voorop komt te staan en waar ook mensen met een zwaardere zorgvraag terecht kunnen. Het vorige kabinet heeft transitiemiddelen beschikbaar gesteld om dit mogelijk te maken. De Stimuleringsregeling zorggeschikte woningen wordt uit deze transitiemiddelen betaald. Om die reden is in de Stimuleringsregeling zorggeschikte woningen de voorwaarde gesteld dat minimaal 30% van de zorggeschikte woningen bestemd moet zijn voor mensen met een indicatie voor zorgprofiel VV4 t/m VV10.
Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 2 betekent dit niet dat mensen met een beperking niet in een zorggeschikte woning kunnen wonen die met deze stimuleringsregeling worden gerealiseerd. Dat kan wel, met de voorwaarde dat voldaan is aan de voorwaarde dat minimaal 30% van de zorggeschikte woningen bestemd is voor mensen met een Wlz-indicatie VV4 t/m VV10.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het in dit artikel genoemde initiatief van Ymere en Philadephia toe te juichen is en heel goed past in het streven om mensen zo zelfstandig mogelijk te laten wonen?

Ik kan me voorstellen dat dit initiatief van Ymere en Philadelphia goed past in het streven om mensen zo zelfstandig mogelijk te laten wonen.

Vraag 5

Is bekend wat het totaal aantal mensen met een beperking in Nederland op een wachtlijst staat voor een plek waar ook ouderenzorg geboden kan worden? Deelt u de mening dat deze doelgroep bijzonder aandacht verdient en mooie initiatieven toegejuicht moeten worden?

Van de Wlz-cliënten op de wachtlijst is bekend voor welk zorgprofiel zij een indicatie hebben. De landelijke wachtlijstinformatie is echter niet zo specifiek dat ook bekend is of cliënten wachten op een plek waar ook ouderenzorg geboden kan worden. Het zorgkantoor heeft zorgplicht en dient voor iedere cliëntengroep (dus ook voor mensen met een beperking) voldoende zorg in te kopen die aansluit bij de wensen van de cliënt. Dat betekent dat als cliënten verantwoord in een meer zelfstandige woonomgeving kunnen en willen wonen, dat het zorgkantoor dan in die behoefte moet voorzien en voldoende zorg buiten de intramurale instellingen dient in te kopen.

Vraag 6

Begrijpt u de kritiek die de heer Gerritsen van Ymere, de heer Van Rijn van Aedes en mevrouw Baas van Philadelphia hebben op de uitsluiting, in deze subsidieregeling, van woningen voor ouderen met een beperking?

Ik begrijp dat zij graag van deze Stimuleringsregeling gebruik hadden willen maken. In mijn antwoord op de voorgaande vragen heb ik de reden uitgelegd dat in de Stimuleringsregeling zorggeschikte woningen de voorwaarde is gesteld dat minimaal 30% van de zorggeschikte woningen bestemd moet zijn voor mensen met een indicatie voor zorgprofiel VV4 t/m VV10.
Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 2 kunnen mensen met een beperking ook in een zorggeschikte woning wonen, mits voldaan wordt aan de voorwaarde dat minimaal 30% van de zorggeschikte woningen bestemd is voor mensen met een Wlz-indicatie VV4 t/m VV10.

Vraag 7

Deelt u de mening dat hun kritiek gegrond is en ook woningen voor ouderen met een beperking in aanmerking moeten kunnen komen voor deze stimuleringsregeling? En dat dit ook in lijn zou zijn met de afspraken die zijn gemaakt in het VN-Verdrag Handicap? Zo nee, waarom niet? Zo ja, gaat u de regeling aanpassen op korte termijn?

Ik ben van mening dat ook ouderen met een beperking zoveel als mogelijk moeten kunnen wonen waar zij willen. Dat komt ook overeen met de afspraken die zijn gemaakt in het VN-verdrag handicap. Het zorgkantoor moet zorg inkopen die aansluit bij de wensen van mensen met een Wlz-indicatie. Indien ouderen met een beperking buiten een intramurale instelling hun zorg kunnen en willen ontvangen dan moet het zorgkantoor daarin voorzien. Voor de gehandicaptensector geldt dat daar – anders dan in de sector verpleging en verzorging – geen sprake is van een bevriezing van de intramurale capaciteit. Ik zie daarmee geen reden om de regeling uit te breiden tot de gehandicaptensector.

Vraag 8

Deelt u de mening dat deze stimuleringsregeling open zou moeten staan voor alle doelgroepen uit de Wet langdurige zorg (Wlz), dus bijvoorbeeld ook voor jongere mensen met een beperking? Bent u bereid de regeling hierop aan te passen of met een regeling voor deze groep te komen?

Voor de andere Wlz-sectoren geldt dat daar – anders dan in de sector verpleging en verzorging – geen sprake is van een bevriezing van de intramurale capaciteit.
Het zorgkantoor heeft zorgplicht en dient voor iedere cliëntengroep (dus ook voor mensen met een beperking) voldoende zorg in te kopen die aansluit bij de wensen van de cliënt. Dat betekent dat als cliënten verantwoord in een meer zelfstandige woonomgeving kunnen en willen wonen, dat het zorgkantoor dan in die behoefte moet voorzien en voldoende zorg buiten de intramurale instellingen dient in te kopen.

Vraag 1

Deelt u de verontwaardiging over het bericht «Hoe een volhardende buurvrouw protesteert tegen een bouwproject op de Müllerpier en zich voor 400.000 euro laat afkopen: «Holy shit 4 ton»»?1 Kunt u hier een uitgebreide reactie op geven?

Ik kan het begrijpen als mensen hier verontwaardigd op reageren. Ik vind het echter ook van belang dat een belanghebbende bezwaar of beroep kan instellen wanneer deze nadeel of schade ondervindt van een voorgenomen bouwproject. Voor een meer uitgebreide reactie verwijs ik naar de antwoorden op de vragen hieronder.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het afkopen van bezwaren tegen woningbouwprojecten tegen dergelijke hoge bedragen zeer onwenselijk is, en mogelijk ook precedentwerking heeft? Hoe spant u zich in om dit te voorkomen?

In het geval een bezwaar- of beroepsprocedure wordt gevoerd met als enige doel dat diegene daar zelf financieel beter van wordt, dan keur ik dat af. Dit komt de versnelling van de woningbouw niet ten goede. Of het zo is dat belanghebbenden de mogelijkheid van bezwaar en beroep gebruiken met als enige doel om daar zelf financieel beter van te worden, is echter moeilijk tot niet te beoordelen.
Iedere belanghebbende heeft het recht om bezwaar te maken en beroep in te stellen. Rechtsbescherming is een wezenlijk onderdeel van de democratische rechtsstaat. Dit recht is echter niet onbeperkt. Een belanghebbende mag bijvoorbeeld geen misbruik van procesrecht maken en mag ook geen bezwaar maken of beroep instellen voor een ander doel dan voor de behartiging van de gerechtvaardigde belangen van de indiener. Het is niet mogelijk om op voorhand onderscheid te maken tussen goedwillende belanghebbenden en belanghebbenden die misbruik maken van hun recht. Daarom acht ik bij een verdere begrenzing van het recht om bezwaar te maken of beroep in te stellen, het risico te groot dat de rechtsbescherming wordt aangetast van partijen die voor hun gerechtvaardigde belangen opkomen.
Verder is het zo dat als een belanghebbende stelt planschade te lijden door een woningbouwproject, hij dat in bezwaar of beroep kan aanvoeren. Als partijen tevreden zijn met compensatie van die schade in plaats van het niet doorgaan van het project, is dat een gerechtvaardigde uitkomst van een procedure of van een overeenkomst ter minnelijke schikking. Een projectontwikkelaar is niet verplicht om een dergelijke overeenkomst te sluiten. Ook als een belanghebbende puur vanwege financiële motieven bezwaar maakt en een minnelijke schikking met financiële compensatie uitlokt voor zover dat al valt vast te stellen, is een projectontwikkelaar niet verplicht om een dergelijke overeenkomst te sluiten. Als partijen overeenkomen te schikken, hebben zij daar, ongeacht de hoogte van het bedrag, kennelijk beide belang bij. Dit valt onder een van de beginselen van contractvrijheid. Hoewel ik het uitermate belangrijk vind om procedures rondom woningbouw waar mogelijk te versnellen, acht ik het niet gewenst om in te grijpen in de contractvrijheid die partijen genieten.

Vraag 3

Wat is uw visie op het gebruik en de afkoop van bezwaar- en beroepsprocedures door omwonenden? Kan u aangeven welke ruimte voor bezwaar- en beroepsprocedures u redelijk en proportioneel acht, mede gelet op de grote woningnood en de belangen van woningzoekenden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

In hoeverre zijn de instrumenten uit de Wet versterking regie volkshuisvesting afdoende om situaties als deze in het vervolg te voorkomen?

In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting, dat bij uw Kamer ter behandeling voorligt2, is een grondslag opgenomen op basis waarvan een aantal versnellingen in de beroepsprocedure van toepassing kan worden verklaard op besluiten voor categorieën projecten waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen. Zo geldt voor die aangewezen besluiten beroep in één instantie bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, een uitsprakentermijn van zes maanden en het uitsluiten van pro forma beroep (de redenen van het beroep moeten binnen de beroepstermijn zijn ingediend). In het ontwerpbesluit versterking regie volkshuisvesting wordt een aantal besluiten voor woningbouwprojecten van twaalf of meer woningen aangewezen.
Daarnaast informeer ik u in mijn brief3 aan uw Kamer van 18 oktober over het opstarten van het programma STOER («Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving») waarbij, in overleg met de sector en medeoverheden, onderzocht wordt waar mogelijkheden zijn om de regeldruk te verminderen. Nu, en ook voor de middellange termijn, geldt dat de inzet moet blijven om bij belemmeringen eerst na te gaan hoe het wel kan.

Vraag 5

Bent u bereid om afspraken met ontwikkelaars te maken over gezamenlijke handelwijze voor afkopen van bezwaren, om precedentwerking en olievlekwerking van bezwaarindiening om daar financieel gewin uit te halen, te voorkomen?

Als partijen overeenkomen een dergelijke schikking te treffen, dan hebben zij daar kennelijk beide belang bij. Dit valt onder een van de beginselen van contractvrijheid. Een projectontwikkelaar is niet verplicht om een dergelijke overeenkomst te sluiten. Zie ook het antwoord op vraag 2.
Verder is het onmogelijk om op voorhand onderscheid te maken tussen goedwillende belanghebbenden en belanghebbende die misbruik maken van hun recht. Ik vind het wel uitermate belangrijk om procedures rondom woningbouw waar mogelijk te versnellen.

Vraag 6

Wat vindt u van het feit dat de bezwaarmaker een ambtenaar van uw eigen ministerie betreft? Begrijpt en deelt u de maatschappelijke verontwaardiging hierover?

Het betreft hier een privékwestie van een medewerker. De integriteit van de medewerker is niet in het geding. En er is geen relatie met het werk. Dat deze persoon een functie heeft bij het Ministerie van VRO, destijds BZK, is daarmee niet relevant. Ambtenaren hebben dezelfde rechten (en plichten) als iedere andere inwoner van Nederland. Zij mogen dus bezwaar maken of beroep instellen tegen plannen in hun omgeving en/of hierover afspraken maken met betrokken partijen.
Het Ministerie van VRO zet in op het versnellen van bouwprocedures en werkt als onderdeel daarvan ook aan het verkorten van beroepsprocedures. Daarbij moet het voor belanghebbenden zoals omwonenden altijd mogelijk blijven om voor hun rechten en belangen op te komen. Het is een verantwoordelijkheid van initiatiefnemers zoals ontwikkelaar en gemeente om de omgeving goed mee te nemen in de planvorming.
Zoals in het antwoord op vraag 4 is uiteengezet, wordt met het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting dat nu bij uw Kamer ligt4, de behandeling van het beroep versneld, waarmee veel sneller duidelijk wordt of een plan kan doorgaan. De tijdwinst kan oplopen tot een jaar.

Vraag 7

Hoe spant u zich in om dergelijke gedragingen van ambtenaren van uw ministerie in de toekomst te voorkomen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Enorme ozb-verhoging Amsterdam: «Middenklasse maximaal uitgekleed»»?1

Ja

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat het Amsterdamse college de lasten voor huizenbezitter in een jaar met ongeveer een kwart verhoogd?

Ik begrijp de zorgen die er zijn over de voorstellen van het Amsterdamse college van burgemeester en wethouders om de OZB te verhogen.
Echter, het is van uit staatsrechtelijk perspectief niet gepast om als bewindspersoon te treden in een discussie over de lokale lasten in een specifieke gemeente. Het is aan de gemeenteraden hierin keuzes te maken, waarbij onder meer belastingdruk, voorzieningenniveau en andere zaken tegen elkaar worden afgewogen. Voor de volledigheid, het is niet het Amsterdamse college maar de gekozen gemeenteraad die de hoogte van de lokale lasten vaststelt.
Zoals gezegd, ik begrijp uw zorgen, het kabinet zal dan ook, zoals in het regeerprogramma staat aangegeven, spoedig met gemeenten in gesprek gaan en met hen onderzoeken of en hoe we de stijging van de gemeentelijke woonlasten (OZB) kunnen maximeren.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat inclusief waterschapsbelasting Amsterdamse gezinnen er ongeveer € 200 per jaar op achteruit gaan in een jaar tijd?

Zoals bij vraag 2 aangegeven, ik begrijp de zorgen over het voornemen van het Amsterdams college de OZB te verhogen.

Vraag 4

Klopt het dat ook de parkeerkosten voor veel Amsterdammers stijgen en er steeds meer gebieden worden aangewezen waar betaald parkeren wordt ingevoerd? Vindt u dat de onderbouwing daarvoor voldoet aan de voorwaarden zoals voorgeschreven in de gemeentewet?

Parkeerbelasting is voor gemeenten een belangrijk beleidsinstrument om de leefbaarheid en toegankelijkheid van gemeenten te sturen. Artikel 225 van de Gemeentewet bepaalt dat een parkeerbelasting kan worden ingevoerd in het kader van parkeerregulering. Dit artikel bepaalt tevens van welke zaken het tarief afhankelijk kan worden gesteld. Ik heb geen aanwijzingen dat de parkeerregulering van Amsterdam buiten deze wettelijke kaders treedt.

Vraag 5

Hoe verhoudt deze forse verhoging zich tot andere gemeenten? Wat betekent dit voor de koopkracht van Amsterdamse middeninkomens, ook met oog op de unieke hoge erfpachtlasten voor veel Amsterdamse woningbezitters?

De landelijke woonlasten en die op gemeentelijk niveau voor het jaar 2025 zullen door het COELO bij de Atlas lokale lasten 2025 in kaart worden gebracht. Dit overzicht is nu dan ook nog niet bekend.
Voor het jaar 2024 geldt dat uit de Atlas lokale lasten 2024 van het COELO blijkt dat huurders (meerpersoonshuishouden) in 2024 gemiddeld € 457,– aan woonlasten betalen en eigenaar-bewoners (meerpersoonshuishouden) € 994,–.
Op basis van de Atlas lokale lasten 2024 blijkt dat in Amsterdam huurders (meerpersoonshuishouden) in 2024 gemiddeld € 469,– aan gemeentelijke woonlasten betalen en eigenaar-bewoners (meerpersoonshuishouden) € 944,–.
Erfpacht is geen gemeentelijke belasting. Het is een zakelijk recht dat de gebruiker (erfpachter) de bevoegdheid geeft om de onroerende zaak van een ander (erfverpachter) te houden en te gebruiken. Het is gebonden aan de onroerende zaak waarop het is gevestigd. Erfpacht is daarmee onlosmakelijk verbonden met het vastgoed. Een groot deel van de Amsterdamse woningen staat op grond in eigendom van de gemeente en is in erfpacht uitgegeven. De prijzen van koopwoningen, en daarmee ook woningen op erfpacht, zijn hoog in Amsterdam. De hoogte van de erfpachtlasten verschillen binnen Amsterdam aanzienlijk omdat deze afhankelijk zijn van het jaar dat de grond is uitgegeven, de algemene bepalingen die van toepassing zijn, of er een herziening heeft plaats gevonden en of de canon (de periodieke erfpachtkosten) vaststaat, geïndexeerd wordt of is afgekocht. Ik beschik niet over gegevens over de hoogte van de erfpachtlasten in Amsterdam.

Vraag 6

Wat betekent de ontwikkeling van lokale lasten in brede zin voor de koopkracht van hardwerkende Nederlanders?

Zoals bij vraag 5 aangegeven, de landelijke woonlasten en die op gemeentelijk niveau voor het jaar 2025 zullen door het COELO bij de Atlas lokale lasten 2025 in kaart worden gebracht.
Op basis van de Atlassen lokale lasten van eerdere jaren is onderstaand de ontwikkeling over de periode 2020–2024 van de gemeentelijke woonlasten weergegeven.
Gemiddelde woonlasten
Huurders (meerpersoonshuishouden)
Eigenaar bewoner
(meerpersoonshuishouden)
2020
€ 389,–
€ 777,–
2021
€ 411,–
€ 811,–
2022
€ 424,–
€ 904,–
2023
€ 436,–
€ 944,–
2024
€ 457,–
€ 994,–
Bron: COELO Atlassen van de lokale lasten jaren 2020 t/m 2024

Vraag 7

Kunt u een overzicht geven van de kostenstijgingen in relatie tot lokale lasten waar Amsterdamse huishoudens mee te maken krijgen?

Zoals bij vraag 5 aangegeven, de landelijke woonlasten en die op gemeentelijk niveau voor het jaar 2025 zullen door het COELO bij de Atlas lokale lasten 2025 in kaart worden gebracht. Dit overzicht is nu dan ook nog niet bekend.
Uit het artikel «Enorme ozb-verhoging Amsterdam: «Middenklasse maximaal uitgekleed»»?2 maak ik op dat de OZB in Amsterdam gemiddeld genomen per woning met € 85,– stijgt en Amsterdam de afvalstoffenheffing niet verhoogt als de gemeenteraad hier mee instemt.

Vraag 8

Bent u bereid in gesprek te gaan met het Amsterdamse college om uitleg te vragen over de verhouding tussen de landelijke wens om de OZB-stijging te maximeren en deze forse verhoging?

Zoals bij vraag 2 aangegeven zal het kabinet, zoals in het regeerprogramma staat aangegeven met gemeenten in gesprek gaan en met hen onderzoeken of en hoe we de stijging van de gemeentelijke woonlasten (OZB) kunnen maximeren.
Zoals bij vraag 2 ook aangegeven ga ik niet treden in een discussie die thuishoort op het niveau van de gemeentelijke politiek.

Vraag 9

Kunt u zo spoedig mogelijk uitvoering geven aan het regeerprogramma en met gemeenten in gesprek gaan over het maximeren van de OZB-stijging?

Ja, het kabinet zal hier zo spoedig mogelijk uitvoering aan geven.

Vraag 10

Welke stappen gaat u in de komende tijd ondernemen om de OZB-stijging te maximeren?

Zoals in het regeerprogramma staat aangegeven gaan we met gemeenten in gesprek en onderzoeken we met hen of en hoe we de stijging van de gemeentelijke woonlasten (OZB) kunnen maximeren.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Drugscriminelen in het hele land actief met hypotheekfraude» in het Financieele Dagblad?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat er door criminele netwerken grootschalige hypotheekfraude wordt gepleegd? Zo ja, komt het beeld dat u heeft overeen met dat van de politie Amsterdam?

De ministeries van Justitie en Veiligheid en Financiën hebben zich door de politie nader laten informeren over hun signalen in de media. Het OM herkent het beeld zoals geschetst door de politie. Deze signalen passen bij het bekende beeld dat financieel gewin een belangrijke drijfveer is van criminelen, en dat ze daarvoor ons financieel systeem misbruiken.
Daarnaast hebben de ministeries van Justitie en Veiligheid en van Financiën ook gesproken met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), het Verbond van Verzekeraars (VvV)2 en de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH)3. Hieruit kwam naar voren dat deze partijen in hun praktijk regelmatig verschillende vormen van (pogingen tot) hypotheekfraude tegenkomen. Vanuit hun positie kunnen zij niet beoordelen of daar criminele netwerken achter zitten.

Vraag 3

Hoe is de schatting van landelijk ruim achtduizend woningen tot stand gekomen?

Die schatting van de politie is gebaseerd op aangiftes, meldingen en bevindingen in strafrechtelijke onderzoeken in de regionale eenheden van politie.

Vraag 4

Hoe dekkend is het zicht dat de politie hierop heeft en welke factoren van onzekerheden spelen mee?

Daders van criminaliteit, welke delicten dan ook, willen buiten het zicht van politie en OM blijven. Daarom is het zicht op criminaliteit, voor welke delicten dan ook, per definitie nooit dekkend. Daarbij is strafrecht een ultimum remedium en is de capaciteit in de (financiële) opsporing schaars en noopt deze tot keuzes. Tot slot wordt hypotheekfraude niet afzonderlijk geregistreerd bij de politie of het OM, omdat hypotheekfraude bestaat uit de delicten valsheid in geschrifte, oplichting en/of witwassen. Buiten de genoemde inschatting van de wijdverspreidheid kunnen er daarom per definitie geen gedetailleerdere uitspraken worden gedaan over de exacte omvang van de hypotheekfraude.

Vraag 5

Wat is de invloed van hypotheekfraude door criminele netwerken op de woningmarkt?

Via hypotheekfraude worden in kwetsbare wijken huizen opgekocht om arbeidsmigranten onder slechte leefomstandigheden te huisvesten. Dit is zichtbaar in gebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV), zoals Zaanstad, waar de woningmarkt sterk wordt aangetast. Woningen aangekocht met behulp van fraude komen immers niet beschikbaar voor mensen met een modaal inkomen, zoals leraren en zorgmedewerkers. Dit is een probleem gezien de huidige krapte op de woningmarkt. Hierdoor komt op locaties waar mensen al moeite hebben om een betaalbare woning te vinden, deze nog verder buiten bereik.

Vraag 6

Wat is uw reactie op de het onderzoek van de Amsterdamse financiële recherche naar fraude met hypotheken?

Het signaal vanuit de politie is zorgelijk, vanwege het financieel gewin dat dit oplevert voor georganiseerde criminaliteit, de hiervoor geschetste impact op de woningmarkt en de dreiging die het vormt voor de integriteit van het financiële stelsel. Financieel gewin is het centrale motief van georganiseerde criminaliteit. Het kabinet zet al langer in op de aanpak van criminele geldstromen om zo bij te dragen aan de bestrijding van georganiseerde, ondermijnende criminaliteit en aan de bescherming van de integriteit van ons financiële stelsel, de democratische rechtsorde en de openbare ruimte. In het antwoord op vraag 12 wordt ingegaan op de stappen die nu worden gezet.

Vraag 7

Welke middelen heeft de politie om criminele netwerken die hypotheekfraude plegen op te sporen en aan te pakken?

Elke eenheid van de politie beschikt over een FinEc-team met financieel specialisten. Zij zijn de teams die de grootschalige financieel-economische criminaliteit, waaronder hypotheekfraudes kunnen opsporen en aanpakken. Zij leggen criminele geldstromen bloot en verstoren criminele verdienmodellen. In het kader van de aanpak van financieel-economische criminaliteit en ondermijning richt het strafrechtelijk onderzoek zich geregeld op vormen van horizontale fraude, zoals hypotheekfraude, verzekeringsfraude, vastgoedfraude en fraude met namaakartikelen, en personen en/of criminele netwerken die hierin spilfuncties vervullen. De politie voert ook bewustwordings- en stopgesprekken met onder andere aanbieders van hypothecair krediet of van specifieke producten zoals zakelijke verhuurhypotheken, om het bewustzijn onder deze groep van de risico’s van het financieren van ongewenste cliënten met betrekking tot fraude en witwassen te verhogen.

Vraag 8

In welke mate slagen politie en het Openbaar Ministerie erin deze criminele netwerken op te sporen en te veroordelen?

Dat is niet bekend. In het kader van de aanpak van financieel-economische criminaliteit en georganiseerde ondermijnende criminaliteit richt het strafrechtelijk onderzoek zich geregeld op vormen van horizontale fraude, zoals hypotheekfraude, verzekeringsfraude, vastgoedfraude en fraude met namaakartikelen. Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 4 wordt hypotheekfraude niet afzonderlijk geregistreerd bij de politie of het OM, omdat hypotheekfraude bestaat uit verschillende strafbare feiten, zoals valsheid in geschrifte, oplichting en/of witwassen. In de fraudemonitor 2021 en 2022 is een onderverdeling gemaakt naar de categorie krediet-, hypotheek- en depotfraude waarin in 2021 sprake was van 179 zaken en in 2022 100 zaken die voor de rechter zijn gebracht.4 Het Openbaar Ministerie rapporteert tweejaarlijks over de strafrechtelijke prestaties op het terrein van fraudebestrijding. De fraudemonitor over 2023 en 2024 verschijnt eind 2025.
Het adresseren van dit vraagstuk kan echter niet alleen vanuit de opsporing komen, er is bredere inzet nodig, ook ter voorkoming. Bij het antwoord op vraag 12 wordt hier nader op ingegaan.

Vraag 9

Wat is er bekend over de aflossnelheid van «fraudehypotheken»?

Het is niet bekend hoeveel hypothecaire leningen door consumenten zijn afgesloten op basis van het aanleveren van frauduleuze gegevens. Het is dus ook niet bekend hoe dergelijke hypothecaire leningen contractueel zijn vormgegeven voor wat betreft de looptijd en aflossnelheid van de lening, en of consumenten extra aflossen op de lening. In het algemeen geldt op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen van de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond van Verzekeraars dat consumenten de aankoop van een eigen woning kunnen financieren met een aflossingsvrije lening van maximaal 50 procent van de woningwaarde. Op het overige leenbedrag moet de consument minimaal aflossen volgens een annuïtair aflosschema. Consumenten die een hypothecaire lening afsluiten voor de financiering van een eigen woning moeten deze minimaal annuïtair in ten hoogste dertig jaar aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Consumenten kunnen naast reguliere aflossingen op basis van een annuïtair of lineair aflossingsschema ook eenmalig of periodiek extra aflossen op de hypothecaire lening.

Vraag 10

Klopt het dat criminelen de mogelijkheid hebben vanuit de gevangenis een bedrijf op te richten en een half uur later een hypotheekaanvraag kunnen doen?

Het uitgangspunt is dat gedetineerden enkel aan beperkingen mogen worden onderworpen indien dit voor het doel van de vrijheidsbeneming of in het belang van de handhaving van de orde of de veiligheid in de inrichting noodzakelijk is. In algemene zin is het een gedetineerde dan ook toegestaan om een organisatie op te richten en een hypotheekaanvraag te doen, zolang binnen de wettelijke kaders wordt gehandeld. Dit kan alleen via de middelen en contacten die voor gedetineerden beschikbaar zijn. Uiteraard is het niet toegestaan dat een opgerichte organisatie strafbare feiten pleegt of dat hiermee een verboden organisatie wordt voortgezet. Of een bank een hypotheek verstrekt of de Kamer van Koophandel een bedrijf inschrijft, is aan die partijen.

Vraag 11

Wat is de reden dat er geen geautomatiseerde controle op de deponeringsplicht is?

De KVK heeft op haar website staan welke rechtsvormen verplicht zijn hun jaarrekening te deponeren. Het niet voldoen aan de verplichting om de jaarrekening openbaar te maken, is een economisch delict. De controle of een organisatie heeft voldaan aan deze deponeringsplicht ligt bij KvK. Bureau Economische Handhaving (BEH) is aangewezen als bevoegde opsporingsinstantie voor onder andere overtredingen van de deponeringsplicht. De KvK verstrekt daartoe aan BEH uit haar systemen een query/bestand van rechtspersonen die wel zijn ingeschreven in het handelsregister, maar niet de verplichte jaarrekening hebben gedeponeerd (voor zover zij daartoe verplicht zijn en ook niet zijn uitgezonderd van die verplichting omdat hun cijfers zijn meegenomen in de geconsolideerde jaarrekening van de moedermaatschappij). Het Openbaar Ministerie en BEH hebben afspraken gemaakt over het aantal zaken dat wordt opgepakt. De capaciteit in de strafrechtketen is schaars en er moeten keuzes worden gemaakt.

Vraag 12

Welke maatregelen gaat u nemen naar aanleiding van de constateringen in het FD-artikel?

Op dit moment is er geen wettelijke grondslag op grond waarvan de Belastingdienst inkomensgegevens kan delen met bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers. De Minister van Justitie en Veiligheid zal samen met de Staatssecretaris van Fiscaliteit & Belastingdienst de doeltreffendheid, doelmatigheid en uitvoerbaarheid hiervan nader verkennen en vervolgens uw Kamer informeren over de conclusie. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de Kamermotie van de leden Mutluer en Six Dijkstra.5 Daarbij is het belangrijk te benadrukken dat het opsporen van fraude zorgvuldig geregeld dient te worden. Dit betekent dat er voldoende waarborgen moeten zijn bij eventuele gegevensdeling.
De Minister van Justitie en Veiligheid verkent momenteel hoe de verstrekking van politiegegevens aan partijen die op grond van de Wwft een poortwachtersfunctie hebben, verbeterd kan worden, door de huidige wettelijke mogelijkheden in het Besluit politiegegevens onder de loep te nemen. Achterliggende doel is om deze financiële instellingen zo goed mogelijk in staat te stellen eigen acties en maatregelen te nemen om (hypotheek)fraude aan te pakken. Verder wordt gewerkt aan een Rijksbreed anti-corruptiebeleid, waarbij ook de financiële sector zal worden betrokken.
Daarnaast hebben de NVB, VvV en SFH aangegeven ook andere oplossingen te zien om hypotheekfraude tegen te gaan, op basis van oudere pilots en initiatieven waar geen vervolg aan is gegeven. Hierbij valt te denken aan het delen van signalen vanuit de opsporing, de introductie van een centraal punt voor aangiftes voor hypotheekfraude en samenwerking met gemeenten. Het Ministerie van Justitie en Veiligheid zal samen met de NVB, VvV en SFH, en waar relevant in overleg met het Ministerie van Financiën, deze mogelijkheden nader onderzoeken en beoordelen.
Tot slot zal de Minister van Justitie en Veiligheid in overleg met de politie bezien of en hoe kennis over nieuwe modus operandi met de hypotheekverstrekkers en SFH gedeeld kan worden, zodat zij hier beter rekening mee kunnen houden in hun praktijk.

Vraag 13

Bent u bereid voorstellen aan de Tweede Kamer te sturen voor wettelijke grondslagen over hoe banken en de Belastingdienst op proportionele en gerichte wijze dit soort fraude effectief kunnen detecteren?

De Minister van Justitie en Veiligheid geeft samen met de Staatssecretaris van Fiscaliteit & Belastingdienst uitvoering aan de Kamermotie van de leden Mutluer en Six Dijkstra om een verkenning te doen naar het idee om banken inkomsten te kunnen laten controleren bij de Belastingdienst.6 Hierbij zal onder meer gekeken worden naar doeltreffendheid, doelmatigheid en uitvoerbaarheid hiervan. Uw Kamer zal over de uitkomsten van deze verkenning en de eventuele opvolging daarvan worden geïnformeerd.
Daarbij is het belangrijk te benadrukken dat het opsporen van fraude zorgvuldig geregeld dient te worden. Dit betekent dat er voldoende waarborgen moeten zijn bij de gegevensdeling.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

De vragen zijn één voor één beantwoord. Vanwege de gevoerde gesprekken en afstemming met alle betrokkenen heeft de beantwoording langer geduurd dan de gevraagde drie weken. Dat was nodig om de beantwoording te kunnen onderbouwen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Nieuwe huurregels kunnen studenten hun woning kosten»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het in het artikel geschetste beeld dat veel studenten hun onderdak verliezen als gevolg van de Wet betaalbare huur? Waarom wel of waarom niet?

Ik herken de berichtgeving in de media over tijdelijke contracten van studenten die niet verlengd worden en neem deze signalen serieus. Het is echter nog niet te zeggen voor hoeveel studenten dit de afgelopen periode geldt en evenmin of dit het gevolg is van de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur. Een verhuurder die overweegt om een tijdelijk huurcontract wel of niet te verlengen weegt immers meer mee dan enkel de Wet betaalbare huur (te denken valt aan de gestegen rente, de fiscaliteit of andere maatregelen binnen het huurdomein, zoals de Wet vaste huurcontracten). Ik wil hierbij wel benadrukken dat de mogelijkheden om een lopend contract voor onbepaalde tijd te beëindigen door dwingend huurrecht zijn beperkt. Een verhuurder kan een dergelijk contract niet beëindigen om het pand uit te ponden.

Vraag 3

Kunt u uiteenzetten welk onderdeel van de Wet betaalbare huur specifiek de situatie creëert dat studenten die gezamenlijk in een huurhuis wonen nu op straat komen te staan?

De verhuur van studentenkamers is reeds sinds 1979 gereguleerd. Dit houdt in dat ook vóór de komst van de Wet betaalbare huur al maximale huurprijzen golden op grond van het Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO). Om de verhuur van studentenkamers aantrekkelijker te maken, heeft de Wet betaalbare huur en de onderliggende regelgeving het WWSO gemoderniseerd, onder meer door de maximale huurprijzen van het WWSO met 25% te verhogen. Als gevolg hiervan kan de verhuur van (studenten)kamers juist beter uit dan voorheen. Kences, studenten en andere belangenbehartigers (waaronder verhuurders) zijn overigens ook betrokken geweest bij de herziening van dit puntensysteem voor kamers. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb uiteengezet, kan niet zonder meer gesteld worden dat een beslissing van een verhuurder om een tijdelijk contract niet te verlengen is veroorzaakt door de Wet betaalbare huur. Naast de gestegen rente en de fiscaliteit is het ook goed mogelijk dat een verhuurder ervoor kiest om een contract niet te verlengen door de Wet vaste huurcontracten.
Het lid De Groot verwijst in zijn vraagstelling specifiek naar studenten die gezamenlijk in een huurhuis wonen. Naar ik vermoed wordt daarmee gedoeld op studenten die contractuele medehuur plegen, bijvoorbeeld in de vorm van een groepscontract. Voor deze situaties heeft de Wet betaalbare huur slechts verduidelijkt dat indien sprake is van feitelijke kamerverhuur, zoals bij meerdere studenten die samenwonen, dat de maximale huurprijzen op grond van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) van toepassing zijn. Met dit onderdeel van de wet is dus gewaarborgd dat het juiste puntenstelsel wordt toegepast. Zo is het voor huurders en verhuurders duidelijk dat een groep studenten met een gezamenlijk contract zoals een groepscontract nog steeds recht heeft op een maximale huurprijs op grond van het WWSO. Het is mogelijk dat deze verduidelijking ervoor gezorgd heeft dat verhuurders zijn gaan controleren wat de maximale huurprijs dient te zijn voor de verhuurde kamers op basis van het nieuwe WWSO. Daar waar de huurprijs eerst boven het reeds geldende maximum op basis van het WWSO lag, kan het zijn dat een verhuurder nu de huur moet verlagen, ondanks de met 25% verhoogde WWSO-huurprijzen. Dit kan een reden zijn voor verhuurders om de woning te verkopen.

Vraag 4

In hoeveel gevallen zijn studenten op straat komen te staan sinds het ingaan van de Wet betaalbare huur? Kunt u dit met cijfers toelichten?

Er zijn geen cijfers beschikbaar over het aantal studenten waarvan een aflopend tijdelijk contract niet verlengd is sinds het ingaan van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024. Het Kadaster houdt wel bij hoeveel woningen verkocht worden, maar biedt verder geen inzicht in de mogelijke huursituatie.

Vraag 5

Ziet u een verband tussen het aantal studenten dat op straat is komen te staan en de cijfers van het Kadaster over woningverkopen? Indien dit verband er is, bent u het er dan mee eens dat uitzettingen worden gedaan omdat verhuren niet loont en de woning om die reden wordt verkocht? Waarom wel of waarom niet?

Aangezien er geen cijfers beschikbaar zijn over het aantal studenten waarvan een aflopend tijdelijk contract niet verlengd is, is het niet mogelijk een dergelijk verband te schetsen. Ondanks dat er geen verband gemaakt kan worden, is het natuurlijk mogelijk dat een verhuurder bij een aflopend tijdelijk contract besluit om uit te ponden. Deze beslissing kan ingegeven zijn vanuit verschillende beweegredenen, zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht. Wel blijft het van belang om hierbij mee te wegen dat de Wet betaalbare huur en de onderliggende regelgeving de puntprijzen van het WWSO verhoogd heeft met 25%, waardoor de verhuur in overeenstemming met het WWSO van studentenkamers voor verhuurders juist aantrekkelijker is geworden dan voorheen.

Vraag 6

Welke mogelijkheden heeft u om studenten te helpen die gedupeerd worden door de Wet betaalbare huur?

Het staat een verhuurder vrij om een tijdelijk huurcontract niet te verlengen. In een dergelijk geval bestaan dan ook geen mogelijkheden om deze studenten bij te staan. Huurders met een dergelijk contract wisten ook dat de mogelijkheid bestond dat een tijdelijk contract niet verlengd zou worden. Huurders met een contract voor onbepaalde tijd zijn echter wel beschermd tegen opzegging. Daar waar huurders onder druk worden gezet om ondanks deze bescherming hun huis te verlaten2, kunnen zij zich tot het lokale gemeentelijk meldpunt Goed verhuurderschap richten. Een gemeente die constateert dat sprake is van intimidatie kan hiertegen optreden.

Vraag 7

Welke maatregelen gaat u nemen om dit negatieve effect, dat een gevolg is van de Wet betaalbare huur, weg te nemen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, valt nog niet te zeggen in hoeverre het niet verlengen van een contract (deels of gedeeltelijk) toe te wijzen is aan de Wet betaalbare huur. Ook is geen inzicht in de hoeveelheid gevallen waarbij een tijdelijk contract niet is verlengd sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur.
Zoals toegezegd monitor ik de effecten van de Wet betaalbare huur nauwgezet. Daarbij hecht ik er wel belang aan om aan te geven dat het van belang is om de Wet betaalbare huur na diens inwerkingtreding te laten landen in de woningmarkt alvorens te bezien welke mogelijke negatieve effecten optreden en hoe de wet verbeterd kan worden. Zonder een goed inzicht in data valt immers niet goed in te schatten wat de effecten zijn en evenmin of sprake is van een tijdelijk of een blijvend effect.
Om voor voldoende woningen voor studenten te zorgen moeten we sneller en meer bouwen en bestaande gebouwen beter benutten. Het kabinet wil dit doen door efficiëntere processen en procedures en het verminderen van belemmeringen voor woningbouw. Met de wet Versterking regie volkshuisvesting maken we afspraken hierover afdwingbaar, ook voor specifieke doelgroepen, zoals studenten. Voor de ondersteuning van de bouw van deze woningen is in totaal € 5 miljard beschikbaar gesteld tot en met 2029. Om de business case voor investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw verder te verbeteren verlagen we de overdrachtsbelasting per 1 januari 2026 naar 8%. Ook verhogen we de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst (EBITDA) en willen we de belastingdruk op het verhuren van woningen voor particuliere verhuurders in box 3 beter laten aansluiten bij het werkelijke rendement dat momenteel in deze sector wordt verdiend. Tot slot werken we aan een tegenbewijsregeling voor box 3, naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 2024. Hierdoor krijgen beleggers de mogelijkheid om het werkelijk rendement aan te tonen aan de Belastingdienst.

Vraag 8

Op welke manier monitort u de verdere negatieve effecten van de Wet betaalbare huur, naast de effecten voor studenten? Kunt u dit toelichten?

Ik houd nauwkeurig in de gaten welke effecten de Wet betaalbare huur in de praktijk heeft, in het specifiek de ontwikkeling van de huurvoorraad, zowel qua omvang van de voorraad als de betaalbaarheid daarvan. Periodiek komt data beschikbaar op basis waarvan kan worden bezien wat de effecten van de wet zijn, zoals data van het Kadaster over aan- en verkopen van beleggers op de woningmarkt. Ik zal uw Kamer hierover ook periodiek informeren. Ook ontvangt uw Kamer binnenkort een brief waarin ik uiteenzet hoe de monitoring van de wet eruit zal zien en hoe ik uw Kamer hierover regulier zal informeren.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bezwaren van buurtbewoners en milieuclubs zorgen voor flinke rem op woningbouw: «Roep de noodtoestand uit»»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u het eens met de stelling dat de woningnood dusdanig nijpend is dat het vertragen van bouwprojecten zeer onwenselijk is?

Ik ben het met u eens dat voorkomen moet worden dat onnodige vertragingen plaatsvinden. Ook ben ik het met u eens dat procedures zo snel mogelijk moeten worden doorlopen. Daar is mijn inzet op gericht. Ook in het Regeerprogramma is dit zo geformuleerd. Hoe sneller woningbouwplannen worden gerealiseerd, hoe beter. Maar er zijn ook concurrerende ruimteclaims. Er moeten afwegingen worden gemaakt, dat kost tijd.

Vraag 3

Wat zijn, naast de lange bezwaarprocedures, de voornaamste redenen voor de 110.000 woningen waarvoor een vergunning is gegeven maar waarvan de bouw nog niet is gestart?

Dat zijn er meerdere. Het kan bijvoorbeeld gaan om publieke dan wel private financiële tekorten, het ontbreken van (zicht op toekomstige) infrastructuur inclusief energie-infrastructuur (netcongestie), om stikstofproblematiek, een bodem die anders dan gedacht toch gesaneerd moet worden of om tegenvallende verkoop van geplande nieuwbouwkoopwoningen.
Daarnaast is van belang om op te merken dat diverse vertragingsfactoren zijn aan te wijzen in alle fasen van de doorlooptijd van woningbouwprojecten, niet alleen in de beroepsfase maar juist ook in de planfase van een woningbouwproject. In het Plan van aanpak versnellen processen en procedures woningbouw2 is een groot aantal factoren genoemd die van invloed zijn op vertragingen in het proces van woningbouwontwikkeling, bijvoorbeeld personele capaciteitstekorten.

Vraag 4

Zijn er bij u cijfers bekend hoe veel woningen er dit jaar opgeleverd worden, gelet op het feit dat bouwers vorig jaar 73.000 woningen opleverden?

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) werden in 2023 88.156 nieuwe woningen gerealiseerd. 73.638 van die nieuwe woningen zijn nieuwgebouwde woningen (nieuwbouw) en 14.518 van die nieuwe woningen zijn de zogenoemde overige toevoegingen. Daarbij moet worden gedacht aan nieuwe woningen in reeds bestaande gebouwen, bijvoorbeeld transformatie van kantoren tot woningen.
De voor de bouwsectoren negatieve economische omstandigheden in 2022 en 2023 (stijgende bouwkosten, hogere rente) werken met vertraging door in de woningrealisatiecijfers van dit jaar en komend jaar (2024 en 2025). De prognose van ABF Research is dat er dit jaar 78.400 woningen worden opgeleverd en volgend jaar (in 2025) 77.000. Daarna volgt naar verwachting herstel en voor 2027 is de prognose dat (iets meer dan) 100.000 woningen worden opgeleverd. De realisatiecijfers voor dit jaar tot op dit moment lijken in lijn met de prognose van ABF Research: tot en met de maand augustus 2024 werden 51.682 extra woningen gerealiseerd.
Alle inzet is erop gericht om het herstel dat ABF in haar prognose voorziet, sneller te laten verlopen, zodat de 100.000 woningen per jaar zo snel mogelijk kunnen worden gerealiseerd. Want elke woning is er één. Het aantal verleende vergunningen stijgt weer sinds begin dit jaar. En de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen is sinds het dieptepunt begin 2023 inmiddels gestegen met zo’n 70%. De voortekenen zijn daarmee gunstig, maar hoe sterk het herstel van de woningbouwproductie precies zal zijn en wat de daadwerkelijke snelheid zal zijn, zal de komende jaren moeten blijken.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het feit dat er steeds meer bouwbedrijven failliet gaan sinds de golf van 2016?

Na een periode met een zeer laag aantal faillissementen is in de afgelopen kwartalen het aantal bouwbedrijven dat failliet ging, helaas gestegen. Dit kan worden verklaard uit de voor de bouw negatieve economische omstandigheden in de jaren 2022 en 2023 (zie ook het antwoord op vraag 4). Aangezien de economische omstandigheden voor de woningbouw inmiddels weer sterk zijn verbeterd, hetgeen ook blijkt uit het inmiddels weer stijgende aantal bouwvergunningen en de stijgende verkoop van nieuwbouwkoopwoningen, valt te verwachten dat het aantal faillissementen in de woningbouwsector niet verder stijgt en eerder juist zal dalen.

Vraag 6

Kunt u aangeven hoe veel bouwers er de afgelopen periode failliet zijn gegaan? Wat is de voornaamste reden van faillissement geweest van deze bouwers?

Volgens het CBS zijn zowel in het eerste als in tweede kwartaal van 2024 bijna 160 bouwbedrijven failliet gegaan. Dit is een stijging ten opzichte van eerdere jaren.
Het gaat om bedrijven in alle bouwsectoren: utiliteitsbouw, infrastructuur, woningbouw en ten slotte de herstel- en verbouw. De voornaamste reden voor de stijging ligt naar alle waarschijnlijkheid in de in 2022 en 2023 slechte economische omstandigheden voor de bouw, met als belangrijkste factoren de gestegen rente en de gestegen bouwkosten.

Vraag 7

Wat is uw verklaring dat ondanks het grote woningtekort juist nu bouwbedrijven het ontzettend moeilijk hebben?

Bouwbedrijven hebben het nu nog moeilijk door de voor de bouw negatieve economische omstandigheden in de jaren 2022 en 2023, zoals gestegen bouwkosten en hoge rente. Deze omstandigheden werken helaas met vertraging door in de bouwsector. Zie ook de antwoorden op vraag 5 en 6.

Vraag 8

Hoe kunt u bouwbedrijven helpen die het moeilijk hebben om te voorkomen dat de sector juist in omvang afneemt in plaats van toeneemt?

Zie de antwoorden op vraag 5 en 6. De economische omstandigheden voor de woningbouw zijn inmiddels weer sterk verbeterd ten opzichte van de jaren 2022 en 2023. Het in omvang afnemen van de sector ligt dan ook niet in de lijn der verwachting.
Om de dip in de woningbouw te beperken heeft het vorige kabinet in 2023 de Startbouwimpuls ingezet. Door deze financiële ondersteuning kon ondanks economische tegenwind de bouw van ruim 31.000 woningen starten.

Vraag 9

Welke maatregelen die de afgelopen 2,5 jaar door de rijksoverheid zijn genomen zorgen in de huidige tijdsgeest juist voor problemen om het woningtekort op te lossen?

De inzet van dit kabinet is erop gericht om de woningbouw maximaal te ondersteunen. Dit neemt niet weg dat de woningbouw te maken kan hebben met andere maatschappelijke belangen die concurrerend ruimte claimen of met milieubelangen. Wanneer van andere belangen geen sprake zou zijn, zou woningbouw uiteraard eenvoudiger tot stand kunnen komen. Mijn inzet is erop gericht dat in de context van het grote belang van het oplossen van het huidige hoge woningtekort deze afweging van verschillende belangen goed, zorgvuldig en zo snel mogelijk kan plaatsvinden.

Vraag 10

Wat is de rol van de inwerkingtreding van de Wet Betaalbare huur voor de ineenstorting van investeringen door commerciële beleggers in huurwoningen?

Het beleggingsvolume op de woningmarkt is in de eerste helft van 2024 juist gestegen ten opzichte van de eerste helft van 2023. Capital Value schat in dat er een stijging is van 60%3; Commercieel Vastgoed Adviesbureau CBRE ziet zelfs een stijging van 70%4. Capital Value vermeldt dat hoewel niet voor alle beleggers een stimulerende werking van de Wet betaalbare huur uitgaat, de duidelijkheid op lange termijn die met de wet is ontstaan, van grote waarde is voor institutionele beleggers. Met name investeringen van Nederlandse institutionele beleggers kwamen weer op gang. Deze investeringen namen met 93% toe ten opzichte van het eerste half jaar van 20235.

Vraag 11

Wat gaat u concreet met deze inzichten doen om het tij te keren?

Ik zet mij ervoor in om de investeringsbereidheid van beleggers in huurwoningen te vergroten. Zo ga ik in Europa meer ruimte proberen te bewerkstelligen om de realisatie van middenhuurwoningen door woningcorporaties en beleggers financieel te kunnen ondersteunen. In afwachting hiervan ga ik in gesprek met de partijen die investeren in middenhuur, zoals pensioenfondsen, woningcorporaties en particuliere beleggers, om ervoor te zorgen dat zij voldoende middenhuurwoningen kunnen bijbouwen.
Concreet neemt het kabinet maatregelen om het aantrekkelijker te maken te investeren in private huur, middenhuur en vrije huur. We verlagen het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen naar 8%. Ook verhogen we de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, EBITDA). Naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 2024 werkt het kabinet een tegenbewijsregeling voor box 3 uit. Dit biedt verhuurders de mogelijkheid om het werkelijke rendement over hun gehele vermogen, en niet alleen de beleggingen in vastgoed, bij de Belastingdienst aan te tonen.

Vraag 12

Hoe staat het precies met de aanpak versnellen bouwprocedures? Welke quick-wins zijn genomen?

Graag verwijs ik als reactie naar mijn brief aan uw Kamer van 18 oktober 2024.6 Daaruit licht ik enkele punten toe.
In het Regeerprogramma wordt parallel plannen geïntroduceerd als de nieuwe norm. Met parallel plannen worden in de praktijk fases in het bouwproject meer gelijktijdig uitgevoerd in plaats van na elkaar. Dit is de nieuwe standaard. In enkele gevallen kan de tijd tussen planvorming en daadwerkelijke bouw worden versneld van zes naar twee jaar. Het sturen op doorlooptijden wordt een standaardvoorwaarde bij gebiedsontwikkelingen en projecten waarbij het Rijk is betrokken en waar Rijksmiddelen voor worden ingezet. We werken vanuit de resultaten van de pilots naar een landelijke opschaling.
In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting, dat bij uw Kamer ter behandeling voorligt7, is een grondslag opgenomen op basis waarvan een aantal versnellingen in de beroepsprocedure van toepassing kan worden verklaard voor categorieën projecten waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen. Zo wordt voor die aangewezen besluiten beroep in één instantie voorgesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, een termijn voor het doen van uitspraak van zes maanden en uitsluiten van de mogelijkheid tot het instellen van pro forma beroep (de redenen van het beroep moeten binnen de beroepstermijn zijn ingediend). Zo wordt veel sneller duidelijk of een plan kan doorgaan. De tijdwinst kan oplopen tot een jaar.
Daarnaast heb ik uw Kamer bij de brief van 18 oktober jl.8 geïnformeerd over het opstarten van het programma STOER («Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving») waarbij, in overleg met de sector en medeoverheden, wordt onderzocht waar mogelijkheden zijn om de regeldruk te verminderen. Nu, en ook voor de middellange termijn, geldt dat de inzet moet blijven om bij belemmeringen eerst na te gaan hoe het wèl kan.
Uit onderzoek blijkt dat via optoppen in totaal circa 100.0009 woningen gerealiseerd kunnen worden. Onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB)10 wijst uit dat deze potentie nu in de praktijk fors lager uitvalt als gevolg van onder meer wet- en regelgeving. De komende periode wil ik mij daarom inzetten op het wegnemen van belemmeringen. Zo publiceer ik eind dit jaar een heldere uitleg over de toepassing van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voor optoppen. Zoals aangekondigd in het Regeerprogramma onderzoek ik verder of we de besluitvorming van Verenigingen van Eigenaren voor optoppen eenvoudiger kunnen maken.
Ook versterken we de uitvoeringskracht bij gemeenten. Nu wordt € 600.000 vanuit het Rijk aan gemeenten (via de VNG) beschikbaar gesteld voor voorbeeldinitiatieven gericht op kennisdeling, standaardisering, digitalisering en samenwerking met marktpartijen. Met de flexpools is reeds € 90 miljoen beschikbaar gesteld, die deels de komende tijd nog besteed kan worden. Ook daarna blijf ik de uitbreiding van capaciteit bij medeoverheden financieel ondersteunen. Zij ontvangen een realisatiestimulans die naar eigen inzicht kan worden ingezet, waaronder voor het versterken van de uitvoeringskracht. Daarnaast is er initiatief en bekostiging vanuit gemeenten zelf. Binnen mijn mogelijkheden zal ik mij maximaal inzetten om de regeldruk te verminderen.

Vraag 13

De investeringen in huurwoningen stagneert of lijkt af te nemen terwijl de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen is toegenomen, wat is hiervan de impact voor gemengde bouwprojecten?

Zie het antwoord op vraag 10. Hier is toegelicht dat de investeringen in huurwoningen inmiddels weer groeien. Tevens geldt dat de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen sinds eind 2022 weer flink is aangetrokken. Dit is positief voor woningbouwprojecten met een gemengd karakter (koop en huur).

Vraag 14

Heeft u voldoende inzicht in welke bouwprojecten niet doorgaan en welke hulp kunt u bieden om de bouw te continueren?

Het gesprek over specifieke bouwprojecten vindt in eerste instantie vooral lokaal plaats, aan de regionale versnellingstafels. Aan deze zogenoemde tafels zitten overheden, marktpartijen en woningcorporaties bijeen. Mogelijke belemmeringen bij de bouwprojecten zijn daar een expliciet aandachts- dan wel bepreekpunt. Bespreking aan de regionale versnellingstafel helpt om samen met overheden, woningcorporaties en marktpartijen eventuele belemmeringen op te lossen óf ingrepen te doen die het project versnellen. Ook het Expertteam Woningbouw kan hierbij een rol spelen, bijvoorbeeld voor het oplossen van problemen of het bewerkstelligen van een doorbraak in de samenwerking tussen de gemeente en marktpartijen.
Als een bovenregionale of landelijke bemoeienis is vereist, kan de Landelijke versnellingstafel woningbouw hulp bieden. Dit gebeurt door inzet van kennis, stimuleren van samenwerking, doorbreken van knelpunten, het aanjagen van de voortgang of inzetten van versnelling.
Projecten die wezenlijk zijn voor het behalen van de afgesproken woningbouwprogrammering worden niet alleen aan de zogenoemde versnellingstafels besproken maar ook aan de bestuurlijke woondealtafel. Ik monitor zelf de voortgang van alle woningbouwprojecten die rijkssubsidies hebben ontvangen. Om de vertraging in te perken voer ik regelmatig voortgangsgesprekken met gemeenten. Tijdens deze gesprekken bespreken we onder meer welke knelpunten er zijn en wat daaraan kan worden gedaan.

Vraag 15

Wat vindt u van het idee van WoningBouwersNL om enkele wetten «uit te zetten», zodat het moeilijker wordt voor belangenorganisaties en milieuclubs om bouwprojecten eindeloos te vertragen?

Het idee van WoningBouwersNL is een interessante gedachte. Ik neem enkele maatregelen om vertraging aan te pakken. In de eerste plaats noem ik in dit verband het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting, dat ter behandeling bij uw Kamer voorligt11. In dit wetsvoorstel is een grondslag opgenomen op basis waarvan een aantal versnellingen in de beroepsprocedure van toepassing kan worden verklaard voor categorieën projecten waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen. Zo wordt voor die aangewezen besluiten beroep in één instantie voorgesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, een termijn voor het doen van uitspraak van zes maanden en uitsluiten van de mogelijkheid tot het instellen van pro forma beroep (de redenen van het beroep moeten binnen de beroepstermijn zijn ingediend). Zo wordt veel sneller duidelijk of een plan kan doorgaan. De tijdwinst kan oplopen tot een jaar.
Verder ga ik belemmeringen voor woningbouw wegnemen, regels vereenvoudigen en overbodige regels waar mogelijk schrappen. Zie ook het antwoord op vraag 12 waar ik inga op het programma STOER.12 Zoals in het Regeerprogramma is opgenomen ga ik samen met medeoverheden, marktpartijen en corporaties aan de slag om de stapeling van lokale regels en procedures aan te pakken en regeldruk te verminderen. Ik wil dit wel op zorgvuldige wijze doen. Voor regelgeving of beperkingen zijn immers vaak goede redenen aan te wijzen, bijvoorbeeld uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid en veiligheid van toekomstige bewoners, noodzakelijke verduurzaming, en het behoud van een goede leefomgeving.

Vraag 16

Wat vindt u van het idee van WoningBouwersNL om schadevergoedingen uit te keren bij volledig onterechte bezwaren?

Het huidige recht kent al mogelijkheden om misbruik van procesrecht tegen te gaan. Een partij dient het recht om bezwaar te maken en eventueel beroep in te stellen te gebruiken voor het doel waarvoor dat recht in het leven is geroepen, te weten de gerechtvaardigde behartiging van zijn/haar belangen. Een bezwaar of beroep kan niet-ontvankelijk worden verklaard als de bevoegdheid om bezwaar te maken of beroep in te stellen wordt gebruikt voor een ander doel dan waarvoor de bevoegdheid is verleend op een zodanige wijze dat dit gebruik blijk geeft van kwade trouw. In de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is verder een voorziening opgenomen om een natuurlijk persoon in de proceskosten te veroordelen in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht.13
Hierbij past wel grote terughoudendheid. Rechtsbescherming is immers een wezenlijk onderdeel van de democratische rechtsstaat, waarbij een belanghebbende de door de overheid gemaakte belangenafweging desgewenst door een onafhankelijke rechter kan laten toetsen.14 Het instellen van beroep en hoger beroep tegen een besluit is als zodanig dus niet kennelijk onredelijk en levert als zodanig ook geen misbruik van recht op. Zoals ook uit de jurisprudentie blijkt is het vaststellen van misbruik van recht alleen toelaatbaar indien het indienen van een rechtsmiddel evident misbruik behelst. Een betoog dat de beroepen geen redelijke kans van slagen hebben en eisers dit weten, leidt nog niet tot de conclusie dat eisers misbruik maken van procesrecht. Het gaat erom of degene die beroep heeft ingesteld het recht aanwendt zonder redelijk doel of voor een ander doel dan waarvoor het is gegeven.15

Vraag 17

In hoeverre heeft het feit dat de markt voor nieuwkoopwoningen bijna terug is op het niveau van de goede jaren, gevolgen voor de aanschafprijs?

Er is niet een afzonderlijke markt voor nieuwbouwkoopwoningen noch voor woningen uit de bestaande voorraad. Voor nieuwbouwkoopwoningen kan wel een wat hogere prijs worden gevraagd omdat de kwaliteit van nieuwbouw doorgaans hoger is dan die van woningen in de bestaande voorraad woningen. Maar omdat nieuwbouw en bestaande bouw substituten voor elkaar zijn, zijn de woningprijzen aan elkaar gelinkt. Nu de prijzen voor woningen uit de bestaande voorraad weer stijgen, zal dat naar verwachting ook het geval zijn voor nieuwbouwkoopwoningen. Deze stijging van de huizenprijzen heeft uiteraard gevolgen voor de betaalbaarheid, maar is gunstig voor de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten.

Vraag 18

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja, zie hiervoor.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht van Rabobank «Kwartaalbericht Woningmarkt: prijsstijging koopwoningen zwelt aan» van 10 september jl.?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de voorspelling van Rabobank dat de prijzen sneller stijgen dan verwacht, met dit jaar naar verwachting «een stijging van de huizenprijzen van 9,1% en volgend jaar zelfs van 10,7%»?

Rabobank geeft aan dat door de sterk gestegen cao-lonen (6,4%) woningzoekenden meer financiële mogelijkheden hebben om een woning te kopen. Daarnaast is de hypotheekrente gedaald en is er meer leenruimte voor alleenstaanden per 2024. Al deze factoren verhogen volgens de Rabobank de vraag naar koopwoningen en leiden in een krappe woningmarkt tot een stijging van de huizenprijzen.
Rabobank geeft ook aan dat zij hun prijsverwachting ten opzichte van hun vorige prognose naar boven hebben bijgesteld. Dit heeft volgens hen niet te maken met de bijgestelde verwachtingen over kapitaalmarktrentes, economische conjunctuur of de werkloosheid, maar met de recente versnelling van de huizenprijzen. Hierbij wordt ook aangegeven dat het sentiment in de markt een belangrijke determinant van huizenprijzen is.
Ook het CPB2, ING3 en ABN AMRO4 verwachten een stijging van de huizenprijzen voor dit jaar en volgend jaar, hoewel de prijsstijgingen door hen wel iets minder hoog worden ingeschat. Als belangrijkste oorzaken van huizenprijsstijging wordt door het CPB en de banken de stijgende lonen en de daling van de hypotheekrente genoemd.
De ontwikkeling van huizenprijzen is afhankelijk van veel verschillende factoren, zoals de ontwikkeling van lonen, rentes en werkloosheid en is moeilijk te voorspellen. Prognoses over de huizenprijzen worden meestal na een paar maanden bijgesteld. Na een paar jaar van daling van de huizenprijzen is de afgelopen tijd een sterke stijging van de huizenprijzen te zien. Net als het CPB en de banken zie ik als belangrijkste factoren van de recente stijging van de huizenprijzen de stijging van de inkomens en de lichte daling van de hypotheekrentes.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de analyse van Rabobank dat deze onverwachte stijging wordt veroorzaakt «door stijgende inkomens en woningschaarste»? Deelt u deze analyse? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u aangeven welk aandeel beide oorzaken volgens u hebben in de verwachte prijsstijging?

Ik deel de analyse van de Rabobank dat de inkomensstijgingen en een beperkt woningaanbod belangrijke factoren zijn voor de stijging van de huizenprijzen. Zoals bij de beantwoording van de vraag 2 aangegeven is de ontwikkeling van de huizenprijzen van veel factoren afhankelijk. Het is niet mogelijk om aan te geven welk aandeel de verschillende factoren hebben in de door de Rabobank voorspelde prijsstijging. Dit wordt ook niet aangegeven in het bericht van de Rabobank.

Vraag 4

Wat is naar uw mening de oorzaak van de huidige woningschaarste? Kunt u uw antwoord toelichten?

Schaarste ontstaat omdat de vraag niet aansluit bij het aanbod. De afgelopen 10 jaar is het aantal huishoudens gegroeid waardoor de vraag naar woningen toe is genomen. Het woningbouwtempo hield geen gelijke tred met deze toename, die bovendien groter was dan verwacht. Belangrijke factor was daarbij dat het aan regie op nationaal niveau ontbrak waardoor de lokale inspanningen niet genoeg waren om in de nationale behoefte te voorzien. Daar komt bij dat het ingewikkeld is om voldoende ruimte voor woningbouw te vinden omdat ruimte voor woningbouw concurreert met andere ruimtelijke opgaven. Ook vertragen regels, lange procedures, stikstof (in het bijzonder in nabijheid van Natura 2000 gebieden), netcongestie en capaciteitstekorten de woningbouw.

Vraag 5

Bent u op de hoogte van het feit dat de bevolkingsgroei sinds 2015 voor het grootste deel en sinds 2020 uitsluitend het gevolg is van de massale immigratie?2 Bent u het met de indiener eens dat dit onvermijdelijk een zeer grote bijdrage levert aan de huidige woningschaarste? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u het met de indiener eens dat de prijsstijging van koopwoningen alleen kan worden opgelost door de massale immigratie te beëindigen? Zo ja, hoe gaat u dit regelen? Zo nee, hoe kan dit probleem in uw ogen dan wel worden opgelost?

Er spelen meerdere factoren een rol in de noodzaak tot het bouwen van nieuwe woningen. ABF heeft dit voor de komende 15 jaren zichtbaar gemaakt in haar recente Primos prognose. Dit geeft goed zicht in de oorzaken die spelen bij het ontstaan van woningschaarste. ABF geeft aan dat deze noodzaak voor 15% ontstaat doordat woningen gesloopt en dus vervangen moeten worden. Daarnaast groeit het aantal huishoudens doordat het aantal personen per huishouden daalt. Dit verklaart 26% van de noodzakelijke groei van het aantal woningen. Hiernaast dient het huidige tekort teruggedrongen te worden. Dit verklaart 14% van noodzakelijke woningbouw (zie vraag 4 voor de oorzaken van de schaarste). De overige 45% ontstaat door de bevolkingsgroei. Deze bevolkingsgroei ontstaat op haar beurt voor 5% door natuurlijke aanwas en 95% als gevolg van immigratie.
Vergelijkbare cijfers over de vraag hoe in de jaren 2015 tot en met 2024 de noodzaak tot woningbouw precies was opgebouwd heb ik niet beschikbaar. Inzicht in de opbouw van de bevolkingsgroei is er echter wel. Sinds 2015 geldt dat het migratiesaldo hoger is dan de natuurlijke aanwas. Na 2015 nam het aandeel van het migratiesaldo in de totale groei bovendien steeds verder toe. Voor de bouwopgave is vooral het aantal huishoudens relevant en de huishoudens worden kleiner, waardoor de opgave groter is geworden dan louter op basis van de bevolkingsgroei te verwachten zou zijn.
In mijn antwoord op vraag 4 heb ik aangegeven dat de schaarste een combinatie van vraag en aanbod is. De mogelijkheden voor het wegnemen van de woningschaarste liggen daarmee in een combinatie van vraag en aanbod. Het is de inzet van het kabinet om zowel aan vraag als aanbod wat te doen. Dit door zowel in te zetten op het bouwen van 100.000 woningen per jaar en het beter benutten van de bestaande voorraad als ook door de omvang van migratie naar Nederland zo snel mogelijk drastisch te beperken.

Vraag 6

Wat zijn uw prognoses voor verdere bevolkingstoename door massale immigratie? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening baseert zich op de bevolkingsprognose van het CBS. Het CBS verwacht dat het grootste deel van de bevolkingsgroei in de komende 10 jaar het gevolg is van migratie. Daarnaast groeit de bevolking door de stijgende levensduur en een verwacht licht hoger kindertal. Wel wordt verwacht dat de jaarlijkse bevolkingsgroei verder zal afnemen; waar de Nederlandse bevolking in 2023 groeide met 140 duizend inwoners, is de verwachting dat het aantal inwoners in 2033 met 75 duizend zal groeien, met een migratiesaldo van ongeveer 66 duizend. Het is echter zo dat migratie van nature grillig en moeilijk te voorspellen is. De onzekerheid over de prognose is dus groot en de kans op uitschieters, zowel naar boven als naar beneden, is groot. Daarom werkt het CBS met een prognose-interval waarmee een schatting wordt gedaan van de zekerheid van de voorspelling. Voor 2034 schat het CBS in dat er een kans van 95% is dat de bevolking in 2033 uitkomt tussen de 18,003 miljoen en de 19,412 miljoen. In augustus dit jaar bracht het CBS naar buiten dat Nederland inmiddels 18 miljoen inwoners heeft6.

Vraag 7

Kunt u een inschatting geven van hoeveel de gemiddelde huiseigenaar in Nederland kwijt is aan het verduurzamen van zijn of haar woning? Bent u het met de indiener eens dat «de noodzakelijke investeringen in verduurzaming» – waarover in het hoofdlijnenakkoord wordt gesproken – onvermijdelijk de prijs van een koopwoning opstuwen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u het met de indiener eens dat de prijsstijging van koopwoningen alleen kan worden opgelost als deze investeringen niet langer meer als «noodzakelijk» worden gezien? Zo ja, hoe gaat u dit regelen? Zo nee, hoe kan dit probleem dan wel worden opgelost?

Woningeigenaren bepalen zelf of zij hun woning verduurzamen en welk budget ze daarbij in willen zetten. Uit onderzoek van DNB7 blijkt dat de afgelopen 10 jaar 80% van de woningeigenaren maatregelen heeft getroffen. De gemiddelde investeringen die woningeigenaren doen, variëren sterk op basis van de betreffende woning en de eigen keuzes, het type woning, bouwjaar en al eerder getroffen maatregelen. De tevredenheid over de genomen maatregelen is hoog. Van de woningeigenaren die isolatiemaatregelen heeft genomen is 90% tevreden8, 95% van de mensen die een warmtepomp heeft aangeschaft raadt deze aan9.
Onderstaand als voorbeeld de gemiddelde indicatieve bedragen die Milieu Centraal aanhoudt per maatregel in een hoekwoning10.
Maatregel
Investering
Subsidie
Besparing per jaar bij 1,45 e/m3
Terugverdientijd met subsidie
Spouwmuurisolatie1
EUR 2.400
EUR 700
EUR 580
3 jaar
Vloerisolatie
EUR 2.000
EUR 550
EUR 190
8 jaar
Isolatie schuin dak
EUR 5.700
EUR 1.700
EUR 600
7 jaar
Van enkel glas naar HR++ glas
EUR 4.000
EUR 1.000
EUR 370
8 jaar
6 zonnepanelen2
EUR 3.200
EUR 350
9 jaar
Hybride warmtepomp3
EUR 6.000
EUR 2.550
EUR 460
7,5 jaar
All electric warmtepomp4
EUR 12.000
EUR 3.150
EUR 640
14 jaar
Als een woningeigenaar een huis koopt dat hij wil gaan verduurzamen, zal hij of zij daar geen hogere koopprijs door gaan betalen. In het algemeen is men bereid meer te betalen voor een duurzamere woning, want een duurzame woning heeft lagere energielasten en meer wooncomfort. Het is logisch dat de kwaliteit invloed heeft op de prijs van een woning. Los van de duurzaamheid van een woning heeft de huidige prijsstijging voornamelijk te maken met loonstijging en schaarste. Zie voor een uitgebreide toelichting het antwoord op vraag 2.

Vraag 8

Wat zijn uw prognoses voor de kosten van verduurzaming van koopwoningen in de komende jaren? Kunt u uw antwoord toelichten?

De kosten voor verduurzaming in koopwoningen zijn afhankelijk van keuzes die woningeigenaren zelf maken. Zie voor de kosten per maatregel het antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Wat zijn uw prognoses voor de woningbouw in de komende jaren? Welk effect heeft het huidige stikstofbeleid op de woningbouw? Kunt u uw antwoord toelichten – waar mogelijk met concrete cijfers?

In het woningbouwbeleid worden de Primos prognose van ABF Research als uitgangspunt genomen. De woningbouwverwachtingen uit Primos zijn weergegeven in onderstaande tabel. Dit is inclusief woningbouw via beter benutten van bestaande gebouwen.
jaar
woningbouw in aantal
2024
78.400
2025
77.000
2026
92.800
2027
104.100
2028
100.800
2029
102.300
2030
102.300
2031
96.600
2032
92.200
2033
88.100
2034
82.900
De jaren 2022 en 2023 waren economische moeilijke jaren voor de woningbouw. De gevolgen daarvan werken met vertraging door in de realisatie van nieuwe woningen. Dit verklaart de lage cijfers in de jaren 2024 en 2025 in de tabel. Ook de inmiddels weer gunstige economische omstandigheden werken met vertraging door in de realisaties en ABF voorziet daarom herstel vanaf 2026. De opleving van de nieuwbouwmarkt lijkt echter in versneld tempo door te zetten en het is ook mijn inzet de 100.000 woningen per jaar eerder te realiseren dan ABF enkele maanden geleden raamde in haar prognose. In Primos is stikstof geen dominante remmende factor.

Vraag 10

Welke effect heeft de optelsom van de verwachte bevolkingstoename, de verwachte kosten van verduurzaming en de verwachte woningbouw op de schaarste op de woningmarkt? Is dit een positief of negatief effect? Kunt u uw antwoord toelichten?

In mijn antwoord op vraag 5 ben ik reeds ingegaan op de rol van de bevolkingstoename en de woningbouw op de schaarste op de woningmarkt. Hieruit kan worden opgemaakt dat bevolkingstoename tot meer schaarste op de woningmarkt leidt, en dat de woningbouw tot minder schaarste op de woningmarkt leidt. Dit kabinet zet in op meer woningbouw. Voor wat betreft de verwachte kosten van verduurzaming geldt dat deze geen effect hebben op de schaarste op de markt voor reeds bestaande koopwoningen. Wat betreft de nieuwbouw geldt dat op korte termijn extra verduurzamingsmaatregelen een uitdaging kunnen opleveren. Daarom wordt bij nieuwbouweisen gewerkt met kostenoptimalisatiestudies11 om de technische haalbaarheid vast te stellen en de kosten in lijn te brengen met de energiebesparing. Op deze manier blijven de kosten van verduurzaming van nieuwbouwwoningen economisch verantwoord. Het is niet mogelijk een inschatting te maken over de grootte van de drie genoemde oorzaken op huizenprijzen, omdat er veel andere factoren zijn die ook invloed hebben op huizenprijzen.

Vraag 11

Hoe beoordeelt u de conclusies uit onderzoek van eind 2023 dat de positie van starters op de woningmarkt «in veertig jaar nog nooit zo slecht» is geweest?3 Hoe gaat u dit probleem oplossen?

Het onderzoek dat u aanhaalt is van BLG en gaat over de positie van starters in de periode 1981–2021. Uit het onderzoek blijkt dat onder de verkochte woningen het aandeel dat naar koopstarters is gedaald van ruim 60% in 1981 tot onder de 50% in 2021. Dat koopstarters het de afgelopen decennia lastig hebben gekregen deel ik met BLG. Ik vind het belangrijk dat starters ook in de toekomst een betaalbare woning kunnen kopen. Helaas zijn er de afgelopen jaren te weinig betaalbare woningen gebouwd. Daarom komen jongeren er vaak niet meer tussen op de woningmarkt. Ik zet mij er voor in dat er 100.000 woningen per jaar worden gebouwd, waarvan twee derde van alle nieuwbouw moet bestaan uit betaalbare woningen. Zowel koop als huur, voor midden- en lagere inkomens. Het kabinet wil hiervoor de procedures verkorten zodat er sneller gebouwd kan worden. Ook wil het kabinet de huidige woningvoorraad beter benutten, waardoor meer ruimte ontstaat voor woonvormen in de koop- en huursector die ook voor starters toegankelijk zijn. Ik denk hierbij onder andere aan flexwoningen, hospitakamers en gesplitste woningen. Specifiek voor starters komt er het Nationaal Fond Betaalbare Koopwoningen. Met dit fonds van € 70 miljoen ondersteun ik starters met inkomens van maximaal twee keer modaal, die net niet voldoende leencapaciteit hebben bij de aankoop van een nieuwbouw koopwoning. Eind 2024 verwacht ik dit fonds te openen voor projecten die woningen willen aanbieden middels de regeling van dit fonds. Met dit pakket aan maatregelen wil ik de positie van starters versterken.

Vraag 12

Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en binnen de daarvoor gestelde termijn beantwoorden?

De beantwoording van de Kamervragen is zo spoedig mogelijk verzonden naar de Tweede Kamer.

Vraag 1

Zijn er bij het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport signalen bekend over cliënten in een zorgwoning die financiële druk of problemen ervaren wegens huurstijgingen? Zo nee, kunt u aangeven of er een meldpunt bestaat waar personen, die in een zorgwoning wonen, zich kunnen melden als zij wegens huurstijgingen financiële moeilijkheden ervaren?

Vraag 2

Deelt u de mening dat cliënten/bewoners in een woon-zorginstelling vaak in een hele kwetsbare positie zitten omdat zij ook zorg afnemen bij de organisatie aan wie zij ook huur moeten betalen? Zo ja, is er een extern toezichthouder die ook meekijkt als het gaat om redelijkheid en billijkheid bij voorgenomen huurstijgingen en de kwaliteit van wonen algemeen?

Vraag 3

Kunt u reflecteren en een toelichting geven op de wenselijkheid van het scheiden van wonen en zorg? Deelt u de mening dat het potentieel voordelig zou kunnen zijn om wonen en zorg meer te scheiden?

Vraag 4

Kunt u aangeven en toelichten welk percentage van de inkomsten (bijvoorbeeld vanuit de Wajong) dat besteed wordt aan huur- en woonkosten u wenselijk acht?

Voor iedere cliënt geldt dat hij/zij binnen de eigen financiële mogelijkheden keuzes moet maken wat aan huur- en woonkosten kan worden uitgegeven. Op de website van het Nibud (Nationaal Instituut voor budgetvoorlichting, www.nibud.nl) wordt aangegeven dat niet alleen inkomen, maar ook andere persoonlijke omstandigheden (zoals huishoudsamenstelling en eventuele hoge zorg- of andere kosten) bepalen of een huur voor mensen betaalbaar is. Om de reden die het Nibud noemt, werk ik niet met percentages die ik wenselijk acht om aan huur- en woonkosten uit te geven. Het Nibud kan helpen bij het verkrijgen van inzicht in persoonlijke inkomsten en uitgaven en daarmee ook in wat verantwoord aan huur kan worden uitgegeven. Verhuurders hanteren daarnaast vaak een minimum inkomensgrens. Dat zorgt ervoor dat mensen ook langs die weg beschermd worden tegen woonkosten die ze niet kunnen betalen.

Vraag 5

Aan welke regels en richtlijnen moeten aanbieders van woon-zorginitiatieven zich houden bij het hanteren van de huur en huurstijgingen?

Woon-zorginitiatieven moeten zich houden aan de wet- en regelgeving die geldt met betrekking tot de hoogte van de maximale huur en huurstijgingen (Wet betaalbare huur).

Vraag 6

Mag de huur worden opgezegd wanneer bijvoorbeeld het zorgzwaartepakket van de cliënt verandert? Zo ja, onder welke voorwaarden?

Het is in beginsel afhankelijk van de voorwaarden die zijn gesteld in het huurcontract en/of het zorgcontract of dit mogelijk is. Daarbij is ook van belang in hoeverre wonen en zorg (contractueel, maar ook in de feitelijke uitvoering) met elkaar zijn verweven. Het is niet wenselijk als een instelling cliënten vraagt om meer zorg af te nemen dan nodig is.

Vraag 7

Mag een instelling van reeds woonachtige cliënten vragen meer zorg af te nemen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Welke bezwaar- en beroepsmogelijkheden zijn er als cliënten/bewoners of hun wettelijk vertegenwoordigers het niet eens zijn met aangekondigde huurstijgingen?

Personen die bezwaar maken tegen huurstijgingen kunnen in eerste instantie bezwaar aantekenen bij de verhuurder. Bij een conflict kan men een uitspraak vragen van de Huurcommissie.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat mensen die in een Wlz-instelling wonen, geen huurbescherming hebben zoals anderen?

Cliënten die intramuraal in een Wlz-instelling wonen (en zorg ontvangen op basis van een integraal zorgzwaartepakket (ZZP)) betalen geen huur en hebben om die reden letterlijk geen huurbescherming. Zij betalen voor de zorg (inclusief het verblijf) een inkomensafhankelijke eigen bijdrage. Dat betekent echter niet dat deze cliënten niet beschermd moeten worden, bijvoorbeeld tegen ongewenste verhuizingen.

Vraag 10

Bent u, gezien de signalen, maar ook de rapporten over de uitdagingen op de woningmarkt voor deze groep, bereid om in navolging van de aangenomen motie Westerveld alsnog te onderzoeken of er een vorm van huurbescherming mogelijk is voor deze groep?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Welke concrete maatregelen neemt u om de kwaliteit van de zorg te garanderen bij enerzijds PGB-gefinancierde woon- en zorginitiatieven en anderzijds woon- en zorginitiatieven, die gefinancierd worden door zorg in natura voor personen met autisme met een licht zorgzwaartepakket, om te voorkomen dat zij bijvoorbeeld onterecht gevraagd worden zwaardere zorg af te nemen dan noodzakelijk?

De IGJ houdt toezicht op de kwaliteit van de zorg in zowel pgb-gefinancierde wooninitiatieven als initiatieven die worden gefinancierd op basis van zorg in natura. Het leveren van zorg die past bij het geïndiceerde zorgprofiel vormt een onderdeel van het toezicht van de IGJ. Het CIZ bepaalt het best passende zorgprofiel/zorgzwaartepakket onafhankelijk van de wens van de zorgaanbieders.
Een pgb is bedoeld voor cliënten die zelf hun zorg willen en kunnen inkopen. Dat geldt ook voor cliënten in een wooninitiatief. Het pgb van bewoners van een wooninitiatief blijkt niet in alle gevallen een bewuste keuze te zijn. De Kamerbrief «Wooninitiatieven en pgb» van 12 juni jl.1 beschrijft maatregelen die bijdragen aan de kwaliteit van zorg in pgb-gefinancierde wooninitiatieven. De maatregelen beogen de «gedwongen» inzet van het pgb te verminderen en betrokken partijen te ondersteunen bij hun taken en verantwoordelijkheden.

Vraag 1

Hoe luidt uw reactie op het bericht dat, ondanks het verbod op tijdelijke huurcontracten, er nog altijd honderden woningen met een tijdelijk contract aangeboden worden?1

Ik heb kennis genomen van het artikel.

Vraag 2

Hoe spant u zich in om de Wet vaste huurcontracten te handhaven, zodat vaste huurcontracten de norm zijn en blijven?

Vanuit de Rijksoverheid is er duidelijke communicatie geweest over de inwerkingtreding en werking van de Wet vaste huurcontracten en we zullen deze informatie beschikbaar blijven stellen en waar nodig extra onder de aandacht brengen.
De Wet vaste huurcontracten kent geen eigen handhavingsmogelijkheden. In het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten zijn categorieën van personen opgenomen waarvoor het aanbieden van tijdelijk contracten mogelijk blijft. Indien een verhuurder ten onrechte een tijdelijk contract aanbiedt, heeft dit geen gevolgen voor de huurder. Het huurcontract wordt namelijk van rechtswege een huurcontact voor onbepaalde tijd. Een huurcontract voor onbepaalde tijd kan een verhuurder niet zomaar beëindigen. De huurder heeft dan namelijk huurbescherming. Dit betekent dat de huurder na het tijdsverloop van het vermeende tijdelijke huurcontract in het gehuurde kan blijven zitten. De verhuurder kan het huurcontract alleen onder strikte eisen opzeggen. De verhuurder is daarbij gehouden aan de opzeggingsgronden die het Burgerlijk Wetboek daarbij biedt. Stemt de huurder niet met de opzegging in? Dan zal de verhuurder een gerechtelijke procedure moeten starten en aan moeten tonen dat hij een geldige opzeggingsgrond heeft.

Vraag 3

Hoe treedt u op tegen verhuurders die te kwader trouw en zonder wettelijke grondslag huurovereenkomsten van tijdelijke aard blijven aanbieden? Welke instrumenten heeft u of hebben gemeenten om dergelijke malafide verhuurders aan te pakken?

De Wet vaste huurcontracten kent geen handhavingsmogelijkheden, anders dan dat ten onrechte afgesloten tijdelijke contracten van rechtswege voor onbepaalde tijd zijn. Ook gemeenten hebben geen handhavingsmogelijkheden vanuit de wet Vaste huurcontracten. Voor alle andere huurders geldt dat er van rechtswege sprake is van een contract voor onbepaalde tijd. Zoals toegelicht in het antwoord bij vraag 2 kan de huurder in het gehuurde blijven zitten en hoeft de huurder geen actie te ondernemen indien ten onrechte een tijdelijk huurcontract is aangeboden.

Vraag 4

Wat is uw visie op het versterken van de handhaving van het tijdelijke huurcontract door gemeenten – in lijn met de Wet goed verhuurderschap – handhavende instrumenten op dit gebied toe te kennen?

Gemeenten hebben vanuit de Wet goed verhuurderschap geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden. Handhaving van contractvormen zou neerkomen op een nieuwe aanvullende taak voor gemeenten. Ik zie op dit moment – nog voor een wetsevaluatie van de Wet goed verhuurderschap of de Wet vaste huurcontracten heeft plaatsgevonden – geen aanleiding een dergelijke uitbereiding voor te stellen. Wel kent de Wet goed verhuurderschap de verplichting voor de verhuurder om de huurder te informeren over de verschillende soorten huurovereenkomsten en de betreffende huur- en huurprijsbescherming. Gemeenten kunnen daarop handhaven.

Vraag 5

Kunt u bevestigen dat huurders die na 1 juli 2024 een huurovereenkomst van tijdelijke aard zijn aangegaan geacht moeten worden een overeenkomst voor onbepaalde tijd te krijgen, met als gevolg dat de huurder de woning mag blijven huren, (tenzij sprake is van bestaande uitzonderingen zoals dringend eigen gebruik of slecht huurderschap)?

In het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten zijn categorieën van personen opgenomen waarvoor het aanbieden van tijdelijk contracten mogelijk blijft. Voor alle andere huurders geldt dat er van rechtswege sprake is van een contract voor onbepaalde tijd. Deze huurders kunnen zich beroepen op hun huurbescherming voor onbepaalde tijd. Zoals in het antwoord op vraag 2 toegelicht is het aan de verhuurder om in een uiterst geval via de kantonrechter, beëindiging van het huurcontract te bepleiten. De verhuurder is daarbij gehouden aan de opzeggingsgronden die het Burgerlijk Wetboek daarbij biedt. Bij «dringend eigen gebruik» e.d. is er sprake van een bijzondere opzeggingsgrond van een vast huurcontract.

Vraag 6

Herkent u het beeld dat met name studenten nog in grote getalen geconfronteerd worden met tijdelijke huurcontracten? Kunt u bevestigen dat artikel 1 lid a van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst alleen bedoeld is om tijdelijk vrijkomende studentenkamers kortstondig te kunnen verhuren aan studenten die tijdelijk op zoek zijn naar een woonruimte? Kunt u bevestigen dat het niet de bedoeling is dat deze uitzondering ingezet wordt om reguliere studentenkamers tijdelijk te verhuren? Hoe voorkomt u dat niet alle studenten alsnog met een tijdelijk huurcontract worden opgezadeld, op basis van deze uitzondering?

Ik heb geen signalen dat studenten in grote getalen worden geconfronteerd met tijdelijke huurcontracten. De uitzondering in artikel 1 lid a van het besluit is gericht op «personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren». In de nota van toelichting is daarbij aanvullend toegelicht dat een campuscontract (doelgroepen-contract) veel wordt gebruikt bij de huisvesting van studenten; daarmee mag een student in een studentenwoning blijven zolang deze bij een onderwijsinstelling ingeschreven staat. Toegelicht is dat de uitzondering in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten aanvullend nodig is om studentenkamers die tijdelijk vrijkomen, te kunnen verhuren aan studenten die tijdelijk op zoek zijn naar een woonruimte. Ik vind het belangrijk dat dat aanbod blijft bestaan en kamers niet onnodig leeg staan. Met de Wet betaalbare huur en het moderniseren en dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel is het niet aannemelijk dat verhuurders kiezen voor een tijdelijk contract met de bedoeling bij het aflopen ervan de huur te kunnen verhogen; de huurprijzen zijn immers dwingend gemaximeerd.

Vraag 7

Hoe spant u zich in om huurders te informeren over hun rechten als zij onverhoopt na 1 juli 2024 een tijdelijk huurcontract hebben afgesloten?

Via de gebruikelijk kanalen van Rijkoverheid.nl, Volkshuisvesting.nl en via de Huurcommissie.

Vraag 8

Bent u bereid om in overleg te treden met verhuurdersorganisaties, verhuurmakelaars en verhuurplatforms van woningen om te benadrukken dat tijdelijke huurcontracten nog slechts onder zeer beperkte voorwaarden aangeboden mogen worden?

Ik ga ervan uit dat verhuurdersorganisaties, verhuurmakelaars en verhuurplatforms voldoende op de hoogte zijn van de werking van de Wet vaste huurcontracten. Ik ben bereid om samen met verhuurdersorganisaties, verhuurmakelaars en verhuurplatforms te bekijken hoe ook via hen de informatieverstrekking aan huurders en verhuurders zo optimaal mogelijk kan worden benut zodat eenieder die een huurcontract wilt afsluiten op de hoogte is van de werking van de wet vaste huurcontracten.

Vraag 1

Deelt u de mening dat de kamernood voor studenten zeer hoog is en de inschatting dat er op korte termijn maatregelen nodig zijn om ervoor te zorgen dat jongeren die aan het HBO, MBO en WO willen gaan studeren een kamer kunnen vinden tegen een redelijke prijs, zodat zij niet dagelijks uren hoeven te reizen met het openbaar vervoer?

Net als voor veel andere doelgroepen geldt voor studenten dat er een tekort aan betaalbare huisvesting is. In 2022 hebben gemeenten, huisvesters, hbo- en wo-instellingen, studenten en de Ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) de handen ineengeslagen en samen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) ontwikkeld en ondertekend. In een later stadium zijn ook de MBO Raad en JOBmbo aangesloten bij het LAS. De hoofddoelstelling van dit actieplan is om het tekort aan studentenhuisvesting te verminderen door de realisatie van 60.000 betaalbare studentenwoningen, via nieuwbouw en een betere benutting van de bestaande woningvoorraad, in de periode van 2022 tot en met 2030. Het huidige kabinet zet deze aanpak voort.
Op 5 september 2024 heb ik, mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS) naar uw Kamer gestuurd.1 Hieruit blijkt dat het steeds beter gaat met de verhouding tussen vraag en aanbod van studentenwoningen. Wel vraagt het onderwerp blijvende aandacht om deze positieve ontwikkeling door te kunnen zetten.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat het aantal huiseigenaren dat bereid is om een kamer (of etage) te verhuren gestegen is van 3% naar 6%, en dat dus meer dan 300.000 mensen bereid zijn om een deel van hun huis te verhuren? Volgens Choice gaat het zelfs om 8% en dus 900.000 potentiële hospita’s totaal.1

De potentie aan mogelijke kamers via hospitaverhuur is groot. Uit publieksonderzoek, uitgevoerd door onderzoeksbureau Choice in opdracht van het Ministerie van BZK3, blijkt dat zo’n 8 procent van de Nederlanders overweegt hospita te worden. Van deze groep geeft 2 procent aan «wel of zeker wel» tot hospitaverhuur over te willen gaan en 6 procent dit «waarschijnlijk wel» te doen. Wanneer we kijken naar de geschikte woonruimte – huishoudens met een extra kamer over – blijkt dat ongeveer een derde van de Nederlanders hier momenteel over beschikt. Rekening houdend met deze cijfers, is berekend dat de huidige potentie voor hospitaverhuur ongeveer 100.000 kamers is.
Ondanks deze potentie kunnen potentiële hospita’s in de praktijk nog belemmeringen ervaren, bijvoorbeeld vanuit hun hypotheekverstrekker, gemeente of de verhuurder (zie onderstaand).
De Tweede Kamer is op 7 mei 2024 middels de brief «stand van zaken – studentenhuisvesting» geïnformeerd over de bredere context van het publieksonderzoek en de potentie van hospitaverhuur.4

Vraag 3

Deelt u de mening dat als een fors deel van deze mensen dit ook werkelijk doen, als mogelijk ook een aantal huurders dit kan, we een wezenlijk verschil kunnen maken in de strijd tegen de kamernood?

In tijden van woningnood, zoals ook nu, biedt hospitaverhuur kansen om ruimte die anders ongebruikt zou blijven optimaal te benutten. Tegenwoordig woont de gemiddelde Nederlander steeds ruimer en het is daarom van groot belang om, naast het realiseren van de woningbouwopgave, ook bestaande woonruimte beter te benutten. Hospitaverhuur biedt een snelle, duurzame en kosteneffectieve manier om mensen onderdak te bieden, bevordert het gemeenschapsgevoel in wijken en verlaagt de druk op het kamertekort. Het geeft studenten, starters en andere woningzoekenden meer mogelijkheden om een geschikte woonruimte te vinden. Ik deel dan ook de mening dat hospitaverhuur kansen biedt om het woningtekort voor onder andere studenten te verkleinen.

Vraag 4

Hoe gaat u op de korte termijn belemmeringen ten aanzien van hospitaverhuur in een zelfstandige huurwoning wegnemen als het gaat om het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) dat gehanteerd moet worden als drie of meer mensen niet een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen in deze huurwoning?

Deze belemmering is al weggenomen met de wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte met de Wet betaalbare huur. Met de verduidelijking van de definitie van zelfstandige en onzelfstandige woningen in het nieuwe Besluit huurprijzen woonruimte is een uitzondering voor hospitaverhuur opgenomen. Het is namelijk de bedoeling dat voor de hospitaverhuurder die tevens huurder van een zelfstandige woning is, de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen (WWS) blijft gelden. Voor de hospitahuurder kan de maximale huurprijs worden bepaald aan de hand van het WWS Onzelfstandig (WWSO).
Met de verduidelijking van de definitie van zelfstandig-onzelfstandig was er een risico dat voor zowel de hoofdhuurder als de hospitahuurder echter een maximale huurprijs op grond van het WWSO zou gelden. Dit zou nadelig uit kunnen pakken voor de hoofdverhuurder/eigenaar van de woning en ertoe kunnen leiden dat zij deze vorm van kamerverhuur niet zouden faciliteren. Om dit te voorkomen is een uitzondering opgenomen met de volgende voorwaarden:
Deze voorwaarden zijn nodig om te voorkomen dat deze uitzondering ook wordt toegepast in situaties wanneer er eigenlijk geen sprake is van hospitaverhuur maar van kamerverhuur. Met deze uitzondering in combinatie met specifieke voorwaarden wordt hospitaverhuur gefaciliteerd en tegelijk eventueel oneigenlijk gebruik voorkomen.

Vraag 5

Hoe kunt u garanderen dat de hoofdverhuurder de huurprijs van een zelfstandige huurwoning via het woningwaarderingsstelsel (WWS) – en dus niet het WWSO – ook bij hospitaverhuur mag blijven rekenen?

Dit is geregeld met het Besluit betaalbare huur. De voorwaarden voor deze uitzondering zoals die met het Besluit betaalbare huur worden toegevoegd aan artikel 1, lid 4 van het Besluit huurprijzen woonruimte, zijn beschreven in bovenstaand antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Hoe snel kunt u voor elkaar krijgen dat hospitaverhuur als uitzondering op het WWSO geldt?

Dit is reeds geregeld met de Wet betaalbare huur. Zie bovenstaande antwoorden.

Vraag 7

Hoe gaat u bekendheid geven aan de weggenomen belemmering op het vlak van het WWSO?

Over de Wet betaalbare huur is uitgebreid gecommuniceerd en hiervoor is tevens een aparte pagina ingericht op Rijksoverheid.nl.5 Voor hospitaverhuur is recentelijk een update op Rijksoverheid.nl gepubliceerd, waarin alle voorwaarden en regelingen, inclusief de weggenomen belemmering op het vlak van het WWS(O), worden toegelicht.
Daarbij is op 29 augustus jl. de campagne «Jouw huis van grote waarde!» gelanceerd. Deze campagne heeft als doel de bekendheid met hospitaverhuur te vergroten, de regelgeving te verduidelijken en het imago van hospitahuur te vernieuwen. Hiervoor zijn verschillende brochures, beeldmateriaal, handreikingen en een communicatietoolkit gepubliceerd en verspreid. We zetten in op een zo groot mogelijk bereik door een groep woningcorporaties en gemeenten te betrekken en hen te vragen om actief bij te dragen aan het vergroten van de bekendheid met hospitaverhuur. Ook Aedes en de Woonbond onderschrijven de campagne. De informatiecampagne geeft daarmee invulling aan zowel de behoefte vanuit de maatschappij als vanuit de professionals; het verkrijgen van meer inzicht in hospitaverhuur en verduidelijking van de regelgeving. De toolkit en campagnesite zijn te bekijken op de website volkshuisvestingnederland.nl.6

Vraag 8

Bent u bekend met het feit dat een fors aantal banken het niet standaard toestaat om een kamer te verhuren als er een hypotheek op het huis rust en dat het overgrote deel van de mensen die een kamer wil verhuren dat niet mag van de bank?

Ja. De meeste kredietverstrekkers van hypotheek op de eigen woning staan het niet toe om een kamer te verhuren of verbinden hier voorwaarden aan. Er zijn geen cijfers voor hoeveel mensen dit een belemmering vormt om over te gaan voor hospitaverhuur. Een deel van de woningeigenaren krijgt wel (al dan niet onder voorwaarden) toestemming. Er zijn ook mensen die er voor kiezen om geen toestemming te vragen aan de kredietverstrekker. Ik vind het een onwenselijke situatie als potentiële verhuurders geen toestemming krijgen of – bijvoorbeeld uit vrees geen toestemming te krijgen – geen toestemming vragen aan de kredietverstrekker. Daarom bereid ik ook een wetswijziging voor, waar ik in antwoord 9 op in ga. Overigens vindt er ook hospitaverhuur plaats in de huursector. Huurders zijn niet afhankelijk van toestemming van hypotheekverstrekkers, wel uiteraard van de verhuurder.

Vraag 9

Kunt u ervoor zorgen dat het wettelijk wordt vastgelegd dat de kamerverhuur (in hospitavorm) van rechtswege eindigt bij de gedwongen verkoop van een woning of de vrijwillige verkoop van de woning (met wellicht een opzegtermijn van twee maanden), zodat u voor deze situaties de zorgen van banken en huiseigenaren wegneemt?

Op dit moment bereid ik een wetswijziging voor die er toe moet leiden dat het huurcontract – alleen in het geval van hospitaverhuur – bij verkoop kan worden beëindigd. De precieze vormgeving werk ik op dit moment uit. Hierbij kijk ik onder andere naar een redelijke opzegtermijn, die voor de verhuurder werkbaar is, maar ook genoeg mogelijkheden biedt aan de huurder. Ik streef er naar om het wetsvoorstel binnenkort in internetconsultatie te brengen.

Vraag 10

Op welke termijn kunt u met een door de bankensector geaccepteerde hospitahuurovereenkomst komen waarin beëindiging van de hospitaovereenkomst bij verkoop van de woning gewaarborgd is?

Bij de vormgeving van het wetsvoorstel houd ik contact met kredietverstrekkers om te zien of de nieuwe opzeggingsgrond werkbaar is voor hen. Het is immers van belang dat zoveel mogelijk van hen – na de wetswijziging – standaard toestemming verlenen voor hospitaverhuur. Ik heb dus contact met de sector bij de vormgeving van het wetsvoorstel en ook bij de consultatie kan de sector reageren. In het antwoord op vraag 14 ga ik in op modelhuurcontracten.

Vraag 11

Bent u bereid om met de banken in overleg te treden en hen te vragen kamerverhuur bij een hypotheek onder een aantal standaardvoorwaarden (contractvorm moet hospitaverhuur zijn, geen hypotheekachterstand, etc.) standaard toe te staan? Kunt u hierover binnen vier weken terug rapporteren aan de Kamer of zij hiermee akkoord kunnen gaan?

Zoals ik bij vraag 10 heb aangegeven, heb ik bij de vormgeving van het wetsvoorstel contact met kredietverstrekkers, zodat ik kan toetsen of de wetswijziging voor hen werkbaar is. Zij zullen pas toezeggen hun beleid aan te passen als zij weten hoe de wetswijziging er precies uit komt te zien, bijvoorbeeld welke concrete voorwaarden er worden gesteld. Als dit duidelijk is, ga ik graag met de sector in gesprek om van hen commitment te krijgen hospitaverhuur – na ingang van de wet – toe te staan. Omdat de precieze voorwaarden nog niet zijn uitgewerkt, lukt dit niet binnen vier weken. Ik kan me overigens voorstellen dat de beoordeling voor een deel nog steeds maatwerk blijft, want geldverstrekkers blijven mogelijk kiezen voor enige vorm van beoordeling (bijvoorbeeld ten aanzien van betaalachterstanden).

Vraag 12

Hoe gaat u ervoor zorgen dat ook een Tweede Kamer van een hospitaverhuurder onder de kamerverhuurvrijstelling gebracht wordt, vermits ook voor die kamer het maximale bedrag van de vrijgestelde inkomsten niet overschreden worden?

De kamerverhuurvrijstelling die in 1993 in de wet is opgenomen heeft vergroting van het kameraanbod door eigenwoningbezitters ten doel. De vrijstelling is met name op gericht op het stimuleren van het aanbod van kamers door hospita’s. De kamerverhuurvrijstelling is weliswaar vormgegeven als een algemene vrijstelling en niet gekoppeld aan een bepaalde groep huurders, maar in de Memorie van Toelichting en verdere parlementaire behandeling is de vrijstelling steeds in verband gebracht met vraagstukken rondom studentenhuisvesting.
Bij de invoering van de kamerverhuurvrijstelling gold een vrijstelling indien de huuropbrengsten niet meer bedroegen dan 5.000 gulden per jaar ongeacht het aantal verhuurde kamers. De grens van 5.000 gulden is destijds gebaseerd op een advies van de Raad voor de Volkshuisvesting (Ravo). De Ravo komt op dit bedrag van 5.000 gulden op grond van de redenering dat een fiscale vrijstelling van zodanige omvang moet zijn dat daarvan voldoende prikkel uitgaat om tot verhuur van ten minste één kamer over te gaan. De Ravo had destijds vastgesteld dat in schaarstegebieden de netto kamerhuurprijzen van hospitakamers (volgens het puntensysteem van de Huurprijzenwet woonruimte) in de regel het bedrag van 5.000 gulden per jaar niet te boven gaan.7
Het grensbedrag van de kamerverhuurvrijstelling wordt jaarlijks geïndexeerd door het te vermenigvuldigen met de verhouding van de indexcijfers van de woninghuren over juli van het voorafgaande jaar tot dat indexcijfer over juli van het tweede voorafgaande kalenderjaar. Dit bedrag van 5.000 gulden is – middels indexaties – inmiddels 5.998 euro per jaar.
In 2017 is er een evaluatie geweest van de Kamerverhuurvrijstelling. Dit heeft niet tot een aanpassing geleid. Inmiddels is de evaluatie 7 jaar geleden en is de woningkrapte toegenomen. Daarnaast is het WWSO – waarmee de maximale huur voor hospitakamers kan worden bepaald – op 1 juli 2024 gemoderniseerd en de maximale huurprijzen met 25% verhoogd. Dat biedt een aanknopingspunt om de regeling opnieuw tegen het licht te houden. Daarom ga ik – conform motie Van Vroonhoven c.s.8 – de komende tijd met het Ministerie van Financiën verkennen of er op dit moment obstakels zijn bij de kamerverhuurvrijstelling. Daarvoor wil ik ook het gebruik van en ervaringen met hospitaverhuur beter in beeld brengen. Dit doe ik onder meer via een peiling die ik op dit moment heb lopen waarbij onder andere hospitaverhuurders worden bevraagd.

Vraag 13

Bent u ermee bekend dat er ook animo is voor kamerverhuur onder huurders en kunt u aangeven hoe groot deze animo is?

In navolging op het publieksonderzoek van Choice naar potentiële hospitaverhuurders, waar ik in mijn antwoord op vraag 2 op ben ingegaan, loopt er op dit moment een tweede peiling in opdracht van mijn ministerie, zoals in het antwoord op vraag 12 aangegeven. Dit onderzoek richt zich op zowel huidige hospitahuurders en -verhuurders, als potentiële hospitahuurders. Zij worden gevraagd naar hun ervaringen en/of wensen met betrekking tot hospitahuur. De uitkomsten van dit onderzoek, inclusief het animo voor hospitahuur, zullen worden gebruikt ter ondersteuning van de verdere beleidsvorming op het gebied van hospitaverhuur. Na afronding zullen de uitkomsten ook beschikbaar worden gesteld op de website van de Rijksoverheid.

Vraag 14

Hoe snel kunt u met de particuliere huursector en de corporatiesector komen tot een hospitaverhuurmodelcontract dat hospitaverhuur mogelijk maakt?

Als onderdeel van de informatiecampagne ben ik de afgelopen tijd bezig geweest met het opstellen van een handreiking voor professionals (bijvoorbeeld gemeenteambtenaren en verhuurders) en met het maken van een brochure voor huurders. Hiermee is de informatievoorziening over bijvoorbeeld de contractvorm en proeftijd verbeterd. Er zijn al enkele woningcorporaties die werken met modelcontracten voor hospitaverhuur; hetzelfde geldt voor de bemiddelingspartijen actief op dit terrein en de Sociale Verzekeringsbank biedt op haar website een modelcontract aan.

Vraag 15

Hoe gaat u, in samenspraak met de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, regelen dat er een positieve prikkel tot hospitaverhuur komt voor potentiële hospitaverhuurders die voor hun levensonderhoud afhankelijk zijn van de aanvullende inkomensvoorziening ouderen (AIO) of bijstandsuitkering?

Gemeenten en de SVB hebben de mogelijkheid om hospitaverhuurders met een bijstandsuitkering of AIO te ondersteunen bij mogelijke bijkomende kosten van levensonderhoud door hospitaverhuur. Dit kan door middel van afstemming via artikel 18, eerste lid van de Participatiewet. Ook het niet volledig verrekenen van inkomsten uit hospitaverhuur – in het geval van gemaakte kosten – kan hieraan bijdragen. Dit kan door middel van artikel 33, vierde lid van de Participatiewet. Zie hierover verder het antwoord op vraag 18.

Vraag 16

Kunt u aangeven in welke mate de kostendelersnorm als belemmering wordt ervaren bij het delen van een woning?

Als bijstandsgerechtigden (alleenstaanden of gehuwden) een woning willen delen met iemand van 27 jaar of ouder, kunnen zij te maken krijgen met de kostendelersnorm. Dat kan voor hen een belemmering zijn om te gaan samenwonen of iemand in huis te nemen. We hebben geen inzicht in hoeveel mensen dit ook daadwerkelijk als een belemmering ervaren. Wel is in opdracht van het Ministerie van SZW in 2020 door Significant Ape een onderzoek uitgevoerd naar belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen9. Uit het onderzoeksrapport Samen onder dak; belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen bleek dat sinds 2015 (toen de kostendelersnorm werd ingevoerd) een grotere uitstroom plaatsvond van jongeren uit bijstandshuishoudens in het jaar waarin ze 21 jaar worden. Dat is de leeftijd waarop de kostendelersnorm van toepassing wordt. Ook waren sinds 2015 in bijstandshuishoudens waar iemand 21 jaar wordt meer uitschrijvingen uit de Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) met «bestemming onbekend» in vergelijking met huishoudens zonder bijstandsgerechtigden. Dat gold met name voor bijstandshuishoudens met jongeren in de leeftijdscategorie 21 t/m 23 jaar.
Deze uitkomsten leidden ertoe dat het kabinet Rutte III in 2021 een verkenning heeft uitgevoerd naar een andere vormgeving van de kostendelersnorm.10 Deze verkenning heeft ertoe geleid dat de kostendelersnorm per 1 januari 2023 is gewijzigd11 zodat inwonende jongvolwassenen tot 27 jaar niet langer meetellen als kostendeler voor de uitkering van huisgenoten.
De kostendelersnorm is niet van toepassing bij een zakelijke of commerciële relatie zoals bij hospitaverhuur. Wel moeten de inkomsten uit onderverhuur of hospitaverhuur worden verrekend met de hoogte van de bijstandsuitkering. Ook als er sprake is van de uit onderverhuur of hospitaverhuur voortvloeiende lagere algemene noodzakelijke bestaanskosten als gevolg van het delen van kosten dan moet daarmee bij het vaststellen van de hoogte van de bijstandsuitkering rekening worden gehouden, voor zover dat niet is gedaan bij vaststelling van de norm. Dat geldt echter ook voor uit onderverhuur of hospitaverhuur voortvloeiende hogere algemene noodzakelijke bestaanskosten zoals energiekosten en lokale belastingen. Zie hierover ook het antwoord op vraag 18.
Wat betreft mantelzorg geldt in beginsel de kostendelersnorm. Echter geldt ook bij mantelzorg dat als het gaat om vooropgesteld tijdelijk verblijf, crisissituaties of dreigende dakloosheid dat de gemeente via artikel 18, eerste lid, maatwerk kan toepassen en daarmee de geldende kostendelersnorm kan verhogen tot de oorspronkelijke norm. In het wetsvoorstel Participatiewet in balans worden verschillende voorstellen gedaan om meer ruimte te creëren voor mantelzorg, waaronder het voorstel om in een situatie waarin de intensieve zorgbehoefte aanleiding is om samen te wonen, dit niet als een gezamenlijk huishouden aan te merken.
Wat betreft de situatie van beginnend samenwonen waarbij beide betrokkenen nog hun eigen adres aanhouden, kunnen gemeenten tijdelijk voor een periode van enkele maanden in overleg met beide betrokkenen de oorspronkelijke bijstandsnorm (indien van toepassing) aanhouden in plaats van uit te gaan van een gezamenlijke huishouding. Enkele gemeenten zoals Amsterdam, Tilburg en (recent) Zoetermeer zijn hiermee een proef gestart. In de beantwoording op Kamervragen van de leden Koerhuis en De Kort (beiden VVD) van 3 februari 2022 is door onze voorgangers, de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening (VRO) en de Minister voor Armoedebeleid, Participatie en Pensioenen toegelicht waarom een dergelijke proef is toegestaan12.

Vraag 17

Kunt u een maatschappelijke kosten-baten analyse laten uitvoeren zodat de uitkomsten betrokken kunnen worden bij de politieke keuze om al dan niet over te gaan tot (deels) afschaffen van de kostendelersnorm?

Het volledig afschaffen van de kostendelersnorm kost structureel € 425 miljoen per jaar. Het houdt geen rekening met het vangnetprincipe van de bijstand met schaalvoordelen bij meerdere inkomens of stapeling van uitkeringen in een huishouden. Dit ondergraaft het draagvlak voor het vangnet.
Uw Kamer heeft met de motie Podt (D66) het vorige kabinet opgeroepen tot het uitvoeren van maatschappelijke kosten-batenanalyses (MKBA’s) binnen het sociaal domein13 en met de motie Palland verzocht uw Kamer het vorige kabinet en komende kabinetten tot het in kaart brengen van de maatschappelijke kosten en baten van het afschaffen van de kostendelersnorm voor familieleden, bijvoorbeeld in vrijkomende huisvesting en zorg voor elkaar14. In navolging hiervan heeft SEO Economisch Onderzoek in opdracht van SZW een haalbaarheidsstudie uitgevoerd voor een MKBA op een zevental participatie-instrumenten waaronder de kostendelersnorm. Uit deze haalbaarheidsstudie blijkt dat voor de kostendelersnorm geldt dat op afzienbare tijd een MKBA onhaalbaar is, gegeven de beperkte bestaande empirische evidentie. Dit is gemeld in de Monitoringsbrief Participatiewet 202415 die 15 oktober 2024 naar uw Kamer is gestuurd.
Echter, in aanvulling daarop verkent het kabinet, zoals in het regeerprogramma staat vermeld, wat de consequenties zijn als de kostendelersnorm wordt aangepast of afgeschaft in de sociale zekerheidswetten met een kostendelersnorm (Participatiewet, AIO, IOAW, IOAZ, Anw en de Toeslagenwet) en welk effect dit heeft op woningdelen.

Vraag 18

Kunt u tot een vrij te stellen bedrag komen om (een deel van de) huuropbrengsten verkregen uit hospitaverhuur voor AIO'ers en ontvangers van bijstand ongemoeid te laten?

Nee, de bijstand is een vangnet en bedoeld om voor mensen die dat zelf niet kunnen, te voorzien in noodzakelijke bestaanskosten en om volwaardig mee te kunnen doen met de samenleving. De bijstandsuitkering is derhalve complementair (aanvullend) van aard. Het inkomen verkregen uit werk is uitgangspunt. Indien het inkomen uit werk niet toereikend is tot het sociaal minimum (de bijstandsnorm) en men voldoet aan de voorwaarden van de Participatiewet, kan dit inkomen worden aangevuld met algemene bijstand.
Om de prikkel naar werk en uitstroom uit de bijstand te vergroten kent de Participatiewet een vrijlating van inkomsten uit arbeid, dit is een beperkte en tijdelijke vrijlating om een armoedeval te voorkomen. Een eventuele vrijlating van inkomsten uit hospitaverhuur of andere huuropbrengsten draagt niet bij aan de arbeidsinschakeling van de betrokkenen. Bovendien leidt een dergelijke vrijlating van permanente aard tot een ongewenste ongelijkheid ten opzichte van bijstandsgerechtigden met een tijdelijke vrijlating van inkomsten uit arbeid.
De AIO, onderdeel van de Participatiewet, is algemene bijstand die vanuit de SVB verstrekt wordt in de vorm van inkomensondersteuning voor ouderen die een inkomen hebben dat beneden het sociaal minimum ligt, veelal veroorzaakt door een onvolledige AOW. Het is niet in lijn met de doelstelling van de AIO om hierbinnen grote verschillen ten opzichte van de gemeentelijke algemene bijstand te gaan maken. Voor de AIO gelden op enkele uitzonderingen na dezelfde voorwaarden als voor gemeentelijke algemene bijstand.
In aanvulling op het antwoord op vraag 15 wat betreft aanvullende woonkosten van hospitaverhuur of kamerverhuur zoals water, gas en licht en hogere gemeentelijke belastingen, biedt de Participatiewet ruimte aan gemeenten en SVB om deze in aanmerking te nemen en zo de inkomsten uit hospitaverhuur of kamerverhuur niet volledig te verrekenen. Ook kunnen gemeenten de bijstandsnorm van de betrokkene afstemmen afhankelijk van het individuele geval.

Vraag 19

Kunt u de huuropbrengsten verkregen uit hospitaverhuur uitgezonderen van de inkomensafhankelijke huurverhoging? Zo nee, waarom niet, en hoe wel?

Er wordt ingezet op het niet doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) bij woningen waar sprake is van hospitaverhuur. Ook nu al worden deze woningen vaak door woningcorporaties uitgezonderd aan de voorkant van het proces. Om te kunnen garanderen dat er geen IAH wordt doorgevoerd bij hospitaverhuur in huurwoningen van zowel woningcorporaties als private verhuurders, is dit ook onderdeel van de inventarisatie rond het eerder genoemde wetgevingstraject. Dit om de negatieve financiële prikkels om tot hospitaverhuur over te gaan zoveel mogelijk te dempen. Ik ben voornemens dit zo vorm te geven dat huurders bezwaar in mogen dienen tegen de IAH als zij door het extra inkomen van de huurder boven de IAH-grens uitkomen. We zijn samen met onze partners aan het inventariseren hoe dit verder het beste uit te werken.
Overigens is de IAH ook nu al optioneel en wordt deze hogere huurverhoging lang niet altijd doorgevoerd door verhuurders, zo blijkt ook uit de evaluatie van de IAH die 18 april 2024 aan uw Kamer is aangeboden.16

Vraag 20

Kunt u aangeven hoe huurtoeslag ingezet kan worden om kamerverhuur beter betaalbaar te maken aangezien dit de preferente voorkeur heeft onder studenten?

De huurtoeslag kan momenteel niet ingezet worden om kamerverhuur beter betaalbaar te maken. In beginsel bestaat er namelijk geen recht op huurtoeslag voor huurders van onzelfstandige woonruimtes (kamers). Eventuele opties om de huurtoeslag uit te breiden naar onzelfstandige woonruimtes zijn eerder verkend, maar bieden vooralsnog geen oplossing op de korte of middellange termijn.
Om het recht en de hoogte op huurtoeslag vast te stellen, maakt Dienst Toeslagen gebruik van gegevens uit o.a. de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Zonder deze gegevens kan Toeslagen niet vaststellen of de woning voldoet aan de (minimum)eisen voor huurtoeslag, of dat voor de betreffende woning reeds huurtoeslag is aangevraagd. In de BAG worden momenteel echter geen onzelfstandige woonruimtes geregistreerd. Hierdoor is een uitbreiding van de huurtoeslag naar onzelfstandige woonruimtes niet uitvoerbaar. Een uitbreiding kan in dit opzicht dus pas overwogen worden als onzelfstandige woonruimtes adequaat worden geregistreerd in een (landelijk) systeem. Deze ontwikkeling wordt tevens bezien in relatie tot de verkenning naar de mogelijkheden voor een huurregister.
Naast de uitvoeringstechnische belemmeringen, brengt een uitbreiding van de huurtoeslag verder ook financiële gevolgen met zich mee, waarvoor momenteel geen budgettaire dekking is. Naar schatting zullen de kosten voor de huurtoeslag tussen de € 925 mln. en € 1,3 mld. per jaar stijgen. Deze kosten zijn gebaseerd op een situatie waarbij alle onzelfstandige woonruimtes in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het is namelijk juridisch en technisch niet mogelijk om voor studenten een uitzondering te creëren. Daarnaast zijn er de kosten die gepaard gaan met een uitbreiding van de BAG zelf of een eventuele andere vorm van landelijke registratie van onzelfstandige woonruimtes.

Vraag 21

Bent u bereid om met de woonbond, de studentenkoepels, Aedes en de koepels van private verhuurders in overleg te treden om te zien of u in overleg tot een vorm van hospitaverhuur in de huursector kunt komen die voor alle partijen begrijpelijk en profijtelijk is?

Ja, ik ben hiertoe bereid. Met alle bovenstaande partijen zijn al gesprekken gevoerd over hospitaverhuur en de aankomende wetswijziging.
Allereerst is er een klankbordgroep samengesteld, waarin vertegenwoordigers van gemeenten, woningcorporaties, Aedes, VNG, Kences, hospitabemiddelingspartijen en andere betrokkenen zitting hebben. Het doel van deze klankbordgroep is om informatie uit te wisselen, beleidsvoornemens te toetsen aan de praktijk en input te verzamelen voor de informatiecampagne.
Naast de klankbordgroep en het contact met individuele corporaties en Aedes, is er vanuit ons ministerie een koplopersgroep ingericht. Hieraan nemen twaalf corporaties deel die hospitaverhuur toestaan en actief met deze vorm van beter benutten bezig zijn. De intentie van de koplopersgroep is dat kennisdeling plaatsvindt en steeds meer corporaties zich aansluiten bij de groep, zodat de bekendheid van hospitaverhuur in de sector wordt vergroot en het geven van toestemming bij steeds meer corporaties standaard wordt.
Bij de verdere beleidsvorming rond hospitaverhuur blijf ik inzetten op overleg met alle betrokken partijen, om tot een werkbare vorm van hospitaverhuur te komen die voor iedereen haalbaar is.

Vraag 22

Kunt u deze vragen een voor een en binnen drie weken beantwoorden?

De vragen zijn los van elkaar beantwoord. Het was helaas niet mogelijk om de vragen binnen de gestelde termijn van drie weken te beantwoorden, omdat er afstemming nodig was met betrokken departementen (het Ministerie van Financiën, het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid).

Vraag 1

Bent u bekend het feit dat corporatie BrabantWonen voornemens is om extra sociale huurwoningen te slopen in Oss?1

Ja, ik ben bekend met de voornemens van BrabantWonen in de Roofvogelbuurt in Oss.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat de bewoners in 2022 te horen hebben gekregen dat deze woningen gerenoveerd zouden worden en dat er nu pas een plan voor sloop is gepresenteerd?

BrabantWonen heeft mij laten weten dat er onderzoek is gedaan naar renovatiemogelijkheden. Dit onderzoek was voor de gehele Roofvogelbuurt. Na het onderzoek is er volgens BrabantWonen geen renovatieplan voorgelegd aan de bewoners van de 55 woningen waar in het artikel naar wordt verwezen. Aan de huurders van de andere 133 woningen in de Roofvogelbuurt is wel een renovatieplan voorgelegd.

Vraag 3

Wat is uw mening over feit dat deze bewoners drie jaar lang is verteld dat er renovatie zal plaatsvinden en dat zij nu pas te horen krijgen dat er toch gesloopt wordt?

Het is begrijpelijk dat het moeten verlaten van je woning voor sloop/nieuwbouw voor bewoners ingrijpend is, zeker als dit in de ogen van de bewoners tijdiger en/of duidelijker gecommuniceerd had moeten worden en er onzekerheid heeft bestaan over renovatie of sloop. Het kabinet heeft in de afgelopen tijd maatregelen genomen om de participatie van bewoners bij dit soort trajecten te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut. Met dit statuut wordt het belang van vroegtijdige betrokkenheid van bewoners erkend en gewaarborgd.

Vraag 4

Schendt dit volgens u niet de Wet op het overleg huurders en verhuurder?

Het is niet aan mij om in een individueel geval te oordelen of er sprake is van schending van de Wet op het overleg huurders en verhuurder. Het is aan de huurcommissie of de civiele rechter om hier een oordeel over te vellen. Wel kan ik hier het volgende over zeggen.
De wetgeving biedt een formeel kader in het geval van sloop/nieuwbouw- of renovatietrajecten. Op grond van de Woningwet artikel 55b zijn woningcorporaties verplicht om een reglement op te stellen voor het slopen en ingrijpend renoveren van haar woningen en het hierbij betrekken van de betrokken bewoners. De wet stelt – met uitzondering van een regeling voor de verhuiskostenvergoeding – echter geen specifieke eisen aan de inhoud van zo’n reglement, omdat de context waarbinnen sloop en renovatie plaatsvinden lokaal en regionaal kan verschillen.
Met het Nationaal sloop- en renovatiestatuut is beoogd een landelijke handreiking te bieden die als basis kan dienen voor woningcorporaties, huurdersvertegenwoordigingen en gemeenten om verdere afspraken op lokaal niveau vast te leggen in een sociaal plan. Hierdoor wordt landelijk enige conformiteit geboden, maar blijft er ook ruimte voor situatieafhankelijk maatwerk.
Met het statuut wordt een oriëntatiefase aan de voorkant van het proces toegevoegd die nu niet overal expliciet wordt gehanteerd. Deze fase kenmerkt zich door wederzijds en transparant overleg tussen woningcorporatie, huurdersvertegenwoordiging, en de bewoners die het betreft. Er wordt gestreefd naar zoveel mogelijk draagvlak voor het plan. Er is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de corporatie en de huurders om de juiste gesprekspartner(s) aan tafel te krijgen. De corporatie spant zich actief in om de huurdersvertegenwoordiging (meestal de bewonerscommissie van het betreffende complex) te attenderen op de rechten en verplichtingen uit de Wet op het overleg huurders verhuurder.

Vraag 5

Wat is uw mening over het feit dat bijna alle bewoners hebben aangegeven niet akkoord te gaan met de sloop?

Het is te betreuren dat er niet tot een plan is gekomen dat door iedereen wordt gedragen. Tegelijkertijd zal het vrijwel onmogelijk zijn om iedereen tevreden te stellen. Ik vind het belangrijk dat dit gesprek lokaal wordt gevoerd en vind het niet behulpzaam om vanuit Den Haag te bepalen wat het beste is voor deze wijk in Oss.

Vraag 6

Bent u bereid BrabantWonen aan te spreken op haar verantwoordelijkheid als verhuurder en in te zetten op het behoud van deze woningen?

Mijn rol hierin is zeer beperkt. De volkshuisvestelijke opgave is de komende tijd zeer groot. Het is in beginsel aan woningcorporaties om met alle betrokken partners op lokaal niveau te bepalen wat in een specifieke situatie de beste optie is. Hierbij wordt van woningcorporaties verwacht dat zij, in overleg met die partners, bij het realiseren van de opgave alle belangen zorgvuldig tegen elkaar afwegen: van bewoners, maar ook van toekomstige huurders, de leefbaarheid in de wijk, het gemeentelijk beleid, de eigen portefeuillestrategie en de financiële consequenties. De uitkomst van al deze afwegingen kan verschillen per complex en kan verklaren waarom er bij het ene complex wordt gekozen voor renovatie, terwijl een ander complex wordt gesloopt. Zoals ik al eerder heb aangegeven vind ik het niet behulpzaam om vanuit Den Haag te bepalen wat het beste is voor de Roofvogelbuurt in Oss.

Vraag 7

Kunt u verklaren waarom vergelijkbare woningen in deze wijk wel gerenoveerd worden?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Deelt u de mening van de bewoners dat deze wijk en vele andere typische arbeidersbuurten van cultuurhistorische waarde zijn?

Bij de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie speelt uiteraard ook het behoud van monumenten en de cultuurhistorische waarde van wijken meer in den brede een rol. Ik kan mij voorstellen dat voor bewoners die waarde nauw verbonden is met de identiteit van de wijk. Het is echter niet aan mij om betekenis te geven aan deze waarde. Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is deze wijk niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.

Vraag 9

Kunt u verklaren waarom arbeidersbuurten gesloopt moeten worden voor meer woningen en andere wijken wel gerenoveerd worden?

Woningcorporaties gaan terughoudend om met de keuze voor sloop en vervangende nieuwbouw. Of er feitelijk meer gesloopt wordt in arbeidsbuurten is mij niet bekend: er is ook geen definitie van wat een «arbeidersbuurt» is. Wel is het zo dat sommige type woningen vaker gesloopt worden, woningen gebouwd tussen ’45 en ’59 zijn bijvoorbeeld vaker van mindere kwaliteit en worden vaker gesloopt. Het zou goed mogelijk kunnen zijn dat in «arbeidersbuurten» relatief veel woningen uit deze periode staan en er dus vaker wordt gesloopt in deze buurten.

Vraag 10

Kunt u uitleggen waarom het slopen van deze woningen niet een enorme kapitaalvernietiging is?

De komende jaren zal de woningvoorraad flink moeten worden uitgebreid, verduurzaamd en verbeterd. Dit gebeurt in veel gevallen in renovatietrajecten en in sommige gevallen door middel van sloop en vervangende nieuwbouw. Het toepassen van sloop en vervangende nieuwbouw kost uiteraard geld, net als de andere mogelijkheden. De woningcorporatie maakt hierin een eigen afweging, waarbij financiële factoren ook een rol spelen, juist om de huisvesting voor mensen met een smallere beurs en uit kwetsbare doelgroepen te kunnen blijven aanbieden, ook in de toekomst.

Vraag 11

Is het niet veel duurzamer en goedkoper om te renoveren in plaats van te slopen?

Over het algemeen is renovatie duurzamer dan sloop/nieuwbouw, maar niet altijd goedkoper. Ook moet de woning zich hier voor lenen. Levensduurverlenging van bestaande gebouwen is een voordeel van renovatie, maar voor duurzame renovaties is het ook belangrijk dat de energetische schil gemakkelijk te verbeteren is, de technische levensduur nog niet sterk verouderd is en dat bouwelementen en materialen hergebruikt kunnen worden.

Vraag 12

Hoe gaat u om met de aanbevelingen van de Nationale ombudsman uit het rapport «Als je je huis moet verlaten»?2

Ik heb met belangstelling kennisgenomen van het rapport «Als je je huis moet verlaten,» die de Ombudsman en Kinderombudsman op 11 juni jl. hebben gepubliceerd. De aanbevelingen van de Ombudsmannen zijn waardevol voor het kabinet om aandacht te blijven hebben voor het overheidsbeleid vanuit burgerperspectief. Ik verwacht op korte termijn een afschrift van de uitgebreidere kabinetsreactie op de aanbevelingen naar de Tweede Kamer te verzenden.

Vraag 13

Deelt u de mening dat er meer inspraak nodig is voor bewoners voordat er zomaar tot sloop overgegaan kan worden?

Ik vind tijdige betrokkenheid van bewoners bij plannen die hun woning aangaan van groot belang. Samen met Aedes en de Woonbond is daarom de afgelopen tijd gewerkt aan het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut. Het belang van vroegtijdige betrokkenheid van huurders(vertegenwoordigingen) en hun positie in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd.

Vraag 14

Bent u bereid na te denken om voor sloop ook een inspraak van 70% van de bewoners te eisen, zoals bij renovatie ook al geldt?

De huurder die niet instemt met sloop en daarmee niet instemt met het beëindigen van de huurovereenkomst, kan in de huidige praktijk zonder actie van zijn kant bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd, of totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de huurder moet hebben ingestemd. Wel ben ik van mening dat van woningcorporaties extra aandacht mag worden verwacht voor betrokkenheid van huurders bij de keuze voor de ingreep van sloop of renovatie. Daaraan wordt met het Nationaal sloop- en renovatiestatuut invulling gegeven.

Vraag 15

Deelt u de mening dat het huidige Nationaal sloop- en renovatiestatuut de rechten van huurders onvoldoende beschermt?

Deze mening deel ik niet. Met het statuut is beoogd tijdige betrokkenheid van bewoners te waarborgen bij het uitwerken van plannen die hun woning aangaan, naast het formele kader dat de wetgeving al biedt. In het statuut is oog voor alle aspecten waarmee bewoners in een dergelijk traject worden geconfronteerd; de fysieke ingrepen aan woningen, maar ook juist de sociale aspecten voor de betrokken bewoners. Bovendien wordt een oriëntatiefase geïntroduceerd om vroegtijdige betrokkenheid te stimuleren. Ik hecht daarom waarde aan de constatering van de Ombudsmannen dat het statuut het belang van betekenisvolle participatie verder onderstreept en expliciteert. Tegelijkertijd herken ik ook dat het nu aankomt op het in de praktijk brengen van de afspraken uit het statuut. De stappen die het kabinet op dit thema heeft gezet worden dan ook gemonitord.

Vraag 16

Kunt u de vragen apart beantwoorden en niet bundelen?

Dat heb ik zo veel mogelijk gedaan.