Vraag 1

Kent u het bericht «Woningcorporaties vragen te weinig geld voor luxere woningen»1 en het rapport «Het huurbeleid van woningcorporaties»?2

Het bericht en het rapport ken ik.

Vraag 2

Wat vindt u van de conclusie van het Centraal Planbureau (CPB) dat woningcorporaties met luxere woningen relatief meer korting geven ten opzichte van de marktconforme huur dan woningcorporaties met minder luxe woningen, met alle negatieve gevolgen voor de wachtlijsten en de doorstroming van dien?

De kerntaak van corporaties is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. Om aan deze kerntaak te voldoen vragen de corporaties een huur die onder het maximale niveau volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) ligt.
Als gevolg van aanpassingen in het bouwbesluit is de kwaliteit van nieuwbouwwoningen de afgelopen jaren toegenomen. Daarnaast streven corporaties soms naar een hogere dan minimale kwaliteit, zoals bij duurzaamheid, en werden in de jaren tot de crisis relatief ruimere woningen gebouwd. Dit komt tot uiting in een hoger aantal WWS punten.
De ruimte om de kwaliteitsverschillen tot uiting te brengen in de huurprijzen is beperkt, omdat bij toewijzing de huurprijzen aan de bovenzijde worden begrensd door de huurtoeslaggrens (tevens liberalisatiegrens), en sinds de invoering van passend toewijzen in 2016 ook door de aftoppingsgrens bij toewijzing aan huurtoeslaggerechtigden. De huursomwetgeving tenslotte legt beperkingen op aan de huurverhogingen die na woningtoewijzing nog mogelijk zijn.
Het is daarbij belangrijk dat corporaties hun woningvoorraad zo efficiënt mogelijk benutten en blijven inzetten op doorstroming van midden en hogere inkomens naar de vrije huursector en de koopsector.
Maar corporaties moeten vooral ook kleiner en goedkoper bouwen. Uit de Staat van de volkshuisvesting 2017 blijkt dat corporaties dit vanaf 2014 ook doen. Dit is een gevolg van de passendheidsnorm en de focus op doelgroep die sinds de invoering van de Woningwet 2015 is versterkt. De heffingsvermindering in de verhuurderheffing bij realisatie van woningen onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag blijkt ook effectief.

Vraag 3

Welke oplossingsrichtingen ziet u om de aansluiting tussen huurprijzen en de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren en zo de doelmatigheid van de corporatiesector te vergroten? Deelt u de mening dat het invoeren van een normhuur in de huurtoeslag hieraan zou bijdragen? Zo nee, waarom niet?

Bij een normhuurstelsel in de huurtoeslag wordt de huurtoeslag niet gekoppeld aan de betaalde huur maar aan een genormeerde huur die afhankelijk is van de hoogte van het inkomen. Een genormeerde huur in de huurtoeslag kan de prikkel voor huishoudens versterken om een betere afweging te maken tussen prijs en kwaliteit, maar vergt een ingrijpende verandering in het stelsel met forse inkomenseffecten, welke bij eventuele introductie ook beschouwd moeten worden. De met de Wet Doorstroming Huurmarkt doorgevoerde wijzigingen met betrekking tot inkomensafhankelijke huurverhogingen en meer mogelijkheden voor tijdelijke contracten zullen op termijn bijdragen aan de verbetering van de aansluiting tussen huurprijzen en kwaliteit van de woningvoorraad. Daarnaast kunnen corporaties ook bijdragen aan een betere aansluiting door kleiner en goedkoper te bouwen.

Vraag 4

Hoe is het mogelijk dat een woningcorporatie een woningvoorraad heeft met een gemiddelde WOZ-waarde van boven de € 300.000? Hoe verhoudt dit zich tot de kerntaken van een woningcorporatie, zoals beschreven in de Woningwet 2015?

De gemiddelde WOZ waarde van de corporatiewoningen in het gereguleerde segment was op 31-12-2015 € 136.000. Omdat de WOZ waarde van corporatiewoningen varieert met de lokale marktprijzen is de spreiding van de WOZ waarden onder de corporaties groot. De gemiddelde WOZ-waarde van een DAEB-woning varieert van € 102.000 in Friesland tot € 165.000 in metropoolregio Amsterdam. Individuele corporaties vertonen een nog grotere spreiding.
De met de Woningwet 2015 geïntroduceerde marktwaardering van het corporatiebezit schept een voorwaarde voor een actievere sturing door corporaties op de samenstelling van hun woningvoorraad en op een verantwoorde inzet van maatschappelijk bestemd vermogen.

Vraag 5

Hoeveel woningen met minimaal 146 punten worden nu onder de liberalisatiegrens verhuurd door woningcorporaties?

Volgens de verantwoordingsgegevens van corporaties over 2016 verhuren corporaties ca 1 mln. zelfstandige woningen met minimaal 146 punten met een huur onder de liberalisatiegrens.

Vraag 6

In welke mate draagt het grote tekort aan middenhuurwoningen bij aan de relatief hoge prijzen voor middenhuurwoningen? Deelt u de mening dat woningcorporaties die woningen met minimaal 146 punten in de sociale huursector aanbieden een deel van dat tekort in stand houden? Zo nee, waarom niet?

In welke mate het tekort aan middenhuurwoningen bijdraagt aan de relatief hoge prijzen van middenhuurwoningen hangt af van de verhouding tussen vraag en aanbod. Deze varieert per regio en gemeente. Corporaties maken met gemeenten en bewonersorganisaties afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad. Als de sociale voorraad ruim genoeg is kan liberalisatie of verkoop aan beleggers een effectief instrument zijn om het aanbod aan middenhuurwoningen te vergroten.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het verkopen en liberaliseren van woningen met minimaal 146 punten, die nu in de sociale huursector verhuurd worden, een deel van het tekort in het middenhuursegment kan oplossen? Deelt u ook de mening dat er van de opbrengst van deze liberalisatie en verkoop, echte sociale huurwoningen met maximaal 145 punten gebouwd kunnen worden, en zo een deel van het tekort in het sociale huursegment opgelost kan worden? Zo nee, waarom niet?

Het verkopen en liberaliseren van woningen met minimaal 146 punten kan een deel van het tekort in het middenhuursegment oplossen.
Per 1 april 2017zijn daarom de verkoopregels versoepeld. De gemeentelijke zienswijze kan vervallen bij verkoop van te liberaliseren woningen (woningen van hoge kwaliteit met meer dan 146 punten in het Woningwaarderingsstelsel) als corporaties in afspraken vastleggen goedkopere, passende voorraad terug te bouwen. Deze regeling is een stimulans om dure woningen te verkopen en betaalbare woningen terug te bouwen.
Het is wel aan lokale partijen hierover een afweging te maken op basis van vraag en aanbod van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen.

Vraag 8

Hoe is het mogelijk dat 90% van woningcorporaties, die luxere woningen boven de liberalisatiegrens verhuren, bij mutatie onder de liberalisatiegrens gaan verhuren?3

Bij woningen van toegelaten instellingen met een gereguleerde huur, die voor mutatie een huur hadden boven de liberalisatiegrens, werd in 90% van de gevallen de huur bij mutatie verlaagd en daarmee de woning in het gereguleerde segment gehouden. Bij 10% van deze woningen werd de huur verhoogd en werd het huurcontract geliberaliseerd.
Bij mutatie beziet de corporatie of de woning nodig is om een huishouden behorend tot de doelgroep te huisvesten. Hierbij is van belang dat corporaties woningen aan huishoudens die recht hebben op huurtoeslag passend moeten toewijzen (een woning moeten aanbieden met een huur onder de aftoppingsgrens4 die geldt voor het specifieke huishouden). Woningen die tengevolge van de reguliere of inkomensafhankelijke extra huurstijging boven de liberalisatiegrens werden verhuurd kunnen na een mutatie weer onder die grens worden verhuurd.

Vraag 9

Welke stappen bent u bereid te nemen om woningcorporaties te stimuleren de te luxe woningen te verkopen om vervolgens bij mutatie te liberaliseren?

In het antwoord op vraag 7 is al aangegeven dat de verkoopregels versoepeld zijn.
Het kabinet zet in op vergroting van het aanbod van middenhuurwoningen. Begin 2018 zal ik naar aanleiding van de uitkomsten en aanbevelingen van de samenwerkingstafel middenhuur o.l.v. de heer van Gijzel u op dit punt nader informeren.
Ik hecht er wel aan dat afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad worden gemaakt op lokaal niveau tussen gemeente, corporatie en bewonersorganisaties. Op dit niveau kan het best beoordeeld worden of er ruimte en behoefte is om sociale huurwoningen naar het geliberaliseerde segment over te brengen.

Vraag 1

Kent u de uitzending van Kassa van 18 november 2017?1

Ja.

Vraag 2

Wat zijn de regels ten aanzien van het berekenen van kosten door makelaars en woningbemiddelaars aan huurders? Is het woningbemiddelaars, die worden ingehuurd door verhuurders, toegestaan om een bedrag bij nieuwe huurders in rekening te brengen?

Zoals eerder aan uw Kamer aangegeven2, is de wet duidelijk dat aan de consument-huurder van woningen geen bemiddelingskosten, onder welke benaming dan ook, in rekening mag worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt.
En de Hoge Raad heeft in oktober 20153 geoordeeld dat van bemiddeling in opdracht van de verhuurder (al) sprake is, wanneer de bemiddelaar op zijn website een woning van die verhuurder te huur aanbiedt. Dit wordt anders als de bemiddelaar de contactgegevens van de verhuurder vermeldt zodat de huurder buiten de bemiddelaar om met de verhuurder een huurcontract kan aangaan.

Vraag 3

Maakt het uit onder welke titel kosten in rekening worden gebracht?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat bemiddelaars nog altijd kosten in rekening brengen bij nieuwe huurders? Hoe vaak komt dit voor?

Het is ongewenst dat het nog steeds voorkomt dat bemiddelaars, al dan niet onder andere benaming, bemiddelingskosten van de consument-huurder verlangen, terwijl zij voor de verhuurder bemiddelen. Dit is immers volgens de wet verboden.
Huurders kunnen de ten onrechte aan hen in rekening gebrachte bemiddelings-kosten binnen vijf jaar na dato terugvorderen, zo nodig met de hulp van een deurwaarder.
Ook de Woonbond is bekend met het signaal dat er nog steeds bemiddelaars zijn die ten onrechte bemiddelingskosten bij huurders in rekening brengen. Op de website4 adviseert de Woonbond de consument-huurder om de ten onrechte betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen en staat een voorbeeldbrief voor terugvordering. Bovendien is op de website van de Woonbond een online check bemiddelingskosten te vinden aan de hand waarvan de consument-huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten.
Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die ten onrechte al dan niet verkapte bemiddelingskosten in rekening brengen. De verwachting is dat dit fenomeen afneemt na de eerdergenoemde uitspraak van de Hoge Raad van oktober 2015 en de wetswijziging van 1 juli 2016. Ik beschik niet over aanwijzingen dat de schaarste aan huurwoningen in bepaalde regio’s deze afname remt.

Vraag 5

Merkt u dat dit probleem toeneemt nu er te weinig huurwoningen beschikbaar zijn en huurders noodgedwongen meewerken aan dit ontoelaatbare gedrag?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Waarom is er geen einde aan deze illegale praktijken gemaakt? Waarom wordt hier blijkbaar onvoldoende tegen opgetreden? Hoe gaat u ervoor zorgen dat er vanaf nu wel opgetreden wordt?

De wet is duidelijk, bemiddelaars mogen geen bemiddelingskosten (onder welke benaming dan ook) bij consument-huurders van woningen in rekening brengen als zij (mede) in opdracht van de verhuurder bemiddelen.
De Autoriteit Consument en Markt (ACM) ziet toe op de naleving van consumentenbescherming. Op de website5 van de ACM en op haar informatieloket voor consumenten, ConsuWijzer6, is informatie te vinden over welke kosten de bemiddelaar wel en niet in rekening mag brengen en hoe de consument-huurder kan weten of een huurbemiddelaar een opdracht van de verhuurder heeft gekregen. Huurders aan wie ten onrechte bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht kunnen daarvan melding maken bij de ACM. Bij structurele overtredingen kan de ACM verschillende instrumenten (boete of last onder dwangsom) inzetten om bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen aan te pakken en te zorgen dat zij deze praktijken stoppen. De ACM heeft dit in het recente verleden ook gedaan. In 2015 heeft de ACM onderzoek gedaan naar vier bemiddelaars, hetgeen leidde tot aanpassing van de werkwijze bij drie van die bemiddelaars en een last onder dwangsom voor de vierde bemiddelaar.

Vraag 7

Wat kan een huurder doen die ten onrechte heeft betaald aan een woningbemiddelaar?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

Wat moet een huurder doen die een woning niet krijgt toegewezen, omdat hij of zij geen vergoeding wil betalen aan de bemiddelaar? Is er een reële kans dat een huurder dan nog wel de woning krijgt, of kan er beter eerst betaald worden en erna teruggevorderd (met al het gedoe van dien)?

De aspirant-huurder kan niet afdwingen dat de verhuurder, de opdrachtgever van de bemiddelaar, zijn woning aan de betreffende aspirant-huurder verhuurt; het staat eigenaren vrij om te bepalen aan wie zij hun woning verhuren7.
Hoe meer huurders hun ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten terugvorderen, des te minder lucratief wordt het voor bemiddelaars om nog steeds bemiddelingskosten aan aspirant-huurders te vragen. En hoe meer huurders melding doen bij de ACM van de ten onrechte aan hen in rekening gebrachte bemiddelingskosten, des te eerder zal blijken van structurele overtredingen van het verbod op het vragen van bemiddelingskosten aan consument-huurders van woningen, waarna de ACM kan besluiten tot optreden.

Vraag 9

Welke sancties kunnen bemiddelaars opgelegd krijgen als zij ten onrechte kosten in rekening brengen? Welke instantie houdt hier toezicht op?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 10

In hoeverre houdt de Autoriteit Consument en Markt (ACM) actief toezicht of bemiddelaars zich aan de regels houden? Hoeveel zijn er al beboet?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Kent u het bericht «Steeds minder starters weten hypotheek te bemachtigen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe groot is de groep starters die geen huis kunnen kopen, die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en die een huurwoning in de vrije sector niet kunnen betalen? Deelt u de mening dat het ongehoord is dat steeds meer starters op de woningmarkt geen kant op kunnen, terwijl asielzoekers van hun gratis woningen zitten te genieten? Zo nee, waarom niet?

Helaas kan ik geen uitspraken doen over mensen die vanwege diverse redenen besluiten om niet te starten op de woningmarkt als huurder dan wel koper, ik beschik niet over de relevante data. In de studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) naar middeninkomens op de woningmarkt, die ik samen met de Staat van de Woningmarkt naar de Tweede Kamer heb gestuurd, worden voor verschillende inkomensgroepen de betaalmogelijkheden verkend. Echter ook hier is het om diverse redenen niet mogelijk om potentiële starters te onderscheiden en de gevraagde berekening te maken. Of iemand wil starten op de woningmarkt hangt namelijk sterk af van de mogelijkheden die hij/zij ziet in de specifieke woningmarkt waar hij/zij wil wonen, maar ook van diverse factoren die buiten de woningmarkt liggen. Daarbij is het sterk afhankelijk van de lokale en regionale woningmarkten of starters een woning kunnen kopen.

Vraag 3

Beseft u dat startende huizenkopers het door de stijgende huizenprijzen én de strengere leennormen steeds moeilijker krijgen op de woningmarkt? Deelt u de mening dat markt en kabinetsbeleid hier niet op elkaar aansluiten? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, waarom niet?

Het Nibud kijkt vanuit een onafhankelijke rol naar de betaalbaarheid van hypotheken voor huishoudens. Bij het bepalen van de maximale leencapaciteit wordt rekening gehouden met andere financiële verplichtingen van huishoudens, zoals uitgaven voor voedsel en kleding. De omvang van wat mensen kunnen lenen blijft in 2018 voor huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 45.000 redelijk stabiel, daarbij gaat het Nibud uit van een verwachte loonstijging van 2,2 procent in 2018.
Ondanks de gelijkblijvende leencapaciteit in 2018, maken grote prijsstijgingen in sommige delen van Nederland de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk voor bijvoorbeeld starters. De lage rente heeft daarbij wel een positief effect op de maximale leencapaciteit. De afgelopen jaren zijn ook diverse maatregelen genomen om de lokale mogelijkheden om te sturen op de woningvoorraad te vergroten. Daar waar sprake is van schaarste kan door gemeenten via lokale planvorming worden gestuurd op de voorraad en zo de toegankelijkheid voor diverse doelgroepen worden geborgd. Ik blijf in nauw contact met betrokken partijen over hoe op lokaal niveau kan worden gezorgd voor een passende woningvoorraad voor verschillende doelgroepen, zoals starters.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het, door het verder verlagen van de LTV-norm (loan-to-value), zoals het kabinet in 2018 van plan is, nog moeilijker wordt om een huis te kopen? Bent u ertoe bereid een streep te zetten door verdere verlaging van de LTV-norm? Zo nee, waarom niet?

De loan-to-value is de afgelopen jaren stapsgewijs afgebouwd en per 1 januari 2018 kan maximaal 100 procent van de woningwaarde worden geleend. De bijkomende kosten van de koop van de eigen woning worden door de koper zelf bekostigd. Zo beschermt de regelgeving de consument tegen financiële risico’s, zoals restschulden, en draagt deze bij aan de financiële stabiliteit op de woningmarkt. Dit is nodig, omdat tijdens de crisis bleek dat het risicovol is om de koopwoningmarkt te betreden met een potentiele restschuld op de woning. In het regeerakkoord is afgesproken om de loan-to-value niet verder te verlagen dan 100 procent.

Vraag 5

Wat gaat u voor de starters doen? Waarom maakt u het hen zo moeilijk, terwijl asielzoekers op hun wenken worden bediend?

Het kabinet neemt diverse maatregelen voor de toegang van starters tot de woningmarkt. Zo wordt de maximale loan-to-value niet verder verlaagd om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren. Ook maak ik afspraken met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders over het aanjagen van de woningbouwproductie. Het woningaanbod moet zijn toegesneden op doelgroepen als starters. Dat kan bijvoorbeeld met meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Met de samenwerkingstafels onder leiding van Rob van Gijzel wordt momenteel gewerkt aan een vergroting van het middenhuursegment.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Zakenprins Bernhard: een grote belegger van koninklijken bloede»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het vragen van sleutelgeld bij het tekenen van een huurcontract?

De wet bepaalt dat aan consument-huurders van woningen geen bemiddelingskosten, onder welke benaming dan ook, in rekening mogen worden gebracht indien de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt. Onterecht betaalde bemiddelingskosten kunnen worden teruggevorderd van de bemiddelaar. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) houdt toezicht op de verhuurmarkt.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat verhuurders meerdere mensen een pand laten bewonen maar niet laten inschrijven om «uit het zicht van het stadhuis» te blijven?

Bewoners dienen hun correcte woongegevens aan de gemeente door te geven. Gemeenten kunnen een bestuurlijke boete opleggen indien zij dit niet doen. Daarnaast kan er sprake zijn van onrechtmatige bewoning als de woning in strijd met de huisvestingsverordening van de gemeente wordt verhuurd. De gemeente kan bij dergelijke situaties eveneens een bestuurlijke boete opleggen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat ook een lid van de Koninklijk Familie zich aan de wet moet houden?

Wet en regelgeving, zoals ten aanzien van verhuur geldt voor iedereen. Ik zie geen aanleiding om op deze specifieke situatie in te gaan.

Vraag 5

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor de behandeling van de begrotingen Koning/Algemene Zaken?

Ja.

Vraag 1

Wanneer wilt u voldoen aan de belofte van vice-premier De Jonge dat u snel alsnog met concrete voorbeelden komt van de verspreiding door de Russen van nepnieuws in ons land?1

In mijn Kamerbrieven van 13 en 15 november (Kamerstuk 26 643, nrs. 496 en 497) heb ik uw Kamer concrete voorbeelden gegeven van beïnvloeding van de publieke opinie door statelijke actoren.
Ik heb in het debat over de begrotingsbehandeling van mijn ministerie vorige week aangegeven dat ik uw Kamer voor het Kerstreces nader informeer, waaronder over de uitkomsten van de gesprekken met techbedrijven en social mediaplatforms.
Ten overvloede wijs ik erop dat staatsgeheime informatie enkel kan worden gedeeld met de Commissie voor de Inlichtingen- en Veiligheidsdiensten (CIVD).

Vraag 2

Bent u bereid het antwoord voor dinsdag 21 november 10:00 uur naar de Tweede Kamer te sturen?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «Studentensteden sturen brandbrief over huisjesmelkers»?1

Ja

Vraag 2

Herkent u het beeld dat dat huisjesmelkers misbruik maken van het grote kamertekort?

Ik herken het gegeven dat schaarste op de woningmarkt kan leiden tot oplopende prijzen. Het huurrecht is overeenkomstenrecht, en hierbij geldt in principe contractsvrijheid. Huurders kunnen echter, indien gewenst, een beroep doen op de huurprijsregelgeving, eventueel via de Huurcommissie.
Ik herken tevens het beeld dat studenten zich soms nodeloos neerleggen bij een huur die hoger is dan de maximale huur op grond van het woningwaarderingsstelsel (wws). Dat kan zijn omdat hen onvoldoende duidelijk is hoe zij hiertegen actie kunnen ondernemen, omdat zij dit te lastig vinden of omdat zij repercussies vrezen. Zo is het niet altijd bekend dat een geschil over de hoogte van de huur geen legitieme opzeggingsgrond is voor een verhuurder. Met het oog hierop ben ik, zoals in mijn brief van 6 juli over voorlichting aan huurders en verhuurders over huurrechten en de Huurcommissie aangekondigd (Kamerstuk 27 926, nr. 280), op 24 november gestart met een landelijke campagne «Wegwijs met je huurprijs», speciaal gericht op studenten. Hier wordt studenten een handelingsperspectief geboden en gewezen op het belang van overleg met de verhuurder en het samen optrekken met medehuurders.
Huurders kunnen, wanneer zij vermoeden dat zij een huurprijs betalen die hoger is dan de maximale huurprijs die op grond van het wws voor hun woning of kamer geldt, de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie invullen. Indien hun huurprijs de maximale huur daadwerkelijk lijkt te overschrijden kunnen zij hun verhuurder verzoeken om huurverlaging. Indien deze hiermee niet instemt kunnen huurders de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de hoogte van de huur. De Huurcommissie is een laagdrempelige voorziening voor geschillenbeslechting. De huurder betaalt € 25,– aan leges, maar krijgt die bij gelijk weer terug. Ook kunnen huurders binnen zes maanden na ingang van hun huurovereenkomst de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.

Vraag 3

Wat is de actuele stand van zaken van de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting? Kunt u dit per studentenstad aangeven?

Zoals ik eerder heb aangegeven in antwoord op Kamervragen
van de leden Van Meenen en Van Eijs (D66) (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 146), zijn er geen exacte standen per stad te geven als het gaat om de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting. Wel zijn er in de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2016 gegevens beschikbaar over het verschil tussen het huidig aantal uitwonende studenten en het aantal studenten dat in een stad wenst te wonen. Ondanks dat deze cijfers niet gelijk staan aan de vraag en het aanbod in een stad van studentenhuisvesting, geven ze wel een indicatie in hoeverre er sprake is van krapte op de woningmarkt per stad. Aangezien om cijfers is gevraagd is hier niet een tabel uit de nieuwste Landelijk monitor studentenhuisvesting weergegeven, daarin is namelijk alleen een drukte-indicator opgenomen zonder aantallen. Zie onderstaande tabel uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2016.
Tabel 1. Huidig aantal en verschil tussen huidig en gewenst aantal uitwonende voltijdstudenten naar woonstad, collegejaren ’13–’14, ’14–’15 en ’15–’16 (Bron: DUO, CBS en enquête «Wonen als Student 2014, 2015 en 2016»)
Het is moeilijk om toevoegingen aan de woningvoorraad onder te verdelen in een deel regulier en een deel studentenhuisvesting. Wel heb ik gegevens die uit het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 en het landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 voortkomen.
In het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 is de ambitie opgenomen van de in Kences deelnemende corporaties om voor 2010 12.000 eenheden studentenhuisvesting aan de bestaande voorraad toe te voegen. De uitvoering hiervan is voortvarend ter hand genomen. Uiteindelijk zijn er door de Kencesleden 16.800 eenheden studentenhuisvesting gerealiseerd en zaten er destijds nog 2.000 extra eenheden in het vat.
Ten aanzien van de doelstelling uit het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 van het realiseren van studenteneenheden door studentenhuisvesters (verenigd in Kences) heb ik u in de voortgangsrapportage van september 2015 (Kamerstuk 33 104, nr. 10) gemeld dat de realisatie van extra eenheden naar verwachting uitkomt op 17.708. Dit is exclusief de 9.142 in voorbereiding zijnde eenheden. Daarnaast bouwden ook private partijen en andere woningbouwcorporaties studentenwoningen. Uit cijfers van 2015 blijkt dat naar verwachting het totaal aantal opgeleverde (10.663) en in aanbouw zijnde (1.921) eenheden van de niet-Kencesleden uitkomt op 12.584.
Ik beschik niet over de raming van de bouwproductie van studenteneenheden per stad. Wel probeer ik om hier meer inzicht in te krijgen. Zo ben ik samen met OCW reeds in gesprek met verschillende kennisinstellingen, Kences en de VSNU om meer inzicht te krijgen in de specifieke opgave die er ligt voor de huisvesting van internationale studenten en hoe alle partijen hier gezamenlijk iets aan kunnen doen. Daarbij zet ik in op het bevorderen van de afstemming tussen kennisinstellingen, gemeenten en studentenhuisvesters, met als doel dat alle partijen van elkaars ambities op de hoogte zijn en dat partijen deze ambities kunnen vertalen naar wat er in de praktijk nodig is ten aanzien van huisvesting.

Vraag 4

Hebt u kennisgenomen van de stelling van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) dat uit onderzoek blijkt dat studenten gemiddeld € 100 tot € 160 teveel betalen voor een kamer, maar dat studenten hier, mede vanwege het grote tekort aan kamers, weinig tegen kunnen of durven doen? Welke mogelijkheden hebben studenten zelf om hier tegen op te komen? Herkent u het beeld dat studenten vaak uit vrees om helemaal geen kamer te hebben, zich neerleggen bij te hoge huren?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Welke mogelijkheden hebben gemeenten nu om huisjesmelkers aan te pakken?

Diverse gemeenten hebben gemeentelijke huurteams ingesteld waarbij huurders terecht kunnen bij problemen met de woning of met de verhuurder en die huurders de weg wijzen naar de Huurcommissie of rechter. Gemeenten geven ook voorlichting, evenals belangenorganisaties van huurders en studenten.
Wanneer een verhuurder niet alleen een (te) hoge huur vraagt, maar de huurder ook intimideert of bedreigt is het strafrecht van toepassing en kan een huurder de politie inschakelen.
Bij overbewoning, slechte brandveiligheid, ongeoorloofde verkamering en dergelijke kan de gemeente daarnaast bestuursrechtelijk ingrijpen op grond van Huisvestingswet, bestemmingsplan of Bouwbesluit.

Vraag 6

Bent u bereid om op het verzoek van de wethouders van de studentensteden in te gaan en hen meer bevoegdheden te geven om ongewenst gedrag van huisjesmelkers aan te pakken? Zo ja welke mogelijkheden bovenop de bestaande mogelijkheden wilt u hen geven? Zo neen, waarom niet?

Uiteraard ben ik bereid om met de wethouders in overleg te gaan over dit thema. In dit overleg kan bepaald worden of en welke mogelijkheden boven op de bestaande mogelijkheden wenselijk en haalbaar zijn.

Vraag 7

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het wetgevingsoverleg wonen en ruimtelijke ordening?

Ja

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat ca. 28% van de mensen met een middeninkomen, ongeveer 425.000 huishoudens, een maandelijkse huur boven de € 700 niet kan betalen?1

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft voor verschillende deelgroepen van middeninkomens gekeken hoe groot hun zogenaamde betaalruimte is voor wonen. Het betreft een theoretische benadering van een inkomensgroep en is geen onderzoek onder woningzoekenden. De betaalruimte is een theoretisch berekend bedrag dat huishoudens na aftrek van allerlei genormeerde uitgaven op basis van Nibud-normen overhouden voor wonen. Vervolgens is op basis van die betaalruimte bepaald voor welk aandeel van deze groepen een huur boven de liberalisatiegrens passend is. In werkelijkheid maken huishoudens verschillende keuzes in hun uitgaven en kiezen bijvoorbeeld bewust voor hogere woonuitgaven ten laste van andere uitgaven. Het is dus niet zo dat 28% van de middeninkomens niet in staat zou zijn om een huur boven de € 700,– te betalen.
Middeninkomens zijn ook niet uitsluitend en blijvend aangewezen op een woning in de vrije huur. Middeninkomens hebben een ruimere keus. Bijna 70% van de middeninkomens heeft een koopwoning. En voor de lagere middeninkomens geldt dat zij op grond van de tijdelijk verhoogde toewijzingsgrens toegang hebben tot een corporatiewoning met een huur onder de € 700,–.

Vraag 2

Deelt u de mening dat mensen met een middeninkomen ook toegang moeten krijgen tot de sociale sector, mits er voldoende woningen worden bijgebouwd? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om de inkomensgrens voor huurwoningen op te trekken?

Die mening deel ik niet. Zoals ik mijn antwoord op vraag 1 heb aangegeven hebben middeninkomens meer mogelijkheden op de woningmarkt. Naast vrije huur zijn dit koop en gereguleerde private huur en voor de lage middeninkomens toegang tot een corporatiewoning. De analyse van het PBL laat juist ook zien dat de mogelijkheden voor de onderscheiden deelgroepen middeninkomens aanzienlijk verschillen, evenals hun woonwens. Zo heeft van de hoge middeninkomens 88% een betaalruimte die past bij een geliberaliseerde huurwoning. En gezinnen (26% van de groep middeninkomens) hebben nu al vaak een koopwoning en als ze willen verhuizen zijn ze op zoek naar een koopwoning.

Vraag 3

Waarom worden mensen met een middeninkomen door het kabinet nog steeds neerbuigend weggezet als «scheefwoners», terwijl 56% van de zogenaamde «scheefwoners» de huur niet kan opbrengen buiten de sociale sector en als het ware vast zitten in hun huis, omdat zij niet naar een andere huurwoning of een betaalbare koopwoning kunnen? Bent u bereid de term «scheefwonen» niet langer te gebruiken?

Het PBL heeft gekeken welk deel van de middeninkomens die nu in een gereguleerde corporatiewoning wonen, een betaalruimte heeft die past bij een huur boven de liberalisatiegrens. In deze analyse is een groep huishoudens meegenomen die op grond van de tijdelijk verhoogde toewijzingsgrens gewoon toegang heeft tot een corporatiewoning. Deze groep is ook uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Voor de overige middeninkomens ligt het aandeel huishoudens met een betaalruimte passend bij een geliberaliseerde huurwoning fors hoger, zo blijkt uit de berekeningen van het PBL. Deze loopt op tot 81% bij middeninkomens met een inkomen tot anderhalf keer modaal. Een aanzienlijk deel heeft zelfs een betaalruimte passend bij een woning met een huur vanaf € 900,–. Voor hogere inkomens die nu in een gereguleerde corporatiewoning wonen, loopt het aandeel van huishoudens met een betaalruimte passend bij een geliberaliseerde woning voor bijna alle onderscheiden huishoudtypen op tot 100%. Hogere (midden) inkomens kunnen financieel dus goed uit de voeten op de vrije woningmarkt.
Overigens wordt er in het beleid zowel gekeken naar het goedkope scheefwonen als het dure scheefwonen. De zorgen ten aanzien van de laatste groep hebben bijvoorbeeld geleid tot de introductie van het passend toewijzen.

Vraag 4

Op welke manier(en) gaat u uw woorden dat «we de middeldure huur moeten beschermen, anders rijzen de huurprijzen de pan uit» omzetten in wet- en regelgeving? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Gemeenten hebben diverse instrumenten hiervoor beschikbaar. Zo is het door de recente wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening voor gemeenten mogelijk om in het bestemmingsplan middenhuur op te nemen, waarbij voorwaarden aan de aanvangshuurprijs en behoud als middenhuurwoning kunnen worden gesteld. Ook kunnen gemeenten door middel van hun huisvestingsverordening sturen op prijsniveau en doelgroep voor deze woningen. Het komt er echter op aan om dit instrumentarium zodanig in te zetten dat het de gewenste bescherming biedt en het tegelijkertijd voldoende aantrekkelijk blijft voor investeerders om het aanbod te vergroten. De lokale samenwerkingstafels middenhuur kunnen voorzien in afstemming langs deze lijnen tussen alle relevante partijen. Dit jaar is in verschillende steden door middel van een lokale samenwerkingstafel middenhuur concreet bijgedragen aan de totstandkoming van middenhuur woningen. Het voortzetten van deze werkwijze moedig ik daarom aan.
De Landelijke Samenwerkingstafel Middenhuur onder voorzitterschap van dhr. Van Gijzel legt de laatste hand aan aanbevelingen over hoe het aanbod van middenhuur verder te vergroten en te behouden als middenhuurwoning. Ik ben ook zelf met partijen hierover in gesprek. Begin volgend jaar zal ik uw Kamer mijn reactie op de aanbevelingen van dhr. Van Gijzel en concrete vervolgacties doen toekomen.

Vraag 5

Bent u bereid om het huurpuntensysteem door te trekken voor ook woningen met een middeldure huur en daarbij huurders van deze huurhuizen dezelfde huurprijsbescherming te geven die huurders in de sociale sector hebben? Kunt u uw antwoord toelichten?

In het antwoord op vraag 4 heb ik aangegeven welke instrumenten gemeenten nu al kunnen inzetten. De inzet van dit kabinet is de realisatie van betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Een generieke uitbreiding van de gereguleerde huursector past hier niet bij. Een dergelijke ingreep zal naar verwachting juist marktpartijen afschrikken om te investeren. Vrije huur betekent overigens dat huurders gewoon recht hebben op huurbescherming zoals geregeld in het Burgerlijk Wetboek.

Vraag 6

Welke andere mogelijkheden om de markt in (grote) steden te beteugelen ziet u en welke gaat u actief inzetten?

Het zijn vooral marktpartijen die woningen in het middensegment realiseren. Het is dus geen zaak van het beteugelen van de markt maar zorgen dat er meer aanbod aan betaalbare huurwoningen in de vrije sector wordt gerealiseerd door deze partijen. Hierbij is het zoals ook hiervoor aangegeven wel van belang dat dit aanbod ook behouden blijft als middenhuurwoningen. Ik zal in mijn reactie op de aanbevelingen van dhr. Van Gijzel hier nader op ingaan.
Het kabinet zet daarnaast in op een flinke lastenverlichting voor de middeninkomens. Dit vergroot de betaalbaarheid van het wonen voor deze huishoudens. De invoering van het tweeschijvenstelsel met lagere belastingtarieven en de hogere algemene heffingskorting en arbeidskorting zorgen ervoor dat de middeninkomens het meeste profiteren van deze koopkrachtimpuls.

Vraag 7

Zou u deze vragen willen beantwoorden vóór de begrotingsbehandeling van het onderdeel Wonen van de Rijksbegroting 2018?

Bij deze.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de aankondiging van Facebook dat tijdens de Amerikaanse presidentsverkiezingen meer dan drieduizend politiek getinte advertenties op Facebook geplaatst zijn door organisaties uit Rusland?1

Vraag 2

Klopt het dat er Russische activiteiten plaatsvinden die verkiezingen in het westen, onder andere het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Duitsland, proberen te beïnvloeden?

Vraag 3

Heeft u enige indicatie van potentiele beïnvloeding door buitenlandse entiteiten door middel van sociale media, tijdens de recente Tweede Kamerverkiezingen of tijdens de komende Gemeenteraadverkiezingen van 2018?

Vraag 4

Bent u het mee eens dat de vermeende Russische inmenging, via grote social mediabedrijven zoals Facebook en Twitter, tot verontrustende ontwikkelingen kan leiden?

Vraag 5

Welke stappen bent u van plan te nemen om dergelijke beïnvloeding door buitenlandse entiteiten tegen te gaan? Welke rol ziet u voor deze social mediabedrijven? Bent u bereid om in overleg te gaan met deze bedrijven?

Vraag 6

Beschermt de Wet Bescherming Persoonsgegevens de politieke voorkeur en andere bijzondere persoonsgegevens van burgers voldoende tegen gebruik door databedrijven die gebruik maken van "microtargeting» van kiezers?

Vraag 7

Deelt u de mening dat er meer transparantie moet komen over inkopers van politiek getinte advertenties en in de werking van algoritmes van bedrijven als Facebook, Google en Twitter?

Vraag 1

Herkent u het signaal uit het artikel «Woningbouwproductie steeds verder achterop door onderbezetting bij gemeenten»1 dat bouwplannen (te) lang in gemeentelijke procedures blijven hangen en de woningbouwproductie steeds verder achterloopt op de vraag naar woningen?

De woningmarkt is een voorraadmarkt en de ontwikkeling van nieuwbouw is een lang proces. Hierdoor reageert het woningaanbod vertraagd op, de veelal snelle, ontwikkelingen in de behoefte naar woningen.
De «Staat van de woningmarkt» constateert spanning op delen van de woningmarkt. Binnen deze regio’s is het aanjagen van de woningbouwproductie van groot belang om aan de vraag te kunnen voldoen. Uit eerdere gesprekken met deze regio’s en analyses van de woningmarkt komt naar voren dat de woningbouwproductie afhankelijk is van een verscheidenheid aan factoren en dat deze sterk per regio verschillen. Capaciteitsproblemen bij overheden én marktpartijen werden hierbij als één van de mogelijke vertragende factoren genoemd. De verschuiving naar binnenstedelijk bouwen zorgt daarnaast voor ingewikkelde inpassingsvraagstukken welke om die reden tijdrovend zijn en voor vertraging kunnen zorgen.
Woningbouwcijfers laten zien dat het aantal nieuwgebouwde woningen in 2016 is opgelopen naar 54 duizend woningen, het hoogste niveau sinds 2011. Naar verwachting stijgt de nieuwbouwproductie de komende jaren verder, wat mede een gevolg is van de grote inzet van betrokken partijen om de bouwproductie te verhogen. Gegeven de toename van het aantal huishoudens wordt in de jaren tot 2020 desondanks een lichte verkrapping op de huizenmarkt geraamd.

Vraag 2

Is het waar dat 10% van de bouwcapaciteit verloren gaat door gemeentelijke procedures, waarbij bouwbedrijven lange tijd moeten wachten voordat er tot de bouw kan worden overgegaan? Hoeveel woningen, in absolute aantallen, is 10% van de totale bouwcapaciteit per jaar? Hoe zouden de procedures versneld kunnen worden, zodat de woningproductie sneller kan toenemen?

In het artikel «Woningbouwproductie steeds verder achterop door onderbezetting bij gemeenten» wordt melding gemaakt dat bij ruwweg 10% van de bouwplannen vertraging ontstaat door capaciteitsproblemen. Het gaat hierbij om een schatting van leden van Bouwend Nederland. Op dit moment beschik ik niet over exacte cijfers die hier meer inzicht in kunnen geven. Wegens het ontbreken van exacte cijfers is het niet mogelijk om een inschatting te maken van de absolute aantallen die hiermee gemoeid zijn en wat de gevolgen hiervan zijn voor de woningmarkt.
Het is van belang dat de woningbouwproductie in gespannen gebieden wordt versneld. Verschillende factoren, waaronder capaciteitsproblemen, kunnen ten grondslag liggen aan vertragingen in het bouwproces. Gemeenten, projectontwikkelaars en bouwers kunnen gebruik maken van de Crisis- en herstelwet om procedures te versnellen, zie hiervoor ook de toelichting onder de beantwoording van vraag 4 en 5. Een andere mogelijkheid is een soortgelijke «vliegende brigade» van deskundigen als in de Metropoolregio Amsterdam. Deze groep deskundigen, bestaande uit zowel ambtenaren van de gemeenten als markt professionals, is daar ingesteld om gemeenten met capaciteitsproblemen te ondersteunen.
De komende periode ga ik op regionaal niveau in gesprek met provincies, gemeenten, bouwers, investeerders en corporaties over het versnellen van de ontwikkeling van woningbouw in gespannen gebieden. Hierbij komen ook mogelijke belemmeringen als gevolg van trage procedures aan de orde. De gesprekken wil ik laten uitmonden in afspraken over hoe de woningbouw versneld kan worden, en wie daarbij welke rol heeft. Daarnaast ben ik in gesprek met stakeholders om te bepalen hoe wij samen de woningbouwproductie verder kunnen versnellen. De stakeholders in de woningmarkt zijn zich bewust van de noodzaak om de woningbouwproductie te verhogen. Mede door de inspanning van alle betrokkenen, waaronder bouwers en gemeenten, verwacht het EIB de komende jaren een toename van de nieuwbouwproductie van 54,800 in 2016 naar ongeveer 60.000 per jaar in 2017 en 2018, en gemiddeld 70.000 per jaar in 2019 tot en met 2021.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft dit op de Nederlandse bouwopgave, waarbij er de komende tien jaar één miljoen woningen moeten worden gebouwd om aan de vraag te voldoen?2 Wat zijn daar de gevolgen van voor de woningmarkt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoeveel bouwprojecten zijn de afgelopen jaren geholpen met het team dat onder de Crisis- en Herstelwet gemeenten helpt? Hoeveel bouwprojecten zijn de afgelopen jaren geholpen met het expertteam Versnellen? Is het waar dat beide teams vraaggestuurd werken en dat zij wachten tot gemeenten, projectontwikkelaars of bouwers zich bij hun melden om procedures te versnellen?

Zowel het team onder de Crisis- en herstelwet als het expertteam Versnellen werken vraaggestuurd. Onder de Crisis- en herstelwet worden op dit moment 250 experimenten uitgevoerd, waarmee bouwprojecten, zowel woningbouw, bedrijvigheid als overige ontwikkelingen worden versneld en gestimuleerd. Het expertteam Versnellen is een voortzetting van de expertteams Ontslakken en Vlottrekken uit de actieagenda Bouw. Tot aan de instelling van het huidige expertteam Versnellen in 2015 zijn er 85 pilots aangepakt. Sindsdien zijn dit er 74. Het expertteam kan zowel door gemeenten als bouwbedrijven worden benaderd om vraagstukken rond gebiedsontwikkeling op te lossen. Daarnaast heeft het expertteam ook aandacht voor signalen van vastzittende projecten en zal zij zo nodig wijzen op de mogelijkheden om het expertteam in te zetten. Ook zet het expertteam zich in voor kennisdeling tussen gemeenten, onder meer via de organisatie van bijeenkomsten en het beschikbaar stellen van informatiebronnen voor gemeenten en bouwers. Gemeenten benutten vervolgens de opgedane inzichten en ervaringen met het expertteam om hun eigen procedures structureel te verbeteren, waardoor ook op de lange termijn versnelling gerealiseerd wordt.
Met gemeenten en andere stakeholders wordt de komende tijd bezien op welke manier er vanaf 2018 een vervolg gegeven kan worden aan de expertteams. Dit hangt samen met de gesprekken die ik reeds voer met de regio’s en andere stakeholders over de woningbouwopgave. Inzet van de expertteams wil ik onderdeel laten zijn van de afspraken die ik met de regio’s ga maken. Lokale partijen hebben de meeste kennis betreffende de woningbehoefte binnen hun eigen regio, welke mogelijkheden er zijn hier invulling aan te geven, en wat de specifieke knelpunten zijn. Daarmee weten zij ook het beste bij welke ondersteuning zij het meest gebaat zijn, en hoe daarmee de bouwprocessen versneld kunnen worden. Afhankelijk van de regionale knelpunten bij het versnellen van de woningbouw kan het expertteam zowel vraaggestuurd als proactief worden ingezet.

Vraag 5

Bent u bereid beide teams aanbod gestuurd te maken en actief langs gemeenten te laten gaan, om procedures in het hele land te versnellen en zo de woningproductie te verhogen? Zo nee, waarom niet? In hoeverre kan de woningproductie daarmee worden verhoogd?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u het bericht dat er onvrede is bij woningcorporaties over administratiekosten?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u de kritiek plaatsen van de koepelorganisatie Aedes dat woningcorporaties op kosten gejaagd worden door de nieuwe woningwet? Zo nee, waarom niet?

Per 1 juli 2015 is de Woningwet herzien en zijn de regels voor woningcorporaties aangescherpt naar aanleiding van de conclusies en aanbevelingen van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties. Destijds was ingeschat dat dit gepaard zou gaan met een toename van de administratieve lasten voor corporaties. De raming die recent in opdracht van Aedes is gemaakt, laat zien dat de lasten meer zijn gestegen dan eerder becijferd. Dit komt mede doordat de implementatie van de wet op sommige onderwerpen voor corporaties complexer is gebleken dan vooraf was ingeschat. Bij de wetsbehandeling is bovendien een lastenraming gemaakt van het algemene wettelijke kader. Uitwerking in lagere regelgeving en inrichting van het toezicht konden in de raming destijds niet worden meegenomen omdat deze toen nog niet bekend waren.
Ik ben het met Aedes eens dat gekeken moet worden hoe binnen de doelen van de wet de administratieve lasten voor corporaties niet hoger zijn dan nodig. Het rapport van Aedes biedt daarvoor concrete aanknopingspunten, die ik in de komende maanden samen met Aedes en andere sectorpartijen zal bespreken. In de beantwoording van de volgende vragen zal ik hier verder op ingaan. Daarnaast verwijs ik u naar de brief Meer samenwerking en minder administratieve lasten in het woningcorporatiestelsel die ik vandaag aan uw Kamer heb gezonden en waarin ik nader in ga op de bevindingen en aanbevelingen uit het rapport waartoe Aedes opdracht heeft gegeven.

Vraag 3

Kloppen naar uw inzicht de conclusies dat er sprake is van een lastenverzwaring van driehonderd procent, hetgeen 90 miljoen euro vergt? Zo nee, wat zijn dan de juiste cijfers?

Eerder heeft Sira Consulting ten behoeve van de wetsbehandeling de ex ante raming gemaakt van het verwachte het effect van de herziening van de Woningwet op de administratieve lasten van woningcorporaties.2 Sira Consulting raamt de totale structurele administratieve lasten van de Woningwet als geheel voor woningcorporaties in het recente onderzoek op € 89,6 mln. Uit een eerdere nulmetingen, voor de invoering van de herzieningswet, bleken de structurele administratieve lasten van de Woningwet (en onderliggende regelgeving en toezicht) circa € 30 mln. Dit betekent dat de stijging van de lasten als gevolg van de herziening van de Woningwet per 1 juli 2015 geschat worden op circa € 60 mln. Ik heb geen reden om eraan te twijfelen dat dit de best mogelijke raming van de administratieve lasten op dit moment is.

Vraag 4

Ziet u mogelijkheden om de administratieve kosten te beperken, bijvoorbeeld door taxaties van vastgoed op één wijze uit te laten voeren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn zou dat geeffectueerd kunnen worden?

Zoals aangegeven zal ik de komende periode met sectorpartijen in overleg treden om de werking van de wet te verbeteren en de administratieve lasten voor corporaties waar mogelijk te verlagen. Op een aantal terreinen lopen al trajecten die bijdragen aan lagere administratieve lasten. Zo leidt de samenwerking tussen de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Woningbouw, het zogenaamde traject Verticaal Toezicht, tot lagere toezichtslasten voor corporaties. Onderdeel van het Verticaal Toezicht is ook het schrappen van meerdere waarderingsbegrippen waarover corporaties nu nog verplicht moeten rapporteren. Tevens wordt op 5 december een convenant tussen Aedes, BZK, WSW en Aw gesloten wat onder meer als doel heeft om de verplichte informatie-uitvraag aan corporaties de komende jaren te substantieel te verminderen. Voor zover al niet opgepakt, worden de verbetervoorstellen uit het Aedes-onderzoek ook betrokken bij de evaluatie van de Woningwet, die volgend jaar naar uw Kamer gezonden wordt.

Vraag 5

Bent u bereid om in overleg te treden met de woningcorporaties om «quick wins» snel in gang te zetten zodat onnodige kosten kunnen worden voorkomen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u voor de begrotingsbehandeling van BZK, onderdeel Wonen en Ruimte, deze vragen beantwoorden?

Met de beantwoording van deze vragen is hieraan voldaan.

Vraag 1

In hoeverre onderschrijft u het regeringsstandpunt tot dusver, namelijk dat de ontwikkeling van het opkopen van woningen door beleggers om duur te verhuren («buy to let») niet onwenselijk is, omdat door deze vorm van beleggen meer huurwoningen op de markt zouden komen? Vindt u de opkomst van «buy to let» wenselijk?1

Zoals mijn voorganger heeft aangegeven in eerdere beantwoording van uw Kamervragen2 neemt door de toename van particulieren die een woning kopen om te verhuren de huurvoorraad toe ten koste van de koopwoningvoorraad. In algemene zin kan buy to let bijdragen aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, met name wanneer die verruiming plaatsvindt in het nog relatief kleine middenhuursegment. Daarbij is wel van belang dat er voldoende woningen beschikbaar zijn van goede kwaliteit, passend bij de financiële mogelijkheden en hedendaagse wensen van mensen. In het Regeerakkoord is daarom opgenomen dat ik afspraken zal maken over het woningaanbod met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders.

Vraag 2

Weet u voor welke vierkantemeterprijzen zogenaamde «buy-to-let»-woningen worden verhuurd en hoe deze prijzen zich verhouden tot de rest van de particuliere huurwoningvoorraad? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is niet bekend wat de vierkantemeterprijzen zijn van woningen die door particuliere beleggers worden aangekocht om te verhuren. Ook kan er in de cijfers omtrent particuliere verhuur vooralsnog geen onderscheid worden gemaakt tussen buy to let (aankoop van koopwoningen om ze beschikbaar te stellen als huurwoning) en overige particuliere verhuur. Wel blijkt uit aan analyse van het Kadaster op basis van cijfers over 20153 dat de gemiddelde verhuurprijs bij particuliere verhuur in Utrecht gemiddeld 736 euro bedroeg, in Den Haag gemiddeld 731 euro, in Amsterdam gemiddeld 706 euro en in Rotterdam 550 euro. Daarbij geldt dat de huurprijzen bij particuliere verhuur in Amsterdam gemiddeld 13% lager waren dan de maximaal toegestane huurprijs. In Rotterdam bedroeg dit verschil 23%.

Vraag 3

Bent u bereid nader onderzoek te doen naar de hoogte van de huren via «buy to let»? Deelt u de mening dat het voor een goede analyse van de woningmarkt en huurprijzen gewenst is deze informatie scherp en inzichtelijk te krijgen? Hoeveel huurders die huren van een belegger («buy-to-let»-huurders) komen in aanmerking voor huurtoeslag?

Zoals aangegeven door mijn voorganger in eerdere beantwoording van uw Kamervragen4 wordt op dit moment al op verschillende manieren onderzoek gedaan naar «buy to let» en breder naar beleggers op de woningmarkt. Dit gebeurt bijvoorbeeld via het Kadaster en het CBS (Haalbaarheidsstudie onderscheid particuliere verhuurders van woningen). Ook komen er periodiek vastgoedcijfers over investeringen van beleggers in de Nederlandse woningmarkt beschikbaar via onder meer MSCI, gegevens van IVBN-leden en Capital Value. Zoals aangegeven in het voorgaande antwoord kan er in de cijfers omtrent particuliere verhuur vooralsnog geen onderscheid worden gemaakt tussen buy to let en brede particuliere verhuur.

Vraag 4

In hoeverre gelden uw zorgen over de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de hoofdstad, ook voor het opkopen en duur verhuren van woningen door beleggers? Geldt deze zorg ook andere steden of gebieden dan Amsterdam? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Particuliere beleggers richten zich vooral op relatief kleine en goedkope woningen, waardoor zij met name concurreren met starters. In de eerdere beantwoording van uw Kamervragen door mijn voorganger is reeds aangegeven dat het Kadaster heeft onderzocht of er sprake is van verdringing van potentiële koopstarters door particuliere beleggers6, en komt tot de conclusie dat deze situatie zich alleen in Amsterdam lijkt voor te doen. Daarbij geldt dat de verantwoordelijkheid om te handhaven op vormen van huisjesmelkerij ligt bij gemeenten. Zij beschikken over diverse instrumenten die hiertoe kunnen worden ingezet, zoals het bestemmingsplan en de Huisvestingswet.

Vraag 5

Erkent u het probleem van bijvoorbeeld jonge huishoudens in gebieden met woningschaarste, die niet kunnen kopen omdat zij door pandjesbazen en huisjesmelkers op de woningmarkt worden overboden en die door de soms bizar hoge huren niet of nauwelijks kunnen sparen voor de aanbetaling van een koophuis? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Weet u hoeveel woningen volledig worden onttrokken aan de woningvoorraad via vakantieverhuur of als illegaal hotel? Welk deel daarvan wordt op deze wijze verhuurd via een «buy-to-let»-constructie?

Zoals reeds aangegeven in de beantwoording van vraag 3 kan er in de cijfers omtrent particuliere verhuur vooralsnog geen onderscheid worden gemaakt tussen buy to let en brede particuliere verhuur. Hoeveel koopwoningen door particuliere beleggers worden aangekocht om vervolgens aan te bieden als vakantieverhuur of andere vormen van tijdelijke verhuur is niet bekend. Handhaving op aanbod van woningen als illegaal hotel is een verantwoordelijkheid van de gemeenten.

Vraag 7

Kunt u overzichtelijk maken hoeveel sociale huurwoningen (zowel van woningcorporaties als van particuliere verhuurders) worden verkocht aan particulieren voor eigen gebruik, welke voor huisvesting van medewerkers van bedrijven of instellingen en welke voor beleggingsdoeleinden (uitgesplitst naar particuliere kleine beleggers en grote institutionele beleggers)? Bent u bereid om bij de (onwenselijke) verkoop van sociale huurwoningen een kettingbeding in te stellen die dure verhuur door beleggers of doorverkoop aan beleggers inperkt?

Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen van corporaties zijn verkocht de afgelopen jaren. De verkoop van woningen is uitgesplitst naar verkoop aan natuurlijke personen, binnen de corporatiesector en aan beleggers en overige partijen. Het aandeel van Vestia en WIF in de verkopen aan beleggers en overige partijen is groot.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Verkoop natuurlijke persoon
15.100
14.300
14.000
14.700
17.000
15.300
Aan zittende huurders
3.500
2.600
2.800
2.900
3.900
3.400
Bij mutatie
11.600
11.700
11.200
11.800
13.100
11.900
Verkoop aan andere partij
4.200
5.100
3.300
9.800
9.600
14.400
Binnen corporatiesector
3.800
1.300
2.400
7.800
3.700
7.100
Aan beleggers en overige partijen
400
3.800
900
2.000
5.900
7.300
In de woningwet wordt het volkshuisvestelijk belang onder andere beschermd doordat verkoopvoornemens onderdeel uitmaken van de jaarlijkse prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Daarnaast wordt het volkshuisvestelijk belang van blijvend gereguleerde huurwoningen7 beschermd door middel van zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties, een verplichte eerste aanbieding aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen en bij verkoop aan een derde een exploitatieverplichting van 7 jaar en een verklaring omtrent sociaal verhuurgedrag. Aanvullende clausules zijn daarom in die gevallen niet nodig. Bij te liberaliseren woningen geldt eveneens een bescherming van het volkshuisvestelijke belang door de jaarlijkse prestatieafspraken en een zienswijze van de gemeente. De zienswijze van de gemeente kan daarbij vervallen indien aantoonbaar afspraken zijn gemaakt over compenserende nieuwbouw, of wanneer in het koopcontract is opgenomen dat de koper de woningen ten minste zeven jaar exploiteert tegen een huurprijs van maximaal 850 euro per maand. Andere voorbehouden zijn bij deze categorie woningen niet opgenomen, om de verkoop van deze woningen die ook geschikt zijn voor het middeldure huursegment, niet onnodig complex te maken. Ter bescherming van het maatschappelijk bestemd vermogen van de corporatie geldt bij de verkoop van alle corporatiewoningen een minimale prijs die de corporatie moet ontvangen voor de woningen (getaxeerde marktwaarde of de WOZ-waarde).

Vraag 8

Is er in alle gevallen, waarbij sociale huurwoningen van woningcorporaties zijn verkocht aan een niet-natuurlijk persoon, toestemming verleend door het Rijk na een zienswijze van de gemeente? Op welke gronden wordt die toestemming verleend en wie controleert en handhaaft hierop? Deelt u de mening dat woningcorporaties hierop te weinig handhaven? Wat gaat u daartegen doen? Hoe weten we zeker dat er geen corporatiewoningen zijn verkocht zonder toestemming?

Voor de verkoop van een woning aan niet-natuurlijke personen (die geen andere corporatie zijn) of aan natuurlijke personen die de woning niet zelf gaan bewonen (bijvoorbeeld voor buy-to-let), dient de corporatie om toestemming te verzoeken bij de Autoriteit woningcorporaties. Deze toetst onder andere op de onder het antwoord op vraag 7 benoemde voorwaarden. Indien corporaties geen toestemming vragen voor een dergelijke verkoop, zal dat aan het licht komen via de jaarlijkse verantwoordingsinformatie en accountantscontrole. Ook de notaris dient er bij het passeren van de akte op toe te zien dat verkopen voldoen aan alle wettelijke bepalingen inclusief verkregen toestemming van de Minister als dat aan de orde is. Indien dat niet het geval is wordt de verkoop alsnog beoordeeld en in het uiterste geval wordt nietigheid ingeroepen.

Vraag 9

Deelt u de uitkomsten van een recent onderzoek van de Universiteit van Chicago, waarin wordt gesteld dat betalingsachterstanden op hypotheken in de recente crisisjaren in de Verenigde Staten voornamelijk werden veroorzaakt door hypotheken aan leners met een middelgrote of hoge kredietwaardigheid en in het bijzonder vastgoedbeleggers? In hoeverre zijn deze conclusies ook relevant voor Nederland? Is dit onderzoek een extra reden voor u om in te grijpen bij de opkomst van «buy to let», om te voorkomen dat hier een nieuwe destabiliserende huizenprijsbubbel wordt veroorzaakt?3

Het genoemde artikel is onderdeel van een wetenschappelijke discussie over de toedracht van de start van de financiële crisis in 2007–2008. Hoewel het niet aan mij is om in die discussie een standpunt in te nemen, vind ik het wel van belang dat er op de Nederlandse hypotheekmarkt geen leningen worden verstrekt die voor de koper of de geldverstrekker onverantwoorde risico’s bevatten, en daarmee ook verdergaande negatieve gevolgen kunnen hebben voor de woningmarkt. In de jaren na de crisis zijn de risico’s op de Nederlandse hypotheekmarkt fors teruggebracht door onder andere de leennormen aan te scherpen. Bovendien wordt voor particulieren die een volgende hypothecaire lening aangaan om te beleggen in een woning bestemd voor verhuur rekening gehouden met reeds bestaande hypothecaire kredieten. Ook wordt er voor de aankoop van woningen voor «buy to let» meer eigen vermogen gebruikt.

Vraag 10

Kunnen de kadastrale data, die maandelijks beschikbaar komen over koopwoningen, vanaf heden gedifferentieerd aangeleverd worden door onderscheid te maken tussen starters, doorstromers en «buy to let», en daarnaast naar woningtype en prijsklasse, steden en regio’s? Bent u bereid daarvoor extra middelen beschikbaar te stellen, zodat deze nieuwe trend op de woningmarkt beter gevolgd kan worden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie beantwoording van vraag 3. Volgens eerder genoemd onderzoek komt het Kadaster tot de conclusie dat er vooralsnog geen sprake is van een brede verdringing van koopstarters op de woningmarkt9. Ik houd de verdere ontwikkelingen rondom buy to let middels de informatiekanalen die daartoe beschikbaar zijn en de onderzoeken die worden uitgevoerd nauwlettend in de gaten.

Vraag 11

Bent u bereid om maatregelen te overwegen die een rem zetten op het beleggen in woningen, zoals het instellen van vermogenswinstbelasting op «buy to let" of andere fiscale maatregelen? Zo nee, welke andere beleidsinstrumenten bent u wel van plan in te zetten en wat is daarvan het beoogde en verwachte effect?

Zoals reeds gesteld in de beantwoording van vraag 1 kan buy to let in algemene zin bijdragen aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, met name wanneer ie verruiming plaatsvindt in het nog relatief kleine middenhuursegment. Verdringing van koopstarters lijkt zich vooralsnog alleen voor te doen in Amsterdam, waardoor ik het nemen van landelijke maatregelen om buy to let af te remmen niet passend acht.

Vraag 12

Bent u van mening dat huurders bij woningcorporaties (toegelaten instellingen) instemmingsrecht moeten krijgen bij verkoop van huurwoningen, zoals zij nu ook hebben bij het aangaan van fusies en verbindingen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De verkoop van woningen is een onderwerp waarover huurdersorganisaties, gemeenten en corporaties gezamenlijk afspraken kunnen maken in de prestatieafspraken. De corporatie stuurt hiertoe een overzicht op 4-cijferig postcodeniveau op van de woningen die zij eventueel zou willen verkopen. Het aan huurdersorganisatie verlenen van een instemmingsrecht voor elke verkoop verhoudt zich niet met de gelijkwaardige rol die de drie partijen hebben bij het maken van prestatieafspraken. Door middel van een zienswijze kunnen huurdersorganisaties bij verkopen aan derden ook de Autoriteit woningcorporaties informeren over hun standpunt en eventuele gemaakte afspraken ten aanzien van verkopen.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Moody’s: Nederlandse huizenprijzen blijven nog drie jaar stijgen»1 en «Drie slaapkamers en een tuintje? Niet te doen in Amsterdam»?2

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de verwachting van Moody’s dat de Nederlandse huizenprijzen de komende drie jaar zullen blijven stijgen? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

In stedelijke regio’s worden forse prijsstijgingen waargenomen. De spanning op de woningmarkt is in deze regio’s groot. Volgens de Staat van de woningmarkt 2017 die op 13 november aan uw Kamer is aangeboden, lagen de prijzen in de vier grote steden in het derde kwartaal van 2017 boven het niveau van de vorige top (Den Haag 5%, Rotterdam 13%, Utrecht 14%, Amsterdam 26%). De regionale verschillen zijn groot. De landelijke stijging van de huizenprijzen is in historisch perspectief niet uitzonderlijk groot. De prijsindex bestaande koopwoningen steeg in 2016 met 6,4%. In de jaren 1995 tot en met 2001 werd een gemiddelde prijsstijging van 12% gerealiseerd. In alle provincies met uitzondering van Noord Holland lagen de prijzen in het derde kwartaal van 2017 nog onder de vorige top.
De huidige prijsstijgingen zijn voor een groot deel te verklaren door de gedaalde rente, de toegenomen inkomens en de inhaalvraag van huishoudens die tijdens de crisis niet hun woonwensen konden realiseren. Daarnaast is door demografische ontwikkelingen de vraag naar woningen groot, en is het aanbod van nieuwe woningen sinds de crisis achtergebleven. Het is aannemelijk dat de oorzaken van de huidige prijsstijgingen nog enige tijd zullen voortbestaan. Onverwachte gebeurtenissen die de economie en het consumentenvertrouwen beïnvloeden, bijvoorbeeld een stijging van de rente, kunnen niet worden voorspeld. Daarom doe ik geen uitspraken over de prijsontwikkeling in de komende drie jaar.
Volgens de Staat van de Woningmarkt 2017 wordt de komende jaren een toename van de bouwproductie verwacht tot ca 70.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Dat helpt om de spanning op de woningmarkt in sommige regio’s te verlichten. Maar het zal niet voor alle regio’s genoeg zijn om de spanning op de woningmarkt te verminderen. Het Rijk gaat in gesprek met de betrokken overheden en marktpartijen om de bouwproductie te versnellen. Gelet op de grote vraag naar woningen in grote steden zijn de mogelijkheden om door nieuwbouw de prijsstijging daar af te remmen op korte termijn klein.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de ontwikkeling van de huizenprijzen de spuigaten uitloopt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat gaat u doen voor de Nederlandse gezinnen die – nu al – vanwege torenhoge huizenprijzen de stad worden uitgejaagd?

Grote prijsstijgingen en een gelimiteerd woningaanbod kunnen de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk maken voor delen van de bevolking, zoals middeninkomens en gezinnen. Met name in de grote steden spelen dergelijke ontwikkelingen momenteel op. Het is van belang dat gemeenten zich blijven inzetten voor de toegankelijkheid van diverse doelgroepen en de diversiteit van de stad. Tegelijkertijd is het niet overal mogelijk om iedereen voor de gewenste prijs op de gewenste plek te huisvesten. Bovendien is de trek van gezinnen uit de stad van alle tijden. Tijdens de crisis was deze lager, vanwege de lagere doorstroom op de woningmarkt.
De regionale verschillen in problematiek maar ook knelpunten en mogelijkheden zijn groot. Gemeenten hebben hier het beste zicht op. De afgelopen jaren zijn al verschillende maatregelen genomen om de mogelijkheden van gemeenten om te sturen op de samenstelling van de woningvoorraad te vergroten. Zo is het Besluit ruimtelijke ordening aangepast per 1 juli 2017.3 Daardoor kunnen gemeenten de woningcategorie «geliberaliseerde woning voor middenhuur« net als andere woningcategorieën opnemen in hun bestemmingsplannen.
Zoals aangekondigd in het Regeerakkoord, neemt het Rijk de komende jaren een actievere rol op zich bij de complexe uitdaging rondom het invullen van de regionale woningbehoefte. Naast mijn inzet op het verhogen van de bouwproductie ga ik ook met de regio’s in gesprek over het beter benutten van de bestaande voorraad en het komen tot meer inzet van flexibele vormen van wonen. Vooruitlopend op de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel middenhuur van januari aanstaande, ben ik voornemens om deze tafel op landelijk niveau voort te zetten. Hierbij buigen landelijke koepels zich gezamenlijk over vraagstukken van de gehele woningmarkt.

Vraag 5

Deelt u de mening dat er de afgelopen jaren – met «dank» aan het vorige kabinet! – structureel te weinig is bijgebouwd en we nu met de ellende zitten? Zo nee, waarom niet?

Het aanbod van nieuwe woningen is sinds de crisis achtergebleven. Tijdens de crisis daalde de vraag naar woningen en daarmee de nieuwbouw sterk. Logischerwijs hebben bouwbedrijven, investeerders en gemeenten vanwege de sterk dalende vraag en prijzen geplande woningbouwprojecten stilgelegd of uitgesteld. Dit is inherent aan de economische ontwikkelingen. Een deel van de huidige aantrekkende vraag is bovendien te danken aan de gedaalde rente. Op renteontwikkelingen is lastig te anticiperen middels woningbouw.
Bouwen van woningen vergt een aanzienlijke voorbereidingstijd in een dichtbevolkt land als Nederland. De ruimtelijke inpassing van woningbouw vergt een zorgvuldige afweging waarbij ook infrastructuur, omgevingskwaliteit en behoud van natuur en open ruimte een rol spelen. De bouwproductie reageert daarom niet snel op veranderingen in de woningvraag.
Uit gesprekken met de 19 in 2016 gevormde woningmarktregio’s komt naar voren dat een verscheidenheid van factoren een rol speelt bij het tempo van het aantrekken van de bouwproductie. Het gaat hierbij om beschikbaarheid van plancapaciteit maar ook langere levertijden van bouwmaterialen en een kwantitatief en kwalitatief tekort aan personeel bij overheden en marktpartijen. De verschuiving naar binnenstedelijk bouwen, onder andere gevoed vanuit de toenemende vraag naar een stedelijk woonmilieu, compliceert bovendien het woningbouwproces.
Intensieve samenwerking met alle stakeholders is van belang voor het zo goed mogelijk invullen van de regionale woningbehoefte. De komende jaren neemt het Rijk hierbij een actievere rol op zich. Op korte termijn ga ik tevens in gesprek met de regio’s met de meest gespannen en/of complexe problematiek. Daarnaast ben ik in gesprek met belangrijke stakeholders over het versnellen van de woningbouw.

Vraag 6

Onderschrijft u de conclusie van Moody’s dat de woningvoorraad niet hard genoeg kan stijgen vanwege belemmerende regelgeving? Wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Hogeschool Artez kan het topsalaris-dossier sluiten»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u een indicatie geven van de kosten aan publieke middelen die met deze zaak gemoeid zijn geweest? Onderschrijft u dat die kosten een veelvoud bedragen van het geld dat hogeschool Artez uiteindelijk heeft teruggekregen? Zo nee, waarom niet?

Deze specifieke zaak, inzake de bezoldiging van de interim--topfunctionaris bij ArtEZ, betrof een van de eerste onderzoeken naar een overtreding van de Wet normering topinkomens (WNT). Het was de eerste keer dat een toezichthouder – in dit geval de Inspectie van het Onderwijs namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap – een sanctiebesluit nam op grond van de WNT. Dit betrof het opleggen van een last onder dwangsom, voor de Onderwijsinspectie een nieuw instrument.
Naar schatting is er bij de Onderwijsinspectie en de betrokken ministeries, verspreid over de jaren 2013 tot en met 2017, in totaal een bedrag van € 350.000 gemoeid met de behandeling van deze zaak. Deze middelen zijn besteed aan onderzoek naar de naleving van de WNT, afstemming tussen de Onderwijsinspectie en de ministeries van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), het opstellen van sanctiebesluiten, het afhandelen van bezwaarschriften, het voeren van een beroepsprocedure en de afhandeling van meerdere Wob-verzoeken die betrekking hadden op deze zaak. De externe inhuur van juridische bijstand en afhandeling van de Wob-verzoeken vormen een substantieel deel van het genoemde bedrag. Het voorgaande betreft in hoofdzaak de kosten die door de Onderwijsinspectie zijn gemaakt, naar schatting € 320.000. De overige € 30.000 betreft de kosten bij de departementen van OCW en BZK voor beleidsadvisering en afhandeling van Kamervragen over dit onderwerp.
De kosten voor handhaving in deze specifieke casus liggen inderdaad hoger dan het bedrag waarmee het maximum van de WNT werd overschreden. Voor het kabinet staan het belang van effectief toezicht op de naleving van de WNT en consequente handhaving bij overtredingen echter voorop. Indien het WNT-maximum niet wordt gehandhaafd verliest dit zijn waarde. Bovendien was deze zaak van belang voor de afhandeling van vergelijkbare zaken door de Onderwijsinspectie en andere WNT-toezichthouders.

Vraag 3

Welke lessen kunt u trekken uit de zaak Artez? Kunt u aangeven of en hoe dergelijke processen in de toekomst soepeler en goedkoper kunnen verlopen? Zo nee, waarom niet?

Omdat dit de eerste WNT-zaak was in zijn soort, is het van belang hier lessen uit te trekken. Het Ministerie van BZK treedt voor het topinkomensbeleid op als coördinerend departement, ook voor wat betreft het decentraal belegde toezicht op de WNT. De WNT-toezichthouders delen periodiek informatie over handhavingszaken en leren op die manier van elkaars ervaringen. Deze afstemming draagt eraan bij dat het toezicht in vergelijkbare zaken op een zelfde manier plaatsvindt. Ook kan het WNT-toezicht door wederzijds van elkaar te leren efficiënter worden uitgeoefend.

Vraag 4

Gaat u deze zaak nog nader en uitgebreider evalueren? Zo nee, waarom niet?

In de volgende evaluatie van de WNT, voorzien in 2019, zullen onder meer het toezicht en de handhaving gericht worden geëvalueerd.

Vraag 5

Spelen er op dit moment andere zaken binnen het onderwijs, waarbij een terugvordering op basis van de WNT een rol speelt? Zo ja, gaat u deze (ook) evalueren en bent u bereid de Kamer hierover te informeren?

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stuurt op grond van art. 7.1 WNT in de maand december de WNT-jaarrapportage 2016 naar uw Kamer. Deze rapportage omvat het complete overzicht van geconstateerde overtredingen en getroffen handhavingsmaatregelen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Senioren in Apeldoorn overdonderd door komst Turkse leeftijdsgenoten»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het een onzalig plan is, waarmee bewoners van een seniorencomplex in Apeldoorn zijn overvallen, om in het vervolg ieder vrijkomend appartement te verhuren aan Turkse ouderen – die thuiszorg ontvangen van Waalstad – en de flat daarmee in «klein-Turkije» te veranderen?

Woningcorporaties zijn, binnen de kaders van de Woningwet en de Huisvestingswet, vrij om hun toewijzingsbeleid vorm te geven. Volgens de Woningwet worden woningcorporaties geacht hun beleid in samenspraak met gemeenten en huurdersorganisaties vorm te geven. Huurders kunnen zodoende de keuzes die corporaties in hun beleid willen maken beïnvloeden. Idealiter leidt dit proces tot concrete prestatieafspraken, die onder meer kunnen gaan over de huisvesting van bepaalde doelgroepen, zoals personen met een zorgvraag. Woningcorporaties kunnen ervoor kiezen samen te werken met een zorgaanbieder en cliënten van de laatste te huisvesten. Dit is met name in de ouderen- en gehandicaptenzorg niet ongebruikelijk omdat dit de zorgverlening efficiënter kan maken. Soms wordt er daarbij voor gekozen mensen met een gemeenschappelijke noemer, zoals een zorgzwaarte, beperking, leefstijl of achtergrond bijeen te laten wonen.
In de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) staat op welke wijze verhuurders hun huurders bij voorgenomen wijzigingen in het beleid, waaronder het toewijzings- en verhuurbeleid, moeten betrekken. De huurdersorganisatie heeft adviesrecht bij het toewijzings- en verhuurbeleid. En bij beleidsvoornemens voor een specifiek wooncomplex heeft ook de bewonerscommissie van dat wooncomplex, als die er is, adviesrecht. Dit houdt in dat de verhuurder de huurdersorganisatie (en bewonerscommissie) over de voorgenomen beleidswijziging moet informeren, er met hen overleg over moet voeren indien de huurdersvertegenwoordiging dat wenst en de gelegenheid moet geven binnen 6 weken schriftelijk advies uit te brengen.
Voor zover ik kan nagaan heeft de woningcorporatie binnen de kaders van de wet gehandeld. Dat neemt niet weg dat bewoners ontevreden kunnen zijn over een door de corporatie genomen besluit. Corporaties zijn daarom verplicht een onafhankelijke klachtencommissie in te stellen. Bij Ons Huis is deze, zoals bij meer woningcorporaties, regionaal georganiseerd. Een huurder die vindt dat zijn klacht niet goed door een corporatie is afgewikkeld kan naar de rechter stappen.
Ik heb in het toewijzingsbeleid van individuele woningcorporaties geen rol, maar hoop dat bewoners en woningcorporatie tot een vergelijk kunnen komen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het achterbaks is de huidige bewoners, zonder enige vorm van inspraak, voor een voldongen feit te stellen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Waarom worden Nederlandse ouderen gediscrimineerd ten opzichte van Turkse ouderen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoe bestaat het dat een thuiszorgorganisatie een heel seniorencomplex kaapt? Deelt u de mening dat dit van de zotte is? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Bent u bereid deze discriminatie van Nederlandse ouderen te staken en met betrokken partijen in overleg te gaan, zodat deze plannen van tafel kunnen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Klopt het bericht op rijksoverheid.nl dat de archiefstukken van de formatie van Rutte-III niet op rijksoverheid.nl te raadplegen zijn?

Op 27 oktober jongstleden zond de Minister-President uw Kamer afschriften van de relevante stukken die tijdens de verkennings-, informatie- en formatiewerkzaamheden ter tafel zijn geweest evenals afschriften van de aan de verkenner, informateurs en formateur toegezonden brieven, nota’s en adviezen. Dit formatie-archief is op 15 november 2017 geplaatst op www.kabinetsformatie2017.nl en is daarmee voor eenieder elektronisch raadpleegbaar. Het archief omvat ongeveer 1.500 stukken. De plaatsing op www.kabinetsformatie2017.nl heeft plaatsgevonden nadat uit privacyoverwegingen de persoonsgegevens van personen die zich op persoonlijke titel tot de (in)formateur(s) wendden onleesbaar zijn gemaakt. Voorafgaand aan deze plaatsing heeft het archief ter inzage gelegen bij het Ministerie van Algemene Zaken.

Vraag 2

Kunt u hierop een toelichting geven, vooral hoe dit zich verhoudt tot de toezegging van de heer Mark Rutte in het debat over het eindverslag van de informateur ten aanzien van het formatiearchief? Zijn de documenten wel elders op een toegankelijke wijze te raadplegen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Wat zijn de mogelijkheden van rijksoverheid.nl om burgers te informeren over ingekomen standpunten inzake de formatie?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Welke omvang heeft het archief? Tot welke omvang kan rijksoverheid.nl documenten weergeven?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Hoe beoordeelt u de situatie dat, na een intransparant verkennings- en (in)formatieproces, ook nu nog geen online-inzicht wordt geboden in de totstandkoming en in lobbyactiviteiten die zijn uitgeoefend in de aanloop naar het nieuwe kabinet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 6

Staat u achter het standpunt dat meer transparantie van lobbyactiviteiten gewenst is, zoals verwoord door het vorige kabinet in reactie op de initiatiefnota van de leden Bouwmeester en Oosenbrug «Lobby in daglicht: luisteren en laten zien» (Kamerstuk 34 376, nr. 4)?

Ja.

Vraag 7

Welke maatregel bent u bereid te nemen om te komen tot een meer open overheid?

Zoals in het regeerakkoord staat, hecht het kabinet eraan dat de overheid transparant en open is. Er is een initiatiefvoorstel Open Overheid (Woo) aanhangig. Er wordt onderzocht hoe de verruiming van openheid gestalte kan krijgen zonder hoge kosten voor de organisatie en uitvoering. In het regeerakkoord is aangekondigd dat het kabinet daartoe in overleg treedt met de initiatiefnemers van de Woo. Dit gesprek wordt momenteel gepland.

Vraag 1

Bent u het eens met de uitspraak van prof.ir. Rob Nijsse, hoogleraar Structural Design aan de Faculteit Bouwkunde en CiTG dat de bouwwereld aan het verloederen is? Kunt u uw antwoord toelichten?1

Nee, ik ben het niet eens met de uitspraak dat de bouwwereld aan het verloederen is. Ik verwijs hierbij naar de beantwoording van de vragen 2, 4, 5 en 7.

Vraag 2

Hoe verhoudt de conclusie uit onderzoeken, uitgevoerd in opdracht van Eindhoven Airport en het bouwbedrijf BAM, dat de instorting van de parkeergarage bij Eindhoven Airport komt door een technische fout, zich tot de mening van prof. ir. Nijsse dat er juist geen sprake is van een constructiefout, maar van een uitvoeringsfout? Kunt u uw antwoord toelichten?2

De onderzoeken die zijn uitgevoerd in opdracht van Eindhoven Airport en bouwbedrijf BAM hadden tot doel het achterhalen van de technische oorzaak van de instorting. De conclusie van de onderzoekers beperkt zich daarom tot de technische oorzaak van de instorting en heeft geen betrekking op de vraag of deze een gevolg is geweest van een ontwerpfout of een uitvoeringsfout. De mening van prof. ir. Nijsse dat sprake is geweest van een uitvoeringsfout, staat daarom naast de conclusie uit de onderzoeken.

Vraag 3

Hoeveel gebouwen in ons land hebben constructie- of uitvoeringsfouten in betonvloeren (breedplaatvloeren) en hoeveel van deze gebouwen zijn gesloten of zullen moeten sluiten?

Het inventariseren van gebouwen met een soortgelijke vloerconstructie als de parkeergarage is nog in volle gang door gemeenten, gebouweigenaren, constructeurs en bouwbedrijven. Voor zover nu wordt ingeschat, zullen honderden gebouwen daadwerkelijk moeten worden onderzocht. Ik heb goed overleg met betrokken partijen en probeer de komende tijd meer inzicht te krijgen in het aantal gebouwen. Voor zover mij bekend zijn er op dit moment circa 10 gebouwen gesloten.

Vraag 4

Was er bij de situaties met onveilige betonvloeren, zoals bij de parkeergarage bij Eindhoven Airport, diverse schoolgebouwen en de Erasmus Universiteit sprake van fouten in het gemeentelijk bouwtoezicht?3

De bij de bouw betrokken partijen zijn er verantwoordelijk voor dat hun bouwwerken voldoen aan de bouwtechnische voorschriften. De gemeente houdt hierop toezicht op, maar neemt hiermee de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van het bouwwerk niet over.
Uit het overleg dat ik heb gehad met partijen komt het beeld naar voren dat zowel constructeurs, bouwbedrijven, vloerenleveranciers als het gemeentelijke bouwtoezicht geen oog hebben gehad voor het gebrek dat bij de parkeergarage is opgetreden, te weten een onvoldoende aansluiting tussen twee betonlagen in de vloerconstructie. Alle betrokken partijen zetten zich thans in om zo snel mogelijk eventuele gebreken in andere gebouwen op te sporen en waar nodig maatregelen te nemen.

Vraag 5

Bij welke situaties met onveilige betonvloeren was er sprake van dat het toezicht op de kwaliteit dat aan de markt is overgelaten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op grond van de Woningwet en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht heeft de gemeente een toezichthoudende en handhavende rol tijdens de bouw en op het bestaande bouwwerk. Dit is ten aanzien van de betreffende bouwwerken met onveilige betonvloeren niet anders geweest. Er is dus geen sprake van dat het toezicht op de kwaliteit aan de markt is overgelaten.

Vraag 6

Wie is er verantwoordelijk voor het gebruik van onveilige breedplaatvloeren, zoals in bovengenoemde voorbeelden? Waar is eventuele schade te verhalen voor scholen of universiteitsgebouwen?

De bouwende partijen zijn er voor verantwoordelijk dat hun bouwwerk voldoet aan het Bouwbesluit 2012 en dus ook voor het gebruik van veilige materialen. Gemeenten kunnen handhavend optreden als een bouwwerk hieraan niet voldoet.
De vraag waar eventuele schade kan worden verhaald, is privaatrechtelijk van aard. Omdat bij ieder bouwwerk de privaatrechtelijke verhoudingen anders kunnen liggen, kan ik geen algemene uitspraken hierover doen. Scholen of universiteiten zullen in overleg met juridische adviseurs moeten bezien op wie eventuele schade kan worden verhaald. Conflicten hierover kunnen worden voorgelegd aan de rechter.

Vraag 7

Hoe voorkomt u dat aannemers een «een soort uitzendbureaus» worden? Als wordt geconstateerd dat een aannemer een bouwproces alleen op afstand stuurt, hoe kunnen u of gemeenten dat stoppen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij bouwprojecten komen meerdere situaties voor van aanneming van opdrachten. Zo kan bij een project sprake zijn van meerdere aannemers, waarbij een opdrachtgever meerdere overeenkomsten sluit met aannemers naast elkaar, en ieder van hen verantwoordelijk is voor het onderdeel waarvoor hij het contract heeft gesloten. Ook kan er sprake zijn van een situatie waarbij de opdrachtgever een overeenkomst sluit met één aannemer (hoofdaannemer) die op zijn beurt onderaannemers contracteert (onderaannemer) voor specifieke onderdelen van het bouwwerk. In die situatie is de hoofdaannemer op grond van het Burgerlijk Wetboek aansprakelijk voor de uitvoering van de overeenkomst tot aanneming van werk die hij is aangegaan, inclusief het werk dat hij door onderaannemers laat uitvoeren. Dat betekent dat de fouten in de uitvoering die door een onderaannemer zijn veroorzaakt, aan de hoofdaannemer kunnen worden toegerekend. De wijze waarop bouwprojecten zijn georganiseerd is dus een privaatrechtelijke vraag, waar ik niet over ga. Uiteindelijk zullen gerealiseerde bouwprojecten dienen te voldoen aan de bouwvoorschriften, ongeacht op welke wijze deze zijn georganiseerd.

Vraag 8

Deelt u de mening dat toezicht op de uitvoering en de kwaliteit van bouwprocessen niet aan de markt of de sector zelf moet worden overgelaten, maar dat hier een publieke verantwoordelijkheid ligt die moet worden aangescherpt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik ben van mening dat de bouwende partijen ervoor verantwoordelijk zijn dat een bouwwerk voldoet aan de wettelijke voorschriften op het terrein van de bouwkwaliteit. Deze verantwoordelijkheid moet niet worden verward met de rol van gemeente als bevoegd gezag. De gemeente houdt als bevoegd gezag toezicht op de naleving van het Bouwbesluit 2012, maar is niet verantwoordelijk voor de kwaliteit van het bouwwerk. Er kan op verschillende manieren toezicht worden gehouden. Sowieso is het een verantwoordelijkheid van bouwende partijen om hun eigen toezicht en kwaliteitscontroles te organiseren, mede met het oog op hun wettelijke aansprakelijkheid voor bouwfouten. Een aanscherping van het overheidstoezicht kan er toe leiden dat bouwers zich zelf minder verantwoordelijk voelen voor de bouwkwaliteit omdat zij zich achter de overheid kunnen «verschuilen». Een verheldering van verantwoordelijkheden tussen bouwende partijen en bevoegd gezag kan bijdragen aan een verbetering van de bouwkwaliteit.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Onderwijs raakt in de knel door complexe regelgeving»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de richtlijnen voor de jaarverslaggeving voor een basisschool met 100 leerlingen en een universiteit met 45.000 studenten hetzelfde zijn? Zo ja, bent u bereid in de regels rekening te gaan houden met de schaalgrootte van instellingen?

De Regeling jaarverslaggeving onderwijs en de daarin opgenomen inrichtingsvereisten voor de jaarverslaggeving van onderwijsinstellingen geldt voor alle in de regeling aangeduide onderwijsinstellingen (i.c. het bevoegd gezag dat de instelling in stand houdt), ongeacht de grootte of complexiteit. De verantwoording in de jaarverslaggeving heeft voor verreweg het grootste deel betrekking op de besteding van publieke middelen en is in die hoedanigheid gebaat bij transparantie en eenduidigheid.
In iedere onderwijssector, zowel in het basisonderwijs als in het wetenschappelijk onderwijs, komen kleine en grote instellingen voor. Er zijn bijvoorbeeld ook universiteiten met een beperkt aantal studenten. Als de regels zouden worden aangepast voor schaalgrootte ontstaat op sectorniveau geen goed beeld voor beleid, toezicht door de Inspectie van het Onderwijs en rapportage aan uw Kamer. Bovendien heeft de onderwijsinstelling, op basis van het Burgerlijk Wetboek de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de hiervoor genoemde regeling, voldoende vrijheid en ruimte om de omvang en diepgang van het jaarverslag af te stemmen op de omvang en complexiteit van de organisatie.

Vraag 3

Wat is uw reactie op de constatering dat de administratieve lasten bij invoering van de Wet normering topinkomens geraamd zijn op 75 euro per instelling per jaar, maar dat in de praktijk blijkt dat daar gerust twee nullen achter gezet kunnen worden? Vindt u het acceptabel wanneer zoveel geld aan de uitvoering van dit systeem besteed moet worden?

Uit de eerste evaluatie van de WNT2 is naar voren gekomen dat de administratieve lasten, die voortvloeien uit de openbaarmakings- en meldplicht van de WNT, gemiddeld € 1.900 per instelling bedragen. Dat zijn forse lasten. Voor kleine semipublieke instellingen, waar de bezoldiging van topfunctionarissen ver onder het toepasselijke maximum ligt, moeten deze als disproportioneel worden gekwalificeerd. Het kabinet vindt dat de administratieve lasten waar mogelijk moeten worden verminderd, zonder dat de doelstelling van de WNT – de normering en openbaarmaking van topinkomens in de (semi)publieke sector – daarbij in het geding komt. Met de inwerkingtreding van de Evaluatiewet WNT op 1 juli jl. is daartoe een aantal vereenvoudigingen in de openbaarmakings- en meldplicht geëffectueerd. Ook is in nauw overleg met de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants een nieuw controleprotocol ontwikkeld waarmee met ingang van de accountantscontrole over kalenderjaar 2017 de controlelast voor accountants wordt verminderd.

Vraag 4

Hoe reageert u op de constatering dat de Wet normering topinkomens mede door de stapeling van overgangsregelingen overmatig complex is geworden? Hoe kan van instellingen verwacht worden dat zij dit systeem adequaat toepassen als de helpdesk van de overheid in bepaalde gevallen nauwelijks in staat is passende antwoorden te vinden?

Sinds 2014 zijn maatregelen genomen om de uitvoerbaarheid van de WNT te verbeteren. In de uitvoeringspraktijk blijkt dat instellingen die onder de WNT vallen steeds beter op de hoogte zijn van hun verplichtingen en dat het aantal vragen over de wet afneemt. Desondanks blijft de WNT en in het bijzonder het overgangsrecht complex. Op de website www.topinkomens.nl zijn verschillende hulpmiddelen ten aanzien van het overgangsrecht beschikbaar.

Vraag 5

Onderkent u het risico op grensverleggend gedrag wanneer regels worden gemaakt waarop bij schending niet een echte sanctie bestaat? Welke procedure wordt gevolgd wanneer instellingen bij herhaling in de fout gaan?

Indien sanctiemogelijkheden zouden ontbreken, kan grensverleggend gedrag inderdaad optreden. Het algemene beeld van de naleving van de WNT in de onderwijssectoren is echter zonder meer positief. De accountant heeft een controlerende taak en meldt een WNT-overtreding, die op het moment van publicatie van de jaarrekening nog niet ongedaan is gemaakt, aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Tevens doen de WNT-toezichthouders in een aantal gevallen uit eigen beweging of naar aanleiding van een melding onderzoek naar bezoldigingen en ontslagvergoedingen en de verantwoording daarvan in de jaarstukken. Indien zij een overtreding constateren, dan moet de instelling deze ongedaan maken. Als zij dat weigeren, kan de bevoegde Minister een last onder dwangsom opleggen en uiteindelijk het onverschuldigd betaalde bedrag opeisen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Hardere aanpak illegaal wonen – Toenemende strijd tegen verblijf in chalets»?1

Ja, ik ben hiermee bekend.

Vraag 2

Hoe omvangrijk is de gemeentelijke strijd tegen permanente bewoning van vakantiehuisjes? In hoeveel gemeenten is de permanente bewoning van vakantiehuisjes al volledig aan banden gelegd?

Het is niet bekend hoeveel gemeenten permanente bewoning van vakantiewoningen toestaan of juist niet toestaan. Ook is niet bekend hoeveel gemeenten overgaan tot handhaving ten aanzien van de onrechtmatige permanente bewoning van vakantiewoningen, of om hoeveel woningen het gaat.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat steeds meer gemeenten druk doende zijn eigenaren hun vakantiehuisjes uit te jagen, op straffe van dwangsommen van vele duizenden euro’s? Bent u van mening dat dit schandalig is en gemeenten hier onmiddellijk mee moeten stoppen? Zo nee, waarom niet?

Over het algemeen geldt dat bekend is dat vakantiehuisjes niet bedoeld zijn voor permanente bewoning. Vakantiehuisjes hoeven bij de bouw ook niet te voldoen aan dezelfde minimumeisen als een normale woning. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden ten aanzien van het al dan niet mogelijk maken van permanente bewoning van recreatiewoningen en/of parken zijn neergelegd bij de gemeenten. Daarmee is ook de handhaving in geval van onrechtmatige permanente bewoning een decentrale aangelegenheid. Dit betekent dat gemeenten zelf invulling geven aan de handhaving van de naleving van hun bestemmingsplannen. Gemeenten hebben echter wel een beginselplicht tot handhaving. Het kan dan ook geen verbazing wekken dat een gemeente bij overtreding van geldende regelgeving handhavend optreedt.

Vraag 4

Hoeveel bewoners worden door deze waanzin getroffen? Hoe legt u aan hen uit dat zij hun eigen vakantiewoning, waar dikwijls hard voor is gespaard, níet naar eigen believen mogen bewonen? Bent u van mening dat dit niet uit te leggen ís?

Het is niet bekend hoeveel bewoners geconfronteerd zijn of worden met gemeentelijke handhaving ten aanzien van onrechtmatige permanente bewoning van vakantiewoningen.
Gemeenten zijn bevoegd om omwille van een goede ruimtelijke ordening restricties op te leggen aan het gebruik van de ruimte. Door deze restricties vast te leggen in het bestemmingsplan is algemeen – en dus ook voor de eigenaren of bewoners van vakantiewoningen – kenbaar welk gebruik van een bepaalde locatie of (vakantie)woning is toegestaan.

Vraag 5

Hoe gaat u voorkomen dat bewoners door de gemeenten bizar hoge dwangsommen opgelegd krijgen? Hoe gaat u voorkomen dat weggejaagde bewoners dakloos raken?

Zoals reeds aangegeven is het aan een gemeente om handhavend op te treden. Het college van burgmeester en wethouders is bevoegd daartoe een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom op te leggen. Dit gebeurt binnen de kaders van de Algemene wet bestuursrecht. Het is dan ook aan de rechter om daarover in een voorkomend geval een oordeel te geven. In eerste instantie is de bewoner echter zelf verantwoordelijk voor het vinden van nieuwe huisvesting. In bepaalde gevallen dient bij het toepassen van bestuursdwang te worden bezien of het nodig is om personen die daar zelf niet toe in staat zijn hulp te bieden bij het zoeken naar huisvesting om dakloosheid te voorkomen, onder andere op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo) en de Jeugdwet.

Vraag 6

Bent u van mening dat eigenaren zélf moeten kunnen beslissen of zij al dan niet permanent in hun vakantiewoning verblijven? Bent u ertoe bereid hiervoor te zorgen?

Nee, het is aan gemeenten om in hun bestemmingsplan te bepalen waar permanente bewoning (van vakantiewoningen) is toegestaan, en waar vakantiewoningen alleen recreatief kunnen worden gebruikt.

Vraag 7

Gaat u er bovendien voor zorgen dat op vakantieparken verblijvende criminelen en overlastgevers keihard worden aangepakt en direct van de parken worden verwijderd, en dat reguliere bewoners hier geenszins de dupe van worden? Zo nee, waarom niet?

Nee, het handhavingsbeleid op verschillende terreinen ligt bij de gemeenten. Er kan op grond van verschillende regelgeving worden opgetreden, zoals de Gemeentewet (openbare orde en overlast) en de Woningwet (o.a. bepaalde vormen van overlast en verloedering). Daarnaast zijn er mogelijkheden om in het bestemmingsplan regels op te nemen inzake het gebruik.
De aanpak van criminelen en overlastgevers is een verantwoordelijkheid van de lokale driehoek. Het Rijk richt zich op landelijke wet- en regelgeving en het ondersteunen van lokale partners.

Vraag 1

Kent u het promotieonderzoek van de heer Wind «Housing Wealth in Europe», waaruit blijkt dat de stimulering van het eigenwoningbezit door de overheid, zoals in Nederland is gebeurd, ertoe heeft geleid dat ons land één van de koplopers is als het gaat om woonvermogensongelijkheid?1

Ja, ik ben bekend met het genoemde promotieonderzoek.

Vraag 2

Deelt u de conclusie dat onder meer een herregulering van de hypotheekmarkt, het minder vastgoed-afhankelijk maken van de economie, het reguleren van de vrije sector en het terugdringen van ruimtelijke ongelijkheid bijdragen aan het verkleinen van de vermogensongelijkheid en de toegang tot de woningmarkt vergroten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen op het gebied van de huur- en koopsector gaat u nemen, en op welke termijn(en)?2

Het is niet mogelijk om in zijn algemeenheid te zeggen welk effect een verandering van de regels op de hypotheekmarkt of de vrije huursector heeft op de vermogensverschillen en de toegang tot de woningmarkt. Hiervoor is het nodig om concrete maatregelen te analyseren. Dit geldt ook voor het verband tussen ruimtelijke ongelijkheid, vermogensongelijkheid en toegang tot de woningmarkt.
De vermogensongelijkheid en de toegankelijkheid van de woningmarkt zijn afhankelijk van veel verschillende factoren. Niet alle oorzaken van vermogensongelijkheid zijn te beïnvloeden door de overheid, zeker niet op korte termijn. Zo heeft de overheid geen invloed op de hoogte van de rente, die van grote invloed is op de woningprijzen en daarmee ook op de vermogensverdeling.
In het proefschrift zijn de effecten van de wijzigingen van de regels die het vorige kabinet heeft doorgevoerd niet meegenomen. Als gevolg van de verlaging van de maximale Loan-to-Value tot 100 procent in 2018 en de beperking van het recht op hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning tot leningen waarop ten minste annuïtair wordt afgelost, bouwen ook lagere en middeninkomens meer vermogen op in de eigen woning.
In het regeerakkoord staat beschreven welke maatregelen dit kabinet neemt op het terrein van de woningmarkt. Het regeerakkoord benadrukt het belang van betaalbare huurwoningen in de vrij huursector. Momenteel wordt via de samenwerkingstafel middenhuur gewerkt aan de versterking van het aanbod in het middenhuursegment.

Vraag 3

Wat zijn de voor- en nadelen van het op andere manieren subsidiëren van koopwoningen, zoals premie A-schema’s en/of het belasten van waardestijgingen van grond(bezit)? Wat is uw mening over deze manieren of een combinatie daarvan?

Over het algemeen is de betaalbaarheid van een eigen woning de afgelopen jaren verbeterd, dankzij de lage rente en toenemende inkomens3. Subsidiëring, zoals een koopsubsidie voor lagere inkomens (bijvoorbeeld de premie A in de jaren 80), ligt mede daarom niet voor de hand. Het subsidiëren van eigenwoningbezit draagt niet per direct bij aan een groter woningaanbod en zal in de huidige omstandigheden vooral leiden tot extra opwaartse druk op de prijzen. De waarde van de grond bij een woning wordt, als onderdeel van de woningwaarde, belast via de lokale onroerendezaakbelasting.

Vraag 4

Hoe gaat u ervoor zorgen dat huishoudens met een lagere sociaal-economische status dezelfde kansen krijgen als huishoudens met een hogere sociaal-economische status, aangezien de eerstgenoemde huishoudens veel minder hebben geprofiteerd op de woningmarkt de afgelopen tientallen jaren?

De vermogensgroei in de eigen woning is sterk afhankelijk van de huizenprijsontwikkeling en in hoeverre de eigenwoningschuld wordt afgelost. Omdat in Nederland risico’s in hoge mate worden opgevangen door de sociale zekerheid, leidt een ongelijke vermogensverdeling ook niet direct tot ongelijke kansen en uitkomsten.5 De lage rente heeft de betaalbaarheid van koopwoningen de laatste jaren verbeterd. Via de hypotheekregels worden kopers daarbij beschermd tegen onverantwoorde risico’s. De sociale huursector zorgt ervoor dat kwalitatief goede woningen beschikbaar zijn voor mensen met een laag inkomen. Daarnaast wordt gewerkt aan de verdere ontwikkeling van het middenhuursegment voor mensen die niet willen of kunnen kopen en geen toegang hebben tot de sociale huursector.
Het woningmarktbeleid is gericht op een verbeterde werking van de woningmarkt. Door de sterke vraag naar woningen is het aanjagen van de woningbouwproductie een belangrijke prioriteit voor dit kabinet. Onvoldoende aanbod van (grond voor) woningen heeft ook een opwaarts effect op de huizenprijzen waardoor vermogensverschillen kunnen toenemen. Het kabinet zal in overleg met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders afspraken maken over het aanjagen van de woningbouwproductie. Zoals aangegeven in het regeerakkoord blijft de kerntaak van corporaties het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Op plaatsen waar geen commerciële partij bereid blijkt of in staat is om te investeren in middenhuurwoningen wordt de markttoets vereenvoudigd. Zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven, is de vermogensverdeling van veel factoren afhankelijk. Daarom kan geen voorspelling worden gedaan van de effecten van het woningmarktbeleid op de vermogensverdeling.

Vraag 5

Bent u van mening dat gebroken moet worden met het neoliberale overheidsbeleid van de afgelopen decennia, wat een averechts effect heeft gehad op het gebied van eigenwoningbezit en het terugdringen van vermogensongelijkheid? Kunt u uw antwoord toelichten?

De afgelopen decennia is het eigenwoningbezit, mede door het beleid van de overheid, sterk toegenomen. Ongeveer 60% van de huishoudens heeft een eigen woning, ten opzichte van 42% in 1980. Het CPB heeft in 2015 een studie gepubliceerd over de vermogensongelijkheid in de periode 2006–20136. Hierin wordt aangegeven dat de vermogensongelijkheid sterk afhankelijk is van de ontwikkeling van de huizenprijzen. Zo is de vermogensongelijkheid in de periode 2006 tot de crisis in 2009 licht gedaald. Door de daling van de huizenprijzen is de vermogensongelijkheid vanaf 2009 tot 2014 fors opgelopen. Door de stijging van de huizenprijzen de afgelopen jaren daalt de vermogensongelijkheid weer7.

Vraag 6

Bent u van mening dat de maatregelen uit het regeerakkoord, zoals een vermindering van de voorraad sociale huurwoningen, het vergroten van de voorraad in de vrije sector en het ontbreken van concrete en grootschalige bouwplannen, de ongelijkheid zullen doen toenemen? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zie antwoord vraag 4.