Vraag 1

Kent u het bericht het bericht «Woningwet blokkeert subsidie voor zonnepanelen voor woningcorporaties»1?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat het binnen de regels van de Woningwet niet mogelijk is voor een woningcorporatie om een SDE+ subsidie bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) aan te vragen voor zonnepanelen omdat de energie niet naar de corporatie of de huurders zou gaan, maar naar het energiebedrijf?

Woningcorporaties zijn op grond van de Woningwet niet uitgesloten van het aanvragen van SDE-subsidie en ook de subsidieregeling kent ook geen uitsluiting voor verlening van SDE-subsidie.
De beantwoording op de vraag of corporaties energie mogen leveren aan het energiebedrijf zonder tussenkomst van huurders betrek in het antwoord op vraag 3.

Vraag 3

Klopt het dat het plaatsen van zonnepanelen onder de regels van de huidige Woningwet valt onder «het verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning» en dat woningcorporaties die diensten niet mogen leveren aan derden, zoals het energiebedrijf? Deelt u de mening dat woningcorporaties met het plaatsen van zonnepanelen die diensten enkel indirect verlenen aan het energiebedrijf en dat zij vooral een dienst verlenen aan de huurders door hen aan duurzame energie te helpen zonder dat dat hen extra kost?

Het werkdomein van corporaties is beschreven in artikel 45 van de Woningwet.
Het is corporaties binnen de Woningwet toegestaan om diensten te verlenen die rechtstreeks verband houden met de bewoning. In artikel 47 van het Besluit toegelaten instellingen (BTIV) is toegelicht welke diensten daar niet onder vallen. Corporaties mogen geen diensten leveren die door nutsbedrijven geleverd kunnen worden, behalve als dit gebeurt met een voorziening die in of nabij de woongelegenheid aanwezig is. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een installatie voor warmtekoudeopslag of zonnepanelen die gekoppeld zijn aan de woningen of de gemeenschappelijke ruimte.
Het produceren en leveren van elektriciteit aan derden, anders dan overcapaciteit die wordt geleverd aan het net volgend uit het verlenen van een dienst die rechtstreeks verband houdt met de bewoning (conform artikel 47 (1), sub B BTIV), valt niet binnen de beschreven werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.
Oftewel, corporaties mogen elektriciteit opwekken in of in de nabijheid van woongelegenheden wanneer deze rechtstreeks verband houden met de bewoning.
In de vraag wordt gesteld dat woningcorporaties met het plaatsen van zonnepanelen die diensten enkel indirect verlenen aan het energiebedrijf en dat zij daarmee vooral een dienst verlenen aan de huurders. Op basis van het bovenstaande deel ik dit beeld indien corporaties binnen de wettelijke kaders blijven en zonnepanelen plaatsen als dienst die rechtstreeks verband houdt met de bewoning. Daarnaast wordt gesteld dat er geen extra kosten voor huurders aan verbonden zijn. Het plaatsen van zonnepanelen brengt echter kosten met zich mee die door de corporatie (en daarmee alle huurders van die corporatie) of door doorberekening door de betrokken huurders moeten worden gedragen. Dit is een afweging die elke corporatie individueel maakt. De keuze om de kosten voor het plaatsen van zonnepanelen al dan niet door te berekenen in de huur of servicekosten is afhankelijk van meerdere factoren, onder andere de beschikbare bestedingsruimte van een corporatie.

Vraag 4

Deelt u de mening dat woningcorporaties een zeer grote rol kunnen spelen in de energietransitie? Deelt u dan ook de mening dat de huidige regeling de energietransitie in de weg staat? Zo nee, waarom niet?

In de kabinetsappreciatie2 van de voorstellen voor hoofdlijnen van een Klimaatakkoord heeft het kabinet aangegeven dat corporaties een belangrijke rol spelen bij het aanjagen van de transitie in de gebouwde omgeving en dat hun opgave in lijn moet zijn met de beschikbare middelen. Daarnaast zijn er wettelijke beperkingen in de activiteiten die corporaties mogen. Onderdeel van de gesprekken aan de Klimaattafel Gebouwde Omgeving zijn eventuele belemmeringen in de huidige wet- en regelgeving.

Vraag 5

Bent u bereid om dit probleem verder te onderzoeken en artikel 45(2), sub c van de Woningwet aan te passen?

De evaluatie van de herziene Woningwet wordt op dit moment afgerond. Ik verwacht deze voor het eind van dit jaar naar uw Kamer te versturen. In het kader van deze evaluatie kijk ik niet alleen terug, maar ook vooruit naar de toekomstbestendigheid van de Woningwet en specifiek op dit punt of er onwenselijke belemmeringen bestaan voor corporaties om te verduurzamen. Daarbij worden ook de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw betrokken. Zij kijken vanuit hun rol als respectievelijk toezichthouder en borger naar de mogelijke bedrijfsvoeringsrisico’s en een zorgvuldige inzet van het maatschappelijke vermogen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op Nederlandse wethouders, die stellen dat sociale huurwoningen verdwijnen door het grote aandeel dat de WOZ-waarde heeft in het huurpuntenstelsel (woningwaarderingsstelsel)?1

Voor de vraag of een woning is aan te merken als sociale huurwoning is niet het puntenaantal bepalend maar wel de bij aanvang overeengekomen huurprijs. Elke woning is aan te merken als sociale huurwoning als de huurprijs lager is dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens (thans € 710,68 per maand).
Dit betekent dat niet bepalend is hoeveel punten de woning heeft op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Corporaties hebben veel bezit dat in principe geliberaliseerd zou kunnen worden wanneer naar het WWS wordt gekeken. De helft van de woningen met een huur onder de liberalisatiegrens zou potentieel geliberaliseerd kunnen worden op basis van het woningwaarderingsstelsel, als er geen schaarste aan sociale huurwoningen zou zijn. Dit was ook al het geval vóór toepassing van de WOZ-waarde in het WWS.
Het gebruik van de WOZ-waarde in het WWS is zo gemodelleerd dat dit bij invoering leidde tot een gelijkblijvende totale huurruimte. Dat wil zeggen: een modellering om de landelijk gemiddelde maximale huurprijs gelijk te houden. Wel leidde deze modellering tot een herverdeling van die huurruimte. Over deze modellering is uitgebreid overleg geweest met de Tweede Kamer. Bij brief van 17 oktober 2014 (Kamerstuk 27 926, nr. 234) is de Tweede Kamer geïnformeerd over de verwachte effecten van het gebruik van de WOZ-waarde. Zo is in de nota van toelichting bij het ontwerpbesluit, en de bijbehorende rapportage van ABF uitgebreid ingegaan op de effecten. De ABF-rapportage geeft onder meer aan, dat het aantal potentieel te liberaliseren woningen gelijk blijft, maar dat er wel verschillen ontstaan per regio.
Thans loopt een evaluatieonderzoek waarbij de effecten worden bezien van de toepassing van de WOZ-waarde in het WWS. Eén onderdeel van deze evaluatie is in hoeverre er door de invoering van de WOZ-waarde in het WWS meer woningen zijn geliberaliseerd.

Vraag 2

Klopt het dat gemiddeld de WOZ-waarde voor 25% de maximale huur bepaalt en dat in schaarstegebieden met een hoge WOZ-waarde dat deel nog veel groter is? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Met de wijziging van het WWS die per 1 oktober 2015 in werking trad was beoogd om de WOZ-waarde landelijk gemiddeld voor 25% mee te laten tellen voor de maximale huur. Bij de wijziging van het WWS is al onderkend dat het percentage WOZ-waarde per woning kan verschillen omdat de WOZ-waarde en het aantal WWS-punten ook per woning verschilt.
In hoeverre de WOZ-waarde thans daadwerkelijk de maximale huur bepaalt, is onderdeel van het reeds genoemde evaluatieonderzoek.

Vraag 3

Hoeveel sociale huurwoningen zijn de liberalisatiegrens overgegaan sinds het ingaan van het huurpuntenstelsel waarin de WOZ-waarde een groot deel van de huurprijs bepaalt?

Met mijn brief van 30 april 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 363) zond ik u de Staat van de Volkshuisvesting 2018. Deze geeft aan dat er bij corporaties sprake is van een gelijkblijvend aandeel van huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Het gaat hierbij om 5% waarvan een deel nog wel is gereguleerd, maar waarbij de huurprijs door bijvoorbeeld inkomensafhankelijke huurverhogingen is gestegen boven de liberalisatiegrens.
Hoeveel sociale huurwoningen de liberalisatiegrens zijn overgegaan sinds het ingaan van het huurpuntenstelsel waarin de WOZ-waarde een groot deel van de huurprijs bepaalt, zal naar voren komen bij de evaluatie van het WWS.
Daarbij is van belang dat jaarlijks bij mutatie van huurwoningen niet alleen huurwoningen de liberalisatiegrens overgaan, maar ook woningen een lagere huurprijs krijgen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het bevriezen van de liberalisatiegrens en het tegelijk verder vermarkten van de maximale huurprijs hebben geleid tot het verkleinen van de sociale huursector en het groeien van de wachtlijsten om in aanmerking te komen voor een betaalbare huurwoning? Kunt u uw antwoord toelichten?

De gestelde vragen gaan voorbij aan het feit, dat het gebruik van de WOZ-waarde in het WWS met name pas bij verhuizing van de huurder kan leiden tot een hogere huurprijs. Dit betekent dat dit gebruik op zichzelf uitsluitend tot potentiële effecten leidt. Een redelijke verwachting is echter dat het WWS op dit moment macro over geheel Nederland gerekend niet heeft geleid tot daadwerkelijk hogere huurprijzen. Dat wil zeggen, dat er op lokaal niveau wel huurprijsontwikkelingen kunnen zijn opgetreden. Dit kunnen op lokaal niveau zowel huurverlagingen zijn als huurverhogingen. Huurverlagingen kunnen direct zijn opgetreden bij de invoering van de WOZ-waarde in het WWS. Huurverhogingen kunnen zich alleen hebben voorgedaan bij mutatie van de woning.
Daarbij gaan de gestelde vragen tevens voorbij aan het feit, dat het gebruik van de WOZ-waarde in het WWS slechts één van de maatregelen was uit een samenhangend pakket van maatregelen. Andere belangrijke maatregelen waren onder meer gericht op een duidelijker positie voor de doelgroep door een sterkere rol daarvoor bij toegelaten instellingen. De tijdelijke bevriezing van de liberalisatiegrens draagt voor deze groep bij aan de betaalbaarheid. Daarnaast zijn er diverse maatregelen aan de orde gericht op een betaalbaar middensegment.

Vraag 5

Bent u bereid om de liberalisatiegrens te verhogen, zodat meer huurhuizen in de sociale huursector vallen en meer huurders recht hebben op huurprijsbescherming? Zo nee, waarom verklaart u huurders in de vrije sector vogelvrij, terwijl zij eerder wel bescherming genoten?

De liberalisatiegrens zal per 1 januari 2019 worden geïndexeerd naar € 720,42 per maand. Dit vloeit voort uit de reguliere indexering van de liberalisatiegrens zoals die is opgenomen in de wettelijke regeling.
Huurders in de vrije sector genieten momenteel dezelfde vorm van rechtsbescherming als in eerdere jaren.
Voorts onderzoek ik mede in het kader van de motie Ronnes/Van Eijs de mogelijkheden voor lokaal maatwerk voor gemeenten om excessen in de vrije huursector aan te pakken. Ik zal uw Kamer hierover binnenkort informeren.

Vraag 6

Vindt u het rechtvaardig dat door het meetellen van de WOZ-waarde er dubbeltellingen in het systeem zitten, omdat de grootte en de kwaliteit immers al in het huurpuntenstelsel zitten? Zo nee, hoe gaat u deze dubbeltellingen eruit halen?

Indertijd is weloverwogen gekozen voor het meetellen van de WOZ-waarde in het WWS. Ook is weloverwogen gekozen voor de thans toegepaste systematiek. Zo besteedt de brief van 18 februari 2014 (Kamerstuk 32 847, nr. 115) aandacht aan een aantal andere mogelijke varianten dan die thans is toegepast. De keuze voor de toegepaste variant vloeit voort uit een keuze voor een herverdeling van de huurruimte: meer huurruimte voor regio’s met gemiddeld hoge WOZ-waarden terwijl regio’s met gemiddeld lagere WOZ-waarden er op achteruit gaan.
Tegelijkertijd is gekozen voor de huidige variant om schokeffecten te vermijden.
De resultaten van de thans toegepaste variant zullen blijken uit de reeds eerdergenoemde evaluatie. Op basis van de evaluatie zal vervolgens het huidige WWS worden bezien.
Bij de evaluatie zal ik ook beoordelen of in specifieke regio’s grote uitslagen ten opzichte van het beoogde gemiddelde van 25% zijn opgetreden die een aanleiding geven om de werking van de WOZ-waarde bij te stellen. Als het nodig is, is aanpassing van de systematiek relatief eenvoudig wetstechnisch vorm te geven. Een eventuele bijstelling van het WWS wil ik dan wel bezien in een breder palet van maatregelen voor de woningmarkt.

Vraag 7

Bent u bereid om een rem op de werking van de WOZ-waarde op huurprijzen te stellen, bijvoorbeeld door een bovengrens in te stellen waardoor de maximale huur niet meer dan 5% kan toenemen, aangezien er in het «Besluit huurprijzen woonruimte» wel een ondergrens wordt gehanteerd, zodat de gemiddelde maximale huur per WOZ-klasse niet met meer dan 5% af kan nemen? Welke andere mogelijkheden tot beperkingen ziet u?3

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u van mening dat – mede gezien de aangetoonde gevolgen – de WOZ-waarde uit het huurpuntenstelsel moet worden gehaald? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Hoe hoog zijn de meeropbrengsten van de verhuurderheffing door hogere WOZ-waarden? Hoe ziet dit verloop eruit sinds de invoering van de verhuurderheffing en wat is de verwachting voor 2019?

In onderstaande tabel zijn de opbrengsten verhuurderheffing opgenomen en vergeleken met de bij invoering van de verhuurderheffing genoemde opbrengsten (zoals opgenomen in de brief van de toenmalige Minister voor Wonen en Rijksdienst van 13 februari 2013 over afspraken Woningmarkt). Uit de cijfers blijkt dat de opbrengsten van de verhuurderheffing tot en met 2017 iets zijn achtergebleven bij de beoogde opbrengsten. Vanaf 2018 is het destijds voor 2017 geraamde niveau bereikt. Hierbij speelt mee dat in de jaren 2014 en 2015 nog sprake was van dalende WOZ-waarden in het bezit van de verhuurders. De miljoenennota meldt met betrekking tot de raming voor 2019 dat rekening gehouden wordt met een endogene stijging (effect WOZ-waarde-ontwikkeling) van 7,7%.
Opbrengsten verhuurderheffing
Beoogd bij invoering
2014
1.224
1.165
2015
1.346
1.355
2016
1.474
1.520
2017
1.617
1.700
2018
1.714
2019
1.720

Vraag 10

Wat gebeurt er met de (meer)opbrengsten van de verhuurderheffing? Bent u van mening dat deze ten goede zouden moeten komen aan huurders en de sociale huursector, die deze extra belasting hebben opgebracht? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals uit de beantwoording van vraag 9 blijkt, is er op dit moment geen sprake van dat de inkomsten uit de verhuurderheffing hoger zijn dan bij invoering van de heffing beoogd. Indien onder invloed van stijgende WOZ-waarde sprake zou zijn van stijgende opbrengsten van de heffing zal dit niet betekenen dat deze via lastenverlichting terug kan vloeien naar huurders en de sociale huursector. In mijn brief aan uw Kamer inzake «relatie tussen de investeringsambities en de financiële capaciteit van woningcorporatie en reactie op verschillende moties in relatie tot de verhuurderheffing» ga ik ook in op de motie Ronnes c.s. 4 die vraagt naar het mogelijk inzetten van meeropbrengsten in de verhuurderheffing bij stijgende WOZ-waarden. Deze brief ontvangt u nagenoeg gelijktijdig met de onderhavige. Ook in deze brief geef ik aan dat de begrotingsregels uit gaan van het principe van automatische stabilisatie: inkomstenmeevallers komen ten gunste van het EMU-saldo, inkomstentegenvallers belasten het EMU-saldo. Hogere inkomsten kunnen daardoor niet gebruikt worden voor extra uitgaven. Daartegenover geldt dat bij dalende WOZ-waarden ook geen bijstelling plaatsvindt om de inkomsten te verhogen. Los hiervan is het goed te vermelden dat het kabinet in de begroting van 2019 wel € 100 miljoen beschikbaar heeft gesteld om het tarief van de verhuurderheffing met structureel 0,03 procentpunt te verlagen.

Vraag 11

Wat gaat u doen aan het prijsopdrijvende effect van de WOZ-waarde in de verhuurderheffing, waarbij de heffing hoger wordt door een stijgende WOZ en daardoor hogere huurprijzen worden gevraagd? Kunt u uw antwoord toelichten?

Binnen hun financiële ruimte, ook rekening houdend met de in het antwoord op vraag 10 genoemde verlaging van het tarief in de verhuurderheffing, kunnen verhuurders verschillende keuzen maken. Ten behoeve van de betaalbaarheid van het wonen worden verhuurders bovendien door regelgeving beperkt in hun mogelijkheden om huren te verhogen. Het gaat bijvoorbeeld om de maximale huurverhoging per contract per jaar, en voor corporaties daarnaast om de huursombenadering waarmee de stijging van de totale huuropbrengsten van de corporaties worden beperkt tot 1% boven inflatie, en het passend toewijzen waarmee huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag een woning toegewezen moeten krijgen met een huur tot de aftoppingsgrens.

Vraag 12

Hoeveel meeropbrengsten hebben gemeenten door hogere WOZ-waarden waar de onroerendezaakbelasting (ozb) op is gebaseerd? Hoe ziet dit verloop eruit sinds 2013 en wat is de verwachting voor 2019?

De totale ozb-opbrengsten van gemeenten zijn in de periode 2013–2018 gemiddeld met 2,9% per jaar toegenomen.
Totale ozb-opbrengsten (in mln €)
3.407
3.535
3.652
3.759
3.854
3.950
In hoeverre de ozb-opbrengsten voortvloeien uit een hogere WOZ-waarde van de objecten is niet exact te bepalen. De ozb-opbrengsten zijn namelijk afhankelijk van meerdere factoren: het aantal objecten, de WOZ-waarde van deze objecten, het ozb-tarief en het toegepaste kwijtscheldingsbeleid. Gemeenten streven doorgaans naar een relatief stabiele ozb-opbrengst door tarief en WOZ-waarde in samenhang te bezien.

Vraag 13

Deelt u de mening, dat het kunstmatig of op papier ophogen van waarden van panden huurders en huiseigenaren in de problemen kan brengen? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Ik deel de mening niet dat het bij hogere WOZ-waarden gaat om het kunstmatig of op papier ophogen van waarden van panden.
De woningmarkt is op dit moment sterk in ontwikkeling samenhangend met in diverse segmenten een tekort aan woningaanbod. Deze ontwikkelingen in de woningmarkt komen tot uitdrukking in de marktwaarde van woningen, die afgeleid kan worden van prijzen die in de markt betaald worden bij aan- of verkoop van woningen. Het stijgen van marktwaarden van woningen is zowel voor eigenaar/bewoners als voor huurders en verhuurders van woningen zeker geen «papieren werkelijkheid». Bij alle beslissingen van deze partijen, zoals verhuizen, huren of kopen, bezit uitponden of uitbreiden speelt deze marktwaarde steeds een belangrijke rol.
Gemeenten stellen de WOZ-waarde vast op basis van de waarderingsvoorschriften van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Er is een landelijke toezichthouder, de Waarderingskamer, die controleert of de kwaliteit van de WOZ-taxaties van gemeenten voldoet aan de eisen die de Wet WOZ daaraan stelt. Wanneer een WOZ-waarde niet een correcte weergave is van de actuele marktwaarde (op de waardepeildatum) kunnen zowel verhuurder als huurder bezwaar en beroep aantekenen.

Vraag 14

Kunt u deze vragen beantwoorden voor de Begrotingsbehandeling Wonen op 12 november 2018?

Ja

Vraag 1

Kent u het bericht «Gesjoemel met energie-indexen in Groningen scheelt huurders honderden euro’s per maand»?1

Ja.

Vraag 2

Waar kan een huurder terecht als deze denkt dat de energie-index van de gehuurde woning niet klopt?

Als een huurder denkt dat aan zijn woning een verkeerde energie-index is toegekend met een effect op zijn huurprijs, dan zal hij dit eerst moeten melden bij de verhuurder. Als er een verschil van mening blijft, kunnen huurders hun bezwaar voorleggen aan de Huurcommissie in het kader van een huurprijsprocedure. Voor huurders met een geliberaliseerde huurprijs geldt dat zij zich tot de Huurcommissie kunnen wenden gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst.
De Huurcommissie toetst de juistheid van de gevraagde huur. De huurder moet dan met argumenten de energie-index aanvechten en daarbij laten zien dat de maximale huurprijs op grond van de aangepaste energie-index lager uitkomt dan de betwiste huurprijs. De Huurcommissie kan vervolgens een «Eigen Oordeel» zetten tegenover het oordeel van de medewerker van het bedrijf dat de energie-index heeft bepaald. De Huurcommissie kan dan een lagere maximale huurprijs vaststellen op grond van een slechtere energie-index. Bij een geliberaliseerde huur zal dit het geval zijn indien de huurprijs lager uitvalt dan de liberalisatiegrens.
Indien de huurder bij de Huurcommissie niet in het gelijk wordt gesteld, kan hij zich vervolgens wenden tot de rechter. Uit het in vraag 1 aangehaalde artikel maak ik op dat de huurder dit inmiddels heeft gedaan. De juistheid van de energie-index kan in die procedure opnieuw aan de orde worden gesteld.
Beide mogelijkheden, een uitspraak van de Huurcommissie of van de rechter, kunnen vervolgens leiden tot het terugvorderen van te veel betaalde huur.

Vraag 3

Hoe kan het dat ingetrokken energie-indexen toch nog als rechtsgeldig in het register staan?

De energie-indexen van de certificaathouder uit het bericht van vraag 1 zijn op verzoek van de certificatie-instelling verwijderd uit de databank van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Voor een deel van de betreffende woningen is inmiddels opnieuw een energie-index afgemeld in de databank. Deze energie-indexen zijn afgemeld door een andere certificaathouder, die aangesloten is bij een andere certificatie-instelling.

Vraag 4

Hoe vaak en op welke wijze wordt het werk van EPA-adviseurs door certificerende instanties gecontroleerd?

Om EPA-W adviseur te worden moet het CITO examen Energieprestatiecertificaat voor woningen gehaald worden. EPA-W adviseurs voeren opdrachten uit voor een gecertificeerd bedrijf, de certificaathouder. De certificaathouder controleert het werk van zijn EPA-W adviseurs. Voordat een bedrijf gecertificeerd wordt, vindt een toelatingsonderzoek plaats door een certificatie-instelling. Vervolgens vindt er jaarlijks een bedrijfsbezoek plaats bij de certificaathouder, waarbij onder andere wordt gekeken naar de interne kwaliteitsborging. De certificatie-instelling controleert daarnaast steekproefsgewijs minimaal 2% van de energie-indexen die jaarlijks in de databank van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland worden afgemeld. Daarnaast controleren de certificatie-instellingen eens in de drie jaar iedere EPA-W adviseur.

Vraag 5

Hoe worden Energie Prestatie Advies (EPA)-adviseurs die de fout in gaan gestraft? En hoe wordt voorkomen dat zij zich onder een andere naam of bij een andere certificerende instantie opnieuw inschrijven en zo weer foute energie-indexen kunnen verstrekken?

Wanneer er bij de in antwoord 4 beschreven controles (al dan niet bewust gemaakte) fouten worden ontdekt, dan wordt de certificaathouder daarop aangesproken. Van de certificaathouder wordt verwacht dat hij hierop de oorzaak en de omvang van de geconstateerde fouten analyseert. De certificaathouder krijgt de mogelijkheid om verbeteringen door te voeren. Wanneer dit naar mening van de certificatie-instelling niet voldoende gebeurt, kan de certificaathouder geschorst worden. Als vervolgens nog geen afdoende maatregelen worden getroffen door de certificaathouder, wordt het certificaat ingetrokken. Klachten of meldingen van fraude zijn redenen voor extra onderzoek.
Als de eigenaar van het bedrijf zich vervolgens onder een andere naam weer meldt op de markt, kan het lastig zijn om erachter te komen dat van zijn vorige bedrijf het certificaat is ingetrokken. Een nieuw bedrijf dat gecertificeerd wil worden, wordt uiteraard aan het toelatingsonderzoek onderworpen.

Vraag 6

Wat zijn de instrumenten die de Stichting Kwaliteit voor Installaties Nederland (KVINL), de instantie die de certificerende instanties controleert, heeft om certificerende instanties zoals EPG en SKGIBOP tot de orde te roepen?

Certificatie-instellingen, zoals EPG en SKG-IKOB, staan onder toezicht van de Raad voor Accreditatie. De Raad voor Accreditatie voert audits uit bij de certificatie-instellingen. Als uit hun controles blijkt dat de certificatie-instelling tekortschiet, trekt de Raad voor Accreditatie de accreditatie in en kan Stichting Kwaliteit voor Installaties Nederland (KvINL) de certificatie-overeenkomst ontbinden.

Vraag 7

Hoe wordt het werk van certificerende instanties gecontroleerd?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Hoeveel partijen zijn de afgelopen jaren aangeklaagd en veroordeeld voor fraude met energie-indexen, een economisch delict?

Uit de jaarlijkse monitoringsrapportage van KvINL blijkt dat in 2017 bij vier certificaathouders de certificaten zijn ingetrokken conform de reglementen voor certificering. Het is mij niet bekend of partijen zijn aangeklaagd voor het afgeven van of fraude met onjuiste energie-indexen.

Vraag 9

Hoe wordt de controle van het systeem van energie-indexen meegenomen in de nieuwe systematiek die wordt opgezet in verband met de (Bijna Energieneutrale Gebouwen) BENG-eisen?

In de nieuwe systematiek wordt niet meer uitgegaan van energie-indexen maar wordt de indicator voor de energieprestatie van woningen uitgedrukt in kWh/m2/jaar. De kwaliteitsborging zal hierop worden aangepast. Aandachtspunten uit een eerdere evaluatie van de huidige kwaliteitsborging worden hierbij meegenomen. In het bijzonder wordt aandacht besteed aan het weren van malafide certificaathouders uit de markt; het afdichten van de procedures en het verzwaren van de sancties.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huizenzoekers opgelet: op nieuwe woningen is het nog lang wachten»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de woningmarkt een puinhoop is, die onder uw bewind alleen maar groter is geworden? Zo nee, welke successen met betrekking tot de bouwopgave hebt u zoal geboekt?

Nee die mening deel ik niet. De groeiende economie, stijgende koopkracht en lage rente dragen bij aan een woningmarkt die steeds krapper lijkt te worden. De spanning op delen van de woningmarkt blijft groot, waarbij met name in de grote steden forse prijsstijgingen zijn gerealiseerd. Dit benadrukt de noodzaak om de woningbouw te versnellen en te vergroten. Om dit mogelijk te maken heb ik reeds een wijziging van de Crisis- en Herstelwet naar de TK gestuurd, stel ik 38 mln. beschikbaar voor een fonds om in te zetten op binnenstedelijke transformatie en werk ik in samenwerking met regio’s aan afspraken over het versnellen en vergroten van de woningbouw. Van de toename van de woningbehoefte richt meer dan de helft zich namelijk op de vijf grote stedelijke regio’s: de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag, de regio Utrecht, De Metropoolregio Amsterdam, de regio Eindhoven en de stad Groningen. Maar omdat bouwen tijd kost is het ook nodig om op de korte termijn iets aan de gevolgen van de krapte op de woningmarkt te doen. Daarbij gaat het vooral om de beschikbaarheid van betaalbaar woningaanbod voor alle groepen en het tegengaan van excessen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de Woonagenda niets anders is dan een ambtelijk stapeltje A4»tjes met wollige plannen waar in de praktijk niets van terechtkomt? Zo nee, welke woonplannen zijn inmiddels werkelijkheid geworden?

Nee, die mening deel ik niet. De knelpunten op de woningmarkt zijn complex en veelomvattend en vragen om inzet, betrokkenheid en samenwerking van en tussen alle spelers op de woningmarkt. De gezamenlijkheid van de partijen van de Nationale woonagenda en de medeoverheden is juist de kracht van deze aanpak. Binnenkort zal ik u informeren over de voortgang van de Nationale woonagenda waarbij ik in zal gaan op de concrete resultaten daarvan.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat het gemiddeld 10 jaar duurt om een nieuwbouwproject te realiseren, terwijl het bouwen zélf «slechts» zo’n 32 maanden in beslag neemt? Bent u er ook van op de hoogte dat de meeste tijd opgaat aan het zoeken naar bouwgrond doordat gemeenten bewust dwarsliggen? Wat gaat u hieraan doen? Bent u ertoe bereid om gemeenten die de woningbouw traineren, bijvoorbeeld door alleen binnenstedelijk en niet in het groen te willen bouwen, op de vingers te tikken en aan het werk te zetten?

Doorlooptijden van woningbouwprojecten variëren sterk. Soms zijn doorlooptijden relatief lang, bijvoorbeeld doordat grondverwerving en bestemmingswijziging tijd vergt. Dit zijn complexe processen die zorgvuldig doorlopen moeten worden. Ik herken mij niet in het sfeerbeeld dat gemeenten daarbij structureel dwarsliggen of traineren. In de gesprekken die ik voer met decentrale overheden ervaar ik een gezamenlijk gevoel van urgentie om de bouwproductie te versnellen en een constructieve opstelling om de plancapaciteit te vergroten.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het te schandalig voor woorden is dat Nederlandse woningzoekenden steeds langer moeten wachten, terwijl gemeenten nog altijd sociale huurwoningen met voorrang weggeven aan statushouders? Wanneer gaat u iets doen voor de Nederlanders?

Zoals ik bij de beantwoording van Kamervragen van de heer Kops (kenmerk 2018Z13563) op 20 augustus jongstleden heb geantwoord, deel ik die mening niet. Nadat de verplichte urgentiestatus van statushouders per 1 juli 2017 uit de Huisvestingswet is gehaald kunnen gemeenten zelf bepalen of zij deze categorie woningzoekenden als urgentiecategorie in de huisvestingsverordening wensen op te nemen. De keuze is daarmee lokaal bepaald. Het tijdig huisvesten van statushouders is voor een snelle en goede integratie van belang. Ook worden daarmee de maatschappelijke kosten die met de opvang van asielzoekers gepaard gaan, beperkt gehouden. De lokale afweging is overigens niet in beton gegoten en kan in de loop der tijd, als er zich nieuwe ontwikkelingen voordoen, weer anders uitpakken.
Verder is het zo dat meer nog dan de wijze waarop de woningen worden verdeeld, het beschikbare woningaanbod van doorslaggevend belang is voor hoe lang mensen moeten wachten op een sociale huurwoning. Het aanjagen van de woningbouwproductie in gespannen regio's en het beter benutten van de bestaande voorraad zijn dan ook nodig om de kansen van alle woningzoekenden te vergroten. Daar zetten vele partijen zich volop voor in, waaronder gemeenten en ik zelf.

Vraag 6

Bent u ervan op de hoogte dat er in de periode 2014–2017 zo’n 53.000 sociale huurwoningen aan statushouders zijn weggegeven? Bent u er ook van op de hoogte dat er in de periode 2014–2016 evenveel sociale huurwoningen zijn bijgebouwd / aangekocht? Deelt u de mening dat het te bizar voor woorden is dat er feitelijk alleen voor statushouders wordt bijgebouwd/aangekocht?

Zoals ik bij de beantwoording van Kamervragen van 26 januari 2018 (Kamerstukken II, 2017–2018, 981) heb aangegeven heb ik geen inzicht in hoeveel sociale huurwoningen worden toegewezen en bewoond door statushouders. Wel is het aannemelijk dat het merendeel van de statushouders instromen in de sociale huurwoningmarkt.
In de periode 2014–2017 zijn door woningcorporaties circa 53.000 woningen gebouwd en aangekocht. Dat is slechts een klein deel van het totaal aantal sociale huurwoningen (circa 600.000 woningen) dat in deze periode, als gevolg van mutaties, voor verhuur beschikbaar kwam.
Ik deel uw mening niet dat er in deze periode alleen is bijgebouwd voor statushouders. Deze sociale huurwoningen zijn namelijk bestemd voor huishoudens met de laagste inkomens die recht hebben op huurtoeslag en dat kunnen zowel woningzoekenden met de Nederlandse nationaliteit zijn als anderen, waaronder statushouders.

Vraag 7

Deelt u de mening dat die 53.000 woningen naar de Nederlanders hadden moeten gaan, die in tegenstelling tot statushouders wél jarenlang op de wachtlijst moeten staan? Bent u bereid ervoor te zorgen dat er geen enkele woning meer aan statushouders wordt weggegeven?

Nee, die mening deel ik niet. Zie antwoord op vraag 5. Daarbij onderschrijf ik het uitgangspunt dat iedereen in Nederland in gelijke gevallen gelijk wordt behandeld. Dat uitgangspunt is in onze Grondwet verankerd. Er wordt geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit.

Vraag 1

Deelt de Minister de mening dat verkoop van woningen in de flat Lichtboei in de wijk Lewenborg Groningen via een openbare aanbiedingsprocedure zeer ongewenst is, omdat waarschijnlijk beleggers deze huizen opkopen wat leidt tot huurstijgingen? Hoe voorkomt u dat?1

De gemeente Groningen en de corporatie Mooiland hebben gehandeld volgens de wet. Op basis van artikel 39 van het Besluit toegelaten instellingen (Btiv) en op basis van artikel 43 van de herziene Woningwet moeten corporaties in hun voorgenomen activiteiten, die zij jaarlijks aan gemeenten en huurdersorganisaties sturen, aangeven welke woningen zij voornemens zijn te verkopen. De corporatie moet de voorgenomen verkopen specificeren op het niveau van wijken of buurten aan de hand van de cijfers van de postcodes. Deze voorgenomen activiteiten zijn de opmaat naar prestatieafspraken met huurdersorganisaties en gemeenten.
Het Btiv stelt voorts een openbare aanbieding van corporatiewoningen verplicht in die gevallen dat de woningen worden verkocht aan een koper die er niet zelf gaat wonen. De openbare aanbieding komt de transparantie van het verkoopproces en de adequate prijsvorming ten goede. Voor verkoop door de corporatie van woningen aan derden, dat wil zeggen eigenaren die daar niet zelf gaan wonen, heeft de corporatie toestemming nodig van de Autoriteit woningcorporaties. Bij huurwoningen met een maximale huurprijs in het gereguleerde prijssegment (dat wil zeggen onder de liberalisatiegrens van € 710,68), zoals aan de orde is bij het complex de Lichtboei, is een zienswijze van de gemeente en van de huurdersorganisatie verplicht. De zienswijze van de gemeente en van de huurdersorganisatie wegen zwaar mee bij de beoordeling door de Autoriteit woningcorporaties van het verkoopverzoek.
Het is aannemelijk dat de woningen in de flat Lichtbloei in de wijk Lewenborg in het gereguleerde segment blijven na de verkoop. De huurprijsstijgingen blijven derhalve aan regels gebonden.

Vraag 2

Hoe vaak worden in Nederland sociale huurwoningen verkocht via vergelijkbare aanbestedingen? Hoe vaak vallen deze sociale huurwoningen vervolgens in handen van beleggers en wat zijn daarvan de gevolgen voor de prijs?

Ik beschik niet over cijfers hoe vaak een sociale huurwoning via een vergelijkbare aanbesteding wordt verkocht. In 2016 zijn van alle verkopen van sociale huurwoningen 5.600 woningen gekocht door (particuliere) beleggers. Datzelfde jaar zijn echter ook 5.000 woningen van (particuliere) beleggers gekocht door de corporatiesector. In 2017 is het totaal aantal verkopen door corporaties met circa 20 procent afgenomen.
Ook beschik ik niet over de huurprijsontwikkeling van corporatiewoningen die via openbare aanbestedingen zijn gekocht door beleggers. In 2018 was de huurontwikkeling inclusief het effect van bewonerswisseling (harmonisatie-effect) in gereguleerde woningen van particuliere verhuurders 3,3 procent en van particuliere verhuurders in het vrije huursegment 3,0 procent. Voor alleen zittende huurders was de huurontwikkeling in gereguleerde woningen van particuliere verhuurders 2,9 procent en van particuliere verhuurders in het vrije huursegment 2,0 procent.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het feit, dat – volgens De Nederlandsche Bank – in 2017 particuliere beleggers zorgen voor 21 procent van het aantal woningaankopen in de vier grote steden, een explosie is gezien het feit dat in 2016 nog één op de acht huizen in handen van particuliere beleggers viel? Deelt u de mening dat «oververhitting van de woningmarkt» een reëel risico is? Bent u naar aanleiding van deze hernieuwde waarschuwing wel bereid maatregelen te nemen?2

Particuliere verhuur groeit in Nederland. De lage hypotheek- en spaarrente, in combinatie met stijgende huizenprijzen maken woninginvesteringen aantrekkelijk. Ook de wijziging van de Leegstandswet heeft tot een impuls voor particuliere verhuur gezorgd.
Huren in de vrije sector kan een gewenste oplossing zijn voor huishoudens met een flexibelere woonvraag, zoals voor starters in het nog schaarse middenhuursegment. Verhuur in het ongereguleerde segment is nodig voor een goede balans op de woningmarkt en kan een oplossing zijn voor vele huishoudens die voor het eerst onzelfstandig wonen en een meer flexibelere woonvraag hebben. Particuliere verhuur moet wel voldoen aan de basisprincipes van een leefbare woonomgeving. Het moet bijdragen aan een betaalbaar, toegankelijk en leerbaar woonmilieu, en geen onaanvaardbare risico’s creëren voor de (financiële) stabiliteit. De komende tijd houd ik dit nauwlettend in de gaten.
De Nederlandsche Bank (DNB) en het Internationaal Monetair Fonds waarschuwen voor het effect van de toename van beleggers met geleend «goedkoop» geld voor de stabiliteit van de woningmarkt. Een toenemende activiteit van beleggers kan reguliere kopers aanzetten tot riskanter leengedrag, zoals het bieden op een woning zonder voorbehouden in het koopcontract3. Uit onderzoek dat ik heb laten uitvoeren blijkt overigens dat in de periode 2012–2017 kopers niet anders zijn omgegaan met voorbehouden in het koopcontract in een gespannen of ontspannen markt, en ook niet in de tijd.
Ik vind het van belang om goed in beeld te krijgen wat de toenemende activiteiten van beleggers betekenen voor de financiële stabiliteit en toegankelijkheid van de woningmarkt. Samen met onder andere het Kadaster en DNB onderzoek ik daarom in hoeverre sprake is van een prijsopdrijvend effect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Een prijsopdrijvend effect kan een aanwijzing zijn voor de verdringing van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. Ik zal uw Kamer komend jaar over dit onderzoek informeren.

Vraag 4

Bent u bereid belastingvoordelen van expats af te schaffen om te voorkomen dat alleen zij nog de huurprijzen kunnen betalen van de beleggers die de huizen hebben opgekocht en vervolgens zeer duur verhuren?

De 30%-regeling is een regeling om op een administratief eenvoudige wijze tegemoet te komen aan de extra kosten die werknemers uit het buitenland hebben door de tewerkstelling in Nederland. Uit de evaluatie van vorig jaar (Kamerstuk 34 552, nr. 84.) blijkt dat de hoogte van het forfait passend is bij de extra kosten die deze werknemers maken. Wel maakt het kabinet deze regeling doelmatiger door de looptijd van de regeling te verkorten van acht naar vijf jaar. De Staatssecretaris van Financiën geeft binnenkort een nadere toelichting over de voorgenomen aanpassing van de 30%-regeling.

Vraag 5

Deelt u de mening dat ook de toestroom van internationale studenten doorgeslagen is en mede oorzaak is van de prijsopdrijvende effecten van gekochte huizen, omdat deze vervolgens vaak verkamerd aan meerdere studenten worden verhuurd?

Zoals door de Minister van Onderwijs Cultuur en Wetenschap aangegeven in haar Kamerbrief «internationalisering in evenwicht» (Kamerstuk 22 452, nr. 59) heeft het aantrekken van internationale studenten toegevoegde waarde voor de Nederlandse student, onderwijsinstelling en voor onze kenniseconomie. Hierbij is wel essentieel dat een aantal randvoorwaarden op orde is, waaronder studentenhuisvesting.
De mate van toestroom van internationale studenten en druk op de studentenhuisvesting verschilt per studentenstad. Oplossingen vragen om lokaal maatwerk. Kern van het recent afgesloten actieplan studentenhuisvesting 2018–2021 is dan ook dat gemeenten, huisvesters, onderwijsinstellingen en studentenorganisaties op lokaal niveau gezamenlijk overleggen over afstemming van vraag en aanbod en productieafspraken maken, met als doel om binnen 10 jaar vraag en aanbod structureler in evenwicht te brengen.

Vraag 6

Hoe kan een gemiddelde starter hiermee concurreren? Erkent u dat hier sprake is van verdringing van de starter en/of de lokale student?

Het is van belang dat particuliere verhuur bijdraagt aan een betaalbare en toegankelijke lokale woningmarkt, en geen onaanvaardbare risico’s creëert voor de (financiële) stabiliteit van de woningmarkt.
In zowel de huur- als de koopsector is sprake van schaarste in het betaalbare woningaanbod. Daarom is het belangrijk om de bouw van nieuwe woningen te versnellen om de druk van de ketel te halen, ook in het huursegment.
Particuliere investeerders kopen vooral kleinere, goedkopere appartementen in stedelijke gebieden4, woningen waar ook starters in geïnteresseerd zijn. Lokaal zijn er indicaties dat in Amsterdam, Leiden en Groningen het aantal jonge koopstarters afneemt5, met daarbij de kanttekening dat niet duidelijk is in hoeverre er daadwerkelijk sprake is van verdringing of dat er ook andere factoren in deze steden een rol spelen. De problematiek lijkt vooralsnog lokaal van aard.
Voor de toegankelijkheid van de lokale woningmarkten spelen gemeenten een belangrijke rol. Ik roep gemeenten op om goed gebruik te maken van de beschikbare mogelijkheden om huishoudens te laten starten op hun lokale woningmarkt. Gemeenten beschikken over diverse mogelijkheden daarvoor. Het is van belang dat gemeenten actief afwegen welke wettelijke mogelijkheden voor hen passend zijn, en daarnaast ook stevig handhaven op de naleving ervan om de toegankelijkheid langdurig te borgen.
Een gemeente kan in een woonvisie opnemen dat een bepaald percentage van de nieuwbouw of van (vrijkomende) huurwoningen van corporaties bestemd is voor starters. De prijs van nieuwbouwwoningen kan aan een maximum worden gebonden. De gemeente maakt voor het realiseren van de woonvisie privaatrechtelijke afspraken met bijvoorbeeld een ontwikkelaar. Juridisch is de ontwikkelaar niet gebonden aan het realiseren van de woonvisie, wel aan de privaatrechtelijke afspraken.
Als een gemeente in het bestemmingsplan opneemt dat woningen in de categorie sociale koop worden gebouwd, dan kan een woning voor maximaal tien jaar behouden blijven in het koopsegment met een prijs tot maximaal 200.000 euro. Een projectontwikkelaar kan dan niets anders bouwen dan dit type woning op de desbetreffende bestemming. Een gemeente kan het aantrekkelijker maken om te bouwen voor een bepaalde doelgroep door residueel grondbeleid te voeren. Dan houdt een gemeente bij het bepalen van de grondwaarde rekening met de waarde van het object dat erop wordt gebouwd. Verder kan een gemeente in erfpachtvoorwaardenvereisten opnemen waar een woning aan moet voldoen, zoals de doelgroep, maar ook het aantal vierkante meters en de prijs. Als een gemeente geen gronden in eigendom heeft, dan kan de gemeente in een exploitatieplan het percentage en de locatie van goedkope koopwoningen afdwingbaar vastleggen.
Via een huisvestingsverordening kan een gemeente een woonplicht instellen, waarbij de koper van de woning voor enkele jaren daadwerkelijk zelf in het huis moet wonen. De gemeente kan verder sturen op activiteiten van beleggers door in de huisvestingsverordening een ontheffingsmogelijkheid op te nemen, waardoor een deel van de koopwoningen met een zelfbewoningplicht alsnog verhuurd kan worden, maar dan alleen na expliciete toestemming van een gemeente. In de bestaande bouw kan de huisvestingsverordening worden gebruikt om het splitsen of verkameren van woningen vergunningplichtig te maken.
In de bestaande bouw kan een gemeente in de prestatieafspraken met lokale corporaties op verschillende manieren borgen dat het aanbod voor starters wordt vergroot. Zoals in de woningtoewijzing, maatregelen om doorstroming te stimuleren, omzetting van dure huurwoningen van de DAEB naar de niet-DAEB, of de verkoop van woningen om vervolgens passende nieuwbouwwoningen voor de doelgroep te bouwen. Een gemeente kan verder leegstaande panden die op dit moment nog geen woonbestemming hebben inzetten voor de lokale woningvoorraad. Hiervoor is een bestemmingswijziging nodig, waarbij ook gebruik gemaakt kan worden van de specifieke bestemming voor goedkope koopwoningen.
Gemeenten blijven het beste zicht hebben op de lokale woonbehoeften en mogelijkheden, hier zijn enkele voorbeelden beschreven wat een gemeente kan doen om te sturen op de toegang van doelgroepen als starters tot de lokale woningmarkt. Hoe een gemeente deze instrumenten inzet is aan de gemeente zelf, ook is het aan de gemeente om te borgen dat de navolging van regels en afspraken wordt gehandhaafd.
Het is van belang dat gemeenten, corporaties en marktpartijen samen afspraken maken over het bouwen van meer woningen, de inzet van de bestaande voorraad en doorstroming. Ik hoop te zien dat deze partijen goed met elkaar samenwerken, luisteren naar elkaars perspectief, samen naar oplossingen zoeken en hun verantwoordelijkheden nemen om het woningtekort terug te dringen en daarbij oog te houden voor de kwaliteit van de woonmilieus.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het op de vrije markt aanbieden van voormalige sociale huurwoningen ongewenst is, gezien het feit dat dit leidt tot extra verkopen aan beleggers? Bent u bereid maatregelen te nemen, die voorkomt dat woningcorporaties sociale huurwoningen verkopen?

Bij de verkoop van sociale huurwoningen zijn corporaties gebonden aan de verkoopregels welke zijn opgenomen in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Hierin is opgenomen dat blijvend gereguleerde huurwoningen eerst moeten worden aangeboden aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen alvorens deze aan een derde (waaronder ook buitenlandse beleggers vallen) mogen worden verkocht. Daarbij geldt dat voor deze woningen gemeenten en huurdersorganisaties een zienswijze moeten geven welke toeziet op de te verkopen woning en de koper. Voor de potentieel te liberaliseren woningen geldt de aanbiedingsvolgorde niet. Wel geldt dat voor deze woningen ook een zienswijze van de gemeente verplicht is, tenzij de woningen worden verkocht ten behoeve van het middenhuursegment met een huur tot € 850, met een minimale voortzetting van de exploitatie van 7 jaar en in de prestatieafspraken afspraken zijn gemaakt over het terugbouwen van ten minste een zelfde aantal goedkope sociale huurwoningen. Daarnaast geldt dat verkoopvoornemens van een corporatie onderdeel zijn van de prestatieafspraken die tussen een gemeente, huurdersorganisatie en een corporatie worden overeengekomen. Gemeenten en huurdersorganisaties kunnen op deze manier ook vooraf met de prestatieafspraken nadere afspraken maken over voorgenomen verkopen. Het hangt af van de lokale volkshuisvestelijke doelstellingen die door corporatie, gemeente en huurdersorganisatie worden overeengekomen hoeveel en welke woningen worden verkocht. Indien er een geschil is tussen de partijen die het maken van prestatieafspraken in de weg staat, kan dat worden voorgelegd aan een onafhankelijke adviescommissie. Op basis van dit advies zal ik in het geschil een uitspraak doen.

Vraag 1

Kent u de uitzending van het tv-programma Radar over het definitieve energielabel voor woningen?1

Ja

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat het belangrijk is dat mensen kunnen vertrouwen op de juistheid van het definitieve energielabel dat ze van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland ontvangen? Zo nee, waarom niet?

De rijksoverheid geeft geen energielabels af, maar registreert deze. De betrouwbaarheid van de in de database van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) geregistreerde energielabels moet uiteraard wel zo hoog mogelijk zijn. Op 25 oktober 2017 is een rapport verschenen2 over de betrouwbaarheid van het vereenvoudigd energielabel.
Zie ook antwoord op vraag 5 van het lid Kops (PVV), Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 670.

Vraag 3

Bent u tevreden over het functioneren van het huidige energielabelsysteem? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Het vereenvoudigd energielabel is in 2015 op verzoek van de Kamer geïntroduceerd om de administratieve lasten en de complexiteit van het aanvragen van het energielabel voor de burger te verminderen. Het vereenvoudigde energielabel voor woningen voldoet als bewustwordingsinstrument. Uit gegevens van de Inspectie Leefomgeving en Transport blijkt dat tegenwoordig bij ongeveer 90% van de woningverkopen een energielabel wordt overlegd door de verkoper aan de koper. Dit hoge nalevingspercentage stemt tot tevredenheid en is voor mij een indicatie dat het registreren van een vereenvoudigd energielabel laagdrempelig en betaalbaar is.
De energie-index is uitgebreider en nauwkeuriger en werkt naar behoren als instrument om de energieprestatie van een woning te onderbouwen bij de koppeling aan een financiële regeling, zoals het Woningwaarderingsstelsel en de STEP-regeling. Hoewel het energielabelsysteem voor deze twee doeleinden naar behoren functioneert, is de vraag legitiem of het onderscheid tussen een vereenvoudigd en uitgebreide methode ook voor de toekomst gewenst is en houdbaar. Zie ook het antwoord op vraag 15.
Daarnaast verdient het handhavingsinstrumentarium aandacht en verbetering. Tot voor kort werd als handhavingsinstrument de last onder dwangsom ingezet, een herstelsanctie. Deze last onder dwangsom werd opgelegd aan woningeigenaren die hun woning hadden verkocht zonder een geldig energielabel. Zij kregen de mogelijkheid om achteraf alsnog een energielabel voor de verkochte woning te registreren. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 17 oktober jl. een uitspraak gedaan, waarin gesteld wordt dat er geen juridische grondslag is om een dergelijke last onder dwangsom toe te passen. De last onder dwangsom wordt daarom niet langer opgelegd. Momenteel bekijk ik wat de gevolgen van de uitspraak zijn voor de handhaving. Ik onderzoek daarbij of de bestuurlijke boete ingezet kan worden als alternatief voor de last onder dwangsom.

Vraag 4

Hoeveel definitieve energielabels zijn er in 2015, 2016, 2017 en tot nu toe in 2018 verstrekt?

In de onderstaande tabel is het aantal geregistreerde energielabels vanaf 2015 aangegeven. In totaal, dus vanaf de introductie van het energielabel eind 2007, is voor ruim 3,6 miljoen woningen in Nederland een energielabel geregistreerd.
Vereenvoudigd energielabel (VEL)
Energielabel op basis van energie-index (EI)
2015
283.900
172.900
2016
242.000
245.600
2017
237.000
343.500
2018 (t/m september)
161.000
333.500

Vraag 5

Hoeveel Energieprestatieadvies-adviseurs (EPA-adviseurs) zijn er op dit moment gemachtigd om een energielabel te verstrekken?

Er zijn bijna 900 erkend deskundigen actief, een groot deel daarvan is ook EPA-adviseur. Er is een verschil tussen EPA-adviseurs en erkend deskundigen. Het bepalen van energie-indexen gebeurt door een EPA-adviseur. Om EPA-adviseur te worden moet een bewijs van vakbekwaamheid worden behaald volgens BRL 9500-01. Bij het laten registreren van een vereenvoudigd energielabel via www.energielabelvoorwoningen.nl worden de door de woningeigenaar ingevoerde woningkenmerken en bewijsstukken gecontroleerd door een erkend deskundige. Er zijn twee manieren om erkend deskundige te worden: op basis van het bewijs van vakbekwaamheid als EPA-adviseur of door het succesvol afleggen van het examen «Erkend Deskundige Energielabel Woningbouw».

Vraag 6

Op welke manier wordt gecontroleerd of de EPA-adviseurs hun werk naar behoren doen? Hoeveel controles zijn er in 2015, 2016, 2017 en tot nu toe in 2018 in dit kader uitgevoerd? En hoeveel boetes zijn er opgelegd?

In de beantwoording van deze vraag ga ik in op de controles op het werk van de erkend deskundigen, omdat de vorige vragen betrekking hadden op het vereenvoudigd energielabel voor woningen. Voor de controles op het werk van de EPA-adviseurs verwijs ik naar de beantwoording van de vragen 4 en 5 van het lid Van Eijs met kenmerknummer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 668). De Inspectie Leefomgeving en Transport voert steekproefsgewijs controles uit op de dossiers die door de erkend deskundigen zijn behandeld. Het aantal controles is in de onderstaande tabel te vinden. Wanneer fouten worden ontdekt, kan de ILT een bestuurlijke boete opleggen aan de erkend deskundige. De hoogte van de boete is afhankelijk van het aantal gemaakte fouten. Tot nu toe zijn er 134 boetebeschikkingen opgelegd.
Inspectieronde
Aantal erkend deskundigen
Totaal aantal onderzochte dossiers
Ronde 1
(energielabels afgemeld in periode januari 2015 – mei 2016)
200
1.571
Herinspectie ronde 1
(energielabels afgemeld in periode januari 2017 – augustus 2017)
60
639
Ronde 2
(energielabels afgemeld in periode maart 2017 – november 2017)
200
1.144
Ronde 3
(energielabels afgemeld in periode maart 2017 – maart 2018)
390
2.248

Vraag 7

Hoe beoordeelt u het feit dat mensen, waarvoor het definitieve energielabel achteraf niet blijkt te kloppen, het gevoel hebben dat zij van het kastje naar de muur worden gestuurd? Hoe kan dit gevoel bij mensen worden weggenomen?

Ik vind het vervelend om te horen dat mensen dit gevoel hebben. Het is niet een signaal dat mij vaak bereikt, maar ik ga bezien op welke manier de communicatie richting kopers en verkopers van woningen verder verbeterd kan worden.

Vraag 8

Waarom kan iemand met een klacht over het definitieve energielabel niet bij de geschillencommissie terecht? Bent u bereid om te bezien of dit in de toekomst alsnog mogelijk is? Zo nee, waarom niet?

Een erkende deskundige moet op grond van het consumentenrecht voorzien in een klachtenregeling.

Vraag 9

Kunt u in algemene zin aangeven wie aansprakelijk is voor eventueel geleden schade wanneer achteraf blijkt dat een definitief energielabel niet blijkt te kloppen? Kunt u daarbij ook specifiek ingaan op de rol die de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) hierbij heeft?

Dat hangt van de omstandigheden af en de vraag door wiens toedoen een verkeerd label is afgegeven. De woningeigenaar is verantwoordelijk voor de invoer van de juiste woningkenmerken en de bewijzen daarvan. De erkend deskundige is verantwoordelijk voor het controleren van de juistheid van de door de woningeigenaar ingevulde woningkenmerken en aangeleverde bewijsstukken. Wanneer een energielabel niet blijkt te kloppen kan de opdrachtgever, de eigenaar van de woning, de erkend deskundige die de gegevens en bewijsstukken heeft gecontroleerd hierop aanspreken. Het energielabel is geen besluit in de zin van Algemene wet bestuursrecht. Het staat daarmee niet open voor bezwaar en beroep. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) registreert de energielabels in de database. RVO.nl is niet aansprakelijk voor de juistheid van de energielabels.

Vraag 10

Hoe kan het dat er zoveel beunhazen actief zijn? Deelt u de mening dat men voor 10 euro geen fatsoenlijke analyse van de energieprestaties van een woning kan verwachten? Waarom zijn deze zogenaamde energiedeskundigen überhaupt gecertificeerd? Dit ondermijnt toch het draagvlak voor duurzaamheidsmaatregelen?

Zoals ik eerder aangaf is het registreren van het vereenvoudigd energielabel op verzoek van de Kamer zo laagdrempelig en goedkoop mogelijk gehouden. Bij het vereenvoudigd energielabel is het aantal handelingen dat de erkend deskundige moet uitvoeren beperkt. De erkend deskundige moet de tien door de woningeigenaar ingevoerde woningkenmerken en het aangeleverde bewijs controleren. Doordat het toetsen van het bewijs door de erkend deskundige volledig digitaal wordt uitgevoerd en het systeem «dwingend» is ingericht, is de benodigde tijd voor het beoordelen van het bewijs relatief beperkt. Het bepalen van de hoogte van de prijs voor de geleverde dienst is aan de erkend deskundige zelf.

Vraag 11

Waarom is het geen praktijk – net als in andere Europese landen – dat, zeker voor de hogere labels, iemand thuis komt inspecteren?

In Nederland is een onderscheid gemaakt tussen het vereenvoudigd energielabel en de energie-index. Bij het vereenvoudigd energielabel is geen huisbezoek nodig. Het is een bewustwordingsinstrument dat een indicatie geeft van de energieprestatie van de woning. Het vereenvoudigd energielabel is betrouwbaar, maar minder nauwkeurig.
Voor het bepalen van een energie-index is wel een huisbezoek nodig, onafhankelijk van de labelklasse. De energie-index is nauwkeuriger en wordt gevraagd wanneer aan de energieprestatie van een woning een financiële regeling gekoppeld is, zoals bij het Woningwaarderingsstelsel en de STEP-subsidie.

Vraag 12

Wat is de actuele stand van zaken voor wat betreft de inbreukprocedure van de Europese Commissie tegen Nederland ten aanzien van de Europese richtlijn energieprestatie gebouwen (EPBD-richtlijn)?

Op 16 juli 2018 heeft Nederland een reactie aan de Europese Commissie gestuurd op het Met Redenen Omkleed Advies. Op 20 augustus 2018 heb ik de Tweede Kamer per brief geïnformeerd over de hoofdlijnen van deze reactie (Kamerstuk 30 196, nr. 609). De Europese Commissie is de Nederlandse reactie op dit moment nog aan het bestuderen. Op basis van de reactie kan de Europese Commissie besluiten de inbreukprocedure verder voort te zetten of te beëindigen. Ik zal uw Kamer op de hoogte houden van de ontwikkelingen in deze procedure.

Vraag 13

Wat vindt u van de kritiek dat het stelsel onvoldoende functioneert en de vergelijking met de Europese autotests: op papier rijden de auto’s 1 op 20, in de praktijk wordt 1 op 14 nauwelijks gehaald?

Ja, ik ken het onderzoek. Ik wil opmerken dat de bepaling van de energieprestatie van gebouwen, die de basis vormt van zowel het energielabel als bewijs dat aan energetische eisen in de regelgeving wordt voldaan, niet het daadwerkelijk energiegebruik aangeeft. De bepaling van het energiegebruik van gebouwen geeft het gebouwgerelateerde energiegebruik aan, dus de energie die nodig is om het gebouw te verwarmen, te koelen, te ventileren en het energiegebruik voor warmtapwater. Het energiegebruik van bewoners, zoals de energie voor de koelkast en overige apparatuur wordt niet meegerekend. Verder wordt, conform de eisen van de Europese richtlijn energieprestatie gebouwen (EPBD), uitgegaan van een normaal gebruik onder standaard-aannamen. Door bovengenoemde uitgangspunten wijkt de theoretisch berekende energieprestatie af van het werkelijke energiegebruik «op de meter».
Bij de ontwikkeling van de nieuwe bepalingsmethode voor de energieprestatie van gebouwen (NTA 8800) die per 2020 in werking zal treden, heb ik meegegeven dat deze beter moet aansluiten bij de gemiddelde werkelijkheid dan de huidige bepalingsmethoden (NEN 7120 en Nader Voorschrift). Ook bij de NTA 8800 wordt, conform de Europese richtlijn, alleen het gebouwgerelateerde energiegebruik onder normaal gebruik en standaard-aannamen bepaald.

Vraag 14

Kent u het Onderzoek voor de gebouwde omgeving (OTB-onderzoek) waaruit blijkt dat het werkelijk energiegebruik bij de hogere A en B labels veel hoger ligt dan verwacht en dat het omgekeerde geldt voor de lagere labels? Bent u bereid het systeem zo aan te passen dat meer gekeken wordt naar het werkelijke, in plaats van het theoretische energieverbruik van een woning?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Wat gaat u doen om het vertrouwen van mensen in het energielabelsysteem te vergroten?

Ik vind het van belang dat er vertrouwen is in het energielabelsysteem. Aan energielabels wordt in het economische verkeer een steeds grotere waarde toegekend, en naarmate de betekenis van het energielabel voor de woningwaarde en voor de nog te nemen verduurzamingsmaatregelen toeneemt, stijgt het belang van de nauwkeurigheid van het energielabel. Dit is voor mij aanleiding om de communicatie over het onderscheid tussen vereenvoudigd energielabel en de energie-index, als uitgebreidere en nauwkeuriger methode, te verbeteren. Tevens zal ik meer ten principale bezien of (op termijn) het vereenvoudigd energielabel kan vervallen. Ik zal dit betrekken bij de introductie van de nieuwe bepalingsmethode voor de energieprestatie van gebouwen (NTA 8800) die ook van invloed is op de wijze waarop zowel het vereenvoudigd energielabel als de energie-index tot stand komt.

Vraag 1

Kent u het onderzoek van CorporatieNL en USP Marketing Consultancy onder medewerkers van woningcorporaties en wijkbewoners, waaruit een somber beeld opdoemt?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja, ik heb kennisgenomen van dit enquêteonderzoek onder 250 corporatieprofessionals en 1000 wijkbewoners.
Sinds 2014 is de gemiddelde leefbaarheidsscore in Nederland verder verbeterd. Wel zijn er grote verschillen, zowel tussen steden als tussen buurten binnen steden. Dat bewoners ervaren dat de leefbaarheid niet overal is verbeterd, sluit aan op de uitkomsten van de Leefbaarometer 20162. Iets meer dan 41% van alle buurten met een score «onvoldoende» ligt bijvoorbeeld in de G4. In een aantal steden verslechterde gemiddeld genomen de leefbaarheid in gebieden die in 2014 ook al een onvoldoende leefbaarheid hadden. Hierbij was de dimensie «Veiligheid» meestal de oorzaak achter deze verslechtering, maar soms spelen daarnaast ook de vier andere dimensies van de Leefbaarometer een rol, zoals «Woningen», «Bewoners», «Voorzieningen» en «Fysieke omgeving»3. Dit sluit aan bij het enquêteonderzoek waaruit blijkt dat een (grote) meerderheid van de professionals en sociale huurders vindt dat een mix van goedkope en dure woningen en huur- en koopwoningen, en een mix van verschillende groepen mensen (leeftijden, leefstijlen, culturen) goed is voor de leefbaarheid in de wijk.
Uit het onderzoek van CorporatieNL en USP Marketing Consultancy komt tevens naar voren dat een veelgehoord argument is dat wijken eenzijdiger worden qua opbouw en dat probleemwijken verder afglijden door opeenstapeling van problemen. Passend toewijzen zou deze ontwikkeling juist versterken in plaats van tegengaan. Een segregerend effect als gevolg van deze maatregel is echter vooralsnog niet gebleken4. De (neven)effecten van het passend toewijzen zijn onderdeel van de evaluatie van de herziene Woningwet die momenteel wordt verricht. Uw Kamer wordt daarover eind dit jaar bericht.

Vraag 2

Wat zijn volgens u de oorzaken dat maar liefst 50% van de corporatieprofessionals zegt dat de leefbaarheid in wijken met corporatiebezit de afgelopen twee jaar achteruit is gegaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoe verklaart u dat slechts 9% van de huurders vooruitgang in de wijk ziet, terwijl 30% van de huurders spreekt over een achteruitgang van de leefbaarheid?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Bent u van mening dat gemeenten en woningcorporaties voldoende mogelijkheden hebben om wijken leefbaar en veilig te houden of maken, omdat u eerder schreef dat u «via wet- en regelgeving geregeld [heeft] dat lokale partijen het instrumentarium hebben om aan deze zorg invulling te geven»? Kunt u uw antwoord toelichten?2

In de eerdere schriftelijke beantwoording van de vragen van het lid Beckerman over het zelfde onderwerp met kenmerk 2018Z10592 (ingediend 6 juni 2018) heb ik toegelicht over welke mogelijkheden corporaties beschikken om een (dreigende) eenzijdige samenstelling van wijken waar zij veel bezit hebben te doorbreken c.q. te voorkomen. Corporaties kunnen er onder meer voor zorgen dat kwetsbare groepen worden verspreid over meerdere wijken. Zij zijn bijvoorbeeld niet gebonden om hun aanvangshuren vast te stellen op basis van de kwaliteit van de woning en zij kunnen ook gebruik maken van andere criteria om zo te streven naar een minder eenzijdige samenstelling in een wijk. Gemeenten kunnen hiervoor ook een huisvestingsverordening inzetten. Daarnaast hanteren sommige corporaties een tweehurenbeleid, wat inhoudt dat de primaire doelgroep op alle woningen mag reageren en indien nodig kan de huurprijs naar beneden bijgesteld worden. Ook kunnen binnen de norm mensen met midden- en hoge inkomens een sociale huurwoning toegewezen krijgen, zodat in een wijk niet enkel mensen met lage inkomen wonen. In overleg kunnen woningen ook verkocht worden aan particulieren voor eigen bewoning of aan private partijen voor verhuur in het middensegment. Lokale partijen kunnen bovendien zorgen voor meer gemengde wijken door gericht gemengd te bouwen.
Verder biedt het Rijk ook ondersteuning door kennisdeling en uitwisseling van ervaringen over de toepassing van deze instrumenten, bijvoorbeeld via kennis- en leerkringen7. Ik ben van mening dat dit instrumentarium lokale partijen voldoende mogelijkheden biedt om zorg en invulling te geven aan het leefbaar en veilig houden van wijken.
Uit het op 8 november 2018 naar buiten gebrachte onderzoek van RIGO dat in opdracht van Aedes is verricht, blijkt de instroom van kwetsbare groepen in corporatiebuurten niet altijd samen gaat met verslechterde leefbaarheid. In buurten waar het goed gaat – zo komt naar voren uit interviews – wordt daar actief op gestuurd met de instrumenten zoals hierboven geschetst. Zoals de onderzoekers concluderen is vooral sociaal beheer en samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen van belang.

Vraag 5

Kunt u alsnog antwoord geven op de vraag wat u gaat doen voor de ruim 700.000 mensen die nu al in een buurt wonen die onvoldoende scoort op de het gebied van leefbaarheid? Indien u niets gaat doen, kunt u dat dan toelichten?3

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u uitleggen wat er sinds 2012 is gebeurd om de leefbaarheid en veiligheid in wijken te vergroten, omdat onderzoekers hebben geconstateerd dat de leefbaarheid in wijken, die eerder zijn gelabeld als «probleemwijk», «krachtwijk» of «aandachtswijk», is gestagneerd?4

Uit de Leefbaarometer 20149, waar Platform31 zich voor de publicatie «Kwetsbare wijken in beeld, mede op heeft gebaseerd, bleek dat vooral in de aandachtswijken binnen de G4 de problemen bovengemiddeld groot zijn. In verschillende van die wijken was de leefbaarheid, vaak na verbeteringen in de periode 2008–2012, sinds 2012 licht verslechterd. In andere G4-aandachtswijken was er juist sprake van een verder opgaande lijn. Dit gemengde beeld geldt ook voor verschillende aandachtswijken in de middelgrote steden. De leefbaarheidssituatie en -ontwikkeling verschilt per gemeente en per wijk, zodat er lokaal maatwerk per wijk nodig is voor een goede aanpak van de problemen.
Uit de Leefbaarometer 2016 blijkt overigens dat de leefbaarheid in de veertig voormalige aandachtswijken zich in de periode 2014–2016 weer licht heeft verbeterd, ondanks dat ze nog steeds gemiddelde «zwak» scoren10.
Voor de maatregelen die het Rijk aan gemeenten, woningcorporaties en aan andere lokale partijen heeft aangeboden om de leefbaarheid en veiligheid in wijken te vergroten, verwijs ik naar het antwoord op de vragen 4 en 5. In aanvulling hierop kan nog worden vermeld dat op het terrein van veiligheid en overlast de afgelopen jaren de Woningwet is herzien ter versterking van het handhavinginstrumentarium van gemeenten voor de aanpak van malafide pandeigenaren, en ook dat de Wet aanpak woonoverlast in werking is getreden (gedragsaanwijzing door burgemeester).
Daarnaast stellen de decentralisaties van taken en middelen in het sociale domein gemeenten beter in staat om in de wijken en buurten ook op sociaal-maatschappelijke terrein adequaat vraagstukken aan te pakken.

Vraag 7

Welke aanpassingen in Passend Toewijzen acht u mogelijk zodat wijken beter gemengd kunnen worden, en welke daarvan acht u wenselijk?5

Passend toewijzen is in 2016 ingevoerd om ervoor te zorgen dat de huishoudens met de laagste inkomens een huurprijs betalen die bij dat inkomen past. Bij de beantwoording van vraag 5 heb ik toegelicht welke mogelijkheden gemeenten en corporaties hebben om een (dreigende) eenzijdige samenstelling van bewoners van wijken te voorkomen. Corporaties hebben eerder aangegeven de 5% ruimte voor maatwerk binnen het passend toewijzen te knellend te vinden. De effectiviteit, maar ook de ervaren en/of gevreesde neveneffecten van deze maatregel worden op dit moment geëvalueerd in het kader van de evaluatie van de herziene Woningwet. Zoals ik in het kader van de Nationale Woonagenda met partijen heb afgesproken, zal mede op basis van de resultaten uit de evaluatie worden bezien of meer ruimte, flexibiliteit of maatwerk mogelijk is als de specifieke situatie van de huurder of van de lokale woningmarkt daarom vraagt. Ik zal uw Kamer daarover eind dit jaar informeren en loop daar thans niet op vooruit.

Vraag 8

Waarom stelt u dat het niet mogelijk is om de inkomensgrens voor sociale huurwoningen te verhogen, terwijl van de Europese Unie slechts een grens gesteld moet worden maar de hoogte van die grens een politieke keuze is van het land en derhalve de inkomensgrens wel verhoogd kan worden? Bent u alsnog bereid om de inkomensgrens voor sociale huurwoningen te verhogen?

Zoals eerder met uw Kamer gewisseld, is de ruimte voor de toewijzingsgrens voor sociale huur door woningcorporaties in Nederland vastgelegd in het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009. Dit besluit voorziet in de mogelijkheid tot indexering van zowel de huurgrens als de inkomensgrens bij toewijzing van een sociale huurwoning. Daarnaast gelden de algemene regels over diensten van algemeen economisch belang van de Europese Commissie. Gezien het specifieke besluit over de Nederlandse woningcorporaties is de ruimte echter zeer beperkt. De ruimte die deze regels bieden is bij de herziening van de Woningwet in 2015 gebruikt om de grens tijdelijk hoger vast te stellen ter verbetering van de slaagkansen op de woningmarkt voor huishoudens met een inkomen behorend tot de middeninkomens, gebaseerd op marktfalen voor die categorie woningzoekenden. Tot 2021 hebben woningcorporaties de mogelijkheid om sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 41.056
Corporaties moeten na de wijziging van de Woningwet nog steeds ten minste 80% van de vrij komende woningen toewijzen aan de doelgroep met een inkomen tot € 36.798 en mogen 10% vrij toewijzen (met inachtneming van eventuele gemeentelijke regels). De overige 10% mogen zij toewijzen aan huishoudens met een middeninkomen. Huidig beeld is dat corporaties deze ruimte in de praktijk nog nauwelijks hebben gebruikt. Bij de evaluatie van de herziene Woningwet zal hier nader op ingegaan worden. Overigens kunnen corporaties er in samenspraak met de gemeenten voor kiezen om tijdelijk zowel de 10% voor middeninkomens, als de 10% vrije ruimte te benutten om in de wijken waar zij dit nodig achten meer menging qua bewonerssamentelling te bewerkstelligen. Op dit moment wordt – zoals gezegd – de herziene Woningwet geëvalueerd. In de Nationale Woonagenda heb ik met partijen afgesproken dat mede op basis van deze evaluatie met hen zal worden onderzocht of het noodzakelijk is de tijdelijke verhoging te verlengen, dan wel dat het in de rede ligt om terug te vallen op de lagere inkomensgrens van € 36.798,–.

Vraag 9

Op welke andere manieren gaat u ervoor zorgen dat wijken en buurten meer worden gemengd wat betreft bevolking en wat betreft bouw, zoals corporatieprofessionals en buurtbewoners zelf aangeven?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 10

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het wetgevingsoverleg over de Begroting Wonen 2019?

Het was alleszins mijn streven om aan dit verzoek te voldoen, het is helaas niet gelukt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Ruim 1 miljoen euro boetes energielabel»?1

Ja.

Vraag 2

Wat was de reden van deze huiseigenaren om geen energielabel aan te vragen?

Bij de verkoop van een woning is de eigenaar verplicht een geldig energielabel voor die woning beschikbaar te stellen aan de koper. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) houdt hier toezicht op. Het nalevingspercentage blijkt zeer hoog en ligt momenteel rond 90%. Dit is mede te danken aan de lage kosten en de eenvoud van het aanvragen van een Vereenvoudigd Energielabel voor woningen (VEL). De huiseigenaren die niet op tijd een energielabel aanvragen, hebben hier verschillende redenen voor. Ik heb hierover navraag gedaan bij de ILT en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl). De redenen worden niet structureel bijgehouden, maar in veel gevallen gaat het om overmacht of onwetendheid. Soms gaat men er ten onrechte vanuit dat het voorlopige energielabel volstaat, maar het komt ook voor dat men moeite heeft met de digitale tool of de woning snel wil verkopen en het aanvragen van een energielabel te veel gedoe vindt. RVO.nl voert regelmatig verbeteringen door in het registratieproces op basis van dit soort signalen. Zo is het sinds kort voor woningeigenaren mogelijk om een ander te machtigen om het energielabel aan te vragen. Dit is een uitkomst voor woningeigenaren die moeite hebben met de digitale tool. Daarnaast bekijk ik momenteel hoe verkopers nog beter vooraf geïnformeerd kunnen worden over het verplichte energielabel bij verkoop.

Vraag 3

Waarom worden er boetes uitgedeeld voor het ontbreken van een energielabel als koper en verkoper het eens zijn geworden over de staat van de woning? Deelt u de mening dat de rijksoverheid hier geen rol in heeft en het verplichte energielabel een zinloze extra kostenpost is?

De Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD, richtlijn 2010/31/EU) schrijft voor dat, wanneer een woning wordt verkocht, een energielabel getoond en overhandigd moet worden aan de koper. Nederland is als lidstaat verplicht de richtlijn te implementeren en heeft de verplichting opgenomen in het Besluit energieprestatie gebouwen (artikel 2.1 lid 4). Er kan geen uitzondering van deze verplichting gemaakt worden voor kopers en verkopers die het eens zijn geworden over de staat van de woning. De ILT controleert op de aanwezigheid van een definitief energielabel bij verkoop.
De kosten van het laten registreren van een vereenvoudigd energielabel zijn zo laag mogelijk gehouden en liggen gemiddeld rond 11 euro. Het vereenvoudigd energielabel is een bewustwordingsinstrument en geeft de woningeigenaar en koper inzicht in de energieprestatie van de woning. Ik zie het dan ook niet als een zinloze extra kostenpost.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat er onjuiste definitieve energielabels door de rijksoverheid worden afgegeven met als gevolg dat de woning voor een te hoge prijs is gekocht en de huiseigenaar meer geld kwijt is aan het alsnog energiezuinig maken van de woning?

De rijksoverheid geeft geen energielabels af, maar registreert deze op verzoek van de woningeigenaar. De registratie van het vereenvoudigd energielabel gebeurt op basis van de invoer van woningkenmerken en bewijzen ervan door de woningeigenaar of een gemachtigde. Vervolgens worden deze gecontroleerd door een erkend deskundige. Het is van belang dat de woningeigenaar de aanvraag correct invult en de juiste bewijsstukken invoert die de aanwezigheid van de energetische kenmerken onderschrijven, zodat het juiste energielabel wordt geregistreerd. De ILT voert controles uit op het werk van de erkend deskundigen. De betrouwbaarheid van het vereenvoudigd energielabel is hoog, maar afwijkingen door een onjuiste invoer van de energetische kenmerken van de woning kunnen voorkomen.

Vraag 5

Hoe vaak komt het voor dat de rijksoverheid een onjuist label heeft afgegeven (lees: een hoger label dan dat de woning in werkelijkheid toekomt)?

Op 25 oktober 2017 is een rapport verschenen2 over de betrouwbaarheid van het vereenvoudigd energielabel. Uit het onderzoek blijkt dat in een steekproef van 265 woningen, waarvoor in 2016 een definitief energielabel is geregistreerd, hercontrole door een onafhankelijk deskundige in 91% van de gevallen hetzelfde label oplevert. Bij 6% blijkt dat het geregistreerde label te laag was en bij 3% van de bezochte woningen blijkt het geregistreerde label te hoog.
Daarnaast is het vereenvoudigd energielabel minder nauwkeurig dan een energielabel op basis van de energie-index. Voor de bepaling van een energie-index bezoekt een EPA-W adviseur de woning en neemt hij een groot aantal woningkenmerken op. Uit onderzoek van DGMR (2014) blijkt dat in 92% van de gevallen het energielabel op basis van de vereenvoudigde methode maximaal één klasse verschilt van het energielabel op basis van de energie-index.

Vraag 6

Gaat de rijksoverheid deze gedupeerden compenseren? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom worden er dan wél boetes uitgedeeld als consumenten zich niet aan het verplichte energielabel houden?

De rijksoverheid gaat gedupeerden niet compenseren. Als een opgegeven woningkenmerk niet blijkt te kloppen met de werkelijke toestand van de woning, kan de koper de verkoper daarop aanspreken. Als een afgegeven energielabel onjuist blijkt, kan de woningeigenaar die het energielabel heeft laten registreren, de erkend deskundige daarop aanspreken. Een erkend deskundige moet voorzien in een klachtenregeling.
Zoals ik bij vraag 3 aangaf is de verplichting opgenomen in het Besluit energieprestatie gebouwen (artikel 2.1 vierde lid): «Bij de verkoop van een gebouw stelt de eigenaar een geldig energielabel voor dat gebouw beschikbaar aan de koper». De ILT controleert of aan deze verplichting wordt voldaan en kan bij overtreding handhavend optreden en een sanctie opleggen.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het hebben van een (al dan niet fictief) zo hoog mogelijk energielabel er voornamelijk voor bedoeld is om de verkoopprijs van de woning omhoog te drijven?

Nee, ik deel deze mening niet. Het vereenvoudigd energielabel geeft een globale indicatie van de energetische kwaliteit van de woning en van de maatregelen die nog genomen kunnen worden om deze te verbeteren. De koper kan dit in overweging nemen bij het bepalen van zijn bod op een woning door bijvoorbeeld minder te bieden op een onzuinige woning. Het doel van het energielabel is bewustwording en inzicht in bespaarmogelijkheden.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het verplichte energielabel de consument, direct dan wel indirect, op kosten jaagt en niets anders is dan ordinaire geldklopperij?

Nee, ik deel deze mening niet. Het energielabel geeft een indicatie van de energieprestatie van het gebouw en van de verbetermogelijkheden. Bij het vereenvoudigd energielabel is het doel bewustwording.

Vraag 9

Bent u ervan op de hoogte dat reeds bij motie-Madlener in 2015 is geconstateerd dat het verplichte energielabel gepaard gaat met een hoop chaos en onduidelijkheid en de regering is verzocht het verplichte energielabel af te schaffen?2 Bent u ondertussen tot dezelfde conclusie gekomen en bent u bereid de consument van het verplichte energielabel te verlossen?

Ja, ik ben op de hoogte van de motie. Inmiddels wordt 90% van de woningen verkocht met een energielabel. Ik concludeer daaruit dat de regeling goed uitvoerbaar is. Ik acht het niet mogelijk en niet wenselijk om het energielabel, dat verplicht is bij de overdracht van een woning, af te schaffen. Zoals ik eerder aangaf bij de beantwoording van vraag 3 is het een verplichting die voortvloeit uit de Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen.

Vraag 1

Kent u de brief van BelangenVereniging Vrij Wonen te Beekbergen aan de Kamer?

Ja.

Vraag 2

Wat is het landelijke beleid rondom het permanent wonen op vakantieparken?

Het beleid ten aanzien van ruimtelijke ordening en gebruik van recreatiewoningen is gedecentraliseerd. Of recreatiewoningen permanent bewoond mogen worden wordt dus lokaal vastgesteld. Zo bepaalt het gemeentelijke bestemmingsplan de gebruiksmogelijkheden van gronden en bebouwing.
In dit bestemmingsplan kan de gemeenteraad bijvoorbeeld de bestemming wonen, recreatie of beide functies aan in het plan begrepen gronden of bebouwing toekennen. Van belang is dat bestemming en gebruik met elkaar overeenkomen. Wanneer een recreatiewoning in strijd met het bestemmingsplan permanent wordt bewoond, is de gemeente in beginsel gehouden om daar handhavend tegen op te treden. Indien er aanleiding voor is kan de gemeente permanente bewoning ook toestaan door in het bestemmingsplan alsnog een woonbestemming toe te kennen, of een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik te verlenen, mits dat niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en daar geen regels van de provincie en het Rijk aan in de weg staan. Daarnaast kan de gemeente onder omstandigheden besluiten om permanente bewoning (tijdelijk) toe te staan door, onder voorwaarden, een persoonsgebonden omgevingsvergunning te verlenen of een gedoogbeschikking af te geven.
Deze verschillende opties geven ruimte om handhavend op te treden om problematische bewoning tegen te gaan, maar ook gebruik te maken van vakantieparken als (tijdelijke) aanvulling op de woningmarkt.

Vraag 3

Wat is de bestuurlijke definitie van het begrip «wonen»? Wat is het verschil met de begrippen «verblijven» en «recreëren»?

Het toegestane gebruik van gronden en bebouwing wordt geregeld in bestemmingsplannen. Gemeenten bepalen zelf welke invulling zij daarbij aan de begrippen «wonen», «verblijven» en «recreëren» geven.

Vraag 4

Op welke manier wordt er gehandhaafd op permanente bewoning op vakantieparken?

De handhaving van overtredingen van ruimtelijke ordeningsregelgeving betreft een discretionaire bevoegdheid waar de gemeente zelf invulling aan geeft. Handhaving kan op verschillende manieren plaatsvinden. Gemeenten kunnen daarbij bijvoorbeeld gebruik maken van last onder dwangsom, bestuursdwang en het strafrecht.

Vraag 5

Welke feiten zijn doorslaggevend bij het opleggen van bestuursrechtelijke sancties vanwege permanente bewoning op vakantieparken? In hoeverre mogen gemeenten voor deze controles gebruikmaken van externe (private) bedrijven?

In algemene zin kan slechts een bestuursrechtelijke sanctie worden opgelegd wanneer bij of krachtens de wet gestelde normen worden overtreden. Wanneer het gemeentebestuur belast is met de bestuursrechtelijke handhaving van die normen, kunnen ook bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen worden getroffen.
Wanneer het wettelijke regime dat niet uitsluit, kan (een deel van) de handhaving ook bij een niet-ondergeschikte, bijvoorbeeld een externe (private) partij worden belegd, die dan onder verantwoordelijkheid van het gemeentebestuur handelt.

Vraag 6

Bent u ervan op de hoogte dat op vakantiepark Buitenplaats Horsterwold te Zeewolde contractueel is overeengekomen dat de eigenaren maximaal 40 weken per jaar mogen recreëren in hun vakantiewoning – om permanente bewoning te ontmoedigen – en dat de aard van het gebruik van de recreatiewoning doorslaggevend is voor het aanmerken van de woning als hoofdverblijf? Deelt u de mening dat het op deze manier voor de bewoners volstrekt onduidelijk is hoelang zij op het park mogen verblijven?

In de brief van de Belangenvereniging Vrij Wonen aan de Tweede Kamer uit maart 2018 is geen melding gemaakt over Buitenplaats Horsterwold. Verder betreft het hier een privaatrechtelijke overeenkomst tussen twee partijen, waarbij ik geen inzicht heb in de zaken die daarin zijn overeengekomen. Het staat partijen vrij om daar zelf afspraken in te maken, zolang zij zich aan geldende wet- en regelgeving houden.
Zoals ik ook in eerdere antwoorden aangaf, is zowel het beleid ten aanzien van ruimtelijke ordening als ten aanzien van het gebruik van recreatiewoningen gedecentraliseerd. Gemeenten kunnen zelf invullen hoe zij beleid op dit punt vorm geven. Ik doe daarom geen uitspraak over uitingen van wethouders.

Vraag 7

Hoe oordeelt u over de uitspraak van VVD-wethouder Van der Es van Zeewolde «dat de eigenaren volgens het contract weliswaar 40 weken per jaar in hun woning mogen recreëren, maar dat dit tegelijkertijd ook wordt gezien als permanente bewoning»? Hoe legt u deze tegenstrijdigheid aan de eigenaren uit, die door deze gemeentelijke wanorde ten einde raad zijn?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

In hoeverre mag bij het vaststellen van permanente bewoning rekening worden gehouden met absurde omstandigheden als de aanwezigheid van bloemen op tafel, een auto op de oprit, gemaaid gras, schone ramen etc.?

De bevoegdheden voor de toezichthouder staan in de Algemene wet bestuursrecht. Artikel 5.13 van de Awb bepaalt dat een toezichthouder slechts gebruik maakt van zijn bevoegdheden voor zover dat redelijkerwijs voor de vervulling van de taak nodig is.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het bizar is dat controleurs door de ramen van de woning naar binnen kijken om vast te stellen of de bloemen op tafel vers zijn en of de woning schoon en opgeruimd is – om vervolgens te oordelen of er sprake is van permanente bewoning?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Is deze controle de normale gang van zaken? Op hoeveel – en welke – andere vakantieparken wordt er zo met de eigenaren van vakantiewoningen omgegaan?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Bent u bereid permanente bewoning op vakantieparken mogelijk te maken – ook in verband met het woningtekort?

Zoals genoemd beschikken gemeenten over diverse mogelijkheden om permanente bewoning op vakantieparken onder omstandigheden (tijdelijk) toe te staan. Dit vergt maatwerk op decentraal niveau van gemeenten en provincies. In algemene zin kan ik aangeven dat het van verschillende factoren afhangt of een recreatiepark geschikt is voor permanente bewoning. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de kwaliteit van de woningen, het niveau van de algemene voorzieningen, bereikbaarheid en de rol die het recreatiepark speelt of kan spelen in de toeristische sector in de regio.
Op 29 november a.s. zal de actie-agenda vakantieparken worden gepresenteerd op de Vakantieparkentop. Daarin wordt aandacht besteed aan het verbeteren van het inzicht in aard en omvang van vakantieparken en de bewoning. Bovendien is er ook aandacht voor het recreatieve perspectief van de parken.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Huurders gedwongen tot meewerken»?1

Ja.

Vraag 2

Om wat voor werkzaamheden gaat het, nu kennelijk 160 huurders – de zogenoemde «dragende bewoners – van de in totaal 250 door corporatie Portaal te realiseren woningen worden gedwongen vier uur per week te werken? Wat hebben de werkzaamheden met volkshuisvesting te maken? Wat zijn de consequenties – voor het huurcontract – indien de werkzaamheden «niet voldoen aan de verwachtingen»? Worden de huurders voor deze werkzaamheden betaald en/of leiden deze werkzaamheden tot een lagere huurprijs? Zo ja, hoeveel? Deelt u de mening dat corporatie Portaal bij haar kerntaak moet blijven – het realiseren en beheren van betaalbare woningen – en zich niet als «semi-werkgever» moet opstellen?

Woningcorporatie Portaal wil het kantoorpand «Meanderpark» in Nieuwegein ombouwen naar 250 sociale huurappartementen en deze verhuren met het «gemengd wonen» concept. Dit betekent dat Portaal «dragende» en «vragende» huurders samen huisvest. De «vragende» huurders zijn uitstromers uit de maatschappelijke opvang, mensen die vanwege dakloosheid of psychische problemen een tijdje in een instelling hebben gewoond en weer toe zijn aan zelfstandig wonen. Ook heeft Portaal een taak in het huisvesten van statushouders. Deze groep kan «vragend» maar ook «dragend» zijn op termijn. Het hoort bij de kerntaak van corporaties om ook huurders die op enige wijze (lichte vormen van) zorg nodig hebben te huisvesten. Zorginstellingen hebben tot taak zorg en ondersteuning te bieden opdat verschillende doelgroepen, bijvoorbeeld uit de maatschappelijk opvang, zelfstandig kunnen wonen. De corporatie kan hieraan bijdragen door regie te voeren op vrijwillige steun van medebewoners die dat kunnen en willen doen.
Portaal selecteert huurders die bereid zijn iets voor hun buren te betekenen, de «dragende» bewoners. Bewoners krijgen ook een rol in toezicht, het organiseren van sociale activiteiten, het onderhouden van de gemeenschappelijke tuin en het beheren van de gemeenschappelijke ruimte. Zo stelt Portaal de huurders in staat hun woonomgeving naar eigen idee vorm te geven. Portaal legt in het huurcontract vast dat de inzet van huurders gewenst is. Tegelijk is dit op vrijwillige basis en het nalaten van de inzet heeft geen consequenties zoals het ontbinden van het huurcontract of anderszins. Het huurrecht is hierin duidelijk en Portaal wil zich daaraan houden. Er staat geen vergoeding tegenover de vrijwillige bijdrage en ook geen lagere huurprijs. Vier uur per week is een indicatie en geldt voor een kerngroep van vrijwilligers. Niet iedere huurder zal dezelfde mate van betrokkenheid tonen. In tegenstelling tot de nieuwsberichtgeving lijkt te suggereren, geeft de corporatie aan dat van contractueel verplichte werkzaamheden geen sprake is.
De selectie van «dragende» bewoners, die met voorrang gehuisvest worden in een complex met dit type woonconcept, kan op basis van de in de gemeente geldende huisvestingsverordening. Verder gelden ook de voorwaarden voor passend toewijzen op basis van de Woningwet.

Vraag 3

Waarom worden de overige 90 huurders – waaronder statushouders – die geen «dragende bewoners» zijn, vrijgesteld van de te verrichten werkzaamheden en niet gedwongen vier uur per week te werken? Deelt u de mening dat de «dragende bewoners» hiervan de dupe zijn en worden achtergesteld ten opzichte van statushouders? Waarom worden statushouders keer op keer ontzien/voorgetrokken? Bent u bereid hier eindelijk een eind aan te maken? Betalen de statushouders huur? Zo ja, hoeveel? Is dat evenveel als de «dragende bewoners» moeten betalen?

Zoals in antwoord 2 aangegeven is er geen sprake van contractueel verplichte werkzaamheden voor huurders. Portaal meldt dat «vragende» huurders en statushouders vrijwillig taken in het zelfbeheer op zich nemen als ze daartoe in staat zijn. Bij de uitstromers uit de maatschappelijke opvang en de statushouders zal dit niet altijd mogelijk zijn omdat de aandacht van deze doelgroep in deze levensfase uitgaat naar zaken als maatschappelijke integratie. Het gehele woonconcept «gemengd wonen» is erop gericht die integratie en maatschappelijke deelname te vereenvoudigen. Portaal signaleert dat op den duur ook vanuit deze groep belangstelling is voor het vervullen van een rol in het zelfbeheer. Uitstromers uit de maatschappelijke opvang en statushouders betalen net als de andere huurders huur. In de hoogte ervan is geen verschil.

Vraag 4

Bent u bereid Portaal op de vingers te tikken en ervoor te zorgen, dat de woningen worden verhuurd zonder allerlei verplichtingen die niets met volkshuisvesting te maken hebben, en de woningen niet aan statushouders worden toegewezen?

Er is geen sprake van verplichte werkzaamheden. De werkzaamheden waarvan sprake is, kunnen worden uitgevoerd op vrijwillige basis en leiden niet tot lagere huren of vergoedingen. Op basis daarvan, zie ik geen aanleiding de Autoriteit woningcorporaties (Aw) te vragen de kwestie te onderzoeken.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de misstanden aan verschillende woningen aan de Trekweg en de Stuwstraat in de Haagse Molenwijk, waarbij de eigenaar – woningcorporatie Vestia – geen structurele herstelwerkzaamheden uitvoert in het interieur van de woningen?

Ja.

Vraag 2

Kent u de herhaalde signalen van bewoners en lokale politiek over de erbarmelijke toestand van de woningen?

Ja.

Vraag 3

Bent u bereid om met woningcorporatie Vestia in overleg te treden met het doel om zo spoedig mogelijk met structurele oplossingen te komen voor de gebrekkige onderhoudsstaat van de woningen in de Haagse Molenwijk?

Huurders moeten er te allen tijde vanuit kunnen gaan dat hun woning op een degelijke manier onderhouden wordt. Het plegen van onderhoud en het treffen van noodzakelijke voorzieningen behoort tot de kerntaak van woningcorporaties. Dat Vestia een saneringscorporatie is ontslaat haar niet van deze taak. Het op peil houden van haar bezit maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het vastgestelde verbeterplan van Vestia. In het saneringsplan van Vestia is opgenomen dat Vestia het reguliere (instandhoudings)onderhoud moet doen en hier zijn middelen voor gereserveerd.
In de Woningwet is geen niveau van vereiste kwaliteit benoemd, anders dan de vereisten uit het Bouwbesluit voor gebouwen met een woonfunctie. Er zijn verschillende mogelijkheden voor huurders om de corporatie te bewegen het onderhoud op peil te houden.
Eerst en vooral door het onderhoud aan te kaarten in het reguliere overleg tussen corporatie en huurders(organisaties) met het oog op een goede onderlinge relatie tussen huurder en verhuurder. De bewoners van de Trekweg en Stuwstraat in de Haagse Molenwijk hebben het probleem aangekaart bij de verhuurder. Vestia heeft specifiek voor dit probleem een klachtenlijn opengesteld en organiseert één keer in de week een spreekuur in het wijkcentrum. Hier kunnen bewoners van de woningen terecht met klachten. Inmiddels zoekt Vestia in overleg met het actiecomité uit de wijk naar een passende oplossing. Daarnaast zal de betrokken wethouder met een bestuurder van Vestia de wijk op korte termijn bezoeken.
Mocht de verhuurder niet naar tevredenheid van een huurder reageren op het onderhoudsprobleem, dan kan de Huurcommissie ingeschakeld worden. Tevens kan bij de gemeente Den Haag een klacht ingediend worden over achterstallig onderhoud. Constateert de gemeente ernstige onderhoudsgebreken waardoor de woning niet (meer) aan het Bouwbesluit voldoet, dan kunnen burgemeester en Wethouders op grond van de Woningwet de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen waarin ze hem oproepen de woning te repareren. Als de verhuurder hierop in gebreke blijft, kan de gemeente de gebreken laten repareren. De kosten zijn dan voor de verhuurder. Het is daarnaast mogelijk om de kantonrechter te vragen om de verhuurder te verplichten woningen te repareren. De verhuurder krijgt een dwangsom opgelegd wanneer de woning niet gerepareerd wordt.
Tot slot heeft de huurdersorganisatie de mogelijkheid om het onderhoud en het treffen van voorzieningen op te nemen in de periodieke prestatieafspraken. Woningcorporaties maken deze afspraken met gemeenten en huurdersorganisaties over de prestaties die ze gaan leveren.

Vraag 4

Bent u, bij aanhoudend tekortschieten van corporatie Vestia, bereid maatregelen te nemen om groot onderhoud af te dwingen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid met Vestia in gesprek te gaan over de dienstverlening aan bewoners die op dit moment het gevoel hebben niet serieus genomen te worden wanneer zij klachten hebben over de onderhoudsstaat van de woningen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Weet u dat het woningwaarderingsstelsel op grote schaal niet wordt nageleefd en dat huisjesmelkers in bepaalde wijken in de steden praktisch vrij spel hebben?

Ik herken het gegeven dat schaarste op de woningmarkt kan leiden tot oplopende huren. Echter de vragen gaan voorbij aan het feit dat het vragen van hoge huren op zichzelf wettelijk niet is verboden, want er is in Nederland sprake van contractvrijheid. In essentie wordt hiermee ruimte gegeven aan huurders en verhuurders die een bepaalde huurprijs voor een woning redelijk achten op grond van een kwaliteitsoordeel dat afwijkt van hetgeen volgt uit het woningwaarderingsstelsel.
Wel herken ik het beeld dat huurders soms onvoldoende beseffen dat een huurprijs hoger is dan op grond van het woningwaarderingsstelsel het geval zou zijn. Om hierin te voorzien verstrek ik de nodige informatie via de website www.rijksoverheid.nl. Ook organiseer ik voor het tweede jaar een voorlichtingscampagne over de huurprijzen kamerverhuur www.wegwijsmetjehuurprijs.nl. Daarnaast verstrekt de Huurcommissie informatie over het woningwaarderingsstelsel. Ook heeft de Huurcommissie een online huurprijscheck waarmee iedereen het puntenaantal en de maximale huurprijs van zijn woning of kamer kan berekenen. Diverse gemeenten hebben gemeentelijke huurteams ingesteld waar huurders terecht kunnen bij problemen met de woning of met de verhuurder en die huurders de weg wijzen naar de Huurcommissie of rechter. Gemeenten geven ook voorlichting, evenals belangenorganisaties van huurders en studenten.
Daarnaast herken ik ook het beeld dat het woningwaarderingsstelsel voor huurders wel duidelijk is, maar dat het voor hen onvoldoende duidelijk kan zijn hoe zij tegen een hoge huur actie kunnen ondernemen. Dit kan zijn omdat zij dit te lastig vinden of omdat zij repercussies vrezen, of erger, geïntimideerd en bedreigd worden. Met name het (stelselmatig) vragen van hoge huren in combinatie met o.a. intimidatie en bedreiging zie ik als een symptoom van huisjesmelkerij. Voor de aanpak hiervan heb ik met gemeenten en de sector gewerkt aan een uitgebreide set aan concrete maatregelen. Zie hiervoor mijn brief van 9 november jl. (32 747, nr. 439). Voorts moeten verhuurders, vanaf 1 januari 2019, substantieel hogere leges betalen als zij vaker in het ongelijk gesteld worden bij geschillen over o.a. de aanvangshuur in relatie tot het woningwaarderingsstelsel.1 Ook onderzoekt de Huurcommissie momenteel de mogelijkheden om de doorzoekbaarheid van het register van uitspraken te vergroten. Wat een betere basis zal bieden voor de informatiepositie van huurders en belangenbehartigers. Daarbij worden alle opties verkend, waaronder het beschikbaar stellen via www.data.overheid.nl.
Wanneer een verhuurder niet alleen een (te) hoge huur vraagt, maar de huurder ook intimideert of bedreigt, is het strafrecht van toepassing en kan een huurder de politie inschakelen. Bij overbewoning, slechte brandveiligheid, ongeoorloofde verkamering en dergelijke kan de gemeente daarnaast bestuursrechtelijk ingrijpen op grond van Huisvestingswet, bestemmingsplan of Bouwbesluit.

Vraag 2

Wat is er afgelopen jaar gebeurd om huisjesmelkers aan te pakken? Welke middelen heeft u ingezet met welke concrete resultaten? Op welke wijze is geprobeerd te voorkomen dat er te hoge huren worden gevraagd, of dat huizen worden bewoond door teveel mensen? Welke plannen heeft u voor het komend jaar en hoeveel geld is hiervoor in de begroting 2019 gereserveerd?

Ik wil vooropstellen dat er al heel veel gebeurd door gemeenten in de aanpak van misstanden op de woningmarkt. Dat er nu meer excessen worden waargenomen, heeft dan ook de vraag opgeworpen of gemeenten hiertegen voldoende kunnen optreden. Daar zijn we in het kader van Goed Verhuurderschap dan ook mee aan de slag gegaan. Samen met de VNG, de gemeenten (studentensteden), de Woonbond, de LSVb, Vastgoed Belang, IVBN, VGM NL, NVM, VBO Makelaar, Pararius, Aedes en de Federatie Opvang heb ik gewerkt aan een uitgebreide set aan concrete maatregelen die we de komende tijd gaan oppakken. We werken onder meer aan voorlichting, zelfregulering en handhaving op de afgesproken speerpunten. Zoals hiervoor aangegeven heb ik in mijn brief van 9 november jl. (32 747, nr. 439) de maatregelen nader toegelicht. Verder blijf ik met betrokken partijen verkennen hoe we de rol van de gemeenten en de handhavingsteams die er actief zijn in de aanpak van malafide verhuurders nog verder kunnen verbreden. Dit wordt uiteraard in samenhang met de rol van de gemeentelijke huurteams en de Huurcommissie opgepakt.

Vraag 3

Kent u de huurteams en de resultaten in Amsterdam en Utrecht? Wat vindt u van het instrument huurteams? Op welke wijze kunt u uitbreiding en intensivering van de huurteams in gemeenten steunen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u voorstander van het idee om snelrecht toe te passen bij de huurcommissie, dat wil zeggen dat in bepaalde gebieden, bijvoorbeeld wijken met een hoog percentage particuliere verhuurders en huisjesmelkers, bijvoorbeeld het gebied van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ), zo’n huurcommissiezaak qua procedures snel wordt afgehandeld?

De Huurcommissie kent al kortere en uitgebreidere procedures. In de korte procedure doet niet de zittingscommissie maar alleen de zittingsvoorzitter uitspraak. Er is dan geen sprake van een voorbereidend onderzoek door de Huurcommissie, geen zitting en de partijen worden niet gehoord. Deze korte procedure kan alleen als het verzoek en het geschil heel eenvoudig en heel eenduidig zijn. In de praktijk komt dit weinig voor. De geschillen tussen huurder en verhuurder zijn immers vaak complex, en moeten worden behandeld conform de ingewikkelde en gedetailleerde huurprijswet- en regelgeving. De vereiste en verwachte zorgvuldigheid maakt het in de praktijk nodig voor de Huurcommissie om uitgebreidere procedures te volgen voor het behandelen van geschillen.
Ik ben voorstander van het zo snel mogelijk behandelen van geschillen door de Huurcommissie, maar wel met de benodigde kwaliteit en zorgvuldigheid. Per 1 januari 2019 treedt de wetswijziging in werking die huurders en verhuurders meer keuzemogelijkheden biedt tijdens de procedure bij de Huurcommissie. Deze wetswijziging maakt bijvoorbeeld mogelijk dat de zittingsvoorzitter uitspraak doet nadat het onderzoeksrapport is afgerond. Dit is een voorbeeld van een zorgvuldige procedure die sneller is dan de huidige procedure met zitting. Ik ben van mening dat door deze wetswijziging nu voldoende mogelijkheden zijn geschapen bij de Huurcommissie voor snellere procedures.

Vraag 5

Bent u bereid na te denken over een sterkere rol van de overheid in de aanpak van malafide verhuurders, bijvoorbeeld door gemeentes de mogelijkheid te geven zelf voor hun bewoners zaken aanhangig te maken bij de huurcommissie? Bent u bereid hiermee te experimenteren, bijvoorbeeld in Rotterdam-Zuid? Wat vindt u bijvoorbeeld van een bestuurlijke boete die gemeenten kunnen opleggen aan verhuurders die het woningwaarderingsstelsel overtreden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Wat vindt u van een verhuurverbod voor stelselmatige overtredingen en bij herhaalde veroordeling door de huurcommissie?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 7

Kent u het feit dat door te hoge huurprijzen te vragen, onrechtmatig huurtoeslag wordt verkregen, waardoor de huurtoeslag in dit geval ten goede komt aan huisjesmelkers?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 8

Wat vindt u van het idee van de Woonbond om huurpolitie in te stellen of de mogelijkheid te bieden voor gemeenten hiervoor, om in bepaalde gebieden prioriteit te geven aan de handhaving van het woningwaarderingsstelsel?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 9

Op welke wijze kunnen bewoners intimidatie en agressie van verhuurders melden? Bent u bereid na te denken over een register van asociale en/of malafide verhuurders, zodat toekomstige huurders zich gewaarschuwd kunnen weten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 10

Bent u bereid de boetes voor overbewoning, voor het herhaaldelijk niet naleven van het woningwaarderingsstelsel, fors te verhogen, omdat huisjesmelkers, vanwege de grote winsten vanwege te hoge huren, nu niet ontmoedigd worden?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Kent u het bericht «UT-student uitgekleed door kamerverhuurder»?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja, ik ken het bericht en geef mijn reactie hierop in de beantwoording van de vragen. Het staat particuliere bedrijven vrij om hun nering te kiezen. Een bedrijf dat zich tot nu toe op de anti-kraakmarkt (leegstandsbeheer van gebouwen van andere eigenaren) begaf, is het toegestaan om zich ook op de transformatie-/verhuur-markt (verhuur van gebouw in eigen bezit of van een andere eigenaar) te begeven. Bij die verschillende gebouwen levert het bedrijf dan verschillende diensten en bedient het verschillende doelgroepen. Het enkele aanbieden van verschillende diensten en bedienen van verschillende doelgroepen levert geen belangenverstrengeling op. Ik heb geen gegevens over bedrijven die anti-kraakwonen voor leegstaande gebouwen aanbieden en daarnaast eigen gebouwen ontwikkelen.

Vraag 2

Wat is uw mening over bedrijven die eerst enkel bruikleencontracten (antikraak) gebruiken en zich daarna ook opwerpen als projectontwikkelaar? Hoeveel bedrijven zijn er in Nederland die zowel anti-kraakcontracten gebruiken als projectontwikkelaar zijn? Kan er in dat geval sprake zijn van belangenverstrengeling?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Waarom verwijst de Universiteit Twente buitenlandse studenten naar Camelot voor een kamer en drijft hen daardoor «volgens juristen in de armen van een geldwolf»? Is er een afspraak of contract tussen deze universiteit en Camelot om buitenlandse studenten door te verwijzen naar deze verhuurder? Zo ja, in hoeveel andere (universiteits-) gemeenten is dit ook aan de orde?

De Universiteit Twente informeert alle (kandidaat-)studenten over huisvestingsmogelijkheden via verschillende communicatiekanalen (zoals een aparte brochure, haar website https://www.utwente.nl/en/campus/facilities/ housing/ en verschillende studentenhandleidingen die verwijzen naar de website van Universiteit Twente) en adviseert alle studenten nadrukkelijk om tijdig naar huisvesting te zoeken in Enschede of omgeving. Belangrijk nieuw additioneel communicatiekanaal is de huisvestingsportal Roomspot.nl. Op de portal Roomspot.nl worden alleen woningen aangeboden van woningaanbieders, die zijn goedgekeurd door de vijf partijen van Roomspot (Saxion Hogeschool, woningstichting De Veste, Stichting Jongeren Huisvesting Twente (SJHT), gemeente Enschede en Universiteit Twente). De student is vrij om zelf een keuze uit het woning- en kameraanbod op het portaal te maken. Na de keuze wordt de student buiten de portal om in contact gebracht met de woning-/kameraanbieder, waarna zij het aangaan van het huurcontract onderling regelen.
De Universiteit Twente voert geregeld overleg met huisvesters, zo ook met Camelot. Onder meer over het zo passend mogelijk maken van hun (financiële) huurvoorwaarden voor de studenten. Uitgangspunt hierbij is dat huisvesters als verhuurder zelf verantwoordelijk zijn voor prijsstelling en huurvoorwaarden. Dit overleg heeft er toe geleid dat Camelot aanpassingen heeft doorgevoerd, zoals niet meer eisen dat alle huurkosten van te voren betaald moeten worden (medio 2018), en dit overleg heeft recentelijk ook geleid tot verlaging van de waarborgsom van € 2.000 naar € 1.000 (begin oktober 2018).

Vraag 4

Welke andere mogelijkheden hebben buitenlandse studenten om aan woonruimte te komen in Enschede en in hoeverre worden studenten attent gemaakt op alternatieve huuropties, door de universiteit dan wel door de gemeente?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Op welke manieren heeft de Universiteit Twente, alvorens zij buitenlandse studenten ging werven, gekeken of die studenten goede en betaalbare huisvesting konden krijgen en wat het effect van hun komst zou zijn voor de al aanwezige studenten aan de Universiteit Twente?

De Universiteit Twente helpt studenten bij het vinden van passende huisvesting, met sinds voorjaar 2017 het volgende huisvestingsbeleid:
Dit onderscheid tussen visumplichtige en niet-visumplichtige woningzoekenden is gemaakt, omdat het voor de visumplichtige woningzoekenden (nog) moeilijker is om tijdig huisvesting te vinden. Uit de praktijk blijkt dat niet-visumplichtige internationale studenten gemakkelijker huisvesting vinden dan visumplichtige studenten. Conform het recent opgestelde Actieplan Studentenhuisvesting 2018–2021 is het uiteindelijke doel van de Universiteit Twente om in samenwerking met andere partijen in de regio (huisvesters, studentenorganisaties en gemeente), op termijn iedereen huisvesting te kunnen garanderen.
De Universiteit Twente heeft prognoses gemaakt over hoeveel extra huisvesting nodig is om tenminste aan de garantieplicht te voldoen voor de visumplichtige groep. In deze prognoses werd de stijging van de instroom al voorzien. Als gevolg daarvan heeft Camelot, aanvullend op de kamers van De Veste en de SJHT, kamers beschikbaar gesteld via Roomspot. De vijf partijen van Roomspot zijn momenteel bezig om dit aanbod te vergroten door extra aanbieders toegang te geven tot de portal. Ook voor niet-visumplichtige studenten voert de universiteit vanuit haar inspanningsverplichting gesprekken met woningbouwcorporaties over voldoende aanbod.

Vraag 6

Wat is uw (morele) oordeel over het feit dat studenten 2.000 euro borg moeten betalen en al direct 3.000 euro over moet maken aan Camelot? Vind u dit betaalbaar? Zo nee, wat doet u ertegen?

Zoals aangegeven in het antwoord op de vragen 3 en 4, heeft Camelot naar aanleiding van overleg met Universiteit Twente de waarborgsom inmiddels verlaagd naar € 1.000.
In de jurisprudentie worden waarborgsommen tot maximaal driemaal de (kale) maandhuur doorgaans redelijk geacht. Of een waarborgsom van € 2.000 redelijk geacht kan worden of niet, hangt dus af van de huurprijs.
Huurders kunnen het teveel betaalde bedrag aan waarborgsom van de verhuurder terugvorderen, eventueel via de rechter als de verhuurder niet wil terugbetalen. Huurders die menen een onredelijk hoge waarborgsom te hebben moeten betalen, kunnen voor gratis juridisch advies over de te nemen (juridische) stappen naar Het Juridisch Loket (ook een vestiging in Enschede). Uit de door u aangehaalde nieuwsberichten maak ik op dat er al namens enkele huurders een rechterlijk oordeel is gevraagd over (onder meer) de hoogte van de waarborgsom. Ik zie het oordeel van de rechter met belangstelling tegemoet.

Vraag 7

In hoeverre mag een verhuurder een huurder dwingen om bestek en bedlinnen of andere voorzieningen af te nemen bij de verhuurder? Kunt u uw antwoord toelichten?

De woningen van Camelot voor studenten van universiteit Twente worden gemeubileerd en gestoffeerd verhuurd. De studenten betalen via de servicekosten voor de meubilering en stoffering. Het bedlinnen en keukengerei maken geen onderdeel uit van het meubilair en de stoffering. Op de site van Camelot staat aangegeven dat de pakketten bedlinnen en keukengerei optioneel zijn. Huurders worden dus niet gedwongen om deze pakketten af te nemen.

Vraag 8

Hoe kan het dat een huurder borg moet betalen in verband met de meubels, maar dat tegelijkertijd de verplichte aankoop van bestek en bedlinnen te maken heeft met de meubels, zoals een woordvoerder van Camelot stelt? Hoe kan een huurder controleren of er niet dubbel betaald moet worden voor diensten?2

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Hoe verhouden de kosten van 200 euro zich op het webportaal MyCastle zich tot borg, de huurprijs en de verplichte afname van voorzieningen, wanneer een woordvoerder van Camelot stelt dat die 200 euro alle kosten omvatten?

De Universiteit Twente zal deze kosten à € 200 voor het gebruik van het webportaal MyCastle en/of administratiekosten meenemen in haar overleg met Camelot.
De communicatie van Camelot over de € 200 voor het webportaal MyCastle is niet eenduidig. Enerzijds wordt gecommuniceerd dat de huurder dit bedrag louter moet betalen om gebruik kunnen te maken van het (enige) communicatiemiddel met Camelot. Anderzijds wordt gecommuniceerd dat het gaat om administratiekosten van het sluiten van het huurcontract.
Uit de door u aangehaalde nieuwsberichten maak ik op dat er al namens enkele huurders een rechterlijk oordeel is gevraagd over de hoogte van de waarborgsom en de hoogte van de kosten voor het webportaal MyCastle dan wel administratiekosten.
Ik zie de uitkomsten van het overleg tussen de universiteit en Camelot en het oordeel van de rechter met belangstelling tegemoet.

Vraag 10

Welke wet- en regelgeving moet worden aangepast om te voorkomen dat huurders als melkkoeien worden gebruikt door verhuurders, door onder meer een stapeling van verplichte kosten als borg, servicekosten of verplichte afname van voorzieningen? Bent u bereid de regels aan te scherpen, zodat dergelijke huisjesmelkerij niet meer voor kan komen?

De in de vragen 10 tot en met 12 genoemde punten vormen een belangrijk onderdeel van het op 4 oktober 2018 in werking getreden Actieplan Studentenhuisvesting 2018–20214 – onder het kopje voorlichting over huur(prijs)regelgeving aan studenten – en van de aanpak Goed verhuurderschap.
In het Actieplan Studentenhuisvesting is het volgende afgesproken:
«Via het geven van voorlichting worden studenten geïnformeerd over hun rechten en plichten als huurders. Daarmee worden ze minder kwetsbaar als zij zich een weg banen op de woningmarkt. Concreet betekent dit dat de campagne «Wegwijs met je huurprijs» wordt herhaald in 2018/2019 en de campagnewebsite wordt vertaald in het Engels. Via deze campagne worden studenten aangespoord om hun (aanvangs)huurprijs te toetsen bij de Huurcommissie».
Daarnaast werk ik met verschillende gemeenten en met de partijen uit de sector aan de aanpak Goed verhuurderschap. Zoals ik in mijn brief over de voortgang aanpak woningmarkt van 25 september 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 428) heb aangegeven worden in de aanpak Goed verhuurderschap concrete afspraken voorbereid om diverse ongewenste gedragingen in de verhuursector tegen te gaan, waaronder discriminatie op grond van afkomst, huisjesmelkerij en onterecht berekende bemiddelingskosten ten nadele van de huurder. Uit de onderhavige casuïstiek blijkt dat overleg, in dit geval van onderwijsinstanties met verhuurders, effectief is en kan leiden tot aanpassing van de (financiële) huurvoorwaarden van die verhuurders ten gunste van huurders. Met diverse partijen in de sector verken ik of aanvulling of aanpassing van wet- en regelgeving nodig is, bijvoorbeeld als vrijwillige afspraken niet afdoende zijn. Partijen erkennen de meerwaarde van de aanpak Goed verhuurderschap en nemen de uitkomsten mee in het Actieplan Studentenhuisvesting.
Ik spreek op 1 november met de sector over de aanpak Goed verhuurderschap. In het AO Huuraangelegenheden van 26 september 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 436) heb ik toegezegd dat ik uw Kamer na dat overleg zal informeren.

Vraag 11

Welke wet- en regelgeving moet worden aangepast om te voorkomen dat universiteiten hun buitenlandse studenten afhankelijk maken van huisjesmelkers? Bent u bereid deze regels aan te passen?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Bent u bereid deze problematiek ook mee te nemen in het uitwerken van het actieplan studentenhuisvesting? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Klopt het dat de versterking van de basisschool De Wilgenstee in Zeerijp is vertraagd en tijdelijk «on hold» staat? Geldt dit ook voor andere basisscholen in het gebied?

Basisschool De Wilgenstee in Zeerijp is onderdeel van de Netwerkschool Loppersum, samen met de Abt Emo in Westeremden en De Zandplaat in ’t Zandt. Deze schoolgebouwen worden alle drie versterkt. In overleg met de scholen is afgesproken dat de scholen na elkaar worden versterkt en daarbij beurtelings van de tijdelijke school gebruik maken. De versterkingswerkzaamheden aan de Abt Emo hebben vertraging opgelopen wat mogelijk gevolgen heeft voor het moment dat de werkzaamheden aan De Wilgenstee kunnen starten.
De versterking van deze scholen maakt onderdeel uit van het scholenprogramma. De planning van het scholenprogramma is erop gericht dat alle kinderen in het gebied in 2021 in aardbevingsbestendige en toekomstbestendige schoolgebouwen onderwijs krijgen. Bij het scholenprogramma zijn 101 schoolgebouwen betrokken. Daarvan worden er 41 bouwkundig versterkt, 60 aan het onderwijs onttrokken en vervangen door 29 aardbevingsbestendige nieuwe gebouwen in de vorm van brede scholen en integrale kindcentra. Deze aantallen kunnen nog beperkt veranderen omdat met betrekking tot een aantal schoolgebouwen nog onderzocht wordt of toch gekozen wordt voor nieuwbouw. Ook is in een aantal gevallen binnen het programma besloten om niet over te gaan tot versterking van een aantal schoolgebouwen omdat deze inmiddels zijn gesloten.
Alle partijen werken nauw samen om deze planning te halen.
Inmiddels zijn in de gemeenten Bedum en Loppersum de eerste aardbevingsbestendige schoolgebouwen gerealiseerd. In 2019 gaat het merendeel van de projecten in uitvoering. Op het gehele programma is op dit moment geen vertraging. Het is niet uit te sluiten dat bij individuele projecten vertraging ontstaat door bijvoorbeeld bezwaar van omwonenden, vertraging in de vergunningverlening of onvoorziene weersomstandigheden. In alle gevallen wordt dan naar een oplossing gezocht zodat de kinderen in het gebied in veilige schoolgebouwen onderwijs hebben.

Vraag 2

Klopt het dat de NAM het bouwproces heeft stilgelegd om «nieuwe inzichten te kunnen verwerken»? Zo ja, heeft de NAM de bevoegdheid om dit te doen?

De vertraging vloeit voort uit wijzigingen in de uitvoering van de werkzaamheden aan de Abt Emo, waardoor de bouwvergunning moet worden geactualiseerd. Dit is een aangelegenheid van de gemeente als de verstrekker van bouwvergunningen. NAM heeft daarop geen invloed.

Vraag 3

Om welke nieuwe inzichten gaat het hier?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kan de NAM nog steeds bepalen welke objecten wel en welke niet versterkt worden? Zo ja, wanneer gaat de NAM dan naast de schadeafhandeling ook uit het versterkingsproces?

De versterking van schoolgebouwen in het kader van het Scholenprogramma wordt uitgevoerd op basis van versterkingsadviezen die zijn afgerond voorafgaand aan het kabinetsbesluit om de gaswinning volledig af te bouwen. Deze adviezen worden niet herzien in het licht van het afbouwpad en de nieuwe inzichten in de ontwikkeling van de veiligheid. Voor meer informatie over de publieke inrichting van de versterkingsoperatie, zonder tussenkomst van NAM, verwijs ik u naar mijn brief van 5 oktober (Kamerstuk 33 529, nr. 527) over de afspraken die ik daarover met regionale bestuurders heb gemaakt.

Vraag 5

Accepteert u de vertraging van de versterking van de school? Zo ja, hoe lang gaat u dit accepteren?

Op dit moment is nog onzeker in hoeverre de vertraging die bij de Abt Emo is ontstaan gevolgen heeft voor de planning van de aanpak van De Wilgenstee. De Nationaal Coördinator Groningen, die de uitvoering van het Scholenprogramma coördineert, laat weten dat alle betrokken partijen nauw samenwerken om zo snel mogelijk te kunnen starten.

Vraag 6

Kunt u een overzicht maken van de staat van versterking van alle scholen in Groningen? Zijn er scholen die eerst wel maar nu niet meer versterkt worden? Is er sprake van vertraging? Zo ja, hoeveel vertraging? Kunt u dat toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 7

Deelt u de mening, gelet op uw brief van 18 september 2018 over de budgettaire gevolgen van de gaswinning in Groningen waarin u schrijft dat er belangrijke stappen zijn gezet om veiligheid en veiligheidsbeleving te verbeteren, dat dit soort besluiten de stress en zorgen van kinderen en hun (groot)ouders juist alleen maar doen toenemen?

Zoals uiteengezet in het antwoord op vraag 6 werken in het Scholenprogramma alle betrokken partijen gezamenlijk hard aan het realiseren van aardbevingsbestendige en toekomstbestendige schoolgebouwen in 2021. Iedere vertraging die zich in de uitvoering voordoet is onwelkom, maar kan gezien de omvang en complexiteit van de opgave helaas niet voor ieder individueel project worden uitgesloten.

Vraag 1

Kent u het bericht «Nijmeegse huisbaas deelt illegale boetes uit»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat de huisbaas boetes uitdeelt van 50 tot 100 euro als fietsen verkeerd staan gestald of sleutels zijn vergeten?

Uit het door u aangehaalde krantenartikel maak ik op dat de verhuurder boetes uitdeelt als fietsen verkeerd staan en een financiële vergoeding vraagt als de huurder zijn sleutel is vergeten en de verhuurder de huurder helpt zijn woning binnen te komen.
Het is verhuurders toegestaan om in hun huurcontracten dan wel in de algemene voorwaarden bij de huurcontracten boetebepalingen op te nemen voor gevallen de huurder bepaalde afspraken omtrent «huisregels» niet nakomen. De hoogte van de boete hoeft niet gelijk te zijn aan de gemaakte kosten. De huurder tekent hier bij het aangaan van de huurovereenkomst ook voor, dus is het voor hem ook geen verrassing. Uiteraard dienen de regels redelijk te zijn. Zo is – in het kader van veiligheid van bewoners – een verbod op fietsen op de galerij redelijk als die de uitgang of vluchtwegen blokkeren, zeker als huurders voor het stallen daarvan een berging hebben. Bij herhaalde overtredingen van de algemene voorwaarden kan de verhuurder, in het uiterste geval, bij de (kanton)rechter een ontbinding van het huurcontract aanvragen.
Indien er geen afspraken zijn gemaakt mag de verhuurder geen boete uitdelen. Wel mag de verhuurder een vergoeding vragen als blijkt dat hij de fietsen, ondanks waarschuwingen, in het kader van veiligheid en overlast heeft moeten verplaatsen. De vergoeding dient dan – anders dan bij een boete – wel in redelijke verhouding te staan tot de gemaakte kosten voor het verplaatsen van de fiets. De verhuurder is immers wettelijk verplicht om maatregelen te treffen als de (verkeerd gestalde) fietsen overlast of gevaar veroorzaken, zoals de doorgang versperren dan wel de uitgang of vluchtwegen blokkeren. Als de verhuurder hiertegen geen actie onderneemt kunnen de bewoners, omwonenden, gemeente en brandweer de verhuurder hierop aanspreken c.q. aansprakelijk stellen. Ik heb geen gegevens over de kostprijs van het verzetten van een fiets. De huurder kan de hoogte van de in rekening gebrachte kosten eventueel door de rechter laten toetsen.
De kostprijs van het laten maken van een nieuwe sleutel is afhankelijk van het type slot en sleutel en kan variëren van enkele euro’s tot ca. € 200. Overigens zijn huurders zelf verantwoordelijk voor de sleutels die zij van de verhuurder overhandigd hebben gekregen. En ook voor het zich toegang tot hun woning kunnen verschaffen in het geval dat zij hun sleutel verliezen of vergeten. Dat kan door een reservesleutel bij een vertrouwd persoon achter te laten of door zelf een slotenmaker in te schakelen. Als een verhuurder op verzoek van huurders extra sleutels levert, is het niet onredelijk dat verhuurders daarvoor een vergoeding vragen.

Vraag 3

Mogen huisbazen boetes uitdelen aan huurders? Zo nee, wat doet het kabinet eraan om dit tegen te gaan?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is de kostprijs van het verzetten van een fiets? Wat is de kostprijs van het laten maken van een nieuwe sleutel? Staan de boetes in verhouding tot die kosten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Is het gebruikelijk dat boetebedingen in contracten worden opgenomen? Onder welke voorwaarden mag dit en hoe vaak komt dit voor?

Het is wel gebruikelijk dat boetebedingen in contracten c.q. algemene voorwaarden worden opgenomen. De Raad voor Onroerende Zaken stelt bijvoorbeeld in zijn Handleiding Woonruimte 2017 en modelovereenkomsten boetebedragen voor als de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) op grond van de in de huurovereenkomst gemaakte afspraken. Ook Aedes heeft in haar modelovereenkomsten dergelijke boetebepalingen opgenomen.
Het is toegestaan om boetebedingen in huurcontracten op te nemen, mits het gaat om redelijke boetebedragen en redelijke voorwaarden waaraan huurders zouden moeten voldoen om een boete te voorkomen. Bijvoorbeeld om illegale onderverhuur door de huurder te voorkomen.
Gelet op het voorgaande zijn redelijke boetebedingen in huurovereenkomsten gebruikelijk en toegestaan. Verder zijn partijen vrij om een huur boven het woningwaarderingsstelsel af te spreken. Met de maximale huurprijsgrens op grond van het woningwaarderingsstelsel wordt beoogd de huurder te beschermen tegen het huurprijsniveau bij schaarste. Huurders kunnen dan ook altijd – binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst – bij de Huurcommissie de huurprijs laten toetsen. Het vragen van onrechtmatige bemiddelingskosten is wel bij wet verboden. Ik ben bezig om de aanpak hiervan te verbeteren, zoals ook wordt verzocht in de motie Kops (32 847, nr. 324).

Vraag 6

Ziet u ook dat er steeds meer misbruik wordt gemaakt van de afhankelijke positie van huurders door het vragen van te hoge huren, dubbele courtages en nu weer illegale boetes? Welke acties onderneemt u om hiertegen op te treden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Tientallen gemeenten hebben geen goed beeld van WOZ-waarde huizen»?1

Het bericht is mij bekend. Uit cijfers van de Waarderingskamer komt naar voren dat in de periode juni 2014 tot en met september 2018 bij 95 gemeenten op enig moment sprake was van een onvoldoende zorgvuldige uitvoering van de Wet WOZ en derhalve van een negatieve beoordeling van de Waarderingskamer.
De oorzaken van deze negatieve beoordeling door de Waarderingskamer zijn divers. Zoals beschreven in de onderzoekrapportages van de Waarderingskamer scoort een groot deel van deze gemeenten onvoldoende op het bijhouden van de registratie van objectenkenmerken. Een andere veelvoorkomende oorzaak voor een negatieve beoordeling van de Waarderingskamer is gelegen in achterstanden die gemeenten hebben bij bijvoorbeeld het afhandelen van bezwaarschriften, het verzenden van beschikkingen of het aansluiten op de Landelijke Voorziening WOZ. Verder was bij een aantal gemeenten die op enig moment in de afgelopen vier jaar een onvoldoende scoorden, sprake van een overgang naar een gemeentelijk samenwerkingsverband of een gemeentelijke herindeling. Een dergelijke overgang blijkt regelmatig te leiden tot tijdelijke achteruitgang in de kwaliteit van de werkzaamheden en/of tot achterstanden in de processen. Uit de gegevens van de Waarderingskamer komt naar voren dat bij veel van de samenwerkingsverbanden het algemeen oordeel na enige tijd weer op een acceptabel niveau ligt.
Slechts bij één gemeente en bij één gemeentelijk samenwerkingsverband was sprake van structurele problemen, dat wil zeggen dat de Waarderingskamer gedurende de gehele periode 2014–2018 een onvoldoende beoordeling heeft gegeven aan de uitvoering van de Wet WOZ. Met beide organisaties zijn heldere verbeterafspraken gemaakt, die tot op heden goed worden opgevolgd.

Vraag 2

Klopt het dat in de afgelopen vier jaar in bijna honderd gemeenten fouten zijn gemaakt bij het vaststellen van de WOZ-waarde? Wat ligt volgens u ten grondslag aan deze fouten en waarom lukt dit in andere gemeenten wel? Zijn er gemeenten waar dit probleem structureel lijkt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

In hoeveel gevallen is de WOZ-waarde van woningen te hoog is vastgesteld? Zijn hier correcties op gekomen en zijn de desbetreffende eigenaren daar voor gecompenseerd? Zo ja, hoe?

Het precieze aantal gevallen is mij of de Waarderingskamer niet bekend. Wel kan het volgende gezegd worden. Er zijn ruim 8,5 miljoen objecten. Uit de cijfers van de Waarderingskamer (feiten over de WOZ) blijkt dat in 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016) ten aanzien van 2,1% van de woningen bezwaar is ingediend, waarvan 43,3% geheel of gedeeltelijk is gehonoreerd. In totaal is voor 0,9% van de woningen in 2017 de WOZ-waarde aangepast. Het gaat hierbij niet enkel om bezwaar tegen te hoge waarden. Voor een gedeelte betreft dit correcties naar aanleiding van bezwaar van de belanghebbende dat de WOZ-waarde te laag was vastgesteld, waarbij de correctie derhalve bestond uit een verhoging van de WOZ-waarde. Na bezwaar en beroep is het verschil met de oorspronkelijk vastgestelde WOZ-waarde in totaal landelijk –0,13%.
Bij haar onderzoeken heeft de Waarderingskamer niet geconstateerd dat er gemeenten zijn waar de WOZ-waarden van woningen systematisch te hoog (of te laag) worden vastgesteld. Indien een gemeente naar aanleiding van een bezwaar constateert dat een WOZ-waarde te hoog is, wordt deze gecorrigeerd. Alle belastingen die gebaseerd zijn op deze WOZ-waarde, dienen aangepast te worden aan de gecorrigeerde WOZ-waarde. In die zin wordt de belanghebbende dus «gecompenseerd».

Vraag 4

Voor welke belastingen en heffingen wordt de WOZ-waarde gebruikt? Wat zijn de gevolgen voor de verschillende belastingen en heffingen?

De WOZ-waarde wordt als heffingsmaatstaf gebruikt bij de volgende belastingen:
De WOZ-waarde kan ook worden gebruikt als heffingsmaatstaf voor de rioolheffing, forensenbelasting en de Bedrijfsinvesteringszone heffing. Verder wordt de WOZ-waarde gebruikt bij de winstberekening van ondernemingen, waarbij voor de afschrijving op gebouwen de «bodemwaarde» van belang is, en die wordt bepaald door de WOZ-waarde. Een inschatting van «de gevolgen» voor de belastingopbrengsten is opgenomen in bijlage 2 bij het Jaarverslag 2017 van de Waarderingskamer.

Vraag 5

Kunt u uiteenzetten wat het verschil is tussen een beoordeling van de Waarderingskamer van één of twee sterren? In hoeverre kunt u garanderen dat bij twee sterren het juiste bedrag aan belasting wordt betaald?

Het algemeen oordeel «moet dringend worden verbeterd» geeft één ster en is van toepassing op een gemeente (1) waar de gegevens en taxaties nog van onvoldoende kwaliteit zijn, (2) die op cruciale onderdelen van het WOZ-werkproces niet voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen en (3) die nog onvoldoende maatregelen heeft getroffen voor adequate aansturing en kwaliteitsbeheersing van de werkzaamheden. De Waarderingskamer stemt bij dergelijke gemeenten niet in met het verzenden van de WOZ-beschikkingen. Dit houdt in dat deze gemeenten geen WOZ-beschikkingen en OZB-aanslagen mogen versturen, totdat de kwaliteit van de taxaties is verbeterd en aantoonbaar voldoet aan de kwaliteitseisen van de Waarderingskamer. Dit heeft er de afgelopen jaren regelmatig toe geleid dat gemeenten pas enkele maanden later de WOZ-beschikkingen verstuurden, nadat de afgesproken verbeteringen bereikt waren. Het heeft er tot nog toe niet toe geleid dat een gemeente een heel jaar geen beschikkingen heeft kunnen versturen.
Met gemeenten die op enig moment een oordeel van één ster hadden, zijn afspraken gemaakt op bestuurlijk niveau over de noodzakelijke verbeteringen. De voortgang en de resultaten van de genoemde verbeteracties worden door de Waarderingskamer intensief gevolgd. Zolang er geen sprake is van aantoonbare significante verbeteringen zal de Waarderingskamer niet instemmen met het versturen van de WOZ-beschikkingen.
Het algemeen oordeel «moet op onderdelen worden verbeterd» geeft twee sterren en is van toepassing op een gemeente (1) waar de WOZ-uitvoering op onderdelen moet worden verbeterd en (2) die op één of meer belangrijke onderdelen van het WOZ-werkproces niet voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen. De gewenste verbetering kan bijvoorbeeld betrekking hebben op de tijdigheid van bekend maken van WOZ-waarden, de snelheid van afhandelen van bezwaren, de volledigheid van de gemeentelijke administratie en de kwaliteitszorg rond de bij de taxatie gebruikte objectkenmerken.
Er zijn op dit moment 26 gemeenten die van de Waarderingskamer een beoordeling van twee sterren hebben gekregen. Deze gemeenten staan onder «verscherpt toezicht», wat betekent dat de Waarderingskamer verbetermaatregelen afspreekt met deze gemeenten en met grotere frequentie inspecties uitvoert om te controleren of de beoogde verbeteringen daadwerkelijk bereikt worden. Bij deze beoordeling worden afspraken gemaakt over de benodigde maatregelen en wordt een planning voor de noodzakelijke verbeteracties gemaakt. Verder vindt bij deze beoordeling ook een gesprek met de verantwoordelijke bestuurder plaats. Het gevolg van verscherpt toezicht is dat de Waarderingskamer de gemeente of het samenwerkingsverband meerdere keren per jaar bezoekt en de nakoming van de gemaakte afspraken volgt.
Wanneer de Waarderingskamer van oordeel is dat in een gemeente de uitvoering van de Wet WOZ nog op onderdelen verbeterd moet worden, kan de Waarderingskamer toch van mening zijn dat de kwaliteit van de nieuwe taxaties wel voldoende geborgd is, zodat de nieuwe WOZ-waarden bekend gemaakt kunnen worden aan belanghebbenden. In het algemeen oordeel over de WOZ-uitvoering worden immers veel meer aspecten van de WOZ-uitvoering beoordeeld dan alleen de kwaliteit van de taxaties. Bij gemeenten met het oordeel «moet op onderdelen worden verbeterd» (verscherpt toezicht) wordt de kwaliteit van nieuwe taxaties extra zorgvuldig door de Waarderingskamer beoordeeld door middel van een intensief onderzoek.

Vraag 6

Deelt u de mening dat «het op orde brengen (...) niet op korte termijn mogelijk is», geen reden mag zijn om geen sancties op te leggen aan desbetreffende gemeenten, daar Nederlanders uit moeten kunnen gaan van een betrouwbare overheid? Zo nee, waarom niet?

Ik ben van mening dat Nederlanders uit moeten kunnen gaan van een betrouwbare overheid. Om die reden kent de Wet WOZ ook een toezichthouder, de Waarderingskamer. Het oordeel welke sancties op welk moment worden toegepast is aan de Waarderingskamer. Ik kan mij voorstellen dat, gelet op de samenstelling van dit zelfstandig bestuursorgaan, een zorgvuldige belangenafweging ten grondslag ligt aan de manier waarop de Waarderingskamer intervenieert. Daarbij zullen ongetwijfeld doelmatigheid en doeltreffendheid een rol spelen. Uit de evaluatie met betrekking tot de doelmatigheid en doeltreffendheid van het functioneren van de Waarderingskamer over de periode 2011–2016, is naar voren gekomen dat het toezicht op de Wet WOZ door de Waarderingskamer adequaat functioneert.2

Vraag 7

Welke maatregelen zijn er de laatste jaren genomen om de vaststelling van WOZ-waarden door gemeenten te verbeteren? Bent u naar aanleiding van dit nieuwsbericht voornemens om extra maatregelen te nemen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke?

Voor de maatregelen die de laatste jaren genomen zijn, verwijs ik naar de jaarverslagen van de Waarderingskamer die, nadat ze door mij zijn goedgekeurd, ook aan uw Kamer zijn aangeboden. Ik zie vooralsnog geen aanleiding om extra maatregelen te nemen. In dit kader verwijs ik eveneens naar de recente evaluatie van de Waarderingskamer.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Wiebes over incomplete lijst onveilige woningen: «Het valt mij ook tegen»»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat er nog geen lijst is van onveilige gebouwen in het aardbevingsgebied? Zo ja, wanneer verwacht u deze lijst compleet te hebben?

De ca. 1.500 gebouwen die volgens de Mijnraad op basis van de laatste inzichten mogelijk niet aan de veiligheidsnorm voldoen zijn gedurende de zomer in beeld gebracht. De uitkomsten van de toegepaste modellenketen (Hazard & Risk Analysis) zijn daartoe gecontroleerd en zo nodig gecorrigeerd.
Dat de vertaalslag van het advies van de Mijnraad en de op basis daarvan gemaakte afspraken naar een aanpak voor de uitvoering niet eenvoudig zou zijn, heb ik uw Kamer in juli bij de kabinetsreactie op het Mijnraadadvies bericht (Kamerstuk 33 529, nr. 502). De regiobestuurders, de Minister van BZK en ik hebben in dit kader constructief overleg gevoerd. Wij geven in de uitwerking van de aanpak en communicatie met bewoners voorrang aan zorgvuldigheid boven snelheid. De NCG inventariseert nu in nauwe samenwerking met de gemeenten welke vervolgstappen per dorp, buurt en huis noodzakelijk zijn om in een zorgvuldige informatievoorziening te voorzien en de versterking van deze woningen zo snel mogelijk ter hand te kunnen nemen. De NCG gaat hier in het plan van aanpak nader op in. De NCG verwacht het plan van aanpak op korte termijn te kunnen opleveren, waarna ik dit aan uw Kamer zal aanbieden.

Vraag 3

Was niet van tevoren bekend dat het opstellen van de lijst best ingewikkeld is? Herinnert u zich dat in de Kamer door de oppositie nadrukkelijk is aangegeven dat de onzekerheid voor mensen door uw aanpak onnodig wordt verlengd?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Waar is het door u met vrij grote zekerheid gestelde aantal van 1.500 te versterken woningen op gebaseerd en hoe verhoudt dit zich tot de incomplete lijst?

De Mijnraad heeft in zijn advies gesteld dat 1.500 het aantal gebouwen is dat op basis van de laatste inzichten naar verwachting niet aan de veiligheidsnorm van 10-5 voldoet.2 Deze gebouwen moesten in kaart worden gebracht, waarbij door de NCG onder meer is geverifieerd hoeveel en welke adressen een gebouw bevat en in hoeverre de betreffende adressen al onderdeel uitmaken van de huidige werkvoorraad van de versterkingsoperatie.
Dat het om circa 1.500 panden gaat, heeft de Mijnraad geconcludeerd op basis van de analyses van de onafhankelijke kennisinstellingen betrokken bij de totstandkoming van het advies (Kamerstuk 33 529, nr. 502). In het advies van de Mijnraad worden ook de gehanteerde methodologie en de overwegingen die hieraan ten grondslag liggen toegelicht.

Vraag 5

Hoe kunt u weten dat het over ongeveer 1.500 huizen gaat als deze huizen niet individueel zijn geïnspecteerd en u zelf niet over deze lijst beschikt?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Klopt het dat er twee-onder-een kapwoningen kunnen zijn waarbij de ene helft onveilig wordt verklaard en de andere niet? Deelt u de mening dat dat niet uit te leggen is en grote gelijkenissen kent met de bizarre situatie van huizen aan de ene en andere kant van de straat in Overschild eerder dit jaar?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vragen 2 en 3, zijn de uitkomsten gecontroleerd en waar nodig gecorrigeerd. Opmerkelijke uitkomsten zijn onderzocht en zullen in de aanpak aan de hand van gerichte criteria worden ondervangen, bijvoorbeeld door extra opnames uit te voeren waar een vergelijkbaar risico redelijkerwijs verondersteld kan worden. De gehanteerde modellenketen vormt de basis voor een risicogerichte prioritering, maar wordt niet gebruikt om huizen «onveilig te verklaren». Er is ook geen grens gesteld aan het aantal te versterken panden.
De mening dat dit gelijkenissen kent met de situatie in Overschild deel ik niet. Hieraan lag een verandering in de benadering van de versterkingsoperatie ten grondslag, naar aanleiding van het besluit de gaswinning te beëindigen.

Vraag 7

Klopt het dat een medewerker van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) de aanpak «onwerkbaar» heeft genoemd? Wat vindt u daarvan?

De berichtgeving hierover is mij bekend. De waarnemend NCG, de heer Sietsma, heeft desgevraagd aangegeven de beschreven kritiek als voorbarig te beschouwen en het proces nader toegelicht.3 De reactie van de heer Sietsma onderschrijf ik.

Vraag 8

Bent u bereid alle Groningers die zorgen hebben over de veiligheid van hun huis de mogelijkheid te bieden om gratis een inspectie te laten verrichten gezien het gegeven dat de modelmatige aanpak de onzekerheid onder Groningers vergroot? Zo ja, wanneer is dit gerealiseerd? Zo nee, waarom neemt u de onzekerheid die mensen voelen over hun onveiligheid niet weg?

De versterking van de meest risicovolle woningen heeft prioriteit. De NCG onderzoekt met het oog op de veiligheidsbeleving in hoeverre het mogelijk is om een toets op veiligheid uit te voeren voor woningen die niet tot de meest risicovolle groep behoren. Dit mag echter geen afbreuk doen aan een voortvarende versterking van woningen die niet aan de veiligheidsnorm voldoen.
In algemeenheid geldt dat de gehanteerde modellenketen de basis vormt voor de prioritering. Een opname is altijd nodig om te bepalen of en welke versterkingsmaatregelen nodig zijn. Uitgangspunt is dat opnames jaarlijks en risicogericht geprogrammeerd worden, afgestemd op de beschikbare uitvoeringscapaciteit. Hiermee moeten stuwmeren en lange doorlooptijden in de toekomst worden voorkomen en de onzekerheid voor bewoners die daarmee gepaard gaat zoveel mogelijk beperkt.

Vraag 9

Wanneer krijgen de bewoners eindelijk zekerheid over hun situatie? Kunt u zich herinneren dat u eerder beloofde dat inwoners zo snel mogelijk na 1 juli 2018 duidelijkheid zouden krijgen? Heeft u de situatie onderschat?

De regiobestuurders en ik vinden het van groot belang dat er snel wordt gestart met de versterking van de woningen die niet aan de veiligheidsnorm voldoen. Tegelijkertijd geven wij in de uitwerking van de totale aanpak en communicatie met bewoners voorrang aan zorgvuldigheid boven snelheid. De NCG heeft aangegeven het plan van aanpak op korte termijn gereed te hebben – vanaf dan zullen alle betrokken bewoners gefaseerd en in afstemming met de eigen gemeente worden geïnformeerd over hun eigen situatie en het vervolgproces.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Sterke groei woningwaarde derde jaar op rij»1 en «Huizenprijzen stijgen in juli met 9%»?2

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de huidige stijging van huizenprijzen de ramingen ruimschoots overtreft?

Er is inderdaad sprake van een verschil tussen de verwachte stijging van de WOZ-waarde in 2018 die eind 2017 geraamd werd en momenteel verwacht wordt. Eind 2017 bedroeg de geraamde stijging 7% op jaarbasis. Op basis van de «Stand van de WOZ 2018» (Waarderingskamer, 2018) zal de stijging nu naar verwachting ongeveer 8,5% op jaarbasis zijn. De ontwikkeling van de WOZ-waarde is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de huizenprijzen, waarbij de ontwikkeling van de WOZ-waarde enigszins achterloopt op de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS/Kadaster. Een grotere geraamde toename in de WOZ-waarde correspondeert dan ook met de ontwikkelingen in de markt.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft het feit dat huizenprijzen sneller dan verwacht zijn gestegen voor de raming van extra opbrengsten voor de schatkist, die voortvloeien uit het uitfaseren van de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld door de afschaffing van de zogenoemde Wet Hillen?

Ten aanzien van huizenprijzen en het EWF is van belang om op te merken dat het EWF-percentage3 gekoppeld is aan de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Als de huizenprijzen stijgen, daalt het EWF-percentage en vice versa. Mede daardoor is de geraamde opbrengst voor het EWF per saldo niet gewijzigd. In de Miljoenennota voor 2018 werd een opbrengst geraamd van € 3,3 miljard voor 2018, in de miljoenennota voor 2019 wordt ongeveer eenzelfde bedrag (€ 3,4 miljard) geraamd voor 2019. Tot slot merk ik op dat volgens de begrotingsregels mee- en tegenvallers als gevolg van economische ontwikkelingen, bijvoorbeeld een anders dan geraamde huizenprijsontwikkeling, ten bate of ten laste komen van het saldo en dus de staatsschuld.

Vraag 4

Wat zijn de gevolgen van deze, sneller dan verwachte stijging van de huizenprijzen voor de opbrengst van het Eigen Woning Forfait (EWF)?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat zijn de gevolgen van de sneller dan verwachte stijging van de huizenprijzen voor de opbrengst van de onroerendezaakbelasting (OZB) voor Gemeenten?

De tarieven voor de onroerendezaakbelasting (ozb) worden door gemeenten autonoom vastgesteld. Over het algemeen houden de gemeenten de jaarlijkse totale ozb-opbrengsten relatief stabiel in reële termen. Dit leidt ertoe dat bij stijgende WOZ-waarden de ozb-tarieven gematigd worden en bij dalende WOZ-waarden de ozb-tarieven stijgen. De WOZ-waarde waarover de ozb berekend wordt is afhankelijk van de waarde van de onroerende zaak bij aanvang van het voorgaande jaar. Dit geeft gemeenten de mogelijkheid om bij de vaststelling van de ozb-tarieven de ontwikkelingen op de huizenmarkt mee te nemen.

Vraag 6

Verwacht u een toename van de woningbouwproductie als gevolg van de gestegen prijzen, uitgaande van elasticiteit in de markt? Indien nee, waarom niet?

De huizenmarkt in Nederland functioneert op de korte termijn als een voorraadmarkt. Dat betekent dat het aanbod zich niet meteen aanpast aan een veranderende vraag. Dit is ook logisch. Er zit normaal gesproken redelijk wat tijd tussen de aanvraag van een bouwvergunning en bouwrijp maken van het bouwterrein tot oplevering van de eerste huizen. Op de lange termijn heeft het aanbod meer kans om zich aan te passen aan de vraag.
Hoe snel het aanbod zich aanpast aan de vraag is volgens het CPB afhankelijk van de tijdsperiode waarnaar gekeken wordt. Het CPB constateerde in een studie4 vorig jaar dat er grote verschillen bestaan tussen de perioden 1995 – 2007 en 2008 – 2016. De prijselasticiteit van het woningaanbod in Nederland – de toename van het aanbod gegeven een toename van de woningprijs – was zeer laag tot aan de crisis. Tijdens en net na de crisis, toen de vraag afnam en veel projecten stil werden gelegd, was de elasticiteit echter zeer hoog. Het is op dit moment nog te vroeg om iets te kunnen zeggen over de elasticiteit de afgelopen jaren, toen huizenprijzen weer fors stegen.

Vraag 7

Kunt u voorrekenen op welke wijze de sneller dan verwachte stijging van huizenprijzen, via de WOZ-waardes, leiden tot extra verlaging van het EWF-tarief?3

Voor 2019 is de formule als volgt:
Voor 2018 bedroeg het onafgeronde EWF-percentage 0,7379%. De huurprijzen stijgen in 2019 naar verwachting met 2,3%. Vorig jaar bedroeg de raming voor de stijging van de WOZ-waarde in 2019 gemiddeld 7,0%. Op basis daarvan werd het EWF-percentage geschat op onafgerond 0,7055%. Afgerond ten gunste van de belastingplichtige wordt dit percentage dan 0,70%. De meest recente raming van de stijging van de WOZ-waarde voor 2019 bedraagt 8,5%. Dit leidt tot een onafgerond percentage van 0,6957%, afgerond naar beneden wordt dit 0,65%. Hieruit blijkt dus dat een hogere stijging van de WOZ-waarde resulteert in een lager EWF-percentage voor de belastingplichtige.

Vraag 8

Wanneer wordt het EWF-tarief extra verlaagd als gevolg van de sneller dan verwachte stijging van de huizenprijzen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Is het waar dat u een speciale website, genaamd «Investing in Dutch housing», heeft opgesteld om buitenlandse beleggers en investeerders aan te trekken voor onder meer het opkopen van Nederlandse sociale huurwoningen?1

In het kader van de nieuwe woningwet is in 2015 gestart met de website www.woningwet2015.nl. Deze website is in 2016 uitgebreid met de overkoepelende «schil» www.woningmarktbeleid.nl, met onderliggende websites voor huurregelgeving (www.huurregelgeving.nl), de bestaande site over woningwet (www.woningwet2015.nl) en een Engelstalige website (www.investingindutchhousing.nl). Het doel van de websites is het informeren over de mogelijkheden op en de werking van de Nederlandse woningmarkt.

Vraag 2

Heeft u aan huurders, huurdersorganisaties en/of de Woonbond gevraagd wat zij ervan vinden dat het opkopen van sociale huurwoningen wordt gepromoot op een website en dat liberalisering en verkoop aan buitenlandse beleggers van hun thuis tot doel wordt verheven?2

De website beoogt geïnteresseerden in de Nederlandse woningmarkt in het Engels te informeren. De inzet is om op termijn de inhoud van de Engelstalige website meer af te stemmen op de eerdergenoemde Nederlandstalige website woningmarktbeleid.nl. Door het vertalen van de Nederlandstalige content over het actuele onderwerp middenhuur, waaronder het online magazine «samen bouwen aan middenhuur»3, is daar een eerste stap toe gezet. Diverse gemeenten en de VNG zijn betrokken geweest en hebben input geleverd voor de Nederlandstalige content.

Vraag 3

Is de website een vervolg op inspanningen van de toenmalig Minister voor Wonen en Rijksdienst, waarbij ambtenaren naar Londen zijn gestuurd om de Nederlandse voorraad sociale huurwoningen aan te prijzen voor verkoop en waarbij de Minister door Azië is gereisd om buitenlandse beleggers aan te trekken?3 4

Zoals aangegeven is in het kader van de nieuwe woningwet in 2015 gestart met de website www.woningwet2015.nl en de diverse onderdelen van die website. Het doel van de websites is het informeren over de mogelijkheden op en de werking van de Nederlandse woningmarkt. Tijdens de reizen naar Londen en Azië is daarom verwezen naar de Engelstalige website voor meer informatie.

Vraag 4

Hoeveel gemeenschapsgeld hebben de buitenlandse reizen en de website gekost?

Zoals in de beantwoording van de Kamervragen van voormalig Kamerlid Bashir (SP) van 13 december 2016 (Kamervragen (aanhangsel) 2016–2017, 765) bestonden de kosten van de reis voor het Rijk uit reis- en verblijfkosten van de voormalig Minister voor Wonen en Rijksdienst en drie ambtenaren ter ondersteuning. Bij de kosten zijn de normen en regels die hiervoor bestaan gevolgd.
Voor de ontwikkeling, het beheer en de content van de eerder genoemde websites is budget gereserveerd op mijn begroting, er is geen sprake van bijdragen van derden. Sinds de start van de Engelstalige website in 2016 is er ongeveer 12.500 euro aan de website uitgegeven voor redactionele werkzaamheden.
Overigens wordt op dit moment gewerkt aan het onderbrengen van de genoemde websites op het Platform rijksoverheid. Zodra de websites via dat platform draaien zullen er alleen nog redactionele kosten worden gemaakt, denk aan het maken, vertalen en plaatsen van nieuwe content.

Vraag 5

Wat zijn de concrete resultaten geweest van de reis door Zuidoost-Azië van toenmalig voor Wonen en Rijksdienst, aangezien er eerder geen concrete resultaten waren te melden en de resultaten van de reis naar Londen niet noemenswaardig bleken?5

Ik heb u eerder geïnformeerd over de resultaten van de reis van mijn ambtsvoorganger naar Zuidoost-Azië. Deze reis heeft ertoe geleid dat Nederlandse partijen met een aantal Aziatische investeerders in gesprek zijn. De verwachting is dat meer Aziatische beleggers zullen toetreden tot de Nederlandse woningmarkt, aangezien met name investeerders uit Japan, Korea en Singapore zich al langer aan het oriënteren zijn op de Nederlandse woningmarkt. Het gaat daarbij om investeringen namens staatsfondsen, verzekeraars en Aziatische pensioenfondsen7.

Vraag 6

Bent u bereid af te zien van de door u aangekondigde vervolgreis naar Azië van u of uw ambtenaren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op dit moment zijn geen reizen naar Azië in de planning door mij of mijn ambtenaren. De informatie over de mogelijkheden op en de werking van de Nederlandse woningmarkt op de Engelstalige website acht ik op dit moment als voldoende informatie.

Vraag 7

Vindt u de informatie op de website eerlijk te noemen gezien de tegenstrijdigheid in het regeringsbeleid, nu de weinige risico’s om sociale huurwoningen op te kopen expliciet worden benoemd, maar tegelijkertijd het feit, dat door het afschaffen van de dividendbelasting internationale investeerders juist meer belasting moeten gaan betalen, omdat zij vennootschapsbelastingplichtig worden, wordt verzwegen? Kunt u uw antwoord toelichten?6

In het regeerakkoord is aangekondigd dat fiscale beleggingsinstellingen (fbi) vanaf 2020 niet meer direct in Nederlands vastgoed mogen beleggen in verband met het afschaffen van de dividendbelasting. Het gaat bij deze maatregel om collectieve beleggingsinstellingen met de fbi-status die (direct) beleggen in Nederlands vastgoed. De maatregel is bedoeld om te voorkomen dat Nederland na het afschaffen van de dividendbelasting helemaal geen belasting meer kan heffen over de resultaten uit Nederlands beleggingsvastgoed. Zoals aangegeven beoogt de website geïnteresseerden in het Engels te informeren over de Nederlandse woningmarkt. De website biedt een introductie in het Nederlandse woonbeleid en beoogt geenszins een compleet beeld te schetsen van alle relevante factoren die kunnen meewegen in de besluitvorming van een investeerder.

Vraag 8

Hoe verhoudt het lokken van buitenlandse beleggers zich tot het tegengaan van «foute» vastgoedbeleggers en huisjesmelkerij? Deelt u de mening van de Amsterdamse wethouder Laurens Ivens dat een campagne tegen huisjesmelkers meer op zijn plaats is dan inspanningen om buitenlandse beleggers aan te trekken? Kunt u uw antwoord toelichten?7

Marktpartijen kunnen bijdragen aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het nog schaarse middenhuursegment. Ik vind het van belang dat gemeenten en marktpartijen nauw met elkaar samenwerken om tot een passend woningaanbod te komen, in het online magazine «samen bouwen aan middenhuur»10 onderstrepen gemeenten dat ook. Zoals aangegeven ben ik voornemens om dat magazine vertaald op de eerdergenoemde Engelse website te publiceren.
Uiteraard moeten negatieve excessen op de woningmarkt, zoals huisjesmelkerij, gericht aangepakt worden. Per brief van 5 juli jl. heb ik aangegeven dat ik u in het najaar informeer over de aanpak die sectorpartijen, overheden en BZK gezamenlijk ontwikkelen om goed verhuurderschap te stimuleren.

Vraag 9

Waarom ziet u het aantrekken van buitenlandse beleggers voor het opkopen van huurwoningen als uw taak, wanneer u bij zeer veel volkshuisvestelijke vraagstukken keer op keer naar gemeenten verwijst? Kunt u antwoord toelichten?

In zowel de huur- als de koopsector is sprake van schaarste in het betaalbare woningaanbod. De komende jaren zijn daarom veel extra woningen nodig, in het bijzonder in het middenhuursegment. Nederland kent daarnaast een omvangrijke, groeiende hypotheekschuld. Voor beide is financiering nodig. Marktpartijen kunnen via hun investeringen een bijdrage leveren aan het realiseren van deze extra woningen of de funding van nieuwe hypotheken. Het is belangrijk dat er voldoende financiering beschikbaar is en blijft voor de woningmarkt: daar kunnen zowel binnen- als buitenlandse marktpartijen voor zorgen.
Op het terrein van de woningmarkt neem ik een activerende rol, niet alleen door partijen bij elkaar te brengen, maar ook door ze te ondersteunen en gezamenlijk afspraken te maken over de acties die het Rijk en andere partijen nemen. Op landelijk niveau heb ik dat vormgegeven in de Nationale Woonagenda. En omdat de regionale verschillen zo groot zijn is regionaal maatwerk noodzakelijk. Daarom maak ik in de grote stedelijke regio’s waar spanning op de woningmarkt het grootst is ook regionale afspraken. Ik zal de Tweede Kamer daarover in het najaar informeren.
Gemeenten blijven het beste zicht hebben op de lokale behoeften en mogelijkheden. Zij zitten voor een belangrijk deel aan de knoppen, zoals bij de gronduitgifte, afspraken over bestemmingen en afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad. Gemeenten beschikken over diverse instrumenten om indien nodig te sturen op de beschikbaarheid van woningen, bijvoorbeeld als een gemeente ondervindt dat de schaarste van bepaalde woningen leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor groepen op de woningmarkt. Hoe zij deze instrumenten inzet is aan de gemeente zelf. Het woonbeleid is immers in eerste instantie een lokale aangelegenheid.

Vraag 10

Waarom stelt u op de website dat ongeveer een miljoen sociale huurhuizen niet in de sociale sector, maar in de vrije sector zouden thuishoren? Wat betekent het dat deze huizen «te goed voor de sociale sector» zijn?8

Corporaties hebben bezit dat in principe geliberaliseerd kan worden wanneer naar de maximaal redelijke huur wordt gekeken. De helft van de woningen met een huur onder de liberalisatiegrens zou potentieel geliberaliseerd kunnen worden op basis van het woningwaarderingsstelsel, als er geen schaarste aan sociale huurwoningen zou zijn. Tegelijkertijd bestaat de huidige corporatievoorraad voor ruim 40% uit eengezinswoningen, terwijl de doelgroep voor 80% bestaat uit een- of tweepersoonshuishoudens. Door integraal afspraken te maken over verkopen van dure voorraad en toevoeging van nieuwe woningen voor de doelgroep, kan de voorraad beter passend worden gemaakt voor de doelgroep. Gemeenten hebben het beste zicht op de lokale woningbehoefte en spelen hierin een belangrijke rol. De website zal op dit punt geactualiseerd worden.
Bij de verkoop van sociale huurwoningen zijn corporaties gebonden aan de verkoopregels welke zijn opgenomen in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Hierin is opgenomen dat blijvend gereguleerde huurwoningen eerst moeten worden aangeboden aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen alvorens deze aan een derde (waaronder ook buitenlandse beleggers vallen) mogen worden verkocht. Daarbij geldt dat voor deze woningen gemeenten en huurdersorganisaties een zienswijze moeten geven welke toeziet op de te verkopen woning en de koper. Voor de potentieel te liberaliseren woningen geldt de aanbiedingsvolgorde niet. Wel geldt dat voor deze woningen ook een zienswijze van de gemeente verplicht is (tenzij de woningen worden verkocht ten behoeve van het middenhuursegment met een huur tot € 850, met een minimale voortzetting van de exploitatie van 7 jaar en in de prestatieafspraken afspraken zijn gemaakt over het terugbouwen van ten minste een zelfde aantal goedkope sociale huurwoningen). Daarnaast geldt dat verkoopvoornemens van een corporatie onderdeel zijn van de prestatieafspraken die tussen een gemeente, huurdersorganisatie en een corporatie worden overeengekomen. Gemeenten en huurdersorganisaties kunnen op deze manier ook vooraf met de prestatieafspraken nadere afspraken maken over voorgenomen verkopen. Het hangt af van de lokale volkshuisvestelijke doelstellingen die door corporatie, gemeente en huurdersorganisatie worden overeengekomen hoeveel en welke woningen worden verkocht. Indien er een geschil is tussen de partijen die het maken van prestatieafspraken in de weg staat, kan dat worden voorgelegd aan een onafhankelijke adviescommissie. Op basis van dit advies zal ik in het geschil een uitspraak doen.

Vraag 11

Bent u van mening dat in de sociale sector alleen (te) kleine en (te) slechte woningen thuishoren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Hoe verhouden de lange wachtlijsten in de sociale sector zich tot uw beleid van liberaliseren en verkopen van sociale huurwoningen?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 13

Hoe denkt u voldoende betaalbare huurwoningen te waarborgen, wanneer u beleggers aantrekt die huur- en verkoopprijzen zullen opdrijven omdat zij hun investering willen terugverdienen en winst willen maken?

Een betere balans op de woningmarkt zal een gevolg hebben voor de huizenprijzen. Marktpartijen hebben een belangrijke rol in de wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het middenhuursegment. Het is aannemelijk dat een verruimde aanbod van huurwoningen de huurprijzen minder snel zal doen stijgen of zelfs doen dalen.
Gemeenten beschikken verder over diverse instrumenten om indien nodig te sturen op de beschikbaarheid van woningen, bijvoorbeeld als een gemeente ondervindt dat de schaarste van bepaalde woningen leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor groepen op de woningmarkt. Dit kan via privaatrechtelijke afspraken, bijvoorbeeld via voorwaarden in tenders bij eigen grond van de gemeente. De gemeente heeft ook publiekrechtelijke mogelijkheden. Zo kan de gemeente via het bestemmingsplan eisen stellen aan het percentage middenhuur en sociale huur dat wordt gebouwd, zo blijven woningen tot maximaal tien jaar binnen de categorie beschikbaar. Ook kan de gemeente de maximale aanvangshuurprijs van de middenhuurwoningen hierin regelen. Verder kan een gemeente bij de gronduitgifte een woonplicht voor een aantal jaar invoeren, om zo bijvoorbeeld speculatie met woningen te voorkomen. Tot slot is in het geval van sociale huur de huurprijsregelgeving bam toepassing ongeacht het eigendom van het object.

Vraag 14

Bent u het eens met de woorden van uw collega-minister in Nieuw-Zeeland die een verbod op het opkopen van huizen door buitenlandse beleggers instelde en zei «(d)e regering vindt dat Nieuw-Zeelanders niet buitenspel gezet moeten worden gezet door rijkere buitenlanders. (.) Deze wet garandeert dat de woningmarktprijzen hier tot stand komen, en niet in het buitenland»? Zo nee, waarom niet?9

Nieuw-Zeeland heeft buitenlanders die niet in Nieuw-Zeeland wonen verboden om daar huizen te kopen. Er geldt echter een uitzondering voor inwoners van Australië en Singapore, en ook een uitzondering voor nieuwbouwappartementen. Voor intreding van de Wet waren de meeste buitenlanders die niet in Nieuw-Zeeland woonden en daar huizen kochten, afkomstig uit Australië. Daarom is de verwachting dat de werking van de Wet beperkt zal zijn.
Het aandeel van buitenlandse marktpartijen is in de Nederlandse woningmarkt al jarenlang minder dan 5 procent. Marktpartijen dragen bij aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het nog schaarse middenhuursegment en vervullen daarmee een belangrijke maatschappelijke taak.
Ik vindt dat negatieve excessen op de woningmarkt, zoals huisjesmelkerij, gericht aangepakt moeten worden. Per brief van 5 juli jl. heb ik aangegeven dat ik u in het najaar informeer over de aanpak die sectorpartijen, overheden en BZK gezamenlijk ontwikkelen om goed verhuurderschap te stimuleren.

Vraag 15

Bent u bereid een dergelijke maatregel, als het Nieuw-Zeelandse verbod op het opkopen van huizen door buitenlandse beleggers, te overwegen voor ons land? Zo nee, wat is uw reactie op een woningmarkteconoom van de Rabobank die het verbod wel een «nuttige maatregel» vindt?10

Zie antwoord vraag 14.

Vraag 16

Bent u van mening dat, gezien het ontbreken van instemming van huurders en gemeenten, gezien het ontbreken van concrete resultaten van eerdere inspanningen in het buitenland en gezien het regeringsbeleid omtrent de dividendbelasting en vennootschapsbelasting, de site beter uit de lucht gehaald kan worden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord op vraag 17.

Vraag 17

Welke andere inspanningen om sociale huurwoningen te verpatsen aan beleggers bent u nog meer van plan? Bent u bereid daarvan af te zien? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 16.

Vraag 18

«Nieuw- Zeeland verbiedt buitenlanders om een huis te kopen», RTL Z, 16 augustus 2018, https://www.rtlz.nl/life/personal-finance/nieuw-zeeland-verbiedt-buitenlanders-om-een-huis-te-kopen

Vraag 1

Kent u het «Check je kamer rapport» van de Landelijke Studentenvakbond (LSVB)?

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de uitkomst van het rapport dat meer dan 70 procent van de studenten meer betaalt voor de kamer dan wettelijk is toegestaan?

Voor het antwoord op deze vraag wil ik u verwijzen naar de begeleidende brief.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat er gemiddeld meer dan 100 euro teveel wordt betaald per maand? Beseft u dat dit voor veel mensen, en zeker voor studenten, een enorme hoeveelheid geld is?

Ik ben het met u eens dat de betaalbaarheid van huisvesting voor studenten een belangrijk onderwerp is. Via de gegevens uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting monitor ik de ontwikkeling van de woonlasten en de woonquote van studenten. De monitor geeft ook inzicht in de situatie voor verschillende studentensteden, zodat er ook op lokaal niveau gegevens hierover beschikbaar zijn.

Vraag 4

Acht u de resultaten van dit onderzoek representatief nu ruim 14 duizend studenten gegevens op de check je kamer site invulden? Zo ja, wat gaat u eraan doen dat verhuurders zich wel aan de wet houden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Bent u bereid woningcorporaties aan te spreken nu uit het onderzoek blijkt dat huisjesmelkers de wet het vaakst overtreden maar ook woningcorporaties soms meer huur vragen dan wettelijk is toegestaan?

Wanneer hier concrete signalen over zijn dat woningcorporaties een hogere huur vragen dan maximaal redelijk zou zijn op basis van het woningwaarderingsstelsel dan ben ik bereid om hierover het gesprek aan te gaan met de woningcorporatie.

Vraag 6

Bent u het eens dat dit onderzoek aantoont dat het huidige woningwaarderingsstelsel helemaal is vastgelopen en de wettelijke bescherming niet werkt? Deelt u de mening dat er sprake is van een papieren werkelijkheid en niet van een echte bescherming van studenten tegen woekerhuren nu uit het onderzoek blijkt dat mensen volgens de wet recht op een redelijke huur, maar 70 procent van hen teveel huur betaalt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Bent u bereid deze misstand aan te pakken door bijvoorbeeld overtredingen te beboeten en, in heval van herhaling, verhuurders op een zwarte lijst te plaatsen en te verbieden nog kamers aan te bieden, zodat zij gepakt worden waar het pijn doet, namelijk in de portemonnee?

Op grond van de motie van het Kamerlid De Vries (PvdA), in het wetsvoorstel Wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Verdere modernisering Huurcommissie, 34 652) is een voorstel uitgewerkt waarbij het voor een verhuurder die binnen een jaar voor hetzelfde onderwerp herhaaldelijk in het ongelijk wordt gesteld door de Huurcommissie de leges stapsgewijs toenemen van de normale 300 euro naar een kostendekkend niveau van 1.400 euro. Met deze maatregel verwacht ik dat het voor verhuurders onaantrekkelijker wordt om huren te vragen die uitgaan boven de maximaal redelijke huurprijs op basis van het puntenstelsel van het woningwaarderingsstelsel.
Tevens ben ik met de sector in gesprek over «goed verhuurderschap» waarbij ik samen met de sector paal en perk wil stellen aan ongewenste gedragingen in de huursector.

Vraag 8

Bent u bereid om de huurbescherming en de aanpak van misstanden, zoals ook het vragen van dubbele courtage – wat eveneens verboden is maar op grote schaal gebeurt – veel actiever ten uitvoer te brengen dan nu het geval is? Zo nee, waarom niet?

In sommige gevallen intimideren of bedreigen verhuurders hun huurders. Ik acht pogingen van verhuurders om de rechtspositie van huurders te dwarsbomen zonder meer afkeurenswaardig. In het geval van bedreiging is het strafrecht van toepassing en zal een huurder de politie moeten inschakelen.
Bij overbewoning, slechte brandveiligheid, ongeoorloofde verkamering en dergelijke kan de gemeente bestuursrechtelijk ingrijpen op grond van de huisvestingswet, het bestemmingsplan of het Bouwbesluit.