Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Gelderse woondeals dreigen te mislukken: niet door stikstof, maar door ambtenarentekort» van 30 augustus jl.?1

Ja

Vraag 2

Welke verklaring heeft u voor het verzoek van 15 miljoen euro van de provincie Gelderland om de woningbouwplannen daadwerkelijk te kunnen realiseren?

De provincie Gelderland heeft onderzoek laten doen naar de benodigde ambtelijke capaciteit voor het realiseren van de in de woondeals afgesproken woningbouwopgave (104.000 woningen t/m 2030). Uit dit onderzoek blijkt een tekort aan 100 tot 204 fte verdeeld over de Gelderse gemeenten. Dat is gemiddeld 2 tot 4 fte per gemeente. Op basis van een bedrag van € 75.000 per fte zou dit overeenkomen met kosten van circa € 7,5 miljoen tot € 15 miljoen per jaar voor alle Gelderse gemeenten.
Deze extra ambtelijke capaciteit is volgens de provincie Gelderland nodig omdat de woningbouwproductie moet toenemen om de afspraken uit de woondeals te realiseren. Ook speelt de complexiteit om woningen te realiseren mee (o.a. stikstofbelemmeringen en een integrale benadering), waardoor meer capaciteit nodig is. In het onderzoek wordt ook aangegeven dat het aantrekken van extra ambtelijke capaciteit één van de sporen is waarop ingezet moet worden. Ook wordt gekeken naar andere, nieuwe manieren van organiseren, samenwerken en sturen, en het verminderen van complexiteit.

Vraag 3

Hoeveel gemeenteambtenaren zijn er volgens het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties nodig bij de voorbereiding van uitvoering van bouwprojecten (gelet op de minimaal 6500 ambtenaren volgens berekeningen van hetBinnenlands Bestuur)?

Het onderzoek uit 2022 waarnaar wordt verwezen is mij bekend. Dit aantal is tot stand gekomen aan de hand van een plankostenscan, waarmee een bepaald aantal ambtelijke uren per woning kan worden berekend. Voor het bouwen van 100.000 woningen per jaar zijn volgens deze berekening minimaal 6.500 extra ambtenaren nodig. Ik denk dat dit onderzoek een goed globaal beeld schetst van de tekorten aan ambtelijke capaciteit voor de woningbouw, maar het aantal benodigde fte per woning blijft sterk afhankelijk van het type project, locatie en de complexiteit. Belangrijker vind ik de conclusie uit het onderzoek dat dit probleem in praktische zin niet valt op te lossen door alleen te mikken op het uitbreiden van het aantal ambtenaren. Er is netto sprake van een verwachte uitloop door vergrijzing (zelfs als wordt ingezet op het verhogen van aanwas), gemeenten krijgen vacatures nu al niet gevuld en ook externe inhuur vinden is steeds lastiger.
In het onderzoek komen het aanpassen van de plannen en het maken van een efficiëntieslag als oplossingsrichtingen aan bod. Verdichting en het vergroten van de plannen vermindert de benodigde capaciteit per woning sterk, ook deregulering en versimpeling van processen en procedures dragen hieraan bij.
Met het «Plan van aanpak versnellen processen en procedures woningbouw» zet ik met partijen in op het maken van die benodigde efficiëntieslag. Slimmere werkwijzen leggen een kleiner beslag op de beschikbare capaciteit. Zo ben ik een pilot gestart waarin een nieuwe werkwijze in de planvormingsfase wordt getest, waarin procedures parallel lopen i.p.v. achtereenvolgend. Hiermee kan het planvormingsproces met jaren worden verkort. Daarnaast werk ik aan een bredere aanpak om ambtelijke capaciteitstekorten in de woningbouwopgave duurzaam en zo efficiënt mogelijk aan te pakken, samen met VNG en IPO.

Vraag 4

Hoeveel ambtenaren heeft u beschikbaar op het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om gemeenten en provincies te helpen om woningbouwprojecten vlot te trekken?

Op het Ministerie van BZK werken ruim 70 fte aan het stimuleren en ondersteunen van woningbouw. Zo nemen ambtenaren bijvoorbeeld deel aan de overleggen in de woondealregio’s; hier wordt de algehele voortgang van de bouwopgave besproken en door rijksambtenaren geadviseerd over de beleidsinstrumenten die ingezet kunnen worden om woningbouwprojecten vlot te trekken. Ook zijn ambtenaren nauw betrokken bij de regionale versnellingstafels, waar gezamenlijk gezocht wordt naar oplossingen voor knelpunten bij de realisering van concrete locaties.
Voor de grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties, alsmede de woningbouwafspraken op korte termijn, worden vanuit BZK gebiedsregisseurs ingezet. De gebiedsregisseurs werken nauw samen met de verschillende partijen, zowel privaat als publiek, om kansen te benutten en knelpunten op te lossen. Doel is hierbij de afgesproken woningbouwaantallen (tot en met 2030) te realiseren in combinatie met de verstedelijkings- en mobiliteitsopgaven.
Vanuit het Expertteam Woningbouw zijn er ruim 50 experts beschikbaar die gemeenten onafhankelijk advies en praktische ondersteuning kunnen bieden om projecten in beweging te brengen. Diverse taskforces en aanjaagteams (in totaal bestaande uit enkele tientallen leden) helpen daarnaast gemeenten en provincies waar nodig met kennis en expertise. Tot slot, ondersteunt het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties woningbouwprojecten door middel van financiële regelingen zoals de woningbouwimpuls. Over de voortgang van deze projecten, en eventuele knelpunten hierin, hebben de ambtenaren van het ministerie periodiek contact met desbetreffende gemeenten.

Vraag 5

In hoeverre is er tijdens het opstellen van de verschillende woondeals rekening gehouden met het landelijke tekort aan ambtelijke capaciteit?

Bij het opstellen van de woondeals is de volkshuisvestelijke bouwopgave als uitgangspunt gebruikt. Bij het opstellen van de woondeals was het beeld dat er 900.000 woningen nodig waren in de periode t/m 2030 om het woningtekort in te lopen. Bij de gesprekken in aanloop naar de woondeals toe is ook aandacht besteed aan de randvoorwaarden die nodig zijn om deze woningen te realiseren. Eén hiervan is voldoende ambtelijke capaciteit. Ook in de teksten van de meeste woondeals wordt hier aandacht aan besteed.
BZK ondersteunt de medeoverheden bij het uitvoeren van de woondeals met een financiële regeling (Regeling specifieke uitkering ten behoeve van het opstellen en uitvoeren van woondeals). Vorig jaar is daar al € 4,5 miljoen beschikbaar voor gesteld, in het najaar wordt daar nog eens € 10 miljoen aan toegevoegd. Breder ondersteunen we medeoverheden op het gebied van capaciteit door middel van de flexpoolregeling. In deze kabinetsperiode is daar € 90 miljoen voor beschikbaar gesteld: de eerste € 40 miljoen is vorig jaar uitgekeerd, dit najaar volgt nog € 10 miljoen, en volgend jaar wordt er wederom € 40 miljoen aan flexpoolmiddelen verdeeld. Ook is er advies en expertise beschikbaar via het expertteam woningbouw en diverse taskforces.

Vraag 6

Welke mogelijkheden zijn er om de complexiteit voor woningbouwplannen te verminderen, bijvoorbeeld door minder beleid te stapelen?

Het verminderen van de complexiteit bij woningbouw zie ik als een gezamenlijke opdracht, waarin elke overheidslaag, als ook marktpartijen en corporaties, een rol heeft. De complexiteit voor woningbouwplannen wordt aangepakt en verminderd met het «Plan van aanpak versnellen processen en procedures in de woningbouw» door middel van onder andere het parallel schakelen van processen, het vergroten van standaardisatie van bouweisen, en innovatie zoals de digitalisering van planvorming. Ook wordt met de Woondeals de samenwerking tussen gemeenten, provincie en Rijk verbeterd.

Vraag 7

Kunt u toelichten wat de gevolgen zijn van de hoge rapportagedruk op de uitvoeringscapaciteit? Kan dit efficiënter worden ingericht?

Bij het Plan van Aanpak Versnellen Processen en Procedures is aandacht voor efficiëntie over de hele linie, waarmee ook rapportages worden bedoeld.

Vraag 8

Welke risico’s lopen gemeenten als zij hun bouwambities bijstellen, gelet op de strijdigheid met de afspraken in de woondeals?

In de woondeals zijn afspraken gemaakt over ieders lokale woonbehoefte en aandeel in de nationale opgave. Het gaat hierbij om een maatschappelijke opgave die eerder groter wordt dan kleiner. Het behalen van deze opgave is gezien de randvoorwaarden en veranderde macro-economische omstandigheden uitdagend. Desalniettemin zullen we gezamenlijk de schouders er onder moeten zetten.
Eind dit jaar heb ik met elke provincie een bestuurlijk overleg waarin de voortgang van de woningbouwopgave besproken wordt. In de woondeals is afgesproken dat er regelmatig overleg over de voortgang is, over de al gerealiseerde woningen en wat er nodig is om de benodigde productie de komende jaren te behalen. Mocht de voortgang stokken dan bespreken we de achterliggende oorzaken en zetten we benodigde en gewenste acties in gang. Hierbij kan ondersteuning worden ingeschakeld van de landelijke versnellingstafel of via de diverse taskforces of expertteams. Ook kunnen bestuurlijke of in het uiterste geval juridische interventies nodig zijn. Bestuurlijk overleg blijft echter altijd het uitgangspunt.

Vraag 9

Kunt u reflecteren op de uitspraak in het artikel waarin wordt gesteld dat «toen de provincie woningbouwafspraken maakte met het Rijk, was de nadrukkelijke boodschap al wat we die doelen alleen kunnen halen als het Rijk structureel geld beschikbaar stelt voor ambtelijke capaciteit»?

Bij het maken van de provinciale woningbouwafspraken en het afsluiten van de woondeals is ook aandacht besteed aan de randvoorwaarden om dit mogelijk te maken. Het klopt dat de provincie Gelderland toen al aandacht heeft gevraagd voor de ambtelijke capaciteit. Sinds het maken van de provinciale woningbouwafspraken heeft al meerdere keren contact plaatsgevonden met de provincie Gelderland over dit onderwerp en zijn eerste stappen gezet om gezamenlijk invulling te geven aan deze randvoorwaarden. Zo is nagedacht over de wijze waarop de flexpoolmiddelen het best ingezet kunnen worden en wordt momenteel samen met VNG en IPO verkend welke verdere maatregelen genomen kunnen worden om de capaciteitstekorten in de woningbouwopgave duurzaam aan te pakken.

Vraag 10

Welke toezeggingen zijn aan gemeenten en provincies gedaan op basis van vraag 6?

Zoals ik schreef onder vraag 6 is het hele Plan van Aanpak Versnellen Processen en Procedures in de Woningbouw erop gericht om de complexiteit bij woningbouwplannen te verminderen, ook bij medeoverheden. Ik wil hier nogmaals benadrukken dat alle overheidslagen een verantwoordelijkheid hebben in het verminderen van de complexiteit bij woningbouw.

Vraag 11

Hoeveel gemeenten maken gebruik van de flexpools om het tekort aan ambtelijke capaciteit te ondervangen?

BZK keert de flexoolmiddelen uit aan provincies, alle provincies maken gebruik van deze middelen. Provincies kunnen vervolgens, afhankelijk van de behoefte ter plaatse, kiezen of ze de middelen gebruiken om een provinciale (expert)pool in te richten waar gemeenten gebruik van kunnen maken, of budget beschikbaar stellen aan gemeenten zelf. Uit de evaluatie die RIGO in 2022 heeft uitgevoerd blijkt dat alle provincies, op 1 na, de middelen beschikbaar stellen aan gemeenten in de vorm van subsidies om zelf personeel van in te huren. Ik heb niet in beeld welke gemeenten hier tot nu toe gebruik van hebben gemaakt, omdat provincies de aanvragen indienen bij het Rijk. Wel volgt uit de evaluatie van RIGO dat gemeenten over het algemeen positief zijn over de flexpoolregeling.

Vraag 12

Wordt de werking van de flexpools geëvalueerd? Zo ja, op welke termijn en welk doel dient de evaluatie? Kunt u dit toelichten?

Voorafgaand aan het opstellen van de tweede (en huidige) tranche van de regeling specifieke uitkering flexibele inzet ondersteuning woningbouw (ook wel «flexpoolregeling») heeft in juli 2022 een evaluatie plaatsgevonden van de eerste tranche2. De resultaten van deze evaluatie zijn verwerkt in de uitwerking van de huidige regeling.
Er is in 2024 wederom 40 miljoen euro gereserveerd voor capaciteitsondersteuning van provincies en gemeenten via de flexpoolregeling. Voorafgaand aan het opstellen van deze nieuwe regeling zullen de ervaringen met de huidige regeling opnieuw worden opgehaald. Doel hiervan is om nog beter aan te sluiten bij de behoefte van de medeoverheden om er zo voor te zorgen dat de beschikbare middelen zo efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden voor de aanpak van de capaciteitstekorten.

Vraag 13

Wat is de stand van zaken van het amendement Peter de Groot cs. (36 200 VII, nr. 51) dat regelt dat de flexpools voor 2023 werden aangevuld met 10 miljoen euro?

Op 5 juli is de regeling tot wijziging van de flexpoolregeling 2022 gepubliceerd3, waarmee een extra bedrag van € 8,8 miljoen beschikbaar is gekomen voor capaciteit bij medeoverheden in Europees Nederland voor 2023. De overige € 1,2 miljoen is ingezet om het capaciteitstekort in de woningbouw in Caribisch Nederland aan te pakken. Nog tot 30 september kunnen provincies in een aanvraag indienen, daarna worden de middelen uitgekeerd.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Zaltbommel zet alle nieuwe bouwplannen een jaar lang in de ijskast»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat de gemeente Zaltbommel nieuwe aanvragen en initiatieven voor woningbouw en maatschappelijke voorzieningen niet in behandeling gaat nemen vanwege de inwerkingtreding van de Omgevingswet, mede gelet op de krapte op de woningmarkt?

De huidige situatie is – na overleg met Zaltbommel en anderen – toch wat anders dan in het artikel werd voorgesteld. Uit de gesprekken met Zaltbommel blijkt dat ten onrechte de indruk is gewekt dat aanvragen om vergunning niet zouden worden behandeld. Zaltbommel behandelt vergunningaanvragen conform de geldende (overgangs)regels.
Wel heeft de gemeente aangegeven dat als het gaat om de zogenaamde planvorming nieuwe verzoeken tot vaststelling van een bestemmingsplan niet meer worden behandeld, omdat deze niet meer tijdig, vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet, in procedure gebracht kunnen worden. Dat is begrijpelijk en past bij de overgangsregels nu de Omgevingswet andere instrumenten en procedures kent. De gemeente Zaltbommel heeft 25 prioritaire projecten aangewezen waarvoor het ontwerp-bestemmingsplan tijdig in procedure wordt gebracht. Deze projecten lopen dus door. Voor overige initiatieven wordt overleg gevoerd met initiatiefnemers. In de meeste gevallen zal dit er toe leiden dat er gewerkt gaat worden met de nieuwe procedures, te weten een aanvraag om een omgevingsvergunning om (buitenplans) van het bestemmingsplan af te wijken.

Vraag 3

Klopt het dat gemeenten slechts een aanvraag buiten behandeling kunnen stellen als (1.) niet wordt voldaan aan een wettelijk voorschrift voor het in behandeling nemen van een aanvraag, óf (2.) als de verstrekte gegevens onvoldoende zijn voor de beoordeling van een aanvraag?

Dat klopt.

Vraag 4

Van welk legitiem wettelijk instrumentarium wordt gebruik gemaakt om nieuwe initiatieven buiten behandeling te stellen?

Er bestaat hiervoor geen legitiem wettelijk instrumentarium. Aanvragen voor nieuwe initiatieven kunnen niet om deze reden buiten behandeling worden gesteld. Aanvragen voor een vergunning kunnen gewoon worden ingediend. De wet bepaalt dat hier binnen voorgeschreven termijnen op moet worden beslist. Een «tijdelijke stop» door dergelijke aanvragen niet te behandelen is juridisch niet mogelijk. Voor gemeenteraden bestaat er wel ruimte om tijdelijk af te zien van het vaststellen van nieuwe bestemmingsplannen. Dit is waar de gemeente Zaltbommel gebruik van maakt. Een verzoek tot het vaststellen van een bestemmingsplan kan niet zonder deugdelijke inhoudelijke motivering worden afgewezen.

Vraag 5

Bent u bereid in gesprek te gaan met de gemeente Zaltbommel om deze naderende vergunningstop te voorkomen?

Ja, het gesprek heeft inmiddels plaatsgevonden. Zoals is aangegeven bij vraag 2 is er geen sprake van een vergunningenstop.

Vraag 6

Weet u of en welke andere gemeenten tot een zelfde afweging zijn gekomen en wat daarvan de redenen zijn? Zo ja, gaat u met deze gemeenten in gesprek om deze vergunningenstop te voorkomen?

Zoals hierboven beschreven is van een vergunningenstop geen sprake. De wet biedt hier ook geen mogelijkheid toe. Wel is het signaal dat bij meer gemeenten geen nieuwe initiatieven meer worden verwerkt met het in procedure brengen van een bestemmingsplan. Dit is in lijn met de overgang naar nieuwe procedures en de (overgangs)regels. Hoe dit werkt is aangegeven in het antwoord op vraag 2. Het is wel belangrijk dat er geen verwarring ontstaat. De signalen zijn voor mij aanleiding geweest om te zorgen dat met de VNG gekeken is naar wat er nodig is. Als uitkomst daarvan is een keuzehulp gemaakt met de mogelijkheden om mee te werken aan ruimtelijke initiatieven in de overgangsfase naar het nieuwe stelsel. Daarin wordt onder meer toegelicht dat medewerking kan worden verleend aan nieuwe initiatieven door gebruik te maken van een omgevingsvergunning. En wordt ook op het bestaan gewezen van de tijdelijke alternatieve maatregel om met bestaande (IMRO) software voor bestemmingsplannen voor een locatie een deel van een omgevingsplan vast te stellen.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 geen legitieme reden is om aanvragen voor bouwplannen niet in behandeling te nemen, vooral omdat de invoering van de Omgevingswet al langer bekend was bij gemeenten?

Ja. Met die kanttekening dat – zoals hierboven aangegeven – er bij de gemeente Zaltbommel geen sprake van het niet behandelen van aanvragen.

Vraag 8

Weet u welke gevolgen het uitstel van Zaltbommel en mogelijk meer gemeenten heeft op lokale woningmarktafspraken, regionale woondeals en op de ambitie om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen?

In de 35 regionale woondeals heb ik bestuurlijk per regio afgesproken hoeveel woningen er gebouwd moeten worden om uiteindelijk nationaal in 2030 minimaal 900.000 woningen te realiseren om aan het grote woningtekort te voldoen. Deze opgave is in jaarschijven verdeeld. Als er een jaar minder wordt gebouwd dan bestuurlijk is afgesproken, zal er in volgende jaren meer moeten worden gebouwd. Net zoals dat geldt voor de gemeente Zaltbommel, ga ik er onverminderd van uit dat alle gemeenten die betrokken zijn bij een woondeal, de gemaakte afspraken zullen nakomen. Op de bestuurlijke woondealtafels in Gelderland wordt met de regionale overheden de voortgang van de regionale woningbouwprogrammering besproken. Wanneer deze stokt bepalen we als overheden gezamenlijk wie welke rol hierin neemt om tijdig misverstanden voor te zijn of deze snel op te kunnen lossen.

Vraag 9

Wat gaat u doen om te voorkomen dat de inwerkingtreding van de Omgevingswet leidt tot het niet behandelen van nieuwe aanvragen voor woningbouw en andere voorzieningen?

Hierboven heb ik uiteengezet dat de wet het niet behandelen van aanvragen om vergunning niet toelaat. Tegen een dergelijk besluit zal een aanvrager – naar verwachting – met succes bezwaar en beroep in kunnen stellen. Bij het antwoord op de volgende vraag zal ik aangeven wat daarnaast wordt ondernomen om te voorkomen dat gemeenten hiertoe toch zouden besluiten.

Vraag 10

Bent u bereid om met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) in gesprek te treden, teneinde te voorkomen dat bouwplannen onnodige vertraging oplopen doordat gemeenten nieuwe bouwaanvragen niet in behandeling nemen? Zo ja, hoe gaat u de Kamer hierover informeren?

De VNG is via het interbestuurlijke programma en de eigen ondersteuning betrokken (zie ook het antwoord op vraag 2). Contact is er daarmee doorlopend, ook met de gemeente Zaltbommel. Met de VNG zijn naar aanleiding van dit signaal afspraken gemaakt om gemeenten extra te informeren over de relevante juridische kaders en de verschillende mogelijkheden om tijdens de overgangsperiode rond inwerkingtreding van de Omgevingswet nieuwe initiatieven te blijven faciliteren. Ook worden gemeenten geïnformeerd over de wijze van communiceren over de overgangsperiode, zodat zo min mogelijk onduidelijkheden of verschillende interpretaties ontstaan. Hier spelen de regionale implementatie ondersteuners (RIO’s) een actieve rol in. Ook de woondealtafels worden, waar nodig, benut om gemeenten te informeren over de verschillende mogelijkheden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Woningcorporatiebazen privé actief als vastgoedbelegger, sector scherpt integriteitscode aan»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u toelichten of er, naar aanleiding van dit bericht, verder onderzoek gaat plaatsvinden naar functionarissen van woningcorporaties die ook beleggen in de particuliere huursector?

Het is in eerste instantie aan de corporaties zelf, en in het bijzonder de Raden van Commissarissen (RvC) om de casussen die in het onderzoek van Nieuwsuur naar voren zijn gebracht verder te onderzoeken. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft in haar rol als extern toezichthouder de casussen die naar voren zijn gekomen ook tegen het licht gehouden en hierover met de betreffende corporaties gesproken. Inmiddels heeft een aantal functionarissen zelf de conclusies uit het onderzoek van Nieuwsuur getrokken door zich terug te trekken uit hun functie of door hun vastgoedpositie te (gaan) verkopen. De Aw beoordeelt of de RvC daar waar nodig passende maatregelen neemt. Wanneer deze uitblijven kan de Aw gebruik maken van de interventies die haar ter beschikking staan.

Vraag 3

Deelt u de mening dat er hier geen sprake is van een incident? Waarom wel, waarom niet?

Uit het onderzoek van Nieuwsuur komt naar voren dat bij tientallen topfunctionarissen (bestuurders en commissarissen) sprake is van vastgoedbezit. Gezien dit aantal gaat het om meer dan een incident.

Vraag 4

Kunt u reflecteren op deze berichtgeving in relatie tot de sleutelrol die u de woningcorporaties de komende tijd wilt geven in de aanpak van het woningtekort?

Wanneer er sprake is van (de schijn van) belangenverstrengeling of wanneer topfunctionarissen bij woningcorporaties zich niet gedragen als goed verhuurder, dan schaadt dit naar mijn mening inderdaad de integriteit van de corporatiesector.
Het gaat er wat mij betreft om dat topfunctionarissen opereren vanuit een juiste houding, dat wil zeggen rekening houdend met het maatschappelijke karakter van de corporatie en met oog voor hun voorbeeldfunctie. Verder is het van belang dat topfunctionarissen elkaar daar op aanspreken. Dit is primair aan de sector zelf, en in dat licht ben ik tevreden met de aangekondigde aanscherping van de governancecode van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), waarbij voor het verhuren van woningen met een rendementsdoelstelling als uitgangspunt geldt: «Nee, tenzij». Dit is een streng uitgangspunt, dat er in de praktijk naar verwachting toe zal leiden dat er minder topfunctionarissen met een eigen commerciële vastgoedportefeuille bij woningcorporaties werkzaam zullen zijn.

Vraag 5

Kunt u uiteenzetten waar de integriteitscode van de sector betrekking op heeft, gelet op het feit dat het niet specifiek ingaat op privébezit van vastgoed?

De governancecode is openbaar te raadplegen en door de sector opgesteld aan de hand van vijf principes; er worden waarden en normen gehanteerd die passen bij de maatschappelijke opdracht, er wordt actief verantwoording afgelegd, het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) zijn geschikt voor hun taak, de dialoog met belanghebbenden wordt aangegaan en de risico’s worden beheerst.
De aanscherping van de governancecode formuleert een scherp uitgangspunt, namelijk «Nee, tenzij». Het uitgangspunt door aanpassing van de code wordt dus dat topfunctionarissen bij woningcorporaties in principe geen eigen commercieel vastgoed bezitten, tenzij dit heel goed uitlegbaar is en er waarborgen zijn dat (de schijn van) belangenverstrengeling wordt voorkomen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de integriteitscode vernieuwd dient te worden om deze ongewenste situaties te voorkomen?

Ik ondersteun de aanscherping van de governancecode door Aedes en VTW. De verantwoordelijkheid voor de inhoud ligt bij Aedes en VTW.

Vraag 7

In hoeverre hebben deze functionarissen hun positie binnen de corporatie kunnen gebruiken om zichzelf te verrijken, door middel van voorkennis, om een huis te kopen en de waarden deze huizen te vergroten?

Een dergelijk relatie is niet aangetoond en zal in de regel ook lastig aan te tonen zijn. Daarom gaat het ook om het voorkomen van de schijn van belangenverstrengeling en niet om het aantonen van daadwerkelijke verrijking of botsende belangen.

Vraag 8

Deelt u de mening dat dit een zeer onwenselijke situatie is, gelet op het feit dat het hier een maatschappelijke sector betreft, die maatschappelijke opdrachten vervult en waarbij de functionarissen een voorbeeldfunctie hebben voor de hele huursector?

Belangenverstrengeling (of de schijn daarvan) moet te allen tijde worden voorkomen. Van topfunctionarissen van woningcorporaties, zowel bestuurders als commissarissen, mag worden verwacht dat zij de sensitiviteit hebben dat commerciële verhuur door henzelf snel kan leiden tot verstrengeling met het belang van de woningcorporatie, ook al is de verhuur niet expliciet door wet- en regelgeving verboden.
Bovendien hebben topfunctionarissen bij woningcorporaties een voorbeeldfunctie. Dat houdt ook in dat, voor zover zij eigenaar zijn van een eigen vastgoedportefeuille waarvan is vastgesteld dat deze niet in strijd is met de belangen van de woningcorporatie, zij geen onredelijke huurprijzen vragen en zich te allen tijde als goed verhuurder gedragen.

Vraag 9

Bent u van mening dat er sprake is van botsende belangen? Waarom wel, waarom niet?

Er kan sprake zijn van botsende belangen, maar of deze zich in de praktijk daadwerkelijk hebben voorgedaan kan ik niet beoordelen. Het gaat daarom, zoals ik ook op heb aangegeven in mijn antwoord op vraag 7, om het voorkomen van de schijn van belangenverstrengeling. Met de woningcorporaties waarover signalen bekend zijn, is de Aw in gesprek over het vastgoedbezit van bestuurders en commissarissen.

Vraag 10

Hoe kan het dat de Autoriteit woningcorporaties, die toezicht moet houden op de sector, onvoldoende op de hoogte blijkt te zijn? Waarom wisten ook de koepels hier niks van?

De Aw stelt bij de beoordeling van aankomende bestuurders en commissarissen vragen over mogelijke deelbelangen van de kandidaat, over de verwevenheid met andere leden van de RvC en/of bestuur en over de onverenigbaarheid met (neven)functies van de kandidaat. Ook wordt gevraagd naar beheersmaatregelen die de RvC treft om mogelijke (schijn van) belangenverstrengeling te voorkomen, beëindigen of beheersen. De vragen zijn bewust open geformuleerd om te voorkomen dat door het specifiek noemen van het ene mogelijke deelbelang, andere deelbelangen onderbelicht worden.
Ondanks dat niet expliciet naar vastgoed wordt gevraagd mag van (beoogde) topfunctionarissen bij woningcorporaties worden verwacht dat zij begrijpen dat het hebben van eigen commercieel vastgoed een belang is dat kan botsen met het corporatiebelang. De functionarissen die dit niet hebben gemeld zijn hierin tekortgeschoten.

Vraag 11

Gaat er een evaluatie plaatsvinden naar het functioneren van de Autoriteit woningcorporaties in deze casus?

De Aw heeft de casussen die naar voren zijn gekomen zelf ook tegen het licht gehouden en hierover met de betreffende corporaties gesproken. Inmiddels heeft een aantal functionarissen zelf de conclusies uit het onderzoek van Nieuwsuur getrokken door zich terug te trekken uit hun functie of door hun vastgoedpositie te (gaan) verkopen. De Aw beoordeelt of de RvC daar waar nodig passende maatregelen neemt. Wanneer deze uitblijven kan de Aw gebruik maken van de interventies die haar ter beschikking staan.
Ten aanzien van het voorkomen van soortgelijke problematiek in de toekomst is de Aw als extern toezichthouder van mening dat de acties en maatregelen die de sector zelf in reactie op het onderzoek van Nieuwsuur neemt voldoende vertrouwen bieden. Dit past bij de principle-based uitgangspunten in de recent herziene Woningwet en het risicogericht toezicht door de Aw hierop. Hierbij ligt de focus op het bredere belang van stevig intern toezicht bij woningcorporaties om (de schijn van) belangenverstrengeling en niet-integer handelen te voorkomen. De Aw zal de komende tijd die acties blijven monitoren, maar ziet gegeven de reactie vanuit de sector vooralsnog geen reden om zelf aanvullende maatregelen te nemen. Ik ondersteun deze lijn.

Vraag 12

Welke mogelijkheden heeft u om te voorkomen dat ook maar de schijn van belangenverstrengeling wordt gewekt door functionarissen van de woningcorporaties?

Ik verwacht dat, met de aanscherping van de governancecode van Aedes en VTW, het risico op situaties als de onderhavige sterk wordt beperkt. Daarnaast onderzoekt de Aw de verschillende signalen en zal de Aw de uitvoering van de acties die de sector neemt ook blijven monitoren.

Vraag 13

Op welke manier is het wel mogelijk voor een functionaris van een woningcorporatie om vastgoed in bezit te hebben voor de verhuur? Aan welke voorwaarden moet dan worden voldaan?

Ja.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Martin botst met woonstichting om oneerlijke compensatie energiekosten: het is ons geld»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u toelichten wat u vindt van het feit dat woonstichting Woonconcept deze compensatie pas in juni 2024 wilt verrekenen, terwijl de regeling eind april is opengesteld zodat de tegemoetkoming op de korts mogelijke termijn kan bijdragen aan lastenverlichting voor de huishoudens achter een blokaansluiting?

Het is niet de bedoeling dat lastenverlichting pas plaatsvindt in juni 2024. Als de contracthouder voor een blokaansluiting subsidie heeft ontvangen, dan moet hij voor het moment en de wijze van het verrekenen van de verkregen tegemoetkoming aansluiten bij de periodiciteit en de geldende wijze van verdeling van de energiekosten over de bewoners (de zogeheten «verdeelsleutel»). Wanneer bewoners bijvoorbeeld een maandelijks voorschotbedrag voor energie betalen, moet de tegemoetkoming met deze maandelijkse betalingsverplichting worden verrekend in dezelfde verhouding als de voorschotbedragen over de bewoners zijn verdeeld. Na het ontvangen van de subsidie moet de contracthouder vanaf de eerstvolgende maand dat hij weer energiekosten in rekening brengt, het deel van de tegemoetkoming voor die maand met de energiekosten voor die maand verrekenen. Zo doet hij dat vervolgens maandelijks voor de nog resterende maanden in 2023. Het deel van de tegemoetkoming voor al verstreken maanden in 2023 op het moment van ontvangen van de subsidie door de contracthouder kan hij in één keer met de eerstvolgende maand verrekenen of achteraf bij de eindafrekening van de energiekosten. De contracthouder kan er dus niet voor kiezen de gehele tegemoetkoming in één keer pas in juni 2024 te verrekenen. Dat is in strijd met de verplichtingen voor het verrekenen van de tegemoetkoming.
Zoals ik aan uw Kamer heb gecommuniceerd in de brief van 17 januari jl. is, in overleg met de branches van verhuurders, geconstateerd dat ook voorafgaand aan de openstelling van de regeling al rekening gehouden kon worden met de subsidiebedragen uit deze regeling. Hierdoor konden de voorschotten op een niveau worden vastgesteld dat past bij de beoogde tegemoetkoming van de bewoners achter de blokaansluiting. Deze brief was een handreiking aan verhuurders en VvE’s om de tegemoetkoming voor blokaansluitingen alvast mee te nemen bij het opstellen van de voorschotten voor 2023 of, waar deze al zijn vastgesteld, om verlaging van de vastgestelde bedragen te overwegen.

Vraag 3

Hoeveel aanvragen voor compensatie van blokaansluitingen zijn gedaan? Hoeveel procent van de blokaansluitingen is dit in Nederland?

Per 20 juni zijn er 4.570 aanvragen ingediend. Dit betreft 9,14% van de naar schatting 50.000 blokaansluitingen voor zowel warmte als elektriciteit. Voor partijen met meerdere gebouwen, en dus vaak ook meerdere blokaansluitingen in beheer, zoals woningbouwcorporaties, is er per 1 juli de mogelijkheid om bulkaanvragen in te dienen.

Vraag 4

Wat gaat u doen om verhuurders met een blokaansluiting, die feitelijk geen incentive hebben voor het aanvragen van energiecompensatie voor de huurders, sneller over te laten gaan tot het aanvragen en uitkeren van compensatie op de energierekening van de huurders?

Bij de totstandkoming van de regeling is er intensief contact geweest met vertegenwoordigers van woningbouwcorporaties, verhuurders en VvE’s. Deze vertegenwoordiging heeft de nadrukkelijke wens uitgesproken om zo snel mogelijk lastenverlichting te realiseren voor huishoudens achter een blokaansluiting. Omdat het per 1 juli voor grotere partijen mogelijk is om een bulkaanvraag in te dienen, is de verwachting dat het aantal aanvragen verder toeneemt. De woningbouwcorporaties zijn in dit opzicht alleen al goed voor ongeveer 240.000 huishoudens.
In het geval van kleinere en individuele partijen zal bij het achterblijven van het aantal aanvragen worden bezien wat er aan aanvullende communicatie vanuit het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat nodig is. De applicatie van het Kadaster die bewoners inzicht geeft in of er voor hun blokaansluiting een aanvraag is ingediend en of deze is toegekend, speelt daarbij een belangrijke rol. Door deze applicatie kunnen bewoners hun verhuurder namelijk vragen om een aanvraag voor de tegemoetkoming in te dienen, als uit de applicatie blijkt dat dat nog niet is gedaan. Tegelijkertijd betekent de omwille van de uitvoerbaarheid gekozen oplossing voor een subsidie dat het aanvragen ervan niet verplicht is en ik daar contracthouders ook niet toe kan dwingen.

Vraag 5

Klopt het dat het de verhuurder vrij staat om te beslissen of de subsidieregeling maandelijks wordt uitgekeerd of volgend jaar pas te verrekenen? Waarom wel, waarom niet? Welke mogelijkheden heeft u om hier op in te grijpen?

Nee, dat klopt niet. Zoals ook in het antwoord op vraag 2 is vermeld, schrijft de regeling voor dat er bij het verrekenen van de subsidie moet worden aangesloten bij de periodiciteit en de geldende verdeelsleutel voor het in rekening brengen van de energiekosten. De contracthouder kan er dus niet voor kiezen de gehele tegemoetkoming in één keer pas in juni 2024 te verrekenen. Dat is in strijd met de verplichtingen voor het verrekenen van de tegemoetkoming.
Door aan te sluiten op deze bestaande systematiek is de regeling beter uitvoerbaar – met een snellere verrekening van de tegemoetkoming tot gevolg – en kunnen huurders via bestaande rechtswegen een verlaging van hun servicekosten afdwingen. Dit geldt voor zowel situaties waarin de tegemoetkoming niet juist wordt verrekend, als situaties waarin de verhuurder de tegemoetkoming niet heeft aangevraagd. Bij het antwoord op vraag 7 ga ik hier nader op in.
Na uitbetaling zal de Belastingdienst steekproefsgewijs controles uitvoeren om te controleren of de tegemoetkoming juist is verrekend.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het terecht is dat huishoudens zich nu zorgen maken over de afrekening van vorig jaar en dat zij dus nu juist baat hebben bij de financiële compensatie?

Ik begrijp dat huishoudens zich zorgen maken over de hoogte van de energiekosten en zo snel mogelijk wat willen merken van de lastenverlichting.

Vraag 7

Welke stappen kan de huurder nemen als de verhuurder nog geen aanvraag heeft ingediend?

Als de verhuurder nog geen subsidieaanvraag heeft ingediend, kan de huurder de verhuurder daarop aanspreken. Het is belangrijk dat verhuurders en huurders met elkaar in gesprek blijven over zowel de aanvraag als de wijze van verrekening. Als de verhuurder aangeeft geen aanvraag in te willen dienen of de tegemoetkoming niet correct verdeelt, is het afhankelijk van de situatie welke opties huurders hebben voor geschilbeslechting:
Huurders kunnen ongeacht de sector terecht bij het Juridisch Loket voor advies.

Vraag 8

Wat zijn de gevolgen als de verhuurder niet op tijd de aanvraag indient? Kan de huurder met terugwerkende kracht alsnog aanspraak maken op de subsidieregeling?

Het gevolg is dat de verhuurder geen subsidie meer kan aanvragen en de huurders in principe geen tegemoetkoming kunnen krijgen. Huurders in de sociale huursector kunnen echter naar de Huurcommissie stappen voor een bindend oordeel over de redelijkheid van de energiekosten die door de verhuurder in rekening worden gebracht. Daarbij kan de Huurcommissie de tegemoetkoming meewegen in het geval deze niet is aangevraagd. De Huurcommissie zou kunnen oordelen dat de verhuurder alsnog lagere kosten in rekening moet brengen, omdat hij de subsidie aan had kunnen vragen en de huurder daarmee tegemoet had kunnen komen in de hoogte van de energiekosten. Via deze route kunnen huurders indirect alsnog tegemoetkoming ontvangen. Huurders in de vrije sector kunnen naar de (kanton)rechter voor een bindend oordeel of naar de Huurcommissie voor advies.

Vraag 9

Kunt u toelichten hoe de informatievoorziening van het Kadaster in de praktijk werkt, met betrekking tot het maken van een kaart waarop bewoners kunnen zien of er zich in een gebouw een aansluiting bevindt waarvoor een subsidieaanvraag is gedaan en of deze is toe- of afgewezen?

Via een digitale applicatie van het Kadaster worden bewoners binnenkort in staat gesteld om eenvoudig te controleren of er voor hun blokaansluiting een subsidieaanvraag is gedaan en zo ja, of deze is goedgekeurd. Deze informatie wordt per blokaansluiting weergegeven op een kaart. Zoeken gebeurt aan de hand van gegevens over de locatie van de woning, zoals de postcode en het huisnummer.
De applicatie versterkt de informatiepositie van bewoners. Met deze gegevens kunnen ze de contracthouder aansporen om alsnog een subsidieaanvraag te doen wanneer dit nog niet is gebeurd of om de uitgekeerde subsidie juist te verrekenen. De ontwikkeling van de applicatie bevindt zich momenteel in de eindfase en de verwachting is dat deze spoedig live zal gaan.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Nieuwbouwprojecten geschrapt, bedrijven zoeken manieren om door te bouwen» van 29 april jl.?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Kunt u een inschatting geven hoeveel woningen er dit jaar gaan worden gebouwd, mede gelet op het feit dat dit niet het enige en eerste bericht van marktpartijen is dat dit jaar de bouw verder inzakt?

De omstandigheden voor de woningbouw zijn het afgelopen jaar sterk veranderd. De gestegen bouwkosten en met name de gestegen rente spelen hierin een grote rol. De situatie hierbij is onzeker, bijvoorbeeld als het gaat over de ontwikkeling van de rente. Wel is het duidelijk dat de verwachting is dat er vooral in 2024 een forse dip in de realisatie van woningen zal zijn. In de bijlage van mijn brief van 22 mei jl. aan de Tweede Kamer heb ik een nadere analyse gegeven over de veranderende omstandigheden voor de woningbouw.2

Vraag 3

Deelt u de mening dat de markt huizen bouwt en dat die markt juist meer ruimte geboden moet worden om door te kunnen bouwen, terwijl de omstandigheden uitdagender zijn? Waarom wel, waarom niet?

Ik deel de mening dat woningen worden gebouwd door marktpartijen en door corporaties. In mijn bovengenoemde brief «Doorbouwen in veranderende omstandigheden» heb ik uiteengezet hoe ik wil zorgen dat deze partijen door kunnen bouwen en hoe we een dip in de woningbouw kunnen beperken. Met de regionale woondeals hebben we het fundament vastgelegd van de regie op de volkshuisvesting door afspraken over waar, voor wie en hoeveel er wordt gebouwd. Het vraagt nu maximale inzet van alle partijen om de gemaakte afspraken uit de regionale woondeals ook echt te gaan realiseren. Locaties die inmiddels vergund zijn moeten zo snel mogelijk starten met de bouw en de locaties die snel kunnen starten met de bouw moeten zo snel mogelijk vergund worden. Samen met de medeoverheden, marktpartijen en corporaties zet ik in op het creëren van doorbraken op bestaande locaties en op alternatieve locaties als bestaande locaties vertraging oplopen. Dit doen we via het aanpakken van knelpunten in de landelijke en regionale versnellingstafels. Marktpartijen en corporaties spelen daarbij een essentiële rol. Samen met gemeenten moeten zij kijken naar alle facetten van een project om het toch op een zo kort mogelijke termijn door te laten gaan. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de verdeling van de financiële pijn, een andere programmering, of door te faseren. Vanuit het Rijk draag ik hieraan bij via de Startbouwimpuls. Daarnaast moeten met name locaties die snel kunnen starten met de bouw zo snel mogelijk vergund worden. Ik roep marktpartijen daarbij op om naast de bestaande locaties ook zoveel mogelijk alternatieve locaties in beeld te brengen omdat bestaande locaties zeker in de huidige omstandigheden vertraging kunnen oplopen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat een praktijkgerichte aanpak ten aanzien van het beschikbaar krijgen van bouwlocaties buiten de stad noodzakelijk is? Waarom wel, waarom niet?

Om voldoende locaties beschikbaar te krijgen voor de woningbouwopgave is allereerst regie nodig om te zorgen voor voldoende locaties waar snel gebouwd kan worden binnen én buiten de stad. In de woondeals heb ik daarover afspraken gemaakt. Ik deel de mening dat bij de uitvoering van deze afspraken de praktijk daarbij ook onmisbaar is. Deze praktijkkennis is onder meer aanwezig bij marktpartijen en woningcorporaties. Daarom is ook onderdeel van de afspraken in de woondeals dat zij deelnemen aan alle versnellingstafels en daarbij hun kennis inbrengen. Dat gaat om kennis over de voortgang, over mogelijkheden om te kunnen doorbouwen, maar ook over alternatieve kansrijke locaties voor het geval dat er locaties vertragen of afvallen. Dat kunnen zeker ook buitenstedelijke locaties zijn.

Vraag 5

Hoe kunt u, vooruitlopend op de wet regie volkshuisvesting, nu al goedkopere locaties aan de rand en buiten de stad sneller gaan aanwijzen en toevoegen om te kunnen gaan bouwen?

Vooruitlopende op de wet Versterking regie volkshuisvesting heb ik al veel mogelijkheden om locaties toe te voegen, ook aan de randen en buiten de stad. Dat kan via bestuurlijke afspraken zoals in de woondeals en via de versnellingstafels (zie vraag 4), maar ook via de inzet van wettelijke bevoegdheden. Met het vervolgonderzoek van EBI over «een straatje erbij» bekijk ik de mogelijkheden voor extra bouwlocaties aan de randen van steden en dorpen. Ik zie in de recente provinciale coalitieakkoorden dat provincies graag ruimte willen bieden aan woningbouw aan de randen van steden of dorpen. Bijvoorbeeld in de provincies Limburg en Zuid-Holland. Waar er sprake is van een bestuurlijke impasse over een locatie, heb ik nu al de bevoegdheid om zo nodig deze impasse te doorbreken door een locatie aan te wijzen voor woningbouw. Deze bevoegdheid heb ik op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening en – vanaf januari a.s. – op grond van de Omgevingswet. Het gaat dan om een opdracht (instructie) aan de gemeente om het omgevingsplan aan te passen zodat woningen gebouwd mogen worden op een locatie. Het wetsvoorstel Versterking regie Volkshuisvesting continueert deze bevoegdheid en maakt daarnaast helder dat deze opdracht ook kan gaan over concrete aantallen woningen in een bepaalde prijssegmentering op een locatie (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Ook de provincie heeft deze bevoegdheid. Een dergelijke aanwijzing kost echter de nodige tijd. Om die reden heeft het altijd de voorkeur om eerst via bestuurlijk overleg tot een oplossing te komen.

Vraag 6

Waarom staat u het toe dat, bijvoorbeeld in Zwolle, een grote bouwlocatie buiten de stad (Vechtpoort) door het nieuwe college in Zwolle wordt geschrapt wordt, terwijl het woningtekort in die regio ook groot is?

De gemeente Zwolle is bezig met een actualisering van de omgevingsvisie. Daarin worden keuzes gemaakt over woningbouw na 2030. De locatie Vechtpoort is daarbij in beeld als één van de mogelijke uitbreidingslocaties in de nieuwe omgevingsvisie van Zwolle. Er is dus geen expliciet raadsbesluit genomen over het schrappen van deze locatie als mogelijke ontwikkellocatie. In de woondeal West Overijssel wordt er door de gemeente Zwolle volop ingezet op zowel binnenstedelijke als buitenstedelijke locaties.

Vraag 7

Deelt u de mening dat een start-bouw-subsidie mogelijk de bouw van onrendabele projecten ondersteunt, terwijl de oplossing ligt om de businesscase voor bouwprojecten te verbeteren? Waarom wel, waarom niet?

Ik deel de mening dat het altijd belangrijk is dat marktpartijen, woningcorporaties en overheden samen kijken naar mogelijkheden om de businesscase rond te krijgen en waar nodig te verbeteren. De Startbouwimpuls komt in beeld als ondanks de inspanningen om de businesscase rond te krijgen, dat niet lukt vanwege de effecten van economische tegenwind op de business case. De regeling is niet bedoeld voor het bekostigen van onrendabele toppen.

Vraag 8

Is het beschikbare budget van de start-bouw-subsidie niet veel meer waard als deze wordt ingezet voor de lopende projecten die gestopt dreigen te worden?

Ik wil juist voorkomen dat partijen gaan wachten met doorbouwen omdat er voor lopende projecten een subsidie wordt gegeven. Daarnaast is de noodzaak voor een rijksbijdrage lastig te onderbouwen bij lopende projecten die al zijn gestart. Met de Startbouwimpuls wil ik juist stimuleren dat projecten die planologisch ver genoeg zijn toch het laatste zetje krijgen om te beginnen met bouwen. Binnen grote gebiedsontwikkelingen daag ik gemeenten en marktpartijen juist uit om deelprojecten naar voren te halen met een betaalbaar programma, zodat we de verwachte bouwdip de komende jaren zo kort mogelijk houden.

Vraag 9

Deelt u de mening dat voor de korte termijn dit ervoor zorgt dat deze woningen wel gebouwd worden en daarmee juist de grootste maatschappelijke opbrengst wordt gegenereerd met deze Rijksmiddelen? Waarom wel, waarom niet?

Als projecten nog niet gestart zijn kan beter worden onderbouwd op welke wijze er al alles aan is gedaan om zowel publiek als privaat de pijn te verdelen. Als projecten al gestart zijn dan is het lastig om de noodzaak van een rijksbijdrage te onderbouwen. Ik deel de mening dus niet dat de grootste opbrengst wordt gehonoreerd door deze in te zetten voor al lopende projecten.

Vraag 10

Hoe gaat u de bezwaren voor het beschikbaar krijgen van locaties, naast de vele inzet die al wordt gepleegd op het terrein van het bouwen van flexwoningen, oplossen? Hoe gaat u de aantallen gebouwde flexwoningen opkrikken naar 15.000 stuks per jaar?

Er zijn diverse maatregelen om meer locaties beschikbaar te krijgen en het aantal gebouwde flexwoningen verder te verhogen naar 15.000 per jaar:
Een overzicht van deze en andere maatregelen is benoemd in de Kamerbrief over de voortgang programma Versnelling Tijdelijke Huisvesting.3 Flexwoningen zijn voor veel partijen nog steeds (relatief) nieuw. De genomen maatregelen zullen voor een versnelling zorgen en naar verwachting een vliegwiel effect hebben waardoor het tempo van ontwikkeling en realisatie zal stijgen.

Vraag 11

Wanneer gaat u het land in en aangeven waar de flexwoningen moeten komen, in plaats van het te vragen en nee als antwoord te krijgen?

Ik ga al het land in om samen met de regio’s te kijken waar de flexwoningen moeten komen. Ik heb daarnaast recent met alle gemeenten en provincies in regionaal verband woondeals gesloten, waarin concrete afspraken worden gemaakt over de woningbouwopgave. Tegelijkertijd maak ik op sommige plekken ook separate afspraken over flexwoningen, zoals bijvoorbeeld in de regio Utrecht4 en de Metropool Regio Amsterdam. Via de Taskforce en Uitvoeringsorganisatie Versnelling Tijdelijke Huisvesting worden gemeentes actief ondersteund bij het vlot trekken van flexwonen projecten. Momenteel worden meer dan 120 locaties ondersteund.5

Vraag 12

Bent u bereid om gemeenten desnoods te overrulen om tijdelijke locaties beschikbaar te krijgen?

De verantwoordelijkheid om te zorgen voor voldoende bouwlocaties, dus ook voor flexwoningen, ligt primair bij gemeenten en provincies. Ik heb met gemeenten en provincies in de woondeals afspraken gemaakt om te zorgen voor voldoende locaties voor woningbouw, ook als het gaat om locaties voor flexwoningen. Gemeenten moeten daarbij zorgen voor voldoende locaties voor woningbouw en flexwoningen in hun ruimtelijke plannen.
Met het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting zullen het Rijk, de provincies en gemeenten beter in staat zijn, in gezamenlijkheid en met regionale afstemming, regie te voeren op de realisatie van het aantal woningen dat landelijk nodig is en de beschikbaarheid van voldoende locaties voor die woningen. In het wetsvoorstel worden gemeenten, provincies en het Rijk verplicht een volkshuisvestingsprogramma vast te stellen. Daarmee worden landelijke doelen via provinciale uitwerking in regionaal verband vertaald naar concrete lokale opgaven per gemeente, waaronder het aantal te bouwen woningen en voldoende locaties voor deze woningen. Voldoende locaties en herplaatsingslocaties voor flexwoningen is onderdeel daarvan.
Soms is het nodig om een knoop door te hakken, bijvoorbeeld als er na bestuurlijk overleg een impasse blijft over een locatie. In dat geval bevat de Wet op de ruimtelijke ordening en – vanaf januari a.s. – de Omgevingswet de bevoegdheid voor het Rijk en provincies om een locatie aan te wijzen voor woningbouw. Die bevoegdheid wordt gecontinueerd in het wetsvoorstel Versterking regie Volkshuisvesting. Waar nodig ben ik bereid om die bevoegdheid ook in te zetten. Een aanwijzing zal overigens een langdurig juridisch proces met zich meebrengen en daardoor dus niet direct sneller zijn dan samen naar een oplossing zoeken. Dus ook voor de versnelling is het dus beter dat partijen er lokaal met elkaar uitkomen.

Vraag 13

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja. Ik heb de vragen afzonderlijk beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Almere krijgt laatste kans om zelf woningen aan te wijzen voor statushouders»?1

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Weet u wat de redenen zijn dat de gemeente Almere de eerder opgelegde deadlines niet heeft gehaald? Zo ja, in hoeverre heeft dit met een tekort aan woningen binnen de gemeente te maken?

Ik heb de gemeente Almere gevraagd om redenen voor het niet realiseren van de taakstellingen van de afgelopen jaren. Almere heeft aangegeven dat vanaf 2021 door een samenloop van omstandigheden de druk op de sociale woningvoorraad is toegenomen. Deze samenloop van omstandigheden houden onder meer in dat het college besloot om Almeerse ouders die gedupeerd zijn in de kinderopvangtoeslag met voorrang te huisvesten, een toename in het aantal dak- en thuislozen door de coronapandemie, en een toegenomen druk op tijdelijke woonvoorzieningen voor Oekraïense ontheemden. Dit alles heeft een hoge druk op de sociale woningvoorraad gelegd.

Vraag 3

Hoeveel sociale huurwoningen zijn er het afgelopen jaar beschikbaar gekomen in Almere en hoeveel komen er dit jaar en volgend jaar beschikbaar in Almere?

De gemeente Almere geeft aan dat in 2022 ca. 1.100 sociale huurwoningen via mutaties beschikbaar zijn gekomen. Het is niet mogelijk om te voorspellen hoeveel woningen in 2023 en verder zullen vrijkomen.

Vraag 4

Hoeveel loopt de gemeente Almere achter op de taakstelling? In hoeverre zorgen de aantallen vrijgekomen (en nog vrij te komen woningen) ervoor dat het toewijzingspercentage extreem hoog zou moeten zijn in Almere?

Volgens gegevens van het COA sloot de gemeente Almere de taakstellingsperiode van de tweede helft van 2022 af met een achterstand van 32 vergunninghouders. De taakstelling van Almere voor de eerste helft van 2023 is 261. Dat betekent dat Almere in de eerste helft van 2023 op basis van hun wettelijke taak 293 vergunninghouders dient te huisvesten. Gegevens van het COA geven aan dat op peildatum 12 juni 115 vergunninghouders zijn gehuisvest.
Onder de aanname dat in 2023 evenals vorig jaar ongeveer 1.100 woningen vrijkomen, is een schatting te maken van het toewijzingspercentage dat nodig is indien gekozen wordt om alle vergunninghouders in vrijkomende corporatiewoningen te huisvesten. In de tweede helft van 2023 dient Almere 336 vergunninghouders te huisvesten. Dat brengt het totaal in 2023 op 629 vergunninghouders. De gemiddelde huishoudensgrootte van vergunninghouders bij COA is op dit moment 1,7. Dit houdt in dat, als Almere aan de wettelijke taak voldoet, 370 woningen aan vergunninghouders worden toegewezen in 2023. Gerekend met het aantal mutaties betekent dit dat het toewijzingspercentage op 33% zou liggen als de gemeente álle vergunninghouders in vrijkomende corporatiewoningen wil huisvesten.
Met de stijgende taakstelling, ontstaan in steeds meer gemeenten dilemma’s over de toewijzingen. Daarom ondersteunt het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gemeenten al geruime tijd om de sociale woningvoorraad op korte termijn uit te breiden en beter te benutten. Gemeenten hebben daarmee concrete mogelijkheden om de taakstelling te halen én de druk op de bestaande sociale woningvoorraad te verlichten voor alle woningzoekenden. Op welke manier dit ondersteund wordt, licht ik nader toe in het antwoord op vraag 6.

Vraag 5

Wordt er door het Rijk onderzocht waarom een gemeente de taakstelling niet voldoende weet te behalen en wordt er door het Rijk ook gekeken naar de inspanningen die een gemeente al levert?

De provincie houdt toezicht op de realisatie van taakstelling van gemeenten. De provincie maakt gebruik van een interventieladder die zes treden kent, van signaleren tot indeplaatsstelling. Gedurende dit toezichtstraject heeft de provincie gesprekken met de gemeente over de redenen van het niet behalen van de taakstelling. Soms kan er sprake zijn van een verschoonbare reden. De provincie probeert met de gemeente gezamenlijk te bezien hoe alsnog de taakstelling gerealiseerd kan worden, ook door bijvoorbeeld maatregelen die de gemeente al neemt te intensiveren of breder in te zetten.
Het Rijk heeft in principe geen rol in individuele gesprekken met gemeenten. Wel hebben medewerkers van mijn departement en ikzelf direct contact met provincies en gemeenten om knelpunten voor de huisvesting van vergunninghouders weg te nemen en ondersteuningsmogelijkheden niet onbenut te laten. Daarbij wijs ik gemeenten ook op de ondersteuningsmaatregelen die het Rijk aanbiedt.

Vraag 6

Bent u het eens met de stelling dat het voor sommige gemeenten lastig is om de taakstelling te halen gezien het aantal vrijkomende sociale huurwoningen, waardoor het toewijzingspercentage van statushouders buitenproportioneel hoog zou moeten worden? Waarom bent u het hier wel of waarom bent u het hier niet mee eens? Hoe kunt u dit voorkomen en zorgdragen dat lokale woningzoekenden nog kans blijven maken op een sociale huurwoning?

De vooruitzichten zijn dat de taakstelling huisvesting vergunninghouders de komende periode hoog zal blijven. Dat zet extra druk op de sociale woningvoorraad en verschillende voorzieningen en zorgt in alle overheidslagen voor dilemma’s. Vergunninghouders niet huisvesten betekent echter dat er méér (crisis)noodopvang nodig is en dat vergunninghouders op grote achterstand worden gezet bij hun integratie en participatie in onze samenleving. Dat levert structureel hogere maatschappelijke kosten op en heeft het risico op grotere negatieve leefbaarheidseffecten in wijken. Huisvesting is dus het beste scenario voor álle betrokkenen.
Het is evident dat huisvesting in de vrijkomende corporatievoorraad steeds lastiger wordt. Daarbij speelt een rol dat een betere balans nodig is in de samenstelling van de woningvoorraad van veel gemeenten; tweederde van de gemeenten heeft een sociale woningvoorraad die onder het landelijk gemiddelde ligt. In de recent gesloten woondeals zijn, naast afspraken over tweederde betaalbaar bouwen, afspraken gemaakt over het toewerken naar 30 procent sociale huur in de woningvoorraad. In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting is opgenomen dat er meer regie komt op de bouw van voldoende betaalbare woningen. Om te zorgen voor een meer evenwichtige verdeling van de sociale huurvoorraad wordt in het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL) opgenomen dat gemeenten in het volkshuisvestingsprogramma maatregelen moeten treffen gericht op nieuwbouw van ten minste 30 procent sociale huurwoningen. Dit geldt voor gemeenten waar het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad lager is dan het landelijke gemiddelde. Hiermee moet worden bereikt dat gemeenten die de afgelopen jaren beperkt sociale huurwoningen hebben toegevoegd aan hun voorraad op dit vlak een been bijtrekken. Zo maken alle woningzoekenden meer kans op een sociale huurwoning.
Gemeenten worden op allerlei manieren ondersteund om de sociale woningvoorraad uit te breiden. Flexwoningen zijn de snelste manier om dat te bereiken. Ik zet stevig in op de versnelling van de tijdelijke huisvesting en heb de ambitie om 37.500 flexwoningen te plaatsen van 2022 tot en met 2024. Ik werk samen met gemeenten, provincies, corporaties en andere marktpartijen om deze doelstelling waar te maken. Nadat het kabinet 2022 € 100 miljoen vrijmaakte om gemeenten te ondersteunen bij de realisatie van flexwonen, is in 2023 nog eens € 300 miljoen vrijgemaakt om het bijbouwen van flexwoningen te stimuleren. Ook is een financiële herplaatsingsgarantie ontwikkeld die investeerders meer zekerheid biedt bij het bouwen van flexwoningen. Daarnaast wordt ook gewerkt aan een fysieke herplaatsgarantie die eenzelfde doel dient. Ik heb uw Kamer 2 mei jl. geïnformeerd over de voortgang van het programma Versnelling Tijdelijke huisvesting.2
Omdat ook het snel realiseren van woningen tijd kost, zijn er diverse manieren voor gemeenten om die tijd te overbruggen. De Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid heeft bijvoorbeeld de hotel- en accommodatieregeling en de in de Kamerbrief van 24 mei3 aangekondigde doorstroomlocaties om de tussenliggende periode te overbruggen. Daarnaast is het beter benutten van de bestaande woningvoorraad essentieel. Ik heb uw Kamer reeds geïnformeerd over de verschillende mogelijkheden die ik zie voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en welke mogelijkheden er zijn om hierop te versnellen.4 Ik zet in op de volgende drie oplossingen: meer woningen op de kavel, meer mensen in één woning en betere doorstroming. Ook heb ik op 9 juni de regeling huisvesting grote gezinnen vergunninghouders gepubliceerd (Stcrt. 2023, 15875). Hiermee ondersteun ik gemeenten bij het aanpassen van woningen of het transformeren van gebouwen om ze geschikt te maken voor bewoning door huishoudens van zeven of meer vergunninghouders.

Vraag 7

Wat gaat het Rijk doen om de gemeente Almere te helpen? Bent u al in gesprek met de gemeente Almere of de provincie Flevoland over deze specifieke casus?

In het antwoord op vraag 6 heb ik aangegeven welke ondersteuning beschikbaar is voor gemeenten, waaronder voor Almere. De gemeente Almere of de provincie Flevoland heeft nog geen contact opgenomen naar aanleiding van deze specifieke casus, maar met beide heb ik eerder gesproken over het plaatsen van flexwoningen.

Vraag 8

Bent u bereid om met de gemeente Almere en provincie Flevoland in gesprek te gaan voor het sneller plaatsen van flexwoningen om statushouders en andere spoedzoekers, zoals starters en studenten, te huisvesten? Waarom bent u het hier wel of waarom bent u het hier niet mee eens, gelet op de afspraak uit dat coalitieakkoord dat het Rijk gemeenten gaat helpen met flexwoningen om problemen rondom de taakstelling weg te nemen?

Ik ben reeds in gesprek met de gemeente Almere en de provincie Flevoland over de realisatie van flexwoningen. Zo is met de Metropoolregio Amsterdam, waar Almere deel van uitmaakt, en betrokken provincies zoals Flevoland, een realisatieovereenkomst gesloten voor de bouw van 5.000 flexwoningen.5 Almere geeft zelf in hun Plan van Aanpak6 dat zij op verzoek van de provincie Flevoland hebben gemaakt aan dat het college en de raad al hebben besloten tot de bouw van 400 flexwoningen. Een ander voorstel tot de bouw van 600 flexwoningen ligt nu voor aan de gemeenteraad. In de gesprekken die de medewerkers van mijn departement en ikzelf met de gemeente Almere hebben, worden de ondersteuningsmogelijkheden die het Rijk biedt onder de aandacht gebracht.

Vraag 9

Kunt u in algemene zin toelichten hoe deze problematiek is besproken bij het tot stand komen van de woondeals? Wordt het plaatsen van flexwoningen onderdeel van de versnellingstafels?

In het kader van de Woondeals zijn overeenkomstig met het programma «Een thuis voor iedereen», afspraken gemaakt over de huisvesting van vergunninghouders en andere aandachtsgroepen. De partijen uit de woondealregio’s gaan de komende periode de woonbehoefte van de verschillende aandachtsgroepen in kaart brengen om te komen tot een fair-share verdeling voor het huisvesten van de aandachtsgroepen onder de gemeenten. Specifiek voor vergunninghouders zijn die aantallen bekend via de taakstelling en de daarvoor bestaande verdeelsleutel in de Huisvestingswet 2014. Flexwoningen kunnen, naast reguliere woningen, worden ingezet voor het huisvesten van aandachtsgroepen.
De regionale versnellingstafels worden benut om de voortgang van de woningbouw te bespreken. Flexwonen kan onderdeel vormen van de versnellingstafel indien er bestuurlijke afspraken zijn gemaakt tussen Rijk, gemeenten en provincie (Woondeal of Realisatieovereenkomst). In dit geval kan de voortgang van de realisatie op de versnellingstafel besproken worden. Daarnaast kan flexwonen aan bod komen indien een (nieuwe) locatie in beeld komt waar op korte termijn de woningbouw versneld kan worden middels het realiseren van flexwoningen.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «De wijk van de toekomst: plek voor 10.000 mensen, 21.500 fietsen en 0 auto’s op straat»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op dit bericht?

Voor het Ministerie van IenW staat voorop dat nieuwe woningen op een verkeersveilige manier en voor iedereen bereikbaar moeten zijn. De keuze voor de vervoerwijze maken de bewoners zelf. De gemeente is daarbij verantwoordelijk voor het lokale mobiliteitsbeleid, en daarmee de inrichting en invulling van het woningbouwgebied Merwede. Het Rijk ondersteunt de inzet van de gemeente om de wijk te ontwerpen op nabijheid van voorzieningen. Daarnaast moeten de gemeenten bij het maken van hun plannen rekening houden met de effecten op het hoofdwegennet.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de meeste mensen de auto gewoon nodig hebben om naar werk, familie en vrienden en voorzieningen te gaan?

De feitelijke situatie is dat de auto het grootste aandeel in de mobiliteit van mensen heeft (circa 70% van alle kilometers) en werk, familie en vrienden en voorzieningen door het hele land bereikbaar maakt; zie ook de Ontwikkelagenda Toekomstperspectief Automobiliteit.2 De auto biedt vrijheid, wordt hoog gewaardeerd en is snel, comfortabel en flexibel.
Ook naar de toekomst toe blijft de auto belangrijk om alle delen van Nederland bereikbaar te houden, waarbij het ministerie de kracht van alle modaliteiten wil benutten. Zeker in de stedelijke centra waar de ruimte schaars is en vaak meerdere mobiliteitsalternatieven beschikbaar zijn. Dat vraagt er wel om dat gemeenten rekening houden met de bereikbaarheid van woningbouwlocaties voor mensen die een (deel van de) reis met de auto maken.

Vraag 4

Herinnert u zich uw toezegging dat een goede ontsluiting van nieuwe woonwijken gaat over alle modaliteiten, dus ook de auto?2

Ja.

Vraag 5

Hoe rijmt u deze toezegging met het plan van gemeente Utrecht om de nieuwe woonwijk Merwede volledig autoloos te maken?

De opgave is om 900.000 woningen te bouwen en bereikbaar te maken met de auto, het ov en de fiets. Daarbij wordt een substantieel deel van € 7,5 miljard geïnvesteerd in het wegennet voor de (auto)bereikbaarheid van nieuwe woningen. In deze woonwijk gaat het om een ontwikkeling van 6.000 woningen in het centrum van Utrecht, waarbij de gemeente heeft gekozen voor een mix van oplossingen om te voorzien in de bereikbaarheid met de auto, het ov en de fiets.
De wijk Merwede wordt niet volledig autoloos. Zoals het artikel stelt, komen er weliswaar geen parkeerkeerplekken op straat maar komen aan de randen van de wijk ondergrondse parkeergarages. Hier komen, naast circa 1.500 parkeerplekken voor privégebruik, ook twee «hubs» met 250 elektrische deelauto’s en plek voor bestelbusjes en andere logistieke stromen. De gemeente heeft gekozen om op deze wijze te voorzien in de autobereikbaarheid van de woonwijk Merwede.

Vraag 6

Wat is uw reactie op het gegeven dat gemeente Utrecht geen goede ontsluiting van de nieuwe woonwijk Merwede biedt voor hulpverleners en ook bewust fiets- en wandelpaden niet heeft afgestemd op brandweerwagens?

Naar aanleiding van deze vraag is ambtelijk contact geweest met de gemeente Utrecht. De openbare ruimte in het gebied wordt ontworpen met betrokkenheid en afstemming van de hulpdiensten. Daarmee wordt geborgd dat zij overal in het gebied kunnen komen. Wel is het zo dat in het ontwerp niet alle ruimte die de voertuigen van de hulpverleners nodig hebben om bijvoorbeeld een bocht te nemen geheel verhard wordt. Dit is een gangbare manier van het ontwerpen van de openbare ruimte. Hierdoor komt er meer ruimte beschikbaar voor groen en andere kwalitatieve verbeteringen van de leefomgeving.

Vraag 7

Waarom wordt in de nieuwe woonwijk Merwede, ondanks de Woningbouwimpulsgelden, slechts 55 procent aan betaalbare woningen besteed (waarvan slechts 25 procent aan woningen in het middensegment)?

Het doel is dat landelijk en regionaal tweederde van de nieuwe woningen (600.000 tot en met 2030) betaalbaar zijn. Deze doelstellingen zijn doorvertaald in regionale woondeals. De vereiste geldt niet voor elke woningbouwlocatie.
De woningbouwprogrammering is per locatie in eerste plaats afhankelijk van het volkshuisvestelijk beleid, de huidige samenstelling van de woningvoorraad en opgaven die per gemeente en binnen de gemeente van wijk tot wijk en buurt tot buurt kunnen verschillen. Met gemeenten is afgesproken dat er tweederde betaalbaar wordt gebouwd. Deze eis geldt echter niet voor iedere locatie. Hierbij speelt ook de realiteit van gebiedsontwikkeling een grote rol; op de ene locatie kan makkelijker een groter aandeel betaalbare woningen worden gerealiseerd dan op de andere locatie. Dit kan bijvoorbeeld te maken hebben met de verdeling van grondeigendom, of maatregelen die moeten worden genomen om locaties beschikbaar en geschikt voor woningbouw te maken. De woningbouwimpuls draagt bij aan projecten die betaalbare woningen opleveren. Hierbij is de eis dat minimaal 50% van de woningen binnen een van de betaalbare segmenten moet worden gerealiseerd, juist om gemeenten de ruimte te bieden om de woningbouwprogrammering op een lokaal juiste manier in te vullen, rekening houdend met de financiële en ruimtelijke opgaven van de gemeenten.
In de nieuwe gemengde stadswijk Merwede wordt mede dankzij de Woningbouwimpulsgelden een woningbouwprogramma gerealiseerd waarvan 55% betaalbaar is, ondanks de grote investeringen die moeten worden gedaan in het kader van uit te plaatsen hinderactiviteiten, de inrichting van de openbare ruimte en de noodzakelijke investeringen in de infrastructurele ontsluiting van de nieuwe woonwijk.

Vraag 8

Verwacht u dat de nieuwe woonwijk Merwede voor 2030 wordt opgeleverd? Wilt u dit toelichten?

Het Rijk maakt bij het toekennen van de middelen uit de Woningbouwimpuls afspraken over het realisatietempo van de woningen. Middelen worden toegekend uit de Wbi onder de voorwaarde dat start bouw van de eerste woningen plaatsvindt binnen 3 jaar na toekenning, en start bouw van de laatste woningen uiterlijk plaats vindt binnen 10 jaar na toekenning. Zo is destijds ook met de gemeente Utrecht afgesproken dat binnen de Merwedekanaalzonde, fase 5, deelfase 1 uiterlijk in 2030 wordt gestart met het bouwen van de laatste woningen, en dat er binnen drie jaar na toekenning van de middelen, in 2023, wordt gestart met de bouw van de eerste woningen. Met Utrecht is geregeld contact over de voortgang van het project. Jaarlijks (omstreeks september) wordt de Kamer geïnformeerd over de voortgang van de toegekende Woningbouwimpulsprojecten, en eventuele wijzigingen in dit licht.

Vraag 9

Wat is de stand van zaken van de 21 miljoen euro uit de Woningbouwimpulsgelden, die is toegekend voor de bouw van de nieuwe woonwijk Merwede?

De besteding van de uit de Woningbouwimpuls toegekende middelen door de gemeenten is een van de factoren waar minstens jaarlijks verantwoording over wordt afgelegd. Dit wordt dus meegenomen in de verantwoordingssystematiek die in het antwoord op vraag 8 staat beschreven.

Vraag 10

Deelt u de mening dat rijksgelden niet ingezet moeten worden voor de bouw van autoloze wijken?

De goede bereikbaarheid en ontsluiting van de woningbouwopgave staat voor het kabinet centraal. De Rijksbijdragen uit de € 7,5 miljard voor de ontsluiting en bereikbaarheid van de woningbouwopgave zijn bepaald met de criteria en het afweegkader dat met de Kamer is gedeeld.4 Onderdeel van het afweegkader is het toetsen of de plannen van de gemeenten ertoe leiden dat een wijk goed bereikbaar wordt.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Statushouders niet tevreden met flexwoning: weigeren contract te tekenen»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat statushouders niet tevreden zijn met een flexwoning en dus weigeren een contract te tekenen?

Ik vind dit onaanvaardbaar. Er is een schaarste aan woningen in Nederland en het weigeren van een (flex)woning staat haaks op de geboden bescherming en gastvrijheid en ondermijnt het draagvlak voor de opvang van asielzoekers en huisvesting van statushouders.

Vraag 3

Hoeveel statushouders bevinden zich momenteel in de asielopvang die een flexwoning hebben geweigerd? Indien u geen exact getal kunt geven, kunt u dan een ruwe inschatting maken (tientallen, honderden, duizenden)?

In beginsel verblijven geen statushouders in de asielopvang die een woning hebben geweigerd. Zoals toegelicht in de beantwoording op de schriftelijke vragen die zijn gesteld door de leden Kops en Wilders (beide PVV) over woningweigering door statushouders, wordt er bij ongegronde woningweigering direct de verstrekking van onder andere eet- en leefgeld beëindigd en wordt de aanzegging gedaan om de opvang te verlaten. Indien aangewezen wordt een ontruimingsprocedure en waar nodig een gerechtelijke procedure opgestart. Statushouders dienen dus in geval van ongegronde woningweigering de opvang te verlaten. Afgelopen jaar is in 3% van het totaal aantal woningweigering overgegaan tot ontruiming. In het overige 97% is de woning na gesprek met het COA of bemiddeling alsnog geaccepteerd.

Vraag 4

Deelt u de mening dat tijdelijke huisvesting juist een passend middel is om statushouders een dak boven het hoofd te geven?

Tijdelijke huisvesting kan een passend middel zijn om statushouders snel een dak boven het hoofd te bieden. Dit zorgt voor doorstroom in de asielopvang en bevordert een snelle start van de integratie van statushouders. Tijdelijke huisvesting is een oplossing voor een bepaalde termijn; het blijft belangrijk dat statushouders uiteindelijk doorstromen naar een reguliere woning.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat statushouders een woning kunnen weigeren? Zo ja, welke maatregelen bent u voornemens hiertegen te nemen?

Ja. In de beantwoording op de schriftelijke vragen die zijn gesteld door de leden Kops en Wilders (beide PVV) over woningweigering door statushouders is reeds uitgebreid ingegaan op de maatregelen die het COA neemt bij woningweigering als ook de stappen die een gemeente kan zetten wanneer een statushouder een woning weigert wanneer deze onder de Hotel- en Accomodatieregeling (HAR) valt. Indien de onwenselijke situatie zich voordoet dat een statushouder de aangeboden woning weigert kan de gemeente het tijdelijk onderdak beëindigen. Het is in dat geval aan de betrokkene zelf om huisvesting te organiseren. Het is echter aan de gemeente om, de situatie en alle belangen overziend, een keuze te maken in het te volgen proces. Verder werkt het Ministerie van Justitie en Veiligheid aan een handreiking voor gemeenten die te maken krijgen met woningweigering gedurende het verblijf onder de Hotel- en accommodatieregeling.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het weigeren van een flexwoning door statushouders een ondankbare indruk wekt (in het bijzonder richting andere woningzoekenden) en dit het broze draagvlak voor asielopvang ondermijnt?

Zie ook antwoord op vraag 2.

Vraag 7

Bent u bereid om weigerende statushouders een ultimatum te geven: ofwel de aangeboden flexwoning accepteren, ofwel zelf voor een woning zorgen?

Het kabinet is niet in de positie om een dergelijk ultimatum te stellen in situaties zoals in Rijswijk. Het is aan de gemeente om, de situatie en alle belangen overziend, een keuze te maken in het te volgen proces. Voor het handelingsperspectief verwijs ik u naar het antwoord op vraag 5.

Vraag 8

Hoe is de communicatie vanuit de gemeente verlopen in het kader van verwachtingsmanagement voor een volgende woning? Zijn in algemene zin verbeteringen mogelijk in deze communicatie?

De gemeente laat weten dat statushouders op verschillende manieren en momenten zijn geïnformeerd over tijdelijke huisvesting in flexwoningen. Op het moment dat de statushouders in het hotel werden ondergebracht, werd in een welkomst bijeenkomst uitleg gegeven over de toekomstige en tijdelijke woonlocatie en het perspectief op een vaste reguliere woning daarna. Later werden ook individuele en informatieve gesprekken gevoerd met de betreffende statushouders, waarin herhaald werd dat opvang in een hotel tijdelijk is en ze op korte termijn ondergebracht zouden worden op flexwoonlocaties totdat ze naar reguliere woningen kunnen doorstromen. Ook kregen statushouders tijdens het gesprek de kans om hun bedenkingen te uitten en vragen te stellen. De gemeente heeft ook een uitgebreide Q&A gemaakt in alle relevante talen die aan statushouders uitgereikt werd. Daarin stond nogmaals vermeld dat opvang in het hotel tijdelijk is en ze daarna verhuizen naar een flexwoning. De gemeente gaf aan dat een verbetering in communicatie zou zijn dat bij grote opgaven, waarin in één keer een groot aantal statushouders van het COA moeten worden overgenomen, alle partijen (zowel gemeenten als coördinatoren op de asielzoekerscentra) eerder met een gezamenlijke communicatie boodschap moeten komen.

Vraag 9

Is bij u bekend waarom een aantal huishoudens alsnog overstag zijn gegaan? Zo ja, welke redenen waren daarvoor?

Nagenoeg iedere statushouder heeft alsnog het huurcontract ondertekend. Er is niets bekend over de exacte motieven van de betrokken personen. Aannemelijk is dat een bezoek aan de woonlocatie leidde tot een genuanceerder beeld bij de betrokkenen, evenals dat het gebrek aan perspectief op alternatieve huisvesting en de door de rechter toegewezen vordering van de gemeente om het hotel te verlaten een rol speelde. Uiteindelijk hebben gemeenten en corporaties één versie opgesteld die de boodschap bleef herhalen. Mede door het herhalen van de boodschap en verduidelijking door Q&A’s en contracten kwam er meer rust bij deze statushouders en wisten ze waar ze aan toe waren.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Woningbouw loopt vast: kopers én bouwers haken af» uit De Telegraaf?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de prognose van het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen in 2023?

In 2022 zijn 74.217 woningen toegevoegd door nieuwbouw (CBS – voorlopige cijfers). Prognoses vanuit verschillende organisaties (bijvoorbeeld de prognoses van EIB2, banken en de NVM) lopen uiteen en zijn met onzekerheden omgeven. Samen met medeoverheden, marktpartijen werken we eraan om de productie te verhogen. Hierover maken we afspraken in de woondeals, heb ik een plan van aanpak opgesteld over het versnellen van processen en procedures, zijn er financiële regelingen, zoals de WBI om de woningbouwproductie te stimuleren en wordt geïnvesteerd in een groot aantal locaties via de MIRT afspraken (6 miljard euro in woningbouw en infrastructuur en 1,6 miljard in versnellingsmaatregelen). Ik heb uw Kamer hierover op 7 februari 2023 geïnformeerd.3 Over de prognoses over 2023 en verder, informeer ik uw Kamer medio dit jaar.

Vraag 3

Wat is het effect van overheidsmaatregelen, zoals de regulering van de middenhuur, voor de woningbouwprojecten die enerzijds binnenkort van start gaan en die anderzijds nog moeten worden ontwikkeld?

Door de regulering van het middensegment bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS) per 2024 voor woningen tot 187 de maximale huurprijs. Woningen die op basis van punten in het middensegment thuishoren, maar nu een hogere huurprijs hebben, zullen dan bij een nieuwe verhuring hun prijs moeten verlagen. Voor nieuwbouw geldt dat er voor de start van de bouw rekening wordt gehouden met een bepaalde huurprijs. Door de regulering kan het zijn dat een woning voor minder verhuurd kan worden dan hetgeen waar de ontwikkelaar rekening mee had gehouden. Het geïsoleerde effect van de regulering is echter niet eenduidig te bepalen. Ook andere factoren, zoals de ontwikkeling van de rente en bouwkosten beïnvloeden de nieuwbouw.
Ondanks de regulering moet het voldoende aantrekkelijk blijven om te investeren in nieuwbouw. Hier heb ik bij de vormgeving van de regulering veel aandacht voor gehad. Zo heb ik ervoor gekozen om het WWS te moderniseren, zodat de kwaliteit van een woning beter wordt gewaardeerd en het stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuurwoningen die nu gebouwd worden. Een onderdeel van deze moderniseringsslag is dat betere energielabels meer punten krijgen en slechtere energielabels aftrekpunten. Daarnaast wil ik een tijdelijke opslag invoeren voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van 5% op de maximale huurprijs voor 10 jaar. Uitgangspunt is dat dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw gestart is voor 1 januari 2025.4 Deze opslag moet helpen om dat geplande projecten door te kunnen laten gaan. Daarna acht ik het redelijk dat partijen hebben kunnen anticiperen op de regulering.

Vraag 4

Welke verklaring heeft u voor het feit dat grote institutionele beleggers Nederland op dit moment volledig links zouden laten liggen ten aanzien van de bouwopgave, terwijl deze beleggers juist nodig zijn om de woningmarkt vlot te trekken met hun investeringen in grote woningbouwprojecten?

Ik deel de opvatting dat ook beleggers nodig zijn voor de woningbouw. Tegelijkertijd deel ik uw opmerking niet dat grote institutionele beleggers Nederland op dit moment volledig links zouden laten liggen. Samen met gemeenten en provincies neem ik de regie op woningmarkt. In de regionale woondeals wordt de woningbouwprogrammering tot en met 2030 afgesproken door provincie, gemeenten en Rijk. Om deze aantallen woningen te realiseren zullen gemeenten de instrumenten die ze daarvoor hebben ook moeten inzetten. Zij moeten daarbij nauw samenwerken met marktpartijen. Daarin worden ook plannen gemaakt voor middenhuur die ook door institutionele beleggers moeten worden gerealiseerd.

Vraag 5

Bent u het met de stelling in het artikel eens dat het niet slim is om vooral de focus te leggen op gestapelde bouw in binnensteden? Zo nee, waarom bent u het hier niet mee eens?

Om de woningbouwopgave te realiseren moeten alle kansrijke locaties benut worden: binnenstedelijk en buitenstedelijk. Om aan te sluiten bij de woonbehoefte worden er daarbij zowel eengezinswoningen gebouwd als gestapelde woningen: zowel binnenstedelijk als aan randen van steden en dorpen. Volgens gegevens van ABF betreft ongeveer 51% procent van de woningen eengezinswoningen en 49% appartementen. Om de woningbouwbouwdoelstelling van 900.000 woningen tot en met 2030 te halen is het vooral van belang om overal kansrijke locaties te ontwikkelen: binnenstedelijk én buitenstedelijk. Zie ook mijn brief aan uw Kamer van 7 februari 2022 over de ontwikkeling van (grootschalige) woningbouwlocaties.5

Vraag 6

Onderschrijft u dat er meer kansen liggen voor buitenstedelijk bouwen, mede gelet op het feit dat binnenstedelijke projecten gevoelig zijn voor economische fluctuaties?

Ik constateer dat woningbouw voor alle locaties ingewikkelder wordt vanwege stijgende bouwkosten, gebrek aan menskracht en marktomstandigheden die veranderen. Dat geldt zowel voor binnenstedelijke als buitenstedelijke locaties. Zo kan er bij buitenstedelijke ontwikkelingen ook sprake zijn van complexiteit vanwege een samenhang van ruimtelijke opgaven zoals, infrastructuur, water en bodem, ligging in de nabijheid van natuurgebieden, of nabij windparken. Daarom is mijn inzet gericht op versnelling van de woningbouw, op zowel grote en kleinere locaties die snel te realiseren zijn, in de stad en aan de randen van gemeenten. De potentie van buitenstedelijke locaties wordt nu ook al benut. ABF raamt dat 35 à 40% van de huidige woningbouwplannen buiten bestaand bebouwd gebied ligt.
Ik wil buitenstedelijke locaties benutten zonder daarbij afbreuk te doen aan de uitgangspunten rondom zuinig ruimtegebruik en de bescherming van belangen zoals landschap en natuur. In dat verband is ook de Ladder voor duurzame verstedelijking van belang. Zoals in mijn brief van 7 februari aangegeven, wordt onderzoek gedaan naar de werking van de Ladder voor duurzame verstedelijking6. Daarbij ga ik naast gemeenten en provincies ook in gesprek met bouwondernemingen, projectontwikkelaars en hun marktorganisaties om zo een beter en vollediger beeld te krijgen van de knelpunten die zij ervaren en welke oplossingen daarvoor kunnen worden gevonden. Over de uitkomsten informeer ik uw Kamer in het tweede kwartaal van dit jaar.

Vraag 7

Deelt u de mening dat we, juist in tijden van grotere economische onzekerheid, moeten blijven doorbouwen om te voorkomen dat we een herhaling van zetten krijgen?

Ja, die mening deel ik met u. Juist vanwege de moeilijke omstandigheden is het belangrijk dat we samen optrekken in de uitvoering van het beleid gericht op de realisatie van de woningbouwplannen. Zorgen dat we tempo maken met de ontwikkeling van locaties is daarbij een belangrijk onderdeel. Daartoe informeerde ik u in januari over het plan van aanpak om de totstandkoming van woningen te versnellen. Ook versterk ik samen met provincies en gemeenten de regie op de woningbouw, door via woondeals af te spreken wanneer welke woningen worden gebouwd voor welke doelgroepen.
Alle betrokken partijen, overheden, marktpartijen zoals ontwikkelaars, bouwers en beleggers en ook de corporaties zijn daarbij onmisbaar. Partijen hebben in de intentieverklaring «Samen doorbouwen in onzekere tijden» naar elkaar uitgesproken om ervoor te zorgen dat er ook ten tijde van onzekerheden en stijgende bouwkosten kan worden doorgebouwd.

Vraag 8

Welke oplossingen ziet u om ook daadwerkelijk door te blijven bouwen in 2023?

Met de woondeals versterken we de samenwerking rond de volkshuisvesting. De woningbouwprogrammering per regio en gemeente klikken we vast. We nemen locaties op die van belang zijn om de afgesproken woningbouwaantallen te realiseren. Iedereen weet dan hoeveel, voor wie en waar er gebouwd kan worden. Corporaties en marktpartijen weten wat ze kunnen bouwen. Afgesproken is om de woondeals jaarlijks te herijken. Ook bespreken we waar kansen liggen voor nieuw te ontwijkkelen locaties. Verder blijven we gemeenten financieel ondersteunen met nieuwe tranches van de Woningbouwimpuls (WBI). De WBI is er voor gemeenten met een publiek tekort op een grondexploitatie, die ontstaat doordat de publieke opbrengsten lager zijn dan de publieke investeringen zoals het uitplaatsen van bedrijvigheid, het aanleggen van de openbare ruimte of nieuwe wegen. Met de eerste vier tranches worden 113 projecten financieel ondersteund, waarmee we bijdragen aan de ontwikkeling van 165.000 woningen waarvan 68% betaalbaar. Een deel van de ontwikkelingen worden in 2023 opgeleverd of gestart. Tijdens het Commissiedebat van 9 februari heb ik toegezegd in het tweede kwartaal u te informeren over de inzet van financiële instrumenten met het oog op de veranderende economische omstandigheden.

Vraag 9

Hoe gaat u ervoor zorgen dat corporaties blijven doorbouwen en daarmee financiers zijn van woningbouwprojecten met twee derde betaalbare woningen, mede gelet op het afschaffen van de verhuurderheffing?

Met de afschaffing van de verhuurdersheffing is de investeringscapaciteit van de corporaties verstevigd. Met die corporaties zijn nationale prestatieafspraken gemaakt om woningen te bouwen. Deze afspraken worden doorvertaald naar de woondeals: ik vraag gemeenten om voldoende bouwlocaties op te nemen voor de bouw van deze woningen. De Taskforce Nieuwbouw Corporaties ondersteunt hierin. Over de voortgang houden we samen vinger aan de pols.

Vraag 10

Deelt u de mening dat commitment van investeerders en aannemers noodzakelijk is, en dat alleen bestuurlijke afspraken onvoldoende zijn om de bouwambitie van 100.000 woningen ook daadwerkelijk te halen? Zo ja, welke rol krijgen zij binnen de regionale woondeals die in 2023 worden afgesloten tussen gemeentes en het Rijk?

Ik deel de mening dat commitment van investeerders en aannemers en andere betrokken partijen noodzakelijk is. Daarom zetten wij hier ook op in, door onder meer een intentieverklaring «Samen doorbouwen in onzekere tijden» op te stellen, waarin naar elkaar is uitgesproken om ervoor te zorgen dat er ook ten tijde van onzekerheden en stijgende bouwkosten kan worden. Daarnaast vind ik het essentieel dat de marktpartijen en corporaties ook betrokken worden bij de uitvoering van de woondeals. Onderdeel van de afspraken in de woondeals is dat regionale versnellingstafels worden ingericht waarin afspraken gemaakt worden gemaakt om specifieke woningbouwprojecten te versnellen en thematische knelpunten op te lossen.
Naast de provincie, de gemeente(n) en het Rijk, sluiten ook marktpartijen en corporaties aan. Partners aan deze tafel prioriteren met elkaar de te bespreken gebiedsspecifieke thema’s. Als er sprake is van landelijke thema’s kunnen deze worden besproken aan de landelijke versnellingstafel.

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Veel minder huurwoningen, verhuursite ziet verkoopgolf onder beleggers» van RTL Nieuws?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u reflecteren op de stelling in het artikel dat gemeenten lokaal maatregelen invoeren om beleggers dwars te zitten? In hoeverre gaat de bij de Kamer aanhangige Wet goed verhuurderschap toezien op de verhouding tussen landelijke en gemeentelijke regels?

Met de opkoopbescherming en de zelfbewoningsplicht hebben gemeenten de mogelijkheid om lokaal maatregelen in te voeren om de opkoop van woningen voor verhuur te beperken. Het doel van deze mogelijkheden is lokaal uitwassen tegen te gaan waarbij woningen op grote schaal worden opgekocht door beleggers en tegelijkertijd starters een betere kans te geven op een woning. Dit sluit aan bij de problematiek die gemeenten ervaren. Daarnaast beoog ik met het wetsvoorstel goed verhuurderschap gemeenten meer mogelijkheden te geven om huurders te beschermen tegen misstanden bij het verhuren van woon- of verblijfsruimten. Het doel van deze mogelijkheden voor gemeenten is niet om beleggers dwars te zitten, maar om excessen op de woningmarkt tegen te gaan.
Het wetsvoorstel goed verhuurderschap ziet op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars in relatie tot woningzoekenden en huurders. Met het wetsvoorstel worden ten eerste landelijke algemene regels geïntroduceerd. Er komt een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap die ziet op het gedrag dat van goede verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht mag worden in relatie tot woningzoekenden en huurders. In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten lokaal een verhuurvergunning instellen. Zowel de vergunningsvoorwaarden als de weigerings- en intrekkingsgronden zijn limitatief bepaald in het wetsvoorstel. Gemeenten kunnen dan ook geen andere gemeentelijke regels hierover stellen.

Vraag 3

Heeft u kennisgenomen van de Pararius Huurmonitor die stelt dat ten opzichte van een jaar geleden het aantal vrije sector huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders daalde met 8,9 procent?2

Ja. In het artikel gaat Pararius onder andere in op de ontwikkeling van de huurprijzen en het aantal huurwoningen dat in 2022 vrijkwam voor nieuwe huurders. Pararius geeft aan het aantal huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders gedaald is ten opzichte van 2021. Ook geeft Pararius in het bericht aan dat ze signalen krijgen dat verhuurders zich genoodzaakt zien om hun woning te verkopen.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u de berichtgeving in het artikel dat voornamelijk in de Randstad de voorraad (nu nog) vrije sector, afneemt?

De vrije huursector is de afgelopen jaren flink gegroeid. Het vrije huursegment telde in 2015 iets meer dan 400 duizend woningen. In 2021 is dat gegroeid naar bijna 650 duizend woningen3. Deze groei komt mede doordat koopwoningen zijn opgekocht door particuliere verhuurders (buy-to-let). De lage rente en aantrekkelijke rendementen maakten dat het opkopen van koopwoningen voor de verhuur populair was. In 2020 werd in de vier grote steden bijna 1 op de 5 te koop staande koopwoningen gekocht door beleggers. Sinds 2021 is de opkoop van koopwoningen weer gedaald naar het niveau van voor de forse stijging (in 2021 en de eerste helft van 2022 werd ongeveer 9 procent van de te koop staande koopwoningen in de G4 gekocht door een belegger).4
Er is nog geen cijfermatig beeld van de omvang van de vrije huursector in 2022. Pararius ziet dat het aantal te huur aangeboden woningen het afgelopen jaar is afgenomen. Voor deze daling zijn verschillende oorzaken mogelijk, zoals de gestegen rente en de verhoging van de overdrachtsbelasting. Ook kan de forse stijging van de koopprijzen het minder aantrekkelijk maken om nog in te stappen als belegger. De opkoopbescherming zal de opkoop voor verhuur mogelijk verder inperken. Deze omstandigheden kunnen een verklaring zijn voor de afname van het aantal nieuw aangeboden huurwoningen. Er kunnen echter ook andere verklaringen zijn: zo kan het zijn dat huishoudens die eigenlijk willen kopen langer moeten sparen en daardoor langer in een huurwoning verblijven, waardoor een huurwoning minder snel muteert.

Vraag 5

Hoe verhoudt deze ontwikkeling zich tot de aangekondigde huurregulering, met lagere huuropbrengsten, voor verhuurders?

In de vrije huursector zijn de prijzen de afgelopen jaren ondanks het fors toegenomen aanbod sterk gestegen. Steeds vaker komen er excessen voor, waarbij de huur niet meer in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning. Juist om die reden ga ik de huren in het middenhuursegment reguleren. Door die regulering worden woningen die kwalitatief gezien in het middensegment thuishoren weer betaalbaar.
Daarbij is het belangrijk dat het ondanks de regulering aantrekkelijk genoeg blijft om nieuwe middenhuurwoningen bij te bouwen. Hier heb ik bij de vormgeving rekening mee gehouden. Institutionele beleggers en ontwikkelaars hebben zich eraan gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. Daarmee worden er samen met de woningcorporaties minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad.
Uiteraard zullen er ook beleggers zijn die ervoor kiezen om hun woning bij een huurderswisseling te verkopen. Op dit moment hoor ik dat er verhuurders zijn die willen verkopen. Of zij ook daadwerkelijk gaan verkopen zal ik de komende tijd in de gaten houden. Daarbij wil ik opmerken dat ik uitponding niet in alle gevallen als een probleem zie, zeker als het huurwoningen betreft die voor een hoge huur in het vrije segment aan worden geboden en na uitponding ofwel terecht komen bij een verhuurder die een middenhuur vraagt ofwel bij een koper met een middeninkomen.

Vraag 6

Ziet u de afname van de voorraad, oftewel de verkoop door eigenaren, als bevestiging van de negatieve analyses die voortkwamen uit de rapporten «Regulering Middenhuur» van de Stec Groep en de «Reflecties van Hoogleraren», die zijn uitgevoerd ter onderbouwing van de aangekondigde huurregulering?3 Waarom wel of niet?

Zoals bij antwoord 4 geschetst is niet duidelijk of er een daling is in het aantal huurwoningen en als hier sprake van is, kunnen er verschillende oorzaken zijn. Het is mogelijk dat de beoogde regulering ook een rol speelt in de keuzes die beleggers nu maken. Zoals ook in de beantwoording van de Kamervragen van Kamerlid Van Haga aangegeven is het niet goed te zeggen hoe vaak beleggers woningen gaan verkopen. Overigens krijgen verhuurders na ingang van de wet, pas na verhuurderswissel te maken met de regulering.

Vraag 7

Heeft u inzichtelijk aan wie of wat investeerders hun huurwoning verkopen? Zijn dit nieuwe investeerders die de woning uiteindelijk weer in de verhuur brengen of kopers die zelf in de woning gaan wonen? Indien u dit niet inzichtelijk heeft, heeft u de mogelijkheid dit wel inzichtelijk te maken?

Het kadaster brengt periodiek in kaart wie de verkoper en de koper van een verkochte woning is. Onderstaand grafiek geeft de situatie weer van 2019 t/m de eerste helft van 2022. Daarin is te zien dat een groot deel van de woningen van investeerders gekocht wordt door andere investeerders, maar ook door eigenaar bewoners. Dat betekent overigens niet automatisch dat het aantal woningen in bezit van investeerders daalt, omdat ook woningen van eigenaar-bewoners worden gekocht door investeerders.
Grafiek 1: verkoper betreft investeerder (zowel particulier, bedrijfsmatig als institutioneel)
* Zowel particulier, bedrijfsmatig als institutioneel
NB: alleen eerste helft van 2022 is meegenomen.
Bron: Kadaster

Vraag 8

Bent u het eens dat deze ontwikkeling niet aansluit bij de doelstelling om het aantal huurwoningen voor middeninkomens te laten groeien?

Zoals in antwoord 4 geschetst, is op basis van de cijfers van Pararius niet goed te zeggen in hoeverre het aantal huurwoningen daalt. Daarnaast zijn er verschillende beleidswijzigingen en veranderingen in de economie die van invloed zijn op het aantal huurwoningen. De wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector zal ik monitoren, waarbij ik ook kijk naar de woningen die muteren en bij welke groepen die terechtkomen.

Vraag 9

Wat gaat u de komende periode doen om de doelstelling, namelijk de omvang in stand houden en laten groeien, gestand te doen?

Zoals in antwoord 5 geschetst heb ik er bij de beoogde vormgeving van de regulering rekening mee gehouden dat het voor investeerders aantrekkelijk moet blijven om in middenhuurwoningen te blijven investeren. Dat is ook één van de pijlers van de middenhuurregulering. Op basis van de beoogde vormgeving hebben institutionele beleggers en ontwikkelaars aangegeven om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. Daarmee worden er samen met de woningcorporaties minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Daarnaast zal ik, zoals ook aangegeven, de effecten van de beoogde regulering monitoren.

Vraag 10

Wat is uw reactie op het in de Pararius Huurmonitor genoemde rapport van De Nederlandsche Bank (DNB) ten aanzien van de regulering van de middenhuur, waarin conclusies zijn opgenomen dat het rendement op middenhuurwoningen voor verhuurders totaal verdampt?

DNB benadrukt het belang van de vrije huurmarkt en noemt hier verscheidene redenen voor. Dit belang onderschrijf ik. Het is belangrijk dat er voldoende aanbod is, maar het is ook belangrijk dat het aanbod betaalbaar is. Vandaar dat dit kabinet maatregelen neemt. Dat door de maatregelen het rendement van beleggers die hoge huren vragen daalt is evident. In hun analyse geeft DNB aan dat zij niet kan vaststellen wat het effect is van de geschatte daling van rendementen op het uiteindelijke aanbod van middenhuurwoningen. DNB heeft overigens de beoogde modernisering van het WWS niet meegenomen in de analyse.

Vraag 11

Hoe weegt u de conclusie dat volgens DNB de voorraad middenhuurwoningen over langere termijn zal afnemen in plaats van een toename van het aanbod middenhuurwoningen, wat een van de doelen is van de aangekondigde regulering?

DNB stelt dat een daling van het rendement van investeerders kan leiden tot een kleiner middensegment. DNB kan niet aangeven in hoeverre er sprake zal zijn van verkoop van woningen. DNB geeft aan dat het meer laten meetellen van de marktwaarde het effect op het rendement kan dempen. Eén van de pijlers van mijn beleid is dat er voldoende aanbod van middenhuurwoningen blijft. Het moderniseren van het WWS draagt er aan bij dat voor woningen met bijvoorbeeld een goed energielabel een hogere huur gevraagd kan worden. Zoals aangegeven ga ik monitoren wat het effect is op het aanbod.

Vraag 12

Bent u het eens dat het een zorgwekkend beeld is, en een beeld dat aansluit op de conclusies van DNB, dat verhuurders woningen nu al onttrekken aan de markt nog voordat de regulering is ingegaan? Zo ja, kunt u hierop reflecteren? Zo nee, waarom bent u het hier niet mee eens?

Zoals in de bovenstaande beantwoording aangegeven zou de potentiële regulering van de middenhuur een effect kunnen hebben op de keuze van investeerders om hun huurwoningen te verkopen. Daarbij heb ik ook aangegeven de wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector te monitoren.

Vraag 13

Wanneer kan de Kamer het onderzoek naar de stapeling van maatregelen op de verhuurmarkt verwachten?

Ik verwacht het onderzoek het eerste kwartaal naar uw Kamer te kunnen sturen.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Veluws vakantiepark wil woonwijk worden, maar dat mag niet: «Onbegrijpelijk»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de situatie van het vakantiepark, zoals genoemd in het artikel, die al jarenlang wil transformeren naar een woonwijk, mede omdat er geen recreatieve functies zijn, maar de gemeente dit niet toestaat?

Bij de afweging om een park al dan niet te transformeren naar een woonbestemming, is de (potentiële) economische vitaliteit van een park een belangrijke factor. Wanneer er geen recreatief toekomstperspectief meer is, pleit dit voor het veranderen van functie. Tegelijkertijd zijn er nog tal van andere factoren die een rol spelen in de afweging van gemeenten, zoals ook beschreven is in het kwaliteits- en afwegingskader «wonen in recreatiewoningen», dat vanuit het Ministerie van BZK is ontwikkeld om gemeenten te ondersteunen in een afweging rondom transformatievraagstukken.2
Vanuit de landelijke overheid is er onvoldoende zicht op alle relevante factoren, die ter plekke een rol kunnen spelen. Het is daarom aan de gemeente om een afweging te maken hoe om te gaan met de wens van de eigenaar-bewoners van park Maheki. De gemeente Putten is van mening dat het park Maheki, binnen het cluster van recreatieparken waarin het zich bevindt, een toeristisch toekomstperspectief heeft en gaat daarom niet over tot transformatie naar Wonen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat er een duidelijk onderscheid is tussen recreatieparken die nooit toeristisch zijn geweest of niet meer zijn, en dus ook niet de daarbij behorende voorzieningen hebben, en recreatieparken die wel een toeristische doel hebben? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat dit park precies het voorbeeld is zoals beschreven in de motie-De Groot (Kamerstuk 32 847, nr. 942) met betrekking tot kansrijke transformatie naar een woonwijk? Kunt u het uiteenzetten waarom u het er wel of niet mee eens bent?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoe staat het in zijn algemeenheid met de uitvoering van de genoemde motie?

Ik geef opvolging aan uw motie door middel van een inventarisatie naar het transformatiepotentieel van vakantieparken. Om het goede gesprek met gemeenten en provincies te kunnen voeren, is eerst meer zicht nodig op de aard en omvang van het transformatiepotentieel. Ik heb aan provincies gevraagd deze inventarisatie uit te voeren. Zoals toegezegd in het WGO van 14 november 2022, kom ik eind Q1 daar bij u op terug. Dit doe ik in samenhang met de toezegging aan uw Kamer om een vervolg op de actie-agenda vakantieparken vorm te geven.
Daarnaast vinden er regelmatig gesprekken plaats met gemeenten en provincies over transformatie van recreatieparken. Ook ondersteun ik gemeenten in het transformeren van vakantieparken door de inzet van het expert- en aanjaagteam «transformatie van vakantieparken».
Er wordt nu niet in kaart gebracht hoeveel parken zich hebben verenigd in een VvE. Daarbij betekent het bestaan van de wens tot transformatie naar Wonen van een VvE niet noodzakelijkerwijs dat een park daadwerkelijk geschikt is om te transformeren naar Wonen. Het is aan gemeenten, binnen provinciale kaders, om deze afweging te maken. Daarom heb ik provincies gevraagd de inventarisatie uit te voeren. Een VvE kan zich uiteraard wel tot gemeente en provincie wenden om de wens tot transformatie kenbaar te maken.
Het aanjaagteam is niet betrokken bij deze inventarisatie en het maken van de afweging om al dan niet te transformeren; zij gaat aan de slag, daar waar al het besluit is genomen om een park te transformeren. Het aanjaagteam versnelt de transformatie door gemeenten te ondersteunen met expertise bij het oplossen van knelpunten rondom bijvoorbeeld eigendomssituaties, participatie en omgevingsfactoren.

Vraag 6

Hoe bent u op dit moment de regie aan het vormgeven om gemeenten die zelf niets zien in transformaties alsnog te bewegen om akkoord te gaan met de transformatie, wanneer de bewoners van de recreatieparken zelf het initiatief hebben genomen om aan alle eisen te voldoen en collectief de wens hebben om te transformeren naar een woonwijk?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Wat is uw aanpak om juist willekeur bij gemeenten rondom kansrijke transformatie naar wonen tegen te gaan?

In het kader van de Actie-agenda Vakantieparken 2021–22 heb ik een kwaliteits- en afwegingskader gepubliceerd, dat gemeenten helpt om zoveel mogelijk relevante factoren mee te nemen in de afweging over het transformeren naar Wonen. Het kwaliteits- en afwegingskader helpt gemeenten om een complete afweging te maken. De weging van de verschillende factoren blijft aan gemeenten. Het is aan hen om een afweging te maken welke factoren en belangen prevaleren in de lokale context.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u gelet op de voorgaande vraag de conclusie van het rapport van Berenschot «Effecten wijziging Bor permanente bewoning recreatiewoningen» waarin staat dat gemeenten veelal niet bereid zijn om over te gaan tot het mogelijk maken van permanente bewoning?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u toelichten hoe het staat met de uitvoering van de motie-De Groot (Kamerstuk 32 847, nr. 942) over landelijke regie nemen in een zorgvuldige transformatie van specifieke recreatieparken naar woonwijken?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 10

Wat is de stand van zaken met betrekking tot het inventariseren welke recreatieparken in aanmerking zouden komen voor transformatie?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 11

Wordt er bij de inventarisatie ook gekeken naar hoeveel recreatieparken zich hebben verenigd in een Vereniging van Eigenaren (VvE)?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 12

Zou het voor de inventarisatie niet beter zijn wanneer een VvE, die met een meerderheid van stemmen heeft besloten dat hun recreatiepark graag een woonpark wil worden, zich direct kunnen aanmelden bij het aanjaagteam van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 13

Hoe kan als gevolg van vraag 12 sneller worden beoordeeld door het aanjaagteam of deze aanmelding van de VvE voldoet aan het afwegingskader voor transformatie naar wonen? Waarom wel of waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 14

Wanneer kan de Kamer een de aanpak verwachten om het transformeren van de recreatieparken naar woonwijken in goede banen te leiden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 15

Wanneer gaat u starten met de uitvoering van het begeleiden van transformaties? Kunt u een tijdlijn schetsen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 16

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

De ruime overlap tussen een aantal vragen geeft mij reden om de beantwoording op een aantal punten te bundelen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Stijging erfpacht wekt wrevel: «Waarom geen plafond, net als bij huren?»» van AT5?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een dusdanige exorbitante stijging van de erfpacht niet door de beugel kan, gelet op de stijgende inflatie en hoge energiekosten?

De inflatie was het afgelopen jaar ongekend hoog, het college van de gemeente Amsterdam kiest er voor deze inflatie door te berekenen in de canonbetaling van de erfpachters. Erfpachters zijn met de gemeente een overeenkomst aangegaan waarbij de erfpacht met de inflatie gecorrigeerd wordt, in zoverre wordt voldaan aan het met beider instemming overeengekomen contract.
Het college staat op basis van de afgesloten erfpachtovereenkomsten in zijn recht. Ik zie in het land tal van gemeenten die de hoge inflatie niet in gemeentelijke tarieven, zoals leges, doorberekenen. Voor erfpacht had evengoed, eenzijdig door het college kunnen worden besloten deze canonstijging voor particuliere woonbestemmingen te matigen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat deze kostenstijging voor huiseigenaren om de begroting van de gemeente Amsterdam rond te krijgen ronduit oneerlijk is?

Ik ga er niet vanuit dat de doelstelling van het college hier het rondkrijgen van de begroting van de gemeente Amsterdam is. Zie verder ook mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Heeft u mogelijkheden om deze exorbitante stijging van de erfpacht tegen te gaan? Bent u voornemens in te grijpen in deze exorbitante stijging van de erfpacht?

Voor wat betreft erfpacht heb ik, in tegenstelling tot bij huurovereenkomsten, geen wettelijke basis waarop ik een ingreep in de inflatiecorrectie in de overeengekomen erfpachtcanon kan baseren. De ruimte om hier eenzijdig een voor de erfpachter gunstige correctie op aan te brengen, ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Weliswaar is erfpacht een collegebevoegdheid, maar dat sluit niet uit dat het college vanuit de gemeenteraad op het gevoerde beleid kan worden aangesproken.

Vraag 5

Verwacht u dat meer gemeentes dusdanige stijgingen door gaan voeren en wat gaat u eraan doen om dit te voorkomen?

Ik zie in het land tal van gemeenten die de hoge inflatie niet in gemeentelijke tarieven, zoals leges, doorberekenen. Er is vanwege de veelvoud aan de bij uitgegeven erfpachtrechten geldende algemene bepalingen geen goede inschatting te maken van hoeveel gemeenten deze inflatie gaan doorrekenen. In tegenstelling tot bij huurovereenkomsten, heb ik geen wettelijke basis waarop ik een ingreep in de overeengekomen erfpachtcanon kan baseren.

Vraag 6

Welke mogelijkheden heeft u om te sturen op meer regulering van het gehele erfpachtstelsel, mede gelet op het feit dat u regie neemt en wel ingrijpt in alle andere huursegmenten?

Erfpacht is een privaatrechtelijk instrument, beschreven in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, Titel 7). Een gemeentebestuur kan het inzetten als onderdeel van haar grondbeleid. Erfpacht is een beperkt recht dat een eigenaar kan vestigen om een ander het gebruik van de eigendom te geven. In het geval dat de gemeente haar eigendom in erfpacht uitgeeft, stelt dit haar in staat nadere, privaatrechtelijke, voorwaarden te stellen aan het gebruik van de grond. Dat doet zij door een (periodieke) vergoeding te vragen voor het gebruik.

Vraag 7

Deelt u de mening dat, gezien de extreme omstandigheden, de stijging van het erfpachtcanon niet meer gekoppeld zou moeten zijn aan inflatie, maar aan de stijging van de lonen?

Deze mening deel ik niet. In deze casuïstiek zou een canonstijging gebaseerd op de gemiddelde stijging van lonen gunstiger zijn geweest voor de erfpachter. Een andere grondslag zou in andere situaties voor de erfpachter ongunstige uitkomsten kunnen bieden. De toekomstige stijging van lonen is immers, evengoed als de toekomstige inflatie, ongewis.

Vraag 8

Wat betekent deze situatie voor de mensen van het zelfbouwproject in Oost als zij de stijging niet kunnen betalen, gelet op het feit dat ze de eerste vijf jaar niet mogen verkopen en dus geen kant op kunnen?

Wat dit betekent voor mensen in het zelfbouwproject verschilt sterk per huishouden. Zo wisselt de canon voor woningen door de stad heen sterk, afhankelijk van de locatie en type woning. Als deze huishoudens een canon van € 5.200 per jaar betalen, betekent de indexering een toename van 8,6%, zijnde ca. € 450. Voor de erfpachtcanon geldt dat hij in de regel fiscaal aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting. De bovengenoemde canonstijging wordt daarmee dus gedempt. Het gaat om een brutonettoverschil van ongeveer 1/3e van de canonstijging.
De geschetste situatie kan, zeker met oog op de prijsstijgingen die huishoudens ook ervaren op de andere kosten van wonen en levensonderhoud, resulteren in een moeilijke situatie voor de bewoners. Ik vertrouw er echter op dat de gemeente deze keuze ook met oog op de bewoners weloverwogen heeft gemaakt. De bewoners zijn echter zelf met de gemeente een overeenkomst aangegaan waarbij de erfpacht met de inflatie gecorrigeerd wordt, en daar kan ik niet op ingrijpen.
Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam verwacht in antwoord op vragen uit de gemeenteraad echter dat er nagenoeg geen erfpachter-bewoners in financiële problemen komen door de canonstijging2. Erfpachters die hun canon niet kunnen betalen kunnen bij de gemeente Amsterdam een betalingsregeling aanvragen voor de canon.
Op de zelfbouwwoningen in Oost zit een verkoopbeding, om speculatie te voorkomen. Mochten de zelfbouwers om financiële redenen onder dit verbod uit willen komen dan biedt de gemeente daar mogelijkheden voor. Het is dus niet zo dat de erfpachter-bewoners geen kant op kunnen.

Vraag 9

Kunt u reflecteren op het feit dat de gemeente ervoor heeft gezorgd dat een negatieve inflatie – deflatie – niet resulteert in een lagere erfpacht?

Dat negatieve inflatie niet resulteert in een lagere canon is het resultaat van privaatrechtelijke afspraken tussen een erfpachter en erfverpachter. Hoe de inflatie wordt doorberekend in de canon is derhalve niet door de gemeente opgelegd, maar door de erfpachter en erfverpachter overeengekomen. Uiteraard kan de gemeenteraad ook hierover het college aanspreken.
Naast een belangrijke rol voor de gemeenteraad, vind ik het ook uitermate belangrijk dat beide partijen bij een dergelijke privaatrechtelijke overeenkomst goed op de hoogte zijn van de inhoud van hun recht. Het gaat dan om de overeengekomen rekenmethodes, de mogelijkheden om op te komen tegen wijzigingen, hoe betalingsachterstanden te voorkomen en welke rechterlijke procedures worden gevolgd indien erfpachtgeschillen niet in der minne met de eigenaar (gemeente) opgelost worden.
Ik wijs er nog op dat naar aanleiding van de moties (moties Geurts en Grinwis3) die tijdens de behandeling van de Initiatiefnota van het lid Koerhuis over erfpacht zijn aangenomen, een onderzoek naar erfpachtvoorwaarden heb laten uitvoeren. De resultaten van dit onderzoek zijn op dinsdag 7 februari met uw Kamer gedeeld4. In vervolg daarop, en mede op basis van deze moties, zal ik ook een handreiking over gemeentelijke erfpacht opstellen.
Deze handreiking zal gemeenten ondersteunen bij het opstellen van moderne erfpachtvoorwaarden en zo bijdragen aan de verbetering van de positie van erfpachter. Het gaat daarbij vooral om «best practices» die, mede op basis van het onderzoek dat u binnenkort zult ontvangen, naar voren zijn gekomen. De wijze waarop met onder meer inflatie, canonbetalingen en afkoop kan worden omgegaan zal hiervan mede onderdeel worden.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden en kunt u deze vragen op korte termijn beantwoorden zodat excessen tijdig kunnen worden tegengegaan?

Ja, dat kan ik. Ik heb er echter voor gekozen het antwoord op vragen 2 en 3 te bundelen in mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met de serie «Kraken doe je zo» van NPO 3?1

Ja.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat het kraakverbod sinds 2010 inwerking is getreden en bent u ermee bekend dat kraken op grond van artikel 138a Wetboek van Strafrecht een misdrijf is?

Ja, daar ben ik mee bekend. Sinds 1 juli 2022 is bovendien een op initiatief van de fracties van VVD en CDA wetswijziging in werking getreden waardoor de procedure rond de ontruiming van kraakpanden wordt versneld.

Vraag 3

Deelt u de mening dat kraken diefstal is?

Die mening deel ik in zoverre dat zowel in het geval van kraken als diefstal wederrechtelijkheid een element van de delictsomschrijving is. Diefstal en kraken verschillen in zoverre van elkaar dat een kraker zich, anders dan een dief, fysiek niet van het object kan distantiëren dat hij wederrechtelijk – als ware hij rechthebbende – betrokken heeft.

Vraag 4

Vindt u dat een serie waarin met onthutsend en ongebreideld enthousiasme wordt uitgelegd hoe een misdrijf gepleegd moet worden in overeenstemming is met de publieke waarden zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 2 Mediawet?

Het is niet aan het kabinet om een oordeel te geven over de inhoud van afzonderlijke programma’s of uitlatingen die daarin worden gedaan. Het kabinet onderschrijft het belang dat het media-aanbod van publieke omroepen voldoet aan hoge journalistieke en professionele kwaliteitseisen, zoals voorgeschreven in artikel 2.1, lid 2 onder e van de Mediawet. Het Commissariaat voor de Media is als toezichthouder belast met het toezicht op de naleving van de Mediawet. Als aangifte is gedaan bij de politie en het Openbaar Ministerie zou tot strafrechtelijke vervolging overgaan, dan bepaalt de rechter als onafhankelijke instantie of de grenzen van het recht zijn overschreden.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het abnormaal en abject is dat met belastinggeld betaalde en verspreidde video’s aanmoedigen tot het plegen van misdrijven?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Hoe is deze serie tot stand gekomen en wie heeft goedkeuring gegeven voor het maken en verspreiden van deze serie?

Volgens BNNVARA is de serie tot stand gekomen op de gebruikelijke manier volgens het intekenproces: de omroepvereniging, in dit geval BNNVARA, heeft – tegen de achtergrond van de huidige woningcrisis – het idee om een programma te maken over kraken gepitcht bij de NPO. Deze serie is bedoeld voor een jonge doelgroep omdat vooral zij nu te maken hebben met woningnood. Om die reden is door BNNVARA gekozen voor plaatsing via het platform Youtube en heeft de serie deze titel gekregen. De NPO heeft de serie vervolgens toegekend. Het programma is intern gemaakt en aangeleverd bij de NPO. De NPO heeft het vervolgens geplaatst op Youtube.

Vraag 7

Bent u bereid de NPO te verzoeken deze serie per ommegaande van de eigen kanalen van de NPO en breder van het internet af te halen? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord op vraag 4 en 5.

Vraag 8

Bent u bereid het Commissariaat voor de Media te laten onderzoeken of de Mediawet met deze serie overtreden wordt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u de Kamer op de korte termijn informeren wat de uitkomst van dit onderzoek is?

Het is van belang dat elke organisatie binnen het mediabestel vanuit zijn eigen rol en taak functioneert. Het Commissariaat houdt als onafhankelijk toezichthouder toezicht op programma’s. Als het Commissariaat concludeert dat de omroep zich niet houdt aan de Mediawet, dan is het Commissariaat bevoegd om onderzoek te doen.

Vraag 9

Bent u er mee bekend dat sinds 2022, op initiatief van de VVD en het CDA, krakers makkelijker uit panden kunnen worden gezet?

Ja, daar ben ik mee bekend. Overigens is voor de ontruiming een rechterlijke toets vereist (artikel 551a Sv). Sinds 2022 vindt die rechterlijke toets op vordering van de officier van justitie voorafgaand aan de ontruiming plaats. De rechter-commissaris dient binnen drie dagen na de vordering van de officier van justitie te beslissen. Doel van deze wetswijziging was versnelling van de procedure, niet zozeer om krakers makkelijker uit panden te kunnen zetten.

Vraag 10

Staat het kabinet achter de wetgeving waarmee gekraakte huizen binnen drie dagen kunnen worden ontruimd?

Het kabinet staat volledig achter geldende wetgeving.

Vraag 11

Is het aantal krakers de afgelopen jaren toegenomen of afgenomen? Kan de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening dit cijfermatig onderbouwen?

Er vindt momenteel onderzoek plaats naar onder andere deze vraag. De Minister van Justitie en Veiligheid zal u daar komend voorjaar nader over informeren.

Vraag 12

Heeft de Minister voldoende juridische instrumenten en capaciteit om het aantal krakers terug te dringen?

Het strafrechtelijk instrumentarium, dat met opeenvolgende wetswijzigingen is aangescherpt, biedt voldoende aanknopingspunten om op te treden. Daarnaast kunnen gemeenten gebruik van de Leegstandwet en kunnen eigenaren van vastgoed leegstandbeheerders inschakelen teneinde te voorkomen dat een pand wordt gekraakt.

Vraag 13

Zo ja, wat gaat de Minister doen om het kraakverbod beter te handhaven en het aantal krakers terug te dringen?

Zie het antwoord op vraag 12.

Vraag 14

Bent u bereid de NPO aan te moedigen om met hetzelfde enthousiasme waarmee deze kraakserie is gemaakt, ook een vervolgserie te laten maken waarin krakers een gekraakt pand weer uitgezet worden?

Het kabinet heeft geen rol in de programmering van de NPO. Het is aan de omroepen om conform de Mediawet artikel 2.88 vorm en inhoud van de programma’s van de publieke omroep te bepalen. De NPO coördineert het aanbod.

Vraag 15

Op welke wijze gaat u het feit dat kraken een misdrijf is onder een breder publiek bekend maken?

Ik zie geen aanleiding daartoe een initiatief te ondernemen. Het is algemeen bekend dat kraken in Nederland niet is toegestaan.

Vraag 16

Wilt u deze vragen op een zeer korte termijn beantwoorden, zodat de serie per ommegaande van de eigen kanalen van de NPO en breder van het internet afgehaald kan worden?

Op 23 december 2022 heb ik uw Kamer schriftelijk om uitstel verzocht aangezien de antwoorden interdepartementaal moesten worden afgestemd. Zie voor het overige het antwoord op vraag 4 en 5.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht van de NOS «Helft van scholen aan nieuwbouw of renovatie toe, extra geld onzeker»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u de cijfers uit het artikel dat bijna de helft van de Nederlandse scholen, ruim 4600 basis- en middelbare scholen, toe is aan renovatie of nieuwbouw? Zo ja, wat vindt u hiervan?

Op dit moment is er geen totaalbeeld. Om die reden brengen wij, in beeld wat de kwaliteit van schoolgebouwen op dit moment is. Dit was ook een van de adviezen uit het Interdepartementaal BeleidsOnderzoek (IBO). Ik heb u daarover geïnformeerd in de Kamerbrief van 23 november jl.2. Op basis van de voorlopige resultaten blijkt dat 45% van de schoolgebouwen voor 1978 is gebouwd en dus hoogstwaarschijnlijk aan renovatie of vervanging toe is. In het eerste kwartaal van 2023 zal ik u informeren over de uitkomsten van het onderzoek.

Vraag 3

Deelt u de mening dat elke school een gezonde en veilige omgeving moet zijn voor de kinderen en de medewerkers? Zo ja, wat gaat u eraan doen om het proces van renovatie en nieuwebouw van scholen te versnellen, en wilt u de Kamer hiervan op de hoogte houden?

Ik vind dat elke school een gezonde en veilig omgeving moet zijn voor kinderen en onderwijspersoneel. Dit is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeenten, schoolbesturen en het Rijk. Gemeenten zijn daarbij verantwoordelijk voor nieuwbouw en renovatie, schoolbesturen voor het onderhoud en exploitatie. Het Rijk draagt de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit en toegankelijkheid van het onderwijs in het algemeen. Hierbij zijn verschillende verantwoordelijkheden belegd bij zes verschillende ministeries. In de Kamerbrief update aanpak verouderde schoolgebouwen (van 23 november jl.) heb ik mijn acties om te zorgen voor een versnelde aanpak van verouderde schoolgebouwen uiteengezet. Dit zijn:
Zoals ook toegelicht in het commissiedebat van 1 december jl. over onderwijshuisvesting, wil ik op basis van de nog te verschijnen aanbevelingen van de Taskforce Financiering zo snel mogelijk starten met een reactie op de motie inzake het revolverend fonds en een programmatische aanpak. Deze aanpak wil ik in gezamenlijkheid doen met gemeenten, schoolbesturen, het Ministerie van BZK en EZK, PO-Raad, VO-raad, VNG en samenwerkingspartners zoals Ruimte-OK.
Zoals toegezegd in het commissiedebat, zal ik uw Kamer in het eerste kwartaal van 2023 nader informeren over de uitkomsten van de Taskforce Financiering en het eventuele vervolg daarop.

Vraag 4

Heeft u inzicht in wat het effect van slechte schoolgebouwen is op leerprestaties?

Er zijn diverse onderzoeken die aantonen dat het binnenklimaat een direct effect heeft op de leerprestaties van kinderen en het ziekteverzuim van leerlingen en leraren. Deze onderzoeken zijn ook in het IBO genoemd. Het gaat bij binnenklimaat onder andere om daglicht, vocht, geluid, fijnstof, temperatuur en luchtkwaliteit.
Uit onderzoek is onder meer gebleken: wanneer binnenklimaat, inclusief ventilatie van schoolgebouwen niet op orde is, heeft dit gevolgen voor de leerprestaties van leerlingen en de gezondheid van leerlingen en onderwijspersoneel.3 Een ander onderzoek stelt dat gecombineerde effecten in het binnenklimaat de leerprestatie van leerlingen met 30% vermindert.4 Een onderzoek uit 2011 stelt dat de verhoging van de hoeveelheid ventilatie met 1 liter per seconde per leerling, de slagingspercentages met 3% doet stijgen.5 De resultaten van deze onderzoeken zijn zorgwekkend. Dit is onder andere ook de reden om maatregelen te nemen. Hier zet ik sinds mijn aantreden al stevig op in.

Vraag 5

Welke verklaringen heeft u voor het feit dat scholen verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van hun gebouwen en gemeenten de renovatie of nieuwbouw moeten betalen, maar dat dit in de praktijk vaak misloopt?

Gemeenten ontvangen de middelen voor onderwijshuisvesting vanuit de algemene uitkering van het gemeentefonds. De middelen zijn niet geoormerkt: gemeenten hebben de vrijheid eigen beleidsdoelstellingen te formuleren binnen het totaal aan beleidsvelden waarvoor zij verantwoordelijk zijn. Schoolbesturen worden bekostigd via de lumpsum vanuit het Ministerie van OCW, ook voor hun onderhoud en exploitatie. Ook voor hen geldt dat zij de hoogte van de uitgaven voor onderhoud zelfstandig vast kunnen stellen in samenhang met de uitgaven voor andere taken waar schoolbesturen voor verantwoordelijk zijn.
In de huidige verdeling van de verantwoordelijkheden tussen gemeenten en schoolbesturen is daarmee sprake van een zogenaamde «split incentive». Een oplossing hiervoor kan een «total-cost-of-ownership» benadering zijn, waarbij rekening wordt gehouden met de kosten van bouw, onderhoud en exploitaties over de gehele gebruiksduur van het schoolgebouw.
Daarnaast is het investeringsverbod in het primair onderwijs een obstakel. Schoolbesturen mogen niet investeren in nieuwbouw of uitbreiding van een gebouw, zodat er geen onderwijsgeld in stenen gaat zitten. Soms willen scholen echter graag investeren in tussentijdse verbeteringen, bijvoorbeeld in het kader van onderwijsontwikkelingen of duurzaamheidsmaatregelen.
Zowel de TCO-benadering als het in beginsel opheffen van het investeringsverbod krijgen een plaats in het reeds aangekondigde wetsvoorstel.

Vraag 6

Deelt u de mening dat een publiek-private samenwerking een uitkomst kan zijn om goede huisvesting te realiseren? Zo ja, hoe wilt u dit gaan stimuleren?

Op dit moment brengt de taskforce financiering in beeld welke mogelijkheden voor publiek-private samenwerking er zijn voor de opgave onderwijshuisvesting, welke randvoorwaarden daarbij nog ingevuld moeten worden voor financiers en welke randvoorwaarden scholen en gemeenten stellen aan de voorstellen van financieringsmogelijkheden. Zoals toegezegd in het commissiedebat ontvangt uw Kamer in het eerste kwartaal van 2023 de beleidsreactie op de eindrapportage van de Taskforce financiën en een appreciatie van de motie van Van Meenen6 inzake het revolverend fonds voor de onderwijshuisvesting.

Vraag 7

Deelt u de mening dat een revolverend fonds kan bijdragen aan nieuwbouw en renovatie van schoolgebouwen?

Ik ga de mogelijkheid van een revolverend fonds verkennen. Het is van belang om financieringsvormen die kunnen bijdragen aan het oplossen van de problematiek rondom onderwijshuisvesting te onderzoeken. De eindrapportage van de taskforce biedt mogelijk aanknopingspunten die een bijdrage kunnen leveren aan deze verkenning. Zoals gezegd informeer ik uw Kamer hierover in het eerste kwartaal van 2023.

Vraag 8

Waarom is er decennialang te weinig in schoolgebouwen geïnvesteerd? Is dit alleen het gevolg van te weinig geld?

Onvoldoende middelen is niet de enige verklaring voor achterblijvende investeringen in schoolgebouwen. Projecten komen ook niet altijd snel van de grond door gebrek aan de benodigde uitvoeringscapaciteit bij gemeenten en schoolbesturen, maar ook bij marktpartijen. Besluitvormingsprocessen bij gemeenten nemen veel tijd in beslag en kunnen doorkruist worden door projecten met hogere prioriteiten.

Vraag 9

Wat is nodig om ervoor te zorgen dat tijdig en snel geld wordt geïnvesteerd in de renovatie en nieuwbouw van schoolgebouwen?

Het is belangrijk dat elke partij daarbij zijn rol pakt. Ik wil partijen daar graag bij ondersteunen. Samen met de PO-Raad, VO-raad en VNG ga ik aan de slag met een programmatische aanpak. Hierin worden projecten gebundeld aanbesteed en werken we met standaardisatie van processen aan vraag- en aanbodzijde. Dit kan leiden tot een versnelling en verbetering van de kwaliteit. Daarnaast passen we de wetgeving aan, waarbij de rolverdeling tussen schoolbesturen en gemeenten o.a. omtrent onderhoud en exploitatie van schoolgebouwen duidelijker wordt vastgelegd. Ook kijken we naar mogelijkheden om scholen en gemeenten financieel te ondersteunen. Daarbij heeft de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening via de provincies een Ontzorgingsprogramma Maatschappelijk Vastgoed ingericht, waarvan schoolbesturen en gemeenten met een kleinere portefeuille van onderwijsgebouwen gebruik kunnen maken.

Vraag 10

Heeft het manifest «Voor goed onderwijs hebben wij goede schoolgebouwen nodig» u bereikt? Zo ja, hoe waardeert u het manifest?2

Ja, ik ken het manifest. Ik waardeer de bevlogenheid en betrokkenheid van zoveel partijen uit het veld. Alleen samen met deze partijen kunnen we ervoor zorgen dat we versneld werk maken van de verouderde voorraad.

Vraag 11

Kunt u uiteenzetten hoe u uitvoering gaat geven aan het manifest en wilt u de Kamer hiervan op de hoogte houden?

In mijn Kamerbrief van 23 november jl. en in antwoord op de vragen hierboven heb ik reeds aangegeven welke acties ik voornemens ben uit te voeren om de onderwijshuisvesting te verbeteren en de verouderde voorraad aan te pakken.

Vraag 12

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Dat heb ik hierbij gedaan.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Zonder ingrijpen valt nieuwbouw terug naar 45.000 woningen per jaar»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u toelichten of u het eens bent met de conclusie in het artikel dat de jaarlijkse woningbouw kans maakt om terug te vallen tot 45.000 woningen als we door blijven gaan met de huidige aanpak?

Bij de realisatie van nieuwbouwwoningen spelen allerlei factoren een rol die belemmerend kunnen zijn. Deze belemmeringen worden geadresseerd in het programma Woningbouw met de daarin beschreven vier actielijnen. Juist nu de omstandigheden moeilijker zijn geworden, is het van groot belang dat de huidige aanpak met nog meer inzet uitgevoerd wordt. Alle betrokken partijen, overheden, marktpartijen zoals ontwikkelaars, bouwers en beleggers en ook de corporaties zijn daarbij onmisbaar en ik ben daarom met deze partijen continue in overleg over het wegnemen van belemmeringen. Ik hou nadrukkelijk vinger aan de pols nu de economische omstandigheden veranderd zijn.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe u aankijkt tegen het beeld dat de start van bouwprojecten die reeds onherroepelijk zijn vergund wordt uitgesteld?

De woningbouw kan worden vertraagd door de processen en procedures bij onder meer vergunningenverlening. Met actielijn twee 2 van Programma Woningbouw en de Wet versterking regie op de Volkshuisvesting zet ik in op het generiek versnellen de woningbouw. Om de bouwproductie te verhogen is het cruciaal dat wordt gewerkt aan het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van de processen en procedures bij woningbouwontwikkeling. van processen en procedures en op versterking van juridische instrumenten voor gemeenten, provincies en Rijk.
Daarom kom ik begin volgend jaar met een plan van aanpak om de woningbouw te versnellen.

Vraag 4

Hoe kijkt u aan tegen het alleen verstrekken van subsidie en/of het investeren in woningbouwprojecten die ook daadwerkelijk van start gaan, anders dan de bestaande Woningbouwimpuls die meer op toekomstige plannen is gericht?

Met verschillende financiële middelen draagt het Rijk bij aan de bouw van woningbouwprojecten, zoals de Woningbouwimpuls. Een van de voorwaarden voor de Woningbouwimpuls is dat de woningen uiteindelijk ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. We bekijken of de huidige financiële regelingen afdoende zijn en of er aanleiding voor aanpassing of een andere financiële regeling. In het Wetgevingsoverleg Ruimte en Wonen van 14 november jl. heb ik toegezegd om het vervolg van de inzet van de middelen voor de Woningbouwimpuls zoveel mogelijk te laten toekomen aan het doel om juist de komende jaren door te bouwen en dat ik in het voorjaar op terugkom op welke wijze ik dat voor me zie.

Vraag 5

Hoe gaat u de te verwachte uitval, van soms wel 40% zo blijkt uit onderzoek, bij binnenstedelijk bouwen ondervangen?

Zoals ook is aangegeven in de Kamerbrief van 8 november over de antwoorden op de Kamervragen van het lid de Groot (VVD) over het bericht «Straatje erbij in elk dorp oplossing woningcrisis» is het onderdeel van mijn bestuurlijke afspraken om voldoende zekerheid te krijgen voor wat betreft bouwlocaties, provincies en gemeenten zorgen voor een overmaat aan bouwlocaties in de plannen. Die afgesproken overmaat is 130% in de provincies met het hoogste woningtekort. Die overmaat moet ook op peil blijven, zodat er voldoende plannen beschikbaar blijven als plannen vertragen of vervallen. Ik wil dat in de woondeals ook marktpartijen en corporaties daar een bijdrage aan kunnen leveren door te signaleren wanneer plannen vertragen, of door reservelocaties aan te dragen, ingeval er locaties vertragen of afvallen.
Ook veranderende marktomstandigheden spelen een rol. We hebben op dit moment te maken met veel onzekerheid in de markt, bijvoorbeeld als het gaat om kosten van materialen. Daarom heb ik eerder dit jaar samen met de bouwsector de intentieverklaring «samen doorbouwen in onzekere tijden» opgesteld. Partijen spreken daarbij de intentie uit om samen door te bouwen en maken onderling afspraken over hoe ze omgaan met de risico’s. We liggen voor dit jaar op koers om de doelstelling van 80.000 woningen te realiseren. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 hou ik nadrukkelijk samen met de andere partijen vinger aan de pols ten aanzien van de veranderende economische omstandigheden en zetten we samen de schouders eronder om de belemmeringen van onder andere economische tegenwind op te vangen.

Vraag 6

Bij hoeveel van de ruim 900.000 aangeboden woningen door de provincies is gebruik gemaakt van binnenstedelijke focus, of de ladder van binnenstedelijke verduurzaming?

Zoals ook is aangegeven in de Kamerbrief van 8 november over de antwoorden op de Kamervragen van het lid de Groot (VVD) over het bericht «Straatje erbij in elk dorp oplossing woningcrisis» beschik ik nu niet over een dergelijk overzicht. ABF raamt dat 35 à 40% van de huidige woningbouwplannen buiten bestaand bebouwd gebied ligt. Ik zet er bij de woondeals op in dat meer focus komt te liggen op kansrijke locaties, zowel binnenstedelijk als buitenstedelijk.

Vraag 7

Bent u het eens met een van de oorzaken die in het artikel wordt genoemd, dat het besluit van tien jaar geleden om te stoppen met het ontwikkelen van grote woningbouwlocaties, een verkeerde inschatting is geweest? Zo nee, waarom niet?

Momenteel zijn veel mensen op zoek naar een woning. Daarbij kunnen veel mensen geen woning vinden die past bij hun inkomen. De decentralisatie van het woningbouwbeleid heeft ertoe geleid dat er onvoldoende sprake is geweest van richtinggevende bouwdoelstellingen. Met de Nationale Woon- en bouwagenda, en in het bijzonder het Programma Woningbouw, herneemt de overheid de regie om zo snel het woningtekort in te lopen. Grootschalige woningbouwlocaties zijn daarbij van groot belang omdat alleen kleine en middelgrote locatie niet voldoende zijn om bij te dragen aan de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030.

Vraag 8

Bent u bereid om te kijken naar de in het verleden succesvolle aanpak Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) en de lessen van deze aanpak te betrekken in het nemen van meer landelijke regie bij het sturen op grootschalige woningbouwlocaties? Zo ja, hoe gaat u dit concreet vormgeven? Zo nee, waarom niet?

Ik ben bereid om te kijken naar de lessen uit de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra Vinex. Ik zie parallellen tussen de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra en de opgaven waarvoor we nu gesteld staan. De VINEX-periode leert ons bijvoorbeeld dat een hechte, langjarige samenwerking tussen gemeente en marktpartijen belangrijk is voor de gezamenlijke planvorming, procesaanpak en financiële inkadering van grootschalige gebiedsontwikkelingen. Ook is de koppeling tussen woningbouw en infrastructuur investeringen essentieel.
De lessen uit de VINEX pas ik nu toe op de aanpak in de 17 grootschalige NOVEX- woningbouwlocaties. Vooruitlopend op de brede gebiedsontwikkeling in de 17 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties hebben we daarom in het najaar besluiten genomen over de € 7,5 miljard voor infrastructuurinvesteringen voor het ontsluiten en bereikbaar maken van de nieuwe woningen.

Vraag 9

Kunt u toelichten in hoeverre het instrument nota ruimtelijke ordening kan helpen bij het ordenen waar de meest kansrijke bouw is in relatie tot het vervallen van de bouwvrijstelling?

Het instrument nota ruimtelijke ordening betrof voorheen een beleidsinstrument waarin voor de Ruimtelijke Ordening beleidsdoelen werden gesteld voor de ruimtelijke ordening in Nederland. Zo gaf de Vierde Nota over de ruimtelijke ordening extra (Vinex; Ministerie van VROM 1991) een ambitieus woningbouwprogramma waarbij een groot aantal woningbouwlocaties nabij steden door de nationale overheid op de kaart was aangeduid. Inmiddels is de Nationale Omgevingsvisie (vastgesteld op 11 september 2020) de Rijksvisie waarin het nationale beleid voor ruimtelijke ordening, en daarmee ook woningbouw, is opgenomen.
Zoals in het Coalitieakkoord is afgesproken ben ik een traject gestart om de Nationale Omgevingsvisie te actualiseren en aan te scherpen. Dit kan gezien worden als de volgende nota ruimte en kijkt dus meer naar de lange termijn. Op 12 december heb ik uw Kamer geïnformeerd over het ruimtelijk startpakket dat ik aan de provincies heb gestuurd. In het startpakket legt het Rijk de provincies de nationale opgaven voor uit nationale programma’s op het gebied van onze fysieke leefomgeving. De twaalf provincies wordt gevraagd om samen met gemeenten en waterschappen de opgaven voor de periode tot 2030 en met een doorkijk naar 2050 ruimtelijk te vertalen, in te passen en te combineren met de provinciale opgaven. Ik vraag de provincies in oktober 2023 met de ruimtelijke voorstellen te komen die zicht geven op wat ruimtelijk mogelijk en realiseerbaar is. Het voorstel is de opmaat naar twaalf ruimtelijke arrangementen waarin Rijk en provincie wederkerige afspraken maken over de uitvoering van de opgaven.
De afspraken vormen de basis voor een nieuwe nota ruimte in 2024, in de vorm van de Nationale Omgevingsvisie. In deze aangescherpte Nationale Omgevingsvisie en in de onderliggende beleidsstukken zal ik ook een doorkijk geven naar de toekomstige woningbouwlocaties. Hierbij neem ik ook mee in hoeverre deze locaties kansrijk zijn in verband met andere belangen als natuur.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel in de Telegraaf over «Woede over gemeenten die foto’s eisen van binnenkant huizen: «Waar komen mijn beelden terecht?»»?1

Ja, ik ben bekend met het artikel. Overigens is mijn indruk dat er geen sprake is van het eisen van foto’s, maar van het aanbieden van een optie van zelfgemaakte foto’s.

Vraag 2

Zijn er andere gevallen bekend van gemeenten die foto’s van badkamers, keukens en andere ruimtes opvragen om een meer gedetailleerde vaststelling van de WOZ te kunnen doen?

Uit informatie van de Waarderingskamer blijkt dat ook andere gemeenten gebruik maken van de mogelijkheid om informatie aan te leveren in de vorm van foto's.
De optie van zelfgemaakte foto’s is ontstaan in coronatijd als alternatief voor een inpandige opname door de gemeentelijk taxateur. Deze werkwijze wordt ruim gebruikt voor het verzamelen van gegevens als onderdeel van de afhandeling van een bezwaar. Ter voorkoming van WOZ-bezwaren zetten enkele organisaties deze werkwijze ook eerder in het proces in, dus voordat een WOZ-waarde is bepaald. Deze keuze is mede ingegeven door het feit dat deze werkwijze voor belanghebbenden minder belastend kan zijn dan een «taxateur over de vloer» of het «invullen van een vragenlijst».
Bij beide toepassingen van de werkwijze waarin foto's worden opgevraagd, ziet
de Waarderingskamer toe op een zorgvuldige benadering van de belanghebbende en ziet er in het bijzonder op toe dat gemeenten in hun brieven aan woningeigenaren geen verplichtingen opleggen die niet passen binnen de wet en dat gemeenten woningeigenaren actief informeren over het feit dat er meerdere opties zijn om de gevraagde informatie aan te leveren.
Dit toezicht van de Waarderingskamer acht ik, omwille van de noodzaak van het respecteren van het grondrecht van eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer en van andere privacyaspecten, van groot belang.
Voor de uitvoering van de gemeentelijke WOZ-taak is de geheimhoudingsplicht van toepassing zoals bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht artikel 2:5. Dit betekent dat iedereen betrokken bij de uitvoering van deze gemeentelijke taak geheimhouding geboden is. Daarnaast geldt ook de privacywetgeving (AVG) ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer. Toezicht hierop vindt plaats door de Autoriteit Persoonsgegevens.
Dit toezicht van de Waarderingskamer en de Autoriteit Persoonsgegevens acht ik van belang, ook vanwege het respecteren van het grondrecht van eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer en andere privacyaspecten.

Vraag 3

Welke wettelijke basis is er om dit soort foto’s te kunnen opvragen?

In de Wet WOZ wordt niet gesproken over foto’s en/of andere informatiebronnen. In het kader van de bepaling van de WOZ-waarde verklaart de Wet WOZ artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen van overeenkomstige toepassing. Dit artikel verplicht een ieder om gegevens en inlichtingen te verstrekken die van belang kunnen zijn voor de belastingheffing. Deze verplichting geldt ook voor de verstrekking van informatie voor de bepaling van de WOZ-waarde. Voor de WOZ gaat het om het kunnen vaststellen van feiten die van invloed kunnen zijn op de bepaling en de vaststelling van de waarde.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het opvragen van foto’s geen goede gang van zaken is en dat dit per direct moet stoppen?

De WOZ-ambtenaar van de gemeente heeft onder meer als taak een juiste WOZ-waarde te bepalen. Voor de waardebepaling wordt gebruikt gemaakt van gegevens en informatie uit verschillende bronnen, zoals informatie uit basisregistraties. Echter informatie over de inpandige staat van een woning zoals de kwaliteit en het onderhoudsniveau van de binnenkant van een woning (waaronder de staat van keuken, badkamer of toilet), is alleen bij de woningeigenaar beschikbaar. Hierover kan de WOZ-ambtenaar dan ook informatie opvragen bij de woningeigenaar. Een bestaand middel is de woningeigenaar te vragen een inlichtingenformulier in te vullen. Een andere mogelijkheid om deze informatie te verkrijgen is bijvoorbeeld door een inpandige opname van de woning door een gemeentelijk taxateur. Een aantal gemeenten heeft daarnaast de optie geboden om zelf foto’s aan te leveren.
Zoals bij vraag 2 aangegeven zijn zelfgemaakte foto’s een optie en geen verplichting. Uit oogpunt van eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer is het daarom van belang dat gemeenten ook aangeven dat er alternatieven bestaan voor het indienen van zelfgemaakte foto’s. De Waarderingskamer houdt er, zoals bij vraag 2 aangegeven toezicht op dat gemeenten woningeigenaren actief informeren over het feit dat er meerdere opties zijn om de gevraagde informatie aan te leveren.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het vaststellen van de WOZ-waarde door taxatie en generieke waardebepaling op basis van parameters moet worden gedaan?

De WOZ-waarde van een woning wordt bepaald door op systematische manier de taxeren woningen te vergelijken met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Om woningen goed te vergelijken wordt gekeken naar overeenkomsten en verschillen wat betreft type woning, ligging, grootte, bouwjaar, aangeduid als primaire objectkenmerken en verschillen wat betreft secundaire objectkenmerken zoals de kwaliteit en het onderhoudsniveau van de woning en de ligging (ten opzichte van zon, water, etc.).
Daarom is het voor een goede WOZ-taxatie nodig dat gemeenten ook gegevens verzamelen over de kwaliteit van de voorzieningen en het onderhoud binnen de woning. Bij het verzamelen van deze gegevens hebben gemeenten vaak ook op één of andere wijze de hulp van bewoners van die woning nodig, bijvoorbeeld voor het invullen van een vragenlijst of voor het toestaan van een inpandige opname of. Gemeenten maken daarbij steeds de afweging tussen de noodzaak van de gegevens en het minimaliseren van de inspanningen voor de bewoners. Het aanbieden van de mogelijkheid om informatie te verstrekken in de vorm van foto’s wordt daarbij door gemeenten ervaren als een nieuwe mogelijkheid om met beperkte «overlast« voor de bewoner zeer bruikbare informatie te verkrijgen over de kwaliteit van de voorzieningen en het inpandige onderhoud.
Zoals bij vraag 2 aangegeven zijn zelfgemaakte foto’s een optie en geen verplichting. Uit oogpunt van eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer is het daarom van belang dat gemeenten ook aangeven dat er alternatieven bestaan voor het indienen van zelfgemaakte foto’s. De Waarderingskamer houdt er, zoals bij vraag 2 aangegeven toezicht op dat gemeenten woningeigenaren actief informeren over het feit dat er meerdere opties zijn om de gevraagde informatie aan te leveren.

Vraag 6

Deelt u de mening dat voor het gedetailleerder vaststellen van de waarde schriftelijke vragen over de staat van de binnenkant van de woning afdoende is om te komen tot een oordeel? Zo nee, waarom niet?

Zoals bij vraag 2 aangegeven heeft de WOZ-ambtenaar van de gemeente als taak een juiste WOZ-waarde vast te stellen. Voor informatie over de zogenaamde secundaire objectkenmerken kan de WOZ-ambtenaar informatie opvragen bij de woningeigenaar. De woningeigenaar is verplicht deze informatie te verstrekken, en heeft daarvoor meerdere mogelijkheden. Een mogelijkheid om deze informatie te verkrijgen is bijvoorbeeld door de woningeigenaar te vragen een inlichtingenformulier in te vullen en/of door een inpandige opname van de woning door een gemeentelijk taxateur. Een aantal gemeenten heeft naast deze optie, de optie geboden om zelf foto’s aan te leveren. bijvoorbeeld door middel van het verstrekken van zelfgemaakte foto’s.
Zoals bij vraag 2 aangegeven zijn zelfgemaakte foto’s een optie en geen verplichting. Uit oogpunt van eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer is het daarom van belang dat gemeenten ook aangeven dat er alternatieven bestaan voor het indienen van zelfgemaakte foto’s. De Waarderingskamer houdt er, zoals bij vraag 2 aangegeven toezicht op dat gemeenten woningeigenaren actief informeren over het feit dat er meerdere opties zijn om de gevraagde informatie aan te leveren.

Vraag 7

Welke mogelijkheden ziet u om het opvragen, door ambtenaren, van foto’s van badkamers, keukens e.d. voor het gedetailleerd bepalen van de WOZ-waarde te verbieden? Als de mogelijkheden er zijn: bent u bereid deze gang van zaken te verbieden?

Zoals bij vraag 2 aangegeven heeft de WOZ-ambtenaar van de gemeente als taak een juiste WOZ-waarde vast te stellen. Voor de waardebepaling wordt gebruikt gemaakt van gegevens en informatie uit verschillende bronnen, zoals informatie uit basisregistraties. Informatie over de inpandige staat ven een woning zoals de kwaliteit en het onderhoudsniveau van de binnenkant van een woning (waaronder de staat van keuken, badkamer of toilet), is alleen bij de woningeigenaar beschikbaar. Hierover kan de WOZ-ambtenaar dan ook informatie opvragen bij de woningeigenaar. Een mogelijkheid om deze informatie te verkrijgen is bijvoorbeeld door de woningeigenaar te vragen een inlichtingenformulier in te vullen en/of door een inpandige opname van de woning door een gemeentelijk taxateur. Een aantal gemeenten heeft naast deze optie, de optie geboden om zelf foto’s aan te leveren.
De optie van zelfgemaakte foto’s is ontstaan in coronatijd als alternatief voor een inpandige opname door de gemeentelijk taxateur. De Waarderingskamer ziet toe op een zorgvuldige benadering van de belanghebbende en ziet er in het bijzonder op toe dat gemeenten in hun brieven aan woningeigenaren geen verplichtingen opleggen die niet passen binnen de wet en dat gemeenten woningeigenaren actief informeren over het feit dat er meerdere opties zijn om de gevraagde informatie aan te leveren.
Voor de uitvoering van de gemeentelijke WOZ-taak is de geheimhoudingsplicht van toepassing zoals bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht artikel 2:5. Dit betekent dat iedereen betrokken bij de uitvoering van deze gemeentelijke taak geheimhouding geboden is. Daarnaast geldt ook de privacywetgeving (AVG) ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer. Toezicht hierop vindt plaats door de Autoriteit Persoonsgegevens.
Dit toezicht van de Waarderingskamer en de Autoriteit Persoonsgegevens acht ik van belang, ook vanwege het respecteren van het grondrecht van eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer en andere privacyaspecten.

Vraag 8

Welke rol speelt de Waarderingskamer in het tegengaan van gedetailleerdere waardebepaling door middel van foto’s?

De Waarderingskamer is de toezichthouder op de WOZ-taxaties en ziet erop toe dat gemeenten en voor gemeenten werkende uitvoeringsorganisaties op een zorgvuldige manier werken en WOZ-waarden vaststellen die gebaseerd zijn op goede, actuele informatie op een detailniveau die aansluit op de markt en ook goed onderbouwd kunnen worden.
De Waarderingskamer ziet verder toe op een zorgvuldige benadering van de belanghebbende en ziet er in het bijzonder op toe dat gemeenten in hun brieven aan woningeigenaren geen verplichtingen opleggen die niet passen binnen de wet en dat gemeenten woningeigenaren actief informeren over het feit dat er meerdere opties zijn om de gevraagde informatie aan te leveren.

Vraag 9

Wilt u deze vragen een voor een behandelen?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verduurzaming van koopwoningen komt bij gedeeld huizenbezit slecht van de grond»?1

Ja

Vraag 2

Hoe vaak komen deze problemen voor? Kunt u bevestigen of de cijfers, genoemd in het artikel, kloppen?

Deze cijfers zijn afkomstig uit een onderzoek in opdracht van de Vereniging Eigen Huis (VEH) onder appartementseigenaren wonend in (zeer) kleine VvE's.2 Ruigrok NetPanels heeft het kwantitatieve onderzoek uitgevoerd via een online consumentenpanel van Panelclix en Dynata. In totaal hebben 1.073 appartementseigenaren een online vragenlijst ingevuld, waarvan 412 appartementseigenaren wonend in een zeer kleine VvE.
De genoemde conclusies in dit onderzoek zijn geformuleerd na aanvullend verkennend kwalitatief onderzoek middels 2 groepsgesprekken met in totaal 12 deelnemers. Ik vind het fijn dat VEH dit kwantitatieve onderzoek met aansluitend een verkennend kwalitatief onderzoek heeft uitgevoerd. Deze uitkomsten komen overeen met het verkennend kwalitatief gedragsonderzoek dat het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zelf heeft uitgevoerd onder kleine VvE’s.3
Het is ingewikkeld om onderzoek te doen naar (zeer) kleine VvE's, omdat kleine VvE’s moeilijker te bereiken zijn. Daarmee is er een minder compleet beeld van de totale doelgroep. De uitkomsten van het onderzoek in opdracht van VEH leveren wat meer inzichten op, maar het is ook voor VEH lastig gebleken om een kwantitatief onderzoek naar kleine VvE’s te laten doen onder een grotere representatieve groep. De resultaten uit het onderzoek voor (zeer) kleine VvE’s moeten met voorzichtigheid worden gebruikt, omdat het een vertekend beeld geeft door de beperkte resultaten vanuit inactieve kleine VvE’s.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het een onwenselijke ontwikkeling is als woningeigenaren, die hun woning willen verduurzamen, nu niet hun huis kunnen verduurzamen, omdat de instemming van de vereniging van eigenaren (VvE) uitblijft?

Ik deel de mening dat de verduurzaming van VvE-gebouwen specifieke aandacht verdient. Ongeveer 20% van het totale aantal woningen is onderdeel van een VvE. Zoals ik uw Kamer in mijn brief van 23 december 2022 heb toegelicht, ondervinden appartementseigenaren en VvE’s door het gezamenlijke eigendom verschillende uitdagingen bij de verduurzaming van het gebouw.4 Op 5 september jl. heb ik u daarom de uitgewerkte Versnellingsagenda verduurzaming gebouwen in beheer van Verenigingen van Eigenaars (VvE-versnellingsagenda verduurzaming) toegezonden. In de bijbehorende Kamerbrief is een samenvatting van de VvE-versnellingsagenda verduurzaming opgenomen.5
De kern van de VvE-versnellingsagenda verduurzaming betreft een combinatie van verschillende onderdelen, waaronder het aanpassen van de besluitvormingsregels voor verduurzamingsmaatregelen en het informeren en ontzorgen van VvE’s en appartementseigenaren. Door de VvE-versnellingsagenda verduurzaming wordt het voor appartementseigenaren en VvE-bestuur makkelijker om het VvE-gebouw integraal te verduurzamen.
In het antwoord op vraag 5 geef ik nader aan wat de verschillende onderdelen van de VvE-versnellingsagenda verduurzaming inhouden.

Vraag 4

Heeft u enkele succesverhalen om inzichtelijk te maken hoe VvE's wel gezamenlijk met huiseigenaren optrekken in de verduurzaming? Zo ja, kunt u hier lessen uit trekken om toe te passen in situaties waar VvE's er niet uitkomen?

Een les die getrokken kan worden uit verschillende succesverhalen is dat verduurzaming van het VvE-gebouw het beste kan worden uitgevoerd door planmatig onderhoudsmaatregelen te combineren met verduurzamingsmaatregelen (integrale aanpak). Ook blijkt uit deze succesverhalen dat het loont om als VvE-bestuur tijd te investeren in het benaderen van appartementseigenaren afzonderlijk, bijvoorbeeld omdat niet alle eigenaars de Nederlandse taal beheersen. Door de individuele benadering worden appartementseigenaren zich ook bewust van hun eigen rol bij het duurzaam onderhoud van het gebouw en daardoor ontstaat het vertrouwen om gezamenlijk het gebouw te verduurzamen. Deze individuele aanpak komt gemakkelijker tot stand wanneer een procesbegeleider het VvE-bestuur bij het organiseren van draagvlak ondersteunt.
VvE’s die al hebben gekozen voor zo’n integrale aanpak, kunnen andere VvE’s inspireren. Enkele van deze koplopers worden al op de websites van RVO6, het Warmtefonds7 en de Duurzame Huizen Route8 als goede voorbeelden genoemd. Sinds september 2023 is het voor steeds meer VvE-bestuurders en appartementseigenaren mogelijk om via de Duurzame Huizen Route ervaringen te delen over het verduurzamen van het gebouw.

Vraag 5

Hoe kunnen VvE's, gezien hun belangrijke taak ten aanzien van het gemeenschappelijk gebouwbeheer, zo worden ingericht of geholpen dat het geheel of gedeeltelijk verduurzamen van gedeeld bezit toch mogelijk wordt?

De VvE-versnellingsagenda verduurzaming omvat verschillende onderdelen.
De besluitvormingsregels voor verduurzamingsmaatregelen worden aangepast door het quorum (aanwezigheidsvereiste) af te schaffen en een gewone meerderheid (50%+1) te hanteren voor verduurzamingsmaatregelen. Andere mogelijke oplossingen worden nader onderzocht, zoals het vereenvoudigen van de splitsingsakteregels en het invoeren van een integraal verduurzamingsplan voor alle VvE’s. Daarnaast is het onderzoek naar de verbreding van het wetsvoorstel notificatieregeling oplaadpunten VvE’s relevant. Dit wordt verder toegelicht in het antwoord op vraag 8.
Vanuit de VvE-versnellingsagenda verduurzaming ondersteunen de gemeenten via een VvE-verduurzamingsloket en/of procesbegeleiders de appartementseigenaren en VvE-bestuurders bij het verduurzamen van het VvE-gebouw. Bovendien zal vanaf eind 2023 de VvE-pagina op verbeterjehuis.nl stapsgewijs verbeterd worden. Hierdoor zullen appartementseigenaren zich meer bewust worden van hun eigen rol bij het duurzaam onderhouden van het gebouw. Ik zie hier ook een rol weggelegd voor de partijen in de koop- en leveringsketen. Ik onderzoek hiervoor op welke wijze aspirant-kopers van een appartement door bijvoorbeeld hun notaris, makelaar en hypotheekadviseur beter over de rechten en plichten van een appartementseigenaar kunnen worden geïnformeerd.
VvE’s worden vanaf januari 2024 door de uitbreiding van de subsidieregeling voor VvE’s (SVVE) verder geholpen met de verduurzaming van het VvE-gebouw. Zo worden voor monumenten de minimale isolatiewaarden verlaagd, zodat deze beter aansluiten op de aard van het gebouw. En naast subsidie voor procesbegeleiding kan een VvE voortaan ook subsidie aanvragen voor verschillende onderzoeken die nodig zijn voor het besluit voor het verduurzamen van het gebouw. Er kan bijvoorbeeld subsidie worden aangevraagd voor een asbestonderzoek of flora- en faunaonderzoek. Een VvE kan naast de SVVE ook gemeentelijke subsidies aanvragen en deze subsidies «stapelen».
Naast de subsidies is ook de mogelijkheid voor het lenen van geld verbeterd. Vanaf 26 april jl. is de rente van de VvE-Energiebespaarlening van het Warmtefonds met 1,5% verlaagd. De huidige rente ligt op 2,6%.9 Het Warmtefonds werkt daarnaast aan een regeling voor appartementseigenaren zonder leenruimte. Hierdoor zullen appartementseigenaren vanuit financieel oogpunt minder snel tegen het VvE-besluit voor verduurzamingsmaatregelen en de VvE-Energiebespaarlening stemmen.

Vraag 6

Welke stimuleringsmaatregelen heeft u om het toch voor VvE's aantrekkelijker te maken om (collectieve) verduurzamingsmaatregelen te nemen?

Appartementseigenaren worden meer bewust gemaakt van hun eigen rol bij het verduurzamen en onderhouden van het gebouw. Dit najaar zal de verbetering van de VvE-pagina op Verbeterjehuis.nl starten. In 2024 wordt een begin gemaakt met een landelijk VvE-verduurzamingsloket. Omdat het belangrijk is voor VvE’s om lokaal te worden ondersteund bij het verduurzamingsproces, zullen gemeenten die deze lokale ondersteuning aan VvE’s willen bieden hierbij worden geholpen door het landelijke VvE-verduurzamingsloket. Zo zullen er informatie, deskundig advies en cursussen beschikbaar worden gesteld. Wanneer dit niet lokaal wordt aangeboden kunnen appartementseigenaren en VvE-bestuurders via het landelijke VvE-verduurzamingsloket toegang krijgen tot informatie en deskundig advies.
In mijn antwoord op vraag 5 heb ik aangegeven dat vanaf januari 2024 de subsidieregeling voor VvE’s (SVVE) wordt uitgebreid. Zo worden voor monumenten de minimale isolatiewaarden verlaagd, zodat deze beter aansluiten op de aard van het gebouw. En naast subsidie voor procesbegeleiding kan een VvE ook subsidie aanvragen voor verschillende onderzoeken die nodig zijn voor het besluit voor het verduurzamen van het gebouw. Bijvoorbeeld een asbestonderzoek of flora- en faunaonderzoek. Een VvE kan naast de SVVE ook gemeentelijke subsidies aanvragen en deze subsidies «stapelen». De SVVE biedt VvE’s subsidie voor het verduurzamen van het hele VvE-gebouw: subsidie voor energieadvies, een duurzaam meerjarenonderhoudsplan, procesbegeleiding, isolatiemaatregelen en warmtepompen, centrale aansluitingen op warmtenetten en zonneboilers. Voor één isolatiemaatregel kan voor ongeveer 15% subsidie worden aangevraagd. Voor twee of meer maatregelen blijft de subsidie ongeveer 30%.
Vanaf 13 november 2023 is er ook een nieuwe subsidieregeling: procesondersteuning voor opschaling renovatieprojecten (SPOR). Een VvE kan subsidie voor procesbegeleiding aanvragen via óf de SPOR, óf de SVVE.
Verschillende gebouweigenaren kunnen als samenwerkingsverband SPOR-subsidie voor procesbegeleiding aanvragen bij hun gebundelde renovatieproject. Dit kunnen bijvoorbeeld twee verschillende VvE’s zijn of één VvE en een aantal andere gebouweigenaren.
Minimaal even belangrijk als subsidie is goede financiering voor VvE’s, zodat zij verduurzamingsmaatregelen kunnen uitvoeren zonder er eerst jaren voor te sparen. Het Warmtefonds biedt steeds meer VvE’s financiering. Sinds 1 december 2022 ook voor kleine VvE’s met minder dan 8 appartementen, met een «vangnet» voor individuele appartementseigenaren in de VvE die de financiering later toch niet blijken te kunnen dragen. De VvE-Energiebespaarlening is ook aan te vragen door VvE’s met commerciële ruimten, waarbij minimaal de helft van de VvE als woonruimte in gebruik dient te zijn.
In mijn antwoord van vraag 5 heb ik aangegeven dat vanaf 26 april jl. de rente van de VvE-Energiebespaarlening van het Warmtefonds met 1,5% is verlaagd.
Het Warmtefonds werkt daarnaast aan een regeling voor appartementseigenaren zonder leenruimte. Ik verken momenteel samen met het Warmtefonds en de VvE-praktijk welke mogelijkheden er zijn om de VvE-financiering bij het Warmtefonds verder te verbeteren.

Vraag 7

Hoe kunnen woningeigenaren worden geholpen bij situaties waarbij de VvE de verduurzamingsmaatregelen blokkeert?

Appartementseigenaren kunnen worden geholpen door het inschakelen van een procesbegeleider. Zoals reeds toegelicht in vraag 4 helpt het inzetten van een procesbegeleider bij het gehele verduurzamingsproces en het creëren van meer draagvlak. Voor procesbegeleiding kan een aanvraag worden gedaan via de SVVE-subsidie, en deze mogelijkheden worden per 1 januari 2024 uitgebreid.
Er kunnen verschillende persoonlijke redenen zijn voor een appartementseigenaar om niet met verduurzamingsmaatregelen te willen instemmen. Bij de vraag hoe een appartementseigenaar aankijkt tegen het treffen van verduurzamingsmaatregelen, kan bijvoorbeeld een rol spelen of de appartementseigenaar zelf in het VvE-gebouw woont of het appartement verhuurt, of in welke levensfase of financiële situatie de appartementseigenaar zich bevindt.
Ik wil appartementseigenaren helpen zich meer bewust te worden van hun verantwoordelijkheden in hun VvE en de rol die zij op zich kunnen nemen bij een verduurzamingstraject. Sinds september 2023 is het voor steeds meer VvE-bestuurders en appartementseigenaren mogelijk om via de Duurzame Huizen Route ervaringen te delen over het verduurzamen van het gebouw. Ook zal dit najaar de verbeteringsslag van de VvE-pagina op verbeterjehuis.nl starten. Daarnaast zal in 2024 een begin worden gemaakt met een landelijk VvE-verduurzamingsloket.
Gemeenten zullen worden ondersteund bij het opzetten van een lokale ondersteuning aan VvE’s. Hierbij worden gemeenten geholpen door het landelijke VvE-verduurzamingsloket. Aan gemeenten worden informatie, deskundig advies en cursussen beschikbaar gesteld. Wanneer ondersteuning aan VvE’s niet lokaal wordt aangeboden, kunnen appartementseigenaren en VvE-bestuurders toegang krijgen tot informatie, deskundig advies via het landelijk VvE-verduurzamingsloket.
Om het nemen van een gezamenlijk besluit te vergemakkelijken, is van belang dat iedere eigenaar het belang ziet van een te nemen besluit of tenminste erop kan vertrouwen dat het besluit zijn belangen niet onevenredig schaadt. Daarom onderzoek ik wat individuele appartementseigenaren motiveert en hen helpt om eerder in te stemmen met de verduurzamingsmaatregelen van het VvE-gebouw.

Vraag 8

Is het wat u betreft wenselijk en mogelijk om niet-zichtbare verduurzamingsmaatregelen (bijvoorbeeld het plaatsen van dubbel glas) altijd toe te staan zonder toestemming van de VvE? Bent u bereid om een lijst met deze maatregelen op te stellen?

Op grond van het wetsvoorstel notificatieregeling oplaadpunten VvE’s kan een appartementseigenaar volstaan met een notificatie (kennisgeving) aan het VvE-bestuur bij het plaatsen van een oplaadpunt, wanneer wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. Het wetsvoorstel is van 12 juli 2021 tot 6 september 2021 in internetconsultatie geweest10 en is tot nu toe niet verder gebracht naar aanleiding van de ontvangen internetconsultatiereacties en de te onderzoeken noodzaak tot verbreding van het wetsvoorstel vanwege de aangescherpte klimaatdoelen in het coalitieakkoord van december 2021. De notificatieregeling zal overigens worden meegenomen in een groter wetsvoorstel dat naar verwachting in werking treedt in 2026. Dit wetsvoorstel waarin ook de besluitvormingsregels en het afschaffen van het quorum worden genoemd, is gepresenteerd in de VvE-versnellingsagenda verduurzaming.
Ik vind het van belang dat individuele appartementseigenaren die graag willen verduurzamen hierin niet tegengehouden worden door een VvE die zelf niet de regie neemt in het duurzaam onderhouden van het gebouw. Daarom onderzoek ik of ik de appartementseigenaren die willen verduurzamen kan helpen door de notificatieregeling voor oplaadpunten te verbreden naar meerdere verduurzamingsmaatregelen. Welke verduurzamingsmaatregelen onder de notificatieregeling kunnen vallen, wordt nader onderzocht. Het gaat hierbij om verduurzamingsmaatregelen die nauw verbonden zijn aan het appartement zelf, zoals het vervangen van enkel glas door isolatieglas. In dit kader wil ik benadrukken dat het de voorkeur verdient dat het VvE-gebouw integraal verduurzaamd wordt, en niet per appartement.

Vraag 9

Kunt u aangeven op welke wijze er wordt gewerkt aan een langetermijn oplossing voor de problemen met trage verduurzaming bij gedeeld huizenbezit?

Een lange termijn oplossing is vooral gericht op het ontzorgen van appartementseigenaren en VvE’s en middels een wetswijziging waarin de besluitvormingsregels voor verduurzamingsmaatregelen worden vergemakkelijkt en waarin de notificatieregeling wordt meegenomen. In het kader van de VvE-versnellingsagenda verduurzaming onderzoek ik allereerst wat individuele appartementseigenaren motiveert en kan helpen om eerder in te stemmen met de verduurzamingsmaatregelen van het VvE-gebouw. Appartementseigenaren worden meer bewust gemaakt van hun eigen rol bij het verduurzamen en onderhouden van het gebouw.
In 2024 zal een start gemaakt worden met een landelijk VvE-verduurzamingsloket. Gemeenten zullen worden ondersteund bij het opzetten van een lokale ondersteuning aan VvE’s via dit loket. Aan gemeenten worden informatie, deskundig advies en cursussen beschikbaar gesteld. Wanneer ondersteuning aan VvE’s niet lokaal wordt aangeboden kunnen appartementseigenaren en VvE-bestuurders toegang krijgen tot informatie, deskundig advies bij het landelijk VvE-verduurzamingsloket.
Daarnaast werk ik aan een wetsvoorstel om de besluitvormingsregels voor verduurzamingsmaatregelen aan te passen door het quorum (aanwezigheidsvereiste) af te schaffen en een gewone meerderheid (50%+1) te hanteren voor verduurzamingsmaatregelen. Andere mogelijke oplossingen worden momenteel onderzocht, zoals het invoeren van een integraal verduurzamingsplan voor alle VvE’s.

Vraag 10

Ziet u bijvoorbeeld mogelijkheden om tot wetgeving te komen waarin wordt bepaald dat de VvE te allen tijde bevoegd is op het gebied van duurzaamheid, zoals door sommige experts wordt geopperd?2 Wat zouden de voor- en nadelen zijn van een dergelijke optie?

Ik ben niet voornemens wetgeving met die strekking te gaan voorbereiden. Wanneer verduurzamingsmaatregelen worden genomen, kan dit betekenen dat er wijzigingen worden aangebracht in de bestaande kostenverdeling tussen de appartementseigenaren en in de verdeling van de gemeenschappelijke- en privédelen van het gebouw. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de aanleg van nieuwe collectieve installaties en bijbehorende leidingen die zowel door gemeenschappelijke delen als privédelen gaan. Het te allen tijde bevoegd maken van de VvE bij verduurzamingsmaatregelen zou daarom kunnen betekenen dat ingegrepen wordt in het eigendomsrecht van individuele appartementseigenaren, zonder dat zij daar zelf invloed op hebben. Maar met de acties aangekondigd in de VvE-versnellingsagenda ga ik VvE’s helpen eenvoudiger te kunnen verduurzamen, waarbij ik alle belangen in het oog houd. Voor een weergave van de verschillende onderdelen van de agenda verwijs ik graag naar het antwoord op vraag 5.

Vraag 11

Kunt u de vragen één voor één beantwoorden?

Ja, dat heb ik gedaan.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Straatje erbij in elk dorp oplossing woningcrisis»?1

Ja, ik ben hiermee bekend.

Vraag 2

Kunt u uiteenzetten of u de conclusie van de directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), «Als elk dorp er een straatje bijbouwt, kunnen we in Nederland in een paar jaar tijd 300.000 woningen bouwen», wel of niet onderschrijft?

EIB doet voorstellen om ook te kijken naar bouwmogelijkheden aan de randen van gemeenten. Om twee redenen vind ik het van belang om te kijken naar deze locaties. Allereerst om overal kansrijke locaties te ontwikkelen om de bouwambitie van 900.000 woningen tot en met 2030 te halen: binnenstedelijk én buitenstedelijk. Ook bouwen aan de randen van gemeenten hoort daar dus bij. Ten tweede is bouwen aan de randen van gemeenten belangrijk vanuit het oogpunt van leefbaarheid, vooral in kleine kernen met weinig mogelijkheden om in het bestaand bebouwd gebied te bouwen.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoeveel van de woningen aan de randen van gemeenten, genoemd in het artikel, zijn opgenomen in de afspraken die met de provincies zijn gemaakt op 13 oktober jongstleden?

Onderdeel van de provinciale afspraken is onder meer het aantal te bouwen woningen per provincie, en de daarvoor benodigde plancapaciteit. De doorvertaling naar locaties vindt plaats in de regionale woondeals. Daarom is op basis van de provinciale afspraken geen doorrekening te maken van het aantal woningen aan randen van gemeenten. Ik zet er bij de woondeals op in dat meer focus komt te liggen op kansrijke locaties, zowel door binnenstedelijk als door buitenstedelijk te bouwen.
ABF raamt dat 35 à 40% van de huidige woningbouwplannen buiten bestaand bebouwd gebied ligt. Daarnaast zie ik dat de door EIB aangedragen locaties voor Noord-Holland Noord naar schatting al voor 75% onderdeel zijn van de plancapaciteit. 2

Vraag 4

Kunt u toelichten hoe u aankijkt tegen het voorstel van de EIB in relatie tot het creëren van meer zekerheid voor het bouwen van grote aantallen woningen, mede gelet op het feit dat de afgelopen jaren tot 40 procent van de binnenstedelijke bouwplannen is afgevallen door complexiteit?

Ik zie dit voorstel als een ondersteuning van mijn beleid. Om de grote woningnood het hoofd te kunnen bieden zullen we vol moeten inzetten op de realisatie van alle kansrijke woningbouwlocaties. Om te zorgen voor voldoende zekerheid voor wat betreft bouwlocaties, is onderdeel van mijn bestuurlijke afspraken met provincies en gemeenten dat zij zorgen voor ruim voldoende bouwlocaties in de plannen. Afgesproken is 130% plancapaciteit ten opzichte van de netto woningbouwopgave. Die 130% plancapaciteit moet ook op peil blijven, zodat er voldoende plannen beschikbaar blijven als plannen vertragen of vervallen. Ik wil dat in de woondeals marktpartijen en corporaties daar een bijdrage aan kunnen leveren door te signaleren wanneer plannen vertragen, of door reservelocaties aan te dragen, voor het geval dat er locaties vertragen of afvallen.

Vraag 5

Hoe kijkt u aan tegen de verwachting dat binnenstedelijk bouwen alleen maar moeilijker wordt door de complexiteit, stijgende bouwkosten en ambtenarentekorten in combinatie met de wensen voor betaalbare woningen en bereikbaarheid?

Ik zie dat woningbouw inderdaad ingewikkelder wordt vanwege deze omstandigheden maar ook stikstof, gebrek aan menskracht in de bouw en veranderende marktomstandigheden. Ik verwacht dat dit niet alleen het geval zal zijn bij binnenstedelijke locaties. Zo kan er bij buitenstedelijke ontwikkelingen ook sprake zijn complexiteit vanwege een samenhang van ruimtelijke opgaven zoals het water- en bodemsysteem, de ligging in de nabijheid van natuurgebieden, of de nabijheid van windparken. Daarom is mijn inzet gericht op versnelling van de woningbouw, op locaties die snel te realiseren zijn: grote en kleinere locaties, in de stad én aan de randen van gemeenten.

Vraag 6

Klopt de daling van 67 procent naar 34 procent van het aantal «harde» plannen uit het onderzoek van het EIB? Zo ja, welke verklaring heeft u voor deze daling? Zo nee, kunt u uiteenzetten waarom dit percentage niet klopt?

Dit klopt niet. Zowel de harde als zachte plancapaciteit is gestegen, alleen de zachte sneller dan de harde capaciteit. Uit de inventarisatie plancapaciteit voorjaar 2022 (meetperiode 2022–2030), blijkt dat in vergelijking met de vorige meting in voorjaar 2021 (meetperiode 2021–2029) de totale plancapaciteit is gestegen van 961.000 naar 1.033.900. Doordat de totale plancapaciteit harder is gegroeid dan de harde plancapaciteit, is het percentage harde plancapaciteit gedaald van 35% naar 33%.3 Er is dus geen daling van 67% naar 34%. In absolute aantallen is de harde plancapaciteit toegenomen, van 335.100 naar 344.900.
Plannen worden vaak pas in het laatste stadium van het voorbereidingstraject hard gemaakt. Daarom is vooral de harde plancapaciteit voor de korte termijn belangrijk. Voor de periode tot en met 2025 is het aantal harde plannen 89% van het totaal aantal benodigde plannen voor die periode. Daarnaast is het van belang om te zorgen voor 130% plancapaciteit, zoals hiervoor uiteengezet (zie vraag 4).

Vraag 7

Kunt u toelichten wat de stand van zaken is met betrekking tot de bouw en de locaties van de 85.000 flexwoningen? Klopt het dat voor deze woningen naar locaties wordt gekeken waar de bouw van woonwijken gepland staat, zoals het artikel stelt? Zo ja, kunnen deze locaties tijdig beschikbaar komen voor permanente bouw?

Vanwege de toestroom van ontheemden uit Oekraïne en de nodige huisvesting van statushouders is de ambitie om 37.500 flex- en transformatiewoningen eind 2024 gerealiseerd te hebben. Ik werk er, samen met gemeenten, corporaties en de bouw, hard aan om dit waar te maken. Ik merk bij hen veel enthousiasme, dat ook uitmondt in de vele plannen die zijn ingediend. De grote uitdaging waar wij met elkaar voor staan is om nu snel te komen tot realisatie van deze plannen. Voor deze 37.500 wordt nu versneld gekeken naar locaties, onder andere met behulp van de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting en met de maatregelen zoals benoemd in de kamerbrief van de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid over de voortgang van de afspraken over de aanpak van de opvangcrisis.4 Begin volgend jaar zal ik u informeren over de realisatie van het aantal flexwoningen in 2022.
De locaties waarnaar wordt gekeken, kunnen locaties zijn die nu geen bestemming wonen hebben, maar tijdelijk kunnen worden benut. Dat kunnen toekomstige woningbouwlocaties zijn. Met de bouw van flexwoningen kan al gestart worden met de gebiedsontwikkeling met het oog op placemaking of in het kader van adaptieve/geleidelijke gebiedsontwikkeling. Het is dus niet zo dat door de bouw van flexwoningen, de bouw van permanente woningen vertraagd of tegengegaan. Een mooi voorbeeld is de ontwikkeling van de Noordoosthoek in de Groote Wielen in Den Bosch. 5 Een groot deel van de woningen blijft hier maximaal 15 jaar staan. Bewoners krijgen in die gevallen een huurcontract tot de einddatum van de tijdelijke omgevingsvergunning. Binnen 7 tot 15 jaar verhuist een deel van de woonerven naar andere plekken in de Noordoosthoek of elders in de stad. Bewoners kunnen meeverhuizen als ze willen. Met deze nieuwe manier van gebiedsontwikkeling verandert het woongebied geleidelijk en is er geen harde scheiding meer tussen tijdelijke en permanente bebouwing. Ook kan een gemeente er voor kiezen dat de flexwoningen uiteindelijk wel permanent blijven staan, mits dat volgens de geldende regelgeving ook kan. Vele flexwoningen voldoen aan het bouwbesluit permanente bouw en hebben daarmee ook de kwaliteit die nodig is om ze permanent te maken.

Vraag 8

Deelt u de mening dat er kansen liggen om snel op te schalen met buitenstedelijk bouwen, met name aan de randen van gemeenten, omdat daar de ruimte is en de infrastructuur en voorzieningen al aanwezig zijn?

Ik ben van mening dat er zowel kansen liggen aan de randen van gemeenten als op binnenstedelijke locaties. Het verschilt van locatie tot locatie of de benodigde infrastructuur en voorzieningen aan de randen van gemeenten al aanwezig zijn. Ik vind het van belang dat we alle kansrijke locaties benutten. Ik wil dus ook buitenstedelijke locaties benutten zonder daarbij afbreuk te doen aan de uitgangspunten rondom zuinig ruimtegebruik en de bescherming van belangen zoals landschap en natuur.

Vraag 9

Heeft u een compleet overzicht van alle gemeenten die graag aan de randen van de gemeenten willen bouwen?

Nee, over een dergelijk overzicht beschik ik niet. Bij de totstandkoming en uitvoering van de woondeals wil ik graag dat kansrijke locaties in beeld komen, ook om te zorgen voor voldoende locaties als andere locaties vertragen of afvallen. Dat kunnen dus ook locaties aan de randen van gemeenten zijn.

Vraag 10

Wilt u, in aanvulling op vraag 9, onderzoeken hoeveel woningen aan de randen van de gemeenten zouden kunnen worden gebouwd, maar die nu niet naar boven zijn gekomen in de afspraken met de provincies van 13 oktober jongstleden, vanwege het toepassen van de ladder van duurzame verstedelijking?

Bij brief van 26 oktober heb ik uw Kamer gemeld dat ik de ladder voor duurzame verstedelijking momenteel laat evalueren.6 In het kader van de evaluatie worden gesprekken met gemeenten, provincies, bouwondernemingen, projectontwikkelaars en hun marktorganisaties gevoerd om zo een beter en vollediger beeld te krijgen van de knelpunten die zij bij toepassing van de ladder ervaren en welke oplossingen daarvoor kunnen worden gevonden. In dat kader zal met de betrokken partijen worden bezien in hoeverre de ladder het bouwen aan de rand van een gemeente/kern bemoeilijkt. Deze evaluatie verwacht ik in het eerste kwartaal 2023. Daarnaast wil ik dat belemmeringen voor de realisatie van kansrijke locaties aan de randen van gemeenten worden besproken bij de uitvoering van woondeals.

Vraag 11

Kunt u de vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Lening duurder bij kant-en-klare woning, starters dupe» in de Telegraaf?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het ernstig is dat kopers van fabrieksmatige woningen niet onder de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) vallen?

Fabrieksmatig gebouwde woningen kunnen wel degelijk gefinancierd worden in combinatie met NHG en de starterslening van SVn. Meerdere aanbieders van fabrieksmatige woningen beschikken immers over het benodigde waarborgcertificaat, ook wel bekend als nieuwbouwgarantie.

Vraag 3

Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat kopers van fabrieksmatige woningen wel onder de NHG gaan vallen?

Dat is reeds mogelijk. Initiatiefnemers kunnen, bij een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend, een certificaat aanvragen. Als een partij aan alle door de instelling gestelde voorwaarden voldoet en ook het project doorstaat de toets van de instelling, ontvangt zij het benodigde certificaat waarmee de kopers vervolgens in aanmerking komen voor een NHG-hypotheek en daarmee ook voor de Starterslening van SVn.2 Uit gesprekken die ik met de verzekerende partijen heb gevoerd, heb ik wel begrepen dat het met name voor startups lastig kan zijn om een certificaat te ontvangen, omdat zij niet aan de solvabiliteitseisen die worden gesteld kunnen voldoen. Daarom heb ik de afbouwverzekeraars gevraagd of zij kunnen kijken naar hoe startups die innovatief bouwen geholpen kunnen worden om toch een certificaat te verkrijgen.

Vraag 4

Kunt u, in het verlengde van vraag 3, toezeggen dat de belemmeringen voor het verkrijgen van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie bij de aankoop van een woning vervaardigd in een fabriek binnen een maand worden opgelost?

Ik herken mij niet in de beeldvorming dat er belemmeringen zijn voor het verkrijgen van een hypotheek met op fabrieksmatig gebouwde woningen. Het probleem is niet dat deze woningen in de fabriek worden gebouwd, maar het ontbreken van een nieuwbouwgarantie. Andere ontwikkelaars van fabrieksmatig gebouwde woningen beschikken wel over een certificaat.
Zoals ik bij mijn antwoord op vraag 3 heb aangegeven kan de initiatiefnemer bij een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend een certificaat aanvragen. Mij zijn, op basis van de gesprekken die ik met een aantal afbouwverzekeraars heb gevoerd, geen signalen bekend dat het gehanteerde bouwconcept een reden is waardoor initiatiefnemers niet in aanmerking komen voor een nieuwbouwgarantie.

Vraag 5

Hoe gaat u ervoor zorgen dat dit soort problemen in de praktijk worden opgelost, gelet op het feit dat u fabrieksbouwen wil stimuleren en gelet op het feit dat u fabrieksbouw als één van de oplossingen ziet om het woningtekort op te lossen?

Zie mijn antwoord op vraag 4. Daarnaast bestaan er verschillende platforms waarbij BZK is betrokken waar vergelijkbare problemen uit de praktijk geagendeerd kunnen worden, zoals de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen en het Lente-akkoord 2.0.

Vraag 6

Hoeveel woningen kunnen er fabrieksmatig worden geproduceerd in 2023 en 2024?

In juni 2021 is het Programma conceptuele bouw en industriële productie aan de Tweede Kamer aangeboden. In dit programma is ook het groeipad van industriële woningbouwproductie in beeld gebracht. Hierbij is het vertrekpunt dat er in 2020 circa 10 duizend woningen industrieel zijn geproduceerd. De verwachte potentie van de industriële woningbouwproductie is 40 duizend woningen per jaar vanaf het jaar 2025. In dit groeipad is geen splitsing gemaakt in de tussenliggende jaren. Uiteindelijk is de ambitie om in 2030 de helft van alle nieuwbouwwoningen industrieel en circulair te produceren, zoals ook gesteld in het Programma Woningbouw.

Vraag 7

Zijn er belemmeringen bij het opschalen van fabrieksbouw? Zo ja, hoe neemt u deze belemmeringen weg?

Het opschalen van fabrieksbouw vraagt om een andere manier van kijken naar de manier waarop we woningen bouwen. In de transitie naar meer industrieel geproduceerde woningen doen zich verschillende belemmeringen voor. Hierbij kan gedacht worden aan het, vaak ten onrechte, negatieve imago van fabrieksmatig gebouwde woningen en de benodigde aanpassingen in werkwijzen om de productie van bouwplaats naar fabriek te verplaatsen. In het Programma conceptuele bouw en industriële productie worden de aanwezige belemmeringen toegelicht, met voorstellen om deze belemmeringen weg te nemen. In het actieplan versnellen dat ik in november met uw Kamer verwacht te delen ga ik verder in op de concrete acties die ik onderneem om de industriële bouw verder te stimuleren.

Vraag 8

Kunt u toelichten wat de stand van zaken is met het universele label en/of de standaard bouwvergunning voor deze woningen?

In antwoord op eerdere vragen van het lid Boulakjar (D66) heb ik toegelicht op welke wijze met de komst van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) invulling gegeven kan worden aan het grotendeels landelijk goedkeuren van fabriekswoningen.3 Op 14 oktober heb ik uw Kamer een afschrift gestuurd over uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet naar 1 juli 2023 en daarmee schuift ook de invoering van de Wkb door. De komende periode zullen partijen blijven inzetten op het houden van proefprojecten, waarbij inmiddels ook de nodige conceptuele bouwers betrokken zijn.

Vraag 9

Hoe gaat u bijdragen aan het oplossen van het probleem van de bouwers van fabriekswoningen, aangezien ze aanlopen tegen fluctuerende afname, omdat er geen locaties zijn of gemeenten de beschikbare locaties inrichten voor de traditionele bouwwijze?

Het stimuleren van circulaire en industriële bouw verloopt via verschillende sporen. Zo wordt er momenteel vanuit de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting gewerkt aan het opzetten van een landelijke bouwstroom in samenspraak met woningcorporaties, hetgeen de fabrieken continuïteit kan bieden voor een langere periode. Daarnaast wordt er in het kader van de woondeals concreet gesproken met alle woondealregio’s over de ambitie om circulair en industrieel geproduceerde woningbouw te stimuleren. Zoals in antwoord 7 aangegeven verwacht ik uw Kamer in november het actieplan versnellen aan te bieden, waarin ik verder in ga op de concrete acties die ik onderneem om de industriële bouw verder te stimuleren.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bouw van duizenden woningen op pauzeknop door stijgende bouwkosten»?1

Ja.

Vraag 2

In hoeverre verwacht u dat er, naast de genoemde woningbouwprojecten in het artikel, nog meer projecten op de tocht komen te staan?

Uit het artikel blijkt dat er een aantal knelpunten is, waardoor woningbouwprojecten vertraging oplopen of komen stil te staan. Knelpunten zoals procedures en vergunningen zijn bij mij bekend. Een woningbouwproject heeft momenteel gemiddeld een doorlooptijd van 10 jaar. Dat is lang. Ik stuur u begin volgend jaar een plan om de doorlooptijd van woningbouwprojecten structureel te verkorten.
Naast bestaande knelpunten zijn ook de economische omstandigheden onzekerder geworden. Hierbij gaat het om hogere bouwkosten maar ook om een stijgende rente. De stijgende rente zorgt er voor dat potentiële kopers minder kunnen lenen en er minder rendement is voor investeerders. Wanneer er onvoldoende woningen door deze hoge kosten worden gekocht kan een project worden uitgesteld.
De omstandigheden zijn onzeker, ik waag me daarom niet aan inschattingen over hoeveel woningbouwprojecten hierdoor mogelijk beïnvloed worden. Wel hou ik nadrukkelijk vinger aan de pols. Ik ben continu in gesprek met bouwers, ontwikkelaars, investeerders, provincies, gemeenten, corporaties en andere marktpartijen en maatschappelijke organisaties.

Vraag 3

Kunt u reageren op het feit dat meer dan de helft van het aantal vertraagde woningbouwprojecten het gevolg is van lange procedures?

Ik beantwoord deze vraag in samenhang met vraag 5.

Vraag 4

Welke verklaring heeft u voor het feit dat nagenoeg alleen woningen in woontorens en hoogbouw door bouwkostenstijgingen zijn vertraagd, tegenover een beperkte vertraging van het aantal eengezinswoningen?

Op basis van de laatste indexeringen van grondstofprijzen van Bouwend Nederland is dat verschil in kostenstijgingen voor hoogbouw en laagbouw en de verder impact op het bouwproces niet duidelijk te zien. Daarom kunnen wij ook geen duidelijke verklaring geven voor het genoemde verschil.
We hebben signalen dat hoogbouw door zijn aard eerder vertraging kan oplopen dan laagbouw. Laagbouwprojecten zijn gemakkelijker faseerbaar, zodat doorgebouwd kan worden als er onvoldoende bouwcapaciteit is, materiaaltekort of de vraag tegenvalt. Bij hoogbouw is meer sprake van «alles of niets», je zet geen halve toren neer. Daarbij is het mogelijk dat de vraag naar duurdere woningen als eerste terugloopt bij veranderende economische omstandigheden, hoogbouw is daar eerder vatbaar voor.
De bouwkosten zijn daarnaast mede door de stijgende materiaal- en energiekosten opgelopen. Als reactie hierop is Intentieverklaring «Samen doorbouwen in onzekere tijden« gezamenlijk opgesteld. Daarin hebben partijen naar elkaar uitgesproken om ervoor te zorgen dat er ook ten tijde van onzekerheden en stijgende bouwkosten kan worden doorgebouwd.

Vraag 5

Zijn bij u nog andere redenen bekend waardoor de bouw van eengezinswoningen vertraagd wordt behalve de genoemde stikstofproblemen?

Het realiseren van woningbouwprojecten – waaronder de bouw van eengezinswoningen – kent inderdaad vaak een lange – en wat mij betreft een te lange – doorlooptijd. Er is een groot aantal redenen waardoor het proces van woningbouwontwikkeling – kan worden vertraagd.
De woningbouw wordt onder meer vertraagd door de lange doorlooptijd van processen en procedures bij onder meer bestemmingsplannen en vergunningenverlening. Ook hebben we in Nederland te maken met aanhouden hoge bouwprijzen, met beperkte beschikbaarheid van materiaal, de rentestijging en de krapte op de arbeidsmarkt.
Daarbij moeten procedures ook zorgvuldig worden doorlopen, worden de beginselen van het behoorlijk bestuur gerespecteerd en is er ruimte nodig voor een zorgvuldige belangenafweging. Met actielijn twee 2 van Programma Woningbouw en de Wet versterking regie op de Volkshuisvesting zet ik in op het generiek versnellen de woningbouw. Om de bouwproductie te verhogen is het cruciaal dat ook wordt gewerkt aan het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van de processen en procedures bij woningbouwontwikkeling.
Daarom kom ik dit jaar voor het kerstreces met een Plan van Aanpak om de woningbouw te versnellen. Ook heb ik middelen beschikbaar gesteld om capaciteit bij de gemeenten via de flexpoolregeling te vergroten.

Vraag 6

Hoe gaat u voorkomen dat binnen bouwprojecten niet de juiste mix van woningen wordt gebouwd, zoals goedkope koop- en huurwoningen, om de businesscase dekkend te krijgen?

Gelet op de maatschappelijke behoefte is de doelstelling om tot en met 2030 600.000 betaalbare woningen te realiseren. Hierover zijn in oktober bestuurlijke afspraken gemaakt met de provincies. Deze doelstelling wordt tot en met begin 2023 op regionaal niveau en gemeenteniveau uitgewerkt tot regionale woondeals.
Met verschillende financiële regelingen, zoals de WBI, draagt het Rijk bij aan een dekkende businesscase.

Vraag 7

Hoe gaat u sturen op het verschijnsel dat sommige ontwikkelaars liever de prijsontwikkelingen op de markt afwachten, voordat er nieuwe deals voor woningbouwprojecten worden gesloten?

Samen met provincies en gemeenten neem ik de regie op woningmarkt. In de regionale woondeals wordt de woningbouwprogrammering tot en met 2030 afgesproken door provincie, gemeenten en Rijk. Om deze aantallen woningen te realiseren zullen gemeenten de instrumenten die ze daarvoor hebben ook moeten inzetten. Zij moeten daarbij nauw samenwerken met marktpartijen.
Is de gemeente grondeigenaar, dan kan zij voorwaarden stellen bij de gronduitgifte, ook over de voortgang van woningbouwprojecten. Ik stimuleer dit middels de woondeal en met handreikingen, zoals de handreiking: «Vertraging voorkomen met grondbeleid», gemeenten nemen ook voorwaarden op die de voortgang van de woningbouw verzekeren.
Lang niet altijd heeft de gemeente zelf de grond in bezit waar de ontwikkeling op moet komen. Dan maakt de gemeente dikwijls afspraken in anterieure overeenkomsten met de grondeigenaar. Hierin kunnen ook afspraken over de voortgang worden opgenomen. Lukt het niet om met een grondeigenaar overeenstemming te bereiken over een anterieure overeenkomst, dan moet de gemeente een exploitatieplan vaststellen ten einde het kostenverhaal te verzekeren. In het exploitatieplan kan ook een fasering worden opgenomen. Op die manier kan een gemeente sturen op de voortgang van de woningbouw.

Vraag 8

Heeft u in beeld hoe hoog de geplande woningbouwproductie is voor 2023 en de jaren daarna? Welke categorieën worden er gebouwd? Welke problemen zijn er bij de ontwikkeling van deze projecten?

In de ABF-rapportage plancapaciteit van voorjaar 2022 zien we 605.400 woningbouwplannen in de netto plancapaciteit voor de periode van 2022 tot en met 2025. Voor de periode van 2026 tot en met 2030 zien we 428.500 woningen in de netto plancapaciteit. Onlangs heb ik u een nieuwe ABF-rapportage toegestuurd.
Met de bestuurlijke woningbouwafspraken met de provincies van oktober 2022 hebben we de doelstelling uitgesproken om ruim 600.000 betaalbare woningen te realiseren. Het gaat om sociale huurwoningen, midden huurwoningen tot € 1.000 en betaalbare koopwoningen tot € 355.000. Deze doelstelling wordt vertaald naar de plannen.
Eventuele knelpunten in de ontwikkeling van de projecten kunnen opgenomen worden in de regionale woondeals. Eventuele extra knelpunten zullen via nog op te richten woondealtafels gesignaleerd en aangepakt worden.

Vraag 9

Heeft u in beeld hoe deze bouwprojecten toch vlot getrokken kunnen worden? Bent u hier voldoende op toegerust?

Onlangs heeft u de Staat van de Volkshuisvesting ontvangen. Hierin ga ik in op de vraag wat het veranderde economisch beeld – zoals de hoge inflatie en de gestegen energielasten – betekent voor volkshuisvesting.