Vraag 1

Kent u de berichten «Komst zorgmijders naar Paasbergflat zorgt voor onrust in Arnhemse wijk»1 en «Stichting Onderdak verrast gemeente Arnhem met plan voor Paasberg»?2

Ja.

Vraag 2

Worden er door de Stichting Onderdak op de genoemde locatie, forensische klanten waaronder ex-gedetineerden opgevangen of mensen die op proefverlof zijn dan wel op basis van een andere justitiële titel? Zo ja, om hoeveel personen zal het gaan en worden deze personen door justitie aangemeld bij de stichting?

Stichting Onderdak is een zorgaanbieder die door de Dienst Justitiële Inrichtingen (DJI) gecontracteerd is voor de Forensische Zorg. Stichting Onderdak geeft aan dat er op 4 juni vijf personen met een forensische titel op de betreffende locatie verbleven. Deze personen zijn hier inderdaad door DJI geplaatst.

Vraag 3

Begrijpt u dat er onrust onder buurtbewoners is of kan ontstaan als er zonder vooroverleg ex-gedetineerden of mensen die elders overlast hebben veroorzaakt in hun buurt worden gehuisvest? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Ik begrijp heel goed dat buurtbewoners zorgen hebben als zij niet tijdig geïnformeerd worden over de komst van een instelling met forensische patiënten in hun wijk. Het is voor het gevoel van veiligheid belangrijk dat duidelijk is wat voor instelling zich wil vestigen in een wijk, welke partijen daarbij betrokken zijn en hoe de veiligheid in de wijk gewaarborgd wordt. Het moet voor buurtbewoners en de gemeente dan ook transparant zijn welke plannen een dergelijke instelling heeft.
Goed contact tussen forensische instellingen en gemeenten is van groot belang. In het kader van de lokale openbare orde en veiligheid is het belangrijk voor een gemeente te weten welke doelgroep in de betreffende instelling verblijft. De gemeente dient op basis van die informatie bijvoorbeeld beslissingen te nemen over de inzet van wijkagenten. Instellingen voor forensische zorg hebben een eigen rol in het onderhouden van goede contacten met de gemeente waarin zij zijn gehuisvest. Uit contact met de Stichting en de gemeente blijkt dat dat in het onderhavige geval niet goed is verlopen. Om ervoor te zorgen dat zorgaanbieders actief en regelmatig in contact treden met gemeenten zal dit voortaan als verplichting opgenomen worden in de contracten tussen DJI en de forensische instellingen.
DJI onderhoudt nauw contact met de gemeente Arnhem en Stichting Onderdak over deze zaak. DJI heeft stichting Onderdak nadrukkelijk opgeroepen te zoeken naar een oplossing die werkbaar is voor de gemeente en recht doet aan de maatschappelijke onrust.
De gemeente Arnhem heeft met vertegenwoordigers van de wijkverenigingen van de drie omliggende wijken gesproken over de ontstane situatie, en heeft afgesproken de vertegenwoordigers van de wijkverenigingen in de ontwikkelingen te blijven betrekken. Tevens zijn omwonenden geïnformeerd middels een brief.

Vraag 4

Deelt u de mening dat vooraf overleg moet hebben plaatsgevonden met de gemeente over de plaatsing van personen door de genoemde stichting? Zo ja, hoe komt het dat dit niet gebeurd is? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe gaat u er voor zorgen dat de gemeente en de bewoners nu wel geïnformeerd gaan worden? Hoe gaat u er voor zorgen dat dit voortaan wel op tijd gaat gebeuren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Mitroshuurders vrezen extreme huurverhoging»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw inhoudelijke reactie op het artikel?

De afweging of een verkoop van een corporatiewoning gewenst is, wordt in eerste instantie door lokale partijen gemaakt. Hierover kunnen ook prestatieafspraken tussen gemeente, huurdersorganisatie en gemeenten worden gemaakt. Lokale partijen kunnen hierin de balans tussen verkopen van corporatiewoningen en passende nieuwbouwwoningen betrekken.
Daarbij geldt dat de verkopen van woningen door woningcorporaties zijn gebonden aan wettelijke regels. In de situatie van verkoop van blijvend gereguleerde of potentieel te liberaliseren woningen of complexen aan derden, dient de Autoriteit woningcorporaties de voorgenomen verkoop goed te keuren. De zienswijzen van de gemeente en, bij blijvend gereguleerde woningen, van de huurdersorganisatie worden daarin meegenomen. De Aw geeft aan dat zowel de gemeente Utrecht als de huurdersorganisatie een positieve zienswijze op de voorgenomen verkopen hebben gegeven.
Ook verandert een verkoop niets aan het huurcontract van de zittende huurders. In het stelsel zijn dus waarborgen voor huurders. Dat neemt niet weg dat ik mij kan voorstellen dat de overgang naar een andere verhuurder een gevoel van onzekerheid voor huurders met zich kan meebrengen.

Vraag 3

Erkent u dat er sprake is van woningnood en dat er veel te weinig betaalbare huurwoningen zijn? Acht u het ook ongewenst dat er woningen aan de toch al te beperkte hoeveelheid huurwoningen worden onttrokken? Zo nee, waarom niet?

Er is in Nederland een tekort aan woningen. Dit betreft niet alleen sociale huurwoningen, maar ook middeldure en dure huurwoningen en koopwoningen. De situatie is niet overal hetzelfde maar verschilt per regio en segment. In de Staat van de Woningmarkt 2019 die in het najaar van 2019 verschijnt, zal ik de resultaten presenteren van de uitsplitsing van het actuele woningtekort naar segmenten van de woningmarkt.
Wát er gebouwd moet worden, is een vraag die lokaal moet worden beantwoord. Lokale partijen hebben het beste zicht op wat er in hun regio/gemeente gebouwd moet worden en ook of de verkoop van (sommige typen van) corporatiewoningen daarbinnen past. Ik merk hierbij op dat verkoop van sociale huurwoningen niet betekent dat deze woningen voor de volkshuisvesting verloren gaan, maar dat zij een nieuwe functie kunnen vervullen in een ander woningmarktsegment. Met de opbrengsten kunnen nieuwe passende sociale huurwoningen worden gebouwd of bestaande worden opgeknapt en verduurzaamd.
Om het woningtekort te verminderen zoek ik de samenwerking met de medeoverheden en met de landelijke vertegenwoordigers van partijen die bij de woningbouw in den brede zijn betrokken. Dit heeft geresulteerd in afspraken in het Interbestuurlijk Programma en de Nationale woonagenda. Ook sluit ik woondeals met de regio’s en gemeenten waar de vraag naar uitbreiding van het aantal woningen relatief het grootst is. Zo is ondermeer 24 juni de woondeal met de regio Utrecht (MRU) getekend, waarin afspraken zijn gemaakt om de nieuwbouw van enkele tienduizenden woningen in de regio te versnellen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat huurders correct en tijdig geïnformeerd dienen te worden over de verkoop van sociale huurwoningen en dat zij ook inspraak moeten hebben? Is dat in dit geval afdoende gebeurd in Utrecht?

Ik deel de mening dat huurders correct en tijdig geïnformeerd dienen te worden over de verkoop van sociale huurwoningen. Mitros geeft desgevraagd aan dat dit het geval is geweest. De huurders zijn op 28 november 2017 schriftelijk geïnformeerd over de voorgenomen verkoop en er is een bewonersbijeenkomst georganiseerd. Ook zijn er meerdere gesprekken en bijeenkomsten met huurders en huurdersorganisatie geweest. De Aw geeft aan dat de huurdersorganisatie van Mitros een positieve zienswijze op de verkopen heeft gegeven.

Vraag 5

Op welke wijze zijn de huurders betrokken bij en geïnformeerd over de verkoop van hun sociale huurwoningen aan een commerciële partij? Is dit in uw ogen voldoende?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Welke procedure is door de Autoriteit Woningcorporaties gevolgd? Heeft de Autoriteit daarmee correct gehandeld en toestemming gegeven voor de verkoop? Zo nee, wat zijn de juridische en andere mogelijkheden om de ongewenste verkoop alsnog tegen te houden?

Onderdeel van de wettelijke procedure bij verkoop van potentieel te liberaliseren woningen aan derden is:
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) geeft aan dat het de voorgenomen verkoop van de 21 huurwoningen op grond van de genoemde wettelijke procedure heeft beoordeeld. De Aw heeft vastgesteld dat de verkoop voldoet aan de wettelijke voorwaarden.

Vraag 7

Welke afspraken zijn gemaakt tussen gemeente, woningcorporatie Mitros en de kopende partij over maximale huurstijgingen en het aanbod van sociale huurwoningen in de toekomst?

Vanuit mijn stelselverantwoordelijkheid merk ik op dat de koper zich dient te houden aan het wettelijk kader aangaande de huurverhoging voor de zittende huurders en de mogelijkheden om te kunnen liberaliseren bij mutatie. Het staat lokale partijen vrij daar eventueel aanvullende afspraken over de maken. Vanuit mijn rol beschik ik niet over dergelijke informatie.

Vraag 8

Wat is uw mening over de verkoop van deze sociale huurwoningen? Vreest u ook dat de naderende verkoop mogelijk een negatief effect heeft op een gezonde spreiding van sociale huurwoningen over de stad Utrecht en daarmee op de leefbaarheid van buurten? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik hiervoor in mijn antwoord op de vragen 3 en 9 heb aangegeven zijn lokale partijen het beste in staat om te beoordelen aan welke woningen behoefte is en welke woningen eventueel verkocht kunnen worden. Dat geldt ook voor de vraag wat een gewenste spreiding is van sociale huurwoningen over de stad. Daarover kunnen lokale prestatieafspraken worden gemaakt.

Vraag 9

Deelt u de mening dat, gezien de woningnood, de overheid meer regie moet voeren en volkshuisvesting niet over moet laten aan de markt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Zwolle doet onderzoek naar te duur wonen zorgcliënten»?1

Ja.

Vraag 2

Heeft u eerder signalen ontvangen over zorgcliënten die gedwongen moeten verhuizen omdat de huur van hun woning te hoog blijkt voor hun inkomen?

Nee. Bij huur van woonruimte zou een huurverhoging op grond van een faillissement van de intermediaire verhuurder zich in principe ook niet kunnen voordoen. Huurders van zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) met een eigenstandige huurovereenkomst kennen huurbescherming ten opzichte van de hoofdverhuurder. Wanneer de intermediaire verhuurder niet langer een huurovereenkomst met de hoofdverhuurder heeft, bijvoorbeeld in het geval van een faillissement, zet de hoofdverhuurder van rechtswege het huurcontract dat de zorgcliënt met de intermediair heeft als verhuurder voort. De hoofdverhuurder treedt dus in de positie van de onderverhuurder. Dat betekent dat de voorwaarden van de onderhuurovereenkomst blijven gelden, bijvoorbeeld de huurprijs die de zorgcliënt aan de intermediaire verhuurder betaalde.
Dit is anders wanneer het zorgcomponent in de gemengde zorg-huurovereenkomst zeer sterk overheerst en de twee overeenkomsten niet naast elkaar kunnen bestaan. Dan is er sprake van een zorgovereenkomst en niet van een huurovereenkomst voor woonruimte. In dat geval geldt de huurregelgeving niet en heeft de onderhuurder geen huurbescherming jegens de hoofdverhuurder. Het oordeel of er sprake is van een zorgovereenkomst of van een huurovereenkomst (naast een zorgovereenkomst) is uiteindelijk aan de rechter.

Vraag 3

Wordt er toezicht gehouden op de huurprijzen van woonzorgvormen in relatie tot het inkomen van zorgcliënten? Zo ja, hoe?

Nee, op huurprijzen wordt geen toezicht gehouden in relatie tot het inkomen van huurders (die ook zorgcliënt kunnen zijn). De huurprijs van huurders van woonzorgvormen die de woonruimte zelf huren (al dan niet via de begeleidende instelling die optreedt als (intermediair) verhuurder), komt tot stand tussen de huurder en (intermediaire) verhuurder. Woningen met een aanvangshuur onder de op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens behoren tot het sociale of gereguleerde huursegment. Voor deze huurwoningen geldt dat de huur niet hoger mag zijn dan de huurprijsgrens op basis van het puntensysteem voor huurwoningen (het woningwaarderingsstelsel). Huurders die vermoeden dat zij teveel huur betalen, kunnen de Huurcommissie inschakelen. Afhankelijk van de hoogte van het inkomen, kunnen huurders van zelfstandige woningen in het gereguleerde segment of daartoe aangewezen complexen met onzelfstandige woningen (kamers) aanspraak maken op huurtoeslag. De huurtoeslag draagt bij de betaalbaarheid van het huren.

Vraag 4

Bent u bereid deze situatie te monitoren en indien nodig maatregelen te nemen, nu dit een ongewenste situatie is?

Ik heb mij in contact gesteld met de gemeente Zwolle en zal volgen wat uit hun onderzoek komt. Naar aanleiding van hun onderzoek zal ik bekijken of verder onderzoek of maatregelen nodig zijn.

Vraag 1

Kent u het bericht dat vakantiehuisjes in Ewijk een goudmijn zijn voor verhuurders door er arbeidsmigranten in te huisvesten?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja, ik ken het bericht. Ik vind het onwenselijk als arbeidsmigranten puur en alleen als verdienmodel worden ingezet. Arbeidsmigranten zijn een belangrijk onderdeel van onze economie en maatschappij. Het is daarom belangrijk dat zij op een goede manier gehuisvest en behandeld worden.
Sommige ondernemers van vakantieparken kunnen het tempo van de veranderende consumentenvraag niet bijbenen. Wanneer de recreatiewoningen voldoen aan alle eisen voor het Bouwbesluit, zou een vakantiepark zonder recreatief perspectief, huisvesting aan arbeidsmigranten kunnen bieden. Naast de fysieke kwaliteit dient hiervoor uiteraard goed overleg te zijn met de gemeente en moeten de huisjes voor een fatsoenlijke prijs worden verhuurd.

Vraag 2

Wat is uw bestuurlijke en morele oordeel over de constatering dat een exploitant «al snel duizend euro minder» per maand verdient aan recreanten dan aan arbeidsmigranten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoeveel andere eigenaren van vakantiehuizen verhuren hun huisjes aan arbeidsmigranten naast het uitzendbureau OTTO Workforce, en in hoeveel van deze gevallen wonen meer arbeidsmigranten in een huisje dan is toegestaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Er zijn meerdere werkgevers en uitzendbureaus die hun werknemers (tijdelijk) huisvesten op een vakantiepark. Een groot deel doet dit in overleg met de gemeente, waardoor zij tijdelijk kunnen afwijken van het bestemmingsplan. Er zijn in totaal 10.000 bedden van ondernemingen met een keurmerk van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) die zich op een recreatieterrein bevinden. Controles van SNF kijken niet naar de lokale regelgeving, dat is voor eigen rekening van de verhuurder.
Het aantal arbeidsmigranten dat in een woning mag wonen is afhankelijk van lokale regelgeving en de aanwezigheid van een SNF-keurmerk. Voor woningen met een SNF-keurmerk gelden diverse regels, waaronder een minimale oppervlakte eis per persoon van minimaal 10 m2. In een woning van 60 m2 zouden dus – als aan alle andere voorwaarden van het keurmerk is voldaan – 6 arbeidsmigranten mogen verblijven. Daarnaast kunnen gemeenten zelf eisen stellen aan het aantal mensen dat in een object mag verblijven. Gemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor de handhaving.

Vraag 4

In hoeverre vindt u dat er sprake is van uitbuiting van arbeidsmigranten in Ewijk en omgeving, zowel qua werk- als woonomstandigheden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik kan op basis van de berichtgeving niet beoordelen of er sprake is van uitbuiting of oordelen over de specifieke woonomstandigheden, mede omdat de expertise om te beoordelen of hier sprake van is bij andere organisaties is belegd.
De huisvesting van werknemers uit het buitenland wordt – net zoals andere huisvesting – door de gemeente gecontroleerd via het bouw- en woningtoezicht. De huisvesting dient daarbij te voldoen aan geldende wet- en regelgeving, zoals het Bouwbesluit, het bestemmingsplan en eventuele aanvullende eisen van de brandweer of die de gemeente stelt voor het verlenen van een vergunning in het kader van de huisvestingsverordening.
Zoals in de eerdere beantwoording is aangegeven zet het Rijk in op de aanpak van uitbuiting. Wanneer er een vermoeden is van arbeidsuitbuiting of ernstige benadeling van werknemers, kunnen betrokken partijen een melding doen bij de Inspectie SZW.

Vraag 5

Waar gaan zowel de permanente bewoners als de arbeidsmigranten wonen als de gemeente Beuningen overgaat tot ontruiming dan wel op een andere manier een einde maakt aan de bewoning? Op welke manieren wordt daarbij rekening gehouden met de betaalbaarheid van huisvesting aan de enerzijds en de leefbaarheid van een buurt of verdringing van wachtenden op een wachtlijst anderzijds?

De uiteindelijke aanpak voor vakantieparken blijft een lokale afweging en keuze. Daar is immers ook het beste zicht op de situatie. Ik verwacht dat partijen daar een weloverwogen keuze maken en zoeken naar integrale maatwerkoplossingen, per park en per bewoner. Daarbij verwacht ik dat overheden hun verantwoordelijkheid nemen door bijvoorbeeld bij sluiting van een vakantiepark kwetsbare mensen te ondersteunen bij het vinden van alternatieve (semi-) structurele huisvesting.

Vraag 6

Kunnen u en de gemeente Beuningen garanderen dat er geen mensen dakloos raken, in de schulden raken of nog meer afhankelijk worden van hun werkgever?2

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Bent u van mening dat er voldoende zicht is op het al dan niet uitbuiten van arbeidsmigranten, aangezien u in eerdere Kamervragen geen antwoord kon geven op de vraag of er sprake was van uitbuiting op Voorne-Putten of in Loon op Zand?3 4

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

In hoeverre wisselen de Inspectie SZW en de gemeenten ervaringen en tips uit en is hierbij sprake van structurele of periodieke contacten? In hoeverre wordt het toezicht bemoeilijkt omdat de arbeidsinspectie landelijk toezicht houdt, maar de huisvesting lokaal wordt gecontroleerd? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Inspectie SZW en gemeenten wisselen op verschillende manieren informatie uit.
Allereerst wordt door de Inspectie SZW en gemeenten samengewerkt in interventieteams in de Landelijke Stuurgroep Interventieteams (LSI-verband). Deze interventieteams werken projectmatig. Soms concentreert een interventieteam zich op een specifieke branche zoals uitzendbureaus of schoonmaakorganisaties, maar er wordt ook samengewerkt in specifieke gebieden zoals bijvoorbeeld een wijk of een recreatiepark. De samenwerking in interventieteamverband heeft onder andere als doel uitkeringsfraude, fraude met belastingen en toeslagen en overtredingen van arbeidswetgeving en daarmee samenhangende misstanden, aan te pakken en te voorkomen.
Naast LSI-verband wordt er door de Inspectie SZW en gemeenten ook samengewerkt in de Regionale Informatie en Expertise Centra (RIEC). In de RIECs wordt informatie over criminaliteit uitgewisseld tussen de Inspectie SZW, gemeenten en een aantal andere partners zoals de Belastingdienst, de Immigratie- en Naturalisatiedienst en het Openbaar Ministerie.
De Inspectie SZW en de gemeenten houden ieder vanuit hun eigen rol toezicht.
De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het woonbeleid. De gemeenten houden toezicht op de huisvesting in hun gemeenten, waaronder de huisvesting van arbeidsmigranten. Dit doen zij via het bouw- en woningtoezicht.
De Inspectie SZW werkt landelijk en houdt risicogericht toezicht op de naleving van de arbeidswetgeving zoals de Wet minimumloon en minimumvakantiebijslag, de Arbeidstijdenwet en de Arbeidsomstandighedenwet. De Inspectie SZW controleert onder andere op de rechtmatigheid van de inhoudingen op het Wet minimumloon, waaronder inhouding voor huisvesting.
Er mag voor huisvesting maximaal 25% worden ingehouden. Een van de voorwaarden voor inhoudingen voor huisvesting is dat de huisvesting moet voldoen aan de kwaliteitseisen die zijn overeengekomen in de cao tussen sociale partners. Daarnaast dienen deze kwaliteitseisen te zijn gecontroleerd door een geaccrediteerde instelling, zoals de Stichting Normering Flexwonen (SNF).
Indien de Inspectie SZW signalen ontvangt dat sprake is van misstanden in een gemeente, bijvoorbeeld ten aanzien van slechte huisvesting, worden deze signalen gedeeld met de betreffende gemeente. Daarnaast delen gemeenten eveneens signalen met de Inspectie SZW.

Vraag 9

Wat is de stand van zaken van het aanvullende wettelijke instrumentarium om huisjesmelkerij in verschillende vormen, dus ook op vakantieparken en bij arbeidsmigranten, te voorkomen, aan te pakken en te beboeten? Waarom duurt het zo lang voor er maatregelen worden genomen?5

Zoals ik mijn brief «Aanpak goed verhuurdershap» van 9 november jl. heb toegezegd, verken ik met de betrokken partijen hoe op een gerichte wijze met aanvullende wettelijke maatregelen tegen de malafide verhuurder kan worden opgetreden met inbegrip van de nodige sanctionering.
In dat licht heb ik begin dit jaar met 5 grote gemeenten afspraken gemaakt over het opzetten van een pilot «Aanpak goed verhuurderschap», die in elke gemeente op een ander aspect van de aanpak focust. Voor de uitvoering van deze vijf pilots heb ik bovendien voor iedere gemeente € 500.000 beschikbaar gesteld.
De opgedane kennis en ervaringen zullen de gemeenten met mij en de G40 delen, waaronder ook de studentensteden. Op basis daarvan zullen de mogelijke juridische risico’s in beeld komen en bekeken zal worden of en hoe die kunnen worden weggenomen. Ik zal uw Kamer op de hoogte houden van de voortgang.

Vraag 10

Bent u bereid om onderzoek te doen naar de omvang en de aard van misstanden bij huisvesting en werkomstandigheden van arbeidsmigranten in ons land en hoe het toezicht hierop kan verbeteren? Zo nee, waarom niet, aangezien de Inspectie SZW zelf stelt dat arbeidsmigranten kwetsbaarder zijn voor uitbuiting, gedwongen huisvesting als verdienmodel fungeert en verschillende gemeenten tegen onwenselijke huisvestingssituaties aanlopen?6 7

Voor de zomer kom ik, samen met mijn collega’s van SZW en EZK, met een Kamerbrief waarin maatregelen staan aangekondigd om misstanden beter aan te pakken. Het meer en beter signaleren en het voorkomen van misstanden bij werk en woonomstandigheden maakt onderdeel uit van de aanpak. Een onderzoek acht ik in dit kader niet nodig. In de brief neem ik ook mijn toezegging mee zoals gedaan in het debat over discriminatie op de woningmarkt van 26 maart j.l. om in een brief in te gaan op de afhankelijkheidsrelatie tussen de arbeidsmigrant en de werkgever die tevens huisbaas is.

Vraag 11

Bent u bereid de vragen afzonderlijk te beantwoorden en niet te clusteren?

Daar waar de vragen vragen om verschillende antwoorden zal ik deze afzonderlijk beantwoorden. Om overlap te voorkomen heb ik echter ook enkele antwoorden samengevoegd.

Vraag 1

Kent u het bericht «Sociale huurwoningen komen moeilijk los van het gas»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie dat – gezien de protesten van sociale huurders tegen het gasloos maken van hun woningen en de rechter die hen bovendien in het gelijk heeft gesteld – bewoners helemaal niet zitten te wachten op uw onbetaalbare, onzinnige energietransitie? Zo nee, hoe interpreteert u hun protesten dan wel?

Nee, ik deel deze conclusie en mening niet en ben hiertoe niet bereid. Uit de aangehaalde praktijkvoorbeelden kan ik niet in algemene zin de conclusie trekken dat huurders niet zitten te wachten op verduurzaming van hun woning. Extra isolatie van woningen geeft een lagere energierekening en tevens vaak een beter comfort in de woning. Bij toepassing van een warmtepomp als alternatieve bron van verwarming ontstaat de mogelijkheid om de woning in de zomer te koelen. Tegenover het voorbeeld uit het artikel staan voorbeelden van huurders die wel instemmen met de verduurzaming van hun woning en daar achteraf tevreden over zijn. Huurders hebben hierbij de mogelijkheid een renovatievoorstel van hun verhuurder af te wijzen. Dat dit ook werkelijk gebeurt is mijns inziens het bewijs dat het systeem goed werkt. Wel zullen huurders veel waarde hechten aan betaalbare oplossingen voor de energietransitie. Dit blijft een belangrijk uitgangspunt: de aanpak moet haalbaar en betaalbaar zijn.

Vraag 3

Deelt u de mening dat huurders – die met «dank» aan dit kabinet steeds meer moeite hebben om maandelijks rond te komen – wel wat anders aan hun hoofd hebben dan nutteloze zaken als verduurzaming en CO2-reductie? Bent u ertoe bereid onmiddellijk te stoppen met uw duurzaamheids- en klimaatonzin? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat het gasloos maken in Zoetermeer 110.000 euro en in Amsterdam 115.000 euro per sociale huurwoning kost?2 Bent u er nu eindelijk van overtuigd dat dergelijke bedragen absurd en onbetaalbaar zijn? Hoe denkt u dat zulke «investeringen» – waarbij bovendien de kosten van onderhoud, reparatie en dergelijke buiten beschouwing zijn gelaten – zich ooit kunnen terugverdienen?

Ik heb kennis genomen van het aangehaalde artikel. Het artikel vermeldt dat beide corporaties weliswaar meer betaalden dan € 100.000 per woning, maar dat ongeveer 50% energiemaatregelen betrof en 50% bouwkosten voor voorzieningen zoals een nieuw dak, wanden, vloeren, keuken en badkamer.
De in het artikel genoemde kosten hebben betrekking op een beperkt aantal woningen in Zoetermeer en Amsterdam. Het artikel geeft niet aan dat een dergelijke verbouwing, dus aardgasvrij maken met onder andere een nieuwe keuken en badkamer, voor elke woning in Zoetermeer of Amsterdam respectievelijk € 110.000 of € 115.000 gaat kosten.
Verhuurders kunnen investeringen in verduurzaming terugverdienen door een hogere huurprijs of door het met de huurder overeenkomen van een energieprestatievergoeding. Zoals het artikel aangeeft kan dit voor huurders gepaard gaan met gelijkblijvende woonlasten: tegenover de hogere huur of een energieprestatievergoeding staat immers een lagere energierekening.

Vraag 5

Bent u ervan op de hoogte dat Aedes, de vereniging van woningcorporaties, een jaar geleden de totale kosten van het gasloos maken van alle sociale huurwoningen op 108 mrd. euro, oftewel bijna 52.000 euro per woning, heeft geschat?3 Denkt u niet dat de werkelijke kosten – gezien de praktijkvoorbeelden in Amsterdam en Zoetermeer – twee keer zo hoog zullen zijn?

Ik ben op de hoogte van het door u aangehaalde artikel waarin deze kosten worden genoemd. Het aangehaalde artikel en de daarin genoemde praktijkvoorbeelden Amsterdam en Zoetermeer geven geen aanleiding om te veronderstellen dat de werkelijke kosten twee keer zo hoog zullen zijn. Zie ook het antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Bent u ervan op de hoogte dat sociale huurders in Amsterdam een door de woningcorporatie gestuurde «energiecoach» over de vloer kunnen krijgen, die de huurders moeten «helpen met energie besparen»? Deelt u de mening dat huurders zelf bepalen hoeveel energie zij verbruiken, aangezien zij er zelf voor betalen (en niet te weinig ook)? Bent u ertoe bereid deze controle of huurders zich wel «duurzaam genoeg» gedragen, onmiddellijk te stoppen?

Ik ben op de hoogte van het gebruik van energiecoaches. In veel gevallen werken woningcorporaties daarbij samen met door de Nederlandse Woonbond opgeleide energiecoaches. Het is daarbij niet zo dat energiecoaches sociale huurders controleren of dwingen tot minder energieverbruik. Het gaat om bewustwording van en inzicht bieden in het eigen energieverbruik. Ik vind het een goede zaak dat huurders op de hoogte zijn van de mogelijkheden die zij zelf hebben om energie te besparen en daardoor meer geld kunnen overhouden voor andere zaken.

Vraag 7

Vindt u dat de nadelen van het gasloos maken van woningen, zoals de gigantische kosten (meer dan een ton per woning), de lasten voor de huurders (de huur gaat omhoog of zij moeten een energieprestatievergoeding aan de verhuurder betalen) en een afzichtelijke metershoge warmtepomp in de voortuin (zoals in Zoetermeer) die bovendien lawaai maakt, werkelijk opwegen tegen een «klimaateffect» dat compleet verwaarloosbaar is?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 4 deel ik niet de mening dat verduurzaming per definitie nadelig uitpakt voor de huurder. Tegenover een hogere huur of het betalen van een energieprestatievergoeding staat immers een lagere energierekening. Verder leidt verduurzaming vaak tot een beter comfort in de woning. Ik wil huurders die mogelijkheden niet ontzeggen. Verhuurders en huurders zijn heel goed in staat om hun eigen afwegingen te maken. Huurders hebben hierbij ook zeggenschap. Voor ingrijpende renovaties is de instemming van een meerderheid van de huurders nodig.

Vraag 1

Kent u de berichten over verder stijgende huurprijzen in de vrije sector?1 2 3

Ja.

Vraag 2

Vindt u dat het onwenselijk en onredelijk is dat huren in de vrije sector nog verder stijgen?

Ik vind het belangrijk dat middeninkomens voldoende kans hebben om een betaalbare woning te vinden. Zeker in de steden met krapte op de woningmarkt zorgen stijgende prijzen ervoor dat steeds minder woningen betaalbaar zijn voor deze groep. Ik vind het dan ook zorgwekkend als woningen worden verhuurd voor een prijs die niets meer met een redelijk rendement voor de verhuurder te maken heeft.
Om de schaarste tegen te gaan, is het belangrijk om in te zetten op voldoende aanbod van woningen. Dat doe ik onder meer via de woondeals die ik sluit met de regio’s met de grootste spanning op de woningmarkt. Ook is onlangs door uw Kamer het wetsvoorstel maatregelen middenhuur aangenomen met daarin de verregaande vereenvoudiging van de markttoets. Dit zorgt ervoor dat corporaties makkelijker middenhuurwoningen kunnen bouwen. Om te zorgen dat woningen betaalbaar blijven, ben ik bezig met de uitwerking van de noodknop. De noodknop moet excessieve huren tegengaan.

Vraag 3

Deelt u de mening dat huurprijsstijgingen van gemiddeld 15 procent (zoals in Almere) tot wel 20 procent (zoals in Schiedam) zeer zorgwekkend zijn en voor mensen onbetaalbaar worden? Zo ja, neemt u maatregelen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Waarom wilt u niet overgaan tot een tijdelijke bevriezing van de huurprijzen voor huurders die de afgelopen jaren te maken hebben gehad met excessieve huurprijsstijging?

Het lid Nijboer refereert in zijn vraagstelling aan de amendementen die hij heeft ingediend tijdens de behandeling van het wetsvoorstel maatregelen middenhuur in de Tweede Kamer. Zoals ik toen ook aangaf, zijn het lid Nijboer en ik het eens over het feit dat we huurders met een middeninkomen willen beschermen en excessieve huren in de vrije sector willen tegengaan. We verschillen in de aanpak daarvoor.
Het lid Nijboer gaat in zijn voorstellen een stuk verder dan ik wil gaan. Het voorstel uit vraag 4 betekent dat in bestaande huurcontracten wordt ingebroken om een huurbevriezing te realiseren. Het voorstel in vraag 5 is praktisch moeilijk uitvoerbaar. Het betekent dat er toezicht gehouden moet worden op alle huurprijsverhogingen in Nederland. Het gaat immers om wat voor huurprijsstijging er daadwerkelijk wordt doorgevoerd en niet alleen om wat er contractueel is afgesproken.
Ik ben bezig met de uitwerking van de noodknop om excessen aan te pakken en richt mij daarop op het middenhuursegment. Met de noodknop maak ik onderscheid tussen nette verhuurders en speculanten. Ook is de noodknop alleen van toepassing voor gemeenten met grote schaarste aan middenhuur. Voor de zomer presenteer ik de verdere uitwerking van de noodknop.

Vraag 5

Waarom heeft u de voorstellen voor maatregelen die een maximale huurprijsstijging van 3 procent mogelijk maken afgewezen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid anderszins maatregelen te nemen tegen snel stijgende huurprijzen? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Leidse steuntrekker mag kamer verhuren aan student om bij te verdienen»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat iemand met een bijstandsuitkering mag bijverdienen van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden door onderverhuur van woningen van de woningcorporatie?

Daar ben ik geen voorstander van. Een bijstandsuitkering is immers een tijdelijke vangnetregeling voor de noodzakelijke dagelijkse kosten van bestaan. De hoogte van deze uitkering is in hoogte vastgesteld aanvullend op de eigen middelen van de betrokkene. Als eigen middelen in hoogte veranderen, heeft dit dus gevolgen. Inkomsten van onderhuur moeten – met inachtneming van een forfaitair bedrag – op grond van het vierde lid van artikel 33 Participatiewet als eigen middelen worden aangemerkt.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een wethouder gehouden is zich aan de wet te houden en dat de uitspraak van een wethouder «laten we het gewoon doen, dan zien we vanzelf wel of ze in Den Haag reageren» niet getuigd van behoorlijk bestuur?

De Participatiewet is net als andere wetgeving via een democratisch proces tot stand gekomen. Colleges van burgemeester en Wethouders worden geacht de Participatiewet conform de wet uit te voeren.

Vraag 4

Heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden contact gezocht met uw ministeries om na te gaan of dit beleid past binnen de kaders van de geldende wetgeving? Zo ja, wat was de reactie van de verschillende ministeries?

De doelstelling van de Participatiewet is mensen die kunnen werken – met en zonder arbeidsbeperking – aan het werk te helpen, bij voorkeur bij een reguliere werkgever, zodat zij niet afhankelijk zijn van een uitkering. In zoverre dat (nog) niet lukt en mensen over onvoldoende middelen van bestaan beschikken, dan is het aan gemeenten de noodzakelijke financiële ondersteuning te bieden. Werken in deeltijd kan een goede stap zijn op weg naar economische zelfstandigheid. In zoverre mensen dan nog een beroep moeten doen op een uitkering gelden de regels in de Participatiewet voor het vrijlaten van arbeidsinkomsten.
Het lijkt erop dat de gemeente Leiden zich bij de voorgenomen pilot ten onrechte voor de vrijlating van inkomen uit onderverhuur van kamers heeft gebaseerd op artikel 31, lid 2, onderdeel k, van de Participatiewet, die de mogelijkheid biedt om een kostenvergoeding voor het verrichten van vrijwilligerswerk niet tot de eigen middelen te rekenen. Artikel 7, aanhef en onderdeel h, van de Regeling Participatiewet, IOAW en IOAZ sluit voor de maximaal vrij te laten bedragen aan bij de maxima in artikel 2, zesde lid, van de Wet op de loonbelasting 1964: sinds 1 januari 2019 maximaal € 170,– per maand, en niet meer dan € 1.700,– per kalenderjaar. Al het overige dient verrekend te worden met de bijstand.
Inmiddels heeft de gemeente Leiden naar aanleiding van deze Kamervragen contact gezocht met het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en heeft aangegeven niet door te gaan met de voorgenomen pilot.

Vraag 5

Valt het beleid van de gemeente Leiden binnen de grenzen en doelstellingen van de Participatiewet? Op welk artikel in de Participatiewet baseert het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden zich voor dit beleid?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat deze aanpak niet de juiste manier is om mensen uit de bijstand te krijgen, maar het ondersteunen naar en vinden van werk dat wel is?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Wat valt volgens u onder de definitie van vrijwilligerswerk? Welke criteria hanteert de Belastingdienst voor het onbelast verstrekken van een vrijwilligersvergoeding? Voldoet het beleid van de gemeente Leiden hier volgens u aan?

De inkomensheffing (inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen) kent het begrip vrijwilligerswerk niet. Als een vrijwilliger alleen een kostenvergoeding ontvangt, dan hoeft hij daarover geen inkomensheffing te betalen. De fiscale vrijwilligersregeling gaat er onder voorwaarden vanuit dat zonder nader onderzoek kan worden aangenomen dat binnen bepaalde grenzen sprake is van een kostenvergoeding. De gezamenlijke waarde van de vergoedingen en verstrekkingen mag niet meer bedragen dan € 170 per maand en € 1.700 per kalenderjaar (bedragen 2019). Daarbij wordt onder vrijwilliger verstaan de persoon die niet bij wijze van beroep arbeid verricht voor een algemeen nut beogende instelling, een sportorganisatie of een organisatie die niet aan de vennootschapsbelasting is onderworpen of daarvan is vrijgesteld. Het onderverhuren van een kamer aan een student past dus niet onder de fiscale vrijwilligersregeling. In de Participatiewet komt het begrip vrijwilligerswerk wel voor, maar de Participatiewet geeft daarvan geen definitie. De ministeriele regeling Participatiewet, IOAW en IOAZ sluit voor wat betreft de kostenvergoeding voor het verrichten van vrijwilligerswerk aan bij de fiscale vrijwilligersregeling. Gelet op bovenstaande kan de vergoeding voor het onderverhuren van kamers niet als kostenvergoeding voor het verrichten van vrijwilligerswerk zoals bedoeld in de ministeriele regeling Participatiewet, IOAW en IOAZ worden gezien.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het verhuren, danwel onderverhuren van woningen en/of kamers, niet gerekend kunnen worden tot vrijwilligerswerk? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Heeft de illegale onderverhuur consequenties voor de hoogte van de bijstandsuitkering in het kader van de kostendelersnorm? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

De kostendelersnorm houdt rekening met het aantal personen van 21 jaar en ouder dat een woning met elkaar deelt. Er zijn enkele uitzonderingen op de kostendelersnorm. Zo zijn studenten en de commerciële relaties zoals (onder)huurderschap en kostgangerschap uitgezonderd van de kostendelersnorm. Bij de vaststelling van de commerciële relatie is onder andere de voorwaarde dat er een schriftelijke overeenkomst moet zijn tussen de verhuurder en huurder en dat de verhuurder een commerciële prijs vraagt voor de huur van (een deel) van de woning. Of er sprake is van een commerciële relatie is ter beoordeling van het college van burgemeester en wethouders.

Vraag 10

Welke gevolgen heeft het toestaan van deze constructie voor rechten waarbij onder andere huishoudsamenstelling relevant is, zoals de huurtoeslag en huurkorting? Kunnen hierdoor extra rechten of juist terugvorderingen ontstaan?

In algemeenheid geldt dat op grond van de Wet op de huurtoeslag een onderhuurder die geen medebewoner is, niet meetelt voor het recht op en de hoogte van huurtoeslag. Als voorwaarde geldt dat er een huurcontract moet zijn opgesteld met de onderhuurder en de onderhuurder geen bloed- of aanverwant in de eerste graad is van de belanghebbende of van diens partner. Als er niet aan beide vereisten is voldaan dan telt de onderhuurder als medebewoner en heeft het wel invloed op het recht op en de hoogte van de huurtoeslag en kunnen zo nodig terugvorderingen aan de orde zijn.

Vraag 11

Deelt u de mening dat het illegaal onderverhuren van sociale huurwoningen niet de oplossing is voor het tekort aan studentenwoningen?

Het onderverhuren (in casu hospitaverhuur) van een gereguleerde huurwoning is niet verboden indien de verhuurder hiervoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. Gelet op het bovengenoemde antwoord (vraag 5 en 6) is er uiteindelijk geen financiële prikkel voor de bijstandsgerechtigde om een kamer te verhuren. Bovendien roept de veronderstelde mogelijkheid om een gedeelte van een DAEB-woning van corporaties te verhuren aan andere bewoners, de vraag op of de woning qua omvang passend is bij de huishoudsituatie. Het ligt in de rede dat bij het onderverhuren van deze DAEB-woningen daarover afspraken worden gemaakt tussen gemeente, corporaties en huurdersvertegenwoordiging, bijvoorbeeld ten aanzien van doorstroming en passende nieuwbouw.
Om het aanbod van studentenwoningen te stimuleren heeft de Minister van BZK, samen met de Minister van OCW, in 2018 het initiatief genomen om te komen tot een Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2018–2021. Dit actieplan is mede-ondertekend door de studentensteden, studentenhuisvesters, onderwijsorganisaties en de studentenvakbond. Ook de lokale partijen in Leiden hebben zich aan dit actieplan gecommitteerd, en zij werken in het licht van dit plan hard om de huisvestingstekorten op te lossen. Zo heeft de gemeente als ambitie om tot 2022 ruim 2.200 extra studentenwoningen te realiseren. Ook doen partijen onderzoek naar geschikte locaties voor nieuwbouw. Ik acht dergelijke inspanningen meer en beter bijdragen aan meer studentenhuisvesting.

Vraag 12

Wat vindt u ervan dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden heeft geregeld met de lokale woningcorporaties dat ze bij bijstandsklanten die een kamer onderverhuren niet dwars gaan liggen en hiermee een illegale situatie gedoogd wordt? Mogen woningcorporaties hier zelf afspraken over maken?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Wat gaat u doen richting het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden om te voorkomen dat mensen in de bijstand de ruimte krijgen om met behoud van uitkering een kamer van een sociale huurwoning onder te verhuren?

De door het college van Leiden beoogde pilot is strijdig met de Participatiewet. Gelet op de omvang daarvan (zowel qua doelgroep als het vrij te laten maandbedrag) en het mogelijke uitstralingseffect, zou de uitvoering van het plan naar mijn mening leiden tot een ernstige tekortkoming in de rechtmatige uitvoering van de wet, als bedoeld in artikel 76, eerste lid, van de Participatiewet. De contra legem-uitvoering tast de fundamenten van de Participatiewet aan, in het bijzonder dat mensen de verantwoordelijkheid hebben om in het eigen inkomen te voorzien en daartoe zelf het initiatief nemen en dat de bijstand alleen bedoeld is voor degenen die (tijdelijk) niet in hun eigen levensonderhoud kunnen voorzien. De beoogde vrijlating kan zeer negatief uitpakken voor de gewenste uitstroom uit de bijstand. Naar aanleiding van deze Kamervragen heeft de gemeente Leiden contact opgenomen met het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. In vervolg daarop heeft de gemeente Leiden laten weten dat het college heeft besloten de pilot niet door te laten gaan. Daarmee is er geen aanleiding voor maatregelen die toegepast kunnen worden ingeval van een ernstige tekortkoming, in het bijzonder het geven van een aanwijzing op grond van de Participatiewet en de daaraan voorafgaande opschorting van de betaling van het budget als bedoeld in artikel 69 van die wet. Indien de pilot wel was doorgegaan had ik, via de geëigende interbestuurlijke procedure, de stappen gezet om voornoemde maatregelen te treffen.

Vraag 14

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het aanstaande algemeen overleg over woonfraude?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht dat woningcorporatie Portaal in de wijk Overvecht op een andere manier huurhuizen wil toewijzen, namelijk door mensen te selecteren die wat voor de buren willen doen?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja.
Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 2

In hoeverre is het wettelijk toegestaan om op een dergelijke manier extra eisen te stellen aan nieuwe bewoners? Door wie worden deze extra voorwaarden bepaald en waar ligt volgens u de grens van deze extra voorwaarden?

Woningcorporaties moeten bij hun maatschappelijke taak om personen te huisvesten die vanwege omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting, voldoen aan de vigerende wet en regelgeving. Indien in de gemeente een huisvestingsverordening van kracht is, op basis van de Huisvestingswet 2014, zijn de woningcorporaties gebonden aan onder meer de regels die in de gemeentelijke huisvestingsverordening zijn opgenomen, waaronder de vergunningverlening en de urgentie van bepaalde doelgroepen. Tevens kunnen er tussen corporaties, gemeente en huurdersorganisatie (aanvullende) prestatieafspraken zijn gemaakt over toewijzing, bijvoorbeeld om in bepaalde wijken en complexen tot een betere mix te komen van sociaal draagkrachtige en minder draagkrachtige huishoudens. Overeenkomstig de Woningwet dienen woningcorporaties passend toe te wijzen voor de huurtoeslagdoelgroep en moeten zij voldoen aan de opgenomen toewijzingsregels voor de DAEB-tak. Binnen de toewijzingsregels van de Woningwet is ruimte voor additionele voorwaarden bij toewijzing van huurwoningen. Woningcorporaties maken hier regelmatig gebruik van om invloed uit te oefenen op het type huurder in bepaalde complexen of wijken. Dit gebeurt doorgaans in afstemming met de gemeenten en huurdersorganisaties, al dan niet vastgelegd in prestatieafspraken. Daarbij geldt dat er geen discriminerende eisen mogen worden gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van ras of geslacht. Daar ligt de grens zoals dat in onze Grondwet en in internationale verdragen is vastgelegd.

Vraag 3

Zijn er andere plekken in het land waar woningcorporaties extra eisen of voorwaarden stellen aan nieuwe huurders?

Ja een voorbeeld hiervan is onder meer het project «Westeinde 88–90» van woningcorporatie Welwonen uit Enkhuizen, waarbij een motivatiebrief en een gesprek noodzakelijk zijn om in aanmerking te komen voor een huurwoning. Alle toekomstige bewoners kunnen samen gebruik maken van de aan te leggen (moes)tuin aan het water.
Ook bij woningcorporatie Woonbedrijf is gewerkt met «anders toewijzen». Het project Space-S voorziet in gezamenlijke voorzieningen zoals een buurthuis, woonkamer, daktuinen en een gedeelde fietsenstalling. Bewoners konden in aanmerking komen voor een woning door zich tijdens de bouw van de woningen betrokken te tonen bij het wonen. Zo kon men bijvoorbeeld op bijeenkomsten meedenken over de inrichting van de daktuinen.
Als laatste voorbeeld hanteert woningcorporatie Habion het «anders toewijzen» voor het project LIFE 39. Voor deze woningen worden huurders gezocht die met elkaar willen wonen en aansluiting vinden op basis van levensstijl. Er worden aanvullende voorwaarden gesteld ten aanzien van leefstijl en motivatie waarover een commissie oordeelt. Ook in dit project is het «klaarstaan voor de ander» en «betrokkenheid tonen» onderdeel van de voorwaarden.

Vraag 4

Wat zijn de ervaringen van dit «anders toewijzen» bij de twee nieuwe projecten van Portaal en waarom wordt het nu toegepast in de bestaande woningen? Zo ja, kunt u toelichten welke maatregelen dat zijn?

De corporatie geeft aan dat door de instroom van kwetsbare bewoners, sprake is van een steeds verder toenemende druk op de leefbaarheid in sommige wijken en buurten. Met «Anders toewijzen» tracht de corporatie hier een antwoord op te formuleren. «Anders toewijzen» past Portaal toe in o.a. de projecten Place2BU (Utrecht), Majella Wonen (Utrecht) en Meander (Nieuwegein). Het betreft nieuwe projecten waar statushouders, mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang en gemotiveerde jongeren samenwonen en samenleven. De jongeren wordt gevraagd om een motivatiebrief te schrijven waarbij ze aangeven wat ze kunnen en willen betekenen voor hun buren. Portaal geeft aan dat de ervaringen van deze manier van toewijzen goed zijn. Ervaring leert dat zowel de «reguliere» huurders, de statushouders en de mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang aangeven het wonen in een dergelijk gemengd wonen-project als een meerwaarde te zien.
In gesprekken tussen corporaties en de gemeente Utrecht over de aanpak in Overvecht is het idee geopperd om de succesfactoren van het concept «gemengd wonen» te vertalen naar een bestaand complex in Overvecht. Het project zou kunnen leiden tot meer krachtige huurders die zich als «goede buur» willen opstellen, waardoor in deze complexen de leefbaarheid duurzaam kan worden verbeterd. Portaal heeft het complex aan de Bangkokdreef geselecteerd om hiermee te experimenteren. Hierbij bevraagt de woningcorporatie aspirant-huurders of zij via een motivatiebrief willen aangeven wat zij als «goede buur» kunnen betekenen. Een aantal van de woningen wordt daarnaast specifiek toegewezen aan hogere inkomens binnen de vrije ruimte in de DAEB-tak.

Vraag 5

Welke maatregelen kunnen de gemeente en de woningcorporatie(s) nemen om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren, nu er geen wijkenbeleid meer is vanuit de landelijke overheid en via de Woningwet de mogelijkheden voor corporaties zijn verkleind? Welke maatregelen nemen de gemeente en corporatie(s) wel? Kunt u uw antwoord toelichten?

Gemeenten kunnen in hun woonbeleid aangeven wat zij verwachten van corporaties als het om inzet op leefbaarheid gaat voor zover dat de taak van corporaties is. Corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties kunnen hier dan vervolgens prestatieafspraken over maken. In prestatieafspraken moet ook worden vastgelegd als corporaties meer dan het normbedrag per verhuureenheid willen inzetten (€ 129,13 in 2019). In de herziene Woningwet is opgenomen dat leefbaarheidsactiviteiten van corporaties beter gericht moeten zijn op de eigen bewoners en de wijk waarin zij wonen. Corporaties kunnen nog steeds bijdragen aan woonmaatschappelijk werk, de aanleg en het onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de directe woonomgeving van het eigen bezit, een schone woonomgeving, de groenvoorziening en activiteiten verrichten om overlast te voorkomen en veiligheid te vergroten. Corporaties zetten veelal huismeesters in en dragen bij aan wijkteams/sociale teams. In 2017 werd landelijk ongeveer € 230 miljoen door corporaties uitgegeven aan leefbaarheidsactiviteiten.

Vraag 1

Kent u de uitzending van Radar waaruit blijkt dat negentig procent van de verhuurmakelaars bereid is om op verzoek te discrimineren?1 Wat is uw oordeel daarover?

Ja, ik ken de uitzending. Ik vind deze cijfers zeer teleurstellend en onacceptabel.

Vraag 2

Deelt u de mening dat deze «discriminatie op bestelling» onaanvaardbaar is en dat u alles moet doen om dit aan te pakken?

Uiteraard acht ik het onaanvaardbaar dat makelaars bereid blijken op aanvraag te discrimineren op de herkomst van kandidaat-huurders. Zoals bekend maakt de aanpak van discriminatie op de woningmarkt deel uit van het project Goed Verhuurderschap, waarover ik u heb geïnformeerd bij brief van 9 november 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 439). Als gevolg daarvan is het onderwerp een aantal keren besproken met de partijen die deelnemen aan dit project (met name verhuurders en bemiddelaars) en hebben deze partijen zich verplicht hun commitment aan de aanpak zoals neergelegd in deze brief uit te spreken naar de hele sector. Tevens is in dit kader, ter vergroting van het inzicht, afgesproken onderzoek uit te laten voeren door de Radbouduniversiteit in Nijmegen. Hiermee komen de verschillende vormen van discriminatie op de woningmarkt in beeld en worden mogelijke instrumenten ter bestrijding ervan bezien. Tevens is onderdeel van deze aanpak de steun van het Rijk voor een pilot in Rotterdam om op lokaal niveau een aanpak van discriminatie op de woningmarkt te ontwikkelen en de opgedane kennis hierover te delen met andere gemeenten die hiermee aan de slag willen. Tot slot voer ik de recent in uw Kamer aangenomen moties over dit onderwerp (Kamerstuk 32 847, nr. 508, nr. 510, nr. 513 en nr. 515) met urgentie uit.

Vraag 3

Erkent u dat zelfregulering niet werkt, gezien de onthullende resultaten van dit onderzoek van Radar?

Discriminatie is een zeer taai en moeilijk te bestrijden fenomeen, omdat het meestal niet in de openbaarheid plaatsvindt. Het speelt niet alleen op de woningmarkt, maar ook bijvoorbeeld op de arbeidsmarkt en bij stages in het onderwijs. De enige manier om dit fenomeen effectief aan te pakken is door een cultuurverandering te bewerkstelligen. Dit zal echter niet lukken door als Rijk eenzijdig maatregelen aan te kondigen van bovenaf. Het kan alleen als alle betrokken partijen, waaronder ook de huursector, gezamenlijk een front vormen. Ik blijf daarom de samenwerking met deze sector zoeken. Uit de uitzending van Radar blijkt wel dat er binnen de sector van bemiddelaars op de woningmarkt het afgelopen jaar nog zeer weinig verbeterd is. Het aantal makelaars dat bereid blijkt tot discriminatie ligt nog ongeveer op hetzelfde, zeer hoge percentage. De maatregelen die door de sector genomen zijn, zijn vooralsnog dus onvoldoende. Meer is nodig, en dat zal ik ook zeer helder naar voren brengen bij de brancheorganisaties.

Vraag 4

Gaat u in gesprek met Radar met als doel om alle discriminerende verhuurmakelaars, die bij de redactie bekend zijn, aan te pakken?

Na de publicatie over woningmarktdiscriminatie in de Groene Amsterdammer, nu ruim een jaar geleden, heb ik onderzocht of een directe aanpak van de makelaars uit dat onderzoek mogelijk was. Dit bleek op juridische gronden niet het geval. De onderzoeken van de Groene Amsterdam en van Radar tonen aan dat een groot deel van de makelaars bereid is tot discriminatie. Bereidheid tot discriminatie is echter nog geen feitelijke discriminatie, en dus is er hier nog geen sprake van een gepleegd strafbaar feit. Vervolging is hier daarom niet kansrijk.
Om dezelfde reden zal ook door het Rijk uitgevoerd «mystery guest»-onderzoek niet ingezet kunnen worden voor opsporing en vervolging. In de uitvoering van de motie Van Eijs, Gijs van Dijk, Smeulders en Yesilgöz-Zegerius (Kamerstuk 32 847, nr. 515) bekijk ik echter wel of de «mystery guest» een geschikt instrument is om in te zetten voor monitoring, afschrikking en het corrigeren van makelaars die de fout ingaan. Het liefst zie ik nog altijd dat de branche dit soort maatregelen zelf neemt. Zij staan dichter bij de praktijk en hebben met het ontnemen van het lidmaatschap een directe corrigerende maatregel in handen. Ik zal hier dan ook bij de brancheorganisaties op aandringen.

Vraag 5

Bent u bereid om ook andere discriminerende verhuurmakelaars op te sporen en te vervolgen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Op welke andere manieren gaat u deze verhuurmakelaars aanpakken? Kunt u ervoor zorgen dat discriminerende verhuurmakelaars dit beroep niet langer mogen uitvoeren?

Nederland kent geen vergunningsstelsel voor het beroep van makelaar. Het is daarom niet mogelijk om personen te verbieden dit beroep uit te voeren. Wel vind ik dat een makelaar die aangeeft bereid te zijn tot discriminatie sancties van zijn beroepsorganisatie moet ondervinden, waaronder de mogelijkheid het lidmaatschap van zijn brancheorganisatie te verliezen. Uw kamer heeft hiertoe recent ook een motie van de heer Azarkan aangenomen (Kamerstuk 32 847, nr. 510). Ik ga dit binnenkort met de brancheorganisaties bespreken en ik zal er op aandringen dat zij hier serieus werk van maken.
Daarbovenop zou ik graag zien dat deze organisaties, bijvoorbeeld door middel van «mystery guest»-onderzoek, ook zelf actief gaan controleren of hun leden bereid zijn tot discriminatie, en actie ondernemen waar dit het geval blijkt.
Ik kan mij ook voorstellen dat het effectief kan zijn om makelaars die de fout ingaan met naam en toenaam te benoemen, om zo een afschrikwekkend effect te bewerkstelligen. Het is dan niet aan het Rijk om een dergelijke lijst te publiceren. De sector dient ook hier zelf zijn verantwoordelijkheid te pakken.
Over deze onderwerpen ga ik eveneens in gesprek met de brancheorganisaties.

Vraag 7

Bent u bereid over te gaan op naming and shaming door de discriminerende verhuurmakelaars overzichtelijk op een website te publiceren?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Waarom komt het nog steeds voor dat verhuurdermakelaars dubbele bemiddelingskosten vragen, hoewel dit niet mag? Is er sprake van een andere werkwijze bij de Autoriteit Consument en Markt, en bent u van mening dat er hardere sancties moeten komen en consequenties uit de resulaten dienen te volgen?2

Zoals ik recent in antwoord op Kamervragen van de heer Nijboer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 2189) heb toegelicht, ben ik verheugd over de aankondiging van de Autoriteit Consument & Markt (ACM), waar u aan refereert, dat zij intensiever op gaat treden tegen huurbemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten in rekening brengen aan huurders. Het is een logisch vervolg van de geïntensiveerde contacten van mijn departement met de ACM. Deze contacten hebben ertoe geleid dat ik verschillende vormen van verkapte bemiddelingskosten heb verduidelijkt zodat ACM haar handhaving scherper kan inzetten.
De wet is duidelijk. Het is verboden om, onder welke benaming dan ook, kosten bij de huurder in rekening te brengen in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt. Met diverse partijen verken ik hoe gerichter opgetreden kan worden tegen deze malafide praktijk. In mijn brief van 9 november 2018 over Goed verhuurderschap (Kamerstuk 32 847, nr. 439) licht ik dit uitgebreid toe. Ik kan echter niet garanderen dat bemiddelaars nooit meer ten onrechte bemiddelingskosten in rekening (blijven) brengen. Dat komt mede doordat bemiddelaars nieuwe wegen kunnen zoeken om al dan niet geoorloofde verdienmodellen in de markt neer te zetten. Daarom is hier in de contacten met de ACM blijvende aandacht voor.
Bij een overtreding kan de ACM een boete opleggen aan de overtreder en eventueel aan degene die opdracht tot deze overtreding heeft gegeven of er een leidinggevende rol in heeft gespeeld. De boete kan oplopen tot € 900.000 per overtreding. In sommige gevallen kan de boete nog hoger zijn en een percentage van de totale jaaromzet bedragen.
Naast handhaving blijft het belangrijk dat huurders zo vaak mogelijk ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten terugvorderen. Niet alleen om de schade die zij zelf hebben geleden terug te draaien, maar ook om verhuurbemiddelaars te ontmoedigen dergelijke kosten in rekening te brengen. De ACM heeft geconstateerd dat malafide bemiddelaars voorheen een maand huur in rekening brachten maar nu een zodanig laag bedrag in rekening brengen dat de huurder minder gauw de stap zet om het geld, desnoods via de rechter, terug te vorderen. Naast de aankondiging hiertegen op te gaan treden verwijst de ACM gedupeerden naar haar consumentenloket ConsuWijzer. Daar kunnen consumenten meer informatie vinden over hun rechten bij huurbemiddeling en een voorbeeldbrief waarmee zij de ten onrechte in rekening gebrachte kosten kunnen terugvorderen. Verder is op de website van de Woonbond een deurwaarderscheck te vinden, aan de hand waarvan de huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten. Bovendien is op de website van de Woonbond een modelbrief te vinden waarmee huurders de ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten van de bemiddelaar kunnen terugvorderen.
Ten slotte is op de website van de NVM informatie te vinden over het terugvorderen van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld van een terugvorderingsbrief en een voorbeelddagvaarding.

Vraag 9

Ben u bereid om te onderzoeken in hoeverre bemiddelingskosten worden ingezet om te discrimineren en mensen uit te sluiten?

Zoals reeds eerder aan uw Kamer is aangegeven (bijvoorbeeld in het Vragenuur van dinsdag 16 april 2019), is als onderdeel van het project Goed Verhuurderschap onderzoek uitgezet naar discriminatie op de woningmarkt bij de Radbouduniversiteit in Nijmegen. Dit onderzoek loopt nu. De resultaten verwacht ik kort na de zomer met u te kunnen delen.

Vraag 10

Wilt u ophouden met halfzachte maatregelen (zelfregulering) en nu echt paal en perk stellen aan discriminatie op bestelling in makelaarsland? Zo nee, hoe voorkomt u dat we volgend jaar exact dezelfde resultaten te zien krijgen bij Radar?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Kent u het bericht «Domper voor wethouder Kurvers: corporaties zien niets in plan voor duurdere huurhuizen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat er geen sprake is van een «domper» voor wethouder Kurvers, maar juist voor Rotterdam-Zuid?

Over het geschil dat aanhangig is gemaakt door de gemeente Rotterdam, heb ik inmiddels een bindende uitspraak gedaan (te vinden op www.woningmarktbeleid.nl). Het is nu aan partijen om opnieuw in gesprek te gaan en rekening houdend met deze bindende uitspraak te bezien of zij alsnog tot prestatieafspraken kunnen komen. Partijen; de Rotterdamse corporaties en de gemeente, hebben voorafgaand aan de indiening van het geschil te kennen gegeven dat zij ongeacht de uitspraak gecommitteerd blijven om uitvoering te geven aan de afspraken uit het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid. De adviescommissie Geschilbeslechting prestatieafspraken Woningwet, die ik om advies heb gevraagd ten behoeve van de behandeling van het geschil, geeft ook aan dat partijen blijk geven van een constructieve samenwerking.
De bindende uitspraak is gedaan op grond van de specifieke vragen die door de gemeente Rotterdam zijn gesteld. Hoewel de gemeente Rotterdam op een tweetal vragen in het ongelijk is gesteld, neemt dat niet weg dat Woonbron op andere manieren een bijdrage levert aan de realisatie van het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid. Tevens geldt dat als partijen daarover overeenstemming bereiken, binnen de grenzen van de Woningwet, een corporatie niet-DAEB investeringen kan doen. Daarmee kan een corporatie een bijdrage leveren aan wijkherstructurering, inclusief het opkopen van particulier bezit en het vergroten van de diversiteit aan woningtypen in een wijk. In de onderhavige casus bleken de gestelde voorwaarden echter niet van dien aard dat de corporatie daar aan gevolg wilde geven. De adviescommissie onder voorzitterschap van Sybilla Dekker heeft geoordeeld dat de opstelling van de corporatie niet kennelijk onredelijk was.

Vraag 3

Hoe kijkt u aan tegen de Rotterdamse plannen voor meer middenhuurwoningen? Deelt u de mening dat Rotterdam hiermee een goede weg in slaat?

De Woningwet kent een lokale focus, vanuit de gedachte dat gemeente, corporatie(s) en huurdersorganisatie(s) het beste in staat zijn om te bepalen welke volkshuisvestelijke prestaties nodig zijn, inclusief de ontwikkeling van meer middenhuurwoningen. De regering ondersteunt de uitvoering van het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid, getuige ook de extra bijdrage van € 130 miljoen in het kader van de Regio Deal Rotterdam Zuid (zie brief van 3 december 2018, Tweede Kamer 2018–19, 29 679 nr. 57).

Vraag 4

Is het waar dat binnen de ruimte van het «passend toewijzen» corporaties 20% van woningen in DAEB (Diensten van algemeen economisch belang)-takken aan middeninkomens kunnen toewijzen? Is het waar dat corporaties in zowel DAEB- als niet-DAEB-takken niet-passende particuliere sociale huurwoningen kunnen opkopen om te slopen en in de plaats daarvan nieuwe middenhuurwoningen te bouwen?

Op grond van de Woningwet dienen woningcorporaties jaarlijks ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen beneden € 38.035. Daarnaast mogen corporaties tot 2021 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 38.035 en € 42.436. De overige, maximaal 10% van de vrijkomende DAEB-woningen, mogen woningcorporaties vrij toewijzen.
Het verwerven en slopen van een woning valt onder het begrip herstructurering (artikel 1 BTIV). Onder herstructurering wordt mede verstaan dat woningcorporaties een DAEB-woningen (op)kopen, overgaan tot sloop van deze DAEB-woning om vervolgens een niet-DAEB woning nieuw te bouwen. Het onderbrengen van een nieuwe woning in de DAEB- of niet-DAEB tak is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
De uitspraak bevestigt dat woningcorporaties niet-DAEB-investeringen kunnen blijven doen en een rol kunnen vervullen in de herstructurering van wijken, zolang daarbij aan de wettelijke voorschriften wordt voldaan en lokale partijen hiertoe overeenstemming bereiken (zoals ook al aangegeven in het antwoord op vraag 2). Ook is het op grond van de wet mogelijk om onder voorwaarden een gedeelte van de herstructureringskosten in de DAEB-tak achter te laten. Hierbij is het in eerste instantie aan de corporatie om een inschatting te maken of het dergelijke activiteiten en daarmee kosten en risico’s passend vindt bij de uitvoering van de kerntaken.

Vraag 5

Bent u bereid om de Autoriteit woningcorporaties te vragen om Rotterdam te ondersteunen en om duidelijk te maken wat corporaties kunnen doen voor middeninkomens?

Het is in beginsel aan de gemeente en betrokken corporatie zelf om te komen tot gewenste afspraken, waarin zij met elkaar de voorwaarden overeenkomen die voor alle partijen acceptabel zijn en passen binnen de kaders van de wet. Hier ligt geen primaire rol voor de toezichthouder om een van de partijen te ondersteunen. Wel kan er met de Autoriteit in overleg worden getreden indien er bijvoorbeeld vragen zijn over goedkeuringsprocedures en welke vereisten gelden.
Zoals reeds aangegeven in de antwoorden op vraag 2 en 4 kunnen woningcorporaties op verschillende manieren bijdragen aan meer diverse wijken, waarin naast mensen met een laag inkomen ook voldoende woningen voor middeninkomens beschikbaar zijn. Woningcorporaties kunnen daarbij een rol vervullen door de vrije ruimte bij toewijzing te benutten. Bovendien kunnen corporaties een bijdrage leveren door middel van herstructurering, zodat er binnen een wijk meer diversiteit in woningtypen ontstaat. Ook kunnen corporaties vanuit de niet-DAEB-tak duurdere huurwoningen ontwikkelen.
Lokale partijen, gemeente en corporaties kunnen onder meer gebruik maken van het expertteam woningbouw dat door het Ministerie van BZK is ingesteld om actief kennis te delen. Dit kan bijvoorbeeld kennisdeling zijn over de wettelijke mogelijkheden voor het ontwikkelen van middenhuur. Tevens wordt in het kader van de voorgenomen Woondeal voor de MRDH-regio – waartoe ook Rotterdam behoort – besproken welke mate van procesfacilitering aangaande middenhuur eventueel aanvullend nodig is.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de lokale politiek en niet corporaties gaan over lokaal woonbeleid?

Er geldt bij het maken van prestatieafspraken geen hiërarchische relatie tussen een gemeente en een woningcorporatie. In het kader van de prestatieafspraken zijn gemeente, corporatie(s) en huurdersorganisatie(s) gelijkwaardige partijen, die samen op basis van wilsovereenstemming afspraken maken over de bijdrage van een woningcorporatie aan het gemeentelijke woonbeleid. Van een woningcorporatie wordt op basis van de Woningwet verwacht dat hij een redelijke bijdrage levert aan het volkshuisvestelijke beleid van de gemeente. Dit wordt ook bevestigd in het advies van de adviescommissie Geschilbeslechting prestatieafspraken, bestaande uit leden die zijn voorgedragen uit de kring van gemeenten, huurders en corporaties.

Vraag 7

Welke instrumenten hebben gemeenten om prestatieafspraken met corporaties af te dwingen? Bent u bereid om gemeenten extra instrumenten te geven?

De bestaande instrumenten acht ik reeds voldoende. Als een gemeente of huurdersorganisatie van opvatting is dat een corporatie gemaakte prestatieafspraken onvoldoende nakomt, dan is het voor hen mogelijk om een procedure te starten bij de burgerlijke rechter en nakoming van de gemaakte afspraken te vorderen. Tevens is het mogelijk indien een van de partijen een geschil ervaart om te komen tot het maken van lokale prestatieafspraken, deze de Minister kan verzoeken om een bindende uitspraak te doen om het geschil weg te nemen.

Vraag 1

Kent de Minister het bericht «Tijdelijk huurcontract zit steeds meer huurders dwars»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het te schandalig voor woorden is als een verhuurder zijn huurder – wanneer het tijdelijk huurcontract afloopt – uit de woning gooit, om zo te voorkomen dat er een huurcontract voor onbetaalde tijd ontstaat én de huurder daardoor «te veel» rechten krijgt? Hoe vaak komt dit voor? Wat gaat u hieraan doen?

De huurder weet bij het aangaan van de tijdelijke huurovereenkomst (van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning of van maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woning) dat deze van rechtswege eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan, is verstreken. De verhuurder mag de huurovereenkomst tussentijds ook niet opzeggen. Alleen de huurder mag dat.
Tijdens de behandeling van de Wet doorstroming huurmarkt (34 373) en de Wet Schouten inzake jongerencontracten (34 156), die op 1 juli 2016 in werking zijn getreden, zijn enkele toezeggingen gedaan en heeft de Kamer moties aangenomen in relatie tot het monitoren van de ontwikkeling van tijdelijke huurovereenkomsten. Bij de Staat van de Woningmarkt 2017 is een eerste onderzoek naar het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten onder particuliere verhuurders gedaan. Hiervoor is toen gebruik gemaakt van een lijst van verhuurderheffingplichtige verhuurders. Hierdoor werden echter kleine verhuurders en verhuurders die zich alleen op het geliberaliseerde segment richten gemist, terwijl deze een aanzienlijk deel van de particuliere huurmarkt vertegenwoordigen. In samenwerking met het CBS is in 2018 gewerkt om ook deze groepen verhuurders in de steekproef te betrekken. Dit heeft geleid tot een respons die redelijk goed verdeeld is over de verschillende soorten verhuurders. De afgelopen periode is gewerkt aan verbetering van de onderzoeksopzet, waardoor betrouwbare informatie over het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten beschikbaar komt. Ik zal uw Kamer op basis hiervan vóór de zomer informeren over het gebruik van deze tijdelijke huurovereenkomsten door verhuurders.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een verhuurder die zijn huurder letterlijk op straat zet met de bedoeling om van een volgende verhuurder een nóg hogere huurprijs te vragen, zich heel diep moet schamen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de enige die op deze manier van een tijdelijk huurcontract profiteert, de verhuurder is? Deelt u de mening dat zulke verhuurders misbruik maken van de schaarste op de woningmarkt? Hoe gaat u huurders beter beschermen?

Nee, bij het ontwerp van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zorgvuldig bekeken en afgewogen om uiteindelijk vast te kunnen stellen welke uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijk huren wenselijk en mogelijk is. Uit gesprekken met diverse partijen in het veld bleek dat er bij bepaalde groepen woningzoekenden en bij (potentiële) verhuurders behoefte was aan tijdelijke huurovereenkomsten voor een groot aantal sterk uiteenlopende andere gevallen. Gewezen is daarbij op de volgende voorbeelden van huurdersgroepen die behoefte hebben aan tijdelijke huur. Arbeidsmigranten, kenniswerkers en werknemers in lokaal belangrijke sectoren zoals verpleegsters en agenten hebben regelmatig behoefte aan tijdelijke huisvesting tijdens een periode van studie of werk. Daarnaast hebben mensen in en rond de maatschappelijke opvang, in begeleide woonvormen en mensen uit de opvang, snel tijdelijk onderdak nodig in afwachting van een meer definitieve oplossing. Een dergelijke behoefte is ook naar voren gekomen voor mensen die bezig zijn te scheiden of net gescheiden zijn, en voor ex-gedetineerden, slachtoffers van mensenhandel, expats en mensen in afwachting van de oplevering van hun koopwoning. Kortom, er zijn meerdere gevallen waarbij woningzoekenden behoefte hadden aan een huurwoning voor een korte periode, maar voor welke gevallen de wetgeving voorheen geen specifieke vorm van tijdelijke huurovereenkomsten bood.
Omdat potentiële aanbieders van woonruimte soms wel willen verhuren, maar niet vast willen zitten aan een verhuur voor onbepaalde tijd met volle huurbescherming voor de huurder, en daar voorheen geen mogelijkheid voor bestond (anders dan «een gebruik van korte duur», zie hieronder), kwam een deel van dit potentiële huuraanbod mogelijk niet tot stand. Of verhuurders trachtten hun huurovereenkomst te brengen onder artikel 7:232, tweede lid, van het BW, betreffende een huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Uit de voormelde gesprekken is gebleken dat dit inderdaad vaak voorkwam. Daaraan zijn evenwel grote bezwaren verbonden, want huurders hebben bij huurovereenkomsten die een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur isgeen huur(prijs)bescherming. Dit betekent dat de verhuurder geheel vrij de huur kan opzeggen. Ook aan het woningwaarderingsstelsel is hij niet gebonden. Dit is onwenselijk, want er bestaat juist een duidelijke behoefte aan huur(prijs)bescherming. Tijdelijke huurovereenkomsten leveren voor huurders dan ook meer zekerheid op dan huurovereenkomsten die een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur of bijvoorbeeld anti-kraakovereenkomsten (bruikleenovereenkomsten).
Ik deel uw mening dat alleen de verhuurder van deze tijdelijke huurcontracten profijt heeft niet. Mogelijk zou een deel van de woningeigenaren afzien van verhuur als zij geen gebruik konden maken van een tijdelijk huurcontract; in dat geval hadden de huurders de woning niet (tijdelijk) kunnen betrekken.
Zoals ik in mijn antwoord op vragen 2 en 3 heb aangegeven onderzoek ik nu het gebruik van tijdelijke huurcontracten en zal ik uw Kamer over de uitkomst daarvan vóór de zomer informeren.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het tijd is voor huurverlaging? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wanneer gaat u dat regelen?

Ik deel uw mening niet als u een integrale huurverlaging, voor alle huurders, bedoelt.
Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. En het staat verhuurders vrij om de huur te verlagen (of te bevriezen) indien zij dat voor bepaalde huishoudens wenselijk vinden. Eigen aan het overeenkomstenrecht is verder dat het aan de contractspartijen is om in te grijpen wanneer zij het met de inhoud van de overeenkomst niet eens zijn. In de huursector voor woonruimte is dit geregeld doordat partijen met huurprijsgeschillen naar de Huurcommissie en/of de rechter kunnen gaan.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de Wet doorstroming huurmarkt 2015 heeft gefaald? Hoe gaat u voorkomen dat huurders die «op hun plek zitten» alsnog door hun verhuurder tot «doorstromen» worden gedwongen en letterlijk op straat komen te staan?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u het bericht «Tijdelijk huurcontract zit steeds meer huurder dwars»?1

Ja

Vraag 2

Herkent u de verhalen uit het bericht van huurders die na twee jaar hun woning moeten verlaten omdat de verhuurder bang is dat de huurder anders niet meer uit de woning vertrekt vanwege de huurbescherming bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd? Zo ja, hoe beoordeelt u dit soort situaties? Zo nee, wat is dan uw beeld?

Bij het ontwerp van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zorgvuldig bekeken en afgewogen om uiteindelijk vast te kunnen stellen welke uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijk huren wenselijk en mogelijk is. Uit gesprekken met diverse partijen in het veld bleek dat er bij bepaalde groepen woningzoekenden en bij (potentiële) verhuurders behoefte was aan tijdelijke huurovereenkomsten voor een groot aantal sterk uiteenlopende andere gevallen. Gewezen is daarbij op de volgende voorbeelden van huurdersgroepen die behoefte hebben aan tijdelijke huur: arbeidsmigranten, kenniswerkers en werknemers in lokaal belangrijke sectoren zoals verpleegsters en agenten hebben regelmatig behoefte aan tijdelijke huisvesting tijdens een periode van studie of werk. Daarnaast hebben mensen in en rond de maatschappelijke opvang, in begeleide woonvormen en mensen uit de opvang, snel tijdelijk onderdak nodig in afwachting van een meer definitieve oplossing. Een dergelijke behoefte is ook naar voren gekomen voor mensen die bezig zijn te scheiden of net gescheiden zijn, en voor ex-gedetineerden, slachtoffers van mensenhandel, expats en mensen in afwachting van de oplevering van hun koopwoning. Kortom, er zijn meerdere gevallen waarbij woningzoekenden behoefte hadden aan een huurwoning voor een korte periode, maar voor welke gevallen de wetgeving voorheen geen specifieke vorm van tijdelijke huurovereenkomsten bood.
Omdat potentiële aanbieders van woonruimte soms wel willen verhuren, maar niet vast willen zitten aan een verhuur voor onbepaalde tijd met volle huurbescherming voor de huurder, en daar voorheen geen mogelijkheid voor bestond (anders dan «een gebruik van korte duur», zie hieronder), kwam een deel van dit potentiële huuraanbod mogelijk niet tot stand. Of verhuurders trachtten hun huurovereenkomst te brengen onder artikel 7: 232, tweede lid, van het BW, betreffende een huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Uit de voormelde gesprekken is gebleken dat dit inderdaad vaak voorkwam. Daaraan zijn evenwel grote bezwaren verbonden, want huurders hebben bij huurovereenkomsten die een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur isgeen huur(prijs)bescherming. Dit betekent dat de verhuurder geheel vrij de huur kan opzeggen. Ook aan het woningwaarderingsstelsel is hij niet gebonden. Dit is onwenselijk, want er bestaat juist een duidelijke behoefte aan huur(prijs)bescherming. Tijdelijke huurovereenkomsten leveren voor huurders meer zekerheid op dan huurovereenkomsten die een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur of bijvoorbeeld anti-kraakovereenkomsten (bruikleenovereenkomsten).
Gelet op het bovenstaande gaat hier in casu dus om de intentie van de huurder en verhuurder en het eventuele verschil in huur(prijs)bescherming tussen tijdelijke huurovereenkomsten en huurovereenkomsten voor bepaalde tijd.
Hieronder licht ik dat nader toe.
Er wordt ten aanzien van de huurbescherming bij huurbeëindiging een onderscheid gemaakt tussen de sinds 1 juli 2016 wettelijk geregelde tijdelijke huurovereenkomsten (van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning of van maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woning) en huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.
Bij een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning of van maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woning geldt dat de huur van rechtswege (zonder opzegging) eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan, is verstreken2. De verhuurder mag de huurovereenkomst tussentijds niet opzeggen. De huurder mag dat wel. De reden voor de invoering van dit type huurovereenkomst is dat deze voorziet in een maatschappelijke behoefte voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten voor een relatief korte (overbruggings)periode en waarover de verhuurder vooraf zekerheid heeft van beëindiging van de huur. Tegelijkertijd was de vrees dat te veel flexibiliteit in het opzeggen van huur door de verhuurder ook zou leiden tot onzekerheid bij huurders. Om de rechtsonzekerheid bij de huurder op dit punt te voorkomen is er voor dit type tijdelijke huurovereenkomst geen tussentijdse opzeggingsbevoegdheid voor de verhuurder in de wet opgenomen. Verder werd tijdens de behandeling van Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstuk 34 373) de vrees geuit dat sommige particuliere verhuurders deze vorm van tijdelijke huur als een soort proeftijd zouden gebruiken, waarbij zij elke huurovereenkomst voor onbepaalde duur laten voorafgaan door een huurovereenkomst voor bepaalde, korte tijd, die zij voor huurders die hen niet bevallen niet zouden verlengen, bijvoorbeeld als huurders zich voor een toets van de aanvangshuurprijs tot de huurcommissie zouden wenden en de huurprijs als gevolg daarvan zou zijn verlaagd. Daarom heeft mijn voorganger in de Wet doorstroming huurmarkt 2015 opgenomen dat huurders een dergelijke toets van de aanvangshuurprijs ook na afloop van de tijdelijke huurperiode kunnen aanvragen (zie hieronder onder Huurprijsbescherming) en, mede naar aanleiding van aangenomen moties, een aantal toezeggingen gedaan in relatie tot het monitoren van de ontwikkelingen van deze tijdelijke huurcontracten. In mijn antwoord op de vragen 4, 5 en 7 licht ik dit verder toe.
Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en bij een tijdelijke huurovereenkomst van langer dan twee jaar voor een zelfstandige woning of van langer dan vijf jaar voor een onzelfstandige woning, geldt dat deze niet automatisch aan het eind van die termijn eindigt, deze loopt door en moet worden opgezegd op grond van één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden. De bepaalde tijd is daar dan een minimumtermijn.
In het geval dat een huurder een tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan heeft hij gedurende die periode wel dezelfde huurprijsbescherming als bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.
Wat wel verschilt is dat indien de huurder een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning is aangegaan, hij in plaats van de gebruikelijke termijn van zes maanden na aanvang van die huurovereenkomst de mogelijkheid heeft om tot zes maanden na afloop van die tijdelijke huurovereenkomst (ook bij verlenging) de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie te laten toetsen. De facto hebben huurders met een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal 2 jaar daarvoor dus langer de tijd dan huurders met een huurcontract voor onbepaalde tijd. Die kunnen de aanvangshuurprijs immers alleen gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst ter toetsing voorleggen aan de Huurcommissie. Dit onderscheid is in de wet opgenomen om te voorkomen verhuurders de tijdelijke huurcontracten van huurders die zich tot de Huurcommissie hadden gewend niet zouden verlengen en huurders met een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar in feitelijke zin minder huurprijsbescherming zouden genieten dan huurders met huurcontacten voor onbepaalde tijd.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat het voor verhuurders interessant is om de huurovereenkomst na een tijdelijke verhuur niet voor te zetten omdat zij dan bij een nieuwe huurder de huurprijs fors kunnen verhogen? Zo nee, waarom niet?

Ik twijfel er niet aan dat er, met name in schaarstegebieden, verhuurders zijn die tijdelijke huurcontracten niet verlengen om aan de nieuwe huurder een hogere huurprijs te kunnen vragen. Die nieuwe huurder heeft dan trouwens het recht om een toets van de (verhoogde) aanvangshuurprijs van zíjn huurcontract te vragen bij de Huurcommissie, ook bij een (qua huurprijs) geliberaliseerd huurcontract.
Tegelijkertijd vrees ik dat het reguleren van de huurprijs in het geliberaliseerde segment investeerders zal afschrikken, waardoor dit leidt tot minder aanbod en niet tot meer aanbod. Tijdens de plenaire behandeling van het wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur (Kamerstuk 35 036) van 27 maart jl. heb ik uw Kamer aangegeven dat ik de excessieve huurstijgingen in het geliberaliseerde segment wil aanpakken. Daarvoor is het noodzakelijk dat er meer woningen worden bijgebouwd, daar zet ik vol op in. Om te zorgen dat woningen betaalbaar blijven, ben ik bezig met de uitwerking van de noodknop. De noodknop moet excessieve huren tegengaan. Met de noodknop maak ik onderscheid tussen nette verhuurders en speculanten. Ook is de noodknop alleen van toepassing voor gemeenten met grote schaarste aan middenhuur. Voor de zomer presenteer ik de verdere uitwerking van de noodknop.

Vraag 4

Zijn er cijfers beschikbaar over het aantal afgesloten tijdelijke huurcontracten sinds de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is ingevoerd? Zo ja, hoe luiden deze cijfers? Zo nee, bent u bereid om nader onderzoek te doen naar de gevolgen van de invoering van deze wet?

Tijdens de behandeling van de Wet doorstroming huurmarkt (Kamerstuk 34 373) en de Wet Schouten inzake jongerencontracten (34 156), die op 1 juli 2016 in werking zijn getreden, zijn enkele toezeggingen gedaan en heeft de Kamer moties aangenomen in relatie tot het monitoren van de ontwikkeling van tijdelijke huurovereenkomsten. Bij de Staat van de Woningmarkt 20173 is een eerste onderzoek naar het gebruik van tijdelijke huurcontracten onder particuliere verhuurders gedaan. Hiervoor is toen gebruik gemaakt van een lijst van verhuurderheffingplichtige verhuurders. Hierdoor werden echter kleine verhuurders en verhuurders die zich alleen op het geliberaliseerde segment richten gemist, terwijl deze een aanzienlijk deel van de particuliere huurmarkt vertegenwoordigen. In samenwerking met het CBS is in 2018 gewerkt om ook deze groepen verhuurders in de steekproef te betrekken. Dit heeft geleid tot een respons die redelijk goed verdeeld is over de verschillende soorten verhuurders. De afgelopen periode is gewerkt aan verbetering van de onderzoeksopzet, waardoor betrouwbare informatie over het gebruik van tijdelijke huurcontracten beschikbaar komt. Ik zal u op basis hiervan vóór de zomer informeren over het gebruik van deze tijdelijke huurovereenkomsten door verhuurders.

Vraag 5

Bent u tevreden met de gevolgen van de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015? Zo ja, waarom? Zo nee, wat werkt er volgens u niet zoals gehoopt was bij de invoering van de wet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het reguleren van de huurprijzen (deels) zou voorkomen dat verhuurders de tijdelijke huurovereenkomst niet omzetten in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd? Zo ja, bent u bereid hier verder onderzoek naar te doen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Bent u bereid om te onderzoeken hoe huurders meer zekerheid en bescherming kunnen krijgen zodat zij minder afhankelijk zijn van de grillen van de overspannen huurmarkt en van de verhuurders? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Herinnert u zich uw antwoorden op de eerder gestelde Kamervragen over de Huurcommissie?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel extra budget heeft u aan de Huurcommissie beschikbaar gesteld om de achterstanden in te lopen en hoe wordt dit budget ingezet? Is dit budget structureel of incidenteel ter beschikking gesteld?

De Huurcommissie en ik vinden het belangrijk om de toegenomen werkvoorraad zo snel mogelijk in te halen en de doorlooptijden te normaliseren. De beschikbare personele capaciteit en het absorptievermogen bij de organisatie is momenteel leidend voor het tempo van de inhaalslag om de achterstanden in te halen. Het werven van extra medewerkers vormt hierbij een bottleneck, omdat het inwerken van deze medewerkers ten koste gaat van de capaciteit die ingezet kan worden op het proces van de behandeling van geschillen. Daarom is ook zorgvuldig gekeken hoe hierin een balans kan worden gevonden en tegelijkertijd het absorptievermogen van de organisatie voor dit jaar en voor komende jaren optimaal benut kan worden met de voorziene instroom van geschillen en de toegenomen werkvoorraad. We hebben hierbij niet alleen gekeken naar de werving van extra medewerkers maar ook naar de efficiencymogelijkheden in het primaire proces van de behandeling van geschillen. Daaruit is een set aan aanvullende maatregelen uit voortgekomen waarmee de Huurcommissie de productie kan bijsturen. In Kamerbrief, 27 926, nr. 311, heb ik deze maatregelen nader toegelicht. Maar er blijft sprake van risico’s over de haalbaarheid van de productiedoelstelling van 7.500 zaken in 2019, deze is o.a. afhankelijk van de vraag of de beoogde werving van de extra medewerkers binnen de planning kan worden gerealiseerd en hoe snel deze nieuwe medewerkers zijn ingewerkt.
Aan de versterking van het primaire proces werk ik sinds het jaar 2017, ik heb sindsdien een bedrag van cumulatief circa € 10 miljoen gereserveerd voor een impuls aan de ICT, opleidingen van medewerkers en extra medewerkers bij de Huurcommissie. Voor het jaar 2019 verwacht ik dat een bedrag van ca. € 4 miljoen nodig is, dit heb ik gereserveerd. Ik bezie periodiek of dit bedrag voldoende is, dit is mede afhankelijk van het verloop van de instroom en werkvoorraad. In de begroting van 2020 zal ik uw Kamer hierover nader informeren.

Vraag 3

Kunt u nader ingaan op de doorlooptijden en daarbij een overzicht geven van de doorlooptijden per soort geschil?

Hoe lang de doorlooptijd is, verschilt sterk van zaak tot zaak. Het ene huurprijsgeschil is bijvoorbeeld na twee maanden helemaal afgehandeld, terwijl bij het andere huurprijsgeschil het dossier pas na zes maanden compleet genoeg is om aan de zittingscommissie voor te kunnen leggen. Het grootste deel van de doorlooptijd gebruikt de Huurcommissie om het dossier compleet te maken, zodat ze het geschil echt in behandeling kan nemen. Zo moeten de juiste gegevens van de wederpartij worden gecheckt of opgezocht en informatie over de woning, jaarafrekeningen en het (achterliggende) conflict moet worden verzameld en gecontroleerd. Hoe lang het duurt om het dossier compleet te maken, is afhankelijk van veel factoren.
Een belangrijke factor is de medewerking van huurder en verhuurder. Als beiden constructief in het geschil staan, kan de Huurcommissie hen sneller helpen via informatieverstrekking en bemiddeling. Ook leveren zij dan sneller de benodigde gegevens aan en werken zij beter mee aan bijvoorbeeld het onderzoek in de woning.
Een andere relevante factor is de complexiteit van het geschil. Waar het aantal geschillen bij de Huurcommissie de afgelopen tien jaar is afgenomen, is het aandeel complexe geschillen juist toegenomen. Geschillen waarvoor de Huurcommissie veel informatie moet verzamelen of controleren, hebben een langere doorlooptijd. Bij geschillen over de afrekening van de servicekosten moeten bijvoorbeeld veel kostenposten worden gecontroleerd én moet bijvoorbeeld in de woning worden nagegaan welke stoffering aanwezig is. Het opstellen van een onderzoeksrapport over de afrekening van de servicekosten duurt daardoor gemiddeld meer dan twee keer zo lang als bij het toetsen van de jaarlijkse huurverhoging. Daar komt nog bij dat de huidige beschikbare capaciteit aan onderzoekers kwetsbaar is. Dit komt door de huidige gespannen arbeidsmarkt die zich in het bijzonder laat gelden bij specialisme als bouwkundige keuring. De Huurcommissie heeft voor de werving van extra medewerkers met deze specialisme een recruiter ingehuurd.
Verder is voor het compleet maken van het dossier van belang hoeveel zaken in een bepaalde tijd bij de Huurcommissie binnenkomen. Het komt een paar keer per jaar voor dat in korte tijd veel zaken tegelijk worden ingediend. Bijvoorbeeld omdat een wettelijke termijn voor het indienen van geschillen afloopt, of omdat een groep huurders of een grote verhuurder veel zaken tegelijk indient. Als de Huurcommissie veel zaken tegelijk binnen krijgt, leidt dit vaak tot enige vertraging in de afhandeling. Dan is de capaciteit tijdelijk niet toereikend. Is het dossier compleet, dan kan het geschil meestal vlot worden afgehandeld. Het wordt dan gebruikt als informatiebron bij bemiddeling of in de zitting en de raadkamer.
De Huurcommissie streeft ernaar geschillen zo snel mogelijk te behandelen, binnen de mogelijkheden en middelen die haar ter beschikking staan. Zij vindt het van belang dat het geschil tussen huurder en verhuurder niet langer duurt dan nodig is. Veel factoren die van invloed zijn op de tijd die nodig is om het dossier compleet te maken, kan de Huurcommissie niet beïnvloeden. De aard van het geschil, hoe diep het conflict tussen huurder en verhuurder is en de grillige instroom van geschillen vallen buiten haar invloedsfeer.
Wat de Huurcommissie wel kan doen, is ervoor zorgen dat de ambtelijke dienst (DHC) die het dossier compleet maakt, beter wordt ingericht om de binnenkomende geschillen goed op te vangen. Bijvoorbeeld door geschillen die voor het indienen zijn gebonden aan bepaalde data, projectmatig op te vangen.

Vraag 4

Wat zijn de oorzaken van het feit dat geschillen complexer worden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Is er een relatie te leggen tussen aantallen klachten en de verschillende woningmarktregio’s? Zo ja, kunt u een overzicht geven van het aantal klachten per woningmarktregio?

De instroom van zaken lijkt in de grote steden groter te zijn dan in de kleinere steden. Ook andere factoren buiten de woningmarkt zijn van belang, zoals de aanwezigheid van een huurteam en de mate waarin die actief is.
1.507
300.510
0,50%
663
63.030
1,05%
814
200.557
0,41%
563
145.771
0,39%
578
83.083
0,70%
202
45.267
0,45%
129
31.804
0,41%
129
34.949
0,37%
126
59.421
0,21%
98
29.361
0,33%
86
37.681
0,23%
Bron jaarverslag Huurcommissie, 2017
Bron ABF Research – Systeem woningvoorraad (Syswov)
851
183
49
158
528
562
285
82
1.894
741
2.183
72
Bron jaarverslag Huurcommissie, 2017

Vraag 6

Welke mogelijkheden zijn er om te voorkomen dat een van beide procespartijen niet goed meewerkt aan de behandeling van een geschil doordat bijvoorbeeld gegevens te laat worden aangeleverd of bij het plannen van een bezoek aan een woning?

De Huurcommissie heeft beleidsregels vastgesteld voor het verloop van een procedure, naast de in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bepaalde minimumtermijnen tussen het aankondigen van onderzoeken en zittingen en de datum van die onderzoeken en zittingen. Deze beleidsregels hebben enerzijds als doel om voldoende tempo in de procedure te houden, en anderzijds als doel om de zorgvuldigheid van de geschilbehandeling en het draagvlak bij partijen te borgen. Hieronder wordt het proces, met voorbeelden, nader toegelicht.
Na het ontvangen van een verzoek en betaling van de leges, verzamelt de Huurcommissie de benodigde informatie voor de verdere behandeling van het verzoek. Dit gebeurt via een telefonische intake, schriftelijk opvragen van gegevens of in een aantal gevallen via een onderzoek in de woonruimte. Zo krijgt de (ver)huurder bericht van de Huurcommissie waarin staat welke informatie nodig is om het verzoek inhoudelijk te beoordelen. In deze brief staat dat de informatie binnen twee weken opgestuurd moet worden. De (ver)huurder kan de gevraagde gegevens via de website of per post versturen. Indien de (ver)huurder meer tijd nodig heeft om de gegevens aan de Huurcommissie te verstrekken, kan de (ver)huurder om uitstel vragen. Dit verzoek tot uitstel moet de (ver)huurder binnen de termijn van twee weken doen, anders wordt een rapportage opgesteld aan de hand van de gegevens die wel bij de Huurcommissie bekend zijn.
Per brief wordt de datum van het onderzoek in de woning aan de partijen aangekondigd. Als deze datum niet schikt dan kan de huurder dit aangeven. De Huurcommissie plant dan éénmaal een nieuw onderzoek in. Als er dan ook niemand thuis is, wordt de zaak zonder onderzoek in de woning op zitting gebracht. De zittingscommissie heeft vervolgens de vrijheid alsnog een onderzoek in te laten plannen. Dat kan als er een verschoonbare reden is waardoor het eerdere onderzoek niet plaats heeft kunnen vinden.
Huurder en verhuurder hebben beiden de mogelijkheid om één keer een andere datum voor de zitting te vragen. De zitting vindt dan vervolgens plaats, ook als één of beide partijen niet aanwezig kunnen zijn.
Tijdens de intake kan de Huurcommissie bemiddeling aanbieden voor geschillen die hiervoor geschikt zijn. Bemiddeling houdt in dat de Huurcommissie contact opneemt met beide partijen met als doel om het conflict, zonder een uitspraak door de voorzitter of Huurcommissie, op te lossen. De Huurcommissie ziet dat als partijen voor een bemiddeltraject kiezen, zij meer betrokken zijn bij de procedure en dat leidt dan ook tot minder vertraging en afzeggingen.

Vraag 7

Kan de Huurcommissie besluiten om een geschil alsnog snel af te doen als bijvoorbeeld de verhuurder de behandeling zonder goede reden vertraagt? Zo ja, hoe vaak gebeurt dit? Zo nee, waarom niet?

Nee, er moet een inhoudelijke uitspraak worden gedaan door de commissie in zitting bijeen. Mocht er bijvoorbeeld in een servicekostenzaak geen gegevens worden geleverd door de verhuurder, ondanks het uitdrukkelijke schriftelijke verzoek daartoe, dan wordt toch een rapport opgemaakt en op zitting gebracht.
Er is hierover geen cijfermateriaal beschikbaar.

Vraag 8

Hoeveel fte is de capaciteit van de Huurcommissie nu? Hoeveel zittingsvoorzitters en hoeveel zittingsleden heeft de Huurcommissie nu?

De Huurcommissie bestaat uit 2 organisaties: een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) en een ondersteunende ambtelijke dienst (DHC).
De bestuursleden, zittingsvoorzitters en zittingsleden zijn lid van het ZBO. Bij het ZBO is geen sprake van een reorganisatie en ook is er geen tekort in de zittingscapaciteit.
Bij de DHC is wel sprake van een reorganisatie. De DHC had in 2017 een gemiddelde bezetting van circa 88 fte’s. Op 31-3-2019 bedraagt de bezetting 83,8 fte’s. De Huurcommissie is gestart met de werving om de personele capaciteit in het primaire proces van de behandeling van geschillen voor dit jaar uit te breiden met circa 10 fte’s.

Vraag 9

Hoeveel fte was de capaciteit vóór de reorganisatie? Hoeveel zittingsvoorzitters en hoeveel zittingsleden had de Huurcommissie vóór de reorganisatie?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Deelt u de mening dat het onvoldoende lijkt om in 2019 7.500 geschillen af te handelen, terwijl 2018 10.000 geschillen zijn voorgelegd? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 11

Op welke termijn verwacht u dat de achterstand van het afhandelen van geschillen is weggewerkt? Waar baseert u deze verwachting op?

De Huurcommissie heeft een raming opgesteld voor de te verwachten en na te streven productie in 2019 en komende jaren. De Huurcommissie heeft zich hierbij laten bijstaan door een externe deskundige. Afhankelijk van het verloop van de instroom en werkvoorraad verwacht de Huurcommissie in de loop van 2021 de achterstanden in te lopen, omdat capaciteit die nu wordt geworven volledig productief zal zijn. Ook zijn wijzigingen in de werkwijze effectief over het gehele jaar. Het verloop van de werkvoorraad in volgend jaren is buiten de reguliere fluctuaties afhankelijk van de wetswijzigingen die voortvloeien uit het sociaal huurakkoord en de uitwerkingen van de motie Ronnes c.s. (27 926, nr. 294). Eind 2018 bedroeg de voorraad nog af te handelen zaken ca. 5.700 zaken, eind 2019 zal deze oplopen tot maximaal ca. 8.000 zaken.

Vraag 12

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het algemeen overleg Woningcorporaties?

Ja.

Vraag 1

Kent u de vervolguitzending van Kassa over «levensgevaarlijke» cv-ketels van Agpo Ferroli en tienduizenden huurders die hierdoor in onzekerheid verkeren?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja. Naar aanleiding van de uitzending van Kassa van 16 maart 2019 is de NVWA een onderzoek bij de producent gestart. In mijn antwoorden op Kamervragen van het Kamerlid Beckerman (SP) over Onveilige CV-ketels (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 2328) heb ik de Kamer hierover geïnformeerd. De vervolguitzending van Kassa heeft geen nieuwe feiten aan het licht gebracht.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat cv-ketels van Ferroli met een gat in de behuizing wel onderhouden zijn maar het gat niet is gedicht, waardoor essentiële veiligheidsmaatregelen vanuit de fabriek zijn genegeerd? Welke consequenties heeft deze nalatigheid voor de betreffende onderhoudsbedrijven?

In de op 16 april 2019 aan uw Kamer toegezonden antwoorden op vragen over onveilige cv-ketels (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 2328) heb ik gemeld dat de installateurs in 2009 van Ferroli aangescherpte onderhoudsadviezen hebben ontvangen. Ook heb ik uw Kamer gemeld dat de NVWA een onderzoek is gestart. Op de uitkomst daarvan kan ik niet vooruitlopen.

Vraag 3

Klopt het dat er geen overeenstemming is tussen de twee grootste onderhoudsbedrijven in ons land over wat met Ferroli-ketels moet gebeuren, aangezien Feenstra stelt dat bij goed onderhoud de ketel kan blijven hangen en dat Breman stelt dat de cv-ketels vervangen moeten worden? Wat betekent dit voor de bewoners die een Ferroli-ketel hebben?

De NVWA neemt in het kader van het onderzoek ook contact op met onderhoudsbedrijven. Op de uitkomst van dit onderzoek kan ik niet vooruitlopen.
Zoals toegezegd in het Algemeen Overleg NVWA d.d. 23 april 2019 zal ik de Kamer voor de zomer informeren over de voortgang van het onderzoek.

Vraag 4

Zijn er klachten of meldingen gedaan bij Ferroli en/ of de NVWA over deze typen ketels door onderhoudsbedrijven?

Bij Ferroli zijn er in de periode tussen 24 oktober 2013 en 19 maart 2019 door onderhoudsbedrijven 23 meldingen gedaan over deze typen ketels. Van deze meldingen hadden er drie betrekking op brand buiten de cv-ketel. De NVWA heeft in deze periode geen meldingen ontvangen. Op 16 april 2019 heb ik aan uw Kamer gemeld dat de NVWA een onderzoek is gestart naar aanleiding van de uitzending van het programma Kassa van 16 maart 2019 en de uitspraken deskundigen in dit programma. De NVWA heeft op 18 april 2019 van Kassa 40 bij dit programma binnengekomen meldingen ontvangen. Deze meldingen worden door de NVWA meegenomen bij het al lopende onderzoek.

Vraag 5

Waarom stelt woningcorporatie Vestia dat de ketels niet vervangen hoeven worden (ook al zitten nog gaten in behuizingen) en wacht Vestia op een onderzoek van hun «contractpartij», oftewel van de fabrikant zelf wat niet onafhankelijk is? Wat is uw oordeel over deze gang van zaken in de richting van huurders van Vestia die zich grote zorgen maken?

Het hiervoor genoemde onderzoek van de NVWA is relevant voor alle ketels van Ferroli die in Nederland in gebruik zijn, waaronder cv-ketels in de huurwoningen van Vestia. Vestia zal maatregelen nemen die voortvloeien uit de bevindingen van het onderzoek van de NVWA. Dat Vestia een onderzoek van de fabrikant zelf afwacht, zoals in de vraag wordt gesteld, is niet correct.
In afwachting van de resultaten van het onderzoek van de NVWA neemt Vestia wel al een aantal maatregelen. Daarbij gaat het om:

Vraag 6

Bent u met woningcorporatie Parteon en met onafhankelijk technisch onderzoeker P. Coppes eens dat alle gevaarlijke Ferroli-ketels zo snel mogelijk vervangen moeten worden? Zo ja, op welke termijn gaat dit gebeuren?

De NVWA heeft een onderzoek naar de cv-ketels gestart. Op de uitkomst daarvan kan ik niet vooruitlopen. Indien blijkt dat de cv-ketels niet aan de veiligheidseisen voor gastoestellen voldoet zullen passende maatregelen worden getroffen.

Vraag 7

Zijn de betreffende vier typen Ferroli-ketels speciaal ontwikkeld voor woningcorporaties om zo de kosten te drukken? Zo ja, is dit ten koste gegaan van de brandveiligheid? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit navraag bij de woningcorporaties Vestia en Ymere blijkt dat het hier gangbare typen cv-ketels betreft die voor de algemene markt zijn ontwikkeld. Van speciaal voor woningcorporaties ontwikkelde Ferroli cv-ketels is geen sprake. Daarbij is het zo dat alle cv-ketels die op de markt worden gebracht moeten voldoen aan de Europese richtlijn voor gastoestellen. Toestellen die aan deze richtlijn voldoen worden geacht veilig te zijn.

Vraag 8

Deelt u de mening dat de veiligheid van bewoners altijd voorop moet staan en niet de kosten? Zo nee, waarom niet?

Veiligheid van bewoners staat voor mij altijd voorop. Daarom zijn in de wet voorwaarden gesteld aan de veiligheid van cv-ketels en werkt het kabinet aan een wettelijk stelsel om werkzaamheden aan gasverbrandingsinstallaties onder certificering te brengen (om het aantal incidenten met koolmonoxide terug te brengen). Bij dit wettelijk stelsel staat de veiligheid van installaties voorop. Hiertoe voorziet het stelsel erin dat werkzaamheden volgens door de Minister van BZK aangewezen certificatieschema’s worden uitgevoerd en dat, nadat werkzaamheden (installatie en onderhoud) zijn uitgevoerd, de installatie door een vakbekwaam persoon wordt gecontroleerd alvorens de installatie (opnieuw) in bedrijf te stellen.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het voor huurders en huiseigenaren makkelijker moet worden om klachten te melden over hun cv-ketels? Zo ja, hoe kan dat snel worden geregeld?

In het algemeen geldt voor huurders dat ze bij klachten altijd direct contact met de verhuurder kunnen opnemen. Voor huiseigenaren geldt dat ze voor klachten/controle/onderhoud altijd direct contact kunnen opnemen met de installateur.
Daarnaast kan iedereen klachten over cv-ketels melden bij de NVWA.
Hiermee zijn er voldoende mogelijkheden om klachten te melden.

Vraag 10

Kunt u deze vragen en de nog openstaande Kamervragen over wederom onveilige cv-ketels beantwoorden vóór het debat over wijziging van de Woningwet in verband met de introductie van een stelsel van certificering voor werkzaamheden aan gasverbrandingsinstallaties plaatsvindt?2

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de negatieve gevolgen van de saneringsopdracht voor huurders van Vestia in Bergeijk?1 2 3 4

Ik ben bekend met de berichtgeving rondom Vestia in Bergeijk.

Vraag 2

Bent u bekend met het achterstallig onderhoud, gebrekkige communicatie en minachting van de huurders waarmee huurders in Bergeijk worden geconfronteerd? Deelt u de mening dat de saneringsopdracht van Vestia niet mag leiden tot negatieve gevolgen voor huurders? Zo ja, bent u bereid om Vestia hierop aan te spreken?

De operationele activiteiten van een corporatie vallen onder de verantwoordelijkheid van de corporatie zelf. Wanneer bewoners ontevreden zijn over de werkzaamheden van hun corporatie dienen zij hierover in eerste instantie met de corporatie zelf in overleg te treden. Wanneer er onvoldoende opvolging geven wordt aan eventuele klachten, kunnen bewoners zich tot de Huurcommissie wenden, die hier een uitspraak over kan doen. Dat Vestia een saneringscorporatie is ontslaat haar in ieder geval niet van haar verantwoordelijkheid om de kwaliteit van haar bezit op peil te houden, dat betekent ook het doen van regulier onderhoud. Dit maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het vastgestelde verbeterplan van Vestia. In het verbeterplan van Vestia is opgenomen dat Vestia het reguliere (instandhoudings)onderhoud moet doen en hier zijn middelen voor gereserveerd. Wel is het zo dat voor Vestia geen tot zeer beperkte financiële ruimte is om verbeteronderhoud te plegen (nieuwe badkamers, keukens, grootschalige isolatie). Deze afspraken uit het verbeterplan worden gemonitord door de gemandateerd saneerder, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), in samenspraak met de Autoriteit Woningcorporaties.
Deze monitoringscommissie heeft hierover het volgende aangegeven: in de monitoring van Vestia is het onderhoud van de woningen een belangrijk onderwerp. Vestia onderhoudt haar woningen en heeft in 2017 een integraal extern onderzoek laten doen naar de conditie van het volledige bezit. Hier valt Bergeijk ook onder. De uitkomsten van de conditiemeting zijn vertaald naar de meerjarenbegroting waarvoor Vestia haar onderhoudsbudget heeft. Uit de extern gevalideerde en objectieve meting komt geen beeld dat er grootschalig achterstallig onderhoud is bij Vestia. De staat van het bezit is gemiddeld genomen vergelijkbaar met het corporatiebezit in Nederland.

Vraag 3

Hoe kijkt u aan tegen de overname van Vestia-woningen in Bergeijk door woningcorporatie Woningbelang? Hoe vindt u het dat overname onmogelijk lijkt doordat Vestia bij de verkoop van de woningen (met achterstallig onderhoud) geen verlies mag lijden?

Er loopt momenteel een onderzoek in Bergeijk waarbij wordt bekeken op welke wijze een transactie tussen Vestia en andere woningcorporaties tot stand kan komen. Dit is één van de varianten waar aan gewerkt wordt die er toe moet leiden dat Vestia zich kan richten op hun kernwerkgebied. Als voorwaarde geldt inderdaad dat Vestia het bezit in dat geval tegen minimaal de marktwaarde dient te verkopen, zodat de financiële positie van Vestia niet wordt verslechterd. De marktwaarde van het vastgoed betreft de commerciële waarde van het vastgoed waartegen ook commerciële partijen bereid zijn het vastgoed over te nemen. Conform de voorschriften van het NRVT (Nederlands Register voor Vastgoed Taxateurs) zijn taxaties van de marktwaarde al gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud, indien dit aanwezig is. Aan de marktwaardering liggen ficties ten grondslag dat de woningen bij mutatie kunnen worden verkocht of worden verhuurd tegen markthuren. De lagere beleidswaarde van corporaties gaat uit van de fictie dat woningen verhuurd blijven tegen zogenaamde streefhuurprijzen (huurprijzen bepaald op basis van het beleid van de woningcorporatie). Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde betreft de onrendabele top, waarmee corporaties worden geconfronteerd bij overname van het Vestia-bezit. Deze onrendabele toppen bestaan echter ook als corporaties regulier woningen aankopen of nieuw bouwen. Hiertoe krijgen corporaties onder meer staatssteun in de vorm van leningen waarvoor Rijk en gemeenten het achtervangrisico dragen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de saneringsopdracht van Vestia niet mag leiden tot een afname van het aantal sociale huurwoningen in Bergeijk en andere gemeenten? Zo ja, bent u bereid om hiertegen maatregelen te nemen?

De sanering van een corporatie is gericht op het kunnen voortzetten van de minimaal noodzakelijke volkshuisvestelijke activiteiten. Goed bestuur en de beschikbaarheid van toereikende financiële middelen zijn daarbij de voorwaarden om de volkshuisvestelijke activiteiten uit te kunnen voeren. De minimaal noodzakelijk volkshuisvestelijke prestaties van Vestia zijn gebaseerd op hetgeen nodig is om voldoende gereguleerde huurwoningen in stand te houden waaraan niet op een andere wijze tegemoet kan worden gekomen. Deze prestaties zijn vastgelegd in het verbeterplan van Vestia, welke in 2014 is vastgesteld en door de toenmalig saneerder (i.c. het CFV) na de zienswijze van WSW is goedgekeurd. De afspraken uit dit goedgekeurde verbeterplan worden gemonitord door de gemandateerd saneerder, het WSW, in samenspraak met de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en kunnen worden bijgesteld na verloop van tijd door de gemandateerd saneerder, zolang dit past binnen de sanering en de gemaakte afspraken. Zo is bij het besluit van de Aw op het definitieve scheidingsvoorstel Vestia daeb – niet daeb bepaald dat, gezien de toenmalige situatie, Vestia in vergelijking met het eerder goedgekeurde verbeterplan ruim 8.200 woningen (in totaal) meer in het gereguleerde segment (DAEB) moest houden. Dit betroffen woningen die Vestia overeenkomstig het verbeterplan aanvankelijk zou liberaliseren. De zogenaamde maatwerkgemeenten wensten echter dat aanvullend nog bijna 4.600 woningen extra gereguleerd zouden blijven. De Aw heeft in haar besluit op het scheidingsvoorstel echter geconstateerd dat het niet in het brede volkshuisvestelijke belang was om hieraan tegemoet te komen, omdat de geleidelijke afname van het aantal gereguleerde Vestia-woningen ook door andere corporaties in de betreffende woningmarktregio’s kunnen worden opgevangen met bij de doelgroep passende nieuwbouw. Het in stand houden van het (volledige) Vestia-DAEB-bezit draagt ook niet bij aan het realiseren van duurzaam financieel herstel. Wel heb ik Hamit Karakus, in afstemming met de Vestiamaatwerkgemeenten en de provincie Zuid-Holland, aangesteld als bestuurlijk regisseur om oplossingen aan te dragen voor de volkshuisvestelijke opgave in de maatwerkgemeenten. Naar verwachting zal deze eind juni / begin juli zijn advies uitbrengen.

Vraag 5

Vindt u het ook onwenselijk dat bij corporatie Vestia financiën belangrijker worden geacht dan de volkshuisvestelijke taak? Zo ja, bent u bereid maatregelen te nemen?

Zie vraag 4.

Vraag 6

Hoe kijkt u naar de opstelling van de Autoriteit Woningcorporaties die Vestia goedkeuring gegeven heeft voor hun plan om honderden sociale woningen in de commerciële tak onder te brengen? Zou de volkshuisvestelijke taak van Vestia voor de Autoriteit Woningcorporaties een belangrijkere rol moeten spelen dan de financiën en het uitvoeren van de saneringsopdracht?

De beoordeling van de scheidingsvoorstellen tussen de DAEB-tak en niet-DAEB-tak van de corporaties is door mij gemandateerd aan de Autoriteit Woningcorporaties. Bij deze beoordeling heeft de Aw, conform het daartoe vastgestelde beoordelingskader zowel het financiële belang en het volkshuisvestelijk belang gewogen. Indien de financiële situatie van een corporatie van dien aard is, dat deze een saneringsaanvraag moet doen, vindt ook een weging plaats van het volkshuisvestelijke belang. Dit gebeurt door de gemandateerd saneerder, WSW, waarbij deze de zienswijze van de Aw betrekt. Sanering is gericht op het continueren van de minimaal noodzakelijke DAEB-activiteiten, tegen de laagst mogelijke financiële kosten. Voor de vaststelling hiervan worden ook de zienswijzen van de betreffende gemeenten en de huurdersorganisaties betrokken. Bij een saneringsbesluit wordt ook getoetst of het continueren van noodzakelijke DAEB-activiteiten, waarvoor een eventuele heffing aan andere corporaties moet worden opgelegd, evenredig is. Hierbij worden de effecten op de sector als geheel (inclusief het borgstelsel), de effecten bij betalende corporaties als de lokale volkshuisvestelijke omstandigheden betrokken.

Vraag 1

Deelt u de mening dat iedereen toegang moet hebben tot fatsoenlijke huisvesting? Vindt u ook dat door de woningnood en stijging van huizenprijzen steeds meer mensen tussen wal en het schip geraken?

Ik vind het belangrijk dat de woningmarkt toegankelijk is voor alle inkomensgroepen. De schaarste op de woningmarkt is in de ene regio groter dan in de andere. Met name in de grote steden is sprake van forse prijsstijgingen en ziet niet iedereen zijn woonwensen gerealiseerd. Ik realiseer mij dat het voor sommige huishoudens door de stijgende huurprijzen en krapte op de woningmarkt lastiger is een betaalbare woning te vinden. Dit wordt het meest effectief verholpen door meer passende woningen toe te voegen aan de huur- en koopvoorraad, zodat het aanbod toeneemt. Om deze behoefte aan woningen te accommoderen hebben diverse partijen zoals Aedes, Bouwend Nederland en IVBN met BZK in de Woonagenda de ambitie uitgesproken om jaarlijks 75 duizend te woningen realiseren. In samenwerking met betrokken partijen ben ik volop bezig met het versnellen en vergroten van de woningbouw, bijvoorbeeld via de Woondeals met regio’s waar het woningtekort het groots is.
Naast het versnellen van de woningbouw richt ik me zowel op de aanpak van excessieve huren die het gevolg zijn van de krappe woningmarkt als de beschikbaarheid van betaalbaar woningaanbod. In mijn brief aan uw Kamer over mensen met een middeninkomen op de woningmarkt van 4 juli 2019 ga ik in op deze maatregelen1.

Vraag 2

Hoeveel mensen verdienen momenteel teveel voor een sociale huurwoning, maar kunnen geen woning in de vrije sector vinden binnen de grens van 30 procent van hun salaris, het percentage dat -stevig maar nog net- financieel verantwoord wordt geacht?

Het is niet goed mogelijk op basis van dergelijke criteria eenduidig vast te stellen wie wel en wie niet enkel is aangewezen op de vrije huur- of sociale huursector. Een aanzienlijk deel van de mensen die niet tot de DAEB-inkomensgroep behoren, woont bijvoorbeeld in de koopsector. Ook een deel van de DAEB-inkomensgroep voor sociale huur woont in een koopwoning. Bovendien heeft ook een aanzienlijk deel van de particuliere huursector huurniveaus onder de liberalisatiegrens. Ook spelen individuele preferenties van huishoudens een rol hoeveel zij wensen uit te geven aan een woning.
Dat neemt niet weg dat met name in gespannen woningmarktregio’s een toenemend aantal huishoudens meer moeite heeft om een betaalbare, passende woning te vinden. Daarom zet ik in om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren met het in antwoord 1 genoemde brede pakket aan maatregelen en regionale bouwafspraken.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe alle andere Europese lidstaten de afbakening van de «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen» voor sociale huisvesting hebben ingericht?

De genoemde afbakening van de «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen» voor sociale huisvesting is in het DAEB-vrijstellingsbesluit (2012/21/EU) gedefinieerd als «voor achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden».
Indien bij nieuwe staatssteun voor sociale huisvesting wordt voldaan aan de afbakening en aan de overige voorwaarden van het besluit, dan hoeft de steun niet te worden gemeld aan de Europese Commissie (EC). Voor zover uit bekende beschikbare stukken en informatie van verschillende lidstaten is af te leiden, hebben 17 van de 28 EU-lidstaten sociale huisvesting als DAEB aangemerkt en geven invulling aan deze afbakening. 15 van deze 17 EU-lidstaten hanteren inkomensgrenzen. Over de wijze hoe deze lidstaten deze afbakening hebben vormgegeven zal ik u nader informeren, omdat het ook van belang is inzichtelijk te maken wat de institutionele situatie op de verschillende woningmarkten is (zoals mate en wijze van overige regulering, aandeel sociale huisvesting) en onder welke voorwaarden en voor welke activiteiten steun wordt verleend. Dit integrale overzicht is voor zover bekend niet beschikbaar en zal moeten worden samengesteld.

Vraag 4

Zijn er lidstaten die gebruik maken van een andere afbakening dan een op basis van het inkomen?

Voor zover bekend worden in 2 van de 17 lidstaten die de sociale huisvesting als DAEB hebben aangemerkt, geen inkomensgrenzen gehanteerd. Over de wijze hoe deze lidstaten deze afbakening hebben vormgegeven informeer ik u nader.

Vraag 5

Wat is het percentage inwoners dat gebruik maakt van financieel door de overheid gesteunde woningen in andere Europese lidstaten?

Overheidssteun kan in Europese lidstaten die een sociale huursector kennen, onder andere plaatsvinden in de vorm van subsidie, overheidsleningen, belastingvoordeel, overheidsgarantie en huurtoeslag. Data over percentages van inwoners in Europese lidstaten die wonen in woningen die financieel door de overheid gesteund worden is voor zover bekend niet beschikbaar. In sommige Europese lidstaten spelen overheden geen ondersteunende rol in de financiering van sociale huurwoningen en komt financiering tot stand zonder overheidsgaranties. In andere lidstaten wordt doorgaans enkel een deel van de financierings- of exploitatiekosten door de overheid gedekt. Wel zijn er gegevens beschikbaar over het percentage sociale woningbouw in relatie tot de gehele woningvoorraad2, waaronder ook deels door de overheid gesteunde huurwoningen vallen. Hieruit blijkt dat in de meeste lidstaten het aandeel sociale huurwoningen klein is. In ongeveer de helft van de lidstaten ligt het aandeel op minder dan 5% en het grootste deel op minder dan 10%. Alleen in Nederland (30%), Oostenrijk (24%), Denemarken (20,9%), Frankrijk (16,8%), Zweden (19%) en het VK (17,6%) ligt het aandeel sociale huurwoningen boven de 10%.

Vraag 6

Bent u bekend met de antwoorden op de schriftelijke vragen die Europarlementariër Agnes Jongerius heeft gesteld aan Commissaris Vestager op 16 mei 2018 over de middeninkomens in de knel op de Nederlandse woningmarkt? Hoe oordeelt u over haar antwoord dat Nederland zelf haar eigen sociale huisvesting kon inrichten aan de hand van een ruime beoordelingsmarge? En hoe oordeelt u over haar antwoord dat de Europese Commissie alleen tussenbeide mag komen om te controleren of er kennelijke fouten zijn gemaakt wat betreft de definitie van sociale huisvesting?

Vraag 7

Hoe verklaart u het verschil in de interpretatie van de ruimte tot implementatie van Europese wetgeving? Waar Commissaris Vestager aangeeft dat Nederland een «ruime beoordelingsmarge» had, schreef u «geen volledige vrijheid» te hebben?

Ja, ik ben bekend met deze antwoorden. Sociale huisvesting kan door de lidstaat aangemerkt worden als een dienst van algemeen economisch belang (DAEB) en ter compensatie van de kosten voor het beheer van de opgedragen taak kunnen op grond van artikel 106 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU) verschillende vormen van staatssteun worden verleend. Staatssteun is in principe verboden onder artikel 107(1) VWEU. Een van de fundamentele doelen van dit verdrag is namelijk om een interne market te creëren waarin mededinging niet wordt verstoord. Dat gebeurt via staatssteun wel, omdat het een economisch voordeel geeft aan de ontvanger. Alle organisaties binnen de EU die economische activiteiten uitvoeren, zowel publiek als privaat, zijn onderworpen aan het mededingingsrecht. Staatssteun is onder bepaalde omstandigheden toegestaan als onderbouwd kan worden dat het nodig is om bepaalde maatschappelijke doelen te behalen. EU-lidstaten moeten iedere vorm van staatssteun aan de Europese Commissie (EC) melden, tenzij hiervoor een vrijstelling van de aanmeldingsplicht geldt. Diensten die als DAEB zijn aangemerkt en voldoen aan de voorwaarden van het DAEB-vrijstellingsbesluit, hoeven niet te worden gemeld, indien wordt voldaan aan art.106 VWEU en het DAEB-vrijstellingsbesluit (2012/21/EU). Voor sociale huisvesting betekent dit dat de diensten in ieder geval moeten worden geboden aan «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden» (2012/21/EU, overweging 11). De rol van de EC hierbij is dat zij ervoor zorgen dat de mededingingsregels worden gerespecteerd. Concreet betekent dit dat de EC, zoals in het antwoord van Commissaris Vestager is vermeld, kan controleren op kennelijke fouten wat betreft de definitie van sociale huisvesting. Dit betekent dat er geen volledige vrijheid bestaat voor de lidstaat wat betreft de definitie van sociale huisvesting.
In Nederland geldt dat de voorwaarden waaronder corporaties in aanmerking komen voor bestaande steunmaatregelen zijn vastgelegd in de beschikking van de EC van 2009. Andere lidstaten kennen niet zo’n specifiek besluit los van het DAEB-vrijstellingsbesluit. Een van de voorwaarden uit de beschikking betreft de inkomensgrens. Als het gaat om een dienst van algemeen economisch belang waarbij staatssteun wordt gegeven vanwege sociale doelstellingen, moet er sprake zijn van een afgebakende groep. De inkomensgrens die in Nederland gehanteerd wordt is tot stand gekomen na overleg met de Europese Commissie en uw Kamer.3 Zoals uit het antwoord van Commissaris Vestager blijkt, had de EC te beoordelen of er sprake was van kennelijke fouten en was er daarmee geen volledig vrijheid voor Nederland om deze grens zelf te bepalen.

Vraag 8

Hoe definieert u «volledige vrijheid»? Welke vrijheid had u binnen de ruime beoordelingsmarges? Zou Nederland de vrijheid hebben gehad om binnen de ruime beoordelingsmarges van de Europese Commissie een inkomensgrens van 50.000 euro vast te stellen? Wat is de ruimst mogelijke inkomensgrens die zou vallen binnen de ruime beoordelingsmarges van de Europese Commissie?

Zoals hiervoor toegelicht ziet de EC erop toe dat lidstaten zich houden aan staatssteun- en mededingingsregels en controleert zij in dat kader de afbakening. Er was een beoordelingsmarge in de zin dat Nederland zelf voorstellen kon doen, maar er was geen volledige vrijheid in de zin dat de EC de voorstellen beoordeelde.

Vraag 9

Hoe verklaart u de verschillende interpretaties van de regels met betrekking tot de inrichting van de woningmarkt door de verschillende Europese lidstaten?

Zie mijn antwoord op vraag 8 voor de definitie van volledige vrijheid en waarom Nederland geen volledige vrijheid heeft gehad. Het is niet met zekerheid te zeggen welke grens de EC nog net wel en welke net niet meer zou hebben aanvaard, maar bij het vormgeven van een duidelijke definitie voor sociale huisvesting in Nederland was door de Europese Commissie nadrukkelijk gewezen op haar besluit Housing Finance Agency (HFA, lerland) dat onder andere een inkomenseis stelt en waarbij de Europese Commissie had vastgesteld dat de sociale rechtvaardiging van de lerse DAEB-status was gebaseerd op strengere criteria dan in het Nederlandse stelsel op dat moment werd toegepast. De grens van € 33.000 is toentertijd tot stand gekomen om de beginnende agent, verpleegkundige en onderwijzer binnen de toewijzingsnorm van een sociale huurwoning te laten vallen4 en is door het kabinet – inclusief een indexering – geaccepteerd, mede omdat het modale inkomen in Nederland op ongeveer € 35.000 lag. Duidelijk is dat met de huidige grens een groot deel van de Nederlandse huishoudens in aanmerking komt voor een sociale huurwoning (43%). Bij een verhoging van de inkomensgrens neemt dat aandeel toe. Bij het gegeven aantal sociale huurwoningen zal dit gevolgen hebben voor de slaagkansen van huishouden met een laag inkomen. Zoals in mijn brief aan uw Kamer over mensen met een middeninkomen op de woningmarkt is aangegeven5, zoek ik daarom in mijn voorstel voor de differentiatie van de DAEB-inkomensgrens naar een balans tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid.

Vraag 10

Bent u zich ervan bewust dat de Europese Commissie alleen kan oordelen over het goed of fout zijn van een afbakening voor sociale huisvesting en niet kan aangeven hoeveel marge er is voor de afbakening? Zo ja, waarom verwijst u naar de goedkeuring van de Europese Commissie als verantwoording van de vastgestelde inkomensgrens?

Zoals ook in bovenstaande antwoorden toegelicht verschilt de situatie op de woningmarkt in de lidstaten en heeft niet iedere Europese lidstaat de regulering en ondersteuning van de nationale woningmarkt hetzelfde ingericht, waardoor dezelfde Europese kaderregels met betrekking tot staatssteun ook tot verschillende doorvertalingen in de afzonderlijke lidstaten kunnen leiden.

Vraag 11

Deelt u de mening dat een steeds grotere groep mensen met een inkomen boven de huidige inkomensgrens in de huidige overspannen woningmarkt geen huisvesting kan vinden in de vrije sector? Zo ja, vindt u ook dat gesteld kan worden dat de openbare behoefte aan sociale huisvesting groter is dan voorzien met de huidige Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) inzake sociale huisvesting? En zo ja, deelt u de mening dat een verruiming van de inkomensgrenzen mogelijk is zonder dat de DAEB inzake sociale huisvesting verder gaat dan de openbare behoefte en dus mogelijk is binnen de Europese wetgeving?

De Europese Commissie kan oordelen over het goed of fout zijn van een afbakening voor sociale huisvesting. In de beoordeling van de bestaande steunmaatregelen die uitmondde in de beschikking van 2009 betekende dit dat de EC de inkomensgrens en de overige voorwaarden die werden verbonden aan de bestaande steunmaatregelen moest beoordelen en heeft aanvaard.

Vraag 1

Kent u het bericht en de oproep van Federatie Opvang dat het «tekort sociale huurwoningen is zo groot dat er een deltaplan nodig is»?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja, dat bericht is mij bekend.

Vraag 2

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er snel structureel meer betaalbare, sociale huurhuizen komen, zonder dat de kwaliteit van de huizen achteruit gaat en zonder dat er wordt getornd aan huurdersrechten?

Het is belangrijk om een woning te hebben. In alle segmenten zijn momenteel tekorten, op lokaal niveau verschillen die sterk. Het woningtekort in Nederland heeft dan ook mijn bijzondere aandacht. Ik ben daarom volop bezig met maatregelen op alle terreinen van de woningmarkt. Ik pak de samenwerking met anderen op daar waar die het meest effectief is: regionaal, sectoraal en thematisch. Het gaat daarbij om maatregelen en afspraken die zich richten op het bouwen van meer woningen, maar zeker ook maatregelen die bijdragen aan de betaalbaarheid. Zo werk ik aan de uitvoering van de Nationale Woonagenda, woondeals in gebieden met de meeste druk op de woningmarkt, een stimuleringsaanpak flexwonen om te zorgen voor meer tijdelijke woonruimte komt voor spoedzoekers (conform motie Ronnes c.s._), het Actieplan Dak- en Thuisloze Jongeren, de Meerjarenagenda Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang, het Actieplan Studentenhuisvesting, de Actie-agenda Vakantieparken, uitwerking van de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel middenhuur, de actielijn Wonen en Zorg uit Programma Langer Thuis, en de evaluatie van de herziene Woningwet. Bovendien maak ik vaart met de uitwerking van afspraken uit het Sociaal Huurakkoord dat Aedes en de Woonbond met elkaar sloten. Daarmee hebben huurders de komende jaren meer zekerheid over de betaalbaarheid van hun woning.
Uiteindelijk ben ik niet degene die woningen bouwt, daar staan andere partijen voor aan de lat. Specifiek voor sociale huurwoningen gebeurt er al veel. Zo heeft Aedes in haar Woonagenda de ambitie uitgesproken om 30.000 woningen per jaar te bouwen en sloot zij met de Woonbond het Sociaal Huurakkoord om de betaalbaarheid van huurwoningen te borgen.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de norm blijft dat mensen een vast en geen tijdelijk huurcontract hebben aangezien u en een deel van de Kamer «flexwonen» wil stimuleren?

Voor mij is de norm dat het voor iedereen bereikbaar moet zijn om prettig en betaalbaar te wonen, ook als je met spoed een woning nodig hebt en nergens anders terecht kunt omdat je bijvoorbeeld onvoldoende inschrijftijd hebt opgebouwd. Flexwonen biedt voor spoedzoekers een uitkomst, al is dat maar voor een bepaalde periode. Het zorgt ervoor dat je snel een dak boven je hoofd hebt en niet verder in problemen terecht komt na bijvoorbeeld een scheiding, ziekte of ontslag. Daarmee heeft de woningzoekende tijd, rust en ruimte om een volgende stap voor te bereiden.

Vraag 4

Waar moeten bewoners van een tijdelijke woning naar toe als hun huurcontract afloopt maar er geen andere beschikbare en betaalbare woning is?

Bij het hanteren van tijdelijke huurcontracten is het perspectief op andere woonruimte na afloop van het huurcontract erg belangrijk. Het verschilt per regio en ook per woningzoekende hoe dat perspectief eruitziet en welke aanvullende acties daarvoor vanuit de verhuurder of de huurder nodig zijn. In de meeste woningmarktregio’s is het geen probleem om na afloop van een tijdelijk huurcontract van bijvoorbeeld twee (maximumduur tijdelijke overeenkomst voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (maximumduur voor tijdelijke overeenkomst van onzelfstandige woonruimte) voor reguliere woonruimte in aanmerking te komen. Sommige spoedzoekers stromen op eigen initiatief na verloop van tijd uit naar een koopwoning of huurwoning in de vrije sector. Andere woningzoekenden hebben meer hulp nodig en worden daar vaak vanuit een flexibele woonoplossing bij geholpen. Veel gemeenten hebben er bovendien voor gekozen om de al opgebouwde wachttijd in het woonruimteverdeelsysteem niet te laten vervallen bij het aanvaarden van een flexibele woonoplossing met een tijdelijk contract. Zeker in kraptegebieden is dit een belangrijke maatregel.
Overigens is voor mij juist het bieden van perspectief voor spoedzoekers een belangrijke reden om in te zetten op flexwonen. Daarmee kunnen onwenselijke woonsituaties of dakloosheid voorkomen worden. Op maatschappelijk niveau kunnen we de kosten voor opvang en handhaving terugdringen en tegelijkertijd verloedering tegengaan door transformatie van leegstaande gebouwen naar flexwonenoplossingen.

Vraag 5

Hoe verhoudt uw beleid om de verkoop van sociale huurhuizen te stimuleren zich tot het tekort aan minstens 80 duizend sociale huurwoningen? Bent u bereid uw beleid te herzien en de verkoop aan derden, met name particuliere beleggers, te stoppen?

Beslissingen om sociale huurwoningen te verkopen worden door de corporatie gemaakt in overleg met de gemeente en de huurdersorganisatie. De omvang van de benodigde voorraad aan sociale huurwoningen, de samenstelling daarvan en de spreiding over de wijken zijn bij uitstek onderwerpen die aan bod komen in het overleg tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisatie in het kader van het maken van prestatieafspraken. Dan zal ook blijken of er een overschot is aan bepaalde (typen) woningen, waarbij verkoop een optie is, en een tekort aan andere. Bij de vertaling hiervan naar de prestatieafspraken kan worden vastgelegd hoe groot de omvang van de sociale woningvoorraad moet zijn en/of welke woningen verkocht kunnen worden. Dit biedt een waarborg dat de sociale woningvoorraad van de gewenste grootte en samenstelling is. De opbrengsten van de verkopen kunnen worden aangewend voor de volkshuisvestelijke opgaven van de corporatie, waaronder nieuwbouw.
De verkoopregels worden in zoverre vereenvoudigd dat de thans voorgeschreven gemeentelijke zienswijze op verkopen kan vervallen indien er prestatieafspraken zijn gemaakt zoals hiervoor beschreven. Zijn deze prestatieafspraken er niet, dan blijft een gemeentelijke zienswijze verplicht. Overigens geldt deze regeling alleen voor potentieel te liberaliseren woningen, voor blijvend gereguleerde woningen blijft een zienswijze van de gemeente en van de huurdersorganisatie verplicht. Gegeven deze waarborgen is er geen reden om verkopen, waaronder verkopen aan beleggers, te stoppen.

Vraag 6

Zijn er nog steeds op korte termijn 10 duizend huurhuizen nodig of is dit aantal inmiddels gegroeid, omdat Federatie Opvang, GGZ Nederland en de RIBW Alliantie al in 2016 meldden dat er snel 10 duizend extra woningen nodig waren voor doelgroepen uit opvang en ggz? Wat heeft u sinds die oproep gedaan om mensen uit de maatschappelijke opvang en de ggz aan een betaalbaar huis te helpen?2

Hoeveel woningen precies op landelijk niveau nodig zijn voor mensen die door de ambulantisering van de ggz, het beschermd wonen en de maatschappelijk opvang zelfstandig (begeleid) gaan wonen is niet bekend. De vraag naar woningen met bijbehorende randvoorwaarden als passende begeleiding is een opgave die van regio tot regio verschilt en lokaal moet worden opgepakt. Gemeenten kijken hierbij breder dan alleen deze doelgroepen. Bij het door BZK en VWS gefinancierde kennis- en experimentenprogramma «Langer Thuis» van Platform31 wordt gekeken naar goede voorbeelden om de lokale opgave met betrekking tot wonen en zorg van gemeenten in beeld te brengen. In dat kader wordt ook een landelijke uitvraag gedaan bij gemeenten, naar of zij de opgave in beeld hebben voor specifieke doelgroepen zoals ouderen en doorstroom uit maatschappelijk wonen en beschermd wonen, en hoe groot die opgave is.
De Staatssecretaris van VWS en ik stimuleren onder andere via de Nationale woonagenda en de Meerjarenagenda Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang dat gemeenten, corporaties, en huurdersorganisaties, bij voorkeur samen met zorgaanbieders en het sociaal domein, (prestatie)afspraken te maken over het beschikbaar maken van woonruimte voor mensen die uitstromen uit intramurale voorzieningen naar de wijk. In het kader van de Meerjarenagenda is bestuurlijk afgesproken dat regio’s in 2019 concrete uitvoeringsafspraken maken over de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang, waaronder over het realiseren van voldoende beschikbare en betaalbare wooneenheden en een breed arsenaal van woonvarianten.
In recent onderzoek geeft 72% van de ondervraagde corporaties aan afspraken te hebben voor de directe bemiddeling van dergelijke groepen naar zelfstandige huisvesting.
Het is belangrijk om niet alleen afspraken over passende en de betaalbare huisvesting en de ontwikkeling van een scala aan diverse woonvormen te maken, maar juist ook over afspraken te maken over de noodzakelijke randvoorwaarden, zoals op- en afschaalbare begeleiding, spreiding over buurten, weten waar partijen terecht kunnen bij woonoverlast, het op orde krijgen van schulden, en een zachte landing van mensen in de wijk. In het kader hiervan ondersteunt het Rijk de uitbreiding van actieprogramma «Weer Thuis!» van initiatiefnemers VNG, Aedes, Federatie Opvang, Leger des Heils en de RIBW Alliantie met 10 extra regio’s. Bovendien is er vanuit het door BZK en VWS ondersteunde programma «Weer Thuis in de Wijk» bij Platform31 een reeks aan relevante publicaties en leerkringen opgeleverd die lokale partijen helpen bij het in kaart brengen van de lokale opgave en het vormgeven van een goed samenwerkingsproces.

Vraag 7

Waar kunnen mensen terecht die urgent een woning nodig hebben, zoals mensen van wie hun relatie stuk loopt en zij toevallig wonen in een regio waar er woningnood heerst?

Mensen die urgent een woning nodig hebben in een regio waar schaarste is, kunnen afhankelijk van hun (financiële) mogelijkheden zelf woonruimte op de woningmarkt zoeken. Wanneer dat niet in de eigen regio mogelijk is, vergroot het de slagingskansen om het zoekgebied te vergroten.
Afhankelijk van het lokale beleid kunnen woningzoekenden in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. Gemeenten kunnen dit verankeren in een huisvestingsverordening. In gemeenten zonder huisvestingsverordening beslissen corporaties zelf welke groepen in aanmerking kunnen komen voor urgentie.
Het verlenen van urgentie aan specifieke doelgroepen is een verdeling van schaarste op de woningmarkt. Het spreekt voor zich dat naarmate gemeente meer groepen aan urgentieregelingen toevoegt, deze aan kracht inboeten. In geval van schaarste is het daarnaast verstandig om lokaal de woningbouwplannen af te stemmen op de kwalitatieve woningbehoefte, zowel op de lange als de korte termijn. Naast reguliere huur- en koopwoningen kan ook een meer flexibele woningvoorraad helpen om mensen snel van een woning te voorzien. Met de stimuleringsaanpak Flexwonen zal het Rijk gemeenten en andere betrokken bij de totstandkoming van meer flexibele en tijdelijke woningen ondersteunen, conform motie Ronnes c.s. over een noodplan woningbouw. Daarmee wordt voorkomen dat groepen mensen hun toevlucht zoeken tot (informele) woonoplossingen die minder geschikt zijn, zoals het wonen op vakantieparken en jachthavens.

Vraag 8

Kunt u schematisch aangeven hoe u de tien aangenomen moties over het aanpakken van de woningnood onder met name kwetsbare groepen heeft uitgevoerd, per motie? Kunt u aangeven hoeveel extra betaalbare huurwoningen er bij zijn gekomen tussen 2015 en 2019 of vindt u dat de moties niet voldoende of naar behoren zijn uitgevoerd?3

Hieronder treft u een schema met verwijzing naar de stukken waarin de uitvoering van de betreffende moties is toegelicht.
Motie
Motienummer
Afgedaan
Berckmoes-Duindam c.s.
TK 2014–2015, 29 325 nr. 71
TK 2015–2016, 29 325, nr. 74
Voortman
TK 2015–2016, 34 300-XVIII, nr. 29
TK 2015–2016, 32 847, nr. 228
Bashir
TK 2015–2016, 19 637, nr. 2100
TK 2015–2016, 32 847, nr. 228
Berckmoes-Duindam c.s.
TK 2015–2016, 29 325, nr. 76
TK 2015–2016, 32 847, nr. 228
De Vries
TK 2015–2016, 32 847, nr. 230
TK 2016–2017, 32 847, nr. 294
Ronnes
TK 2016–2017, 29 453, nr. 444
TK 2018–2019, 32 847, nr. 428
Dik-Faber/Voortman
TK 2017–2018, 34 775-XVIII, nr. 33
TK 2018–2019, 32 847, nr. 428
Koerhuis/Dik-Faber
TK 2017–2018, 32 847, nr. 396
Loopt mee in halfjaarlijkse rapportage over plancapaciteit
Ronnes c.s.
TK 2018–2019, 35 000-VII, nr. 52
In voorbereiding, zie ook TK 2018–2019, 32 847, nr. 472
Peters
TK 2018–2019, 35 000-XV, nr. 53
In voorbereiding
Het aantal goedkope huurwoningen (huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens van € 414,02 in 2017) en betaalbare huurwoningen (huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens van € 414,02 en de aftoppingsgrens van € 635,05 in 2017) in de corporatiesector bij elkaar opgeteld nam toe van 1.785.011 zelfstandige woningen begin 2015 tot 1.833.828 zelfstandige woningen eind 2017 (bron: verantwoordingsinformatie woningcorporaties). Dit is tevens het meest recente moment waarover de data beschikbaar zijn.

Vraag 9

Klopt het dat de wachttijden bij De Alliantie kunnen oplopen tot 20 jaar? Zo ja, hoe verklaart u dat?4

De genoemde wachttijd in het krantenartikel in «Almere deze week» d.d. 25 februari 2019 is een prognose. Of deze prognose realistisch is kan ik niet beoordelen. De wacht- en zoektijd voor personen die zich nu inschrijven is afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal woningzoekenden, van de woningvoorraad en ook van de eisen die een woningzoekende aan een woning stelt.
In de woningnetregio Almere was de inschrijfduur bij verhuring in 2017 gemiddeld 8,6 jaar. Dit blijkt uit het onderzoek Stand van de woonruimteverdeling (zie volgende vraag). De zoekduur in deze regio is niet bekend, maar uit landelijke cijfers blijkt dat de zoekduur veel korter is dan de inschrijfduur.

Vraag 10

Wat is de laatste stand van zaken van wacht- en zoektijden in ons land voor sociale huurhuizen? Kunt u overzicht geven per woningmarktregio, en zo nee bent u bereid dat te onderzoeken?

Op 4 april heb ik twee onderzoeksrapporten aan uw Kamer gestuurd over wacht- en zoektijden: Stand van de woonruimteverdeling en Ruimte voor wonen, over de resultaten van het Woon Onderzoek Nederland 2018. Hierin worden de wacht- en zoektijden per regio beschreven. In de Staat van de Volkshuisvesting 2019 die in mei aan de Kamer wordt aangeboden zal ik ingaan op de uitkomsten.

Vraag 11

Hoe verhoudt het eisen van extra belastingen op sociale huurhuizen, in de vorm van de verhuurderheffing en de uitwerking van ATAD, zich tot het oplossen van de tekorten in de sociale huursector?

Corporaties zijn Vpb-plichtig, waardoor algemene fiscale maatregelen die de Vpb betreffen, zoals de ATAD-maatregelen, ook hen kunnen raken. Bij de verhuurderheffing is de grondslag de WOZ-waarde, waardoor in principe de heffingslast toeneemt als de WOZ-waarde stijgt.
Zoals aangegeven in mijn brief_ van 6 maart jl. zal ik onderzoek uitzetten naar de omvang en kosten van de maatschappelijke opgaven voor woningcorporaties in relatie tot de financiële slagkracht van de corporatiesector op lange en korte termijn, zowel landelijk als regionaal. Eind 2019 verwacht ik de Kamer de resultaten van deze onderzoeken te kunnen presenteren.

Vraag 12

Wat is uw reactie op de woorden van de bestuurssecretaris van Lefier die stelt: «Uitgelezen moment om de verhuurderheffing af te schaffen, onder voorwaarde dat wij corporaties elke euro die ons dat bespaart inzetten ten dienste van de volkshuisvesting», gezien het begrotingsoverschot van maar liefst 11 miljard euro? Bent u bereid om de extra belastingen voor de sociale huursector om te zetten in een investeringsplicht, zodat er meer geld vrij komt voor nieuwbouw, verduurzaming en lagere huurprijzen?5 6

In reactie op de woorden van de bestuurssecretaris van Lefier stel ik vast dat corporaties in beginsel hun beschikbare middelen te allen tijde dienen in te zetten ten dienste van de volkshuisvesting. Dit geldt ongeacht een eventuele afschaffing van de verhuurderheffing. Ik ga ervan uit dat ook Lefier zijn middelen inzet ten behoeve van de volkshuisvesting.
Verder blijkt uit de verantwoordingsgegevens en prospectieve informatie van de corporaties en uit de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW) dat in het algemeen geldt dat corporaties nog voldoende middelen hebben om te investeren. Dit geldt zeker op de korte termijn. Om corporaties toch te blijven stimuleren om te investeren, hebben we dit jaar de verhuurderheffing structureel met 100 miljoen euro verlaagd en is er een heffingsvermindering voor het investeren in verduurzaming geïntroduceerd. Hierdoor is er reeds meer geld vrijgekomen om te investeren. Desondanks blijf ik de investeringscapaciteit van corporaties in de gaten houden, onder meer via het aangekondigde onderzoek uit de brief van 6 maart jl., waarop ik in vraag 11 ook al ben ingegaan.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het bericht dat een gezin met kinderen en pleegkinderen uit hun woning dreigt te worden gezet en dakloos wordt, omdat er in het huis 96 gram hennep is gevonden?1

Ja.

Vraag 2

Klopt dit bericht en zo ja, deelt u de mening dat deze maatregel van uithuiszetting buitenproportioneel is en dat kinderen hiervan niet de dupe mogen worden?

In de Brede Schuldenaanpak2 zet ik in op het zo veel mogelijk voorkomen van huisuitzettingen door huurachterstanden.
Uit het artikel maak ik op dat het hier gaat om een ontbinding van een huurovereenkomst vanwege een in de woning aangetroffen hoeveelheid drugs. Bij overtreding van de Opiumwet kan de woningcorporatie de huurovereenkomst ontbinden en kan de burgemeester op basis van lokale beleidsregels en na een zorgvuldige belangenafweging besluiten de woning te sluiten. In sommige gevallen blijkt bij fraude en overlast huisuitzetting onontkoombaar.
Ook dan moet zo veel mogelijk voorkomen worden dat mensen op straat komen te staan, zeker als daar kinderen bij betrokken zijn. Mijn departement heeft informatie ingewonnen bij de gemeente Almelo. De moeder en kinderen hebben elders woonruimte aangeboden gekregen.
Het komt helaas vaker voor dat mensen met een samenloop van problemen te maken hebben, waarbij zowel gemeente, hulpverleners, verhuurder, politie en justitie betrokken zijn. Het artikel laat goed het belang van samenwerking tussen al deze partijen zien.

Vraag 3

Deelt u tevens de mening dat uithuiszettingen schadelijk, duur en nutteloos zijn, zeker als er kinderen bij betrokken zijn?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Herinnert u zich uw toezegging om met de VNG en woningcoöperaties in gesprek te gaan om dit soort schadelijke uithuiszettingen zoveel mogelijk te voorkomen?

Ik ga ervanuit dat u doelt op de drie moties4 die in 2018 zijn aangenomen over het voorkomen van huisuitzetting. De focus van de rijksoverheid is woningcorporaties te faciliteren bij het voorkomen van huisuitzetting door schulden. Uw Kamer is eind 2018 door de Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport geïnformeerd over maatregelen om huisuitzetting te voorkomen.5

Vraag 5

Herinnert u zich tevens de onlangs aangenomen motie Peters2 tegen uithuiszettingen, waarin gevraagd is om een actieplan voor nul uithuiszettingen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid om dit soort voorbeelden mee te nemen in dit actieplan?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Bent u tevens bereid om met de betreffende gemeente contact op te nemen en de gemeente te informeren over de door de Kamer aangenomen motie en de uitvoering daarvan, zodat wellicht alsnog de dreigende uithuiszetting kan worden voorkomen?

In de uitgave «Gemeentenieuws 2019–2»6 informeer ik gemeenten over mijn beleidsvoorstellen met betrekking tot vroegsignalering bij schulden, teneinde gemeenten in staat te stellen mensen met huurachterstanden beter en sneller te vinden en te helpen.
Met betrekking tot individuele casuïstiek beschikt de rijksoverheid over het algemeen niet over alle benodigde informatie. Voorkomen moet worden dat op basis van onvolledige gegevens wordt gereageerd. Het is mijn ervaring dat gemeenten en woningcorporaties hun werk goed doen en er alles aan doen om te voorkomen dat mensen op straat komen te staan. In dit specifieke geval heeft dit ook zonder tussenkomst van de rijksoverheid geleid tot andere woonruimte voor de kinderen en hun moeder (zie ook mijn antwoord op vraag 2 en 3).

Vraag 1

Kent u het bericht «70 procent huurbemiddelaars rekent illegale bemiddelingskosten»?1

Ja, ik ben met het bericht bekend. Ik ben dan ook verheugd over de aankondiging2 van de Autoriteit Consument & Markt (ACM), die intensiever op gaat treden tegen huurbemiddelaars die onterechte kosten in rekening brengen aan huurders. Het is een logisch vervolg van de geïntensiveerde contacten van mijn departement met de ACM. Deze contacten hebben ertoe geleid dat ik verschillende vormen van verkapte bemiddelingskosten heb verduidelijkt zodat ACM haar handhaving scherper kan inzetten.
De wet is duidelijk. Het is verboden om, onder welke benaming dan ook, kosten bij de huurder in rekening te brengen in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt. Met diverse partijen verken ik hoe gerichter opgetreden kan worden tegen deze malafide huurbemiddelaars. In mijn brief van 9 november 2018 over Goed verhuurderschap3 licht ik dit uitgebreid toe. Ik kan echter niet garanderen dat bemiddelaars nooit meer onterechte bemiddelingskosten in rekening (blijven) brengen. Dat komt mede omdat bemiddelaars altijd nieuwe wegen zoeken om al dan niet geoorloofde verdienmodellen in de markt neer te zetten. Daarom is hier in de contacten met de ACM blijvende aandacht voor.
Bij een overtreding kan de ACM een boete opleggen aan de overtreder en eventueel aan degene die opdracht tot deze overtreding heeft gegeven of er een leidinggevende rol in heeft gespeeld. De boete kan oplopen tot € 900.000 per overtreding. In sommige gevallen kan de boete nog hoger zijn en een percentage van de totale jaaromzet bedragen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat malafide huurbemiddelingsbureaus geld verdienen aan de machteloze positie van woningzoekenden? Zo ja, wat gaat u doen om te voorkomen dat in de toekomst nog illegale bemiddelingskosten worden gevraagd? Zullen bemiddelingsbureaus die bemiddelingskosten vragen strafrechtelijk worden vervolgd?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Vindt u ook dat huurders die bemiddelingskosten hebben betaald dit geld terug moeten krijgen? Zo ja, wordt dit bedrag terug gevorderd? Gaat u huurders helpen hun geld terug te krijgen?

Naast handhaving blijft het belangrijk dat huurders zo vaak mogelijk onterecht betaalde bemiddelingskosten terugvorderen. Niet alleen om de schade die zij zelf hebben geleden terug te draaien, maar ook om huurbemiddelaars te ontmoedigen dergelijke kosten in rekening te brengen. De ACM heeft geconstateerd dat malafide bemiddelaars voorheen een maand huur in rekening brachten maar nu een zodanig laag bedrag in rekening brengen dat de huurder minder gauw de stap zet om het geld, desnoods via de rechter, terug te vorderen. Naast de aankondiging hiertegen op te gaan treden verwijst de ACM gedupeerden naar haar consumentenloket ConsuWijzer. Daar kunnen consumenten meer informatie vinden over hun rechten bij huurbemiddeling en een voorbeeldbrief waarmee zij de onterecht betaalde kosten kunnen terugvorderen. Verder is op de website van de Woonbond een deurwaarderscheck te vinden aan de hand waarvan de huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten. Bovendien is op de website van de Woonbond een modelbrief te vinden waarmee huurders de ten onrechte betaalde bemiddelingskosten van de bemiddelaar kunnen terugvorderen.
Tenslotte is op de website van de NVM informatie te vinden over het terugvorderen van ten onrechte betaalde bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld van een terugvorderingsbrief en een voorbeelddagvaarding.

Vraag 4

Deelt u de mening dat als 70 procent van de huurbemmiddelaars illegale bemiddelingskosten rekenen er iets goed mis is in de sector en daarom hard moet worden opgetreden? Zo ja, welke actie wordt ondernomen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Denkt u ook dat de landelijke invoering van een verhuurdersvergunning naar Gronings voorbeeld de huurder kan beschermen tegen illegale praktijken zoals het innen van bemiddelingskosten?

Het «Groningse model» is een lokale aanpak waar ik graag als voorbeeld naar kijk. Ik faciliteer dit door het als pilot te ondersteunen met een bijdrage van € 500.000. De gemeente Groningen heeft hierbij gebruikgemaakt van haar lokale autonomie om de problematiek die in haar gemeente speelt met deze aanpak te bestrijden. Het is aan iedere gemeente zelf om op basis van de lokale omstandigheden een afweging te maken over de voor haar gemeente wenselijke en toepasbare aanpak. Zoals in mijn brief van 12 februari 2019 is uiteengezet monitort de gemeente Groningen de aanpak en deelt zij de opgedane kennis en ervaringen met mij en andere gemeenten, zodat op basis daarvan kan worden bezien of een dergelijke aanpak ook bij andere gemeenten kan worden uitgerold. Zoals in die brief toegezegd zal ik uw Kamer op de hoogte houden van de voortgang. Zoals in mijn brief van november 2018 aangegeven is een algemene vergunningplicht voor verhuurders disproportioneel en niet doelmatig en leidt deze tot hoge uitvoeringslasten.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat Friese gezinnen op straat zijn gezet om een wietplantje?1

Ja, ik heb kennis genomen van het bericht uit 2011.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een uithuiszetting van een gezin met kinderen vanwege één wietplant disproportioneel?

Ik begrijp de zorgen van de leden. Uiteraard dient de maatregel proportioneel te zijn en afgezet te worden tegen de gevolgen die dit met zich meebrengen voor het gezin. Het is voorafgaand aan een woningontruiming altijd aan de kantonrechter om te beoordelen of een verhuurder hiertoe kan overgaan. De kantonrechter kan alle voorwaarden en omstandigheden bij het oordeel betrekken. Het is niet aan mij om een oordeel te vellen over de proportionaliteit in concrete gevallen.

Vraag 3

Bent u bereid om met Aedes en andere woningbouwcorporaties in gesprek te gaan om te kijken of het mogelijk is om recreatieve hobbytelers of gebruikers van medicinale cannabis met een maximum van vijf wietplanten uit te zonderen van het «zero-tolerance beleid»?

Navraag bij Aedes leert dat woningcorporaties vaak op stedelijk, (boven)regionaal of provinciaal niveau afspraken maken met de politie en de gemeente over de aanpak van drugscriminaliteit, drugsoverlast en overige misstanden. Bij het telen van vijf hennepplanten of minder wordt doorgaans niet overgegaan tot strafrechtelijke vervolging. Maar hennepteelt kan ook bij kleine hoeveelheden leiden tot overlast. Op basis van lokale omstandigheden en indien daar aanleiding toe is, kunnen woningcorporaties daarom – veelal samen met gemeente en politie – besluiten een zero-tolerance beleid te voeren en te handhaven. Dit zero-tolerance beleid betreft in dit geval een privaatrechtelijke afspraak in het huurcontract, waarin wordt overeengekomen dat er geen wietplanten worden toegestaan. Overtreding daarvan leidt dus doorgaans niet tot een strafrechtelijke aanpak, maar wel tot een reactie van de woningcorporatie. Vanwege toenemende overlast is er door de toenmalige woningcorporatie De Wieren (thans Elkien) in 2011 een lijn ingezet om geen wietplanten meer toe te staan in de huurwoningen. Daarover is destijds met de huurderorganisatie en gemeente gesproken. Inmiddels is de context gewijzigd doordat in 2015 het Hennepconvenant Noord-Nederland is opgesteld in samenwerking tussen woningcorporaties waaronder Elkien, gemeenten waaronder Súdwest Fryslân, politie, Openbaar Ministerie en netbeheerders. Daarin is afgesproken dat met name de gemeente aan zet is voor handhaving. Nadien zijn er geen vergelijkbare situaties meer geweest. Gelet op het voorgaande hecht ik veel waarde aan lokale overwegingen bij het maken van afspraken en het sluiten van convenanten met als doel een aanpak om overlast te beperken.