Vraag 1

Wat is uw reactie op het feit dat woningcorporaties woningzoekenden afwijzen voor een sociale huurwoning op grond van het feit dat zij in het verleden cliënt waren in een jeugdzorginstelling?1

Juist voor jongeren die uitstromen uit jeugdzorg is het van belang dat zij hun verdere leven kunnen starten met een stabiele woonplek. Dat is in lijn met het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting.
Bij het toewijzen van woningen maken woningcorporaties een afweging tussen het belang van de woningzoekende en het belang van de buurt of omgeving. Hierbij wordt naast het inkomen en de huishoudsamenstelling ook gekeken naar het woonverleden om te beoordelen of de kandidaathuurder in staat is zelfstandig te kunnen huren. Wanneer een kandidaathuurder afspraken met de vorige verhuurder niet is nagekomen of zelfs uit de woning is gezet, kan dit worden meegenomen in de toewijzing van een volgende sociale huurwoning. Het is verstandig om, bij twijfels of zorgen door het (woon)verleden van de kandidaathuurder, met elkaar in gesprek te gaan en op die manier gezamenlijk te bepalen of de woning past en of er een zorg- en ondersteuningsbehoefte is. Daar kunnen indien nodig vervolgens aanvullende afspraken over worden gemaakt.
Dit laatste is bij deze specifieke casus gebeurd en het is uiteindelijk naar behoren afgerond: woningcorporatie Domijn heeft een gesprek gehad met de genoemde personen in het artikel, waarbij Domijn excuses voor de gang van zaken heeft aangeboden en een passende woning heeft kunnen toewijzen.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het feit dat kwetsbare groepen, zoals voormalige cliënten uit de jeugdzorg, in het algemeen vaak jaren moeten wachten om aanspraak te kunnen maken op een sociale huurwoning waardoor problematiek verergert en maatschappelijke problemen ontstaan?

Jongeren die uitstromen uit een jeugdzorginstelling bevinden zich in een kwetsbare positie. Een stabiele woonomgeving is voor deze groep daarom van belang. Ik vind het niet wenselijk dat deze groep lang moet wachten op woonruimte. Er worden wel woningen met voorrang toegewezen aan jongeren die uitstromen uit een jeugdzorginstelling, maar dit geldt niet overal en voor de hele groep.
Met het programma «Een thuis voor iedereen» heb ik aangegeven hoe ik de regie op het huisvesten van mensen uit aandachtsgroepen, waaronder voormalige jeugdzorgcliënten, herneem. Belangrijk onderdeel hierbij is het bouwen tot 2030 van 250.000 sociale huurwoningen door woningcorporaties en het toewerken naar een evenwichtige balans in de woonvoorraad. Zo komen er meer woningen bij voor mensen zoals in het artikel waaraan u refereert en nemen alle gemeenten een «fair share» in de huisvestingsopgave.
Met de wet Versterking regie volkshuisvesting wil ik regelen dat alle gemeenten invulling geven aan de woon- en zorgvraag van alle aandachtsgroepen en daarover prestatieafspraken maken met woningcorporaties waarbij ook zorgpartijen worden betrokken. Zo moeten er duidelijke afspraken komen over hoe onder meer wordt gezorgd voor voldoende betaalbare huisvesting voor mensen die de jeugdzorg verlaten. Specifiek komt hierbij dat alle gemeenten een huisvestingsverordening gaan opstellen met daarin een urgentieregeling voor onder andere mensen die uitstromen uit accommodaties voor jeugdhulp. Dit zorgt ervoor dat deze mensen met voorrang een woning toegewezen kunnen krijgen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat deze jongeren die uitstromen vanuit de jeugdzorg hierdoor worden gestraft voor een situatie waar zijzelf geen schuld aan dragen?

Ik vind het niet wenselijk dat deze groep lang moet wachten op woonruimte. Daarom zet ik sterker in op het huisvesten van mensen uit aandachtsgroepen, waaronder voormalige jeugdzorgcliënten. Zie ook mijn antwoord bij vraag 2.

Vraag 4

Bent u van mening dat hier sprake is van de schending van de Algemene wet gelijke behandeling en het verbod op onderscheid door uitsluiting op basis van verblijf in een jeugdzorginstelling? Zo ja, kunt u dan de Kamer infomeren over hoe u van plan bent deze schending tegen te gaan?

Gelukkig zijn in de genoemde casus de woningcorporatie en de woningzoekenden inmiddels tot een oplossing gekomen. Daarmee hebben de personen uit het artikel woonruimte gevonden waar ze zo naar verlangden.
De Awgb biedt bescherming aan mensen die gediscrimineerd worden op grond van de volgende persoonskenmerken: godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid en burgerlijke staat. Ook discriminatie op grond van handicap of chronische ziekte is verboden. Dat staat in de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz). Uit het artikel blijkt niet dat het verleden van de woningzoekende in een jeugdzorginstelling mogelijk tot (direct of indirect) onderscheid op één van de wettelijk beschermde gronden heeft geleid.

Vraag 5

Bent u voornemens te onderzoeken wat nodig is om woningcorporaties hun maatschappelijke plicht te gaan laten uitvoeren om mensen uit kwetsbare groepen te huisvesten?

Hiervoor heb ik al maatregelen getroffen. Zie hiervoor het antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Wat vindt u van de maatregel van de gemeente Utrecht om kwetsbare groepen waaronder voormalige cliënten uit de jeugdzorg komend jaar meer kans op een huurwoning te geven? Kunt u de Kamer hierover informeren?2

Uit het artikel blijkt dat de gemeente Utrecht o.a. voormalig cliënten uit de jeugdzorg met voorrang gaat huisvesten. Hiermee loopt de gemeente vooruit op de verplichte wettelijke urgentie die ik via het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting wil invoeren. Ik moedig dit besluit van de gemeente dan ook aan.

Vraag 7

Welk gevolg is er gegeven aan uw conclusie uit uw Kamerbrief onder Kamerstuk dat er in de huisvestigingsmogelijkheden van aandachtsgroepen een trend van verslechtering zit en hoe verhoudt zich dat tot deze situatie dat voormalige jeugdzorgcliënten geweigerd worden voor een sociale huurwoning?3

U verwijst naar de Kamerbrief van 14 februari 2022 waarin ik heb aangekondigd hoe ik de regie op de volkshuisvesting wil hernemen. Met het programma «Een thuis voor iedereen» heb ik aangegeven wat ik doe voor het huisvesten van mensen uit aandachtsgroepen, waaronder voormalige jeugdzorgcliënten. Zie mijn antwoord op vraag 2 voor een toelichting hierop.

Vraag 8

Herkent u zichzelf nog altijd in de uitspraak uit uw Kamerbrief dat het bestrijden van dakloosheid in feite gaat over het bestrijden van uitsluiting?4

Wij herkennen ons nog altijd in deze uitspraak. Ik ben van mening dat de woningmarkt inclusief moet zijn en ook kansen moet bieden voor bijzonder kwetsbare groepen.

Vraag 9

Op welke wijze wilt u verdere uitsluiting van voormalige bewoners van jeugdzorginstellingen in de toekomst voorkomen?

Met de Wet versterking regie op de volkshuisvesting wil ik regelen dat de overheid de regie herneemt om nu en in de toekomst te sturen hoeveel, waar en voor wie er gebouwd wordt. De Wet versterking regie op de volkshuisvesting wil landelijk vastleggen dat kwetsbare groepen verplicht voorrang krijgen op een woning. Een van deze groepen vormen jongeren die uitstromen uit een jeugdzorginstelling. Het streven is dat de huisvestingsopgave van deze groepen evenwichtig verdeeld wordt in de regio.

Vraag 10

Welk gevolg is er gegeven aan uw brief van 2 juni 2022, waarin werd geschreven dat wonen eerst en preventie belangrijk zijn bij het voorkomen van dakloosheid voor onder andere uitstromers van jeugdzorginstellingen?

In het Nationaal Actieplan: Eerst een Thuis én in de Hervormingsagenda Jeugd is het versterken van de overgang van jeugdhulp naar volwassenheid een speerpunt. Er zijn verschillende acties in gang gezet die bijdragen aan het versterken van deze overgang. Zo ondersteunt het ondersteuningsteam Zorg en Jeugd (OZJ) regio’s in het land bij het creëren van een sluitend aanbod in ondersteuning op de verschillende leefgebieden. De geleerde lessen en best practices worden daarbij breed verspreid. Verder wordt door het Nederlands Jeugd Instituut (NJi) gewerkt aan een richtlijn voor de werkwijze toekomstgericht werken voor jeugdprofessionals. Daarnaast werken we zoals bij antwoord 2 aangegeven aan passende en betaalbare huisvesting voor aandachtsgroepen, waaronder voor jongeren die uitstromen uit een jeugdzorginstelling.

Vraag 11

Kunt u de Kamer informeren over de voortgang van het Programma «Een thuis voor iedereen» dat als doel had om huisvesting van kwetsbare mensen te verbeteren en dan specifiek voor jongeren die in een jeugdzorginstelling hebben gezeten?5

Naast wat ik in de antwoorden hiervoor al heb aangegeven over het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting, wordt er in het land gewerkt aan regionale woonzorgvisies waarin de opgave voor de verschillende aandachtsgroepen in beeld wordt gebracht. Daarnaast is in de woondeals afgesproken dat er 290.000 sociale huurwoningen worden gebouwd. In 2023 is er € 34.705.000 beschikbaar gesteld via de vierde tranche van de Regeling huisvesting aandachtsgroepen (RHA). Met deze tranche is een bijdrage geleverd aan de realisatie van 4.365 woonruimten, waaronder 140 voor mensen tot 27 jaar die uitstromen uit een instelling. Alle tranches bij elkaar hebben bijgedragen aan de realisatie van in totaal 21.380 woningen voor aandachtsgroepen.
Deze resultaten zijn eerder gemeld in de voortgangsrapportages waarmee ik de Kamer twee keer per jaar informeer over «Een thuis voor iedereen». Dat gebeurt een keer aan het eind van het jaar met de Staat van de Volkshuisvesting over alle volkshuisvestingsprogramma’s en een keer rond de zomer met een voortgangsrapportage voor het afzonderlijke programma. Met «Een thuis voor iedereen» werken vijf departementen, het IPO, de VNG en Aedes onverminderd hard aan het verbeteren van de huisvesting van kwetsbare mensen. De eerste specifieke voortgangsrapportage van het programma heeft de Kamer ontvangen bij brief van 8 juni 2023. Voor de zomer 2024 ontvangt de Kamer een tweede rapportage.

Vraag 12

Kunt u aangeven of bij het uitvoeren van de passage uit de Hervormingsagenda dat Rijk, provincies, gemeenten en woningcorporaties afspraken maken over bouw, toewijzing van woningen en ondersteuning ook specifiek deze problematiek wordt betrokken van jongeren die geweigerd worden?

U verwijst met de passage uit de Hervormingsagenda naar: «Om dit doel te realiseren maken Rijk, provincies, gemeenten en woningcorporaties afspraken over bouw, toewijzing van woningen en ondersteuning. Welke afspraken dit zijn, staat gedetailleerd omschreven in het programma (Een thuis voor iedereen)».
De uitvoering is er juist op gericht dat er voor alle aandachtsgroepen voor passende huisvesting wordt gezorgd, dus ook voor mensen die uit de jeugdzorg komen.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de situatie rondom de flat aan de Vlamoven in Delfzijl waarbij acute onveiligheid is vastgesteld?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat bewoners moeten leven in een flat waar bakstenen uit de muren vallen en er grote scheuren zitten in de muren?2

Ik vind het uitermate vervelend dat deze bewoners geconfronteerd zijn met deze onveilige situatie en de daaruit voortvloeiende zorgen. Ik begrijp de bezorgdheid van de bewoners. Het is belangrijk dat zij zich gehoord en serieus genomen voelen door alle betrokken instanties en bovenal dat de veiligheid van deze bewoners is en blijft gewaarborgd.

Vraag 3

Is de veiligheid van de bewoners gegarandeerd?

De veiligheid van de bewoners heeft absoluut de hoogste prioriteit. Op het moment dat iemand zich onveilig voelt in zijn of haar woning of een ander gebouw door schade door aardbevingen, kan er een melding voor een acuut onveilige situatie worden gedaan. Het IMG beoordeelt dan binnen 48 uur of het gebouw veilig is en neemt, indien nodig, maatregelen om het gebouw veilig te stellen. Daarbij wordt niet gekeken of de situatie is ontstaan door aardbevingsschade, maar naar of de situatie veilig is of niet.
Bij de flat aan de Vlamoven is geconstateerd dat er sprake is van een acuut onveilige situatie, vanwege vallende steendelen en voegen. Kort na de melding is het pand, in overleg met de eigenaar, veiliggesteld door middel van hekken aan de voorzijde en zijkanten van het gebouw. Ook is de luifel van de entree van de flat verlengd. De inspecteur heeft geen constructieve problemen geconstateerd, waardoor met deze tijdelijk genomen maatregelen de acute onveilige situatie is wegenomen.
De maatregelen zijn tijdelijk, totdat de schade permanent wordt hersteld. De precieze omvang van de schade aan de flat wordt door middel van een schade-opname vastgesteld. Vervolgens wordt gekeken hoe de schade aan de flat aan de Vlamoven hersteld kan worden. Tot dat herstel monitort IMG de situatie en tijdelijk genomen maatregelen. De gemeente Eemsdelta is door het IMG geïnformeerd over de acuut onveilige situatie.

Vraag 4

Wat zijn de bevindingen van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) met betrekking tot de veiligheid van het gebouw en welke directe maatregelen zijn er genomen om de veiligheid van de bewoners te waarborgen? Welke maatregelen gaat IMG op korte termijn nog meer nemen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Klopt de uitspraak dat het tot 15 maanden kan duren voor IMG een rapport over de schade klaar heeft en pas daarna het herstel kan beginnen? Zo nee, kunt u aangeven wat de verwachte tijdlijn dan is voor het opstellen van een rapport over de schade door het IMG, en hoe lang het naar verwachting zal duren voordat het herstel daadwerkelijk kan plaatsvinden?3

Doordat er sprake was van een acuut onveilige situatie, wordt het verzoek tot schadevergoeding met prioriteit behandeld door het IMG. Dat betekent dat de behandeling van dit dossier voorrang heeft op reguliere dossiers.
Vanwege de omvang van de schade is in overleg met de eigenaar van het pand gekeken hoe de schade van het pand en de appartementen het best in kaart kan worden gebracht, zodat deze in totaliteit gemeld kan worden bij het IMG.
Hiervoor wordt door de eigenaar afgestemd met bewoners om de schadeopnames in de appartementen van de huurders en het pand als geheel te plannen.
Gezien de omvang van het pand (de buitenzijde en dertig appartementen) verwacht het IMG dat de schadeopname meerdere dagen in beslag zal nemen.
Het IMG kan op dit moment nog geen uitspraken doen over de precieze doorlooptijd van de schademelding. Het is ook nog niet duidelijk hoelang het zal duren voordat de schade daadwerkelijk is hersteld, aangezien dat afhangt van de afstemming met de eigenaar en de maatregelen die nodig zijn.

Vraag 6

Klopt het dat er al een jaar geleden een schademelding voor deze flat is gedaan bij IMG? Zijn er eerdere schademeldingen gedaan? Zijn deze gehonoreerd? Is de schade ook daadwerkelijk hersteld?

Voordat begin februari 2024 de melding is gedaan van een acuut onveilige situatie is er een schademelding gedaan. In de zomer van 2023 is er voor het eerst contact geweest over de flat aan de Vlamoven tussen de eigenaar en het IMG over een schade in een appartement. Eind november werd meer duidelijk over de omvang (aantal schademeldingen binnen het complex). Vanwege de mogelijk grotere omvang van de schade is toen in overleg met de eigenaar van het pand gekeken hoe de schade van het pand en de appartementen het best in kaart kan worden gebracht, zodat deze in totaliteit gemeld kan worden bij het IMG. Onlangs is gebleken dat er ook sprake is van een acuut onveilige situatie, daarom wordt de schademelding nu met prioriteit behandeld door het IMG.

Vraag 7

Is deze flat onderdeel van de versterkingsoperatie? Zo ja, wat is de stand van zaken met betrekking tot de opname, beoordeling en planning van maatregelen? Zo nee, bent u bereid om spoedig onderzoek te laten uitvoeren naar de staat van het flatgebouw aan de Vlamoven, om zo de veiligheid van de bewoners te garanderen?

Het versterkingsproces voor de Vlamovenflat is in juli 2023 afgerond. Uit de beoordeling is gebleken dat het gebouw aan de veiligheidsnorm voldoet. Deze acuut onveilige situatie wordt veroorzaakt door de schade aan het gebouw, maar niet door de algehele constructie. Er is dus geen twijfel over de vraag of dit gebouw voldoende aardbevingsbestendig is; dat is het geval.

Vraag 8

Wat is uw reactie op de uitspraken van de bewoners, waarin zij aangeven zich niet gehoord en serieus genomen te voelen door de betrokken instanties?

Dat vind ik uitermate vervelend. Het is belangrijk dat bewoners zich gehoord en serieus genomen voelen door alle betrokken instanties. Omdat het contact over de schade via de eigenaar van de flat verloopt, kan ik me voorstellen dat dit anders ervaren wordt. Inmiddels heeft de eigenaar in overleg met het IMG bewoners verder geïnformeerd. De bewoners kunnen, als zij daar behoefte aan hebben, steun krijgen van professionals. Dit kan door contact op te nemen met het IMG, de organisatie Stut-en-Steun of de inwonersondersteuners van de gemeente Eemsdelta.

Vraag 9

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de bewoners van de flat aan de Vlamoven tijdens deze periode van onzekerheid en gevaarlijke omstandigheden passende ondersteuning en indien gewenst huisvesting krijgen?

Het pand is geheel veiliggesteld door het IMG. Er is geen sprake van constructieve onveiligheid. De bewoners kunnen veilig in hun woning verblijven. De situatie en tijdelijk genomen maatregelen worden bovendien gemonitord, zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4.

Vraag 10

Hoe wordt er gecommuniceerd met huurders over achterstallig onderhoud? Klopt het dat (vrije sector) huurders niet betrokken worden in de communicatie tussen huisbazen en Nationaal Coördinator Groningen (NCG) en IMG?

Wanneer door de NCG onderzocht wordt of een gebouw (on)veilig is en mogelijk versterkt dient te worden, verloopt de communicatie altijd via de eigenaar van het gebouw. Via de eigenaar wordt de bewoner van het gebouw geïnformeerd en kunnen eventuele vragen worden geadresseerd. Dat heeft de eigenaar nu ook gedaan. Hetzelfde geldt voor de afhandeling van schade aan het gebouw.
Daarnaast is er via de websites van de NCG en het IMG actuele informatie beschikbaar voor bewoners van een huurwoning en zijn ook andere instanties zoals Stut-en-steun en de betrokken gemeente bereikbaar voor eventuele vragen, een luisterend oor of steun.
Het reguliere onderhoud aan gebouwen is een verantwoordelijkheid van de woningcorporatie c.q. de particuliere verhuurder. Bij vragen daarover kan de huurder contact opnemen met de verhuurder. De NCG en het IMG spelen daarin geen rol.

Vraag 11

Hoe beoordeelt u de klachten van bewoners over de slechte telefonische bereikbaarheid van de eigenaar en het gebrek aan onderhoud in de flat, en welke stappen gaat u ondernemen om deze kwesties aan te pakken?

Ik begrijp dat bewoners vragen hebben over de situatie. Het is vervelend als de verhuurder deze niet of niet tijdig beantwoordt. Echter, de flat is ondanks de schade wel veilig om in te wonen. Bewoners die klachten hebben over de bereikbaarheid van de verhuurder of het onderhoud van de flat en er niet uitkomen met de verhuurder, kunnen zich wenden tot de Huurcommissie.

Vraag 12

Herkent u dat deze situatie tot stress, onzekerheid, woede en verdriet leidt bij bewoners? herkent u dat deze bewoners vaak vrij hoge huren betalen voor een gebouw dat zich in slechte staat bevindt?

Ja, ik snap dat deze situatie bij bewoners leidt tot stress, onzekerheid, woede en verdriet. De persoonlijke verhalen raken mij. De angst voor het wonen in een onveilig huis, zeker als je wat ouder bent of juist jonge kinderen hebt, doet veel met mensen. Ik ben daarom blij dat het IMG ervoor heeft gezorgd dat de situatie nu veilig is en dat de aanwezige schade met de nodige prioriteit wordt behandeld.
Bewoners die klachten hebben over de huurprijzen of het onderhoud van de flat en er niet uitkomen met de verhuurder, kunnen zich wenden tot de Huurcommissie.

Vraag 13

Wat vindt u van het verhaal van bewoonster Lennie van Vulpen die met haar ouders eerst jaren in een kapot en onveilig huis en daarna in tijdelijke containers woonde en had gehoopt dat nooit meer te hoeven meemaken? Snapt u haar angst dat zij nu opnieuw lange tijd in een kapot onveilig huis te moeten zitten?

Dit zijn natuurlijk zeer verdrietige verhalen. Het raakt me diep dat bewoners, volwassenen en kinderen, zich door aardbevingen onveilig voelen in hun eigen huis. Als je dat voor de tweede keer meemaakt, zoals Lennie van Vulpen, kan ik me de angst en zorgen over de toekomst goed voorstellen.
Ook het lezen van de machteloosheid die Judith Reintsema voelt om haar zoon te beschermen, doet me oprecht pijn.
Ik ga graag met deze bewoners in gesprek.

Vraag 14

Wat vindt u van het verhaal van Judith Reintsema die zegt «mijn jongste zoon van 7 leest ook de borden en voelt zich nadat deze hekken en borden zijn geplaatst niet veilig in ons huis, zijn slaapkamer zit vol scheuren, hij is bang dat ons huis instort»? Snapt u dat de kinderen in de flat last hebben van de situatie en bijvoorbeeld slecht slapen, prikkelbaar zijn en slechter presteren op school? Snapt u dat Judith Reintsema zich machteloos voelt omdat ze haar zoon wil beschermen maar ze zelf ook niet weet hoe het verder gaat en waar ze heen moeten?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Bent u bereid om op korte termijn met deze bewoners in gesprek te gaan?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Woondiscriminatie: Studentenhuis vaak niet beschikbaar voor mbo’ers»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het artikel in het licht van de recente uitspraak van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap dat maken van onnodig onderscheid in opleidingsniveau onwenselijk is?2

Zoals ik in mijn antwoord op de vragen van de leden Beckerman en Paternotte heb aangegeven, hebben de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik de wens om mbo-studenten volledig deel te laten nemen aan het studentenleven.3 De toegang tot studentenhuisvesting moet daarbij een vanzelfsprekendheid zijn.

Vraag 3

Denkt u dat een volwaardig studentenleven mogelijk is voor mbo-studenten als zij weinig tot geen kans krijgen om woonruimte te vinden in de stad waar zij studeren?

Zie beantwoording op vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de conclusie uit het artikel dat het wettelijk kwalificeren van opleidingsniveau als discriminatiegrond zo snel mogelijk moet gebeuren, zoals ook wordt verzocht in de aangenomen motie de Hoop en Bouchallikht?3

Opleidingsniveau is geen beschermde grond op basis van de gelijke behandelingswetgeving. Mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap zal ik op korte termijn advies vragen aan het College voor de Rechten van de Mens over de wenselijkheid van een verbod op onderscheid naar opleidingsniveau in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb).

Vraag 5

Hoe verhoudt het weigeren van mbo-studenten in studentenhuizen zich tot de overheidscampagne «Wijs discriminatie de deur»? Vindt u dat alle studenten op dit moment gelijke kansen krijgen op de woningmarkt?

De Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik vinden het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van corporatiewoningen voor studenten.
Daarom hebben we Kences, de brancheorganisatie voor sociale studentenhuisvesters, gevraagd om na te gaan bij welke corporaties mbo-studenten welkom zijn. Hieruit blijkt dat bij elf van de dertien corporaties die bij Kences zijn aangesloten, mbo bol-studenten de mogelijkheid hebben om zich in te schrijven voor huisvesting. Deze elf aanbieders vertegenwoordigen 97% van het aantal wooneenheden in de sociale studentenhuisvesting. De corporaties die geen mbo bol-studenten toelaten zijn historisch gelieerd aan specifieke hbo- en wo instellingen. We zullen hen met klem verzoeken ook mbo-studenten toe te laten.
Bij vijf van deze aanbieders zijn ook bbl-studenten welkom. De andere aanbieders hanteren het volgen van een voltijdsstudie als toelatingseis, waardoor bbl-studenten niet worden toegelaten. Via het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS), waar we regelmatig contact mee hebben, roepen we op om mbo studenten toegang te verlenen tot alle studentenhuisvesting. De MBO Raad is aangesloten bij het LPS om de positie van mbo-studenten te waarborgen.

Vraag 6

Acht u een inschrijving op een mbo-opleiding een terecht criterium voor verhuurders om personen te weigeren? Zo ja, waarom wel? Zo nee, bent u bereid om naast etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke voorkeur, seksuele gerichtheid, lichamelijke of geestelijke gezondheid opleidingsniveau toe te voegen aan de lijst met informatie die een verhuurder niet mag vragen?

Zie beantwoording op vraag 4.

Vraag 7

Kunt u aangeven wat u doet om de positie van mbo-studenten op de woningmarkt te versterken? Hebben mbo-studenten inspraak op dit onderwerp?

Zoals in het antwoord op vraag 5 is aangegeven, zullen de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik via het LPS sociale en commerciële studentenhuisvesters met klem oproepen ook mbo-studenten toe te laten. Hbo- en wo-studenten zijn via de LSVB bij het LPS vertegenwoordigd. Jongeren Organisatie Beroepsonderwijs (JOB MBO) is de landelijke jongerenorganisatie die mbo-studenten vertegenwoordigt. We zullen nagaan hoe JOB MBO bij het Landelijk Platform Studentenhuisvesting kan worden betrokken om de stem van mbo-studenten te vertegenwoordigen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Mbo’er Sem (20) zoekt al drie jaar een studentenwoning in Amsterdam: «Ik wil hier mijn eigen leven beginnen»»?1

Studeren betekent voor veel studenten ook de mogelijkheid om op kamers te gaan wonen. Ik vind het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van studentenwoningen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onaanvaardbaar is dat mbo-studenten worden geweigerd bij studentenwoningen omdat zij aan een mbo-instelling studeren? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat ook mbo-studenten toegang krijgen tot studentenhuisvesting?

Ik heb inderdaad de wens om mbo-studenten volledig deel te laten nemen aan het studentenleven waarbij toegang tot huisvesting een vanzelfsprekendheid moet zijn. Zowel woningcorporaties als private verhuurders onderschrijven deze kansengelijkheid voor studenten van verschillende onderwijstypen. Op ons verzoek is de MBO Raad aangesloten bij de uitvoering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) en het Landelijk Platform Studenthuisvesting (LPS) om de positie van mbo-studenten te versterken. Via het LAS en LPS doen we een oproep richting huisvesters dat wij verwachten dat zij mbo-studenten toelaten tot huisvesting en geen belemmeringen opwerpen. Bovendien worden mbo-studenten meegenomen in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS).

Vraag 3

Bent u het eens dat het weren van mbo-studenten betiteld zou moeten worden als woondiscriminatie? Zo ja, hoe gaat u dat aanpakken?

Opleidingsniveau is geen beschermde grond op basis van de gelijke behandelingswetgeving. Uit het artikel blijkt dan ook niet dat een verhuurder zich schuldig maakt aan het maken van ongeoorloofd onderscheid bij de selectie van een huurder. Indien een woningzoekende denkt dat toch sprake is van woondiscriminatie kan hij zich melden bij het meldpunt van de gemeente.
Mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap zal ik op korte termijn advies vragen aan het College voor de Rechten van de Mens over de wenselijkheid van een verbod op onderscheid naar opleidingsniveau in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb).

Vraag 4

Heeft u inmiddels gesprekken gevoerd met Blue-Gray? Zo nee, bent u bereid om deze gesprekken alsnog te voeren? Zo ja, wat is er uit deze gesprekken gekomen?

Wij hebben hospiteercommissie Blue-Gray uw vragen voorgelegd. De hospiteercommissie heeft aangegeven dat zij hier niet over gaat, dit is een keuze die destijds door de eigenaren van het pand is gemaakt. Met de desbetreffende eigenaar is eveneens contact opgenomen. Hij heeft ons verzekerd dat mbo-studenten welkom zijn. De nabijgelegen fysiotherapie opleiding is een mbo-opleiding en er wonen dan ook verschillende mbo-studenten.

Vraag 5

Bent u bereid om in gesprek te gaan met verhuurders van studentenhuisvesting en ervoor te zorgen dat alle mbo-studenten een plek krijgen in de studentenhuisvesting?

De Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik vinden het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van corporatiewoningen voor studenten. Daarom hebben we Kences, de brancheorganisatie voor sociale studentenhuisvesters, gevraagd om na te gaan bij welke corporaties mbo-studenten welkom zijn. Hieruit blijkt dat bij elf van de dertien corporaties die bij Kences zijn aangesloten, mbo bol-studenten de mogelijkheid hebben om zich in te schrijven voor huisvesting. Deze elf aanbieders vertegenwoordigen 97% van het aantal wooneenheden in de sociale studentenhuisvesting. De corporaties die geen mbo bol-studenten toelaten zijn historisch gelieerd aan specifieke hbo- en wo-instellingen. We zullen hen met klem verzoeken ook mbo-studenten toe te laten. Bij vijf van deze aanbieders zijn ook bbl-studenten welkom. De andere aanbieders hanteren het volgen van een voltijdsstudie als toelatingseis, waardoor bbl-studenten niet worden toegelaten. Via het Landelijk Platform Studentenhuisvesting, waar we regelmatig contact mee hebben, roepen we op om deze afspraken te handhaven in de praktijk.

Vraag 6

Kunt u inzicht geven in het aantal organisaties dat mbo-studenten de toegang tot studentenhuisvesting weigert vanwege opleidingsniveau?

Zie beantwoording op vraag 5.

Vraag 7

Hoe gaat u ervoor zorgen dat gemeenten niet elke verhuurder of studentenhuisvester individueel aan moeten spreken wanneer zij mbo-studenten weren, maar dat mbo-studenten worden als behandeld volwaardige studenten?

Zie beantwoording vraag 5.

Vraag 8

Bent u bereid het aantal studentenwoningen te vergroten, zodat er in de toekomst aan de groeiende vraag naar studentenwoningen kan worden voldaan? Zo ja, bent u bereid om daarbij nauw samen te werken met sociale verhuurders?

In september 2022 bood ik, mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, uw Kamer het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) 2022- 20302 aan. Met het LAS heb ik samen met het Ministerie van OCW, gemeenten, hogeronderwijsinstellingen, studentenhuisvesters (sociaal en commercieel), Nuffic en studenten de handen ineengeslagen om zorg te dragen voor voldoende studentenhuisvesting die aansluit bij de behoefte van studenten. Het doel is om te komen tot een uitbreiding van 60.000 betaalbare studentenwoningen in de periode 2022–2030.

Vraag 9

Staat u nog altijd achter de uitspraak «Ik vind het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van corporatiewoningen voor studenten.»?2

Ja.

Vraag 10

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het commissiedebat Staat van de volkshuisvesting d.d. 31 januari 2024?

Ja.

Vraag 1

Deelt u mening dat de mogelijkheid om 438 studentenwoningen op Kronenburg te bouwen een goed begin is, maar dat dit een druppel op de gloeiende plaat is omdat er een tekort van 6.600 studentenwoningen is in de regio Amsterdam?

In de brief aan uw Kamer1 van 16 januari 2024 onderschrijven het Rijk en de gemeente Amstelveen dat de realisatie van circa 438 woningen een belangrijke eerste stap kan zijn om te komen tot verbetering van de leefomgeving van het gebied Kronenburg.
Het tekort aan studentenwoningen in de regio Amsterdam is bekend. Het Rijk zet zich daarom samen met gemeenten, hoger onderwijsinstellingen, studentenhuisvesters en studenten in om zorg te dragen voor voldoende studentenhuisvesting die aansluit bij de behoefte van studenten binnen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2022–2030.
In de Metropool Regio Amsterdam (MRA) is de studentenhuisvestingsregisseur in gesprek met de regionale en lokale partijen rondom het MRA-programma Bereikbare stad en de woondeal. Daar kwamen wel enige plannen uit de regio rond Amsterdam uit die een bijdrage leveren aan de totale opgave in de regio, maar de gemeente Amsterdam loopt achter waar het gaat om streefaantallen én bouwplannen. Zeker gezien andere studentensteden die goed op stoom komen om de streefaantallen te behalen. Met Amsterdam worden daarom procesafspraken gemaakt in de verrijking van de woondeal. Vanuit de studentenhuisvestingsregisseur wordt hier de komende periode op ingezet.

Vraag 2

Hoe bent u tot het specifieke aantal van 438 studentenwoningen gekomen? Waarom niet meer of minder woningen?

Het aantal van circa 438 woningen komt voort uit het advies2 dat de heer Van der Vlist op 13 juni 2023 heeft uitgebracht voor een drietal dossiers uit de NOVEX Schiphol, waaronder Kronenburg. In dit advies worden vier scenario’s voor Kronenburg omschreven. In de beantwoording op de Kamervragen van de heer Boulakjar3 is benoemd dat het Rijk inzet op het tweede scenario uit dit advies met circa 438 woningen. Dit gekozen scenario is kleiner van omvang dan het scenario dat werd geadviseerd door de heer Van der Vlist. Gezien de ligging van Kronenburg onder de aanvliegroute van de Buitenveldertbaan, en de veiligheidsrisico’s en geluidsbelasting die dit met zich meebrengt, ziet het Rijk dit scenario met circa 438 woningen als meer geschikt voor een eerste fase van ontwikkeling van dit gebied.

Vraag 3

Kunt u uitgebreid toelichten of u verwacht dat het rendabel is voor bouwer en ontwikkelaar om 438 studentenwoningen te ontwikkelen in plaats van de meer dan 2.500 studentenwoningen die gepland waren?

Op dit moment kan daar nog geen antwoord op worden gegeven. De komende tijd zal de gemeente Amstelveen in afstemming met het Rijk werken aan een nieuw plan. Voor het opstellen van een nieuw plan is de haalbaarheid een belangrijk punt. Naast de circa 438 woningen zou het plan aangevuld kunnen worden met short-stay woningen. Zoals aangekondigd in de brief aan uw Kamer van 16 januari 2024 is het streven uw Kamer medio 2024 hierover nader te informeren.

Vraag 4

Bovenop de 438 permanente studentenwoningen zouden meer short-stay woningen wel mogelijk zijn. Hoeveel short-stay woningen zijn er op Kronenburg maximaal mogelijk?

De komende periode wordt door de gemeente Amstelveen gewerkt aan een nieuw plan voor de ontwikkeling van Kronenburg. Het is hierbij aan de gemeente om te beoordelen in hoeverre short-stay woningen in deze fase wenselijk zijn. Vanuit het LIB zijn er geen beperkingen gesteld aan het aantal short-stay woningen dat gerealiseerd mag worden in het LIB 4 gebied.

Vraag 5

Bent u bekend met het feit dat op de naastgelegen campus Uilenstede al 700 short-stay woningen zijn? Is het mogelijk om deze woningen permanent bewoonbaar te maken en deze in te ruilen voor short-stay woningen op Kronenburg wanneer deze gebouwd worden?

Ja, ik ben bekend met het feit dat er reeds short-stay woningen zijn in het gebied Kronenburg-Uilenstede. In de komende periode wordt gewerkt aan een concreet plan voor ontwikkeling van het gebied Kronenburg, waarbij ook gekeken zal worden naar de ontwikkeling van short-stay woningen (bewoning niet langer dan 6 maanden). Het aantal van circa 438 woningen mag worden aangevuld met short-stay woningen. Hoe invulling wordt gegeven aan short-stay bewoningen in het gebied zal onderdeel zijn van de nadere uitwerking door de gemeente.

Vraag 6

In uw brief stelt u dat het uitgangspunt is dat de 438 studentenwoningen zelfstandige wooneenheden zijn. Waarom zijn zelfstandige woningen het uitgangspunt? Uit onderzoek blijkt dat onzelfstandige woningen zeer positief bijdragen aan het verhogen van het studentenwelzijn.

In de brief is aangegeven dat zelfstandige wooneenheden het uitgangspunt zijn, maar dat indien gewenst verkend kan worden of onzelfstandige wooneenheden geschikter zijn voor deze locatie. Voorwaarde hierbij is wel dat een keuze voor onzelfstandige wooneenheden niet mag leiden tot een toename van het aantal nieuwe bewoners boven het genoemde aantal van circa 438 in de eerste fase. De wenselijkheid van zelfstandige of onzelfstandige wooneenheden zal worden meegenomen in de uitwerking door de gemeente.

Vraag 7

Hoe snel verwacht u dat er met de bouw van de 438 studentenwoningen aangevangen kan worden? Wanneer verwacht u dat de eerste woningen bewoond kunnen worden door studenten?

De gemeente Amstelveen werkt een nieuw plan uit voor de gebiedsontwikkeling van Kronenburg op basis van de afspraken die zijn gemaakt. Voor het uitwerken en realiseren van een nieuw plan moeten de nodige stappen worden doorlopen door de gemeente waaronder de reguliere (planologische) procedures. Ook dient het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) te worden aangepast om de circa 438 woningen mogelijk te maken. Voor een aanpassing van het LIB dient een formele procedure te worden doorlopen, waaronder een toets op de handhaafbaarheid en uitvoerbaarheid door de Inspectie Leefomgeving en Transport. Voor de stapsgewijze uitwerking van de afspraken richting realisatie van woningen in het gebied Kronenburg wordt momenteel een planning opgesteld. Het streven is uw Kamer medio 2024 over de voortgang te informeren.

Vraag 8

Wat betekenen deze ontwikkelingen bij Kronenburg voor andere mogelijke bouwplannen in LIB 4-gebieden, nu en in de toekomst?

In het gebied Kronenburg bestaan leefbaarheidsproblemen door leegstand van kantoorpanden en braakliggend terrein. Verder is het plangebied gesitueerd naast een bestaande studentencampus in een regio met een grote vraag naar studentenwoningen. De inzet van het Rijk en gemeente Amstelveen om de leefomgevingskwaliteit van het gebied Kronenburg te verbeteren is uitsluitend gericht op de specifieke uitdagingen van dit gebied. Er wordt geen generieke aanpassing van het beleid ten aanzien van woningbouw in het LIB 4 gebied voorzien als onderdeel van de uitwerking van een nieuw plan voor Kronenburg.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verhuurders zien het massaal niet meer zitten en zetten hun huis te koop» van 16 januari 2024?1

Ja.

Vraag 2

Wat zijn volgens u de redenen dat het aandeel huurwoningen sinds eind 2022 dalende is en dat die trend almaar verder lijkt door te zetten?

Ten eerste wil ik opmerken dat het aanbod op Pararius niet representatief is voor de hele huurmarkt. Pararius constateert dat het aantal vrije sector huurwoningen dat op hun platform vrijkomt voor nieuwe huurders is gedaald. Pararius noemt een daling van 15,6% in het laatste kwartaal van 2023 ten opzichte van een jaar eerder. Het Kadaster biedt wel een volledig beeld van de aankoop- en verkooptransacties op de woningmarkt.
De meest recente cijfers van het Kadaster laten zien dat op dit moment geen sprake is van een uitpondgolf. Het totaal aantal verkopen van beleggers over heel het jaar 2023 is zelfs lager dan in 2022. In 2022 lag het totaal aantal verkopen op bijna 44 duizend woningen, in 2023 is dit gedaald naar ruim 33 duizend woningen.
50.866
64.767
40.080
43.652
33.409
Daarnaast is te zien dat het aantal aankopen is gedaald: van ruim 37 duizend in 2022 naar 19 duizend in 2023. Per saldo betekent dit dat beleggers meer woningen hebben verkocht dan aangekocht. Hier hoort wel de notie bij dat de vrije huursector in de voorgaande jaren sterk is gegroeid.
50.674
70.168
30.071
37.601
19.134
Verklaringen voor het dalend aantal aankopen door beleggers zijn divers. Ten eerste zal de sterk gestegen rente hier een rol in spelen. In de jaren van lage rente werden immers veel woningen door beleggers aangekocht met vreemd vermogen. Door de gestegen rente kunnen investeerders ook verschuiven naar andere beleggingsinstrumenten, zoals staatsobligaties. Daarnaast kunnen beleidsontwikkelingen (wonen en fiscaliteit) een rol spelen. Een deel van de (voorgenomen) maatregelen van dit kabinet raakt het rendement van beleggers en dit, in combinatie met autonome ontwikkelingen, kan ertoe dat leiden dat het rendement van een verhuurder onder het doelrendement valt.
Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan 12% koopstarter).
Het is overigens van cruciaal belang dat er genoeg nieuwe, betaalbare woningen worden gebouwd. Hiertoe moet ook investeren in de middenhuur rendabel blijven, zelfs als de marktomstandigheden tegen zitten. Daarom bevat het wetsvoorstel verschillende maatregelen die het partijen mogelijk maakt om middenhuurwoningen te blijven realiseren. Specifiek voor de nieuwbouw bevat het wetsvoorstel een tijdelijke nieuwbouwopslag van 10 procent toe te passen voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd ná inwerkingtreding van de wet en waarvan de bouw vóór 1 januari 2026 is gestart. Daarnaast wordt het WWS gemoderniseerd. Hiermee sluit het WWS beter aan bij de tegenwoordig gewenste kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd en worden (gemeenschappelijke) buitenruimten beter gewaardeerd. Ook stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. Zoals eerder genoemd hebben marktpartijen zich bij deze vormgeving gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 nieuwe middenhuurwoningen te gaan realiseren. Dat komt bovenop de 50.000 middenhuurwoningen die corporaties gaan bouwen. Via de regiodeals worden per regio afspraken gemaakt om middenhuurwoningen te realiseren. Daarmee worden er minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Ook met de regulering middenhuur is daarom de verwachting dat nieuwbouw doorgang blijft vinden.

Vraag 3

Vindt u de verkoop van huurwoningen een goede ontwikkeling?

Beleggers maken continu keuzes om hun vermogen in woningen vast te leggen of weer vrij te maken voor andere doeleinden. Uitponden is dus niet noodzakelijkerwijs direct verbonden met een verslechterende businesscase, maar kan onderdeel zijn van een bepaalde beleggingsstrategie. Zo laat de Staat van de Woningmarkt 2020 zien dat er ook in de jaren vlak na de kredietcrisis jaarlijks vijftig- tot zestigduizend woningen werden uitgepond4. Uiteraard werden er in de jaren ook woningen voor verhuur aangekocht. Ten slotte is het goed om te benadrukken dat er altijd een zekere fluctuatie van de voorraad is, aangezien beleggers woningen kopen en verkopen. Een bepaalde mate van verkoop van huurwoningen vind ik derhalve op zichzelf niet een probleem. Deze woningen verdwijnen immers niet van de markt, maar kunnen worden aangekocht door een particuliere woningzoekende. Een zekere mate van uitponding aan bewoners kan zelfs gezien worden als een correctie op de trend van de afgelopen jaren waarbij beleggers veel woningen wegkochten voor de neus van starters. De afgelopen vijf jaar zijn er ongeveer 75.000 koopwoningen door beleggers gekocht voor de verhuur.
Wel vind ik het van belang dat investeren in huurwoningen interessant moet blijven. Daarom monitor ik de ontwikkelingen nauwgezet en houd ik er in de vormgeving van het beleid rekening met de investeringsbereidheid in huurwoningen. Zo hebben institutionele beleggers en ontwikkelaars zich er aan gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. In de Nationale prestatieafspraken is daarnaast afgesproken dat corporaties tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen bouwen.

Vraag 4

Wat zijn de gevolgen van het dalende aantal huurwoningen voor staters en doorstromers? Tegen welke problemen gaan zij aanlopen?

Zoals bij vraag 3 aangegeven vind ik het verkopen van huurwoningen niet per se een probleem. Het overgrote deel van de huidige populatie dat instroomt in een middenhuurwoning wil doorstromen naar een koopwoning. Door het mogelijke uitponden komen er meer betaalbare koopwoningen op de markt voor deze doelgroep en neemt het aanbod van betaalbare woningen dus niet af. In de G4 ging in 2022 ruim 60 procent van de woningen die door verhuurders werden verkocht aan eigenaar bewoners naar koopstarters5.
Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan 12% koopstarter).

Vraag 5

Kunt u reflecteren op de verhuurders die hun woningen verkopen in relatie tot de aangekondigde middenhuurregulering?

In welke mate verhuurders hun woningen als gevolg van de aangekondigde middenhuurregulering uitponden is moeilijk te bepalen. 60% van de verhuurders rekent al een huur onder het WWS-maximum en zal hier dus niet door worden geraakt. Bovendien hebben verhuurders te maken met meer factoren die het rendement beïnvloeden en die voor elke verhuurder verschillend uitpakken. Naast de toekomstige middenhuurregulering kan een deel van de verhuurders bijvoorbeeld te maken krijgen met de gestegen rente en fiscale maatregelen. De verandering in het (toekomstige) rendement van verhuurders hangt onder andere af van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. De Wet Betaalbare Huur bevat verschillende elementen die verhuurders tegemoet komen. Ten eerste kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd. Ten tweede wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast zodat kwaliteit beter wordt gewaardeerd (zwaarder wegen energie labels, beter waarderen privé en gemeenschappelijke buitenruimte en beter waarderen luxe sanitair en keukens). Ten derde kunnen woningen zodra zij te maken krijgen met de WOZ-cap, maximaal terugvallen naar de bovengrens van de regulering, namelijk 186 punten. Ten slotte kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%.

Vraag 6

Wat verwacht u dat de effecten zijn van de middenhuurregulering op het aantal huurwoningen? Is er sprake van een stijging of een daling?

In de toelichting van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt inzicht gegeven in de verwachte verschuivingen tussen de verschillende segmenten van de huurmarkt. Het effect van de regulering en het dwingend maken van het WWS zorgt voor een toename van het middensegment, ceteris paribus. In deze verwachte verschuivingen in de huurvoorraad is geen rekening gehouden met gedragseffecten en dat verhuurders eventueel hun woning gaan uitponden.
Tegelijkertijd zet ik in op de nieuwbouw van 100.000 middenhuurwoningen. Institutionele beleggers en ontwikkelaars hebben gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te realiseren. Met corporaties is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat zij tot en met 2030 ook 50.000 middenhuurwoningen realiseren. Met de inzet op nieuwbouw en het voor de bestaande voorraad aantrekkelijk houden door middel van aanpassing van het WWS zijn er waarborgen gecreëerd om er voor te zorgen dat het middenhuursegment blijft aansluiten bij de behoefte van huurders. Derhalve is de conclusie dat ik van mening ben dat, ook rekening houdend met eventuele gedragseffecten als gevolg van het wetsvoorstel betaalbare huur, het middenhuursegment verder zal stijgen. Het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik op korte termijn aan uw Kamer sturen, zodat de inwerkingtreding per 1 juli 2024 kan plaatsvinden. Betrokken partijen hebben er immers baat bij dat hierover snel duidelijkheid komt.

Vraag 7

Wat verwacht u van de ontwikkeling van de huurprijs als gevolg van de aangekondigde middenhuur regulering? Kunt u dit toelichten?

Het wetvoorstel betaalbare huur moet de betaalbaarheid verbeteren voor meer dan 300.000 huurders. De combinatie van het reguleren van de middenhuur en het dwingend maken van het WWS zorgt ervoor dat de huurprijs van de woningen die daardoor geraakt worden gemiddeld met 190 euro naar beneden gaan. In gebieden met veel schaarste, zoals de G4, is de gemiddelde huurverlaging groter dan in gebieden waar minder schaarste is. Overigens is het belangrijk te benadrukken dat 60% van de woningen die straks in de middenhuur gaat vallen een huurprijs heeft die onder de maximale huur volgens het WWS valt. De verhuurders van deze woningen hoeven hun huurprijs dus niet te verlagen naar aanleiding van dit wetsvoorstel. Voor een fors deel van de woningen die wel als gevolg van het wetsvoorstel hun huurprijs aan zullen moet passen is de huurverlaging minder dan 100 euro per maand (42%).
Door het wetsvoorstel zal het hoge segment van de huurmarkt kleiner worden. Dit kan er toe leiden dat de huren in het hoge segment zullen toenemen. In de memorie van toelichting op het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik nader ingaan op de ontwikkeling van de huurprijzen in het middenhuursegment.

Vraag 8

Kunt u uiteenzetten wat het effect van het verhogen van het belastingtarief in box 3 is op het aantal huurwoningen dat wordt verkocht?

Particuliere investeerders bezitten ongeveer 150.000 huurwoningen in box 3; dat is 5% van het totale aantal van 3,1 miljoen huurwoningen in Nederland. In welke mate een tariefsverhoging een effect heeft op het verkopen van huurwoningen is niet te bepalen. Daarbij komt dat verhuurders te maken hebben met verschillende beleidsmaatregelen en de gestegen rente. Het effect van een tariefsverhoging is dus niet te isoleren.

Vraag 9

Kunt u uitzoeken wanneer een middenhuurwoning die in de verkoop komt vanwege tegenvallend rendement door de verhuurder beschikbaar is als koopwoning voor mensen die deze woning zou huren? Waarom wel, waarom niet?

Het overgrote deel van de huurders die instroomt in een middenhuurwoning wil inderdaad graag doorstromen naar een koopwoning. Ik heb gekeken naar welk type woningen een grote kans maken om te worden uitgepond. Het betreft woningen waarvan de huurders een tijdelijk contract hebben, kleine appartementen met één tot drie kamers, veelal onder de 70 m2, gelegen in de G4 en met een geschatte verkoopprijs van 260.000 tot 300.000 euro (prijspeil 2022). Deze karakteristieken sluiten aan bij hetgeen betaalbaar is voor middeninkomens als koopwoning. Uit cijfers van het Kadaster over de transacties in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit 32%. Zoals in vraag 4 ook genoemd ging in 2022 ruim 60 procent van de woningen die door verhuurders werden verkocht aan eigenaar bewoners naar koopstarters.

Vraag 10

Staat u nog achter uw toezegging in diverse commissiedebatten dat het zogenaamde uitponden van huurwoningen beperkt kan blijven? Waarom wel, waarom niet?

Zoals ik eerder heb aangegeven vind ik een bepaalde mate van uitponding op zichzelf niet een probleem. Het kan worden gezien als correctie. De afgelopen vijf jaar zijn ongeveer 75.000 koopwoningen door beleggers gekocht voor de verhuur. Het overgrote deel van de huidige populatie dat instroomt in een middenhuurwoning wil doorstromen naar een koopwoning. Door het mogelijke uitponden komen er meer betaalbare koopwoningen op de markt voor deze doelgroep en neemt het aanbod van betaalbare woningen dus niet af. Overigens laten de bij antwoord 1 genoemde cijfers van het Kadaster zien dat van een uitpondgolf geen sprake is.
Het wetsvoorstel betaalbare huur bevat verschillende elementen om het investeren in huurwoningen rendabel te houden. Als onderdeel van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt het WWS gemoderniseerd. Hierdoor sluit het WWS beter aan bij de kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd, wordt de privé buitenruimte beter gewaardeerd en wordt er een waardering opgenomen voor gemeenschappelijke buitenruimte. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid om de woning te koelen gewaardeerd. Tenslotte stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. De werking van de WOZ-cap verandert. Voorheen zorgde de WOZ-cap dat het aantal WWS-punten voortkomende uit de WOZ-waarde op maximaal 33% van het totale puntenaantal van de woning uitkwam. Dit betekent dat het totaal aantal punten onder de liberalisatiegrens zou uitkomen. De nieuwe werking van de WOZ-cap zorgt ervoor dat het totale puntenaantal niet verder kan zakken dan 186, ook als dit op basis van 33% lager uit zou komen. Deze maatregelen zorgen ervoor dat het meer rendabel wordt om een woning volgens het WWS te verhuren. Tevens kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd en kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Ik ben ervan overtuigd dat het met deze voorwaarden nog steeds mogelijk is een redelijk rendement te behalen op huurwoningen.

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden en tevens voor het commissiedebat van 31 januari beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Hoe verklaart u de keuze van de gemeente Amsterdam om de aanbesteding voor het isoleren van 5050 huurwoningen toe te wijzen aan de Utrechtse stichting Energiebox in plaats van de lokaal gewaardeerde Fixbrigade, die eerder veel lof ontving en zelfs kon rekenen op koninklijke belangstelling?1

De gemeente Amsterdam heeft deze aanbesteding uitgevoerd en legt daarover verantwoording af aan de gemeenteraad. Wij hebben daarmee geen inzicht in de ingediende stukken en de beoordeling, buiten wat de gemeente Amsterdam daar publiekelijk over rapporteert.
Met de raadsinformatiebrief van 5 december 20232 Uitkomst aanbesteding energiebespaarservice 2023–2025 zijn de leden van de gemeenteraad geïnformeerd over deze aanbesteding. In deze brief wordt aangegeven dat 11 partijen zich hebben ingeschreven op deze aanbesteding en dat de aanbesteding is gegund aan drie lokale partijen, waarvan er twee ook een sociale onderneming zijn, en een landelijk opererende partij. Ook wordt aangegeven dat de FIXbrigade Amsterdam een opvallende partij is die geen gunning voor een perceel heeft gekregen.
In de Raadsinformatiebrief van 23 januari 20243 geeft de gemeente Amsterdam aan: «De inschrijvers zijn beoordeeld op kwaliteit (90%) en prijs (10%). De kwaliteit werd beoordeeld door middel van drie gunningscriteria. «Bereiken van de doelgroep» en «lokale verankering» telden elk voor 30% mee in de beoordeling van kwaliteit. Voor deze criteria is gekozen vanuit de verwachting dat lokale organisaties hier goed op scoren. Dit is ook van tevoren getoetst tijdens een uitgebreide consultatieronde met lokale organisaties (waaronder de FIXbrigade). In de uitvraag (zie link naar stukken 4) kunt u uitgebreider zien waarop getoetst is. Details uit de inschrijvingen kunnen wij niet delen omdat deze vertrouwelijk zijn en deze door de gemeente niet openbaar gemaakt mogen worden. Uit de beoordeling is echter wel gebleken dat de gegunde partijen ook op deze criteria een goed aanbod hadden.»

Vraag 2

Kunt u achterhalen welke criteria de doorslag gaven bij de toewijzing van de aanbesteding en hoe deze criteria mogelijk hebben bijgedragen aan de keuze voor Energiebox boven de Fixbrigade?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

In hoeverre is de gemeente en het kabinet op de hoogte van de impact van deze keuze op de Fixbrigade en de huurders die afhankelijk zijn van de beoogde opknapbeurt? Wat zijn de concrete stappen die de gemeente zal ondernemen om mogelijke vertragingen en onzekerheden voor de huurders te minimaliseren?

In het algemeen kan de uitkomst van aanbestedingen impact hebben op organisaties en bedrijven. We begrijpen dat de teleurstelling groot is bij FIXbrigade Amsterdam en andere partijen die bij deze aanbesteding gunningen zijn misgelopen. Het Rijk kan niet beoordelen wat het mislopen van de aanbesteding precies betekent voor deze partijen.
De gemeente Amsterdam geeft in de Raadsbrief van 23 januari 2024 aan: «Door het gesprek te blijven voeren kan ervoor gezorgd worden om de overgang zo soepel mogelijk te laten verlopen. Er zou bijvoorbeeld gesproken kunnen worden over de toekomst van de werknemers van de FIXbrigade en als de gegunde partijen met de FIXbrigade als onderaannemer zouden willen werken, zou de gemeente daaraan kunnen meewerken. Het college is bereid om de FIXbrigade te ondersteunen bij werk-naar-werk dienstverlening. Indien gewenst zouden zij hulp aangeboden kunnen krijgen om nieuw werk te vinden binnen de techniek- of duurzaamheidssector.»
De aanbesteding die de gemeente heeft gedaan zorgt dat 13.788 woningen kunnen worden verduurzaamd met een energiebespaarservice. Veel huurders zijn daarmee geholpen. Voor wat betreft de impact op huurders die door de FIXbrigade geholpen worden, kan de FIXbrigade de reeds gemaakte bezoekafspraken met bewoners het eerste kwartaal van 2024 blijven uitvoeren middels de subsidie die ze al ontvingen vanuit de stadsdelen.

Vraag 4

Kunt u uitleggen waarom de gemeente heeft gekozen voor een aanbesteding met bredere criteria, die volgens vertegenwoordigers van de Fixbrigade niet voldoende de grondige aanpak weerspiegelen die hun methode kenmerkt?

In de raadsbrieven van de gemeente Amsterdam legt de gemeente uit dat ze een proces hebben doorlopen en de aanbesteding zodanig hebben vormgegeven dat het zo veel mogelijk ruimte geeft aan kleine sociale ondernemingen. Het toelichten van die aanpak is aan het college van Amsterdam en het beoordelen van die aanpak is aan de gemeenteraad in Amsterdam die daar in februari over doorspreekt.

Vraag 5

Wat is uw standpunt over de zorgen geuit door de Fixbrigade met betrekking tot de aanbesteding, met name met betrekking tot de vergelijking van «appels met peren» en de mogelijke onderschatting van de kosten voor een grondige isolatieaanpak?

Dit is voor ons niet te beoordelen. We hebben de ingediende stukken van de partijen niet gezien en kunnen daarmee niet vaststellen hoe de indieners zich tot elkaar verhouden. We vertrouwen erop dat dat proces bij de gemeente Amsterdam in goede handen is en dat ze dat goed afwegen.

Vraag 6

Zijn er stappen ondernomen of overwogen om de Fixbrigade te ondersteunen na het verlies van de aanbesteding?

We volgen de ontwikkelingen in de sector van energiefixers, -coaches en andere aanpakken van energiearmoede, inclusief de situatie rond de FIXbrigade Amsterdam. Echter is dit een lokale aangelegenheid onder regie van de gemeente Amsterdam.

Vraag 7

Wat zijn de stappen die het kabinet van plan is te ondernemen om ervoor te zorgen dat het doel van het verbeteren van de isolatie van duizenden huurwoningen in Amsterdam niet in gevaar komt?

Het kabinet heeft met het Nationaal Isolatieprogramma en de aanpak van energiearmoede middelen aan gemeenten beschikbaar gesteld die kunnen worden ingezet om huishoudens te ondersteunen met energiebesparende maatregelen. De gemeente Amsterdam heeft een aanbesteding uitgevoerd en daar een aantal partijen gecontracteerd die hier invulling aan geven.

Vraag 8

Ziet het kabinet mogelijkheden om de lokale, van onderop ontwikkelde benadering van de Fixbrigade te integreren in toekomstige isolatieprojecten, gezien de positieve evaluatie van TNO over hun methode?

Gemeenten kunnen lokale organisaties inzetten voor de aanpak van energiearmoede en veel gemeenten doen dat. Ook geven veel landelijke initiatieven aandacht aan lokale inbedding. Het verschilt per gemeente wat het meest effectief is en we laten die keuze aan gemeenten. We ondersteunen in kennis en kunde om te zorgen dat lokale organisaties goed kunnen door ontwikkelen. We hebben vijf initiatieven genomen waarmee we belanghebbenden ondersteunen:
Daarnaast kunnen gemeenten ook andere programma’s en middelen inzetten, waaronder het Nationaal Isolatieprogramma, om huishoudens met (risico op) energiearmoede te ondersteunen, bijvoorbeeld door het beter isoleren van hun woning. Het kabinet is niet van plan publieke Fixbrigades op te richten. Het is aan gemeenten om te bepalen wat in hun gemeente het beste past, en we zien dan ook dat gemeenten daar hun eigen weg in vinden. We zien dat in diverse gemeenten Fixbrigades worden opgericht. Het huidige beleid geeft gemeenten middelen tot en met 2025. Bekeken wordt op welke manieren energiefixers voor de lange termijn een rol kunnen hebben in de aanpak van energiearmoede en verduurzaming.

Vraag 9

Ziet het kabinet mogelijkheden om de Fixbrigades te integreren in de landelijke aanpak van slecht geïsoleerde woningen? Is het kabinet van plan om publieke Fixbrigades op te richten gezien de positieve beoordelingen en successen van de Fixbrigade volgens de TNO-evaluatie?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Deelt u de mening dat inbesteden wenselijker is dan aanbesteden? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten maken daar zelf afwegingen in. Het expertisecentrum aanbesteden PIANoo geeft aandachtspunten mee voor de keuze tussen inbesteden, aanbesteden en bijvoorbeeld ook subsidie en Open House. Daarnaast zijn het NPLW en RvO zijn bezig om opties voor vormen van inbesteden en aanbesteden in kaart te brengen en overzicht te bieden voor gemeenten. In dat kader hebben het NPLW en RVO eind vorig jaar een webinar georganiseerd over energiefixers, energiearmoede en aanbestedingsregels.

Vraag 11

Het kabinet heeft € 500 miljoen beschikbaar gemaakt voor Fixbrigades (Kamerstuk 32 847, nr. 1014). Wat voor eisen zijn daaraan gesteld? In hoeverre heeft het kabinet invloed op de wijze waarop deze gelden besteed worden?

Om verwarring te voorkomen: de brief spreekt over «energiefixteams», en niet «Fixbrigades». FIXbrigade is een specifiek bedrijf, «energiefixers» en «energiefixteams» zijn algemene termen. De middelen zijn beschikbaar gemaakt aan gemeenten door de energiearmoedemiddelen te verhogen en de termijn te verlengen naar 31 december 2025. De gemeente kan de middelen die met deze beschikking beschikbaar worden gesteld gericht inzetten om huishoudens in een kwetsbare positie vanwege de gestegen energielasten op korte termijn te ondersteunen bij het nemen van maatregelen om de energierekening te verlagen. De specifieke manier waarop dit kan plaatsvinden vergt maatwerk en is aan de gemeente. Elke maatregel die kan helpen de energierekening te verlagen of het energiegebruik in de woning te verminderen kan daarbij worden ingezet. Te denken valt aan de inzet van energiefixers, energieadvies, energiedisplays, inregelen van Cv-systemen, de inzet van kleine energiebesparende maatregelen zoals tochtstrips en radiatorfolie tot aan een bijdrage aan grotere isolatiemaatregel zoals vloer- of spouwmuurisolatie in huur- en koopwoningen. Ook andere type maatregelen die bijdragen aan het reduceren van de energierekening zijn mogelijk. Hierbij kan gedacht worden aan een witgoedregelingen en andere vervangingsregelingen voor oude elektrische apparaten; mits dit aan de doelgroep (huishoudens die te maken hebben met energiearmoede) ten goede komt.
Het is niet toegestaan de middelen als financiële compensatie uit te keren. Ook maatregelen die niet aan of in de woning worden aangebracht zijn niet toegestaan, denk hierbij bijvoorbeeld aan zonnepanelen die op een andere woning, bedrijfsgebouw of veld worden aangelegd.
Het kabinet heeft met de hoeveelheid vereisten en verantwoording bewust gekozen voor veel ruimte voor gemeenten, met name om zo rekening te houden met de uitvoerbaarheid voor gemeenten, ruimte voor lokaal maatwerk en daarmee zo snel mogelijke ondersteuning voor huishoudens met (risico op) energiearmoede.
Het kabinet heeft invloed op de besteding van de middelen door flankerend beleid die alle belanghebbenden ondersteund, zoals de initiatieven die in het antwoord op vraag 8 en 9 zijn benoemd. Dit zorgt voor een groeiende en energieke nieuwe sector waarvan we zien dat partijen veel van elkaar leren en door ontwikkelen.

Vraag 12

Hoe wordt geborgd dat juist fixbrigades bestaande uit mensen uit de eigen gemeenschap hiervoor ingezet kunnen worden? Indien deze nog niet bestaan, hoe gaat het kabinet hier in de toekomst voor zorgen?

Veel fixorganisaties werken met mensen uit eigen lokale gemeenschappen. Dat is efficiënt helpt om vertrouwen te krijgen van bewoners. Gemeenten hebben de ruimte om bij de aanpak van energiearmoede en de inzet van de middelen die daarvoor beschikbaar zijn te werken met lokale partijen en mensen uit lokale gemeenschappen. Ook stimuleren we op diverse manieren dat lokale organisaties goed kunnen opbloeien, bijvoorbeeld door de eerdergenoemde subsidie voor Energie Samen, de Fixbrigade en de Energiebank.

Vraag 13

Heeft het kabinet op basis van de TNO-evaluatie additionele eisen gesteld aan gelden die beschikbaar zijn gemaakt voor Fixbrigades?

Juist door veel ruimte te geven voor de invulling van de energiearmoedemiddelen geeft het kabinet gemeenten de mogelijkheid om te kiezen voor meer grondige aanpakken zoals de FIXbrigade. We zien dit ook terug in de praktijk. Gemeenten vragen meer diensten uit, hebben meer aandacht voor lokale inbedding en geven extra ruimte voor personeel met afstand tot de arbeidsmarkt. Er is bewust geen doelstelling gegeven over bijvoorbeeld de hoeveelheid woningen, de precieze maatregelen en hoeveel tijd er per woning besteed wordt. Een gemeente kan kiezen voor aanpakken die goed aansluit bij de lokale situatie en bijvoorbeeld zelf afwegen of ze een beperkt aantal woningen grondig gaan opknappen, veel woningen enigszins aanpakken, of een combinatie daarvan.

Vraag 1

Wat vindt u van de conclusie van het onderzoek dat voor nieuwe verhuurders het netto rendement daalt van 8,1% naar 2,4% als gevolg van de stijgende rente, de Wet betaalbare huur en recente fiscale maatregelen?1

In het artikel worden de gevolgen van de recent ingevoerde en aangekondigde beleidsmaatregelen, en de gestegen rente op het toekomstig rendement van een specifieke subset particuliere verhuurders onderzocht. In de dataset zijn huurwoningen in G4-steden (met hogere WOZ-waardes) oververtegenwoordigd en worden alle woningen tegen een actuele marktprijs verhuurd doordat ze in 2022 zijn aangeboden en gefinancierd tegen actuele rentes. Het onderzoek is daarmee geen analyse van de gehele huurmarkt. Op basis van het artikel kunnen derhalve ook geen algemene uitspraken worden gedaan over in hoeverre het rendement daalt als gevolg van marktomstandigheden en beleidsmaatregelen. Schommelingen in het rendement van investeerders zijn bovendien altijd afhankelijk van marktomstandigheden. De lage rente heeft de jaren ervoor juist geleid tot hoge rendement.
Het onderzoek laat zien dat door de gestegen rente en (voorgenomen) beleid het mediaan nettorendement van deze groep particuliere verhuurders aanzienlijk daalt. Daarnaast zou van de bestaande verhuurders 26% en 9% van de nieuwe verhuurders de marktconforme rendementseis halen in het nieuwe scenario. Hoewel de onderzochte dataset niet representatief is voor de hele huurmarkt laat het artikel zien dat het effect van de stapeling van (aangekondigde) beleidsmaatregelen en de gestegen rente op het rendement van verhuurders aanzienlijk is.
Ik ben van mening dat investeren in huurwoningen interessant moet blijven. Daarom bevat het wetsvoorstel betaalbare huur verschillende elementen om dit mogelijk te maken. Ten eerste kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd. Ten tweede wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast zodat kwaliteit beter wordt gewaardeerd (zwaarder wegen energie labels, beter waarderen gemeenschappelijke buitenruimte). Ten derde kunnen woningen, zodra zij te maken krijgen met de WOZ-cap, maximaal terugvallen naar de bovengrens van de regulering, namelijk 186 punten. Ten slotte kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik op korte termijn aan uw Kamer sturen, zodat de inwerkingtreding per 1 juli 2024 kan plaatsvinden. Betrokken partijen houden daar immers rekening mee in hun financiële en organisatorische aanpak. Ook vanuit de fiscaliteit wordt er gekeken naar de stapeling. In dat licht heeft de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit en Belastingdienst – aangegeven dat er voor het toekomstig stelsel box 3 uit wordt gegaan van een vermogenswinstbelasting voor vastgoed.

Vraag 2

Wat vindt u van de conclusie van het onderzoek dat terwijl in het nul-scenario nog 93% van de verhuurders boven de rendementseis uitkwamen, nu in de nieuwe situatie slechts 9% van de woningen van nieuwe verhuurders aan de rendementseis voldoet en 26% van de woningen van zittende verhuurders?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat de effecten het grootst zijn voor de sociale en middenhuur?

Vrijwel alle sociale huurwoningen in de dataset (94%) worden nu verhuurd tegen een hogere huurprijs dan op basis van het WWS gerechtvaardigd is. Het dwingend maken van het WWS brengt deze woningen terug in het sociale segment. Dit onderstreept daarmee de noodzaak van het dwingend maken van het WWS via het wetsvoorstel betaalbare huur.
Vooral in de grote steden komen er steeds minder middenhuurwoningen beschikbaar. Huurwoningen worden steeds vaker in het dure segment aangeboden. Daardoor dreigen deze gebieden voor middeninkomens onbereikbaar te worden. Veel maatschappelijk relevante beroepen worden ingevuld door mensen met een middeninkomen. Het is van belang dat deze mensen een betaalbare huurwoning kunnen vinden in de stad waar zij werken. Daarom wordt met het wetsvoorstel betaalbare huur de huurprijsbescherming uitgebreid naar het middensegment. Dat ook deze woningen in huur dalen is een wenselijk effect. In de memorie van toelichting van het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik uitgebreid ingaan op de stapeling van maatregelen en waar de huurverlaging het grootste effect heeft.

Vraag 4

Wat betekent het sterk verlaagde rendement als gevolg van de maatregelen volgens u voor de aantrekkelijkheid van investeringen in vastgoed door beleggers met het oog op verhuur, voor elk van de sectoren (sociale huur, middenhuur en particuliere geliberaliseerde huur)?

De beleidsmaatregelen en de gestegen rente zorgen voor een lager rendement voor een deel van de particuliere verhuurders. Voor een gedeelte is dit ook wat beoogd wordt met de fiscale maatregelen. Investeringen in huurwoningen werden minder belast ten opzichte van andere vermogenscategorieën. Over het algemeen leidt dit ertoe dat investeren in vastgoed minder aantrekkelijk wordt. De mate waarin is echter sterk afhankelijk van de individuele situatie. Dit hangt onder andere af van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. Daarnaast profiteren investeerders ook van de stijgende huizenprijzen (het indirecte rendement op de huurwoning).
Tegelijkertijd wil ik onderstrepen dat we investeerders nodig hebben om de grote woningbouwopgave te halen. Daarom ben ik in 2023 in gesprek gegaan met investeerders en beleggers op de woningmarkt. Ook heb ik een inventarisatie laten doen naar het investeringsklimaat. Binnenkort zal ik de Kamer per brief informeren over de uitkomsten hiervan en de vervolgstappen.

Vraag 5

Wat voor gevolgen heeft het sterk verlaagde rendement volgens u voor het aanbod van sociale huur, middenhuur, en particuliere geliberaliseerde huur, dat wil zeggen, in hoeverre zijn mensen nog in staat een passende huurwoning te vinden als beleggers stoppen woningen te verhuren omdat dit niets meer oplevert?

Zoals hierboven genoemd verschilt het effect op het rendement van de beleidsmaatregelen en de rente per individuele belegger. Een individuele belegger zal een afweging maken of het te verwachten rendement nog voldoende is. Deze afweging zal betekenen dat sommige beleggers de verhuurde woning door blijven exploiteren. Bij anderen kan dit ertoe leiden dat zij hun huurwoning gaan verkopen en er dus wordt uitgepond. Op basis van het artikel is niet te zeggen in welke mate dit zal gebeuren. Het artikel kijkt zoals gezegd naar een specifieke set van verhuurders die niet representatief is voor de gehele huurmarkt. Tot verkoop overgaan is uiteindelijk een individuele investeringsbeslissing van een particuliere verhuurder. Dit is bijvoorbeeld ook afhankelijk van het rendement wat gehaald kan worden op andere beleggingsinstrumenten. Met name particuliere verhuurders zullen in theorie sneller acteren op veranderde marktomstandigheden door hun kortere investeringshorizon en hogere rendementseis.
Indien een belegger toch besluit de woning te verkopen is dit niet in alle gevallen een probleem. Bijvoorbeeld als de woning wordt aangekocht door een doorstromer of een starter met een middeninkomen. Het is echter zorgelijk wanneer het aandeel middenhuurwoningen sterk zou afnemen de komende jaren. De ontwikkelingen op de huurmarkt zullen de komende jaren worden gemonitord, waarmee de Wet betaalbare huur elke vijf jaar wordt geëvalueerd.
De meest recente cijfers van het Kadaster laten zien dat op dit moment geen sprake is van een uitpondgolf. Het totaal aantal verkopen van beleggers over heel het jaar 2023 is zelfs lager dan in 2022. In 2022 lag het totaal aantal verkopen op bijna 44 duizend woningen, in 2023 is dit gedaald naar ruim 33 duizend woningen.
50.866
64.767
40.080
43.652
33.409
Zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel.
Daarnaast is te zien dat het aantal aankopen is gedaald: van ruim 37 duizend in 2022 naar 19 duizend in 2023. Per saldo betekent dit dat beleggers meer woningen hebben verkocht dan aangekocht. Hier hoort wel de notie bij dat de vrije huursector in de voorgaande jaren sterk is gegroeid.
50.674
70.168
30.071
37.601
19.134
Zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel.
Verklaringen voor het dalend aantal aankopen door beleggers zijn divers. Ten eerste zal de sterk gestegen rente hier een rol in spelen. In de jaren van lage rente werden immers veel woningen door beleggers aangekocht met vreemd vermogen. Door de gestegen rente kunnen investeerders ook verschuiven naar andere beleggingsinstrumenten, zoals staatsobligaties. Daarnaast kunnen beleidsontwikkelingen (wonen en fiscaliteit) een rol spelen. Een deel van de (voorgenomen) maatregelen van dit kabinet raakt het rendement van beleggers en dit, in combinatie met autonome ontwikkelingen, kan ertoe dat leiden dat het rendement van een verhuurder onder het doelrendement valt.
Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan 12% koopstarter).
Het is overigens van cruciaal belang dat er genoeg nieuwe, betaalbare woningen worden gebouwd. Hiertoe moet ook investeren in de middenhuur rendabel blijven, zelfs als de marktomstandigheden tegen zitten. Daarom bevat het wetsvoorstel verschillende maatregelen die het partijen mogelijk maakt om middenhuurwoningen te blijven realiseren. Specifiek voor de nieuwbouw bevat het wetsvoorstel een tijdelijke nieuwbouwopslag van 10 procent toe te passen voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd ná inwerkingtreding van de wet en waarvan de bouw vóór 1 januari 2026 is gestart. Daarnaast wordt het WWS gemoderniseerd. Hiermee sluit het WWS beter aan bij de tegenwoordig gewenste kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd en worden (gemeenschappelijke) buitenruimten beter gewaardeerd. Ook stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. Zoals eerder genoemd hebben marktpartijen zich bij deze vormgeving gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 nieuwe middenhuurwoningen te gaan realiseren. Dat komt bovenop de 50.000 middenhuurwoningen die corporaties gaan bouwen. Via de regiodeals worden per regio afspraken gemaakt om middenhuurwoningen te realiseren. Daarmee worden er minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Ook met de regulering middenhuur is daarom de verwachting dat nieuwbouw doorgang blijft vinden.

Vraag 6

Als uit Figuur 2 is af te leiden dat, zelfs als de gestegen rentes (waar we geen invloed op hebben) buiten beschouwing worden gelaten, nieuwe verhuurders door de stapeling van maatregelen alsnog niet aan de rendementseis kunnen voldoen, waarom zijn deze maatregelen dan in deze combinatie genomen, en zijn deze effecten niet eerder voorzien?

Het kabinet heeft oog voor de stapeling van maatregelen en heeft daarom SEO onderzoek laten doen naar de financiële effecten van maatregelen op partijen die overwegen woningen te kopen om te verhuren of op partijen die reeds woningen bezitten die ze verhuren (Kamerstuk 27 926, nr. 374). In reactie op dit onderzoek heb ik toegezegd rekening te houden met de stapeling van maatregelen in de uitwerking van het wetsvoorstel betaalbare huur en het toekomstige stelsel box 3. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1 houd ik expliciet rekening met het feit dat het met het wetsvoorstel betaalbare huur voor investeerders interessant moet blijven om te investeren in middenhuur.

Vraag 7

Vindt u deze nieuw ontstane situatie wenselijk met het oog op de huidige woningcrisis?

Een betaalbare huurwoning in Nederland is de afgelopen jaren voor veel mensen steeds minder vanzelfsprekend geworden. Een deel van de huurders heeft moeite iedere maand de woonlasten op te brengen. Steeds vaker worden er huurprijzen gevraagd die niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. Met name in de grote steden komen minder huurwoningen in het middenhuursegment beschikbaar maar worden die in het dure segment aangeboden, waardoor deze gebieden voor middeninkomens onbereikbaar dreigen te worden. Deze problematiek vraagt om versterking van de rechtsbescherming van de huurder. Daarom wil ik de bestaande huurprijsbescherming op basis van het WWS voor het lage, of «sociale» segment, verder uitbreiden naar het middensegment zodat deze ook gaat gelden voor mensen met een middeninkomen.

Vraag 8

Wat is volgens u nodig om het aanbod niet in te laten zakken met het oog op de generieke rendementseis; moeten verhuurders daarop uit kunnen komen of daar enigszins boven zitten?

De generieke rendementseis geldt in praktijk niet voor elke individuele huurwoning, omdat dit afhangt van de voorkeuren van individuele beleggers en onder andere bouwjaar en locatie. Hoe populairder de locatie, des te minder risico op leegstand en dus des te lager de marktconforme rendementseis voor een huurwoning. Tevens zal het effect van de stapeling voor iedere individuele verhuurder verschillen, aangezien dat afhangt van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1 bevat het wetsvoorstel betaalbare huur verschillende maatregelen om het investeren in middenhuurwoningen aantrekkelijk te houden.

Vraag 9

Wat zijn maatregelen die volgens u kunnen worden overwogen om verhuurders weer op of boven de rendementseis uit te laten komen?

In het antwoord op vraag 1 heb ik toegelicht welke maatregelen worden genomen om het investeren in huurwoningen rendabel te houden.

Vraag 10

In hoeverre zou het effect hebben op het nettorendement voor nieuwe en bestaande verhuurders na de gestegen rente en maatregelen, als het rendement op vastgoed in box 3 weer wordt teruggebracht op de oude situatie van 30% heffing over 4% rendement?

Figuur 4 van het artikel laat het effect zien van de verschillende maatregelen en de gestegen rente op het rendement. Hierin is te zien dat het mediaan rendementsverlies door het nieuwe box 3-tarief 1,1 procentpunt bedraagt. Dit geldt zowel voor nieuwe verhuurders als voor zittende verhuurders. Wanneer het box 3-tarief wordt verlaagd naar 30 procent heffing over 4 procent forfaitair rendement, zal dit rendementsverlies lager zijn. Dit levert echter budgettaire derving op waar dekking voor nodig is en waarbij het niet mogelijk is de derving binnen box 3 op te vangen.

Vraag 11

In hoeverre zou het effect hebben op het nettorendement voor nieuwe en bestaande verhuurders na de gestegen rente en maatregelen, als je de overdrachtsbelasting voor niet-eigen woningen terugbrengt naar een lager percentage, bijvoorbeeld 4%, 6% of 8%?

Zoals in figuur 4 van het artikel te zien is het mediaan rendementsverlies van het gestegen algemene tarief van de overdrachtsbelasting (OVB) 1,4 procentpunt. Een verlaging van het algemene tarief van de OVB zal het rendementsverlies verminderen, maar enkel voor nieuwe verhuurders. Zij betalen OVB bij de aankoop van een woning, terwijl zittende verhuurders deze kosten al hebben betaald. Hoe groter de verlaging van het algemene OVB-tarief, hoe lager het rendementsverlies door deze maatregel. Gegeven het lage mediaan nettorendement voor nieuwe verhuurders in het nieuwe scenario (2,4 procent) zal een verlaging van het algemene tarief van de OVB onvoldoende zijn om de generieke rendementseis te behalen. Daarnaast levert een verlaging een budgettaire derving op waar dekking voor nodig is.

Vraag 12

In hoeverre zou het verhuurders helpen hun vastgoed van box 3 naar box 2 over te hevelen, als je daarover bijvoorbeeld eenmalig geen overdrachtsbelasting zou heffen?

In het artikel wordt enkel gekeken naar particuliere verhuurders met hun bezittingen in box 3. We kunnen daarom geen uitspraken doen over het verschil in rendement wanneer verhuurders hun woningen naar box 2 zouden verplaatsen. Geschat wordt dat particuliere verhuurders ca. 150.000 woningen in box 3 verhuren. Dit is 5% van het totale aantal van 3,1 miljoen huurwoningen in Nederland (volgens Woon 2021).
De andere 85% particuliere beleggers heeft hun woningen ondergebracht in box 1 of box 2. Inderdaad geldt voor het verplaatsen naar box 2 dat het algemene OVB-tarief van toepassing is op de verkrijging die zich daarbij voordoet. Beleidsmatig is er geen aanleiding om te voorzien in eenmalige vrijstelling van OVB. Daarbij zal een dergelijke vrijstelling leiden tot een derving waarvoor dekking gevonden zal moeten worden.

Vraag 13

In hoeverre zijn er mogelijkheden om de modernisering van het woningwaarderingsstelsel dusdanig vorm te geven dat het meer rendabel wordt om te verhuren?

Als onderdeel van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt het WWS gemoderniseerd. Hierdoor sluit het WWS beter aan bij de kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd, wordt de privé buitenruimte beter gewaardeerd en wordt er een waardering opgenomen voor gemeenschappelijke buitenruimte. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid om de woning te koelen gewaardeerd. Daarnaast stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. De werking van de WOZ-cap verandert. Voorheen zorgde de WOZ-cap dat het aantal WWS-punten voortkomende uit de WOZ-waarde op maximaal 33% van het totale puntenaantal van de woning uitkwam. Dit betekent dat het totaalaantal punten onder de liberalisatiegrens zou uitkomen. De nieuwe werking van de WOZ-cap zorgt ervoor dat het totale puntenaantal niet verder kan zakken dan 186, ook als dit op basis van 33% lager uit zou komen. Tevens kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd en kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Deze maatregelen zorgen ervoor dat het meer rendabel wordt om een woning volgens het WWS te verhuren.

Vraag 14

Hoe kan het volgens u dat op grond van het onderzoek 94% van de huurwoningen onder het gereguleerde segment (WWS), toch tegen een hogere huurprijs lijken te worden verhuurd dan wettelijk is toegestaan?

Dit is geen representatieve dataset voor heel Nederland en bovendien een momentopname, waardoor het percentage van 94% naar verwachting boven het landelijk gemiddelde uitkomt. Vanwege het schaarse aanbod is in de G4 de prikkel om gereguleerde woningen te duur te verhuren groot. Uit cijfers van het WoON2021, de grootste huurenquête van Nederland, blijkt dat circa 50% van de particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment te duur verhuurd wordt. Dit gebeurt met gemiddeld 150 euro per maand boven het WWS-maximum. Hoewel dit percentage lager ligt dan 94%, is het een significante toename ten opzichte van de jaren 2017–2020, waarin volgens de huurenquête van het CBS geïndiceerd werd dat circa 20% van de particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment boven het WWS-maximum verhuurd werd.
Desalniettemin is dit precies de reden dat ik het WWS dwingend wil maken als onderdeel van de wet betaalbare huur. We zien dat de bestaande huurprijsbescherming op dit moment onvoldoende bescherming biedt. Momenteel is in Nederland sprake van een afdwingbaar WWS. Dit betekent dat wanneer een woning die voor een huurprijs wordt verhuurd die hoger is dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt, een huurder zelf zijn recht moet halen via een procedure bij de Huurcommissie. Niet elke huurder weet hiervan af en niet elke huurder wil en kan een procedure starten. Veel huurders zijn zich nog onvoldoende bewust van de al bestaande rechten en mogelijkheden. Vaak spelen ook bijvoorbeeld de relatie met de verhuurder en de tijdelijkheid van een contract een rol bij de terughoudendheid van huurders. Als sprake is van een geliberaliseerd contract voor een woning die eigenlijk in het gereguleerde segment thuishoort, moet de huurder op basis van huidige regelgeving binnen 6 maanden na aanvang van het contract naar de Huurcommissie stappen. Een huurder die te laat is, zit vast aan een huurprijs die hoger is dan het WWS op basis van de kwaliteit van de woning voorschrijft. Het te duur verhuren van een gereguleerde woning kent daarnaast geen sanctie, waardoor het loont voor malafide verhuurders om de woning na een eventuele huurverlaging door de Huurcommissie opnieuw te duur te verhuren.

Vraag 15

Wat wilt u doen aan deze te hoge huurprijzen?

Het wetsvoorstel betaalbare huur helpt op twee manieren huurders beter te beschermen tegen te duur verhuurde woningen. Enerzijds wordt de huurbescherming uitgebreid naar het middensegment (t/m 186 WWS-punten, circa 1.123 euro huur per maand). Hierdoor krijgen meer huurwoningen in Nederland te maken met huurbescherming. Hieronder vallen ook veel woningen die in het middensegment verhuurd worden voor een prijs die volgens het WWS niet in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning.
Anderzijds wordt de werking van de huurprijsbescherming versterkt en de huurder beter beschermd doordat het WWS van een afdwingbaar stelsel een dwingend stelsel wordt. Dit betekent dat verhuurders wettelijk verplicht worden zich aan de maximale huurprijzen op grond van het dwingende WWS te houden. Hiermee verschuift de verantwoordelijkheid voor een huurprijs die overeenkomt met de kwaliteit van de woning naar de verhuurder. De verhuurder wordt verantwoordelijk voor de hoogte van de huurprijs en moet de huurder bij het aangaan van een huurcontract een volledige puntentelling overleggen. Zo ontstaat vooraf duidelijkheid voor huurder en verhuurder over de maximale huurprijs en de rechten die de huurder heeft.
Daarnaast gaan gemeenten erop toezien dat verhuurders zich aan deze regels houden en kunnen hierop handhaven. Een te duur verhuurde woning in het gereguleerde laag- of middensegment zal daardoor bij handhaving leiden tot in eerste instantie een waarschuwing, maar bij herhaling tot boetes die kunnen oplopen tot meer dan 20.000 euro. Bij herhaaldelijke, ernstige overtredingen kan een hogere boete worden opgelegd van maximaal € 90.000 of kan de gemeente ingrijpen middels beheerovername. Op deze manier is er voor de verhuurder een risico op serieuze bestuursrechtelijke sancties op het moment dat een verhuurder een woning te duur verhuurt. Ook wordt het handelingsperspectief voor de huurder uitgebreid: de gang naar de Huurcommissie wordt vereenvoudigd en toegankelijker gemaakt. Huurders kunnen als gevolg van dit wetsvoorstel te allen tijde de Huurcommissie vragen om de huurprijs te toetsen en zo nodig te verlagen. Hiermee wordt voorkomen dat huurders die niet direct zelf actie ondernemen na zes maanden vastzitten aan een geliberaliseerd huurcontract voor een woning die op basis van de kwaliteit eigenlijk in het lage- of middenhuursegment thuishoort.
Aanpalend wordt ook de tijdelijkheid van huurcontracten aan banden gelegd met de Wet vaste huurcontracten. Hiermee is het in veel gevallen niet meer mogelijk een tijdelijk contract aan te bieden. Met een vast contract staat de huurder sterker in de schoenen om gebruik te maken van huurprijsbescherming.

Vraag 16

Hoe wilt u voorkomen dat huurders deze huurprijzen ook daadwerkelijk gaan betalen?

Zoals toegelicht onder vraag 15, gaat het dwingend maken van het WWS hierin het grootste verschil maken: verhuurders worden gedwongen zich te houden aan de maximale huurprijzen op grond van het WWS en lopen een risico op beboeting door de gemeente indien zij dit niet doen. Ook de positie van de huurder wordt hiermee verder versterkt.
In aanvulling daarop gaan andere maatregelen ook bijdragen aan de versterking van de reikwijdte en kwaliteit van huurprijsbescherming. Om huurders hierin te ondersteunen moeten alle gemeenten in Nederland ten gevolge van de Wet goed verhuurderschap een meldpunt Goed verhuurderschap inrichten. Hier kunnen huurders misstanden melden op basis waarvan gemeenten een onderzoek kunnen instellen en eventueel handhaven. Ook kunnen gemeenten proactief controleren op plekken waar zij vermoeden dat te duur verhuurd wordt. Voor gemeenten wordt een samenwerking opgezet voor het uitwisselen van kennis en kunde rondom deze handhaving.
Aanvullend is het van belang dat huurders, verhuurders en gemeenten het WWS eenvoudiger kunnen begrijpen en toepassen. Daarom is als onderdeel van de Wet betaalbare huur een objectivering en vereenvoudiging van het WWS ingevoegd. Hierbij wordt het WWS herzien middels objectievere maatstaven, regels en voorwaarden die daarnaast eenvoudiger te begrijpen zijn. Zo zijn er extra meetinstructies, definities en voorbeeldberekeningen toegevoegd zodat het nieuwe WWS eenduidiger is. Er wordt naar gestreefd dat huurder, verhuurder, gemeente en Huurcommissie onafhankelijk van elkaar een woning moeten kunnen betreden en met dezelfde puntentelling naar buiten komen lopen. Een eenduidig WWS maakt het voor huurder inzichtelijker of zij te veel huur betalen. Het is van belang dat huurders en verhuurders op de hoogte zijn van deze nieuwe regels. Daarom zal er richting inwerkingtreding van het wetsvoorstel op landelijk niveau een campagne gestart worden om huurders en verhuurders hiervan bewust te maken.

Vraag 1

Bent u bekend met de reportage «Onverklaarbaar hoog verbruik bij blokverwarming» van Radar van 11 december 2023?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de hoge energiekosten bij deze mensen met individuele warmtekostenverdelers buitensporig zijn?

Ik ben geschrokken van de situaties in de uitzending. Hoewel ik de individuele situaties onvoldoende ken, ben ik in zijn algemeenheid van mening dat individuele kosten zoveel mogelijk in overeenstemming moeten zijn met het individuele verbruik.

Vraag 3

Vindt u het acceptabel dat bewoners hoge kosten maken terwijl de bewoners verklaren dat de verwarming uit heeft gestaan? Wat zou hier een verklaring voor kunnen zijn?

Zoals aangegeven bij mijn antwoord op vraag 2, vind ik dat de in rekening gebrachte kosten zoveel mogelijk in overeenstemming moeten zijn met het daadwerkelijke individuele verbruik. Het in rekening brengen van kosten die hier niet in lijn mee zijn acht ik dus ongewenst. In de reportage ging het om situaties waarbij een zogenaamde warmtekostenverdeler wordt toegepast. Met name bij zogenaamde blokverwarming, waarbij de individuele appartementen in een gebouw van warmte worden voorzien vanuit een collectieve warmteproductie-installatie of een centrale aansluiting op een warmtenet, komt het vaak voor dat dergelijke warmtekostenverdelers worden toegepast, omdat individuele warmtemeters technisch niet haalbaar of kostenefficiënt zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld om een situatie waarbij warmte middels stijgleidingen een appartement binnenkomt. Het installeren van een individuele warmtemeter vergt in zo’n geval verregaande aanpassingen aan de binneninstallatie van het gebouw op kosten van de gebouweigenaar. De Warmtewet staat, in lijn met de EED (EU-richtlijn voor energie-efficiëntie), voor deze situaties daarom ook het gebruik van warmtekostenverdelers toe. Een warmtekostenverdeler is een apparaat waarmee het aandeel van de warmteafgifte van de in een appartement aanwezige radiatoren in de totale warmteafgifte aan alle appartementen kan worden bepaald. De totale kosten voor verwarming van alle appartementen wordt dan naar rato van de per appartement gemeten warmteafgifte verdeeld. Het vinden van een mogelijke verklaring waarom het in de casussen in de uitzending niet goed lijkt te zijn gegaan, zal onderdeel uitmaken van de gesprekken die ik ga voeren (zie antwoord op vraag 4).

Vraag 4

Als u hier geen verklaring voor heeft, kunt u hier onderzoek naar laten doen of in gesprek gaan met alle betrokken partijen (corporaties, meetbedrijven, energieleverancier) over wat hier aan de hand is?

Ik ga in gesprek met vertegenwoordigers van VvE’s, Woonbond, verhuurders, de warmtebranche en de Nederlandse Vereniging voor Verbruiksafhankelijke Energieafrekening (NLVVE) om deze situaties te bespreken en te onderzoeken of het beleid kan worden verbeterd.

Vraag 5

Welke partij acht u verantwoordelijk voor het controleren van de redelijkheid bij buitensporig hoge warmterekeningen?

Zie de antwoorden op de vragen vraag 6, 7 en 8.

Vraag 6

Wat zijn hierbij de respectievelijke verantwoordelijkheden van gebouweigenaren, de energieleverancier en het meetbedrijf?

Warmtekostenverdelers spelen een rol in de levering van warmte waar vaak meerdere partijen bij betrokken zijn. De gebouweigenaar, een VvE of verhuurder, die zelf warmte levert of warmte afneemt van een warmteleverancier en deze warmte doorlevert is verantwoordelijk voor het meten, de verdeling en het factureren van de kosten. Hierbij worden ook de kosten van verwarming van gemeenschappelijke ruimten in rekening gebracht. In het geval een warmteleverancier warmte levert aan afnemers, zonder tussenkomst van een VvE of verhuurder, is deze partij verantwoordelijk voor het leveren, meten en factureren van warmte zoals afgesproken in de leveringsovereenkomst. Alle partijen kunnen het meten en/of factureren uitbesteed hebben aan een derde partij. Dit meetbedrijf heeft geen wettelijke taak richting afnemers, maar doet dit onder de verantwoordelijkheid van de VvE, de verhuurder of de warmteleverancier.

Vraag 7

Op welke manieren achten deze bewoners hun recht te halen als de warmterekeningen onverklaarbaar en ongewoon hoog zijn? Bij wie kunnen bewoners terecht, en hoe kunnen zij een second opinion krijgen?

In artikel 8a, achtste lid, van de Warmtewet is geregeld dat de leverancier (dat is bij blokverwarming vaak de VVE of de verhuurder) op verzoek van de verbruiker door een onafhankelijke deskundige onderzoek moet laten uitvoeren naar de werking van warmtekostenverdelers. Het moet daarbij gaan om een zowel voor de leverancier als de verbruiker aanvaardbare deskundige. Indien er geen overeenstemming wordt bereikt over de keuze van de deskundige, kan de ACM gevraagd worden om een deskundige aan te wijzen. De toedeling van de kosten van dit onderzoek tussen verbruikers en leverancier vindt plaats op basis van de conclusie van het onderzoek. Zie verder het antwoord vraag

Vraag 8

Wie houdt toezicht?

In de Warmtewet is in artikel 15 bepaald dat de ACM belast is met toezicht op de in deze wet opgenomen bepalingen waaronder de bepalingen rondom het meten van het warmteverbruik en de daarop te baseren in rekening te brengen kosten. Deze bepalingen gelden ook in situaties waarbij een verhuurder of VvE optreedt als (door)leverancier van zijn eigen huurders respectievelijk zijn eigen leden. Indien verbruikers van mening zijn dat de bij hen in rekening gebrachte kosten niet in overeenstemming zijn met hetgeen daarover in de Warmtewet is bepaald, kunnen zij zich tot de ACM wenden om handhavend op te treden.

Vraag 9

Op welke wijze borgt u transparantie over de kostenberekening en de omrekenfactor op een manier die voor gebruikers het mogelijk maakt hun rekening te verifiëren?

De methode van berekenen van de warmtekosten bij gebruik van warmtekostenverdelers is vastgelegd in de norm NEN7440:2021. Deze norm is ontwikkeld met warmteleveranciers, meetbedrijven, de overheid en afnemers. De meetbedrijven werken op basis van deze norm. Voor afnemers heb ik met het Nederlands Normalisatie-instituut (NEN) de brochure «Duidelijkheid over verdeling van warmtekosten» laten maken om deze norm toe te lichten.2

Vraag 10

Op welke wijze borgt u transparantie over het gebruik door middel van individuele warmtekostenverdelers? Hoe borgt u het volgen van de richtlijn EED, waarin duidelijk staat vermeld dat de consument transparantie verdient door middel van monitoring?

Nederland heeft de EED geïmplementeerd in de Warmtewet middels de Wet implementatie EU-richtlijnen energie-efficiëntie (Stb. 2020, 222). Ook is het Besluit factuur, verbruiks- en indicatief kostenoverzicht energie aangepast met het Besluit tot wijziging van enkele besluiten in verband met de implementatie van richtlijn 2018/2002/EU betreffende energie-efficiëntie (Stb. 2020, 367). In artikel 8a, eerste lid van de Warmtewet is bepaald dat individuele warmtekostenverdelers het daadwerkelijke warmteverbruik van elke individuele radiator moeten meten. Gecombineerd met de eveneens in de Warmtewet opgenomen verplichting dat de kosten bij toepassing van warmtekostenverdelers gebaseerd moeten zijn op het gemeten verbruik, borgt dit de transparantie die de EED vereist.

Vraag 11

Hoe gaat u waarborgen rondom transparantie van energierekeningen door blokverwarming en stadsverwarming meenemen in de nieuwe Wet collectieve warmte (Wcw)?

De bepalingen ten aanzien van het meten van het warmteverbruik. en het overeenkomstig die metingen in rekening brengen van de kosten zoals deze nu zijn opgenomen in de Warmtewet, zijn overgenomen in het voorstel voor de Wcw dat onlangs voor advies is aangeboden aan de Raad van State.

Vraag 12

Hoe gaat u er op korte termijn voor zorgen dat warmtetarieven niet meer buitensporig hoog zijn?

Momenteel worden de maximale warmtetarieven gebaseerd op het zogenaamde Niet-Meer-Dan-Anders (NMDA) principe. Dat zorgt ervoor dat een doorsnee consument op een warmtenet jaarlijks in totaal maximaal hetzelfde betaalt aan een warmteleverancier voor warmte als consumenten die hun huis met aardgas verwarmen. De nieuwe Wcw voorziet in een vorm van tariefregulering waarbij de maximale tarieven geleidelijk steeds meer de werkelijke onderliggende kosten van het warmtenet zullen reflecteren. Net als onder de huidige Warmtewet zal de tariefregulering van de Wcw niet van toepassing zijn op de levering van warmte door een VvE aan zijn eigen leden of een verhuurder aan zijn eigen huurders. Voor wat betreft de levering door de VvE aan zijn eigen leden is deze keuze ingegeven door de overweging dat het niet nodig is om een appartementseigenaar te beschermen tegen de VvE waar hij zelf lid van is. Voor wat betreft huurders die warmte geleverd krijgen door hun eigen verhuurders geldt dat zij al beschermd worden door het huurrecht. De kosten van warmtelevering worden namelijk aangemerkt als kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter of servicekosten in de zin van artikel 7:237, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek. De rechtsbescherming hiervoor bij de huurcommissie, bedoeld in artikel 3a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, is opgenomen in de artikelen 18, 19 en 19a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de artikelen 7:259 tot en met 7:261 van het BW.

Vraag 13

Op welke manier kan warmtetariefregulering nog voor de behandeling van de Wcw goed geregeld worden?

De tariefregulering van warmte kan niet worden aangepast zonder wetswijziging: in de Warmtewet is de koppeling van warmtetarieven aan de kosten van aardgas op wetsniveau vastgelegd. Bij de inwerkingtreding van de Wcw kan de tariefregulering worden aangepast. Hiervoor worden voorbereidende maatregelen getroffen. Zo heeft de ACM middels een consultatie de Regulatorische Accounting Regels getoetst. Deze regels leggen de basis voor een uniforme boekhouding waardoor op termijn de tariefregulering gebaseerd kan worden op basis van de efficiënte kosten van het warmtebedrijf in plaats van tarieven die gebaseerd zijn op de kosten van aardgas. Zoals omschreven in vraag 12 zal de Wcw echter niet van toepassing zijn op de levering van warmte door een VvE aan zijn eigen leden of een verhuurder aan zijn eigen huurders.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Stijgende WOZ-waarde treft sociale huurder hard: «Mogelijk honderden euro’s besparen met bezwaar»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe verklaart u dat de WOZ-waarde van sociale huurwoningen bovengemiddeld hard is gestegen?

De onderstaande tabel van het CBS laat de ontwikkeling van de WOZ-waarde voor verschillende categorieën eigendom zien.2
Tabel 1: ontwikkeling WOZ-waarden naar eigendom
Uit dit beeld maak ik niet op, dat de WOZ-waarde van huurwoningen van woningcorporaties (gereguleerd en geliberaliseerd segment) bovengemiddeld hard is gestegen ten opzichte van die van koopwoningen of ten opzichte van de huurwoningen (gereguleerd en geliberaliseerd segment) van andere verhuurders dan woningcorporaties. Uit deze statistiek komt naar voren dat de door het CBS onderscheiden categorieën woningen de afgelopen jaren een zeer parallelle WOZ-waarde-ontwikkeling hebben gehad. Bij elk van de categorieën komt verder naar voren dat in de overgang van 2022 naar 2023 sprake is van een sterkere stijging. Deze sterkere stijging hang samen met de ontwikkeling van verkoopprijzen op de woningmarkt. De WOZ-waarden 2023 zijn gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2022. De sterkere stijging die in de «WOZ-waarden 2023» is te zien, heeft daarmee te maken met de ontwikkeling op de woningmarkt in 2021 (tussen de waardepeildatum 1 januari 2021 en 1 januari 2022). Gemiddeld zijn de WOZ-waarden van woningen voor die periode gestegen met ruim 16%. Voor huurwoningen in bezit van corporaties lag deze stijging inderdaad iets minder dan 2 procentpunt hoger. Bij deze marktontwikkeling is een dergelijk verschil een normale «statistische spreiding», samenhangend met het feit dat het bezit van woningcorporaties geconcentreerd is in één bepaald marktsegment.

Vraag 3

Wat betekent deze sterk gestegen WOZ-waarde in de sociale huursector voor de huurquote van huurders van sociale huurwoningen?

Een sterk stijgende WOZ-waarde heeft in algemene zin geen effecten op de huurprijs van huurders. De WOZ-waarde is onderdeel van het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS bepaalt op basis van kwaliteitskenmerken, zoals de WOZ-waarde, de oppervlakte en het energielabel, de maximale huurprijs voor woningen in het gereguleerde huursegment. De manier waarop de WOZ-waarde meeweegt in het WWS wordt jaarlijks geïndexeerd met de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde. Hierdoor blijft de gemiddelde maximale huur landelijk gelijk. Daarnaast geldt dat de huurprijs bij een lopende huurovereenkomst in het gereguleerde segment uitsluitend kan worden verhoogd met de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging (afgezien van een woningverbetering). Voor de gebruikelijke jaarlijkse huurverhoging geldt al enige jaren een systematiek op basis van inkomen, en niet op basis van de WOZ-waarde. Deze systematiek werkt als volgt voor de huurverhoging die per 1 juli 2024 mag worden doorgevoerd:
Niet hoger dan € 52.753
Tussen € 52.753 en € 62.191
Hoger dan € 62.191
Niet hoger dan € 61.046
Tussen € 61.046 en € 82.921
Hoger dan € 82.921
– Max. 5,8%1 bij huur ≥ € 300
– Max. € 251 bij huur < € 300
Max. € 501
Max. € 1001
Mits de maximale huurprijsgrens van de woning die volgt uit het woningwaarderingsstelsel niet wordt overschreden
Ook hebben per 1 juli 2023 circa 600.000 huurders met een huurwoning van een woningcorporatie in het gereguleerd segment een huurverlaging naar € 575 gehad3. Dat zijn huurders met een inkomen tot 120% van het minimum-inkomensijkpunt voor de huurtoeslag (ongeveer 120% van het sociaal minimum) die een huur van meer dan € 575 betaalden. Dat is een huurverlaging van gemiddeld circa € 58, voor huurtoeslagontvangers een netto huurverlaging van circa € 25.
Daarnaast is per 1 januari 2024 voor alle huurtoeslagontvangers (circa 1,5 miljoen huishoudens, huurders van woningcorporaties en van andere verhuurders) de maandelijkse huurtoeslag met circa € 30 verhoogd. Met deze huurverlaging en deze huurtoeslagverhoging is gericht de koopkracht van huurders met een lager inkomen ondersteund. Dit staat overigens los van de ontwikkeling van de WOZ-waarde van huurwoningen.
Voor corporaties gelden voorts regels inzake het passend toewijzen. Ook deze regels houden geen verband met de WOZ-waarde. De regels van het passend toewijzen moeten ervoor zorgen dat bij ten minste 95% van de woningen die een woningcorporatie jaarlijks toewijst aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens voor passend toewijzen4, de kale huur van de woning onder de zogenaamde aftoppingsgrens ligt. De aftoppingsgrenzen per 1 januari 2024 zijn:

Vraag 4

Deelt u de mening dat het ongewenst is dat de fors gestegen WOZ-waarde één-op-één wordt doorberekend in de huurprijs van huurders in de sociale sector?

Ja. Zoals ik hiervoor aangeef in antwoord op vraag 4, is het wettelijk ook niet mogelijk om de stijging van de WOZ-waarde één-op-één door te berekenen in de huurprijs van huurders in de sociale sector.

Vraag 5

Staat u in contact met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over deze kwestie? En wordt er gesproken over de gemeentelijke mogelijkheid om het belastingtarief aan te passen zodat het uiteindelijk te betalen bedrag minder hard stijgt dan de woningwaarde?

Nee. Zoals het bericht aangeeft, betalen huurders geen onroerendezaakbelasting (OZB). En zoals ik in het antwoord op de vragen 3 en 4 heb toegelicht, kunnen verhuurders de (stijging van de) WOZ-waarde niet één-op-één doorberekenen aan de huurders. Zoals in antwoord 3 is aangegeven kunnen verhuurders een eventueel gestegen OZB niet afzonderlijk tot uitdrukking laten komen in een stijging van de huur, zodat dit geen effect kan hebben op de huurquote van de huurder. Overigens laat de ervaring zien dat gemeenten met hun tariefbeleid voor de OZB ervoor zorgen dat de gestegen WOZ-waarden niet één-op-één worden vertaald in hogere belastingen voor verhuurders van woningen en eigen-woningbezitters.

Vraag 6

Staat u in contact met Aedes en andere woningbouwcorporatie-vertegenwoordigers over deze kwestie? Zo ja, zijn zij bereid de WOZ-waarde stijging niet volledig door te berekenen aan de huurders? Zijn hier afspraken over gemaakt in de nationale prestatieafspraken en zo nee, zouden hier op korte termijn afspraken over kunnen worden gemaakt?

Nee. Zoals ik aangeef in mijn antwoord op vraag 4 kan een stijgende WOZ-waarde niet worden doorberekend aan huurders. Er is dus geen noodzaak om hierover in contact te treden met Aedes en andere woningbouwcorporatie-vertegenwoordigers over deze kwestie. Met het oog op de woonlasten van huurders zijn in de nationale prestatieafspraken wel afspraken gemaakt over huurverlaging naar € 550 (prijspeil 2020) voor huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum en over het aanbrengen van isolatie die niet wordt doorgerekend aan de zittend huurder.

Vraag 7

Hoe wordt ervoor gezorgd dat huurders beter worden geïnformeerd over de mogelijkheid tot bezwaar? En hoe kan dit proces laagdrempeliger worden vormgegeven?

De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de wet WOZ door de gemeenten. De Waarderingskamer heeft de gemeenten al gewezen op de positie van huurders en dat ook huurders bezwaar kunnen aantekenen. De Waarderingskamer is tevens betrokken bij diverse activiteiten om de WOZ-waarde inzichtelijker te maken voor de burger en daarmee ook voor huurders. Hierbij is te denken aan het nadrukkelijk onder de aandacht brengen van het WOZ-waardeloket, waar een huurder altijd de WOZ-waarde kan zien van de woning die men huurt en deze ook kan vergelijken met andere woningen in zijn of haar omgeving. Verder is de inzet gericht op de vaststelling van een duidelijker model taxatieverslag, maar ook aan de inzet gericht op informeel contact tussen de gemeente en de burger (zowel eigenaar als huurder).
De Waarderingskamer agendeert deze activiteiten regelmatig in de Commissie Klankbord, In deze Commissie nemen verschillende maatschappelijke organisaties deel. Deze kunnen daardoor invloed uitoefenen op de wijze waarop de Waarderingskamer probeert zorg te dragen voor een laagdrempeliger proces. De in het bericht genoemde Woonbond is één van de organisaties die lid is van deze Commissie Klankbord.

Vraag 1

Wat zijn de eisen en voorwaarden waar institutionele beleggers en verhuurders zich aan dienen te houden voor het verhuren van woningen?1

Verhuurders moeten zich houden aan de wet- en regelgeving over het verhuren van woonruimte, waaronder het Burgerlijk Wetboek, de Wet goed verhuurderschap en de Huisvestingswet 2014. Ook moet de woning voldoen aan de bouwkundige vereisten die zijn vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Vraag 2

Welke risicoprofielen hanteren verhuurders bij het selecteren van huurders en hoe verhouden die zich tot de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) en tot sociale grondrechten als recht op huisvesting?

Vastgoed Belang, de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed (IVBN) en Aedes geven aan dat zij geen risicoprofielen gebruiken. IVBN en Vastgoed Belang maken gebruik van de standaardselectieprocedure van ROZ2 die met het oog op de Wet goed verhuurderschap is vastgelegd. Indien gebruik gemaakt wordt van dit soort profielen, mag enkel rekening gehouden worden met feiten en omstandigheden die voor de verhuur van de woning van belang zijn. Zo mogen gegevens omtrent de etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke gezindheid, fysieke of mentale gezondheid of seksuele gerichtheid geen rol spelen bij het aanbieden van een huurwoning.
Sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap zijn verhuurders en verhuurbemiddelaars verplicht om gebruik te maken van een transparant en helder selectieproces indien zij een huurwoning openbaar aanbieden. Hierbij moeten verhuurders en verhuurbemiddelaars een huurder kiezen op basis van relevante en niet-discriminerende selectiecriteria. Hierbij kan gedacht worden aan inkomensgegevens of informatie over het gedrag van de huurder in het verleden. Een verhuurder kan op deze manier onderzoeken of de huurder de huurprijs kan voldoen en zich zal gedragen zoals een goed huurder betaamt. Deze gegevens moet de huurder zelf aanleveren aan de verhuurder en daarmee stemt hij in met het verwerken van deze gegevens. Om te voorkomen dat een huurwoning gebruikt wordt voor illegale doeleinden maken bepaalde verhuurders gebruik van de checklist van het CCV3. De gegevens van de huurder die hierbij betrokken mogen worden zijn ofwel openbare gegevens ofwel gegevens die de huurder zelf heeft aangeleverd.

Vraag 3

Welke credit-checks kunnen door de verhuurders worden uitgevoerd?

Verhuurders kunnen aan de kandidaat-huurder een bewijs van inkomen vragen zoals salarisstroken. Ook kunnen zij vragen naar schulden die de huurder heeft om te bepalen of de kandidaat-huurder de huur voor de woning kan betalen. Het is niet verboden om aan een huurder een verklaring van de vorige verhuurder te vragen. Verhuurders kunnen geen registratie van het Bureau Krediet Registratie (BKR) opvragen. Wel kunnen verhuurders een commercieel bedrijf inhuren om een credit check uit te laten voeren.

Vraag 4

In hoeverre worden de belangen van de woningzoekende gewaarborgd bij het uitvoeren van de kredietwaardigheidstoetsen door verhuurders? Waar kunnen de woningzoekenden terecht bij klachten en vragen hierover?

Het uitgangspunt is dat de woningzoekende kan aantonen dat hij de huur kan betalen. De verhuurders dienen zich bij het uitvoeren van de kredietwaardigheidstoetsen te houden aan wet- en regelgeving. Indien een verhuurder zich daar niet aan houdt, kan de huurder zijn vragen of klachten in eerste instantie voorleggen aan de verhuurder. Komen zij er samen niet uit dan kan de huurder juridische stappen ondernemen. Indien de vraag of klacht gaat over het gebruik van de persoonsgegevens dan kan de woningzoekende ook terecht bij de Autoriteit Persoonsgegevens.

Vraag 5

Welke mogelijkheden hebben verhuurders om de financiële gangen van een aanstaande huurder na te gaan? En hoeverre verhoudt dit zich met de aanstaande publieke taak van het Bureau Krediet Registratie (BKR)?

Zie mijn antwoord op vraag 3 voor wat betreft de mogelijkheden om de financiële gangen na te gaan. Zoals gesteld is het voor verhuurders momenteel niet mogelijk om het BKR-register te raadplegen. Ook nadat het beheer van het stelsel van kredietregistratie een wettelijke taak wordt, toe te wijzen aan het BKR, zal dit niet mogelijk zijn. Het BKR-register heeft ten doel om verantwoorde kredietverstrekking te faciliteren zodat overkreditering wordt vermeden, om daarmee problematische schulden te voorkomen. Het raadplegen van gegevens bij het BKR blijft daarom voorbehouden aan kredietverstrekkers die zijn aangesloten bij het register.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat mensen met een «hoge creditcheck vanwege in het verleden opgelopen betalingsachterstanden» niet in aanmerking komen voor een woning? Ondanks dat er nu sprake is van een bewindvoerder en een stabiele financiële situatie?

Het is aan de verhuurder om aan de hand van alle relevante omstandigheden een individuele afweging te maken of iemand wel of niet in aanmerking komt voor een woning. Het feit dat iemand onder bewind is gesteld, zorgt juist voor een extra zekerheid voor de verhuurder dat de huur ook daadwerkelijk betaald wordt. Het bredere signaal dat mensen niet in aanmerking komen voor een woning ondanks dat er sprake is van een bewindvoerder en een stabiele financiële situatie is ons niet bekend.

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat mensen worden geweigerd voor een woning vanwege het hebben van een beschermingsbewindvoerder? Hoe kunnen dak- en thuislozen een nieuwe start maken zonder woning?

Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 6 is het signaal dat (groepen) mensen vanwege een het hebben van een bewindvoerder standaard niet in aanmerking komen voor een woning bij ons niet bekend. Vastgoed Belang, IVBN en Aedes hebben ons laten weten dat voor de verhuurders die bij hen aangesloten zijn, dat het hebben van een beschermingsbewindvoerder geen reden is om mensen te weigeren als nieuwe huurder. De bewindvoerder ziet toe op de financiën van de onderbewindgestelde, waardoor er juist meer borging is dat de vaste lasten betaald worden.
In het Nationaal Actieplan Dakloosheid dat het kabinet in december 2022 lanceerde, staan het voorkomen van dakloosheid en het behouden van een thuis of het zo snel mogelijk krijgen van een nieuw stabiel thuis, centraal. Een eigen woonplek vormt immers de basis voor het werken aan herstel en is hiermee van groot belang voor het maken van een nieuwe start. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zet zich in voor voldoende woonruimte voor woningzoekenden, waaronder dakloze mensen, door het zo snel mogelijk uitbreiden van de woningvoorraad via nieuwbouw, flexwonen en beter benutten van de bestaande voorraad. Daarnaast moeten tijdens deze schaarste aan woningen de meest kwetsbare mensen beschermd worden. Daarom worden met het Wetsvoorstel Versterking Regie op de Volkshuisvesting groepen als urgent woningzoekenden aangewezen aan wie met voorrang huisvesting moet worden toegewezen. Mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang (dakloze mensen) vallen hieronder.

Vraag 8

Hoe gaat u mensen met een beschermingsbewindvoerder beschermen tegen discriminatie bij het vinden van een woning?

Zoals ook aangegeven in het antwoord op vraag 6 is het aan de verhuurder om aan de hand van alle relevante omstandigheden een individuele afweging te maken of iemand wel of niet in aanmerking komt voor een woning. Navraag bij Vastgoed Belang, IVBN en Aedes wijst uit dat het hebben van een beschermingsbewindvoerder voor de bij hen aangesloten verhuurders geen reden is om mensen te weigeren als nieuwe huurder. Het feit dat iemand onder bewind is gesteld, zorgt juist voor een extra zekerheid voor de verhuurder dat de huur ook daadwerkelijk betaald wordt. Het bredere signaal, dat mensen niet in aanmerking komen voor een woning ondanks dat er sprake is van een bewindvoerder en een stabiele financiële situatie, is ons niet bekend. Het hebben van een beschermingsbewindvoerder is bovendien geen discriminatie. Het betreft geen persoonskenmerk dat wettelijk is beschermd. Indien mensen geen huurwoning krijgen vanwege het feit dat zij een beschermingsbewindvoerder hebben, is er geen sprake van ongerechtvaardigd onderscheid.

Vraag 9

Acht u het hebben van een beschermingsbewindvoerder een terecht risico als in de zin van een risicoprofiel?

Nee, de maatregel bewind dient er juist voor om te zorgen dat vaste lasten betaald worden en er een financieel stabiele situatie voor de onderbewindgestelde opgebouwd kan worden. Daardoor is het risico beperkt.

Vraag 10

Klopt het dat om woondiscriminatie tegen te gaan verhuurders een heldere en transparante selectieprocedure moeten gebruiken?

Ja, dat klopt. Verhuurders en verhuurbemiddelaars zijn vanaf 1 juli 2023, met de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap, verplicht om een heldere en transparante selectieprocedure te hanteren bij het openbaar aanbieden van een woning. Hierbij moeten verhuurders en verhuurbemiddelaars gebruik maken van objectieve en relevante selectiecriteria. Daarnaast moeten zij aan de afgewezen kandidaten uitleggen waarom de keuze is gevallen op de gekozen huurder. Op deze manier wordt het maken van ongerechtvaardigd onderscheid tegengegaan.
Verhuurders en verhuurbemiddelaars zijn per 1 januari 2024 ook verplicht om een schriftelijke werkwijze ter voorkoming van woondiscriminatie vast te leggen en openbaar te maken zodat eenieder er kennis van kan nemen. De werkwijze dient te bestaan uit doeltreffende maatregelen die verhuurders en verhuurbemiddelaars kunnen uitvoeren. Daarnaast moeten zij hun werknemers die huurovereenkomsten afsluiten voorbereiden, informeren en instrueren zodat zij woondiscriminatie kunnen herkennen en voorkomen. De werkwijze en de daarbij behorende maatregelen dienen aangepast te worden als de daarmee opgedane ervaring daartoe aanleiding geeft.

Vraag 11

Klopt het dat de verhuurder geen informatie mag vragen over de etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke voorkeur, seksuele gerichtheid en over de lichamelijke of geestelijke gezondheid?

Verhuurders mogen deze persoonskenmerken niet laten meewegen bij de keuze voor een huurder van een woonruimte. Etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke voorkeur, seksuele gerichtheid en/of de lichamelijke of geestelijke gezondheid van de huurder zijn namelijk persoonskenmerken die beschermd zijn. Op basis van de Algemene Wet Gelijke Behandeling (AWGB) en de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (WGBH/CZ) is het verboden op die kenmerken onderscheid te maken.

Vraag 12

Constaterende dat volgens het Hof van Justitie van de Europese Unie beschermingsbewind onder het begrip «maatschappelijk werk» – diensten die worden verricht om personen in een situatie van mentale hulpbehoevendheid te beschermen tegen burgerlijke handelingen die schadelijk kunnen zijn voor hun eigen financiële of andere belangen, of de waardigheid van hun bestaan in gevaar kunnen brengen – valt, bent u van mening dat het hebben van een beschermingsbewindvoerder geen economische afwijzing is, maar een afwijzing op grond van de lichamelijke of geestelijke gezondheid? Zo ja, bent u bereid dit expliciet te benoemen in de wet? Hoe gaat u dit onder de aandacht brengen bij verhuurders en bemiddelingskantoren?

De geestelijke of lichamelijke toestand kan ertoe leiden dat iemand niet in staat is om de eigen financiën en goederen te beheren. Op grond van het VN Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap in artikel 28 onder lid 2 sub c is de overheid verplicht om mensen bij te staan als dit noodzakelijk is. Dit doen wij in Nederland onder andere door middel van het beschermingsbewind.
Het beschermingsbewind is een maatregel waarbij een bewindvoerder het beheer krijgt over de goederen van de onder bewind gestelde. De grondslag voor het bewind kan tweeledig zijn, te weten vanwege de geestelijke of lichamelijke toestand (het toestandsbewind) of problematische schulden (het schuldenbewind). Wanneer er sprake is van een toestandsbewind kan er gelijktijdig sprake zijn van problematische schulden. Dit ligt geheel aan de omstandigheden en hier is niet per definitie sprake van een afwijzing op basis van een geestelijke of lichamelijke grond. Dus ik zie geen aanleiding om de wet aan te passen dan wel verhuurders en verhuurbemiddelaars hierover te informeren.

Vraag 1

Wat vindt u ervan dat huurders in de Osse Vogelwijk onverwachts geconfronteerd worden met sloopplannen van woningcorporatie BrabantWonen en de gemeente Oss terwijl hun woningen niet in verval zijn?1

Vraag 2

Vindt u het niet een verkeerde ontwikkeling dat bijna 70 betaalbare woningen (merendeels) grondgebonden en goed bewoonbaar, dreigen te worden vervangen op het zelfde oppervlak door een kleiner aantal woningen terug te bouwen, buiten het huur- en koopbereik van het grootste deel van de bestaande bewoners?2

Vraag 3

Wat vindt u van de mening van het comité Vogelwijk moet blijvendat het «vernietigen van onze woningen is het vernietigen van de structuur van onze gemeenschap»?

Vraag 4

Is renoveren van deze woningen niet veel duurzamer dan nieuwbouw plegen omdat bij renovatie van goed bewoonbare woningen minder grondstoffen en energie worden verspild?

Vraag 5

Vindt u het ook niet met het comité «Vogelwijk moet blijven» dat het tijd wordt om het ongebreideld slopen van panden en woningen met een cultuurhistorische waarden waartoe ook de oude naoorlogse sociale woningbouw als de Osse Vogelwijk behoort, een halt toe te roepen?

Vraag 6

Is het niet een vorm van discriminatie van huurders die de pech hebben dat in hun wijk weinig koopwoningen staan, dat in een ander deel van de wijk met vergelijkbare woningen maar waar meer koopwoningen tussen de huurwoningen staan, de huurwoningen wel worden gerenoveerd?3

Vraag 7

Vindt u net als de huurders in de Vogelwijk dat een huis meer is dan een stapel stenen, dat het «ons thuis» is?4

Vraag 1

Wat vindt u ervan dat huurders in Berghem bij de sloopplannen van hun woningen zich door woningcorporatie Mooiland onder druk gezet voelen?1

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat woningcorporatie Mooiland een sloop aankondigt zonder eerst met bewoners in gesprek te gaan, waardoor zij geen invloed meer kunnen uitoefenen op een besluit dat voor hen zeer ingrijpend is?

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat woningcorporatie Mooiland pas naar een alternatief voor sloop kijkt als haar huurders in opstand komen?

Vraag 4

Deelt u de mening dat het verbazingwekkend of eigenlijk schokkend is dat woningcorporatie Mooiland in eerste instantie renovatie niet eens als alternatief onderzocht heeft?2

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat de wethouder in Oss niet wil kijken naar renovatie als alternatief, temeer omdat bewoners zelf aangeven dat een deel van de woningen in goede staat verkeren en het duidelijk is dat renoveren duurzamer is dan sloop en nu na actievoeren de woningcorporatie wel bereid is om renovatie als alternatief te onderzoeken?3 Kunt u daarbij ook aangeven welke rol gemeenten hebben als het gaat om maatregelen zoals sloop die de klimaatcrisis verergeren?

Vraag 6

Hoe kijkt u tegen de overwinning van bewoners van de Van Spilbergenstraat en De Cordespad aan die aangevoerd hebben dat de woningen te renoveren zijn en de grond geen motief mag zijn voor de sloop?4

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat woningbouwcorporaties zoals woningbouwvereniging Hoek van Holland grond als motief voor de sloop gebruiken?

Vraag 8

Wat vindt u ervan dat woningbouwvereniging Hoek van Holland pas van het sloopplan voor de Van Spilbergenstraat en De Cordespad afstapte, nadat het deze woningbouwvereniging gelukt was om concrete afspraken te maken met de gemeente over grondposities?

Vraag 9

Deelt u de mening dat de overwinning van de bewoners van de Van Spilbergenstraat en De Cordespad laat zien dat het loont om in actie te komen tegen sloopplannen zeker als grond het belangrijkste motief is (deze straten hebben veel grondgebonden woningen met een tuin)?

Vraag 10

Wat vindt u ervan dat woningbouwvereniging Hoek van Holland eerst de sloopplannen aankondigt en daarna pas met de gemeente in gesprek gaat over andere mogelijke bouwlocaties?

Vraag 11

Waarom wordt ook hier de wooncrisis op zittende sociale huurders afgewenteld?

Vraag 12

Wat vindt u de volgende uitspraak; «Je kunt je geld maar één keer uitgeven en sloop/nieuwbouw is op dit moment eigenlijk te duur geworden. Daarbij is het ook duurzaam om langer gebruik te maken van bestaande woningen. Ook de zogenaamde «Korrelbetonwoningen» aan de Prins Hendrikstraat worden daarom niet gesloopt.»? Kunt u daarbij ook ingaan op het citaat dat sloop/nieuwbouw eigenlijk te duur is?

Vraag 13

Deelt u de mening dat huurders van de Van Spilbergenstraat en De Cordespad door de woningbouwverenging onnodig twee jaar lang in onzekerheid (met soms grote gevolgen van dien) hebben gezeten als het proces anders was ingericht? Zo ja, hoe kunt u ervoor zorgen dat duizenden huurders die jaarlijks met sloop te maken krijgen deze onzekerheid bespaard blijft? Zo nee, waarom niet?

Vraag 14

Is het u bekend dat een gedeelte van de Indische Buurt in Delft (namelijk de huurwoningen van Stedelink (voormalig Vestia) die gelegen zijn tussen de voormalige huurwoningen van Vestia (die inmiddels verkocht zijn) wel gerenoveerd wordt, en een andere gedeelte waarschijnlijk gesloopt wordt terwijl het dezelfde woningen zijn?5 Kunt u aangeven wat de reden van dat verschil is en in hoeverre de reden voor sloop zwaarwegend genoeg is om de onttrekking aan de woningvoorraad te rechtvaardigen?

Vraag 15

Wat vindt u van de uitspraak van een bewoner uit die Indische Buurt in Delft; «De bewoners van de huizen die mogelijk gesloopt worden lijken nu dus de rekening te moeten betalen van het achterstallige onderhoud.»?

Vraag 16

Kunt u informeren naar mogelijke kapitaalvernietiging als het museum nog geen tien jaar later alweer naar het Citadelhof in Den Bosch verhuist?6

Vraag 17

Hoe kan het dat de sociale huurwoningen in het Citadelhofje, die de oudste sociale huurwoningen van Den Bosch zijn, geen beschermde status hebben en komt dit landelijk vaker voor?

Vraag 18

Klopt het dat de gemeenteraad niet in stelling is gebracht over de sloop van het Citadelhofje?

Vraag 19

Klopt het dat het sloopbesluit over het Citadelhofje vooruit loopt op de besluitvorming in de gemeenteraad?

Vraag 20

Klopt het dat de bewoners van het Citadelhofje niet mogen meebeslissen over de toekomst van hun huizen door middel van een stemming, zoals bijvoorbeeld in De Haren (een andere wijk in Den Bosch) wel is gebeurd? Zo ja, vindt u deze ongelijkheid tussen verschillende huurders van de stad acceptabel?

Vraag 21

Is er bij het voornemen tot sloop van het Citadelhofje ook gekeken naar andere plekken waar het slopen van minder of hetzelfde aantal woningen dezelfde oppervlakte of wellicht zelfs meer vrijgespeeld wordt voor een museum en een woontoren?

Vraag 22

Speelt de grond een motief bij de sloop van het Citadelhofje, want ook hier blijkt dat er sprake is van grondgebonden woningen met een tuin?

Vraag 23

Wat vindt u van de volgende uitspraak van bewoner Lia Elzinga: «De broodnodige participatie ontbreekt en de bewoners zijn nu keihard de dupe van eenzijdige besluitvorming door Woonstad. Het is onze Tarwebuurt, dus moeten wij te allen tijde betrokken worden bij de besluitvorming over renovatie of sloop.»?7

Vraag 24

Is de cultuurhistorische waarde van de Tarwebuurt voldoende meegenomen in de afweging tussen sloop en renovatie? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 25

Wat vindt u ervan dat de woningen in de Sint Vitusstraat in Winschoten vanwege de architectuur- en cultuurhistorische betekenis het predicaat karakteristiek hebben gekregen om zo bescherming tegen verval en sloop te bieden, maar nu alsnog op de nominatie staan om gesloopt te worden?8

Vraag 26

Deelt u de mening van de bewoners van de Sint Vitusstraat dat er veel meer belangen en argumenten zijn die voor behoud en renovatie pleiten zoals een sociale structuur, die onvervangbaar en niet te reproduceren is, en argumenten zoals bouwtechnisch, financieel, betaalbaarheid, duurzaamheid en circulariteit?

Vraag 27

Deelt u de mening dat bewoners vaak beter weten hoe hun woningen ervoor staan dan woningcorporaties en derhalve een zwaardere stem moeten krijgen bij sloop?

Vraag 28

Wat vindt u ervan dat woningcorporatie Acantus grijpt naar de fundering als hét argument om te slopen, terwijl in het rapport van het bouwkundig adviesbureau het volgende te lezen valt: «eigenlijk niets aan de hand», «hooguit sprake van enige hinder, geen gevaar», «weinig aan de hand, niets doen», «de blokken lijken nu stabiel», voor vier van de acht blokken «niets doen» en voor de andere vier blokken «paalfundering» met als alternatief «bodeminjectie». Alleen de huisnummers 80 en 82 kunnen niet verder zonder paalfundering.

Vraag 29

Vindt u dat de bewoners van Sint Vintusstraat de dupe mogen worden vanwege een verzakking die buiten hun schuld ontstaan is? Zo ja, waarom? Zo nee, vindt u dan dat de sloop niet gerechtvaardigd is en het juist rechtvaardiger is om de veroorzaker van de verzakking aan te pakken?

Vraag 30

Herkent u de (uitoefening van een) sterkere machtspositie van woningcorporatie Acantus ten opzichte van haar huurders en woningcorporaties in algemeenheid ten opzichte van hun huurders?

Vraag 31

Deelt u de mening dat bij mogelijke sloopplannen de woningcorporatie samen met de bewoners een opdracht moeten formuleren en samen een (bouwkundig) onderzoek moeten uitbesteden zodat bewoners er zeker van kunnen zijn dat dit onderzoek onafhankelijk uitgevoerd wordt en recht doet aan het (bouwkundig) vraagstuk dat er ligt?

Vraag 32

Herkent u dat woningcorporaties (zoals nu het geval lijkt te zijn bij Acantus) bij de afweging tussen sloop en renovatie naar sloop toe redeneren in plaats van renovatie? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 33

Deelt u de mening dat renovatie van corporatiewoningen, die vaak economisch beter te verantwoorden is, ook onrendabel mogen zijn mede vanwege het feit dat er bij sloop veel meer op het spel staat en omdat sloop ook andere maatschappelijke kosten met zich meebrengt?

Vraag 34

Wat vindt u ervan dat sommige woningcorporaties (zoals Acantus) vooruitlopend op 2050 nu al extreem hoge eisen (label A+++) bij renovatie stellen aan de energetische kwaliteit, terwijl daar echter geen reden toe is en het bij slechte energielabels (E, F, G) gangbaarder is om de eisen op energielabel B te zetten vanwege de veel hogere kosten om van energielabel B naar A+ of A++ of A+++ te gaan?

Vraag 35

Herkent u dat huurders zoals uit de Sint Vitusstraat instemmingsrecht (en dus geen adviesrecht) willen hebben als het om sloop gaat, aangezien sloop ingrijpender in de levenssfeer van mensen is dan bij renovatie waar huurders wel instemmingsrecht hebben? Zo ja, gaat u dan ook instemmingsrecht voor huurders regelen die met sloop geconfronteerd worden? Zo nee, waarom niet?

Vraag 36

Deelt u de mening dat bewoners (groepen en commissies) en dus niet alleen huurdersorganisaties in de vorm van een notarieel opgerichte vereniging bij sloop en renovatie zich te allen tijde moeten kunnen laten ondersteunen door een deskundige die goed op de hoogte is van wet- en regelgeving en zeggenschapsprocessen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, gaat u dat vastleggen in wet- of regelgeving?

Vraag 37

Wat vindt u van het artikel van Recht op stad waarin gepleit wordt voor behoud van Pompenburg in Rotterdam?9

Vraag 38

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Het nog ver voor einde levensduur slopen van een groot en in bouwkundig opzicht goed gebouw, met bovendien relatief energiezuinige woningen, lijkt bijzonder lastig uit leggen voor wie klimaatverandering een halt wil toeroepen. Zeker in het licht van de in december vorig jaar aangekondigde maatregelen vanuit de Europese Green deal waardoor sterker ingezet moet gaan worden op renovatie, met name van woningen met de slechtste energielabels.»?

Vraag 39

Vindt u de sloop van Pompenburg een schending van die Europese afspraken?

Vraag 40

Deelt u de mening dat het plan om Pompenburg (en ook andere sloopprojecten) te slopen, laat zien dat woningcorporaties bij sloop de klimaatcrisis niet geheel serieus nemen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat woningcorporaties de klimaatcrisis veel serieuzer nemen als het om sloop gaat? Zo nee, waarom niet?

Vraag 41

Hoe gaat u ervoor zorgen dat Nederland sterker inzet op renovatie mede als gevolg van de opdracht die vanuit de Europese Green Deal meegegeven is?

Vraag 42

Wat vindt u ervan dat bewoners van de Pompenburgflat het sloopplan uit het volgend krantenartikel moesten vernemen?10

Vraag 43

Deelt u de mening dat de projectontwikkelaar (Powerhouse Company en Red Company) weinig heeft met maatschappij kritische geluiden en dat dat iets zegt over de staat van onze volkshuisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 44

Is de Omgevingswet een verbetering voor de zeggenschap van huurders als het om sloopprojecten gaat waar projectontwikkelaars bij betrokken zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 45

Deelt u de mening dat de strijd van bewoners van Pompenburg (en niet alleen daar) een strijd is van David tegen Goliath, aangezien bewoners moeten opboksen tegen reuzen als de gemeente en een grote projectontwikkelaar met grote investeerders achter zich? Zo ja, hoe kunt u ervoor dat het een gelijk speelveld wordt? Zo nee, waarom niet?

Vraag 46

Deelt u de mening dat de strijd voor behoud van je thuis een uitputtingsstrijd is (zie ook de verhalen uit de Tweebosbuurt, Hoek van Holland, het Citadelhofje en vele andere sloopprojecten)? Zo ja, hoe kunt u ervoor zorgen dat bewoners daarin alle steun krijgen die zij nodig hebben? Zo nee, waarom niet?

Vraag 47

Wat vindt u van het voorstel om Pompenburg te behouden en woningen toe te voegen door optoppen en transformatie van de bestaande bedrijfsruimte in plaats van sloop gevolgd door nieuwbouw?

Vraag 48

Deelt u de mening dat alle signalen van kritische bewoners van Pompenburg en kritische geluiden vanuit de samenleving zoals van woningmarktexperts, hoogleraren in vastgoed, en Recht op de stad, onvoldoende zijn meegenomen in de afweging sloop-nieuwbouw versus renovatie?

Vraag 49

Deelt u de mening dat zonder ingrijpen de sloop van Pompenburg een zaak wordt van «dat hadden we achteraf beter niet moeten doen»? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 50

Vindt u het gerechtvaardigd dat de locatie van Pompenburg het belangrijkste motief voor de sloop is om te verdichten? Zo ja, waarom worden eigenaar-bewoners niet op dezelfde schaal onteigend om te verdichten? Zo nee, wat gaat u hiertegen doen?

Vraag 51

Deelt u de mening dat het recht op behoorlijke huisvesting van de zittende bewoners van Pompenburg opgeofferd wordt voor de komst van nieuwe bewoners? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 52

Vindt u dat de sloop van Pompenburg ook een verlies van cultuurhistorische en architectonische waarde betekent? Zo nee, waarom niet? Zo ja, geven deze waarden en eerdergenoemde zaken voor u voldoende aanleiding om in te grijpen? Kunt u dit antwoord nader toelichten?

Vraag 53

Wat vindt u van het bericht «tochtige jaren 30-panden gesloopt vanwege energielabel: «Soms slaat het door»»?11

Vraag 54

Herkent u dat karakteristieke Nederlandse panden verdwijnen onder het mom van verduurzaming?

Vraag 55

Bent u het eens met de volgende uitspraak; «Als we nu te kort door de bocht gaan, krijgen we daar later spijt van.»?

Vraag 56

Maakt u zich zorgen om het verdwijnen van de vooroorlogse panden?

Vraag 57

Deelt u de mening van de oproep die in dat artikel gedaan wordt om erfgoed te laten meewegen bij de beslissingen over «hoe we willen wonen, werken en leven» en dus ook bij sloop? Zo ja, hoe gaat u dat regelen dat erfgoed meegewogen wordt bij beslissingen over sloop? Zo nee, waarom niet?

Vraag 58

Vindt u dat sloop van woningen raakt aan de identiteit van een buurt, dorp, stad of streek (zoals de Tarwebuurt die haar dorpse karakter kwijtraakt)?

Vraag 59

Deelt u de mening in het artikel dat woningcorporaties te makkelijk voor de sloophamer kiezen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 60

Staat u nog steeds achter uw antwoorden op onze eerdere Kamervragen over het Citadelhofje met betrekking tot de cultuurhistorische waarde?

Vraag 61

Bent u het eens met de volgende uitspraak; «Erfgoed dat niet beschermd is, staat onder druk»? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat erfgoed dat niet beschermd is beter beschermd wordt? Zo nee, waarom niet?

Vraag 62

Bent u het eens met de volgende uitspraak; «Het is een soort paradox en tegelijkertijd ironisch», zegt Ronnes. «In de binnenstad zijn veel panden dubbel beschermd, vanwege de monumentenstatus en omdat ze onder een beschermd stadsgezicht vallen, maar daaromheen geldt dat in veel gevallen geen van beide»?

Vraag 63

Bent u het eens met de volgende uitspraak; «Qua regie gaat het mis», zegt Ronnes. «De politiek is afwezig. Het instrumentarium ontbreekt om op te kunnen tegen grote financiële giganten. Nu nemen andere krachten het over en is er slechts gebrekkige regelgeving, met amper mogelijkheden om in te grijpen.»? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat het instrumentarium niet ontbreekt en er betere regelgeving komt met daarin mogelijkheden om in te grijpen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 64

Klopt het dat in Engeland grote stappen worden gezet en Nederland achterblijft? Zo ja, hoe gaat u een inhaalslag maken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 65

Wat vindt u ervan dat woningcorporaties, die zich beroepen op het argument dat de bewoners nieuwe woningen willen, zich niet helemaal baseren op de werkelijkheid aangezien er altijd juist heel veel protest tegen de sloop is en het juist de bewoners zijn die de cultuurhistorische waarde als reden aangeven om niet te slopen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 66

Herkent u de volgende uitspraak ook van vele andere bewoners uit de vele eerdergenoemde sloopprojecten (zoals de Indische buurt in Delft, Tweebosbuurt in Rotterdam etc.); «Er heeft vaak ook een stukje verwaarlozing plaatsgevonden. In minder goede buurten hebben ze in twintig jaar tijd niets aan de woningen gedaan en dan zeggen ze dat ze moeten slopen, want ze hebben geen kwaliteit meer. Zo wordt het een selffulfilling prophecy.»? Zo ja, hoe gaat u hier tegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Vraag 67

Wat vindt u van de volgende uitspraak; «Het is een soort wurggreep. De corporaties hebben weinig geld en met vastgoed is veel te verdienen. Voor woningcorporaties is dit ook een verdienmodel. Het is helemaal niet duurzaam. Er is helaas nog helemaal geen sloopschaamte.»? En kunt u daarbij ook specifiek ingaan op de sloopschaamte?

Vraag 68

Deelt u de mening dat hergebruik en transformatie van bestaande gebouwen veel meer gestimuleerd moet worden («Dat is duurzamer dan bouwen in het groen») en dat levensduurverlenging (onderhoud, renovatie) de hoogste trap van hergebruik is en als zodanig de norm moet worden? Zo ja, hoe gaat u dit nog meer stimuleren dan u nu al doet en in welke vorm gaat u de eerdergenoemde norm opleggen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 69

Herkent u dat steeds meer bewoners aangeven dat hun woningen cultuurhistorische en architectonische waarde bezitten zoals in de Gerdiaseweg, Pompenburg, Tarwebuurt en de Tweebosbuurt in Rotterdam, de Dreven in Den Haag, en het Citadelhofje in Den Bosch waar bij de sloop geen of onvoldoende rekening mee wordt gehouden en bewoners achteraf pas van de Raad van State gelijk krijgen bij de wijziging van het bestemmingsplan zoals in de Tweebosbuurt?12 Zo ja, ziet u voldoende aanleiding om wet- en regelgeving daaromtrent aan te passen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 70

Deelt u de constatering in de brief van de vijf Special Rapporteurs van de VN aan de Nederlandse regering, mede naar aanleiding van de sloop van de Tweebosbuurt, dat daar disproportioneel meer mensen met een migratieachtergrond geraakt werden?

Vraag 71

Deelt u het beginsel dat sloop van sociale huurwoningen om sociaaleconomische redenen geen motief zou mogen zijn, omdat het een discriminerende vorm van symptoombestrijding is? Immers doet sloop weinig tot niets aan het verbeteren van de sociaaleconomische positie van sociale huurders die uit hun gemeenschap weg gesloopt worden en sloop deze positie zelfs kan verslechteren. Zo ja, wanneer kunt u ervoor zorgen dat dit in wet- en regelgeving wordt vastgelegd? Zo nee, waarom niet?

Vraag 72

Welke maatregelen heeft u genomen om ervoor te zorgen dat er bij het sloopbeleid inclusief de beslissing tot sloop geen sprake kan zijn van directe of indirecte discriminatie? Indien geen maatregelen zijn getroffen, bent u dan voornemens om die maatregelen alsnog te nemen?

Vraag 73

Deelt u de mening dat bij sloop sprake kan zijn van mensenrechtenschendingen en daarom met sloop prudent moet worden omgegaan? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe heeft u ervoor gezorgd dat er bij sloop geen mensenrechtenschendingen optreden?

Vraag 74

Is een evaluatie verplicht naar de impact op (groepen) mensen die als gevolg van sloop en/of renovatie (moeten) verhuizen in verband met het bijhouden van gedesagregeerde data? Zo ja, worden deze evaluaties uitgevoerd en kunt u die evaluaties met de Kamer delen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 75

De rechtspositie van huurders bij renovatie en bij sloop verschilt sterk: renovatie is in beginsel niet mogelijk zonder instemming van de huurders; bij sloop kan de verhuurder gebruik maken van de mogelijkheid de huurovereenkomst wegens «dringend eigen gebruik» op te zeggen. Deelt u de mening dat dit onderscheid wegens het ontbreken van een gelijkspeelveld tussen huurders en verhuurders onterecht is? Zo ja, bent u bereid om de rechtspositie van huurders in geval van voorgenomen sloop te verbeteren? En zo nee, waarom niet?

Vraag 76

Vindt u dat bij sloop de toegang tot het recht moet worden verbeterd, in die zin dat die toegang makkelijker en laagdrempeliger gemaakt dient te worden, omdat de sloop van je thuis zeer ingrijpt in de bestaanszekerheid van de bewoners en nu alleen mensen met een zeer laag inkomen en weinig vermogen gebruik kunnen maken van bijna gratis juridische bijstand? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 77

Vindt u dat er meer gedaan moet worden om ervoor te zorgen dat huurders weten wat hun rechten bij sloop en renovatie zijn mede omdat er sprake kan zijn van mensen in (extreem) kwetsbare posities? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 78

Vindt u dat er meer gedaan moet worden om ervoor te zorgen dat huurders weten waar zij ondersteuning kunnen vinden om hun recht bij sloop en renovatie te halen mede omdat er sprake kan zijn van mensen in (extreem) kwetsbare posities? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 79

Vindt u dat er voldoende oog is voor huurders in (extreem) kwetsbare positie die als gevolg van sloop dan wel renovatie (moeten) verhuizen en vindt u zij voldoende tegen directe en indirecte discriminatie beschermd worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 80

Deelt u de mening dat huurders bij sloop minder bescherming krijgen dan bij renovatie, omdat huurders bij sloop alleen adviesrecht hebben dat woningcorporaties makkelijker (gemotiveerd) naast zich neer kunnen leggen. Terwijl deze huurders veel meer te verliezen hebben namelijk niet alleen een huis maar ook hun thuis en gemeenschap? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat huurders bij sloop wel voldoende bescherming krijgen? Zo nee, waarom niet? Kunt u daarbij ingaan op de vele protesten tegen sloop, het gevoel van onrechtvaardigheid en het ongelijk speelveld tussen huurders en verhuurders?

Vraag 81

Deelt u de mening dat het recht op terugkeer naar de buurt c.q. complex onderdeel is van het recht op adequate huisvesting zoals vastgelegd is in de «Basic principles and guidelines on development-based evictions and displacement» (A/HRC/4/18, annex 1) en nogmaals door de Speciale Rapporteurs van de Verenigde Naties in hun brief van 19 april 2021 aan de Nederlandse regering bevestigd is?

Vraag 82

Wat vindt u ervan als bewoners uit sloopprojecten geen recht op terugkeer krijgen, terwijl ze onderdeel zijn van een gemeenschap die al decennia via een zichtbare en onzichtbare fijnmazig sociaal netwerk met elkaar verbonden is?

Vraag 83

Waarom vindt u het recht op terugkeer van huurders een vorm van het kunnen uitkomen op een veto, terwijl mensen graag de optie willen hebben om terug te keren omdat die mensen decennia een hechte gemeenschap vormen waarin zij vaak ook van elkaar afhankelijk zijn (denk aan bijvoorbeeld buren die elkaar mantelzorg verlenen of op de kinderen passen, enz.)?13

Vraag 84

Kunt u zich voorstellen dat sociale huurders zich minderwaardig voelen als zij niet mogen terugkeren, omdat de gemeente of de woningcorporatie besloten heeft dat er voor hen geen plaats is, omdat op hun plek hogere inkomensgroepen gewenst zijn?

Vraag 85

Vindt u dat er stigma’s op sociale huurders zijn en het daarom in de ogen van bijvoorbeeld de gemeente en de woningcorporatie makkelijker is om hun woningen te slopen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 86

Vindt u dat het recht op terugkeer ook een belangrijk aspect is om ervoor te zorgen dat er niet over de rug van sociale huurders bevolkingspolitiek bedreven wordt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 87

Vindt u dat de sloop van woningen niet voor bevolkingspolitiek gebruikt mag worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 88

Vindt u dat woningcorporaties bij sloop eerst minimaal 70%, zoals dat bij renovatie gebruikelijk is, instemming moeten krijgen omdat dat de betrokkenheid vergroot en de plannen dus meer legitimeert en er meer draagvlak komt (nog afgezien van het feit dat sloop zo ingrijpt in de levenssfeer van mensen)? Zo ja, wanneer kunt u dit vastleggen in wet- en regelgeving? Zo nee, waarom niet?

Vraag 89

Vindt u dat woningcorporaties te makkelijk gebruik maken van «dringend eigen gebruik»? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 90

Welke instrumenten heeft een gemeente om sloopplannen af te keuren?

Vraag 91

Hoe dient het proces voor sloop te verlopen (nadat een woningcorporatie intern vastgesteld heeft om te slopen)? Kunt u daarbij ook ingaan op de rollen en verantwoordelijkheden van het college van B&W en de gemeenteraad en waarom dat proces is veranderd (door het doen van sloopmeldingen)?

Vraag 92

Kunt u aangeven of u voornemens bent om dat gemeentelijk proces van sloop aan te passen, aangezien er nu ongelijkheid is tussen huurders binnen een gemeente (zoals in Den Bosch) en tussen gemeenten onderling en aangezien het recht doet aan het feit dat sloop zeer ingrijpend in de levenssfeer van mensen is? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet?

Vraag 93

Vindt u dat gemeenten (zoals in Oss, Den Bosch en Rotterdam maar ook elders in het land) te weinig doen om de inwoners tegen sloop te beschermen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 94

Hoe kijkt u tegen de sloop van sociale huurwoningen aan waarbij er minder sociaal teruggebouwd wordt in gemeenten waar er al een tekort aan sociale huurwoningen is?

Vraag 95

Wat vindt u van het feit dat woningcorporaties de bouwkundige staat van woningen als reden voor sloop aanvoeren, terwijl decennialang (soms wel 50 jaar) niet of nauwelijks onderhoud is gepleegd zonder dat die woningen in die decennia gerenoveerd zijn?

Vraag 96

Vindt u dat woningcorporaties bij sloop de bouwkundige staat van huurwoningen niet als reden zouden mogen aanvoeren als deze niet of nauwelijks onderhouden zijn c.q. niet of nauwelijks gerenoveerd zijn? Zo ja, wanneer kunt u ervoor zorgen dat dit in wet- en regelgeving wordt vastgelegd? Zo nee, waarom niet?

Vraag 97

Wat vindt u ervan dat woningcorporaties sociaaleconomische redenen opgeven voor de sloop van een buurt/straat (of gemeenschap in algemene zin) zoals een lager gemiddelde WOZ-waarde en/of een lager gemiddeld opleidingsniveau en/of een lager gemiddeld inkomen en/of een lager gemiddeld penetratiegraad HAVO/VWO leerlingen?

Vraag 98

Is het u bekend dat het bij sloop van sociale huurwoningen gebruikelijk is om de boekwaarde van de betreffende woningen af te waarderen tot bijna nul om de grondkosten bij nieuwbouw binnen de voor sociale huur geldende grenzen te houden? Kunt u toelichten in hoeverre deze afwaardering voldoet aan Nederlandse en EU-regels voor de waardebepaling van bedrijfsmatig vastgoed en de richtlijnen voor de jaarverslaggeving van woningcorporaties die waardering op marktwaarde, i.c. de WOZ-waarde vereisen?

Vraag 99

Wordt er voldoende rekening gehouden met het mogelijk weglekken van maatschappelijk bestemd vermogen als gevolg van sloop? Zo ja, waar blijkt dat uit? Zo nee, hoe gaat u daartegen optreden?

Vraag 100

Deelt u de mening dat afwaardering wegens sloop beneden de (WOZ-)waarde ongewenst weglekken zo niet vernietigen van maatschappelijk bestemd vermogen betekent? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 101

Ziet u bij sloop een taak voor de Autoriteit Woningcorporaties om controle uit te oefenen op het voorkomen van weglekken en/of anderszins onjuist gebruik van maatschappelijk bestemd vermogen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 102

Vindt u dat «genuine consultation» veel serieuzer genomen moet worden dan nu het geval is, aangezien de sloop van huurwoningen van mensen in (extreem) kwetsbare posities een verhoogde kans geeft dat deze mensen in nog kwetsbaardere posities komen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 103

Hebben kinderen naar uw mening een aparte stem bij gedwongen verhuizing? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 104

Vindt u dat er een (mensenrechtelijke) verplichting rust om met de kinderen te spreken alvorens het besluit genomen wordt om mensen verplicht te laten verhuizen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 105

Dienen kinderen bij gedwongen verhuizing als gevolg van huurachterstanden, overlast of (drugs)criminaliteit beter beschermd te worden dan nu het geval is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dat in wet- en regelgeving vastleggen?

Vraag 106

Wat vindt u ervan dat sommige gemeenten pas nadat de woningen gesloopt zijn, wijzigingen van bestemmingsplannen indienen vanwege een gunstigere positie van de gemeenten? De woningen zijn dan toch al gesloopt en de zittende bewoners zijn dan verhuisd en daarom dus geen belanghebbenden meer?

Vraag 107

Bent u het met bewoners eens die het hiervoor genoemde geen rechtvaardig procesverloop vinden vanwege dat nadeel voor zittende bewoners en kunt u aangeven hoe dat proces na invoering van de Omgevingswet zal verlopen?

Vraag 108

Wat weegt zwaarder in het fundamenteel mensenrecht op behoorlijke huisvesting; het recht op behoorlijke huisvesting van de woningzoekende die ergens wil wonen of het recht op behoorlijke huisvesting van de zittende huurder die ergens al woont en waar de woningzoekende wil komen wonen?

Vraag 109

Deelt u de mening dat er bij sloop een valse tegenstelling tussen de zittende huurder en de toekomstige bewoner opgeworpen wordt, aangezien de zittende bewoner zijn/haar woonrechten moet inleveren en de toekomstige bewoner zijn/haar woonrechten verwezenlijkt ziet worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 110

Kunt u zich voorstellen dat (sociale) huurders aangeven dat bij herstructurering vaker alleen van hen een opoffering gevraagd wordt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 111

Indien sociale huurwoningen gesloopt worden vanwege een wens tot verdichting, vindt u dat sloop vanwege een wens tot verdichting ook toegepast moet worden in de minder dichtbevolkte maar meer welvarende buurten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dat regelen?

Vraag 112

Kunt u aangeven welk aandeel van de jaarlijkse nieuwbouwproductie van sociale huurwoningen in de afgelopen vijf jaar is gebouwd op grond waarvoor een sociale woning gesloopt is en dus niets toevoegt? De Autoriteit woningcorporaties vermeldt namelijk in de Staat van de corporatiesector 2022 op pag. 23: «Cijfers uit de Aedes benchmark en corporatiemonitor laten zien dat corporaties meer zijn gaan bouwen op grond die is vrijgekomen na de sloop van eigen bezit en grond».14

Vraag 113

Wat vindt u van de ontwikkeling dat woningcorporaties de laatste jaren steeds vaker de grond als belangrijkste motief voor sloop hanteren mede vanwege het feit dat woningcorporaties voor nieuwbouw te weinig grondposities bezitten en grondprijs te duur is?

Vraag 114

Deelt u de volgende constatering, die ook doorklinkt in de eerdergenoemde Staat van de corporatiesector 2022; dezelfde problematiek speelt ook in andere sloopprojecten zoals Weigeliaplein en de Dreven, Zichten en Gaarden in Den Haag en de Tarwebuurt, Gerdesiaweg en Tweebosbuurt in Rotterdam en in vele andere buurten en wijken in Nederland. De betreffende woningcorporaties blijken in die gevallen meer belang te hechten aan de realisatie van de samenstelling van de vastgoedportefeuille en bevolking dan aan de nu zo bitter nodige vermindering van het woningtekort en wegwerken van het achterstallig onderhoud en gebreken. Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 115

Ziet u nu wel voldoende aanleiding om te stoppen met verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen, omdat de wooncrisis afgewenteld wordt op zittende sociale huurders die vaak te maken krijgen met de sloop van hun thuis vanwege onder andere de grond? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 116

Hoe kijkt u bij sloop tegen het «nee, tenzij-principe» aan?

Vraag 117

Ziet u nu wel voldoende aanleiding om pas op de plaats te maken met sloop, omdat sloop definitief is, verstrekkende gevolgen heeft zoals het ingrijpen in de levenssfeer van mensen en vanwege de enorm gestegen bouwkosten waaronder de gestegen rente, het mogelijk weglekken van maatschappelijk bestemd vermogen, de klimaatcrisis en de cultuurhistorische waarde? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 118

Is het bij u bekend dat al decennialang aanzienlijk meer sociale huurwoningen door sloop aan de woningvoorraad onttrokken worden dan andere woningen? En zo ja, kunt u aangeven wat de belangrijkste oorzaak van dat verschil is, en in hoeverre dat strookt met uw beleid om de woningtekorten zo snel mogelijk te verminderen?

Vraag 119

Klopt het dat aan stringente beperking van bouw- en sloopafval, door zowel strengere eisen aan energiegebruik, hergebruik en emissies als aan sloop en sloopafval en mede vanwege de Green Deal van de EU, niet valt te ontkomen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 120

Klopt het dat mede als gevolg van (toekomstige) strengere eisen aan bouw- en sloopafval de kosten van sloop en afvalverwerking zodanig stijgen dat sloop alleen in het uiterste geval een optie wordt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 121

Neemt u in uw versnelling van de procedures mee dat renovatie veel minder tijdrovend is dan sloop gevolgd door nieuwbouw en dat dus een argument zou moeten zijn om niet te slopen maar om te renoveren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 122

Deelt u de mening van architect Happel die voor een sloopverbod pleit omdat er inmiddels een breed scala aan milieuvriendelijkere en efficiëntere alternatieven voor sloop-nieuwbouw aanwezig is, variërend van levensduur-verlengende ingrepen als: eenvoudige energiezuinige emissiearme renovatie tot transformatie, splitsing en samenvoeging?15 Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 123

Vindt u dat de huidige wooncrisis ons dwingt om zuinig om te gaan met de woningvoorraad, mede omdat de nieuwbouwcapaciteit om meerdere redenen beperkt is en dus minimalisering van onnodige onttrekking door onder andere sloop essentieel is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 124

Vindt u dat het besluit voor sloop-nieuwbouw of renovatie samen met de bewoners gemaakt moet worden en de afweging voor de woningcorporatie transparanter gemaakt dient te worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 125

Vindt u dat sloop gevolgd door nieuwbouw nieuw beton en nieuwe materialen (die ten koste zullen gaan van schaarse grondstoffen) betekent en dus meer schadelijke emissies veroorzaken en dat renovatie sociaal minder ingrijpend is en economisch (lagere investeringskosten, minder weglek van maatschappelijk kapitaal) duurzamer is? Zo ja, bent u voornemens om dit te vertalen naar beleid? Zo nee, waarom niet?

Vraag 126

Herkent u dat bouw- en sloopafval een van de grootste, groeiende en meest vervuilende afvalstromen is? Zo ja, vindt u dat dit verplicht meegenomen moet worden in de afweging sloop gevolgd door nieuwbouw versus renovatie? Zo nee, waarom niet?

Vraag 127

Bent u dan bereid om op grond van bovengenoemde conclusies (dat renoveren duurzamer is dan sloop gevolgd door nieuwbouw) (strengere) afspraken met woningcorporaties te maken om pas op de plaats te maken met (onnodige) sloop en de omvang van sloop te verlagen tot tenminste beneden die van andere woningsectoren (koopsector en commerciële verhuur)? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 128

Is er ooit onderzoek gedaan naar de maatschappelijk kosten van sloop (zoals gevolgen voor het mentale welzijn, beroep op de gezondheidszorg, etc.)? Zo nee, bent u bereid om onderzoek te verrichten naar maatschappelijke kosten? Zo ja, kunt u die resultaten van dat onderzoek met de Kamer delen?

Vraag 129

Is grond een motief bij de sloop van de Tarwebuurt, want ook hier blijkt dat er sprake is van veel grondgebonden woningen met een tuin?

Vraag 130

Kunt de vragen ieder afzonderlijk beantwoorden en gelieve niet te clusteren?

Vraag 1

Wat vindt u ervan dat huurders acties moeten voeren om enkel glas vervangen te krijgen?1

Ik ben het met u eens dat isolatie en energiebesparing voor huurders ontzettend belangrijk zijn, zeker omdat de gasprijzen de afgelopen tijd geschommeld hebben. Ik herken ook bij huurders de wens dat hun woningen worden verduurzaamd. Voor mijn integrale aanpak ten aanzien van de verduurzaming van huurwoningen, waaronder het vervangen van enkel glas, verwijs ik naar mijn brief over integrale verduurzaming van huurwoningen die ik uw Kamer recent heb toegezonden.

Vraag 2

Deelt u de mening dat enkel glas juist mensen in de meest kwetsbare positie het hardst raakt en daarom ingrijpen snel moet plaatsvinden?

Het is voor huishoudens met een laag inkomen in het bijzonder lastig als zij relatief hoge energielasten hebben. In den brede wordt er in het kabinetsbeleid veel voor de lage inkomens gedaan. Zo is in 2023 de Wet Huurverlaging aangenomen voor huurders met een laag inkomen. Daarnaast zijn de huurtoeslag en het minimumloon verhoogd.
Bovendien is het belangrijk dat we gaan voor een integrale aanpak met betrekking tot verduurzaming, waarin de hoogte van de energierekening naar beneden wordt gebracht en de woningen met de slechtste energielabels met voorrang worden aangepakt. Overigens blijkt uit onderzoek dat door mijn ministerie is gedaan en dat met uw Kamer is gedeeld2, de gemiddelde woonlasten voor corporatiewoningen met een slecht energielabel al lager zijn dan die voor woningen met een goed energielabel. Woningen met een slecht energielabel hebben weliswaar hogere energielasten, maar de kale huurprijs ligt al lager waardoor de totale woonlasten in verhouding lager uitvallen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het aanmerken van enkel glas als wettelijk gebrek sneller werkt om de woonlasten omlaag te krijgen en de rekening daar neerlegt waar deze thuishoort namelijk bij de verhuurder en niet bij de huurder? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe snel kunt u dit voor huurders regelen?

Nee, ik deel die mening niet. Voor een toelichting verwijs ik naar mijn brief over integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 4

Waarom bent u bij vocht en schimmel niet bang voor een run op de Huurcommissie maar bij het aanmerken van enkel glas als wettelijk gebrek wel, terwijl er bijna net zoveel huishoudens met vocht en schimmel kampen als met enkel glas wetende dat er geen run is op de Huurcommissie met betrekking tot vocht en schimmel en deze gebreken dezelfde of wellicht zelfs meer huurverlaging kunnen opleveren als bij enkel glas?

Uit het onderzoek van WoON 2021 blijkt dat deze problematiek door de landelijke aanpak om vocht- en schimmelproblemen te verhelpen gelukkig is afgenomen.3 Met de brede landelijke aanpak rondom vocht- en schimmelproblematiek, waar ik in mijn antwoord op vraag 20 verder op in zal gaan, vermindert de druk op de Huurcommissie. Zoals in mijn Kamerbrief over integrale verduurzaming van huurwoningen wordt toegelicht, zou het aanmerken van enkel glas een in potentie zeer grote extra taak voor de Huurcommissie kunnen veroorzaken waar zij niet op toegerust is. Zoals ook in de brief is toegelicht, is deze route bovendien onwenselijk omdat het de integrale verduurzamingsaanpak doorkruist en in gaat tegen de Nationale prestatieafspraken die ik met de woningcorporaties heb gemaakt.

Vraag 5

Waarom maakt u zich bij het aanmerken van enkel glas als wettelijk gebrek wel zorgen om de investeringscapaciteit van verhuurders maar niet om de portemonnee van huurders?

Ik heb voor beide aandacht. Daarom richt ik mij op algehele verduurzaming van woningen, waardoor verhuurders maatregelen kunnen bundelen en de energielasten van huurders hiermee in een keer significant worden verlaagd. Ik verwijs verder graag naar mijn brief over de integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 6

Heeft u enig idee wat de gevolgen zijn voor huishoudens met een laag/lager inkomen die te veel geld kwijt zijn aan hogere energielasten als gevolg van onder andere enkel glas? Zo ja, welke zijn dat? Zo nee, deelt u de mening dat dit een kwalijke zaak is?

Zoals ik in het antwoord op vraag 2 heb toegelicht, wordt er veel gedaan om huishoudens met een laag inkomen te ondersteunen. Uit berekeningen van Milieu Centraal4 volgt dat goede isolatie en een integrale verduurzamingsaanpak meer besparing op de energielasten oplevert dan alleen het vervangen van enkel glas. Huishoudens met een laag inkomen zijn er dus bij gebaat dat hun woning in een keer en in het geheel wordt verduurzaamd. Dit wordt middels het bredere pakket met maatregelen gestimuleerd, zoals ik heb toegelicht in mijn brief integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 7

Wat heeft u geregeld voor huurders, die in een slecht geïsoleerde woning wonen, van wie de woning in 2028 of 2030 (als gevolg van, indien deze doorgang vindt, de nieuwe wettelijke normering voor slechte energielabels) gesloopt of verkocht wordt, terwijl zij dan al die jaren een veel te hoge energierekening betalen?

Het is niet zo dat de voorgenomen wettelijke normering vervalt op het moment dat de woningen verkocht worden. Bij verkoop van een huurwoning blijven de rechten van de huurder in stand en daarmee ook de verplichtingen voor de eigenaar/verhuurders. Deze verplichtingen komen dan op de nieuwe eigenaar te rusten («koop breekt geen huur»). Voor woningen die binnen afzienbare termijn gesloopt zouden worden ligt het in de rede om ruimte in de wettelijke normering te bieden, omdat van eigenaren in de regel niet verwacht kan worden dat woningen die gesloopt gaan worden nog verduurzaamd worden. De uitwerking van dergelijke ruimte zal meegenomen worden in het voorstel voor de normering voor huurwoningen met een E, F of G-label. Uit onderzoek van mijn ministerie blijkt overigens, zoals ook in het antwoord op vraag 2 is genoemd, dat de gemiddelde woonlasten voor corporatiewoningen met een slecht energielabel lager zijn dan die voor woningen met een goed energielabel, omdat de kale huurprijs lager ligt.5 Hierdoor vallen de totale woonlasten in verhouding dus lager uit.

Vraag 8

Deelt u de mening dat indien de nieuwe wettelijke eisen, die per 1 januari 2030 gesteld worden om alle slecht geïsoleerde huurwoningen van corporaties en private marktpartijen te verbeteren, geen doorgang vinden, per direct enkel glas aan de gebrekenlijst toegevoegd moet worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De wettelijke eisen om energielabels E, F en G uit te faseren gaan gelden per 2029. Ik heb geen reden om aan te nemen dat deze wettelijke eisen geen doorgang zullen vinden.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het hebben van enkel glas een zeer omvangrijk probleem is getuige het feit dat er in Nederland circa één miljoen woningen met enkel glas zijn?

De omvang van de verduurzamingsopgave van huurwoningen is inderdaad aanzienlijk en enkel glas maakt daar onderdeel van uit. Daarom is mijn beleid erop gericht verhuurders te stimuleren zo spoedig mogelijk met deze opgave aan de slag te gaan. Hiervoor verwijs ik graag naar de brief die ik uw Kamer heb toegezonden over de integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 10

Deelt u de mening dat het probleem van enkel glas al decennia bekend is en verhuurders dus meer dan voldoende tijd gehad hebben om dit probleem te verhelpen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De noodzaak tot het versneld treffen van isolerende maatregelen is door de energiecrisis alleen maar toegenomen. Ik verwacht dat die noodzaak ook door verhuurders wordt gevoeld. Om de verduurzamingsopgave te versnellen, probeer ik verhuurders positief te stimuleren en worden er prikkels ingebouwd om te verduurzamen, bijvoorbeeld in de vorm van normering. Ik verwijs uw Kamer hiervoor ook naar mijn brief over de integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 11

Deelt u de mening dat particuliere verhuurders weinig gebruik maken van de subsidiemogelijkheid om te isoleren getuige het nog aanwezige budget in de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) van 98% en dus alleen direct met wet- en regelgeving aangespoord kunnen worden om te isoleren?2 Zo nee, waarom niet en kunt u daarin opnemen onder welke omstandigheden u dan wel met aanvullende wet- en regelgeving zou komen? Zo ja, hoe snel kunt u met aanvullende wet- en regelgeving komen?

De onderuitputting van de SVOH heeft mijn volle aandacht. Er is een toename in de aanvragen te zien sinds de verruiming van de regeling dit voorjaar7, nu de gehele private huursector aanvragen kan indienen. Dat neemt niet weg dat deze toename veel minder is dan wat er nodig is. Om verhuurders aan te zetten tot verduurzaming heb ik echter een heel pakket aan stimulerende en normerende maatregelen. Voor een toelichting hierop verwijs ik naar mijn brief over de integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 12

Deelt u gezien het bovenstaande de mening dat het nu eindelijk tijd wordt om in te grijpen door wet- en regelgeving aan te passen?

Met de wijziging van het WWS en het invoeren van wettelijke eisen voor het verduurzamen van huurwoningen met een E, F en G-label voer ik al wettelijke maatregelen in die ervoor zullen zorgen dat alle verhuurders versneld tot verduurzaming van huurwoningen zullen overgaan.

Vraag 13

Wat is uw reactie op woningcorporaties die geen gehoor geven aan oproepen van hun huurders die om vervanging van enkel glas vragen?

Het kabinet heeft Nationale prestatieafspraken gemaakt met de corporatiesector over onder andere verduurzaming. De Nationale prestatieafspraken zijn erop gericht om de verduurzaming van het corporatiebezit te versnellen, met bijzondere aandacht voor de slechtste labels. Corporaties zijn daarmee volop aan de slag. Dat zal er ook toe leiden dat veel enkel glas zal worden aangepakt, zoals blijkt het ABF-rapport dat ik heb meegestuurd met mijn brief over de integrale verduurzaming van huurwoningen. Daarnaast heb ik een wetsvoorstel in voorbereiding om het initiatiefrecht van huurders te verbeteren. Dit wetsvoorstel wil ik in de eerste helft van 2024 in consultatie brengen.

Vraag 14

Klopt het dat huishoudens zo’n half miljard euro per jaar als gevolg van enkel glas verspillen?3 Zo ja, vindt u dit acceptabel? Zo nee, wat is bijna benadering de verspilling op jaarbasis?

Ik herken het standpunt niet van glaspunt.nl, dat uitgaat van gemiddeld 20m2 aan enkel glas per woning niet. Ik heb uw Kamer bij de brief over de integrale verduurzaming van huurwoningen ook een onderzoek van ABF Research toegezonden. Dit rapport spreekt de aanwezigheid van gemiddeld 20m2 aan enkel glas per woning tegen.

Vraag 15

Wat is uw advies aan bewoners met een minimumloon die ondanks de aangekondigde koopkrachtmaatregelen zich blauw (zullen) betalen aan de energierekening mede vanwege de hoge huurverhoging en het afschaffen van de energietoeslag volgend jaar?

Het kabinet heeft in maart 2022 een omvangrijk koopkrachtpakket aangekondigd om de economische consequenties van de oorlog in Oekraïne te dempen en de mensen die het meest in de knel kwamen, tegemoet te komen. Hierbij werd stevig ingezet op verduurzaming: onderdeel hiervan waren onder andere het verlagen van het btw-tarief op energie, het verlagen van de accijns op benzine en diesel en het versneld inzetten op energiebesparende maatregelen voor kwetsbare huishoudens. Deze generieke maatregelen waren nadrukkelijk tijdelijk van aard.9 Het prijsplafond en de energietoeslag, die tot het einde van 2023 golden, zijn per 1 januari 2024 geëindigd. De pieken in gas- en energieprijzen die tot de invoering van deze maatregelen hebben geleid, lijken achter ons te liggen. We zien dat veruit de meeste energieleveranciers weer meerjarige contracten aanbieden met tarieven die onder het prijsplafond liggen.10 Consumenten kunnen via het afsluiten van een vast contract dus weer kiezen voor zekerheid.
Het kabinet blijft ook in 2024 maatregelen nemen om de koopkracht van burgers te ondersteunen en armoede te bestrijden. Om te voorkomen dat mensen met een laag inkomen in de knel komen, neemt het kabinet verschillende maatregelen die ertoe leiden dat mensen met een minimuminkomen elke maand meer overhouden.11 Naast deze generieke maatregelen zijn ook gerichtere maatregelen genomen. Zo stelt het kabinet opnieuw een bijdrage beschikbaar aan het Tijdelijk Noodfonds Energie, waar de meest kwetsbare huishoudens terecht kunnen als zij moeite hebben met het betalen van hun energierekening.12

Vraag 16

Herkent u dat bewoners aangeven dat zij geen vertrouwen meer hebben in hun verhuurder vanwege de vocht- en schimmelproblematiek?4

Ik herken deze signalen in zijn algemeenheid niet. Hoe vervelend dit ook is voor bewoners van een woning waarin vocht- en schimmelproblematiek voorkomt, is mijn beeld dat verhuurders over het algemeen voldoende aandacht hebben om deze problemen op te lossen. En dat is ook nodig. Iedere huurder van een (sociale) huurwoning heeft recht op een technisch goede en veilige woning, zonder vocht- en schimmelproblematiek. Een verhuurder, waaronder woningcorporaties, dient zich als goed verhuurder te gedragen. Ik vind het betreurenswaardig als dit soort problematiek een negatieve invloed zou hebben op het vertrouwen van bewoners in hun verhuurder.

Vraag 17

Herkent u dat verhuurders klachten over vocht- en schimmelproblematiek niet serieus nemen en soms de problemen pas verhelpen als bewoners gezamenlijk in actie komen?

Nee, ik deel deze mening niet. Ik herken wel dat er verschillen zijn in de manier waarop verhuurders communiceren met hun bewoners, en dat er incidenten zijn waarbij de verhuurder niet snel en adequaat genoeg acteert. Vanwege de eventuele gezondheidsrisico’s die vocht- en schimmelproblematiek kan opleveren, dient een dergelijke situatie naar mijn mening zo mogelijk te worden voorkomen. Mocht er toch sprake zijn van problematiek hieromtrent, dan zouden problemen op de kortst mogelijke termijn moeten worden verholpen.
Indien naar oordeel van bewoners te lang wordt gewacht met de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek door de verhuurder beschikken huurders over diverse mogelijkheden om hun verhuurder ertoe te bewegen het onderhoud van de woningen op peil te brengen. Zo kunnen huurders met een huurprijs onder de liberalisatiegrens terecht bij de Huurcommissie, die naar aanleiding daarvan een huurverlaging kan uitspreken zolang gebreken niet verholpen zijn. Verder kunnen alle huurders een procedure aanspannen bij de kantonrechter om het herstel van gebreken af te dwingen en kunnen zij zich met ernstige klachten over de bouwtechnische kwaliteit wenden tot het gemeentelijk bouw- en woningtoezicht.
In het geval van corporatiewoningen zijn er nog een aantal mogelijkheden voor de huurdersvertegenwoordiging. Zo kan dit onderwerp worden ingebracht in het reguliere overleg met de corporatie, of kan worden voorgesteld om dit op te nemen in de lokale prestatieafspraken. Tenslotte kunnen klachten over het uitblijven van een concrete aanpak van (individuele) onderhoudsklachten door huurders worden voorgelegd aan de onafhankelijke klachtencommissie van de corporatie.

Vraag 18

Deelt u de mening dat bewoners bij onderzoeken naar vocht en schimmel zich moeten kunnen laten bijstaan door een eigen expert of dat het onderzoek door een onafhankelijk bureau uitgevoerd moet worden, en dat ze niet afhankelijk moeten zijn van de slager die zijn eigen vlees keurt?

Ik zie daar geen aanleiding voor. Ook verhuurders hebben er belang bij om de problemen op te lossen, het tast immers hun bezit aan. Indien huurders en verhuurders niet tot een oplossing komen, bestaan er andere mogelijkheden, zoals ik heb aangegeven in mijn antwoord op vraag 17. Ook bestaan er op lokaal niveau huurteams die huurders kunnen bijstaan.

Vraag 19

Herkent u dat verhuurders bij vocht en schimmel de schuld bij bewoners zoeken of adviezen geven zoals maximaal vijf minuten douchen of meer ventileren?

Ik herken deze signalen niet. De verantwoordelijkheid voor de (bouwtechnische) kwaliteit van huurwoningen ligt bij de verhuurder. Uit allerlei onderzoeken is gebleken dat vocht- en schimmelproblematiek verschillende oorzaken kan hebben. Daarbij is ook geconstateerd dat naast de bouwwijze, de toegepaste technieken en het onderhoud, ook bewonersgedrag hierbij een rol kan spelen. Voorlichting en advies hierover richting huurder vind ik daarom niet per definitie ongewenst. Dit zegt echter niks over de mate waarin dit soort problematiek door de verhuurder serieus genomen moet worden.

Vraag 20

Deelt u de mening dat vocht- en schimmelproblematiek vanwege de gezondheidsschade topprioriteit moeten zijn? Zo ja, waar blijkt uit uw beleid dat deze ongezonde woningen tot topprioriteit benoemd zijn? Zo nee, waarom niet?

Vocht en schimmel horen niet in een huis en ik ben het dan ook eens met de noodzaak om dit soort problematiek aan te pakken. In dit kader worden er verschillende inspanningen verricht om verhuurders en gemeenten te stimuleren om maatregelen te nemen om vocht- en schimmelproblematiek aan te pakken. Er is sprake van een brede aanpak die zich richt op huiseigenaren, verhuurders en bewoners. Het aanpakken van vocht en schimmel vraagt ook de komende tijd blijvend om aandacht.
De brede aanpak bestaat uit de volgende onderdelen:

Vraag 21

Hoe lang duurt het bij benadering voordat (bijna) alle huurwoningen met uw maatregelen vrij van vocht en schimmel zijn, ervan uitgaande dat op dit moment bijna een kwart van alle huurwoningen in meer of mindere mate last heeft van vocht en schimmel?

Verhuurders zijn primair verantwoordelijk voor de staat en het onderhoud van hun woningen. Hoewel ik er actief op inzet om problematiek met vocht en schimmel te verminderen, is het niet realistisch om te denken dat het probleem als geheel opgelost zal kunnen worden. Ik vind daarom bovenal belangrijk dat alle partijen hun rol kennen in het voorkomen en oplossen van problemen, en we hier gezamenlijk aan werken om snel met oplossingen te komen als er problemen zijn. Dit is de reden dat ik werk met een brede aanpak om deze problematiek versneld aan te pakken. De details van die aanpak heb ik in mijn antwoord op vraag 20 toegelicht. Bovendien is daarbij relevant dat huurders altijd de problemen aan kunnen kaarten. Indien er gebreken aan een woning zijn, kunnen bewoners naar de Huurcommissie of kantonrechter stappen en hebben gemeenten de bevoegdheid hierop te handhaven, zoals ik in mijn antwoord op vraag 17 reeds heb toegelicht.

Vraag 22

Deelt u de mening dat de huidige wet- en regelgeving ontoereikend is, omdat honderdduizenden huishoudens nog steeds te kampen hebben met vocht en schimmel, de afname traag verloopt, en mensen, waaronder kinderen die hier de rest van hun leven last van kunnen houden, dus enorme risico’s blijven lopen met alle gevolgen van dien?

Ik heb niet de illusie dat de problematiek met vocht en schimmel opgelost kan worden via wet- en regelgeving. Ik ben van mening dat de huidige wet- en regelgeving toereikend is. Andere instrumenten en maatregelen kunnen daarbovenop meer effect sorteren, dat is de reden dat ik werk met een brede aanpak zoals in mijn antwoord op vraag 20 toegelicht. Voor waar het wet- en regelgeving betreft heb ik in eerdere antwoorden aangegeven dat huurders zich, wanneer de verhuurder nalatig is, in eerste instantie kunnen wenden tot de Huurcommissie – die kan opleggen dat de huur verlaagd moet worden – of de kantonrechter – die kan eisen dat het gebrek verholpen wordt. Bovendien zijn gemeenten door de invoering van de Wet goed verhuurderschap beter uitgerust om op te treden tegen verhuurders in het geval van (ernstig) achterstallig onderhoud en kan Bouw- en Woningtoezicht ingrijpen.

Vraag 23

Vindt u die wachttijd (voordat de vocht- en schimmelproblematiek verholpen worden) waarin huurders (ernstig) ziek kunnen worden of blijven van hun eigen woning aanvaardbaar? Immers een gang naar de Huurcommissie kan alleen een huurverlaging opleveren, maar de ziekmakende woning wordt niet aangepakt. Zo ja, waarom? Zo nee, hoe gaat u dit versnellen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 17 heb aangegeven, heb ik het beeld dat verhuurders over het algemeen tijdig en adequaat optreden bij problemen met bij vocht en schimmel. Incidenten waarbij dit niet gebeurt betreur ik. In mijn antwoord op vraag 17 ben ik ook al ingegaan op de procedure bij de Huurcommissie. De gang naar de Huurcommissie levert een sterke financiële prikkel voor de verhuurder op om de problematiek aan te pakken. Bovendien bestaan er ook andere mogelijkheden voor huurders om gebreken aan de orde te stellen, die ook in mijn reactie op vraag 17 aan bod zijn gekomen.

Vraag 24

In hoeveel prestatieafspraken is de aanpak van vocht en schimmel daadwerkelijk opgenomen? Indien u niet over deze gegevens, bent u bereid om de Kamer hier later over te informeren?

Onderhoud en kwaliteit van corporatiewoningen (waaronder woningen met vocht- en schimmelproblematiek), komen nadrukkelijk aan bod in zowel de Nationale prestatieafspraken uit juni 2022 alsook in de volkshuisvestelijke prioriteiten die recentelijk opnieuw zijn vastgesteld voor de komende periode. Hierdoor zijn corporaties op grond van de Woningwet verplicht dit in hun bod aan de gemeente en huurdersorganisatie(s) te betrekken. Over de door u opgevraagde gegevens beschik ik niet. Het primaat voor de inhoud van de lokale prestatieafspraken ligt, zoals het begrip al suggereert, in het lokale overleg. Het is aan gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties om hier aandacht aan te besteden in hun afspraken.

Vraag 25

Indien u niet over bovengenoemde gegevens beschikt, hoe controleert u dat gemeenten en woningcorporaties daadwerkelijk werk maken van de aanpak van vocht en schimmel? Datzelfde geldt voor commerciële verhuurders.

De verantwoordelijkheid voor het signaleren en de aanpak van gebreken, waaronder vocht- en schimmelproblemen, ligt primair bij lokale partijen. De bouwregelgeving en de huur(prijs)regelgeving (via de Huurcommissie of rechter) bieden instrumenten voor betrokken partijen om op te treden. Nog los van de prestatieafspraken, kunnen huurdersorganisaties het aanpakken en voorkomen van dit soort problematiek aankaarten in overleg met hun verhuurder. Zoals in het antwoord op vraag 20 ook is aangegeven, is in de NPA met de sector afgesproken dat hier de komende jaren flinke investeringen in worden gedaan.
Voor particuliere verhuurders zijn ook handvatten geboden in de vorm van een subsidie voor woningverduurzaming en woningonderhoud (de SVOH). Vanaf 1 april 2023 is deze regeling ook opengesteld voor huurwoningen in de vrije sector. Tevens kunnen Vereniging van Eigenaars subsidie aanvragen voor verschillende verduurzamingsmaatregelen (de SVVE).
Verder kan de omvang van de problematiek worden gemonitord via het WoOn-onderzoek. In het onderzoek van 2024 is de vraag in hoeverre mensen last hebben van vocht of schimmel in hun woning, wederom opgenomen. Indien dit onderwerp ook daarna nog een punt van aandacht is, zal het opnieuw worden opgenomen in het onderzoek.

Vraag 26

Bent u bereid om woningcorporaties een lijst te laten aanleveren met hoeveel vocht- en schimmelwoningen zij in hun voorraad hebben, zodat per woningcorporaties inzichtelijk wordt gemaakt hoe groot deze problematiek is?

Nee, hiertoe ben ik niet bereid. Ten eerste is het niet eenduidig wanneer een woning een «vocht- en schimmelwoning» is. In sommige gevallen zal dit misschien evident zijn, maar ook vaak niet, bijvoorbeeld wanneer problemen niet voortkomen uit bouwkundige aspecten. Ten tweede is een volledig overzicht niet haalbaar, omdat problemen niet altijd gemeld worden. Het bijhouden van een dergelijke lijst is echter wel een omvangrijke administratieve last. De toegevoegde waarde van een dergelijke lijst – gelet op de beperkte betrouwbaarheid daarvan – ten opzichte van de administratieve last vind ik niet evenwichtig.

Vraag 27

Kunt u de vocht- en schimmelkaart op basis het Woononderzoek 2021 (of op basis van een ander onderzoek) met de Kamer delen? En kunt u deze kaart bij de volgende Woononderzoeken laten terugkomen?

In het WoOn-onderzoek van 2021 werd de vraag gesteld: Heeft u last van vocht of schimmel in uw woning? In onderstaande kaart uit het WoOn 2021 wordt het percentage huishoudens dat hier «ja» op antwoord weergeven per COROP-regio.18 In onderstaande kaart is geen onderscheid gemaakt tussen huur- en
koopwoningen.19
Zoals in het antwoord op vraag 25 aangegeven, is deze vraag wederom in het WoOn-onderzoek van 2024 opgenomen. Wanneer dit onderzoek uitkomt in het voorjaar van 2025, kan de kaart geüpdatet worden. Voor de WoOn-onderzoeken daarna geldt dat de behoefte naar informatie opnieuw wordt gepeild. Als dit onderwerp nog steeds een punt van aandacht is, zal de vraag weer worden meegenomen in het onderzoek.
Figuur 1: Percentage huishoudens dat last heeft van vocht of schimmel in hun woning, WoON21

Vraag 28

Zijn gemeenten volgens u voldoende uitgerust qua wet- en regelgeving (bijvoorbeeld via het Bouwbesluit) en handhavingscapaciteit om vocht- en schimmelproblematiek aan te pakken?

Ja, het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan ventilatie en vochtwering van buiten. Tegen overtredingen daarvan kunnen verschillende sancties worden opgelegd door het bevoegd gezag, zoals een last onder bestuursdwang of dwangsom (herstel). Daarnaast is er de mogelijkheid een bestuurlijke boete op te leggen of in het uiterste geval zelfs een beheerovername. Gemeenten moeten zelf handhavingsbeleid opstellen. In sommige gevallen (indien er sprake is van gezondheidsklachten die zijn ontstaan of verergerd door vocht en schimmel in huis), kan de GGD een rol spelen bij het aanspreken van de verhuurder.
Tevens is het zo dat gemeenten met woningcorporaties in de lokale prestatieafspraken specifieke afspraken kunnen maken over de aanpak van vocht en schimmel. Ook zijn er gemeenten die via huurteams de huurder ondersteunen bij het aankaarten van gebreken.
Tenslotte is het instrumentarium van gemeenten door de invoering van de Wet goed verhuurderschap uitgebreid om op te treden tegen verhuurders in het geval van (ernstig) achterstallig onderhoud. Gemeenten hebben met deze wet de bevoegdheid gekregen om een verhuurvergunning te eisen, waarmee zij extra voorwaarden kunnen stellen aan verhuurders ten aanzien van bijvoorbeeld onderhoud. Ik ben daarom van mening dat gemeenten met al deze instrumenten voldoende uitgerust zijn om dit soort problematiek aan te pakken.

Vraag 29

Wat vindt u ervan dat sommige gemeenten aangeven dat ze weinig tegen vocht- en schimmelproblematiek kunnen doen?5

Zoals in eerdere antwoorden is beschreven, hebben gemeenten reeds diverse mogelijkheden om in te grijpen bij vocht- en schimmelproblematiek, zeker wanneer het samenvalt met overtreding van de bouwregelgeving. Het is aan hen om een keuze te maken van welke instrumenten zij gebruik willen maken.

Vraag 30

Deelt u de mening dat mede vanwege de grote gezondheidsrisico’s een landelijk meldpunt voor vocht en schimmel behulpzaam kan zijn, waar huurders met hun vragen en klachten terecht kunnen, zodat zij met raad en daad bijgestaan kunnen worden?

Die mening deel ik niet. Verhuurders zijn primair verantwoordelijk voor de staat en het onderhoud van hun woningen. Indien dit (zeer) te wensen overlaat, hebben gemeenten de bevoegdheid om hierop te handhaven. Bovendien hebben huurders de mogelijkheid via de Huurcommissie of de rechter een slechte onderhoudssituatie aan te kaarten. Bovendien bestaan er reeds allerlei andere steunpunten, waar huurders laagdrempelig contact mee kunnen opnemen voor juridisch advies, zoals huurteams, de Woonbond of het Juridisch Loket. Vanuit BZK wordt met alle betrokken partijen samengewerkt via een brede aanpak om vocht- en schimmelproblemen te voorkomen en op te lossen. Tegen deze achtergrond zie ik geen toegevoegde waarde in een landelijk meldpunt.

Vraag 31

Deelt u de mening dat de Huurcommissie niet alleen zou moeten kunnen overgaan tot een huurverlaging, maar ook moet kunnen eisen dat de verhuurder de gebreken verhelpt, want wat hebben huurders aan een huurverlaging als ze ziek worden of blijven van de eigen woning? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wanneer komt u met een wijziging om dit mogelijk te maken?

De Huurcommissie is een laagdrempelige, onafhankelijke alternatieve geschillenbeslechter. Indien er sprake is van een gebrek, kan zij met een bindende uitspraak de huur verlagen totdat het gebrek is verholpen. Dit geeft voor de verhuurder een sterke financiële prikkel om dit zo snel mogelijk te doen. De Huurcommissie is echter niet bevoegd of uitgerust om te handhaven of toe te zien op naleving van de uitspraak, en ik zie ook geen aanleiding dit aan te passen. De bestaande regelgeving voorziet al in diverse mogelijkheden voor de huurder om af te dwingen dat gebreken worden verholpen, zoals ik al in diverse antwoorden heb toegelicht.

Vraag 32

Deelt u de mening dat huurders in de vrije sector ook veel met vocht- en schimmelproblematiek te maken hebben, maar dat deze huurders nog minder rechten hebben aangezien zij niet bij de Huurcommissie terecht kunnen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u dan bereid om huurders in de vrije sector ook toegang tot de Huurcommissie te verlenen, aangezien bij die huurders ook sprake kan zijn van risico’s die de gezondheid ernstig kunnen beschadigen?

Zoals ik in eerdere antwoorden heb beschreven, zijn er verschillende routes voor huurders om de verhuurder op gebreken aan te spreken. Met uitzondering van de route naar de Huurcommissie, zijn alle routes ook mogelijk voor huurders in de vrije sector.

Vraag 33

Wat vindt u ervan dat de gemeente Nieuwegein wel een APK-keuring voor de bestaande bouw invoert waarin periodiek gecontroleerd wordt op onder andere vocht, schimmel en achterstallig onderhoud?6

De gemeente Nieuwegein is voornemens om in de prestatieafspraken met woningcorporaties afspraken te maken over reguliere APK-keuringen voor hun huurwoningen. Dit kan voor de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties een goede manier zijn om op de hoogte te blijven van de staat van het vastgoed. Dit is een lokale afweging en lokale afspraak.

Vraag 34

Deelt u de mening dat de keuring ervoor zorgt dat een verhuurder tijdig in actie komt en problemen voorkomt, en dat de huurder met het keuringsrapport, wanneer de verhuurder niet in actie komt, bij de Huurcommissie of de rechter makkelijker huurverlaging c.q. woningverbetering kan afdwingen?

Ik ben nog altijd geen voorstander van een verplichte algemene periodieke keuring van woningen, omdat dit een ongerichte maatregel is die zal leiden tot een significant lastenverzwaring voor verhuurders en andere gebouweigenaren. Het zou leiden tot heel veel keuringen van gebouwen waar helemaal geen veiligheids- of gezondheidsproblemen spelen.

Vraag 35

Hoe kijkt u nu tegen ons eerdere voorstel voor een landelijke APK-keuring voor de bestaande bouw aan waar gecontroleerd kan worden op onder andere de aanwezigheid van vocht, schimmel, achterstallig onderhoud en andere gebreken?

Zie antwoord vraag 34.

Vraag 36

Wat vindt u van de uitspraak van WonenBreburg-bestuurder Caroline Timmermans; «Over drie jaar wordt er groot onderhoud gepleegd aan de flats, en dan kan er geïsoleerd worden en kunnen wellicht ook de ramen die niet open kunnen, vervangen worden.»? Kunt u daarbij ingaan op het feit dat die huurders aangeven dat drie jaar moeten wachten voordat gebreken (inclusief achterstallig onderhoud) verholpen zijn, geen optie is?7

WonenBreburg heeft laten weten dat de situatie in het complex Mendelssohn in Tilburg is geanalyseerd, klachten bij bewoners zijn geïnventariseerd en reparaties zijn inmiddels in gang gezet. Concreet betekent dit dat problemen en gebreken, zoals een schuifraam dat niet open kan, of schimmelplekken, reeds zijn aangepakt.
Vanuit de corporatie is met bewoners gecommuniceerd dat groot onderhoud, inclusief verduurzamingsmaatregelen, in 2025 worden uitgevoerd. De voorbereidingen hiervoor zijn in het najaar van 2023 gestart. De afspraken met bewoners over het grootschalige onderhoud in 2025 zijn vastgelegd. Het is nu aan de corporatie om deze na te komen en daarmee het vertrouwen van bewoners waar dit verloren zou zijn gegaan te herstellen.

Vraag 37

Kunt u begrijpen dat huurders vaak ten einde raad een zwartboek over hun woningcorporatie maken?

Het is te begrijpen dat huurders hun zorgen uiten. In het geval van het complex Mendelssohn van WonenBreburg waren bewoners ontevreden over de afhandeling van klachten, de onduidelijkheden met betrekking tot onderhoud en verduurzaming en de communicatie vanuit de corporatie. WonenBreburg heeft laten weten deze boodschap te hebben ontvangen en zich bewust te zijn van het feit dat er steken zijn laten vallen. De situatie is geanalyseerd en de corporatie is met de bewonerscommissie in gesprek gegaan, waarna een bijeenkomst is gehouden waar de acties en plannen met alle bewoners zijn besproken. Klachten zijn geïnventariseerd en reparaties zijn inmiddels ingepland en uitgevoerd.

Vraag 38

Deelt u, gezien de berichtgevingen, de mening dat klachtenafhandeling door woningcorporaties soms te wensen overlaat?

Als dat zo zou zijn, betreur ik dat. Ieder geval is er een te veel, maar naar mijn mening zijn dit wel incidenten.

Vraag 39

Wat vindt u van deze uitspraken van bewoners van het complex Vijverhorst uit de wijk Meijhorst in Nijmegen; «Hoeveel ik ook stook, ik krijg het hier niet warm. Mijn dochter slaapt bij mij in bed omdat haar kamer te koud is. Toen ik in december tijdens de vrieskou belde voor een monteur, zeiden ze dat er pas in februari iemand kon komen. Dat kàn toch niet»?8 «We zitten al jaren met een verwarming die het niet of nauwelijks doet. We hebben alleen ijskoud water uit de kraan. Portaal (verhuurder, red.) moet eindelijk maar eens met compensatie komen. Zo kan het niet langer»?9

Dit vind ik zeer betreurenswaardig, want het is uiteraard niet acceptabel dat bewoners in de kou zitten. In dit soort gevallen kunnen huurders zich ook tot de Huurcommissie wenden. Een onvoldoende werkende verwarming is een gebrek en kan leiden tot huurverlaging.

Vraag 40

Herkent u een patroon bij woningcorporatie Portaal, aangezien andere bewoners van complexen in het Waterkwartier en de Wolfskuil in Nijmegen met soortgelijke klachten zitten, waarbij de renovaties ook niet goed uitgevoerd zijn?10

Onvolkomenheden bij renovatie zijn helaas nooit volledig te voorkomen. Portaal heeft laten weten bewoners zeer serieus te nemen en er in die gevallen waarbij er iets misgaat, samen met de werkpartners klachten op te lossen en eventuele fouten te herstellen. De bewoners die via Huurteams of de Huurdersbelangenvereniging klachten hebben ingediend, worden in goede samenwerking door iemand van Portaal en de Huurdersbelangenvereniging bezocht. Indien de klacht gegrond is, worden met elkaar afspraken gemaakt over de afhandeling van klachten.

Vraag 41

Deelt u de mening dat slecht uitgevoerde renovaties een veelgehoorde klacht is (zoals bij de renovatie in de Wolfskuil waar de corporatie in 40 adressen van de 182 woningen waar gerenoveerd was in gebreke was, en bij de renovatie in het Waterkwartier waar veel klachten over schimmel gaan waar mensen ineens na de renovatie last van hebben gekregen, sommige bewoners hebben daar naar verluid eczeem opgelopen en uit gesprekken met bewoners blijkt ook dat veel mensen murw zijn geslagen, zelfs bang zijn om te klagen en ander bewoners ervan overtuigd zijn dat er onder de uitvoerders nog huissleutels circuleren)? Indien u niet over deze gegevens beschikt, bent u in het kader van uw programma met betrekking tot de bestaande voorraad dan bereid met de Woonbond hierover in gesprek te gaan?

Nee, ik deel de mening niet dat slecht uitgevoerde renovaties een veelgehoorde klacht is. Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 40 zijn onvolkomenheden helaas nooit helemaal uit te sluiten.

Vraag 42

Deelt u de mening dat (bijna) elke gemeente één of meerdere huurteams zou moeten hebben en hoeveel gemeenten hebben één of meerdere huurteams?

Bij een huurteam van een gemeente kunnen huurders doorgaans op een laagdrempelige manier advies vragen over de huurprijs, servicekosten en achterstallig onderhoud van hun woning. In steeds meer gemeenten zijn huurteams actief en dit kan ik alleen maar aanmoedigen. Het blijft echter aan de gemeente om wel of niet één of meerdere huurteams op te zetten.

Vraag 43

Wat vindt u van de klachten over de huurdersorganisatie Klink (die de belangen van de huurders van Portaal zou moeten verdedigen) die beweerd zou hebben dat de huurteams beweren dat vanwege de klachten er sprake van huisuitzetting zou kunnen zijn (terwijl dat niet het geval is) en dat de huurteams 25 euro in rekening brengen voor hun hulp (terwijl huurteams niets in rekening brengen)?

U vraagt mij in te gaan op klachten over de huurdersorganisatie die beweerd zou hebben dat de huurteams iets beweren. Op dit soort beweringen ga ik niet in.

Vraag 44

Bereiken u ook signalen dat (overkoepelende) huurdersorganisaties van woningcorporaties te weinig kritisch richting de woningcorporaties zijn, waardoor zij de belangen van huurders niet meer goed kunnen behartigen? Zo ja, geeft dat dit voldoende aanleiding om wet- en regelgeving hieromtrent aan te passen? Zo nee, kunt u hiernaar informeren?

Huurders van corporatiewoningen gaan zelf over hun vertegenwoordiging. De Wet overleg huurders verhuurder en de Woningwet geven hiervoor de kaders aan. Indien huurders ontevreden over hun huurdersorganisatie zijn, kunnen zij binnen de bestaande structuren hier een oplossing voor vinden. Bijvoorbeeld door zelf actief te worden in de vertegenwoordiging.

Vraag 45

Deelt u de mening dat verhuurders in het redelijk voorstel moeten opnemen dat huurders op kosten van de verhuurder een eigen expert moeten kunnen inschakelen als verhuurders een renovatie slecht uitgevoerd hebben? Zo ja, hoe gaat u dat regelen? Zo nee, waarom niet?

Met de herziene Woningwet hebben huurdersorganisaties een meer nadrukkelijke rol gekregen. Om hun rol goed te kunnen vervullen, is het van belang dat huurdersorganisaties voldoende professioneel kunnen worden ondersteund wanneer dit nodig is. Corporatie en huurdersvertegenwoordiging dienen hier samen afspraken over te maken.

Vraag 46

Deelt u de mening dat verhuurders regelmatig slechte (mede in de zin van onvolledig, slechte zeggenschapsproces, tijdsplanning, vergoedingsregelingen) renovatievoorstellen doen en huurders daarom terecht regelmatig niet instemmen met de renovatie? Indien u niet over deze gegevens beschikt, bent u in het kader van uw programma met betrekking tot de bestaande voorraad dan bereid met de Woonbond hierover in gesprek te gaan?

Nee, deze mening deel ik in zijn algemeenheid niet. Momenteel vinden gesprekken plaats met de Woonbond en Aedes naar aanleiding van de afspraak in de NPA over het vaststellen van een landelijk sociaal statuut voor sloop/nieuwbouw en renovatie. Het doel van dit statuut is om een landelijke leidraad te bieden op basis waarvan corporaties, huurdersvertegenwoordigingen en gemeenten op lokaal niveau de afspraken rondom inspraak en betrokkenheid van huurders bij dit soort trajecten verder kunnen vastleggen. Hier wordt uw Kamer op korte termijn verder over geïnformeerd.

Vraag 47

Bent u voornemens om in uw aanpassing van het redelijk voorstel mee te nemen hoe rechten van huurders gewaarborgd moeten worden om slecht uitgevoerde renovaties te voorkomen? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet?

Een verhuurder is nu al wettelijk verplicht om de huurder genot te verschaffen dat redelijkerwijs verwacht mag verwacht van een goed onderhouden woning. Dit geldt ook bij renovaties. Indien het noodzakelijk is om te renoveren, bestaat er reeds een systeem van inspraak en instemming om de rechten van huurders te waarborgen. Wanneer een woning na een renovatie gebreken vertoont kunnen die via de reguliere weg worden aangekaart.

Vraag 48

Bent u voornemens om in uw aanpassing van het redelijk voorstel mee te nemen op welke vergoedingen huurders aanspraak kunnen maken indien renovaties slecht uitgevoerd worden? Zo ja, welke vergoedingsregelingen zijn dat? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik ben niet voornemens dat te doen. Een mogelijke schadevergoeding is te afhankelijk van de specifieke omstandigheden om daarvoor een generieke regeling in te richten.

Vraag 49

Kunt u begrijpen dat huurders enorm gefrustreerd raken door niet goed uitgevoerde renovaties, die vervolgens lang duren om te verhelpen en dat zij vaak niet weten waar ze naar toe kunnen om het snel opgelost te krijgen?

Ja, ik kan mij die frustratie goed voorstellen. Zoals eerder aangegeven kan de huurder met dit soort klachten in de eerste plaats terecht bij de corporatie zelf. Als de huurder en verhuurder er onderling niet uitkomen, kan de huurder naar de rechter stappen of zich anders melden bij een eventueel huurteam van een gemeente. Zij kunnen huurders helpen om hun recht te behalen.

Vraag 50

Wat vindt u ervan dat woningcorporaties pas in actie komen als bewoners actie voeren en eerder niet of nauwelijks naar de huurders luisteren?

Ik vind het zeer betreurenswaardig als dit gebeurt, maar ik ben ervan overtuigd dat dit uitzonderingen betreft. Ik herken niet het algemene beeld dat de gestelde vragen insinueren dat niet of nauwelijks naar bewoners wordt geluisterd.

Vraag 51

Wat vindt u ervan dat opnieuw door een onafhankelijke expert vastgesteld is dat het geldige energielabel van de bijna 100 gecontroleerde huurwoningen in Groningen niet klopt en daardoor al die huurders zo’n 135 euro per maand te veel huur (in totaal gaat het om meer dan een miljoen euro) betalen?11

Ik vind het bericht over nieuwe casussen in Groningen waarbij huurders mogelijk te veel huur hebben betaald te betreuren. Een deel van de in het artikel genoemde gevallen zijn bekend bij de Huurcommissie. Met de beschikbare informatie heb ik na kunnen gaan dat dit opnieuw oudere energielabels – destijds Energie-Indexen genoemd – van voor 2021 betreffen. Uiterlijk in het opvolgende jaar trekken de certificerende instellingen (CI) een steekproef op de geregistreerde labels. Daarbij zijn deze energielabels volgens de CI niet in de getrokken steekproef terecht gekomen, waardoor eventuele fouten niet aan het licht gekomen zijn. Het is positief dat het sinds februari 2022 mogelijk is voor deze huurders om naar de Huurcommissie te stappen indien een foutief energielabel effect heeft op de huurprijs. Ik heb begrepen dat de Huurcommissie de zaken die zij heeft ontvangen in behandeling heeft genomen.

Vraag 52

Klopt het dat dit nog maar het topje van de ijsberg is en dat het waarschijnlijk gaat om duizenden foutieve energielabels en energielabels waarmee gefraudeerd zijn?

Energielabels zijn 10 jaar geldig en worden steekproefsgewijs gecontroleerd door het trekken van een representatieve steekproef in het opvolgende jaar. Op basis van deze controles kan het voorkomen dat een energielabel wordt aangepast of zelfs ingetrokken. Dat is de wijze waarop de kwaliteit van Energie-Indexen en energielabels op basis van de NTA8800 sinds 2009 is geborgd. Mede door situaties als deze in Groningen, wordt duidelijk dat dit kwaliteitsborgingsysteem niet in alle gevallen voldoende werkt. Zoals aangekondigd in de Kamerbrieven van 30 november 202227 en 29 juni 202328 werk ik daarom aan maatregelen om de aanpak van de kwaliteitsborging te verstevigen door invoering van o.a. een grotere steekproef, zwaardere sancties en publiekrechtelijk toezicht. Dit wordt van toepassing op nieuw geregistreerde energielabels, maar niet op registraties uit het verleden. Daarom laat ik daarnaast ook een klachtenprocedure uitwerken voor fouten in energielabels uit het verleden. In onderstaande grafiek is te zien dat het aantal kritieke afwijkingen in de steekproef in 2022 is afgenomen. In combinatie met de maatregelen heb ik vertrouwen in de kwaliteitsborging voor de toekomst om dergelijke situaties te voorkomen en eventuele fouten aan te pakken.
Figuur 2: Ontwikkeling aantal kritieke afwijkingen in steekproefcontrole van geregistreerde woningbouw basis energielabels, schemabeheerder InstallQ

Vraag 53

Valt hier de certificerende instellingen wat te verwijten c.q. hebben zij gefaald (aangezien het hier gaat om dezelfde energieadviseur)? Zo ja, wat c.q. hoe? Zo nee, waarom niet?

Certificaathouders en certificerende instellingen zijn geaccrediteerd en worden getoetst door de Raad voor Accreditatie op de voorwaarden in de ISO 17.065. Op deze wijze wordt gecontroleerd dat zij voldoen aan de eisen voor de steekproef en de controles. De betrokken CI heeft aangegeven dat, ondanks veel woningbezoeken in de postcodegebieden, de bij ons bekende adressen niet in de steekproef terecht zijn gekomen. Hierdoor valt de CI niet iets te verwijten.

Vraag 54

Heeft de prijsdruk (vanwege de concurrentie) invloed op de kwaliteit van de energielabels? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe kunt u daar een rol in spelen zodat de kwaliteit wel verbetert maar de energielabels nog wel voor de consument betaalbaar blijven?

Het is moeilijk om iets te zeggen over de markt van voor 2021, toen de betreffende energielabels opgenomen en geregistreerd zijn. Sinds de introductie van het energielabel op basis van de NTA8800 is er een verbetering in de kwaliteit te zien en wordt geen negatief effect door concurrentie gesignaleerd. De hoge mate van concurrentie die er momenteel in de markt is, kan adviseurs wel onder tijdsdruk zetten voor concurrerende tarieven. Dit kan leiden tot fouten en kan daarmee invloed hebben op de kwaliteit van het energielabel. Ook in dit licht is het goed om maatregelen te treffen om de kwaliteit ook in de toekomst te blijven waarborgen. De eerdergenoemde maatregelen zijn naar mijn mening in verhouding tot het toenemende belang en gebruik van het energielabel, ook als dit leidt tot een iets hogere prijs.

Vraag 55

Deelt u de mening dat meer begrijpelijke informatie voor de belanghebbende van het energielabel kan helpen om problemen te voorkomen, aangezien technische waarden zoals de rc-waarde en u-waarde een leek niets zeggen? Zo ja, hoe kunt u daar zorg voor dragen? Zo nee, waarom niet?

Met de realisatie van het energielabelafschrift voor ingeschrevenen op MijnOverheid.nl kunnen zowel woningeigenaren als huurders te allen tijde het afschrift inzien van het energielabel van hun woning. Hiermee heeft een eigenaar of huurder meer informatie dan enkel de labelletter en cijfermatige indicatoren die openbaar op EP-online te vinden zijn. Op de eerste pagina van het energielabelafschrift wordt de energieprestatie visueel zo duidelijk mogelijk weergegeven met onder andere plusjes en minnetjes voor isolatie. Tevens is hier bijvoorbeeld te zien of de warmtebehoefte laag, gemiddeld of hoog is. Deze informatie wordt op de tweede pagina nader toegelicht en pas op pagina 3 en verder is meer detailinformatie weergegeven, waaronder de Rc en U-waarden met uitleg en een grafische weergave. Middels deze opbouw is geprobeerd de informatie duidelijk en overzichtelijk weer te geven. Dat neemt niet weg dat dit nog verder verbeterd kan worden en meer toelichting kan bevatten over bijvoorbeeld het verschil tussen het energielabel en de energierekening op basis van het werkelijk gebruik. Ik deel dus uw mening en ben momenteel opnieuw aan het kijken naar verbeteringen en ben daarvoor onder andere in gesprek met de Woonbond.

Vraag 56

Zijn er signalen bij u bekend dat er partijen zijn die werken met niet-gediplomeerd personeel? Zo ja, hoe kunt u daar tegen optreden? Zo nee, kunt u daarnaar informeren?

Het komt voor dat dergelijke signalen bij BZK of RVO binnenkomen. Wanneer hier sprake van is, wordt de benodigde informatie opgehaald uit de energielabel database EP-online. Met deze informatie kan de vakbekwaamheid worden gecontroleerd en het signaal rechtstreeks worden doorgegeven aan de schemabeheerder InstallQ en de betrokken CI. De CI ziet toe op de vakbekwaamheid. Opname of registratie door een niet vakbekwaam adviseur betreft een kritische fout die door de certificaathouder moet worden hersteld. Met een duidelijke klachtenprocedure kan het ontvangen en verwerken van signalen verder ingeregeld worden.

Vraag 57

Klopt het dat in sommige gevallen huurders van flexwoningen geen recht hebben op huurtoeslag aangezien deze flexwoningen soms geen status van onroerend hebben?

In principe hebben huurders van flexwoningen recht op huurtoeslag. Zoals ik in mijn antwoorden op uw eerdere vragen van juni jl.29 heb aangegeven, bestaat er recht op huurtoeslag als er sprake is van een woning. In de Wet op de huurtoeslag wordt een woning omschreven als een onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige woonruimte, onvrije etage dan wel andere onzelfstandige woonruimte is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden. Bij Toeslagen zijn geen recente signalen bekend waar geen huurtoeslag toegekend kan worden voor flexwoningen omdat zij niet aangemerkt zijn als onroerend goed. Indien dit toch zou voorkomen, staat de woning niet geregistreerd als gebouwde onroerende zaak in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). In dat geval wordt contact opgenomen met de burger om te bekijken of toch voldaan wordt aan de voorwaarden.
Voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van een onroerende zaak – en dus van een woning in de zin van de Wet op huurtoeslag – zijn een aantal criteria van belang. Bij de beoordeling of sprake is van een gebouwde onroerende zaak en dus van woonruimte in de zin van artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek (BW), wordt aansluiting gezocht bij het begrip onroerend in de zin van artikel 3:3 BW: onroerend zijn (o.a.) gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn, direct of indirect. De vraag of de «vereniging met de grond» duurzaam is, moet aan de hand van objectieve maatstaven worden beantwoord. Hierbij spelen de volgende criteria een rol: (1) of het gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven; (2) welke bedoeling de bouwer of degene in wiens opdracht gebouwd werd, had; (3) of de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven voor derden kenbaar was; en (4) de verkeersopvatting.30
In het Burgerlijk Wetboek is de intentie van de bouwer van belang en moet deze intentie ook naar buiten toe kenbaar zijn gemaakt. Bij de beoordeling is de duur van een eventuele demontage minder van belang. Ook eenvoudig verplaatsbare constructies kunnen als onroerend worden aangemerkt. Flexwoningen zullen daarom vrijwel altijd ook kunnen worden beschouwd als gebouwde onroerende zaak. Er zijn geen gevallen bekend waarin dat niet zo is.

Vraag 58

Klopt het dat in sommige gevallen huurders van flexwoningen geen recht hebben op huurbescherming aangezien deze flexwoningen soms niet voldoen aan de definitie van woonruimte?

Flexwoningen zijn normale woningen. Het enige bijzondere aan een flexwoning is dat hij ook verplaatst kan worden en daardoor ook op tijdelijk beschikbare locaties kan worden gebruikt in de strijd tegen de woningtekorten. Flexwoningen vallen in principe, evenals permanente woningen, onder de definitie van woonruimte. Er zijn geen situaties bekend waarin huurders van flexwoningen geen recht zouden hebben op huurbescherming.

Vraag 59

Klopt het dat de prijs per m2 bij flexwoningen hoger ligt dan bij reguliere woningen?

Dat kan in zijn algemeenheid niet zo worden gesteld. De kosten voor de bouw van een woning zijn van veel factoren afhankelijk, zoals de manier van bouwen (prefabricage of traditionele bouw), de oppervlakte van de woning, het gekozen materiaal, de duurzaamheidsprestaties etc. In zijn algemeenheid zijn fabrieksmatig gebouwde woningen goedkoper, de bouwprijs van flexwoningen ligt dan ook (meestal) lager dan die van vergelijkbare reguliere woningen. Wel is het zo dat bij het bouwen van verplaatsbare woningen (flexwoningen) op een tijdelijke locatie, rekening moet worden gehouden met verplaatsingskosten.

Vraag 60

Klopt het dat u nu minder enthousiast bent over flexwoningen?

Nee, dat klopt niet. Ik ben nog steeds enthousiast over de plaatsing van verplaatsbare woningen. Door tijdelijk woningen neer te zetten op plaatsen waar dat anders niet was gebeurd, voegen we meer woningen toe aan de woningvoorraad. Het is de snelste manier om het aantal woningen te vergroten. Dit is belangrijk voor iedereen die met spoed een woning nodig heeft en voor mensen die al te lang wachten op een huis. Dat in veel gerealiseerde projecten een (zeer) forse overinschrijving is van woningzoekenden laat zien dat er behoefte is en ruimte is voor dit type woningen. Bij mijn bezoeken aan gerealiseerde projecten hoor ik van de nieuwe bewoners ook veel waardering voor deze woningen.

Vraag 61

Kunt u deze vragen ieder afzonderlijk beantwoorden en deze gelieve niet te clusteren?

Ik heb dit zoveel mogelijk geprobeerd te doen, hoewel dit de leesbaarheid niet altijd ten goede komt.

Vraag 1

Bent u ermee bekend dat woningcorporaties in Groningen hogere winstbelasting moeten betalen vanwege schadevergoedingen die zij ontvangen voor mijnbouwschade?

De slachtoffers van de gaswinning, waaronder ook huurders en woningcorporaties, hebben al veel te veel negatieve gevolgen van de gaswinning moeten ervaren. Een schadevergoeding pakt voor woningcorporaties echter fiscaal neutraal uit. De schadevergoeding wordt in de fiscale winstbepaling betrokken. De uitgaven voor het herstel die de woningcorporatie maakt worden ten laste gebracht van de fiscale winst. Zo wordt (over meerdere jaren bezien) een fiscaal neutrale situatie bereikt. Voor alle ondernemingen geldt dat het bedrag van de voordelen die, onder welke naam en in welke vorm ook, worden verkregen tot de fiscale winst behoren. In algemene zin geldt dan ook dat subsidies of schadevergoedingen die worden verstrekt ten behoeve van de exploitatie van de onderneming tot de fiscale winst behoren. Dat geldt niet alleen ingeval een woningcorporatie een schadevergoeding ontvangt voor mijnbouwschade, maar ook bij andere lichamen die belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting (Vpb) bij brand, een ongeluk en dergelijke, waarbij de derde die de schade heeft veroorzaakt of een verzekeringsmaatschappij de schade vergoedt. Bovendien gelden voor woningcorporaties sinds de invoering van de integrale Vpb-plicht dezelfde regels als voor andere belastingplichtigen in de Vpb. Ook voor andere belastingplichtigen geldt de hoofdregel dat een schadevergoeding tot de winst behoort. Het betreft hier de toepassing van de reguliere regels omtrent het bepalen van de fiscale winst, die voor alle vennootschapsbelastingplichtige lichamen gelden en daarmee ook voor woningcorporaties.
Ingeval alle schade wordt vergoed, zal er voor de fiscale winstbepaling per saldo geen winst of verlies in ogenschouw worden genomen. Tegenover de vergoeding staan namelijk kosten die worden gemaakt voor het herstellen van de schade. Indien een woningcorporatie in een bepaald jaar een hogere fiscale winst behaalt als gevolg van een ontvangen schadevergoeding en daarmee mogelijk over dat jaar meer vennootschapsbelasting is verschuldigd, wordt dit in andere jaren juist gecompenseerd met een lagere fiscale winst (als gevolg van de kosten die gemaakt moeten worden) en leidt dit tot een overeenkomstig lagere vennootschapsbelasting. Indien de vergoeding ziet op kosten die in latere jaren zullen worden gemaakt, kan binnen de kaders van het in de fiscale winstsfeer geldende beginsel van goed koopmansgebruik1 voor de vergoeding een passiefpost (transitorische post of – onder voorwaarden – een voorziening) worden gevormd. De daadwerkelijke kosten dienen dan ten laste van deze passiefpost te komen.

Vraag 2

Vindt u dit ook niet onrechtvaardig? Waarom wordt schadevergoeding ineens belast?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u bereid hier wat aan te doen door de schadevergoedingen niet te belasten dan wel door de corporaties voor de extra winstbelasting de komende jaren blijvend te compenseren? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet ziet geen aanleiding om de vergoedingen op een of andere wijze te defiscaliseren dan wel te voorzien in een compensatie voor woningcorporaties. In het geval alle schade wordt vergoed, is er – kort gezegd – fiscaal per saldo geen winst of verlies. Indien een woningcorporatie in een bepaald jaar een hogere fiscale winst behaalt ten gevolge van een ontvangen schadevergoeding en daarmee mogelijk over dat jaar meer vennootschapsbelasting is verschuldigd, wordt deze in andere jaren gecompenseerd met een lagere fiscale winst en dienovereenkomstig lagere vennootschapsbelasting. Gelet op deze evenwichtige uitwerking voor de belastingheffing ziet het kabinet geen aanleiding om een uitzondering te maken op de hoofdregel dat de vergoeding belast is.

Vraag 4

Bent u bereid de vergoedingen op een of andere wijze te defiscaliseren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Vindt u dit niet ook een voorbeeld van weer een procedurele ellende waar in dit geval corporaties doorheen moeten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Klopt het dat het gaat om groot geld, ongeveer 135 miljoen, waarvan 115 miljoen onder de winstbelasting valt?

In de regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 8 juli 20212 staat dat bij een toekomstbestendig Groningen een woningvoorraad hoort die in goede staat is en voorbereid is op een duurzame energievoorziening. Mede om die reden is voor woningcorporaties met bezit buiten het versterkingsprogramma € 135 miljoen beschikbaar gesteld. Dit bedrag is bedoeld als subsidie aan woningcorporaties in het aardbevingsgebied in de provincie Groningen ten behoeve van een tegemoetkoming aan hun huurders en verduurzaming, onderhoud en verbetering van hun bezit. Dit bedrag kan deel uitmaken van de fiscale winst van woningcorporaties. Van de € 135 miljoen is een bedrag van € 750 per huurder bedoeld als tegemoetkoming.

Vraag 7

Hoeveel geld zouden corporaties daarvan precies moeten ophoesten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Zijn er ook andere voorbeelden in het effectgebied waarbij schadeloosstelling wordt belast? Zo ja, hoe wordt hiermee omgegaan?

Indien vraagstellers doelen op schadeloosstelling naar aanleiding van schade door gaswinning geldt dat eventuele fiscale gevolgschade wordt vergoed door het IMG (Instituut Mijnbouwschade Groningen). Een schadevergoeding van het IMG mag namelijk niet tot gevolg hebben dat een bewoner netto niets aan de schadevergoeding heeft doordat de bewoner toeslagen of uitkeringen verliest door het overschrijden van vermogensgrenzen. Verder geldt de fiscale behandeling zoals omschreven onder antwoorden 1 en 2, en 3, 4 en 5. Deze fiscale behandeling van schadevergoedingen geldt ook bij andere schadeveroorzakende feiten, zoals brand, een ongeluk en dergelijke, waarbij de derde die de schade heeft veroorzaakt of een verzekeringsmaatschappij de schade vergoedt.

Vraag 9

Wilt u voorkomen dat corporaties en daarmee de Groningse huurders worden van dit bizarre regime?

Zoals uit het voorgaande blijkt gelden hier de reguliere regels omtrent het bepalen van de fiscale winst die voor alle vennootschapsbelastingplichtige lichamen gelden en dus ook voor woningcorporaties. In het geval de schadevergoeding voor alle schade wordt vergoed, zou dat niet moeten leiden tot een extra Vpb-druk voor de woningcorporaties over de jaren bezien waarin de vergoeding wordt ontvangen en de kosten worden gemaakt. De fiscaliteit leidt dus niet tot een nadeel voor de woningcorporaties of de huurders. Daarbij is, van de € 135 miljoen, ook een bedrag bestemd voor huurders, dus zij profiteren hier direct van.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huisbazen kunnen meer huur vragen door regels te omzeilen»1?

Ja.

Vraag 2

Sinds wanneer bent u op de hoogte van deze signalen?

Ik ontvang veel signalen van verhuurders die een te hoge huur vragen. Daarom werk in aan het wetsvoorstel betaalbare huur en de modernisering van het WWSO. Het gebruik van de verschillende huurcontractvormen en hoe vaak er binnen de verschillende contracten een te hoge huur wordt gevraagd, wordt niet gemonitord.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat verhuurders het WWS-puntenstelsel omzeilen door groepscontracten af te sluiten in plaats van een individueel contract te sluiten met iedere huurder?

De vorm van het huurcontract maakt het niet mogelijk om het woningwaarderingsstelsel (WWS) of woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) te omzeilen. Voor toepassing van het WWS of het WWSO is de feitelijke situatie doorslaggevend. Kamerverhuur blijft kamerverhuur, ook al is er sprake van een groepscontract. Het feit dat het gaat om verschillende huishoudens maakt dat er sprake is van onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur) en dat het WWSO van toepassing is. Daar doet de vorm van het huurcontract geen afbreuk aan.
Er is geen nationale wet- of regelgeving die groepscontracten expliciet verbiedt. Ik vind deze contractvorm ook niet per definitie onwenselijk. Gezien de grote schaarste moeten we de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk benutten. Groepscontracten zijn een manier voor mensen om een woning te delen.
Wel vind ik het onwenselijk als deze contractvorm geadviseerd en/of gebruikt wordt om een te hoge huur te vragen en de schijn te wekken dat hiermee de huurprijsregulering kan worden omzeild. Om dergelijke misstanden te helpen voorkomen, werk ik aan het reguleren van de middenhuur, het dwingend maken van het WWS en een herziening van het WWSO.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het feit dat vastgoedadvocaten deze vorm van het omzeilen van het WWS zonder consequenties kunnen adviseren?2

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Welke instrumenten hebben gemeenten nu om dit oneigenlijk gebruik van groepscontracten tegen te gaan?

Gemeenten hebben verschillende publiekrechtelijke instrumenten tot hun beschikking om oneigenlijk gebruik van groepscontracten tegen te gaan. Ze kunnen onder meer het hebben van een individueel huurcontract verplicht stellen bij het verlenen van een omzettingsvergunning voor verkamering. De gemeente Amsterdam heeft dit bijvoorbeeld verplicht gesteld in de huisvestingsverordening.

Vraag 6

Wat gaat u doen om dit perverse gedrag van advocaten en verhuurders tegen te gaan?

Met het wetsvoorstel betaalbare huur versterk ik de positie van huurders. Ik breid het gereguleerde huursegment uit tot 187 WWS-punten, dit zijn zelfstandige huurwoningen tot circa € 1.100. Ook maak ik het WWS dwingend en herzie ik het WWSO. Verhuurders zijn dan verplicht zich hieraan te houden. Hiermee bereid ik de mogelijkheden voor huurders om hun recht te halen uit. Huurders kunnen zelf naar de Huurcommissie stappen, maar ook de gemeenten gaan hierop handhaven. Bij het verder uitwerken van het wetsvoorstel blijf ik in gesprek met huurders, verhuurders en gemeenten om te bezien of we voldoende doen om de positie van de huurder te beschermen.

Vraag 7

Gaat u deze problematiek betrekken bij de Wet betaalbare huur om nog meer misbruik te voorkomen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat huurders met een laag inkomen van niet-toegelaten instellingen (woningbouwverenigingen, -stichtingen zonder winstoogmerk met een bepaald signatuur zoals voor ambtenaren, senioren, gericht op zorg, Niet-Winstbeogende Instellingen (NWI), kleinere woningcorporaties etc.) niet in aanmerking kwamen voor de afgelopen eenmalige huurverlagingen die wel gegeven werden aan huurders met een laag inkomen van toegelaten instellingen?

Ja, daar ben ik bekend mee en dit is tijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel aan de orde geweest. De huurverlaging is onderdeel van de Nationale Prestatieafspraken. Dit zijn afspraken die ik heb gemaakt met Aedes, de vereniging van woningcorporaties (toegelaten instellingen volkshuisvesting), de Woonbond en de VNG.
Toegelaten instellingen volkshuisvesting hebben bepaalde plichten die voortvloeien uit de Woningwet, maar ook bepaalde rechten zoals het kunnen sluiten van geborgde leningen ten behoeve van nieuwbouw of renovatie/verduurzaming. Om een toegelaten instelling volkshuisvesting te zijn moet een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid of een stichting zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn, beogen haar financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten, en als zodanig ook zijn toegelaten door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) als toegelaten instelling volkshuisvesting. De wettelijke verplichting de huur te verlagen is vastgelegd in de Woningwet en geldt voor alle toegelaten instellingen volkshuisvesting. Die verplichting geldt niet voor andere verhuurders van woonruimte.

Vraag 2

Bent u het eens met de stelling dat dat huurders met een laag inkomen die bij een niet-toegelaten instelling huren ook in aanmerking dienen te komen voor de eenmalige huurverlaging? Zo ja, op welke termijn kunt u dit bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?

Tijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor huurders met een laag inkomen (36 281)1 heb ik toegelicht waarom de verplichting om de huur voor huurders met een laag inkomen te verlagen naar € 575,03 alleen voor woningcorporaties (toegelaten instellingen volkshuisvesting) geldt. Ik heb toen toegelicht dat ook ik graag had gewild dat ook andere huurders met een laag inkomen een (afdwingbaar) recht op huurverlaging zouden kunnen krijgen, maar dat ik daartoe geen mogelijkheden zie. De redenen dat ik die mogelijkheden niet zie zijn, naast het feit dat andere verhuurders geen partij waren bij de Nationale prestatieafspraken waar deze huurverlaging is afgesproken, dat dit een inbreuk op is het eigendomsrecht van particuliere verhuurders waarvoor een adequate financiële tegemoetkoming nodig zou zijn, en dat het praktisch niet uitvoerbaar is om het grote aantal particuliere verhuurders hierbij te betrekken.
Uiteindelijk was er de keuze tussen enerzijds circa 600.000 huurders van woningcorporaties een recht op huurverlaging te geven en anderzijds circa 700.000 huurders (600.000 huurders van woningcorporaties en 100.000 huurders van andere verhuurders) met een laag inkomen geen recht op huurverlaging te geven. Het kabinet en het parlement hebben ervoor gekozen om circa 600.000 huurders van woningcorporaties een recht op huurverlaging te geven.

Vraag 3

Indien deze huurders niet op dezelfde manier in aanmerking kunnen komen voor de eenmalige huurverlaging, kunt u dan aangeven op welke manier u deze huurders wel tegemoet kan komen, aangezien de woonlasten van deze huurders met een laag inkomen net zo hoog of zelfs hoger zijn vanwege het feit dat deze niet-toegelaten instellingen niet passend toewijzen?

Het staat andere verhuurders dan woningcorporaties vrij om net als woningcorporaties de huur voor huurders met een laag inkomen naar € 575,03 te verlagen, maar zij zijn daartoe niet wettelijk verplicht. Daarbij geldt dan wel dat het verzoek hiertoe van de huurder moet komen. Andere verhuurders dan woningcorporaties kunnen die huurverlaging op basis van door de huurder zelf aangedragen inkomensgegevens verlenen. Er is geen mogelijkheid om het initiatief hiervoor bij particuliere verhuurders te leggen, omdat er geen wettelijke grondslag is voor gegevensuitwisseling tussen de Belastingdienst en overige verhuurders ten behoeve van de huurverlaging; zonder die wettelijke grondslag is de Belastingdienst gehouden aan zijn geheimhoudingsplicht.
Huurders van andere verhuurders komen in aanmerking voor huurtoeslag, onder dezelfde voorwaarden als voor huurders van woningcorporaties. Verder is de gereguleerde huur in de particuliere sector met het woningwaarderingsstelsel en de jaarlijkse maximale huurprijsverhoging gereguleerd. Voor de maximale huurprijsverhoging in het gereguleerde segment geldt dat deze in de periode 2023–2025 wordt gekoppeld aan de loonontwikkeling. Dit geldt ook voor huurders bij woningcorporaties en voor huurders met een gereguleerd huurcontract bij een andere verhuurder. Hiermee wordt geborgd dat de huur in principe elk jaar niet harder stijgt dan het inkomen van huurders. De huurquote, het deel van het inkomen dat huurders aan huur besteden, moet door de koppeling van de toegestane huurverhoging aan de loonontwikkeling automatisch minimaal gelijk blijven.
Tot slot is in mei 2022 de WOZ-cap in het woningwaarderingsstelsel in werking getreden om de betaalbaarheid voor huurders van sociale huurwoningen van particuliere verhuurders te verbeteren. Hierbij wordt het puntenaantal voortkomend uit de WOZ-waarde beperkt tot 30% van het totaal aantal punten van de zelfstandige woning.

Vraag 4

Bent u bereid om in het vervolg positieve maatregelen die wel gelden voor huurders van toegelaten instellingen ook te laten gelden voor huurders van niet-toegelaten instellingen?

Het is altijd ons streven om maatregelen die positief uitpakken voor huurders te laten gelden voor huurders van alle typen verhuurders. Maar problemen met de inbreuk op het eigendomsrecht van verhuurders, de wettelijke verplichting voor woningcorporaties om de doelgroep betaalbaar te huisvesten en uitvoerbaarheid kunnen er in sommige gevallen toe leiden dat een andere keuze moet worden gemaakt.

Vraag 5

Welke (mogelijke) nadelen zijn er nog meer voor huurders die bij een niet-toegelaten instelling huren, bijvoorbeeld de positieve consequenties van de Nationale Prestatieafspraken die wel gelden voor huurders van een toegelaten instelling?

De wettelijke en maatschappelijke taken van woningcorporaties en van particuliere verhuurders verschillen. Toegelaten instellingen volkshuisvesting hebben meer verplichtingen dan andere verhuurders zoals het toewijzen van woningen aan de doelgroep, aan passend toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen. Daar staan een aantal voordelen voor toegelaten instellingen volkshuisvesting tegenover zoals het kunnen aantrekken van geborgde leningen ten behoeve van nieuwbouw of renovatie/verduurzaming.
Het is daarbij ook zo dat veel maatregelen die zijn afgesproken in de Nationale prestatieafspraken met de corporaties, uiteraard ten goede komen aan zittende en toekomstige huurders van de corporaties. Te denken valt aan de uitfasering van slechtste energielabels, waarvoor ik voor andere verhuurders ook een wettelijke verplichting nodig heb, de afspraak om voor isolatiemaatregelen geen huurverhoging aan de zittende huurder te vragen, of de extra investeringen die corporaties gaan doen in woningverbetering om bijvoorbeeld vocht- en schimmelproblematiek op te lossen. Dit zijn vrijwillige inspanningen van de corporaties die niet gelden voor anders verhuurders.
Huurders van woningen van andere verhuurders dan een toegelaten instelling volkshuisvesting hebben in beginsel op basis van het Burgerlijk Wetboek dezelfde rechten en plichten als huurders van een toegelaten instelling. Alleen in uitzonderingen wordt de rechtsgelijkheid tussen huurders van toegelaten instellingen volkshuisvesting en huurders van andere huurders doorbroken. De huurverlaging voor huurders met een laag inkomen is daar een voorbeeld van.

Vraag 6

Bent u het met de stelling eens dat huurders bij een niet-toegelaten instelling op de hoogte moeten worden gesteld van deze status (eventueel voordat zij een huurovereenkomst tekenen) en de mogelijke nadelen die zij als gevolg van die status kunnen ondervinden? Hebben/krijgen die huurders anders niet het idee dat zij bij een reguliere woningcorporatie huren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn kunt u dit bewerkstelligen?

Ik heb niet het beeld dat huurders zich onvoldoende bewust zijn van het feit of zij huren van een woningcorporatie of van een andere (particuliere) verhuurder.
Voor kandidaat-huurders is het doorgaans wel duidelijk of zij bij een woningcorporatie (toegelaten instelling volkshuisvesting) gaan huren of niet, doordat woningzoekenden voor woningen van woningcorporaties vaak ingeschreven moeten staan bij het lokale woningverdeelsysteem. Verhuur door andere verhuurder gebeurt doorgaans direct via de verhuurder, of via een bemiddelaar/makelaar; de huurder hoeft dan niet ingeschreven te staan in het woningverdeelsysteem («op de wachtlijst staan»). Bovendien gelden voor woningen van andere verhuurders geen maximum-inkomensgrenzen, zoals die doorgaans wel gelden voor DAEB-woningen van woningcorporaties.

Vraag 7

Klopt het dat deze niet-toegelaten instellingen bewust niet toegelaten willen worden om op deze manier de verplichtingen uit de Woningwet te omzeilen? Zo ja, wat vindt u hiervan? Zo nee, wat zijn de redenen om niet toegelaten te willen worden?

Er zijn verschillende redenen waarom een verhuurder wel of niet een toegelaten instelling volkshuisvesting wil worden. Toegelaten instellingen moeten voldoen aan een grote hoeveelheid plichten die voortvloeien uit de Woningwet, voldoen aan verschillende (administratieve) voorwaarden om in aanmerking te komen voor geborgde leningen en voldoen aan alle vereisten voor de statuten. Ook is er sprake van een gesloten systeem: een toegelaten instelling volkshuisvesting kan er niet voor kiezen om de toelating «terug te geven» en verder te gaan als andere verhuurder. Daarentegen levert dit de verhuurder ook een voordeel op, namelijk rentevoordeel door geborgde leningen.

Vraag 8

Hoeveel niet-toegelaten instellingen zijn er naar schatting en kunt u inzichtelijk maken of er sprake is van een trend? Indien u niet over deze informatie beschikt bent u dan bereid om hier onderzoek naar te verrichten?

Er is geen sluitend overzicht van het aantal verhuurders dat geen toegelaten instelling volkshuisvesting is. Zoals in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor huurders met een laag inkomen2 is aangegeven, zijn er naar schatting ongeveer 13.500 verhuurders die woningen in het gereguleerde segment verhuren. Er zijn naar schatting ca. 40.000 verhuurders die (ook) een of meer woningen in het geliberaliseerde segment (duurdere huur, vrije sectorhuur) verhuren.

Vraag 9

Hoeveel woningen hebben deze niet-toegelaten instellingen naar schatting in bezit? En hoeveel daarvan vallen in het gereguleerd segment? Indien u niet over deze cijfers beschikt bent u dan bereid om dit in bovengenoemd onderzoek mee te nemen?

Er zijn in Nederland ruim 3 miljoen bewoonde huurwoningen. Circa 69% daarvan is in het bezit van woningcorporaties (toegelaten instellingen) en 31% in het bezit van andere verhuurders.3 Volgens gegevens van het CBS waren in 2022 ruim 1,1 miljoen (1,134 miljoen) woningen in eigendom van een andere verhuurder dan een toegelaten instelling volkshuisvesting. Circa 50% van die 1,1 miljoen huurwoningen van andere verhuurders worden in het gereguleerde segment verhuurd, de andere 50% in het geliberaliseerde segment. Woningcorporaties verhuren vrijwel voor het overgrootste deel in het gereguleerde segment en slechts heel beperkt in het geliberaliseerde segment.

Vraag 10

Hoeveel sociale huurders met een laag inkomen kwamen (bij benadering) in totaal voor de afgelopen eenmalige huurverlaging niet in aanmerking, omdat ze niet huren bij een toegelaten instelling terwijl zij er dus wel recht op zouden hebben gehad als ze van een toegelaten instelling huren? Kunt u dat aantal (bij benadering) specificeren (aantal sociale huurders hurend bij commerciële verhuurders/particulieren, niet-toegelaten instellingen, intermediaire verhuur etc.)?

In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor huurders met een laag inkomen4 is aangegeven dat naar schatting circa 100.000 huurders in het gereguleerde segment van andere verhuurders op grond van hun inkomen en hun huurprijs in aanmerking zouden komen voor een huurverlaging naar € 575,03 per maand.

Vraag 1

Klopt het dat huurders die recht hebben op huurverlaging op basis van de recente Wijziging van de Woningwet (huurverlaging 2023 voor huurders met lager inkomen) geen aanspraak meer kunnen maken op de huurverlaging wanneer ze naar een andere corporatiewoning zijn verhuisd na 1 maart 2023?

Ja, dat klopt. In die zin dat woningcorporaties niet verplicht zijn om bij huurcontracten die na 1 maart 2023 zijn ingegaan de huur te verlagen naar € 575,03 (prijspeil 2023).

Vraag 2

Zo ja, Waarom is dat zo? Zo nee, waarom wordt dit momenteel niet expliciet (online) vermeld aan huurders?

Het recht op huurverlaging geldt alleen voor zittende huurders, dat wil zeggen voor huurders die hun woning of woonwagen op 1 maart 2023 al huurden. Dit staat in de overheidsinformatie over het recht op huurverlaging.1
Op het moment dat een huurwoning wordt toegewezen aan een nieuwe huurder, wordt deze woning passend toegewezen. Dit zorgt ervoor dat de huur van de woning past bij het (lagere) inkomen van de huurder en voorkomt dat huishoudens een te dure woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen. Huurders met een huurcontract dat na 1 maart 2023 is ingegaan hebben door het passend toewijzen een bij het inkomen passende huurwoning. Met de huurverlagingsregeling is geen nieuwe passendheidsnorm (lagere toewijzingshuurgrens) beoogd.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het verliezen van het recht op huurverlaging bij verhuizing naar een andere sociale huurwoning niet strookt met het feit dat huurders tot 30 december 2024 een huurverlagingsverzoek in kunnen dienen?

Nee, doordat de huurwoning passend is toegewezen is de huurwoning passend bij het inkomen van de huurder. De mogelijkheid om tot eind 2024 huurverlaging te kunnen verzoeken is geboden zodat ook (op 1 maart 2023) zittende huurders van wie het gezamenlijk inkomen in 2022, 2023 of 2024 tot 120% van het minimuminkomensijkpunt (of lager) is gedaald, de huurverlaging kunnen vragen

Vraag 4

Wat gaat u doen om alle huurders die aan de vereisten voldoen, ook degenen die van corporatiewoning wisselen, aanspraak te laten maken op hun recht tot huurverlaging?

De wetgeving bepaalt dat alleen huurders die hun woning of woonwagen op 1 maart 2023 van hun woningcorporatie huurden aan de vereisten voldoen, als hun inkomen laag genoeg is en de huurprijs die zij betalen voor die woning of woonwagen hoger is dan € 575,03 per maand (prijspeil 2023). Huurders die nu van woningcorporatiewoning wisselen voldoen daardoor niet aan de wettelijke vereisten voor de huurverlaging.
Zoals in het antwoord op vraag 3 uiteen is gezet geldt dat woningcorporaties bij woningtoewijzing aan huurders met een lager inkomen passend moeten toewijzen, dat wil zeggen met een huurprijs die niet hoger is dan de voor het betreffende huishouden toepasselijke aftoppingsgrens2 voor de huurtoeslag. Met de huurverlagingsregeling is geen nieuwe passendheidsnorm (lagere toewijzingshuurgrens) beoogd.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Woningcorporatiebazen privé actief als vastgoedbelegger, sector scherpt integriteitscode aan»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat corporatiebazen zelf woningen verhuren voor rendement?

Belangenverstrengeling (of de schijn daarvan) moet te allen tijde worden voorkomen. Van topfunctionarissen van woningcorporaties, zowel bestuurders als commissarissen, mag worden verwacht dat zij de sensitiviteit hebben dat commerciële verhuur door henzelf snel tot verstrengeling kan leiden met de belangen van de woningcorporatie, ook al is de verhuur niet expliciet door regelgeving verboden.
Bovendien hebben topfunctionarissen bij woningcorporaties een voorbeeldfunctie. Dat houdt ook in dat, voor zover zij eigenaar zijn van een eigen vastgoedportefeuille waarvan is vastgesteld dat deze niet in strijd zijn met de belangen van de woningcorporatie, zij geen onredelijke huurprijzen vragen en zich te allen tijde als goed verhuurder gedragen.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat sommige van deze woningen op een steenworp afstand liggen van grote herstructureringsprojecten in opdracht van de corporatie waar deze bestuurders actief zijn?

Dit is onwenselijk: de kans op (de schijn van) belangenverstrengeling is dan te groot.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat bij de bouw van sommige van deze woningen aannemers betrokken zijn die ook opdrachtnemer zijn van de corporatie waar deze bestuurders actief zijn?

Hiervoor geldt hetzelfde als voor de situatie in vraag 3, namelijk dat dit onwenselijk is omdat de kans op (de schijn van) belangenverstrengeling daarbij te groot is.

Vraag 5

Hoe kan mogelijke belangenverstrengeling in dergelijke situaties beter worden voorkomen?

De sector is wat mij betreft primair zelf aan zet, omdat het belangrijk is dat integriteit en maatschappelijke sensitiviteit kwaliteiten zijn die worden geïnternaliseerd en niet extern afgedwongen. Topfunctionarissen moeten elkaar daar op aanspreken zodat, ook in die gevallen dat de regelgeving ruimte laat of onduidelijk is, beslissingen worden genomen vanuit de juiste houding.
Ik zie dat de sector dit oppakt met de aanscherping van de governancecode van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Deze aanscherping, waarbij voor het verhuren van woningen met een rendementsdoelstelling als uitgangspunt geldt «nee, tenzij», onderschrijf ik volledig. Dit is een streng uitgangspunt, dat er in de praktijk naar verwachting toe zal leiden dat er minder topfunctionarissen met een eigen commerciële vastgoedportefeuille bij woningcorporaties werkzaam zullen zijn.
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft de casussen die naar voren zijn gekomen ook tegen het licht gehouden en hierover met de betreffende corporaties gesproken. Inmiddels heeft een aantal functionarissen zelf de conclusies uit het onderzoek van Nieuwsuur getrokken door zich terug te trekken uit hun functie of door hun vastgoedpositie te (gaan) verkopen. De Aw beoordeelt of de RvC daar waar nodig passende maatregelen neemt. Wanneer deze uitblijven kan de Aw gebruik maken van de interventies die haar ter beschikking staan.
Ten aanzien van het voorkomen van soortgelijke problematiek in de toekomst is de Aw als extern toezichthouder van mening dat de acties en maatregelen die de sector zelf in reactie op het onderzoek van Nieuwsuur neemt voldoende vertrouwen bieden. Dit past bij de principle-based uitgangspunten in de recent herziene Woningwet en het risicogericht toezicht door de Aw hierop. Hierbij ligt de focus op het bredere belang van stevig intern toezicht bij woningcorporaties om (de schijn van) belangenverstrengeling en niet-integer handelen te voorkomen. De Aw zal de komende tijd die acties blijven monitoren, maar ziet gegeven de reactie vanuit de sector vooralsnog geen reden om zelf aanvullende maatregelen te nemen. Ik ondersteun deze lijn.

Vraag 6

Deelt u de mening dat bestuurders en toezichthouders er voor de belangen van huurders zitten, dus nooit zelf voor torenhoge huren mogen verhuren of anderszins belangen mogen hebben die ook gespannen voet staan met de doelstellingen van de sociale woningbouw? Deelt u de opvatting dat voor deze mensen geen plaats is en we ze kunnen missen als kiespijn? Bent u bereid de betreffende corporaties daarop aan te spreken?

Zie hiervoor mijn antwoord op vragen 2 en 5.

Vraag 7

Gaat u met de Autoriteit Woningcorporaties in gesprek om te kijken hoe de integriteitscode verder kan worden aangescherpt? Zo ja, kunt u de resultaten hiervan terugkoppelen?

Zie mijn antwoord op vraag 5.

Vraag 1

Bent u bekend met het gezamenlijk onderzoek van de NOS en Nieuwsuur, waaruit blijkt dat commissarissen en bestuurders bij zo'n twintig woningcorporaties privéhuizen blijken te verhuren voor persoonlijk rendement?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat bestuurders en commissarissen van woningcorporaties, gezien hun publieke functie, een voorbeeldrol hebben en dat het daarom principieel onwenselijk is dat zij vastgoed verhuren voor persoonlijk rendement?

Belangenverstrengeling (of de schijn daarvan) moet te allen tijde worden voorkomen. Van topfunctionarissen van woningcorporaties, zowel bestuurders als commissarissen, mag worden verwacht dat zij de sensitiviteit hebben dat commerciële verhuur door henzelf snel kan leiden tot (de schijn van) verstrengeling met het belang van de woningcorporatie, ook al is de verhuur op zichzelf niet expliciet door wet- en regelgeving verboden.
Dit gezegd hebbende, onderschrijf ik de aanscherping van de governancecode van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), waarbij voor het verhuren van woningen met een rendementsdoelstelling als uitgangspunt geldt: «Nee, tenzij». Dit is een streng uitgangspunt, dat er in de praktijk naar verwachting toe zal leiden dat er minder topfunctionarissen met een eigen commerciële vastgoedportefeuille bij woningcorporaties werkzaam zullen zijn.
In de uitzonderlijke gevallen dat het bezit van woningen met een rendementsdoelstelling niet leidt tot strijd met de belangen van de corporatie, zal dit altijd goed uitlegbaar moeten zijn, transparant verantwoord moeten worden en mag er aantoonbaar geen sprake zijn van belangenverstrengeling. Ik verwacht van Raden van Commissarissen (RvC) dat hiervoor aandacht is en dat zij in deze uitzonderlijke gevallen hebben gezorgd voor waarborgen die belangenverstrengeling of de schijn daarvan voorkomen.
Verder hebben topfunctionarissen bij woningcorporaties een voorbeeldfunctie. Dat houdt ook in dat, voor zover zij eigenaar zijn van een eigen vastgoedportefeuille waarvan is vastgesteld dat deze niet in strijd is met de belangen van de woningcorporatie, zij geen onredelijke huurprijzen vragen en zich te allen tijde als goed verhuurder gedragen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het verhuren van deze huizen voor maandbedragen die niet redelijk zijn dubbel onwenselijk is en afbreuk doet aan de geloofwaardigheid van de sector?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Klopt het dat woningcorporaties het huizenbezit van de functionarissen op dit moment niet hoeven te melden bij de Autoriteit woningcorporaties? Zo ja, wat vindt u hiervan? Zo ja, waarom is hiervoor gekozen?

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) stelt bij de beoordeling van aankomende bestuurders en commissarissen vragen over mogelijke deelbelangen van de kandidaat, over de verwevenheid met andere leden van de RvC en/of bestuur en over de onverenigbaarheid met (neven)functies van de kandidaat. Ook wordt gevraagd naar beheersmaatregelen die de RvC treft om mogelijke (schijn van) belangenverstrengeling te voorkomen, beëindigen of beheersen. De vragen zijn bewust open geformuleerd om te voorkomen dat door het specifiek noemen van het ene mogelijke deelbelang, andere deelbelangen onderbelicht worden.
Ondanks dat niet expliciet naar vastgoed wordt gevraagd mag van (beoogde) topfunctionarissen bij woningcorporaties worden verwacht dat zij begrijpen dat het hebben van eigen commercieel vastgoed een belang is dat kan botsen met het corporatiebelang. De functionarissen die dit niet hebben gemeld zijn hierin tekortgeschoten.

Vraag 5

Hoe is het mogelijk dat na de uitkomsten van de Parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties in 2014 een lacune is blijven bestaan in het toezicht op het vastgoedbezit van corporatiebestuurders en de (schijn van) belangenverstrengeling die hier mogelijk uit voortvloeit?

De lessen van de Parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties zijn vertaald met de wijziging van de Woningwet in 2015 naar strengere regelgeving op allerlei terreinen, inclusief een onafhankelijke externe toezichthouder. Regelgeving kan echter niet elke situatie voorzien. Daarom is het hebben van een juiste houding bij topfunctionarissen van woningcorporaties zo belangrijk. Dit moet iets zijn van de sector zelf. Met de aanscherping van de governancecode wordt daartoe een belangrijke stap gezet.

Vraag 6

In hoeverre overtreden bestuurders van woningcorporaties die privévastgoed verhuren voor persoonlijk rendement in de directe omgeving van de woningcorporatie waarvoor zij werken de Woningwet, waarin staat dat het lidmaatschap van bestuurders en commissarissen bij woningcorporaties onverenigbaar is met enige andere functie waarvan de uitoefening nadelig kan zijn voor de belangen van de corporatie?

Verhuur van vastgoed in het gereguleerde segment in het werkgebied van de corporatie is in beginsel ongewenst. Of er sprake is van onverenigbaarheid met het lidmaatschap van bestuurders en commissarissen, of sprake is van (schijn van) belangenverstrengeling, is afhankelijk van verschillende factoren en de beoordeling daarvan is maatwerk. Om hierover vooraf meer duidelijkheid te bieden is het aanpassen van de governancecode met een uitgangspunt van «nee, tenzij» een goede stap. Ter ondersteuning van deze aanpassing wordt door de sector gewerkt aan een meer concrete handreiking die invulling geeft ten aanzien van privé verhuur van vastgoed.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de genoemde praktijken de integriteit van de corporatiesector schaden en het daarom van cruciaal belang is om zo spoedig mogelijk met aangescherpte regelgeving en aanpassingen van het toezichtkader te komen?

Wanneer er sprake is van (de schijn van) belangenverstrengeling of wanneer topfunctionarissen bij woningcorporaties zich niet gedragen als goed verhuurder, dan schaadt dit naar mijn mening inderdaad de integriteit van de corporatiesector. Ik verwacht van topfunctionarissen bij woningcorporaties dat zij zich in hun handelen te allen tijde bewust zijn van het maatschappelijke karakter van de corporatie en van hun voorbeeldfunctie. Hun integriteit mag niet ter discussie staan. Ik vind het ook belangrijk dat topfunctionarissen elkaar daar op aanspreken. Dit is primair aan de sector zelf, en daarom is de aanscherping van de governancecode van Aedes en VTW naar mijn mening de juiste weg om dit te bereiken.
De Aw heeft de casussen die naar voren zijn gekomen zelf ook tegen het licht gehouden en hierover met de betreffende corporaties gesproken. Inmiddels heeft een aantal functionarissen zelf de conclusies uit het onderzoek van Nieuwsuur getrokken door zich terug te trekken uit hun functie of door hun vastgoedpositie te (gaan) verkopen. De Aw beoordeelt of de RvC daar waar nodig passende maatregelen neemt. Wanneer deze uitblijven kan de Aw gebruik maken van de interventies die haar ter beschikking staan.
Ten aanzien van het voorkomen van soortgelijke problematiek in de toekomst is de Aw als extern toezichthouder van mening dat de acties en maatregelen die de sector zelf in reactie op het onderzoek van Nieuwsuur neemt voldoende vertrouwen bieden. Dit past bij de principle-based uitgangspunten in de recent herziene Woningwet en het risicogericht toezicht door de Aw hierop. Hierbij ligt de focus op het bredere belang van stevig intern toezicht bij woningcorporaties om (de schijn van) belangenverstrengeling en niet-integer handelen te voorkomen. De Aw zal de komende tijd die acties blijven monitoren, maar ziet gegeven de reactie vanuit de sector vooralsnog geen reden om zelf aanvullende maatregelen te nemen. Ik ondersteun deze lijn.

Vraag 8

Heeft de regelgeving voldoende sanctionerende maatregelen wat u betreft, mede gezien deze recente berichtgeving?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Hoe gaat u sturing geven aan en toezien op de aanscherping van de regels en de handhaving van deze aangescherpte regelgeving?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Klopt het dat de Autoriteit woningcorporaties, die toezicht moet houden op de sector, een onderzoek gaat instellen naar het privé verhuren van huizen door hoge functionarissen van woningcorporaties? Zo ja, bent u bereid de uitkomsten van dit onderzoek met de Tweede Kamer te delen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 11

Klopt het dat Aedes de integriteitscode gaat aanscherpen specifiek op dit punt? Bent u in overleg met Aedes hierover en bent u van mening dat dit afdoende is? Hoe zorgt u ervoor dat ook bestuurders van woningcorporaties die niet zijn aangesloten bij Aedes zich houden aan deze integriteitscodes?

Dat klopt, Aedes en VTW gaan de gezamenlijke governancecode aanscherpen, zie mijn antwoord op de vragen 2, 7 en 9.