Het bericht dat huurverhogingen leiden tot armoede |
|
Sadet Karabulut (SP), Farshad Bashir (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Jetta Klijnsma (staatssecretaris sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA) |
|
![]() |
Wat is uw reactie op het artikel dat huurverhogingen leiden tot armoede?1
Het betreffende artikel suggereert een directe relatie tussen huurverhogingen en schuldenlast of armoede. Het artikel verwijst naar het Nibud-onderzoek «Geldzaken in de praktijk 2015», waaruit naar voren komt dat huishoudens betalingsachterstanden nu vaker wijten aan de vaste lasten dan in 2012. Maar zowel in 2012 als in 2015 gaven huishoudens inkomensdaling aan als tweede belangrijkste oorzaak van hun betalingsproblemen.
Wanneer huishoudens te maken krijgen met een inkomensdaling stijgen in het algemeen de vaste lasten ten opzichte van het inkomen. Het rijk waarborgt via het systeem van toeslagen dat (o.a.) de zorgkosten en huren voor de laagste inkomensgroepen betaalbaar blijven. Met de inkomensafhankelijke huurverhoging werden de huishoudens met een lager inkomen ontzien, de huurtoeslagont-vangers krijgen de huurverhoging grotendeels via de huurtoeslag gecompenseerd.
Zie ook het antwoord op vraag 5.
Neemt u de oproep van de Woonbond over om haast te maken met huurmatiging? Zo ja, hoe en wanneer gaat u zorgen voor huurmatiging? Zo nee, hoe verhoudt zich dit tot de door u benoemde prioriteit «betaalbaarheid» van volkshuisvesting?2 3
Het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015, waarvan de invoering van de door Woonbond en Aedes voorgestelde huursombenadering deel uitmaakt, ligt voor advies bij de Raad van State. Ik verwacht dit wetsvoorstel binnenkort bij uw Kamer in te dienen.
Ik verwacht overigens dat veel woningcorporaties bij de huurverhoging van 2016 uit eigen beweging de door Aedes en Woonbond overeengekomen huursombenadering zullen gaan toepassen.
In de brief van 22 juni 2015 (Kamerstuk 32 847, nr. 180) heb ik als stelselverantwoordelijke Minister (conform artikel 39, tweede lid van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, BTIV) prioriteiten voor de periode 2016–2019 benoemd, waarvan corporaties worden geacht deze in hun bod op de woonvisie van de gemeente te betrekken. Die prioriteiten zijn:
Van gemeenten, woningcorporaties en hun huurdersorganisaties wordt dus verwacht dat zij in hun prestatieafspraken ook afspraken maken over de betaalbaarheid van de huurwoningvoorraad van de woningcorporaties.
Hoeveel huurders zitten in een vergelijkbare situatie als de mevrouw uit het artikel en leven in armoede?
Uit een analyse van achterliggende gegevens uit de Monitor Betalingsachterstanden 20144 blijkt dat 9% van de huurders een betalingsachterstand op de huur heeft of in de 12 maanden voorafgaand aan de enquête heeft gehad. Van de huurders met een netto inkomen van maximaal € 1.000 per maand heeft 14% een betalingsachterstand op de huur. Op basis van deze cijfers is niet te herleiden in welke mate de hoogte van de huur een rol speelt bij het ontstaan van schulden. Het ontstaan van een betalingsachterstand op de huur kan meerdere oorzaken hebben. Bovendien leidt het hebben van een laag inkomen niet automatisch tot armoede.
Bent u bereid om, gezien de groeiende betalingsproblemen bij lage- en middeninkomens, de huren te bevriezen? Zo nee, waarom niet?
Nee, ik ben niet bereid verhuurders te verplichten de huren te bevriezen. Verhuurders hebben te maken met stijgende onderhoudsprijzen en van hen wordt verwacht dat zij een bijdrage leveren in het energiezuiniger maken van de bestaande woningvoorraad. In de huursombenadering zoals door Aedes en Woonbond overeengekomen en zoals ik die overneem in het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015 (zie antwoord op vraag 2) is ook geen sprake van bevriezing van de huren. Zoals ik hiervoor heb aangegeven, verwacht ik dat veel woningcorporaties hun huursomstijging in 2016 (uit eigen beweging) conform het akkoord van Aedes en Woonbond zullen matigen tot maximaal inflatie+1%. Binnen die huursomstijging hebben woningcorporaties de ruimte om hun jaarlijkse huurverhoging voor individuele woningen te variëren van 0% (of in incidentele gevallen zelfs huurverlaging) tot inflatie+2,5%.
Wat kunt u doen om de mevrouw uit het artikel en vergelijkbare huurders te helpen, zodat zij niet het ene gat met het andere gat hoeven te vullen en op een fatsoenlijke manier kunnen rondkomen iedere maand?
De huidige huurwetgeving biedt de mevrouw uit het krantenartikel al mogelijkheden om een lagere huurprijs te bewerkstelligen. Zij geeft aan dat zij twee jaar geleden is verhuisd naar haar huidige woning en toen een huur betaalde van ruim € 600 en dat die nu is gestegen naar € 708. Dat doet vermoeden dat zij een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen heeft gehad. Want bij toepassing van de maximaal toegestane huurverhoging voor de laagste inkomenscategorie (in 2013 en 2014 4% en in 2015 2,5%) tot de huidige huurprijs van € 708 zou de huurprijs in eerste helft 2013 veel hoger hebben moeten liggen dan de genoemde (ruim) € 600 hebben gelegen.
Nu haar volwassen zoon de woning verlaten heeft, leeft zij van een bijstandsuitkering van € 914 en hoopt ze zo snel mogelijk huurtoeslag te ontvangen. Indien het huishoudinkomen door het inwonen van de volwassen zoon boven de inkomensgrens voor inkomensafhankelijke hogere huurverhoging heeft gelegen, kan zij een huurverlaging wegens inkomensdaling voorstellen. Bij haar huidige inkomen op bijstandsniveau ligt haar inkomen namelijk onder de inkomensgrens voor inkomensafhankelijke huurverhoging. Huurders kunnen bij de Nederlandse Woonbond (als zij lid zijn) of bij Het Juridisch Loket (www.juridischloket.nl) terecht voor advies over het doen van een huurverlagingsvoorstel aan hun verhuurder.
Vanaf 1 januari 2016 moeten woningcorporaties (bij verhuizing) aan huishoudens die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag passende woningen toewijzen, dat wil zeggen een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrens (ca. € 590 voor een- en tweepersoonshuishoudens en ca. € 630 voor meerpersoonshuishoudens). De mevrouw uit het voorbeeld zou bij haar verhuurder, indien dat een woningcorporatie is, kunnen informeren of zij – nu haar inkomen op bijstandsniveau ligt – in aanmerking kan komen voor een goedkopere huurwoning.
Een aanpassing van de Stimuleringsregeling Energieprestatie Huursector (STEP-regeling) |
|
Farshad Bashir (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
![]() |
Klopt het dat u voornemens bent de STEP-regeling (Stimuleringsregeling Energieprestatie Huursector) aan te passen om de aanpak van de verbetering van de energieprestatie bij flatgebouwen te vereenvoudigen en daarmee verminderen van woonlasten van flatbewoners te verminderen?1
Het gebruik van de STEP-regeling is in de vier grote steden lager dan elders. In de G4 staat bijna 20% van het aantal sociale huurwoningen terwijl zo’n 4% van de STEP-aanvragen uit de G4 afkomstig was. Binnen de G4 loopt Utrecht voorop en lopen Den Haag en Amsterdam achter. Met de vier grote steden is nagegaan of de ondervertegenwoordiging in de aanvragen van verhuurders in deze steden te maken heeft met de vormgeving van de regeling. Uit dit overleg is inmiddels gebleken dat er geen specifieke belemmeringen voor gebruik van de regeling in die gemeenten zijn. Het geringere gebruik ligt in de afwegingen die gemeenten, corporaties en huurders maken bij de prestatieafspraken en bij renovaties van huurwoningen. Zij maken hierbij afwegingen tussen huurstijgingen, investeringen en uitgaven voor bijvoorbeeld onderhoud en verduurzaming.
Ik zie hierbij wel mogelijkheden de STEP-regeling aantrekkelijker te maken, zodat ook in de G4 hier meer gebruik van zal worden gemaakt. Ik zal komende maanden in overleg met de betrokken partijen bezien welke verbeteringen doorgevoerd kunnen worden. Ik zal dit combineren met de evaluatie van de aanpassingen in de STEP-regeling die per 1 september 2015 zijn ingevoerd. Ik ben voornemens om u hierover in het voorjaar van 2016 nader te informeren. Bovenstaande heb ik tevens verwoord in mijn brief over de voortgang energiebesparing die uw Kamer een dezer dagen zal ontvangen.
Zo ja, hoe komt een vereenvoudiging van de STEP-regeling eruit te zien en wanneer wilt u deze in laten gaan?
Zie antwoord vraag 1.
Wat is de stand van zaken omtrent het gebruik van de STEP-regeling in de vier grote steden, omdat de regeling daar minder wordt gebruikt dan elders in het land en u had toegezegd er onderzoek naar te doen?2
Zie antwoord vraag 1.
Huurbemiddelaars die nog steeds onterechte kosten in rekening brengen |
|
Farshad Bashir (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
![]() |
Zijn u en de Autoriteit Consument en Markt (ACM) ervan op de hoogte, dat ondanks een aangekondigde andere werkwijze, eerdere schriftelijke vragen en een wetswijziging, er nog steeds verhuurbemiddelaars zijn die onterecht dubbele bemiddelingskosten rekenen? Wat gaat u hier aan doen?1 2
Het is mij bekend dat het nog steeds voorkomt dat blijkens de website van een bemiddelaar door deze van de consument-huurder bemiddelingskosten worden verlangd en dat ook in de Kamervraag van 2 oktober 2014 van het lid Karabulut (SP) (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2014–2015, nr. 326) daarover wordt geklaagd. Verwacht mag echter worden dat deze praktijken snel zullen eindigen. Ook in deze gevallen zal de huurder immers de door hem betaalde bemiddelingskosten kunnen terugvorderen, zo nodig met de hulp van een deurwaarder. Op de website van de NVM is informatie te vinden over het terugvorderen van ten onrechte betaalde bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld voor een terugvorderingsbrief en een voorbeelddagvaarding.
Ook de ACM is bekend met dit signaal. De ACM geeft aan dat dubbelzijdige courtage niet vaak meer voorkomt. Wel ziet ook de ACM nog steeds verhuurmakelaars die bij tweezijdige bemiddeling ten onrechte bemiddelingskosten in rekening brengen bij de huurder. Bij collectieve overtredingen pleegt de ACM de nodige maatregelen te nemen, waarmee de bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen, kunnen worden gedwongen van deze praktijken af te zien. Voorts informeert de ACM in het kader van haar publieke toezichttaak via haar informatieloket ConsuWijzer consumenten over hun rechten bij het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst. De ACM heeft aangegeven dat het onderwerp ook in 2016 haar aandacht zal krijgen. Met de inwerkingtreding van het nieuwe wetsvoorstel wordt nog eens duidelijk bevestigd dat er in het geheel geen kosten in rekening mogen worden gebracht bij de huurder. De ACM zal dat moment aangrijpen om marktpartijen hierop aan te spreken en waar nodig handhaving in te zetten.
Tot slot is op de website van de Woonbond een deurwaarderscheck te vinden aan de hand waarvan de huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten. Bovendien is op de website van de Woonbond een modelbrief te vinden waarmee huurders de ten onrechte betaalde bemiddelingskosten van de bemiddelaar kunnen terugvorderen.
Werkt DirectWonen, in het aangehaalde voorbeeld, daadwerkelijk alleen voor de huurder? En zo ja, hoe komt deze bemiddelaar dan aan de gegevens over de woning van de verhuurder? Vindt u de gevraagde 1.500 euro aan bemiddelingskosten terecht?3
Uit de website van Direct Wonen kan worden afgeleid dat Direct Wonen in opdracht van verhuurders de te verhuren woning op zijn website plaatst, vermoedelijk zonder daarvoor kosten in rekening te brengen. Uiteraard hebben deze verhuurders het oogmerk dat langs deze weg een huurovereenkomst kan worden gesloten. De website geeft niet de mogelijkheid aan potentiële huurders zich rechtstreeks tot de verhuurder te wenden, nu diens identiteit is afgeschermd. Potentiële huurders moeten zich dus tot Direct Wonen wenden, opdat deze kan bemiddelen. Aldus geven deze verhuurders aan Direct Wonen een bemiddelingsopdracht. In een dergelijk geval mogen geen bemiddelingskosten aan de consument-huurder in rekening worden gebracht, maar alleen aan de verhuurder. Dat vloeit voort uit artikel 417 lid 4 verbinding met artikel 427 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, zoals die bepalingen recent nog eens duidelijk zijn uitgelegd in het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099). De Hoge Raad heeft in deze uitspraak in antwoord op prejudiciële vragen geoordeeld dat bemiddelaars die in opdracht van een verhuurder te verhuren woningen op hun website plaatsen, daarmee in beginsel voor de verhuurder bemiddelen bij het aangaan van een huurovereenkomst. De verhuurder heeft immers het oogmerk om langs deze weg een huurovereenkomst te sluiten. Van bemiddeling voor de verhuurder is zeker sprake indien de bemiddelaar op zijn website de identiteit van de verhuurder afschermt en woningzoekenden daardoor gedwongen zijn zich tot de bemiddelaar te wenden om een huurovereenkomst te kunnen aangaan. In dat geval mag aan de consument-huurder geen bemiddelingskosten in rekening worden gebracht.
Hoeveel bemiddelaars zijn even failliet gegaan om vervolgens weer op te starten waardoor gedupeerde huurders hun onterecht betaalde bemiddelingskosten niet kunnen terugvorderen? Wat gaat u doen om dergelijke praktijken te stoppen? Kunt u uw antwoord toelichten?4
Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die zich failliet laten verklaren of hun bedrijf staken om het in een andere rechtspersoon voort te zetten ten einde zich aan terugvordering van ten onrechte betaalde bemiddelingskosten te onttrekken. Ik heb wel via de media en de Woonbond signalen ontvangen dat hierover soms is geklaagd. De huidige wetgeving kent echter voldoende mogelijkheid om frauduleuze praktijken op dit terrein tegen te gaan.
In de eerste plaats kan geen faillissement worden uitgesproken indien niet aan eisen van artikel 1 van de Faillissementswet is voldaan. Zou het faillissement op grond van fictieve gegevens zijn uitgesproken, dan zal dat aan het licht komen bij het onderzoek van de boedel door de curator die tijdig aan de rechter-commissaris verslag dient uit te brengen over de toestand van de boedel. Blijkt dat de schuldeisers benadeeld zijn omdat goederen van het bedrijf zijn verdwenen, dan geven de artikelen 42–45 van de Faillissementswet aan de curator een ruime mogelijkheid ze terug te vorderen. Ook is mogelijk dat de curator bij zijn onderzoek strafbare feiten ontdekt als bedoeld in de artikelen 340–344 van het Wetboek van Strafrecht (benadeling van schuldeisers). Het ligt voor de hand dat hij daarvan dan aangifte doet.
Gaat het om een rechtspersoon, dan zijn de artikelen 138 en 248 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van belang. Uit die bepalingen volgt dat in geval van faillissement van de vennootschap iedere bestuurder persoonlijk jegens de boedel aansprakelijk is voor de schulden die niet uit de baten kunnen worden voldaan, indien het bestuur zijn taak kennelijk onbehoorlijk heeft vervuld en aannemelijk is dat dit een belangrijke oorzaak van het faillissement was. Het ligt voor de hand dat aan deze maatstaf snel is voldaan in geval het faillissement zijn oorzaak vindt in het feit dat het bestuur stelselmatig in strijd met de wet aan huurders bemiddelingskosten in rekening heeft gebracht. In dergelijke gevallen is bovendien ook een persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurders/groot aandeelhouder op grond van onrechtmatige daad mogelijk.
Ten slotte kan nog worden gewezen op artikel 106a Faillissementswet als voorgesteld in het wetsvoorstel voor een Wet civielrechtelijk bestuursverbod (Kamerstuk 34 011), waarin mogelijk wordt gemaakt de gewezen bestuurder van een vennootschap die door de rechter aansprakelijk is geacht als bedoeld in de artikelen 138 of 248 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek of die zich aan een aantal andere in artikel 106a opgesomde feiten heeft schuldig gemaakt, een bestuursverbod op te leggen, zodat hij zijn praktijken niet elders kan voortzetten.
Bent u alsnog bereid om met verhuurbemiddelaars en met (koepels van) makelaars in overleg te treden en ze te bewegen om onterecht betaalde bemiddelingskosten terug te betalen aan huurders, waarbij u hen ook wijst op de aangenomen wet?
Zoals in het antwoord op vraag 2 al is aangegeven, is duidelijk dat aan de consument-huurder geen bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt. De ACM heeft dit standpunt al geruime tijd ingenomen en het is ook tot uiting gebracht in het antwoord op de Kamervragen van het lid Jansen (SP) van 27 april 2011 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2010–2011, nr. 2766, van het lid Monasch (PvdA) van 19 december 2012 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1141) en van het lid Karabulut (SP) van 2 oktober 2014 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2014–2015, nr. 326). Dit is nog eens met zoveel woorden vastgesteld in het bij het antwoord op vraag 2 vermelde arrest van de Hoge Raad. Dat dit thans voor de praktijk duidelijk is, blijkt ook uit de klacht dat sommige bemiddelaars via aan faillissementsaanvraag of andere aanvechtbare middelen aan hun aansprakelijkheid trachten te ontkomen. Dat het thans bij de Eerste Kamer aanhangige wetsvoorstel 34207 ook de wettekst op dit punt enigszins aanpast, brengt op dit punt niet iets nieuws, maar beoogt alleen meer duidelijkheid op dit punt te brengen. Het heeft daarnaast weinig zin met de «koepels», zoals NVM, VBO-makelaars en VGM, in overleg te treden, omdat het in de praktijk meestal juist gaat om bemiddelaars die niet bij deze koepels zijn aangesloten en die dus ook niet onder het voor die koepels geldende tuchtrecht vallen.
Aankoop van Dekemahiem door Vereniging Doarpskorporaasje Jirnsum |
|
Roald van der Linde (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Farshad Bashir (SP), Lutz Jacobi (PvdA), Erik Ronnes (CDA), Albert de Vries (PvdA), Wouter Koolmees (D66) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
![]() ![]() ![]() ![]() ![]() |
Bent u bekend met het voornemen van woningcorporatie Elkien om over te gaan tot sloop van Dekemahiem, zoals de 24 betaalbare huurwoningen voor ouderen in de volksmond worden genoemd, zonder er iets voor terug te bouwen?1
Ja.
Begrijpt u met ons de meerwaarde van de woningen, niet alleen als beeldbepalende eigenschap van het dorp, maar ook bij het voorzien in een behoefte omdat de woningen geschikt zijn voor ouderen of starters?
In ons volkshuisvestelijk stelsel is het primair aan de gemeente om het lokale volkshuisvestingsbeleid te bepalen binnen de vigerende rijkskaders. Afwegingen of bijvoorbeeld bepaalde woningen moeten worden behouden, dienen op lokaal niveau plaats te vinden. Als Minister is het niet mijn plaats om daar een oordeel over te hebben.
Wat is uw reactie op het feit dat tweederde van alle huishoudens in Jirnsum niet wil dat de woningen verdwijnen?2 Bent u van mening dat de bewoners van de genoemde 24 woningen net het verschil kunnen maken in het behoud van voorzieningen in de dorp en daarmee de leefbaarheid?
Zie antwoord vraag 2.
Kunt u onderbouwen waarom er een toets door de Inspectie voor de Leefomgeving en Transport (ILT) nodig is indien de woningen aan de Vereniging Doarpskorporaasje Jirnsum verkocht worden? Waarom ziet u in dit specifieke geval de verkoop niet als verkoop aan een coöperatie waarbij de woningen binnen het stelsel blijven en dat daarom er geen toets nodig is? Kunt u ook de gevraagde waarderingsmethode voor de woningen onderbouwen aangezien Elkien de woningen wil slopen, niet wil herbouwen en de grond ook niet als bouwgrond aan derden wil aanbieden?
Verkopen dienen aan de regels te voldoen die in de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) zijn neergelegd. De beoordeling en afhandeling vindt plaats door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) waaraan de taak is gemandateerd om in concrete gevallen te toetsen aan de wet en het Btiv. Zo ook in dit geval. In de verkoopregels wordt onderscheid gemaakt tussen verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning, verkoop aan toegelaten instellingen en verkoop aan derden. Omdat de leden van de Vereniging Doarpskorporaasje Jirnsum de woningen niet individueel voor eigen bewoning kopen en de vereniging geen toegelaten instelling is – en de woningen daarmee niet binnen het corporatiestelsel blijven – zijn de verkoopvoorwaarden voor verkopen aan derden van toepassing. Voor verkopen aan derden is op basis van de verkoopregels de toestemming van de Minister nodig, in casu de toezichthouder.
Bij verkoop aan derden geldt voor deze woningen dat ten minste de marktwaarde betaald dient te worden. De waardebepaling kan geschieden op basis van de meest recente WOZ-beschikking of door de woningen te laten taxeren. Bij het complex in Jirnsum gaat het om zogenaamde opknapwoningen. Het Btiv biedt in zo een situatie de mogelijkheid te kiezen voor een residuele taxatie. Daarbij kan gewaardeerd worden op de waarde van de woningen in gerenoveerde staat, verminderd met de renovatiekosten. Een dergelijke waarderingsmethode kan leiden tot een zeer lage prijs bij bijvoorbeeld transformatie. De mogelijkheid van een residuele taxatie is onderzocht door Elkien. Om deze uit te voeren heeft Elkien uitstel gevraagd van de beslissing van de Aw. Omdat de route van een residuele taxatie uiteindelijk niets opleverde -en in het ingediende verzoek niet voldaan werd aan de minimale waarde die het Btiv voor dit soort verkopen stelt (marktwaarde vrij van verhuur en gebruik)- is uiteindelijk op 25 oktober negatief beslist.
Indien u van mening bent dat bij de verkoop een toets nodig is, bent u het dan met ons eens dat de aanvraag vóór de verandering van de regel is ingediend en dat daarom de aanvraag volgens de oude regels behandeld dient te worden? Zo niet, waarom niet?
De Aw dient een verkoopverzoek te toetsen op de vigerende regelgeving. De Aw heeft op 21 mei 2015 een goedkeuringsverzoek voor de verkoop van de woningen ontvangen van Elkien. De beslistermijn is opgeschort omdat noodzakelijke informatie ontbrak. Na ontvangst van die informatie is het verzoek verder in behandeling genomen. Op dat moment was de herziene Woningwet reeds in werking getreden en kon geen beroep meer gedaan worden op het inmiddels ingetrokken Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). Daarmee golden ook de voorwaarden en termijnen van het Btiv. Ik merk overigens op dat ook onder de oude regelgeving het besluit negatief zou zijn geweest.
Waarom hebben de bewoners zo lang moeten wachten op een reactie van de ILT? Bent u bereid om de Autoriteit woningcorporaties te vragen om voortaan sneller te reageren op dergelijke burgerinitiatieven?
Het Btiv kent een beslistermijn van 12 weken, die ingaat vanaf het moment dat een verzoek tot goedkeuring van de woningbouwcorporatie is ontvangen. De ILT/Autoriteit woningcorporatie richt zich volgens dit wettelijk kader alleen op de corporatie. Gegeven de opschorting door het ontbreken van noodzakelijke informatie en het door Elkien aangevraagde uitstel om de residuele taxatie te laten uitvoeren, is de termijn van twaalf weken niet overschreden. Gezien deze casus en de zelfstandige positie van de Aw, zie ik geen reden om de Aw te vragen een kortere termijn te hanteren. Verkoopverzoeken, ook als deze van burgerinitiatieven komen, dienen zorgvuldig te worden beoordeeld, onder meer ter voorkoming van weglek van maatschappelijk verbonden vermogen.
Bemoeienis van de Europese Commissie met woningcorporaties |
|
Farshad Bashir (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
![]() |
Wat is uw reactie op het feit dat een groep woningcorporaties op 29 juli 2015 hoger beroep heeft ingesteld bij het Europees Hof van Justitie, waarbij zij aangeven zich zorgen te maken over de toenemende invloed van de Europese Commissie op de sociale volkshuisvesting in Nederland?1
Sinds het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 over Bestaande steun en financiering van Nederlandse woningcorporaties, zijn er 9 woningcorporaties, met ondersteuning van andere corporaties, die dat besluit aanvechten bij de Europese rechter. Nadat de corporaties eerst niet-ontvankelijk zijn verklaard en in tweede instantie wel ontvankelijk werden geacht, heeft het Gerecht het beroep van de corporaties op 12 mei 2015 kennelijk ongegrond verklaard. Daartegen hebben de corporaties nu hoger beroep ingesteld bij het Hof van Justitie. Ik wacht het oordeel van het Hof af.
Vindt u het ook onwenselijk en zorgelijk dat de Europese Unie zich, via het Daeb (diensten van algemeen economisch belang)-kader en de mededingingsregels, maar ook via het economisch toezicht uit het Europees Semester, in steeds verdergaande mate mengt met de Nederlandse volkshuisvesting? Kunt u uw antwoord uitsplitsen in de drie genoemde zaken?
Al vanaf het allereerste begin van de Europese samenwerking in 1958 gelden er regels ter voorkoming van verstoring van de mededinging, ongeoorloofde staatssteun en onjuiste compensatie voor als dienst van algemeen economisch belang opgedragen taken (Daeb) voor de lidstaten van de EU. De Daeb-regels zijn eerst in 2005 en later in 2011 verder ingevuld als gevolg van jurisprudentie en ontwikkelingen, waarbij een uitzondering is behouden voor sociale huisvesting (er geldt geen begrenzing naar omzet om te bepalen of de Daeb vrijgesteld is van aanmelding bij de Europese Commissie). De mededingingsregels zien op het voorkomen van verboden prijsafspraken, hetgeen voor alle economische activiteiten geldt. De Europese Commissie toetst of lidstaten aan de regels voldoen en gaat, wanneer dit leidt tot voor de lidstaat ongewenste uitkomsten, in gesprek om te komen tot afspraken om zo veel mogelijk marktverstoring te voorkomen. De EC gaat daarmee nadrukkelijk niet over de Nederlandse volkshuisvesting. Ten slotte is het Europees Semester toegespitst op de macro-economische situatie in Nederland, waarbij de woningmarkt vooral vanuit dit perspectief belicht wordt. De aanbevelingen van de Commissie, die niet bindend zijn, beogen macro-economische onevenwichtigheden in lidstaten te adresseren. Zoals de crisis heeft laten zien, kunnen onevenwichtigheden in één land namelijk gevolgen hebben voor de andere landen van de Europese Unie. Deze drie genoemde zaken bieden de mogelijkheid om ook als Nederland kritisch te blijven over de ontwikkelingen op de woningmarkt en een goede balans te vinden tussen de activiteiten van de overheid en marktpartijen voor de beschikbaarheid van koop- en huurwoningen.
Op welke manier(en) voorkomt u dat de Europese Commissie op de stoel van de volksvertegenwoordiging gaat zitten en dat dit de democratische besluitvorming over de noodzaak van publieke diensten aantast?
De Europese Commissie maakt gebruik van haar bevoegdheden om de Daeb die wij nationaal opdragen te controleren (zie ook het antwoord op vraag 2). Nederland heeft het Nederlandse corporatiestelsel vastgelegd in de Woningwet. In deze wet is onder andere het besluit van de EC van 15 december 2009 over het Nederlandse corporatiestelsel en staatssteun verwerkt. Het wetsvoorstel is door het Nederlandse parlement aanvaard en in werking getreden. Er is in mijn visie geen sprake van dat de EC op de stoel van de volksvertegenwoordiging gaat zitten, noch dat de democratische besluitvorming over de noodzaak van publieke diensten wordt aangetast.
Bent u bereid om zo snel mogelijk het Europees Hof te herinneren aan «de essentiële rol en de ruime discretionaire bevoegdheid van de nationale, regionale en lokale autoriteiten om diensten van algemeen economisch belang te verrichten, te doen verrichten en te organiseren op een manier die zoveel mogelijk in overeenstemming is met de behoeften van de gebruikers» en daarmee op te komen voor de werkzaamheden van Nederlandse woningcorporaties en vrijheden van onze gemeenten? Kunt u uw antwoord toelichten?2
De aangehaalde bewoordingen komen uit protocol 26 bij het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU). De ruimte die dit protocol biedt, is door de nationale wetgever benut. Met de wijzigingen van de Woningwet die vanaf 1 juli 2015 in werking zijn getreden en de mogelijkheden die dat voor de Nederlandse woningcorporaties en gemeenten biedt voor het realiseren van een visie op de (huur)woningmarkt, wordt gebruik gemaakt van de ruimte die op basis van het VWEU en dit protocol is geboden. Er is geen reden om het Europese Hof aan protocol 26 van het Verdrag te herinneren.
Grijpt u het Nederlandse voorzitterschap van de Europese Unie aan om de Europese Commissie en lidstaten te wijzen op discretionaire bevoegdheid van de nationale, regionale en lokale autoriteiten om op die manier het hebben van voldoende betaalbare volkshuisvesting voor lage en middeninkomens te stimuleren?
In het kader van het aankomend Nederlandse voorzitterschap van de Europese Unie zie ik geen specifieke rol weggelegd om lidstaten op deze discretionaire bevoegdheid te wijzen, aangezien dit reeds sinds december 2009 is vastgelegd in genoemd protocol 26 bij het VWEU.
Bent u bereid om thema’s als armoedebestrijding, het tegengaan van segregatie en het hebben van voldoende betaalbare volkshuisvesting op de agenda te zetten tijdens het Nederlands voorzitterschap van de Europese Unie, in navolging van de beantwoording op de Kamervragen?3
Tijdens het Nederlandse Voorzitterschap zal op 30 mei 2016 in Amsterdam een informele ministeriële bijeenkomst van ministers verantwoordelijk voor stedelijke ontwikkeling worden georganiseerd. Bij die gelegenheid is de inzet te komen tot een gemeenschappelijke Europese Agenda Stad. Daarbij komen de genoemde thema’s zoals stedelijke armoede en huisvesting aan de orde, zoals is vastgelegd in de brief van de Minister van BZK over de inzet van het Nederlands EU-voorzitterschap voor een Europese Agenda Stad van 26 juni 2015.
De consequenties voor de aftrekmogelijkheid van de verhuurderheffing bij uitstel van sloop van woningen in krimpgebieden en Rotterdam-Zuid |
|
Albert de Vries (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
![]() |
Kent u het voornemen van woningcorporaties om geplande sloop van sociale huurwoningen uit te stellen vanwege de grote vraag naar woningen voor statushouders?1
Ja, ik ken het betreffende artikel in de Provinciale Zeeuwse Courant.
Deelt u de mening dat tijdelijk gebruik van woningen die op de nominatie staan voor sloop, één van de onorthodoxe maatregelen is waartoe de Kamer heeft opgeroepen via de motie Monasch?2 Bent u bereid om woningcorporaties in de krimpregio’s en Rotterdam-Zuid in de gelegenheid te stellen de voorgenomen sloop van sociale huurwoningen uit te stellen, zonder dat ze de aftrekmogelijkheid van de verhuurderheffing die voor hen geldt verliezen? Zo nee, waarom niet? Zo, ja bent u dan voornemens om daartoe op korte termijn een besluit te nemen en dit aan de betreffende woningcorporaties en de Kamer kenbaar te maken?
Ik deel de mening dat tijdelijk gebruik van woningen die op de nominatie staan voor sloop een goede maatregel is om in de toegenomen vraag naar woonruimte voor vergunninghouders te voorzien. De maatregel is een goed voorbeeld van de wijze waarop corporaties momenteel nieuwe wegen vinden bij het huisvesten van vergunninghouders.
Ik zie evenwel hierin geen reden om nu de regels rond de heffingsvermindering in de verhuurderheffing daarvoor aan te passen. Het aanmelden van voorgenomen sloop voor de regeling vermindering verhuurderheffing kan tot 31 december 2017. Vervolgens dienen de aangemelde woningen binnen drie jaar gesloopt te zijn om de heffingsvermindering daadwerkelijk toe te kunnen passen. Dit betekent dat ook zonder wijzigingen de betreffende woningen pas uiterlijk 31 december 2020 gesloopt hoeven te zijn. Het is nu te vroeg om al te concluderen dat verder uitstel nodig is.
Deelt u de mening dat de huisvesting van statushouders in sloopwoningen van relatief korte duur zal zijn, maar dat de termijn niet persé gedefinieerd moet worden door de beschikbaarheid en termijn van de investeringsaftrek in de verhuurderheffing? Kunt u dit toelichten?
Zie antwoord vraag 2.
Kunt u deze vragen beantwoorden voordat de woningcorporaties in Zeeland in gesprek gaan met provincie en gemeenten over een plan van aanpak voor de huisvesting van statushouders?
Ik heb geen zicht op wanneer dit gesprek exact gaat plaatsvinden, maar de beantwoording in een week na het inzenden van de vraag toont mijn inspanning om aan dit verzoek te voldoen.
Exorbitante bonussen bij Woonzorg |
|
Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
Wat is uw reactie op het artikel «Driekwart miljoen voor ex-directie Woonzorg»?1
De Wet normering topinkomens (WNT) bindt de bezoldigingen en uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband van topfunctionarissen aan maxima. De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) ziet toe op de naleving van de WNT door bestuurders en interne toezichthouders in de woningcorporatiesector. Naar aanleiding van het signaal over Woonzorg Nederland zal de Aw onderzoek uitvoeren naar de rechtmatigheid van de vertrekpremies die boven de WNT-normen liggen. Het onderzoek van de Aw zal uitwijzen of er bij de getroffen vertrekregelingen sprake is van overtreding van de regelgeving. Mocht blijken dat een overtreding is begaan, dan zal de Aw handhavend optreden en de instelling wijzen op de verplichting tot terugvordering van de onverschuldigde betaling. Het is nu niet aan mij om te oordelen over de hoogte dan wel billijkheid van de overeengekomen vertrekpremie.
Hoe is het mogelijk dat drie bestuurders van woningcorporatie Woonzorg Nederland allen een vertrekpremie hebben gekregen die boven de norm van de Wet normering topinkomens ligt?
Zie antwoord vraag 1.
Klopt de lezing dat bestuurder K. na een «stapje omlaag» niet meer onder de Wet normering topinkomens viel en daardoor een hogere vertrekpremie kreeg? Zo ja, is dit bewust gedaan en waarom?
Degene die in het verleden – maar na 1 januari 2013 – een functie als topfunctionaris heeft bekleed, en na beëindiging van deze functievervulling bij dezelfde instelling of rechtspersoon op basis van een nieuwe dienstbetrekking permanent een andere functie als niet-topfunctionaris is gaan vervullen, is voor de toepassing van de WNT een gewezen topfunctionaris. Voor een gewezen topfunctionaris gelden de wettelijke maxima niet meer, maar wel de publicatieplicht, ongeacht de hoogte van de bezoldiging of uitkering wegens beëindiging van het dienstverband. Voor het bepalen of een functionaris voor de toepassing van de WNT als topfunctionaris dan wel als gewezen topfunctionaris moet worden aangemerkt, wordt overigens niet alleen uitgegaan van de formele functienaam. De feitelijke omstandigheden zijn leidend. Dat betekent bijvoorbeeld dat iemand die formeel geen topfunctionaris meer is, maar feitelijk wel als zodanig optreedt, toch als topfunctionaris in de zin van de WNT kwalificeert en aan de WNT-normen dient te voldoen. Blijkens jurisprudentie kan de WNT niet worden omzeild door een topfunctionaris voor een korte termijn een andere functie te geven (ECLI:NL:RBMNE:2015:2432).
De vraag die nu voorligt is of de betreffende ex-bestuurder niet toch als topfunctionaris dient te worden aangemerkt. De Aw neemt dit in het hiervoor vermelde onderzoek mee. Hierbij zal worden onderzocht of de ex-bestuurder moet worden aangemerkt als een topfunctionaris die in het verlengde van zijn functie en in de aanloop naar een definitieve oplossing tijdelijke werkzaamheden heeft verricht.
Hoe vaak komt het voor dat bestuurders aan het einde van hun carrière een stapje omlaag doen om zodoende in aanmerking te komen voor een hogere vertrekbonus? Wat doet u om dergelijk omzeilen van de regels tegen te gaan?
Hier heb ik geen algemene gegevens over. Op dit moment loopt de wetsevaluatie van de WNT. De Minister van BZK informeert u over de uitkomst hiervan. Zonder een uitspraak te doen over de onderhavige casus, worden bij de evaluatie vanzelfsprekend ook mogelijke constructies betrokken, zoals het overstappen naar lagere functies met het oogmerk te proberen de normering van de ontslagvergoeding in de WNT te omzeilen of aan controle en toezicht te ontrekken.
Vindt u het ook verontrustend dat woningcorporatie Woonzorg Nederland stelt niet te kunnen verklaren waarom hun werknemer na een dienstverband van veertien jaar zo’n hoge vertrekbonus krijgt? Kunt u alsnog voor een verklaring zorgen van de hoge vertrekbonus?
Zoals aangegeven in mijn antwoord op vragen 1, 2 en 7 doet de Aw onderzoek naar aanleiding van dit signaal. Daaruit zal blijken of de WNT al dan niet is overtreden.
In hoeverre houdt woningcorporatie Woonzorg Nederland zich aan de Governancecode van de koepel van woningcorporaties, Aedes, die onder meer stelt dat het bestuur van een woningcorporatie «waarden en normen hanteert die passen bij de maatschappelijke opdracht»?2
De beëindiging van een arbeidscontract en de daarbij getroffen regelingen worden bepaald door de wet- en regelgeving en de jurisprudentie. De Aedescode kan daarin niet treden. Verder is de naleving van de Aedescode in de eerste plaats een zaak van Aedes en de organisaties die deze hebben ondertekend. Het is niet de taak van de overheid, en het behoort ook niet tot haar mogelijkheden, om een dwingende interpretatie op te leggen van een code die de sector zelf heeft opgesteld.
Deelt u de mening dat de drie ex-bestuurders hun bonus al dan niet gedeeltelijk moeten inleveren omdat die niet in verhouding staat tot het verlies en de reorganisatie van woningcorporatie Woonzorg Nederland? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u daarvoor zorgen?
Zie antwoord vraag 1.
Het bericht dat woningen onbereikbaar worden |
|
Erik Ronnes (CDA), Peter Oskam (CDA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Ard van der Steur (minister justitie en veiligheid) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
![]() |
Kent u het bericht dat woningen onbereikbaar worden door de grote toename van asielzoekers die een verblijfsvergunning krijgen?1
Ja.
Herinnert u zich uw toezegging voor de zomer dat het «kabinet breed gaat bekijken hoe dit aangepakt kan worden en «actief aan de slag gaat om gemeenten te helpen en belemmeringen weg te nemen?»2
Ja. Omdat de hoge instroom van migranten en de daarmee gepaard gaande uitdagingen voor Nederland raken aan bijna alle departementen en lagere overheden, heeft dit Kabinet de Ministeriële Commissie Migratie ingesteld onder voorzitterschap van de Minister-President. Uw Kamer is hierover bij brief van 27 augustus 2015 geïnformeerd.
Deze Commissie zal op een aantal migratiegerelateerde onderwerpen voorstellen doen. Het gaat daarbij onder andere ook over maatregelen die een snelle en zorgvuldige opvang van en procedure voor zowel asielzoekers als vergunninghouders in Nederland waarborgen. Het actief helpen van en wegnemen van belemmeringen voor gemeenten maakt daar uiteraard onderdeel van uit.
Welke concrete maatregelen aangaande dit probleem zijn er uit uw overleg met de VNG gekomen in juli jl.?
Middels het Platform Opnieuw Thuis ben ik in overleg met de VNG en daar bespreken wij ook de mogelijkheden en alternatieven die er zijn om tot snelle huisvesting van vergunninghouders te komen. Daarbij wordt nadrukkelijk gekeken of het gebruik van voormalige kantoorpanden en ander vastgoed voor tijdelijke, maar kwalitatief adequate, huisvesting ingezet kan worden. Ik verwacht daarnaast dat de maatregelen die door de Ministeriële Commissie voorgesteld worden daarop nog aanvullingen zullen bieden.
Kunt u aangeven wat de meest recente en cijfermatige ontwikkelingen zijn ten aanzien van de aantallen beschikbare en benodigde woningen voor mensen met een verblijfsvergunning?
De taakstelling huisvesting vergunninghouders voor de tweede helft 2015 is vastgesteld op 14.900. De achterstand op 1 juli 2015 was 5.276. Dus in totaal moeten vóór het eind van 2015 20.176 personen woonruimte vinden. De prognose voor de eerste helft van 2016 is vastgesteld op 20.000 vergunninghouders. De definitieve vaststelling voor deze taakstellingsperiode zal rond 1 oktober as. in de Staatscourant gepubliceerd worden.
Ervaringscijfers van het COA leren dat per vergunninghouder iets minder dan 0,5 woning nodig is.
Kunt u daarbij ook aangeven (per gemeente, procentueel en absoluut) hoeveel woningen woningcorporaties beschikbaar dienen te stellen aan verblijfsgerechtigden? Zo ja, wat zijn uw voornemens om verdringing van andere woningzoekenden tegen te gaan?
Ja, in de bijlage bij deze antwoorden treft u de volgende overzichten:
In geval van schaarste op de woningmarkt kunnen gemeenten er voor kiezen om gebruik te maken van andere mogelijkheden om statushouders te huisvesten. Hierbij valt te denken aan gebruik van demontabele woningen of flexibele woonunits, het ombouwen van verzorgingstehuizen en/of leegstaand vastgoed en de huisvesting van meerdere alleenstaanden in een woning. Tevens hebben gemeenten binnen het huidige huisvestingsstelsel de mogelijkheid de opgelegde taakstelling onderling te herverdelen.
Tenslotte is het van groot belang dat gemeenten met een gespannen woningmarkt afspraken maken met corporaties over toevoegingen aan de woningvoorraad. Op basis van de nieuwe wetgeving voor woningcorporaties, de Woningwet 2015 en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, die beide op 1 juli 2015 in werking zijn getreden, heeft de gemeente hiervoor meer instrumenten in handen. Gemeenten hebben met de nieuwe Woningwet meer mogelijkheden om middels prestatieafspraken te waarborgen dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar blijven of beschikbaar komen. Gemeenten zouden dit helder en concreet moeten benoemen in hun woonbeleid en daarbij aangeven in hoeverre een bijdrage van de corporatie(s) verwacht wordt. Corporaties zijn gehouden een bijdrage te leveren aan het woonbeleid van de gemeente.
Deelt u de conclusie dat er sprake is van verdringing van de groep die op zoek is naar een sociale huurwoning?
De sociale huurwoningvoorraad is bestemd voor mensen met een laag inkomen en voor specifieke doelgroepen, waaronder de vergunninghouders. De voorraad is in principe groot genoeg om huurders met lage inkomens en andere doelgroepen te huisvesten. Wel moet daarbij worden opgemerkt dat veel sociale huurwoningen worden gehuurd door mensen met een hoger inkomen, die niet tot doelgroep behoren. Om dit zogenaamd scheefwonen tegen te gaan is er beleid ontwikkeld dat de doorstroming uit de sociale woningbouw moet stimuleren en de beschikbare voorraad bij voorrang voor de doelgroep van beleid beschikbaar moet houden.
Kunt u aangeven wat de trend is wanneer de groei van asielzoekers van het afgelopen jaar zich voortzet voor de onder 2 genoemde cijfers op korte en langere termijn?
Wanneer de groei van het aantal asielzoekers dat met reden in Nederland asiel aanvraagt en een verblijfsvergunning krijgt aanhoudt, dan zal dat een navenant grotere invloed uitoefenen op de beschikbaarheid van woningen op de sociale woningmarkt.
Klopt het dat het aantal huurwoningen dat beschikbaar komt afneemt door o.a. het beleid om ouderen langer zelfstandig te laten wonen? Zo ja, wat is de (toekomstige) omvang daarvan?
Al geruime tijd is het beleid er op gericht om ouderen langer zelfstandig te laten wonen. Dit proces zal de komende jaren nog worden voortgezet.
Het aantal ouderen dat geen toegang meer heeft tot intramurale zorg als gevolg van de hervormingen in de langdurige zorg van het kabinet Rutte II wordt tot 2030 geschat op circa 75 duizend.
Klopt het dat de groep die vanwege urgentie een beroep doet op voorrang op de lijst van woningzoekenden, groter wordt? Zo ja, wat is de daarbij trendmatige ontwikkeling?
De Huisvestingswet biedt de gemeenten een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gemeenten kunnen middels een huisvestingsverordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels stellen met betrekking tot woonruimteverdeling van goedkope woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
In de Huisvestingswet is bepaald dat mantelzorgers en -ontvangers, personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven en verblijfsgerechtigden (vergunninghouders) die voor de eerste keer een woning zoeken in ieder geval tot de urgente woningzoekenden moeten behoren. Deze groepen behoren dus in elk geval tot de urgente woningzoekenden. Gemeenten kunnen overwegen om ook andere categorieën urgent woningzoekenden aan te wijzen bijvoorbeeld woningzoekenden die technisch dakloos zijn, woningzoekenden na een echtscheiding of personen met een ernstige medische indicatie. Deze categorieën urgente woningzoekenden worden door de gemeente bepaald en vastgelegd in een door de gemeente op te stellen huisvestingsverordening. In die huisvestingsverordening kan de gemeente ook bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte, voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio of aan een tot de gemeente behorende kern.
Het ligt voor de hand dat, naarmate de gemeente meer categorieën woningzoekenden als urgent aanmerkt, het aantal overblijvende reguliere woningzoekenden afneemt. In die zin is het signaal dat steeds meer vrijkomende woningen worden toegewezen aan urgent woningzoekenden, mogelijk ook gelegen in de lokale invulling van de taken die gemeenten zien.
Op welke wijze wordt bij de toewijzing van huurwoningen rekening gehouden met zogenaamde navolgers? Wordt daarbij geanticipeerd op toekomstige gezinshereniging? Zo ja, op welke wijze?
Zo veel als mogelijk wordt bij toewijzing van woonruimte geanticipeerd op de nareis van familieleden, die ook op hetzelfde adres komen wonen. Het COA informeert in voorkomende gevallen de gemeente wanneer informatie over nareizigers bekend is geworden.
Het is dus van cruciaal belang dat snel bekend is hoeveel en wanneer de familieleden komen nareizen. Dat is niet in alle gevallen mogelijk. Het komt dus voor dat, wanneer een vergunninghouder is gehuisvest en zijn gezin reist na, op termijn omgezien moet worden naar passender woonruimte.
De voorgenomen subsidiering van particulier woningbezit door corporaties in Rotterdam |
|
Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
![]() |
Bent u bekend met het voornemen van de Rotterdamse woningcorporaties om 2 miljoen euro subsidie te geven aan particuliere woningbezitters?1
Ja, ik ben bekend met de berichtgeving op Nu.nl.
Bent u van mening dat geld specifiek bedoeld voor sociale huurders niet besteed moet worden aan subsidie voor woningeigenaren, hoe nobel het doel ook is?
Op grond van de Woningwet 2015 geldt in algemene zin dat woningcorporaties diensten van algemeen economisch belang verlenen. Hun kerntaak is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. Subsidie verlenen aan woningeigenaren past hier niet in.
Is deze vorm van subsidie van toegelaten instellingen aan particulieren toegestaan? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie beantwoording vraag 4.
Indien de subsidie niet is toegestaan, welke actie bent u bereid te ondernemen?
Tot 1 juli 2015 (onder artikel 11 lid 2b van het Besluit beheer toegelaten instellingen) behoorde onderhoud van woningen van derden tot de kerntaken van woningcorporaties. Met de invoering van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) per 1 juli 2015 zijn de mogelijkheden voor corporaties om bij te dragen aan het onderhoud van woningen van derden beperkt. Of de activiteiten van de Rotterdamse corporaties voor het onderhoud van particuliere woningen zijn toegestaan, is afhankelijk van de vorm waarin deze steun wordt gegeven en het wettelijk kader dat gold op het moment dat de afspraken werden gemaakt. De Autoriteit woningcorporaties heeft de Rotterdamse corporaties verzocht te melden welke activiteiten worden verricht ten aanzien van het onderhoud van bezit van derden en onder welke regelgeving verplichtingen voor deze activiteiten zijn aangegaan. Indien de Autoriteit constateert dat de activiteiten niet passen binnen het wettelijk kader of het overgangsrecht zal zij handhavend optreden.
Kunt u nagaan hoe de 30 miljoen euro eenmalige subsidie vanuit het Rijk voor het project Rotterdam Zuid is besteed? Is het voor u denkbaar dat vanuit deze rijksbijdrage de 2 miljoen euro voor particuliere woningbezitters wordt gefinancierd? Kunt u dit toelichten?
In oktober 2012 hebben de woningcorporaties Woonstad, Woonbron en Vestia, de gemeente Rotterdam en het Ministerie van BZK afgesproken dat er in Rotterdam-Zuid in totaal € 122 miljoen extra zou worden geïnvesteerd om de fysieke herstructurering op gang te houden. De bijdrage van het Ministerie van BZK bedroeg € 30 miljoen. Op aanwijzing van de gemeente Rotterdam zijn hiervoor de volgende projecten in aanmerking gekomen, waarvoor het volledige budget van € 30 miljoen is ingezet:
De rijksbijdrage is niet ingezet voor de € 2 miljoen waar in de vraag op wordt gedoeld.
Willen de betrokken woningcorporaties voor de dekking van de subsidie gebruik maken van de sloopregeling voor krimpgebieden en Rotterdam Zuid en de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II? Zou u het toelaatbaar vinden dat deze regeling daarvoor gebruikt wordt?
Op grond van de Wet maatregelen Woningmarkt 2014 II zijn uitsluitend de gebieden en categorieën activiteiten benoemd waarvoor verhuurders in aanmerking kunnen komen voor heffingsvermindering, en aan welke voorwaarden dan voldaan moet worden. Het is aan de woningcorporatie zelf te bepalen, binnen de regels van de Woningwet, voor welke doelen de middelen die voortvloeien uit de heffingsvermindering worden aangewend.
Kunt u nagaan hoeveel het huidige stadsbestuur in Rotterdam sinds 2014 heeft bezuinigd op regelingen en subsidies voor woningverbetering, funderingsherstel en vergelijkbare doelen, en in welke mate deze bezuiniging effect kan hebben op de stadsvernieuwing in Rotterdam Zuid en andere wijken in Rotterdam?
Nee, het is aan het lokale bestuur van Rotterdam om hierin afwegingen te maken.
Het inzicht van verhuurders in adresinschrijvingen |
|
Ingrid de Caluwé (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Roald van der Linde (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
![]() |
Kent u het artikel «Woonfraude aanpakken», over de toegang van verhuurders tot de gemeentelijke basisadministratie?1
Ja.
Kunt u aangeven op welke wijze en in hoeverre woningcorporaties, dan wel particuliere verhuurders, inzage kunnen verkrijgen in wie ingeschreven staat op het adres waarvan zij eigenaar zijn? Klopt het dat dit nu alleen kan door middel van een WOB-verzoek2, dan wel wanneer een deurwaarder wordt ingeschakeld vanwege onregelmatigheden?
Verhuurders kunnen niet op systematische wijze (op basis van een autorisatiebesluit van de Minister) gegevens verstrekt krijgen uit de basisregistratie personen (BRP) over wie ingeschreven staat op een bepaald adres. De BRP heeft primair tot doel overheidsorganen te voorzien van de in de basisregistratie opgenomen gegevens voor zover deze noodzakelijk zijn voor de vervulling van hun taken. Daarnaast is in de wet opgenomen dat derden, die werkzaamheden verrichten met een gewichtig maatschappelijk belang, kunnen worden aangewezen. Genoemd zijn onder andere pensioenfondsen, zorgverzekeraars en bijvoorbeeld instellingen voor gezondheidszorg. Commerciële instellingen zonder overheidstaak zijn uitgesloten. Zie verder het antwoord bij vraag 5 en 6 met betrekking tot de mogelijkheden die gemeenten hebben om op lokaal niveau gegevens te verstrekken en met verhuurders samen te werken. Een WOB-verzoek is hierbij niet van toepassing omdat een registratie van persoonsgegevens niet ziet op informatie neergelegd in documenten over een bestuurlijke aangelegenheid. Aan deurwaarders worden alleen op schriftelijk verzoek persoonsgegevens verstrekt uit de BRP als deze noodzakelijk zijn voor gerechtelijke werkzaamheden in verband met de uitvoering van een algemeen verbindend voorschrift.
Bent u van mening dat wanneer verhuurders inzicht krijgen in wie er op het adres van hun woning staat ingeschreven, dit kan bijdragen aan het verminderen van bijvoorbeeld fraude, overlast en schending van het huurcontract?
Op dit moment zie ik geen mogelijkheden om alle verhuurders op systematische wijze (op basis van een autorisatiebesluit van de Minister) gegevens te verstrekken uit de basisregistratie personen (BRP) over wie ingeschreven staat op een bepaald adres. Dit is in strijd met wetgeving (BRP en Wbp) en zou de deur openzetten naar de onwenselijke situatie dat persoonsgegevens die vallen onder de verantwoordelijkheid van de overheid, verstrekt kunnen worden aan alle commerciële organisaties en particulieren.
Om onrechtmatige bewoning te voorkomen en bestrijden is inzet mogelijk van verschillende instrumenten, vooral op lokaal niveau. Relevante regelgeving in deze is o.a. de Huisvestingswet en de Woningwet. Onrechtmatige bewoning kan sneller worden opgespoord en beter worden bestreden door samenwerking tussen afdelingen binnen de gemeente en met anderen, zoals woningcorporaties en politie, om de feitelijke situatie in kaart te brengen en door vervolgens op te treden. Ook de afdeling burgerzaken kan een bijdrage leveren aan de bestrijding van woonfraude. Bij circulaire van 6 januari 2014, gericht aan de colleges van B&W en hoofden burgerzaken van alle gemeenten, heb ik de mogelijkheden hiervoor opgesomd en verzocht om medewerking.
Verhuurders hebben overigens in de relatie met hun particuliere huurder een eigenstandige verantwoordelijkheid om te zorgen dat het huurcontract wordt nageleefd.
Indien (particuliere) verhuurders geen inzicht kunnen krijgen in de gegevens van de basisadministratie, op welke wijze wordt dan bovendien vastgesteld of een huurder de inkomensdrempel voor huurtoeslag voor sociale huurwoningen overschrijdt?
Huurtoeslag kan worden verstrekt op basis van het inkomen van de huurder(s). De toetsing en verstrekking hiervan wordt gedaan door de Belastingdienst. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet het inkomen door de potentiële huurder worden aangetoond bij de woningcorporatie. Zij toetsen de inkomensgrens aan de hand daarvan.
In hoeverre zijn er op gemeentelijk niveau afspraken met woningcorporaties dan wel particuliere verhuurders gemaakt om op één of andere manier wél inzicht te geven in inschrijvingen? Is hier landelijke afstemming over of wordt dit per gemeente verschillend geregeld?
Gemeenten kunnen in een eigen, door de gemeenteraad vastgestelde, verordening opnemen dat gegevens uit de BRP worden verstrekt aan derden ten behoeve van werkzaamheden met een gewichtig maatschappelijk belang voor de gemeente. Commerciële organisaties zonder overheidstaak vallen hier niet onder. Omdat woningcorporaties veelal commerciële organisaties zijn biedt de eigen gemeentelijke verordening veelal geen uitkomst. Alleen als een woningcorporatie een (binnen)gemeentelijke dienst is, kan verstrekking van gegevens uit de BRP in de eigen gemeentelijke verordening worden opgenomen en op basis daarvan plaatsvinden. Met het oog op de bestrijding van woonfraude en onrechtmatige bewoning kunnen ook gegevens verstrekt worden aan bijvoorbeeld een gemeentelijke afdeling die zich bezig houdt met woonzaken. Deze afdeling kan op basis van eigen doelstellingen en conform eigen werkprocessen onder het regime van de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp) gegevens uitwisselen met betrokkenen buiten de gemeentelijke organisatie. In hoeverre hier sprake van is, behoort tot de verantwoordelijkheid van gemeenten. Daar heb ik geen cijfermatig inzicht in. De burger kan overigens hebben aangegeven dat verstrekking van zijn gegevens aan deze derden niet mag plaatsvinden.
Bent u van mening dat het onwenselijk is dat (particuliere) verhuurders, voor zover zij dat niet kunnen, geen inzicht kunnen krijgen in wie en hoeveel personen er ingeschreven staan op een adres dat door hen wordt verhuurd? Zo nee, waarom niet?
Gemeenten hebben mogelijkheden om samen te werken met verhuurders en wel gegevens te verstrekken, zoals hiervoor is toegelicht. Gemeenten hebben daarnaast de verantwoordelijkheid om zelf te constateren wanneer er op een adres een onwenselijke (over)bewoningssituatie ontstaat en handhavend op te treden. Verhuurders hebben deze verantwoordelijkheid ook en kunnen daarover afspraken maken met huurders en zo nodig optreden op basis van wat feitelijk is te constateren, zonder dat daarvoor inzage in BRP-gegevens nodig is.
Ziet u mogelijkheden om op enigerlei wijze mogelijk te maken dat verhuurders inzage krijgen in gegevens van mensen die op hun adres(sen) ingeschreven staan? Zo ja, op welke wijze en onder welke voorwaarden?
Zoals vermeld bij het antwoord op vraag 3 zie ik op dit moment geen mogelijkheden om alle verhuurders op systematische wijze (op basis van een autorisatiebesluit van de Minister) gegevens te verstrekken uit de basisregistratie personen (BRP) over wie ingeschreven staat op een bepaald adres. Dit is in strijd met wetgeving (BRP en Wbp) en zou de deur openzetten naar de onwenselijke situatie dat persoonsgegevens die vallen onder de verantwoordelijkheid van de overheid, verstrekt kunnen worden aan alle commerciële organisaties en particulieren. De mogelijkheden die gemeenten hebben op lokaal niveau zijn toegelicht in antwoord 5.
Automatische incasso en huurverhogingen bij huurders van Trudo, Eindhoven |
|
Sadet Karabulut (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
![]() |
Bent u ervan op de hoogte dat woningcorporatie Trudo aan het verminderen van de huurverhoging een tegenprestatie heeft gekoppeld, namelijk het automatisch incasseren van de huur?1
Ja.
Is het wettelijk toegestaan om op dergelijke wijze een algemene korting op de huurverhoging te koppelen aan een tegenprestatie, die is gebaseerd op een individuele toestemming van een huurder? Kunt u uw antwoord toelichten?
Op grond van boek 7, artikel 250 van het Burgerlijk Wetboek is het een verhuurder toegestaan jaarlijks een huurverhoging in rekening te brengen, met als restrictie dat deze niet hoger mag zijn dan het wettelijk maximum zoals dat volgt uit artikel 10, tweede lid van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Binnen de grens van de geldende maximumhuurverhoging staat het de verhuurder vrij verschillende huurverhogingspercentages te vragen aan verschillende huurders, ook wanneer deze huurders tot een en dezelfde inkomenscategorie als bedoeld in laatstgenoemd artikel behoren. Het is daarbij in beginsel niet verboden om aan de hoogte van de huurverhoging voorwaarden of tegenprestaties te verbinden.
Waarom komen niet alle huurders van Trudo in aanmerking voor een korting op de huurverhoging, zoals blijkt uit communicatie van de woningcorporatie? Is het toegestaan om deze korting niet aan elke huurder aan te bieden, waardoor huurders van met name goedkope huurwoningen worden uitgezonderd? Kunt u uw antwoord toelichten?2
Zie antwoord vraag 2.
Welke andere vormen van huurkortingen of verminderingen van huurverhogingen gekoppeld aan een tegenprestatie kent u, en aan welke regelgeving dienen deze vormen te voldoen?
Dezerzijds wordt niet bijgehouden welke vormen van huurkorting gekoppeld aan een tegenprestatie zich voordoen. In dit verband is van belang dat huur wordt gedefinieerd als een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verplicht aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 BW). Bij woonruimte is de prijs het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt (art. 7: 237 lid 1 BW). Deze tegenprestatie of prijs hoeft niet altijd een monetaire vorm te hebben. Huurder en verhuurder zijn vrij om een andersoortige tegenprestatie overeen te komen.
Weegt de besparing van kosten door het automatisch innen van de huur door de woningcorporaties op tegen de kosten van het terugstorten van de 1,5% aan huur voor individuele huurders die daar recht op hebben? Kunt u uw antwoord toelichten?
Het is primair aan de woningcorporatie zelf om te bepalen of dit het geval is. Het Ministerie van BZK heeft niet per individuele woningcorporatie inzicht in de bedrijfsvoering.
Is de solvabiliteit van woningcorporatie Stichting Trudo nog steeds onder de 15%, zoals u meldde in 2013, en hoe verhoudt deze zich tot het nieuwe huurbeleid van de stichting?3
In de genoemde kamerbrief van 5 maart 2014 is Stichting Trudo genoemd als een van de 30 woningcorporaties met een solvabiliteit onder de 15% (stand ultimo 2012). Trudo is, zoals in de genoemde brief is aangegeven, geen corporatie die onder verscherpt toezicht staat van het voormalige CFV, nu de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Wel was aan Trudo door de toezichthouder een aantal maatregelen opgelegd, zowel in 2013 als in 2014. De solvabiliteit is inmiddels toegenomen tot meer dan 20% in 2013 en zal naar verwachting verder toenemen tot 30–35% in 2018 (bron Aw). Bij deze raming is een inflatievolgend huurbeleid het uitgangspunt.
Verkoop van sociale huurwoningen van Vivare in Velp, gemeente Rheden |
|
Sadet Karabulut (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
![]() |
Bent u bekend met de grote onvrede onder huurders over de verkoop van sociale huurwoningcomplexen in Velp, waaronder 36 woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat?1
Ik heb nog geen aanvraag ontvangen. De corporatie moet een aanvraag om goedkeuring voor de voorgenomen verkoop indienen bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw zal die aanvraag geheel zelfstandig toetsen aan de wet- en regelgeving en alsdan tot een besluit komen. Uit de zienswijze van de gemeente en de door u aangehaalde persartikelen maak ik op dat er onvrede is onder huurders over de verkoop van sommige sociale huurcomplexen in Velp.
Bent u ervan op de hoogte dat de Huurdersvereniging Rheden tot tweemaal toe een negatieve zienswijze heeft gegeven over de verkoop van de woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat, zowel in 2013 als in 2015? Hoe verhoudt dit zich tot de nieuwe Woningwet waarin de positie van huurders is versterkt?2 3
In de nieuwe Woningwet is de positie van huurders inderdaad versterkt. Voor zover het de verkoop van corporatiebezit betreft komt dit vooral tot uiting bij de totstandkoming van prestatieafspraken. De verkoop van corporatiewoningen kan onderdeel zijn van de prestatieafspraken. De corporatie, huurdersvereniging en gemeente maken prestatieafspraken op basis van gelijkwaardigheid, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid heeft.
Daarnaast blijft de huidige regelgeving ten aanzien van de verkoop van corporatiewoningen, die onder meer dient om het belang van de volkshuisvesting te borgen, bestaan. Bij een voorgenomen verkoop aan een derde partij betekent dit dat de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zich een oordeel zal vormen of aan de eisen die de regelgeving stelt wordt voldaan. De zienswijze van de huurdersvereniging wordt meegewogen in de beoordeling door de Aw. De negatieve zienswijze van de Huurdersvereniging Rheden op de verkoop van sommige complexen is mij bekend. Hoe dit oordeel zal uitpakken kan ik niet aangeven, de Aw is onafhankelijk in haar oordeelsvorming.
Bent u van mening dat het belonen van actieve buurtbewoners met een vrijwilligersprijs en het roemen van hun betrokkenheid haaks staat op het negeren van hun zienswijze over de verkoop, te meer omdat dankzij deze buurtbewoners de buurt minder kwetsbaar is geworden en dit nu als argument wordt gebruikt om verkoop van hun woningen te rechtvaardigen? Kunt u uw antwoord toelichten?
Laat ik voorop stellen dat ik de inzet en betrokkenheid van de bewoners waardeer, zeker wanneer dit bijdraagt aan het minder kwetsbaar worden van een buurt. Zonder te willen treden in de afweging en oordeelsvorming van de Aw in deze zaak, merk ik op dat de gemeente Rheden de argumentatie van de corporatie overneemt en de aanwezigheid van particulier bezit in dit deel van de onderhavige wijk ook aanmerkt als een factor die bijdraagt aan het minder kwetsbaar zijn van die buurt.De tegenstelling die wordt gesuggereerd in de vraagstelling deel ik op voorhand niet: het feit dat de gemeente en corporatie een andere mening zijn toegedaan dan de huurdersvereniging betekent niet dat de visie van de huurdersvereniging wordt genegeerd. Gemeenten en corporatie kunnen goed kennis hebben genomen van de visie van de huurdersvereniging en toch, op grond van relevante argumenten, tot een andere afweging komen.
Hoe kwalificeert u de heroverweging van de gemeente Rheden, die zich in april 2014 nog uitsprak tegen de verkoop van sociale woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat 46–116 maar dat wijzigt in een positieve zienswijze, waardoor een integrale aanpak van versnipperd eigendom juist wordt bemoeilijkt (hetgeen de gemeente eerder als tegenargument gebruikte)? Kunt u uw antwoord toelichten?4
In algemene termen wil ik er op wijzen dat het belang van de volkshuisvesting niet een statische aangelegenheid is, maar dat situaties zich kunnen wijzigingen waardoor eerdere zienswijzen van gemeente, huurdersvereniging of corporatie eveneens kunnen wijzigingen. Voor het overige wacht ik het oordeel van de Aw in deze af.
Hoe gaat u voorkomen dat de koper, een Brits beleggingsfonds, de huurprijzen van de woningen na een verhuizing fors optrekt of liberaliseert met gevolgen voor de betaalbaarheid voor huurders, wat een prioriteit is van uw beleid en van de gemeente? Welke gevolgen zal een verkoop van genoemde woningen hebben voor het passend toewijzen in de gemeenten Velp en Rheden?5
Ook de nieuwe eigenaar is gehouden aan de eisen die de huurprijsregelgeving stelt. Liberalisatie van woningen is bij zittende huurders niet mogelijk. Woningen met voldoende punten op basis van het Woningwaarderingsstelsel kunnen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract eventueel worden verhuurd in het geliberaliseerde segment. Uit de zienswijze van de gemeente maak ik op dat de gemeente verwacht dat er een overschot van dit type woning zal ontstaan in de regionale sociale voorraad. Indien dit het geval is, dan zijn de gevolgen voor het passend toewijzen gering.
Deelt u de mening dat er geen betaalbare sociale huurwoningen in de gemeente Rheden verkocht moeten worden, gezien het uitgangspunt in de gemeentelijke Woonvisie dat het aantal sociale huurwoningen in bezit van woningcorporaties niet mag verminderen en de passage uit het Regeerakkoord dat de sociale woningvoorraad in stand moet blijven, alsmede gezien het belang van gemengde wijken? Kunt u uw antwoord toelichten?6 7
Ik ben niet van mening dat de Woonvisie van de gemeente Rheden of het regeerakkoord verkoop van corporatiewoningen onmogelijk maakt. Zoals aangegeven constateert de gemeente dat er een overschot zal ontstaan aan het onderhavige type woningen, en verder dat de opbrengsten van de verkoop door de corporatie in de voorraad zullen worden geïnvesteerd. Ook is er geen reden om aan te nemen dat er een negatief effect is op de gemengde samenstelling van de wijk. Het is niet gezegd dat de verkoop leidt tot huurders uit een andere inkomensklasse dan thans het geval is of, indien dat wel het geval is, dat dit niet juist zou bijdragen aan een grotere menging van inkomensgroepen.
Gaat u uw toestemming onthouden voor de verkoop van sociale huurwoningen, waar de huurdersorganisatie een negatieve zienswijze voor heeft afgegeven, mede gezien de voorgeschiedenis? Zo nee, waarom niet?
Zoals aangegeven in het antwoord op de vragen 1 en 8 is er nog geen aanvraag ontvangen. Als een aanvraag wordt ingediend zal de Aw dit als onafhankelijke toezichthouder zelfstandig beoordelen.
Heeft u reeds een verkoopvoorstel met alle bijhorende zienswijzen ontvangen en betreft dit één voorstel of meerdere voorstellen voor de verkoop van sociale huurwoningen van Vivare? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 1.
Het bericht dat gemeenten niet klaar zijn voor de nieuwe Woningwet |
|
Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
Wat is uw reactie op het onderzoek waarin 90% van de gemeenten aangeeft niet volledig voorbereid te zijn op de nieuwe Woningwet en de daaruit voortvloeiende taken en verantwoordelijkheden? Hoe gaat u ervoor zorgen dat de nieuwe Woningwet die per 1 juli a.s. in werking treedt, wel goed wordt uitgevoerd?1
Zie onder vraag 4.
Hoe waardeert u het dat slechts een derde van de bevraagde gemeenten gesproken heeft met huurdersorganisaties en woningcorporaties over hoe om te gaan met de nieuwe Woningwet? Hoe gaat u bewerkstelligen dat alle gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties wel tot gezamenlijke afspraken komen?
In de nieuwe Woningwet is de positie van huurders versterkt. Dit komt in relatie tot de gemeente vooral tot uiting bij de totstandkoming van prestatieafspraken. Hoewel huurders in het verleden al vaak, al dan niet officieel, betrokken waren bij de opstelling van de gemeentelijke woonvisie, was een tripartiet overleg over prestatieafspraken geen vanzelfsprekendheid. Het is aan de partijen zelf om op lokaal niveau vorm te geven aan de samenwerking. De wet geeft daar – bewust – geen vormvereisten voor. Dit proces wordt wel ondersteund met ondermeer de genoemde handreiking prestatieafspraken en het ter beschikking stellen van relevante volkshuisvestelijke informatie. De drie partijen maken prestatieafspraken op basis van gelijkwaardigheid, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid heeft. Mochten partijen niet komen tot het maken van prestatieafspraken, dan kunnen zij een geschil voorleggen aan de Minister. Een commissie bestaande uit leden voorgedragen door VNG, de Woonbond en Aedes zal mij adviseren bij geschillen. De commissie zal in 2016 worden ingesteld.
Wat heeft u tot nu toe gedaan en wat gaat u nog meer doen aan professionalisering van huurdersorganisaties met betrekking tot de nieuwe Woningwet?2
Bij de behandeling van de Woningwet in de Tweede Kamer is ook de Overlegwet geamendeerd. In dit amendement is ten eerste voorzien dat verhuurders en huurdersorganisaties afspraken maken over scholing en vorming en dat huurdersorganisaties daarbij recht hebben op minstens drie scholingsdagen per jaar. Ten tweede hebben huurdersorganisaties de mogelijkheid gekregen om bij deskundigen advies in te winnen op kosten van de corporatie. Tot slot strekt het amendement er toe dat huurdersorganisaties met de verhuurder in elk voorafgaand jaar een begroting maken voor de kosten die zij dat jaar verwachten en dat de huurdersorganisaties na afloop over de uitgaven verantwoording afleggen. Bovendien is een subsidiebedrag van € 225.000,- ter beschikking gesteld aan de Woonbond ten behoeve van de professionalisering van huurdersorganisaties. Daarnaast heeft de Woonbond verschillende brochures gepubliceerd en voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd waarin de positie van de huurders in de Woningwet uitgebreid wordt toegelicht.
Vindt u het ook verontrustend dat een kwart van de gemeenten van mening is dat de ambtelijke organisatie onvoldoende is toegerust en de noodzakelijke financiële kennis van woningcorporaties ontbreekt? Wat is uw verantwoordelijkheid in deze?
Ik heb het onderzoek van Companen en Binnenlands Bestuur gelezen. Onderzocht is in hoeverre gemeenten zichzelf volledig voorbereid achten op het maken van prestatieafspraken volgens de nieuwe Woningwet. In het onderzoek wordt gesteld dat er nog stappen gezet moeten worden. Bijna de helft van de 136 ondervraagde gemeenten is volgens het rapport goed op de hoogte van de vereisten die de wet stelt aan prestatieafspraken. Ook wordt gesteld dat ambtenaren vooral voldoende capaciteit binnen de organisatie en de nodige kennis van corporatiefinanciën missen.
Het implementeren van een nieuwe ingrijpende wet vergt een grote inspanning van alle betrokken partijen. Het genoemde percentage onderstreept mijn opvatting dat de implementatie van de nieuwe Woningwet een cruciaal onderdeel is van het hele traject. Het Ministerie van BZK werkt dan ook sinds begin 2015 intensief samen met VNG, Aedes, Woonbond en VTW om de verschillende achterbannen zo optimaal mogelijk voor te bereiden op de nieuwe rol. De VNG is daarin een belangrijke partner. De basis van het stelsel krijgt immers een sterke lokale verankering, waarbij de woonvisie van de gemeente een essentiële rol speelt en eerste voorwaarde is voor prestatieafspraken. BZK ondersteunt samen met de genoemde sectorpartijen het proces. Het is echter primair aan de gemeenten zelf om hun organisatie toe te rusten op deze opgave.
In de afgelopen maanden heeft de implementatie van de Woningwet in het teken gestaan van het ontwikkelen van voorlichtingsmateriaal en zijn
voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd om partijen die vanaf 1 juli aan de slag moeten met de nieuwe regelgeving, te helpen om hun verantwoordelijkheid te nemen:
Onder coördinatie van BZK hebben alle sectorpartijen vragen geïnventariseerd die bij hun achterban leven. Deze zijn door experts van BZK beantwoord en zijn sinds enige maanden ter beschikking gesteld op verschillende websites, waaronder www.rijksoverheid.nl.
Er is sinds 1 juni een helpdesk bij de toezichthouder, waar vragen uit het veld (corporaties, gemeenten, huurders) worden beantwoord.
Op 17 juni jongstleden heeft BZK het Woningwet op weg-congres georganiseerd, waar in diverse workshops voor gemeenteambtenaren, leden van huurdersorganisaties en medewerkers van corporaties aandacht is besteed aan ondermeer prestatieafspraken en corporatiefinanciën. In het najaar zal BKZ nog een viertal van dergelijke bijeenkomsten organiseren.
Gemeenten en corporaties hebben op 30 juni een circulaire ontvangen van BZK waarin zij geattendeerd worden op het van kracht worden van de wet en wat dat voor hen betekent.
Op 1 juli jongstleden is de website www.woningwet2015.nl online gegaan. Op dit portaal wordt de wet toegelicht en gedurende de komende weken zullen praktische handreikingen op deze site verschijnen. Een daarvan is de handreiking prestatieafspraken. BZK maakt deze samen met Aedes, VNG en de Woonbond. Deze handreiking is in de zomer gereed. In deze handreiking worden partijen geholpen met het doorlopen van de cyclus rondom prestatieafspraken, inclusief handreikingen voor de interpretatie van financiële en volkshuisvestelijke informatie. Speciaal voor gemeenteambtenaren wordt tevens een aparte handreiking interpretatie financiële gegevens van corporaties ontwikkeld door BZK en VNG. Deze komt eveneens in de zomer beschikbaar. De VNG zal op basis van deze handreiking ook scholingsdagen organiseren.
Gaan woningcorporaties via toegankelijke bronnen openheid geven over de (prestatie)afspraken die zij maken met de gemeenten en met hun huurders, zoals beschreven in uw brief van 23 januari 2015?3
In de handreiking voor het maken van prestatieafspraken staat expliciet de oproep aan alle partijen (gemeente, corporatie en huurdersorganisatie) om de gemaakte afspraken openbaar te maken via hun websites. Corporaties zijn verplicht de gemaakte afspraken ook bij de Minister aan te leveren. Op basis daarvan wordt een analyse gemaakt. De belangrijkste conclusies worden opgenomen in de Staat van de Volkshuisvesting, die ik begin 2016 naar uw Kamer zal zenden. Daarnaast worden de afspraken online toegankelijk gemaakt voor een breder publiek in een aparte database. Mijn ambitie is om zo veel mogelijk databronnen met betrekking tot corporatie-informatie openbaar ter beschikking te stellen, zowel de prognose informatie (dPI), verantwoordingsinformatie (dVI) als de prestatieafspraken. Uw kamer ontvangt in juli een brief over het verbeteren van de informatiestromen en bedrijfsvoering.
Hoe gaat u ervoor zorgen dat met name kleinere gemeenten zo snel mogelijk prestatieafspraken maken met huurders en woningcorporaties, gelet op het feit dat 43% van gemeenten met minder dan 20.000 inwoners geen prestatieafspraken heeft?4
Er is geen specifieke actie voorzien om met name de kleinere gemeenten en de daar werkzame corporaties aan te zetten tot prestatieafspraken. Het is de bedoeling dat de gemeente, ook de kleinere, het volkshuisvestingsbeleid vastlegt en kenbaar maakt. Kleinere gemeenten zouden ook regionaal en gezamenlijk een woonvisie kunnen opstellen of aansluiten bij een centrale grote gemeente.
Hoe verhoudt het in de helft van de gevallen ontbreken van een actuele en concrete Woonvisie van een gemeente zich tot de lokale democratische legitimering van de prestatieafspraken en wat zijn uw oplossingen?
Hoewel in een aantal gemeenten voor 1 juli dit jaar al geactualiseerde woonvisies zijn gemaakt, kan dat niet van alle partijen verwacht worden. In dit overgangsjaar dienen corporaties uiterlijk voor 1 november een bod uit te brengen op de woonvisie, waarna partijen tot 15 december de tijd hebben om te komen tot prestatieafspraken. Dat is ook het moment dat corporaties hun voornemens (dPI) bij mij kenbaar moeten maken. Met ingang van 2016 zal er sprake zijn van een reguliere cyclus van prestatieafspraken. Uiterlijk voor 1 juli 2016 dient de corporatie dan het bod uit te brengen, waarna corporatie, gemeenten en huurders voor 15 december tot prestatieafspraken kunnen komen. Overigens is het niet verplicht een woonvisie te maken noch om prestatieafspraken vast te leggen als de lokale partijen in gezamenlijkheid dat niet willen. Wel stimuleer ik de totstandkoming ervan met de eerder genoemde acties. Daarnaast zal ik samen met de VNG onderzoeken in hoeverre woonvisies tot stand komen in 2015 en met name in 2016. De conclusies uit dit onderzoek zal ik opnemen in de Staat van de Volkshuisvesting.
Bent u bereid om voor de behandeling van de begroting van 2016 een stand van zaken te geven van de uitwerking en uitvoering van de nieuwe Woningwet door gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties, met daarin een overzicht van het aantal prestatieafspraken – en de mate waarin huurders daarbij gelijkwaardig zijn betrokken – en woonvisies, een update van alle actiepunten van de zijde van de rijksoverheid om gemeenten, huurders en woningcorporaties zo goed mogelijk te begeleiden, een overzicht van de uitwerking of stand van zaken van de in het kader van de nieuwe Woningwet aangenomen amendementen en moties en een overzicht van de uitwerking of stand van zaken van de in het kader van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 aangenomen motie?5 6
Zoals gemeld in mijn brief van 22 juni jongstleden over de volkshuisvestelijke prioriteiten zal ik uw Kamer in de Staat van de Volkshuisvesting (begin 2016) informeren over het functioneren van het volkshuisvestelijk stelsel. De in antwoorden op vragen 7 en 8 genoemde onderzoeken zullen hierin worden meegenomen. De resultaten zijn echter nog niet beschikbaar voor de behandeling van de begroting voor 2016.
In het overzicht in de bijgevoegde bijlagen7 ziet u welke invulling aan de ingediende amendementen en moties is gegeven.
Bij de beantwoording van deze vraag wil ik tevens in gaan op de wijze waarop ik invulling heb gegeven aan de motie van de leden Monasch en Van Vliet (Kamerstukken II, 29 453, nr. 390) en de aan het lid Karabulut toegezegde reactie op het plan «Van en voor de Wielewaalers».
Met de motie van de leden Monasch en Van Vliet (Kamerstukken II, 29 453, nr. 390) die bij het debat over de integriteit bij woningcorporaties op 28 mei jl. werd ingediend, is de regering opgeroepen aan de toezichthouder de wens van de Tweede Kamer over te brengen om een geschiktheidsonderzoek in te stellen naar de bestuurders en commissarissen van de 18 corporaties die worden genoemd in het CFV-onderzoek naar tussenpersonen dat aan de Kamer is aangeboden. De wens van de Kamer is overgebracht.
In het Algemeen Overleg van 11 juni 2015 vroeg het lid Karabulut (SP) om een reactie op het plan «Van en voor de Wielewaalers: huizen tegen betaalbare prijzen». Het plan is opgesteld door bewoners die woningen willen overnemen van corporatie Woonstad en zelfstandig willen voorzien in het beheer en onderhoud van hun woningen. Dit sluit aan bij de wooncoöperatie, zoals deze in de Woningwet is opgenomen. Via de nadere uitwerking in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt onder andere geregeld dat toegelaten instellingen met initiatiefnemers in gesprek moeten over het coöperatieplan en dat zij voor het opstellen daarvan ten minste € 5.000,– ter beschikking gesteld krijgen van de toegelaten instelling. Hiermee worden initiatiefnemers ondersteund in het ontwikkelen van hun ideeën. Uit de wet volgt geen verplichting om de woningen aan de initiatiefnemers te vervreemden of het beheer over te dragen. Daarmee zou in het eigendomsrecht getreden worden. De betrokken partijen zullen in onderling overleg moeten bepalen of en onder welke omstandigheden de toegelaten instelling hiermee instemt. Daarbij kan ook het lokale volkshuisvestelijk belang spelen zoals dit door de gemeente is vastgelegd in een woonvisie.
De uit de hand gelopen renovatie van flats in Soest van woningcorporatie Portaal |
|
Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
![]() |
Bent u op de hoogte van het bericht dat de renovatie van flats van de woningcorporatie Portaal in een aantal wijken (de Eng en Smitsveen) in Soest uit de hand is gelopen en dat de «onvrede bij de bewoners tot het kookpunt is gestegen»?1
Ja, naar aanleiding van dit bericht en de vragen die zijn gesteld heb ik informatie ingewonnen bij de betrokken huurdersorganisatie, de corporatie en de gemeente Soest.
Heeft u kennisgenomen van de petitie met de lijst van klachten die door de bewoners is opgesteld en aan woningcorporatie Portaal is overhandigd?2
Ja.
Is het u bekend dat de bewoners was toegezegd dat de renovatie slechts twee weken zou duren en dat dit in veel gevallen reeds zes weken duurt?
Er is sprake van twee renovatieprojecten, te weten die in de wijken De Eng en Smitsveen. Ik heb van woningcorporatie Portaal en de huurdersorganisatie begrepen dat er aan de bewoners was toegezegd dat renovatie van keuken, toilet en badkamer maximaal twee weken in beslag zou nemen. In beide gevallen is deze termijn niet gehaald. Voor het project in de wijk Smitsveen heeft de corporatie mij meegedeeld dat zij sinds afgelopen maart de planning wel haalt, maar voor het project De Eng is dit nog niet het geval.
Wat vindt u van het feit dat bewoners, zelfs die met kleine kinderen en pasgeborenen wekenlang verplicht waren in het stof, kaalgeslagen vloeren, lawaai en in hun met plastic afgedekte huisraad moesten verblijven?3
Een renovatie zal altijd in meer of mindere mate gedurende een bepaalde periode impact hebben op het directe woongenot van bewoners. Het is daarom van belang dat er vooraf goede afspraken worden gemaakt tussen de verhuurder en de huurder en de uitvoering van de renovatie ordentelijk verloopt. Met corporatie Portaal ben ik van mening dat de renovatie in dit geval op een aantal punten niet goed is gelopen. De overlast voor de bewoners is groter dan vooraf verwacht en gecommuniceerd. Inmiddels heeft Portaal extra capaciteit ingezet voor het versterken van het al bij hen bestaande klachtenpunt. Alhoewel de corporatie heeft gezorgd voor zogenaamde rustwoningen en tijdelijke woonruimte in een bungalowpark, heeft de corporatie erkend dat een aantal bewoners te veel hinder heeft ondervonden van de renovatie. De corporatie heeft om deze reden besloten om de renovatie in De Eng te temporiseren. Dit heeft tot gevolg dat er meer tijdelijke woonruimte beschikbaar is voor de bewoners die hier behoefte aan hebben.
Ook de gemeente Soest is van mening dat de overlast voor de bewoners bij de renovatiewerkzaamheden zoveel mogelijk beperkt dient te worden. De gemeente heeft daarom het aantal controles ter plekke verhoogd. Daar waar de bewoners geen gehoor vinden bij Portaal en de aannemers kunnen zij zich melden bij de gemeente. De gemeente zal dan bezien met welke betrokken instanties klachten kunnen worden opgelost.
Is het in overeenstemming met de regels rond renovatie dat bewoners zes weken in een woning zitten zonder douche, keuken of toilet?
Een corporatie die tot renovatie van haar woningen wenst over te gaan maakt doorgaans een renovatievoorstel, waarin ook aandacht is voor de periode dat de renovatie duurt en de voorzieningen tijdens de renovatie. Wettelijk dient minimaal 70% van de huurders in te stemmen met een renovatie alvorens de corporatie tot uitvoering hiervan kan overgaan.
In de wijken De Eng en Smitsveen is vooraf overleg gevoerd met de bewoners over de renovatie en de beschikbare voorzieningen om de overlast te beperken. De bewoners hebben conform hiervoor genoemde 70% regel in de zomer van 2014 ingestemd met de renovatie waarbij zij ervan uitgingen dat er sprake zou zijn van voldoende tijdelijke voorzieningen tijdens de renovatie. Nu de renovatie in de wijk De Eng niet is uitgevoerd conform het renovatievoorstel, heeft de corporatie besloten om bewoners een financiële compensatie te bieden voor elke dag dat er langer in de woning wordt gewerkt dan was afgesproken. Ook wordt gesproken over een extra financiële compensatie voor huurders die veel overlast van de renovatie hebben ondervonden.
Waarom heeft de woningcorporatie geen fatsoenlijke wisselwoningen aangeboden aan bewoners? Heeft de woningcorporatie bewust een te korte termijn voorgespiegeld om kosten en compensatie richting bewoners te voorkomen? Heeft men voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten? Zijn hier meer voorbeelden van in het land bij u bekend?
Ik heb van de corporatie begrepen dat er in beide projecten sprake is geweest van zowel rustwoningen- (alleen voor overdag) als wisselwoningen (tijdelijk verblijf tijdens de renovatie). De corporatie heeft bij het beschikbaar stellen van deze woningen gekeken naar ervaringen bij andere projecten. De daadwerkelijke vraag naar de rust- en wisselwoningen was in het project De Eng groter dan vooraf voorzien, daarom heeft de corporatie besloten om meer van deze woningen beschikbaar te stellen en de renovatie te temporiseren. Dit laatste leidt ook tot meer tijdelijke voorzieningen voor de bewoners. Het is aan de corporatie om een dergelijke beslissing te nemen en eventueel nog bij te stellen als dit nodig is. Het bieden van tijdelijke voorzieningen, tijdelijke woningen en eventueel compensatie is gebruikelijk bij renovaties evenals het opstellen van een renovatievoorstel. Ik heb geen signalen dat corporaties hier in het algemeen onbehoorlijk mee omgaan.
Is het normaal dat er slechts een douchecabine buiten op een parkeerplaats voor twee grote blokken appartementen voor een zo lange periode dienst moeten doen voor bewoners die daardoor weken over straat moesten om zich te kunnen wassen?
Zoals in antwoord 3 is aangegeven heeft de renovatie langer geduurd dan conform het renovatievoorstel vooraf met de bewoners was besproken. De gemeente Soest heeft aangeven dat zij vergunningen heeft verleend voor ondermeer het plaatsen van de douchecabines, bouwketen en containers op de openbare weg. Voor de gemeente is het van belang dat de overlast voor zowel de bewoners als voor het openbaar gebied, onder meer gelet op de veiligheid voor de omgeving, beperkt blijft. De gemeente ziet hier op toe. De gemeente heeft zich bereid verklaard om in dit geval te bezien of deze voorzieningen, voor zover van belang, elders geplaatst kunnen worden, waardoor de overlast voor de bewoners verkleind kan worden.
Kunt u aangeven of het bericht van de woningcorporatie juist is, dat de asbest die voor het oog zichtbaar is, «veilig» is? (zie foto «Asbest Soest») 9. Bent u op de hoogte dat op tal van punten de veiligheid in het geding is, zoals open gaten in de gangen van de buiten portiek, het pas laat dichten van gaten in de balkons en afbrokkelend beton (zie foto’s veiligheid Soest)?
Volgens informatie van de woningcorporatie wordt het asbest dat in het zicht is in beide projecten volgens wettelijke procedures verwijderd. De gemeente heeft hiertoe sloopmeldingen van de corporatie ontvangen voor het saneren van asbest in de twee projecten. Inmiddels heeft de gemeente een groot aantal zogenaamde vrijgaverapporten ontvangen van de Deskundig Toezichthouder Asbestsloop. Daarnaast heeft driemaal een controle plaatsgevonden door de Inspectie SZW, waarbij geen opmerkingen zijn gemaakt.
Alhoewel uit het voorgaande niet blijkt van enige onregelmatigheid heeft de gemeente naar aanleiding van de signalen die zij ontving besloten om de nog uit te voeren asbestsaneringen nauwlettend te volgen. Bewoners kunnen met hun klachten over asbestsanering bij de gemeente terecht. Zij is hiervoor de bevoegde instantie.
Is het u bekend dat bouwers bewoners onder druk hebben gezet om te tekenen voor oplevering terwijl de woning niet gereed was?4
Volgens de informatie die ik van de gemeente Soest ontving zijn tijdens de bouw- en renovatiewerkzaamheden regelmatig bouwtechnische controles uitgevoerd bij beide projecten. De bouwinspecteur van de gemeente heeft hierbij onder andere gekeken naar de wapening voor de stort van de nieuwe betonvloeren en hierbij geen onregelmatigheden geconstateerd. De gemeente heeft op 24 en 25 juni jl. bij beide projecten uitvoerige integrale controles uitgevoerd en hierbij enkele gebreken geconstateerd. De urgente gebreken zijn inmiddels verholpen. Ook heeft de gemeente bij de corporatie aanvullende stukken opgevraagd, zoals een geactualiseerd veiligheidsplan voor beide renovatieprojecten. De gemeente is van mening is dat de veiligheid van de bewoners voorop staat, de bouw voor beide projecten is daarom op 25 juni jl. stilgelegd. Inmiddels heeft de corporatie aan de aanvullende eisen voldaan en is de bouwstop opgeheven.
Is het u bekend dat bewoners formulieren hebben waarop handtekeningen naar hun zeggen zijn vervalst door bouwers, omdat bewoners niet thuis waren, danwel weigerden te ondertekenen voor oplevering?
Navraag bij de corporatie leerde dat, met uitzondering van een klacht van een huurder tijdens een bewonersavond op 10 juni jl., de corporatie tot op heden geen andere klachten van bewoners heeft ontvangen over het gedwongen tekenen van het opleverformulier. De corporatie heeft inmiddels met de bouwer afgesproken dat het opleverformulier alleen door de corporatie en de bouwer worden ondertekend en niet door de huurder.
Op de informatieavond voor bewoners verklaarde de projectleider van woningcorporatie Portaal dat de renovatie uit de hand was gelopen en geen oplossing had voor de problemen; een van de aannemers verklaarde de problemen te hebben onderschat; bent u bereid op zo kort mogelijke termijn de bouwers (o.a. BAM Woningbouw) en woningcorporatie Portaal op het matje te roepen?
De corporatie heeft het originele formulier dat de huurder tijdens de bewonersavond heeft laten zien, nog niet kunnen onderzoeken, omdat de huurder het formulier nog niet aan de corporatie ter beschikking heeft gesteld.
Bent u voornemens de Inspectie Leefomgeving en Transport danwel de bouwinspectie deze lijst met klachten op zo kort mogelijke termijn te laten inspecteren?
De gemeente heeft aangegeven dat zij naar aanleiding van de klachten bestuurlijk contact heeft gehad met de corporatie, omdat zij zich betrokken voelt bij het welzijn van haar bewoners en er alles aan wil doen de veiligheid te vergroten.
Van de zijde van de corporatie heb ik vernomen dat beide projecten uitgebreid met de aannemer zijn geëvalueerd. De corporatie is in gesprek met bewoners die nog klachten hebben na renovatie. Daarnaast is de corporatie in overleg met de huurdersorganisatie over een financiële compensatie voor huurders die veel overlast hebben ondervonden.
De huurdersorganisatie heeft binnenkort ook contact met de wethouder om de veiligheid bij de renovatie nog eens onder de aandacht van de gemeente te brengen. De gemeente heeft uit veiligheidsoverwegingen recent de nodige maatregelen getroffen en zal ook de komende tijd de renovatie nauwlettend volgen (zie ook antwoord5.
Ik constateer dat de corporatie en de bouwonderneming doordrongen zijn van de ernst van de situatie en maatregelen treffen. Tevens constateer ik dat de gemeente Soest bijzondere aandacht heeft voor de voortgang van de werkzaamheden in relatie tot de veiligheid en zich inspant om binnen haar bevoegdheden de klachten van de bewoners te adresseren. Er is geen sprake van een rijksrol in deze.
Kunt u de Kamer hierover, gelet op de aanhoudende problemen en het onvermogen van woningcorporatie Portaal en de bouwers, binnen een week te rapporteren en aangeven welke acties er van uw zijde zijn ondernomen?
Er is in deze geen sprake van een rol voor de toezichthouder op corporaties. De bouwinspectie valt onder de gemeente en staat onder toezicht van de provincie. Ik heb hier geen rol.
De raming versus realisatie van de maatregel “integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties” |
|
Roland van Vliet (Van Vliet) |
|
Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA) |
|
|
Klopt het dat in het Belastingplan 2008 de opbrengst van de invoering van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» werd geraamd op 500 miljoen euro? Wat is de daadwerkelijk gerealiseerde opbrengst van deze maatregel geweest in de jaren 2008 t/m 2014? Kunt u tevens uiteenzetten door welke factoren het verschil tussen de raming en de realisatie wordt veroorzaakt?
Wat is de raming van de opbrengst van de maatregel voor de komende jaren?
Welke maatregelen zijn genomen om de lager dan geraamde opbrengst van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» op te vangen?
Wat zijn de jaarlijkse uitvoeringskosten geweest in de periode 2008 t/m 2014, van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties?» Hoe ontwikkelen zich de uitvoeringskosten naar verwachting in de komende jaren?
In de memorie van toelichting bij het belastingplan 2008 is aangegeven dat de uitvoeringskosten structureel € 500.000 bedragen. In 2014 kwamen de directe kosten uit op ca. € 520.000. De initiële kosten lagen wel aanzienlijk hoger dan in het wetsvoorstel voorzien. Op basis van de beschikbare informatie is het momenteel de verwachting dat (bij ongewijzigde wetgeving) de uitvoeringskosten niet wezenlijk zullen wijzigen.
Heeft de maatregel «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» per saldo geleid tot een toename van de administratieve lastendruk voor woningcorporaties?
Het is onmiskenbaar dat de vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties tot een toename van de administratieve lasten voor woningcorporaties heeft geleid. Dit hangt samen met het doen van de aangifte vennootschapsbelasting. Desalniettemin wordt gepoogd de praktijk aan de hand van het eerdergenoemde VSO2 handvatten aan te reiken, waarmee tevens wordt beoogd de toename van de uitvoeringslasten voor de Belastingdienst en de toename van de administratieve lasten voor de woningcorporaties zoveel als mogelijk te beperken.
Klopt het dat in het belastingplan 2008 wordt gesproken over gedragseffecten die mogelijk de opbrengst van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» kunnen beïnvloeden en hebben zich meetbare gedragseffecten voorgedaan? Zo ja, welke? Wat is het effect geweest van de gedragseffecten op de opbrengst van de maatregel?
In een nota naar aanleiding van het verslag (14 december 2007) heeft de PvdA gevraagd of met de invoering van de integrale Vpb-heffing woningcorporaties werd beoogd extra belastingopbrengsten binnen te halen of woningcorporaties aan te zetten tot (deels onrendabele) investeringen in nieuwe huur- en koopwoningen die mogelijk de fiscale winst reduceren. Hierop is al geantwoord dat we geen rekening hebben gehouden met dergelijke mogelijke gedragseffecten.
Kunt u, in het licht van de opbrengst van de maatregel, de uitvoeringskosten en de administratieve lasten voor corporaties, toelichten wat anno 2015 de toegevoegde waarde is van de maatregel «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» voor de schatkist en voor de sociale volkshuisvesting?
Nu woningcorporaties vanaf 2012 geen (her)bestedingsreserve meer mogen vormen, verwachten wij bij herstel van de woningmarkt en een stijging van de WOZ-waarde hogere en stabielere Vpb-ontvangsten voor de schatkist. Ten slotte wijs ik erop dat van een eventuele wijziging van de integrale Vpb-plicht voor woningcorporaties enkel sprake kan zijn als deze, ook naar de mening van de Europese Commissie, verenigbaar is met de Europese staatssteunregels. Dat zal hoe dan ook geen gemakkelijk traject blijken.
De WNT-staffel voor de sector woningcorporaties |
|
John Kerstens (PvdA), Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
![]() |
Heeft u kennisgenomen van het artikel «Zorgdirecteuren weigeren hulp aan loonsverlaging.»1
Ja.
Bent u inmiddels met Aedes in overleg over de zogenaamde «staffel» zoals die ingevolge de op 1 januari jongstleden in werking getreden Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in de woningcorporatie sector dient tot stand te komen? Zo nee, waarom niet?
Aedes heeft het overleg over de staffel overgelaten aan de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW). Overleg met deze partijen heeft ertoe geleid dat zij inmiddels een voorstel hebben gedaan voor de staffelregeling voor het jaar 2016 dat past binnen de verlaagde WNT-norm.
Gaat u erin slagen om de bedoelde staffel voor 1 juni aanstaande (de door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties genoemde streefdatum) te publiceren? Zo nee, waarom niet en wanneer wordt bedoelde staffel dan openbaar gemaakt?
In het algemeen overleg dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) met een aantal commissies uit uw Kamer heeft gevoerd, is toegezegd dat de Minister van BZK de Kamer voor de zomer zal informeren over de vorderingen met betrekking tot de invoering van de WNT-2 per sector waarvoor het overgangsjaar van toepassing is (zie Kamerstukken 30 111, nr. 84, blz. 30). Voor wat betreft de woningcorporaties, zal ik uw Kamer en de sector naar verwachting in juni duidelijkheid kunnen bieden over de staffel voor 2016. Zoals tijdens het algemeen overleg op 5 februari 2015 is geconstateerd, zal de formele vaststelling van de staffel volgens de wet in de maand november plaatsvinden.
Het bericht dat woningcorporatie Ymere meer koopwoningen dan sociale huurwoningen bouwt |
|
Barry Madlener (PVV) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
![]() |
Bent u bekend met het bericht «Ymere bouwt meer koopwoningen dan sociale huurwoningen»?1
Ja, daar ben ik mee bekend.
Vindt u het de taak van woningcorporaties om commerciële koopwoningen te bouwen en te verkopen? Zo ja, waarom? Zo nee, wat gaat u eraan doen om ervoor te zorgen dat woningcorporatie Ymere zich tot haar kerntaken beperkt?
Het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen in het koopsegment reken ik niet tot de kerntaken van een woningcorporatie. In de herziene Woningwet die met ingang van 1 juli 2015 van kracht is, worden daarom ook striktere kaders aan deze activiteiten gesteld, om de focus op de kerntaken te vergroten, de risico’s voor het maatschappelijk bestemd vermogen te beperken en een eerlijk speelveld te creëren met marktpartijen.
De nieuwe wet voorziet onder andere dat corporaties hun kernactiviteiten (diensten van algemeen economisch belang, DAEB) en de overige activiteiten (niet-DAEB, zoals het ontwikkelen van koopwoningen) van elkaar scheiden, administratief dan wel afgesplitst in een juridische dochter die als een normale marktpartij opereert. Indien sprake is van een administratieve scheiding dan zijn nieuwe niet-DAEB activiteiten alleen toegestaan als er sprake is van herstructurering, de gemeente het noodzakelijk acht en er geen belangstelling van marktpartijen is. Ook moeten deze niet-DAEB activiteiten onder marktconforme condities worden verricht door de corporatie en mag de uitvoering van de kerntaken financieel geen hinder ondervinden van deze niet-DAEB activiteiten.
Bent u bereid strengere eisen te stellen aan het bouwen en verkopen van nieuwe woningen door woningcorporaties? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 2.
Hoeveel koopwoningen worden er in totaal door woningcorporaties ontwikkeld en te koop aangeboden? Zijn er geen andere partijen die deze koopwoningen zouden kunnen bouwen? Zo nee, waarom niet?
De recentste cijfers komen uit het Sectorbeeld 2014 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). In 2013 realiseerde de corporatiesector 3.100 nieuwbouwkoopwoningen. Sinds 2009 daalt het aantal nieuwbouwwoningen ontwikkeld door corporaties in het koopsegment (2009: circa 10.000). Andere partijen hebben in 2013 in totaal circa 13.700 koopwoningen gerealiseerd.
Bent u bereid om te bevorderen dat particulieren vaker zelf betaalbare woningen kunnen bouwen op betaalbare kavels?
Ik heb het Expertteam Eigenbouw opdracht gegeven om woningbouw en -verbouw in particulier opdrachtgeverschap te bevorderen. Daarbij is uitdrukkelijk de organisatie van kaveluitgifte en financiering betrokken. Sinds enige tijd heeft deze expertise in diverse gemeenten vruchten afgeworpen. In navolging van ervaringen als «Ik bouw betaalbaar in Almere», kluswoningen en collectief opdrachtgeverschap zijn elders inmiddels woningen gerealiseerd door starters en/of eigenbouwers met midden of lagere inkomens. Dit vindt zowel plaats in oudere stadswijken in ondermeer Rotterdam en Amsterdam als op nieuwbouwlocaties in bijvoorbeeld Almere en Nijmegen.
Te dure studentenkamers |
|
Mohammed Mohandis (PvdA), Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
![]() |
Kent u het bericht en de rapportage van het Landelijke Studentenvakbond (LSVb) over de prijs van studentenkamers?1
Ja.
Wat vindt u van de uitkomsten? Bent u ontstemd over het feit dat een groot deel van de studentenkamers voor te hoge huren wordt verhuurd? Kunt u dit toelichten? Welke financiële gevolgen heeft dit voor studenten?
De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen mijn nadrukkelijke aandacht voor de betaalbaarheid van studentenwoningen. Binnen het Landelijk Platform Studentenhuisvesting, dat opgericht is in het kader van het LAS (Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting), staat betaalbaarheid hoog op de agenda. In het AO Studentenhuisvesting op 19 november 20142 heb ik toegezegd om de betaalbaarheid in jaarlijkse monitor te laten zien. Vanaf 2015 wordt in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting betaalbaarheid als reguliere meetindicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek voor studenten.
Welke mogelijkheden ziet u om deze misstanden te helpen voorkomen? Ziet u mogelijkheden om via aangescherpte wetgeving notoire huisjesmelkers die teveel vragen voor studentenkamers steviger aan te pakken? Kunt u dit toelichten?
In het huurprijzenrecht voor woonruimte geldt in beginsel contractvrijheid; de verhuurder en huurder mogen elke huurprijs die hun goeddunkt, overeenkomen. Ik zie geen aanleiding om dit beginsel van contractvrijheid in het huurprijzenrecht te verlaten.
Op de website van de Huurcommissie3 staat informatie over de verschillende procedures en een aantal instrumenten die huurders en verhuurders kunnen gebruiken. Er is een huurprijs-check voor zelfstandige woningen en een voor onzelfstandige woonruimten. Met behulp van dit instrument kan een schatting worden gemaakt van het puntenaantal en de maximale huurprijs van de woonruimte. Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij in gesprek treden met verhuurder. Wanneer ze samen niet tot een vergelijk kunnen komen, kan een procedure bij de Huurcommissie gestart worden.
De Huurcommissie is er voor geschillen bij huurwoningen in het gereguleerde segment, voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimten. Echter voor de toetsing van de aanvangshuur van zelfstandige woningen, kan de te toetsen huurprijs in de huurovereenkomst hoger zijn dan de grens van het gereguleerde segment. Het verzoek aan de Huurcommissie om de aanvangshuur te toetsen, moet dan wel binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst zijn ingediend. Onzelfstandige woningen (kamers) behoren per definitie tot het gereguleerde segment, omdat de liberalisatieregeling alleen voor zelfstandige woningen geldt.
Als de eerste zes maanden van de huurovereenkomst reeds zijn verstreken, kan de huurder een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder doen. In dat geval werkt de huurverlaging niet terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst, maar gaat de huurverlaging later in. Voorstellen tot huurprijswijziging (verhoging en verlaging) voor woonruimten dienen namelijk minimaal twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de wederpartij te worden ingediend. Als de verhuurder niet met het huurverlagingsvoorstel instemt, kan de huurder het huurverlagingsvoorstel aan de Huurcommissie voorleggen. Voor huurders van studentenwoningen en studentenkamers geldt dus huurprijsbescherming.
Om het inzicht in de eigen situatie van huurders en verhuurders te vergroten, zijn sinds 1 januari 2010 de uitspraken van de Huurcommissie opgenomen in een openbaar register. In dit register kunnen de uitspraken onder meer geselecteerd worden op zelfstandige of onzelfstandige woonruimte.
Kunt u aangeven in welke mate studenten gebruik maken van hun recht om via huurteams of de huurcommissie de te hoge huurprijs opnieuw te laten vaststellen en kunt u toelichten welke – eventuele – belemmeringen er zijn bij studenten om van deze diensten gebruik te maken?
De Huurcommissie weet niet of een verzoeker voor het opnieuw laten vaststellen of verlaging van de huurprijs een student is of niet.
Uit het Jaarverslag 2014 van de Huurcommissie blijkt dat er in totaal, dus niet specifiek studenten, 1.284 verzoeken zijn binnengekomen bij de Huurcommissie om de aanvangshuur de toetsen (art. 249 BW) en 467 verzoeken met het voorstel om op grond van punten de huur te verlagen (art. 254 BW).
De Huurcommissie is een laagdrempelig onpartijdig instituut waar huurders en verhuurders terecht kunnen als zij samen niet tot een oplossing van hun huurprijsgeschil komen. Gelet op het laagdrempelige karakter zie ik geen belemmeringen om gebruik te maken van de diensten van de Huurcommissie.
Kunt u aangeven in welke mate de doelstellingen van het actieplan Studentenhuisvesting gehaald zullen worden en of ze afdoende zijn om het aanbod zodanig te vergroten dat dit misbruik van schaarste door huisjesmelkers kan worden teruggedrongen?
Met doelstellingen van het Landelijk Actieplan Studenthuisvesting wordt beoogd dat de woningmarkt voor studenten in de komende jaren meer in balans komt, wat naar verwachting ook een matigend effect zal hebben op de huurprijsontwikkeling. In de voortgangsbrief van 17 juli 2014 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de status van de doelstellingen uit het actieplan. In die brief heb ik opgenomen dat in de periode 2011–2014 8.094 eenheden zijn opgeleverd, 3.813 eenheden in aanbouw zijn en 4.395 eenheden in voorbereiding. Het totaal aantal naar verwachting te realiseren eenheden in de periode 2011–2016 komt uit op 16.302. Vóór de zomer informeer ik uw Kamer over de voortgang en het vervolg van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting en over de gerealiseerde aantallen in de periode tot medio 2015.
De sociale woningbouw in Den Haag die is ingestort |
|
Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
Bent u bekend met het bericht «Sociale woningbouw Den Haag ingestort, wachtlijsten lopen op»?1
Ja.
Hoe verklaart u het dat de bouw van nieuwe sociale huurwoningen in vier tijd met 96% is afgenomen?
Uit cijfers van de gemeente Den Haag blijkt dat in 2011 815 huurwoningen onder de liberalisatiegrens zijn gebouwd door Haagse corporaties en in 2012 713. De laatste twee jaren (2013 en 2014) is de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen in Den Haag teruggelopen naar respectievelijk 136 en 34. De daling van de laatste jaren kan meerdere oorzaken hebben. De gemeente Den Haag wijst erop dat twee van de drie grootste in Den Haag werkzaam zijnde corporaties, te weten Vestia en Haag Wonen, weinig financiële ruimte hebben gehad voor nieuwbouwinvesteringen. Bij Vestia vanwege de afwikkeling van de derivatenproblematiek, bij Haag Wonen mede door verliezen op vastgoedprojecten tijdens de economische crisis. Gelet op de financiële mogelijkheden hebben deze corporaties relatief sterker ingezet op onderhouds- en verbeterinvesteringen in hun bestaande woningvoorraad en minder op nieuwbouwinvesteringen.
Hoe verhouden uw uitspraken dat 2014 een beter jaar voor de bouwsector was dan voorgaande jaren en er weer een beetje kleur op de wangen van de bouwsector begint te komen, zich tot de dramatische afname van nieuwbouw van sociale huurwoningen in Den Haag?2
Ik heb eerder gewezen op de mogelijkheden voor de bouwsector bij nieuwbouw in het middenhuursegment, transformatie van bijvoorbeeld oude scholen of oude ziekenhuizen in appartementen, het energiezuinig maken van bestaande woningen en zelfbouw door consumenten. Gesteld kan worden dat de verhuurderheffing geen belemmering voor corporaties is om nieuwbouwinvesteringen te plegen. Het beeld dat wordt geschetst dat corporaties niets meer kunnen bouwen als gevolg van de heffing strookt niet met de daadwerkelijke realisaties. Zo zijn in 2012 17.359 nieuwbouwhuurwoningen tot de liberalisatiegrens door corporaties gerealiseerd en in 2013 21.557 nieuwe huurwoningen tot de liberalisatiegrens (bron: BBSH/dVI). Uit het Sectorbeeld van het CFV over 2013 (Kamerstuk 29 453, nr. 360, 9 december 2014) blijkt dat de financiële positie van de corporatiesector de afgelopen jaren is verbeterd. Zo is de solvabiliteit toegenomen van de sector als geheel van 25% in 2012 tot 31,7% in 2013. Dat laat onverlet dat op lokaal niveau de situatie anders kan zijn. De financiële beperkingen van de eerder genoemde woningcorporaties in Den Haag kennen andere, belangrijke oorzaken dan de verhuurderheffing (zie antwoord op vraag3.
Erkent u dat de verhuurderheffing van ruim 600 euro per sociale huurwoning ertoe leidt dat woningcorporaties niet meer kunnen bouwen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om de verhuurdersheffing om te zetten in een investeringsverplichting?
Zie antwoord vraag 3.
Hoe verhoudt de achterblijvende bouw van sociale huurwoningen zich tot de snelle groei van het aantal inwoners in Den Haag?3
De bevolking van Den Haag is in enkele jaren gegroeid van 500.000 in 2005 naar ruim 515.000 inwoners in 2015, terwijl was gedacht dat dit aantal pas in 2020 zou worden bereikt. De verwachting van de gemeente is dat deze (snellere) groei zal doorzetten. Om dit te accommoderen heeft het college van Den Haag in zijn coalitieakkoord de ambitie opgenomen om jaarlijks 1.500 woningen aan de voorraad toe te voegen, waarvan 30% uit sociale woningbouw moet bestaan. Hiertoe zal de gemeente ook prestatieafspraken maken met corporaties.
Wat is de gemiddelde wachttijd in Den Haag voor een woningzoekende, starter en doorstromer, en wat is de prognose voor de komende jaren? Kunt u uw antwoord toelichten?
Uit de Verhuurrapportages van de gemeente Den Haag blijkt dat de gemiddelde wachttijd de afgelopen drie jaren (2012–2014) vrij constant op 24 maanden lag. De wachttijd voor starters is toegenomen van 17 maanden in 2012 tot 22 maanden in 2013 en 23 maanden in 2014. Dit komt volgens de gemeente hoofdzakelijk door een wijziging in de gemeentelijke toewijzingsregels. De wachttijd voor doorstromers is afgenomen van 34 maanden in 2012 tot 26 maanden in 2013 en 24 maanden in 2014. Prognoses voor de komende jaren worden niet gegeven.
Is de slagingskans voor grote gezinnen die een huurwoning nodig hebben nog steeds 9%? Hoe was de ontwikkeling van de wachttijd voor grote gezinnen de afgelopen drie jaar? Kunt u uw antwoord toelichten?4
Volgens opgave van de gemeente heeft de slaagkans in Den Haag voor grote gezinnen zich de afgelopen jaren als volgt ontwikkeld: 5% in 2011, 6% in 2012, 9% in 2013 en 6% in 2014. De gemeente Den Haag heeft de afgelopen jaren maatregelen getroffen om de slaagkansen voor grote gezinnen te vergroten. Er is geëxperimenteerd met doorstroompremies om scheefwoners en kleine huishoudens in grote sociale huurwoningen te verleiden tot een verhuizing. Daarnaast zijn met Haagse woningcorporaties afspraken gemaakt dat zij hun vrijkomende (grote) woningen scherper labelen en dat zij doorstroomcoaches inzetten om huurders te verleiden om door te stromen. Ook passen de Haagse corporaties inkomensafhankelijk huurbeleid toe op basis van de landelijke wetgeving.
Hoeveel (extra) sociale huurwoningen met huren onder de aftoppingsgrenzen zullen nodig zijn in Den Haag de komende vijf jaar? Hoe verhoudt dit zich tot het nieuwe Haagse woningbouwprogramma en de invoering van «passend toewijzen»?5 6 7
Het is in beginsel aan de gemeente om te bepalen welke kernvoorraad sociale huurwoningen benodigd is in de gemeente en dat in prestatieafspraken vast te leggen. In 2013 heeft de gemeente Den Haag in overleg met de corporaties een Haagse kernvoorraad bepaald. Op basis van de cijfers uit het WoON 2015 zal een nieuwe Haagse kernvoorraad worden berekend. Hierbij zal door de gemeente ook expliciet rekening worden gehouden met de recente wetgeving rond de passendheidstoets en de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad tot de aftoppingsgrenzen. Tot er een nieuwe Haagse kernvoorraad is bepaald, zet de gemeente Den Haag op basis van de verwachte bevolkingsgroei in op het jaarlijks toevoegen van 450 tot 500 sociale huurwoningen. In prestatieafspraken met corporaties zal, mede naar aanleiding van de invoering van de passendheidstoets per 1 januari 2016, expliciet worden gevraagd aan corporaties om ook woningen toe te voegen met huurprijzen tot de aftoppingsgrens. Overigens is passende toewijzing ook (deels) te realiseren door optimalisering van het huurbeleid binnen de bestaande voorraad.
Wat doet u en wat doet de gemeente Den Haag om te voorkomen dat het aantal sociale huurwoningen zal verminderen door verkoop of liberalisering, gelet op de al bestaande druk op de sociale huurmarkt?
Zie antwoord vraag 8.
Het bericht ’Amsterdamse verhuurders in de fout met inkomensdata’ |
|
Ed Groot (PvdA), Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie) |
|
![]() |
Bent u op de hoogte van het bericht dat Amsterdamse verhuurders in de fout zijn gegaan met inkomensdata?1
Ja.
Klopt het dat sprake is van een onterechte afgifte van de inkomensindicatie? Zo ja, bent u van mening dat dit niet toelaatbaar is?
De inkomensindicaties worden opgevraagd en afgegeven in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor geliberaliseerde huurcontracten. De Belastingdienst heeft op dit moment geen concrete aanwijzingen dat veel (Amsterdamse) verhuurders in 2015 ten onrechte inkomensindicaties hebben opgevraagd voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract (zie ook het antwoord op vragen 3 en 6). In de wet is vastgelegd dat verhuurders geen inkomensindicaties mogen opvragen voor woningen die met een geliberaliseerd huurcontract verhuurd zijn. Dit staat ook aangegeven op het webportaal waarmee verhuurders inkomensindicaties kunnen opvragen. Ook in de handleiding van de Belastingdienst is dit uitgangspunt duidelijk verwoord. Verhuurders die toch adressen met een geliberaliseerd huurcontract in hun opvraagbestand opnemen, overtreden de wet èn de gebruiksvoorwaarden van het webportaal. Er is in dat geval dus sprake van het onterecht opvragen van inkomensindicaties.
Nadat de Belastingdienst een inkomensindicatie voor een woning aan de verhuurder heeft verstrekt, zendt zij een brief aan de bewoner van die woning waarin dit wordt meegedeeld. Huurders met een geliberaliseerd huurcontract krijgen daardoor het signaal dat hun verhuurder voor hun woning ten onrechte een inkomensindicatie heeft aangevraagd. De huurder kan een klacht indienen bij de Belastingdienst, dit wordt vervolgens onderzocht en bij onterecht opvragen wordt nadere actie ondernomen.
Kunt u aangeven of er verhuurders zijn die nu voor het tweede jaar ten onrechte de inkomensindicatie opvragen van huurders waarvan zij kunnen weten dat zij geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen?
Tot op heden zijn er geen verhuurders bekend die dit jaar onterecht inkomensindicaties hebben opgevraagd en dat in 2014 ook hebben gedaan. Hierbij zij aangetekend dat momenteel enkele gevallen nog in onderzoek zijn waarin door de huurder is aangegeven de verhuurder zowel in 2014 als in 2015 ten onrechte een inkomensindicatie heeft aangevraagd. Deze gevallen worden nog onderzocht. Het is voor huurders niet altijd duidelijk of hun huurcontract geliberaliseerd is of niet, vanwege de complexiteit van de liberalisatieregeling.
Moet het verkrijgen van een portal voor inkomensindicaties niet wijzigen?
Verhuurders die een inlogaccount aanvragen voor het webportaal www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl moeten aangeven aan dat zij het webportaal alleen gebruiken voor woningen met een gereguleerd huurcontract. Dit moeten zij ook bij elke inlogsessie specifiek aanvinken, anders kunnen zij geen inkomensindicaties opvragen. Het is de verantwoordelijkheid van verhuurders om in hun administratie onderscheid te maken tussen zelfstandige woningen met een gereguleerd huurcontract en zelfstandige woningen met een geliberaliseerd huurcontract. Ook mag van hen worden verwacht dat zij rechtmatig en prudent omgaan met de mogelijkheid om inkomensindicaties van hun huurders op te vragen ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het College bescherming persoonsgegevens heeft geoordeeld dat het woningenbestand dat de Belastingdienst aanmaakt met de werkwijze die vanaf 2014 gehanteerd wordt, voldoet. Ik zie geen reden om het verkrijgen van inlogaccounts voor het webportaal waarmee inkomensindicaties worden aangevraagd en verstrekt te wijzigen.
Hoe gaat u om met verhuurders die met onterecht verkregen informatie toch de huren hebben verhoogd? Moet de huurverhoging in die gevallen worden teruggedraaid? Is restitutie mogelijk?
Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging niet voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract. Ook de regels rond het uitbrengen van huurverhogingsvoorstellen (al dan niet inkomensafhankelijk) gelden niet voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract.2 Als een verhuurder een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel doet voor een woning met een geliberaliseerd huurcontract, is dat huurverhogingsvoorstel niet geldig. Een huurder met een geliberaliseerd huurcontract die zo’n huurverhogingsvoorstel krijgt, kan dat naast zich neerleggen. Verhuurders waarvan bekend is dat zij moedwillig of bij herhaling abusievelijk onterecht inkomensindicaties hebben opgevraagd, wordt de toegang tot het portaal ontzegd.
Hoe staat u tegenover de suggestie van de Woonbond om dergelijke notoire overtreders van de regels de toegang tot het portal voor de inkomensindicaties te ontzeggen?
De privacybescherming van huurders is belangrijk. Daarom is ook in de regelgeving omtrent de inkomensafhankelijke huurverhoging opgenomen dat de Belastingdienst als sanctie een verhuurder die ten onrechte inkomensindicaties opvraagt voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract, de verdere toegang ontzegt tot het webportaal waarmee die inkomensindicaties kunnen worden opgevraagd (artikel 19b Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Die verhuurder kan dan geen inkomensindicaties meer opvragen bij de Belastingdienst, ook niet voor woningen met een gereguleerd huurcontract. Bij gebleken misbruik van verhuurders van het webportaal zal de Belastingdienst die sanctie ook toepassen.
In de gevallen van onterechte aanvragen van inkomensindicaties in 2014 is echter niet gebleken van moedwillig onjuist gebruik van het webportaal. De Belastingdienst was daardoor van oordeel dat er geen sprake was van misbruik. Deze verhuurders hebben wel een waarschuwingsbrief gekregen dat in geval van herhaling de Belastingdienst hen de verdere toegang tot het webportaal zal ontzeggen. Zie ook mijn brief van 6 februari 2015 over de evaluatie van de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 20143.
Bij de klachtenafdeling van de Belastingdienst waren op 30 april jl. twee verhuurders bekend ten aanzien van wie is komen vast te staan dat zij ten onrechte een aantal inkomensindicaties hebben opgevraagd. De ene verhuurder heeft tien onterechte indicaties opgevraagd, de andere één. Beide verhuurders ontvangen een waarschuwingsbrief. Het betreft geen recidives.