Vraag 1

Kent u het bericht «Ventilatie in één klap dicht»?1 Herinnert u zich de brief van de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) van 19 december 2008 betreffende het gebruik van mechanische ventilatie bij rampen en incidenten?2

Ja, wij hebben kennis genomen van het bericht «ventilatie in één klap dicht» en herinneren ons de genoemde brief van de toenmalige minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het nodig is dat in geval van een ramp waarbij gevaarlijke stoffen in de lucht komen in woningen en wooncomplexen, de mechanische (balans-)ventilatie op eenvoudige wijze tijdelijk moet kunnen worden uitgeschakeld? Zo ja, heeft overleg met de branche en betrokken partijen sinds 2008 daadwerkelijk geleid tot verbetering op dit vlak? Zo ja, waar blijkt dat concreet uit? Zo nee, acht u nu dan wel regelgeving nodig en hoe gaat u dit dan bewerkstelligen?

Ja, ik deel de mening dat het wenselijk is dat in geval van een ramp waarbij gevaarlijke stoffen in de lucht komen in woningen en wooncomplexen, de mechanische (balans-)ventilatie op eenvoudige wijze tijdelijk moet kunnen worden uitgeschakeld.
Overleg in de branche heeft er toe geleid dat nu de informatie over de technische mogelijkheden om voorzieningen te realiseren voor het tijdelijk uitschakelen van mechanische ventilatiesystemen is ontwikkeld, algemeen beschikbaar is en door brancheorganisatie bij hun leden onder de aandacht wordt gebracht. Zie bijvoorbeeld het digitale platform woninginstallaties, waarin met betrekking tot het kunnen uitschakelen van ventilatiesystemen specifieke informatie is opgenomen, zie hiervoor http://www.platform-woninginstallaties.nl/professional/expert/ventilatie/leverancier/uitvoeringsfase/calamiteiten-voorziening/

Vraag 3

Ongeveer hoeveel zogenoemde calamiteitenschakelaars zijn er sinds de brief van de minister van VROM op vrijwillige basis aangebracht?

Het is ons niet bekend hoeveel calamiteitenschakelaars er sinds december 2008 zijn aangebracht. De signalen die ons bereiken, wijzen er op dat aan het aanbrengen van een «calamiteiten schakelaar» naast de technische ruimte (veelal op de hoogste verdieping) en calamiteiten schakelaar(s) bij de centrale lift cq. het centrale trappenhuis, zoals op www.platform-woninginstallaties.nl is aanbevolen, nog weinig opvolging wordt gegeven.
Bij eengezinshuizen speelt dit onderwerp niet, omdat daar het mechanische ventilatiesysteem individueel van de elektriciteit kan worden afgesloten.

Vraag 4

Heeft de brand in Moerdijk en de ervaringen met het uitschakelen van mechanische ventilatiesystemen de problematiek van het uit kunnen schakelen van deze systemen bij u tot andere inzichten geleid over te nemen maatregelen of regelgeving? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

De brand in Moerdijk en de ervaringen met het kunnen uitschakelen van mechanische ventilatiesystemen heeft niet tot andere inzichten geleid. Er zijn geen nieuwe elementen aan het licht gekomen.
Uit informatie bij corporaties blijkt dat zij tijdens de brand in Moerdijk preventief de mechanische afzuiginstallaties in hun complexen hebben uitgezet. Waar noodzakelijk hebben ze de bewoners doorverwezen naar het algemene alarmnummer voor de regio. Informatie van andere verhuurders is niet verkregen. De brand heeft voor zover nu bekend geen direct gevaar opgeleverd voor de huurders. De situatie heeft ook geleid tot het inzicht dat aan het aanbrengen van «calamiteiten schakelaar» naast de technische ruimte of de lift c.q. het centrale trappenhuis nog te weinig aandacht is gegeven door woningeigenaren. Zo zien de betrokken corporaties voldoende reden om weer eens extra naar hun rampenplan te kijken. Voorts is Aedes voornemens dit aspect nader bij hun leden onder de aandacht te brengen.
De Staatssecretaris van I&M heeft op 28 maart jl. aan de Tweede Kamer toegezegde onderzoeken gestuurd over het functioneren van mechanische ventilatiesystemen. De Staatsecretaris heeft toegezegd dat hij hierop een beleidsreactie zal geven in de voortgangsrapportage Nationale Aanpak Milieu en Gezondheid. In die beleidsreactie zal ook worden verwoord welke acties ondernomen zullen worden om vooralsnog zonder extra regelgeving, een bredere toepassing van calamiteitenschakelaar te kunnen realiseren.

Vraag 5

In ongeveer hoeveel woningen of wooncomplexen is het nog steeds niet mogelijk om in het geval van een ramp met gevaarlijke stoffen in de lucht de mechanische ventilatie op eenvoudige wijze tijdelijk uit te zetten? Hoe groot acht u het risico dat hierdoor gevaarlijke stoffen een woning kunnen binnendringen?

In principe kan elk mechanisch systeem worden uitgezet door de elektrische stroom uit te schakelen. De essentie is evenwel de bereikbaarheid van de mogelijkheid daarvoor. Uitgaande van de stand van de geïnstalleerde techniek kan bij het complexgewijs niet kunnen uitschakelen van de elektrische stroom én dan bij instelling van het systeem op de laagste stand, rekening worden gehouden met een toestroom van buitenlucht van ca. 10% van binnenstromende lucht bij opening van de vereiste ventilatievoorzieningen. Dit is in het licht van het gezondheidsrisico bij het mogelijk indringen van gevaarlijke stoffen in een woning in de regel acceptabel.

Vraag 6

Is er kort na een ramp in de communicatie met bewoners standaard voldoende aandacht voor het belang dat behalve ramen en deuren ook de mechanische ventilatie wordt afgesloten? Zo ja, waar blijkt dit uit? Zo nee, hoe gaat u hier verbetering in aanbrengen?

Communicatie met bewoners kort na een ramp is nooit standaard en altijd afhankelijk van de aard van de ramp. In de informatie van de rijksoverheid op www.nederlandveilig.nl is het volgende over mechanische ventilatie opgenomen: «... indien mogelijk schakel de ventilatie uit of op de laagste stand». De meeste gemeenten hebben dit in hun rampeninformatie (folder, gemeentelijke website, gemeentegids) opgenomen. Mocht een ramp aanleiding geven tot het laten afgaan van de sirenes, dan geldt de basisinformatie zoals die ook is te vinden op www.nederlandveilig.nl: «ga naar binnen, sluit ramen en deuren en stem af op de calamiteitenzender en volg de instructies die je daar van de overheid krijgt». Het is afhankelijk van de aard van de ramp aan welke vervolgberichtgeving wordt gedaan; welke instructies worden gegeven.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Maatregelen geëist tegen wateroverlast in «militaire wijk» op Curaçao» in het maandblad van de ACOM?1

Ja.

Vraag 2

Welke maatregelen heeft u begin deze maand genomen om de wateroverlast van Nederlandse militairen en hun gezinnen op Curaçao in de wijk Jongbloed, die letterlijk door overstroomde afvoerputten tussen de drollen stonden, te beperken?

Curaçao heeft geen rioolstelsel. Huizen zijn voorzien van beerputten of sceptic-tanks. De afvoer van regenwater vindt plaats via zogenoemde rooien, open goten langs de weg. Deze rooien kunnen bij extreme tropische regenval de afvoer van het regenwater niet altijd aan. De wijk Jongbloed ligt in een lager gelegen gebied op Curaçao, waardoor er bij uitzonderlijke omstandigheden wateroverlast kan ontstaan.
In 2005 was er voor het eerst sprake van wateroverlast bij enkele defensiewoningen. Defensie heeft daarop de rooi uitgediept, een pomp geplaatst en deze later vervangen door een afvoerbuis naar een lager gelegen perceel. Verder zijn de opritten verhoogd, zodat het water van de straat niet meer zo snel de tuinen in kan stromen. Tot eind vorig jaar bleken die maatregelen afdoende.
Gedurende het laatste kwartaal van 2010 is op heel Curaçao sprake geweest van zeer overvloedige regenval, in een mate die de afgelopen 30 jaar niet is voorgekomen. Er zijn bij de overheid meer dan 500 meldingen van ondergelopen woningen binnengekomen. In die periode hebben ook twee defensiewoningen in de wijk Jongbloed water in huis gekregen. Defensie heeft direct pompen geplaatst in de wijk, zandzakken aangebracht en geassisteerd bij het schoonmaken van de huizen. Voorts is de afvoercapaciteit van de eerder aangelegde afvoerbuis vergroot door er twee buizen bij te plaatsen. Tevens zijn aan het begin van de straat asfaltdrempels aangebracht om het water beter te geleiden, zijn alle opritten bij de woningen verder verhoogd, zijn er muurtjes gemetseld op de portalen en zijn er schotbalksponningen aangebracht bij de toegangsdeuren van de woningen. Defensie is in overleg met de bewoners van twee percelen achter de defensiewoningen, om de daar lopende rooi om te leiden om zo de kans op overlast verder te verkleinen. Indien deze bewoners akkoord gaan met het voorstel van Defensie, zullen die werkzaamheden nog deze maand aanvangen. Ten slotte is er een contract gesloten met een bedrijf om bij een periode van hoge grondwaterstand de beerputten of septic tanks tweewekelijks leeg te zuigen om het risico van overstroming zo klein mogelijk te houden.

Vraag 3

Hoe staat het momenteel met de overlast en schade door de zware regenval in deze militaire wijk?

De maatregelen hebben de overlast teruggedrongen. Na een langdurige periode van heftige regenval (van september 2010 tot begin januari 2011) is er momenteel nog slechts incidenteel sprake van zware regenbuien. Dit heeft tot gevolg dat het grondwaterpeil aan het zakken is, wat tot verdere vermindering van de problemen leidt.

Vraag 4

Waarom heeft Defensie niet meer aandacht besteed aan de ondergrondse afvoervoorzieningen in de woningen voor Nederlandse militairen, die blijkbaar niet berekend zijn op zware regenval?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Welke regelgeving bestaat er momenteel in de aansprakelijkheid voor eventuele schade aan woningen door wateroverlast? Ligt deze bij Defensie of bij de individuele militairen?

Schade aan defensiewoningen is de verantwoordelijkheid van Defensie als eigenaar. Schade aan de inboedel valt onder de verantwoordelijkheid van de bewoner die daarvoor een inboedelverzekering kan afsluiten. Naast het beter informeren van de (toekomstige) bewoners over de lokale situatie en mogelijke gevolgen bij extreme regenval, is onlangs voor enkele lager gelegen woningen de volgende zin in het huurcontract opgenomen: «Huurder is door verhuurder geïnformeerd over het risico dat in en rondom de woning aan ..... nr. ... sprake kan zijn van hevige wateroverlast. Huurder is zich bewust van dit risico en accepteert dit risico». Op deze wijze wordt de medewerker tijdig en expliciet gewezen op de risico’s van bewoning van deze specifieke woning.

Vraag 6

Is het waar dat (nieuwe) huurders sinds kort een huurcontract voorgelegd krijgen waarin Defensie de verantwoordelijkheid van eventuele schade door onder andere wateroverlast bij de militair neerlegt? Zo ja, vindt u dat gerechtvaardigd?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Kunt u beargumenteren waarom Defensie nog steeds een goede werkgever is voor deze gedupeerde Nederlandse militairen en hun gezinnen?

Zie het antwoord op de vragen 2 en 4.

Vraag 1

Hebt u kennis kunnen nemen van de Eén Vandaag uitzending op 17 januari 2011 over leegstaande kantoren?

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het voorstel van de wethouder Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam, om gemeenten het recht te geven om na vier of vijf jaar leegstand het kantoorpand te kunnen vorderen voor de reële economische waarde (dus niet voor de kantoorwaarde)?

Dit en andere voorstellen voor wijziging regelgeving zullen worden onderzocht in het kader van het Actieprogramma Leegstand Kantoren. Het Actieprogramma is gereed en wordt in de week van 28 februari aan de Tweede Kamer aangeboden.

Vraag 3

Is het waar dat er op dit moment 6,5 miljoen m2 aan kantoorpanden leegstaat? Zo ja, deelt u de mening dat nieuwbouw van kantoorpanden op termijn voor een nog groter aandeel leegstaande kantoorpanden zal zorgen? Zo nee, waarom niet?

Dat is juist. Nieuwbouw veroorzaakt elders leegstand. Daarom is het verstandig terughoudend te zijn met nieuwbouw van kantoren.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de uitspraak van de voorzitter van het Dagelijks Bestuur van DTZ Zadelhoff, dat het kabinet de regierol op zich moet nemen als het gaat om de bouw van nieuwe kantoorpanden omdat anders gemeenten teveel nieuwe kantoorpanden zouden bouwen?

Voor het oplossen van het probleem van leegstand van kantoren is primair de markt aan zet. Voor de aanpak van het probleem werken markt en overheid samen, waarbij de Rijksoverheid haar rol en verantwoordelijkheid neemt door een eenduidige landelijke methodiek te ontwerpen voor het regionaal in beeld brengen van vraag en aanbod. De provincie en gemeenten zijn daarna aan zet om vraag en aanbod in evenwicht te brengen.

Vraag 5

Kunt u aangeven wanneer een leegstaand kantoorpand volgens u in waarde daalt?

Niet de (Rijks)overheid bepaalt de waarde van een leegstaand kantoorpand , maar de markt. Hiertoe schatten marktpartijen de kans op toekomstige verhuur in.

Vraag 6

Deelt u de mening dat transformatie van langdurig leegstaande kantoorpanden een grote bijdrage zou kunnen leveren aan het tekort aan studentenhuisvesting, met name in grote steden? Zo nee, waarom niet?

Ja. Transformatie naar andere functies helpt om het overschot aan kantoorgebouwen te verminderen. Transformatie naar studentenwoningen helpt het tekort aan dit soort woningen te verminderen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Bewoners woonboten woedend over torenhoge huur»?1

Vraag 2

Is het waar dat mensen met een woonboot op rijkswater jaarlijks duizenden euro’s extra gaan betalen voor hun ligplaats, en zo ja, wat is de reden van deze verhoging?

Vraag 3

Is het waar dat als woonbootbewoners een proces aanspannen, ze gelijk aangeslagen worden voor het volle pond, in plaats van dat er sprake is van een overgangsperiode? Kunt u een toelichting geven op deze gang van zaken?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitspraken van wethouder Ossel van de gemeente Amsterdam over het verhogen van de sociale huurgrens1, en de opiniebijdrage van de heer Noort op de website van Keicentrum?2

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het een onverstandige beleidswijziging zou zijn om de sociale huurgrens te verhogen? Zou u uw antwoord willen toelichten?

Ja.
Dhr. Ossel haalt een al eerder beschreven onderwerp aan: huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,– zouden moeilijk aan een woning kunnen komen. Hij geeft daarbij tevens aan, dat er weinig aanbod van huurwoningen is in de categorie tot € 800,–.
Woningcorporaties kunnen, naast hun kerntaak, ook hogere inkomens huisvesten.
Zij kunnen, met behoud van staatsteun, 10% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,–. Verder kunnen zij hogere inkomens huisvesten in duurdere huurwoningen, of aan zulke huishoudens een huurwoning (al dan niet met korting, winst- en verliesdeling) te koop aanbieden.
Als corporaties meer dan 10% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,–, zal dit leiden tot beperking van de WSW borging.
Voor wat betreft mogelijke overgangsproblematiek bij de uitvoering van de «Tijdelijke regeling...» merk ik allereerst op dat het overleg met de sector over de ongeborgde herfinanciering van bestaande leningen voor commercieel vastgoed in een afrondend stadium is gekomen. Daarnaast ben ik in overleg met de Europese Commissie en de sector over een werkzame vormgeving van regionale differentiatie.
Tevens heeft mijn departement, in overleg met de sector, informatie opgesteld ten behoeve van burgers en woningcorporaties, onder meer over de wijze van inkomenstoetsing bij toewijzing, teneinde uitvoeringsvragen zoveel mogelijk te voorkomen. Ook wordt de praktische uitwerking samen met de corporatiesector nauwlettend gevolgd.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de gedachtegang van de heer Noort op zich een interessante zou kunnen zijn en het onderzoeken waard? Zou u uw antwoord willen toelichten?

De gedachtegang van dhr. Noort, de huur van de woningen die vrijkomen waar mogelijk harmoniseren tot het niveau van boven de liberalisatiegrens, is een interessante. Op die wijze kan inderdaad het aanbod van vrije sector woningen worden vergroot.
Ik ben van mening dat samenwerking met en deelname van beleggers in het segment > € 652,52 een vruchtbare route kan zijn. Ik bezie daartoe, met partijen, de mogelijkheden en randvoorwaarden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Tijd voor een reddingsplan huizenmarkt»?1

Ja.

Vraag 2

Steunt u de oproep van de voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), om te komen tot een reddingsplan van de huizenmarkt?

De betrokkenheid van veel partijen bij de woningmarkt is een goede zaak. Eerder is met uw Kamer besproken dat er op korte termijn een ronde tafel zou zijn met de belangrijkste partijen op de woningmarkt in het kader van de Woonvisie, die op dit moment wordt opgesteld. Alle partijen zouden daarbij hun visie geven op de maatschappelijke opgaven in het woondomein én wat hun eigen actieve rol daarbij kan zijn. Dit levert een belangrijke bijdrage aan de Woonvisie van het kabinet. Op 9 februari is er op mijn initiatief een eerste gesprek met partijen geweest.

Vraag 3

Bent u bereid om initiatief te nemen of te participeren in een dergelijk overleg met als doel alle belangengroepen tot overeenstemming te krijgen en een nationaal woningakkoord te sluiten? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Bent u het eens met de stelling van de voorzitter van de NVM dat «de huidige overheidsfinanciering in de woningmarkt eigenlijk een auto is, die is afgereden»? Zo nee, waarom niet?

Uit het artikel waarnaar u verwijst, kan worden opgemaakt dat de heer Hukker hier doelt op de hypotheekrenteaftrek. Ik ben het niet met deze stelling eens. De hypotheekrenteaftrek is een belangrijke voorwaarde om het vertrouwen in de woning(bouw)markt te laten terugkeren. Zekerheid op dit punt is cruciaal voor het herstel uit de crisis.

Vraag 5

Bent u het met de voorzitter van de NVM eens dat er te veel overheidssubsidies en belastingen zijn die een gezonde doorstroming op de woningmarkt belemmeren? Zo nee, waarom niet?

Het is zaak dat de doorstroming op de woningmarkt wordt verbeterd. Om de doorstroming, die als gevolg van de economische crisis is teruggevallen, weer op gang te krijgen is het van belang het vertrouwen in de woning(bouw)markt te laten terugkeren. Daarvoor is de hypotheekrenteaftrek van groot belang. Tegelijkertijd neemt het kabinet verschillende stappen in het woningmarktbeleid om tot een vrijere woningmarkt te komen en de doorstroming structureel te bevorderen.

Vraag 6

Herkent u het beeld dat de voorzitter van de NVM schetst dat veel mensen al meerdere jaren een hypotheek van twee ton euro hypotheek zonder betalingsproblemen kunnen afbetalen, maar dat door de nieuwe regels niet meer mogen lenen dan 190 000 euro? Wat is uw standpunt erover?

Het kabinet is eerder ingegaan op de aanpassing van de NHG-regels in antwoord op de vragen van de leden Monasch en Plasterk over het effect van de aanscherping van de Nationale Hypotheek Garantie op starters (TK 2010–2011, aanhangselnr. 1138) en op de vragen van het lid Ortega-Martijn over de positie van starters op de woningmarkt (TK 2010–2011, aanhangselnr. 745). Hetzelfde geldt voor de vragen over de aanpassing van het toetskader hypothecaire kredietverlening, waarbij verwezen kan worden naar de brieven d.d. 29 november 2011 van de Minister van Financiën aan uw Kamer (TK 2010–2011, 29 507, nr. 94) en aan de Nederlandse Vereniging van Banken (TK 2010–2011, bijlage bij 29 507, nr. 94). Overigens zijn in de voorstellen voor aanscherping van het toetskader uitzonderingen gemaakt voor het oversluiten van bestaande hypotheken.

Vraag 1

Kent u het bericht «overheid moet sturen bij leegstand van kantoorruimte»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe staat het met het actieprogramma dat naar aanleiding van de kantorentop in mei 2010 zou worden opgesteld? Is het actieprogramma al gereed en wat is wordt de juridische status van het programma?

Het actieprogramma is gereed en ligt ter goedkeuring bij de besluitvormende organen van de verschillende organisaties. Eind februari wordt het Actieprogramma aan uw Kamer aangeboden.

Vraag 3

Is het waar dat alleen de handtekeningen onder dit actieprogramma nog ontbreken? Zo ja, wat is daarvan de reden?

Dat is juist. Het actieprogramma is vastgesteld door organisaties die hun leden vertegenwoordigen. Die leden moeten worden geraadpleegd voor een finaal akkoord.

Vraag 4

Kunt u het programma, zodra dit formeel is bekrachtigd direct naar de Kamer sturen? Waarom wel/niet?

Ja, dat is aan de Kamer toegezegd.

Vraag 5

Welke oplossingsrichting ziet u om het probleem van de leegstaande kantoorruimte op te lossen? Overweegt u fiscale stimuli in te zetten om leegstaande kantoorruimte, die nu virtueel een waarde zou hebben van 7 miljard euro en mogelijk meer, eerder af te boeken?

Het actieprogramma beschrijft oplossingsrichtingen en geeft aan dat aanpassing van regelgeving, waaronder fiscale regelgeving, dient te worden onderzocht.

Vraag 6

Is het voor andere doeleinden gebruiken van langdurig leegstaande kantoren, zoals (tijdelijke) huisvesting, in uw ogen een optie? Waarom wel/niet?

Ja, tijdelijk gebruik of transformatie naar andere functies helpt om het overschot aan kantoorgebouwen te verminderen.
Momenteel wordt een pilot gehouden waarbij aan de hand van de praktijk de problemen en kansen van transformatie in beeld worden gebracht. De resultaten van de pilot zullen naar verwachting in april aan uw Kamer worden aangeboden.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de overheid het voortouw moet nemen om de problemen structureel op te lossen? Waarom wel/niet?

Nee, de overheid draagt bij aan de oplossing. In de basis is de markt aan zet. De overheid helpt daarbij door het platform te bieden: door actie te nemen om belemmerende regelgeving te onderzoeken en waar mogelijk aan te passen, en door regionale afstemming van vraag en aanbod te faciliteren.

Vraag 1

Wilt u een beargumenteerde reactie geven op de kritiek in het rapport Steenrijk en Straatarm1 op het verbeterplan «Fit en Gezond» van de Maastrichtse woningcorporatie Servatius?2 Deelt u de conclusie uit het rapport dat er geen rekening gehouden is met de gevolgen van de verkoop van sociale huurwoningen voor de Maastrichtse volkshuisvesting en de lokale woningmarkt, onder meer door verpaupering van wijken met gedifferentieerd bezit ten gevolge van minder onderhoud en willekeurige verkoop?

Het rapport Steenrijk en Straatarm is opgesteld in opdracht van en voor de gemeenteraad van Maastricht. Ik acht het een goede zaak dat op deze wijze op lokaal niveau aandacht aan de volkshuisvesting wordt besteed. Op het punt van verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners acht ik de kritiek in het rapport eenzijdig en niet in verhouding staand tot de feiten. De kritiek is eenzijdig omdat in het rapport volledig wordt voorbijgegaan aan de positieve effecten van eigenwoningbezit ten opzichte van huren. Verder merk ik op dat het verbeterplan «Fit en Gezond» van Servatius zich richt op de verkoop van gemiddeld 90 woningen per jaar, waar Servatius meer dan 11 000 huurwoningen in Maastricht bezit. Dergelijke verkoopaantallen hebben geen wezenlijk effect op de woningmarkt, zoals ook is besproken in de hoorzitting van de raadscommissie Stadsontwikkeling van Maastricht op 9 september 2010. Het is dan ook niet aannemelijk dat bijvoorbeeld verpaupering van wijken ontstaat, enkel door het realiseren van de verkoopplannen zoals die in «Fit en Gezond» staan vermeld.

Vraag 2

Wanneer heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie schriftelijk en/of mondeling verzocht om in te grijpen bij woningcorporatie Servatius? Wilt u de Kamer een afschrift sturen van de relevante schriftelijke adviezen?

Het CFV heeft richting de toenmalige minister voor WWI eenmaal geopperd om in te grijpen bij Servatius, namelijk in een mail van de directeur van het CFV aan het departement d.d. 7 september 2009. Op 29 september 2009 is door de toenmalige minister voor WWI een extern toezichthouder bij Servatius aangesteld.

Vraag 3

Is het waar dat het toenmalige ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in juni 2008 formeel op de hoogte werd gesteld over de financiële problematiek rond het campusproject van woningcorporatie Servatius? Zo ja, door wie en wilt u de Kamer een afschrift sturen van deze brief? Zo ja, hoe is dit te rijmen met het antwoord3 op een eerdere vraag van het lid Van Bochove over Servatius, waarbij gesteld wordt: «Pas in september 2009 werd ten volle duidelijk welk onrendabel gemoeid was met het Campusproject en in welke financiële problemen Servatius zich bevond»?

Het toenmalige ministerie van VROM heeft in juni 2008 geen signalen ontvangen over de financiële problematiek rond het campusproject van woningcorporatie Servatius.

Vraag 4

Waarom is er een half jaar verstreken tussen de formele melding en de «vooraankondiging van een aanwijzing» door de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie in december 2008?

In juni 2008 heeft Servatius het ministerie laten weten dat een deel van de woningvoorraad economisch was overgedragen aan een dochter, met als slotzin «Deze brief heeft nadrukkelijk niet de status van een melding ex MG 2006-06.» Dit betrof derhalve geen formele melding. In die periode bleek dat zo’n 23 corporaties bezit hadden overgedragen. In een brief van toenmalig minister Van der Laan (29 453, nr. 136, d.d. 30 oktober 2009) wordt beschreven welke inspanning het heeft gevergd om al die transacties weer ongedaan te maken. Ik voeg daaraan toe dat het ministerie zorgvuldig heeft nagegaan of een aanwijzing op dit punt overeind zou blijven bij toetsing door een rechter. Op 23 oktober 2008 heeft daarover een afrondend overleg met de Landsadvocaat plaatsgevonden. Op 12 december 2008 heeft Servatius een vooraankondiging van een aanwijzing ontvangen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woningbouwverenigingen willen ook hogere inkomens aan woning helpen: Corporaties lappen regels EU aan de laars»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het in zijn algemeenheid onwenselijk is, ja onbestaanbaar zou moeten zijn, dat organisaties van maatschappelijk belang zonder reserve aangeven, EU-regels aan hun laars te lappen? Zo nee, waarom niet?

Ja.

Vraag 3

Bent u van mening dat het feitelijk geen probleem is dat woningcorporaties mensen met een inkomen van boven de staatssteuninkomensgrens van € 33 614,- huisvesten, maar dat leningen voor nieuwbouw2, en voor het boven de 10% huisvesten van deze inkomensgroep, niet meer onder het Waarborgfonds Sociale Woningbouw vallen? Zo nee, kunt u dit toelichten?

Woningcorporaties kunnen, naast hun kerntaak, ook hogere inkomens huisvesten. Zij kunnen, met behoud van staatsteun, 10% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33 614. Verder kunnen zij hogere inkomens huisvesten in duurdere huurwoningen, of aan zulke huishoudens een huurwoning (al dan niet met korting, winst- en verliesdeling) te koop aanbieden.
Als corporaties meer dan 10% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33 614, zal dit leiden tot beperking van de WSW borging.
Voor wat betreft mogelijke overgangsproblematiek bij de uitvoering van de «Tijdelijke regeling...» merk ik allereerst op dat het overleg met de sector over de ongeborgde herfinanciering van bestaande leningen voor commercieel vastgoed in een afrondend stadium is gekomen. Daarnaast ben ik in overleg met de Europese Commissie en de sector over een werkzame vormgeving van regionale differentiatie. Tevens heeft mijn departement, in overleg met de sector, informatie opgesteld ten behoeve van burgers en woningcorporaties, onder meer over de wijze van inkomenstoetsing bij toewijzing, teneinde uitvoeringsvragen zoveel mogelijk te voorkomen. Ook wordt de praktische uitwerking samen met de corporatiesector nauwlettend gevolgd.

Vraag 1

Op welke wijze zijn negatieve financiële resultaten op verbindingen (deelnemingen) expliciet meegenomen in de zogenaamde «oordeelsbrieven 2010»?

In de oordeelsbrieven zelf is aan het onderdeel verbindingen niet expliciet aandacht besteed. Bij de solvabiliteitsbeoordeling heeft het CFV in een aantal gevallen aandacht geschonken aan corporaties met een relatief slecht resultaat. Waar dit slechte resultaat is veroorzaakt door verbindingen, is daar expliciet bij stilgestaan.

Vraag 2

Indien deze niet expliciet zijn meegenomen: acht u het wenselijk dat met ingang van de oordeelsbrieven 2011 aandacht besteed wordt aan negatieve financiële resultaten op verbindingen, bijvoorbeeld op een vergelijkbare wijze als dit nu gebeurt voor de algemene bedrijfslasten?

Het CFV zal in 2011 meer corporaties onderzoeken waar een verhoogd risico is op onnodige aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen. In veel gevallen zullen hierbij de activiteiten in de verbindingen een onderdeel van het onderzoek vormen. Het CFV zal deze onderzoeken afsluiten met een brief ter zake aan de betreffende corporaties.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe het negatieve resultaat1 op deelnemingen van 125 corporaties ad € 436,6 miljoen (enkelvoudige balans) en het negatieve resultaat op deelnemingen van 82 corporaties ad € 65,4 miljoen (geconsolideerde balans) is opgebouwd?

De beschikbare gegevens maken een precieze uitsplitsing naar de gevraagde drie categorieën niet mogelijk. De opbouw van de genoemde resultaten is dan ook niet rechtstreeks te relateren aan afzonderlijke verbindingen. Daarnaast kunnen afzonderlijke verbindingen zich bezighouden met meerdere activiteiten.
Over het algemeen kan echter worden aangenomen dat vastgoed dat voor de toegelaten instelling wordt ontwikkeld (sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed) tegen kostprijs, dat wil zeggen zonder winst of verlies te nemen in de verbinding, wordt overgedaan aan de toegelaten instelling. De toegelaten instelling neemt vervolgens het verlies vanwege het exploiteren als sociale huurwoning. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het overgrote deel van de resultaten in verbindingen betrekking moet hebben op «commerciële» activiteiten, waaronder de bouw van middeldure huurwoningen en koopwoningen.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoe het positieve resultaat op deelnemingen van 81 corporaties ad € 51,1 miljoen (enkelvoudige balans) en het negatieve resultaat op deelnemingen van 53 corporaties ad € 19,1 miljoen (geconsolideerde balans) is opgebouwd?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Indien uit de antwoorden op de vragen 3 en 4 blijkt dat positieve resultaten bij deelnemingen vooral geboekt worden op kernactiviteiten en negatieve resultaten vooral op maatschappelijk of commercieel vastgoed: welke beleidsmatige conclusies verbindt u daar dan aan?

Zoals gezegd bij de vorige vraag zal het overgrote deel van de resultaten in de deelneming betrekking hebben op «commerciële» activiteiten omdat de moedercorporatie doorgaans het investeringsverlies op sociale huurwoningen (de «onrendabele top» bij nieuwbouw van sociale huurwoningen lag in 2009 op gemiddeld ruim € 60 000) en maatschappelijk vastgoed neemt.

Vraag 6

Zijn de verbeteracties met betrekking tot de transparantie van en het toezicht op verbindingen van woningcorporaties, die zijn ingezet na het debacle met de ss Rotterdam, inmiddels volledig geïmplementeerd? Zo nee, kunt u een overzicht/planning geven van nog lopende verbeteracties?

Sinds het verslagjaar 2007 is de verantwoordingsinformatie die het CFV krijgt, ingrijpend aangepast teneinde meer inzicht te krijgen in de relaties tussen corporaties en hun verbindingen. Zo wordt sindsdien inzicht verkregen in zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde balans en verlies- en winstrekening. Tevens moet elke corporatie sindsdien inzicht geven in de activiteiten in de verbindingen en daar financiële kengetallen over verstrekken.
Daarnaast is sprake van een intensivering van het toezicht op woningcorporaties vanwege « incidenten» in de sector, die soms mede te maken hadden met financieringsproblematiek bij projecten, zoals bij de corporaties Woonbron, Servatius en Rentree.
Tevens zal, zoals gezegd bij vraag 2, het CFV in 2011 meer corporaties met een verhoogd risico op aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen, al dan niet vanwege activiteiten in verbindingen, onderzoeken.
Daarnaast zullen in het wetsvoorstel wijziging Woningwet maatregelen worden opgenomen ter verbetering van de governance en de risicobeheersing, en zal de (minimaal) administratieve scheiding van activiteiten die wel en niet met staatssteun mogen worden uitgevoerd en de daarbij behorende geldstromen, worden geïmplementeerd.

Vraag 1

Klopt het dat het kabinet wil dat huurders van een corporatiewoning het recht krijgen hun woning tegen een redelijke prijs te kopen?1

U verwijst naar de volgende passage in het regeerakkoord: huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen.
Tijdens de begrotingsbehandeling BZK op 2 december 2010 heb ik op vragen van het lid Verhoeven (D66) aangegeven dat ik in het voorjaar van 2011 mijn uitwerking van deze passage in het Regeerakkoord aan uw Kamer zal doen toekomen.

Vraag 2

Wat is het exacte doel, uitgedrukt in meetbare indicatoren? Wat is het aantal woningen dat jaarlijks verkocht moet worden? Welke andere prestatie-indicatoren worden gehanteerd?

Zoals aangegeven ontvangt uw Kamer in het voorjaar van 2011 een uitwerking van de passage in het Regeerakkoord. Het is prematuur om nu al op onderdelen van die uitwerking in te gaan.

Vraag 3

Welk percentage van de corporatiewoningen moet verkocht worden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is het uitgangspunt per 1 januari 2011 uitgedrukt in deze meetbare indicatoren?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Wat zijn de tussendoelen voor deze doelstelling op 31 december in 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om deze doelstelling te bereiken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Hoe gaat het kabinet om met mogelijke juridische obstakels? Welke andere obstakels ziet het kabinet voor invoering van dit kooprecht?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 8

Welke instrumenten en middelen zijn er beschikbaar om deze doelen te bereiken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Op welke manier en wanneer gaat het kabinet jaarlijks verantwoording afleggen?

Vraag 1

Klopt het dat het kabinet de doorstroming op de huurmarkt wil bevorderden door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan 43 000 euro per jaar een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan?1

In het regeerakkoord staat: de doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudeninkomen van meer dan 43 000 euro een maximale huurstijging van inflatie+5% toe te staan. Dit is uitgangspunt voor het kabinetsbeleid.

Vraag 2

Op welke manier wil het kabinet deze doelstelling meetbaar en afrekenbaar maken? Wat is het exacte doel, uitgedrukt in meetbare indicatoren?

Vraag 3

Welke effect- en prestatie-indicatoren worden gehanteerd?

Vraag 4

Hoe groot is de doorstroming op de woningmarkt op 1 januari 2011 uitgedrukt in deze meetbare indicatoren?

Vraag 5

Wat zijn de tussendoelen voor deze doelstelling op 31 december in 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015?

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om deze doelstelling te bereiken?

Vraag 7

Wanneer gaat het kabinet dit doen?

Vraag 8

Welke instrumenten en middelen zijn er beschikbaar om deze doelen te bereiken?

Vraag 9

Op welke manier en wanneer gaat het kabinet jaarlijks verantwoording afleggen?

Vraag 1

Klopt het dat het kabinet de toewijzing van sociale huurwoningen stapsgewijs wil beperken tot lagere inkomensgroepen?1

In het Regeerakkoord staat met betrekking tot het wonen onder meer dat «een vrije woningmarkt van belang is maar met steun voor degenen die dit nodig hebben.» In dit kader stelt het akkoord: «De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben. De toewijzing van sociale huurwoningen wordt stapsgewijs beperkt tot de lagere inkomensgroepen.» Dit vormt het uitgangspunt van het kabinetsbeleid.

Vraag 2

Welk deel van de sociale huurwoningen wil het kabinet toewijzen aan lagere inkomensgroepen?

Vraag 3

Welke andere effect- en prestatie-indicatoren worden gehanteerd?

Vraag 4

Wat is het uitgangspunt per 1 januari 2011 uitgedrukt in deze meetbare indicatoren? Hoe definieert het kabinet lagere inkomensgroepen? Welk aandeel van de sociale huurwoningen wordt aan deze groep toegewezen?

Vraag 5

Wat zijn de tussendoelen voor deze doelstelling op 31 december in 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015?

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om deze doelstelling te bereiken?

Vraag 7

Wanneer gaat het kabinet dit doen?

Vraag 8

Welke instrumenten en middelen zijn er beschikbaar om deze doelen te bereiken?

Vraag 9

Op welke manier en wanneer gaat het kabinet jaarlijks verantwoording afleggen?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het rapport «Naar een open samenleving» van Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling (RMO)?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de ontwikkeling dat de sociale ongelijkheid met betrekking tot de woonsituatie is toegenomen?

Het aandeel eigen woningbezit is bij de huidige generatie groter dan bij de vorige generatie. Het opleidingsniveau van de Nederlandse bevolking stijgt nog steeds en deze ontwikkeling is gunstig voor het inkomen van potentiële kopers.
In het genoemde onderzoek wordt gesteld dat het verschil in woonsituatie tussen laag- en hoogopgeleiden – uitgedrukt in eigendomssituatie en aantal kamers – in de periode 1992–2003 is toegenomen. Het verschil in het eigen woningbezit tussen hoger- en lager opgeleiden was in 1992 volgens het rapport 7 procent; in 2003 is dat verschil opgelopen naar 19 procent. Uit het rapport blijkt dat deze toename vooral is veroorzaakt door een stijging van het eigen woningbezit onder hoogopgeleiden; er is nauwelijks sprake van een daling van het eigen woningbezit onder lageropgeleiden. Volgens hetzelfde onderzoek bewoonde overigens in 2003 de meerderheid van de lager opgeleiden een koopwoning.

Vraag 3

Wat zijn volgens u de oorzaken van deze toename?

Het eigenwoningbezit is de afgelopen decennia sterk toegenomen. Er kwamen meer koopwoningen beschikbaar en de hoger opgeleiden hebben relatief meer gekocht. Lagere inkomensgroepen en lager opgeleiden is in het overheidsbeleid steeds meer de kans geboden om te kopen, bijvoorbeeld door de verkoop van woningen bij corporaties.

Vraag 4

Vindt u de toename van de sociale ongelijkheid met betrekking tot de woonsituatie een zorgelijke ontwikkeling?

Ik zou het een zorgelijke ontwikkeling vinden als laagopgeleiden geen kwalitatief goede woning kunnen bemachtigen, maar hiervan is op dit moment geen sprake.

Vraag 5

Bent u voornemens de grotere sociale ongelijkheid aan te pakken? Zo ja, welke maatregelen gaat u nemen?

Het kabinet zet zich in om het overstappen van huur naar koop, voor wie dat wenst, beter mogelijk te maken. Woningcorporaties kunnen bijvoorbeeld hierin een rol vervullen door sociale-huurwoningen aan zittende bewoners te verkopen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Liever salaris inleveren dan HUURGRENS overschrijden»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het signaal dat veel huurders overwegen om onder de inkomensgrens te blijven om te kunnen doorstromen naar een andere sociale huurwoning?

Nee, ik heb geen signalen dat het om veel huurders gaat.

Vraag 3

Zijn er bij u signalen bekend dat mensen overwegen om in 2011 minder te gaan werken om onder deze inkomensgrens te blijven en acht u dit wenselijk?

Zoals in antwoord op vraag 2 is aangegeven zijn die signalen niet bekend, anders dan uit onderhavig bericht. Of iemand wil kiezen voor een lager salaris is uiteraard helemaal een eigen keuze maar ik zou het niet adviseren.

Vraag 4

Vindt u het acceptabel dat mensen die al tien jaar op een wachtlijst staan voor een ruimere sociale huurwoning door de nieuwe regel nu niet meer in aanmerking komen om door te stromen naar een ruimere sociale huurwoning?

Vooropgesteld: de keerzijde van de medaille is dat de slaagkansen voor huishoudens met een inkomen onder de € 33 614,- gewaarborgd blijven of verbeteren. Dat is in de huidige economische situatie van groot belang. Daarbij hoeven de slaagkansen van huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,- niet in alle gevallen af te nemen. Gelet op de 10 % marge in de toewijzingsmogelijkheden, de mogelijkheid van het (wellicht met korting) kopen van een corporatiewoning en ook de mogelijkheden in de commerciële huursector acht ik zo’n stap niet verstandig.
Corporaties hebben 10 % ruimte om aan huishoudens toe te wijzen met een inkomen boven de € 33 614,-2. Van corporaties mag worden verwacht dat ze die 10% ruimte optimaal benutten. De corporatie kan daarbij bijvoorbeeld regelen dat huishoudens met een lange wachttijd of inschrijvingsduur voorgaan.
Zoals ook in de brief van 31 augustus jl. (TK 29 453, nr. 167) is aangegeven verhuist slechts een beperkt deel van de huishoudens met een hoger inkomen naar de sociale huursector. Iets meer dan een derde van de huishoudens tussen de € 33 000 en € 38 000,- is binnen of naar de sociale huursector verhuisd. Dat past macro ook binnen de 10 % ruimte die er voor corporaties is om inkomens met een inkomen van boven de € 33 614,- te huisvesten.

Vraag 5

Deelt u de mening dat minder werken en het niet meer doorstromen van de wachtlijst onwenselijke effecten zijn van de in te stellen inkomensgrens voor toewijzing van een sociale huurwoning?

Dat minder werken en niet meer doorstromen neveneffecten zijn van de regeling deel ik niet. Zoals in antwoord op vraag 3 is aangegeven is het iemands eigen afweging om minder te gaan werken. Zoals bij het antwoord op vraag 4 is aangegeven staan er nog de nodige mogelijkheden open voor huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,-.

Vraag 6

Op welke manier bent u van plan om de onrust die er op dit moment onder de huurders heerst weg te nemen?

Ik bespeur kritiek en onrust bij de belangenorganisaties van huurders en woningcorporaties. Van onrust bij huurders heb ik nog niet veel gezien. Er is door mijn Ministerie herhaaldelijk aangegeven wat de betekenis van de staatssteunregels is en ook is praktische informatie ontwikkeld. Zie onder meer `Praktische informatie over staatssteun voor woningcorporaties per 1 januari 2011.3 Ik zal daarnaast aanvullende vragen (en antwoorden) die in de afgelopen weken naar voren zijn gekomen en die in de komende periode naar voren zullen komen eveneens beschikbaar stellen op de website van het Ministerie.
Ik vind verder dat een belangrijke rol is weggelegd voor corporaties en gemeenten. In de eerste plaats om feitelijke informatie te verstrekken. Herhaaldelijke beweringen dat 650 000 huishoudens tussen de wal en het schip zullen vallen als gevolg van de regeling – hetgeen ik onder verwijzing naar genoemde de brief van 31 augustus jl. bestrijd – zorgen immers voor onnodige onrust.
Daarnaast moeten corporaties en gemeenten concreet invulling geven aan de regeling door beleid te ontwikkelen hoe invulling wordt gegeven aan de 10% ruimte die de regeling biedt om hogere inkomens te huisvesten in de sociale huurwoningen. Verder hebben corporaties mogelijkheden om woningen al dan niet met korting te verkopen of woningen te huur aan te bieden voor een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Vraag 7

Kunt u met de cijfers uit de gemeente Purmerend aantonen dat er voldoende betaalbaar aanbod is van woningen voor mensen met een inkomen tussen 33 000 en 43 000 euro?

Volgens gegevens van Woningnet4 – de organisatie die sociale huurwoningen aanbiedt – is de gemiddelde wachttijd van een eengezinswoning in Purmerend 18 jaar. Uit het jaarboek 2010 van de Samenwerkende woningcorporaties Zaanstreek Waterland (SZW) blijkt verder dat het aantal reacties per woning in Purmerend 124 bedraagt5 en de gemiddelde inschrijfduur van een starter 8,1 jaar. Deze cijfers laten zien dat de slaagkans bij dergelijke woningen voor woningzoekenden die aangewezen zijn op de sociale huursector in Purmerend reeds nu zeer klein is. Dat heeft met de staatssteunregeling niets van doen.
De huursector in Purmerend bestaat maar voor maar 12% uit woningen met een huur boven de € 511,- / € 548,-6 . Het betekent dat er onvoldoende aanbod is zowel voor huishoudens onder als boven de € 33 000,-. De kansen op de woningmarkt voor huishoudens boven de € 33 000,- zijn echter groter omdat hun financiële mogelijkheden groter zijn. Corporaties zouden voor deze groep bijvoorbeeld kunnen werken aan een gericht aanbod van woningen boven de € 652,-. De voorraad in Purmerend biedt vaak de ruimte om na mutatie een huur boven de liberalisatiegrens te vragen. Ook kunnen corporaties de woningen gericht te koop aanbieden al dan niet met korting. Dit onderstreept het belang van een gericht beleid voor de huisvesting van zowel lagere als hogere inkomensgroepen inclusief de wijze waarop invulling gegeven wordt aan de 10 % ruimte die de regeling biedt om hogere inkomensgroepen te huisvesten. Maar wat in deze situatie ook duidelijk is, is dat de slaagkans van huishoudens met een inkomen onder de € 33 614,- onder druk staat en ondersteuning verdient.

Vraag 1

Herinnert u zich uw antwoorden d.d. 23 november 2010 op vragen van het lid Karabulut1 over fusiebesprekingen tussen de woningcorporaties Com-wonen en PWS? Heeft u kennisgenomen van de werving voor een directeur onderhoud & ontwikkeling en twee regiodirecteuren voor deze nog niet gefuseerde woningcorporaties?2

Ja, op beide vragen.

Vraag 2

Is het toegestaan dat nog niet gefuseerde woningcorporaties al verplichtingen aangaan voordat u toestemming heeft gegeven voor de fusie? Zo nee, wilt u de betreffende woningcorporaties hierop aanspreken? Wilt u de Kamer, zodra het fusieverzoek van Com-wonen en PWS u bereikt, per omgaande informeren over uw standpunt inzake deze fusie, met inbegrip van de antwoorden op de eerdere vragen van het lid Karabulut, die u op 23 november nog niet kon beantwoorden omdat er nog geen formeel fusieverzoek was ingediend? Zo ja, kunt u uitleggen wat de materiële betekenis is van de fusietoets (MG 2002–18), dan wel – indien deze materiële betekenis ontbreekt – de Kamer berichten of u voornemens bent de fusietoets in te trekken?

Corporaties kunnen ter voorbereiding van een fusie verplichtingen aangaan, al is het wijs om daarbij zo nodig een voorbehoud te maken voor het verkrijgen van toestemming van de fusie. Het kan echter niet zo zijn dat woningcorporaties die willen fuseren in hun communicatie de fusie als een voldongen feit presenteren, zoals is gebeurd in de twee wervingsadvertenties. Ik zal Com.wonen en PWS hier op aanspreken.
Ik zal, zoals te doen gebruikelijk, de direct betrokken gemeenten, huurdersorganisaties en de fusiepartner PWS een afschrift sturen van mijn besluit. De fusietoets, zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale-Huursector en de circulaire MG 2002-18, waarborgt dat het woningcorporaties alleen wordt toegestaan te fuseren als er een volkshuisvestelijke meerwaarde bestaat en de fusie kan rekenen op voldoende lokaal draagvlak. Deze toets zal ook worden uitgevoerd als beide woningcorporaties hun fusieverzoek bij mij hebben ingediend, hetgeen nog niet het geval is. De fusietoets is dus onverminderd van betekenis.

Vraag 3

Past de werving van drie nieuwe directeuren voor een nog niet bestaande woningcorporatie in uw streven om de overhead bij woningcorporaties terug te dringen? Hoe hoog wordt de overhead van de nieuwe woningcorporatie en hoe verhoudt die zich tot die van de Com-wonen en PWS?

Aangezien het fusieverzoek van beide woningcorporaties nog niet is ingediend heb ik nog geen beeld van de overhead van de beide woningcorporaties en de beoogde fusiecorporatie en de noodzaak van het werven van drie nieuwe directeuren. Daarnaast is het zo dat bij de beoordeling van de fusie geen specifiek oordeel gegeven wordt over de overhead; deze wordt betrokken bij het toetsingscriterium «professionaliteit en doelmatigheid van de organisatie». Net als bij andere fusieverzoeken, zal bij het beoordelen van het fusieverzoek van Com.wonen en PWS gekeken worden naar de professionaliteit en doelmatigheid van de fusieorganisatie.

Vraag 4

Kunt u een oplossing aandragen voor het probleem dat Kamerleden die trachten na te gaan hoe de regering uitvoering geeft aan de motie Depla c.s.3 ontwijkende antwoorden krijgen op vragen over voorgenomen fusies, terwijl ze twee weken later in de krant lezen dat de fusie al rond is?

Ik deel uw stelling dat van mijn kant sprake zou zijn van ontwijkende antwoorden niet. Zoals in mijn eerdere antwoorden aangegeven is de fusie nog niet rond, er ligt zelfs geen fusieverzoek en moet ik nog een besluit nemen. Na indiening van het fusieverzoek, zal ik een besluit nemen op basis van de vigerende MG 2002-18.
Aan uw Kamer is eerder gemeld dat binnen dit bestaande toetsingskader voor zover als mogelijk uitvoering wordt gegeven aan de motie Depla c.s..

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «AFM boos over aanpak hypotheek»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat u tot uw afweging bent gekomen om de banken tot 1 februari 2011 te geven om te komen met zelfregulering mede op aandrang van het (voormalige) Ministerie van Economische Zaken?

Ik heb de aanscherping voor het toetskader rondom hypothecaire kredietverlening inmiddels uitgewerkt in een concept Algemene Maatregel van Bestuur. Ik heb dit besluit, met memorie van toelichting, na akkoord daarop van de ministerraad voor advies naar de Raad van State gestuurd. Het staat de NVB desalniettemin vrij om aan te geven op welke wijze de NVB invulling aan een nieuwe gedragscode zou geven, rekening houdend met een aantal door mij gegeven randvoorwaarden.
Ik heb de NVB gevraagd mij uiterlijk op 1 februari een aangepaste en met achterban afgestemde gedragscode te overhandigen. Ik kan vervolgens afwegen of het voorstel van de NVB hetzelfde niveau van consumentenbescherming garandeert als de voorgestelde regelgeving. Aan de hand daarvan kan ik overwegen om alsnog ruimte te laten voor zelfregulering van de sector, met daarop toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Ik zal de Tweede Kamer betrekken in deze overweging.

Vraag 3

Zo ja, is de Autoriteit Financiële Markten (AFM) ook betrokken bij dit besluit?

De Autoriteit Financiële Markten is op de hoogte van de stand van zaken op dit terrein.

Vraag 4

Vanwaar verwacht u dat de banken nu wel met zelfregulering komen terwijl de AFM in april 2010 deze nieuwe normen al bekend maakte?2 Is dit uitstel inderdaad verleend na overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken? Hebben zij concrete toezeggingen gedaan over wijzigingen in de gedragscode?

De Nederlandse Vereniging van banken heeft een position paper gepubliceerd waarin ze aangeven bereid te zijn hun gedragscode aan te passen. Mocht blijken dat er op 1 februari 2011 een gedragscode is opgesteld die voldoet aan de randvoorwaarden zoals door mij geschetst, dan zal ik op dat moment afwegen of voorkoming van overkreditering goed geborgd kan worden met zelfregulering

Vraag 5

Verwacht u dat de gedragscode deze keer wel voldoende zou worden nageleefd? Ook daar deze voorheen vaak is overtreden en de AFM recent nog enkele boetes heeft opgelegd?

De algmene maatregel van bestuur die nu bij de Raad van State ligt beperkt de mogelijkheid om meer te lenen dan de «loan-to-income» norm (leencapaciteit van een consument voor een hypothecair krediet bepaald in relatie tot zijn inkomen), door vastomschreven, limitatieve uitzonderingsmogelijkheden (de zogenaamde explains) te hanteren. Ik heb dat ook expliciet aan de NVB gemeld als één van de randvoorwaarden waaraan de GHF zal moeten voldoen wil invulling van de zelfregulering via de GHF een kans van slagen hebben.

Vraag 6

Kunt u aangeven wat uw brief van 29 november 2010 betekent voor het oorspronkelijke voornemen van de AFM om de hypotheek per begin 2011 te maximeren op 112% van de aankoopwaarde van het huis?

Als het voorstel van de NVB voldoet aan de randvoorwaarden zoals in de brief aan de NVB geschetst, zal worden afgewogen of het tegengaan van overkreditering goed geborgd kan worden met zelfregulering. Zoals aangegeven, zal ik de Tweede Kamer hierbij betrekken. Gelijktijdig zet ik het AmvB traject onverminderd door. Nog steeds is het de bedoeling om de nieuwe regelgeving in het eerste halfjaar van 2011 in werking te laten treden.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u de uitspraken van de voorzitter van de AFM, de heer Hoogervorst «nu gaat het weer maanden duren voordat er een regeling komt» en «het is nu al twee jaar mopperen over een eenvoudige zaak»?

In april 2009 heeft de AFM (Hoogervorst) aangegeven dat er aanscherping moest komen van regels rondom hypothecaire kredietverstrekking, In april 2010 publiceerde de AFM een feedbackstatement over een toetskader rondom hypothecaire kredietverlening na een consultatieronde. Vervolgens heeft Financiën een Algemene maatregel van bestuur voorbereid, waarbij het feedbackstatement als uitgangspunt heeft gediend. De Amvb is naar de Raad van State gestuurd voor advies met als doel om het proces niet verder te vertragen.

Vraag 8

Begrijpt u de uitspraak van de heer Hoogervorst dat Nederlandse politici zich nog steeds gevoelig tonen voor de bankenlobby?

Het is van belang dat er een goede inhoudelijke aanscherping van de normen komt, dat is in het belang van de consument. Het middel staat daarbij niet voorop, maar wel het doel namelijk bescherming tegen overkreditering van de consument en het tegengaan van de uit overkreditering voorvloeiende macro prudentiële risico’s.

Vraag 1

Kent u het bericht «Hypotheekgarantie onder vuur»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de stelling van De Nederlandsche Bank (DNB) dat de premies voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) naar een meer kostendekkend niveau zouden moeten? Is het waar dat de premie dan bijna zou verdrievoudigen, van 0,55% naar 1,5%? Deelt u overigens de mening dat DNB hier niet de toezichthouder is?

Ieder jaar wordt een berekening gemaakt om de hoogte van de NHG-premie in het erna volgende jaar te bepalen. Het uitgangspunt is dat de premie over een langere reeks van jaren kostendekkend moet zijn. Daarnaast wordt er rekening gehouden met meer conjuncturele factoren door een risico-opslag te hanteren. Voor 2011 is de premie vastgesteld op 0,55%. Deze is opgebouwd uit een kostendekkende premie van 0,36% en een risico-opslag van 0,19%. Deze risico-opslag is bedoeld om situaties aan te kunnen in geval de verliezen hoger zijn dan gemiddeld. De beide componenten van de premie vormen de voeding voor een buffer in de vorm van het garantievermogen. De omvang van het garantievermogen van het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) is dermate groot dat op de korte termijn geen tekorten worden verwacht. Het is mogelijk dat in uitzonderlijke (slechte) omstandigheden het waarborgfonds een beroep moet doen op de achtervang van de overheid. In dat geval worden achtergestelde, renteloze leningen verstrekt aan het waarborgfonds. Dit is het wezen van de overheidsachtervang: het afdekken van een kleine kans op een grote schade voor het waarborgfonds.
Zie hiervoor uitgebreid een eerder antwoord over de kostendekkende NHG-premie uit december 2009 (TK 30 196, nr. 91) en de antwoorden op de recente Kamervragen van het lid Koolmees (TK Vergaderjaar 2010–2011, 362).
Mij is niet bekend dat DNB van mening is dat de premie zou moeten stijgen naar 1,5%. Navraag bij DNB heeft opgeleverd dat men van oordeel is dat de eenmalige premie te laag is in verhouding tot het risico, wat blijkt uit het feit dat de voordelen van NHG voor de koper in de vorm van een jaarlijkse rentekorting hoger liggen dan de eenmalige door de koper te betalen premie, waardoor een verstorende werking van de NHG uitgaat. Het is heel goed mogelijk dat er een verschil is tussen de kostendekkende premie op langere termijn en de huidige beprijzing van de voordelen van de NHG door marktpartijen. De voordelen van het instrument kunnen door de tijd anders ingeschat worden door geldgevers. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis is de rentekorting voor leningen met NHG door de geldverstrekkers verhoogd van circa 0,2% naar 0,5%. Het verschil tussen de rentekorting en de premie komt overigens ten goede aan de consument en vormt onderdeel van de stimulerende werking van het instrument NHG.
Ten aanzien van het Waarborgfonds Eigen Woningen wordt het toezicht uitgevoerd door de minister van BZK en niet DNB.

Vraag 3

Kunt u de berekening die DNB heeft gemaakt toelichten? Kunt u aangeven hoeveel de premie-inkomsten van het fonds de afgelopen 10 jaar jaarlijks bedroegen en hoeveel uitgaven er per jaar zijn gedaan? Hoe groot is de buffer van het fonds? Kunt u aangeven bij welke scenario’s deze buffer niet meer toereikend is? Is het waar dat deze buffer pas ontoereikend is bij extreme scenario’s waarin de huizenprijzen met 25% dalen en de werkloosheid oploopt tot 10%?

In onderstaande tabel zijn de gevraagde kerncijfers van het WEW opgenomen, waaronder de premie-inkomsten, de verliezen en het garantievermogen. In de afgelopen 10 jaar is het garantievermogen gestaag gegroeid. Eind 2009 bedroeg het garantievermogen ruim 600 mln euro. De verwachting van het WEW is dat het garantievermogen in 2010 verder zal toenemen.
Baten totaal
waarvan premie
Lasten totaal
waarvan verliezen
Saldo baten en lasten
Omvang Garantievermogen
2000
35,8
24,9
2,0
0,6
33,8
181,1
2001
34,6
23,1
2,5
0,5
32,1
213,3
2002
35,2
21,5
3,3
1,1
31,9
245,2
2003
47,1
33,4
6,7
4,4
40,4
285,6
2004
61,1
45,3
11,8
8,5
49,3
334,9
2005
71,0
54,3
18,5
14,6
52,5
387,0
2006
63,9
50,6
25,5
21,3
38,4
425,4
2007
70,1
56,3
31,9
25,9
38,2
463,6
2008
82,2
60,5
25,6
19,0
56,6
529,4
2009
110,1
77,8
29,3
22,0
80,8
610,2
Bij de doorrekening van een stress test waarbij de huizenprijzen met 25% afnemen over een periode van 4 jaar en nadien stabiel blijven, en waarbij de werkloosheid oploopt tot een tweejarige piek van 10% en daarna daalt naar het lange-termijngemiddelde van 6%, bleek dat het fonds dit scenario nog kan opvangen. Bij scenario’s met een sterkere prijsdaling dan 25% en/of een langduriger periode van hoge werkloosheid (10%) zal de huidige buffer ontoereikend kunnen zijn.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de maatschappelijke waarde van de Stichting Waarborgfonds er nu juist uit bestaat om tegen de laagst mogelijke premies hypotheekgarantie te bieden, opdat mensen ondersteund worden bij de aanschaf van een huis?

Het uitgangspunt is dat de premie NHG kostendekkend is op langere termijn. Het premiebeleid tot nu toe is erop gericht om voldoende premie te vragen en voldoende buffer op te bouwen om op langere termijn kostendekkend te zijn. Gezien de onzekerheid op de korte termijn en de verhoging van de NHG-grens is de premie in 2009 verhoogd van 0,45% naar 0,55%. Op dit moment wordt veel waarde gehecht aan een risicobeperkend instrument als de NHG. Voor leningen met NHG is de korting op het rentepercentage dat geldgevers bieden in korte tijd omhoog gegaan van gemiddeld circa 0,2% naar 0,5%.

Vraag 5

Deelt u de mening dat een stijging zoals bepleit door DNB velen zal kunnen weerhouden van de aankoop van een huis?

Zoals gezegd bij het antwoord op vraag 2 ken ik geen pleidooi van DNB om de NHG-premie te verhogen naar 1,5%. Meer in het algemeen kan ik aangeven dat ik verwacht dat een NHG-premie van 1,5% het kopen van een huis met een NHG-hypotheek minder aantrekkelijk zal maken.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de premies voor de NHG niet verhoogd hoeven te worden?

De premie voor 2011 is medio dit jaar vastgesteld op 0,55% op basis van een actuariële liquiditeitsprognose en ik zie thans geen aanleiding tot verhoging. In 2011 zullen het Rijk en het WEW verder onderzoek doen naar de uitgangspunten van de liquiditeitsprognose. Het uitgangspunt dat de premie kostendekkend is op de langere termijn wordt daarbij betrokken.

Vraag 7

Bent u van plan het advies van DNB te volgen?

Zie de antwoorden op de vragen 5 en 6.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitspraak van een directielid van de Nederlandse Bank, die stelt dat de risicopremie voor de Nationale Hypotheek Garantie(NHG) omhoog moet, omdat de premie nu niet kostendekkend is waardoor de risico's te veel bij de overheid liggen? Onderschrijft u deze analyse? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor de antwoorden op de vragen terzake van de leden Plasterk en Monasch (beiden PvdA) ingezonden 29 november 2010 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2010–2011, nr. 940).

Vraag 2

Hoe is het toezicht op de stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), de uitvoeringsorganisatie van de NHG, geregeld? Kan WEW adviezen van de Nederlandse Bank naast zich neerleggen?

Het toezicht op het WEW is allereerst belegd bij de Raad van Commissarissen van de Stichting. De minister van BZK benoemt een lid van deze raad alsmede, op voordracht van de overige leden, de voorzitter. Per 1 januari zal de minister van Financiën ook een lid van de Raad van Commissarissen benoemen (in plaats van het huidige lid dat benoemd is door de VNG).
Daarnaast staat het WEW onder toezicht van de minister van BZK. De mogelijkheden voor het Rijk om indien nodig in te kunnen grijpen bij het WEW, worden daarbij versterkt per 1 januari 2011 (Kamerstukken 32 395 nr. 14). Het toezicht is gericht op de verantwoordelijkheden van de minister van BZK zoals vastgelegd in de statuten en de achtervangovereenkomst tussen het Rijk en het WEW. Dit betekent dat de minister onder meer de premie voor de NHG en de normen – waaronder de kostengrens – moet goedkeuren. De focus van het toezicht ligt op de kwaliteit van de uitvoering van de NHG en het voorkomen van aanspraak op de achtervang. Ten aanzien van de premie betekent dit dat de minister zijn goedkeuring baseert op de liquiditeitsprognose van het WEW. Deze liquiditeitsprognose is weer gebaseerd op uitgebreid jaarlijks onderzoek van een actuarieel bureau. Het WEW en het Rijk hebben thans gezamenlijk verder onderzoek opgestart naar de uitgangspunten van de liquiditeitsprognose.
Op grond van artikel 3:6, tweede lid, onder a, van de Wet op het financieel toezicht staat het WEW niet onder toezicht van de Nederlandsche Bank. Het WEW kan de adviezen van de Nederlandsche Bank dan ook naast zich neerleggen.

Vraag 3

Verschilt het risico op polissen van NHG bij het goedkopere (tot € 265 000) en het duurdere segment (tot € 350 000)? Zo ja, in welke mate? Is premiedifferentiatie naar uw mening een optie?

Bij het onderzoek naar de tijdelijke verhoging van de NHG-grens in 2009 is geconstateerd dat de schaderisico’s in het hogere segment gemiddeld lager liggen dan in het reguliere segment. De voornaamste redenen voor dit verschil is dat – gemiddeld genomen – werkloosheid minder vaak voorkomt bij hogere inkomens en dat bij gedwongen verkoop duurdere huizen een relatief hogere opbrengst kennen ten opzichte van de marktwaarde. Eigenaar-bewoners in dit segment zijn gemiddeld genomen wat ouder en hebben stabielere (arbeids-)relaties, meer inkomen en meer vermogen. Vanuit dit perspectief is er geen reden voor een hogere premie in het verhoogde segment.

Vraag 4

Neemt u het advies over van de Nederlandse Bank om een stresstest uit te voeren naar de gestegen risico's op de polissen van de NHG?

Naar aanleiding van het advies van de Studiegroep Begrotingsruimte (Kamerstukken II 2009/2010, 32 123, nr. 52) en het verzoek van de Kamer daarom tijdens de Algemene Financiële Beschouwingen, zal een risico-analyse van de Nederlandse begroting worden uitgevoerd. In deze analyse zal de NHG worden meegenomen. Deze analyse zal in de loop van 2011 aan de Kamer worden gestuurd. Daarnaast zal, zoals aangegeven in de Startnota (Kamerstukken II, 2010/2011, 32 500, nr.29), een Commissie Risicoregelingen de diverse garantieregelingen met budgettaire risico’s voor het Rijk, waaronder de NHG, doorlichten.

Vraag 1

Kent u het bericht op de website van Agentschap.NL dat per 19 november het budget voor de regeling maatwerkadviezen voor woningen is uitgeput?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u verklaren waarom het budget in een paar weken uitgeput is, terwijl er tot voor kort het beeld was en naar buiten werd gebracht door het Agentschap dat er voldoende middelen beschikbaar zijn tot het einde van 2010?

In oktober 2010 zijn diverse communicatieactiviteiten rond de regeling uitgevoerd. Hierdoor is in korte tijd het aantal ingediende subsidieaanvragen sterk toegenomen. Daarnaast is op verzoek van diverse partijen (verenigingen van eigenaren, gemeenten en anderen), die voor hun achterban maatwerkadviezen verzorgen, de mogelijkheid gecreëerd om de subsidieaanvraag voor meerdere maatwerkadviezen in één keer in te dienen. Het ministerie van BZK heeft hiervoor een aanwijzing gegeven aan Agentschap NL.
Het bovenstaande heeft geleid tot een snellere uitputting van het subsidiebudget.

Vraag 3

Kunt u inzichtelijk maken welke negatieve gevolgen dit zal hebben voor lopende energiecampagnes in het land, bijvoorbeeld de stad Amersfoort waar naar verwachting nog zo’n 700 burgers zullen worden teleurgesteld?

Voor aanvang van de regeling zijn de looptijd en het maximale subsidiebudget in de Staatscourant gepubliceerd. In oktober en november 2010 was sprake van een sterke toename van subsidieaanvragen. Dit is een gebruikelijk beeld bij regelingen die binnen afzienbare tijd aflopen en/of bijna uitgeput zijn.
Op de website van Agentschap NL konden aanvragers het verloop van de uitputting van het budget volgen. Het uitputtingspercentage is in de laatste weken van oktober en begin november 2010 met grote sprongen toegenomen, van 71% naar 94% en vervolgens naar 100%. De oorzaak van deze toename is hierboven omschreven.
Een regeling met een vast subsidieplafond brengt altijd met zich mee dat aanvragers teleurgesteld zullen zijn indien voor hen geen subsidie meer beschikbaar is.

Vraag 4

Klopt het beeld dat door deze plotsklapse uitputting van de regeling verwachtingen die door het Agentschap zijn gewekt over de beschikbare middelen bij gemeenten, installateurs, bedrijven en burgers niet worden waargemaakt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid om te inventariseren hoeveel burgers door deze uitputting worden benadeeld en met het betrokken bedrijfsleven, gemeenten en provincies in overleg te treden hoe kan worden voorkomen dat burgers worden teleurgesteld? Ziet u kansen om in 2010 en anders in 2011 alsnog de middelen vrij te maken om de maatwerkadviezen die nu tussen wal en schip belanden te laten uitvoeren?

Om burgers tegemoet te komen is eind 2010 besloten om het maximale subsidiebudget in 2010 eenmalig op te hogen met bijna € 1,2 miljoen. Hiermee is de wachtlijst van aanvragen weggewerkt. De regeling is daarna gesloten.
Een voortzetting van de regeling wordt niet overwogen. Momenteel wordt een door uw Kamer verzocht Plan van aanpak energiebesparing in de gebouwde omgeving opgesteld. Hierin worden de samenhangende maatregelen op dit terrein in kaart gebracht.

Vraag 6

Hoe wordt de effectiviteit van dit soort regelingen beoordeeld?

Agentschap NL heeft in opdracht van het ministerie in augustus 2010 de regeling tussentijds geëvalueerd. Meer dan de helft van de respondenten neemt binnen een half jaar energiebesparende maatregelen naar aanleiding van het maatwerkadvies. Daarnaast heeft meer dan 90% van de respondenten een energielabel ontvangen bij het maatwerkadvies.