Vraag 1

Bent u na de berichtgeving nog steeds van mening dat in Amsterdam, maar ook in andere steden, de huren van veel sociale huurwoningen niet onacceptabel veel stijgen, namelijk tot boven de liberalisatiegrens? Kunt u uw antwoord toelichten?1

Ook na de berichtgeving in de Volkskrant van 27 september 2012 «Tienduizenden huurwoningen naar vrije sector» ben ik nog steeds van mening dat er op dit moment niet is gebleken, dat in Amsterdam, maar ook in andere steden, de huren van veel sociale woningen onacceptabel veel stijgen. Ik wijs daarbij op het interview met de heer Van Harten en de berichtgeving «sociale huursector meestal beschermd» in de Volkskrant van dezelfde datum op pagina 5.
Zoals ik heb aangegeven in antwoord op eerdere vragen (kenmerk 2012Z15244 en 2012Z15281) zal het jaarlijks onderzoek «Feiten en achtergronden van het huurbeleid» een geactualiseerd inzicht geven van de huurprijsontwikkeling. Dit rapport komt dit najaar beschikbaar waarna deze aan de Tweede Kamer zal worden toegezonden.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de invoering van de zogenaamde Donnerpunten tot onacceptabele verschraling van het aanbod van huurwoningen leidt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Waar de vraag melding maakt van «Donnerpunten» ga ik ervan uit, dat hiermee wordt gedoeld op de maatregel inzake de maximaal 25 extra punten op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS-punten) die per 1 oktober 2011 zijn ingevoerd.
Ik ben niet van mening dat deze punten leiden tot een onacceptabele verschraling van het aanbod. Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij invulling geven aan hun kerntaak, het huisvesten van lage inkomens. Dat is ook vastgelegd in de door de Amsterdamse woningcorporaties met de gemeente gemaakte afspraken2. Mij is geen signaal bekend dat de corporaties hun afspraken in deze niet nakomen3.
Ik teken daarbij aan dat woningcorporaties daarnaast de mogelijkheid hebben woningen boven de liberalisatiegrens aan te bieden. De afspraken tussen gemeente en woningcorporaties in Bouwen aan de Stad gaan er ook van uit dat woningcorporaties een rol hebben bij het creëren van een segment voor middeninkomens met huurprijzen tussen € 650, en € 930,- (Bouwen aan de stad II, p. 9). De extra WWS-punten bieden de mogelijkheid om dit aanbod te vergroten.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichten over de voorgenomen sloop van woningen in de Van der Pekbuurt in Amsterdam?1

Ik ben er van op de hoogte.

Vraag 2

Vindt u het wenselijk dat op basis van het herziene Bouwbesluit woningcorporatie Ymere voor het slopen van een blok in de Van der Pekbuurt slechts een zogeheten melding hoeft te doen? Zo nee, wat gaat u doen om dit ongedaan te maken?

De sloopmelding uit het Bouwbesluit 2012 per 1 april 2012 evenals de daarvoor geldende sloopvergunning uit de Model bouwverordening van de VNG heeft uitsluitend betrekking op het voorkomen of beperken van hinder of van een onveilige situatie tijdens het uitvoeren van sloopwerkzaamheden. Bij de genoemde sloopvergunning kon de gemeente een vergunning alleen weigeren op grond van veiligheidsoverwegingen en niet op basis van bescherming van stads- of dorpsgezichten. Bescherming van stads- of dorpsgezichten bij sloop geschiedt door het aanwijzen van beschermde stads- en dorpsgezichten. Voor deze sloopwerkzaamheden is een sloopvergunning nodig; zie hiervoor de artikelen 2.1, eerste lid, onder h, en 2.2, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft bericht dat op 1 september van dit jaar de wettelijke procedure is opgestart tot aanwijzing van de Van der Pek buurt als beschermd stadsgezicht van het gebied Amsterdam Noord? Deelt u de mening dat zolang deze aanwijzing nog niet geëffectueerd is er onder geen beding gesloopt mag gaan worden? Zo ja, bent u bereid om op korte termijn in gesprek te gaan met woningcorporatie Ymere omtrent de voorgenomen sloopplannen? Zo nee, waarom niet?

De start van de aanwijzingsprocedure tot aanwijzing van de Van der Pekbuurt als beschermd stadsgezicht heeft enige vertraging opgelopen en is gestart op 9 oktober jongstleden.
Het is primair de taak van de gemeente Amsterdam om de erfgoedwaarden in Amsterdam zorgvuldig af te wegen en te beschermen. Ik heb er vertrouwen in dat Amsterdam deze taak zorgvuldig uitvoert en voor de Van der Pekbuurt woningcorporatie Ymere hier bij betrekt.

Vraag 4

Vindt u het wenselijk dat ondanks de vurige wens van huurders, erfgoedorganisaties, het gemeentelijk Bureau Monumenten en Archeologie, de deelraad en het dagelijks bestuur van stadsdeel Amsterdam Noord en wethouder Ossel om niet te slopen, woningcorporatie Ymere de sloop van woningen in de Van der Pekbuurt gewoon wil doordrukken? Zo ja, hoe verhoudt dit zich tot actief burgerschap, inspraak en bewonersparticipatie?

Het gemeentelijke Bureau Monumenten & Archeologie Amsterdam is in overleg met het stadsdeel en corporatie Ymere om cultuurhistorische belangen uit te dragen. Dit verhoudt zich goed tot inspraak en participatie.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «300 000 woningen staan leeg»?1

Ja.

Vraag 2

Vindt u de leegstand van 77 000 sociale huurwoningen, ruim drie procent van het totale woningbezit van woningcorporaties acceptabel?

Door het CBS is vastgesteld dat 77 000 huurwoningen in eigendom van woningcorporaties niet bewoond waren of niet anderszins in gebruik waren. Het kan dan gaan om mutatieleegstand, om woningen die in de verkoop staan of om projectleegstand (sloop, renovatie of groot onderhoud).
Het overgrote deel van de leegstand bij woningcorporaties hangt samen met het reguliere verhuurproces, het ontbreken van marktvraag of met voorgenomen zware ingrepen in de woningvoorraad. Het kleine restantdeel zal waarschijnlijk te maken hebben met het in de verkoop staan van huurwoningen, welke verkoop noodzakelijk is om mede de gewenste investeringen van de woningcorporaties te kunnen financieren. Het door het CBS aangegeven percentage van drie procent leegstand vind ik dan ook niet onacceptabel.

Vraag 3

Is meer bekend over de oorzaak van leegstand van deze sociale huurwoningen, onderverdeeld naar de volgende categorieën: woning staat te koop, huur is radicaal verhoogd en geliberaliseerd, woning wordt gesloopt, woning wordt gerenoveerd en mutatieleegstand? Indien dit niet bekend is, onderschrijft u de wenselijkheid om zo snel mogelijk meer inzicht te krijgen in deze dramatische leegstand?2

Het CBS heeft aangegeven dat zij momenteel geen bronnen beschikbaar heeft om de gevraagde onderverdeling te kunnen maken. Gezien het feit dat op basis van de informatie van het CFV het overgrote deel van de door het CBS gesignaleerde leegstand te duiden is, is het opvragen van aanvullende informatie bij corporaties, met alle daarmee gemoeid zijnde administratieve lasten, naar mijn mening niet noodzakelijk of gewenst.
Overigens vind ik, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 2, de leegstand van drie procent van het woningbezit van corporaties niet dramatisch.

Vraag 4

Hoe is de leegstand vin de sociale huursector verdeeld over het land?

Het CBS heeft in zijn planning staan om in week 41 leegstandsgegevens op gemeenteniveau te publiceren. Deze zijn derhalve nog niet beschikbaar.

Vraag 5

Op welke punten wijkt het beleid van woningcorporaties met een opvallend lage leegstand af van hun collega’s?

Zoals bij vraag 2 aangegeven is het overgrote deel van de leegstand bij woningcorporaties niet gerelateerd aan het door hen gevoerde beleid, maar wordt deze veroorzaakt door reguliere mutatieleegstand en door leegstand om marktredenen. Corporaties met een hoge vernieuwingsopgave, zoals in de grote steden, hebben een hoger lange termijn leegstandspercentage dan corporaties met een lage vernieuwingsopgave.

Vraag 6

Wat is de verklaring voor de leegstand van 110 000 particuliere huurwoningen, ruim 17% van het totale volume particuliere huurwoningen?

Het CBS en het ministerie beschikken niet over bronnen waaraan de gevraagde verklaring ontleend kan worden. Overigens bedraagt de leegstand bij de particuliere huurwoningvoorraad 14% (een leegstand van 130 000 huurwoningen op een voorraad van 943 000 particuliere huurwoningen).

Vraag 7

Ziet u aanleiding om – met name in de sociale huursector- actie te ondernemen om de leegstand van schaarse betaalbare woningen terug te dringen?

Nee, gezien mijn antwoord op de vragen 2, 3 en 5 zie ik geen aanleiding om actie te ondernemen, aangezien de gesignaleerde leegstand niet onacceptabel hoog is en een resultante is van het normale verhuur- en vernieuwingsproces van de sociale huurwoningvoorraad.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending «Uw hypotheek als melkkoe»1, alsmede van het bericht «VEH vindt de hypotheekrente te hoog»?2

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het bericht dat in de uitzending van Zembla naar voren kwam dat de minister van Financiën in 2008 een kans zou hebben laten lopen om meer concurrentie op de hypotheekmarkt te bevorderen? Deelt u de mening dat dit een gemiste kans zou zijn?

Toen in het najaar van 2008 aan verschillende Europese banken staatssteun moest worden verleend, heeft de Europese Commissie een kader ontwikkeld op basis waarvan verleende staatssteun werd beoordeeld. Op basis van dit kader beoordeelde de Europese Commissie welke maatregelen moesten worden opgelegd aan een specifieke gesteunde instelling om goedkeuring te kunnen verlenen aan de staatssteun. De maatregelen waren gericht op onder meer het borgen van de levensvatbaarheid van een instelling en het compenseren van eventuele marktverstoringen als gevolg van de steun. Eén van de mogelijke maatregelen was het opleggen van een prijsleiderschapsbeperking.
Bij de goedkeuring van de staatssteun aan Nederlandse financiële instellingen heeft de Europese Commissie besloten een prijsleiderschapsverbod op te leggen aan ING, ABN Amro en Aegon. Hierdoor mochten deze instellingen voor een bepaalde tijd niet als prijsleider opereren op een aantal markten, waaronder de Nederlandse hypotheekmarkt.
Een prijsleiderschapsverbod dient te voorkomen dat oneigenlijk voordeel wordt behaald als gevolg van steun en daarmee de markt wordt verstoord. Het is onwenselijk als een bank met gebruik van overheidssteun andere partijen, die geen steun hebben ontvangen, scherp op prijs beconcurreert. Banken die geen steun hebben ontvangen zouden daarmee worden geconfronteerd met een aanbieder die op oneigenlijke wijze concurreert. Zij zien daardoor wellicht hun eigen financiële positie verslechteren. De prijsleiderschapsbeperking heeft wel als nadeel dat het de concurrentie kan beperken. De kans hierop is groter in een markt met slechts een beperkt aantal aanbieders. Vanwege mogelijke concurrentiebeperking is een door de Commissie opgelegd prijsleiderschapsverbod van tijdelijke aard.
In de uitzending van Zembla wordt gesteld dat er mogelijkheden waren om geen prijsleiderschapsbeperking op de Nederlandse markt op te leggen aan ING en dat de minister van Financiën daarmee een kans heeft laten liggen om de concurrentie op de hypotheekmarkt te bevorderen. De uitzending van Zembla licht daarmee één aspect uit een zeer complex onderhandelingstraject met de Europese Commissie over de voorwaarden voor de goedkeuring van de staatssteun aan ING. Dit traject stond in de eerste plaats in het teken van het verwerven van goedkeuring voor de aan ING verleende steun. Zonder goedkeuring kon geen staatssteun worden verleend. Goedkeuring was derhalve noodzakelijk voor het behoud van de financiële stabiliteit. De Staat is in het onderhandelingstraject nooit voorstander geweest van prijsleiderschapsbeperkingen voor ING en heeft, ondanks de hoge tijdsdruk op het proces, uitgebreide discussies gevoerd met de Europese Commissie over de exacte vormgeving van deze beperkingen. Desondanks werd snel duidelijk dat het opnemen van gedragsbeperkingen – naast het afstoten van een groot aantal bedrijfsonderdelen – voor de Commissie een zeer belangrijk onderdeel van het onderhandelingstraject was. Het aanbod van de Europese Commissie om geen prijsleiderschapsverbod voor de Nederlandse markt op te leggen aan ING was dan ook niet vrijblijvend. Het accepteren hiervan zou volgens de Commissie altijd gecompenseerd moeten worden door andere maatregelen en zou dus leiden tot verzwaring van andere onderdelen van het herstructureringsplan. De inschatting op dat moment was dat de verzwaring op andere onderdelen grote negatieve gevolgen zou kunnen hebben voor de concurrentiekracht van ING. Dit zou geen goede basis zijn geweest voor het herstel van ING en daarmee voor het vermogen van ING om de kapitaalinjectie zo snel mogelijk terug te betalen. Op dat moment was daarom de inschatting van zowel de Staat als ING dat het aanbod van de Europese Commissie in het totaalpakket van de onderhandelingen zou leiden tot een minder wenselijke uitkomst. De constatering dat er sprake zou zijn van een gemiste kans kan ik dan ook niet onderschrijven.
De prijsleiderschapsbeperking van ING op de Nederlandse markt is meegenomen in de recente onderhandelingen met de Commissie over aanpassing van het herstructureringsplan van ING. Over de uitkomsten van deze onderhandelingen heb ik uw Kamer schriftelijk geïnformeerd bij brief van 19 november jl. Onderdeel van het akkoord met de Commissie is de afspraak dat de prijsleiderschapsbeperkingen voor ING op de Nederlandse markt worden beëindigd. De Commissie en de Staat waren het eens dat dit ten goede zou kunnen komen aan de prijsconcurrentie op de Nederlandse markt.
Een ander onderdeel van het akkoord is dat de commerciële activiteiten van WUB zullen worden samengevoegd met de nieuwe bank van Nationale Nederlanden (NN Bank) en zullen worden gedesinvesteerd als onderdeel van ING Insurance Europe. Er zijn tevens maatregelen afgesproken die er voor moeten zorgen dat NN Bank een concurrerende speler op de markt wordt. Om ING een extra prikkel te geven een succes te maken van deze bank, heeft de Commissie de nieuwe hypotheekproductie van ING en NN bank in een bepaalde verhouding aan elkaar gekoppeld. Richting de Commissie is aangegeven dat de Nederlandse Staat de ontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt nauwgezet blijft volgen..

Vraag 3

Welke afspraken zijn er destijds in het najaar van 2008 gemaakt met de Europese Commissie over de rentetarieven die financiële instellingen met overheidssteun zouden moeten hanteren? Wat zijn de gevolgen van deze afspraken voor de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt? Waarom moesten deze afspraken überhaupt gemaakt worden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat zijn volgens u de belangrijkste onderdelen van het hypotheekrentetarief zoals dat door het Nederlandse bankwezen wordt gehanteerd? Welk deel daarvan behelst de rentemarge en welk deel de winstmarge? In hoeverre is er, gelet op de hoogte van deze rentemarge en de hoeveelheid aanbieders, daadwerkelijk sprake van voldoende concurrentie?

Een rentetarief van een hypotheek is doorgaans opgebouwd uit vele componenten. Deze componenten zijn vaak weer te splitsen in deelcomponenten. In de Sectorstudie Hypotheekmarkt van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) uit mei 2011, wordt inzicht gegeven in de opbouw van de kostprijs van het rentetarief. Bij de berekening van de kostprijs gaat de hypotheektarief-calculatiemethode uit van de volgende vier componenten:
De NMa berekent de marge als het verschil tussen de aan de consument in rekening gebrachte hypotheekrente en de bovenstaande componenten. De omvang van de componenten zullen per aanbieder verschillen. De NMa heeft in haar studie geconcludeerd dat de marges in 2011 op het niveau zaten die vóór de kredietcrisis gangbaar waren. Of er voldoende concurrentie is kan op basis van het door de NMa uitgevoerde onderzoek niet zonder meer worden gezegd. Wel concludeerde de NMa dat de stijging van de marges na het uitbreken van de financiële crisis vooral verklaard kon worden door een vermindering van de concurrentie. De NMa monitort de ontwikkelingen op het gebied van marges en de concurrentie op de hypotheekmarkt zeer scherp.
Het is mij onduidelijk op basis van welke berekeningen Zembla tot de conclusie is gekomen dat huizenbetalers honderden tot duizenden euro’s per jaar extra betaalden voor hun hypotheek. De margeberekeningen in de NMa-sectorstudie lenen zich ook niet voor een dergelijk gebruik. Er kan op basis van de studie wel op kwalitatieve basis gesteld worden hoe de gemiddelde marges zich over verloop van tijd hebben ontwikkeld, maar er kunnen geen kwantitatieve uitspraken worden gedaan over de hoogte van de margeontwikkelingen.
Om die reden is het voor mij niet te bepalen of de hoogte van de hypotheekrente gemiddeld 1% te hoog is, zoals de VEH aangeeft. Zowel de conclusie van Zembla, als de algemene uitspraak van de VEH kan ik daardoor niet onderschrijven.

Vraag 5

Wat zijn volgens u de gevolgen van het omvangrijke Nederlandse spaartekort voor de gehanteerde hypotheekrentetarieven? Wat zijn de gevolgen hiervan voor de concurrentiemogelijkheden op de Nederlandse hypotheekmarkt?

Nederlandse banken hebben relatief weinig spaargeld ten opzichte van de leningen die zij verstrekken (funding gap). Het spaargeld van huishoudens bedraagt circa € 350 miljard, terwijl de hypotheekschuld van huishoudens ruim € 600 miljard bedraagt. In verhouding tot het bruto binnenlands product is de hoeveelheid spaargeld vergelijkbaar met andere landen, maar de Nederlandse hypotheekschuld is erg hoog in vergelijking met andere landen. Dit betekent dat Nederlandse banken voor de financiering van hypotheken naast spaargeld sterk afhankelijk zijn van de geld- en kapitaalmarkt. Deze financieringsbronnen zijn doorgaans duurder dan spaargeld. Dit heeft in ieder geval tot gevolg dat de hypotheekrentetarieven in Nederland voor een belangrijk deel worden bepaald door veranderingen op de internationale geld- en kapitaalmarkt. Vanwege de funding gap op de Nederlandse markt hebben (buitenlandse) aanbieders vaak toegang tot financiering nodig om te kunnen toetreden en te groeien op de Nederlands hypotheekmarkt. Wanneer het moeilijker wordt om de benodigde financiering uit de internationale geld- en kapitaalmarkt te halen zal dit, door het verminderd aantal toetreders, de concurrentiedruk op de huidige aanbieders beperken.
Dit onderstreept het belang van de maatregelen uit het Begrotingsakkoord 2013 en het Regeerakkoord, die de Nederlandse hypotheekschuld verminderen en daarmee de financiële stabiliteit en financierbaarheid verbeteren.

Vraag 6

In hoeverre is het volgens u correct dat de Nederlandse banken de afgelopen jaren miljarden meer winst hebben gemaakt doordat huizenbetalers honderden tot duizenden euro’s per jaar extra betaalden voor hun hypotheek?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Wat vindt u van het bericht van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat een kwart van de Nederlanders met een hypotheek meer betaalt dan nodig? In hoeverre onderschrijft u hun berekening dat de gemiddelde hypotheekrente van 4,7% bij 10 jaar rentevaste hypotheken eigenlijk 3,7% zou moeten zijn?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

Wat vindt u van de stelling van de VEH dat het starters bovendien moeilijker gemaakt wordt om een nieuwe hypotheek af te sluiten? Zo ja, wat bent u van plan daar aan te doen?

Een aantal maatregelen dat het mogelijk moeilijker maakt, is gericht op het verbeteren van de financiële stabiliteit en het verminderen van het risico van overkreditering. Het gaat dan zowel om de renteaftrek bij hypoteken die ten minste annuïtair worden afgelost als om de geleidelijke verlaging van de LTV-norm de komende jaren. Deze stappen dragen bij aan een gezonder financieel stelsel, verlagen de risico’s van de hoge hypotheekschulden in Nederland, het verbeteren van de financierbaarheid ervan en een beperking van de schulden die maximaal kunnen worden aangegaan.
Op grond van de LTI-norm die regelt wat iemand mag lenen ten opzichte van zijn inkomen, wordt het niet moeilijker om een hypotheek af te sluiten. Deze norm hanteert nu al als uitgangspunt dat een hypotheek annuïtair moet kunnen worden afgelost. Binnen de bestaande hypotheekregels bestaat voorts ruimte om toekomstige inkomensstijgingen van starters mee te nemen (mits goed onderbouwd met bewijsstukken). De AFM en de sector praten jaarlijks over in hoeverre ruimte voor (dit soort) maatwerk aanwezig is. Daarnaast zal ik bekijken hoe maatwerk verder kan worden bevorderd; dit in het kader van het wettelijk vastleggen van een aantal hypotheekregels met ingang van 1 januari 2013.
Om starters verder te ondersteunen is in het regeerakkoord opgenomen dat «de gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid.» Hierover zal het kabinet in gesprek gaan met de Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten.
Bovendien is de positie van starters de afgelopen tijd verbeterd door de dalende huizenprijzen, waarmee de betaalbaarheid van woningen voor starters momenteel beter is dan in jaren het geval is geweest.

Vraag 9

Deelt u de mening dat alles op alles moet worden gezet om de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt te bevorderen? Zo ja, bent u bereid om in samenspraak met de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) op korte termijn te laten onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om de concurrentie op deze markt te bevorderen? Zo nee, waarom niet?

Ja. Zoals eerder met u gedeeld bevat het Wijzigingsbesluit financiële markten 2013 verschillende maatregelen om de concurrentie en de positie van de consument te versterken bij het afsluiten en oversluiten van een hypothecair krediet3. Allereerst ben ik voornemens om de transparantie over de opbouw van een hypothecair krediet met een variabele debetrentevoet te vergroten. Aanbieders worden verplicht om voorafgaand aan de totstandkoming van een overeenkomst inzake een hypothecair krediet met een variabele debetrentevoet duidelijk richting de consument aan te geven welke component of componenten variabel zijn. Tevens zal de aanbieder bij wijziging van de variabele debetrentevoet inzichtelijk moeten maken welke component of componenten aan de wijziging ten grondslag liggen. Om de overstapdrempels te verkleinen zal een aanbieder daarnaast de op dat moment geldende debetrentevoeten moeten publiceren op zijn website en moet de aanbieder de consument tenminste drie maanden voor het aflopen van de rentevastperiode een concreet aanbod doen voor de komende periode. Ten slotte dienen aanbieders van hypothecair krediet een zogenoemd éénsporig rentebeleid te hanteren. Daarbij is het uitgangspunt dat de klant dezelfde debetrentevoet voor dezelfde rentevastperiode bij consumenten met een vergelijkbaar risicoprofiel in rekening brengt, ongeacht of het een consument betreft die een overeenkomst prolongeert of een consument die een eerste overeenkomst aangaat. Zoals aangegeven in mijn antwoorden op de vragen 4, 6 en 7 worden de concurrentieontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt voortdurend door de NMa in de gaten gehouden. Indien de uitkomsten daar aanleiding toe geven, zal de NMa haar bevindingen publiceren.

Vraag 10

Bent u bereid om deze vragen te beantwoorden voor aanvang van de Algemene Financiële Beschouwingen 2012?

Niet meer van toepassing.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de plannen van woningcorporatie Vestia voor haar huurwoningen in Pijnacker-Nootdorp?1

Ja, ik heb kennisgenomen van de plannen, zoals verwoord in de brief van het college van B&W van de gemeente Pijnacker-Nootdorp aan de gemeenteraad.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een halvering van de sociale voorraad in deze gemeente zoals Vestia nu voorstelt, tegen uw beloftes over het minimaliseren van de gevolgen voor de huurders van het Vestia derivatendebacle ingaat? Kunt u uw antwoord toelichten?

Deze mening deel ik niet. In afwijking van wat in de vraag verwoord is heb ik, in mijn brief van 8 maart 2012, uw Kamer gemeld dat Vestia heeft verzekerd dat de huren niet maximaal verhoogd worden, en dat het onderhoud en beheer van de Vestia-woningen op orde blijft. Overigens is het onvermijdelijk dat Vestia woningen zal gaan verkopen om haar schulden af te kunnen lossen. Daarbij wil Vestia graag verkopen aan andere corporaties of aan zittende/nieuwe huurders.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het ontoelaatbaar is dat de voorraad huurwoningen tot de huurtoeslaggrens in Pijnacker-Nootdorp kleiner wordt, temeer omdat in deze gemeente al een tekort is aan betaalbare huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is nog te vroeg om hier over te oordelen. Door het college van B&W is het eindbeeld geschetst als Vestia al haar woningen in één keer zou verkopen. De gemeente geeft zelf aan dat nadere analyse van de woningbehoefte bij lagere inkomensgroepen moet plaatsvinden in samenhang met herprioritering van het nieuwbouwprogramma voor de komende jaren.

Vraag 4

Wat is uw antwoord aan alle woningzoekenden in Pijnacker-Nootdorp die nu geconfronteerd worden met nog verder exploderende wachtlijsten voor betaalbare huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Onder verwijzing naar de eerdere nuanceringen (zie mijn antwoorden op vragen 2 en 3) is tot op heden niet gebleken dat er een tekort is aan betaalbare huurwoningen dan wel (exploderende) wachtlijsten. Overigens heeft de gemeente Pijnacker-Nootdorp de mogelijkheid om oplopende wachtlijsten te voorkomen door gebruik te maken van het systeem van regionale woonruimteverdeling binnen het Stadsgewest Haaglanden.

Vraag 5

Deelt u de mening dat verkoop door Vestia van relatief goedkope woningen op de koopmarkt in Pijnacker-Nootdorp voorkomen dient te worden, niet alleen omdat de prijs van koopwoningen van particulieren in deze gemeente verder onder druk komt te staan, maar ook omdat de opbrengst voor Vestia door deze dumping van haar bezit op de koopmarkt in Pijnacker-Nootdorp lager zal zijn dan nodig? Kunt u uw antwoord toelichten?

In het kader van het herstel van de corporatie heeft Vestia aangegeven hoe zij voornemens is door o.a. de verkoop van haar bezit bij te dragen in de kosten van haar derivatenproblematiek. Het is in het belang van de corporatie om de verkoop op zodanige wijze vorm te geven dat er van dumping van bezit geen sprake zal zijn. Mijn departement heeft regelmatig overleg met Vestia over de stand van zaken rondom de verkoop van woningen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Corporaties belonen te ruim»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat zeker een derde van de bestuurders van woningcorporaties vorig jaar meer verdiende dan de Balkenendenorm? Zo ja, kunt u dit nader toelichten? Zo nee, wat is dan het werkelijke aantal bestuurders dat meer verdient dan de Balkenendenorm?

Het Financiële Dagblad heeft, samen met Sentor en bureau roAG, onderzoek gedaan naar de salarissen in de corporatiesector. De resultaten van het onderzoek zijn gebaseerd op 231 van de 381 corporaties. Het betreft aldus geen totaalbeeld. Hoe het beeld voor 2011 eruit ziet is mij nu nog niet bekend. Momenteel worden deze gegevens verzameld. Zodra deze gegevens compleet zijn zal ik uw Kamer, zoals dit elk jaar gebeurt, hierover berichten.

Vraag 3

Deelt u de mening dat iedere bestuurder die meer verdient dan de Balkenendenorm er een te veel is? Zo nee, waarom niet? Wat kan worden gedaan aan de salarissen van corporatiebestuurders boven de Balkenendenorm, welke regelgeving is van toepassing en wie is daarin bevoegd?

Momenteel zijn er geen wettelijke regels die de beloningen in de sector maximeren. De hier meermalen genoemde «Balkenendenorm» betreft slechts de norm waarboven beloningen openbaar gemaakt en bij mij gemeld moeten worden.
Wel zijn leden van Aedes en de VTW verplicht de sectorbrede beloningscodes voor bestuurders en commissarissen toe te passen. De code voor bestuurders kent echter een hoger maximum dan het hier bedoelde bedrag van € 193 000. Uiteraard is het niet gepast om een hogere beloning toe te passen dan de sectorale beloningscode voorschrijft, maar het betreft hier vaak nog arbeidsovereenkomsten die zijn afgesloten voordat deze code van kracht werd. Het is aan de branche zelf om de code te handhaven.
Bij aanvaarding van het voorstel voor de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT), dat momenteel bij de Eerste Kamer ligt, zal ik beschikken over het wettelijke instrumentarium om de naleving van de dan geldende sectorale regeling te handhaven.

Vraag 4

Bent u bereid om via de formele dan wel informele weg te bewerkstelligen dat deze bestuurders hun salaris bijstellen tot onder de Balkenendenorm? Zo nee, waarom niet?

Formele middelen om te bewerkstelligen dat bestuurders hun salaris bijstellen ontbreken mij nu. Maar de WNT biedt mij straks wel de wettelijke mogelijkheden om de dan geldende sectorale beloningscode te handhaven. Voor bestaande overeenkomsten zal in veel gevallen het overgangsrecht van de WNT van toepassing zijn, dat uitgaat van een geleidelijke afbouw van de te hoge beloningen.

Vraag 1

Bent u van mening dat een verbod op welke speculatieve derivatenpositie dan ook in de woningbouwcorporatiesector, ook bij de niet formeel toegelaten instellingen, wenselijk is, nu U op 5 september 2012 heeft aangekondigd het gebruik van derivaten aan banden te leggen voor de zogenaamde toegelaten instellingen (woningbouwcorporaties)? Kunt u dit toelichten?

De «Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen
Volkshuisvesting» welke per 1 oktober van dit jaar in werking zullen treden, hebben alleen betrekking op woningverhuurders die op grond van de Woningwet de status van «toegelaten instelling» hebben. Een verbreding van deze regels naar andere niet-winst beogende instellingen (NWI’s) die werkzaam zijn in de volkshuisvesting en op dit moment ca. 3% van alle huurwoningen in hun bezit hebben, wordt door mij niet beoogd. Daarbij merk ik op dat in de volkshuisvesting werkzame NWI’s eind jaren negentig, in het kader van afbouw van rijksgaranties voor NWI’s, de mogelijkheid hebben gehad om ook toegelaten instelling onder de Woningwet te worden, zodat ze dan toegang zouden krijgen tot de borgingsfaciliteiten van het WSW. Sommige NWI’s zijn toen toegelaten instelling geworden. Andere NWI’s hebben daar niet voor gekozen. Daarmee zijn de financiële en toezichtbanden met het Rijk verbroken.

Vraag 2

Kunt u toelichten hoe u de algemene maatregel van bestuur wilt vormgeven die in de herziene wet op de toegelaten instellingen is opgenomen en die regelt dat via een amvb wordt bepaald bij welke banken woningbouwcorporaties voortaan mogen bankieren? Kunt u daarbij ook aangeven wat uw overwegingen zullen zijn bij het bepalen van de toegestane banken?

Als de betreffende AMvB (in concept) gereed is zal ik deze ter bespreking aan uw Kamer toezenden. Inhoudelijk kan ik daar nu nog niet op ingaan. Wel kan ik u meedelen dat bij de uitwerking overwegingen van toezicht, financiële deugdelijkheid en mededinging een rol zullen spelen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het onderzoek van Het Financieele Dagblad, De Stentor en adviesbureau roAg naar de bezoldiging van corporatiebestuurders en leden van raden van corporaties en naar de hoogte van de algemene bedrijfslasten bij woningcorporaties?1 Wat is uw standpunt ten aanzien van dit onderzoek en op welke overwegingen rust het?

Ja.
Het betreft een onderzoek waarbij niet alle corporaties zijn betrokken, het is derhalve geen totaalbeeld. Het onderzoek is gebaseerd op 231 van de 381 woningcorporaties.
Elk jaar bericht ik u zowel over de bezoldigingen van bestuurders als over de bedrijfslasten van alle woningcorporaties.
Over de bedrijfslasten 2011 heb ik u recentelijk (TK 2011–2012, 29 453, nr. 252) geïnformeerd. Ik baseer me daarbij op het macrobeeld van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). In de brief die ik u daarover heb geschreven heb ik aangegeven dat de bedrijfslasten per woongelegenheid in 2011 helaas met ruim 6% zijn gestegen, na een daling van de bedrijfslasten in 2010.
Hoe het beeld er wat betreft bezoldigingen in 2011 uit ziet is mij nu nog niet bekend. Momenteel worden deze gegevens verzameld. Zodra deze gegevens bekend zijn zal ik uw Kamer hierover berichten.

Vraag 2

Gaat u maatregelen nemen tegen de corporaties die geen of onvolledige informatie verstrekken over de hoogte en structuur van de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur volgens de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties? Zo ja, welke maatregelen?

In de Sectorbrede beloningscode is opgenomen dat de beloning van de bestuurders openbaar moeten worden gemaakt, dus ook inkomens onder het normbedrag van € 193 000. Dit geldt alleen voor Aedesleden. De handhaving van deze code is aan de branche zelf.

Vraag 3

Hoe gaat u regelen dat corporaties genoemde informatie op een uniforme wijze gaan verstrekken, zodat de transparantie toeneemt en de beloningen van bestuurders en commissarissen eenvoudig te toetsen zijn aan het beloningskader?

Op basis van de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT), die momenteel bij de Eerste Kamer ligt, zullen corporaties zich in de toekomst op een uniforme wijze moeten verantwoorden over de beloning van alle topfunctionarissen binnen de organisatie.

Vraag 4

Herinnert u zich het voorstel om alle gegevens over hoofd- en nevenfuncties van corporatiesbestuurders en -commissarissen centraal te registreren via een openbaar meldpunt, gekoppeld aan de internetsite van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, zodat ook bij mutaties direct – en niet met een vertraging van anderhalf jaar – zicht is op de achtergrond en beloning van bestuurders en commissarissen?2 Acht u zo’n openbare realtime registratie bij nader inzien niet toch een goed idee?

Mij is bekend dat uw Kamer in 2009 de toenmalig minister voor Wonen, Wijken en Integratie verzocht de mogelijkheden te bezien van een centraal register voor nevenfuncties van commissarissen van corporaties. In reactie daarop deed mijn voorganger uw Kamer weten (TK 2010–2011, 29 453, nr. 197) bereid te zijn om, aanvullend op de bepalingen ter zake in de Governancecode, een wettelijke basis te verschaffen aan de verplichting voor corporaties om de (neven)functies van commissarissen in de jaarstukken bekend te maken. Dit via de Algemene Maatregel van Bestuur op grond van de herziene Woningwet. De inrichting van een landelijk databestand achtte hij, ook gezien de daarmee gemoeide ambtelijke lasten, als aanvulling niet noodzakelijk.
Bij de behandeling van het wetsvoorstel voor de herziene Woningwet eerder dit jaar stelde uw Kamer aanvankelijk voor (bij amendement nr. 51 van het lid Karabulut) corporaties te verplichten de nevenfuncties van commissarissen én van bestuurders openbaar te maken, zowel via het ter inzage leggen bij mijn ministerie als via publicatie op de website van de corporatie. De nadere gedachtewisseling met uw Kamer in tweede termijn over het betreffend amendement heeft uiteindelijk geleid tot het gewijzigd amendement van mevrouw Karabulut met nr. 92, waarin de verplichting voor corporaties is opgenomen om de nevenfuncties van bestuurders en commissarissen via het jaarverslag openbaar te maken. Conform dit amendement zullen in de AMvB bij de herziene Woningwet nadere bepalingen worden opgenomen met betrekking tot de jaarverslaglegging.

Vraag 5

Is de conclusie «Naarmate een corporatie meer verhuureenheden beheert, stijgen de bestuurskosten, neemt de productiviteit af en stijgen de gemiddelde bedrijfslasten» aanleiding voor bestuurlijke actie in de richting van de corporatiebranche?

Ik deel de in de vraag verwoorde conclusie maar ten dele. Uit cijfermateriaal van het CFV komt een genuanceerder beeld naar voren. Zo zijn de gemiddelde bedrijfslasten bij middelgrote corporaties (5 000 – 10 000 woningen) het laagst, dus ook lager dan bij kleinere corporaties. De grote corporaties (10 000 – 20 000 woningen) presteren over het algemeen beter dan kleine of middelgrote corporaties als het gaat om investeringen. Alleen de zeer grote corporaties (meer dan 20 000 woningen) doen het zowel qua efficiency als qua prestaties slechter dan gemiddeld in de sector.
Voor mij is de in de vraag verwoorde conclusie op zich dan ook geen aanleiding voor bestuurlijke actie jegens de corporatiesector. Ik wijs er daarbij op dat diverse ontwikkelingen rond de sector, zoals de in 2008 van kracht geworden integrale vennootschapsbelastingplicht, de in 2013 in te voeren heffing onder verhuurders, en marktontwikkelingen rond de verkoopmogelijkheden en afwaarderingen op de grondwaarde de corporaties stimuleren om in financieel opzicht scherper aan de wind te varen. Daarnaast zullen bepalingen in de te herziene Woningwet en daaronder liggende AMvB, zoals de verplichte visitatie en de verplichte toets door de financiële toezichthouder op investeringen boven een bepaald normbedrag, bijdragen aan een kostenbewustere bedrijfsvoering. Tevens mag redelijkerwijs worden verwacht dat de normeringen van de WNT in toenemende mate (en met name na het verstrijken van een overgangsperiode voor bestaande gevallen) zullen bijdragen aan beperking van bestuurskosten.

Vraag 6

Onderschrijft u dat directeur-bestuurders die een bezoldiging ontvangen (ver) boven de afgesproken norm een schandvlek zijn voor de sociale huursector? Hoe denkt u op zo kort mogelijke termijn een eind te maken aan deze misstand?

Hoewel ik van mening ben dat corporaties hun bestuurders moeten belonen volgens de toepasselijke normen uit de sectorcode, wijs ik u erop dat er momenteel geen wettelijke regels zijn die deze beloningen maximeren. De sectorcode stond lange tijd overschrijdingen van de normen (mits uitgelegd) toe. Bovendien gaat het in veel gevallen nog om eerder vastgelegde afspraken die niet zonder meer en op korte termijn zijn terug te draaien. Bij invoering van de WNT gaat een overgangsrecht gelden, waarmee de beloningen geleidelijk naar de toepasselijke normen zullen worden teruggebracht.
Ik wijs u erop dat de brancheorganisaties Aedes en VTW en ook individuele corporatiebestuurders, mede naar aanleiding van dit onderzoek de oproep hebben gedaan aan bestuurders en raden van toezicht om op basis van vrijwilligheid tot een neerwaartse bijstelling van de beloningen te komen. Een pleidooi dat ik bij elke mogelijke gelegenheid van mijn kant zal herhalen.

Vraag 1

Wie gaat het onafhankelijk onderzoek naar de verbetering van rechtsbescherming van woonbootbewoners n.a.v. de motie Paulus Jansen c.s. (TK 32730-12) uitvoeren?1 Als de aanbesteding nog niet is afgerond: kan de Kamer direct na aanbesteding geïnformeerd worden?

De aanbesteding voor dit onderzoek is nog niet afgerond. Ik zal u na afronding van de aanbesteding informeren wie het onderzoek gaat uitvoeren.

Vraag 2

Wat is de exacte formulering van de onderzoeksvragen?

In de offerteaanvraag zijn de onderzoeksvragen als volgt geformuleerd:
Het onderzoek zal in elk geval moeten omvatten:
woonbooteigenaren beschikken over een ligplaats (o.m. eigendom, huur,
vergunningverlening), en de aantallen en typen ligplaatsen die het betreft.
het in kaart brengen van de mogelijkheid/mogelijkheden om de
rechtsbescherming van woonbootbewoners ten aanzien van de ligplaats in
deze verschillende gevallen te verbeteren, waarbij ondermeer gekeken
wordt naar de huurregelgeving voor woonruimte, naar de regelgeving voor
erfpacht en naar bestuursrechtelijke bescherming.
andere acties die hiervoor nodig zijn.
mogelijkheden, ondermeer ten aanzien van publiekrechtelijke belangen
zoals bijv. het waterbeheer, en van de te verwachten effecten op de
beschikbaarheid van ligplaatsen. Dit zodanig dat hierop een beleidsreactie
kan worden gebaseerd.
Hierbij is aangegeven dat nadere uitwerking van deze vraagstelling in overleg tussen de onderzoekers en de begeleidingscommissie bestaande uit medewerkers van BZK en Veiligheid en Justitie zal plaatsvinden.
Bovendien is aangegeven dat het voor de hand ligt om ten behoeve van het onderzoek mede te putten uit informatie van organisaties en vertegenwoordigers van woonbootbewoners.
Ik acht het niet noodzakelijk dat in de begeleidingscommissie een vertegenwoordiger vanuit de geledingen van de woonbootbewoners zit.

Vraag 3

Is er al een begeleidingscommissie geformeerd? Onderschrijft u de wenselijkheid dat er in de begeleidingscommissie ook een vertegenwoordiger vanuit de geledingen van de woonbootbewoners zit?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Indien uit het onderzoek zou blijken dat de lopende procedure ter herziening van de huren van de ligplaatsen niet de toets der kritiek kan doorstaan, zou dat dan tot herziening met terugwerkende kracht leiden? Zo ja, is het om deze reden niet verstandiger om de uitkomst van het onderzoek af te wachten?

Ik neem aan dat u doelt op de procedure ter herziening van de liggelden voor ligplaatsen in Rijkswater door het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf.
Het onderzoek betreft de mogelijkheden tot verbetering van de rechtsbescherming van woonbootbewoners en zal dus geen uitspraken opleveren over de kwaliteit van lopende procedures tot liggeldverhoging op grond van de huidige rechtsbescherming.

Vraag 1

Bent u verbolgen over de extreem hoge huren die Amsterdamse woningbouwcorporaties rekenen voor oorspronkelijk sociale huurwoningen?

Het staat woningcorporaties vrij, binnen de grenzen die de huurprijsregelgeving biedt, een woning te verhuren. Zolang de maximale huurprijsgrens daarbij niet wordt overschreden is er geen sprake van te hoge huren. Van woningcorporaties wordt uiteraard wel verwacht dat zij invulling geven aan hun kerntaak, het huisvesten van mensen met lage inkomens. Dat is ook vastgelegd in de door de Amsterdamse woningcorporaties met de gemeente gemaakte afspraken1. Mij is geen signaal bekend dat de corporaties hun afspraken in deze niet nakomen2.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een huurwoning van 37m2 in een normale Amsterdamse woonbuurt niet geliberaliseerd hoort te zijn, zoals nu wel het geval is bij woningbouwcorporatie Stadgenoot? Kunt u uw antwoord toelichten?

De maximale huurprijs van een woning kan worden bepaald aan de hand van het totaal van punten op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hiermee wordt ook rekening gehouden met andere kwaliteitskenmerken van een woning, bijvoorbeeld een energieprestatie behorend bij energielabel A. Het totaal van WWS-punten bepaalt dan ook of een huurwoning van 37m2 in een normale Amsterdamse woonbuurt kan worden geliberaliseerd. Om te voorkomen dat bij een nieuwe huurovereenkomst de maximale huurprijs wordt overschreden en een geliberaliseerde huurprijs wordt gerealiseerd, is voorzien in een procedure bij de huurcommissie. Deze procedure houdt in dat een huurder zich tot de huurcommissie kan wenden binnen zes maanden na ingangsdatum van die huurovereenkomst.
Overigens merk ik op dat de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in de buurt van het gegeven voorbeeld (Pieter Lastmankade 196, Amsterdam) per vierkante meter beduidend hoger ligt in vergelijking tot die van de gemiddelde woning in Amsterdam.

Vraag 3

Hoe kenschetst u de enorme afname van het aanbod aan huurwoningen onder de liberalisatiegrens zoals geschetst in het artikel van Het Parool?1 Hoe rijmt u dat met uw eerdere beantwoording waarin u, in reactie op de stelling dat de Donnerpunten tot enorme huurverhogingen zullen leiden, nadrukkelijk stelt dat verhuurders niet verplicht zijn om de maximaal toegestane huur te vragen van een nieuwe huurder? Hoe kijkt u tegen corporaties aan die wel maximaal gebruik maken van de verruiming van het Woningwaarderingsstelsel (WWS)?

Waar de vraag melding maakt van «Donnerpunten» ga ik ervan uit, dat hiermee wordt gedoeld op de maatregel inzake de maximaal 25 extra WWS-punten die per 1 oktober 2011 zijn ingevoerd.
Het artikel in Het Parool geeft naar mijn mening onvoldoende informatie die de conclusie rechtvaardigt dat er sprake is van een enorme afname van het aanbod aan huurwoningen onder de liberalisatiegrens.
Op basis van het jaarboek van de federatie van Amsterdamse woningcorporaties 2012 (p.38) blijkt dat vóór invoering van extra punten voor het energielabel en schaarstepunten 12 procent van de Amsterdamse corporatiewoningen zou kunnen worden geliberaliseerd en na invoering 37 %. Feitelijk is er op dit moment echter slechts 2 % geliberaliseerd. Zoals in de beantwoording van vraag 1 is aangegeven heb ik geen signalen dat de woningcorporaties de met de gemeente gemaakte afspraken niet nakomen. Overigens gaan de afspraken tussen gemeente en woningcorporaties in Bouwen aan de Stad er ook van uit dat woningcorporaties een rol hebben bij het creëren van een segment voor middeninkomens met huurprijzen tussen € 650, en € 930,- (Bouwen aan de stad II, p. 9)

Vraag 4

Kunt u de conclusie in het Volkskrantartikel2 onderschrijven dat het overgrote deel van de grote woningbouwcorporaties in principe zo goed bij kas zit dat zij niet alleen Vestia financieel adequaat kunnen ondersteunen maar daarnaast ook blijvend kunnen investeren in renovatie en nieuwbouw? Kunt u dit toelichten?

Ik kan niet specifiek ingaan op de berekeningen die ten grondslag liggen aan het artikel in de Volkskrant. Wel merk ik in het algemeen op dat recente rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), zoals het Sectorbeeld voornemens 2011, waarover ik uw Kamer bij brief van 19 juni 2012 heb geïnformeerd (TK 29 453, nr. 252), aangeven dat de sector over het algemeen financieel goed in staat is om haar voorgenomen investeringen te realiseren.
Als het gaat om ondersteuning van Vestia in relatie tot de opgave van woningcorporaties verwijs ik naar de wijziging van het Besluit Centraal Fonds Volkshuisvesting die ik aan uw Kamer heb gezonden (TK 29 453, nr. 255)5 . Daar is het volgende aangegeven:
« (.....) Daarnaast laten de berekeningen zien dat de financiële spankracht van de sector als geheel toereikend is om een – maximaal opgelegde – heffing van 5% ten behoeve van saneringsteun te kunnen dragen. De verhoging van de saneringsheffing valt samen met de heffing bij verhuurders (startjaar 2013).
(......)
Indien er in latere jaren sprake zou zijn van een samenloop van beide heffingen kan becijferd worden dat dit nog zou kunnen worden gedragen door de sector als geheel. Uitgaande van de cijfers voor 2013, zoals opgenomen in het «Sectorbeeld voornemens 2012 – 2016» van het CFV, kan worden berekend dat een extra last van 5% van de huurinkomsten in 2013 er toe zou leiden dat de verwachte rentedekkingsgraad in 2013 daalt van ca. 1,85 naar ca. 1,50. Deze rentedekkingsgraad is een belangrijke norm voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bij het verstrekken van borgingsruimte voor het aantrekken van leningen ten behoeve van investeringen. Bij een rentedekkingsgraad van ongeveer 1,3 tot 1,4 acht het WSW de kasstromen van een toegelaten instelling voldoende om de gewenste borgingsruimte zonder nadere extra voorwaarden te verstrekken. Dat betekent dat ook bij een samenloop van heffingen de toegelaten instellingen gemiddeld genomen voldoende kasmiddelen overhouden om de voorgenomen investeringen te kunnen financieren met WSW-borging (.....)».
Uiteraard kan dit beeld per corporatie verschillen.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de woningbouwcorporaties die in principe financieel gezond zijn de plicht hebben om te investeren in renovatie en nieuwbouw en bovenal sociale huisvesting dienen aan te bieden voor betaalbare prijzen?

Ja, die mening deel ik. Dat ligt ook in de kerntaak van woningcorporaties besloten en is tevens verankerd in de Woningwet (en in het wetsvoorstel van de herziening daarvan zoals dat inmiddels door uw Kamer is aanvaard). Ik teken daarbij wel aan dat woningcorporaties daarnaast de mogelijkheid hebben ook woningen boven de liberalisatiegrens aan te bieden. De huisvestingsopgave kan immers breder zijn dan alleen het huisvesten van de doelgroep.

Vraag 6

Kunt u uitsluiten dat corporaties die maximaal gebruik maken van de ruimte in het WWS, en dus voor veel nieuw vrijgekomen huurwoningen markthuren zullen vragen, dit doen omdat er nog niet geopenbaarde financiële problemen zijn, hetzij met derivaten of grondposities, hetzij met andersoortige risico’s?

Voor het huurprijsbeleid van woningcorporaties geldt dat zij daarbij rekening zullen (moeten) houden met de toekomstige volkshuisvestingsopgave en afspraken met de gemeente die er liggen. Uiteraard zal daarbij ook rekening gehouden moeten worden met voorzienbare financiële tegenvallers (bijvoorbeeld een afwaardering op grond vanwege dalende marktprijzen of tegenvallende woningverkopen).
Ik verwacht niet dat woningcorporaties die maximaal gebruik maken van de ruimte in het WWS dit doen vanwege nog niet geopenbaarde financiële problemen. Ik kan dat echter dat niet uitsluiten omdat ik nog niet geopenbaarde gevallen niet ken.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de corporaties in Amsterdam de taak hebben om in alle wijken van Amsterdam voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden, ook nu corporaties veel van dergelijke woningen mogen liberaliseren vanwege de Donnerpunten?3 Kunt u toelichten hoe u van plan bent dit waarborgen?

Zoals ik in het antwoord op vraag 3 heb aangegeven liggen er afspraken tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties over de huisvesting van de doelgroep (Bouwen aan de Stad II). De Amsterdamse corporaties geven ook invulling aan deze afsp7en. Dit ondanks de ruimte die er is om woningen te liberaliseren. Partijen hebben afgesproken deze afspraken jaarlijks te monitoren Mochten woningcorporaties zich niet aan deze afspraken houden zal dat onderwerp van overleg zijn tussen de gemeente en woningcorporaties. Ik zie daar voor mij geen rol.

Vraag 8

Deelt u de mening dat corporaties geen taak hebben in het aanbieden van huurwoningen boven € 900,–? Kunt u uw antwoord toelichten?

Deze mening deel ik niet. Zoals in antwoord op vraag 3 is aangegeven liggen er ook tussen gemeente en woningcorporaties afspraken om te komen tot een segment voor middeninkomens waarbij gedacht wordt aan het segment tussen € 650, en € 930,-. Voor invulling van deze afspraken kan het dan ook wenselijk zijn woningen aan te bieden met een huurprijs boven de € 900,-

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Anderhalf keer Balkenende-norm voor fusie-directeur»?1

Ja

Vraag 2

Deelt u de mening dat dit salaris voor de directeur-bestuurder van de gefuseerde woningcorporatie in Landgraaf en Kerkrade buiten proportie is en niet conform de huidige moraal is, gezien de branchecode van Aedes en de wettelijke regeling die binnenkort van kracht zal zijn?

De corporaties Woningstichting Hestia (Woonmaatschappij Hestia groep), Woningstichting Land van Rode en Woningstichting Ubach over Worms zijn voornemens per 1 januari 2013 te fuseren. Het fusieproces is nog gaande. De fusiedragende corporatie Hestia geeft aan dat het bestuur van de nieuwe fusieorganisatie nog niet is benoemd en dat er ook nog niet over de arbeidsvoorwaarden van de directeurbestuurder na fusie is gesproken.
Het is niet duidelijk waarop het bedrag van ongeveer € 275 000 dat in het krantenbericht wordt genoemd, is gebaseerd. Een dergelijke beloning is in ieder geval niet conform de beloningscode van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties zijn. Ook is hij niet in lijn met de sobere en doelmatige bedrijfsvoering bij woningcorporaties die ik voorsta en niet in lijn met de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), die na aanvaarding door de Eerste Kamer voor alle woningcorporaties zal gelden.

Vraag 3

Welke middelen ziet u om ervoor te zorgen dat het salaris wordt vastgesteld conform de branchecodes en de regeling van de Wet normering en bezoldiging topfunctionarissen, die na behandeling door de Eerste Kamer voor alle woningcorporaties zal gelden?

Op grond van de Governancecode zijn leden van Aedes en de VTW verplicht de sectorbrede beloningscodes toe te passen. Handhaving van deze code is aan de branche zelf. Ik beschik niet over de formele wettelijke middelen om de toepassing van de sectorcodes af te dwingen. Wel zal ik bij het fusiebesluit aandringen op toepassing van de sectorcode, vooruitlopend op de WNT. Op grond van de WNT zal ik wel over het wettelijk instrumentarium beschikken om de naleving van de dan geldende sectorale regeling te handhaven. Daar zal ik dan uiteraard ook toepassing aan geven.

Vraag 4

Bent u ook van mening dat de raden van toezicht op dit punt gefaald hebben om het salaris conform de moraal vast te stellen? Of zijn ze nog niet bekend met de al geldende branchecode en de toekomstige regelgeving? Bent u bereid om met de raad van toezicht indringend te spreken over dit te hoge salaris, zodat het salaris wel conform de nieuwe moraal wordt vastgesteld?

De fusiedirecteur is nog niet aangesteld en diens salaris nog niet vastgesteld. De vraag of de raden van toezicht van de drie fusiecorporaties hebben gefaald is daarom nog niet aan de orde. De raden behoren als eerst verantwoordelijke toezichthouders goed op de hoogte te zijn van de vigerende en de nieuwe regels en te zorgen voor de naleving ervan. Ik verwacht bovendien van hen dat zij toezien op een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. In tweede instantie bewaken de VTW en Aedes de correcte toepassing van de beloningscodes. Zoals ik bij antwoord 3 heb aangegeven zal ik bij het fusiebesluit aandringen op toepassing van de sectorcode.

Vraag 5

Kunt u aangeven op welke wijze het proces tot deze fusie is verlopen en wat uw oordeel hierover is? Is er bijvoorbeeld een fusietoets uitgevoerd, zijn de huurders voldoende betrokken bij dit proces en is het toekomstige salaris getoetst aan andere soortgelijke woningcorporaties, die met een krimpende bevolking en krimpende personeelsbezetting van doen hebben? Is bij de inrichting van de governance van deze woningcorporatie rekening gehouden met de nieuwe regels in de Woningwet, onder andere over de samenstelling van het bestuur? Vindt u het behoorlijk dat er wel duidelijkheid is over het salaris, maar het bestuur niet met de ondernemingsraad en vakbonden wil spreken over het sociaal plan?

Het verzoek om goedkeuring van de fusie van de drie woningcorporaties is onlangs naar mijn ministerie gestuurd. Het proces van toetsing is gaande. Nog niet alle stukken zijn aangeleverd. Over het al dan niet toepassen van de voorgenomen regels voor governance in de herziene Woningwet, alsmede over toetsing van salarissen, zoals bij vraag 3 is uitgelegd, kan ik op dit moment dan ook nog niet iets meedelen.
Uit de stukken die afgerond zijn toegezonden blijkt dat de huurdersorganisaties van de drie verschillende corporaties bij het fusieproces betrokken zijn. Zij staan achter de voortgang in het fusieproces.
Volgens informatie van woningcorporatie Hestia is er sinds enige maanden intensief overleg gaande met vakbonden en ondernemingsraden. Na een korte onderbreking is dit overleg voortgezet. Men geeft aan dat er geen sprake is van collectief ontslag, waardoor een sociaal plan niet aan de orde is.

Vraag 6

Op welke wijze past deze overschrijding van de salarisnorm tot de oproep in de oordeelsbrief 2010 om nauwlettend te waken over de ontwikkeling van de bedrijfslasten? Deelt u de mening dat juist in deze regio het van groot belang is om de bedrijfslasten, inclusief het salaris van de bestuurder, zo laag als mogelijk te houden zodat optimaal geïnvesteerd wordt in de woningvoorraad teneinde de bevolkingsdaling op te vangen?

Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het rapport meldpunt Donnerhuren?1

Ik verwijs hiervoor naar mijn antwoorden op vraag 1 en 2 van
het lid Monasch (PvdA) over exploderende huren in Amsterdam door de Donnerpunten (kenmerk 2012Z15244).

Vraag 2

Vindt u een stijging van twintig procent in één jaar van de gemiddelde prijs van een sociale huurwoning van 474 euro naar 568 euro acceptabel?

Voor de vraag of een dergelijke stijging acceptabel is, is een aantal aspecten van belang.
De maximale huurprijs van een woning kan worden bepaald aan de hand van het WWS. Gezien het streven naar meer marktconforme huurprijzen en een groter woningaanbod voor de middeninkomens acht ik het acceptabel indien verhuurders bij nieuwe huurovereenkomsten overgaan tot huurharmonisatie en hogere huurprijzen toepassen, voorzover zij daarbij rekening houden met het WWS. Ook de afgelopen jaren heeft huurharmonisatie geleid tot hogere huren bij nieuwe huurovereenkomsten.
Voor lopende huurovereenkomsten is naast het WWS de maximering van de jaarlijkse huurverhoging van belang. Dit huurverhogingspercentage is sinds enkele jaren gelijk aan inflatie; per 1 juli 2012 bedraagt dit maximale percentage 2,3%.
Ik merk verder op, dat verder bepalend is of dergelijke huurprijzen en/of huurstijgingen passen in de prestatieafspraken die verhuurders met gemeenten hebben gemaakt. Medepalend is tevens of die huurprijzen passen in het huurprijsbeleid dat verhuurders met hun huurdersorganisaties hebben besproken op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder.

Vraag 3

Hoe verhoudt uw toezegging dat de extra woningwaarderingsstelselpunten in schaarstegebieden geen zittende huurders zouden treffen zich tot het feit dat huurders die bij renovatie gedwongen worden te verhuizen wel degelijk te maken krijgen met huurstijging door «Donnerpunten»?

Zoals de nota van toelichting bij de betrokken algemene maatregel van bestuur aangeeft, kunnen de huurprijzen van lopende huurovereenkomsten niet worden verhoogd op grond van de toekenning van de maximaal 25 extra WWS-punten, maar alleen op grond van artikel 7:248 van het Burgerlijk Wetboek. Hierbij gaat het om een huurverhoging op grond van een contractuele indexering of op grond van de gebruikelijke jaarlijkse maximale huurverhoging. Hierbij is dus geen sprake van een toezegging inzake huurders die moeten verhuizen als gevolg van een renovatie. Ik hecht eraan, dat deze huurders de vrijheid hebben om een aangeboden nieuwe woning te aanvaarden met een hogere huurprijs, of om op zoek te gaan naar een goedkoper alternatief, zoals een kleinere woning of een woning op een andere locatie. Deze keuzevrijheid van de huurders houdt tegelijkertijd in dat zij de vrijheid hebben een bepaalde huurquote aanvaarden.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de «Donnerpunten» moeten komen te vervallen nu blijkt dat de huren te hoog worden, de doorstroom stagneert en er geen nieuwe betaalbare woningen bijkomen? Zo nee, waarom niet?

De maatregel inzake de maximaal 25 extra WWS-punten is redelijk recent ingevoerd, namelijk per 1 oktober 2011. Nu al conclusies trekken over de effecten van deze maatregel acht ik niet mogelijk. De mening dat deze maatregel moet komen te vervallen, deel ik dan ook niet.

Vraag 5

Vindt u het acceptabel dat de huurquote van huurders die (noodgedwongen) hebben moeten verhuizen uitkomt op gemiddeld 42%? Zo nee, wat vindt u wel een acceptabele huur- en woonquote voor mensen met lage- en (lage) middeninkomens?1

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Hoe verklaart u de exploderende huurprijzen in de sociale huursector in Amsterdam en andere zogenaamde schaarstegebieden?1

Vraag 2

In hoeverre onderschrijft u op dit moment de inschatting van uw ambtsvoorganger, de heer Donner, die tijdens de overleggen in de Kamer over deze maatregel heeft aangegeven dat het mee zou vallen met de huurstijgingen voor nieuwe huurders, omdat woningcorporaties niet verplicht zijn de extra woonwaardepunten mee te rekenen?

Vraag 3

Deelt u de mening dat woningcorporaties per direct moeten stoppen met het rekenen van de maximaal mogelijke huur voor alle gevallen? Kunt u aangeven wat u van plan bent om dit tegen te gaan?

Vraag 4

Bent u van mening dat de gemiddeld 15% hogere huurprijs, alsmede de verschillen in huurprijs (bij exact dezelfde woning) voor zittende en nieuwe huurders, averechtse effecten zijn van deze maatregel en dat op korte termijn overleg hierover dient plaats te vinden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat het aantal mensen met een betalingsachterstand op de hypotheek de afgelopen vier jaar is verdubbeld en nog verder stijgt?

Ja, uit een bericht van het Bureau Krediet Registratie van 30 mei jongstleden blijkt dat het aantal mensen met een betalingsachterstand op de hypotheek is verdubbeld in de afgelopen vier jaar, tot ruim 65 000.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat vele huizenbezitters best een deel van het huis zouden willen verhuren om extra inkomsten te verwerven, maar ofwel geen toestemming krijgen van de bank, ofwel opzien tegen de forse huurbescherming die huurders, zeker na negen maanden, in Nederland genieten, ook bij huur van een deel van de woning?

Wanneer huizenbezitters (een deel van) hun huis willen verhuren dienen zij inderdaad in de meeste gevallen toestemming te vragen aan hun bank indien zij nog een hypotheek op de woning hebben lopen. Banken zullen zoveel mogelijk met de klant meedenken, maar moeten rekening houden met een waardedrukkend effect van de verhuur van de woning.
Ten aanzien van de huurbescherming geldt de zogenoemde hospitaregeling (art. 7:232 lid 3 BW), waarbij verhuurders die zelf ook in de woning wonen de huur in de eerste negen maanden zonder nadere redenen kunnen opzeggen. Na negen maanden kan de huur opgezegd worden indien de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan (art. 7:274 lid 1 sub f BW).

Vraag 3

Ziet u ook dat in de komende maanden weer talloze jongeren op zoek zullen gaan naar een kamer dichtbij hun studieplaats, maar maanden zullen zoeken en zo het risico op studievertraging lopen?

Ieder jaar zoeken vele jongeren een kamer in of dichtbij hun studieplaats en vertrekken ook weer veel studenten waardoor kamers vrijkomen. Tegelijkertijd blijft ook een groot aantal studenten thuis wonen tijdens de studie.
Middels het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting wordt gewerkt aan vergroting van het kameraanbod.

Vraag 4

Bent u bereid om op korte termijn een huurcontract mogelijk te maken, waarmee zowel huizenbezitters met betalingsachterstanden als studenten, en anderen die dringend een kamer zoeken, geholpen zijn, zowel in de civielrechtelijke als de fiscale sfeer?

Eigenwoningbezitters die een deel van hun eigen woning verhuren, kunnen in aanmerking komen voor de kamerverhuurvrijstelling als bedoeld in de Wet inkomstenbelasting 2011. Voorwaarde is wel dat de opbrengsten niet meer bedragen dan € 4 410,– per jaar (2012). De verhuurde woonruimte blijft in dat geval onderdeel van de eigen woning waardoor de verhuurder het recht op hypotheekrenteaftrek over de gehele eigen woning behoudt.
Gezien het bovenstaande ben ik van mening dat al voorzien is in maatregelen zowel qua huurbescherming als qua belastingwetgeving die het verhuren van kamers faciliteren.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichten dat veel gezinnen uit de Furmerusflat in Sneek per 23 augustus a.s. mogelijk op straat belanden?1 2

In de gemeentelijke gebiedsvisie staat dat de Furmerusflat wordt gesloopt. De afgelopen jaren zijn daarom alle huurders van de Furmerusflat door Accolade elders gehuisvest met het recht om eventueel terug te keren naar nieuwbouw op de locatie van de Furmerusflat. Sindsdien is de flat in afwachting van de sloop in gebruik gegeven aan leegstandsbeheerder Carex met als doel om mensen met een acuut woonprobleem tijdelijk te huisvesten en hiermee de locatie sociaal te blijven gebruiken. Carex geeft de woningen in tijdelijk gebruik aan bewoners, en is er geen sprake van een huurcontract maar van een bruikleencontract zonder wettelijke huurbescherming. De bewoners hebben vier maanden geleden van Carex gehoord dat zij de woning eind augustus dienen te verlaten. Overigens probeert Carex de bewoners altijd een alternatieve tijdelijke woonruimte aan te bieden. Dit is in dit geval ook gebeurd. Inmiddels hebben de bewoners van de Furmerusflat vrijwel allemaal nieuwe woonruimte gevonden.
Woningcorporatie Accolade heeft geen juridische relatie met de bewoners van de Furmerusflat. Deze bewoners mogen zich uiteraard wel als woningzoekende bij de woningcorporatie inschrijven. Afhankelijk van hun inschrijfduur en mate van urgentie komen zij op reguliere wijze voor een vrijkomende woning in aanmerking. Het is niet zo dat zij via het bruikleencontract voor tijdelijke bewoning van Carex een voorkeurspositie kunnen krijgen ten opzichte van woningzoekenden die bij Accolade op de wachtlijst staan.
In het sociaal team van de gemeente Sudwest-Fryslan en de in deze gemeente werkzame corporaties is geoordeeld dat de bewoners op basis van hun individuele situatie niet dermate urgent zijn dat zij per direct een corporatiewoning in Sneek kunnen verkrijgen.
Ik zal, gegeven de beschreven situatie en verantwoordelijkheden, de woningcorporatie niet aanspreken. In dit verband is het dakloos worden van woningzoekenden niet aan de orde.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onterecht is dat betreffende gezinnen in Sneek door woningcorporatie Accolade verweten wordt dat zij bij Carex voor tijdelijke woonruimte aanklopten, terwijl Accolade deze bewoners zelf heeft doorverwezen naar Carex vanwege een wachttijd voor een sociale huurwoning van achttien maanden? Zo ja, bent u bereid woningcorporatie Accolade hierop aan te spreken en met betrokken partijen in gesprek te gaan opdat een fatsoenlijke overgangsregeling wordt getroffen die de bewoners in staat stelt een nieuw huis te zoeken in de gemeente Sneek waar zij werken en leven, en waar de kinderen naar school gaan? Zo nee, vindt u het acceptabel dat gezinnen in Nederland dakloos worden vanwege woningnood?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Wat vindt u van het standpunt van de gemeenteraad van Súdwest- Fryslân dat de mogelijkheden voor de gemeente richting woningcorporatie Accolade beperkt zijn om huisuitzetting van deze gezinnen te voorkomen? Welke mogelijkheden ziet u om huisuitzetting wel te voorkomen?

Voor de vraag over de rol van de gemeente Sudwest-Fryslan verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 2.
Indien een bewoner kiest voor het betrekken van een woonruimte met een bruikleenovereenkomst, die naar haar aard tijdelijk van aard is, zie ik geen mogelijkheden om beëindiging van een dergelijke bewoning te voorkomen.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de bijgestelde verkoopplannen van woningcorporatie SOR in Rotterdam van het ouderencomplex 55+ Prinsehof aan de Dordtseweg?1

Ja.

Vraag 2

Bent u er van op de hoogte dat de verkoopplannen zich nu al ruim twee jaar voortslepen?

Ja. De woningcorporatie SOR is zonder resultaat met twee beoogde kopers in onderhandeling geweest. Zo is met de tweede potentiële koper geen akkoord bereikt, omdat deze te weinig bood in relatie tot de geldende verkoopregels, hetgeen ten koste zou gaan van het maatschappelijk bestemde vermogen van woningcorporatie SOR.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de verkoopplannen van woningcorporatie SOR de veelal op zeer hoge leeftijd verkerende bewoners te lang in onzekerheid laat?

Ik vind het wenselijk dat er snel duidelijkheid ontstaat voor de bewoners. Echter, de verkooptransactie die de woningcorporatie SOR voornemens is uit te voeren, dient zorgvuldig en binnen de regelgeving inzake verkoop van corporatiewoningen plaats te vinden. De woningcorporatie SOR heeft aangegeven dat zij momenteel onderhandelt over de verkoop van onder andere De Prinsenhof, waarbij een sale-leaseback constructie van 10 jaar onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. Voor de huurders betekent dit dat zij de komende tien jaar dezelfde verhuurder houden en er voor de huurders materieel niets zal veranderen. De woningcorporatie SOR heeft aangegeven haar doelgroepbeleid (ouderenhuisvesting) te continueren.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat woningcorpratie SOR het onderhoud van het complex schromelijk en langdurig heeft verwaarloosd?

De woningcorporatie SOR heeft in de afgelopen periode een nieuwe CV-installatie aangelegd en lekkages opgelost. De SOR heeft aangegeven dat zij op korte termijn voegreparaties gaat uitvoeren en het gebouw buiten laat schilderen.

Vraag 5

Bent u ervan op de hoogte dat de bewoners wederom in onzekerheid worden gelaten nu eerst voor 1 juli 2012 duidelijkheid zou worden verschaft en dat deze datum wederom is verschoven? Deelt u de mening dat dit niet langer verantwoord is?

Ik ben op de hoogte van het feit dat de bewoners voor 1 juli 2012 duidelijkheid zou worden gegeven inzake verkoop van het complex. Onder verwijzing naar het antwoord op vraag drie, stel ik vast dat de woningcorporatie SOR heeft aangegeven dat zij de bewoners heeft geïnformeerd dat er mogelijk in september duidelijkheid komt.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de eerdere adviezen van de gemeente, het huurdersplatform en betrokken bewonerscommissies bij een mogelijke verkoop achterhaald zijn vanwege de lange duur van het verkoopproces en de onzekerheid rond de achtergrond van de mogelijke koper?

De adviezen zijn achterhaald, maar om reden dat de beoogde koper een andere koper is dan waar de gevraagde zienswijzen betrekking op hebben.

Vraag 7

Deelt u de mening dat een nieuwe adviesronde moet plaatsvinden indien een mogelijke verkoop aan de orde is?

Ja.

Vraag 8

Bent u bereid geen onomkeerbare stappen te nemen dan nadat u overleg met de vaste commissie Binnenlandse Zaken van de Tweede Kamer heeft gehad?

Nee, ik heb eigenstandige bevoegdheid tot het nemen van besluiten onder toetsing aan de regelgeving. Er is derhalve geen voorafgaande instemming van uw Kamer vereist.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het persbericht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en het ondertekende convenant tegen verhuur van woningen en bedrijfsruimten aan criminelen in Amsterdam van 2 juli jl.?1

Ja.

Vraag 2

Welke omvang heeft deze problematiek in Amsterdam? Is dit een landelijk probleem? Hoe wordt de verhuur van woningen en bedrijfsruimten aan criminelen nu aangepakt?

Uit diverse strafrechtelijke onderzoeken in de regio blijkt dat personen die zich bezig houden met georganiseerde criminaliteit woningen misbruiken in de geliberaliseerde sector. Hoewel moet worden aangenomen dat dit over buiten deze regio voorkomt, bestaat daardaarover geen volledig beeld. De afgelopen jaren heeft in Amsterdam een aantal opsporingsonderzoeken plaats gevonden naar malafide woningbemiddelaars. Er wordt niet alleen strafrechtelijk opgetreden tegen malafide woningbemiddelaars; de problematiek wordt integraal aangepakt door de politie, gemeente, belastingdienst en Openbaar Ministerie. In datzelfde kader zijn de voorwaarden die de gemeente Amsterdam stelt aan woning- en kamerbemiddelingsbureaus onlangs aangepast. Fraude en het crimineel gebruik van woningen wordt in gezamenlijkheid zo veel mogelijk tegengegaan.
Daarnaast worden door bonafide woningverhuurders zelf interne richtlijnen opgesteld die het misbruik van woningen door de (georganiseerde) criminaliteit bemoeilijken.

Vraag 3

Deelt u de mening dat verhuur aan criminelen een strenge aanpak verdient? Bent u bereid te onderzoeken op welke wijze u het convenant waar nodig kunt ondersteunen? Zo nee, waarom niet en op welke punten niet?

Het tegengaan van misbruik van woningen voor criminele doeleinden verdient een strenge aanpak. In dit kader verwijs ik ook naar de verplichtingen die een makelaar heeft op basis van de Wet ter voorkoming van witwassen en het financieren van terrorisme (WWFT). De makelaar moet onderzoek doen naar zijn cliënt (identiteit, herkomst vermogen etc.) en moet een ongebruikelijke transactie melden bij de Financial Intelligence Unit. Wanneer geconstateerd wordt dat er sprake is van deze problematiek, moeten de betrokken instanties in gezamenlijkheid optreden en deze praktijken streng aanpakken.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Huizenbezitter Amsterdam uitgeknepen»?1

Ja.

Vraag 2

In welke gemeenten is besloten het beleid inzake erfpacht te wijzigen? Kunt u hiervan een overzicht geven en ingaan op de wijzigingen?

Ik heb geen integraal overzicht van de gemeenten die hun beleidsvisie met betrekking tot erfpacht (in casu hun algemene erfpachtvoorwaarden) wijzigen. Wel is me bekend dat diverse gemeenten bezig zijn met actualisering van hun erfpachtbeleid. Zo is het erfpachtbeleid aangepast in bijvoorbeeld Den Haag, Rotterdam en Leiden. In alle drie de gemeenten is de mogelijkheid geïntroduceerd om de grond ook te kunnen verwerven. In Groningen heeft de gemeenteraad het College van B&W opgedragen erfpacht af te schaffen. Het College heeft hierop op 24 mei jongstleden aangegeven de opdracht van de gemeenteraad deels uit te willen voeren. Raadsbehandeling van dit standpunt heeft nog niet plaatsgevonden.
Amsterdam is net begonnen met het vormgeven van nieuwe erfpachtvoorwaarden, maar houdt daarbij wel vast aan gronduitgifte via erfpacht. De beleidswijziging van Amsterdam is mede ingegeven om meer aansluiting te vinden bij de financieringscriteria zoals opgesteld voor (particuliere) erfpacht van de Nederlandse Vereniging van Banken. Voor zover er geen algemene erfpachtvoorwaarden zijn vastgesteld geldt dat erfpachtovereenkomsten een enorme diversiteit in verschijningsvormen kennen, waar ik geen inzicht in heb.

Vraag 3

Welke gemeenten hanteren nog het oorspronkelijke beleid inzake erfpacht? Om hoeveel kavels gaat het dan en hoeveel inkomsten worden hiermee gegenereerd?

Alleen de gemeenten Utrecht en Amsterdam streven er nog naar gemeentelijke grond uitsluitend uit te geven in erfpacht, in plaats van in eigendom. Utrecht biedt daarbij de mogelijkheid erfpacht eeuwigdurend af te kopen, Amsterdam hanteert bij de huidige contracten over het algemeen de mogelijkheid van een afkoop voor 50 jaar. Tal van gemeenten hanteren erfpacht daarentegen wel selectief. Het totaal aantal erfpachtcontracten in Nederland is 358.808. Gemeenten hebben in totaal 242.463 erfpachtcontracten uitgegeven, 154.587 erfpachtcontracten daarvan betreffen woonobjecten (gegevens Kadaster, peildatum 1 september 2011).
Het CBS registreert inkomsten van gemeenten uit erfpacht niet afzonderlijk. Ze zijn alleen op gemeentelijk niveau te achterhalen. Daarbij speelt overigens dat bij deze inkomsten voor ogen gehouden moet worden dat het bij de eerste uitgifte van de grond gaat om opbrengsten voor de gemeente die bedoeld zijn voor de dekking van de kosten van het bouwrijp maken en inrichten van het openbaar gebied. Wanneer de erfpacht afgekocht wordt, zullen deze opbrengsten niet in betekende mate afwijken van gronduitgifte in eigendom. Voor zover aanvullende beperkingen via het erfpachtcontract worden opgelegd, wordt hiermee bij de waardebepaling in beginsel rekening gehouden. Kiest de erfpachter voor een jaarlijkse betaling («canon»), dan moet hiermee onder meer de rente gemoeid met de grondaankoop door de gemeente worden goed gemaakt.
Bovenstaande is niet aan de orde wanneer een nieuwe canon voor een nieuw tijdvak wordt vastgesteld. De gemeente Amsterdam heeft daarbij van oudsher als doelstelling de waardeontwikkeling van de grond aan de gemeenschap ten goede te laten komen.

Vraag 4

Bent u bereid tot een evaluatie van het gewijzigde beleid betreffende in erfpacht uitgegeven grond? Zo nee, waarom niet?

Ik ben bereid een inventarisatie te laten doen van de ervaringen bij gemeenten die inmiddels de mogelijkheid bieden voor bestaande erfpachters ook de volledige eigendom te verwerven, alsmede bij gemeenten die wanneer zij grond uitgeven de keuze bieden tussen erfpacht en eigendom van grond. Ik zal bij deze inventarisatie de hier door u genoemde vragen meenemen en u rond de komende jaarwisseling hierover informeren.

Vraag 5

Bent u bereid tot een evaluatie van het gewijzigde beleid betreffende de in erfpacht uitgegeven grond? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u in deze evaluatie ingaan op de volgende vragen: welke gemeenten hebben het beleid inzake erfpacht aangepast? Om wat voor wijzigingen gaat het hier? Hoe pakken de wijzigingen inzake het gewijzigde beleid uit? Hoeveel kavels zijn er inmiddels aangeboden en in eigendom overgedragen? Welk prijsbeleid wordt hier gehanteerd?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met de inhoud van het bericht «Woningcorporaties krijgen geen krediet meer van banken»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat commerciële banken op het punt staan niet langer kredieten te verstrekken aan woningcorporaties?

In het bedoelde bericht staat dat commerciële banken (geciteerd wordt een woordvoerder van ABN AMRO) kritischer zijn geworden over het verstrekken van leningen aan de corporatiesector, omdat voor de sector een verhoogd risico geldt. Commerciële banken verstrekken niet of nauwelijks leningen die worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het gaat hier dan ook voornamelijk om financiering voor niet DAEB activiteiten, zoals dure huurwoningen en de voorfinanciering van koopwoningen. Via een persbericht benadrukt het WSW dat corporaties voor de financiering van hun DAEB activiteiten nog steeds terecht kunnen bij de Bank Nederlandse Gemeenten en de Waterschapsbank voor geborgde leningen. Deze banken zijn al jaren de voornaamste financiers van woningcorporaties. Tot slot stipt het WSW nog aan, dat ook nieuwe partijen, zoals Nederlandse verzekeraars, bereid zijn geborgde leningen aan woningcorporaties te verstrekken.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft een dergelijke kredietstop voor de financiële positie en het investeringsvermogen van woningcorporaties?

Zoals in de beantwoording van vraag 2 reeds is aangegeven, zal nog moeten blijken in hoeverre er daadwerkelijk sprake zal zijn van een beperktere kredietverlening aan woningcorporaties. Voor de financiële positie van woningcorporaties in zijn algemeenheid hoeft een kritischer kredietverstrekking bovendien geen substantiële gevolgen te hebben. Het investeringsvermogen voor niet DAEB activiteiten zal mogelijk afnemen.
Indien woningcorporaties voor het herfinancieren van hun ongeborgde leningen geen vervolglening kunnen krijgen, kan er een liquiditeitstekort ontstaan. Binnen het stelsel, kan dit tekort worden afgedekt door middel van een (bijzondere) borging door het WSW van een lening.

Vraag 4

Welke gevolgen heeft een kredietstop voor de nieuwbouwproductie en daarmee de gehele bouwsector?

Er zijn de afgelopen jaren door woningcorporaties jaarlijks gemiddeld circa 12 000 woningen in de niet-DAEB sfeer gerealiseerd. Deze productie zou stil kunnen komen te liggen. Voor de bouwsector zou dit een omzetverlies kunnen betekenen. Echter van een volledige kredietstop is geen sprake. Voor de sector geldt volgens de banken wel een verhoogd risico, waarop de banken kunnen reageren met een hogere rente dan wel strengere voorwaarden. Daarnaast kunnen woningcorporaties dergelijke projecten ook nog uit eigen middelen financieren. Wat de werkelijke gevolgen kunnen zijn is dan ook niet precies in te schatten. Overigens hoeft met een kritischer kredietverstrekking aan woningcorporaties niet de gehele bouwproductie stil komen te liggen. Ook andere partijen kunnen immers projecten realiseren.

Vraag 5

Welke mogelijkheden resteren er voor woningcorporaties om kapitaal aan te trekken wanneer de commerciële banken de kredietkraan dicht draaien?

Zoals ik in mijn hiervoor gegeven antwoorden al aangaf, is van een kredietstop aan woningcorporaties geen sprake. Voor nieuwe projecten in het niet-DAEB segment geldt verder dat deze wellicht nog uit eigen middelen kunnen worden betaald. Voor wat betreft de herfinanciering van de ongeborgde leningen verwijs ik naar mijn antwoord onder 3.

Vraag 6

Heeft de Vestia-affaire en het gebruik van risicovolle derivaten geleid tot een aanpassing van de kredietrating van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)?

Neen. Het WSW wordt zelfstandig beoordeeld door de ratingbureaus. Een verlaging van de rating is pas aan de orde als het stelsel zodanige mankementen vertoont, dat de betrouwbaarheid daarvan in het geding is. Het stelsel heeft gefunctioneerd. Ik heb geen signalen ontvangen dat de ratingbureaus hun beoordeling van het WSW verlagen.

Vraag 7

Dreigt er voor het WSW een verlaging van de AAA-status? Zo ja, wat zijn de gevolgen hiervan voor de mogelijkheden van woningcorporaties om tegen een lagere rente te lenen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Deelt u de mening dat huurders, die gedwongen hebben meebetaald aan de redding van banken, nu de dupe dreigen te worden doordat diezelfde banken niet langer willen lenen aan sociale huisvesters? Hoe gaat u dit voorkomen?

Zoals in de beantwoording van de vragen 2 en 3 reeds is aangegeven, moet nog blijken in hoeverre er daadwerkelijk sprake zal zijn van een beperktere kredietverlening aan woningcorporaties en of dit effect heeft op hun financiële positie. Ook als dat wel zo zou zijn, geldt dat voor een gereguleerde woning nooit meer huur mag worden gevraagd dan de wettelijk geregelde maximale huurprijsgrens. Voor zittende huurders geldt, dat de huurverhoging per jaar begrensd is. Dat is voor Vestia hetzelfde als voor andere woningcorporaties.

Vraag 9

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het algemeen overleg Woningcorporaties op 3 juli a.s.?

Ja.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat er in de gemeente Amsterdam meer woningen worden gesplitst dan is toegestaan en huurders nog steeds de dupe zijn van verhuurders die er een potje van maken?1

Op basis van de Huisvestingswet kan er op gemeentelijk niveau gestuurd worden op het splitsen van woningen. De gemeente Amsterdam is primair verantwoordelijk voor de handhaving hiervan.

Vraag 2

Is het met introductie van de extra «Donnerpunten» uw bedoeling geweest dat er meer woningen gesplitst en geliberaliseerd zouden worden zoals wordt gemeld door het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag van de gemeente Amsterdam? Zo ja, hoe verhoudt dat zich tot de grote woningnood met name in gewilde gebieden? Zo nee, bent u bereid om de maatregel voor extra «Donnerpunten» in gewilde gebieden terug te draaien?

Waar het bericht melding maakt van «Donnerpunten» ga ik ervan uit, dat hiermee wordt gedoeld op de maatregel, inzake de maximaal 25 extra woningwaarderingspunten (WWS-punten), die per 1 oktober 2011 is ingevoerd.
Deze maatregel is niet gericht op het mogelijk maken van meer splitsingen en liberalisatie in Amsterdam. Doel van deze maatregel is om bij de maximale huurprijs meer rekening te kunnen houden met de gewildheid van de woning in schaarstegebieden. Dat de gewildheid van een woning huurders bereid maakt een geliberaliseerde huurprijs te betalen, en dat deze maatregel dat mogelijk maakt acht ik geen ongewenst effect. Daarbij kan liberalisatie alleen optreden op het moment dat een woning opnieuw wordt verhuurd. De huurder heeft in een dergelijk geval de keuze om de woning wel of niet te gaan huren.
Gemeenten kunnen via prestatieafspraken met corporaties zorgen voor voldoende woningen voor de doelgroep, bijvoorbeeld in verband met grote woningschaarste in gewilde gebieden.
Gemeenten kunnen voorts inzake het splitsen van woningen gebruik maken van de mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt om te sturen op de woonruimteverdeling en de woonruimtevoorraad. Wanneer Amsterdam in zijn huidige huisvestingsverordening heeft staan dat woningen gesplitst en samengevoegd kunnen worden boven een bepaalde prijsgrens en deze prijsgrens door de maatregel inzake de maximaal 25 extra WWS-punten onder druk komt te staan dan kan de gemeente haar verordening daar op aanpassen.
Overigens is een tweede effect van het meer rekening houden met de gewildheid, dat corporaties en projectontwikkelaars gemakkelijker projecten voor binnenstedelijk bouwen tot stand kunnen brengen omdat zij daarvoor een hogere huur kunnen vragen. Dit stimuleert dus de woningbouw in gewilde gebieden met grote woningschaarste.
De aangegeven effecten zijn voor mij geen aanleiding om de maatregel inzake de maximaal 25 WWS-punten terug te draaien.

Vraag 3

Acht u een stijging van de huurprijs van 505 euro per maand naar 1 800 euro per maand, of een huurprijs van 1 000 euro per maand voor een woonruimte van 30 m2, als gevolg van de invoering van de 25 extra woningwaarderingspunten gerechtvaardigd? Zo nee, wat gaat u doen om deze ontwikkeling te stoppen?

De maximaal 25 extra WWS-punten leiden niet tot hogere huurprijzen bij lopende huurovereenkomsten. De huurprijzen van deze huurovereenkomsten kunnen alleen worden verhoogd op grond van een contractuele indexering of op grond van de reguliere jaarlijkse huurverhoging. De huurcommissie kan, na een bezwaar van de huurder, toetsen of de reguliere huurverhoging het maximale percentage overschrijdt. Dit huurverhogingspercentage is sinds enkele jaren gelijk aan inflatie; per 1 juli 2012 bedraagt dit maximale huurverhogingspercentage 2,3%.
De maximaal 25 extra WWS-punten kunnen alleen leiden tot hogere huurprijzen bij nieuwe verhuringen. Dit laat onverlet, dat de maximale huurprijs van een woning kan worden bepaald aan de hand van het totaal van WWS-punten. Dit totaal bepaalt dan ook of een huurprijs van € 1 800 per maand, of een huurprijs van € 1 000 per maand voor 30m2, gerechtvaardigd is.
Om te voorkomen dat bij een nieuwe huurovereenkomst een huurprijs van € 1 800 of € 1 000 per maand wordt gevraagd die de maximale huurprijs overschrijdt, is voorzien in een procedure bij de huurcommissie. Deze procedure houdt in dat een huurder zich tot de huurcommissie kan wenden binnen zes maanden na ingangsdatum van die huurovereenkomst.