Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de plannen van het voormalige ministerie van VROM om het pand aan de Rijnstraat, waar dit ministerie was gevestigd, te verbouwen?

Ja.

Vraag 2

Kunt u inzicht geven in de doelen van deze plannen? Is het waar dat de verbouwing ook tot doel heeft om het nog vrij recente gebouw nóg duurzamer te maken? Wat is er nu níet duurzaam aan het gebouw? Hoe kan het dat dit soort plannen worden gemaakt?

Het plan voor Rijnstraat 8 staat niet op zichzelf. De Tweede Kamer heeft in het kader van de vernieuwing van de rijksdienst in maart 2009 de motie1 van het lid Schinkelshoek c.s. aangenomen. Daarin wordt onderschreven dat meer departementen in één gebouw moeten worden ondergebracht, dat met name beleidskernen bij voorkeur op loopafstand van elkaar en van het Binnenhof dienen te worden gehuisvest en wordt de regering verzocht met concrete voorstellen te komen voor gezamenlijke huisvesting van departementen. Naar aanleiding daarvan heeft mijn ambtsvoorganger bij brief van 9 juni 20092 de Tweede Kamer geïnformeerd over het besluit van de Ministerraad, en daarbij ondermeer aangegeven: «Na de al geplande renovatie van de Rijnstraat 8 zullen de beleidskernen van Verkeer en Waterstaat en VROM in 2015 samen dit duurzame gebouw gaan betrekken».
Voor de uitwerking van het besluit van de Ministerraad is een masterplan kantoorhuisvesting Den Haag opgesteld, waarvan de verbouwing van Rijnstraat 8 deel uitmaakt. Dat masterplan wordt op dit moment geactualiseerd naar aanleiding van de taakstellingen voor de rijksdienst in het regeerakkoord van het huidige kabinet. Daar heb ik ook naar verwezen tijdens het algemeen overleg met uw Kamer over het uitvoeringsprogramma Compacte Rijksdienst op 26 april 2011.
De verbouwing van Rijnstraat 8 heeft binnen dat masterplan meerdere doelen. De start van de bouw van Rijnstraat 8 was in maart 1989, dus 22 jaar geleden. Bij hoofdzetels worden de installaties in 15 jaar afgeschreven en de inbouwpakketten in 20 jaar, zoals dat ook in de markt gebruikelijk is. Daarnaast is er een technische noodzaak tot vervanging, het aantal bedrijfsstoringen neemt toe. Voorts is het voornemen in het gebouw meerdere ministeries, waaronder de beleidskern van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, te huisvesten en het aantal werkplekken te vergroten. Het uitgangspunt is het realiseren van een rijksverzamelkantoor met rijkswerkplekken, zoals die in het programma Compacte Rijksdienst zijn aangekondigd. Het huidige kabinet heeft besloten de norm voor het aantal werkplekken per formatieplaats, dat door het vorige kabinet was verlaagd van 1,3 naar 1,1 nu verder te verlagen naar 0,9 met de ambitie naar 0,7. Hierdoor kunnen meer werkplekken in onder andere Rijnstraat 8 worden gerealiseerd en kunnen andere gebouwen worden afgestoten.
Rijnstraat 8 is ruim 20 jaar geleden gebouwd als een duurzaam pand. Sindsdien is de techniek voortgeschreden. Nu het gebouw om bovenstaande redenen moet worden gerenoveerd, kunnen tegelijkertijd duurzaamheidsmaatregelen worden getroffen. In de zomer van 2010 is ten tijde van het vorige kabinet een document opgesteld met een aantal duurzaamheidsscenario’s. Dit document is bedoeld voor een eerste consultatie van de markt, want voor de verbouwing en exploitatie wordt gestreefd naar een PPS-constructie. Het desbetreffende document wordt nu aangepast met als randvoorwaarde van het huidige kabinet dat duurzaamheidsmaatregelen in ieder geval tot kostenbesparingen leiden en binnen de afschrijvingstermijn worden terugverdiend. Bij een PPS-constructie zal bovendien de initiële investering voor duurzaamheidsmaatregelen door de markt worden gefinancierd.

Vraag 3

Heeft de Rijksgebouwendienst deze verbouwing in de planning staan?

Naar verwachting zal de Ministerraad dit voorjaar een besluit nemen over het geactualiseerde masterplan kantoorhuisvesting Den Haag. Afhankelijk van dat besluit kan de Rijksgebouwendienst opdracht krijgen deze verbouwing en de exploitatie van Rijnstraat 8 via PPS aan een marktconsortium aan te besteden. Vooralsnog wordt uitgegaan van realisatie in de periode begin 2013 – begin 2016.

Vraag 4

Is het waar dat deze verbouwing ongeveer 200 miljoen euro gaat kosten, en dat dit slechts een gering voordeel met zich brengt op de begroting van het ministerie van Infrastructuur & Milieu?

Neen. In het ambitiedocument dat ten tijde van het vorige kabinet is opgesteld was onder andere een maximaal scenario inclusief een uitbreiding van het gebouw opgenomen, met een geraamd investeringsbedrag in de genoemde orde van grootte.
De hoogte van de investering dient nog te worden bepaald. Het gaat om marktfinanciering via PPS met een jaarlijkse gebruiksvergoeding die door de gebruiker moet worden betaald. Het masterplan kantoorhuisvesting Den Haag kan, afhankelijk van het te kiezen scenario en de huidige ramingen, op de begroting van het ministerie van Infrastructuur en Milieu in de periode 2011–2023 een aanzienlijke nettobesparing opleveren ten behoeve van het realiseren van de taakstelling op de bedrijfsvoering. Zie ook het antwoord op de vragen 6 en 7.

Vraag 5

Deelt u onze opvatting dat dit soort luxueuze verbouwingen, zeker in deze tijd van grote, maar noodzakelijke bezuinigingen, niet door zouden moeten gaan?

Het is geen luxueuze verbouwing. Zie de antwoorden op de vragen 1 tot en met 4.

Vraag 6

Kunt u een lijst geven van geplande verbouwingen, de bijbehorende begrote en/of geraamde kosten en kan daarbij, per project, een overzicht worden gegeven van de geraamde kostenvoordelen?

Zodra de Ministerraad een besluit heeft genomen over het geactualiseerde masterplan kantoorhuisvesting Den Haag zal ik de Tweede Kamer hierover informeren en een overzicht verstrekken van kantoorpanden die betrokken worden in het masterplan.

Vraag 7

Kunt u uiteenzetten welk van deze projecten door moeten gaan en welke projecten beter kunnen worden stopgezet?

Zie het antwoord op vraag 6.

Vraag 1

Kunt u aangeven onder welke condities het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) «liquiditeitstekorten samenhangend met werkzaamheden van categorie 1 tot en met 5» kan borgen?1 Betreft het alleen tijdelijke liquiditeitstekorten in op zich rendabele exploitaties of ook financiering van negatieve projectsaldo’s?

Het WSW kan liquiditeitstekorten borgen op basis van bijlage 1 van het reglement van deelneming (dat door Rijk en VNG is goedgekeurd). In deze bijlage is de mogelijkheid tot het borgen van financiering ter dekking van liquiditeitstekorten niet beperkt tot de categorieën 1 tot en met 5.
De WSW borging is gestoeld op bedrijfsfinanciering. Dit impliceert dat de investering van individuele (borgbare) projecten gefinancierd kan worden met geborgde leningen zolang de operationele kasstroom van het geheel van de exploitatie voldoet aan de regels die het WSW stelt. In dit verband is het niet van belang dat de exploitatie van een afzonderlijk complex een positieve kasstroom krijgt. Immers, via verkoop van bestaand bezit kan de onrendabele top van bijvoorbeeld een nieuw complex worden opgevangen evenals de liquiditeitstekorten die bij dat nieuwe complex zullen optreden. De mogelijkheid tot het borgen van financiering ter dekking van liquiditeitstekorten ook op bedrijfsniveau (sinds 1 januari jl. opgenomen in categorie 6 in de bijlage 1 van het reglement van deelneming, daarvoor vergelijkbaar geregeld in artikel 18, lid 2 van het reglement van deelneming) biedt een vangnet voor die gevallen waarbij een acuut liquiditeitstekort moet worden afgewend om er voor zorg te dragen dat een woningcorporatie aan haar betalingsverplichtingen kan blijven voldoen. Met de achtervangers (Rijk en gemeenten) is afgesproken dat in alle gevallen dat het WSW borging onder categorie 6 overweegt, eerst overleg plaatsvindt met de achtervangers.

Vraag 2

Viel de Campus Calatrava in Maastricht onder een van de vijf genoemde categorieën waarvoor WSW-borging is toegestaan? Zo ja? kunt u dit motiveren? Zo nee, op grond waarvan is dan wel borging van de liquiditeitstekorten van wonincorporatie Servatius toegestaan, met beroep op de WSW-categorie 6?

Een gedeelte van het project was borgbaar, een gedeelte niet. In eerste instantie heeft Servatius gekozen voor financiering buiten de borging van het WSW.
De uiteindelijke borging is onderdeel van een financieringsplan, dat onder een interim bestuur is opgesteld en dat werd goedgekeurd door de door toenmalig minister Van der Laan aangestelde toezichthouder, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het WSW. Het voorziet er in dat Servatius op eigen kracht haar financiële problemen kan oplossen, mede met behulp van een geborgde financiering. Het financieringsplan heeft, naast andere maatregelen, voor het merendeel betrekking op herfinanciering van borgbare activa, die reeds in bezit zijn van Servatius.
De borging van de financiering ter dekking van de tekorten bij Servatius vond plaats eind 2009, dus onder vigeur van het toen geldende reglement van deelneming.

Vraag 3

Indien u het gebruik van de WSW-categorie 6 voor het herfinancieren van financiële fiasco’s toelaatbaar acht:

Borging is mogelijk in die gevallen waarbij de woningcorporatie zelfstandig haar problemen te boven kan komen. Er is dan alleen sprake van liquiditeitsproblemen.
In de jaarlijkse gesprekken met de ratingbureaus worden alle elementen van de zekerheidsstructuur betrokken. Het convenant «Naadloze aansluiting CFV en WSW» biedt vertrouwen aan de financiële sector en geeft steun aan de bestaande ratings. Er is om die reden geen reden voor aanpassing van de rating. De rente op geborgde leningen blijft dus laag.
Verder teken ik hierbij aan, dat er geen sprake is van een groot probleem voor de huurders. De 1850 woningen worden verkocht over een periode van 20 jaar, dat is ca. 90 woningen per jaar. Servatius heeft ca. 11 000 sociale huurwoningen, Maastricht zelf ca. 30 000. De beoogde verkoopaantallen bedragen dus ca. 8 respectievelijk 3%. Met deze aantallen voldoet Servatius ook aan de prestatieafspraken met de gemeente Maastricht.
Tenslotte merk ik op, dat door verkoop van huurwoningen geen woningen verdwijnen uit de woningmarkt. Verkoop kan juist andere betaalbare huurwoningen voor woningzoekenden met lagere inkomens doen vrijkomen voor verhuur.
Toenmalig minister Van der Laan heeft Servatius een aanwijzing gegeven tot het opstellen van een financieringsplan. Dit plan is onder toezicht van de door voornoemde minister benoemde extern toezichthouder tot stand gekomen en mede beoordeeld door CFV en WSW.
Overigens beschouw ik de vraag of het college de raad had moeten informeren als een zaak van het college van burgemeester en wethouders van Maastricht.

Vraag 4

Zijn in het kader van het saneringsplan afspraken gemaakt over de verkoop van (een deel van) de 1 850 woningen met de formule Koopgarant, die grote maatschappelijk voordelen heeft ten opzichte van platte verkoop? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet? Zo nee, hoe kan het dat de directeur van woningcorporatie Servatius tijdens een hoorzitting van de gemeenteraad van Maastricht (9 september 2010) heeft aangekondigd dat hij gaat verkopen op basis van Koopgarant, maar dit in de praktijk niet doet?

Er staan in het financieringsplan geen afspraken over het gebruik van een koopvariant. Wel is gemeld dat er gewerkt zou worden met een verkoop stimulerend product. Woningcorporaties zijn in deze vrij om zelf hun verkoopproduct te bepalen.
De heer Driever (toenmalig directeur van de woningcorporatie) heeft tijdens de hoorzitting aangegeven de mogelijkheden te onderzoeken om Koopgarant te gaan gebruiken. In de afweging die er nadien gemaakt is bij de keuze voor een koopvariant is door Servatius gekeken naar het belang van de koper en de financiële opgave waar Servatius voor staat.
Uiteindelijk is op basis van zowel financiële als volkshuisvestelijke motieven gekozen voor de StartersRenteRegeling, zonder terugkoopplicht.

Vraag 1

Kunt u op grond van jurisprudentie aangeven welke lijn de rechter volgt bij het toetsen van de redelijkheid van opgevoerde bemiddelings- en administratiekosten bij de verhuur van particuliere woningen en kamers via makelaars of bemiddelingskantoren?1

De rechtspraak betreffende bemiddelingskosten die aan de huurder van particuliere woningen door makelaars en bemiddelingsbureaus in rekening worden gebracht, betreft in hoofdzaak de vraag of dergelijke kosten gevorderd kunnen worden. Dat is niet het geval, indien de bemiddelaar in feite optrad voor de verhuurder of indien hij wel een opdracht van de huurder ontving, maar tegelijk bemiddelde ingevolge een overeenkomst met een of meer verhuurders die huurders voor hun vrijkomende woningen zoeken.
Dit laatste doet zich in de praktijk veelvuldig voor. Een bemiddelaar kan moeilijk als zodanig voor potentiële huurders optreden, wanneer hij niet al benaderd is door een of meer verhuurders die een huurder zoeken. Bovendien kunnen verhuurders vaak moeilijk inzicht in mogelijke gegadigden krijgen, als zij niet aan een bemiddelaar opgeven dat een woning vrijkomt. Daarin ligt in beginsel een opdracht tot bemiddeling besloten. Artikel 417 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, dat ingevolge artikel 427 van Boek 7 BW ook op bemiddelingsovereenkomsten van toepassing is, brengt mee dat ook in dit geval de bemiddelingskosten volledig voor rekening van de verhuurder zijn en dat daarvan niet bij overeenkomst kan worden afgeweken, tenzij het kamerverhuur betreft.
De uitzondering voor kamerverhuur is in de wet opgenomen om niet een einde te maken aan de nuttige functie van de niet-commerciële bemiddelingsbureaus, bijv. gericht op studentenhuisvesting. Voor dergelijke bemiddelingsbureaus gelden overigens vaak gemeentelijke regelingen die de betalingsverplichting van de huurder aan banden leggen.

Vraag 2

Zijn er uit de wetsgeschiedenis van Boek 7 BW art.264 duidelijke kaders voor de toetsing van dit soort kosten af te leiden? Zo ja, welke? Zo nee, hoe moet de rechter dan bepalen of er sprake is van verboden sleutelgeld dan wel in principe geoorloofde- bemiddelingskosten?

Omdat in het algemeen aan de huurders in het geheel geen bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht, zijn in de wetsgeschiedenis van artikel 264 van Boek 7 BW geen kaders voor de redelijkheid van dergelijke kosten te vinden. Ook rechtspraak betreffende aan de huurder in rekening gebrachte bemiddelingskosten, maakt nauwelijks gebruik van artikel 264 van Boek 7.
Gaat het om administratieve kosten, dan geldt het volgende. Deze kosten kunnen, wanneer het gaat om verkapte bemiddelingskosten, in beginsel evenmin worden gevorderd. Verder gaat het vaak in wezen om de kosten van verhuring. Deze kosten kunnen naar hun aard niet aan de huurder in rekening worden gebracht. Dat zou immers een «niet redelijk voordeel» voor de verhuurder opleveren en dus in strijd komen met artikel 264 van Boek 7. Wel kunnen bijv. kosten in rekening worden gebracht voor werkzaamheden in het belang van de huurder, zoals hulp bij het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. In de rechtspraak wordt soms een genormeerd beding aanvaard (Hof Amsterdam 29 juni 2010, LJN BN6936).

Vraag 3

Is er specifieke jurisprudentie over de toetsing van de redelijkheid van eenmalige en/of periodieke vergoedingen voor de toegang tot internetsites voor woningbemiddeling? Zo ja, welke? Zo nee; acht u het acceptabel dat aanbieders van dergelijke diensten op flinke schaal woningen/kamers adverteren die al verhuurd zijn, dan wel ook op andere internetsites aangeboden worden? Waar legt u de grens tussen dienstverlening en handel in gebakken lucht? Waarom kunnen belangstellenden voor een koopwoning gratis het complete koopwoningaanbod via internetsites als funda.nl, zak.nl, jaap.nl bekijken en vergelijken, terwijl woningzoekenden bij de markt voor particuliere huurwoningen hier de hoofdprijs voor moeten betalen?

In de jurisprudentie over artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek (en de voorloper daarvan, artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte) is voor zover ons bekend (nog) niet geoordeeld over vergoedingen voor toegang tot internetsites.
Uiteraard is het niet acceptabel als bemiddelingsbureaus adverteren voor woningen of kamers die al verhuurd zijn en dus geen deel meer uitmaken van het huuraanbod. Bemiddelingsbureaus die dat doen, maken zich schuldig aan oneerlijke handelspraktijken en handelen dus onrechtmatig, zoals volgt uit de artikelen 193a en volgende van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Krachtens de Wet handhaving consumentenbescherming kan hiertegen door de Consumentenautoriteit worden opgetreden, zoals volgt uit artikel 2.7 en 2.9 in verbinding met artikel 8.8 van de Wet handhaving consumentenbescherming en de Bijlage onder b bij die wet. Het is mij niet bekend waarom bemiddelaars hun koopwoningenaanbod in de regel gratis toegankelijk op internet zetten, maar bemiddelingsbureaus voor huurwoningen en kamers dat niet (altijd) doen.

Vraag 4

Acht u de sanctie op het niet naleven van art.264 Boek 7 BW, te weten het nietig verklaren van een dergelijk beding, afdoende? Zo ja, dit maakt het toch bijzonder aantrekkelijk om keer op keer op dit punt de wet te overtreden, omdat met hooguit een standje van de rechter kan krijgen? Zo nee, bent u bereid om de onderzoeken welke aanvullende sanctionering tot een betere naleving van de wet kan leiden?

Zoals onder 1–2 uiteengezet, gaat het hier in beginsel niet om de redelijkheidstoets van artikel 264 van Boek 7 BW, maar is het in rekening brengen van bemiddelingskosten in het geheel niet geoorloofd. De betreffende bedragen kunnen, indien zij ten onrechte betaald zijn, als onverschuldigd teruggevorderd worden. Er is geen reden voor een aanvullende sanctionering. Indien de praktijk zich van het voorgaande onvoldoende bewust is, is hoogstens voorlichting op zijn plaats.

Vraag 5

Onderschrijft u het risico dat huurders en woningzoekenden bij dit soort geschillen afzien van een gang naar de rechter, omdat ze op grond van de wet geen duidelijkheid hebben over wat mag, en ze gezien de sterk verhoogde griffiekosten niet het risico durven lopen in het ongelijk te worden gesteld?

Zoals uit de antwoorden 1–4 blijkt, kan niet worden gezegd dat de wet op het punt van bemiddelingskosten geen duidelijkheid geeft. Er is geen reden om te veronderstellen dat huurders die aanspraak hebben op terugbetaling van bemiddelingskosten, hier eerder dan in andere gevallen wegens de proceskosten van hun vordering zullen afzien. In geval de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM van toepassing zijn, kan de huurder zich bovendien wenden tot de geschillencommissie Makelaardij, bedoeld in de artikelen 20 en 21 van die voorwaarden.

Vraag 6

Zou een normering van de toelaatbare administratie-/bemiddelingskosten, vergelijkbaar met de normering van incassokosten waar recent toe besloten is, naar uw mening de duidelijkheid over de bedoeling van de wetgever kunnen vergroten en daarmee het probleem als omschreven in vraag 5 kunnen oplossen? Zo ja, bent u hiertoe bereid? Zo nee, waarom niet?

Normering van de administratie-/bemiddelingskosten, vergelijkbaar met de normering van incassokosten, zou een stap terug zijn. Een dergelijke normering gaat ervan uit dat dergelijke kosten in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen, wat niet het geval is. Ik ben dan ook niet bereid tot een dergelijke oplossing.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de studie naar de gevolgen van de Nederlandse regelzucht voor de bouwsector en de kopers van huizen waar in het artikel naar wordt verwezen?1

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat woningen door de veelheid aan bouwregels die Nederland kent, in prijs duurder worden? Zo nee, waarom niet?

Ja, de stichtingskosten van woningen zijn de afgelopen jaren gestegen, ook door bouwregels. Daarnaast stijgen de bouwkosten de laatste jaren gemiddeld met 7% door prijsstijging van materialen en loonkosten.
De baten van deze maatregelen worden in de studie niet genoemd. Een deel van de prijsstijging is het gevolg van energiebesparende maatregelen. Daartegen over staan de baten die niet worden genoemd, namelijk een lagere energierekening, met een gemiddelde terugverdientijd van 6 à 10 jaar.

Vraag 3

Bent u bereid om eventueel aan de hand van voornoemde studie, een analyse te maken van de effecten van de verschillende bouwregels bijdragen op de prijsvorming van woningen? Zo nee, waarom niet?

Voornoemde studie biedt minder houvast voor de gevraagde analyse omdat deze vooral op het kosteneffect van regelgeving let en niet op het kostenbesparend effect daarvan. Ook stel ik vast dat één van de grootste, onnodige, kostenposten van de bouw wordt gevormd door de «faalkosten», welke ontstaan omdat men zich niet houdt aan de regelgeving, bestekken of afspraken. Dat alles doet er niet aan af dat ook ik bedacht ben op het reduceren van de bouwlasten, zeker waar deze met de bouwregelgeving samenhangt. Daar hoop ik op terug te komen bij de invulling van de aanbevelingen van de commissie Dekker. De gevraagde bereidheid is er kortom, ook al zoekt zij een ander aanknopingspunt.

Vraag 1

Klopt het dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) voor appartementen alleen wordt afgegeven indien het een appartementsrecht binnen een Vereniging van Eigenaren (VVE) betreft? En dat momenteel een appartement dat onderdeel is van een Coöperatieve Flatexploitatie Vereniging (CFV) niet in aanmerking komt voor NHG?

Ja.

Vraag 2

Liggen hieraan inhoudelijke redenen ten grondslag die betrekking hebben op het risico, de kans en/of de hoogte van mogelijke aanspraak op de NHG? Zo ja, in welk opzicht verschilt deze situatie van een lidmaatschap van een VVE?

Er bestaat een significant verschil tussen een lidmaatschap van een CFV en een appartementsrecht binnen een VVE. Het lidmaatschap is een gebruikersrecht en het appartementsrecht is een zakelijk recht. Het zakelijk recht bepaalt dat sprake is van eigenwoningbezit. Indien er sprake is van een gebruiksrecht bij een CFV blijft het juridische eigendom bij de CFV. De koper verkrijgt geen eigendom. Consequentie daarvan is ondermeer, dat de koper niet zelf een hypotheek kan vestigen en ook, dat hij niet (als eigenaar) in het kadastrale register wordt ingeschreven. NHG is gekoppeld aan een hypotheek en is hiermee voor een lidmaatschap van een CFV niet mogelijk. De CFV heeft als eigenaar van het complex voor het gehele appartementencomplex een zogenaamde «koepel»hypotheek afgesloten. De koper dient als tegenprestatie van het gebruik van de woning mee te betalen aan de afbetaling van deze hypotheek van de eigenaar van het complex. Hierbij komt dat er geen keuzevrijheid is voor de consument in het kiezen van een financier. Mede doordat er een keuzemogelijkheid bestaat voor het afsluiten van een hypotheek valt het afsluiten van een hypotheek voor een appartement binnen een VVE over het algemeen een stuk goedkoper uit dan een financiering van het gebruiksrecht onder CFV.
Voorts houdt het lidmaatschap van de CFV in dat sprake dient te zijn van solidariteit (mede-aansprakelijkheid bij betalingsproblemen) bij alle bewoners van het complex. Deze mede-aansprakelijkheid kan ertoe leiden dat diegene waarvoor het stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) zich borg heeft gesteld als uitvoerend orgaan voor de NHG, tijdens de looptijd van de borgstelling wordt geconfronteerd met het overnemen van financiële verplichtingen omdat medebewoners hiertoe in gebreke zijn gebleven. Met deze verzwaring van de financiële lasten wordt bij de verstrekking van NHG geen rekening gehouden. Omdat het risico kan worden veroorzaakt door de medebewoners van het complex, ligt het in de rede om vooraf de kredietwaardigheid te willen weten van andere bewoners. Dit is echter binnen de huidige systematiek niet te toetsen. De kans dat hierdoor problemen ontstaan, zowel voor de bewoner als voor de borg, acht het WEW te groot.

Vraag 3

Bent u zich bewust van de ontwikkeling dat banken steeds meer zekerheden verlangen bij het verstrekken van een hypotheek? Bent u bekend met het concrete voorbeeld dat SNS Bank (één van de weinige banken die een hypotheek verstrekt voor een lidmaatschap van een CFV) niet langer hypotheken uitgeeft voor appartementen kleiner dan 50m2 zonder NHG?

Ik ben mij er van bewust van dat banken steeds meer zekerheden verlangen. Deze ontwikkeling is mede ingegeven door de kredietcrisis.
Ik heb vernomen dat de SNS Bank met de financiering van het lidmaatschap van een CFV is gestopt. De achtergrond van deze afweging is mij onbekend. Het staat de geldgever vrij om hierin zelfstandig keuzes te maken.

Vraag 4

Erkent u dat deze ontwikkeling de verkoopbaarheid van kleine appartementen onder de constructie van een CFV ernstig belemmert, dan wel onmogelijk maakt? Erkent u dat de hoge kosten voor omvorming van een CFV tot een VVE ook een forse last kunnen zijn in relatie tot de waarde van de woning?

Ik kan mij niet vinden in de stelling dat deze ontwikkeling de verkoopbaarheid van kleine appartementen onder CFV ernstig belemmerd of zelfs onmogelijk maakt. Voor zover mij bekend is zijn er nog steeds andere geldverstrekkers waar de consument voor een lening voor een gebruik van een woning terecht kan.
De huidige kosten voor omzetting van een CFV tot een VVE bedragen circa € 300,-- per appartement. Wellicht dat dit voor kleinere CFV’s iets duurder per appartement kan uitvallen. De kosten voor het omzetten van lidmaatschappen binnen een CFV tot appartementsrechten acht ik hiermee niet dusdanig zwaarwegend dat dit de voordelen van een appartementsrecht teniet doen. Ten eerste verkrijgt men zo het eigendom van de woning. Ten tweede kan men zelf de financier kiezen.

Vraag 5

Bent u bereid om u in te spannen, om te zorgen dat ook voor een lidmaatschap van een CFV een NHG kan worden afgegeven? Op welke termijn kan dit volgens u gerealiseerd worden?

Ik kan mij vinden in de afwegingen van het WEW om niet borg te staan voor een lidmaatschap van een CFV. Er is geen sprake van eigenwoningbezit (geen zakelijk recht maar slechts een gebruiksrecht), er is geen keuzevrijheid voor de consument in het kiezen van een financier en er ontstaat, gezien de medeaansprakelijkheid bij betalingsachterstanden van medebewoners, een extra risico bij borgstelling.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Huizenbezitters lopen milieusubsidie mis»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat € 2 mlj. subsidiegeld, bedoeld voor maatwerkadvies voor het energiezuiniger maken van woningen, van het totaal van € 10 mlj. naar drie grote partijen is gegaan? Zo ja, waarom? Zo nee, hoeveel dan, en waarom?

Het maximale subsidiebudget in 2009 en 2010 bedroeg in totaal € 11 176 000. Dit is in de Staatscourant gepubliceerd. Het overgrote deel van de subsidie (circa viervijfde) is via individuele subsidieaanvragen aangevraagd; het resterende deel is via collectieve subsidieaanvragen van intermediaire partijen aangevraagd. De regeling verzet zich er niet tegen dat een eigenaar-bewoner een intermediaire partij machtigt om namens hem een subsidieaanvraag in te dienen. In beide gevallen kwam het subsidiebudget volledig ten goede aan eigenaar-bewoners.
Agentschap NL heeft de subsidieaanvragen beoordeeld. Subsidieaanvragen zijn op volgorde van binnenkomst binnen de gestelde voorwaarden verwerkt totdat het subsidieplafond was bereikt. Dit gold zowel voor individuele subsidieaanvragen als voor collectieve subsidieaanvragen. De regeling is daarna gesloten.

Vraag 3

Stemt deze handelwijze overeen met de eisen en criteria die gesteld worden aan de subsidieregeling? Kunt u dit toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hebben de drie partijen een subsidieverzoek ingediend, of heeft u een grote som subsidie aangeboden aan een beperkt aantal partijen? Kunt u de feitelijke gang van zaken toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het geld terecht hoort te komen bij huiseigenaren en bewoners en het MKB en niet bij drie spelers in de markt? Zo nee, waarom niet?

Alle door Agentschap NL uitgekeerde subsidie is ten goede gekomen aan maatwerkadviezen voor eigenaar-bewoners.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Huizenbezitters lopen milieusubsidie mis» en kloppen de beschreven feiten?1

Ja, ik heb kennisgenomen van het artikel. Diverse feiten in het artikel, citaten van energieadviseurs en conclusies van de journalist deel ik echter niet. Dit zal ik hieronder toelichten.

Vraag 2

Bood genoemde tijdelijke subsidieregeling juridisch de ruimte om de verstrekking van subsidie uit te besteden aan derden? Kunt u dat motiveren?

Het doel van de tijdelijke subsidieregeling was om het laten opstellen van maatwerkadviezen voor eigenaar-bewoners te bevorderen. Deze adviezen geven aan hoe eigenaar-bewoners hun woning energiezuiniger kunnen maken. De subsidie is verstrekt door Agentschap NL en is dus niet uitbesteed aan derden.

Vraag 3

Op grond waarvan heeft het toenmalige ministerie van VROM Saleco groep, Segon en Vereniging Eigen Huis een voorkeurspositie gegeven bij het verstrekken van subsidies?

Diverse intermediaire partijen, waaronder SalecoGroep, Segon en Vereniging Eigen Huis, hebben in de loop van vorig jaar Agentschap NL benaderd met de vraag of een collectieve subsidieaanvraag mogelijk was. Om de uitvoering van de subsidieregels te vereenvoudigen, heeft Agentschap NL deze mogelijkheid geboden. Daarbij is er steeds voor gezorgd dat individuele subsidieaanvragen niet in het gedrang kwamen.

Vraag 4

Is het uitdelen van subsidies via derden – waarmee deze derde partijen eigen omzet voor advieswerk kunnen genereren – aanbesteed? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat was de procedure bij de aanbesteding? Hoe konden andere partijen dan de gelukkigen kennis nemen van de uitbesteding van de subsidieregeling?

Het vaststellen van subsidieaanvragen (zowel individueel als collectief) is niet via derden verlopen maar uitgevoerd door Agentschap NL. Het subsidiebudget is volledig ten goede gekomen aan eigenaar-bewoners.

Vraag 1

Heeft u het artikel «Onzekerheid rond hypotheekrente voorkomen» gelezen?1

Vraag 2

Is het u bekend dat inde week van 28 maart zowel de economen van het IMF als van DNB een dringende omroep deden om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken vanwege de onhoudbare situatie op de Nederlandse woningmarkt én de risico’s voor de Nederlandse economie?

Vraag 3

Waarom blijft het kabinet ook na deze dringende oproep van twee topinstituten zijn kop in het zand steken? Kunt u uitleggen waarom de argumenten van deze twee topinstituten geen hout snijden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Eisen woningen student te streng»?1

Ja

Vraag 2

Bent u met woningcorporatie DUWO in gesprek bij de inventarisatie van de knelpunten bij studentenhuisvesting? Zo ja, kunt u DUWO vragen welke «zware bedenkingen» ze hebben en wat ze bedoelen met de stelling «de eisen zijn aangescherpt dus zulke woningen kunnen we niet meer bouwen»? Doelt DUWO bij deze eisen op gemeentelijke dan wel op nationale eisen?

Ja, het ministerie van BZK voert overleg met Kences, de koepel van studentenhuisvesters, waarbij ook DUWO is aangesloten. In een ambtelijk gesprek op 30 maart jongstleden heeft Kences enkele punten naar voren gebracht, die betrekking hebben op nationaal kaderstellend en voorwaardenscheppend beleid en minimumeisen. Het gesprek zal worden voortgezet.
Conform mijn toezegging in het Algemeen Overleg van 8 maart 2011 over studenten- en ouderenhuisvesting zal ik uw Kamer in juni een knelpuntenbrief met betrekking tot studentenhuisvesting sturen.

Vraag 3

Ligt het probleem bij het bouwen van studentenhuisvesting in Amsterdam door DUWO aan de eisen van de bouwregelgeving of aan de tijdelijkheid van de locaties, waardoor de investeringen niet rendabel te maken zijn?

Beide punten zijn door Kences – mede namens DUWO – opgebracht.

Vraag 4

Bent u bereid om het laatste aspect (de tijdelijkheid van locaties voor studentenhuisvesting) mee te nemen in de knelpunteninventarisatie en medeoverheden als de gemeente Amsterdam en de provincie Noord-Holland hierop te attenderen, zodat zij bij het opstellen van de (lokale respectievelijk regionale) structuurvisies en de woonvisies het belang van een (permanente) plek voor studentenhuisvesting meenemen? Kunt u daarbij meenemen in welke mate de verlenging van vrijstelling binnen de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een opening biedt bij het aanbieden van rendabele studentenwoningen?

Het aspect van de tijdelijkheid van locaties voor studentenhuisvesting zal ik meenemen in de knelpuntenbrief aan uw Kamer.
Om de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting en functiewijzigingen bij bestaande gebouwen te verruimen – en om uitvoering te geven aan de motie Linhard – wordt het makkelijker gemaakt om tijdelijke (langer dan 5 jaar durende) afwijkingen van een bestemmingsplan toe te staan.

Vraag 5

Hoe ziet u de problemen die DUWO zegt te ondervinden, in het licht van het ondernemingsplan 2011–2015, waarin DUWO als doelstelling heeft opgenomen te komen tot goedkopere studentenwoningen die nauwelijks een onrendabele top kennen?2

Ik waardeer de hoge ambities die DUWO en ook andere corporaties hebben om de vraag naar studentenhuisvesting zoveel mogelijk tegemoet te komen tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. Het verlagen van het investeringsbedrag per eenheid door goedkoper te bouwen is daarin een belangrijke factor. Daartegenover staat de kwaliteit van de huisvesting en de toekomstwaarde daarvan en de borging van minimumeisen ten aanzien van veiligheid, iets wat DUWO ook in haar ondernemingsplan meerdere keren aangeeft.

Vraag 1

Bent u bekend met de wens van de bewoners van tuindorp Vreewijk (Rotterdam) om te komen tot de Vereniging Volkshuisvesting Vreewijk, die als toegelaten instelling de woningen (nu eigendom van woningcorporatie Com.wonen) wil gaan exploiteren?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u uiteenzetten welke (wettelijke) regelingen er zijn die het realiseren van de wens van de bewoners in de weg staan?

Voor het welslagen van het plan van de Bewonersorganisatie Vreewijk (BOV) is primair de medewerking en de instemming van de eigenaar van de woningen, Stichting Com.wonen, en mogelijk ook van de beoogde fusie-partner, Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven, van cruciale aard.
Daarnaast spreekt het uiteraard voor zich dat de door de BOV beoogde toegelaten instelling, zoals elke toegelaten instelling, moet voldoen aan de voorwaarden uit de Woningwet, het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de Beleidsregels van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Een van de voorwaarden is dat sprake zal moeten zijn van een financieel levensvatbare toegelaten instelling.
Voor het overige zijn er geen (wettelijke) regelingen die het realiseren van de wens van de BOV in de weg staan.

Vraag 3

Mochten er inderdaad juridische belemmeringen zijn, bent u bereid deze op korte termijn weg te nemen zodat voor dit deel van woningcorporatie Com.wonen gekomen kan worden tot defuseren en wilt u uw antwoord op dit punt onderbouwen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid om, mede in het licht van de motie Depla c.s.2 aan de mogelijke fusie van de woningcorporatie Com.wonen en PWS Rotterdam de voorwaarde te verbinden dat de bewoners van tuindorp Vreewijk hun wens gerealiseerd kunnen zien en wilt u uw reactie onderbouwen?

Verzoeken om goedkeuring van een voorgenomen fusie tussen twee of meer toegelaten instellingen worden door mij beoordeeld aan de hand van de daaraan gestelde voorwaarden, zoals die zijn vastgelegd in wet- en regelgeving (Bbsh en fusie-circulaire). Wanneer aan alle voorwaarden wordt voldaan, kunnen partijen een positief besluit tegemoet zien. Wanneer in een incidenteel geval aan die voorwaarden een extra voorwaarde zou worden toegevoegd, zou dat de rechtszekerheid van de betrokken partijen in ernstige mate schaden.
Aan de voorgenomen fusie tussen Com.wonen en Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven zal ik niet de extra voorwaarde verbinden dat de bewoners van tuindorp Vreewijk hun wens gerealiseerd kunnen zien.

Vraag 5

Bent u bereid een beslissing op een fusieaanvraag tussen de woningcorporatie Com.wonen en PWS Rotterdam op te schorten totdat de Kamer met u over de toekomst van de woningen in het tuindorp Vreewijk heeft gesproken?

Neen.
Voor het plan van de BOV geldt in de eerste plaats met de bereidheid van de eigenaar om daaraan zijn medewerking te verlenen. Sinds 2008 heeft de BOV met Com.wonen geen overeenstemming kunnen bereiken over dat plan. Ook na het fusiebesluit blijft voor de BOV de mogelijkheid open om met de nieuwe fusiecor-poratie te proberen tot overeenstemming te komen over het plan tot het reali-seren van een eigen toegelaten instelling.
Wel ben ik bereid om met alle betrokken partijen de verschillende mogelijkheden te bezien. Voor het overige verwijs ik u naar de door mij op 22 november 2010 gegeven antwoorden op vragen van het lid Karabulut (SP) over de voorgenomen fusie.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending1 waarin werd bericht over de situatie waarin bij overlijden van de partner de nabestaande geconfronteerd wordt met een onterechte verlaging van de huurtoeslag?

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u dat deze situatie zich voordoet? Zo ja, hoeveel personen worden er jaarlijks met een dergelijke onterechte huurtoeslagverlaging geconfronteerd?

Deze situatie doet zich inderdaad voor. Er is dan overigens geen sprake van een onterechte verlaging van de huurtoeslag omdat de Belastingdienst/Toeslagen in die gevallen handelt overeenkomstig de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen. Bij de huurtoeslag gaat het om ongeveer 16 000 huishoudens die hiermee geconfronteerd kunnen worden.

Vraag 3

Onderschrijft u dat bij overlijden van de partner de nabestaande met een AOW-uitkering en pensioen altijd in aanmerking kan komen voor de 10%-regeling?

Voor een beroep op de 10%-regeling is vereist dat de draagkracht van de partner na beëindiging van het partnerschap met meer dan 10% is toegenomen. Door het herleiden van het inkomen van de overleden partner is diens draagkracht per definitie niet toegenomen.
De achtergebleven partner met een AOW-uitkering en pensioen kan in de hoedanigheid van erfgenaam van de overledene wel een beroep doen op de 10%-regeling. Dat kan echter alleen als zijn eigen draagkracht na het overlijden met meer dan 10% is toegenomen.
De 10%-regeling zal dus niet in alle gevallen ervoor kunnen zorgen dat geen toeslag behoeft te worden teruggevorderd.

Vraag 4

Is het waar dat wanneer de nabestaande niet van het bestaan van deze regeling op de hoogte is de nabestaande uiteindelijk minder huurtoeslag ontvangt? Is het waar dat de nabestaande zelf een beroep moet doen op de 10%-regeling, en dat de Belastingdienst niet actief op deze mogelijkheid wijst, zelfs niet als deze mensen achteraf een bezwaar tegen de verlaging indienen zonder expliciet de regeling te benoemen? Zo ja, bent u bereid om nabestaanden bij het overlijden van de partner altijd automatisch voor de 10%-regeling in aanmerking te laten komen, of in het minste geval de nabestaanden te informeren over de mogelijkheid om op de 10%-regeling een beroep te doen? Zo nee, waarom niet?

Nabestaanden zijn vaak niet op de hoogte van het bestaan van de 10%-regeling. Zij moeten daar nu ook zelf een beroep op doen. Bij de totstandkoming van de regeling is onderkend dat de Belastingdienst/Toeslagen de regeling niet op eigen initiatief zou kunnen uitvoeren.
Zoals ik ook in mijn antwoorden op de vragen van de heer Groot heb aangegeven, is zowel het schrappen van de regeling van het herleiden van het inkomen als het schrappen van de 10%-regeling door het vorige kabinet al voorgesteld naar aanleiding van het Interdepartementaal Beleidsonderzoek Vereenvoudiging Toeslagen. Dit voorstel spreekt mij aan omdat het – naast de onredelijke uitwerking die deze regelingen kunnen hebben – vereenvoudigen van het toeslagenstelsel in mijn beleid hoge prioriteit heeft. Ik onderzoek de mogelijkheden om beide regelingen bij het Belastingplan 2012 af te schaffen.
Vooruitlopend hierop zal ik de Belastingdienst/Toeslagen opdracht geven om het herleiden van het inkomen bij overlijden voortaan achterwege te laten in situaties waarin sprake is van een achterblijvende partner.

Vraag 1

Kunt u een berekening maken en deze aan de Kamer doen toekomen van de gemiddelde verhoging van het liggeld die nu in rekening gebracht wordt aan woonbootbewoners? Indien dat teveel werk is, kunt u een berekening voor een gebied maken, bijvoorbeeld zijkanaal-B bij Velsen, waar bewoners berekend hebben dat zij gemiddeld meer dan 300% verhoging krijgen?

De gemiddelde verhoging van de huurprijzen voor water- en oevergebruik binnen Zijkanaal B te Velsen bedraagt 91,7%. Bij dit stijgingspercentage is rekening gehouden met het feit dat de BTW-heffing (19%) op ligplaatsen met ingang van 1 juli 2011 komt te vervallen. Het BTW-voordeel voor de huurders is in het percentage verrekend. Bij deze berekening is de nieuwe huurprijs (zonder BTW) gedeeld door de oude huurprijs met BTW. Bij een vergelijking van de oude huurprijs exclusief BTW met de nieuwe huurprijs (exclusief BTW) bedraagt de gemiddelde stijging 128,12%.

Vraag 2

Is het waar dat de rijksoverheid (RWS), de afgelopen jaren nog vijf vergunningen voor een ligplaats geveild heeft met een opbrengst tot € 80 000?

Neen, er is geen sprake geweest van een veiling. Wel heeft de Rijkswaterstaat samen met de provincie Noord-Holland, de gemeente Velsen en het Recreatieschap Spaarnwoude in Zijkanaal B van het Noordzeekanaal 5 nieuwe ligplaatsen ingericht. De nieuwe plaatsen zijn in 2008 toegewezen door middel van loting onder geïnteresseerden.
Het project «Van A naar Zijkanaal Beter» hield in dat met financiële inbreng van de provincie, de gemeente en de Rijkswaterstaat, Zijkanaal B werd heringericht in verband met de circa 100 woonschepen die daar al sinds geruime tijd lagen. Hierbij is te denken aan ontsluiting (aanleg van wegen), aanbrengen verlichting, aanleg water en riolering en (gedeeltelijk) baggeren van het zijkanaal. De herinrichtingskosten van Zijkanaal B bedroegen € 6 998 863 inclusief BTW.
Tijdens de uitvoering van het project bleek dat er ruimte overbleef voor 5 nieuwe ligplaatsen. Omdat de aanleg en inrichting van deze vijf nieuwe ligplaatsen kon worden meegenomen met de overige werkzaamheden in het kader van het project, bleven de kosten relatief laag. Er zijn geen kosten in rekening gebracht bij de bestaande bewoners/rechthebbenden op de ligplaatsen (circa 100). De bewoners van de 5 nieuwe ligplaatsen hebben door betaling van € 65 000 per ligplaats de voor hun ligplaatsen gemaakte aanleg- en inrichtingskosten betaald.
Deze vergoeding van gemaakte aanleg- en inrichtingskosten staat verder los van ontheffingverlening voor ligplaatsen op grond van de Scheepvaartverkeerswet. Voor ligplaatsontheffingen brengt Rijkswaterstaat géén kosten, ook geen leges, in rekening.

Vraag 3

Wat vindt u van een overheid die eerst vergunningen voor hoge prijzen veilt en vervolgens het liggeld, de jaarlijkse huur, verviervoudigt?

Er is geen sprake geweest van een veiling. Zie het antwoord op vraag 2.
Het bedrag van € 65 000 dat 5 nieuwe ligplaatshouders in Zijkanaal B elk aan de Rijkswaterstaat hebben betaald als bijdrage in de door de Rijkswaterstaat gemaakte herinrichtingskosten van het kanaal staat los van de voorgenomen huurprijsverhoging door de Staat (RVOB) voor het gebruik van Staatswater- en oevers. De vijf aspirant ligplaatshouders/huurders waren bij ondertekening van de huurovereenkomst met de Staat zowel op de hoogte van de contractuele driejaarlijkse herzieningsmogelijkheid van de huurprijs als ook van het voornemen van het toenmalige Domeinen (thans RVOB) om via het herzieningsinstrument de huurprijzen voor het gebruik van water en oever op een marktconform niveau te brengen.
Alle ligplaatsen in Zijkanaal B zijn ingedeeld in het verhoogd (midden) tarief (€ 12,50 per m2/jaar voor water en € 4,89 per m2/jaar voor oever). Bij deze indeling heeft het RVOB geen rekening gehouden met de door RWS gedane investeringen in Zijkanaal B (zie antwoord op vraag 2), maar is puur getoetst op locatiefactoren (in casu een locatie zonder beperkingen zoals geluids- of stankoverlast en zonder extra landschappelijke en/of stedelijke kwaliteit).
Van een verviervoudiging van de huurprijs is geen sprake. De verhoging van de huurprijzen in Zijkanaal B bedraagt gemiddeld – zoals is aangegeven in het antwoord op vraag 1 – 91,7%. In dit percentage is meegenomen dat met ingang van 1 juli 2011 geen BTW (19%) meer verschuldigd is over een ligplaats. Binnen Zijkanaal B is de gehuurde oppervlakte Staatoever (aanzienlijk) groter dan op andere woonbootlocaties. Huurders in Zijkanaal B «profiteren» hierdoor van het feit dat oevergebruik groter dan 175 m2 niet wordt belast door het RVOB.

Vraag 4

Vindt u het overigens wenselijk dat er betaald wordt voor vergunningen voor ligplaatsen?

Voor zover deze vraag ziet op de situatie in Zijkanaal B wordt verwezen naar de beantwoording van vraag 2. Indien de vraag ziet op het onderwerp of het in algemene zin wenselijk is dat voor het verlenen van vergunningen/ontheffingen voor ligplaatsen wordt betaald, wordt het navolgende opgemerkt. Voor een ontheffing/vergunning voor een ligplaats op grond van de Scheepvaartverkeerswet/Binnenvaartpolitieregle- ment of de Waterwet brengt de Rijkswaterstaat geen kosten (ook geen leges) in rekening bij woonbooteigenaren. Ligplaatsen voor woonboten op Rijkswater komen slechts zeer zelden vrij in de zin dat een geïnteresseerde hierop kan reageren. Ingeval deze situatie zich voordoet wordt niet betaald aan de Rijkswaterstaat voor het verlenen van de ontheffing of vergunning. Bij verkoop en eigendomsoverdracht van een woonboot komt «automatisch» een nieuwe huurder/ligplaatshouder in beeld die de vergunning/ontheffing en de huur van de oude huurder/verkoper «overneemt». Ook in deze situatie komt dus geen ligplaats vrij in de zin dat buiten de koper van de woonboot een andere geïnteresseerde in aanmerking komt voor de ligplaats. In geval van huurovername wordt niet betaald aan de Rijkswaterstaat ter zake van de wijziging van de tenaamstelling van de ontheffing of vergunning.

Vraag 1

Kent u de op 21 maart 2011 aan de Kamer toegestuurde brief «aanscherping normen hypothecaire kredietverlening»?

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat enkele nieuwe normen worden geïntroduceerd, zoals een loan-to-value norm en een eis waaruit blijkt dat de marktwaarde van de woning maximaal 50% van de marktwaarde mag zijn? Kunt u (kwantitatief en kwalitatief) aangeven op welke wijze – uitgaande van naleving van de gedragscode – hierdoor het probleem van overkreditering wordt aangepakt?

De nieuwe gedragscode vormt een invulling van de wettelijke open norm voor verantwoorde kredietverstrekking. Er is niet alleen sprake van verantwoorde kredietverstrekking als de verhouding tussen inkomen en hypothecair krediet passend is maar ook als de verhouding tussen het onderpand en hypothecair krediet in de pas loopt. Met introductie van een LTV-norm wordt deze norm nader ingevuld. Het beperken van het aflossingsvrije deel van de hypotheeklening gaat het restschuldrisico tegen.
Er wordt inderdaad een nieuwe LTV-norm geïntroduceerd waarbij de hoofdnorm is dat de hypotheeklening niet meer mag bedragen dan 104% van de marktwaarde van de woning, waar van toepassing vermeerderd met de overdrachtsbelasting (dit komt neer op een hypotheeklening van 110%). In het geval van verbouwing moet de marktwaarde van de woning worden vastgesteld door een ter zake deskundig taxateur. Ook mag maar maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij geleend worden.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat in de brief tevens staat opgemerkt dat uit recent onderzoek blijkt dat de bancaire sector terughoudender omgaat met bancaire verstrekking, en dat nog slechts in beperkte mate zou worden afgeweken van de loan-to-income norm? Deelt u de mening dat eigenlijk helemaal niet zou mogen worden afgeweken van deze norm? Bent u bereid om de genoemde onderzoeksresultaten openbaar te maken?

De onderzoeksresultaten van de AFM zijn gepubliceerd in oktober 2010. Het gaat om het rapport Stand van de hypotheekadviespraktijk in Nederland. Rapportage vervolgonderzoek hypotheken. In het onderzoek staat aangegeven dat in 2009 13% van de hypotheken werd verstrekt boven de GHF-norm (in 2007 was dit nog 29%). De AFM heeft vastgesteld dat het aantal overschrijdingen op de GHF is gedaald. Overigens heeft de AFM ook vastgesteld dat nog in een aantal gevallen overkreditering aan de orde is. Het afwijken van de normen van de GHF hoeft niet te leiden tot overkreditering. Maar zou uitsluitend in enkele uitzonderingsgevallen moeten worden toegepast. Deze afwijkingsgronden zijn gelimiteerd opgenomen in de nieuwe gedragscode. Voor een afwijking moet wel een goede reden zijn. De AFM zal toezien op naleving van deze norm in de gedragscode.

Vraag 4

Kunt u bevestigen dat in de brief tevens staat dat het voorstel van de NVB een goede invulling vormt van de open norm voor verantwoorde hypothecaire kredietverstrekking? In hoeverre is hierbij ook gekeken naar de economische effecten op de huizenmarkt van dit voorstel? Wat zijn de effecten op de nieuwbouw van woningen? Bent u bereid om naar deze aspecten alsnog onderzoek te laten uitvoeren? Zo nee, waarom niet?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar bijgevoegde antwoorden op de brief van de TK van d.d. 6 april 2011.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het artikel «Vastgoed is schikkingen zat, elke grote vastgoedfraude voor de rechter»?1

Ja.

Vraag 2

Ziet u dat er door de schikkingen in grote vastgoedzaken onduidelijkheid blijft bestaan in de vastgoedmarkt ten aanzien van de betrouwbaarheid van de voormalig verdachte?

Ik constateer dat partijen op de vastgoedmarkt zich afvragen hoe zij bij hun streven naar het bevorderen van de integriteit in de sector dienen om te gaan met (rechts)personen die een transactie zijn aangegaan met het Openbaar Ministerie (OM). Marktpartijen moeten zelf beslissen met wie zij zaken willen doen en met wie niet. Het enkele feit dat een partij door het OM een transactie krijgt aangeboden, geeft aan dat er volgens het OM sprake is van een bewijsbaar strafbaar feit. Om de beslissing of er al dan niet zaken gedaan dient te worden met een partij verder te vergemakkelijken, hebben marktpartijen een aantal mogelijkheden. Niet alleen kunnen zij vanzelfsprekend aan de betreffende partij navraag doen over de precieze inhoud van de schikking. Ook kunnen zij een Verklaring Omtrent Gedrag (VOG) voor rechtspersonen verlangen. Een transactie met het OM staat geregistreerd in de justitiële documentatie en wordt bij de afweging of een VOG afgegeven betrokken.

Vraag 3

Bent u bereidt om instructie te geven dat het Openbaar Ministerie bij vervolging van fraudes niet zomaar schikt zonder publieke schuldbekentenis of het anders voor de rechter brengt?

Het Openbaar Ministerie gaat over tot een transactieaanbod als het de verdachte schuldig acht aan het strafbare feit en meent dat de zaak bewijsbaar is. Op grond van artikel 74 Wetboek van Strafrecht kan het Openbaar Ministerie de verdachte voorwaarden stellen ter voorkoming van strafvervolging. In aanvulling hierop is in de Aanwijzing hoge en bijzondere transacties bepaald aan welke eisen deze transacties moeten voldoen. Het is aan de verdachte om al dan niet met het transactieaanbod in te stemmen. De schuldbekentenis is noch voor het transactieaanbod door het Openbaar Ministerie noch voor de strafoplegging door de rechter een vereiste. Als de verdachte niet instemt met het transactieaanbod wordt de zaak altijd aan de rechter voorgelegd.

Vraag 4

Kunt u bevorderen dat de Nederlandsche Bank en Autoriteit Financiële Marktenkenbaar maken of bedrijven wel of geen zaken mogen doen met schikker?

Het is niet aan de Nederlandsche Bank of de Autoriteit Financiële Markten om voor te schrijven met welke natuurlijke of rechtspersonen de onder toezicht gestelden2 zaken kunnen doen. Onder toezicht gestelden hebben een eigen, wettelijke, verantwoordelijkheid voor een integere bedrijfsvoering ter beheersing van integriteitrisico’s. Dit houdt onder meer in dat zij moeten weten met wie zij zaken doen en wie hun klanten zijn.
Overigens dient een onder toezicht gestelde die betrokken is bij een transactie met het OM dat onverwijld aan de toezichthouder te melden. De toezichthouder kan vervolgens de afweging maken of een dergelijke schikking zou kunnen leiden tot een heroverweging van iemands betrouwbaarheid en/of deskundigheid. Dat bepaalt of de persoon nog langer actief kan of mag zijn in de sector.
Van belang in dit verband is tevens, dat DNB onlangs de «Beleidsregel met betrekking tot integriteitbeleid ten aanzien van zakelijke vastgoedactiviteiten» heeft gepubliceerd. Daarin wordt aangegeven wat van financiële partijen wordt verwacht in verband met de bestrijding van integriteitrisico’s die voortvloeien uit vastgoedtransacties. Zoals aangeven is het de verantwoordelijkheid van de sector om -met behulp van de beleidsregel- adequate maatregelen tegen vastgoedfraude te nemen.

Vraag 5

Bent u bereid om te bevorderen dat alle schikkingen met naam en alle details openbaar gemaakt worden, zodat de markt ook nog een eigen afweging kan maken?

Het Openbaar Ministerie brengt bij hoge transacties en bijzondere transacties een persbericht uit. Dit is bepaald in de Aanwijzing hoge en bijzondere transacties. In het persbericht worden bepaalde details openbaar gemaakt. Dit zijn in elk geval de naam van de verdachte met wie is getransigeerd en de strafbare feiten waarop de transactie ziet. In de onderhavige vastgoedzaak zijn transacties middels persberichten openbaar gemaakt. Deze openbaarmaking dient het algemeen belang. Het persbericht biedt compensatie voor het feit dat er door de transactie geen openbare behandeling ter terechtzitting meer plaatsvindt en evenmin sprake is van een openbare rechterlijke uitspraak waarvan een generaal preventieve werking uitgaat.
In het antwoord op vraag 2 heb ik aangegeven dat marktpartijen een VOG kunnen verlangen of navraag kunnen doen over de precieze inhoud van de schikking bij de betrokken partij zelf.
Gelet hierop zie ik geen reden te bevorderen dat meer details van transacties openbaar worden gemaakt dan nu het geval is bij hoge of bijzondere transacties. Evenmin zie ik aanleiding te bevorderen dat wordt overgegaan tot openbaarmaking van (details van) transacties die niet vallen onder de Aanwijzing hoge en bijzondere transacties.

Vraag 6

Worden bij openbare aanbestedingen door overheden schikkers uitgesloten?

Op grond van het toepasselijke Europese aanbestedingsrecht voor overheden vormt een onherroepelijke rechterlijke veroordeling een uitsluitinggrond. Indien er getransigeerd wordt, is naar huidig recht uitsluiting bij de aanbestedingsprocedure dus niet mogelijk. Na de fase van aanbesteding en gunning volgt de contractuele fase. Op dit moment wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn om gewenst integer gedrag onderdeel te maken van de overeenkomst nadat gegund is.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de artikelen «Aanpak scheefwonen stokt» en «Corporaties lopen kwart miljard mis»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het nog steeds dat de extra huurverhoging per 1 juli aanstaande ingaat? Is dit nog steeds de planning en uw streven? Zo nee, waarom niet? Wanneer kan de Kamer voorstellen om dit te bewerkstelligen verwachten?

De extra huurverhoging zal niet per 1 juli aanstaande ingaan. Bij de voorbereiding van de benodigde wetswijziging is gebleken dat deze maatregel forse consequenties heeft in de uitvoering, zowel voor verhuurders en huurders als voor de huurcommissie en in tweede instantie de rechter. Het gaat hierbij in het bijzonder om de benodigde inkomenstoets. Zoals ik in mijn brief over het huurbeleid per 1 juli 2011 heb aangegeven heeft het kabinet het voornemen om de extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen van meer dan € 43 000 per 1 juli 2012 in te voeren. Een wetsvoorstel ter zake zal zo spoedig mogelijk bij de Kamer ingediend worden.

Vraag 3

Indien de datum van 1 juli aanstaande niet gehaald kan worden, wat zijn hiervan dan de financiële consequenties zowel voor het Rijk als de corporaties? Hoe denkt u die dan te gaan oplossen?

Er zijn geen nadelige financiële consequenties voor het Rijk als gevolg van het niet invoeren van de extra huurverhogingsmogelijkheid per 1 juli aanstaande. Voor corporaties zijn er ook geen financiële consequenties anders dan dat mogelijk verwacht inkomen een jaar later gerealiseerd kan worden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het arrest van het Gerechtshof in Amsterdam, waarin ontruiming van het kraakpand aan de Passeerdersgracht in Amsterdam wordt afgewezen?

Ja.

Vraag 2

Is een gevolg van dat arrest dat er voortaan bij ontruiming van een kraakpand een belangenafweging moet worden gemaakt? Hoe moet de belangenafweging worden gemaakt? Wie wordt geacht die belangenafweging te maken?

Naar de opvatting van de regering bevat de Wet kraken en leegstand voldoende mogelijkheden om het eigendomsrecht te beschermen en strafrechtelijk te ontruimen. Recent zijn vorderingen tot het verbieden van strafrechtelijke ontruimingen afgewezen door de rechter (ik verwijs naar uitspraken van rechtbank Assen (2 maart 2011, LJN: BP6603) en rechtbank Amsterdam (18 maart 2011, LJN: BP8115). Andere juridische procedures lopen nog. Zo heeft de Staat cassatie ingesteld tegen het arrest van het gerechtshof Den Haag van 8 november 2010. In deze cassatieprocedure is de ruimte voor een belangenafweging aan de orde gesteld. In afwachting van de uitkomsten van deze cassatieprocedure bestaat er voor mij geen aanleiding aanvullende maatregelen te nemen ter bescherming van het eigendomsrecht.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat het huisrecht van de kraker zwaarder kan wegen dan het belang van de eigenaar van het gekraakte pand en het belang van de openbare orde, terwijl het de bedoeling van de wet is om het eigendomsrecht van de eigenaar te beschermen? Wat bent u voornemens te doen om er voor te zorgen dat het eigendomsrecht van de eigenaar beter wordt beschermd dan nu het geval lijkt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Kent u het bericht: «Utrecht wil bewoners dwingen hun huis te isoleren»?1

Ja.

Vraag 2

Ondersteunt u de lijn van de gemeente Utrecht om mensen tot het isoleren van huizen te verplichten? Bent u voornemens om dit tot landelijk beleid te maken?

De lijn van de gemeente Utrecht ondersteun ik niet omdat ik er geen voorstander van ben om mensen te verplichten hun huizen te isoleren. Het is dan ook zeker niet mijn voornemen om dit tot landelijk beleid te maken.

Vraag 3

Deelt u de mening dat isoleren prima is, maar dat hier geen gemeenschapsgeld voor gebruikt moet worden en dat burgers zelf moeten beslissen of zij hun huis isoleren? Zo nee, waarom niet?

Het energiezuiniger maken van woningen draagt bij aan het verlagen van de woonlasten en creëert kansen voor de bouw- en installatiesector. Daarnaast draagt het bij aan het realiseren van de Europese klimaatdoelstellingen. In mijn Plan van Aanpak Energiebesparing in de Gebouwde Omgeving heb ik toegelicht welke beleidsmaatregelen ik inzet om daar vanuit het Rijk een bijdrage aan te leveren. Het blijft echter te allen tijde aan gebouweigenaren zelf om te bepalen of en zoja welke maatregelen zij nemen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het veel te ver gaat om vanuit de lucht een warmtescan in te zetten zodat op detailniveau gezien kan worden welk huis wel of niet voldoende geïsoleerd is? Zo ja, wat gaat u doen om «Big Brother is watching you» te voorkomen?

Een warmtescan is een goede manier om een globaal beeld te krijgen van het energieverlies van gebouwen, maar geeft onvoldoende detailinformatie om te constateren of een bepaald huis wel of niet voldoende geïsoleerd is. Daarvoor is een maatwerkadvies nodig, waarvoor te allen tijde toestemming van de gebouweigenaren nodig is.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de rechterlijke uitspraak op 2 maart 2011 van de rechtbank Utrecht inzake het ontruimverbod wegens ontbrekende belangenafweging?

Ja. Overigens heeft de rechter niet geoordeeld dat sprake was van een ontbrekende belangenafweging. De rechter heeft geoordeeld dat uit het door politie en Openbaar Ministerie ingestelde onderzoek niet voldoende aannemelijk was geworden dat in dit geval sprake was van een redelijke verdenking van overtreding van artikel 138a Wetboek van Strafrecht.

Vraag 2

Wat is uw reactie op deze rechterlijke uitspraak in relatie tot de Wet kraken en leegstand?

De rechtbank heeft geoordeeld dat de rechtmatigheid van de voorgenomen ontruiming niet is komen vast te staan en heeft daarom de strafrechtelijke ontruiming verboden. Naar het oordeel van de rechtbank had de officier van justitie in de betreffende zaak geen deugdelijk onderzoek gedaan naar de vraag of de eigenaar van het pand toestemming had gegeven aan de krakers om het pand te bewonen. De rechtbank overweegt dat de krakers zouden hebben gesteld dat zij toestemming hadden van de eigenaar om het pand te gebruiken.
Na de uitspraak van de rechtbank is nogmaals navraag gedaan en is wederom gebleken dat de eigenaar van het pand – de gemeente Utrecht – geen toestemming heeft gegeven om het pand te bewonen. Ook de krakers zelf hebben naar aanleiding van een persbericht van de rechtbank weersproken dat ze toestemming van de gemeente Utrecht hadden om in het pand te wonen.
Om proceseconomische redenen zal de Staat geen hoger beroep instellen, maar zal opnieuw tot aankondiging van de ontruiming van het betreffende pand worden overgegaan.

Vraag 3

Deelt u de mening dat er met deze rechterlijke uitspraak jurisprudentie is ontstaan die ontruiming van een kraakpand verbiedt bij leegstand? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik verwijs naar mijn antwoord op vragen 1 en 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat met deze jurisprudentie de Wet kraken en leegstand juridisch gezien onhoudbaar is geworden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Plannen sociale huursector slecht voor Noorden»?1

Vraag 2

Wat is uw mening over de stelling dat, ondanks de erkenning van regionale verschillen en aandacht voor krimp in het regeerakkoord, deze issues en maatregelen extra negatief uitpakken in het Noorden? Zo nee waarom niet?

Vraag 3

Deelt u de mening dat de issues in het landelijk debat over de woningmarkt en de maatregelen die daaruit voorkomen, niet stroken met de regionale verschillen in de sociale huursector?

Vraag 4

Deelt u de conclusies van het RIGO-rapport2 dat de vitaliteit en leefbaarheid van kleinere kernen en de soms grote kwetsbaarheid van individuele eigenaarbewoners aandachtspunten zijn in het Noorden, die afwijken van de opgaven die voor andere woningcorporaties gangbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Bent u bereid om in het kabinetsbeleid de regionale verschillen als vertrekpunt te nemen, gezien het feit dat de woningcorporaties in het Noorden en in andere krimpende woningmarkten te maken hebben met totaal andere vraagstukken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de voorgenomen verkoop1 van het Woningbedrijf Oirschot (WBO) aan woningcorporatie Laurentius te Breda?

Ja.

Vraag 2

Acht u de belangen van de bewoners van de sociale huurwoningen in Oirschot voldoende meegewogen bij de verkoopprocedure?

Op 28 juni 2010 heeft de gemeenteraad een besluit genomen dat onder een aantal voorwaarden het woningbedrijf aan een toegelaten instelling verkocht zou kunnen worden. Het belangrijkste argument daarbij was dat de lokale volkshuisvesting het meest is gebaat met verkoop. Met de overnemende partij maakt de gemeente dan jaarlijks prestatieafspraken, zodat de vastgestelde Woonvisie 2009–2013 gehaald kan worden. Bij die gelegenheid heeft de gemeenteraad besloten om een volkshuisvestingsfonds op te richten wanneer er een overwaarde uit de verkoop zou ontstaan.
Uit het Raadsvoorstel van 1 maart 2011 blijkt dat uit zeven biedingen Laurentius als meest geschikte partij is geselecteerd. Laurentius is niet alleen akkoord gegaan met alle randvoorwaarden, maar heeft ook een hoger bod uitgebracht. Tevens blijkt dat de Huurdersraad van het woningbedrijf Oirschot het college van burgemeester en wethouders unaniem positief heeft geadviseerd over de verkoop van het woningbedrijf aan Laurentius. Uit de raadsstukken blijkt ten slotte, dat na overname door Laurentius er voor de bewoners een lokaal loket blijft voor een periode van tenminste tien jaar.
Gelet op de inhoud van de raadsstukken komt het mij voor dat de gemeente ten aanzien van het voornemen om het woningbedrijf te verkopen een zorgvuldige procedure heeft gevolgd, waarbij het belang van de volkshuisvesting een zwaarwegende rol heeft gespeeld.

Vraag 3

Vindt u het wenselijk, of zelfs maar acceptabel, als een gemeente bij de verkoop van haar woningbedrijf gaat voor maximale winst in plaats van het belang van haar huurders?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bespeurt u enige volkshuisvestelijke ratio achter de verkoop van 894 woningen in Oirschot (onder de rook van Eindhoven) aan een woningcorporatie die verder uitsluitend woningen in West-Brabant beheert? Zo ja, waarop baseert u deze conclusie? Zo nee, wilt u uw invloed aanwenden om de gemeente Oirschot te bewegen niet voor het grote geld te gaan, maar voor de hoogste maatschappelijke meerwaarde?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Kunt u voor 1 maart een standpunt formuleren, opdat dit nog meegewogen kan worden door de gemeenteraad van Oirschot bij het besluit over de verkoop?

Voor het nemen van een besluit op een voorstel van een college van burgemeester en wethouders kan de raad van een gemeente in zijn algemeenheid zelfstandig een beslissing nemen, zonder dat daarbij een voorafgaande opvatting van een bewindspersoon noodzakelijk is. Tegen deze achtergrond en gegeven de door de gemeente gevoerde procedure achtte ik het niet noodzakelijk om daarover voor 1 maart een standpunt in te nemen.