Kamervragen

Alle

14 november 2014 - 25 november 2014

11 dagen

Het bericht dat mensen moeten solliciteren op een huurwoning
	Sadet Karabulut
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. Motie Capelle aan den IJssel bij begroting 2015, 11 november 2014.
2. Omroep Max, Hallo Nederland, 12 november 2014 http://www.tijdvoormax.…

Vraag 1

Bent u bekend met de motie van Leefbaar Capelle, VVD, D66 en fractie Saritas, en de reportage op Omroep Max?1 2

Ja.
Vraag 2

Vindt u het wenselijk dat bewoners om een extra tegenprestatie of een sollicitatie, naast het betalen van huur, gevraagd kan worden om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning?

Ik acht het wenselijk dat gemeenten zich verantwoordelijk voelen voor de leefbaarheid in buurten en wijken en daar beleid op formuleren.
Indien de gemeente daarvoor het instrument van woonruimteverdeling in wil zetten, dient de juiste wet gebruikt te worden. Zowel de vigerende Huisvestingswet als de Huisvestingswet 2014, die 1 januari 2015 van kracht wordt, geven daar geen mogelijkheden toe. De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) maakt het mogelijk om in buurten of wijken, die op verzoek van de gemeente door het Rijk zijn aangewezen, woningzoekenden te weren die geen inkomsten uit arbeid hebben (artikel 8 Wbmgp) en om woningzoekenden voorrang te geven die voldoen aan vastgelegde sociaaleconomische kenmerken (artikel 9 Wbmgp). Andere mogelijkheden om door middel van woonruimteverdeling invloed uit te oefenen op de leefbaarheid zijn er niet.
Vraag 3

Is het wettelijk en juridisch toegestaan om buurtbewoners te laten kiezen wie er wel of niet in aanmerking komt voor een (sociale) huurwoning? Hoe wordt willekeur voorkomen en hoe verhoudt zich dit tot eventuele discriminatie?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

In welke andere gemeenten zijn vergelijkbare initiatieven en hoe zijn de ervaringen daarmee?

Het enige vergelijkbare initiatief dat mij bekend is, betreft de gemeente Den Bosch. Daar is van 2009 tot 2013 van nieuwe bewoners van de wijk Hambaken gevraagd zich in te zetten voor de buurt. Hiertoe werd nieuwe huurders een contract gevraagd voor het aantonen van vrijwilligerswerk («zinvolle dagbesteding», minimaal 16 uur per week). Vanwege uitvoeringsproblemen is de gemeente Den Bosch met het experiment gestopt. Het verband tussen «zinvolle dagbesteding» en de leefbaarheid van de betrokken buurt is niet aantoonbaar gebleken.
Vraag 5

Bent u voornemens om dergelijke initiatieven de pas af te snijden in nieuwe wetgeving, zoals in de novelle Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn en hoe gaat u dit handhaven?

Ik acht het niet nodig nieuwe wetgeving te ontwikkelen die dergelijke initiatieven verhinderen. Zoals ik hierboven in het antwoord op vraag 2 en 3 heb aangegeven, zijn de mogelijkheden om door middel van woonruimteverdeling invloed uit te oefenen op de leefbaarheid vastgelegd in de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. De handhaving van wetgeving ter zake is voorbehouden aan de provincie die sinds het van kracht worden van de Wet revitalisering generiek toezicht met het toezicht op gemeenten in algemene termen is belast.

20 oktober 2014 - 6 november 2014

17 dagen

De huisvesting van de belastingdienst in Tilburg
	Ronald van Raak (SP)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. Kamerstuk 31 490, nr. 155
2. Brief gemeente Tilburg, 24 juli 2014, onderhands verstrekt

Vraag 1

Waarom bent u tot de conclusie gekomen dat het pand van Defensie in Tilburg geen optie is voor de huisvesting van de belastingdienst?1

Bij het opstellen van het masterplan Noord-Brabant is zorgvuldig gekeken hoe vraag en aanbod rond rijkskantoren zich ontwikkelen. Daarbij is ook gesproken over het pand van Defensie in Tilburg. Op dat moment kon geen match worden gemaakt met een vragende partij aan de kant van het Rijk. Aan de vraagkant bleek dat de Belastingdienst in een beperkter aantal plaatsen kantoor ging houden. De Belastingdienst bundelt zijn kantorenfunctie voor Noord-Brabant in Eindhoven en Breda. Voorafgaand aan vaststelling van het masterplan Noord-Brabant is overleg gevoerd met de commissaris van de Koning en de burgemeesters van de vijf grootste steden in de provincie. Inmiddels is aan de wethouder van Economische Zaken toegelicht dat de mogelijkheden van de rijksoverheid in Tilburg nogmaals zullen worden bekeken bij de actualisering van de masterplannen.
Vraag 2

Waarom stelt u dat «gesproken is over het pand van Defensie in Tilburg» terwijl de gemeente Tilburg «dit blijft betwisten»?2

Om het aanbod van rijkskantoren goed in beeld te krijgen is indertijd ook gesproken met vertegenwoordigers van het Ministerie van Defensie. Inmiddels is aan de wethouder van Economische Zaken toegelicht dat de mogelijkheden van de rijksoverheid in Tilburg nogmaals zullen worden bekeken bij de actualisering van de masterplannen.
Vraag 3

Waarom houdt u de optie extra «aanhuur» in Eindhoven en Breda open, terwijl in Tilburg een geschikt pand beschikbaar is dat eigendom is van het Rijk?

Bij het invullen van de vraag van de Belastingdienst in Eindhoven is op dit moment geen extra aanhuur voor de Belastingdienst in Eindhoven nodig. Dit als gevolg van efficiënt huisvesten. Voor de Belastingdienst vestiging in Breda wordt passende huisvesting opgeleverd in het derde kwartaal 2016. De huisvesting bevindt zich in de zogenaamde OV-terminal boven het station. Mochten de feiten veranderen, dan is in de actualiseringsronde per 2016 die ik dit jaar start, ruimte om deze nieuwe feiten af te wegen.

16 oktober 2014 - 6 november 2014

21 dagen

De mogelijkheden van collega woningcorporaties om Vestia bezit over te nemen
	Jacques Monasch (PvdA)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de wens van de Bossche woningcorporatie Zayaz om het bezit van Vestia in ’s Hertogenbosch over te nemen? Zo nee, bent u bereid om hierover contact op te nemen met Zayaz of de wethouder Wonen in ’s Hertogenbosch?

Volgens de regelgeving neergelegd in de circulaire MG 2013–02 kan afgeweken worden van de aanbiedingsvolgorde (woningen eerst te koop aanbieden aan corporaties, alvorens bijvoorbeeld beleggers in de gelegenheid te stellen om te kopen) als in het kader van een sanering of herstelplan algemene afspraken zijn gemaakt met het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) over verkoop. Vestia behoefde de woningen derhalve niet eerst aan corporaties aan te bieden. Vestia heeft de woningcorporaties, waaronder ook Zayaz, per brief gewezen op de mogelijkheid de verkoopinformatie te beoordelen en een bieding uit te brengen. Zowel Zayaz als Vestia hebben aangegeven dat Zayaz toegang heeft gekregen tot de beschikbare informatie.
Zayaz heeft vervolgens besloten geen bieding uit te brengen. Tijdens het contact tussen Vestia en de gemeente in september 2014 over hun zienswijze, heeft de gemeente Vestia verzocht contact op te nemen met Zayaz over een eventuele bieding. Vestia heeft Zayaz niet gevraagd een bod uit te brengen, aangezien er op dat moment al een getekend koopcontract lag met Patrizia. Dit heeft Vestia naar alle partijen gecommuniceerd. Nader contact met de wethouder van de gemeente ’s Hertogenbosch acht ik niet nodig, gezien het feit dat de gemeente haar zienswijze over de voorgenomen verkoop heeft ingediend. Deze zienswijze zal ik meewegen bij mijn besluit.
Vraag 2

Bent u op de hoogte van het feit dat Vestia eerst wel maar nu niet meer bereid is om haar bezit in ’s Hertogenbosch aan Zayaz te verkopen, omdat er een intentieovereenkomst ligt met de Duitse vastgoedinvesteerder Patrizia? Hoe beoordeelt u deze gedraaide houding van Vestia?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 3

Bent u van mening dat het wenselijker is dat lokale woningcorporaties te koop staand Vestia bezit overnemen in plaats van buitenlandse vastgoedbeleggers? Kunt u uw antwoord toelichten?

In beginsel vind ik het wenselijk dat corporatiewoningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens bij verkoop worden aangeboden aan zittende huurders en lokale woningcorporaties. Dit uitgangspunt is neergelegd in de verkoopregelgeving (de MG 2013–02). Het door het CFV goedgekeurde verbeterplan van woningcorporatie Vestia voorziet onder meer in de pakketgewijze verkoop van woningen. Deze verkoop is noodzakelijk om er voor te zorgen dat Vestia op eigen kracht, dus zonder wederom een beroep te doen op saneringssteun, uit de financiële problemen komt. In de verkoopregelgeving is neergelegd dat voor saneringscorporaties als Vestia van de bovenstaande aanbiedingsvolgorde kan worden afgeweken. Lokale woningcorporaties kunnen daarbij in de voorgeschreven openbare aanbieding van de woningen meedingen. De woningcorporatie moet vervolgens haar voornemen tot verkoop aan de ILT voorleggen, waarbij in de toetsing, op basis van de zienswijzen van de huurders, de gemeente en het CFV, de belangen tegen elkaar worden afgewogen. Deze afweging kan er toe leiden dat verkoop aan beleggers door bijvoorbeeld een hogere opbrengst uiteindelijk de voorkeur verdient. De regelgeving voorziet in geval van verkoop aan beleggers in waarborgen voor de huurderbelangen, in de vorm van een toetsing op integriteit van de koper en een eis aan sociaal verhuurgedrag.
Vraag 4

In welke mate speelt de belangstelling vanuit lokaal gebonden woningcorporaties voor Vestiabezit een rol in uw meningsvorming omtrent de voorgenomen verkoop van Vestiabezit aan Patrizia? Kunt u dit toelichten?

Bij een saneringscorporatie kan het eerst aanbieden van de woningen aan een andere corporatie worden overgeslagen. Vanwege een zorgvuldig oordeel over het volkshuisvestelijk belang, weeg ik in deze situatie de belangstelling van andere corporaties echter wel mee, in combinatie met andere wegingsfactoren zoals de zienswijzen van de desbetreffende gemeenten en de huurdersorganisatie, alsmede de hoogte van de bieding van de corporatie ten opzichte van de bieding van een niet-corporatie in de context van het grote financiële probleem van deze saneringscorporatie.
Vraag 5

In welke mate heeft u inzicht over de bereidheid bij woningcorporaties werkzaam in het verkoopgebied van Vestia om Vestiabezit over te nemen?

Vestia heeft aan de ILT aangegeven welke corporaties een bieding hebben gedaan. Biedingen van de corporaties in gemeenten met een negatieve zienswijze zijn desgevraagd aan de ILT overhandigd.
Vraag 6

Vindt u ook niet dat de collega woningcorporaties, die Vestia in de lucht houden met 700 miljoen euro steun, een eerste recht van koop zouden moeten hebben?

Het verkoopbeleid van Vestia is er op gericht om op eigen kracht, zonder nieuwe saneringssteun, uit de financiële problemen te komen. Daartoe heeft Vestia ook delen van haar bezit aan collega-corporaties verkocht. Een eerste recht van koop voor collega-corporaties zou kunnen leiden tot lagere verkoopopbrengsten en vervolgens de noodzaak tot aanvullende, door de corporaties op te brengen, saneringssteun. Ik geef daarom de voorkeur aan het handhaven van de eis tot openbare aanbieding, waarbij woningcorporaties kunnen meebieden, waarna een belangenafweging plaats vindt. Het volkshuisvestelijk belang dat mede tot uiting komt in de zienswijze van gemeente en huurdersorganisatie speelt in die afweging een belangrijke rol.
Vraag 7

Bent u bereid, voorafgaand aan de oordeelsvorming over de verkoop aan Patrizia, bij de woningcorporaties die in het verkoopgebied van Vestia gevestigd zijn uit te zoeken in welke mate zij interesse hebben in een deel van de Vestiaportefeuille?

Zoals aangegeven hebben woningcorporaties via de openbare aanbieding en op uitnodiging van Vestia hun belangstelling kunnen tonen. Nader onderzoek daarnaar acht ik niet nodig.

14 oktober 2014 - 29 oktober 2014

15 dagen

Het tekenen van de deal ‘Stroomversnelling’
	Eric Smaling
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. http://www.retecool.com/en-weer-een-succes-van-stef-blok/
2. http://www.retecool.com/en-weer-een-succes-van-stef-blok/
3. http://www.bouwformatie.nl/bouwnieuws/deal-stroomversnelling-koopwoni…
4. http://www.stroomversnellingkoopwoningen.nl/wat/
5. http://energiesprong.nl/blog/qa-stroomversnelling-koopwoningen/
6. http://energiesprong.nl/blog/deal-de-stroomversnelling-111-000-huurwo…
7. Kamerstuk 30 196, nr. 223.
8. Kamerstuk 30 196, nr. 249.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht «En weer een succes van Stef Blok» over de deal Stroomversnelling voor koopwoningen?1

Ik neem dit bericht voor kennisgeving aan. Ik heb de deal Stroomversnelling op 29 september jongstleden symbolisch gestart en ondersteun het initiatief van harte. De deal draagt bij aan een verdere verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. De deal is opgesteld en ondertekend door meer dan 175 partijen vanuit diverse sectoren. Het Rijk is geen medeondertekenaar, maar faciliteert wel via het innovatieprogramma Energiesprong. De antwoorden zijn derhalve in samenspraak met de initiatiefnemers tot stand gekomen.
Vraag 2

Hoe verklaart u het verschil van 15.000 euro in investeringskosten om een woning energieneutraal te maken?

Het verschil van 15.000 in benodigde investeringskosten omvat de ingeschatte meerkosten voor de huidige generatie «Nul-Op-de-Meter» woningen ten opzichte van de generatie na industrialisatie en verdere innovatie.
Vraag 3

Kunt u ingaan op de rekensom uit de laatste alinea van het websiteartikel2, specifiek wat betreft de berekening en het gekozen beginjaartal 1950 door de initiatiefnemers van het project? Kunt u dit antwoord toelichten?

Ik kan u aangeven welke rekensom de initiatiefnemers hebben gemaakt. De woningen die kansvol worden geacht voor een «Nul-Op-de-Meter» renovatie betreffen woningen gebouwd in de periode 1950–1980. De berekening die heeft geleid tot een investeringsbedrag van € 45.000 gaat uit van energiemaandlasten van € 175, een rentepercentage van 3,9% voor belastingaftrek, een belastingspercentage van 42% en een looptijd van de hypotheek van 30 jaar. Er wordt gerekend met het continueren van de hypotheekrenteaftrek.
Vraag 4

Waar is de prognose van 50.000 woningen per jaar vanaf 2016, waarvan de eigenaren mee willen doen aan energiebesparingen, op gebaseerd? Hoe verhoudt die zich tot de aantallen die nagestreefd worden in het Energieakkoord?3

In de deal staat dat door opschaling het aantal «Nul-Op-de-Meter» renovaties zal groeien naar 50.000 per jaar in 2020. Of en wanneer dit in werkelijkheid gerealiseerd zal worden is afhankelijk van de ontwikkeling van vraag en aanbod en ook het scheppen van de juiste marktcondities. In het Energieakkoord is geen rekening gehouden met de deal Stroomversnelling voor de koopsector. De Borgingscommissie Energieakkoord heeft aangegeven de deal op te willen nemen in de uitvoeringsagenda van het Energieakkoord. De uiteindelijke opbrengst op het gebied van energiebesparing zal dan additioneel zijn aan wat is ingeschat ten tijde van de totstandkoming van het Energieakkoord.
Vraag 5

Wordt het project na de pilotfase geëvalueerd en kan de Kamer daarvan op de hoogte worden gesteld? Gaat het project sowieso door, ongeacht de uitkomsten van een eventuele evaluatie?

Het project is een initiatief van 175 partijen. Daarmee kan ik niet sturen op de evaluatie. Ik laat wel het programma Energiesprong van het Platform 31 evalueren in het voorjaar van 2016. Hierin zal ook de bijdrage van Energiesprong aan de koopdeal worden meegenomen.
Vraag 6

Welke wet- en regelgeving (bijvoorbeeld op het gebied van hypotheken) bent u van plan aan te passen? Kunt u uw antwoord toelichten?4

Op dit moment kan op basis van de ministeriële regeling hypothecair krediet 2014 een bedrag van € 13.500 buiten de inkomenstoetsing worden gehouden wanneer sprake is van een «Nul-Op-de-Meter» renovatie. Ik bekijk of dit bedrag in 2015 op een verantwoorde manier kan worden verhoogd. Wanneer dit mogelijk blijkt kan meer dan nu rekening gehouden worden met de garantie die een bouwer geeft op «Nul-Op-de-Meter» renovaties. Over de mogelijkheid van deze eventuele verantwoorde aanpassing laat ik mij adviseren door het Nibud.
Vraag 7

Wat is de exacte bijdrage of actie vanuit de rijksoverheid, gezien deze tekst op de site van Energiesprong: «Energiesprong werkt met de diverse partijen aan de juiste condities, waaronder de banken en het ministerie. Eerder communiceerden wij dat op 1 april een landelijke deal rond passende hypotheken voor Nul-op-de-Meter-verbouwingen getekend zou worden, maar dit is niet realistisch gebleken. De gesprekken zijn volop gaande, echter de overvolle agenda’s van betrokkenen hebben voor de nodige vertraging gezorgd. Het proces om banken, bouwers en de Minister met elkaar aan tafel te brengen om definitieve afspraken te maken over passende hypotheken vergt meer tijd.»?5

Energiesprong is een door de rijksoverheid gefinancierd innovatieprogramma voor energiebesparing in de gebouwde omgeving en heeft het proces gefaciliteerd om te komen tot de deal Stroomversnelling koopwoningen.
Vraag 8

De totale omvang voor dit project in de huursector is 6,5 miljard euro; wat is de totale omvang van Stroomversnelling voor koopwoningen?6

De partijen van de koopdeal geven aan dat als er inderdaad 50.000 woningen gerealiseerd worden in 2020, de totale omvang circa 2,5 miljard euro zal bedragen.
Vraag 9

Hoe verhoudt Stroomversnelling koopwoningen zich tot Stroomversnelling huurwoningen, en waarin zitten de financiële en materiële verschillen? Hoe hoog is de financiële bijdrage vanuit het Rijk voor beide projecten?

Zowel bij de Stroomversnelling Huur als Koop gaat het materieel om dezelfde type renovaties en wordt de investering grotendeels gefinancierd uit de vermeden kosten voor het energiegebruik van de woning. Het onderscheid tussen de Stroomversnelling Huur en de Stroomversnelling Koop is hierbij als volgt.
De Stroomversnelling Huur is een deal tussen bouwers en woningcorporaties waarbij concrete afspraken zijn gemaakt over het aantal te realiseren «Nul-Op-de-Meter» renovaties. Bijdrage van het Rijk is aanpassing van de huurwetgeving middels de introductie van een energieprestatievergoeding (zie ook Kamerstuk 30 196, nr. 249). Het concept wetsvoorstel hiervoor wordt eind oktober in consultatie gebracht.
De Stroomversnelling Koop schept vooral de condities die het mogelijk maken dat een «Nul-Op-de-Meter» renovatie beschikbaar komt voor bewoners van koopwoningen. Dat is de reden dat een groot aantal partijen heeft ondertekend, zoals gemeenten, bouw- en installatiebedrijven, makelaars, taxateurs, garantie-instituten en banken. Het is daarmee geen deal waarin harde afspraken zijn gemaakt over het aantal te behalen renovaties. Hierbij is het wel het streven dat in 2020 een aantal van 50.000 renovaties wordt bereikt.
De Stroomversnelling komt voort uit de Energiesprong, het door Platform31 uitgevoerde innovatieprogramma dat door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) gefinancierd wordt. De Energiesprong is adviseur van het bestuur van de Vereniging Stroomversnelling. Binnen het programma Energiesprong zal de bijdrage van BZK aan het onderdeel Stroomversnelling in totaal 2 miljoen euro bedragen in de periode 2013–2015. Doel is het ontwikkelen van de benodigde kennis en het creëren van de voorwaarden voor de grootschalige uitrol van de «Nul-Op-de-Meter» woningen in huur en koop. De bijdrage betreft proceskosten in mensuren en out-of- pocketkosten. Het concept Stroomversnelling is belangrijk voor het halen van de ambities van het Energieakkoord. De voortgebrachte kennis komt beschikbaar voor bouwondernemingen en woningbouwcorporaties die nu nog niet in de Stroomversnelling participeren.
Vraag 10

Hoeveel huurwoningen zijn tot nu toe aangepakt en worden de 1.000 geplande huurwoningen in 2014 gehaald? Zo nee, waarom niet?

Ik begrijp van de Vereniging Stroomversnelling dat er nu zo’n 20 prototypes gebouwd zijn. Naar verwachting zijn aan het eind van dit jaar zo’n 350 woningen gerealiseerd. Dat loopt enigszins achter op hun planning van 1.000 gerealiseerde woningen. Dat heeft vooral te maken met het feit dat de bouwers meer tijd nodig hebben voor het bedenken en realiseren van goede, betaalbare, gegarandeerde concepten. Het gaat hier om innovatieve concepten waar de toeleverende industrie beperkte ervaring mee heeft. Vooralsnog zien de initiatiefnemers geen problemen met het behalen van de overall planning: 11.000 woningen binnen 3 jaar.
Vraag 11

Komen er inderdaad 19.000 banen bij in de bouw door deze projecten, zoals blijkt uit verschillende berichten, namelijk 10.000 vanwege verbouwingen in de koopsector en 9000 vanwege verbouwingen in de huursector, en op welke termijn? Kunt u uw antwoord toelichten?

De prognose voor extra werkgelegenheid vanwege de renovaties in de huursector is gemaakt door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Volgens de EIB is de cumulatieve additionele productie van dit plan € 1,8 miljard tot en met 2020. De doelstelling voor de stroomversnelling in de huursector levert volgens het EIB een extra werkgelegenheid van 9.000 mensjaren in die periode. De prognose van economische effecten van de Stroomversnelling Koop is hiervan afgeleid.
Vraag 12

Welke (huurprijs)wet- en regelgeving zal worden aangepast om de realisatie van bijvoorbeeld nul-op-de-meter woningen mogelijk te maken en welke vanwege Stroomversnelling voor huurwoningen, zoals gemeld in uw brieven van 15 november 2013 en 20 juni 2014? Kunt u uw antwoord toelichten?7 8

Ik bereid een voorstel tot het wijzigen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte voor. Het wetsvoorstel maakt het voor verhuurder en huurder mogelijk om in het kader van het energiezuinig maken van de woning een energieprestatievergoeding aan de verhuurder overeen te komen voor een gegarandeerde energieprestatie van de woning en die gebaseerd is op de energieprestatie van die woning. Enerzijds wordt hiermee de verhuurder meer zekerheid gegeven over hetgeen hij bij een huurder als energieprestatie-vergoeding in redelijkheid in rekening mag brengen. Anderzijds wordt de huurder beschermd tegen een te hoge vergoeding die hij voor de geleverde energieprestatie aan zijn verhuurder moet betalen. Bijkomend voordeel hiervan is dat de verhuurder duidelijkheid krijgt over de mogelijkheden een huurprijs te realiseren onder de liberalisatiegrens, waardoor de «Nul-Op-de-Meter» woningen (zo veel mogelijk) voor de doelgroep kunnen worden gerealiseerd zonder dat dit ten koste gaat van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Eind oktober 2014 zal ik het ontwerp wetsvoorstel in internet consultatie brengen.

9 oktober 2014 - 12 november 2014

34 dagen

Het bericht ‘Eis Haagse politiek ontmoedigt vervroegd aflossen hypotheek’
	Aukje de Vries (VVD), Roald van der Linde (VVD)
	Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA)

Bronnen

1. Het Financieele Dagblad, 8 oktober 2014

Vraag 1

Kent u het bericht «Eis Haagse politiek ontmoedigt vervroegd aflossen hypotheek»?1 Wat vindt u van dit artikel en deelt u de conclusies in het artikel?

Ja, ik ben hiermee bekend. Het artikel stelt dat de introductie van de Nederlandse ongewogen kapitaaleis – een leverage ratio van minimaal 4% voor systeemrelevante banken – er voor zorgt dat banken minder onderscheid zullen gaan maken tussen verschillende risico’s, waardoor renteverschillen tussen minder en meer risicovolle bankleningen kleiner kunnen worden. Dit zou voortvloeien uit het feit dat bij de risicogewogen kapitaaleisen de hoogte van de kapitaaleisen afhangt van de risico’s gerelateerd aan de onderliggende activa, terwijl de leverage ratio eis geen onderscheid maakt naar verschillen in onderliggende risico’s. Als voorbeeld wordt de mogelijkheid aangehaald dat banken geen renteverlagingen meer zouden bieden aan klanten wanneer deze vervroegd zouden aflossen op hun hypotheek, wat de prikkel tot vervroegd aflossen zou ontmoedigen.
Vooraleerst wil ik hier in herinnering roepen waarom ik een voorstander ben van een hogere leverage ratio. Ondanks de verbeterde kapitaalpositie van banken is de zogenaamde hefboom, de verhouding tussen de totale activiteiten van een bank en het eigen vermogen, nog steeds relatief hoog. Dit maakt banken kwetsbaar voor verliezen en (sterk) afhankelijk van de precieze risicoweging van de bezittingen van banken. Een hogere leverage ratio eis garandeert een hoger niveau van beschikbaar verliesabsorberend vermogen bij banken: het minimale ongewogen kapitaal dat banken beschikbaar moeten hebben wordt substantieel verhoogd. Dit vermindert de kans dat banken in problemen komen in het geval dat risico’s door banken te optimistisch worden ingeschat en draagt daarmee nadrukkelijk bij aan een stabieler bancair systeem. Gegeven deze voordelen is er daarom voor gekozen om in elk geval voor de systeemrelevante banken een hogere leverage ratio eis van 4% te stellen, in samenhang met de stijging van de risicogewogen kapitaaleisen.
De aanname bij de voornoemde stelling in het artikel is dat de leverage ratio voor de betreffende banken altijd zal uitstijgen boven het totaal van de risicogewogen kapitaaleisen, en dat dit bij banken vervolgens tot ongewenste gedragseffecten zal leiden. In de Kabinetsvisie Nederlandse bankensector is echter expliciet aangegeven dat het kabinet een hogere leverage ratio van minimaal 4% nastreeft in samenhang met de stijging van de risicogewogen kapitaaleisen. Op deze manier zorgt een leverage ratio van 4% er voor dat het risicogewogen kapitaaleisenraamwerk niet structureel buitenspel wordt gezet en de voordelen van zowel de ongewogen als de risicogewogen aanpak beide tot hun recht komen.
Ook het Britse Financial Policy Committee, dat op 31 oktober de vormgeving van de leverage ratio eis in het Verenigd Koninkrijk heeft gecommuniceerd, benadrukt deze complementariteit en samenhang tussen de risicogewogen en ongewogen kapitaaleisen.2 De stelling dat renteverschillen tussen relatief veilige en relatief risicovolle leningen per definitie veel kleiner worden door introductie van een leverage ratio van 4%, onderschrijf ik dus niet. Daarbij speelt ook een rol dat een bank ongeacht de verhouding tussen de risicogewogen en ongewogen kapitaaleisen, omwille van goed risicomanagement normaliter zal willen differentiëren tussen hypotheken met meer en hypotheken met minder risico.
Vraag 2

Wat vindt u van het ongewenste effect dat vervroegd aflossen van de hypotheek minder aantrekkelijk wordt, gelet op de al hoge private schulden in Nederland?

Zoals hiervoor reeds is aangegeven, is nadrukkelijk rekening gehouden met de samenhang tussen de ongewogen en risicogewogen kapitaaleisen, om eventuele negatieve effecten van een hogere leverage ratio eis te mitigeren. Ik verwacht dan ook niet dat banken als gevolg van de leverage ratio eis vervroegd aflossen minder aantrekkelijk gaan maken.
Het is daarnaast van belang te realiseren dat kapitaaleisen niet de enige factor zijn die invloed hebben op het aanbieden van rentekortingen door banken bij vervroegde aflossingen van hypotheken. Factoren als concurrentieverhoudingen en het belang van duurzame klantrelaties spelen hierbij ook een rol. Ook kan het voor banken makkelijker zijn om voor hypotheken met een lagere loan-to-value ratio – zoals hypotheken waarop meer is afgelost – financiering aan te trekken. Dit kan ook doorwerken in de prijs van hypotheken. Daarnaast spelen voor de hypotheeknemer, naast rentekortingen, ook andere factoren een rol bij de beslissing om al dan niet over te gaan tot (vervroegde) aflossingen. Gedacht kan worden aan het algehele economische klimaat en de rentestand, de situatie op de woningmarkt en (wijzigingen in) fiscale arrangementen.
Vraag 3

In hoeverre vindt u het een gewenst effect dat er een hogere hypotheekrente blijft, ook al wordt er afgelost en is er minder risico, terwijl de hypotheekrente in Nederland al hoog is? In hoeverre deelt u de mening dat risico juist ingeprijsd moet worden en het verhogen van de leverage ratio daarop juist een nadelig effect heeft?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

In hoeverre is er bij het eenzijdig verhogen van de leverage ratio door Nederland rekening gehouden met dit effect?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 5

Welke effecten en gevolgen heeft het eenzijdig verhogen van de leverage ratio nog meer, onder andere ook op welke producten?

Bij de verhoging van de leverage ratio kan voor banken een prikkel ontstaan om verhoudingsgewijs meer te investeren in relatief risicovolle activa. De leverage ratio eis maakt immers geen onderscheid naar de risico’s gerelateerd aan de verschillende activaportefeuilles, terwijl tegelijkertijd de verwachte rendementen van relatief risicovolle activa hoger liggen dan bij minder risicovolle activa. Zoals reeds aangegeven, is bij de vormgeving van de leverage ratio eis echter expliciet rekening gehouden met het risico op en het voorkomen van mogelijke ongewenste gedragseffecten, doordat een adequate samenhang is behouden tussen de ongewogen en gewogen kapitaaleisen. Daarom verwacht ik geen substantiële ongewenste gedragseffecten bij de banken die aan de hogere leverage ratio eis moeten voldoen. Daarbij geldt dat de hogere leverage ratio wel zal bijdragen aan de financiële stabiliteit, omdat banken met veel activa met een gemiddeld laag risicoprofiel een sterkere buffer hebben voor het geval zich onverwachts een grote schok voordoet die deze activa raakt.

7 oktober 2014 - 3 november 2014

27 dagen

De grote zorgen bij bouwondernemers in Overijssel over de grotere inflexibiliteit in de relatie tussen werkgever en werknemer als gevolg van de aangescherpte ketenbepaling in de Wet Werk en Zekerheid
	Eddy van Hijum (CDA), Enneüs Heerma (CDA)
	Lodewijk Asscher (viceminister-president , minister sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA)

Bronnen

1. RTV Oost, 2 oktober 2014

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de grote zorgen die leven bij bouwondernemers in Overijssel over de grotere inflexibiliteit in de relatie tussen werkgever en werknemer als gevolg van de aangescherpte ketenbepaling in de Wet Werk en Zekerheid?1

Ja.
Vraag 2

Deelt u de mening van de ondernemers dat de aangescherpte ketenbepaling hen onnodig zal beperken in de mogelijkheid om een arbeidscontract tijdelijk te verlengen, zeker in de specifieke regionale context van een onzeker perspectief op bouwopdrachten en een hoge werkloosheid onder bouwvakkers?

Nee, ik deel die mening niet als het gaat om de kwalificatie «onnodig». De maatregelen in de Wet werk en zekerheid (Wwz) zijn erop gericht te komen tot een nieuw evenwicht tussen flexibiliteit en zekerheid op de arbeidsmarkt en om het gat in bescherming tussen werknemers met een arbeidsovereenkomst voor bepaalde en onbepaalde tijd te verkleinen. De gedachte achter de ketenbepaling is dat na een periode van tijdelijke contracten een vast contract dient te ontstaan. Met de Wwz wordt de maximale termijn van de ketenbepaling verkort van drie naar twee jaar. Wat betreft de lengte van de periode waarin tijdelijke contracten kunnen worden aangegaan, worden werkgevers door deze maatregel inderdaad beperkt in hun mogelijkheden. Datzelfde geldt door het verlengen (van drie naar zes maanden) van de zogenoemde tussenpoos waardoor er eerder sprake zal zijn van opeenvolgende contracten in de zin van de ketenbepaling. Deze wijzigingen beschouw ik echter niet als onnodig, maar als noodzakelijk om werknemers met tijdelijke contracten eerder de zekerheid te bieden van een vast contract en omzeiling van de ketenbepaling tegen te gaan. De afgelopen jaren is immers gebleken dat steeds meer mensen langdurig en onvrijwillig door één en dezelfde werkgever op flexibele contracten worden ingeschakeld, waar het in feite om structurele werkzaamheden gaat. Ook uit de berichtgeving op RTV Oost blijkt dat bouwbedrijven werknemers waar zij overigens een goede relatie mee hebben, desondanks langer op flexibele basis willen inhuren. Daarmee wordt het normale ondernemersrisico in feite afgewenteld op de betreffende werknemers en dat acht ik ongewenst.
Voor de volledigheid wil ik er op wijzen dat in de Wwz is geregeld dat bij het eindigen van tijdelijke contracten van zes maanden of langer een wettelijke aanzegtermijn van één maand gaat gelden. De aanzegtermijn geldt niet bij een tijdelijk contract van vier maanden, zoals in het item bij RTV Oost werd vermeld.
Vraag 3

Bereiken u meer signalen over verwachte negatieve effecten van de aangescherpte ketenbepaling? Bent u bereid om de ingangsdatum voor deze maatregel met een jaar uit te stellen van 1 juli 2015 naar 1 juli 2016, zodat de flexibiliteit in elk geval het komende jaar nog is gewaarborgd?

Bij de behandeling van de Wwz heb ik uitgebreid met uw Kamer van gedachten gewisseld over de mogelijke consequenties van de wijziging van de ketenbepaling. Daarbij is ook stil gestaan bij het moment van invoering van deze maatregel. Bij amendement van de leden Van Nieuwenhuizen-Wybenga en Van Weyenberg2 is de wijziging van de ketenbepaling met één jaar uitgesteld tot 1 juli 2015. Uit de toelichting bij dit amendement blijkt dat de Tweede Kamer dit uitstel noodzakelijk vond, omdat per die datum het ontslagrecht wordt hervormd waarmee het vaste contract aantrekkelijker wordt, wat leidt tot een nieuwe dynamiek op de arbeidsmarkt. Dit zal de kans vergroten dat werknemers een vast contract krijgen na het derde contract dan wel na afloop van de periode van twee jaar. Door dit amendement vindt de wijziging van de ketenbepaling gelijktijdig plaats met de wijziging van het ontslagrecht per 1 juli 2015. Verder geldt op grond van het overgangsrecht dat bestaande cao’s die een ruimere dan de wettelijke regeling kennen, van toepassing blijven tot 1 juli 2016, zodat ook om die reden uitstel van de maatregel niet noodzakelijk is.
Vraag 4

Bent u bereid om in gebieden en/of sectoren met een hoge werkloosheid de ketenbepaling op te rekken, zodat er voor een langere achtereengesloten periode tijdelijke contracten kunnen worden afgesloten?

Nee, daar ben ik niet toe bereid, zo dat al mogelijk zou zijn, wat niet het geval is, en verwijs hiervoor naar de antwoorden op vragen 2 en 3.
Vraag 5

Bent u bereid om de mogelijkheid te creëren voor een meerjarig tweede contract, waarbij de maximale termijn van twee jaar flexwerk vervalt indien de werkgever een tweede contract aanbiedt voor een periode van twee tot vijf jaar? Kunt u aangeven wat de uitkomsten zijn van het onderzoek naar de voor- en nadelen van een meerjarig tweede contract alsmede het overleg hierover met sociale partners, zoals bepleit in de motie-Voortman/Pieter Heerma (Kamerstuk 33 818, nr. 41)?

Voor de behandeling van de begroting van SZW zal ik de uitkomsten van het onderzoek naar de voor- en nadelen van een meerjarig tweede contract alsmede de uitkomst van het overleg hierover met sociale partners aan uw Kamer zenden.

3 oktober 2014 - 20 oktober 2014

17 dagen

Het bericht dat de Schenkingsvrijstelling nieuwbouw volgens NVB-bouw in feite nu al verlopen’ is
	Henk Krol (50PLUS)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. Volkskrant 2 oktober 2014.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het krantenartikel waarin wordt bericht dat de schenkingsvrijstelling nieuwbouw volgens NVB-bouw, de Vereniging voor ontwikkelaars en, bouwondernemers in feite nu al verlopen is?1

Ja.
Vraag 2

Volgens de verruimde schenkingsvrijstellingsregeling in verband met de eigen woning moet het geschonken bedrag van maximaal € 100.000 vóór 1 januari 2015 aan de aankoop van de woning zijn besteed; is het waar dat aankoop van een nieuwbouwwoning – waarbij in de regel in termijnen wordt betaald – door de strikte formulering in de wet (de Uitvoeringsregeling) in de dagelijkse praktijk dus al ruim vóór 1 januari 2015 niet meer mogelijk is?

De tijdelijk verruimde vrijstelling voor de schenkbelasting heeft voor zowel nieuwbouwwoningen als voor bestaande woningen de voorwaarde dat als de schenking wordt gebruikt voor de betaling van (een deel van) de koopsom of aflossing van (een deel van) de eigenwoningschuld, de betaling respectievelijk de aflossing plaatsvindt in de periode 1 oktober 2013 tot en met 31 december 2014. De systematiek van de tijdelijk verruimde vrijstelling is hiermee gelijk aan de systematiek voor de reguliere verhoogde vrijstelling voor schenkingen voor de eigen woning. Vanaf 1 januari 2015 zal de reguliere verhoogde vrijstelling weer gelden, waarbij een schenking aan een kind tussen 18 en 40 jaar ten behoeve van de eigen woning eenmalig is vrijgesteld van schenkbelasting tot een bedrag van € 52.752.
Bij de aanschaf van een woning in aanbouw is de aankoopsom doorgaans niet ineens verschuldigd, maar worden aan de koper slechts de bouwtermijnen in rekening gebracht die overeenstemmen met de voortgang van de bouw. De koper betaalt in de praktijk de eerste termijn zodra hij eigenaar wordt van de grond, de tweede zodra de fundering is opgeleverd etc. Naar de letter van de wet kan de vrijstelling dus alleen worden gebruikt voor de termijnen die voor 31 december 2014 worden betaald. Het kabinet heeft besloten de tijdelijk verruimde vrijstelling niet te verlengen maar acht het wel wenselijk om soepel om te gaan met de regels waar het gaat om een woning in aanbouw. Voor situaties waarin in 2014 al een begin is gemaakt met de besteding van een geschonken bedrag voor een woning in aanbouw, zal het kabinet goedkeuren dat, indien het geschonken bedrag in 2014 nog niet geheel kan worden besteed aan de woning in aanbouw omdat in 2014 nog onvoldoende bouwtermijnen zijn vervallen om het geschonken bedrag volledig te besteden, de tijdelijk verruimde vrijstelling toch van toepassing is op de besteding van het resterende bedrag in 2015. Het bedrag dat in 2014 nog niet besteed is, zal dan besteed moeten worden aan de eerstvolgende bouwtermijn(en) in 2015. De exacte voorwaarden waaraan deze goedkeuring gebonden is, zullen op korte termijn in een beleidsbesluit worden bekendgemaakt.
Vraag 3

Kunt u uw visie geven op inhoud en argumenten, aangevoerd in de brief van NVB-bouw van 1 oktober jl?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Bent u van mening dat een deel van de begunstigden door de regeling niet optimaal – in de geest van de wet – gebruik kan maken van de verruimde schenkingsregeling in voor 1 januari 2015?

De tijdelijk verruimde vrijstelling is een eenmalige crisismaatregel waarmee is beoogd om extra middelen voor de financiering of verbouwing van een koopwoning of aflossing van een eigenwoningschuld te genereren. Hiermee is een impuls gegeven aan de woningverkoop in een periode van crisis op de woningmarkt. De groep die tot aanschaf en gedeeltelijke betaling van een nieuwbouwwoning is overgegaan in de periode vanaf 1 oktober 2013 tot en met 31 december 2014 behoort dus ook tot de groep waarvan beoogd is om deze te stimuleren tot aankoop van de woning. Ik vind het dan ook redelijk dat aan deze groep, onder de voorwaarden zoals hierboven beschreven in het antwoord op de vragen 2, 3 en 7, tegemoet wordt gekomen.
Vraag 5

Bent u van mening dat de positieve impuls die van de schenkingsregeling uitgaat voor de nieuwbouw hierdoor ook beperkt wordt, en dat dit ongewenst is?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 6

Is het waar dat de belastingvrijstelling voor de verbouwing van een bestaand huis nog wél tot 2017 mogelijk is?

Bij verbetering of onderhoud van een eigen woning mag een in 2014 gedane schenking in 2014, 2015 en 2016 worden aangewend. De achtergrond hiervan is dat een verbouwing vaak over een langere periode loopt zodat het moment van besteding van de schenking lastiger te plannen is dan het geval is als de schenking aangewend wordt voor aanschaf van een eigen woning of aflossing op een eigenwoningschuld. Ook op dit punt is aangesloten bij de voorwaarden die gelden voor toepassing van de reguliere verhoogde vrijstelling met betrekking tot de eigen woning. Overigens kan, in tegenstelling tot de recente berichtgeving door Netwerk Notarissen, alleen gebruik worden gemaakt van de tijdelijk verruimde vrijstelling voor verbetering of onderhoud indien de begunstigde van de schenking in 2014 al de eigen woning bezit.
Vraag 7

Bent u van mening dat in geval van een nieuwbouwwoning het billijk is het aankoopmoment bepalend te laten zijn voor de belastingvrijstelling en niet de tenaamstelling? Bent u bereid het beleid voor de bedoelde groep begunstigden nog aan te passen of coulance te betrachten op dit punt?

Zie antwoord vraag 2.

2 oktober 2014 - 21 oktober 2014

19 dagen

Het bericht dat huurbemiddelaars een andere werkwijze hebben toegezegd
	Sadet Karabulut
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. https://www.acm.nl/nl/publicaties/publicatie/13351/Huurbemiddelaars-z…
2. ACM: Autoriteit Consument en Markt
3. http://www.woonbond.nl/nieuws/3571
4. Kamerstuk, 33 698, nr. 11

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat huurbemiddelaars een andere werkwijze hebben toegezegd?1

Het is verheugend dat de betrokken (ver)huurbemiddelaars een andere werkwijze, conform de wet, hebben toegezegd. Zoals in het nieuwsbericht van de ACM is aangegeven treedt de ACM op tegen oneerlijke handelspraktijken. Gevallen waarin ten onrechte bij het aangaan van huurovereenkomsten voor woonruimte bemiddelingskosten in rekening worden of zijn gebracht bij de consument-huurder, kunnen gemeld worden bij de ACM – via ConsuWijzer.nl door consumenten en via ACM.nl door bedrijven. Het kabinet heeft het voornemen om nog in 2014 een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer in te dienen, waarin de uitzondering voor kamerverhuur op het verbod op tweezijdig bemiddelingskosten in rekening brengen uit de wet wordt geschrapt. Met dit wetsvoorstel wordt het tweezijdig bemiddelingskosten in rekening brengen of het eenzijdig bij de consument-huurder in rekening brengen van de bemiddelingskosten terwijl de bemiddelaar ook voor de verhuurder bemiddelt, voor huurovereenkomsten (en koopovereenkomsten) voor alle typen woonruimte verboden. In de toelichting bij dat wetsvoorstel wordt nog eens toegelicht wat het sinds 1990 bestaande verbod van tweezijdige bemiddelingskosten voor zelfstandige woningen behelst: in het geval dat een verhuurder een bemiddelingsbureau benadert om zijn woning verhuurd te krijgen, mag dat bemiddelingsbureau geen bemiddelingskosten in rekening brengen bij de consument-huurder, ook als het bemiddelingsbureau met de verhuurder heeft afgesproken dat de verhuurder geen bemiddelingskosten hoeft te betalen – het bemiddelingsbureau bemiddelt immers in dat geval (ook) voor de verhuurder.
Verder gaat BZK binnenkort naar aanleiding van een verzoek daartoe van enkele koepels van (ver)huurbemiddelaars overleg voeren met deze koepels over het verbod op tweezijdige bemiddelingskosten.
Vraag 2

Deelt u de mening dat het goed nieuws is dat NederWoon Verhuurmakelaars en huurbemiddelaar Rots Vast per 1 januari 2015 niet langer kosten in rekening brengen voor de huurder bij bemiddeling, zoals Direct Wonen al eerder deed? Wat wordt er gedaan door zowel het kabinet als de ACM2, tegen andere huurbemiddelaars die bemiddelingskosten in rekening brengen bij een huurder?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 3

Wat gaat u doen voor huurders die de onterechte bemiddelingskosten al hebben betaald? Kunt u in overleg treden met huurbemiddelaars over reeds onterecht betaalde bemiddelingskosten, bijvoorbeeld om te zorgen dat huurders hun geld terug kunnen krijgen?

Het terugvorderen van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten is een kwestie tussen de huurder en de bemiddelaar. De huurder heeft de mogelijkheid de bemiddelingskosten als onverschuldigde betaling terug te vorderen, eventueel via de rechter als de bemiddelaar niet in der minne terugbetaalt. Een belangenvereniging van de betrokken huurders heeft de mogelijkheid de onverschuldigde betalingen op grond van artikel 3:305a van het Burgerlijk Wetboek via een collectieve actie namens die betrokken huurders terugvorderen.
De overheid heeft niet de bevoegdheid om namens (eventueel) gedupeerde huurders geld terug te vorderen van verhuurbemiddelaars. Zoals ik in het antwoord op vraag 2 heb aangegeven, zal mijn departement binnenkort ambtelijk overleg voeren met enkele koepels van (ver)huurbemiddelaars over het verbod op tweezijdige bemiddelingskosten, maar het kan daarin geen terugbetaling van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten afdwingen. Wel heeft de overheid een voorlichtende rol. Consumenten worden via ConsuWijzer.nl geïnformeerd over hun rechten en plichten indien zij via een huurbemiddelings-bureau een huurovereenkomst voor een woonruimte aangaan.
Vraag 4

Wanneer wordt geregeld dat ook bij studentenkamers en andere onzelfstandige woonruimtes geen bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht?3

Zoals ik in het antwoord op vragen 1 en 2 heb aangegeven, is het kabinet voornemens het wetsvoorstel waarin wordt geregeld dat ook bij huur- en koopovereenkomsten voor onzelfstandige woningen (kamers) geen tweezijdige bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht alsmede niet eenzijdig bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht indien de bemiddelaar ook voor de verhuurder bemiddelt, nog in 2014 bij uw Kamer in te dienen.
Vraag 5

Op welke wijze gaat u de motie-Paulus Jansen over een bredere werking van een uitspraak van de huurcommissie bij onzelfstandige woonruimte betrekken bij het onterecht in rekening brengen van bemiddelingskosten?4

De huurcommissie doet geen uitspraak over in rekening gebrachte bemiddelingskosten (of contractskosten, sleutelgeld, overnamekosten e.d.).
De huurcommissie heeft immers niet de bevoegdheid om uitspraak te doen over bedingen bij het aangaan van een huurovereenkomst voor woonruimte waarin een onredelijk voordeel voor de huurder, verhuurder of een derde wordt overeengekomen (artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek), die bevoegdheid ligt bij de rechter. De motie Jansen (SP) gericht op een bredere werking van een huurcommissie-uitspraak over onzelfstandige woonruimte kan daarom geen betrekking hebben op het ten onrechte in rekening brengen van (te hoge) bemiddelingskosten.

29 september 2014 - 17 oktober 2014

18 dagen

Het bericht dat mensen met weinig inkomen steeds vaker rechteloos op anti-kraakcontracten wonen
	Eric Smaling , Sadet Karabulut
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Lodewijk Asscher (viceminister-president , minister sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA)

Bronnen

1. De Groene Amsterdammer en De onderzoeksredactie, «Tienduizenden mensen wonen vrijwel rechteloos door groei leegstandindustrie», 24 september 2014.
2. Kamerstuk, 31 560
3. Kamerstuk, 31 560 nr. 21
4. Hugo Priemus, http://vorige.nrc.nl/opinie/article2352626.ece/Een_kraa…
5. http://bondprecairewoonvormen.nl/

Vraag 1

Wat is uw reactie op het persbericht en het artikel, waaruit blijkt dat een gigantische leegstandsindustrie is ontstaan in ons land, waar duizenden mensen op zoek naar betaalbare woningen, praktisch rechteloos op antikraak-contracten wonen?1

Deze ontwikkeling is niet nieuw. Mede om deze sector in beeld te krijgen heb ik u op 16 mei 2014 (Kamerstuk 33 436, nr.2 een eerste rapportage gestuurd over tijdelijke verhuur en antikraak. Ik ben voornemens u hier tenminste nog twee keer over te rapporteren, in 2015 en 2016. In genoemde rapportage geef ik ook aan dat het verzamelen van informatie over antikraak niet eenvoudig is. De organisatiegraad is laag en deels willen deze bedrijven geen naar hun oordeel concurrentiegevoelige informatie met het Rijk delen.
De wetgeving voor het huren van woonruimte in ons land is uitgebreid en kent twee hoofdvormen: huur voor onbepaalde tijd en diverse vormen van tijdelijke verhuur van woonruimte. Voor beide vormen gelden in bepaalde gevallen huurbescherming en huurprijsbescherming. Huur voor onbepaalde tijd is het uitgangspunt en tijdelijke verhuur is de uitzondering op de regel. Het is gebleken dat er meer behoefte is aan deze uitzondering op de regel. De mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zijn in 2013 verruimd door een wijziging van de Leegstandwet. Zoals bekend ben ik voornemens de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur nog verder te verruimen (zie mijn brief van 11 april 2014, Kamerstuk 27 926, nr. 218, hierover). Indien de voorstellen uit deze brief kracht van wet hebben gekregen, acht ik de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte afdoende. In een groot aantal gevallen kan dan door middel van tijdelijke verhuur optimaal gebruik gemaakt worden van de woonruimte. Ik ben van oordeel dat zowel de verhuurder als de huurder daarmee gebaat zijn: de verhuurder omdat een huur gevraagd kan worden en de huurder omdat hij meer waarborgen heeft, bijvoorbeeld wat betreft de opzegging.
In een aantal gevallen kan antikraak toch nodig zijn en een nuttige aanvulling op het reguliere woonaanbod zijn. Bijvoorbeeld als de ruimtes niet voldoen aan de eisen die aan woonruimtes gesteld worden, de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur reeds benut zijn of indien de periode tot aan sloop of vernieuwbouw zeer kort is. Indien er wettelijke eisen aan antikraakcontracten gesteld gaan worden, ontstaat een derde categorie huren. Naar mijn oordeel is er geen behoefte aan en geen ruimte voor een derde categorie huren van woonruimte. Om die reden zal ik geen voorstellen ontwikkelen om verdere wettelijke eisen te stellen aan antikraakcontracten.
Vraag 2

Deelt u de mening dat het overheden en woningcorporaties niet past om onder het mom van «antikraak, de goedkoopste vorm van beveiliging», bewoners op te zadelen met onzekere bruikleencontracten? Is het niet wrang dat steeds meer mensen in Nederland op deze wijze worden gedwongen onder precaire omstandigheden te wonen, vanwege lage inkomsten en een tekort aan betaalbare woningen? Zo ja, wat gaat u hiertegen doen?

Ik ben van oordeel dat niet-reguliere vormen van beheer beperkt dienen te worden tot de bijzondere situaties waarvoor ze bedoeld zijn. Zie ook mijn antwoord op de vorige vraag. Het spreekt voor zich dat de sociale huurwoningvoorraad bedoeld is om bewoond te worden door mensen die daar wat betreft hun inkomen of andere beperkende omstandigheden voor in aanmerking komen. De regelgeving zoals vastgelegd in het Besluit beheer sociale-huursector strekt daar ook toe.
Het geniet mijn voorkeur indien overheden en corporaties, maar ook andere verhuurders, daar waar mogelijk gebruik maken van de mogelijkheden van tijdelijke verhuur.
Ik deel niet de observatie dat steeds meer mensen «gedwongen» worden om onder deze «precaire» omstandigheden te gaan wonen. Naar mijn oordeel is er wel degelijk een keuze. Wel is het zo dat de leegstand van onder meer kantoren de laatste jaren nog steeds toeneemt en dat het derhalve niet onaannemelijk is dat de «markt» voor antikraak wonen eveneens toeneemt.
Vraag 3

Klopt het dat er ongeveer 6500 panden in beheer zijn bij leegstandbeheerders en antikraakbureaus? Hoeveel mensen huisvesten zij? Wanneer u geen overzicht kunt verstrekken, kunt u dan uitleggen waarom niet?

Deze gegevens zijn ontleend aan mijn eerder genoemde brief van 16 mei 2014. Daarin gaf ik aan dat 13 leegstandbeheerders gegevens hebben geleverd voor deze rapportage. Deze leegstandbeheerders zijn aangesloten bij het keurmerk leegstandbeheer. In deze rapportage is tevens opgenomen dat het voor deze panden om ongeveer 12.000 bewoners gaat.
Vraag 4

Hoeveel woningen of panden worden door leegstandbeheerders en antikraakbureaus beheerd voor de rijksoverheid, hoeveel voor gemeenten en hoeveel voor woningcorporaties? Met welk doel en voor welke periode? Kunt u uw antwoord toelichten?

Wat betreft de rijksoverheid worden op dit moment 163 panden door tussenkomst van een leegstandbeheerder tijdelijk bewoond ter voorkoming van kraak. Voor 13 van deze panden is sprake van een combinatie van wonen en bedrijfsvoering.
Wat betreft het inzetten van leegstandbeheerders door gemeenten en woningcorporaties beschik ik niet over gegevens. Bij de inventarisatie ten behoeve van mijn eerder genoemde brief van 16 mei 2014 (Kamerstuk 33 436, nr. 39) is aan de leegstandbeheerders wel gevraagd naar informatie over de opdrachtgevers, echter de leegstandbeheerders beschouwden dit als concurrentiegevoelige informatie die zij niet wensten te verstrekken.
Vraag 5

Hoeveel en welke woningcorporaties maken gebruik van leegstandbeheerders of antikraakbureaus?

De gegevens die de corporaties aan het Rijk leveren op grond van het Besluit beheer sociale huursector betreffen niet de inzet van antikraak. Derhalve zijn deze gegevens bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties niet bekend.
Vraag 6

Kunt u een overzicht geven van de vermogensontwikkeling van alle in ons land opererende leegstandbeheerders sinds invoering van de Wet Kraken en Leegstand?2 Zijn deze bedrijven ook in andere landen actief?

Ik heb geen inzicht in de vermogensontwikkeling van de in Nederland opererende leegstandbeheerders. Voor zover bekend zijn enkele grote leegstandbeheerders actief in meerdere landen.
Vraag 7

Kunt u een overzicht geven per leegstandbeheerder van de onvoorziene of «verborgen» kosten die berekend worden aan een huurder?

Het betreft geen huurovereenkomst maar een gebruiks- of bruikleenovereenkomst. Ik beschik niet over de gegevens die nodig zijn om het gevraagde overzicht te kunnen leveren.
Vraag 8

Hoe is het mogelijk dat antikrakers gedwongen kunnen worden om vloeren met asbest te verwijderen zonder beschermende kleding en zonder een asbestonderzoek vooraf? Klopt het dat hier op geen enkele wijze toezicht op wordt uitgeoefend?

De rijksoverheid heeft regels gesteld voor zorgvuldige verwijdering van asbest. Zowel particulieren als opdrachtgevers zijn aan die regels gebonden. Degene die opdracht geeft tot het verwijderen van asbest dient te beschikken over een asbestinventarisatierapport. Uit de inventarisatie blijkt of het asbest moet worden verwijderd door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf. De gemeente kan hierop toezicht houden.
Vraag 9

Zijn er naast de voorbeelden uit Zaandam en Rotterdam nog andere voorbeelden of incidenten waarbij mensen hun gezondheid of veiligheid op het spel hebben moeten zetten voor een leegstandbeheerder? Waar kunnen deze mensen naartoe met hun klacht of kunnen zij hun recht halen?

Er zijn bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geen andere voorbeelden bekend. Voor klachten over leegstandbeheerders kunnen mensen terecht bij de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer (www.keurmerkleegstandbeheer.nl). Indien er sprake is van strafbare feiten, kan uiteraard aangifte bij de politie worden gedaan.
Vraag 10

Klopt het dat het aantal bruikleencontracten zonder huurbescherming is gegroeid sinds invoering van het kraakverbod (Wet Kraken en Leegstand)? Wilt u dit toelichten?

Ik beschik niet over feiten die deze stelling ondersteunen. Echter ik acht het niet onaannemelijk dat dit het geval is. Immers de leegstand van met name kantoren en winkels is sinds de invoering van de Wet kraken en leegstand in 2010 nog aanzienlijk toegenomen, hetgeen de markt voor antikraak heeft vergroot.
Vraag 11

Deelt u de mening dat er weliswaar een kraakverbod is maar dat dit niet heeft geleid tot het bestrijden van de leegstand? Zo ja, op welke manier gaat u hier verandering in aanbrengen? Zo nee, waarom niet?

De Wet kraken en Leegstand heeft als doel om zowel kraken als leegstand (integraal) te bestrijden. Een strengere aanpak van leegstand zou de mogelijkheid tot kraken moeten verkleinen en tegelijkertijd zou een strengere aanpak van kraken niet tot leegstand moeten leiden. RIGO Research en Advies BV heeft op mijn verzoek onderzocht in hoeverre gemeenten het ontwikkelen van leegstandbeleid voortvarend hebben opgepakt (Kamerstuk 31 560, nr. 32). Hieruit blijkt dat veel gemeenten naar aanleiding van de Wet kraken en Leegstand hun leegstandbeleid hebben heroverwogen. De mate waarin dit effectief is gebleken zal worden meegenomen in de evaluatie van de Wet kraken en leegstand (zie vraag 12)
Vraag 12

Ziet u mogelijkheden om de Wet Kraken en Leegstand, zo snel mogelijk te evalueren? Zo ja, wanneer? Zo nee, waarom niet?3

Ik ben thans in overleg met de Minister van Veiligheid en Justitie teneinde de (integrale) evaluatie van de5t Kraken en Leegstand over de evaluatie. Ik streef er naar de Tweede Kamer in het eerste kwartaal 2015 het evaluatierapport kan aanbieden.
Vraag 13

Welke punten in contracten tussen antikraakbureaus en antikrakers blijken nog steeds vol te staan met bepalingen die (deels) in strijd zijn met de wet, zoals huisvredebreuk of inperking van de privacy wat reeds in 2009 is geconstateerd? Kunt u uw antwoord toelichten?4

Contracten tussen antikraakbureaus en de antikrakers zijn gesloten op basis van het Burgerlijk Wetboek. Het betreft bruikleen (artikel 7A:1777 e.v. van het Burgerlijk Wetboek) of bewaarneming (artikel 7:600 e.v. van het Burgerlijk Wetboek). Er zal geen ve7eding voor het gebruik van de woning kunnen worden bedongen. Wel kan een vergoeding worden overeengekomen voor reële kosten, zoals die voor gas, elektriciteit en water. Uit jurisprudentie blijkt dat de rechter in sommige gevallen ook de vergoeding van de kosten van de vastgoedbeheerder, zoals administratiekosten en kosten van selectie, door de bruiklener acceptabel acht. Ook hier zal jurisprudentie moeten uitwijzen waar de grenzen liggen. In hoeverre in deze contracten verder nog bepalingen staan die in strijd zijn met de wet, is aan de rechter om te bepalen.
Vraag 14

Waar moet meneer Van der Berg wonen, die na een scheiding uit noodzaak een wurgcontract tekende bij Ad Hoc, maar vervolgens geen vervangende woonruimte aangeboden heeft gekregen van Ad Hoc, nu hij uit zijn antikraakwoning moet? Op welke wijze houdt u toezicht op leegstandbeheerders en antikraakbureaus?

De heer Van den Berg kan zich melden bij de woningcorporatie(s) in zijn woonplaats of bij de gemeente zelf indien de gemeente een huisvestingsverordening heeft. Veel woningcorporaties hebben woningen beschikbaar voor snelzoekers. Ook is het mogelijk, in het geval er een huisvestingsverordening is, dat de heer Van der Berg in aanmerking komt voor een urgentieverklaring: hij is immers de facto dakloos. Ik houd geen toezicht op leegstandbeheerders en antikraakbureaus.
Vraag 15

Deelt u de mening dat er eisen gesteld moeten worden aan bruikleencontracten opdat bewoners bescherming krijgen? Zo nee, hoe verhoudt dit zich tot gerechtelijke uitspraken dat een bruikleencontract wel recht geeft op huurbescherming? Zo ja, hoe en wanneer gaat u dat regelen?

Nee, de figuur van bruikleen is in het Burgerlijk Wetboek afdoende geregeld. Indien uit gerechtelijke uitspraken blijkt dat antikraak-bewoners recht op huurbescherming hebben, dan is dat om dat de rechter heeft geconstateerd dat in casu geen sprake is van een situatie van bruikleen, maar van huur van woonruimte, bijvoorbeeld omdat de antikraak-bewoner een vergoeding betaalde voor het enkele gebruik van de woonruimte of daarvoor een andere tegenprestatie verrichtte. Het verschil tussen bruikleen en huur is dat het er bij bruikleen geen tegenprestatie overeengekomen is. De woonruimte wordt in gebruik gegeven «om niet». De huur van woonruimte is geregeld in afdeling 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Vraag 16

Wat heeft u sinds invoering van het kraakverbod (Wet Kraken en Leegstand) gedaan of geïnitieerd om antikrakers te beschermen, dan wel de contracten tussen leegstandbeheerders en antikrakers te verbeteren?

Bij de behandeling hebben de leden Anker (CU) en Van Heugten (CDA) een motie ingediend (Kamerstuk 31 560, nr. 27) die de regering verzocht te bevorderen dat er een keurmerk of certificering komt voor leegstandbeheerders. In een brief van 31 januari 2011 (Kamerstuk 31 560, nr. 31) heeft de toenmalige Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties u geïnformeerd over de totstandkoming van dit keurmerk. Op instigatie van de politieke discussie over dit onderwerp, heeft de Vereniging Leegstandbeheer Nederland (VLBN) de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer opgericht. Deze stichting is op enige afstand van de leden van de VLBN gezet, hetgeen de ontwikkeling, het beheer en de controle van het keurmerk ten goede komt. Alle leden van de VLBN dienen zich aan het keurmerk te houden. Gebruikers van antikraak kunnen bij de stichting een klacht indienen indien zij van oordeel zijn dat dit niet het geval is. Alle grote leegstandbeheerders zijn aangesloten bij de VLBN.
Na de totstandkoming van het keurmerk in 2011 heb ik mij nog enkele keren laten informeren over de ontwikkeling ervan.
Vraag 17

Hoe vaak heeft u de afgelopen vijf jaar contact gehad met de Bond voor Precaire Woonvormen en wie heeft daartoe het initiatief genomen?5

Het laatste contact met de Bond Precaire Woonvormen dateert uit 2009. Destijds is kennis genomen van de documentaire «Leegs9d zonder zorgen» en heeft de heer Heijkamp de gelegenheid gehad zijn opvattingen ter zake naar voren te brengen.
Vraag 18

Kunt u inzicht geven in de juridische en wettelijke verschillen tussen tijdelijke of flex-contracten en antikraakcontracten?

Zoals hierboven al aangegeven gaat het bij tijdelijke huurcontracten of flex-contracten om huur van woonruimte waarop afdeling 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is. Kern is dat de huurder voor het in gebruik geven van de woonruimte door de verhuurder een vergoeding betaalt/tegenprestatie verricht. In het Burgerlijk Wetboek en in de Leegstandwet zijn diverse vormen van tijdelijke verhuur geregeld, waarbij met name die in de Leegstandwet er zich toe lenen om leegstaande gebouwen tijdelijk te verhuren. Bij antikraakcontracten gaat het veelal om een situatie van bruikleen of bewaarneming, waarbij geen vergoeding voor het enkele gebruik van de woonruimte wordt betaald.
Wanneer Leegstandbeheerders panden tijdelijk in gebruik geven, dan heb ik er een voorkeur voor dat zij dit door middel van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet doen. Dit geeft huurders meer waarborgen, bijvoorbeeld omtrent de opzegging, en geeft verhuurders tegelijk het voordeel dat zij huur kunnen vragen voor de woonruimte.
Vraag 19

Deelt u de mening dat het keurmerk Leegstandsbeheer werkt als «een slager die zijn eigen vlees keurt» en dat misstanden te voorkomen zijn door contracten zonder huurrechten te verbieden?

De constructie die de VLBN heeft gekozen, om de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer op enige afstand van de leden van de VLBN te zetten, acht ik redelijk. Het alternatief, wettelijke eisen aan antikraak stellen, acht ik ongewenst (zie het antwoord op vraag 1).
Vraag 20

Bent u nog steeds van mening dat het keurmerk beter zou werken dan minimumeisen stellen aan antikraakcontracten, gezien de schrijnende voorbeelden uit het artikel, de ervaringen van de Bond Precaire Woonvormen en de opmerking van de voorzitter van het keurmerk Leegstandsbeheer dat «verdere professionalisering» nodig is?

Voor mijn opvatting over het stelsel van huurwetgeving (en antikraak) verwijs ik naar het antwoord op vraag 1. Ik heb vast kunnen stellen dat het keurmerk de afgelopen jaren is aangescherpt.
Vraag 21

Bent u bereid antikrakers huurbescherming te bieden, bijvoorbeeld door antikraakcontracten te vervangen door tijdelijke huurcontracten? Zo nee, waarom niet?

Ik meen dat tijdelijke (ver-)huur waar mogelijk de voorkeur geniet boven antikraak. Zie ook mijn antwoord op vraag 1. Echter ik heb geen mogelijkheid om daar waar nu antikraak ingezet is, deze contracten te vervangen door contracten van tijdelijke (ver-)huur. Hier heerst het principe van contractvrijheid. Partijen kunnen hier onderling wel voor kiezen.
Zoals aangegeven, heb ik geen voornemens wettelijke voorschriften voor antikraakcontracten op te stellen.
Vraag 22

Waar houdt volgens u «leegstand als probleem van de eigenaar» op en begint «leegstand als probleem voor duurzame buurt-, stads-, of gebiedsontwikkeling»?

Wanneer leegstand (ongewenste) maatschappelijke effecten met zich meebrengt, zoals verpaupering, vandalisme, kraken of onveiligheidsgevoelens kan dit problemen opleveren bij duurzame gebiedsontwikkeling. Bijvoorbeeld in gebieden die kampen met een teruglopende bevolking kan sprake zijn van dergelijke effecten.
Vraag 23

Vindt u, na lezing van de recent verschenen Balans van de Leefomgeving 2014 van het Planbureau voor de Leefomgeving, dat 'leegstand» onderhand een probleem van nationale proporties is geworden? Zo ja, welke taken ziet u weggelegd voor het Rijk in het bestrijden van leegstand in bredere zin (woningen, kantoren, winkels, boerderijen) en wat kan provinciaal of lokaal worden aangepakt? Zo nee, waarom niet?

Nee, leegstand van vastgoed in bredere zin is geen probleem van nationale proporties. Ten eerste blijkt uit de Balans van de Leefomgeving 2014 dat ernstige leegstand een lokaal probleem is. Een probleem dat bovendien per sector verschilt: kantoren staan relatief veel leeg in de Randstad, terwijl daar nauwelijks woningen leegstaan. Woningleegstand komt voor in zogenoemde krimpregio’s, evenals boerderijen en winkels. Iedere regio moet daarom zijn eigen specifieke problemen aanpakken. Dit neemt niet weg dat het Rijk al geruime tijd initiatieven ontplooit om gemeenten en vastgoedeigenaren te ondersteunen bij die aanpak. Ik noem het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren, het Expertteam (kantoor)transformatie en de Juridische Expertpool Planschade.
Vraag 24

Wat vindt u van de volgende uitspraak van de directeur van het Planbureau voor de Leefomgeving, bij de presentatie van de Balans van de Leefomgeving 2014: «Stop met bouw nieuwe wijken, verbouw leegstaande kantoren»?

Deze uitspraak gaat lang niet overal op. Zo zal in gemeenten met een groot woningtekort nieuwbouw plaats moeten vinden, al zal een groeiend deel van de opgave binnen de bebouwde kom opgevangen kunnen worden, bij voorbeeld door verbouw of sloop van overtollig vastgoed. Naast kantoren kan het daarbij ook gaan om voormalige onderwijs- of zorgcomplexen, kloosters of kazernes.
Vraag 25

Bent u bereid de Ladder voor Duurzame Verstedelijking sterker te verankeren in wetgeving, met andere woorden: sterker dan de eis dat een gemeente slechts een motivering hoeft te geven waarom van de Ladder is afgeweken?

Zoals het Planbureau voor de Leefomgeving in de Monitor Infrastructuur en Ruimte 2014 terecht constateert, is het verstandig om niet te snel conclusies te trekken over de werking van de Ladder voor duurzame verstedelijking, vooral omdat de regeling nog niet zo lang geldt.
Inmiddels is wel jurisprudentie over de toepassing ontstaan. Naar verwachting zal dit bijdragen aan een verbetering van de uitvoeringspraktijk. Sinds de inwerkingtreding van de Wet revitalisering generiek toezicht in oktober 2012 heeft niet meer het Rijk (de Rijksinspectie), maar hebben de provincies het toezicht op de correctie uitvoering van de Wet ruimtelijke ordening en dus ook op de uitvoering door gemeenten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.
De Minister van Infrastructuur en Milieu zal vanuit haar systeemverantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening deze eerste uitkomsten over het gebruik van deze ladder bespreken met de VNG en het IPO en samen met hen bezien hoe de uitvoeringspraktijk rond de toepassing van de ladder kan worden verbeterd. In ieder geval lijkt het goed om daarbij in te zetten op kennis en communicatie. Decentrale overheden kennen de regionale en lokale omstandigheden en zijn daardoor het beste in staat een afweging te maken over ruimtelijke ontwikkelingen.

26 september 2014 - 29 oktober 2014

33 dagen

Het bericht “Duurzaam betekent niets meer”
	Albert de Vries (PvdA), Yasemin Çegerek (PvdA)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Wilma Mansveld (staatssecretaris infrastructuur en waterstaat) (PvdA)

Bronnen

1. http://nos.nl/artikel/702439-duurzaam-betekent-niets-meer.html

Vraag 1

Kent u het bericht «Duurzaam betekent niets meer»?1

Ja.
Vraag 2

Bent u het eens met de constatering in het artikel dat bouwers hun neus ophalen voor milieuregels?

Ik deel de constatering in het artikel dat bouwers hun neus ophalen voor milieuregels niet. Ons is gebleken dat de markt juist de aanpak die in samenspraak met de sector is opgezet, ondersteunt. De Green Deal Biobased Bouwen en de Green Deal Groen Bouwen die voor dat soort producten milieuverklaringen aanleveren voor opname in de Nationale Milieudatabase is een recent voorbeeld hiervan. Verder heeft de Koninklijke Metaalunie mede namens een aantal andere organisaties, op 12 februari 2014 over dit onderwerp een brief gestuurd aan de Algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst. In die brief laat het bedrijfsleven weten te pleiten voor voortzetting van de in Nederland gekozen weg om op eenduidige en gecontroleerde wijze de milieuprestaties van bouwproducten en (gebouwgebonden)installaties te kunnen bepalen ten behoeve van de berekening van de milieuprestaties van gebouwen en GWW-werken.
Vraag 3

Klopt de conclusie uit het artikel dat ondernemers met nieuwe innovatieve technieken in de huidige situatie moeilijk aan de bak komen? Zo ja, wat gaat u er aan doen om hun kansen te vergroten? Zo nee, waarom niet?

Van belang is dat er een gelijk speelveld is bij het op de markt komen van alle bouwproducten. Dat geldt ook voor nieuwe en vernieuwende bouwmaterialen. De huidige systematiek waarbij de markt zelf verantwoordelijk is voor het aanleveren van milieudata biedt mijns inziens juist kansen voor innovatieve technieken en producten. Dit schept kansen voor ondernemers met duurzame en innovatieve producten die zich zo op eenduidige wijze kunnen onderscheiden. Prestatieverklaringen bij bouwproducten op basis van algemeen geldende bepalingsmethoden spelen daarin een voorname rol. Afnemers van producten kunnen dan aan de hand van die verklaringen gewogen keuzes maken. Met het oog op duurzaam bouwen initieert en stimuleert de rijksoverheid vele initiatieven om de verduurzaming in de bouw en daarmee de afzet van duurzame bouwproducten gestalte te geven. Denk aan het Energieakkoord en een aantal Green Deals, zoals Verduurzaming Betonketen, Duurzaam GWW, Biobased Bouwen en Milieuprestatieberekeningen van Gebouwen, die met de bouwsector zijn gesloten. Binnen de Green Deals wordt tevens aandacht gegeven om eventuele blokkades in regelgeving die de initiatieven belemmeren, te beslechten
Vraag 4

Betekenen de uitkomsten van dit onderzoek het failliet van de Nationale Milieudatabase? Zo nee, kunt u de toegevoegde waarde dan toelichten?

De Nationale Milieudatabase is door en voor de markt opgezet om op een uniforme wijze opgestelde milieuverklaringen van bouwproducten voor algemeen gebruik te centraliseren. Naast het gebruik in private instrumenten is ook in een aantal rijksregelingen het gebruik van die database aangewezen. De waarde van deze landelijke database is dat een ieder gelijke en gevalideerde milieuinformatie van bouwproducten gebruikt waardoor greenwashing zo veel als mogelijk wordt voorkomen. Hoewel de totstandkoming van de Nationale Milieudatabase met de nodige hick-ups gepaard is gegaan, geeft de sector aan te hechten aan het voortbestaan van de Nationale Milieudatabase.
Vraag 5

Ziet u mogelijkheden om de Nationale Milieudatabase uit te breiden naar veel meer soorten bouwmateriaal zodat ook van minder vaak toegepaste bouwmaterialen en nieuwe innovatieve bouwmaterialen, de milieuprestatie inzichtelijk wordt?

De industrie kan de Nationale Milieudatabase voeden met gedeclareerde milieuverklaringen van allerlei bouwproducten. De Stichting Bouwkwaliteit (SBK) heeft daartoe een openbaar toetsingsprotocol opgesteld. De omvang van de database is dus niet beperkend in de productsoorten die opgenomen kunnen worden. Het is aan de industrie de milieuverklaringen aan te leveren. Het toepassen van nieuwe of innovatieve bouwmaterialen in het ontwerp van een gebouw kan worden geoptimaliseerd met behulp van de instrumenten voor het eenvoudig uitvoeren van milieuprestatieberekeningen.
Vraag 6

Kunt u garanderen dat materialen die duurzaam worden genoemd ook echt duurzaam zijn? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Het is vooral van groot belang dat de duurzaamheid- of milieuprestatie van materialen en producten op een uniforme wijze wordt vastgesteld om voorts op basis van die gelijkwaardige productinformatie een keuze te kunnen maken. De kwaliteitsborging van de bepalingsmethode en milieudata is in handen van SBK. Zie voor de mate van duurzaamheid verder het antwoord op vraag 7.
Vraag 7

Kunt u toelichten wat in dit kader onder duurzaam en niet-duurzaam wordt verstaan?

Binnen het milieukader en gerelateerd aan bouwproducten wordt onder duurzaamheid het verminderen van de milieudruk en het beschermen van de gezondheid verstaan gedurende de gehele levenscyclus. Beperking van het energiegebruik, het voorkomen van emissies (incl. CO2), het voorkomen van het ontstaan van afvalstoffen (i.c. toepassing van recycling en hergebruik), maar ook bescherming van de biodiversiteit bij grondstofwinning zijn elementen, waarop bouwmaterialen beoordeeld moeten worden om zicht te krijgen op het duurzaamheidgehalte. Eerder genoemde bepalingsmethoden en gevalideerde milieuinformatie van bouwproducten zijn onmisbaar voor die beoordeling. Bouwproducten die in vergelijking met andere producten een hogere milieudruk hebben of een negatieve impact hebben op de gezondheid zijn minder of niet-duurzaam.
Vraag 8

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat er allerlei keurmerken bestaan waardoor er veel onduidelijkheid ontstaat? Zo ja, wat gaat u hier aan doen? Zo nee, waarom niet?

Keurmerken zijn private instrumenten die bedoeld zijn om consumenten en bedrijven te helpen bij het maken van keuzes voor duurzame producten. De overheid vindt het belangrijk dat de consument en het bedrijfsleven met deze keurmerken objectief worden geïnformeerd over zaken als energie- en grondstoffengebruik, klimaat- en milieubelasting. De websites van ConsuWijzer, MilieuCentraal, Infomil bieden een service op dat gebied. De overheid vindt het belangrijk te werken aan het vergroten van de effectiviteit van keurmerken, waarbij het streven naar transparantie centraal staat.
Daarnaast wordt onderzocht hoe consumenten keurmerken in de bouw daadwerkelijk gebruiken en of zij daarbij belemmeringen ervaren. De uitkomsten hiervan zal worden gebruikt om in samenwerking met keurmerkorganisaties, consumentenorganisaties en de retail te komen tot transparantere en daarmee effectievere keurmerken. Over de resultaten wordt de Tweede Kamer nader ingelicht.

14 augustus 2014 - 9 september 2014

26 dagen

De schenkingsregeling bij een koophuis
	Farshad Bashir
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Eric Wiebes (staatssecretaris financiën) (VVD)

Bronnen

1. http://www.nvm.nl/actual/augustus_2014/nvm_wil_verlenging_schenkingsr…
2. http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2680/Economie/article/detail/3687962/2…

Vraag 1

Klopt het dat er gerekend was op ongeveer 20.000 mensen die gebruik zouden maken van de «tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting» waarmee een ieder tot 100.000 belastingvrij mag schenken, maar dat het er in juni al 50.000 blijken te zijn? Wat zijn de meest recente cijfers hierover? Wat is uw prognose over het aantal mensen dat in 2014 gebruik zal maken van de tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting?1

In de raming is uitgegaan van 20.000 schenkingen voor de periode van 1 oktober 2013 tot en met 31 december 2014. De Belastingdienst heeft circa 50.000 aangiftes schenkbelasting ontvangen die betrekking hebben op de tijdelijk verruimde vrijstelling van maximaal € 100.000, waarbij wordt opgemerkt dat ook een lager bedrag dan het vrijstellingsbedrag kan worden geschonken en de schenking dus ook lager kan zijn dan het bedrag van de vrijstelling in 2013 (€ 51.407). Exacte realisatiecijfers zullen pas beschikbaar komen nadat de aangiftegegevens zijn verwerkt in de geautomatiseerde systemen van de Belastingdienst. In de loop van 2015 zal duidelijk worden in welke mate in 2014 een beroep is gedaan op de tijdelijk verruimde vrijstelling en voor welk bedrag men een beroep heeft gedaan op de vrijstelling. Op dit moment valt daar geen betrouwbare prognose van te geven.
Vraag 2

Verwacht u dat de trend van de eerste helft van dit jaar dat 10% tot 15% van het aantal woningverkopen (deels) gefinancierd is met een schenking zich door zal zetten? Zo nee, wat verwacht u dan?2

Een betrouwbare inschatting van de mate waarin de verruimde vrijstelling voor schenkingen in het kader van de eigen woning in de tweede helft van 2014 zal worden ingezet voor de aankoop van een woning is niet te geven. Er wordt niet geregistreerd waarvoor de geschonken bedragen specifiek worden gebruikt, zoals voor aflossing van een bestaande schuld of voor aankoop van een nieuwe woning. Ook als in de loop van 2015 een compleet beeld van het gebruik van de vrijstelling beschikbaar is over bijvoorbeeld de geschonken bedragen, zal dus geen compleet beeld over de exacte aanwending van de schenkingen ontstaan.
De recente berichtgeving over het gebruik van de vrijstelling kan hierbij ter indicatie dienen, maar ook niet meer dan dat. Zo wordt in het door u aangehaalde Volkskrantartikel het aantal woningtransacties dat in de eerste helft van 2014 deels gefinancierd is met een schenking geschat op 10–15%. Op basis van informatie van 10 notariskantoren die zijn aangesloten bij Netwerk Notarissen kwam eerder naar voren dat in 19% van de gevallen wordt geschonken voor de aankoop van een woning. Overigens bleek uit de informatie dat het gemiddelde geschonken bedrag € 60.000 bedroeg en dat in 44% van de gevallen een bedrag van € 100.000 werd geschonken. Uit diezelfde informatie blijkt dat in 45% van de gevallen wordt geschonken voor het aflossen van een bestaande schuld. Het kwijtschelden van een bestaande lening tussen schenker en begiftigde gebeurt in 18% van de gevallen en verbouwing van de eigen woning in 14% van de gevallen. In de overige gevallen (4%) is er sprake van een combinatie van schenkingsdoelen. Uit de resultaten van de steekproef is niet op te maken welke bedragen neerslaan bij welk schenkingsdoel. Het betreft hier slechts een steekproef onder een beperkt aantal notariskantoren, dus – zoals hiervoor al is aangegeven – bieden deze cijfers niet meer dan een indicatie.
Vraag 3

Hoeveel (toekomstige) belastinginkomsten loopt het Rijk mis, nu de regeling een succes blijkt? Hoeveel had u geraamd? Hoe gaat u deze derving opvangen?

Op dit moment valt nog niet aan te geven welke belastingderving naar verwachting met de regeling zal zijn gemoeid, aangezien de daarvoor benodigde realisatiegegevens eerst in de loop van 2015 beschikbaar komen. Geraamd is dat – gecumuleerd over een periode van 30 jaar – de derving als gevolg van de verruiming € 100 miljoen bedraagt. De jaarlijkse derving betreft slechts enkele miljoenen. Het grootste deel van het gecumuleerde bedrag betreft een derving in de erfbelasting aangezien extra schenkingen als gevolg van de maatregel in mindering komen op de latere erfenis. Indien de derving hoger of lager uitvalt dan verwacht dan betreft dit een tegenvaller respectievelijk meevaller voor het EMU-saldo.
Vraag 4

Zijn er ook extra (toekomstige) belastinginkomsten omdat als gevolg van de schenkingen er minder gebruik wordt gemaakt van de hypotheekrenteaftrek? Hoeveel was de raming en hoeveel verwacht u nu?

Geïsoleerd bezien leidt de regeling tot extra belastinginkomsten in box 1 als gevolg van minder hypotheekrenteaftrek bij de begiftigden. In de raming is verondersteld dat deze extra opbrengst grosso modo wegvalt tegen de derving in box 3 als gevolg van verlaging van het box-3-vermogen van de schenkers.
Vraag 5

In hoeverre heeft de tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting een prijsopdrijvend effect gehad op de huizenmarkt en vindt u dit wenselijk?

Met de tijdelijke verruimde vrijstelling schenkbelasting is beoogd een impuls te geven aan de woningverkoop en schuldreductie in een periode van crisis op de woningmarkt. De inschatting is dat de verruimde vrijstelling slechts een beperkt prijsopdrijvend effect heeft omdat deze ook kan worden ingezet voor andere doelen dan voor de aankoop van een woning, zoals voor aflossing op een bestaande schuld. In deze gevallen draagt de schenking bij aan het verkleinen van het risico op restschuld door de lagere loan-to-value.
Vraag 6

Wat zijn volgens u de voor- en nadelen van een verlenging van de tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting?

De tijdelijk verruimde vrijstelling voor schenkingen voor de eigen woning zal niet worden verlengd. De verruimde vrijstelling is een eenmalige crisismaatregel waarmee is beoogd om extra middelen voor de financiering van een koopwoning of aflossing van een eigenwoningschuld te genereren. Hiermee is een impuls gegeven aan de woningverkoop in een periode van crisis op de woningmarkt. Op dit moment vertoont de woningmarkt tekenen van herstel. Verlenging van de verruimde vrijstelling zou in deze markt verstorend kunnen gaan werken. Per 1 januari 2015 zal de reguliere verhoogde vrijstelling weer gelden voor schenkingen van ouders aan kinderen, waarbij een maximum geldt van € 52.752 (rekening houdend met de verwachte inflatiecorrectie).
Vraag 7

Welke maatregelen treft u voor mensen met een kleine beurs of zonder vermogende familie en vrienden, die wel een huis willen kopen maar geen 100.000 euro schenking krijgen? Hoe verhouden deze maatregelen zich tot een eventuele verlenging van de tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting en derving van belastinginkomsten waar iedereen aan mee betaalt?

Het kabinet heeft de afgelopen jaren een aantal, al dan niet tijdelijke, ondersteunende maatregelen genomen voor de woningmarkt en de bouwsector. Voorbeelden van deze maatregelen zijn; de rijksbijdrage aan de starterslening van € 50 miljoen, het permanent verlagen van het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen, de tijdelijke verlaging van het btw-tarief voor renovatie en herstel van woningen ouder dan twee jaar, de tijdelijke aftrekbaarheid van de rente over restschulden, de mogelijkheid om restschulden onder voorwaarden mee te financieren in een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, de tijdelijke verlenging van de termijn van de regeling voor te koop staande en gekochte woningen in de hypotheekrenteaftrek en de tijdelijke regeling herleving van de hypotheekrenteaftrek na verhuur van een voormalige eigen woning. Zoals in het antwoord op vraag 6 is aangegeven zal de tijdelijk verruiming van de vrijstelling voor schenkingen voor de eigen woning niet worden verlengd.

17 juli 2014 - 20 augustus 2014

34 dagen

Onrust onder huurders door een fout van de Belastingdienst
	Sadet Karabulut
	Eric Wiebes (staatssecretaris financiën) (VVD), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. http://www.tubantia.nl/regio/orhengelo/belastingdienst-zaait-onrust-o…

Vraag 1

Wat is uw reactie op de onrust die is ontstaan onder honderden huurders van Welbions, vanwege een ten onrechte ontvangen brief van de Belastingdienst met de boodschap dat de huurtoeslag met terugwerkende kracht tot 1 januari 2012 zou moeten worden terugbetaald? Klopt dit bericht?1

Het klopt dat zich een procesverstoring heeft voorgedaan. De onterechte terugvorderingen zijn hersteld en de huurtoeslag, die eveneens ten onrechte gestopt was, is enkele dagen na de oorspronkelijke betaaldatum aan de betrokken huurders uitgekeerd. De betrokken huurders hebben ook een excuusbrief ontvangen.
Vraag 2

Wat is het exacte aantal door de Belastingdienst opgelegde vorderingen? Hoe heeft dit kunnen gebeuren?

Het gaat om ca. 390 gevallen. Er is een fout gemaakt in de verhuurdersadministratie. Een deel van de woningen van Welbions is ten onrechte aangemerkt als woningen waarvoor geen recht op huurtoeslag bestond. De fout is hersteld en maatregelen zijn in uitvoering genomen om deze fout in de toekomst te voorkomen.
Vraag 3

Gaat u ervoor zorgen dat de fout van de Belastingdienst volledig en nog deze maand wordt hersteld? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom niet? Hoe gaat u voorkomen dat zoiets nog een keer gebeurt?

Op 24 juli hebben alle betrokken huurders hun huurtoeslag, die ten onrechte gestopt was, alsnog ontvangen. In mijn brief van 24 juni 20142 heb ik aangegeven dat ik procesverstoringen bij massale uitvoeringsprocessen nooit kan uitsluiten. De eerste prioriteit van de Belastingdienst is de schade voor de betrokken burgers zoveel mogelijk verkleinen. Dat is bij deze procesverstoring ook gebeurd.

11 juli 2014 - 14 augustus 2014

34 dagen

De gevolgen van de verhuurderheffing voor hofjeswoningen
	Sadet Karabulut
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. http://www.parlementairemonitor.nl/9353000/1/j9vvij5epmj1ey0/vj5fne24…
2. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2013–2014, nr. 1171

Vraag 1

Kunt u zich herinneren dat u aan de Eerste Kamer hebt geschreven dat u geen uitzondering wilde maken voor particuliere verhuurders, waar ook stichtingen die historische hofjes onderhouden en verhuren onder vallen, om de verhuurderbelasting te heffen?1

Ja. In de Nota naar Aanleiding van het verslag bij de Wet Verhuurderheffing heb ik aan de Eerste Kamer geschreven dat het niet in mijn voornemen ligt om voor verhuurders van bijzondere objecten uitzonderingen voor te stellen, omdat dit een inbreuk zou betekenen op de eenvoudige vormgeving van de nu voorgestelde heffing.
In onder andere de Memorie van Antwoord aan de Eerste Kamer bij het wetsvoorstel Maatregelen Woningmarkt 2014 II (EK 33 819, B) heb ik verder aangegeven dat ik in de verhuurderheffing geen redenen van algemeen belang zie die het maken van een onderscheid tussen categorieën verhuurders rechtvaardigen.
Vraag 2

Bereiken u berichten over negatieve gevolgen van de verhuurderheffing voor hofjesverhuurders? Zo ja, welke en wat is uw reactie daarop?

Een enkele hofjesstichting heeft gevraagd om voor hofjes een uitzondering te maken. Mijn reactie was in lijn met mijn antwoorden op de hieronder door u gestelde vraag 6.
Vraag 3

Kent u het Essenhof in Haarlem, waar huizen worden verhuurd met een huur tussen de € 300 en € 400 per maand, die als vangnet dienen voor mensen die hun huis plotseling moeten verlaten en door dit vangnet niet op straat of op een wachtlijst belanden?

Naar aanleiding van uw vraag heb ik kennisgenomen van het Essenhof in Haarlem.
Vraag 4

Kunt u uitleggen hoe de komende jaren de verhuurder van het Essenhof de verhuurderheffing van ruim € 11.500,– moet bekostigen, wat bijna twee maal de totale huuropbrengst is, zonder daarbij zijn sociale doelstelling te verliezen?

Ik begrijp dat gegeven de huidige huurprijzen de verhuurderheffing voor het Essenhof in 2017 kan oplopen tot bijna twee maal de ontvangen maandhuur. In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Maatregelen Woningmarkt 2014 is aangegeven dat de gemiddelde heffing per woning in 2017 € 775 zal bedragen. Dat de heffing 1 à 2 maal de maandhuur zou kunnen bedragen is dus voorzien, en is verdisconteerd in mijn berekeningen over de mogelijkheid om de verhuurderheffing gemiddeld op te brengen. Evenals voor andere verhuurders geldt voor de verhuurder van de Essenhof dat er binnen de kaders van het woningwaarderingsstelstel mogelijkheden zijn om via reguliere huurverhogingen of harmonisatie bij verhuizingen de verdiencapaciteit te vergroten. Ik wil er daarbij op wijzen dat de effecten voor huurders voor de lagere inkomens worden gecompenseerd door de werking van de huurtoeslag, waar ook budget voor beschikbaar is.
Vraag 5

Deelt u de mening dat verhuurders van hofjeswoningen een sociale, maatschappelijke en verzorgende taak uitvoeren in de door dit kabinet benoemde «participatiesamenleving» en daarom beloond zouden moeten worden in plaats van belast? Kunt u uw antwoord toelichten?

Er valt niet in algemene zin te stellen welke taak verhuurders van hofjeswoningen uitvoeren. Ook tussen hofjes zitten daarin verschillen. Hoezeer sommige verhuurders ook een te waarderen sociale taak uitoefenen is voor de toepassing van de verhuurderheffing noodzakelijkerwijs het uitgangspunt de uitgevoerde activiteit, namelijk het verhuren van woningen. Het is niet mogelijk om onderscheid te maken naar de achterliggende doelstelling.
Vraag 6

Waarom stelt u verhuurders van historische of monumentale hofjes gelijk aan andere particuliere verhuurders die andere doelstellingen hebben?

De verhuurderheffing is een algemene maatregel die geen onderscheid maakt naar typen verhuurders. Het overgrote deel van de gereguleerde huurwoningen is van woningcorporaties die, net als de door u genoemde verhuurders van historische of monumentale hofjes, evenmin winst nastreven en een sociale en maatschappelijke taak vervullen. Er bestaan daarnaast ook verhuurders van hofjeswoningen die meer vergelijkbaar zijn met commerciële verhuurders en ook commerciële verhuurders die een sociaal en maatschappelijk beleid voeren. Ik zie daarom geen objectieve gronden om binnen de heffing een dergelijk onderscheid te maken. Er is geen afdoende en objectiveerbaar verschil met andere verhuurders die onder de heffing vallen.
Vraag 7

Is het mogelijk om hofjeswoningen te bestempelen als zorgwoningen? Bent u bereid dit te onderzoeken?

Het van toepassing zijn van de verhuurderheffing wordt getoetst op basis van objectieve criteria, zoals de zelfstandigheid van de woning en de huurprijs. Zo hoeft over AWBZ-gefinancierde zorgwoningen geen verhuurderheffing te worden betaald. Voor de uitvoering van de verhuurderheffing is het noodzakelijk om vast te houden aan dergelijke objectieve criteria.
Vraag 8

Bent u bereid om, nog voor de grondige evaluatie van de verhuurderheffing die eind 2016 gereed zal zijn, te onderzoeken wat het effect is van het oprekken van de vrijstelling van het huidige aantal van 10 woningen naar 50 en naar 70 woningen? Kunt u uw antwoord toelichten? 2

Het kabinet heeft bij de vaststelling van de heffingsvrije voet op 10 woningen een grens gekozen die onder andere is bepaald op basis van het criterium dat sprake is van bedrijfsmatige verhuur. Hier is in het algemeen geen strakke scheiding te maken, maar in het kader van de verhuurderheffing wordt er van uit gegaan dat vanaf een verhuur van 10 woningen in meer of mindere mate sprake is van professionele verhuur. Voor een grens van 50 of 70 woningen is vanuit deze bedrijfsmatigheid gezien geen goede grond. Het is moeilijk in te zien dat bij een verhuur van iets minder dan 50 woningen geen sprake zou zijn van professionele verhuur.
Om een voldoende afgewogen oordeel over de uitwerking van de heffingsvrije voet te kunnen geven en om te beoordelen of er vanwege de ervaringen met de huidige heffingsvrije voet van 10 woningen aanleiding zou zijn deze te heroverwegen is nog niet voldoende (uitvoerings-)informatie beschikbaar. De uitwerking van de heffingsvrije voet van 10 woningen zal betrokken worden bij de evaluatie van de verhuurderheffing die in 2016 aan uw Kamer zal worden gezonden, ook met het oog op verhuurders die een aantal woningen net boven deze grens hebben.
Overigens wijs ik er op dat het oprekken van het huidige aantal van 10 woningen naar 50 woningen zou betekenen dat ongeveer 2300 minder verhuurders onder de verhuurderheffing zouden vallen. Een verhoging naar 70 woningen zou leiden tot ongeveer 2500 minder heffingplichtige verhuurders ten opzichte van de heffingsvrije voet van 10 woningen. In totaal zou het aantal heffingsplichtige verhuurders ongeveer gehalveerd worden.

10 juli 2014 - 22 juli 2014

12 dagen

Ontwijken van de Verhuurderheffing
	Raymond Knops (CDA)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. Citaat uit geanonimiseerde mail:

Vraag 1

Kent u de praktijk van het liberaliseren van huurwoningen om onder de verhuurdersheffing uit te komen?1

Ik heb geen signalen dat er huurwoningen worden geliberaliseerd met als doel om onder de verhuurderheffing uit te komen. Het liberaliseren van een huurwoning bij mutatie is toegestaan wanneer de woning voldoende punten heeft.
Vraag 2

Is het u bekend welke omvang deze praktijk reeds heeft aangenomen, welke omvang deze praktijk kan krijgen en welke bedragen en aantallen woningen daarmee gemoeid zijn?

Het al dan niet liberaliseren van een vrijkomende woning betreft een afweging van individuele verhuurders waarbij verschillende factoren een rol spelen zoals de lokale woningmarkt en de verdiencapaciteit van de verhuurder.
Bij de door mij toegezegde evaluatie van de verhuurderheffing voor begin 2016 wordt gekeken naar de effecten van de heffing op de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Mocht de door u geconstateerde praktijk zich veelvuldig voordoen, dan zal dit in de evaluatie zichtbaar worden.
Vraag 3

Deelt u de mening dat een aanbod aan een huidige huurder om het huidige gereguleerde huurcontract om te zetten in een geliberaliseerd contract ongewenst is? Zo ja, op welke wijze wilt u een halt toeroepen aan een dergelijke handelswijze?

Een verhuurder heeft de mogelijkheid om een huurder een dergelijk voorstel te doen. De huurder is niet verplicht om hier op in te gaan en kan daarin dus een eigenstandige afweging maken. Ik ben niet voornemens een halt toe te roepen aan een dergelijke handelswijze, aangezien hier vrijheid van contract geldt.

10 juli 2014 - 22 juli 2014

12 dagen

Gouden handdrukken bij woningcorporatie Rochdale
	Sadet Karabulut , Kees Verhoeven (D66), Martine Baay-Timmerman (50PLUS), Sander de Rouwe (CDA), Roald van der Linde (VVD)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. http://www.rochdale.nl/uploads/files/1/Jaarverslag2013.pdf
2. http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2680/Economie/article/detail/3686338/2…

Vraag 1

Wat is uw mening over het jaarverslag 2013 van Rochdale, waaruit blijkt dat voor € 4,5 mln aan vertrekpremies is betaald waarvan € 1,5 mln terecht is gekomen bij vijf personen?1 2

In het jaarverslag 2013 van Rochdale is opgenomen dat Rochdale in 2013 een ingrijpende reorganisatie heeft doorgevoerd. De formatie is daarbij met 90 personen ingekrompen. Dit heeft voor circa 65 mensen geleid tot gedwongen ontslag. In het jaarverslag is gerapporteerd over de vergoeding van 5 medewerkers (een directeur, een manager uitvoering, een administratief medewerker, een onderhoudsadviseur en een participatiemedewerkster), omdat voor deze medewerkers de ontslagvergoeding boven de bezoldigingsnorm van de WNT uitsteeg. Het betreft geen topfunctionarissen.
Ik stel vast dat op de betreffende betalingen geen wettelijke kaders van toepassing zijn.
Vraag 2

Waarom heeft Rochdale gekozen voor het geven van gouden handdrukken boven de norm van € 228.599 en wist u, of wisten uw medewerkers hiervan? Zo ja, heeft u iets gedaan om te voorkomen dat dergelijke hoge ontslagvergoedingen zouden worden uitgekeerd?

Rochdale heeft hiervoor gekozen op basis van een bedrijfsmatige afweging (reorganisatie en inkrimping personeelsbestand met 20%) binnen de kaders van een met de vakbonden overeengekomen sociaal plan. Bij het berekenen van de ontslagvergoedingen is volgens Rochdale stringent voor alle medewerkers dit sociaal plan gevolgd.
Mijn medewerkers noch ik zijn hierover vooraf geïnformeerd en er zijn derhalve geen stappen ondernomen om dit te voorkomen. Vanuit de wettelijke kaders zou daartoe ook geen grond hebben bestaan.
Vraag 3

Vindt u het politiek en moreel aanvaardbaar dat een huurder van Rochdale omgerekend € 112 heeft meebetaald aan de hoge ontslagvergoedingen?

De ontslagvergoedingen van de 5 medewerkers die in het jaarverslag zijn vermeld zijn volgens Rochdale conform en in ieder geval niet hoger dan de uitkomst van de kantonrechterformule zoals vastgelegd in het sociaal plan.
Ik vind in algemene zin voor maatschappelijke organisaties, waaronder woningcorporaties, een matiging van bedrijfslasten van groot belang. In verband daarmee wijs ik op het kabinetsvoornemen om de reikwijdte van de WNT, waarmee sinds 2013 ook ontslagvergoedingen voor topfunctionarissen zijn genormeerd, te verbreden naar alle werknemers in de (semi)publieke sector.
Vraag 4

Deelt u de mening dat, in een tijd waarin huurders zich geconfronteerd zien met huurverhogingen, het onacceptabel is dat mismanagement in feite beloond wordt met gouden handdrukken door Rochdale? Zo nee, waarom niet?

Door Rochdale is in 2013 een reorganisatie in gang gezet om te besparen op de organisatiekosten. Er is naar mijn weten geen relatie met eventueel mismanagement.
Vraag 5

Is er een mogelijkheid om te hoge ontslagvergoedingen terug te vorderen opdat deze middelen ten goede komen aan de huurders van Rochdale? Kunt u uw antwoord toelichten?

Die mogelijkheid is er niet, omdat er geen sprake is van te hoge ontslagvergoedingen in relatie tot de Wet Normering Topinkomens of de Woningwet. Het betreft hier betalingen aan zogenaamde niet-topfunctionarissen. Voor deze categorie geldt enkel een publicatieplicht als een bepaalde grens in een bepaald jaar wordt overschreden. Rochdale heeft met publicatie van de vertrekpremies in haar jaarverslag aan deze plicht voldaan.
Vraag 6

Kunt u de Kamer informeren of in Duitsland en Denemarken bestuurders van woningcorporaties ook rijkelijk beloond worden?

Ik beschik niet over informatie waarmee ik deze vraag op korte termijn kan beantwoorden. Ik zeg uw Kamer toe dat alsnog in kaart te brengen.

7 juli 2014 - 18 juli 2014

11 dagen

Het bericht dat de huren 10% zijn gestegen in twee jaar tijd en de huurtoeslag wordt gekort
	Sadet Karabulut
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. http://www.woonbond.nl/nieuws/3507
2. Kamerstuk 32 694, nr. 5.
3. http://www.rijksoverheid.nl/regering/bewindspersonen/stef-blok

Vraag 1

Kent u de waarschuwing van de Woonbond voor stijgende huren en een korting op de huurtoeslag?1

Ja.
Vraag 2

Zijn de huren, net als in juli 2013, dit jaar ook gemiddeld met 4,7% gestegen waardoor de gemiddelde huurstijging bijna 10% is in twee jaar? Zo nee, hoe kunt u het verschil verklaren?

Uit «Feiten en achtergronden bij het huurbeleid 2013» (Kamerstukken II, 2013/14, 27 926, nr. 207) blijkt dat de huren in de gereguleerde voorraad in 2013 per 1 juli met gemiddeld 4,9% (volgens de gegevens van het CBS: 4,7%) zijn gestegen, inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuringen. Exclusief harmonisatie was de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 4,1%. Over de gerealiseerde huurverhoging per 1 juli 2014 zal ik u in het najaar rapporteren.
Vraag 3

Is het waar dat in de komende jaren de huren gemiddeld met 2,7% stijgen bovenop de inflatie? Waar is dit percentage op gebaseerd? Kunt u uw antwoord toelichten?

In het AO Woningmarkt en Huursector van 14 mei 2014 heb ik desgevraagd aangegeven dat bij de uitwerking van de huurverhoging op basis van een huursombenadering – die volgens het woonakkoord in de plaats komt van de inkomensafhankelijke huurverhoging – vooralsnog wordt gerekend met een maximale huursomstijging van ongeveer 2,7% boven inflatie, inclusief huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen. Die maximale huursomstijging bevat in elk geval de huurverhogingsruimte die nu gemiddeld wordt geboden door de inkomensafhankelijke huurverhoging plus ruimte voor huurharmonisatie. Met deze wijze van uitwerking blijft de verdiencapaciteit van de verhuurders op peil, zoals is afgesproken in het woonakkoord.
Vraag 4

Kunt u uitleggen waarom u volgend jaar, naast de bezuiniging van € 31 mln. uit de Voorjaarsnota, € 15 mln. extra uitgaven wil verhalen op de huurtoeslag?

Ik heb niet het voornemen om, naast de reeds bij Voorjaarsnota aangekondigde bezuiniging van € 31 mln., in 2015 verdere bezuinigingen op de huurtoeslag door te voeren.
Vraag 5

Op welke wijze heeft u uitwerking gegeven aan de volgende zin en de drie daarin genoemde criteria: «Voor toekomstige aanpassingen aan de kwaliteitskorting zal een afweging worden gemaakt tussen de wenselijke effecten op de huurmarkt, de budgettaire opgave en de inkomensgevolgen voor de huurders»?2

In de afgelopen jaren heeft slechts eenmaal een aanscherping van de kwaliteitskorting in de huurtoeslag plaatsgevonden, namelijk per 1 januari 2012, aansluitend aan de aanvaarding van het wetsvoorstel waarmee de kwaliteitskorting meer flexibel is gemaakt (nr. 32 694).
Mocht in de toekomst een verdere aanscherping van de kwaliteitskorting aan de orde komen, dan zal in het daartoe strekkende voorstel aangegeven worden op welke wijze de afweging tussen de wenselijke effecten op de huurmarkt, de budgettaire opgave en de inkomensgevolgen voor de huurders heeft plaatsgevonden. Tevens wordt dan aangegeven wat de gevolgen voor huurders zijn van verhoging van de kwaliteitskorting. Indien de bij Voorjaarsnota aangekondigde bezuiniging op de huurtoeslag van € 31 mln. in 2015 langs de lijn van de kwaliteitskorting wordt ingevuld, zullen de inkomenseffecten eerder in de buurt van de € 30 per jaar liggen dan de in de vraag genoemde € 30 per maand.
Vraag 6

Wat betekent het verhogen van de kwaliteitskorting op de huurtoeslag concreet voor huurders? Zullen zij inderdaad € 30 per maand minder toeslag krijgen? Kunt u uw berekening toelichten?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 7

Kunt u verklaren hoe u zich aan uw belofte aan huurders houdt (namelijk dat zij «ervan op aan kunnen dat de overheid met de huurtoeslag de huren betaalbaar houdt») wanneer de huren explosief stijgen en de huurtoeslag wordt verminderd?3

Voor huurtoeslagontvangers wordt het overgrote deel van de huurstijgingen gecompenseerd door de huurtoeslag; in het regeerakkoord is daartoe een extra bedrag voor huurtoeslag opgenomen, oplopend naar € 420 mln.
Daarbij komt dat de jaarlijkse indexering van de inkomensafhankelijke eigen bijdrage in de huurtoeslag, de zogeheten normhuur, de afgelopen jaren steeds heeft plaatsgevonden met het percentage van bijstandontwikkeling in plaats van met het percentage van de gemiddelde huurontwikkeling. Hierdoor is de stijging van de eigen bijdrage in deze jaren aanzienlijk achtergebleven bij de stijging van de huren, zoals huurders zonder huurtoeslag die ervaren. De omstandigheid dat er in 2015, zoals aangekondigd bij Voorjaarsnota, een besparing op de huurtoeslaguitgaven noodzakelijk is, doet daar niet aan af.
Vraag 8

Deelt u de mening dat een heroverweging van het huurbeleid nodig is om uw belofte van betaalbaar huren te kunnen inlossen aan huurders? Zo nee, waarom niet?

In het huurbeleid zoals dit op basis van het regeer- en woonakkoord door mij is vormgegeven vormen betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroep kernbegrippen. Ik houd daarnaast nauwkeurig de vinger aan de pols op het punt van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep. Ik doe dit onder andere aan de hand van de rapportage die ik opstel naar aanleiding van de motie van de leden Knops en Verhoeven (II, 2013–2014, 33 750 XVIII, nr. 17). Uw Kamer zal deze rapportage dit najaar voor de begrotingsbehandeling ontvangen.

7 juli 2014 - 21 augustus 2014

45 dagen

De toegang van gemoedsbezwaarden tot Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
	Roelof Bisschop (SGP), Elbert Dijkgraaf (SGP)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Eric Wiebes (staatssecretaris financiën) (VVD)

Bronnen

1. http://www.digibron.nl/search/detail/26bbc5479a1f51f135b861a9008a84d3…

Vraag 1

Bent u bekend met het krantenbericht «Zoektocht naar een hypotheek voor gemoedsbezwaarden», waaruit blijkt dat de mogelijkheden voor gemoedsbezwaarden om een hypotheek zonder verzekering te krijgen afnemen?1

Ja.
Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat ongeveer 12.500 door de rechter erkende gemoedsbezwaarden geen toegang hebben tot maximale financiering in combinatie met NHG?

Uit informatie die de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de uitvoeringsorganisatie van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), aan mij heeft verstrekt, blijkt dat verzoeken van erkende gemoedsbezwaarden niet aan de door mij goedgekeurde regelgeving voor NHG voldoen. Om de risico’s voor het garantiefonds te beperken en premies betaalbaar te houden voor consumenten is het noodzakelijk dat het WEW werkt met bepaalde standaardvoorwaarden. Het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering valt onder deze voorwaarden.
Tegelijkertijd heeft het WEW mij laten weten dat NHG verstrekt kan worden in het geval van maximale financiering zonder overlijdensverzekering, mits sprake is van een door de rechter erkende gemoedsbezwaarde die voldoet aan alle overige eisen die bij een hypotheek met NHG horen en waarbij de bank aantoonbaar het risico van overlijden draagt. Het is aan de geldverstrekker te beoordelen of zij hiertoe in voorkomende gevallen bereid is.
Vraag 3

Is het mogelijk om NHG te ontvangen als een door de rechter erkende gemoedsbezwaarde voldoet aan alle eisen die bij een hypotheek met NHG horen, er sprake is van maximale financiering zonder overlijdensrisicoverzekering en de bank aantoonbaar het risico van overlijden draagt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, zijn banken hier dan toe bereid?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Hoe beoordeelt u de suggestie om het mogelijk te maken om 100% van de financiering onder garanties van de NHG te verstrekken en het ontstane risico voor NHG af te dekken met een afkoopbedrag zoals dat ook gebruikelijk is bij het waarborgfonds motorvoertuigen?

Het Waarborgfonds Motorverkeer is opgericht vanwege de wettelijke verplichting voor automobilisten om een autoverzekering af te sluiten. Het Waarborgfonds Motorverkeer wordt, juist vanwege de wettelijke verplichting tot het afsluiten van een autoverzekering, gevoed door premiebetalingen van de verzekeraars en een garantie van de overheid. De afdracht vanuit de verzekeraars aan het Waarborgfonds Motorverkeer zit verdisconteerd in de verzekeringspremie van de automobilist.
Bij het kopen van een huis bestaat geen wettelijke verplichting tot het afsluiten van een verzekering. Het is hiernaast een vrije keuze van de geldnemer of men een NHG wil of niet. Voor iedere aanvrager van een hypotheek met NHG geldt dat men moet voldoen aan de regelgeving van de NHG. Het fonds van het WEW wordt gevoed uit premies van particulieren die worden bepaald aan de hand van de risico’s voor het fonds, met het Rijk als achtervang. Het past niet in de aard en de opzet van het WEW om een constructie conform het Waarborgfonds Motorverkeer te ontwikkelen.
Vraag 5

Hoe beoordeelt u de suggestie om het mogelijk te maken om een dossier van een gemoedsbezwaarde afzonderlijk te beoordelen?

Het WEW is niet ingericht op het beoordelen van aanvragen van hypotheken met NHG. Deze toets wordt door geldverstrekkers uitgevoerd aan de hand van de gestandaardiseerde regelgeving van de NHG. Het fonds beoordeelt alleen verliesdeclaraties aan de hand van door banken ingediende dossiers.
Vraag 6

Bent u bereid om een oplossing te zoeken voor gemoedsbezwaarden die een maximale hypotheek onder NHG willen afsluiten? Zo nee, waarom niet?

Het WEW heeft mij laten weten dat indien een bank aantoonbaar het risico van overlijden draagt, het kan instemmen met het verlenen van NHG. Aangezien het fonds gevoed wordt met premieafdrachten van particulieren ligt het niet voor de hand dat het WEW dit risico gaat dragen.

24 juni 2014 - 15 juli 2014

21 dagen

Een veroordeelde pedofiel
	Joram van Klaveren (GrBvK), Louis Bontes (GrBvK)
	Opstelten (minister justitie en veiligheid) (VVD), Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA)

Bronnen

1. http://mobiel.nu.nl/algemeen/3808484/sytze-van-v-woont-boven-kinderop…

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Sytze van der V. woont boven kinderopvang in Amersfoort»?1

Ja.
Vraag 2

Klopt het dat een veroordeelde pedoseksueel in Amersfoort een huis heeft gekregen boven een kinderopvang?

De burgemeester van Amersfoort heeft mij gemeld dat er geen sprake was van toewijzing van een woning door de gemeente. Betrokkene heeft zelf een woning geregeld en de burgemeester is hierover pas na de verhuizing geïnformeerd.
In algemene zin is een veroordeelde zedendelinquent in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor re-integratie, waaronder het vinden van huisvesting. Wanneer hij zijn straf heeft uitgezeten, is hij weer vrij burger en heeft hij vrijheid van vestiging. Dit betekent dat diegene zich, net als ieder ander, kan inschrijven voor woningen. Indien aan de criteria die desbetreffende woningcorporatie stelt, is voldaan, kan een huis worden toegewezen.
Vraag 3

Kunt u aangeven hoe het mogelijk is dat een veroordeelde pedoseksueel überhaupt een huis heeft toegewezen gekregen in de buurt van instellingen die met kinderen werken?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

In hoeverre was de burgemeester op de hoogte van het absurde gegeven dat deze pedoseksueel een huis heeft toegewezen gekregen boven een kinderopvang en waarom is dit niet bij voorbaat geblokkeerd?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 5

Hoe kijkt u aan tegen het idee veroordeelde pedoseksuelen te weren uit kinderrijke gebieden?

Ik begrijp de zorg die de terugkeer in de maatschappij van een veroordeelde zedendelinquent teweeg kan brengen. Om deze terugkeer zo zorgvuldig en verantwoord mogelijk plaats te laten vinden kan het openbaar Ministerie of de strafrechter, naar aanleiding van een gepleegd strafbaar feit, vrijheidsbeperkende straffen en maatregelen opleggen.
Met het oog op de maatschappelijke veiligheid wordt beoordeeld welke maatregelen en voorwaarden noodzakelijk zijn voor een juiste begeleiding van een, in dit geval, zedendelinquent die terugkeert in de maatschappij. Die beoordeling betreft een zorgvuldige afweging van alle, soms tegengestelde, belangen waarbij de feiten en omstandigheden van het individuele geval worden betrokken.
Daarnaast ben ik voornemens om te bewerkstelligen dat dit type delinquenten, waar nodig, langer onder toezicht van de reclassering kan worden gehouden. Om deze reden heb ik de afgelopen periode gewerkt aan het wetsvoorstel Langdurig toezicht op tbs-gestelden, zeden- en zware geweldsdelinquenten, dat volgens de planning van uw Kamer in september van dit jaar behandeld zal worden.
Het weren van veroordeelde pedoseksuelen uit alle kinderrijke gebieden is evenwel praktisch gezien niet mogelijk. Overigens keren jaarlijks een paar honderd (zeden-) delinquenten grotendeels probleem- en geruisloos terug in de samenleving. Voor slechts een beperkt aantal gevallen leidt de terugkeer tot problemen met huisvesting.

23 juni 2014 - 16 juli 2014

23 dagen

De voorgenomen verkoop door Ymere van 180 woningen in Amsterdam
	Jacques Monasch (PvdA)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. Het Parool 18 en 19 juni 2014.

Vraag 1

Kent u de berichten: «Ymere zet 180 huishoudens uit huurwoningen in Centrum» en »Woningverkoop Ymere drijft kersverse coalitie uiteen»?1

Ja.
Vraag 2

Kunt u aangeven op welke gronden de clausule van dringend eigen gebruik mag worden ingeroepen? Kunt u daarbij tevens het verschil aangeven tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw in relatie tot dringend eigen gebruik?

Verhuurders mogen verschillende gronden aanvoeren als dringend eigen gebruik, maar verkoop van de woning van de woning is wettelijk daarvan uitgezonderd (adagium «koop breekt geen huur»). Als verkoop van de woning de enige doelstelling is, is een beroep van een verhuur op dringend eigen gebruik bij huuropzegging dus niet toegestaan.
Of het beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik slaagt, hangt af van het oordeel van de rechter. De rechter betrekt alle omstandigheden van het geval in die beoordeling.
De wet specificeert dat onder dringend eigen gebruik wordt verstaan:
Onder dringend eigen gebruik wordt volgens de wet ook verstaan (art. 7:274 leden 3 en 4 BW):
Onder renovatie wordt verstaan: zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Hierin wordt dus geen onderscheid gemaakt tussen opknappen, renovatie en (ver)nieuwbouw. Er moet wel onderscheid gemaakt worden tussen het verrichten van noodzakelijk onderhoud en renovatie. Als «opknappen» alleen het verrichten van noodzakelijk onderhoud of herstel van onderhoudsgebreken behelst, is dat dus op zichzelf geen grond voor dringend eigen gebruik.
Vraag 3

Is het opzeggen van vaste huurcontracten gevolgd door verkoop van het bezit, om daarmee de renovatie van ander woningen mede te bekostigen in uw ogen een reden om beroep te doen op de clausule voor dringend eigen gebruik? Kunt u dit toelichten?

Het doorslaggevende criterium is of de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan worden beoordeeld door de rechter. Daarbij betrekt hij de omstandigheid dat de verhuurder de woning na renovatie wil verkopen. Zoals hiervoor aangegeven kan verkoop – als enige doelstelling – geen grond zijn voor een beroep op dringend eigen gebruik, renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur kan dat wel zijn. De verhuurder moet aannemelijk maken dat een noodzaak tot renovatie bestaat die dringend is en niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is. Daarbij spelen ondere andere bouwkundige en financiële aspecten een rol (zie mijn antwoord op vraag 5).
Vraag 4

Kan er sprake zijn van dringend eigen gebruik als blijkt dat de renovatie – al dan niet deels – aan de verhuurder verwijtbaar is, omdat de verhuurder zijn zorgplicht/ onderhoudsplicht jegens de huurder onvoldoende na is gekomen? Kunt u dit toelichten?

In de jurisprudentie zijn er voorbeelden dat de rechter een beroep op dringend eigen gebruik niet honoreert, omdat het is veroorzaakt door handelen of nalaten van de verhuurder. Het onvoldoende nakomen van de onderhoudsverplichting kan dus aanleiding zijn voor de rechter om te oordelen dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik of, als dat wel zo is, dat de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitvalt.
Indien er sprake is van dringend eigen gebruik van een wooncomplex, kan de belangenafweging van de rechter mede afhankelijk zijn van de omstandigheden van het wooncomplex, bijvoorbeeld dat de huurder de nog enig overgebleven bewoner is die geen aanbod voor een andere woning heeft geaccepteerd. Bij dringend eigen gebruik van «losse» woningen spelen alleen de omstandigheden van huurder, verhuurder en de betreffende woning.
Vraag 5

Kunt u toelichten op basis van bestaande jurisprudentie, hoe hoog de kosten van renovatie/ vernieuwbouw moeten zijn voordat er rechtmatig gebruik kan worden gemaakt van de clausule voor dringend eigen gebruik? Is hier sprake van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van wetgeving om andere doeleinden van deze woningcorporatie mogelijk te maken?

In de jurisprudentie is er geen grensbedrag aan te wijzen van de hoogte van de renovatiekosten waarbij de rechter oordeelt dat de verhuurder de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft. De jurisprudentie is casuïstisch, doordat alle omstandigheden van het geval bij de beoordeling betrokken worden. Wel heeft de Hoge Raad op 26 maart 2010 (NJ 2010/190) (Herenhuisarrest) geoordeeld dat de wens om te renoveren op zich geen beroep op dringend eigen gebruik rechtvaardigt, ook niet als de exploitatie van het gehuurde onrendabel is, maar dat dit anders kan zijn als er een structurele wanverhouding bestaat tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Bij de beoordeling of er een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten bestaat, dient in het licht van de huurbescherming van huurders terughoudendheid te worden betracht. Bij de beoordeling of er sprake is van een structurele wanverhouding spelen de kosten van de renovatie, de hoogte van de geldende huurprijs, de huurverhoging die de huurder heeft aangeboden te betalen, een waardestijging van de woning en de door partijen betrachte zorgvuldigheid een rol. Maar als een structurele wanverhouding wordt aangenomen leidt dat nog niet zonder meer tot beëindiging van de huurovereenkomst; de belangenafweging tussen de verhuurder en huurder kan dan nog in het voordeel van de huurder uitvallen. Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder ook de hoogte van de aangeboden verhuiskostenvergoeding, de vervangende woonruimte en de overige belangen over en weer.
De vraag of hier sprake is van misbruik dan wel oneigenlijk gebruik van de in de wetgeving opgenomen opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» is uiteindelijk aan het oordeel van de rechter, die in alle aan hem voorgelegde gevallen alle omstandigheden van het geval in de beoordeling zal betrekken.
Vraag 6

Past volgens u deze stap van Ymere bij de agenda van het nieuwe Amsterdamse stadsbestuur voor minder sociale huur en daardoor meer segregatie naar inkomen in de meer populaire stadsdelen zoals de binnenstad of meer segregatie tussen de stadsdelen?

De gemeente Amsterdam bepaalt hierin haar eigen agenda. Het aantal sociale huurwoningen in het Amsterdamse stadsdeel Centrum bedraagt op dit moment circa 26.000 woningen, ofwel 52% van de totale woningvoorraad van het stadsdeel. 15.000 (30% van de totale woningvoorraad) van deze woningen zijn in bezit van corporaties en 11.000 in het bezit van particuliere verhuurders.2 Ymere verhuurt 5.000 sociale huurwoningen in het Centrum van Amsterdam. Renovatie en vervolgens deels verkopen en deels in het middensegment geliberaliseerd verhuren van 180 woningen kan in dit gebied met veel sociale huurwoningen de segregatie naar inkomen verminderen.
Gemeenten kunnen overigens prestatieafspraken maken met woningcorporaties over de beschikbare woningvoorraad voor de doelgroep (huishoudens met een lager inkomen). In de novelle bij de herziene Woningwet (Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, 33 966) wordt die vrijblijvendheid vervangen door een plicht voor woningcorporaties om met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Uitgangspunt daarbij is dat die bijdrage wordt vastgelegd in concrete prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie waaraan beide partijen elkaar kunnen houden.

20 juni 2014 - 16 juli 2014

26 dagen

Amsterdamse huurders die hun huis uit moeten van woningcorporatie Ymere
	Sadet Karabulut
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. http://www.parool.nl/parool/nl/4024/AMSTERDAM-CENTRUM/article/detail/…
2. http://www.jaarverslagymere.nl/ymere-in-t-kort/

Vraag 1

Bent u bekend met het beleid van woningcorporatie Ymere om 180 huishoudens uit hun sociale huurwoning te zetten?1

Ja.
Vraag 2

Past het in uw beleid dat mensen door woningcorporaties uit hun sociale huurwoning worden geplaatst, desnoods door middel van dwangmaatregelen, om vervolgens desbetreffende woningen te kunnen renoveren, verhuren in de vrije sector of te verkopen, in een gebied waar reeds een tekort is aan betaalbare huurwoningen?

Indien verhuurders hun woningen renoveren moet er onderscheid worden gemaakt tussen renovatie waarbij het mogelijk is dat de huurders in de woning blijven wonen, eventueel met een korte periode in een wisselwoning, en renovatie waarbij het niet mogelijk is dat de lopende huurovereenkomst wordt voortgezet.
Voor renovatievoorstellen voor huurders die in hun woning blijven wonen moet de verhuurder toestemming van de huurder hebben. Bij complexgewijze renovatie wordt een renovatievoorstel geacht redelijk te zijn als minimaal 70% van de huurders van het betreffende complex met het voorstel instemt. Dan moet de minderheid van maximaal 30% afwijzende huurders de renovatie gedogen, tenzij de rechter op hun vordering uitspreekt dat het renovatievoorstel niet redelijk is.
Voor renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, moet de verhuurder de huur opzeggen. Voor verhuurders zijn de opzeggingsgronden limitatief geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Een van die opzeggingsgronden is het «dringend eigen gebruik» van de woning, waaronder ook wordt verstaan renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder heeft daarbij echter huurbescherming: indien de huurder niet schriftelijk instemt met de huuropzegging door de verhuurder, kan alleen de rechter – op vordering van de verhuurder – de huurovereenkomst beëindigen. De verhuurder moet de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk maken. Pas als de verhuurder die dringendheid aannemelijk heeft gemaakt zal de rechter de vraag of van de verhuurder niet gevergd kan worden dat de huurovereenkomst wordt verlengd beantwoorden, door een afweging te maken tussen de belangen van de verhuurder en de huurder en daarbij alle omstandigheden van het geval worden betrokken. De rechter zal de huurovereenkomst alleen beëindigen indien van de verhuurder, de belangen van huurder en verhuurder in aanmerking genomen, in redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Renovaties waarbij (ook) de energieprestatie van woningen wordt verbeterd stroken met het rijksbeleid van verbetering van energieprestaties van huurwoningen en het terugbrengen van de CO2-uitstoot. Denk daarbij aan het Convenant Energiebesparing Huursector tussen Rijk, Aedes en Woonbond en het Energieakkoord voor Duurzame Groei. Woningcorporaties zullen bij renovatieplannen zoveel mogelijk kiezen voor renovaties waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet. Maar in sommige gevallen vergen dergelijke renovaties zodanige ingrepen en investeringen dat voortzetting van de huurovereenkomst niet van de verhuurder gevergd kan worden.
Vraag 3

Deelt u de mening van woningcorporatie Ymere, dat zij genoodzaakt is tot deze drastische maatregelen vanwege de verhuurderheffing? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om deze situatie zo snel mogelijk op te lossen?

Ymere heeft toegelicht dat de funderingen (houten palen) van alle panden aan hun eind zijn en moeten worden hersteld om (verdere) verzakkingen te voorkomen. Dat is de hoofdreden voor de renovatieplannen. Het herstellen van onderhoudsgebreken is een hoofdverplichting van verhuurders. Ymere grijpt de ingrijpende onderhoudswerkzaamheden voor de fundering aan om tegelijkertijd de energieprestatie en geluidsisolatie van de woningen te verbeteren. Ymere stelt dat zij door de verhuurderheffing minder investeringsruimte heeft en genoodzaakt is een deel van de te renoveren woningen na renovatie te verkopen, zodat de renovatiekosten dan (gedeeltelijk) uit de verkoopopbrengsten kunnen worden bekostigd. Een derde deel van de woningen (dus 90 woningen) blijft volgens Ymere in het gereguleerde huursegment. Verhuurders kunnen de verhuurderheffing bekostigen door efficiencymaatregelen in de eigen organisatie, (inkomensafhankelijke) huurverhogingen en verkoop van woningen, afhankelijk van de samenstelling van de financiële positie van de corporatie, de huizenvoorraad en de afspraken met de gemeente(n). De keuze om in dit complex over te gaan tot gedeeltelijke verkoop is aan Ymere.
Vraag 4

Is het wettelijk toegestaan om via een dwangmaatregel van «dringend eigen gebruik», huurders uit hun huis te zetten met als uiteindelijk doel verkoop of verhuur in de vrije sector? Zo ja, hoe verhoudt dit zich tot het uitgangspunt dat de noodzaak niet mag liggen in het feit dat de verhuurder de woning wil of kan verkopen? Zo nee, gaat u voorkomen dat Ymere dit middel gaat inzetten?

Het is voor verhuurders wettelijk toegestaan om een huurovereenkomst op te zeggen op de grond van «dringend eigen gebruik». Volgens de wet valt onder dringend eigen gebruik onder andere renovatie die niet mogelijk is zonder de huurovereenkomst te beëindigen. Onder dringend eigen gebruik wordt niet verkoop van de woning begrepen. Wel kan van dringend eigen gebruik sprake zijn bij een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat de renovatie dringend noodzakelijk is en niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Wanneer de rechter van oordeel is dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten, dan zal de rechter bij de beoordeling van de vraag of van de verhuurder niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst na renovatie wordt voortgezet een belangenafweging maken tussen verhuurder en huurder en daarbij alle omstandigheden van het geval betrekken. Het voornemen om de woning na renovatie te verkopen kan zo’n omstandigheid zijn.
Vraag 5

Acht u een huurverhoging van wel 100% acceptabel voor de huurders? Zo ja, waarom? Zo nee, welke stappen gaat u ondernemen om dit te voorkomen?

Bij doorlopende huurovereenkomsten is de huurverhoging wegens verbetering een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie. Deze huurverhoging wegens woningverbetering kan naast de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd worden en voor de huurverhoging wegens woningverbetering gelden niet de maximale huurverhogingspercentages die voor de jaarlijkse huurverhoging gelden. De verhoogde huurprijs kan daarbij niet de maximale huurprijs van de woning na renovatie overschrijden.
Of een huurverhoging van 100% na renovatie redelijk is, hangt af van de nu geldende huurprijs, de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie en de maximale huurprijs van de woning na renovatie. In gevallen waarin de huurprijs voor renovatie erg laag ligt (de laagste huurprijs van de te renoveren woningen is € 76,32 per maand, zie antwoord op vraag 7) kan de huurverhoging wegens renovatie een forse huurverhoging, mogelijk zelfs een verdubbeling van de huur, betekenen als de door de verhuurder gemaakte kosten voor de renovatie daartoe leiden. Maar de huurprijs mag na renovatie zoals gezegd niet hoger worden dan de maximale huurprijs van de woning na renovatie.
Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming kunnen bereiken over de huurprijs na renovatie, kan ieder van hen binnen drie maanden na gereedkomen van de renovatiewerkzaamheden een uitspraak van de Huurcommissie verzoeken over de huurverhoging.
Bij huurbeëindiging wegens renovatie is er na de renovatie sprake van een huurdersmutatie en een nieuwe huurovereenkomst. De verhuurder kan daarbij – net als bij andere nieuwe verhuringen – een huurprijs naar eigen inzicht toepassen, mits die huurprijs binnen de regels van de huurprijsregelgeving past. De nieuwe huurder kan de nieuwe huurprijs binnen de eerste zes maanden van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie, ook in geval van een geliberaliseerd huurcontract.
Ymere heeft in een gesprek met de gemeente Amsterdam laten weten dat Ymere bereid is tot huurgewenning voor huurders waarmee de huurders geleidelijk toegroeien naar het uiteindelijke huurniveau van de nieuwe woning en wordt voorkomen dat deze huurders van het ene op het andere moment te maken krijgen met grote huurstijgingen2. Huurgewenning is geen wettelijk instrument, Ymere is vrijwillig bereid om de huurder de eerste jaren niet de gehele nieuwe huurprijs te laten betalen.
Vraag 6

Is de geciteerde huurder in het artikel, die een maandelijkse huur betaalt van 600 euro en ZZP’er is met wisselende inkomsten, naar uw mening een «scheefwoner»? Zo ja, waarom? Wat is uw definitie van een scheefwoner? Wat is uw definitie van een «rechtwoner»?

Het is niet bekend tussen welke jaarinkomens het inkomen van de betreffende ZZP’er wisselt. Het maakt nogal uit of het inkomen wisselt tussen bijvoorbeeld € 15.000 en € 70.000 of tussen bijvoorbeeld € 50.000 en 80.000. In beide gevallen is sprake van wisselend jaarinkomen. In het eerste geval behoort de ZZP’er wisselend wel en niet tot de doelgroep van betaalbare huurwoningen van woningcorporaties (prijspeil 2014: inkomens tot € 34.678), in het tweede geval hoort de ZZP’er steeds niet tot de doelgroep van betaalbare huurwoningen van woningcorporaties.
Vraag 7

Kunt u een nadere specificatie geven van de thans geldende huurprijzen en huur- en woonquotes van de betreffende 180 huurwoningen en de huurprijzen en huur- en woonquotes, zoals Ymere ze wil hebben na renovatie, liberalisatie en verkoop van de huurwoningen?

Ymere heeft mij desgevraagd geïnformeerd dat de huidige huurprijzen van de betreffende 270 woningen (waarvan er 180 woningen na renovatie niet in de sociale huur terugkomen) lopen van € 76,32 tot € 630,83 per maand. De gemiddelde maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel voor deze woningen is op dit moment € 510 per maand.
Over de huurquotes heb ik geen gegevens. Verhuurders hebben bij (reeds lang) lopende huurovereenkomsten immers geen kennis van het actuele inkomen van de huurders.
Bij de toewijzing van nieuwe huurwoningen is Ymere voornemens de (dan) actuele inkomens van de huurders te betrekken. Ymere heeft aangegeven dat:
Verder heeft Ymere in een gesprek met de wethouder Bouwen en Wonen de volgende aanvullende toezeggingen gedaan3:
Vraag 8

Wat gaat u doen om te voorkomen dat Ymere de huren verhoogt na het onderhoud, terwijl renoveren en onderhoud een plicht is van de verhuurder waar mensen huur voor betalen, en gezien de stijging van de huuromzet van 449 miljoen in 2012 naar 477 miljoen euro in 2013?2

Verhuurders zijn verplicht om noodzakelijk onderhoud aan de woning te verrichten. Onderhoudswerkzaamheden worden uit de huurprijs bekostigd.
Verhuurders zijn echter, anders dan de vraagsteller veronderstelt, niet verplicht om de woning te renoveren. Onder renovatie wordt zowel gedeeltelijke vernieu-wing door verandering of toevoeging als sloop met vervangende nieuwbouw verstaan. Voor renovatie waarbij de huurovereenkomst doorloopt heeft de verhuurder ook toestemming van de huurder nodig (of bij complexgewijze renovatie zonder huurbeëindiging de toestemming van minimaal 70% van de huurders van het betreffende complex). Voor renovatiewerkzaamheden mag een verhuurder ook een redelijke huurverhoging vragen (zie antwoord op vraag 5).
Vraag 9

Bent u bereid om uw woonbeleid te herzien omdat zich steeds meer verontrustende en onwenselijke gevolgen voor huurders aftekenen? Graag een toelichting.

Mijn woonbeleid er primair op gericht dat de doorstroming in het gereguleerde huursegment wordt bevorderd, door onder andere de inkomensafhankelijke huurverhoging, zodat de betaalbare woningvoorraad beschikbaar komt en blijft voor de doelgroep. Daarin spelen ook lokale afwegingen een rol. Daarnaast kan verbetering van de energieprestatie bijdragen aan de betaalbaarheid van huurwoningen.
De renovatieplannen van Ymere stroken voor zo ver ik nu kan overzien met dit woonbeleid en Ymere neemt veel maatregelen om nadelige gevolgen voor de betreffende bewoners zoveel mogelijk te voorkomen of te matigen. Ik zie daarom geen reden om mijn woonbeleid te herzien.
Vraag 10

Zou u het acceptabel vinden wanneer als gevolg van uw huurdersonvriendelijke politiek, gezinnen die naar volle tevredenheid wonen in hun sociale huurwoning, zouden worden gedwongen hun huurwoning te verlaten, te verhuizen en hun kinderen van school te halen? Waar liggen voor u de grenzen en hoe vertaalt u dit naar beleid?

Zoals hiervoor aangegeven ziet Ymere in de onderhoudstoestand en kwaliteit van de woningen aanleiding te komen tot herstel van gebreken en renovatie. Verder heeft Ymere toegezegd dat alle huurders naar hun buurt kunnen terugkeren5.

Titel

Status

Indiener (persoon)

Indiener (partij)

Onderwerpen

1362 kamervragen gevonden

beantwoord onbeantwoord uitgesteld

Alle

14 november 2014 - 25 november 2014

11 dagen

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

20 oktober 2014 - 6 november 2014

17 dagen

Ronald van Raak (SP)

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

16 oktober 2014 - 6 november 2014

21 dagen

Jacques Monasch (PvdA)

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

14 oktober 2014 - 29 oktober 2014

15 dagen

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

Vraag 10

Vraag 11

Vraag 12

9 oktober 2014 - 12 november 2014

34 dagen

Aukje de Vries (VVD), Roald van der Linde (VVD)

Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

7 oktober 2014 - 3 november 2014

27 dagen

Eddy van Hijum (CDA), Enneüs Heerma (CDA)

Lodewijk Asscher (viceminister-president , minister sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

3 oktober 2014 - 20 oktober 2014

17 dagen

Henk Krol (50PLUS)

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2