Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Betaalbare krapte» uit de Leeuwarder Courant?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de stelling uit het artikel dat tot nog toe op het stimuleren van de vraag gestuurd is en kan u dit toelichten?

Nee, deze stelling deel ik niet. De afgelopen jaren is met verschillende financiële regelingen, zoals de Woningbouwimpuls en de Startbouwimpuls, ook het aanbod van woningen gestimuleerd. Daarnaast zet ik ook in op het vergroten en verbeteren van het aanbod door het vastleggen van te realiseren aantallen woningen en segmentering in de woondeals.

Vraag 3

Deelt u de stelling uit het artikel dat sturen op vraag averechts werkt en kan u dit toelichten?

Ik deel de stelling dat door stimulering van de vraag of het reguleren van (huur)prijzen er geen woningen bijkomen. Bijbouwen van woningen is noodzakelijk en een topprioriteit om het woningtekort terug te dringen.

Vraag 4

Wat vindt u van het concrete idee van «hoge objectsubsidies» als manier om te sturen op meer aanbod?

Objectsubsidies kunnen helpen het realiseren van nieuwbouw en dan met name woningen met lage opbrengsten zoals sociale huurwoningen en andere woningen in het betaalbare segment, te stimuleren. Hoge objectsubsidies zijn duur en de middelen zijn beperkt. Daar is een zorgvuldige afweging noodzakelijk die ik de komende weken ga maken in het kader van het opstellen van het Regeerprogramma. Ik zal daarbij de uitkomsten van het recent aan uw Kamer gestuurde Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) «Op grond kun je bouwen»2 meenemen.

Vraag 5

Over welke aspecten hiervan bent u positief en waarom?

Ik ben positief over het feit dat met objectsubsidies direct zichtbaar is welke woningen waar gebouwd worden mede dankzij die subsidies. Daarnaast kan het heel direct bijdragen aan betaalbare woningbouw. De directe financiële ondersteuning zet ook de afspraken uit bijvoorbeeld de woondeals kracht bij.

Vraag 6

Over welke aspecten bent u negatief en waarom?

Het is een dure maatregel. Ook is er risico, met name wanneer (betaalbare) koopwoningen met objectsubsidies worden gestimuleerd, alleen de eerste koper hiermee wordt geholpen. Er zijn vervolgens juridische maatregelen nodig om te zorgen dat ook opvolgende kopers voordeel van de subsidies ondervinden.
Verder is er een risico dat er ook woningen worden ondersteund die ook zonder subsidie haalbaar zijn te bouwen. Voor andere woningen zal de subsidie juist weer niet toereikend zijn. Zolang de ontvanger van de subsidie de gelden aan andere woningbouwprojecten besteed, is dit wellicht nog overkomelijk maar de subsidie moet niet tot extra winsten leiden. Dit leidt op termijn tot hogere grondprijzen of zorgt ervoor dat grondeigenaren hun grondprijzen niet naar beneden bijstellen. Maatregelen om te voorkomen dat hogere opbrengsten (inclusief de subsidies) leiden tot hoge grondprijzen zijn daarom noodzakelijk.
Bovendien is het niet mogelijk om met objectsubsidies alle tekorten bij gebiedsontwikkeling op te lossen. Andere aanvullende regelingen zullen noodzakelijk zijn.

Vraag 7

Bent u bereid het idee van «hoge objectsubsidies» voor de Nederlandse situatie verder uit te werken?

Ja, ik neem deze mogelijkheid mee met het uitwerken van het Regeerprogramma.

Vraag 8

Indien u het idee van «hoge objectsubsidies» niet wil verkennen, waarom niet?

Ik neem objectsubsidies mee in de overwegingen hoe de vijf keer één miljard uit het Hoofdlijnenakkoord om de woningbouw te stimuleren te gaan inzetten.

Vraag 9

Welke eventuele andere ideeën heeft u ten aanzien van het sturen door middel van subsidies op concrete aantallen woningen?

Met de uitwerking van het Regeerprogramma kom ik hier verder op terug. In de eerste uitwerking hiervan wordt er toekomstig financieel instrumentarium ontwikkeld welke de bouw van woningen financieel ondersteunt.
Ik laat mij hierbij inspireren door de geadviseerde maatregelen uit het eerder genoemde IBO-rapport «Op grond kun je bouwen».

Vraag 10

Kan u naar aanleiding van de vorige vraag de ideeën uitsplitsen naar bestaande bouw enerzijds en nieuwbouw anderzijds?

In het Regeerprogramma zal ik met maatregelen komen voor zowel de nieuwbouw als het beter benutten van de bestaande (woning)voorraad. Ik ben voornemens de middelen uit het Hoofdlijnenakkoord voor beide in te zetten.

Vraag 11

Kan u aangeven welke subsidies gezien het voorgaande punt uitermate geschikt zijn voor sturing op meer aanbod in de bestaande bouw enerzijds en welke subsidies bij uitstek geschikt zijn voor sturing op meer aanbod in de nieuwbouw anderzijds?

Voor het beter benutten van de bestaande vastgoedvoorraad zijn er verschillende regelingen. Het reeds bestaande Volkshuisvestingsfonds zet in op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad en buurten. En de Transformatiefaciliteit helpt de (her)ontwikkeling van bestaand vastgoed tot wonen.
In het eerder genoemde IBO-rapport «Op grond kun je bouwen» stelt een interdepartementale werkgroep voor het realiseren van nieuwe woningen te stimuleren met een «realisatiestimulans», al dan niet specifiek voor betaalbare woningen en een objectsubsidie voor sociale woningbouw.

Vraag 12

Kan u aangeven hoe en wanneer deze subsidies worden ingezet?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 9 al aangaf werk ik in het Regeerprogramma uit hoe de middelen voor Volkshuisvesting uit het Hoofdlijnenakkoord doelmatig en doeltreffend besteed kunnen worden.
Overigens loopt het Volkshuisvestigingsfonds dit jaar nog door en het loket van de Transformatiefaciliteit zal weer openen op het moment dat er voldoende uitstaande leningen zijn terugbetaald of er aanvullende financiering komt. En natuurlijk monitoren we actief de inzet van de afgelopen jaren verstrekte middelen zoals de Woningbouwimpuls en Startbouwimpuls.

Vraag 13

Kan u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Helaas is het mij niet gelukt de vragen binnen drie weken te beantwoorden maar wel binnen de termijn van zes weken. Zoals u heeft verzocht heb ik alle vragen één voor één beantwoord.

Vraag 1

Heeft u meldingen ontvangen van mensen die door een Zelf Aangebrachte Voorzieningen-vergoeding (ZAV-vergoeding) niet meer in aanmerking komen voor toeslagen zoals huurtoeslag en zorgtoeslag?

De NCG heeft drie aanvragen ontvangen voor de compensatie van huurtoeslag als gevolg van het ontvangen van de ZAV-vergoeding. Het IMG heeft één aanvraag ontvangen voor compensatie van het verlies van kindgebonden budget. De geleden gevolgschade is door het IMG en de NCG vergoed. Zie ook de beantwoording op de vraag van het Eerste Kamerlid Kluit (GroenLinks).

Vraag 2

Kunt u uitleggen waarom de ZAV-vergoeding niet aangemerkt wordt als bijzonder vermogen?

De ZAV-vergoeding wordt niet aangemerkt als vermogen dat wordt uitgezonderd voor de vermogenstoets voor het recht op toeslagen, omdat het een vergoeding vormt voor het verlies van een specifiek materieel goed. Burgers kunnen de vergoeding gebruiken om hetzelfde goed opnieuw aan te schaffen of een ander vergelijkbaar goed. Dit verschilt van de huidige bestaande vormen van bijzonder vermogen, die niet gekoppeld zijn aan het verlies van een specifiek object, maar bijvoorbeeld zijn bedoeld als compensatie voor slachtoffers van misstanden als het misbruik in de katholieke kerk of incidenten als het schietincident in Alphen aan den Rijn. Om deze reden past de ZAV-vergoeding niet bij de bestaande vormen van bijzonder vermogen die voor toeslagen worden uitgezonderd.
In gevallen waarin gedupeerden onverhoopt niet in staat zijn om de vergoeding eerder dan de eerstvolgende peildatum uit te geven, wordt eventuele fiscale gevolgschade, waaronder eventueel toeslagverlies, door de NCG of het IMG vergoed. Hier is destijds voor gekozen om de uitvoering voor de Belastingdienst (nu Dienst Toeslagen) en de gedupeerde niet onnodig te compliceren.

Vraag 3

Bent u van mening dat het rechtvaardig is dat gedupeerde Groningers die gebruik maken van vergoedingen zoals de ZAV-vergoeding achtergesteld worden in het aanvragen van toeslagen?

Gedupeerde Groningers worden niet achtergesteld met het aanvragen van toeslagen door het ontvangen van de ZAV-vergoeding. Om te voorkomen dat gedupeerden hun aanspraak op toeslagen verliezen zijn verschillende waarborgen ingebouwd. Als onverhoopt toch toeslagverlies optreedt, vindt compensatie plaats door de NCG en het IMG. Zie het antwoord op vragen 1 en 2 en het antwoord op de vraag van het Eerste Kamerlid Kluit (GroenLinks).

Vraag 4

Hoe voorkomt u dat gedupeerde Groningers voorzieningen zoals de ZAV-vergoeding vermijden uit angst dat ze hierdoor niet meer in aanmerking komen voor toeslagen?

De NCG en het IMG informeren op hun websites, via bewonersbegeleiders en projectleiders over de ondersteuning bij fiscale gevolgschade. De NCG en het IMG vergoeden niet alleen de schade achteraf, maar het is ook mogelijk om tijdens het proces kosteloos te worden ondersteund door een onafhankelijk financieel/fiscaal adviseur, advocaat of mediator.

Vraag 5

Herkent u het beeld dat er de afgelopen jaren herhaaldelijk voorbeelden zijn waarbij gedupeerden extra belasting moeten betalen, of gekort worden op toeslagen of vrijstellingen/kwijtscheldingen?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 6

Deelt u de mening dat dit nu definitief voorkomen moet worden?

Ik vind dat fiscale gevolgschade van de versterkingsoperatie en schadeafhandeling zoveel mogelijk moeten worden voorkomen en waar die zich desondanks wel voordoet, deze te compenseren. Zie ook het antwoord op vraag 1.

Vraag 7

Kunt u deze vragen op korte termijn beantwoorden?

Met het oog op een zorgvuldige en volledige beantwoording konden de vragen helaas niet binnen de gebruikelijke termijn worden beantwoord.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het artikel «Zeventig plekken in Limburg erbij voor woonwagenbewoners, maar die zijn er lang niet allemaal blij mee: «Lijkt op chantage»»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van het artikel «Rechter oordeelt dat gemeente Den Haag woonwagenbewoners discrimineert»?2

Ja.

Vraag 3

Bent u zich bewust van de invloed op beleidsvorming door vooringenomenheid met betrekking tot mogelijke criminaliteit van de Sinti, Roma en andere woonwagenbewoners, het zogeheten «antiziganisme»? Zo ja, hoe ziet u deze invloed?

In het recent verschenen verkennend onderzoek Van uitsterf- naar uitstelbeleid:

Vraag 4

Bent u zich bewust van de waarde van woonwagenkampen voor de woonwagenbewoners? Zo ja, hoe verwoordt u deze?

Veel woonwagenbewoners wonen van generatie op generatie in een woonwagen. Ik ben mij er zeer bewust van dat deze woonvorm voor veel woonwagenbewoners een belangrijk deel van hun identiteit is.

Vraag 5

In hoeverre handhaaft de rijksoverheid dat gemeenten uitsterfbeleid stoppen en nieuwe standplaatsen realiseren?

Het beleidskader Gemeentelijk Woonwagen- en Standplaatsenbeleid, dat de Minister van BZK in 2018 naar Uw Kamer heeft gestuurd, geeft aan hoe gemeenten een standplaatsenbeleid kunnen ontwikkelen dat in overeenstemming is met het mensenrechtelijk kader.5 Om deze ontwikkelingen te volgen en stimuleren loopt er een aantal acties. Sinds datzelfde jaar wordt iedere twee jaar een herhaalmeting uitgevoerd. Uit de verschenen herhaalmetingen blijkt dat het aantal standplaatsen sinds 2018 licht is gestegen. Woonwagenbewoners maken onderdeel uit van het programma Een thuis voor iedereen. Dit programma heeft als doel te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen, waaronder woonwagenbewoners. Daarnaast zijn gemeenten de afgelopen jaren op verschillende manieren ondersteund bij het realiseren van standplaatsen. Met de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA) werden gemeenten de afgelopen jaren financieel ondersteund bij het realiseren van woningbouwprojecten voor aandachtsgroepen. Hierbij is voor bijna 700 woonwagenstandplaatsen een subsidie toegekend.6 Om gemeenten te ondersteunen voert Platform31 in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het kennisprogramma «Op weg naar extra standplaatsen» uit. Via praktijkvoorbeelden en adviezen worden aan gemeenten en corporaties concrete handvatten geboden over hoe zij extra standplaatsen kunnen realiseren. Daarnaast biedt het programma een vraagbaakfunctie voor gemeenten en woningcorporaties die met het thema aan de slag zijn of gaan.
Om tot verdere realisatie te komen zal, zoals in de recente voortgangsrapportage «Een Thuis voor Iedereen» genoemd, een scherper zicht moeten komen op het wenselijke kwaliteitsniveau, en welke financiële bijdrage hier in redelijke mate vanuit overheden of corporaties aan geleverd kan worden.7 Om dit verder inzichtelijk te krijgen wordt momenteel de invulling van een vervolgonderzoek verkend.

Vraag 6

Hoe rijmt u de stelling dat «de overheid dat probleem zelf gecreëerd heeft» betreffende het stigma dat woonwagenbewoners niet werken?

Artikel 1 van de Grondwet bepaalt dat allen die zich in Nederland bevinden in gelijke gevallen gelijk worden behandeld. Discriminatie wegens godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, handicap, seksuele gerichtheid of op welke grond dan ook, is niet toegestaan. Daarop wordt ook beleid gevoerd. Dit beleid is ook gericht op het bestrijden van vooroordelen. Het stigma dient dan ook bestreden te worden, omdat discriminatie niet is toegestaan.

Vraag 7

Deelt u het standpunt van de Nationale ombudsman dat de rijksoverheid de impact van het overheidsbeleid op de bescherming van de culturele identiteit van de woonwagenbewoners moet monitoren?3 Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe bent u van plan dit te gaan invullen?

De Nationale ombudsman heeft in 2017 haar rapport Woonwagenbewoner zoekt standplaats gepubliceerd. Een van de adviezen betrof de monitoring. De toenmalige Minister van BZK heeft de opdracht gegeven om de ontwikkeling van standplaatsen in Nederland te monitoren en deze periodiek te herhalen.9 De meest recente herhaalmeting is in 2023 naar uw Kamer gestuurd.10

Vraag 8

Deelt u het standpunt van de Nationale ombudsman dat de rijksoverheid samen met gemeenten een visie op standplaatsenbeleid moet realiseren, in overeenstemming met de handreiking Werken aan woonwagenlocaties (2006)? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat is het tijdspad hiervoor?

In 2018 heeft het ministerie, samen met de VNG en vertegenwoordigers van woonwagenbewoners, het Beleidskader Gemeentelijk Woonwagen- en standplaatsenbeleid ontwikkeld en aan uw Kamer aangeboden.11 Hiermee heeft het Rijk invulling gegeven aan het advies van de Nationale ombudsman om te komen met een gezamenlijke visie op standplaatsenbeleid.

Vraag 1

Bent u bekend met dit bericht?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw appreciatie van het jaarverslag van de huurcommissie?2

Ik ben blij dat de Huurcommissie in haar jaarverslag inzicht geeft in de door haar behandelde geschillen en daarbij ingaat op de belangrijkste ontwikkelingen. Ik acht het waardevol dat de Huurcommissie dit jaar extra aandacht besteedt aan de ontwikkelingen rond de servicekosten.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het feit dat in alle zaken tegen private verhuurders, de huurder in 72% van de zaken gelijk krijgt?

Ik acht het werk van de Huurcommissie van groot belang voor zowel huurders als verhuurders, die met de uitspraken zijn geholpen. Dat huurders vaker in het gelijk worden gesteld omtrent servicekosten betekent dat huurders de Huurcommissie weten te vinden als zij een probleem hebben waar zij met de verhuurder niet uitkomen.
De Huurcommissie signaleert in haar jaarverslag dat bij de behandeling van servicekostenzaken een deel van – met name – de private verhuurders de administratie niet goed op orde heeft, onvoldoende bekend is met de eisen waaraan de afrekening moet voldoen of daarbij al dan niet moedwillig kosten betrekt die er redelijkerwijs niet onder mogen vallen. Dit lijkt zich vaker voor te doen nu verhuurders nieuwe woonconcepten realiseren waarbij zij kosten van bijvoorbeeld een in het complex aanwezige fitnessruimte, muziekstudio of bioscoopzaal in de servicekosten opnemen.
Deze signalering van de huurcommissie bevestigen eerdere signalen die bij BZK zijn binnengekomen. Naar aanleiding van deze signalen wil ik de regels rond servicekosten voor huurwoningen herzien. Deze aanscherping heb ik reeds in gang gezet en deze is onderdeel van de brede aanpak om huurders beter te beschermen en is een aanvulling op het programma Betaalbaar wonen. Ik heb uw Kamer over de voorgenomen aanscherping op 4 juli 2023 geïnformeerd.3 De voorgestelde wetswijziging is eind 2023 in internetconsultatie gegeven en ik verwacht het voorstel in juni ter advisering aan de Raad van State voor te kunnen leggen. Ik verwacht het wetsvoorstel daarom na de zomer aan uw Kamer aan te kunnen bieden.
In de praktijk is gebleken dat de regels rond servicekosten onvoldoende duidelijkheid geven en daarmee onvoldoende bescherming bieden aan huurders tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen. Kern van de wijziging is dat een limitatieve lijst met categorieën van servicekosten in het Besluit servicekosten wordt opgenomen. Hiervoor dient echter eerst het Burgerlijk Wetboek te worden gewijzigd. Tevens wordt het uitgangspunt van daadwerkelijk gemaakte kosten die tevens een redelijke vergoeding voor de geleverde service zijn, meer expliciet tot uitdrukking gebracht in het Burgerlijk Wetboek. Verder worden enkele drempels verlaagd voor het indienen van een collectief verzoek bij de Huurcommissie en wordt het mogelijk om ook het voorschot van de servicekosten als geheel te laten toetsen door de Huurcommissie.

Vraag 4

Herkent u dat huurders die naar de rechter of de huurcommissie stappen vaak in het gelijk worden gesteld?

Dat herken ik zeker en ook het jaarverslag van de Huurcommissie maakt dit inzichtelijk. Daarbij merk ik op dat woningcorporaties in 42% van de zaken in het gelijk werden gesteld en private verhuurders slechts in 10% van de gevallen. In 2022 was er zelfs sprake van dat bij geschillen tussen huurders en private verhuurders, huurders in bijna 100% van de gevallen gelijk kregen Huurcommissie; van de 1.667 zaken werd slechts in 7 gevallen geoordeeld in het voordeel van de verhuurder.4

Vraag 5

Herkent u dat er dus ook heel veel huurders zijn die te veel betalen, wanneer zij geen zaak aanspannen?

Ik kan geen oordeel vellen over zaken die niet aanhangig zijn gemaakt. Wel heeft het kabinet het standpunt dat in de praktijk is gebleken dat de regels rond servicekosten onvoldoende duidelijkheid geven en daarmee onvoldoende bescherming bieden aan huurders tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen. Ik heb daarom het traject in gang gezet om de wet- en regelgeving rond servicekosten waar nodig aan te passen, zoals ook toegelicht bij het antwoord op vraag 3.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat huurders opgezadeld worden met het halen van hun gelijk, terwijl er van verhuurders verwacht mag worden dat zij zich aan de regels houden?

In het wetsvoorstel dat in mijn antwoord op vraag 3 wordt aangehaald zitten voorstellen om het voor huurders makkelijker te maken om hun recht te halen. De drempels voor het starten van een collectieve rechtsgang worden verlaagd. Tevens wordt meer verantwoordelijkheid bij de verhuurder neergelegd op het tijdig en juist vaststellen van de jaarrekening.
Voorts geldt dat op dit moment dat alleen huurders met een gereguleerd huurcontract geschillen over servicekosten kunnen voorleggen aan de Huurcommissie. Huurders zonder gereguleerd huurcontract kunnen dergelijke geschillen nu enkel aan de kantonrechter voorleggen. Het amendement van het wetsvoorstel betaalbare huur van de leden Vedder en de Hoop, past dit aan.5 Indien het wetsvoorstel betaalbare huur wordt aangenomen door de Eerste Kamer, zullen alle huurders in de toekomst geschillen over servicekosten aan de huurcommissie kunnen voorleggen. Met het amendement Beckerman/Grinwis is in de Wet goed verhuurderschap tevens opgenomen dat een verhuurder geen oneigenlijk gebruik mag maken van de servicekosten. Gemeenten beschikken daarmee sinds 1 juli 2023 over de bevoegdheid om bestuursrechtelijk te handhaven wanneer er door verhuurders oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van servicekosten of als de jaarafrekening geheel ontbreekt.6
Ik verwacht dat al deze wijzigingen in het systeem van servicekosten zullen leiden tot betere bescherming voor de huurder tegen onterechte servicekosten.

Vraag 7

Hoe verklaart u het grote verschil in uitspraken ten voordele van de huurder tussen private verhuur en corporatie verhuur?

Uitgangpunt is dat verhuurders, zowel corporaties als overige verhuurders, zich aan de wet dienen te houden. De Huurcommissie signaleert in haar jaarverslag dat bij de behandeling van servicekostenzaken een deel van – met name – de private verhuurders de administratie niet goed op orde heeft, onvoldoende bekend is met de eisen waaraan de afrekening moet voldoen of daarbij al dan niet moedwillig kosten betrekt die er redelijkerwijs niet onder mogen vallen. Dit lijkt zich vaker voor te doen nu verhuurders nieuwe woonconcepten realiseren waarbij zij kosten van bijvoorbeeld een in het complex aanwezige fitnessruimte, muziekstudio of bioscoopzaal in de servicekosten opnemen. Bij de behandeling van servicekostenzaken ziet de Huurcommissie dat «kleine» private verhuurders vaak worstelen met de grote hoeveelheid informatie die nodig is om tot een correcte afrekening van de servicekosten te komen.

Vraag 8

Wat is uw reactie op het feit dat in zaken rondom gebreken de huurder vaker gelijk krijgt dan de verhuurder?

Ik acht het werk van de Huurcommissie van groot belang voor zowel huurders als verhuurders, die met de uitspraken zijn geholpen. Dat huurders vaker in het gelijk worden gesteld omtrent gebreken betekent dat huurders de Huurcommissie weten te vinden als zij een probleem hebben waar ze onderling niet uitkomen.

Vraag 9

Kunt u meer inzicht geven over welke gebreken het meest voorkomen?

Door de Huurcommissie wordt op dit moment niet bijgehouden welke gebreken het meest voorkomen. Zij rapporteert hier dan ook niet over in haar jaarverslag. In de toekomst beoogt de Huurcommissie wel dit soort uitvoeringssignalen af te kunnen geven.
De Huurcommissie ontvangt verzoekschriften met betrekking tot klachten over de woonruimte. In een deel van deze gevallen is sprake van een gebrek, waarvoor een (tijdelijke) huurverlaging kan worden uitgesproken. Een deel levert echter geen gebrek op in de zin van het gebrekenboek van de Huurcommissie. Dan volgt geen (tijdelijke) huurverlaging. Naar inschatting vanuit de uitvoeringspraktijk komen de volgende gebreken – die tot verlaging van de huurprijs leiden – in het algemeen het meest voor: schimmel (als gevolg van lekkage, vochtdoorslag of onvoldoende ventilatie), (optrekkend of doorslaand) vocht, lekkage, onvoldoende of niet functionerende (mechanische) ventilatie en houtrot in de kozijnen. Met name de gebreken schimmel en vocht komen de laatste jaren sinds de verhoging van de energieprijzen meer voor.

Vraag 10

Wat vindt u ervan dat in 90% procent van de zaken rondom servicekosten bij private verhuurders, de huurder gelijk krijgt?

Dat huurders vaker in het gelijk worden gesteld betekent dat huurders de Huurcommissie weten te vinden als zij een probleem hebben waar ze onderling niet uitkomen. Ik zie een noodzaak de wet- en regelgeving rond servicekosten nader aan te scherpen. Ik ben daar in mijn antwoord op vraag 3 nader op ingegaan.

Vraag 11

Wat vindt u ervan dat volgens de huurcommissie er een groep verhuurders is «die de grenzen opzoeken om via de servicekosten hun opbrengst te vergroten»?

In het jaarverslag van de Huurcommissie staat een interview met één van haar zittingsvoorzitters, met daarin het volgende citaat: «We zien particuliere verhuurders die worstelen met hun administratie en daardoor niet tot een correcte afrekening komen. Daarnaast zoeken sommige commerciële verhuurders de grenzen op om via de servicekosten hun opbrengst te vergroten.» Dit citaat past in het geschetste beeld en bevestigt de noodzaak tot aanpassing van de wet- en regelgeving rond servicekosten te komen. De servicekosten dienen enkel een vergoeding te zijn in de door verhuurder gemaakte kosten voor het leveren van diensten. Er is geen ruimte om de servicekosten te gebruiken om de winst uit verhuur te vergroten.

Vraag 12

Welke stappen wilt u zetten om deze groep verhuurders harder aan te pakken?

Ik wil de regels rond servicekosten voor huurwoningen herzien. In de praktijk is gebleken dat de regels rond servicekosten – ondanks de kaders – onvoldoende duidelijkheid geven en daarmee onvoldoende bescherming bieden aan huurders tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen. Hierop ben ik in mijn antwoord op vraag 3 ingegaan.
Kern van de wijziging is dat een limitatieve lijst met categorieën van servicekosten in het Besluit servicekosten wordt opgenomen. Hiervoor dient echter eerst het Burgerlijk Wetboek te worden gewijzigd. Tevens wordt het uitgangspunt van daadwerkelijk gemaakte kosten, die tevens een redelijke vergoeding voor de geleverde service zijn, meer expliciet tot uitdrukking gebracht in het Burgerlijk Wetboek. Verder worden enkele drempels verlaagd voor het indienen van een collectief verzoek bij de Huurcommissie en wordt het mogelijk om ook het voorschot van de servicekosten als geheel te laten toetsen door de Huurcommissie.

Vraag 13

Hoe ziet u toe op de goede uitvoering van het aangenomen amendement Beckerman/Grinwis (Kamerstuk 36 130, nr. 21) over het tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten?

Met het amendement Beckerman/Grinwis is in de Wet goed verhuurderschap opgenomen dat een verhuurder geen oneigenlijk gebruik mag maken van de servicekosten. Gemeenten beschikken daarmee sinds 1 juli 2023 over de bevoegdheid om bestuursrechtelijk te handhaven wanneer er door verhuurders oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van servicekosten of als de jaarafrekening geheel ontbreekt.7 Momenteel wordt een handreiking voor gemeenten opgesteld om de gemeenten nog beter te ondersteunen in hun taak. De Wet goed verhuurderschap wordt op 1 juli 2025 geëvalueerd.8 In deze evaluatie zal ook aandacht zijn voor de werking van dit onderdeel van de wet.

Vraag 14

Hoeveel zaken werden er in het jaar 2023 als collectief aangespannen bij de huurcommissie?

De Huurcommissie houdt op dit moment niet bij hoe vaak een collectief verzoekschrift wordt ingediend en rapporteert ook niet over dit punt in haar jaarverslag. De praktijk leert dat geschillen in het algemeen niet collectief worden ingediend bij de Huurcommissie. In de regel gebeurt dit slechts bij enkele grote wooncomplexen waarbij een geschil ontstaat met betrekking tot de servicekosten.

Vraag 15

Hoe snel kunt u de Kamer informeren over de uitvoering van de motie Beckerman (Kamerstuk 36 511, nr. 16) om meer mogelijkheden voor collectieve zaken uit te werken?

Het kabinet stelt voor de drempel voor het indienen van een collectief verzoek bij de Huurcommissie te verlagen. Ook dit wordt in het wetsvoorstel dat in antwoord 3 is genoemd opgenomen, mede naar aanleiding van de motie. Ik verwacht het wetsvoorstel na de zomer aan de Tweede Kamer te kunnen sturen.

Vraag 16

Hoeveel gemeenten hebben inmiddels een huurteam waar inwoners zich kunnen melden?

Gemeenten zijn sinds 1 januari 2024 op basis van de Wet goed verhuurderschap verplicht een meldpunt te hebben waar huurders, woningzoekenden en andere belanghebbenden (al dan niet anoniem) melding kunnen maken van ongewenst verhuurgedrag. Het overgrote deel van de gemeenten heeft inmiddels een meldpunt ingesteld.
Er is geen vaste definitie van een gemeentelijk huurteam en daardoor is ook geen lijst met gemeenten die een huurteam hebben voorhanden. In de regel zijn het voornamelijk grote en middelgrote steden met grote aantallen studenten en veel woningschaarste die veel misstanden op de huurmarkt ervaren die inzetten op het vormen van huurteams.

Vraag 17

Wat is de voortgang van de herziening voor het besluit servicekosten en de uitvoering van de motie Beckerman/Grinwis (Kamerstuk 36 130, nr.39)?

Ik heb uw Kamer op 4 juli 2023 geïnformeerd over mijn voorstel tot wijziging van wet- en regelgeving, mede naar aanleiding van deze motie.9 De wetswijziging is eind 2023 in internetconsultatie gegeven en ik verwacht het voorstel in juni ter advisering aan de Raad van State voor te kunnen leggen. Daarna verwacht ik het wetsvoorstel na de zomer aan uw Kamer te kunnen aanbieden.

Vraag 18

Heeft u al inzicht in hoeverre diensten en zaken die onder servicekosten vallen gemaximeerd kunnen worden in prijs?

Onderdeel van het wetsvoorstel is dat bij ministeriële regeling regels kunnen worden gesteld met betrekking tot de wijze van berekening en de maximale hoogte van de servicekosten.

Vraag 19

Deelt u de mening dat het mogelijk moet zijn voor huurders om bepaalde niet-noodzakelijke diensten van verhuurders te weigeren? Zo nee, waarom niet?

De Huurcommissie signaleert dat verhuurders kosten doorberekenden die niet onder de servicekosten mogen vallen, bijvoorbeeld door kosten voor een fitnessruimte, muziekstudio of bioscoopzaal in de servicekosten op te nemen. Het limitatief maken van het Besluit servicekosten heeft als doel expliciet te maken welke posten wel en niet in het kader van servicekosten in rekening kunnen worden gebracht.
In beginsel staat het partijen vrij om naast de huurovereenkomst en servicekosten andere overeenkomsten af te sluiten. Daarbij geldt wel dat als een dergelijke overeenkomst een verband heeft met de huurovereenkomst en deze andere overeenkomst een niet redelijk voordeel bevat voor de huurder of verhuurder, deze overeenkomst nietig is (artikel 7:264, eerste lid, BW). Ik zie geen aanleiding om het juridisch kader op dit punt aan te passen.

Vraag 20

Bent u verder bekend met de berichten dat verhuurders mogelijk tot wel 6,4 miljard euro moeten terugbetalen aan huurders?3

Ja, daarmee ben ik bekend.

Vraag 21

Deelt u de mening dat de bovenstaande berichten aanleiding geven tot strenger en rechtvaardiger toezicht op verhuurders?

Het kabinet zet in zijn algemeenheid in op het verbeteren van de huurbescherming en de huurprijsbescherming. Zie het antwoord op vraag 22.

Vraag 22

Hoe gaat u zich verder inzetten voor eerlijke en betaalbare huren voor iedereen?

Het kabinet zet in zijn algemeenheid in op het verbeteren van de huurbescherming en de huurprijsbescherming. Naast de in deze antwoorden beschreven inzet rond servicekosten, zijn de Wet goed verhuurderschap, het wetsvoorstel betaalbare huur en de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten daarvan belangrijke speerpunten. Voor de zomer ontvangt uw kamer een voortgangsrapportage van het programma Betaalbaar wonen.

Vraag 23

Kunt u de vragen apart beantwoorden en niet bundelen?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Nieuwe water-eisen veroorzaken schok: «De bouw van zo’n half miljoen woningen staat op losse schroeven»» van 3 mei jongstleden?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u reflecteren op de conclusie in dit artikel dat de bouw van een half miljoen woningen op losse schroeven staat, terwijl tegelijk de woningbouwopgave door het trage tempo van vergunningverlening juist dreigt af te nemen?

Het beeld dat de bouw van 500.000 woningen op losse schroeven staat als gevolg van het ruimtelijk afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving»2 (hierna: het ruimtelijk afwegingskader) herken ik niet.
Het ruimtelijk afwegingskader is een landelijke uitwerking van het principe dat water en bodem sturend moeten zijn bij nieuwe ontwikkelingen en geeft meer inzicht over waar er gebouwd kan worden door per locatie de risico’s te tonen op het gebied van waterveiligheid, wateroverlast, bodemdaling en drinkwater. Het ruimtelijk afwegingskader gaat nadrukkelijk niet alleen over waterveiligheid. Het maatgevende risico wat de kaart laat zien is vaker vanuit wateroverlast of bodemdaling.
Het ruimtelijke afwegingskader laat zien dat er in de meeste delen van Nederland nog gewoon gebouwd kan worden, mits dit gebeurt op een manier waarbij rekening wordt gehouden met de risico’s vanuit het water- en bodemsysteem. Als dat niet gebeurt dan leidt dat op langere termijn juist tot hogere kosten door schade die aan woningen ontstaat.
Een deel van de woningbouwopgave die ik met de provincies in de Woondeals heb afgesproken zal moeten worden gerealiseerd in gebieden die in het ruimtelijk afwegingskader zijn aangeduid als «geel» of «oranje». Bij deze risicoklassen gaat het om «ja, mits». In het ruimtelijk afwegingskader wordt daarbij aangegeven dat het gaat om (middelgrote of grote) inspanning om klimaatadaptief bouwen.

Vraag 3

Wat is, vanuit de woningbouwopgave bezien, de status van de kaart van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat: «ruimtelijk afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving» (hierna: afwegingskader) ten aanzien van waterveiligheid? Hoe moeten de verschillende kleuren worden geclassificeerd ten aanzien van woningbouw?

Het ruimtelijk afwegingskader is een ondersteunend instrument voor gemeenten, waterschappen en provincies. Het instrument dient als hulpmiddel bij het sturend laten zijn van water en bodem in ruimtelijke ontwikkelingen.3 Zo dient het ruimtelijk afwegingskader gebruikt te worden bij zowel de beleidsontwikkeling als besluitvorming. Het helpt gemeenten, waterschappen en provincies om bij locatiekeuzes voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, zoals woningbouw, werklocaties, publieke gebouwen of industriegebieden, een goede afweging te maken vanuit het water- en bodemsysteem.4
Zoals in de Kamerbrief over water en bodem sturend staat dient het ruimtelijk afwegingskader gebruikt te worden bij alle projecten waarvan na 1 januari 2025 (wijziging van) een omgevingsplan wordt vastgesteld.5 Voor vergevorderde projecten in gebieden die rood op de kaart zijn kunnen uitzonderingen worden gemaakt. Wat vergevorderde projecten zijn in het IJsselmeergebied en of ze door kunnen gaan, is toegelicht in de Kamerbrief over Buitendijks bouwen in het Markermeer en IJsselmeergebied van 5 oktober 2023.6
De kleuren op de kaart zeggen iets over hoe geschikt een locatie is om er nieuwe functies te bouwen. Deze kleuren komen overeen met de kleuren van de risicoklassen in de legenda. De risicoklassen zijn verdeeld in «ja», «ja mits», «nee tenzij» en «nee».
Het ruimtelijk afwegingskader heeft op dit moment geen juridische status. Op dit moment is op bestuurlijk niveau afgesproken het kader toe te passen en wordt verdere (juridische) borging onderzocht.

Vraag 4

Welke status heeft de kaart ten opzichte van bouwregelgeving op Rijks-, provincie of gemeentelijk niveau? Hoe verhoudt deze landelijke kaart zich tot de verschillende provinciale afwegings- en sturingskaarten?

Hierbij verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 3.
Bestaande (bouw)regelgeving vanuit gemeenten, provincie en Rijk blijft leidend bij locatiekeuze en inrichting van nieuwe verstedelijking maar bestuurlijk is afgesproken het kader toe te passen. Veel provincies hebben daarnaast zelf al instrumenten en kaarten ontwikkeld waarin de opgaven vanuit het water- en bodemsysteem worden gerelateerd aan de verstedelijkingsopgave. Regionale kennis is een belangrijke vereiste om het water- en bodemsysteem sturend te maken bij ruimtelijke keuzes. Het is dus belangrijk om regionale kaarten en kennis te gebruiken bij het maken van ruimtelijke keuzes. De kaders en uitgangspunten in dit ruimtelijk afwegingskader dienen daarbij als ondergrens.

Vraag 5

Kunt u met cijfers uitdrukken hoeveel plancapaciteit tot 2030 op de kaart van het afwegingskader ligt in het gele en oranje gebied?

Ja. De provincies Groningen, Friesland, Flevoland, Noord-Holland, Zuid-Holland, Zeeland en Utrecht liggen in de gele en oranje gekleurde gebieden op de kaart. De provincies Gelderland, Overijssel en Noord-Brabant vallen deels binnen deze gebieden op de kaart. Op basis van een analyse van de inventarisatie plancapaciteit van ABF Research liggen tussen de circa 650.000 en 750.000 woningen in geel of oranje gebied.7 Precieze informatie op locatieniveau is echter niet beschikbaar.

Vraag 6

Welke projecten zijn er op dit moment stilgezet doordat deze zich in geel of oranje gebied bevinden op de kaart van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat?

Er zijn op dit moment geen woningbouwprojecten «stilgezet» vanwege de relatie met de risicoklassen uit het ruimtelijk afwegingskader.

Vraag 7

Kunt u de conclusie van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) bevestigen, waarbij wordt gesteld dat in veel gebieden waar ingrepen voor waterveiligheid nodig zijn ook het gros van de plancapaciteit is gelegen? Waarom wel, waarom niet? Bent u het met de conclusie van het EIB eens dat het publiceren van een dergelijke kaart effect gaat hebben op de snelheid en de kosten van bouwen?

Ik kan bevestigen dat een groot deel van de plancapaciteit is gelegen in gebieden die in het ruimtelijk afwegingskader als «geel» of «oranje» zijn aangeduid. Daarbij gaat het voor de grootschalige woningbouwlocaties met name om «gele» gebieden. Hierbij geldt «ja, mits» (zie ook antwoord op vraag 2).
Zoals uit de kaart blijkt, ligt een groot deel van Nederland in een «geel» of «oranje» gebied. Dit is een gevolg van onze ligging in een rivierendelta. Het gevolg hiervan is dat er al van oudsher een opgave ligt om onszelf te beschermen tegen water en wateroverlast. Deze opgave zal als gevolg van klimaatverandering in de komende jaren alleen maar toenemen. Het is dus verstandig hier op een goede manier rekening mee te houden, zonder dat dit een reden is om in deze gebieden niet te (mogen) bouwen. Alleen buitendijks bouwen in uiterwaarden van rivieren en rondom het IJsselmeergebied staan we in het ruimtelijk afwegingskader niet langer toe, omdat de kans op overlast en schade hier groot is.

Vraag 8

Staan deze extra eisen ten aanzien van waterveiligheid en voortkomende belemmeringen niet in schril contrast met uw eigen ambitie om juist sneller tot woningbouw te komen? Waarom wel of niet? Zijn woningen daadwerkelijk minder betaalbaar doordat er extra eisen moeten worden gerealiseerd ten aanzien van waterveiligheid?

Zie ook het antwoord op vraag 3 en vraag 11. Het ruimtelijk afwegingskader is bedoeld als ondersteunend instrument om gemeenten, waterschappen en provincies te helpen bij verstandige locatiekeuzes voor nieuwe ontwikkelingen. Door bij de ontwikkeling en inrichting van woningbouwlocaties in een vroegtijdig stadium rekening te houden met waterveiligheid en het voorkomen van schade door wateroverlast kan vertraging ten gevolge hiervan bij de woningbouwprojecten worden voorkomen. Door toepassing van het afwegingskader wordt ook voorkomen dat toekomstige bewoners te maken krijgen met gevolgen van klimaatverandering die in de aanlegfase vermijdbaar waren.

Vraag 9

Bent u bereid een impactstudie te laten verrichten naar de gevolgen van het afwegingskader voor de woningbouwplanning? Zou u hierbij ook de te verwachte vervallen locaties, de extra kosten van locatie-ontwikkeling en vertraging in de planningen kunnen betrekken? Waarom wel, waarom niet?

Vooralsnog ben ik niet voornemens een aparte impactstudie te laten uitvoeren. Ik heb landelijke en regionale versnellingstafels ingericht om knelpunten rondom woningbouwontwikkelingen te bespreken en doorbraken te realiseren. Ik verwacht dat eventuele belemmeringen die het gevolg zijn van de water en bodem sturend opgave hier worden geadresseerd en dat naar passende oplossingen wordt gezocht.

Vraag 10

Bent u bereid de invoering, uitwerking en (juridische) borging van het afwegingskader op te schorten, totdat de uitkomsten van deze studie bekend zijn en met de Tweede Kamer zijn gedeeld? Waarom wel, waarom niet?

De komende tijd wordt het ruimtelijk afwegingskader verder uitgewerkt, onderdeel hiervan is het verkennen of en op welke wijze het afwegingskader (juridisch) wordt geborgd. Hier is nog geen besluit over genomen. We houden de Tweede Kamer op de hoogte van de nadere uitwerking van het ruimtelijk afwegingskader en de eventuele wijze van (juridische) borging daarvan.

Vraag 11

In welke mate zal deze kaart, die als sturingsinstrument kan worden ingezet, gaan leiden tot hogere provinciale, waterschaps- en lokale regeldruk? Kunt u uiteenzetten waarom dit wel of niet het geval zal zijn?

In het bovenstaande is beschreven dat het ruimtelijk afwegingskader een beslissingsondersteunend document voor provincies, gemeenten en waterschappen. Het instrument heeft geen formele juridische status en leidt daarmee niet tot aanvullende regels. Gemeenten, waterschappen en provincies hebben daarbij een eigen verantwoordelijkheid in het al dan niet stellen van regels op hun schaalniveau. De afweging daarover ligt bij het daarvoor bevoegde gezag.

Vraag 12

Gaat u zich in de Wet regie volkshuisvesting inzetten om de geplande woningbouwlocaties sneller tot uitvoering te brengen, ondanks dat veel plancapaciteit op de kaart van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat omtrent waterveiligheid geel of oranje gekleurd is? Hoe ziet dat er in de praktijk uit? Wordt dit niet een te grote opgave voor gemeenten?

De kaart is door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat samen ontwikkeld, omdat we op een verantwoorde manier naar woningbouwlocaties willen kijken. Met het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting voorzie ik in het hernemen van de regie op de volkshuisvesting. Overheden krijgen hiermee de wettelijke instrumenten om met meer regie en met meer tempo samen te werken aan de opgaven voor de volkshuisvesting.
Woningbouwprojecten realiseren is complex in Nederland en er zijn er veel aspecten waar rekening mee moet worden gehouden. Het bouwen van woningen gaat altijd samen met andere opgaven, zoals ook water(veiligheid), bodem, natuur et cetera. Door bij de locatiekeuze van woningbouw in een vroegtijdig stadium rekening te houden met waterveiligheid, -overlast en bodemdaling voorkomen we vertraging van woningbouwprojecten en schade door wateroverlast en/of bodemdaling. Ook kan bij het inrichten van de locatie daarmee rekening worden gehouden. Een goed voorbeeld is de bouwlocatie Gnephoek, dat door het hoogheemraadschap is genoemd als mooi voorbeeld van het combineren van de opgave vanwege water en bodem sturend en woningbouw.

Vraag 13

Welke specifieke maatregelen zijn voorzien in het plan van de Gnephoek om tot de bouw van 5.000 woningen te komen? Kan deze locatie als voorbeeld worden genomen voor veel andere gele/oranje gebieden ten aanzien van waterveiligheid?

De woningbouwlocatie Gnephoek is gelegen in het gebied dat in het ruimtelijk afwegingskader is aangewezen als gebied met een grote water en bodem opgave.
Bij het maken van het Contourenplan Gnephoek is het bodem- en watersysteem uitgangspunt voor de ontwikkeling. Zo wordt er in de plannen gekozen om op de betere locaties binnen het gebied te bouwen, waar er minder bodemdaling is, en een lager risico voor wateroverlast. Het resultaat is dat de 5.500 woningen met name op de draagkrachtige gronden binnen de Gnephoekpolder zijn gepland. Dit zijn onder andere de oeverwallen die door de (Oude) Rijn zijn gevormd. Op de minder draagkrachtige gronden is ruimte voor wateropvang en natte natuur. Het watersysteem wordt onder andere met flexibel peilbeheer zo ingericht dat het binnen de polder mogelijk is hevige neerslag (120 mm in 24 uur) op te vangen, vast te houden en vertraagd af te voeren.
Het feit dat het water- en bodemsysteem in Gnephoek als uitgangspunt is genomen, kan worden gezien als voorbeeldwerking voor andere gele en oranje gebieden. Echter, het één op één doorvertalen van de maatregelen voor de Gnephoek naar andere gebieden is vanwege locatiespecifieke kenmerken af te raden. Van belang is om gedetailleerd en locatiespecifiek onderzoek naar het bodem- en watersysteem uit te voeren. Hiermee kan de duiding van gele of oranje gebieden verkleuren. Dat is ook bij de Gnephoek het geval. Daarnaast bepalen lokale omstandigheden als hoogteverschillen en opbouw van bodem- en watersysteem hoe de waterveiligheid kan worden geborgd.

Vraag 14

Deelt u de zorg dat het beeld is ontstaan dat vanwege waterveiligheid bijvoorbeeld niet meer buitendijks kan worden gebouwd? Deelt u ook de mening dat dit niet perse het geval hoeft te zijn, maar dat gerichte en doelmatige maatregelen nodig zijn om dit nog steeds mogelijk te maken? Wat gaat u hieraan doen? Kan dit onderdeel zijn van de impactstudie?

Nee, ik deel die zorg niet. In sommige buitendijkse gebieden zijn er nu al restricties voor nieuwe bebouwing. Hierop zijn enkele uitzonderingen. Deze worden nu teruggedraaid, omdat de risico’s groter worden en ruimte voor toekomstige extremen nodig is. Er zijn ook veel buitendijkse gebieden waar nog wel gebouwd kan worden.
Er zijn verschillende redenen waarom we buitendijks bouwen in het IJsselmeergebied en rond de grote rivieren niet langer toestaan. Allereerst hebben de droge zomers van de afgelopen jaren ons geleerd dat het nodig is om de zoetwatervoorraad in het IJsselmeergebied niet te verkleinen. Daarnaast hebben we de bergingscapaciteit van het IJsselmeergebied nodig om overtollig water op te vangen. Dat hebben we bijvoorbeeld afgelopen jaarwisseling gemerkt, toen buitendijkse gebieden te maken hadden met wateroverlast door een grote hoeveelheid water in het IJsselmeer en Markermeer. Landaanwinning en buitendijkse bebouwing verminderen de waterbergingscapaciteit in dit soort situaties. Dat vergroot de overstromingsrisico’s van zowel binnen- als buitendijkse gebieden. Hogere pieken in rivierafvoeren, toename van extremere weersomstandigheden en een hogere zeespiegel maken het nog belangrijker om zowel de zoetwaterbuffer als de waterbergingscapaciteit niet te verkleinen. Ook de opgaven voor ecologie (Natura2000) en waterkwaliteit (KRW) vragen ruimte en water.

Vraag 15

Hoe kijkt u aan tegen de mogelijke tegenstelling voor woningbouw die ontstaat door de oranje kleuraanduiding van de Flevopolder, Noord-Oostploder en Wieringermeerpolder, terwijl Deltares juist aangeeft dat deze polders in West-Nederland door sterke waterkeringen goed beschermd zijn en daarmee geschikt worden geacht als woningbouwlocaties?

De mogelijke tegenstelling die in de vraagstelling wordt geschetst herken ik niet. Zo is bijvoorbeeld in de Flevopolder en de Noordoostpolder het aspect wateroverlast bepalender voor de opgave dan het aspect overstromingsrisico en zorgt het eerste aspect voor de oranje kleur in de kaart.
Ook in de gebieden met een gele of oranje kleuraanduiding is woningbouw mogelijk, waarbij wel een aanvullende inspanning gepleegd moeten worden om klimaatbestendig te bouwen. Zo zijn er bijvoorbeeld in Flevoland al diverse Rijkslocaties waar de komende jaren woningbouw kan worden gerealiseerd.

Vraag 16

Kunt u deze vragen beantwoorden voorafgaan aan het commissiedebat ruimtelijke ordening van 22 mei aanstaande?

Vraag 17

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Groter brandgevaar bij flexwoningen en verduurzaming, vrees voor dodelijke slachtoffers»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het rapport van het Nederlands Instituut Publieke Veiligheid (NIPV), waarnaar verwezen wordt in dit artikel?2

Ja.

Vraag 3

Wat is uw reactie op de berichtgeving dat flexwoningen een groter brandveiligheidsrisico hebben?

Deze berichtgeving heeft betrekking op het rapport van het NIPV. Dit rapport gaat over branden in de gebouwschil (gevel- en dakconstructies). Het NIPV heeft onderzocht welke lessen er zijn te trekken uit drie geanalyseerde branden en hoe de risico’s en de impact van branden in de gebouwschil kunnen worden beperkt. Eén van de 3 geanalyseerde branden is de brand in unitbouwcomplex Riekerhaven.
Ik ben het NIPV erkentelijk dat dit onderzoek op eigen initiatief is uitgevoerd. Ik zal dan ook de bevindingen van het NIPV bespreken met Brandweer Nederland, Vereniging Nederlandse Gemeenten, NIPV, Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland, Bouwend Nederland en Stroomversnelling.
Het gesprek is gepland begin juli. Daarna zal uw Kamer zo spoedig mogelijk nader worden geïnformeerd.
Dat branden in de gebouwschil aandacht behoeven, was mij al bekend. Volgens het NIPV-rapport geldt dit niet specifiek voor flexwoningen, maar in bredere zin voor alle gebouwen en bouwsystemen waar vergelijkbare constructies kunnen voorkomen. Ik heb uw Kamer eerder geïnformeerd over acties die ik op dit punt in gang heb gezet.3
Het betreft de volgende zaken:
De wegwijzer kan door iedereen in de bouwsector (waaronder opdrachtgevers, ontwerpers, bouwers en toezichthouders) worden gebruikt en bevat aanwijzingen hoe kan worden voldaan aan de bouwregelgeving. Daarnaast biedt de wegwijzer ook handvatten om op basis van risico’s een hoger brandveiligheidsniveau aan te houden om bijvoorbeeld de hoeveelheid schade bij brand te beperken.

Vraag 4

In eerdere beantwoording van Kamervragen over flexwoningen3 stelde u dat flexwoningen niet minder veilig zijn dan andere type woningen. Staat u daar nog steeds achter?

Ik sta nog steeds achter mijn antwoorden op eerdere Kamervragen over flexwoningen5. Zie ook mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 5

In deze beantwoording gaf u ook aan geen zorgen te hebben over brandgevaarlijke containerwoningen, kunt u een overzicht geven hoeveel woningbranden er de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden in flexwoningen?

Er bestaat geen landelijke database van branden. Ik kan daarom geen overzicht geven van het aantal branden in verschillende typen woningen. Ook het NIPV-rapport geeft hier geen informatie over.
Het NIPV beschouwt in haar onderzoek maar één brand in flexwoningen (namelijk Riekerhaven; verplaatste tijdelijke woningen). Ik ben van mening dat we op basis van één brand in flexwoningen niet kunnen veralgemeniseren dat het brandgevaar bij flexwoningen groter is dan bij andere woningen.
Het NIPV geeft in haar rapport wel aan dat uit een internetsearch en een snelle verkenning onder de veiligheidsregio’s meerdere recente en vergelijkbare branden in niet-flexwoningen naar voren zijn gekomen waarbij de gebouwschil betrokken is geweest. Het gaat daarbij om vijf branden sinds 2019.

Vraag 6

Wie is er verantwoordelijk voor de schade als er brand ontstaat als resultaat van ontwerpfouten?

De verantwoordelijkheid voor de schade door een brand is niet geregeld in de bouwregelgeving. Het is aan de gebouweigenaar of verzekeraar om na te gaan of een brand mogelijk is veroorzaakt of is versneld door een ontwerpfout. Mogelijk dat een gebouweigenaar of verzekeraar bij een ontwerpfout de verantwoordelijkheid voor de schade privaatrechtelijk kan verhalen bij de ontwerper en/of de bouwer van het gebouw. Er kunnen echter ook andere zaken spelen dan ontwerpfouten, zoals het onveilig gebruik van het bouwwerk of onvoldoende onderhoud. Een algemene uitspraak wie verantwoordelijk is voor de schade door brand is hierdoor niet mogelijk.

Vraag 7

Welk gezag moet erop toezien dat flexwoningen veilig worden gebouwd?

De gemeente is bevoegd gezag en ziet toe op naleving van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De gemeente kan bij dit toezicht de brandweer betrekken.
De bouw van een grondgebonden woning valt sinds 1 januari 2024 onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Er moet daarbij een onafhankelijke kwaliteitsborger worden ingeschakeld die controleert en beoordeeld of het gebouw voldoet aan de bouwregelgeving.

Vraag 8

Waar kunnen bewoners van flexwoningen terecht als zij twijfels hebben over de veiligheid van hun woning?

Bewoners kunnen brandonveilige situaties melden bij de eigenaar of de beheerder van het gebouw. Als dit niet leidt tot een oplossing, dan kan een bewoner een melding doen bij de gemeente. Voor algemene vragen over brandveiligheid kan iedereen terecht op de website van de brandweer en/of veiligheidsregio.

Vraag 9

Vindt u het bouwbesluit voor tijdelijke bouwwerken nog steeds toereikend?

Ja. Het NIPV-rapport doet geen aanbevelingen om de brandveiligheidseisen aan te scherpen, maar geeft wel aanleiding om de brandveiligheid van de gebouwschil te bespreken met de sector. Zie ook mijn antwoord op vraag 3.
Een flexwoning hoeft overigens niet perse een tijdelijk bouwwerk te zijn. Ik zie steeds meer projecten waarbij standaard wordt gekozen voor nieuwbouwkwaliteit.

Vraag 10

Bent u bereid de vergunningverlening van flexwoningen voorlopig onder het bouwbesluit voor nieuwbouw te laten vallen zodat er meer controle kan plaatsvinden?

Nee. Voor de mate van controle door de gemeente of kwaliteitsborger maakt het niveau van eisen (tijdelijk bouw versus nieuwbouw) ook geen verschil.

Vraag 11

Welke stappen gaat u zetten om de veiligheid van bewoners van deze woningen te garanderen?

Zoals gemeld in mijn antwoord op vraag 3 ga ik de bevindingen van het NIPV bespreken met de sector en heb ik al eerder acties in gang gezet.
Voor wat betreft de brandveiligheid van woongebouwen tijdens het gebruik is in mijn opdracht door het NIPV een leidraad ontwikkeld waarmee gebouweigenaren worden ondersteund bij de borging en verbetering van de brandveiligheid van woongebouwen. Deze leidraad is gepubliceerd in 20236. In deze leidraad is ook aandacht voor het informeren van de bewoners over de brandveiligheid en het doen van ontruimingsoefeningen.

Vraag 12

Acht u het wenselijk om de inzet op flexwoningen nu tijdelijk te staken totdat er meer onderzoek is gedaan naar de brandveiligheid van deze woningen?

Nee. Er is naar mijn mening geen aanleiding om aan te nemen dat in generieke zin flexwoningen niet brandveilig zijn. Flexwoningen moeten – net als elke woning – voldoen aan de eisen uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving.

Vraag 13

Op welke termijn kunt u de bouwregelgeving voor flexwoningen aanpassen?

Ik ga eerst in gesprek met de sector naar aanleiding van het NIPV-rapport om te bezien of en welke verdere acties nodig zijn. Daarbij zal ik mij in bredere zin richten op alle gebouwen en bouwsystemen waar vergelijkbare constructies kunnen voorkomen.

Vraag 14

Zijn gemeente en brandweerkorpsen voldoende bekend met de nieuwe risico’s van woningbranden bij flexwoningen?

Mijn beeld is dat zowel gemeenten als de brandweer voldoende op de hoogte zijn van de laatste inzichten. In mijn dialoog met de bouwsector betrek ik ook steeds Brandweer Nederland, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland.

Vraag 15

Kunt u de vragen apart beantwoorden en niet clusteren?

Ik heb elke vraag apart beantwoord.

Vraag 1

Kent u het bericht «Gemeenten negeren regels voor het veilig plaatsen van trapliften»?1 Bent u bekend met signalen dat in meerdere gemeenten trapliften die via de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) worden aangeschaft nog steeds niet voldoen aan de minimumeisen voor een veilige trap volgens het Bouwbesluit, zoals voldoende ruimte om de voet neer te zetten, het hebben van een goede leuning en tenminste vijftig cm loopdoorgang?

Ja, ik ben bekend met de uitzending van Max Meldpunt van 19 april 2024.
Ik heb geen signalen ontvangen dat in meerdere gemeenten trapliften, die via de Wmo 2015 worden aangeschaft, niet voldoen aan de minimumeisen voor een veilige trap volgens het Bouwbesluit. Uit navraag bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten blijkt dat daar ook geen signalen bekend zijn.

Vraag 2

Kunt u een reflectie geven op de situatie dat ook na het verschijnen van de handleiding voor het veilig plaatsen van trapliften, enkele gemeenten nog steeds voor een lift aan de muurzijde kiezen, waardoor niet aan het bouwbesluit wordt voldaan? In hoeverre is deze suboptimale keuze financieel ingegeven?

Het infoblad Trapliften op bestaande trappen2 geeft de mogelijkheid om een traplift aan de muurzijde te plaatsen, zolang de trap na plaatsing nog steeds voldoende veilig beloopbaar is uitgaande van de minimumeisen van het Bouwbesluit.3 Het infoblad geeft informatie over de toepassing van deze minimumeisen bij het plaatsen van een traplift. Als er trapliften worden geplaatst in afwijking van deze informatie, vind ik dit een slechte zaak.
Zoals ik eerder aan uw Kamer schreef, stellen gemeenten in hun inkoop een programma van eisen op waarin ook eisen zijn opgenomen met betrekking tot het moeten voldoen aan het Bouwbesluit.4 Kostenoverwegingen spelen wel een rol bij het plaatsen van een traplift in het kader van doelmatigheid, maar de trap(lift) moet altijd voldoen aan de wettelijke (veiligheids)eisen. Of voor de gemeente een traplift goedkoper is aan de muur- of de spilzijde, is afhankelijk van de contractuele afspraken die gemeenten met hun leverancier(s) maken.5

Vraag 3

Kunt u aangeven hoeveel gemeenten actief werken met de door uw ministerie gepubliceerde handleiding voor de juiste toepassing van de wetgeving bij het plaatsen van trapliften? In hoeverre hebben alle gemeenten toegezegd proactief met deze handleiding aan de slag te gaan? Op welke wijze gaat u gemeenten die de handleiding niet gebruiken stimuleren om dit wel te doen?

Ik heb geen zicht op hoeveel gemeenten het infoblad Trapliften op bestaande trappen – dat is gepubliceerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK)- gebruiken. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft een bericht over het informatieblad op hun website geplaatst en vermeld in hun wekelijkse nieuwsbrief naar alle gemeenten. De VNG zal het informatieblad nogmaals onder de aandacht te brengen. Daarnaast heeft de VNG aangegeven ook geen informatie te hebben over hoeveel gemeenten dit infoblad gebruiken.
Op grond van de Wmo 2015 moet de gemeente (zijnde opdrachtgever en eigenaar) zich verzekeren dat de traplift voldoet aan alle regelgeving waaronder het Bouwbesluit. Het is aan iedere gemeente zelf te besluiten hierbij gebruik te maken van het infoblad.
De Wmo 2015 is een gedecentraliseerde wet. Het is aan de gemeenteraad om erop toe te zien dat het college op een passende manier invulling geeft aan de verplichtingen die gemeenten hebben in het kader van de Wmo 2015. Daarbij hebben gemeenten de vrijheid en verantwoordelijkheid om de Wmo uit te voeren op een manier die aansluit bij de specifieke, lokale context. Dat betekent dat als er knelpunten worden ervaren bij de toegang tot of verstrekking van hulpmiddelen en/of woningaanpassingen primair overleg plaats dient te vinden tussen gebruiker, gemeente en aanbieder (op casusniveau) of tussen aanbieder(koepel) en gemeente(koepel) bij vraagstukken van algemene aard.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het proactief inzetten op het toepassen van de handleiding preventief kan zijn voor valincidenten bij mantelzorgers, familieleden en hulpverleners die ook graag veilig van een trap gebruik willen maken? Zo nee, waarom niet?

Ja, daarom heeft het Ministerie van BZK, in afstemming met VWS en de VNG, een infoblad gemaakt over trapliften en het Bouwbesluit.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het negeren van regels voor het veilig plaatsen van trapliften, in grote tegenstrijdigheid is met de doelen van valpreventie? Zo nee, waarom niet? Het voorkomen van val-incidenten bij mantelzorgers, familieleden en hulpverleners door het veilig plaatsen van trapliften behoort toch ook tot de maatregelen ter voorkoming van de meest optimale continue zorg?

Het plaatsen van een traplift is vaak nodig om een oudere thuis te kunnen laten blijven wonen. Veilig geplaatste trapliften kunnen helpen om valincidenten te voorkomen. Een ergotherapeut kan vanuit de doelen van valpreventie advies geven over het veilig gebruik van trapliften en/of traplopen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat foutief geplaatste trapliften vervangen moeten worden door trapliften die wel aan de eisen van het bouwbesluit voldoen? Zo ja, welke maatregelen bent u bereid te nemen?

Ja, als er niet voldaan wordt aan het vereiste minimumveiligheidsniveau is dat een overtreding. De gemeente dient als bevoegd gezag volgens de Woningwet te handhaven.

Vraag 7

Kan het proactief naleven van de handleiding voor de plaatsing van trapliften als voorwaarde worden gesteld voor het gebruikmaken van valpreventie-Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA)-gelden? Zo nee, waarom niet?

De SPUK (specifieke uitkering) voor valpreventie Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA) is al gepubliceerd, inclusief voorwaarden, en focust op de ketenaanpak valpreventie.6 Het proactief naleven van het infoblad valt niet onder die voorwaarden.

Vraag 8

Kunt u aangeven welke rol trapliften spelen binnen het Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen (WOZO)? Deelt u de mening dat trapliften een noodzakelijk hulpmiddel zijn om de veranderende demografische samenstelling en het groeiende aantal ouderen dat thuis woont op te vangen? Zo nee, waarom niet? En hoe gaat u er dan voor zorgen dat trapliften wel veilig worden geplaatst?

Ja, trapliften kunnen eraan bijdragen dat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen, ook bijvoorbeeld als er geen gelijkvloerse woningen beschikbaar zijn. Binnen WOZO wordt er daarnaast aan gewerkt dat er 290.000 (nultreden)woningen komen voor ouderen.
De gemeente is verantwoordelijk voor het veilig plaatsen van trapliften, zie mijn antwoord op vraag 3 en 6.

Vraag 9

Hoe kijkt u naar de duurzaamheidsaspecten van trapliften? Deelt u de mening dat het direct correct plaatsen van een traplift duurzamer is dan eerst foutief plaatsen en later corrigeren? Is er al nationaal beleid gemaakt voor hergebruik van trapliften? En in hoeverre wordt er gestimuleerd om trapliften optimaal te hergebruiken?

Ja, ik ben het ermee eens dat het direct correct plaatsen van een traplift de duurzaamste en vanzelfsprekend de meest ideale manier van plaatsen is. Er is geen nationaal beleid voor het hergebruik van trapliften, er wordt daarom ook niet landelijk gestimuleerd om trapliften her te gebruiken. Navraag leert dat gemeenten aandacht aan hergebruik besteden en dat dit terugkomt in de criteria bij de inkoop van trapliften. Een van de veel gestelde eisen is een hoge mate van duurzaamheid of circulariteit.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel?1

Ik heb kennis genomen van het artikel.

Vraag 2

Deelt u de mening dat woningdelen de snelste, meest duurzame en goedkoopste manier is om mensen die nu nog geen eigen plek hebben te huisvesten? Indien niet, waarom niet?

Ik ben het met u eens dat woningdelen een snelle, duurzame en goedkope manier is om mensen woonruimte te bieden. Woningdelen is echter niet de oplossing voor alle huishoudens en doelgroepen die geen huis hebben. Vaak is woningdelen geschikt voor een bepaalde periode of levensfase (bijvoorbeeld jong volwassenen) en eerder voor alleenstaanden dan voor stellen of gezinnen.

Vraag 3

Herkent u het percentage van 61% als het gaat om mensen die in een onderbewoond huis wonen?

Dit heeft te maken met het begrip van onderbewoning zoals Eurostat dat hanteert. Eurostat gaat er namelijk vanuit dat een huis een slaapkamer heeft voor ieder koppel en iedere volwassen alleenstaande, maar ook voor iedere twee kinderen van onder de 12 of tussen de 12 en 17 van hetzelfde geslacht. In Nederland kennen wij over het algemeen de traditie dat aan kinderen een eigen slaapkamer wordt gegeven indien hier mogelijkheid toe is. In vergelijking met de andere EU-landen zien we dat Nederlanders bijna bovenaan staan als het gaat om onderbewoning. Hier kunnen verschillende factoren op van invloed zijn, zoals het klimaat (we zitten relatief vaak binnen) en het welvaartsniveau in Nederland. De suggestie dat 61% van de mensen dus echt een kamer over zou hebben, daar sluit ik mij niet bij aan.

Vraag 4

Is het op dit moment mogelijk voor corporaties om eisen te stellen aan de bezettingsnorm van een woning bij nieuwe verhuur?

Bij toewijzing van een woning door een woningcorporatie wordt gekeken naar wat een passende woning is voor de bestaande gezinsgrootte. Hierbij houdt de woningcorporatie rekening met de huishoudsamenstelling op het moment van de ingangsdatum van het huurcontract, zodat gezinswoningen aan meerpersoonshuishoudens worden toegewezen en kleinere appartementen aan alleenstaanden. Wat precies onder passend wordt verstaan, beslist de woningcorporatie en/of de gemeente. Vaak gaat eventuele onderbewoning pas in de toekomst spelen nadat het gezin in grootte is afgenomen. Dit is niet te voorkomen of te verhelpen. Wel is het van belang dat woningcorporaties met de huurders meedenken wanneer dit voorkomt en zich inzetten om het beter benutten van de bestaande voorraad, maar ook doorstroming naar een kleinere woning, te bevorderen.

Vraag 5

Als dit niet kan, wat zijn dat belemmeringen en hoe kunnen die in de woningtoewijzing weggenomen worden?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Herkent u dat 51% van de 2,1 miljoen sociale huurwoningen verhuurd worden aan eenpersoonshuishoudens?

Ja, dit cijfer herken ik. Uit de Lokale Monitor Wonen van het CBS en WSW (bewerking ABF Research) blijkt dat 1.095.775 van de 2.140.040 corporatiewoningen momenteel wordt verhuurd aan een eenpersoonshuishouden. Dit komt neer op ongeveer 51%.

Vraag 7

Kan u aangeven wat de potentie is van woningdelen?

Ik werk aan een bredere verkenning van woningdelen. Op dit moment brengen we onder andere in beeld wat de potentie van woningdelen is. In het derde kwartaal van dit jaar verwacht ik dit in beeld te hebben en zal ik dit met uw kamer delen.

Vraag 8

Kan u aangeven welke overwegingen alleenstaande woningzoekenden maken als zij kiezen voor woningdelen?

Mij is niet op basis van onderzoek bekend welke overwegingen alleenstaande woningzoekenden maken als zij kiezen voor woningdelen. Ik kan mij daarbij voorstellen dat de volgende zaken een rol kunnen spelen: de noodzaak voor het spoedig vinden van een woning op de huidige krappe woningmarkt, de mogelijkheid om bij woningdelen de financiële lasten te kunnen verdelen en de mate waarin men samenwonen met één of meerdere huisgenoten aantrekkelijk vindt. In de genoemde bredere verkenning zal onder meer aandacht besteed worden aan de financiële gevolgen van woningdelen wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een bijstandsinkomen of AOW.

Vraag 9

Ervaren alleenstaande AOW’ers belemmeringen van de kostendelersnorm bij de overweging om een woning te delen of samen te wonen?

Als een alleenstaande AOW-er een woning deelt met een andere persoon dan krijgt hij of zij – een lagere – AOW voor samenwonenden. Dat kan een belemmering vormen voor de overweging te gaan samenwonen. Dit staat los van de kostendelersnorm. De kostendelersnorm speelt alleen bij een bijstandsuitkering.

Vraag 10

Ervaren alleenstaanden met een uitkering belemmeringen van de kostendelersnom bij de overweging om een woning te delen of samen te wonen?

Als een alleenstaande met een bijstandsuitkering een woning deelt met een andere persoon van 27 jaar of ouder, krijgt hij of zij te maken met de kostendelersnorm. Dat kan een belemmering zijn voor het samenwonen.

Vraag 11

Hoeveel alleenstaanden zoeken een sociale huurwoning?

Ik heb geen exacte cijfers bij het aantal alleenstaanden dat momenteel op zoek is naar een sociale huurwoning, ik kan slechts een inschatting maken. Er is geen reden om gegevens over de huishoudsamenstelling al bij het inschrijven voor een sociale huurwoning te verkrijgen; dit is pas van belang bij de toewijzing.
Naar schatting staan momenteel 450.000 mensen ingeschreven voor een corporatiewoning, waarvan 100.000 mensen op dit moment actief op zoek zijn naar zo’n woning. Tegelijkertijd is de inschatting naar aanleiding van de Primos rapportage2 dat de woningzoekende vaak relatief jong en alleenstaand is: 80% van de woningzoekenden in het statistisch woningtekort is alleenstaand. Als we deze cijfers samennemen, staan er naar schatting zo’n 360.000 alleenstaanden ingeschreven en ongeveer 80.000 alleenstaanden zijn hiervan actief op zoek.
Uit de inschatting blijkt ook dat de woningzoekende vaak relatief jong is. Hiermee kan dus voorzichtig worden gesteld dat het aantal personen met een AOW-uitkering relatief laag zal zijn. Echter, hier kunnen verder geen uitspraken over worden gedaan. De woningcorporaties hebben – ook bij toewijzing – geen inzage in waar iemands inkomen vandaan komt, alleen in de hoogte van dit inkomen. Uitspraken over aantallen personen met een AOW- of bijstandsuitkering binnen de groep woningzoekenden kan ik daarom niet doen.

Vraag 12

Hoeveel van deze alleenstaanden hebben een AOW-uitkering?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Hoeveel van deze alleenstaanden hebben een bijstandsuitkering?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 14

Op welke manier speelt u in op deze overwegingen?

In de bredere verkenning die ik uitvoer van wat er mogelijk is om woningdelen te stimuleren, breng ik in beeld wat de potentie van woningdelen is, welke (financiële) belemmeringen spelen en wat de wenselijkheden en mogelijkheden zijn om deze weg te nemen. In het derde kwartaal van dit jaar zal ik u daarover informeren.
Overigens zijn sommige regels ook goed te verdedigen: als je samen één huishouden vormt, kan je veel vaste lasten ook samen delen. De huurtoeslag is bijv. daarom afgestemd op degenen die op hetzelfde adres staan ingeschreven en de huurlasten kunnen delen.

Vraag 15

Indien u hier geen zicht op heeft, bent u bereid een diepteanalyse uit te laten voeren naar specifieke beweegredenen van alleenstaanden die een sociale huurwoning zoeken?

Afhankelijk van de uitkomsten van de verkenning woningdelen, zal ik afwegen of het nodig is om deze diepteanalyse uit te voeren.

Vraag 16

Herkent u dat van de sociale huurwoningen die vrij komen 70,5% verhuurd worden aan een alleenstaande terwijl de woning ook aan meerdere alleenstaanden of aan een meerpersoonshuishouden zou kunnen worden verhuurd?

Ik heb geen zicht op deze cijfers. Bij corporatiewoningen wordt door de woningcorporatie gekeken naar welke woning passend is bij het inkomen en de huishoudgrootte van de huurder(s). Desondanks komt het voor dat woningen die ook aan meerdere alleenstaanden zouden kunnen worden verhuurd, aan een alleenstaande ingeschrevene worden verhuurd. Daarom ben ik bezig met het onderzoeken naar de mogelijkheden van woningdelen en andere constructies binnen het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Hier komen zowel kansen als knelpunten uit naar voren. De knelpunten moeten we waar nodig wegnemen, omdat het beter benutten een snelle en efficiënte manier is om bij te dragen aan het tegengaan van het woningtekort.

Vraag 17

Op welke manier(en) kunnen woonruimteverdelingssystemen aangewend worden om meerdere alleenstaanden te selecteren en te huisvesten in een corporatiewoning die hier groot genoeg voor is?

Dit is niet standaard opgenomen in woonruimteverdeelsystemen. Corporaties kunnen, als ze dat willen, zelf methodes bedenken waardoor er alleen gereageerd kan worden door woningdelers die gezamenlijk op de wachtlijst staan. Ik heb vernomen dat er ook woningcorporaties zijn die via het woonruimteverdeelsysteem een woning aanbieden met de vereiste dat de gekozen toekomstige huurder hier zelf iemand (die ook staat ingeschreven in het systeem) bij zoekt. Op deze manier kan de woning worden gedeeld tussen twee bekenden. De ervaring van corporaties leert dat woningdelen tussen bekenden vaak een duurzame oplossing is; twee onbekenden bij elkaar in een woning zetten werkt niet altijd goed.

Vraag 18

Herkent u de stelling dat het beroep op de huurtoeslag daalt als er meer woningen gedeeld worden?

De huurtoeslag is afgestemd op de financiële draagkracht van degenen die op een adres staan ingeschreven en de huurlasten kunnen delen. Het delen van woningen door meerdere alleenstaanden zal in het algemeen tot gevolg hebben dat het beroep op de huurtoeslag daalt.

Vraag 19

Wat zou (geduid in een bandbreedte) de ordegrootte zijn van het bedrag dat hiermee op de huurtoeslag bespaard zou kunnen worden uitgaande van enkele scenario’s: maximaal benutten kansen voor woningdelen, minimaal scenario en iets daartussen?

De vraag naar de grootte van het bedrag dat op de huurtoeslag zou kunnen worden bespaard is afhankelijk van de aannames die men hieraan ten grondslag neemt, zoals het aantal sociale huurwoningen dat voor woningdelen in aanmerking zou kunnen komen. In antwoord 16 is aangegeven dat ik geen zicht heb op deze cijfers. Daarom kan ik geen bedrag geven voor de mogelijke besparing op de huurtoeslag.

Vraag 20

Herkent u de rekensom uit het artikel dat het om een besparing van € 600 miljoen zou gaan na tien jaar?

De voorbeeldberekening van het huurtoeslagbedrag voor specifieke huishoudens is correct. De berekening van de potentiële besparing op de huurtoeslag die hieruit volgt, is afhankelijk van de aannames die hieraan ten grondslag liggen.

Vraag 21

Op welke manier gaat u in uw aanpak Woningdelen om met de belemmeringen en kansen die u zelf heeft gedetecteerd of die door dit artikel worden aangereikt?

Zoals bij antwoord 7 en 14 aangegeven werk ik op dit moment aan een brede verkenning. Pas als die verkenning is afgerond kan ik antwoord geven op uw vraag.

Vraag 22

Kan u deze vragen binnen drie weken per stuk beantwoorden?

In verband met de nodige afstemming is er een uitstelbericht verzonden. Waar dit de leesbaarheid ten goede kwam, heb ik vragen geclusterd beantwoord.

Vraag 1

Herkent u de ontwikkeling dat in studentensteden particuliere verhuurders onzelfstandige woningen ombouwen tot studio’s?

Vanuit een aantal partijen in het veld, waaronder particuliere verhuurders en Kences, hebben wij signalen ontvangen over de ombouw van onzelfstandige studentenwoningen tot studio’s. De signalen zijn vooralsnog gebaseerd op hun eigen cijfermateriaal. Deze ontwikkeling hebben wij nog niet in harde (landelijke) cijfers kunnen vaststellen, met name omdat onzelfstandige woningen niet landelijk worden geregistreerd.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel onzelfstandige kamers zijn omgebouwd naar studio’s in de grootste tien studentensteden gedurende de laatste vijf jaar?

Nee, dat is op dit moment niet mogelijk. We onderzoeken momenteel hoe we hier beter inzicht in kunnen krijgen.

Vraag 3

Klopt het dat voor een studio gemiddeld meer huur gevraagd kan worden is dan voor onzelfstandige studentenkamers?

Voor een studio kan over het algemeen meer huur worden gevraagd dan voor een onzelfstandige studentenkamer. In een studio beschikt een huurder namelijk over zelfstandige voorzieningen (zoals een eigen keuken en badkamer) en meestal over meer (privé) woonruimte.

Vraag 4

Klopt het dat de netto-huur van studio’s vaak juist lager ligt dan die van onzelfstandige studentenkamers door de huurtoeslag en dat de overheid hiermee een prikkel in stand houdt voor het realiseren van zelfstandige studio’s in plaats boven onzelfstandige kamers? Vindt u dit wenselijk?

Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2023 blijkt dat van de studenten die in een onzelfstandige kamer met gedeelde voorzieningen wonen, 66 procent minder dan 500 euro aan netto-woonlasten heeft. Voor studio’s ligt dit aandeel op 47 procent1.
Voor studio’s kan in de praktijk vaak meer huur gevraagd worden dan voor kamers omdat studio’s beschikken over eigen voorzieningen en meestal over meer (privé) woonruimte. Echter omdat er voor studio’s huurtoeslag mogelijk is, wordt het verschil in netto huur die de huurder betaalt tussen een kamer of een studio, in de praktijk klein. Verhuurders geven daarmee aan vaker voor studio’s te kiezen, omdat de verhouding netto huur versus woonkwaliteit voor de huurder veel gunstiger is.
Ik vind deze ontwikkeling niet wenselijk. Vanuit het oogpunt van welzijn hecht ik er aan dat naast zelfstandige ook betaalbare onzelfstandige eenheden moeten worden gebouwd. Ook studentenorganisaties vragen hierom. Studenten die wonen in een kamer met gedeelde voorzieningen, zoals een keuken en woonkamer, hebben gemakkelijker contact met hun huisgenoten. Zeker in het begin van de studie kan dat zeer belangrijk zijn. Daarnaast zijn onzelfstandige eenheden gemiddeld 21% goedkoper te realiseren dan studio’s en kunnen er in dezelfde ruimte méér onzelfstandige eenheden worden gerealiseerd dan studio’s.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het aantal onzelfstandige kamers zou moeten toenemen, in plaats van verminderen? Zo ja, hoe gaat u hier, naast de modernisering van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO), voor zorgen?

Ik ben van mening dat onzelfstandige eenheden moeten worden gerealiseerd en behouden. Dit vanuit het welzijnsoogpunt van welzijn van studenten, en bovendien ook omdat onzelfstandige eenheden gemiddeld 21% goedkoper te realiseren zijn dan studio’s. Met de studentenhuisvesters onderzoek ik op welke wijze nieuwe onzelfstandige eenheden te realiseren. Daarover stuur ik u binnenkort een brief.

Vraag 6

U heeft aangegeven dat huurtoeslag voor onzelfstandige kamers niet mogelijk is vanwege het feit dat deze niet geregistreerd staan in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Zou het mogelijk zijn de registratie van kamers te verplichten, of bewoners van kamers de mogelijkheid te geven hun kamer zelf aan te melden, zodat huurtoeslag voor onzelfstandige woonruimte wel mogelijk wordt?

Het feit dat onzelfstandige woningen (kamers) niet in de BAG staan, is inderdaad één van de redenen waarom huurtoeslag voor onzelfstandige kamers niet mogelijk is op de korte termijn. Naast andere uitvoeringstechnische belemmeringen, brengt een uitbreiding van de huurtoeslag verder ook financiële gevolgen met zich mee waarvoor momenteel geen budgettaire dekking is. Uitgaande van een gemiddelde huurprijs van ca. € 452,– en het aantal rechthebbenden, zou deze uitbreiding een budgettair beslag op de huurtoeslag van € 600-€ 840 miljoen jaarlijks en structureel betekenen. Dit is exclusief de kosten die gepaard gaan met een uitbreiding van de BAG zelf.
Voordat een (verplichte) registratie of aanmelding van kamers overwogen kan worden, dient er eerst sprake te zijn van een adequaat (landelijk) systeem waarin deze registratie zou kunnen plaatsvinden. Deze ontwikkeling wordt ook bezien in relatie tot de verkenning naar de mogelijkheden voor een huurregister.

Vraag 7

Welke andere mogelijkheden ziet u om de huurtoeslag ook voor onzelfstandige woonruimten toch mogelijk te maken?

Een adequate registratie van onzelfstandige woonruimtes is, zoals eerder vermeld, noodzakelijk. Zonder deze registratie zie ik, binnen het huidige huurtoeslagstelsel, geen andere mogelijkheden voor een uitbreiding van de huurtoeslag naar onzelfstandige woonruimten.

Vraag 8

Klopt het dat het voor een deel van de onzelfstandige woonruimten – aangewezen voor de huurtoeslag vóór 1 juli 1997 – wel mogelijk is om huurtoeslag aan te vragen? Waarom is dat? Vindt u dit rechtvaardig?

In beginsel bestaat voor huurders van onzelfstandige wooneenheden geen recht op huurtoeslag. Een uitzondering hierop betreft de overgangsregeling voor onzelfstandige studenteneenheden uit 1997. Hiernaast bestaat er een uitzondering voor onzelfstandige woonruimtes in woongebouwen of woningen die geheel of gedeeltelijk worden verhuurd t.b.v. begeleid wonen of groepswonen voor ouderen. Deze kunnen binnen de huidige huurtoeslagregeling onder bepaalde voorwaarden aangewezen worden en dus in aanmerking komen voor huurtoeslag.
De overgangsregeling dateert uit 1997 toen bij de invoering van de Huursubsidiewet de oude regeling werd gehandhaafd voor onzelfstandige woonruimten die al waren aangewezen onder de Wet Individuele huursubsidie (IHS). Bij de wetsbehandeling voor de Huursubsidiewet in 1997 was aanvankelijk het uitgangspunt dat alleen zelfstandige woningen voor de subsidie in aanmerking zouden komen. Op verzoek van de Tweede Kamer is hier destijds een uitzondering op gemaakt voor onzelfstandige woonruimtes in woongebouwen die geheel of gedeeltelijk worden verhuurd t.b.v. begeleid wonen of groepswonen voor ouderen, en er is overgangsrecht gecreëerd voor een aantal studenteneenheden bij corporaties. Huurders van onzelfstandige wooneenheden die deel uitmaken van reeds aangewezen woongebouwen blijven onder de Huursubsidiewet en later onder de Wet op de huurtoeslag in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Deze uitzondering levert niettemin inderdaad een ongelijk speelveld op. In het eindrapport Toekomst Toeslagen is het afschaffen van dit overgangsrecht onderdeel van één van de beleidsopties.

Vraag 9

Is het mogelijk om alle onzelfstandige kamers te laten aansluiten bij deze methodiek? Zo nee, waarom niet?

Het laten aansluiten van alle onzelfstandige kamers bij deze methodiek is om verschillende redenen niet mogelijk en wenselijk. Juridisch gezien is het in aanvulling op het overgangsrecht niet mogelijk om nieuwe woongebouwen waarvan onzelfstandige woonruimte deel uitmaakt aan te wijzen. De geldende overgangsregeling van 1997 is namelijk niet meer uit te breiden en aanwijzing van een nieuw woongebouw kan ook niet vallen onder de bestaande regeling van begeleid wonen of groepswonen voor ouderen. Uitvoeringstechnisch gezien is uitbreiding bovendien niet wenselijk omdat dit zeer veel handmatig werk en capaciteit vergt. Dit geldt met name voor het aandeel studentenwoningen, waar het aantal jaarlijkse verhuisbewegingen erg hoog is.

Vraag 10

Klopt het dat uit onderzoek blijkt dat het welzijn van studenten sterk gebaat is bij het gezamenlijk wonen op kamers in plaats van alleen in studio’s? Kan de Minister een overzicht geven van de positieve effecten die gezamenlijk wonen kan hebben voor studenten?

Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2023 blijkt dat, rekening houdend met de persoons-, opleidings- en huisvestingskenmerken, bij Nederlandse studenten het welzijn van uitwonende studenten in een kamer met gedeelde voorzieningen significant hoger ligt ten opzichte van thuiswonende studenten en uitwonende studenten in een zelfstandige woonruimte.2 Het Student Living Monitor (SLM), uitgevoerd door The Class Foundation, heeft inzichten naar voren gebracht over de impact van huisvesting op het welzijn van studenten in heel Europa, waaronder Nederland. Studenten die in een speciaal gebouwde studentenwoning wonen, rapporteerden een hogere gemiddelde score op de welzijnsschaal dan hun studenten die thuis of in een reguliere huurwoning wonen.3 Gezamenlijk wonen tijdens de studententijd heeft verschillende positieve effecten op het welzijn. Voor de meeste studenten is de hun studententijd de eerste periode dat zij niet meer thuis wonen. Zij kunnen elkaar in deze nieuwe fase ondersteunen, zowel bij de studie als bij praktische zaken. Ook kunnen zij elkaar emotionele steun geven. Gezamenlijk wonen biedt daarnaast de mogelijkheid om praktische vaardigheden te ontwikkelen, zoals het omgaan met conflicten of opstellen van regels. Daarnaast biedt het de kans om te leren samenleven en samenwerken met verschillende soorten mensen.
Gezamenlijk wonen is bovendien niet alleen goed voor het welzijn, maar ook voor de betaalbaarheid omdat studenten diensten en producten kunnen delen.

Vraag 11

Kunt u de vragen apart van elkaar beantwoorden, voor de plenaire behandeling van de Wijziging van de Wet op de huurtoeslag (vereenvoudiging van de huurtoeslag)?

De vragen zijn apart van elkaar beantwoord. De plenaire behandeling van het wetsvoorstel Vereenvoudiging huurtoeslag staat op de voorraadagenda van de Tweede Kamer, maar is nog niet ingepland.

Vraag 1

Herkent u dat bewoners die eigen geld hebben moeten inzetten voor de versterking of sloop-nieuwbouw van hun woning nog steeds in onzekerheid zitten terwijl hen schadelosstelling is beloofd?

Het is mij bekend dat er bewoners zijn die een melding hebben gemaakt dat zij eigen geld hebben moeten inzetten voor de versterking of sloop-nieuwbouw van hun huis.

Vraag 2

Op 6 juli 2023 is de motie-Beckerman/Nijboer (Kamerstuk 33 529, nr. 1154) aangenomen over het schadeloos stellen van bewoners die eigen geld hebben moeten inzetten schadeloos te stellen alsmede een meldpunt openen voor deze groep gedupeerden, welke stappen zijn reeds gezet om deze motie uit te voeren?

In oktober 2023 is door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) een meldpunt geopend waar bewoners zich kunnen melden die menen dat zij eigen geld hebben moeten inzetten voor noodzakelijke versterkingsmaatregelen of kosten die daar direct uit voortkomen. De NCG heeft vervolgens een proces ingericht om de meldingen in behandeling te nemen. De individuele beoordeling van de eerste meldingen is reeds afgerond. Deze bewoners worden nog deze maand geïnformeerd.

Vraag 3

Hoeveel meldingen zijn er binnengekomen bij het door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) ingestelde meldpunt voor gedupeerden? Om welke bedrag gaat het in totaal en om welke bedragen per gedupeerde?

In de periode van 1 oktober 2023 tot en met 15 mei 2024 zijn er 186 meldingen binnen gekomen via het meldpunt. In totaal gaat het om een bedrag van ruim elf miljoen euro. De meldingen variëren qua bedrag van enkele honderden tot duizenden euro’s.

Vraag 4

Tijdens het meest recente commissiedebat Mijnbouw/Groningen heeft u toegezegd dat gedupeerden die zich gemeld hebben «in het begin van het tweede kwartaal uitsluitsel zouden moeten kunnen geven»? Is dit uitsluitsel reeds te geven?

Met de inhoudelijke behandeling van de meldingen is de NCG gestart. De individuele beoordeling van de eerste meldingen is reeds afgerond en deze bewoners worden nog deze maand geïnformeerd. Dit vraagt voor de meldingen van bewoners die deel uitmaken van Batch 1588 echter meer tijd. De afwijkende systematiek binnen Batch 1588 leidt ertoe dat behandeling van deze meldingen, anders dan voor reguliere meldingen, afhankelijk is van informatie-uitwisseling tussen gemeenten en NCG. Ik heb de NCG gevraagd gezamenlijk met de gemeenten de uitvoering van deze meldingen ter hand te nemen. Bewoners ontvangen uitsluitsel per besluitbrief over hun melding. De daadwerkelijke uitbetaling van de zelfgemaakte kosten vindt plaats binnen een aantal werkdagen na toezending van het besluit.

Vraag 5

Wat betekent het dat de gedupeerden uitsluitsel krijgen? Wordt ook direct tot compensatie overgegaan? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Wanneer zullen alle gedupeerden die zich reeds hebben gemeld gecompenseerd worden?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 7

Wie gaat de compensatie uitbetalen voor Batch 1588? Het NCG of de gemeenten? Waarom is deze keuze gemaakt?

De uitvoering van de versterking vindt binnen de Batch 1588 plaats, waar de gemeenten over gaan. Naar aanleiding van de meldingen heb ik de NCG gevraagd deze af te handelen. Dit gebeurt in samenwerking met de gemeenten. Hier is voor gekozen om het proces eenduidig te stroomlijnen en bewoners op korte termijn duidelijkheid te kunnen bieden ten aanzien van hun melding. Door de afwijkende systematiek van Batch 1588, zal de afhandeling van deze meldingen mogelijk langer duren.

Vraag 8

Hoe wordt deze compensatie vormgegeven? Krijgen gedupeerden de compensatie rechtstreeks op hun rekening gestort? Hoe wordt voorkomen dat gedupeerden weer in een bureaucratisch proces terecht komen? Hoe wordt voorkomen dat deze compensatie op welke manier dan ook belast wordt of gezien wordt als inkomen of vermogen voor toeslagen en gemeentelijke belastingen?

Bewoners worden schriftelijk, via een besluitbrief, geïnformeerd over de afhandeling van hun melding. In het geval dat de bewoner kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen, zal de daadwerkelijke uitbetaling van de gemaakte kosten binnen een aantal werkdagen na toezending van het besluit plaatsvinden. De bewoner ontvangt de vergoeding rechtstreeks op de rekening. Indien de bewoner ten gevolge van een vergoeding belast wordt of dit gevolgen heeft voor toeslagen, krijgt de bewoner de nadelige financiële gevolgen vergoed door de NCG. Deze vergoeding wordt achteraf, op basis van een claim van de bewoner, uitgekeerd. Over de wijze waarop wordt omgegaan met fiscale gevolgschade wordt uw Kamer voor de zomer geïnformeerd.

Vraag 9

Herkent u dat bewoners uit Batch 1588 nu soms te horen krijgen zich bij de NCG te melden en soms dat ze zich bij hun gemeente moeten melden? Herkent u dat gedupeerden hierdoor het gevoel krijgen weer van het kastje naar de muur gestuurd te worden? Waar komt deze verwarring vandaan?

Ja, ik herken deze signalen. Ik begrijp goed dat deze bewoners het gevoel hebben dat ze van het kastje naar de muur worden gestuurd. Deze verwarring is ontstaan doordat de uitvoering van de versterking binnen de Batch 1588 plaats vindt, waar de gemeenten over gaan. Om deze onduidelijkheid weg te nemen handelt één partij de meldingen af, in dit geval de NCG. Dit gebeurt echter wel in samenwerking met de gemeenten. Bewoners uit Batch 1588 zullen hier op korte termijn over worden ingelicht.

Vraag 10

Zijn alle betrokken gemeenten goed op de hoogte van wat er van hen wel en niet verwacht wordt?

Zie het antwoord op vraag 7 en 9.

Vraag 11

Klopt het dat een deel van de gedupeerden die hun verhaal gedeeld hebben bij een bezoek van de Staatssecretaris aan Delfzijl op 18 november een brief hebben gehad en een deel niet?

Ja, dit klopt. Zoals toegezegd in de Kamer ben ik op 18 november jl. in gesprek gegaan met bewoners uit Delfzijl. Tijdens dit bezoek hebben bewoners hun verhaal gedeeld en tevens schriftelijk overhandigd. Alle bewoners die hun contactgegevens hebben achtergelaten, hebben naar aanleiding van het delen van hun verhaal een brief ontvangen over het meldpunt. Aan bewoners die geen contactgegevens hebben achtergelaten, is geen brief naar verstuurd.

Vraag 12

Waar kunnen gedupeerden met klachten over deze regeling terecht?

Wanneer een bewoner niet tevreden is over de dienstverlening van de NCG kan diegene een klacht indienen. De bewoner kan bij de NCG een klachtformulier invullen, telefonisch contact opnemen of een brief sturen. Een onafhankelijke klachtbehandelaar of een medewerker van de NCG onderzoekt deze klacht.

Vraag 13

Is het meldpunt van de NCG voldoende bekend bij gedupeerden? Zo nee, welke stappen wil de regering zetten om te zorgen dat de bekendheid wordt vergroot?

Over de opening van het meldpunt zijn bewoners onder meer geïnformeerd via de website van de NCG en via sociale media. Daarnaast is via regionale mediakanalen aandacht besteed aan de opening van het meldpunt, onder andere via RTV Noord en Oog TV. Bewoners zijn hiermee voldoende geïnformeerd. Om verdere verwarring te voorkomen over wie de meldingen afhandelt, wordt aanvullend gecommuniceerd dat de NCG verantwoordelijk is over het behandelen van de meldingen.

Vraag 1

Deelt u de mening dat de NHG-premie voor starters zo laag mogelijk moet zijn? Zo nee, waarom niet?

Ja, de provisiemethodiek van NHG heeft als doel om de provisie zo laag te laten zijn als kan en niet hoger dan noodzakelijk. En tegelijk om de provisie zo stabiel mogelijk te houden. De provisie moet daarnaast ook voldoende inkomsten opbrengen voor NHG om het fondsvermogen op peil te houden. Dit om aan toekomstige verliesdeclaraties te kunnen voldoen en het risico voor het Rijk als achtervang zo klein mogelijk te houden. In 2023 is de provisiemethodiek van NHG geëvalueerd door het onderzoeksbureau SEO. Over de uitkomsten van de evaluatie en de vervolgstappen is de Kamer geïnformeerd1.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het garantievermogen van de NHG hoger is dan noodzakelijk? Zo nee, waarom niet?

NHG is een borgstelling tegen restschuld bij gedwongen verkoop door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, overlijden of echtscheiding. Het beroep op NHG neemt vooral sterk toe in een periode met (sterk) dalende huizenprijzen en met hoge werkloosheid. Zo nam na de start van de financiële crisis en de Europese schuldencrisis het aantal verliesdeclaraties van NHG sterk toe. De afgelopen jaren is het aantal verliesdeclaraties van NHG gelukkig zeer beperkt.
De Rijksoverheid staat indirect garant en wordt aangesproken wanneer het fondsvermogen van NHG onvoldoende is om aan haar verplichtingen te voldoen. Een fors fondsvermogen van NHG is daarom belangrijk om de kans op het Rijk als achtervang zo klein mogelijk te houden. Hoe hoger het fondsvermogen, hoe kleiner het risico op het Rijk als achtervang. In de nasleep van de financiële crisis was het belangrijk om het fondsvermogen van NHG op peil te krijgen. Het fondsvermogen is sinds die tijd sterk gestegen door hoge premie-inkomsten en het beperkt aantal verliesdeclaraties als gevolg van de sterk gestegen huizenprijzen. Het fondsvermogen van NHG is de afgelopen jaren gegroeid naar € 1,6 miljard. Het gegarandeerd vermogen, het bedrag aan hypotheken waarvoor NHG garant staat, is ongeveer € 200 miljard.
De risico’s voor het Rijk als achtervang zijn daarmee zeer klein (geworden). De afgelopen jaren kon de NHG-provisie worden verlaagd van 1% naar de huidige 0,6%. Door deze verlaging dalen de provisie-inkomsten van NHG en stijgt het fondsvermogen de laatste jaren minder sterk. Een fors fondsvermogen van NHG blijft echter ook in de toekomst nodig. Uit de evaluatie blijkt namelijk ook dat in de toekomst, bij andere ontwikkelingen op de huizenmarkt, het aantal declaraties toe kan nemen en dat daarmee het garantievermogen van NHG (sterk) kan dalen. Ook blijkt uit de evaluatie dat in de borgtochtprovisiemethodiek de kans op extreme woningmarktscenario’s wordt onderschat en daarmee het risico op achtervangaanspraak laag wordt ingeschat. Een fors garantievermogen is daarom verstandig om de risico’s voor de staat te beperken.

Vraag 3

Bent u bereid om de afdracht van de NHG aan het Rijk te verlagen of volledig te schrappen? Zo nee, waarom niet?

Ik vind het belangrijk het voordeel van het afsluiten van een hypotheek van NHG opweegt tegen de kosten voor consumenten. SEO concludeert dat bijna alle doelgroepen die voor NHG kunnen kiezen, dit ook doen. En dat het verlagen van de provisie het gebruik van NHG niet zal bevorderen. Ook vind ik het belangrijk dat het Rijk geen onnodige risico’s loopt. Het Rijk is immers achtervang van NHG. Hiervoor moet NHG een vergoeding aan het Rijk betalen conform het beleidskader risicoregelingen. SEO heeft in de evaluatie van de borgtochtprovisiemethodiek verschillende aanbevelingen gedaan om de borgtochtprovisiemethodiek te verbeteren. Deze aanbevelingen worden op dit moment nader uitgewerkt. Na deze uitwerking wil ik komen tot een verbeterde provisiemethodiek die kan worden toegepast bij de berekening van de premie voor 2025. Op dat moment wordt ook duidelijk of de hoogte van de NHG-provisie wijzigt en/of de afdracht van NHG aan het Rijk.

Vraag 4

Zou de NHG-premie per 1 januari 2025 omlaag kunnen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

De NHG staat voor een toegankelijke koopwoningmarkt voor kwetsbare groepen en consumenten; bent u bereid om te onderzoeken hoe NHG het opgebouwde garantievermogen actiever kan inzetten om deze maatschappelijke doelstelling dichterbij te brengen? Zo nee, waarom niet?

NHG is een belangrijke speler op de hypotheekmarkt en zet zich ook op diverse manieren in voor haar doelgroep. Het primaire doel van NHG is om in economisch mindere tijden dekking te kunnen bieden op een mogelijke restschuld. Consumenten met een hypotheek met NHG lopen minder risico’s en dit levert meestal een rentevoordeel op. Daarnaast faciliteert NHG bij (dreigende) financiële problemen woningbehoud en biedt andere oplossingen bij mogelijke betaalproblemen van de hypotheek. NHG richt zich ook op het mogelijk maken van verduurzaming en klimaatbestending maken van woningen. Zo kan met een hypotheek met NHG extra geld wordt geleend voor verduurzaming en staat NHG ook borg voor leningen bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF).
De komende periode onderzoekt NHG welke bijdrage zij verder als borgsteller kan leveren voor onder andere de verduurzaming of benodigde klimaatadaptaties van de woningen voor haar doelgroep. Dit kan namelijk ook een positieve bijdrage leveren aan de portefeuille van NHG en daarmee aan het risicoprofiel van het fonds. Zo kan het risico toenemen voor woningen met slechte energielabels (EFG) aangezien deze woningen achterblijven in de prijsontwikkeling ten opzichte van woningen met goede energielabels.2 NHG onderhoudt hierbij nauw contact met de Ministeries van BZK en Financiën. NHG zal hierbij moeten aantonen dat zij als borgsteller op een doelmatige wijze kan bijdragen aan deze uitdagingen en de risico’s voor NHG en van het Rijk niet significant toenemen. Daarbij is de doelstelling van NHG bij te dragen aan een toegankelijke koopwoningmarkt voor kwetsbare groepen en consumenten in kwetsbare situaties. Er kan niet zondermeer door NHG worden afgeweken van die doelstelling. Ook vind ik het belangrijk dat nieuwe initiatieven niet ten koste gaan van de primaire functie van NHG en daarmee tot de toegang van de doelgroep tot het NHG-instrument. Hiermee dient NHG bij het onderzoek naar haar rol bij borgstelling bij andere maatschappelijke initiatieven rekening te houden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Pandeigenaren zijn vernielingen door krakers zat: «Met een moker heb ik de deur ingebeukt» uit de Telegraaf van 24 maart 2024?1

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de stelling van vastgoedondernemers en pandeigenaren dat het aangescherpte kraakverbod weinig tot geen oplossing biedt?

Wetgeving werkt normerend en biedt een grondslag om op te treden. In hoeverre de aanscherping van de ontruimingsmogelijkheden van een gekraakt pand een verbetering opleveren zal moeten blijken uit de evaluatie die ik komend jaar zal laten uitvoeren.

Vraag 3

Is het onderzoek naar een toename of afname van het aantal krakers over de afgelopen jaren inmiddels afgerond? Wanneer volgt de brief van het kabinet hierover?

Zoals de Eerste Kamer bij de plenaire behandeling van het wetsvoorstel in 2021 is toegezegd2, zal de aldus gewijzigde wet drie jaar na inwerkingtreding worden geëvalueerd. Aangezien de wetswijziging op 1 juli 2022 in werking is getreden, volgt de eindevaluatie in 2025. Overigens bestaat het gehele evaluatie-onderzoek uit een zogenaamde 0- en 1-meting en een eindevaluatie. De 0-meting is vorig jaar naar uw Kamer gestuurd en ik verwacht uw Kamer in de loop van dit voorjaar de 1-meting te kunnen toesturen. De eindevaluatie volgt, zoals gezegd, in 2025. Op basis van deze onderzoeken zal ook iets gezegd kunnen worden over de ontwikkeling van het aantal kraakincidenten, ontruimingen en overige hierboven in de vragen aangehaalde kwesties.
Vooruitlopend daarop kan ik wel stellen dat het strafrechtelijk instrumentarium, dat met opeenvolgende wetswijzigingen is aangescherpt, voldoende aanknopingspunten biedt om op te treden. Ook is het zo dat gemeenten gebruik kunnen maken van de Leegstandwet en eigenaren van vastgoed leegstandbeheerders kunnen inschakelen teneinde te voorkomen dat een pand wordt gekraakt

Vraag 4

Kunt u aangeven hoeveel kraakpanden sinds de inwerkingtreding van de nieuwe wetgeving zijn ontruimd? Hoeveel van die kraakpanden zijn vreedzaam ontruimd en hoeveel ontruimingen zijn gepaard gegaan met wanordelijkheden en openbare ordeverstoringen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

In hoeveel gevallen is er ontruimd voor leegstand?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Houden politie en gemeenten bij welke kraakpanden er in hun stad of regio zijn en of deze ontruimd zijn of nog ontruimd gaan worden? Welke knelpunten zijn er bij de informatiehuishouding over kraakpanden?

De Vereniging Nederlandse Gemeenten heeft voor mij een uitvraag gedaan bij gemeenten en daarop reacties ontvangen van 9 gemeenten van verschillende omvang. Informatie over kraakincidenten wordt bijgehouden via de reguliere systemen van de politie en het Openbaar Ministerie. Daarbij zijn geen knelpunten gemeld.

Vraag 7

In hoeveel gevallen vertrekken krakers vrijwillig uit een gekraakt pand?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 8

Zien politie en gemeenten vaak dezelfde individuele krakers? Behoren deze krakers tot een collectief?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 9

Deelt u de mening dat kraken diefstal is?

Kraken is in juridische zin niet gelijk aan diefstal maar kan wel dezelfde gevolgen hebben.

Vraag 10

Is de wetgeving waarin kraken is verboden voldoende effectief? Geeft de wet voldoende juridische instrumenten en capaciteit om het aantal krakers terug te dringen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 11

Wat gaat u doen om het kraakverbod beter te handhaven en het aantal krakers terug te dringen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 12

Bent u bekend met de documentaire over de kraak en ontruiming van Hotel Mokum?2 Is het in een documentairefilm verwerken van instructies over hoe te kraken strafbaar?

Ik ben bekend met de documentaire. Het is in zijn algemeenheid niet strafbaar om in een journalistiek document te berichten over wat door derden gezegd wordt. Tegelijkertijd is het altijd afhankelijk van feiten en omstandigheden of er sprake is van een strafbaar feit. Dit is aan het Openbaar Ministerie en ultiem de rechter om te beoordelen.

Vraag 13

Bent u bereid om publieksvoorlichting op het verbod op kraken in te zetten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke wijze?

Hierin is niet voorzien. Ik acht een publiekscampagne weinig zinvol gezien de beperkte omvang van het fenomeen.

Vraag 14

Valt het online oproepen tot een kraak onder opruiing? Zo nee, waarom niet?

Opruiing, oftewel het oproepen tot het plegen van strafbare feiten of tot gewelddadig optreden, is strafbaar gesteld in artikel 131 van het Wetboek van Strafrecht. Het is aan het Openbaar Ministerie om aan de hand van de feiten en omstandigheden te beoordelen of sprake is van een verdenking ter zake van opruiing. Of een verdachte schuldig wordt bevonden aan overtreding van artikel 131 van het Wetboek van Strafrecht is uiteindelijk aan de rechter4.

Vraag 1

Bent u in uw gesprekken met de bewoners van de Stadsweg afgelopen donderdag ook geschrokken van de pijnlijke verhalen over de ongelijkheid doordat alle huizen om hen heen versterkt, sloop-nieuwbouw en/of verduurzaamt worden behalve de huizen aan de Stadsweg?

De verhalen van de mensen in het aardbevingsgebied halen soms veel emoties en pijn naar boven en maken mede daardoor veel indruk op mij. De onuitlegbare verschillen in de afhandeling van schade of versterking is een van de meest lastige problemen waar ik tijdens mijn bezoeken aan Groningen tegenaan loop. Daarom heb ik de Commissie Van Geel gevraagd om mij hierover te adviseren. Naar aanleiding van dit advies heb ik op 6 maart jl. samen met de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de regio een pakket voor isolatiemaatregelen gepresenteerd. Op basis van dit pakket krijgen de bewoners van deze woningen aan de Stadsweg conform het advies van de Commissie Van Geel een volledige vergoeding voor het isoleren van hun woning tot een maximum van 40.000 euro. Ik kan mij voorstellen dat bewoners van de Stadsweg dit nog niet voldoende vinden, omdat zij hiermee volgens hen nog steeds minder krijgen dan een groot aantal bewoners in hun directe omgeving. De gemeente Groningen gaat samen met de NCG dit verschil overbruggen. Hiervoor zullen zij nog voor de zomer met deze bewoners in gesprek gaan. Hierbij is het van belang dat de gemeente vanuit een gebiedsgerichte aanpak werkt aan planvorming om tot een oplossing te komen. NCG kan de gemeente daarin ondersteunen en behulpzaam zijn.

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat deze bewoners in een zeer onrechtvaardige situatie verkeren?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 3

Hoe rijmt u deze ongelijkheid met het advies van de commissie-Van Geel: «Voor alle inwoners in het aardbevingsgebied een veilige, schadevrije en verduurzaamde woning in een leefbare wijk, dorp of buurt.»?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 4

Bent u bekend met het bericht dat de gemeente Groningen de ongelijkheid voor de inwoners aan de Stadsweg wil oplossen, maar daarbij de hulp van meerdere partijen voor nodig is?1

Ja.

Vraag 5

Welke partijen blokkeren op dit moment nog een oplossing voor de ongelijkheid waarin de bewoners van de Stadsweg in Ten Boer zich in bevinden?

De gemeente heeft aangegeven een gebiedsgerichte aanpak toe te willen passen voor het gebied waar de Stadsweg ligt. Er staan voor zover ik weet geen partijen in de weg voor een oplossing.

Vraag 6

Bent u voornemens om conform het advies van de commissie-Van Geel en conform de wens van de gemeente Groningen de ongelijkheid voor de bewoners van de Stadsweg op te lossen? Zo ja, op welke termijn geeft u uitsluitsel? Zo nee, waarom wilt u geen recht doen aan de bewoners van de Stadsweg?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 7

Herkent u het beeld dat inwoners in het aardbevingsgebied met eigen geld al geïnvesteerd hebben in het veilig, schadevrij en duurzaam maken van hun huis?

Ja. Het is niet wenselijk dat bewoners zelf kosten maken voor schadeherstel of versterking van hun woning. Naar aanleiding van de motie «Eigen gemaakte kosten» van de leden Beckerman en Nijboer heeft de NCG daarom op 2 oktober 2023 het Meldpunt kosten versterking geopend. De NCG is bezig met het beoordelen en afhandelen van de binnengekomen meldingen. Ik zal uw Kamer binnenkort nader informeren over de voortgang op deze motie.
Voor het verduurzamen van woningen heb ik op 6 maart jl. een subsidiepakket gepresenteerd met isolatiemaatregelen. Inwoners in de kern van het aardbevingsgebied hebben recht op volledige vergoeding van isolatiemaatregelen tot een maximum van 40.000 euro, om tot de standaard voor woningisolatie te komen. Voor deze subsidie geldt een terugwerkende kracht vanaf 25 april 2023; de datum van de kabinetsreactie Nij Begun. Hiermee kom ik inwoners tegemoet die na 25 april 2023 eigen geld hebben geïnvesteerd in de verduurzaming van hun huis. De regeling wordt de komende maanden nader uitgewerkt en zal begin 2025 worden gepubliceerd door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Vraag 8

Deelt u de opvatting dat het onrechtvaardig is dat gedupeerden in het aardbevingsgebied dit met eigen geld hebben moeten doen, zeker als er op een later moment ook regelingen vanuit de overheid voor zijn gekomen en hoe staat het met de uitvoering van de motie-Beckerman/Nijboer (Kamerstuk 33 529, nr. 1154) om bewoners die eigen geld hebben moeten inzetten voor de versterking of sloop en nieuwbouw van hun huis schadeloos stellen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het compenseren van dit onrecht cruciaal is, zeker gelet op het advies van de commissie-Van Geel, een overheid die aangeeft recht te willen doen aan Groningers en de ereschuld aan Groningen wil inlossen?

Zie het antwoord op vraag 7.

Vraag 10

Herkent u dat de situatie aan de Stadsweg in Ten Boer niet uniek is maar symbool staat voor een groot probleem in het hele gebied? Deelt u de mening dat het daarom cruciaal is de van deur tot deur aanpak niet verder te vertragen?

Er wordt met de volledige vergoeding van isolatiemaatregelen, tot een maximum van 40.000 euro, een grote stap gezet in het wegnemen van verschillen. In specifieke situaties – zoals de Stadsweg – is er nog aanvullend maatwerk nodig. Daarbij is een gebiedsgerichte aanpak en bredere planvorming vanuit de gemeente belangrijk. De gemeenten kennen de behoeften van de bewoners en weten wat er speelt. Op dit moment werk ik daarom met alle betrokken partijen aan een gebiedsgerichte van deur-tot-deur aanpak die het bewonersperspectief centraal stelt, en waarin partijen, vanuit ieders verantwoordelijkheid en expertise, intensiever samenwerken. Of en op welke wijze maatwerk om verschillen weg te nemen in deze aanpak kan worden meegenomen, wordt in samenspraak met de gemeenten onderzocht.

Vraag 1

Kunt u inzichtelijk maken welke juridische instrumenten u bedoelt die u in de Kamerbrief van 15 maart aanhaalt om de woningbouwimpasse in Zuid-Holland door te breken wanneer het bestuurlijk overleg niet tot een oplossing leidt?1

Ik doel daarbij op de inzet van een instructie op grond van de Omgevingswet. Deze bevoegdheid kan ik inzetten omdat sprake is van een nationaal belang.

Vraag 2

Kunt u aangeven welke juridische instrumenten u kan en wil inzetten met betrekking tot de 130% realistische plancapaciteit, het toevoegen van meer dan 3ha buitenstedelijke locaties, 40% sociale nieuwbouw verplichting uit het coalitieakkoord van Zuid-Holland en de afwijking van «betaalbare koop» van € 355.000 in Zuid-Holland ten opzichte van het landelijk vastgestelde € 390.000?

Ik heb het college van gedeputeerde staten in mijn brief aan hen van 23 mei jl., die ik ook met uw Kamer gedeeld heb, verzocht om provinciale staten uiterlijk 30 mei a.s. schriftelijk voor te stellen de omgevingsverordening op de in mijn brief genoemde punten aan te passen zodat er voldoende ruimte is voor woningbouw en dat belemmeringen voor de woningbouw worden weggenomen.
Deze brief heb ik op 30 mei jl. ontvangen en stuur ik u tegelijk met de beantwoording van deze Kamervragen toe, samen met mijn schriftelijke reactie op dit afschrift. Gedeputeerde staten komt in haar brief aan provinciale staten tegemoet aan mijn verzoeken van 23 mei jl. Ik zie daarom onvoldoende aanleiding om mijn juridisch instrumentarium nu in te zetten.
Gedeputeerde staten informeert provinciale staten in haar brief dat zij voornemens is de 40% sociale huur niet op te nemen in de verordening bij de herziening van het omgevingsbeleid en aan te sluiten bij de landelijke maximale grens voor betaalbare koop (390.000 euro) en het omgevingsbeleid op dit punt aan te passen. Voor wat betreft de buitenstedelijke 3 ha locaties geeft gedeputeerde staten aan met mijn ministerie in gesprek te gaan over hoe de zoektocht naar aanvullende plancapaciteit en de herijking van de 3 ha kaart efficiënt en doelmatig kan worden ingericht. Dit proces moet gericht zijn op een aanvulling van de lijst met 3 ha locaties in de bijlage van de omgevingsverordening.

Vraag 3

Bent u bekend met het persbericht van de gezamenlijke fractie van GroenLinks-PvdA Zuid-Holland die naar aanleiding van de situatie in Zuid-Holland is geschreven?2

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 4

In hoeverre bent u het eens met de opmerking in de brief van de fractie van GroenLinks-PvdA Zuid-Holland dat u de beweegruimte van een missionair provinciebestuur op deze manier dreigt aan te tasten – en daarmee de maatwerkmogelijkheden van alle provinciebesturen –, en dat dit volstrekt onacceptabel en ondemocratisch is?

Ik deel deze opvatting niet. Het voeren van regie op de bouw van voldoende betaalbare woningen is niet alleen een onderwerp van provinciaal belang of van lokaal belang maar ook van nationaal belang. Onderdeel van deze regie zijn de bestuurlijke afspraken die ik met alle provincies en de gemeenten in de woondeals heb gemaakt over de bouw van twee derde betaalbare woningen, waarvan 1/3 te bouwen door corporaties (midden en sociaal) en 40% voor het middensegment. Deze afspraken heb ik ook gemaakt met de provincie Zuid-Holland en met de gemeenten in de vijf woondealregio’s.
Voor het voeren van regie is het essentieel dat overheden eenduidig sturen op de doelen. Met de generieke regeling om 40% sociale huur te programmeren wijkt de provincie juist eenzijdig af van de gemaakte afspraken tussen gemeenten, Rijk en provincie. Daarnaast stelt de provincie hiermee onrealistische eisen ten aanzien van betaalbaarheid waardoor projecten met wonen in diverse betaalbaarheidcategorieën niet meer van de grond komen, en dus ook niet de bouw van betaalbare woningen.

Vraag 5

U gaf aan in Bleizo-West liever woningen in plaats van windturbines gerealiseerd te zien worden3. Bent u bereid hierin ook juridische stappen te nemen om dit te bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?

Voor de invulling van de locatie Bleizo is nog een aantal opties in beeld namelijk bedrijventerrein, wonen en energie. Momenteel is de locatie door de gemeente bestemd voor bedrijven en door de provincie voor bedrijven en wind. De provincie wacht de uitkomsten van de Plan-MER voor windenergie af voor zij het proces en gesprek over andere functies op Bleizo opstart. Deze volgordelijkheid zorgt voor onnodige vertraging. Ik heb de provincie daarom gevraagd op korte termijn in overleg met de betrokken gemeenten een concrete tijdsplanning te delen die gericht is op spoedige besluitvorming over de invulling van de locatie. Van belang hierbij is dat het besluitvormingsproces en gesprek over de verschillende functies (wonen, werken en energie) parallel loopt en niet volgordelijk (eerst wind, dan wonen). Mijn inzet is dat deze discussie zo snel mogelijk tot een eind moet komen, primair door bestuurlijke overeenstemming over de toekomstige functie(s) van de locatie Bleizo. Juridische stappen zijn daarbij op dit moment wat mij betreft niet aan de orde.

Vraag 1

Hoe luidt uw reactie op het bericht «Mila woont met haar pasgeboren baby in een auto in Noord, urgentieverklaring afgewezen»?1

Het woningtekort gaat gepaard met een hoge vraag naar woningen. Dit maakt dat gemeenten lastige keuzes moeten maken in de verdeling van schaarse woonruimte. Met tot gevolg dat het instrument van urgentie beperkt wordt toegepast. We weten dat de gemeente Amsterdam er alles aan doet om te voorkomen dat kinderen in onveilige (woon)situaties – zoals deze – terecht komen. Naast maatwerkvoorzieningen biedt Amsterdam ook bovenwettelijke (nood)opvang.
Een gemeenteraad heeft de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is2. Het is aan de gemeenteraad om criteria vast te stellen aan de hand waarvan kan worden bepaald welke woningzoekenden in aanmerking komen voor urgentie3. Maakt een gemeenteraad van bovenstaande mogelijkheid gebruik, dan behoren woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten of die mantelzorg verlenen of ontvangen in ieder geval tot de urgent woningzoekenden4. De verantwoordelijkheid voor de vormgeving van de overige categorieën van de urgentieregeling ligt nu volledig bij gemeenten.
Bij een afwijzing van een urgentieaanvraag heeft de aanvrager de mogelijkheid om in bezwaar te gaan tegen het besluit van de betreffende gemeente. Indien het bezwaar wordt afgewezen kan de aanvrager in (hoger) beroep.
Ik weet dat gemeenten hier niet lichtvoetig mee omgaan, want in alle gevallen is het onwenselijk dat mensen op straat komen te staan. Daarom kan ik mij niet voorstellen dat het de bedoeling is van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam dat kinderen op straat of in de auto slapen en ga er dan ook vanuit dat de gemeente er alles aan heeft gedaan en aan doet om een dergelijke situatie te voorkomen. De gemeente heeft daartoe verschillende mogelijkheden buiten het toekennen van urgentie. Uit contact met de gemeente Amsterdam over deze casus, waarop ik met het oog op de privacy van de betrokkenen niet specifiek in kan gaan, is mij ook gebleken dat de gemeente zich heeft ingespannen om deze situatie te voorkomen.

Vraag 2

Bent u ook zo geschokt dat de gemeente Amsterdam een pasgeboren baby in een auto laat slapen, omdat de moeder volgens de gemeente Amsterdam «haar huisvestingsprobleem had kunnen voorkomen»? Zo ja, wat vindt u van deze redenering? Zo nee, hoe beoordeelt u de situatie dat een pasgeboren baby en een pasbevallen moeder in een auto moeten overnachten dan?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Wat vindt u van de stellingname van de gemeente Amsterdam dat de vrouw een gezin heeft gesticht zonder dat ze een passende woonruimte had, er daarom was geen sprake was van overmacht en het verzoek daarom werd afgewezen? Wat vindt u van de reactie van de gemeente Amsterdam dat de wooncrisis zo heftig is dat strenge criteria voor een urgentieverklaring nou eenmaal nodig zijn? Deelt u de woede over deze stellingname?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Deelt u de overtuiging dat het onbestaanbaar is dat een pasgeboren baby in een auto woont? Deelt u de mening dat de opstelling van de gemeente Amsterdam alle perken te buiten gaat, blind is voor de redelijkheid en billijkheid en totaal geen rekening houdt met de belangen van het pasgeboren kind?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Hoe beoordeelt u deze situatie in het licht van de internationale verdragen, denk bijvoorbeeld aan art. 3 Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind?

Bij alle maatregelen betreffende kinderen moet ingevolge artikel 3 van het Internationaal Verdrag van de Rechten van het Kind (IVRK) het belang van het desbetreffende kind als een eerste overweging worden meegewogen. Daarbij moet recht worden gedaan aan een toereikende levensstandaard, waar het recht op onderdak (artikel 27 IVRK) en het recht op gezinsleven (artikel 9 IVRK) onder vallen.
Uit artikel 18, eerste lid, van het IVRK volgt dat ouders primair verantwoordelijk zijn voor de opvoeding van hun kind. Wanneer het ouders niet lukt hun kinderen een toereikende levensstandaard te bieden, kunnen zij in aanmerking komen voor financiële of materiële bijstand zoals opvang en begeleiding in onder andere de Wmo 2015. Het is aan gemeenten om te beoordelen of ze daar recht op hebben en om vanuit het belang van het kind passende hulp te realiseren in geval van nood.
In algemene zin ben ik van mening dat gemeenten de totale gezinssituatie in ogenschouw moeten nemen bij de beoordeling van huisvestingsvraagstukken. Dat betekent onder andere dat gemeenten rekenschap moeten geven van het belang van een betrokken kind in de algehele belangenafweging ten behoeve van de beoordeling van urgentieverklaringen. Het is aan gemeenten om in een concreet geval een gedegen afweging te maken.

Vraag 6

Hoe gaat u de gemeente Amsterdam aanspreken op het volstrekt inhumane gevoerde beleid en zich inspannen om te voorkomen dat meer baby’s slachtoffer worden van dit beleid?

Ik weet dat het nooit de bedoeling is van de gemeente Amsterdam dat kinderen op straat of in de auto slapen en dat zij bij (dreigende) dakloosheid altijd tijdig op de beschikbare ondersteuning en oplossingen voor dakloze gezinnen wijzen om dergelijke situaties te voorkomen. Uit contact met de gemeente Amsterdam over deze casus is mij gebleken dat dit ook gebeurd is. Echter voorkomt dat helaas niet in alle gevallen een zeer kwetsbare situatie.

Vraag 7

Bent u bekend met andere gemeenten die beleid voeren om urgentieverklaringen te weigeren als er sprake is van minderjarige kinderen, of zelfs baby’s? Zo ja, wilt u deze gemeenten hier zo snel mogelijk op aanspreken? Zo nee, wilt u klip en klaar aangeven dat dergelijk beleid niet te tolereren is?

Adequate huisvesting is een belangrijke basis voor ouders om hun baby een goede start te kunnen geven. Gemeenten kunnen ervoor kiezen dit mee te laten wegen bij het bepalen van de voorwaarden voor het verlenen van urgentieverklaringen. Ik ben in de veronderstelling dat ze dit ook doen.
Uit de meest recente cijfers uit 2021 blijkt dat iets meer de helft van de gemeenten een huisvestingsverordening had, waarvan het merendeel ook een urgentieregeling bevatte5. Echter, ik heb geen zicht op de exacte invulling van de wijze waarop gemeenten de mogelijkheden binnen de Huisvestingswet 2014 met betrekking tot de urgentieregeling benutten.
Zoals hiervoor aangegeven ga ik ervan uit dat gemeenten niet lichtvoetig omgaan met het afwijzen van een urgentieaanvraag en dat gemeenten daarbij een gedegen afwegen maken tussen de verschillende belangen en ook andere mogelijkheden benutten om tegemoet te komen aan de belangen van woningzoekenden.

Vraag 8

Hoe verhoudt zich deze situatie van de baby en moeder Mila tot het programma Kansrijke Start en de inzet in Amsterdam waar op de homepage te lezen valt: »Elk Amsterdams kind verdient de best mogelijke start in het leven en daarmee een optimale kans op een veilige, gezonde en kansrijke toekomst»?

Het programma Kansrijke Start richt zich op (aanstaande) ouders in een kwetsbare situatie, zodat meer kinderen een kansrijke start krijgen. Een belangrijke manier van werken binnen dit actieprogramma is om te werken met lokale coalities Kansrijke Start die ervoor zorgen dat (aanstaande) ouders in een kwetsbare situatie tijdig de juiste zorg en ondersteuning ontvangen, aansluitend op hun hulpbehoefte. Een belangrijke manier van werken daarbij is goede samenwerking tussen het medisch (geboortezorg) en het sociaal domein (gemeente). De gemeente Amsterdam heeft al enige jaren een lokale coalitie Kansrijke Start, die zich breed inzet om in alle wijken een goede sluitende aanpak te realiseren. Het tekort aan woningen in Amsterdam is nijpend en leidt helaas tot moeilijke keuzes en schrijnende situaties. Het is nooit de bedoeling van het college dat kinderen in Amsterdam op straat of in de auto slapen. Om die reden wijst de gemeente Amsterdam bij dakloosheid altijd tijdig op de ondersteuning en oplossingen voor dakloze gezinnen.

Vraag 9

Biedt het programma Kansrijke Start of de beleidsvoornemens van het kabinet rond het terugdringen van het aantal abortussen ook perspectief voor jonge (aanstaande) ouders zonder passende woonruimte? Zo ja, hoe heeft deze situatie zich kunnen voordoen? Zo nee, bent u bereid samen met het betrokken maatschappelijk middenveld voor jonge (aanstaande) ouders te bezien welke verbeteringen mogelijk zijn?

In een lokale coalitie Kansrijke Start maken betrokken professionals uit het medisch en sociaal domein afspraken over hoe zij samenwerken tijdens de eerste 1.000 dagen, zodat (aanstaande) ouders tijdig de juiste zorg en ondersteuning krijgen. Het gaat daarbij om de periode van 12 maanden vóór tot 2 jaar na de geboorte. Dat betekent ook zorgen voor goede en tijdige huisvesting voor (aankomende) gezinnen in de betreffende gemeente binnen de daartoe beschikbare mogelijkheden. Zoals eerder aangegeven, ga ik er dan ook vanuit dat de gemeente Amsterdam al het mogelijke doet om een oplossing te vinden.

Vraag 10

Kunt u deze vragen gezien het spoedeisende karakter van de schrijnende situatie zo spoedig mogelijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de situatie in Boskoop, waar woningcorporatie Woonforte heeft aangekondigd 46 woningen te willen slopen1?

Vraag 2

Wat is uw mening over deze situatie en de manier van handelen van Woonforte?

Vraag 3

Kunt u verklaren hoe het mogelijk is dat Woonforte funderings- en verzakkingsproblemen te laat heeft vastgesteld?

Vraag 4

Klopt het dat voor deze woningen, sloop de enige optie is?

Vraag 5

Deelt u de mening, dat het slopen van woningen grote gevolgen heeft voor de zittende bewoners?

Vraag 6

Deelt u de mening dat voor huurders die geconfronteerd worden met noodsloop, waardoor ze op zeer korte termijn uit huis moeten, er meer fysieke en financiële ondersteuning zou moeten zijn dan nu wordt geboden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 7

Deelt u de de mening, dat het tijdelijk huisvesten van bewoners van sloopwoningen zo veel mogelijk in buurt zou moeten plaatsvinden?

Vraag 8

Bent u bereid zich ervoor in te zetten dat de bewoners van de woningen in Boskoop, die dat willen, ook in Boskoop kunnen blijven wonen?

Vraag 9

Deelt u de mening dat bij sloop de inspraak en belangen van bewoners gewaarborgd moeten worden?

Vraag 10

Kunt u inzicht geven hoe vaak de situatie van noodsloop, zoals in Boskoop, heeft plaatsgevonden in de afgelopen jaren?

Vraag 11

Welk beleid voert u om noodsloop te voorkomen?

Vraag 12

Herkent u dat bij de sloop in Boskoop funderingsschade en verzakking een grote rol speelt, en dat wanneer niet spoedig wordt ingegrepen veel meer woningen met vergelijkbare problemen te kampen krijgen?

Vraag 13

Welke afspraken zijn er reeds gemaakt met corporaties over funderingsproblematiek, en welke afspraken zijn er reeds gemaakt met gemeenten over funderingsproblemen van sociale huurwoningen?

Vraag 14

Bent u bereid om in de Nationale prestatieafspraken afspraken op te nemen over het voorkomen en verhelpen van funderingsproblemen?

Vraag 15

Welk advies geeft u uw opvolgers wat betreft het vrijmaken van middelen om funderingsproblemen bij sociale huurwoningen te voorkomen en verhelpen?

Vraag 16

Deelt u de mening dat het goed zou zijn om met woningbouwcorporaties nu een groot onderzoek te starten naar de kwaliteit van funderingen, met name in veenweidegebieden en gebieden met sterke bodemdaling?

Vraag 17

Kan een meldpunt worden ingericht voor huurders die zich zorgen maken over deze problematiek bij hun woning?

Vraag 18

Deelt u de mening dat snel handelen noodzakelijk is om te voorkomen dat opnieuw bewoners, zoals die in Boskoop, de dupe worden van te laat ingrijpen bij kwaliteitsproblemen van de woning?

Vraag 1

Tot wanneer loopt deze internetconsultatie en wat is de vervolgprocedure?1

De internetconsultatie loopt tot 20 maart 2024. De vervolgprocedure is dat de consultatiereacties zullen worden meegenomen in de verdere besluitvorming. Naar aanleiding van de consultatiereacties kunnen eventueel aanpassingen worden doorgevoerd.

Vraag 2

Kunt u onderbouwen waarom ervoor gekozen is om de Huisvestingswet 2014 hiervoor aan te passen en niet andere een andere regeling te overwegen?

Het betreft een ministeriële regeling op grond van artikel 31, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 en daarmee de toepassing van een bestaande bevoegdheid en niet de aanpassing van de Huisvestingswet 2014 zelf. Dit artikel geeft de Minister de mogelijkheid om categorieën van woningzoekenden aan te wijzen wier huisvesting bijzondere zorg van rijkswege behoeft. In de praktijk betekent dit de huisvesting van onderhavige groep kan worden meegenomen in de taakstelling voor gemeenten. Dit faciliteert de doorstroom naar een woning voor de groep die hiertoe niet zelfredzaam is.
De voorgestelde ministeriële regeling voor Nederlandse evacués uit het Midden-Oosten is in lijn met eerdere regelingen voor evacués uit Afghanistan en Sudan.

Vraag 3

Heeft u er voldoende mee rekening gehouden dat andere Nederlandse staatsburgers in sommige gebieden al meer dan tien jaar op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning?

Ja. Het betreft in het onderhavige geval Nederlandse staatsburgers of personen die anderszins het recht hebben in Nederland te zijn en te blijven en noodgedwongen huis en haard hebben moeten achterlaten.

Vraag 4

Waarom is niet overwogen om deze evacués te verwijzen naar huisvesting bij familie/vrienden of particuliere woningen, zoals geldt voor andere mensen op zoek naar een woning? Kunt u een schatting geven van het aantal mensen die gaan vallen onder deze aanpassing van de Huisvestingswet 2014?

Alleen personen die niet zelfredzaam genoeg zijn om anderszins zelfstandig in eigen huisvesting te voorzien kunnen van de regeling gebruik maken. Zij beschikken niet over de alternatieven die in de vraag zijn genoemd. Er is op dit moment niet te voorspellen hoeveel personen onder deze regeling zouden gaan vallen. Tot op heden zijn sinds 7 oktober 2023 enige tientallen Nederlandse paspoort- en verblijfsstatushouders inclusief hun gezin naar Nederland geëvacueerd. Vier gezinnen bleken onvoldoende zelfredzaam te zijn, waarvan uiteindelijk voor drie gezinnen een beroep op huisvesting bij een gemeente is gedaan.

Vraag 5

Heeft u de mogelijke aanzuigende werking van een dergelijke wetsaanpassing overwogen? Heeft u hier een duidelijke beeld van? Om hoeveel evacués gaat het? Hoeveel van deze evacués kunnen aanspraak maken op nareis vanwege gezinshereniging? Om hoeveel mensen zou dat dan gaan? Krijgen deze mensen ook voorrang op een sociale huurwoning?

Gegeven het feit dat de regeling uitsluitend betrekking heeft op niet zelfredzame Nederlandse paspoort- en verblijfsverblijfsstatushouders en hun kerngezinsleden die door of namens Nederland zijn geëvacueerd is er niet onmiddellijk sprake van een aanzuigende werking. De vraag of en zo ja hoeveel Nederlandse paspoorthouders met hun gezin worden geëvacueerd is een ingrijpend besluit dat wordt genomen op grond van de omstandigheden in het crisisgebied. Het begrip nareis vanwege gezinshereniging, met een betekenis zoals in de asielketen, is hier niet aan de orde.

Vraag 6

Kunt u aangeven welke groepen voorrang krijgen op de wachtlijst voor sociale huur op basis van nationale wetgeving en welke groepen gemeenten daar in de huisvestingsverordeningen in de regel nog aan toevoegen?

Als een gemeente een urgentieregeling heeft, dan moeten daar in elk geval de volgende groepen in worden opgenomen:
Het verschilt erg per gemeente welke groepen verder worden opgenomen in een urgentieregeling. Het kan bijvoorbeeld gaan om woningzoekenden die vanwege medische problematiek als urgent woningzoekende worden aangemerkt.
Daarnaast geldt er een taakstelling voor de huisvesting van statushouders voor gemeenten. Gemeenten kunnen indien zij dit wensen statushouders opnemen in de urgentieregeling. De groep van woningzoekenden die met de onderhavige ministeriële regeling gericht op evacués uit het Midden-Oosten wordt aangewezen, zal in de praktijk ook worden toegevoegd aan de taakstelling.

Vraag 7

Wilt u de Kamer actief betrekken bij de procedure alvorens het doorvoeren van wijzigingen in deze regeling?

Deze ministeriële regeling wordt vastgesteld door de Minister op grond van de bestaande bevoegdheid die de Minister gegeven is in de Huisvestingswet. Er is derhalve geen formele procedurele betrokkenheid voor de Kamer. Mocht uw Kamer over deze regeling in debat willen gaan, dan ligt het voor de hand dit te doen onmiddellijk na sluiting van de internetconsultatie.

Vraag 8

Welk moment heeft de Kamer de mogelijkheid om hierover met u in debat te gaan?

Zie het antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Kunt u alle bovenstaande vragen stuk voor stuk beantwoorden?

Ja

Vraag 10

Wilt u deze vragen uiterlijk 19 maart 2024 beantwoorden? Wilt u tot die tijd geen onomkeerbare stappen nemen?

De vragen zijn beantwoord binnen het daarvoor geldende termijn van drie weken. Er zijn geen onomkeerbare stappen genomen.

Vraag 1

Kunt u een update geven over de stand van zaken van de BOSA-subsidieregeling? Hoeveel geld is er uitgekeerd, hoeveel aanvragen lopen en hoeveel geld is er nog over?

Het aantal aanvragen in 2024 en de gemiddelde hoogte van de aanvragen per aanvraag uit 2024 bij de BOSA-regeling ligt fors hoger dan eerdere jaren. Het aantal aanvragen en de reeds toegekende aanvragen overstijgen inmiddels de € 79 miljoen die aanvankelijk beschikbaar was voor de BOSA-regeling.
Initieel budgetplafond BOSA regeling 2024
79.000
Totaal aangevraagde subsidie
122.200

Vraag 2

Kunt u ook een update geven over de aanvullende subsidieregeling BOSA, waarin geld is gereserveerd voor verduurzaming en inclusie? Kunt u ook van deze regeling aangeven hoeveel geld er is uitgekeerd, hoeveel aanvragen lopen en hoeveel geld er nog over is?

Er is één subsidiebudget dat wordt verdeeld op volgorde van complete aanvragen. Voor aanvragen met maatregelen die bijdragen aan de verduurzaming en toegankelijkheid van een sportaccommodatie geldt een subsidiepercentage van 40%. Er zijn per 30 mei 2024 1.196 aanvragen gedaan met aanvullende maatregelen (voor verduurzaming en toegankelijkheid). Het aantal aanvragen zonder aanvullende maatregelen bedraagt 1.310. Bij de 1.196 aanvragen met aanvullende maatregelen kan er sprake zijn van een combinatie. Het zijn zowel aanvragen die uitsluitend aanvullende maatregelen betreffen als aanvragen waarbij sprake is van een combinatie tussen aanvullende en algemene kosten.
Het totaal aan aangevraagde subsidie in 2024 bedraagt momenteel € 82,1 miljoen. Daarvan is € 50,5 miljoen aangevraagd voor algemene kosten en € 31,6 miljoen aangevraagd voor aanvullende maatregelen. Na beoordeling van de aanvraag is pas inzichtelijk welke kosten eventueel gecorrigeerd worden en dus niet voor 40% maar voor 20% in aanmerking komen.

Vraag 3

Wanneer verwacht u dat geld van deze subsidieregelingen op zal zijn en sportverenigingen geen aanvraag meer kunnen doen om te verduurzamen?

Het aantal aanvragen en de reeds toegekende aanvragen overstijgen inmiddels de € 79 miljoen die aanvankelijk beschikbaar was voor de BOSA-regeling. Dit heeft te maken met het feit dat er in het eerste kwartaal een hogere instroom van aanvragen was en de aangevraagde bedragen hoger liggen dan voorgaande jaren. Ook heeft de overvraging in het laatste kwartaal van 2023 geleid tot een groot aantal doorgeschoven aanvragen die ten laste zijn gekomen van het budget van 2024. Daarnaast is het aanvullende subsidiepercentage voor investeringen in verduurzaming en toegankelijkheid verhoogd van 30% naar 40%.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u de BOSA subsidieregeling? Kunnen sportvereniging de regeling goed vinden, is de subsidie werkbaar voor sportverenigingen en worden de doelstellingen van de subsidieregeling behaald?

De BOSA is een belangrijk instrument dat sportverenigingen ondersteunt in de financiële opgaven waar zij voor staan op het gebied van de bouw en onderhoud van accommodaties. Uit de evaluatie van Significant Public uit 2023 blijkt ook dat de BOSA een belangrijke bijdrage levert aan de (betaalbaarheid van) sportinfrastructuur en leidt tot meer duurzame investeringskeuzes. Ook wordt aangegeven dat de BOSA een bekende en toegankelijke regeling is en aanvragers tevreden zijn. Als één van de verbeterpunten werd genoemd dat de bekendheid met de BOSA verhoogd kan worden. Na vaststelling van de definitieve BOSA heb ik daarom samen met sportbonden aandacht hiervoor gevraagd om de bekendheid met de regeling te verhogen, en specifiek voor de aanvullende subsidie voor toegankelijkheid. De huidige aanvraagcijfers tonen aan dat de regeling in de praktijk bekend en populair is onder de doelgroep.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het beter is als sportverenigingen sneller kunnen verduurzamen, zowel met oog op het klimaat als met het oog op de financiële weerbaarheid van die sportverenigingen? Zo nee, waarom niet?

In mijn brief over de verduurzaming van de sportsector en de mogelijkheden tot het versnellen hiervan ben ik ingegaan op het belang van een snelle verduurzaming van sportverenigingen.1 Ik deel de opvatting dat een snelle verduurzaming van de sportsector in het belang is van zowel de financiële weerbaarheid en toekomstbestendigheid van sportverenigingen als in het kader van de bredere klimaatopgave waar we voor staan. Om de verduurzaming te versnellen, is daarom in de BOSA voor 2024 tot en met 2028 opgenomen dat het percentage aanvullende subsidie wordt verhoogd.

Vraag 6

Is de BOSA subsidieregeling in uw ogen toereikend? Komen alle sportverenigingen die in 2024 willen en kunnen verduurzamen in aanmerking voor een subsidie?

De grote hoeveelheid en de hoogte van de aanvragen hebben laten zien dat sportverenigingen het belang in zien van investeringen in de (verduurzaming van) sportaccommodaties. Dit heeft er ook toe geleid dat er meer subsidie is aangevraagd dan er beschikbaar is. Zodra het subsidieplafond is bereikt zullen er geen aanvragen meer worden toegekend.
Ik realiseer me dat een subsidie vanuit de BOSA-regeling voor veel amateursportverenigingen een belangrijke voorwaarde is voor investeringen in hun accommodaties en de aanschaf van sportmaterialen. Vanwege de snelle overvraging heb ik daarom verkend of, hoe en wanneer het mogelijk is om het subsidieplafond voor 2024 te verhogen. Als gevolg van de demissionaire status was dit een complexe opgave. Ook moet ik rekening houden met de gevolgen van een verhoging van het budget voor de benodigde capaciteit voor de uitvoering van de BOSA-regeling. Deze verkenning heeft geleid tot twee maatregelen.
Allereerst is in de Voorjaarsnota 2024 een kasschuif opgenomen voor het naar voren halen van middelen voor de BOSA. In totaal wordt € 22,5 miljoen uit de jaren 2025, 2026 en 2027 naar 2024 geschoven. Daarnaast zal middels een overheveling vanuit de Subsidieregeling Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed (hierna: DUMAVA) € 10 miljoen toegevoegd worden aan het beschikbare budget voor de BOSA in het jaar 2024. De ophoging van € 10 miljoen moet nog budgettair verwerkt worden, wat plaatsvindt in de Suppletoire Begroting September 2024. Het subsidieplafond voor 2024 wordt daarmee in totaal verhoogd van € 79 miljoen naar € 111,5 miljoen. Dit betreft een budgettaire ophoging van lopend beleid.
Initieel budgetplafond BOSA regeling 2024
79.000
Kasschuif Voorjaarsnota 2024
22.500
Overheveling DUMAVA regeling
10.000
Ook met deze verhoging zullen niet alle ingediende aanvragen in 2024 (ter waarde van € 122,2 miljoen) kunnen worden toegekend. Ik ben daarom voornemens op korte termijn maatregelen te nemen om aan aanvragers die nog een aanvraag in willen dienen duidelijk te maken dat de kans op toekenning nagenoeg nihil is. De Dienst Uitvoering Subsidies aan Instellingen zal dit expliciet vermelden op de site.
Het volgens het subsidieplafond beschikbare bedrag wordt verdeeld op volgorde van binnenkomst van complete aanvragen. Na overschrijding van het subsidieplafond kunnen er geen verleningen meer worden toegekend. Dit betekent dat aanvragen zullen worden afgewezen vanwege overschrijding van het subsidieplafond. In tegenstelling tot het jaar 2023 zullen aanvragen in 2024 die niet meer passen binnen het subsidiebudget van 2024 niet worden doorgeschoven naar 2025 en daarmee dus ook geen beroep doen op het budget van 2025. Amateursportverenigingen kunnen vanaf 1 januari 2025 weer aanvragen indienen voor BOSA subsidie.

Vraag 7

Hoeveel geld is er in 2024 nodig om alle sportverenigingen die willen en kunnen verduurzamen te financieren?

In de Routekaart Verduurzaming Sport zijn in samenspraak met de partners ambitieuze doelen gesteld voor de reductie van CO2-emissie voor 2030 en 2050. Hierin is opgenomen dat om de energiereductie in de sportsector te realiseren naar verwachting de komende 30 jaar een financiële inspanning van 3,5 miljard euro nodig is. Dat is inclusief verduurzamingsmaatregelen, waarbij is uitgegaan van natuurlijke vervangingsmomenten. Later dit jaar volgt een onderzoek een onderzoek van het Mulier Instituut naar de financiële weerbaarheid van amateursportverenigingen, waarmee meer inzicht verkregen kan worden in de financiële mogelijkheden en uitdagingen van amateursportverenigingen om te verduurzamen.
Ik ga daarnaast samen met partijen in het veld in gesprek over de hoogte van een toereikend subsidiebudget van de subsidieregeling Stimulering bouw en onderhoud sportaccommodaties (BOSA) voor komende jaren. Hierover zal ik uw Kamer in het najaar informeren.

Vraag 8

Kunt u een overzicht geven van alle fondsen waar sportverenigingen gebruik van kunnen maken voor de verduurzaming van de sportaccommodaties?

Er is een breed instrumentarium beschikbaar dat sportverenigingen ondersteunt in de financieringsopgave met betrekking tot de verduurzaming van sportaccommodaties. Het Kenniscentrum Sport & Bewegen geeft een overzicht in de landelijke subsidies op het gebied van duurzaamheid, specifiek gericht op een aantal (erkende) duurzaamheidsmaatregelen, zoals de BOSA en de SPUK Stimulering Sport.2 Daarnaast is er voor eigenaar-gebruikers de Stichting Waarborgfonds Sport (SWS) die leningen borgt voor niet-winstbeogende sportverenigingen, zodat zij vastgoedinvesteringen (bijvoorbeeld voor verduurzaming) kunnen financieren. Het BNG Duurzaamheidsfonds verstrekt met een borging vanuit SWS (of de gemeente) leningen aan sportverenigingen om te verduurzamen. Tot slot ben ik in lijn met de motie Olger van Dijk bezig met onderzoek naar een revolverend fonds voor verduurzaming en toegankelijkheid van sportaccommodaties.

Vraag 9

Bent u bereid om met de Minister van Economische Zaken en Klimaat in gesprek te onderzoeken of er middelen voor verduurzaming van sportverenigingen of maatschappelijk vastgoed ook ingezet kunnen worden voor de BOSA?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 6 zal middels een overheveling vanuit de DUMAVA-regeling € 10 miljoen toegevoegd worden aan het subsidieplafond voor de BOSA in het jaar 2024. Het subsidieplafond voor 2024 wordt daarmee verhoogd naar € 111,5 miljoen. Ook ben ik in overleg met het Ministerie van BZK om te verkennen of we amateursportclubs op kunnen nemen in de DUMAVA als structurele oplossing voor ondersteuning van de verduurzaming van het vastgoed.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichten over malafide verhuurpraktijken in Den Haag?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u reageren op het gedrag van de verhuurders uit het geciteerde stuk? Wat vindt u ervan dat sommige malafide verhuurders stelselmatig en bedrijfsmatig de fout in gaan, en er vanwege de huidige focus van huurregels op individuele en geïsoleerde misstanden geen effectieve aanpak tegen veelplegende huisjesmelkers is?

Ik herken het beeld dat er verhuurders actief zijn die huurders onder druk zetten en de regels overtreden. Met de op 1 juli 2023 in werking getreden Wet goed verhuurderschap heb ik ervoor gezorgd dat huurders beter beschermd worden tegen dergelijke misstanden op de huurmarkt. Met deze wet hebben gemeenten meer mogelijkheden gekregen om op te treden tegen huurmisstanden, zoals te hoge borg, onredelijke servicekosten en intimidatie. Huurders staan door deze wet niet langer alleen in hun strijd tegen malafide verhuurgedrag. Zo kan met boetes en andere maatregelen worden gestuurd op gedragsverandering bij deze malafide verhuurders, zodat het veelvuldig overtreden van huurregels geen voordeel meer oplevert.

Vraag 3

Herkent u dat dit bij (te) veel verhuurders voorkomt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat rechtsbescherming van (in het bijzonder kwetsbare) huurders tegenover malafide verhuurders van groot belang is, zeker omdat er in tijden van wooncrisis nog moeilijker is om alternatieve huisvesting te vinden?

Ja, deze mening deel ik ten zeerste. Door de grote schaarste komen huurders onder druk te staan en is het versterken van de rechtsbescherming hoognodig. Met de Wet goed verhuurderschap heb ik er daarom voor gezorgd dat huurders beter beschermd worden en er niet langer alleen voor staan. In deze wet is een landelijke basisnorm voor goed verhuurgedrag opgenomen in de vorm van algemene regels. Deze norm ziet op het gedrag dat van verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht mag worden in relatie tot woningzoekenden en huurders. In aanvulling hierop kunnen gemeenten in bepaalde gevallen een verhuurvergunning instellen, waarmee zij extra eisen kunnen stellen aan verhuurders en waarmee het mogelijk wordt om malafide verhuurders harder aan te pakken. Gemeenten hebben de bevoegdheid om op de algemene regels en de verhuurvergunning te handhaven. Hiervoor hebben zij het klassieke bestuursrechtelijke handhavingsinstrumentarium tot hun beschikking. Ook dienen gemeenten sinds 1 januari 2024 een meldpunt te hebben ingericht, waar woningzoekenden en huurders terecht kunnen met meldingen over ongewenst verhuurgedrag. De Wet goed verhuurderschap draagt zodoende bij aan een sterkere rechtspositie van woningzoekenden en huurders. Ook zorgt het voor bewustwording en duidelijkheid over het gedrag dat van verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht wordt.

Vraag 5

Herkent u dat de rechtsbescherming van huurders nu vaak tekort schiet? Welke acties onderneemt het kabinet om hun rechtsbescherming te versterken?

Zoals toegelicht in mijn antwoord op vraag 4, draagt de Wet goed verhuurderschap bij aan een sterkere rechtspositie van huurders. Die wet is op 1 juli 2023 in werking getreden en zorgt voor meer duidelijkheid voor verhuurders over wat wel en niet mag en zorgt voor betere bescherming van huurders. Sinds de inwerkingtreding zijn gemeenten volop bezig zich de nieuwe taken goed eigen te maken en met hun meldpunten aan de slag te gaan. Om huurders en verhuurders bewust te maken van de nieuwe regels, ben ik begin dit jaar een informatiecampagne gestart. Onderdeel van deze campagne is een communicatietoolkit waarin diverse communicatiemiddelen beschikbaar zijn gesteld aan gemeenten, brancheorganisaties en andere belanghebbenden. Hiermee kunnen zij huurders, verhuurders en hun achterban over de Wet goed verhuurderschap informeren. Gemeenten kunnen met de middelen uit de toolkit bovendien ook extra aandacht geven aan hun meldpunt goed verhuurderschap. Met het wetsvoorstel betaalbare huur wil ik nog een stap verder gaan in de bescherming van huurders. Ten eerste wordt hiermee de middenhuursector gereguleerd, waardoor middenhuurders huurprijsbescherming én toegang tot de Huurcommissie krijgen voor een breed scala aan onderwerpen. Ten tweede wordt de werking van de rechtsbescherming versterkt door het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend te maken, zodat huurders makkelijker gebruik kunnen maken van de mogelijkheden om hun recht te halen. Zo krijgen gemeenten de bevoegdheid om toezicht te houden op te hoge huurprijzen en om verhuurders die zich niet aan de regels houden te beboeten. Daarnaast worden verhuurders met het wetsvoorstel verplicht om puntentellingen voor hun huurwoningen op te stellen en aan huurders te overleggen, zodat die inzicht krijgen in de kwaliteit van de woonruimte en de daarbij horende maximale huurprijs.

Vraag 6

Bent u bekend met de hoge drempel die huurders ervaren om invidueel naar de huurcommissie te gaan, uit angst voor intimidatie of andere «sancties» vanuit de verhuurder en vanwege de grote hoeveelheid energie en tijd dat dit kost?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 en 3 al heb aangegeven, herken ik het beeld dat huurders niet naar de Huurcommissie durven te stappen uit angst voor de reactie van hun verhuurder. Dit onderstreept nog maar eens het belang van de Wet goed verhuurderschap, waarin voor verhuurders niet alleen de verplichting is opgenomen om hun huurders te informeren over diens rechten en plichten, maar waarin voor verhuurders en verhuurbemiddelaars ook een verbod op intimidatie is opgenomen, waar gemeenten bestuursrechtelijk (en op eigen initiatief) op kunnen handhaven. Ook is het voor huurders mogelijk om anoniem een melding van ongewenst verhuurgedrag te maken bij het meldpunt goed verhuurderschap van hun gemeente. Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 5, heb ik een set met communicatiemiddelen ontwikkeld, waarmee huurders en verhuurders worden geïnformeerd over de regels van goed verhuurderschap, en waarmee de gemeentelijke meldpunten extra aandacht krijgen. Door duidelijk te maken op welke wijze huurders hun recht kunnen halen, hoop ik bij te dragen aan het verlagen van de drempel om dit ook daadwerkelijk te doen.
Daarnaast werkt ook de Huurcommissie aan het bieden van een laagdrempelige en klantvriendelijke toegang aan huurders en verhuurders om hun recht te halen door hen snel en zorgvuldig te helpen en door duidelijke informatie te bieden. Dit doet de Huurcommissie bijvoorbeeld door huurders en verhuurders via haar klantcontactcentrum bij te staan bij het invullen van verzoekschriften en voorlichting te geven. Ook heeft de Huurcommissie met het moderniseren van haar website en online tools ingezet op het beter ontsluiten van informatie en is het makkelijker geworden om in contact te komen met de Huurcommissie.

Vraag 7

Hoe is de afschrikkende werking om het recht te halen door intimidatie meegenomen in de huidige wetsbescherming en wat doet u eraan om de drempel voor huurders om hun recht te halen te verlagen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u bereid om passende handhavingsmethodes en hogere sancties te ontwikkelen tegen stelselmatig en bedrijfsmatige misstanden van malafide verhuurders, aangezien individuele sancties niet het gewenste vergeldende en afschrikkende werking hebben bij dat bedrijfsmatige karakter? Zo ja, wanneer hoort de Kamer daar meer over? Zo nee, waarom niet?

Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenten optreden tegen ongewenst verhuurgedrag. Gemeenten dienen proportioneel te handhaven op basis van de bestuursrechtelijke handhavingsladder. Wanneer de gemeente een overtreding constateert, wordt een verhuurder eerst door middel van een herstelsanctie gedwongen de overtreding te beëindigen. Indien dit geen effect heeft, kan een bestuurlijke boete worden opgelegd. De bestuurlijke boete kan, in geval van recidive, worden verhoogd (per 1 januari 2024 tot maximaal € 103.000). Indien een verhuurder ook dan zijn gedrag niet wijzigt, kan als ultimum remedium het beheer van het pand door het college van burgemeesters en wethouders worden overgenomen, de zogenaamde beheerovername. De wet voorziet reeds in forse boetes voor het overtreden van de wettelijke voorschriften. Indien een bestuurlijke boete is opgelegd voor een overtreding van de algemene landelijke regels of indien gehandeld is in strijd met de door de gemeente ingestelde vergunningplicht óf indien de gemeente een besluit tot inbeheername heeft genomen, maakt de gemeente die bovendien kenbaar op de website van de gemeente.
Naast de mogelijkheden die gemeenten dus reeds hebben om een accumulatie van misstanden mee te nemen in hun handhaving, ben ik met het wetsvoorstel betaalbare huur ook voornemens om verhuurders die herhaaldelijk in het ongelijk worden gesteld door de Huurcommissie, zwaarder te sanctioneren door de mogelijkheden voor het heffen van een gedifferentieerd legestarief uit te breiden.

Vraag 9

Hoe kijkt u aan tegen het initiëren van een accumulatiegrond voor sancties misstanden van verhuurders, die bij het vaststellen van de zwaarte van de sanctie zowel de stapeling van het aantal overtredingen per individuele huurder als het aantal huurders dat op vergelijkbare manier wordt benadeeld, meeweegt?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Het komt regelmatig voor dat huurders een collectieve zaak tegen hun verhuurder willen starten bij de huurcommissie. Een drempel daarbij is de eis dat minstens 50% van de huurders daaraan mee moet doen (de representativiteitseis). Bent u bereid om de 50%-norm substantieel te verlagen, om de drempel voor collectieve zaken te verlagen? Zo ja, welke nieuwe norm heeft u voor ogen? Zo nee, waarom niet?

Ik herzie momenteel de wet- en regelgeving op het gebied van de servicekosten. In dit traject onderzoek ik hoe het voor huurders makkelijker kan worden gemaakt om een geschil over (de afrekening van) hun servicekosten in te dienen bij de Huurcommissie. Ik zal hierbij in samenspraak met de Huurcommissie onderzoeken of de mogelijkheden om collectief zaken in te dienen kunnen worden verruimd.

Vraag 11

Op de website van de huurcommissie zijn de mogelijkheden voor collectieve zaken momenteel niet te vinden. Is het mogelijk om die daar wel duidelijk aan de voorkant op weer te geven?

Ik heb de Huurcommissie verzocht de informatie over collectieve procedures duidelijk beschikbaar te maken op haar website.

Vraag 12

Wat doet u verder om huurders beter te informeren over hun (collectieve) rechten?

Met de ingang van de Wet goed verhuurderschap zijn verhuurders en verhuurbemiddelaars verplicht om huurders schriftelijk te informeren over hun rechten en plichten als huurder. Gemeenten zijn bevoegd om op de naleving van deze informatieverplichting door verhuurders en verhuurbemiddelaars te handhaven.
Verder ben ik, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 5, begin dit jaar een informatiecampagne gestart om huurders en verhuurders bewust te maken van de nieuwe regels van goed verhuurderschap. Ook de website en het in 2022 opgerichte klantcontactcentrum van de Huurcommissie zijn belangrijke bronnen van informatie voor huurders en verhuurders. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 11 heb aangegeven, heb ik de Huurcommissie verzocht te onderzoeken hoe informatie over collectieve procedures ontsloten kan worden.
Ook voor het wetsvoorstel betaalbare huur zal een communicatiecampagne richting huurders en verhuurders worden opgezet. Daarin zal ik samen optrekken met de VNG, makelaarsorganisaties, verhuurdersorganisaties, huurdersorganisaties en de Huurcommissie, om te zorgen voor een zo groot mogelijk bereik. Het wetsvoorstel zelf verbetert de informatiepositie van huurders ook al, nu verhuurders daarin verplicht worden om een puntentelling op te stellen voor elke huurwoning en om deze te overleggen aan de huurder. Deze puntentelling geeft huurders inzicht in de kwaliteit van hun woonruimte en in hoeverre de gevraagde huurprijs daarbij redelijk is.

Vraag 13

Veel klachten en zaken van bewoners over verhuurders gaan over onderhoud en ernstige gebreken. Dit leidt bijvoorbeeld tot tocht, schimmel, bedwantsen of andere ongezonde leefmonstandigheden. (Zeer) achterstallig onderhoud is momenteel echter geen overtreding vanuit de landelijke regels in de Wet goed verhuurderschap. Bent u bereid om in de Wet goed verhuurderschap een bepaling om te nemen omtrent (zeer) achterstallig onderhoud? Zo nee, waarom niet?

Met betrekking tot de (staat van de) gebouwde omgeving heeft de gemeente al bestuurlijke handhavingsmogelijkheden. Ik heb er daarom voor gekozen om in de algemene regels van de Wet goed verhuurderschap geen aanvullende regels hierover op te nemen. Wel voorziet de Wet goed verhuurderschap momenteel in een bepaling die het voor gemeenten mogelijk maakt om het hebben en het uitvoeren van een onderhoudsplan als voorwaarde te stellen bij het verlenen van een verhuurvergunning. Gemeenten kunnen hier bijgevolg ook op handhaven.
Verder kunnen huurders in het gereguleerde segment ook naar de Huurcommissie wanneer sprake is van gebreken of achterstallig onderhoud aan de woning. De Huurcommissie kan in dat geval een huurverlaging uitspreken. Met het wetsvoorstel betaalbare huur zal de liberalisatiegrens worden verhoogd, waarmee ook huurders van woningen in het middenhuur-segment toegang zullen krijgen tot de Huurcommissie.

Vraag 14

Met welke acties worden gemeenten (financieel en anders) ondersteund in het vergroten van hun handhavingscapaciteit, zodat zij hun handhavende rol goed kunnen uitvoeren?

Gemeenten moeten over voldoende ambtelijke capaciteit beschikken om hun wettelijke taken uit te voeren. Daarom stelt het Rijk middelen ter beschikking om gemeenten financieel te ondersteunen bij de implementatie en uitvoering van de Wet goed verhuurderschap. De financiering bestaat uit een incidentele bijdrage van € 9,2 miljoen in 2023 en een structurele bijdrage van € 12,4 miljoen per 2023 voor de structurele kosten als gevolg van het handhaven van de landelijke algemene regels en het meldpunt. Voorts heb ik, samen met de VNG en enkele gemeenten, op grond van artikel 2 van de Financiële-verhoudingswet een onderzoek laten uitvoeren om de financiële gevolgen van het wetsvoorstel betaalbare huur in kaart te brengen. Op basis van de uitkomsten van het artikel 2-onderzoek stelt het Rijk middelen ter beschikking om gemeenten financieel te ondersteunen bij de implementatie en uitvoering van het wetsvoorstel. Deze financiering ziet er als volgt uit:
Jaar
Structureel
5,5
0
0
0
0
9,3
16,2
3,6
1,7
0
Om gemeenten te helpen hun nieuwe handhavende rol in het kader van de Wet goed verhuurderschap goed uit te kunnen voeren, is verder door onderzoeksbureau RIGO, in opdracht van de VNG en het Ministerie van BZK, in 2023 een Handreiking Goed verhuurderschap voor gemeenten opgesteld, evenals een modelverordening en een Handhavingsprotocol. Daarnaast heeft het Ministerie van BZK het afgelopen jaar samen met de VNG verschillende regiobijeenkomsten voor gemeenten georganiseerd en vinden er in opdracht van het Ministerie van BZK verschillende verdiepende sessies plaats met gemeenten, de VNG en de Huurcommissie, met als doel onderlinge samenwerking te bevorderen en kennis te delen. Ook heb ik, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 5, begin dit jaar een set met communicatiemiddelen ontwikkeld, die onder andere gemeenten helpen om huurders en verhuurders te informeren over de regels van de Wet goed verhuurderschap en die de gemeentelijke meldpunten extra aandacht geven. Samen met de VNG bezie ik doorlopend waar gemeenten, groot en klein, eventueel additioneel nog mee geholpen zijn in de uitvoering van hun nieuwe taken. De in het kader van de Wet goed verhuurderschap opgestelde hulpmiddelen voor gemeenten, zoals de communicatiematerialen en de Handreiking over handhaving door gemeenten, zullen naar aanleiding van het wetsvoorstel betaalbare huur aangevuld worden met relevante informatie.
Voorts voorzie ik met het wetsvoorstel betaalbare huur in een objectivering van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte, zodat dit stelsel makkelijker toepasbaar is voor eenieder, waaronder begrepen ook gemeenten. Daarnaast herzie ik de regels voor servicekosten, waarmee deze ook handzamer worden gemaakt.

Vraag 1

Bent u bekend met het bovenstaand bericht?1

Ja

Vraag 2

Kunt u de analyse waarover gesproken wordt in de memorie van toelichting van de Wet betaalbaar huur en op basis waarvan besloten is dat de Mietspiegel-systematiek in Nederland niet past aan de Kamer doen toekomen?

Het document «Internationale vergelijkingen» is bijgevoegd als bijlage bij deze beantwoording (bijlage2. Ook is het document aangeboden bij de openbare internetconsultatie en online te vinden via: https://www.internetconsultatie.nl/wetbetaalbarehuur/b1 (documenten: bijlage 1. Internationale vergelijkingen).
In dit document wordt toelicht dat een Duits stelsel (de zogenaamde Mietspiegel) in Nederland niet opportuun wordt geacht. De Mietspiegel stelt dat de verhuurder bij mutatie een nieuwe huurprijs per vierkante meter mag vragen van maximaal 110 procent van het gemiddelde van de buurt waarin de huurwoning zich bevindt. Er wordt dan gekeken naar contracten van de afgelopen vier tot zes jaar. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar onderhoudsniveau en kwaliteit van de woning (denk aan energielabels, oppervlakte en voorzieningen).
De VVD stelt in het artikel van het Financiële Dagblad regulering op basis van het Duitse model voor, waarbij de huurprijzen van de afgelopen vijf jaar als spiegel worden gebruikt voor de maximale huurprijs bij nieuwe contracten. In Nederland zijn de huren in de vrije sector echter de afgelopen vijf jaar sterk gestegen. Nieuwe huurprijzen spiegelen aan al te dure marktprijzen van de afgelopen vijf jaar betekent dat ook nieuwe huurprijzen (te) hoog worden en niet aansluiten bij wat mensen daadwerkelijk kunnen betalen. Daarbij komt dat er in het Duitse systeem nog steeds opwaartse druk blijft bestaan op de huurprijs. In Duitsland kan er bij een nieuwe verhuring immers maximaal 10 procent meer vragen dan het gemiddelde. Dit opwaartse effect werkt sneller door bij een hoge mutatiegraad. In Nederland is de mutatiegraad in het vrije huursegment erg hoog. Zo verhuisde in 2019 en 2020 36 procent van de huurders in de private middenhuur en 47 procent in de private dure huur.3 Doordat je bij een nieuwe verhuring maximaal 10 procent meer mag vragen, wordt het gemiddelde snel hoger en ontstaat er een vicieuze cirkel van prijsopdrijving.
Dit illustreer ik graag aan de hand van een voorbeeld. De onderstaande tabel toont de gemiddelde vierkanten meterprijzen in Amsterdam bij nieuwe vrije huurcontracten over een periode van vijf jaar.
2019 (Q4)
€ 23,68
2020 (Q4)
€ 22,08
2021 (Q4)
€ 23,24
2022 (Q4)
€ 25,75
2023 (Q4)
€ 27,28
Bron: Pararius Huurmonitor Q4 2023
De maximale aanvangshuurprijs voor een woning van 65 m2 zou daarmee neerkomen op 1.745 euro (65 x 24,41 euro x 1,10 (10 procent) = 1.745 euro). Deze prijzen zijn voor mensen met een middeninkomen niet betaalbaar. Het Duitse systeem pakt daardoor niet het probleem aan van de reeds bestaande te hoge huurprijzen.
Daarnaast geldt dat voor een dergelijk systeem inzicht moet zijn in oude huurcontracten en omliggende huurcontracten in de omgeving. In Nederland is er momenteel (nog) niet een dergelijk registratiesysteem. De kennis van huidige huurcontracten in Nederland wordt vergaard via vrijwillige enquêtes en dit is te vrijblijvend om de Spiegel op te baseren. Wel wordt momenteel onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van een huurregister, mede naar aanleiding van het onderzoek van PwC.
Tot slot zou de invoering van de Mietspiegel ertoe leiden dat het huurrecht nog complexer wordt met drie verschillende systemen: het woningwaarderingsstelsel (WWS) in het lage segment, Mietspiegel in het middensegment en daarboven het vrije segment. Vandaar dat het de voorkeur geniet aan te sluiten bij het bestaande WWS en de middenhuur te reguleren door de liberalisatiegrens op te hogen.

Vraag 3

Kan de Minister aangeven of er berekeningen op het Ministerie van Financiën zijn gemaakt waarbij een bepaald rendementspercentage op basis van de WOZ-waarde is doorgerekend die inzichten geven in het oplossen van de excessen in de huursector?

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is beleidsverantwoordelijk voor de huurmarkt. Bij het Ministerie van Financiën brengen ambtenaren doorlopend de effecten van beleid in kaart om zodoende onafhankelijk te kunnen adviseren over de doeltreffendheid en doelmatigheid van beleid. In dat kader hebben ambtenaren van Financiën eind vorig jaar een onderzoek gedaan naar rendementen van particuliere verhuurders.4 Hiervoor is gebruik gemaakt van een model dat eerder is ontwikkeld door SEO Economisch Onderzoek in een onderzoek dat mede in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is gedaan naar het effect van beleid op rendementen van investeerders in huurwoningen.5
Naast de bevindingen die zijn gepubliceerd in het desbetreffende ESB-artikel zijn er daarnaast intern ambtelijk bij Financiën modelmatige exercities gedaan om inzicht te krijgen in hoeverre verschillende vormen van regulering het rendement van verhuurders beïnvloeden. Het model dat door ambtenaren van Financiën voor het ESB-artikel is gebruikt is recent online gepubliceerd op het platform Github en is ook publiekelijk toegankelijk.6
In deze interne modelmatige exercities heeft ambtelijk Financiën met de dataset en het model van het ESB-artikel voor eigen inzicht de effecten van een aantal alternatieven in kaart gebracht.7 Hierbij is onder andere gekeken naar een percentage van de WOZ-waarde als methodiek voor huurregulering. Onderstaande tabel geeft de resultaten van de berekeningen weer voor drie opties op basis van de dataset van 5.500 woningen: (0) nul-scenario (beleidswijziging noch rentestijging), (1) wetsvoorstel betaalbare huur (WBH) + fiscale maatregelen + gestegen rente en (2) fractie van WOZ-waarde8 + fiscale maatregelen + gestegen rente. Voor deze opties is het rendement afgezet tegen een marktconforme benchmark van 4,1 procent voor verschillende huurprijscategorieën.9 In de praktijk kunnen er beleggers zijn die genoegen nemen met een lager rendement. Dit is niet meegenomen in het model.
Nul scenario ESB (2020)
22%
53%
25%
Optie 1: WBH + fiscale maatregelen + gestegen rente
26%
11%
16%
Optie 2: Fractie WOZ-waarde i.p.v. WBH +_fiscale maatregelen +_gestegen rente
37%
45%
18%
De WBH (optie10 heeft als uitgangspunt om de betaalbaarheid van huurders te verbeteren. De WBH werkt op basis van het huidige WWS. Huurprijsverlaging wordt bepaald op basis van de eigenschappen van een woning. In de tabel is te zien hoeveel procent van de verhuurders nog een rendement van 4,1% kunnen halen. Volgens het model haalt in deze optie 47% van de verhuurders dit rendement niet meer11. De methodiek met een fractie van de WOZ (optie12 neemt als uitgangspunt dat verhuurders een marktconform rendement moeten kunnen behalen. Op basis van dit marktconforme rendement wordt vervolgens een algemeen percentage van de WOZ-waarde bepaald die ervoor zorgt dat een generieke belegger13 geen rendement onder de 4,1 procent heeft én dat verhuurders met een rendement boven marktconforme rendementseis hun huurprijzen moeten verlagen. Bij deze reguleringsvorm staat dus een marktconform rendement centraal, en niet de vraag of de daaruit voortkomende huur ook betaalbaar is voor de huurder. Het gevolg van de verschillende uitgangspunten is dat optie 1 voor meer woningen in de dataset de huren verlaagt dan optie 2. Anderzijds blijft in optie 2 het rendement voor meer woningen boven de rendementseis liggen.
Het is belangrijk om te benoemen dat net zoals voor het ESB-artikel geldt dat bovenstaande berekeningen enkel betrekking hebben op een subset particuliere verhuurders en niet representatief is voor de gehele woningmarkt. Daarnaast kunnen we hieruit geen conclusies trekken over de mate van uitponden – dit blijft een individuele investeringsbeslissing van een verhuurder. Ook zijn de berekeningen gebaseerd op de huidige macro-economische omstandigheden. Zo is het goed om aan te tekenen dat een rentedaling zou betekenen dat de rendementen van beleggers toenemen. Het effect op het rendement is derhalve een momentopname. Zo blijkt het uit ESB-artikel ook dat de rendementen van beleggers ook lang ver boven de marktconforme rendementseis hebben gelegen.
Ten aanzien van de deadline waar u om vraagt: ik heb uw Kamer op 21 maart per brief laten weten dat weten dat het niet mogelijk is gebleken om deze vragen voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op 21 maart 2024 te beantwoorden14. De beantwoording van deze vragen vergde het nodige uitzoekwerk en afstemming, waardoor het niet mogelijk was om de vragen voor dit debat te doen toekomen. Het wetsvoorstel betaalbare huur, waar deze vragen aan raken, is op dit moment in behandeling bij uw Kamer en krijgt nog een eigen plenaire behandeling. Deze antwoorden op deze vragen zijn tegelijkertijd met de nota naar aanleiding van het verslag horende bij het wetsvoorstel betaalbare huur beantwoord, zodat deze antwoorden betrokken kunnen worden bij de plenaire behandeling van dit wetsvoorstel.

Vraag 4

Kan de Minister deze berekeningen als alternatief voor de Wet betaalbare huur aan de Kamer toesturen, uiterlijk vijf dagen voorafgaand aan het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op 21 maart 2024?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Zou de Minister ook een berekening kunnen laten uitvoeren bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en door het Ministerie van Financiën, waarbij in plaats van het Duitse Mietspiegel-voorstel er gekeken wordt naar WOZ-waarde van woningen in een bepaald gebied, en om op basis van een bepaald percentage rendement te komen tot een maximering van de huurprijs? Indien deze berekeningen al gemaakt zijn, kunt u die dan vijf dagen voorafgaand aan het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector doen toekomen?

In 2021 heeft Stec Groep in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken twee mogelijke reguleringsvarianten nader uitgewerkt:
Het rapport is in 2021 met een aanbiedingsbrief aan uw Kamer gestuurd. Beide documenten zijn bijgevoegd bij deze beantwoording (bijlage 2 en 3).
Onderstaand wordt kort ingegaan op de effecten en berekeningen die zijn gemaakt voor het reguleren op basis van de WOZ-waarde. De gehele effecten en berekeningen zijn terug te vinden in het rapport.
Stec Groep heeft drie varianten onderzocht: de maximale huurprijs (op jaarbasis) bedraagt 4, 6 of 8 procent van de WOZ-waarde. In het onderzoek van Stec Groep komen alleen de woningen die op basis van het gekozen WOZ-percentage een huurprijs in het middensegment hebben (1.000 euro per maand/12.000 euro per jaar, prijspeil 2021) onder de regulering te vallen. Woningen die een op basis van het gekozen WOZ-percentage een hogere maximale huurprijs hebben, vallen dus buiten de regulering.
Stec Groep heeft met behulp van gegevens uit het WoON2018 een inschatting gemaakt van het aantal vrijesectorhuurwoningen dat in de drie verschillende varianten onder middenhuuregulering komt te vallen. Dit is weergeven in de onderstaande tabel.
1
4%
€ 300.000
400.000
74%
399.000
2
6%
€ 200.000
130.000
24%
128.000
3
8%
€ 150.000
35.000
6%
34.000
Zoals uit de bovenstaande tabel blijkt hangen de effecten van de invoering van middenhuurregulering op basis van de WOZ-waarde samen met het gekozen percentage van de WOZ-waarde. Bij een lager percentage vallen er meer onder de regulering. Bij een hoger percentage minder. Het aantal woningen dat onder de middenhuurregulering komt de vallen bij een percentage van 6 of 8 procent is zeer beperkt.
Daarnaast benoemt Stec Groep dat WOZ-waarden grotere regionale verschillen kennen dan kennen huurprijzen. In gebieden met een hoge marktdruk zal daarom een lager percentage van de WOZ nodig zijn om daadwerkelijk effect te zien van de maatregel. In gebieden met lagere marktdruk kunnen WOZ-percentages verhoudingsgewijs hoger zijn om middenhuur af te dwingen. Er zijn geen doorrekeningen gemaakt waarbij er verschillende percentages worden gehanteerd voor gebieden met een hoge marktdruk en gebieden met een lage marktdruk.
Ten slotte zeggen deze cijfers van het onderzoek van Stec niks over het (netto) rendement van verhuurders en enkel iets over de omvang van het gereguleerde segment bij verschillende huurreguleringsvormen. Het rendement hangt af van de huurprijs en huizenprijsontwikkeling (indirect rendement) en de financieringskosten, onderhoudskosten, etc.

Vraag 6

Kan de Minister een berekening laten uitvoeren waarbij de maximering van de huur vaststaat op bijvoorbeeld 5.5–7 procent van de WOZ-waarde van een woning?2 Zou de Minister daarbij ook een berekening kunnen maken waarin er in een scenario per gemeente wordt gekeken naar een draagbaar rendementspercentage, en in een tweede scenario een algemeen vastgesteld percentage voor heel Nederland wordt vastgesteld?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Zijn er andere alternatieven (anders die welke opgenomen) zijn in de memorie van toelichting van het wetsvoorstel Betaalbare huur doorgerekend door de regering en zo ja, kunt u die naar de Kamer sturen?

In de memorie van toelichting heb ik alle overige onderzochte alternatieven geschetst. Zoals in de memorie van toelichting maar ook in de beantwoording van vraag 5 en 6 wordt omschreven, heb ik onderzoek laten uitvoeren naar regulering op basis van het WWS en regulering op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daarnaast heb ik gekeken naar reguleringsvarianten die in het buitenland worden toegepast. Zo is gekeken naar Duitsland, Ierland, Oostenrijk, Luxemburg en Zweden. Ook de vergelijking met deze landen is onderdeel van de memorie van toelichting en staan ook verder uitgeschreven in het de bijlage «Internationale vergelijkingen». In het programma Betaalbaar wonen16 is de keuze om te reguleren op basis van het WWS aangekondigd. Vervolgens is gekeken naar een verdergaande (regulering tot 232 WWS-punten) en een minder vergaande variant (regulering tot 187 WWS-punten). Ook dit wordt in de memorie van toelichting omschreven.

Vraag 8

Zou de Minister de aanwezige berekeningen op het Ministerie van Financiën en de nieuw gemaakte berekeningen met de Kamer kunnen delen uiterlijk zeven dagen voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op 21 maart 2024?

Zoals ik bij de beantwoording van vraag 4 heb aangegeven was het niet mogelijk is gebleken om deze vragen voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op 21 maart 2024 te beantwoorden. Wel zijn deze antwoorden op deze vragen tegelijkertijd met de nota naar aanleiding van het verslag horende bij het wetsvoorstel betaalbare huur beantwoord, zodat deze antwoorden betrokken kunnen worden bij de plenaire behandeling van dit wetsvoorstel.