Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat de Europese Commissie op 31 juli 2024 een evaluatie heeft aangekondigd van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD)?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw visie op het instrument ATAD dat toeziet op het voorkomen van het wegsluizen van winsten naar het buitenland, daar waar woningcorporaties uitsluitend toegelaten zijn in Nederland en dus ook geen winsten naar het buitenland kunnen wegsluizen?

De eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking2 (ATAD1) is een goed instrument om te voorkomen dat ondernemingen winsten verschuiven naar het buitenland (naar een land met een lager belastingtarief) en voor het voorkomen van belastinggrondslaguitholling binnen internationaal opererende concerns. Daarnaast zorgt ATAD1 via de generieke renteaftrekbeperking, de zogenoemde earningsstrippingmaatregel, voor een meer gelijke fiscale behandeling van eigen en vreemd vermogen. Een ongelijke behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen doet zich voor doordat de aftrekbaarheid van rente de kosten van financiering met vreemd vermogen verlaagt en de vergoeding voor eigen vermogen fiscaal niet aftrekbaar is. Hierdoor bestaat er voor bedrijven een stimulans om ondernemingsactiviteiten met vreemd vermogen te financieren. Dit heeft negatieve gevolgen voor de schokbestendigheid van de Nederlandse economie. Een meer gelijke fiscale behandeling van eigen en vreemd vermogen moet stabielere bedrijven en gezondere economische verhoudingen opleveren.
De earningsstrippingmaatregel is gericht op alle vennootschapsbelastingplichtigen, waaronder woningcorporaties, en maakt geen onderscheid tussen binnenlandse of internationaal opererende ondernemingen. ATAD1 biedt EU-lidstaten een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de renteaftrekbeperking, mits deze in overeenstemming zijn met de staatssteunregels. De richtlijn voorziet niet in het uitzonderen van enkel woningcorporaties. Wel hebben eerdere kabinetten tegemoetkomingen voor woningcorporaties geboden om de effecten van ATAD te mitigeren.

Vraag 3

Kunt u concreet en puntsgewijs aangeven op welke punten de Nederlandse invulling van de ATAD-richtlijn verschilt van de Europese beschrijving van de richtlijn?

ATAD1 bevat verschillende maatregelen om belastinggrondslaguitholling tegen te gaan, waaronder de earningsstrippingmaatregel. Wij gaan ervanuit dat er in de vraagstelling specifiek wordt gerefereerd aan earningsstrippingmaatregel, omdat deze woningcorporaties het duidelijkst raakt. De earningsstrippingmaatregel is geïmplementeerd in artikel 15b Wet op de vennootschapsbelasting 1969.3
Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel bewust gekozen voor een robuuste vormgeving, hetgeen inhoudt dat de vormgeving op onderdelen aanzienlijk verdergaat dan de in ATAD1 opgenomen minimumstandaard. De zogenoemde groepsuitzondering is bijvoorbeeld niet opgenomen in de earningsstrippingmaatregel, terwijl ATAD1 die wel toestaat. Ook van de in ATAD1 opgenomen uitzondering voor op zichzelf staande entiteiten is geen gebruik gemaakt. De renteaftrekbeperking is verder strenger ingevuld dan de minimumnorm uit ATAD1 door de verlaging van de drempel tot welk bedrag de per saldo verschuldigde niet geraakt wordt door de earningsstrippingmaatregel. Nederland hanteert namelijk een drempel van € 1 miljoen, terwijl ATAD1 voorschrijft dat die drempel maximaal € 3 miljoen mag bedragen. Ten aanzien van de drempel is in de Voorjaarsnota 20234 bekend gemaakt dat het voorgaande kabinet heeft besloten om de drempel van 1 miljoen euro voor vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed buiten toepassing te laten met ingang van 1 januari 2025. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025. Daarnaast wordt in ATAD1 voorgeschreven dat rentelasten (boven de drempel) aftrekbaar zijn tot maximaal 30% van de gecorrigeerde winst. De richtlijn staat toe aan de lidstaten om een lager aftrekpercentage te kiezen en Nederland heeft bij de introductie in 2019 gekozen voor een aftrekpercentage van 30%, maar dat is in 2022 verlaagd naar 20% naar aanleiding van de motie Hermans c.s.5 Dit kabinet heeft er in het Hoofdlijnenakkoord voor gekozen om het aftrekpercentage weer te verruimen naar 25% vanaf 2025. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025. Ten slotte is er in het kader van de earningsstrippingmaatregel geen eerbiedigende werking voor bestaande leningen opgenomen.
Als gevolg van de keuze voor deze robuuste vormgeving wordt niet alleen opgetreden tegen grondslaguitholling, maar wordt vooral een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen bij alle belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting nagestreefd. Doordat de renteaftrekbeperking van toepassing is op alle rente die per saldo is verschuldigd en de aftrekbaarheid hiervan direct afhankelijk wordt gesteld van de belastbare grondslag in Nederland worden de mogelijkheden tot belastingontwijking door renteaftrek beperkt.

Vraag 4

Wat is de reden dat er sprake is van een verschil op de genoemde punten?

ATAD1 biedt de expliciete mogelijkheid om keuzes te maken, waarmee de EU-lidstaten uitdrukkelijk de mogelijkheid wordt geboden om tevens (verdergaande) maatregelen te nemen die aansluiten bij het betreffende nationale vennootschapsbelastingstelsel en de daarbij geconstateerde wijze van belastingontwijking. Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel uit ATAD1, naast het tegengaan van belastingontwijking, ook een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen willen bereiken. Om die reden is er gekozen voor een robuuste implementatie van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting en is de maatregel strenger vormgegeven dan ATAD1 als minimumstandaard voorschrijft.

Vraag 5

Kunt u aangeven of, en zo ja waarom de Nederlandse invulling per punt strenger of minder streng is?

In de antwoorden op de vraag 3 en vraag 4 is uiteengezet of en waarom het kabinet op de verschillende punten heeft gekozen voor een strengere invulling dan de minimumvereisten van ATAD1. Om een gelijker speelveld binnen de EU te bewerkstelligen heeft dit kabinet in het Hoofdlijnenakkoord ervoor gekozen om de earningsstrippingmaatregel te verruimen door het aftrekpercentage te verhogen van 20% naar 25%. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025.

Vraag 6

Waarom vindt u dat de ATAD op woningcorporaties van toepassing zou moeten zijn?

De vennootschapsbelasting, waarvan de earningsstrippingmaatregel onderdeel uitmaakt, maakt in beginsel geen onderscheid tussen belastingplichtigen. De Nederlandse wijze van implementatie van de earningsstrippingmaatregel heeft, zoals in de antwoorden op de voorgaande vragen is aangegeven, naast het tegengaan van belastingontwijking eveneens als doel een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen te bereiken. De earningsstrippingmaatregel is vormgegeven als een generieke aftrekbeperking en dus gericht op alle vennootschapsbelastingplichtigen, waaronder dus ook de woningcorporaties.
Woningcorporaties worden net als andere kapitaalintensieve belastingplichtigen – relatief zwaar geraakt door de earningsstrippingmaatregel. Een uitzondering voor woningcorporaties in de earningsstrippingmaatregel is niet mogelijk, omdat ATAD1 niet in een specifieke uitzonderingsmogelijkheid hiervoor voorziet. Dit betekent dat het specifiek uitzonderen van woningcorporaties voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel niet mogelijk is, omdat Nederland in dat geval niet voldoet aan de implementatieverplichting ten aanzien van de minimumstandaard uit de richtlijn.
ATAD1 kent een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Zo kent de richtlijn onder meer een uitzondering voor leningen aan langlopende openbare-infrastructuurprojecten, een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten en een uitzondering voor lichamen die deel uitmaken van een groep. Het introduceren van een dergelijke uitzondering dient in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels.
Om gebruik te kunnen maken van de uitzondering in ATAD1 voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten moet aan vier voorwaarden voldaan worden; het moet gaan om 1) een project, dat 2) infrastructuur betreft, een 3) openbaar karakter heeft en 4) voor de lange termijn wordt gerealiseerd. Bij openbare-infrastructuurprojecten moet in het bijzonder gedacht worden aan wegen, bruggen en tunnels. Volgens het kabinet biedt de richtlijn geen ruimte om woningcorporaties onder de uitzondering van openbare infrastructuurprojecten te brengen.6
Een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten of een generieke (groeps)uitzondering doet verder in brede zin afbreuk aan het doel om te komen tot een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen, aangezien alle belastingplichtigen en niet alleen de woningcorporaties zullen profiteren van deze maatregel. Daarnaast zal een dergelijke uitzondering een aanzienlijk budgettair effect hebben op de rijksbegroting.

Vraag 7

Wat is sinds de invoering het effect in geld van de ATAD op de bouw van woningen door woningcorporaties?

Uit aangiftecijfers van woningcorporaties komt naar voren dat de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in de periode 2019 t/m 2022 bij woningcorporaties heeft gezorgd voor een beperking in de aftrek van de rente van € 1,3 miljard in 2019, € 1,2 miljard en 2020, € 1,8 miljard in 2021. Voor 2022 is het bedrag nog onzeker, maar op basis van voorlopige aangiftegegevens is het de verwachting dat dit bedrag in 2022 € 1,3 miljard zal zijn. Per saldo leidt dit tot een heffing van respectievelijk € 313 miljoen, € 297 miljoen, € 446 miljoen en € 322 miljoen voor de verschillende jaren in vergelijking met de situatie dat deze renteaftrekbeperking niet van toepassing zou zijn.
Bij de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019 was reeds bekend dat de renteaftrekbeperking onder meer bij woningcorporaties zou leiden tot een hogere vennootschapsbelastingdruk.7 Er zijn door het kabinet destijds verschillende maatregelen getroffen om verhuurders, waaronder woningcorporaties, tegemoet te komen ten aanzien van het nadelige effect van de earningsstrippingmaatregel. Daarbij is destijds voor circa € 100 miljoen per jaar aan lastenverlichting gegeven via de verhuurderheffing. Inmiddels is de verhuurdersheffing in het geheel afgeschaft (derving van € 1,4 miljard) in het kader van het realiseren van de Nationale Prestatieafspraken (NPA).
Voorts is in het Hoofdlijnenakkoord aangekondigd dat het maximale renteaftrekpercentage in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025 en leidt tot een lagere renteaftrekbeperking. Daarmee is een fiscale lastenverlichting voor belastingplichtigen en dus verhuurders, waaronder woningcorporaties, gemoeid die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd.
In hoeverre deze hogere vennootschapsbelastingdruk effect heeft gehad op de bouw van woningen valt niet te zeggen. Woningcorporaties investeren ook in betaalbaarheid, leefbaarheid, onderhoud, woningverbetering en verduurzaming van bestaand bezit. Het is aan woningcorporaties zelf om te bepalen hoe zij gegeven hun inkomstenbronnen en mogelijkheden tot het aantrekken van nieuwe leningen hun investeringen prioriteren en financieren. Uit de geactualiseerde doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) van juni 2023 blijkt in elk geval dat woningcorporaties op korte tot middellange termijn over een goede financiële uitgangspositie beschikken om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk opgaven, waaronder de bouw van woningen.

Vraag 8

Hoeveel woningen zijn er sinds de invoering van de ATAD minder gebouwd door woningcorporaties?

Het is niet te zeggen of de invoering van ATAD1 tot nu toe geleid heeft tot de bouw van minder woningen voor woningcorporaties. Uit de geactualiseerde doorrekening van de NPA van juni 20238 blijkt dat woningcorporaties op korte tot middellange termijn over een goede financiële uitgangspositie beschikken om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk opgaven. Dat betekent dat op korte tot middellange termijn de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting niet van invloed is geweest op de volkshuisvestelijke opgaven van woningcorporaties.
Hierbij wordt opgemerkt dat er op korte tot middellange termijn voldoende middelen zijn om de opgaven te realiseren. Uit de doorrekening blijkt ook dat de financiële grenzen voor woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op langere termijn in zicht komen, met name in enkele regio’s. Daarnaast gaat de uitvoering van de NPA uit van een investeringsprogramma dat niet past bij een duurzaam prestatiemodel. Dat wil zeggen dat de aanpak zoals die nu wordt ingezet niet haalbaar is voor de lange termijn, omdat daarmee de financiële continuïteit van corporaties in gevaar komt. De financiële herijking die in de NPA is afgesproken die dit jaar wordt uitgevoerd zal daarom ook worden benut om het duurzame prestatiemodel beter in beeld te brengen.

Vraag 9

Wat vindt u van deze constatering?

Wanneer woningcorporaties tegen hun financiële grenzen aanlopen wordt verwacht dat zij elkaar ondersteunen bij de opgaven in hun regio. Om deze onderlinge solidariteit verder te verkennen is de regio Haaglanden door mij aangewezen als pilotregio in het kader van onderlinge solidariteit en investeringscapaciteit. De komende maanden zal mijn ministerie, samen met gemeenten, corporaties en belangenorganisaties onderzoeken hoe de opgaven in de regio Haaglanden toch gerealiseerd kunnen worden, ondanks financiële zorgen op langere termijn.
Voor de meer lange termijn financiële knelpunten voor woningcorporaties werk ik daarnaast met de corporatiesector aan een duurzaam prestatiemodel. Dit model moet ervoor zorgen dat woningcorporaties voldoende financiële middelen hebben om niet alleen de doelstellingen uit de NPA te behalen, maar ook daarna hun volkshuisvestelijke taken te kunnen blijven uitvoeren zonder in financiële problemen te komen. Beleidsopties die hierop inspelen, worden momenteel in beeld gebracht en zijn nodig om de continuïteit en de noodzakelijke investeringsruimte voor woningcorporaties te waarborgen. In de herijking van de NPA, die dit najaar wordt uitgevoerd, zal opnieuw naar de opgaven van de corporaties gekeken worden en naar de mogelijkheden om die in balans te brengen met de financiële middelen, ook voor de lange termijn.

Vraag 10

Heeft de ATAD wel of niet bijgedragen aan de huidige wooncrisis omdat er sinds de invoering minder sociale en betaalbare huurhuizen konden worden gebouwd door woningcorporaties?

Zoals in de antwoorden bij vraag 7 en vraag 8 is aangegeven valt niet te zeggen of woningcorporaties minder betaalbare woningen hebben gebouwd als gevolg van de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019. Woningcorporaties beschikken momenteel door de afschaffing van de verhuurderheffing over een goede financiële uitgangspositie om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk taken, waaronder de bouw van betaalbare huurwoningen. Daarnaast is in het Hoofdlijnenakkoord aangekondigd dat de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst, wat een fiscale lastenverlichting voor verhuurders die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd tot gevolg heeft. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025.

Vraag 11

Gaat u samen met de Staatssecretaris aandringen op een herziening van de ATAD-wetgeving?

Voor het bepalen van onze specifieke inzet wachten wij eerst de uitkomsten van de evaluatie van ATAD1 af die momenteel wordt uitgevoerd. Op dit moment is nog onbekend hoe het vervolgproces er precies uit zal zien na de openbare consultatie over ATAD1. De verwachting is dat een uitgebreid verslag zal worden opgesteld over de maatregelen uit ATAD1.9 Volgens de meest recente planning van de Europese Commissie wordt dit verslag in het derde kwartaal van 2025 gepubliceerd.10 Zodra dit beschikbaar is, wordt dit met uw Kamer gedeeld.

Vraag 12

Welke herziening of herzieningen heeft u daarbij in gedachten?

Zoals in de antwoorden bij vraag 6 is aangegeven, voorziet ATAD1 niet in een specifieke uitzondering voor woningcorporaties. Daarnaast is het de vraag of het introduceren van een generieke vrijstelling in ATAD1 doeltreffend en doelmatig is ten aanzien van woningcorporaties. In dat licht zou meer beleidsvrijheid voor individuele EU-lidstaten om gerichter bepaalde sectoren te kunnen uitzonderen onder ATAD1 in beginsel worden verwelkomd. Hierbij dienen de staatssteunregels in acht te worden genomen in de zin van artikel 107, eerste lid, Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU). Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is. Door alleen een uitzondering voor woningcorporaties te creëren ontstaat er mogelijk een ongelijk speelveld tussen woningcorporaties en marktpartijen. Verder zal ook dekking gevonden moeten worden voor de budgettaire effecten om een eventuele nieuwe uitzondering voor woningcorporaties in ATAD1 in de nationale wet te kunnen implementeren en moet een dergelijke uitzondering uitvoerbaar zijn.

Vraag 13

Kunt u bovenstaande vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Beantwoording van de vragen binnen drie weken is helaas niet gelukt.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht: «Ook in Breda en Zwolle betalen studenten nu 30 procent meer voor een kamer»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de huurprijzen gaan dalen?

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingegaan waardoor verhuurders verplicht zijn zich aan de maximale huurprijs te houden. Deze wet geldt ook voor studentenkamers. Daarnaast draagt ook de inzet op het verruimen van het aanbod betaalbare studentenwoningen bij aan het dalen van de prijzen. (zie ook hieronder bij vraag 9)

Vraag 3

Hoe zorgt u ervoor dat voor deze woningen niet meer dan de maximale huur wordt gevraagd?

Voor alle woningen, dus ook studentenwoningen, geldt dat verhuurders een huur horen te vragen die past bij de kwaliteit van de woning of onzelfstandige studentenkamer. Per 1 juli jongstleden zijn de Wet betaalbare huur en het gemoderniseerde Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO), in werking getreden. Sinds de Wet betaalbare huur is het zowel het Woningwaarderingsstelsel (WWS) als het WWSO dwingend waardoor verhuurders verplicht zijn zich te houden aan de maximale huurprijzen die volgen uit het WWS en het WWSO en horen bij de kwaliteit van de woning. Gemeenten kunnen met ingang van 1 januari 2025 ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen.

Vraag 4

Hoe beschermt u studenten tegen malafide verhuurpraktijken van private verhuurders?

Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Als gevolg van deze wet hebben gemeenten meer mogelijkheden gekregen om op te treden tegen malafide verhuurgedrag. De wet heeft een landelijke (basis)norm voor goed verhuurderschap geïntroduceerd door middel van een set algemene regels. Deze regels behelzen bijvoorbeeld een verbod op intimidatie en discriminatie, een informatieplicht en regels omtrent (de hoogte van) een waarborgsom en servicekosten. Ook geldt specifiek voor verhuurbemiddelaars nog een verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten.
In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten een verhuurvergunning instellen. Hiermee kunnen aanvullende voorwaarden aan verhuurders worden gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan.
Gemeenten zijn belast met het toezicht op en de handhaving van zowel de algemene regels, als – indien van toepassing – de verhuurvergunning. Sinds 1 januari 2024 moeten zij hiertoe verplicht een meldpunt hebben ingericht, waar ongewenst verhuurgedrag kan worden gemeld. Gemeenten kunnen ook proactief handhaven.
De Wet betaalbare huur heeft de Wet goed verhuurderschap aangevuld met algemene regels omtrent een maximale huurprijs

Vraag 5

Hoe kijkt het nieuwe kabinet tegen het besluit om studenten uit te zonderen van de Wet vaste huurcontracten?

Het kabinet handhaaft het beleid om studenten uit te zonderen van de Wet vaste huurcontracten. Hierdoor kunnen studentenkamers die tijdelijk vrijkomen tijdelijk verhuurd worden aan studenten. Ik vind het belangrijk dat kamers niet onnodig leeg staan. Met de Wet betaalbare huur en het moderniseren en dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel is het niet aannemelijk dat verhuurders kiezen voor een tijdelijk contract met de bedoeling bij het aflopen ervan de huur te kunnen verhogen; de huurprijzen zijn immers gemaximeerd.

Vraag 6

Deelt u de mening dat studenten benadeeld zijn door dit besluit, omdat zij nu minder huurbescherming hebben en zich lastiger kunnen verdedigen tegen illegale verhuurpraktijken?

Nee, deze mening deel ik niet. De uitzondering is gericht op studenten die tijdelijk in een andere gemeente huren dan waarin ze wonen. In de praktijk wordt een campuscontract (doelgroepencontract) veel gebruikt bij de huisvesting van studenten; daarmee mag een student in een studentenwoning blijven zolang deze bij een onderwijsinstelling ingeschreven staat. De uitzondering in dit besluit is aanvullend daarop nodig om studentenkamers die tijdelijk vrijkomen, te kunnen verhuren aan studenten die tijdelijk op zoek zijn naar een woonruimte. De Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur zijn ook op deze huurcontracten van toepassing, waarmee de huurbescherming en huurprijsbescherming worden gewaarborgd.

Vraag 7

Bent u bereid dit besluit terug te draaien en wel conform het aangenomen amendement Beckerman en Boulakjar (Kamerstuk 36 195, nr. 24) te handelen?

Het amendement is aangenomen en daarmee zijn tijdelijk huurcontracten voor onzelfstandige woningen afgeschaft en vaste huurcontracten ook voor onzelfstandige woningen de norm. In het Besluit is een uitzondering op genomen voor «personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren». Het kabinet handhaaft het ingezette beleid om de reden die in het vorige antwoord zijn genoemd.

Vraag 8

Erkent u dat hogere huren voor studenten leiden tot hogere studieleningen en een hogere studieschuld, waardoor studenten ook na het afstuderen verder in de problemen komen?

Hogere huren leiden tot hogere uitgaven en mogelijk ook tot hogere studieleningen. Aan het NIBUD heb ik, als een van de acties uit het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, gevraagd om een advies te geven over de hoogte van de huur in relatie tot de inkomenspositie van studenten. Dit rapport is in de afrondende fase en zal ik u met mijn reactie daarop later dit jaar toesturen.

Vraag 9

Hoe gaat u (studenten)corporaties helpen om meer betaalbare woningen te bouwen en ook het aandeel onzelfstandige studentenwoonruimtes vergroten?

Een speciaal loket van de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA) is in augustus jl. geopend. Dit loket richt zich specifiek op aanvragen voor het versneld realiseren van (onzelfstandige) studentenwoningen. In deze tranche is € 20 miljoen beschikbaar voor nieuwe aanvragen van gemeenten. Via de regeling wordt een bijdrage geleverd in het exploitatietekort. Aangezien de bouw van onzelfstandige woonruimten voor studenten achterblijft, krijgen aanvragen voor de bouw van onzelfstandige woonruimten voorrang. Gemeenten kunnen echter ook een financiële bijdrage aanvragen voor zelfstandige woonruimten voor studenten.
En breder ondersteun ik woningcorporaties door mijn betrokkenheid binnen het Landelijke Actieplan Studentenhuisvesting, zo is onder meer in mijn opdracht een studentenhuisvestingsregisseur actief om op lokaal niveau het gesprek te voeren over het creëren van meer ruimte voor studentenhuisvesting.

Vraag 10

Uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 20232 blijkt dat 30% van de uitwonende studenten geld tekort komen iedere maand. Hoe zorgt u ervoor dat het op kamers gaan voor alle studenten betaalbaar en toegankelijk wordt?

Het doel van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) is te komen tot een uitbreiding van 60.000 betaalbare studentenwoningen in de periode 2022–2030. Uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2024 blijkt dat in 2023 1.700 studentenwoningen zijn opgeleverd. Gemeenten geven aan dat er voor 16.800 wooneenheden studentenwoningen harde bouwplannen zijn voor de periode 2024 tot en met 2032.
Daarnaast is zoals hierboven genoemd sinds de Wet betaalbare huur het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) dwingend. Het dwingend maken van het WWSO betekent dat verhuurders verplicht zijn zich te houden aan de maximale huurprijzen die volgen uit het WWSO en horen bij de kwaliteit van de woning.
Met de Wet herinvoering basisbeurs hoger onderwijs is in het collegejaar ’23-’24 de basisbeurs voor studenten in het hbo en wo teruggekeerd. Naast de herinvoering van de basisbeurs is voor studenten in het hbo en wo met ouders die een middeninkomen hebben, de aanvullende beurs uitgebreid, waardoor meer studenten aanspraak maken op de aanvullende beurs. De monitor toont aan dat de herinvoering van de basisbeurs de belangrijkste reden is van de stijging van het besteedbaar budget van studenten. Ouderlijke bijdragen zijn gemiddeld gelijk gebleven aan vorig jaar, daarmee lijkt de herinvoering van de basisbeurs geen effect te hebben gehad op de hoogte van de financiële bijdrage van ouders.

Vraag 11

Kunt u de vragen apart behandelen en niet bundelen?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het Ipsos I&O-onderzoekDrijfveren en barrières van leden VvE’s bij verduurzamingsopgave?1

Ja, ik heb kennis genomen van dit onderzoek. Het Ministerie van BZK was de opdrachtgever van het onderzoek.

Vraag 2

Deelt u de mening dat vergroening en verduurzaming van VvE-daken in Nederland een grote bijdrage kan leveren aan onze klimaatdoelstelling?

De verduurzaming van panden van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) kan inderdaad een belangrijke bijdrage leveren aan de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Ongeveer 1,4 miljoen woningen maken onderdeel uit van een VvE, net als veel winkels en andere utiliteitsbouw. Dat is een belangrijk deel van de gebouwenvoorraad.

Vraag 3

Wat zijn de grote problemen waar VvE’s tegen aanlopen met betrekking tot vergroening en verduurzaming (groene daken, zonnepanelen, warmtenetten & warmtepompen, isolatie, hoogrendementsglas, verlichting algemene ruimtes, liftrenovatie, opvang regenwater, etc.)?

Volgens het onderzoek «Drijfveren en barrières van leden VvE’s bij verduurzamingsopgave» zitten de belangrijkste barrières voor verduurzaming in de technische en financiële (on)mogelijkheden om het gebouw te verduurzamen en in unanieme besluitvorming. De belangrijkste drijfveer is juist een groep mensen of een duurzaamheidscommissie die het voortouw neemt binnen de VvE.
Bij een aantal punten kunnen overheden, VvE-beheerders en andere organisaties helpen. In de «Versnellingsagenda verduurzaming gebouwen van Verenigingen van Eigenaren»2 uit 2023 zijn vijf belangrijke acties benoemd om VvE’s te helpen bij verduurzaming:
Voor meer informatie verwijs ik naar de Versnellingsagenda uit 2023. Ten aanzien van klimaatadaptatie is betere informatievoorziening belangrijk, bijvoorbeeld over het voorkomen of herstellen van funderingsschade en opvangen van regenwater met een «groen of blauw» dak. Ook het vereenvoudigen en stimuleren van maatregelen om het gebouw aan te passen aan een veranderend klimaat, helpt VvE’s.

Vraag 4

Welke rol speelt de kostenverdeling binnen VvE's (aan de hand van de verdeelsleutels opgenomen in de aktes van splitsing) hierbij?

De totale kosten van verduurzaming zijn een belangrijk punt bij beslissingen tot verduurzaming. Het onderzoek onder VvE-leden naar drijfveren en barrières bij de verduurzamingsopgave laat dit zien. In het onderzoek kwam de verdeelsleutel van de kosten binnen de VvE niet als barrière naar voren.
Dit neemt niet weg dat er gevallen kunnen zijn waarbij (sommige) eigenaren in een VvE niet tevreden zijn met de verdeelsleutel die in hun VvE geldt. Dat kan tot discussie leiden: over het aanpassen van een verdeelsleutel kunnen de meningen binnen de VvE verschillen. Zie ook onder vraag 5.

Vraag 5

Bent u bekend met aktes van splitsing waar slechts één (of twee) verdeelsleutel(s), ter verdeling van alle verschillende VvE-kosten, in is/zijn opgenomen, zodat niet alle VvE-kosten «eerlijk» over de eigenaren en/of huurders kunnen worden verdeeld?

Vraag 6

Bent u bekend met aktes van splitsing waarin elkaar overlappende verdeelsleutels zijn opgenomen?

Het is denkbaar dat bij het hanteren van meerdere verdeelsleutels binnen 1 VvE de vraag opkomt welke kosten op welke manier in rekening moeten worden gebracht. Dit hangt af van de concrete formulering in de splitsingsakte.

Vraag 7

Welke acties bent u bereid te nemen om de problematiek met betrekking tot scheve of oneerlijke kostenverdelingen aan de hand van (te weinig) verdeelsleutels binnen VvE’s tegen te gaan?

Indien de leden van een VvE de verdeelsleutel oneerlijk vinden en willen aanpassen, kan dat via een wijziging van de splitsingsakte van de VvE. In het modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie zijn voor VvE’s voorbeeldbepalingen voor kostenverdeling opgenomen. Vanuit de Versnellingsagenda verduurzamen VvE’s wordt onderzocht of het wijzigen van de splitsingsakte vereenvoudigd kan worden.

Vraag 8

Is het mogelijk om VvE’s en haar leden tegemoet te komen door het notariaat eventuele foutieve (oude) aktes van splitsing zonder extra kosten te laten wijzigen?

Nee. Het wijzigen van de splitsingsakte gaat niet zonder kosten voor de notaris. Voor zover er sprake is van kennelijke schrijffouten en kennelijke misslagen kan een notaris op grond van artikel 45 van de Wet op het notarisambt (Wna) een akte verbeteren.

Vraag 9

Welke andere acties kunnen er worden ondernomen om VvE’s en haar leden te helpen bij verduurzaming en vergroening?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar de genoemde Versnellingsagenda verduurzaming gebouwen van VvE’s. Het is van groot belang deze agenda zo snel mogelijk tot uitvoering te brengen. Het kabinet werkt hier aan. In het eerste kwartaal van 2025 zal ik uw Kamer op de hoogte brengen van de voortgang.

Vraag 1

Kunt u voor de volgende situatie uitrekenen wat de kosten (box 3, onderhoud, belastingen, rente op schulden) en opbrengsten van een huurwoning zijn voor een particuliere belegger en hoe dat is opgebouwd in het jaar 2023: een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro, waarop een hypotheek rust van 150.000 euro (tegen vier procent rente)? Deze woning heeft 145 punten onder het woningwaarderingsstelsel en wordt voor 1.000 euro per maand verhuurd, middels een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Allereerst is het in zijn algemeenheid goed om op te merken dat het voorbeeld een heel specifiek scenario schetst. Het is dan ook niet mogelijk om op basis van dit voorbeeld generieke uitspraken te doen over de gehele markt en hier kunnen dus ook geen algemene conclusies uit worden getrokken.
De volgende aannames zijn gemaakt bij de berekeningen in de vragen 1, 2 en 3:
2023
Huur
€ 12.000
Gemiddelde waardeontwikkeling
€ 4.830
Onderhoud/exploitatie
€ 2.850
Rente
€ 6.000
Belasting box 3
€ 2.247
De Hoge Raad heeft in de arresten van 6 juni 2024 (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2024:704) geoordeeld dat onder het rendement zowel het directe als het indirecte rendement valt.
Op basis van deze aannames is sprake van het volgende belastbaar rendement.
€ 270.000
6,17%
€ 16.659
€ 270.000
€ 16.659
– € 146.600
2,46%
– € 3.607
€ 123.400
€ 13.052
Na toepassing van de leegwaarderatiotabel.
In dit voorbeeld mag een leegwaarderatio van 90% worden toegepast. Dit betekent een forfaitair rendement uit onroerend goed van € 16.659 (€ 300.000 * 0.9 * 0.0617).
De aftrekbare schuld bedraagt € 146.600 (hypotheekschuld min schuldendrempel). Het belastbaar rendement van de schuld bedraagt –3.607 (146.600*0.0246).
Het totale belastbaar rendement komt dan uit op € 13.052 (16.659–3.607).
Om het bedrag te kunnen berekenen dat aan box 3-belasting wordt betaald, moet het voordeel uit sparen en beleggen worden berekend. Dit wordt berekend door het totale belastbaar rendement te vermenigvuldigen met de verhouding tussen het aandeel in de grondslag sparen en beleggen en de rendementsgrondslag.
De grondslag sparen en beleggen bedraagt na aftrek van het heffingvrij vermogen € 66.400 (€ 123.400 (bezittingen minus schulden) – € 57.000 (heffingvrij vermogen)). De verhouding tussen het aandeel in de grondslag sparen en beleggen en de rendementsgrondslag (€ 66.400/ € 123.400 = 53.8%) wordt vervolgens gebruikt om het voordeel uit sparen en beleggen te berekenen.
Het voordeel uit sparen en beleggen komt dan uit op € 7.021 (€ 13.052 * 0.538). Hierover moet 32% belasting betaald worden, wat neerkomt op € 2.247.2

Vraag 2

Kunt u voor deze situatie uitrekenen wat de kosten en opbrengsten zijn voor een particuliere belegger in het jaar 2024, ervan uit gaande dat de huur op 1 juli 2024 wordt verlaagd naar de maximum huur onder het woningwaarderingsstelsel (WWS)?

2024
Huur
€ 11.392
Gemiddelde waardeontwikkeling
€ 20.400
Onderhoud/exploitatie
€ 2.850
Rente
€ 6.000
Belasting box 3
€ 2.464
In deze berekening is ervan uitgegaan dat de WOZ-waarde van de woning in 2024 ook € 300.000 is.
De maximale huur onder het woningwaarderingsstelsel voor de gevraagde 145 punten is € 898,62. Dit betekent dat de huuropbrengst in 2024 € 11.392 is, aangezien de huur halverwege het jaar verlaagd wordt3. De verwachting in de markt is dat de huizenprijzen in 2024 stijgen met gemiddeld 6,8%4, wat leidt tot een indirect rendement van € 20.400. De verschuldigde belasting in 2024 is € 2.464 (voor de wijze van berekening zie Antwoord 1). Deze stijging van de belasting ten opzichte van 2023 komt voornamelijk door de tariefsverhoging van 32% naar 36%. Deze verhoging vloeit deels voort uit het aangenomen amendement Van der Lee c.s.5

Vraag 3

Kunt u voor deze situatie berekenen wat de opbrengsten en kosten (cashflow, want de woning blijft in bezit van de belegger) zijn in elk jaar vanaf 2016 tot en met 2025? Kunt u hierbij de bedragen (WOZ waarde, huur, etcetera) constant houden, zodat precies het effect van alle belasting-en huurregelingsmaatregelen zichtbaar wordt? Wilt u tot slot geen rekening houden met box-3 arresten en dus van de fictie uitgaan dat de belegger geen bezwaar heeft gemaakt tegen de aanslagen?

Allereerst dient opgemerkt te worden dat een dergelijke berekening een vertekend beeld geeft, omdat allereerst de WOZ-waarde jaarlijks wijzigt en – met uitzondering van het jaar 2022 – jaarlijks een stijging heeft doorgemaakt. De WOZ-waardeontwikkeling in de periode 2016–2025 bedraagt 104%.6 Ook de huurprijzen hebben zich in deze periode ontwikkeld. Het CBS gaat uit van een huurprijsontwikkeling tussen 2015 en 2023 van 18%.
De verschuldigde belasting kan voor de jaren 2023–2025 op dezelfde manier berekend worden als in antwoord 1 (zie onderstaande tabel).
Normaliter zal de WOZ-waarde jaarlijks stijgen en zal een verhuurder jaarlijks zijn huren verhogen. Dit leidt tot een hoger rendement waardoor logischerwijs ook de belasting in box 3 toeneemt. Het forfait in box 3 is gebaseerd op de langjarige waardeontwikkeling. Bij verkoop zal een investeerder van deze waardeontwikkeling profiteren.

Vraag 4

Kunt u voor elke beleidsmaatregel aangeven welke gevolgen die gehad heeft voor de opbrengsten? Dus kunt u aangeven wat de verhoging van de het fictieve rendement voor vastgoed, de verhoging van de het bijtellingspercentage in box 3, de versobering van de leegwaarderatio, de afschaffing van de leegwaarderatio, de invoering van de fictieve rente op schulden, de regulering van de huur en eventuele andere maatregelen per maatregel in de afgelopen tien jaar voor een gevolgen gehad heeft voor deze particuliere belegger?

Het forfaitaire rendement op overige bezittingen (waaronder vastgoed) wordt ieder jaar geactualiseerd en volgt het lange termijn rendement. De verhoging van dit forfait volgt uit de actualisatie en is dus op zichzelf geen beleidsmaatregel die genomen is met de doelstelling om hogere opbrengsten te verkrijgen. Het tarief in box 3 is per 1 januari 2024 verhoogd naar 36%. Deze verhoging vloeit – zoals eerder aangegeven- voort uit het aangenomen amendement Van der Lee c.s. Dit betreft wel een beleidsmatige wijziging die effect heeft gehad op de opbrengsten van box 3-beleggers. Het effect van de tariefsverhoging voor de belegger uit Vraag 2 bedraagt € 274 (€ 2.464 bij een tarief van 36% en € 2.190 bij een tarief van 32%).
Per 1 januari 2023 is de tabel van de leegwaarderatio geactualiseerd (en niet afgeschaft), overeenkomstig een extern onafhankelijk onderzoeksrapport van SEO. SEO heeft in haar evaluatie van de leegwaarderatio aangetoond dat er een waarde drukkend effect uitgaat van het tegen een lage huur verhuren van woningen. Dit is volgens het onderzoek van SEO het geval wanneer de verhouding van de jaarlijkse huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde onder de 5% uitkomt. Bij de actualisatie van de leegwaarderatio is ervan uitgaan dat circa 60% van de verhuurde woningen een huur kent van meer dan 5% van de WOZ-waarde. Bezitters van woningen hebben vóór de actualisatie van de leegwaarderatio een belastingvoordeel genoten omdat de oude percentages van de leegwaarderatio niet meer aansloten op de werkelijke waarde. SEO heeft zich bij de actualisatie gebaseerd op de verhouding tussen verkoopprijs en WOZ-waarde van woningen die tussen 2015 en 2020 in verhuurde toestand zijn verkocht.
Het vorige kabinet heeft op Kamervragen geantwoord dat het kabinet voornemens is de tabel van de leegwaarderatio in de toekomst regelmatig te actualiseren als dat noodzakelijk is. Verwacht werd dat dat eens per vijf jaar het geval is. Een verlaging van de leegwaarderatio is daarom alleen beleidsmatig wenselijk als daar nieuwe actuele data aan ten grondslag liggen.
Het is niet eenvoudig om de toegenomen belastingdruk door de actualisatie van de leegwaarderatio tabel afzonderlijk te bepalen omdat er in 2023 meerdere wijzigingen hebben plaats gevonden die van invloed zijn geweest op de belastingdruk. Zo is in 2023 de Wet inkomstenbelasting 2001 voor box 3 aangepast waardoor niet langer wordt uitgegaan van een fictieve vermogensverdeling. Ter compensatie hiervan is het heffingvrij vermogen in 2023 beleidsmatig verhoogd van € 50.650(2022) naar € 57.000 in 2023.
Uitgaande van het stelsel zoals dit van kracht was in 2023, inclusief de actualisatie van de leegwaarderatiotabel, betekent dit voor bovenstaande fictieve belegger dat hij belasting verschuldigd is over 2023, omdat de bezittingen minus schulden hoger zijn dan het heffingvrij vermogen (zie tabel 1). Door de actualisatie van de leegwaarderatio tabel wordt een percentage van 90% toegepast in plaats van 62%. Dit betekent dat de woningwaarde gewaardeerd wordt op € 270.000 in plaats van € 186.000. Als de leegwaarderatiotabel niet zou zijn geactualiseerd in 2023 zou deze belastingplichtige vanwege de lagere woningwaarde een rendementsgrondslag hebben gehad onder het heffingvrij vermogen van € 57.000.
Naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad op 24 december 2021 is per 2023 de Wet inkomstenbelasting 2001 voor box 3 aangepast. Daardoor wordt niet langer uitgegaan van een fictieve vermogensverdeling. Het forfaitaire rendement wordt nu per vermogenscategorie bepaald. Dit betekent onder andere dat schulden niet meer aftrekbaar zijn, maar dat het forfaitaire inkomen verminderd kan worden met de forfaitaire rente op schulden. Met name voor spaarders sluit dit nieuwe stelsel beter aan bij hun werkelijke rendement. Voor beleggers met schulden heeft dit tot een lastenverzwaring geleid, omdat het forfait op overige bezittingen de afgelopen jaren hoger was dan het forfait op schulden. Als de aanpassing van de wet IB in 2023 niet had plaatsgevonden had de belastingplichtige uit bovenstaande voorbeeld € 712 belasting moeten betalen in 2023.
Opgemerkt wordt dat naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 20247 de huidige bepalingen voor box 3 worden aangepast. Op basis van deze jurisprudentie wordt het mogelijk gemaakt om voor de box 3-heffing het werkelijke rendement over het gehele vermogen bij de Belastingdienst aannemelijk te maken, wanneer dat lager is dan het forfaitair berekende rendement. Er komt dus een tegenbewijsregeling in box 3. Als vastgoedbeleggers een hoger rendement realiseren dan dit forfaitair berekende rendement, betalen zij geen belasting over het volledige werkelijke rendement. Zij betalen dan belasting over het forfaitair berekende rendement. Vastgoedbeleggers die een lager werkelijk rendement behalen dan het forfaitair berekende rendement kunnen wel een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Met de tegenbewijsregeling kunnen belastingplichtigen aantonen dat hun werkelijke rendement over het gehele vermogen lager is dan het forfaitair berekende rendement (6,04% in 2024). Daarbij kan rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de werkelijke rente op schulden hoger is dan de forfaitair in aanmerking te nemen rente op schulden. In het forfaitaire stelsel geldt voor alle schulden een forfaitaire aftrek (2,47% in 2024). (Zie ook het antwoord op vraag 8.). De belastingplichtige uit bovenstaand voorbeeld zal hoogstwaarschijnlijk geen tegenbewijs indienen, omdat de belasting onder het forfaitaire systeem lager is en in casu dus beter uitwerkt. Het werkelijke rendement volgens het rendementsbegrip van de Hoge Raad van deze belastingplichtige zijn de opbrengsten uit huur en waardeontwikkeling (€ 31.792) min de rente op hypotheek (€ 6.000). Tegen een tarief van 36% betekent dit een belasting van € 9.285. De belasting onder het forfaitaire systeem is voor deze belastingplichtige € 2.464.
Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Door de Wet betaalbare huur wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend en gaat dit stelsel ook gelden voor middenhuurwoningen. In hoeverre een verhuurder de huur moet verlagen verschilt per geval. Door het dwingend maken van het WWS mag de huurprijs van woningen in het gereguleerde segment niet hoger zijn dat het maximum dat volgt uit het WWS. Het dwingend maken van het WWS gaat voor woningen met een puntenaantal tot en met 143 afhankelijk van de aanvangshuurprijs ofwel direct ofwel per 1 juli 2025 in8. Het middenhuursegment wordt gereguleerd door het WWS ook van toepassing te laten zijn voor woningen met puntenaantal vanaf 144 tot en met 186. De regulering van de middenhuur gaat in bij nieuwe huurcontracten. Bij een nieuw huurcontract mag de huur bij deze middenhuurwoningen niet hoger zijn dan het maximum dat volgt uit het WWS.
Het dwingend maken van het WWS moet op termijn door handhaving leiden tot een huurverlaging bij circa 163.000 woningen met een gemiddeld bedrag van 145 euro per maand per woning. Door de regulering van de middenhuur gaan bij een bewonerswissel circa 157.000 woningen in prijs naar beneden, met een gemiddelde huurverlaging van ongeveer 240 euro per maand9. De huur in bovengenoemde casus daalt van € 1.000 per maand naar € 898,62 (zie antwoord 2). Dit heeft enkel effect op de opbrengsten en niet op de verschuldigde belasting.
Op 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen in werking getreden. Dit wetsvoorstel heeft als doel om huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen. Die bescherming krijgt gestalte middels een maximering van de jaarlijkse toegestane huurverhoging voor huurders. Voor verhuurders kan de wet invloed hebben op hun opbrengsten als ze de huur meer zouden willen verhogen dan wettelijk toegestaan. Uit de evaluatie van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (Kamerstukken II 2022/23, 35 488, nr. 19) komt naar voren dat de wet een hoge zekerheidswaarde voor huurders biedt, tegenover een beperkt effect op het rendement van verhuurders. In de casus wordt de huur tot 2024 op 1.000 euro gehouden en per 1 januari 2024 verlaagt. Het effect van bovenstaande maatregel is daarom niet goed niet zichtbaar in het voorbeeld.
De opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. De opkoopbescherming is per 1 januari 2022 in werking gegaan. Een gemeente kan ervoor kiezen een opkoopbescherming in te voeren. Dit kan in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. De gemeente moet vooraf bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Door deze maatregel kunnen investeerders in bepaalde wijken geen goedkope en middeldure woningen kopen. Het betreft hier een kwalitatieve maatregel waardoor het niet mogelijk is het kwantitatieve effect op de casus te berekenen. Wel kan verondersteld worden dat de waarde van bestaand huurwoningen in wijken waarvoor opkoopbescherming geldt toeneemt gelet op het feit dat de markt voor nieuwe beleggers in huurwoningen wordt ingeperkt.

Vraag 5

Is het in 2025 nog aantrekkelijk en mogelijk voor een particuliere vastgoedbelegger in box 3, bijvoorbeeld een gepensioneerde ondernemer die beoogt om het rendement van zijn vastgoed te gebruiken als aanvulling op zijn pensioen, een netto cash flow te realiseren op verhuurde woningen die onder het WWS vallen?

Het voorbeeld in vraag 1 laat zien dat het mogelijk is om als vastgoedbelegger een positief saldo te realiseren. In theorie kan het zijn dat een particuliere vastgoedbelegger een negatief rendement ervaart als gevolg van een sterke waardeontwikkeling. Zoals eerder geschetst is de heffing in box 3 een heffing op direct en indirect rendement. Op basis van de in het antwoord op vraag 4 al aangehaalde arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 2024 over box 3 wordt het mogelijk gemaakt om voor de box 3-heffing het werkelijke rendement over het gehele vermogen bij de Belastingdienst aannemelijk te maken, wanneer dat lager is dan het forfaitair berekende rendement. Er komt dus een tegenbewijsregeling in box 3. Als het totale werkelijke rendement (inclusief het indirecte rendement uit de waardeverandering) lager is dan het totale forfaitair berekende rendement, dan wordt uitgegaan van dat lagere werkelijke rendement.

Vraag 6

Heeft Nederland een tekort of een overschot aan betaalbare huurwoningen in het middenhuursegment?

Op dit moment is er een tekort aan betaalbare huurwoningen in het middensegment. De vraag naar middenhuurwoningen schommelt tussen de 400.000 en 540.000 woningen. Op dit moment zijn er een kleine 400.000 middenhuurwoningen10.

Vraag 7

Indien u de mening deelt dat er een schreeuwend tekort is aan middenhuurwoningen, wie moet er dan middenhuurwoningen gaan bouwen/kopen en dan verhuren de komende jaren?

Er wordt vol ingezet op de bouw van meer woningen, waaronder ook meer middenhuurwoningen. In het Hoofdlijnenakkoord is een forse impuls voor de bouw van meer woningen aangekondigd. Op korte termijn zal uw Kamer via het Regeerprogramma nader geïnformeerd worden over de invulling hiervan. Corporaties en marktpartijen hebben aangegeven van 2022 tot en met 2030 in totaal 100.000 nieuwe middenhuurwoningen te willen bouwen. Het kabinet verwacht dan ook dat er voldoende middenhuurwoningen bijkomen.

Vraag 8

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er voor particuliere verhuurders een redelijke belastingdruk is zodat het verhuren van woningen een redelijke cashflow oplevert en er meer in plaats van minder huurwoningen beschikbaar komen?

Met de in het antwoord op vraag 4 al aangehaalde arresten van 6 en 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad de huidige bepalingen voor box 3 als onverenigbaar met het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) verklaard. Dit is het geval wanneer het werkelijke rendement van een belastingplichtige lager is dan het forfaitair berekende rendement. Naar aanleiding van deze arresten wordt nu gewerkt aan aanvullend rechtsherstel en zullen de bepalingen in de Wet inkomstenbelasting 2001 voor box 3 zo spoedig mogelijk worden aangepast om deze in lijn met de genoemde arresten van de Hoge Raad te brengen. Zoals voor het laatst in de Kamerbrief van 18 juli 202411 aan uw Kamer toegelicht, ontwikkelt de Belastingdienst het formulier opgaaf werkelijk rendement (OWR) waarmee belastingplichtigen hun werkelijke rendement tegenover de Belastingdienst kenbaar en aannemelijk kunnen maken als dat over hun gehele vermogen lager is dan het forfaitair berekende rendement. Dat zal voor beleggers in verhuurd onroerend goed bij wie het werkelijke rendement lager is dan het forfaitair berekende rendement tot een redelijke belastingdruk leiden. Alleen het werkelijke rendement wordt dan namelijk belast. Beleggers in verhuurd onroerend goed wiens werkelijke rendement hoger is dan het forfaitair berekende rendement hoeven naar aanleiding van de genoemde arresten van de Hoge Raad hun werkelijke rendement niet op te geven bij de Belastingdienst maar mogen volstaan met belastingbetaling over het lagere forfaitaire rendement. In het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 wordt een vermogenswinstbelasting voorgesteld. Hiermee wordt de indirecte waardeontwikkeling belast bij verkoop en hoeft er niet tussentijds belasting te worden betaald over de nog niet gerealiseerde waardeontwikkeling.

Vraag 9

Houdt u cijfers bij van het aantal woningen dat in box 3 wordt verhuurd? Zo ja, kunt u die aan de Kamer doen toekomen? Zo nee, wilt u dat dan gaan doen, zodat de effecten van de maatregelen duidelijk worden?

Er worden geen cijfers bijgehouden van het aantal woningen dat in box 3 wordt verhuurd. Wel is eerder met uw Kamer gedeeld dat er naar schatting 150.000 woningen in box 3 duurzaam worden verhuurd. Tijdelijk verhuurde woningen zijn daarbij niet meegeteld. Het gaat hier om een schatting, afgeleid uit aangiftegegevens, omdat er geen volledige cijfers beschikbaar zijn.

Vraag 10

Welke acties gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat woningbouwcorporaties van de Europese Commissie snel toestemming krijgen om middenhuurwoningen te verhuren als diensten van algemeen economisch belang (DAEB)?

Vanaf het voorjaar 2023 is Nederland met de Europese Commissie (EC) in gesprek over een aanvullende vrijstellingscategorie voor betaalbare huisvesting in het DAEB-Vrijstellingsbesluit, waardoor het ook mogelijk wordt om steun te geven aan aanbieders van betaalbare huurwoningen voor huishoudens met een middeninkomen. Ik heb uw Kamer eerder geïnformeerd over de gesprekken die de afgelopen 1,5 jaar zijn gevoerd. De op 18 juli herkozen voorzitter van de EC, mevr. Von der Leyen heeft in haar «Political Guidelines 2024–2029» aangegeven ook een wijziging in de staatssteunregels voor wonen te wensen12.
Het is nu eerst aan de EC om op basis van de op 26 juni 2024 gehouden bijeenkomst in Brussel en de «Policital Guidelines» een volgende stap te nemen. Ik zal echter tot die tijd in contact blijven met de EC om aan te blijven sturen op prioritering van de aanpassing van de staatssteunregels.

Vraag 11

Kunt u in een aparte kamerbrief de komende tijd aangeven wat de belastingeffecten zijn voor commerciële verhuurders, zoals (Duitse) vastgoedfondsen?

De onder vraag 1 geschetste uitgangspunten en onder vraag 4 genoemde beleidsmaatregelen zien in het bijzonder op particuliere beleggers. Ten aanzien van commerciële verhuurders, zoals (Duitse) vastgoedfondsen, geldt dat in de geschetste periode vanaf 2023 en verder naar verwachting met name de belastingeffecten van andere beleidsmaatregelen van belang zijn, te weten: de aangekondigde antifragmentatiemaatregel in de generieke renteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel), de vastgoedmaatregel in het regime voor de fiscale beleggingsinstelling (fbi) en de tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting.
De earningsstrippingmaatregel beperkt de aftrekbaarheid van de per saldo verschuldigde rentelasten voor zover deze meer bedragen dan het hoogste van 20% van de gecorrigeerde winst of 1 miljoen euro (drempel). Naar aanleiding van het signaal dat met name ten aanzien van verhuurd vastgoed wordt ingespeeld op een optimaal gebruik van de drempel door rentesaldi van belastingplichtigen te verdelen over verschillende vennootschappen, heeft het voorgaande kabinet besloten om per 1 januari 2025 voor vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed een antifragmentatiemaatregel op te nemen in de earningsstrippingmaatregel. Deze maatregel houdt in dat de door de drempel van € 1 miljoen geboden aftrekruimte buiten toepassing blijft ten aanzien van vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed. Deze maatregel zal met Prinsjesdag aan de Kamer worden aangeboden. Daarbij is het huidige kabinet voornemens om het percentage, dat wordt gehanteerd voor het bepalen van de aftrekruimte in de earningsstrippingmaatregel, te verhogen van 20% naar 25%. Hierdoor kunnen meer rentelasten in aftrek worden gebracht.
Voor vennootschapsbelastingplichtige commerciële verhuurders van vastgoed is verder relevant dat het een fbi met ingang van 1 januari 2025 is verboden om direct in Nederlands vastgoed te beleggen. Het voorgaande kabinet heeft deze maatregel genomen om twee heffingslekken te dichten en zo een evenwichtige heffing over inkomsten uit Nederlands vastgoed te bewerkstelligen.
Verder is door de invoering van de wet differentiatie overdrachtsbelasting op de verkrijging van woningen door niet-natuurlijk personen (zoals vastgoedfondsen) het algemene tarief van toepassing. Het algemene tarief gold al voor de verkrijging van andere onroerende zaken (niet-woningen). Dit algemene tarief is bij genoemde wet, die op 1 januari 2021 in werking trad, op 8% gesteld. Op dit moment bedraagt het algemene tarief 10,4%, Het algemene tarief is namelijk met ingang van 1 januari 2023 verhoogd.
De bovengenoemde beleidsmaatregelen zullen naar verwachting belastingeffecten op commerciële vastgoedfondsen. De precieze effecten op de opbrengsten en kosten van deze beleidsmaatregelen op individuele vastgoedfondsen zijn daarbij afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het individuele geval. Een aparte brief is gelet op bovenstaand antwoord niet meer noodzakelijk.

Vraag 12

Gaat u op redelijk korte temijn maatregelen nemen om het beleggen in huurwoningen in box 3 minder onaantrekkelijk te maken? Zo ja welke? Zo nee waarom niet?

Zie antwoord op vraag 8.

Vraag 13

Is de huidige belastingdruk in box 3 voor particuliere verhuurders zoals in dit voorbeeld, zodanig hoog, dat er sprake is van een inbreuk op het eerste protocol van het EVRM?

Over de huidige bepalingen van box 3 heeft de Hoge Raad in juni jl. geoordeeld dat deze in strijd zijn met het EVRM, zie ook het antwoord op vraag 8. De wettelijke bepalingen voor box 3 zijn niet specifiek gericht op particuliere verhuurders die over het rendement uit hun vermogen in box 3 belasting moeten betalen, maar met de genoemde arresten van de Hoge Raad is impliciet ook voor particuliere verhuurders aangegeven dat de huidige bepalingen een inbreuk vormen op het Eerste Protocol bij het EVRM. De Hoge Raad heeft bepaald dat deze inbreuk moet worden hersteld door voor de belastingheffing uit te gaan van het werkelijke rendement, als dat lager is dan het forfaitair berekende rendement. De wetgeving zal worden gewijzigd, zodat deze wel in lijn is met het Eerste Protocol bij het EVRM, zoals in het antwoord op vraag 8 toegelicht.

Vraag 14

Kunt u deze vragen een voor een en voor 15 augustus beantwoorden?

Er is op ingezet de vragen zo snel mogelijk te beantwoorden. Beantwoording voor 15 augustus is helaas niet mogelijk gebleken.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Grote verhuurders: geen verkoopgolf door middenhuurwet, huren dalen beperkt»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het gestelde in het artikel?

Ik wil hier allereerst beginnen met het geven van een overzicht van hoe de huurmarkt eruitziet. Tabel 1 toont de opbouw van de huursector naar type verhuurder, huurprijs en bouwjaar.
435.000
13%
49%
39%
111.000
3%
62%
55%
363.000
11%
43%
20%
216.000
6%
48%
19%
2.308.000
67%
96%
8%
Bron: CBS, peildatum 1-1-2022
In het artikel wordt aangegeven dat institutionele verhuurders hun huren niet of beperkt moeten bijstellen en dat zij over het algemeen geen plannen hebben om bezit uit te ponden. Ik herken dit beeld. Een van de uitgangspunten van de Wet betaalbare huur is immers dat het voor (institutionele) beleggers aantrekkelijk moet blijven om te investeren in middenhuur.2 Om dit uitgangspunt vorm te geven is het woningwaarderingsstelsel aangepast zodat kwaliteit van een huurwoning in de middenhuur voldoende gewaardeerd wordt. Concreet gaat het dan o.a. om de nieuwbouwopslag, betere waardering van privé en gemeenschappelijke buitenruimtes, pluspunten voor goede energielabels en betere waardering van het sanitair.

Vraag 3

Wat herkent u niet en waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe verklaart u het verschil in houding tegenover de Wet betaalbare huur tussen particuliere verhuurders enerzijds en grote (buitenlandse) woningbeleggers zoals genoemd in het artikel anderzijds (Vesteda, Achmea Real Estate, Greystar, Bouwinvest)?

Allereerst wil ik opmerken dat het verschil niet zo zwart-wit is als de vraagstelling doet vermoeden. In hoeverre een specifieke partij (hetzij particulier, hetzij institutioneel) te maken heeft met de gevolgen van de Wet betaalbare huur is van meerdere elementen afhankelijk. Wel kunnen er, op basis van de signalen en geluiden uit de sector, enkele algemene conclusies worden getrokken voor het verschil in appreciatie door institutionele en particuliere verhuurders.
Het businessmodel van institutionele partijen is met name gericht op het ontwikkelen en exploiteren van nieuwbouw. Voor de financiering maken zij gebruik van relatief weinig vreemd vermogen en vragen zij ook relatief gematigde huren ten opzichte van de kwaliteit van de woning. Dit maakt dat de effecten van de Wet betaalbare huur op de huren die institutionele partijen vragen in het algemeen relatief beperkt zijn. Omdat institutionele partijen vaak nieuwbouw realiseren, kunnen zij daarbij rekening houden met het aangepaste woningwaarderingsstelsel (WWS), waaronder extra punten voor goede energielabels. Ook kunnen zij vaak aanspraak maken op de nieuwbouwopslag. Het WWS staat in deze gevallen vaker een hogere huurprijs toe. Tevens hebben institutionele partijen een portefeuille met woningen waarmee risico’s kunnen worden gedeeld; een eventuele huurverlaging van een bepaalde woning kan worden opgevangen met de huurinkomsten van andere woningen.
Particuliere verhuurders bezitten veelal woningen in de bestaande voorraad en dan met name in wijken met een wat ouder bezit (zie tabel 1). Daarom bezitten particuliere verhuurders vaak panden met een lager energielabel. De minpunten voor slechte labels in het nieuwe WWS hebben tot gevolg dat verhuurders voor woningen met een EFG-label minder huur kunnen vragen. Dat vraagt van verhuurders dat zij investeren in de verduurzaming van hun woning. Dat betekent evenwel dat de betreffende verhuurder voldoende middelen moet hebben om deze investering te kunnen bekostigen. Particuliere verhuurders hebben daarnaast een beperkter aantal woningen per verhuurder en zijn voor het uitvoeren van onderhoud en het betalen van financieringsverplichtingen sterk afhankelijk van een positieve cashflow. Dat maakt ook dat zij gemiddeld gezien een hogere huur vragen ten opzichte van de WOZ-waarde van de woning dan institutionele partijen. De Wet betaalbare huur zal gemiddeld genomen dus een grotere impact hebben op particuliere verhuurders dan op institutionele verhuurders. Wanneer een particuliere verhuurder bijvoorbeeld maar één woning heeft waarvan vervolgens de huur verlaagd moet worden, dan kan dat per direct tot gevolg hebben dat het niet meer aantrekkelijk is om die woning te verhuren.
Ook ontwikkelingen die geen verband houden met de Wet betaalbare huur hebben impact op particuliere verhuurders. Zo geldt dat particuliere verhuurders woningen veelal deels met vreemd vermogen gefinancierd hebben, hetgeen maakt dat zij bij een oplopende rente te maken hebben met hogere financieringslasten. Daarnaast verwijzen particuliere verhuurders vaak naar de box 3-heffing, die in de afgelopen jaren is gewijzigd en voor veel verhuurders onder de streep een verhoging betekent.
In het kader van box-3 hecht ik er waarde aan te benoemen dat het deel van de particuliere beleggers dat een woning box 3 houdt (sommige particuliere beleggers kiezen voor een BV-structuur) kan bezien of zij gebruik kunnen maken van de zogenaamde tegenbewijsregeling. Naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad worden namelijk de huidige bepalingen voor box 3 aangepast. Op basis van deze jurisprudentie wordt het mogelijk gemaakt om voor de box 3-heffing het werkelijke rendement over het gehele vermogen bij de Belastingdienst aannemelijk te maken, wanneer dat lager is dan het forfaitair berekende rendement. Als vastgoedbeleggers een hoger rendement realiseren dan het forfaitair berekende rendement, betalen zij geen belasting over het volledige werkelijke rendement. Zij betalen alleen belasting over het forfaitair berekende rendement. Vastgoedbeleggers die een lager werkelijk rendement behalen dan het forfaitair berekende rendement kunnen wel een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Met de tegenbewijsregeling kunnen belastingplichtigen aantonen dat hun werkelijke rendement over het gehele vermogen lager is dan het forfaitair berekende rendement (6,04% in 2024 voor overige bezittingen, waaronder vastgoed en 1,03% in 2024 [voorlopig] voor bank- en spaartegoeden). Daarbij kan ook rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de werkelijke rente op schulden hoger is dan de forfaitair in aanmerking te nemen rente op schulden. In het forfaitaire stelsel geldt voor alle schulden een forfaitaire aftrek (2,47% in 20243).

Vraag 5

Welke verschillen zijn er in de gebieden/steden/regio’s waar particuliere verhuurders enerzijds en grote (buitenlandse) beleggers anderzijds hun woningportefeuilles beheren?

Vooral in de grote steden (G4 en G40) worden veel woningen verhuurd door particuliere verhuurders, maar ook in kleinere gemeenten zijn particuliere verhuurders actief. Dit geldt niet voor grote bedrijfsmatige beleggers (>1.000 woningen). Zij verhuren vooral in de randstad en in het midden van het land. In kleine gemeenten zijn weinig tot geen woningen van grote bedrijfsmatige beleggers.

Vraag 6

Hoe spelen deze verschillen volgens u mee in het maken van rendementen door enerzijds particuliere verhuurders en anderzijds de grote (buitenlandse) particuliere woningbeleggers?

Zowel particuliere verhuurders als grote beleggers zullen op zoek zijn naar investeringen die renderen. Waar particuliere verhuurders hun business case baseren op de aankoop en de inkomsten die worden gegenereerd door verhuur van een bestaande woning, zal een grote belegger vaker kijken naar het rendement dat kan worden gehaald uit nieuwbouw, de verhuur daarvan gedurende 15 a 20 jaar en daarna de verkoop van deze woningen. Daarmee is een particuliere verhuurder in principe flexibeler, omdat hij niet gebonden is aan geschikte bouwlocaties en de doorlooptijd die het kost om een woning te realiseren. Wel zien we dat particuliere verhuurders meer regionaal gebonden zijn dan grotere beleggers.

Vraag 7

Waarom willen deze grote (buitenlandse) woningbeleggers niet uitponden vanwege de Wet betaalbare huur?

In publieke uitingen geven bijna al deze partijen aan niet tussentijds uit te willen ponden, omdat de Wet betaalbare huur zo goed als geen impact heeft op de gevraagde huur en de woningportefeuille van deze partijen. De redenen hiervoor heb ik in mijn antwoord op vraag 4 uiteengezet.

Vraag 8

Kunt u aangeven waarom de in het artikel genoemde grote (buitenlandse) woningbeleggers wèl voldoende rendement kunnen maken terwijl zij hun huren gewoon betaalbaar houden?

Zie het antwoord op vraag 4 waarin ik aangeef wat de algemene kenmerken zijn van het businessmodel van institutionele partijen.

Vraag 9

Bent u bereid om gunstiger fiscale maatregelen te treffen voor particuliere verhuurders, zo ja welke en zo nee, waarom niet?

In het Hoofdlijnenakkoord is aangekondigd dat de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst (EBITDA4). Dit betreft een fiscale lastenverlichting voor verhuurders die investeren via vennootschappen.
Daarnaast wordt als uitwerking van de afspraken uit het hoofdlijnenakkoord en het regeerprogramma door het kabinet voorgesteld om per 1 januari 2026 een nieuw en gunstiger algemeen woningtarief van 8% in te voeren voor de overdrachtsbelasting (ovb). Dit nieuwe tarief is van toepassing op alle verkrijgingen van woningen, met uitzondering van situaties waarin het bestaande verlaagde tarief van 2% of een vrijstelling, zoals de startersvrijstelling, geldt. Genoemde uitzonderingen zijn van toepassing wanneer de koper de woning langdurig zelf gaat bewonen. Dit is op Prinsjesdag bekend gemaakt. Deze maatregel beoogt bij te dragen aan het doel om het aanbod van huurwoningen te vergroten. Ten eerste door investeringen in (private) huurwoningen te stimuleren. Daarnaast beoogt het de bouw van meer (private) huurwoningen te stimuleren door de belastingdruk bij uiteindelijke verkoop te verlagen.
Verder worden naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 20245 de huidige bepalingen voor box 3 aangepast. In mijn antwoord op vraag 4 ga ik uitgebreid in op deze aanpassing.

Vraag 10

Hoe komt het dat sommige particuliere verhuurders zo afhankelijk zijn van het vragen van hoge huren om hun businesscases rond te krijgen?

Hierbij wil ik allereerst opmerken dat de term «hoge huren» uit de vraag misleidend kan zijn. Tot aan 186 punten zijn verhuurders gebonden aan het puntenstelsel, waarmee de huren voor middeninkomens per definitie betaalbaar zijn. Boven de 186 punten behoren woningen tot het vrije huursegment. Het staat de verhuurder in het vrije huursegment vrij om een huur te vragen die hij of zij redelijk acht en die de huurder er voor wil cq. kan betalen. Verder wijs ik op het antwoord op vraag 4 waarin wordt uitgelegd op welke wijze particuliere verhuurders investeren in huurwoningen en van welke factoren zij afhankelijk zijn voor het realiseren van hun rendement. Het is aannemelijk dat een combinatie van factoren, waaronder veranderende macro-economische factoren zoals de stijging van de rente, er bij een deel van de particuliere verhuurders voor heeft gezorgd dat het daadwerkelijke rendement onder het nagestreefde rendement daalt. De afgelopen jaren zijn er zowel op woon- als op fiscaal terrein maatregelen genomen die het rendement van een groep particuliere verhuurders beïnvloeden. Hierbij zij wel opgemerkt dat de wijzigingen in het fiscale beleid niet gericht zijn op de groep particuliere verhuurders, maar een brede doelgroep betreffen en dat die maatregel naar aanleiding van jurisprudentie6 moest worden genomen. Al deze factoren samen kunnen ertoe leiden dat verhuurders in het niet gereguleerde segment de huur verhogen om alsnog het beoogde rendement te behalen.

Vraag 11

Hoeveel particuliere verhuurders zijn afhankelijk van het vragen van hoge huren om hun businesscases rond te krijgen en hoeveel niet?

Het is niet mogelijk om hierop een eenduidig antwoord te geven. Elke verhuurder heeft te maken met voor zijn situatie specifieke omstandigheden. Het effect van een bepaalde maatregel zal afhangen van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur, de beleggingshorizon en de mogelijkheden om de huur te verhogen.

Vraag 12

Door welke belemmerende fiscale factoren wordt de afhankelijkheid van hoge huren bij sommige particuliere verhuurders veroorzaakt?

Er zijn de afgelopen jaren verscheidene fiscale maatregelen in werking getreden die invloed kunnen hebben op het rendement van particuliere verhuurders. Naar aanleiding van arresten van de Hoge Raad is de wetgeving inzake box 3 gewijzigd (zie ook het antwoord op vraag 10). Daarnaast is de leegwaarderatio geactualiseerd en is het algemene tarief van de overdrachtsbelasting verhoogd naar 10,4 procent. Zoals bij antwoord 11 geschetst is de situatie voor elke verhuurder anders en zal het ook per verhuurder verschillen of deze te maken krijgt met gewijzigd fiscaal beleid. Verhuurders die hun panden niet recent hebben aangekocht zullen bijvoorbeeld niet te maken hebben gehad met de verhoging van het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting. En verhuurders die hun panden in een besloten vennootschap hebben ondergebracht zullen niet geraakt zijn door de wijzigingen in box 3.

Vraag 13

Hoe kunnen deze door u genoemde belemmerende fiscale factoren weggenomen worden?

Zie antwoord op vraag 9.

Vraag 14

Wat vindt u van de lange termijn visie op betaalbaar wonen die de in het artikel genoemde grote (buitenlandse) woningbeleggers hebben?

Ik ben positief over het feit dat de betreffende partijen aangeven niet te gaan verkopen en dat zij de huurwoningen voor langere termijn aan willen houden. Dat betekent immers dat deze partijen de komende tijd blijven investeren in betaalbare huurwoningen. De behoefte aan betaalbare woningen de komende tijd is groot. Zowel Nederlands als buitenlands kapitaal is belangrijk voor het realiseren van voldoende huurwoningen in Nederland, te meer omdat er grenzen zijn aan wat het Nederlandse kapitaal aankan. De totale allocatie van onder andere Nederlandse pensioenfondsen aan vastgoedinvesteringen is namelijk niet oneindig.

Vraag 15

Vindt u ook dat dit soort partijen beter geëquipeerd moeten worden om hun mooie werk te doen voor de volkshuisvesting in Nederland zodat zij veel meer dan het huidige in het artikel genoemde aantal woningen (385.000) kunnen realiseren en beheren?

In algemene zin wil ik opmerken dat ik alle partijen in het veld nodig heb om huurwoningen te realiseren en/of te exploiteren. In het hoofdlijnenakkoord is afgesproken dat het kabinet ervoor zorgt dat het bouwen van (private) huurwoningen wordt gestimuleerd door het verminderen van de regeldruk en waar mogelijk de belastingdruk. Voor grote (buitenlandse) woningbeleggers is met name een stabiele woningmarkt van belang waarbij aan de overheid wordt gevraagd om helder, begrijpelijk en langjarig evenwichtig overheidsbeleid te voeren. Om hiertoe te komen zijn de volgende concrete stappen ondernomen.
Voor een verdere beschrijving van de initiatieven om het investeringsklimaat voor woningen te verbeteren verwijs ik u naar de Kamerbrief «Verbeteren van klimaat voor investeringen in woningen».7

Vraag 16

Wat is er volgens u nodig om de grote (buitenlandse) woningbeleggers zoals genoemd in het artikel, die van nature een lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren, beter te equiperen zodat zij nog veel meer woningen kunnen (doen) bouwen en beheren?

Voor grote (buitenlandse) woningbeleggers is stabiliteit en voorspelbaarheid van beleid voor de lange termijn bij uitstek een belangrijke factor. Investeerders geven aan dat het feit dat recent veel overheidsbeleid is gewijzigd hen onzeker maakt richting de toekomst: zij vragen zich af of er niet meer (voor hen ongunstige) beleidswijzigingen zullen komen. Er is daarom behoefte aan stabiele woningmarktpolitiek. Ook de overheid speelt een belangrijke rol om in samenspraak met de sector te bezien op welke wijze zij investeringen in woningbouw kan bevorderen.
Ondanks dat beleggers aangeven op de korte termijn onzekerheid te ervaren, heeft Nederland goede fundamenten voor de lange termijn. Naast de grote vraag naar woningen heeft Nederland in algemene zin een goed en stabiel vestigingsklimaat. Onze open internationale blik en onze kwalitatief hoogwaardige (digitale) infrastructuur worden internationaal hoog gewaardeerd. Nederland kent tevens een hoogopgeleide, creatieve en flexibele arbeidsmarkt met veel oog voor kwaliteit van leven. In vergelijking met andere Europese landen scoort Nederland ook goed op het gebied van publieke instituties en langetermijnvisie.

Vraag 17

Wat gaat u concreet en op korte termijn doen om deze grote (buitenlandse) woningbeleggers beter te equiperen om nog veel meer woningen te (doen) bouwen en beheren?

Zie het antwoord op vraag 15.

Vraag 18

Welke rol ziet u voor woningcorporaties, ook een sector die van nature een lange termijnvisie heeft op betaalbaar huren en overigens ook op goedkoop huren?

Woningcorporaties spelen, naast andere partijen zoals particuliere verhuurders die ook een aanzienlijk aantal woningen in de sociale huur verhuren, een onmisbare rol in de volkshuisvesting door te zorgen voor betaalbare en goede woningen voor huishoudens met een beperkt inkomen. In de Nationale prestatieafspraken (NPA) is afgesproken dat corporaties tot 2030, 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen bouwen. Vooralsnog lukt het woningcorporaties niet om het bouwvolume zodanig op te voeren om de doelstellingen uit de NPA te halen. Dit betekent dat woningcorporaties de komende jaren hun bouwvolume flink moeten opschroeven om te kunnen voorzien in de grote behoefte aan betaalbare woningen. Dit moet in samenwerking met gemeenten en huurders, de achterblijvende realisatie zal dan ook onderwerp van gesprek zijn tijdens de herijking van de NPA die dit najaar zal plaatsvinden.

Vraag 19

Wat is er volgens u nodig om woningcorporaties beter te equiperen om nog veel meer goedkope en betaalbare woningen te (doen) bouwen en beheren?

Er zijn de afgelopen jaren verschillende maatregelen genomen zodat corporaties in staat zijn gesteld om te investeren en hun bouwopgave te realiseren. De verhuurdersheffing is afgeschaft, de woningbouwaantallen uit de NPA zijn verankerd in woondeals en ook in het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting staan verschillende instrumenten om de woningbouwrealisatie voor woningcorporaties en andere partijen te vergemakkelijken. Uit de financiële doorrekening uit juni 2023 blijkt dat corporaties op korte termijn voldoende financiële middelen hebben om de opgave uit de NPA grotendeels te realiseren. Zodoende staat corporaties niets in de weg om betaalbare woningen te bouwen. De komende maanden zal de NPA herijkt worden, tijdens deze gesprekken zal ook de realisatiegraad en het verhogen van de realisatie onderwerp van gesprek zijn met Aedes, VNG en de Woonbond.
In deze herijking van de NPA kom ik ook met de verdere uitwerking van het duurzaam prestatiemodel. Het duurzaam prestatiemodel moet woningcorporaties (financiële) zekerheid geven dat zij hun volkshuisvestelijke opgaven en taken ook op lange termijn kunnen realiseren. Ik zal uw Kamer hierover voor het einde van het jaar informeren.

Vraag 20

Wat gaat u concreet en op korte termijn doen om woningcorporaties nog veel meer goedkope en betaalbare woningen te (doen) bouwen en beheren?

In het Hoofdlijnenakkoord zijn enkele maatregelen opgenomen die ertoe leiden dat woningcorporaties meer betaalbare woning kunnen bouwen. Het gaat om het op Europees niveau inzetten op wijziging van regels ten aanzien van (lage) middenhuur, het beschikbaar stellen van meer grond, beter benutten van bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving, het versnellen van processen en procedures en het erop sturen dat twee derde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn voor middeninkomens. Zoals ik in mijn antwoord op vragen 18 en 19 heb aangegeven zal de opgave en realisatie door corporaties onderwerp van gesprek zijn tijdens de herijking van de NPA.

Vraag 21

Hoe kunt u de afhankelijkheid van particuliere verhuurders die geen lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren verkleinen?

Ik wil hierbij opmerken dat particuliere verhuurders van belang zijn bij het op peil blijven van de huurvoorraad. Zoals in het antwoord op vraag 2 is toegelicht bestaat een aanzienlijk deel van de huurvoorraad uit woningen die door particulieren worden verhuurd. Het staat iedere particuliere verhuurder vrij om op basis van zijn eigen strategie een woning te verhuren en een daarbij passende huur te vragen. Los van het feit dat iedere ondernemer zich aan de wet dient te houden, zie ik geen rol voor de overheid om particuliere verhuurders voor te schrijven op basis van welke visie zij moeten ondernemen.

Vraag 22

Hoe gaat u deze afhankelijkheid van particuliere verhuurders die geen lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren concreet verkleinen?

Zie het antwoord op vraag 21.

Vraag 23

Hoe gaat u particuliere verhuurders die wèl een lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren op korte termijn beter equiperen?

Zie het antwoord op vraag 9.

Vraag 1

Klopt het dat gemeenten de wettelijke taak hebben om statushouders te huisvesten, dat de Rijksoverheid elk half jaar een taakstelling aan gemeenten meegeeft en dat de Huisvestingswet in artikel 29 voorschrijft hoeveel statushouders («vergunningshouders») per gemeente moeten worden gehuisvest?

Het klopt dat gemeenten de wettelijke taak hebben om statushouders te huisvesten. Ieder half jaar geeft de Rijksoverheid een taakstelling aan gemeenten met het aantal te huisvesten statushouders (vergunninghouders) per gemeente. Artikel 29 van de Huisvestingswet 2014 bevat de formule waarmee de hoogte van de halfjaarlijkse taakstelling per gemeente wordt berekend. Hierbij wordt het totaal verwachte aantal te huisvesten statushouders in het betreffende kalenderhalfjaar afgezet tegen het inwoneraantal per gemeente.

Vraag 2

Klopt het dat in de eerste helft van 2024 gemeenten 18.750 statushouders moeten opvangen? Welke taakstelling hadden de gemeenten afgelopen vijf jaar en in welke mate is het gemeenten gelukt hierin te voorzien? Wilt u de Kamer de exacte cijfers geven (taakstelling, realisatie en achterstanden) voor de jaren 2019, 2020, 2021, 2022 en 2023? Kunt u van de afgelopen vijf jaren tevens aangeven hoeveel (in procenten) van de van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan vergunninghouders is toegewezen?

De taakstelling voor de eerste helft van 2024 betrof inderdaad 18.750 te huisvesten statushouders. Door de achterstand van bijna 6.400 waarmee de taakstellingsperiode voor de tweede helft van 2023 werd afgesloten, was de totale opgave voor de eerste helft van 2024 ruim 25.000 te huisvesten statushouders. In de eerste helft van 2024 zijn 14.271 statushouders gehuisvest. Deze taakstellingsperiode is dus afgesloten met een achterstand van circa 10.900 statushouders. In onderstaande tabel vindt u een overzicht van de taakstelling, realisatie en achterstanden voor de jaren 2019 t/m 2024-I.
Periode
Taakstelling
Taakstelling incl. achterstand/
voorsprong1
Realisatie
Achterstand (–) /voorsprong (+) aan einde periode2
2019-I
6.000
8.934
6.372
– 2.540
2019-II
6.000
8.537
6.962
– 1.575
2020-I
5.500
7.192
4.987
– 2.205
2020-II
6.500
8.706
7.025
– 1.681
2021-I
13.500
15.144
9.596
– 5.548
2021-II
11.000
16.586
12.787
– 3.728
2022-I
10.000
13.748
11.934
– 1.810
2022-II
13.500
15.333
17.126
+ 1.793
2023-I
21.200
19.418
14.296
– 5.122
2023-II
17.600
22.734
16.381
– 6.353
2024-I
18.750
25.152
14.271
– 10.881
Bron: Overzicht huisvesting statushouders (COA), met peildata 1 juli (eerste halfjaar) en 1 januari (tweede halfjaar). De cijfers kunnen verschillen van rapportages met een andere peildatum.
Deze kolom bevat de totale opgave voor de betreffende periode: de taakstelling inclusief de in de voorafgaande periode opgelopen achterstand of opgebouwde voorsprong.
Door correcties achteraf in de data over de realisatie of de achterstand aan het einde van de periode, kan het zo zijn dat deze getallen niet exact optellen.
Momenteel is het niet mogelijk om inzicht te bieden in het percentage sociale huurwoningen dat de afgelopen vijf jaar is toegewezen aan statushouders, omdat dit niet landelijk wordt bijgehouden. Eerdere berekeningen, van verschillende partijen, die zijn gedaan om een landelijk toewijzingspercentage te bepalen, zijn gebaseerd op diverse aannames en schattingen. Het CBS heeft met data uit 2021 berekend dat 3% van alle vrijgekomen corporatiewoningen werd toegewezen aan statushouders die ofwel in 2021 een verblijfsvergunning kregen, of met een eerder verkregen verblijfsvergunning aan het begin van dat jaar in een opvanglocatie van het COA woonden.3 Deze berekening biedt geen uitsplitsing voor het toewijzingspercentage sociale huurwoningen aan statushouders naar sociale huurwoningen binnen verschillende huursegmenten, en ook geen uitsplitsing naar het deel van de vrijkomende sociale huurwoningen dat betrokken wordt door starters die geen sociale huurwoning achterlaten. Om die reden worden op deze berekening door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) momenteel verdiepende analyses uitgevoerd. Ook werkt de Minister van VRO op dit moment aan een oplossingsrichting waarmee het op termijn eenvoudiger wordt om meer inzicht te bieden in het toewijzingspercentage van sociale huurwoningen aan statushouders.

Vraag 3

Klopt het dat de wettelijke verplichting voor gemeenten om statushouders met voorrang een sociale huurwoning toe te wijzen in 2017 is vervallen? Klopt het dat artikel 11 van de Huisvestingswet slechts de ruimte laat aan gemeenten om categorieën woningzoekenden, waaronder statushouders, voorrang te verlenen (en dus geen verplichting om dat te doen)?

Tot 1 juli 2017 waren statushouders op grond van de Huisvestingswet 2014 een verplichte urgentiecategorie voor gemeenten bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Sinds 1 juli 2017 zijn gemeenten niet meer verplicht om statushouders op grond van het feit dat zij statushouder zijn urgentie te verlenen indien een gemeente een urgentieregeling vaststelt, de mogelijkheid bestaat nog wel.
Deze wetswijziging laat onverlet dat gemeenten moeten voldoen aan de taakstelling voor de huisvesting van statushouders, zoals vastgelegd in artikel 28 van de Huisvestingswet 2014.
Uit de laatste inventarisatie met data uit 2021 blijkt dat ongeveer de helft van de gemeenten dat jaar een urgentieregeling had, waarbij ongeveer drie kwart van de gemeenten statushouders had opgenomen als urgentiecategorie.4

Vraag 4

Hoe wilt u het verbod op het geven van voorrang bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan statushouders, zoals in het Hoofdlijnenakkoord aangekondigd, gaan vormgeven? Klopt het dat dit slechts kan door dat expliciet in de Huisvestingswet te verankeren (artikel 11)?

Na verdere uitwerking van het regeerprogramma informeer ik uw Kamer over de voorgenomen uitwerking van de plannen zoals aangekondigd in het Hoofdlijnenakkoord. De juridische mogelijkheden voor het vormgeven van een verbod op voorrang bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan statushouders worden momenteel onderzocht.

Vraag 5

Deelt u de mening dat een dergelijk verbod de beleidsruimte van gemeenten inperkt en het de gemeenten daarmee ook moeilijker maakt om naar eigen inzicht te voldoen aan de taakstelling die zij van het Rijk krijgt voor de huisvesting van statushouders? Vindt u dat wenselijk, mede in het licht van het feit dat de Rijksoverheid steeds meer taken belegt bij gemeenten en ook steeds op gemeenten een beroep doet om plek te vinden om asielzoekerscentra (azc's) in te richten?

Na verdere uitwerking van het verbod op voorrang bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan statushouders zal ik uw Kamer informeren over de samenhang van het verbod met de wettelijke taak van gemeenten om statushouders te huisvesten.

Vraag 6

Blijft de taakstelling die gemeenten elk half jaar krijgen voor de huisvesting van statushouders bestaan of wordt deze ook door dit kabinet geschrapt? Zo ja, wat is uw reactie op het moment dat gemeenten gaan aangeven dat zij niet meer aan deze taakstelling kunnen voldoen omdat hen de instrumenten om daaraan te kunnen voldoen, door het Rijk uit handen worden genomen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Welke implicaties heeft uw voornemen om de zogenoemde «doorstroomlocaties» die gemeenten ter beschikking stellen, aangezien gemeenten statushouders niet langer dan 12 maanden in een doorstroomlocatie mogen plaatsen en hen dan definitief in de gemeente huisvesting moeten toewijzen? Wordt het, door het onmogelijk maken van voorrang voor statushouders, voor gemeenten niet onaantrekkelijk om doorstroomlocaties te realiseren?

Op dit moment kunnen wij nog niet aangeven welke implicaties het voorgenomen verbod op voorrang bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan statushouders zal hebben op het concept doorstroomlocaties. Dit is ook mede afhankelijk van de (door)ontwikkeling van het concept doorstroomlocaties. Na verdere uitwerking van het regeerprogramma zullen wij uw Kamer hierover informeren.

Vraag 8

Bent u bekend met het feit dat de Raad van State het voorstel van wet van het lid Kops over Wet voorrang voor Nederlanders (Kamerstuk 36 299) uit 2023 erg kritisch heeft beoordeeld? Bent u bekend met het feit dat de Raad van State aangaf dat dit voorstel op gespannen voet staat met internationaalrechtelijke verplichtingen, negatieve implicaties heeft voor de doorstroming in de asielketen en voor de integratie van statushouders in de samenleving?1

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 9

Kunt u aangeven welke effecten het verbieden van het geven van voorrang voor statushouders bij de toewijzing van woningen door gemeenten en het intrekken van de Spreidingswet zullen hebben voor de doorstroming in de asielketen, een eerlijke spreiding van asielzoekers en statushouders over gemeenten en de uitstroom van statushouders vanuit opvanglocaties? Klopt het dat dit grote financiële consequenties kan hebben, omdat noodopvang nodig blijft, waarvan we weten dat het bijna drie keer zo duur is?

In het Hoofdlijnenakkoord is een fors pakket aan maatregelen benoemd die bedoeld zijn om de instroom van asielzoekers te beperken, waardoor het aantal benodigde opvangplekken op termijn af zou moeten nemen. Tevens zijn er maatregelen opgenomen die toezien op het efficiënter en daarmee kosteneffectiever maken van de keten. Het is de verwachting van de Minister van Asiel en Migratie dat de kosten voor noodopvang de komende periode nog nodig zijn, maar dat deze op termijn (deels) kunnen komen te vervallen. Daarnaast wordt momenteel uitgewerkt hoe statushouders uit te opvang kunnen stromen, anders dan via het verkrijgen van voorrang op een sociale huurwoning. Na verdere uitwerking van het regeerprogramma zullen wij uw Kamer hierover informeren.

Vraag 10

Zou het niet van goed bestuur getuigen om, alvorens de Spreidingswet in te trekken en gemeenten te verbieden statushouders voorrang te geven bij huisvesting, daadwerkelijk, substantieel en permanent de instroom van asielzoekers naar beneden te brengen en ervoor te zorgen dat de doorstroming in de asielketen daadwerkelijk substantieel is verbeterd?

In het Hoofdlijnenakkoord is een fors pakket opgenomen om de instroom van asielzoekers te beperken. Het kabinet verwacht dat deze maatregelen hun vruchten zullen afwerpen en de instroom van asielzoekers vermindert. Het intrekken van de Spreidingswet, is onderdeel van de asielcrisiswet, waarin ook instroombeperkende maatregelen zijn opgenomen. Dit wordt op dit moment uitgewerkt.

Vraag 11

Kunt u een overzicht geven van de extra kosten die door de overheid gemaakt zullen moeten worden als blijkt dat de instroom van asielzoekers niet op korte termijn significant omlaag gaat, maar de Spreidingswet wél wordt ingetrokken en de mogelijkheid om voorrang te geven aan de huisvesting van statushouders de gemeenten wordt ontnomen? Wat zijn de extra kosten voor de tijdelijke (dure) noodopvang die daarvan het gevolg zullen zijn?

In de komende periode gaat de Minister van Asiel en Migratie hard aan de slag met het uitwerken en implementeren van de maatregelen uit het hoofdlijnenakkoord die onder andere als doel hebben om de instroom van asielzoekers te beperken. Het beperken van de instroom van asielzoekers is één van de belangrijkste prioriteiten. Wij gaan er dus niet vanuit dat deze niet omlaag gaat. In het hoofdlijnenakkoord is een fors pakket aan maatregelen opgenomen dat toeziet op het efficiënter en daarmee kosteneffectiever maken van de migratieketen. Zoals gebruikelijk wordt er hard gewerkt om voor iedereen met recht op opvang dit ook te realiseren, eventueel door tijdelijke opties. Bij deze tijdelijke opties zullen de kosten, zoals doorgaans, in ogenschouw worden genomen en wordt ernaar gestreefd zo kosteneffectief mogelijk te zijn.

Vraag 1

Zou u willen reageren op het bericht «Een hypotheek voor een tiny house, Esther kreeg het voor elkaar: «Ik kan het nog steeds bijna niet geloven»»?1

Ja.

Vraag 2

In hoeverre en op welke manier ziet u het bouwen van tiny houses en flexwoningen als onderdeel van het aanpakken van de woningnood en het realiseren van meer bestaanszekerheid op het gebied van huisvesting?

Zogenoemde tiny houses zijn er zowel in een vorm waarin permanente bewoning plaatsvindt als in een vorm waarbij zij verplaatsbaar zijn en kunnen worden geplaatst op grond met een tijdelijke woonbestemming. Beide vormen zijn een welkome aanvulling op de woningvoorraad in deze tijden van woningnood. Het formaat en het type van de woningen kan uiteen lopen, waardoor ze geschikt zijn voor zowel één- als meerpersoonshuishoudens. Flexwoningen zijn een type woning dat snel geplaatst kan worden met de mogelijkheid om het ook op korte termijn elders te kunnen plaatsen.
Met het inzetten van verplaatsbare woningen benutten we ook tijdelijk beschikbare bouwlocaties waarmee we het woningtekort sneller kunnen inlopen. Ook kunnen verplaatsbare woningen goed ingezet worden bij het beter benutten van de bestaande voorraad en omgeving, bijvoorbeeld omdat ze kunnen worden gerealiseerd in bestaande wijken, zodat er kan worden verdicht.
Woningzoekenden krijgen hierdoor een meer divers aanbod aan mogelijkheden. Verplaatsbare woningen kunnen relatief snel worden gebouwd, zijn van goede kwaliteit, verplaatsbaar en betaalbaar. Voor zover verplaatsbare woningen bedoeld zijn voor de koopmarkt, moet de koper of eigenaar wel rekening houden met de mogelijkheden van een hypotheek. De standplaats voor de woning kan bijvoorbeeld voor een beperkte tijd beschikbaar zijn, waardoor het afsluiten van een hypotheek moeilijker kan zijn. Indien de risico’s behapbaar zijn gemaakt, door bijvoorbeeld goede afspraken te maken over de plaatsingsduur van de woningen of een eventuele vervolglocatie, kunnen verplaatsbare woningen echter ook de kans vergroten voor mensen om aan een betaalbare koopwoning te komen.

Vraag 3

Zou u willen uitzoeken of een inschatting willen maken van hoeveel tiny houses er in Nederland zijn en op hoeveel er een hypotheek rust?

Tiny houses waar permanente bewoning mogelijk is, vallen onder de totale nieuwbouwproductie. Een specifieke inschatting van het aantal tiny houses kan ik daarom niet geven. De realisatie van het aantal flexwoningen wordt wel geregistreerd. Er is jaarlijks een sterke toename te zien van het aantal flexwoningen in ons land. In 2021 circa 1.800, in 2022 ongeveer 3.400 en in 2023 circa 5.100. De verwachting is dat in 2024 ongeveer 8.300 flexwoningen worden gerealiseerd.2
De bovengenoemde aantallen betreffen wel flexwoningen binnen de huursector. Er zijn geen cijfers beschikbaar over de koopsector. Zowel tiny houses of verplaatsbare woningen die gekocht zijn en met een hypotheek zijn gefinancierd worden niet apart geregistreerd, dus het is niet mogelijk om hier een getal of inschatting voor te geven.

Vraag 4

Deelt u de zorgen over de beperkte mogelijkheden die er momenteel zijn om een hypotheek te kunnen krijgen voor een tiny house?

Het artikel waar u naar verwijst gaat zowel over de mogelijkheden als over de risico’s die horen bij de financiering van verplaatsbare woningen. Er zijn banken waarbij de mogelijkheid om een hypotheek voor verplaatsbare woningen te krijgen bestaat (al dan niet als onderdeel van maatwerk).
Een complicerende factor bij de financiering van verplaatsbare woningen is echter dat deze woningen soms verplaatst moeten worden vanwege de eindige beschikbaarheid van de grond waar deze woningen op neer worden gezet. Dit kan betekenen dat een hypotheek niet altijd mogelijk en verantwoord is of dat er andere voorwaarden gelden dan bij een hypotheek op een reguliere woning. Het gaat dan bijvoorbeeld om een kortere looptijd van de lening, omdat er ook een kortere periode van zekerheid is over de locatie waar de woning is geplaatst. Zo wordt voorkomen dat consumenten een restschuld overhouden doordat de plaatsingsperiode van de woning niet aansluit bij de looptijd van de hypotheek.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat de drempels voor het verkrijgen van een hypotheek voor een tiny house zo laag mogelijk zouden moeten zijn? Hoe gaat u deze drempels wegnemen of verlagen?

Hoewel een lagere drempel voor de financiering van verplaatsbare woningen prettig kan zijn voor de betaalbaarheid van de woning en het mogelijk maken van de realisatie van meer verplaatsbare woningen, moet die laagdrempeligheid niet leiden tot onaanvaardbare of onoverzichtelijke risico’s voor de consument. Mensen moeten zich bewust zijn van zowel de voor- als de nadelen van verplaatsbare woningen en ervoor zorgen dat ze voldoende informatie verzamelen om te bepalen of het een goede optie voor hen is.
Wel ga ik het verlenen van hypotheken voor verplaatsbare woningen nader bestuderen.
Samen met het Ministerie van Financiën, de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de markt wil ik hypotheken voor verplaatsbare woningen verder onderzoeken om te bezien of er binnen een verantwoorde kredietverlening drempels weg te nemen zijn die het onnodig complex maken om voor een verplaatsbare woning een hypotheek te verkrijgen.

Vraag 6

Zou u willen reflecteren op de vraag hoe de ogenschijnlijke complexiteit van het verkrijgen van een hypotheek voor een tiny house of flexwoning een afschrikkende werking kan hebben op de groeiende groep mensen die overweegt in een tiny house of flexwoning te gaan wonen?

Het moet voor gemeentes, ontwikkelaars, en toekomstige bewoners duidelijk zijn wanneer een van deze woningtypes geschikt is om een hypotheek op te vestigen en onder welke voorwaarden dit kan en welke risico’s hierbij horen. Op die manier kunnen zij hier in de ontwikkeling van de woningen, de aankoop en de financiering ervan rekening mee houden. Mits de risico’s voor de particuliere koper overzichtelijk, aanvaardbaar en duidelijk zijn, moedig ik het kopen van een verplaatsbare woning aan.

Vraag 7

Deelt u de opvatting dat deze (gepercipieerde) complexiteit daarmee een remmend effect kan hebben op de bouw en financiering van tiny houses en flexwoningen? Zou u willen reflecteren op de vraag hoe de aanpak van de woningnood daardoor wordt afgeremd?

Zoals in het antwoord op vraag 5 is aangegeven, ga ik het verlenen van hypotheken voor verplaatsbare woningen nader bestuderen, om te bezien of het opportuun is om drempels die worden ervaren te verlagen. De (vermeende) complexiteit van de aanschaf van verplaatsbare woningen en de daarmee samenhangende financiering kan immers betekenen dat consumenten die geïnteresseerd zijn in het kopen van een verplaatsbare woning, toch van het kopen van die woning afzien. Dit terwijl een goed functionerend koopsegment voor verplaatsbare woningen zou kunnen zorgen voor een meer divers aanbod in (verplaatsbare) woningbouwprojecten. Daarmee komen mogelijk meer betaalbare woningen en stimuleren we innovatie.
Op dit moment worden met tijdelijke woningbouwprojecten voornamelijk nog sociale huurwoningen en woningen in het middenhuursegment bediend. Als de risico’s voor kopers overzichtelijk en aanvaardbaar zijn, zou het ook een optie moeten zijn om verplaatsbare woningen te kopen. Mogelijk kan de toevoeging van een flexibele schil van verplaatsbare woningen betekenen dat op meer locaties woningen worden gerealiseerd.

Vraag 8

Welke inspanningen gaat u verrichten om hypotheekaanvragen voor tiny houses te vereenvoudigen, de slagingskans te verhogen en deze vereenvoudiging naar het bredere publiek bekend te maken, indachtig de rol en positie van hypotheekverstrekkers en uw eigen verantwoordelijkheid op het gebied van de volkshuisvesting?

Het vereenvoudigen van hypotheekaanvragen voor verplaatsbare woningen is iets dat wenselijk kan zijn, mits de risico’s voor consumenten behapbaar en overzichtelijk kunnen worden gemaakt, in lijn met hypotheken voor permanent geplaatste woningen.
Een hypotheek op een verplaatsbare woning is al mogelijk. Dat blijkt ook uit het artikel waar naar verwezen wordt. Wel gelden er specifieke risico’s voor consumenten en geldverstrekkers. Indien betrokken partijen (zoals gemeentes en ontwikkelaars) deze risico’s kunnen beperken, zal het verkrijgen van een hypotheek eenvoudiger worden. De NHG voert onderzoek uit naar de projecten waar het verkrijgen van een hypotheek voor deze woningen is gelukt, en wat voor afspraken daar zijn gemaakt. Naast de huidige projecten zal ook breder gekeken kunnen worden naar waar de voortgang van projecten vast komen te zitten. Hiermee kunnen deze praktijken op meer plekken worden toegepast en zullen de drempels voor het verkrijgen van een hypotheek worden verlaagd.

Vraag 9

Bent u bereid om met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) in gesprek te gaan over verbetering van financieringsmogelijkheden van deze woonvormen? Zo ja, zou u de Kamer regelmatig willen informeren over de voortgang van deze gesprekken?

Ja, hiertoe ben ik bereid. Naast de NVB zullen hier ook andere relevante partijen bij worden betrokken, zoals het Ministerie van Financiën en de NHG. Eventuele voortgang op dit dossier wordt meegenomen in de rapportage omtrent mijn inzet voor het stimuleren van tijdelijk, industrieel en modulair bouwen.

Vraag 10

Zou u willen reflecteren op de vraag hoe het niet kunnen krijgen van een hypotheek voor een tiny house, of alleen het kunnen verkrijgen van een hypotheek met zware aanvullende voorwaarden, inwerkt op toenemende kansenongelijkheid?

Deze toenemende kansenongelijkheid zie ik niet. Financiers stellen extra voorwaarden gebaseerd op risico’s. Die risico’s zijn voor verplaatsbare woningbouwprojecten anders dan voor permanent geplaatste woningen, ongeacht wie de financiering aanvraagt.

Vraag 11

Zou u voorgaande vraag ook willen beantwoorden in het licht van het feit dat deze woonvormen vaak worden gepresenteerd als een woonoplossing waarvoor minder kapitaalinleg nodig is, terwijl vanwege de geschetste complexiteit bij de hypotheekaanvraag er dus juist méér eigen inleg, of financiële hulp van bijvoorbeeld ouders, benodigd is?

Kleinere woningen en verplaatsbare woningen zijn in beginsel vaak sneller te realiseren, en behoeven soms door hun doorgaans kleinere omvang een minder grote investering. Daar tegenover staat dat de tijdelijkheid van de verplaatsbare woonvorm een complicerende factor is en andere risico’s met zich mee brengt dan permanent geplaatste woningen. Een dergelijke complicerende factor is bijvoorbeeld wat er gebeurt met de financiering als een vervolglocatie gevonden moet worden.

Vraag 12

In hoeverre wordt de kansenongelijkheid daarmee juist vergroot, aangezien uitgerekend de beoogde doelgroep niet kan voorzien in die mate van eigen inleg, of kan bogen op financiële hulp van bijvoorbeeld ouders?

De verscheidenheid aan verplaatsbare woningen en de projecten waarin zij geplaatst worden, is groot. Hierom is ook de verscheidenheid aan voorwaarden die geldverstrekkers stellen groot. Mensen met meer financiële slagkracht kunnen zich meer risico’s permitteren. Dit is niet uniek aan verplaatsbare woningbouwprojecten. Zoals eerder in het antwoord op vraag 7 aangegeven worden verplaatsbare woningen tot nu toe vooral in de betaalbare huursegmenten gerealiseerd. De beoogde doelgroep kan derhalve ook in het huursegment een verplaatsbare woning vinden.

Vraag 1

Nu hittegolven steeds frequenter voorkomen, wat is er in Nederland aan crisisplannen om de gezondheid van kwetsbare mensen te beschermen?

Zodra er een periode van aanhoudende hitte of extreem hoge temperaturen wordt verwacht wordt het Nationaal Hitteplan actief. Het Nationaal Hitteplan is in 2007 door het RIVM opgesteld op verzoek van het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS).
Het Ministerie van VWS heeft in 2024 het RIVM opdracht gegeven om het Nationaal Hitteplan te evalueren en te onderzoeken welke aanknopingspunten er zijn voor verbeteringen voor de komende hitteperioden. In deze evaluatie zal ook worden onderzocht wat de gevolgen kunnen zijn van extremer wordende hittegolven en of het Nationaal Hitteplan hierop kan worden aangepast.
Omdat zeer extreme hitte (boven 38 °C) nog nauwelijks heeft plaatsgevonden in Nederland is het uitdagender om voorbereidingen te treffen. Het platform Samen Klimaatbestendig en het Klimaatverbond hebben een handreiking opgesteld voor gemeenten om in samenwerking met de veiligheidsregio’s een crisis scenario-oefening voor een extreem hitte-scenario in Nederland op te zetten. De opzet bevat de verschillende onderdelen voor een hitte-oefening, organisatorische aspecten, een voorbeeldscenario en links met voorbeelden uit andere landen.1 De uitkomsten van zo’n scenario oefening kan als basis worden gebruikt voor het uitwerken van lokale crisisplannen.

Vraag 2

Wat is het beleid in de situatie van uitzonderlijke hitte zoals de «hittekoepel» die in 2021 in Canada honderden levens eiste?

Tijdens de uitzonderlijke hittegolf in Canada in 2021 werden extreme temperaturen van boven de 48 °C bereikt. De in 2023 door het KNMI gepubliceerde klimaatscenario’s geven een overzicht van de temperaturen die in Nederland de komende decennia verwacht worden waarbij zulke extremen nog niet verwacht worden.
Hittegolven zullen wel extremer worden en langer duren. Ook tijdens uitzonderlijke hittegolven zal het huidige beleid gelden zoals de activatie van het Nationaal Hitteplan. De nadruk op samen-zelfredzaamheid zal dan groter zijn in de communicatie van het Nationaal Hitteplan.

Vraag 3

Is het mogelijk om lokaal in het geval van uitzonderlijke hitte gekoelde opvanglocaties te organiseren voor kwetsbaren die hun woning niet goed koel kunnen houden?

Het organiseren van gekoelde opvanglocaties is een lokale aangelegenheid waarbij afwegingen kunnen worden gemaakt in de lokale beschikbaarheid van middelen en de lokale behoeftes. Het kan een oplossing zijn voor een extreme situatie, maar het is niet zo eenvoudig als het klinkt. Om kwetsbare mensen op te kunnen vangen, zijn meer voorzieningen nodig dan alleen koelte, zeker als het de bedoeling is dat mensen daar meerdere uren verblijven. Ervaringen uit andere landen zijn ook niet allemaal succesvol, onder andere omdat niet alle mensen uit de risicogroepen in een koelcentrum willen verblijven of zichzelf niet tot de risicogroep rekenen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel in de Trouw van 9 juli «Tien miljoen Nederlanders wonen in huizen die te warm worden»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat geschetst wordt?

Het beeld dat in het artikel wordt geschetst, herken ik gedeeltelijk.
Het klopt dat er woningen zijn die in de zomer snel kunnen opwarmen. Met name voor mensen met een zwakke gezondheid kan dit een probleem zijn. Echter kan een groot deel van de mensen, ook senioren, hier zelf iets aan doen. Weten hoe te handelen tijdens hitte is een belangrijke verantwoordelijkheid van zowel eigenaar-bewoners als huurders. Hierbij kan gedacht worden aan het voorkomen dat de zon de woning instraalt door overdag gordijnen te sluiten of schaduwdoeken op te hangen en te ventileren op momenten dat het buiten kouder is dan in de woning.
Als de woning bouwkundig of installatietechnisch niet in staat is om voldoende koel te blijven zal gedrag dit niet kunnen compenseren. Er moeten dan extra maatregelen worden genomen. Als eigenaar-bewoner ben je zelf verantwoordelijk om maatregelen te treffen aan de eigen woning. In het geval van een huurwoning kan een huurder, net als eigenaar-bewoners, overwegen om zelf zwaardere maatregelen te nemen, zoals het aanbrengen van buitenzonwering. Dit heet een Zelf Aangebrachte Voorziening (ZAV). Huurders dienen hiervoor wel toestemming van de verhuurder te krijgen. De kosten zijn voor rekening van de huurder.
Het kan voorkomen dat een woning – ondanks inspanningen en het zelf treffen van maatregelen door de huurder – nog steeds veel opwarmt. Als een huurwoning een gebrek vertoont, kan de huurder met de verhuurder in gesprek over een oplossing. Als de verhuurder weigert een oplossing te bieden, dan kunnen huurders naar de rechter of eventueel de Huurcommissie stappen om de verhuurder te bewegen hier iets aan te doen. Op het moment bestaat er echter geen goed toetsbare norm rondom hittestress voor bestaande woningen. Dit maakt het voor huurders lastig om te bepalen of er sprake is van een gebrek aan de huurwoning.
Het onderzoek dat in het artikel van Trouw wordt aangehaald, is gebaseerd op de afgegeven energielabels en de daarbij geleverde hittescore. Deze hittescore wordt pas sinds 2021 bijgehouden en is dus alleen beschikbaar voor een beperkt aantal woningen die na deze datum een energielabel hebben gekregen. Uit deze al beperkte groep is vervolgens een steekproef genomen om iets te kunnen zeggen over alle huizen in Nederland. Daarnaast is de ervaring van hittestress in een woning erg afhankelijk van de duur, de temperatuur en de persoon die de hitteproblematiek ervaart. Ook het type huis en het bouwjaar van de woning hebben invloed op de opwarming. De conclusie van dit qua methodiek beperkte onderzoek is vervolgens geprojecteerd op heel Nederland. Daarom herken ik de uitkomsten niet.
In het artikel wordt gesteld dat twee miljoen ouderen in een huis wonen dat zo snel opwarmt, dat het nu niet gebouwd zou mogen worden. De eisen die aan het gebouw worden gesteld, liggen over het algemeen lager voor bestaande gebouwen en verbouwingen dan voor nieuw te bouwen gebouwen. Als iemand in het verleden volgens de destijds geldende regels heeft gebouwd, kan die persoon niet zonder meer worden gedwongen om het gebouw aan te passen aan de nieuwe regels.

Vraag 3

Is dit beeld nieuw voor u of is er al een aanpak in voorbereiding om hittestress tegen te gaan? Zo ja, welke, zo nee, waarom niet?

Dit beeld is niet nieuw voor mij. Ik onderschrijf het belang van het beperken van het risico op oververhitting. Voor de gezondheid van bewoners is het van belang dat woningen bij warm weer voldoende koel blijven. Tegelijkertijd is het van belang de verantwoordelijkheden helder uiteen te houden (zie ook het antwoord op vraag 2). Het is aan te bevelen dat eigenaren, wanneer zij gaan isoleren, ook nadenken over maatregelen die hittestress tegengaan, zoals ventilatie en zonwerende maatregelen.
In het regeerprogramma is aangekondigd dat het kabinet in 2026 een nieuwe Nationale klimaatadaptatiestrategie (NAS) presenteert en dat er een kabinetsbrede actieagenda hitte komt (2025).
Er loopt al onderzoek, er wordt voorlichting gegeven en kennisdeling gestimuleerd, zowel voor de «gebouwenkant» als de «gezondheidskant»:

Vraag 4

Kunt u uiteenzetten of de verwachting klopt dat de helft van alle Nederlanders in een huis woont dat te warm wordt, waarvan 2 miljoen ouderen en binnen die groep 200.000 mensen ouder dan 85 jaar?

Ik kan de verwachting dat de helft van de Nederlanders in een huis woont dat een te hoog risico heeft op oververhitting niet bevestigen. Ik onderken het risico, maar kan het niet kwantificeren. Het aangehaalde onderzoek van Investico spreekt namelijk van 1 op de 2 mensen terwijl het recent gepubliceerde Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)9 onderzoek spreek van 1 op de 3 huishoudens. Omdat het energielabel het risico op oververhitting op gebouwniveau registreert en het label geen gegevens over de bewoners bevat kunnen wij niet aangeven hoeveel ouderen hier tussen zitten. Daarnaast is er ook geen inzicht in het gedrag van de bewoners en op welke wijze zij ook daadwerkelijk hittestress ervaren. Het belevings- en gedragselement komt ook niet voor in het onderzoek van Investico. Daarnaast is niet iedere situatie van oververhitting even urgent. In sommige situaties zullen bewoners met aanpassing van eigen gedrag en het zelf nemen van maatregelen hitte kunnen beperken (zie ook het antwoord op vraag 2).
Voor nieuwbouw zijn er sinds 2021 eisen gesteld aan de kans op oververhitting (TOjuli) en voor bestaande bouw wordt op het energielabel aangegeven of er een hoog of laag risico is op oververhitting. Zonwering werd niet meegenomen bij de opname van bestaande woningen, waardoor een vertekend beeld ontstaat bij de risico-indicatie bij de bestaande bouw. Dit is bij de aanpassing van de energieprestatiebepaling per 1 juli 2024 opgelost. Zonwerende beglazing kon wel opgenomen worden, maar hiervoor moet wel de productinformatie van het glas achterhaald kunnen worden. Onbekend is in hoeveel gevallen dit achterhaald kon worden en zo dus meegenomen kon worden in de energieprestatie-bepaling.
Hierbij is het belangrijk aan te tekenen dat de bepaling van het risico op oververhitting wordt uitgegaan van de woning zelf bij een gemiddeld gebruik en een gemiddeld klimaat (i.c. De Bilt), en verder wordt de invloed van specifieke omgevingsfactoren zoals beschaduwing van gebouwen en/of bomen niet meegenomen.

Vraag 5

Kunt u een cijfermatig inzicht leveren van de procentuele oversterfte volgens de CBS-statistieken onder ouderen (indien mogelijk onder 85+) gedurende een hittegolf?

Het CBS berekende dat tijdens de hittegolf in week 30 van 2019 circa 400 personen meer zijn overleden dan een gemiddelde week in de zomerperiode in Nederland. Van die groep was 75% ouder dan 85 jaar. Tijdens deze hittegolf van 2019 werd voor het eerst in Nederland de grens van 40 °C doorbroken. Echter kunnen hittegolven onderling sterk verschillen, waardoor de oversterfte per hittegolf ook sterk varieert. Het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) spreekt over een hittegolf in Nederland bij een opeenvolging van minimaal vijf zomerse dagen in De Bilt (maximumtemperatuur 25,0 °C of hoger), waarvan er minimaal drie tropische dagen (maximumtemperatuur 30,0 °C of hoger) zijn. Hittegolven kunnen uiteraard ook langer duren en intenser zijn, maar ook bijvoorbeeld de luchtvochtigheid of de luchtkwaliteit beïnvloedt het sterfterisico van een hittegolf. Daarnaast hangt de oversterfte af van hoe groot de risicogroep is, bijvoorbeeld het aantal 85+ers in Nederland.
In elke hittegolf zijn ouderen een belangrijke risicogroep voor hittestress, met name boven de 75 jaar. Dat komt omdat bij ouderen het lichaam minder controle heeft over de lichaamstemperatuur. Hun lichaam koelt daardoor minder goed af. Ook hebben ze minder snel dorst en drinken uit zichzelf vaak niet genoeg water. Ouderen zijn daarnaast vaker afhankelijk van verpleging en mantelzorgers in bijvoorbeeld het beperken van hun blootstelling aan hitte.

Vraag 6

Zijn er ook andere groepen mensen kwetsbaar voor hittestress, zoals baby’s of mensen met ademhalingsproblemen, of dergelijke en wat zijn hier de getallen bij?

Er zijn geen getallen over welk van deze groepen in welke soorten huizen wonen.
Behalve sterfte, kunnen er ook gezondheidsklachten optreden bij groepen mensen die kwetsbaarder zijn voor hittestress. Het gaat volgens het RIVM10 dan bijvoorbeeld om de volgende groepen:
Hiermee is niet gezegd dat deze groepen per definitie geen handelingsperspectief hebben om zelf ook maatregelen te nemen.
Hittestress veroorzaakt verschillende klachten zoals concentratieproblemen, of hoofdpijn. Maar er kunnen ook ernstigere effecten zoals oververhitting of bewustzijnsdaling ontstaan. Specifiek geldt voor zwangeren dat hittestress het risico vergroot op een lager geboortegewicht of een vroeggeboorte.
Er zijn geen gegevens beschikbaar over hoe vaak tijdens hittegolven bovengenoemde effecten of gezondheidsklachten optreden bij de verschillende risicogroepen in Nederland.

Vraag 7

Hoe reflecteert u op de huidige focus op het isoleren van woningen, met name bij woningcorporaties, wat leidt tot meer hittestress doordat de goed geïsoleerde woningen warmte vasthouden?

Het isoleren van woningen moet altijd in samenhang bekeken worden met goede ventilatiemogelijkheden en het beperken van zonintreding in de zomer.
Het goed isoleren van woningen is belangrijk voor het beperken van energiegebruik het gasgebruik, de stookkosten van bewoners en de verduurzaming van de woningvoorraad. Goed geïsoleerde woning in combinatie met goede ventilatie, het beperken van zonintreding in de zomer of het kiezen voor slimme duurzame verwarmingsinstallaties, en het hebben van een geventileerde woningen zorgen voor een gezond binnenklimaat en zijn bovendien comfortabeler om in te wonen in de zomer én de winter.

Vraag 8

Op welke manier houdt u de ontwikkelingen van hittestress bij?

Vraag 9

Wat bent u voornemens hiertegen te doen?

Zie het antwoord op vragen 2 en 3.

Vraag 10

Als, zoals het artikel stelt, gekeken wordt om hittestress als gebrek aan te merken, wat betekent dit dan precies voor eigenaren en verhuurders van huizen en gebouwen?

Wanneer hittestress zal worden aangemerkt als gebrek heeft dit geen gevolgen voor eigenaar-bewoners. Zij zijn zelf verantwoordelijk om maatregelen te treffen aan hun woning. Het gaat om huurders die voor maatregelen afhankelijk zijn van hun verhuurder. Als een huurwoning een gebrek vertoont – en de verhuurder weigert een oplossing te bieden – dan kunnen huurders naar de rechter stappen om de verhuurder te bewegen hier iets aan te doen. Dit kan leiden tot een huurverlaging en een verplichting tot het reduceren van de hittestress door de verhuurder. Op dit moment zijn er wel al uitspraken van de rechter over hittestress waardoor hitte al een gebrek kan zijn. In afwachting van de lopende verkenning wachten wij met het formeel oormerken van hittestress als gebrek.

Vraag 11

Als alle huizen in Nederland voldoen aan bouwregelgeving zoals die gold in het jaar dat de woningen werden gebouwd, maar nu achteraf door ontwikkelingen in het klimaat niet meer afdoende blijken, is het dan niet verstandiger om in samenwerking met verhuurders en woningeigenaren te zoeken naar oplossingen?

Een deel van de mogelijke oplossingen lijkt bekend te zijn. Denk hierbij aan het nemen van kleine maatregelen en het veranderen van het gedrag. Ook zijn er bekende voorzieningen die getroffen kunnen worden aan het gebouw om hittestress te voorkomen, bijvoorbeeld door het plaatsen van zonwering of koeling. Het is dus verstandig als bewoners en eigenaren te investeren in dit type voorzieningen en huurders actief te informeren. Als Rijk ondersteunen we een aantal stappen, zie hiervoor het antwoord op vraag 3.
Het stellen van wettelijke minimumeisen voor bestaande woningen ligt niet in de rede. In de loop der jaren is er op tal van vlakken nieuw inzicht ontstaan, waarop de minimumeisen voor nieuw te woningen zijn aangepast (constructieve veiligheid, brandveiligheid, ventilatie en dus ook oververhitting). Deze strengere eisen zijn echter niet van toepassing op de al bestaande voorraad. Alle woningen in Nederland dienen te voldoen aan de minimumeisen voor bestaande bouw. Dat is een afkeurniveau, waardoor je die woning niet meer mag gebruiken als je niet aan de eisen voldoet.

Vraag 12

Bent u in gesprek met de betreffende sectoren en wat leveren deze gesprekken op?

Zie het antwoord op vraag 8.

Vraag 13

Zijn er draaiboeken over hoe te handelen bij hittegolven, die worden opgevolgd bij verpleeghuizen, verzorgingshuizen, geclusterde woningen, etc.?

Zorginstellingen worden niet verplicht om specifieke draaiboeken gericht op het tegengaan van hittestress te ontwikkelen, al zijn er wel instellingen met hitteprotocollen. Zorginstellingen dienen op basis van de Wet kwaliteit, klachten en geschillen zorg (Wkkgz) altijd goede zorg te leveren, ook tijdens hittegolven. De Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd (IGJ) houdt toezicht op de kwaliteit en veiligheid van de zorg.
Zodra er een periode van aanhoudende hitte of extreem hoge temperaturen wordt verwacht wordt het Nationaal Hitteplan actief. Het Nationaal Hitteplan is in 2007 door het RIVM opgesteld op verzoek van het Ministerie van VWS. Het is enkele malen geactualiseerd, voor het laatst in 2015. Het doel van het Nationaal Hitteplan is organisaties die gericht zijn op zorgverlening aan ouderen en chronisch zieken er tijdig op te attenderen dat een periode van aanhoudend warm weer wordt verwacht. Dat zijn onder andere GGD'en, brancheorganisaties en het Nederlandse Rode Kruis. Zij waarschuwen vervolgens hun achterban en regionale contacten, die via het Hitteplan maatregelen aangereikt krijgen waarmee de gevolgen van de aanhoudende hitte kunnen worden beperkt.
Daarnaast wordt ook naar de rest van de samenleving gecommuniceerd over de risico’s bij kwetsbare groepen en de mogelijkheden om (te helpen met) hittestress verminderen.

Vraag 1

Bent u zich bewust van het extra gezondheidsrisico voor senioren die in dergelijke huizen wonen?

Het kabinet ziet ouderen inderdaad als een van de risicogroepen voor hittestress, met name boven de 75 jaar. Dat komt omdat bij ouderen het lichaam minder controle heeft over de lichaamstemperatuur. Hun lichaam koelt daardoor minder goed af. Ook hebben ze minder snel dorst en drinken uit zichzelf vaak niet genoeg water. Ook hiermee is niet gezegd dat deze groep per definitie geen handelingsperspectief heeft om ook zelf (kleine) maatregelen te nemen.

Vraag 2

Kunt u een inschatting geven van het totale aantal woningen dat niet voldoet aan de huidige eisen met betrekking tot oververhitting in de zomer?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 3

Welke maatregelen worden er genomen om senioren te beschermen tegen de gevaren van oververhitting in hun woningen?

Hier is lokaal het beste zicht op en hebben gemeenten en GGD’en een rol. Op Rijksniveau worden de volgende acties ondernomen:

Vraag 4

Zijn er specifieke beleidsplannen om huizen (onder andere van senioren) sneller te verbeteren of aan te passen?

Nee, er zijn geen specifieke beleidsplannen om huizen sneller aan te passen aan hittestress. Wanneer het een huurder betreft kan de huurder met de verhuurder in gesprek gaan over een oplossing.

Vraag 5

Wat gebeurt er al om bewoners te informeren over manieren om hun woningen koel te houden tijdens hittegolven?

Vraag 1

Herkent u het signaal van de hypotheekshop dat in praktijk verschillende berekeningswijzen worden gehanteerd ten aanzien van het meenemen van de studieschuld in de berekening voor de maximale hypotheek, nadat de nieuwe regels voor DUO-schulden dit jaar zijn ingegaan?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het signaal dat onderscheid wordt gemaakt tussen een maandbedrag op basis van draagkracht en de werkelijke last die moet worden betaald?

Ja.

Vraag 3

Bent u het ermee eens dat aangezien een studieschuld een enorme impact heeft op het verkrijgen van een woning, dat juist deze kopers precies moeten weten waar deze kopers aan toe zijn?

Het termijnbedrag van een studielening is van invloed op de maximale maandelijkse hypotheeklasten. Omdat het kopen van een woning financieel verantwoord moet blijven, wordt gekeken naar de gehele financiële situatie van een consument. De financieringslast van een studielening is daar ook een onderdeel van. Vanwege de impact van studieleningen op oud-studenten is sinds dit jaar een wijziging doorgevoerd in de leennormen waarbij op een verantwoorde wijze de impact zo veel mogelijk wordt beperkt. Bij een forse studielening kan de impact hiervan op de maximale hoogte van de hypotheek echter groot zijn. Vanwege de impact die dit heeft op oud-studenten, vind ik het inderdaad van belang dat zij weten waar ze aan toe zijn en weten hoe hun financiële situatie wordt meegenomen in het bepalen van de leenruimte.

Vraag 4

Bent u bereid het pleidooi van de hypotheekshop te volgen om op dit vlak tot eenduidigere regels te komen?

Ja. Ik ben voornemens dit punt mee te nemen in de jaarlijkse wijzigingsregeling hypothecair krediet. De concept-wijzigingsregeling hypothecair krediet 2025 is onlangs openbaar geconsulteerd. Hierin is verduidelijkt op welke wijze een aanbieder van hypothecair krediet bij het bepalen van de financieringslast rekening dient te houden met de rente en aflossing van een studielening.2 Uitgangspunt is dat de aanbieder bij het bepalen van de financieringslast uitgaat van het termijnbedrag dat de consument verschuldigd is voor rente en aflossing van de studielening. In de concept-wijzigingsregeling hypothecair krediet wordt verduidelijkt hoe aanbieders het termijnbedrag van een studielening moeten bepalen indien de consument tijdelijk geen of een lager termijnbedrag voor rente en aflossing is verschuldigd. Een aanbieder van hypothecair krediet dient in die situaties uit te gaan van de actuele restschuld, de actuele rente en de resterende looptijd van de studielening voor het bepalen van het termijnbedrag. De reden waarom de aanbieder van hypothecair krediet in deze situaties geen rekening mag houden met het feit dat (nog) geen termijnbedrag of een lager termijnbedrag verschuldigd is voor rente en aflossing is dat het gaat om een tijdelijke situatie. Bovendien wordt voorkomen dat consumenten kiezen voor een aflosvrije periode om zo een hogere hypotheek te kunnen krijgen.

Vraag 5

Zo ja, kunt u dit in afstemming met de sector doen én de regels in het voordeel van kopers met een studieschuld uitwerken?

De consultatiereacties die zijn ontvangen op de internetconsultatie van de wijzigingsregeling zullen worden meegenomen bij het opstellen van de definitieve artikelen van de wijzigingsregeling hypothecair krediet 2025. Zoals ik ook in mijn antwoord op vraag 3 en vraag 4 schreef, het kopen van een woning moet financieel verantwoord blijven en daarom moeten kredietaanbieders naar de gehele financiële situatie van een consument kijken. De financieringslast van een studielening is daar onderdeel van. Mijn uitgangspunt is, ook bij de voorgestelde verduidelijking in de wijzigingsregeling hypothecair krediet 2025, dat op verantwoorde wijze de impact van een studielening op de maximale hypotheek zo veel mogelijk wordt beperkt.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Betaalbare krapte» uit de Leeuwarder Courant?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de stelling uit het artikel dat tot nog toe op het stimuleren van de vraag gestuurd is en kan u dit toelichten?

Nee, deze stelling deel ik niet. De afgelopen jaren is met verschillende financiële regelingen, zoals de Woningbouwimpuls en de Startbouwimpuls, ook het aanbod van woningen gestimuleerd. Daarnaast zet ik ook in op het vergroten en verbeteren van het aanbod door het vastleggen van te realiseren aantallen woningen en segmentering in de woondeals.

Vraag 3

Deelt u de stelling uit het artikel dat sturen op vraag averechts werkt en kan u dit toelichten?

Ik deel de stelling dat door stimulering van de vraag of het reguleren van (huur)prijzen er geen woningen bijkomen. Bijbouwen van woningen is noodzakelijk en een topprioriteit om het woningtekort terug te dringen.

Vraag 4

Wat vindt u van het concrete idee van «hoge objectsubsidies» als manier om te sturen op meer aanbod?

Objectsubsidies kunnen helpen het realiseren van nieuwbouw en dan met name woningen met lage opbrengsten zoals sociale huurwoningen en andere woningen in het betaalbare segment, te stimuleren. Hoge objectsubsidies zijn duur en de middelen zijn beperkt. Daar is een zorgvuldige afweging noodzakelijk die ik de komende weken ga maken in het kader van het opstellen van het Regeerprogramma. Ik zal daarbij de uitkomsten van het recent aan uw Kamer gestuurde Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) «Op grond kun je bouwen»2 meenemen.

Vraag 5

Over welke aspecten hiervan bent u positief en waarom?

Ik ben positief over het feit dat met objectsubsidies direct zichtbaar is welke woningen waar gebouwd worden mede dankzij die subsidies. Daarnaast kan het heel direct bijdragen aan betaalbare woningbouw. De directe financiële ondersteuning zet ook de afspraken uit bijvoorbeeld de woondeals kracht bij.

Vraag 6

Over welke aspecten bent u negatief en waarom?

Het is een dure maatregel. Ook is er risico, met name wanneer (betaalbare) koopwoningen met objectsubsidies worden gestimuleerd, alleen de eerste koper hiermee wordt geholpen. Er zijn vervolgens juridische maatregelen nodig om te zorgen dat ook opvolgende kopers voordeel van de subsidies ondervinden.
Verder is er een risico dat er ook woningen worden ondersteund die ook zonder subsidie haalbaar zijn te bouwen. Voor andere woningen zal de subsidie juist weer niet toereikend zijn. Zolang de ontvanger van de subsidie de gelden aan andere woningbouwprojecten besteed, is dit wellicht nog overkomelijk maar de subsidie moet niet tot extra winsten leiden. Dit leidt op termijn tot hogere grondprijzen of zorgt ervoor dat grondeigenaren hun grondprijzen niet naar beneden bijstellen. Maatregelen om te voorkomen dat hogere opbrengsten (inclusief de subsidies) leiden tot hoge grondprijzen zijn daarom noodzakelijk.
Bovendien is het niet mogelijk om met objectsubsidies alle tekorten bij gebiedsontwikkeling op te lossen. Andere aanvullende regelingen zullen noodzakelijk zijn.

Vraag 7

Bent u bereid het idee van «hoge objectsubsidies» voor de Nederlandse situatie verder uit te werken?

Ja, ik neem deze mogelijkheid mee met het uitwerken van het Regeerprogramma.

Vraag 8

Indien u het idee van «hoge objectsubsidies» niet wil verkennen, waarom niet?

Ik neem objectsubsidies mee in de overwegingen hoe de vijf keer één miljard uit het Hoofdlijnenakkoord om de woningbouw te stimuleren te gaan inzetten.

Vraag 9

Welke eventuele andere ideeën heeft u ten aanzien van het sturen door middel van subsidies op concrete aantallen woningen?

Met de uitwerking van het Regeerprogramma kom ik hier verder op terug. In de eerste uitwerking hiervan wordt er toekomstig financieel instrumentarium ontwikkeld welke de bouw van woningen financieel ondersteunt.
Ik laat mij hierbij inspireren door de geadviseerde maatregelen uit het eerder genoemde IBO-rapport «Op grond kun je bouwen».

Vraag 10

Kan u naar aanleiding van de vorige vraag de ideeën uitsplitsen naar bestaande bouw enerzijds en nieuwbouw anderzijds?

In het Regeerprogramma zal ik met maatregelen komen voor zowel de nieuwbouw als het beter benutten van de bestaande (woning)voorraad. Ik ben voornemens de middelen uit het Hoofdlijnenakkoord voor beide in te zetten.

Vraag 11

Kan u aangeven welke subsidies gezien het voorgaande punt uitermate geschikt zijn voor sturing op meer aanbod in de bestaande bouw enerzijds en welke subsidies bij uitstek geschikt zijn voor sturing op meer aanbod in de nieuwbouw anderzijds?

Voor het beter benutten van de bestaande vastgoedvoorraad zijn er verschillende regelingen. Het reeds bestaande Volkshuisvestingsfonds zet in op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad en buurten. En de Transformatiefaciliteit helpt de (her)ontwikkeling van bestaand vastgoed tot wonen.
In het eerder genoemde IBO-rapport «Op grond kun je bouwen» stelt een interdepartementale werkgroep voor het realiseren van nieuwe woningen te stimuleren met een «realisatiestimulans», al dan niet specifiek voor betaalbare woningen en een objectsubsidie voor sociale woningbouw.

Vraag 12

Kan u aangeven hoe en wanneer deze subsidies worden ingezet?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 9 al aangaf werk ik in het Regeerprogramma uit hoe de middelen voor Volkshuisvesting uit het Hoofdlijnenakkoord doelmatig en doeltreffend besteed kunnen worden.
Overigens loopt het Volkshuisvestigingsfonds dit jaar nog door en het loket van de Transformatiefaciliteit zal weer openen op het moment dat er voldoende uitstaande leningen zijn terugbetaald of er aanvullende financiering komt. En natuurlijk monitoren we actief de inzet van de afgelopen jaren verstrekte middelen zoals de Woningbouwimpuls en Startbouwimpuls.

Vraag 13

Kan u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Helaas is het mij niet gelukt de vragen binnen drie weken te beantwoorden maar wel binnen de termijn van zes weken. Zoals u heeft verzocht heb ik alle vragen één voor één beantwoord.

Vraag 1

Heeft u meldingen ontvangen van mensen die door een Zelf Aangebrachte Voorzieningen-vergoeding (ZAV-vergoeding) niet meer in aanmerking komen voor toeslagen zoals huurtoeslag en zorgtoeslag?

De NCG heeft drie aanvragen ontvangen voor de compensatie van huurtoeslag als gevolg van het ontvangen van de ZAV-vergoeding. Het IMG heeft één aanvraag ontvangen voor compensatie van het verlies van kindgebonden budget. De geleden gevolgschade is door het IMG en de NCG vergoed. Zie ook de beantwoording op de vraag van het Eerste Kamerlid Kluit (GroenLinks).

Vraag 2

Kunt u uitleggen waarom de ZAV-vergoeding niet aangemerkt wordt als bijzonder vermogen?

De ZAV-vergoeding wordt niet aangemerkt als vermogen dat wordt uitgezonderd voor de vermogenstoets voor het recht op toeslagen, omdat het een vergoeding vormt voor het verlies van een specifiek materieel goed. Burgers kunnen de vergoeding gebruiken om hetzelfde goed opnieuw aan te schaffen of een ander vergelijkbaar goed. Dit verschilt van de huidige bestaande vormen van bijzonder vermogen, die niet gekoppeld zijn aan het verlies van een specifiek object, maar bijvoorbeeld zijn bedoeld als compensatie voor slachtoffers van misstanden als het misbruik in de katholieke kerk of incidenten als het schietincident in Alphen aan den Rijn. Om deze reden past de ZAV-vergoeding niet bij de bestaande vormen van bijzonder vermogen die voor toeslagen worden uitgezonderd.
In gevallen waarin gedupeerden onverhoopt niet in staat zijn om de vergoeding eerder dan de eerstvolgende peildatum uit te geven, wordt eventuele fiscale gevolgschade, waaronder eventueel toeslagverlies, door de NCG of het IMG vergoed. Hier is destijds voor gekozen om de uitvoering voor de Belastingdienst (nu Dienst Toeslagen) en de gedupeerde niet onnodig te compliceren.

Vraag 3

Bent u van mening dat het rechtvaardig is dat gedupeerde Groningers die gebruik maken van vergoedingen zoals de ZAV-vergoeding achtergesteld worden in het aanvragen van toeslagen?

Gedupeerde Groningers worden niet achtergesteld met het aanvragen van toeslagen door het ontvangen van de ZAV-vergoeding. Om te voorkomen dat gedupeerden hun aanspraak op toeslagen verliezen zijn verschillende waarborgen ingebouwd. Als onverhoopt toch toeslagverlies optreedt, vindt compensatie plaats door de NCG en het IMG. Zie het antwoord op vragen 1 en 2 en het antwoord op de vraag van het Eerste Kamerlid Kluit (GroenLinks).

Vraag 4

Hoe voorkomt u dat gedupeerde Groningers voorzieningen zoals de ZAV-vergoeding vermijden uit angst dat ze hierdoor niet meer in aanmerking komen voor toeslagen?

De NCG en het IMG informeren op hun websites, via bewonersbegeleiders en projectleiders over de ondersteuning bij fiscale gevolgschade. De NCG en het IMG vergoeden niet alleen de schade achteraf, maar het is ook mogelijk om tijdens het proces kosteloos te worden ondersteund door een onafhankelijk financieel/fiscaal adviseur, advocaat of mediator.

Vraag 5

Herkent u het beeld dat er de afgelopen jaren herhaaldelijk voorbeelden zijn waarbij gedupeerden extra belasting moeten betalen, of gekort worden op toeslagen of vrijstellingen/kwijtscheldingen?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 6

Deelt u de mening dat dit nu definitief voorkomen moet worden?

Ik vind dat fiscale gevolgschade van de versterkingsoperatie en schadeafhandeling zoveel mogelijk moeten worden voorkomen en waar die zich desondanks wel voordoet, deze te compenseren. Zie ook het antwoord op vraag 1.

Vraag 7

Kunt u deze vragen op korte termijn beantwoorden?

Met het oog op een zorgvuldige en volledige beantwoording konden de vragen helaas niet binnen de gebruikelijke termijn worden beantwoord.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het artikel «Zeventig plekken in Limburg erbij voor woonwagenbewoners, maar die zijn er lang niet allemaal blij mee: «Lijkt op chantage»»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van het artikel «Rechter oordeelt dat gemeente Den Haag woonwagenbewoners discrimineert»?2

Ja.

Vraag 3

Bent u zich bewust van de invloed op beleidsvorming door vooringenomenheid met betrekking tot mogelijke criminaliteit van de Sinti, Roma en andere woonwagenbewoners, het zogeheten «antiziganisme»? Zo ja, hoe ziet u deze invloed?

In het recent verschenen verkennend onderzoek Van uitsterf- naar uitstelbeleid:

Vraag 4

Bent u zich bewust van de waarde van woonwagenkampen voor de woonwagenbewoners? Zo ja, hoe verwoordt u deze?

Veel woonwagenbewoners wonen van generatie op generatie in een woonwagen. Ik ben mij er zeer bewust van dat deze woonvorm voor veel woonwagenbewoners een belangrijk deel van hun identiteit is.

Vraag 5

In hoeverre handhaaft de rijksoverheid dat gemeenten uitsterfbeleid stoppen en nieuwe standplaatsen realiseren?

Het beleidskader Gemeentelijk Woonwagen- en Standplaatsenbeleid, dat de Minister van BZK in 2018 naar Uw Kamer heeft gestuurd, geeft aan hoe gemeenten een standplaatsenbeleid kunnen ontwikkelen dat in overeenstemming is met het mensenrechtelijk kader.5 Om deze ontwikkelingen te volgen en stimuleren loopt er een aantal acties. Sinds datzelfde jaar wordt iedere twee jaar een herhaalmeting uitgevoerd. Uit de verschenen herhaalmetingen blijkt dat het aantal standplaatsen sinds 2018 licht is gestegen. Woonwagenbewoners maken onderdeel uit van het programma Een thuis voor iedereen. Dit programma heeft als doel te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen, waaronder woonwagenbewoners. Daarnaast zijn gemeenten de afgelopen jaren op verschillende manieren ondersteund bij het realiseren van standplaatsen. Met de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA) werden gemeenten de afgelopen jaren financieel ondersteund bij het realiseren van woningbouwprojecten voor aandachtsgroepen. Hierbij is voor bijna 700 woonwagenstandplaatsen een subsidie toegekend.6 Om gemeenten te ondersteunen voert Platform31 in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het kennisprogramma «Op weg naar extra standplaatsen» uit. Via praktijkvoorbeelden en adviezen worden aan gemeenten en corporaties concrete handvatten geboden over hoe zij extra standplaatsen kunnen realiseren. Daarnaast biedt het programma een vraagbaakfunctie voor gemeenten en woningcorporaties die met het thema aan de slag zijn of gaan.
Om tot verdere realisatie te komen zal, zoals in de recente voortgangsrapportage «Een Thuis voor Iedereen» genoemd, een scherper zicht moeten komen op het wenselijke kwaliteitsniveau, en welke financiële bijdrage hier in redelijke mate vanuit overheden of corporaties aan geleverd kan worden.7 Om dit verder inzichtelijk te krijgen wordt momenteel de invulling van een vervolgonderzoek verkend.

Vraag 6

Hoe rijmt u de stelling dat «de overheid dat probleem zelf gecreëerd heeft» betreffende het stigma dat woonwagenbewoners niet werken?

Artikel 1 van de Grondwet bepaalt dat allen die zich in Nederland bevinden in gelijke gevallen gelijk worden behandeld. Discriminatie wegens godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, handicap, seksuele gerichtheid of op welke grond dan ook, is niet toegestaan. Daarop wordt ook beleid gevoerd. Dit beleid is ook gericht op het bestrijden van vooroordelen. Het stigma dient dan ook bestreden te worden, omdat discriminatie niet is toegestaan.

Vraag 7

Deelt u het standpunt van de Nationale ombudsman dat de rijksoverheid de impact van het overheidsbeleid op de bescherming van de culturele identiteit van de woonwagenbewoners moet monitoren?3 Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe bent u van plan dit te gaan invullen?

De Nationale ombudsman heeft in 2017 haar rapport Woonwagenbewoner zoekt standplaats gepubliceerd. Een van de adviezen betrof de monitoring. De toenmalige Minister van BZK heeft de opdracht gegeven om de ontwikkeling van standplaatsen in Nederland te monitoren en deze periodiek te herhalen.9 De meest recente herhaalmeting is in 2023 naar uw Kamer gestuurd.10

Vraag 8

Deelt u het standpunt van de Nationale ombudsman dat de rijksoverheid samen met gemeenten een visie op standplaatsenbeleid moet realiseren, in overeenstemming met de handreiking Werken aan woonwagenlocaties (2006)? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat is het tijdspad hiervoor?

In 2018 heeft het ministerie, samen met de VNG en vertegenwoordigers van woonwagenbewoners, het Beleidskader Gemeentelijk Woonwagen- en standplaatsenbeleid ontwikkeld en aan uw Kamer aangeboden.11 Hiermee heeft het Rijk invulling gegeven aan het advies van de Nationale ombudsman om te komen met een gezamenlijke visie op standplaatsenbeleid.

Vraag 1

Bent u bekend met dit bericht?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw appreciatie van het jaarverslag van de huurcommissie?2

Ik ben blij dat de Huurcommissie in haar jaarverslag inzicht geeft in de door haar behandelde geschillen en daarbij ingaat op de belangrijkste ontwikkelingen. Ik acht het waardevol dat de Huurcommissie dit jaar extra aandacht besteedt aan de ontwikkelingen rond de servicekosten.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het feit dat in alle zaken tegen private verhuurders, de huurder in 72% van de zaken gelijk krijgt?

Ik acht het werk van de Huurcommissie van groot belang voor zowel huurders als verhuurders, die met de uitspraken zijn geholpen. Dat huurders vaker in het gelijk worden gesteld omtrent servicekosten betekent dat huurders de Huurcommissie weten te vinden als zij een probleem hebben waar zij met de verhuurder niet uitkomen.
De Huurcommissie signaleert in haar jaarverslag dat bij de behandeling van servicekostenzaken een deel van – met name – de private verhuurders de administratie niet goed op orde heeft, onvoldoende bekend is met de eisen waaraan de afrekening moet voldoen of daarbij al dan niet moedwillig kosten betrekt die er redelijkerwijs niet onder mogen vallen. Dit lijkt zich vaker voor te doen nu verhuurders nieuwe woonconcepten realiseren waarbij zij kosten van bijvoorbeeld een in het complex aanwezige fitnessruimte, muziekstudio of bioscoopzaal in de servicekosten opnemen.
Deze signalering van de huurcommissie bevestigen eerdere signalen die bij BZK zijn binnengekomen. Naar aanleiding van deze signalen wil ik de regels rond servicekosten voor huurwoningen herzien. Deze aanscherping heb ik reeds in gang gezet en deze is onderdeel van de brede aanpak om huurders beter te beschermen en is een aanvulling op het programma Betaalbaar wonen. Ik heb uw Kamer over de voorgenomen aanscherping op 4 juli 2023 geïnformeerd.3 De voorgestelde wetswijziging is eind 2023 in internetconsultatie gegeven en ik verwacht het voorstel in juni ter advisering aan de Raad van State voor te kunnen leggen. Ik verwacht het wetsvoorstel daarom na de zomer aan uw Kamer aan te kunnen bieden.
In de praktijk is gebleken dat de regels rond servicekosten onvoldoende duidelijkheid geven en daarmee onvoldoende bescherming bieden aan huurders tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen. Kern van de wijziging is dat een limitatieve lijst met categorieën van servicekosten in het Besluit servicekosten wordt opgenomen. Hiervoor dient echter eerst het Burgerlijk Wetboek te worden gewijzigd. Tevens wordt het uitgangspunt van daadwerkelijk gemaakte kosten die tevens een redelijke vergoeding voor de geleverde service zijn, meer expliciet tot uitdrukking gebracht in het Burgerlijk Wetboek. Verder worden enkele drempels verlaagd voor het indienen van een collectief verzoek bij de Huurcommissie en wordt het mogelijk om ook het voorschot van de servicekosten als geheel te laten toetsen door de Huurcommissie.

Vraag 4

Herkent u dat huurders die naar de rechter of de huurcommissie stappen vaak in het gelijk worden gesteld?

Dat herken ik zeker en ook het jaarverslag van de Huurcommissie maakt dit inzichtelijk. Daarbij merk ik op dat woningcorporaties in 42% van de zaken in het gelijk werden gesteld en private verhuurders slechts in 10% van de gevallen. In 2022 was er zelfs sprake van dat bij geschillen tussen huurders en private verhuurders, huurders in bijna 100% van de gevallen gelijk kregen Huurcommissie; van de 1.667 zaken werd slechts in 7 gevallen geoordeeld in het voordeel van de verhuurder.4

Vraag 5

Herkent u dat er dus ook heel veel huurders zijn die te veel betalen, wanneer zij geen zaak aanspannen?

Ik kan geen oordeel vellen over zaken die niet aanhangig zijn gemaakt. Wel heeft het kabinet het standpunt dat in de praktijk is gebleken dat de regels rond servicekosten onvoldoende duidelijkheid geven en daarmee onvoldoende bescherming bieden aan huurders tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen. Ik heb daarom het traject in gang gezet om de wet- en regelgeving rond servicekosten waar nodig aan te passen, zoals ook toegelicht bij het antwoord op vraag 3.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat huurders opgezadeld worden met het halen van hun gelijk, terwijl er van verhuurders verwacht mag worden dat zij zich aan de regels houden?

In het wetsvoorstel dat in mijn antwoord op vraag 3 wordt aangehaald zitten voorstellen om het voor huurders makkelijker te maken om hun recht te halen. De drempels voor het starten van een collectieve rechtsgang worden verlaagd. Tevens wordt meer verantwoordelijkheid bij de verhuurder neergelegd op het tijdig en juist vaststellen van de jaarrekening.
Voorts geldt dat op dit moment dat alleen huurders met een gereguleerd huurcontract geschillen over servicekosten kunnen voorleggen aan de Huurcommissie. Huurders zonder gereguleerd huurcontract kunnen dergelijke geschillen nu enkel aan de kantonrechter voorleggen. Het amendement van het wetsvoorstel betaalbare huur van de leden Vedder en de Hoop, past dit aan.5 Indien het wetsvoorstel betaalbare huur wordt aangenomen door de Eerste Kamer, zullen alle huurders in de toekomst geschillen over servicekosten aan de huurcommissie kunnen voorleggen. Met het amendement Beckerman/Grinwis is in de Wet goed verhuurderschap tevens opgenomen dat een verhuurder geen oneigenlijk gebruik mag maken van de servicekosten. Gemeenten beschikken daarmee sinds 1 juli 2023 over de bevoegdheid om bestuursrechtelijk te handhaven wanneer er door verhuurders oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van servicekosten of als de jaarafrekening geheel ontbreekt.6
Ik verwacht dat al deze wijzigingen in het systeem van servicekosten zullen leiden tot betere bescherming voor de huurder tegen onterechte servicekosten.

Vraag 7

Hoe verklaart u het grote verschil in uitspraken ten voordele van de huurder tussen private verhuur en corporatie verhuur?

Uitgangpunt is dat verhuurders, zowel corporaties als overige verhuurders, zich aan de wet dienen te houden. De Huurcommissie signaleert in haar jaarverslag dat bij de behandeling van servicekostenzaken een deel van – met name – de private verhuurders de administratie niet goed op orde heeft, onvoldoende bekend is met de eisen waaraan de afrekening moet voldoen of daarbij al dan niet moedwillig kosten betrekt die er redelijkerwijs niet onder mogen vallen. Dit lijkt zich vaker voor te doen nu verhuurders nieuwe woonconcepten realiseren waarbij zij kosten van bijvoorbeeld een in het complex aanwezige fitnessruimte, muziekstudio of bioscoopzaal in de servicekosten opnemen. Bij de behandeling van servicekostenzaken ziet de Huurcommissie dat «kleine» private verhuurders vaak worstelen met de grote hoeveelheid informatie die nodig is om tot een correcte afrekening van de servicekosten te komen.

Vraag 8

Wat is uw reactie op het feit dat in zaken rondom gebreken de huurder vaker gelijk krijgt dan de verhuurder?

Ik acht het werk van de Huurcommissie van groot belang voor zowel huurders als verhuurders, die met de uitspraken zijn geholpen. Dat huurders vaker in het gelijk worden gesteld omtrent gebreken betekent dat huurders de Huurcommissie weten te vinden als zij een probleem hebben waar ze onderling niet uitkomen.

Vraag 9

Kunt u meer inzicht geven over welke gebreken het meest voorkomen?

Door de Huurcommissie wordt op dit moment niet bijgehouden welke gebreken het meest voorkomen. Zij rapporteert hier dan ook niet over in haar jaarverslag. In de toekomst beoogt de Huurcommissie wel dit soort uitvoeringssignalen af te kunnen geven.
De Huurcommissie ontvangt verzoekschriften met betrekking tot klachten over de woonruimte. In een deel van deze gevallen is sprake van een gebrek, waarvoor een (tijdelijke) huurverlaging kan worden uitgesproken. Een deel levert echter geen gebrek op in de zin van het gebrekenboek van de Huurcommissie. Dan volgt geen (tijdelijke) huurverlaging. Naar inschatting vanuit de uitvoeringspraktijk komen de volgende gebreken – die tot verlaging van de huurprijs leiden – in het algemeen het meest voor: schimmel (als gevolg van lekkage, vochtdoorslag of onvoldoende ventilatie), (optrekkend of doorslaand) vocht, lekkage, onvoldoende of niet functionerende (mechanische) ventilatie en houtrot in de kozijnen. Met name de gebreken schimmel en vocht komen de laatste jaren sinds de verhoging van de energieprijzen meer voor.

Vraag 10

Wat vindt u ervan dat in 90% procent van de zaken rondom servicekosten bij private verhuurders, de huurder gelijk krijgt?

Dat huurders vaker in het gelijk worden gesteld betekent dat huurders de Huurcommissie weten te vinden als zij een probleem hebben waar ze onderling niet uitkomen. Ik zie een noodzaak de wet- en regelgeving rond servicekosten nader aan te scherpen. Ik ben daar in mijn antwoord op vraag 3 nader op ingegaan.

Vraag 11

Wat vindt u ervan dat volgens de huurcommissie er een groep verhuurders is «die de grenzen opzoeken om via de servicekosten hun opbrengst te vergroten»?

In het jaarverslag van de Huurcommissie staat een interview met één van haar zittingsvoorzitters, met daarin het volgende citaat: «We zien particuliere verhuurders die worstelen met hun administratie en daardoor niet tot een correcte afrekening komen. Daarnaast zoeken sommige commerciële verhuurders de grenzen op om via de servicekosten hun opbrengst te vergroten.» Dit citaat past in het geschetste beeld en bevestigt de noodzaak tot aanpassing van de wet- en regelgeving rond servicekosten te komen. De servicekosten dienen enkel een vergoeding te zijn in de door verhuurder gemaakte kosten voor het leveren van diensten. Er is geen ruimte om de servicekosten te gebruiken om de winst uit verhuur te vergroten.

Vraag 12

Welke stappen wilt u zetten om deze groep verhuurders harder aan te pakken?

Ik wil de regels rond servicekosten voor huurwoningen herzien. In de praktijk is gebleken dat de regels rond servicekosten – ondanks de kaders – onvoldoende duidelijkheid geven en daarmee onvoldoende bescherming bieden aan huurders tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen. Hierop ben ik in mijn antwoord op vraag 3 ingegaan.
Kern van de wijziging is dat een limitatieve lijst met categorieën van servicekosten in het Besluit servicekosten wordt opgenomen. Hiervoor dient echter eerst het Burgerlijk Wetboek te worden gewijzigd. Tevens wordt het uitgangspunt van daadwerkelijk gemaakte kosten, die tevens een redelijke vergoeding voor de geleverde service zijn, meer expliciet tot uitdrukking gebracht in het Burgerlijk Wetboek. Verder worden enkele drempels verlaagd voor het indienen van een collectief verzoek bij de Huurcommissie en wordt het mogelijk om ook het voorschot van de servicekosten als geheel te laten toetsen door de Huurcommissie.

Vraag 13

Hoe ziet u toe op de goede uitvoering van het aangenomen amendement Beckerman/Grinwis (Kamerstuk 36 130, nr. 21) over het tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten?

Met het amendement Beckerman/Grinwis is in de Wet goed verhuurderschap opgenomen dat een verhuurder geen oneigenlijk gebruik mag maken van de servicekosten. Gemeenten beschikken daarmee sinds 1 juli 2023 over de bevoegdheid om bestuursrechtelijk te handhaven wanneer er door verhuurders oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van servicekosten of als de jaarafrekening geheel ontbreekt.7 Momenteel wordt een handreiking voor gemeenten opgesteld om de gemeenten nog beter te ondersteunen in hun taak. De Wet goed verhuurderschap wordt op 1 juli 2025 geëvalueerd.8 In deze evaluatie zal ook aandacht zijn voor de werking van dit onderdeel van de wet.

Vraag 14

Hoeveel zaken werden er in het jaar 2023 als collectief aangespannen bij de huurcommissie?

De Huurcommissie houdt op dit moment niet bij hoe vaak een collectief verzoekschrift wordt ingediend en rapporteert ook niet over dit punt in haar jaarverslag. De praktijk leert dat geschillen in het algemeen niet collectief worden ingediend bij de Huurcommissie. In de regel gebeurt dit slechts bij enkele grote wooncomplexen waarbij een geschil ontstaat met betrekking tot de servicekosten.

Vraag 15

Hoe snel kunt u de Kamer informeren over de uitvoering van de motie Beckerman (Kamerstuk 36 511, nr. 16) om meer mogelijkheden voor collectieve zaken uit te werken?

Het kabinet stelt voor de drempel voor het indienen van een collectief verzoek bij de Huurcommissie te verlagen. Ook dit wordt in het wetsvoorstel dat in antwoord 3 is genoemd opgenomen, mede naar aanleiding van de motie. Ik verwacht het wetsvoorstel na de zomer aan de Tweede Kamer te kunnen sturen.

Vraag 16

Hoeveel gemeenten hebben inmiddels een huurteam waar inwoners zich kunnen melden?

Gemeenten zijn sinds 1 januari 2024 op basis van de Wet goed verhuurderschap verplicht een meldpunt te hebben waar huurders, woningzoekenden en andere belanghebbenden (al dan niet anoniem) melding kunnen maken van ongewenst verhuurgedrag. Het overgrote deel van de gemeenten heeft inmiddels een meldpunt ingesteld.
Er is geen vaste definitie van een gemeentelijk huurteam en daardoor is ook geen lijst met gemeenten die een huurteam hebben voorhanden. In de regel zijn het voornamelijk grote en middelgrote steden met grote aantallen studenten en veel woningschaarste die veel misstanden op de huurmarkt ervaren die inzetten op het vormen van huurteams.

Vraag 17

Wat is de voortgang van de herziening voor het besluit servicekosten en de uitvoering van de motie Beckerman/Grinwis (Kamerstuk 36 130, nr.39)?

Ik heb uw Kamer op 4 juli 2023 geïnformeerd over mijn voorstel tot wijziging van wet- en regelgeving, mede naar aanleiding van deze motie.9 De wetswijziging is eind 2023 in internetconsultatie gegeven en ik verwacht het voorstel in juni ter advisering aan de Raad van State voor te kunnen leggen. Daarna verwacht ik het wetsvoorstel na de zomer aan uw Kamer te kunnen aanbieden.

Vraag 18

Heeft u al inzicht in hoeverre diensten en zaken die onder servicekosten vallen gemaximeerd kunnen worden in prijs?

Onderdeel van het wetsvoorstel is dat bij ministeriële regeling regels kunnen worden gesteld met betrekking tot de wijze van berekening en de maximale hoogte van de servicekosten.

Vraag 19

Deelt u de mening dat het mogelijk moet zijn voor huurders om bepaalde niet-noodzakelijke diensten van verhuurders te weigeren? Zo nee, waarom niet?

De Huurcommissie signaleert dat verhuurders kosten doorberekenden die niet onder de servicekosten mogen vallen, bijvoorbeeld door kosten voor een fitnessruimte, muziekstudio of bioscoopzaal in de servicekosten op te nemen. Het limitatief maken van het Besluit servicekosten heeft als doel expliciet te maken welke posten wel en niet in het kader van servicekosten in rekening kunnen worden gebracht.
In beginsel staat het partijen vrij om naast de huurovereenkomst en servicekosten andere overeenkomsten af te sluiten. Daarbij geldt wel dat als een dergelijke overeenkomst een verband heeft met de huurovereenkomst en deze andere overeenkomst een niet redelijk voordeel bevat voor de huurder of verhuurder, deze overeenkomst nietig is (artikel 7:264, eerste lid, BW). Ik zie geen aanleiding om het juridisch kader op dit punt aan te passen.

Vraag 20

Bent u verder bekend met de berichten dat verhuurders mogelijk tot wel 6,4 miljard euro moeten terugbetalen aan huurders?3

Ja, daarmee ben ik bekend.

Vraag 21

Deelt u de mening dat de bovenstaande berichten aanleiding geven tot strenger en rechtvaardiger toezicht op verhuurders?

Het kabinet zet in zijn algemeenheid in op het verbeteren van de huurbescherming en de huurprijsbescherming. Zie het antwoord op vraag 22.

Vraag 22

Hoe gaat u zich verder inzetten voor eerlijke en betaalbare huren voor iedereen?

Het kabinet zet in zijn algemeenheid in op het verbeteren van de huurbescherming en de huurprijsbescherming. Naast de in deze antwoorden beschreven inzet rond servicekosten, zijn de Wet goed verhuurderschap, het wetsvoorstel betaalbare huur en de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten daarvan belangrijke speerpunten. Voor de zomer ontvangt uw kamer een voortgangsrapportage van het programma Betaalbaar wonen.

Vraag 23

Kunt u de vragen apart beantwoorden en niet bundelen?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Nieuwe water-eisen veroorzaken schok: «De bouw van zo’n half miljoen woningen staat op losse schroeven»» van 3 mei jongstleden?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u reflecteren op de conclusie in dit artikel dat de bouw van een half miljoen woningen op losse schroeven staat, terwijl tegelijk de woningbouwopgave door het trage tempo van vergunningverlening juist dreigt af te nemen?

Het beeld dat de bouw van 500.000 woningen op losse schroeven staat als gevolg van het ruimtelijk afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving»2 (hierna: het ruimtelijk afwegingskader) herken ik niet.
Het ruimtelijk afwegingskader is een landelijke uitwerking van het principe dat water en bodem sturend moeten zijn bij nieuwe ontwikkelingen en geeft meer inzicht over waar er gebouwd kan worden door per locatie de risico’s te tonen op het gebied van waterveiligheid, wateroverlast, bodemdaling en drinkwater. Het ruimtelijk afwegingskader gaat nadrukkelijk niet alleen over waterveiligheid. Het maatgevende risico wat de kaart laat zien is vaker vanuit wateroverlast of bodemdaling.
Het ruimtelijke afwegingskader laat zien dat er in de meeste delen van Nederland nog gewoon gebouwd kan worden, mits dit gebeurt op een manier waarbij rekening wordt gehouden met de risico’s vanuit het water- en bodemsysteem. Als dat niet gebeurt dan leidt dat op langere termijn juist tot hogere kosten door schade die aan woningen ontstaat.
Een deel van de woningbouwopgave die ik met de provincies in de Woondeals heb afgesproken zal moeten worden gerealiseerd in gebieden die in het ruimtelijk afwegingskader zijn aangeduid als «geel» of «oranje». Bij deze risicoklassen gaat het om «ja, mits». In het ruimtelijk afwegingskader wordt daarbij aangegeven dat het gaat om (middelgrote of grote) inspanning om klimaatadaptief bouwen.

Vraag 3

Wat is, vanuit de woningbouwopgave bezien, de status van de kaart van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat: «ruimtelijk afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving» (hierna: afwegingskader) ten aanzien van waterveiligheid? Hoe moeten de verschillende kleuren worden geclassificeerd ten aanzien van woningbouw?

Het ruimtelijk afwegingskader is een ondersteunend instrument voor gemeenten, waterschappen en provincies. Het instrument dient als hulpmiddel bij het sturend laten zijn van water en bodem in ruimtelijke ontwikkelingen.3 Zo dient het ruimtelijk afwegingskader gebruikt te worden bij zowel de beleidsontwikkeling als besluitvorming. Het helpt gemeenten, waterschappen en provincies om bij locatiekeuzes voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, zoals woningbouw, werklocaties, publieke gebouwen of industriegebieden, een goede afweging te maken vanuit het water- en bodemsysteem.4
Zoals in de Kamerbrief over water en bodem sturend staat dient het ruimtelijk afwegingskader gebruikt te worden bij alle projecten waarvan na 1 januari 2025 (wijziging van) een omgevingsplan wordt vastgesteld.5 Voor vergevorderde projecten in gebieden die rood op de kaart zijn kunnen uitzonderingen worden gemaakt. Wat vergevorderde projecten zijn in het IJsselmeergebied en of ze door kunnen gaan, is toegelicht in de Kamerbrief over Buitendijks bouwen in het Markermeer en IJsselmeergebied van 5 oktober 2023.6
De kleuren op de kaart zeggen iets over hoe geschikt een locatie is om er nieuwe functies te bouwen. Deze kleuren komen overeen met de kleuren van de risicoklassen in de legenda. De risicoklassen zijn verdeeld in «ja», «ja mits», «nee tenzij» en «nee».
Het ruimtelijk afwegingskader heeft op dit moment geen juridische status. Op dit moment is op bestuurlijk niveau afgesproken het kader toe te passen en wordt verdere (juridische) borging onderzocht.

Vraag 4

Welke status heeft de kaart ten opzichte van bouwregelgeving op Rijks-, provincie of gemeentelijk niveau? Hoe verhoudt deze landelijke kaart zich tot de verschillende provinciale afwegings- en sturingskaarten?

Hierbij verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 3.
Bestaande (bouw)regelgeving vanuit gemeenten, provincie en Rijk blijft leidend bij locatiekeuze en inrichting van nieuwe verstedelijking maar bestuurlijk is afgesproken het kader toe te passen. Veel provincies hebben daarnaast zelf al instrumenten en kaarten ontwikkeld waarin de opgaven vanuit het water- en bodemsysteem worden gerelateerd aan de verstedelijkingsopgave. Regionale kennis is een belangrijke vereiste om het water- en bodemsysteem sturend te maken bij ruimtelijke keuzes. Het is dus belangrijk om regionale kaarten en kennis te gebruiken bij het maken van ruimtelijke keuzes. De kaders en uitgangspunten in dit ruimtelijk afwegingskader dienen daarbij als ondergrens.

Vraag 5

Kunt u met cijfers uitdrukken hoeveel plancapaciteit tot 2030 op de kaart van het afwegingskader ligt in het gele en oranje gebied?

Ja. De provincies Groningen, Friesland, Flevoland, Noord-Holland, Zuid-Holland, Zeeland en Utrecht liggen in de gele en oranje gekleurde gebieden op de kaart. De provincies Gelderland, Overijssel en Noord-Brabant vallen deels binnen deze gebieden op de kaart. Op basis van een analyse van de inventarisatie plancapaciteit van ABF Research liggen tussen de circa 650.000 en 750.000 woningen in geel of oranje gebied.7 Precieze informatie op locatieniveau is echter niet beschikbaar.

Vraag 6

Welke projecten zijn er op dit moment stilgezet doordat deze zich in geel of oranje gebied bevinden op de kaart van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat?

Er zijn op dit moment geen woningbouwprojecten «stilgezet» vanwege de relatie met de risicoklassen uit het ruimtelijk afwegingskader.

Vraag 7

Kunt u de conclusie van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) bevestigen, waarbij wordt gesteld dat in veel gebieden waar ingrepen voor waterveiligheid nodig zijn ook het gros van de plancapaciteit is gelegen? Waarom wel, waarom niet? Bent u het met de conclusie van het EIB eens dat het publiceren van een dergelijke kaart effect gaat hebben op de snelheid en de kosten van bouwen?

Ik kan bevestigen dat een groot deel van de plancapaciteit is gelegen in gebieden die in het ruimtelijk afwegingskader als «geel» of «oranje» zijn aangeduid. Daarbij gaat het voor de grootschalige woningbouwlocaties met name om «gele» gebieden. Hierbij geldt «ja, mits» (zie ook antwoord op vraag 2).
Zoals uit de kaart blijkt, ligt een groot deel van Nederland in een «geel» of «oranje» gebied. Dit is een gevolg van onze ligging in een rivierendelta. Het gevolg hiervan is dat er al van oudsher een opgave ligt om onszelf te beschermen tegen water en wateroverlast. Deze opgave zal als gevolg van klimaatverandering in de komende jaren alleen maar toenemen. Het is dus verstandig hier op een goede manier rekening mee te houden, zonder dat dit een reden is om in deze gebieden niet te (mogen) bouwen. Alleen buitendijks bouwen in uiterwaarden van rivieren en rondom het IJsselmeergebied staan we in het ruimtelijk afwegingskader niet langer toe, omdat de kans op overlast en schade hier groot is.

Vraag 8

Staan deze extra eisen ten aanzien van waterveiligheid en voortkomende belemmeringen niet in schril contrast met uw eigen ambitie om juist sneller tot woningbouw te komen? Waarom wel of niet? Zijn woningen daadwerkelijk minder betaalbaar doordat er extra eisen moeten worden gerealiseerd ten aanzien van waterveiligheid?

Zie ook het antwoord op vraag 3 en vraag 11. Het ruimtelijk afwegingskader is bedoeld als ondersteunend instrument om gemeenten, waterschappen en provincies te helpen bij verstandige locatiekeuzes voor nieuwe ontwikkelingen. Door bij de ontwikkeling en inrichting van woningbouwlocaties in een vroegtijdig stadium rekening te houden met waterveiligheid en het voorkomen van schade door wateroverlast kan vertraging ten gevolge hiervan bij de woningbouwprojecten worden voorkomen. Door toepassing van het afwegingskader wordt ook voorkomen dat toekomstige bewoners te maken krijgen met gevolgen van klimaatverandering die in de aanlegfase vermijdbaar waren.

Vraag 9

Bent u bereid een impactstudie te laten verrichten naar de gevolgen van het afwegingskader voor de woningbouwplanning? Zou u hierbij ook de te verwachte vervallen locaties, de extra kosten van locatie-ontwikkeling en vertraging in de planningen kunnen betrekken? Waarom wel, waarom niet?

Vooralsnog ben ik niet voornemens een aparte impactstudie te laten uitvoeren. Ik heb landelijke en regionale versnellingstafels ingericht om knelpunten rondom woningbouwontwikkelingen te bespreken en doorbraken te realiseren. Ik verwacht dat eventuele belemmeringen die het gevolg zijn van de water en bodem sturend opgave hier worden geadresseerd en dat naar passende oplossingen wordt gezocht.

Vraag 10

Bent u bereid de invoering, uitwerking en (juridische) borging van het afwegingskader op te schorten, totdat de uitkomsten van deze studie bekend zijn en met de Tweede Kamer zijn gedeeld? Waarom wel, waarom niet?

De komende tijd wordt het ruimtelijk afwegingskader verder uitgewerkt, onderdeel hiervan is het verkennen of en op welke wijze het afwegingskader (juridisch) wordt geborgd. Hier is nog geen besluit over genomen. We houden de Tweede Kamer op de hoogte van de nadere uitwerking van het ruimtelijk afwegingskader en de eventuele wijze van (juridische) borging daarvan.

Vraag 11

In welke mate zal deze kaart, die als sturingsinstrument kan worden ingezet, gaan leiden tot hogere provinciale, waterschaps- en lokale regeldruk? Kunt u uiteenzetten waarom dit wel of niet het geval zal zijn?

In het bovenstaande is beschreven dat het ruimtelijk afwegingskader een beslissingsondersteunend document voor provincies, gemeenten en waterschappen. Het instrument heeft geen formele juridische status en leidt daarmee niet tot aanvullende regels. Gemeenten, waterschappen en provincies hebben daarbij een eigen verantwoordelijkheid in het al dan niet stellen van regels op hun schaalniveau. De afweging daarover ligt bij het daarvoor bevoegde gezag.

Vraag 12

Gaat u zich in de Wet regie volkshuisvesting inzetten om de geplande woningbouwlocaties sneller tot uitvoering te brengen, ondanks dat veel plancapaciteit op de kaart van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat omtrent waterveiligheid geel of oranje gekleurd is? Hoe ziet dat er in de praktijk uit? Wordt dit niet een te grote opgave voor gemeenten?

De kaart is door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat samen ontwikkeld, omdat we op een verantwoorde manier naar woningbouwlocaties willen kijken. Met het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting voorzie ik in het hernemen van de regie op de volkshuisvesting. Overheden krijgen hiermee de wettelijke instrumenten om met meer regie en met meer tempo samen te werken aan de opgaven voor de volkshuisvesting.
Woningbouwprojecten realiseren is complex in Nederland en er zijn er veel aspecten waar rekening mee moet worden gehouden. Het bouwen van woningen gaat altijd samen met andere opgaven, zoals ook water(veiligheid), bodem, natuur et cetera. Door bij de locatiekeuze van woningbouw in een vroegtijdig stadium rekening te houden met waterveiligheid, -overlast en bodemdaling voorkomen we vertraging van woningbouwprojecten en schade door wateroverlast en/of bodemdaling. Ook kan bij het inrichten van de locatie daarmee rekening worden gehouden. Een goed voorbeeld is de bouwlocatie Gnephoek, dat door het hoogheemraadschap is genoemd als mooi voorbeeld van het combineren van de opgave vanwege water en bodem sturend en woningbouw.

Vraag 13

Welke specifieke maatregelen zijn voorzien in het plan van de Gnephoek om tot de bouw van 5.000 woningen te komen? Kan deze locatie als voorbeeld worden genomen voor veel andere gele/oranje gebieden ten aanzien van waterveiligheid?

De woningbouwlocatie Gnephoek is gelegen in het gebied dat in het ruimtelijk afwegingskader is aangewezen als gebied met een grote water en bodem opgave.
Bij het maken van het Contourenplan Gnephoek is het bodem- en watersysteem uitgangspunt voor de ontwikkeling. Zo wordt er in de plannen gekozen om op de betere locaties binnen het gebied te bouwen, waar er minder bodemdaling is, en een lager risico voor wateroverlast. Het resultaat is dat de 5.500 woningen met name op de draagkrachtige gronden binnen de Gnephoekpolder zijn gepland. Dit zijn onder andere de oeverwallen die door de (Oude) Rijn zijn gevormd. Op de minder draagkrachtige gronden is ruimte voor wateropvang en natte natuur. Het watersysteem wordt onder andere met flexibel peilbeheer zo ingericht dat het binnen de polder mogelijk is hevige neerslag (120 mm in 24 uur) op te vangen, vast te houden en vertraagd af te voeren.
Het feit dat het water- en bodemsysteem in Gnephoek als uitgangspunt is genomen, kan worden gezien als voorbeeldwerking voor andere gele en oranje gebieden. Echter, het één op één doorvertalen van de maatregelen voor de Gnephoek naar andere gebieden is vanwege locatiespecifieke kenmerken af te raden. Van belang is om gedetailleerd en locatiespecifiek onderzoek naar het bodem- en watersysteem uit te voeren. Hiermee kan de duiding van gele of oranje gebieden verkleuren. Dat is ook bij de Gnephoek het geval. Daarnaast bepalen lokale omstandigheden als hoogteverschillen en opbouw van bodem- en watersysteem hoe de waterveiligheid kan worden geborgd.

Vraag 14

Deelt u de zorg dat het beeld is ontstaan dat vanwege waterveiligheid bijvoorbeeld niet meer buitendijks kan worden gebouwd? Deelt u ook de mening dat dit niet perse het geval hoeft te zijn, maar dat gerichte en doelmatige maatregelen nodig zijn om dit nog steeds mogelijk te maken? Wat gaat u hieraan doen? Kan dit onderdeel zijn van de impactstudie?

Nee, ik deel die zorg niet. In sommige buitendijkse gebieden zijn er nu al restricties voor nieuwe bebouwing. Hierop zijn enkele uitzonderingen. Deze worden nu teruggedraaid, omdat de risico’s groter worden en ruimte voor toekomstige extremen nodig is. Er zijn ook veel buitendijkse gebieden waar nog wel gebouwd kan worden.
Er zijn verschillende redenen waarom we buitendijks bouwen in het IJsselmeergebied en rond de grote rivieren niet langer toestaan. Allereerst hebben de droge zomers van de afgelopen jaren ons geleerd dat het nodig is om de zoetwatervoorraad in het IJsselmeergebied niet te verkleinen. Daarnaast hebben we de bergingscapaciteit van het IJsselmeergebied nodig om overtollig water op te vangen. Dat hebben we bijvoorbeeld afgelopen jaarwisseling gemerkt, toen buitendijkse gebieden te maken hadden met wateroverlast door een grote hoeveelheid water in het IJsselmeer en Markermeer. Landaanwinning en buitendijkse bebouwing verminderen de waterbergingscapaciteit in dit soort situaties. Dat vergroot de overstromingsrisico’s van zowel binnen- als buitendijkse gebieden. Hogere pieken in rivierafvoeren, toename van extremere weersomstandigheden en een hogere zeespiegel maken het nog belangrijker om zowel de zoetwaterbuffer als de waterbergingscapaciteit niet te verkleinen. Ook de opgaven voor ecologie (Natura2000) en waterkwaliteit (KRW) vragen ruimte en water.

Vraag 15

Hoe kijkt u aan tegen de mogelijke tegenstelling voor woningbouw die ontstaat door de oranje kleuraanduiding van de Flevopolder, Noord-Oostploder en Wieringermeerpolder, terwijl Deltares juist aangeeft dat deze polders in West-Nederland door sterke waterkeringen goed beschermd zijn en daarmee geschikt worden geacht als woningbouwlocaties?

De mogelijke tegenstelling die in de vraagstelling wordt geschetst herken ik niet. Zo is bijvoorbeeld in de Flevopolder en de Noordoostpolder het aspect wateroverlast bepalender voor de opgave dan het aspect overstromingsrisico en zorgt het eerste aspect voor de oranje kleur in de kaart.
Ook in de gebieden met een gele of oranje kleuraanduiding is woningbouw mogelijk, waarbij wel een aanvullende inspanning gepleegd moeten worden om klimaatbestendig te bouwen. Zo zijn er bijvoorbeeld in Flevoland al diverse Rijkslocaties waar de komende jaren woningbouw kan worden gerealiseerd.

Vraag 16

Kunt u deze vragen beantwoorden voorafgaan aan het commissiedebat ruimtelijke ordening van 22 mei aanstaande?

Vraag 17

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Groter brandgevaar bij flexwoningen en verduurzaming, vrees voor dodelijke slachtoffers»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het rapport van het Nederlands Instituut Publieke Veiligheid (NIPV), waarnaar verwezen wordt in dit artikel?2

Ja.

Vraag 3

Wat is uw reactie op de berichtgeving dat flexwoningen een groter brandveiligheidsrisico hebben?

Deze berichtgeving heeft betrekking op het rapport van het NIPV. Dit rapport gaat over branden in de gebouwschil (gevel- en dakconstructies). Het NIPV heeft onderzocht welke lessen er zijn te trekken uit drie geanalyseerde branden en hoe de risico’s en de impact van branden in de gebouwschil kunnen worden beperkt. Eén van de 3 geanalyseerde branden is de brand in unitbouwcomplex Riekerhaven.
Ik ben het NIPV erkentelijk dat dit onderzoek op eigen initiatief is uitgevoerd. Ik zal dan ook de bevindingen van het NIPV bespreken met Brandweer Nederland, Vereniging Nederlandse Gemeenten, NIPV, Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland, Bouwend Nederland en Stroomversnelling.
Het gesprek is gepland begin juli. Daarna zal uw Kamer zo spoedig mogelijk nader worden geïnformeerd.
Dat branden in de gebouwschil aandacht behoeven, was mij al bekend. Volgens het NIPV-rapport geldt dit niet specifiek voor flexwoningen, maar in bredere zin voor alle gebouwen en bouwsystemen waar vergelijkbare constructies kunnen voorkomen. Ik heb uw Kamer eerder geïnformeerd over acties die ik op dit punt in gang heb gezet.3
Het betreft de volgende zaken:
De wegwijzer kan door iedereen in de bouwsector (waaronder opdrachtgevers, ontwerpers, bouwers en toezichthouders) worden gebruikt en bevat aanwijzingen hoe kan worden voldaan aan de bouwregelgeving. Daarnaast biedt de wegwijzer ook handvatten om op basis van risico’s een hoger brandveiligheidsniveau aan te houden om bijvoorbeeld de hoeveelheid schade bij brand te beperken.

Vraag 4

In eerdere beantwoording van Kamervragen over flexwoningen3 stelde u dat flexwoningen niet minder veilig zijn dan andere type woningen. Staat u daar nog steeds achter?

Ik sta nog steeds achter mijn antwoorden op eerdere Kamervragen over flexwoningen5. Zie ook mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 5

In deze beantwoording gaf u ook aan geen zorgen te hebben over brandgevaarlijke containerwoningen, kunt u een overzicht geven hoeveel woningbranden er de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden in flexwoningen?

Er bestaat geen landelijke database van branden. Ik kan daarom geen overzicht geven van het aantal branden in verschillende typen woningen. Ook het NIPV-rapport geeft hier geen informatie over.
Het NIPV beschouwt in haar onderzoek maar één brand in flexwoningen (namelijk Riekerhaven; verplaatste tijdelijke woningen). Ik ben van mening dat we op basis van één brand in flexwoningen niet kunnen veralgemeniseren dat het brandgevaar bij flexwoningen groter is dan bij andere woningen.
Het NIPV geeft in haar rapport wel aan dat uit een internetsearch en een snelle verkenning onder de veiligheidsregio’s meerdere recente en vergelijkbare branden in niet-flexwoningen naar voren zijn gekomen waarbij de gebouwschil betrokken is geweest. Het gaat daarbij om vijf branden sinds 2019.

Vraag 6

Wie is er verantwoordelijk voor de schade als er brand ontstaat als resultaat van ontwerpfouten?

De verantwoordelijkheid voor de schade door een brand is niet geregeld in de bouwregelgeving. Het is aan de gebouweigenaar of verzekeraar om na te gaan of een brand mogelijk is veroorzaakt of is versneld door een ontwerpfout. Mogelijk dat een gebouweigenaar of verzekeraar bij een ontwerpfout de verantwoordelijkheid voor de schade privaatrechtelijk kan verhalen bij de ontwerper en/of de bouwer van het gebouw. Er kunnen echter ook andere zaken spelen dan ontwerpfouten, zoals het onveilig gebruik van het bouwwerk of onvoldoende onderhoud. Een algemene uitspraak wie verantwoordelijk is voor de schade door brand is hierdoor niet mogelijk.

Vraag 7

Welk gezag moet erop toezien dat flexwoningen veilig worden gebouwd?

De gemeente is bevoegd gezag en ziet toe op naleving van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De gemeente kan bij dit toezicht de brandweer betrekken.
De bouw van een grondgebonden woning valt sinds 1 januari 2024 onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Er moet daarbij een onafhankelijke kwaliteitsborger worden ingeschakeld die controleert en beoordeeld of het gebouw voldoet aan de bouwregelgeving.

Vraag 8

Waar kunnen bewoners van flexwoningen terecht als zij twijfels hebben over de veiligheid van hun woning?

Bewoners kunnen brandonveilige situaties melden bij de eigenaar of de beheerder van het gebouw. Als dit niet leidt tot een oplossing, dan kan een bewoner een melding doen bij de gemeente. Voor algemene vragen over brandveiligheid kan iedereen terecht op de website van de brandweer en/of veiligheidsregio.

Vraag 9

Vindt u het bouwbesluit voor tijdelijke bouwwerken nog steeds toereikend?

Ja. Het NIPV-rapport doet geen aanbevelingen om de brandveiligheidseisen aan te scherpen, maar geeft wel aanleiding om de brandveiligheid van de gebouwschil te bespreken met de sector. Zie ook mijn antwoord op vraag 3.
Een flexwoning hoeft overigens niet perse een tijdelijk bouwwerk te zijn. Ik zie steeds meer projecten waarbij standaard wordt gekozen voor nieuwbouwkwaliteit.

Vraag 10

Bent u bereid de vergunningverlening van flexwoningen voorlopig onder het bouwbesluit voor nieuwbouw te laten vallen zodat er meer controle kan plaatsvinden?

Nee. Voor de mate van controle door de gemeente of kwaliteitsborger maakt het niveau van eisen (tijdelijk bouw versus nieuwbouw) ook geen verschil.

Vraag 11

Welke stappen gaat u zetten om de veiligheid van bewoners van deze woningen te garanderen?

Zoals gemeld in mijn antwoord op vraag 3 ga ik de bevindingen van het NIPV bespreken met de sector en heb ik al eerder acties in gang gezet.
Voor wat betreft de brandveiligheid van woongebouwen tijdens het gebruik is in mijn opdracht door het NIPV een leidraad ontwikkeld waarmee gebouweigenaren worden ondersteund bij de borging en verbetering van de brandveiligheid van woongebouwen. Deze leidraad is gepubliceerd in 20236. In deze leidraad is ook aandacht voor het informeren van de bewoners over de brandveiligheid en het doen van ontruimingsoefeningen.

Vraag 12

Acht u het wenselijk om de inzet op flexwoningen nu tijdelijk te staken totdat er meer onderzoek is gedaan naar de brandveiligheid van deze woningen?

Nee. Er is naar mijn mening geen aanleiding om aan te nemen dat in generieke zin flexwoningen niet brandveilig zijn. Flexwoningen moeten – net als elke woning – voldoen aan de eisen uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving.

Vraag 13

Op welke termijn kunt u de bouwregelgeving voor flexwoningen aanpassen?

Ik ga eerst in gesprek met de sector naar aanleiding van het NIPV-rapport om te bezien of en welke verdere acties nodig zijn. Daarbij zal ik mij in bredere zin richten op alle gebouwen en bouwsystemen waar vergelijkbare constructies kunnen voorkomen.

Vraag 14

Zijn gemeente en brandweerkorpsen voldoende bekend met de nieuwe risico’s van woningbranden bij flexwoningen?

Mijn beeld is dat zowel gemeenten als de brandweer voldoende op de hoogte zijn van de laatste inzichten. In mijn dialoog met de bouwsector betrek ik ook steeds Brandweer Nederland, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland.

Vraag 15

Kunt u de vragen apart beantwoorden en niet clusteren?

Ik heb elke vraag apart beantwoord.

Vraag 1

Kent u het bericht «Gemeenten negeren regels voor het veilig plaatsen van trapliften»?1 Bent u bekend met signalen dat in meerdere gemeenten trapliften die via de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) worden aangeschaft nog steeds niet voldoen aan de minimumeisen voor een veilige trap volgens het Bouwbesluit, zoals voldoende ruimte om de voet neer te zetten, het hebben van een goede leuning en tenminste vijftig cm loopdoorgang?

Ja, ik ben bekend met de uitzending van Max Meldpunt van 19 april 2024.
Ik heb geen signalen ontvangen dat in meerdere gemeenten trapliften, die via de Wmo 2015 worden aangeschaft, niet voldoen aan de minimumeisen voor een veilige trap volgens het Bouwbesluit. Uit navraag bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten blijkt dat daar ook geen signalen bekend zijn.

Vraag 2

Kunt u een reflectie geven op de situatie dat ook na het verschijnen van de handleiding voor het veilig plaatsen van trapliften, enkele gemeenten nog steeds voor een lift aan de muurzijde kiezen, waardoor niet aan het bouwbesluit wordt voldaan? In hoeverre is deze suboptimale keuze financieel ingegeven?

Het infoblad Trapliften op bestaande trappen2 geeft de mogelijkheid om een traplift aan de muurzijde te plaatsen, zolang de trap na plaatsing nog steeds voldoende veilig beloopbaar is uitgaande van de minimumeisen van het Bouwbesluit.3 Het infoblad geeft informatie over de toepassing van deze minimumeisen bij het plaatsen van een traplift. Als er trapliften worden geplaatst in afwijking van deze informatie, vind ik dit een slechte zaak.
Zoals ik eerder aan uw Kamer schreef, stellen gemeenten in hun inkoop een programma van eisen op waarin ook eisen zijn opgenomen met betrekking tot het moeten voldoen aan het Bouwbesluit.4 Kostenoverwegingen spelen wel een rol bij het plaatsen van een traplift in het kader van doelmatigheid, maar de trap(lift) moet altijd voldoen aan de wettelijke (veiligheids)eisen. Of voor de gemeente een traplift goedkoper is aan de muur- of de spilzijde, is afhankelijk van de contractuele afspraken die gemeenten met hun leverancier(s) maken.5

Vraag 3

Kunt u aangeven hoeveel gemeenten actief werken met de door uw ministerie gepubliceerde handleiding voor de juiste toepassing van de wetgeving bij het plaatsen van trapliften? In hoeverre hebben alle gemeenten toegezegd proactief met deze handleiding aan de slag te gaan? Op welke wijze gaat u gemeenten die de handleiding niet gebruiken stimuleren om dit wel te doen?

Ik heb geen zicht op hoeveel gemeenten het infoblad Trapliften op bestaande trappen – dat is gepubliceerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK)- gebruiken. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft een bericht over het informatieblad op hun website geplaatst en vermeld in hun wekelijkse nieuwsbrief naar alle gemeenten. De VNG zal het informatieblad nogmaals onder de aandacht te brengen. Daarnaast heeft de VNG aangegeven ook geen informatie te hebben over hoeveel gemeenten dit infoblad gebruiken.
Op grond van de Wmo 2015 moet de gemeente (zijnde opdrachtgever en eigenaar) zich verzekeren dat de traplift voldoet aan alle regelgeving waaronder het Bouwbesluit. Het is aan iedere gemeente zelf te besluiten hierbij gebruik te maken van het infoblad.
De Wmo 2015 is een gedecentraliseerde wet. Het is aan de gemeenteraad om erop toe te zien dat het college op een passende manier invulling geeft aan de verplichtingen die gemeenten hebben in het kader van de Wmo 2015. Daarbij hebben gemeenten de vrijheid en verantwoordelijkheid om de Wmo uit te voeren op een manier die aansluit bij de specifieke, lokale context. Dat betekent dat als er knelpunten worden ervaren bij de toegang tot of verstrekking van hulpmiddelen en/of woningaanpassingen primair overleg plaats dient te vinden tussen gebruiker, gemeente en aanbieder (op casusniveau) of tussen aanbieder(koepel) en gemeente(koepel) bij vraagstukken van algemene aard.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het proactief inzetten op het toepassen van de handleiding preventief kan zijn voor valincidenten bij mantelzorgers, familieleden en hulpverleners die ook graag veilig van een trap gebruik willen maken? Zo nee, waarom niet?

Ja, daarom heeft het Ministerie van BZK, in afstemming met VWS en de VNG, een infoblad gemaakt over trapliften en het Bouwbesluit.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het negeren van regels voor het veilig plaatsen van trapliften, in grote tegenstrijdigheid is met de doelen van valpreventie? Zo nee, waarom niet? Het voorkomen van val-incidenten bij mantelzorgers, familieleden en hulpverleners door het veilig plaatsen van trapliften behoort toch ook tot de maatregelen ter voorkoming van de meest optimale continue zorg?

Het plaatsen van een traplift is vaak nodig om een oudere thuis te kunnen laten blijven wonen. Veilig geplaatste trapliften kunnen helpen om valincidenten te voorkomen. Een ergotherapeut kan vanuit de doelen van valpreventie advies geven over het veilig gebruik van trapliften en/of traplopen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat foutief geplaatste trapliften vervangen moeten worden door trapliften die wel aan de eisen van het bouwbesluit voldoen? Zo ja, welke maatregelen bent u bereid te nemen?

Ja, als er niet voldaan wordt aan het vereiste minimumveiligheidsniveau is dat een overtreding. De gemeente dient als bevoegd gezag volgens de Woningwet te handhaven.

Vraag 7

Kan het proactief naleven van de handleiding voor de plaatsing van trapliften als voorwaarde worden gesteld voor het gebruikmaken van valpreventie-Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA)-gelden? Zo nee, waarom niet?

De SPUK (specifieke uitkering) voor valpreventie Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA) is al gepubliceerd, inclusief voorwaarden, en focust op de ketenaanpak valpreventie.6 Het proactief naleven van het infoblad valt niet onder die voorwaarden.

Vraag 8

Kunt u aangeven welke rol trapliften spelen binnen het Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen (WOZO)? Deelt u de mening dat trapliften een noodzakelijk hulpmiddel zijn om de veranderende demografische samenstelling en het groeiende aantal ouderen dat thuis woont op te vangen? Zo nee, waarom niet? En hoe gaat u er dan voor zorgen dat trapliften wel veilig worden geplaatst?

Ja, trapliften kunnen eraan bijdragen dat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen, ook bijvoorbeeld als er geen gelijkvloerse woningen beschikbaar zijn. Binnen WOZO wordt er daarnaast aan gewerkt dat er 290.000 (nultreden)woningen komen voor ouderen.
De gemeente is verantwoordelijk voor het veilig plaatsen van trapliften, zie mijn antwoord op vraag 3 en 6.

Vraag 9

Hoe kijkt u naar de duurzaamheidsaspecten van trapliften? Deelt u de mening dat het direct correct plaatsen van een traplift duurzamer is dan eerst foutief plaatsen en later corrigeren? Is er al nationaal beleid gemaakt voor hergebruik van trapliften? En in hoeverre wordt er gestimuleerd om trapliften optimaal te hergebruiken?

Ja, ik ben het ermee eens dat het direct correct plaatsen van een traplift de duurzaamste en vanzelfsprekend de meest ideale manier van plaatsen is. Er is geen nationaal beleid voor het hergebruik van trapliften, er wordt daarom ook niet landelijk gestimuleerd om trapliften her te gebruiken. Navraag leert dat gemeenten aandacht aan hergebruik besteden en dat dit terugkomt in de criteria bij de inkoop van trapliften. Een van de veel gestelde eisen is een hoge mate van duurzaamheid of circulariteit.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel?1

Ik heb kennis genomen van het artikel.

Vraag 2

Deelt u de mening dat woningdelen de snelste, meest duurzame en goedkoopste manier is om mensen die nu nog geen eigen plek hebben te huisvesten? Indien niet, waarom niet?

Ik ben het met u eens dat woningdelen een snelle, duurzame en goedkope manier is om mensen woonruimte te bieden. Woningdelen is echter niet de oplossing voor alle huishoudens en doelgroepen die geen huis hebben. Vaak is woningdelen geschikt voor een bepaalde periode of levensfase (bijvoorbeeld jong volwassenen) en eerder voor alleenstaanden dan voor stellen of gezinnen.

Vraag 3

Herkent u het percentage van 61% als het gaat om mensen die in een onderbewoond huis wonen?

Dit heeft te maken met het begrip van onderbewoning zoals Eurostat dat hanteert. Eurostat gaat er namelijk vanuit dat een huis een slaapkamer heeft voor ieder koppel en iedere volwassen alleenstaande, maar ook voor iedere twee kinderen van onder de 12 of tussen de 12 en 17 van hetzelfde geslacht. In Nederland kennen wij over het algemeen de traditie dat aan kinderen een eigen slaapkamer wordt gegeven indien hier mogelijkheid toe is. In vergelijking met de andere EU-landen zien we dat Nederlanders bijna bovenaan staan als het gaat om onderbewoning. Hier kunnen verschillende factoren op van invloed zijn, zoals het klimaat (we zitten relatief vaak binnen) en het welvaartsniveau in Nederland. De suggestie dat 61% van de mensen dus echt een kamer over zou hebben, daar sluit ik mij niet bij aan.

Vraag 4

Is het op dit moment mogelijk voor corporaties om eisen te stellen aan de bezettingsnorm van een woning bij nieuwe verhuur?

Bij toewijzing van een woning door een woningcorporatie wordt gekeken naar wat een passende woning is voor de bestaande gezinsgrootte. Hierbij houdt de woningcorporatie rekening met de huishoudsamenstelling op het moment van de ingangsdatum van het huurcontract, zodat gezinswoningen aan meerpersoonshuishoudens worden toegewezen en kleinere appartementen aan alleenstaanden. Wat precies onder passend wordt verstaan, beslist de woningcorporatie en/of de gemeente. Vaak gaat eventuele onderbewoning pas in de toekomst spelen nadat het gezin in grootte is afgenomen. Dit is niet te voorkomen of te verhelpen. Wel is het van belang dat woningcorporaties met de huurders meedenken wanneer dit voorkomt en zich inzetten om het beter benutten van de bestaande voorraad, maar ook doorstroming naar een kleinere woning, te bevorderen.

Vraag 5

Als dit niet kan, wat zijn dat belemmeringen en hoe kunnen die in de woningtoewijzing weggenomen worden?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Herkent u dat 51% van de 2,1 miljoen sociale huurwoningen verhuurd worden aan eenpersoonshuishoudens?

Ja, dit cijfer herken ik. Uit de Lokale Monitor Wonen van het CBS en WSW (bewerking ABF Research) blijkt dat 1.095.775 van de 2.140.040 corporatiewoningen momenteel wordt verhuurd aan een eenpersoonshuishouden. Dit komt neer op ongeveer 51%.

Vraag 7

Kan u aangeven wat de potentie is van woningdelen?

Ik werk aan een bredere verkenning van woningdelen. Op dit moment brengen we onder andere in beeld wat de potentie van woningdelen is. In het derde kwartaal van dit jaar verwacht ik dit in beeld te hebben en zal ik dit met uw kamer delen.

Vraag 8

Kan u aangeven welke overwegingen alleenstaande woningzoekenden maken als zij kiezen voor woningdelen?

Mij is niet op basis van onderzoek bekend welke overwegingen alleenstaande woningzoekenden maken als zij kiezen voor woningdelen. Ik kan mij daarbij voorstellen dat de volgende zaken een rol kunnen spelen: de noodzaak voor het spoedig vinden van een woning op de huidige krappe woningmarkt, de mogelijkheid om bij woningdelen de financiële lasten te kunnen verdelen en de mate waarin men samenwonen met één of meerdere huisgenoten aantrekkelijk vindt. In de genoemde bredere verkenning zal onder meer aandacht besteed worden aan de financiële gevolgen van woningdelen wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een bijstandsinkomen of AOW.

Vraag 9

Ervaren alleenstaande AOW’ers belemmeringen van de kostendelersnorm bij de overweging om een woning te delen of samen te wonen?

Als een alleenstaande AOW-er een woning deelt met een andere persoon dan krijgt hij of zij – een lagere – AOW voor samenwonenden. Dat kan een belemmering vormen voor de overweging te gaan samenwonen. Dit staat los van de kostendelersnorm. De kostendelersnorm speelt alleen bij een bijstandsuitkering.

Vraag 10

Ervaren alleenstaanden met een uitkering belemmeringen van de kostendelersnom bij de overweging om een woning te delen of samen te wonen?

Als een alleenstaande met een bijstandsuitkering een woning deelt met een andere persoon van 27 jaar of ouder, krijgt hij of zij te maken met de kostendelersnorm. Dat kan een belemmering zijn voor het samenwonen.

Vraag 11

Hoeveel alleenstaanden zoeken een sociale huurwoning?

Ik heb geen exacte cijfers bij het aantal alleenstaanden dat momenteel op zoek is naar een sociale huurwoning, ik kan slechts een inschatting maken. Er is geen reden om gegevens over de huishoudsamenstelling al bij het inschrijven voor een sociale huurwoning te verkrijgen; dit is pas van belang bij de toewijzing.
Naar schatting staan momenteel 450.000 mensen ingeschreven voor een corporatiewoning, waarvan 100.000 mensen op dit moment actief op zoek zijn naar zo’n woning. Tegelijkertijd is de inschatting naar aanleiding van de Primos rapportage2 dat de woningzoekende vaak relatief jong en alleenstaand is: 80% van de woningzoekenden in het statistisch woningtekort is alleenstaand. Als we deze cijfers samennemen, staan er naar schatting zo’n 360.000 alleenstaanden ingeschreven en ongeveer 80.000 alleenstaanden zijn hiervan actief op zoek.
Uit de inschatting blijkt ook dat de woningzoekende vaak relatief jong is. Hiermee kan dus voorzichtig worden gesteld dat het aantal personen met een AOW-uitkering relatief laag zal zijn. Echter, hier kunnen verder geen uitspraken over worden gedaan. De woningcorporaties hebben – ook bij toewijzing – geen inzage in waar iemands inkomen vandaan komt, alleen in de hoogte van dit inkomen. Uitspraken over aantallen personen met een AOW- of bijstandsuitkering binnen de groep woningzoekenden kan ik daarom niet doen.

Vraag 12

Hoeveel van deze alleenstaanden hebben een AOW-uitkering?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Hoeveel van deze alleenstaanden hebben een bijstandsuitkering?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 14

Op welke manier speelt u in op deze overwegingen?

In de bredere verkenning die ik uitvoer van wat er mogelijk is om woningdelen te stimuleren, breng ik in beeld wat de potentie van woningdelen is, welke (financiële) belemmeringen spelen en wat de wenselijkheden en mogelijkheden zijn om deze weg te nemen. In het derde kwartaal van dit jaar zal ik u daarover informeren.
Overigens zijn sommige regels ook goed te verdedigen: als je samen één huishouden vormt, kan je veel vaste lasten ook samen delen. De huurtoeslag is bijv. daarom afgestemd op degenen die op hetzelfde adres staan ingeschreven en de huurlasten kunnen delen.

Vraag 15

Indien u hier geen zicht op heeft, bent u bereid een diepteanalyse uit te laten voeren naar specifieke beweegredenen van alleenstaanden die een sociale huurwoning zoeken?

Afhankelijk van de uitkomsten van de verkenning woningdelen, zal ik afwegen of het nodig is om deze diepteanalyse uit te voeren.

Vraag 16

Herkent u dat van de sociale huurwoningen die vrij komen 70,5% verhuurd worden aan een alleenstaande terwijl de woning ook aan meerdere alleenstaanden of aan een meerpersoonshuishouden zou kunnen worden verhuurd?

Ik heb geen zicht op deze cijfers. Bij corporatiewoningen wordt door de woningcorporatie gekeken naar welke woning passend is bij het inkomen en de huishoudgrootte van de huurder(s). Desondanks komt het voor dat woningen die ook aan meerdere alleenstaanden zouden kunnen worden verhuurd, aan een alleenstaande ingeschrevene worden verhuurd. Daarom ben ik bezig met het onderzoeken naar de mogelijkheden van woningdelen en andere constructies binnen het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Hier komen zowel kansen als knelpunten uit naar voren. De knelpunten moeten we waar nodig wegnemen, omdat het beter benutten een snelle en efficiënte manier is om bij te dragen aan het tegengaan van het woningtekort.

Vraag 17

Op welke manier(en) kunnen woonruimteverdelingssystemen aangewend worden om meerdere alleenstaanden te selecteren en te huisvesten in een corporatiewoning die hier groot genoeg voor is?

Dit is niet standaard opgenomen in woonruimteverdeelsystemen. Corporaties kunnen, als ze dat willen, zelf methodes bedenken waardoor er alleen gereageerd kan worden door woningdelers die gezamenlijk op de wachtlijst staan. Ik heb vernomen dat er ook woningcorporaties zijn die via het woonruimteverdeelsysteem een woning aanbieden met de vereiste dat de gekozen toekomstige huurder hier zelf iemand (die ook staat ingeschreven in het systeem) bij zoekt. Op deze manier kan de woning worden gedeeld tussen twee bekenden. De ervaring van corporaties leert dat woningdelen tussen bekenden vaak een duurzame oplossing is; twee onbekenden bij elkaar in een woning zetten werkt niet altijd goed.

Vraag 18

Herkent u de stelling dat het beroep op de huurtoeslag daalt als er meer woningen gedeeld worden?

De huurtoeslag is afgestemd op de financiële draagkracht van degenen die op een adres staan ingeschreven en de huurlasten kunnen delen. Het delen van woningen door meerdere alleenstaanden zal in het algemeen tot gevolg hebben dat het beroep op de huurtoeslag daalt.

Vraag 19

Wat zou (geduid in een bandbreedte) de ordegrootte zijn van het bedrag dat hiermee op de huurtoeslag bespaard zou kunnen worden uitgaande van enkele scenario’s: maximaal benutten kansen voor woningdelen, minimaal scenario en iets daartussen?

De vraag naar de grootte van het bedrag dat op de huurtoeslag zou kunnen worden bespaard is afhankelijk van de aannames die men hieraan ten grondslag neemt, zoals het aantal sociale huurwoningen dat voor woningdelen in aanmerking zou kunnen komen. In antwoord 16 is aangegeven dat ik geen zicht heb op deze cijfers. Daarom kan ik geen bedrag geven voor de mogelijke besparing op de huurtoeslag.

Vraag 20

Herkent u de rekensom uit het artikel dat het om een besparing van € 600 miljoen zou gaan na tien jaar?

De voorbeeldberekening van het huurtoeslagbedrag voor specifieke huishoudens is correct. De berekening van de potentiële besparing op de huurtoeslag die hieruit volgt, is afhankelijk van de aannames die hieraan ten grondslag liggen.

Vraag 21

Op welke manier gaat u in uw aanpak Woningdelen om met de belemmeringen en kansen die u zelf heeft gedetecteerd of die door dit artikel worden aangereikt?

Zoals bij antwoord 7 en 14 aangegeven werk ik op dit moment aan een brede verkenning. Pas als die verkenning is afgerond kan ik antwoord geven op uw vraag.

Vraag 22

Kan u deze vragen binnen drie weken per stuk beantwoorden?

In verband met de nodige afstemming is er een uitstelbericht verzonden. Waar dit de leesbaarheid ten goede kwam, heb ik vragen geclusterd beantwoord.

Vraag 1

Herkent u de ontwikkeling dat in studentensteden particuliere verhuurders onzelfstandige woningen ombouwen tot studio’s?

Vanuit een aantal partijen in het veld, waaronder particuliere verhuurders en Kences, hebben wij signalen ontvangen over de ombouw van onzelfstandige studentenwoningen tot studio’s. De signalen zijn vooralsnog gebaseerd op hun eigen cijfermateriaal. Deze ontwikkeling hebben wij nog niet in harde (landelijke) cijfers kunnen vaststellen, met name omdat onzelfstandige woningen niet landelijk worden geregistreerd.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel onzelfstandige kamers zijn omgebouwd naar studio’s in de grootste tien studentensteden gedurende de laatste vijf jaar?

Nee, dat is op dit moment niet mogelijk. We onderzoeken momenteel hoe we hier beter inzicht in kunnen krijgen.

Vraag 3

Klopt het dat voor een studio gemiddeld meer huur gevraagd kan worden is dan voor onzelfstandige studentenkamers?

Voor een studio kan over het algemeen meer huur worden gevraagd dan voor een onzelfstandige studentenkamer. In een studio beschikt een huurder namelijk over zelfstandige voorzieningen (zoals een eigen keuken en badkamer) en meestal over meer (privé) woonruimte.

Vraag 4

Klopt het dat de netto-huur van studio’s vaak juist lager ligt dan die van onzelfstandige studentenkamers door de huurtoeslag en dat de overheid hiermee een prikkel in stand houdt voor het realiseren van zelfstandige studio’s in plaats boven onzelfstandige kamers? Vindt u dit wenselijk?

Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2023 blijkt dat van de studenten die in een onzelfstandige kamer met gedeelde voorzieningen wonen, 66 procent minder dan 500 euro aan netto-woonlasten heeft. Voor studio’s ligt dit aandeel op 47 procent1.
Voor studio’s kan in de praktijk vaak meer huur gevraagd worden dan voor kamers omdat studio’s beschikken over eigen voorzieningen en meestal over meer (privé) woonruimte. Echter omdat er voor studio’s huurtoeslag mogelijk is, wordt het verschil in netto huur die de huurder betaalt tussen een kamer of een studio, in de praktijk klein. Verhuurders geven daarmee aan vaker voor studio’s te kiezen, omdat de verhouding netto huur versus woonkwaliteit voor de huurder veel gunstiger is.
Ik vind deze ontwikkeling niet wenselijk. Vanuit het oogpunt van welzijn hecht ik er aan dat naast zelfstandige ook betaalbare onzelfstandige eenheden moeten worden gebouwd. Ook studentenorganisaties vragen hierom. Studenten die wonen in een kamer met gedeelde voorzieningen, zoals een keuken en woonkamer, hebben gemakkelijker contact met hun huisgenoten. Zeker in het begin van de studie kan dat zeer belangrijk zijn. Daarnaast zijn onzelfstandige eenheden gemiddeld 21% goedkoper te realiseren dan studio’s en kunnen er in dezelfde ruimte méér onzelfstandige eenheden worden gerealiseerd dan studio’s.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het aantal onzelfstandige kamers zou moeten toenemen, in plaats van verminderen? Zo ja, hoe gaat u hier, naast de modernisering van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO), voor zorgen?

Ik ben van mening dat onzelfstandige eenheden moeten worden gerealiseerd en behouden. Dit vanuit het welzijnsoogpunt van welzijn van studenten, en bovendien ook omdat onzelfstandige eenheden gemiddeld 21% goedkoper te realiseren zijn dan studio’s. Met de studentenhuisvesters onderzoek ik op welke wijze nieuwe onzelfstandige eenheden te realiseren. Daarover stuur ik u binnenkort een brief.

Vraag 6

U heeft aangegeven dat huurtoeslag voor onzelfstandige kamers niet mogelijk is vanwege het feit dat deze niet geregistreerd staan in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Zou het mogelijk zijn de registratie van kamers te verplichten, of bewoners van kamers de mogelijkheid te geven hun kamer zelf aan te melden, zodat huurtoeslag voor onzelfstandige woonruimte wel mogelijk wordt?

Het feit dat onzelfstandige woningen (kamers) niet in de BAG staan, is inderdaad één van de redenen waarom huurtoeslag voor onzelfstandige kamers niet mogelijk is op de korte termijn. Naast andere uitvoeringstechnische belemmeringen, brengt een uitbreiding van de huurtoeslag verder ook financiële gevolgen met zich mee waarvoor momenteel geen budgettaire dekking is. Uitgaande van een gemiddelde huurprijs van ca. € 452,– en het aantal rechthebbenden, zou deze uitbreiding een budgettair beslag op de huurtoeslag van € 600-€ 840 miljoen jaarlijks en structureel betekenen. Dit is exclusief de kosten die gepaard gaan met een uitbreiding van de BAG zelf.
Voordat een (verplichte) registratie of aanmelding van kamers overwogen kan worden, dient er eerst sprake te zijn van een adequaat (landelijk) systeem waarin deze registratie zou kunnen plaatsvinden. Deze ontwikkeling wordt ook bezien in relatie tot de verkenning naar de mogelijkheden voor een huurregister.

Vraag 7

Welke andere mogelijkheden ziet u om de huurtoeslag ook voor onzelfstandige woonruimten toch mogelijk te maken?

Een adequate registratie van onzelfstandige woonruimtes is, zoals eerder vermeld, noodzakelijk. Zonder deze registratie zie ik, binnen het huidige huurtoeslagstelsel, geen andere mogelijkheden voor een uitbreiding van de huurtoeslag naar onzelfstandige woonruimten.

Vraag 8

Klopt het dat het voor een deel van de onzelfstandige woonruimten – aangewezen voor de huurtoeslag vóór 1 juli 1997 – wel mogelijk is om huurtoeslag aan te vragen? Waarom is dat? Vindt u dit rechtvaardig?

In beginsel bestaat voor huurders van onzelfstandige wooneenheden geen recht op huurtoeslag. Een uitzondering hierop betreft de overgangsregeling voor onzelfstandige studenteneenheden uit 1997. Hiernaast bestaat er een uitzondering voor onzelfstandige woonruimtes in woongebouwen of woningen die geheel of gedeeltelijk worden verhuurd t.b.v. begeleid wonen of groepswonen voor ouderen. Deze kunnen binnen de huidige huurtoeslagregeling onder bepaalde voorwaarden aangewezen worden en dus in aanmerking komen voor huurtoeslag.
De overgangsregeling dateert uit 1997 toen bij de invoering van de Huursubsidiewet de oude regeling werd gehandhaafd voor onzelfstandige woonruimten die al waren aangewezen onder de Wet Individuele huursubsidie (IHS). Bij de wetsbehandeling voor de Huursubsidiewet in 1997 was aanvankelijk het uitgangspunt dat alleen zelfstandige woningen voor de subsidie in aanmerking zouden komen. Op verzoek van de Tweede Kamer is hier destijds een uitzondering op gemaakt voor onzelfstandige woonruimtes in woongebouwen die geheel of gedeeltelijk worden verhuurd t.b.v. begeleid wonen of groepswonen voor ouderen, en er is overgangsrecht gecreëerd voor een aantal studenteneenheden bij corporaties. Huurders van onzelfstandige wooneenheden die deel uitmaken van reeds aangewezen woongebouwen blijven onder de Huursubsidiewet en later onder de Wet op de huurtoeslag in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Deze uitzondering levert niettemin inderdaad een ongelijk speelveld op. In het eindrapport Toekomst Toeslagen is het afschaffen van dit overgangsrecht onderdeel van één van de beleidsopties.

Vraag 9

Is het mogelijk om alle onzelfstandige kamers te laten aansluiten bij deze methodiek? Zo nee, waarom niet?

Het laten aansluiten van alle onzelfstandige kamers bij deze methodiek is om verschillende redenen niet mogelijk en wenselijk. Juridisch gezien is het in aanvulling op het overgangsrecht niet mogelijk om nieuwe woongebouwen waarvan onzelfstandige woonruimte deel uitmaakt aan te wijzen. De geldende overgangsregeling van 1997 is namelijk niet meer uit te breiden en aanwijzing van een nieuw woongebouw kan ook niet vallen onder de bestaande regeling van begeleid wonen of groepswonen voor ouderen. Uitvoeringstechnisch gezien is uitbreiding bovendien niet wenselijk omdat dit zeer veel handmatig werk en capaciteit vergt. Dit geldt met name voor het aandeel studentenwoningen, waar het aantal jaarlijkse verhuisbewegingen erg hoog is.

Vraag 10

Klopt het dat uit onderzoek blijkt dat het welzijn van studenten sterk gebaat is bij het gezamenlijk wonen op kamers in plaats van alleen in studio’s? Kan de Minister een overzicht geven van de positieve effecten die gezamenlijk wonen kan hebben voor studenten?

Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2023 blijkt dat, rekening houdend met de persoons-, opleidings- en huisvestingskenmerken, bij Nederlandse studenten het welzijn van uitwonende studenten in een kamer met gedeelde voorzieningen significant hoger ligt ten opzichte van thuiswonende studenten en uitwonende studenten in een zelfstandige woonruimte.2 Het Student Living Monitor (SLM), uitgevoerd door The Class Foundation, heeft inzichten naar voren gebracht over de impact van huisvesting op het welzijn van studenten in heel Europa, waaronder Nederland. Studenten die in een speciaal gebouwde studentenwoning wonen, rapporteerden een hogere gemiddelde score op de welzijnsschaal dan hun studenten die thuis of in een reguliere huurwoning wonen.3 Gezamenlijk wonen tijdens de studententijd heeft verschillende positieve effecten op het welzijn. Voor de meeste studenten is de hun studententijd de eerste periode dat zij niet meer thuis wonen. Zij kunnen elkaar in deze nieuwe fase ondersteunen, zowel bij de studie als bij praktische zaken. Ook kunnen zij elkaar emotionele steun geven. Gezamenlijk wonen biedt daarnaast de mogelijkheid om praktische vaardigheden te ontwikkelen, zoals het omgaan met conflicten of opstellen van regels. Daarnaast biedt het de kans om te leren samenleven en samenwerken met verschillende soorten mensen.
Gezamenlijk wonen is bovendien niet alleen goed voor het welzijn, maar ook voor de betaalbaarheid omdat studenten diensten en producten kunnen delen.

Vraag 11

Kunt u de vragen apart van elkaar beantwoorden, voor de plenaire behandeling van de Wijziging van de Wet op de huurtoeslag (vereenvoudiging van de huurtoeslag)?

De vragen zijn apart van elkaar beantwoord. De plenaire behandeling van het wetsvoorstel Vereenvoudiging huurtoeslag staat op de voorraadagenda van de Tweede Kamer, maar is nog niet ingepland.