Vraag 1

Kent u het bericht «Na stikstof dreigt ook CO2-uitstoot een probleem te worden: «Stop de sloop»? waarin onder andere voormalig Rijksbouwmeester Floris Alkemade voor een stop op sloop pleit?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie over sloop van van Alkemade dat: «We niet dwangmatig moeten door blijven gaan op een pad waarvan je van mijlenver ziet dat het doodloopt.»?

De heer Van Alkemade constateert in het artikel dat de bouw een enorme vervuiler is en dat de belangrijkste strategie om uitstoot in de bouw omlaag te krijgen het niet meer slopen en hergebruik van gebouwen is. Naar mijn mening is er echter ook thans niet sprake van een dwangmatig doorgaan, want er wordt via verschillende paden gewerkt aan verandering. Zo stimuleer ik via de Nationale Aanpak Biobased Bouwen het bouwen en renoveren met hernieuwbare materialen. Verder werk ik aan een Bouwmaterialenakkoord waarbij ik stimuleer dat een aantal bouwmateriaalketens milieuvriendelijker worden en daarmee ook minder CO2 uitstoten. Tevens wordt er met VERAS (sloopbranche) en andere partijen gewerkt aan een Aanpak circulair slopen en hergebruik, deze zal naar verwachting voor de zomer gereed zijn.

Vraag 3

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 90 woningen in de wijk Meezenbroek? Erkent u dat bewoners zich niet betrokken voelen bij de plannen voor sloop en er veel onzekerheid en ongerustheid is?

Het primaat van de lokale volkshuisvesting ligt bij gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie. Ik ga ervan uit dat ingrijpende beslissingen ten aanzien van wijken worden genomen nadat daarover is gesproken en besloten in de gemeenteraad, waardoor er een democratische legitimatie is. Verder hebben de lokale partijen de meeste kennis van de specifieke situatie in de wijken en zijn daardoor het beste in staat om een beleid te ontwikkelen dat daarmee rekening houdt. Om deze redenen ben ik terughoudend met het geven van een oordeel over individuele casussen.
Uiteraard ben ik me ervan bewust dat sloop/nieuwbouw voor bewoners vaak een ingrijpend en ook emotioneel proces is. Ik vind het wenselijk dat een zorgvuldig proces wordt doorlopen en dat gestreefd wordt naar een zo groot mogelijk draagvlak bij bewoners.

Vraag 4

Waarom wordt er zonder gedegen proces samen met bewoners gekozen voor de ingrijpende sloopoptie?

Bij ingrijpende maatregelen zoals sloop moet worden overlegd met de bewoners. Dit is een vereiste vastgelegd in de Wet op het overleg tussen huurders en verhuurder.
Ook los van deze wettelijke bepalingen hecht ik waarde aan het tijdig betrekken van bewoners bij dit soort trajecten. Transparante inspraakprocedures en besluitvorming zijn hierbij cruciaal. Hiermee wordt geborgd dat de belangen van huurders, tijdens alle fases van het proces, goed worden meegewogen in de keuzes van corporaties. Het kabinet heeft daarom in de afgelopen tijd maatregelen genomen om deze participatie te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut.2 Met dit statuut wordt het belang van vroegtijdige betrokkenheid van bewoners erkend en gewaarborgd.

Vraag 5

Erkent u dat jarenlang achterstallig onderhoud te vaak wordt gebruikt om woningen daarna te kunnen slopen?

Ik heb geen indicaties dat woningcorporaties doelbewust woningen niet onderhouden om daarna gemakkelijker tot sloop over te kunnen gaan. Ik kan mij wel voorstellen dat corporaties minder investeren in onderhoud van woningen die op de nominatie staan om gesloopt te worden. Een dergelijke strategie ontslaat corporaties overigens niet van de verplichting om voor hun huurders voldoende woongenot te realiseren.
Overigens is het aanpakken van woningen met een slechtere onderhoudstoestand in de Nationale Prestatieafspraken expliciet aan de orde gekomen. Woningcorporaties hebben zich eraan gecommitteerd dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn.
Ook is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat er in 2025 een onderzoek naar sloop met vervangende nieuwbouw zal worden uitgevoerd. Daarin wordt de afweging tussen sloop-nieuwbouw en renovatie meegenomen. Ik verwacht het onderzoeksrapport nog in 2025 aan uw Kamer toe te kunnen zenden.

Vraag 6

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in de wijk Versiliënbosch in eveneens Heerlen?

Hiervoor geldt eveneens hetgeen ik heb opgemerkt in mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 7

Erkent u dat het zowel bij Meezenbroek als Versiliënbosch gaat om voormalige mijnwerkerswijken en deze wijken behoren tot ons historisch erfgoed?

Ik kan mij voorstellen dat deze wijken verbonden zijn met het mijnwerkersverleden van Heerlen. Het is echter niet aan mij om een oordeel te geven over de cultuurhistorische en monumentale waarde van deze woningen.

Vraag 8

Herkent u zich in het pleidooi van het Cuypersgenootschap, een stichting die zich inzet voor het behoud van bouwkundig erfgoed uit de negentiende en twintigste eeuw, om Meezenbroek niet te slopen maar juist een monumentale status te geven?2

Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is deze wijk niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.
In het algemeen vind ik het nastrevenswaardig om voorzichtig met bouwkundig erfgoed om te gaan. Het pleidooi van het Cuypersgenootschap kan een indicatie zijn dat de betreffende woningen, of een deel daarvan, verdienen om een (gemeentelijke) monumentale status te krijgen. Het is aan de gemeente om dit te bepalen.

Vraag 9

Kent u het pleidooi van de Bond Heemschut tegen de sloop van karakteristieke volkswijken?3

Ja.

Vraag 10

Deelt u de zorgen van de erfgoedorganisatie dat de identiteit van buurten verdwijnt als gekozen wordt voor sloop?

Ik kan mij voorstellen dat bij ingrijpende maatregelen zoals sloop/nieuwbouw, waarbij een deel van de bewoners niet meer terugkeert en de wijk ook wat uiterlijk betreft verandert, de oorspronkelijke identiteit mee verandert. Overigens is de identiteit van een wijk geen statisch gegeven maar verandert deze voortdurend door het wegtrekken van bewoners en de instroom van nieuwe.

Vraag 11

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 42 woningen in de buurt Prinsejagt in Woensel (gemeente Eindhoven)? Erkent u dat het zeer ingrijpend is dat bewoners via een brief wordt meegedeeld dat hun woningen gesloopt gaan worden?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Het is voor bewoners altijd ingrijpend wanneer ze worden geconfronteerd met de voorgenomen sloop van hun woning. Ik vind het belangrijk dat daarbij een zorgvuldig proces wordt doorlopen, waarvoor ik verwijs naar het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Vraag 12

Erkent u dat het ministerie al in zomer 2023 is geïnformeerd over de sloop in Prinsejagt en in oktober 2023 deze locatie is uitgekozen voor de pilot parallel plannen terwijl bewoners pas in voorjaar 2024 geïnformeerd zijn?4

In de zomer van 2023 is de aanmelding ontvangen om Prinsejagt deel te laten nemen aan de pilot parallel plannen, waarna Prinsejagt ook werd uitgekozen. De pilot is bedoeld om de betrokken gemeente en woningcorporatie te helpen om diverse fases van een bouwproject gelijktijdig en samenhangend uit te laten voeren. Daarmee kan de planfase worden verkort, zodat de woningbouw sneller kan starten. Bij de aanmelding was ons gemeld dat besluitvorming nog plaats zou gaan vinden.

Vraag 13

Vindt u het wenselijk dat bewoners zo laat worden geïnformeerd over zo’n ingrijpend besluit en dit een «sloopoverval» noemen? Hoe verhoudt het achterhouden van informatie voor direct betrokken bewoners zich met de doelstellingen van parallel plannen? Gaat dit vaker voorkomen?

Goede participatie, en goede timing daarvan, is van groot belang voor het succesvol gezamenlijk doorlopen van een ingrijpend traject. Dat kan ten goede komen aan de kwaliteit en de snelheid. Vanuit de pilot is er geen bemoeienis met besluitvorming of keuzes over de wijze van participatie. Die beslissing is niet aan mij of de begeleiders van de pilot, maar aan de betrokken gemeente en woningcorporatie. Uiteraard leren de deelnemers aan de pilots ook van de opgedane ervaringen.

Vraag 14

Wat vindt u van de uitspraak van de projectleider gebiedsontwikkeling: «Participatie over de locatie van de te slopen woningen is bewust niet gevoerd, omdat de gemeente en Woonbedrijf het erover eens zijn dat deze locatie het meest voor de hand ligt voor het toevoegen van appartementen»? Is het bewust bewoners niet laten participeren wenselijk binnen het programma parallel plannen?

Bij parallel plannen is het uitzetten van onderzoeken en het starten van participatie vanaf dag één onderdeel van de methodiek. Op welke wijze de participatie precies wordt vormgegeven, en over welke onderdelen participatie plaatsvindt en wanneer, is aan de betrokken gemeente en woningcorporatie.

Vraag 15

Erkent u dat deze sloopplannen voor veel stress en verdriet zorgen bij bewoners en een deel straks niet terug kan keren naar hun geliefde plek omdat er geen gezinswoningen worden gebouwd?

Zoals eerder aangegeven kan ik mij voorstellen dat de sloop van hun woning en het verhuizen naar een andere wijk ingrijpend is voor bewoners.

Vraag 16

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van de Pompenburgflat in Rotterdam? Erkent u dat het pijnlijk is dat dit icoon van de volkshuisvesting gesloopt dreigt te worden?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Los van de vraag of het hier om een iconisch gebouw gaat of niet, merk ik op dat de voorgenomen nieuwbouwplannen veel woningen toevoegen en daarmee bijdragen aan het verminderen van de woningnood in Rotterdam.

Vraag 17

Deelt u de mening dat dit gebouw een monumentale status zou moeten krijgen, mede als eerbetoon voor de deze maand overleden architect Carel Weeber?

Het is aan de gemeente om te bepalen of de Pompenburgflat een gemeentelijke monumentale status moet krijgen.

Vraag 18

Weet u dat ook bij de voorgenomen sloop van dit icoon bewoners slecht betrokken zijn en in de krant moesten lezen over de voorgenomen sloop? Hoe oordeelt u hierover?

Ik ben niet bekend met de wijze waarop de bewoners in dit geval zijn geïnformeerd. Ik vind het belangrijk dat bij sloop- en renovatie een zorgvuldig proces wordt doorlopen, conform het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Vraag 19

Erkent u dat de Pompenburgflat erg duurzaam is en sloop onnodig omdat door optoppen van de flat er meer sociale huurwoningen kunnen worden toegevoegd dan dat er bij nieuwbouw gerealiseerd worden?

Ik ben niet bekend met de technische kenmerken van de Pompenburgflat en kan dus ook geen oordeel geven over de duurzaamheid. Voor wat betreft het aantal sociale huurwoningen dat kan worden teruggebouwd geldt hetgeen ik in mijn antwoord op vraag 3 heb aangegeven: het is aan lokale partijen om te bepalen welke ingrepen in een bepaald gebied wenselijk zijn.

Vraag 20

Ziet u eveneens een patroon waarbij huurders te laat en te weinig worden betrokken bij dit soort ingrijpende besluiten?

Ik beschik niet over informatie waaruit dit zou blijken. Wanneer partijen het Nationaal sloop- en renovatiestatuut volgen, zou dit niet (meer) het geval mogen zijn.

Vraag 21

Wilt u zorgen dat huurders meer te zeggen krijgen bij sloop? Nu is het bijvoorbeeld zo dat wel 70% van de huurders moet instemmen bij renovatie, waarom is dat niet zo bij sloop?

Op het gebied van wet- en regelgeving is het voor huurders die niet instemmen met sloop (en daarmee niet instemmen met het beëindigen van de huuroverkomst) reeds in de huidige praktijk mogelijk om zonder actie van hun kant te bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd, of totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de huurder moet hebben ingestemd, zoals bij renovatie het geval is. Wel is het tijdig betrekken van bewoners en het meewegen van hun perspectief van groot belang. Samen met Aedes is daarom in 2024 een Nationaal sloop- en renovatiestatuut opgesteld. De positie van huurders(vertegenwoordigingen) in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd.

Vraag 22

Deelt u de mening dat blij sloop van woningen soms ook gemeenschappen worden gesloopt? Erkent u dat terugkeer niet altijd mogelijk is vanwege hogere huren?

Ik kan mij voorstellen dat bewoners in een wijk een bepaalde band hebben en dat deze verdwijnt op het moment dat deze huishoudens elders moeten gaan wonen.
Of terugkeer mogelijk is voor degenen die dat willen, hangt af van het aantal en het soort woningen dat wordt teruggebouwd. Het kan een keuze zijn van de gemeente en woningcorporatie om (een deel van) de nieuwe woningen in een ander (prijs)segment te realiseren.

Vraag 23

Vorig jaar heeft de Ombudsman ook aandacht gevraagd voor de impact die sloop heeft op bewoners en hun gemeenschappen, welke lessen trekt u uit dit rapport?5

Ik heb, mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, een kabinetsreactie op het rapport aan de Kamer doen toekomen.7 Ik dank de Ombudsman en Kinderombudsman voor het rapport en de aanbevelingen die eruit volgen. Zoals in de reactie ook is geschetst, sluiten de aanbevelingen aan op beleid dat reeds in samenwerking met de sector is ingezet. Op het punt van participatierecht van kinderen benut ik de aanbevelingen om het beleid te versterken en te monitoren.

Vraag 24

Recent bleek uit cijfers van het CBS dat er vorig jaar 11.800 woningen zijn gesloopt, erkent u dat er nog te vaak onnodig woningen gesloopt worden in Nederland?

Zoals eerder aangegeven vind ik het belangrijk dat lokale partijen de keuzes kunnen maken die recht doen aan de volkshuisvestelijke opgaven aldaar.

Vraag 25

In uw afspraken gemaakt op de Woontop lezen we dat er tot 2035 nog 93.009 sociale huurwoningen gesloopt worden, hoe is gekomen tot dit aantal?

In de NPA is voor het doorrekenen van de financiële haalbaarheid van de afspraken rekening gehouden met de verwachting dat woningcorporaties een deel van hun nieuwbouw opgave gaan invullen door middel van sloop en vervangende nieuwbouw. Dat wil niet zeggen dat deze aantallen een te behalen doel op zichzelf zijn. Het betreft een inschatting die aansluit op de aantallen die woningcorporaties zelf de komende jaren verwachten op basis van hun eigen meerjarenbegrotingen. Daarbij is in de financiële doorrekening rekening gehouden met de afname van sloop de afgelopen jaren. Woningcorporaties geven in hun eigen meerjarenbegrotingen (dPi2023) aan de komende jaren gemiddeld circa 12 duizend woningen per jaar via sloop te vervangen voor nieuwbouw.
Het toekomstig aantal te slopen sociale huurwoningen zal de komende jaren echter afhangen van de mate waarin gebouwd gaat worden. Daarbij is het ook aan de lokale partijen om in de lokale prestatieafspraken afspraken te maken over de gewenste ontwikkeling van de sociale woningvoorraad, inclusief de inzet van sloop en vervangende nieuwbouw.

Vraag 26

Dit aantal komt zeer specifiek over, kunt u de achterliggende berekeningen met de Tweede Kamer delen? Welke corporatie wil hoeveel woningen slopen en waar bevinden die woningen zich?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 25 gaat het om een inschatting, waaraan een modelmatige berekening ten grondslag ligt. Inherent aan het gebruik van een dergelijke berekening is dat er een zeer specifiek (niet afgerond) getal uitkomt. Ik geef toe dat het voor de presentatie beter was geweest om af te ronden op een rond getal, aangezien nu een exactheid wordt gesuggereerd die niet is beoogd.
Een uitsplitsing per woningcorporatie kan niet gegeven worden, aangezien de doorrekening op woondealniveau heeft plaatsgevonden. In bijlage B van het rapport over de financiële doorrekening van de NPA is een overzicht opgenomen van het ingerekende aantal woningen dat per woondealregio naar verwachting zal worden gesloopt in de periode 2025 tot en met 2034, zie ook onderstaande tabel.8 De aantallen in deze reeds gepubliceerde onderstaande tabel zijn wel afgerond.
Woondealregio
Aantal sloop/vervangende nieuwbouw (2025–2034)1
Groningen-Assen
3.680
Eemsdelta
1.840
Oost-Groningen
830
Leeuwarden
1.220
Noordoost Friesland
570
Noordwest Friesland
300
Zuidoost Friesland
1.240
Zuidwest Friesland
800
Zuid-Oost Drenthe
800
Zuid-West Drenthe
1.030
Twente
3.460
West-Overijssel
2.570
Flevoland
300
Amersfoort
1.400
Foodvalley
1.510
Achterhoek
820
Arnhem-Nijmegen
3.610
Cleantech
1.330
Noord-Veluwe
560
Rivierenlanden / Fruitdelta
590
U16 / Regio Utrecht
4.970
MRA
14.270
Noord-Holland-Noord
2.250
Samenwerkende regio's
2.420
Haaglanden
7.620
Holland Rijnland
3.270
Midden-Holland
1.100
Regio Rotterdam
6.970
Zeeland
1.980
Stedelijke Regio Breda-Tilburg
3.850
Stedelijke Regio 's-Hertogenbosch
2.280
West-Brabant West
1.040
Zuidoost-Brabant
3.800
Limburg
5.950
In deze tabel zijn alleen woningen opgenomen die onderdeel zijn van sloop/nieuwbouw. Voor niet alle woningen is dat het geval. Om deze reden is het totaal van deze tabel minder groot dan het aantal woningen dat is genoemd in vraag 25.

Vraag 27

Welke afwegingen en argumenten zijn gebruikt om tot deze optelsom te komen?

Zie antwoord bij vraag 25.

Vraag 28

Hoe staat u tegenover het pleidooi van onder andere architecten dat sloop ook gezien de klimaatdoelen die behaald moeten worden in veel gevallen onwenselijk is?

Hergebruik en transformatie van bestaande gebouwen is veelal duurzamer dan nieuwbouw, maar niet elk gebouw leent zich daarvoor. Naast levensduurverlenging van een gebouw is ook het hoogwaardig hergebruiken van bouwelementen en materialen belangrijk, zeker daar waar de energetische schil lastig is te verbeteren of waar de technische levensduur sterk is verouderd. Maar ook een wens om te verdichten of een wijk meer divers te maken kan een reden zijn om over te gaan tot sloop. Ik ben van mening dat per gebouw moet worden gekeken wat de beste circulaire strategie is als het gaat om hergebruik. Als wel tot sloop wordt besloten dan verdient het de voorkeur om circulair te slopen. Dit houdt in dat wordt gekeken welke bouwelementen, -producten en -materialen uit het pand kunnen worden gedemonteerd om vervolgens in een nieuw gebouw of bij renovatie te worden hergebruikt.
Daar waar dat kan is renovatie een goede oplossing, maar dit is niet altijd het geval. Tegenwoordig zijn er ook andere mogelijkheden die veel milieuwinst opleveren ten opzichte van de traditionele manier van slopen en nieuwbouw, en ook met minder overlast voor de bewoners. Zo zijn er concepten van sloop/nieuwbouw die in twintig werkdagen worden gerealiseerd. Daarbij worden woningen op de bestaande fundering gebouwd, wat veel milieuwinst betekent, met toepassing van hernieuwbare materialen. Gedurende het proces van vergunningaanvraag blijven de bewoners gewoon in hun oude woning wonen. Ook kunnen bewoners na een tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning weer terugkeren naar hun vertrouwde woonplek en hun sociale contacten, zonder de overlast waar een renovatie mee gepaard gaat.

Vraag 29

Erkent u dat Nederland 24 megaton bouwafval per jaar produceert, omgerekend 760 kilo per seconde? Deelt u de mening dat het om de uitstoot van de bouwsector omlaag te krijgen verstandig is om niet te slopen en de gebouwen die er al zijn te blijven gebruiken?6

Dit beeld herken ik niet. Uit het rapport «Materiaalstromen in de bouw en infra» van april 2022 komt naar voren dat er een instroom van materialen in de bouw is van circa 23 megaton per jaar voor woningbouw en utiliteitsbouw tezamen, waarvan het grootste deel (87%) primaire nieuwe materialen betreft. De materialen die vrijkomen door sloop, renovatie of transformatie bedraagt circa 5 megaton. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 28 al aangaf kunnen er goede redenen zijn om wel tot (circulaire) sloop over te gaan.

Vraag 30

Voormalig Rijksbouwmeester Alkemade stelt dat de CO2-uitstoot nog onvoldoende wordt meegewogen in de afweging aangaande sloop, herkent u dat?

Ja.

Vraag 31

Hoe weegt u zijn uitspraak: »Binnen de klassieke manier van het doorrekenen van een bouwproject is sloop goedkoper» maar dat hier duurkoop is?7

Ik zie zijn uitspraak als oproep aan mede-architecten en aan gebouweigenaren.

Vraag 32

Kent u het bericht «Architecten worden de nieuwe activisten: weg met de sloopkogel en bouwen met wat er is»?8

Ja.

Vraag 33

Bent u eveneens onder de indruk van de plannen en pleidooien van architecten om extra woonruimte creëren in bestaande gebouwen?

Het lijkt mij goed als verschillende oplossingen, uitgaande van renovatie of juist van sloop/nieuwbouw, tegen elkaar worden afgewogen. Per project zal bekeken moeten worden wat de beste oplossing is. Zie ook mijn antwoord op vraag 28.

Vraag 34

Hoe staat u tegenover de voorgestelde paradigma shift naar: «in principe blijft elk pand behouden, tenzij het echt niet anders kan»?9

Voor mij is belangrijk dat oplossingen worden gekozen die recht doet aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven. Zie verder mijn antwoord op vraag 28.

Vraag 35

Erkent u dat creatiever denken en het betrekken van oa architecten cruciaal zijn om uit de wooncrisis te komen? Zo ja, welke stappen wilt u zetten om dit te bereiken?

Het is in het algemeen altijd goed om opgaven creatief tegemoet te treden. Ik merk daarbij op dat van rijkswege geen regels worden opgelegd om te kiezen voor renovatie of sloop/nieuwbouw, hetgeen lokale partijen de ruimte geeft de voor hun beste oplossing te kiezen. Zie verder mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 36

Hoe staat u tegenover het initiatief «recht op renovatie» van HouseEurope!?10

In het verlengde van mijn antwoorden op de vragen 21 en 28 vind ik een recht op renovatie niet in de rede liggen. Om recht te doen aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven en afwegingen moeten alle oplossingen mogelijk blijven, dus ook sloop/nieuwbouw. Verder lijkt me regelgeving die tot extra procedures leidt ongewenst, gelet op de toch al lange doorlooptijd van bouwprojecten.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht Ophef rond plannen voor sloop in Heerlense wijk Meezenbroek en Boze Heerlenaren in verzet tegen sloopkogel door historische volksbuurt?1 2

Ja, ik heb kennis genomen van het bericht.

Vraag 2

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in Meezenbroek? En hoe beoordeelt u het feit dat bewoners zich onvoldoende gehoord voelen in dit proces?

Mijn rol in deze casuïstiek is zeer beperkt. De volkshuisvestelijke opgave is de komende tijd groot: de woningvoorraad moet worden uitgebreid, verduurzaamd en verbeterd. Het is in beginsel aan woningcorporaties om met alle betrokken partners op lokaal niveau te bepalen hoe deze opgave wordt gerealiseerd en of sloop/nieuwbouw hier onderdeel van uitmaakt. Ik vind het belangrijk dat dit gesprek lokaal wordt gevoerd en vind het niet behulpzaam om vanuit Den Haag te bepalen wat het beste is voor de wijk Meezenbroek in Heerlen.
Het moeten verlaten van je woning voor sloop/nieuwbouw is voor bewoners vaak erg ingrijpend, en des te meer als dit proces in de ogen van bewoners tijdiger en duidelijker gecommuniceerd had moeten worden. Tegelijkertijd geeft een deel van de bewoners aan uit te kijken naar een energiezuiniger woning in een andere wijk, zoals in het nieuwsbericht te lezen is. De wijk Meezenbroek maakt onderdeel uit van Heerlen-Noord, een van de twintig focusgebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. In Heerlen-Noord zijn momenteel bovengemiddeld veel woningen in een slechte staat en bovengemiddeld veel woningen met energielabels D tot en met G, wat veel hoge energiekosten met zich meebrengt. Herstructurering biedt zodoende ook kansen voor de inwoners van Heerlen-Noord: renovatie en nieuwbouw zorgen voor leefbare, veilige en gezonde woningen. Vanwege de grote invloed die sloop/nieuwbouw op bewoners heeft, hecht ik waarde aan het tijdig betrekken van bewoners bij dit soort trajecten. Transparante inspraakprocedures en besluitvorming zijn hierbij cruciaal. Hiermee wordt geborgd dat de belangen van huurders, tijdens alle fases van het proces, goed worden meegewogen in de keuzes van corporaties. Er zijn daarom in de afgelopen tijd maatregelen genomen om deze participatie te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut.3

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat bewoners van huizen die gesloopt moeten worden jarenlang niet in hun eigen buurt kunnen wonen en mogelijk tegen een veel hogere huur gedwongen worden elders te huren?

De huurbescherming en de huurprijsbescherming zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek (BW). Een verhuurder kan de huur uitsluitend opzeggen op basis van de in het BW limitatief opgenomen opzeggingsgronden voor verhuurders. Huuropzegging vanwege dringend eigen gebruik is één van die in de wet opgenomen opzeggingsgronden. Dringend eigen gebruik kan ook bestaan uit voorgenomen sloop. De verhuurder moet daarbij aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. De rechter weegt dan het belang van de verhuurder bij huurbeëindiging af tegen het belang van de huurder bij huurvoortzetting en betrekt daarbij alle omstandigheden van de specifieke situatie. Wanneer de rechter oordeelt dat het belang van de verhuurder bij huurbeëindiging groter is dan het belang van de huurder bij huurvoortzetting en de huur vanwege sloop of renovatie wordt beëindigd, heeft de huurder recht op ten minste het minimumbedrag voor tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten (vanaf 28 februari 2025: € 7.673).
Het is niet aan mij om bij dit specifieke geval een oordeel uit te spreken of er door de woningcorporatie rechtmatig is gehandeld; dat oordeel is aan de rechter wanneer de huurder niet met de huuropzegging instemt.
Wanneer er een nieuwe of andere woning moet worden betrokken – en er daarmee een nieuw huurovereenkomst moet worden gesloten – worden de huurbescherming en de huurprijsbescherming ook gereguleerd en volgt de maximaal toegestane huurprijs uit het woningwaarderingsstelsel. Bovendien is de woningcorporatie op grond van de Woningwet gehouden om woningen binnen de DAEB-grens (2025: € 900,07 per maand) toe te wijzen aan hun doelgroep en daarbij deze huishoudens ook passend toe te wijzen.4

Vraag 4

Bent u het met ons eens dat bewoners die al jarenlang in een corporatiewoning wonen altijd zouden moeten kunnen terugkeren na renovatie of sloop?

Met het oog op het behalen van voldoende draagvlak bij renovatie, ligt het voor de hand dat een woningcorporatie ernaar streeft om huurders en bewoners die dat willen zoveel als mogelijk in de gelegenheid te stellen na afronding van de werkzaamheden weer in de eigen wijk terug te keren. Bij trajecten zonder behoud van de huurovereenkomst (slooptrajecten) wordt in het sociaal plan vastgelegd of het mogelijk is om terug te keren in de vervangende nieuwbouw en zo ja, onder welke voorwaarden. Als de huurder aangeeft in de buurt te willen blijven wonen, heeft de corporatie de inspanningsverplichting om te helpen bij het vinden van een woning zo dicht mogelijk bij de oude woning. Dit is ook overeengekomen in het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.
Het mogelijk maken van een absoluut en generiek «terugkeerrecht» voor een huurder vind ik onverstandig. De praktijk leert dat slechts een beperkt deel van de bewoners daadwerkelijk terug wil keren in de wijk. Bewoners ervaren een renovatie- of sloop/nieuwbouwtraject soms als een kans om naar een andere wijk te gaan, zoals ook in het nieuwsartikel naar voren komt. Bovendien is een terugkeerrecht met name voor kleine woningcorporaties in de praktijk niet in alle gevallen waar te maken vanwege het gebrek aan afdoende vervangend woningaanbod in de betreffende wijk. Door de inspanningsverplichting wordt de woningcorporatie geacht maatwerk te leveren en samen met de bewoner tot een passende oplossing te komen.

Vraag 5

Op welke manier worden de belangen en de mogelijkheden tot inspraak van bezorgde bewoners die bang zijn niet terug te kunnen keren naar hun eigen woning, zoals in de wijk Meezenbroek, op dit moment in wet- en regelgeving geborgd?

Het meewegen van belangen van bewoners en transparante inspraakprocedures vind ik van groot belang. Samen met Aedes is daarom in 2024 een Nationaal sloop- en renovatiestatuut opgesteld. Het belang van vroegtijdige betrokkenheid van huurders(vertegenwoordigingen) en hun positie in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd. Bovendien heeft de huurdersorganisatie op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) het recht om schriftelijk advies te geven over voorgenomen sloop van huurwoningen.

Vraag 6

Op welke manier kan het instemmingsrecht van bewoners dat geldt bij renovatie verbreed worden in het geval van sloop?

Op het gebied van wet- en regelgeving is het voor de individuele huurder die niet instemt met sloop (en daarmee niet instemt met het beëindigen van de huuroverkomst) reeds in de huidige praktijk mogelijk om zonder actie van zijn kant te bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de huuropzegging door de verhuurder heeft ingestemd of, als de huurder dat niet doet, totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de betrokken huurders moet hebben ingestemd, zoals dat bij complexgewijze renovatie (renovatie van een bouwkundige eenheid van ten minste 10 woningen of bedrijfsruimten) het geval is.

Vraag 7

Wat gaat u doen om bewoners te helpen die mogelijk permanent moeten verhuizen omdat ze de huur van hun nieuwe woning niet meer kunnen betalen?

In het Nationaal sloop- en renovatiestatuut wordt een fase toegevoegd aan het traject dat hiervoor niet altijd expliciet werd gehanteerd: de oriëntatiefase, waarbij bewoners vroegtijdig worden betrokken en hun belangen vanaf het begin goed mee worden gewogen. Daarnaast wordt in het statuut ook inspiratie gegeven voor regelingen en voorzieningen, die in het sociaal plan op lokaal niveau verder vormgegeven kunnen worden. Huurgewenning, door in de eerste drie jaar een lagere huurprijs aan te bieden, staat hier ook omschreven. De corporatie kan in het sociaal plan hiermee een huurgewenningsbijdrage beschikbaar stellen, stapsgewijs verdeeld over een aantal jaren (maximaal drie jaar), zodat huurders kunnen wennen aan een eventuele hogere huur. Voor huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag, wordt een hogere huur deels gecompenseerd door hogere huurtoeslag. Daarnaast zal de nieuwe woning vaak energiezuiniger zijn waardoor huishoudens minder geld kwijt zijn aan hun energierekening.

Vraag 8

Heeft u in beeld hoeveel historische volkswijken met sociale huurwoningen in Nederland gesloopt dreigen te worden omdat renovatie financieel niet uit kan? Zo ja, kunt u een lijst geven van volkswijken die mogelijk gesloopt gaan worden?

Nee, ik heb geen beeld bij hoeveel volkswijken met sociale huurwoningen mogelijk gesloopt gaan worden. Bij de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie speelt – naast de financiële afweging – ook het behoud van monumenten en de cultuurhistorische waarde van bepaalde wijken meer in den brede een rol. Ik kan mij voorstellen dat de bewoners veel waarde hechten aan de identiteit van de wijk als historische volkswijk. Het is echter niet aan mij om betekenis te geven aan deze waarde. Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is de wijk Meezenbroek niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.
Woningcorporaties gaan terughoudend om met de keuze voor sloop en vervangende nieuwbouw. Tegelijkertijd is het goed mogelijk dat er in deze historische volksbuurten relatief veel woningen staan uit bepaalde bouwperiodes die van mindere kwaliteit zijn. Uit de nieuwsberichten blijkt dit ook: er wordt aangegeven dat de woningen niet energiezuinig zijn. Het is aan de woningcorporatie, in overleg met haar partners op lokaal niveau, om alle belangen, de portefeuillestrategie en financiële implicaties, zorgvuldig tegen elkaar af te wegen. Hier heb ik een zeer beperkte rol in.

Vraag 9

Wat zijn de gevolgen voor de sociale cohesie in een wijk zoals Meezenbroek wanneer bewoners niet kunnen terugkeren?

Dat is moeilijk te zeggen. Zoals in het nationaal sloop- en renovatiestatuut is omschreven, hebben corporaties de inspanningsverplichting om – bij bewoners die dat willen – te kijken hoe terugkeer in de wijk kan worden gerealiseerd. Niet iedere bewoner wil dat overigens. Dit komt ook terug in het artikel. Feit blijft dat niet precies dezelfde situatie in de nieuwbouwwijk, met dezelfde buren en zelfde bewonerssamenstelling in een straat gerealiseerd zal worden. Het zal tijd nodig hebben om een nieuwe vorm van sociale cohesie te creëren.

Vraag 10

Bent u het met ons eens dat wijken van historische waarde, zoals Meezenbroek, moeten worden beschermd? Zo ja, hoe gaat u dat faciliteren? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Klopt het dat een woning bij sloop en nieuwbouw op dezelfde plek voor een veel hogere prijs verhuurd mag worden, terwijl die mogelijkheid bij renovatie beperkt is? Zo ja, wat is het effect hiervan op de keuzes die corporaties maken als het gaat om sloop/nieuwbouw of renovatie?

Bij renovatie kan de huurder doorgaans in de woning blijven wonen of is slechts een kort tijdelijk verblijf elders nodig. De huurovereenkomst wordt in dat geval voortgezet met de geldende huurprijs. Wel kan de verhuurder de huur eenmalig naast de jaarlijkse huurverhoging extra verhogen vanwege de door de renovatie toegevoegde voorzieningen en het daardoor toegenomen wooncomfort. Die extra huurverhoging moet in redelijke verhouding staan tot de voor de woningverbetering (renovatie) gemaakte kosten en de huurprijs mag daardoor niet stijgen tot boven de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Zoals in eerdere antwoorden uiteen is gezet, kan de huur worden beëindigd in het geval van sloop (BW 7:274 lid 3). Sloop zonder huurbeëindiging is niet mogelijk; de huurwoning verdwijnt immers. Wanneer een huurcontract voor een andere woning moeten worden gesloten (nieuwe verhuring) is de huurprijsregulering van toepassing en is de woningcorporatie gehouden aan de toewijzingsregels van de Woningwet, zie ook het antwoord op vraag 3. Daarmee is het wel mogelijk dat de nieuwe huurprijs afwijkt van de oude. Zoals in het antwoord op vraag 7 is toegelicht, kan de woningcorporatie afspraken maken over huurgewenning. Zolang de nieuwe huurprijs binnen de huurprijsregulering op basis van het woningwaarderingsstelsel en binnen de toewijzingsregels van de Woningwet valt, zoals passend toewijzen, zie ik daarin geen bezwaar.

Vraag 12

Als reden voor het (deels) slopen van de wijk geeft de corporatie aan dat renoveren te duur is. Aedes geeft aan dat corporaties op de lange termijn steeds minder geld over houden voor onder andere renovatie en verduurzaming.3 Zouden er minder historische sociale huurwoningen gesloopt hoeven worden als corporaties meer financiële ruimte zouden hebben?

In zijn algemeenheid kan de impact van de financiële ruimte van woningcorporaties op de sloop van sociale huurwoningen niet eenduidig worden gegeven. Dit hangt af van de keuzes die woningcorporaties maken voor de bestedingsrichting van haar financiële middelen (nieuwbouw, verduurzaming, renovatie), van de kosten per investering – die per woningcorporatie en gebouw kunnen verschillen – en van de onrendabele top die voor een woningcorporatie aanvaardbaar is. In sommige gevallen kan het wenselijk zijn om een woning te slopen. Ten aanzien van de sloop van panden met een monumentale status geldt dat een woningcorporatie dit aan de gemeente moet voorleggen. De belangen en adviezen over het monumentale element is belangrijk in de weging tussen sloop dan wel renovatie. In de Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat er in 2025 een onderzoek naar sloop met vervangende nieuwbouw zal worden uitgevoerd. Daar neem ik de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie in mee.

Vraag 13

Klopt het dat voor de sloop van woningen een natuurvergunning aangevraagd moet worden en dat het in het licht van de stikstofuitspraak van 18 december jl. beter kan zijn om te kiezen voor renovatie in plaats van sloop en nieuwbouw? Wat betekent dit voor de sloopplannen van wijken zoals Meezenbroek?

Een natuurvergunning moet worden aangevraagd voor elke activiteit waarbij significante gevolgen voor een Natura 2000-gebied niet op voorhand kunnen worden uitgesloten. De vraag of er sprake is van een dergelijk risico wordt voor woningbouwprojecten onder andere bepaald door de omvang van het woningbouwproject en de afstand tot een (stikstofgevoelig) Natura 2000-gebied. Wanneer kan worden aangetoond dat er geen risico is op significante gevolgen, zoals bij veel woningbouwprojecten het geval is, is een natuurvergunning niet vereist.
Woningrenovatie is in specifieke gevallen uitgezonderd van de vergunningsplicht. Hiervan is sprake als er geen nieuwe levenscyclus van woningen ontstaat. Als woningen het einde van hun levensduur hebben bereikt en een nieuwe levenscyclus wordt begonnen, geldt deze uitzondering dus niet. In zo’n geval zal onderzocht moeten worden of er een natuurvergunning vereist is. Ik kan niet beoordelen hoe dit zich verhoudt tot eventuele sloopplannen voor wijken als Meezenbroek.

Vraag 14

Door de waarde van vermeden CO2 uitstoot mee te nemen komt sloop juist duurder uit dan renovatie.4 Op welke manier zorgt de Minister dat corporaties alle maatschappelijke kosten en baten meewegen bij het verduurzamen van historische wijken?

Specifiek voor woningcorporaties werk ik samen met Aedes en de Groene Huisvesters om de kennis en ervaring vanuit de sector zelf verder binnen de sector te verspreiden, bijvoorbeeld middels digitale kennissessies en handreikingen. Ik zal in dat kader en ingeval tot sloop wordt besloten, blijven stimuleren dat sloop wordt gevolgd door zo veel mogelijk hergebruik van bouwelementen en materialen of recycling van materialen. Ik zie een groeiende aandacht hiervoor bij bedrijven en opdrachtgevers, zoals bij de Circulaire deal secundaire bouwmaterialen van Noord-Holland Noord.

Vraag 15

Bent u bereid om in uw gesprekken met corporaties te verkennen hoe de sloop van oude volksbuurten met historische waarde zo veel mogelijk voorkomen kan worden? Zo ja, kunt u de Kamer informeren over de voortgang van deze gesprekken? Zo nee, waarom niet?

In de Nationale Prestatieafspraken die ik met Aedes en de VNG en Aedes heb afgesloten, is afgesproken om een kwantitatief en kwalitatief onderzoek te doen dat sloop en vervangende nieuwbouw beter in kaart zal brengen. In dit verband zal overleg worden gevoerd over sloop in bredere zin. Ik verwacht het onderzoeksrapport eind 2025 op te kunnen leveren en de Kamer te kunnen informeren. Erfgoed is een aparte categorie waarvoor andere regels en belangenafwegingen gelden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Dakloos door zwarte lijsten van woningcorporaties, «dit is onmenselijk»»?1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat, nu voor het tweede jaar op rij het aantal dakloze mensen is gestegen, er veel meer moet gebeuren om recht te doen aan de Nederlandse handtekening onder de Verklaring van Lissabon die als doel heeft «een einde aan dakloosheid in 2030»?

Het Nationaal Actieplan Dakloosheid loopt tot 2030 en heeft de ambitie om dakloosheid fors en structureel terug te dringen door preventie en passende huisvesting (Wonen Eerst) centraal te stellen. Het actieplan is middels bestuurlijke afspraken bekrachtigd. Het Rijk, gemeenten, aanbieders voor zorg en opvang en woningcorporaties hebben zich hieraan gecommitteerd. Gemeenten zijn verantwoordelijk om met partners de bestrijding van dakloosheid hoog op de agenda te zetten en voortvarend aan de slag te gaan om de (dreigende) dakloosheid aan te pakken door het realiseren van meer betaalbare en passende woonruimte met indien nodig begeleiding op maat. Anderzijds is het noodzakelijk om te blijven werken aan het versterken van financiële bestaanszekerheid van mensen. Zeker in tijden van grote woning schaarste is het zaak om preventiebeleid te versterken en ervoor zorg te dragen dat mensen hun lasten kunnen blijven dragen.
Momenteel wordt door onderzoeksbureau Significant onderzocht in hoeverre de ambities en doelstellingen van het actieplan dakloosheid gerealiseerd worden, zowel landelijk als lokaal. De resultaten van dit onderzoek zullen de benodigde informatie geven om indien nodig bij te sturen. Naar verwachting zal het onderzoek eind 2025 gereed zijn en met de Kamer worden gedeeld.

Vraag 3

Erkent u dat één van de doelen van de Verklaring van Lissabon is dat «huisuitzettingen moeten voorkomen worden en niemand mag uit huis gezet worden zonder dat er alternatief onderdak wordt geboden»?

Ja.

Vraag 4

Erkent u voorts dat doordat corporaties zwarte lijsten mogen bijhouden van huurders mensen alsnog dakloos raken?

Een woningcorporatie zal alleen in het uiterste geval de rechter verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden. Hieraan gaat een uitgebreid proces vooraf, waarin corporaties meerdere keren proberen problemen op te lossen. Ook kunnen corporaties huurders nog een «tweede-kans» contract aanbieden, waarbij de huurder onder aanvullende voorwaarden de woning mag (blijven) bewonen. Pas wanneer de huurder de grenzen stelselmatig (opnieuw) overschrijdt en er geen andere oplossing meer is, wordt huisuitzetting ingezet als laatste redmiddel. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij stelselmatige ernstige overlast door de huurder, of wanneer er sprake is van criminaliteit, illegale onderverhuur of andere ongewenste activiteiten van die huurder. In geval van huurachterstanden hebben verhuurdersorganisaties, brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) en de VNG afspraken gemaakt om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen, onder meer door het tijdelijk opschorten van de huur of het treffen van een betalingsregeling. Corporaties maken vanwege hun wettelijke taak daarbij steeds een zorgvuldige afweging tussen het belang van de individuele huurder en dat van de andere bewoners en de leefbaarheid in de buurt.
Als een woningcorporatie de zaak aan de rechter voorlegt, weegt deze alle betrokken belangen af voordat hij zijn oordeel geeft over de ontbinding van de huurovereenkomst. Pas als er een vonnis van de rechter ligt op basis waarvan de huurovereenkomst is ontbonden, kan de corporatie overgaan tot het uit huis zetten van een huurder.
In sommige regio’s wordt een uitgezette huurder tijdelijk geregistreerd op een zogenaamde signaleringslijst (ook wel «zwarte lijst» genoemd). Dit helpt om problemen te voorkomen omdat het onder andere buren bescherming biedt tegen problematische huurders. De vermelding op een signaleringslijst maakt duidelijk dat de persoon in kwestie gedurende een periode van meestal drie jaar – in principe – geen woning kan huren bij een corporatie in die regio. Een woningcorporatie in de regio (of elders) mag de woningzoekende echter niet automatisch weigeren vanwege zijn vermelding op de signaleringslijst. De corporatie moet zelf altijd een afweging maken om die woningzoekende toch een woning aan te bieden. Hierbij moet de corporatie haar maatschappelijke verantwoordelijkheid meewegen voor het huisvesten van personen die daar door omstandigheden zelf moeilijkheden mee hebben. Aan de andere kant weegt de corporatie daarbij haar plicht mee te zorgen voor het rustig woongenot van omwonende huurders. Zou de woningcorporatie tot de beslissing komen om geen woning aan te bieden aan de woningzoekende, dan moet zij dit voldoende onderbouwen, zodat inzicht kan worden verkregen in de belangenafweging die hieraan ten grondslag ligt. De afweging kan getoetst worden door de rechter.
In de praktijk zoeken mensen in zo’n situatie vaak een woning in een andere regio, of in de vrije sector. Of zij vinden onderdak bij familie of vrienden. Ook kan een alternatieve vorm van huisvesting soms een oplossing zijn, zoals «skaeve huse». Het is niet uitgesloten dat een woningzoekende ondanks de beschikbare alternatieven uiteindelijk geen onderdak vindt. De uitkomst van het gehele samenstel aan factoren kan dan zijn dat mensen (tijdelijk) dakloos raken. Als laatste vangnet kan een woningzoekende dan een beroep doen op de maatschappelijke opvang.

Vraag 5

Hoeveel mensen staan er in Nederland op een zwarte lijst van woningcorporaties, en hoeveel corporaties in hoeveel regio’s houden een zwarte lijst bij?

In sommige regio’s wordt gewerkt met een signaleringslijst. Signaleringslijsten zijn geen gemeengoed. Woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om mensen in een kwetsbare positie betaalbare huisvesting aan te bieden en zullen daar alles aan doen. Indien nodig en waar mogelijk nemen ze elkaars opgave over. Zie ook mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Hebben al deze corporaties een vergunning van de Autoriteit Persoonsgegevens om dit te mogen doen?

Op het verwerken en het delen van persoonsgegevens is de AVG van toepassing. Dus ook op de verwerking van persoonsgegevens voor een signaleringslijst. De wet verbiedt het opstellen van een signaleringslijst niet en afhankelijk van de inhoud is er meestal geen sprake van een vergunningplicht. Om woningcorporaties te helpen bij een zorgvuldige aanpak heeft een werkgroep binnen Aedes in 2021, na vragen van de Autoriteit Persoonsgegevens (AP), een modelprotocol ontwikkeld: het (model)protocol Signaleringslijst Ongewenst Huurdersgedrag. Dit protocol helpt woningcorporaties om binnen de kaders van de AVG te werken. Het kan in sommige gevallen nodig zijn dat een woningcorporatie eerst een vergunning vraagt aan de AP, bijvoorbeeld in het geval de woningcorporatie strafrechtelijke gegevens wil verwerken en delen met anderen.
Een woningzoekende kan desgewenst een klacht over zijn vermelding op een signaleringslijst indienen bij de AP, of deze voor een toets voorleggen aan de rechter.

Vraag 7

Hoeveel mensen met kinderen staan op een zwarte lijst?

Signaleringslijsten worden regionaal bijgehouden, er is geen landelijke monitoring. Het is dus niet bekend om hoeveel mensen met kinderen het gaat of om hoeveel mensen met een beperking het gaat.

Vraag 8

Hoeveel mensen met een beperking of een ernstige medische beperkingen staan op een zwarte lijst?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Hebben huurders die onterecht op een zwarte lijst zijn geplaatst genoeg (juridische) mogelijkheden zich hiertegen te verweren?

Ja, huurders hebben voldoende mogelijkheden zich hiertegen te verweren. Allereerst wil ik benadrukken dat een rechterlijke toets voorafgaat aan het ontbinden van de huurovereenkomst. Een huurder/woningzoekende kan een klacht indienen bij de AP over zijn eventuele vermelding op een signaleringslijst. Verder kan de beslissing van een woningcorporatie om de huurder/woningzoekende geen woning aan te bieden vanwege diens vermelding op een signaleringslijst aan de rechter worden voorgelegd.

Vraag 10

Hoe wordt voorkomen dat huurders dakloos worden gemaakt door een zwarte lijst?

Zie mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 11

Herkent u dat hoewel zwarte lijsten weliswaar regionaal werken, huurders in de praktijk ook elders moeilijk aan onderdak kunnen komen vanwege het ontbreken van een positieve verhuurverklaring?

Als een verhuurdersverklaring ontbreekt of vragen oproept, zal een woningcorporatie met de woningzoekende in gesprek gaan waarom dit het geval is. Het doel is niet om mensen permanent uit te sluiten, maar om zorgvuldig af te wegen of iemand in aanmerking komt voor een corporatiewoning. Bij die afweging speelt ook de bescherming van omwonenden een rol. Wanneer een woningzoekende niet over een positieve verhuurdersverklaring beschikt kan het in de praktijk moeilijk(er) zijn om aan woonruimte te komen.

Vraag 12

Herkent u dat mensen weliswaar vaak voor enkele jaren op een zwarte lijst staan, maar ook daarna moeilijk aan woonruimte komen vanwege het ontbreken van een positieve verhuurverklaring?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Zal er, wanneer u zwarte lijsten van huurders wil laten bestaan, en gelet op het doel een einde te maken aan dakloosheid in 2030, toch voor alternatieve woonruimte voor deze groep worden gezorgd? Hoe gaat u daarvoor zorgen? Zo niet, hoe strookt dit met het doel uit het Nationaal Actieplan Dakloosheid?

Zoals bij antwoord 4 beschreven proberen corporaties in het geval van overlast of criminele activiteiten zoveel mogelijk een huisuitzetting te voorkomen. Als geen oplossing gevonden is en de rechter heeft een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst afgegeven, kan er een huisuitzetting plaatsvinden. Pas na structureel en herhaaldelijk overlastgevend of crimineel gedrag kunnen huurders op een signaleringslijst worden geplaatst. Wanneer de woningcorporatie de afweging maakt de woningzoekende geen woning aan te bieden kan de woningzoekende nog een woning zoeken bij een andere verhuurder of onderdak zoeken bij vrienden of familie. Ook kan een alternatieve vorm van huisvesting soms een oplossing zijn, zoals «skaeve huse». Het is niet uitgesloten dat een woningzoekende ondanks de beschikbare alternatieven uiteindelijk geen onderdak vindt. In het ultieme geval kan soms de uitkomst zijn dat mensen (tijdelijk) dakloos raken. Als laatste vangnet kan een woningzoekende dan een beroep doen op maatschappelijke opvang.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Rotterdam: meeste leegstand woningen bij particuliere verhuurders»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u het ermee eens dat leegstand van woningen, zeker in de huidige wooncrisis, niet uitlegbaar is?

Ik ben van mening dat langdurige leegstand van woningen ongewenst is maar veelal wel uitlegbaar. Het aantal langdurig leegstaande woningen is volgens het CBS2 met circa 64.000 woningen die een jaar eerder ook leeg stonden de afgelopen jaren stabiel gebleven. Een groot deel van die 64.000 langdurig leegstaande woningen verbruikt volgens het CBS toch nog energie en zijn derhalve (deels) in gebruik. Als daarvoor wordt gecorrigeerd staan begin 2024 circa 30.000 woningen administratief langdurig leeg. Separaat aan de evaluatie heb ik het CBS gevraagd een nadere analyse te maken over mogelijke redenen waarom de genoemde 30.000 woningen langer dan een jaar leegstaan en deze bevindingen aan de jaarlijkse monitor toe te voegen. In de meest recente leegstandmonitor zijn de meest voorkomende redenen voor de langdurige leegstand na correctie voor energieverbruik als aparte tabel toegevoegd. Hieruit is op te maken dat dit met name te maken heeft met sloop/verbouwing, dat de eigenaar ergens anders woont, het ligt in een krimpgebied of dat de laatste bewoner is overleden. Deze langdurig leegstaande woningen staan dus veelal om een begrijpelijke reden leeg en zijn derhalve niet (direct) te benutten. Als hiervoor wordt gecorrigeerd blijven er circa 12.600 langdurig leegstaande woningen waarvoor geen verklaring is gevonden.

Vraag 3

Hoeveel woningen staan er op dit moment leeg in Nederland?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u zich ervan bewust dat gemeenten al meer dan vijftien jaar lang vragen om meer mogelijkheden om leegstand te kunnen bestrijden, zoals een leegstandsheffing?2

Op 20 december 2024 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de evaluatie van de Leegstandwet die door het onderzoeksbureau Rigo is uitgevoerd (kamerstuk 31 560 nr. 54). Uit de evaluatie blijkt dat gemeenten wisselend denken over de effectiviteit van een leegstandbelasting. Rigo heeft daarnaast in de evaluatie beschreven wat de voor- en nadelen zijn van een leegstandbelasting naar Vlaams model. Enerzijds blijkt dat een nationale leegstandheffing te weinig maatwerk biedt voor gemeenten, terwijl een lokale leegstandbelasting juist gericht ingezet kan worden om excessen tegen te gaan. Anderzijds vraagt een nationale leegstandsheffing minder inzet van gemeenten, terwijl een lokale variant meer ambtelijke capaciteit vergt. In de evaluatie worden door Rigo ook aanbevelingen gedaan. Rigo adviseert om de Leegstandwet op enkele punten te wijzigen. Eén van deze aanbevelingen is om de tijdelijke extra mogelijkheden onder het experiment in de Crisis en Herstelwet te verankeren in de Leegstandwet zodat de gemeenten meer slagkracht krijgen om leegstand te bestrijden. De positieve ervaringen hiermee in de gemeenten Amsterdam en Utrecht vormen de aanleiding hiertoe. Het zetten van deze stappen is volgens Rigo doeltreffender dan het invoeren van een leegstandbelasting. Rigo adviseert een dergelijke belasting pas te overwegen als blijkt dat de hierboven genoemde aanpassingen van de Leegstandwet tot onvoldoende resultaat leiden. Zoals ik in mijn bovengenoemde brief heb aangegeven neem ik deze aanbevelingen over en tref ik thans de voorbereidingen voor de uitwerking van een wetsvoorstel om gemeenten meer slagkracht te geven bij de aanpak van leegstand.

Vraag 5

Bent u bekend met de leegstandsheffing die in Vlaanderen is ingevoerd?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u de voor- en nadelen van (verschillende varianten van) een nationale of gemeentelijke leegstandsheffing aan de Kamer sturen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Bent u bereid om een nationale leegstandsheffing in te voeren?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Spanje mikt op heffing van 100% voor huizenkopers van buiten de EU»?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel huizen worden in Nederland jaarlijks gekocht door kopers van buiten de Europese Unie en hoeveel geld is hiermee gemoeid?

Hieronder is inzichtelijk gemaakt hoeveel woningen er in 2024 zijn gekocht door kopers van binnen en buiten de Europese Unie (EU). Hierbij is gekeken of de koper is geboren binnen of buiten de EU (wat niets zegt over nationaliteit) en/of het laatste woonadres (herkomst) van binnen of buiten de EU is. Daarnaast is onderscheid gemaakt tussen eigenaar bewoners en particuliere investeerders. Bedrijfsmatige investeerders zijn niet meegenomen in deze analyse, omdat van deze partijen vaak niet inzichtelijk is of het moederbedrijf van binnen of de buiten de EU is. In de meeste gevallen zal de woning gekocht worden door een bedrijf dat gevestigd is binnen de EU, ook als het moederbedrijf van buiten de EU is. Uit de analyse blijkt dat het aantal aankopen door kopers met een herkomst van buiten de EU zeer beperkt is. Van het totaal aantal geanalyseerde woningtransacties (ruim 220 duizend) is in circa 760 gevallen (0,3%) het laatste woonadres van de koper(s) afkomstig van buiten de EU. Dit betreft kopers die zowel binnen als buiten de EU geboren zijn.
Geboren binnen EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst binnen EU
Eigenaar bewoner
194.646
€ 451.599
€ 87.902
Particuliere investeerder(s)
4.469
€ 548.810
€ 2.453
Geboren binnen EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst buiten EU
Eigenaar bewoner
529
€ 661.750
€ 350
Particuliere investeerder(s)
54
€ 561.296
€ 30
Geboren buiten EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst binnen EU
Eigenaar bewoner
19.859
€ 463.529
€ 9.205
Particuliere investeerder(s)
478
€ 477.762
€ 228
Geboren buiten EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst buiten EU
Eigenaar bewoner
171
€ 599.725
€ 103
Particuliere investeerder(s)
<10
Onbekend
Onbekend
Bron: Kadaster

Vraag 3

In hoeverre hebben deze aankopen volgens u een prijsopdrijvend effect op de huizenmarkt?

Over het algemeen heeft meer vraag, in een markt van vraag en aanbod, een prijsopdrijvend effect. In de huidige Nederlandse woningmarkt, waarin het aanbod van woningen schaars is, vindt dat effect versterkt plaats. Het is moeilijk om het effect van deze aankopen op de huizenprijzen exact vast te stellen, omdat er vele factoren zijn die hierop invloed uitoefenen. Aangezien woningkopers van buiten de EU maar een zeer gering percentage van het totaal aantal woningaankopen uitmaken (0,3%) is het prijsopdrijvende effect van de marktactiviteiten van deze groep naar alle waarschijnlijkheid zeer beperkt. In de Staat van de Volkshuisvesting 2024 is toegelicht dat met name de gestegen inkomens en lagere rentepercentages de voorbije jaren hebben bijgedragen aan een stijging van de vraag, en de daaropvolgende stijging van woningprijzen. Ook de toegenomen huishoudensverdunning heeft hier invloed op.2

Vraag 4

Wat zou de opbrengst zijn van een verhoogde overdrachtsbelasting van 100 procent voor huizenkopers van buiten de Europese Unie?

Het verhogen van de overdrachtsbelasting voor huizenkopers die op het moment van aankoop in het buitenland wonen naar 100% zal niet leiden tot een opbrengst, maar een budgettaire derving van € 14 miljoen per jaar. De verwachting is dat de meeste kopers uiteindelijk niet het verhoogde tarief zullen betalen. Op dit moment is de totale opbrengst in de overdrachtsbelasting door aankopen van natuurlijke personen buiten de EU circa € 25 miljoen per jaar. Als het tarief van de overdrachtsbelasting stijgt naar 100% blijft deze opbrengst gelijk voor eigenaar-bewoners (nu € 11 miljoen) en loopt deze terug naar € 1 miljoen per jaar voor particuliere investeerders (nu € 15 miljoen).
De opbrengst bij eigenaar-bewoners blijft gelijk omdat zij hoogstwaarschijnlijk voortaan eerst een huurwoning zullen betrekken in Nederland of een ander land in de EU, voordat ze een woning kopen in Nederland. Hierdoor zouden zij niet meer onder een heffing van 100% vallen, maar – als zij voldoen aan het hoofdverblijfcriterium – onder het verlaagde tarief van overdrachtsbelasting van 2% (of onder de startersvrijstelling blijven).
De opbrengst bij particuliere investeerders loopt naar verwachting terug. Bij deze groep is het gedrag minder goed te voorspellen. Zij kunnen ervoor kiezen om zich in te laten schrijven in Nederland of een ander land in de EU alvorens zij een woning kopen in Nederland, maar in tegenstelling tot eigenaar-bewoners, zal deze groep er vaak voor kiezen om in totaal minder of geen woningen meer aan te schaffen in Nederland, ook niet via een omweg. Hierdoor ontstaat er een derving van € 14 miljoen per jaar.

Vraag 5

Wat zijn verder de voor- en nadelen van een dergelijke maatregel in Nederland?

Het doel van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor kopers van buiten de EU naar 100% zou zijn om het prijsopdrijvend effect van deze kopers te remmen. Echter, zoals uit het antwoord op vraag 2 blijkt, is het aantal aankopen door kopers van buiten de EU en dus het effect op huizenprijzen beperkt. Daarom is de verwachting dat een verhoging van de overdrachtsbelasting voor deze groep naar 100% geen of een zeer beperkt effect heeft op de huizenprijzen.
Per 1 januari 2026 wordt het tarief van 10,4% verlaagd naar 8% voor aankopen voor de verkrijging van woningen, niet zijnde hoofdverblijf. Het kabinet is tot deze maatregel gekomen om investeren in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Het eventueel introduceren van een tarief van 100% zal voor onzekerheid bij potentiële kopers zorgen en mogelijk wenselijke investeringen van buiten de Europese Unie in de huurmarkt belemmeren. Dit mogelijke nadeel wordt beperkt doordat de meeste investeringen worden gedaan door bedrijven gevestigd binnen de EU, ook als het moederbedrijf van buiten de EU is. Wel zouden de tarieven in de overdrachtsbelasting in een aantal jaren meermaals worden aangepast, wat de voorspelbaarheid en daarmee het algehele vertrouwen in de markt geen goed doet.
Een dergelijke maatregel raakt ook kopers met een Europese, waaronder de Nederlandse, nationaliteit, bijvoorbeeld kopers uit het Koninkrijk de Nederlanden zoals Aruba, die vanuit hun woonplaats in derde landen of vanuit het Koninkrijk aankopen in Nederland doen, waarbij getoetst zou moeten worden of een dergelijke heffing is toegestaan.
Op grond van artikel 63 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, geldt in beginsel dat beperkingen in het kapitaalverkeer tussen lidstaten onderling en tussen lidstaten en derde landen verboden zijn. Het opleggen van een tarief van 100% overdrachtsbelasting op aankopen van onroerend goed door kopers die een woonplaats hebben buiten de Europese Unie zou een dergelijke beperking kunnen betreffen. Dit zou getoetst moeten worden om te bezien of deze beperking gerechtvaardigd en proportioneel is. In het geval sprake is van zogenoemde dwingende redenen van algemeen belang zou de vrijheid van kapitaal ingeperkt kunnen worden en zou het mogelijk toegestaan zijn een dergelijke beperkende maatregel in te voeren. Een dwingende reden van algemeen belang ziet het kabinet echter niet. Zoals blijkt uit het antwoord op vraag 2 wordt een zeer klein aantal van de huizen gekocht door kopers met een woonplaats in derde landen.
Volledigheidshalve merkt het kabinet op dat het invoeren van een extra tarief niet bijdraagt aan de doelstelling van dit kabinet om te komen tot een doelmatiger belastingstelsel dat ook voor de Belastingdienst beter uitvoerbaar is. Voor de uitvoering van de overdrachtsbelasting door de Belastingdienst en het notariaat zou verdere differentiatie van de overdrachtsbelasting, op basis van het al dan niet kwalificeren als EU-ingezetene door de verkrijger, een significante impact hebben op de bestaande processen en systemen. Voor de handhaving zou een extra tarief leiden tot een toename van de complexiteit, omdat in alle gevallen waarin er een woning wordt verkregen zou moeten worden vastgesteld of de verkrijger van een woning wel of niet een EU-ingezetene is. Op dit moment maakt deze toets geen onderdeel uit van het proces. Daarnaast zou nagegaan dienen te worden of zowel de Belastingdienst als de notaris voor de overdrachtsbelasting in staat is te verifiëren wat de woonplaats van iemand is. Ook is inpassing van een extra tarief in de ICT-systemen op korte termijn niet mogelijk.
Ten slotte, zoals genoemd in het antwoord op vraag 4 zou het introduceren van een tarief van 100% in de overdrachtsbelasting een budgettaire derving van € 14 miljoen per jaar met zich meebrengen, waarvoor dekking gevonden zal moeten worden.

Vraag 6

Is het kabinet bereid om een dergelijke maatregel in te voeren?

Gelet op het antwoord op de vragen 4 en 5 is het kabinet niet bereid een dergelijke maatregel in te voeren.

Vraag 1

Bent u bekend met dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat in 2024 het laagste aantal woningen gesplitst is sinds 2018?

Precieze cijfers over het aantal splitsingen zijn niet bekend. De CBS-cijfers betreffen de optelsom van twee aspecten: hoe vaak woningen gesplitst worden, maar ook hoe vaak woningen samengevoegd worden. Het cijfer is daarom geen directe weerspiegeling van het aantal woningsplitsingen. De volledige cijfers over 2024 zijn nog niet beschikbaar, dus of het (saldo) woningsplitsingen (en samenvoegingen) het laagste is sinds 2018, is niet bekend. De huidige stand van zaken is dat het saldo splitsingen en samenvoegingen in 2020 het laagst is – waarbij het saldo van het totaal aan overige toevoegingen in 2023 en 2020 ongeveer gelijk was.
In de tabel hieronder zijn deze cijfers sinds 2018 weergegeven. De nieuwbouwcijfers hebben betrekking op nieuwe gebouwen met een woonbestemming. Het saldo van de overige toevoegingen gaat om bestaande gebouwen die (na verbouw) van functie wijzigen zoals transformaties of om bestaande woningen die gesplitst worden. Het kan ook gaan om «optopwoningen». Deze laatste categorie kan door het CBS niet afzonderlijk worden onderscheiden, maar is onderdeel van de categorie «overige verbouw». Het CBS geeft verder aan dat het mogelijk is dat een deel van de optoppingen abusievelijk als woningsplitsing wordt geboekt, omdat dit niet altijd goed van elkaar onderscheiden kan worden.
De post overige toevoegingen en onttrekkingen betreft een saldo. Er worden woningen gesplitst, maar er worden ook woningen samengevoegd. Gebouwen die voorheen een andere bestemming hadden krijgen een woonfunctie, maar dat geldt andersom ook. Vandaar dat het hier altijd om een saldo gaat.
2018
82.680
66.585
16.095
12.210
1.105
3.265
– 485
2019
87.556
71.548
16.008
12.480
1.270
2.910
– 652
2020
84.788
69.985
14.805
10.215
1.020
4.215
– 640
2021
89.175
71.221
17.955
10.480
1.550
5.120
+ 850
2022
90.208
74.560
15.650
9.565
1.430
4.310
+ 345
2023
87.886
73.368
14.520
8.755
1.040
4.970
– 245
2024
82.171
68.995
13.176
–
–
–
–
Bron: CBS BAG en CBS Overige toevoegingen en onttrekkingen in detail
De cijfers betreffen deels voorlopige cijfer.

Vraag 3

Zo ja, kunt u verklaren wat de oorzaak is van het lage aantal woningsplitsingen dat plaatsgevonden heeft in 2024?

Zoals bovenstaand beschreven zijn de volledige cijfers over 2024 nog niet bekend, waardoor we deze nog niet kunnen duiden. Zoals onder antwoord 2 gesteld, betreffen de cijfers m.b.t. splitsingen een saldo. Dat betekent dat het cijfer een optelsom is van twee aspecten: hoe vaak woningen gesplitst worden maar ook hoe vaak woningen samengevoegd worden. Het cijfer is daarom geen directe weerspiegeling van het aantal woningsplitsingen. Precieze cijfers over het aantal splitsingen zijn niet bekend. Ook is het saldo al jarenlang beperkt van omvang. Een verklaring zoeken voor schommelingen van minder dan 500 woningen die daarbovenop ook nog de trend volgen van de afgelopen jaren lijkt daarmee niet opportuun. Ik zie wel een sterke potentie voor het verhogen van het saldo door het splitsen van woningen verder te stimuleren. Gemeenten erkennen vaak al de voordelen van woningsplitsing als een oplossing voor woningtekorten, maar stellen ook voorwaarden om overlast te voorkomen en om de negatieve gevolgen voor de kwaliteit van het woonklimaat en de sociale leefbaarheid te verminderen. Dit beperkt de mogelijkheden tot woningsplitsen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat voor de woningzoekende een perspectiefloze situatie ontstaat door het achterblijven van realisatie van woningen uit zowel de nieuwbouw als bestaande voorraad en kunt u uw antwoord verklaren?

Ik ben van mening dat het tekort aan woningen ingrijpend is voor woningenzoekenden en dat het terugdringen daarvan urgent is.

Vraag 5

Hoe ver bent u bereid te gaan om een doorbraak te forceren waarmee 100.000 woningen gerealiseerd worden?

Ik ben bereid om daarvoor alles op alles te zetten met inzet van alle partijen die nodig zijn om dit te realiseren. Daarom is het belangrijk dat bij de Woontop is afgesproken dat het Rijk, overheden, corporaties en marktpartijen de handen ineen slaan om de woningnood op te lossen. Om de woningbouwproductie te verhogen wordt meer grond beschikbaar gesteld, worden nieuwe gebieden aangewezen voor grootschalige woningbouw, worden procedures voor de bouw van woningen versneld en heeft dit kabinet € 5 miljard beschikbaar gesteld voor de financiële ondersteuning van woningbouwprojecten. Daarnaast investeert het kabinet € 2,5 miljard in infrastructuur ten behoeve van woningbouwlocaties. Ook ga ik met het programma STOER inzetten op aanpassen van regelgeving om te versnellen en meer woningen te bouwen met minder kosten.

Vraag 6

Welke concrete doorbraken heeft u de afgelopen zes maanden geforceerd en hoeveel woningen worden er daardoor naar verwachting in 2025 extra opgeleverd?

Onlangs is de tweede nota van wijziging voor het wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» ingediend. Met het wetsvoorstel versnellen we de behandeling van beroepszaken over woningbouw bij de rechter. Zo wordt sneller duidelijk of een project door kan gaan. De tijdswinst daarvan is ongeveer een jaar. Vooruitlopend op deze wet heeft de Raad van State een andere werkwijze ingevoerd waardoor voor 65.000 woningen dit jaar duidelijkheid komt of ze kunnen doorgaan. Ook het realiseren van mantelzorgwoningen en familiewoningen op eigen erf wordt versneld in dit wetsvoorstel. MantelzorgersNL heeft berekend dat er behoefte is aan 100.000 van deze kleine woningen op eigen erf voor mantelzorg. Ik schat in dat het potentieel voor woningen op het erf voor familiewoningen eveneens groot is. Met het wetsvoorstel kunnen deze voortaan vergunningvrij worden gerealiseerd. Daarnaast maken we afspraken met provincies en gemeenten over hoeveel, voor wie en waar we bouwen. Met het Wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» zijn deze afspraken niet vrijblijvend: deze afspraken worden door provincies en gemeenten doorvertaald naar lokaal niveau en onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma. Zo is voor iedereen duidelijk wat er wordt verwacht. Dus ook het aantal betaalbare woningen: sociale huur en middensegment. Wanneer een gemeente achterblijft of bij een impasse over een woningbouwlocatie kunnen Rijk of provincie via een instructiebesluit – op grond van de Omgevingswet – waar nodig een opdracht geven om in het omgevingsplan te voorzien in voldoende locaties voor betaalbare woningen.
Ik zet ook in op doorbraken op concrete locaties, groot en klein. Dat gebeurt onder meer via publiek private samenwerking in de versnellingstafels, maar ook via bestuurlijke interventies. Ik noem daarbij Kronenburg, waar ik op 16 januari 2024 afspraken heb gemaakt met de gemeente Amstelveen. Er wordt in Kronenburg een plan opgesteld voor de ontwikkeling van circa 438 woningen, en een verbetering van de leefomgevingskwaliteit, als eerste fase van ontwikkeling van dit gebied. Ook in de Gnephoekpolder worden woningen gerealiseerd. In september 2024 verstrekte ik een toekenningsbeschikking aan de gemeente Alphen aan de Rijn. In de brief deelde ik hen mee dat zij een rijksbijdrage van € 50 mln. exclusief btw (€ 60,5 mln. inclusief btw) zouden ontvangen. Met die rijksbijdrage wordt de gemeente in staat gesteld om vanaf 2029 5.500 woningen te realiseren, waarvan 60% procent betaalbaar en minimaal 30% in het sociale huursegment. Een soortgelijke doorbraak is gerealiseerd in Bleizo (5.000 woningen) en Lisserbroek en Nieuw Vennep West (tenminste 6.500 woningen).

Vraag 7

Kunt u per bouwmethode aangeven hoeveel woningen er gerealiseerd zijn in 2024 door woningen te splitsen, op te toppen en leegstaande panden te transformeren?

De (in eerste instantie voorlopige) realisatiecijfers van het CBS komen maandelijks beschikbaar met een vertraging van iets meer dan een maand. Deze cijfers zijn uitgesplitst in nieuwbouw en de overige toevoegingen en onttrekkingen. De verder uitgesplitste cijfers zoals die zijn weergegeven in tabel 2 komen met een grotere vertraging beschikbaar. Op dit moment is het saldo van splitsingen en samenvoegingen voor de eerste twee kwartalen van 2024 bekend. Dit betreft (per saldo) 555 woningen. De post overige verbouw waaronder optoppen bedraagt voor de eerste twee kwartalen 1.220 woningen. Voor transformaties zijn cijfers beschikbaar over de eerste drie kwartalen. Dit cijfer bedraagt 5.765 woningen. Bij deze aantallen gaat het om voorlopige cijfers.

Vraag 8

Deelt u de mening dat er veel meer moet gebeuren om een doorbraak te forceren, in acht nemend dat de potentie van woning splitsen alleen al rond de 12.000 woningen per jaar ligt waar er buiten nieuwbouw om in totaal circa 14.500 woningen gerealiseerd zijn?

Ja. Ik zie veel potentie in het splitsen van grotere woningen in het koopsegment, daar ligt namelijk 60% van de potentie. Corporaties hebben, met ongeveer 25% van de potentie, ook bezit dat geschikt is om te splitsen. En gemeenten kunnen maatregelen nemen om via beleid het woningsplitsen te stimuleren. Om deze drie doelgroepen de juiste handvatten te geven voor het splitsen van woningen, ontwikkel ik een Splitsgids. Ook heb ik op 20 februari een handreiking gepubliceerd voor gemeenten over woningdelen en splitsen. Gemeenten hebben namelijk een sleutelrol: zij kunnen woningsplitsen juridisch zowel mogelijk als gemakkelijker maken, zodat woningcorporaties en particulieren aan de slag kunnen. Daarom ga ik ook bezien of eenvoudige woningsplitsingen onder voorwaarden vergunningvrij kunnen worden. Verder ga ik gemeenten in staat stellen om de potentie voor woningsplitsen in hun gebied in kaart te brengen door hen te assisteren bij het uitvoeren van potentiescans die de integrale potentie voor verschillende vormen van beter benutten analyseren.

Vraag 9

Kunt u aangeven welke concrete stappen er gezet worden door het kabinet om het splitsen van woningen ook fiscaal aantrekkelijker te maken?

Het kabinet neemt maatregelen om investeringen in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen verlaagd naar 8% per 1 januari 2026 en is de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (EBITDA). Deze maatregelen maken indirect het splitsen van woningen met als doel om deze te verhuren aantrekkelijker.

Vraag 10

Kunt u de vragen één voor één en binnen 3 weken beantwoorden?

Vanwege interne afstemming is beantwoording binnen drie weken niet mogelijk geweest.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Duizenden Amsterdammers wacht erfpacht-strop: Van tientje naar 216 euro per maand» in De Telegraaf?1

Ja, ik ben bekend met dit artikel.

Vraag 2

Kunt u aangeven of de bedragen die in het artikel worden genoemd overeenkomen met de verwachting van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ten aanzien van de erfpacht?

Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft geen verwachtingen van bedragen ten aanzien van erfpacht. De kosten die voor het gebruiksrecht worden gerekend zijn afhankelijk van veel factoren en de specifieke erfpachtvoorwaarden die op het recht van toepassing zijn. Erfpachtkosten en ontwikkelingen van deze kosten worden niet door het ministerie gemonitord.

Vraag 3

Vindt u het acceptabel dat huizenbezitters mogelijk 216 euro per maand moeten gaan betalen aan erfpacht? Waarom wel, waarom niet?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 is het bedrag dat huizenbezitters aan erfpacht moeten betalen van vele factoren afhankelijk. Als Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heb ik geen oordeel over, en kan ik geen oordeel geven over de hoogte van de canon van een specifiek erfpachtrecht. Zie ook mijn antwoord op vraag 2 en vraag 7.
Ik vind het wel van belang dat gemeenten beter rekening houden met de belangen van de erfpachters. De vorig jaar opgestelde Handreiking erfpacht voor gemeenten (zie Kamerstukken II, 2023–2024, 32 847, nummer 1179) is dan ook bedoeld om te helpen bij het creëren van meer eenduidigheid bij het toepassen van erfpacht door gemeenten en het beter kunnen borgen van de rechten van erfpachters. De handreiking helpt bij het creëren van eenduidigheid bij het toepassen van erfpacht door gemeenten en biedt gemeenten handvatten bij het opstellen of actualiseren van hun erfpachtbeleid of erfpachtvoorwaarden. Dit wordt gedaan aan de hand van de kernbegrippen rechtsbescherming, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en participatie. Met behulp van deze begrippen is een afwegingskader vormgegeven. Dat kader helpt gemeenten bij het opstellen van erfpachtvoorwaarden waarbij zij rekening houdt met de bescherming van de rechten van erfpachters.

Vraag 4

Deelt u de mening dat we er alles aan moeten doen om de woonlasten van een eigen huis betaalbaar moeten houden? Waarom wel, waarom niet?

Vanzelfsprekend ben ik voor passende woonlasten voor alle huishoudens. Ik werk hier ook hard aan met alle betrokken partijen. Zo zet ik bijvoorbeeld in op tweederde betaalbaar voor de nieuwbouw.

Vraag 5

Vindt u het acceptabel dat een huizenbezitter zelf moet bewijzen dat de grond minder waard is, dan de inschatting die de gemeente Amsterdam maakt? Waarom wel, waarom niet?

In Amsterdam staan veel woningen op erfpacht. De grond is vaak lang geleden in erfpacht uitgegeven onder de toen geldende erfpachtvoorwaarden. De canon wordt na 50 of 75 jaar, afhankelijk van de van toepassing zijnde voorwaarden, herzien. In veel gevallen stuurt de gemeente Amsterdam een voorstel voor de canon van het nieuwe tijdvak. Wanneer de erfpachter zich hier niet in kan vinden, kan aan (minimaal) drie deskundigen worden gevraagd de canon te bepalen. Nadat een zogenaamde drie deskundigen procedure gevoerd is kan ook nog naar de burgerlijke rechter gegaan worden. Het is logisch dat degene die het bij de burgerlijke rechter aanhangig maakt, zijn standpunt onderbouwt.
De gemeente Amsterdam biedt erfpachters met een woonbestemming daarnaast ook de mogelijkheid over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Deze overstap is vrijwillig en de gemeente stuurt erfpachters een aanbod. Een erfpachter kan er altijd voor kiezen het voortdurende erfpachtrecht voort te zetten en het aanbod voor eeuwigdurende erfpacht niet te accepteren.

Vraag 6

Bent u in gesprek met de Stichting Erfpacht Belang om te zoeken naar mogelijke oplossingen voor deze lastenstijging? Indien hier nog geen sprake van is, bent u van plan dit wel te gaan doen?

Ik ben op dit moment niet in gesprek met de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam. De Stichting Erfpachters Belang Amsterdam is de afgelopen jaren door het ministerie betrokken bij gesprekken over erfpacht, zoals bijvoorbeeld het geval was bij het tot stand komen van de Handreiking erfpacht voor gemeenten. Het is niet mijn taak mij te mengen in discussies over specifieke erfpachtrechten.

Vraag 7

Bent u in gesprek met de gemeente Amsterdam om een oplossing te zoeken naar deze extreme lastenstijging? Indien hier nog geen sprake van is, bent u van plan dit wel te gaan doen?

Het is niet aan mij om te oordelen of een canonstijging extreem is en hierover ben ik dan ook niet gesprek met de gemeente Amsterdam. De stijging is bijvoorbeeld afhankelijk van de het jaar waarin de erfpacht oorspronkelijk gevestigd is. Als de canons 50 of 75 jaar niet zijn aangepast, kan de stijging uiteraard aanzienlijk zijn, dit alleen al als gevolg van autonome prijsontwikkeling, laat staan eventuele specifieke omstandigheden van de locatie.

Vraag 8

Ziet u de herstelregeling, genoemd in het artikel, als mogelijke oplossing voor dit probleem?

Het is aan het gemeentebestuur van Amsterdam het gesprek aan te gaan met erfpachters die een probleem hebben en om met eventuele oplossingen te komen.

Vraag 9

Welke maatregelen kunt u tegen de gemeente Amsterdam treffen om deze erfpacht-strop te voorkomen, mochten de mogelijke gesprekken die u voert met de gemeente Amsterdam tot niets leiden?

Voor wat betreft erfpacht heb ik geen wettelijke basis waarop ik een ingreep in de tussen erfpachter en erfverpachter overeengekomen erfpachtcanon, inclusief de procedure om tot een nieuwe canon te komen, kan baseren. De ruimte om hier eenzijdig een voor de erfpachter gunstige correctie op aan te brengen, ligt bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam. Ook de gemeenteraad kan het college aanspreken op het gevoerde beleid.

Vraag 10

Op welke manier kunnen mensen worden ondersteund die wonen op erfpacht in Amsterdam en te maken krijgen met deze maatregel van de gemeente Amsterdam en niet makkelijk bij machte zijn om tegen dit besluit in opstand te komen?

De gemeente Amsterdam heeft ter ondersteuning van minder draagkrachtige erfpachters een beleid «tegemoetkoming canonverhoging bij canonherziening einde tijdvak of overstap einde tijdvak». Erfpachters die daarvoor in aanmerking menen te komen kunnen daar een beroep op doen.
Daarnaast geeft de gemeente Amsterdam op haar website uitleg over erfpacht en verwijst zij op haar website naar verschillende organisaties die opkomen voor erfpachters, waaronder Vereniging Eigen Huis, de ombudsman metropool Amsterdam en de eerder in vraag 6 aangehaalde Stichting Erfpachters Belang Amsterdam.

Vraag 11

Kunt u deze vragen, gelet op de enorme lastenstijging voor huizenbezitters in Amsterdam, zo spoedig mogelijk beantwoorden?

Bij dezen.

Vraag 1

Bent u bekend met de plannen van een woningstichting in Enschede om over te stappen op digitale sloten voor studentenwoningen?

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met de zorgen hierover vanuit de studenten en de gemeenteraad van Enschede?1 2

Ja.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe u denkt over de plannen om over te stappen op digitale sloten en de mogelijke risico's, waaronder privacyrisico’s, die hierbij spelen?

De Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en ik hebben geen zeggenschap over de inzet van technologieën door private organisaties, zoals woningcorporaties. Vanzelfsprekend geldt ook voor private organisaties dat zij zich bij de inzet van digitale technologieën moeten houden aan de geldende wet- en regelgeving.
Bij de toepassing van digitale sloten gaat het voornamelijk over de verwerking van persoonsgegevens, waarop de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) van toepassing is. Het is echter niet aan het kabinet om onderzoek te doen of in voorkomende gevallen de privacywetgeving wordt geschonden. Dit is aan de Autoriteit Persoonsgegevens (AP), die als onafhankelijke toezichthouder verantwoordelijk en bevoegd is voor het handhaven van de AVG in Nederland.
Daarom kan ik geen appreciatie geven van de situatie in Enschede.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat van bewoners wordt geacht dat zij een smartphone met daarop een app zouden moeten gebruiken om hun woning of woongebouw te kunnen betreden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat digitaal wordt geregistreerd wanneer bewoners hun woning in- en uitgaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Beschikt u over een volledig of gedeeltelijk overzicht van woningen en/of woongebouwen in Nederland waar digitale sleutels vereist zijn voor het betreden van de woningen of waar het betreden of verlaten van de woningen digitaal wordt geregistreerd? Zo ja, kunt u dit overzicht met de Tweede Kamer delen?

Nee, dit overzicht heb ik niet.

Vraag 7

Hoe oordeelt u over het in gebruik nemen van digitale sleutels, zoals voorgenomen in Enschede, gelet op artikel 8 EVRM en de AVG in het licht van een eerdere uitspraak van de Finse privacytoezichthouder die het bij een soortgelijke praktijk onrechtmatig achtte?3 4

Zoals ik aangaf in antwoord op vragen 3–5, is het niet aan mij om een oordeel te geven over de verenigbaarheid van het gebruik van digitale sloten met de AVG. In Nederland is de AP, die onafhankelijk opereert, belast met het toezicht op de naleving van de AVG. Het is aan de toezichthouder om per geval te beoordelen of wordt voldaan aan de wettelijke regels, en zo niet, of en op welke manier daartegen wordt opgetreden. Zij zal daarbij de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie betrekken.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de stelling van Vastgoedbelang dat de vele koopstarters die eindelijk hun eerste huis hebben kunnen bemachtigen, nadat zij sinds 2015 veelal achter het net visten door de opkoop van panden door (particuliere) beleggers, niet de koopstarters zijn die politiek gewenst zijn?

Vastgoedbelang verwijst in het artikel naar de recente cijfers over woningen die worden verkocht («uitgepond») door beleggers/verhuurders aan eigenaar-bewoners. Volgens de recente Kadastercijfers werd 65% van de woningen die investeerders in het 4e kwartaal van 2024 verkochten aan eigenaar-bewoners verkocht aan een koopstarter. De gemiddelde prijs van deze categorie verkochte woningen bedroeg € 344.000. In de G4 was dit gemiddeld € 444.000. Om een hypotheek van € 350.000 te kunnen krijgen is een minimaal bruto huishoudinkomen van € 77.000 per jaar nodig, bij een rente van 3,71% en een rentevaste periode van 10 jaar. In beginsel ben ik blij met iedere starter die een woning weet te bemachtigen. Maar het is dus inderdaad niet zo dat iedere voormalige huurwoning binnen de grote steden die vrijkomt op de koopmarkt, bereikbaar is voor de groep starters die afhankelijk is van het aanbod betaalbare koop. Landelijk is het beeld positiever, daarin maken koopstarters een betere kans op een betaalbare koopwoning.
In het regeerprogramma staat dat we de kansen voor jongeren en starters op het aanschaffen van een huis willen versterken. Het is dan ook mijn inzet om deze groep een goede uitgangspositie te bieden. Mede daarom houd ik de doelstelling vast om twee derde betaalbaar te bouwen. Hier stuur ik onder andere op via de betaalbaarheidsgrens (voor 2025: € 405.000) en ik help starters via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen.

Vraag 3

Deelt u deze mening? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u inzicht geven in het actuele aantal middenhuurwoningen in Nederland?

Op basis van het WoON2024 wonen er naar schatting 411.000 huishoudens in een huurwoning met een middenhuurprijs, waarvan 99.100 in een middenhuurwoning van een woningcorporatie en 311.800 in een private2 middenhuurwoning3.

Vraag 5

Klopt het dat in 2024 ouders € 6.633 belastingvrij mochten schenken aan hun kinderen?

In 2024 bedroeg de jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan hun kind € 6.633. Schenkingen tot aan dit grensbedrag bleven belastingvrij. Kwam het totaal aan schenkingen boven dit bedrag, dan moest over dat deel van de schenking schenkbelasting worden betaald. De vrijstelling gold zowel voor kinderen, pleegkinderen als stiefkinderen.
Ouders werden in alle gevallen als één schenker gedefinieerd, ook in geval van scheiding. Schenkingen door beide ouders werden bij elkaar opgeteld. Wanneer het kind een partner heeft en deze beiden een schenkingsbedrag ontvingen, werden ook deze bedragen bij elkaar opgeteld.

Vraag 6

Klopt het dat in 2024 ouders onder voorwaarden eenmalig € 31.813 belastingvrij mochten schenken aan hun kinderen?

Ouders mogen eenmalig een hoger bedrag belastingvrij aan hun kinderen schenken, in 2024 was dit tot een maximum van € 31.813. Dit schenkingsbedrag mocht door het kind naar eigen voorkeur worden besteed, bijvoorbeeld aan de eigen woning. Deze hogere belastingvrije schenking was wel aan een aantal voorwaarden verbonden:
Wanneer van deze eenmalige verhoogde belastingvrije schenking gebruik werd gemaakt kwam de reguliere jaarlijkse vrijstelling van dat jaar te vervallen. Men kan de verhoogde eenmalige vrijstelling dus niet bij de jaarlijkse vrijstelling optellen.
In één geval kon een nog hoger belastingvrij bedrag eenmalig aan kinderen worden geschonken: wanneer de schenking besteed werd aan het financieren van een studie. In dat geval lag het grensbedrag in 2024 op € 66.268. Deze schenking kon niet voor andere doeleinden worden besteed, zoals voor de eigen woning.

Vraag 7

Klopt het dat de gemiddelde verkoopprijs in 2024 € 475.000 was?

Volgens het CBS bedroeg de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning in 2024 € 451.000. Dat hield een stijging in van bijna € 35.000 in ten opzichte van de gemiddelde transactieprijs in 2023.

Vraag 8

Welke relatie ziet u tussen de schenkingen van ouders, het overbieden en de gemiddelde verkoopprijs?

In algemene zin draagt elke vorm van financiering bij aan de mogelijkheden van consumenten om een duurdere woning te kopen. Over de relatie met overbieden kan ik geen uitspraken doen, dit is namelijk ook afhankelijk van de gekozen verkoopstrategie van de verkoper. Ik richt me dan ook vooral op de relatie met de hoogte van huizenprijzen. Het is op dit moment niet mogelijk om de exacte relatie tussen deze drie elementen voor 2024 te analyseren, onder andere omdat data voor schenkingen in 2024 nog niet beschikbaar zijn.
Wel is er eerder analyse gedaan naar de relatie tussen financiële bestedingsruimte en de hoogte van huizenprijzen. Uit eerder onderzoek is bekend dat de ruimere schenkingsvrijstellingen uit het verleden met name werden gebruikt door meer vermogende ouders, die hun kinderen daarmee hielpen bij het aanschaffen van een woning.4 Ook werd een positief verband gevonden tussen de jubelton en overbiedingen5 en werd aangetoond dat familiehypotheken voor een deel worden gebruikt om boven de maximale leennormen op basis van het inkomen te lenen.6 Daarmee ontstaat meer bestedingsruimte om onder andere voor de woningaanschaf te kunnen gebruiken.
Het is zeer waarschijnlijk dat de schenkingsvrijstelling een deel van de ontvangers in staat stelt een hoger bod op een woning uit te brengen. Gezien de flinke versoberingen van de regeling in voorbije jaren zal dit effect echter minder groot zijn dan bij de vroegere jubelton. Voor het jaar 2024 is de invloed van belastingvrije schenkingen op het type woningkoper daarmee beperkt.

Vraag 9

Is het realistisch te veronderstellen dat de bescheiden schenkingen die in 2024 fiscaal (onder voorwaarden) waren toegestaan heeft geleid tot een opkoop van woningen voor eigen bewoning door koopstarters die politiek ongewenst zou zijn? Waarom wel of niet?

Gezien de huidige woningnood vind ik het niet passend om een bepaalde groep starters als ongewenst te bestempelen. Het is voor veel mensen moeilijk om een passende woning te vinden en ik begrijp dat ze gebruik maken van de mogelijkheden die er zijn, zoals de schenkingsvrijstelling.
De schenkingsvrijstelling zal ontvangers die het geld gebruiken voor de aanschaf van een woning in staat stellen een hoger bod uit te brengen. Wel is het bedrag dat hiervoor gebruikt mag worden aanzienlijk lager dan vroeger (nu maximaal € 31.813, vroeger € 100.000). Daarbij moet ook worden aangemerkt dat de huidige hogere belastingvrije schenkingen ook voor andere doeleinden buiten het woningdomein mag worden ingezet. Het is aannemelijk dat de schenkingsvrijstelling zich daarmee minder direct in woningbiedingen zal doorvertalen dan de jubelton vroeger.
Al met al denk ik dat de schenkingen een bescheiden effect hebben gehad op de recente opkoop van woningen in de grote steden. De bestedingsruimte op basis van de maximale hypotheek en het eigen geld bepaalt voor het grootste deel wie het hoogste bod kan uitbrengen op een woning.

Vraag 10

Herkent u dat van de helft van de 1,2 miljoen woningen die particuliere verhuurders in beheer hebben, de helft een sociale huurprijs heeft?

Ik herken dat beeld inderdaad: volgens het WoON2024 heeft naar schatting ruim 43% van de private huurwoningen een prijs onder de sociale huurgrens ofwel in het laagsegment.

Vraag 11

Hoe heeft de gemiddelde sociale huurprijs van particuliere beleggers zich per jaar ontwikkeld in de jaren vanaf 2015–2024?

Tabel 1 toont de gemiddelde huurprijs van woningen in het laagsegment van private verhuurders voor de jaren 2015, 2018, 2021 en 2024.
Gemiddelde sociale huurprijs
€ 441
€ 484
€ 514
€ 564
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 12

Herkent u dat van de andere helft van de 1,2 miljoen woningen die particuliere verhuurders in beheer hebben, de huurprijs een middenhuurwoning of een vrije sector huurwoning betreft?

Ik herken dat beeld inderdaad: volgens het WoON2024 heeft circa 57% van de private woningen een middenhuur- of vrije sector huurprijs.

Vraag 13

Kunt u aangeven welk deel exact een middenhuurwoning betrof uitgaande van het puntenaantal tot 187 punten?

Tabel 2 toont het aandeel en aantal private huurwoningen met een middenhuur- of vrijesectorhuurprijs dat een puntental passend bij de middenhuur7 heeft op basis van het WoON2015–2024.
(a) puntenaantal passend voor middenhuur
75.100
123.800
230.700
306.400
(b) huurprijs in midden- of hoogsegment
235.600
331.200
503.100
654.000
Aandeel met puntenaantal passend bij middenhuur (= a/b)
32%
37%
46%
47%
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 14

Kunt u dit aangeven per jaar voor de periode 2015–2024?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Kunt u aangeven welk deel van deze volgens punten (187) een middenhuurwoning daadwerkelijk een middenhuurprijs (maximaal € 1.185,00 prijspeil 2024) had?

Uit tabel 3 blijkt voor de periode 2015 -2024 een daling van de private huurwoningen uit tabel 2, onder a, dat ook daadwerkelijk voor een middenhuurprijs wordt verhuurd.
Overigens zijn er ook huurwoningen van private verhuurders met een puntental passend bij de middenhuur dat juist voor een sociale huurprijs verhuurd wordt. Dat kan komen doordat in bepaalde regio’s de markthuren onder de maximale huur voor het puntenaantal ligt of dat er sprake is van niet-marktconforme huurprijzen (bijvoorbeeld bij verhuur aan familie of vrienden of door niet winst beogende rechtspersonen, of bij contracten die al langer lopen waarbij de huurprijs inmiddels niet meer marktconform is).
Aandeel middenhuurprijs
88%
81%
64%
52%
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 16

Kunt u dit aangeven per jaar voor de periode 2015–2024?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 17

Als er een verschil is tussen de prijs die deze middenhuurwoningen op basis van de punten (tot 187) hadden en de bijbehorende prijs (maximaal € 1.185,00), hoe groot is dan dat verschil en hoe verklaart u het verschil?

Tabel 4 toont het aantal private huurwoningen met een voor de middenhuur passend puntental, waarvan de huurprijs ongelijk is aan de maximale huurprijs voor het betreffende puntental. Vrijwel al deze woningen hebben een lagere dan wel een hogere huurprijs. Het puntental indiceert immers alleen de maximale huurprijs voor die segmenten die onder de huurprijsregulering vallen.
Verhuurders maken eigen afwegingen voor het vaststellen van de huurprijs. In sommige gebieden zijn de markthuren lager dan de maximale huurprijs, ook kan er sprake zijn van niet-marktconforme huurprijzen, bijvoorbeeld bij verhuur aan familie of vrienden of door niet-winstbeogende rechtspersonen. Er zijn ook huurwoningen van private verhuurders met een puntental passend bij de middenhuur die juist voor een sociale huurprijs verhuurd worden. In gespannen woningmarkten kunnen de markthuurprijzen hoger liggen dan de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel. Verhuurders dienen zich dan alsnog aan de geldende regelgeving te houden.
Lagere huurprijs
255.000
€ – 283
Hogere huurprijs
228.000
€ 347
Bron: WoON2024, bewerking VRO.

Vraag 18

Kan gezien de gedane analyse gesteld worden dat vanuit de particuliere beleggers in de periode 2015–2024 sprake is geweest van de verhuur van middenhuurwoningen met een daadwerkelijke middenhuurprijs?

Tabel 5 schetst in welke mate private huurwoningen met een voor middenhuur passend puntental door de jaren heen voor een lage, midden of hoge huurprijs verhuurd werden. Hieruit kan geconcludeerd worden dat ongeveer een derde van de woningen van private verhuurders met een puntental passend bij de middenhuur verhuurd werd voor een middenhuurprijs. Dit aandeel aan huurwoningen schommelde tussen 2015 en 2024 tussen de 27 en 36%. Het aandeel dat in het laagsegment verhuurd werd is tussen 2015 en 2024 sterk afgenomen, vooral ten gunste van in het hoogsegment verhuurde woningen. Daar staat tegenover dat het aantal private huurwoningen met een voor de middenhuur passend puntenaantal tussen 2015 en 2024 aanzienlijk is toegenomen.
Jaar
Sociale huurprijs
Middenhuurprijs
Vrije sector huurprijs
Totaal
2024
176.000
159.000
147.000
483.000
37%
33%
30%
100%
2021
178.000
149.000
82.000
409.000
44%
36%0
20%
100%
2018
205.000
100.000
24.000
329.000
62%
30%
7%
100%
2015
172.000
66.000
9.000
247.000
70%
27%
4%
100%
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 19

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Voor goede beantwoording van de gestelde vragen waren gegevens uit het WoON2024-onderzoek nodig. De data uit het onderzoek mochten pas vanaf 10 april 2025 gepubliceerd worden. Vandaar dat er langer de tijd nodig was om de vragen adequaat te kunnen beantwoorden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat 28 januari j.l. in De Telegraaf verscheen betreffende één of meerdere krakers die zich de woning van Paul Berden (22) hebben toegeëigend, nadat hij enkele dagen afwezig is geweest van zijn studentenwoning in Amsterdam?

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Bent u ermee bekend dat Paul Berden al een aantal dagen machteloos staat tegenover de krakers, die zijn sloten hebben vervangen en ter provocatie zelfs een anarchistische krakersvlag uit het raam hebben gehangen?

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat er een ongekend gevaarlijk precedent wordt geschapen door deze zaak niet met spoed, dezelfde dag nog, af te handelen, de woning te ontruimen en de krakers gepast te straffen?

Vraag 4

Kunt u toezeggen dat de krakers nog deze week verwijderd worden uit het pand zodat de rechtmatige bewoner er weer kan intrekken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Is het gebruikelijk dat er meerdere dagen voorbijgaan voordat woningen worden ontruimd en de krakers worden gestraft in dergelijke gevallen – ook wanneer huurder en verhuurder tijdig aan de bel trekken met het huurcontract (e.a. bewijs) ter verificatie van eigendom? Zo ja, deelt de Minister de opvatting dat in het geval van Paul Berden en in soortgelijke gevallen sneller moet worden opgetreden, mede zodat het geen precedent schept voor krakers die hetzelfde van plan zijn als deze kraker(s)? Zo nee, hoe komt het dat het in dit geval zo lang duurt voordat deze jongen terug in zijn woning kan en de krakers worden gestraft en eventuele schade aan de woning of inboedel kan worden verhaald door de huurder en/of de verhuurder van de woning?

Vraag 6

Komt Paul Berden niet het woonrecht toe? Zo ja, waarom wordt er dan niet voortvarender opgetreden tegen de krakers die zijn thuis zijn binnengedrongen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 7

Kunt u deze vragen afzonderlijk en zo spoedig mogelijk, in ieder geval voor het einde van deze week, beantwoorden?

Een afzonderlijke beantwoording van de vragen is achterhaald nu het betreffende pand reeds ontruimd was op het moment dat de vragen ingediend zijn. Het is mij helaas niet gelukt om de vragen binnen de door u gestelde termijn te beantwoorden.

Vraag 1

Kunt u ervoor zorgen dat alle voor het debat relevante informatie voortaan minimaal één week voorafgaand aan het debat beschikbaar is?

Het is altijd mijn intentie om informatie tijdig met uw Kamer te delen. Soms lukt het niet om een brief over een onderwerp waar uw Kamer een debat over heeft gepland minimaal een week van te voren te versturen. In dat geval moet ik de afweging maken om te wachten met het versturen van de brief tot na het debat of toch te versturen vlak voor het debat. In dit geval heb ik er voor gekozen om, vanwege de actualiteit van het onderwerp, de Staat van de Volkshuisvesting 2024 wel te versturen. Het staat uw Kamer uiteraard vrij een reeds eerder geagendeerd onderwerp in een volgend debat nogmaals aan de orde te stellen.

Vraag 2

Hoe ziet u het gegeven waarbij de grote bouwopgave voor de corporatiesector samenvalt met het moment dat de sector financieel door het ijs zakt omdat in 2022 in de prognose van de corporatiesector gesteld is dat zij gezien de grote bouwopgave van sociale huurwoningen rond 2027 als sector problemen zouden krijgen met het duurzaam bedrijfsmodel, terwijl in de Woontopafspraken staat dat de corporatiesector vanaf 2027 in staat is om 30.000 sociale huurwoningen per jaar te bouwen?

Het gegeven dat de corporatiesector rond 2027 financieel in de problemen zou komen herken ik niet. In de doorrekeningen van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) in zowel 2022 en 2023 was de prognose dat de opgave t/m 2030 voor de sector als geheel financieel haalbaar was. Wel waren er zorgen over het duurzaam bedrijfsmodel op de langere termijn, omdat corporaties voor de uitvoering van de opgave een aanzienlijk deel van hun leencapaciteit moeten inzetten. Daarom is de afgelopen periode samen met Aedes, de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een duurzaam prestatiemodel voor de sector uitgewerkt. Uitgangspunt is dat corporaties ook na uitvoering van de opgaven uit de NPA nog voldoende financiële ruimte hebben om aan hun volkshuisvestelijke taak te voldoen. Het duurzaam prestatiemodel is een belangrijke randvoorwaarde voor de herijking van de NPA die eind 2024 op de Woontop is gepresenteerd1.
De doorrekening van de herijkte NPA 2025–2035 laat zien dat er op landelijk niveau voldoende investeringscapaciteit is om de opgave t/m 2034 te realiseren. In een aantal regio’s is sprake van een financieel tekort, terwijl in andere regio’s juist investeringscapaciteit over is. Een groot deel van deze regionale tekorten kan worden opgevangen door aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 3

Kunt u uw antwoord bij vraag 2 onderbouwen met cijfers over de investeringscapaciteit bij corporaties?

De nieuwe NPA bevat een totale opgave van ruim € 110 miljard t/m 2034 verdeeld over 34 woondealregio’s. Uit de doorrekeningen van de NPA komt naar voren dat daarvan ruim € 105 miljard financieel haalbaar is. Dit betekent dat op regionaal niveau de financiële tekorten in de periode 2025 t/m 2034 optellen tot in totaal € 5,2 miljard. Tegelijkertijd zijn er in 30 van 34 regio’s corporaties die ook in 2034 nog investeringsruimte over hebben die kan worden benut om het tekort in andere regio’s op te lossen. Bij elkaar opgeteld gaat het om € 20,5 miljard2 aan investeringsruimte. Daarmee is op landelijk niveau de opgave financieel haalbaar, uiteraard is hierbij voorwaardelijk dat corporaties onderling solidair met elkaar zijn om de investeringsopgave uit te voeren.

Vraag 4

Hoe reflecteert u op het gegeven dat u ervan uitgaat dat onderpresteren van de corporatiesector ten aanzien van woningbouw tot 2027 acceptabel is omdat u vertelde dat de corporatiesector pas in 2035 een financieel probleem heeft?

Het is voor alle partijen, en niet in de laatste plaats voor de woningzoekenden, een tegenvaller dat het nog niet is gelukt om het bouwtempo te verhogen naar 30.000 sociale huurwoningen per jaar. We zien dat de oorzaken voor de achterblijvende realisatie van sociale huurwoningen divers zijn en deels ook buiten de invloedsfeer van betrokken partijen liggen. Op de korte en middellange termijn ligt de oorzaak meestal niet bij de financiële ruimte, maar spelen er knelpunten waar de hele woningbouwsector mee te maken heeft zoals bijvoorbeeld een tekort aan bouwlocaties.
Iedereen wil dat het bouwtempo zo snel mogelijk omhoog gaat, maar niemand heeft er iets aan als we doelen afspreken waarvan we weten dat ze niet haalbaar zijn. In de herijkte NPA van 2024 is daarom het ambitieuze, maar realistische doel afgesproken om vanaf 2029 een realisatie van 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te halen, met als ambitie om dit doel al in 2027 te halen. Dit is een zeer ambitieus doel wat van alle partijen maximale inzet vraagt om te realiseren.

Vraag 5

Hoe gaat u de corporatiesector equiperen om ook tot 2027 in staat te zijn 30.000 sociale huurwoningen per jaar te bouwen?

Om de realisatie van 30.000 sociale huurwoningen al in 2027 te halen is op korte termijn een versnelling van de bouwproductie nodig. Daarom zijn in de NPA aanvullende maatregelen afgesproken, waaronder het aanstellen van een aanjager realisatie woningbouw woningcorporaties en een aanjaagprogramma met de VNG en Aedes waar vanuit verschillende acties zullen plaats vinden. Om te zorgen voor de benodigde versnelling op korte termijn is in de NPA afgesproken dat we zullen sturen op versnellen van al lopende projecten die voldoende betaalbare woningen inhouden en de programmering aanpassen van huidige projecten die onvoldoende sociale voorraad inhouden.
Er worden verschillende acties in gang gezet om de nieuwbouw van sociale huur te stimuleren. Tijdens de Woontop zijn de Contouren van de Financiële instrumenten voor woningbouw uiteengezet3. Met de Woningbouwimpuls, het gebiedsbudget en de realisatiestimulans worden financiële bijdragen gedaan aan gemeenten voor het realiseren van woningen. Voor alle drie geldt dat eisen en voorwaarden van deze instrumenten aansluiten bij de betaalbaarheidsdoelstellingen van het kabinet. Sociale huurwoningen horen daar uiteraard bij. Gemeenten en corporaties kunnen lokale afspraken maken over de benutting van deze financiële instrumenten.
Ook zijn er binnen de NPA de volgende afspraken gemaakt om het realisatietempo van sociale huurwoningen te versnellen:

Vraag 6

Kunt u de vennootschapsbelasting (vpb) omvormen naar een investeringsfonds waarbij bouwende corporaties korting krijgen op de vpb zodat een financiële prikkel tot bouwen ontstaat?

Zoals ook toegelicht in de kamerbrief van 3 oktober 20234 over de mogelijkheden om corporaties uit te zonderen van vennootschapsbelasting is sprake van staatssteun in de zin van artikel 107, eerste lid, Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU) indien overheden een financieel voordeel verlenen aan bepaalde ondernemingen. Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is.
Voor de DAEB van de Nederlandse woningcorporaties heeft de Europese Commissie (EC) in 2009 een apart staatssteunbesluit5 genomen. In dit besluit heeft de EC bepaald voor welke activiteiten woningcorporaties in aanmerking komen voor geoorloofde staatssteun. Deze geoorloofde staatssteun betreft het rentevoordeel op door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met overheidsgarantie geborgde leningen, lagere grondkosten bij verkoop van gronden door gemeenten en onder voorwaarden project- en saneringssteun. Fiscale maatregelen, zoals een (gedeeltelijke) vrijstelling of een investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting, vallen hier niet onder.
Als Nederland de bouw van huurwoningen door woningcorporaties wil stimuleren via een investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting vraagt dit om een hernieuwde beoordeling door de EC op grond van het DAEB-besluit van 2009 en het DAEB-vrijstellingsbesluit 20126. In dat kader zal mogelijkerwijs ook de bestaande staatssteun in het besluit van 2009 opnieuw worden bezien. Dit is een omvangrijk proces waarbij Nederland onder meer dient aan te tonen dat woningcorporaties zonder deze extra staatssteun hun DAEB-taken niet kunnen uitvoeren. Hierbij moet worden aangetoond dat woningcorporaties enkel gecompenseerd worden voor de DAEB-taken en moet er inzichtelijk worden gemaakt wat voor toezicht er geregeld is om overcompensatie via fiscale stimuli tegen te gaan.
Tegelijkertijd is het – gelet op de bouwopgave voor de corporatiesector – goed om oog te houden voor de investeringspositie van woningcorporaties. Daarom heb ik in de herijkte NPA ook afgesproken om samen met de corporatiesector verder te werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren van de investeringspositie van woningcorporaties. Het doel daarvan is inzicht te krijgen in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen, in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt. Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 7

Hoe gaat u de corporatiesector in staat stellen om meer flexwoningen te bouwen, aangezien deze heel snel gebouwd en dus bewoond kunnen worden door mensen die een eigen plek zoeken?

In de NPA is afgesproken dat woningcorporaties hun woningbouwproductie gaan opvoeren tot 30.000 woningen per jaar vanaf 2029, met als streven dit al in 2027 te halen. Dit kan zowel door het toevoegen van permanente woningen door bijvoorbeeld nieuwbouw of splitsing als door het bouwen van flexwoningen. De financiële doorrekeningen van de NPA laten zien dat woningcorporaties voldoende middelen hebben om hier voortvarend mee aan de slag te gaan. Het bouwen van flexwoningen door corporaties wordt bovendien aanvullend financieel ondersteund met de Stimuleringsregeling Flex- en transformatiewoningen. Hierbij wordt een bijdrage gegeven aan gemeenten per woning waardoor het financieel aantrekkelijker wordt een flex- en transformatiewoningenproject door corporaties te laten realiseren.

Vraag 8

In hoeverre is er afstemming geweest in de regering (conform Hoofdlijnenakkoord waarin gesteld is dat woonbeleid en fiscaal beleid hand in hand ontworpen moeten worden) over de essentiële informatie over box 3 voor investeerders dat pas na de Woontop, waar partijen hun handtekening gezet hebben onder afdwingbare afspraken, gepubliceerd werd?

In december 2024 heeft het kabinet de Kamer geïnformeerd over het uitstel van de Wet werkelijk rendement box 3. Door dit uitstel wordt een aanzienlijke budgettaire derving verwacht die conform begrotingsregels gedekt moet worden. Het kabinet geeft hier invulling aan binnen het box 3-stelsel zoals dat geldt tot aan de invoering van de Wet werkelijk rendement box 3. Deze voorlopige technische invulling bestaat uit een aanpassing van de berekeningswijze van het forfaitaire rendement voor overige bezittingen door huurinkomsten en voordelen als gevolg van eigen gebruik mee te rekenen, in combinatie met een verlaging van het heffingsvrije vermogen. Het forfait voor overige bezittingen stijgt daarmee voorlopig met 1,78%-punt per 2026.
Over het besluit tot uitstel en de voorlopige technische dekkingsoptie heeft besluitvorming plaatsgevonden in het Kabinet via meerdere besprekingen in de Vijfhoek (waarin de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zitting heeft) en definitieve besluitvorming in de ministerraad. De definitieve budgettaire besluitvorming, inclusief de dekking voor box 3, vindt echter plaats in het voorjaar. Het kabinet zal dan de technische dekkingsoptie die nu wordt voorgesteld integraal wegen waarbij de voorgestelde dekking, zoals hierboven omschreven, voor een andere invulling kan worden vervangen.

Vraag 9

Bent u bereid, gezien het zeer kansrijke karakter ervan, blijkens de Staat van de Volkshuisvesting, om zwaarder in te zetten op hospitaverhuur en het splitsen van woningen?

Om het woningtekort terug te dringen zet ik in op het beter gebruik maken van de bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving om sneller woonplekken te realiseren voor de vele woningzoekenden. Zowel woningsplitsen als hospitaverhuur zijn kansrijke manieren om meer woonruimte beschikbaar te maken. Om dit potentieel te benutten zet ik stevig in op het faciliteren en stimuleren van hospitaverhuur en woningsplitsen. Dit doe ik voor het verbeteren van de informatievoorziening. Zo werk ik aan de Splitsgids, een digitale, interactieve tool voor particulieren, corporaties en gemeenten om de keuze voor splitsen laagdrempeliger te maken. Ook wordt er specifiek een handreiking voor gemeenten ontwikkeld om iedere vorm van splitsen (en woningdelen) te bevorderen. Om hospitaverhuur te stimuleren, worden er informatieve webinars georganiseerd en is afgelopen zomer een informatiecampagne7 gelanceerd.
Naast het verbeteren van de informatievoorziening werk ik aan een wetsvoorstel om hospitaverhuur interessanter te maken voor verhuurders. Ik streef ernaar begin dit jaar een wetsvoorstel in consultatie te brengen. Voor wat betreft splitsen (en woningdelen) verken ik met medeoverheden en woningcorporaties of het van meerwaarde is om landelijke regelgeving aan te passen om eventuele obstakels in lokale wet- en regelgeving weg te nemen. Dat vraagt een brede weging van aspecten als lokale beleidsvrijheid, leefbaarheid en vereenvoudiging en eenduidig beleid op landelijk niveau.

Vraag 10

Wat betekent het voor de subsidieverstrekking wanneer u zegt dat het toekennen van subsidies voortaan zal afhangen van het percentage sociale en betaalbare huur-, en koopwoningen die van Rijkswege gewenst zijn; en dus vanwege regionale differentiatie een gedifferentieerde vraag zal stellen aan gemeenten?

Ik ben op dit moment nog volop bezig met de uitwerking van het instrument. Ik zal u uiteraard nader informeren als er meer duidelijkheid is over de precieze werking van het instrument.
Bij de uitwerking van het instrument is mijn uitgangspunt dat de rijksbijdragen gemeenten moeten stimuleren om aan hun woningbouwopgave te (gaan) voldoen, zoals vastgelegd in de Woondeal. De beschikbare middelen zijn berekend om de te verwachten financiële tekorten te dekken die komen kijken bij het invullen van de regionale woningbouwopgave zoals vastgelegd in de woondeal. Daarbij is rekening gehouden met de betaalbaarheidsdoelstelling als vastgelegd in het Regeerprogramma. Het is niet wenselijk dat gemeenten een groter deel van de beschikbare middelen ontvangen dan noodzakelijk zijn gezien de woondealopgave, dan gaat dat ten kosten van andere regio’s. Daarom ben ik genoodzaakt om rekening te houden met de regionale woningbouwopgave.

Vraag 11

Hoe gaat u al die verschillende percentages door gemeenten te bouwen woningen monitoren?

Er is reeds sprake van verschillende databronnen die informatie bieden over de (gemeentelijke) woningbouwplannen en de realisatie daarvan. Denk hierbij aan de landelijke monitor voortgang woningbouw waarover ABF in opdracht van het ministerie tweemaal per jaar een rapportage opstelt en die de Kamer krijgt toegezonden8 en de diverse CBS statistieken over verleende bouwvergunningen, aantallen bouwgestarte woningen en aantallen realisaties. Hoe de monitoring ten behoeve van de realisatiestimulans wordt vormgegeven wordt nog bezien en hangt uiteraard ook af van de wijze waarop deze stimulans uiteindelijk wordt vormgegeven.

Vraag 12

Hoe gaat u bepalen welk deel van de woningen die gemeenten bouwen door u gewenst zijn en welk deel niet?

Ik ga uit van de aantallen woningen zoals die in de woondeals tussen Rijk, provincie en gemeenten zijn afgesproken.

Vraag 13

Hoe gaat u dit alles wegen in een subsidieaanvraag, zodanig, dat de aanvraag en toewijzing niet tot ingewikkeldheid en uitvoeringsdruk zorgt?

Zie het antwoord op vraag 10. Bij de besteding van de middelen zal ik rekening moeten houden met de regionale woningbouwopgave, zoals afgesproken in de Woondeal. Hoe ik dat precies voor me zie zal ik medio maart met de kamer delen.

Vraag 14

Kunt u de vragen één voor één en binnen één week beantwoorden?

Voor de beantwoording van de vragen was meer tijd nodig.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het ED-artikel?1

Ja.

Vraag 2

In welke segmenten zitten de woningen die op de in het artikel geschetste wijze worden verhuurd onder het motto van short stay?

Vraag 3

Wat is de verdeling van de verhuur over deze segmenten heen?

Vraag 4

Hebben de gevraagde huurprijzen een relatie met het huurprijssegment waartoe de woningen behoren?

Vraag 5

Wat is de gemiddelde huurprijs van de shortstay en hoeveel wijkt dit af van de verhuur van dezelfde woning onder reguliere verhuur?

Vraag 6

Is er sprake van een stijging van de short stay verhuur sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten?

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten, deze worden niet landelijk gemonitord.

Vraag 7

Verkoop is wettelijk gezien geen «dringend eigen gebruik» en als zodanig geen reden om de huur op te zeggen, worden door inzet van short stay wetten omzeild? Zo ja welke?

Bij short-stay wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW «voor de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. De bepalingen die over het beëindigen van de huur gaan en specifiek over «dringend eigen gebruik» zijn hier een onderdeel van en niet van toepassing als sprake is van «de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is».
Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Het is niet aan mij als wetgever om een oordeel te geven over specifieke (in het artikel genoemde) gevallen. Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op beroepen huurbescherming voor onbepaalde tijd. Er dus privaatrechtelijke bescherming. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is» is de kantonrechter.

Vraag 8

Worden hier wetten oneigenlijk gebruikt? Zo ja welke?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Als hier geen wetten omzeild of oneigenlijk gebruikt worden, hoe kijkt u dan aan tegen de wenselijkheid van de situatie waarbij verhuurders short stay inzetten om de periode tot verkoop te overbruggen?

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. De Wet vaste huurcontracten is op initiatief van uw Kamer ingevoerd. Hierdoor zijn huurders beter beschermd, maar tegelijkertijd heb ik ook begrip voor verhuurders die enige flexibiliteit zoeken om hun woonruimte tijdelijk te verhuren. Uw Kamer heeft middels de Wet vaste huurcontracten een mogelijkheid gegeven huurcontracten te kunnen beëindigen in verband met verkoop. Dit kan echter alleen in zeer specifieke gevallen van verkoop; er moet sprake zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Ik kan mij goed voorstellen dat ook deze bepaling verhuurders te weinig ruimte biedt. Mijn ambtsvoorganger heeft uw Kamer op 14 juni 2024 geïnformeerd tot de conclusie te zijn gekomen dat de voorwaarde dat er sprake moet zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap moet worden geschrapt.3 Ik deel deze conclusie en ben hierbij voornemens om ook breder te bezien of deze bepaling verdere aanpassing behoeft om de toepassing ervan in meer gevallen mogelijk te maken.
Wanneer een verhuurder zijn woning tijdelijk leeg heeft staan mag deze woning in bepaalde gevallen tijdelijk verhuurd worden onder de Leegstandwet. Hiervoor is een vergunning van de gemeente nodig: maximaal twee jaar, met daarna mogelijkheid tot verlenging van telkens een jaar tot maximaal zeven jaar. Om de afgifte van deze vergunningen eenvoudiger te maken voor grote(re) complexen waarin een verhuurder tijdelijk wil gaan verhuren, wordt de Leegstandswet gewijzigd. Op deze manier kan een gemeente straks één vergunning voor tijdelijke verhuur afgeven op complexniveau, in plaats van telkens een aparte vergunning per verhuring.

Vraag 10

Onder welk fiscaal regime valt verkoop van woningen waarbij de verhuurders actief inzetten op beëindiging van huurovereenkomsten?

Onder welk fiscaal regime de verkoop van woningen valt waarbij de verhuurders zich actief inzetten op kortdurende verhuur, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Indien de verhuurders kwalificeren als belastingplichtig lichaam voor de vennootschapsbelasting (zoals een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid), behoren de opbrengsten bij verkoop in beginsel tot de belastbare winst. Voor natuurlijke personen in de inkomstenbelasting ligt dat genuanceerder. In het geval sprake is van «normaal actief vermogensbeheer», worden de inkomsten uit de verhuur van onroerend goed belast in box 3 van de inkomstenbelasting via de vermogensrendementsheffing tegen een tarief van 36% (2025). Als sprake is van het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal actief vermogensbeheer te boven gaat, zijn de daaruit genoten voordelen belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden tegen een tarief van maximaal 49,5% (2025). De vraag wanneer sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer is in de praktijk niet gemakkelijk te beantwoorden. In de kern komt het erop neer dat de belastingplichtige bij het vermogensbeheer werkzaamheden verricht die naar aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan4. Voorbeelden daarvan zijn het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.5 Of daarvan sprake is bij de kortdurende verhuur van woningen is op voorhand niet te zeggen.

Vraag 11

Is hier in uw beeld sprake van actieve beëindiging van huurcontracten waardoor box 1 van toepassing zou moeten zijn?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Wat is de wettelijke grond onder het actief uitsluiten van groepen woningzoekenden door genoemde verhuurders, in dit geval huurders die op zoek zijn naar permanente woonruimte?

Het verhuurders vrij staat (binnen de wet) een verhuurvorm te kiezen, waarbij bepaalde woningzoekenden of groepen van woningzoekenden wel geïnteresseerd zullen zijn in tijdelijke huur en anderen niet. Het aanbieden van een soort woonruimte met een bijbehorende verhuurvorm, waar niet elke woningzoekende interesse in heeft, zorgt niet voor het actief uitsluiten van andere groepen. De AMvB onder de Wet vaste huurcontracten kent bijvoorbeeld een aantal uitzonderingen van groepen waarvoor een tijdelijk huurcontract mogelijk blijft.
De Algemene wet gelijke behandeling (Awgb), de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz), het Wetboek van Strafrecht en de Wet goed verhuurderschap (Wgv) bieden bescherming tegen discriminatie van huurders op de woningmarkt. Woningzoekenden die zich gediscrimineerd voelen kunnen daarover een oordeel vragen bij het College voor de Rechten van de Mens. Ook verhuurders die willen weten of hun beleid in overeenstemming is met de Awgb kunnen het College vragen om dit te toetsen. Voorts kan een woningzoekende op grond van de Wet goed verhuurderschap melding doen bij het meldpunt Ongewenst verhuurgedrag bij zijn/haar gemeente. De gemeente dient daar dan op te handhaven.

Vraag 13

Is een gemeentelijke vergunning voor deze vorm van woningonttrekking nodig voor short stay?

Er is geen sprake van een vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden.
Op basis van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in hun huisvestingsverordening categorieën van woonruimten aanwijzen, waarvoor een vergunning nodig is om deze aan de woonruimtevoorraad te mogen onttrekken, dan wel samen te voegen of om te zetten. Of een vergunning nodig is daarmee afhankelijk van de vraag of de gemeente dit heeft opgenomen in haar huisvestingsverordening en vervolgens zou de vraag zijn of er sprake is van woonruimte en van onttrekking daarvan.
Uit de laatste inventarisatie uit 2020 6 bleek dat er bijna 80 gemeenten waren die een huisvestingsverordening hadden met daarin regels ten aanzien van woonruimtevoorraadbeheer, waarbij het merendeel van de gemeenten regels had vastgesteld over de onttrekking van woonruimte.

Vraag 14

Hoeveel vergunningen hebben gemeenten sinds de Wet vaste huurcontracten verleend?

Vraag 15

Is bekend hoeveel verhuurders een dergelijke vergunning hebben?

Vraag 16

Hoeveel gevallen van verhuurders die short stay verhuur doen zonder vergunning zijn bekend?

Vraag 17

Onder welke condities kunnen gemeenten deze vergunning verlenen?

Vraag 18

Hoe lang mag de maximale termijn van shortstay zijn per huurder?

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Vanuit het huurrecht is daaraan geen wettelijke termijn verbonden.

Vraag 19

Kan deze termijn door verhuurders opgerekt worden?

Zie antwoord vraag 18.

Vraag 20

Hebben gemeenten voldoende capaciteit om te handhaven?

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd, die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. Gemeenten hebben geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden, en daarmee ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.
Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van de Wet betaalbare huur, handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten, o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van woonruimte en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Ook de Huurcommissie moet, bij een geschil over de huurprijs, in een ontvankelijkheidstoets moeten toetsen of er sprake van «huur van woonruimte». Tot slot zijn er de in het antwoord op eerdere vragen genoemde mogelijke van een vergunningsplicht op basis van de Huisvestingwet en de meer algemene notie dat het een short-stay-bestemming moet passen binnen het omgevingsplan en daarin gekozen definities.
Ik heb geen overall beeld van de mate waarin gemeenten op bovengenoemde punten specifiek in situaties van short-stay, handhavend optreedt.

Vraag 21

Wat heeft handhaving concreet opgeleverd en wat vindt u van dit beeld?

Zie antwoord vraag 20.

Vraag 22

Is het wel of niet nodig om landelijk in te grijpen? Waarom wel of niet?

Er is geen sprake van een (landelijke) vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden. Short-stay-contracten dienen bij de verhuur van woonruimte zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat deze bepaling bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».
Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 23

Bent u bereid om de voorwaarden voor het verkrijgen van een vergunning voor short stay-verhuur te herzien en, waar nodig, aan te scherpen om meer grip te krijgen op het huuraanbod, discriminatie tegen te gaan en ervoor te zorgen dat short stay uitsluitend wordt aangeboden met een legitiem en passend doel? Zo ja op welke termijn, en zo nee waarom niet?

Zie antwoord vraag 22.

Vraag 24

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ik heb de vragen gebundeld beantwoord, daar waar dat m.i. ten dienste stond aan een goede beantwoording van de gestelde vragen. Ik heb de vragen daarnaast zo snel als mogelijk beantwoord.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Zo ja, herkent u de signalen uit dit artikel over dubieuze huursites?

Ja.

Vraag 3

Herkent u dat de Autoriteit Consument & Markt (ACM) niet de capaciteit heeft om in te kunnen grijpen wanneer huursites misleidende diensten aanbieden aan woningzoekenden?

Ja, dit herken ik. De ACM houdt toezicht op de naleving van een groot aantal wetten op het gebied van consumentenbescherming, energie, mededinging, post, telecommunicatie en vervoer. Zij ontvangt vaak meer signalen over mogelijke overtredingen en verzoeken om handhaving dan zij – gelet op haar onderzoekscapaciteit – in onderzoek kan nemen. Bij de behandeling van meldingen past zij om die reden een prioriteringsbeleid toe.

Vraag 4

Wat kunt u zoal doen om de ACM wel actief in te laten grijpen bij signalen van misleidende praktijken door huursites?

De ACM is een onafhankelijke toezichthouder die zich sterk maakt voor goed werkende markten voor mensen en bedrijven. Zij beschikt bij de uitvoering van de in het antwoord op vraag 3 omschreven taken over de ruimte om te kiezen of, en zo ja, welke handhavingsonderzoeken worden opgestart, en wanneer. Zij past hiertoe, als gezegd, een prioriteringsbeleid toe. De onafhankelijke positie van de ACM maakt dat ik geen mogelijkheden zie om de ACM actief in te laten grijpen bij signalen van misleidende praktijken door huursites; zij kan hiertoe zelf besluiten indien zij dit noodzakelijk acht.

Vraag 5

Welke maatregelen kunt u nemen om kwetsbare woningzoekende beter te beschermen op de online huurmarkt?

Er bestaat nog wel eens onduidelijkheid over de aard van de dienstverlening van websites die huurwoningen aanbieden2, waardoor consumenten zich misleid voelen. Dit betreur ik uiteraard ten zeerste. Indien een consument zich misleid voelt, kunnen er door de consument diverse stappen worden ondernomen.
In beginsel is het zo dat wanneer men een abonnement heeft afgesloten, hij of zij de abonnementskosten hiervan dient te betalen. Daarom is het van belang dat men zich er voor het afsluiten van het abonnement van vergewist wat het abonnement inhoudt. Het kan echter zo zijn dat de informatie die wordt verstrekt onduidelijk, onvolledig of onjuist is. In dat geval kan mogelijk sprake zijn van misleiding. In geval van misleiding kan de woningzoekende de overeenkomst onder omstandigheden vernietigen en de abonnementskosten terugvragen, zo nodig middels een gerechtelijke procedure. Ook kan er een melding worden gemaakt bij de ACM ConsuWijzer.
Indien een huurwebsite meer diensten aanbiedt dan alleen een functie om te zoeken in het aanbod van andere partijen, kan sprake zijn van een verhuurbemiddelaar. Bijvoorbeeld indien via de website ook vragen over de aangeboden woningen kunnen worden gesteld of bezichtigingen kunnen worden geregeld. Voor verhuurbemiddelaars gelden aanvullende regels. Verhuurbemiddelaars mogen, indien zij voor de verhuurder werken, niet (ook) kosten in rekening brengen bij de woningzoekende. Er geldt namelijk een verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten. Doet de verhuurbemiddelaar dit wel, dan kan de woningzoekende deze onterecht betaalde kosten tot vijf jaar geleden terugvragen aan de verhuurbemiddelaar. Ook kunnen gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap sinds 1 juli 2023 optreden tegen verhuurbemiddelaars die dubbele bemiddelingskosten in rekening brengen.

Vraag 6

Hoe kijkt u aan tegen het opzetten van één betrouwbaar en transparant landelijk platform voor huurwoningen?

Ik beschouw het opzetten van een landelijk platform voor het aanbieden van private huurwoningen niet als een taak voor de overheid. Ik zie bovendien op dit moment ook geen noodzaak om dergelijk platform op te zetten. Mij zijn geen signalen bekend dat de problematiek in het artikel waar deze Kamervragen naar verwijzen, op zulke grote schaal speelt, dat hier momenteel veel tegen opgetreden dient te worden. Bovendien heeft de consument, zoals aangegeven in het antwoord bij vraag 5, reeds verschillende mogelijkheden indien hij/zij zich misleid voelt.

Vraag 7

Welke concrete stappen gaat u op de korte termijn aanpakken om dit probleem op te lossen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 5 reeds heb toegelicht, staat woningzoekenden die te maken hebben met misleidende abonnementen of dubbele bemiddelingskosten reeds een aantal mogelijkheden ter beschikking om hiertegen op te treden. Op dit moment zie ik dan ook geen noodzaak voor aanvullende maatregelen.

Vraag 8

Op welke termijn kunnen wij voortgang en resultaat verwachten?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ik heb deze vragen zoveel als mogelijk separaat beantwoord. Daar waar dit in het kader van een goede beantwoording van de vraag wenselijk was, heb ik vragen gebundeld.

Vraag 1

Herinnert u zich de mede door u getekende regionale woondeal Midden-Holland? Herinnert u zich dat er in Waddinxveen grote potentiële bouwlocaties zijn, waar de komende jaren meer dan 3.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan circa 800 sociale huurwoningen en 330 middenhuurwoningen?1 Herinnert u zich dat er in de regio Midden-Holland grote potentiële bouwlocaties zijn, waar de komende jaren 20.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan circa 5.500 sociale huurwoningen en 2.000 middenhuurwoningen?

Ja, ik ben bekend met de woningbouwopgave en bouwlocaties uit de woondeal Midden-Holland.

Vraag 2

Bent u bekend met de unieke situatie waarin de woningmarktregio Midden-Holland verkeert; waarbij het als een van de kleinste woningmarktregio’s in Nederland veel bouwlocaties heeft om sociale huurwoningen te bouwen, maar dit vanwege de te krappe investeringscapaciteit van de corporaties niet mogelijk is? Wat vindt u van deze situatie?

Ik ben bekend met de situatie in de Woondealregio Midden-Holland.
Uit de herijking van de Nationale Prestatieafspraken (NPA)2 is ook een actualisatie uitgevoerd van de doorrekeningen over de haalbaarheid van de opgave. Uit deze berekening blijkt dat de corporaties in de regio onvoldoende financiële middelen hebben om alle opgaven tot 2035 te kunnen realiseren. Dit heeft niet voor alle woningbouwprojecten met sociale huurwoningen gevolgen, omdat uit de verantwoordingsinformatie blijkt dat een deel van de woningcorporaties de komende jaren wel financiële ruimte heeft. De situatie in Midden-Holland vraagt wel om maatregelen op de lange termijn (zie antwoord 6). Ik vind het van belang dat corporaties in een vroeg stadium betrokken worden bij de planvorming, waardoor eventuele knelpunten vroeg worden gesignaleerd.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat in toenemende mate een beroep moet worden gedaan op commerciële ontwikkelaars voor de bouw van sociale huurwoningen, omdat de corporaties onvoldoende investeringscapaciteit hebben? Herkent u het beeld dat de instandhoudingstermijn van dergelijke sociale huurwoningen meestal terugvalt tot maximaal 25 jaar, de huur op de maximale liberalisatiegrens wordt gezet en er over deze projecten geen prestatieafspraken (over thema’s zoals beschikbaarheid, leefbaarheid, zorg, veiligheid) gemaakt kunnen worden? Wat vindt u van deze ontwikkeling?

Ik herken het beeld dat commerciële ontwikkelaars en woningcorporaties elkaar kunnen aanvullen, wanneer blijkt dat een van de twee partijen niet in de nieuwbouw van sociale huur kan, of wil investeren. Het terugdringen van het woningtekort in de sociale huur is namelijk een gezamenlijke verantwoordelijkheid, waarbij zowel de commerciële ontwikkelaars/investeerders en woningcorporaties een belangrijke rol hebben. Ik herken ook dat er verschillen zijn in hoe de partijen zich verhouden tot het in stand houden van sociale huur. Woningcorporaties zijn gebonden aan wettelijke kaders uit de Woningwet, en kunnen bij het uitoefenen van hun publieke taak, beroep doen op staatsteun zoals het afsluiten van geborgde leningen. Andere verhuurders dan woningcorporaties hebben geen toegang tot staatsteun, maar zijn ook niet gebonden aan voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties.
Het is niet mijn bedoeling om alle verschillen tussen woningcorporaties en commerciële verhuurders ten aanzien van de verhuur van sociale huur weg te nemen. Het huurprijsniveau van sociale- en middenhuur woningen wordt gereguleerd met WWS-puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) en geldt voor corporaties en marktpartijen. Daarnaast kunnen ook woningen met een huur tegen de WWS-punten grens, een passend thuis bieden voor huishoudens die dit financieel kunnen dragen. Ik vind het wel belangrijk dat er een heldere definitie is van wat een sociale huurwoning is. Hiervoor doe ik binnen het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting een voorstel.

Vraag 4

Bent u bekend met de prestatieafspraken 2025 tussen de gemeente Waddinxveen en de corporatie Woonpartners Midden Holland?2

Ja.

Vraag 5

Heeft u kennisgenomen van de tabel in de bijlage van deze prestatieafspraken met een doorkijk voor de komende jaren, waarin wordt aangeven dat de corporatie over twee jaar voorlopig geen investeringscapaciteit meer heeft om de vele sociale huurwoningen te bouwen? Weet u dat het gaat om ruim 700 sociale huurwoningen? Wat vindt u daarvan?

Ik heb kennisgenomen van de prestatieafspraken die Woonpartners Midden-Holland heeft gesloten met de gemeente Waddinxveen. Uit de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW)4 die jaarlijks wordt berekend komt reeds naar voren dat de betreffende woningcorporatie over beperkte investeringscapaciteit beschikt. Daar moet wel bij worden opgemerkt dat het hier gaat om een aanvullende investeringscapaciteit bovenop de reeds in de eigen begroting ingerekende opgaven. Desalniettemin valt op dat Woonpartners Midden-Holland bij volledige realisatie van de voorgenomen investeringen in vergelijking met andere woningcorporaties beperktere ruimte heeft voor aanvullende investeringen.
Tegelijkertijd is Woonpartners Midden-Holland niet de enige woningcorporatie die actief is in de regio Midden-Holland. In de woondealregio zijn in totaal elf woningcorporaties actief. Uit de bijlage van de prestatieafspraken van Woonpartners Midden-Holland komt niet naar voren of deze andere woningcorporaties een bijdrage kunnen leveren in het realiseren van de benodigde nieuwbouwwoningen in de gemeente Waddinxveen. Op basis hiervan kan ik niet beoordelen of er een regionale verkenning van onderlinge solidariteit heeft plaatsgevonden. Zoals we ook in de NPA5 hebben afgesproken wordt verwacht dat woningcorporaties elkaar helpen bij het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven.
Ook is het mogelijk om de naastgelegen regio’s te benaderen voor hulp bij het realiseren van de opgaven in Midden-Holland. Uit de NPA komt naar voren dat de woondealregio Samenwerkende Regio’s over een grote investeringscapaciteit beschikt. De investeringsruimte in deze regio is namelijk groter dan de eigen regionale opgave. In het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting doe ik een voorstel om de werkgebieden groter te maken, zodat corporaties in een regio als de Samenwerkende Regio’s (woningmarktregio Drechtsteden) ook meer mogelijkheden krijgen om corporaties in een andere regio (zoals in de woningmarktregio Haaglanden, Midden-Holland en Rotterdam, waartoe Waddinxveen behoort) te helpen, bijvoorbeeld met een onderlinge financiële bijdrage.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het, gegeven de enorme nood aan betaalbare (huur)woningen, onuitlegbaar is dat corporaties wel de personele capaciteit en potentiële bouwlocaties bezitten, maar onvoldoende investeringscapaciteit hebben om woningen te ontwikkelen, en daardoor de woningbouw van betaalbare woningen stokt? Hoe wilt u deze problematiek aanpakken?

Ik deel de mening dat de bouw van voldoende sociale huurwoningen van belang is en dat corporaties hierin een belangrijke rol spelen. Eind vorig jaar heb ik op de Woontop de resultaten gepresenteerd van de met de corporatiesector en VNG overeengekomen NPA6. Hieruit komt naar voren dat op landelijk niveau de investeringsopgaven van woningcorporaties in de periode tot 2035 financieel haalbaar zijn. In sommige regio’s komen de financiële grenzen van woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op het gebied van woningbouw en verduurzaming eerder in zicht, soms al in dit decennium, terwijl andere regio’s voldoende financiële middelen hebben. Een groot deel van deze regionale tekorten kan met aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties worden opgevangen. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.
Ik ben mij er tegelijkertijd ook van bewust dat solidariteit tussen woningcorporaties niet van de ene op de andere dag is gerealiseerd. Het vraagt een grote inspanning en cultuurverandering van de sector om woningcorporaties elkaar ook buiten de eigen regio te laten helpen met de volkshuisvestelijke opgave. Het Duurzaam prestatiemodel7, dat ik het afgelopen jaar samen met de sector heb uitgewerkt, is een behulpzaam middel om deze cultuurverandering te stimuleren. Daarnaast werk ik aan een voorstel om onderlinge solidariteit te faciliteren en het instrument projectsteun beter bruikbaar te maken om – via een heffing aan de hele corporatiesector – als landelijk sluitstuk van solidariteit ingezet te kunnen worden. Ook ondersteun ik financieel de bouw van betaalbare woningen via onder andere de stimuleringsregeling Flex- en Transformatie, waarvan het loket op dit moment geopend is. Momenteel werk ik aan een realisatiestimulans waarvan de uitgangspunten zijn gedeeld op de Woontop. Hierover verwacht ik uw Kamer nog voor de zomer te informeren. Met deze maatregelen zorg ik ervoor dat de woningbouw van betaalbare huurwoningen door woningcorporaties op gang blijft.

Vraag 7

Bent u bekend met het feit dat er geen corporaties in de regio Midden-Holland of in de provincie Zuid-Holland zijn die Waddinxveen en Woonpartners kunnen helpen om deze sociale huurwoningen te bouwen via projectsteun? Erkent u dat het solidariteitsbeginsel hier dus geen uitkomst biedt? Hoe luidt uw reactie hierop? Welke maatregelen neemt u om dit probleem aan te pakken?

Bij de herijking van de NPA is ook een actualisatie uitgevoerd van de doorrekeningen over de haalbaarheid van de opgave. Uit deze berekening blijkt dat alle woningcorporaties in Midden-Holland gezamenlijk, niet voldoende financiële middelen hebben om alle opgaven tot 2035 te kunnen realiseren. Tegelijkertijd blijkt ook uit de doorrekening8 dat er binnen de provincie Zuid-Holland verschillende regio’s beschikken over aanvullende investeringscapaciteit, zoals de woondealregio Samenwerkende Regio’s. Ik herken dit beeld dus gedeeltelijk en ook hier geldt een verschil in de financiële capaciteit op kortere en langere termijn. Uit de verantwoordingsinformatie blijkt dat er in de regio Midden-Holland momenteel voldoende financiële middelen aanwezig zijn om elkaar te helpen bij de realisatie van woningbouwprojecten, maar dat deze regio bij volledige realisatie onvoldoende financiële middelen heeft op de lange termijn. Het solidariteitsbeginsel biedt op het niveau van de woondealregio dan geen uitkomst meer, maar zou bovenregionaal wel voor een oplossing kunnen bieden, indien nodig in de vorm van projectsteun.
Tegelijkertijd is het – gelet op de bouwopgave voor de corporatiesector – goed om oog te houden voor de investeringspositie van woningcorporaties. Daarom heb ik in de herijkte NPA ook afgesproken om samen met de corporatiesector verder te werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren van de investeringspositie van woningcorporaties. Het doel daarvan is inzicht te krijgen in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen, in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt. Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 8

Wat vindt u van de ontwikkeling dat ook de versnellingstafel(s) nauwelijks uitkomst bieden, omdat de gesprekken in de regio Midden-Holland steeds vastlopen op het knelpunt van het tekort aan investeringscapaciteit bij de corporaties? Erkent u dat er daardoor geen versnellingen te maken zijn?

Ik ben van mening dat de vertegenwoordigers van overheden, corporaties en marktpartijen in de regionale Versnellingstafel Midden-Holland een belangrijke rol vervullen om projecten aan te jagen en ook te komen tot voldoende bouw in de sociale huur. De Versnellingstafel signaleert ook knelpunten zoals de investeringscapaciteit van corporaties, die partijen aanpakken op een bovenregionaal niveau zoals in de Landelijke Versnellingstafels of in het overleg met de betrokken koepels. Dat is de wijze waarop versnelling kan worden gemaakt.

Vraag 9

Deelt u de mening dat aanpassing van projectsteunvoorwaarden (waar u als Minister primair verantwoordelijk voor bent) noodzakelijk is om de ambities uit de woondeal Midden-Holland (waar u mede-ondertekenaar van bent) te kunnen halen? Bent u bereid zich hiervoor in te spannen?

Ik vind het te voorbarig om nu te constateren dat de toepassing van projectsteun (en daarmee aanpassing van de projectsteunvoorwaarden) nodig is om de ambities uit de woondeal Midden-Holland te halen. Projectsteun is een instrument uit de Woningwet waarmee corporaties, op aanvraag en als laatste middel, een financiële bijdrage voor noodzakelijke volkshuisvestelijke investeringen kunnen verkrijgen. Deze bijdrage wordt opgehaald via een heffing die aan de hele corporatiesector wordt opgelegd. Ik bereid momenteel een wijziging van projectsteun voor aan de hand van een aantal uitgangspunten die nu ook al gelden. Projectsteun is pas aan de orde als blijkt dat regionale solidariteit niet voor een (volledige) oplossing zorgt, de aanvrager onvoldoende investeringscapaciteit heeft om de volkshuisvestelijke opgaven te realiseren en de projecten waarvoor projectsteun wordt aangevraagd bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente.
In regio’s waar solidariteit geen uitkomst biedt en waar de volkshuisvestelijke en financiële noodzaak van projectsteun buiten kijf staan, kan projectsteun worden ingezet om de opgaven te verwezenlijken. Ik zal per geval beoordelen of aan wettelijke voorwaarden voor het verkrijgen van projectsteun is voldaan.

Vraag 10

Herinnert u zich uw brief3 waarin gesteld werd dat «hoewel ik van corporaties verwacht dat ze zich eerst inspannen om er met elkaar in de regio uit te komen, zal ik collectieve projectsteun als het nodig is inzetten om de grote opgave die we met elkaar hebben te realiseren»? Bent u bereid in de casus rond Waddinxveen en Midden-Holland collectieve projectsteun in te zetten? Zo nee, waarom niet?

Ik sta nog steeds achter het uitgangspunt dat collectieve projectsteun ingezet kan worden als dit na alle inspanningen van de regio aanvullend noodzakelijk blijkt. In het Besluit toegelaten instellingen 2015 (hierna: BTIV) is neergelegd aan welke randvoorwaarden een woningcorporatie die projectsteun aanvraagt moet voldoen om in aanmerking te komen voor een projectsteunbijdrage. Ik werk deze randvoorwaarden momenteel verder uit en streef ernaar mijn wijzigingen op zeer korte termijn in internetconsultatie te brengen. Mocht ik op basis van een eventuele aanvraag voor projectsteun tot het oordeel komen dat projectsteun in Waddinxveen en Midden-Holland zou moeten worden ingezet, dan kan dit instrument tijdig worden ingezet om een verdere vertraging in de realisatie van de opgaven te voorkomen, de regio heeft op korte termijn immers voldoende middelen.

Vraag 11

Bent u bereid de huidige projectsteunvoorwaarden aan te passen om gevallen zoals in Waddinxveen, maar ook breder in Nederland, binnen twee jaar te kunnen helpen, zodat de woningbouwopgave hier op korte en middellange termijn geen schade aan ondervindt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Welke mogelijkheden ziet u om de huidige projectsteun versneld uit te breiden, bijvoorbeeld door voorwaarden voor de projectsteun eenvoudiger maken?

Een heffing op andere woningcorporaties is geen licht instrument en een aanvraag tot collectieve projectsteun dient door een woningcorporatie dus altijd goed onderbouwd te worden. Een projectsteunaanvraag zal onder andere gepaard moeten gaan met informatie over het project, zienswijzen van verschillende partijen die ondersteunen dat een projectsteunaanvraag nuttig en noodzakelijk is en inzicht in dat onderlinge solidariteit geen oplossing is.
Daarnaast wil ik onderlinge solidariteit ook aantrekkelijker maken. Daarom zal ik binnen de voorziene wijziging van het instrument projectsteun, ook een vorm van vrijwillige onderlinge projectsteun mogelijk maken. Hierdoor wordt het fiscaal aantrekkelijker om financiële middelen aan een woningcorporatie met onvoldoende middelen over te dragen.

Vraag 13

Kunt u aangeven wanneer u de wijziging van de Woningwet en onderliggende regelgeving met betrekking tot projectsteun bij de Kamer zult indienen? Bent u nog steeds van mening dat deze wijziging in 2025 in werking kan gaan? Wilt u de voorgestelde wetswijziging daartoe voor de zomer van 2025 aan de Kamer toezenden?

Ik streef ernaar de voorgestelde wijziging van projectsteun in het voorjaar in internetconsultatie te brengen, ik zal daarna zo spoedig mogelijk een voorstel aan uw Kamer zenden.

Vraag 14

Ziet u andere mogelijkheden om cases waarbij de bouw van sociale huurwoningen door corporaties verhinderd wordt door gebrek aan investeringscapaciteit los te trekken, anders dan via wijziging van de regels omtrent projectsteun? Bent u bereid daarvoor gericht middelen uit de 5 miljard woningbouwgelden uit het Hoofdlijnenakkoord, zoals uit de Woningbouwimpuls of de realisatiestimulans, aan te wenden?

Momenteel werk ik aan verschillende financiële instrumenten om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Dit heeft ook invloed op de financiële positie van woningcorporaties. Met de Woningbouwimpuls, stimuleringsregeling Flex en Transformatie, het gebiedsbudget en de realisatiestimulans worden financiële bijdragen gedaan aan gemeenten voor het realiseren van betaalbare woningen. Voor alle drie geldt dat eisen en voorwaarden van deze instrumenten aansluiten bij de betaalbaarheidsdoelstellingen van het kabinet. Sociale huurwoningen horen daar uiteraard bij. Gemeenten en corporaties kunnen lokale afspraken maken over de benutting van deze financiële instrumenten. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor corporaties om de rente van hun leningen fiscaal af te trekken per 1 januari 2025 verhoogd van 20% naar 24,5%, ook dit draagt bij aan de investeringscapaciteit van woningcorporaties.

Vraag 15

Kunt u een overzicht geven in welke mate de problematiek zoals in Waddinxveen en Midden-Holland in andere gemeenten en woningmarktregio’s speelt? Kunt u aangeven in welke gemeenten en woningmarktregio’s deze problematiek ook urgent is en in de komende jaren tot stilvallende woningbouw van sociale huurwoningen zal leiden?

Een regio in de provincie Zuid-Holland waar vergelijkbare problematiek speelt, is de regio Haaglanden. In Haaglanden lopen de woningcorporaties eerder tegen hun grenzen aan dan in de regio Midden-Holland. Gezien deze positie van de woningcorporaties in Haaglanden voeren we samen met de regio en woningcorporaties een pilot uit gericht op de reikwijdte van de investeringscapaciteit en de werking van solidariteit in de corporatiesector. De uitkomsten hiervan kunnen ook van meerwaarde zijn voor de regio Midden-Holland.
Verder komt uit de NPA naar voren dat er meer regio’s zijn die hun regionale investeringsopgave niet volledig kunnen financieren. Regio’s met de grootste financiële tekorten zijn naast Haaglanden, de Metropoolregio Amsterdam, de regio Utrecht (U16), de regio Groningen-Assen en de Regio Eemsdelta. Een regionaal financieel tekort wil overigens niet zeggen dat dit op korte termijn al tot problemen gaat leiden met betrekking tot de bouwopgave. Ook in deze regio’s beschikken woningcorporaties, mede door de afschaffing van de verhuurderheffing, over een goede financiële uitgangspositie. Corporaties hebben daardoor de komende jaren ruimte om volop te investeren in hun volkshuisvestelijke opgaven. Wel lopen de woningcorporaties in deze regio’s eerder tegen hun financiële grenzen aan dan woningcorporaties in andere regio’s. Zoals hiervoor aangegeven verwacht ik ook van woningcorporaties uit andere regio’s een bijdrage om de opgaven in regio’s met financiële tekorten aan te pakken. Voor de regio’s in aardbevingsgebieden geldt bovendien dat er middelen beschikbaar worden gesteld uit de versterkingsopgave. In de financiële doorrekening van de NPA is hier nog geen rekening mee gehouden.

Vraag 1

Heeft het kabinet al een reactie gegeven of kunt u een reactie geven op de aangenomen motie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten om een tweejaarlijkse waardering van de WOZ-waarde te overwegen?

Het kabinet heeft via de Vereniging van Nederlandse Gemeenten («VNG») kennisgenomen van deze aangenomen motie die tijdens de ledenvergadering van 26 juni 2024 door gemeenten Katwijk en Gouda is ingediend. De VNG heeft ter opvolging van de motie het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen Lokale Overheden («ESBL») de opdracht gegund om onderzoek te doen naar de gevolgen van een tweejaarlijkse (her)waardering. De Ministeries van Financiën en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Belastingdienst zijn vertegenwoordigd in de klankbordgroep van het onderzoek. Naast ambtelijke vertegenwoordiging, bestaat de klankbordgroep ook uit belangenverenigingen, zoals Vereniging Eigen Huis. Zolang het onderzoek loopt ziet het kabinet zelf nog geen aanleiding om tweejaarlijkse waardering van WOZ-objecten nader te verkennen of afzonderlijk contact op te nemen met de gemeenten Katwijk en Gouda. Vooruitlopend op de uitkomsten van het onderzoek kan wel worden opgemerkt dat een tweejaarlijkse waardering niet in lijn is met de huidige beleidslijn om bij belastingheffing waar mogelijk te heffen op basis van actualiteit. Dat neemt niet weg dat het kabinet met belangstelling uitkijkt naar de uitkomsten van het onderzoek. Gezien het naar aanleiding van de motie opgestarte onderzoek, waar het Rijk ook bij betrokken is, zou een reactie vanuit het kabinet op een tweejaarlijkse (her)waardering op dit moment prematuur zijn.

Vraag 2

Heeft het kabinet contact opgenomen met de initiatief nemende gemeenten Katwijk, Gouda of andere partijen om deze optie verder te onderzoeken? Zo ja, wat is hiervan de uitkomst geweest?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Is nog steeds de verwachting dat er medio maart 2025 een onderzoek uitgevoerd door prof. mr. dr. Schep en de heer Kastelein LL.M. en zal aan de hand daarvan een kabinetsreactie komen die concreet in zal gaan op het voorstel om de WOZ-waardebepaling tweejaarlijks te doen?

Hiervoor verwijs ik naar het antwoord onder vragen 1 en 2. Het kabinet wacht met belangstelling de uitkomsten van het onderzoek af en de eventuele vervolgstappen van de VNG. Als de onderzoeksresultaten aan het kabinet worden aangeboden, zal een kabinetsreactie volgen.

Vraag 4

Overweegt het kabinet ook om gemeenten zelf te laten bepalen met welke frequentie zij de WOZ-waarden van de objecten in hun eigen gemeenten bepalen?

Gelet op het uitgangspunt van de Wet waardering onroerende zaken («Wet WOZ») om te zorgen voor een landelijke, uniforme waardering ziet het kabinet geen mogelijkheid om gemeenten zelf deze frequentie te laten bepalen. Een dergelijke beleidsruimte kan leiden tot rechtsongelijkheid tussen belanghebbenden, waardoor het voor belanghebbenden uitmaakt in welke gemeente de onroerende zaak ligt. Dit terwijl het waardegegeven (de WOZ-waarde) niet alleen voor lokale toepassingen wordt gebruikt (zoals bepaalde lokale belastingen), maar ook voor toepassingen door het Rijk (onder meer voor verscheidene rijksbelastingen, maar ook bijvoorbeeld voor het woningwaarderingsstelsel). Een stelsel waarbij gemeenten zelf de frequentie van waardering kunnen bepalen zou daarnaast aanzienlijke budgettaire- en uitvoeringstechnische impact kunnen hebben voor de afnemers van WOZ-gegevens.

Vraag 5

In hoeveel andere ontwikkelde landen is er sprake van een jaarlijkse waardebepaling van onroerend goed door de overheid ten behoeve van belastingheffing?

Het kabinet is niet op de hoogte van een uitputtende lijst van landen (of jurisdicties) waar sprake is van een jaarlijkse waardebepaling van onroerend goed ten behoeve van belastingheffing. De Council on State Taxation («COST»)1 en het International Property Tax Institute («IPTI»)2 hebben in 2019 wel een «Scorecard» gemaakt waarin de transparantie, consistentie en procedurele rechtvaardigheid van de waarderingssystemen van onroerend goed in 77 jurisdicties wordt vergeleken.3 In deze Scorecard wordt onder andere vermeld hoe vaak onroerend goed in de onderzochte jurisdicties4 wordt gewaardeerd. Overigens spreekt de International Association of Assessing Officers («IAAO») daarnaast in het door haar in 2020 gepubliceerde Standard on Property Tax Policy een voorkeur uit voor jaarlijkse waardering van onroerend goed.5

Vraag 6

Kunt u overzicht geven van de ontwikkeling van de uitvoeringskosten die gepaard gaan met de uitvoering van de WOZ door gemeenten, in totaal, in percentage van de totale ozb-opbrengst en gemiddeld per object over de afgelopen tien jaar?

Het onderstaande overzicht toont de gevraagde gegevens. Voor de volledigheid zijn de uitbetaalde bedragen aan proceskostenvergoedingen apart weergegeven, maar deze kosten maken onderdeel uit van de post uitvoeringskosten. (Bron: CBS en WK6)
Periode
2014
2015
2016
2017
2018*
2019
2020
2021
2022
2023
Totaal OZB (in mln euro)
3.542
3.690
3.776
3.873
3.985
4.165
4.399
4.658
4.881
5.262
Uitvoeringskosten WOZ1
(in mln euro)
155
150
150
153
141
161
171
177
194
233
Uitvoeringskosten WOZ als
% OZB
4,4%
4,1%
4%
4%
3,5%
3,9%
3,9%
3,8%
4%
4,4%
Uitbetaalde proceskostenvergoedingen (in mln euro)
6,6
6,8
6,4
7,3
9,7
12
17
18
20
41
Uitvoeringskosten per object
(in euro)
17
16,5
16,9
17,3
15,75
17,8
18,8
19,33
20,94
24,99
In 2018 systeemwijziging overhead; cijfers 2017 en eerder is uitgegaan hoogste bedrag.
Door de uitvoeringskosten alleen af te zetten tegen de OZB-opbrengst ontstaat geen volledig beeld van de uitvoeringskosten in relatie tot de belastingopbrengst gebaseerd op de WOZ-waarde, gezien de WOZ-waarde ook wordt gebruikt als basis voor verscheidene rijksbelastingen en andere lokale heffingen.7

Vraag 7

Zijn er cijfers beschikbaar over het deel van de uitvoeringskosten dat verband houdt met het feit dat de waardebepaling van de WOZ verplicht jaarlijks gebeurt?

Op dit moment zijn dergelijke cijfers niet beschikbaar. Verder bestaat er door minder frequente waardering een groot risico op belastingderving doordat waardestijgingen een jaar later pas in aanmerking worden genomen voor de (rijks)belastingen waarbij de WOZ-waarde als uitgangspunt wordt genomen. In het VNG/ESBL onderzoek zal generiek aan de daarbij betrokken uitvoeringsorganisaties worden gevraagd naar hun inschatting van het effect van een tweejaarlijkse waardering op de uitvoeringskosten.

Vraag 8

Is het mogelijk om de optie om de WOZ-waardebepaling tweejaarlijks te doen op te nemen in de Ombuigingslijst?

De Ombuigingslijst bevat ambtelijk geïnventariseerde besparingsmogelijkheden om de rijksbegroting aan te passen, waarbij ernaar gestreefd wordt om voor een breed politiek spectrum opties in beeld te brengen. Ik zal mijn departement vragen om de voorgestelde maatregel in ogenschouw te nemen bij het actualiseren van de Ombuigingslijst, die tijdens Prinsjesdag 2025 wordt gepubliceerd. Daarbij wordt ook bezien of de maatregel leidt tot een besparing op de Rijksbegroting.

Vraag 9

Bestaan er schattingen welke besparingen in uitvoeringskosten (op termijn) gerealiseerd zouden kunnen worden indien overgestapt wordt op een tweejaarlijkse of driejaarlijkse waardering van de WOZ-waarde?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Is er contact geweest met verzekeraars, banken en/of andere private partijen die gebruik maken van de WOZ-waardebepaling welke effecten het afstappen van de verplichte jaarlijkse waardebepaling voor hun bedrijfsvoering zou hebben?

Eén van de onderzoeksvragen van het VNG/ESBL onderzoek ziet op de gevolgen voor derden die bevoegd zijn gebruik te maken van de WOZ-waarde, waaronder verzekeraars en banken. Ik verwijs ook naar het antwoord onder vragen 1 en 2. Om die reden heeft het kabinet ook geen contact gehad met verzekeraars, banken en/of andere private partijen.

Vraag 11

Zou het mogelijk zijn om private partijen die gebruik maken van de WOZ-waardebepaling, zoals verzekeraars en banken, een bijdrage te laten leveren aan de uitvoeringskosten van de WOZ bij gemeenten?

De kosten voor de uitvoering van de Wet WOZ worden op dit moment gedragen door de afnemers, te weten het Rijk, de waterschappen en gemeenten. Verzekeraars en banken zijn enkel bevoegd de WOZ-waarde te gebruiken voor specifieke publieke doeleinden, namelijk bij een vermoeden van vastgoedfraude en in het kader van de onderzoeks- en meldingsplicht op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme.
In de Wet WOZ is een delegatiegrondslag8 opgenomen om de WOZ-waarde als open data en in bulk-verstrekking (onder andere aan derden) mogelijk te maken voor geautomatiseerde verwerking en daarvoor kosten in rekening te brengen. In die zin bestaat de potentiële mogelijkheid om private partijen een bijdrage te laten leveren aan de uitvoeringskosten. Op dit moment is (nog) geen invulling gegeven aan deze delegatiegrondslag en staat de Wet WOZ dergelijke verstrekkingen dus niet toe. Bij vervolgstappen in de verkenning naar de wenselijkheid van vormgeving van verdere openbaarheid en breder gebruik van de WOZ-waarde wordt invulling van deze delegatiebepaling in ogenschouw genomen.9

Vraag 1

Kent u het bericht «Groninger Mark krijgt versterkingsrapport voor niet-bestaande schoorsteen: «Is mijn huis wel veilig?»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat Mark een conceptrapport heeft van zijn huis waarin staat dat de binnenwanden moeten worden versterkt, maar dit in het definitieve rapport ontbreekt? Hoe kan het dat in het definitieve rapport ineens de versterking van een schoorsteen wordt aanbevolen, terwijl het huis geen schoorsteen heeft?

Ik vind het enorm vervelend voor de bewoner dat het definitieve rapport een dergelijke fout bevat. In dit uitzonderlijke geval wil ik toelichting geven op de individuele situatie.
Tussen een conceptrapport en het definitieve rapport kunnen verschillen zitten. Het conceptrapport wordt namelijk gecontroleerd door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) op fouten of omissies. Als deze worden geconstateerd, dan wordt het rapport teruggestuurd naar het ingenieursbureau. Het ingenieursbureau is verantwoordelijk voor de kwaliteit en inhoud van het rapport, daarmee ook voor eventuele aanpassingen.
Een onafhankelijk en gespecialiseerd ingenieursbureau stelt, op basis van een opname van de woning, een beoordelingsrapport op. In dit specifieke geval viel tijdens de controle door de NCG op dat het ingenieursbureau een versterkingsmaatregel voorstelde voor de binnenwand van de woning. In de beoordelingsrapporten van soortgelijke woningen in de omgeving stond deze maatregel niet. Daarom heeft NCG het ingenieursbureau gevraagd om te verklaren hoe ze tot deze versterkingsmaatregel kwamen en het conceptrapport teruggestuurd. Het ingenieursbureau heeft toen opnieuw berekeningen uitgevoerd en geconcludeerd dat de versterkingsmaatregel niet van toepassing is. Daarom staat deze versterkingsmaatregel niet in het definitieve rapport.
Een andere storende fout is helaas niet opgemerkt: het versterken van een niet-bestaande schoorsteen. Ik vind het uitermate vervelend dat deze fout niet is opgemerkt door het ingenieursbureau en NCG, ondanks de controlemechanismen. De fout heeft geen effect op de veiligheid van de woning. Ik begrijp ook heel goed dat een dergelijke fout tot wantrouwen leidt bij bewoners, en bij de betreffende bewoner in het bijzonder. NCG heeft hierover contact opgenomen met de betreffende bewoner en dit toegelicht tijdens een bewonersavond.

Vraag 3

Begrijpt u dat de betrokken gedupeerde zegt: «Ze doen er alles aan om ons met een fooi af te schepen»? Wilt u voordat u deze vraag afdoet als «ik kan niet ingaan op individuele casuïstiek» overwegen dat dit een breder gedragen gevoel is onder gedupeerden? Begrijpt u voorts dat bewoners zich zorgen maken over de veiligheid van hun woning?

In het algemeen begrijp ik dat fouten in versterkingsadviezen leiden tot onzekerheid over de betrouwbaarheid van het advies en daarmee de veiligheid van de woning. Om dit gevoel weg te nemen en meer recht te doen aan de terechte behoeften van bewoners ga ik de processen meer richten op het centraal stellen van bewoners. Daarom breidt NCG bijvoorbeeld haar bewonersreis op projectbasis uit tot een bewonerscontactreis. De contactmomenten, het proces en de communicatie zelf worden daardoor aangepast op de behoefte van de bewoner.
Ik wil benadrukken dat geld geen rol speelt en dat we onveilige huizen koste wat het kost versterken.

Vraag 4

Wie heeft de aanpassingen in het rapport gedaan?

Het ingenieursbureau, zie ook mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 5

Mag de NCG rapporten van deskundigen aanpassen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Nee, zie mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Wie mogen er aanpassingen doen in deskundigenrapporten?

Zie mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 7

Hoe vaak worden versterkingsrapporten aangepast?

Die beslissing wordt genomen door het betreffende ingenieursbureau en er is vanuit NCG geen regelmaat voor aanpassingen te noemen. Een rapport kan om verschillende redenen terug worden gestuurd naar het ingenieursbureau. Bijvoorbeeld omdat er nog vragen zijn, er een bijlage mist of er nog onduidelijkheden zijn over de uitgangspunten van het rapport. Dit hoeft niet altijd te zien op de conclusie van het rapport. Ik kan niet aangeven in hoeveel gevallen het tot een aanpassing leidt, omdat dit niet wordt geregistreerd. Wel toetst NCG altijd of de opmerkingen of vragen afdoende zijn beantwoord.

Vraag 8

Kunnen alle gedupeerden in de versterkingsoperatie hun conceptrapport ontvangen?

Nee, want dat zou onnodig tot onduidelijkheid en onzekerheid kunnen leiden bij bewoners als er nog fouten of omissies in het rapport zitten die aangepast moeten worden. De bewoner ontvangt daarom alleen een definitief beoordelingsrapport dat is gecontroleerd door NCG.

Vraag 9

Wie bewaakt de kwaliteit van versterkingsrapporten? Is er externe controle op de NCG? Is er interne controle op de kwaliteit van de versterkingsrapporten binnen de NCG?

De kwaliteit van versterkingsadviezen wordt op verschillende manieren bewaakt: er zijn wettelijke eisen2 en er is interne controle van NCG en ingenieursbureaus.
NCG houdt zich aan de wettelijke veiligheidsnorm en aan de rekenmethoden waarover het Adviescollege Veiligheid Groningen (ACVG) adviseert. Beoordelingen worden voor NCG uitgevoerd door gespecialiseerde en onafhankelijke ingenieursbureaus. Zij onderzoeken of woningen veilig zijn met een rekenmethode uit de NPR 9998 of de Typologieaanpak. Ingenieursbureaus zijn verantwoordelijk voor de kwaliteitsborging op hun geleverde beoordelingen.
Naast de wettelijke eisen voert NCG kwaliteitscontroles uit op de opgeleverde rapporten. De kwaliteitscontroles zijn risicogestuurd en worden uitgevoerd door specialisten van NCG. Zij werken in de meeste situaties van grof naar fijn. Eerst wordt gecontroleerd op de belangrijkste hoofdaspecten. Bij constatering van afwijkingen wordt in meer detail gecontroleerd. Als eerdere controles daar aanleiding toe geven kan een gedetailleerde controle ook direct worden uitgevoerd. Het proces wordt onder andere op basis van het vier-ogenprincipe uitgevoerd, zodat tunnelvisie wordt voorkomen.
Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) heeft recent een onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteitsborging binnen de gehele versterkingsoperatie. De verwachting is dat dit onderzoek in februari wordt gepubliceerd. Ik zal dit onderzoek naar uw Kamer sturen. Ook is het mogelijk dat ACVG inhoudelijk onderzoekt of steekproeven doet en adviseert. Zo heeft NCG, met betrokkenheid van ACVG, een kwaliteitstoets op typologische beoordelingen gedaan, toen er signalen waren dat hier fouten waren gemaakt.3

Vraag 10

Herkent u dat er al langere tijd grote zorgen zijn over de kwaliteit van de versterkingsrapporten die gedupeerden ontvangen? Herkent u dat dat ook zichtbaar is in het aantal bezwaren dat wordt ingediend? Deelt u de kritiek op de kwaliteit van rapporten en besluiten? Welke stappen heeft u gezet sinds deze zorgen aan u kenbaar zijn gemaakt? Welke stappen wilt u nog zetten?

Ik wil hierbij benadrukken dat begrijpelijke en empathische communicatie, die past bij het individu, belangrijk is. Om dit te realiseren blijft de NCG inzetten op het verbeteren van de communicatie met bewoners.
De afgelopen maanden zijn er meerdere berichten in de media verschenen over de kwaliteit van beoordelingsrapporten. Ik vind het ontzettend vervelend als bewoners een rapport ontvangen dat fouten bevat. Bewoners moeten kunnen vertrouwen op de juistheid en volledigheid van hun rapport. Tegelijkertijd zijn fouten nooit helemaal te voorkomen. In gevallen waar er fouten in het rapport staan, gaat de NCG gezamenlijk met de bewoner op zoek naar een oplossing. Elke fout moet onderzocht en opgelost worden en leiden tot het verbeteren van het proces. De veiligheid van de bewoner staat altijd voorop.
Ik heb onlangs met een vertegenwoordiging van mijnbouwadvocaten gesproken over dit onderwerp en heb aangeboden om de deskundigen van het bureau en de deskundigen van de bewoners aan tafel te zetten om elkaars visie over het rapport te bespreken. Indien daar geen eenduidige conclusie uit komt, laat ik een derde onafhankelijke deskundige partij naar de zaak kijken. Gezien de aanhoudende berichten wil ik een onderzoek laten doen naar de kwaliteit van de beoordelingsrapporten. Ik zal met ACVG en NCG in overleg gaan hoe we de kwaliteit van de beoordelingsrapporten kunnen gaan controleren en welke partij dit kan gaan uitvoeren. Ik informeer uw Kamer hier voor het einde van het eerste kwartaal van dit jaar over.
Er zijn inderdaad bij NCG in 2024 meer bezwaren ingediend naar aanleiding van de beoordelingsrapporten. Tegelijkertijd heeft NCG de afgelopen jaren ook veel grotere aantallen beoordelingen laten uitvoeren. Het is voor bewoners belangrijk om te weten of hun woning veilig is. Daarom doet NCG er alles aan om bewoners zo snel mogelijk hun beoordelingsrapport te geven. Dat beoordelingsrapport moet duidelijk zijn en kloppen. Bewoners die vragen hebben over hun beoordelingsrapport kunnen terecht bij hun bewonersbegeleider. Ook kunnen ze het uitgebreide inspectierapport en de bijbehorende berekeningen van hun woning bij de NCG opvragen. Op verzoek kan het ingenieursbureau ook een toelichting geven aan de bewoner over de beoordeling. Indien een bewoner dan alsnog bedenkingen heeft over de beoordeling, kan hij eventueel in bezwaar en beroep tegen het besluit.
Door de grote hoeveelheid beoordelingen dat NCG afgelopen jaar heeft uitgevoerd, kon het in gevallen langer duren voordat er antwoord was op de vragen van bewoners. In veel gevallen gaan bewoners daarom pro-forma in bezwaar, om de bezwaartermijn niet te laten verlopen. Indien de bewoner aangeeft meer tijd nodig te hebben, gaat NCG echter ook coulant om met eventuele termijnen. Op deze manier krijgen bewoners alsnog de door hen gevraagde informatie of uitleg of kunnen ze een gesteld gebrek mee laten wegen in de besluitvorming. NCG neemt in deze fase alle tijd om samen met de bewoner naar een oplossing te zoeken.
Naar aanleiding van de ervaringen die NCG heeft opgedaan in de communicatie van de beoordelingsrapporten in 2024, gaat NCG onder andere meer persoonlijke contactmomenten creëren met bewoners tijdens het gehele versterkingsproces. Bijvoorbeeld door aan de keukentafel uitleg te geven over beoordelingen of besluiten van NCG. Of door na de versterking in gesprek te gaan over hoe het gaat in de versterkte woning en om eventuele vragen of zorgpunten te bespreken en op te lossen. Hiermee geef ik invulling aan de motie van de leden Bushoff en Beckerman.4

Vraag 11

Welke stappen wilt u zetten om te zorgen dat gedupeerden altijd een goed rapport krijgen over hun woning?

Zie het antwoord op vraag 10. Aanvullend zal ik NCG wijzen op het belang van een goed functionerende kwaliteitsborging, intern en bij de externe ingenieursbureaus.

Vraag 12

Zorgen kwalitatieve tekortkomingen in de versterkingsrapporten voor vertraging in de versterkingsoperatie? Kunt u uw antwoord toelichten?

In september 2024 heb ik met uw Kamer de diepteanalyse naar de haalbaarheid van 2028 gedeeld.5 In de analyse besteedt NCG aandacht aan het risico dat de operatie vertraagt doordat versterkingsadviezen of beoordelingsrapporten niet tijdig beschikbaar zijn of van onvoldoende kwaliteit zijn en welke maatregelen genomen kunnen worden om deze vertraging te beperken. NCG beperkt de vertraging door bij de start van ieder project direct een ingenieursbureau te betrekken bij de uitwerking van het versterkingsrapport. Hierdoor worden eventuele kwalitatieve tekortkomingen in de meeste gevallen direct herkend en tegelijk opgelost. Dit kwartaal zal ik opnieuw kijken naar de risico’s uit de diepteanalyse en uw Kamer daarover – en de genomen maatregelen – informeren.

Vraag 13

Naar aanleiding van het amendement Beckerman is er een regeling gekomen die gedupeerden in de versterkingsoperatie het recht geeft op een eigen deskundige, werkt deze regeling nu optimaal? Is er voldoende capaciteit? Volstaat het bedrag wat gedupeerden hiervoor kunnen krijgen?

De eigenaar van een woning kan ervoor kiezen om een bouwkundig en/of financieel adviseur in te schakelen. Een eigenaar heeft recht op 20 uur voor bouwkundig advies en 20 uur voor financieel advies. Mocht een bewoner meer uren nodig hebben, dan is dat – indien voldoende onderbouwd – mogelijk. Tot op heden zijn er ongeveer 800 aanvragen voor een onafhankelijk bouwadviseur ingediend en ongeveer 130 voor een financieel adviseur. NCG heeft geen signalen dat de capaciteit ontoereikend zou zijn of dat de beschikbare uren niet afdoende zijn. In het kader van de regeling Rechtsbijstand heeft een bewoner recht op kosteloze rechtsbijstand of mediation en in dat kader ook recht op bouwkundig en/of financieel advies.

Vraag 14

Wanneer en hoe geeft u uitvoering aan de uitspraak van de Raad van State van oktober 2024 dat de NCG niet voldoet aan haar vergewisplicht?

Dit betreft tussenuitspraken in individuele zaken. NCG heeft in die zaken de gelegenheid gekregen om een aanvullende motivering te geven. Omdat dit nog onder de rechter ligt, doe ik hierover op dit moment geen inhoudelijke uitspraken.
Zie ook het eerdere antwoord op uw vraag, TK 2024–2025, 33 529, nr. 564 (vraag 8).

Vraag 15

Kunt u deze vragen op korte termijn beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Wat is de huidige stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de motie Beckerman/Nijboer (Kamerstuk 33 529, nr. 1154) die tot doel had om alle gedupeerden die eigen geld hadden moeten investeren in de versterking, schadeloos te stellen?

Bewoners die kosten gemaakt hebben voor noodzakelijke versterkingsmaatregelen, of kosten die daar direct uit voortkomen, moeten die kosten vergoed krijgen. NCG heeft een meldpunt ingericht waar bewoners zich kunnen melden en analyseert deze meldingen, waar nodig met gemeenten. Bij het meldpunt van de NCG hebben zich in totaal 214 bewoners gemeld. Hiervan vallen 127 adressen onder regie NCG en 87 adressen onder regie van de gemeenten (Batch 1588).

Vraag 2

Hoeveel meldingen zijn er binnengekomen bij het meldpunt van de Nationaal Coordinator Groningen (NCG)? Hoeveel zijn er toegekend? Hoeveel zijn er afgewezen?

Er zijn 214 meldingen binnengekomen.
Voor de 127 meldingen waarvan de versterking valt onder regie van de NCG, geldt dat er inmiddels 92 zijn afgehandeld. Bij 11 meldingen heeft een vergoeding plaatsgevonden, 5 bewoners hebben hun melding ingetrokken, 1 melding is vergoed door IMG en 75 meldingen zijn afgewezen. Daarnaast is in 10 meldingen een voorgenomen besluit verstuurd en zijn nog 25 meldingen in behandeling.
Ten aanzien van de 87 meldingen gedaan door bewoners uit de Batch 15881 geldt dat er 6 meldingen af zijn gehandeld, dat er in 24 meldingen een voorgenomen besluit is verzonden, er in 51 meldingen een informatiebrief is verstuurd en in 4 meldingen is er separaat contact met de desbetreffende gemeente. Deze informatiebrieven zijn verstuurd omdat een aantal meldingen verder wordt geanalyseerd. Dit doet de NCG samen met de gemeente door te toetsen of het gekregen budget voldoende was voor een functioneel vergelijkbare woning. Het streven is om bewoners in de komende maanden uitsluitsel te geven over hun melding.
Tot nu toe is in totaal € 143.873 vergoed voor Batch 1588-meldingen en € 118.028 voor regie-NCG-meldingen. Kosten die zijn gemaakt voor de noodzakelijke versterking moeten worden vergoed, hier is dus vooraf geen vast bedrag voor geraamd. Ik heb met de gemeenten contact om te borgen dat zij voldoende middelen hebben om bewoners te kunnen compenseren in het geval blijkt dat bewoners zelf kosten hebben moeten maken voor de noodzakelijke versterking van hun woning.

Vraag 3

Hoeveel geld is er in totaal uitgegeven aan de uitvoering van deze motie? Was er vooraf een bedrag geraamd?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u per batch of regeling aangeven hoeveel mensen zich hebben gemeld en hoeveel meldingen zijn afgewezen en toegekend?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoe worden gemeenten gecompenseerd die mensen uit Batch 1588 moeten compenseren die kosten hebben gemaakt voor de versterking? Gaat dit op declaratiebasis met het rijk of is hier een vast bedrag voor afgesproken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Krijgt u net als wij signalen dat juist bewoners die niet onder de NCG vielen, maar wel kosten hebben gemaakt voor de versterking, nu afgewezen worden bij het Meldpunt kosten versterking?

Er hebben zich bewoners gemeld in verband met de kosten die ze hebben gemaakt voor versterking. Al deze bewoners hebben een afwijzing gekregen, omdat er nooit een beoordeling heeft plaatsgevonden of versterking noodzakelijk was. Ook is er in de overeenkomsten met de NAM vaak afgesproken dat bewoners akkoord gaan met het afgesproken bedrag en in de toekomst geen aanspraak meer maken voor nieuwe vergoedingen (finale kwijting).
Ik heb recentelijk met twee bewoners gesproken van wie de afhandeling onder de NAM valt. Deze bewoners hebben hun zorgen geuit en aangegeven dat de afwijzing in hun ogen onredelijk is omdat deze overeenkomsten vaak onder druk van verdere procedures werden afgesloten. Op basis van dit gesprek onderzoek ik of en zo ja hoe alsnog een vergoeding van kosten zou kunnen worden gegeven in het geval de afspraken met de NAM als onredelijk kunnen worden gezien. Ik informeer uw Kamer voor de zomer over de uitkomsten van deze verkenning.

Vraag 7

Herkent u dat bewoners die in de versterking zaten voor de trajecten dievia de NCG liepen en die een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten met de NAM of Centraal Veilig Wonen (CVW), vaker een afwijzing ontvangen? Is een strikt juridische benadering van artikel 13j, zevende lid hier debet aan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Herkent u dat veel mensen in Batch 1588 eigen kosten hebben moeten maken voor de versterking? Herkent u zich in de woorden van uw voorganger dat hij «geschrokken was van de verhalen» van deze mensen?

Tot nu toe hebben 87 bewoners aangegeven dat zij eigen kosten hebben moeten maken voor de versterking van hun woning. De NCG toetst samen met gemeenten of deze bewoners een functioneel vergelijkbare woning hebben kunnen kopen en/of realiseren van het door hen eerder ontvangen budget. Ik wil bewoners zo snel als mogelijk duidelijkheid geven over de vraag of zij voor aanvullende vergoeding in aanmerking komen. Tegelijkertijd wil ik ook een goed en ordentelijk besluit nemen: zorgvuldig, eenduidig en met aandacht voor de specifieke situatie van de bewoner. Bij een voorgenomen besluit krijgt een bewoner altijd een termijn om met een zienswijze te reageren hierop. Als een bewoner meer tijd nodig heeft voor deze zienswijze, dan wordt daar ruimhartig mee omgegaan. Streven is om bewoners in de komende maanden definitief uitsluitsel te geven over het (gedeeltelijk) toekennen of afwijzen van hun melding.
Als blijkt dat er kosten zijn gemaakt voor noodzakelijke versterkingsmaatregelen, vind ik het belangrijk dat deze alsnog worden vergoed. Echter, niet in alle gevallen vindt er een vergoeding plaats. Dit komt omdat is vastgesteld dat bewoners volgens de bestaande kaders hebben gekregen waar ze recht op hadden. Ik snap dat dit misschien niet voor alle bewoners de uitkomst is waar ze op hadden gehoopt. Daar heb ik ook oog voor. Voordat bewoners een definitief besluit ontvangen, kunnen zij hun zienswijze delen. Als zij dat willen, kunnen zij ook persoonlijk toelichting krijgen op het voorgenomen besluit. Ook kunnen bewoners tegen het definitieve besluit in bezwaar en beroep.

Vraag 9

Herkent u voorts dat een deel van deze mensen uit Batch 1588 in de week voor kerst een afwijzing heeft gekregen voor de aanvraag voor compensatie voor de kosten gemaakt voor de versterking? Waarom zijn deze mensen afgewezen? Waarom krijgen zij, na lang gewacht te hebben, maar tot 14 januari 2025 de tijd om te reageren op deze afwijzing? Is dat niet veel te kort? In deze vakantieperiode is het toch bijna onmogelijk om hiervoor ondersteuning te vinden?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Herkent u tevens dat een groot deel van de aanvragers uit Batch 1588 nog moet wachten en er nog nader onderzoek wordt gedaan? Hoe lang gaat dat duren? Wie doet dit onderzoek en waarom?

Ja. Het klopt dat een deel van de aanvragers uit Batch 1588 nog moet wachten en dat er nader onderzoek wordt gedaan. Bijvoorbeeld om goed te kunnen beoordelen of vergoeding op zijn plaats is. Dit nader onderzoek doe ik samen met NCG en gemeenten en zal ik zo snel mogelijk afronden.

Vraag 11

Waarom wordt het geld dat mensen uit Batch 1588 krijgen en nu dus wel gecompenseerd worden, op een SNN- rekening gestort? Deze rekeningen worden toch bijna gesloten nu de vijfjaarstermijn bijna verstrijkt? Waarom krijgen mensen het bedrag niet op hun eigen rekening uitbetaald?

De gemeente is betrokken bij de toekenningen vanuit het meldpunt. Bij een klein aantal meldingen is geconstateerd dat de memo ondergrens niet (goed) is toegepast. Voor deze bewoners heeft een budgetverhoging plaatsgevonden, binnen de werkwijze van batch 1588. Dit gebeurt via het bouwdepot bij SNN. Het bedrag dat is toegewezen is bedoeld om de kosten te dekken die horen bij de sloop/nieuwbouw of versterking van de woning. In deze gevallen was het depot nog niet afgesloten. Dit depot is tot vijf jaar nadat de beschikking is verleend beschikbaar. Deze termijn kan op verzoek van de eigenaar worden verlengd. Mocht het meldpunt bijdragen doen aan adressen waarvan de subsidie reeds is vastgesteld en het depot gesloten, kan het zijn dat de betaling rechtstreeks via NCG plaatsvindt. Deze situatie heeft zich tot nu toe nog niet voorgedaan.

Vraag 12

Heeft u zich reeds verdiept in de situatie van huurders en eigenaren in Batch 1588 die nog bezig zijn met de versterking en daarbij problemen ervaren, zoals het niet hebben van een passende wisselwoning of het niet krijgen van een vergelijkbare nieuwe woning? Zo nee, wilt u dit gaan doen? Is de € 50.000 die via bewonersbegeleiders beschikbaar is gesteld om knelpunten in de versterking op te lossen er ook voor de bewoners in Batch 1588?

De toekenning van wisselwoningen gaat via de gemaakte afspraken, waarbij in specifieke gevallen maatwerk is toegepast. De memo ondergrens wordt toegepast om te toetsen of het toegekende budget voldoende is voor een functioneel vergelijkbare woning. De € 50.000 die via bewonersbegeleiders beschikbaar is gesteld om knelpunten in de versterking op te lossen is niet van toepassing voor de bewoners in Batch 1588. Voor knelpunten in batch 1588 is een risicofonds opgenomen in het totaal budget voor batch 1588.

Vraag 13

Wat wilt u doen voor de bewoners uit Batch 1588 en andere batches die te maken hebben met (soms ernstige) bouwfouten?

Op 20 januari jl. heb ik hierover een brief naar uw Kamer gestuurd.2 Zoals ik het lid Beckerman heb toegezegd3 zal ik ook met de gemeenten in gesprek gaan over het toezicht op bouwfouten om het aantal bouwfouten waar bewoners mee geconfronteerd worden tot een minimum te beperken, ook voor bewoners uit Batch 1588. Ik zal de Kamer zo snel mogelijk, maar in ieder geval voor de zomer informeren over de uitkomsten van de doorlichting van de NCG en het gesprek met de gemeenten.

Vraag 14

In 2019 heeft de Hoge Raad bevestigd dat gederfd woongenot materiele schade is; klopt het dat hier tot op heden nog geen compensatieregeling voor is? Wanneer komt deze regeling?

Het klopt dat er nog geen regeling is voor gederfd woongenot. Het IMG heeft een pilotstudie gedaan om inzicht te krijgen hoe compensatie voor verschillende situaties uitpakt. Op basis van deze studie gaat het IMG dit jaar een besluit nemen over de ontwikkeling van de regeling.

Vraag 15

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het commissiedebat Herstel Groningen van 30 januari 2025?

Ja.

Vraag 1

Wat houden de eisen van de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) precies in, zoals die in de brief worden gesteld over de derde geschillenprocedure over de toedeling van de opgelopen vertraging als gevolg van onder andere de wijzigingen die nodig waren door de nieuwe eisen van de WHO?1

Deze eisen betreffen internationale, wetenschappelijk onderbouwde, veiligheidsvoorschriften rondom het omgaan en bewaren van materiaal dat (potentieel) is geïnfecteerd met het poliovirus. Deze veiligheidsvoorschriften zijn opgenomen in het «WHO Global Action Plan to Minimize Poliovirus Facility-Associated Risk» (GAP).2

Vraag 2

Waarom heeft de WHO invloed op in hoeverre dit project uitgevoerd wordt en hoe groot is die invloed?

De genoemde GAP-eisen komen voort uit het – door WHO-lidstaten breed gedragen – doel om polio wereldwijd uit te roeien (eradicatie). Nederland draagt bij aan de eradicatie van polio, onder andere door onderzoek dat plaatsvindt bij het RIVM. Een onderdeel van het eradicatieprogramma van de WHO betreft de veiligheidseisen die gelden voor het werken met uitgeroeide poliovirussen. Nederland heeft zich – net als de andere WHO-lidstaten – gecommitteerd aan de Resolutie die hieraan ten grondslag ligt3 en heeft de GAP-eisen vertaald naar een wijziging van de Wet publieke gezondheid. 4
Nadat het contract voor de RIVM-nieuwbouw op 14 juli 2014 werd getekend, werd het «WHO Global Action Plan to Minimize Poliovirus Facility-Associated Risk» (GAP) vastgesteld door de Wereldgezondheidsvergadering (WHA). Het ontwerp van het RIVM-pand in Utrecht moest hierop worden aangepast. Dit was noodzakelijk omdat het RIVM een polioreferentie-laboratorium is. Voldoen aan de veiligheidseisen is noodzakelijk voor de accreditatie van dit referentielaboratorium.
De WHO heeft geen directe invloed op of en in hoeverre dit project wordt uitgevoerd. Er is alleen sprake van doorwerking van veiligheidseisen vanuit het «WHO Global Action Plan to Minimize Poliovirus Facility-Associated Risk».

Vraag 3

Zou het consequenties hebben gehad als de staat deze eisen van de WHO niet had opgevolgd?

Het RIVM is een nationaal en internationaal polioreferentie-laboratorium (een «Polio Essential Facility», ook wel PEF genaamd). Het is vanzelfsprekend dat het RIVM als referentielaboratorium aan de internationale veiligheidseisen voldoet. Als niet aan de GAP-eisen zou worden voldaan, zou het RIVM haar accreditatie kwijtraken en kunnen de werkzaamheden op dit gebied niet worden voortgezet.

Vraag 4

In hoeverre zou het voorkomen kunnen worden dat de staat door de derde geschillenprocedure 40,6 miljoen euro aan MEET Strukton moet betalen?

De derde geschillenprocedure ging over de toedeling van de opgelopen vertraging door MEET Strukton zelf, de COVID 19-pandemie en o.a. GAP-eisen. De Staat heeft 15 van de 40 maanden vertraging toebedeeld gekregen, MEET Strukton de overige 25 maanden. De kosten die samenhangen met de vertraging toebedeeld aan de Staat zijn tussen MEET Strukton en de Staat overeengekomen in een vaststellingsovereenkomst voor in totaal 40,6 miljoen euro.
Het geschil is daarmee definitief afgedaan. Voorkomen van de betaling is dus niet van toepassing.

Vraag 5

Gebeurt het vaker dat de WHO vergelijkbare eisen stelt bij vergelijkbare zaken en hoe vaak is dat al gebeurd?

De WHO geeft op het gebied van de volksgezondheid doorgaans algemene richtlijnen en adviezen (bijvoorbeeld over luchtkwaliteit en tabaksproducten). De WHO heeft daarmee geen (of een heel beperkte) invloed op bouwprojecten en/of vergelijkbare situaties. Het is immers aan de WHO-lidstaten zelf hoe zij dergelijke richtlijnen en adviezen vertalen naar de praktijk.

Vraag 1

Deelt u de mening dat het te betreuren is dat de Woonbond haar handtekening niet heeft gezet onder de afspraken op de Woontop?

Ik betreur dat de Woonbond ervoor heeft gekozen om de afspraken op de Woontop, waaronder de Nationale prestatieafspraken (NPA), niet te ondertekenen. Een gezamenlijke aanpak is van groot belang voor de volkshuisvestelijke opgave in den brede.

Vraag 2

Kunt u aangeven welke pogingen het kabinet heeft genomen tussen 20 november 2024 (de datum waarop de Woonbond de onderhandelingen staakte) en 11 december 2024 (de datum van de Woontop) om te zorgen dat de Woonbond ook de afspraken alsnog konden steunen?

In de beschreven periode zijn blijvend pogingen gedaan om er alsnog met de Woonbond uit te komen wat betreft de NPA, dit is gedaan vanwege het belang om tot gezamenlijke afspraken te komen met alle betrokken partijen voor de aanpak van de volkshuisvestelijke opgave. Helaas heeft dit er niet toe geleid dat de Woonbond de NPA heeft ondertekend. Op 10 december liet de Woonbond weten ook de Woontop-afspraken niet te ondertekenen, vanwege hun besluit de NPA niet te ondertekenen.

Vraag 3

Klopt het dat u niet lager wilde gaan dan 4,5% huurverhoging in de sociale sector in 2025?

Ik begrijp de vraag zo, dat deze is gericht op de afspraak over de maximale huursomstijging van 4,5%. Het klopt dat ik het niet gewenst achtte de maximale huursomstijging lager vast te stellen dan 4,5%. In de afgelopen jaren zijn meerdere maatregelen genomen om de betaalbaarheid voor huurders van woningcorporaties te verbeteren. In de NPA van 2022 is eerder met Aedes, VNG en de Woonbond afgesproken een systematiek te hanteren voor ’23, ’24 en ’25 waarbij de huursom stijgt met de CAO-loonontwikkeling –0,5%. Dit zou voor ’25 leiden tot een huursomstijging van circa 6,1%. Vanwege de voorziene huurstijging in 2025 hebben we in de hernieuwde Nationale prestatieafspraken besloten de eerder bestaande afspraak die ook is vastgelegd in het hoofdlijnenakkoord los te laten en de huren aanvullend op de eerdere afspraken te matigen.
Een lagere huursomstijging dan 4,5% is ongewenst omdat dit de investeringsruimte van woningcorporaties zodanig zou beknotten dat de haalbaarheid van de afspraken voor de benodigde toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen buiten beeld zou raken (zie ook mijn antwoord op vraag 13). Bij een maximale huursomstijging van 4,5% is er ruimte om lokaal afspraken te maken over de huurverhoging.

Vraag 4

Recent zijn de huurstijgingen voor volgend jaar bekend gemaakt.1 Waarom bent u uiteindelijk terechtgekomen op 5% in de sociale sector in plaats van 4,5%?

Recent zijn alleen de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhogingen van 2025 voor de verschillende huurprijssegmenten bekend gemaakt. Hoe hoog de huurverhogingen feitelijk gaan uitvallen, is nu nog niet bekend. Dat is afhankelijk van wat verhuurders aan huurverhoging gaan voorstellen voor het sociale segment en wat verhuurders met hun huurders hebben afgesproken in contracten (in het bijzonder voor contracten in het midden- en hoogsegment). Daarnaast mag de huur niet verhoogd worden boven de maximale huurprijs die voor een woning geldt, op basis van het woningwaarderingsstelsel. Deze factoren bepalen dus met welk percentage de huur van een woning daadwerkelijk verhoogd kan worden.
In de Nationale prestatieafspraken 2025 met Aedes en VNG van 11 december 2024 is afgesproken dat de maximale huursomstijging voor 2025 op 4,5% wordt vastgesteld. De maximale huursomstijging is de maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie voor al hun woningen in het sociale segment. De huurstijging mag op individueel woningniveau maximaal 0,5%-punt hoger liggen dan de maximale huursomstijging.
Deze regeling biedt corporaties de ruimte om gemiddeld de maximale huursomstijging toe te passen maar tegelijkertijd bij sommige woningen een lagere huurstijging te hanteren – bijvoorbeeld bij woningen met een slechte energieprestatie of bij huurders waarvoor de corporatie, gezien het inkomen of de situatie van de huurders, maatwerk wil bieden. – Zo was de maximale huursomstijging voor woningcorporaties in 2024 5,3% (cao-loonontwikkeling minus 0,5 procentpunt) en de maximaal toegestane huurverhoging voor individuele woningen in het sociale segment 5,8% (cao-loonontwikkeling).
Voor 2026 en volgende jaren is afgesproken dat de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie) gelijk wordt gesteld aan de gemiddelde inflatie van de voorgaande drie jaren (voor 2026: 2023, 2024 en 2025) en dat de maximale huurstijging op individueel woningniveau 0,5%-punt hoger dan de maximale huursomstijging blijft.

Vraag 5

Welke afspraken zijn er nu gemaakt over de maximale huurverhogingen?

Zie het antwoord bij vraag 4.

Vraag 6

Waarom vindt u een huurstijging van 7,7% in de middenhuur te verantwoorden?

Een maximale huurverhoging van 7,7% is fors. Daar ben ik mij van bewust. Deze maximaal toegestane huurverhoging voor middenhuurwoningen volgt uit de Wet betaalbare huur die in het voorjaar van 2024 is aangenomen door uw Kamer. Dit maximale percentage is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling. Daarmee wordt geborgd dat de hoogte van de huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling, wat de betaalbaarheid ten goede komt. De cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was ruim, namelijk 6,7%.
Daarbij merk ik op dat dit maximale percentage alleen geldt voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten met een aanvangshuur in het middensegment. Hoe hoog de huurverhoging voor huurders in een middenhuurwoning feitelijk uitvalt, hangt bovendien af van wat er over de jaarlijkse huurverhoging in hun huurcontract is afgesproken. De afspraak uit het huurcontract geldt namelijk, tenzij die hoger uitkomt dan 7,7%; dan wordt de huurverhoging afgetopt op 7,7%. Daarnaast mag de huur door de jaarlijkse huurverhoging niet uitstijgen boven de maximale huurprijsgrens op basis van het aantal woningwaarderingspunten van de woning. Dus als de huidige huurprijs al op of dicht onder de maximale huurprijsgrens van de woning ligt, wordt de huurverhoging ook afgetopt. De maximale huurprijsgrenzen op basis van het woningwaarderingsstelsel zijn per 1 januari 2025 niet geïndexeerd met 7,7%, maar met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024, te weten 2,32%. In sommige gevallen kan de huurverhoging feitelijk op 7,7% uitkomen, maar de verwachting is dat de feitelijke huurverhoging voor een groot deel van de huurders van een middenhuurwoning lager zal uitvallen dan 7,7%.

Vraag 7

Waarom is het te verantwoorden dat huurders in de gereguleerde sector een veel hogere huurstijging krijgen dan huurders in de vrije sector?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 6 heb aangegeven, volgt het maximaal toegestane huurverhogingspercentage voor de middenhuur uit de recent aangenomen Wet betaalbare huur. Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage voor de vrije sector volgt uit een andere wet, de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurcontracten. De rekenmethode voor het huurverhogingspercentage verschilt per wet en dus per segment. Dit verschil is het resultaat van politieke afwegingen tijdens de behandeling van elk van deze wetsvoorstellen. Zo is met betrekking tot de rekenmethode voor de maximale huurverhogingen in de vrije sector door uw Kamer een amendement2 aangenomen, dat bepaalt dat hiervoor de laagste van ofwel de cao-loonontwikkeling of de inflatie wordt gevolgd.
Voor de investeringsbereidheid van verhuurders is het van belang dat de jaarlijks toe te passen maximale huurverhoging voorzienbaar is. Daarom is het wenselijk om een duidelijke en stabiele systematiek te (blijven) hanteren. Voor huurders met een laag inkomen die wonen in een gereguleerde huurwoning wordt de huurstijging deels gecompenseerd via een hogere huurtoeslag.

Vraag 8

Klopt het dat er nog vele miljarden ontbreken om alle gestelde doelen met betrekking tot aantallen en betaalbaarheid te halen?2

In aanloop naar de Woontop is de financiële haalbaarheid van de totale woningbouwopgave getoetst4. De beschikbare middelen voor de komende vijf jaar zijn grotendeels toereikend om de meest directe kosten te dekken, op voorwaarde dat gemeenten 50% cofinancieren. Hierbij zijn nog onzekerheden die kunnen leiden tot extra kosten op projectniveau.
Samen met medeoverheden ben ik verantwoordelijk om woningbouw financieel haalbaar te maken. De Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget zijn de financiële instrumenten waarmee ik bijdraag. Ik ga samen met de partijen kijken hoe die onzekerheden kleiner en/of beheerst kunnen worden.
Ten aanzien van de corporatiesector geldt dat de gemaakte afspraken in de NPA5 op landelijk niveau financieel haalbaar zijn. Uit de financiële doorrekening van de NPA blijkt namelijk dat er op sector niveau voldoende investeringsruimte is om de afgesproken opgave te kunnen realiseren. In sommige regio’s komen de financiële grenzen van woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op het gebied van nieuwbouw en verduurzaming in zicht, soms al in dit decennium, terwijl andere regio’s voldoende financiële middelen hebben. De financieel tekorten op regionaal niveau tellen in de periode 2025 t/m 2034 op tot in totaal € 5,2 miljard. Een groot deel van deze regionale tekorten kan met aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties worden opgevangen. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 9

Kunt u uiteenzetten hoeveel geld er waarvoor nodig is en wat de gevolgen zijn als dat geld er niet komt vanuit gemeenten?

Ik zie het als een gedeelde verantwoordelijkheid om woningbouw financieel haalbaar te maken. Daarom draag ik via regelingen zoals de realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget bij aan de woningbouw. Op deze manier verlaag ik het publiek tekort als gevolg van woningbouw voor medeoverheden.
Gemeenten hebben invloed op de omvang van het tekort. Lokale beleidskeuzes hebben impact op de financiële haalbaarheid. Het gaat dan bijvoorbeeld over locatiekeuze en ambities voor groen, voorzieningen, parkeeroplossingen én het woonprogramma. Het is daarom belangrijk dat zij zelf ook financieel verantwoordelijk zijn voor het dekken van het publieke tekort.

Vraag 10

Vanaf wanneer kan de woningbouwopgave gaan stokken als er geen extra geld komt?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 9 aangaf hebben verschillende keuzes invloed op het tekort van een project. Ik verwacht dat wanneer er onvoldoende geld is om tekorten te dekken dat gemeenten en ontwikkelaars andere keuzes moeten gaan maken in projecten, bijvoorbeeld het aanpassen van het woonprogramma of het bijstellen van het ambitieniveau van de openbare ruimte. Zonder bijstelling zullen de plannen niet van de grond komen en als andere plannen niet naar voren gehaald kunnen worden loopt de woningbouw vertraging op. Het is zeer project afhankelijk wat de exacte mogelijkheden zijn voor bijsturing en een jaartal waarop als gevolg van financiële tekorten de woningbouw gaat teruglopen is dan ook niet te geven.

Vraag 11

In welke regio’s zijn de tekorten het grootst?

Ten aanzien van de corporatiesector geldt dat ruim € 105 miljard van de sociale huur opgave van ruim € 110 miljard in de periode tot en met 2034 financieel haalbaar is. Dit betekent dat 95% van de volkshuisvestelijke opgave haalbaar is. De grootste regionale tekorten (in absolute zin) doen zich voor in de regio’s Haaglanden (tekort van € 1.091 miljoen), Groningen-Assen (tekort van € 594 miljoen), Metropool Regio Amsterdam (tekort van € 473 miljoen), Regio Utrecht/U16 (tekort van € 449 miljoen) en de regio Eemsdelta (tekort van € 391 miljoen).
Zoals hiervoor bij het antwoord op vraag 8 is aangegeven kan een groot deel van de regionale tekorten opgevangen worden met aanvullende regionale en of provinciale solidariteit tussen corporaties. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 12

Wat is de omvang van het tekort in 2035, als er geen extra geld bijkomt?

Zie antwoord bij vraag 11.

Vraag 13

Kunt u aangeven hoeveel groter het tekort zou zijn als er voor 2025 inflatievolgend huurbeleid zou worden gevolgd, en de huurprijzen verder conform de Woontopafspraken zouden verlopen, in plaats van de afgesproken huurverhoging in 2025?

In de vernieuwde NPA is zoals hiervoor aangegeven voor 2025 een maximale huursomstijging van 4,5% afgesproken. Indien voor 2025 gekozen zou worden voor een maximale huursom stijging op basis van de inflatie over 2024, zijnde 3,1%6, dan zouden de regionale tekorten in 2034 aanzienlijk oplopen. Het financieel tekort, zonder bovenregionale solidariteit, zou dan namelijk met € 2 miljard toenemen en uitkomen op € 7,2 miljard.

Vraag 14

Klopt het dat de voorgestelde wijzigingen in de Nationale Prestatieafspraken in het huurbeleid op termijn leiden tot méér in plaats van minder huurinkomsten?3

Zonder de nieuwe overeengekomen prestatieafspraken zou de huurverhoging van 2025 plaatsvinden op basis van de huurverhogingsafspraken uit de NPA van 2022 en het hoofdlijnenakkoord. In de NPA uit 2022 en het hoofdlijnenakkoord was namelijk afgesproken dat de maximale huursomstijging van corporaties in de periode 2023 t/m 2025 gebaseerd zou worden op de CAO-loonontwikkeling minus 0,5%. Voor 2025 zou dat een maximale huursomstijging van 6,2% hebben betekend (6,7% loonontwikkeling minus 0,5%). De hernieuwde NPA zorgt zodoende voor een aanzienlijk lagere huursomstijging. Deze lagere huursomstijging werkt ook door in de jaren daarna. Zittende huurders profiteren door deze afspraak ook in de jaren daarna van deze lagere huurstijging in 2025.
Voor de periode na 2025 is de afspraak gemaakt om de jaarlijkse huursomstijging te koppelen aan het driejaars-gemiddelde van de prijsinflatie in plaats van het te koppelen aan enkel de prijsinflatie van het voorgaande jaar. Dit zorgt voor een meer stabiele huurontwikkeling voor huurders en biedt corporaties, door de wettelijke verankering, meer zekerheid voor hun huurbeleid. Bij een jaarlijks afnemende prijsinflatie zorgt de gehanteerde systematiek voor iets hogere jaarlijkse huurverhogen (en daarmee voor hogere huurinkomsten voor corporaties) ten opzichte van de situatie indien alleen de prijsinflatie van het voorgaande jaar zou zijn gehanteerd. In het driejaars-gemiddelde werkt de hogere inflatie van voorgaande jaren dan namelijk nog door. Daar staat echter tegenover dat het driejaars-gemiddelde juist gunstig uitpakt voor huurders indien de prijsinflatie de komende jaren gaat toenemen. Het driejaars-gemiddelde zorgt dan namelijk voor lagere huurverhogingen (en voor lagere huurinkomstenstijging voor corporaties) ten opzichte van de situatie indien de hogere prijsinflatie van het voorgaande jaar als grondslag voor de huurverhogingen zou zijn gehanteerd. De verwachting is dat de gekozen driejaars-gemiddelde huurverhogingssystematiek over een langere periode, uitgaande van een stabiel prijsinflatieniveau, niet voor meer of minder huurinkomsten zorgt voor de corporaties. In beide gevallen wordt immers uitgegaan van prijsinflatie als basis voor de huurverhogingen.
Daarnaast is in de NPA afgesproken dat woningen met een goed energielabel (label A+ of beter) een hogere passend toewijzen grens krijgen. Voor dergelijke woningen wordt de passendheidsgrens opgehoogd met € 25. Deze maatregel zorgt er op termijn voor dat corporaties meer huurinkomsten kunnen ontvangen voor de woningen die zij via nieuwbouw aan de woningvoorraad toevoegen of via verduurzaming aanpakken. Deze verhoging, die geen invloed heeft op zittende huurders, is mogelijk zonder de betaalbaarheid van deze woningen te verslechteren, omdat de woonlasten door het betere energielabel lager zijn dan bij andere woningen.

Vraag 15

Zo ja, kunt u aangeven waarom u in de externe communicatie4 wél de lagere verhoging in 2025 vermeld heeft maar niet veranderingen ten aanzien van passend toewijzen die op termijn tot méér huurinkomsten leiden?

De afspraak over het passend toewijzen is opgenomen in de kamerbrief over de Nationale prestatieafspraken9. Ook is het opgenomen in de infographic die is gepubliceerd op www.volkshuisvestingnederland.nl.

Vraag 16

Hoe past het op termijn extra verhogen van de huren in de ambitie om de bestaanszekerheid van Nederlanders te verbeteren?

Het is van groot belang dat mensen betaalbaar kunnen wonen. Om uitvoering te geven aan dat wat in het regeerprogramma is vastgelegd richt ik mij op het vergroten van de bestaanszekerheid door te zorgen voor betaalbaar wonen. Zoals in mijn antwoord op vraag 14 omschreven is de huurstijging in de Nationale prestatieafspraken gematigd. De maatregel in het passend toewijzen levert op termijn een verhoging op van de huren voor de huishoudens die een A+ (of hoger) woning huren. Echter, de woonlasten zullen voor die groep naar verwachting gelijk blijven of zelfs omlaaggaan. Immers, de verduurzamingsmaatregelen in die woningen leiden tot lagere energielasten voor die huishoudens.
De Nationale prestatieafspraken houden een noodzakelijk en ambitieus investeringsprogramma in voor woningcorporaties, om te zorgen voor een snelle toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen. Deze investeringen zijn haalbaar met de Nationale prestatieafspraken. Er is niet voor gekozen de afspraken voor betaalbaarheid verder uit te breiden, omdat dan de haalbaarheid van de totale volkshuisvestelijke opgave uit beeld raakt.

Vraag 17

Wat gaat u doen om te voorkomen dat alleen huurders moeten opdraaien voor de bouw van extra sociale huurwoningen zoals dat nu wel het geval is?

Zoals ik ook in mijn antwoorden op de vragen 8 en 9 heb aangegeven ben ik medeverantwoordelijk om woningbouw financieel haalbaar te maken. De Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls, de borging van lening aan woningcorporaties en het Gebiedsbudget zijn de financiële instrumenten waarmee ik ook bijdraag aan de realisatie van sociale huurwoningen. Het is dus niet zo dat de bouw van nieuwe sociale huurwoningen alleen worden bekostigd met huuropbrengsten.

Vraag 1

Klopt het dat de maximale huurstijging voor de middenhuur volgend jaar 7,7% bedraagt?1

Ja. Dat is de uitkomst van wat in de Wet betaalbare huur2 is vastgelegd omtrent de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor de middenhuur. Hiervoor is wettelijk vastgelegd dat de cao-loonontwikkeling leidend is. Verhuurders mogen 1% optellen bij dit percentage. Van december 2023 tot december 2024 was de cao-loonontwikkeling 6,7%. Daarom is de maximale huurverhoging in 2025 7,7%. Dit maximale percentage geldt voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en:

Vraag 2

Zo ja, bent u het ermee eens dat een huurstijging van 7,7% voor de middenhuur niet draaglijk is voor deze huishoudens, mede omdat veel huishoudens al moeite hebben met het betalen van hun huur door hoge kosten van levensonderhoud?

Nee. Een maximale huurverhoging van 7,7% is fors. Daar ben ik mij van bewust. Ik heb echter geen concrete aanwijzingen dat de huurstijging voor huishoudens ondragelijk zou zijn. Daarbij wil ik de belangrijke kanttekening plaatsen dat deze 7,7% de maximaal toegestane huurverhoging voor middenhuurcontracten betreft.
Dit percentage geldt alleen voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten met een beginhuurprijs in het middensegment (zie ook mijn antwoord op vraag 6). Hoe hoog de huurverhoging voor huurders in een middenhuurwoning feitelijk uitvalt, hangt af van wat er over de jaarlijkse huurverhoging in hun huurcontract is afgesproken. De afspraak uit het huurcontract geldt namelijk, tenzij die hoger uitkomt dan 7,7%; dan wordt de huurverhoging afgetopt op 7,7%.
Bovendien mag de huur door de jaarlijkse huurverhoging niet uitstijgen boven de maximale huurprijsgrens op basis van het aantal woningwaarderingspunten van de woning. Dus als de huidige huurprijs al op of dicht onder de maximale huurprijsgrens van de woning ligt, wordt de huurverhoging ook afgetopt. De maximale huurprijsgrenzen worden per 1 januari 2025 immers niet geïndexeerd met 7,7%, maar met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024, te weten 2,32%.
In sommige gevallen kan de huurverhoging feitelijk op 7,7% uitkomen, maar de verwachting is dat de feitelijke huurverhoging voor een groot deel van de huurders van een middenhuurwoning lager zal uitvallen dan 7,7%.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een dergelijke hoge huurstijging haaks staat op de ambitie uit het hoofdlijnenakkoord over lastenverlichting voor middeninkomens?

Nee. De maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling. Door een koppeling aan de cao-loonontwikkeling is in de wet geborgd dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling, wat de betaalbaarheid ten goede komt.
De cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was ruim, namelijk 6,7%. Ook de lonen van middeninkomens zullen over het algemeen zijn gestegen. Voor middeninkomens die geen inkomen uit loon ontvangen zal de inkomensontwikkeling mogelijk minder hoog zijn. Evenwel geldt ook hier dat het slechts een maximumpercentage betreft. De daadwerkelijk toegepaste verhoging zal naar verwachting lager uitvallen, gelet op de redenen die ik in mijn antwoord op vraag 2 uiteen heb gezet.

Vraag 4

Bent u bereid om aanvullende maatregelen te nemen om deze huurstijging te beperken, vooral gezien het belang van betaalbaarheid voor middeninkomens?

Nee, het kabinet heeft op dit moment geen voornemens tot aanvullende maatregelen die er concreet op zijn gericht deze huurstijging te beperken. Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare huur. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt een wetswijziging. Ik kan dus niet zonder wetswijziging ingrijpen in huurcontracten.
Zoals in vraag 2 aangegeven ben ik mij er bewust van dat een maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% fors is. In het antwoord op vraag 2 licht ik ook toe dat de daadwerkelijk toegepaste verhoging naar verwachting lager zal uitvallen.
Bovendien is het van belang voor de investeringsbereidheid van verhuurders dat de jaarlijks toe te passen huurverhoging voorzienbaar is. Daarom is het van belang om een duidelijke en stabiele systematiek te hanteren.

Vraag 5

Wilt u bewerkstelligen dat in 2025 de huurstijging voor de middenhuur lager vastgesteld wordt bij wijze van overgangsmaatregel, bijvoorbeeld door dit met verhuurders af te spreken, net zoals u met de woningbouwcorporaties een lagere huurstijging heeft afgesproken? Zo nee, waarom niet?

Nee. Voor het lage (sociale) segment heb ik de vrijheid en bevoegdheid om met woningcorporaties afspraken te maken over de maximale huurverhoging in dat segment. De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het lage (sociale) segment wordt bij ministeriële regeling vastgesteld.3 De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het midden- en hoge (vrije) segment staan echter in de wet. Daarmee is ervoor gezorgd dat de jaarlijkse huurverhogingsruimte transparant en stabiel is. Dit komt de investeringsbereidheid van beleggers ten goede. Voor een andere systematiek is een wetswijziging vereist. Ik ben op dit moment niet voornemens om de systematiek te wijzigen. Ik licht dit verder toe in mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 6

Klopt het dat de genoemde huurstijging uitsluitend van toepassing is op contracten die na 1 juli 2024 zijn afgesloten in het middenhuursegment?

Ja, dat is correct. De maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% in 2025 geldt enkel voor huurcontracten voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en:
Als een huurcontract vóór 1 juli 2024 is afgesloten met een huurprijs boven de toenmalig geldende liberalisatiegrens, dan is sprake van een vrijesectorhuurcontract. Voor deze contracten geldt een maximale huurverhoging van 4,1%.

Vraag 7

Deelt u de mening dat mensen die minder dan een half jaar geleden een huurcontract afgesloten hebben, eigenlijk gewoon de helft van de huurstijging zouden moeten hebben, namelijk 3,9% of wellicht op 4,1% omdat dat ook de huurstijging in de private sector is? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, volgt dit maximaal toegestane huurverhogingspercentage uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare huur. Bij de behandeling van wet is de jaarlijkse huurverhoging expliciet en uitgebreid besproken. Ik vind het niet wenselijk om middels de beantwoording van schriftelijke vragen te speculeren over wijzigingen aan deze systematiek. Daarmee wekken we ook richting huurders als verhuurders een beeld van een weinig koersvaste en betrouwbare overheid. De werking van de jaarlijkse huurverhoging kan worden meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027. Dan hebben we ook een beter beeld van de daadwerkelijke huurverhoging die heeft plaatsgevonden.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, zal de feitelijke huurverhoging in 2025 voor de meeste huurders in het middensegment lager uitvallen dan 7,7% doordat er in het huurcontract een lagere huurverhoging is afgesproken en doordat de bescherming van de maximale huurprijsgrens van de woning geldt (de maximale huurprijsgrens van de woning is afhankelijk van het puntenaantal van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel4).

Vraag 8

Klopt het dat de koppeling aan het driejaarsgemiddelde vanaf 2026 alleen geldt voor sociale huur en niet voor de middenhuur?

Ja, de afspraak van de koppeling van de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie) aan het driejaarsgemiddelde van de inflatie vanaf 2026 in de Nationale prestatieafspraken 2024 met Aedes en VNG5 geldt voor corporatiehuurwoningen in het sociale segment; de daarvan afgeleide maximaal toegestane huurverhoging per individuele woning (+ 0,5 procentpunt) zal gelden voor alle huurwoningen in het sociale segment, ongeacht wie die woning verhuurt. De maximaal toegestane huurverhoging voor individuele woningen in de middenhuur is in de wet vastgelegd.

Vraag 9

Kunt u verkennen of dit driejaarsgemiddelde ook van toepassing kan zijn voor de middenhuur en daarover binnen twee maanden aan de Kamer rapporteren?

Zie mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 10

Bent u bereid opnieuw na te denken over een structurele oplossing ten aanzien van de systematiek van de huurverhogingen van het middenhuursegment?

Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de wet. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt dus een wetswijziging.
Op dit moment heb ik geen voornemen om de huurverhogingssystematiek voor middenhuurwoningen, zoals die in het voorjaar van 2024 door beide Kamers is aangenomen, aan te passen. Het is voor de investeringsbereidheid van belang dat investeerders uit kunnen gaan van een begrijpelijke en stabiele huurverhogingssystematiek. Bovendien is het niet de verwachting dat de daadwerkelijk toegepaste huurverhoging 7,7% zal betreffen, zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht. Door de maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen te koppelen aan de cao-loonontwikkeling is ook in de wet geborgd dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling. Ik zie dus geen aanleiding om de systematiek te wijzigen, nu het maximale huurverhogingspercentage door een hoge cao-loonontwikkeling voor 2025 relatief hoog uitvalt.
De werking van de jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen kan wel worden meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027.

Vraag 11

Kunt u een doorrekening maken hoe de nu voorziene huurstijgingen doorwerken in de koopkrachtplaatjes?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, weet ik niet welke huurstijgingen zijn te voorzien. De wet stelt enkel een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging. De feitelijke huurverhoging hangt af van de afspraak in het huurcontract en van de huurverhogingsruimte tot de maximale huurprijsgrens van de woning bij het puntenaantal van de woning en zal dus van geval tot geval verschillen. Maar een afgesproken huurverhoging die hoger uitvalt dan 7,7%, wordt op 7,7% afgetopt. Ik kan dan ook geen doorrekening maken van de effecten in de koopkrachtplaatjes.

Vraag 12

Kunt u voor de middeninkomensgroepen het effect via een rekensom tonen? Kunt u uitgaan van een inkomen van 60.000 euro, een alleenverdienende leraar en een huur van 1.100 euro?

Zie het antwoord op vraag 11.

Vraag 13

Wilt u deze vragen met spoed één voor één en vóór kerst beantwoorden?

Ik heb de vragen zo snel als mogelijk en zo veel als mogelijk één voor één beantwoord.