Kamervragen
1441 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
15 juni 2017 - 4 juli 2017
19 dagen
Het uitsluiten van laagopgeleiden door Havensteder |
|
Sandra Beckerman |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
Bronnen
2. Tweet, https://twitter.com/Havensteder/status/872097125533978624
3. Advertentie Havensteder
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht «HBO’er? Kom hier wonen!» waaruit blijkt dat woningcorporatie Havensteder laagopgeleiden wil uitsluiten voor huurwoningen?1
Ik stel voorop dat het aan lokale partijen, in casu de gemeente Rotterdam, de aldaar werkzame woningcorporaties en hun huurders, is om in gezamenlijk overleg te bepalen welke maatregelen zij nodig achten om tegemoet te komen aan de lokale woningbehoefte en wat dit betekent voor de diverse buurten en wijken. Idealiter maken zij daarover ook prestatieafspraken.
De gemeente Rotterdam heeft desgevraagd gemeld dat de in het bericht vervatte veronderstelling dat Havensteder bij de toewijzing van de woningen in het Zwaanshalskwartier selecteert op basis van opleidingsniveau en daarbij lageropgeleiden zou weren, onjuist is. Een dergelijke handelwijze is ook niet toegestaan, omdat deze wijk niet is aangewezen in het kader van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp, zie ook de antwoorden hierna). De betreffende woningen kunnen hierom alleen op basis van de geldende inkomenscriteria worden toegewezen. Aangezien de woningen in het complex veelal een huurprijs boven de aftoppingsgrens hebben, zullen deze volgens de passenheidsnorm voor de huurtoeslag uit de Woningwet overigens niet kunnen worden toegewezen aan huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen.
Mede in het licht van het voorgaande appelleerde Havensteder in haar communicatie alleen aan HBO’ers. Zij wekte daarmee ten onrechte de suggestie dat het hebben van een HBO-opleiding per definitie ook een hoger inkomen betekent. Mede hierom heeft Havensteder de communicatie rondom de verhuur van dit complex inmiddels aangepast. -
Vraag 2
Welke wettelijke basis is er om te selecteren op opleidingsniveau voor de toewijzing van sociale huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?
In het kader van de leefbaarheidsbevordering is selectieve woningtoewijzing alleen mogelijk via de Wbmgp. Op basis van deze wet kunnen bepaalde complexen, straten of gebieden, waar de leefbaarheid zwaar onder druk staat, op aanvraag van de gemeenteraad door mij worden aangewezen, waarbij woningzoekende huurders kunnen worden geweerd die geen inkomsten uit arbeid hebben, dan wel dat voorrang kan worden verleend aan woningzoekenden die voldoen aan in de verordening vastgelegde sociaaleconomische kenmerken. Ook is het mogelijk om op basis van de Wbmgp selectieve woningtoewijzing toe te passen ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag. De gemeente Rotterdam heeft voor het Zwaanshalskwartier in dit kader niet om een aanwijzing verzocht.
Tevens is het mogelijk om op basis van de Huisvestingswet 2014 een complex te labelen voor een bepaalde doelgroep. De Huisvestingswet stelt geen beperking aan deze doelgroepen. Bekende voorbeelden zijn complexen voor ouderen, jongeren, studenten en mensen met een beperking. De toewijzingsregels uit de Woningwet, zowel die in het kader van staatssteun als die voor de passendheidsnorm voor de huurtoeslag, gaan uit van het actuele inkomen van de woningzoekenden als criterium. -
Vraag 3
Klopt het dat de selectie op opleidingsniveau een experiment is van woningcorporatie Havensteder en de gemeente Rotterdam? Zo ja, hoe lang mag dit experiment lopen, en wat is de democratische legitimering hiervoor?2
De gemeente Rotterdam heeft aangegeven dat de gerichte werving van hogeropgeleiden voor bepaalde complexen als experiment is gestart op basis van de vorige woonruimteverordening, dat wil zeggen voor de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet in 2015. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet en -verordening heeft zij met Havensteder besproken dat opleiding geen voorrangs- of uitsluitingscriterium kan zijn bij woonruimteverdeling. Selectieve woningtoewijzing ter bevordering van de leefbaarheid is beperkt tot de mogelijkheden die de in het vorige antwoord genoemde Wbmgp biedt.
Blijkens de informatie van de gemeente heeft Havensteder in haar communicatie rond dit project ten onrechte vermeld dat het nog steeds om een experiment zou gaan. Zoals gezegd, heeft de corporatie op verzoek van de gemeente haar communicatie inmiddels aangepast. -
Vraag 4
Hoe moeten mensen in Rotterdam met een lage opleiding aan een betaalbare huurwoningen komen, aangezien de gemeente de komende jaren 20.000 goedkope huurwoningen wil slopen of verkopen en een woningcorporatie hoogopgeleiden blijkbaar kan uitsluiten?
De gemeente Rotterdam heeft, in samenspraak met onder meer de woningcorporaties en de bewoners van de stad, de Woonvisie 2030 opgesteld. In deze woonvisie is opgenomen dat voor diverse doelgroepen voldoende woningen beschikbaar moeten zijn en is ook een drietal ijkpunten opgenomen om de beschikbaarheid goed te kunnen monitoren.
-
Vraag 5
Bent u van mening dat alleen de advertentie intrekken niet voldoende is, maar dat woningcorporatie Havensteder moet stoppen met mensen met een lage opleiding uit te sluiten? Kunt u uw antwoord toelichten?3
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 6
Op welke andere plaatsen in Rotterdam of in andere gemeenten worden alleen hoogopgeleiden toegelaten voor sociale huurwoningen, en wat gaat u hieraan doen?
Wat betreft Rotterdam verwijs ik naar de antwoorden op de vragen 1 en 2. Mij hebben verder geen signalen bereikt die erop duiden dat er elders in Nederland corporaties zijn die bij woningtoewijzing een bepaalde opleidingsniveau als criterium hanteren.
-
Vraag 7
Zijn u voorbeelden bekend van buurten of complexen waar alleen mensen met een MBO-opleiding worden toegelaten? Zo ja, waar?
Op dit moment heeft de gemeente Rotterdam op basis van de Wbmgp de mogelijkheid om selectieve woningtoewijzing toe te passen, waarbij in vijf aangewezen gebieden in Rotterdam-Zuid aan woningzoekende huurders voorrang kan worden verleend op grond van bepaalde sociaaleconomische kenmerken. In dat kader is voor twee van deze gebieden als een van de criteria in de huisvestingsverordening vastgelegd het hebben van een opleidingsniveau op ten minste MBO-niveau.
6 juni 2017 - 29 juni 2017
23 dagen
Het bericht dat in nieuwbouw nog steeds vaak aardgas wordt aangesloten |
|
Stientje van Veldhoven (D66), Jessica van Eijs (D66) |
|
Henk Kamp (minister economische zaken) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het onderzoek van Natuur en Milieu, waaruit blijkt dat nog steeds veel nieuwbouwwoningen worden aangesloten op aardgas?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoeveel woningen werden er in 2016 opgeleverd waarbij de woningen nog aangesloten zijn op het gasnet? Om welk percentage gaat het dan? Is het waar dat het om 150.000 woningen gaat in Nederland, en daarmee om twee derde van de nieuwbouwwoningen?
Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zijn in 2016 bijna 54.000 nieuwe woningen opgeleverd2.
Navraag bij Netbeheerder Nederland leverde geen precies beeld van het aantal woningen dat is aangesloten op het gasnet, maar naar schatting wordt – afhankelijk van het gebied – meer dan 80% van de nieuwbouwwoningen nog op gas aangesloten.
In opdracht van Netbeheer Nederland wordt onderzoek gedaan naar een betrouwbare methodiek om het aantal nieuwbouwaansluitingen zonder gas te bepalen. De publicatie van dat onderzoek wordt in de loop van 2017 verwacht. -
Vraag 3
In hoeveel gevallen gaat het daarbij om in- of uitleglocaties waarbij niet alleen de aansluiting, maar ook het gasnet in die specifieke straat nog moet worden aangelegd?
In het geval van Stedin is in circa 60% van de situaties de nieuwe gasaansluiting op een nieuwe distributieleiding aangesloten. Navraag heeft opgeleverd dat deze gegevens voor de andere netbeheerders niet voor handen zijn.
-
Vraag 4
Wat is de afschrijvingstermijn voor een gasaansluiting? Welke kosten zijn er verbonden aan het aankoppelen van een woning aan het gasnet, het aangekoppeld zijn van een woning aan het net en het afkoppelen van een woning van het gasnet?
De regulatorische afschrijvingsduur van de verschillende onderdelen van de gasdistributieleidingen wordt bepaald door de Autoriteit Consument en Markt (ACM). Deze staan beschreven in de regulatorische accountingregels (RAR). Hierin staat dat de afschrijvingstermijnen voor de hoofdleidingen en afsluiters is bepaald op 45 jaar. Dit zijn regulatorische rekenregels en deze hebben geen direct verband met de feitelijke technische levensduur of vervangingsplanningen. De technische levensduur van de bestaande gasdistributieleidingen hangt af van het gebruikte materiaal en de eigenschappen van de ondergrond. De vervangingsplanning wordt primair bepaald door de veiligheidseisen en storingsgevoeligheid van de betreffende leidingen.
Voor het aankoppelen van een woning wordt een eenmalige aansluitvergoeding in rekening gebracht. Voor het hebben van een functionerende aansluiting wordt de periodieke aansluitvergoeding in rekening gebracht. Hiernaast brengen de netbeheerders een capaciteitsvergoeding voor het transport in rekening ter dekking van de netwerkkosten. Zoals aangegeven in eerdere antwoorden op vragen van uw Kamer (Aanhangsel Handelingen II 2016/17, nr. 1929) brengen de netbeheerders tarieven voor het afsluiten van gasaansluitingen niet alle op dezelfde manier in rekening. Sommige netbeheerders maken in de tarifering bijvoorbeeld onderscheid tussen laagbouw en hoogbouw. Eén netbeheerder hanteert een apart bedrag per meter te verwijderen gasleiding, terwijl andere netbeheerders deze kosten verrekenen via een vast tarief per aansluiting. Sommige netbeheerders rekenen lagere tarieven wanneer een groter aantal gasaansluitingen tegelijkertijd wordt afgesloten. Ten slotte geven sommige netbeheerders geen vast tarief vooraf op en werken zij alleen met een offertebedrag. Dit alles maakt een directe vergelijking van alle gebruikte afsluittarieven niet mogelijk. De netbeheerders die een vast tarief hanteren, uitgaande van afsluiting van één enkele gasaansluiting, in laagbouw, inclusief de verwijdering van de aansluitleiding, brengen een tarief in rekening dat globaal tussen de € 400 en € 650 exclusief BTW ligt. -
Vraag 5
Hoe hoog zijn de meerkosten voor woningeigenaren van een alternatieve vorm van warmtevoorziening en hoe verhouden deze zich tot de te vervallen kosten voor een gasaansluiting bij het netwerkbedrijf?
Het is moeilijk hier in zijn algemeenheid uitspraken over te doen, omdat de kosten en meerkosten afhangen van de specifieke situatie en welke alternatieve vorm van warmtevoorziening er wordt gekozen. Wanneer het alternatief bestaat uit aansluiting op een warmtenet dan zorgt de tariefregulering van de Warmtewet er in beginsel voor dat de warmtetarieven vergelijkbaar zijn met de gemiddelde gas-situatie. Hiernaast worden voor een warmtenet soms ook eenmalige aansluitkosten in rekening gebracht. Wanneer wordt gekozen voor een warmtepomp als alternatief gaat het afhankelijk van de situatie en de gekozen techniek om investeringskosten die variëren van € 6.000 tot € 25.000. Die investeringen zullen (deels) worden terugverdiend door onder meer een waardevermeerdering van de woning en een lagere energierekening, maar op de vraag of dit per saldo zal leiden tot een stijging of daling van de kosten is niet in zijn algemeenheid een antwoord te geven.
In een recent onderzoek in opdracht van Stedin wordt geconcludeerd zonder ISDE-subsidie in alle gevallen een keuze voor een gasaansluiting goedkoper is dan warmtepompen; inclusief subsidie liggen bij nieuwbouw de totale kosten van een keuze voor een warmtepomp over een periode van 15 jaar in de meeste gevallen iets lager dan de kosten van een gasaansluiting. Over een langere periode neemt dit voordeel voor de warmtepomp toe. Alleen voor nieuwgebouwde galerijflats geldt dat een gasaansluiting voordeliger is.
Zoals hiervoor opgemerkt is het vooral voor de bestaande bouw en de verschillende situaties die zich daar voordoen op basis van de nu beschikbare kennis moeilijk categorische uitspraken te doen over meer- of minderkosten. In de Energieagenda is daarom gericht onderzoek aangekondigd ten einde het verschil in kosten tussen de verschillende opties voor warmtevoorziening in beeld te brengen om de vergelijking beter mogelijk te maken. Ik verwacht dat de eerste resultaten van dit onderzoek uiterlijk eind dit jaar beschikbaar zijn en ik zal de Kamer daarover dan informeren. -
Vraag 6
Kunt u aangeven of een dergelijke gasaansluiting te benutten is voor andere stoffen dan aardgas – met het oog op de verwarming van de woning – en welke kosten zijn er dan met de aanpassing gemoeid om het daarvoor geschikt te maken?
De mogelijkheden van de gasaansluiting hangen af van de er aan gekoppelde leidingen en toestellen. Zonder aanpassing kunnen andere stoffen dan aardgas slechts veilig getransporteerd, gedistribueerd en verbruikt worden als deze stoffen qua eigenschappen voldoende op aardgas lijken. Dit gebeurt nu al met groen gas. Andere duurzame gassen zoals vergassingsgas of synthetisch methaan kunnen ook zo bewerkt worden dat ze zonder aanpassing van de gasinfrastructuur en -apparatuur veilig ingezet kunnen worden.
Een alternatief is dat gastoestellen bij de verbruikers en zo nodig ook de gasleidingen geschikt gemaakt worden voor andere gassen. Dan kunnen deze andere gassen met de bestaande netwerken ingezet worden. De kosten hiervan zijn aanzienlijk maar kunnen lager liggen dan de kosten van een gehele overstap op een andere energiebron voor lage-temperatuur-warmte. De kosten hiervan zijn niet in beeld gebracht, maar een indicatie voor de kosten biedt Duitsland waar gebiedsgewijs de overstap wordt gemaakt van laag- naar hoog-calorisch aardgas. Het wordt voor de veiligheid noodzakelijk gevonden om drie keer gedurende het omschakelingsproces elke aangeslotene te bezoeken en toestellen te controleren, te vervangen of anders in te stellen. Als de gassamenstelling nog sterker afwijkt bijvoorbeeld door hoge aandelen waterstof, dan kunnen ook aanpassingen aan de leidingen nodig zijn. -
Vraag 7
Hoe rijmt u de uitkomsten van dit onderzoek met de Energieagenda, waarin is aangegeven dat in beginsel geen nieuwe gasinfrastructuur meer aangelegd wordt in nieuwbouwwijken en de aansluitplicht op gas moet worden vervangen door een aansluitrecht op energie-infrastructuur?
In de Energieagenda staat dat er in beginsel geen nieuwe gasnetten worden aangelegd in nieuwbouwwijken en dat het recht op een gasaansluiting wordt vervangen door een breder recht op een energie-infrastructuur voor warmtevoorziening. Het onderzoek van Natuur & Milieu bevat de aanbeveling de aansluitplicht in de Gaswet te laten vervallen. Aanpassing van de Gaswet is voor deze maatregel wenselijk. Bij uw Kamer is aanhangig het wetsvoorstel voortgang energietransitie (Kamerstuk 34 627) waarop amendementen zijn ingediend met betrekking tot het recht op een gasaansluiting. Nu uw Kamer dit wetsvoorstel controversieel heeft verklaard heb ik u op 13 juni jl. toegezegd om via een nota van wijziging bij het wetsvoorstel Wijziging van de Warmtewet (Kamerstuk 34 723) deze aanpassing vorm te geven.
-
Vraag 8
Op welke manier en op welke termijn bent u van plan om het besluit uit de Energieagenda in wetgeving te verankeren?
Voor het antwoord op deze vraag wordt verwezen naar het antwoord bij vraag 7.
-
Vraag 9
Wat zijn de mogelijkheden om nu reeds in de geest van de Energieagenda te handelen en de aansluiting op het aardgasnet nog te voorkomen voor nieuwbouwwoningen die reeds gepland zijn of woningen die nu ontworpen en gepland worden?
Op dit moment kunnen bewoners een beroep doen op de aansluitplicht op basis van de Gaswet. Dat laat onverlet dat gemeenten naar privaatrechtelijke mogelijkheden kunnen kijken om een gasaansluiting voor nieuwbouwwijken te voorkomen. Het is daarbij van belang dat de gemeente eigenaar is van de te bebouwen grond en met projectontwikkelaars afspraken maakt over de warmtevoorziening in een te ontwikkelen nieuwe wijk. Als een aardgasloze nieuwbouwwijk is gerealiseerd ligt daar dus geen net. Een bewoner kan wel om een aansluiting vragen, maar zal de kosten van die aansluiting zelf moeten dragen. Bij een grote afstand tot het net is dat een dure aangelegenheid voor de bewoner.
Hiernaast kunnen gebieden worden uitgezonderd van de aansluitplicht op gas op grond van artikel 12b, eerste lid, onderdeel f van de Gaswet en artikel 1c van de Warmtewet als zich hier een warmtenet bevindt of wordt gepland. In dat laatste geval moet er sprake zijn van een gemeentelijk warmteplan en dient het gebied te zijn opgenomen in de lijst van warmtegebieden van de Autoriteit Consument en Markt.
Bouwbedrijven en consumenten nemen zelf nog niet vaak initiatief om voor een alternatief voor een gasaansluiting te kiezen. Aardgas blijkt veelal een vanzelfsprekendheid. Hieruit blijkt wederom dat de energietransitie naast technische en financiële aspecten een culturele en sociale kant heeft.
Via de Green Deal aardgasvrije wijken worden gemeenten ondersteund die stappen willen zetten in zowel de nieuwbouw als de bestaande bouw. Hiermee worden belangrijke ervaringen opgedaan die ons kunnen helpen bij de toekomstige grootschalige aanpassing van de warmtevoorziening in ons land. Een structurele oplossing wordt uitgewerkt met de invulling van het transitiepad lage-temperatuur-warmte dat eind dit jaar, samen met de drie andere transitiepaden afgerond wordt.
6 juni 2017 - 29 juni 2017
23 dagen
Het bericht ‘Vereniging Eigen Huis wil regeling restschuld behouden’ |
|
Pieter Omtzigt (CDA), Erik Ronnes (CDA) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA), Eric Wiebes (staatssecretaris financiën) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Vereniging Eigen Huis wil regeling restschuld behouden»?1
Ja.
-
Vraag 2
Hebben vertegenwoordigers van de Vereniging Eigen Huis (VEH), de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) en/of hypotheekverstrekkers contact met u opgenomen over het genoemde probleem?
De Vereniging Eigen Huis heeft op 1 juni jl. een brief over de fiscale restschuldregeling gestuurd aan de Minister van Financiën en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
-
Vraag 3
Erkent u met de partijen in het bericht dat het herstel op de woningmarkt nog lang niet overal merkbaar is en dat het huis van 340 000 mensen nog «onder water» staat, dat wil zeggen dat hun hypotheek hoger is dan de huidige waarde van hun huis?
De restschuldregeling is als crisismaatregel ingevoerd met ingang van 29 oktober 2012 voor een termijn van vijf jaar en loopt op 31 december 2017 af. De maatregel had tot doel de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Personen met een zogenoemde onderwaterhypotheek – waarbij de waarde van de eigen woning lager is dan de op die woning rustende schuld – konden door de tijdelijke aftrekbaarheid (maximaal 15 jaar) van de rente en kosten op de bij verkoop van die woning resterende schuld in staat worden gesteld te verhuizen. In het jaar dat de regeling werd ingevoerd bedroeg het aantal woningtransacties ongeveer 117.000, een aanzienlijke daling ten opzichte van een gemiddeld niveau van vóór de crisis van ongeveer 200.000. De doorstroming op de woningmarkt heeft zich inmiddels hersteld. In 2016 bedroeg het aantal transacties bijna 215.000 (bron: CBS). In onderstaande figuur is het verloop van het aantal transacties over de periode vanaf 2000 weergegeven. Op macroniveau is doorstroming hersteld.
Niet alleen het aantal transacties is fors gestegen, ook de huizenprijzen vertonen weer een (soms forse) stijging. Hoewel het herstel van de woningmarkt over Nederland niet gelijk verdeeld is, stijgen de prijzen in alle provincies. Zie de hierna opgenomen figuur (bron: CBS).
Bij aanvang van de registratie van het aantal onderwaterhypotheken door De Nederlandsche Bank in 2013 bedroeg het onderwaterpercentage maar liefst 36%. Eind 2016 stond nog bijna 18% van de Nederlandse huishoudens onder water. Dit komt overeen met zo’n 620.000 huishoudens. Het aantal onderwaterhypotheken zal verder dalen als gevolg van de stijgende huizenprijzen en de woningmarktmaatregelen van de afgelopen jaren (waaronder de afbouw van de maximale loan to value (LTV)-ratio en de aflossingseis voor de hypotheekrenteaftrek die vanaf 1 januari 2013 geldt voor nieuwe hypotheken). Zowel het aantal restschulden als de omvang daarvan zullen daardoor ook verder dalen.
Ook vóór de crisis stond al zo’n 13% van de huishoudens onder water. Gelet op de daling van het onderwaterpercentage in de afgelopen jaren (in 2016 daalde dit bijvoorbeeld met 8%-punt tot 18%) is het niet onwaarschijnlijk dat dit percentage einde 2017 weer op het niveau van voor de crisis zal staan, met als groot verschil dat de rente nu veel lager is. -
Vraag 4
Deelt u de mening dat de restschuldregeling een goede steun in de rug geweest is voor mensen die altijd netjes hun hypotheek betaald hadden en, ondanks het feit dat hun huis onder water stond, toch konden verhuizen bijvoorbeeld om elders een baan te aanvaarden?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Bent u bereid om de regeling restschuld die eind 2017 afloopt te verlengen voor een periode van zeg drie jaar?
In mijn antwoord op de vragen 3 en 4 heb ik aangegeven dat de problematiek die in 2012 aanleiding was voor het introduceren van de restschuldregeling sterk is afgenomen. Bij de introductie is ervoor gekozen om deze crisismaatregel tijdelijk van aard te maken. Nu, vijf jaar later is de conclusie dat het herstel van de woningmarkt sterker is geweest dan toen kon worden verwacht. Ik zie dan ook geen aanleiding om deze regeling, die geïntroduceerd is als crisismaatregel, te verlengen met bovendien een fiscale derving als gevolg.
-
Vraag 6
Kunt u deze vragen binnen twee weken beantwoorden, zodat het onderwerp zo nodig aan orde kan komen bij het aanstaande debat over de Voorjaarsnota?
In verband met de benodigde afstemming is het helaas niet gelukt deze antwoorden eerder te verzenden.
6 juni 2017 - 29 juni 2017
23 dagen
Het bericht ‘Maak haast met gasloos’ |
|
Liesbeth van Tongeren (GL), Tom van der Lee (GL) |
|
Henk Kamp (minister economische zaken) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Maak haast met gasloos» waaruit blijkt dat gemeenten en projectontwikkelaars de komende vier jaar nog weinig vaart maken met de verduurzaming van nieuwbouw maken, aangezien in bijna 150.000 nieuwe woningen (64 procent van het totaal) nog een gasaansluiting komt?1 Zo ja, wat is uw oordeel over dit bericht?
Ja, ik ken dit bericht. Ik zie in dit bericht een ondersteuning van het streven van het kabinet om in beginsel geen nieuwe gasnetten aan te leggen in nieuwbouwwijken en dat het recht op een gasaansluiting wordt vervangen door een breder recht op een energie-infrastructuur voor warmtevoorziening. Dit uitgangspunt is opgenomen in de Energieagenda. Het bericht maakt duidelijk dat voor bouwbedrijven en consumenten een gasaansluiting nog een vanzelfsprekendheid is. Hieruit blijkt wederom dat de energietransitie naast technische en financiële aspecten een culturele en sociale kant heeft.
-
Vraag 2
Zou het «Convenant 10 PJ energiebesparing gebouwde omgeving» sneller of tot meer resultaten leiden als de aansluitplicht snel zou worden geschrapt zoals de Kamer gevraagd heeft in de motie Van Tongeren/Jan Vos (Kamerstuk 34 550 XII, nr. 46)?
De relatie tussen de invulling van het convenant 10 PJ energiebesparing gebouwde omgeving en het schrappen van de aansluitplicht op gas, is beperkt. De acties die zijn afgesproken in het convenant richten zich met name op gedragsverandering bij huishoudens en klein zakelijke gebruikers door middel van gerichte feedback over het energiegebruik, het bereiken van energiebesparing door het verbeteren van het aanbod van energiebesparingsproducten en -diensten en het extra stimuleren van de aanschaf van warmtepompen en zonneboilers via de ISDE. De effectiviteit van de laatst genoemde acties wordt mogelijk in sommige gevallen verbeterd door het schrappen van de aansluitplicht op gas.
-
Vraag 3
Bent u het ermee eens dat er nu nodeloze belemmeringen zijn voor aardgasloos bouwen die lijden tot onnodige administratieve rompslomp? Zo nee, waarom niet?
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 9 van de leden van de leden Van Eijs en Van Veldhoven is aardgasloos bouwen nu al mogelijk. Aanpassing van de Gaswet is wenselijk om het voornemen uit de Energieagenda te effectueren dat in beginsel geen nieuwe gasinfrastructuur meer aangelegd wordt in nieuwbouwwijken en de aansluitplicht op gas wordt vervangen door een aansluitrecht op energie-infrastructuur. Bij uw Kamer is aanhangig het wetsvoorstel voortgang energietransitie (Kamerstuk 34 627) waarop amendementen zijn ingediend met betrekking tot het recht op een gasaansluiting. Nu uw Kamer dit wetsvoorstel controversieel heeft verklaard heb ik u op 13 juni jl. toegezegd om via een nota van wijziging bij het wetsvoorstel Wijziging van de Warmtewet (Kamerstuk 34 723) deze aanpassing vorm te geven. Via de Green Deal aardgasvrije wijken worden nu al gemeenten ondersteund die stappen willen zetten in zowel de nieuwbouw als de bestaande bouw. Hiermee worden belangrijke ervaringen opgedaan die ons kunnen helpen bij de toekomstige grootschalige aanpassing van de warmtevoorziening in ons land. Een structurele oplossing voor de bestaande bouw wordt uitgewerkt met de invulling van het transitiepad lage-temperatuur-warmte dat eind dit jaar, samen met de drie andere transitiepaden, afgerond wordt.
-
Vraag 4
Bent u het ermee eens dat deze belemmeringen niet bijdragen aan het feit dat we per jaar honderdduizenden woningen los moeten maken van het aardgas om de doelstellingen van het klimaatakkoord van Parijs te halen?
Voor het antwoord verwijs ik naar het antwoord op de voorgaande vraag waarbij aangegeven dat aardgasloos bouwen nu al mogelijk is.
-
Vraag 5
Is er al een complete inventarisatie van alle Nederlandse netten en leidingen en hun vervangingsdata, zodat duidelijk wordt waar van het gas af gaan het meeste rendement gaat geven? Is er al een plan voor het investeren van de bespaarde kosten van het niet vervangen van aardgasleidingen in de aanleg van duurzaam energie?
Zie antwoord vraag 4.
2 juni 2017 - 26 juni 2017
24 dagen
Het geld dat de oud-topman van Rochdale aan de Staat moet betalen |
|
Sandra Beckerman |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties, minister justitie en veiligheid) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Hoe kan geld, dat op last van de rechter betaald moet worden door de oud-topman en andere oud-medewerkers van woningcorporatie Rochdale, terugkomen bij de huurders en de woningcorporatie die zijn benadeeld door het wanbeleid van de veroordeelden?1
De rechtszaak waarnaar wordt verwezen was gericht op ontneming van het geldbedrag dat als gevolg van strafbare feiten was verkregen (ontneming van wederrechtelijk verkregen voordeel). Dit volgt op de veroordeling van de voormalige bestuurder van Rochdale inzake witwassen, meineed, belastingontduiking en aannemen van steekpenningen en veroordelingen van twee andere personen voor respectievelijk het verstrekken van steekpenningen en valsheid in geschrifte.
Personen die rechtstreeks schade hebben geleden door een strafbaar feit kunnen zich voor het verkrijgen van schadevergoeding als benadeelde partij voegen in het strafproces of tot drie jaar nadat het geldbedrag ter ontneming van wederrechtelijk verkregen voordeel is betaald of verhaald, alsnog aan de rechter verzoeken het geldbedrag geheel of gedeeltelijk uit te keren. Er moet dan sprake zijn van rechtstreekse schade als gevolg van de strafbare feiten waarvoor de veroordeelde is veroordeeld. Het is de vraag of in dit geval sprake is van een dergelijk rechtstreeks verband bij Rochdale dan wel de huurders. Zij hebben zich in ieder geval tot op heden niet als benadeelde partij gevoegd in de strafzaak.
Tevens bestaat de mogelijkheid voor een benadeelde partij om een civiele claim in te dienen. Rochdale heeft een civiele zaak aangespannen waarin zij € 6 miljoen van de voormalige bestuurder vordert voor door Rochdale door zijn toedoen geleden schade. Deze claim is echter stilgelegd omdat de voormalige bestuurder van Rochdale persoonlijk failliet is verklaard. Rochdale heeft aangegeven dat indien hij in de toekomst weer over financiële middelen komt te beschikken, Rochdale de zaak zal heropenen.
1 juni 2017 - 29 juni 2017
28 dagen
Het bericht dat nieuwbouwwoningen nog steeds op gas worden aangesloten |
|
Sandra Beckerman |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA), Henk Kamp (minister economische zaken) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van de berichten waaruit blijkt dat nog steeds twee derde van de nieuwbouwwoningen in Nederland worden aangesloten op aardgas?1
Ja.
-
Vraag 2
Deelt u de mening dat het én voor de inwoners van Groningen én voor het halen van de klimaatdoelen van groot belang is zo spoedig mogelijk los te komen van het aardgas?
Het energieverbruik voor het gebruik van lage-temperatuur-warmte beslaat ruim 30% van het totale energieverbruik in Nederland. Dit betreft merendeels aardgas. In de Energieagenda (Kamerstuk 31 510, nr. 64) heeft het kabinet geschreven dat in de gebouwde omgeving wordt ingezet op vergaande reductie van de warmtevraag door energiebesparing en sterke vermindering van aardgasgebruik via stimuleren en inpassen van CO2-arm opgewekte elektriciteit en warmte.
-
Vraag 3
Deelt u de mening dat juist door nieuwbouwwoningen niet meer van een gasaansluiting te voorzien een grote stap richting een duurzame energievoorziening kan worden gezet?
Ja, dat is een belangrijke stap. In de Energieagenda heeft het kabinet geschreven dat er in beginsel geen nieuwe gasnetten worden aangelegd in nieuwbouwwijken en de aansluitplicht op gas moet worden vervangen door een aansluitrecht op energie-infrastructuur. Aanpassing van de Gaswet is hiervoor nodig. Bij uw Kamer is aanhangig het wetsvoorstel voortgang energietransitie (Kamerstuk 34 627) waarop amendementen zijn ingediend met betrekking tot het recht op een gasaansluiting. Nu uw Kamer dit wetsvoorstel controversieel heeft verklaard heb ik u op 13 juni jl. toegezegd om via een nota van wijziging bij het wetsvoorstel Wijziging van de Warmtewet (Kamerstuk 34 723) deze aanpassing vorm te geven. Ook de huidige aansluitplicht van het Bouwbesluit 2012 om nieuwe gebouwen op een aanwezig gasnet aan te sluiten is van belang. Onderdeel van de stelselherziening van het omgevingsrecht (Omgevingswet) is dat die aansluitplicht voor gebouweigenaren als landelijke plicht gaat vervallen, waardoor gemeenten ruimte krijgen om in het omgevingsplan regels over gebouwaansluitingen op de energie-infrastructuur te gaan stellen. Dat biedt mogelijkheden voor lokaal maatwerk. In het concept-Besluit bouwwerken leefomgeving, dat onder de Omgevingswet het huidige Bouwbesluit 2012 gaat opvolgen, zijn dan ook geen landelijke regels over verplichte gebouwaansluitingen meer opgenomen. Zoals aangegeven in de Energieagenda (blz. 66) gaat het gemeentelijk omgevingsplan dus ook fungeren als lokaal energie- en warmteplan.
-
Vraag 4
Op welke wijze en termijn moeten al deze nieuwe woningen alsnog overstappen op een duurzame energiebron? Deelt u de mening dat de kostenpost die daarmee gepaard gaat voorkomen had kunnen worden door deze woningen direct van een toekomstbestendige energievoorziening te voorzien?
De huidige nieuwbouw is een gevolg van eerdere keuzes. Tot enige jaren geleden stond een aansluiting op het aardgasnet nog nauwelijks ter discussie. Ook voor deze woningen zal tussen nu en 2050 bezien moeten worden welk alternatief voor verwarming met aardgas mogelijk is en welke ingrepen in de gebouwen nodig zijn voor energiebesparing en het alternatieve verwarmingssysteem. Doordat nieuwbouwwoningen zeer goed geïsoleerd worden, zijn alternatieven redelijk gemakkelijk toe te passen. Het ligt voor de hand hiervoor een natuurlijk vervangingsmoment te kiezen. Wat dit precies betekent voor de kosten zal afhangen van de eventueel beschikbare alternatieven.
-
Vraag 5
Kunt u aangeven op welke wijze u gemeenten die wel gasloos willen bouwen, maar tegen belemmeringen aanlopen zoals de aansluitplicht en de hogere kosten, kunt ondersteunen?2
Via de Green Deal aardgasvrije wijken worden gemeenten ondersteund die stappen willen zetten in zowel de nieuwbouw als de bestaande bouw. Hiermee worden belangrijke ervaringen opgedaan die kunnen helpen bij de toekomstige grootschalige aanpassing van de warmtevoorziening in het gehele land. Een structurele oplossing wordt uitgewerkt met de invulling van het transitiepad lage-temperatuur-warmte dat eind dit jaar, samen met de drie andere transitiepaden, afgerond wordt.
Er is overigens geen generieke plicht om woningen aan te sluiten op het gasnet, maar een plicht om op verzoek te voorzien in een aansluiting. Bij nieuwbouwprojecten is het in eerste instantie de projectontwikkelaar die bepaalt welke warmtevoorziening gekozen wordt. Gemeenten kunnen, wanneer zij eigenaar van de te bebouwen grond zijn, hierover afspraken met de ontwikkelaar maken.
Wanneer een aardgasloze wijk is gerealiseerd, kan een bewoner vervolgens alsnog om een aansluiting vragen, maar hij zal wel zelf de kosten daarvan moeten dragen. Bij een grote afstand tot het net zal dat duur zijn. Het is dus mogelijk om vooruitlopend op een aanpassing van de wetgeving nu al stappen te zetten.
Bouwbedrijven en consumenten nemen echter zelf nog niet vaak initiatief om voor een alternatief voor een gasaansluiting te kiezen. Aardgas blijkt veelal een vanzelfsprekendheid. Hieruit blijkt wederom dat de energietransitie naast technische en financiële aspecten een culturele en sociale kant heeft.
Een belangrijk aspect voor het creëren van voldoende draagvlak bij (toekomstige) bewoners betreft de betaalbaarheid. Daarbij gaat het niet alleen om de betaalbaarheid voor een alternatieve warmtevoorziening en de benodigde aanpassing van woningen, bijvoorbeeld via een warmtenet of een volledig elektrische voorziening, maar ook om de betaalbaarheid van de nog bestaande gasvoorziening als daarvan steeds minder mensen gebruik maken. -
Vraag 6
Bent u bereid vaart te maken met de herziening van de gasaansluitplicht?
Voor het antwoord op deze vraag wordt verwezen naar het antwoord op vraag 3.
1 juni 2017 - 27 juni 2017
26 dagen
Particuliere verhuurders die massaal van vaste huurcontracten af willen ten gunste van tijdelijke huurcontracten en de huren fors verhogen |
|
Gijs van Dijk (PvdA) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van berichtgeving over particuliere verhuurders van goedkope huurwoningen, die in Amsterdam massaal proberen van huurders met vaste huurcontracten af te komen om te kunnen verhuren via tijdelijke contracten en om hierbij de huren periodiek fors te verhogen?1 2
Ik heb de genoemde berichten gelezen.
-
Vraag 2
Hoe beoordeelt u deze zorgwekkende signalen en specifiek het signaal dat deze particuliere verhuurders elke twee jaar de tijdelijke huurcontracten beëindigen en daarna een nieuwe huurder een forse huurverhoging opleggen?
Bij een niet-tijdelijk huurcontract kan de huur niet zomaar beëindigd worden; er geldt slechts een aantal opzeggronden en de opzegging moet, als de huurder niet instemt, altijd via de rechter plaatsvinden. Dat geldt zowel voor gereguleerde als geliberaliseerde huur. Het is dus voor een verhuurder niet mogelijk om de huur van een woning te beëindigen teneinde vervolgens alleen nog maar tijdelijke contracten af te sluiten.
Wanneer een woning vrijkomt kan de huur aan het begin van het volgende contract ineens op het gewenste niveau gebracht worden (harmonisatie), althans voor zover het puntenstelsel (woningwaarderingsstelsel) dit toelaat. Daarna kan de huur ook binnen het huurcontract jaarlijks worden verhoogd. Daarvoor hoeft geen nieuwe huurderswissel plaats te vinden, zoals het artikel veronderstelt.
Bij een gereguleerde huurovereenkomst geldt een maximale huurverhoging van inflatie+2,5%. Bij een geliberaliseerde huurovereenkomst zijn de afspraken over de huurverhoging geregeld in het huurcontract. Daarin staat dan ook of de verhuurder bijvoorbeeld de mogelijkheid heeft de huur periodiek (bijvoorbeeld vijfjaarlijks) op te trekken naar een marktconform niveau. -
Vraag 3
Bent u van mening dat dit een totaal onwenselijke en niet bedoelde uitwerking is van de Wet doorstroming huurmarkt 2015, waarin de mogelijkheid voor tijdelijke contracten van twee of vijf jaar is opgenomen, maar waarbij de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten niet bedoeld zijn om woningen in hoog tempo aan de betaalbare huursector te onttrekken?
Met de introductie van de tijdelijke huurcontracten zijn bestaande rechten van huurders en verhuurders ongemoeid gelaten.
In Amsterdam heeft een groot deel van de huurvoorraad voldoende punten om geliberaliseerd verhuurd te kunnen worden. Particuliere verhuurders zullen dit bij het vrijkomen van een woning vaak ook doen. Zij hebben immers geen sociale taak. Dit staat echter los van de tijdelijke verhuur. Het is immers niet noodzakelijk om tijdelijk te verhuren om de huurprijs te harmoniseren of liberaliseren. Dit kan bij de eerste huurderswissel al gebeuren.
Veel (grotere) verhuurders geven ook aan geen behoefte te hebben aan tijdelijke huur, met alle bijbehorende transactiekosten (frictieleegstand, bemiddelingskosten), maar juist aan een bestendige huurrelatie met hun huurders. -
Vraag 4
Herinnert u nog de toezegging van uw ambtsvoorganger waarin deze bij de wetsbehandeling in de Tweede Kamer stelde dat «contracten voor onbepaalde tijd de norm bleven en dat er zorgvuldig bijgehouden zou worden of er geen wildgroei ontstaat maar dat dit niet verwacht werd»?3 Zo ja, wat betekent dit in relatie tot de zorgwekkende signalen vanuit Amsterdam?
Bij de introductie van de nieuwe tijdelijke huurcontracten voor maximaal 2 (zelfstandige woningen) en 5 (onzelfstandige woningen) jaar is met de Kamer afgesproken dat de toepassing van deze en andere tijdelijke contracten door zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties intensief gemonitord zal worden. Zie hierover ook mijn brief van 8 juli 2016 over evaluatie en nul- en tussenmetingen met betrekking tot de Wet doorstroming huurmarkt.
De resultaten van de eerste tussenmeting van het gebruik van de verschillende vormen van tijdelijke huur zult u ontvangen bij de Staat van de Woningmarkt dit najaar. Hieruit zal ook blijken in welke mate particuliere verhuurders de nieuwe tijdelijke huur toepassen. Ook eventuele andere signalen zal ik bij het verslag hierover vermelden. -
Vraag 5
Deelt u de mening dat de wijze waarop het nu in Amsterdam uitpakt, via een perverse toepassing door particuliere huurders van deze wettelijke mogelijkheden, niet rijmt met de intenties van deze wettelijke mogelijkheden, de bedoelde effecten op vergroting van (tijdelijk) aanbod en de uitspraken vanuit uw ambtsvoorganger bij de wetsbehandeling? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 6
Bent u bereid om in gesprek te gaan met de gemeente Amsterdam om de door haar waargenomen effecten en de mate waarin dit plaatsvindt en oplossingen te bespreken?
Uiteraard ben ik altijd bereid om met de gemeente Amsterdam in gesprek te gaan wanneer de gemeente daar behoefte aan heeft.
-
Vraag 7
Op welk moment mag de Kamer een tussentijdse evaluatie tegemoet zien van de effecten van het gebruik van tijdelijke huurcontracten en betrekt u hierbij ook de signalen die u vanuit Amsterdam en eventueel andere gemeenten bereikt?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 8
Bent u bereid om bij waargenomen onwenselijk gebruik van tijdelijke verhuurcontracten bij particuliere goedkope huurwoningen maatregelen te nemen om dit onwenselijk gebruik te voorkomen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om maatregelen, zoals een «Amsterdams puntenstelsel»,4 of het beperken van de mogelijkheden tot huurverhoging bij huurderswisseling bij tijdelijke contracten – en daarmee het verkleinen van de perverse prikkel voor verhuurders – te overwegen en mogelijk te maken?
Bij woningcorporaties wordt de huurverhoging tijdens de huur en bij harmonisatie beperkt door de nieuwe huursombenadering; de totale huursom van een woningcorporatie mag stijgen met maximaal inflatie+1%. Bij particuliere verhuurders geldt geen beperking van de harmonisatie.
De gemeente heeft het beste inzicht in de lokale behoeften. In het algemeen geldt daarom dat afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad door de gemeente op lokaal niveau met verhuurders zullen moeten worden gemaakt, bijvoorbeeld middels prestatieafspraken.
Het kabinet ondersteunt waar nodig. Daarom staat met de gemeente Amsterdam reeds een overleg gepland over de bestaande voorraad van particuliere huurwoningen. Dit overleg gaat ondermeer over de vraag wat er gebeurt met de ontwikkeling van de huurprijs als een woning bij mutatie geliberaliseerd wordt. Dit gesprek heeft in eerste instantie als doel om de bestaande situatie in kaart brengen.
18 mei 2017 - 9 juni 2017
22 dagen
Het steeds opnieuw naar de Huurcommissie moeten voor dezelfde kamer |
|
Sandra Beckerman |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat huurders steeds opnieuw naar de Huurcommissie moeten om voor dezelfde kamer met succes een huurverlaging af te dwingen?1
In het bericht wordt gesproken over de situatie dat voor dezelfde woonruimte meerdere malen een verzoek voor geschilbeslechting over de huurprijs door de huurcommissie wordt gedaan. Dit is mogelijk doordat bij het aangaan van nieuw huurcontract een nieuwe huurprijs kan worden afgesproken. Dit vloeit direct voort uit het principe dat contractvrijheid geldt bij het aangaan van een nieuw huurcontract. Het staat de verhuurder en de huurder vrij om een nieuwe huurprijs overeen te komen. De huurprijs die gold voor de vorige huurder heeft geen doorwerking ten aanzien van het volgende huurcontract. Hetzelfde geldt voor uitspraken van de huurcommissie ten aanzien van vorige huurcontracten. Als nieuwe huurders een lagere huurprijs wensen, dan kunnen zij de verhuurder hier een voorstel toe doen. Als de verhuurder dit voorstel niet accepteert of niet reageert op het voorstel, dan kan de huurder naar de huurcommissie stappen.
-
Vraag 2
Hoe vaak komt het voor dat door een huurder succesvol huurverlaging wordt aangevraagd, maar dat de verhuurder bij vertrek van de huurder de huurprijs toch weer verhoogt?
Een huurder kan huurverlaging krijgen als een verzoek hiertoe door de verhuurder wordt gehonoreerd, of als dit volgt uit een uitspraak van de huurcommissie of de kantonrechter. Hoe vaak het voorkomt dat door een huurder succesvol huurverlaging wordt aangevraagd, maar dat de verhuurder bij vertrek van de huurder de huurprijs toch weer verhoogt, is niet bekend.
-
Vraag 3
Hoe vaak komt het voor dat er voor dezelfde woonruimte door verschillende huurders naar de Huurcommissie moet worden gestapt voor huurverlaging, en hoeveel kosten zijn hiermee gemoeid voor huurders en de Huurcommissie?
Sinds 2011 is het 53 keer voorgekomen dat meerdere huurders over dezelfde woonruimte bij de huurcommissie een verzoek hebben ingediend om de huur te verlagen en daarbij (deels) in het gelijk zijn gesteld. Het gaat dan zowel om toetsing van de aanvangshuur als om een huurverlagingsvoorstel van de huurder op basis van het puntenaantal. Per jaar gaat het gemiddeld om ongeveer 10 zaken. In de gevallen waar de huurder in het gelijk is gesteld door de huurcommissie, is de huurder geen leges à € 25 verschuldigd. De kostprijs van huurprijsgeschillen voor de huurcommissie fluctueert. Deze bedroeg in 2016 circa € 1.400 per huurprijsgeschil. Een grove benadering van de totale kosten voor de huurcommissie komt dan voor 53 zaken uit op € 74.200. Hierbij wordt geen rekening gehouden met inkomsten uit leges.
-
Vraag 4
Hoe kunt u verhuurders verplichten zich aan het huurpuntensysteem (woningwaarderingsstelsel) te houden, en hoe moet regelgeving hiervoor veranderen omdat dit nu niet lukt?
De verstrekkendste vorm van verplichting vergt opheffing van de contractsvrijheid voor huurder en verhuurder zoals vormgegeven in het Burgerlijk Wetboek. Vervolgens dient een instantie te worden aangewezen of opgericht om deze verplichting te handhaven. De huurcommissie is hier als geschillenbeslechter niet op toegerust. Naast dat het verplichten van een huurprijs die niet hoger is dan de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) een stelselwijziging vereist, zal dit dus ook gepaard gaan met aanzienlijke (administratieve) lasten voor verhuurders en de overheid. Ik acht het verplichten van een huurprijs van maximaal de huurprijsgrens op basis van het WWS niet proportioneel.
Een minder ingrijpende maatregel is om een financiële prikkel voor verhuurders te introduceren om het structureel vragen van huren die hoger zijn dan volgt uit het puntenaantal te voorkomen. Onlangs heb ik het wetsvoorstel verdere modernisering van de huurcommissie bij uw Kamer ingediend (TK 34 652). Dit wetsvoorstel bevat een nieuwe legesregeling. Voor een verhuurder die vaker geschillen verliest over de maximaal toegestane aanvangshuurprijs geldt een gedifferentieerd legestarief. Dat wil zeggen dat het legestarief oploopt van EUR 300 (regulier tarief) naar EUR 1.400 (kostendekkend legestarief) naarmate de verhuurder vaak in het ongelijk wordt gesteld. Hiermee wordt gestimuleerd dat geschillenbeslechting door de huurcommissie leidt tot gedragsverandering bij de verhuurder.
Ook is van belang dat huurders bekend zijn met de huurcommissie en met de mogelijkheid om de (aanvangs)huur te laten beoordelen door de huurcommissie. In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. In dat kader heb ik op www.rijksoverheid.nl informatie over het toetsen van de aanvangshuur laten aanvullen. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik ben voornemens uw Kamer voor de zomer hierover te informeren. -
Vraag 5
Bent u bereid ervoor te zorgen dat een verhuurder een uitspraak van de Huurcommissie verplicht moet volgen, ook als er een nieuwe huurder komt? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Hoe kunt u op dit moment ervoor zorgen dat een verhuurder zich aan het huurpuntensysteem houdt, en wat is er nodig om dit (nog beter) te handhaven? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 7
In hoeverre kunt u alsnog bewerkstellingen dat er tegemoet wordt gekomen aan wens uit de motie Jansen, namelijk een bredere werking van een uitspraak van de Huurcommissie, zodat huisgenoten in eenzelfde pand ook op de hoogte zijn van de uitspraak?2
In de motie Jansen waarnaar wordt verwezen, werd de regering verzocht te onderzoeken hoe een uitspraak van de huurcommissie over een casus bij onzelfstandige woonruimte actiever ingezet kan worden voor het verbeteren van de situatie voor de andere huurders in het pand en de Kamer hierover zo snel mogelijk te rapporteren. In zijn brief van 5 maart 2015 (27 926, nr. 245) is mijn voorganger ingegaan op het onderzoek dat is verricht naar de mogelijkheden hiertoe. Om invulling te geven aan de motie is het register waarin de uitspraken van de huurcommissie openbaar worden gemaakt uitgebreid met de aanduiding of de uitspraak ziet op een onzelfstandige of zelfstandige woning. Ook is mogelijk gemaakt om binnen het register op woningtype te zoeken. Van huurteams en de LSVb heb ik vernomen dat zij positief zijn over de uitgebreidere zoekfunctie. In het onderzoek, dat is opgenomen als bijlage bij de genoemde kamerbrief, is ook geconstateerd dat juridische bezwaren eraan in de weg staan om uitspraken van de huurcommissie te verstrekken aan de overige huurders van het pand. Daarnaast is het ook de vraag in hoeverre overige huurders iets hebben aan een uitspraak van de huurcommissie over een andere onzelfstandige woonruimte in hetzelfde pand. De kenmerken van de onzelfstandige woonruimtes, en daarmee het puntenaantal, kunnen immers sterk verschillen.
-
Vraag 8
Welke effecten hebben uw acties gehad die u heeft ondernomen naar aanleiding van de motie Jansen, zoals een betere informatievoorziening onder meer bij relevante organisaties zoals de Landelijke Studenten Vakbond? Heeft dit tot meer klachten en uitspraken bij de Huurcommissie geleid?3
Zoals toegezegd naar aanleiding van de motie Jansen is de zoekfunctie in het openbaar register van de huurcommissie uitgebreid, waardoor beter gezocht kan worden op uitspraken van de huurcommissie over onzelfstandige woningen. Van huurteams en de LSVb heb ik vernomen dat zij positief zijn over op de uitgebreidere zoekfunctie.
In 2016 behandelde de huurcommissie circa 600 geschillen over de aanvangshuur van onzelfstandige huurwoningen of over huurverlaging bij onzelfstandige huurwoningen. Het lijkt er dus op dat huurders van onzelfstandige woonruimte hun weg naar de huurcommissie ook weten te vinden. De verbetering van de zoekfunctie en het openbaar register heeft hier mogelijk aan bijgedragen omdat huurders makkelijker informatie kunnen krijgen over vergelijkbare geschillen.
15 mei 2017 - 6 juli 2017
52 dagen
Het onterecht afwijzen van bevingsschades rond Emmen |
|
Carla Dik-Faber (CU) |
|
Henk Kamp (minister economische zaken) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Commissie kraakt afwijzen bevingsschades door Witteveen+Bos»?1
Ja.
-
Vraag 2
Klopt het dat de Kamer niet geïnformeerd is over de conclusies van de Technische commissie bodembeweging (Tcbb)? Wie waren op de hoogte van de brief van de Tcbb? Bent u bereid om de brief van de Tcbb alsnog naar de Kamer te sturen?
In bovenstaande heb ik beschreven welke route ik heb gevolgd in het kader van hoor en wederhoor. Bijgesloten treft u de review van de Tcbb aan.2
-
Vraag 3
Wat is uw reactie op de kritiek van de Tcbb op de conclusies van advies- en ingenieursbureau Witteveen+Bos? Wat vindt u van de conclusie dat de gebruikte onderzoeksmethode onvoldoende geschikt is voor de beoordeling of de individuele schades in de verschillende woningen zijn veroorzaakt door een aardbeving? Wat vindt u van de constatering van de Tcbb dat de eindconclusie, dat geen sprake is van aardbevingsschade, «onvoldoende onderbouwd en mogelijk in een aantal individuele gevallen niet juist» is?
Ik neem haar conclusies zeer serieus en zal zoals hierboven al aangegeven samen met de Tcbb bekijken hoe vorm gegeven kan worden aan een verbeterd protocol voor schadeafhandeling, dat als richtlijn kan dienen voor de partijen, die de schade mogelijk veroorzaakt hebben.
-
Vraag 4
Deelt u de mening dat het categoraal afwijzen van schadeclaims geen recht doet aan de individuele schades en dat bovendien niet uit te sluiten valt dat de schade is veroorzaakt door mijnbouwactiviteiten?
Ik volg hierbij de aanbevelingen van de Tcbb. Wel is het van belang daarbij te vermelden dat ingenieursbureau Witteveen+Bos de schades in Emmen gedetailleerd heeft onderzocht, in kaart heeft gebracht en heeft beoordeeld. Witteveen+Bos geeft hierbij aan dat rekening is gehouden met de specifieke omstandigheden van elke woning en de specifieke omgevingskenmerken. Witteveen+Bos stelt dat het onderzoek dat is uitgevoerd in niets afwijkt van het voorstel tot vervolgacties door de Tcbb. Witteveen+Bos heeft daarnaast als aanvulling hierop een reikwijdte studie gedaan en een data-analyse uitgevoerd ter validatie. Per woning zijn specifieke expertise rapportages opgesteld en aangeleverd.
-
Vraag 5
Hoeveel mensen hebben op basis van de uitkomsten van dit onvoldoende onderbouwde rapport een voucher van € 1.500 geaccepteerd, waarbij ze afstand moesten doen van hun recht om de NAM aansprakelijk te stellen?
Het aanbod van NAM om tot een maximum van € 1.500 schade te laten herstellen heeft betrekking op schades die in Groningen onder het oude schadeprotocol zijn gemeld. Het aanbod is bedoeld om straks met een «schone lei» te kunnen starten met het nieuwe schadeprotocol. Het schadeprotocol heeft dus betrekking op de afhandeling van schade aan gebouwen als gevolg van beweging van de bodem door gaswinning uit het Groningenveld en niet op de schades in Emmen, die het onderwerp zijn van uw vraag.
-
Vraag 6
Bent u bereid de aanbevelingen van de Tcbb op te volgen, zoals het doen van nader onderzoek, in het bijzonder onderzoek door schade-experts naar de specifieke omstandigheden bij individuele woningen?
De Mijnbouwwet biedt juist in dit soort situaties aan de gedupeerde de mogelijkheid om de Tcbb in te schakelen voor een «second opinion». Dit kan alleen als de schade eerst bij de NAM is gemeld en de gedupeerde het niet eens is met de conclusies van NAM over de oorzaak van de schade of de hoogte van de schade. De Tcbb bestaat uit experts, die opnieuw de schadeclaim bekijken en op basis daarvan de mogelijke oorzaak en indien nodig de hoogte van het schadebedrag in kaart brengen. NAM houdt zich aan de uitspraak van de Tcbb.
-
Vraag 7
Wat vindt u van de suggestie van het laten uitvoeren van contra-expertises als gedupeerden het niet eens zijn met de beslissing over hun schade? Bent u bereid om die mogelijkheid aan bewoners te bieden, inclusief de mogelijkheid om een arbitrageprocedure te starten?
Zie antwoord vraag 6.
-
Vraag 8
Bent u bereid om ook contra-expertises mogelijk te maken voor gedupeerden bij de afwijzing door advies- en ingenieursbureau Witteveen+Bos van 1.634 schadeclaims in de buitengebieden van Groningen en Noord-Drenthe?
Over de uitkomsten van het onderzoek naar schademeldingen in het gebied buiten de voormalige schadecontour van het Groningenveld heb ik uw Kamer geïnformeerd bij brief van 13 april jl. (Kamerstuk 33 529, nr. 330). In deze brief heb ik reeds toegelicht dat bewoners met schade die onder de oude procedure is gemeld, ervoor kunnen kiezen om deze procedure verder te doorlopen, inclusief de mogelijkheid voor een second opinion en een gang naar de arbiter. Dit geldt dus ook voor de 1.634 gevallen waar uw vraag betrekking op heeft.
Daarnaast geldt in heel Nederland dat iedere burger op grond van de Mijnbouwwet de mogelijkheid heeft om de Tcbb in te schakelen (zie ook het antwoord op vraag 6).
12 mei 2017 - 6 juni 2017
25 dagen
De leidraad vervroegd aflossen hypotheken bij rentemiddeling |
|
Erik Ronnes (CDA) |
|
Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht op de website van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), waarbij men aangeeft dat de leidraad vervroegd aflossen hypotheken (volgend uit de Mortgage Credit Directive, MCD), niet van toepassing is bij rentemiddeling?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe moet de mededeling van de AFM op haar website worden gezien in relatie tot andere uitingen in de media waar een woordvoerder van de AFM zegt «Het financiële nadeel dat hypotheekverstrekkers sinds de invoering van de MCD op 14 juli in rekening mogen brengen bij het vervroegd aflossen, oversluiten én bij rentemiddeling, geldt ook voor bestaande hypotheekklanten»?2
Op 14 juli 2016 is de Mortgage Credit Directive (MCD) geïmplementeerd in onder andere de Wet op het financieel toezicht (Wft), het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek. In de nieuwe wet- en regelgeving is opgenomen dat de vergoeding die een aanbieder vraagt voor vervroegde aflossing van een hypothecair krediet voortaan niet hoger mag zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft bij vervroegde aflossing.
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft na de implementatie van de MCD aan kredietverstrekkers gevraagd op welke wijze zij de vergoeding bij vervroegd aflossen berekenen. Naar aanleiding hiervan heeft de AFM een leidraad opgesteld waarin enkele uitgangspunten zijn geformuleerd op basis waarvan kredietverstrekkers de vergoeding kunnen berekenen. De AFM heeft bij de totstandkoming van deze leidraad met diverse partijen gesproken, waaronder De Nederlandsche Bank, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars, Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond en de Autoriteit Consument en Markt.
Uit gesprekken met de sector is gebleken dat er meerdere interpretaties bestaan over de vraag of de regels met betrekking tot vervroegd aflossen (artikel 81c BGfo) en de leidraad van de AFM ook van toepassing zijn op de kosten die kredietverstrekkers bij rentemiddeling in rekening brengen bij hun klanten. Bij rentemiddeling wordt niet direct een vergoeding betaald door de klant, maar wordt een nieuwe rente overeengekomen die de klant gaat betalen over een nieuwe rentevast periode. Er zijn methodes waarbij de vergoeding wordt uitgesmeerd over de looptijd van de nieuwe rentevast periode en er zijn methodes waarbij de oude rente en de nieuwe rente gemiddeld worden. Kredietverstrekkers hebben aangegeven dat de consument bij rentemiddeling feitelijk niets aflost van het hypothecair krediet. De regels die zien op de berekening van de vergoeding voor vervroegde aflossing zijn daarom niet van toepassing. Juridisch gezien is deze analyse juist, waardoor het huidige wettelijk kader en daardoor de uitgangspunten in de leidraad niet van toepassing zijn op rentemiddeling.
Zoals ik in eerdere berichten aan uw Kamer heb aangegeven vind ik het onwenselijk als kredietverstrekkers bij rentemiddeling een hogere vergoeding dan het financieel nadeel in rekening brengen bij de consument. Ik ben daarom een wijziging van de regelgeving aan het voorbereiden, zodat ook bij rentemiddeling niet meer dan het financieel nadeel in rekening mag worden gebracht. Op korte termijn zal een voorstel tot wijziging van het BGfo openbaar worden geconsulteerd en zal ook uw Kamer, evenals de Eerste Kamer, middels een voorhangprocedure bij het proces betrokken worden.
De AFM heeft aangegeven een onderzoek te starten naar de vergoeding die in rekening wordt gebracht bij rentemiddeling en bij oversluitingen van de rentevast periode bij de huidige kredietverstrekker. Als uit het onderzoek blijkt dat de vergoeding hoger is dan het financieel nadeel dan zal de AFM in het licht van de voorgestelde wetswijziging kredietverstrekkers hier op aanspreken. Indien nodig zal de AFM verduidelijking bieden over de berekening van de vergoeding. -
Vraag 3
Hoe moet de mededeling van de AFM op haar website worden gezien in relatie tot de antwoorden op eerdere vragen, waarin de toenmalige Minister voor Wonen en Rijksdienst stelt dat de nieuwe regels ook van toepassing zijn op rentemiddeling (antwoord op vraag3?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Bent u bereid om op zeer korte termijn met de AFM in gesprek te gaan om de ontstane onduidelijkheid weg te nemen en er geen misverstand over te laten bestaan dat ook bij rentemiddeling alleen het financiële nadeel in rekening mag worden gebracht en geen verdere boetes of kosten? Kunt u dit dan ook terugkoppelen aan de Kamer en de communicatie hierover richting consumenten starten?
Zie antwoord vraag 2.
11 mei 2017 - 9 juni 2017
29 dagen
Het bericht dat studenten te veel huur betalen |
|
Alexander Kops (PVV), Harm Beertema (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Aanval op huisjesmelkers»?1
Ja.
-
Vraag 2
Is het correct dat 73% van de studenten te veel huur betaalt? Zo ja, wat is uw verklaring hiervoor?
De genoemde 73% komt uit een rapport dat opgesteld is door de Landelijke studentenvakbond (LSVb). Dit cijfer is gebaseerd op het aantal respondenten dat een huurprijscheck op de website van de LSVb heeft gedaan. Het is niet te zeggen in hoeverre dit percentage representatief is voor alle studenten die een onzelfstandige woning huren. Mogelijk bestond bij de huurders die een huurprijscheck hebben gedaan op de website van de LSVB al een vermoeden dat de huur hoger is dan op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) mag worden verwacht.
-
Vraag 3
In hoeveel gevallen betalen studenten te veel huur doordat verhuurders de regels van het woningwaarderingsstelsel aan hun laars lappen?
Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Het is dus mogelijk dat partijen een prijs afspreken die hoger is dan de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Het is niet bekend bij hoeveel verhuringen de huurprijs afwijkt van de huurprijs op basis van het WWS.
Huurders hebben de mogelijkheid om naar de huurcommissie te stappen als zij van mening zijn dat hun huur te hoog is. Het lijkt erop dat huurders van onzelfstandige woonruimte hun weg naar de huurcommissie ook weten te vinden. In 2016 behandelde de huurcommissie circa 600 geschillen over de aanvangshuur van onzelfstandige woonruimten of over huurverlaging bij onzelfstandige woonruimten.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. In dat kader heb ik op www.rijksoverheid.nl informatie over het toetsen van de aanvangshuur laten aanvullen. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik ben voornemens uw Kamer voor de zomer hierover te informeren.
Ook nu worden huurders via verschillende kanalen geïnformeerd. Voorbeelden hiervan zijn: de website van de rijksoverheid, lokale huurteams, het Juridisch loket en organisaties zoals de LSVb. Ook kunnen huurders op de website van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl) of op de website www.checkjekamer.nl de gegevens van hun woonruimte invullen, waarbij zij een indicatie krijgen van wat hun huur op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) zou zijn. -
Vraag 4
Deelt u de mening dat het verontrustend is dat er de afgelopen jaren weinig tot niets is verbeterd betreffende de woekerhuurprijzen van studentenhuisvesting? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Bent u voornemens om tegen deze huisjesmelkerij op te treden? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 3.
11 mei 2017 - 9 juni 2017
29 dagen
Te dure studentenkamers en studentenhotels |
|
Sandra Beckerman |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) dat bijna 73 procent van de studenten een te hoge huur betaalt?1
De genoemde 73% komt uit een rapport dat opgesteld is door de Landelijke studentenvakbond (LSVb). Dit cijfer is gebaseerd op het aantal respondenten dat een huurprijscheck op de website van de LSVb heeft gedaan. Het is niet te zeggen in hoeverre dit percentage representatief is voor alle studenten die een onzelfstandige woning huren. Mogelijk bestond bij de huurders die een huurprijscheck hebben gedaan op de website van de LSVb al een vermoeden dat de huur hoger is dan op basis van het woningwaarderingsstelsel mag worden verwacht.
Huurders hebben de mogelijkheid om naar de huurcommissie te stappen als zij van mening zijn dat hun huur te hoog is. Het lijkt erop dat huurders van onzelfstandige woonruimte hun weg naar de huurcommissie ook weten te vinden. In 2016 behandelde de huurcommissie circa 600 geschillen over de aanvangshuur van onzelfstandige woonruimten of over huurverlaging bij onzelfstandige woonruimten.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. In dat kader heb ik op www.rijksoverheid.nl informatie over het toetsen van de aanvangshuur laten aanvullen. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik ben voornemens uw Kamer voor de zomer hierover te informeren.
Ook nu worden huurders via verschillende kanalen geïnformeerd. Voorbeelden hiervan zijn: de website van de rijksoverheid, lokale huurteams, het Juridisch loket en organisaties zoals de LSVb. Ook kunnen huurders op de website van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl) of op de website www.checkjekamer.nl de gegevens van hun woonruimte invullen, waarbij zij een indicatie krijgen van wat hun huur op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) zou zijn. -
Vraag 2
Hoe is het mogelijk dat de gemiddelde afwijking van het woningwaarderingsstelsel (WWS) maar liefst 54,74 euro per studentenkamer is?
Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Het is dus mogelijk dat partijen een prijs afspreken die hoger is dan de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel.
-
Vraag 3
Hoe verklaart u de grote lokale verschillen, aangezien een student in Amsterdam gemiddeld 115 euro per maand te veel betaalt en in Wageningen «slechts» 40 euro teveel?
In een krappe woningmarkt, zoals Amsterdam, liggen prijzen hoger dan in een meer ontspannen woningmarkt als Wageningen. In Amsterdam zal de maximale huur daarom sneller worden overschreden. Dit geldt des te meer bij onzelfstandige woonruimte, omdat in de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte geen rekening wordt gehouden met de locatie of de WOZ-waarde.
-
Vraag 4
Op welke manieren pakt u de groep die het vaakst teveel huur vraagt, de particuliere verhuurders, aan zodat deze groep de huurprijs niet bewust laat afwijken van het huurpuntenstelsel WWS? Op welke manieren corrigeert u (studenten)woningcorporaties?
Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Als deze huurprijs hoger is dan de prijs die voortvloeit uit het puntenaantal, dan is dat geen overtreding. Daarmee is er ook geen grondslag voor het opleggen van een bestuurlijke boete. Eigen aan het overeenkomstenrecht is verder dat het aan de contractspartijen is om in te grijpen wanneer zij het met de inhoud van de overeenkomst niet eens zijn. In de huursector is dit geregeld doordat partijen naar de huurcommissie en de kantonrechter kunnen gaan.
Wel ben ik met u van mening dat een financiële prikkel voor verhuurders kan helpen om het structureel vragen van huren die hoger zijn dan volgt uit het puntenaantal te voorkomen. Onlangs heb ik het wetsvoorstel verdere modernisering van de huurcommissie bij uw Kamer ingediend. Dit wetsvoorstel bevat een nieuwe legesregeling. Voor een verhuurder die vaker geschillen verliest over de maximaal toegestane aanvangshuurprijs geldt een gedifferentieerd legestarief. Dat wil zeggen dat het legestarief oploopt van EUR 300 (regulier tarief) naar EUR 1.400 (kostendekkend legestarief) naarmate de verhuurder vaak in het ongelijk wordt gesteld. -
Vraag 5
Hoe vaak is de afgelopen jaren aan particuliere verhuurders en/ of (studenten)woningcorporaties een bestuurlijke boete opgelegd? Kunt u dit uitsplitsen per jaar en per type verhuurder?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Bent u van mening dat een bestuurlijke boete ook moet worden opgelegd als een verhuurder een huurprijs vraagt die niet overeen komt met het WWS? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 7
Bent u bereid de bestuurlijke boete voor huisjesmelkers te verhogen, zodat de financiële gevolgen daadwerkelijk afschrikwekkend zullen zijn in tegenstelling tot nu waarbij de winsten ruimschoots opwegen tegen het relatief lage bedrag dat moet worden betaald? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 8
Hoe vaak heeft de afgelopen jaren een beheerovername van verhuurders van studentenkamers plaatsgevonden? Kunt u dit uitsplitsen per jaar en of dit bij particuliere verhuurders en/ of (studenten)woningcorporaties plaats vond?
Bij één geval van vervolging op grond van feiten die onder andere overtreding van artikel 1a van de Woningwet betroffen, is een voorwaardelijke stillegging van de onderneming uitgesproken. In totaal is het aantal onherroepelijke veroordelingen waarbij overtredingen van artikelen 1a of 1b van de Woningwet een rol speelden 78 (2010 tot heden, waarvan 61 sinds 2015). Mij is niet bekend of het hier verhuurders betrof. Ik beschik ook niet over gegevens over de inzet van de beheerovername of onteigening van verhuurders van studentenkamers.
Op dit moment wordt in opdracht van mijn ministerie onderzoek gedaan naar de werking van het versterkte handhavingsinstrumentarium in de Woningwet in het algemeen over de jaren 2015 en 2016. Daarbij wordt onder andere gekeken naar de inzet van de beheerovername, de bestuurlijke boete, de sluiting, en de inzet van de onteigeningswet en de Wet op de economische delicten bij overtredingen van artikel 1a of 1b van de Woningwet. Het rapport van dat onderzoek zal ik uw Kamer in het najaar doen toekomen. Het rapport is niet specifiek toegespitst op de inzet van het instrumentarium bij verhuurders van kamers. -
Vraag 9
Hoe vaak is er de afgelopen jaren sprake geweest van onteigening van verhuurders van studentenkamers? Kunt u dit uitsplitsen per jaar en of dit bij particuliere verhuurders en/ of (studenten)woningcorporaties betreft?
Zie antwoord vraag 8.
-
Vraag 10
Hoe vaak is er de afgelopen jaren op basis van de Wet economisch delict een beroepsverbod ingesteld? Welke andere mogelijkheden zijn er om te voorkomen dat een verhuurder een huisjesmelker blijft en studenten of andere huurders uitbuit?
Zie antwoord vraag 8.
-
Vraag 11
Vindt u de tijd die een student heeft bij het aangaan van een nieuw huurcontract om de huurprijs te laten checken bij de Huurcommissie, namelijk in de eerste zes maanden na tekenen van het contract, voldoende? Bent u bereid tot uitbreiding van het aantal maanden en tot betere voorlichting over de termijnen?2
Ik ben bereid verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. Dit heb ik ook aangegeven in reactie op de motie Öztürk. Ik ben voornemens uw Kamer hierover voor de zomer te informeren.
Bij het vaststellen van de termijn waarin de aanvangshuur kan worden getoetst door de huurcommissie hebben huurders en verhuurders verschillende belangen. Verhuurders hebben belang bij een korte termijn omdat dan sneller zekerheid ontstaat. Huurders hebben belang bij een lange termijn omdat zij dan meer tijd hebben om een verzoek in te dienen. Bij het vaststellen van de termijn dienen deze belangen te worden gewogen. Ik ben van mening dat bij een termijn van 6 maanden met beide belangen goed rekening wordt gehouden. Bij onzelfstandige woonruimten, waar de rapportage van de LSVb over gaat, geldt overigens dat de huurprijs altijd beoordeeld kan worden door de huurcommissie. Dit is dus ook mogelijk na 6 maanden na aanvang van het huurcontract, alleen heeft de huurverlaging dan geen terugwerkende kracht. -
Vraag 12
Op welke wijzen kunnen (buitenlandse) studenten worden beschermd tegen de uitwassen van zogenaamde studentenhotels en «short stay»- contracten, waarbij er weinig tot geen sprake is van huur(prijs)bescherming? Kunt u uw antwoord toelichten?3
Of sprake is van huurbescherming en huurprijsbescherming bij studentenhotels en «short stay»-contracten is afhankelijk van of de huur «een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). Als dat het geval is dan geldt wat door partijen is overeengekomen. Het is uiteindelijk aan de rechter om dat te beoordelen.
Met de introductie van de nieuwe vormen van tijdelijke huur van artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW is het mogelijk gemaakt om woonruimte (met huurprijsbescherming) ook voor zeer korte periodes tijdelijk te verhuren. Naar verwachting zal daardoor minder snel een beroep gedaan worden op de uitzondering van het «gebruik naar zijn aard van korte duur», en zullen meer tijdelijke contracten bestaan waarvoor huurprijsbescherming kan gelden.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik heb hierbij ook oog voor de internationale student en zal daarover met OCW in overleg treden. -
Vraag 13
Op welke manieren waarschuwt u studenten en gemeenten, die een vergunning willen afgeven, voor de nadelige kanten van constructies als studentenhotels? Kunt u uw antwoord toelichten?
Het is aan gemeenten om te bezien in hoeverre hotelconstructies een nuttige functie kunnen vervullen in het tijdelijk huisvesten van bijvoorbeeld studenten.
11 mei 2017 - 1 juni 2017
21 dagen
Het rapport ‘De woningmarkt in de grote steden’ van De Nederlandsche Bank |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het rapport «De woningmarkt in de grote steden»?* Wat vindt u van de daarin gedane beleidsaanbevelingen?1
Ik ben bekend met het rapport en de beleidsaanbevelingen.
De Nederlandsche Bank (DNB) beveelt aan dat de rijksoverheid gemeenten moet stimuleren om meer huurwoningen in de vrije sector te realiseren. Ik deel de mening van DNB dat een groter middensegment huurwoningen wenselijk is voor een goede balans op de woningmarkt. De opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare middenhuur kan het beste op lokaal niveau ingevuld worden; daar bestaat immers het beste zicht op de behoefte. Het kabinet heeft daarom recentelijk een aantal maatregelen genomen om lokale partijen te ondersteunen om meer woningen in dit segment te realiseren. Recente aanpassingen van regelgeving betreffen het Besluit ruimtelijke ordening en de vereenvoudiging van de verkoopregels voor corporaties. Ook is de samenwerkingstafel middenhuur onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld om lokale partijen te ondersteunen bij het vergroten van het middenhuursegment.
DNB doet de aanbeveling dat de rijksoverheid prestatieafspraken zou kunnen maken met gemeenten op het gebied van middenhuur. Lokale behoeften kunnen het beste ingeschat worden op lokaal niveau. De vraag naar middenhuurwoningen en de specifieke mogelijkheden en wensen om hier op in te spelen verschillen sterk tussen gemeenten. Het kabinet biedt ondersteuning, maar laat de regie bij lokale partijen. De samenwerkingstafel middenhuur kijkt dan ook op lokaal niveau naar de problematiek en mogelijke oplossingen.
DNB ziet graag dat woningcorporaties bijdragen aan een groter vrij huursegment door hun duurdere woningen in de vrije sector te verhuren. Een passende woningvoorraad kan volgens het kabinet het beste bereikt worden via gezamenlijke inzet van marktpartijen, corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties betreffen in de eerste plaats de sociale voorraad, maar kunnen ook gaan over woningen die door corporaties in het middensegment worden verhuurd. Het is aan de gemeente om, bijvoorbeeld in de woonvisie, richting te geven aan corporaties. In een gebied met een tekort aan middenhuurwoningen kan de gemeente de corporatie vragen een deel van de grotere sociale woningen over te hevelen naar de niet-DAEB-portefeuille of te verkopen, eventueel in ruil voor beschikbare grond om extra sociale woningen te bouwen. Hierover kunnen met de corporatie en huurdersorganisaties prestatieafspraken worden gemaakt.
Het rapport bevat ook de aanbeveling om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen. Het kabinet heeft diverse structurele maatregelen genomen, die bijdragen aan een stabiele woningmarkt met kleinere risico’s voor huishoudens en de financiële sector. Een van de genomen maatregelen is de stapsgewijze afbouw van de hypotheekrenteaftrek van 52% in 2014 naar 38% in 2041. De afweging of een versnelling wenselijk is, is aan een volgend kabinet. -
Vraag 2
Bent u van mening dat middeninkomens in randstedelijk gebied tussen wal en schip (dreigen te) vallen, doordat zij te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar geen koopwoning kunnen betalen? Zo ja, wat bent u voornemens voor hen te gaan doen?
In de antwoorden op de vragen van het lid Beckerman (SP) (Aanhangsel handelingen, vergaderjaar 2016–2017, nr. 1867) is aangegeven dat uit recent onderzoek blijkt dat een aanzienlijk deel van de huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning wel een woning kan kopen, ook in relatief krappe woningmarktgebieden. Ongeveer 295.000 huishoudens zijn, wanneer zij verhuizen, vanwege hun inkomen aangewezen op een vrijesectorhuurwoning. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 1, stimuleert het kabinet de vergroting van het aanbod van middenhuurwoningen op diverse manieren, zodat lokale partijen vraag en aanbod in balans kunnen brengen.
Daarnaast is de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning tot 2021 verhoogd tot € 40.349. Het deel van de groep middeninkomens met de laagste inkomens kan dus binnen de sociale huursector terecht. -
Vraag 3
Wat vindt u van de ontwikkeling dat de woningmarkt in randstedelijk gebied steeds krapper wordt, terwijl krimpgebieden verder krimpen? Hoe wenst u de woningmarkt meer in balans te krijgen?
Het Centraal Bureau voor de Statistiek en Planbureau voor de Leefomgeving hebben vorig jaar de Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2016 uitgebracht. Zij voorspellen dat de trek naar de stad onverminderd zal doorgaan en dat met name in kleinere gemeenten de bevolking zal afnemen. Met name in de grote steden, maar ook in middelgrote gemeenten, wordt een aanzienlijke groei van de bevolking en het aantal huishoudens verwacht. Dit heeft gevolgen voor het benodigde woningaanbod.
Deze ontwikkeling is moeilijk tegen te gaan. Het lijkt bovendien niet wenselijk de woonkeuzes van mensen sterk te beïnvloeden. Het kabinet ondersteunt daarom regio’s bij nadelige effecten van deze ontwikkeling. Het Actieplan Bevolkingsdaling 2015–2019 bevat bijvoorbeeld ambities en acties met betrekking tot de aanpak van de gevolgen van bevolkingsdaling in krimp- en anticipeerregio’s. Niet om de krimp te keren, maar om de gevolgen van krimp aan te pakken, te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen en de kansen en uitdagingen van krimp te grijpen.
De verantwoordelijkheid om lokale vraag naar woningen en het woningaanbod in evenwicht te brengen, ligt op decentraal niveau. Zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven, ben ik van mening dat een groter middensegment huurwoningen wenselijk is voor een goede balans op de woningmarkt. Dit kan door nieuwbouw, het transformeren van kantoren naar woningen, maar ook door bestaande woningen onder te brengen in het vrije huursegment. Met diverse maatregelen zoals beschreven in het antwoord op vraag 1, ondersteunt het kabinet de ontwikkeling van dit segment. -
Vraag 4
Bent u voornemens deze ontwikkeling tegen te gaan? Bent u van mening dat er in het middensegment en in de vrije huursector meer gebouwd dient te worden? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 3.
11 mei 2017 - 6 juni 2017
26 dagen
Het bericht “Erfpachtkorting ‘groene’ woning” |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
Bronnen
2. «Bestaande steun en bijzondere projectsteun voor woningcorporaties» van 15 december 2009
-
Vraag 1
Bent u bekend met het artikel «Erfpachtkorting «groene» woning»?1
Ja.
-
Vraag 2
Klopt het dat woningcorporaties korting op bouwgrond kunnen krijgen van de gemeente? Voor welke bouwprojecten geldt dit? Hoe verhoudt dit zich tot de uitspraak van de Europese Commissie over toegelaten staatssteun voor woningcorporaties?2
Dat klopt. In de beschikking van 2009 stelt de Europese Commissie dat verkoop van overheidsgrond door gemeenten tegen een prijs onder de marktwaarde kan worden gezien als geoorloofde steun wanneer dit gebeurt ten behoeve van de diensten van algemeen economisch belang (DAEB) die door de corporaties worden uitgevoerd (sociale verhuur). De DAEB is – in lijn met de EC-beschikking en de DAEB-regels uit 2012 – gedefinieerd in artikel 47 van de Woningwet.
-
Vraag 3
Klopt het dat er voor woningcorporaties een uitzondering geldt betreffende de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en afkoopsom? Zo ja, waarom is dit? Hoe verhoudt dit zich tot de bovengenoemde uitspraak van de Europese Commissie?
Het College van burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam heeft 9 mei jongstleden besloten dat alle locaties en gebouwen met bestemming «sociale huurwoning» geen mogelijkheid hebben om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Bij verkoop van sociale huurwoningen door onder meer corporaties aan particulieren, ontstaat in geval van een bestemmingswijziging naar «koopwoning» wel de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Omdat de particuliere eigenaar in de gelegenheid wordt gesteld om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, is geen sprake van een voordeel voor corporaties in Europeesrechterlijke zin. Derhalve is geen sprake van een relatie met de uitspraak van de Europese Commissie over toegelaten staatssteun voor woningcorporaties te maken.
-
Vraag 4
Zijn er in andere gemeenten voorbeelden waarin woningcorporaties een uitzonderingspositie hebben met betrekking tot erfpacht? Zo ja, welke voorbeelden? Hoe verhouden die voorbeelden zich tot elkaar?
Er zijn hiervan bij mij geen voorbeelden bekend. Het gebruik van erfpacht komt voornamelijk in Amsterdam op grote schaal voor.
-
Vraag 5
Hoe wordt het voordeel dat een woningcorporatie heeft gehad van een lagere grondprijs, overstap of afkoopsom verrekend in verhouding tot de ontvangen staatsteun, als een woningcorporatie een woning verkoopt op de vrije markt? Klopt het dat die woningcorporatie dan een deel van de ontvangen staatsteun moet terugbetalen aan de gemeente?
Tenzij de gemeente hierover zelf andere afspraken heeft gemaakt, hoeft de corporatie niet een deel van de verkoopopbrengst te betalen aan de gemeente. De staatssteun mag alleen gegeven worden voor woningen in de DAEB-tak van de corporatie. Indien een woning die werd ingezet voor de DAEB wordt verkocht moet de opbrengst daarvan worden gebruikt voor de DAEB-tak, waarmee een eventueel eerder voordeel van bijvoorbeeld een lagere grondprijs behouden blijft voor de DAEB.
De gemeente Amsterdam heeft hier specifieke afspraken over gemaakt. In de gemeente Amsterdam geldt dat bij verkoop van een (sociale) huurwoning een erfpachtafdracht aan de gemeente wordt betaald voor een bestemmingswijziging naar koopwoning.
4 mei 2017 - 24 mei 2017
20 dagen
Het bericht dat het voor starters steeds moeilijker wordt een 'goedkoop' huis te krijgen |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Goedkope huizen voor starters «bijna uitverkocht»»?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe groot is het tekort aan koophuizen tot € 200.000,= en wat is hier volgens u de oorzaak van?
Sinds 2013 laat de woningmarkt een sterk herstel zien. Het consumentenvertrouwen in de huizenmarkt is sterk gestegen en het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen periode te maken gehad hebben met een inhaalvraag. De lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Woningbouw reageert vanzelfsprekend vertraagd op de toenemende vraag, zeker in een dichtbevolkt land zoals Nederland.
De verantwoordelijkheid om te zorgen dat het aanbod voldoende aansluit bij de vraag ligt op decentraal niveau. De bouwproductie is de afgelopen jaren flink toegenomen en zal naar verwachting (op basis van de bouwplannen van gemeenten) de komende jaren hoog blijven. Daarmee komt doorstroming op gang die ook voor starters kansen biedt.
Vanuit Primos 2016 (ABF Research) wordt het huidige woningtekort in Nederland geraamd op 134.000 woningen en is de verwachting dat dit oploopt naar 196.000 woningen in 2018 en dan weer daalt tot 171.000 woningen in 2025.2 Deze verwachting is gebaseerd op demografische ontwikkelingen, economische scenario’s en woonwensen van huishoudens. Het is niet bekend in welke mate het geschatte tekort betrekking heeft op het segment koophuizen tot € 200.000. Het achterblijvende aanbod (ongeacht het segment) vormde de aanleiding voor gesprekken met de woningmarktregio’s zoals ook in mijn brief van 21 februari 2017 (Kamerstuk 32 847, nr. 295) is geschetst. -
Vraag 3
Hoeveel koophuizen zijn door prijsstijgingen (vanaf 2014) onbereikbaar geworden voor starters?2
De bereikbaarheid van koophuizen voor starters is niet alleen afhankelijk van de huizenprijzen maar ook van onder andere de rente, de leennormen en de inkomensontwikkeling. Tegenover de recente stijging van de huizenprijzen staat dat huishoudens door de daling van de rente en groei van inkomens gemiddeld meer kunnen lenen dan voor de crisis.4 De prijsstijgingen verschillen bovendien per regio. In steden als Amsterdam en Utrecht ligt de prijs weer boven het precrisis niveau, terwijl de prijs landelijk nog steeds onder het precrisis niveau ligt. Gemiddeld lagen de huisprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar circa 9% lager dan de piek in 2008.5
-
Vraag 4
Wat bent u voornemens voor starters te doen?
Voor starters is een goede doorstroming op de woningmarkt van belang. Er bestaan reeds verschillende regelingen die gericht zijn op starters. Zo is er de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die bijdraagt aan de beschikbaarheid van verantwoorde financiering en waarmee huishoudens een rentekorting kunnen krijgen. Deze garantie is momenteel beschikbaar voor de financiering van woningen met een aankoopwaarde tot € 245.000. Ook is sinds 1 januari van dit jaar de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning verhoogd tot € 100.000. Daarnaast bieden diverse gemeenten startersleningen aan. Tot slot is er vanuit het Rijk aandacht voor het vergroten van het woningaanbod, met name in schaarsteregio’s. Meer aanbod maakt dat de druk op de woningmarkt (en prijzen) afneemt en huishoudens meer keuze hebben. Ik voer momenteel gesprekken met de woningmarktregio’s over de mate waarin in de woningbehoefte kan worden voorzien en of hierbij knelpunten optreden. Daarnaast is er in het bijzonder aandacht voor het vergoten van het aanbod aan huurwoningen in het middensegment voor huishoudens met een middeninkomen (inclusief starters). Een van de maatregelen is de oprichting van de samenwerkingtafel middenhuur. Aan deze tafel, onder voorzitterschap van Rob van Gijzel, worden lokale partijen en investeerders met elkaar in contact gebracht met als doel om te komen tot afspraken over extra aanbod van huurwoningen in het middensegment. Over de voortgang ontvangt uw Kamer voor de zomer een rapportage.
-
Vraag 5
Hoe gaat u voorkomen dat de huizenmarkt «tot stilstand» komt met alle gevolgen van dien?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Deelt u de mening dat er meer gebouwd dient te worden? Zo nee, waarom niet?
Ja, dit deel ik. Bij mijn bezoeken aan de woningmarktregio’s met schaarste besteed ik hier expliciete aandacht aan.
28 april 2017 - 22 mei 2017
24 dagen
Het bericht dat hypotheken met een lange rentevaste periode misleidend zijn bij verhuizing |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Hypotheek met lange rentevaste periode misleidend bij verhuizing»?1
Ja.
-
Vraag 2
Is het correct dat huizenkopers die een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en een rentevaste periode van twintig of dertig jaar, bedrogen kunnen uitkomen wanneer zij verhuizen naar een huis boven de NHG-grens en daardoor de hypotheek met lage rente niet kunnen meeverhuizen? Zo ja, wat is de omvang van deze groep? In hoeveel gevallen heeft dit tot (financiële) problemen geleid?
De NHG-regelgeving staat het meeverhuizen van de (basis)rente en overige voorwaarden niet in de weg. Individuele aanbieders kunnen echter verhuisregelingen hanteren waarin dit soort beperkingen wel zijn opgenomen. Het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat in het bericht wordt aangehaald, wijst op vier hypotheekverstrekkers die de in de vraag genoemde beperking hanteren. De Vereniging Eigen Huis meldt echter in een vervolgbericht op haar site (https://www.eigenhuis.nl/actueel/nieuws/2017/04/26/14/00/update-banken-reageren-op-misleiding-huizenkopers) dat op één na alle hypotheekverstrekkers ofwel deze overgang toch wel toestonden ofwel hun beleid verbeterd hebben naar aanleiding van de berichtgeving. De aanbieder waarvoor deze beperking nog bestaat met betrekking tot één type hypotheekproduct zegt in het bericht zijn voorwaarden op dit punt te zullen verduidelijken. Ik heb geen signalen ontvangen dat er problemen zijn ontstaan rond het niet kunnen meenemen van hypotheken naar een nieuw huis boven de NHG-grens.
Een beperking op het meenemen van de hypotheek zoals van NHG naar niet-NHG moet helder in de verhuisvoorwaarden van aanbieders staan. Indien de voorwaarden hier duidelijk over zijn, staat de aanbieder in zijn recht om deze beperking op te leggen en kan dit beschouwd worden als een punt waarop aanbieders kunnen concurreren. Indien de geldverstrekker vooraf niet duidelijk heeft gemaakt dat het meenemen van een hypotheek met een verhuisregeling onder bepaalde omstandigheden niet kan, heeft de hypotheekaanbieder geen grond om het meenemen van de hypotheek te blokkeren. Aan hypotheekaanbieders die dergelijke beperkingen op het meenemen van een hypotheek niet duidelijk in hun voorwaarden hebben vermeld, doe ik de oproep om het meenemen van hypotheken alsnog toe te staan.
In het geval dat de voorwaarden van de hypotheek niet duidelijk maken dat de NHG-hypotheek niet kan worden meegenomen naar een nieuwe woning en hierover een conflict ontstaat met de geldverstrekker, dan kan de consument naar het klachteninstituut financiële dienstverlening (Kifid) stappen. -
Vraag 3
Deelt u de mening van Vereniging Eigen Huis dat de NHG-beperking van de verhuisregeling, die hieraan ten grondslag ligt, «misleidend» is? Bent u ertoe bereid hier een eind aan te maken? Bent u ertoe bereid ervoor te zorgen dat hypotheeknemers actiever en volledig worden voorgelicht?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Is de NHG-beperking van de verhuisregeling een belemmering voor de doorstroming op de huizenmarkt van mensen die naar een duurder huis willen verhuizen? Zo ja, wat is de omvang hiervan?
Mijn beeld is dat inmiddels in vrijwel alle gevallen hypotheekverstrekkers het meenemen van de (basis)rente van een NHG-hypotheek naar een nieuwe woning boven de NHG-grens toestaan. Het vervolgbericht van VEH bevestigt dit beeld. Doordat de rentes sterk gedaald zijn in de afgelopen jaren zullen mensen doorgaans niet hun oude rente willen behouden, maar een nieuwe hypotheek met een lagere rente willen afsluiten.
28 april 2017 - 19 mei 2017
21 dagen
Het bericht 'Energielabel is waardeloos' |
|
Linda Voortman (GL), Tom van der Lee (GL) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA), Henk Kamp (minister economische zaken) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennis kunnen nemen van het artikel «Energielabel is waardeloos»?1
Ja.
-
Vraag 2
Deelt u de kritiek van FedEC, de federatie van energieconsultants, op de opzet van het energielabel? Zo ja, wat gaat u doen om het energielabel te versterken? Zo nee, waarom niet?
De kritiek van FedEC deel ik niet. Het energielabel voor woningen heeft als doel om het bewustzijn over de energieprestaties van woningen te vergroten. Met het energielabel voor woningen worden op navolgbare wijze energetische kenmerken van een woning vastgelegd en vertaald in een labelletter. De bepalingsmethode NEN7120 met het bijbehorende Nader Voorschrift ligt zowel ten grondslag aan de berekening van de letter van het energielabel als het instrument dat de adviseurs gebruiken om de energetische kwaliteit van woningen te bepalen waar FedEC aan refereert, namelijk de Energie-Index (EI). De EI wordt vaak gebruikt voor het bepalen van de huur van huurwoningen onder de liberalisatiegrens met het woningwaarderingsstelsel. Voor de EI bepaalt de adviseur de invoergegevens van de circa 150 voor de berekening benodigde parameters. Het energielabel is op dezelfde parameters gebaseerd, maar is op verzoek van uw Kamer zo eenvoudig mogelijk en voor relatief lage kosten voor woningeigenaren vormgegeven. Bij het energielabel worden de parameters bepaald door gegevens die door de woningeigenaar worden aangeleverd (en gecontroleerd worden door een erkend deskundige) en door vooraf vastgestelde invoergegevens. De uitkomsten van de berekeningen van het energielabel en de EI liggen dicht bij elkaar. Uit onderzoek van DGMR (2014) blijkt dat in 92% van de gevallen de letter van het energielabel overeen komt met of één klasse verschilt van wat op basis van de EI zou worden verwacht.
-
Vraag 3
In het verleden heeft de Europese Commissie Nederland ingebreke gesteld voor het niet volledig doorvoeren van de richtlijn voor het energielabel. Hoe verhoudt de kritiek van FedEC zich tot de eerdere ingebrekestelling door de Europese Commissie?
De kritiek van FedEC richt zich op de mate waarin het energielabel voor woningen de energetische prestaties van woningen weergeeft. De Europese Commissie toetst een juiste toepassing van de richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD) in twee fasen. Voor Nederland is de eerste fase van toetsing van implementatie van de richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD) in februari 2016 afgerond, waarbij is gekeken of de richtlijn tijdig en juist is omgezet in nationaal recht. Op 22 juli 2016 heeft Nederland een ingebrekestelling ontvangen in het kader van fase twee van de toetsing waarbij wordt gekeken naar de tenuitvoerlegging in de praktijk. Deze ingebrekestelling heeft betrekking op onder andere het energielabel en in mijn reactie aan de Europese Commissie heb ik op dit punt aangegeven hoe de invoergegevens voor het energielabel worden vastgesteld, hoe de betrouwbaarheid van het label goed is geborgd, hoe de aanbevelingen voor energiebesparing voor de woning bij het energielabel tot stand komen en hoe ervoor gezorgd is dat deze aanbevelingen goed aansluiten bij de woning waarvoor de aanvraag voor het energielabel is ingediend. De Nederlandse reactie wordt op dit moment door de Europese Commissie bestudeerd. Over deze ingebrekestelling en het verdere proces is uw Kamer op 25 juli 2016 en 7 oktober 2016 geïnformeerd (Kamerstuk 30 196, nr. 469 en Kamerstuk 30 196, nr. 477).
-
Vraag 4
Bent u bereid met FedEC en andere relevante stakeholders in gesprek te gaan over het versterken van het energielabel?
Ik voer met regelmaat gesprekken met diverse betrokken partijen over de werking en eventuele verbetermogelijkheden voor het energielabel. Vorig jaar is onderzoek gedaan naar de kwaliteit van het energielabel. Daaruit bleek dat bij 86% van de energielabels na een heropname in de woning door een onafhankelijke onderzoeker de uitkomst van het label hetzelfde is, waarover uw Kamer bij brief van 17 maart 2016 is geïnformeerd (Kamerstuk 30 196, nr. 430). In de aanbiedingsbrief bij het rapport is aangegeven dat dit geen slecht resultaat is voor het eerste jaar van het label. Aan uw Kamer is toegezegd periodiek de betrouwbaarheid van het label voor woningen te onderzoeken en dit jaar ook een onderzoek te doen naar het effect van het label voor woningen. Ik verwacht u over beide onderzoeken na de zomer te kunnen informeren.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat het zowel met het oog op klimaat als met het oog op de werkgelegenheid kansrijk is om werk te maken van energiebesparing in de gebouwde omgeving? Zo ja, wat gaat u doen om energiebesparing in de gebouwde omgeving te versnellen?
De ambities en context van de opgave voor energiebesparing in de gebouwde omgeving heeft het kabinet beschreven in de Energieagenda. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) concludeert in de recente doorrekening van de kosten van de energietransitie tot 2030 dat opties voor woningen en kantoren vrijwel allemaal relatief duur zijn, maar waarschuwt daarbij dat goedkoop op de lange termijn duurkoop kan zijn. De uitwerking van de Energieagenda is mede daardoor een grote en complexe opgave, waar de komende jaren inzet van vele partijen voor nodig is en goede afwegingen nodig zijn.
Er zijn al veel initiatieven en maatregelen genomen zoals de innovatieve aanpakken van gemeenten en bedrijven, de energieloketten, diverse financiële ondersteuningsmaatregelen en er is meer dwingende wetgeving in voorbereiding voor kantoren en huurwoningen.
24 april 2017 - 16 mei 2017
22 dagen
Hypotheken, echtscheiding en maatwerk |
|
Aukje de Vries (VVD), Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA), Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met de problemen die er soms zijn bij echtscheiding en hypotheken? Welke problemen signaleert u?
In het verleden heb ik de Kamer geïnformeerd over fricties bij de hypotheekverstrekking die kunnen ontstaan rondom een relatiebreuk, bijvoorbeeld in het geval van een echtscheiding. Hiervoor verwijs ik graag naar Kamerstuk 21 501-33, nr. 407 en 2014D212801.
Momenteel loopt het traject «platform Maatwerk» waarin stakeholders zoals kredietverstrekkers en (hypotheek)adviseurs knelpunten in de hypotheekverstrekking kunnen aanwijzen. In de enquête die onder kredietverstrekkers en adviseurs is uitgezet en in de besprekingen die met de sector over de knelpunten zijn gevoerd zijn geen nieuwe knelpunten rond hypotheekverstrekking bij echtscheiding naar voren gekomen.
De Tijdelijke Regeling Hypothecair krediet biedt de mogelijkheid om gemotiveerd af te wijken van de leennormen indien dit verantwoord is. De standaardnorm die in de Tijdelijke Regeling is opgenomen, is gebaseerd op gemiddelden waardoor de leennorm voor sommige huishoudens te ruim en voor anderen mogelijk te krap is. Om deze reden stelt de regelgeving kredietverstrekkers in staat om bij individuele huishoudens middels maatwerk meer te verstrekken dan de norm, mits dit verantwoord is en kan worden onderbouwd. Maatwerk is een integraal onderdeel van de regelgeving en het bieden van maatwerk kan, afhankelijk van de individuele omstandigheden, ook in het klantbelang zijn. Ik heb het Platform Maatwerk opgezet op basis van signalen dat de ruimte die de regelgeving biedt voor maatwerk op dit moment onvoldoende benut wordt. Binnen het platform zijn knelpunten voor maatwerk gesignaleerd en is nagedacht over oplossingsrichtingen. Ik zal u voor de zomer informeren over de uitkomsten hiervan. -
Vraag 2
Deelt u de mening dat in het kader van het klantbelang maatwerk mogelijk moet zijn? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
In hoeverre gebruiken hypotheekverstrekkers de ruimte die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) sinds 2013 biedt voor maatwerk als het gaat om een relatiebreuk? Waarom doen ze dit niet of niet voldoende, gezien de signalen dat niet alle hypotheekverstrekkers de ruimte benutten om maatwerk te leveren? Wat weerhoudt hypotheekverstrekkers om in dit soort gevallen om maatwerk te verlenen?
De Tijdelijke Regeling Hypothecair krediet biedt de mogelijkheid om gemotiveerd af te wijken van de leennormen indien dit verantwoord is. In 2013 heeft de AFM verduidelijkt hoe kredietverstrekkers kunnen omgaan met de hypotheeknormen bij relatiebreuk. Uitgangspunt is dat financiële problemen en gedwongen verkoop van de woning zoveel mogelijk voorkomen moet worden (mits verantwoord voor de consument). De kredietverstrekker kan hiervoor gemotiveerd afwijken van de normen die bij initiële verstrekking van een hypotheek dienen te worden gehanteerd. De kredietverstrekker dient dan te beoordelen of een houdbare financiële situatie gecreëerd kan worden. Dit kan door middel van een maatwerkbeoordeling, waarbij een toets op basis van de werkelijke woonlasten en het huidige inkomen als redelijk uitgangspunt genomen kan worden.
Ik heb geen signalen ontvangen dat kredietverstrekkers in dit soort gevallen onvoldoende gebruik maken van de ruimte voor maatwerk bij echtscheidingen. -
Vraag 4
Bent u bereid om dit punt te bespreken in het Platform Maatwerk (waarin de ministeries van Financiën en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het toezicht en de marktpartijen overleggen om eventuele knelpunten rond maatwerkhypotheken in kaart te brengen en naar oplossingen te zoeken) dat u recent naar aanleiding van eerdere vragen heeft ingesteld?
Ik ben uiteraard bereid om knelpunten rondom maatwerk bij echtscheiding met de sector te bespreken. Ik nodig een ieder van harte uit om knelpunten te delen en ik zal ook binnen het Platform Maatwerk met de sector bespreken of problemen rondom echtscheiding ervaren worden.
-
Vraag 5
Wanneer kan de eerste terugkoppeling van het eerste resultaat van het Platform Maatwerk plaatsvinden?
Zoals vermeld onder vraag 2 zal ik de Kamer voor de zomer over de uitkomsten van het Platform Maatwerk informeren.
-
Vraag 6
Hoe gaat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) om met situaties van hypotheken en echtscheiding? Klopt het dat sommige banken andere c.q. strengere normen hanteren dan de NHG? Zo ja, wat is hiervan de reden en tot welke knelpunten leidt dit?
Echtscheiding is een van de meest voorkomende oorzaken voor het gedwongen moeten verkopen van een woning. Het uitgangspunt bij NHG is een verantwoorde en betaalbare hypothecaire geldlening. In geval van relatiebeëindiging bij een hypothecaire lening met NHG dient de kredietverstrekker of adviseur de betaalbaarheid van de lening te toetsen aan de hand van de inkomens- en vermogenssituatie van de geldnemers. Op basis van aangepaste, ruimere Financieringslasttabellen voor beheersituaties toetst de kredietverstrekker of de hypotheeklasten voor één van de partners betaalbaar zijn. Als het ook onder deze ruimere normen voor beiden niet mogelijk is om de maandelijkse hypotheeklasten individueel te dragen, dan bekijkt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen wat mogelijk is om de lening wel betaalbaar te maken voor een van de geldnemers. Wanneer blijkt dat het betaalbaar maken van de woning voor de geldnemers niet mogelijk is en de woning moet worden verkocht, dan komen de geldnemers in aanmerking voor kwijtschelding van een eventuele restantschuld bij verkoop.
In de praktijk gaan kredietverstrekkers verschillend om met situaties van hypotheken en echtscheiding bij niet-NHG-leningen. Een deel van de kredietverstrekkers hanteert dezelfde normen voor NHG-leningen en niet-NHG-leningen. Andere kredietverstrekkers passen een eigen beleid of maatwerk toe indien sprake is van een echtscheiding. -
Vraag 7
Hoe wordt door hypotheekverstrekkers omgegaan met ontslag hoofdelijkheid, bijvoorbeeld bij echtscheiding als iemand de hypotheek overneemt van de hypotheekverstrekker? In hoeverre wordt hierbij gekeken naar het klantbelang? Wat is hiervoor de lijn bij de AFM? Wat is de lijn als iemand elders wel financiering kan krijgen?
Het ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid van een van de (ex)partners gaat altijd samen met een inkomenstoets op het inkomen van de achterblijvende partner die in de toekomst de hele hypotheek moet dragen. Ook is bij echtscheiding sprake van levering van de helft van de woning aan de partner die in de woning blijft wonen. De financiering van dit deel van de woning dient in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair afgelost te worden om in aanmerking te kunnen komen voor hypotheekrenteaftrek. Op deze onderwerpen wordt ingegaan in de onder antwoord 1 genoemde brieven.
De Wet op het Financieel Toezicht (Wft) schrijft voor dat aanbieders van krediet overkreditering dienen te voorkomen. De AFM heeft in 2013 specifiek aandacht gevraagd om flexibel om te gaan met specifieke situaties zoals echtscheiding om gedwongen verkoop van de woning te voorkomen, mits dat verantwoord is voor de klant. In het geval van echtscheiding kunnen kredietverstrekkers via maatwerk de ruimte benutten die de wet biedt, door bijvoorbeeld te toetsen op werkelijke woonlasten. Het creëren van een bestendige financiële situatie is hier het uitgangspunt. De AFM heeft ook aangegeven dat als consumenten de hypotheeklasten in de nieuwe situatie niet kunnen dragen, het niet in het belang van de consument is om op woningbehoud aan te dringen. Verkoop van de woning kan in die gevallen een adequate oplossing zijn.
De kredietverstrekker heeft een zorgplicht richting de geldnemer. In principe heeft een partner die na een echtscheiding aanvullende financiering wil om de hele woning op één inkomen te dragen, daarom de beste kansen bij de eigen kredietverstrekker. Ik ben dan ook niet bekend met situaties waarin een partner na een echtscheiding de woning niet kan financieren bij de eigen kredietverstrekker, terwijl financiering elders bij een andere kredietverstrekker wel mogelijk is.
24 april 2017 - 10 mei 2017
16 dagen
De ‘Woonagenda 2017-2021’ |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
2. NOS, 20 april 2017: http://nos.nl/artikel/2169232-woningcorporaties-b…
3. AD, 3 april 2017: http://www.ad.nl/den-haag/bijna-3-5-jaar-wachten-op…
4. Wet kostenverhaal huisvesting vergunninghouders
5. De Telegraaf, 1 april 2017: «Asielzoeker blijft voorrang houden»
-
Vraag 1
Bent u bekend met de «Woonagenda 2017–2021»1 en het bericht «Woningcorporaties beloven twee keer zoveel sociale huurwoningen»2? Wat vindt u hiervan?
Ik heb kennis genomen van de Woonagenda 2017–2021 en het bericht «Woningcorporaties beloven twee keer zoveel sociale huurwoningen».
Met de Woonagenda 2017–2021 beoogt Aedes dat corporaties in samenspraak met lokale partijen, zoals gemeenten en huurdersorganisaties, de komende jaren tot afspraken komen over onder meer nieuwbouw, betaalbaarheid en verduurzaming van de voorraad. Het maken van afspraken over het lokale volkshuisvestelijke beleid is in lijn met de Woningwet 2015 om gemeenten en huurders meer invloed te geven op het corporatiebeleid. -
Vraag 2
Deelt u de mening dat de (voorgenomen) uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen ten goede moet komen van de Nederlanders die, in tegenstelling tot statushouders, vaak jarenlang, en door de huisvesting van statushouders nóg langer3 op de wachtlijst moeten staan? Zo ja, hoe gaat u daarvoor zorgen? Zo nee, waarom niet?
De opgave rond de huisvesting van statushouders heeft in de afgelopen jaren voor extra druk op de woningmarkt gezorgd. De voornaamste oorzaak van de wachtlijsten is echter vooral gelegen in het feit dat op een aantal plaatsen in Nederland de beschikbaarheid van woningen te wensen over laat. Een gebrek aan voldoende doorstroming, huishoudensverdunning en het niet snel genoeg anticiperen op nieuwe ontwikkelingen alsook de verminderde woningbouw als gevolg van de financiële crisis van de laatste jaren, zijn hier mede de oorzaak van4. Het is daarom goed om te zien dat er voornemens zijn die hieraan tegemoet komen, dit zal ten goede komen aan iedereen die voor een sociale huurwoning op een wachtlijst staat. De financiële positie van de corporatiesector biedt de ruimte om een goede bijdrage aan extra investeringen in sociale huurwoningen te leveren, zoals ik eerder heb opgemerkt bij de aanbieding van het financieel sectorbeeld 2016 en de publicatie van de indicatieve bestedingsruimte5.
Bovenstaande laat echter onverlet dat gemeenten een halfjaarlijkse taakstelling krijgen opgelegd voor de huisvesting van statushouders en hiervoor ook gebruik zullen maken van de sociale woningvoorraad. -
Vraag 3
Gaat u ervoor zorgen dat de (voorgenomen) uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen de wachtlijst voor de Nederlanders daadwerkelijk zal terugdringen en níét door gemeenten zal worden gebruikt om statushouders te huisvesten? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Verwacht u dat gemeenten (een aantal van) deze woningen, ten koste van de Nederlanders, met voorrang aan statushouders zullen toewijzen? Zo ja, bent u ertoe bereid dit niet langer toe te staan? Zo nee, hoe rijmt u dat met de verwachting van Aedes en de Woonbond dat gemeenten, als gevolg van de taakstelling die zij ten aanzien van de huisvesting van statushouders hebben en de dreigende boete bij niet-tijdige huisvesting4, aan statushouders voorrang zullen blijven geven5?
Eind vorig jaar is het wetsvoorstel inzake het schrappen van de verplichte voorrang voor statushouders voor gemeenten, die een huisvestingsverordening hebben waarin voorrangsgroepen worden aangewezen, aangenomen. Dit wetsvoorstel wordt op 1 juli 2017 van kracht. Met deze wetswijziging is de verplichte voorrangspositie voor vergunninghouders opgeheven en kunnen gemeenten zelf bepalen of ze vergunninghouders als een urgentiecategorie wensen op te nemen in de huisvestingsverordening. De taakstelling voor de huisvesting van statushouders blijft gewoon van kracht.
Het is van groot belang dat statushouders zo kort mogelijk in asielzoekerscentra blijven. Enerzijds omdat zo snel mogelijk met inburgering en participatie kan worden begonnen, waardoor het beroep van deze groep op sociale voorzieningen zo veel mogelijk wordt beperkt. Anderzijds om de relatief hoge kosten van het verblijf van deze groep in asielzoekerscentra eveneens zoveel mogelijk te beperken. Het is uiteindelijk aan gemeenten om tot een afweging te komen over het al dan niet toekennen van de urgentiestatus aan statushouders, uitgaande van de lokale omstandigheden.
20 april 2017 - 16 mei 2017
26 dagen
Te hoge huurprijzen in de vrije sector |
|
Sandra Beckerman |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat mensen met een middeninkomen niet of nauwelijks aan een betaalbaar huurhuis kunnen komen, met name in de Randstad?1
Het middenhuursegment is essentieel voor het functioneren van de woningmarkt en huishoudens met een middeninkomen. Het gaat dan onder andere om huishoudens die behoefte hebben aan flexibiliteit, niet willen of kunnen kopen, starter zijn op de woningmarkt, of om ouderen, die bijvoorbeeld kleiner en comfortabeler willen worden, of mensen die nu in een corporatiewoning wonen, maar willen verhuizen. Deze groepen worden steeds groter. De komende jaren is het van belang om nieuwe manieren te vinden om aan de stijgende vraag naar woningen in het middenhuursegment te voldoen.
De opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare middenhuur kan het beste op lokaal niveau ingevuld worden; daar bestaat immers het beste zicht op de behoefte. Om genoeg betaalbare middenhuur op korte termijn te realiseren, zullen de betrokken partijen gezamenlijk naar oplossingen moeten zoeken.
Om lokale partijen te ondersteunen bij het vergroten van het middenhuursegment, heeft het kabinet een samenwerkingstafel onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld. Met de lokale samenwerkingstafels wordt verkend waar middenhuur zou kunnen worden gerealiseerd, welke partijen daarvoor nodig zijn en welke afspraken moeten worden gemaakt om het te laten slagen. Het doel is daarom om op lokaal niveau te zorgen dat het aantal middenhuurwoningen kan worden vergroot. Op nationaal niveau wordt gezocht naar manieren om lokale partijen hierbij te helpen en eventuele ervaren knelpunten in de bestaande regelgeving te toetsen. Voor de zomer zal ik uw Kamer, zoals reeds toegezegd, informeren over de stand van zaken rondom de samenwerkingstafels.
Dit kabinet heeft daarnaast de afgelopen periode verschillende maatregelen genomen die lokale partijen ondersteunen en stimuleren om woningen in het middensegment te realiseren en behouden.
Ten eerste wordt het Besluit ruimtelijke ordening per 1 juli 2017 aangepast, waarmee het mogelijk wordt om geliberaliseerde woningen voor middenhuur in het bestemmingsplan op te nemen met een maximum aanvangshuur. De woningen in deze categorie worden voor minimaal 10 jaar vastgelegd, waardoor voortijdig uitponden van de woningen wordt voorkomen.
Ook is het per 1 april 2017 voor corporaties gemakkelijker geworden hun duurdere woningen te verkopen aan beleggers ten behoeve van het middenhuursegment. Bij verkoop van grote corporatiewoningen uit de kernvoorraad hoeft geen zienswijze van de gemeente meer te worden geleverd als de woningen ten minste 7 jaar worden verhuurd met een huurprijs van ten hoogste 850 euro. De corporatie bouwt, ter compensatie voor de verkoop, een goedkope woning in de kernvoorraad terug. Zo wordt zowel voor de laagste inkomens als middeninkomens het woningaanbod vergroot. -
Vraag 2
Hoeveel huishoudens met een middeninkomen die (net aan) te veel verdienen voor de sociale huursector, maar niet of moeilijk in aanmerking komen voor een koophuis, zijn er, en hoe is de ontwikkeling van deze groep geweest in de afgelopen zes jaar? Hoe definieert u een middeninkomen?
Het onderzoek «Potentiële reikwijdte van het middensegment huur»2 van RIGO laat zien dat ongeveer 295.000 huishoudens bij verhuizing zijn aangewezen op de vrije huursector.
Dit zijn huishoudens die geen woning kunnen kopen en niet in aanmerking komen voor een corporatiewoning in het gereguleerde segment. Gesteld is dat iemand kan kopen, indien hij voor minimaal de goedkoopste 15% van het aanbod binnen een straal van twintig kilometer een hypotheek kan krijgen. De doelgroep van de corporaties bestaat tot 2021 uit huishoudens met een inkomen van ten hoogste
€ 40.349 of uit zorgbehoevenden, studenten of statushouders. Vanaf 2021 is het inkomen ten hoogste € 36.165 (beide prijspeil 2017).
Van deze 295.000 huishoudens huren er op dit moment naar schatting 82.000 huishoudens reeds in de vrije sector. De overige 213.000 huishoudens huren nu (nog) in de gereguleerde sector. -
Vraag 3
Bent u van mening dat het onwenselijk is dat mensen met een inkomen tot bijvoorbeeld anderhalf keer modaal noodgedwongen aangewezen zijn op de vrije huursector? Zo ja, op welke manieren beschermt u deze huurders tegen te hoge huurprijzen? Zo nee, waarom niet?
Het invullen van de woningbehoefte kan het beste op lokaal niveau plaatsvinden. Vanwege grote verschillen in prijs en woningvoorraad wisselen de mogelijkheden op de woningmarkt regionaal sterk voor huishoudens met een middeninkomen. Bovendien verschillen preferenties en kiest een deel van de mensen bewust voor een middenhuurwoning, omdat zij graag flexibel wil blijven of zich nog niet permanent wil vestigen.
Gemeenten kunnen vanaf 1 juli 2017 in het bestemmingsplan de categorie «geliberaliseerde woningen voor middenhuur» opnemen. Zij kunnen een maximale aanvangshuurprijs vaststellen; zo kan, afhankelijk van de beschikbaarheid en de interesse van aanbieders van (midden)huurwoningen, op lokaal niveau worden bepaald waaraan behoefte is.
Daarnaast blijkt dat op lokaal niveau private afspraken worden gemaakt tussen gemeenten, ontwikkelaars, corporaties en investeerders om te zorgen dat de woningen nu en in de toekomst bereikbaar zijn voor middeninkomens. De gemeente heeft hierbij een belangrijke rol. -
Vraag 4
Waarom vindt u het gerechtvaardigd om een verschil te maken tussen huurders van geliberaliseerde woningen in de corporatiesector en huurders in de vrije huursector met betrekking tot een gang naar de Huurcommissie en dus de huurprijsbescherming?2
In mijn brief van 16 januari 2017 ben ik ingegaan op de uitvoering van enkele moties die betrekking hebben op de Huurcommissie.4 Eén van deze moties betrof de motie van het Kamerlid Ronnes (CDA) waarin de regering wordt gevraagd een onderscheid te maken tussen de rol van de Huurcommissie bij geliberaliseerd bezit van corporaties en van andere verhuurders. In de brief heb ik aangegeven dit onderscheid bij de uitwerking van de motie te willen volgen.
Op dit moment is de Huurcommissie bij het geliberaliseerde segment alleen bevoegd advies uit te brengen, met uitzondering van de toetsing van aanvangshuren. Ik zie geen rechtvaardiging om bij geliberaliseerde woningen van private verhuurders iets aanvullends te regelen. Bij corporaties ligt dat genuanceerder. Van corporaties mag worden verwacht dat zij zich opstellen als een goede verhuurder die een zekere zorgplicht voelt ten aanzien van zijn huurders van woningen die een huur rechtvaardigen onder de liberalisatiegrens.
Op dit moment worden de mogelijkheden voor de uitwerking van de motie verder onderzocht. Hierbij wordt onder meer gekeken naar de juridische houdbaarheid. Ik ben voornemens bij de behandeling van het wetsvoorstel over de Huurcommissie5 hierop terug te komen. -
Vraag 5
Bent u bereid om de liberalisatiegrens van huurwoningen te verhogen naar 1.000 euro, zodat huurders van deze woningen ook huurprijsbescherming kunnen krijgen en de huurprijzen kunnen temperen in samenspraak met gemeenten en huurders? Zo nee, hoe gaat u dan zorgen voor een matiging van huurprijzen boven de huidige liberalisatiegrens van 710,68 euro?
De liberalisatiegrens is sinds 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren € 710,68. Zoals aangegeven, kunnen op lokaal niveau afspraken worden gemaakt over het middenhuursegment.
-
Vraag 6
Bent u bereid om de investeringsmogelijkheden voor woningcorporaties te vergroten, waardoor er meer betaalbare huurwoningen kunnen worden gebouwd en de huurprijzen kunnen worden gematigd? Zo ja, betrekt u het afschaffen van de verhuurderheffing hierbij? Zo nee, kunt u uw oplossingen toelichten?
Met ingang van 1 april jongstleden is de nieuwe heffingsvermindering van kracht voor de bouw van huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. In schaarstegebieden is de vermindering op de verhuurderheffing € 20.000 per gebouwde huurwoning, in de andere gebieden € 10.000. Deze maatregel geeft een algemene prikkel aan de bouw van betaalbare huurwoningen.