Kamervragen

Alle

28 december 2017 - 24 januari 2018

27 dagen

Verlagen van administratieve lasten en overhead bij woningcorporaties
	Daniel Koerhuis (VVD), Erik Ronnes (CDA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://vgm.nl/content.aspx?Chapter=Kosten%20woningbouwcorporaties
2. «Effecten van de Woningwet op regeldruk voor corporaties: onderzoek naar de administratieve lasten en nalevingskosten voor corporaties uit de Woningwet en de mogelijkheden deze te verminderen» Sira Consulting.
3. «Schrappen van banen drukt bedrijfslasten,» Het Financieele Dagblad, 25 november 2016.
4. «Corporaties beperken zich nu wel,» Trouw, 25 november 2016.
5. «Corporaties,» Trouw.

Vraag 1

Kent u het bericht «Kosten vastgoedbeheer woningbouwcorporaties bijna twee keer zo hoog dan kosten vastgoedbeheer particuliere markt»?1

Ja.
Vraag 2

Deelt u de mening dat lagere administratieve lasten en overhead woningcorporaties helpen bij het uitvoeren van hun kerntaken? Zo nee, waarom niet?2

Over het verlagen van administratieve lasten heb ik uw Kamer op 5 december jl. een brief3 gestuurd. In die brief heb ik onder andere aangegeven dat een verantwoorde verlaging van de administratieve- en toezichtslasten meer ruimte schept bij corporatieprofessionals voor de uitvoering van hun publieke taken. Daarnaast zal een vermindering van de administratieve lasten leiden tot lagere bedrijfslasten in de sector.
Wat betreft het verlagen van de beheer- en onderhoudskosten ben ik van mening dat een efficiënte inzet van de financiële middelen corporaties helpt bij het uitvoeren van hun kerntaken. Het streven naar een efficiënte inzet van financiële middelen is echter niet noodzakelijkerwijs hetzelfde als streven naar de laagste kosten. Corporaties verschillen van private verhuurders en vastgoedbeheerders omdat zij ook wettelijk opgedragen taken hebben; corporaties zijn zogenaamde toegelaten instellingen op grond van de Woningwet. Dit ontslaat hen niet van de plicht om te komen tot een efficiënte inzet van financiële middelen maar betekent ook dat er een bepaald minimum aan kosten gemaakt moet worden om de kerntaken naar behoren uit te voeren.
Vraag 3

Is het waar dat personeelskosten van woningcorporaties hoger zijn dan van particuliere verhuurders? Zo ja, hoe komt dit? Hoe zouden deze kosten verlaagd kunnen worden? Hoeveel euro zou dit opleveren voor de corporatiesector en per corporatiewoning, als de kosten zouden dalen naar het gemiddelde van particuliere verhuurders?3

Door het ontbreken van cijfers van private verhuurders en vastgoedbeheerders is een dergelijke vergelijking niet mogelijk. Wel kan in algemene zin worden gesteld dat de organisaties op een aantal zaken van elkaar verschillen. Woningcorporaties zijn toegelaten instellingen en moeten wettelijk opgedragen taken vervullen en daaruit voortvloeiende vereisten naleven. Voorbeelden hiervan zijn regels op het gebied van woningtoewijzing, leefbaarheid en wettelijke vereisten op het gebied van governance en verantwoording. Deze regels gelden niet, of niet in die mate voor private verhuurders. Ondanks de verschillen kunnen corporaties leren van private verhuurders en vastgoedbeheerders. Ik moedig de sector dan ook aan hierover het gesprek aan te gaan.
In de corporatiesector is een dalende trend van de personeelskosten te zien. Uit de Aedes Benchmark 20175 blijkt dat de personeelskosten tussen 2013 en 2016 met 32% zijn gedaald (zie tabel 1). De daling in personeelskosten zorgt ook voor een daling van de beïnvloedbare bedrijfslasten van woningcorporaties (zie tabel 1). In de periode 2013–2016 zijn de bedrijfslasten met 23% gedaald.
2013
2014
2015
2016
Personeelskosten per verhuurbare eenheid (€)
487
392
358
333
Bedrijfslasten per verhuurbare eenheid (€)
1.025
923
853
790
Bron: Corporaties leren, huurders profiteren. Rapportage Aedes benchmark 2017, www.aedes.nl
De beschikbare cijfers uit de markt laten, met de eerder genoemde verschillen tussen deze organisaties, zien dat er mogelijk nog een verdere verbetering mogelijk is. Ik zal dan ook blijven monitoren of de dalende trend in bedrijfslasten wordt gecontinueerd.
In mijn brief van 5 december 2017 over het verlagen van de administratieve lasten heb ik reeds aangegeven samen met de sector te werken aan een verlaging van de administratieve lasten, in onder meer wetgeving en door middel van vermindering in de informatie-uitvraag. Een daling van de administratieve lasten zal ook kunnen bijdragen aan lagere bedrijfslasten bij woningcorporaties.
Vraag 4

Is het waar dat onderhoudskosten van woningcorporaties hoger zijn dan van particuliere verhuurders? Zo ja, hoe komt dit? Hoe kunnen deze kosten verlaagd worden? Zou dit bijvoorbeeld kunnen door onderhoud aan te besteden?4 Hoeveel euro zou dit opleveren voor de corporatiesector en per corporatiewoning, als de kosten zouden dalen naar het gemiddelde van particuliere verhuurders?

Volgens de cijfers van Vastgoedmanagement Nederland (VGM), de belangenbehartiger van vastgoed- en VvE-managers, zijn de onderhoudskosten van corporaties hoger dan het gemiddelde van een steekproef onder VGM-leden. De cijfers zijn in tabel 2 opgenomen. Het 1-op-1 vergelijken van deze cijfers is lastig. Het wordt uit de cijfers van VGM niet duidelijk of er gecorrigeerd is voor het verschil in samenstelling van de portefeuilles van woningcorporaties, private verhuurders en vastgoedbeheerders.
Corporaties hebben als kerntaak het verhuren van betaalbare woningen voor de inkomensdoelgroep. Daarom kiezen zij veelal voor het doorverhuren van woningen, in plaats van het uitponden van een woning na 15 of 20 jaar om een bepaald gewenst financieel rendement te behalen. Mede om deze reden is het bezit van corporaties veelal ouder dan dat van bedrijfsmatige private verhuurders en het onderhoud van oudere woningen is duurder. Ook hebben corporaties een relatief omvangrijk aandeel woningen in wijken met grote herstructureringsopgaven. Dit vraagt extra beheer- en onderhoudskosten om verloedering van de buurt te voorkomen, niet zelden als onderdeel van prestatieafspraken met gemeenten en huurders waartoe corporaties gehouden zijn.
Correctiefonderhoud per woning (€)
Mutatieonderhoud per woning (€)
Corporatie
337
311
Gemiddelde VGM
311
152
Bron: www.vgm.nl
Ten aanzien van uw vraag over aanbesteding: professioneel opdrachtgeverschap en het aanbesteden van opdrachten dragen bij aan een betere prijs-kwaliteitverhouding. Ik hecht er daarom ook belang aan dat de sector zich verder ontwikkelt wat betreft het professionaliseren van opdrachtverstrekking en het gebruik van aanbesteden. Corporaties maken ook al gebruik van aanbestedingen. Daarnaast wordt professioneel opdrachtgeverschap door Aedes gestimuleerd, bijvoorbeeld met de Leidraad Aanbesteden uit 2017.
Vraag 5

Is het waar dat huisvesting, IT en algemene kosten van woningcorporaties hoger zijn dan van particuliere verhuurders? Zo ja, hoe komt dit? Hoe zouden deze kosten verlaagd kunnen worden?5 Hoeveel euro zou dit opleveren voor de corporatiesector en per corporatiewoning, als de kosten zouden dalen naar het gemiddelde van particuliere verhuurders?

VGM maakt een vergelijking tussen de bedrijfslasten van woningcorporaties in 2015 (€ 752 per woning8) en de gemiddelde beheerfee (€ 281 per woning) op basis van een steekproef onder enkele leden van de VGM. Uit de vergelijking wordt niet duidelijk uit welke kosten de beheerfee is opgebouwd en wat de samenstelling is van de steekproef. Daarmee is een vergelijking niet mogelijk, noch een reële inschatting te geven van het besparingspotentieel. Zoals gezegd vertonen de bedrijfslasten voor woningcorporaties (hierin zijn onder meer kosten van huisvesting en IT opgenomen) tussen 2013 en 2016 een dalende trend.
Vraag 6

Bent u bereid om samen met relevante organisaties uit het veld, zoals Aedes, Vastgoed Management Nederland en Woonbond in gesprek te gaan om te bezien hoe administratieve lasten en overhead van woningcorporaties verlaagd kunnen worden?

In mijn brief van 5 december heb ik aangegeven samen met de sector en betrokken partijen verder te werken aan het verlagen van de administratieve lasten. Het verlagen van de overhead is afhankelijk van de bedrijfsvoering van elke corporatie. De Autoriteit woningcorporaties houdt ook toezicht op de efficiëntie en doelmatigheid van individuele woningcorporaties en kan als daartoe aanleiding is nader onderzoek doen.
Vraag 7

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het nog te plannen AO Woningcorporaties van de commissie Binnenlandse Zaken?

Met de beantwoording van deze vragen is hieraan voldaan.

28 december 2017 - 29 januari 2018

32 dagen

Het bericht dat Nederlanders langer op de wachtlijst voor een sociale huurwoning moeten staan doordat statushouders en buitenlandse arbeidskrachten en studenten voorrang krijgen
	Sietse Fritsma (PVV), Alexander Kops (PVV), Harm Beertema (PVV), Machiel de Graaf (PVV)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. Omroep West, 27 december 2017: https://www.omroepwest.nl/nieuws/35657…

Vraag 1

Kent u het bericht «Overspannen situatie op de woningmarkt in Zuid-Holland»?1

Ja.
Vraag 2

Wat vindt u ervan dat reguliere, Nederlandse woningzoekenden langer op de wachtlijst voor een sociale huurwoning moeten staan doordat statushouders en buitenlandse arbeidskrachten en studenten nog altijd voorrang krijgen? Deelt u de mening dat het beschamend is dat er zo met onze eigen mensen wordt omgegaan? Zo nee, waarom niet?

Meer dan de wijze waarop de woningen worden verdeeld, is vooral het beschikbare woningaanbod van doorslaggevend belang voor hoe lang mensen op een wachtlijst voor een sociale huurwoning moeten staan. Zoals ook in bovengenoemd artikel staat vermeld, is het aanjagen van de woningbouwproductie in gespannen regio’s en het beter benutten van de bestaande voorraad, dan ook van groot belang om de kansen van alle woningzoekenden te vergroten.
Overigens is de automatische urgentiestatus voor statushouders geschrapt uit de Huisvestingswet en is het juist de bedoeling dat statushouders snel uitstromen uit de asielopvang vanwege de hoge kosten van de asielopvang en een snelle(re) start met integratie.
Vraag 3

Hoeveel sociale huurwoningen worden momenteel bezet door

Ik heb geen inzicht in hoeveel sociale huurwoningen momenteel worden bewoond door statushouders. Buitenlandse arbeidskrachten en buitenlandse studenten maken doorgaans geen gebruik van reguliere sociale huurwoningen, maar van specifieke huisvesting zoals studentencomplexen en short stay facilities.
Vraag 4

Bent u bereid ervoor te zorgen dat sociale huurwoningen uitsluitend aan Nederlanders worden toegewezen? Zo nee, waarom niet?

Nee. Iedereen in Nederland wordt in gelijke gevallen gelijk behandeld. Er wordt geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit.
Vraag 5

Wanneer verwacht u dat de 70.000 in Nederland verblijvende Syrische statushouders het land zullen verlaten en de daardoor vrijkomende sociale huurwoningen aan de Nederlanders zullen worden toegewezen?

Ik heb op dit punt geen specifieke verwachtingen.
Vraag 6

Wanneer stopt u de discriminatie van de Nederlanders? Wanneer gaat u zich eens als een Nederlandse Minister gedragen en kiest u voor de Nederlanders?

In Nederland wordt geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit. Onze Grondwet begint met het recht op gelijke behandeling van gelijke gevallen.

28 december 2017 - 23 januari 2018

26 dagen

De kosten van een lege buizen- en laadpaalnorm
	Daniel Koerhuis (VVD)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. Kamerstuk 21 501-33, nr. 688

Vraag 1

Voor hoeveel parkeerplaatsen geldt de lege buizennorm voor laadinfrastructuur voor elektrisch vervoer, als een gebouw of woning meer dan 10 parkeerplaatsen heeft?1

Op 19 december jongstleden heeft de derde triloog over het herzieningsvoorstel plaatsgevonden. Tijdens deze triloog is er door de onderhandelende partijen een voorlopig akkoord bereikt over het herzieningsvoorstel. Omdat het voorlopige akkoord nog nader uitgewerkt wordt, kan ik op dit moment helaas nog geen duidelijkheid verschaffen over de bepalingen voor laadinfrastructuur voor elektrisch vervoer. Zodra er meer bekend is over de inhoud van het bereikte akkoord zal ik uw Kamer hier schriftelijk over informeren. In die brief zal ik ook antwoord geven op deze vraag.
Vraag 2

Wat zijn de geschatte extra kosten per parkeerplaats als er voor die parkeerplaats lege buizen moeten worden aangelegd? Wat zijn de geschatte extra kosten per parkeerplaats als er voor die parkeerplaats laadinfrastructuur voor elektrisch vervoer moet worden aangelegd?

In de impact assessment bij het herzieningsvoorstel heeft de Europese Commissie een schatting gegeven van de benodigde investeringen voor de aanleg van laadinfrastructuur voor vervoer. De kosten worden door de Commissie geschat op ongeveer € 2.500 per oplaadpunt en € 350 per parkeerplaats voorzien van bekabeling. In de impact assessment bij het herzieningsvoorstel is geen inschatting gegeven van de kosten voor de aanleg van lege buizen, omdat dit geen onderdeel vormde van het oorspronkelijke herzieningsvoorstel van de Commissie. Naar verwachting liggen de kosten voor lege buizen aanzienlijk lager dan de kosten voor bekabeling, omdat een groot deel van de materiaalkosten komen te vervallen. Afgezet tegen de kosten voor het bouwen van een nieuw gebouw of de kosten voor een ingrijpende renovatie van een bestaand gebouw zijn dit relatief kleine bedragen. Naar inschatting zullen de bepalingen dan ook geen significant effect hebben op de haalbaarheid en prijzen van nieuwbouwprojecten of op de keuze om een gebouw ingrijpend te renoveren.
Vraag 3

Wat is de precieze definitie van een ingrijpende renovatie?

In artikel 3.2 van de Regeling Bouwbesluit 2012 is opgenomen wanneer er sprake is van ingrijpende renovatie. Ingrijpende renovatie doet zich voor «wanneer meer dan 25% van de oppervlakte van de gebouwschil, bepaald volgens ISSO 75.1, uitgave juli 2014, wordt vernieuwd, veranderd of vergroot en deze vernieuwing, verandering of vergroting de integrale gebouwschil betreft».
Vraag 4

Deelt u de mening dat deze twee nieuwe normen voor geen enkele renovatie van eigen woningbezitters moet gelden?

Ik ben het met u eens dat de bepalingen over laadinfrastructuur voor elektrisch vervoer niet moeten leiden tot onnodige kosten of lasten. Dit is dan ook de inzet van Nederland geweest in de onderhandelingen in de Raad. Samen met andere lidstaten heeft Nederland ervoor gepleit om de normen niet toe te passen bij alle woningen die ingrijpend worden gerenoveerd, maar alleen in gevallen waarbij het parkeerterrein of de elektrische infrastructuur onderdeel uitmaakt van de renovatie. Hiermee wil ik voorkomen dat woningeigenaren die de energieprestatie van hun gebouw willen verbeteren maar niet voornemens zijn om het parkeerterrein of de elektrische infrastructuur aan te pakken worden ontmoedigd om renovatiewerkzaamheden aan hun woning uit te voeren. Bij woningen waarbij de parkeerplaats of de elektrische infrastructuur onderdeel uitmaakt van de ingrijpende renovatie zie ik wel meerwaarde in het uitvoeren van voorbereidende werkzaamheden voor de aanleg van laadinfrastructuur, omdat de meerkosten relatief beperkt zijn en hiermee voorkomen wordt dat het parkeerterrein in de toekomst opnieuw opengebroken moet worden of dat uitgeweken moet worden naar een oplaadplek in de openbare ruimte.
Omdat (laadinfrastructuur voor) elektrisch vervoer nog steeds onderhevig is aan technologische ontwikkelingen en er op het moment dat de verplichtingen gelden nog niet altijd vraag zal naar oplaadpunten, heeft Nederland vanuit het oogpunt van kosteneffectiviteit in de Raad een voorkeur uitgesproken voor het plaatsen van lege buizen in plaats van bekabeling. De vast te stellen norm voor woningen zal naar verwachting alleen gaan gelden voor woningen met meer dan 10 parkeerplaatsen. Dit zijn voornamelijk appartementencomplexen met gemeenschappelijk parkeerterrein. Bij appartementencomplexen is de aanleg van laadinfrastructuur voor elektrisch vervoer ingewikkelder dan bij eengezinswoningen, omdat de woningeigenaar of huurder niet zelfstandig over de aanleg kan beslissen. Hiervoor is goedkeuring nodig van de Vereniging van Eigenaren (VvE) of de verhuurder. Naar verwachting zal de norm het makkelijker maken voor woningeigenaren of huurders om goedkeuring te krijgen voor de aanleg van een laadpaal, omdat de paal na uitvoering van de norm zonder aanvullende renovatiewerkzaamheden voor iedere parkeerplaats kan worden geïnstalleerd.

21 december 2017 - 23 januari 2018

33 dagen

Het bericht dat de huurtoeslag de komende jaren flink zal dalen
	Edgar Mulder (PVV), Alexander Kops (PVV)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Menno Snel (staatssecretaris financiën) (D66)

Bronnen

1. AD, 20 december 2017: https://www.ad.nl/binnenland/huurtoeslag-fors-l…

Vraag 1

Kent u het bericht «Huurtoeslag fors lager in de komende jaren»?1

Ja.
Vraag 2

Hoeveel van de 1,4 miljoen huishoudens die huurtoeslag ontvangen, kampen nu al met betalingsproblemen c.q. zitten in de schulden, en waar komt dat door?

Uit het onderzoek «Huishoudens in de rode cijfers 2015» van Panteia2 blijkt dat naar schatting bijna 20% (oftewel 1,4 miljoen huishoudens) van alle huishoudens in Nederland risicovolle of problematische schulden3 heeft. Hiervan heeft ongeveer 60% (oftewel 840.000 huishoudens) risicovolle schulden en 40% (oftewel 540.000 huishoudens) problematische schulden. Niet bekend is hoeveel van deze huishoudens een huurtoeslag ontvangen. Wel blijken huishoudens met een laag inkomen en een huurwoning een grotere kans op problematische schulden te hebben. Schulden ontstaan zelden als gevolg van één oorzaak, maar zijn veelal gelegen in een combinatie van omgevingsfactoren, bewust en onbewust gedrag, onverwachte gebeurtenissen en in de persoon gelegen factoren.
Vraag 3

Hebt u er zicht op hoeveel huishoudens door het verlagen van de huurtoeslag (extra) in de financiële problemen zullen komen? Zo nee, hoe kunt u dan voor deze bezuinigingsmaatregel zijn? Zo ja, hoeveel zijn dat er?

Het is niet zo dat de komende jaren de huurtoeslag verlaagd wordt. Door afschaffing van de KAN-bepaling stijgt de huurtoeslag iets minder. Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, liggen aan schulden vaak meerdere oorzaken ten grondslag. Niet gesteld kan worden dat een wijziging in de ontvangen huurtoeslag per definitie leidt tot financiële problemen. Het is belangrijk dat mensen steeds hun totale uitgavenpatroon in evenwicht houden of brengen met hun inkomsten. Het effect moet worden bezien in het bredere, algemene koopkrachtbeeld van het regeerakkoord. (zie ook het antwoord op vraag 4).
Vraag 4

Hoe kunt u – gezien de stijgende huren, dalende huurtoeslag, stijgende energierekening, stijgende btw etc. – volhouden dat «huishoudens er de komende jaren op vooruit zullen gaan»? Waarom doet u deze uitspraak?

Zoals bij het antwoord op vraag 3 aangegeven, wordt de huurtoeslag de komende jaren niet verlaagd, maar stijgt de huurtoeslag iets minder. Tegelijkertijd wordt de harde inkomensgrens in de huurtoeslag geschrapt. Daardoor verliezen mensen die iets meer gaan verdienen niet meer ineens hun hele huurtoeslag. Dit kan honderden euro’s op jaarbasis schelen. Bovendien is het regeerakkoord een forse lastenverlichting afgesproken. De belastingtarieven worden flink verlaagd en de algemene heffingskorting wordt verhoogd. Per saldo hebben ook mensen met een huurwoning straks meer te besteden.
Vraag 5

Deelt u de mening dat het schandalig is dat er met het verlagen van de huurtoeslag wordt bezuinigd op eigen mensen, terwijl statushouders in dit land nog steeds alles gratis krijgen? Bent u ertoe bereid hier onmiddellijk een eind aan te maken en te kiezen voor de Nederlanders? Zo nee, waarom niet?

Nee, die mening deel ik niet. Iedereen die in Nederland verblijft wordt in gelijke omstandigheden gelijk behandeld. Als er wijzigingen in de huurtoeslag plaatsvinden, gelden deze dus ook voor statushouders.

21 december 2017 - 2 februari 2018

43 dagen

Het bericht dat mensen vanaf Fort Oranje op een andere camping worden geplaatst
	Sandra Beckerman (SP)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. Geanonimiseerd bericht, d.d. 20 december 2017:
2. https://www.bndestem.nl/breda/groeiende-onrust-onder-bewoners-fort-or…
3. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 375
4. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 135
5. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 135
6. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2016–2017, nr. 2350

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht van een betrokkene die zich zorgen maakt om de laatste mensen die nog op Fort Oranje verblijven?1

Van de gemeente Zundert heb ik begrepen dat alle mensen die nu nog op Fort Oranje verblijven een casemanager hebben. Indien nodig krijgen zij de noodzakelijke zorg en begeleiding bij het vinden van passende huisvesting. Op 1 januari 2018 was er voor de 32 mensen die nog op Fort Oranje verbleven, verdeeld over 23 huishoudens, nog geen zicht op al dan niet tijdelijke huisvesting elders. Bij die groep mensen zitten twee minderjarige kinderen. Het herhuisvestingsvraagstuk is mede door de achterliggende multi-problematiek van de bewoners complex. U kunt hierbij denken aan omvangrijke schulden, een overlastverleden en/of een sterk afwijkende leefstijl.
De gemeente Zundert heeft mij laten weten dat het zeker haar voorkeur niet heeft om bewoners van Fort Oranje te verwijzen naar een andere camping of recreatiepark. In enkele uitzonderlijke situaties (het betreft hier 10 personen) staat de gemeente Zundert in nauwe samenwerking met de exploitant en de betreffende bewoners tijdelijk toe dat zij langer op een andere camping binnen de gemeente Zundert verblijven. Het betreft een camping waar de exploitant volgens de gemeente een goed beheerregiem hanteert. Deze uitzonderlijke situatie is bedoeld om de zoektijd naar een structurele huisvestingsoplossing met 1 jaar te verlengen.
U vraagt naar mijn reactie hierop. Ik acht het in principe niet wenselijk dat bewoners van Fort Oranje opnieuw op een camping worden gehuisvest, omdat daarbij de kans bestaat dat die huisvesting niet voldoet aan de minimumeisen die we aan woonruimte stellen en bewoners uit zicht kunnen raken van zorg en hulpverlening. Ook wanneer de bewoning nu voor deze specifieke groep huishoudens tijdelijk door de gemeente Zundert wordt toegestaan, wordt hiermee voor hen geen structurele oplossing gerealiseerd. Idealiter worden huishoudens direct in een reguliere woning gehuisvest. Echter, ik ben mij bewust van de complexe persoonlijke problematiek van de betreffende personen, waardoor reguliere huisvesting op korte termijn lastig is.
De verantwoordelijkheden en bevoegdheden ten aanzien van het al dan niet mogelijk maken van permanente bewoning van recreatiewoningen en/of parken zijn neergelegd bij de provincies en gemeenten. Het is aan de gemeenteraad van de gemeente Zundert om te oordelen over de eventuele besluitvorming van het college van burgemeester en wethouders om tijdelijke bewoning op een andere camping met een vooraf bepaalde duur te gedogen of uitdrukkelijk toe te staan.
Vraag 2

Is het waar dat mensen worden verwezen naar andere campings of recreatieparken, en waarom is voor deze mensen geen reguliere woning gevonden?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 3

Wat is uw reactie op de stelling dat met het opnieuw huisvesten van (oud-)bewoners van Fort Oranje op campings in de omgeving, het probleem alleen verplaatst wordt en niet opgelost?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 4

Voor hoeveel mensen is een structurele oplossing en een regulier huis gevonden? Hoeveel van de oud-bewoners op Fort Oranje wonen nu in de gemeente Zundert en hoeveel daarvan wonen in een andere gemeente?

Gemeente Zundert heeft in antwoord op deze vraag het volgende aan mij laten weten. Het aantal mensen dat structurele huisvesting in een regulier huis heeft gevonden, is niet precies bekend. Een deel van de bewoners, waaronder veel arbeidsmigranten, is van de camping vertrokken zonder opgave van bestemming. Van ongeveer 300 bewoners is bekend in welke gemeente in Nederland zij nieuwe huisvesting en begeleiding hebben gevonden. In hoeverre die huisvesting structureel is, is niet bekend. Bijna de helft van die groep van 300 bewoners heeft herhuisvesting gekregen in de gemeente Zundert, waarvan ongeveer 130 mensen een verlengde zoektijd hebben gekregen vanuit de tijdelijke voorziening.
Deze tijdelijke voorziening is getroffen in de zogenaamde «Kloostertuin», het terrein van het voormalige COA in Rijsbergen. Het grootste deel van deze huishoudens dat hier is ondergebracht heeft een sociale binding met de regio (schoolgaande kinderen en continuïteit van zorg). Op deze manier is gezorgd voor een langere zoektijd voor het vinden van een geschikte reguliere woning. Dit heeft ook te maken met de schaarste op de woningmarkt in en rond Zundert.
Vraag 5

Voor hoeveel individuele mensen en gezinnen is na 6 december 2017 nog geen structurele oplossing gevonden en hoe heeft dit kunnen gebeuren? Hoeveel minderjarige kinderen zitten bij deze groep?2

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 6

Kunt u garanderen dat alle (oud-)bewoners van Fort Oranje met de kerstdagen een fatsoenlijk dak boven hun hoofd hebben, omdat in eerste instantie voor de sluiting een jaar zou worden genomen waardoor gemeenten en bewoners tot augustus 2018 de tijd zouden hebben?3

Desgevraagd heeft Zundert aangegeven dat alle (oud)bewoners, al dan niet begeleid, waren voorzien in huisvesting met de kerstdagen. Met het Leger des Heils is door de gemeente de afspraak gemaakt dat zij vanaf het moment van de sluiting van het recreatiepark paraat staan voor eventuele noodopvang van (oud) bewoners van Fort Oranje.
Vraag 7

Welke ondersteuning heeft het ministerie geboden aan de betrokken gemeente(n) bij deze complexe problematiek, zoals u aangaf in antwoord op eerdere schriftelijke vragen?4

In beantwoording van eerdere Kamervragen gaf mijn ambtsvoorganger aan dat weliswaar geldt dat de gemeente verantwoordelijk is voor de wijze waarop zij haar (handhavings)taken uitvoert, maar het ministerie het ook van belang vindt dat bestuurders zich voldoende gesteund weten. Momenteel verkennen we de behoefte die gemeenten hebben aan concrete ondersteuning en willen we samen met gemeenten en andere partijen komen tot een effectieve aanpak. We sluiten hierbij aan bij reeds lopende initiatieven. Verder vindt ondersteuning plaats in de vorm van kennisoverdracht door middel van werkbezoeken en het opstellen en ingang zetten van een onderzoeksagenda.
Aan de hand van kwantitatief onderzoek op basis van geanonimiseerde microdata van het CBS wordt geprobeerd meer inzicht in de bewoning van recreatiewoningen te verkrijgen. Hierbij wordt uitgegaan van de Basisregistratie Personen (BRP) en de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De analyses van dit onderzoek lijken bruikbaar om meer inzicht te krijgen in hoeveel mensen ingeschreven staan op een adres van een recreatiewoning of vakantiepark. Daarmee kan mogelijk ook een indicatie worden gegeven van de ligging van vakantieparken waarop mensen voor langere tijd verblijven. Dit onderzoek is echter nog niet geheel gereed.
Om een beter beeld te krijgen van de achtergronden van de bewoning van vakantieparken wordt er op dit moment ook een onderzoek gestart in samenwerking met het programma Vitale Vakantieparken. De uitkomsten van dit onderzoek verwacht ik voor de zomer aan uw Kamer te kunnen zenden.
Het Centrum voor Criminaliteit en Veiligheid (CCV) werkt op initiatief van het Ministerie van Justitie en Veiligheid en met medewerking van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan een webdossier voor gemeenten over de bewoning van vakantieparken. Komend voorjaar wordt in dat kader door CCV een expertbijeenkomst georganiseerd. Bovendien start een leeromgeving over vakantieparken bij de VNG dat door het Rijk wordt gefinancierd.
Vraag 8

Wat is de stand van zaken van het landelijk overzicht dat u wenselijk achtte «... opdat scherper in beeld kan komen waar en in welke mate deze problematiek zich voordoet en beter bezien kan worden welke ondersteuning nodig is om deze problematiek aan te pakken en te voorkomen»?5 6

Zie antwoord vraag 7.
Vraag 9

Wanneer is de evaluatie naar de aanpak en problemen op Fort Oranje gereed en wanneer wordt deze met de Tweede Kamer gedeeld?

Samen met de gemeente Zundert wordt nog bezien hoe vorm gegeven kan worden aan mijn toezegging om de gemeente als daar behoefte aan is te ondersteunen bij het uitvoeren van een evaluatie naar de aanpak van Fort Oranje. Dit is nog niet ter hand genomen maar mijn aanbod blijft staan. Ik merk hierbij op dat de aanpak en de evaluatie daarvan een lokale verantwoordelijkheid betreft. Het ligt dan ook niet in de rede dat ik vanuit mijn positie aan uw Kamer deze informatie verstrek. Het is primair aan het college van burgemeester en wethouders om daarover de gemeenteraad te informeren en daarover verantwoording af te leggen.

20 december 2017 - 17 januari 2018

28 dagen

Contourenlijnen in het aardbevingsgebied
	Sandra Beckerman (SP), Henk Nijboer (PvdA)
	Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD)

Vraag 1

Deelt u de mening dat aardbevingen zich niet aan bestuurlijke contouren houden?

Voorop staat dat NAM als mijnbouwonderneming aansprakelijk is voor schade als die het gevolg is van gaswinning uit het Groningenveld, ongeacht de locatie. Op dit moment vindt intensief overleg plaats tussen alle betrokken partijen over een nieuw schadeprotocol, waarin NAM geen rol meer speelt in de beoordeling van schademeldingen. Dit heeft de hoogste prioriteit van mijzelf en de regionale bestuurders. Op de praktische inrichting van dit protocol kan ik nu echter niet vooruitlopen.
Vraag 2

Deelt u de mening dat daarom de contouren geen enkele rol meer zouden moeten spelen in de beoordeling en afhandeling van schade en versterking van woningen?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 3

Weet u dat ten aanzien van het versterken van woningen buiten het zogenaamde contourengebied andere bouwnormen worden gehanteerd?

Het doel van de versterkingsoperatie is te verzekeren dat inwoners van het aardbevingsgebied net zo veilig zijn als die in de rest van Nederland. Juist daarom gelden in dit gebied – aanvullend op de algemene bouwregelgeving – de eisen van de Nationale Praktijkrichtlijn.
Vraag 4

Deelt u de mening dat als mensen zelfs na een rechtszaak in het gelijk worden gesteld, het onbestaanbaar is dat nu weer de contourenlijn ter tafel wordt gebracht waardoor bewoners op achterstand worden gesteld?

Uw vraag lijkt te verwijzen naar een individueel geval dat onder de rechter is, of is geweest, waar ik als Minister niet op in kan gaan. Voor het overige verwijs ik naar de antwoorden op de voorgaande vragen.
Vraag 5

Bent u bereid om los van de contourenlijnen de norm van de Nederlandse Praktijkrichtlijn (NPR) voor veilige gebouwen te hanteren als er schade is aan woningen en gebouwen en er versterkt moet worden, ook als deze norm niet is opgenomen in het Bouwbesluit? Zo nee, waarom niet?

De NPR is specifiek gericht op nieuwbouw of versterking van gebouwen in verband met het risico op aardbevingen. Buiten het gebied waar de NPR wordt toegepast, zijn de effecten van een beving als gevolg van gaswinning dusdanig klein dat toepassing van de NPR bovenop de algemeen geldende bouwnormen geen toegevoegde waarde heeft.

19 december 2017 - 26 januari 2018

38 dagen

Huurders in Groningen die in de steek worden gelaten
	Henk Nijboer (PvdA)
	Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://www.rtvnoord.nl/nieuws/187679/Woningcorporaties-willen-snel-d…

Vraag 1

Kent u het bericht «Woningcorporaties willen snel duidelijkheid van Alders»?1

Ja.
Vraag 2

Bent u het eens met de corporatiedirecteuren dat het onverantwoord is dat er zo lang onduidelijkheid heerst?

Het is van groot belang dat er zo snel mogelijk duidelijkheid komt over de versterkingsoperatie voor alle inwoners van het aardbevingsgebied. De versterkingsopgave is omvangrijk en vraagt om zorgvuldigheid en draagvlak bij alle betrokkenen. Het Rijk spant zich dan ook in om de ontstane onduidelijkheden, voor woningcorporaties en andere betrokkenen, zo snel mogelijk weg te nemen.
Op 22 december 2017 zijn kaders vastgesteld voor de versterking op korte termijn (Kamerstuk 33 529, nr. 403), waarmee er voor de bewoners van circa 4.200 adressen duidelijkheid wordt gegeven over de inspectie, engineering en versterking van hun woningen in de eerste helft van 2018. De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) is in gesprek met de veertien woningcorporaties die actief zijn in het aardbevingsgebied en er wordt binnen de bestaande structuren gezocht naar mogelijkheden voor een betere aansluiting tussen lokale woonvisies en de vastgoedstrategie en onderhoudsplannen van woningcorporaties.
Voor de langere termijn vindt intensief overleg plaats tussen het Rijk en de betrokken partijen in de regio over een integrale aanpak voor het herstel van schade en gebiedsgerichte versterking, ingebed in de toekomstplannen van de regio.
Vraag 3

Wat vindt u ervan dat de Groninger woningcorporaties stellen dat de norm voor aardbevingsbestendige huizen elk half jaar verandert? Klopt dat? Zo ja, hoe is dat mogelijk? Zo nee, waarom beweren de corporatiedirecteuren dat dan?

De norm voor aardbevingsbestendig bouwen (NPR 9888) is nog in ontwikkeling. Stichting Nederlands Normalisatie-instituut (NEN) is verantwoordelijk voor het proces van verbeteren van deze norm. De NCG heeft vastgesteld dat de norm twee keer per jaar kan worden aangepast, mits er significante verbeteringen zijn doorgevoerd door de NEN. Zo wordt de voortgang van inspecties, engineering en versterking van woningen geborgd en kan er tegelijkertijd meer kennis over de effecten van aardbevingen worden ontwikkeld en worden toegepast in de versterkingsactiviteiten. Zodra de inspectiefase is gestart, blijft de dan van toepassing zijnde norm geldig voor het gehele project.
Dit betekent niet dat de norm ieder jaar verandert: de huidige norm is vastgesteld per 1 juli 2017, daarvoor vond de laatste aanpassing plaats in juli 2015. Het Rijk hecht eraan dat de versterkingsopgave voortvarend en op een ordentelijke wijze wordt opgepakt. Wanneer de norm verandert, zoals in juli van afgelopen jaar, wordt hierover door NCG en NEN uitgebreid gecommuniceerd met de stuurgroepen waar woningcorporaties aan deelnemen.
Vraag 4

Bent u van mening dat er snel helderheid moet komen en dat huurders de dupe zijn van de ellenlange procedures en onduidelijkheid die er nu is?

Zoals ook aangegeven door de Minister van Economische Zaken en Klimaat tijdens zijn bezoek aan het aardbevingsgebied op 10 januari jl. en hierboven in antwoord op vraag 2: het is van groot belang dat er zo snel mogelijk duidelijkheid komt over de versterkingsoperatie voor alle inwoners van het aardbevingsgebied, inclusief huurders. Het Rijk en de regionale overheden spannen zich hier samen nadrukkelijk voor in.
Evenwel moeten huurders er ten allen tijde vanuit kunnen gaan dat hun woning op een degelijke manier onderhouden wordt. Dat de versterkingsoperatie vertraging oploopt, mag hier niet aan afdoen. Voor wat betreft achterstallig onderhoud waardoor huurders getroffen kunnen worden, verwijs ik ook naar de antwoorden van de Minister van Economische Zaken en Klimaat en mijzelf op de vragen van de leden Nijboer (PvdA) en Beckerman (SP) van 15 november (Handelingen Tweede Kamer, 2017/2018, nr. 432) en 22 december (Handelingen Tweede Kamer, 2017/2018, nr. 784). Zoals daarin wordt toegelicht, hebben huurders diverse mogelijkheden om de corporaties ertoe aan te zetten gebreken tijdig te verhelpen.
Vraag 5

Deelt u de mening dat het heel slecht is dat huurders zo lang in onzekerheid zitten?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 6

Bent u bereid 1) snel duidelijkheid te verschaffen; 2) ervoor te zorgen dat huurders niet letterlijk in de kou komen te staan door achterstallig onderhoud en 3) ervoor te zorgen dat de onzekerheid bij huurders wordt weggenomen?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 7

Bent u bereid woningcorporaties erop aan te spreken dat zij -ook bij onduidelijkheid over procedures en normen- de ellende die daaruit voortkomt niet op huurders moeten en mogen afwentelen?

Ik ben in gesprek met de corporaties uit het aardbevingsgebied over de problemen waarmee zij geconfronteerd worden als gevolg van de ontstane vertraging in de versterkingsaanpak, evenals over het realiseren van pilots van wijken in het aardbevingsgebied waar het aardgas wordt vervangen door een andere energiebron om woningen te verwarmen. Zoals opgemerkt in de eerdere antwoorden op Kamervragen over achterstallig onderhoud, ben ik van mening dat verhuurders hun woningen goed moeten onderhouden en gebreken zo snel mogelijk dienen te verhelpen. Voor zover dit niet al bekend is bij de corporaties, zal dit zo nodig tijdens de gesprekken met het ministerie onder de aandacht kunnen worden gebracht. Hierbij merk ik op dat de rol van de Minister bij onderhoudsgebreken primair kaderstellend is en er geen directe invloed past op de afhandeling van specifieke onderhoudsklachten.

14 december 2017 - 24 januari 2018

41 dagen

Dat een huiseigenaar alleen wil verhuren aan ‘mensen van Nederlandse afkomst'
	Gijs van Dijk (PvdA), Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Wouter Koolmees (minister sociale zaken en werkgelegenheid) (D66)

Bronnen

1. https://nos.nl/artikel/2207324-huiseigenaar-wil-alleen-verhuren-aan-m…

Vraag 1

Kent u het artikel «Huiseigenaar wil alleen verhuren aan «mensen van Nederlandse afkomst»»?1

Ja.
Vraag 2

Deelt u de mening dat dit regelrechte discriminatie is?

De rechtsstaat garandeert dat iedereen in Nederland ongeacht afkomst volledig mee kan tellen en volwaardig onderdeel kan zijn van de samenleving. Het is onrechtvaardig en verboden om mensen af te rekenen op bijvoorbeeld huidskleur, geloof, geslacht, seksuele gerichtheid, handicap, leeftijd of afkomst op grond van artikel 1 van de Grondwet. Het kabinet acht iedere vorm van discriminatie onaanvaardbaar en onacceptabel.
Uit de Algemene wet gelijke behandeling vloeit voort in welke gevallen direct of indirect onderscheid bij het aanbieden van goederen en diensten, zoals het verhuren van een woning, gerechtvaardigd is en wanneer het verboden is. Een verhuurder kan eisen stellen ter eigen bescherming (zoals bewoningsgedrag) en ter bescherming van de omwonende huurders waarvoor de verhuurder de plicht heeft «het rustig woongenot» te leveren. Dit mag echter niet leiden tot directe of indirecte discriminatie, zonder dat daartoe een gerechtvaardigd belang bestaat. Bij individuele geschillen kan een zaak (kosteloos) worden voorgelegd aan het College voor de Rechten van de Mens. Ook kan de gemeentelijke antidiscriminatievoorziening kosteloos bijstand verlenen.
Ik stel het op prijs dat de makelaar excuses heeft aangeboden aan het betreffende echtpaar.
Vraag 3

Wat moeten mensen doen die met dit soort discriminatie te maken krijgen?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Welke maatregelen gaat u treffen dat dit niet meer gebeurt?

Branchevereniging VBO-Makelaar heeft in een reactie tegenover NOS2 laten weten aandacht te hebben voor deze problematiek en makelaars die direct of indirect discrimineren aan te spreken. Na contact met de brancheverenigingen VBO-Makelaar en NVM is bevestigd dat zij een gedragscode respectievelijk een erecode aan hun leden hebben voorgeschreven, die ziet op het integer handelen. Een makelaar die discrimineert en daarmee deze gedragscode respectievelijk erecode niet naleeft kan tevens worden onderworpen aan de tuchtrechtspraken binnen de branche. In de eerstvolgende overleggen met de brancheverenigingen voor makelaars en de koepelorganisaties van particuliere verhuurders zal ik in gesprek gaan over of er in de praktijk voldoende aandacht is om discriminatie te voorkomen.
Vraag 5

Deelt u de mening dat makelaars die dit soort verzoeken ontvangen deze dienen te weigeren? Bent u bereid met de sector hierover in gesprek te gaan om ervoor te zorgen dat dit niet meer gebeurt?

Zie antwoord vraag 4.

30 november 2017 - 27 december 2017

27 dagen

Het bericht ‘Rijk in stenen, arm in geld’
	Daniel Koerhuis (VVD)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://www.telegraaf.nl/nieuws/1365538/rijk-in-stenen-arm-in-geld
2. Kamerstuk 34 929, nr. 10
3. Kamerstuk 32 847, nr. 303, p. 10.

Vraag 1

Kent u het bericht «Rijk in stenen, arm in geld»?1

Ik ben bekend met dit bericht.
Vraag 2

Deelt u de mening dat het belangrijk is voor senioren om hun overwaarde binnen randvoorwaarden te kunnen verzilveren? Zo nee, waarom niet?

Ik deel dat het belangrijk is dat senioren onder verantwoorde voorwaarden de mogelijkheid hebben om overwaarde te verzilveren. Aan deze problematiek is aandacht besteed in het platform maatwerk. Ik heb u recentelijk geïnformeerd over deze uitkomsten. Het platform heeft onderzoek gedaan naar maatwerk bij hypotheekverstrekking. Hieruit kwam naar voren dat een groep senioren knelpunten ervaart bij het verzilveren van overwaarde middels een aflossingsvrije hypotheek. Het gaat hierbij om senioren met een laag inkomen die op basis van de inkomensnormen in de Regeling Hypothecair Krediet (RHK) niet de gewenste aflossingsvrije hypotheek kunnen afsluiten. De leennormen zijn gebaseerd op annuïtaire aflossing, ook wanneer de hypotheek aflossingsvrij is. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat een deel van deze senioren onnodig beperkt wordt door deze annuïtaire toets in de RHK. Kredietverstrekkers hebben de mogelijkheid om middels individueel maatwerk van deze annuïtaire toets af te wijken en te toetsen op werkelijke lasten, maar gaven aan het onduidelijk te vinden wanneer dit is toegestaan. Naar aanleiding van het platform heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) verduidelijkt wanneer een toets op werkelijke lasten verantwoord kan zijn. De sector heeft aangegeven dat de verduidelijking die is gegeven door de AFM werkbaar is. en ik ontvang verschillende signalen dat kredietverstrekkers bezig zijn om hun acceptatiebeleid op dit punt aan te passen.
Vraag 3

Deelt u de mening van de econoom in overheidsdienst, genoemd in het artikel, dat de groep van senioren die de overwaarde niet kan inzetten als oudedagsvoorziening, «een kurk die de rest van de woningmarkt tegenhoudt» is en de doorstroom belemmert? Zo nee, waarom niet?

Er zijn verschillende manieren om overwaarde te verzilveren. Indien gewenst is het mogelijk om overwaarde vrij te maken door de woning te verkopen en te verhuizen naar een andere woning. Tijdens het platform maatwerk heb ik signalen gekregen dat er onvoldoende maatwerk wordt aangeboden aan senioren met een laag inkomen die willen verhuizen naar een goedkopere koopwoning, maar dit niet kunnen in verband met de inkomenscriteria in de RHK. Kredietverstrekkers gaven aan het onduidelijk te vinden in welke situaties maatwerk is toegestaan. Daarom heeft de AFM verduidelijkt wanneer maatwerk verantwoord kan zijn zodat doorstroming niet onnodig wordt belemmerd.
Vraag 4

Hoe kan het dat na het aannemen met algemene stemmen van de motie-Aukje de Vries/Ronnes over meer ruimte om aan senioren een hypotheek te verstrekken, er nog geen stap lijkt te zijn gezet?2

Er is invulling gegeven aan deze motie tijdens het platform maatwerk. In het platform zijn knelpunten voor maatwerk bij hypotheekverstrekking onderzocht, waaronder aan senioren. In goede samenwerking met het Ministerie van Financiën, de AFM en de sector zijn oplossingen voor de geconstateerde knelpunten gevonden. Voor de zomer heb ik u geïnformeerd over de uitkomsten van het platform maatwerk. Het is nu belangrijk dat deze oplossingen doorgevoerd worden in het acceptatiebeleid, zodat de geconstateerde belemmeringen weggenomen worden. Dit heeft tijd nodig, maar mij bereiken inmiddels steeds meer signalen dat hypotheekverstrekkers met de oplossingen aan de slag zijn en concrete aanpassingen in het acceptatiebeleid hebben doorgevoerd.
Vraag 5

Deelt u de mening dat de Nationale Hypotheekgarantie een aanjagende rol kan spelen, al dan niet met het verstrekken van een garantie? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

De sector heeft aangegeven positief te zijn over het platform maatwerk en zou graag zien dat het platform wordt voortgezet. Hierbij is de wens aangegeven om het platform te verbreden en ook andere knelpunten rondom hypotheekverstrekking te bespreken. Ik heb besloten hier invulling aan te geven door jaarlijks een platform hypotheken te organiseren. In de komende platformbijeenkomst wordt opnieuw aandacht gegeven aan het verzilveren van overwaarde. Mogelijke knelpunten in de hypotheekverstrekking aan senioren rondom opeethypotheken zullen dan op de agenda staan. Indien hier aanleiding voor is, zal ook bekeken worden of een rol voor de overheid of het Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie) wenselijk is. Ik zal u over de uitkomsten van het platform informeren.
Vraag 6

Welke stappen bent u bereid te zetten in het Platform Maatwerk om het voor senioren mogelijk te maken hun overwaarde te verzilveren? Hoe is de bijeenkomst, waar u dit punt op de agenda heeft gezet, verlopen?3

Zie antwoord vraag 5.

30 november 2017 - 27 december 2017

27 dagen

Een overeenkomst tussen marktpartijen, de gemeente en woningcorporaties in Rotterdam-Zuid
	Sandra Beckerman (SP)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://dagblad010.nl/marktpartijen-investeren-rotterdam-zuid/
2. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 1886

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de coalitieovereenkomst tussen vijf marktpartijen, de gemeente Rotterdam en vier woningcorporaties? Kunt u deze overeenkomst naar de Tweede Kamer sturen?1

Ja. De overeenkomst treft u als bijlage bij deze brief aan2.
Vraag 2

Waarom is afgesproken om 2.000 particuliere woningen aan te pakken, terwijl er eerder sprake was van de herstructurering van 10.000 particuliere woningen? Hoeveel van deze huizen worden gesloopt en hoeveel gerenoveerd? Hoe gaan de overgebleven 8.000 woningen worden opgeknapt?2

De ambitie om in Rotterdam-Zuid in de periode tot 2031 10.000 particuliere woningen te herstructureren staat onverkort overeind. Dit is ook opgenomen in het NPRZ Uitvoeringsplan 2015–2018.
In de brief aan uw Kamer van 1 juli 2016 (Kamerstuk 30 136, nr. 50) heeft mijn ambtsvoorganger u geïnformeerd over de verbetering van de investeringscondities voor nieuwbouw, sloop en verbouw in Rotterdam-Zuid. Door aanpassingen van de voorwaarden voor de heffingsvermindering van de Verhuurderheffing en een bijdrage van 50 miljoen euro van de gemeente Rotterdam is een impuls gegeven aan de aanpak van ongeveer 600 particuliere woningen in Rotterdam-Zuid, door het afdekken van de onrendabele top. Deze investeringsimpuls was een eerste betekenende stap en heeft bijgedragen aan een beter investeringsklimaat.
Naast extra investeringen in het corporatiebezit is er een toenemende belangstelling van marktpartijen ontstaan om in Rotterdam-Zuid te investeren. De Coalitie-Overeenkomst NPRZ is hiervan het resultaat. Zij maakt onderdeel uit van het bredere investeringsprogramma voor Rotterdam-Zuid. Hierbij worden in totaal 10.000 particuliere woningen aangepakt, de zogenoemde grondige aanpak.
Bij de in de Coalitie-Overeenkomst NPRZ genoemde 2.000 woningen gaat het in beginsel om koopwoningen en niet-DAEB huurwoningen. Deze afspraak is onderdeel van de eerste fase van de grondige aanpak, maar staat niet per definitie gelijk aan de herstructurering van 2.000 woningen, zoals in de vraag wordt gesuggereerd. De coalitie-overeenkomst voorziet ook in het oprichten van een programmacommissie met de marktpartijen, corporaties en de gemeente. In deze commissie worden afspraken gemaakt over het precieze aantal te slopen en te renoveren woningen. De ervaringen die door de partijen in deze eerste fase worden opgedaan worden meegenomen bij de dan nog resterende opgave, waarbij in totaal uiteindelijk 10.000 woningen worden geherstructureerd.
Vraag 3

Hoeveel verkrotte koophuizen worden opgekocht door woningcorporaties en zullen na renovatie, tegen huurprijzen tot de liberalisatiegrens en daarboven, worden verhuurd als huurhuis?

De afspraken hierover worden op lokaal niveau gemaakt en maken deel uit van de in het antwoord op vraag 2 genoemde programmacommissie.
Vraag 4

Kunt u garanderen dat er geen koopwoningen worden gerenoveerd en daarna worden doorverkocht door woningcorporaties met geld dat is opgebracht door huurders? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op grond van de Woningwet is het mogelijk gemaakt dat corporaties particuliere woningen kopen ten behoeve van herstructurering. Als algemene randvoorwaarde is opgenomen dat niet-DAEB-investeringen moeten bijdragen aan de DAEB-activiteiten en moeten plaatsvinden in een wijk of buurt waar de corporatie reeds bezit heeft. De huurders zullen baat hebben bij herstructurering, omdat de leefbaarheid van de wijk hierdoor wordt verbeterd. Over de manier waarop de corporaties dit financieren worden prestatieafspraken gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie.
De woningcorporaties die werkzaam zijn in Rotterdam-Zuid zijn – evenals de marktpartijen – voornemens hierbij gebruik te maken van de middelen die voortkomen uit de Regeling Vermindering Verhuurderheffing en de € 50 miljoen die de gemeente ter beschikking stelt.

28 november 2017 - 9 januari 2018

42 dagen

Het bericht ‘32 woonunits voor vluchtelingen in Veldhoven geplaatst’
	Daniel Koerhuis (VVD)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://www.studio040.nl/32-woonunits-voor-vluchtelingen-in-veldhoven…

Vraag 1

Kent u het bericht «32 woonunits voor vluchtelingen in Veldhoven geplaatst»?1

Ja.
Vraag 2

Hoe lang duurt het gemiddeld voordat een statushouder doorstroomt van een voorziening van het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) naar reguliere huisvesting? Hoe verhoudt dit zich tot de gemiddelde wachttijden om in aanmerking te komen voor sociale huurwoningen voor andere wachtenden op de wachtlijst?

Uit de cijfers van het COA blijkt dat asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben gekregen gemiddeld vijf a zes maanden moeten wachten op uitplaatsing naar een reguliere woning in een gemeente.
Wat betreft de regulier woningzoekenden is het moeilijk om op landelijk niveau uitspraken te doen over gemiddelde wachttijden voor een sociale huurwoning. In het onderzoek «Wachten, zoeken en vinden» dat bureau RIGO in 2016 heeft uitgevoerd, is hier voor het eerst onderzoek naar gedaan. Uit dit onderzoek blijkt dat de «wachttijden» (feitelijk gemiddelde inschrijfduur van mensen die een woning hebben gevonden) sterk per regio variëren. Van 2,5 jaar op Walcheren tot 8,7 jaar voor starters in de regio Amsterdam. Ook binnen regio’s zijn grote verschillen, per gemeente, wijk en type woning. De periode dat woningzoekenden aan het reageren zijn (zoekduur), is veel korter dan de tijd dat ze ingeschreven staan, maar zowel de wachttijd als de zoekduur is de laatste jaren toegenomen.
Wat betreft de kortere wachttijden moet worden benadrukt dat het juist de bedoeling is dat statushouders snel uitstromen uit de asielopvang vanwege de hoge kosten van de asielopvang en een snelle(re) start met integratie. Statushouders die nog in de asielopvang zitten hebben bovendien geen alternatieve huisvestingsmogelijkheden en zijn dus eigenlijk dakloos. De wachttijden van statushouders zijn daarom niet goed vergelijkbaar met de die van regulier woningzoekenden.
Vraag 3

Deelt u de mening dat het belangrijk is dat statushouders niet automatisch voorrang krijgen bij de toewijzing van sociale huurwoningen, omdat zij hiermee voorbij gaan aan mensen die al jarenlang op een wachtlijst staan?

De automatische voorrangspositie van statushouders is per 1 juli 2017 komen te vervallen door de inwerkingtreding van een wijziging van de Huisvestingswet 2014. Het is sindsdien aan de gemeenten zelf om, gegeven de situatie op de lokale woningmarkt, te bepalen of statushouders een urgentiestatus krijgen toegewezen.
Vraag 4

Deelt de mening dat de sobere, alternatieve huisvesting van statushouders, zoals beschreven in het artikel, goed aansluit bij de inzet van het kabinet om statushouders niet automatisch voorrang te geven bij de toewijzing van sociale huurwoningen, om zo ook de druk op de wachtlijsten te verminderen?

Het is aan de gemeenten zelf om te bepalen hoe zij, gegeven de situatie op de lokale woningmarkt, de statushouders wensen te huisvesten. In sommige gevallen zal inderdaad sobere, alternatieve huisvesting het meest geschikt zijn; in andere gevallen betreft dat huisvesting in de reguliere sociale voorraad. Juist om lokaal maatwerk hierin te bevorderen, is de automatische urgentiestatus voor statushouders geschrapt uit de Huisvestingswet. In sommige gemeenten is het namelijk helemaal niet nodig of wenselijk om doelgroepen als urgent aan te merken.
Vraag 5

Hoeveel gemeenten hebben na het besluit van het vorige kabinet statushouders niet meer automatisch voorrang te geven bij de toewijzing van een sociale huurwoning, alsnog statushouders apart voorrang gegeven in hun gemeentelijke huisvestingsverordening? Indien u deze informatie niet heeft, bent u dan bereid om (met behulp van provincies) een belronde langs gemeenten te doen om een inventarisatie te maken? Zo nee, waarom niet?

Het is mij op dit moment nog niet bekend in hoeveel gemeenten statushouders nog als een voorrangscategorie worden beschouwd. Ik heb uw Kamer bij de behandeling van de wetswijziging reeds toegezegd het effect van het schrappen van de automatische urgentiestatus te onderzoeken. Indien hierover de komende maanden bij de gemeenten voldoende gegevens beschikbaar komen, ben ik dan ook graag bereid om uw Kamer nader te informeren.

23 november 2017 - 27 december 2017

34 dagen

Beschimmelde huizen in Bedum en Groningen
	Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. Bezoek bij huurders in Bedum.
2. http://www.dvhn.nl/groningen/Schimmel-en-kou-in-Selwerd-Ik-ga-hierdoo…

Vraag 1

Weet u dat er huurders zijn in Bedum die langdurig in beschimmelde woningen wonen?1

Ja, de berichten hierover zijn mij bekend.
Vraag 2

Wat vindt u ervan dat, ondanks veelvuldig aandringen van bewoners, woningcorporatie Wierden en Borgen niets doet aan de situatie?

Ik zou het een ongewenste situatie vinden als bewoners bij (aanhoudende) klachten over de tekortschietende kwaliteit van hun huurwoning geen gehoor vinden bij hun verhuurder. Verhuurders hebben immers de plicht hun woningen in goede staat te houden.
Huurders, in dit geval die van woningstichting Wierden en Borgen, beschikken over diverse mogelijkheden om hun corporatie ertoe te bewegen het onderhoud van de woningen op peil te houden of daaraan voorzieningen te treffen. Allereerst door deze onderwerpen in te brengen in het reguliere overleg met de corporatie en voor te stellen deze op te nemen in de jaarlijkse prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisatie. Klachten over het uitblijven van een concrete aanpak van (individuele) onderhouds- en andere klachten kunnen zij voorleggen aan de onafhankelijke klachtencommissie van de corporatie. Ook kunnen zij gebreken aanhangig maken bij de Huurcommissie, die naar aanleiding daarvan onder meer kan besluiten dat een huurverlaging op zijn plaats is zolang de gebreken niet verholpen zijn. Verder kunnen zij een procedure aanspannen bij de kantonrechter, die de verhuurder tot onderhoud kan verplichten en kunnen zij zich met ernstige klachten over de bouwtechnische kwaliteit van de woningen wenden tot het gemeentelijk bouw- en woningtoezicht. In algemene zin is de rol van de Minister kaderstellend en past het op voorhand niet om te interveniëren in een dergelijke casus, gelet op de diverse wettelijke mogelijkheden en verplichtingen die er zijn om de problematiek te verhelpen.
Voorts heb ik vernomen van woningstichting Wierden en Borgen dat zij de klachten over vocht en schimmel bij de woningen in Bedum inmiddels door een gespecialiseerd bureau heeft laten onderzoeken. Uit dit onderzoek blijkt dat de problemen mede zijn ontstaan door de beperkte isolatie van de woningen en het ontbreken van voldoende ventilatiemogelijkheden. De corporatie stelt dat zij op korte termijn in overleg met de bewonerscommissie werkzaamheden zal uitvoeren in de woningen om de klachten te verhelpen.
Vraag 3

Hoe lang acht u het acceptabel dat mensen in slecht geventileerde en beschimmelde woningen wonen?

Vanwege de eventuele gezondheidsrisico’s die dit kan opleveren dient een dergelijke situatie naar mijn mening zo mogelijk te worden voorkomen. Mocht de situatie zich echter toch voordoen, dan zouden eventuele problemen op de kortst mogelijke termijn moeten worden verholpen. Zoals in het antwoord hiervoor al staat, ligt de verantwoordelijkheid voor de (bouwtechnische) kwaliteit van huurwoningen bij de verhuurder. Deze dient bij klachten van bewoners adequaat te reageren zodat eventuele gebreken zo snel mogelijk worden hersteld.
Vraag 4

Denkt u dat mensen ziek kunnen worden van beschimmelde woningen? Beseft u dat steeds meer mensen snotterig zijn, ademhalingsproblemen hebben en last hebben van verkoudheid en hoofdpijn?

Dat vocht en schimmels in de woning het risico op gezondheidsproblemen, zoals astma en luchtweginfecties, kan verhogen, is eerder onder meer vastgesteld door het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM). Het RIVM heeft in dit kader tezamen met GGD-en een richtlijn ontwikkeld waarmee kan worden beoordeeld of gezondheidsklachten zoals de genoemde ademhalingsproblemen en hoofdpijn hun oorzaak vinden in een schimmel- of vochtprobleem in de woning. Aan de hand daarvan kan de GGD adviseren hoe de oorzaken kunnen worden aangepakt. Dit kunnen zowel bouwtechnische oplossingen zijn, als aanpassing van bewonersgedrag.
Vraag 5

Hoe denkt u dat het is voor huurders als zij hun kinderen in zo’n huis moeten laten opgroeien?

Ik vind het, gelet op de mogelijke gezondheidsrisico’s die daarmee kunnen samenhangen, onwenselijk als vocht- en schimmelproblemen of andere ernstige gebreken aan een woning niet voortvarend worden verholpen. Daarbij heb ik het welzijn van álle bewoners die met dergelijke gebreken geconfronteerd worden voor ogen, dus ook dat van de aldaar opgroeiende kinderen.
Vraag 6

Beseft u dat er in Bedum hele straten zijn waar de woningen onvoldoende geventileerd kunnen worden, waardoor het vocht op de ramen staat, muren vol schimmel zitten en de luchtkwaliteit abominabel is?

Deze problematiek lijkt vooral samen te hangen met de grootschalige naoorlogse bouw. Woningen uit die periode hebben niet zelden te maken met vocht- en schimmelproblemen door slechte isolatie en het ontbreken van (mechanische) ventilatie om overtollig vocht af te voeren. Ook bij een deel van het bezit van woningstichting Wierden en Borgen is dit het geval.
De corporatie heeft gemeld dat zij de werkzaamheden om de problemen aan te pakken aanvankelijk graag wilde combineren met de versterking van de betreffende woningen om deze aardbevingsbestendig te maken. Op die manier wilde zij voorkomen dat bewoners twee keer overlast zouden hebben van de werkzaamheden. Zoals aangegeven in de beantwoording van vragen van de leden Nijboer (PvdA) en Beckerman (SP) over dit onderwerp, op 15 november jl. door de Minister van Economische Zaken en Klimaat mede namens mij aan uw Kamer verzonden (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 432), is er vertraging ontstaan in de versterkingsoperatie. De corporatie heeft besloten om vooruitlopend op versterking van de woningen maatregelen te treffen om de klachten te verhelpen. Het Huurdersplatform Bedum – Ten Boer en de in overleg met dit platform opgerichte bewonerscommissie worden nauw betrokken bij deze aanpak van de vocht- en schimmelproblematiek.
Vraag 7

Hoe zorgt u ervoor dat hierdoor de volksgezondheid niet in gevaar komt?

Zie de antwoorden op de vragen 2, 3 en 4. Woningstichting Wierden en Borgen geeft inmiddels invulling aan haar verantwoordelijkheid in deze.
Vraag 8

Bent u bereid de directie van Wierden en Borgen aan te spreken op de situatie waarin zij huurders laten verkeren en actie te vragen?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 9

In hoeverre leidt de uiterst trage aanpak van de aardbevingsproblematiek tot de situatie dat onderhoud telkens wordt uitgesteld? Bent u het eens dat huurders niet de dupe mogen worden van discussies over vergoedingen, nieuwbouw en versteviging? Zo ja, waarom gebeurt dit dan toch?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar de hiervoor vermelde beantwoording van vragen van de leden Nijboer (PvdA) en Beckerman (SP) over dit onderwerp verzonden (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 432). Hierin is onder meer aangegeven dat de aanpak van de problematiek in Groningen prioriteit heeft en dat er bij de versterking zoveel mogelijk wordt gezocht naar samenhang van een gebiedsgerichte aanpak met de plannen van de corporaties. Dit ontslaat de corporaties echter niet van de verplichting om het noodzakelijke onderhoud aan hun woningen te plegen.
Vraag 10

Hoe kan het dat ook in de wijk Selwerd in Groningen problemen zijn met beschimmelde woningen en die problemen onvoldoende worden opgelost?2

Net als in Bedum betreffen ook de woningen van woningcorporatie De Huismeesters in de wijk Selwerd in Groningen oudere, minder goed geïsoleerde en te ventileren woningen die gevoelig zijn voor vocht- en schimmelproblemen. De corporatie heeft gemeld dat zij naar aanleiding van de klachten van bewoners op 7 november jl. een bewonersbijeenkomst heeft georganiseerd. Eerder al maakte zij met instemming van de bewonerscommissie een stappenplan, waarvan de uitvoering in mei van dit jaar is gestart. Hierbij wordt in een probleem-verkennende pilot met 10 woningen eerst alle schimmel uit de woningen verwijderd en wordt de mechanische ventilatie uitgebreid naar keuken en toilet. Ook brengt de corporatie spouwisolatie aan in de zijgevels van de proefwoningen. Een onafhankelijk bureau begeleidt de pilot. In het voorjaar van 2018 wordt op basis van de bevindingen uit de pilot besloten of deze maatregelen een afdoende oplossing vormen voor de problematiek. De prioriteit van de corporatie ligt bij verbetering van het binnenklimaat, waarbij zij de informatie en klachten van de bewoners betrekt. Zij heeft aangegeven eventuele onderhoudsklachten van bewoners in de tussenliggende periode serieus te zullen nemen en te zullen oppakken.
Vraag 11

Snapt u de wanhoop van huurders dat zo met hen en hun gezondheid wordt omgegaan?

Ik vind die gevoelens begrijpelijk en acht het dan ook een goede zaak dat in beide situaties die in deze vragen aan de orde zijn gesteld, de betrokken corporaties in samenspraak met de huurders tot actie zijn overgegaan.
Vraag 12

Wanneer is het probleem met de beschimmelde woningen in Bedum en Groningen verholpen?

Zowel in Bedum als in Groningen is inmiddels in samenspraak met de bewoners een aanvang gemaakt met de aanpak van de vocht- en schimmelproblematiek. Naar ik aanneem zullen de problemen daarmee binnen afzienbare tijd tot tevredenheid van de bewoners zijn opgelost.
Vraag 13

Wat vindt u ervan dat in Nederland in 2021 mensen in zulke leefomstandigheden verkeren? Past het bij de grondwettelijke taak van de overheid om orde op zaken te stellen? Zo ja, wat gaat u eraan doen? Zo nee, waarom niet?

In de beantwoording hiervoor bracht ik reeds tot uitdrukking dat dergelijke omstandigheden zo mogelijk moeten worden voorkomen of anders zo snel mogelijk moeten worden opgelost. Het is de taak van de verhuurders om ervoor te zorgen dat de kwaliteit en het onderhoud van hun woningen op peil blijft. Hiertoe bestaan er wettelijke mogelijkheden voor huurders. Zo kunnen huurders zich wenden tot de Huurcommissie en het gemeentelijk bouw- en woningtoezicht. Voorts is met de herziening van de Woningwet per 1 juli 2015 zowel de positie van de huurders als ook die van de gemeente versterkt. Gemeenten kunnen in hun woonvisie de kwaliteit van sociale huurwoningen als inzet van beleid opnemen. Corporaties zijn er dan aan gehouden hier naar redelijkheid aan bij te dragen, hetgeen in de prestatieafspraken tussen gemeente, huurdersorganisaties en woningcorporaties verder zijn beslag kan krijgen.
Vraag 14

Kunt u aangeven of dit probleem zich breder voordoet in Nederland en hoe dit wordt aangepakt?

Gelet op de omstandigheid dat deze problematiek zich met name manifesteert bij oudere, minder goed geïsoleerde en te ventileren woningen en het feit dat een groot deel van de Nederlandse woningvoorraad bestaat uit woningen die zijn gerealiseerd voor 1975, doen deze problemen zich ook elders in Nederland voor. De wijze en het tempo van aanpak is de verantwoordelijkheid van de betrokken verhuurders, in samenspraak met de belanghebbende huurders- en bewonersorganisaties. Zoals hiervoor aangegeven kan ook de gemeente hier een rol in spelen via agendering van de gewenste woningkwaliteit in de woonvisie en daarover vervolgens afspraken in prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties vast te leggen.

23 november 2017 - 18 december 2017

25 dagen

Het bericht ‘Woningcorporaties vragen te weinig geld voor luxere woningen’
	Daniel Koerhuis (VVD)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://nos.nl/artikel/2203074-woningcorporaties-vragen-te-weinig-gel…
2. CPB, 16 november 2017, Het huurbeleid van woningcorporaties.
3. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 1 november 2017, Monitoring Huurbeleid 2017.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woningcorporaties vragen te weinig geld voor luxere woningen»1 en het rapport «Het huurbeleid van woningcorporaties»?2

Het bericht en het rapport ken ik.
Vraag 2

Wat vindt u van de conclusie van het Centraal Planbureau (CPB) dat woningcorporaties met luxere woningen relatief meer korting geven ten opzichte van de marktconforme huur dan woningcorporaties met minder luxe woningen, met alle negatieve gevolgen voor de wachtlijsten en de doorstroming van dien?

De kerntaak van corporaties is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. Om aan deze kerntaak te voldoen vragen de corporaties een huur die onder het maximale niveau volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) ligt.
Als gevolg van aanpassingen in het bouwbesluit is de kwaliteit van nieuwbouwwoningen de afgelopen jaren toegenomen. Daarnaast streven corporaties soms naar een hogere dan minimale kwaliteit, zoals bij duurzaamheid, en werden in de jaren tot de crisis relatief ruimere woningen gebouwd. Dit komt tot uiting in een hoger aantal WWS punten.
De ruimte om de kwaliteitsverschillen tot uiting te brengen in de huurprijzen is beperkt, omdat bij toewijzing de huurprijzen aan de bovenzijde worden begrensd door de huurtoeslaggrens (tevens liberalisatiegrens), en sinds de invoering van passend toewijzen in 2016 ook door de aftoppingsgrens bij toewijzing aan huurtoeslaggerechtigden. De huursomwetgeving tenslotte legt beperkingen op aan de huurverhogingen die na woningtoewijzing nog mogelijk zijn.
Het is daarbij belangrijk dat corporaties hun woningvoorraad zo efficiënt mogelijk benutten en blijven inzetten op doorstroming van midden en hogere inkomens naar de vrije huursector en de koopsector.
Maar corporaties moeten vooral ook kleiner en goedkoper bouwen. Uit de Staat van de volkshuisvesting 2017 blijkt dat corporaties dit vanaf 2014 ook doen. Dit is een gevolg van de passendheidsnorm en de focus op doelgroep die sinds de invoering van de Woningwet 2015 is versterkt. De heffingsvermindering in de verhuurderheffing bij realisatie van woningen onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag blijkt ook effectief.
Vraag 3

Welke oplossingsrichtingen ziet u om de aansluiting tussen huurprijzen en de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren en zo de doelmatigheid van de corporatiesector te vergroten? Deelt u de mening dat het invoeren van een normhuur in de huurtoeslag hieraan zou bijdragen? Zo nee, waarom niet?

Bij een normhuurstelsel in de huurtoeslag wordt de huurtoeslag niet gekoppeld aan de betaalde huur maar aan een genormeerde huur die afhankelijk is van de hoogte van het inkomen. Een genormeerde huur in de huurtoeslag kan de prikkel voor huishoudens versterken om een betere afweging te maken tussen prijs en kwaliteit, maar vergt een ingrijpende verandering in het stelsel met forse inkomenseffecten, welke bij eventuele introductie ook beschouwd moeten worden. De met de Wet Doorstroming Huurmarkt doorgevoerde wijzigingen met betrekking tot inkomensafhankelijke huurverhogingen en meer mogelijkheden voor tijdelijke contracten zullen op termijn bijdragen aan de verbetering van de aansluiting tussen huurprijzen en kwaliteit van de woningvoorraad. Daarnaast kunnen corporaties ook bijdragen aan een betere aansluiting door kleiner en goedkoper te bouwen.
Vraag 4

Hoe is het mogelijk dat een woningcorporatie een woningvoorraad heeft met een gemiddelde WOZ-waarde van boven de € 300.000? Hoe verhoudt dit zich tot de kerntaken van een woningcorporatie, zoals beschreven in de Woningwet 2015?

De gemiddelde WOZ waarde van de corporatiewoningen in het gereguleerde segment was op 31-12-2015 € 136.000. Omdat de WOZ waarde van corporatiewoningen varieert met de lokale marktprijzen is de spreiding van de WOZ waarden onder de corporaties groot. De gemiddelde WOZ-waarde van een DAEB-woning varieert van € 102.000 in Friesland tot € 165.000 in metropoolregio Amsterdam. Individuele corporaties vertonen een nog grotere spreiding.
De met de Woningwet 2015 geïntroduceerde marktwaardering van het corporatiebezit schept een voorwaarde voor een actievere sturing door corporaties op de samenstelling van hun woningvoorraad en op een verantwoorde inzet van maatschappelijk bestemd vermogen.
Vraag 5

Hoeveel woningen met minimaal 146 punten worden nu onder de liberalisatiegrens verhuurd door woningcorporaties?

Volgens de verantwoordingsgegevens van corporaties over 2016 verhuren corporaties ca 1 mln. zelfstandige woningen met minimaal 146 punten met een huur onder de liberalisatiegrens.
Vraag 6

In welke mate draagt het grote tekort aan middenhuurwoningen bij aan de relatief hoge prijzen voor middenhuurwoningen? Deelt u de mening dat woningcorporaties die woningen met minimaal 146 punten in de sociale huursector aanbieden een deel van dat tekort in stand houden? Zo nee, waarom niet?

In welke mate het tekort aan middenhuurwoningen bijdraagt aan de relatief hoge prijzen van middenhuurwoningen hangt af van de verhouding tussen vraag en aanbod. Deze varieert per regio en gemeente. Corporaties maken met gemeenten en bewonersorganisaties afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad. Als de sociale voorraad ruim genoeg is kan liberalisatie of verkoop aan beleggers een effectief instrument zijn om het aanbod aan middenhuurwoningen te vergroten.
Vraag 7

Deelt u de mening dat het verkopen en liberaliseren van woningen met minimaal 146 punten, die nu in de sociale huursector verhuurd worden, een deel van het tekort in het middenhuursegment kan oplossen? Deelt u ook de mening dat er van de opbrengst van deze liberalisatie en verkoop, echte sociale huurwoningen met maximaal 145 punten gebouwd kunnen worden, en zo een deel van het tekort in het sociale huursegment opgelost kan worden? Zo nee, waarom niet?

Het verkopen en liberaliseren van woningen met minimaal 146 punten kan een deel van het tekort in het middenhuursegment oplossen.
Per 1 april 2017zijn daarom de verkoopregels versoepeld. De gemeentelijke zienswijze kan vervallen bij verkoop van te liberaliseren woningen (woningen van hoge kwaliteit met meer dan 146 punten in het Woningwaarderingsstelsel) als corporaties in afspraken vastleggen goedkopere, passende voorraad terug te bouwen. Deze regeling is een stimulans om dure woningen te verkopen en betaalbare woningen terug te bouwen.
Het is wel aan lokale partijen hierover een afweging te maken op basis van vraag en aanbod van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen.
Vraag 8

Hoe is het mogelijk dat 90% van woningcorporaties, die luxere woningen boven de liberalisatiegrens verhuren, bij mutatie onder de liberalisatiegrens gaan verhuren?3

Bij woningen van toegelaten instellingen met een gereguleerde huur, die voor mutatie een huur hadden boven de liberalisatiegrens, werd in 90% van de gevallen de huur bij mutatie verlaagd en daarmee de woning in het gereguleerde segment gehouden. Bij 10% van deze woningen werd de huur verhoogd en werd het huurcontract geliberaliseerd.
Bij mutatie beziet de corporatie of de woning nodig is om een huishouden behorend tot de doelgroep te huisvesten. Hierbij is van belang dat corporaties woningen aan huishoudens die recht hebben op huurtoeslag passend moeten toewijzen (een woning moeten aanbieden met een huur onder de aftoppingsgrens4 die geldt voor het specifieke huishouden). Woningen die tengevolge van de reguliere of inkomensafhankelijke extra huurstijging boven de liberalisatiegrens werden verhuurd kunnen na een mutatie weer onder die grens worden verhuurd.
Vraag 9

Welke stappen bent u bereid te nemen om woningcorporaties te stimuleren de te luxe woningen te verkopen om vervolgens bij mutatie te liberaliseren?

In het antwoord op vraag 7 is al aangegeven dat de verkoopregels versoepeld zijn.
Het kabinet zet in op vergroting van het aanbod van middenhuurwoningen. Begin 2018 zal ik naar aanleiding van de uitkomsten en aanbevelingen van de samenwerkingstafel middenhuur o.l.v. de heer van Gijzel u op dit punt nader informeren.
Ik hecht er wel aan dat afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad worden gemaakt op lokaal niveau tussen gemeente, corporatie en bewonersorganisaties. Op dit niveau kan het best beoordeeld worden of er ruimte en behoefte is om sociale huurwoningen naar het geliberaliseerde segment over te brengen.

23 november 2017 - 8 december 2017

15 dagen

Het bericht dat de consument nog steeds onterechte kosten betaalt aan verhuurmakelaars
	Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. Kassa, 18 november 2018

Vraag 1

Kent u de uitzending van Kassa van 18 november 2017?1

Ja.
Vraag 2

Wat zijn de regels ten aanzien van het berekenen van kosten door makelaars en woningbemiddelaars aan huurders? Is het woningbemiddelaars, die worden ingehuurd door verhuurders, toegestaan om een bedrag bij nieuwe huurders in rekening te brengen?

Zoals eerder aan uw Kamer aangegeven2, is de wet duidelijk dat aan de consument-huurder van woningen geen bemiddelingskosten, onder welke benaming dan ook, in rekening mag worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt.
En de Hoge Raad heeft in oktober 20153 geoordeeld dat van bemiddeling in opdracht van de verhuurder (al) sprake is, wanneer de bemiddelaar op zijn website een woning van die verhuurder te huur aanbiedt. Dit wordt anders als de bemiddelaar de contactgegevens van de verhuurder vermeldt zodat de huurder buiten de bemiddelaar om met de verhuurder een huurcontract kan aangaan.
Vraag 3

Maakt het uit onder welke titel kosten in rekening worden gebracht?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Wat vindt u ervan dat bemiddelaars nog altijd kosten in rekening brengen bij nieuwe huurders? Hoe vaak komt dit voor?

Het is ongewenst dat het nog steeds voorkomt dat bemiddelaars, al dan niet onder andere benaming, bemiddelingskosten van de consument-huurder verlangen, terwijl zij voor de verhuurder bemiddelen. Dit is immers volgens de wet verboden.
Huurders kunnen de ten onrechte aan hen in rekening gebrachte bemiddelings-kosten binnen vijf jaar na dato terugvorderen, zo nodig met de hulp van een deurwaarder.
Ook de Woonbond is bekend met het signaal dat er nog steeds bemiddelaars zijn die ten onrechte bemiddelingskosten bij huurders in rekening brengen. Op de website4 adviseert de Woonbond de consument-huurder om de ten onrechte betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen en staat een voorbeeldbrief voor terugvordering. Bovendien is op de website van de Woonbond een online check bemiddelingskosten te vinden aan de hand waarvan de consument-huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten.
Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die ten onrechte al dan niet verkapte bemiddelingskosten in rekening brengen. De verwachting is dat dit fenomeen afneemt na de eerdergenoemde uitspraak van de Hoge Raad van oktober 2015 en de wetswijziging van 1 juli 2016. Ik beschik niet over aanwijzingen dat de schaarste aan huurwoningen in bepaalde regio’s deze afname remt.
Vraag 5

Merkt u dat dit probleem toeneemt nu er te weinig huurwoningen beschikbaar zijn en huurders noodgedwongen meewerken aan dit ontoelaatbare gedrag?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 6

Waarom is er geen einde aan deze illegale praktijken gemaakt? Waarom wordt hier blijkbaar onvoldoende tegen opgetreden? Hoe gaat u ervoor zorgen dat er vanaf nu wel opgetreden wordt?

De wet is duidelijk, bemiddelaars mogen geen bemiddelingskosten (onder welke benaming dan ook) bij consument-huurders van woningen in rekening brengen als zij (mede) in opdracht van de verhuurder bemiddelen.
De Autoriteit Consument en Markt (ACM) ziet toe op de naleving van consumentenbescherming. Op de website5 van de ACM en op haar informatieloket voor consumenten, ConsuWijzer6, is informatie te vinden over welke kosten de bemiddelaar wel en niet in rekening mag brengen en hoe de consument-huurder kan weten of een huurbemiddelaar een opdracht van de verhuurder heeft gekregen. Huurders aan wie ten onrechte bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht kunnen daarvan melding maken bij de ACM. Bij structurele overtredingen kan de ACM verschillende instrumenten (boete of last onder dwangsom) inzetten om bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen aan te pakken en te zorgen dat zij deze praktijken stoppen. De ACM heeft dit in het recente verleden ook gedaan. In 2015 heeft de ACM onderzoek gedaan naar vier bemiddelaars, hetgeen leidde tot aanpassing van de werkwijze bij drie van die bemiddelaars en een last onder dwangsom voor de vierde bemiddelaar.
Vraag 7

Wat kan een huurder doen die ten onrechte heeft betaald aan een woningbemiddelaar?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 8

Wat moet een huurder doen die een woning niet krijgt toegewezen, omdat hij of zij geen vergoeding wil betalen aan de bemiddelaar? Is er een reële kans dat een huurder dan nog wel de woning krijgt, of kan er beter eerst betaald worden en erna teruggevorderd (met al het gedoe van dien)?

De aspirant-huurder kan niet afdwingen dat de verhuurder, de opdrachtgever van de bemiddelaar, zijn woning aan de betreffende aspirant-huurder verhuurt; het staat eigenaren vrij om te bepalen aan wie zij hun woning verhuren7.
Hoe meer huurders hun ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten terugvorderen, des te minder lucratief wordt het voor bemiddelaars om nog steeds bemiddelingskosten aan aspirant-huurders te vragen. En hoe meer huurders melding doen bij de ACM van de ten onrechte aan hen in rekening gebrachte bemiddelingskosten, des te eerder zal blijken van structurele overtredingen van het verbod op het vragen van bemiddelingskosten aan consument-huurders van woningen, waarna de ACM kan besluiten tot optreden.
Vraag 9

Welke sancties kunnen bemiddelaars opgelegd krijgen als zij ten onrechte kosten in rekening brengen? Welke instantie houdt hier toezicht op?

Zie antwoord vraag 6.
Vraag 10

In hoeverre houdt de Autoriteit Consument en Markt (ACM) actief toezicht of bemiddelaars zich aan de regels houden? Hoeveel zijn er al beboet?

Zie antwoord vraag 6.

21 november 2017 - 18 december 2017

27 dagen

Het bericht dat steeds minder starters een huis kunnen kopen
	Alexander Kops (PVV)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. FD.nl, 20 november 2017: https://fd.nl/ondernemen/1227821/steeds-mind…

Vraag 1

Kent u het bericht «Steeds minder starters weten hypotheek te bemachtigen»?1

Ja.
Vraag 2

Hoe groot is de groep starters die geen huis kunnen kopen, die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en die een huurwoning in de vrije sector niet kunnen betalen? Deelt u de mening dat het ongehoord is dat steeds meer starters op de woningmarkt geen kant op kunnen, terwijl asielzoekers van hun gratis woningen zitten te genieten? Zo nee, waarom niet?

Helaas kan ik geen uitspraken doen over mensen die vanwege diverse redenen besluiten om niet te starten op de woningmarkt als huurder dan wel koper, ik beschik niet over de relevante data. In de studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) naar middeninkomens op de woningmarkt, die ik samen met de Staat van de Woningmarkt naar de Tweede Kamer heb gestuurd, worden voor verschillende inkomensgroepen de betaalmogelijkheden verkend. Echter ook hier is het om diverse redenen niet mogelijk om potentiële starters te onderscheiden en de gevraagde berekening te maken. Of iemand wil starten op de woningmarkt hangt namelijk sterk af van de mogelijkheden die hij/zij ziet in de specifieke woningmarkt waar hij/zij wil wonen, maar ook van diverse factoren die buiten de woningmarkt liggen. Daarbij is het sterk afhankelijk van de lokale en regionale woningmarkten of starters een woning kunnen kopen.
Vraag 3

Beseft u dat startende huizenkopers het door de stijgende huizenprijzen én de strengere leennormen steeds moeilijker krijgen op de woningmarkt? Deelt u de mening dat markt en kabinetsbeleid hier niet op elkaar aansluiten? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, waarom niet?

Het Nibud kijkt vanuit een onafhankelijke rol naar de betaalbaarheid van hypotheken voor huishoudens. Bij het bepalen van de maximale leencapaciteit wordt rekening gehouden met andere financiële verplichtingen van huishoudens, zoals uitgaven voor voedsel en kleding. De omvang van wat mensen kunnen lenen blijft in 2018 voor huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 45.000 redelijk stabiel, daarbij gaat het Nibud uit van een verwachte loonstijging van 2,2 procent in 2018.
Ondanks de gelijkblijvende leencapaciteit in 2018, maken grote prijsstijgingen in sommige delen van Nederland de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk voor bijvoorbeeld starters. De lage rente heeft daarbij wel een positief effect op de maximale leencapaciteit. De afgelopen jaren zijn ook diverse maatregelen genomen om de lokale mogelijkheden om te sturen op de woningvoorraad te vergroten. Daar waar sprake is van schaarste kan door gemeenten via lokale planvorming worden gestuurd op de voorraad en zo de toegankelijkheid voor diverse doelgroepen worden geborgd. Ik blijf in nauw contact met betrokken partijen over hoe op lokaal niveau kan worden gezorgd voor een passende woningvoorraad voor verschillende doelgroepen, zoals starters.
Vraag 4

Deelt u de mening dat het, door het verder verlagen van de LTV-norm (loan-to-value), zoals het kabinet in 2018 van plan is, nog moeilijker wordt om een huis te kopen? Bent u ertoe bereid een streep te zetten door verdere verlaging van de LTV-norm? Zo nee, waarom niet?

De loan-to-value is de afgelopen jaren stapsgewijs afgebouwd en per 1 januari 2018 kan maximaal 100 procent van de woningwaarde worden geleend. De bijkomende kosten van de koop van de eigen woning worden door de koper zelf bekostigd. Zo beschermt de regelgeving de consument tegen financiële risico’s, zoals restschulden, en draagt deze bij aan de financiële stabiliteit op de woningmarkt. Dit is nodig, omdat tijdens de crisis bleek dat het risicovol is om de koopwoningmarkt te betreden met een potentiele restschuld op de woning. In het regeerakkoord is afgesproken om de loan-to-value niet verder te verlagen dan 100 procent.
Vraag 5

Wat gaat u voor de starters doen? Waarom maakt u het hen zo moeilijk, terwijl asielzoekers op hun wenken worden bediend?

Het kabinet neemt diverse maatregelen voor de toegang van starters tot de woningmarkt. Zo wordt de maximale loan-to-value niet verder verlaagd om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren. Ook maak ik afspraken met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders over het aanjagen van de woningbouwproductie. Het woningaanbod moet zijn toegesneden op doelgroepen als starters. Dat kan bijvoorbeeld met meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Met de samenwerkingstafels onder leiding van Rob van Gijzel wordt momenteel gewerkt aan een vergroting van het middenhuursegment.

17 november 2017 - 12 december 2017

25 dagen

Het bericht ‘Studentensteden sturen brandbrief over huisjesmelkers’
	Linda Voortman (GL), Zihni Özdil (GL)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://nos.nl/l/2202876

Vraag 1

Kent u het bericht «Studentensteden sturen brandbrief over huisjesmelkers»?1

Ja
Vraag 2

Herkent u het beeld dat dat huisjesmelkers misbruik maken van het grote kamertekort?

Ik herken het gegeven dat schaarste op de woningmarkt kan leiden tot oplopende prijzen. Het huurrecht is overeenkomstenrecht, en hierbij geldt in principe contractsvrijheid. Huurders kunnen echter, indien gewenst, een beroep doen op de huurprijsregelgeving, eventueel via de Huurcommissie.
Ik herken tevens het beeld dat studenten zich soms nodeloos neerleggen bij een huur die hoger is dan de maximale huur op grond van het woningwaarderingsstelsel (wws). Dat kan zijn omdat hen onvoldoende duidelijk is hoe zij hiertegen actie kunnen ondernemen, omdat zij dit te lastig vinden of omdat zij repercussies vrezen. Zo is het niet altijd bekend dat een geschil over de hoogte van de huur geen legitieme opzeggingsgrond is voor een verhuurder. Met het oog hierop ben ik, zoals in mijn brief van 6 juli over voorlichting aan huurders en verhuurders over huurrechten en de Huurcommissie aangekondigd (Kamerstuk 27 926, nr. 280), op 24 november gestart met een landelijke campagne «Wegwijs met je huurprijs», speciaal gericht op studenten. Hier wordt studenten een handelingsperspectief geboden en gewezen op het belang van overleg met de verhuurder en het samen optrekken met medehuurders.
Huurders kunnen, wanneer zij vermoeden dat zij een huurprijs betalen die hoger is dan de maximale huurprijs die op grond van het wws voor hun woning of kamer geldt, de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie invullen. Indien hun huurprijs de maximale huur daadwerkelijk lijkt te overschrijden kunnen zij hun verhuurder verzoeken om huurverlaging. Indien deze hiermee niet instemt kunnen huurders de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de hoogte van de huur. De Huurcommissie is een laagdrempelige voorziening voor geschillenbeslechting. De huurder betaalt € 25,– aan leges, maar krijgt die bij gelijk weer terug. Ook kunnen huurders binnen zes maanden na ingang van hun huurovereenkomst de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.
Vraag 3

Wat is de actuele stand van zaken van de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting? Kunt u dit per studentenstad aangeven?

Zoals ik eerder heb aangegeven in antwoord op Kamervragen
van de leden Van Meenen en Van Eijs (D66) (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 146), zijn er geen exacte standen per stad te geven als het gaat om de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting. Wel zijn er in de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2016 gegevens beschikbaar over het verschil tussen het huidig aantal uitwonende studenten en het aantal studenten dat in een stad wenst te wonen. Ondanks dat deze cijfers niet gelijk staan aan de vraag en het aanbod in een stad van studentenhuisvesting, geven ze wel een indicatie in hoeverre er sprake is van krapte op de woningmarkt per stad. Aangezien om cijfers is gevraagd is hier niet een tabel uit de nieuwste Landelijk monitor studentenhuisvesting weergegeven, daarin is namelijk alleen een drukte-indicator opgenomen zonder aantallen. Zie onderstaande tabel uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2016.
Tabel 1. Huidig aantal en verschil tussen huidig en gewenst aantal uitwonende voltijdstudenten naar woonstad, collegejaren ’13–’14, ’14–’15 en ’15–’16 (Bron: DUO, CBS en enquête «Wonen als Student 2014, 2015 en 2016»)
Het is moeilijk om toevoegingen aan de woningvoorraad onder te verdelen in een deel regulier en een deel studentenhuisvesting. Wel heb ik gegevens die uit het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 en het landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 voortkomen.
In het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 is de ambitie opgenomen van de in Kences deelnemende corporaties om voor 2010 12.000 eenheden studentenhuisvesting aan de bestaande voorraad toe te voegen. De uitvoering hiervan is voortvarend ter hand genomen. Uiteindelijk zijn er door de Kencesleden 16.800 eenheden studentenhuisvesting gerealiseerd en zaten er destijds nog 2.000 extra eenheden in het vat.
Ten aanzien van de doelstelling uit het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 van het realiseren van studenteneenheden door studentenhuisvesters (verenigd in Kences) heb ik u in de voortgangsrapportage van september 2015 (Kamerstuk 33 104, nr. 10) gemeld dat de realisatie van extra eenheden naar verwachting uitkomt op 17.708. Dit is exclusief de 9.142 in voorbereiding zijnde eenheden. Daarnaast bouwden ook private partijen en andere woningbouwcorporaties studentenwoningen. Uit cijfers van 2015 blijkt dat naar verwachting het totaal aantal opgeleverde (10.663) en in aanbouw zijnde (1.921) eenheden van de niet-Kencesleden uitkomt op 12.584.
Ik beschik niet over de raming van de bouwproductie van studenteneenheden per stad. Wel probeer ik om hier meer inzicht in te krijgen. Zo ben ik samen met OCW reeds in gesprek met verschillende kennisinstellingen, Kences en de VSNU om meer inzicht te krijgen in de specifieke opgave die er ligt voor de huisvesting van internationale studenten en hoe alle partijen hier gezamenlijk iets aan kunnen doen. Daarbij zet ik in op het bevorderen van de afstemming tussen kennisinstellingen, gemeenten en studentenhuisvesters, met als doel dat alle partijen van elkaars ambities op de hoogte zijn en dat partijen deze ambities kunnen vertalen naar wat er in de praktijk nodig is ten aanzien van huisvesting.
Vraag 4

Hebt u kennisgenomen van de stelling van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) dat uit onderzoek blijkt dat studenten gemiddeld € 100 tot € 160 teveel betalen voor een kamer, maar dat studenten hier, mede vanwege het grote tekort aan kamers, weinig tegen kunnen of durven doen? Welke mogelijkheden hebben studenten zelf om hier tegen op te komen? Herkent u het beeld dat studenten vaak uit vrees om helemaal geen kamer te hebben, zich neerleggen bij te hoge huren?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 5

Welke mogelijkheden hebben gemeenten nu om huisjesmelkers aan te pakken?

Diverse gemeenten hebben gemeentelijke huurteams ingesteld waarbij huurders terecht kunnen bij problemen met de woning of met de verhuurder en die huurders de weg wijzen naar de Huurcommissie of rechter. Gemeenten geven ook voorlichting, evenals belangenorganisaties van huurders en studenten.
Wanneer een verhuurder niet alleen een (te) hoge huur vraagt, maar de huurder ook intimideert of bedreigt is het strafrecht van toepassing en kan een huurder de politie inschakelen.
Bij overbewoning, slechte brandveiligheid, ongeoorloofde verkamering en dergelijke kan de gemeente daarnaast bestuursrechtelijk ingrijpen op grond van Huisvestingswet, bestemmingsplan of Bouwbesluit.
Vraag 6

Bent u bereid om op het verzoek van de wethouders van de studentensteden in te gaan en hen meer bevoegdheden te geven om ongewenst gedrag van huisjesmelkers aan te pakken? Zo ja welke mogelijkheden bovenop de bestaande mogelijkheden wilt u hen geven? Zo neen, waarom niet?

Uiteraard ben ik bereid om met de wethouders in overleg te gaan over dit thema. In dit overleg kan bepaald worden of en welke mogelijkheden boven op de bestaande mogelijkheden wenselijk en haalbaar zijn.
Vraag 7

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het wetgevingsoverleg wonen en ruimtelijke ordening?

Ja

17 november 2017 - 12 december 2017

25 dagen

Het bericht dat huurwoningen vaak onbetaalbaar zijn voor mensen met een middeninkomen
	Sandra Beckerman (SP)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://fd.nl/economie-politiek/1227061/huurwoningen-vaak-onbetaalbaar-voor-middeninkomens
2. https://www.parool.nl/amsterdam/wethouder-kajsa-ollongren-amsterdam-m…

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat ca. 28% van de mensen met een middeninkomen, ongeveer 425.000 huishoudens, een maandelijkse huur boven de € 700 niet kan betalen?1

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft voor verschillende deelgroepen van middeninkomens gekeken hoe groot hun zogenaamde betaalruimte is voor wonen. Het betreft een theoretische benadering van een inkomensgroep en is geen onderzoek onder woningzoekenden. De betaalruimte is een theoretisch berekend bedrag dat huishoudens na aftrek van allerlei genormeerde uitgaven op basis van Nibud-normen overhouden voor wonen. Vervolgens is op basis van die betaalruimte bepaald voor welk aandeel van deze groepen een huur boven de liberalisatiegrens passend is. In werkelijkheid maken huishoudens verschillende keuzes in hun uitgaven en kiezen bijvoorbeeld bewust voor hogere woonuitgaven ten laste van andere uitgaven. Het is dus niet zo dat 28% van de middeninkomens niet in staat zou zijn om een huur boven de € 700,– te betalen.
Middeninkomens zijn ook niet uitsluitend en blijvend aangewezen op een woning in de vrije huur. Middeninkomens hebben een ruimere keus. Bijna 70% van de middeninkomens heeft een koopwoning. En voor de lagere middeninkomens geldt dat zij op grond van de tijdelijk verhoogde toewijzingsgrens toegang hebben tot een corporatiewoning met een huur onder de € 700,–.
Vraag 2

Deelt u de mening dat mensen met een middeninkomen ook toegang moeten krijgen tot de sociale sector, mits er voldoende woningen worden bijgebouwd? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om de inkomensgrens voor huurwoningen op te trekken?

Die mening deel ik niet. Zoals ik mijn antwoord op vraag 1 heb aangegeven hebben middeninkomens meer mogelijkheden op de woningmarkt. Naast vrije huur zijn dit koop en gereguleerde private huur en voor de lage middeninkomens toegang tot een corporatiewoning. De analyse van het PBL laat juist ook zien dat de mogelijkheden voor de onderscheiden deelgroepen middeninkomens aanzienlijk verschillen, evenals hun woonwens. Zo heeft van de hoge middeninkomens 88% een betaalruimte die past bij een geliberaliseerde huurwoning. En gezinnen (26% van de groep middeninkomens) hebben nu al vaak een koopwoning en als ze willen verhuizen zijn ze op zoek naar een koopwoning.
Vraag 3

Waarom worden mensen met een middeninkomen door het kabinet nog steeds neerbuigend weggezet als «scheefwoners», terwijl 56% van de zogenaamde «scheefwoners» de huur niet kan opbrengen buiten de sociale sector en als het ware vast zitten in hun huis, omdat zij niet naar een andere huurwoning of een betaalbare koopwoning kunnen? Bent u bereid de term «scheefwonen» niet langer te gebruiken?

Het PBL heeft gekeken welk deel van de middeninkomens die nu in een gereguleerde corporatiewoning wonen, een betaalruimte heeft die past bij een huur boven de liberalisatiegrens. In deze analyse is een groep huishoudens meegenomen die op grond van de tijdelijk verhoogde toewijzingsgrens gewoon toegang heeft tot een corporatiewoning. Deze groep is ook uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Voor de overige middeninkomens ligt het aandeel huishoudens met een betaalruimte passend bij een geliberaliseerde huurwoning fors hoger, zo blijkt uit de berekeningen van het PBL. Deze loopt op tot 81% bij middeninkomens met een inkomen tot anderhalf keer modaal. Een aanzienlijk deel heeft zelfs een betaalruimte passend bij een woning met een huur vanaf € 900,–. Voor hogere inkomens die nu in een gereguleerde corporatiewoning wonen, loopt het aandeel van huishoudens met een betaalruimte passend bij een geliberaliseerde woning voor bijna alle onderscheiden huishoudtypen op tot 100%. Hogere (midden) inkomens kunnen financieel dus goed uit de voeten op de vrije woningmarkt.
Overigens wordt er in het beleid zowel gekeken naar het goedkope scheefwonen als het dure scheefwonen. De zorgen ten aanzien van de laatste groep hebben bijvoorbeeld geleid tot de introductie van het passend toewijzen.
Vraag 4

Op welke manier(en) gaat u uw woorden dat «we de middeldure huur moeten beschermen, anders rijzen de huurprijzen de pan uit» omzetten in wet- en regelgeving? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Gemeenten hebben diverse instrumenten hiervoor beschikbaar. Zo is het door de recente wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening voor gemeenten mogelijk om in het bestemmingsplan middenhuur op te nemen, waarbij voorwaarden aan de aanvangshuurprijs en behoud als middenhuurwoning kunnen worden gesteld. Ook kunnen gemeenten door middel van hun huisvestingsverordening sturen op prijsniveau en doelgroep voor deze woningen. Het komt er echter op aan om dit instrumentarium zodanig in te zetten dat het de gewenste bescherming biedt en het tegelijkertijd voldoende aantrekkelijk blijft voor investeerders om het aanbod te vergroten. De lokale samenwerkingstafels middenhuur kunnen voorzien in afstemming langs deze lijnen tussen alle relevante partijen. Dit jaar is in verschillende steden door middel van een lokale samenwerkingstafel middenhuur concreet bijgedragen aan de totstandkoming van middenhuur woningen. Het voortzetten van deze werkwijze moedig ik daarom aan.
De Landelijke Samenwerkingstafel Middenhuur onder voorzitterschap van dhr. Van Gijzel legt de laatste hand aan aanbevelingen over hoe het aanbod van middenhuur verder te vergroten en te behouden als middenhuurwoning. Ik ben ook zelf met partijen hierover in gesprek. Begin volgend jaar zal ik uw Kamer mijn reactie op de aanbevelingen van dhr. Van Gijzel en concrete vervolgacties doen toekomen.
Vraag 5

Bent u bereid om het huurpuntensysteem door te trekken voor ook woningen met een middeldure huur en daarbij huurders van deze huurhuizen dezelfde huurprijsbescherming te geven die huurders in de sociale sector hebben? Kunt u uw antwoord toelichten?

In het antwoord op vraag 4 heb ik aangegeven welke instrumenten gemeenten nu al kunnen inzetten. De inzet van dit kabinet is de realisatie van betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Een generieke uitbreiding van de gereguleerde huursector past hier niet bij. Een dergelijke ingreep zal naar verwachting juist marktpartijen afschrikken om te investeren. Vrije huur betekent overigens dat huurders gewoon recht hebben op huurbescherming zoals geregeld in het Burgerlijk Wetboek.
Vraag 6

Welke andere mogelijkheden om de markt in (grote) steden te beteugelen ziet u en welke gaat u actief inzetten?

Het zijn vooral marktpartijen die woningen in het middensegment realiseren. Het is dus geen zaak van het beteugelen van de markt maar zorgen dat er meer aanbod aan betaalbare huurwoningen in de vrije sector wordt gerealiseerd door deze partijen. Hierbij is het zoals ook hiervoor aangegeven wel van belang dat dit aanbod ook behouden blijft als middenhuurwoningen. Ik zal in mijn reactie op de aanbevelingen van dhr. Van Gijzel hier nader op ingaan.
Het kabinet zet daarnaast in op een flinke lastenverlichting voor de middeninkomens. Dit vergroot de betaalbaarheid van het wonen voor deze huishoudens. De invoering van het tweeschijvenstelsel met lagere belastingtarieven en de hogere algemene heffingskorting en arbeidskorting zorgen ervoor dat de middeninkomens het meeste profiteren van deze koopkrachtimpuls.
Vraag 7

Zou u deze vragen willen beantwoorden vóór de begrotingsbehandeling van het onderdeel Wonen van de Rijksbegroting 2018?

Bij deze.

13 november 2017 - 15 december 2017

32 dagen

Het bericht “Woningbouwproductie steeds verder achterop door onderbezetting bij gemeenten”
	Daniel Koerhuis (VVD)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. http://www.bouwendnederland.nl/nieuws/8730351/woningbouwproductie-ste…
2. http://www.neprom.nl/Lists/Nieuws/artikel.aspx?ID=1621

Vraag 1

Herkent u het signaal uit het artikel «Woningbouwproductie steeds verder achterop door onderbezetting bij gemeenten»1 dat bouwplannen (te) lang in gemeentelijke procedures blijven hangen en de woningbouwproductie steeds verder achterloopt op de vraag naar woningen?

De woningmarkt is een voorraadmarkt en de ontwikkeling van nieuwbouw is een lang proces. Hierdoor reageert het woningaanbod vertraagd op, de veelal snelle, ontwikkelingen in de behoefte naar woningen.
De «Staat van de woningmarkt» constateert spanning op delen van de woningmarkt. Binnen deze regio’s is het aanjagen van de woningbouwproductie van groot belang om aan de vraag te kunnen voldoen. Uit eerdere gesprekken met deze regio’s en analyses van de woningmarkt komt naar voren dat de woningbouwproductie afhankelijk is van een verscheidenheid aan factoren en dat deze sterk per regio verschillen. Capaciteitsproblemen bij overheden én marktpartijen werden hierbij als één van de mogelijke vertragende factoren genoemd. De verschuiving naar binnenstedelijk bouwen zorgt daarnaast voor ingewikkelde inpassingsvraagstukken welke om die reden tijdrovend zijn en voor vertraging kunnen zorgen.
Woningbouwcijfers laten zien dat het aantal nieuwgebouwde woningen in 2016 is opgelopen naar 54 duizend woningen, het hoogste niveau sinds 2011. Naar verwachting stijgt de nieuwbouwproductie de komende jaren verder, wat mede een gevolg is van de grote inzet van betrokken partijen om de bouwproductie te verhogen. Gegeven de toename van het aantal huishoudens wordt in de jaren tot 2020 desondanks een lichte verkrapping op de huizenmarkt geraamd.
Vraag 2

Is het waar dat 10% van de bouwcapaciteit verloren gaat door gemeentelijke procedures, waarbij bouwbedrijven lange tijd moeten wachten voordat er tot de bouw kan worden overgegaan? Hoeveel woningen, in absolute aantallen, is 10% van de totale bouwcapaciteit per jaar? Hoe zouden de procedures versneld kunnen worden, zodat de woningproductie sneller kan toenemen?

In het artikel «Woningbouwproductie steeds verder achterop door onderbezetting bij gemeenten» wordt melding gemaakt dat bij ruwweg 10% van de bouwplannen vertraging ontstaat door capaciteitsproblemen. Het gaat hierbij om een schatting van leden van Bouwend Nederland. Op dit moment beschik ik niet over exacte cijfers die hier meer inzicht in kunnen geven. Wegens het ontbreken van exacte cijfers is het niet mogelijk om een inschatting te maken van de absolute aantallen die hiermee gemoeid zijn en wat de gevolgen hiervan zijn voor de woningmarkt.
Het is van belang dat de woningbouwproductie in gespannen gebieden wordt versneld. Verschillende factoren, waaronder capaciteitsproblemen, kunnen ten grondslag liggen aan vertragingen in het bouwproces. Gemeenten, projectontwikkelaars en bouwers kunnen gebruik maken van de Crisis- en herstelwet om procedures te versnellen, zie hiervoor ook de toelichting onder de beantwoording van vraag 4 en 5. Een andere mogelijkheid is een soortgelijke «vliegende brigade» van deskundigen als in de Metropoolregio Amsterdam. Deze groep deskundigen, bestaande uit zowel ambtenaren van de gemeenten als markt professionals, is daar ingesteld om gemeenten met capaciteitsproblemen te ondersteunen.
De komende periode ga ik op regionaal niveau in gesprek met provincies, gemeenten, bouwers, investeerders en corporaties over het versnellen van de ontwikkeling van woningbouw in gespannen gebieden. Hierbij komen ook mogelijke belemmeringen als gevolg van trage procedures aan de orde. De gesprekken wil ik laten uitmonden in afspraken over hoe de woningbouw versneld kan worden, en wie daarbij welke rol heeft. Daarnaast ben ik in gesprek met stakeholders om te bepalen hoe wij samen de woningbouwproductie verder kunnen versnellen. De stakeholders in de woningmarkt zijn zich bewust van de noodzaak om de woningbouwproductie te verhogen. Mede door de inspanning van alle betrokkenen, waaronder bouwers en gemeenten, verwacht het EIB de komende jaren een toename van de nieuwbouwproductie van 54,800 in 2016 naar ongeveer 60.000 per jaar in 2017 en 2018, en gemiddeld 70.000 per jaar in 2019 tot en met 2021.
Vraag 3

Welke gevolgen heeft dit op de Nederlandse bouwopgave, waarbij er de komende tien jaar één miljoen woningen moeten worden gebouwd om aan de vraag te voldoen?2 Wat zijn daar de gevolgen van voor de woningmarkt?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Hoeveel bouwprojecten zijn de afgelopen jaren geholpen met het team dat onder de Crisis- en Herstelwet gemeenten helpt? Hoeveel bouwprojecten zijn de afgelopen jaren geholpen met het expertteam Versnellen? Is het waar dat beide teams vraaggestuurd werken en dat zij wachten tot gemeenten, projectontwikkelaars of bouwers zich bij hun melden om procedures te versnellen?

Zowel het team onder de Crisis- en herstelwet als het expertteam Versnellen werken vraaggestuurd. Onder de Crisis- en herstelwet worden op dit moment 250 experimenten uitgevoerd, waarmee bouwprojecten, zowel woningbouw, bedrijvigheid als overige ontwikkelingen worden versneld en gestimuleerd. Het expertteam Versnellen is een voortzetting van de expertteams Ontslakken en Vlottrekken uit de actieagenda Bouw. Tot aan de instelling van het huidige expertteam Versnellen in 2015 zijn er 85 pilots aangepakt. Sindsdien zijn dit er 74. Het expertteam kan zowel door gemeenten als bouwbedrijven worden benaderd om vraagstukken rond gebiedsontwikkeling op te lossen. Daarnaast heeft het expertteam ook aandacht voor signalen van vastzittende projecten en zal zij zo nodig wijzen op de mogelijkheden om het expertteam in te zetten. Ook zet het expertteam zich in voor kennisdeling tussen gemeenten, onder meer via de organisatie van bijeenkomsten en het beschikbaar stellen van informatiebronnen voor gemeenten en bouwers. Gemeenten benutten vervolgens de opgedane inzichten en ervaringen met het expertteam om hun eigen procedures structureel te verbeteren, waardoor ook op de lange termijn versnelling gerealiseerd wordt.
Met gemeenten en andere stakeholders wordt de komende tijd bezien op welke manier er vanaf 2018 een vervolg gegeven kan worden aan de expertteams. Dit hangt samen met de gesprekken die ik reeds voer met de regio’s en andere stakeholders over de woningbouwopgave. Inzet van de expertteams wil ik onderdeel laten zijn van de afspraken die ik met de regio’s ga maken. Lokale partijen hebben de meeste kennis betreffende de woningbehoefte binnen hun eigen regio, welke mogelijkheden er zijn hier invulling aan te geven, en wat de specifieke knelpunten zijn. Daarmee weten zij ook het beste bij welke ondersteuning zij het meest gebaat zijn, en hoe daarmee de bouwprocessen versneld kunnen worden. Afhankelijk van de regionale knelpunten bij het versnellen van de woningbouw kan het expertteam zowel vraaggestuurd als proactief worden ingezet.
Vraag 5

Bent u bereid beide teams aanbod gestuurd te maken en actief langs gemeenten te laten gaan, om procedures in het hele land te versnellen en zo de woningproductie te verhogen? Zo nee, waarom niet? In hoeverre kan de woningproductie daarmee worden verhoogd?

Zie antwoord vraag 4.

13 november 2017 - 6 december 2017

23 dagen

De administratiekosten bij corporaties
	Erik Ronnes (CDA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://www.bnr.nl/nieuws/bouw-woningmarkt/10332993/onvrede-bij-wonin…

Vraag 1

Kent u het bericht dat er onvrede is bij woningcorporaties over administratiekosten?1

Ja.
Vraag 2

Kunt u de kritiek plaatsen van de koepelorganisatie Aedes dat woningcorporaties op kosten gejaagd worden door de nieuwe woningwet? Zo nee, waarom niet?

Per 1 juli 2015 is de Woningwet herzien en zijn de regels voor woningcorporaties aangescherpt naar aanleiding van de conclusies en aanbevelingen van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties. Destijds was ingeschat dat dit gepaard zou gaan met een toename van de administratieve lasten voor corporaties. De raming die recent in opdracht van Aedes is gemaakt, laat zien dat de lasten meer zijn gestegen dan eerder becijferd. Dit komt mede doordat de implementatie van de wet op sommige onderwerpen voor corporaties complexer is gebleken dan vooraf was ingeschat. Bij de wetsbehandeling is bovendien een lastenraming gemaakt van het algemene wettelijke kader. Uitwerking in lagere regelgeving en inrichting van het toezicht konden in de raming destijds niet worden meegenomen omdat deze toen nog niet bekend waren.
Ik ben het met Aedes eens dat gekeken moet worden hoe binnen de doelen van de wet de administratieve lasten voor corporaties niet hoger zijn dan nodig. Het rapport van Aedes biedt daarvoor concrete aanknopingspunten, die ik in de komende maanden samen met Aedes en andere sectorpartijen zal bespreken. In de beantwoording van de volgende vragen zal ik hier verder op ingaan. Daarnaast verwijs ik u naar de brief Meer samenwerking en minder administratieve lasten in het woningcorporatiestelsel die ik vandaag aan uw Kamer heb gezonden en waarin ik nader in ga op de bevindingen en aanbevelingen uit het rapport waartoe Aedes opdracht heeft gegeven.
Vraag 3

Kloppen naar uw inzicht de conclusies dat er sprake is van een lastenverzwaring van driehonderd procent, hetgeen 90 miljoen euro vergt? Zo nee, wat zijn dan de juiste cijfers?

Eerder heeft Sira Consulting ten behoeve van de wetsbehandeling de ex ante raming gemaakt van het verwachte het effect van de herziening van de Woningwet op de administratieve lasten van woningcorporaties.2 Sira Consulting raamt de totale structurele administratieve lasten van de Woningwet als geheel voor woningcorporaties in het recente onderzoek op € 89,6 mln. Uit een eerdere nulmetingen, voor de invoering van de herzieningswet, bleken de structurele administratieve lasten van de Woningwet (en onderliggende regelgeving en toezicht) circa € 30 mln. Dit betekent dat de stijging van de lasten als gevolg van de herziening van de Woningwet per 1 juli 2015 geschat worden op circa € 60 mln. Ik heb geen reden om eraan te twijfelen dat dit de best mogelijke raming van de administratieve lasten op dit moment is.
Vraag 4

Ziet u mogelijkheden om de administratieve kosten te beperken, bijvoorbeeld door taxaties van vastgoed op één wijze uit te laten voeren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn zou dat geeffectueerd kunnen worden?

Zoals aangegeven zal ik de komende periode met sectorpartijen in overleg treden om de werking van de wet te verbeteren en de administratieve lasten voor corporaties waar mogelijk te verlagen. Op een aantal terreinen lopen al trajecten die bijdragen aan lagere administratieve lasten. Zo leidt de samenwerking tussen de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Woningbouw, het zogenaamde traject Verticaal Toezicht, tot lagere toezichtslasten voor corporaties. Onderdeel van het Verticaal Toezicht is ook het schrappen van meerdere waarderingsbegrippen waarover corporaties nu nog verplicht moeten rapporteren. Tevens wordt op 5 december een convenant tussen Aedes, BZK, WSW en Aw gesloten wat onder meer als doel heeft om de verplichte informatie-uitvraag aan corporaties de komende jaren te substantieel te verminderen. Voor zover al niet opgepakt, worden de verbetervoorstellen uit het Aedes-onderzoek ook betrokken bij de evaluatie van de Woningwet, die volgend jaar naar uw Kamer gezonden wordt.
Vraag 5

Bent u bereid om in overleg te treden met de woningcorporaties om «quick wins» snel in gang te zetten zodat onnodige kosten kunnen worden voorkomen?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 6

Kunt u voor de begrotingsbehandeling van BZK, onderdeel Wonen en Ruimte, deze vragen beantwoorden?

Met de beantwoording van deze vragen is hieraan voldaan.

9 november 2017 - 6 december 2017

27 dagen

Het bericht dat steeds meer woningen worden opgekocht door particuliere beleggers om duur te verhuren (buy to let)
	Sandra Beckerman (SP)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 182
2. https://www.parool.nl/amsterdam/ollongren-bezorgd-om-toegankelijkheid…
3. http://humcap.uchicago.edu/RePEc/hka/wpaper/Albanesi_DeGiorgi_Nosal_2…

Vraag 1

In hoeverre onderschrijft u het regeringsstandpunt tot dusver, namelijk dat de ontwikkeling van het opkopen van woningen door beleggers om duur te verhuren («buy to let») niet onwenselijk is, omdat door deze vorm van beleggen meer huurwoningen op de markt zouden komen? Vindt u de opkomst van «buy to let» wenselijk?1

Zoals mijn voorganger heeft aangegeven in eerdere beantwoording van uw Kamervragen2 neemt door de toename van particulieren die een woning kopen om te verhuren de huurvoorraad toe ten koste van de koopwoningvoorraad. In algemene zin kan buy to let bijdragen aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, met name wanneer die verruiming plaatsvindt in het nog relatief kleine middenhuursegment. Daarbij is wel van belang dat er voldoende woningen beschikbaar zijn van goede kwaliteit, passend bij de financiële mogelijkheden en hedendaagse wensen van mensen. In het Regeerakkoord is daarom opgenomen dat ik afspraken zal maken over het woningaanbod met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders.
Vraag 2

Weet u voor welke vierkantemeterprijzen zogenaamde «buy-to-let»-woningen worden verhuurd en hoe deze prijzen zich verhouden tot de rest van de particuliere huurwoningvoorraad? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is niet bekend wat de vierkantemeterprijzen zijn van woningen die door particuliere beleggers worden aangekocht om te verhuren. Ook kan er in de cijfers omtrent particuliere verhuur vooralsnog geen onderscheid worden gemaakt tussen buy to let (aankoop van koopwoningen om ze beschikbaar te stellen als huurwoning) en overige particuliere verhuur. Wel blijkt uit aan analyse van het Kadaster op basis van cijfers over 20153 dat de gemiddelde verhuurprijs bij particuliere verhuur in Utrecht gemiddeld 736 euro bedroeg, in Den Haag gemiddeld 731 euro, in Amsterdam gemiddeld 706 euro en in Rotterdam 550 euro. Daarbij geldt dat de huurprijzen bij particuliere verhuur in Amsterdam gemiddeld 13% lager waren dan de maximaal toegestane huurprijs. In Rotterdam bedroeg dit verschil 23%.
Vraag 3

Bent u bereid nader onderzoek te doen naar de hoogte van de huren via «buy to let»? Deelt u de mening dat het voor een goede analyse van de woningmarkt en huurprijzen gewenst is deze informatie scherp en inzichtelijk te krijgen? Hoeveel huurders die huren van een belegger («buy-to-let»-huurders) komen in aanmerking voor huurtoeslag?

Zoals aangegeven door mijn voorganger in eerdere beantwoording van uw Kamervragen4 wordt op dit moment al op verschillende manieren onderzoek gedaan naar «buy to let» en breder naar beleggers op de woningmarkt. Dit gebeurt bijvoorbeeld via het Kadaster en het CBS (Haalbaarheidsstudie onderscheid particuliere verhuurders van woningen). Ook komen er periodiek vastgoedcijfers over investeringen van beleggers in de Nederlandse woningmarkt beschikbaar via onder meer MSCI, gegevens van IVBN-leden en Capital Value. Zoals aangegeven in het voorgaande antwoord kan er in de cijfers omtrent particuliere verhuur vooralsnog geen onderscheid worden gemaakt tussen buy to let en brede particuliere verhuur.
Vraag 4

In hoeverre gelden uw zorgen over de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de hoofdstad, ook voor het opkopen en duur verhuren van woningen door beleggers? Geldt deze zorg ook andere steden of gebieden dan Amsterdam? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Particuliere beleggers richten zich vooral op relatief kleine en goedkope woningen, waardoor zij met name concurreren met starters. In de eerdere beantwoording van uw Kamervragen door mijn voorganger is reeds aangegeven dat het Kadaster heeft onderzocht of er sprake is van verdringing van potentiële koopstarters door particuliere beleggers6, en komt tot de conclusie dat deze situatie zich alleen in Amsterdam lijkt voor te doen. Daarbij geldt dat de verantwoordelijkheid om te handhaven op vormen van huisjesmelkerij ligt bij gemeenten. Zij beschikken over diverse instrumenten die hiertoe kunnen worden ingezet, zoals het bestemmingsplan en de Huisvestingswet.
Vraag 5

Erkent u het probleem van bijvoorbeeld jonge huishoudens in gebieden met woningschaarste, die niet kunnen kopen omdat zij door pandjesbazen en huisjesmelkers op de woningmarkt worden overboden en die door de soms bizar hoge huren niet of nauwelijks kunnen sparen voor de aanbetaling van een koophuis? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 6

Weet u hoeveel woningen volledig worden onttrokken aan de woningvoorraad via vakantieverhuur of als illegaal hotel? Welk deel daarvan wordt op deze wijze verhuurd via een «buy-to-let»-constructie?

Zoals reeds aangegeven in de beantwoording van vraag 3 kan er in de cijfers omtrent particuliere verhuur vooralsnog geen onderscheid worden gemaakt tussen buy to let en brede particuliere verhuur. Hoeveel koopwoningen door particuliere beleggers worden aangekocht om vervolgens aan te bieden als vakantieverhuur of andere vormen van tijdelijke verhuur is niet bekend. Handhaving op aanbod van woningen als illegaal hotel is een verantwoordelijkheid van de gemeenten.
Vraag 7

Kunt u overzichtelijk maken hoeveel sociale huurwoningen (zowel van woningcorporaties als van particuliere verhuurders) worden verkocht aan particulieren voor eigen gebruik, welke voor huisvesting van medewerkers van bedrijven of instellingen en welke voor beleggingsdoeleinden (uitgesplitst naar particuliere kleine beleggers en grote institutionele beleggers)? Bent u bereid om bij de (onwenselijke) verkoop van sociale huurwoningen een kettingbeding in te stellen die dure verhuur door beleggers of doorverkoop aan beleggers inperkt?

Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen van corporaties zijn verkocht de afgelopen jaren. De verkoop van woningen is uitgesplitst naar verkoop aan natuurlijke personen, binnen de corporatiesector en aan beleggers en overige partijen. Het aandeel van Vestia en WIF in de verkopen aan beleggers en overige partijen is groot.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Verkoop natuurlijke persoon
15.100
14.300
14.000
14.700
17.000
15.300
Aan zittende huurders
3.500
2.600
2.800
2.900
3.900
3.400
Bij mutatie
11.600
11.700
11.200
11.800
13.100
11.900
Verkoop aan andere partij
4.200
5.100
3.300
9.800
9.600
14.400
Binnen corporatiesector
3.800
1.300
2.400
7.800
3.700
7.100
Aan beleggers en overige partijen
400
3.800
900
2.000
5.900
7.300
In de woningwet wordt het volkshuisvestelijk belang onder andere beschermd doordat verkoopvoornemens onderdeel uitmaken van de jaarlijkse prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Daarnaast wordt het volkshuisvestelijk belang van blijvend gereguleerde huurwoningen7 beschermd door middel van zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties, een verplichte eerste aanbieding aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen en bij verkoop aan een derde een exploitatieverplichting van 7 jaar en een verklaring omtrent sociaal verhuurgedrag. Aanvullende clausules zijn daarom in die gevallen niet nodig. Bij te liberaliseren woningen geldt eveneens een bescherming van het volkshuisvestelijke belang door de jaarlijkse prestatieafspraken en een zienswijze van de gemeente. De zienswijze van de gemeente kan daarbij vervallen indien aantoonbaar afspraken zijn gemaakt over compenserende nieuwbouw, of wanneer in het koopcontract is opgenomen dat de koper de woningen ten minste zeven jaar exploiteert tegen een huurprijs van maximaal 850 euro per maand. Andere voorbehouden zijn bij deze categorie woningen niet opgenomen, om de verkoop van deze woningen die ook geschikt zijn voor het middeldure huursegment, niet onnodig complex te maken. Ter bescherming van het maatschappelijk bestemd vermogen van de corporatie geldt bij de verkoop van alle corporatiewoningen een minimale prijs die de corporatie moet ontvangen voor de woningen (getaxeerde marktwaarde of de WOZ-waarde).
Vraag 8

Is er in alle gevallen, waarbij sociale huurwoningen van woningcorporaties zijn verkocht aan een niet-natuurlijk persoon, toestemming verleend door het Rijk na een zienswijze van de gemeente? Op welke gronden wordt die toestemming verleend en wie controleert en handhaaft hierop? Deelt u de mening dat woningcorporaties hierop te weinig handhaven? Wat gaat u daartegen doen? Hoe weten we zeker dat er geen corporatiewoningen zijn verkocht zonder toestemming?

Voor de verkoop van een woning aan niet-natuurlijke personen (die geen andere corporatie zijn) of aan natuurlijke personen die de woning niet zelf gaan bewonen (bijvoorbeeld voor buy-to-let), dient de corporatie om toestemming te verzoeken bij de Autoriteit woningcorporaties. Deze toetst onder andere op de onder het antwoord op vraag 7 benoemde voorwaarden. Indien corporaties geen toestemming vragen voor een dergelijke verkoop, zal dat aan het licht komen via de jaarlijkse verantwoordingsinformatie en accountantscontrole. Ook de notaris dient er bij het passeren van de akte op toe te zien dat verkopen voldoen aan alle wettelijke bepalingen inclusief verkregen toestemming van de Minister als dat aan de orde is. Indien dat niet het geval is wordt de verkoop alsnog beoordeeld en in het uiterste geval wordt nietigheid ingeroepen.
Vraag 9

Deelt u de uitkomsten van een recent onderzoek van de Universiteit van Chicago, waarin wordt gesteld dat betalingsachterstanden op hypotheken in de recente crisisjaren in de Verenigde Staten voornamelijk werden veroorzaakt door hypotheken aan leners met een middelgrote of hoge kredietwaardigheid en in het bijzonder vastgoedbeleggers? In hoeverre zijn deze conclusies ook relevant voor Nederland? Is dit onderzoek een extra reden voor u om in te grijpen bij de opkomst van «buy to let», om te voorkomen dat hier een nieuwe destabiliserende huizenprijsbubbel wordt veroorzaakt?3

Het genoemde artikel is onderdeel van een wetenschappelijke discussie over de toedracht van de start van de financiële crisis in 2007–2008. Hoewel het niet aan mij is om in die discussie een standpunt in te nemen, vind ik het wel van belang dat er op de Nederlandse hypotheekmarkt geen leningen worden verstrekt die voor de koper of de geldverstrekker onverantwoorde risico’s bevatten, en daarmee ook verdergaande negatieve gevolgen kunnen hebben voor de woningmarkt. In de jaren na de crisis zijn de risico’s op de Nederlandse hypotheekmarkt fors teruggebracht door onder andere de leennormen aan te scherpen. Bovendien wordt voor particulieren die een volgende hypothecaire lening aangaan om te beleggen in een woning bestemd voor verhuur rekening gehouden met reeds bestaande hypothecaire kredieten. Ook wordt er voor de aankoop van woningen voor «buy to let» meer eigen vermogen gebruikt.
Vraag 10

Kunnen de kadastrale data, die maandelijks beschikbaar komen over koopwoningen, vanaf heden gedifferentieerd aangeleverd worden door onderscheid te maken tussen starters, doorstromers en «buy to let», en daarnaast naar woningtype en prijsklasse, steden en regio’s? Bent u bereid daarvoor extra middelen beschikbaar te stellen, zodat deze nieuwe trend op de woningmarkt beter gevolgd kan worden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie beantwoording van vraag 3. Volgens eerder genoemd onderzoek komt het Kadaster tot de conclusie dat er vooralsnog geen sprake is van een brede verdringing van koopstarters op de woningmarkt9. Ik houd de verdere ontwikkelingen rondom buy to let middels de informatiekanalen die daartoe beschikbaar zijn en de onderzoeken die worden uitgevoerd nauwlettend in de gaten.
Vraag 11

Bent u bereid om maatregelen te overwegen die een rem zetten op het beleggen in woningen, zoals het instellen van vermogenswinstbelasting op «buy to let" of andere fiscale maatregelen? Zo nee, welke andere beleidsinstrumenten bent u wel van plan in te zetten en wat is daarvan het beoogde en verwachte effect?

Zoals reeds gesteld in de beantwoording van vraag 1 kan buy to let in algemene zin bijdragen aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, met name wanneer ie verruiming plaatsvindt in het nog relatief kleine middenhuursegment. Verdringing van koopstarters lijkt zich vooralsnog alleen voor te doen in Amsterdam, waardoor ik het nemen van landelijke maatregelen om buy to let af te remmen niet passend acht.
Vraag 12

Bent u van mening dat huurders bij woningcorporaties (toegelaten instellingen) instemmingsrecht moeten krijgen bij verkoop van huurwoningen, zoals zij nu ook hebben bij het aangaan van fusies en verbindingen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De verkoop van woningen is een onderwerp waarover huurdersorganisaties, gemeenten en corporaties gezamenlijk afspraken kunnen maken in de prestatieafspraken. De corporatie stuurt hiertoe een overzicht op 4-cijferig postcodeniveau op van de woningen die zij eventueel zou willen verkopen. Het aan huurdersorganisatie verlenen van een instemmingsrecht voor elke verkoop verhoudt zich niet met de gelijkwaardige rol die de drie partijen hebben bij het maken van prestatieafspraken. Door middel van een zienswijze kunnen huurdersorganisaties bij verkopen aan derden ook de Autoriteit woningcorporaties informeren over hun standpunt en eventuele gemaakte afspraken ten aanzien van verkopen.

Titel

Status

Indiener (persoon)

Indiener (partij)

Onderwerpen

1452 kamervragen gevonden

beantwoord onbeantwoord uitgesteld

Alle

28 december 2017 - 24 januari 2018

27 dagen

Daniel Koerhuis (VVD), Erik Ronnes (CDA)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

28 december 2017 - 29 januari 2018

32 dagen

Sietse Fritsma (PVV), Alexander Kops (PVV), Harm Beertema (PVV), Machiel de Graaf (PVV)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

28 december 2017 - 23 januari 2018

26 dagen

Daniel Koerhuis (VVD)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

21 december 2017 - 23 januari 2018

33 dagen

Edgar Mulder (PVV), Alexander Kops (PVV)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Menno Snel (staatssecretaris financiën) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

21 december 2017 - 2 februari 2018

43 dagen

Sandra Beckerman (SP)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

20 december 2017 - 17 januari 2018

28 dagen

Sandra Beckerman (SP), Henk Nijboer (PvdA)

Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD)

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

19 december 2017 - 26 januari 2018

38 dagen

Henk Nijboer (PvdA)

Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

Vraag 1