Vraag 1

Bent u bekend met het artikel: UvA’er Robin: «Lullig dat ik eruit moet voor een internationale student» en het nieuwsbericht van de Universiteit van Amsterdam (UvA) «UvA realiseert 220 extra tijdelijke studentenkamers»?1 2

Ja.

Vraag 2

In hoeverre is dit een uitkomst van gesprekken tussen huisvesters, instellingen en gemeenten zoals u aangeeft in uw internationaliseringsbrief van 4 juni jl.?

De huisvesting van internationale studenten is niet het gevolg van mijn brief over internationalisering in het hoger onderwijs, maar hangt wel samen met de problematiek rondom de huisvesting van (internationale) studenten die wij al vaker in uw Kamer besproken hebben en waarover mijn collega van BZK en ik onlangs ook een brief hebben gestuurd naar gemeenten, onderwijsinstellingen en huisvesters. De aanvang van de gesprekken tussen alle betrokken partijen bij de huisvesting van studenten in de Bijlmerbajes, te weten de eigenaar (AM), leegstandsbeheerder (Alvast) en de UvA/HvA/VU om internationale studenten vanaf augustus te huisvesten dateert van eind 2017. Dit initiatief was dus al genomen voor het verschijnen van de internationaliseringsbrief van 4 juni jl.

Vraag 3

Wat is de reden dat in het nieuwsbericht van de Universiteit van Amsterdam van 7 juni jl. wordt aangegeven dat de extra kamers bovenop het al bestaande aanbod komen en uit het artikel van 22 juni jl. blijkt dat Nederlandse studenten uit hun kamer gezet worden voor internationale studenten?

Het beschikbare contingent studentenwoningen voor internationale studenten van UvA Student Housing bestaat momenteel uit 3.250 woningen. Dit betreft woningen van de huisvestingspartners van de UvA, die voor de middellange termijn beschikbaar zijn voor UvA en HvA studenten. In verband met de toegenomen vraag naar huisvesting heeft de UvA zich ingespannen om voor het academisch jaar 2018–2019 een aantal tijdelijke oplossingen aan het voornoemde contingent toe te voegen, één daarvan is op de locatie Bijlmerbajes. Op deze locatie wordt door de UvA en de VU gezamenlijk tijdelijke huisvesting voor internationale studenten gerealiseerd. Pas op het moment dat deze locatie geschikt is gemaakt voor internationale studenten, tellen de kamers als extra capaciteit op het bestaande aanbod.
Voorafgaand aan het geschikt maken van de kamers voor de tijdelijke huisvesting van internationale studenten, verbleef een mix van Nederlandse- en buitenlandse studenten via een anti-kraak constructie tijdelijk in de Bijlmerbajes. Een dergelijke anti-kraak constructie wordt vaak getroffen in het kader van leegstandsbeheer en is per definitie tijdelijk, maar behoort niet tot het bestaand aanbod van studentenhuisvesting. Aan betreffende studenten is op voorhand duidelijk gemaakt dat hun verblijf slechts tijdelijk zou zijn en zij zekerheid zouden hebben tot augustus 2018. Hopelijk vinden deze studenten snel alternatieve huisvesting. De betreffende leegstandsbeheerder beziet ook of hiervoor mogelijkheden zijn (zie ook vraag 6).

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat ruim 100 Nederlandse studenten hun kamer moeten verlaten voor internationale studenten en dat het gebouwen betreft die op de lijst staan om in februari 2019 te worden gesloopt?

Nee die mening delen wij niet, om twee redenen.
Er wordt door de gemeente, onderwijsinstellingen en huisvesters gezocht naar oplossingen om het kamertekort voor studenten het hoofd te bieden. De transformatie van de Bijlmerbajes is niet de enige nieuwe ontwikkeling op het gebied van studentenhuisvesting in Amsterdam. Dat, naast het zoeken naar structurele oplossingen, ook gezocht wordt naar tijdelijke oplossingen, zoals het tijdelijk benutten van leegstaande gebouwen, is in een zo’n krappe woningmarkt als Amsterdam alleen maar te begrijpen.
De tweede reden is dat er geen sprake is van verdringing, zoals de vraagstelling suggereert. De Bijlmerbajes wordt tot aan de sloop in 2019 geschikt gemaakt voor de tijdelijke huisvesting van internationale studenten. Ook daar is grote behoefte aan. Bovendien is de doelgroep van internationale studenten bij uitstek geschikt om tijdelijk te huisvesten omdat veel internationale studenten ook maar voor een deel van hun studie in Nederland verblijven.
Door de eigenaar en leegstandsbeheerder is besloten om, totdat de woningen voor internationale studenten gereed zijn, een anti-kraakwacht in de woningen te huisvesten. De leegstandsbeheerder heeft aan de huidige bewoners duidelijk gemaakt dat het om een anti-kraak gebruikersovereenkomst tegen een lage vergoeding gaat, waarbij gebruikers gewezen zijn op de opzegtermijn van 28 dagen. Ook is bij het aangaan van het contract aangegeven dat er zekerheid was tot augustus 2018.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het draagvlak voor internationale studenten niet toeneemt onder Nederlandse studenten als studenten aangeven «het voelt alsof ik minder belangrijk ben dan internationale studenten»? Wat wilt u doen om dit tegen te gaan? Was het voor de integratie niet beter geweest als Nederlandse en internationale studenten hier gemengd zouden gaan wonen?

De onjuiste beeldvorming die is ontstaan over deze situatie helpt inderdaad niet mee, waar het gaat om het draagvlak voor internationale studenten. Zoals u weet werken mijn collega en ik aan een nieuw actieplan studentenhuisvesting. Dit zal in het najaar gereed komen. Daarin zal lokaal maatwerk het uitgangspunt zijn. Uitgaande van de situatie in Amsterdam zien we dat kennisinstellingen, gemeenten en huisvesters samen naar oplossingen zoeken om de beschikbaarheid van studentenwoningen voor alle studenten, Nederlandse en internationale, te vergroten. Wat betreft de tijdelijke woonruimte op de locatie Bijlmerbajes is gekozen voor het huisvesten van internationale studenten om de druk op de Amsterdamse studentenwoningmarkt tijdelijk te verlichten. Het gaat hier ook echt om tijdelijke huisvesting, tot aan de sloop van de panden in 2019. Internationale studenten zijn hiervoor, zoals ook aangegeven bij vraag 4, een goede doelgroep, omdat zij ook vaak maar tijdelijk in Nederland verblijven.

Vraag 6

Bent u bereid om er bij de UvA op aan te dringen dat zij ook voor de getroffen studenten huisvesting vinden?

De studenten die van te voren wisten dat hun verblijf in de Bijlmerbajes tijdelijk zou zijn, zullen op zoek moeten gaan naar een alternatieve oplossing voor de periode na augustus 2018. Via de UvA begrijpen we dat de betreffende leegstandsbeheerder hierbij behulpzaam wil zijn. De brief die ik samen met de Minister van BZK onlangs heb gestuurd naar alle gemeenten, onderwijsinstellingen en huisvesters in de studentensteden, roept deze partijen op om gezamenlijk naar een oplossing te zoeken voor alle studenten.

Vraag 7

Welke situaties zijn er nog meer bekend, waarin Nederlandse studenten hun kamer moeten verlaten voor internationale studenten?

Die zijn ons niet bekend.

Vraag 1

Kent u het bericht dat huurders in Bergen gratis zonnepanelen op de daken van hun woningen krijgen?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja. Het niet doorberekenen van het plaatsen van zonnepanelen aan huurders is een keuze van de corporaties zelf op basis van hun eigen financiële positie, de lokale volkshuisvestelijke prioriteiten en opgaven en het overleg met de huurders en gemeenten waar zij prestatieafspraken mee maken. Verduurzaming van de woningvoorraad en huurmatiging zijn onderdeel van deze prestatieafspraken. Het is goed om te zien dat corporaties in de praktijk invulling geven aan het verbeteren van de betaalbaarheid en het verduurzamen van hun bezit.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de voorbeelden van woningcorporatie Kennemer Wonen of Woonborg, waarbij huurders zonnepanelen krijgen zonder huurverhoging, navolging verdienen in het hele land? Wat kunt u en wilt u doen om dat te bereiken?2

De voorbeelden van Kennemer Wonen en Woonborg zijn mooie voorbeelden van hoe een corporatie invulling kan geven aan verduurzaming en het verbeteren van de betaalbaarheid. Waar en in welke vorm dit navolging krijgt in het land hangt af van de lokale afspraken die corporaties, huurders en gemeenten maken over hoe lokale volkshuisvestelijke opgaven worden ingevuld. Afhankelijk van de financiële positie van de corporatie en lokale afwegingen kan daarbij besloten worden om de plaatsing van zonnepanelen niet door te berekenen aan de huurders. Ik zie geen reden om actief te gaan sturen op de afspraken die hierover lokaal gemaakt worden.

Vraag 3

Hoeveel sociale huurwoningen in ons land, graag uitgesplitst naar rijtjeshuizen, flats en appartementencomplexen, hebben zonnepanelen op het dak, en hoeveel daarvan hebben geen huurverhoging, energieprestatievergoeding of verhoogde servicekosten gekregen?

Op basis van de meest recente cijfers van Aedes3, blijkt dat er 67.900 corporatiewoningen in 2017 voorzien waren van zonnepanelen. Er is echter geen specificatie beschikbaar naar het type woning.

Vraag 4

Klopt het dat met de reserves, die in de commerciële (niet-Daeb) tak van woningcorporaties zitten, er meer dan een miljoen huurwoningen van gratis zonnepanelen zijn te voorzien? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op lokaal niveau in het overleg tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties dient een afweging gemaakt te worden tussen de bestedingsmogelijkheden van de financiële ruimte bij corporaties. Dit gaat bijvoorbeeld ook om verdere verduurzaming van de corporatievoorraad, nieuwbouw van DAEB en niet-DAEB-huurwoningen en huurmatiging. In hoeverre daar prioriteit wordt gelegd bij het plaatsen van zonnepanelen, is aan deze lokale partijen.
In de Staat van de Volkshuisvesting is dit jaar voor het eerst de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties voor de niet-DAEB opgenomen. Hieruit blijkt dat er vanuit de niet-DAEB maximaal € 4 miljard naar DAEB overgeheveld kan worden. Hiermee zouden op circa 1 miljoen huurwoningen zonnepanelen kunnen worden geplaatst, indien de kosten per woning beperkt blijven tot € 4.000 per woning.
Bij deze inschatting is echter geen rekening gehouden met het feit dat de risicobereidheid van de achtervangers van het borgingsstelsel grenzen stelt. Als uitgangspunt voor de risicobereidheid hanteren de achtervangers van het WSW (gemeenten en Rijk) dat het WSW onder «normale» omstandigheden maximaal één keer in de honderd jaar (99% zekerheid) een beroep doet op de achtervangers. Dat betekent dat er in werkelijkheid een lagere bestedingsruimte is op sectorniveau dan de optelling van de IBW per corporatie.

Vraag 5

Waarom mogen de kosten van zonnepanelen doorgerekend worden in zowel de huurprijs als de servicekosten? Bent u bereid ervoor te zorgen dat zonnepanelen niet langer doorberekend mogen worden in de servicekosten, zodat een huurder er niet op achteruit gaat in woonlasten?3

De installatiewijze en de plaats van de zonnepanelen bepalen of de kosten daarvan kunnen worden doorberekend via de huurprijs of via de servicekosten. Zo kunnen zonnepanelen worden doorberekend in de servicekosten op het moment dat zij niet zijn aan te merken als onroerende aanhorigheid bij de woning. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij zonnepanelen die zodanig zijn geïnstalleerd dat zij eenvoudig zijn te verwijderen of bij zonnepanelen die niet op of aan de woning zijn aangebracht maar wel elektra leveren aan de huurder.
Een verhuurder is bij de plaatsing van zonnepanelen gebonden aan verschillende wettelijke regels. Een verhuurder kan geen zonnepanelen plaatsen op een woning zonder instemming van de zittende huurder. Bij een complex wordt een voorstel van de verhuurder tot plaatsing van zonnepanelen als redelijk beschouwd indien 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Deze 70% instemming geldt ook als er sprake is van doorberekening in de servicekosten en het gaat om zonnepanelen die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk kunnen worden geleverd. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om zonnepanelen voor de elektra van gemeenschappelijke ruimten in een flat. Voorts geldt dat een verhuurder verplicht is om met zijn huurdersorganisaties regelmatig overleg te voeren over het huur-, onderhouds- en servicekostenbeleid. Dit betekent dat een verhuurder ook zijn beleid inzake het plaatsen van zonnepanelen met zijn huurdersorganisaties zal bespreken. Gelet op deze wettelijke regels acht ik dat huurders voldoende waarborgen hebben als een verhuurder zonnepanelen wil plaatsen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat studenten naar de rechter moeten stappen om hun onterecht betaalde bemiddelingskosten terug te krijgen?1

Als Minister kan ik geen eindoordeel vellen over de juiste toepassing van de wet in concrete gevallen, daar is de rechter voor. Die kan alle voorwaarden en omstandigheden bij zijn oordeel betrekken. Zoals in de beantwoording van eerdere Kamervragen4 aangegeven, is de wet duidelijk dat aan de consument-huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten, onder welke benaming dan ook, in rekening mag worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt.
Een benadeelde kan naar de rechter stappen als de bemiddelaar de bemiddelingskosten niet in der minne terugbetaalt. Mogelijk ziet de ACM in de meldingen van consumenten aanleiding tot een onderzoek naar deze praktijk(en). De ACM is bevoegd maatregelen te nemen wanneer sprake is van een stelselmatige overtreding (het gaat om de belangen van een groep consumenten). Zij treedt niet op in individuele gevallen. Klachten bij de ACM kunnen ertoe leiden dat tussenpersonen gedwongen worden hun beleid aan te passen en van verdere schending van de wettelijke regeling af te zien.

Vraag 2

Wat is de rol van de ACM (Autoriteit Consument en Markt) geweest in deze zaak, nu de ACM in 2014 een andere werkwijze heeft toegezegd, de wet is aangescherpt en er sinds 2016 dezelfde regels voor studentenkamers gelden tegen onterechte bemiddelingskosten?2 3

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kan de ACM in zaken met onterechte bemiddelingskosten voorkomen dat gedupeerden naar de rechter moeten stappen, en waarom is dat in dit geval niet gebeurd?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hoe gaat u ervoor zorgen dat in de toekomst gedupeerden geen rechtsgang meer hoeven te maken, maar dat bemiddelingsbureaus automatisch worden gesommeerd om de onterecht ontvangen bemiddelingskosten terug te storten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals tijdens het AO Volkshuisvesting/Woningcorporaties van 21 juni jl. toegezegd informeer ik uw Kamer in het najaar via de aanpak «Goed verhuurderschap» (zie ook het antwoord op vragen 6 en 7) hoe ik invulling geef aan de motie van het lid Kops (PVV) (32 847 nr. 324). Deze motie verzoekt de regering ervoor te zorgen dat er niet langer onrechtmatig bemiddelingskosten bij huurders in rekening worden gebracht. Zoals tijdens het AO Huuraangelegenheden van 26 september jl. toegezegd zal ik ook onderzoeken of de Huurcommissie een rol kan spelen bij geschillen over bemiddelingskosten.

Vraag 5

Hoe vaak is het vragen van dubbele bemiddelingskosten voor huur en verhuur nog voorgekomen in 2017 en 2018, nu uw voorganger verwachtte dat «deze praktijken snel zullen eindigen» en de ACM in 2016 stelde dat «dubbele courtage niet vaak meer voorkomt», maar klachten over bemiddelingsbureaus nog steeds op nummer 3 staan bij de meest voorkomende klachten bij het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag?4 5

Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die ten onrechte verkapte bemiddelingskosten in rekening brengen en aan hoeveel huurders ten onrechte bemiddelingskosten in rekening is gebracht.

Vraag 6

In hoeveel gemeenten in Nederland worden huurders van zelfstandige en onzelfstandige woonruimten geholpen als ze te maken hebben met dubbele bemiddelingskosten, ofwel in de vorm van een steunpunt dan wel in de vorm van financiële steun?6

Ik beschik niet over cijfers van de aantallen gemeenten die huurders van zelfstandige en onzelfstandige woonruimten steun bieden als ze te maken hebben met mogelijk dubbele bemiddelingskosten. Wel ben ik ben met de sector in gesprek over de waargenomen misstanden op de woningmarkt en de gezamenlijke inzet daarop in het kader van «Goed verhuurderschap». Onder deze misstanden schaar ik ook het nog steeds het ten onrechte vragen van bemiddelingskosten. Bij het traject «Goed verhuurderschap» zijn verschillende georganiseerde partijen uit de sector betrokken zoals de gemeente Amsterdam namens de studentensteden en VNG, maar ook VBO Makelaar, NVM, IVBN, Vastgoed Belang, VGM NL, Aedes, Woonbond en de LSVb. In gezamenlijkheid wordt gewerkt aan een aanpak, waarbij ook wordt gekeken naar het bieden van hulp aan huurders indien zij geconfronteerd worden met ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten. Graag bericht ik uw Kamer later in het najaar over de aanpak.

Vraag 7

Bent u bereid om hulp aan huurders, zoals het voorbeeld van de gemeente Groningen, het Huurteam in Utrecht of het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag in Amsterdam, te stimuleren in heel Nederland, beginnend bij de studentensteden en mogelijk in samenwerking met de LSVb (Landelijke Studenten Vakbond)? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Kent u het bericht «Veel bewoners van sociale huurwoningen verdienen te veel»?1

Ja.
In het artikel staat dat afgesproken zou zijn dat 80% van de gehele woningvoorraad van woningcorporaties in het gereguleerde segment gevuld moet worden met huurders met een inkomen onder de inkomensgrens voor woningtoewijzing (€ 36.798, prijspeil 2018). Dit is echter niet geheel correct. In de regelgeving is bepaald dat woningcorporaties jaarlijks 80% van de vrijgekomen woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 36.798 (prijspeil 2018), 10% van de vrijgekomen woningen mogen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 36.798 en € 41.056 (prijspeil 2018) en 10% van de vrijgekomen woningen vrij mogen toewijzen.

Vraag 2

Kunt u reageren op de bevindingen in de Lokale Monitor Wonen 2018 van VNG, Aedes, Woonbond, G4 en G40?

In de Lokale Monitor Wonen zijn recentelijk de gegevens van 2016 verwerkt. Daarbij zijn goedkope scheefhuurders gedefinieerd als huishoudens met een inkomen boven € 39.874 (hoge inkomensgrens woningtoewijzing woningcorporaties, prijspeil 2016) die gehuisvest zijn in een woning met een huurprijs onder of op € 710,68 per maand (huurtoeslaggrens 2016). Volgens de Lokale Monitor Wonen valt landelijk gezien in 2016 12,1% van de huishoudens onder die goedkope scheefhuurders.
De landelijke trend is dat de goedkope scheefheid tussen 2014 en 2016 is afgenomen. Uit de Lokale Monitor Wonen blijkt dat dit ook in alle gemeenten van de in het artikel genoemde regio’s Rivierenland en Maasland (indeling De Gelderlander) het geval is. Binnen die regio’s doen zich uiteraard verschillen tussen gemeenten voor.
Die verschillen hebben te maken met de specifieke samenstelling van de woningvoorraad en de vraag vanuit de bevolking in elk van de gemeenten. De woonruimteverdeling van woningcorporaties wordt bijna overal regionaal geregeld, waarbij gemeenten samenwerken in een regionaal systeem van woningtoewijzing.
De rijksoverheid heeft diverse maatregelen genomen om de goedkope scheefheid te verminderen. Sinds 2011 moeten woningcorporaties bij de woningtoewijzing van huurwoningen in het gereguleerde segment rekening gehouden met de inkomensgrens daarvoor (€ 36.798, prijspeil 2018). Woningcorporaties hebben daarbij overigens jaarlijks 10% vrije toewijzingsruimte voor huishoudens met een hoger inkomen. Bij inkomensstijgingen na de woningtoewijzing mogen huurders in de huurwoning blijven wonen. Sinds 2013 hebben verhuurders (ook woningcorporaties) wel de mogelijkheid om aan huishoudens met een gezamenlijk hoger inkomen (prijspeil 2018: € 41.056 over 2016) een hogere huurverhoging voor te stellen om de doorstroming te bevorderen.
Mogelijk bedoelt u met «best practises» de hoogste afname van het aantal goedkope scheefwoners. Uit Lokale Monitor Wonen – dat een beeld per gemeente geeft – blijkt dat in regio Rivierenland (indeling De Gelderlander) de gemeente Neder-Betuwe de sterkste procentuele daling in goedkope scheefhuurders tussen 2014 en 2016 had, namelijk 17% (van 21,8% naar 18,1%, zijnde 3,7 procentpunt). In regio Maasland (indeling De Gelderlander) had de gemeente Grave procentueel de sterkste afname, namelijk 18,7% (van 15,5% naar 12,6%, zijnde 2,9 procentpunt). Overigens had in de provincie Gelderland de gemeente Westervoort de grootste procentuele daling in goedkope scheefhuurders, namelijk 45% (van 17,1% naar 9,4%, zijnde 7,7 procentpunt).

Vraag 3

Wat is de trend, vooral voor de in het artikel genoemde regio’s? Neemt het aantal scheefwoners daar wel af? Welke regio’s zijn «best practises» en waar valt nog veel te halen? Op welke manier maakt u gebruik van deze best practises?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is de woningbouwproductie in de genoemde regio’s en de plancapaciteit van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en koopwoningen? Wat is daarvan het effect op de doorstroom van scheefwoners uit sociale huurwoningen?

De krant De Gelderlander heeft haar aandachtsgebied in regio’s opgedeeld, zodat lezers nieuws per regio kunnen lezen. De regio Rivierenland van De Gelderlander bevat de gemeenten Buren, Culemborg, Geldermalsen, Neder-Betuwe, Neerijnen en Tiel. De regio Maasland van De Gelderlander bevat de gemeenten Boxmeer, Cuijk, Gennep, Grave, Mill en St. Hubert en St. Anthonis.
Op basis van openbare gegevens kan ik u de volgende cijfers geven over de woningbouwproductie en plancapaciteit van deze gemeenten (niet onderverdeeld naar type woning).
Buren
44
185
129
48
93
79
578
Culemborg
117
93
2
365
147
202
926
Geldermalsen
27
92
48
48
184
126
525
Neder-Betuwe
7
44
171
142
103
114
581
Neerijnen
16
17
4
89
66
40
232
Tiel
82
52
31
16
196
42
419
Bron: CBS Statline
Boxmeer
51
265
58
120
147
146
787
Cuijk
153
52
37
266
39
217
764
Gennep
35
23
137
2
25
31
253
Grave
1
48
147
1
1
106
304
Mill en St. Hubert
54
8
9
5
56
43
175
St. Anthonis
3
21
3
19
11
32
89
Bron: CBS Statline
Buren
970
3
967
Culemborg
1.370
63
1.307
Geldermalsen
810
1
809
Neder-Betuwe
700
1
699
Neerijnen
531
1
530
Tiel
665
75
590
Bron: https://woningmarktmonitor.gelderland.nl/behoefte-en-plannen/
Boxmeer
925
315
1.240
Cuijk
680
240
920
Gennep
390
–
390
Grave
270
230
500
Mill en St. Hubert
310
105
415
St. Antonis
285
140
425
Bron (m.u.v. Gennep): https://www.brabant.nl/dossiers/dossiers-op-thema/ruimtelijke-ordening/bouwen-en-wonen/feiten-en-cijfers-wonen/monitor-bevolking-en-wonen.aspx
Bron Gennep: https://pcmlimburg.nl/
Niet is na te gaan hoe deze woningbouwproductie invloed heeft gehad en hoe de plancapaciteit invloed zal hebben op de doorstroming van goedkope scheefhuurders uit sociale huurwoningen (huurwoningen in het gereguleerde segment). Wel kan ik een beeld geven van de ontwikkeling van het aandeel goedkope scheefhuurders in de betrokken regio’s tussen 2014 en 2016.
Buren
18,1%
17,0%
– 1,1
– 6,1%
Culemborg
15,0%
13,7%
– 2,3
– 8,7%
Geldermalsen
17,9%
17,5%
– 0,4
– 2,2%
Neder-Betuwe
21,8%
18,1%
– 3,7
– 17,0%
Neerijnen
24,2%
20,4%
– 3,8
– 15,7%
Tiel
18,8%
16,1%
– 2,7
– 14,4%
Bron: Lokale Monitor Wonen
Boxmeer
19,1%
16,9%
– 2,2
– 11,5%
Cuijk
13,2%
11,3%
– 1,9
– 14,4%
Gennep
16,8%
16,1%
– 0,7
– 4,2%
Grave
15,5%
12,6%
– 2,9
– 18,7%
Mill en St. Hubert
18,2%
16,4%
– 1,8
– 9,9%
St. Anthonis
14,0%
12,1%
– 1,9
– 13,6%
Bron: Lokale Monitor Wonen

Vraag 5

In hoeverre wordt er gebruik gemaakt van inkomensafhankelijke huurverhogingen voor scheefwoners in de genoemde regio’s? In hoeverre wordt gebruik gemaakt van het verdere instrumentarium om scheefwonen tegen te gaan? Wat is het effect daarvan op de doorstroom van scheefwoners uit sociale huurwoningen?

Op basis van de recentste gegevens, Huurenquête 2017, kan ik u het volgende melden.
Sinds 2017 komen door gewijzigd beleid minder huurders in aanmerking voor een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging dan in de jaren 2013–2016. Ten eerste geldt nog maar één inkomensgrens (€ 40.349 over 2015) en ten tweede zijn huishoudens van 4 of meer personen en huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging uitgezonderd. In 2017 konden woningcorporaties landelijk gezien aan 8% (en commerciële verhuurders 11%) van hun huurders een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging voorstellen. Dat betekent dat de Belastingdienst op aanvraag van de verhuurder een huishoudverklaring heeft afgeven waarin vermeld staat dat het huishoudinkomen boven de € 40.349 (over 2015) ligt. Het huishouden valt dan niet onder de hiervoor genoemde uitzonderingsgroep (van die uitzonderingsgroep zoekt de Belastingdienst niet naar het huishoudinkomen, omdat het inkomen niet relevant is) en niet in de inkomenscategorie tot € 40.349. Van de groep die in aanmerking komt voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, kreeg landelijk gezien 30% de maximale huurverhoging van 4,3%.
In hoeverre verhuurders (en dus ook woningcorporaties) gebruik maken van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging voor te stellen en in hoeverre daarbij gebruik maken van de maximale huurverhoging (4,3% in 2017) varieert sterk tussen woningcorporaties. De jaarlijkse huurverhoging is ook onderwerp van overleg van verhuurders met hun huurdersorganisaties. Een deel van de woningcorporaties heeft, in het kader van de betaalbaarheid, met hun huurdersorganisaties afgesproken geen gebruik te maken van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging.
De Huurenquête geeft geen betrouwbare gegevens op gemeenteniveau, wel op provincieniveau. De betrokken regio’s liggen in de provincies Noord-Brabant en Gelderland (m.u.v. de gemeente Gennep dat in Limburg ligt). In de provincie Noord-Brabant stelden woningcorporaties aan 14% van de huurders die in aanmerking komen voor de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging de maximale huurverhoging van 4,3%, in de provincie Gelderland ging dit om 24%.
Ik beschik niet over gegevens over de effecten op de doorstroming van de voorgestelde inkomensafhankelijke (hogere) huurverhogingen 2017.

Vraag 6

Zijn de betrokken regio’s zich er van bewust dat het verkopen van dure sociale huurwoningen vaak voldoende opbrengt om twee, soms drie goedkope sociale huurwoningen terug te bouwen? In hoeverre gebeurt dit? Wat is het effect daarvan op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen?

De opbrengsten van de verkoop van woningen maken onderdeel uit van de inkomsten van woningcorporaties. Deze inkomsten zijn over het algemeen niet geoormerkt voor investeringen in nieuwbouw, verduurzaming of voor andere specifieke uitgavenposten in de begroting. Woningcorporaties zullen de opbrengst van verkoop van hun woningen voor diverse kostenposten aanwenden. Het is daardoor niet zichtbaar wat de woningverkoop voor effect heeft op de wachtlijsten voor huurwoningen van woningcorporaties in het gereguleerde segment. Ik beschik dan ook niet over specifieke cijfers voor de regio’s Rivierenland en Maasland (indeling De Gelderlander).
De verkoopopbrengst van huurwoningen verschilt trouwens tussen verkoop in lege staat (na vertrek van de huurder) en verkoop in verhuurde staat (zo’n 45%-80% van de leegwaarde, afhankelijk van de geldende huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde) omdat de koper het lopende huurcontract moet voortzetten (zie ook het antwoord op de vragen 7 en 8).

Vraag 7

Zijn de betrokken regio’s zich er van bewust dat dure sociale huurwoningen verkocht kunnen worden als middenhuurwoningen? In hoeverre gebeurt dit? Wat is het effect daarvan op de doorstroom van scheefwoners uit sociale huurwoningen?

Een sociale huurwoning (waarmee ik in dit kader bedoel: een huurwoning die met een niet-geliberaliseerd huurcontract is verhuurd, ongeacht of de verhuurder een woningcorporatie of een commerciële verhuurder is) verandert door verkoop niet in een middenhuurwoning. Bij verkoop loopt het geldende huurcontract door («koop breekt geen huur») en blijft de woning zolang het huurcontract doorloopt verhuurd met een niet-geliberaliseerd huurcontract, met de daarvoor geldende huurprijsbescherming. Of de huurprijs dan gedurende dat huurcontract kan doorstijgen naar een middenhuurprijs (€ 700–1.000 p.m.), hangt af van de kwaliteit van de woning (via het woningwaarderingsstelsel uit te drukken in punten: hoe meer punten hoe hoger de maximale huurprijsgrens van de woning). In die zin ligt het daarom inderdaad voor de hand om bij verkoop van sociale huurwoningen met als doel om meer aanbod te genereren in het middenhuursegment hiervoor woningen te selecteren met voldoende punten.
Bij een nieuwe verhuring kan de woning direct in het middenhuursegment worden aangeboden.
Corporaties kunnen vervolgens de opbrengsten van verkochte woningen inzetten voor nieuwbouw van huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (prijspeil 2018: € 710,68 p.m.). In prestatieafspraken kunnen gemeenten met de corporaties afspraken maken over dit soort ontwikkelingen. Gemeenten zijn naar mijn mening bekend met deze mogelijkheden. In hoeverre ze hier gebruik van willen maken hangt echter in eerst instantie af van de vraag die wordt gezien naar middenhuurwoningen. Vervolgens zal lokaal de afweging worden gemaakt op welke wijze het aanbod in dit segment vergroot kan worden. In verschillende gemeenten zijn hiervoor samenwerkingstafels ingericht. Vanuit het Rijk kan daarbij ondersteuning worden ingeroepen. Vanuit de ervaringen met deze tafels weet ik dat corporaties en investeerders bereid zijn om hier afspraken over te maken. Bij de regiogesprekken over afspraken ten aanzien van de bouwopgave breng ik deze mogelijkheden ook in.
Vanuit het regeerakkoord zet het kabinet in op woningbouwproductie, passend bij de financiële mogelijkheden en hedendaagse wensen van mensen, en geeft prioriteit aan het middenhuursegment. Vergroting van het middenhuursegment kan door nieuwbouw, maar ook door de bestaande voorraad beter te alloceren, waarbij enerzijds het moment van toewijzen van belang is, maar anderzijds ook de mogelijkheid voor doorstroming zodat blijvende passendheid mogelijk is. Bijvoorbeeld door middenhuurwoningen in de het middenhuursegment te houden. Daaraan draagt de aangenomen motie Ronnes/Van Eijs, waarin verzocht wordt om maatregelen in kaart te brengen om exorbitante huurstijgingen in het geliberaliseerde segment tegen te gaan (Kamerstuk 32 847, nr. 401), ook bij. Ik ben bezig uitvoering te geven aan deze motie. Vergroting van het woningaanbod en van het middenhuursegment zal bijdragen aan de doorstroming uit het gereguleerde huursegment van huishoudens met een hoger inkomen.
Zoals in het antwoord op vraag 3 aangegeven, is voor het verminderen van goedkope scheefheid in het gereguleerde huursegment in 2013 de inkomens-afhankelijke (hogere) huurverhoging ingevoerd. Deze inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging heeft twee doelstellingen: ten eerste de doorstroom van huishoudens met een hoger inkomen bevorderen en ten tweede huishoudens met een hoger inkomen – zolang zij niet naar een andere woning doorstromen, want daartoe zijn zij niet verplicht – een huurprijs laten betalen die meer in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning dan die zonder die hogere huurverhoging zou zijn. Ik zet dit beleid voort in afwachting van de uitkomsten van overleg tussen huurders en verhuurders. In de Nationale Woonagenda is afgesproken dat Aedes, de Woonbond, IVBN en Vastgoed Belang zich inspannen om voor 1 oktober 2018 met een gezamenlijk voorstel te komen voor een nieuw huurakkoord. Ik verwacht dat daarin in elk geval afspraken gemaakt worden over de maximale stijging van de totale huuropbrengsten in de corporatiesector (huursombenadering), de reguliere huurverhoging, en passende maatregelen om de doorstroming te bevorderen. Wanneer er een akkoord beschikbaar is zal ik die beoordelen op de effecten op de woningmarkt en zal ik de resultaten hiervan uiteraard met uw Kamer delen. Zoals hiervoor aangeven zet ik het tegengaan van goedkoop scheefwonen voort als onderdeel van mijn beleid gelet op het belang van doorstroming. Indien een huurakkoord tussen huurders en verhuurders uitblijft zal ik met uw Kamer bezien of het huidig beleid hiervoor volstaat.

Vraag 8

Wat gaat u doen om deze boodschap bij de regio’s over te brengen? Welke stappen vindt u verder nog nodig om scheefwonen tegen te gaan?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Is het u bekend dat de voormalig inspecteur-generaal van het Staatstoezicht op de Mijnen, de heer Jan de Jong, het onbegrijpelijk vindt dat de versterking van 1.588 woningen momenteel door u is opgeschort?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw oordeel over dit onbegrip en zijn kritiek?

Alle noodzakelijke versterking moet worden uitgevoerd. Dit is ook het standpunt van het kabinet. In mijn brieven aan uw Kamer van 24 april 2018 (Kamerstuk 33 529, nr. 466) en 22 mei 2018 (Kamerstuk 33 529, nr. 468) heb ik toegelicht dat de versterking van woningen van bewoners die reeds een versterkingsadvies hebben ontvangen onverkort wordt uitgevoerd. In afwachting van het advies dat de Mijnraad omstreeks 1 juli 2018 zal opleveren worden kortstondig geen nieuwe versterkingsadviezen verzonden. Conform de motie Mulder c.s. (Kamerstuk 33 529, nr. 491) heb ik de Mijnraad verzocht specifieke aandacht te besteden aan de batch van 1.588 woningen.

Vraag 3

Bent u het met de heer De Jong eens dat hij zich niet kan voorstellen dat de Mijnraad begin juli met een advies aan u komt, waaruit blijkt dat de versterking niet langer nodig of minder nodig zal zijn? Zo nee, waarom niet?

Het advies van de Mijnraad verschijnt rond 1 juli 2018. Ik loop niet vooruit op aanbevelingen die daar mogelijk in komen te staan.

Vraag 4

Hebt u kennisgenomen van de stelling van de heer De Jong dat er in de Groningse situatie nog niets veranderd is («we hebben dit jaar al een beving boven de 3.0 en net onder de 3.0 gehad. (...) Met een aantal van deze bevingen, kan een beving van 4.0 ook voorkomen. Daarom is die versterking zo belangrijk») Deelt u dit oordeel? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet doet er met het zo snel mogelijk volledig beëindigen van de gaswinning alles aan om de oorzaak van de aardbevingen weg te nemen. De Mijnraad zal mij rond 1 juli adviseren over de ontwikkeling van de risico’s en wat dit voor de versterkingsopgave betekent. Op basis dit advies ga ik direct na het verschijnen daarvan in overleg met de regio om besluiten te nemen over het vervolg van de versterkingsopgave.

Vraag 5

Deelt u ook de verwachting van de heer De Jong dat het risico aanzienlijk minder wordt als de gaswinning is teruggebracht tot 12 miljard kuub gas per jaar of minder?

Het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) adviseert in zijn advies van 1 februari 2018 (Kamerstuk 33 529, nr. 424) om de gaswinning in Groningen omwille van de veiligheid zo snel mogelijk terug te brengen naar 12 mld kuub per jaar. Hierop heeft het kabinet besloten tot een volledige afbouw van de gaswinning (Zie Kamerstuk 33 529, nr. 457). Deze maatregel neemt het kabinet dan ook voor de veiligheid van de Groningers. Hoeveel veiliger het wordt moet het advies van de Mijnraad uitwijzen.

Vraag 6

Heeft u al spijt van u besluit om de versterking van 1588 woningen op te schorten? Zo nee, waarom niet? Kunt u aangeven wat er dan wel nodig is om u van gedachten te doen veranderen?

Het kabinet acht het nog steeds verstandig om besluitvorming over bouwkundige versterking van deze woningen – wat veelal sloop en nieuwbouw zou betekenen – aan te houden totdat de Mijnraad, op basis van wetenschappelijke rapporten, een advies heeft uitgebracht over de ontwikkeling van de veiligheidsrisico’s en wat dit voor de versterkingsopgave betekent.
Ik ben mij er zeer van bewust dat voor bewoners die een traject van inspectie en risicobeoordeling achter de rug hebben iedere pas op de plaats onwelkom is, hoe kortstondig ook. Tegelijkertijd is een besluit tot de sloop van huizen die op basis van de meest recente veiligheidsinzichten mogelijk niet nodig is ook onwenselijk.

Vraag 1

Kent u het rapport «Reflectie op de Nieuwbouwregeling – Van schadevergoeding naar stimuleringsregeling in het Groningse aardbevingsgebied»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat er in risicogebieden voor aardbevingen bij voorkeur alleen nog aardbevingsbestendig gebouwd moet worden om de risico’s op (letsel)schade zoveel mogelijk te beperken? Zo nee, waarom niet?

Ja.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het noodzakelijk is om de dominante rol van de NAM in de toekenningscommissie te beperken om het vertrouwen van de markt in het onafhankelijk handelen van deze commissie te herstellen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe bent u van plan dit te bewerkstelligen?

Ik streef er naar om de afhandeling van de bovengrondse gevolgen van de gaswinning in Groningen zoveel mogelijk publiek af te handelen, waarbij de NAM geen besluiten neemt, maar wel de kosten draagt. Op basis van het genoemde rapport ben ik in overleg met gemeenten in de regio, NAM en NCG over of en hoe dit voor de aardbevingsbestendigheid van nieuwbouw kan worden ingericht.

Vraag 4

Klopt het dat de nieuwbouwregeling, die bedoeld was om aardbevingsbestendige nieuwbouw te stimuleren, niet heeft geresulteerd in meer aardbevingsbestendige nieuwbouw? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om de compensatieregeling te schrappen en, conform het advies van de commissie, op de lange termijn te vervangen door een stimuleringsregeling? Zo nee, hoe ziet u de toekomst van de compensatieregeling?

De nieuwbouwregeling is er om de bouw van nieuwe woningen in het aardbevingsgebied niet te belemmeren en ervoor te zorgen dat deze aardbevingsbestendig worden gebouwd. Op basis van de regeling zijn inmiddels 238 projecten gerealiseerd met ruim 4.600 wooneenheden en 175.000 m2 utiliteitsbouw.
Naar aanleiding van gesprekken met de betreffende gemeenten en NAM heeft de NCG besloten tot een vervolgopdracht aan het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) om specifiek te kijken naar de bouwkosten van binnenstedelijk bouwen en daarbuiten. Op basis van deze uitkomsten zal ik met betrokken partijen in overleg gaan om tot een eventuele herijking te komen, waarbij ook de aanbevelingen van de commissie Reflectie op de Nieuwbouwregeling worden meegenomen. Ik zal de reflectie tezamen met het aanvullende onderzoek van het RVB uiterlijk in september 2018 aan uw Kamer sturen.

Vraag 5

Klopt het dat de onderhandelingen met de NAM over het ontwerp en de meerkosten van met name grote en complexe gebouwen zorgen voor stagnatie in het proces? Zo ja, bent u bereid met de industrie in gesprek te gaan om deze stagnatie in het bouwproces te beperken?

De commissie Reflectie op de Nieuwbouwregeling stelt vast dat sprake is van stagnatie bij bouwen volgens de maatwerkregeling. Dit betreft meestal grote en complexe gebouwen in de stad Groningen, waar nieuwbouw in een stedelijke omgeving bijzondere uitdagingen met zich meebrengt. Zoals uiteengezet in het antwoord op vraag 4 onderzoekt het RVB momenteel specifiek de kosten van binnenstedelijk bouwen. Op basis van de bevindingen van de RVB zal ik met betrokken partijen in overleg gaan om tot een eventuele herijking van de Nieuwbouwregeling te komen.

Vraag 6

Bent u bereid de door de commissie genoemde zes veranderingen die op korte termijn ingevoerd kunnen worden over te nemen in de regelgeving bedoeld ter stimulatie van aardbevingsbestendige nieuwbouw?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Echtpaar gooit tuinhuis op Airbnb. Hoe worden de huurinkomsten belast?»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat huizenbezitters alleen op grond van artikel 3:113 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 belasting betalen over de inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning?

Belastingplichtigen met een eigen woning die tijdelijk wordt verhuurd moeten op grond van artikel 3.113 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) 70% van het saldo van de huurinkomsten en de daarmee verband houdende kosten in de aangifte inkomstenbelasting vermelden als «Inkomsten uit tijdelijke verhuur van uw eigen woning». In artikel 3.111, zevende lid, Wet IB 2001 is bepaald dat de tijdelijke verhuur van een woning daaraan niet het karakter van hoofdverblijf ontneemt. De woning blijft een eigen woning in de zin van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001 en ook het eigenwoningforfait dient voor het gehele jaar in aanmerking te worden genomen. Afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden van het geval, waarbij onder meer de aard en omvang van de activiteiten in verband met de tijdelijke verhuur een rol spelen, zou ook sprake kunnen zijn van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden.

Vraag 3

Hoe groot is de groep mensen die aangifte doet van tijdelijke verhuur van de eigen woning? Hoe groot zijn de inkomsten uit deze groep? Hoe groot schat u de groep die eigenlijk aangifte zou moeten doen?

In 2016 hebben ongeveer 8.000 huishoudens inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning aangegeven in de aangifte inkomstenbelasting in de rubriek «Inkomsten uit tijdelijke verhuur van uw eigen woning». De aangegeven inkomsten in deze rubriek bedroegen in 2016 in totaal € 24 miljoen (en dit betreft dus 70% van het saldo van de huurinkomsten en de daarmee verband houdende kosten). Het budgettaire belang van deze rubriek is € 10 miljoen.
Uit de administratie van de Belastingdienst is niet af te leiden hoe groot de groep is die inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning moet aangeven in de aangifte inkomstenbelasting.

Vraag 4

Deelt u de mening dat niet alleen verhuurders die hun gehele huis tijdelijk verhuren, maar ook verhuurders die een deel van hun huis verhuren belast zouden moeten worden? Zo ja, bent u bereid om maatregelen te nemen om deze groep belastingplichtig te laten worden?

Deze mening deel ik. Vooralsnog ben ik niet voornemens om nieuwe maatregelen te nemen omdat ook de tijdelijke verhuur van een gedeelte van een eigen woning mijns inziens belast is op grond van artikel 3.113 Wet IB 2001. Tegen de uitspraak waarin de rechtbank tot een ander oordeel kwam is de inspecteur inmiddels in hoger beroep gegaan.2

Vraag 5

Wordt in dit geval gebruik gemaakt van de kamerverhuurvrijstelling? Zo ja, is de kamerverhuurvrijstelling hiervoor bedoeld?

De kamerverhuurvrijstelling is niet van toepassing. Het gaat bij de kamerverhuurvrijstelling om het anders dan voor korte duur verhuren van een deel van de eigen woning. Een voorwaarde is dan ook dat zowel de eigenaar van de eigen woning als de huurder op hetzelfde woonadres staan ingeschreven in de basisregistratie personen. Bij tijdelijke verhuur aan bijvoorbeeld toeristen wordt niet aan beide voorwaarden voldaan.

Vraag 6

Betalen huurders die (al dan niet een deel van) hun woning tijdelijk verhuren via online platforms belasting over de huurinkomsten? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Het huurrecht van de huurder van een huurwoning behoort tot de rendementsgrondslag van box 3, maar de waarde van dat huurrecht wordt op grond van artikel 5.19, vierde lid, Wet IB 2001 op nihil gesteld. Wanneer die huurder (een gedeelte van) zijn huurwoning tijdelijk (onder)verhuurt, zijn die inkomsten onbelast. Dergelijke huurinkomsten beïnvloeden ook niet het recht op huurtoeslag. Dit is slechts anders als sprake zou zijn van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden. Of daar sprake van is, hangt af van de aard en omvang van de activiteiten in verband met de tijdelijke verhuur.
Een huurder die als btw-ondernemer (al dan niet een deel van) zijn woning tijdelijk verhuurt, is hierover btw verschuldigd voor zover sprake is van verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden. In dat geval is het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing.

Vraag 1

Kent u het artikel «Nieuwbouw gebrekkig opgeleverd»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het artikel en de beschreven problematiek? Deelt u de zorgen van de Vereniging Eigen Huis (VEH)?

Het opleveren van woningen en bouwwerken conform de wensen van bouwconsumenten vind ik van groot belang. De keuringen van de Vereniging Eigen Huis zijn een nuttig instrument om inzicht te krijgen in de prestaties van de bouwbedrijven vanuit het perspectief van de consument. Het baart mij zorgen dat uit de keuringen een toename blijkt van gebreken bij oplevering van nieuwbouwwoningen. Ik ben van mening dat consumenten beter inzicht zouden moeten krijgen in de kwaliteit van het geleverde bouwproduct en dat zij een sterkere positie verdienen bij gebreken die pas na oplevering worden ontdekt.
Met het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen wil ik een impuls geven aan de verbetering van de bouwkwaliteit door de positie van bouwconsumenten te versterken, waaronder die van kopers van nieuwbouwwoningen, en de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging waarbij de nadruk ligt op de toetsing of het gerede bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit 2012.

Vraag 3

Heeft u cijfers of signalen die het gestegen aantal gebreken bevestigen? Zo ja, kunnen die gegeven worden?

Naast de gegevens van de keuringen van Vereniging Eigen Huis zijn mij geen andere gegevens bekend. Navraag bij de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland leert dat zij signalen krijgen dat het aantal fouten in de uitvoering toeneemt.

Vraag 4

Kunt u ingaan op de door VEH en de Nederlandse vereniging van Makelaars (NVM) beschreven onderliggende problemen? Deelt u de mening dat de onderliggende reden het tekort aan personeel en materiaal is, waardoor het tekort aan huizen steeds verder oploopt?

Op regionaal niveau zijn er grote verschillen in zowel de mate waarin de woningbouwproductie aansluit of achterblijft bij de woningbehoefte als de knelpunten waar regio’s tegenaan lopen. Daarbij kunnen capaciteitstekorten een rol spelen, zoals tekorten aan bepaalde materialen, bouwvakkers, of en ambtelijke capaciteit bij gemeenten. Deze capaciteitstekorten zijn grotendeels het gevolg van de forse daling van de bouwproductie tijdens de crisis. Het opnieuw opbouwen van deze capaciteit vergt tijd. Maar ook andere knelpunten kunnen de woningbouw regionaal belemmeren. Zoals de Staat van de Volkshuisvesting aangeeft, bereikt het woningtekort naar verwachting in 2018–2019 met 200.000 woningen een piek. Daarna zal de verwachte bouwproductie groter zijn dan de groei van de woningbehoefte en neemt het woningtekort geleidelijk af.
In de Nationale woonagenda heb ik met betrokken partijen op landelijk niveau afgesproken te streven naar de bouw van 75.000 woningen per jaar in de periode tot en met 2025, waarmee het verwachte woningtekort gestaag zal dalen. Gezien de grote regionale verschillen voer ik daarbij regiogesprekken met regio’s waar de spanning op de woningmarkt het grootst is, om vooral in die regio’s te komen tot versnelling van de woningbouw en voldoende plancapaciteit. Daarbij bezie ik gezamenlijk met regionale partijen wat de voornaamste knelpunten in de woningbouw zijn, wat de oplossingen zijn, en wie daarbij welke verantwoordelijkheid heeft.
Ook bij de versnelling van het tempo in de bouw van nieuwbouwwoningen vind ik het zeer van belang dat de bouwkwaliteit van de woningen op peil blijft. De snelheid van bouwen mag niet ten koste gaan van de gerealiseerde bouwkwaliteit.

Vraag 5

Hoe wordt geborgd dat mensen die een nieuwbouwwoning kopen in een veilig huis terechtkomen?

Allereerst wil ik aangeven dat het met de veiligheid van nieuwbouwwoningen in Nederland goed gesteld is. Een nieuwbouwwoning moet voldoen aan de bouwtechnische voorschriften voor bijvoorbeeld constructieve veiligheid en brandveiligheid die zijn beschreven in het Bouwbesluit 2012. De gemeenten toetsen of een bouwaanvraag aan het Bouwbesluit 2012 voldoet.
De opleveringskeuring van Verenging Eigen Huis is een visuele keuring van nieuwbouwwoningen. Zoals uit deze opleveringskeuringen blijkt, zijn er nog veel zichtbare gebreken bij oplevering en krijgt de consument niet vanzelfsprekend wat door aannemers is afgesproken. Naast deze zichtbare gebreken kunnen er ook onzichtbare gebreken zijn die niet bij oplevering zijn geconstateerd.
Om gebreken zoveel mogelijk tijdig op te merken is het van belang dat de bouwconsument zelf alert is en fouten die hij ontdekt snel bij de aannemer meldt. In artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek is een regeling opgenomen over de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken. Hierin is bepaald dat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Aanvullend kunnen er waarborg- en garantieregelingen gelden indien de aannemer daarbij is aangesloten.
De resultaten van de opleveringskeuringen door Vereniging Eigen Huis bevestigen voor mij nogmaals het belang dat het beter moet met de positie van de bouwconsument bij de oplevering van een bouwwerk zoals beoogd met het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen. In dit wetsvoorstel wordt de aansprakelijkheid van de aannemer aangescherpt. De aannemer wordt met deze nieuwe regeling aansprakelijk voor alle gebreken die na de oplevering worden ontdekt en die hem zijn toe te rekenen.
Op 23 mei jongstleden heb ik de Nationale woonagenda 2018–2021 aangeboden aan de Kamer. Deze agenda vormt mijn start om samen met betrokken partijen de uitdagingen op de woningmarkt aan te pakken. De acties in de Nationale woonagenda richten zich op de uitdagingen om tot een beter passend aanbod te komen, door onder meer de woningbouw te versnellen, de betaalbaarheid te verbeteren en de bestaande voorraad beter te benutten. Daarbij voer ik gesprekken in de regio’s met de meest gespannen woningmarkt, om ook regionaal die uitdagingen aan te gaan en aan te sluiten bij de grote regionale verschillen op de woningmarkt en het decentrale beleid. Op deze wijze beoog ik tot concrete afspraken te komen over het beschikbaar stellen van voldoende harde en zachte plancapaciteit en het versnellen van bestaande bouwplannen. Maar ook andere uitdagingen die onderdeel zijn van de Nationale woonagenda en die om regionaal beleid vragen, kunnen in deze gesprekken aan bod komen, evenals thema’s die de regio’s zelf aandragen. Ik beoog deze regiogesprekken in het najaar in afspraken om te zetten. Ondertussen zie ik in veel regio’s dat decentrale overheden de urgentie van de opgave delen en al volop bezig zijn om tot versnelling te komen. We hebben elkaar daarbij over en weer nodig.

Vraag 6

Bestaat de kans dat er naast de zichtbare fouten, ook nog onzichtbare fouten zijn, waardoor kopers op langere termijn met onnodig kostbaar onderhoud worden geconfronteerd? Hoe wordt voorkomen dat door de drukte op de woningmarkt nu, huiseigenaren later geconfronteerd worden met hogere kosten voor reparatie, herstel of restauratie?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

In hoeverre komt dit fenomeen overeen met de terugval in bouwkwaliteit die we in de jaren ’70 hebben gezien, zoals bijvoorbeeld beschreven in de Balans van de Leefomgeving 2016 van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL)? Welke lessen zijn daar nog uit te trekken?

Ik realiseer mij dat de huidige bouwopgave waar we voor staan fors is, vergelijkbaar met de situatie in de jaren zeventig. Er wordt een flink beroep gedaan op de markt, doordat woningen verduurzaamd moeten worden en de vraag naar nieuwe woningen hoog is. De complexiteit van het bouwproces neemt toe. Het is niet onlogisch dat bouwbedrijven ervaring moeten opdoen met het verwerken van nieuwe technieken, bijvoorbeeld als gevolg van scherpere duurzaamheidseisen, alvorens zij dit foutloos kunnen toepassen. Dit hebben we inderdaad ook in de jaren zeventig gezien. Door de oliecrisis kwam er destijds een stevige impuls om meer energiezuinig te gaan bouwen. Hiervoor waren nieuwe energiebesparende technieken nodig die de markt zich eerst eigen moest maken. Daarnaast was er sprake van een hoge bouwproductie die druk legde op de beschikbare bouwcapaciteit. De les die hieruit getrokken kan worden, is dat het van belang is dat de bouwkwaliteit bij de versnelling en verduurzaming van de woningbouwopgave meer dan momenteel het geval is, ook in de praktijk moet worden aangetoond. Het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen introduceert een nieuw stelsel van kwaliteitsborging in de bouw waarbij expliciet getoetst wordt of het gerede bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit 2012.

Vraag 8

Welke rol kan de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen hierin spelen? Wat is de status van dat wetsvoorstel?

Het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen verduidelijkt de verantwoordelijkheid van de bouwende partijen voor de bouwkwaliteit. De preventieve administratieve toetsing door het bevoegd gezag bij de boordeling van de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt vervangen door het gebruik van instrumenten voor kwaliteitsborging tijdens het bouwproces zelf. Deze wet regelt dat er in de toekomst tijdens het gehele bouwproces door een onafhankelijke kwaliteitsborger wordt getoetst, zodat het vervaardigde bouwwerk bij oplevering voldoet aan regels en gemaakte afspraken.
Door middel van enkele wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek wordt de positie van particuliere en zakelijke opdrachtgevers versterkt en de aansprakelijkheid van de aannemer aangescherpt. Zo blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die na de oplevering zijn ontdekt, tenzij deze niet aan hem zijn toe te rekenen.
Ook informeert de aannemer de opdrachtgever over de manier waarop de opdrachtgever is beschermd tegen schade als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen tot het bouwen van het bouwwerk en voor gebreken die na de oplevering van het bouwwerk aan het licht komen. Daarbij wordt het opschortingsrecht van de particuliere opdrachtgever aangescherpt.
Het depotbedrag van maximaal 5% van de aanneemsom wordt pas door de notaris vrijgegeven, nadat de opdrachtgever de gelegenheid heeft gehad aan te geven of hij van het opschortingsrecht gebruikt wenst te maken. Het wetsvoorstel regelt verder dat de aannemer bij oplevering aan de opdrachtgever een dossier overhandigt met alle relevante gegevens van het werk. Momenteel voer ik met diverse bouw- en consumentenpartijen overleg over de vorm en inhoud van dit dossier. In aanvulling op dit wetsvoorstel, onderzoek ik hoe een benchmarksystematiek kan worden ingericht die het bouwconsumenten mogelijk maakt om op basis van ervaringen van derden een aannemer te zoeken, te vergelijken en te beoordelen.
Het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen is op verzoek van het kabinet aangehouden in de Eerste Kamer. De afgelopen periode heb ik intensief overleg gevoerd met direct betrokken partijen over hoe de behandeling van het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen kan worden hervat. Op basis van deze gesprekken bereid ik momenteel een brief voor aan de Eerste Kamer, met afschrift aan de Tweede Kamer. Ik verwacht deze brief voor het zomerreces naar de Kamer te kunnen sturen.

Vraag 9

Wat kunt u doen om te voorkomen dat nieuwbouwwoningen (steeds) gebrekkiger worden opgeleverd? Wat kunt u doen om de druk op de woningmarkt te verlichten?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kent u het bericht «Rijke huurder krijgt geld terug»?1

Ja.

Vraag 2

Op welke wettelijke basis mogen woningcorporaties inkomensgegevens opvragen bij de Belastingdienst? Sinds wanneer bestaat deze wetgeving? Voorzag deze wetgeving in terugwerkende kracht? Zo ja, waarom is voor dit zware middel gekozen?

De wettelijke basis op grond waarvan de Belastingdienst op aanvraag van verhuurders de inkomenscategorie van huurdershuishoudens verstrekt is sinds 16 maart 2013 geregeld in artikel 7:252a van het Burgerlijk Wetboek. De wet had geen terugwerkende kracht. Op basis van die wet mochten verhuurders die ter bevordering van de doorstroming huishoudens met een midden- of hoger inkomen een hogere huurverhoging wilden voorstellen ten behoeve daarvan de inkomenscategorie van huurdershuishoudens opvragen bij de Belastingdienst.2

Vraag 3

Kent u de uitspraak waar het artikel naar verwijst? Wat vindt u van de portee van deze uitspraak, namelijk dat de Belastingdienst geen inkomensgegevens had mogen verstrekken van vóór 2016? Welke motivering had de rechter hierbij?

Ja, die uitspraak is mij bekend. De bestuursrechter van de rechtbank Den Haag baseert zijn uitspraak op het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 februari 2016 dat de wettelijke bepaling niet genoeg expliciet een verplichting voor de Belastingdienst bevatte om (op aanvraag) inkomenscategorieën van huurdershuishoudens te verstrekken. Per 1 april 2016 is die verplichting explicieter in artikel 7:252a van het Burgerlijk Wetboek vastgelegd.
De bestuursrechter is in dit specifieke geval tot het oordeel gekomen dat de Minister van Financiën een schadevergoeding dient te betalen. De Minister van Financiën en ik kunnen ons niet vinden in de strekking van deze uitspraak, zodat het van belang is dat de hoogste bestuursrechter hierover oordeelt. De Minister van Financiën is dan ook tegen deze uitspraak van de bestuursrechter van 26 april 2018 in hoger beroep gegaan.

Vraag 4

Hoe vaak is de Belastingdienst gevraagd om gegevens te verstrekken over inkomens van voor 2016? Hoe vaak is op basis van deze gegevens de huur van mensen verhoogd?

In de jaren 2013 en 2014 zijn voor ca. 1,9 miljoen woningen inkomenscategorieën opgevraagd en verkregen en in 2015 voor ca. 1,75 miljoen woningen. Voor hoeveel huishoudens daadwerkelijk een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is toegepast is mij niet bekend, omdat het aan verhuurders is om gebruik te maken van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging of niet. Maar van de door de Belastingdienst verstrekte inkomenscategorieën viel in de jaren 2013 tot en met 2015 ca. 11% in de middeninkomenscategorie (maximale huurverhoging 0,5 procentpunt hoger). In de jaren 2013 en 2014 viel ruim 15% in de hogere inkomenscategorie (maximale huurverhoging 2,5 procentpunt hoger), in 2015 was dat gedaald naar ruim 12%.

Vraag 5

Dienen alle huurverhogingen op basis van opgevraagde gegevens van voor 2016 teruggedraaid dan wel vergoed te worden? Zo ja, wat is de gemiddeld teveel betaalde huur?

Ik ben van mening dat de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State niet tot gevolg heeft dat geconcludeerd moet worden dat de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhogingen van de jaren 2013 tot en met 2015 niet rechtsgeldig overeengekomen zijn. Zoals in het antwoord op vraag 3 aangegeven, is de Minister van Financiën dan ook in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van bestuursrechter Den Haag van 26 april 2018, waarover het artikel in de Telegraaf gaat.
Verder zijn enkele (civiele) procedures aanhangig van individuele burgers en van de Woonbond over de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Vraag 6

Wordt deze huur vergoed door de belastingdienst of moeten woningcorporaties deze terugstorten?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Bent u bereid zelf actief op te sporen wie er recht heeft op compensatie en deze compensatie uit te keren?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Hoe kunnen huurders hun recht krijgen indien zij zijn geconfronteerd met huurverhogingen op basis van gegevens van voor 2016? Bent u bereid, in samenwerking met de Minister voor Rechtsbescherming, een collectieve regeling vorm te geven, zodat niet iedere huurder individueel naar de rechter hoeft?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kent u het artikel «RVB wil dat onjuiste pachtnota's betaald worden»1?

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat het Rijksvastgoedbedrijf haar pachters maant om de pachtnota’s voor 1 juni 2018 (pachtperiode 1-11-2017 tot en met 30-04-2018) te betalen, terwijl deze nota’s foutief zijn, want gebaseerd op oude percentages nu de pachtverlagingen immers per 1 juli 2017 zijn bijgesteld?

Vraag 3

Wat vindt u van de situatie dat pachters met een niet-bijgestelde pachtrekening een fors hoger bedrag moeten betalen zoals bijvoorbeeld in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied waar het verschil kan oplopen tot 23%?

Vraag 4

Deelt u de mening dat de normen niet voor niets naar beneden zijn bijgesteld, o.a. naar aanleiding van het bedrijfsresultaat, en dat pachters het recht hebben op een nieuwe nota en dus geen nota's gebaseerd op verkeerde berekeningen hoeven te betalen?

Vraag 5

Kunt u garanderen en, of voorkomen, dat pachters door dit beleid niet in liquiditeitsproblemen komen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, gaat u waar nodig alternatieve financiering aanbieden totdat de juiste nota’s verstuurd zijn?

Vraag 6

Kunt u toezeggen dat pachters die een foutieve nota hebben gehad geen automatisch gegenereerde vervolgoproepen krijgen?

Ja.

Vraag 7

Bent u bereid om de aangekondigde invorderingsacties stop te zetten en de pachters die de pachtsom al betaald hebben zo spoedig mogelijk het teveel betaalde bedrag met rente terug te storten? Zo nee, waarom niet?

Ja, in de brief van 30 mei aan de pachters is aangegeven dat indien zij een automatische herinnering tot betaling van de factuur hebben ontvangen, zij deze herinnering als niet verstuurd kunnen beschouwen. De te veel betaalde bedragen worden inclusief wettelijke rente teruggestort.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Gemeenten gaan huurders van boerenschuren screenen»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit initiatief? Welke bijdrage kan het leveren aan het voorkomen dat ruimtes veranderen in bijvoorbeeld een drugslab of wietkwekerij?

De versterking van de aanpak van ondermijnende criminaliteit is voor dit kabinet een belangrijk doel. Lokale initiatieven die kunnen bijdragen aan de aanpak van ondermijnende criminaliteit moedig ik dan ook aan. Het initiatief waarover wordt gesproken in het artikel betreft een concept-initiatief. Gemeenteraden moeten nog goedkeuring geven aan het initiatief. Het is aan individuele gemeenten te bepalen of zij dit initiatief volgen.

Vraag 3

Welke rol kunt u spelen in het uitrollen van dit initiatief door het hele land, zodanig dat particuliere eigenaren huurders op criminele antecedenten kunnen screenen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Herinnert u zich in dit verband het pleidooi (bijvoorbeeld tijdens het debat over de Begroting Justitie en veiligheid 2018) om een zogenaamd «stoplichtenmodel» te introduceren, waardoor particuliere eigenaren gewaarschuwd kunnen worden tegen potentiële criminele huurders?

Het zogenoemde stoplichtmodel zag op een samenwerking tussen enerzijds politie en anderzijds autoverhuurbedrijven en makelaars. Indien een autoverhuurbedrijf of makelaar twijfelde of een potentiële huurder het te huren motorvoertuig of de woon- of bedrijfsruimte zou aanwenden voor criminele activiteiten, nam diegene contact op met de politie. De politie gaf vervolgens een advies om wel (groen) of niet (rood) met de potentiële huurder in zee te gaan. De Autoriteit Persoonsgegevens heeft de korpschef in februari 2017 gevraagd naar de grondslag voor het verstrekken van politiegegevens aan autoverhuurbedrijven en makelaars voor dit doel. Nadat uit intern onderzoek bleek dat de juridische grondslag voor het stoplichtmodel ontbrak, besloot de korpschef te stoppen met de uitvoering van de stoplichtconvenanten.
In februari 2018 heeft de Minister van Justitie en Veiligheid de Actie-agenda aanpak ondermijning naar uw Kamer gestuurd.2 Bij brief van 11 juli jl. is uw Kamer geïnformeerd over de voortgang van dit proces.
Het gegevensbeschermingsrecht biedt geen ruimte om een doorstart te maken met de uitvoering van het stoplichtmodel. Wel doe ik momenteel onderzoek naar de aard en omvang van het probleem dat een huurder het door hem gehuurde motorvoertuig of de door hem gehuurde woon- of bedrijfsruimte aanwendt voor criminele activiteiten.

Vraag 5

Welke stappen heeft u inmiddels gezet om dit te realiseren? Wat mogen we van u verwachten op dit punt?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u het beleid van het Rijksvastgoedbedrijf onderhoud agrarische gebouwen?

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat er situaties zijn waar het onderhoud de afgelopen tien jaar (vanaf 2008) heel summier heeft plaatsgevonden en groot onderhoud is uitgebleven?

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft in totaal 164 hoeven in beheer die in pacht zijn uitgegeven. Het Rijksvastgoedbedrijf is conform de algemene pachtvoorwaarden verantwoordelijk voor het onderhoud aan, met name, de schil van het gebouw. Als daar gebreken aan zijn, worden deze hersteld. Het Rijksvastgoedbedrijf dient hier als goed «huismeester» op te treden richting de pachters.
Omdat er een achterstand is in het onderhoud van agrarische gebouwen heeft het Rijksvastgoedbedrijf op 14 september 2017 alle pachters van agrarische gebouwen per brief gemeld dat zij melding kunnen maken van storingen en problemen op een landelijk storingsnummer. Ook zijn de pachters in deze brief geïnformeerd over de inspectie die het Rijksvastgoedbedrijf in 2018 gaat uitvoeren bij alle agrarische gebouwen en dat hiervoor een aanbesteding wordt gestart.
Inmiddels is de aanbesteding afgerond en zijn de pachters op 28 mei 2018 geïnformeerd over de inspecties voor het beheer en onderhoud en de daarbij behorende planning. De planning is dat alle inspecties in 2018 worden uitgevoerd. Naar aanleiding van de inspecties wordt per hoeve een onderhoudsplan opgesteld. De kosten van dit onderhoud komen voor rekening van het Rijksvastgoedbedrijf. Zodra alle inspecties zijn afgerond, is meer bekend over het benodigde onderhoudsbudget. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft de beschikking over een jaarlijks onderhoudsbudget.

Vraag 3

Bent u op de hoogte van het feit dat als reden wordt aangeven dat er onvoldoende middelen beschikbaar zijn om groot onderhoud uit te voeren? Is er in deze gevallen ook gekeken of groot onderhoud nodig is? Zo ja, aan de hand van welke richtlijn is dit vastgesteld?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoeveel agrarische gebouwen, aan de hand van een overzicht van bijvoorbeeld de aantallen pachters per provincie, in eigendom en beheer zijn van het Rijksvastgoedbedrijf?

In onderstaand schema is per provincie/polder aangegeven hoeveel hoeven het Rijksvastgoedbedrijf in beheer heeft.
Drenthe
4
Gelderland
2
Noord Brabant
8
Noordoostpolder
98
Oostelijk Flevoland
25
Wieringermeer
19
Zeeland
4
Zuid Flevoland
4

Vraag 5

Wat is de reden waarom het Rijksvastgoedbedrijf deze agrarische panden niet verkoopt? Kunt u een uitgebreide toelichting geven? Heeft u een (financiële) analyse gemaakt wat de voordelen en nadelen zijn van verkoop van panden versus het in eigendom houden van agrarische panden? Kunt u deze informatie met de Kamer delen?

Het Rijksvastgoedbedrijf hanteert voor elke pachter hetzelfde beleid. De hoofdregel is dat het Rijksvastgoedbedrijf geen agrarische (bedrijfs-) panden, losse grond of erven verkoopt aan pachters. De verkoop van een erf was alleen mogelijk als het ging om een niet-strategisch erf en de pachter een verzoek indiende voor een bedrijfsinvestering en deze investering te groot was in verhouding tot het areaal dat werd gepacht bij het Rijksvastgoedbedrijf. Gelet op de roep om meer transparantie in het verkoopproces is met de inwerkingtreding van de Regeling beheer onroerende zaken 2017 de voorkeurspositie voor de zittende en naastgelegen pachter aangepast. Om die reden worden op dit moment geen erven onderhands verkocht aan pachters. Wel ben ik aan het onderzoeken in hoeverre het agrarisch grondbeleid van het Rijksvastgoedbedrijf kan bijdragen aan een duurzame bedrijfsvoering van pachters.

Vraag 6

Kunt u uitgebreid omschrijven of het waar is dat er in de Noordoostpolder pachters zijn die de agrarische bedrijfspanden wel kunnen kopen en pachters die de agrarische bedrijfspanden niet kunnen kopen? Is het waar dat er onderscheid gemaakt wordt in het feit of pachters een of meerdere bedrijven voeren op een erf? Zo ja, wat zijn de beleidsuitgangspunten om dit zo te doen? Zo nee, waar komt deze onduidelijkheid dan vandaan?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het Rijksvastgoedbedrijf als een goed «huismeester» voor de gebouwen moeten zorgen en hierover op een duidelijke en eenduidige manier naar alle pachters moet communiceren? Zo ja, op welke manier vindt de communicatie plaats? Zo nee, kunt u dat onderbouwen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 8

Is het waar dat het Rijksvastgoedbedrijf heeft gecommuniceerd naar pachters dat er een inventarisatie zal plaatsvinden wat er aan groot onderhoud moet plaatsvinden en dat er een Europese aanbesteding gaat plaatsvinden voor het groot onderhoud? Wanneer heeft het Rijksvastgoedbedrijf hierover gecommuniceerd met de pachters?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Wat is de huidige stand van zaken van de inventarisatie van (groot) onderhoud van de agrarische bedrijfspanden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 10

Aan welke minimale voorwaarden dient een agrarische bedrijfspand naar de mening van het Rijksvastgoedbedrijf te voldoen?

Een agrarisch bedrijfspand dient te voldoen aan de vigerende wet- en regelgeving. De artikelen 7:336–7:339 en 7:351 voor verpachte hoeven zijn relevant. Voor erfverpachte gebouwen verwijs ik naar artikel 5:96. In deze artikelen staan de verplichtingen van de verpachter.

Vraag 11

Is het u bekend of er belemmeringen worden ervaren in de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven waarbij pachters gebouwen pachten van het Rijksvastgoedbedrijf? Zo ja, welke zijn dat?

Nee, het is mij niet bekend dat er belemmeringen in de bedrijfsvoering zijn vanwege achterstallig onderhoud. Zie verder vraag 2, 3, 7, 8 en 9.

Vraag 1

Waarom staat op de site van de Belastingdienst bij het jaar 2016 expliciet aangegeven: «Bij tijdelijke woonruimte krijgt u geen huurtoeslag. Bijvoorbeeld als u in een opvang voor daklozen of in een blijf-van-mijn-lijfhuis woont» en zijn deze zinnen niet meer opgenomen bij de voorwaarden op diezelfde site voor de jaren 2017 en 2018?1 2 3 4

Ook voor de jaren 2017 en 2018 zijn deze voorwaarden expliciet opgenomen op de site van de Belastingdienst en zijn te vinden op de pagina «Voor welke woningen krijg ik geen huurtoeslag». Voor het jaar 2016 zijn deze voorwaarden opgenomen op de pagina «Voorwaarden voor huurtoeslag in 2016».

Vraag 2

Heeft het verwijderen van de zinnen te maken met de uitspraak uit december 2015 van de Raad van State, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, dat huurtoeslag wel gegeven moet worden aan een cliënt die een appartement huurt via een zorginstelling waar begeleiding bij zelfstandig wonen bijzit? Kunt u uw antwoord toelichten?5

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Wat heeft het toenmalige kabinet concreet gedaan met de uitspraak van de Raad van State? Hoeveel cliënten, die in een traject naar volledig zelfstandig wonen zitten, hebben naar aanleiding van de uitspraak, huurtoeslag gekregen omdat «gekeken moet worden naar de aard van het gehuurde zelf en naar de aard van het gebruik»?6

De uitspraak van de Raad van State (RvS) heeft ertoe bijgedragen dat minder huurcontractvormen worden aangemerkt als een contract dat een gebruik betreft dat «naar zijn aard van korte duur» is. Hoeveel cliënten naar aanleiding van de uitspraak van de RvS huurtoeslag ontvangen is niet precies bekend. Deze aantallen worden niet bijgehouden door de Belastingdienst.
Ten tijde van de uitspraak van de RvS (december 2015) had het kabinet het wetsvoorstel Wet Doorstroming Huurmarkt in de Tweede Kamer ingediend waarin tijdelijke contracten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen die eindigen bij het verstrijken van de afgesproken huurtermijn werden geïntroduceerd in het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze wetswijziging is per 1 juli 2016 ingegaan en heeft er eveneens aan bijgedragen dat de Belastingdienst minder huurcontracten aanmerkt als een huurcontract dat een gebruik betreft dat «naar zijn aard van korte duur» is.

Vraag 4

Hoeveel mensen huren op dit moment een woning via een maatschappelijke of zorginstelling, die op hun beurt de woning huren van een woningcorporatie? Hoeveel mensen van deze groep hebben huurtoeslag of zouden daarvoor in aanmerking moeten kunnen komen gezien de aard van het gehuurde zelf en de aard van het gebruik?

Over het aantal mensen dat op dit moment een woning via een maatschappelijke of zorginstelling huurt zijn geen precieze cijfers bekend, omdat deze niet landelijk worden geregistreerd. Als gevolg van de eerdergenoemde uitspraak van de RvS uit 2015 en de wijziging van het BW waarbij huurcontracten zijn ingevoerd voor bepaalde termijn die van rechtswege eindigen op de afgesproken einddatum (duur van maximaal 2 jaar) merkt de Belastingdienst minder huurcontracten aan als huurcontracten die een gebruik betreffen dat «naar zijn aard van korte duur» is. Dit betekent echter niet dat alle huurcontracten recht op huurtoeslag geven. In de praktijk komt de Belastingdienst huurovereenkomsten tegen waarbij sprake is van noodopvang (crisisopvang) of van een specifiek begeleidingstraject van «proefwonen». Gezien de in die huurcontracten beoogde tijdelijkheid van het huurcontract beoordeelt zij die als een gebruik «naar zijn aard van korte duur» en daar vindt handhaving op plaats. Vaak zijn in dergelijke huurcontracten ook specifieke bepalingen opgenomen die huurbescherming voor de huurder bij huurbeëindiging/ zorgbeëindiging uitsluiten. Soms bevatten de huurcontracten zelfs letterlijk de bepaling dat het een huurcontract is dat een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Deze contracten geven geen recht op huurtoeslag. Als bij dergelijke huurcontracten huurtoeslag is uitbetaald dan wordt de huurtoeslag teruggevorderd.

Vraag 5

Is het waar dat sinds ongeveer acht maanden de Belastingdienst is begonnen met het terugvorderen van huurtoeslag bij mensen die een woning huren via een zorginstelling of beschermd wonen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Is het waar dat de afdeling toeslagen van de Belastingdienst meer rechterlijke uitspraken wil zien voordat zij hun handelwijze bij deze groep gaat wijzigen, ondanks de uitspraak van de Raad van State? Wat zijn de redenen hiervoor? Is het, gezien de (financiële) kwetsbaarheid van de doelgroep, niet te verwachten dat er veel rechtszaken zullen volgen?

De casussen die na de eerder genoemde uitspraak van de RvS uit 2015 en de genoemde wijziging van het BW worden afgewezen, betreffen situaties waarbij de huurovereenkomst aangeeft dat er sprake is van noodopvang of «proefwonen» en daardoor worden beschouwd als een gebruik «naar zijn aard van korte duur». Conform de Wet op de huurtoeslag is er dan geen recht op huurtoeslag. Er zijn nog geen rechterlijke uitspraken geweest over situaties van «proefwonen». Een uitspraak van de RvS over dergelijke situaties zou de Belastingdienst een helder uitvoeringskader geven.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het terugvorderen van huurtoeslag bij deze kwetsbare groep mensen voor (nieuwe) financiële problemen kan zorgen? Op welke wijze(n) wordt hier rekening mee gehouden?

Ik vind het belangrijk dat juist voor deze kwetsbare groepen huurders die zelfstandig(er) begeleid gaan wonen helder is of op basis van hun huurovereenkomst huur(prijs)bescherming van toepassing is en of zij onder de geldende voorwaarden (o.a. hun inkomensniveau) in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. Het ontvangen van huurtoeslag kan de betaalbaarheid van zelfstandige woonruimte verbeteren en zelfstandig(er) wonen voor mensen die uitstromen uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang bereikbaarder maken. Wanneer mensen die toe zijn aan zelfstandig(er) wonen na een verblijf in de maatschappelijke opvang uitstromen naar geschikte woonruimte waar zij passende begeleiding ontvangen, dan geeft dat ook weer ruimte voor in- en doorstroom in de maatschappelijke opvang.
Zoals ik ook heb aangegeven in relatie tot de uitspraak van de RvS uit 2015, zijn er inmiddels maatregelen getroffen om het aantal contractvormen dat een gebruik betreft dat «naar zijn aard van korte duur is» te verkleinen. Verhuurders (waaronder als intermediair verhurende opvanginstellingen) hebben sinds 1 juli 2016 de mogelijkheid een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op te stellen. Zij kunnen onder andere aan huurders die beschermd wonen of begeleid wonen via een instelling een contract voor bepaalde tijd aanbieden voor de duur van maximaal 2 jaar voor een zelfstandige woning en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte. Daarmee ontstaat voor de huurder in die periode huur(prijs)bescherming en is onder de overige huurtoeslagvoorwaarden recht op huurtoeslag. Deze tijdelijke huurcontracten zijn in de wet ingevoerd om te bevorderen dat er ook bij tijdelijke huur in meer gevallen huur(prijs)bescherming van toepassing is.
Opvanginstellingen en beschermd wonen instellingen geven aan dat de huidige wettelijke bepalingen voor de contracten voor bepaalde tijd niet in alle situaties en gevallen volstaan voor hun doelgroepen. De verhuurder mag dit contract bijvoorbeeld niet tussentijds opzeggen, bijvoorbeeld bij beëindiging van de zorg/begeleidingsovereenkomst voordat de afgesproken huurtermijn verstreken is. Dit betekent dat er nog steeds een groep overblijft die vanwege de contractvorm geen recht op huurtoeslag heeft. De Staatssecretaris van Financiën en ik verkennen daarom samen met Federatie Opvang en de Belastingdienst hoe de contractvorm voor bepaalde tijd passend door de sector kan worden ingezet. Denkbaar is gezamenlijk een model-huurovereenkomst voor verhuur van woonruimte voor mensen die beschermd of begeleid wonen te ontwikkelen. De Kamer zal eind 2018 over de uitkomsten daarvan worden geïnformeerd.
Verder verken ik samen met het veld de mogelijkheid om een doelgroepcontract voor mensen die beschermd wonen aan het Burgerlijk Wetboek toe te voegen. Dit sluit aan op de brief die het kabinet stuurde als reactie7 op de initiatiefnota van de leden Berckmoes/Van der Linde (VVD). Voorstel is aan de wet een doelgroepcontract voor mensen die beschermd of begeleid wonen toe te voegen; verhuurders kunnen dan op basis van de opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» de huurovereenkomst opzeggen van de huurder die niet meer tot de doelgroep van beschermd of begeleid wonen voor mensen met psychische of psychiatrische problemen behoort. De woning kan dan weer aan een andere cliënt uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang worden verhuurd. Voor zowel huurders als verhuurders zou hiermee vooraf duidelijk zijn dat het wonen eindigt wanneer de zorg en/ of begeleiding eindigt.
Ik wil er niet voor kiezen om een uitzonderingspositie voor cliënten van opvanginstellingen ten aanzien van Wet op de huurtoeslag te maken omdat het probleem ontstaat vanuit de contractvorm en niet ligt besloten in de huurtoeslagsystematiek. Ik realiseer me dat terugvordering van toeslagen zoals de huurtoeslag bij mensen voor financiële problemen kan zorgen, zeker bij mensen met een kwetsbare financiële positie. De Belastingdienst houdt hier rekening mee door op verzoek een betalingsregeling aan te bieden die toegespitst is op de specifieke situatie, waarbij iedere maand een deel van het bedrag wordt terugbetaald.

Vraag 8

Bent u van mening dat de doorstroming in de maatschappelijke opvang kan verbeteren indien mensen recht hebben op huurtoeslag als zij in een zelfstandige woning terecht komen, waar al dan niet begeleiding bij zit? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bereid om een uitzonderingspositie te maken voor mensen die een stap zetten naar zelfstandig wonen en daarbij huurtoeslag als inkomensondersteuning nodig hebben, bijvoorbeeld door cliënten van opvanginstellingen die zijn aangesloten bij de Federatie Opvang of de RIBW-Alliantie uit te zonderen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Op welke manieren wilt u de doorstroming in de maatschappelijke opvang aanpakken, gezien de wachtlijsten en het tekort aan betaalbare sociale huurwoningen?

Het creëren van voldoende geschikte en betaalbare woningen met passende begeleiding voor de uitstroom van mensen uit beschermd wonen en de maatschappelijke opvang is een belangrijk en complex vraagstuk voor partijen op lokaal niveau. Het kabinet wil naast de hierboven benoemde acties op diverse wijzen de doorstroming in de maatschappelijke opvang bevorderen.
In de meerjarenagenda beschermd wonen en maatschappelijke opvang8 die Staatssecretaris Blokhuis (VWS) met betrokkenheid van een groot aantal partijen opstelde, heeft wonen eveneens een belangrijk plek. De acties ten aanzien van wonen worden in het kader van de meerjarenagenda beschermd wonen en maatschappelijke opvang samen met de VNG, Federatie Opvang, Aedes en andere relevante partijen de komende periode verder uitgewerkt. Daarnaast lopen vanuit BZK reeds verschillende acties met partijen in het veld die tot meer aanbod van woningen met passende ondersteuningsarrangementen en betere doorstroming op de woningmarkt moeten leiden. Voorbeeld hiervan zijn diverse handreikingen over (prestatie)afspraken wonen die zijn gepubliceerd en ook aandacht besteden aan zorg, de ondersteuning van actieprogramma «Weer Thuis!» (conform motie Dik-Faber/Voortman9) en het programma «Weer Thuis in de Wijk» dat wordt uitgevoerd door Platform31.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Ruim 600 euro «afsluitboete» voor huiseigenaar die gasloos gaat wonen, dat mag dus niet»?1

Ja.

Vraag 2

Welke consequenties verbindt u aan deze bindende uitspraak van de Geschillencommissie Energie?

De Geschillencommissie Energie heeft in deze casus geoordeeld dat door de betreffende netbeheerder onvoldoende aannemelijk gemaakt is dat het volledig weghalen van de aansluiting en meetinrichting de enige mogelijkheid is om de veiligheid te kunnen waarborgen. Deze uitspraak heeft geen generieke werking.
Over de eventuele gevolgen van deze uitspraak zal ik in overleg met de netbeheerders gaan, zie ook het antwoord op vraag 3.
Dit onderwerp wordt ook besproken bij de tafel Gebouwde Omgeving van het Klimaatakkoord.

Vraag 3

Deelt u het oordeel van de Geschillencommissie dat verzegeling geen veiligheidsrisico’s oplevert? Zo nee, waarom niet?

De netbeheerder is conform artikel 10 van de Gaswet verantwoordelijk voor de veiligheid van het gastransportnet. De netbeheerders hebben eerder aangegeven dat het zogenaamde verzegelen onvoldoende waarborgen biedt dat de veiligheid op de lange termijn geborgd is.
De Geschillencommissie Energie heeft in dit geval geoordeeld dat naar haar oordeel onvoldoende aannemelijk gemaakt is door de betreffende netbeheerder dat het volledig weghalen van de aansluiting en meetinrichting de enige mogelijkheid is om deze veiligheid te kunnen waarborgen. Daarmee is het de commissie onvoldoende duidelijk geworden waarom bijvoorbeeld met het volledig drukloos maken van de leidingen het veiligheidsbeleid niet naar behoren kan worden gewaarborgd.
De gezamenlijke regionale netbeheerders zullen naar aanleiding van deze uitspraak kijken naar de noodzaak om de aansluiting te verwijderen en nader bezien of goedkopere oplossingen daadwerkelijk verantwoord zijn. Ik heb de netbeheerders gevraagd mij hierover spoedig te informeren.

Vraag 4

Deelt u de mening dat door deze uitspraak de urgentie voor warmtenetten en elektrificatie nog hoger wordt en dat de nieuwe Warmtewet nu alweer door de praktijk wordt ingehaald? Zo nee, waarom niet?

Dat de urgentie van warmtenetten en elektrificatie in het bijzonder door deze uitspraak zou toenemen, zie ik niet direct, maar hun urgentie was wat mij betreft al onomstreden.
Ik ben overigens in overleg met net beheerders om de afsluitkosten zo laag mogelijk te houden.

Vraag 5

Wat zou gezien deze uitspraak op dit moment uw oordeel zijn over de motie-Van Tongeren (Kamerstuk 34 775-XIII, nr. 76) waarin de regering wordt verzocht er zorg voor te dragen dat personen die op eigen verzoek hun gasaansluiting willen laten afsluiten dit tegen een zo laag mogelijk tarief kunnen doen? Deelt u de mening dat het beter zou zijn geweest pro-actiever beleid ten aanzien hiervan te voeren waardoor de Geschillencommissie Energie hierover geen uitspraken had hoeven te doen?

Zoals de Geschillencommissie ook aangeeft, worden er noodzakelijke kosten veroorzaakt en mogen deze kosten in rekening gebracht worden aan de afnemers. Mijn inzet is dat afnemers geconfronteerd worden met zo laag mogelijke kosten en tarieven, zonder dat de veiligheid in het geding is. Ik begrijp dat huishoudens deze kosten als ontmoedigend ervaren. Om die reden vindt overleg plaats met de netbeheerders om deze afsluitkosten zo laag mogelijk te krijgen. De netbeheerders hebben toegezegd hieraan te gaan werken en met één uitvoeringssystematiek te komen.
Het is echter wel zo dat de kosten voor iedereen lager worden wanneer middels een wijkaanpak een gehele wijk in één keer van het gasnet afgaat.
Zie verder mijn antwoord op de vragen 2 en 3.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de Wet voortgang energietransitie (Wet VET), waarin geen maatregelen zijn opgenomen om de afsluitkosten van gas te verlagen, in dit opzicht nu al achterhaald is? Zo ja, ziet u dit als een gemiste kans? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u het artikel «Utrecht stemt in met verkoop monumentale woningen door Stadsherstel Midden Nederland»?1

Ja.

Vraag 2

Onder welke voorwaarden vindt de verkoop van deze monumentale woningen plaats? Hoe zijn deze voorwaarden tot stand gekomen?

De voorwaarden zijn opgenomen bij de raadsbrief van de gemeente Utrecht, welke op 14 juni in de commissie stad en ruimte in de gemeente Utrecht is behandeld.
De gemeente Utrecht heeft uitgebreide voorwaarden gesteld voor de verkoop van de monumentale woningen van Stadsherstel Midden Nederland, gespecificeerd naar adres. De kern van de voorwaarden die de gemeente Utrecht stelt, is dat de woningen de eerste 10 jaar niet mogen worden verkocht. Daarnaast is bepaald welke woningen in het sociale, in het midden en in het vrije huursegment mogen worden verhuurd.
De voorwaarden zijn tot stand gekomen in overleg tussen de gemeente Utrecht, Mitros en Stadsherstel Midden Nederland.

Vraag 3

In hoeverre is de verhuur van monumentale woningen een DAEB-activiteit (Diensten van Algemeen Economisch Belang)? Volgt uit de Woningwet dat verkoop van monumentale panden noodzakelijk is of is dit louter een lokale afweging?

De verhuur van monumentale woningen kan zowel een DAEB- als een niet-DAEB activiteit zijn. Hiervoor gelden dezelfde regels als voor de verhuur van reguliere woningen. In de situatie van Stadsherstel Midden Nederland behoorden alle woningen tot de niet-DAEB-activiteiten, omdat deze zijn ondergebracht in een aparte entiteit. Aparte entiteiten horen tot de niet-DAEB-activiteiten van een corporatie.
Voor monumentale panden gelden in de Woningwet geen andere bepalingen dan voor reguliere woningen. Zo is in de Woningwet is niet opgenomen dat monumentale woningen moeten worden verkocht, noch dat het beheer van monumentale woningen een specifieke kerntaak is van woningcorporaties. De afweging of de woningcorporatie specifieke monumentale woningen zal verkopen wordt door de corporatie gemaakt in afstemming met lokale partijen, net als de afweging die de corporatie maakt om reguliere woningen te vervreemden.

Vraag 4

Bent u het ermee eens dat er in een stad met jarenlange wachtlijsten juist meer in plaats van minder sociale huurwoningen bij moeten komen?

De beoordeling of de verkoop van sociale huurwoningen passend is, is lokaal belegd. In het kader van de prestatieafspraken bepalen corporaties in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties welke ontwikkelingen ten aanzien van de sociale woningvoorraad zij wenselijk achten. Daarbij geldt dat de verkoop van woningen kansen biedt voor de nieuwbouw van goedkopere, bij de doelgroep passende woningen, hetgeen per saldo ten goede kan komen aan de sociale woningvoorraad.
De verkoop van de portefeuille van Stadsherstel Midden Nederland omvat 225 woningen. Deze woningen staan grotendeels in de binnenstad van Utrecht. Lokaal is geoordeeld dat de verkoop van deze portefeuille passend is. De verkoopopbrengsten van de portefeuille zullen, zo is aangegeven door partijen, worden ingezet voor investering in en uitbreiding van de sociale huurvoorraad.

Vraag 5

Wat zijn de gevolgen voor de huurders die in de verkochte panden wonen? Hoe wordt ervoor gezorgd dat zij niet worden geconfronteerd met torenhoge huurstijgingen, slecht onderhoud of anderszins aantasting van hun rechten? Kunnen zij er bovendien voor kiezen op de plaats waar zij wonen te kunnen blijven wonen of worden ze verdreven naar andere wijken?

De huurders krijgen een andere verhuurder. Aan het huurcontract zelf verandert niets. Artikel 7:226 BW bepaalt dat overdracht van een verhuurde zaak geen einde maakt aan de huurovereenkomst. De koper treedt tegenover de huurder in al die rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke verhuurder die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de woning tegen een door de huurder te betalen prijs.
Ten aanzien van woningen met een gereguleerd huurcontract geldt bovendien dat deze zijn gebonden aan huurprijsbescherming. In de voorwaarden die de gemeente Utrecht, stelt is daarbij als extra zekerheid bedongen dat lopende huurcontracten vanzelfsprekend worden gerespecteerd. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over welke van de verkochte woningen in de toekomst tot het gereguleerde huursegment, danwel middehuursegment, danwel vrije huursegment mogen behoren. Daarbij geldt dat ook voor het middenhuursegment voorwaarden (onder andere over de huurprijsstijging) zijn meegegeven. Voor de woningen met een reeds geliberaliseerde huurcontract bestemd voor het vrije huursegment geldt de huurprijsbescherming niet.

Vraag 6

Wat betekent de verkoop voor de diversiteit in de stad Utrecht? Zorgt deze verkoop ervoor dat in sommige wijken straks geen plaats meer is voor mensen met een lager inkomen?

Zie vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Buurt boos: vijftien migranten in één huis» over de problemen met huisvesting van arbeidsmigranten?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de verbijstering over het huisvesten van vijftien arbeidsmigranten in één huis?

Hoewel ik de specifieke huisvestingssituatie onvoldoende ken om deze te beoordelen, zijn eengezinswoningen over het algemeen niet geschikt voor het huisvesten van grote aantallen mensen. Ik vind het van belang dat arbeidsmigranten goed worden gehuisvest met voldoende privacy, kwaliteit, (brand)veiligheid en hygiëne, waarbij ook oog is voor de leefbaarheid in wijken. Huisvesting dient minimaal te voldoen aan de eisen die nationale en lokale wet- en regelgeving (onder andere het Bouwbesluit, de huur(prijs)bescherming, bestemmingsplannen of de lokale huisvestingsverordening) hieraan stelt.
Het woonbeleid is primair een lokale aangelegenheid en gemeenten hebben een taak om te zorgen voor geschikte huisvesting voor al hun inwoners. Arbeidsmigranten maken daar dus ook onderdeel van uit.
Indien de huisvesting niet aan de normen voldoet kunnen arbeidsmigranten daar melding van maken bij de verhuurder. Als gaat om huisvesting met een keurmerk van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) kan een klacht bij SNF worden ingediend. Arbeidsmigranten moeten dan wel op de hoogte zijn van hun rechten. Met de Nederlandse ambassade in Warschau zet ik dan ook in op het informeren in de eigen taal over het wonen en werken in Nederland. Ik ondersteun daarnaast ook de NGO FairWork om arbeidsmigranten in de eigen taal informatie te geven over hun rechten en indien nodig te ondersteunen.
Zoals ik ook mede namens de Minister van BZK de Kamer recent in beantwoording op schriftelijke vragen van lid Van Dijk2 schreef, hebben gemeenten instrumentarium tot hun beschikking om de druk op reguliere woonwijken behapbaar te houden en om ongewenste situaties tegen te gaan. Om te voorkomen dat de druk op individuele straten of wijken te groot wordt, kunnen gemeenten er bijvoorbeeld voor kiezen om via de huisvestingsverordening een splitsings- of omzettingsvergunning in te stellen. Hoe zij dat doen is aan de gemeenten zelf. Daarbij blijft het van belang om deze mensen te voorzien van kwalitatieve huisvesting. Ervaren buurtbewoners toch overlast dan kunnen zij afhankelijk van de ernst van de overlast in contact treden met de verhuurder, de gemeente of de politie.

Vraag 3

Deelt u de mening dat wetten en regels moeten worden aangescherpt als het inderdaad legaal is om vijftien mensen in één huis te huisvesten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Erkent u dat arbeidsmigratie tot overlast kan leiden, alsmede tot verdringing en uitbuiting? Heeft de Inspectie SZW genoeg middelen om hiertegen op te treden? Zo nee, op welke wijze gaat u de capaciteit uitbreiden?

Zoals ik in de eerdere genoemde beantwoording van Kamervragen van het lid Van Dijk heb aangeven constateert SEO in een onderzoek uit 2014 dat voor enkele risicogroepen, die het meest concurreren met arbeidsmigranten (allochtonen, jongeren en laaggeschoolden), arbeidsmigratie negatieve gevolgen heeft. Om oneerlijke concurrentie aan te pakken wordt onder meer in Europa ingezet op gelijk loon voor gelijk werk en is de Wet Aanpak Schijnconstructies ingevoerd.
Het regeerakkoord maakt geleidelijk oplopend naar 2021 jaarlijks € 50 miljoen extra vrij voor versterking van de handhavingsketen conform het Inspectie Control Framework. De doorlooptijd van werving, selectie, screening, opleiding en gedoseerde ingroei in respectievelijke programma’s maakt dat nieuwe capaciteit eerst in 2019 effectief ingezet zal kunnen worden.
De aard en omvang van de uitbreiding moet worden bezien in relatie tot andere ontwikkelingen en de aanpak van andere prioritaire risico’s. Hierbij worden de inzichten uit het proces van de Meerjarenprogrammering van de Inspectie gebruikt. Om de politieke besluitvorming hierover in samenhang te kunnen doen, zal ik uw Kamer in het derde kwartaal van 2018 nader informeren.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het aan banden leggen van «verkamering» van huizen, met een maximum van vijf arbeidsmigranten per woning (zoals de gemeente Waalwijk recent heeft vastgesteld), bijdraagt aan fatsoenlijke woonomstandigheden voor arbeidsmigranten en aan een leefbare buurt?

Aandacht van gemeenten voor kwalitatieve huisvesting en leefbaarheid in woonwijken zijn zeker van belang voor het woongenot van zowel arbeidsmigranten als de buurt. Zoals mijn collega van BZK en ik eerder stelden3, zijn eengezinswoningen over het algemeen niet geschikt voor het huisvesten van grote aantallen mensen. Wij achten het van belang dat mensen goed worden gehuisvest met voldoende privacy en kwaliteit. Gemeenten beschikken over instrumentarium om hier afhankelijk van de lokale omstandigheden op te sturen.

Vraag 6

Wilt u in overleg met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) bewerkstelligen dat de regels rond huisvesting zo snel mogelijk aangescherpt worden? Zo nee, waarom niet?

Het lokale woonbeleid is primair aan gemeenten. Gemeenten hebben instrumentarium tot hun beschikking om regels rond huisvesting te stellen en daarmee ongewenste situaties tegen te gaan. Daarbij kan gedacht worden aan het instellen van een splitsingsvergunning of een omzettingsvergunning bij kamergewijze bewoning in de huisvestingsverordening. Hoe zij dat doen en handhaven is een kwestie van lokale invulling. De VNG kan daar voor gemeenten een ondersteunende en informerende rol bij spelen. Indien gemeenten behoefte zouden hebben aan aanvullend instrumentarium kan dat onderdeel zijn van het traject rondom Goed verhuurderschap dat mijn collega-bewindspersoon van BZK met partijen in de huursector en de VNG is gestart.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woning energiezuinig gemaakt? Bewoners: «We betalen juist meer»»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u verklaren hoe het mogelijk is dat huurders minder lasten worden toegezegd, voorafgaand aan het zeer energiezuinig maken van het huis, maar dat huurders uiteindelijk meer kosten hebben? In hoeverre heeft dit te maken met de benodigde 70% toestemming van bewoners om de renovatie te laten beginnen?

Ik kan niet ingaan op de individuele woonlasten van de betrokken huurders, omdat ik de gegevens daartoe niet heb. Wel is bekend dat er nog problemen zijn omdat de energieleverancier soms de voorschotnota niet of beperkt omlaag brengt.
In zijn algemeenheid kan ik stellen dat als er ontevreden bewoners zijn, zij zich tot de verhuurder kunnen wenden. Het is het beste als de betrokkenen met elkaar de situatie analyseren en gezamenlijk tot een oplossing proberen te komen. Mocht een huurder dan nog van mening zijn dat de woning niet aan de strenge eisen van de energieprestatievergoeding (EPV) voldoet dan staat het deze huurder vrij om naar de huurcommissie te stappen. De huurcommissie is bevoegd en in staat om in dit soort gevallen uitspraak te doen.
Ik heb een quickscan naar de bewonerstevredenheid en de EPV laten uitvoeren. Deze ontvangt u als bijlage bij deze antwoorden2. De bureaustudie heeft betrekking op 19 renovatie- en nieuwbouwprojecten van corporaties, waarin sprake is van zeer energiezuinige of nul-op-de-meter woningen. Ten tijde van de quickscan (pagina 12) waren er bij de huurcommissie nog geen klachten over de EPV binnengekomen. Er waren dus ook nog geen zaken waarin de huurcommissie oordeelde dat er niet aan de eisen van de EPV werd voldaan waar er wel een EPV was overeengekomen. Ik blijf dat in de gaten houden.
Verder heeft de Woonbond een «meldpunt nul-op-de-meterwoningen» ingesteld. De Woonbond heeft bij de quickscan (pagina 12) aangegeven dat er weinig klachten binnenkomen, en heeft geen concrete klachten genoemd.

Vraag 3

Hoe vaak is het in 2016, 2017 en 2018 voorgekomen dat huurhuizen (zeer) energiezuinig zijn gemaakt, maar dat huurders juist meer woonlasten hebben in plaats van minder?

Ik registreer niet de hoogte van de EPV, noch de energielasten van individuele huurders. De belangrijkste conclusie van de quickscan wat betreft de financiële tevredenheid van de huurders is dat «Voor de meeste huurders met EPV blijken bij de jaarafrekening de kosten voor het energiegebruik nul euro of minder te zijn. Indien de hoogte van de EPV is bepaald aan de hand van de kosten voor het energiegebruik in de oude situatie, resulteert een voordelige situatie na de energetisch aanpak. In die zin pakt de regeling goed uit voor de meeste huurders.» (Pagina 3)
Bij het aangaan van een afspraak over de EPV met een zittende huurder wordt door de partijen van de Stroomversnelling ook daadwerkelijk naar het energiegebruik voor de renovatie gekeken. Daarop wordt doorgaans de hoogte van de EPV afgestemd.
Het onderzoekbureau concludeert ook dat de ervaringen met de EPV-regeling en met zeer energiezuinige of nul-op-de-meter-woningen (NOM-woningen) nog beperkt zijn. Nog maar weinig huurders hebben hun eerste officiële jaarafrekening EPV ontvangen. Dit betekent dat de voorliggende resultaten over de mate van tevredenheid van de huurder met enige voorzichtigheid moeten worden geïnterpreteerd. In de evaluatie van de wet, welke ik dit jaar uitvoer, zal ik daarom aandacht houden voor de woonlasten van de huurders.

Vraag 4

Bent u van mening dat het belangrijk is dat niet alleen huiseigenaren maar ook huurders moeten kunnen profiteren van een zeer energiezuinig huis, zonder dat zij voor extra kosten hoeven op te draaien? Zo nee, waarom niet?

Ik acht het van belang dat bij verduurzaming naast de positie van de verhuurder ook die van de huurder moet worden bezien: aan de ene kant de investering, aan de andere kant op de langere termijn een voordeel van de verduurzaming. De samenhang is om die reden onderdeel van de verduurzaming en de gesprekken die we met de woningcorporaties voeren in het kader van het Klimaatakkoord en de Woonagenda.
Specifiek voor de EPV heb ik, voorafgaand aan het vaststellen van de maximale hoogte, DGMR Raadgevende Ingenieurs B.V. gevraagd berekeningen uit te voeren naar de woonlasten van huurders. Dit rapport heeft mijn ambtsvoorganger op 8 december 2015 gestuurd als bijlage bij de Nota naar aanleiding van het verslag met betrekking tot de Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in verband met de mogelijkheid voor verhuurder en huurder een energieprestatievergoeding overeen te komen (34 228, nr. 7). Uit de berekeningen van DGMR bleek dat de energieprestatievergoeding, gecombineerd met een correctie op de WWS-punten, redelijk is.
Bewoners profiteren in ieder geval van een nul-op-de-meter-woning via meer comfort en een betere uitstraling van de woning. De maximale hoogte van de EPV en de vereiste dat de bewoner dient in te stemmen met de overeen te komen EPV beschermt hem in financië

Vraag 5

Hoeveel energieprestatievergoedingen (EPV) zijn door huurders en verhuurders overeen gekomen sinds de start in 2016 en wat is de gemiddelde hoogte van de EPV sindsdien? Hoe vaak hebben huurders een lagere EPV gekregen in overleg met hun verhuurder, wat in theorie mogelijk is?

Op basis van schattingen door de vereniging Stroomversnelling denk ik dat er inmiddels ongeveer 5000 EPV-vergoedingen zijn afgesloten. Er is in de wet echter geen registratieplicht voor de overeengekomen energieprestatievergoedingen opgenomen. Derhalve kan ik u geen exact gemiddelde aangeven. Mijn beeld is echter wel dat vaak een lagere EPV wordt overeengekomen dan het maximum dat de wet toelaat.
De quickscan geeft aan dat van drie corporaties met relatief veel ervaring met NOM en EPV (met samen 530 van de circa 900 NOM-woningen in de quickscan) bekend is dat zij de EPV voor zittende huurders baseren op het energiegebruik van de huurder in de oude situatie voorafgaand aan de renovatie (pagina 10). Het ligt voor de hand dat de EPV dan dus ook lager kan uitvallen dan het toegestane maximum. Van de overige corporaties met NOM-woningen was hierover geen informatie.
Ook voor nieuwbouwwoningen hoor ik van corporaties dat zij minder EPV vragen dan het toegestane maximum. Het gemiddelde zal dus lager liggen dan het wettelijke maximum.

Vraag 6

Op welke manier(en) wordt er rekening mee gehouden dat huurders minder energieverbruik hebben wanneer hun kinderen het huis uit gaan? Waarom wordt enkel gekeken naar het gemiddeld gebruik op een aantal vierkante meters in voorgaande jaren en niet naar het aantal bewoners, waar bij de invoering van de wet al voor was gewaarschuwd? Bent u bereid dit in regelgeving aan te passen?2

De EPV is gebaseerd op het aantal vierkante meters van de woning. De EPV baseren op het aantal bewoners van de woning zou betekenen dat zowel de verhuurder als huurder geen zekerheid hebben over de hoogte van de vergoeding. De vergoeding neemt dan immers toe of af als er een bewoner bijkomt of weggaat.
Daarnaast is het niet uitvoerbaar om de hoogte van de EPV te baseren op het aantal bewoners. Ten eerste is niet altijd eenduidig vast te stellen of iemand als bewoner gerekend dient te worden. Ten tweede is het aantal bewoners van een woning niet altijd bij de verhuurder bekend. De huurder is momenteel niet verplicht om aan de verhuurder te melden als er verandering in het aantal bewoners van de woning plaatsvindt. Dat wil ik ook niet verplicht stellen.
Tegelijkertijd is het een eis dat een EPV alleen in rekening kan worden gebracht indien de woning minimaal een bepaalde hoeveelheid energie levert. Deze eis is onafhankelijk van het aantal bewoners. Het uit huis gaan van kinderen zal daardoor kunnen betekenen dat een huurder minder energie gebruikt en daardoor energie gaat terugleveren aan het energiebedrijf. Dat kan voor hem leiden tot een lagere, of zelfs negatieve, energierekening.

Vraag 7

Hoe vaak wordt door woningcorporaties ervoor gekozen om geen EPV te vragen van huurders, bijvoorbeeld omdat zij het een verkapte huurverhoging vinden waar geen huurtoeslag over mogelijk is, en waar ook over gesproken wordt in het eindrapport van een quickscan naar bewonerstevredenheid in zeer energiezuinige woningen met een EPV?3

Ik registreer de woningen waarvoor een EPV is overeengekomen niet. Noch heb ik een plicht in de wet opgenomen om te melden als een huurwoning aan de eisen van de EPV voldoet. Daardoor zijn mij geen precieze aantallen bekend van het aantal woningen dat aan de eisen van de EPV voldoet maar waarvoor geen EPV is overeengekomen. Ik verwacht dat dit aantal relatief klein is en met name beperkt is tot nieuwbouw een tot corporaties die eerst met nul-op-de-meter woningen ervaring op willen doen. Tot slot is mij bekend dat in de provincie Groningen sommige corporaties momenteel afzien van het overeenkomen van de EPV. Die situatie is uiteraard niet vergelijkbaar met die in de rest van het land.

Vraag 8

Vindt u dat de tekst op de site van de rijksoverheid over de EPV («Ook voor u is dit voordelig. U krijgt een comfortabele en duurzame woning tegen niet of nauwelijks stijgende lasten») een correct beeld geeft van de EPV, aangezien de praktijk uitwijst dat huurders regelmatig (een stuk) duurder uitkomen dan was voorgesteld, woningcorporaties niet altijd positief zijn en dat uit bovengenoemde quickscan blijkt dat huurders de EPV als «ingewikkeld en omvangrijk ervaren»?4

In zijn algemeenheid zijn de financiële conclusies uit de quickscan van 19 projecten positief. Ik zie daarom geen aanleiding de tekst op rijksoverheid.nl te wijzigen.

Vraag 9

Op welke manieren wordt invulling gegeven aan de woonlastenwaarborg naar aanleiding van de aangenomen motie-de Vries, en hoe pakt dit uit in de praktijk voor huurders omdat de «bewijslast» bij huurders wordt gelegd?5

Er is nog geen invulling gegeven aan een woonlastenwaarborg naar aanleiding van de motie De Vries. Een ontwerpAMvB is in consultatie gebracht. Naar aanleiding van de reacties uit de consultatie over de hoge administratieve lasten is besloten de AMvB nog niet in te voeren maar eerst de «quickscan» naar de EPV af te wachten. De quickscan geeft geen aanleiding om de woonlastenwaarborg nu in te voeren. Zoals bij het antwoord op vraag 3 is aangegeven zal ik in de evaluatie van de wet verder aandacht hebben voor de woonlasten van de huurders.
Op dit moment vinden onder leiding van Diederik Samsom besprekingen plaats over het onderdeel gebouwde omgeving van het Klimaatakkoord. Ook daar vormt totale woonlasten (huur, energie en servicekosten) in relatie tot verduurzaming onderwerp van bespreking. Ik sluit niet uit dat partijen aan de sectortafel gebouwde omgeving hierover ook afspraken zullen maken. Ik wil de resultaten van deze besprekingen afwachten.

Vraag 10

Bent u bereid om het vragen van een energieprestatievergoeding te heroverwegen, omdat het huurders onevenredig op kosten jaagt, omdat huurders daardoor meermaals moeten betalen voor een energiezuinig huis, namelijk via het huurpuntensysteem en via de EPV? Kunt u uw antwoord toelichten?

Nee, ik ben niet van plan de EPV te heroverwegen. In zijn algemeenheid zijn de financiële conclusies uit de quickscan van 19 projecten positief. Voorts is de EPV zo vormgegeven dat bewoners niet dubbel betalen. Zij betalen de EPV voor de in, aan of op de woning opgewekte energie. Om te zorgen dat zij hiervoor niet ook in de huurprijs betalen heb ik voor deze woningen het aantal WWS-punten beperkt. Per brief van 27 juni 2016 (Kamerstuk 34 228, nr. 23) heeft mijn ambtsvoorganger aan u aangegeven, dat de nul-op-de-meter woning zelfs minder WWS-punten krijgt dan dat een extern bureau mij adviseerde.

Vraag 1

Welke regels gelden er voor het verstrekken aan verhuurders van inkomensgegevens van huurders die een sociale huurwoning bewonen?

De inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging is alleen van toepassing op zelfstandige woningen die met een gereguleerd (niet-geliberaliseerd) huurcontract zijn verhuurd, in dit kader ook wel sociale huurwoningen genoemd.
Of een huurovereenkomst geliberaliseerd of gereguleerd (niet-geliberaliseerd) is, wordt bij aanvang van de huur bepaald. Een huurovereenkomst voor een zelfstandige woning is (qua huurprijs) geliberaliseerd als de huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst hoger was dan de toenmalige liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens van 2018 (€ 710,68 p.m.) bepaalt dus of huurcontracten die in 2018 ingaan geliberaliseerd zijn of niet.
Een gereguleerd (= niet-geliberaliseerd) huurcontract blijft gereguleerd, ook als de huurprijs door huurverhogingen tot boven de huidige liberalisatiegrens is gestegen.
Indien de woning daarvoor voldoende kwaliteit (woningwaarderingspunten) heeft, mag de huurprijs van een gereguleerd huurcontract door huurverhogingen de huidige liberalisatiegrens overstijgen, zolang daarbij niet de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel wordt overschreden1. Dit is onafhankelijk van het inkomen van de huurder(s).
Indien door de voorgestelde huurverhoging wel de maximale huurprijsgrens van de woning wordt overschreden, kan de huurder op die grond bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging. En als de huidige huurprijs al hoger is dan de maximale huurprijsgrens van de woning, kan de huurder een huurverlaging tot die maximale huurprijsgrens voorstellen aan de verhuurder en zo nodig afdwingen via de huurcommissie.
Verhuurders mogen voor alle met een gereguleerde huurcontract verhuurde woningen, dus ook voor woningen waarvan de huidige huurprijs rond of boven de huidige liberalisatiegrens (€ 710,68 p.m.) ligt, een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen zolang zij daarmee de maximale huurprijsgrens van de woning niet overschrijden. Voor al deze gevallen mag een verhuurder dus ook een huishoudverklaring bij de Belastingdienst opvragen om te beoordelen of het betreffende huishouden in aanmerking komt voor een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging.
Huurders krijgen bericht van de Belastingdienst wanneer hun verhuurder voor hun woning een huishoudverklaring ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhoging heeft aangevraagd en verkregen. Huurders die een geliberaliseerd huurcontract hebben en huurders van wie de huurprijs door een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (meer dan inflatie +2,5% maar maximaal inflatie +4%) boven de maximale huurprijsgrens van de woning uitkomt2, kunnen dan een klacht indienen bij de Belastingdienst en aangeven dat hun verhuurder voor hun woning geen huishoudverklaring had mogen aanvragen.
De Belastingdienst gaat dan (aan de hand van door de huurder aangeleverde gegevens en wederhoor bij de verhuurder) na of de verhuurder voor de betreffende woning zonder recht een huishoudverklaring heeft aangevraagd. Wanneer de Belastingdienst constateert dat een verhuurder voor een of meer woning(en) ten onrechte een huishoudverklaring bij de Belastingdienst heeft opgevraagd, zendt de Belastingdienst een brief met die constatering naar de verhuurder. Indien het desondanks nog een keer gebeurt houdt de Belastingdienst een gesprek met (een afvaardiging van) de directie van de verhuurder, met de waarschuwing dat een volgende herhaling van onrechtmatige aanvraag van huishoudverklaringen zal worden gezien als stelselmatig misbruik. Bij stelselmatig misbruik van de mogelijkheid om huishoudverklaringen aan te vragen ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhoging, kan de Belastingdienst de betreffende verhuurder weigeren nog huishoudverklaringen te verstrekken.

Vraag 2

Welke regels gelden er voor huurders met een hoger inkomen indien door huurverhogingen de huurprijs van de woning over de liberalisatiegrens terechtkomt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunnen verhuurders, ook indien de liberalisatiegrens is overschreden, inkomensgegevens opvragen? Bent u zich ervan bewust dat dit in de praktijk gebeurt? Wat gaat u doen om de privacy van huurders te beschermen en te voorkomen dat dit gebeurt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Bent u bereid om te onderzoeken of de huurcommissie in dit soort zaken een rol kan spelen?

Zoals hiervoor aangegeven, is het verhuurders ook voor gereguleerd verhuurde woningen met een huurprijs die al boven de huidige liberalisatiegrens ligt toegestaan huishoudverklaringen bij de Belastingdienst aan te vragen ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat is alleen anders wanneer de huidige huurprijs al zo dicht tegen de maximale huurprijsgrens van de woning (zoals die geldt op de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging) ligt, dat de verhuurder geen ruimte heeft om een inkomensafhankelijke huurverhoging (meer dan inflatie+2,5% maar maximaal inflatie+4%) voor te stellen. De Belastingdienst treedt op als aan de hand van klachten van huurders blijkt dat een verhuurder (voor sommige woningen) ten onrechte gebruik maakt van de mogelijkheid om huishoudverklaringen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging aan te vragen. Ik zie hierin geen rol voor de huurcommissie.
De huurcommissie heeft wel een rol in geschillen tussen verhuurders en huurders over een door de verhuurder voorgestelde huurverhoging voor gereguleerde huurcontracten. Huurders kunnen bij de verhuurder bezwaar indienen tegen een huurverhogingsvoorstel, bijvoorbeeld als de voorgestelde huurprijs boven de maximale huurprijsgrens van de woning ligt. De betrokken verhuurder kan naar aanleiding van het bezwaar de huurverhoging terugbrengen of, als hij de gehele huurverhoging willen doorzetten ondanks het bezwaar van de huurder, tijdig (binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging) een uitspraak van de huurcommissie vragen over zijn huurverhogingsvoorstel. Laat de verhuurder na tijdig een uitspraak van de huurcommissie te vragen, dan gaat de gehele huurverhoging niet door3.

Vraag 1

Bent u bekend het artikel «Streep door 2500 studentenwoningen na «verraad» ministerie»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat de plannen voor uitbreiding van Uilenstede zijn vormgegeven samen met het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (later Infrastructuur en Waterstaat)? Wat was de inbreng van het ministerie?

Nee. In de voorbereidingsfase heeft enkele keren overleg plaatsgevonden tussen het toenmalige Ministerie van IenM en de gemeente Amstelveen. Door IenM is tijdens deze overleggen aangegeven aan welke aspecten in een vvgb-aanvraag aandacht moet worden besteed om te komen tot een volledige aanvraag, zodat de afweging van de vvgb-aanvraag goed zou kunnen worden gemaakt. Daarnaast is bij ieder overleg expliciet aangegeven dat pas een standpunt over de vvgb-aanvraag inzake het plan Kronenburg zou worden ingenomen op grond van een ingediende en complete vvgb-aanvraag.

Vraag 3

Klopt het dat de plannen voor uitbreiding van Uilenstede nu door datzelfde ministerie zijn afgewezen? Zo ja, op welke gronden? Hoe kan het dat het ministerie plannen mee ontwikkelde waarover de eigen Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) stelt: «Het aantal woningen, ook al zijn het tijdelijke studentenkamers, is zo buiten proportie van wat is toegestaan dat zowel wat betreft veiligheid als gezondheid van toekomstige bewoners risico’s ontstaan»?

Ja. De Minister van IenW heeft haar bevoegdheid om vvgb-aanvragen te beoordelen gemandateerd aan de ILT. Voor dit plan moest een vvgb worden aangevraagd omdat niet werd voldaan aan het maximale aantal woningen toegestaan in dit gebied. Het plan behelst namelijk een uitbreiding van Uilenstede met maximaal 2.500 studentenwoningen waar er op basis van het wijzigingsbesluit LIB maximaal 25 zijn toegestaan. De ILT heeft de vvgb-aanvraag beoordeeld. Vanwege het beroep op bijzondere omstandigheden, en het besef dat het een complexe opgave betreft, heeft de ILT een bredere belangenafweging gemaakt. De ILT heeft besloten de verklaring niet af te geven op grond van risico’s voor veiligheid (groepsrisico) en gezondheid (geluidhinder) als gevolg van het vliegverkeer van- en naar Schiphol. Zie tevens het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Vindt u dat de rijksoverheid zich met deze gang van zaken een betrouwbare partner heeft getoond?

Ja.

Vraag 5

Deelt u de observatie dat er sprake is van woningnood in de regio Amsterdam, zowel in het algemeen als meer specifiek voor studenten? Wat vindt u ervan dat een belangrijk bouwproject na jarenlange voorbereiding wordt gefrustreerd door een weifelende rijksoverheid?

Ja, de regio Amsterdam kent een grote behoefte aan woningen, voor alle doelgroepen. De wens om zoveel mogelijk woningen bij te bouwen zal steeds moeten worden afgewogen tegen andere belangen. Voor een beoordeling van bouwprojecten zijn de criteria zoals opgenomen in het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) het uitgangspunt. Daarin is ook opgenomen dat in geval van bijzondere omstandigheden een verklaring van geen bezwaar kan worden aangevraagd. Er is geen sprake van een weifelende rijksoverheid, maar het toepassen van regelgeving en het maken van een nadere afweging of er redenen zijn die het toestaan van het project rechtvaardigen. Dit in het besef dat het een complexe opgave betreft. In de beoordeling van de vvgb voor Kronenburg is in het bijzonder het belang van studentenhuisvesting afgewogen tegen het belang van gezondheid (geluidhinder) en veiligheid (groepsrisico) als gevolg van het vliegverkeer van- en naar Schiphol. Bij deze beoordeling heeft het belang van gezondheid en veiligheid zwaarder gewogen dan het belang van woningbouw. De gemeente Amstelveen heeft hier bij het opstellen van de vvgb-aanvraag een andere weging in gemaakt. Momenteel is het bezwaar van de gemeente Amstelveen tegen de weigering een vvgb te verlenen in behandeling. Dit zal conform het LIB en de Awb-regels worden afgehandeld.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u de kwalificatie «verraad» van de gemeente Amstelveen? Snapt u dat de gemeente teleurgesteld is?

Deze kwalificatie laat ik bij de gemeente Amstelveen. Uiteraard is er begrip voor de teleurstelling van de gemeente; het tegengaan van kantorenleegstand, het in stand houden van de leefbaarheid en het toevoegen van studentenhuisvesting in een gebied zo dichtbij Schiphol leiden tot een complexe opgave. De Minister van IenW en de Minister van BZK hebben gegeven de grote vraagstukken die er in het gebied spelen daarom samen met de gemeente Amstelveen gesproken. Door de Minister van IenW is vervolgens aan de gemeente Amstelveen voorgesteld in ORS-verband aandacht te vragen voor de wens meer variatie in soorten woonbestemmingen mogelijk te maken, zodat de ORS zich hierover ook kan uitspreken in het advies inzake de middellang termijn oplossing voor het vraagstuk wonen en vliegen.

Vraag 7

Wat gaat u doen om te zorgen dat er alsnog voldoende studentenwoningen in de regio Amsterdam worden gebouwd?

De Minister van BZK werkt samen met de Minister van OCW en met gemeenten, onderwijsinstellingen, studentenhuisvesters en studentenvertegenwoordigers aan een nieuw actieplan en convenant studentenhuisvesting, waartoe ook is opgeroepen via de motie Futselaar/Ozdil. Een regionale/lokale benadering staat hierin voorop; de verantwoordelijkheid voor het zorgdragen voor voldoende huisvesting is daar neergelegd. Vanuit BZK en OCW zal onder andere worden ingezet op het verbeteren van de cijfermatige inzichten, zodat alle partijen over een gedeeld beeld beschikken van de opgaven en de mogelijkheden in het aanbod. Uw Kamer wordt hierover voor de zomer 2018 nader geïnformeerd.

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat woningcorporatie Woongroep Marenland huurverhogingen oplegt aan huurders in de wijk Opwierde-Zuid in Appingedam, terwijl hun huis onveilig is door de gaswinning en de versterking niet goed loopt?1 2

Ja, ik ben ervan op de hoogte dat Woongroep Marenland huurverhogingen aankondigt in haar bezit.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het bestuurlijk en moreel gezien onwenselijk en ongepast is om huurverhogingen op te leggen voor huurhuizen die onveilig zijn geworden door gaswinning? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is aan de bestuurder om een dergelijke afweging te maken, met inbegrip van de feitelijke (bouwkundige) staat van de woning. Het is niet aan mij om in onderhavig geval daar een oordeel over te vormen. De huurregelgeving regelt dat huurders naar de Huurcommissie kunnen stappen en dat de Huurcommissie een huurverhoging als onredelijk kan beoordelen indien eerder is geoordeeld dat een woning in aanmerking komt voor huurverlaging wegens gebreken. Daarbij kan de ernst van het gebrek van invloed zijn op de mate van huurverlaging. Voor zover mij bekend heeft de Huurcommissie geen huurverlaging opgelegd inzake de staat van de woningen in het aardbevingsgebied in 2016 of 2017.

Vraag 3

Bij hoeveel huurwoningen in het aardbevingsgebied, zowel in de sociale als de geliberaliseerde sector, worden de huren verhoogd en hoe vaak is dit de afgelopen jaren voorgekomen?

Onderstaande tabel geeft inzicht in de gemiddelde huurverhoging in de afgelopen jaren in het totaalbezit (uitgesplitst naar de kernvoorraad -DAEB- en commerciële tak, de niet-DAEB) van de corporaties die hoofdzakelijk werkzaam zijn in het aardbevingsgebied.
Corporatie
2013
2013
2014
2014
2015
2015
2016
2016
2017
2017
daeb
niet-daeb
daeb
niet-daeb
daeb
niet-daeb
daeb
niet-daeb
daeb
niet-daeb
Lefier
3,84
3,73
3,9
2,6
1,25
2,4
0
2,3
0,75
2,32
De Huismeesters
4,0
4,0
4,0
4,0
2,1
2,1
0,6
0,6
0,3
0,3
Wold en Waard
4,0
4,0
2,3
2,3
1,0
1,0
1
1
0,3
0,3
Chr. Wst. Patrimonium
4,0
4,0
4,0
4,0
1,92
2,0
1
0,5
1
1
De Delthe
4,24
–
4,22
–
2,68
–
1
–
1,1
–
Wierden en Borgen
3,47
2,5
3,5
3,5
1,7
1,7
0,56
0,5
0,3
0,3
Woonzorg Nederland
4,0
4,0
3,9
4,7
1,86
3,12
0,57
0,02
0,49
0,5
Woongroep Marenland
4,1
4,2
3,67
4,1
2,07
2,56
1,3
0,85
0,82
1,05
Acantus
3,93
3,69
2,82
2,5
1,09
0
0,7
0,68
0,26
0,2
Groninger Huis
4,2
4,2
4,1
4,1
2,7
0
1
0
0,3
0,3
St. Uithuizer Woningbouw
3,3
4,0
3,79
4,0
1,3
0
0,8
0
0,79
0,79
Nijestee
4,0
4,0
4,0
4,0
2,5
2,5
0,8
0,8
0,8
0,8
Bron: Verantwoordingsinformatie 2013, 2014, 2015, 2016 (dVi) inclusief inflatie, exclusief harmonisatie; Prognose informatie 2017 (dPi) betreft realisatie in 2017 inclusief inflatie (0,3%), exclusief harmonisatie. Daeb woningen hebben een huur tot maximaal € 710,68; niet-daeb woningen hebben een huur daarboven.
Uit de bovenstaande tabel komt naar voren dat de corporaties werkzaam in het aardbevingsgebied vanaf 2016 een gematigder huurbeleid voeren dan in de jaren daarvoor. Landelijk gezien was de huurverhoging die corporaties in 2017 doorvoerden in de kernvoorraad (DAEB-bezit) 0,6% (inclusief 0,3% inflatie) voor zittende huurders en 1,1% inclusief harmonisatie.
Onderstaande tabel betreft de verwachte gemiddelde huurverhogingen per jaar in de periode 2018–2022 bij de corporaties die (vooral) werkzaam zijn in het aardbevingsgebied.
Corporatie
Verwachte gemiddelde huurverhoging (p.j.) 2018–2022 in het DAEB-bezit
Lefier
1,44%
De Huismeesters
2,36%
Wold en Waard
1,5%
Christelijke Wst. Patrimonium
1,0%
De Delthe
1,9%
Wierden en Borgen
1,5%
Woonzorg Nederland
1,78%
Woongoed Marenland
2,58%
Acantus
1,46%
Groninger Huis
1,78%
SUW
1,72%
Nijestee
2,0%
Bron: Prognose informatie 2017 (dPi). Prognose inclusief verwachte inflatie en inclusief harmonisatie
Woongoed Marenland verwacht in de komende periode de huren met 2,58% gemiddeld per jaar te verhogen. De verhouding tussen de gevraagde huur en de maximaal toegestane huur is bij deze corporatie in 2017 relatief laag: 66,5%, bij een landelijk gemiddelde van 72,2%.

Vraag 4

Hoeveel huurders in het aardbevingsgebied hebben, doordat hun woning schade heeft en/of versterkt moet worden, potentieel recht op huurverlaging conform het Gebrekenboek van de Huurcommissie maar krijgen dit nu niet? Wanneer u geen antwoord heeft, bent u dan bereid dit te onderzoeken?3

De in mijn antwoord op vraag 2 aangegeven mogelijkheid tot huurverlaging door de Huurcommissie is aan de orde indien de huurder zich daarvoor wendt tot de Huurcommissie. Vervolgens is het aan de Huurcommissie of er inderdaad sprake is van een omstandigheid die recht geeft op huurverlaging wegens de aanwezigheid van een gebrek. De Huurcommissie zal zich in beginsel baseren op een onderzoek dat in de woonruimte is uitgevoerd. De Huurcommissie publiceert haar uitspraken in een openbaar toegankelijk register.

Vraag 5

Bent u bereid om met woningcorporaties, die huizen bezitten waar schadeherstel en/of versterking nodig is, af te spreken de huurprijzen structureel te verlagen conform het Gebrekenboek van de Huurcommissie zolang de schade en onveiligheid niet is verholpen? Zo nee, waarom niet?

De huurder kan bij onderhoudsgebreken via de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging tot 40% van de huidige huurprijs afdwingen. Daarnaast kan de huurder als er sprake is van een gebrek waardoor de woning niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit, een beroep doen op de gemeente. Deze kan de verhuurder oproepen om de gebreken te verhelpen. Als de verhuurder hieraan geen gehoor geeft, kan de gemeente de gebreken laten repareren. De kosten zijn dan voor de verhuurder. Ook is er de mogelijkheid dat huurders dit onderwerp op de agenda zetten in het kader van de jaarlijkse prestatieafspraken tussen huurdersorganisaties, gemeenten en corporaties. Gelet op genoemde mogelijkheden die betrokken partijen hebben, acht ik het niet mijn rol om als Minister met corporaties separate afspraken te maken.

Vraag 6

Welke stappen gaat u zetten om met huurders en woningcorporaties een plan op te stellen voor de versterking van hun huizen en de wijken? Kunt u bevestigen dat de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) geen enkele zeggenschap heeft over dit op te stellen plan? Op welke termijn zullen alle onveilige huurwoningen versterkt zijn?

Op 29 maart heeft de Minister van EZK uw Kamer geïnformeerd over het kabinetsbesluit om de gaswinning uit het Groningenveld binnen afzienbare tijd volledig te beëindigen (Kamerstuk 33 529, nr. 457). De gevolgen van de afbouw voor het veiligheidsrisico en de daarmee samenhangende versterkingsopgave worden momenteel geanalyseerd en berekend door de relevante onderzoeks- en kennisinstellingen (SodM, KNMI, TNO, NEN). De Mijnraad zal voor de zomer een advies uitbrengen met een nadere duiding van de rapporten van deze partijen. Op basis van dit advies zal het kabinet in overleg met de regio bezien welke aanpak daarbij past. In zijn brief aan uw Kamer over het overleg met de regiobestuurders heeft de Minister van EZK gemeld dat er overeenstemming is over het uitgangspunt dat de versterkingsopgave gericht op de veiligheid in alle scenario’s publiek moet worden ingericht, maar wel door de NAM zal worden betaald.

Vraag 7

Welke (extra) maatregelen gaat u treffen om ervoor te zorgen dat het investeringsbudget van deze woningcorporaties niet zal verminderen?4

De investeringsruimte van een corporatie is een resultante van onder meer de waarde van het bezit op basis waarvan corporaties kunnen lenen voor nieuwe investeringen, opbrengsten uit verkoop van bezit, de huurinkomsten en aanvullende middelen zoals een korting op de verhuurderheffing. De mogelijkheid om heffingsvermindering aan te vragen staat open tot 1 juli aanstaande, zoals aangegeven in mijn brief aan uw Kamer van 17 april jongstleden (2017–2018, 32 847, nr. 361). De corporaties uit Groningen hebben net als andere corporaties vermindering aangevraagd voor de bouw van betaalbare huurwoningen, de transformatie van kantoren en de sloop van woningen in krimpgebieden. Daarnaast is de NAM aansprakelijk voor het vergoeden van schade, zowel fysieke schade als waardedaling, als deze optreedt als resultaat van bodembeweging door gaswinning uit het Groningerveld.

Vraag 8

Voor welk bedrag moet de NAM woningcorporaties compenseren voor de waardedaling van hun woningen? Wanneer komt deze compensatie beschikbaar en op welke wijze(n) kunnen huurders hiervan profiteren?5

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 23 januari 2018 geoordeeld dat compensatie voor waardedaling van woningen door aardbevingen als gevolg van gaswinning onafhankelijk van verkoop moet plaatsvinden. Het kabinet heeft de ambitie om alle vormen van schade door gaswinning in Groningen publiek af te handelen waar dat mogelijk en wenselijk is. Dit geldt dus ook voor schade in de vorm van waardedaling van woningen. Daarom stelt de Minister van EZK een commissie in die zal adviseren over of en hoe publieke uitvoering van de uitspraak van het Gerechtshof kan worden vormgegeven. Voorts wordt bezien hoe met woningcorporaties afspraken over waardedaling gemaakt kunnen worden ter uitvoering van het rechterlijk vonnis. De uitspraak van het Gerechtshof is overigens gericht op compensatie van eigenaren van woningen en niet direct van huurders.

Vraag 9

Op welke termijn zullen alle huurders is het aardbevingsgebied duidelijkheid krijgen over de noodzaak tot versterking van hun woning?6

Zie het antwoord op vraag 6.