Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat op zondag 2 februari 2020 een woning aan de Stadhouderskade te Amsterdam is gekraakt? (zie bijgevoegde aangifte)1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat kraken verboden is bij wet middels artikel 138a Wetboek van Strafrecht?

Ja.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de politie, die aanwezig was bij de kraak en niet heeft ingegrepen, terwijl zij daartoe op basis van de wet wel verplicht is, juist wél had moeten ingrijpen?

Op basis van artikel 53, eerste lid van het Wetboek van Strafvordering is de politie bevoegd, doch niet verplicht een verdachte bij ontdekking op heterdaad aan te houden. Het is verder aan de lokale driehoek, of en in hoeverre de politie optreedt wanneer een pand gekraakt is of wordt. Zolang wettelijke en beleidsmatige kaders gerespecteerd worden acht ik het niet mijn rol om een inhoudelijk oordeel te vellen over gemeentelijk handelen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de politie kraken niet moet faciliteren, maar moet voorkomen dat de wet wordt overtreden?

De primaire taak van de politie is gelegen in de daadwerkelijke handhaving van de rechtsorde (art. 3 Politiewet). Natuurlijk zal de politie, zo het in haar macht ligt, altijd proberen te voorkomen dat de wet overtreden wordt.

Vraag 5

Heeft u enig idee waar de politie op doelt toen ter plaatse door de politie zelf werd aangegeven dat zij «van hogerhand» de opdracht heeft gekregen om niet in te grijpen bij het kraken van woningen?

Ik ken deze concrete uitingen niet. Volgens de gemeente Amsterdam is ook niet meer te achterhalen wat wanneer precies door wie gezegd is en waarom.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het nalaten van de politie om in te grijpen bij het kraken van een woning een zeer ongewenste afwijking is van het Nederlands recht in de gemeente Amsterdam?

Nee, die mening deel ik niet. Binnen de kaders van de wet en het beleid is de lokale driehoek bevoegd om te beslissen waar welke inzet wordt gepleegd, waaronder begrepen het optreden tegen gekraakte panden. Overigens heeft de Amsterdamse driehoek de gemeenteraad op 10 december 2019 schriftelijk geïnformeerd dat in een heterdaad-situatie altijd zal worden opgetreden.

Vraag 7

Kunt u bevestigen dat in de gemeente Amsterdam in dit specifieke geval (zie bijlage) en in het algemeen een dergelijke staande instructie geldt?

Nee. De gemeente Amsterdam heeft mij laten weten dat een dergelijke instructie niet bestaat.

Vraag 8

Kunt u aangeven in welke gevallen u van mening bent dat de rijksoverheid moet ingrijpen wanneer een gemeente bewust de Nederlandse wet weigert uit te voeren, zoals het geval is in Amsterdam bij het boerkaverbod en het kraakverbod?

Van het ingrijpen van Rijksoverheidszijde bij een gemeente kan alleen sprake zijn als een gemeente had moeten handelen dan wel in strijd met de wet heeft gehandeld. Ik heb geen grond om te veronderstellen dat daar bij de handhaving van het kraakverbod in de gemeente Amsterdam sprake van is. Ik zie dan ook geen aanleiding om van Rijkswege bij de gemeente Amsterdam in te grijpen.

Vraag 9

Wat zijn de mogelijkheden die u – als rijksoverheid – heeft, om in te grijpen bij de gemeente Amsterdam?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Wat gaat u op korte termijn doen aan het openlijk negeren van het kraakverbod door de gemeente Amsterdam?

De gemeente Amsterdam heeft mij bevestigd binnen de kaders van de wet te opereren. Er is dan ook zeker geen sprake van het openlijk negeren van het kraakverbod in deze gemeente. Bovendien heeft de gemeente Amsterdam de handhaving van het kraakverbod recentelijk aangescherpt. Deze is er op gericht a) de informatiepositie van de driehoek te verbeteren door aanhouding en registratie van krakers, b) de rechtsgang richting ontruiming te versnellen door goede werkafspraken met de rechtbank en c) op te treden in geval van heterdaad.

Vraag 11

Bent u bekend met het fenomeen «draaideurkraken», dat zich openbaarde op dinsdag 11 februari 2020, toen de woning aan de Stadhouderskade te Amsterdam – nadat de rechter reeds een ontruimingsvonnis had gewezen – binnen enkele uren opnieuw werd gekraakt door een andere groep krakers?

Mij is de term draaideurkraken bekend. Of daar in het specifiek door u aangehaalde voorbeeld al dan niet sprake van is geweest, kan ik niet beoordelen. Het huidige Amsterdamse kraakbeleid biedt mijns inziens voldoende handvaten om dergelijke situaties adequaat aan te pakken. Het is aan de lokale driehoek daar concreet over te beslissen.

Vraag 12

Deelt u de mening dat de politie in het geval van een gewezen vonnis tot ontruiming een nog grotere plicht heeft om in te grijpen bij een draaideurkraak?

Als een pand na ontruiming direct weer gekraakt wordt, kan deze direct weer ontruimd worden. In die zin deel ik uw mening.

Vraag 1

Kent u de uitzending van Kassa «Tienduizenden appartementeigenaren ontvangen te hoge WOZ-beschikking» en het bericht «Te hoge belasting omdat gemeente VvE-reserve meerekent in WOZ-bepaling»1 2?

Ja.

Vraag 2

Is u bekend hoeveel gemeenten het aandeel in de VvE-reserve meenemen in de waardebepaling van een woning?

Voor alle gemeenten geldt dat het (eventuele) aandeel in de reserve van de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE-reserve) niet meetelt bij de waardebepaling van het betreffende appartement in het kader van de Wet WOZ. De taxatie en de taxatiemodellen zijn gericht op het inschatten van de marktwaarde van een appartement, waarbij het (eventuele) aandeel in een VvE-reserve buiten beschouwing wordt gelaten.
Het beoordelen van (het eventuele aandeel in) een VvE-reserve is uitsluitend aan de orde bij het analyseren van de verkoopprijs van een vergelijkbaar appartement (hierna: vergelijkingsobject) en bij het gebruiken van deze verkoopprijs bij het inrichten en optimaliseren van de taxatiemodellen die voor de WOZ-taxaties worden gebruikt. Conform de richtlijnen van de Waarderingskamer houden alle gemeenten daarbij rekening met de (eventuele) aanwezigheid van een VvE-reserve.
Bij het analyseren van de verkoopprijs van een vergelijkingsobject moet de taxateur op basis van de verkoopprijs inclusief het aandeel in de VvE-reserve een inschatting maken van de prijs die koper en verkoper zouden zijn overeengekomen als niet ook het aandeel in de VvE-reserve zou zijn overgedragen. Daartoe moet worden onderzocht of en in welke mate het aandeel in de VvE-reserve van invloed is geweest op de verkoopprijs, waarbij moet worden bekeken of en in welke mate de koper bereid is geweest het aandeel in de VvE-reserve als «extra» bedrag bovenop de prijs voor het appartement te betalen.
Ingeval sprake is van een vergelijkingsobject met een gebruikelijke of beperkte VvE-reserve, blijft bij veel gemeenten een gedetailleerde analyse van het aandeel in de VvE-reserve op het moment van de verkoop van het vergelijkingsobject achterwege. Een gebruikelijke of beperkte VvE-reserve heeft doorgaans namelijk geen betekenisvolle invloed op de verkoopprijs en dus de WOZ-taxatie. Deze werkwijze voorkomt dat administratieve lasten worden opgelegd aan kopers van appartementen en administrateurs van VvE’s, terwijl die activiteiten geen bijdrage leveren aan de nauwkeurigheid van de WOZ-taxaties. Gemeenten houden derhalve alleen rekening met significante, en dus betekenisvolle, VvE-reserves bij het analyseren van de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten ten behoeve van de waardebepaling van een appartement.

Vraag 3

Deelt u de conclusie dat het handelen van die gemeenten in strijd is met de uitspraak van Rechtbank Den Haag3 en de eerdere jurisprudentie van de Hoge Raad uit 19934?

Nee. Zoals aangegeven in de beantwoording van de vragen van de leden Lodders en Koerhuis d.d. 21 mei 20195, worden de in antwoord 2 beschreven werkwijze van gemeenten en de door de Waarderingskamer bij haar toezicht gehanteerde kwaliteitseisen onderschreven. Met de werkwijze van gemeenten wordt geacht een adequate balans te zijn gevonden tussen het uitvoeren van de jurisprudentie en het voorkomen van administratieve lasten bij kopers van appartementen en administrateurs van VvE's.
Daarbij zij opgemerkt dat het arrest van de Hoge Raad uit 1993 (nr. 29300, LJN ZC5446, BNB 1993/325) voorschrijft dat «de invloed van de aanwezigheid van een dergelijke reserve [red. op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken] steeds wordt uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden».6
Het uitschakelen van de invloed van het aandeel in de VvE-reserve op de verkoopprijs is niet hetzelfde als het zonder meer rekenkundig aftrekken van het aandeel in de VvE-reserve van de verkoopprijs. Zoals gezegd moet de taxateur bij de marktanalyse onderzoeken of en in welke mate een koper bij het bepalen van de aankoopprijs rekening heeft gehouden met de omvang van het aandeel in de VvE-reserve.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het nooit juist kan zijn dat het aandeel in de VvE-reserve zowel deel uitmaakt van de WOZ-waarde, en dus belast wordt in box 1, als belast wordt in box 3, omdat in de Inkomstenbelasting inkomsten nooit in meerdere boxen kunnen vallen?

De WOZ-waarde heeft uitsluitend betrekking op de waarde van een appartement en omvat dus niet mede het aandeel in de VvE-reserve. Er is daarmee geen sprake van het in meerdere boxen belasten van het aandeel in de VvE-reserve. Voor de waardebepaling van een appartement baseert de gemeente zich op marktgegevens. In feite gaat het daarbij om de prijs die de koper bereid is te betalen voor het appartement, zonder dat sprake is van de overdracht van het aandeel in de VvE-reserve. In de praktijk is een dergelijke gescheiden verkoop echter onmogelijk. Daarom moet de taxateur uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, waarin wel automatisch ook de overdracht van het aandeel in de VvE-reserve is opgenomen, afleiden wat de koper had willen betalen voor uitsluitend het appartement.

Vraag 5

Klopt het dat gemeenten van het kadaster de verkoopcijfers krijgen aangeleverd op basis waarvan ze de WOZ-beschikking vaststellen en dat daarbij niet is weergegeven wat het VvE-aandeel in de koopsom is?

Ja, dat klopt. Voor het verkrijgen van inzicht in het aandeel in de VvE-reserve dat bij de verkoop is overgedragen kan de gemeente daarom niet volstaan met gegevens die zij krijgt geleverd door het Kadaster. Er is altijd een nadere analyse door de gemeente noodzakelijk. In sommige gevallen kan worden volstaan met het (tegen betaling) opvragen van een kopie van de notariële akte. Die akte bevat dan (exacte of indicatieve) informatie over het aandeel in de VvE-reserve. In andere gevallen zal nadere informatie moeten worden opgevraagd bij de koper, die deze informatie wellicht weer zal moeten opvragen bij de administrateur van de VvE, omdat de notariële akte geen informatie bevat over (de stand van de VvE-reserve en) het aandeel in de VvE-reserve dat is overgedragen.

Vraag 6

Klopt het dat gemeenten daarom op basis van de genoemde jurisprudentie de gegevens van het VvE-aandeel in de koopsom expliciet moeten opvragen?

Ja, zie het antwoord op vraag 5. Zoals eerder aangegeven maken gemeenten ter beperking van administratieve lasten voor kopers en administrateurs van VvE’s steeds een afweging met betrekking tot de noodzaak van het opvragen van gegevens met het oog op de invloed van het aandeel in de VvE-reserve op de verkoopprijs. Gezien het feit dat een gebruikelijke of beperkte VvE-reserve doorgaans geen betekenisvolle invloed heeft op de verkoopprijs van het vergelijkingsobject en dus de WOZ-taxatie, leidt die afweging ertoe dat een gedetailleerde analyse van het aandeel in de VvE-reserve achterwege blijft in geval sprake is van een gebruikelijke of beperkte VvE-reserve.

Vraag 7

Wilt u gemeenten wijzen op de uitspraak van Rechtbank Den Haag zodat de WOZ-beschikkingen correct worden vastgesteld en voorkomen wordt dat de VvE-reserve in meerdere boxen belast wordt en dat eigenaren individueel jaarlijks bezwaar moeten maken tegen de WOZ-beschikking?

Gemeenten en de Waarderingskamer zijn op de hoogte van de uitspraak van de Rechtbank Den Haag en gaan daar zorgvuldig mee om. Daarbij zij nogmaals opgemerkt dat enige ruimte wordt gelaten voor het maken van een afweging tussen de administratieve lasten voor kopers en administrateurs van VvE's aan de ene kant en de invloed die de aldus verkregen informatie kan hebben op de nauwkeurigheid van de WOZ-taxaties aan de andere kant. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 is geen sprake van het belasten in meerdere boxen.

Vraag 8

Wilt u bij de herziening van het box-3-stelsel ingaan op de vraag of het voor mensen met een VvE-reserve, de uitvoering van de WOZ door gemeenten en uitvoeringspraktijk van box 3 door de Belastingdienst gunstiger is als de VvE-reserve in box 3 blijft vallen of als deze reserve wettelijk aan de woning wordt toegerekend en dus in box 1 valt in geval van een eigen woning?

Fiscaal gezien is een lidmaatschapsrecht in een VvE een vermogensrecht dat op grond van artikel 5.3 Wet inkomstenbelasting 2001 tot de grondslag van box 3 wordt gerekend. De Hoge Raad heeft op 13 augustus 2010 bevestigd7 dat een dergelijk lidmaatschapsrecht geen deel uitmaakt van de eigen woning en daarom behoort tot de rendementsgrondslag van box 3. De Hoge Raad merkte daarbij op dat dit leidt tot gelijke behandeling ten opzichte van woningeigenaren die geen lid zijn van een VvE en zelf reserves aanleggen ten behoeve van toekomstig onderhoud. Dergelijke reserves worden voor de toepassing van de eigenwoningregeling immers ook niet gerekend tot (de waarde van) die eigen woning. Er is geen aanleiding om deze fiscale behandeling te wijzigen.
Verder zou het meenemen van het aandeel in de VvE-reserve in de WOZ-waarde van het appartementsrecht ten opzichte van het belasten van het aandeel in de VvE-reserve in box 3 nadelig zijn voor appartementseigenaren. Een hogere WOZ-waarde leidt immers onder meer tot een hoger eigenwoningforfait in box 1 en daarmee tot een per saldo lager voordeel van de aftrek van rente en kosten eigen woning dan wel tot een hogere belasting in box 18. In box 3 betalen appartementseigenaren pas belasting over het aandeel in de VvE-reserve wanneer het totaal in box 3 in aanmerking te nemen vermogen uitkomt boven het heffingvrije vermogen. Het individuele aandeel in een VvE-reserve is veelal beperkt in omvang waardoor als gevolg van alleen dit aandeel meestal geen sprake zal zijn van heffing in box 3.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Onbetrouwbaar glas bij megaministerie: uiteindelijke breuk kan elk moment optreden»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de ambtenaren die in het ministerie werken zeker moeten zijn van een veilige werkomgeving? Doet u al het mogelijke om de veiligheid van gebruikers en omstanders te garanderen?

Ik deel de mening dat gebruikers en omstanders van Rijnstraat 8 zeker moeten zijn van een veilige werkomgeving. Daarom span ik mij ook in om te komen tot een goede en duurzame oplossing voor alle problemen rondom het glas. Na de eerste breuken heb ik conform het contract een melding van een beschikbaarheidsgebrek ingediend bij het consortium PoortCentraal, dat contractueel verantwoordelijk is voor de veiligheid in en om het gebouw. Verder heb ik getracht in goed overleg met PoortCentraal en de gemeente Den Haag te komen tot een duurzame oplossing.
Zoals ik eind vorig jaar in antwoord op vragen van de leden Nijboer en Kuiken en het lid Van Eijs uiteen zette, is bekend dat in dit type glas onzuiverheden door nikkel-sulfide insluitingen kunnen zitten die onder invloed van omgevingsfactoren, zoals warmte, tot glasbreuk kunnen leiden.2 Bij hoge temperaturen zet die nikkel-sulfide insluiting uit, waardoor het glas kan barsten. Problematisch is echter dat er sinds vorig jaar nog geen sluitende verklaring voor de grote hoeveel gebarsten ruiten is gevonden. Het bureau Nieman-Kettlitz en TNO zijn gevraagd hier onderzoek naar te doen. Immers de oorzaak van de vele breuken geeft richting aan een passende en toekomstbestendige oplossing.
In afwachting van de verklaring is vorig jaar meteen een calamiteitenplan opgesteld om de veiligheid van gebruikers en passanten te waarborgen. Toen is het zekere voor het onzekere genomen, mede op grond van de notitie van Nieman-Kettlitz die de wind als een mogelijke oorzaak beoordeelde. Deze notitie, waar het AD over bericht, is u bij de beantwoording van de eerdergenoemde Kamervragen op 30 september 2019 aangeboden. De genomen beheersmaatregel in het calamiteitenplan was dat bij windstoten van windkracht 7 of hoger de onderdoorgang van Rijnstraat 8 zou worden afgesloten. Dat heeft helaas tot veel overlast geleid bij de gebruikers en passanten en bij de winkeliers in en nabij Rijnstraat 8.
Op 24 oktober 2019 was het TNO-rapport gereed. Daarin werd bevestigd dat
nikkel-sulfide insluitingen vrijwel zeker de enkele breuken hebben veroorzaakt. Verder heeft TNO de beschikbare documenten zoals testrapporten, certificaten, specificaties en montagetekeningen geanalyseerd en zo nodig berekeningen opnieuw laten uitvoeren. Dit leidde tot de conclusie dat het glas voldoet aan het contract en aan de veiligheidseisen volgens wet- en regelgeving, maar dat er geen afdoende verklaring is waarom er relatief zoveel ruiten gebarsten zijn. Om die reden werd geadviseerd maatregelen te treffen om de eventuele gevolgen van een ruitbreuk voldoende te beheersen. Dat er nog geen oorzaak was gevonden, was teleurstellend. Er is vervolgens een aantal bijeenkomsten met deskundigen georganiseerd. Op basis van hun kennis en de opgedane ervaringen is ter vervanging van het calamiteitenplan een tijdelijk beheersplan opgesteld. Daarin staat onder andere dat de wind geen trigger voor de ruitbreuk is.
Een andere conclusie van de deskundigen, was dat de hoge temperaturen de ruitbreuken veroorzaken. Vandaar dat er een strikt monitorings- en handelingsprotocol in het tijdelijk beheersplan werd opgenomen, waarbij de frequentie van de monitoring en de te nemen acties vooral afhangen van de temperatuur. Hiermee gaf het beheersplan voldoende garanties voor de veiligheid voor gebruikers en passanten. Vandaar dat het door alle betrokkenen (TNO, bureau Nieman-Kettlitz, PoortCentraal, gemeente Den Haag, Rijksvastgoedbedrijf) onderschreven werd.
Het tijdelijke beheersplan liep tot 1 april jl. Vanaf dat moment moest er een nieuw beheersplan zijn. Dat plan was vrijwel gereed toen op 16 maart een ruit brak bij een relatief lage temperatuur, maar wel op een dag met veel zon. Daarmee was er discussie over een van de belangrijkste uitgangspunten uit het nieuwe beheersplan; hoge temperatuur als trigger. Nog steeds wordt de temperatuur als trigger gezien, maar nu wordt ook bezien of in bepaalde omstandigheden directe zonnestraling op de gevel ook tot een breuk kan leiden. Uit voorzorg heb ik direct de frequentie van de monitoring laten verhogen. Daarmee blijft de veiligheid gewaarborgd. Nu blijkt dat na ruim een half jaar nog steeds de achterliggende oorzaak van de individuele ruitbreuk onder experts ter discussie staat, heeft PoortCentraal te kennen gegeven dat er uiterlijk 2 juni a.s. een rapport wordt verwacht waarin wel een sluitende verklaring wordt gevonden voor de relatief vele breuken. Als die wordt gevonden moet onverwijld de oorzaak worden aangepakt en worden gezorgd voor een duurzame oplossing.
Mocht er op 2 juni geen verklaring gevonden zijn, dan wordt direct doorgeschakeld naar een vergaande oplossing, bijvoorbeeld het plakken van constructief folie of het vervangen van alle ruiten. De periode tot juni wordt benut en is noodzakelijk om de voorbereidingen te treffen voor dergelijke permanente oplossingen, zodat die direct na 2 juni in uitvoering gegeven kunnen worden. Bij die voorbereidingen moet integraal gekeken worden naar consequenties voor constructie, onderhoud, veiligheid, investerings- en exploitatielasten, aansprakelijkheid, levertijd e.d. Daarnaast wordt door de betrokken deskundigen gewerkt aan een aangepast beheersplan dat door alle betrokkenen kan worden onderschreven, met scherper omschreven beheersmaatregelen en minimalisering van de overlast. Totdat dit er is blijft het tijdelijke beheersplan gelden, met de aanvullende beheersmaatregel van geïntensiveerde monitoring.

Vraag 3

Kunt u reageren op de uitspraak dat «wind toch geen trigger lijkt te zijn»? En op de uitspraak dat «de uiteindelijke breuk ieder moment [kan] optreden»? Wat vindt u ervan dat de veiligheid van personen die langs de betreffende atriumgevels lopen in beduidende mate is afgenomen? Kan de veiligheid van mensen in de buurt van het gebouw wel worden gegarandeerd, omdat schade aan de ruiten ook kan optreden zonder storm of hoge temperaturen?

Na de notitie van het bureau Nieman-Kettlitz zijn verschillende aanvullende studies uitgevoerd door dit bureau en door TNO, waarbij ook gebruik is gemaakt van de kennis van andere adviesbureaus en het Kenniscentrum Glas. De nadere studies en de bijeenkomsten van deskundigen hebben geleid tot een consensus dat de wind geen trigger is. De breuk van 16 maart jl. laat, in tegenstelling tot de aanname tot dat moment, zien dat een breuk niet alleen afhankelijk hoeft te zijn van hoge temperaturen. Om nauwkeuriger te bepalen hoe temperatuur inwerkt op de ruiten worden temperatuurmeters en -loggers geplaatst. De gegevens die dit oplevert moeten leiden tot een nauwkeurigere set beheersmaatregelen en kunnen informatie opleveren voor de definitieve oplossing. De laatste breuk laat zien dat het beheersplan, dat de veiligheid van gebruikers en passanten moet waarborgen, goed werkt. De breuk is snel gedetecteerd, de ruimte direct onder de gebroken ruit is meteen afgezet en vervolgens is de ruit afgeplakt zodat geen glas naar beneden kon vallen. Enkele dagen later is de gebroken ruit verwijderd.

Vraag 4

Onderschrijft u de conclusie van de notitie van ingenieursbureau Nieman-Kettlitz om «alle ruiten zo snel als mogelijk vervangen door beglazing die wel voldoet aan NEN 2608 en NEN-EN 14179-1 en dit in ieder geval voor de eerste herfststorm met een windkracht 7 of meer»? Zo ja, waarom is dit nog niet gebeurd? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in de beantwoording van vraag 2 heb aangegeven was er ten tijde van de eerste notitie van het bureau Nieman-Kettlitz van augustus 2019, gebaseerd op verstrekte foto’s van de ontstane situatie en een visuele opname op afstand, nog veel onduidelijk en was er geen afdoende verklaring voor het relatief grote aantal gebarsten ruiten. Omdat die verklaring ontbrak, was er ook geen zicht op een betrouwbare definitieve oplossing. Bij een dergelijke mate van onzekerheid past het niet om een ingrijpende keuze te maken zoals het vervangen van alle ruiten die mogelijk niet de juiste is en daarmee het probleem niet oplost. Daarom is ingezet op een afdoende calamiteitenplan in afwachting van een definitieve oplossing.

Vraag 5

Op welke termijn gaat u de veiligheid van de ambtenaren en omstanders wel waarborgen en uitvoering geven aan de aanbeveling om de ruiten zo snel als mogelijk te vervangen?

Ik betreur dat de onduidelijkheid rondom de oorzaak van de vele glasbreuken zolang duurt. De veiligheid van ambtenaren en omstanders is echter niet in het geding. Deze is gewaarborgd door de maatregelen in het beheersplan, zoals het handelen na de laatste breuk laat zien. Ik heb PoortCentraal aangesproken op haar contractuele verantwoordelijkheid voor een veilig en ongestoord te gebruiken gebouw, zonder aanvullende beheersmaatregelen. Het Rijksvastgoedbedrijf stuurt op de contractuele nakomingsacties. 2 juni is voor mij dan ook een bepalende datum. Op mijn verzoek heeft het Rijksvastgoedbedrijf de te nemen stappen afgestemd met de gemeente Den Haag. Dit laat onverlet de verantwoordelijkheid en bevoegdheid van de gemeente als toezichthouder op handhaving van de Woningwet en de taak en verantwoordelijkheid van het Rijksvastgoedbedrijf en PoortCentraal voor de naleving daarvan.

Vraag 6

Hebt u bij uw besluit om de ruiten niet zo snel als mogelijk te vervangen ook rekening gehouden met een verhoogd risico op letselschade door de valsnelheid van ruiten op grote hoogte, maar ook met psychologische schade of schade als gevolg van schrikreacties, bijvoorbeeld als iemand opzij springt en onder een tram komt? Zo ja, hoe heeft u deze elementen gewogen? Zo nee, waarom niet?

De genomen beheersmaatregelen, zowel uit het calamiteitenplan als het beheersplan, zijn gericht op het voorkomen van letsel- of andere schade. Daarbij is rekening gehouden met de door u genoemde aspecten. Hierbij is het een belangrijk gegeven dat geen van de betreffende ruiten na breuk geheel of deels is losgekomen en naar beneden is gevallen.

Vraag 7

Waarom heeft u bij beantwoording van schriftelijke vragen over de gevaarlijke situatie na spontaan springen van ramen bij ministeries Rijnstraat 8 gerapporteerd over de laatste drie aanbevelingen, maar niet over de meest belangrijke aanbeveling om alle ruiten zo snel als mogelijk te vervangen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

Klopt het dat de conclusie van de notitie «dat een gebarsten ruit kan blijven zitten totdat deze door wind zwaarder wordt belast» een feitelijke constatering betreft en een geen aanbeveling, en dat het evenzeer mogelijk is dat ruiten wel naar beneden vallen na optreden van insluiting?

Op basis van verstrekte foto’s en een visuele opname op afstand schreef Niemann-Kettlitz in augustus 2019 in hun advies dat «de conclusie getrokken kan worden dat een gebroken ruit kan blijven zitten totdat deze (door wind) zwaarder/zwaar wordt belast (hoge temperaturen zullen wel het barsten van ruiten in de hand werken maar niet het loskomen daarvan)». Zodra geconstateerd is dat een ruit is gebarsten, wordt deze voor de zekerheid meteen met folie afgeplakt totdat de gebarsten ruit veilig verwijderd kan worden om zo uit te sluiten dat glas naar beneden zou kunnen vallen. Als de ruit door omstandigheden niet meteen kan worden afgeplakt, wordt de ruimte onder de gebarsten ruit afgezet (niet de gehele onderdoorgang) tot het moment dat er wel kan worden afgeplakt.

Vraag 9

Wat is de inhoud van het beheersplan dat door Nieman-Kettlitz is goedgekeurd? Hoe luiden de aanbevelingen en conclusies van het onderzoek dat TNO heeft gedaan? Kunt u deze documenten aan de Kamer doen toekomen?

Als bijlage treft u het TNO-rapport aan.3 De conclusies van TNO heb ik in antwoord 2 genoemd.
De inhoud van het bijgesloten beheersplan4 is een monitorings- en handelingsprotocol. Een aanvullende beheersmaatregel bij dit beheersplan is de geïntensiveerde monitoring.

Vraag 10

Wanneer is de hinder voor bezoekers en winkeliers door het afzetten van de toegang tot Den Haag eindelijk afgelopen? Heeft u een einddatum gesteld?

In het tijdelijke beheersplan wordt de onderdoorgang van Rijnstraat 8 alleen afgesloten bij een windkracht KNMI code oranje of hoger (twee of drie keer per jaar op basis van historische gegevens). Bovendien is PoortCentraal zoals hierboven vermeld, aangesproken op haar contractuele verantwoordelijkheid om met een meer permanente duurzame oplossing te komen. Die oplossing moet ervoor zorgen dat het gebouw in zijn omgeving ongestoord kan worden gebruikt en zonder beheersmaatregelen voldoet aan het uitgevraagde veiligheidsniveau. Indien PoortCentraal hieraan onvoldoende invulling geeft, zal ik niet aarzelen gebruik te maken van de contractuele mogelijkheden om dit gewenste doel te effectueren, met doorberekening van de daarmee gemoeide kosten.

Vraag 1

Kent u de uitzending van Radar over hoge rekeningen bij blokverwarming?1

Ja.

Vraag 2

Welke gevolgen heeft de recente wijziging van de Warmtewet voor eigenaar-bewoners die gebruik maken van blokverwarming? Met welke argumenten is ervoor gekozen om Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) niet langer toegang te verschaffen tot een geschillencommissie?

In blokverwarmingssituaties zijn het vaak verhuurders of Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) die warmte doorleveren van externe warmteleveranciers. Ook kan worden gedacht aan een appartementencomplex dat een gasgestookte ketel in de kelder van het gebouw heeft staan waarmee warmte wordt opgewekt die vervolgens geleverd wordt aan de bewoners van het gebouw.
Bij de evaluatie van de Warmtewet in 2015 hebben zowel verhuurders als VvE’s aangegeven dat zij als gevolg van de Warmtewet geconfronteerd worden met hoge en disproportionele administratieve lasten en extra kosten. Ook gaven zij aan dat zij in het geval van doorlevering zelf niet altijd de bescherming van de Warmtewet genieten (omdat die beperkt was tot verbruikers met een aansluiting van maximaal 100 kilowatt). De warmtelevering door verhuurders aan huurders wordt reeds door het huurrecht gereguleerd. Daarbij worden huurders door het huurrecht op een gelijkwaardige wijze beschermd. Verbruikers die warmte afnemen van een VvE waarvan zij, als eigenaar van een woon- of bedrijfsruimte in een gebouw, lid zijn, gaven aan dat zij de Warmtewet ervaren als overbodige bescherming tegen zichzelf.
Om die reden is de reikwijdte van de Warmtewet aangepast en is de levering door een leverancier die tevens optreedt als verhuurder of VvE’s uitgezonderd van de Warmtewet (met uitzondering van de bepalingen omtrent meetverplichtingen).
Daarnaast is door de recente wijziging van de Warmtewet de bescherming van verhuurders en VvE’s die warmte van een externe warmteleverancier doorleveren aan respectievelijk hun huurders en hun leden gelijkgetrokken met de bescherming voor kleinverbruikers. Huurders en leden van een VvE worden op die manier indirect beschermd. Een VvE die warmte van een externe warmteleverancier doorlevert aan haar leden kan bij een conflict met die externe warmteleverancier daardoor ook aankloppen bij een geschillencommissie (artikel 3b van de Warmtewet).
Voor de leden van een VvE die warmte (door)geleverd krijgen van hun VvE, geldt dat zij als lid van de vereniging van eigenaren, op grond van de regelgeving omtrent verenigingen van eigenaren in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, Titel 9, Afdeling 2, van het BW), inspraak hebben in beslissingen over de wijze waarop het gebouw verwarmd wordt en de voorwaarden waaronder dat gebeurt, waaronder de kosten die daarvoor in rekening worden gebracht. Daarnaast genieten individuele eigenaren waarborgen vanuit Boek 5 van het BW en staat hen de weg naar de burgerlijke rechter open. Het is dus niet nodig om hiervoor de weg naar een geschillencommissie open te stellen.
In paragraaf 4.1 van de memorie van toelichting bij de wijziging van de Warmtewet (Kamerstuk 34 723, nr. 3) over de reikwijdte van de wet worden de wijzigingen nader toegelicht.

Vraag 3

Vindt u het acceptabel dat eigenaar-bewoners hoge kosten moeten maken om warmtemeters te laten controleren door de leverancier? Zou het niet beter zijn als zij hiervoor een onafhankelijk instituut kunnen inschakelen?

Een warmtemeter is een meetinstrument in de zin van de Metrologiewet. De Metrologiewet borgt de werking van het meetinstrument door eisen aan het instrument te stellen. De eisen aan warmtemeters sluiten volledig aan bij de Europese richtlijn inzake meetinstrumenten (2014/32EU). Er mogen geen andere metrologische eisen gesteld worden dan in die richtlijn zijn opgenomen. De Metrologiewet zegt niets over de kosten die in rekening gebracht mogen worden voor een controle van een meetinstrument. In de energiesector is het gangbaar dat de toedeling van de kosten van deze controle plaatsvindt op basis van de conclusie van de controle. Er zijn twee onafhankelijke bedrijven in Nederland gevestigd die een controle aan een warmtemeter kunnen uitvoeren.
De uitzending van Radar gaat in op warmtekostenverdelers die op de radiator zijn geplaatst. Dit is geen meetinstrument in de zin van de Metrologiewet. Er worden geen eisen aan gesteld. Op grond van de Warmtewet (artikel 8a, achtste lid) kan een verbruiker een leverancier verzoeken de werking van de warmtekostenverdeler te laten controleren door een onafhankelijke deskundige. Deze bepaling is in 2014 bij amendement van Jan Vos (PvdA) aan de oorspronkelijke wet toegevoegd (Kamerstuk 32 839, nr. 21). In het hiervoor genoemde bij amendement toegevoegde lid is bepaald dat de toedeling van de kosten van deze controle plaats vindt op basis van de conclusie van het onderzoek. Dat betekent dat de kosten voor rekening van de leveranciers komen als bij de controle blijkt dat de warmtekostenverdeler niet goed werkt. Omgekeerd komen de kosten van de controle voor rekening van de verbruiker als blijkt dat de warmtekostenverdeler wel goed werkt.
Op basis van de Warmtewet wordt voor de kosten van het meten zelf jaarlijks een maximumprijs vastgesteld door ACM. Deze bepaling geldt niet voor huurders die warmte geleverd krijgen door hun verhuurder en leden van een VvE die warmte geleverd krijgen door hun VvE. Het antwoord op vraag 2 licht deze uitzondering nader toe. Verhuurders en VVE’s kunnen deze maximumprijs op basis van de Warmtewet wel als richtlijn nemen voor het vaststellen van de meetkosten.

Vraag 4

Op welke wijze kunnen eigenaar-bewoners hun recht halen indien zij van mening zijn dat hun energierekening bij blokverwarming buitensporig hoog is? Acht u deze procedures redelijk, bijvoorbeeld in gemengde complexen waar woningcorporaties een grote stem hebben in de VvE?

Wanneer (een of meerdere) individuele eigenaren in een VvE het niet eens zijn met de voorwaarden waaronder de warmte geleverd wordt, zoals de kosten, kunnen zij dit aan de orde stellen bij de VvE. Daarnaast genieten ze waarborgen vanuit Boek 5 van het BW en staat hen de weg naar de burgerlijke rechter open.
Deze procedure acht ik redelijk. Er zijn geen wezenlijke verschillen tussen enerzijds complexen met uitsluitend eigenaar-bewoners en anderzijds gemengde complexen waar woningcorporaties een grote stem hebben in de VvE. Woningcorporaties kunnen door hun huurders worden aangesproken op grond van de huurregelgeving. Bij een buitensporig hoge energierekening kan dit leiden tot een procedure bij de huurcommissie. De huurcommissie heeft dan de mogelijkheid om de door de huurders betaalde kosten terug te brengen op grond van de redelijkheid. Ook woningcorporaties hebben daardoor een zelfstandig belang dat de energierekening niet buitensporig hoog wordt.

Vraag 1

Is het u bekend dat diverse agrariërs schade naar aanleiding van mijnbouwactiviteiten aan mestkelders, ventilatiekanalen en funderingen gemeld hebben bij de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) en het Centrum Veilig Wonen (CVW), maar dat deze niet opgenomen zijn in de versterkingsopgave?

Ja, het is bekend dat wanneer er schade optreedt dit niet direct hoeft te betekenen dat het pand ook versterkt moet worden. Om die reden kan het zijn dat panden niet op de versterkingslijst staan.

Vraag 2

Klopt het dat het verzoek van deze agrariërs om opgenomen te worden in de versterkingsopgave is afgewezen omdat deze in oude NAM/CVW rapporten benoemd zijn en daardoor de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG) deze niet meer in behandeling neemt?

De vraag of een agrariër op de lijst staat voor opname voor versterking of opgenomen is in de versterkingsopgave staat los van het antwoord op de vraag of dezelfde agrariër tot de groep behoorde die onder de afhandeling van oude schades viel.
Op grond van het Besluit mijnbouwschade Groningen is de TCMG bevoegd aanvragen om schadevergoeding te behandelen die zien op schades die ná 31 maart (12.00 uur) 2017 zijn gemeld. Schades die eerder zijn gemeld bij of afgehandeld door NAM of het CVW worden niet (opnieuw) door de TCMG beoordeeld. Wel neemt de TCMG nieuwe schade in behandeling indien eventuele eerder bij NAM gemelde schade is afgehandeld. De TCMG is bevoegd schades te behandelen die niet eerder zijn gemeld, ongeacht het tijdstip waarop deze schade is ontstaan. Of een schade aantoonbaar door de NAM of het CVW is beoordeeld, wordt per geval bekeken en hangt dus met name af van de vastlegging van de schade.

Vraag 3

Hoeveel lopende dossiers van agrariërs hebben de NAM (en voorheen het CVW) en de TCMG nog in behandeling? Kan hierbij worden aangegeven waarom deze dossiers nog in behandeling zijn, hoe lang deze al in behandeling zijn en wanneer men een oordeel van de NAM/CVW en/of TCMG kan verwachten?

Op dit moment zijn er nog 5 agrarische zaken in behandeling bij de Arbiter Bodembeweging. Uit navraag bij NAM blijkt dat NAM in circa 5 gevallen in afwachting is van een reactie van de eigenaar om de oude gemelde schade administratief af te handelen. Op 6 april jl. waren er bij de TCMG bijna 919 schademeldingen van agrarische bedrijven binnengekomen. Hiervan zijn zo’n 190 meldingen samengevoegd met een andere melding van een eerdere schade op hetzelfde adres, waardoor deze niet meer apart afgehandeld behoeven te worden. Voor de schade op bijna 222 adressen is een besluit genomen. Ruim 155 adressen wachten daar nog op, maar hebben al wel een schade-opname gehad. Voor de overige ruim 352 adressen is een schade-opname in voorbereiding. Op de site van de TCMG staat aangegeven hoeveel dossiers er op dit moment waar in het proces zitten, wat de verdeling is per gemeente en de verdeling per doelgroep (erfgoed, mkb, regulier, agrarisch pand).

Vraag 4

Klopt het dat wanneer dossiers van agrariërs bij de NAM (en voorheen het CVW) in behandeling zijn, TCMG geen nieuwe schades op mag nemen? Zo ja, waarom mag dit niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Worden deze schadedossiers beoordeeld door middel van de oude beoordelingsmethodiek, nadeelcompensatie of wordt dit beoordeeld door middel van toepassing van bewijsvermoeden?

Alle aanvragen om schadevergoeding worden door de TCMG op grond van het Besluit Mijnbouwschade Groningen (en straks het IMG op grond van de Tijdelijke wet Groningen) beoordeeld met toepassing van het civiele aansprakelijkheids- en schadevergoedingsrecht. Onderdeel daarvan is het wettelijk bewijsvermoeden. Dit geldt ook voor aanvragen om schadevergoeding van agrariërs.

Vraag 6

Op welke manier worden de agrariërs gehoord en betrokken bij een oplossing voor de schade aan mestkelders, ventilatiekanalen en funderingen veroorzaakt door mijnbouwactiviteiten?

Elke 6 weken vindt vanuit de TCMG een overleg plaats met vertegenwoordigers vanuit de Agrarische sector over de schadeafhandeling.

Vraag 7

Hoe worden agrariërs (juridisch) bijgestaan bij de behandeling van schademeldingen?

De TCMG heeft een voor bewoners laagdrempelige en toegankelijke procedure ingericht en geeft een onafhankelijk oordeel. Een aanvrager van schadevergoeding (waaronder ook agrariërs) wordt gedurende de gehele procedure van de behandeling van zijn aanvraag bijgestaan door een persoonlijk zaakbegeleider. Het is aan de aanvrager om te bepalen in hoeverre hij/zij zich in het proces juridisch bij wil laten staan, bijvoorbeeld bij het indienen van een zienswijze. Dat wisselt per persoon.

Vraag 8

Zijn er gevallen van agrarische schademeldingen waarbij door de NAM/CVW de mestkelders afgekoppeld zijn van het bestaande schadenummer en daar (ongevraagd) mestkelderrapporten van gemaakt zijn? Zo ja, om hoeveel gevallen gaat dit en wat is de reden hier van?

Uit navraag bij NAM volgt dat de verschillende wijzen van afhandeling van schademeldingen met betrekking tot fysieke schades bij woningen en schademeldingen over mestkelders heeft gezorgd voor een administratieve scheiding van de schadenummers door NAM/CVW. Deze scheiding van de schadenummers gaf de mogelijk om de schademeldingen niet te laten wachten op de afhandeling van de schademelding van de mestkelder. Er zijn volgens NAM geen ongevraagde mestkelderrapporten gemaakt. NAM hanteerde voor de beoordeling van mestkelderrapporten het mestkelderprotocol. Het «oude» Schadeprotocol NAM/CVW en het mestkelderprotocol betroffen vrijwillige regelingen.

Vraag 9

Klopt het dat deze mestkelderrapporten worden beoordeeld op basis van een mestkelderprotocol? Wat houdt dit protocol in, met wie is dit protocol afgesloten en wat is de juridische status van het protocol?

NAM hanteerde voor de beoordeling van schade aan mestkelders het «mestkelderprotocol». Dit was een werkwijze die NAM had ontwikkeld in samenwerking met LTO. Het «oude» Schadeprotocol NAM/CVW en het mestkelderprotocol betroffen vrijwillige regelingen. In de toelichting bij het Besluit Mijnbouwschade Groningen is opgenomen dat de TCMG rekenschap geeft van dit protocol bij de beoordeling van schade aan mestkelders. Zie ook het antwoord op vraag 11.

Vraag 10

Als schadeafhandeling loopt via het mestkelderprotocol, mag een agrariër bij een nieuwe schade dan een beroep doen op een andere regeling? Zo ja, op welke regeling? Zo nee, waarom niet?

Als een schademelding van een agrariër door NAM/CVW is afgehandeld met toepassing van het «oude» mestkelderprotocol kon de gedupeerde agrariër beslissen of hij het aanbod van NAM accepteerde of niet. Een gedupeerde agrariër mag nieuwe schade altijd melden bij de TCMG. Deze schade wordt door de TCMG afgehandeld op grond van haar eigen werkwijze. Specifiek voor agroschade heeft de TCMG, zoals aangegeven in antwoord op vraag 11, een advies gevraagd aan een panel van experts. De TCMG zal de uitkomst van dit advies betrekken bij haar werkwijze.

Vraag 11

Wanneer mestkelders dermate schade hebben dat deze niet gerepareerd kunnen worden, wordt dan nieuwbouw van zowel de mestkelder als de bovenbouw voor deze agrariërs vergoed? Zo ja, onder welke regelgeving valt dit?

Zoals op 5 februari 2020 in Kamerstuk 33 529, nr. 722 genoemd heeft de TCMG na bestudering van het mestkelderprotocol en mede na overleg met de agrarische sector een multidisciplinair panel van deskundigen ingesteld om te adviseren over de wijze waarop de TCMG schade aan mestkelders dient te beoordelen. Het panel zal in zijn advies onder andere ingaan op mogelijke manieren om schade in mestkelders op te nemen en de omstandigheden op basis waarvan geconcludeerd moet worden dat de schade naar redelijkheid kan worden toegerekend aan de gaswinning uit het Groningerveld. Als dit het geval is wordt deze schade vergoed. Naar verwachting is het advies van het panel medio juni 2020 gereed. Aan de hand van dit advies kan de TCMG haar werkwijze vaststellen en de schademeldingen ten aanzien van mestkelders per geval beoordelen.

Vraag 12

Klopt het dat wanneer een nieuwe mestkelder en/of bovenbouw gebouwd moet worden vanwege schade aan de mestkelder dat hiervoor een nieuwe bouwvergunning aangevraagd moet worden? Wat moeten agrariërs doen die dan door de PAS/PFAS-problematiek niet aan een nieuwe bouwvergunning kunnen komen? Wat kan de Minister hierin voor deze agrariërs betekenen?

Afhankelijk van de eisen vanuit de gemeente zal er naar alle waarschijnlijkheid een bouwvergunning aangevraagd moeten worden.
De provincie Groningen werkt samen met het Rijk aan een programmatische aanpak voor agrariërs. De gedachte van deze aanpak is om een soepele koppeling te creëren tussen de schade afhandeling en versterkingsaanpak met bestaande programma’s voor bijvoorbeeld innovatie, stoppen of stikstof. Hierbij kan ook gedacht worden aan PAS/PFAS-problematiek. Zoals ik op 5 februari jl. in mijn brief (Kamerstuk 332529, nr. 722) heb aangegeven, is de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit namens het Rijk betrokken bij de totstandkoming van deze programmatische aanpak.

Vraag 13

Is het bij u bekend dat het bij schade aan mestkelders, ventilatiekanalen en funderingen gaat om schade met potentieel (grote) economische, bedrijfsmatige en fiscale schade? Zo ja, wat kunt u betekenen voor de agrariërs die hierdoor getroffen zijn?

Het is bekend dat dergelijke schade voorkomt bij de agrariërs. Als deze schade veroorzaakt is door bodembeweging als gevolg van gaswinning uit het Groningenveld of de gasopslag bij Norg, dan komt deze schade in aanmerking voor vergoeding door de TCMG (en straks het IMG). Gedupeerde agrariërs kunnen aanvragen om vergoeding van deze schade indienen bij de TCMG (straks het IMG). De TCMG (straks het IMG) zet zich in voor een voortvarende afhandeling van deze aanvragen. Naast fysieke schade kunnen agrariërs bij het IMG terecht voor een verzoek tot vergoeding van gevolgschade als inkomstenderving.

Vraag 1

Kunt u aangeven wat de actuele stand van zaken is omtrent de toegezegde compensatie voor de waardedaling van woningen rondom de windparken N33 en Oostermoer?

De betrokken overheden hebben geen compensatie voor waardedaling toegezegd. Zij hebben toegezegd de leefbaarheid in het gebied te versterken. Omwonenden van windparken kunnen wel een aanvraag indienen om beroep te doen op de planschaderegeling. De planschaderegeling is een wettelijk vastgesteld instrument om tegemoet te komen aan schade ontstaan door bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder de plaatsing van windturbines. Dit verzoek voor tegemoetkoming van planschade kan worden ingediend via de gemeente. Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) behandelt planschadeverzoeken voor projecten die onder de Rijkscoördinatieregeling vallen. Er zal hierbij altijd een onafhankelijke planschadedeskundige worden ingeschakeld om de aanvraag te beoordelen.
Daarnaast zijn in het gebied van windpark De Drentse Monden en Oostermoer, onder regie van provincie Drenthe, verschillende stappen genomen om een gebiedsfonds vorm te geven. Het gebiedsfonds is geen compensatie voor individuele schadegevallen, maar heeft als doel om de leefbaarheid in het gebied te versterken en te komen tot een meer evenwichtige lusten- en lastenverdeling. In de gemeente Aa en Hunze is een omgevingsadviesraad ingesteld. In deze raad zijn bewoners uit het gebied in gesprek met de initiatiefnemers van het windpark, provincie Drenthe en de gemeente Aa en Hunze over de besteding van het gebiedsfonds. In de gemeente Borger-Odoorn worden nog gesprekken gevoerd om de stap naar een omgevingsadviesraad te zetten.
De provincie Drenthe heeft mij, mede namens gemeenten Aa en Hunze en Borger-Odoorn, verzocht om ook een bedrag beschikbaar te stellen voor het gebiedsfonds van windpark De Drentse Monden en Oostermoer. Omdat de komst van het windpark tot grote onrust bij bewoners heeft geleid, is bij wijze van uitzondering een Rijksbijdrage van 2,1 miljoen euro beschikbaar gesteld aan het gebiedsfonds van het windpark, gelijk aan de provinciale bijdrage (Kamerstuk 33 612, nr. 72). De bijdrage is bedoeld voor de versterking van de structuur van het gebied waarin het windpark zich bevindt. Het is aan omwonenden om te bepalen waaraan deze bijdrage besteed gaat worden.
De provincie Groningen en de gemeenten Midden-Groningen, Veendam en Oldambt zijn met omwonenden en initiatiefnemers nog in gesprek over het vormen van een gebiedsfonds naar aanleiding van windpark N33. Eerder heb ik aangegeven dat ik, vanwege de vergelijkbare omstandigheden als bij windpark De Drentse Monden en Oostermoer, ook voor windpark N33 bereid ben om te onderzoeken op welke manier het rijk kan bijdragen aan het versterken van de leefbaarheid van het gebied (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 3865). Een verzoek van de Groningse overheden voor een bijdrage aan het gebiedsfonds van windpark N33 zal op eenzelfde manier worden afgewogen als het Drentse verzoek voor het windpark De Drentse Monden en Oostermoer.
Alle windparken, ook die tot stand komen onder de Rijkscoördinatieregeling, moeten voldoen aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. In de milieueffectrapportage zijn daarom de mogelijke effecten van de windparken N33 en De Drentse Monden en Oostermoer beoordeeld aan de hand van de wettelijke normen die hiervoor gelden. De Raad van State heeft de plannen en de procedures getoetst aan de wettelijke vereisten en heeft geconcludeerd dat de plannen voldoen aan de vereisten van een goede ruimtelijke ordening. Ik zie daarom geen aanleiding voor het toezeggen van directe compensatie van omwonenden van deze windparken, zoals ik ook in een eerdere beantwoording op Kamervragen van het lid Beckerman heb aangegeven (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 3865).

Vraag 2

Kunt u verder toelichten hoe de compensatieregeling uitgevoerd gaat worden?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunt u aangeven wat het aantal woningen is dat in waarde is gedaald en wat de waardedaling van deze woningen is?

Ik heb geen overzicht van het aantal woningen in de gebieden van de windparken N33 en De Drentse Monden en Oostermoer dat in waarde is gedaald en wat de waardedaling van deze woningen is. Op basis van ingediende verzoeken op basis van de planschaderegeling (art. 6.1. Wro) wordt op individueel niveau de tegemoetkoming in de planschade vastgesteld. Bij windpark De Drentse Monden en Oostermoer zijn er tot nu toe meer dan 120 planschadeaanvragen ingediend. Hiervan zijn zeven verzoeken inmiddels afgehandeld. De overige verzoeken zijn nog in behandeling. Bij windpark N33 zijn er inmiddels twee verzoeken ingediend. Deze verzoeken worden momenteel beoordeeld.
Aanvragen voor planschade kunnen worden ingediend tot vijf jaar na het onherroepelijk worden van het plan. Dit betekent dat aanvragen voor planschade van windpark De Drentse Monden en Oostermoer tot en met 20 februari 2023 kunnen worden ingediend. Voor windpark N33 kunnen aanvragen voor planschade tot en met 28 mei 2024 worden ingediend.
Niet alle aanvragen voor planschade zullen leiden tot een tegemoetkoming in de planschade. Om in aanmerking te komen voor tegemoetkoming in de planschade, dient de bewoner op de peildatum eigenaar te zijn van de woning. Een andere mogelijkheid is dat de vermogensschade (waardedaling) lager is dan het normaal maatschappelijk risico.

Vraag 4

Worden al deze huishoudens gecompenseerd? Zo ja, voor welke bedragen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

In hoeverre bent u bereid te zoeken naar een oplossing voor gedupeerden die wel te maken hebben met waardedaling van hun woning, maar die (nog) niet gecompenseerd zijn? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Wat is uw reactie op de vaststelling dat door de steeds groter wordende turbines de waardedaling ook steeds groter wordt, zoals blijkt uit het onderzoek «Windturbines, zonneparken en woningprijzen» van de Vrije Universiteit en Universiteit van Amsterdam?1 In hoeverre speelt dit een rol bij het aanbieden van een eerlijke compensatie?

Allereerst geven de onderzoekers aan dat een bredere vergelijking tussen effecten van ruimtelijke ingrepen op de woningwaarde duidelijker zou kunnen maken wat de kosten en baten zijn met betrekking tot het ruimtegebruik in Nederland. Het is inderdaad een gegeven dat ruimtelijke ontwikkelingen kunnen leiden tot achterblijvende waardeontwikkeling. Of het nu gaat om de bouw van een school, een intensieve veehouderij of een rondweg: ruimtelijke ontwikkelingen kunnen gepaard gaan met een waardedaling of waardestijging van omliggende woningen. Realisatie van de energiedoelstellingen wordt nagestreefd binnen de context van een dichtbevolkte en complexe ruimtelijke omgeving, waarbinnen tal van (maatschappelijke) functies dienen te worden gecombineerd. De planschaderegeling biedt hier een antwoord op, waarbij er sprake is van een normaal maatschappelijk risico.
Ten tweede bevelen de onderzoekers aan om de waardederving als gevolg van windmolens mee te nemen in de afweging om hogere turbines te plaatsen. Dit gebeurt in de regionale energiestrategieën. Hoewel uit het onderzoek blijkt dat hogere turbines kunnen leiden tot negatievere woningwaardeontwikkeling, leveren hogere turbines (met langere wieken) beduidend meer energie dan lagere turbines omdat zij exponentieel meer wind vangen. Zo dragen zij meer bij aan de doelstelling 35 TWh duurzaam opgewekt op land in 2030 uit het Klimaatakkoord en zijn er in totaal minder windturbines nodig. Het in het onderzoek gevonden resultaat dat een tweede of meerdere turbines in de regel geen extra significant effect hebben op woningwaarde, pleit daarnaast voor de clustering van windturbines. Dit sluit aan bij de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) waarin de voorkeur wordt gegeven aan grootschalige clustering van de productie van duurzame energie. Daarnaast is het op projectniveau aan een windontwikkelaar om een afweging te maken tussen de kostenefficiëntie van hoge turbines en de naar verwachting uit te keren planschade.
In mijn brief van 17 december 2019 (Kamerstuk 33 612, nr. 71) heb ik aangegeven dat we werken aan collectieve klimaatdoelen waar iedereen baat bij heeft, maar dat mensen op individueel niveau last kunnen ervaren van de maatregelen die we moeten nemen. Dit geldt voor alle situaties waarbij zich als gevolg van ruimtelijke ingrepen een negatieve waardeontwikkeling voordoet. Daarom is er het wettelijk vastgelegde recht op planschade.
In het rapport wordt, ten derde, aanbevolen nader onderzoek te doen naar de effecten van zonneparken. Momenteel is het aantal transacties in de nabijheid van zonneparken te beperkt om sterke conclusies te trekken. Ik zal daarom nader onderzoek laten doen naar de effecten van zonneparken op de waardeontwikkeling van huizen wanneer er voldoende transacties hebben plaatsgevonden.
Ten slotte wordt in het rapport aangegeven dat het rapport een belangrijke input en richting kan vormen voor een deskundige om de (hoogte van de) planschade te bepalen bij de komst van windturbines of zonneparken. Ik ben het eens met deze aanbeveling. Het rapport komt echter niet in de plaats van een beoordeling door een planschadedeskundige van een individuele aanvraag voor planschadevergoeding. Planschade zal altijd op individueel niveau moeten worden vastgesteld.

Vraag 7

Hoe gaat u invulling geven aan de aanbevelingen die uit bovengenoemd onderzoek naar voren komen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de brief van de provincie Zuid-Holland over het kwijtschelden van de overdrachtsbelasting voor behoud van sociale huurwoningen van Vestia?1

Ja

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat bij het uitblijven van een oplossing veel betaalbare woningen verloren dreigen te gaan? Deelt u de mening dat de huurwoningen van Vestia zoveel mogelijk betaalbaar moeten blijven en dus niet moeten worden verkocht aan beleggers die hoge huren vragen?

Vestia staat voor een grote opdracht waarin het langjarig werkt aan financieel herstel, terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Dit kan spanning opleveren met de volkshuisvestelijke wensen in de gemeenten waarin Vestia actief is. Zo zorgt ook de terugtrekkende beweging van Vestia in een aantal gemeenten conform haar verbeterplan voor uitdagingen. Voor dit complexe vraagstuk heb ik Hamit Karakus gevraagd als bestuurlijk regisseur om oplossingen aan te dragen voor de ontstane volkshuisvestelijke situatie. Ik ben Hamit Karakus zeer erkentelijk voor zijn rapport waarin hij aanbeveelt om de woningen van Vestia in deze gemeenten over te dragen aan andere lokale corporaties en heb hem dit najaar verzocht de verkoop van Vestiawoningen in deze gemeenten aan andere corporaties nader te onderzoeken. Naar verwachting zal Hamit Karakus hier voor de zomer 2020 over rapporteren. Verkopen van deze woningen aan andere partijen dan woningcorporaties zijn daarmee voorlopig niet aan de orde. In dit kader geldt verder dat Vestia bij de uitvoering van haar verbeterplan ook rekening moet houden met de volkshuisvestelijke consequenties van haar beleid. Verkoop van woningen aan andere partijen dan aan woningcorporaties is niet opgenomen in het herijkt verbeterplan van Vestia. Mocht Vestia dit willen, zal ze dit eerst aan de monitoringscommissie bestaande uit saneerder, Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borger en Autoriteit woningcorporaties (Aw) moeten voorleggen, die dit voorstel mede in het licht van de volkshuisvestelijke consequenties zullen beoordelen. Ik heb voldoende vertrouwen in dit proces.

Vraag 3

Deelt u de analyse van provincies en woningcorporaties dat de overdrachtsbelasting een belemmering vormt om woningen van Vestia over te nemen, zeker daar de overname zonder de belasting al onrendabel zou zijn?

Ik zie dat de overdracht van Vestia-bezit complex is en inzet van zowel corporaties alsook van gemeenten, provincies en het Rijk vraagt. Voor de overdrachtsbelasting geldt dat in het verleden een vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing was bij verkrijgingen door woningcorporaties. Deze is echter met ingang van 1 januari 2003 komen te vervallen, omdat woningcorporaties door die vrijstelling een concurrentievoordeel hadden ten opzichte van andere partijen. Het doorbreken van het bestaande level playing field door het opnieuw introduceren van een vrijstelling specifiek voor woningcorporaties of voor één specifieke woningcorporatie kan daarom niet aan de orde zijn. Ook alternatieve mogelijkheden voor vrijstellingen van overdrachtsbelasting of uitbreiding van bestaande vrijstellingen ten behoeve van woningcorporaties zijn eerder onderzocht. De uitkomsten daarvan zijn in de brief van 30 maart 2017 door de toenmalige Staatssecretaris van Financiën uitgebreid toegelicht. Het onderzoek geeft geen aanleiding om invoering van een vrijstelling voor woningcorporaties of een uitbreiding van een bestaande vrijstelling ten behoeve van woningcorporaties te heroverwegen.
Zoals Hamit Karakus in zijn rapport aanbeveelt is de overdracht van taken van Vestia aan lokale corporaties wenselijk vanuit volkshuisvestelijk perspectief. Bij een overdracht van woningen door Vestia aan een andere woningcorporatie kan alleen worden afgezien van heffing van overdrachtsbelasting indien op de verkrijging een thans bestaande wettelijke vrijstelling van toepassing is. Er bestaat geen specifieke vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de verkrijging van woningen door woningcorporaties. Woningcorporaties die over een ANBI-status beschikken (vrijwel alle woningcorporaties beschikken over een ANBI-status), kunnen onder voorwaarden mogelijk wel gebruik maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting in het kader van een taakoverdracht tussen twee of meer ANBI’s. Voor toepassing van die vrijstelling geldt een aantal voorwaarden. Er moet sprake zijn van overdracht van alle activa en passiva die betrekking hebben op de overgedragen taak en voortzetting van de daarbij behorende werkzaamheden (volkshuisvestelijke taken). Voor toepassing van de vrijstelling geldt voorts de voorwaarde dat geen koopsom wordt bedongen of indien op grond van publiekrechtelijke regelgeving toch een koopsom wordt bedongen, mag deze niet meer bedragen dan de boekwaarde van de overgedragen bestanddelen. Onder boekwaarde wordt voor de toepassing van deze regelgeving verstaan: de historische kostprijs minus de afschrijvingen. Of in een specifiek geval wordt voldaan aan alle voor toepassing van de vrijstelling geldende voorwaarden zal aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval beoordeeld moeten worden door de inspecteur van de Belastingdienst. Wij streven ernaar om met betrokken partijen voor de zomer duidelijkheid te krijgen of en op welke wijze een dergelijke taakoverdracht tussen ANBI’s binnen de vrijstelling kan vallen. Ingeval binnen de bestaande vrijstellingen geen ruimte bestaat voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting, dan zal ik beleidsalternatieven buiten de sfeer van de overdrachtsbelasting onderzoeken en rond de zomer aan uw Kamer over de uitkomst informeren.

Vraag 4

Zie u, net als corporaties en de provincie, de overdrachtsbelasting in dit geval als «straf op goed gedrag», omdat het voor de Volkshuisvesting noodzakelijk is dat woningcorporaties de woningen van Vestia overnemen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat zijn de consequenties, voor Vestia en voor de huurders in deze gemeenten, als Vestia er niet in slaagt de woningen te verkopen aan andere corporaties?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Bent u bereid om geen overdrachtsbelasting te heffen wanneer Vestia woningen verkoopt aan woningcorporaties, of Vestia voor deze kosten anderszins te compenseren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Kent u het bericht van Dagblad van het Noorden over Dhani Hoekstra die donderdag 6 februari in hongerstaking gaat?1 Wat is hierop uw reactie?

Ik ken het bericht en betreur dat deze gedupeerde zich genoodzaakt ziet om tot deze ingrijpende actie over te gaan.

Vraag 2

Hoe gaat u ervoor zorgen dat Dhani Hoekstra met zijn gezin een plek krijgt waar ze weer aan een toekomst kunnen gaan werken zonder restschuld?

Deze casus is bekend bij de verantwoordelijke instanties die in overleg met de bewoner werken aan een oplossing. Voor het overige doe ik geen uitlatingen over deze individuele zaak.

Vraag 3

Welke maatregelen gaat u treffen om te voorkomen dat deze man in hongerstaking gaat? Of om zo snel mogelijk een einde aan de hongerstaking te maken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Welke maatregelen gaat u treffen voor mensen die ook in psychische nood, als gevolg van de gaswinningsproblematiek, verkeren? Op welke termijn?

De gaswinning en de gevolgen hiervan hebben negatieve effecten op de gezondheid van Groningers. Onder meer Gronings Perspectief heeft deze effecten in kaart gebracht. Het kabinet erkent deze problematiek en pakt dit bij de kern aan. Vanaf medio 2022 kan de gaswinning in Groningen in een gemiddeld jaar nihil zijn. Hiermee neemt het kabinet de oorzaak van de bevingen weg. Zo kunnen de aardbevingen en de hieraan gerelateerde klachten op termijn afnemen. Tegelijkertijd zijn bewoners gebaat bij duidelijkheid over de versterking en een soepele en snelle schadeafwikkeling. Daar zet het kabinet zich maximaal voor in. Naast deze maatregelen zijn aanvullende maatregelen genomen. Regio en Rijk hebben in overleg met GGD Groningen besloten extra te investeren in preventieve zorg (Kamerstuk 33 529, nr. 702). Aardbevingsgemeenten krijgen middelen om extra capaciteit in te zetten voor de sociale en emotionele ondersteuning van inwoners. Hiervoor is gezamenlijk 5.4 miljoen euro vrijgemaakt. Momenteel vindt overleg plaats tussen de gemeenten en GGD Groningen hoe deze middelen het beste kunnen worden ingezet. Ik volg dit proces. Eerder is bij het NPG-bestuur nadrukkelijk onder de aandacht gebracht de middelen uit het NPG verder te betrekken bij het verbeteren van de gezondheidssituatie in het aardbevingsgebied.
Voorts zijn er in het aardbevingsgebied sinds 2019 naast de reguliere zorg, geestelijk verzorgers beschikbaar om mensen thuis op te zoeken. Geestelijk verzorgers luisteren naar de verhalen van mensen en zijn geschoold om hen te begeleiden en ondersteunen bij gevoelens van onmacht, stress en levensvragen.
Al eerder zijn middelen ter beschikking gesteld. Zo is er vanuit het NPG reeds geïnvesteerd in aardbevingscoaches en heeft EZK eerder € 300.000 in geestelijke verzorging geïnvesteerd waar onder andere «de proatbus» mee gefinancierd is. Deze financiering sluit veelal aan bij bestaande initiatieven waardoor moeilijk te zeggen is hoeveel mensen hier precies mee geholpen zijn. Onlangs heeft het Ministerie van VWS ook toegezegd de inzet van geestelijk verzorgers in het aardbevingsgebied te ondersteunen door € 250.000 voor de komende 3 jaar ter beschikking te stellen aan GVA Groningen (Kamerstuk 33 529, nr. 721).

Vraag 5

Hoe staat het met het organiseren van de sociale en emotionele ondersteuning die u noemde in uw antwoord op schriftelijke Kamervragen over het rapport van Gronings Perspectief?2 Hoeveel mensen maken inmiddels gebruik van die ondersteuning?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met de «Staat van de corporatiesector 2019» en het opiniestuk hierover van emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn waarin hij betoogt dat de daling van de nettokasstroom de publieke taak van woningbouwcorporaties bedreigt?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat het merendeel van de «winst» van woningbouwcorporaties het gevolg is van de waardestijging van woningen die in feite niet gerealiseerd wordt en daarom ook niet beschikbaar is om nieuwe activiteiten te ondernemen? Kunt u dit cijfermatig en per woningmarktregio nader toelichten?

Ja, dat klopt. Dat heb ik ook aangegeven in mijn brief van 31 januari. In 2018 bedroeg de winst in de corporatiesector € 33,12 miljard, waarvan € 30,17 miljard vanwege (niet-gerealiseerde) waardeveranderingen vastgoed en € 2,95 miljard winst uit activiteiten. Per woningmarktregio gaat het om de volgende bedragen:
Woningmarktregio
Winst (€ miljoen)
waarvan door waardeveranderingen vastgoed (€ miljoen)
Amersfoort / Noord-Veluwe / Zeewolde
474
456
Arnhem / Nijmegen
1.161
1.079
Drechtsteden / Hoekse Waard
513
475
Food Valley
679
643
Fryslân
777
742
Groningen / Drenthe
844
724
Haaglanden / Midden-Holland / Rotterdam
7.569
6.982
Holland Rijnland
997
935
Limburg
1.377
1.215
Metropoolregio Amsterdam
8.599
7.798
Metropoolregio Eindhoven
1.365
1.221
Noord-Holland Noord
618
516
Noordoost Brabant
885
796
Oost Nederland
1.083
981
U16
2.625
2.403
West-Brabant / Hart van Brabant
1.582
1.468
Woongaard
575
490
Zeeland
189
143
Zwolle – Stedendriehoek
1.204
1.104
Hierbij merk ik op dat het voor corporaties om nieuwe activiteiten te ondernemen relevant is hoeveel additionele ruimte zij hebben binnen de wettelijke financiële ratio’s. Jaarlijks informeer ik uw kamer hoeveel additionele investeringsruimte (bovenop de voorgenomen investeringsprogramma’s) corporaties naar schatting hebben. De laatste raming (2 oktober 2019 naar de Kamer gezonden) van deze zogeheten Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties bedroeg ca. € 29 miljard.

Vraag 3

Klopt het dat een belangrijke reden dat woningbouwcorporaties zo weinig bouwen is dat ze daarop een fors verlies lijden? Kunnen woningbouwcorporaties volgens u ondanks de afnemende verdiencapaciteit op korte en lange termijn blijven voldoen aan hun publieke taak? Op basis waarvan verwacht u dat woningbouwcorporaties meer nieuwbouw gaan realiseren zolang leningen een verlies opleveren dat niet meer uit de nettokasstroom kan worden gedekt?

Het netto aanvangsrendement voor een sociale nieuwbouwwoning werd door Ortec Finance in de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW2019) in oktober 2019 vastgesteld op 1,77% van de investeringskosten. Dit percentage is gebaseerd op de gangbare praktijk. De rentemaxima voor geborgde leningen van 20 jaar of langer voor sociale nieuwbouw zijn momenteel 1%, ruim lager dan 1,77%. Dat betekent dat ook bij sociale nieuwbouw de kasstromen gemiddeld genomen positief zijn op dit moment en er dus geen compensatie uit kasstromen van bestaand bezit hoeft plaats te vinden voor sociale nieuwbouw. De financiële ratio’s laten daarnaast zien dat er ruimte is voor extra investeringen bovenop de eigen voornemens, die ook maar in beperkte mate (62%) worden gerealiseerd.
Zoals ik in mijn aanbiedingsbrief bij de Staat van de Corporatiesector heb aangegeven kunnen aan de achterblijvende realisaties meerdere oorzaken ten grondslag liggen, zoals oplopende bouwkosten, tekort aan locaties, trage gemeentelijke procedures en hoge bouweisen, tekort aan productiecapaciteit en verminderde financiële haalbaarheid van de projecten. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) zal, zoals eveneens aangegeven in de aanbiedingsbrief, in haar governancetoezicht in pilots de oorzaken van achterblijvende bouwrealisaties nader bezien.
Om te kunnen beoordelen of corporaties hun maatschappelijke opgaven op termijn in financiële zin geheel kunnen realiseren, moeten de maatschappelijke opgaven eenduidig (gekwantificeerd) in beeld zijn gebracht. Om te kunnen beoordelen of corporaties op lange termijn aan de volkshuisvestelijke opgaven kunnen voldoen, is inzage vereist in de maatschappelijke opgaven afgezet tegen de financiële ontwikkeling. In de ene regio kunnen de grenzen eerder worden bereikt dan in de andere. In het onderzoek naar opgaven en middelen naar aanleiding van de motie Ronnes, waarvan de Kamer voor de zomer de resultaten kan verwachten, zal dit nader worden bezien.

Vraag 4

Bent u het eens met de stelling dat er beter gekeken kan worden naar de nettokasstroom om inzicht te krijgen in de financiën van woningbouwcorporaties? Hoe beoordeelt u het feit dat deze nettokasstroom in 2018 met 22% is gedaald?

De netto-kasstroom is een belangrijke indicator van de financiële positie van woningcorporaties, maar dat is de vermogenspositie ook. In de financiële ratio’s van de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt dan ook naar beiden gekeken. De daling van de netto-kasstroom met 22% is fors, maar tegelijkertijd constateer ik dat de financiële ratio’s in de sector ook in 2018 nog ruim voldoende waren.

Vraag 5

Verwacht u ook dat door de implementatie van ATAD1 de nettokasstroom in 2019 nog verder gedaald is dan in 2018?

Ik sluit dat niet uit, maar ik wil daar niet op vooruit lopen. In de genoemde doorrekening naar aanleiding van de motie Ronnes wordt het effect van ATAD1 op de Vpb-afdracht van corporaties meegenomen, evenals de effecten van een tariefsverlaging in de verhuurderheffing sinds 2019 en, vanaf 2020, een extra heffingsaftrek voor betaalbare nieuwbouw. Daarnaast zal de fiscale druk op corporaties, inclusief de effecten van ATAD1 en andere beleidsmaatregelen, periodiek worden bezien, zoals eerder door de Staatssecretaris van Financiën aan uw kamer toegezegd bij de schriftelijke beantwoording van vragen over het WGOI-pakket Belastingplan 2020.

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat de oorzaken van de dalende nettokasstroom grotendeels buiten de invloedssfeer liggen van woningbouwcorporaties, vanwege de verhuurderheffing en de stijgende vennootschapsbelasting? Zo nee, waarom niet?

Ten dele. De toename van de onderhoudslasten verklaart ongeveer de helft van de daling van de netto kasstroom, namelijk € 173 van de
€ 344 daling per verhuureenheid. Daarnaast heeft het gematigde huurbeleid waar de sector met het eigen Sociaal Huurakkoord invulling aan heeft gegeven, geleid tot een zeer beperkte opwaartse potentie in inkomsten.

Vraag 7

Deelt u de oproep om «dood kapitaal» over te hevelen van de commerciële naar de sociale takken via een uitkering van dividend? Zo nee, waarom niet?

Corporaties dienen hun middelen in te zetten voor de volkshuisvesting. Door de Aw is geconstateerd dat corporaties investeringscapaciteit in de niet-DAEB onbenut laten. Daarbij gaat het om ca. € 5 miljard aan financiële middelen, waarvoor corporaties, na «dividend»-uitkering aan de DAEB, voor bijna € 7 miljard aan sociale huurwoningen zouden kunnen bouwen. Ook kunnen ze er voor kiezen om deze middelen niet over te hevelen naar de DAEB, maar aan te wenden voor de bouw van middeldure huurwoningen. In dat geval kan er voor maximaal € 9 miljard aan middeldure huurwoningen worden gebouwd. Ik deel dan ook de oproep van de Aw dat corporaties in overleg met hun lokale partners een visie moeten ontwikkelen hoe zij dit vermogen gaan inzetten. Het bouwen en verhuren van middeldure huurwoningen behoort ook tot de toegestane werkzaamheden van corporaties. Onlangs heb ik met de vereenvoudigde marktverkenning een voorstel gedaan om de bouwprocedures van niet-DAEB-woningen te versoepelen.

Vraag 8

Welke aanvullende maatregelen gaat het kabinet, mede op basis van de «Staat van de corporatiesector 2019», nemen om eraan bij te dragen dat er genoeg betaalbare huurhuizen bij komen voor huishoudens met lage- en middeninkomens?

Zoals ik in mijn aanbiedingsbrief bij de Staat van de Corporatiesector heb aangegeven wil ik primair dat lokale prestatieafspraken een meer bindend karakter krijgen voor iedereen die een rol heeft bij de totstandkoming van die afspraken en daarmee dus ook het nakomen van die afspraken. Ik ga in overleg met VNG en Aedes bezien hoe dit uitgangspunt concreet vorm kan krijgen.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Sterke daling van de nettokasstroom bedreigt de publieke taak van woningcorporaties»?1

Vraag 2

Klopt het dat de nettokasstroom van de corporatiesector met 22 procent is gedaald, als gevolg van de verhuurderheffing, en de stijging van de venootsschapsbelasting?

Uit de Staat van de Corporatiesector die de Autoriteit woningcorporaties heeft opgesteld en onlangs naar uw Kamer is gestuurd is onderstaande ontwikkeling van de netto-kasstromen opgenomen.
2017
2018
huur
6.275
6.349 (= + € 74)
nettobedrijfslasten
– 1.105
– 1.134 (= – € 29)
onderhoud
– 1.596
– 1.769 (= – € 173)
rentelasten
– 1.266
– 1.239 (= + € 27)
verhuurderheffing
– 618
– 685 (= – € 67)
vennootschapsbelasting
– 84
– 202 (= – € 118)
overige
– 62
– 120 (= – € 58)
1.544
1.200 (= – € 344)
De totale netto-kasstroom is ook in 2018 ruim positief met een nominaal niveau dat iets boven dat van 2014 lag. Uit de tabel blijkt dat het totale netto kasstroomsaldo met € 344 ofwel circa 22% is gedaald in 2018 ten opzichte van 2017. De toename van de onderhoudslasten (€ 173) heeft hierin het grootste aandeel, gevolgd door de toename van de vennootschapsbelasting (€ 118) en de toename van de verhuurderheffing (€ 67). Daarbij wordt tevens opgemerkt dat de stijging van de kasstromen uit huurinkomsten met € 74 ofwel ca. 1,2% bij een inflatie (CPI) van 1,7% relatief beperkt was door het gematigde huurbeleid dat corporaties hebben gevoerd.

Vraag 3

Wat is het verband tussen dalingen van de nettokasstroom en het vermogen van woningcorporaties om te investeren in betaalbare nieuwbouw, op de korte en lange termijn?

Een dalende netto-kasstroom heeft een negatief effect op de maximale ruimte om te investeren in betaalbare nieuwbouw. Dat laat onverlet dat de financiële ratio’s voor de kasstromen en de vermogenspositie in de sector ook in 2018 nog ruimschoots voldoende waren. De rentedekkingsgraad ICR was gemiddeld 1,9 bij een norm van minimaal 1,4 en de verhouding tussen de aangegane leningen en de beleidswaarde van het bezit (Loan to Value) was 50,4% bij een norm van maximaal 75%. Ook de op 2 oktober 2019 aan de Kamer gezonden Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW2019)2 laat een investeringsruimte zien voor sociale nieuwbouw van ca. € 29 miljard. Deze ruimte bestaat bovenop de eigen nieuwbouwvoornemens die volgens de Staat van de Corporatiesector slechts voor 61% gehaald worden (realisatie 2018). Zolang de eigen voornemens niet worden gehaald en er daarnaast nog voor € 29 miljard extra ruimte is, kan niet worden gesproken van een rechtstreeks verband tussen de daling van de netto-kasstroom en de achterblijvende nieuwbouw.
Of de sector de opgaven op middellange en lange termijn aan kan wordt, zoals gezegd in de aanbiedingsbrief bij de Staat van de Corporatiesector, momenteel onderzocht naar aanleiding van de motie Ronnes. Daarbij merk ik op dat de maatschappelijke opgaven als zodanig nog niet eerder volledig gekwantificeerd in beeld zijn gebracht. Om te kunnen beoordelen of corporaties op langere termijn aan de volkshuisvestelijke opgaven kunnen voldoen, is inzage vereist in de maatschappelijke opgaven afgezet tegen de financiële ontwikkeling. Voor de zomer kan de Kamer de resultaten van dit onderzoek verwachten.

Vraag 4

Bent u met de auteur van mening dat corporaties weinig nieuwbouwplannen realiseren omdat zij forse verliezen leiden op nieuwbouwprojecten als gevolg van gestegen bouwkosten, de verhuurderheffing en het passende huurniveau? Zo nee, waarom niet?

Het netto-aanvangsrendement voor een sociale nieuwbouwwoning werd door Ortec Finance in de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW2019)3 in oktober 2019 vastgesteld op 1,77% van de investeringskosten. Dit percentage is gebaseerd op de gangbare praktijk. De rentemaxima voor geborgde leningen van 20 jaar of langer voor sociale nieuwbouw zijn momenteel circa 1%, ruim lager dan 1,77%. Dat betekent dat ook bij sociale nieuwbouw de kassstromen positief zijn op dit moment en er dus gemiddeld genomen geen compensatie uit kasstromen van bestaand bezit hoeft plaats te vinden voor sociale nieuwbouw.

Vraag 5

Ziet u net als de auteur dat een dalende nettokasstroom ervoor zorgt dat het lastiger wordt om verliezen op nieuwbouwwoningen te compenseren, en dat dit de nieuwbouw van betaalbare woningen verder afremt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u met de Autoriteit woningcorporaties van mening dat het «door de afnemende verdiencapaciteit... onzeker [is] of corporaties op korte en lange termijn in voldoende mate kunnen blijven voldoen aan hun publieke taak»? Zo nee waarom niet?

Om te kunnen beoordelen of corporaties hun maatschappelijke opgaven op termijn in financiële zin geheel kunnen realiseren, moeten de maatschappelijke opgaven eenduidig (gekwantificeerd) in beeld zijn gebracht. Om te kunnen beoordelen of corporaties op lange termijn aan de volkshuisvestelijke opgaven kunnen voldoen, is inzage vereist in de maatschappelijke opgaven afgezet tegen de financiële ontwikkeling. In de ene regio zullen de grenzen wellicht eerder worden bereikt dan in de andere. In het genoemde onderzoek naar aanleiding van de motie Ronnes wordt dit dan ook onderzocht.

Vraag 7

Wat vindt u van de suggestie van de Autoriteit woningcorporaties om dividend uit te laten keren door de DAEB-tak aan de niet-DAEB-tak, omdat daarmee meer betaalbare woningen kunnen worden gebouwd? Wat betekent dit voor de bouw van de meest betaalbare woningen?

Corporaties dienen hun middelen in te zetten voor de volkshuisvesting. Door de Aw is geconstateerd dat corporaties investeringscapaciteit in de niet-DAEB-tak onbenut laten. Daarbij gaat het om circa € 5 miljard aan financiële ruimte, waarvoor corporaties, na een «dividend»-uitkering aan de DAEB-tak, voor bijna € 7 miljard aan sociale huurwoningen zouden kunnen bouwen. Hierbij wordt opgemerkt dat dit geen «geld op de plank» betreft maar «leenvermogen» op basis van financiële ratio’s. Het betekent dus dat corporaties voor deze dividenduitkering aan de DAEB ongeborgde financiering moeten aantrekken in de niet-DAEB. Ook kunnen ze er voor kiezen om dit leenvermogen aan te wenden voor de bouw van middeldure huurwoningen in de niet-DAEB zelf. In dat geval kan er voor maximaal € 9 miljard aan middeldure huurwoningen worden gebouwd. Ik deel dan ook de oproep van de Aw dat corporaties in overleg met hun lokale partners een visie moeten ontwikkelen hoe zij dit vermogen gaan inzetten. Het bouwen en verhuren van middeldure huurwoningen behoort ook tot de toegestane werkzaamheden van corporaties. Onlangs heb ik met de vereenvoudigde marktverkenning een voorstel gedaan om de bouwprocedures van niet-DAEB-woningen te versoepelen.

Vraag 8

Heeft tevens kennis genomen van het bericht «Er is wel geld voor sociale huurwoningen»?2

Ja.

Vraag 9

Hoe verhoudt de analyse in «De Staat van de Corporatiesector», dat niet langer vooral de vermogenspositie grenzen stelt aan de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties, maar de verhoudingen in de kasstromen – die onder druk staan – zich tot de uitspraak van toezichthouder Van Nieuwamerongen dat corporaties voldoende geld in kas hebben om nieuwe woningen te bouwen?

Tot op heden was bij de beoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) van de vermogensratio LtV (loan to value, verhouding lening en onderpand) vaak de meest beperkende factor bij het bepalen van de financiële ruimte om te lenen bij corporaties. In de Staat van de Corporatiesector wordt geconstateerd dat de lagere kasstromen ertoe leiden dat de kastroomratio ICR (interest coverage ratio, verhouding rentebetalingen en operationele inkomsten) in een meer evenwichtige verhouding komt te staan met de LtV als beperkende factor. Dat wil niet zeggen dat corporaties te weinig financiële mogelijkheden hebben om nieuwe woningen te bouwen. De IBW20195 liet in oktober vorig jaar een additionele investeringsruimte voor sociale nieuwbouw zien van € 29 miljard, bovenop de totale reeds ingerekende investeringsvoornemens. De IBW drukt uit hoeveel naar schatting additionele investeringsruimte er is, binnen de wettelijke financiële ratio’s die gelden voor corporaties.

Vraag 10

Kunt u reageren op de uitspraak van toezichthouder Van Nieuwamerongen dat woningcorporaties «om onverklaarbare redenen» geld voor nieuwbouwwoningen hebben gebruikt om leningen af te lossen? Hoe verhoudt dit zich tot de analyse van dezelfde toezichthouder dat woningcorporaties in bepaalde regio’s 70 procent van hun nieuwbouwvoornemens realiseren, terwijl «voor een ander deel van de corporaties de druk van de afnemende verdiencapaciteit te groot [zal] kunnen worden»?

In de Staat van de Corporatiesector wordt geconstateerd dat de sector sinds 2014 per saldo voor € 6 miljard aan leningen heeft afgelost. Dat geld had in principe ook ingezet kunnen worden voor nieuwbouw. Dat staat los van de afnemende verdiencapaciteit van de sector.
Waarom de ene regio een groter deel van zijn voornemens realiseert dan de andere is niet duidelijk. Het zijn ook niet steeds dezelfde regio’s die een hoger percentage realiseren. Ook blijkt dat in 2018 woningcorporaties gemiddeld in alle regio’s nog ruimschoots aan de financiële normen ICR en LtV voldeden. De verschillen in financiële investeringsruimte op middellange en lange termijn worden in kaart gebracht in het onderzoek naar aanleiding van de motie-Ronnes.

Vraag 11

Hoe verklaart u de achterblijvende investeringen door woningcorporaties in middeldure huurwoningen?

De programmering van woningcorporaties voor nieuwbouw in middeldure huurwoningen is niet erg groot. Als wordt gekeken naar de nieuwbouwvoornemens voor de periode 2019–2023 dan gaat het om ca. 4.400 niet-DAEB woningen tegen ca. 125.500 DAEB-woningen. Hoewel de financiële mogelijkheden in de niet-DAEB-tak relatief groot zijn (zie vraag 7) en de verhuurderheffing niet van toepassing is op vrijesectorwoningen, blijken corporaties zich primair te richten op hun kerntaken in de sociale nieuwbouw en sociale verhuur. De aangekondigde vereenvoudigde marktverkenning zal het voor corporaties gemakkelijker maken om te investeren in middeldure huurwoningen. Bij gesprekken over de Woondeals breng ik de noodzaak om te investeren in middenhuur onder de aandacht.

Vraag 12

Waarom gaat u in uw brief over de Staat van de Corporatiesector slechts in op een van de mogelijke verklaringen voor de achterblijvende realisatie van nieuwbouwvoornemens, en niet de overige verklaringen die ook in het rapport genoemd worden? Gaat u die verklaringen, zoals afnemende verdiencapaciteit door een stijgende verhuurderheffing, vennootschapsbelasting en ATAD, eveneens serieus onderzoeken?3

Zoals ik in vraag 3 heb aangegeven is de financiële positie van de sector nog dusdanig goed dat daar, incidentele uitzonderingen daargelaten, niet de achterblijvende realisaties aan kunnen worden geweten. In mijn brief over de Staat van de Corporatiesector ga ik overigens uitvoerig in op de financiële situatie van de corporatiesector. Daarbij heb ik tevens aangegeven dat er meerdere oorzaken ten grondslag kunnen liggen aan achterblijvende realisatie van nieuwbouw en dat de Aw hier in haar toezicht door middel van pilot-studies aandacht aan zal geven, zodat er meer duiding van deze oorzaken kan komen. De afnemende verdiencapaciteit en de fiscale ontwikkelingen vormen een integraal onderdeel van het langetermijnonderzoek naar opgaven en middelen van de sector naar aanleiding van de motie Ronnes. Daarbij worden alle relevante factoren meegenomen. Conform eerdere toezeggingen zullen de uitkomsten van het onderzoek naar aanleiding van de motie Ronnes voor het zomerreces naar uw Kamer worden verzonden.

Vraag 13

Welk deel van de achterblijvende realisatie kan verklaard worden door overprogrammeren door woningcorporaties? Hoeveel corporaties programmeren op 130 procent? Is het dan niet aannemelijk dat een deel van de nieuwbouwplannen niet gerealiseerd zal worden?

Corporaties realiseren slechts iets meer dan 60% hun voornemens. Er is geen onderzoek gedaan naar de mate waarin corporaties «overprogrammeren», maar het is niet gangbaar zo is mijn indruk vooralsnog. Het is daarom onaannemelijk dat de achterblijvende realisatie kan worden verklaard door overprogrammering. Ik ben met Aedes en VNG in gesprek over het stimuleren van de bouwproductie.

Vraag 14

Kunt u per navolgende maatregel uitgesplitst en zo mogelijk gekwantificeerd aangeven wat het door u en door Aedes verwachte effect is op de realisatie van voorgenomen nieuwbouwwoningen van (a) een verlaging van de verhuurderheffing met 100 mln euro structureel; (b) een vrijstelling van ATAD voor woningcorporaties of compensatie voor dit bedrag; (c) versnellen van gemeentelijke procedures; (d) inzetten op overprogrammering; (d) afspraken maken in Woondeals?

In zijn algemeenheid is het (gekwantificeerde) effect van dit soort maatregelen op de realisatie van voorgenomen nieuwbouwwoningen slechts bij schatting te geven omdat het gaat om gedragseffecten die van tal van factoren afhankelijk zijn. Zo zal bijvoorbeeld een financiële prikkel niet helpen als een gebrek aan bouwlocaties de knellende factor is bij de realisatie van nieuwbouw, maar mogelijk wel als financiële grenzen dat zijn.
Met dit in het achterhoofd kan per maatregel het volgende worden gezegd:

Vraag 1

Kent u de berichtgeving over de verkoop van het pand Noordeinde 64/64A te Den Haag, gelegen naast het paleis Noordeinde, aan de tassenmaker de heer Munie?1

Ja.

Vraag 2

Hoe verklaart u het verschil tussen de verkoopprijs en de taxatiewaarde van het pand? Vindt u dat de verkoopprijs het predicaat «marktconform» verdient? Zo ja, waarom?

Mijn ambtsvoorganger heeft in zijn brief van 25 juni 2013 aan de Tweede Kamer (Kamerstuk 31 490, nr. 122) aangegeven dat onderhandse verkoop aan medeoverheden plaatsvindt op basis van een door een (externe) onafhankelijke taxateur bepaalde marktwaarde. Daarom zijn met het oogmerk de marktconformiteit te waarborgen twee taxatierapporten opgesteld door een NRVT-gecertificeerde2 taxateur van Frisia Makelaars. In het eerste taxatierapport van 29 september 2016, is het pand getaxeerd op € 1.745.000. In het (her)taxatierapport van 26 april 2018 is het pand getaxeerd op € 1.685.000,00. Voor de verklaring van het verschil tussen beide taxatierapporten zie het antwoord op vraag 3. In beide taxatieberekeningen zijn de kosten van het achterstallige onderhoud (ruim € 1,1 mln.) in mindering gebracht op de taxatiewaarde. De taxatiewaarde betreft het gehele object, exclusief het achterterrein met parkeerplaatsen. Onderdeel van de koop maakte uit het gebruik van twee parkeerplaatsen op de achterzijde van het terrein. Ten behoeve van die parkeerplaatsen is een erfdienstbaarheid gevestigd, waarvan de gebruiksvergoeding van € 50.000,00 voor onbepaalde tijd is afgekocht. Verkoop door het Rijksvastgoedbedrijf aan de gemeente Den Haag vond derhalve plaats tegen de getaxeerde waarde van € 1.685.000,00 plus de vergoeding van € 50.000,00, dus totaal een koopprijs van € 1.735.000,00.
Tevens wil ik u in dit verband melden dat ik momenteel een ADR-onderzoek laat uitvoeren naar de verkoop van dit pand, waarvan ik voor de zomer de resultaten verwacht. Zie verder ook antwoord op vraag 8, 11, 12, 15.

Vraag 3

Is het waar dat het onderliggende taxatierapport van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB), opgesteld door makelaarskantoor Frisia, geheim moest blijven? Zo ja, waarom? Is het waar dat Frisia later op verzoek van het Rijksvastgoedbedrijf, op 26 april 2018, een hertaxatie uitvoerde die uitkwam op € 1.685.000,=? Is het waar dat deze waarde dichtbij de eerdere getaxeerde waarde lag, maar ver verwijderd is van de € 3,6 mln. van MVGM die het taxatierapport voor de heer Munie opstelde? Hoe verklaart u de forse verschillen?

Bij besluit van 14 mei 2018 is de verstrekking van het taxatierapport op grond van de Wet openbaarheid van bestuur (hierna: Wob) geweigerd3. Op dat moment was de koopovereenkomst met de gemeente nog niet getekend en was er nog niet aan de gemeente geleverd. Die weigering was gebaseerd op artikel 10, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wob, op grond waarvan verstrekking van informatie achterwege blijft indien openbaarmaking niet opweegt tegen de economische of financiële belangen van de Staat, die geraakt worden ingeval taxatierapporten openbaar worden gemaakt.
Op 11 juni 2018 is de koopovereenkomst met de gemeente Den Haag getekend en op 7 september 2018 is het pand bij notariële akte geleverd aan de gemeente Den Haag. Omdat de transactie met gemeente is afgerond en omdat dit taxatierapport ook overigens geen informatie bevat die de onderhandelingspositie van de Staat in andere zaken benadeelt, verzetten de economische en financiële belangen van de Staat zich in dit geval niet langer tegen openbaarmaking van dit taxatierapport. Ik stuur u het taxatierapport als bijlage (bijlage 1) bij deze beantwoording mee.
De eerdere taxatie in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf vond plaats op 29 september 2016 (bijlage 2). Toen is een taxatiewaarde vastgesteld van € 1.745.000,00. Deze prijs was gebaseerd op het gehele object, inclusief het achterterrein met parkeerplaatsen. Een verschil van € 60.000,00 ten opzichte van de in 2018 getaxeerde waarde van € 1.685.000,00, dus op basis van inmiddels gewijzigde marktprijzen van circa een jaar later en exclusief het achterterrein met parkeerplaatsen, zoals nader is omschreven in het antwoord op vraag 2.
Het Rijksvastgoedbedrijf heeft verkocht aan de gemeente Den Haag en is niet bekend met het taxatierapport dat door MVGM is opgesteld.

Vraag 4

Was het RVB bekend met de taxatie van vastgoedbeheerder MVGM? Zo ja, hoe heeft het RVB akkoord kunnen gaan met de lagere waarde?

Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 3 heeft het Rijksvastgoedbedrijf verkocht aan de gemeente Den Haag en was het Rijksvastgoedbedrijf niet bekend met het taxatierapport dat door MVGM is opgesteld. Op verschillen tussen de rapporten kan ik niet ingaan omdat mij onbekend is welke opdracht en informatie de MVGM taxateur had, met welke referentiegegevens en waarderingsgrondslag is gewerkt, welke prijspeildatum is gehanteerd, welke verbeteringsplannen er vanwege de nieuwe eigenaren waren, etc.

Vraag 5

Zijn de verschillen in taxatie bewust verzwegen? Is hier sprake van dwaling of zelfs bedrog? Is er reden voor de vernietiging van de verkoop?

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft het pand verkocht aan de gemeente Den Haag tegen de door Frisia getaxeerde marktwaarde, zie het antwoord op vraag 2. Het RVB kent het taxatierapport van MVGM niet en dit rapport is derhalve geen onderdeel van de afweging geweest, zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Kent u de taxatie van de door Follow the Money geraadpleegde makelaar, te weten € 4,5 mln. (1.500m2 maal € 3.000)? Is zijn conclusie juist dat hier «iemand een cadeau weggegeven» heeft van drie miljoen euro? Zo nee, waarom niet?

Het Rijksvastgoedbedrijf is niet bekend met de inhoud van het taxatierapport van de door Follow the Money geraadpleegde makelaar. Ik kan daardoor niet op de door de geraadpleegde makelaar gebaseerde conclusie ingaan, omdat onder andere immers onbekend is welke opdracht en informatie deze taxateur had, met welke referentiegegevens is gewerkt, welke prijspeildatum is gehanteerd, etc.

Vraag 7

Is het waar dat er e-mailwisselingen zijn gevoerd tussen het RVB en de gemeente Den Haag waaruit zou blijken dat beiden het erover eens waren dat de prijs in maart 2018 al niet meer marktconform was? Zo ja, bent u bereid de e-mails aan de Kamer sturen? Zo ja, waarom hebben gemeente en het Rijk al die tijd, tot op de dag van vandaag, volgehouden dat de prijs wel marktconform is?

Nee, de e-mailwisselingen betroffen overleg en afstemming over de bepaling van de waardepeildatum van de taxatie. Tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente is afgesproken de waardepeildatum op 1 september 2017 te stellen. In de taxatie op 26 april 2018 werd vervolgens deze waardepeildatum gehanteerd en werd de verkoopprijs overeenkomstig de taxatie vastgesteld, zie tevens het antwoord op de vragen 2, 3 en 4. De hier bedoelde mailwisseling is aan de ADR in het kader van het onderzoek ter beschikking gesteld.

Vraag 8

Waarom is het pand niet verkocht aan de hoogste bieder?

Het pand is verkocht in het kader van de zogeheten reallocatieprocedure, zoals genoemd in artikel 9, zevende lid, van de Regeling materieelbeheer rijksoverheid 2006. Op grond daarvan werd het onderhavige overtollig rijksvastgoed eerst aangeboden aan medeoverheden met het oog op herbestemming in de publieke sfeer. Indien de gemeente Den Haag zich niet had gemeld in de reallocatieprocedure, zou het pand volgens de gebruikelijke werkwijze alsnog openbaar verkocht zijn.
Zoals bij het antwoord op vraag 2 is aangegeven, vindt een onderhandse verkoop aan medeoverheden plaats op basis van een door een (externe) onafhankelijke taxateur bepaalde marktwaarde om zodoende de marktconformiteit te waarborgen. Tijdens het reguliere samenwerkingsoverleg dat de gemeente Den Haag voerde met het Rijksvastgoedbedrijf, heeft de gemeente in juli 2016 belangstelling getoond voor het verwerven van het pand in het kader van de reallocatieprocedure. Zie daarvoor het collegebesluit van de gemeente Den Haag (bijlage 3). Belangrijke beweegredenen daarbij waren dat het pand al langdurig leegstond (op leegstandsbewoning na), de heer Munie op deze locatie zijn diverse werkzaamheden kon samenvoegen en plaats wilde bieden aan mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Op basis daarvan is destijds besloten tot overdracht van het onroerend goed aan de gemeente Den Haag.
Er is regelmatig discussie over de reallocatieprocedure, met name als het gaat om doorverkoop door gemeenten aan derden. Naar aanleiding van deze discussie en om meer transparantie en verkorting van de huidige langdurige verkoopprocedures aan te brengen, ben ik voornemens om deze reallocatieprocedure aan te passen. De uitwerking hiervan vindt momenteel plaats. Over mijn bredere beleidsafweging, mede in het licht van de uitkomsten van het genoemde ADR-rapport, informeer ik de Tweede Kamer in het najaar.

Vraag 9

Waarom is het hele pand aan de heer Munie verkocht, inclusief de bovenverdiepingen met woonfunctie? Het was toch de bedoeling dat hij er een winkel zou vestigen met een atelier waar vluchtelingen werkervaring konden opdoen?

Het pand omvat een winkelgedeelte, een kantoor-/opslaggedeelte en daarboven enkele appartementen. In het kader van de reallocatieprocedure worden panden in hun geheel aangeboden. Splitsing van dit pand in bouwkundige, installatietechnische en juridische zin lag bovendien niet in de rede vanwege de benodigde voorinvesteringen en de eraan verbonden ontwikkelrisico’s.
Het Rijksvastgoedbedrijf heeft het pand verkocht aan de gemeente Den Haag en heeft geen bevoegdheid om het gebruik van een opvolgend eigenaar te controleren op het al dan niet vestigen van een atelier. Evenmin is, zoals gesteld in vraag 10, het Rijksvastgoedbedrijf bekend met de locatie van de productie van de tassen.

Vraag 10

Hoe verklaart u dat er tot op de dag van vandaag nog geen atelier gevestigd is in het pand? Is het waar dat de tassen in Turkije geproduceerd worden?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Hoe zijn de «maatschappelijke activiteiten» getoetst voorafgaand aan de verkoop?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 12

Meent het RVB nog steeds dat er sprake is van een maatschappelijk belang van deze onderneming voor de stad Den Haag en bestaat er de noodzaak om deze voor de stad te behouden? Zo ja, kunt u dat toelichten?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 13

Was de doorverkoop van het pand, binnen vier maanden, mogelijk een vooraf opgezet plan? Waarom is er geen anti-doorverkoop beding opgenomen in het verkoopcontract? Is het RVB bij de neus genomen?

Voorafgaand aan de verkoop van het pand van de Staat aan de gemeente was niet bekend dat de heer Munie het pand op zijn beurt binnen vier maanden zou doorverkopen. Een zogenaamd anti-doorverkoopbeding (in de vastgoedpraktijk bekend als anti-speculatiebeding of vervreemdingsbeding) is bij verkoop van bestaand vastgoed niet gebruikelijk omdat het als onevenredig bezwarend wordt gezien. In de koopovereenkomst tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Den Haag is wel een meerwaardeclausule met kettingbeding opgenomen. Dit houdt in dat, indien (een deel van) het object binnen tien jaar een andere en meer hoogwaardige bestemming (bijvoorbeeld uitsluitend woningen) verkrijgt dan op basis van het thans vigerende bestemmingsplan is toegestaan, de koper aan de Staat een meerprijs is verschuldigd. Het Rijksvastgoedbedrijf beoordeelt regelmatig of er sprake is van een hoogwaardiger bestemming. Daarvan is tot op heden geen sprake.

Vraag 14

Is het waar dat het RVB een adviseur inschakelde die belangstelling had om de bovenverdiepingen van Noordeinde 64A te verbouwen en/of te kopen van de heer Munie – na verkoop door de gemeente? Zijn er mogelijk integriteitsregels overtreden?

Ja, het externe advies bestond in dit geval uit het nader afstemmen van voorwaarden en condities tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Den Haag. Van mogelijke belangstelling van deze adviseur om een deel van het object zelf te kopen of te verbouwen was en is niets bekend en van een mogelijke schending van integriteitsregels evenmin. Overigens is deze fase van het verkoopproces ook onderdeel van het onderzoek van de ADR.

Vraag 15

Is het waar dat het taxatierapport geheim werd gehouden, omdat kennis van de strategie van het Rijksvastgoedbedrijf diens onderhandelingspositie op de markt zou verzwakken? Zo ja, houdt dit in dat het Rijk de waarde van kapitale panden vaker – of zelfs structureel – laag inschat en verkoopt voor een derde van de gangbare prijs per vierkante meter?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 16

Zou het voor de belastingbetaler beter zijn als alle taxatierapporten openbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Nee, dit vereist altijd een afweging per individueel geval. De openbaarmaking van taxatierapporten wordt beoordeeld op basis van de Wet openbaarheid van bestuur. Op grond van die wet wordt onder meer afgezien van verstrekken van informatie, indien het belang van het verstrekken van de informatie niet opweegt tegen de financiële of economische belangen van de Staat.

Vraag 1

Bent u ermee bekend dat artikel 51, derde lid, van het Handelsregisterbesluit het mogelijk maakt het adres van, onder meer, advocaten af te schermen met het oog op hun veiligheid?

Ja. Het woonadres kan op verzoek van de geregistreerde worden afgeschermd. Met de ophanden zijnde wijziging van het Handelsregisterbesluit, beoogde datum inwerkingtreding 1-1-2021, zullen de woonadressen van alle natuurlijke personen worden afgeschermd. Deze afscherming is echter niet absoluut, in die zin dat bestuursorganen, advocaten, deurwaarders, notarissen en de in artikel 28 derde lid van de Handelsregisterwet 2007 genoemde organisaties het woonadres wel kunnen inzien. Deze partijen hebben deze gegevens nodig om hun publieke taken te kunnen uitvoeren.
Een en ander betekent overigens nog altijd wel, dat wanneer iemand zijn onderneming heeft gevestigd op zijn woonadres, zijn woonadres als vestigingsadres zichtbaar blijft in het Handelsregister. De openbaarheid van het vestigingsadres is immers noodzakelijk voor het bevorderen van de rechtszekerheid van derden in het economisch verkeer. Dit laat onverlet dat een ondernemer kan overwegen om zijn bedrijf op een ander adres te vestigen dan zijn woonadres.

Vraag 2

Bent u ermee bekend dat adresgegevens in sommige gevallen wel raadpleegbaar zijn via het kadaster?

Ja. De kadastrale registratie, de kadastrale kaart en de openbare registers van het Kadaster zijn op grond van de Kadasterwet openbaar en voor eenieder op verzoek toegankelijk. Dit is in het belang van de rechtszekerheid ten aanzien van registergoederen, de transparantie van de vastgoedmarkt en het functioneren van de overheid. Zie hierover ook de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 29 juni 2018 aan de Tweede Kamer1.

Vraag 3

Klopt het dat er weliswaar een afschermingsmogelijkheid is in het kadaster1 maar dat deze weg complex is, omdat dit slechts mogelijk is via de Nationaal Coördinator Terrorisme en Veiligheid of via het Stelsel Bewaken en Beveiligen? Zo nee, hoe zit het dan?

Afscherming van persoonsgegevens in het Kadaster is mogelijk. In artikel 37a van het Kadasterbesluit, dat op 1 juli 2019 in werking is getreden, is geregeld dat persoonsgegevens bij het Kadaster vanwege veiligheidsoverwegingen afgeschermd kunnen worden. Voorwaarde is dat personen zijn opgenomen in het stelsel bewaken en beveiligen. Dit kan gelden voor personen in het zogenoemde rijksdomein die vanwege het nationale belang van het ambt op de limitatieve lijst van het stelsel bewaken en beveiligen staan. Voor personen die vallen binnen het decentrale gedeelte van het stelsel bewaken en beveiligen geldt dat Politie en OM beoordelen of de dreiging aanleiding geeft om een persoon op te nemen in het stelsel bewaken en beveiligen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het, gelet op de dreiging die kan bestaan, beter zou zijn om het voor advocaten (en eventuele andere beroepsgroepen) eenvoudiger te maken hun gegevens af te schermen in het kadaster? Zo nee, waarom niet?

Nee deze mening deel ik niet. De huidige praktijk van openbaarheid van kadasterinformatie (informatieverstrekking) van het Kadaster zal zo blijven. Ik ben van mening dat in situaties waarin een dreiging kan bestaan en afscherming in het Kadaster aan de orde is, de objectieve en zorgvuldige beoordeling of een persoon dient te worden opgenomen in het stelsel bewaken en beveiligen, de gewenste waarborgen geeft. Het Kadaster is voor eenieder toegankelijk zodat voor iedereen duidelijk is wat de rechtstoestand van onroerende zaken is. Beroepsgroepen zoals notarissen en makelaars maar juist ook burgers kunnen hierdoor nagaan wanneer zij bijvoorbeeld met een verkoper zaken doen of die persoon ook daadwerkelijk de eigenaar van een pand is. Hierdoor is er tussen burgers en professionals een gelijkspeelveld. Wel is het zo dat per opvraging een tarief verschuldigd is dan wel de informatie slechts toegankelijk is bij een abonnement. Voor raadpleging van het Kadaster geldt derhalve een ander regime dan voor het raadplegen van het Handelsregister. Over het regime ten aanzien van het raadplegen van Kadasterinformatie heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties uw Kamer op 29 juni 2018 geïnformeerd. 3

Vraag 5

Bent u bereid te bekijken of het niet eenvoudiger kan worden gemaakt om gegevens in het kadaster af te schermen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dat doen en op welke termijn?

Ik verwijs naar mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 1

Kent u het artikel «Oproep: stel wijziging woonplaatsbeginsel uit» van Binnenlands Bestuur en het bericht over het Kamerdebat over de wijziging van het woonplaatsbeginsel op de website van Jeugdzorg Nederland?1 2

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat op basis van de Uitvoeringstoets woonplaatsbeginsel Jeugdwet door jeugdzorgorganisaties verwacht mocht worden dat er een woonplaatstool of andere geautomatiseerde woonplaatstoets komt, vanwege onder andere de citaten «Het is daarbij wel van cruciaal belang dat de instellingen inzicht krijgen in de registratie van woonplaats van jeugdigen en de geschiedenis van de woonplaatsen van verblijf van jeugdigen. Wanneer instellingen afhankelijk blijven van gemeenten, blijft de huidige informatie-asymmetrie in stand» en «Cruciale randvoorwaarde voor het nieuwe woonplaatsbeginsel inclusief een vereenvoudiging en het verminderen van administratieve lasten voor zorgaanbieders en gemeenten, is de mogelijkheid voor zorgaanbieders en gemeenten om de woonplaats van een jeugdige conform de BRP te toetsen»?3

Nee, ik deel de mening niet. De aangehaalde citaten in vraag 2 staan in de Uitvoeringstoets woonplaatsbeginsel Jeugdwet. Naar aanleiding van deze Uitvoeringstoets is er nader onderzocht of het mogelijk en nodig zou zijn dat jeugdzorgaanbieders in de BRP kunnen checken welke gemeente verantwoordelijk is. Uit dit nadere onderzoek is naar voren gekomen dat er diverse redenen zijn waarom dit niet wenselijk en niet mogelijk is:
Allereerst is er de principiële reden dat in de Jeugdwet de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de Jeugdwet bij gemeenten ligt. Gemeenten moeten zelf vaststellen welke gemeente is aangewezen voor de verstrekking van de jeugdhulp en de betaling daarvan.
Een tweede reden is dat er ernstige privacy-bezwaren zijn tegen raadpleging van de BRP door aanbieders. Het zou dan gaan om dubbele verstrekking van gegevens voor hetzelfde doel. Overbodige verwerking van persoonsgegevens is in strijd met de beginselen van noodzakelijkheid, proportionaliteit en subsidiariteit.
Een derde reden heeft te maken met beheer: Bij een tool voor aanbieders moeten duizenden aanbieders geautoriseerd worden om in de BRP te kijken. Dit zorgt voor te veel uitvoeringslasten en te veel beheerkosten.
Om de informatie-asymmetrie tussen gemeenten en aanbieders te voorkomen -zoals terecht is benoemd in de Uitvoeringstoets- is in de wet een betaalplicht, onderzoekplicht en informatieplicht voor gemeenten opgenomen. Deze plichten van de gemeenten verstevigt de positie van aanbieders. Het verzekert hen van tijdige informatie over de verantwoordelijke gemeente en tijdige betaling voor
geleverde jeugdhulp. Gemeenten zijn dus verplicht om te betalen en als later blijkt dat de verantwoordelijkheid elders ligt, kunnen de kosten verrekend worden met de andere gemeente.

Vraag 3

Hoe wordt bij de implementatie en uitvoering van het nieuwe woonplaatsbeginsel exact tegemoet gekomen aan de hierboven geciteerde «cruciale randvoorwaarden», nu een woonplaatstool die jeugdzorgorganisaties direct toegang geeft tot de Basisregistratie Personen (BRP) er onder andere vanwege privacyoverwegingen niet komt?

Zie mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Is het inbouwen van een woonplaatscheck in het standaardberichtenverkeer, zoals bepleit door het Ketenbureau i-Sociaal Domein, hiervoor een goede oplossing?

Ik begrijp heel goed dat aanbieders graag gebruik maken van een of andere wijze van automatisering. Ik vind een zo eenvoudig en eenduidig mogelijke implementatie belangrijk. Om aanbieders tegemoet te komen zijn er plichten voor gemeenten in de Jeugdwet opgenomen. Op verzoek van aanbieders laat ik nog een haalbaarheidsonderzoek doen naar de mogelijkheden van geautomatiseerde vaststelling van de woonplaats. Ik houd voor een automatische oplossing een slag om de arm omdat daarvoor mogelijk vergelijkbare bezwaren bestaan die ook geconstateerd zijn bij de woonplaatstool.

Vraag 5

Begrijpt u dat aanbieders een sterke voorkeur hebben voor geautomatiseerde vaststelling van het woonplaatsbeginsel (bijvoorbeeld binnen het standaardberichtenverkeer) omdat de informatieplicht van gemeenten nog steeds zorgt voor afhankelijkheid van de gemeente (ten opzichte van de aanbieder) voor het verkrijgen van de juiste informatie?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Wat gebeurt er als de termijn van twee weken, de termijn waarvan u aangaf dat gemeenten hierbinnen duidelijkheid moeten geven over de verantwoordelijke gemeente, niet gehaald wordt? Is dan de aangeschreven gemeente automatisch verantwoordelijk of moet een aanbieder naleving van de informatieplicht in het slechtste geval zelf afdwingen via de rechter? Hoe wenselijk en haalbaar is dat en hoe beoordeelt u de administratieve last die dit oplevert?

Ik zie een samenhang tussen deze vraag en de motie Peters die is ingediend bij het wetsvoorstel wijziging woonplaatsbeginsel (TK 2019–2020, 35 219, nr. 10). De motie Peters vraagt namelijk om de plichten van de gemeenten zodanig vorm te geven dat het in alle gevallen uiteindelijk aan de gemeenten is om onderling uit te zoeken welke gemeente de factuur moet betalen. Ik ga met de VNG en gemeenten) afspreken dat gemeenten binnen redelijke termijn aan de plichten voldoen en zo snel mogelijk aanbieders informeren bij welke gemeente zij facturen kunnen indienen. Mocht dat niet binnen een redelijke termijn bekend zijn, dan spreek ik af dat de aangesproken gemeente de facturen betaalt en dat de gemeente nagaat welke gemeente verantwoordelijk is. Blijkt een andere gemeente verantwoordelijk, dan zal er onderling verrekend worden. De aanbieder kan in de tussentijd starten met het leveren van jeugdhulp en is verzekerd van betaling. Ik verwacht dat gemaakte afspraken met de VNG en gemeenten voldoende zijn om gemeenten aan te sporen zich te houden aan de plichten.

Vraag 7

Heeft u kennisgenomen van de tekst onder het kopje «Voorwaarden om rechtmatig financiële verantwoordelijke gemeente vast te stellen» van de Uitvoeringstoets woonplaatsbeginsel Jeugdwet en leest u ook dat daarin wordt uitgegaan van een oormerk in het BRP dat duidelijk maakt of een inschrijving in het BRP een verblijf in een accommodatie (dus bijvoorbeeld een jeugdzorglocatie) betreft?4

Ja. Gemeenten kunnen in eigen (lokale) systemen gegevens, afkomstig uit de BRP, koppelen aan informatie uit andere bronnen en in dat kader is dit in de Uitvoeringstoets benoemd als een vinkje. Wellicht kan dit een mogelijke optie zijn om na te gaan waar een jeugdige verblijft.
We gaan in een haalbaarheidsonderzoek toetsen in hoeverre we zo automatisch mogelijk kunnen laten vaststellen welke gemeente verantwoordelijk is. Hierbij worden de mogelijkheden van de BRP betrokken. Want ik wil dit voor aanbieders en gemeenten zo eenduidig en eenvoudig mogelijk regelen. Maar zoals ook in het antwoord op vraag 4 en 5 staat, is gebruik van de BRP zeer complex vanuit privacy en beheerperspectief.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de brandbrief van de provincies Zuid-Holland, Noord-Brabant, de woningmarktregio’s Haaglanden en Rotterdam, de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden en zes Vestia-gemeenten dat bij de overname van tienduizend Vestia-woningen de hulp van de overheid nodig is?1

Vestia staat voor een grote opdracht waarin het langjarig werkt aan financieel herstel, terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Dit kan spanning opleveren met de volkshuisvestelijke wensen in de gemeenten waarin Vestia actief is. Zo zorgt ook de terugtrekkende beweging van Vestia in een aantal gemeenten conform haar verbeterplan voor uitdagingen. Voor dit complexe vraagstuk heb ik Hamit Karakus gevraagd als bestuurlijk regisseur om oplossingen aan te dragen voor de ontstane volkshuisvestelijke situatie. Ik ben Hamit Karakus zeer erkentelijk voor zijn rapport waarin hij aanbeveelt om de woningen van Vestia in deze gemeenten over te dragen aan andere lokale corporaties. Ik zie dat ook deze overdracht complex is en inzet van alle betrokken partijen vraagt.

Vraag 2

Bent u met de Vestia-gemeenten en de bestuurlijk regisseur inzake Vestia van mening dat de sociale huurwoningen die worden verkocht, in de sociale huursector moeten blijven en het beste in handen kunnen komen van andere (lokale) woningcorporaties? Zo nee, waarom niet?2

Hamit Karakus beveelt aan om de woningen van Vestia in deze gemeenten over te dragen aan andere lokale corporaties. Ik heb hem dit najaar verzocht de verkoop van Vestiawoningen in deze gemeenten aan andere corporaties nader te onderzoeken. Naar verwachting zal Hamit Karakus hier voor de zomer 2020 over rapporteren. Verkopen van deze woningen aan andere partijen dan woningcorporaties zijn daarmee voorlopig niet aan de orde. In dit kader geldt verder dat Vestia bij de uitvoering van haar verbeterplan ook rekening moet houden met de volkshuisvestelijke consequenties van haar beleid. Verkoop van woningen aan andere partijen dan aan woningcorporaties is niet opgenomen in het herijkt verbeterplan van Vestia. Mocht Vestia dit willen, zal ze dit eerst aan de monitoringscommissie bestaande uit saneerder, Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borger en Autoriteit woningcorporaties (Aw) moeten voorleggen, die dit voorstel mede in het licht van de volkshuisvestelijke consequenties zullen beoordelen. Ik heb voldoende vertrouwen in dit proces.

Vraag 3

Welke maatregelen gaat u nemen om ervoor te zorgen dat de conclusie van de bestuurlijk regisseur, te weten «overname van het Vestiabezit door (een) andere lokale woningcorporatie(s) is de meest passende oplossingsrichting», wordt uitgevoerd en op welke termijn?3

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid om de verhuurderheffing voor woningcorporaties af te schaffen, zodat er meer investeringsruimte ontstaat voor alle woningcorporaties, waardoor er meer ruimte komt voor andere corporaties om Vestia-bezit over te nemen en ook voor Vestia zelf (en daarmee hun huurders) om meer financiële ruimte te krijgen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Afschaffing van de verhuurderheffing enkel voor woningcorporaties is niet aan de orde, omdat dit tot een ongelijke fiscale behandeling tussen woningcorporaties en niet-woningcorporaties kan leiden. Momenteel werk ik aan een evaluatie van de verhuurderheffing en voer ik een onderzoek uit naar de opgaven en middelen van corporaties (motie Ronnes). Beide onderzoeken verwacht ik voor de zomer 2020 af te ronden.

Vraag 5

Waarom is er een vrijstelling van de overdrachtsbelasting mogelijk voor overname door een Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) die is opgericht ter uitvoering van een specifiek herstructureringsplan (stedelijke vernieuwing)? Hoe vaak wordt daar gebruik van gemaakt?4

De afschaffing van de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningcorporaties per 1 januari 2003 dreigde destijds de integrale wijkaanpak door samenwerking van verschillende partijen in wijkontwikkelingsmaatschappijen (WOM) te belemmeren, omdat partijen over de inbreng van onroerend goed in een WOM en de uiteindelijke overdracht uit de WOM overdrachtsbelasting zouden moeten afdragen. Om te voorkomen dat de voortgang van de stedelijke vernieuwing zou worden afgeremd, is op verzoek van de Tweede Kamer de WOM-regeling in het leven geroepen. Partijen die samenwerken aan de vernieuwing van een wijk of gebied en daartoe een WOM oprichten kunnen aanspraak maken op de vrijstelling. Voorwaarde daarbij is dat de wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) is aangewezen door het Ministerie van BZK en dat wordt voldaan aan de overige voorwaarden voor die vrijstelling, zoals bijvoorbeeld het hebben van een herstructureringsplan dat uitvoering geeft aan stedelijke vernieuwing. Uit de laatste evaluatie van de WOM-regeling komt naar voren dat in totaal sinds de instelling van de regeling (tot 2017) 24 WOM’en zijn aangewezen. De meeste WOM’en zijn opgericht in de periode 2004 tot en met 2006. Daarna is het aantal aanvragen teruggelopen.

Vraag 6

Bent u bereid om van de genoemde mogelijkheid in de brandbrief om een specifieke uitzondering te maken in de vrijstelling van de overdrachtsbelasting bij de overname van Vestia-bezit gebruik te maken, ondanks het feit dat in de Vestia-gemeenten geen stedelijke vernieuwing plaatsvindt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals in de beantwoording op vraag 5 aangegeven was in het verleden een vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing bij verkrijgingen door woningcorporaties. Deze vrijstelling is met ingang van 1 januari 2003 komen te vervallen, omdat woningcorporaties door die vrijstelling een concurrentievoordeel hadden ten opzichte van andere partijen. Ook alternatieve mogelijkheden voor vrijstellingen van overdrachtsbelasting of uitbreiding van bestaande vrijstellingen ten behoeve van woningcorporaties zijn eerder onderzocht. De uitkomsten daarvan zijn in de brief van 30 maart 2017 door de toenmalige Staatssecretaris van Financiën uitgebreid toegelicht. Het onderzoek geeft geen aanleiding om invoering van een vrijstelling voor woningcorporaties of een uitbreiding van een bestaande vrijstelling ten behoeve van woningcorporaties te heroverwegen.
Bij een overdracht van woningen door Vestia aan een andere woningcorporatie kan mogelijk nog wel worden afgezien van heffing van overdrachtsbelasting indien op de verkrijging een thans bestaande wettelijke vrijstelling van toepassing is. In de brief van o.a. de provincie Zuid-Holland wordt gewezen op de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de verkrijging van onroerende zaken door een WOM in het kader van stedelijke vernieuwing. Toepassing van deze vrijstelling is gebonden aan de voorwaarde dat de onroerende zaken worden verkregen door een door de Minister als zodanig aangewezen WOM die uitvoering geeft aan een herstructureringsplan voor stedelijke vernieuwing. Als er geen sprake is van stedelijke vernieuwing, zoals in de brief door de partijen zelf is aangegeven, kan deze vrijstelling reeds om die reden geen toepassing vinden.
Daarnaast kunnen woningcorporaties die over een ANBI-status beschikken (vrijwel alle woningcorporaties beschikken over een ANBI-status) onder voorwaarden mogelijk gebruik maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting in het kader van een taakoverdracht tussen twee of meer ANBI’s. Voor toepassing van die vrijstelling geldt een aantal voorwaarden. Er moet sprake zijn van overdracht van alle activa en passiva die betrekking hebben op de overgedragen taak en voortzetting van de daarbij behorende werkzaamheden (volkshuisvestelijke taken). Voor toepassing van de vrijstelling geldt voorts de voorwaarde dat geen koopsom wordt bedongen of indien op grond van publiekrechtelijke regelgeving toch een koopsom wordt bedongen, mag deze niet meer bedragen dan de boekwaarde van de overgedragen bestanddelen. Onder boekwaarde wordt voor de toepassing van deze regelgeving verstaan: de historische kostprijs minus de afschrijvingen. Of in het onderhavige geval wordt voldaan aan alle voor toepassing van de vrijstelling geldende voorwaarden zal aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval beoordeeld moeten worden door de inspecteur van de Belastingdienst. Wij streven ernaar om met betrokken partijen voor de zomer duidelijkheid te krijgen of en op welke wijze een dergelijke taakoverdracht tussen ANBI’s binnen de vrijstelling kan vallen.
Ingeval binnen de bestaande vrijstellingen geen ruimte bestaat voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting, dan zal ik beleidsalternatieven buiten de sfeer van de overdrachtsbelasting onderzoeken en rond de zomer uw Kamer over de uitkomst informeren.

Vraag 7

Kunt u in een overzicht laten zien hoe vaak sinds 2015 gebruik wordt gemaakt van alle vrijstellingen van de overdrachtsbelasting per vrijstelling en de kosten per vrijstelling per jaar?

Momenteel wordt in een verkennend onderzoek naar de overdrachtsbelasting geprobeerd om onder meer het gebruik van de vrijstellingen in kaart te brengen. Het Ministerie van Financiën verwacht het onderzoek dit jaar af te ronden en uw Kamer hierover te informeren.

Vraag 8

Waarom vindt u het rechtvaardig om geen overdrachtsbelasting te heffen op de koop van landgoederen, maar wel op reguliere koopwoningen en sociale huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Een algehele vrijstelling voor woningen heeft grote budgettaire gevolgen en past niet in het kabinetsbeleid. Ook een vrijstelling uitsluitend voor de gehele gereguleerde huursector – dus ook niet-woningcorporaties die daar actief zijn – acht het kabinet geen reëel alternatief. Een vrijstelling voor alle ondernemingen die zich met verhuur in de gereguleerde huursector bezighouden zal als selectief voordeel voor deze ondernemingen beschouwd worden en daarmee als staatssteun kunnen kwalificeren.
De vrijstelling van de overdrachtsbelasting bij verkrijging van een landgoed (Natuurschoonwet 1928) heeft onder andere het bevorderen van de instandhouding en het creëren van natuurschoon tot doel. De in die wet opgenomen voorwaardelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting vormt een prikkel om het natuurschoon op het landgoed in stand te houden. De overdrachtsbelasting is immers alsnog verschuldigd indien binnen 25 jaar na verkrijging van het landgoed niet voldaan wordt aan de zogenoemde instandhoudingseis. Dat de Natuurschoonwet 1928 een belangrijke bijdrage levert aan het behoud van landgoederen en aan de ontwikkeldoelstelling voor nieuwe natuur en nieuw bos, wordt bevestigd door de beleidsevaluatie die onderzoeksbureau Ecorys in 2014 heeft verricht.

Vraag 9

Klopt het dat Vestia in hoger beroep gaat tegen de bewoners van de Tweebosbuurt in Rotterdam, maar dat Vestia met de accountants van KPMG en Deloitte een schikking treft en zodoende een rechtszaak vermijdt in tegen stelling tot de eigen huurders? Hoe kunt u dit verklaren?5 6

De twee zaken houden geen direct verband met elkaar en kunnen andere afwegingsgronden kennen. De casus in de Tweebosbuurt betreft een lokale aangelegenheid, waarbij Vestia in samenspraak met de gemeente een afweging maakt. De casus met de accountants betreft een stelselaangelegenheid waarbij Vestia in samenspraak met de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties (Aw) een afweging maakt. In dit kader geldt dat corporaties, zo ook Vestia, zich in dienen te spannen om geleden schade te verhalen. De Aw ziet daarop toe, ook in hoeverre het meer in het volkshuisvestelijk belang is om te schikken dan wel een rechtszaak af te wachten.

Vraag 10

Klopt het dat met de genoemde schikking 84 miljoen euro is gemoeid?

Aangezien dit het verloop met deze partijen niet ten goede komt, kan de Aw hier geen mededelingen over doen.

Vraag 11

Wat zijn de kosten voor Vestia om een hoger beroep in te stellen, wat jaren kan duren en verloren kan worden? Kunt u verschillende scenario’s toelichten en daarbij aangeven of het voor Vestia niet goedkoper zou zijn om af te zien verder procederen tegen de Tweebosbuurt?

Het betreft hier een lokale aangelegenheid waarover Vestia in samenspraak met de gemeente een afweging moet maken. Ik meng mij niet in dergelijke lokale aangelegenheden.

Vraag 12

Waar komt de Rijksbijdrage van 25.000 euro per sloopwoning in de Tweebosbuurt vandaan? Bent u bereid deze bijdrage niet door te laten gaan nu de deadline van april voor de sloop niet wordt gehaald? Zo nee, waarom niet?

In 2016 is door BZK in een Kamerbrief een additionele bijdrage van Rijkszijde toegezegd voor de aanpak van de kwetsbare (met name particuliere) voorraad in Rotterdam Zuid, gekoppeld aan investeringen in het sociale- en middensegment. Dit is onderdeel van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). Deze bijdrage, die in omvang gelijk is aan de inbreng van de gemeente Rotterdam, heeft zijn uitwerking gekregen in een verruiming van de voorwaarden voor de heffingsvermindering van de Verhuurderheffing (voor zowel sloopwoningen alsook voor betaalbare nieuwbouwwoningen) voor corporaties in Rotterdam Zuid. Deze regeling is op 1 juli 2018 stopgezet, hetgeen eerder was dan op voorhand gedacht. Omdat voorzien werd dat de termijnen bij een aantal projecten onder druk kwam te staan is in de woondeal van de Zuidelijke Randstad de eerdere toezegging uit 2016 verder bekrachtigd. Deze toezegging geldt nog steeds.

Vraag 13

Op welke manieren gaat u ervoor zorgen dat de bewoners van de Tweebosbuurt in hun huizen kunnen blijven en een wooncoöperatie kunnen starten, waardoor Vestia geen kosten meer heeft en de bewoners in hun buurt kunnen blijven? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het betreft hier een lokale aangelegenheid waarover Vestia in samenspraak met de gemeente een afweging moet maken. Ik meng mij niet in dergelijke lokale aangelegenheden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «KPMG en Deloitte schikken met Vestia»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat Deloitte en KPMG op het punt staan om voor 84 miljoen euro te schikken met Vestia? Zo ja, hoe kijkt u aan tegen het feit dat de totale schade van Vestia 2,7 miljard euro bedraagt en Vestia nu heeft geschikt met Deloitte en KPMG voor 84 miljoen euro?

Aangezien dit het verloop van de onderhandelingen tussen deze partijen niet ten goede komt, geeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) aan dat hier geen mededelingen over gedaan kunnen worden.

Vraag 3

Kunt u inmiddels wel inzicht geven in de status van de open vorderingen bij de banken (met uitzondering van de Deutsche Bank) die meededen in het derivatencircus, waaronder de Amerikaanse CitiBank en JPMorgan Chase, de Franse banken BNP Paribas en Société Générale, het Britse Barclays en het Japanse Nomura?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe staat het met de uitvoering van de motie-Koerhuis c.s., waarin is verzocht te onderzoeken of, hoe en op welke termijn Vestia de 675 miljoen euro publiek geld terug kan betalen?2

De gecontroleerde jaarcijfers over 2019 zijn nog niet beschikbaar. Deze jaarcijfers worden conform de wettelijke indiendingsdatum uiterlijk voor 1 juli verwacht. De jaarverslagen van corporaties zijn openbaar.

Vraag 5

Deelt u de mening dat Vestia het gekregen geld moet terug betalen aan de andere woningcorporaties, zodat zij dit geld kunnen gebruiken om bijvoorbeeld goedkope sociale huurwoningen te bouwen?

Bij de kamerbrief met kenmerk 2018–0000744685 heeft de Minister van BZK u gemeld dat een terugbetalingsregeling reeds onderdeel uitmaakt van het saneringsbesluit voor Vestia (besluit nr. 79). In dit besluit is opgenomen dat de saneringssteun is verstrekt in de vorm van een renteloze lening en dat uiterlijk in 2022 vastgesteld dient te worden welk deel van de verstrekte saneringssteun aan Vestia wordt omgezet in een gift. De beoordeling voor het omzetten van de verstrekte lening in een gift wordt uitgevoerd door de gemandateerd saneerder, het WSW, en dient gebaseerd te worden op de voorwaarden die gesteld zijn in het saneringsbesluit (besluit nr. 79). Op grond van dit kader kan van een corporatie die saneringssteun heeft ontvangen uiterlijk aan het eind van de saneringsperiode verlangd worden de ontvangen steun terug te betalen indien op dat moment sprake is van een verantwoorde vermogenspositie.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huren vrije sectorwoningen blijven stijgen»? Zo ja, wat is hierop uw reactie?1

Ja. Ik ben mij bewust dat met name in de gebieden met schaarste de betaalbaarheid van woningen voor mensen met een middeninkomen onder druk kan komen te staan. Dit is zorgelijk; dit werkt kansenongelijkheid in de hand. Tegelijkertijd lijken de huurprijsstijgingen in het geliberaliseerde segment af te zwakken; dit wordt ook vermeld in het artikel waarnaar u verwijst. Deze afzwakking is vooral zichtbaar in de grote steden. Dit dient mogelijk als voorbode voor de toekomstige ontwikkeling van huurprijzen in de rest van het land.
Het is momenteel nog lastig om de impact van de coronacrisis goed te duiden. Pararius signaleerde eerder deze maand een substantiële toename van het aanbod aan huurwoningen, mede omdat de vraag naar onderkomen voor kort verblijf onder expats en toeristen sterk terugloopt. Hierdoor zal de druk op huurprijzen in stedelijke gebieden verder afnemen. De daadwerkelijke impact hiervan op de betaalbaarheid van wonen op de lange termijn zal echter sterk afhankelijk zijn van de verdere ontwikkeling van het coronavirus en de daarop afgestemde contactbeperkende maatregelen.

Vraag 2

Heeft u inzicht in hoe groot de groep huurders uit de vrije sector is die liever een huis wil kopen?

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verricht iedere drie jaar het WoonOnderzoek Nederland (WoON). Dit onderzoek geeft inzicht in de woonsituatie van Nederlandse huishoudens, hun wensen ten aanzien van hun woonruimte en de keuzes die zij maken op de woningmarkt. De laatste editie is het WoON2018.
Het laatste WoON toont aan dat van huishoudens die wonen in een huurwoning binnen het geliberaliseerde segment, ongeveer 20,4% een besliste verhuiswens heeft. Van deze huishoudens wil ongeveer 77,7% verhuizen naar een koopwoning. Het WoON indiceert dus dat ongeveer 15,2% van alle huishoudens met een huurwoning in het geliberaliseerde segment graag wil verhuizen naar een koopwoning. Dit zijn circa 82.200 huishoudens in het geliberaliseerde huursegment.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat veel mensen die huren in het vrije segment wel vaak meer dan 1.000 euro kunnen betalen aan huur, maar geen hypotheek kunnen krijgen voor datzelfde of lager bedrag per maand?

Er zijn belangrijke verschillen tussen de financiële risico’s die huurders en woningeigenaren ervaren. Daarom benadrukte ik eerder al dat de maandelijkse toegestane huur- en hypotheeklasten niet een-op-een te vergelijken zijn2.
Hoewel voor het aangaan van huurcontracten met particuliere verhuurders geen wettelijke inkomenscriteria gelden, hanteren veel verhuurders eigen inkomenscriteria om te toetsen of nieuwe huurders de voorgestelde huurlasten structureel kunnen dragen. Het is namelijk ook voor verhuurders niet wenselijk dat relatief hoge huurlasten voor huurders de kans op achterstallige betalingen verhogen.
Het Nibud heeft vorig jaar op mijn verzoek de inkomenscriteria voor huurders en kopers vergeleken. Hoewel de inkomenscriteria van verhuurders van vrijesectorwoningen uiteenlopen, blijkt uit het onderzoek Inkomenscriteria voor huurders en kopersdat bij vergelijking de hypotheeknormen meestal niet strenger zijn dan de huurregelingen. In deze analyse hield men rekening met bijkomende kosten voor woningeigenaren, zoals extra heffingen, verzekeringen en onderhoudskosten. Verder werd benadrukt dat de financiële en vermogensrisico’s bij een koopwoning groter zijn, mede omdat een hypotheek een langlopende financiële verplichting is.

Vraag 4

Kunt u de huidige stand van zaken geven rondom de ontwikkeling van de zogeheten «noodknop middenhuur»? Bent u voornemens om deze «knop» te introduceren? Zo ja, kunt u aangeven op welke termijn? Zo nee, waarom niet?

Op 15 mei jl. informeerde ik uw Kamer met de Kamerbrief Betaalbaar wonen voor starters en mensen met een middeninkomen over mijn beleidsvoornemens om voor mensen met een middeninkomen de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren. Hierin lichtte ik toe dat ik het maximeren van de jaarlijkse huurprijsstijging op inflatie + 2,5% een treffende maatregel vind om te voorkomen dat huishoudens gedurende de looptijd van hun huurcontract worden overvallen door een excessieve huurprijsstijging. Gelet op de omstandigheden vind ik dit de meest gepaste vormgeving van de noodknop middenhuur. Ik streef ernaar het wetsvoorstel zo spoedig mogelijk aan uw Kamer te presenteren.

Vraag 5

Bent u bereid om een wettelijk maximum in te voeren voor huur in de vrije sector? Zo nee, waarom niet?

Ik snap dat berichten over stijgende huren de wens voeden om met ingrijpende beleidsmaatregelen de toegankelijkheid van het middenhuursegment te borgen. Ik vind het belangrijk dat een huurwoning in het middenhuursegment een reële optie is voor mensen met een middeninkomen. Tegelijkertijd vind ik het belangrijk dat fatsoenlijke investeerders in staat zijn om redelijke rendementen te behalen; zij kunnen namelijk een belangrijke bijdrage leveren aan de verdere ontwikkeling van het middenhuursegment.
Op 15 mei jl. heb ik uw Kamer een pakket gepresenteerd dat rechtdoet aan de bovenstaande uitgangspunten. Naast het wettelijk vastleggen van de maximale huurprijsstijging voor lopende contracten zal ik met de sector bespreken hoe men huurders meer inzicht kan bieden in de wijze waarop de aanvangshuurprijs tot stand komt. Ik verwacht dit najaar een convenant met afspraken hierover met uw Kamer te kunnen delen. Deze afspraken kunnen vervolgens verankerd worden in wetgeving, zodat zij bindend worden voor de gehele sector.
Verdergaande regulering van het middenhuursegment, bijvoorbeeld in de vorm van het doortrekken van het Woningwaarderingsstelsel, schiet mijn doelstelling van excessen tegengaan voorbij. Ik vrees dat dit de nieuwbouwproductie van middenhuurwoningen disproportioneel zal verstoren, waarmee het de toegankelijkheid van dit huursegment op de lange termijn schaadt.

Vraag 6

Bent u bereid om de puntentelling door te laten lopen voor woningen boven de huidige huurgrens?

Zie de beantwoording van vraag 5.

Vraag 7

Bent u bereid om verhuurders van vrije sector woningen te verplichten om huurders binnen een bepaalde termijn op de hoogte te brengen van huurverhoging?

Ik zal dit meenemen in de uitwerking van het wetsvoorstel over de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging.

Vraag 8

Bent u bereid om huurders uit de vrije sector met een geschil dezelfde rechten toe te kennen als huurders uit de sociale sector, zodat ook zij naar de huurcommissie kunnen? Zo nee, waarom niet?

Ik zal dit punt eveneens meenemen in de uitwerking van het wetsvoorstel over de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging.

Vraag 1

Deelt u de opvatting van uw voorganger dat tijdelijke huurcontracten niet de norm mogen worden, of zoals uw voorganger zei in een debat: «Ik deel absoluut de notie die eigenlijk iedereen uitsprak: een huurcontract voor onbepaalde tijd is de norm, dat is de standaardregel»?1

Ja, bij reguliere verhuur is een huurcontract voor onbepaalde tijd de norm. Met de aanpassing van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is destijds niet beoogd afbreuk te doen aan de bestaande praktijk, maar een aanvullend instrument aan te bieden om zo in te spelen op de behoefte aan de mogelijkheid om tijdelijk te verhuren. Deze behoefte was er in uiteenlopende gevallen, bleek uit gesprekken met meerdere partijen. Er kan hierbij onder andere worden gedacht aan huurdersgroepen zoals arbeidsmigranten, mensen die begeleid wonen of mensen die net gescheiden zijn. Met tijdelijke huurovereenkomsten kregen verhuurders meer mogelijkheden om die specifieke doelgroepen te bedienen.

Vraag 2

Op welke manieren stimuleert u verhuurders om de norm van huurcontracten voor onbepaalde tijd (de standaardregel) te hanteren, en waar blijkt dit uit?

Woningcorporaties mogen geen tijdelijke huurcontracten van 2 jaar of korter aanbieden aan reguliere huurders, maar alleen aan een aangewezen groep huurders2. De norm bij woningcorporaties bij reguliere verhuur is verhuren voor onbepaalde tijd. Daarnaast kunnen woningcorporaties, net als andere verhuurders, gebruik maken van de zogenoemde doelgroepencontracten indien zij woningen voor die betreffende doelgroepen (bijv. studenten, jongeren of grote gezinnen) hebben bestemd en beschikbaar willen houden.
Vastgoed Belang en IVBN geven aan dat leden met name huurcontracten voor onbepaalde tijd aanbieden. Zij benadrukken dat het sluiten van tijdelijke contracten een risico op leegstand met zich meebrengt omdat een verhuurder op zoek dient te gaan naar een nieuwe huurder. Daarnaast zijn er kosten gemoeid bij het vinden van een nieuwe huurder. Hierbij kan worden gedacht aan kosten die een makelaar in rekening brengt voor de bemiddeling en het opstellen van een nieuw huurcontract en kosten die zijn gemoeid met de voor- en eindinspectie van de woning.

Vraag 3

Hoe is het mogelijk dat, wanneer tijdelijke huurcontracten niet de norm mogen worden, maar liefst 93% van de nieuwe verhuringen in 2018 van woningcorporatie De Key bestaat uit tijdelijke huurcontracten, terwijl het overgrote deel van hun woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?2

In Amsterdam is in de prestatieafspraken van 2015 – 2019 afgesproken dat woningcorporaties, de gemeente en de huurdersorganisatie(s) jongeren een kans willen bieden op een zelfstandige huurwoning door te zorgen voor voldoende aanbod. In de prestatieafspraken 2020–2023 is jongerenhuisvestiging opnieuw een aandachtspunt.
De Key heeft in haar beleid bijzondere aandacht aan het huisvesten van studenten en jongeren. In 2018 heeft de Key voornamelijk doelgroepencontracten gesloten met jongeren en studenten4. Deze huurovereenkomsten kunnen worden opgezegd op het moment dat de huurder niet meer tot deze specifieke doelgroep behoort. Hiermee blijft de woonruimte beschikbaar voor de doelgroep waarvoor deze is bestemd.
Dit zijn andere (tijdelijke) huurovereenkomsten dan huurovereenkomsten voor maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) respectievelijk maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen (kamers), zoals die onder vraag 2 worden besproken. In de prestatieafspraken hebben de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisatie(s) afgesproken dat in 2021 het effect en functioneren van de jongerencontracten wordt geëvalueerd.
Doordat jongeren en studenten (veel) sneller verhuizen dan reguliere huurders, komen voor jongeren en studenten bestemde woningen frequenter vrij en zijn daardoor gemiddeld genomen veel van de nieuw aangegane overeenkomsten een tijdelijk huurcontract. Reguliere huurders van de Key huren gemiddeld 30 jaar een woning, aldus de Key.

Vraag 4

Hoeveel tijdelijke huurcontracten voor nieuwe verhuringen zijn er in 2017, in 2018 en in 2019 in ons land afgesloten? Kunt u dit uitsplitsen naar de sociale huursector en de vrije huursector, en per jaar en per type tijdelijk contract weergeven?

In 2017 is een eerste onderzoek gedaan naar het gebruik van tijdelijke huurcontracten onder particuliere verhuurders. Dit zag op verhuurderheffingplichtige verhuurders waardoor een deel van verhuurders werd gemist. In 2018 is deze ontbrekende groep wel betrokken en in 2019 is gewerkt aan verbetering van de onderzoeksopzet, waardoor in 2019 betrouwbare informatie over het gebruik van tijdelijke huurcontracten beschikbaar is gekomen. De uitkomsten van het onderzoek heeft het CBS op haar website gepubliceerd.5 Men dient deze cijfers, gezien de beperkingen van eerdere onderzoeken, als nulmeting te zien.
In zijn algemeenheid valt over het gebruik van tijdelijke huurcontracten het volgende te zeggen. Per 31 december 2018 verhuren particuliere verhuurders en bedrijven, niet zijnde woningcorporaties, 880 duizend woningen. Bij 72 duizend van deze woningen gaat het om een vorm van tijdelijk verhuur. Hiermee is het aandeel tijdelijke contracten bij dat type verhuurders ca. 8%.
Van de 2,21 miljoen die door woningcorporaties verhuren, gaat het bij 61 duizend om een vorm van tijdelijke verhuur. Hier betreft tijdelijke huurcontracten bijna 3% van het totaal. Het CBS zal het gebruik van tijdelijke huurcontracten het komende jaar verder monitoren.

Vraag 5

Is er sprake van een slechte of onvoldoende registratie van het aantal tijdelijke huurcontracten en zijn de aantallen bij het CBS een onderschatting? Zo ja, hoe wordt dat verbeterd?3

Zoals weergegeven in het voorgaande antwoord heeft het CBS het onderzoek op een aantal punten verbeterd ten opzichte van de eerdere onderzoeken. Vooralsnog is er geen aanleiding om aan te nemen dat het CBS de huidige cijfers onderschat en ga ik uit van de juistheid van deze cijfers.

Vraag 6

Ziet u ook een afname van de duur van tijdelijke huurcontracten en wat is uw mening daarover, met name bezien in het licht van groeiende onzekerheid door tijdelijke arbeidscontracten en woningnood op veel plaatsen in het land? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik beschik niet over gegevens waaruit ik een afname van de duur van tijdelijke huurcontracten kan constateren. Vanuit het licht van een verhuurder bezien is het ook niet per definitie wenselijk om de duur van huurcontracten te verkorten, omdat een verhuurder dan sneller op zoek zou moeten gaan naar een nieuwe huurder met de bijbehorende kosten van dien.
Overigens kunnen huurders er baat bij hebben dat een gedeelte van de woningen met tijdelijke huurcontracten wordt verhuurd en daardoor sneller vrijkomen; bijvoorbeeld spoedzoekers zoals mensen die na een relatiebreuk een andere woning zoeken of arbeidsmigranten en kenniswerkers.

Vraag 7

Hoe verhoudt de groei van het aantal tijdelijke huurcontracten zich tot de primaire levensbehoefte van mensen voor betaalbare woonruimte en de verantwoordelijkheid die de overheid voor voldoende woonruimte draagt? Kunt u uw antwoord toelichten?4

De Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 heeft als doelstelling de doorstroom op de huurmarkt te bevorderen en daarmee het aanbod te vergroten. Het vergroten van het aanbod en een mogelijkheid bieden om een huurcontract te sluiten voor (al dan niet) tijdelijke verhuur en de daarmee gepaard gaande doorstroming, kan voor huurders die snel op zoek zijn naar een (tijdelijke) woning een goede oplossing bieden. Verhuurders die voorheen niet de mogelijkheid hadden om tijdelijk te verhuren, hebben die mogelijkheid na de aanpassing van de wet wel. Hierdoor zouden zij eerder genegen kunnen zijn om over te gaan tot verhuur, waardoor het huuraanbod wordt vergroot en meer woningen beschikbaar blijven voor reguliere huurders.
Bij tijdelijke huurcontracten geldt dezelfde huurprijsbescherming als bij huurcontracten voor onbepaalde tijd. Zo hebben alle huurders het recht om binnen de eerste zes maanden van het huurcontract de huurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Bij tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar mag dat zelfs tot zes maanden na het einde van dat huurcontract.
Dat neemt niet weg dat ik het belangrijk vind om in de evaluatie van de Wet Doorstroming huurmarkt 2015 aandacht te hebben voor de effecten voor huurders en verhuurders over deze tijdelijke huurcontracten.

Vraag 8

Bent u bereid onderzoek te doen naar de effecten van (de groei van) tijdelijke huurcontracten op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen, alsmede naar de economische en psychologische gevolgen voor huurders en/ of woningzoekenden? Zo nee, waarom niet?

Ik ga de Wet Doorstroming huurmarkt 2015 binnenkort evalueren. De start van de onderzoeken voor de evaluatie van de wet staan voor de tweede helft van 2020 gepland, zodat ik de Kamer voor 1 juli 2021 over de uitkomsten daarvan kan informeren. Ik wil deze evaluatie gebruiken om verder inzicht te krijgen of de wet de beoogde doelstellingen behaalt en of er geen oneigenlijk gebruik optreedt. De ervaringen van huurders zullen ook worden meegenomen in deze evaluatie.

Vraag 9

Deelt u de mening dat juist ten tijde van een wooncrisis huurders beschermd moeten worden en niet minder bescherming moet worden geboden, zoals gebeurt met tijdelijke huurcontracten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u de huurder met een tijdelijk contract meer huur(prijs)bescherming bieden?

Voorafgaand aan de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 gebruikten verhuurders regelmatig huurovereenkomsten met een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De huurder heeft bij dergelijke huurovereenkomsten geen huurbescherming en huurprijsbescherming. Dit was onwenselijk.
Mede in het licht hiervan zijn de tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen en maximaal 5 jaar voor kamers geïntroduceerd. Met deze tijdelijke huurovereenkomsten heeft de verhuurder vooraf de zekerheid dat het huurcontract na het einde van de afgesproken huurperiode eindigt (mits hij de huurder tijdig schriftelijk aan de einddatum herinnert), maar heeft de huurder wel huurprijsbescherming.
Bij tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar kan de huurder in plaats van de gebruikelijke termijn van zes maanden na aanvang van die huurovereenkomst zelfs tot zes maanden na afloop van dat tijdelijke huurcontract (ook bij verlenging) de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie laten toetsen (zie ook het antwoord op vraag 7). Bovenstaande wordt ook toegelicht in de reactie op de motie van lid Beckerman c.s.8

Vraag 10

Waar kan bijvoorbeeld een hurend, jong gezin in een grote stad naar toe als het tijdelijke huurcontract afloopt, er geen andere betaalbare huurwoningen zijn en een koophuis niet haalbaar is in de huidige overspannen huizenmarkt?

Ik herken de zorgen om (snel) een passende en prettige woning te vinden. In de Nationale Woonagenda 2018–2021 hebben we afgesproken om 75 duizend woningen per jaar te realiseren. In de woondeals zijn er regionale afspraken gemaakt die eraan bij moeten dragen om de krapte terug te dringen. Met de woningbouwimpuls van 1 miljard euro wordt gewerkt aan het inlopen van het woningtekort en het meerjarig hoog houden van de bouwproductie. Ik heb tot doelstelling dat hiermee meer betaalbare woningen worden gebouwd.

Vraag 11

Bent u bereid het aantal tijdelijke huurcontracten dat een verhuurder mag aanbieden te maximeren, zodat er nooit meer tijdelijke contracten dan huurcontracten voor onbepaalde tijd kunnen worden afgesloten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op dit moment ben ik niet voornemens om het aantal tijdelijke huurovereenkomsten te maximeren. Uit de cijfers van het CBS, zoals die blijken uit de Monitor Tijdelijke verhuur en besproken in vraag 4, blijkt dat het overgrote merendeel van de lopende huurovereenkomsten, overeenkomsten voor onbepaalde tijd zijn.
Zoals eerder aangegeven zal ik later dit jaar beginnen aan de evaluatie van de wet. Afhankelijk van die uitkomsten zal ik bezien of er sprake is van oneigenlijk gebruik en of beperkende maatregelen aangewezen zijn.

Vraag 12

Wilt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden en niet samenvoegen?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «Gebod huurcontract: Krapte huurmarkt Amsterdam alleen maar nijpender»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie dat de nieuwe huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam het woningdelen vrijwel onmogelijk maakt? Zo ja, wat is uw visie daarop? Zo nee, waarom niet?

Woningdelen is en blijft mogelijk in Amsterdam. Op dit moment zijn er naar schatting van de gemeente zo’n 10.500 adressen waar sprake is van kamerverhuur. Amsterdam hanteert hierbij het principe: wat legaal is, blijft legaal. De regels voor het pand- en wijkquotum en het individueel huurcontract gaan per 1 april 2020 in. Tot die tijd kunnen verhuurders gebruik maken van de huidige, ruimere regels en een vergunning aanvragen om, zoals Amsterdam dat noemt, zo «schoon door de poort te gaan». Ook na 1 april 2020 blijft woningdeling, weliswaar onder strengere voorwaarden, mogelijk.

Vraag 3

Deelt u de visie dat excessen van verkamering tegengegaan moeten worden en dat huurders meer rechten zouden moeten hebben, maar dat de maatregelen niet dermate rigoureus mogen zijn dat er te veel nadelen ontstaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Aan woningdelen en verkamering zitten twee kanten. Woningdelen kan een bijdrage leveren aan het zo doelmatig mogelijk gebruik maken van de schaarse woningvoorraad. Aan de andere kant kan het gezinnen verdringen en, afhankelijk van de schaal waarop het gebeurt, de leefbaarheid van buurten en wijken beïnvloeden. Om hier de juiste balans in te vinden heeft een gemeente de mogelijkheid om door middel van een huisvestingsverordening hiervoor regels te stellen. De gemeente Amsterdam maakt hier gebruik van en daar heb ik begrip voor.

Vraag 4

Deelt u de conclusie dat het wenselijk is dat meerdere mensen naar eigen inzicht een woning zouden moeten kunnen delen? Hebben au pair en mantelzorg daarbij een specifieke plaats?

Het is zeker wenselijk dat meerdere mensen een woning moeten kunnen delen. In Nederland is dit wel aan regels gebonden met betrekking tot de huurbescherming van de mensen die de woning delen en mogelijk met betrekking tot de woningvoorraad van de gemeente waarin het woningdelen plaats vindt. Indien gewenst kan, zoals eerder aangegeven, de gemeente hier regels voor stellen, met inbegrip van regels voor au pairs en mantelzorgers.

Vraag 5

Zijn de gevolgen van het Amsterdamse beleid in beeld indien randgemeenten van Amsterdam of andere grote steden het Amsterdamse voorbeeld gaan volgen?

In verschillende andere steden/gemeenten wordt nagedacht over strengere regels voor woningdelen en verkamering. Veel gemeenten willen de toenemende verkamering stoppen vanwege de mogelijke gevolgen voor de betaalbaarheid van koopwoningen (het opkopen van woningen om die via verkamering voor een hoge huur in de markt te zetten drijft de prijs op), vanwege de hoge huren en voor de leefbaarheid in wijken en buurten. De aantrekkelijkheid van het verkameren van woningen zit in de mogelijkheid om hogere huren te vragen en de daarmee gepaard gaande rendementen.
Het ligt in de rede dat als meerdere randgemeenten een strenger beleid gaan voeren wat betreft woningdelen, dit concept minder vaak zal worden gebruikt. Hierdoor komen meer woningen beschikbaar om door gezinnen te worden bewoond. Tegelijk dienen de personen die niet meer van het woningdelen gebruik kunnen maken alternatieven te vinden, wat in veel gemeenten niet eenvoudig is.

Vraag 6

Kunt u kwantificeren hoeveel personen, die nu huisvesting hebben dankzij een «friends-contract», dan een beroep zullen doen op zelfstandige woonruimte?

Voor Nederland als geheel zijn hier geen gegevens over bekend. Wat betreft de Amsterdamse situatie zijn alle bestaande legale situaties ook na 1 april 2020 nog legaal. Het gaat nu dus om nieuwe gevallen die onder de oude regels wel een woning mogen delen maar onder de nieuwe niet meer, als gevolg waarvan de verhuurder afziet van een dergelijke verhuurwijze en om oude bestaande niet gelegaliseerde gevallen, die na 1 april 2020 nog steeds niet gelegaliseerd zijn en waarvan de verhuurder op zeker moment wil afzien van deze verhuring om hij (ook) niet aan de nieuwe regels wil voldoen. Ook hiervan is geen kwantificering te geven. Op dit moment zijn er naar schatting 10.500 adressen in Amsterdam waar kamerverhuur plaats vindt op een totaal van 432.000 woonruimten (cijfer 2018). Deze 10.500 adressen kunnen in stand blijven indien ze legaal zijn of gelegaliseerd worden. De gemeente Amsterdam verwacht dat dit het overgrote deel van deze 10.500 adressen betreft. Derhalve verwacht ik van deze nieuwe regels voor woningdelen geen grote effecten.

Vraag 7

Acht u het verdedigbaar en uitlegbaar dat de grote gemeenten het begrip «huishouden» in hun huisvestingsverordening zo verschillend hebben gedefinieerd (Amsterdam twee volwassenen, Den Haag drie volwassenen en Rotterdam vier volwassenen)?

De volkshuisvesting is in Nederland gedecentraliseerd om goede redenen. Op lokaal niveau kan het best worden vastgesteld welke problematiek speelt en op welke wijze deze het best kan worden aangepakt. Ik acht het daarom aanvaardbaar dat op lokaal niveau er verschillen zijn in aanpak van wat wellicht oppervlakkig gezien hetzelfde probleem is. De definiëring van wat als een huishouden wordt gezien valt hier wat mij betreft ook onder, aangezien in de Huisvestingswet 2014 geen definitie van een huishouden is opgenomen.

Vraag 8

Deelt u de conclusie dat studenten, starters en expats een fors onderdeel van de groep woningdelers zijn? Zo ja, waar moeten deze woonruimte-zoekers nu hun heil zoeken?

Er is weinig bekend over wie precies de woningdelers zijn. Derhalve heb ik geen cijfers die uw conclusie kunnen schragen. Welke groepen het ook betreft: als woningdelen niet meer mogelijk is, moeten ze elders terecht.

Vraag 9

Acht u de kans groot dat het kameraanbod bij woningdelen door de aanscherping drastisch zal inkrimpen, zo niet verdwijnen? Wat zal daarbij de toekomst zijn voor dispuuts- en studentenhuizen, die niet langer worden toegestaan?

De kans dat het kameraanbod door woningdelen drastisch zal inkrimpen, zo niet verdwijnen, schat ik niet hoog in. Alle bestaande legale situaties waar sprake is van woningdelen kunnen immers blijven bestaan. Op dit moment, zo verneem ik van de gemeente, worden in Amsterdam nog vele bestaande situaties gelegaliseerd en worden nog aanvragen gedaan voor nieuwe gevallen. Alleen in Amsterdam is na 1 april 2020 sprake van de verplichting om een individueel huurcontract aan te bieden aan de huurders en dan alleen nog in die situaties waarbij de vergunning na 1 april 2020 wordt aangevraagd (dit betekent dat wat betreft de maximale huurprijs het waarderingspuntensysteem voor kamers geldt). Verhuurders die voor die datum een vergunning hebben of hebben aangevraagd zijn niet gebonden aan het individueel huurcontract, ook niet als na 1 april 2020 bijvoorbeeld één van de huurders vertrekt. Voor het overgrote deel van de bestaande gevallen in Amsterdam verandert er daarmee niets.
Dispuuts- en studentenhuizen worden niet verboden in Amsterdam. Zij blijven gewoon toegestaan. Als een dispuuts- of studentenhuis in Amsterdam geen vergunning heeft voor verkamering (een omzettingsvergunning), die overigens al sinds 1993 verplicht is, dan kan alsnog een vergunning worden aangevraagd. Gebeurd dit voor 1 april 2020 dan hoeft er geen individueel huurcontract met de huurders te worden afgesloten. Wel moet aan bepaalde geluidseisen worden voldaan. Indien er sprake is van verhuur voor vier kamers dan hoeft aan die eisen pas per 1 juli 2022 te worden voldaan. De regels voor dispuuts- en studentenhuizen zijn per 1 januari 2020 verruimd. Tot die tijd werden in sommige stadsdelen met weinig grote woningen (West en Centrum) geen omzettingsvergunningen afgegeven voor verkameren naar vijf of meer kamers. Sinds 1 januari 2020 is verkamering naar vijf of meer kamers in de hele stad toegestaan. Bij verkamering naar zeven kamers of meer wordt extra gelet op de leefbaarheid bij het verlenen van de vergunning, maar hier zal ruimhartig mee worden omgegaan.

Vraag 10

Deelt u het kennelijke standpunt van Amsterdam dat drie volwassenen meer overlast veroorzaken dan een gezin met kinderen, nu een van de motieven om strengere regels op te leggen, overlastbeperking is? Deelt u de gedachte dat bij overlast ook volstaan zou kunnen worden met de reguliere handhaving op overlast?

Amsterdam heeft er in de nieuwe huisvestingsverordening voor gekozen de geluidseisen voor het omzetten naar drie onzelfstandige woonruimten te laten vervallen omdat het bewonen van drie kamers wat betreft de geluidsoverlast weinig verschilt van reguliere bewoning door een huishouden, bijvoorbeeld een gezin2. Gemeenten mogen op basis van de Huisvestingswet weigeringsgronden vastleggen in de huisvestingsverordening ten aanzien van het verlenen van een vergunning voor het onttrekken, samenvoegen, omzetten of splitsen van woonruimte of voor woningvorming. Hierbij kan gedacht worden aan de samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid3.

Vraag 11

In hoeverre verdringt woningdelen gezinnen, aangezien (drie) volwassenen meer huur kunnen betalen dan één gezin? Vindt het woningdelen vooral in vrije sectorwoningen plaats, waarvan de huur bij 1.000 euro begint of in de gereguleerde sector?

Zoals ik al eerder aangaf, is er weinig bekend over woningdelen. Het is echter redelijk te veronderstellen dat drie volwassenen meer kunnen betalen dat een gezin en dat derhalve er soms sprake zal zijn van verdringing. Woningdeling en verkamering vindt vooral plaats in de private sector. Tegelijkertijd is een ontwikkeling dat het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt en dat woningdelen, zoals eerder gezegd, een bijdrage kan leveren om doelmatig om te gaan met schaarse woonruimte.

Vraag 12

Bent u bereid om de evaluatie die Amsterdam in de zomer wenst te doen aan de Kamer voor te leggen?

In september wordt een monitor gemaakt over woningdelen in Amsterdam. Indien daar behoefte aan is, kan deze na publicatie worden gedeeld met de Tweede Kamer.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de situatie van huurders in het aardbevingsgebied die in hun nieuwe huurwoning opnieuw in de ellende terecht zijn gekomen?1 Wat is hierop uw reactie?

Ja, ik ken het bericht van RTV Noord. Mijn reactie hierop geef ik in de onderstaande antwoorden.

Vraag 2

Hoe komt het dat deze nieuwe woningen opnieuw vocht en schimmel hebben? Voldoen de woningen aan de kwaliteitseisen waaraan energie neutrale woningen moeten voldoen? Zo ja, hoe verklaart u dan opnieuw de schimmel? Zo nee, hoe komt dat volgens u?

Woongroep Marenland geeft aan dat de corporatie heeft geconstateerd dat er geen vocht- en schimmelproblemen zijn. Tijdens de bouw heeft regenwater enkele houtskeletwanden beschadigd, wat lijkt op schimmel. Deze onderdelen zijn vervangen of gereinigd.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen waar energieneutrale woningen aan moeten voldoen en worden EPC0 opgeleverd. Dat betekent dat de energie voor verwarming en ventilatie van de woning wordt opgewekt door PV-panelen.
Op het moment dat huurders een klacht hebben, kunnen ze dat melden bij Woongroep Marenland zodat voor een oplossing kan worden gezorgd. Dit is ook gedaan voor de niet naar behoren werkende warmtepompen. Bouwgroep Dijkstra Draisma zorgt er samen met de installateur voor dat de klachten met betrekking tot de warmtepompen worden verholpen.
Woongroep Marenland benadrukt dat het overgrote deel van huurders tevreden is en dat het een aantal incidentele gevallen betreft waarbij het proces niet goed loopt en waar huurders ontevreden over zijn. Woongroep Marenland laat weten dat deze gevallen alle aandacht hebben en er alles aan wordt gedaan om er met bewoners uit te komen. Dat vind ik bemoedigend. De huurders hebben evenwel hun zorgen ook met mij gedeeld en ik houd een vinger aan de pols.

Vraag 3

Hoe bestaat het dat mensen uit het aardbevingsgebied die al jaren wachten op onderhoud van hun woning of een nieuwe woning nu opnieuw in een huis komen waar ze ziek van kunnen worden?

Volgens Woongroep Marenland gaat het om woningen waarvan de kwaliteit van het binnenklimaat goed is. Er zijn bij de corporatie geen klachten gemeld dat mensen ziek worden door de staat van de woning. Als bewoners hiervan melding maken, wordt deze klacht onderzocht en worden de noodzakelijke maatregelen getroffen.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat opnieuw blijkt dat Woongroep Marenland voor de zoveelste keer in conflict is met huurders in onveilige woningen?

Zoals gecommuniceerd in mijn brief van 19 december hecht ik erg aan het goed betrekken van huurders in het versterkingsproces aangezien het om hun woning en hun veiligheid gaat. Goede verhoudingen tussen huurders en verhuurders zijn cruciaal. BZK is om die reden met de acht woningcorporaties in het aardbevingsgebied (de KR8) in gesprek getreden en heeft separaat met Woongroep Marenland en enkele huurders gesproken. Na deze gesprekken heeft BZK Woongroep Marenland verzocht om passende maatregelen te treffen en de zorgen die leven bij de betreffende huurders waar mogelijk weg te nemen. In reactie hierop heeft Woongroep Marenland BZK per brief geïnformeerd hoe de corporatie omgaat met deze zorgen. Een kopie van deze brief is meegezonden als bijlage 2.

Vraag 5

Welke stappen zijn er inmiddels gezet in de uitvoering van de moties Beckerman c.s. over een toereikende verhuisvergoedingsregeling en zeggenschap voor huurders, ingediend die na het conflict in Middelstum?2 3

De afgelopen maanden heb ik meerdere gesprekken gevoerd met zowel huurders, woningcorporaties, huurdersverenigingen en wethouders om een goed beeld te krijgen van de problematiek en mogelijke oplossingen.
Huurders in het aardbevingsgebied hebben te maken met een langdurig en bijzonder impactvol versterkingsproces. Ook de woningcorporaties en hun bedrijfsvoering hebben te maken met de complexiteit van het gebied en dit vraagt grote inspanning van hen.
Begin januari heb ik in dat kader nader overlegd met de KR8-corporaties. Daar is gesproken over een structurele oplossing ook in het licht van de toekomstige opgave. In dat overleg heb ik nogmaals een beroep op hen gedaan om tot een oplossing te komen voor een aantal specifieke casussen.
De woningcorporaties laten weten dat zij zich goed realiseren wat de impact op de huurders is en dat zij zich onverkort inspannen om de huurders zo goed mogelijk te begeleiden en tegemoet te komen. Zij hebben daartoe een sociaal statuut opgesteld in aanvulling op de wettelijke vergoedingen. De KR8-corporaties hebben samen met de huurdersorganisaties BZK een brief gestuurd met daarin een voorstel hoe om te gaan met de problematiek. Deze brief stuur ik als bijlage mee 5.
Om de voortgang te borgen zal ik samen met de KR8-corporaties, huurdersverenigingen, gemeenten en NCG een overlegstructuur, een corporatietafel, inrichten om de toekomstige opgave van de versterking goed vorm te kunnen geven. Hierbij zullen de positieve ervaringen van de aanpak van batch 1588 worden betrokken. Hierin kan onder meer de aanpak van de batch 1.588 waar ook de woningcorporaties naar refereren worden betrokken evenals de vergoedingensystematiek. Ik zal het initiatief nemen om nog deze maand bijeen te komen.
Tenslotte heb ik naar aanleiding van een punt waar zowel huurders als de woningcorporaties aan refereren, de immateriële en emotionele schade, contact gezocht met de Tijdelijke commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG). Zoals eerder aan uw Kamer bericht wordt er gewerkt aan een regeling voor immateriële schade. Het nog op te richten Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) krijgt de taak de verschillende vormen van schade te vergoeden, waaronder ook immateriële schade. Hoewel het aan het IMG is om te bepalen of huurders voor immateriële schadevergoeding in aanmerking komen en zo ja alsdan een werkwijze te bepalen, heb ik de TCMG meegegeven daarbij ook aandacht voor de positie van de huurders van woningcorporaties te hebben.

Vraag 6

Wat vindt u van de houding dat Marenland bemiddeling heeft geweigerd en liever de gang naar de rechter maakt zoals beschreven in uw brief?4

Zoals ik in die brief heb laten weten betreur ik deze keuze. Uit de bijgevoegde brief van Woongroep Marenland heeft deze corporatie mij laten weten dat ze in overleg zijn met de huurders en dat de stap naar de rechter nog niet is gezet.

Vraag 7

Hoe verhoudt het afwijzen van arbitrage of een mediator zich tot de Wet Overleg Huurder-Verhuurder en wat kan en gaat u doen om de woningcorporatie zover te krijgen huurders centraal te stellen en het gesprek toch aan te gaan?

Op basis van de Wet overleg Huurder-Verhuurder hebben huurders verschillende rechten. Het betreft:
De wet geeft niet aan dat huurders recht kunnen doen gelden op bemiddeling of mediation; wel hebben zij, net als de verhuurder, het recht een externe deskundige uit te nodigen om deel te nemen aan het overleg of om een schriftelijk advies uit te brengen.
Huurdersorganisaties van woningcorporaties kunnen verschillende mogelijkheden benutten om een meer centrale rol te spelen als de situatie daarom vraagt. Zij kunnen zich tot de klachtencommissie van de corporatie wenden, zij kunnen naar de Huurcommissie stappen en zij kunnen zaken voor het voetlicht brengen via prestatieafspraken met de gemeente en de corporatie. Zij kunnen bij problemen van bouwkundige aard naar gemeentelijk Bouw- en woningtoezicht stappen.
Dit onderwerp zal ook een plek krijgen bij de «corporatietafel».

Vraag 8

Wat gaat u doen om rechtszaken vanwege dwingend eigen gebruik te voorkomen?

Ik ben van mening dat de gang naar de rechter zoveel mogelijk moet worden voorkomen en geschillen op een laagdrempelige manier moeten worden weggenomen. De KR8-corporaties en huurderorganisaties onderschrijven dit en geven in hun gezamenlijke brief aan dat men tot het uiterste gaat om juridische procedures te voorkomen tussen corporatie en huurders. Tijdens overleg van de «corporatietafel» met onder andere de KR8-corporaties en gemeenten zal ik hier blijvend aandacht voor vragen.

Vraag 9

Welke juridische hulp is er voor de huurders?

Zie mijn antwoord op vraag 7. Huurdersorganisaties kunnen zich voor advies en ondersteuning ook wenden tot de Woonbond.
Tevens kunnen huurders terecht bij de Huurcommissie. De Huurcommissie biedt de huurder en de verhuurder meerdere mogelijkheden voor het oplossen van hun conflict. Naast geschilbeslechting waarbij het conflict eindigt met een uitspraak, biedt de Huurcommissie ook bemiddeling aan. In een bemiddeling wordt het conflict opgelost zonder dat de Huurcommissie een uitspraak doet.
Huurders kunnen zich bijvoorbeeld tot de Huurcommissie wenden om in geval van achterstallig onderhoud huurbevriezing of huurverlaging te vragen. Zo heeft de Huurcommissie met betrekking tot één pand in de Gerrit Raapstraat in het voordeel van de huurder een uitspraak gedaan in 2019 (uitspraak van de huurcommissie, d.d. 31 mei 2019, nr. 43333). De uitspraak houdt mede in dat de huurder tijdelijk huurverlaging krijgt van € 475,29 per maand naar € 285,17 per maand. Dit is de geëigende weg om compensatie te vragen en deze weg staat ook open voor andere huurders.

Vraag 10

Bent u inmiddels in overleg geweest met corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties zoals u ook in bovengenoemde brief schrijft? Zo ja, wat is daarvan de uitkomst? Zo nee, wanneer gaat dit overleg plaatsvinden?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 11

Kunnen huurders terecht bij NCG voor ondersteuning? Zo nee, waarom niet en waar kunnen ze dan wel terecht? Zo ja, worden huurders hier specifiek op gewezen? Hoeveel huurders hebben zich gemeld met klachten?

Voor algemene informatie over onder meer de versterkingsopgave kunnen huurders terecht bij de NCG. Verder kunnen huurders terecht bij de Woonbond en de Huurcommissie.

Vraag 12

Wat gaat u doen om deze mensen tegemoet te komen en ervoor te zorgen dat ze heel snel in een veilig en gezond huis wonen?

Woongroep Marenland geeft aan dat er volgens de corporatie geen vocht- en schimmelproblemen zijn en dat het slecht functioneren van de warmtepomp door het installatiebedrijf verholpen wordt.
Zoals gesteld in antwoord op vraag 5 heb ik de afgelopen maanden verschillende gesprekken gevoerd met huurders, gemeenten en de corporaties om passende oplossingen te verkennen. Alle partijen zijn ervan doordrongen dat vaart moet worden gemaakt met het versterken dan wel slopen en bouwen van veilige, gezonde en energiezuinige woningen. Inmiddels is de bouwstroom op gang gekomen bijvoorbeeld in Appingedam en Delfzijl. Er zal verder een «corporatietafel» worden ingericht om ervoor te zorgen dat alle partijen de toekomstige opgave oppakken. Vooral de afspraken die gemaakt zijn m.b.t. batch 1588, waaronder 1.100 woningen van corporaties, zijn richtinggevend voor de komende periode.

Vraag 13

Kunt u de vragen separaat beantwoorden voor 6 februari in verband het geplande algemeen overleg?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «Zeeland eist opheldering over marinierskazerne»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt de bewering van vertegenwoordigers van de provincie Zeeland, per brief van 22 januari 2020, dat in de ministerraad van 17 januari 2020 een voorstel zou zijn geagendeerd over vestiging van de marinierskazerne in (omgeving) Apeldoorn? Zo nee, kunt u op korte termijn gedetailleerd inzicht geven in uw concrete plannen aangaande de voorgenomen verhuizing van de marinierskazerne naar Vlissingen, inclusief tijdpad? Zo ja, kunt u zich voorstellen dat de vertegenwoordigers van de provincie Zeeland «zeer verrast» zijn over deze gang van zaken? Wat is in dat geval het (economische) perspectief voor de regio Zeeland waar de komst van de kazerne, met het oog op de creatie van werkgelegenheid en extra bestedingen, «van eminent belang» genoemd wordt?

In de brief van 24 januari jl. (Kamerstuk 2020D02504) heb ik het dilemma van het kabinet inzake de verhuizing van het Korps Mariniers geschetst. Deze situatie heeft veel onduidelijkheid opgeleverd.
Ik realiseer mij daarmee dat het proces tot nu toe niet goed is verlopen en dit betreur ik. Het vertrouwen van Zeeland in het kabinet is hierdoor geschaad en wij beseffen dat dit moet worden hersteld. Duidelijkheid is voor alle partijen van groot belang, zoals ook naar voren kwam in de gesprekken die inmiddels met Zeeland zijn gevoerd. Het kabinet neemt inzake de verhuizing daarom twee voorgenomen besluiten. Enerzijds het voorgenomen besluit om de marinierskazerne niet in Vlissingen te bouwen en anderzijds het voorgenomen besluit om gezamenlijk te werken aan een voor zowel Zeeland als het kabinet aanvaardbaar compensatiepakket, dat recht doet aan de geleden directe schade en perspectief biedt op duurzame sociaaleconomische effecten voor de regio vergelijkbaar met wat de beoogde komst van de marinierskazerne de regio zou hebben gebracht. In deze brief licht ik beide voornemens verder toe.
Voor de verdere inhoud verwijs ik u naar mijn brief «voorgenomen besluiten inzake verhuizing Korps Mariniers en compensatie Zeeland» die op 14 februari aan uw Kamer is verzonden.