Vraag 1

Bent u bekend met het voornemen van studentenhuisvester DUWO om het huidige hospiteerbeleid aan te passen, onder meer door middel van een door DUWO bepaalde voorselectie van kandidaten via een centraal platform?

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het dat deze beleidswijziging de invloed van zittende bewoners op de keuze van nieuwe huisgenoten verkleint, terwijl DUWO tegelijkertijd publiekelijk stelt dat huurders de regie behouden?

Het Ministerie van VRO is geen partij in deze wijziging. De beleidskeuzes zijn aan DUWO.

Vraag 3

In hoeverre deelt u de opvatting dat hospiteren essentieel is voor de harmonie, veiligheid en leefbaarheid in studentenhuizen, waar bewoners intensief samenleven op beperkte woonruimte en met gedeelde voorzieningen?

Het is niet aan mij om uitspraken te doen over de wijze van verdelen van woningen met gedeelde voorzieningen. In het land worden daarvoor verschillende systemen gebruikt. Dit varieert van vormen waarbij de zittende huurders met verschillende maten van vrijheid zelf kunnen kiezen, tot vormen waarbij de kamerzoekende zelf kan kiezen wanneer die volgens objectieve criteria aan de beurt is.

Vraag 4

Erkent u dat studentenhuizen vaak een specifieke cultuur of identiteit hebben, zoals verenigingshuizen, en dat wijzigingen in hospiteerregels deze identiteitsgebonden woongemeenschappen onevenredig kunnen raken?

DUWO heeft als sociale woningcorporatie de verantwoordelijkheid om voor studenten die op achterstand staan zorg te dragen voor gelijke kansen. Zij wijst daarbij onder andere op de student van ver die een kamer nodig heeft om te kúnnen studeren, de eerste-generatie student die de weg niet voldoende weet en nog geen groot netwerk heeft of een MBO-student. Dat sluit direct aan bij haar taakstelling die zij heeft als Toegelaten Instelling die in het belang van de volkshuisvesting werkt. DUWO is daarbij onderworpen aan de regels van de Woningwet, de overlegwet huurders-verhuurders en heeft ook te maken met de bepalingen van de Wet Goed Verhuurderschap.
Verhuurders kunnen zich hierbij niet ontdoen van de plicht om de woningtoewijzing (gedeeltelijk) elders onder te brengen. In het kader van de Wet goed verhuurderschap acht ik het voor sociale studentenhuisvesters noodzakelijk om een heldere en transparante manier van toewijzing te hanteren, waar objectieve selectiecriteria een rol spelen. Coöptatie met een vorm van voorselectie voldoet aan deze voorwaarden.

Vraag 5

Hoe weegt u de brede signalen van gebrek aan draagvlak voor de voorgestelde wijzigingen, waaronder enquêteresultaten van huurdersorganisaties, brievenacties van studenten en bewoners, een omvangrijke petitie en gezamenlijke uitingen van studentenorganisaties over het belang van sterke woongemeenschappen voor studentencultuur en welzijn?

Het Ministerie van VRO is geen partij in deze wijzigingen.

Vraag 6

In hoeverre acht u het proportioneel dat DUWO deze wijziging doorvoert in het vrije hospiteersegment, terwijl volgens betrokken partijen reeds een groot deel van de woningvoorraad via bestaande voorrangsregelingen al wordt toegewezen en de voorgenomen wijziging bovendien geen enkele extra studentenkamer oplevert?

De vraag of en in welke mate bestaande voorrangsregelingen bijdragen aan het bredere beleidsdoel zie ik als onderdeel van het goede gesprek tussen DUWO en haar stakeholders en is niet aan mij ter beoordeling.

Vraag 7

Deelt u de analyse dat het structurele tekort aan studentenkamers het werkelijke kernprobleem is binnen de studentenhuisvesting, en dat aanpassing van het hospiteerbeleid niet bijdraagt aan het vergroten van de capaciteit? Zo nee, waarom niet?

Het aanpassen van het hospiteerbeleid staat los van het verkleinen van het structurele tekort. Ik onderschrijf de noodzaak van meer studentenhuisvesting. Als ministerie zetten wij ons in voor de realisatie van 60.000 nieuwe studentenwoningen en zijn daarbij voorstander van meer woningen met gedeelde voorzieningen. DUWO levert daar een bijdrage aan.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het risico dat het door DUWO voorgestelde beleid de sociale samenhang, stabiliteit en sociale veiligheid aantast in hechte studentenhuizen die momenteel juist een belangrijke buffer vormen tegen eenzaamheid, prestatiedruk en mentale klachten bij studenten?

Het Landelijke Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) gaat in op het studentenwelzijn. Het Ministerie van VRO is geen partij bij het door DUWO voorgestelde beleid.

Vraag 9

DUWO stelt dat aanscherping van het hospiteerbeleid nodig om te kunnen voldoen aan de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Erkent u dat deze wet ziet op verhuurders en niet op bewoners die gezamenlijk een huisgenoot kiezen, en dat gemeenten en huurdersorganisaties aangeven dat DUWO de Wgv te ruim interpreteert?

De Wet goed verhuurderschap (Wgv) richt zich tot verhuurders en verhuurbemiddelaars. Zij zijn verantwoordelijk voor het voorkomen van ongerechtvaardigd onderscheid en voor transparantie over de wijze waarop huurders worden geselecteerd wanneer sprake is van een openbaar aanbod van woonruimte. Dat betekent onder meer dat verhuurders en verhuurbemiddelaars verplicht zijn te werken met objectieve selectiecriteria, een transparant selectieproces en een motiveringsplicht voor de gekozen huurder. Zij moeten beschikken over een vastgelegde werkwijze om ongerechtvaardigd onderscheid te voorkomen, die openbaar is gemaakt en bekend is bij alle werknemers van de verhuurder/verhuurbemiddelaar. De Wgv sluit voor wat betreft het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid aan bij de normen van de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb) en brengt daarin geen inhoudelijke beperking aan ten opzichte van het reeds bestaande recht. Daarbij mag de verhuurder bij de keuze voor een nieuwe huurder geen onderscheid maken op grond van de persoonskenmerken die de Awgb beschermt. Het gaat daarbij om: godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, hetero- of homoseksuele gerichtheid en burgerlijke staat.
De Wgv schrijft geen specifieke vorm van huurderselectie voor en verbiedt daarmee coöptatie of hospiteren niet. Ook selectie via coöptatie kan onder de Wgv plaatsvinden, mits deze op een transparante wijze is ingericht en binnen de kaders van het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid blijft, zoals dat volgt uit de Awgb. Een manier waarop verhuurders uitvoering kunnen geven aan de wettelijke verplichtingen van de Wgv en Awgb is door schriftelijk vast te leggen en te communiceren (bijvoorbeeld via de website) dat nieuwe huurders worden geselecteerd middels coöptatie. Daarnaast dienen verhuurders de zittende huurders die bij de selectie betrokken zijn te instrueren dat de Wgv en de Awgb van toepassing zijn op de verhuurder. Op grond van de Awgb mogen zittende huurders bij coöptatie kan echter in sommige gevallen wel verdere eisen stellen aan kandidaat-huurders op grond van de persoonskenmerken die de Awgb beschermt en bijvoorbeeld huurders selecteren op basis van geslacht. Er mag echter nooit onderscheid worden gemaakt op basis van afkomst of huidskleur. Ook deze instructie kan schriftelijk worden vastgelegd als onderdeel van de werkwijze ter voorkoming van woondiscriminatie.
Hoe de verhuurder de wettelijke verplichtingen voortvloeiende uit de Wgv en Awgb concreet vertaalt in beleid, is in beginsel aan de verhuurder zelf. In hoeverre een verhuurder de Wgv aanleiding vindt om het eigen hospiteerbeleid aan te passen, betreft de wijze waarop die verhuurder invulling geeft aan zijn verantwoordelijkheden onder de wet.

Vraag 10

In hoeverre kunt u bevestigen dat de Wgv studentenhuisvesters niet verplicht om hospiteren sterk in te perken en dat dit derhalve een beleidskeuze van DUWO betreft?

Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 9 stelt de Wet goed verhuurderschap (wgv) randvoorwaarden aan verhuurpraktijken, zoals onder andere het voorkomen van ongerechtvaardigd onderscheid middels transparantie over de selectieprocedure en het gebruik van objectieve selectiecriteria. De Wgv laat ruimte voor verschillende vormen van huurderselectie, zolang niet in strijd met de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb) wordt gehandeld.
Indien het huidige hospiteerbeleid van een verhuurder echter niet voldoet aan de wettelijke randvoorwaarden voor verhuurpraktijken, dient een verhuurder het hospiteerbeleid aan te passen.

Vraag 11

Kunt u uiteenzetten welke mogelijkheden u ziet binnen de Woningwet en de Wgv om het hospiteren als verworven praktijk in studentenhuizen te beschermen, mede gezien het belang van sterke woongemeenschappen voor studentencultuur, welzijn en sociale veiligheid?

De Wet goed verhuurderschap (Wgv) alsook de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb) laten ruimte voor het voortbestaan van coöptatie of hospiteren als huurdersselectie. De Wgv en de Awgb maken geen einde aan het recht van zittende bewoners om betrokken te zijn bij de keuze van een nieuwe huisgenoot, maar stellen randvoorwaarden om ongerechtvaardigd onderscheid te voorkomen. Binnen dit wettelijke kader kunnen verhuurders coöptatie blijven toepassen door transparant vast te leggen dat via coöptatie wordt geselecteerd, objectieve en kenbare selectiecriteria te hanteren, te beschikken over een vastgelegde en openbaar gemaakte werkwijze ter voorkoming van woondiscriminatie en door bewoners te instrueren dat de Wgv (en daarmee tevens de Awgb) op de verhuurder van toepassing is. Waarbij de zittende huurders, wanneer zij via een openbaar aanbod een huurder zoeken middels coöptatie, nimmer mogen selecteren op de verboden discriminatiegronden afkomst of huidskleur en daarbij een duidelijke werkwijze te hanteren.
Binnen het bestaande wettelijke kader kunnen verhuurders dus beleid voeren dat ruimte laat voor bewonersbetrokkenheid bij huurderselectie door middel van coöptatie, zolang dit zorgvuldig en non-discriminatoir wordt ingericht. Het is aan verhuurders zelf om binnen de wettelijke kaders keuzes te maken ten aanzien van zijn verantwoordelijkheden en de wijze waarop zij selectieprocedures inrichten.

Vraag 12

Welke beleidsinstrumenten staan de rijksoverheid hierbij ter beschikking?

Zie antwoord op vraag 11.

Vraag 13

Heeft u zicht op de vraag of ook andere studentenhuisvesters voornemens zijn hun hospiteerbeleid aan te scherpen of te beperken, en kunt u aangeven in hoeverre hiervan sprake is van een bredere ontwikkeling binnen de studentenhuisvesting?

Kences is de brancheorganisatie voor sociale studentenhuisvesters. De Kences-corporaties willen gelijke kansen voor alle woningzoekenden, zoals ook mbo-studenten en studenten met een beperking of extra ondersteuningsvraag. Vorig jaar hebben de leden van Kences de toegankelijkheid van hun huisvesting en hun toewijzingsbeleid met elkaar besproken. Daaruit kwam naar voren dat zij de toegankelijkheid van hun huisvesting willen vergroten met meer gelijke huisvestingskansen voor iedereen. Bij de keuze van de toewijzingsmethode wordt een goede sociale cohesie binnen studentenhuizen meegewogen. Hospiteren op basis van inschrijftijd is een voorbeeld van een toewijzingsmethode waarmee studentenhuisvesting voor álle studenten toegankelijker wordt.
Daarnaast heeft het Landelijk Platform Studentenhuisvesting afgelopen augustus een oplegger voor het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting ondertekend. Daarin hebben het Ministerie van VRO, het Ministerie van OCW, studentenhuisvesters en studenthuurders zich uitgesproken voor een toegankelijke woningmarkt voor álle studenten.

Vraag 14

Bent u bereid in gesprek te gaan met studentenhuisvesters, gemeenten, huurdersorganisaties en studentenorganisaties over zowel de juridische interpretatie van de Wgv als de maatschappelijke gevolgen van het beperken van het hospiteerbeleid?

Ik zie geen reden om een gesprek aan te gaan over het hospiteerbeleid van studentenhuisvesters. De studentenhuisvesters blijven met hun voorstellen binnen de kaders van de wet.

Vraag 15

Als het antwoord «ja» is op vraag 14: bent u bereid de Kamer te informeren over de uitkomsten van dit overleg, inclusief een beoordeling van mogelijke maatregelen om het hospiteren te behouden als norm binnen de studentenhuisvesting en om identiteitsgebonden studentenhuizen te beschermen?

Zie antwoord op vraag 14.

Vraag 16

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten dat DUWO het bestaande hospiteerbeleid ingrijpend wil wijzigen, waardoor het zelf kiezen van een nieuwe huisgenoot, zogenaamde vrije hospitatie, in veel studentenhuizen lijkt te verdwijnen?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met de onrust die dit nieuws heeft veroorzaakt in de studentengemeenschap? Hoe beoordeelt u die onrust?

Ja. Op dit nieuws wordt zowel positief als negatief gereageerd. Een deel van de onrust volgt uit belangen van zittende huurders. Een ander deel van de onrust is gebaseerd op het beeld dat het hospiteren zou worden afgeschaft. Steun is er vanuit de hoek van groepen die minder kansen hebben door gebrek aan informatie, onvoldoende kennis van de markt of het ontbreken van een netwerk.

Vraag 3

Heeft u kennisgenomen van een petitie die inmiddels meer dan 6.000 handtekeningen heeft verzameld, waarin studenten aangeven dat zij hechten aan de vrijheid om hun huisgenoten zelf te kiezen, juist voor hun veiligheid en woongenot? Herkent u de zorgen hierover?

Ja. De petitie is aangeboden aan DUWO. De Ministeries van VRO en OCW zijn geen partij in deze wijziging. De beleidskeuzes zijn aan DUWO.

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat hospiteren in studentenhuizen meer is dan een studentikoze traditie, maar een systeem dat aantoonbaar bijdraagt aan de sociale cohesie tussen studenten en aan de studentencultuur in Nederland? Zo nee, waarom niet?

Ik ben voorstander van het realiseren van meer studentenwoningen met gedeelde voorzieningen. In de afgelopen periode is het Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWS onzelfstandig) aangepast, waardoor de businesscase voor het bouwen van nieuwe kamers beter is geworden. Daarnaast kennen we de regeling Regeling huisvesting aandachtsgroepen, met objectsubsidies voor de bouw van studentenwoningen, waarbij projecten die inzetten op kamers met gedeelde voorzieningen voorrang krijgen. De mogelijkheid van huurtoeslag voor kamers met gedeelde voorzieningen wordt momenteel onderzocht. Of dat haalbaar is, is een vraag voor het nieuwe kabinet.
Het is echter niet aan mij om uitspraken te doen over de wijze van verdelen van woningen met gedeelde voorzieningen. In het land worden daarvoor verschillende systemen gebruikt. Dit varieert van vormen waarbij de zittende huurders met verschillende graden van vrijheid zelf kunnen kiezen én vormen waarbij de kamerzoekende zelf kan kiezen als die bovenaan de lijst staat en volgens objectieve criteria aan de beurt is.

Vraag 5

Heeft u kennisgenomen van het onderzoek van Stichting Lieve Mark en de Erasmus Universiteit Rotterdam over woongemeenschappen? Hoe beoordeelt u de conclusie dat de keuze met wie je samen wilt wonen een belangrijke beschermende factor vormt tegen eenzaamheid, stress- en mentale klachten onder studenten?

Ja. Uit de door u genoemde onderzoeken maak ik op dat regie op keuze van belang is.

Vraag 6

Klopt het dat DUWO als reden voor dit nieuwe beleid aangeeft dat het nodig is om te voldoen aan de Wet goed verhuurderschap? Hoe beoordeelt u deze argumentatie?

DUWO geeft aan dat zij als sociale woningcorporatie de verantwoordelijkheid voelt zorg te dragen voor gelijke kansen onder studenten. Zij wijst daarbij onder andere op de student van ver die een kamer nodig heeft om te kunnen studeren, de eerstegeneratiestudent die de weg niet voldoende weet en nog geen groot netwerk heeft of een MBO-student. Dat sluit aan bij haar taakstelling die zij heeft als Toegelaten Instelling die in het belang van de volkshuisvesting werkt. DUWO is als verhuurder daarbij o.a. onderworpen aan de regels van de Woningwet, de overlegwet huurders-verhuurders en de Wet goed verhuurderschap (Wgv).
De Wgv verplicht verhuurders en verhuurbemiddelaars om zich te onthouden van ongerechtvaardigd onderscheid. De Wgv sluit voor wat betreft het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid aan bij de normen van de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb) en brengt daarin geen inhoudelijke beperking aan ten opzichte van het reeds bestaande recht. Uit de Wgv volgt onder meer dat verhuurders en verhuurbemiddelaars verplicht zijn te werken met objectieve selectiecriteria, een transparant selectieproces en een motiveringsplicht voor de gekozen huurder. Zij moeten beschikken over een vastgelegde werkwijze om ongerechtvaardigd onderscheid te voorkomen, die openbaar is gemaakt en bekend is bij alle werknemers van de verhuurder/verhuurbemiddelaar.
De Wgv schrijft geen specifieke vorm van huurderselectie voor en doet geen afbreuk aan het bestaande recht op coöptatie. In die zin biedt de Wgv ruimte voor verschillende uitvoeringskeuzes waarbij ook selectie via coöptatie onder de Wgv kan plaatsvinden, mits deze op een transparante wijze is ingericht en binnen de kaders van het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid blijft, zoals dat volgt uit de Awgb. Hoe een verhuurder deze wettelijke verplichtingen concreet vertaalt in beleid, is in beginsel aan de verhuurder zelf.

Vraag 7

Is het huidige systeem van hospiteren volgens u op enig punt in strijd met de wet goed verhuurderschap? Welke ruimte biedt of beperkt deze wetgeving op dit punt?

Het systeem van hospiteren of coöptatie is niet in strijd met de Wet goed verhuurderschap (Wgv). De Wgv brengt geen wijziging aan in het bestaande recht dat zittende bewoners een rol kunnen hebben bij de keuze van een nieuwe bewoner, maar stelt enkel randvoorwaarden aan de wijze waarop dat wordt georganiseerd. De Wgv bepaalt namelijk dat verhuurders bij openbaar aanbod van woonruimte zorg moeten dragen voor een transparante en heldere selectieprocedure, objectieve selectiecriteria moeten hanteren, aan de afgewezen kandidaat-huurder(s) moeten motiveren waarom voor een huurder is gekozen, en dat zij een werkwijze ter voorkoming van discriminatie vastleggen en openbaar maken. De Wgv sluit voor wat betreft het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid aan bij de normen van de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb). Daarbij mag door de verhuurder bij de keuze voor een nieuwe huurder geen onderscheid worden gemaakt op grond van de persoonskenmerken die de Awgb beschermt. Dan gaat het om: godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, hetero- of homoseksuele gerichtheid en burgerlijke staat. Dit geldt dus ook voor verhuurders die niet zelf woonachtig zijn in een woning en die middels coöptatie huurders laten werven. Op grond van de Awgb mogen zittende huurders bij coöptatie echter soms wel verdere eisen stellen aan kandidaat-huurders en bijvoorbeeld huurders selecteren op basis van geslacht. Er mag echter nooit onderscheid worden gemaakt op basis van afkomst of huidskleur.
Een manier waarop verhuurders uitvoering zouden kunnen geven aan de bepalingen uit de Wgv betreffende het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid is door schriftelijk vast te leggen en te communiceren (bijv. via hun website) dat nieuwe huurders worden geselecteerd middels coöptatie. De zittende huurders, die o.b.v. coöptatie een nieuwe huurder mogen kiezen, dienen onverwijld door de verhuurder te worden geïnstrueerd dat de Wet goed verhuurderschap en daarmee tevens de Awgb van toepassing is, en dat de zittende huurders, wanneer zij via een openbaar aanbod een huurder zoeken, daarbij nimmer mogen selecteren op de verboden persoonskenmerken afkomst of huidskleur. Ook deze instructie kan door de verhuurder schriftelijk worden vastgelegd, zodat het deel uitmaakt van de vastgelegde werkwijze ter voorkoming van woondiscriminatie.

Vraag 8

Op welke wijze kan de Wet versterking regie volkshuisvesting een aangrijpingspunt kunnen zijn om de goede elementen van hospiteren te behouden?

De Wet Versterking Regie Volkshuisvesting staat in mijn optiek los van het thema hospiteren.

Vraag 9

Hoe verhoudt het voorgenomen besluit zich volgens u tot het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, waarin juist wordt ingezet op uitbreiding van wooncapaciteit onder studenten en de verbetering van studentenwelzijn?

Ik onderschrijf de noodzaak van meer studentenhuisvesting. Als ministerie zetten wij ons in voor de realisatie van 60.000 nieuwe studentenwoningen en zijn daarbij voorstander van meer woningen met gedeelde voorzieningen. DUWO levert hier een bijdrage aan.
Aanvullend beschrijft het Landelijke Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) niet alleen de wooncapaciteit en het studentenwelzijn. In de recente oplegger van de LAS van september 2025 wordt aandacht gevraagd voor extra maatregelen om de schaarse studentenwoningvoorraad toegankelijker te maken voor onder andere mbo-studenten.

Vraag 10

Bent u het eens dat er meer ingezet moet worden op onzelfstandige huisvesting waarbij hospiteren een belangrijk onderdeel is?

Het ministerie staat positief tegenover de realisatie van nieuwe onzelfstandige huisvesting. Woningcorporaties en andere verhuurders zijn vrij om binnen de kaders van de wet hun woonruimteverdeling zelf in te vullen.

Vraag 11

Hoe gaat u zorgen dat de balans in de realisatie tussen onzelfstandige en zelfstandige woonruimte meer gaat uitslaan naar onzelfstandige woonruimte?

Zie antwoord op vraag 4.

Vraag 12

Bent u bereid om over dit bericht met DUWO in gesprek te gaan? Zo ja, wat zou daarbij uw inzet zijn en bent u bereid de Kamer over de uitkomsten te informeren? Zo nee, waarom niet?

Ik zie geen reden om met DUWO in gesprek te gaan over hun voornemens om het hospiteerbeleid aan te passen. Ze blijven met hun voorstellen binnen de kaders van de wet.

Vraag 1

Bent u bekend met de problematiek omtrent doorstroming in relatie tot hypotheekverstrekking bij senioren, zoals beschreven in het artikel «Ouderen wonen in gouden kooi: «Onaantrekkelijk om te verhuizen»»?1

Ja. Ik ben bekend met de problematiek die in het artikel wordt geschetst. Ik herken dat veel ouderen beschikken over overwaarde maar ervaren dat verhuizen naar een passende woning financieel moeilijk haalbaar kan zijn.

Vraag 2

Bent u bekend met de eerder gestelde schriftelijke vragen d.d. 2 april 2025: «Senioren geweigerd voor tijdelijke lening ondanks overwaarde».

Ja. De Kamervragen van 2 april 2025 naar aanleiding van de Radar-uitzending zijn op 12 mei 2025 beantwoord door de Minister van Financiën en mij. In die beantwoording ben ik onder andere ingegaan op knelpunten bij tijdelijke en overbruggingsfinanciering voor ouderen, de vervolgstappen via het convenant Ouderen & Toekomstbestendig Wonen2 en gesprekken die ik hierover met de sector voer.

Vraag 3

Hoe staat het met de uitvoering van het convenant «Ouderen & Toekomstbestendig Wonen»2, ondertekend door diverse kredietverstrekkers, waarin is afgesproken dat de ondertekenaars de mogelijkheden van (hypotheek)financiering voor ouderen naar een hoger niveau willen tillen, onder andere door in kaart te brengen aan welke aanvullende financieringsmogelijkheden bij ouderen behoefte is, gezien hun woonwensen?

Het convenant Ouderen & Toekomstbestendig Wonen wordt uitgevoerd in samenwerking met kredietaanbieders, financieel adviseurs en belangenorganisaties. Doel is dat ouderen tijdig inzicht krijgen in hun woon- en financieringsmogelijkheden. Het convenant wordt uitgevoerd door de ondertekenaars. In de periodieke bijeenkomsten worden voortgang en knelpunten besproken en worden ervaringen gedeeld. Met de ondertekenaars is afgesproken dat het convenant na twee jaar integraal wordt geëvalueerd. Deze evaluatie zal zien op de uitvoering van de gemaakte afspraken en de zichtbare effecten daarvan. Ik verwacht uw Kamer rond de zomer van 2026 over de uitkomsten van deze evaluatie te informeren.

Vraag 4

Heeft het gesprek met ouderenorganisaties, de Nederlandse Vereniging van Banken, de banken en de toezichthouders over de verbetering van de financieringsmogelijkheden voor senioren voor het sluiten van een overbruggingshypotheek zoals aangegeven in de beantwoording op eerdergenoemde schriftelijke vragen, plaatsgevonden? Zo ja, kan de Kamer een afschrift van het gespreksverslag ontvangen? Zo nee, waarom niet?

Het onderwerp woningfinanciering voor ouderen wordt meegenomen in de periodieke gesprekken binnen het convenant. Hierbij zijn kredietaanbieders, ouderenorganisaties en consumentenorganisaties betrokken. In het laatste gesprek is het onderwerp overbruggingshypotheken ook, mede op verzoek van uw Kamer, besproken. Hieruit is naar voren gekomen dat losse overbruggingshypotheken voor veel kredietaanbieders relatief duur zijn om aan te bieden en dat het verstrekken van een losse overbruggingslening in hun huidige systemen op dit moment niet of slechts beperkt kan worden ingepast. Daarbij is gesignaleerd dat de infrastructuur van het Hypotheken Data Netwerk het niet faciliteert om een losse overbruggingshypotheek aan te vragen.
Tegen deze achtergrond wordt in de praktijk in sommige gevallen door een aantal kredietaanbieders door middel van een combinatie van een (kleine) reguliere hypotheek en overbruggingsfinanciering de behoefte aan financiering ingevuld. Ook biedt een beperkt aantal kredietaanbieders voor bestaande klanten een losse overbruggingshypotheek aan. Deze routes bieden voor een deel van de ouderen een oplossing, maar niet voor de hele doelgroep.
In de gesprekken hebben de deelnemers daarnaast verschillende mogelijke oplossingsrichtingen benoemd om de toegankelijkheid van overbruggingsfinanciering voor ouderen te verbeteren. Deze variëren van verdere specialisatie door individuele of gezamenlijke aanbieders tot vormen van risicodeling, waaronder, een gezamenlijk of publiek georganiseerd fonds. Dit betreft suggesties vanuit de sector die zich nadrukkelijk in de verkennende fase bevinden. Hierover zijn nog geen keuzes gemaakt.
Ook is besproken welke procesverbeteringen in de adviespraktijk kunnen bijdragen aan betere ondersteuning van ouderen, zoals verbeterde informatievoorziening en duidelijkere hulpmiddelen voor adviseurs. Dit geldt ook zeker voor het aanvragen van overbruggingshypotheken. Deze inzichten worden meegenomen in de lopende verkenning naar verbetering van de financieringsmogelijkheden voor ouderen. De uitkomsten hiervan worden bij het evaluatiemoment van het convenant in de zomer van 2026 met uw Kamer gedeeld.

Vraag 5

Ben u van mening dat er voldoende voortgang op dit dossier zit? Zo niet, wat gaat u doen om dit te versnellen?

Ik ben van mening dat er duidelijke inspanningen worden geleverd binnen dit dossier, al kost de uitwerking van oplossingen tijd. Binnen het convenant werken ondertekenaars onder andere aan verbeteringen in de informatievoorziening richting ouderen en adviseurs, zodat financieel adviseurs beter worden toegerust bij vragen over doorstroming. Dit heeft geleid tot concrete resultaten, zoals extra opleidingen en ondersteuning voor financieel adviseurs en aanpassingen in het productaanbod voor ouderen door enkele kredietaanbieders.
Daarnaast wordt binnen het convenant verkend hoe de kosten van overbruggingsfinanciering voor ouderen kunnen worden verlaagd, waarbij onder andere wordt gekeken naar de hoogte van advies-, taxatie- en notariskosten, zodat producten voor ouderen aantrekkelijker geprijsd kunnen worden. Tegelijkertijd is zichtbaar dat de problematiek voor ouderen nog niet is opgelost. De komende periode wordt verder gewerkt aan deze verkenningen en worden de gemaakte afspraken betrokken bij de evaluatie van het convenant in 2026.

Vraag 6

Zou u in kaart willen brengen hoe het gebrek aan financieringsmogelijkheden voor senioren doorwerkt op de doorstroming op de woningmarkt en welke groepen hierdoor het meest worden geraakt?

Daar ben ik toe bereid. Uit onderzoek blijkt dat slechts een beperkte groep ouderen een concrete verhuiswens heeft. Ouderen zijn minder geneigd om te verhuizen dan jongere huishoudens, en hechten vaker aan hun woning en woonomgeving.4 Uit het WoON-onderzoek 2024 komt naar voren dat ouderen de afgelopen twee jaar minder vaak zijn verhuisd dan in de periode voorafgaand aan WoON 2021 (een afname van ongeveer 10%).5
Dit onderstreept dat de beperkte verhuisbereidheid bij ouderen een belangrijke factor is voor de doorstroming. Financieringsbelemmeringen kunnen voor een deel van de ouderen een rol spelen bij een verhuizing, maar het is lastig om exact vast te stellen welk deel van de beperkte doorstroming hiermee samenhangt. Een verhuizing is immers een grote beslissing die met meerdere factoren samenhangt. Samen met kennisinstellingen en de sector, vergaar ik daarom meer informatie over dit onderwerp.

Vraag 7

Zou u in overleg willen treden met hypotheekverstrekkers en ouderenorganisaties, waaronder de Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen, over welke knelpunten senioren het vaakst ervaren bij het aanvragen van een overbruggingshypotheek of verhuishypotheek, en de Kamer informeren over de uitkomsten?

Ja, deze gesprekken zijn al gaande. Hierbij is naast de ANBO ook onder andere Vereniging Eigen Huis (VEH) uitgenodigd. De Kamer zal over de uitkomsten hiervan rond de zomer van 2026 worden geïnformeerd.

Vraag 8

Hoe beziet u de huidige toetsingsnormen voor senioren, zoals de inkomens- en leencapaciteitscriteria van de Nationale Hypotheek Garantie en de richtlijnen van de toezichthouder, tegen de achtergrond van de toegenomen overwaarde en relatief lage risico’s bij deze doelgroep?

Samen met de Minister van Financiën stel ik jaarlijks de leennormen voor hypothecair krediet vast. De leennormen voor hypothecair krediet zorgen ervoor dat huishoudens op verantwoorde wijze een hypothecair krediet aangaan bij het kopen van een woning. Kredietaanbieders kunnen via maatwerk gemotiveerd afwijken van de leennormen wanneer een huishouden niet door de standaard krediettoets komt. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) kan via leidraden en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) via haar Voorwaarden & Normen nadere invulling geven aan de wettelijke leennormen.
Mijn indruk is dat bij zowel de wettelijke leennormen zelf als bij de nadere invulling hiervan door de AFM en NHG geen belemmeringen zitten die ervoor zorgen dat senioren moeite hebben met doorstromen. Kredietaanbieders mogen in beginsel de lopende verplichtingen onder een hypotheek voor de financiering van een nog niet verkochte woning, inclusief de kosten die verband houden met het afsluiten van een overbruggingslening, buiten beschouwing laten bij de kredietbeoordeling voor de financiering van de nieuw gekochte woning. NHG heeft speciaal voor senioren een tweetal regelingen, de seniorenverhuisregeling en de tijdelijke tekortregeling bij verschillende aow leeftijden. Daarnaast heeft de AFM in 2017 verduidelijkt hoe kredietaanbieders verantwoord maatwerk kunnen bieden aan senioren. SEO concludeerde dit jaar in haar evaluatie van de leennormen dat kredietaanbieders en adviseurs hierdoor geen problemen ervaren bij het toepassen van maatwerk voor senioren.
Uit de gesprekken met marktpartijen komen andere factoren naar voren die verklaren waarom een overbruggingshypotheek voor senioren relatief beperkt beschikbaar en duur is. Vooral het feit dat een overbruggingshypotheek vaak relatief kort loopt is een belemmering voor het aanbod. Kredietaanbieders moeten dan immers in een korte tijd de gemaakte kosten terugverdienen. Dat kan leiden tot een hogere prijs (bijv. hypotheekrente) voor dergelijke producten. Het is nog niet duidelijk of ouderen bereid zijn een hogere prijs te betalen voor dit product dan voor een reguliere hypotheek. Zoals gezegd: ik ben met de partijen in gesprek en wil hier graag met ze tot een oplossing komen. Ik vind het namelijk van groot belang dat senioren makkelijker toegang krijgen tot een overbruggingslening. Mochten er toch belemmeringen zitten in de leennormen, dan ben ik uiteraard bereid om hiernaar te kijken. Uitgangspunt blijft daarbij wel dat een (overbruggings)hypotheek altijd financieel verantwoord moet zijn.

Vraag 9

Zou u willen onderzoeken welke internationale voorbeelden bestaan van hypotheek- of financieringsconstructies die bijdragen aan doorstroming onder senioren, en of dergelijke modellen toepasbaar zijn in Nederland?

Een eerste verkenning bij beleidsmakers in andere Europese landen heeft het beeld opgeleverd dat veel landen weliswaar de problematiek van onderbenutting van de bestaande voorraad en gebrek aan doorstroming van senioren erkennen, maar dat de beleidsinspanningen veelal nog gericht zijn op het langer laten thuis wonen van ouderen door middel van aanpassingen aan de woning en levering van zorg aan huis. De regelingen die er zijn om onderbenutting tegen te gaan zijn vooral gericht op de sociale huursector en de huurtoeslag. Zo kunnen Vlaamse sociale huisvesters kleine huishoudens in grote woningen laten doorverhuizen naar meer passende woningen, hoewel men hier bij ouderen terughoudend mee omgaat. In het Verenigd Koninkrijk kunnen kleine huishoudens in grote sociale huurwoningen gekort worden op de huurtoeslag. Ouderen zijn hiervan echter nadrukkelijk uitgezonderd.
Vooralsnog verwacht ik niet dat nader internationaal vergelijkend onderzoek wel bruikbare casussen gericht op hypotheek- of financieringsconstructies zal opleveren. Dit vanwege de grote verschillen tussen lidstaten op het gebied van woningfinanciering. Passende innovatieve vormen die ontwikkeld worden, moeten toegesneden zijn op de Nederlandse context.

Vraag 10

Wat gaat u doen met het gegeven dat veel senioren aangeven te willen verhuizen naar een passende woning, maar door financieringsbelemmeringen niet in staat zijn deze stap te zetten?

Zoals aangegeven bij vraag 6 heeft slechts een beperkt deel van de ouderen een concrete verhuiswens. Financieringsbelemmeringen kunnen echter voor een deel van de ouderen die wel willen verhuizen een rol spelen. Binnen het convenant Ouderen & Toekomstbestendig Wonen en het Platform Hypotheken wordt daarom gewerkt aan het verbeteren van de informatievoorziening en aan het verder in beeld brengen en verminderen van financieringsknelpunten bij overbruggingshypotheken. Ook wordt verkend hoe deze producten beter toegankelijk en betaalbaar kunnen worden gemaakt. Daarnaast wordt binnen het Programma Wonen en Zorg voor Ouderen ingezet op het vergroten van het aanbod van passende ouderenwoningen, wat essentieel is voor doorstroming. Ik blijf in gesprek met ouderenorganisaties, kredietaanbieders en toezichthouders om knelpunten te adresseren.

Vraag 11

Deelt u de opvatting dat het tekort aan geschikte en betaalbare seniorenwoningen een belangrijke factor is in het uitblijven van doorstroming, en zou u op een rij willen zetten welke aanvullende maatregelen op korte en langere termijn mogelijk zijn om dit aanbod te vergroten?

Ik ben het met u eens dat beschikbaarheid een belangrijke voorwaarde is voor ouderen om te kunnen verhuizen naar een passende woning, waarmee doorstroming op de woningmarkt ontstaat. Samen met het Ministerie van VWS zet ik sterk in op realisatie van voldoende passende woningen voor ouderen, waarbij we nauw samenwerken met medeoverheden en de verschillende partners uit het woon- en zorgdomein. Zo hebben we op de Woontop van december 2024 afspraken gemaakt over de schaalvergroting en versnelling in de realisatie van de opgave van de circa 290.000 woningen geschikt voor ouderen tot en met 2030. Ook zetten we in op maatregelen die eraan bijdragen dat ouderen die dat willen, een verhuisstap kunnen maken om passend te wonen.
In de voortgangsbrief ouderenhuisvesting van april jl.6 staan de acties die ik samen met het Ministerie van VWS in gang heb gezet om de realisatie van voldoende woningen, en het passend wonen van ouderen te stimuleren. Op 8 december is de Staat van de Volkshuisvesting naar uw Kamer gestuurd, waarin is ingegaan op de realisatie van het woningaanbod voor ouderen en het aandeel verhuisde ouderen. In de loop van 2026 informeren de Staatssecretaris van Langdurige en Maatschappelijke Zorg en ik uw Kamer weer over de voortgang op de opgave ouderenhuisvesting, waaronder de maatregelen op passend wonen en doorstroming.

Vraag 12

Op welke wijze worden de inspanningen binnen het convenant Ouderen & Toekomstbestendig Wonen afgestemd met de bredere ambities binnen het Programma Wonen en Zorg voor Ouderen?

Het convenant Ouderen en Toekomstbestendig Wonen komt voort uit een samenwerkingsverband tussen het Ministerie van VRO en de hypothecaire sector, het Platform Hypotheken. Het convenant heeft als doel oplossingen te ontwikkelen voor knelpunten in de hypotheekadvisering en -verstrekking. Daarnaast worden tijdens de tussentijdse bijeenkomsten vanuit VRO ook relevante ontwikkelingen uit het Programma Wonen en Zorg voor Ouderen gedeeld met de ondertekenaars, zodat zij deze kunnen meenemen in hun eigen beleidsvorming en verdere uitwerking van de samenwerking.
De ondertekenaars van het convenant gaan periodiek met elkaar en het Ministerie van VRO in gesprek om de ontwikkelingen omtrent woningfinanciering voor ouderen te bespreken en te onderzoeken of er meer mogelijkheden kunnen worden gecreëerd voor woningfinanciering voor ouderen. Dit heeft als doel om te stimuleren dat ouderen passend kunnen wonen, en te stimuleren dat ouderen die dat willen een verhuisstap kunnen maken. Daarmee sluiten de inspanningen vanuit het convenant aan bij de bredere ambities binnen de opgave ouderenhuisvesting en de inspanningen binnen het convenant worden ook gedeeld met de werkgroep en stuurgroep Wonen en zorg voor ouderen

Vraag 13

Hoe betrekt u senioren bij de beleidsvorming rondom financieringsmogelijkheden en doorstroming, en op welke wijze worden hun ervaringen structureel benut bij het opstellen en evalueren van maatregelen?

Ik vind het belangrijk dat ouderen vertegenwoordigd zijn in het beleidsvormingsproces rondom financieringsmogelijkheden en passend wonen en doorstroming. De ANBO-PCOB is betrokken bij het periodiek overleg met de hypotheeksector dat voortkomt uit het convenant Ouderen en Toekomstbestendig Wonen, zoals beschreven bij antwoord 12. Ook is de ANBO-PCOB onderdeel van de werkgroep en stuurgroep Wonen en zorg voor ouderen. In deze werkgroep werken Ministerie van VRO en het Ministerie van VWS samen met medeoverheden en partners uit het woon- en zorgdomein aan de opgave ouderenhuisvesting. Daarnaast worden de ervaringen van ouderen meegenomen via verschillende onderzoeken, zoals het WoOn-onderzoek.7

Vraag 1

Kunt u toelichten hoe de aanwijzing van de vier gemeenten Alkmaar, Apeldoorn, Helmond en Hengelo-Enschede als grootschalige woningbouwlocatie zich verhoudt tot het feit dat zij hierdoor niet langer in aanmerking komen voor de regeling Woningbouw op Korte Termijn?1

Om de regionale spreiding van rijksinvesteringen voor het ontsluiten en bereikbaar maken van nieuwe woningen te borgen is een scheiding gemaakt tussen woningbouwlocaties in de nationaal grootschalige woningbouwgebieden en woningbouwlocaties daarbuiten (de zgn. «woningbouw op korte termijn», hierna: WoKT). Projecten voor woningbouwlocaties die binnen de nationaal grootschalige woningbouwgebieden vallen konden enkel aanspraak maken op het budget dat voor deze gebieden werd gereserveerd en andersom.
Voor de gemeenten Alkmaar, Apeldoorn, Helmond en Hengelo-Enschede betekent de aanwijzing van nieuwe nationaal grootschalige woningbouwgebieden binnen hun gemeentegrenzen eerder dit jaar, dat zij voor projecten binnen dat geografische gebied geen aanvraag meer konden doen voor een bijdrage uit het WoKT budget, maar wel voor het infrabudget dat was gereserveerd voor nationaal grootschalige woningbouwgebieden én het gebiedsbudget van VRO. Voor projecten buiten deze nationaal grootschalige woningbouwgebieden konden gemeenten nog altijd een WoKT voorstel indienen. Zo ontvangt de gemeente Apeldoorn naast gebiedsbudget ook middelen uit het WoKT budget (ca. € 2,9 miljoen).

Vraag 2

Hoe weegt u het feit dat deze vier gemeenten niet langer in aanmerking komen voor de regeling Woningbouw op Korte Termijn, terwijl er op dit moment ook nog geen perspectief is op financiering vanuit de middelen voor de infrastructurele ontsluiting van de grootschalige woningbouwlocaties, en zij daarmee dus tussen wal en schip vallen?

De volledige € 2,5 miljard die dit kabinet uittrok voor het ontsluiten en bereikbaar maken van nieuwe woningen in de nationaal grootschalige woningbouwgebieden en daarbuiten is verdeeld2. Het beperkte budget heeft geleid tot het kabinetsbesluit om aan de in de ontwerp-Nota Ruimte aangewezen nationaal grootschalige woningbouwgebieden (Alkmaar Kanaalzone, Binnenstad, spoor- en kanaalzone Apeldoorn, Helmond Centrum+ en Spoorzone Hengelo-Enschede (SHE) nu alleen gebiedsbudget (ongeveer € 100 miljoen) toe te kennen. Met dit budget kunnen eerste stappen gezet worden. Dat is niet genoeg voor de totale ontwikkeling van deze gebieden. Het is aan een nieuw kabinet om te bezien of en hoe de noodzakelijke mobiliteitsmaatregelen alsnog geborgd kunnen worden. We zijn hierover met de betreffende gemeenten in gesprek.

Vraag 3

Welke risico’s ziet u voor de voortgang van de woningbouwopgave in deze vier gemeenten, gegeven het ontbreken van financieringsperspectief voor de noodzakelijke ontsluitende infrastructuur?

Met de toekenning van € 100 mln. gebiedsbudget (VRO) aan de nieuwe nationaal grootschalige woningbouwgebieden in de genoemde vier gemeenten kunnen eerste stappen gezet worden. Samen met het Ministerie van VRO is het Ministerie van IenW de komende periode met de betrokken gemeenten in gesprek om de mogelijkheden en risico’s van deze situatie voor de voortgang van de woningbouwopgave nader in kaart te brengen.

Vraag 4

Zou u, samen met deze vier gemeenten en de betrokken provincies, in kaart willen brengen welke ontsluitende infrastructuur benodigd is om de woningbouwopgave te kunnen realiseren, en welke financieringsopgave daarbij hoort?

In aanloop naar de verdeling van de beschikbare middelen hebben ook de vier nieuwe nationaal grootschalige woningbouwgebieden een propositie voor de ontsluiting van deze gebieden ingediend. Op basis daarvan is het Ministerie van IenW komende periode samen met het Ministerie van VRO met de betrokken gemeenten in gesprek om te bespreken welke ontsluitende infrastructuur benodigd is en welke financieringsopgave daarbij hoort.

Vraag 5

Hoe gaat u deze vier gemeenten en de betrokken provincies betrekken bij de toekomstige besluitvorming over de financiering van de ontsluitende infrastructuur voor grootschalige woningbouwlocaties?

Er kan geen toezegging gedaan worden over de toekomstige besluiten en financiering van de benodigde infrastructuur voor grootschalige woningbouwgebieden, omdat dit aan een nieuw kabinet is. In de vier nieuwe nationaal grootschalige woningbouwgebieden kunnen op korte termijn veel nieuwe woningen worden gebouwd als wordt geïnvesteerd in de bereikbaarheid van de woningbouwlocaties. De al ingediende proposities kunnen daarvoor als basis dienen.

Vraag 6

Wat gaat u eraan doen om te voorkomen dat deze vier gemeenten daadwerkelijk tussen wal en schip vallen bij de rijksfinanciering van hun woningbouw- en infrastructuuropgave? Zou u de Kamer over deze inspanningen willen informeren?

Zoals aangegeven is het Ministerie van IenW samen met het Ministerie van VRO met de betrokken gemeenten in gesprek om te bespreken welke ontsluitende infrastructuur benodigd is en welke financieringsopgave daarbij hoort. Over de uitkomsten hiervan wordt de Kamer in het voorjaar geïnformeerd. Besluitvorming over het toekennen van eventuele nieuwe rijksmiddelen is echter aan een nieuw kabinet.

Vraag 7

Hoe beziet u het feit dat er op dit moment een financieringsgat bestaat in de wijze waarop infrastructuur voor woningbouw wordt ondersteund op het moment dat woningbouwlocaties overgaan naar de status van grootschalige woningbouwlocatie? Zou u willen inventariseren welke verbeteringen mogelijk zijn om te voorkomen dat gemeenten hierdoor tussen wal en schip raken?

Het feit dat het financieel tekort op de infrastructuurmaatregelen nu niet wordt gedekt komt niet voort uit de aanwijzing tot nationaal grootschalig woningbouwgebied, maar is een consequentie van het beperkte budget dat dwingt tot de gemaakte kabinetskeuze. Als de woningbouwlocaties in de vier betreffende gemeenten niet tot nationaal grootschalig woningbouwgebied waren aangewezen dan zouden de voorstellen hiervoor binnen de WoKT kaders zijn beoordeeld en geprioriteerd. Tevens kon dan geen aanspraak op het gebiedsbudget worden gemaakt, waaruit nu € 100 miljoen is toebedeeld.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel over het opheffen van het dorp Moerdijk?1

Ja, dit artikel is bekend.

Vraag 2

Deelt u de zorgen van onder andere bewoners dat het opheffen van dit (eeuwenoude) dorp een buitengewoon ingrijpende maatregel is?

Het kabinet erkent dat de impact van alle ontwikkelingen op ondernemers en inwoners van zowel het dorp Moerdijk, inwoners van het buitengebied én van andere dorpskernen, zeer groot is.

Vraag 3

Acht u het wenselijk dat (eeuwenoude) dorpen in Nederland verdwijnen om ruimte te maken voor de energietransitie?

Het opheffen van een dorp of dorpskern is een hele zware keuze. Dit kan alleen indien uit een integrale afweging blijkt dat er geen redelijke alternatieven zijn en voldoende compenserende maatregelen genomen worden. Tegelijkertijd is Nederland vol en zijn de opgaven groot. Om ook voor de toekomst voldoende ruimte te kunnen bieden aan een groeiende economie en bevolking, is uitbreiding van het energienet en bedrijvigheid noodzakelijk. Dat is nodig om woningen en bedrijven van stroom te kunnen voorzien. Daarbij is in de Powerport regio Moerdijk ruimte nodig voor de verduurzaming en het circulair maken van de industrie. Er zullen moeilijke keuzes gemaakt moeten worden, waarbij lokale, regionale en landelijke belangen met elkaar afgewogen worden. Soms betekent dit dat bepaalde functies zullen verdwijnen om plaats te maken voor andere. Het opheffen van een dorp of dorpskern is daarbij een heel zwaar besluit dat niet vaak genomen zal worden.

Vraag 4

Indien het antwoord op vraag 3 bevestigend luidt, kunt u aangeven hoe vaak dit naar verwachting nog zal voorkomen?

Dit is een unieke situatie. Er zijn nu geen soortgelijke situaties voorzien.

Vraag 5

Indien het antwoord op vraag 3 ontkennend luidt, welke stappen onderneemt u om te voorkomen dat dit gestelde precedent navolging krijgt in de toekomst?

Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 6

Hoe verhoudt het verwijderen van een dorp zich tot het huidige kabinetsbeleid dat inzet op leefbare woonomgevingen, het behoud van gemeenschappen, het oplossen van de wooncrisis en het behoud van erfgoed?

De inzet op een leefbare woonomgeving en behoud van gemeenschappen is het uitgangspunt. Uit de technische analyse2 en het participatieproces3 is gebleken dat er voor de uitbreiding van de Powerport regio Moerdijk geen alternatief is waarbij de leefbaarheid in het dorp Moerdijk niet aangetast wordt en het voortbestaan op lange termijn gegarandeerd is. Het kabinet kijkt met de provincie en gemeente naar het herhuisvesten van de inwoners van dorp Moerdijk, mocht besloten worden dat er geen toekomst is voor het dorp.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het verwijderen van een dorp in strijd is met het eigendomsrecht?

Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht op een zaak, maar het is geen absoluut recht. Dat betekent dat inbreuk op het eigendomsrecht kan worden gemaakt, maar alleen onder strikte voorwaarden. Dat kan alleen door de overheid en als aan wettelijke eisen is voldaan. Het gedwongen ontnemen van eigendomsrechten op onroerende zaken (bijvoorbeeld woningen) heet onteigening. Onteigening kan alleen plaatsvinden in het algemeen belang en tegen een volledige schadeloosstelling. Daarnaast verloopt een onteigening via een zeer zorgvuldig proces, waarbij volledige rechtsbescherming is geborgd. Voorafgaand aan een onteigening moet altijd worden geprobeerd om de onroerende zaken minnelijk – dus met overeenstemming via een koop- of ruilovereenkomst – te verwerven. Bij minnelijke verwerving wordt geen inbreuk op het eigendomsrecht gemaakt.

Vraag 8

Indien het antwoord op vraag 7 ontkennend luidt, waarom is het verwijderen van een dorp volgens u niet in strijd met het eigendomsrecht?

Zie het antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Vindt u dat de energietransitie zo ver mag gaan dat dorpen verwijderd mogen worden?

Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 10

Erkent u de dat bewoners in de praktijk geen mogelijkheden hebben om zo’n besluit te voorkomen, terwijl het gaat over het verlies van hun woonplaats en gemeenschap?

Op dit moment betreft het bestuurlijke keuzes waarop bewoners geen directe mogelijkheid hebben tot bezwaar en beroep. De inzet van de gemeente is vastgesteld in de gemeenteraad. Hierbij hebben inwoners en ondernemers de mogelijkheid gehad tot inspreken. Voordat een definitief besluit wordt genomen over waar de ontwikkelingen (energietransitie, verduurzaming en circulair maken van industrie) binnen Powerport regio Moerdijk plaats moeten vinden, zal een planologische procedure doorlopen worden waarbij belanghebbenden, dus ook inwoners en ondernemers in Moerdijk, de mogelijkheid hebben om in bezwaar en beroep te gaan.
Er is tot nu toe een zorgvuldig participatieproces doorlopen. Waarbij er in aanloop naar het voorgenomen besluit van 1 december 2025, vanuit de Ontwerptafel Powerport regio Moerdijk meerdere participatiebijeenkomsten georganiseerd. Inwoners, agrariërs, bedrijven en het Havenbedrijf konden aangeven wat voor hen belangrijk is (hun randvoorwaarden en condities). Ook in de volgende fase dient participatie een goede plek te krijgen. Bij de uitwerking van randvoorwaarden en condities zal ruimte zijn om input van individuele inwoners, agrariërs en bedrijven te betrekken. Op welke manier dit gaat gebeuren wordt uitgewerkt in het plan van aanpak voor het vervolgproces.

Vraag 11

Bent u van mening dat het democratisch onwenselijk is dat een gemeentebestuur – in samenwerking met provincie en Rijk – zulke beslissingen kan nemen zonder bindende inspraak, zoals een referendum, onder de bewoners?

Nee, formele inspraak van inwoners geschiedt via de gemeenteraad volgens de wettelijke democratische procedures. Daarnaast is er ook voor gekozen om, zoals hierboven reeds aangegeven, bewoners op verschillende manieren uitvoerig te betrekken in het participatieproces. Bovendien hebben het Kabinet en de regio afgesproken dat participatie ook in de volgende fase een goede plek verdient. Op welke manier dit gaat gebeuren wordt uitgewerkt in het plan van aanpak voor het vervolgproces.

Vraag 12

Vindt u het in het algemeen belang om (eeuwenoude) dorpen te verwijderen?

Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 13

Indien het antwoord op vraag 12 bevestigend luidt, waarom is dit in het algemeen belang?

Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 14

Indien het antwoord op vraag 12 ontkennend luidt, deelt u de mening idat het in het algemeen belang is om historie, cultuur en erfgoed te beschermen en zodoende te staan voor het behoud van een (eeuwenoud) dorp?

Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 15

Welke criteria zijn gehanteerd door het gemeentebestuur in samenwerking met het Rijk om te bepalen dat het verwijderen van het dorp Moerdijk noodzakelijk is?

Het gemeentebestuur heeft een eigen afweging gemaakt, ter voorbereiding van het Bestuurlijk Overleg Powerport regio Moerdijk dat op 1 december 2025 heeft plaatsgevonden. Het kabinet en de regio hebben op 11 juni 2025 de afspraak gemaakt om op 1 december 2025 een voorkeur uit te spreken voor de ontwikkelrichting in Moerdijk. De stukken van de gemeente ter onderbouwing van het raadsbesluit staan op de website van de gemeente Moerdijk4.

Vraag 16

In hoeverre is er sprake van een systematisch onderzoek waarin alternatieve locaties voor nieuwe energie-infrastructuur met elkaar zijn vergeleken?

Voordat een definitief besluit wordt genomen over waar de ontwikkelingen plaats moeten vinden, zal een planologische procedure doorlopen worden. Daarbij zullen belanghebbenden, dus ook inwoners en ondernemers in Moerdijk, de mogelijkheid hebben om in bezwaar en beroep te gaan. In deze planologische procedure zal nader onderzoek plaatsvinden naar verschillende alternatieve locaties om de benodigde ruimte voor energie-infrastructuur, verduurzaming en circulair maken van industrie te faciliteren.
In het Programma Energiehoofdstructuur5 (PEH) is eerder in kaart gebracht hoeveel ruimte nodig is voor energie-infrastructuur in Nederland richting 2050. De toekomstige ruimtebehoefte concentreert zich vooral in en rondom industrieclusters, waaronder Moerdijk. In de ontwerp-Nota Ruimte6 staat het belang van het samenbrengen van vraag en aanbod van energie en grondstoffen. Dit kan betekenen dat op sommige plekken de ruimtevraag of de impact op de ruimte en leefomgeving hoger wordt, om de druk op de leefomgeving op andere plekken te beperken.

Vraag 17

In hoeverre en op welke manier zijn bewoners van het dorp Moerdijk bij dit besluit betrokken geweest?

In aanloop naar het voorgenomen besluit van 1 december 2025, zijn er vanuit de Ontwerptafel Powerport regio Moerdijk meerdere participatiebijeenkomsten georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomsten zijn inwoners geïnformeerd over Powerport regio Moerdijk en beide zoekrichtingen. Inwoners, agrariërs, bedrijven en het Havenbedrijf konden aangeven wat voor hen belangrijk is (hun randvoorwaarden en condities). Er is gesproken met inwoners welke gevolgen de twee zoekrichtingen hebben voor hen en wat er voor hen geregeld moet worden mocht één van de zoekrichtingen daadwerkelijk worden gekozen. De gesprekken hebben plaatsgevonden met inwoners en ondernemers in beide zoekrichtingen: Zevenbergschen Hoek (24 september 2025), het buitengebied (25 september 2025), Moerdijk (1 oktober 2025), Zevenbergen (2 oktober 2025) en Klundert (6 oktober 2025). Voor deze brede bijeenkomsten zijn alle inwoners uitgenodigd. De uitkomst van de participatie is te lezen op de website van de gemeente7. De inhoud is geverifieerd met verschillende vertegenwoordigingen van inwoners, voordat deze is meegenomen als input voor het besluit van 1 december 2025.
Er is tot nu toe een zorgvuldig participatieproces doorlopen. Ook in de volgende fase dient participatie een goede plek te krijgen. Bij de uitwerking van randvoorwaarden en condities zal ruimte zijn om input van individuele inwoners, agrariërs en bedrijven te betrekken. Op welke manier dit gaat gebeuren wordt uitgewerkt in het plan van aanpak voor het vervolgproces.

Vraag 18

Welke wettelijke grondslag is er voor het verwijderen van het dorp en hoe zal dit eruit komen te zien in de praktijk?

De overheid kan met de Omgevingswet een ruimtelijke keuze maken en een andere functie toedelen aan een gebied of een locatie. Als deze functie concreet is uitgewerkt in een omgevingsplan, projectbesluit of in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geeft dit de overheid, indien nodig, een zogenaamd onteigeningsbelang dat op grond van de Omgevingswet nodig is voor onteigening. Zie hiervoor ook het antwoord op vraag 7.

Vraag 19

Indien tot verwijdering van het dorp wordt overgegaan, hoe worden de 1100 bewoners dan concreet gecompenseerd en wordt hierin (im)materiële schade door ontheemding meegenomen, denk aan psychische belasting, verlies van gemeenschap, voorzieningenverlies en de effecten op het woon-werkverkeer?

Het kabinet en de regio erkennen dat de impact voor bewoners groot is en duidelijkheid en inwonersperspectief op korte termijn nodig is. Daarom zorgen het kabinet en de regio ervoor dat, parallel aan het gebiedsplan, een rechtvaardig en menselijk pakket van randvoorwaarden wordt uitgewerkt en tijdig geëffectueerd wordt voor inwoners en bedrijven in het gebied van de ontwikkelrichting. Er wordt daarin meegenomen dat blijven moet lonen om zo de leefbaarheid in het dorp te behouden, maar dat er wel de mogelijkheid moet zijn om te kunnen vertrekken.
Het kabinet en de regio hebben op 1 december 2025 afgesproken om gezamenlijk een pakket van randvoorwaarden uit te zoeken, gegeven de forse impact van de besluitvorming op bewoners (kopers en huurders), ondernemers en de structurele (sociale) leefbaarheid en brede welvaart in de omgeving. Dit wordt onderdeel van het principebesluit over de voorkeur van de ontwikkelrichting in juni 2026 en de vaststelling van het nog op te stellen gebiedsplan.
In 2026 zal daarnaast een analyse gestart worden naar de emotionele en sociale impact van de keuze voor een van de ontwikkelrichtingen. De uitkomst van deze analyse vormt één van de bouwstenen voor de nog op te stellen transitiestrategie.

Vraag 20

Hoe wordt er – nota bene tijdens een wooncrisis – gezorgd voor een nieuwe, passende woonruimte voor 1.100 bewoners?

Hierover gaat het kabinet in overleg met betrokken gemeenten en provincie. Daarbij zou een besluit over dat het dorp moet verdwijnen niet betekenen dat het dorp in één keer weg moet. De eerste werkzaamheden voor energieprojecten vinden plaats rond 2030, de uitbreiding van het haven- en industriecluster begint naar verwachting pas na 2035.

Vraag 21

Zijn er plannen om in de toekomst andere woongebieden te verwijderen ten behoeve van de energietransitie?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 22

Indien het antwoord op vraag 21 bevestigend luidt, kunt u aangeven om welke plannen dit gaat?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 23

Bent u bereid te onderzoeken of – samen met provincie Noord-Brabant en de gemeente Moerdijk – alternatieven ontwikkeld kunnen worden die het behoud van het dorp Moerdijk waarborgen?

Voorafgaand aan het participatieproces zijn alle denkbare alternatieven gewogen, waarbij alleen de oostelijke en zuidoostelijke richting als reële alternatieven voor de ontwikkelrichting van haven- en industriecluster Moerdijk overbleven. Andere alternatieven zullen niet opnieuw onderzocht worden.

Vraag 24

Kunt u deze vragen zo spoedig mogelijk en afzonderlijk van elkaar beantwoorden?

Ja, de vragen zijn afzonderlijk van elkaar beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Oproep gemeente Moerdijk: Eerst geven, dan nemen» van 11 november 2025, waarin de gemeente Moerdijk haar standpunt toelicht over de uitbreiding van het haven- en industrieterrein in het kader van de nationale Powerport-opgave?

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven op welke feitelijke grondslag de gemeente Moerdijk voornemens is het dorp Moerdijk op te heffen, en welke stappen tot op heden zijn ondernomen richting realisatie van dit besluit?

In het traject Powerport regio Moerdijk verkent het kabinet samen met de decentrale overheden, waaronder gemeente Moerdijk, de mogelijkheden voor ontwikkeling van dit gebied. Het is niet aan het kabinet om namens de gemeente te spreken, maar het kabinet begrijpt dat de gemeente een voorkeur heeft uitgesproken voor de oostelijke ontwikkelrichting voor het gebied, omdat zij menen dat ze hiermee op lange termijn de balans tussen leefbaarheid en economische ontwikkeling het beste kunnen zekerstellen. Het kabinet heeft op 1 december 2025 aangegeven nog geen voorkeursrichting te kunnen uitspreken op basis van de bij het kabinet aanwezige uitkomsten van onderzoeken en het participatietraject. Het kabinet heeft dit toegelicht in een Kamerbrief d.d. 2 december 20251.

Vraag 3

Kunt u aangeven op welke juridische grondslag de gemeente Moerdijk voornemens is het dorp Moerdijk op te heffen, en welke stappen tot op heden zijn ondernomen richting realisatie van dit besluit?

Op dit moment is er geen juridische grondslag voor een definitief besluit. Het betreft een bestuurlijke voorkeursrichting vanuit de gemeente.

Vraag 4

Wat is het vastgestelde of vooraf bepaalde besluitvormingsproces?

Het besluitvormingsproces voor de ontwikkeling van Powerport Moerdijk staat nog niet vast. Op een volgend bestuurlijk overleg stellen het kabinet, provincie Noord-Brabant en de gemeenten Moerdijk, Drimmelen en Geertruidenberg en waterschap Brabantse Delta vast wat de te doorlopen juridische procedure is.

Vraag 5

Is er aan alle 1.100 inwoners gevraagd of zij weg willen? Zo ja, is er gevraagd onder welke voorwaarden? Zo nee, gaat u dat wel doen?

In aanloop naar het voorgenomen besluit van 1 december 2025, zijn er vanuit de Ontwerptafel Powerport regio Moerdijk meerdere participatiebijeenkomsten georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomsten zijn inwoners geïnformeerd over Powerport regio Moerdijk en beide zoekrichtingen. Inwoners, agrariërs, bedrijven en het Havenbedrijf konden aangeven wat voor hen belangrijk is (hun randvoorwaarden en condities). Er is gesproken met inwoners welke gevolgen de twee zoekrichtingen hebben voor hen en wat er voor hen geregeld moet worden mocht één van de zoekrichtingen daadwerkelijk worden gekozen. De gesprekken hebben plaatsgevonden met inwoners en ondernemers in beide zoekrichtingen: Zevenbergschen Hoek (24 september 2025), het buitengebied (25 september 2025), Moerdijk (1 oktober 2025), Zevenbergen (2 oktober 2025) en Klundert (6 oktober 2025). Voor deze brede bijeenkomsten zijn alle inwoners uitgenodigd. De uitkomst van de participatie is te lezen op de website van de gemeente2. De inhoud is geverifieerd met verschillende vertegenwoordigingen van inwoners, voordat deze is meegenomen als input voor het besluit van 1 december 2025.
Er is tot nu toe een zorgvuldig participatieproces doorlopen. Ook in de volgende fase dient participatie een goede plek te krijgen. Bij de uitwerking van randvoorwaarden en condities zal ruimte zijn om input van individuele inwoners, agrariërs en bedrijven te betrekken. Op welke manier dit gaat gebeuren wordt uitgewerkt in het plan van aanpak voor het vervolgproces.

Vraag 6

Hoe realistisch acht u het zelf dat dit plan binnen 10 jaar doorgaat gezien de onrust en juridische strijd die dit zal veroorzaken?

Het kabinet acht het realistisch dat ruimtelijke ontwikkelingen zullen plaatsvinden. De eerste energieprojecten vragen nu al of op korte termijn om een keuze om start van de bouw rond 2030 mogelijk te maken. Deze zijn nodig voor de nationale en regionale energievoorziening en de verduurzaming van bestaande industrie.
Om ook voor de toekomst voldoende ruimte te kunnen bieden aan een groeiende economie, is naar verwachting meer ruimte voor bedrijvigheid en energie noodzakelijk. Daarbij zullen moeilijke keuzes gemaakt moeten worden over functies die zullen verdwijnen om plaats te maken. Voordat een definitief besluit wordt genomen over waar de ontwikkelingen plaats moeten vinden, zal een zorgvuldige planologische procedure doorlopen worden waarbij belanghebbenden, dus ook inwoners en ondernemers in Moerdijk, de mogelijkheid hebben om in bezwaar en beroep te gaan.

Vraag 7

Erkent u dat dit besluit diep ingrijpt in de levens van de circa 1.100 inwoners van het dorp Moerdijk, die nu in onzekerheid verkeren over hun woningen, hun gemeenschap en zelfs over het voortbestaan van het lokale kerkhof?

Een eventueel besluit tot opheffing, zoals verwoord in het collegebesluit van de gemeente Moerdijk richting de gemeenteraad en daarmee de inzet van de gemeente Moerdijk richting het Bestuurlijk Overleg van 1 december jl., is een ingrijpende keuze met veel impact voor de lokale gemeenschap. De zorgen en emoties in het gebied zijn invoelbaar en het kabinet heeft begrip voor de inwoners, ondernemers en agrariërs die al lange tijd in onzekerheid leven.

Vraag 8

Welke alternatieve plannen anders dan Moerdijk opheffen zijn verkend? Worden deze alternatieven nog opnieuw beoordeeld vóór het definitieve besluit op 1 december?

Zie antwoord op vraag 2, er is nog geen definitief besluit genomen. In een eerdere fase van de Ontwerptafel Powerport regio Moerdijk zijn diverse technische verkenningen uitgevoerd waarbij onder meer is gekeken naar de exacte omvang van de benodigde extra ruimte en vooral ook waarom die per se in de Powerport Regio Moerdijk gevonden moet worden, waarom het niet elders in Nederland kan en wat er gebeurt als we geen extra ruimte bieden. Hierbij zijn verschillende alternatieven voor de uitbreiding van Powerport Moerdijk verkend. Hieruit zijn de varianten oost en zuidoost overgebleven als realistische uitbreidingsrichtingen.

Vraag 9

Hoe beoordeelt u het voornemen om Moerdijk op te heffen, mede in het licht van de grondwettelijke taak van de overheid om de leefbaarheid en het welzijn van haar inwoners te waarborgen?

Op het bestuurlijk overleg van 1 december is geen keuze gemaakt voor een ontwikkelrichting, dat is aan een nieuw kabinet. Het kabinet heeft respect voor het collegebesluit van de gemeente Moerdijk om hun voorkeur uit te spreken. Zij staan als lokale overheid het dichtste bij hun inwoners en achten dit de beste keuze voor hun gemeenschap. De gemeente heeft dit besluit niet lichtzinnig genomen. Zij stellen dat de oostelijke richting alleen kan onder zwaarwegende voorwaarden, zoals het in stand houden al dan niet verbeteren van de leefbaarheid in de gemeente Moerdijk, evenals een goede compensatie voor bewoners en ondernemers in en rondom het dorp Moerdijk.

Vraag 10

Zijn er landelijke criteria of indicatoren om te beoordelen of de opheffing van een bestaand dorp, zoals Moerdijk, proportioneel, noodzakelijk en subsidiair is in de context van de energietransitie?

Er zijn geen landelijke criteria. Indien het kabinet en de regio gezamenlijk besluiten om een voorkeursrichting te kiezen dan is dat op basis van een integrale afweging van alle belangen en opgaven, waar ook de belangen van ondernemers, inwoners en agrariërs in het gebied meewegen.

Vraag 11

Zijn de plannen voor Moerdijk nog steeds actueel gezien de ontwikkelingen rondom stagnerende projecten aangaande windturbines op zee en een dalend vestigingsklimaat waar de Botlek last van heeft?

Ja, de plannen voor windturbines, energie-infrastructuur en verduurzaming van de industrie zijn actueel. Er zijn meerdere energieprojecten in procedure / in onderzoek waarvan de bouw rond 2030 begint. Daarbij is Moerdijk een van de locaties die in beeld is voor aanlandingen voor windparken op zee. Ook verduurzaming en uitbreiding van industriële bedrijvigheid is actueel. Op 20 juni 2025 is een Kamerbrief3 verstuurd waarin staat aangegeven dat er richting 2050 meer ruimte nodig is voor de economie, de verduurzaming en het circulair maken van de industrie. Parallel wordt gewerkt aan het verbeteren van het vestigingsklimaat. Daar spelen verschillende factoren een rol in, voldoende fysieke- en milieuruimte voor de industrie is daar één van.

Vraag 12

Is er al bekend welke agrariërs te maken zullen krijgen met kabeltracés?

Dit verschilt per locatie, niet alle kabel- en hoogspanningstracés liggen al vast. De tracés voor de Delta Rhine Corridor en de 380kV hoogspanningsverbinding Zuid-West Oost liggen al vast. Deze zijn te vinden op de respectievelijke projectwebsites4, 5. Tracés voor andere projecten worden de komende jaren vastgesteld.

Vraag 13

Hoe is het draagvlak onder agrariërs voor kabeltracés?

Kabeltracés worden gezien als noodzakelijk voor de energievoorziening van Nederland. Tijdens het participatieproces hebben agrariërs gevraagd om in de aanlegfase zo veel mogelijk rekening te houden met hun belangen en bedrijfsvoering, bijvoorbeeld door zoveel mogelijk te bundelen en zorgvuldig afgewogen trajectkeuzes. Bij de aanlegfase wordt daarom getracht zo min mogelijk verstoring van de bedrijfsvoering van agrariërs te veroorzaken.

Vraag 14

Zijn er Rijksmonumenten in Moerdijk aanwezig? Zo ja, wat betekent dit op den duur als het dorp afgebroken moet worden?

Het dorp Moerdijk heeft 1 inschrijving in het Rijksmonumentenregister: de Nederlands hervormde kerk uit 1815. Hierover zullen afspraken gemaakt worden in de uitwerking van het nog te nemen besluit over de voorkeursrichting.

Vraag 15

Welke impact heeft dit besluit op de grondkwaliteit en de grondwaarde?

Het nemen van een besluit voor de voorkeursrichting heeft geen invloed op de grondkwaliteit. Voor de grondwaarde in Moerdijk heeft een dergelijk besluit wel gevolgen. Op dit moment is een garantieregeling van kracht voor woningeigenaren in Moerdijk om de waarde van de woningen te behouden. Voor de situatie na het vaststellen van een voorkeursrichting zullen regelingen uitgewerkt worden voor grondeigenaren. De uiteindelijke ontwikkeling kan wel impact hebben op de grondkwaliteit. Hier moet op een later moment onderzoek voor plaatsvinden.

Vraag 16

Is er een risicoanalyse beschikbaar over de negatieve effecten (psychosociaal, sociaal-economisch, infrastructuur) voor bewoners? Zo ja, kan deze openbaar worden gemaakt? Zo nee, waarom niet?

Deze is nog niet beschikbaar en wordt in 2026 verwacht.

Vraag 17

Welke impact heeft dit besluit op lokale ondernemers en hoe worden zij gecompenseerd?

De impact op alle betrokkenen in het gebied is groot, zo ook voor de ondernemers. In hoeverre dit ook financiële consequenties heeft voor ondernemers is per ondernemer verschillend. Uitgangspunt voor het kabinet is dat ook ondernemers compensatie dienen te krijgen voor de geleden schade. Hierover lopen gesprekken tussen betrokken overheden als onderdeel van de besluitvorming over de uitbreidingsrichting.

Vraag 18

Hoe wordt de emotionele en sociale impact van dit besluit meegewogen, met name voor ouderen, gezinnen en nabestaanden die geconfronteerd worden met vragen over het behoud of verplaatsing van graven op het kerkhof?

In 2026 zal een analyse gestart worden naar de emotionele en sociale impact van de keuze voor een van de ontwikkelrichtingen. De uitkomst van deze analyse vormt één van de bouwstenen voor de nog op te stellen transitiestrategie.

Vraag 19

Welke maatregelen neemt het Rijk om te voorkomen dat woningwaarden kelderen in gemeente Moerdijk als gevolg van de onzekerheid over de toekomst?

Het kabinet ziet in dat woningwaarden, voornamelijk in het dorp Moerdijk, beïnvloed worden door de ontwikkelingen binnen de Powerport regio Moerdijk en de besluitvorming van 1 december 2025. Om woningeigenaren de kans te bieden om te vertrekken als zij dit willen, kunnen zij gebruik maken van de Moerdijkregeling6. Dit is een garantieregeling waarbij huiseigenaren de garantie krijgen dat hun woning aan de gemeente verkocht kan worden voor 100% (voorheen 95%) van de getaxeerde en geïndexeerde waarde. De indexatie is gebaseerd op de gemiddelde waardeontwikkeling van vergelijkbare woningtypen in de provincie Noord-Brabant.

Vraag 20

Welke rol ziet u voor uzelf als Minister van Volkshuisvesting in het bieden van perspectief aan bewoners van het dorp Moerdijk, gelet op het feit dat 1.100 inwoners op straat dreigen komen te staan?

Het kabinet stelt allereerst dat niemand uit het dorp Moerdijk zomaar op straat komt te staan. Nederland heeft een groot tekort aan woningen. Tot 2040 moeten in de provincie Noord-Brabant ongeveer 100.000 woningen gebouwd worden. In het geval het besluit in juni wordt genomen om ongeveer 500 woningen in Moerdijk te slopen, dan lijkt dat daarmee strijdig. Echter voor de bouw van deze nieuwe woningen en bedrijven hebben we energie nodig en hiervoor moet het energienet uitgebreid worden. Daarnaast is er meer ruimte nodig voor nieuwe bedrijven, de verduurzaming en het circulair maken van de industrie, ook in de Powerport regio Moerdijk. Dat hiervoor mogelijk 1.100 inwoners moeten wijken, maakt dat we deze stap niet lichtzinnig zullen zetten. Een principebesluit over de voorkeursrichting die zal leiden tot opheffen van het dorp Moerdijk zal hand in hand moeten gaan met afspraken over herhuisvesting en compensatieregelingen.

Vraag 21

Hoe draagt het verdwijnen van het dorp Moerdijk en de mogelijke verdringing van agrarische bedrijven bij aan het versterken van de brede welvaart, zoals beoogd in de Nota Ruimte bij de uitbreiding van de Powerport-regio Moerdijk?

De uitbreiding van het haven- en industriecluster Moerdijk heeft negatieve effecten op de omgeving, ongeacht de uitbreidingsrichting. De uitbreiding van het haven- en industriecluster in oostelijke richting heeft grote gevolgen voor de leefbaarheid van het dorp Moerdijk en agrarische bedrijven. Uit het participatietraject en technische analyse blijkt echter dat het alternatief van uitbreiding in zuidoostelijke richting leidt tot verdringing van meer agrarische bedrijven én aantasting van de leefbaarheid van meerdere omliggende dorpskernen met meer inwoners. Het dorp Moerdijk raakt dan ingeklemd door de ontwikkelingen vanuit industrie en energie, waardoor overlast toeneemt en een leefbaar perspectief onzeker is. Daarbij blijft de kans bestaan dat de discussie over de houdbaarheid van het dorp op een later moment opnieuw terugkomt. Om de impact van de uitbreiding te ondervangen en de leefbaarheid in deze regio te versterken hebben het kabinet en de regio op 1 december afgesproken om een pakket van randvoorwaarden op te stellen, gegeven de forse impact van de besluitvorming op bewoners (kopers en huurders), ondernemers en de structurele (sociale) leefbaarheid en brede welvaart in de omgeving. Dit wordt onderdeel van het besluit over de voorkeur van de ontwikkelrichting, waarvan het voornemen is dit in juni 2026 te doen, en de vaststelling van het nog op te stellen gebiedsplan.

Vraag 22

Hoe krijgen bewoners en agrariërs daadwerkelijk invloed op het proces waarin de clusterspecifieke consequenties en de vertaling van de gekozen richting worden vormgegeven, en hoe wordt hun inbreng daarbij gewogen ten opzichte van de economische belangen van het havenbedrijf en de industrie?

Bewoners en agrariërs zijn de afgelopen maanden betrokken bij het participatietraject. De uitkomsten van dit traject worden meegenomen in de huidige en toekomstige besluitvorming. Voor verdere uitwerking word ook een participatiestrategie opgesteld.

Vraag 23

Kunt u aangeven of en hoe het kabinet bereid is om op voorstel van de gemeente Moerdijk en haar bewoners gezamenlijk tot een alternatief plan te komen waarbij behoud van de kern mogelijk is?

Het college van de gemeente Moerdijk heeft zelf de stap naar voren gezet door haar voorkeur uit te spreken voor uitbreiding oostwaarts. De gemeenteraad heeft hiermee ingestemd met 19 stemmen voor en 3 stemmen tegen. De gemeente heeft aangegeven dat de uitkomsten van het participatietraject en de technische analyses duidelijk zijn en wil vooral duidelijkheid geven aan haar inwoners en ondernemers over de voorwaarden van het te nemen principebesluit.

Vraag 24

Hoe verhoudt het besluit tot opheffing van Moerdijk zich tot het bestaansrecht van basisschool IBS De Klaverhoek en bent u zich ervan bewust dat hierdoor klassen abrupt uiteengerukt dreigen te worden?1, 2

Het kabinet is zich bewust van het risico van het «leeglopen» van de basisschool wanneer gezinnen vetrekken. Op dit moment is hiervan nog geen sprake. Indien besloten wordt tot oostwaartse uitbreiding en overgegaan wordt tot het opkopen van vrijkomende woningen kan dit wel aan de orde zijn. In de nog op te stellen transitiestrategie zal hier aandacht aan besteed worden.

Vraag 25

Hoe wordt geborgd dat inwoners van Moerdijk, waaronder ouderen en kwetsbaren, toegang blijven houden tot zorg in de buurt als het dorp wordt opgeheven en zij noodgedwongen moeten verhuizen?

Op dit moment is nog geen sprake van teruglopende voorzieningen. Indien besloten wordt tot oostwaartse uitbreiding en overgegaan wordt tot het opkomen van vrijkomende woningen kan dit wel aan de orde zijn. In de nog op te stellen transitiestrategie zal hier aandacht aan besteed worden.

Vraag 26

Is het mogelijk dat inwoners die willen blijven dat mogen? Onder welke voorwaarden?

Op dit moment is geen sprake van gedwongen vertrek van inwoners. Er is nog geen besluit genomen. Als wel wordt besloten tot opheffing van het dorp Moerdijk, dan kunnen inwoners die willen blijven de komende jaren, waarschijnlijk tot 2035, in het dorp blijven wonen. De eerste werkzaamheden voor energieprojecten vinden plaats rond 2030, de uitbreiding van het haven- en industriecluster begint naar verwachting pas na 2035.

Vraag 27

Kunt u deze vragen een voor een beantwoorden?

Ja, de vragen zijn een voor een beantwoord.

Vraag 1

Kunt u uitleggen wat de aanleiding was om binnen twee weken na uw benoeming als Minister van SZW, de inhoudingsmogelijkheid van huur op het wettelijk minimumloon in stand te willen houden, zoals blijkt uit de ambtelijke nota d.d. 18 september 2025?

Als gevolg van het besluit van mijn voorganger heeft het Ministerie van SZW regelgeving (in een algemene maatregel van bestuur – AmvB) voorbereid om de inhoudingsmogelijkheid trapsgewijs af te bouwen. Aan mij is deze AMvB voorgelegd ter agendering voor een onderraad om te versturen voor advies aan de Raad van State. Op dat moment heb ik het besluit gewogen en daarin een andere keuze gemaakt.

Vraag 2

Welke formele en informele gespreken heeft u, met wie en wanneer gevoerd over dit onderwerp in de periode tot 18 september 2025. En welke argumenten heeft u gehoord in die gesprekken die maken dat u de maatregel wilde terugdraaien?

Zoals ook aangegeven tijdens de behandeling van de Wet toelating terbeschikkingstelling arbeidskrachten in de Eerste Kamer heb ik eigenstandig op basis van de informatie die er lag een besluit genomen. De basis voor deze afweging is de uitgevoerde ambtelijke verkenning naar de inhoudingsmogelijkheid. Mijn voorganger heeft die verkenning op 6 februari 2025 met uw Kamer gedeeld.1 In deze verkenning zijn de voor- en nadelen van de inhoudingsmogelijkheid op een rij gezet. Er is destijds gesproken met de Arbeidsinspectie, vakbonden FNV, CNV en VCP, werkgeversorganisaties VNO-NCW/MKB-NL, AWVN, LTO, ABU en NBBU, werkgevers in de uitzend-, land- en tuinbouwsector.
Op 28 augustus heeft mijn ministerie een kopie ontvangen van een brief die door VNO-NCW/MKB-Nederland is verzonden aan leden van de Tweede Kamer (ten behoeve van het Commissiedebat arbeidsmigratie). Daarin wordt door partijen gepleit voor het in stand houden van deze regeling. Dat standpunt was eerder door VNO-NCW/MKB-Nederland bekend gemaakt ten tijde van de verkenning. De brief gaf daarmee een bekend standpunt weer. Op 1 oktober is door mijn ambtenaren het besluit medegedeeld aan de sociale partners in de Stichting van de Arbeid. Ik heb daarnaast met geen organisatie of individu gesproken over het genomen besluit.

Vraag 3

Wat is de reden dat u bij de kennismakingsgesprekken met de verschillende partners in het maatschappelijk middenveld niet heeft besproken dat u voornemens was de inhoudingsmogelijkheid in stand te houden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Welke formele en informele gespreken heeft u, met wie en wanneer gevoerd over dit onderwerp in de periode na 18 september 2025 tot het versturen van de brief aan de kamer op 30 oktober 2025?

De insteek van deze gesprekken was kennismaken. Hierbij is een breed pakket aan onderwerpen van SZW op hoofdlijnen de revue gepasseerd. Wel is door mijn ambtenaren, onder embargo, het besluit gedeeld met sociale partners in de Stichting van de Arbeid.

Vraag 5

Welke organisaties of individuen hebben er bij u formeel of informeel op aangedrongen om deze maatregel terug te draaien?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het faillissement van Winst Uit Je Woning, een partner die door meerdere gemeenten werd ingezet voor de uitvoering van het Nationaal Isolatieprogramma (NIP)?

Ik volg de situatie rond Winst Uit Je Woning aandachtig. Daarbij is voor mij het meest belangrijk dat mogelijke vertraging in de uitvoering van de verduurzaming beperkt blijft. Het is positief dat er een doorstart is voor Winst Uit je Woning.2 De komende tijd zal duidelijk worden hoe er vervolg wordt gegeven aan de lopende opdrachten. Winst Uit je Woning geeft aan stap-voor-stap werkzaamheden te hervatten. Het tempo waarmee de uitvoering voortgezet kan worden zal mede hiervan afhankelijk zijn.

Vraag 3

Welke maatregelen neemt u om te garanderen dat gemeenten en woningeigenaren alsnog geen vertraging oplopen bij de aanpak van slecht geïsoleerde woningen?

Dit is voornamelijk een zaak tussen de betreffende gemeenten als opdrachtgever en Winst uit je Woning. Echter, in het algemeen is er behoefte aan versnelling van de gemeentelijke isolatieaanpakken. Om versnelling in de uitvoering te realiseren heb ik recent 9 miljoen euro beschikbaar gesteld voor regionale ondersteuning aan gemeenten via de regeling specifieke uitkering isolatieopgave nationaal programma lokale warmtetransitie (SpUk isolatieopgave NPLW). Daarmee kan op regionale schaal capaciteit, expertise en ondersteuning worden geboden om de uitvoering van de lokale isolatieaanpakken te versnellen.

Vraag 4

Kunt u aangeven in hoeverre het programma voorzien was op verschillen in gemeentelijke eisen en regelingen en welke kostenverhogingen daaruit voortvloeiden (zoals door het genoemde maatwerk bij Winst Uit Je Woning)?

De lokale aanpak van het Nationaal isolatieprogramma heeft als doel om 750.000 koopwoningen en woningen in gemengde Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) van huishoudens die extra ondersteuning nodig hebben samen met gemeenten te isoleren. Er is veel vrijheid aan gemeenten gelaten hun isolatieaanpak vorm te geven om de juiste ondersteuning te bieden die past bij de verscheidenheid aan behoeften van deze bewoners. Gemeenten kunnen daardoor de aanpakken ook laten aansluiten bij bestaande lokale initiatieven, de transitievisies warmte en specifieke doelgroepen (bijvoorbeeld een relatief hoog aantal VvE’s).
Het is logisch dat extra specifieke eisen in een aanbesteding voor aannemende partijen extra kosten met zich meebrengt, zowel in de aanvraag als uitvoering. Het is daarom belangrijk om een goede balans te vinden bij de aanbesteding en een realistisch beeld te krijgen van kosten en risico’s die spelen bij partijen. Veel gemeenten voeren om deze rede ook marktconsultaties uit om de voorwaarden van een aanbesteding te toetsen. Bedrijven kunnen deze kosten uiteraard opvoeren in hun tarieven of als bedrijven de voorwaarden niet acceptabel vinden dan hoeven ze niet aan te bieden.

Vraag 5

In hoeverre vindt u de verschillende gemeentelijke eisen wenselijk?

Zoals ik in antwoord op vraag 4 heb beschreven is het maatwerk dat gemeenten kunnen leveren aan de meest kwetsbare woningeigenaren een belangrijk onderdeel van de lokale aanpak. Wel is het altijd van belang voor gemeenten om te kijken waar dit maatwerk een toevoeging is voor de kwaliteit van ondersteuning van bewoners en waar extra eisen wellicht juist de verduurzaming in de weg staan of tot onnodige kosten of risico’s voor marktpartijen kunnen leiden.

Vraag 6

Welke stappen neemt u om de uitvoering zoveel mogelijk te standaardiseren?

Ik ga gemeenten niet beperken in de vrijheid die zij hebben invulling te geven aan hun rol bij de lokale isolatieopgave of welke afspraken ze met private partijen mogen maken. Wel bied ik hier richting en ondersteuning in via het programma Verbouwstromen. Dit biedt ondersteuning bij de lokale aanpak van het NIP op een wijze die schaalbaar is en op regionaal niveau wordt ingestoken. Zo is de ontwikkelde Meerjarige Collectief Ontzorgen (MCO) aanpak in meerdere regio’s in uitvoering. Hierbij zijn samenwerkende gemeenten geholpen bij de voorbereiding van de uitvraag aan de markt en werken zij aan standaardisering. Verbouwstromen zorgt ook actief voor het verspreiden van de kennis en expertise die daarbij zijn opgedaan, zodat aanbestedingen zo slim en effectief mogelijk worden vormgegeven. Daarnaast worden goede voorbeelden en richtlijnen ook gedeeld vanuit Communities of Practice en webinars, die op regelmatige basis voor gemeenten door het Nationaal programma Lokale Warmtetransitie (NPLW) georganiseerd worden. Dit leidt zeker ook tot een mate van standaardisering.

Vraag 7

In hoeverre is gewaarborgd dat juist huishoudens met lage inkomens (die meer risico lopen op energiearmoede) in het huidige uitvoeringsmodel van het NIP worden bereikt, ook nu een speler is weggevallen?

De lokale aanpak van het NIP is juist erop gericht om isolatiemaatregelen te nemen bij eigenaar-bewoners en VvE’s die extra ondersteuning nodig hebben. Het is nog te vroeg om conclusies te trekken over het gevolg van het faillissement en doorstart van de betreffende partij. Met het NPLW blijf ik met de betreffende gemeenten in contact over de ontwikkelingen.

Vraag 8

Hoe monitort u of de isolatiemaatregelen leiden tot daadwerkelijke vermindering van de energierekening en verbetering van woonlasten voor deze doelgroep?

Gemeenten dienen jaarlijks bij RVO voortgangsinformatie aan over de woningen die zij via de lokale aanpak hebben geholpen en welke maatregelen daarbij zijn getroffen. Verder werk ik eraan om deze informatie toe te voegen aan het dashboard energiesubsidies van het CBS. Op basis hiervan kunnen we ook berekenen hoeveel energie wordt bespaard. De Monitor Energiearmoede geeft de ontwikkeling van het aantal huishoudens met energiearmoede in Nederland weer. Daaruit blijkt dat woningverbetering een belangrijke bijdrage is voor het feit dat het aandeel energiearmoede in 2024 minder hoog was dan in 2019, terwijl de energieprijzen toen veel lager waren.

Vraag 9

Welke cijfers heeft u over de gemiddelde kostprijs van de isolatie-trajecten die via gemeenten en intermediairs (zoals Winst Uit Je Woning) worden uitgevoerd?

Daar heb ik geen compleet beeld van. Gemiddeld ontvangt een gemeente circa 2.000 euro per woning in de lokale aanpak van het NIP. In de verantwoording van de lokale aanpak moeten gemeenten de totale kosten die zij maken aangeven, maar daarbij is niet altijd duidelijk in welke trajecten een intermediair is ingezet. Bovendien geeft het geen compleet beeld van de kostprijs voor het totale isolatie-traject in een woning. Tot circa 30% van de kosten kan met de ISDE of de SVVE worden vergoed en ook is vaak nog een klein deel eigen bijdrage van de bewoner nodig, al dan niet in de vorm van een gunstige lening van Nationaal Warmtefonds. Deze kosten hoeven niet in de verantwoording vermeld te worden.
De middelen uit de lokale aanpak worden grotendeels ingezet voor extra financiële ondersteuning, bovenop de landelijke subsidies. De middelen kunnen ook voor begeleiding en ontzorging ingezet worden. Dat is voor deze doelgroepen vaak belangrijk om stappen te kunnen zetten. Te verwachten is dat de gemiddelde kostprijs voor de isolatie-projecten in de lokale aanpak in het algemeen door deze extra diensten in verhouding hoger is dan de kostprijs voor andere woningen waar deze diensten niet zijn geleverd.
Uit een marktconsultatie uit 2023 van het programma Verbouwstromen blijkt dat de opgegeven kosten voor advies en begeleiding door intermediairs tussen de € 250 tot € 1.000 per uitvoering kunnen bedragen afhankelijk van de ondersteuning die nodig is. Bijvoorbeeld het begeleiden van bewoners bij de subsidieaanvraag, activatie en communicatie, nazorg of IT-kosten. De kosten voor deze diensten zijn aanvullend op de kosten voor het plaatsen van de isolatiemaatregelen zelf waarvan de prijs sterk afhankelijk is van het type maatregel en de eigenschappen van de woning.

Vraag 10

Wat zijn de lessen die u trekt uit het faillissement van een uitvoerende partij zoals Winst Uit Je Woning op het gebied van toezicht, financiële kwaliteit van partners, en contractvoorwaarden met gemeenten?

Het is aan gemeenten de juiste voorwaarden te stellen bij het inschakelen van een intermediair in hun isolatieaanpak. Op basis van de ervaring die het programma Verbouwstromen inmiddels bij verschillende regio’s heeft opgedaan, geeft het de volgende algemene aanbevelingen over toezicht, financiële kwaliteit van partners en contractvoorwaarden:
Punt van aandacht is een goede balans tussen strenge contractvoorwaarden en ruimte voor innovatie. Meer toezicht en strengere contractvoorwaarden brengt ook het risico op disproportionaliteit met zich mee en minder kans op innovatie. Het is belangrijk hier een juiste balans in te vinden.

Vraag 11

Kunt u aangeven of er herzieningen komen in de criteria voor samenwerking met intermediairs en zo ja, welke?

Nee. Ik ga de vrijheid van gemeenten niet inperken in de afspraken die zij kunnen maken met partijen in de markt bij het aanbesteden. Dit is tussen de gemeente en de betreffende partij.
Wel bied ik gemeente ondersteuning en advies in hoe ze hun aanpak vorm kunnen geven en uitvoeren via het programma Verbouwstromen en het Nationaal programma lokale warmte (NPLW).

Vraag 12

Kunt u deze vragen binnen drie weken één voor één beantwoorden?

De vragen heb ik niet binnen de gebruikelijke termijn van drie weken kunnen beantwoorden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat tientallen Hagenaars slachtoffer zijn geworden van verhuurfraude, waarbij mensen een woning bezichtigen, een voorschot betalen en zelfs een huurcontract tekenen waarna blijkt dat de woning niet van de vermeende verhuurder is?1

Ja.

Vraag 2

Kan de Minister van Justitie en Veiligheid aangeven of hij van plan is deze vorm van fraude waar nu weinig zicht op is op te laten nemen in de volgende slachtofferenquête van het CBS, zoals onderzoekers van het CBS zelf voorstellen? Zo nee, waarom niet?

Het CBS en het Ministerie van Justitie en Veiligheid beslissen gezamenlijk welke vragen er gesteld worden in de Veiligheidsmonitor, de slachtofferenquête waar het hier over gaat. Wij doen dit in nauwe samenwerking met partners die belang hebben bij de monitor, zoals politie en gemeenten.
Het uitgangspunt is dat de vragenlijst door de jaren heen zoveel mogelijk hetzelfde blijft. Anders zijn de cijfers door de jaren heen niet meer te vergelijken en verliest de monitor zijn kracht. Tegelijkertijd moet de Veiligheidsmonitor ook meegaan met de tijd. Daarom verkennen het CBS, het Ministerie van Justitie en Veiligheid en de partners in voorbereiding op iedere nieuwe Veiligheidsmonitor in welke mate er behoefte is aan data over eventuele aanvullende onderwerpen.
Op het moment van schrijven wordt de Veiligheidsmonitor 2025 uitgevoerd. De voorbereidingen voor de Veiligheidsmonitor 2027 worden in het najaar van 2026 opgestart. Dan zal het Ministerie van Justitie en Veiligheid samen met het CBS en de partners verkennen of het nuttig, wenselijk en haalbaar is om vragen over verhuurfraude op te nemen in de vragenlijst.

Vraag 3

Kan de Minister van Justitie en Veiligheid aangeven of hij van plan is deze vorm van fraude apart te laten registreren door bijvoorbeeld de politie? Zo nee, waarom niet?

Door middel van het toekennen van een Maatschappelijke Klasse registreert de politie meldingen in haar systemen. Dat gebeurt ook voor vastgoedfraude, maar niet specifiek voor verhuurfraude. De politie geeft desgevraagd aan dat het ook niet wenselijk is hier een aparte klasse voor te creëren, omdat er vele vormen van vastgoedfraude zijn. Dit maakt de registratie diffuus en door alle verschillende definities minder overzichtelijk. Ik vind het van belang om te benadrukken dat slachtoffers van oplichting, en dus ook van verhuurfraude, aangifte bij de politie kunnen doen.

Vraag 4

Kan de Minister van Veiligheid en Justitie aangeven wat de Fraudehelpdesk van het ministerie nu al doet rondom deze vorm van fraude en ziet de Minister aanleiding om de Fraudehelpdesk hier extra aandacht aan te laten besteden, bijvoorbeeld via specifieke ondersteuning voor slachtoffers of het beschikbaar stellen van preventieve informatie gericht op immigranten, gezien zij een «makkelijke» doelgroep voor deze fraude zijn?

De Fraudehelpdesk geeft desgevraagd aan dat dit jaar ongeveer 300 meldingen over (pogingen tot) verhuurfraude zijn gedaan, waarbij ongeveer de helft van deze melders financieel is gedupeerd. Het gaat hierbij om slachtoffers die geld hebben betaald voor een niet-bestaande woning of voor een woning die feitelijk niet beschikbaar is voor verhuur.
De Fraudehelpdesk biedt slachtoffers ondersteuning door samen met de melder te bekijken welke stappen kunnen worden gezet, en waar nodig door te verwijzen naar de juiste instanties. Daarnaast wordt via de website en sociale media actief gewaarschuwd voor deze vorm van oplichting. Zie bijvoorbeeld de campagne «Een dak boven je hoofd, of van je centen beroofd?» (https://www.fraudehelpdesk.nl/campagnes/een-dak-boven-je-hoofd-of-van-je-centen-beroofd/). De toegankelijkheid en vindbaarheid van kwetsbare groepen is voor de Fraudehelpdesk is een belangrijk aandachtspunt. De algemene folder van de Fraudehelpdesk is beschikbaar in het Nederlands, Engels, Turks en Arabisch, om ook anderstalige doelgroepen beter te bereiken.

Vraag 5

Zien de Ministers aanleiding om extra aandacht te besteden aan het verhogen van de meldings- en aangiftebereidheid van verhuurfraude, aangezien de drempel voor veel mensen hoog is vanwege het feit dat ze het zichzelf verwijten? Zo nee, waarom niet?

Wij roepen burgers die slachtoffer zijn geworden van criminaliteit op om aangifte te doen bij de politie of om dit te melden bij de Fraudehelpdesk. Zoals bij het antwoord op vraag 4 is toegelicht heeft de Fraudehelpdesk, die ook wordt aangehaald in het interview, aandacht voor verhuurfraude en biedt hierover voorlichting en geeft informatie wat de potentiële huurder zelf kan doen om te voorkomen dat deze wordt opgelicht. Daarnaast treden gemeenten én woningbouwcorporaties op tegen illegale verhuurconstructies en frauduleuze praktijken met sociale huurwoningen.

Vraag 6

Ziet de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ook dat de commerciële huursector een «black box» is wat fraude vergemakkelijkt en ziet de Minister reden om daar iets aan te doen? Zo nee, waarom niet?

Het huren en verhuren van woonruimte en het aangaan van een huur-verhuurrelatie, is een privaatrechtelijke overeenkomst, die bij de overheid onbekend is. Ik onderzoek op dit moment de meerwaarde van een huurregister, dit n.a.v. van verschillende Kamermoties, waarin in een huurregister een instrument wordt gezien om particuliere verhuur in beeld te krijgen en frauduleuze verhuurpraktijken beter aan te kunnen pakken.2

Vraag 7

Ziet de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verhuurfraude als een extra reden om een landelijk huurregister in te stellen? Zo nee, waarom niet?

Een huurregister wordt op dit moment door mij nader onderzocht. Een huurregister kan uiteenlopende maatschappelijke doelen dienen. Het uit de anonimiteit halen van de huur-verhuurrelatie is er daar één van. Met een huurregister kan de huurder bijvoorbeeld nagaan of de verhurende partij bij het register bekend is. Dat zou voor situaties zoals beschreven een extra waarborg kunnen geven.

Vraag 8

Wordt de aanwezigheid van deze vorm van verhuurfraude meegenomen in de plannen voor een landelijk huurregister? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet?

Zoals in het antwoord op vraag 7 is genoemd, wordt een huurregister op dit moment door mij nader onderzocht. Eén van de mogelijkheden van een huurregister is dat de huurder na zou kunnen gaan of de verhurende partij bij het register bekend is.

Vraag 9

Welke scenario’s voor een huurregister worden op dit moment uitgewerkt door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en wanneer zal de Kamer hierover geïnformeerd worden?

Ik verwacht een voorstel voor het huurregister in het eerste kwartaal van 2026 in internetconsultatie te kunnen brengen. Daarmee wil ik alle relevante stakeholders uitnodigen mee te denken over de nadere inrichting van een huurregister. In het voorstel zal ik ook ingaan op onderzochte scenario’s en alternatieven.

Vraag 1

Deelt u de conclusie van SEO dat huurprijsverhoging weliswaar het investeringsklimaat voor particuliere verhuurders kan verbeteren, maar ten koste gaat van betaalbaarheid voor middeninkomens? Zo ja, waarom kiest u desondanks voor verhoging van de puntprijs?1

Vraag 2

Heeft u kennisgenomen van de aanbeveling van SEO om de betaalbaarheid voor huurders te waarborgen via subsidies of borgstellingen, in plaats van via hogere huren of afschaffing van huurregulering?

Vraag 3

Waarom acht u het gerechtvaardigd dat huurders met een middeninkomen meer moeten betalen om particuliere verhuurders «betere businesscases» te gunnen?

Vraag 4

Hoe verhoudt deze benadering zich tot uw eigen beleidsdoelstelling dat werken moet lonen en dat ook middeninkomens betaalbaar moeten kunnen wonen?

Vraag 5

Waarop baseert u de veronderstelling dat hogere huren noodzakelijk zijn om nieuwbouw van middenhuur te realiseren, terwijl het SEO-model aangeeft dat slechts een klein deel van het segment rendabel kan worden bij die huurverhoging?

Vraag 6

Hoe verhoudt uw opstelling tegenover particuliere verhuurders zich tot de kabinetsbrede inzet op bestaanszekerheid en betaalbaarheid?

Vraag 7

Wilt u erkennen dat het hier niet gaat om «kleine beleggers met één woning», maar om partijen die vaak opereren met hoog vreemd vermogen en forse rendementseisen, zoals SEO en DNB aangeven?

Vraag 8

Hoe vaak spreekt u met de Minister van Financiën over fiscale prikkels die van invloed zijn op het investeringsklimaat in de middenhuur?

Vraag 9

Waarom zijn de SEO-aanbevelingen over verruiming van de pensioenfondsvrijstelling, achterborgstellingen en fiscale gelijkheid tussen huur en koop niet overgenomen in uw beleid?

Vraag 10

Kunt u toezeggen dat u, bij de aangekondigde vervolgbrief met de Staatssecretaris van Fiscaliteit, expliciet zult reflecteren op de lijn dat fiscale stimulansen en borgstelling beter zijn dan huurverhoging?

Vraag 11

Deelt u de opvatting dat wie bewust met een hoge schuldratio belegt, zelf verantwoordelijk is voor dat risico en niet met hogere huren gecompenseerd hoeft te worden?

Vraag 12

Hoeveel particuliere verhuurders in Nederland beleggen met meer dan 70% vreemd vermogen, en hoeveel woningen hebben zij gezamenlijk?

Vraag 13

De vastgoedlobby predikt het beeld dat het vooral gaat om «kleine beleggers die voor hun pensioen sparen», maar is hier een kwantitatieve onderbouwing voor?

Vraag 14

Zou het niet logischer zijn om deze problematiek (een goed pensioen regelen) te adresseren binnen het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, in plaats van binnen Volkshuisvesting, aangezien dit primair gaat over individuele vermogensvorming en niet over volkshuisvesting?

Vraag 15

Wilt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Herkent u dat ABF Research in het rapport van 2024–2039 adviseert op 64 procent betaalbaar en in 2025–2040 op 60 procent betaalbaar?

Deze cijfers komen overeen met het scenario «midden» in het rapport van ABF van dit jaar en vorig jaar. In de rapporten zijn een laag, midden en hoog scenario doorgerekend omdat de ontwikkeling van de woningmarkt grote onzekerheden kent. Verschillende scenario’s bieden op basis van uiteenlopende veronderstellingen ten aanzien van de verwachte ontwikkeling van inkomens- en woonwensen een bandbreedte van mogelijke ontwikkelingen.

Vraag 2

Hoe verklaart u deze verschillen gezien de stagnerende woningbouw?1

ABF geeft in het rapport aan dat de belangrijkste oorzaak voor het verschil de verminderde vraag naar betaalbare koopwoningen lijkt te zijn. Zoals uit een vergelijking tussen het WoON 2024 en 2021 naar voren is gekomen. In het rapport benoemt ABF nog een aantal oorzaken die een rol spelen zoals de (veronderstelde) inkomensontwikkeling en veranderingen in de verdeling van de bestaande voorraad naar betaalbaarheidssegmenten. Zoals in de Tweede Kamerbrief [Kamerstukken II, TK 32 847, nr. 1385] waarmee het rapport aan uw Kamer is aangeboden, deel ik de conclusie van ABF.

Vraag 3

Wat zijn volgens u de hoofdoorzaken van de daling in het aandeel betaalbare koop (– 3 procentpunt, middenscenario)?

Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Erkent u dat ABF Research in het rapport van 2025–2040 expliciet stelt dat de financiële haalbaarheid van betaalbare koop een probleem is («in de praktijk moeilijker») en dat dit mede de lagere behoefte in het bouwprogramma voedt?

ABF-Research stelt in het rapport niet dat het moeilijker worden van de financiële haalbaarheid van betaalbare koop, mede de lagere behoefte in het bouwprogramma voedt. ABF stelt dat er veel behoefte is aan betaalbare koop én dat nieuwbouw van betaalbare koopwoningen de laatste jaren in de praktijk financieel steeds moeilijker is geworden.

Vraag 5

Hoe verhoudt dit zich tot uw kabinetsdoel van twee-derde betaalbaar bouwen?

Woningbouw is gebaat bij voorspelbaarheid in de betaalbaarheidsdoelstellingen voor de middellange termijn. Die voorspelbaarheid is van belang voor de ruimtelijke plannen van de overheden, maar ook voor marktpartijen en woningcorporaties. De ABF Woningmarktverkenning (Socrates scenario-model) is daarbij een hulpmiddel om vraag en aanbod in beeld te brengen. Met behulp van veronderstellingen over bijvoorbeeld de inkomensontwikkeling wordt een bandbreedte geboden voor mogelijke ontwikkelingen op de woningmarkt en voor de invulling van de bouwmix.
Daarnaast blijkt ook dat woningzoekenden hun woonvoorkeuren moeten bijstellen indien er onvoldoende betaalbaar aanbod is, terwijl de doelstelling van het kabinet juist is dat het aanbod aansluit bij de woonbehoefte van woningzoekenden. Het kabinet houdt daarom vast aan een betaalbaarheidsdoelstelling van twee derde betaalbaar bouwen. Daarbinnen is er ruimte voor lokale overheden om aan te sluiten bij wat er lokaal nodig is, bijvoorbeeld als het gaat om de verhouding tussen koop en huur, het aandeel eengezinswoningen of appartementen.

Vraag 6

Hoe verhoudt dit zich tot de woonwens van aspirant-kopers?

Het merendeel van de het aanbod voor aspirant-kopers ontstaat door het vrijkomende aanbod in de bestaande voorraad. Door bij de programmering van de woningbouw segmenten toe te voegen waarin de kwalitatieve tekorten het grootst zijn, wordt met de woningbouw zo goed mogelijk bijgedragen aan de woningvraag.

Vraag 7

Vindt u het ook opvallend dat het rapport stelt dat problemen in de realisatie van een wens leiden tot een andere woonwens?

Nee, dat vind ik niet opvallend. Mensen kiezen binnen de mogelijkheden die voor hen bereikbaar zijn. Indien duidelijk is dat de initiële woonwens niet vervuld kan worden, kunnen ze een alternatieve keuze maken. Bijvoorbeeld door te kiezen voor een huurwoning in plaats van een koopwoning.
Dit laat onverlet dat ik ernaar streef dat met het realiseren van betaalbare woningen zo goed mogelijk tegemoet gekomen wordt aan de woningbehoefte. Hierover maak ik afspraken met provincies en regio’s. Bij de inwerkingtreding van de Wet regie op de volkshuisvesting wordt dit wettelijk verankerd. Het aandeel van de woningbouw in het totale aanbod op de woningmarkt is overigens beperkt. Het grootste deel bestaat uit het vrijkomende aanbod in de bestaande voorraad.

Vraag 8

Kan de conclusie ook zijn dat problemen in de realisatie dus beter weggenomen moeten worden zodat mensen hun oorspronkelijke woonwens kunnen realiseren?

Ik ben van mening dat alle inzet er op gericht moet zijn om te zorgen voor voldoende betaalbare woningbouw met meer tempo. Daarvoor zet het Rijk in op versnellen van betaalbare woningbouw.

Vraag 9

Wat gaat u eraan doen om ervoor te zorgen dat mensen in Nederland die een betaalbare koopwoning zoeken hun woonwens kunnen realiseren?

Doelstelling van het kabinet is om binnen de woningbouwopgave twee derde betaalbare woningen te realiseren, onderdeel daarvan zijn betaalbare koopwoningen. Het Rijk ondersteunt de realisering hiervan met financiële regelingen, zoals de realisatiestimulans en betaalbare koopwoningen voor koopstarters met de Koopstartregeling.

Vraag 10

Kunt u precies toelichten hoe in de onderzoeksmethode ervoor gezorgd wordt dat beschikbaarheids- en betaalbaarheidsbeperkingen niet verward worden met voorkeuren?

Er wordt gebruik gemaakt van het WoonOnderzoek Nederland van het Ministerie van VRO en het CBS. Daarin wordt gevraagd naar verhuiswensen en kenmerken van woningen die gewenst worden. Respondenten houden bij het beantwoorden van deze vragen op basis van hun eigen inzichten en ervaringen rekening met de mogelijkheden die er zijn. De in het WoON gemeten voorkeuren zijn leidend voor de bepaling van de kwalitatieve woningvraag.

Vraag 11

Klopt het dat ABF Research aangeeft dat een andere betaalbare koopgrens (bijvoorbeeld 400.000 euro in plaats van 390.000 euro) de gemeten koopvraag in dat segment met bijna 10 procent zou verhogen?

Dat klopt.

Vraag 12

Welke gevoeligheidsanalyses zijn uitgevoerd om dit grenseffect te mitigeren?

Vraag 13

Hoe voorkomt u dat door het wijzigen van vraagstelling en parameters sprake kan zijn van politieke doelredenatie?

ABF Research is een onafhankelijk onderzoeksbureau met meerdere opdrachtgevers en maakt haar eigen keuzes. Jaarlijks stelt ABF een scenario-model op met een laag, midden en hoog scenario. ABF bepaalt zelf de uitgangspunten en parameters en zij lichten deze keuzes transparant toe in hun rapportage. Het Rijk is bovendien niet de enige afnemer van deze scenario-uitkomsten. Opdrachtgevers kunnen ABF vragen om aangepaste scenario’s met andere veronderstellingen en uitgangspunten door te laten rekenen. In dat geval wordt er een aparte notitie door ABF opgesteld waarin duidelijk is beschreven welke uitgangspunten zijn gekozen. In het rapport «Bouwmix, doorstroming en betaalbaarheid» dat ik u 10 juli jl. [Kamerstukken II, 32 847, nr. 1374] heb toegezonden zijn bijvoorbeeld andere scenario’s doorrekend.

Vraag 14

Is het nieuw dat ABF Research een niet-gerealiseerde koopwens (door rente, prijs of financierbaarheid) interpreteert als een lagere voorkeur voor koop?

ABF geeft in het rapport een duiding/interpretatie van de oorzaken van de vraagverschuiving tussen het WoON 2021 en het WoON 2024. De woonwensen zijn geen constant gegeven maar worden beïnvloed door verschillende factoren, bijvoorbeeld de inkomensontwikkeling en hypotheekrente. In de kernpublicatie van het WoON2024 «Tussen wensen en wonen» die ik u 10 april jl. heb toegezonden [Kamerstukken II, 32 847, nr.1321] duidde het onderzoeksbureau Companen de uitkomsten op dezelfde manier. Op de parameters en veronderstellingen in het model heeft deze interpretatie geen invloed. De woonvoorkeuren zoals gemeten in het WoON 2024 zijn hiervoor het uitgangspunt.

Vraag 15

Heeft ABF Research dat in eerdere jaren ook zo gedaan, of is dit een methodologische wijziging?

Er heeft geen methodologische wijziging op dit punt plaatsgevonden en ABF is transparant over methodiek en gemaakte keuzes in haar rapportages. ABF neemt het meest recente WoON als uitgangspunt voor de woonvoorkeuren. Het WoON wordt elke drie jaar uitgevoerd. In de onderhavige woningmarktverkenning was een recent WoON (2024) beschikbaar.

Vraag 16

Worden respondenten expliciet gevraagd naar hun ideale keuze versus hun budget- of marktconforme keuze? Waarom wel of niet?

De respondenten van het WoON worden onder meer gevraagd of hun voorkeur uitgaat naar een koopwoning of een huurwoning, en welke prijs zij willen betalen. Er wordt niet gevraagd of dit de ideale of een budget- of marktconforme keuze is. Als er gevraagd wordt naar de ideale keuze waarbij budget geen rol speelt zal de respondent waarschijnlijk aangeven dat hij een duurdere woning wil. Er zal dus altijd en discrepantie zijn tussen de ideale of een budget- of marktconforme keuze. Deze informatie levert echter weinig concrete handvatten voor beleid. Daarom wordt dit niet uitgevraagd.

Vraag 17

Wie formuleert de onderzoeksvragen voor de ABF-Woningmarktverkenning: het ministerie, ABF Research, of gezamenlijk?

De Woningmarktverkenning is een jaarlijkse exercitie waarbij dezelfde componenten worden beschreven. Bijvoorbeeld de uitgangspunten en de uitkomsten voor de het lage, midden en hoge scenario. Afhankelijk van de actualiteit kunnen aanvullende onderzoeksvragen in het rapport beantwoord worden. Dit kan aangedragen worden door ABF, door het Rijk of een gezamenlijke vraag zijn. In de onderhavige Woningmarktverkenning is bijvoorbeeld extra ingegaan op de uitkomsten van het nieuwe WoON.

Vraag 18

Wilt u de opdrachtbrieven en voorwaarden van 2023, 2024 en 2025 aan de Kamer doen toekomen?

In de bijlage treft u de opdrachtbrief 2024 t/m 2026 met voorwaarden.

Vraag 19

Kunt u uitsluiten dat de opdrachtformulering, parameters of scenario’s politiek-normatief zijn gestuurd richting meer particuliere huur en minder betaalbare koop?

Ik kan uitsluiten dat er politiek-normatief gestuurd is richting meer particuliere huur en minder betaalbare koop. In hoofdstuk 3 van de Woningmarktverkenning geeft ABF Research en uitgebreide beschrijving van hun uitgangspunten voor het scenario-model en de invulling van hun parameters. De opdrachtformulering geschiedt bovendien voor drie achtereenvolgende jaren. De Woningmarktverkenningen 2024, 2025 en 2026 vallen onder dezelfde opdracht die in 2024 is aanbesteed.

Vraag 20

Welke waarborgen bestaan er om wetenschappelijke onafhankelijkheid te borgen?

ABF stelt de kwalitatieve woningmarktverkenning zelfstandig op, al meer dan 20 jaar. Zij maken daarbij gebruik van gezaghebbende bronnen als het CPB, het WoON, BAG en CBS. De uitkomsten van de verkenningen wordt door een groot aantal partijen gebruikt, zoals andere overheden en belanghebbenden.
ABF bepaalt welke uitgangspunten en parameters ze kiezen voor hun model en lichten deze transparant toe in het rapport. Dit rapport is openbaar en voor iedereen in te zien. Aan de basis van de kwalitatieve verkenning ligt het demografische Primos-model dat op dit moment subject is van een audit, waarbij zowel de totstandkoming als de inhoudelijke uitwerking onderzocht worden. In het verleden is Primos bijvoorbeeld door de RLI beoordeeld.

Vraag 21

Welke definitie van «betaalbare koop» hanteert u momenteel, en bent u bereid de grens te herijken (bijvoorbeeld 400.000 euro in plaats van 390.000 euro) om het grenseffect te mitigeren? Waarom wel of niet?

De grens voor betaalbare koopwoningen wordt jaarlijks geïndexeerd. Voor 2026 komt de bovengrens voor betaalbare koop op € 420.000. In 2025 was dit € 405.000. Uw Kamer ontvangt jaarlijks een brief met de nieuwe grens.
Zoals bij vraag 12 aangegeven gebruikt ABF-Research de betaalbaarheidsgrens voor de koop zoals die gold op in het «nuljaar» van het scenario-model. Voor het rapport 2025–2040 is 2024 het nuljaar. In dat jaar was de betaalbaarheidsgrens 390.000 euro. Doordat de grens van betaalbare koopwoningen jaarlijks wordt geïndexeerd ligt de grens in de versie van het komende jaar op € 405.000.

Vraag 22

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Dat heb ik volgens verzoek gedaan.

Vraag 1

Wat is de huidige eigendomssituatie van de percelen binnen de in de Nota Ruimte genoemde locaties voor grootschalige woningbouwontwikkeling?1

In de Bestuurlijke Overleggen Leefomgeving van afgelopen juni zijn enkele gemeenten benoemd waarbinnen een kansrijke nationaal grootschalige locatie ligt die extra Rijksregie vraagt. Vervolgens zijn na verder overleg deze gebieden in de ontwerop-Nota Ruimte opgenomen. De selectie van deze nationaal grootschalige woningbouwlocaties is gebaseerd op de huidige woondeals waarbij gekeken is naar de omvang van het aantal woningen dat t/m 2034 gerealiseerd kan worden op één geografisch samenhangende locatie, de complexiteit van de opgave en de ruimtelijke effecten van een locatie. De eigendomssituatie van de percelen is in deze analyse niet meegenomen.
Deze vier nieuwe nationaal grootschalige woningbouwlocaties zijn abstract aangestipt in de Ontwerp-Nota Ruimte en niet te herleiden tot perceelniveau. Het grondeigendom is in zijn algemeenheid gevarieerd met gronden in eigendom van verschillende partijen zoals overheid, particulieren, marktpartijen, agrariërs en bedrijven. Het ministerie heeft geen compleet overzicht van de eigendomssituatie van de percelen binnen de nationaal grootschalige woningbouwlocaties.

Vraag 2

Heeft de Rijksoverheid of een publieke partij, zoals het Rijksvastgoedbedrijf of de gemeente, al grondaankopen gedaan of opties genomen in deze gebieden voorafgaand aan de publicatie van de plannen?

Gemeenten maken soms de keuze om proactief gronden aan te kopen of een samenwerking te zoeken met de grondeigenaar of ontwikkelaar. Dit is vaak al gedaan voorafgaand aan de publicatie Ontwerp-Nota Ruimte. Ook zijn gemeenten gericht actief met de toepassing van het voorkeursrecht binnen de Omgevingswet. Wij hebben geen compleet overzicht van percelen waar gemeenten voornemens zijn om een voorkeursrecht te vestigen of al hebben gevestigd.
Eendachtig de motie van het lid Grinwis (CU) c.s.2 roep ik gemeenten actief op om strategisch om te gaan met de inzet van het voorkeursrecht op potentiële ontwikkellocaties. Het is een belangrijk instrument in het kunnen versnellen van de woningbouw.

Vraag 3

Is vooraf onderzocht of het openbaar aankondigen van deze locaties de grondprijs heeft beïnvloed, zoals stijging door speculatie?

De aanwijzing in de Ontwerp-Nota Ruimte is abstract en vaak niet direct toe te leiden naar percelen. De aankondiging in de Ontwerp-Nota Ruimte is voor de betrokken mede overheden en marktpartijen geen verrassing. Het betreft gebieden waar gemeenten al zelf actief bezig waren met visievorming etc. en die ze zelf bij het ministerie hebben aangedragen om aan te wijzen. Sommige gemeenten hebben intern hier een afweging gemaakt en het onderwerp van risico van prijsopdrijving meegewogen.

Vraag 4

Zijn er afspraken gemaakt met gemeenten of grondeigenaren over het afromen van planbaten bij functiewijziging van de grond (bijvoorbeeld via een planbatenheffing)?

Nee, deze afspraken zijn er niet gemaakt. Er is geen wettelijke regeling op basis waarvan gemeenten aan grondeigenaren een planbatenheffing kunnen opleggen. Gemeenten kunnen de kosten voor publieke investeringen verhalen op de grondeigenaar (initiatiefnemer) voor maximaal de waardestijging als gevolg van een wijziging in de toegestane functie in het Omgevingsplan. Gemeenten maken met grondeigenaren afspraken over het verhalen van kosten. Zonder een houdbaar juridisch stelsel proberen gemeenten nog niet om een planbatenheffing in te voeren.

Vraag 5

Is overwogen om het eigendom van de gronden eerst publiek te maken voordat het woningbouwprogramma wordt gestart, zodat betaalbaarheid geborgd wordt?

Afhankelijk van de gemeente en locatie is gekeken of men een actieve rol in de verwerving kon spelen. Op specifieke locaties is wel deze keuze gemaakt maar dit geldt zeker niet voor alle vier nieuwe nationaal grootschalige woningbouwlocaties.

Vraag 6

Wilt u deze vragen één voor één beantwoorden binnen drie weken?

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichten van de Aannemersfederatie, FNV & CNV dat er sprake is van schijnzelfstandigheid bij de renovatie van het Binnenhof?1

Deze berichten zijn ons bekend, maar het Rijksvastgoedbedrijf herkent zich niet in de berichtgeving. Van ondernemingen die contracten afsluiten met de Rijksoverheid en dus ook met het Rijksvastgoedbedrijf wordt verwacht dat zij werken volgens wettelijke kaders en regelgeving. Dit is ook in de contracten geborgd. Dat betekent overigens niet dat er geen ruimte is voor zelfstandigen binnen de Rijksoverheid. Daar waar het mogelijk is om voor eigen rekening en risico te werken, en waar geen sprake is van gezag, kunnen zelfstandigen worden ingezet.
Bij het Rijksvastgoedbedrijf, noch bij de voor het Binnenhof door het Rijksvastgoedbedrijf gecontracteerde aannemers, zijn meldingen ontvangen van de bonden. Daarnaast hechten het Rijksvastgoedbedrijf en de aannemers eraan dat de vakbonden wanneer de wens daartoe bestaat, een bezoek kunnen brengen aan de bouwplaats. Er is geen verzoek ontvangen van FNV en CNV om een bezoek te brengen aan de bouwplaats. Op de bouwplaats van het Binnenhof gelden veiligheidsmaatregelen, waardoor deze niet vrij toegankelijk is. Dit geldt voor meer bouwplaatsen in Nederland. Vanwege de veiligheidsbeperkingen is het maken van een afspraak voorafgaand aan het verkrijgen van toegang tot de bouwplaats noodzakelijk. Van een van de aannemers hebben wij vernomen dat op 27 oktober jl. contact is opgenomen. Dit heeft nog niet geleid tot een afspraak om de bouwplaats te bezoeken.
In algemene zin is het kabinet van mening dat de Rijksoverheid zelf het goede voorbeeld moet geven bij de uitvoering van beleid en zich aan geldende wet- en regelgeving moet houden. In dat kader wordt het aantal (potentieel) schijnzelfstandigen binnen het Rijk zo snel mogelijk naar nul afgebouwd, voor 1 januari 2026. Hiervoor is eerder ook een circulaire ontwikkeld, waarmee ieder departement is opgeroepen om in hun inhuurbestand bij te houden wat de ondernemingsvorm van een inhuurkracht is. Over de voortgang van het afbouwen van het aantal (potentieel) schijnzelfstandigen bij de Rijksoverheid wordt u op korte termijn geïnformeerd door de Minister van BZK.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat schijnzelfstandigheid zich voordoet op een bouwplaats van het Rijksvastgoedbedrijf terwijl het Rijk tegelijkertijd zich inzet om schijnzelfstandigheid te beperken?

Zie het antwoord op vraag 1. Bij het Rijksvastgoedbedrijf zijn geen gevallen van schijnzelfstandigheid bekend. Van de gecontracteerde aannemers wordt ook verwacht dat zij werken volgens wettelijke kaders en regelgeving. Bij een overtreding zullen passende maatregelen worden genomen door het Rijksvastgoedbedrijf.

Vraag 3

Kunt u inzage geven in hoe de aanbesteding is verlopen met de verschillende bedrijven waarbij mogelijk sprake is van schijnzelfstandigheid?

Over de renovatie van het Binnenhof wordt uw Kamer geïnformeerd met halfjaarlijkse voortgangsrapportages. In deze rapportages wordt ook ingegaan op de contractering. In de Kamerbrief van 23 november 2016 (Kamerstuk 34 293, nr. 31) is toegelicht dat het project renovatie Binnenhof geheim is verklaard in de zin van de Aanbestedingswet 2012. Dit mede gebaseerd op het advies van de Nationaal Coördinator Terrorismebestrijding en Veiligheid. Het geheim verklaren heeft als doel om informatie bij een zo klein mogelijke groep van marktpartijen te houden. Dit heeft onder meer tot gevolg dat werkzaamheden voor de renovatie door het Rijksvastgoedbedrijf aan een of meer partijen worden opgedragen zonder dat een aanbestedingsprocedure wordt gevolgd.

Vraag 4

Bij hoeveel werknemers is er sprake van schijnzelfstandigheid op het Binnenhof, mocht u geen concrete getallen hebben, dan graag een schatting?

Er zijn bij het Rijksvastgoedbedrijf geen gevallen van schijnzelfstandigheid bekend.

Vraag 5

Hoelang is er al sprake van schijnzelfstandigheid? Is dit al vanaf het begin van de renovatie in 2021 of is dit op een later moment pas geïnitieerd?

Zie antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Welke maatregelen gaat u nemen om de schijnzelfstandigheid op het Binnenhof tegen te gaan zoals is afgesproken binnen de wet Deregulering Beoordeling Arbeidsrelaties (DBA)? Hoe gaat specifiek de handhaving worden verbeterd?

Van ondernemingen die contracten afsluiten met de Rijksoverheid en dus ook met het Rijksvastgoedbedrijf wordt verwacht dat zij werken volgens wettelijke kaders en regelgeving. Dit is ook in de contracten van het Rijksvastgoedbedrijf geborgd middels een aantal uniforme bepalingen. Gedurende de uitvoering wordt door het Rijksvastgoedbedrijf risicogestuurd getoetst op de werkwijze en het naleven van de processen door de opdrachtnemer. Daarnaast is dit onderwerp van gesprek in de voortgangsoverleggen van het Rijksvastgoedbedrijf met de opdrachtnemer en wordt de opdrachtnemer – indien noodzakelijk – gewezen op het strikt naleven van de wettelijke en contractuele bepalingen. Bij een overtreding zullen passende maatregelen worden genomen door het Rijksvastgoedbedrijf.
In het kader van de verbetering van de handhaving is op 1 januari 2025 het handhavingsmoratorium voor de kwalificatie van de arbeidsrelatie voor de loonheffingen opgeheven. Dit betekent dat de Belastingdienst weer volledig kan handhaven en weer met terugwerkende kracht naheffingen loonheffingen kan opleggen tot 1 januari 2025. Met betrekking tot de periode vóór 1 januari 2025 geldt dat Belastingdienst – met inachtneming van de vijfjaarstermijn – alleen naheffingen kan opleggen als sprake is van kwaadwillendheid of als een eerder gegeven aanwijzing niet in voldoende mate is opgevolgd. Zoals eerder aangegeven in de Kamerbrief van 24 juni 2022 inzake de Kabinetsreactie rapporten ARK en ADR en daaropvolgende voortgangsbrieven werken met en als zelfstandige(n) is enkel het verbeteren van de handhaving echter niet de oplossing van het probleem rondom schijnzelfstandigheid. Daarom heeft het kabinet gekozen voor een aanpak langs drie lijnen waarin naast het verbeteren van de handhaving, een gelijker speelveld tussen contractvormen (lijn 1) en meer duidelijkheid over de vraag wanneer gewerkt wordt als werknemer dan wel als zelfstandige (lijn 2) urgent zijn om stappen op te zetten.
Daarnaast heeft het kabinet de Kamer onlangs geïnformeerd dat de afgesproken verbetering op de handhaving van schijnzelfstandigheid wordt voortgezet en de zachte landing niet wordt verlengd2.

Vraag 7

Bent u bekend met het signaal van zowel werkgevers- als werknemersorganisaties dat intermediairs op grote schaal schijnzelfstandigen bemiddelen in de bouw ondanks de aangekondigde en lopende wetgeving? Zo ja, wat gaat u hier op korte termijn aan doen? Zo nee, bent u bereid tot een rondetafelgesprek met deze organisaties?

Het kabinet voert regelmatig gesprekken met werkgevers-, werknemers en zelfstandigenorganisaties over de aanpak van schijnzelfstandigheid in den brede, maar ook als het gaat om specifieke sectoren zoals de bouw. Het doel hiervan is om tijdig signalen op te halen en met elkaar te delen. Tevens zijn er in aanloop naar de opheffing van het handhavingsmoratorium per 1 januari 2025 – maar ook in het afgelopen jaar – veel gesprekken gevoerd met brancheorganisaties om meer duidelijkheid te geven over het aangaan van de juiste arbeidsrelatie, en te werken conform wet- en regelgeving. Dat geldt ook voor de bouwsector. Deze gesprekken blijven wij waar nodig ook de komende periode voeren, ook als het gaat om de bouw.

Vraag 8

Bent u zich bewust van waar soortgelijke situaties zich nog meer afspelen waar het Rijk onderdeel van uitmaakt? Zo ja, welke plekken zijn dat? Zo nee, bent u van plan hier onderzoek naar te doen?

In algemene zin wordt er door het kabinet naar gestreefd het aantal schijnzelfstandigen binnen het Rijk zo snel mogelijk af te bouwen. Dat wil helaas (nog) niet zeggen dat er op dit moment helemaal geen sprake meer is van situaties waarbij mogelijk sprake is van schijnzelfstandigheid. Daarom zijn acties er op gericht het aantal (potentieel) schijnzelfstandigen zo snel mogelijk naar nul af te bouwen, voor 1 januari 2026.
Over de voortgang van het afbouwen van het aantal (potentieel) schijnzelfstandigen bij de Rijksoverheid wordt u, conform de motie Boon, op korte termijn geïnformeerd door de Minister van BZK.

Vraag 9

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de werknemers waarover het gaat zo snel mogelijk een vast contract krijgen aangeboden?

Zoals in het antwoord op vraag 4 is aangegeven, zijn er geen gevallen van schijnzelfstandigheid bekend bij het Rijksvastgoedbedrijf. In het algemeen benadruk ik dat de renovatie van het Binnenhof een grote en complexe bouwopgave is. Hiervoor is een grote noodzaak om (specialistisch) personeel te werven en te behouden. Via aantrekkelijke arbeidsvoorwaarden wordt juist ingezet op de werving van personeel.

Vraag 10

Is hier mogelijk sprake van een fiscaal delict doordat er sprake is van een belastingschuld van de werkgever? Zo ja, is de FIOD hiervan op de hoogte en wordt er een onderzoek gestart? Zo nee, waarom niet?

De Belastingdienst kan deze vraag op grond van zijn geheimhoudingsplicht niet beantwoorden. In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat ook bij handhaving op het gebied van arbeidsrelaties het Protocol aanmelding en afdoening van fiscale delicten en delicten op het gebied van douane en toeslagen (Protocol AAFD 2023) gevolgd wordt. Het Protocol beschrijft hoe de Belastingdienst de aanmeldingen van delicten die voor mogelijke strafrechtelijke afdoening in aanmerking komen, selecteert op het terrein van belastingen, douane en toeslagen. Als er sprake is van een fiscaal nadeel van meer dan € 100.000 en een vermoeden van opzet, wordt de zaak aangemeld.

Vraag 11

Hoe verantwoordt u dat er bij aanbestedingen geen eisen worden gesteld ten aanzien van onderaannemers, zodat preventief al gehandhaafd kan worden op schijnzelfstandigheid?

Van ondernemingen die contracten afsluiten met de Rijksoverheid en dus ook met het Rijksvastgoedbedrijf wordt verwacht dat zij werken volgens wettelijke kaders en regelgeving. Dit is ook in de contracten geborgd.

Vraag 12

De Arbeidsinspectie geeft aan dat de kans op een ongeval hoger is voor werknemers in de flexibele schil, hoe gaat u ervoor zorgen dat dit wordt beperkt? Hoe wordt daarbij ook de toezicht verbeterd zodat ook de kleinere ongevallen, waar geen medische hulp bij nodig is, inzichtelijk worden gemaakt?2

Structureel werk zou moeten worden uitgevoerd op basis van een vast contract of een tijdelijk contract met uitzicht op vast. De realiteit is helaas dat veel structureel werk ook nog steeds wordt uitgevoerd door mensen in de flexibele schil. De werkgever hoort er primair voor te zorgen dat iedere werkende het werk gezond en veilig moet kunnen uitvoeren. Dat betekent op de werkvloer voor de werkgever mogelijk extra aandacht voor ervaring, opleiding, competenties, werkinstructies en toezicht om aan de zorgplicht te voldoen. Mede vanuit de Arbovisie 2040 wordt ingezet op nog meer bewustwording en kennis hierover richting werkgevers.
Indien er sprake is van een ernstig arbeidsongeval, is de werkgever verplicht dit te melden aan de Arbeidsinspectie. Naast deze gemelde arbeidsongevallen, dient de werkgever ook op basis van artikel 9 lid 2 van de Arbowet een lijst bij te houden van arbeidsongevallen die hebben geleid tot verzuim van meer dan drie werkdagen. Bij dit soort arbeidsongevallen hoeft geen medische hulp nodig te zijn geweest. De werkgever dient de aard en datum te registreren en de gegevens toegankelijk te maken voor deskundigen als arbodeskundigen en arbodiensten.

Vraag 13

Deelt u de mening dat een Bouwplaats-ID een goede oplossing is om meer toezicht te krijgen in de werkzaamheden op de bouwplaats, zeker ook preventief met betrekking tot schijnzelfstandigheid. Zo ja, wanneer bent u bereid dit in te voeren? Zo nee, waarom niet?

Op 30 oktober jl. is uw Kamer per brief geïnformeerd dat onvoldoende rechtvaardiging bestaat om ondernemingen en werkenden via een wettelijke verplichting te onderwerpen aan een allesomvattend Bouwplaats-ID systeem. Het belang van eerlijk, gezond en veilig werk op de bouwplaats kan evenwel worden onderschreven. De brief vermeldt mogelijke alternatieven die zonder wettelijke verplichting kunnen worden gerealiseerd.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met de recente signalen van de Arbeidsinspectie waaruit blijkt dat een derde van de asbestinspectiebedrijven hun werk niet goed uitvoert?

Ja.

Vraag 3

Klopt het dat er woningen «asbestvrij» verklaard worden terwijl er nog gevaarlijke resten aanwezig zijn en zo ja, hoe beoordeelt u de ernst van deze situatie?

Volgens het signaal van de Arbeidsinspectie komt het inderdaad voor dat na het verwijderen van asbest een locatie ten onrechte wordt vrijgegeven en er nog resten asbest aanwezig zijn. De Arbeidsinspectie schat in dat meer dan een derde van de inspectie-instellingen de eindbeoordelingen niet goed uitvoert. Hoewel exacte aantallen dus niet bekend zijn, is het signaal zorgelijk. Het is uiteraard van groot belang dat elke asbestverwijdering en elke daaropvolgende eindbeoordeling zorgvuldig wordt uitgevoerd om risico’s door blootstelling aan asbest te voorkomen.
Of daadwerkelijk sprake is van een gezondheidsrisico voor bewoners, omstanders of werknemers hangt geheel af van hoeveel asbest in welke hoedanigheid is achtergebleven en vooral of en in welke mate dat leidt tot blootstelling aan asbest. In sommige voorbeelden in het signaal van de Arbeidsinspectie zal er geen sprake zijn van directe blootstelling. Bijvoorbeeld als er asbest achter een afdichting is achtergebleven of in een niet-toegankelijke ruimte tussen gebouwen ligt. De kans dat iemand ziek wordt, hangt af van de hoogte en de duur van de bloostelling. Bij een kortdurende beperkte blootstelling is de kans klein dat dit leidt tot gezondheidsklachten, maar het is niet onmogelijk. Het is dus zeker niet de bedoeling dat er asbestresten achterblijven.

Vraag 4

Klopt het dat saneringsbedrijven zelf mogen kiezen welk bureau hun werk controleert?

In het Arbeidsomstandighedenbesluit is niet voorgeschreven wie opdracht geeft voor de eindbeoordeling. Het doel van de eindbeoordeling is om na het verwijderen van asbest vast te stellen of de locatie weer schoon en veilig is om te betreden. In het Besluit bouwwerken leefomgeving en in het Asbestverwijderingsbesluit 2005 is bepaald dat de opdrachtgever van de asbestverwijdering de eindbeoordeling moet laten uitvoeren, maar dit sluit niet uit dat het saneringsbedrijf dit doet namens zijn opdrachtgever. Het klopt dus dat een saneringsbedrijf zelf mag kiezen wie de eindbeoordeling uitvoert, als de opdrachtgever van het saneringsbedrijf niet zelf de opdracht geeft voor de eindbeoordeling.
Volgens de huidige regelgeving is het verplicht dat een eindbeoordeling wordt uitgevoerd door een onafhankelijk laboratorium in risicoklassen 2 en 2A. Dit is een extra controle of de locatie na de asbestverwijdering schoon en veilig is.
In de eerste plaats is het de verantwoordelijkheid van het saneringsbedrijf om te zorgen dat de locatie na de asbestverwijdering schoon en veilig is voor de leefomgeving, bewoners en werkenden. Saneringsbedrijven moeten voor asbestwerkzaamheden in risicoklasse 2 en 2A gecertificeerd zijn en werken volgens het werkplan op grond waarvan de werkzaamheden zijn gemeld. Op de naleving van de asbestregelgeving wordt toezicht uitgeoefend door onder meer de Arbeidsinspectie en omgevingsdiensten ter bescherming van respectievelijk werknemers en leefomgeving. Daarnaast toetsen certificerende instellingen of wordt gewerkt volgens de eisen in het certificatieschema. Er bestaat dus al een heel systeem van eisen en controles. Met het implementeren van de Asbestrichtlijn2 wordt dit bovendien aangevuld met een vergunningplicht voor het verwijderen van asbest, waardoor het veel beter mogelijk wordt om slecht presterende bedrijven van de markt te weren. Volgens de huidige planning treedt deze vergunningplicht op 1 januari 2027 in werking.

Vraag 5

Vindt u het wenselijk dat er op deze manier sprake kan zijn van commerciële afhankelijkheid tussen saneerders en inspecteurs?

Een commerciële afhankelijkheid kan op zich een kwetsbaarheid in het systeem vormen, zoals de Arbeidsinspectie in haar signaal aangeeft. Van geaccrediteerde laboratoria wordt echter verwacht dat zij hun werk onafhankelijk uitvoeren en een commerciële afhankelijkheid mag dit niet in de weg staan. Het asbestwerkveld is hier zeker niet uniek in. Zo is er bijvoorbeeld ook sprake van een belang van opdrachtgevers bij het onderzoeken of producten, zoals medicijnen of bouwproducten, voldoen aan bepaalde eisen of bij onderzoek waarbij de mate van milieuverontreiniging in bijvoorbeeld de bodem van een bouwperceel moet worden vastgesteld.
Het rapport van Panteia «Onafhankelijkheid eindbeoordeling asbest»3 beschrijft enkele kwetsbaarheden in het systeem. Daarbij werd ook aangegeven dat niet duidelijk is in hoeverre die kwetsbaarheden tot daadwerkelijke problemen leiden in de praktijk, mede doordat het toezicht op de eindbeoordeling beperkt is. In het rapport is het risico benoemd dat de eindbeoordelaar financieel afhankelijk wordt van de asbestverwijderaar waarvan hij het werk moet beoordelen. De conclusie luidde dat dit niet tot grote problemen leek te leiden, omdat er voor eindbeoordelaars voldoende werk voorhanden is. Dit zou mogelijk in de toekomst kunnen veranderen als de markt zou krimpen, maar daar is vooralsnog geen sprake van. Panteia adviseerde dat enkele aanpassingen in het systeem gedaan kunnen worden om de risico’s met betrekking tot de onafhankelijkheid te beperken. In het antwoord op vraag 14 ga ik hier verder op in.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het risico dat controleurs bewust soepel controleren om meer opdrachten te krijgen in lijn met het waarborgen van de volksgezondheid en milieubescherming?

De Arbeidsinspectie stelt dat een eindinspectie-instelling die het niet zo nauw neemt, eerder een vaste relatie wordt van de saneerder met als risico dat de saneerder dan minder zorgvuldig gaat werken.
Uiteraard zou dit vanuit de bescherming van de volksgezondheid en de bescherming van de leefomgeving zeer ongewenst zijn. Het is een situatie die zich in theorie kan voordoen. Zoals in het antwoord op vraag 5 is toegelicht was het volgens het onderzoek van Panteia niet bekend in welke mate dat werkelijk het geval is en leek dit risico niet tot grote problemen te leiden omdat er voor eindbeoordelaars voldoende werk voorhanden is.
Zoals in het antwoord op vraag 4 is aangegeven, zijn er behalve de eindcontrole ook diverse andere instrumenten ter borging en controle van een zodanige uitvoering dat de locatie schoon en veilig wordt opgeleverd. Met de introductie van de vergunningplicht komt daar een belangrijk instrument bij.

Vraag 7

Wat vindt u van de constatering dat meetapparatuur soms al in de auto wordt aangezet om een langere inspectieduur te simuleren?

Uiteraard is het ontoelaatbaar als een dergelijk frauduleuze handelwijze wordt gehanteerd.

Vraag 8

Deelt u de mening dat dit niet slechts om slordigheid gaat, maar om bewuste fraude en mogelijk milieudelicten?

Of sprake is van bewuste fraude en een mogelijk milieudelict is aan de rechter om een oordeel over te vellen. Als meetapparatuur al in de auto wordt aangezet om een langere meettijd te simuleren, dan lijkt dit niet op een slordigheid.

Vraag 9

Wie is momenteel verantwoordelijk voor de bescherming van bewoners en omwonenden bij asbestsaneringen en vindt u dat deze verantwoordelijkheid voldoende belegd is?

Zoals in het antwoord op vraag 4 is aangegeven, is het primair de verantwoordelijkheid van het saneringsbedrijf om zorgvuldig te werken en risico’s voor de leefomgeving, bewoners en werkenden zoveel mogelijk te beperken. Bij het zorgvuldig werken hoort zeker ook het goed schoonmaken van de locatie. Door omgevingsdiensten wordt toezicht gehouden op asbestsaneringen met het oog op de bescherming van de leefomgeving. De verantwoordelijkheid is hiermee voldoende belegd.

Vraag 10

Klopt het dat de Raad voor Accreditatie voornamelijk op papier controleert en zo ja, acht u dat toereikend gelet op de risico’s van ondeugdelijke inspecties?

Nee, dit klopt niet. Via een jaarlijkse kantoorbeoordeling controleert de Lead Assessor van de Raad voor Accreditatie (RvA) of de instelling voldoet aan de eisen van de EN ISO/IEC 17020. Een Technical Assessor van de RvA beoordeelt met een steekproef onder meer de competentie van het personeel en verschillende klantdossiers. Daarnaast woont de Technical Assessor een aantal inspecties bij die verschillende inspecteurs van de inspectie-instelling bij hun klanten uitvoeren.
Het uitgangspunt bij accreditatiebeoordeling is vertrouwen dat de instelling in staat is om de activiteiten competent, onpartijdig en consistent kan uitvoeren. Het is geen garantie dat een instelling nooit fouten maakt. Net als het hebben van een rijbewijs geen garantie is dat nooit door rood wordt gereden.

Vraag 11

Is er monitoring of registratie van gevallen waarin bewoners of bouwvakkers gezondheidsklachten hebben opgelopen nadat een woning onterecht als asbestvrij is verklaard?

Nee, deze monitoring of registratie is er niet en is ook niet te realiseren. Als er al gezondheidsklachten zouden optreden als gevolg van het onterecht asbestvrij verklaren van een woning, dan is dat meestal pas tientallen jaren later het geval en daardoor moeilijk te herleiden naar een mogelijke incidentele blootstelling in het verleden. Bepaalde asbestgerelateerde ziekten kunnen niet alleen zijn veroorzaakt door asbest, maar ook door andere oorzaken. Zo kan longkanker ook worden veroorzaakt door roken. Als dan sprake is van een incidentele kortdurende blootstelling aan asbest, kan niet worden gesteld dat dit de oorzaak is. Alleen als sprake is van mesothelioom kan met voldoende zekerheid worden gesteld dat dit is veroorzaakt door asbest, maar dan nog is de vraag wanneer welke blootstelling heeft plaatsgevonden.

Vraag 12

Kunt u inzicht geven in het aantal gevallen waarin bewoners of bouwvakkers gezondheidsklachten hebben opgelopen nadat een woning onterecht als asbestvrij is verklaard?

Nee, dit is niet mogelijk. Voor een verdere toelichting hierop verwijs ik naar het antwoord op vraag 11.

Vraag 13

Deelt u de analyse dat de menselijke maat ontbreekt in het huidige systeem van toezicht, en dat burgers hierdoor onnodig risico lopen?

Ik zie mogelijkheden voor verbeteringen van het huidige systeem, zoals ik in het antwoord op vraag 14 toelicht. Uiteraard is het ongewenst als een locatie na een asbestverwijdering niet schoon en veilig wordt opgeleverd en er vervolgens onterecht een goed resultaat volgt uit de eindbeoordeling. Elk risico dat hierdoor ontstaat is onnodig.

Vraag 14

Welke concrete maatregelen bent u bereid te nemen om het toezicht fundamenteel te verbeteren?

In de brief van 26 november 20214 is een beleidsreactie gegeven op het rapport van Panteia. Hierin is toegelicht dat de oplossingsrichtingen die zijn genoemd in het rapport van Panteia, zijn besproken met betrokken partijen. Daarbij is aangegeven dat prioriteit werd gegeven aan het aanpassen van de regelgeving in het kader van de meerjarenaanpak5 om een aantal fundamentele verbeteringen door te voeren in het asbeststelsel op het gebied van arbeidsomstandigheden. In deze aanpak was ook voorzien in een aantal inhoudelijke verbeteringen van de eindbeoordelingen om deze meer risicogericht te maken.
Vanwege de wijziging van de Asbestrichtlijn is de procedure van de destijds voorziene wijziging van de regelgeving niet voortgezet. Inmiddels is in het kader van de implementatie van de Asbestrichtlijn een wetsvoorstel op 29 oktober 2025 bij uw Kamer ingediend6.
Dit wetsvoorstel biedt de mogelijkheid om de normadressaat in het Arbeidsomstandighedenbesluit te verbreden. Daardoor kunnen bepalingen in het Arbeidsomstandighedenbesluit worden opgenomen waaraan laboratoria die eindbeoordelingen uitvoeren zich moeten houden en waarop publiek toezicht kan worden gehouden. Over deze aanpassing en eventuele aanvullende maatregelen vindt nog overleg plaats met betrokken partijen. Ook moeten nog diverse toetsen worden uitgevoerd, waaronder een uitvoerbaarheids- en handhaafbaarheidstoets door de Arbeidsinspectie. In mijn brief van 28 mei 2025 7 heb ik uw Kamer gemeld dat de ambitie is om de gewijzigde regelgeving op 1 januari 2027 in werking te laten treden.
De Arbeidsinspectie heeft in haar recente signaal, naast het mogelijk maken van publiek toezicht, meerdere oplossingsrichtingen aangedragen, namelijk het onafhankelijk laten selecteren van de inspectie-instelling, een steekproefsgewijze onderlinge herinspectie en het een publieke taak laten zijn van eind-inspecties. Deze oplossingen lijken nu niet het meest voor de hand te liggen, omdat deze sterk ingrijpen op de marktwerking en volgens het rapport van Panteia de financiële afhankelijkheid niet tot grote problemen leek te leiden. In de antwoorden op de vragen 15 en 16 ga ik hier verder op in.
Uiteraard is het signaal van de Arbeidsinspectie wel zorgelijk. Daarom zal ik met de branchevereniging Fenelab, de Arbeidsinspectie, de Ministeries van IenW en VRO en de RvA bespreken of eventueel maatregelen moeten worden genomen in aanvulling op het mogelijk maken van publiek toezicht. Fenelab, de branchevereniging van geaccrediteerde laboratoria en kalibratie- en inspectie-instellingen, heeft mij al laten weten dat zij bereid is te kijken naar oplossingsrichtingen voor de branche. Van dat aanbod maak ik graag gebruik. Fenelab heeft daarbij overigens ook aangegeven dat zij wel de zorgen deelt, maar dat het hoge percentage overtredingen zoals gerapporteerd door de Arbeidsinspectie, niets zegt over het aantal saneringsprojecten dat fout zou zijn beoordeeld door laboratoria.

Vraag 15

Hoe kijkt u aan tegen het idee om inspecties zoveel mogelijk weg te halen bij commerciële belangen?

Dergelijke maatregelen zijn minder eenvoudig en minder snel te realiseren dan het mogelijk maken van publiek toezicht en grijpen sterk in op het functioneren van de markt.

Vraag 16

Hoe kijkt u aan tegen het invoeren van verplichte rotaties van keuringsbedrijven?

De Arbeidsinspectie noemt dit in het signaal als mogelijke oplossing. In het rapport van Panteia wordt als oplossing genoemd dat een onafhankelijke partij de inspectie-instelling kiest, wat mogelijk ook neerkomt op een verplichte rotatie. Een dergelijke maatregel acht ik niet uitvoerbaar wegens de inbreuk op de vrije marktwerking. Partijen hebben dan niet meer de vrijheid om een opdrachtnemer te kiezen, hetgeen de concurrentie tussen opdrachtnemers verstoort. Saneerders moeten op dit moment al moeite doen om een beschikbaar laboratorium te vinden dat bij voorkeur op beperkte afstand van de locatie beschikbaar is. Dit is relevant omdat het beëindigen van werkzaamheden niet altijd goed te plannen is.
Daarbij is het met verplichte rotaties nog steeds aannemelijk dat de saneerder en de eindbeoordelaar elkaar in het werkveld regelmatig tegenkomen.

Vraag 17

Hoe kijkt u aan tegen het openbaar maken van de resultaten van asbestinspecties?

De Arbeidsinspectie maakt geconstateerde asbestovertredingen openbaar via de website https://asbestovertredingen.nlarbeidsinspectie.nl/. De wijze waarop openbaarmaking van deze inspectiegegevens plaatsvindt en wat daarbij aan gegevens wordt getoond, is vastgelegd in de «Beleidsregel openbaarmaking inspectiegegevens bij zware of ernstige asbestovertredingen»8.

Vraag 18

Hoe kijkt u aan tegen het beter beschermen en uitrusten van inspectiediensten voor onafhankelijk toezicht?

Zoals ik in het antwoord op vraag 14 heb toegelicht, zet ik in eerste instantie in op publiek toezicht mogelijk maken. Daarnaast zal ik in overleg met de Arbeidsinspectie, de Ministeries van IenW en VRO, omgevingsdiensten, de RvA en de branchevereniging Fenelab nagaan of eventueel aanvullende maatregelen moeten worden genomen.

Vraag 19

Bent u bereid om een actieplan naar de Kamer te sturen waarin wordt uitgewerkt hoe dit systeem wordt verbeterd vóórdat er meer slachtoffers vallen?

Zoals ik in het antwoord op vraag 11 heb toegelicht, kan niet worden gesteld dat er slachtoffers zijn gevallen of dat er momenteel slachtoffers vallen. Het actieplan bestaat eruit dat publiek toezicht en handhaven mogelijk wordt gemaakt door aanpassing van de wet- en regelgeving en dat ik in overleg met de Arbeidsinspectie, de Ministeries van IenW en VRO, de RvA en de branchevereniging Fenelab zal nagaan of eventueel aanvullende maatregelen moeten worden genomen.

Vraag 20

Bent u bereid deze vragen afzonderlijk en binnen drie weken te beantwoorden?

Ik heb u per brief van 5 november jl. laten weten dat het helaas niet lukt om deze vragen tijdig te beantwoorden, vanwege de benodigde afstemming met de Arbeidsinspectie.

Vraag 1

Herinnert u zich dat u eerder toezegde de Kamer voor de zomer van 2025 het wetsvoorstel voor hospitaverhuur toe te sturen, maar dat dit nu opnieuw is verschoven naar voorjaar 2026?1

Het klopt dat ik er naar streefde om het wetsvoorstel dit jaar aan te bieden aan uw Kamer. Dit wetsvoorstel is recent in internetconsultatie geweest en momenteel ben ik bezig de reacties te verwerken. Hierna zal het voor advies aan de Raad van State worden aangeboden. Mijn inzet is om het wetsvoorstel in de eerste helft van 2026 voor te leggen aan uw Kamer ter behandeling.

Vraag 2

Kunt u exact aangeven op welke data deze toezeggingen zijn gedaan en welke interne of externe factoren telkens tot uitstel hebben geleid?

In 2024 heeft mijn voorganger het voornemen geuit om een wetswijziging ten aanzien van hospitaverhuur uit te werken en de Kamer in 2024 te informeren over de gewenste wijzigingen. In de zomer heeft mijn voorganger deze contouren naar de Tweede Kamer gestuurd en daarin de wens geuit om het wetsvoorstel eind 2024 in internetconsultatie te brengen2. In het najaar van 2024 geef ik nogmaals aan te streven naar het starten van de internetconsultatie eind 20243. In reactie op vragen bij de begrotingsbehandeling vul ik daarbij aan dat – met het starten van de internetconsultatie eind 2024 – ik verwacht in de tweede helft van 2025 het wetsvoorstel aan uw Kamer aan te kunnen bieden.4 In december 2024 schreef ik dat ik streef dat de internetconsultatie «binnenkort» start.
Zoals uit bovenstaande blijkt, was er uiteindelijk meer tijd nodig voor het schrijven van de wet dan aanvankelijk werd gedacht. Dit proces bleek complexer dan aanvankelijk was ingeschat en vergde meermaals overleg met meerdere partijen. Dat ging voornamelijk om de afbakening van de toepassing van de voorgestelde opzeggingsgronden. Het doel is een afbakening die de definitie van hospitaverhuur in de wet niet aanpast, maar wel ruim genoeg is om deze in praktijk werkbaar te maken voor kredietverstrekkers, zodat zij hospitaverhuur daadwerkelijk gaan toestaan. Dit heeft geleid tot een aanvulling. De juiste formulering en afbakening vergde nauwgezette afstemming met stakeholders als kredietverstrekkers en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), alsook met het Ministerie van Justitie en Veiligheid.

Vraag 3

Kunt u concreet benoemen welke departementen of organisaties vertraging veroorzaken, en waarom deze afstemming niet parallel aan het wetgevingsproces kon plaatsvinden?

Zoals u in mijn antwoord op vraag 2 hebt kunnen lezen, was meer tijd nodig voor de juiste formulering van de wet dan in 2024 nog werd gedacht.

Vraag 4

Bent u bereid tijdschema’s per overlegstroom openbaar te maken zodat inzichtelijk wordt waar de stagnatie precies zit?

Hieronder vindt u op hoofdlijnen de stappen die de afgelopen periode zijn doorlopen en de stappen die nog doorlopen moeten worden.

Vraag 5

Klopt het dat het conceptwetsvoorstel al in internetconsultatie is geweest?

Ja, van 2 juli tot en met 26 augustus 2025.

Vraag 6

Hoeveel reacties zijn er ontvangen, van wie, en op welke punten vereisen die inhoudelijke herziening?

Op de consultatie zijn 77 reacties ontvangen, waarvan 55 openbaar. De reacties zijn afkomstig van onder andere (ver)huurdersorganisaties, belangen- en beroepsorganisaties, de VNG en individuele burgers. Het concept is gedurende de consultatie ter advisering voorgelegd aan het Adviescollege toetsing regeldruk (ATR) en de Raad voor de Rechtspraak (RvdR). In de Memorie van Toelichting wordt ingegaan op de inbreng.

Vraag 7

Wanneer is het ter advies voorleggen aan de Raad van State voorzien en wat zijn de nog resterende stappen met bijbehorende termijnen?

Ik streef ernaar het wetsvoorstel voor het einde van het jaar aan de Raad van State voor advies aan te bieden. De Raad van State heeft hier maximaal drie maanden de tijd voor. Na het ontvangen van het advies wordt er een nader rapport opgesteld. Daarna zal het voorstel bij de Tweede Kamer en vervolgens bij de Eerste Kamer worden ingediend voor parlementaire behandeling.
Het is aan de Tweede Kamer en Eerste Kamer op welke termijn het voorstel na indiening behandeld zal worden.

Vraag 8

Waarom wordt in de beslisnota (25 september 2025) opnieuw gesteld dat een huurregister «begin 2026 op zijn vroegst haalbaar» is, terwijl de eerdere toezegging (brief 9 april 2025) sprak over tweede helft 2025?

Het opzetten van een huurregister heeft mijn volle aandacht. Het onderzoek naar het huurregister is een complexe ontdekkingstocht waarin beleid, uitvoering en digitalisering samen komen. Ik hecht aan deze zorgvuldige aanpak, omdat dit zich op termijn zal terugbetalen in snelheid van realisatie, uitvoerbaarheid én impact op de misstanden in de huursector.

Vraag 9

Bent u bereid een deelbaar stappenplan te publiceren met concrete deadlines voor: het gereedkomen van de scenario’s voor het huurregister, de internetconsultatie, de indiening van het wetsvoorstel, de geplande inwerkingtreding? Zo nee, waarom niet?

Ik verwacht begin 2026 een contourennota met de opzet en richting van het huurregister via internetconsultatie te kunnen publiceren. Deze contourennota bevat dan ook een zo concreet mogelijke stappenplan.

Vraag 10

Kunt u zich herinneren dat u hebt erkend dat een huurregister «de rechtsbescherming en gelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder vergroot» en dat het «dienst Toeslagen, de Belastingdienst en gemeenten ondersteunt bij toezicht»? Hoe verantwoordt u dan dat u juist deze maatregel zo laat oppakt dat pas na 2026 een effect kan optreden, terwijl de misstanden zich nú voordoen?

Het opzetten van een huurregister heeft mijn volle aandacht. Van uitstel is geen sprake. Ik werk met gepaste spoed en zorgvuldigheid aan de verdere uitwerking van het huurregister, onder meer door gemeenten en uitvoeringsorganisaties nu al te betrekken. Zo kan het huurregister straks effectief bijdragen aan de bestaande inzet van de gemeenten.

Vraag 11

Klopt het dat er naar schatting 100.000 kamers vrij zouden kunnen komen door hospitaverhuur, waarvan 37% in de huursector en 63% in de koopsector?

Ja, de potentie aan mogelijke kamers via hospitaverhuur is groot. Uit publieksonderzoek, uitgevoerd door onderzoeksbureau Choice in opdracht van het Ministerie van BZK6, blijkt dat zo’n 8 procent van de Nederlanders overweegt hospita te worden. Van deze groep geeft 2 procent aan «wel of zeker wel» tot hospitaverhuur over te willen gaan en 6 procent dit «waarschijnlijk wel» te doen.
Wanneer we kijken naar de geschikte woonruimte – huishoudens met een extra kamer over – blijkt dat ongeveer een derde van de Nederlanders hier momenteel over beschikt. Rekening houdend met deze cijfers, is geschat dat de huidige potentie voor hospitaverhuur ongeveer 100.000 kamers is.
In het onderzoek van Choice was 37 procent van de respondenten hoofdhuurder van een huurwoning en 63 procent (mede)eigenaar van een koopwoning. Dit betekent niet per definitie dat 37 procent van de totale potentie van hospitaverhuur in de huursector ligt, tegenover 63 procent in de koopsector. De bereidheid om een kamer te verhuren en het beschikken over een geschikte ruimte kan verschillen tussen woningeigenaren en huurders. In het onderzoek van Choice geeft 40 procent van de woningeigenaren aan te beschikken over een geschikte woonruimte7, tegenover 22 procent van de huurders. Van de woningeigenaren overweegt 7 procent hospita te worden, tegenover 9 procent van de huurders.

Vraag 12

Hoeveel van deze potentie blijft onbenut door het uitblijven van de wet?

Hospitaverhuur is op dit moment ook mogelijk onder de huidige wettelijke voorwaarden. Het wetsvoorstel zal hospitaverhuur eenvoudiger maken en vaker mogelijk maken in de koopsector. Het is niet duidelijk hoeveel woningeigenaren of huurders die na inwerkingtreding van de wet een kamer zouden willen en kunnen verhuren dit niet meer zullen doen bij een latere inwerkingtreding van de wet dan vooraf gepland. Ik verwacht dat de potentie van hospitaverhuur groot blijft8, ook bij een latere inwerkingtreding.

Vraag 13

Welke concrete maatschappelijke kosten zijn verbonden aan deze vertraging?

Het is niet duidelijk welke concrete maatschappelijke kosten verbonden zijn aan het later in werking treden van de wet. Hospitaverhuur is momenteel onder de huidige wettelijke voorwaarden ook mogelijk. Voorop staat dat ik er naar streef het wetsvoorstel zo spoedig als mogelijk is, met een gedegen wetsvoorbereiding, aan uw Kamer aan te bieden.

Vraag 14

Bent u bereid om de onderdelen van het wetsvoorstel gefaseerd in werking te laten treden, bijvoorbeeld direct al de tijdelijke contracten voor hospitaverhuur zodat woningzoekenden al in 2025 profiteren van meer aanbod? Zo niet, waarom niet?

Nee. Het wetsvoorstel kan op korte termijn na instemming van het parlement en publicatie in het Staatsblad in werking treden. Het is daarom niet opportuun om het wetsvoorstel op onderdelen eerder inwerking te laten treden.

Vraag 15

Bent u bereid om – in lijn met de oproep van lid Welzijn – nog dit jaar (2025) beide voorstellen aan de Kamer te sturen, desnoods als voorontwerp of kaderwet, zodat de behandeling direct aan het begin van 2026 kan plaatsvinden?

Nee, zoals ik ook aangeef in bovenstaande antwoorden werk ik met gepaste spoed en zorgvuldigheid aan beide voorstellen, maar is het niet mogelijk deze nog in 2025 aan uw Kamer te verzenden.

Vraag 16

Erkent u dat het herhaaldelijk uitstellen van deze wetgeving het beeld versterkt dat het ministerie gebrek aan urgentiebesef toont op twee cruciale onderwerpen voor de volkshuisvesting?

Ik deel met u het gevoel van urgentie, maar hecht ook aan een zorgvuldige voorbereiding van de wetgeving, opdat knelpunten effectief worden weggenomen.

Vraag 17

Hoe gaat u het vertrouwen van de Kamer en woningzoekenden hierin herstellen?

Dit doe ik met kwalitatief goede wetgeving die effectief knelpunten voor hospitaverhuur wegneemt.

Vraag 18

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

De vragen zijn los van elkaar beantwoord.

Vraag 1

Klopt het dat u concludeert dat de doeltreffendheid en doelmatigheid van de kamerverhuurvrijstelling niet vast te stellen zijn wegens gebrek aan data? Welke meetbare doelindicatoren hanteert u nu wel (bijvoorbeeld het aantal hospitakamers, instroom en uitstroom, of prijsontwikkeling binnen de WoningWaarderingsStelsel voor Onzelfstandige woningen (WWSO) -grenzen)?1

Het klopt dat het gebrek aan data het moeilijk maakt om definitieve uitspraken over de doeltreffendheid en doelmatigheid van de regeling te doen. In de belastingaangifte hoeft niet opgegeven te worden dat hier gebruik van wordt gemaakt. Het exacte gebruik van de maatregel is dus niet in beeld. Naar schatting zijn er 13.800 huishoudens die gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling.2
Op basis van enquête-onderzoek zijn er wel aanwijzingen dat financiële overwegingen een rol spelen voor de mensen die overwegen een hospitaruimte aan te bieden. Omdat de kamerverhuurvrijstelling financieel voordeel oplevert voor verhuurders, is het aannemelijk dat de kamerverhuurvrijstelling een positieve bijdrage levert aan het aanbod van hospitaruimte. Tegelijkertijd geeft de overgrote meerderheid van de respondenten in een enquête3 aan tijdelijke hospitaverhuur niet te overwegen. De belangrijkste belemmering is niet financieel of fiscaal van aard, maar ziet op het verlies aan privacy. Vandaar dat ik heb geconcludeerd dat de regeling beperkt doeltreffend is. Omdat er geen exacte cijfers beschikbaar zijn kan de doelmatigheid van de regeling moeilijk worden vastgesteld.
Uit cijfers over aanbod van hospitaverhuur en de in- en uitstroom bij de sector kan helaas niet het directe verband met de kamerverhuurvrijstelling worden geconstateerd, omdat ook niet-fiscale factoren, zoals woningmarktontwikkeling, overige regelgeving en financieringsvoorwaarden, invloed hebben op dergelijke cijfers. Indicatoren als het aantal verhuurde hospitakamers, huurprijsontwikkeling en in- en uitstroomcijfers zouden hiervoor relevant zijn, maar is het op dit moment niet mogelijk om dit uniform en structureel te registreren.

Vraag 2

Waarom is sinds de invoering van de vrijstelling in 1993 niet geborgd dat het gebruik en de omvang ervan worden gemonitord, terwijl dit voor andere fiscale regelingen gebruikelijk is?

Omdat bij de kamerverhuurvrijstelling sprake is van een belastingvrijstelling hoeft deze niet opgegeven te worden bij de belastingaangifte. Hierdoor kan het gebruik van de vrijstelling ook niet worden gemonitord zoals bij een aantal fiscale regelingen, omdat een vrijstelling betreft. Een aftrekpost moet doorgaans in de aangifte worden aangegeven waardoor monitoringsgegevens beschikbaar komen. Dat is bij deze vrijstelling niet het geval. De Belastingdienst streeft ernaar de belastingaangifte zo begrijpelijk en doenbaar mogelijk te houden. Een extra uitvraag over de kamerverhuurvrijstelling voegt administratieve lasten toe voor alle burgers en leidt tot extra toezicht- en uitvoeringslasten, waardoor de belastingaangifte complexer wordt.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat het aantal hospitawoningen wordt geraamd op circa 30.000, waarvan ongeveer 46% onder de vrijstellingsgrens valt (ongeveer 13.800 gevallen), en dat de budgettaire derving hiervoor neerkomt op 6 miljoen euro in 2025, herzien van 17 miljoen euro? Kunt u deze cijfers uitsplitsen per jaar vanaf 2020?

Op basis van de verkenning kan ik de genoemde cijfers bevestigen. De jaarlijkse derving in de jaren 2020–2026 staat in de volgende tabel:
2
2
2
5
6
6
7

Vraag 4

Waarom vermeldt de verkenning een vrijstellingsgrens van 6.342 euro voor 2025 en het beleidsopties-document 6.324 euro? Welke is juist en hoe verklaart u dit verschil? Kunt u daarbij ook de indexatieformule toelichten?

Hier is helaas sprake van een menselijke fout bij het opstellen van het document. Het correcte bedrag van de vrijstellingsgrens in 2025 is € 6.324. Dit is tevens het bedrag dat in 2024 is gevolgd uit de jaarlijkse indexatie van de kamerverhuurvrijstelling. De wijze van indexering van de vrijstelling is opgenomen in artikel 10.6 van de Wet IB 2001. Dit bedrag wordt geïndexeerd op basis van het indexcijfer van de woninghuren. Dit is het gemiddelde van de consumentenprijsindexcijfers voor alle huishoudens voor de woninghuur van het CBS.

Vraag 5

Erkent u dat een derde van de hospita’s overweegt een Tweede Kamer te verhuren bij uitbreiding van de vrijstelling? Welke concrete additionele kameropbrengst verwacht u daarvan tussen 2026 en 2030?

Uit de verkenning kan niet worden opgemaakt dat een derde van de hospitaverhuurders overweegt een Tweede Kamer te verhuren bij uitbreiding van de kamerverhuurstelling. Wel blijkt uit een beperkte steekproef dat een deel van de hospitaverhuurders die aan de voorwaarden van de vrijstelling voldoet aangeeft geen Tweede Kamer te verhuren met het oog op de kans dat daardoor niet van het fiscale voordeel van de vrijstelling gebruik te kunnen maken. Gezien de beperkte steekproefomvang moet dit onderzoeksresultaat indicatief worden geïnterpreteerd.

Vraag 6

Waarom kiest u niet voor de gerichte variant waarbij de vrijstelling alleen wordt verdubbeld bij verhuur van een Tweede Kamer, die uitdrukkelijk de prijsopdrijvende werking bij één kamer mijdt en het effect op aanbod maximaliseert?

Conform de opdracht van de motie Van Vroonhoven heb ik mogelijke beleidsopties in beeld gebracht voor uitbreiding van de kamerverhuurvrijstelling. Ik heb daarbij de voor- en nadelen van verschillende opties uitgewerkt, waarmee uw Kamer zich een verder oordeel kan vormen over de regeling.
Naast de vraag of uitbreiding van de kamerverhuurvrijstelling doeltreffend en doelmatig is is een belangrijk nadeel van deze beleidsoptie is dat deze complex is in de uitvoering. Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling binnen deze optie, is een tweede hospitahuurcontract nodig. Wanneer de voorwaarde van een tweede hospitahuurcontract uitgevraagd zou moeten worden in de aangifte vergt deze beleidsoptie een structuuraanpassing bij de Belastingdienst die veel tijd in beslag neemt. Die is in ieder geval niet realiseerbaar voor belastingjaar 2030 en daarna is het afhankelijk van de inpasbaarheid in het IH-portfolio.

Vraag 7

Welke concrete ICT-belemmeringen maken deze variant volgens u onmogelijk? Kunt u een uitvoeringsschema delen met mijlpalen, benodigde capaciteit, en verwachte doorlooptijd binnen het IH-portfolio?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Welke dekkingsopties zijn ambtelijk voor deze variant verkend (bijvoorbeeld kasschuiven, schrappen van andere regelingen met lage doeltreffendheid)?

De verkenning richt zich op het in beeld brengen van mogelijke aanpassingen van de kamerverhuurvrijstelling en de uitvoerbaarheid daarvan. In dit stadium bestond daarom geen noodzaak om dekkingsopties in kaart te brengen. Wel is per optie de budgettaire gevolgen weergegeven. Het is aan een volgend kabinet om eventuele keuzes te maken en daar een passende dekking bij tezoeken.

Vraag 9

Wat vindt u van herinvestering van de opbrengst bij afschaffing van de vrijstelling (7 miljoen euro per jaar) op ter dekking van de gerichte variant (3 miljoen euro per jaar)?

De opbrengst bij afschaffing van de vrijstelling is niet gelijk aan de budgettaire derving van 7 miljoen euro. Bij afschaf van de vrijstelling zullen hospitaverhuurders mogelijk afzien van hospitaverhuur waardoor de opbrengst lager uitvalt.
Bij een dergelijke aanpassing van de kamerverhuurvrijstelling valt een negatief effect te verwachten op het aanbod van hospitaverhuur. Het fiscale voordeel bij verhuur van enkel een Eerste Kamer valt dan immers weg. Aangezien de groep met mogelijkheden ter verhuur van één kamer groter is dan de groep die twee kamers ter beschikking heeft, valt te verwachten dat het wegvallen van aanbod door verhuurders met 1 kamer groter zal zijn dan het extra aanbod dat ontstaat voor verhuur van twee kamers.

Vraag 10

Waarom geldt het argument van gebrek aan dekking hier als doorslaggevend, terwijl bij andere woonmaatregelen met grotere budgettaire impact wel voorfinanciering of kasschuiven plaatsvinden? Kunt u voorbeelden geven en het gehanteerde consistentiekader toelichten?

In de verkenning zijn slechts de budgettaire gevolgen van elke beleidsoptie in kaart gebracht. Het betreft daarbij geen beleidsvoorstel maar enkel een overzicht van de opties. Het is aan een volgend kabinet om eventuele keuzes te maken en daar, indien nodig, een passende dekking bij te bepalen.

Vraag 11

Erkent u dat door geen keuze te maken feitelijk sprake is van beleidsonthouding, terwijl de gerichte variant goedkoper is dan de huidige vrijstelling en een groter effect kan hebben op het kameraanbod? Kunt u dit onderbouwen met een maatschappelijke kosten-batenanalyse?

Ik ben het oneens met de stelling dat de geschetste beleidsoptie meer aanbod van hospitakamers oplevert wanneer deze als vervanging geldt van de huidige regeling. Zoals toegelicht bij het antwoord op vraag 9 heeft deze variant uitsluitend effect voor verhuurders die daadwerkelijk twee kamers verhuren, terwijl voor de veel grotere groep verhuurders met één kamer het fiscale voordeel vervalt. Per saldo is het aannemelijk dat hierdoor het totale aanbod kan dalen in plaats van toenemen. De verkenning is uitgevoerd conform de opdracht van de Kamer. Het betreft een inventarisatie van mogelijke opties en de uitvoerbaarheid ervan. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse kan worden opgesteld wanneer een voorkeursvariant wordt gekozen en er voldoende kwantitatieve gegevens beschikbaar zijn om effecten door te rekenen. Het is aan een volgend kabinet om eventuele keuzes te maken en daareen passende dekking bij te zoeken.

Vraag 12

Kunt u aangeven waarom er volgens u een risico op prijsopdrijving ontstaat bij een generieke verdubbeling? Erkent u dat het WWSO-puntensysteem de maximale huur voor onzelfstandige kamers begrenst en dat dit risico daarmee grotendeels wordt gedempt? Kunt u dit illustreren met een cijfermatige vergelijking tussen huidige puntentellingen en de vrijstellingsgrens?

Bij een generieke verdubbeling van het vrijstellingsbedrag kunnen verhuurders die nog niet tegen de WWSO-puntengrens verhuren, maar wel tegen de grens van de kamerverhuurvrijstelling, profiteren van extra fiscaal voordeel zonder voor meer kameraanbod te zorgen, omdat de hogere huur nu ook onder de vrijstellingsgrens valt. Het klopt dat de WWSO-puntengrens dit effect beperkt, maar binnen de puntenkaders blijft het risico bestaan.
Bij een kamer waarvoor volgens het puntensysteem € 550 per maand gevraagd kan worden, vervalt bij daadwerkelijk verhuur voor dit bedrag de kamerverhuurvrijstelling (totaal jaarbedrag: € 6.600). Maar verlaagt de verhuurder het maandbedrag naar € 527, dan komt deze wel nog in aanmerking voor kamerverhuurvrijstelling (totaal jaarbedrag: € 6.324). Bij een generieke verdubbeling vervalt in dit scenario de prikkel om eventueel voor een lager huurbedrag te kiezen.

Vraag 13

Kunt u nader aangeven waarom u het opnemen van een vinkje in de belastingaangifte onwenselijk acht? Welke alternatieven zijn uitgewerkt om het gebruik van de vrijstelling toch te monitoren? Kan het huurregister hier een rol spelen? Waarom wel of niet?

Het toevoegen van een vink in de belastingaangifte vereist bij de Belastingdienst een structuuraanpassing in zowel het programma als de toelichting. Dit kan ten vroegste voor belastingjaar 2030 worden aangepast. Bovendien maakt een extra vink de belastingaangifte complexer, wat enige mate van het doenvermogen van burgers vraagt.
Ik heb uw Kamer op 9 april 2025 geïnformeerd over mijn inzet voor een huurregister.4 In die brief ben ik ingegaan op de meerwaarde dat een huurregister heeft. Naast een ondersteuning voor gemeenten kan een registratie van huurgegevens verschillende andere overheidsorganisaties in staat stellen om hun wettelijke taak effectiever en efficiënter uit te voeren. Ook de belastingdienst kan baat hebben bij actuele gegevens over de huur, bijvoorbeeld met het oog op de kamerverhuurvrijstelling. Of de Belastingdienst baat kan hebben bij het huurregister ten behoeve van de kamerverhuurvrijstelling valt op voorhand niet te zeggen. Dit zal afhangen van de uiteindelijke vormgeving hiervan en de doelen en eisen die aan registratie zullen worden gesteld.

Vraag 14

Kunt u in 2026 een nulmeting uitvoeren en de Kamer over de uitkomsten informeren?

Voor een nulmeting moet eerst worden bepaald welke gegevens worden verzameld, hoe hospitaverhuur wordt afgebakend en via welke bron het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling kan worden geregistreerd. Omdat het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling op dit moment nergens wordt geregistreerd, vraagt een nulmeting eerst om een nieuwe inrichting van gegevens uitvraag en financiering. Het is aan een volgend kabinet om hierover te besluiten.

Vraag 15

Waarom kan de Belastingdienst geen verkorte route leveren, bijvoorbeeld via handmatige of ex-post controle, zoals dat bij andere kleinere regelingen wel gebeurt? Kunt u toelichten van welke concrete belemmering sprake is?

Het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling wordt momenteel niet specifiek uitgevraagd in de aangifte, omdat het gaat om een vrijstelling en het wenselijk is dat de belastingaangifte niet onnodig complex wordt. Hierdoor is specifiek toezicht op de regeling niet mogelijk. De regeling wordt gehandhaafd door middel van het reguliere toezicht, bijvoorbeeld steekproefsgewijs. Het specifiek uitvragen van het gebruik van de regeling is een structuurwijziging in de keten inkomensheffingen van de Belastingdienst, en in ieder geval niet inpasbaar voor het belastingjaar 2030.

Vraag 16

Welke informatie is minimaal nodig om in 2027 een lichte variant van de Tweede Kamervrijstelling te kunnen uitvoeren? Kunt u daarbij de kosten en doorlooptijd aangeven?

De kosten en doorlooptijd van het invoeren van een tweedekamervrijstelling zijn afhankelijk van de vormgeving van de maatregel. Voor de uitvoerbaarheid is in ieder geval duidelijkheid nodig over de voorwaarden waaraan een Tweede Kamer moet voldoen, over de wijze waarop een afzonderlijk huurcontract kan worden vastgesteld en over de gegevens die hiervoor in de belastingaangifte moeten worden uitgevraagd.

Vraag 17

Kunt u drie scenario’s geven (laag, midden en hoog) voor het additionele aantal tweede hospitakamers tussen 2026 en 2030 bij a) generieke verdubbeling, b) verdubbeling alleen bij Tweede Kamer, en c) ongewijzigd beleid met niet-fiscale maatregelen zoals de aangekondigde wetswijziging en informatiecampagne?

In de verkenning is geconcludeerd dat de beschikbare data niet voldoende representatief zijn om algemene conclusies te kunnen trekken. Om die reden is het ook niet mogelijk om een schatting te maken van de te verwachten extra hospitaruimte in de geschetste scenario’s.

Vraag 18

Hoe verhoudt de fiscale uitbreiding zich tot de aangekondigde wetswijziging voor hospitaverhuur (beëindiging bij verkoop of overlijden, tijdelijk contract van maximaal vijf jaar, kortere opzegtermijn in de eerste maand) en de geplande informatiecampagne? Bent u bereid deze te bundelen tot één integraal hospitapakket voor 2026?

Ik onderneem verschillende stappen om hospitaverhuur te stimuleren, aangezien dit een belangrijke pijler is om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Zo loopt sinds de zomer van 2024 een informatiecampagne om meer duidelijkheid te geven over de mogelijkheden van hospitaverhuur. Daarnaast wordt op dit moment de internetconsultatie van het wetsvoorstel hospitaverhuur verwerkt. Binnenkort stuur ik het naar de Raad van State ter advisering. Het wetsvoorstel bestaat uit een viertal aanpassingen, namelijk het introduceren van aanvullende opzeggingsgronden bij hospitaverhuur (waaronder verkoop), het introduceren van een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal vijf jaar specifiek voor hospitaverhuur, een kortere opzegtermijn in de eerste maand van de huurovereenkomst van hospitaverhuur en de mogelijkheid om – als de hospita zelf ook een huurder is – bezwaar te maken tegen een eventuele inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.
Aanpassing van de kamerverhuurvrijstelling maakt geen onderdeel uit van deze wetgeving. Met de verkenning heb ik voor uw Kamer de mogelijkheden en voor- en nadelen in kaart gebracht bij aanpassing van de vrijstelling.

Vraag 19

Welke concrete resultaatsdoelen streeft u na om hypothecaire kredietaanbieders te stimuleren om hospitaverhuur standaard toe te staan per 2026, en hoe worden deze gekoppeld aan de eventuele fiscale uitbreiding zodat het aanbod daadwerkelijk groeit?

De aanpassing van de kamerverhuurvrijstelling is geen onderdeel van het wetsvoorstel hospitaverhuur en ook geen onderdeel van het gesprek met kredietverstrekkers.
Wel is een belangrijk doel van het wetsvoorstel hospitaverhuur dat kredietverstrekkers hospitaverhuur veel vaker gaan toestaan. Op dit moment wordt hospitaverhuur door kredietverstrekkers niet of onder strikte voorwaarden toegestaan, waardoor het voor veel mensen met een koopwoning nog niet mogelijk is om hospita te worden. Bij de vormgeving van de wetgeving zijn kredietverstrekkers betrokken, zodat de wetgeving straks in de praktijk werkbaar is. Op de internetconsultatie hebben de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond voor Verzekeraars positief gereageerd. De brancheorganisaties kunnen echter niet voor hun individuele leden aangeven in hoeverre zij hun beleid aanpassen. Kredietverstrekkers gaan zelf over het beleid. Zij zullen – nadat de wetgeving definitief is – ook hun interne processen moeten doorlopen. Met de input en reacties uit de sector, heb ik er vertrouwen in dat het wetsvoorstel zal leiden tot veel meer toestemming van hospitaverhuur. Wel zal ik daarbij vinger aan de pols blijven houden bij kredietverstrekkers.

Vraag 20

Bent u bereid een budgettair neutraal pakket voor te leggen waarin de opbrengst van afschaffing van de vrijstelling (7 miljoen euro per jaar) of versobering van andere regelingen de gerichte Tweede Kamervrijstelling (3 miljoen euro per jaar) dekt, met de resterende 4 miljoen voor handhaving en monitoring?

Zie het antwoord op vraag 9 voor de opbrengst bij afschaffing.

Vraag 21

Kunt u de onderliggende rekenmodellen, aannames en memo’s delen die leiden tot de genoemde dervings- en opbrengstramingen, alsmede de afweging binnen het IH-portfolio die tot de conclusie «niet uitvoerbaar voor 2030» heeft geleid?

De aannames in het onderliggende rekenmodel dat leidt tot de genoemde dervings-en opbrengstenramingen zijn gestoeld op de verkenning5. Zonder kamerverhuurvrijstelling verliest een belastingplichtige bij hospitaverhuur een deel van het positieve saldo van de eigenwoningregeling. Tegelijkertijd zou het belastbaar inkomen in box 3 stijgen. Met deze effecten is rekening gehouden in de ramingen. Het aanpassen van de uitvraag in de aangifteprogrammatuur en het doen landen van de antwoorden op die vragen in de systemen waarmee de aanslagen worden opgelegd is een structuurwijziging.

Vraag 22

Wanneer ontvangt de Kamer een voorkeursbesluit inclusief dekking, monitoringaanpak en uitvoeringskalender, en waarom is in de beslisnota geen vervolgstap opgenomen terwijl de motie-Van Vroonhoven hier wel expliciet om vroeg?2

De motie Van Vroonhoven verzocht mij in kaart te brengen op welke manieren de kamerverhuurvrijstelling dusdanig uitgebreid kan worden dat deze ook bij verhuur van een Tweede Kamer in de eigen woning kan worden ingezet, als ook hoe die opties kunnen worden uitgevoerd. Met de verkenning en het document met beleidsopties heb ik uitvoering gegeven aan deze verzoeken.

Vraag 23

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Aan dit verzoek kon vanwege de lopende werkzaamheden en de complexiteit van de vragen helaas geen gevolg gegeven worden.

Vraag 1

Wat is de formele en feitelijke onderbouwing van uw uitspraak dat statushouders 25–30% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toegewezen hebben gekregen?1

Het toewijzingspercentage van statushouders aan sociale huurwoningen is afhankelijk van de groep woningzoekenden waarmee de vergelijking wordt gemaakt. Wanneer hierbij wordt gekeken naar alle toewijzingen, dan zal dit percentage lager uitvallen dan wanneer er specifiek wordt gekeken naar toewijzingen aan doelgroepen die meer vergelijkbaar zijn met statushouders.
Wiskundige en cultureel antropoloog dr. Jan van de Beek stelt dat er bij de mate waarin de huisvesting van statushouders druk zet op de woningmarkt een vergelijking gemaakt moet worden met de groep waarmee statushouders daadwerkelijk concurreren – namelijk woningzoekenden die nog geen corporatiewoning huren en in het bijzonder jonge sociale huurstarters met een laag inkomen. In de vergelijking die hij maakt gebruikt hij een groep inwoners die voldoet aan vergelijkbare kenmerken als statushouders en die begon met het huren van een corporatiewoning tussen 2015 en 2018. Van de Beek schatte op basis hiervan in dat, gedurende de periode 2015–2018, gemiddeld per jaar ongeveer 32% van het aantal vrijgekomen huurwoningen waarvoor sociale huurstarters met een leeftijd tot 65 jaar en een laag inkomen in aanmerking komen, aan statushouders werd toegewezen.
Het algemene toewijzingspercentage aan huishoudens met statushouders ligt tussen de 6 en 10%. Een meerderheid van de woningcorporaties rapporteerde dat in 2024 het algemene toewijzingspercentage ongeveer rond de 7,4% lag. Dit is in lijn met een publicatie van het CBS uit maart dit jaar waarin wordt gesteld dat het algemene toewijzingspercentage in 2022 op ongeveer 7% lag. Ik acht deze cijfers echter onvoldoende representatief voor de druk die de huisvesting van statushouders op de woningmarkt legt, omdat in de hierboven genoemde algemene toewijzingspercentages vrijwel alle typen zelfstandige sociale huurwoningen en manieren van toewijzing worden meegenomen.

Vraag 2

Kunt u deze vraag voor 29 oktober a.s. beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Woningbouw in gevaar door nieuwe regels netcongestie»1?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de Autoriteit Consument en Markt (ACM) op 1 januari met een nieuw prioriteringskader voor netcapaciteit komt, maar dat het nog onduidelijk is of de voorrang voor woningbouw daarin blijft bestaan?

Het klopt dat de ACM uiterlijk 1 januari 2026 een nieuw definitief besluit zal nemen voor het prioriteringskader voor transportverzoeken. De verwachting is dat dit besluit midden december zal worden gepubliceerd. De aanleiding voor dit nieuwe besluit is dat het College van Beroep voor het bedrijfsleven (CBb) het huidige prioriteringskader in maart heeft vernietigd en heeft bepaald dat het prioriteringskader per 1 januari 2026 komt te vervallen. De ACM heeft daarop aangekondigd werk te gaan maken van een nieuw kader dat voldoet aan de gestelde eisen van het CBb. Hiertoe heeft de ACM in juni een ontwerpbesluit gepubliceerd ter consultatie2. In dit nieuwe ontwerpbesluit krijgt woningbouw opnieuw voorrang en zijn mogelijkheden voor woningbouw om voorrang aan te vragen uitgebreid. Als het definitieve besluit aansluit bij het ontwerpbesluit kunnen ook collectieve woonvormen voorrang krijgen, net als individuele woningen die een grotere aansluiting willen. Dit sluit aan bij mijn advies aan de ACM ten aanzien van het prioriteringskader van 16 mei jl. en sluit ook aan bij de Motie Postma3.
Zoals genoemd in de bijlage «voortgang beleid netcongestie» bij de Kamerbrief voortgang netcongestie van 6 oktober4, reserveren de netbeheerders momenteel capaciteit voor het aansluiten van alle (toekomstige) kleinverbruikers, zodat elke kleinverbruiker transportcapaciteit krijgt toegewezen, als die capaciteit er is. Grootverbruikers met prioriteit, zoals ziekenhuizen en defensie, komen ondertussen op de wachtrij. Het risico van deze werkwijze is dat er ook onnodig te veel gereserveerd wordt terwijl er ook partijen op de wachtrij staan. Deze werkwijze doet geen recht aan de volgorde van het prioriteringskader en moet daarom veranderen, ook om de woningbouw opgave te borgen.
Netbeheerders hebben aangegeven tot 1 juli 2026 nodig te hebben om het nieuwe prioriteringskader voor kleinverbruikers te implementeren. Grootverbruikers kunnen per 1 januari 2026 al in lijn met het nieuwe kader prioriteit aanvragen. Voor kleinverbruikers hebben netbeheerders tijd nodig voor het duiden van de impact van het nieuwe kader, het tijdig informeren van klanten en het aanpassen van bedrijfsprocessen. Tot 1 juli 2026 blijft de huidige werkwijze daarom gelden en kan dus ook woningbouw, zolang daar capaciteit voor is, op de bestaande wijze worden aangesloten. Dit biedt ook ruimte aan kleinverbruikers om zich voor te bereiden op de nieuwe werkwijze.
Gelijktijdig met de implementatie van het nieuwe prioriteringskader werken netbeheerders, het Ministerie van Klimaat en Groene Groei, het Ministerie van Volkshuisvestiging en Ruimtelijke Ordening, de ACM en IPO en VNG samen aan de nieuwe werkwijze van eerder aanvragen die zowel voor klein- als grootverbruikers zal gelden. De nieuwe werkwijze zal in lijn zijn met de uitgangspunten van het non-discriminatoir, objectief en transparant toekennen van transportcapaciteit. De prioritaire status van woningbouw wordt hierin geborgd.
Het is in de nieuwe werkwijze belangrijk dat ook prioritaire kleinverbruikers zoals woningbouwprojecten en scholen tijdig worden gemeld bij de netbeheerder en zij zowel transportvermogen als prioriteit aanvragen. Dit eerder aanvragen van vermogen en prioriteit is niet alleen voor netbeheerders een nieuwe werkwijze, maar ook voor gemeenten en projectontwikkelaars. Zij krijgen daarom tijd om zich aan te passen aan deze nieuwe werkwijze en worden betrokken bij de uitwerking van het genoemde proces tot eerder aanvragen. De gereserveerde ruimte wordt daarom ook niet direct na 1 juli aan alle partijen op de wachtrij vrijgegeven door de netbeheerders, maar wordt stapsgewijs beschikbaar gesteld; eerst alleen aan partijen met prioriteit. Dit is noodzakelijk voor een zorgvuldige overgang naar de nieuwe werkwijze.
Het uitganspunt is dat op 1 januari 2027 de nieuwe werkwijze volledig in werking treedt. Ook niet-prioritaire partijen kunnen dan aanspraak maken op de resterende gereserveerde ruimte. Snelheid mag echter niet ten koste van de zorgvuldigheid en uitvoerbaarheid gaan. Tevens zal ook na 1 januari als onderdeel van de overgangsperiode nog een beperkte hoeveel transportcapaciteit achter de hand worden gehouden door netbeheerders, zodat, in het geval van onvoorziene omstandigheden van de nieuwe werkwijze, het nog mogelijk is om bij te sturen.

Vraag 3

Wat is uw reactie op de waarschuwing van de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht dat zonder duidelijke afspraken en landelijke regie de bouw van ruim 160.000 woningen en maatschappelijke voorzieningen zoals scholen en laadinfrastructuur in gevaar komt? Hoe groot acht u dit risico?

Het kabinet snapt de zorgen die er zijn bij gemeenten over impact van netcongestie op de bouw van nieuwe woningen en begrijpt de oproep om landelijke regie. De hierboven genoemde afspraken met netbeheerders en de ACM zorgen ervoor dat partijen tijd krijgen om voor woningbouwprojecten capaciteit en prioriteit aan te vragen. De gereserveerde capaciteit blijft tijdens de overgangssituatie beschikbaar voor prioritaire partijen zoals woningbouw. De uitwerking van het eerder aanvragen én toekennen van transportcapaciteit zal er daarnaast voor zorgen dat ook na de overgangssituatie woningbouw zo veel mogelijk door kan gaan.
Dat neemt echter niet weg dat ruimte schaars is, ook in de toekomst. Het is dan ook van belang dat gemeenten bij het opstellen van hun woningbouwplannen rekeninghouden met de schaarse capaciteit en daar efficiënt gebruik van maken door te sturen op netbewuste nieuwbouw.
Publieke laadinfrastructuur is niet opgenomen in het concept prioriteringskader van de ACM. Om aangesloten te kunnen worden is het noodzakelijk dat laadpaalexploitanten afspraken kunnen maken met de netbeheerders over netbewust laden. Dit zodat laadpaalexploitanten, door het net buiten de pieken om te gebruiken, ook in de toekomst perspectief hebben om te kunnen worden aangesloten. Vanuit het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat lopen hierover al gesprekken met de netbeheerders, maar de noodzaak voor alternatieve contractvormen voor laadpalen wordt hiermee vergroot.

Vraag 4

Kunt u garanderen dat de nu geldende voorrang voor woningbouw ook in het nieuwe prioriteringskader overeind blijft?

Ook in het nieuwe prioriteringskader van de ACM wordt woningbouw opgenomen als onderdeel van de prioritaire categorie basisbehoefte. Daarmee verandert de voorrang van woningbouw op niet-prioritaire aanvragen niet.

Vraag 5

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er al ruim vóór 1 januari 2026 voldoende duidelijkheid is voor projectontwikkelaars en gemeenten over het prioriteringskader, zodat lopende woningbouwprojecten niet onverwacht stagneren of stilvallen?

Donderdag 13 november is er een informatiebijeenkomst geweest, georganiseerd door de koepelorganisaties van de medeoverheden -de Vereniging Nederlandse gemeente (VNG) en het Interprovinciaal Overleg (IPO). Hierin zijn gemeenten en provincies door de ACM, netbeheerders en het Ministerie van Klimaat en Groene Groei geïnformeerd over de ontwikkelingen op het gebied van het prioriteringskader van de ACM en is duidelijkheid gegeven hoe omgegaan zal worden met huidige reserveringen. Hierin zijn de zorgen van aanwezigen geadresseerd en zijn zover toen al bekend bovengenoemde afspraken aan bod gekomen.
Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 2 verandert er niets op 1 januari voor projectontwikkelaars en gemeenten en zullen zij voldoende tijd krijgen om zich aan te passen op de nieuwe werkwijze en goed worden betrokken bij de uitwerking van het proces tot eerder aanvragen.

Vraag 6

Wat is uw reactie op de oproep van deze gemeenten met betrekking tot heldere communicatie over de invoering en gevolgen van nieuwe prioriteitsregels, garanties voor een zorgvuldige overgang zodat lopende projecten niet stilvallen en hun betrokkenheid bij gesprekken met o.a. de ACM over het nieuwe prioriteringskader? Kunt u in ieder geval toezeggen dat de gemeenten bij deze gesprekken worden betrokken?

Ja, zowel gemeenten als provincies zullen via de VNG en het IPO worden betrokken bij toekomstige gesprekken over bovenstaande onderwerpen. Duidelijke communicatie is inderdaad van belang, hiervoor zal nauw samen worden gewerkt met de netbeheerders, de ACM, het IPO, de VNG en KGG.

Vraag 1

Op welke wettelijke basis kan een gemeente optreden tegen de verkoop van losse kamers (gebruiksovereenkomsten, splitsingsregels, woningdelen, gebruiksrechten) zoals wordt vermeld in het artikel «gemeente Utrecht treedt op tegen verkoop losse kamers»?1

Gemeenten kunnen op basis van de Huisvestingswet 2014 een eigen gemeentelijke huisvestingsverordening vaststellen. Hierin staan de lokale voorschriften, bijvoorbeeld een vergunning voor het wijzigen van een woonruimte; zoals omzetten van zelfstandig naar onzelfstandig of splitsen, of de opkoopbescherming waarmee kan worden voorkomen dat woonruimten worden opgekocht voor de verhuur. De Huisvestingswet 2014 biedt ook de grondslag voor de bestuursrechtelijke handhaving, inclusief het opleggen van een bestuurlijke boete.

Vraag 2

Is er jurisprudentie of rechtspraak waarin dergelijke verkoopconstructies al zijn geblokkeerd of vernietigd?

Voor zover mij bekend is er nog geen jurisprudentie waarbij sprake is van handhaving op de verkoop van losse kamers als exclusief gebruiksrecht.

Vraag 3

In hoeverre is het toegestaan volgens de huidige wet- en regelgeving dat een deelwoning (bijvoordbeeld een kamer) wordt aangeboden als «los eigendom» of als apart gebruiksrecht zonder formele splitsing?

Het staat een eigenaar in principe vrij om zijn of haar woning of een deel daarvan te verkopen aan wie hij of zij wil, omdat eigendom het meest omvattende zakelijke recht is. Een «deel van een woning verkopen» kan vanuit zakenrechtelijk oogpunt slechts indien die woning in appartementsrechten is gesplitst waardoor delen van die woning zelfstandige eenheden zijn. De koper van een appartementsrecht wordt juridisch volledig nieuwe eigenaar van dat appartementsrecht.
De eigenaar van een zelfstandige woning kan ook het gebruiksrecht van een gedeelte van een woning die niet in appartementsrechten is gesplitst, bijvoorbeeld een kamer, verkopen. Dit heeft echter geen zakenrechtelijke werking.
Een koper moet zich bij de koop van een exclusief gebruiksrecht van een kamer vergewissen wat dit exclusieve gebruiksrecht precies inhoudt, en wat de mogelijke risico’s zijn. Een nieuwe koper van de woning is niet per definitie gehouden dit exclusieve gebruiksrecht te respecteren. Het exclusieve gebruiksrecht is bovendien niet financierbaar voor banken aangezien het niet als onderpand kan dienen bij een hypothecaire lening. Tot slot kan het zijn dat het gebruiksrecht niet gebruikt kan worden bij handhaving van de gemeente.

Vraag 4

In hoeverre zijn er landelijke cijfers beschikbaar over de omvang van de handel in losse kamers (in aantal, in maatschappelijke spreiding)?

De gevraagde cijfers zijn niet beschikbaar. Voor de levering van een exclusief gebruiksrecht van een losse kamer is geen notariële akte en inschrijving bij het kadaster vereist. Omdat er geen registergoed wordt overgedragen, zijn er geen cijfers beschikbaar bij bronnen zoals het Kadaster.

Vraag 5

Heeft u zicht op mogelijke meerkosten of winstmarges die in dergelijke gevallen worden gerealiseerd ten koste van kopers?

De waarde van een registergoed wordt meestal bepaald door een taxatie. Bij de verkoop van een exclusief gebruiksrecht van een losse kamer is de waarde echter gebaseerd op hoe dat recht in de praktijk wordt gebruikt. De prijs, inclusief eventuele extra kosten of winstmarges, wordt afgesproken tussen de verkoper en de koper. Aangezien er voor de levering van dit recht geen inschrijving bij het kadaster is vereist, is het niet mogelijk om hier inzicht in te krijgen.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u de impact van dergelijke praktijken op de ongelijkheid op de woningmarkt (met name voor jongeren, huurders en starters)?

Vanwege het grote tekort aan woonruimte, studentenwoningen en starterswoningen in het bijzonder, ben ik voorstander van het omzetten en juridisch splitsen van woningen in gemeenten (conform de regelgeving in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek). Woonruimte dient echter wel op een ordentelijke manier gerealiseerd te worden met aandacht voor lokale verordeningen. Daarbij dienen de belangen van kopers goed beschermd te worden.

Vraag 7

Is het de praktijk dat hypotheekverstrekkers weigeren financiering te verstrekken voor zulke losse kamers, zoals in het artikel wordt gesteld? Zo ja, op welke juridische of risicogronden?

Hypotheekverstrekkers zullen geen financiering geven voor de aankoop van een exclusief gebruiksrecht van een kamer zonder dat de woning, waar de kamer deel vanuit maakt, in appartementsrechten is gesplitst (conform de regelgeving in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek). Een recht van hypotheek kan immers slechts gevestigd worden op een registergoed. Dit zijn goederen die, om ze geldig over te dragen of een recht erop te vestigen, moeten worden ingeschreven in een register. Een exclusief gebruiksrecht op een kamer valt daar niet onder. Een appartementsrecht valt daar wel onder.

Vraag 8

Welke rol kan de rijksoverheid spelen in het reguleren of afdwingen van transparantie in de verkoop van kamers (bijvoorbeeld verplichte meldingen, waarschuwingsplicht, indexatie van verkoopprijzen)?

Vooralsnog voorzie ik geen rol vanuit de Rijksoverheid in de regulering van de verkoop van kamers. Zoals benoemd in mijn antwoord op vraag 1 beschikken gemeenten over verschillende instrumenten om hierop te handhaven. Verkopers benadrukken veelal in de verkooptekst dat er geen hypotheek gevestigd kan worden op het exclusieve gebruiksrecht. Daarnaast geldt dat een koper ook altijd een onderzoeksplicht heeft.

Vraag 9

Is het mogelijk om kopers beter te beschermen via verplicht voorafgaand juridisch onderzoek of certificering van dergelijke transacties?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 8 heeft een koper de onderzoeksplicht om te onderzoeken wat hij of zij koopt. Daarnaast zal de koper op diverse momenten in het koopproces tegen rode vlaggen aanlopen die de koper op de hoogte zouden moeten stellen van hetgeen de koper koopt. De eerste rode vlag is dat hypotheekverstrekkers geen financiering zullen verstrekken. Daarnaast zal er geen sprake zijn van een levering bij notariële akte want er is geen sprake van een registergoed. Er is hier immers geen sprake van een standaard koopproces. Ik vind het een taak van makelaarsorganisaties om potentiële kopers hierop te wijzen.

Vraag 10

In hoeverre ondersteunt de rijksoverheid gemeenten in het opsporen en handhaven van dit soort oneigenlijke verkoopconstructies (bijvoorbeeld via informatie-uitwisseling, subsidie, instrumentarium)?

Het handhaven van een dergelijke verkoopconstructies ligt primair bij gemeenten zelf. Vanuit de huisvestingswet hebben zij hier verschillende instrumenten voor, zie hiervoor het antwoord op vraag 1. Om deze reden zie ik geen noodzaak om hier vanuit de Rijksoverheid in bij te sturen.

Vraag 11

Welke maatregelen zijn denkbaar (of in voorbereiding) op nationaal niveau om dit fenomeen te beteugelen?

Op dit moment zijn er geen maatregelen om dit fenomeen op nationaal niveau aan te pakken. Zoals beschreven in antwoord 10 beschikken gemeenten over verschillende instrumenten om dit indien gewenst lokaal aan te pakken.

Vraag 12

Kunt u aangeven hoeveel gemeenten reeds soortgelijke praktijken aanpakken, en wat daar de uitkomsten van zijn (aantal boetes, beëindigingen, dwangsommen)?

Op dit moment zijn er geen cijfers beschikbaar over deze praktijken aangepakt worden omdat dit een overeenkomst betreft die niet verplicht wordt gepasseerd bij een notaris en er vindt geen inschrijving bij het kadaster plaats. Na navraag bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten bleek dat ook daar geen additionele gemeenten bekend zijn die specifiek sturen op deze praktijken.

Vraag 13

Bent u bereid te onderzoeken of het wenselijk is om in wetgeving expliciet te verbieden dat binnen een woning losse kamers als «eigendomsrechten» worden verhandeld zonder splitsing? Waarom wel of niet?

Zakenrechtelijk kan een kamer enkel verkocht worden als kamer wanneer deze voortkomt als een appartementsrecht door splitsing (als vermeld in Boek 5 B.W.). Het exclusief gebruiksrecht dat wordt aangehaald in het genoemde artikel over de gemeente Utrecht betreft een ander recht dat weliswaar vrij verhandelbaar is, maar verschillende risico’s kent ten aanzien van de verhandelbaarheid en vestiging van zekerheid. Omdat gemeenten kunnen handhaven of een persoon gebruik mag maken van het gebruiksrecht, ben ik van mening dat er geen verdere wetgeving benodigd is om dit te verbieden.

Vraag 14

Kut u overwegen om een landelijk meldpunt of registratie in te voeren van verkoop van woningen in deelrechten (bijvoorbeeld kamerrechten) om transparantie en toezicht te verbeteren? Waarom wel of niet?

Zoals beschreven in mijn antwoord op vraag 13 betreft de verkoop van losse kamers geen zakelijk recht op basis van een registergoed. Dat recht is vrij verhandelbaar. Of het recht gebruikt mag worden dat is aan gemeenten. Indien gemeenten een meldpunt of registratie willen invoeren dan staat hen dat vrij om dat desgewenst in te richten.

Vraag 15

Hoe ziet de planning en fasering eruit voor eventuele beleidsvoorstellen of wetswijzigingen op dit terrein?

Aangezien de verkoopconstructie nieuw is2 en gemeenten verschillende instrumenten tot hun beschikking hebben om adequaat te handhaven, vind ik dat hier op korte termijn geen beleidsvoorstellen of wetswijziging voor benodigd zijn. Ik zal contact houden met de VNG op dit punt en de Kamer informeren als dat verandert.

Vraag 16

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Wethouder eist dat ontwikkelaar niet meer dan 2 procent winst maakt»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het stellen van een maximale winstnorm van 2 procent voor projectontwikkelaars volstrekt marktverstoring in de hand werkt, het investeringsklimaat ondermijnt en de toch al stagnerende woningbouw verder kan frustreren?

Ik ben het ermee eens dat het limiteren van de winst die de winnaar van de selectieprocedure bij realisatie van de ontwikkeling kan maken, een negatief effect kan hebben op het investeringsklimaat voor woningbouwontwikkeling. Wat een geschikte winstnorm is voor een project, is afhankelijk van meerdere factoren zoals de locatie, risico’s en marktomstandigheden, en is bij uitstek iets dat marktpartijen goed kunnen inschatten.
Ontwikkelaars zijn op zoek naar een passende vergoeding voor het risico dat zij lopen met de investering. Wanneer deze vergoeding is beperkt, is de kans groot dat ontwikkelaars niet bereid zijn de woningbouwontwikkeling op te pakken. Daarnaast maken verschillen in beleid en gemeentelijke normen de ontwikkelingsmarkt voor marktparttijen onoverzichtelijk en onvoorspelbaar. Dat zorgt onnodig voor onzekerheid.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de actie van de wethouder in het licht van het landelijk beleid, waarin juist uniformiteit en voorspelbaarheid richting marktpartijen wordt nagestreefd om nieuwbouw te versnellen?

De gemeente Heemskerk is een partnerselectieprocedure gestart voor het realiseren van een kindercentrum en 90 woningen. De gronden zijn in eigendom van de gemeente en van de stichting die eigenaar is van het kindcentrum. De ontwikkelaar die de selectie wint krijgt van de gemeente de opdracht om een kindcentrum te realiseren en de grond voor de woningen wordt door de gemeente aan de ontwikkelaar uitgegeven. De gemeente stelt voorwaarden aan het percentage Algemene Kosten (AK) en winst dat mag worden gerealiseerd door de ontwikkelaar die wordt geselecteerd voor de opdracht. Beide mogen samen maximaal 2% zijn. Daarnaast verwacht zij een open boek-benadering, waarbij de gemeente inzicht krijgt in de kostenopbouw, risicoverdeling en exploitatie van de ontwikkeling.
De landelijke opgave van 100.000 woningen vraagt om duidelijke sturing, heldere afspraken en samenwerking van alle betrokken partijen. Het stellen van eisen aan maximale winstmarges zorgt voor onvoorspelbaarheid en vind ik ongewenst. Voor een goed investeringsklimaat is het belangrijk dat beleid voorspelbaar en uniform is. Afwijkende lokale eisen voor de programmering, en in dit geval de winst, helpen de woningbouw niet en hebben een negatief effect hebben op het investeringsklimaat.

Vraag 4

Acht u het wenselijk dat individuele gemeenten verregaande eigen voorwaarden opleggen aan projectontwikkelaars, die afwijken van landelijke kaders? Zo ja, hoe voorkomt u dan dat er een lappendeken van regels ontstaat die de bouw verder vertraagt?

Het afwijken van landelijke kaders is onwenselijk.

Vraag 5

Erkent u dat projectontwikkeling per definitie risico’s en fluctuaties kent, waardoor een maximumwinst van 2 procent feitelijk betekent dat investeerders wegblijven of kosten elders doorschuiven, bijvoorbeeld richting kopers of huurders?

Wanneer er een maximumwinst van 2 procent van de verkoopopbrengst van de woningen wordt gesteld is het aannemelijk dat de ontwikkeling niet voor alle marktpartijen interessant is. Het is daarom inderdaad te verwachten dat er minder marktpartijen geïnteresseerd zijn om mee te doen aan de partnerselectie die de gemeente heeft uitgeschreven. Dit kan het aantal biedingen beperken.
De risico’s voor de ontwikkelaar zijn relatief beperkt: de planologische procedure is al doorlopen. Dit zorgt er echter niet voor dat er geen risico wordt gelopen. In de uitvraag zijn gegadigden verzocht een voorstel in te dienen ten aanzien van de risicoverdeling.
Bij tegenvallers in de ontwikkeling, wordt het risicopercentage aangesproken. Het maximale winstpercentage maakt kostenefficiëntie in ontwerp en uitvoering een belangrijk onderdeel van de inschrijvingen.
Ik verwacht niet dat kosten kunnen worden doorgeschoven naar kopers of huurders. De (huur)prijs van woningen wordt bepaalt door de (lokale) markt voor woningen en niet bepaalt door de (bouw)kosten.

Vraag 6

Deelt u de analyse dat dit beleid op termijn juist kan leiden tot mínder betaalbare woningen, omdat minder marktpartijen bereid zullen zijn in te schrijven op aanbestedingen?

Ik deel de mening dat stringente voorwaarden het risico met zich meebrengt dat woningbouwplannen stagneren.

Vraag 7

Bent u voornemens om de gemeente Heemskerk of andere gemeenten die vergelijkbare plannen hebben, terug te fluiten? Zo nee, waarom niet?

De gemeente heeft binnen de grenzen van de wet vrijheid bij het stellen van voorwaarden bij een selectieprocedure. Maar het stellen van de voorwaarde van maximaal 2% winst zorgt voor onduidelijkheid. Ik ga met de gemeente Heemskerk in gesprek over de consequenties die dit heeft voor de gebiedsontwikkeling en over de gevolgen van het stellen van dergelijke voorwaarden bij gebiedsontwikkelingen in het algemeen.

Vraag 8

Kunt u toelichten hoe dit gemeentelijke experiment zich verhoudt tot de aangenomen landelijke doelstellingen voor woningbouw en betaalbaarheid, en of deze aanpak daar niet haaks op staat?

De Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting gaat ervoor zorgen dat het Rijk, provincies en gemeenten regie kunnen nemen op het gewenste woonprogramma De landelijke doelstellingen voor betaalbaarheid zijn dat landelijk, provinciaal en regionaal twee derde betaalbare woningen moeten worden gebouwd, en 30% van het totaal sociale huur. Alle gemeenten moeten daaraan bijdragen, zodat het niet nodig is dat gemeenten bovenmatig veel betaalbare woningen realiseren of anderszins lokale eisen stellen waardoor woningbouwprojecten niet meer van de grond komen. Ik zal hier ook op sturen via de financiële regelingen.
Gemeenten krijgen vanaf volgend jaar een bijdrage uit de Realisatiestimulans voor iedere betaalbare woning waarbij ik in beginsel niet meer dan tweederde betaalbare woningen financier per gemeente, tenzij een andere verdeling volgt uit de regionale opgave.

Vraag 9

Acht u het aanvaardbaar dat een wethouder in een lopende verkiezingsperiode beleid voert dat sterk afwijkt van het landelijke kader, terwijl zij zelf kandidaat is voor de Tweede Kamer namens GroenLinks-PvdA? Hoe voorkomt u dat beleid op lokaal niveau als politiek podium wordt gebruikt in plaats van als middel voor solide woningbouwbeleid?

In algemene zin vind ik het stellen van aanvullende eisen voor woningbouw onwenselijk. De voorwaarde voor maximale winst van 2% is gesteld binnen de bevoegdheden van het College van B&W. Het beleid van het gemeentebestuur is democratisch gelegitimeerd en daardoor niet onaanvaardbaar, maar ik vind het afwijken van gangbare normen onwenselijk voor het investeringsklimaat.
De mogelijkheden om eigen beleid te voeren op het gebied van woningbouwprogramma worden na inwerkingtreding van de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting beperkt. De Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting helpt daarmee om grenzen te stellen aan afwijkend beleid.

Vraag 10

Deelt u de mening dat transparantie in kosten wenselijk is, maar dat het afdwingen van volledige openheid in bedrijfsadministratie de concurrentiepositie van bedrijven kan ondermijnen en leidt tot een oneerlijke verhouding tussen overheid en markt?

In dit project wordt uitgegaan van werken met open boeken. Door het open boeken-principe heeft gemeente volledig inzicht in de kostenopbouw, risicoverdeling en exploitatie.
Ik denk dat het «open boeken»-principe de gebiedsontwikkeling kan helpen. Het vergroot het vertrouwen tussen partijen en kan het verspillen van overheidsmiddelen helpen voorkomen doordat duidelijk is welke projecten wél en welke projecten niet zonder overheidsmiddelen tot stand kunnen komen. Het gebruiken van open boeken kan helpen om de waardestijging van grond meer ten goede te laten komen aan publieke doelen en de publieke kosten beter te dekken. Dit zijn onderwerpen waaraan ik werk in het traject Modernisering Grondbeleid2.

Vraag 11

Wat gaat u concreet doen om ervoor te zorgen dat landelijke spelregels leidend blijven, zodat woningbouwprojecten niet verder vastlopen door willekeurige gemeentelijke ingrepen?

Daar waar het gaat om technische bouwregels is geregeld dat gemeenten geen strengere eisen mogen stellen dan landelijk afgesproken. In het kader van het programma STOER zal ik daarvoor een meldpunt inrichten. Zie ook het antwoord op vraag 4.
Daarnaast is in de kabinetsrectie naar aanleiding van de adviesgroep STOER besloten om te komen tot het inrichten van een meldpunt bij bovenmatige betaalbaarheidseisen.
Ik roep gemeenten ook op om modelovereenkomsten te gebruiken bij het maken van afspraken met marktpartijen. Op die manier weten marktpartijen beter waar zij aan toe zijn en ga ik willekeurige gemeentelijke ingrepen tegen.