Kamervragen

Alle

16 februari 2023 - 13 maart 2023

25 dagen

Het illegaal in rekening brengen van screeningskosten aan huurders
	Henk Nijboer (PvdA)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. https://www.voorberg.nl/woningaanbod/aelbrechtskade-148-a-rotterdam/
2. Autoriteit Consument & Markt, «Kosten bij huurbemiddeling», https://w…

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de advertentie van Voorberg Makelaars over de Aelbrechtskade 148A in Rotterdam?1

Ja.
Vraag 2

In deze advertentie valt te lezen «Er zal een screening uitgevoerd worden, waarvan de kosten (ca. € 75 p.p.) voor de huurder zijn». Hoe verhoudt dat zich tot het verbod op het in rekening brengen van bemiddelingskosten (onder verschillende namen zoals screeningskosten) aan de huurder?2

In de situatie dat de verhuurder deze makelaar/verhuurbemiddelaar heeft ingeschakeld om een geschikte huurder te vinden en de verhuurder hiervoor dus ook dient te betalen, mogen in dat geval geen bemiddelingskosten in rekening worden gebracht bij de huurder. Dit geldt ook als de verhuurder verzuimt om de makelaar/verhuurbemiddelaar te betalen voor zijn diensten. Dit verbod op het rekenen van dubbele bemiddelingskosten is geregeld in artikel 417, vierde lid van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Het screenen van een huurder is een handeling die de makelaar/verhuurbemiddelaar uitvoert om een geschikte huurder te vinden voor de verhuurder en de kosten die hiermee gemoeid zijn, worden aangemerkt als bemiddelingskosten.
Vraag 3

Welke mogelijkheden hebben potentiële huurders om dergelijke kosten te vermijden, zonder risico te lopen om de woning niet toebedeeld te krijgen, omdat er andere potentiële huurders zijn die de bemiddelingskosten wel willen betalen?

De huurder hoeft deze kosten niet te betalen, maar ik begrijp dat zij dit doen om te voorkomen dat zij de woning niet toegewezen krijgen. Huurders hebben vervolgens vijf jaar de tijd om de bemiddelingskosten terug te vragen. Dit doen zij allereerst via een aangetekende brief. Op internet zijn verschillende modelbrieven te vinden. Indien de makelaar/verhuurbemiddelaar deze kosten niet terugbetaalt aan de huurder kan de huurder een klacht indienen bij de geschillencommissie, indien de makelaar/verhuurbemiddelaar hierbij is aangesloten. Als de makelaar/verhuurbemiddelaar geen lid is van de geschillencommissie dan kan de huurder naar de kantonrechter stappen. Een huurder kan o.a. bij het juridisch loket aankloppen voor advies omtrent dit proces om deze kosten terug te krijgen.
Vraag 4

Deelt u de mening dat in tijden van woningnood woningzoekenden geld uit de zak kloppen niet moet mogen?

Ik ben het met u eens dat makelaars geen dubbele bemiddelingskosten bij huurders in rekening mogen brengen en keur dit gedrag dan ook af.
Vraag 5

Bent u bereid actie te ondernemen om deze praktijken te voorkomen?

De stappen die huurders moeten ondernemen zijn tijdrovend en vragen veel doenvermogen van huurders. Ook kan een stap naar de kantonrechter om gelijk te halen, niet lonend zijn. Daarom is het verbod op dubbele bemiddelingskosten onderdeel van de algemene regels van het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Hierdoor kunnen gemeenten hierop bestuursrechtelijk handhaven. Ook moeten gemeenten een meldpunt instellen waar huurders en andere belanghebbenden, terecht kunnen. Bij dit meldpunt kunnen huurders dus ook terecht wanneer zij dubbele bemiddelingskosten hebben betaald. De andere wegen die ik in mijn antwoord bij vraag 3 heb beschreven blijven natuurlijk ook bestaan. Mijn streven is dat het wetsvoorstel zo spoedig mogelijk in werking treedt. Hiermee wordt de positie van huurders en woningzoekenden versterkt.
Vraag 6

Bent u bereid actie te ondernemen om woningzoekers beter te beschermen? Wat kunt u doen om de positie van woningzoekers tegenover verhuurdermakelaars te versterken?

Zie het antwoord op vraag 5.

16 februari 2023 - 13 maart 2023

25 dagen

Diefstal bij huiseigenaren
	Wybren van Haga (BVNL)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Gemeente Haarlem, «Verhuurvergunning opkoopbescherming», https://haar…

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat eigenaren van huizen in de gemeente Haarlem een peperdure administratieve handeling van 600 euro moeten verrichten om eigen kinderen in de eigen woning te laten wonen?1

Ja.
Vraag 2

Zijn er elders in het land gelijksoortige gemeentelijke vergunningen? Graag een overzicht.

De opkoopbescherming is inmiddels door ruim 20 gemeenten ingevoerd. Het instrument is in ieder geval ingevoerd door de volgende gemeenten: Alblasserdam, Almere, Amersfoort, Amstelveen, Amsterdam, Arnhem, Breda, Bunnik, Den Bosch, Den Haag, Den Helder, Diemen, Dordrecht, Eindhoven, Gouda, Groningen, Haarlem, Maastricht, Nijmegen, Rotterdam, Tilburg, Utrecht, Wageningen, Zeist en Zwijndrecht. Ook zijn er nog verschillende gemeenten die overwegen het instrument in te voeren.
De opkoopbescherming is een verbod op het verhuren van een aangekochte koopwoning in een gebied dat is aangewezen door de gemeente. De opkoopbescherming kan alleen worden ingevoerd voor goedkope en middeldure koopwoningen en wanneer de gemeente dat noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan deze koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving.
Er zijn drie uitzonderingen op de opkoopbescherming. In die gevallen moet de gemeente een vergunning verlenen als een eigenaar de woning toch wil verhuren. Het gaat dan om:
Voor de tijdelijke verhuur geldt de voorwaarde dat de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond. Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingsgevallen vaststellen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt. Alle gemeenten die een opkoopbescherming in hebben gevoerd, werken met vergunningen voor de bovengenoemde uitzonderingen.
Vraag 3

Deelt u de mening dat het van de zotte is dat huiseigenaren moeten betalen om eigen kinderen in eigen huizen te laten wonen? Zo ja, wat gaat u doen om deze vorm van pure diefstal te schrappen? Graag een gedetailleerd antwoord.

De opkoopbescherming betekent in principe een verbod op verhuur van een nieuw aangekochte koopwoning, tenzij de eigenaar in aanmerking komt voor een vergunning. De verantwoordelijkheid voor het aanvragen van een vergunning ligt bij de eigenaar. Het aanvragen van een vergunning kost een gemeente tijd en capaciteit. Het is bij de aanvraag van vergunningen gebruikelijk dat de kosten die een gemeente maakt worden doorbelast naar de aanvrager. Het verbod om zonder vergunning een woning te verhuren is een vergunningsstelsel als bedoeld in de Dienstenrichtlijn.2 Uit artikel 13, lid, 2 van de Dienstenrichtlijn volgt dat eventuele kosten voor de aanvragers in verband met hun aanvraag redelijk en evenredig moeten zijn met de kosten van de vergunningsprocedures in kwestie en dat deze de kosten van de procedures niet mogen overschrijden. Kortgezegd betekent dit dat de leges voor het in behandeling nemen van vergunningaanvragen die onder de Dienstenrichtlijn vallen niet hoger dan kostendekkend mogen zijn.
Onderstaand een overzicht van de leges voor het aanvragen van een vergunning onder de opkoopbescherming in enkele gemeenten.
Alblasserdam
476 euro
Amsterdam
279,15 euro
Bunnik
586,70 euro
Den Haag
300 euro
Dordrecht
476 euro
Haarlem
626 euro
Rotterdam
304 euro
Utrecht
376,45 euro
Wageningen
500 euro
Zwijndrecht
476,50 euro
Dit zijn de tarieven die de betreffende gemeenten op hun websites hebben staan.
Het is op basis van enkel een tarief lastig om te bepalen of deze hoger dan kostendekkend is. De kosten die een gemeente maakt voor de aanvraag verschilt per gemeente. Wel heb ik de gemeente Haarlem geïnformeerd over het feit dat de leges niet hoger dan kostendekkend mogen zijn. Zij moeten zelf beoordelen of dit het geval is. De gemeente Haarlem is zich hiervan bewust. De leges die zij vragen zijn voor 63% kostendekkend. Dat wil zeggen dat de kosten die worden gemaakt voor het behandelen van dit type vergunningaanvragen voor 63% worden gedekt uit de leges.

16 februari 2023 - 21 maart 2023

33 dagen

Het bericht ‘Citadelhof-in-Den-Bosch-opent-eigen-museum’ in het Brabants Dagblad (BD) van 24 januari jongstleden
	Sandra Beckerman (SP)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Brabants Dagblad, «Citadelhof in Den Bosch opent eigen «museum»», 24 …
2. Algemeen Dagblad, «Rotterdam sloopt in rap tempo historische panden e…

Vraag 1

Bent u bekend met dit bericht en wat vindt u van dit bericht?1

Ja. Ik vind het in algemene zin vervelend als de communicatie over de toekomst van woningen van bewoners niet naar tevredenheid verloopt.
Vraag 2

Hoe hoog staat bij u de cultuurhistorische waarde van woningen op de agenda?

De cultuurhistorische waarde van woningen is een factor om rekening mee te houden, naast andere factoren als beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid. Het Rijk heeft ruim 400 gebieden in Nederland met een bijzonder cultuurhistorisch karakter gekenmerkt als «beschermd stads- of dorpsgezicht». Hiermee is voldoende geborgd dat hier lokaal zorgvuldig mee omgegaan wordt. Als woningen oud zijn, betekent dit niet dat er sprake is van cultuurhistorische waarde. Deze afweging maakt de gemeente.
Vraag 3

Maakt u zich ook zorgen over het verdwijnen van woningen met cultuurhistorische waarde, aangezien naar het nu blijkt gemeenten weinig tot geen respect voor deze cultuurhistorische waarde tonen, zoals ook de gemeente Rotterdam met de sloop van duizenden historische panden? Zo ja, hoe gaat u deze bijzondere panden beter beschermen? Zo nee, waarom niet?2

Ik deel uw mening niet dat gemeenten weinig tot geen respect hebben voor de cultuurhistorische waarde van panden. Mijn beeld is dat gemeenten een zorgvuldige afweging maken en dat er alleen gesloopt wordt als dit echt nodig is vanwege de technische staat van woningen en/of als er substantieel meer betaalbare (huur)woningen teruggebouwd kunnen worden. Het is aan de lokale partijen om hier een afgewogen keuze in te maken.
In het concrete geval van het Citadelhof heeft de gemeente Den Bosch mij laten weten dat een eerdere algemene beoordeling van dit complex (als onderdeel van een bredere lijst van potentieel waardevolle complexen) niet heeft geleid tot de conclusie dat dit complex een beschermde status verdiende. Het Citadelhof ligt buiten het beschermd stadsgezicht, waar een groot deel van de binnenstad van Den Bosch toe behoort.
Vraag 4

Deelt u de mening dat bij de afweging van de sloop van panden met cultuurhistorische waarde deze waarde als indicator in de afweging meegenomen dient te worden?

Ja, ik deel dat deze waarde dient te worden meegenomen, naast andere factoren.
Vraag 5

Bent u voornemens om de sloop van (cultuurhistorische) woningen bij het Wetsvoorstel versterken regie volkshuisvesting te betrekken, aangezien de sloop van je (t)huis levensgrote impact kan hebben? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, dit onderwerp komt niet terug in het wetsvoorstel. Keuzes over sloop en vervangende nieuwbouw kunnen het beste op lokaal niveau gemaakt worden, daar wil ik met het wetsvoorstel niets aan veranderen.
Vraag 6

Kunnen deze woningen zonder de komst van dit museum blijven staan?

De gemeente Den Bosch en de woningcorporatie Brabantwonen hebben mij laten weten dat er geen directe relatie is tussen de komst van het museum en de eventuele sloop van het Citadelhof. De woningen liggen, sinds een raadsbesluit uit december 2020, in een groter gebied (Spoorzone) waar de komende jaren een gebiedsontwikkeling is voorzien met aandacht voor wonen, niet-wonen functies en een parkeergarage. De Spoorzone is aangewezen als NOVEX-gebied. Daarbij komt dat de technische staat van de woningen in het Citadelhof een ingreep in alle gevallen nodig maakt, omdat de woningen verouderd zijn.
De gemeenteraad van Den Bosch heeft eind januari 2023 groen licht gegeven voor een onderzoek naar de mogelijkheden van een verhuizing van het Design Museum naar het Citadelhof. Ook komt er een onderzoek naar de mogelijke bouw van een parkeergarage en 185 woningen op die locatie. Op dit moment is er nog geen beslissing genomen over de benodigde aanpak.
Vraag 7

Vindt u de komst van een museum belangrijker dan het recht op behoorlijke huisvesting van deze bewoners?

Zie antwoord vraag 6.
Vraag 8

Wat vindt u ervan dat de wethouder Van der Geld toegeeft dat dit beter met de bewoners gecommuniceerd had moeten worden?

Ik vind het goed dat de wethouder hier eerlijk over is. Communicatie naar bewoners over de toekomst van hun woning moet te allen tijde zorgvuldig en bij voorkeur persoonlijk gebeuren.
Vraag 9

Deelt u de mening dat het niet alleen een kwestie is van goed communiceren, maar het ontbreken van echte zeggenschap van bewoners die hun (t)huis verliezen, zoals we dat veel vaker zien in bijvoorbeeld de Tweebosbuurt, de Peperstraat in Zaandam, de wijk Jericho in Amersfoort etc.?

Nee, ik deel niet dat er sprake is van het ontbreken van zeggenschap van bewoners. Ik vind het belangrijk dat bewoners zich kunnen uitspreken over, en invloed kunnen uitoefenen op, aspecten van het woonbeleid die hen raken. Wettelijke regels, waaronder de Wet op het overleg huurders verhuurders, borgen de belangen van de zeggenschap voor huurders en bewoners. De Wet op het overleg huurders verhuurder biedt mijns inziens het juiste evenwicht tussen inspraak – in de zin van gekwalificeerd adviesrecht – en beslissingsrecht. Eventuele geschillen over de wijze waarop de verhuurder invulling geeft aan het informatie-, overleg- en adviesrecht van de bewonerscommissies (en huurdersorganisaties) kunnen aan de Huurcommissie en de rechter worden voorgelegd.
De lokale prestatieafspraken die worden gemaakt tussen gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties zijn ook een uiting van het belang dat wordt gehecht aan goede betrokkenheid van huurders bij het volkshuisvestingsbeleid dat hen ook aangaat. Ook is in de Nationale Prestatieafspraken Woningcorporaties de afspraak opgenomen tussen Woonbond, Aedes en de Minister voor VRO dat een sociaal statuut zal worden vastgesteld. Hierin zullen randvoorwaarden en inspraak van bewoners worden geregeld voor sloop en vervangende nieuwbouw. Tot slot geldt dat huurdersorganisaties, evenals elke inwoner of organisatie in een gemeente, de mogelijkheid hebben om in te spreken bij de behandeling van vaststelling van gemeentelijke woonbeleid.
Vraag 10

Deelt u de mening dat deze verhuurder geen gebruik zou mogen maken van dringend eigen gebruik om deze bewoners te dwingen om te verhuizen, zodat zij plaatsmaken voor een museum, aangezien het dringend eigen gebruik daar niet voor bedoeld is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, komt u dan met aanscherping van wet- regelgeving rondom het dringend eigen gebruik? Kunt u dit antwoord nader toelichten?

Nee, deze mening deel ik niet. Als de sloop van het Citadelhof doorgaat op basis voor de voorliggende plannen zal er niet alleen een museum worden teruggebouwd, maar ook een substantiële hoeveelheid nieuwe woningen. Op die manier kunnen er meer woningzoekenden worden voorzien van een kwalitatief goede en duurzame woning. Dat geeft voldoende grond voor eventuele gebruikmaking van dringend eigen gebruik door de corporatie.
Vraag 11

Deelt u de mening dat de bouw van een nieuw museum ten koste gaat van een gemeenschap die al tientallen jaren in goede harmonie samenleeft? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik erken dat de sloop van een woning een zeer ingrijpende ingreep is. Zoals ik in mijn eerdere antwoorden aangaf, gaat het mogelijk niet alleen om een museum maar ook om de nieuwbouw van ongeveer 185 woningen. Soms weegt het algemene belang van veel woningzoekenden zwaarder dan het belang van een de zittende bewoners. Deze afweging moet op lokaal niveau gemaakt worden.
Vraag 12

Deelt u de mening dat het verhuizen van het museum nog geen tien jaar later kapitaalvernietiging is?

Ik heb onvoldoende informatie om hierover een uitspraak te kunnen doen.
Vraag 13

Deelt u de mening dat de sloop van deze sociale huurwoningen zonder inspraak van bewoners indruist tegen het recht op behoorlijke huisvesting die de Staat via verschillende verdragen geratificeerd heeft? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, zie mijn antwoord op vraag 9.
Vraag 14

Deelt u de mening dat de Wet overleg huurders verhuurder (Overlegwet) bij de sloop van woningen tekortschiet aangezien het adviesrecht, dat een verhuurder makkelijk gemotiveerd naast zich neer kan leggen, geen echte inspraakinstrument is dat in verhouding staat tot het belangrijke verlies van iemands (t)huis?

Ik deel die opvatting niet. De Wet Overleg huurder verhuurder (Wohv) regelt dat de verhuurder de huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de berokken woongelegenheden en de woonomgeving daarvan. Dat is informatie die onontbeerlijk is voor de huurdersorganisatie om haar taken uit te voeren. De Wohv bevat dan ook belangrijke waarborgen voor de positie van huurders en huurdersorganisaties.

15 februari 2023 - 16 maart 2023

29 dagen

Mantelzorgwoningen
	Mohammed Mohandis (PvdA)
	Conny Helder (minister zonder portefeuille volksgezondheid, welzijn en sport) (VVD)

Bronnen

1. EenVandaag, 9 februari 2023.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de problemen die mensen ondervinden wanneer zij een mantelzorgwoning willen plaatsen of bewonen? Wat is uw reactie op de in EenVandaag vertelde verhalen?1

Ik heb de uitzending van EenVandaag gezien. Het is vervelend om te zien dat een mantelzorgwoning wordt verwijderd en dat dit gepaard gaat met woede en frustratie omdat een medische indicatie niet is afgegeven of niet helder is of iemand een mantelzorgverklaring heeft. Of mensen over het algemeen problemen ondervinden wanneer zij een mantelzorgwoning willen plaatsen of bewonen is moeilijk te beoordelen. Bij mij zijn hierover geen signalen bekend. Er zijn op landelijk niveau geen gegevens beschikbaar over de hoeveelheid mantelzorgwoningen en in hoeverre deze worden gehonoreerd of afgewezen.
Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat gemeenten geen uniform beleid voeren ten aanzien van mantelzorgwoningen?

Gemeenten hebben op grond van de Wmo2015 de wettelijke opdracht om burgers die niet meer zelfstandig kunnen participeren en/of een psychosociale stoornis hebben maatschappelijke ondersteuning te bieden. Als een burger zich meldt met een ondersteuningsvraag wordt bij het gemeentelijk onderzoek bezien wat een burger zelf nog kan, wat het sociaal netwerk kan en in hoeverre een algemene- of maatwerkvoorziening nodig is. Gemeenten hebben een grote beleidsruimte om burgers, op maat, te kunnen ondersteunen. Dit geldt ook voor de wijze waarop gemeenten omgaan met mantelzorgwoningen. Uiteraard mag het lokale beleid nooit in strijd zijn met de vigerende wet- en regelgeving. Het draagt niet bij om een uniform landelijk kader te stellen voor mantelzorgwoningen.
Tijdens de begrotingsbehandeling van het Ministerie van VWS heb ik aan uw Kamer toegezegd om in het eerste kwartaal van 2023 een uitvoeringsagenda mantelzorg te sturen. Het onderwerp Mantelzorgwoningen is één van de knelpunten die door mantelzorgers is aangedragen. Momenteel ben ik met verschillende maatschappelijke partners (VNG, Mantelzorg NL, Movisie, ActiZ, de NOV, SWN en Werk en Mantelzorg) in gesprek over de vormgeving van deze agenda, en over de manier waarop mantelzorgwoningen hierin thuis horen. Een actie die in de conceptversie van deze agenda is opgenomen is het bundelen van goede voorbeelden op het gebied van mantelzorgwoningen, om die goede voorbeelden vervolgens landelijk te delen in een publicatie/handreiking.
Vraag 3

Deelt u de mening dat mantelzorgers cruciaal zijn voor de zorg en dat mantelzorgwoningen noodzakelijk kunnen zijn om mensen van zorg te voorzien? Zo nee, waarom niet?

Ja, die mening deel ik. Mantelzorgers zijn van groot belang voor onze samenleving om lichte hulpvragen uit te voeren en mensen te helpen. Ze vervullen een essentiële rol in het ondersteunen en helpen van hun naaste. Het is inderdaad zo dat een mantelzorgwoning een belangrijk instrument kan zijn om mantelzorg meer duurzaam en toegankelijk te maken. Wanneer mantelzorgers dichter bij de zorgvrager wonen, zijn ze beter in staat om hun naasten te helpen.
Vraag 4

Wat vindt u van het feit dat mantelzorg vaak gelijk gesteld wordt met 24 uurs-zorg?

Mantelzorg kan en mag nooit gelijk worden gesteld aan 24-uurs zorg. Mantelzorg is een vrijwillige vorm van zorg die uitgevoerd dient te worden binnen de draagkracht en draaglast van de zorgverlener. Gemeenten hebben de wettelijke taak om mensen die niet meer zelfstandig kunnen participeren en/of een psychosociale stoornis hebben passend te ondersteunen zodat zij wel kunnen participeren. Bij het onderzoek dat de gemeente uitvoert wordt hierbij ook gekeken welke rol het sociaal netwerk (zoals de mantelzorger) heeft en of (een deel van) de gewenste ondersteuning kan worden uitgevoerd. Indien het noodzakelijk is wordt ook bekeken in welke mate een algemene- of maatwerkvoorziening nodig is. Bij zorg en ondersteuning thuis op grond van de Wmo gaat het echter nooit om 24-uurs zorg. De verwachting van mantelzorg moet dan ook niet zijn dat hiermee 24-uurs zorg wordt behaald.
Vraag 5

Deelt u de mening dat wanneer iemand 24-uurs zorg nodig heeft en een verpleeghuisindicatie aangewezen is en, gezien het tekort aan voldoende verpleeghuisplaatsen een mantelzorgwoning wellicht zelfs een (tijdelijke) oplossing kan bieden? Zo nee, waarom niet?

Wanneer iemand 24-uurs zorg in de nabijheid nodig heeft door middel van een verpleeghuisindicatie maar er nog geen plaats is in een geschikte woonvorm, is een verzekerde aangewezen op overbruggingszorg. Dit wordt geregeld vanuit het zorgkantoor. Deze overbruggingszorg kan bestaan uit een tijdelijk verblijf in een andere instelling, maar ook zorg thuis die voorziet in de zorgbehoefte. Daar kan mantelzorg een aanvulling op zijn, en daar kan een mantelzorgwoning aan bijdragen.
Vraag 6

Wat vindt u van de werkwijze van de gemeente Oss, waarbij niet alleen ouderen bij hun kinderen kunnen gaan wonen, maar ook gezonde jongeren in een mantelzorgwoning kunnen gaan wonen als tijdelijke aanpak van de wooncrisis, zo lang sprake is van een sociale band? Vindt u dit een idee om landelijk te implementeren, zo nee waarom niet? Zo ja, hoe en wanneer?

In de bestrijding van de wooncrisis zijn creatieve keuzes noodzakelijk, en als een gemeente ziet dat een andere bestemming van mantelzorgwoningen hier een tijdelijke oplossing voor kan zijn, moedig ik dit aan. Landelijke implementatie zou echter een breuk zijn met de gemeentelijke beleidsruimte. In mijn antwoord op vraag 1 heb ik benoemd dat een actie in de conceptversie van de uitvoeringsagenda mantelzorg is opgenomen, gericht op het bundelen van goede voorbeelden op het gebied van mantelzorgwoningen. Voorbeelden zoals uit de gemeente Oss zouden daar ook in opgenomen kunnen worden.
Vraag 7

Wat gaat u doen aan deze problemen rond mantelzorgwoningen, gezien uw beleid om zorgkantoren te laten stimuleren dat mensen thuis blijven wonen en gezien de schaarste op de arbeidsmarkt?

Ik ben bezig om, zoals toegezegd aan uw Kamer, met gemeenten, mantelzorgers, zorgorganisaties, verzekeraars en andere maatschappelijke partners een uitvoeringsagenda mantelzorg op te stellen. In deze agenda is aandacht voor bijvoorbeeld de verbinding tussen formele en informele zorg en knelpunten in de uitvoeringspraktijk, zoals ook de problemen die bestaan met betrekking tot mantelzorgwoningen. Eerder is al toegezegd dat de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een instructieregel in het Besluit kwaliteit leefomgeving zal opnemen voor het omgevingsplan, die moet verzekeren dat gemeenten ervoor zorgen dat bij woningen mogelijkheden blijven bestaan voor mantelzorg.
Vraag 8

Wie is volgens u verantwoordelijk voor de ondersteuning van mantelzorgers? Hoe ziet u uw eigen rol in deze?

Gemeenten hebben, op grond van de Wmo2015, de wettelijke verantwoordelijkheid voor het ondersteunen van mantelzorgers. Ikzelf ben bezig, in samenwerking met gemeenten, mantelzorgers, zorgorganisaties, verzekeraars en andere maatschappelijke partners met de uitvoeringsagenda mantelzorg, waarin aandacht zal zijn voor bestaande knelpunten en verbeteringen op het gebied van passende individuele ondersteuning.
Vraag 9

Wat vindt u van het feit dat gemeenten vragen om een medische verklaring, terwijl in de richtlijnen voor artsen staat dat een behandelend arts geen geneeskundige verklaring over de eigen patiënten mag geven? Hoe gaat u ervoor zorgen dat hier duidelijke regels over komen?

Of gemeenten vragen om een medische verklaring valt binnen hun beleidsruimte. Het is wel wenselijk dat, indien gemeenten verzoeken om een medische verklaring, de gemeente ook aangeeft dat de verklaring door een onafhankelijk arts verstrekt dient te worden om verwarring te voorkomen. Gemeenten hebben zelf de ruimte om regels te stellen waar het gaat om mantelzorgverklaringen, maar moeten hierin wel consistent en duidelijk zijn.
Vraag 10

Wat vindt u van pre-mantelzorgbeleid dat 50 gemeenten voeren? Vindt u het een goede zaak dat gemeenten dit op eigen initiatief regelen en ziet u hierin ook een rol voor uzelf? Zo ja, welke?

Een pre-mantelzorgwoning is hetzelfde als een mantelzorgwoning, maar mag gebruikt worden voordat sprake is van een mantelzorgsituatie. Dit is een mooie manier om voorbereid op de toekomst te zijn als het aankomt op mantelzorg. Of gemeenten dit willen regelen is aan hen en valt binnen de beleidsruimte. In mijn rol wil ik wel dergelijke voorbeelden onder de aandacht brengen bij andere gemeenten, zodat het kan dienen ter inspiratie.
Vraag 11

Hoe ziet dit pre-mantelzorgbeleid eruit en kan dit landelijk worden toegepast? Zo ja, hoe gaat u dat stimuleren en implementeren?

Het beleid wisselt per gemeente en het kan ook per locatie (afhankelijk van ruimtelijke omstandigheden) verschillen. Niet iedere locatie leent zich voor het structureel toestaan van dergelijke extra woningen binnen een perceel. Dit vraagt lokaal maatwerk. Dat is ook de reden dat ik hier geen landelijk uniforme regeling voor kan ontwikkelen. Wel wil ik pre-mantelzorgbeleid onder de aandacht brengen bij gemeenten zodat ze het als oplossing kunnen overwegen.

10 februari 2023 - 27 maart 2023

45 dagen

Dreigende onteigening van panden als gevolg van de asieldwangwet.
	Joost Eerdmans (EénNL)
	Eric van der Burg (staatssecretaris justitie en veiligheid) (VVD)

Vraag 1

Bent u ermee bekend dat tijdens een expertmeeting met gemeenteraadsleden in de regio Kennemerland op 1 februari jongstleden door de Haarlemse burgemeester Jos Wienen, verantwoordelijk voor de inventarisatie van asielopvanglocaties in de regio, is gemeld dat «gedwongen onteigening» in het kader van de dwangwet niet wordt uitgesloten?

Nee, dat is mij niet bekend.
Vraag 2

Bent u ermee bekend dat een dag later, op 2 februari, door de Beverwijkse wethouder Bal in antwoord op vragen van raadsleden bevestigde dat onteigening inderdaad niet wordt uitgesloten als onderdeel van dit «transitieplan»?

Nee, dat is mij niet bekend.
Vraag 3

Deelt u de conclusie dat gemeenten derhalve als gevolg van uw dwangwet de deur naar onteigening openzetten? Zo nee, waarom niet?

De Raad van State heeft op 6 februari jl. haar advies gepubliceerd ten aanzien van het wetsvoorstel Gemeentelijke taak mogelijk maken asielopvangvoorzieningen. Het wetsvoorstel is op 24 maart jl. in de ministerraad besproken en wordt voorgelegd ter behandeling aan de Tweede en daarna de Eerste Kamer. Het wetsvoorstel bevat geen bepalingen die onteigening mogelijk maken. Onteigening is dus onder deze wet geen optie.
Vraag 4

Sluit u uit dat er onteigening gaat plaatsvinden als gevolg van de dwangwet? Zo ja, hoe kunt u dit uitsluiten terwijl u gemeenten tegelijkertijd dwingt om ruimte voor asielopvang te creëren en zij hierbij wel degelijk onteigening overwegen?

Zie het antwoord op vraag 3.
Vraag 5

Bent u bereid direct en wettelijk bindend iedere vorm van onteigening, door welke bestuurslaag dan ook, in het kader van de dwangwet onmogelijk te maken?

Zie het antwoord op vraag 3.
Vraag 6

Ziet u inmiddels in dat de dwangwet op nul draagvlak kan rekenen, op juridisch drijfzand gebouwd is, de lokale democratie uitholt en zeer schadelijke gevolgen voor gemeenten met zich meebrengt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid uw plannen in te trekken en de dwangwet niet naar de Kamer te sturen?

Nederland is op basis van internationale en Europeesrechtelijke verplichtingen verplicht om asielzoekers opvang te bieden. Het Rijk is verantwoordelijk voor het opvangen van asielzoekers. Het COA voert dit in opdracht van het Ministerie van Justitie en Veiligheid uit. Tegelijkertijd is er geen wettelijke taak voor gemeenten om de opvang van asielzoekers door het COA in gemeenten mogelijk te maken. Het wetsvoorstel wil een einde maken aan deze situatie door gemeenten ook een taak te geven bij de opvang van asielzoekers. Tevens wil het kabinet met dit wetsvoorstel komen tot een evenwichtigere verdeling van asielzoekers over gemeenten. De regering streeft ernaar het wetsvoorstel op korte termijn aan de Tweede Kamer ter behandeling voor te leggen.

3 februari 2023 - 20 maart 2023

45 dagen

Het kamerterkort voor studenten naar aanleiding van recente uitzendingen van Pointer en Spraakmakers
	Habtamu de Hoop (PvdA), Henk Nijboer (PvdA)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending van Pointer van zondagavond 22 januari 2023 over het kamertekort voor studenten en bent u bekend met de uitzending van Spraakmakers van maandagochtend 23 januari over studentenhuisvesting?

Ja
Vraag 2

Bent u bekend met de monitor Mentale Gezondheid en Middelengebruik Studenten Hoger Onderwijs van Trimbos waaruit blijkt dat 80% van de studenten eenzaamheid ervaart en 29% van die studenten zelfs sterke eenzaamheid ervaart?

Ja. Op kamers gaan is belangrijk voor sociale ontwikkeling van studenten. In opdracht van BZK is afgelopen jaar voor het eerst de invloed van het soort huisvesting op het welzijn van de student in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS) onderzocht. Opvallend is dat wonen op kamers, waar studenten voorzieningen als de keuken en woonkamer delen, goed is voor het welzijn van Nederlandse studenten. Het is dan wel belangrijk dat studenten een goede band hebben met hun huisgenoten.
Vraag 3

Bent u het met ons eens dat, gezien deze eenzaamheidsklachten, het goed is als studenten de keuze hebben om op kamers te wonen?

Zie het antwoord op vraag 2.
Vraag 4

Klopt het dat er voor zelfstandige eenheden (studio’s) huurtoeslag aangevraagd kan worden en voor onzelfstandige eenheden (kamers) niet?

Dat klopt.
Vraag 5

Klopt het dat er hierdoor mogelijk onnodig veel zelfstandige eenheden worden aangeboden? Klopt het dat het aanbieden van onzelfstandige eenheden hierdoor minder aantrekkelijk is?

Er worden niet onnodig zelfstandige eenheden aangeboden, immers is er een groot tekort aan huisvesting, ook studentenhuisvesting. Er worden nog steeds veel onzelfstandige woning aangeboden. We hebben wel signalen ontvangen dat het rendement bij nieuwbouw van onzelfstandige eenheden laag is omdat er een lagere prijs gevraagd kan worden dan bij een zelfstandige woning met huurtoeslag. Ik bezie daarom het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige eenheden (WWSO), zoals ik verder toelicht bij antwoord op vraag 8.
Vraag 6

Klopt het dat er op dit moment vrijwel geen kamers gebouwd worden, bestaande kamers getransformeerd worden naar studio’s en er zelfs een krimp in de voorraad onzelfstandige eenheden wordt verwacht?

Het doel van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting dat wij afgelopen september getekend hebben is het uitbreiden van 60.000 betaalbare studentenwoningen. Dit doen we door nieuwe woningen te bouwen en door het beter benutten van de bestaande voorraad. Ook flexwoningen en transformatie, als onderdeel van nieuwbouw, kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de oplossing van het tekort aan studentenhuisvesting. Bovendien kijken we hoe we grip krijgen op internationale studenten. Ik zie bij alle partijen (huisvesters, onderwijs, studenten en gemeenten) die het plan hebben getekend een enorme drive om de doelstellingen te realiseren. Van de partijen krijgen we wel signalen dat het meer rendabel is om studio’s te bouwen dan onzelfstandige wooneenheden en dat er mogelijk sprake is van krimp van onzelfstandige eenheden. Daar ben ik met partijen over in gesprek. Bij nieuwbouw worden lokaal en regionaal afspraken gemaakt welke woningen, zelfstandig en onzelfstandig, er gebouwd worden.
Vraag 7

Wat gaat u op de korte termijn doen om de krimp van de voorraad onzelfstandige eenheden te stoppen?

Zie ook antwoord 6 en 8. Aanvullend daarop is een studentenhuisvestingregisseur aan de slag die de bouw van studentenwoningen, zelfstandig en onzelfstandig, op de lokale en regionale tafels aanjaagt. Dit was ook één van de actiepunten uit het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting.
Vraag 8

Gaat de modernisering van het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) bijdragen aan de stimulering van de bouw van nieuwe onzelfstandige eenheden? Zo nee, hoe gaat de Minister er dan voor zorgen dat het aantal kamers weer zal toenemen zoals afgesproken is in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting?

Op 4 november 20221 heb ik uw Kamer het rapport Verkenning mogelijke effecten aanpassen WWSO aangeboden. Uit het onderzoek blijkt dat de business case voor nieuwbouw van onzelfstandige woonruimte met de modernisering van het WWSO zou verbeteren, maar dat het nog niet volledig rendabel is. In deze brief heb ik aangegeven dat ik concludeer dat de modernisering van het WWSO een stap is in de goede richting ten behoeve van het stimuleren van onzelfstandige woonruimte, maar dat het op zichzelf nog niet voldoende is. Daarom werk ik met de partners van het Landelijk actieplan studentenhuisvesting aan andere maatregelen die het aanbod van onzelfstandige woonruimte kunnen vergroten. Ik streef ernaar uw Kamer rond de zomer van 2023 een nieuw voorstel voor het WWSO aan te kunnen bieden.
Vraag 9

Ziet u in dat gezien de woningnood kamers met een gemiddeld kleiner ruimtebeslag ook kunnen helpen daarvoor een oplossing te bieden, wonen in studio’s vergt immers veelal meer ruimte?

Dat klopt, dit is een reden waarom ook gemeenten onzelfstandige woningen willen bouwen. En zoals ook aangegeven in antwoord 6 kijken we voor de oplossingen ook naar bijvoorbeeld flexwoningen en transformatie, als onderdeel van nieuwbouw.

1 februari 2023 - 24 april 2023

82 dagen

Woningweigering door statushouders
	Geert Wilders (PVV), Alexander Kops (PVV)
	Eric van der Burg (staatssecretaris justitie en veiligheid) (VVD), Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Vraag 1

Hoeveel woningweigeringen door statushouders hebben er in 2020, 2021 en 2022 plaatsgevonden, en wat waren hiervan de redenen?

Op 29 oktober 2021 is in reactie op vragen van de leden Kops, Wilders en Markuszower (PVV) uw Kamer geïnformeerd over het beleid ten aanzien woningweigering door statushouders.1 Wij hechten eraan om deze lijn te bevestigen. Betrokken partijen zijn zich zeer bewust van de schaarste aan woningen in Nederland. Een onterechte woningweigering staat haaks op de geboden bescherming en gastvrijheid en ondermijnt het draagvlak voor de opvang van asielzoekers en huisvesting van statushouders. De ruimte om een woning te weigeren is dan ook minimaal en vrijwel enkel gerelateerd aan medische omstandigheden. Bovendien is het ook in het belang van de statushouders dat zij zo snel mogelijk kunnen doorstromen naar een woning, zeker indien er sprake is van een gezin met minderjarige kinderen.
In 2020, 2021 en 2022 hebben respectievelijk circa 140, 270 en 300 initiële woningweigeringen plaatsgevonden, op circa 12.010, 22.380 en 29.050 gehuisveste statushouders. Zoals in de reactie van 29 oktober 2021 is aangegeven worden de redenen voor woningweigering niet gestructureerd geregistreerd. Zij variëren en zijn voornamelijk terug te voeren op dat een woning te klein of te duur wordt gevonden, op de locatie (te ver van studie, werk, voorzieningen en/of familie) of niet toegerust is op specifieke woonbehoeften (zoals voor rolstoelgebruikers of na een scheiding). Bij het weigeren van een woning start het COA een zogeheten woningweigeringsprocedure waarbij met betrokkenen in gesprek wordt gegaan om de reden van de weigering te achterhalen en te beoordelen of deze gegrond is. In het merendeel van de gevallen is de reden voor weigering ongegrond en aanvaardt de betrokkene alsnog de woning. Indien betrokkenen volharden in de woningweigering wordt direct de verstrekking van onder andere eet- en leefgeld beëindigd en wordt de aanzegging gedaan om de opvang te verlaten. Indien aangewezen wordt een ontruimingsprocedure en waar nodig een gerechtelijke procedure opgestart. Afgezet tegen het totaalaantal gehuisveste vergunninghouders volhardt uiteindelijk een minimaal aantal vergunninghouders in de woningweigering en wordt bij een nog kleiner aantal overgegaan tot ontruiming.
Gehuisveste vergunninghouders
12.010
22.380
29.050
Initiële woningweigering
140
270
300
Volhardend in woningweigering
30
30
30
Aantal opgestarte ontruimingsprocedures
10
20
20
Ontruimingstitels
< 5, voor 10 personen
10, voor 20 personen1
10, voor 10 personen
Bron: COA (afgerond op tientallen)
In het jaar 2021 waren 5 ontruimingstitels van toepassing op circa 20 personen. Vanwege de betrokkenheid van minderjarigen is voor drie gezinnen alsnog bemiddeld naar huisvesting of hebben betrokkenen zelfstandig huisvesting gevonden.
Vraag 2

Hoeveel van de onterecht bevonden woningweigeringen hebben tot ontruiming (uit het asielzoekerscentrum) geleid, en waar zijn deze statushouders vervolgens heengegaan?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 3

Hoeveel woningweigeringen hebben geleid tot een gerechtelijke procedure, en wat waren hiervan de uitkomsten?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 4

Klopt het dat het COA verantwoordelijk is voor de afhandeling van woningweigering als de betreffende statushouder zich op dat moment in een asielzoekerscentrum bevindt?

Ja, dat klopt.
Vraag 5

Wie is er verantwoordelijk voor de afhandeling van woningweigering als de betreffende statushouder het asielzoekerscentrum al heeft verlaten en onder de gemeentelijke Hotel- en accommodatieregeling wordt opgevangen?

Bij het gebruik van de Hotel- en accommodatieregeling wordt de opvang door het COA beëindigd. Het COA keert dan nog enkel verstrekkingen zoals eet- en leefgeld uit voor een maximale periode van zes maanden. Het verblijf in het tijdelijk onderdak (zoals een hotel of (woon)boot) vindt plaats onder gemeentelijke verantwoordelijkheid tot de verantwoordelijke gemeente huisvesting aanbiedt. Indien de onwenselijke situatie zich voordoet dat een statushouder de aangeboden woning weigert, beëindigt de gemeente het tijdelijk onderdak.
Vraag 6

Hoeveel statushouders hebben tot dusverre een woning geweigerd terwijl zij onder de Hotel- en accommodatieregeling werden opgevangen? Welke instantie (gemeente/COA) heeft dit vervolgens afgehandeld, en hoe?

Omdat statushouders zijn uitgestroomd bij het COA, wordt niet centraal bijgehouden hoeveel statushouders onder de Hotel- en accommodatieregeling een woning weigeren. Desalniettemin is mij bekend dat deze onwenselijke situatie zich af en toe voordoet. Zoals in het antwoord op vraag 5 is aangegeven is de gemeente primair verantwoordelijk. Het COA biedt waar mogelijk wel kennis en expertise. Daarnaast werkt het Ministerie van Justitie en Veiligheid aan een handreiking voor gemeenten die te maken krijgen met woningweigering gedurende het verblijf onder de Hotel- en accommodatieregeling. De handreiking volgt de lijn die ook het COA hanteert bij woningweigering. De gemeente weegt uiteindelijk verschillende belangen en besluit op grond daarvan hoe verder te gaan. Indien de statushouder niet vrijwillig meewerkt aan het verlaten van de onderdakvoorziening, kan een ontruimingsbevel worden gevraagd bij de civiele rechter. Mogelijk doet zich hierbij een situatie voor van (lokaal) huisvredebreuk met eventuele strafrechtelijke gevolgen voor betrokkene.
Vraag 7

Wat gebeurt er als een statushouder een woning weigert op het moment dat de maximale duur van zes maanden opvang onder de Hotel- en accommodatieregeling ten einde loopt of is gelopen?

Deze situatie verschilt in wezen niet van de situatie waarbij een statushouder gedurende het tijdelijk verblijf onder de Hotel- en accommodatieregeling een aangeboden woning weigert. In beide gevallen heeft de gemeente voldaan aan haar wettelijke taak om huisvesting aan te bieden. Omdat er (alternatieve) huisvesting is aangeboden, kan het tijdelijk onderdak worden beëindigd. Het is in dat geval aan de betrokkene zelf om huisvesting te organiseren. Het is echter aan de gemeente om, de situatie en alle belangen overziend, een keuze te maken in het te volgen proces.
Vraag 8

Wat kost het hele proces woningweigering en wie draagt deze kosten?

Hier is geen centraal inzicht in. Deze vraag laat zich dan ook niet in algemene zin beantwoorden, maar hangt af van het verloop van de woningweigeringsprocedure, en van de in dat verband gemaakte kosten voor ambtelijke inzet, alsmede de eventuele extra kosten voor de inhuur van een advocaat.
Vraag 9

Bent u ervan op de hoogte dat Nederlandse woningzoekenden niets te weigeren hebben, maar jarenlang op de wachtlijst moeten staan om überhaupt voor een woning in aanmerking te kunnen komen? Waar kunnen zij klagen over deze schandalige onrechtvaardigheid?

Nederlandse woningzoekenden (bijvoorbeeld met een urgentieverklaring) kunnen een aangeboden woning weigeren of niet reageren op een woning. Dit kan tot gevolg hebben dat zij langer moeten wachten op een woning en mogelijk dat ook de urgentieverklaring wordt ingetrokken. Dat neemt niet weg dat het voor veel woningzoekenden lastig is om een woning te vinden die aansluit bij hun wensen en financiële mogelijkheden. Daarom is een van de belangrijkste speerpunten van het kabinet dat er meer gebouwd wordt en huizen betaalbaarder worden. Met het programma «Woningbouw» zet de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in op het bouwen van 900.000 woningen tot 2030. Het streven is dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbare huur- en koopwoningen zijn en er door woningcorporaties 250.000 sociale huurwoningen worden gebouwd. Dit vraagt om meer regie van het Rijk; via woondeals en prestatieafspraken nemen alle gemeenten, provincies, corporaties en het Rijk hun deel van de taak en verantwoordelijkheid voor voldoende betaalbare woningen. Het proces en tijd voor het realiseren van een woning wordt ingekort en gemeenten worden financieel gesteund bij woningbouw. Met het programma «Een Thuis voor Iedereen» zorgt hij er daarnaast voor dat mensen die zich in een kwetsbare positie bevinden en minder kans op een woning hebben of extra zorg nodig hebben daadwerkelijk in aanmerking komen voor passende woonruimte. We doen er alles aan om ervoor te zorgen dat er voor iedereen een passende, duurzame en betaalbare woning is in veilige en leefbare wijken.
Vraag 10

Deelt u de conclusie dat ondankbare, klagende statushouders beter kunnen gaan klagen in hun eigen land?

Nee. Wij weten dat ook voor de PVV de vrijheid van meningsuiting een uiterst belangrijk grondrecht is. Menig vergunninghouder is gevlucht uit een land waar dit recht allerminst gegarandeerd is.

26 januari 2023 - 8 maart 2023

41 dagen

Het bericht dat de subsidie voor de bouw van ouderenwoningen op de plank blijft liggen
	Maarten Hijink (SP)
	Conny Helder (minister zonder portefeuille volksgezondheid, welzijn en sport) (VVD)

Bronnen

1. Skipr, 20 januari 2023, «Woonzorg Nederland: «Subsidie voor bouw ouderenwoningen ligt nog op de plank»» (Woonzorg Nederland: «Subsidie voor bouw ouderenwoningen ligt nog op de plank» – Skipr)
2. Skipr, 19 januari 2023, «De Jonge wil bezwaarmogelijkheden tegen (ouderen)woningbouw inperken» (De Jonge wil bezwaarmogelijkheden tegen (ouderen)woningbouw inperken – Skipr)
3. Skipr, 19 januari 2023, «De Jonge wil bezwaarmogelijkheden tegen (ouderen)woningbouw inperken» (De Jonge wil bezwaarmogelijkheden tegen (ouderen)woningbouw inperken – Skipr)

Vraag 1

Wilt u reageren op de berichtgeving dat een deel van de subsidie voor de bouw van ouderenwoningen op de plank blijft liggen?1

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) en ik hebben op 23 november 2022 het Programma Wonen en Zorg voor Ouderen gepresenteerd. Hierin wordt een regeling aangekondigd voor de stimulering van geclusterde verpleegzorg. Voor deze regeling is 312 mln. euro beschikbaar. De ontwikkeling van de regeling is direct na de presentatie van het programma opgepakt; openstelling van de regeling is voorzien medio de zomer van 2023.
Vraag 2

Op welke wijze gaat u versnellen, aangezien het ongeveer vijf tot zeven jaar duurt voordat zorgorganisaties en ontwikkelaars tot een samenwerkingsovereenkomst komen voor nieuw te bouwen woningen en gemiddeld tien jaar tot de realisatie?2

De Minister voor VRO heeft u 18 januari 2023 een brief gestuurd «Aanbieding plan van aanpak versnellen processen en procedures woningbouw». Hierin wordt de aanpak beschreven om tot versnelling in de woningbouw te komen. Een onderdeel van het programma «Wonen en Zorg voor Ouderen» is dat provincies en gemeenten afspraken maken over de verdeling van de regionale opgave aan ouderenhuisvesting. Daarbij wordt ook een subtafel ingericht voor gesprekken waar naast de gemeenten ook woningcorporaties, het zorgkantoor en op uitnodiging ook zorgaanbieders aanschuiven. Momenteel wordt bekeken hoe de bestaande ambassadeurs van de Taskforce Wonen en Zorg een rol kunnen vervullen in het aanjagen van de regionale aanpak op de (bouw)opgave ouderenhuisvesting. Met de stimuleringsregelingen wordt een bijdrage geleverd om de business case van geclusterd wonen en verpleegzorgplekken met een sociale huurprijs rond te krijgen.
Vraag 3

Kunt u een tijdsindicatie geven wanneer de 290.000 extra te bouwen ouderenwoningen kunnen worden gerealiseerd?3

Het doel is dat deze ouderenwoningen in 2030 zijn gebouwd.
Tegelijk zet ik ook verdere stappen om het langer zelfstandig wonen te faciliteren. Dit doe ik onder meer door het versterken van de sociale basis, het verbeteren van samenwerking in de wijk en uitbreiding van de mogelijkheden van het volledig pakket thuis.

25 januari 2023 - 20 februari 2023

26 dagen

Conflicten tussen woningeigenaren en aannemers
	Henk Nijboer (PvdA)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. NOS, «Overgeleverd aan een aannemer: aantal conflicten stijgt fors», …

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het nieuwsbericht «Overgeleverd aan een aannemer: aantal conflicten stijgt fors»?1

Ja.
Vraag 2

Deelt u de mening dat het zorgelijk is dat het aantal geschillen tussen aannemers en woningeigenaren zo fors is gestegen?

Ja.
Vraag 3

Deelt u de conclusies van Nieuwsuur dat de stijging voor een groot deel te wijten is aan gestegen bouwkosten en tekorten aan aannemers?

Ook ik hoor signalen, onder meer via navraag bij Bouwgarant, dat kosten vaak een reden zijn voor geschillen.2 Navraag bij Bouwgarant leert dat bij hen (nog) geen sprake is van een significante toename van het aantal klachten. Bouwgarant merkt overigens op dat bij de voorbeelden in Nieuwsuur veeleer sprake is van fraude, en niet van geschillen over uitgevoerde bouwwerkzaamheden van aannemers, iets wat Nieuwsuur ook zelf aangeeft. Dit maakt de stijging van klachten die rechtsbijstandsverzekeraars volgens Nieuwsuur constateren natuurlijk niet minder zorgelijk, maar laat ook zien dat het verstandig is om je bij de keuze van aannemer vooraf goed te laten informeren. Bijvoorbeeld of een aannemer is aangesloten bij een brancheorganisatie of waarborginstelling, wat in algemene zin meer zekerheid biedt.
Vraag 4

In het artikel wordt er gesproken over «gemene psychologische spelletjes» die inwerken op de angst van huiseigenaren om de aannemer weg te jagen; klopt dit volgens u?

Ik heb hierover geen informatie.
Vraag 5

Welke mogelijkheden hebben opdrachtgevers om op te treden tegen onredelijke kostenverhogingen? Zijn zij voldoende beschermd?

Een aannemer is gehouden aan de contractueel overeengekomen werkzaamheden en prijs. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 3 is het verstandig van tevoren goed te onderzoeken of de partij waarmee men in zee gaat betrouwbaar is. Ook is het belangrijk goede afspraken te maken over de planning, en wat te doen bij vertraging of verstoring, en deze op papier te zetten. Zo staat een woningeigenaar sterker op het moment dat er een conflict ontstaat. Vereniging Eigen Huis heeft hiervoor ook een aantal tips op een rijtje gezet.3
Het instituut voor Bouwrecht heeft daarnaast ook een leidraad Vertraging en Verstoring opgesteld.4 Ook is het verstandig een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten voor het geval men toch in een conflict belandt met een aannemer.
Vraag 6

Bent u bereid actie te ondernemen om opdrachtgevers beter te beschermen? Wat kunt u doen om de positie van woningeigenaren tegenover aannemers te versterken?

In de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (verder: Wkb), die ik met de Omgevingswet per 1 januari 2024 in werking wil laten treden, zijn al maatregelen opgenomen om opdrachtgevers beter te beschermen. Ten eerste moeten aannemers in hun offertes aangeven of en op welke wijze ze verzekerd zijn tegen bouwfouten en insolventie. Een opdrachtgever kan hiermee vooraf beslissen of hij hiermee akkoord gaat of aanvullende zekerheid wil. Ten tweede scherpt de Wkb de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering aan. Nu is een aannemer nog gevrijwaard van aansprakelijkheid voor gebreken die een opdrachtgever bij oplevering had kunnen of moeten zien. Na invoering van de Wkb is de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken tenzij deze hem niet zijn toe te rekenen. Een aannemer mag deze aansprakelijkheid bij particuliere opdrachtgevers niet contractueel beperken.
De wijzigingen van het Burgerlijk wetboek in de Wkb betekenen een belangrijke verbetering van de positie van de opdrachtgever ten opzichte van de aannemer. Vanaf inwerkingtreding zal ik de effecten monitoren en na drie jaar evalueren. Vooruitlopend daarop acht ik verdere maatregelen niet noodzakelijk.

20 januari 2023 - 23 februari 2023

34 dagen

Particuliere verhuurders van appartementencomplexen die de verlichting in algemene ruimten (deels) niet willen uitzetten om energie te besparen
	Henk Nijboer (PvdA)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat huurders soms te maken krijgen met hoge energiekosten als gevolg van energiegebruik in algemene ruimten, waar ze geen invloed op hebben?

Ja, door de recente prijsstijgingen kunnen de energiekosten voor de algemene ruimten hoger zijn dan voorheen voor zowel huurders als eigenaar-bewoners in bijvoorbeeld VvE’s.
Vraag 2

Deelt u de mening dat het wrang is voor huurders dat ze, buiten hun eigen schuld om, op hoge energiekosten kunnen worden gejaagd doordat er door de verhuurder niets wordt gedaan aan energieverspilling in algemene ruimten?

Een verhuurder kan energiekosten voor algemene ruimten in rekening brengen via de servicekosten. De Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOHV) verplicht verhuurders te informeren en overleg te voeren met de betrokken huurder, de betrokken bewonerscommissie en de betrokken huurdersorganisatie over onder andere de servicekosten. De WOHV bepaalt voorts dat de verhuurder een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van de servicekosten slechts kan uitvoeren met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie.
Bovendien is het wettelijk niet toegestaan dat een huurder op hoge kosten wordt gejaagd indien die hoge kosten niet redelijk zijn te achten. Artikel 7: 259 BW bepaalt immers dat de vergoeding voor de servicekosten alleen het bedrag kan zijn dat als redelijk kan worden beschouwd voor geleverde diensten. Bij een geschil hierover kan de huurder zich wenden tot de rechter. Bij een huurovereenkomst met een gereguleerde huurprijs kan de huurder zich hiervoor ook wenden tot de huurcommissie.
Vraag 3

Hoe beoordeelt u het gegeven dat de energiekosten van algemene ruimten niet onder het prijsplafond vallen maar wel aan huurders doorgerekend worden, terwijl huurders geen invloed hebben op het verbruik?

Het prijsplafond is gericht op energieverbruik van huishoudens en geldt voor kleinverbruik aansluitingen waarbij sprake is van een woon- of verblijfsfunctie. Hiermee zijn gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen inderdaad uitgesloten van de regeling. Zoals bij het antwoord op vraag 2 is toegelicht kunnen huurders wel degelijk invloed uitoefenen op de hoogte van de servicekosten.
Vraag 4

Het blijkt dat sommige huurders meer dan 1.000 euro per jaar extra aan energiekosten kwijt zijn als gevolg van het energieverbruik in algemene ruimten. Dat zijn hoge bedragen. Heeft u enig inzicht hoeveel huishoudens door dergelijke extra energiekosten in de financiële problemen komen?

Er is geen landelijke data voor energieverbruik in algemene ruimten en ook geen inzicht in of huishoudens door deze extra energiekosten in financiële problemen komen.
Vraag 5

Welke acties gaat u ondernemen om verhuurders te stimuleren om het energieverbruik in gemeenschappelijke ruimten te verminderen?

Verduurzaming van de gehele woning en ook de gemeenschappelijke ruimten is belangrijk voor het besparen van energie, en daarmee het beperken van de energiekosten voor de huurder. Daarom zijn er stevige prestatieafspraken met woningcorporaties over het verduurzamen van woningen in het algemeen en bestaat er voor particuliere verhuurders de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen. Op deze manier zullen gehele panden, en daarmee ook de algemene ruimten, verduurzaamd worden en wordt het energieverbruik in gemeenschappelijke ruimten verminderd. Voor de gemeenschappelijke ruimte is het zoals toegelicht voor huurders(organisaties) mogelijk op basis van de WOHV overleg te voeren met de verhuurder over de van de hoogte van de servicekosten.

19 januari 2023 - 20 februari 2023

32 dagen

Fraude met huurlabels
	Henk Nijboer (PvdA)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Dagblad van het Noorden, «Björn betaalt meer huur door het energielab…

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huurders opgelicht door gesjoemel met energielabels»?1

Ja.
Vraag 2

Wat vindt u ervan dat in Groningen op grote schaal huurders zijn opgelicht en veel te hoge huren moesten betalen?

Ik ben op de hoogte van de uitspraak van de Huurcommissie over te hoge huren door onjuiste energielabels in Groningen. Dit soort praktijken vind ik, evenals het vragen van te hoge huren in zijn algemeenheid (zeker in de gereguleerde sector), uiterst onwenselijk. Daarom neem ik diverse maatregelen om deze problematiek aan te pakken, zoals het wetsvoorstel goed verhuurderschap en het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Vraag 3

Vermoedt u ook dat dit veel meer en breder voorkomt in Nederland? Heeft u inzicht hoeveel huurders dit ongeveer treft en hoeveel huur zij ten onrechte betaalden?

Sinds een jaar loopt er een pilot bij de Huurcommissie omtrent twijfels over het energielabel in relatie tot de huurprijs. Bij 84% van de zaken in de pilot betreft het complexen in Groningen, waardoor het probleem zich daar momenteel lijkt te concentreren.
In meer algemene zin ben ik ermee bekend dat het in Nederland voorkomt dat huurders een huur betalen die hoger is dan de maximale huur bij toepassing van het WWS. Het landelijke Woononderzoek Nederland (WoON2021) toont aan dat ongeveer de helft van de circa 284.000 private huurwoningen tot 145 punten (rond de liberalisatiegrens) voor een hogere huurprijs wordt verhuurd dan het WWS-maximum. Deze huurders betalen gemiddeld circa € 150,- boven op het WWS-maximum. Middels het wetsvoorstel goed verhuurderschap en het dwingend maken het WWS ben ik voornemens dit probleem aan te pakken.
Vraag 4

Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te doen om dit probleem in kaart te brengen en actie te ondernemen om huurders recht te doen?

Zie antwoord vraag 3.
Vraag 5

Bent u bereid het vragen van te hoge huren strafbaar te stellen, zodat sneller kan worden opgetreden tegen huisjesmelkers?

Ik ben het met u eens dat het vragen van te hoge huren aan banden moet worden gelegd en dat tegen verhuurders die toch te hoge huren vragen opgetreden moet worden. Ik kies er daarom voor om het WWS dwingend te maken en daar bestuursrechtelijke handhaving op mogelijk te maken. Dat doe ik op de eerste plaats door gemeenten via het wetsvoorstel goed verhuurderschap de mogelijkheid te geven om via de gebiedsgerichte verhuurvergunning het WWS af te dwingen richting verhuurders. Daarnaast werk ik aan een separaat wetsvoorstel om het WWS landelijk dwingend te maken.
Het aanpakken van dit probleem via het strafrecht acht ik niet wenselijk, omdat handhaving op huurprijzen daarmee een taak wordt van het Openbaar Ministerie (OM). Daarmee wordt handhaving afhankelijk van de prioriteitsstelling van het OM. Ook zou het er voor zorgen dat er een samenloop tussen drie verschillende rechtsgebieden op dit onderwerp ontstaat: privaat- (Huurcommissie en kantonrechter), bestuurs- (gemeenten in het kader van het wetsvoorstel goed verhuurderschap) en strafrecht (OM). Een dergelijke stapeling van rechtsgebieden zou een grote complicerende werking hebben en is daarom niet wenselijk.
Vraag 6

Bent u ermee bekend dat, zelfs als objectief door de huurcommissie is vastgesteld dat labels onjuist zijn, labels onveranderd kunnen blijven zodat volgende huurders wederom teveel huur betalen? Bent u bereid ervoor te zorgen dat foute labels worden aangepast?

Ja, ik ben ermee bekend dat de toets van de Huurcommissie in de pilot niet leidt tot het registreren van een nieuw energielabel. Dit heeft te maken met de taak van de Huurcommissie, die zich beperkt tot uitspraken over de huurprijs. Om te voorkomen dat een nieuwe huurder opnieuw te veel huur betaalt door het energielabel dat geldig is gebleven ondanks de uitspraak van de Huurcommissie, heb ik met de Huurcommissie afgesproken dat zij als onderdeel van de pilot de certificerende instelling informeert. Deze partij kan als onderdeel van het kwaliteitsborgingssysteem van het energielabel wel handelen. Controle door een certificerende instelling kan resulteren in het verbeteren of intrekken van een energielabel.
De reguliere steekproeven van certificerende instellingen kunnen er ook toe leiden dat een onjuist energielabel wordt aangepast of ongeldig wordt verklaard, waardoor op voorhand wordt afgevangen dat een huurder naar de Huurcommissie zou moeten stappen.
Momenteel wordt de pilot van de Huurcommissie geëvalueerd. Ik ben bereid om na deze pilot te bezien welke rol de Huurcommissie kan vervullen met betrekking tot het geregistreerde energielabel.
Vraag 7

Laat u het niet teveel aan gemeenten over om dit landelijke probleem op te lossen? Bent u bereid ook zelf actie te ondernemen om deze fraude aan te pakken?

Nee, de gemeente heeft geen rol in de kwaliteitsborging van het energielabel. In de regelgeving wijs ik een kwaliteitsborgingssysteem aan waarbij onder meer steekproeven worden getrokken op geregistreerde energielabels om de kwaliteit daarvan te controleren. In mijn brief van 30 november 2022 (Kamerstuk 30 196, nr. 804) heb ik maatregelen aangekondigd om het kwaliteitsborgingssysteem te verbeteren. De maatregelen richten zich op het scherper monitoren van de prestaties van de energieadviseur en bij constatering van fraude kan de vakbekwaamheid ingetrokken worden.
Daarnaast loopt er, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 6, momenteel een pilot bij de Huurcommissie. Ik heb deze afgelopen jaar samen met de Huurcommissie gestart met het oog op huurders die twijfels hebben over het energielabel met een mogelijke invloed op hun huurprijs. Komende tijd evalueer ik de pilot en besluit ik hoe hier mee verder te gaan. Tegelijkertijd werk ik aan het beter beschikbaar stellen van het label aan de huurder via MijnOverheid.
Bij al deze acties heb ik geen rol neergelegd bij de gemeente.
Vraag 8

Bent u bereid bij fraude met energielabels ook consequenties voor verhuurders op te nemen in de nog door de Kamer te bespreken Wet goed verhuurderschap?

Gemeenten krijgen op basis van het wetsvoorstel goed verhuurderschap de mogelijkheid om via de gebiedsgerichte verhuurvergunning het WWS af te dwingen richting verhuurders. Verhuurders dienen zich bij het bepalen van het puntenaantal van een gereguleerde woning te baseren op een geregistreerd label in EP-online. Een verhuurder mag er in beginsel vanuit gaan dat het daarin opgenomen label kloppend is. Indien de verhuurder zich bij het puntenaantal op een ander label heeft gebaseerd en dit een hogere huurprijs tot gevolg heeft, wordt niet voldaan aan de vergunningsvoorwaarde. De gemeente kan hier dan op grond van het wetsvoorstel reeds tegen optreden (bijvoorbeeld via boetes).

19 januari 2023 - 20 februari 2023

32 dagen

Het bericht ‘Woningbouw loopt vast: kopers én bouwers haken af’
	Peter de Groot (VVD)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. De Telegraaf, «Woningbouw loopt vast: kopers én bouwers haken af», 14…

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Woningbouw loopt vast: kopers én bouwers haken af» uit De Telegraaf?1

Ja.
Vraag 2

Wat is de prognose van het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen in 2023?

In 2022 zijn 74.217 woningen toegevoegd door nieuwbouw (CBS – voorlopige cijfers). Prognoses vanuit verschillende organisaties (bijvoorbeeld de prognoses van EIB2, banken en de NVM) lopen uiteen en zijn met onzekerheden omgeven. Samen met medeoverheden, marktpartijen werken we eraan om de productie te verhogen. Hierover maken we afspraken in de woondeals, heb ik een plan van aanpak opgesteld over het versnellen van processen en procedures, zijn er financiële regelingen, zoals de WBI om de woningbouwproductie te stimuleren en wordt geïnvesteerd in een groot aantal locaties via de MIRT afspraken (6 miljard euro in woningbouw en infrastructuur en 1,6 miljard in versnellingsmaatregelen). Ik heb uw Kamer hierover op 7 februari 2023 geïnformeerd.3 Over de prognoses over 2023 en verder, informeer ik uw Kamer medio dit jaar.
Vraag 3

Wat is het effect van overheidsmaatregelen, zoals de regulering van de middenhuur, voor de woningbouwprojecten die enerzijds binnenkort van start gaan en die anderzijds nog moeten worden ontwikkeld?

Door de regulering van het middensegment bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS) per 2024 voor woningen tot 187 de maximale huurprijs. Woningen die op basis van punten in het middensegment thuishoren, maar nu een hogere huurprijs hebben, zullen dan bij een nieuwe verhuring hun prijs moeten verlagen. Voor nieuwbouw geldt dat er voor de start van de bouw rekening wordt gehouden met een bepaalde huurprijs. Door de regulering kan het zijn dat een woning voor minder verhuurd kan worden dan hetgeen waar de ontwikkelaar rekening mee had gehouden. Het geïsoleerde effect van de regulering is echter niet eenduidig te bepalen. Ook andere factoren, zoals de ontwikkeling van de rente en bouwkosten beïnvloeden de nieuwbouw.
Ondanks de regulering moet het voldoende aantrekkelijk blijven om te investeren in nieuwbouw. Hier heb ik bij de vormgeving van de regulering veel aandacht voor gehad. Zo heb ik ervoor gekozen om het WWS te moderniseren, zodat de kwaliteit van een woning beter wordt gewaardeerd en het stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuurwoningen die nu gebouwd worden. Een onderdeel van deze moderniseringsslag is dat betere energielabels meer punten krijgen en slechtere energielabels aftrekpunten. Daarnaast wil ik een tijdelijke opslag invoeren voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van 5% op de maximale huurprijs voor 10 jaar. Uitgangspunt is dat dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw gestart is voor 1 januari 2025.4 Deze opslag moet helpen om dat geplande projecten door te kunnen laten gaan. Daarna acht ik het redelijk dat partijen hebben kunnen anticiperen op de regulering.
Vraag 4

Welke verklaring heeft u voor het feit dat grote institutionele beleggers Nederland op dit moment volledig links zouden laten liggen ten aanzien van de bouwopgave, terwijl deze beleggers juist nodig zijn om de woningmarkt vlot te trekken met hun investeringen in grote woningbouwprojecten?

Ik deel de opvatting dat ook beleggers nodig zijn voor de woningbouw. Tegelijkertijd deel ik uw opmerking niet dat grote institutionele beleggers Nederland op dit moment volledig links zouden laten liggen. Samen met gemeenten en provincies neem ik de regie op woningmarkt. In de regionale woondeals wordt de woningbouwprogrammering tot en met 2030 afgesproken door provincie, gemeenten en Rijk. Om deze aantallen woningen te realiseren zullen gemeenten de instrumenten die ze daarvoor hebben ook moeten inzetten. Zij moeten daarbij nauw samenwerken met marktpartijen. Daarin worden ook plannen gemaakt voor middenhuur die ook door institutionele beleggers moeten worden gerealiseerd.
Vraag 5

Bent u het met de stelling in het artikel eens dat het niet slim is om vooral de focus te leggen op gestapelde bouw in binnensteden? Zo nee, waarom bent u het hier niet mee eens?

Om de woningbouwopgave te realiseren moeten alle kansrijke locaties benut worden: binnenstedelijk en buitenstedelijk. Om aan te sluiten bij de woonbehoefte worden er daarbij zowel eengezinswoningen gebouwd als gestapelde woningen: zowel binnenstedelijk als aan randen van steden en dorpen. Volgens gegevens van ABF betreft ongeveer 51% procent van de woningen eengezinswoningen en 49% appartementen. Om de woningbouwbouwdoelstelling van 900.000 woningen tot en met 2030 te halen is het vooral van belang om overal kansrijke locaties te ontwikkelen: binnenstedelijk én buitenstedelijk. Zie ook mijn brief aan uw Kamer van 7 februari 2022 over de ontwikkeling van (grootschalige) woningbouwlocaties.5
Vraag 6

Onderschrijft u dat er meer kansen liggen voor buitenstedelijk bouwen, mede gelet op het feit dat binnenstedelijke projecten gevoelig zijn voor economische fluctuaties?

Ik constateer dat woningbouw voor alle locaties ingewikkelder wordt vanwege stijgende bouwkosten, gebrek aan menskracht en marktomstandigheden die veranderen. Dat geldt zowel voor binnenstedelijke als buitenstedelijke locaties. Zo kan er bij buitenstedelijke ontwikkelingen ook sprake zijn van complexiteit vanwege een samenhang van ruimtelijke opgaven zoals, infrastructuur, water en bodem, ligging in de nabijheid van natuurgebieden, of nabij windparken. Daarom is mijn inzet gericht op versnelling van de woningbouw, op zowel grote en kleinere locaties die snel te realiseren zijn, in de stad en aan de randen van gemeenten. De potentie van buitenstedelijke locaties wordt nu ook al benut. ABF raamt dat 35 à 40% van de huidige woningbouwplannen buiten bestaand bebouwd gebied ligt.
Ik wil buitenstedelijke locaties benutten zonder daarbij afbreuk te doen aan de uitgangspunten rondom zuinig ruimtegebruik en de bescherming van belangen zoals landschap en natuur. In dat verband is ook de Ladder voor duurzame verstedelijking van belang. Zoals in mijn brief van 7 februari aangegeven, wordt onderzoek gedaan naar de werking van de Ladder voor duurzame verstedelijking6. Daarbij ga ik naast gemeenten en provincies ook in gesprek met bouwondernemingen, projectontwikkelaars en hun marktorganisaties om zo een beter en vollediger beeld te krijgen van de knelpunten die zij ervaren en welke oplossingen daarvoor kunnen worden gevonden. Over de uitkomsten informeer ik uw Kamer in het tweede kwartaal van dit jaar.
Vraag 7

Deelt u de mening dat we, juist in tijden van grotere economische onzekerheid, moeten blijven doorbouwen om te voorkomen dat we een herhaling van zetten krijgen?

Ja, die mening deel ik met u. Juist vanwege de moeilijke omstandigheden is het belangrijk dat we samen optrekken in de uitvoering van het beleid gericht op de realisatie van de woningbouwplannen. Zorgen dat we tempo maken met de ontwikkeling van locaties is daarbij een belangrijk onderdeel. Daartoe informeerde ik u in januari over het plan van aanpak om de totstandkoming van woningen te versnellen. Ook versterk ik samen met provincies en gemeenten de regie op de woningbouw, door via woondeals af te spreken wanneer welke woningen worden gebouwd voor welke doelgroepen.
Alle betrokken partijen, overheden, marktpartijen zoals ontwikkelaars, bouwers en beleggers en ook de corporaties zijn daarbij onmisbaar. Partijen hebben in de intentieverklaring «Samen doorbouwen in onzekere tijden» naar elkaar uitgesproken om ervoor te zorgen dat er ook ten tijde van onzekerheden en stijgende bouwkosten kan worden doorgebouwd.
Vraag 8

Welke oplossingen ziet u om ook daadwerkelijk door te blijven bouwen in 2023?

Met de woondeals versterken we de samenwerking rond de volkshuisvesting. De woningbouwprogrammering per regio en gemeente klikken we vast. We nemen locaties op die van belang zijn om de afgesproken woningbouwaantallen te realiseren. Iedereen weet dan hoeveel, voor wie en waar er gebouwd kan worden. Corporaties en marktpartijen weten wat ze kunnen bouwen. Afgesproken is om de woondeals jaarlijks te herijken. Ook bespreken we waar kansen liggen voor nieuw te ontwijkkelen locaties. Verder blijven we gemeenten financieel ondersteunen met nieuwe tranches van de Woningbouwimpuls (WBI). De WBI is er voor gemeenten met een publiek tekort op een grondexploitatie, die ontstaat doordat de publieke opbrengsten lager zijn dan de publieke investeringen zoals het uitplaatsen van bedrijvigheid, het aanleggen van de openbare ruimte of nieuwe wegen. Met de eerste vier tranches worden 113 projecten financieel ondersteund, waarmee we bijdragen aan de ontwikkeling van 165.000 woningen waarvan 68% betaalbaar. Een deel van de ontwikkelingen worden in 2023 opgeleverd of gestart. Tijdens het Commissiedebat van 9 februari heb ik toegezegd in het tweede kwartaal u te informeren over de inzet van financiële instrumenten met het oog op de veranderende economische omstandigheden.
Vraag 9

Hoe gaat u ervoor zorgen dat corporaties blijven doorbouwen en daarmee financiers zijn van woningbouwprojecten met twee derde betaalbare woningen, mede gelet op het afschaffen van de verhuurderheffing?

Met de afschaffing van de verhuurdersheffing is de investeringscapaciteit van de corporaties verstevigd. Met die corporaties zijn nationale prestatieafspraken gemaakt om woningen te bouwen. Deze afspraken worden doorvertaald naar de woondeals: ik vraag gemeenten om voldoende bouwlocaties op te nemen voor de bouw van deze woningen. De Taskforce Nieuwbouw Corporaties ondersteunt hierin. Over de voortgang houden we samen vinger aan de pols.
Vraag 10

Deelt u de mening dat commitment van investeerders en aannemers noodzakelijk is, en dat alleen bestuurlijke afspraken onvoldoende zijn om de bouwambitie van 100.000 woningen ook daadwerkelijk te halen? Zo ja, welke rol krijgen zij binnen de regionale woondeals die in 2023 worden afgesloten tussen gemeentes en het Rijk?

Ik deel de mening dat commitment van investeerders en aannemers en andere betrokken partijen noodzakelijk is. Daarom zetten wij hier ook op in, door onder meer een intentieverklaring «Samen doorbouwen in onzekere tijden» op te stellen, waarin naar elkaar is uitgesproken om ervoor te zorgen dat er ook ten tijde van onzekerheden en stijgende bouwkosten kan worden. Daarnaast vind ik het essentieel dat de marktpartijen en corporaties ook betrokken worden bij de uitvoering van de woondeals. Onderdeel van de afspraken in de woondeals is dat regionale versnellingstafels worden ingericht waarin afspraken gemaakt worden gemaakt om specifieke woningbouwprojecten te versnellen en thematische knelpunten op te lossen.
Naast de provincie, de gemeente(n) en het Rijk, sluiten ook marktpartijen en corporaties aan. Partners aan deze tafel prioriteren met elkaar de te bespreken gebiedsspecifieke thema’s. Als er sprake is van landelijke thema’s kunnen deze worden besproken aan de landelijke versnellingstafel.
Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

17 januari 2023 - 13 maart 2023

55 dagen

Het bericht ‘Tijdelijke huurders Peperstraat Zaandam moeten nog snel verkassen: contracten kunnen niet worden verlengd’
	Sandra Beckerman (SP)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Noordhollands Dagblad, «Tijdelijke huurders Peperstraat Zaandam moete…
2. Antwoord op vragen van het lid Beckerman over onwenselijke sloopplann…
3. Het Zwartboek, zaanstad.bestuurlijkeinformatie.nl/Reports/Document/f3…

Vraag 1

Bent u bekend met dit bericht en wat vindt u hiervan?1

Ja, het betreft een kort bericht over een specifieke casus. Ik constateer dat een aantal vragen reeds door u zijn gesteld ten aanzien van soortgelijke casuïstiek en gezien de grote hoeveelheid vragen die u in algemene zin stelt, wil ik u benadrukken dat dit veel capaciteit kost.
Vraag 2

Wat vindt u ervan dat het juridische onmogelijk zou zijn om het huurcontract te verlengen, aangezien het hier een tijdelijk huurcontract betreft dat maximaal twee jaar mag duren waarna een contract voor onbepaalde tijd gegeven dient te worden?

Generieke tijdelijke huurcontracten kunnen na 2 jaar niet worden verlengd. Doel hiervan is te voorkomen dat huurders een stapeling van tijdelijke contracten krijgen en dat de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning.
Vraag 3

Deelt u de mening dat dit een negatieve consequentie van de Wet doorstroming huurmarkt is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Deelt u de mening dat deze mensen niet dakloos gemaakt mogen worden? Zo ja, hoe gaat u hiertegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk huurcontract is lastig te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving.2 Dat kan bijvoorbeeld financiële bestaansonzekerheid zijn, maar ook het tekort aan betaalbare woningen. Ik vind het belangrijk om de strijd tegen dakloosheid te voeren. Daarom werk ik samen met de Staatssecretaris van Jeugd en Preventie aan een aanpak hiervan, als vervolg op de Brede Aanpak Dak- en Thuisloosheid.
Vraag 5

Had een contract op basis van de Leegstandwet dit probleem kunnen voorkomen? Kunnen deze tijdelijke huurders alsnog een contract op basis van de Leegstandwet krijgen?

Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw. De looptijd van zo een vergunning is maximaal zeven jaar. Op deze wijze kan een woning in de aanloop naar de vernieuwbouw toch tijdelijk worden verhuurd. Ik geef de voorkeur aan tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet indien er sprake is van vernieuwbouw omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval maximaal zeven jaar kan blijven lopen totdat de werkzaamheden daadwerkelijk aanvangen. Het is uiteindelijk aan de huurder en verhuurder welke huurovereenkomst wordt aangegaan. Als het bijvoorbeeld evident is dat een complex binnen een jaar wordt gesloopt, is het gebruik van generieke tijdelijke contracten een meer efficiënte oplossing dan een vergunning aan te vragen bij de gemeente voor verhuur onder de Leegstandwet.
Vraag 6

Deelt u de mening dat dit artikel en andere artikelen over leegstandbeheer bewijzen dat het beheer van leegstaande woningen bij de verhuurder zou moeten blijven? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het is aan de verhuurder of zij de verhuur uitbesteden aan een makelaar of leegstandbeheerder. Leegstandbeheer kan in veel situaties een goede tijdelijke oplossing zijn. Als een verhuurder/eigenaar van vastgoed (ook een corporatie of gemeente) kiest voor antikraakbewoning geef ik er de voorkeur aan dat er een leegstandbeheerder wordt ingeschakeld die gecertificeerd is met een keurmerk van het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) of een leegstandbeheerder die de voorwaarden hanteert zoals die ook worden gehanteerd door het KLB.
Vraag 7

Wat vindt u ervan dat leeg te komen woningen in de flats bij de Beatrixbrug wederom op basis van de Wet doorstroming huurmarkt verhuurd worden voor de maximale duur van twee jaar en niet op basis van de Leegstandwet?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 8

Wanneer komt u met het landelijk Sociaal Statuut naar de Kamer?

Volgens artikel 55b, lid 1 van de Woningwet zijn woningcorporaties verplicht een reglement op te stellen voor sloop- en renovatieprojecten. Dit wordt ook wel een sociaal statuut genoemd. Over dit reglement moet de woningcorporatie op basis van de Wet op het overleg huurders verhuurder overleg voeren met de huurdersorganisatie. De corporatie kan alleen schriftelijk gemotiveerd van het advies van de huurdersorganisatie afwijken. In dit sociaal statuut kan onder meer worden vastgelegd dart huurder een garantie op terugkeer in een woning in de oude buurt, bij de eigen of een andere corporatie krijgen.
Samen met Woonbond en Aedes ga ik hierover komende maanden in gesprek. Het landelijk statuut ziet alleen op woningcorporaties. Ik ben daarbij graag bereid te kijken naar lokale afspraken die al gemaakt zijn en lessen die daaraan ten grondslag liggen. Mijn ambitie is om het landelijke sociaal statuut voor de zomer af te ronden.
Vraag 9

Bent u bereid de lessen uit de sloop van de Peperstraat, de Tweebosbuurt, de wijk Jericho, Den Haag Zuid West en andere sloopprojecten mee te nemen naar het nieuwe landelijk Sociaal Stattuut? Zo ja, hoe gaat u dat doen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.
Vraag 10

Vindt u het nog steeds een goed idee dat mensen als gevolg van anti-kraakcontracten binnen één maand op straat gezet kunnen worden, terwijl er sprake is van de grootste wooncrisis sinds de Tweede Wereldoorlog en mensen dus geen keuze hebben?

Antikraakbewoning is geen huur maar bruikleen. Derhalve is bij deze vorm van bewoning geen huur(prijs)bescherming van toepassing. De sector heeft een keurmerk opgericht waarmee bewoners niet meer na enkele dagen op straat kunnen worden gezet maar een maand de tijd hebben op elders iets te vinden. Om te voorkomen dat dergelijke panden leeg zouden komen te staan zie ik leegstandbeheer als een goede oplossing om tijdelijke bewoning mogelijk te maken. Zo kunnen leegstaande panden en woningen tijdelijk beschikbaar worden gesteld voor bewoning en wordt verloedering en kraken voorkomen.
Vraag 11

Kunt u aangeven hoe het recht op behoorlijke huisvesting van bewoners met een anti-kraakcontract gewaarborgd is als zij geen woonzekerheid hebben, terwijl woonzekerheid een fundamenteel mensenrecht is?

Zie antwoord vraag 10.
Vraag 12

Deelt u de mening dat woningzoekenden geen keuze hebben en wel moeten kiezen voor een contract op basis van de Wet doorstroming huurmarkt of de Leegstandwet waardoor inmiddels één op de vijf recent verhuisden een tijdelijk contract heeft?

Als er sprake is van sloop of vernieuwbouw ligt het niet in de rede dat er een vast huurcontract wordt aangeboden. Ik deel wel uw mening dat er in algemene zin te veel generieke tijdelijke huurcontracten worden afgesloten. Het Kabinet zet zich met het programma Betaalbaar Wonen in voor het beter betaalbaar maken van wonen door een groter deel van de huurwoningenvoorraad onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS daarbij dwingend te maken. Hiermee wordt voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel om tijdelijke huurcontracten te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen gemitigeerd omdat, indien van toepassing, de woning onder het WWS is komen te vallen. Dit zal het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste huurcontracten de norm blijven. Dit komt ten goede aan de woonzekerheid van huurders. Daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken. Dit wil ik regelen met een wijziging van de Wet goed verhuurderschap nadat deze wet in werking is getreden.
Vraag 13

Vindt u dat bewoners bij de sloop van hun (t)huis altijd een urgentieverklaring zouden moeten krijgen, ondanks dat ze een hoger inkomen hebben?

Op grond van artikel 7:274, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek kan een verhuurder wegens dringend eigen gebruik de huur opzeggen. Dat kan wanneer sprake is van sloop. Indien je als huurder niet akkoord gaat, moet de verhuurder dit via de rechter laten bekrachtigen. Een huurder heeft dan recht op herhuisvesting in een «vergelijkbare woning», verhuiskostenvergoeding en/of ondersteuning bij het vinden van een nieuwe woning. Vanwege deze in de wet opgenomen bescherming is een urgentieverklaring dus niet nodig. Indien gemeenten een urgentieregeling in hun huisvestingsverordening hebben opgenomen, hebben zij wel vaak stadsvernieuwingsurgenten als urgentiecategorie opgenomen. Zo kunnen de huurders in een gebouw dat gesloopt wordt zelf kiezen of zij met de urgentieverklaring onder de arm op zoek gaan naar een nieuwe woning, of het aanbod van de verhuurder aannemen. Ik vind het een keuze van gemeenten of zij stadsvernieuwing als reden voor een urgentieverklaring in de verordening willen opnemen. Hierom zie ik geen reden om dit in het landelijk sociaal statuut op te nemen.
Vraag 14

Bent u bereid om in het landelijk Sociaal Statuut op te nemen dat huurders die geconfronteerd worden met de sloop van hun woning te allen tijde een urgentieverklaring moeten krijgen?

Zie antwoord vraag 13.
Vraag 15

Stroken de antwoorden van uw voorganger met het Zwartboek dat bewoners van de Peperstraat opgesteld hebben? Zo ja, waar blijkt dat uit? Zo nee, wat zijn de verschillen?2, 3

Zonder verder in te gaan op deze specifieke casus kan ik in algemeenheid aangeven dat de bewoners het volste recht hebben om een zwartboek op te stellen waarin zij aangeven op welke punten zij ontevreden zijn. De gemeente Zaanstad heeft dit zwartboek ook openbaar gemaakt. In een mogelijke evaluatie kunnen deze punten door de bewoners worden aangedragen. Voorts ben ik in algemene zin tegen intimidatie van huurders. In het wetsvoorstel Goed verhuurderschap is daarom in de algemene regels opgenomen dat verhuurders zich moeten onthouden van iedere vorm van intimidatie. Het wetsvoorstel geeft gemeenten de bevoegdheid om de algemene regels van goed verhuurderschap te handhaven. Wanneer het wetsvoorstel in werking treedt, is het de taak van de gemeente om alle relevante informatie te verzamelen om te onderzoeken of er sprake is van intimidatie.
Vraag 16

Deelt u de mening dat de in het Zwartboek genoemde punten (op bladzijde 4, 5 en 6) stress en onzekerheid, consequenties, financieel en tevredenheid van bewoners niet stroken met de antwoorden van uw voorganger op Kamervragen van de SP?

Zie antwoord vraag 15.
Vraag 17

Bent u het eens met de kritiek die deze bewoners hebben geuit over de verhuurder (zie bladzijde 6, de woningcorporaties (zie bladzijde 6), en het college (zie bladzijde 3)?

Zie antwoord vraag 15.
Vraag 18

Deelt u de mening dat de intimidatie van deze bewoners door juridische dreigbrieven of anderszins per direct gestopt moet worden?

Zie antwoord vraag 15.
Vraag 19

Deelt u de mening dat bewoners die onder druk van alle intimidatie, stress en onzekerheid eerder dan de peildatum vertrokken zijn, hun opgebouwde woonrechten als gevolg van de inschrijvingsduur op het woningnet moeten terugkrijgen en bent u bereid om opgebouwde woonrechten onderdeel te laten worden van het nieuwe landelijk sociaal statuut? Zo nee, waarom niet?

Huurders die inschrijvingsduur hebben opgebouwd op woningnet kunnen daar ingeschreven blijven staan als zij een woning accepteren van een andere verhuurder dan een corporatie. De woningen in de Peperstraat worden niet verhuurd door een corporatie.
Vraag 20

Deelt u de mening dat het recht op terugkeer naar de buurt c.q. complex onderdeel is van het recht op adequate huisvesting zoals vastgelegd is «Basic principles and guidelines on development-based evictions and displacement» (A/HRC/4/18, annex 1) en nogmaals door de Speciale Rapporteurs van de Verenigde Naties in hun brief van 19 april 2021 aan de Nederlandse regering bevestigd is? Zo ja, bent u bereid om deze basisprincipe op te nemen in het nieuwe landelijk sociaal statuut en daarbij de terugkeer financieel mogelijk te maken door de minimale vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen? Zo nee, waarom niet?

Samen met Woonbond en Aedes ga ik de komende maanden over het sociaal statuut in gesprek. Ik ben daarbij graag bereid te kijken naar mogelijkheden om terug te keren naar de eigen wijk. Mijn ambitie is om het landelijke sociaal statuut voor de zomer af te ronden.
Vraag 21

Deelt u de mening dat zeggenschap c.q. serieuze consultatie c.q. betekenisvolle participatie van bewoners bij sloop onderdeel is van aanspraken die voortvloeien uit het recht op adequate huisvesting en derhalve betekenisvolle participatie/zeggenschap geen gunst is die verleend moet worden, maar onderdeel is van fundamentele mensenrechten?

Ik ben van mening dat bewoners betrokken zouden moeten worden bij sloopprojecten. In de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) is bepaald dat verhuurders de betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies moet informeren over voorgenomen sloop en renovatie van wooncomplexen; en daarover met hen moeten overleggen als de huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) dat wensen en hen de gelegenheid moet geven om schriftelijk advies uit te brengen. Dat geldt voor particuliere verhuurders en institutionele beleggers die 25 of meer woningen in Nederland verhuren; en voor alle woningcorporaties, ongeacht het aantal woningen dat zij verhuren.
Voor corporaties is in de Woningwet aanvullend geregeld dat zij een reglement voor sloop/renovatie moeten hebben waarin de betrokkenheid van de bewoners is vastgelegd. Bij commerciële verhuurders is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken over een reglement te komen.
En renovatie-/sloopvoorstellen moeten inderdaad schriftelijk worden gedaan aan huurders van woonruimte. Dat is zo bepaald in art.7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek; dit geldt voor alle verhuurders van woonruimte.
Vraag 22

Wat verstaat u onder betekenisvolle participatie/zeggenschap van bewoners bij sloop en op welke manier heeft u het recht op betekenisvolle participatie/zeggenschap vertaald c.q meegenomen in uw definitie?

Zie antwoord vraag 21.
Vraag 23

Deelt u de mening dat de besluitvorming rondom het recht op terugkeer voor deze bewoners niet correct verlopen is, omdat bewoners geen terugkeergarantie hebben gekregen aangezien de nieuwe woningen volgens de verhuurder wellicht niet passend zijn?

Er zijn geen wettelijke regels over terugkeergarantie als gevolg van sloop. Er kunnen wel lokale afspraken worden gemaakt over terugkeergaranties (naar de woning of naar de buurt) of in het reglement voor sloop/renovatie dat de woningcorporatie met de huurdersorganisaties heeft opgesteld.
Vraag 24

Hoe kan het dat uw voorganger aangeeft dat bewoners van de Peperstraat vooraf om input gevraagd is terwijl deze bewoners aangeven niet in het besluitvormingsproces gekend te zijn door de gemeente Zaanstad noch door de verhuurder?

Zie antwoord vraag 23.
Vraag 25

Begrijpt u dat ook deze huurders door de sloopbrief in augustus 2019 overvallen zijn, terwijl de intentieovereenkomst tussen de gemeente en de verhuurder al in oktober 2018 was ondertekend?

Ik begrijp dat wanneer bewoners te horen krijgen dat hun woning wordt gesloopt, dit onzekerheid meebrengt. Ongeacht wanneer een intentieverklaring is getekend.
Vraag 26

Klopt het dat de eis van het college (zie collegebesluit 2019/14 719), waarin wordt aangegeven dat er overeenstemming tussen de partijen over het sociaal plan bereikt moest worden, niet nageleefd is?

Dat is mij niet bekend. Het is aan het college om toe te zien in hoeverre er uitvoering wordt gegeven aan gemaakte afspraken.
Vraag 27

Deelt u de mening dat de gemeente Zaanstad voor deze bewoners juist alles in het werk moet stellen om het hele proces rondom de herhuisvesting te vergemakkelijken omdat van deze bewoners een ultieme offer gevraagd wordt, namelijk de sloop van hun huis en hun thuis in de gemeenschap? Zo nee, waarom niet? Zo ja, deelt u de mening dat dat hier niet het geval is en kunt u dit antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 21 en 22.
Vraag 28

Klopt het dat het college van de gemeente Zaanstad de hardheidsclausule niet toepast terwijl dit is toegezegd?

Zie antwoord vraag 27.
Vraag 29

Vindt u het gerechtvaardigd dat mensen, die nu in het gereguleerd segment huren, vanwege inkomen gedwongen worden om naar een woning in de vrije sector te verhuizen, terwijl die huren vaak (veel) te hoog liggen?

Huurders met een inkomen boven de voor hun huishouden toepasselijke DAEB-inkomensgrens zijn niet in alle gevallen gedwongen om een huurwoning in de vrije sector (van een woningcorporatie of een andere verhuurder) te gaan huren. Bij verhuizing naar huurwoningen van woningcorporaties geldt in de meeste gevallen een (maximum) inkomensgrens. Maar woningcorporaties hebben jaarlijks ruimte om 7,5% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen boven de toepasselijke DAEB-inkomensgrens. Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties kunnen in de prestatieafspraken afspreken dat er lokaal een grotere vrije toewijzingsruimte is dan 7,5%, maar niet groter dan 15%.
Voor huurwoningen van andere verhuurders dan woningcorporaties geldt geen wettelijke maximuminkomensgrens. Andere verhuurders dan woningcorporaties hebben dus de vrijheid om hun vrijgekomen huurwoningen te verhuren aan huishoudens naar keuze; tenzij de gemeente een huisvestingsvergunning voor die huurwoningen vereist en aan die huisvestingsvergunning inkomenseisen stelt.
Vraag 30

Vindt u het gerechtvaardigd dat deze bewoners nog steeds in het ongewisse zijn en blijven of de nieuwbouwwoningen passend voor hen zijn qua grootte (gezinssamenstelling) en/of prijs (huur- koopprijzen)? Zo ja, waarom? Zo nee, deelt u dan de mening dat woonzekerheid hier als onderdeel van het recht op behoorlijke huisvesting geschonden is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u deze schending van dit mensenrecht herstellen?

Bij beëindiging van huurcontracten die vanwege sloop in de vorm van een tijdelijk huurcontract is gesloten (tijdelijke huurcontracten op basis van de Leegstandwet of tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen) is de verhuurder niet verplicht om andere passende woonruimte aan te bieden. Ook bij huurbeëindiging van vaste huurcontracten wegens sloop is de verhuurder niet verplicht andere passende woonruimte aan te bieden, maar in dat geval moet hij wel aantonen dat voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. Ingeval van antikraakbewoning is doorgaans geen sprake van huur, maar van bruikleen. De huurregelgeving is op bruikleenovereenkomsten niet van toepassing.
Vraag 31

Deelt u de mening dat een renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) door elke verhuurder aan huurders moet worden gepresenteerd met een redelijk schriftelijk voorstel (art.7:220 lid 2 BW)? Zo ja, kunt u aangeven of daar bij de sloop van de Peperstraat sprake van is geweest? Zo nee, waarom niet?

Verhuurders (woningcorporaties en andere verhuurders zijn wettelijk verplicht om renovatie-/sloopvoorstellen schriftelijk aan de betreffende huurders uit te brengen. Dit is geregeld in artikel 7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.
In de Woningwet is aanvullend opgenomen dat een woningcorporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw, waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. Zoals u weet ziet de Woningwet niet op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen.
Of een renovatie-/sloopvoorstel redelijk is, is ter beoordeling van de rechter als huurder en verhuurder daarover in geschil zijn. Daar ga ik als Minister niet over.
Vraag 32

Indien er geen sprake hoeft te zijn van een redelijk voorstel, deelt u dan de mening dat een verplicht redelijk voorstel het hele proces rondom de renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) enorm verbetert en versnelt? Zo ja, bent u dan bereid om de wet- en regelgeving hieromtrent te wijzigen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 31.
Vraag 33

Deelt u de mening dat het vinden van een goede passende woning in de eigen omgeving in deze tijd erg moeilijk is, waardoor binnen één jaar verhuizen (onnodig) heel veel stress met zich meebrengt? Immers de goede woningen met een goed energielabel komen minder vaak vrij dan slechte woningen met vaak slechtere energielabels. Vaak willen huurders alleen in de eigen omgeving blijven vanwege onder andere medische vraagstukken, het sociaal netwerk, school of werk. Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ja, helder is dat het vinden van een passende woning in deze tijden een uitdaging is. Ik snap goed dat mensen willen blijven wonen in hun eigen buurt.
Vraag 34

Deelt u de mening dat een verhuizing in deze tijd veel meer kost dan de minimale wettelijke vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten?

De wettelijke minimumbijdrage voor verhuis- en herinrichtingskosten bij door renovatie of sloop noodzakelijke (tijdelijke) verhuizing is sinds 1 maart 2023 € 7.156.
Ik deel niet de mening dat een verhuizing per definitie meer kost dan ruim € 7.000. In gevallen waarin de huurder weinig hoeft te doen aan stoffering van de nieuwe woning, zullen de kosten lager liggen dan ruim € 7.000. Aan de andere kant zullen sommige verhuizingen (en dan met name de herinrichtingskosten) wel meer kosten dan ruim € 7.000; maar dit wettelijke bedrag is een minimumbijdrage, het staat verhuurder en huurder vrij om een hogere tegemoetkoming af te spreken.
Dit wettelijke minimumbedrag voor verhuis- en herinrichtingskosten geldt overigens niet bij huurbeëindiging van tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar door het aflopen van de afgesproken huurtermijn of van tijdelijke huurcontracten op grond van de Leegstandwet.
Vraag 35

Kunt u garanderen dat de bewoners aan de Peperstraat niet dakloos raken?

Zie mijn antwoord op vraag 1.
Vraag 36

Heeft de gemeente Zaanstad in de prestatieafspraken met woningcorporaties opgenomen dat de vrije bestedingsruimte van 7,5% verdubbeld wordt zodat deze bewoners aan de Peperstraat met een hoger inkomen makkelijker gehuisvest kunnen worden? Zo nee, waarom heeft de gemeente die afspraken niet gemaakt aangezien dit probleem al enige tijd speelt en dus ook bekend is?

Het vormgeven van prestatieafspraken is een lokaal proces tussen de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Ik heb geen zicht in de overwegingen die hebben meegespeeld bij het tot stand komen van de prestatieafspraken in Zaandam.
Vraag 37

Kunt u begrijpen dat bewoners enorm in onzekerheid verkeren omdat van hen verlangd wordt dat ze wel naar een tijdelijke woning verhuizen maar nog niet weten of de nieuwbouwwoning passend is? Zo ja, vindt u dat gerechtvaardigd? Zo nee, waarom niet?

Natuurlijk kan ik begrijpen dat huurders in onzekerheid verkeren als zij nog niet weten of de woning waarnaar zij zullen verhuizen passend voor hen is. Zie verder het antwoord op vraag 30.
Vraag 38

Wat zijn voor deze bewoners de consequenties in het geval de nieuwbouwwoning niet passend is, maar zij inmiddels voor de tijdelijke woningen wel een tijdelijk contract hebben? Wordt hiermee het recht op woonzekerheid van deze bewoners geschonden temeer zij uit een positie komen waarin zij wel woonzekerheid hadden als gevolg van een huurcontract voor onbepaalde tijd?

Als een vast huurcontract vanwege sloop of renovatie is geëindigd, is daarmee de huurbescherming die de huurder voor dat huurcontract had vervallen. In dat geval geldt de huurbescherming die geldt bij het huurcontract dat voor de tijdelijke woning is gebruikt. Als dat een tijdelijk huurcontract is, geldt voor de huurder een beperkte huurbescherming.
Als een huurder tijdelijk verhuist, maar het huurcontract voor de te renoveren woning doorloopt, dan houdt de huurder de aan het huurcontract voor de te renoveren woning bescherming; als hij de te renoveren woning met een vast huurcontract huurt, houdt hij dus huurbescherming, ook na terugverhuizing naar de gerenoveerde woning; als hij de te renoveren woning met een tijdelijk huurcontract huurt en die huurtermijn is nog niet verstreken, dan houdt de huurder de beperkte huurbescherming die bij tijdelijke huurcontracten geldt.
Vraag 39

Wat gebeurt er op het moment dat deze bewoners naar de nieuwbouwwoning verhuizen maar vanwege een verandering in de persoonlijke of inkomenssituatie die nieuwbouwwoning niet meer passend is? Kunt u daarbij aangeven of er een spijtoptantenregeling is waar deze bewoners gebruik van kunnen maken?

Voor huurders voor wie de nieuwbouwwoning na de verhuizing daarnaartoe door wijziging in inkomen of huishoudenssamenstelling niet meer passend is, geldt hetzelfde als voor huurder die om andere redenen naar een andere woning verhuisd zijn. Er is geen speciale wettelijke spijtoptantenregeling voor huurders die vanwege sloop of renovatie hebben moeten verhuizen.
Bij een inkomensdaling kan de huurder schriftelijk om een tijdelijke huurkorting (van maximaal drie jaar) vragen, om in die periode van tijdelijke huurkorting naar andere, goedkopere woonruimte uit te kijken. De verhuurder is niet verplicht om aan een verzoek om tijdelijke huurkorting tegemoet te komen, ook een woningcorporatie niet.
Als de woning vanwege uitbreiding van de omvang van het huishouden niet meer passend is, zal de huurder als hij wenst te verhuizen moeten reageren op vrijgekomen huurwoningen van de woningcorporatie of van andere verhuurders.
Vraag 40

Is er voor deze bewoners een regeling voor mantelzorgers, waardoor mantelzorgers ook eventueel mee kunnen verhuizen? Zo nee, vindt u dat er bij gedwongen verhuizingen te allen tijde een regeling voor mantelzorgers aanwezig moet zijn?

In algemene zin kan ik zeggen dat indien een gemeenten een urgentieregeling in haar huisvestingsverordening heeft opgenomen, zij thans verplicht is daar in ieder geval mantelzorgontvangers of verleners als urgentiecategorie in op te nemen. Gemeenten zijn nu nog niet verplicht een urgentieregeling te hebben waardoor het ook per gemeente verschilt of mantelzorgontvangers of verleners urgentie kunnen krijgen. Met het wetsvoorstel versterken regie op de volkshuisvesting dat 16 februari 2023 in consultatie is gegaan, ga ik gemeenten verplichten om een urgentieregeling (en hiermee dus een huisvestingsverordening) te implementeren. Daarin moeten zij verplicht een aantal wettelijke urgentiecategorieën opnemen. Mantelzorgontvangers en verleners zullen daar onderdeel van uitmaken.
Vraag 41

Wat mag een verhuurder aan medische informatie bij een huurder opvragen en is de huurder verplicht daaraan mee te werken?

Het opvragen en vervolgens verwerken van medische gegevens is een verwerking van bijzondere persoonsgegevens. Het verwerken van bijzondere persoonsgegevens is slechts toegestaan indien voldaan is aan een van de voorwaarden, bedoeld in artikel 9, tweede lid van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) of paragraaf 3.1 van de UAVG. In het algemeen mogen verhuurders geen medische gegevens van huurders verwerken. In bepaalde gevallen zijn deze gegevens echter noodzakelijk voor het aanpassen van een woning of het toewijzen van een woning met bijzondere voorzieningen. Om medische gegevens voor deze gevallen te kunnen verwerken zal doorgaans om toestemming van de (kandidaat) huurder worden gevraagd. Toestemming dient vrijelijk, ondubbelzinnig en geïnformeerd te worden gegeven door middel van een actieve handeling, waaruit duidelijk blijkt dat de huurder instemt met de voorgestelde verwerking van zijn medische gegevens. Stilzwijgende toestemming, het gebruik van reeds aangekruiste vakjes, inactiviteit of impliciete toestemming gelden bijvoorbeeld niet als toestemming in de zin van de AVG. Verder moet de verhuurder aan kunnen tonen dat toestemming is gegeven en kan de huurder zijn toestemming ten alle tijde intrekken. Als de huurder zijn toestemming intrekt, heeft de verhuurder geen grondslag meer voor het verwerken van deze persoonsgegevens. Dat betekent dat het verwerken daarvan gestaakt moet worden en dat de persoonsgegevens vernietigd moeten worden.
Vraag 42

Welke verantwoordelijkheden c.q verplichtingen heeft een commerciële verhuurder indien deze verhuurder om zijn moverende redenen huurders dwingt te verhuizen?

Als de woning is verhuurd met een vast huurcontract (huurcontract voor onbepaalde tijd), kan de verhuurder het huurcontract alleen opzeggen met een van de in de wet genoemde opzeggingsgronden van dringend eigen gebruik. En als de huurder niet met de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De verhuurder zal dan aan de rechter moeten aantonen dat huurbeëindiging in het betreffende geval redelijk is.
Als de woning met een tijdelijk huurcontract (tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen of tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet) is verhuurd, eindigt de huur van rechtswege na het verstrijken van de afgesproken huurtermijn; de huurbescherming van vaste huurcontracten geldt dan niet.
Vraag 43

Welke (inspannings)verplichtingen heeft een huurder als deze ongeacht het motief van de verhuurder gedwongen wordt om te verhuizen?

Als de rechter oordeelt dat een vast huurcontract eindigt, of als een tijdelijk huurcontract van rechtswege eindigt, moet de huurder de woning op de einddatum van het huurcontract leeg opleveren aan de verhuurder.
Doorgaans maken verhuurder en huurder afspraken over hoe de huurder de woning moet opleveren. Wettelijk gezien maakt het verschil of er bij aanvang van de huur een opnamestaat van de woning is opgemaakt. Zo ja, dan moet de huurder de woning opleveren zoals die bij aanvang van de huur was. Zo nee, dan moet de huurder de woning in redelijke staat opleveren.
Vraag 44

Kunt u zich voorstellen dat veel mensen in het algemeen participatiemoe zijn, omdat velen aangeven dat er weinig tot niks met hun inbreng gedaan wordt? Zo ja, hoe gaat u het participatieproces betekenisvol inrichten c.q. gaat u bij het maken van het nieuwe landelijk sociaal statuut hier rekening mee houden? Zo nee, waarom niet?

Ik juich iedereen toe om te participeren in de samenleving. Dat wil overigens niet zeggen dat men altijd wordt gehoord. In de Woningwet is opgenomen dat een corporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. In het landelijk sociaal statuut wordt opgenomen op welk moment en hoeveel inspraak de huurders hebben. Zoals u weet ziet de Woningwet niet toe op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder met een schriftelijk voorstel te komen.
Vraag 45

Bent u bereid om met de bewonerscommissie van de Peperstraat in gesprek te gaan en te leren van de grote problemen die bewoners meemaken bij de sloop van hun (t)huis?

Ik zie geen aanleiding met de betrokken partijen het gesprek aan te gaan. Dit betreft een lokale casus waarbij de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf tot afspraken moeten komen.
Vraag 46

Deelt u de mening dat de plannen niet samen mét deze bewoners gemaakt zijn en derhalve niet voldoen aan het centrale uitgangspunt «nothing about us, without us»?

Zie antwoord vraag 45.
Vraag 47

Deelt u de mening dat er bij ingrijpende maatregelen zoals sloop te allen tijde eerst daadwerkelijk een bewonerscommissie opgericht dient te worden voordat er besluiten genomen mogen worden, zodat deze tijdig de legitieme gesprekspartner wordt voor de verhuurder en eventueel de gemeente?

In de Woningwet is opgenomen dat een corporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. De Woningwet ziet niet op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder met een schriftelijk voorstel te komen.
Vraag 48

Deelt u de mening dat er een verplichting is om ervoor te zorgen dat mensen, die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen, goed terecht moeten komen?

Deze gegevens worden niet bijgehouden. Het lijkt mij ook niet uitvoerbaar om te monitoren wat er gebeurt met mensen die als gevolg van herstructurering moeten verhuizen. Het is de verantwoordelijkheid van de corporatie om bij sloop en renovatie een reglement op te stellen. Bij commerciële verhuurders is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder dan met een schriftelijk voorstel te komen.
Vraag 49

Deelt u de mening dat monitoring verplicht is c.q. zou moeten zijn van mensen die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen om te bepalen of zij inderdaad goed terecht zijn gekomen?

Zie antwoord vraag 48.
Vraag 50

Indien u niet van mening bent dat monitoring verplicht is c.q. zou moeten zijn, deelt u dan de mening dat het onmogelijk is om na te gaan of specifieke groepen in (extra) kwetsbare situaties disproportioneel geraakt worden? Immers dit kan duiden op discriminerend beleid, hetgeen verboden is en per direct gestopt moet worden, en wijzen op extra maatregelen die getroffen moeten worden om deze groepen extra te beschermen.

Zie antwoord vraag 48.
Vraag 51

Wordt er door u en/of door de gemeenten gemonitord op wat er met mensen gebeurt die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen? Zo ja, wat zijn de resultaten van die monitoring(en)? Zo nee, bent u bereid om dit landelijk te monitoren dan wel bereid om de gemeenten te vragen of zij deze monitoring willen verrichten?

Zie antwoord vraag 48.
Vraag 52

Bent u bereid om bij het inwinnen van informatie om vragen aangaande de bewoners van de Peperstraat te kunnen beantwoorden ook informatie in te winnen bij de bewonerscommissie van de Peperstraat, zodat u niet eenzijdig door de verhuurder en/of de gemeente geïnformeerd wordt?

Ik zie geen aanleiding met de betrokken partijen het gesprek aan te moeten gaan. Dit betreft een lokale casus waarbij de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf tot afspraken moeten komen.
Vraag 53

Wilt u de vragen gelieve apart beantwoorden en niet clusteren?

De antwoorden zijn zo veel als mogelijk apart beantwoord.

16 januari 2023 - 20 februari 2023

35 dagen

De vertraagde versterking in Ten Post
	Sandra Beckerman (SP)
	Hans Vijlbrief (staatssecretaris economische zaken) (D66)

Bronnen

1. Kamerstuk 33 529, nr. 1097.
2. Staatstoezicht op de Mijnen, 23 juni 2022 (https://www.sodm.nl/docume…
3. Vereniging Eigen Huis, 22 december 2022 (https://www.eigenhuis.nl/act…

Vraag 1

Kent u de open brief waarmee bewoners van de bewoners van de Hendrik Veldmanstraat en de Oldenhuisstraat in Ten Post de noodklok luiden over de versterking van hun onveilige woningen?

Ja.
Vraag 2

Herkent u dat deze bewoners al sinds 2016 onderdeel zijn van de versterkingsoperatie en ze ruim zes jaar later net voor Kerst wederom te horen kregen dat er wederom vertraging is ontstaan? Herkent u dat deze bewoners al jarenlang door de overheid beloftes worden gedaan die daarna keer op keer weer worden gebroken?

Ik betreur het dat de gecommuniceerde planningen niet gehaald worden. De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) werkt er hard aan om de afgesproken uitvoeringsplannen en bijbehorende planningen met aannemers te realiseren. Over de oorzaken in de desbetreffende twee straten ga ik in bij de beantwoording van vraag 4.
Vraag 3

Begrijpt u dat deze bewoners zeggen dat hun plezier van wonen weg is en heeft plaatsgemaakt voor ongerustheid, onveiligheid, stress, lichamelijke problemen en slaaptekort?

Ja. Ik kan mij voorstellen dat deze omstandigheden een negatief effect hebben op bewoners en dat dit tot mentale en fysieke problemen kan leiden. De NCG zet zich ervoor in om de problemen in de desbetreffende twee straten zo snel mogelijk aan te pakken. Bij de beantwoording van de vragen 5 en 6 licht ik dat toe.
Vraag 4

Waardoor is de nieuwe vertraging ontstaan? Hoe lang gaat deze duren?

De NCG is samen met de bewoners en aannemer vorig jaar gestart met het opstellen van het uitvoeringsontwerp. De aannemer heeft contact met de gemeente over het uitvoeringsontwerp en de woonwensen van de bewoners. Tijdens dit proces hebben bewoners hun woonwensen moeten aanpassen, omdat de geuite woonwensen in de praktijk niet altijd realiseerbaar bleken. Deze moeten namelijk passen binnen het bestemmingsplan en de welstandsnota van de gemeente en worden daarom getoetst door de bouwmeester aardbevingsgebied en de welstandscommissie van de gemeente. Daarnaast heeft de aannemer meer tijd nodig gehad voor het berekenen van de kosten van de Bewoners Gebonden Budgetten. De NCG verwacht dat de bewoners rond de zomer van dit jaar naar tijdelijke huisvesting kunnen verhuizen, waarna de sloop en aansluitend de bouw van de nieuwe woningen begint.
Vraag 5

Welke concrete stappen gaan er nu gezet worden om te zorgen dat het project zonder verdere vertraging goed gaat verlopen?

De NCG verwacht dat bewoners voor de zomer naar tijdelijke huisvesting kunnen verhuizen. Hierna wordt gestart met het verwijderen van asbest en met het slopen van de woningen, en aansluitend wordt de herbouw gestart. De verwachting is dat de woningen in de tweede helft van 2024 opgeleverd zullen worden.
Om het versterkingsproject goed uit te voeren is tijdens een gesprek tussen de NCG en bewoners op 25 januari jl., waarbij ook de algemeen directeur van de NCG aanwezig was, afgesproken dat de communicatie van zowel de NCG als van de aannemers richting bewoners wordt verbeterd. Zo heeft de NCG inmiddels contactgegevens op de website uitgebreid en contactgegevens van de directeuren toegevoegd. Op 8 februari jl. is een volgend overleg georganiseerd met bewoners, waar is gesproken over de planning. Ook is de NCG in gesprek gegaan met de gemeente over wat er mogelijk is rondom het ontwerp en over hoe bewoners beter betrokken kunnen worden in het proces. De NCG heeft de gemeente uitgenodigd om bewoners hierover uitleg te geven tijdens een bijeenkomst van de bewoners op 8 maart a.s.
Vraag 6

Kunt u een tijdsplanning geven voor alle concrete stappen tot en met de oplevering van de woningen?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 7

Herkent u dat deze bewoners ook veel financiële zorgen hebben over de versterking? Weet u dat de herbouwwaarde nog steeds niet is vastgesteld en de inhoud van de taxatie mogelijk weer verouderd is?

Ja. In de gesprekken tussen de NCG en de bewoners is hier aandacht voor. De herbouwwaardes van de woningen komen volledig voor rekening van de NCG. De budgetten krijgen een prijspeildatum mee en rond de oplevering van de nieuwe woning worden ze geïndexeerd voor de inflatie. De bewoners zijn hier persoonlijk over geïnformeerd.
Vraag 8

Klopt het dat er ongelijkheid ontstaat doordat de bewoners in deze straten anders worden behandeld dan bewoners uit eerdere fase(s) van de versterking in Ten Post? Waarom heeft een deel van de bewoners te horen gekregen dat door hun gewenste aanpassingen, zoals het verplaatsen van de voordeur of het verhogen/verlagen van het dak, niet mogen plaatsvinden?

De bouwplannen en dus ook daarin opgenomen wensen van bewoners moeten voldoen aan geldende welstandseisen en bestemmingsplannen. Voor alle bewoners gelden dezelfde welstandseisen, maar de specificaties van de bestemmingsplannen kunnen per situatie verschillen. De NCG gaat hierover met de gemeente in gesprek.
Vraag 9

Erkent u dat doordat deze bewoners nu door de jarenlang vertraagde versterkingsoperatie een veel hogere energierekening hebben? Snapt u dat zij zeggen dat de kosten de pan uit rijzen en dat zij daar grote zorgen over hebben?

Ik begrijp dat de toegenomen energieprijzen tot grote zorgen leiden onder bewoners. De nieuwe woningen worden zonder aansluiting op aardgas gebouwd, voorzien van een warmtepomp en zonnepanelen. Dit zal tot financiële voordelen leiden voor de bewoners.
Vraag 10

Waarom heeft u negatief geadviseerd op een motie om bewoners te compenseren voor een hogere energierekening, ontstaan door de vertraagde versterking?1

In het tweeminutendebat Mijnbouw Groningen van 20 december 2022 heb ik deze motie onderbouwd ontraden. Er zijn verschillende regelingen die voorzien in compensatie van de hoge energiekosten in Nederland, en in steun bij verduurzaming van woningen in Groningen. Ik kijk bovendien momenteel naar de mogelijkheden om de groep bewoners die door de vertraagde versterkingsopgave een hogere energierekening heeft te identificeren.
Vraag 11

Bent u alsnog bereid deze bewoners te compenseren voor de hoge energiekosten die ze moeten maken doordat de overheid haar beloftes bij de versterking niet nakomt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 10.
Vraag 12

Deelt u de mening dat de communicatie tussen de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) en deze bewoners niet goed verloopt? Erkent u dat het uitermate pijnlijk is om op vrijdagmiddag voor de kerstvakantie nieuwe vertraging aan te kondigen en vervolgens onbereikbaar te zijn voor commentaar? Snapt u dat bewoners daarvan concluderen dat het «vooropgezet» is en «geen stijl» heeft?

Ik ben het met u eens dat de timing ongelukkig was. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 6 heb toegelicht, is afgesproken om de communicatie en het persoonlijke contact tussen de NCG, de aannemers en de bewoners te verbeteren.
Vraag 13

Snapt u dat deze bewoners na al deze ellendige jaren stellen dat het vertrouwen in de NCG ver te zoeken is en ze naar hun gevoel alleen maar worden voorgelogen?

Ik zet mij ervoor in het vertrouwen in de overheid van de Groningers te herstellen. Om het besluitvormingsproces transparanter te maken, maakt de NCG voortaan de reden waarom er veranderingen worden doorgevoerd die impact hebben op realisaties voor inwoners openbaar. Bovendien verbetert de NCG de communicatie met bewoners en samenwerking tussen verschillende partijen en overheden.
Vraag 14

Bent u bereid met deze bewoners op korte termijn in gesprek te gaan over het door de overheid vernielde vertrouwen en de concrete daden die nodig zijn?

Ja. Tijdens het commissiedebat Mijnbouw Groningen van 1 februari jl. heb ik uw Kamer toegezegd met deze bewoners in gesprek te gaan en uw Kamer over de uitkomst hiervan te informeren. Ook is de algemeen directeur van de NCG met de bewoners in gesprek om te kijken wat zij voor hen kan betekenen.
Vraag 15

Herkent u dat deze twee straten niet op zichzelf staan maar het zoveelste voorbeeld zijn van een slecht verlopende versterkingsoperatie? Klopt het dat er bij veel projecten in de planvormingsfase tot jarenlange vertraging ontstaat mede door financiële discussies?

Er kunnen meerdere oorzaken zijn voor vertragingen in bouwtrajecten. Iedere vertraging brengt voor bewoners nieuwe onzekerheid met zich mee en zorgt er voor dat ze hun eigen planning moeten aanpassen. Dit is niet goed voor het vertrouwen in de instanties en daarom moet dit zo veel mogelijk worden voorkomen.
De NCG vereenvoudigt momenteel haar werkprocessen, zowel intern als tussen betrokken partijen. Zo werkt de NCG aan een verbeterplan om de interne processen te optimaliseren, waarbij de planvorming en mogelijk te bureaucratische (financiële) processen worden meegenomen.
Vraag 16

Wat is er gedaan met de, herhaalde, oproep van toezichthouder Kockelkoren van het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) uit juni 2023 dat de versterkingsoperatie tot drie keer sneller moet om te garanderen dat de operatie in 2023 klaar is?2

Naar aanleiding van de oproep van het SodM heeft de NCG diverse processen verbeterd of verbeteringen in gang gezet om hieraan te werken, zoals ik in mijn antwoord op vraag 15 heb toegelicht. Het kalenderjaar 2023 staat in het teken van het afronden van de opnames en beoordelingen. Hierdoor is in 2024 duidelijk hoeveel en welke woningen versterkt moeten worden, en kan de NCG dit gericht plannen. Daarnaast heeft de NCG de afgelopen jaren geïnvesteerd in meer capaciteit intern en in de markt, en zal dit de komende jaren ook blijven doen om ervoor te zorgen dat de beoordelingen die klaar liggen zo goed en voorspelbaar mogelijk worden opgepakt. Aan de hand van de aanbevelingen uit het advies van de heer Wientjes wordt gewerkt aan het verder verbeteren en versnellen van de versterkingsoperatie.
Vraag 17

Herkent u dat het SodM in haar rapportage ook concludeert dat juist de fases na opname en beoordeling nu (veel) te traag verlopen? Bent u het eens met de terecht harde woorden dat de al jaren beloofde versnelling in de uitvoering nog niet waarneembaar is?

Ik ben het met u eens dat de versterkingsoperatie nog niet snel genoeg gaat. Zoals ik uw Kamer heb toegelicht in mijn brief over de voortgang van de versterkingsopgave van de NCG van 30 januari 2023 (Kamerstuk 33 529, nr. 1118), is het aantal woningen dat jaarlijks bouwkundig is versterkt toegenomen ten opzichte van eerdere jaren. Wel moet het tempo in de komende jaren verder worden opgevoerd om afronding van de versterking in 2028 in beeld te houden. Het meerjaren versterkingsplan (MJVP) gaat ook uit van een hoger aantal te versterken woningen in de komende jaren: de doelstelling voor 2023 is 1.100 bouwkundig versterkte adressen te realiseren, en vanaf 2024 schaalt de NCG stapsgewijs op naar meer dan 2.000 per jaar. Aan de hand van de aanbevelingen uit het advies Wientjes wordt hieraan gewerkt.
Vraag 18

Wat heeft u gedaan met de conclusie van SodM dat het aantal adressen waarvan de fase van de planvorming is gestart in een jaar tijd is gehalveerd, van bijna 3.200 naar 1.400?

De NCG is gestart met een verbeterplan dat onder meer belemmeringen in de planvorming moet wegnemen. De NCG screent het hele proces op zoek naar verbeteringen en zal de administratieve afwikkeling vereenvoudigen voor inwoners.
Vraag 19

Wat heeft u gedaan met de conclusie van SodM dat in het eerste kwartaal van 2022 slechts aan 440 adressen werd gebouwd en dat dat aantal jaren niet zo laag is geweest?

Het aantal adressen waaraan getimmerd werd, is later in het jaar fors gestegen. Zo werd in het vierde kwartaal van 2022 aan ruim 1.600 adressen gebouwd. De doelstelling van de NCG om van minimaal 1.000 woningen de bouw af te ronden in 2022 is behaald.
Vraag 20

Welke stappen zijn gezet en welke gaan gezet worden om te zorgen dat het ontstane stuwmeer van adressen van de fase Planvorming naar de hierop volgende fase van uitvoering wordt aangepakt?

Ik verwijs u naar mijn antwoord op de vragen 15 en 16.
Vraag 21

Kent u het bericht «VEH: Vertrouwen Groningers in gaswinningsgebied bereikt dieptepunt»?3 Herkent u dat het vertrouwen nog nooit zo lag was en dat de bovenstaande problemen bij de versterkingsoperatie daar sterk aan bijdragen?

Ik ken dit bericht. Ik verwijs u naar mijn antwoord op vraag 13.
Vraag 22

Kent u de open brief van de directeur NCG aan de inwoners van Groningen? Deelt u onze mening dat de in deze brief gedane beloftes zeer sterk lijken op beloftes die door voorgangers werden gedaan die daarna vak niet zijn waargemaakt? Wat is er nu concreet anders? Wat maakt dat de beloftes nu wel ingelost zullen worden?

In de open brief gaat de directeur van de NCG in op de verbetering van de handelwijze en acties die reeds in gang zijn gezet bij de NCG en in 2023 tot ontwikkeling moeten komen. Zo heeft de NCG de eerste 50 bezwaren inmiddels versneld afgehandeld, zijn de contactgegevens van de directie van de NCG beschikbaar gesteld op de website van de NCG, en worden de bezoeken aan de steunpunten en ronde door het aardbevingsgebied van de directie van de NCG op dit moment gepland. Ten slotte is het bureau dat de planningen gaat doornemen gestart en de eerste resultaten worden in maart verwacht. Daarmee zijn de eerste verbeteringen die in de open brief worden genoemd gezet.

13 januari 2023 - 9 februari 2023

27 dagen

Het bericht ‘Veel minder huurwoningen, verhuursite ziet verkoopgolf onder beleggers’
	Peter de Groot (VVD)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. https://www.rtlnieuws.nl/economie/life/artikel/5358695/huurwoningen-p…
2. https://www.pararius.nl/nieuws/landelijke-huurprijs-vrije-sector-daalt
3. https://www.rijksoverheid.nl/regering/bewindspersonen/hugo-de-jonge/d…

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Veel minder huurwoningen, verhuursite ziet verkoopgolf onder beleggers» van RTL Nieuws?1

Ja.
Vraag 2

Kunt u reflecteren op de stelling in het artikel dat gemeenten lokaal maatregelen invoeren om beleggers dwars te zitten? In hoeverre gaat de bij de Kamer aanhangige Wet goed verhuurderschap toezien op de verhouding tussen landelijke en gemeentelijke regels?

Met de opkoopbescherming en de zelfbewoningsplicht hebben gemeenten de mogelijkheid om lokaal maatregelen in te voeren om de opkoop van woningen voor verhuur te beperken. Het doel van deze mogelijkheden is lokaal uitwassen tegen te gaan waarbij woningen op grote schaal worden opgekocht door beleggers en tegelijkertijd starters een betere kans te geven op een woning. Dit sluit aan bij de problematiek die gemeenten ervaren. Daarnaast beoog ik met het wetsvoorstel goed verhuurderschap gemeenten meer mogelijkheden te geven om huurders te beschermen tegen misstanden bij het verhuren van woon- of verblijfsruimten. Het doel van deze mogelijkheden voor gemeenten is niet om beleggers dwars te zitten, maar om excessen op de woningmarkt tegen te gaan.
Het wetsvoorstel goed verhuurderschap ziet op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars in relatie tot woningzoekenden en huurders. Met het wetsvoorstel worden ten eerste landelijke algemene regels geïntroduceerd. Er komt een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap die ziet op het gedrag dat van goede verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht mag worden in relatie tot woningzoekenden en huurders. In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten lokaal een verhuurvergunning instellen. Zowel de vergunningsvoorwaarden als de weigerings- en intrekkingsgronden zijn limitatief bepaald in het wetsvoorstel. Gemeenten kunnen dan ook geen andere gemeentelijke regels hierover stellen.
Vraag 3

Heeft u kennisgenomen van de Pararius Huurmonitor die stelt dat ten opzichte van een jaar geleden het aantal vrije sector huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders daalde met 8,9 procent?2

Ja. In het artikel gaat Pararius onder andere in op de ontwikkeling van de huurprijzen en het aantal huurwoningen dat in 2022 vrijkwam voor nieuwe huurders. Pararius geeft aan het aantal huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders gedaald is ten opzichte van 2021. Ook geeft Pararius in het bericht aan dat ze signalen krijgen dat verhuurders zich genoodzaakt zien om hun woning te verkopen.
Vraag 4

Hoe beoordeelt u de berichtgeving in het artikel dat voornamelijk in de Randstad de voorraad (nu nog) vrije sector, afneemt?

De vrije huursector is de afgelopen jaren flink gegroeid. Het vrije huursegment telde in 2015 iets meer dan 400 duizend woningen. In 2021 is dat gegroeid naar bijna 650 duizend woningen3. Deze groei komt mede doordat koopwoningen zijn opgekocht door particuliere verhuurders (buy-to-let). De lage rente en aantrekkelijke rendementen maakten dat het opkopen van koopwoningen voor de verhuur populair was. In 2020 werd in de vier grote steden bijna 1 op de 5 te koop staande koopwoningen gekocht door beleggers. Sinds 2021 is de opkoop van koopwoningen weer gedaald naar het niveau van voor de forse stijging (in 2021 en de eerste helft van 2022 werd ongeveer 9 procent van de te koop staande koopwoningen in de G4 gekocht door een belegger).4
Er is nog geen cijfermatig beeld van de omvang van de vrije huursector in 2022. Pararius ziet dat het aantal te huur aangeboden woningen het afgelopen jaar is afgenomen. Voor deze daling zijn verschillende oorzaken mogelijk, zoals de gestegen rente en de verhoging van de overdrachtsbelasting. Ook kan de forse stijging van de koopprijzen het minder aantrekkelijk maken om nog in te stappen als belegger. De opkoopbescherming zal de opkoop voor verhuur mogelijk verder inperken. Deze omstandigheden kunnen een verklaring zijn voor de afname van het aantal nieuw aangeboden huurwoningen. Er kunnen echter ook andere verklaringen zijn: zo kan het zijn dat huishoudens die eigenlijk willen kopen langer moeten sparen en daardoor langer in een huurwoning verblijven, waardoor een huurwoning minder snel muteert.
Vraag 5

Hoe verhoudt deze ontwikkeling zich tot de aangekondigde huurregulering, met lagere huuropbrengsten, voor verhuurders?

In de vrije huursector zijn de prijzen de afgelopen jaren ondanks het fors toegenomen aanbod sterk gestegen. Steeds vaker komen er excessen voor, waarbij de huur niet meer in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning. Juist om die reden ga ik de huren in het middenhuursegment reguleren. Door die regulering worden woningen die kwalitatief gezien in het middensegment thuishoren weer betaalbaar.
Daarbij is het belangrijk dat het ondanks de regulering aantrekkelijk genoeg blijft om nieuwe middenhuurwoningen bij te bouwen. Hier heb ik bij de vormgeving rekening mee gehouden. Institutionele beleggers en ontwikkelaars hebben zich eraan gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. Daarmee worden er samen met de woningcorporaties minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad.
Uiteraard zullen er ook beleggers zijn die ervoor kiezen om hun woning bij een huurderswisseling te verkopen. Op dit moment hoor ik dat er verhuurders zijn die willen verkopen. Of zij ook daadwerkelijk gaan verkopen zal ik de komende tijd in de gaten houden. Daarbij wil ik opmerken dat ik uitponding niet in alle gevallen als een probleem zie, zeker als het huurwoningen betreft die voor een hoge huur in het vrije segment aan worden geboden en na uitponding ofwel terecht komen bij een verhuurder die een middenhuur vraagt ofwel bij een koper met een middeninkomen.
Vraag 6

Ziet u de afname van de voorraad, oftewel de verkoop door eigenaren, als bevestiging van de negatieve analyses die voortkwamen uit de rapporten «Regulering Middenhuur» van de Stec Groep en de «Reflecties van Hoogleraren», die zijn uitgevoerd ter onderbouwing van de aangekondigde huurregulering?3 Waarom wel of niet?

Zoals bij antwoord 4 geschetst is niet duidelijk of er een daling is in het aantal huurwoningen en als hier sprake van is, kunnen er verschillende oorzaken zijn. Het is mogelijk dat de beoogde regulering ook een rol speelt in de keuzes die beleggers nu maken. Zoals ook in de beantwoording van de Kamervragen van Kamerlid Van Haga aangegeven is het niet goed te zeggen hoe vaak beleggers woningen gaan verkopen. Overigens krijgen verhuurders na ingang van de wet, pas na verhuurderswissel te maken met de regulering.
Vraag 7

Heeft u inzichtelijk aan wie of wat investeerders hun huurwoning verkopen? Zijn dit nieuwe investeerders die de woning uiteindelijk weer in de verhuur brengen of kopers die zelf in de woning gaan wonen? Indien u dit niet inzichtelijk heeft, heeft u de mogelijkheid dit wel inzichtelijk te maken?

Het kadaster brengt periodiek in kaart wie de verkoper en de koper van een verkochte woning is. Onderstaand grafiek geeft de situatie weer van 2019 t/m de eerste helft van 2022. Daarin is te zien dat een groot deel van de woningen van investeerders gekocht wordt door andere investeerders, maar ook door eigenaar bewoners. Dat betekent overigens niet automatisch dat het aantal woningen in bezit van investeerders daalt, omdat ook woningen van eigenaar-bewoners worden gekocht door investeerders.
Grafiek 1: verkoper betreft investeerder (zowel particulier, bedrijfsmatig als institutioneel)
* Zowel particulier, bedrijfsmatig als institutioneel
NB: alleen eerste helft van 2022 is meegenomen.
Bron: Kadaster
Vraag 8

Bent u het eens dat deze ontwikkeling niet aansluit bij de doelstelling om het aantal huurwoningen voor middeninkomens te laten groeien?

Zoals in antwoord 4 geschetst, is op basis van de cijfers van Pararius niet goed te zeggen in hoeverre het aantal huurwoningen daalt. Daarnaast zijn er verschillende beleidswijzigingen en veranderingen in de economie die van invloed zijn op het aantal huurwoningen. De wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector zal ik monitoren, waarbij ik ook kijk naar de woningen die muteren en bij welke groepen die terechtkomen.
Vraag 9

Wat gaat u de komende periode doen om de doelstelling, namelijk de omvang in stand houden en laten groeien, gestand te doen?

Zoals in antwoord 5 geschetst heb ik er bij de beoogde vormgeving van de regulering rekening mee gehouden dat het voor investeerders aantrekkelijk moet blijven om in middenhuurwoningen te blijven investeren. Dat is ook één van de pijlers van de middenhuurregulering. Op basis van de beoogde vormgeving hebben institutionele beleggers en ontwikkelaars aangegeven om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. Daarmee worden er samen met de woningcorporaties minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Daarnaast zal ik, zoals ook aangegeven, de effecten van de beoogde regulering monitoren.
Vraag 10

Wat is uw reactie op het in de Pararius Huurmonitor genoemde rapport van De Nederlandsche Bank (DNB) ten aanzien van de regulering van de middenhuur, waarin conclusies zijn opgenomen dat het rendement op middenhuurwoningen voor verhuurders totaal verdampt?

DNB benadrukt het belang van de vrije huurmarkt en noemt hier verscheidene redenen voor. Dit belang onderschrijf ik. Het is belangrijk dat er voldoende aanbod is, maar het is ook belangrijk dat het aanbod betaalbaar is. Vandaar dat dit kabinet maatregelen neemt. Dat door de maatregelen het rendement van beleggers die hoge huren vragen daalt is evident. In hun analyse geeft DNB aan dat zij niet kan vaststellen wat het effect is van de geschatte daling van rendementen op het uiteindelijke aanbod van middenhuurwoningen. DNB heeft overigens de beoogde modernisering van het WWS niet meegenomen in de analyse.
Vraag 11

Hoe weegt u de conclusie dat volgens DNB de voorraad middenhuurwoningen over langere termijn zal afnemen in plaats van een toename van het aanbod middenhuurwoningen, wat een van de doelen is van de aangekondigde regulering?

DNB stelt dat een daling van het rendement van investeerders kan leiden tot een kleiner middensegment. DNB kan niet aangeven in hoeverre er sprake zal zijn van verkoop van woningen. DNB geeft aan dat het meer laten meetellen van de marktwaarde het effect op het rendement kan dempen. Eén van de pijlers van mijn beleid is dat er voldoende aanbod van middenhuurwoningen blijft. Het moderniseren van het WWS draagt er aan bij dat voor woningen met bijvoorbeeld een goed energielabel een hogere huur gevraagd kan worden. Zoals aangegeven ga ik monitoren wat het effect is op het aanbod.
Vraag 12

Bent u het eens dat het een zorgwekkend beeld is, en een beeld dat aansluit op de conclusies van DNB, dat verhuurders woningen nu al onttrekken aan de markt nog voordat de regulering is ingegaan? Zo ja, kunt u hierop reflecteren? Zo nee, waarom bent u het hier niet mee eens?

Zoals in de bovenstaande beantwoording aangegeven zou de potentiële regulering van de middenhuur een effect kunnen hebben op de keuze van investeerders om hun huurwoningen te verkopen. Daarbij heb ik ook aangegeven de wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector te monitoren.
Vraag 13

Wanneer kan de Kamer het onderzoek naar de stapeling van maatregelen op de verhuurmarkt verwachten?

Ik verwacht het onderzoek het eerste kwartaal naar uw Kamer te kunnen sturen.
Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

12 januari 2023 - 1 februari 2023

20 dagen

Het bericht dat nieuwe daglichteisen de bouw onbetaalbaar maken
	Jaco Geurts (CDA)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Bouwwereld, 23 mei 2022, «Nico Scholten (ERB): «Nieuwe daglichteisen …

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat nieuwe daglichteisen de bouw onbetaalbaar maken?1

Ja.
Vraag 2

Klopt het dat per 1 januari 2023 de daglichttoetredingsberekeningsmethodiek NEN 2057 is afgeschaft en is vervangen door de NEN-EN 17037?

Nee, wel is er op 22 september 2022 een wijziging van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl) gepubliceerd (Staatsblad 2022, 360) met nieuwe daglichteisen op basis van de NEN-EN 17037 in plaats van de NEN 2057. Deze eisen zijn nog niet werking getreden. Het moment van inwerkingtreding wordt door mij nog nader bepaald. Van belang daarbij is dat aanvullend op het Bbl door mij nog gewerkt wordt aan een wijziging van de Omgevingsregeling, zoals in mijn antwoorden hierna is toegelicht.
Vraag 3

Waarom volstond de NEN 2057 methode niet meer?

Uit een beleidsstudie van de NEN-commissie Daglicht2 volgt dat de Europese norm NEN-EN 17037 beter aansluit bij de daadwerkelijke gewaarwording van daglicht door gebruikers van gebouwen dan de huidige Nederlandse norm NEN 2057. Verder is er de algemeen geldende lijn binnen de bouwregelgeving dat de Nederlandse bouwregelgeving Europese normen gebruikt als deze beschikbaar zijn.
Vraag 4

Hoe bent u tot het besluit gekomen om nieuwe daglichteisen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) op te nemen?

Op basis van de beleidsstudie van de NEN-commissie Daglicht (zie antwoord 3) heb ik een voorstel voor de nieuwe daglichteisen voorgelegd aan de Juridisch-Technische Commissie (JTC) en vervolgens aan het Overlegplatform Bouwregelgeving (OPB)3. Het OPB heeft positief geadviseerd over deze wijziging. Hierna is de wijziging in (internet)consultatie gegaan en afsluitend op 26 april 2022 aan uw Kamer ter voorhang voorgelegd. Hierbij zijn door uw Kamer geen opmerkingen zijn gemaakt of vragen zijn gesteld. De consultatie heeft niet geleid tot aanpassing van de nieuwe eisen en het wijzigingsbesluit is uiteindelijk op 22 september 2022 gepubliceerd (Staatsblad 2022, 360). Wel heeft NEN naar aanleiding van de consultatie haar beleidsstudie verder verduidelijkt en worden door mij in de Omgevingsregeling nog de parameters en randvoorwaarden vastgelegd die moeten worden gehanteerd bij het gebruik van de NEN-EN 17037.
Vraag 5

Heeft u voorafgaand aan dit besluit contact gehad met de bedrijven uit de sector die daglichtberekeningen maken? Zo ja, wat was hun oordeel over de nieuwe daglichteisen en de berekeningsmethodiek?

Ja, zoals beschreven in mijn antwoord 4 heb ik de wijziging voorgelegd aan het JTC/OPB met daarin de brancheverenigingen BNA en NL-Ingenieurs, die de architecten- respectievelijk ingenieursbureaus vertegenwoordigen. Verder hebben een aantal bureaus gereageerd bij de internetconsultatie. Voorts zitten in de genoemde NEN-commissie Daglicht ook commissieleden die werkzaam zijn bij bureaus die zelf daglichtberekeningen maken. De inbreng vanuit deze bureaus had vooral te maken met de diverse keuzemogelijkheden die in de NEN-EN 17037 worden gegeven ten aanzien van parameters en randvoorwaarden. Zoals gemeld in antwoord 4 worden deze parameters en raadvoorwaarden door mij nog eenduidig vastgelegd in de Omgevingsregeling. Deze wijziging van de Omgevingsregeling is al voorgelegd aan het JTC/OPB en zal naar verwachting in maart ter (internet)consultatie worden gepubliceerd. Inwerkingtreding van de nieuwe daglichteisen is daarbij voorzien op 1 januari 2024.
Vraag 6

Deelt u de zorg van de indiener dat de nieuwe methodiek ertoe leidt dat het maken van een daglichtberekening veel langer duurt en een bewoner niet langer zelf een berekening kan maken, waardoor de nieuwe methodiek kostenverhogend werkt?

Nee. Voor de nieuwe eisen is een lastenonderzoek door Sira4 uitgevoerd en de resultaten hiervan staan in de Nota van toelichting in de gepubliceerde wijziging van het Bbl (Staatsblad 2022, 360). Hieruit volgt dat de kosten voor het berekenen van het daglicht in gebouwen gelijk blijven. Bij nieuwbouw worden de daglichtberekeningen in het algemeen gemaakt door professionele adviseurs (architecten en ingenieurs) waarbij gebruik wordt gemaakt van computerprogramma’s.
Voor bestaande bouw veranderen de daglichteisen en de bepaling volgens de NEN 2057 niet. Voor bewoners die hun eigen woning verbouwen gelden de daglichteisen voor bestaande bouw, waardoor voor deze bewoners niets veranderd.
Vraag 7

Wat vindt u van de constatering dat er bij de bepalingsmethode aspecten een rol spelen die in de bouwregelgeving geen rol zouden mogen spelen, zoals de kleurstelling van de wanden en de reflectie van vloeren, wanden en het plafond?

Het klopt dat er in de NEN-EN 17037 de mogelijkheid is om met de daadwerkelijk kleurstelling van de wanden en de reflectie van vloeren, wanden en plafond te rekenen. Van deze mogelijkheden wordt bij de toepassing in het Bbl echter geen gebruik gemaakt en wordt gewerkt met vaste rekenwaarden hiervoor, die worden vastgelegd in de Omgevingsregeling (zie antwoord 5). Het voldoen aan de daglichteis is daarmee niet afhankelijk van de daadwerkelijk toegepaste kleurstelling.
Vraag 8

Wat vindt u van de stelling dat de NEN-EN 17037 strijdig is met het beginsel van vrije indeelbaarheid, een van de uitgangspunten die ten grondslag ligt aan de Nederlandse bouwregelgeving?

Bij de nieuwe daglichteisen geldt ook dit beginsel van vrije indeelbaarheid. De beoogde toepassing van de NEN-EN 17037 is hiermee niet strijdig. De eisen worden net als de huidige daglichteisen gesteld op het niveau van verblijfsgebied en op het niveau van verblijfsruimte.
Vraag 9

Deelt u de zorg van de indiener dat de nieuwe berekeningsmethodiek toezicht en handhaving door de gemeente op daglichteisen bij bestaande bouw ingewikkeld, zo niet onmogelijk maakt?

Nee. In het betreffende artikel gaat het daarbij om het eventueel veranderen van de kleuren van de wanden door bewoners. Zoals in mijn antwoord op vraag 5 gesteld, is de eis niet afhankelijk van de daadwerkelijke kleurstelling. Toezicht en handhaving door de gemeente hierop is dus niet aan de orde.
Vraag 10

Op 16 februari 2022 is er een Besluit tot wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving in verband met de brandveiligheid van parkeergarages en normen voor daglicht (Kamerstuk 33 118, nr. 218) voorgehangen, waar in de Nota van Toelichting werd gesteld «De toekomstige eisen over daglicht in gebouwen zijn vergelijkbaar met de huidige eisen».Verder werd gesteld onder 5.2.2: "Ook de kosten voor het berekenen van het daglicht in gebouwen blijven gelijk. In het algemeen zullen voor deze berekeningen computerprogramma’s worden gebruikt. De lastenverzwaring van het aanschaffen van een computerprogramma is ongeveer gelijk aan de lastenverlichting die ontstaat doordat berekeningen voor daglicht relatief sneller worden gemaakt.» De indiener heeft begrepen dat een daglichtberekening per woning gemiddeld 1 uur bedroeg en met 3D tekenen via een softwarepakket nu zo’n 3–4 uur: bent u nog van mening dat hetgeen gesteld wordt in de toelichting correct is?

Zoals staat in mijn antwoord 6 volgt de informatie in de Nota van toelichting uit het uitgevoerde lastenonderzoek door Sira. Hieruit volgt dat in de praktijk nu al gewerkt wordt met software voor het 3D tekenen en toetsen van woningen en woongebouwen. Deze bestaande software kan worden uitgebreid met een module voor deze daglichteisen, waardoor de nieuwe eisen volgens Sira relatief sneller kunnen worden gemaakt.
Vraag 11

Op welke wijze kan de daglichtberekeningsmethodiek worden vereenvoudigd?

De daglichtberekeningsmethodiek volgens NEN-EN 17037 wordt al vereenvoudigd met de vaststelling van de parameters en randvoorwaarden in de Omgevingsregeling (zie mijn antwoord op vraag 5). Daarnaast heeft NEN een Nederlandse Praktijkrichtlijn (NPR 4057) bij de NEN-EN 17037 gepubliceerd om de bouwpraktijk verder op weg te helpen bij de toepassing van de nieuwe methodiek.

29 december 2022 - 18 januari 2023

20 dagen

De sluiting van een noodopvanglocatie in Horst aan de Maas
	Jasper van Dijk (SP)
	Eric van der Burg (staatssecretaris justitie en veiligheid) (VVD)

Bronnen

1. Horst aan de Maas SP, Palmen blijft volharden in besluit vluchtelinge…

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de protesten vanuit de gemeenschap en de gemeenteraad van Horst aan de Maas om de noodopvang aldaar te sluiten?1

Ja.
Vraag 2

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat mensen en kinderen voortdurend van locatie naar locatie worden gebracht, zonder zekerheid over blijvende opvang?

Ja, dat is de reden dat ik permanent met mede-overheden in gesprek ben om voldoende opvangmogelijkheden te realiseren die ook voor langere tijd inzetbaar zijn. Ook het COA doet al het mogelijke om voldoende opvangplekken te realiseren. De opgave voor 2023 zal naar verwachting nog veel groter worden. Dat is ook de reden dat ik een wetsvoorstel naar de Raad van State heb gestuurd zodat het mogelijk wordt meer gemeenten te bewegen langdurigere opvangplekken te realiseren. Crisisnoodopvang is bedoeld voor zeer kortdurende opvang, maar wordt inmiddels -bij gebrek aan reguliere opvangplekken- ook voor langere tijd ingezet.
Vraag 3

Bent u het eens met de stelling dat het met name voor de kinderen van groot belang is dat zij stabiliteit vinden en de mogelijkheid krijgen in ieder geval hun schooljaar af te maken op de school waar zij momenteel onderwijs krijgen?

Dat is het meest wenselijk, maar niet altijd mogelijk. Crisisnoodopvang is echt voor het zorgdragen van de eerste opvang en alleen in uiterste noodzaak wanneer er aan reguliere en noodopvangplekken ernstige tekorten zijn. Het sluiten en openen van crisisnoodopvang is een besluit dat de lokale overheid toekomt, in samenspraak met de veiligheidsregio.
Vraag 4

Deelt u de mening dat draagvlak voor opvang van groot belang is en dat er mogelijkheden moeten zijn om een eenzijdig besluit van de burgemeester bij te sturen?

Ik ben heel blij om te merken dat onder de bevolking van de gemeente Host aan de Maas draagvlak is voor de opvang asielzoekers, zo blijkt uit het media artikel. Dat is een voorbeeld voor meer gemeenten in Nederland. Met de Wet gemeentelijke taak mogelijk maken asielopvangvoorzieningen krijg ik meer mogelijkheden om gemeenten te bewegen voor langere tijd opvangplekken te realiseren.
Vraag 5

Bent u bereid om met burgemeester Palmen in overleg te treden met als inzet om af te zien van sluiting van de noodopvang per 8 januari en de asielzoekers te garanderen dat ze in ieder geval tot juli 2023 in de huidige opvang in de Kasteelsebossen in Horst kunnen blijven? Zo nee, waarom niet?

De gemeente heeft de crisisnoodopvang per 8 januari gesloten. Het COA heeft met de gemeente Horst aan de Maas contact over een mogelijke transitie van de locatie voor crisisnoodopvang naar het COA. Ik zal over de afspraken die uit deze contacten voortkomen, indien noodzakelijk, ook zelf contact opnemen met burgemeester Palmen.
Vraag 6

Wilt u deze vragen voor 8 januari beantwoorden?

Het is niet gelukt om deze vragen voor 8 januari te beantwoorden. Ik heb deze vragen zo snel als mogelijk beantwoord en stuur deze na de aanvang van de nieuwe parlementaire periode.

29 december 2022 - 9 februari 2023

42 dagen

De negatieve effecten van het reguleren van de middenhuur.
	Wybren van Haga (BVNL)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rappor…
2. https://propertynl.com/Nieuws/Dreigende-regulering-middenhuur-stagnee…

Vraag 1

Bent u bekend met de inhoud van het rapport van Stec Groep met als titel «Rapport Regulering Middenhuur» de dato 1 november jongstleden?1

Ja.
Vraag 2

Welke conclusies trekt u uit dit rapport anders dan hetgeen u zeer beknopt hebt verklaard in uw Kamerbrief over de regulering van middenhuur de dato 9 december jongstleden?

In de bijlage bij de Kamerbrief over de regulering ga ik meer uitgebreid in op de conclusies uit het Stec Groep onderzoek. Hierin schets ik onder meer het feit dat het in de rekenvoorbeelden van Stec gaat om indicatieve voorbeelden, maar dat zij wel inzicht geven in de wijze waarop regulering door kan werken in de business case van een belegger. Bij de door Stec gekozen voorbeelden is er een vrij groot verschil tussen de markthuur en de wws-huur (circa 180–275 euro). Op het moment dat de markthuur hoger ligt dan de wws-huur is er een negatieve impact op de business case en kan de business case zelfs negatief worden. Het onderzoek geeft derhalve meer inzicht in de factoren die van invloed zijn op de business case van een belegger, maar op basis van de resultaten zijn er geen algemene conclusies voor de hele huurvoorraad te trekken.
Het uitgangspunt voor de vormgeving van de regulering van de middenhuur is dat er een balans is tussen het verbeteren van de woonlasten voor huurders enerzijds en het borgen dat het aanbod aan middenhuur op peil blijft anderzijds. Om inzicht te krijgen in hoeverre regulering van invloed is op het aanbod van middenhuur heb ik verschillende onderzoeken laten doen. Zo is er met de botsproeven gekeken naar de aandachtspunten uit de praktijk. Om meer inzicht te krijgen in de business case van beleggers heeft Stec een aantal rekenvoorbeelden gemaakt waarbij het effect op de business case bij verschillende uitgangspunten inzichtelijk wordt. DNB heeft een studie gedaan naar het effect van middenhuurregulering op het rendement van beleggers. Een aantal hoogleraren is weer gevraagd om te reflecteren op de voorstellen voor regulering van de middenhuur. Brink heeft in opdracht van IVBN en NEPROM en in samenwerking met BZK een onderzoek gedaan naar de gevolgen voor projecten in de pijplijn. Ten slotte heeft Abf research onderzoek gedaan naar mogelijke modernisering van het woningwaarderingsstelsel.
Het onderzoek van Stec is derhalve één van de onderzoeken waarop ik de uiteindelijke regulering van de middenhuursector heb vormgegeven. Op basis van de resultaten van het Stec-onderzoek en de andere onderzoeken heb ik de contouren van de regulering aangepast en besproken met verschillende stakeholders, waaronder institutionele beleggers en ontwikkelaars. Deze partijen hebben op basis van de vormgeving van de regulering, gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te realiseren.
Vraag 3

Bent u van mening dat uw conclusie dat of een business case negatief wordt, afhangt van verschillende factoren, recht doet aan de verschillende scenario’s die in het betreffende rapport zijn geduid en waarom?

Ja. Stec rekent voor een beperkt aantal voorbeeldwoningen een aantal scenario’s door. Het gaat dan onder andere om scenario’s zoals regulering zonder of met cap op de woz en regulering met een opslag op het wws. In de voorbeelden is sprake van een grote huurdaling waarbij de business case negatief wordt. Bij nieuwbouwprojecten laten de voorbeelden zien dat er een negatief effect is op de residuele grondwaarde. Overigens merkt Stec zelf ook op dat het doorrekeningen op hoofdlijnen zijn. Specifieke (type) partijen of projecten op specifieke locaties kunnen altijd een sterk positiever of sterk negatiever resultaat laten zien. De mate van huurdaling heeft een groot effect op de business case.
Daarbij moet worden opgemerkt dat Stec voor de regulering uitgaat van het plat doortrekken van het wws naar 187 punten, hetgeen niet overeenkomt met de uiteindelijke vormgeving van de regulering waarbij het woningwaarderingsstelsel is gemoderniseerd. Het is dus waarschijnlijk dat de business case op basis van de uiteindelijke vormgeving er positiever uitkomt.
Vraag 4

Hoe kijkt u aan tegen het feit dat meerdere projecten – waaronder het Haagse project «The Grace» – die juist zullen zorgen voor een positieve bijdrage aan uw ambitieuze nieuwbouwambitie, nu spaak lopen vanwege uw plannen?2

Ieder project kent zijn eigen business case die al dan niet maakt dat een individueel project door verschillende factoren vertraging op kan lopen. Hierbij spelen de specifieke afspraken met de gemeente een rol, maar ook de bouwkosten of de geraamde inkomsten. Deze inkomsten kunnen wijzigen door een veranderend economisch tij of door te anticiperen op de regulering van de middenhuur. Het is moeilijk om één oorzaak zoals de regulering van de middenhuur als oorzaak aan te wijzen die maken dat een project vertraging oploopt.
Vanuit marktpartijen heb ik juist vernomen dat zij behoefte hebben aan duidelijkheid omtrent de vormgeving van de regulering van de middenhuur. Dat is ook de reden geweest dat ik op 14 oktober en op 9 december brieven aan de TK heb gestuurd met een nadere duiding van hoe ik de regulering voor mij zie. Daarnaast heb ik met veel verschillende stakeholders gesproken, waaronder institutionele beleggers en ontwikkelaars. Ik vind het belangrijk dat de nieuwbouw doorgang kan blijven vinden. Daarom ben ik voornemens om een tijdelijke opslag toe te staan voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van maximaal 5% op de maximale huurprijs voor 10 jaar. Dit moet de investeringsruimte vergoten. Uitgangspunt is dat dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw gestart is voor 1 januari 2025. Daarna acht ik het redelijk dat partijen hebben kunnen anticiperen op de regulering.
Vraag 5

Wat is uw visie op het feit dat uit de praktijk blijkt dat door uw eigen plannen eveneens uw duurzaamheidsambitie in gevaar komt, daar de kosten voor verduurzaming onder uw regels niet meer gehaald kunnen worden uit investeren in de aankoop van oudere woningen met de intentie om te verduurzamen?

In mijn brief van 9 december 2022 (Kamerstuk 27 926, nr. 372) heb ik de balans tussen betaalbaarheid en investeringsbereidheid benoemd en vier pijlers aangegeven waarop ik mijn beleid baseer en de maatregelen die ik daarvoor neem. Een van die pijlers is dat ik met de regulering de verduurzaming van huurwoningen wil stimuleren. Om tot deze maatregelen te komen heb ik niet alleen gebruik gemaakt van het genoemde STEC-rapport, maar ook van botsproeven, een onderzoek door Brink, onderzoek op basis van het WoON en onderzoek van ABF. Voor mijn visie wijs ik u dan ook op mijn brief van 9 december 2022 en de maatregelen die ik in mijn brief heb geschetst, waarmee meen ik tot een evenwichtig pakket te zijn gekomen.
Vraag 6

Hoe kijkt u aan tegen de aanzienlijke mogelijkheid dat er – vanwege uw beleid – sprake zal zijn van een grote hoeveelheid gebroken bezit op de gehele woningmarkt, waardoor verduurzamen een nog groter obstakel zal vormen?

De rekenvoorbeelden van STEC Group laten zien dat een business case negatief kan worden als de markthuur (een stuk) hoger ligt dan de WWS-huur. Een negatieve business case kan ertoe leiden dat woningen niet worden aangekocht of dat woningen worden verkocht. Op basis van deze studie is echter niet te zeggen hoe vaak de business case negatief wordt. In de eerste plaats bestrijd ik daarom uw stelling dat er grote hoeveelheden gebroken bezit zullen zijn doordat beleggers woningen verkopen. En zelfs als dit het geval is, zal het effect op de woningmarkt beperkt zijn omdat de particuliere huurmarkt nu al versnipperd is: ca. 90% van de particuliere beleggers heeft 1–2 woningen in de verhuur.3 Als er al versnippering zou optreden zie ik in de tweede plaats geen nadelig effect voor de verduurzaming. Het is immers goed mogelijk om één of twee afzonderlijke woningen te verduurzamen. Verduurzaming wordt ook dan gestimuleerd doordat het energielabel zwaarder mee zal wegen in het WWS.
Vraag 7

Vindt u ook niet dat uw plannen met betrekking tot de regulering van middenhuur in de praktijk contraproductief blijken? Indien niet, waarom niet?

Met de regulering van de middenhuur heb ik gezocht naar een evenwicht tussen het verbeteren van de woonlasten voor huurders enerzijds en het borgen dat het aanbod aan middenhuur op peil blijft anderzijds. Als u het heeft over het feit dat de regulering mogelijk contraproductief zou kunnen zijn, dan ga ik ervan uit dat u doelt op de geluiden in de markt dat er mogelijk uitgepond zal worden. De regulering zal in combinatie met veranderde marktomstandigheden het gedrag van beleggers beïnvloeden. Beleggers kunnen kiezen voor verkoop van woningen als hun business case negatief uitpakt. Door verkoop kan het totaal aantal huurwoningen verminderen en het aantal koopwoningen toenemen. Daarbij hangt het ook af wie de woning uiteindelijk koopt (bijvoorbeeld een middeninkomen die eerder aangewezen was op huur). De wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector zal ik monitoren, waarbij ik ook kijk naar de woningen die muteren en bij welke groepen die terechtkomen. Daarbij wil ik opmerken dat ik uitponding niet in alle gevallen als een probleem zie, zeker als het huurwoningen betreft die voor een hoge huur in het vrije segment aan worden geboden en na uitponding ofwel terecht komen bij een verhuurder die een middenhuur vraagt ofwel bij een koper met een middeninkomen.
Vraag 8

Wat doet u concreet met de vragen en de zorgen van woningbeleggers in verband met de aangetoonde negatieve effecten van uw plannen met betrekking tot de regulering van de middenhuur?

Wanneer het wetsvoorstel in consultatie gaat is er ruimte voor iedereen om zijn of haar zorgen ten aanzien van de regulering kenbaar te maken. In het uiteindelijke wetsvoorstel bezie ik in hoeverre ik daar gevolg aan kan geven. Daarnaast spreek ik geregeld beleggers over de regulering, maar ook over de bredere ontwikkelingen op de woningmarkt en hoe wij samen een bijdrage kunnen leveren aan een gezonde woningmarkt.
Vraag 9

Wat is uw reactie op de zorg dat uw beleid ertoe zal leiden dat de toevoer van nieuwe woningen in het middensegment zal afnemen, waardoor de woningnood alleen maar groter wordt?

Zie het antwoord op vraag 4.

16 december 2022 - 27 januari 2023

42 dagen

Het bericht ‘Veluws vakantiepark wil woonwijk worden, maar dat mag niet: ‘Onbegrijpelijk’’
	Peter de Groot (VVD)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. De Stentor, «Veluws vakantiepark wil woonwijk worden, maar dat mag ni…

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Veluws vakantiepark wil woonwijk worden, maar dat mag niet: «Onbegrijpelijk»»?1

Ja.
Vraag 2

Hoe beoordeelt u de situatie van het vakantiepark, zoals genoemd in het artikel, die al jarenlang wil transformeren naar een woonwijk, mede omdat er geen recreatieve functies zijn, maar de gemeente dit niet toestaat?

Bij de afweging om een park al dan niet te transformeren naar een woonbestemming, is de (potentiële) economische vitaliteit van een park een belangrijke factor. Wanneer er geen recreatief toekomstperspectief meer is, pleit dit voor het veranderen van functie. Tegelijkertijd zijn er nog tal van andere factoren die een rol spelen in de afweging van gemeenten, zoals ook beschreven is in het kwaliteits- en afwegingskader «wonen in recreatiewoningen», dat vanuit het Ministerie van BZK is ontwikkeld om gemeenten te ondersteunen in een afweging rondom transformatievraagstukken.2
Vanuit de landelijke overheid is er onvoldoende zicht op alle relevante factoren, die ter plekke een rol kunnen spelen. Het is daarom aan de gemeente om een afweging te maken hoe om te gaan met de wens van de eigenaar-bewoners van park Maheki. De gemeente Putten is van mening dat het park Maheki, binnen het cluster van recreatieparken waarin het zich bevindt, een toeristisch toekomstperspectief heeft en gaat daarom niet over tot transformatie naar Wonen.
Vraag 3

Deelt u de mening dat er een duidelijk onderscheid is tussen recreatieparken die nooit toeristisch zijn geweest of niet meer zijn, en dus ook niet de daarbij behorende voorzieningen hebben, en recreatieparken die wel een toeristische doel hebben? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Deelt u de mening dat dit park precies het voorbeeld is zoals beschreven in de motie-De Groot (Kamerstuk 32 847, nr. 942) met betrekking tot kansrijke transformatie naar een woonwijk? Kunt u het uiteenzetten waarom u het er wel of niet mee eens bent?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 5

Hoe staat het in zijn algemeenheid met de uitvoering van de genoemde motie?

Ik geef opvolging aan uw motie door middel van een inventarisatie naar het transformatiepotentieel van vakantieparken. Om het goede gesprek met gemeenten en provincies te kunnen voeren, is eerst meer zicht nodig op de aard en omvang van het transformatiepotentieel. Ik heb aan provincies gevraagd deze inventarisatie uit te voeren. Zoals toegezegd in het WGO van 14 november 2022, kom ik eind Q1 daar bij u op terug. Dit doe ik in samenhang met de toezegging aan uw Kamer om een vervolg op de actie-agenda vakantieparken vorm te geven.
Daarnaast vinden er regelmatig gesprekken plaats met gemeenten en provincies over transformatie van recreatieparken. Ook ondersteun ik gemeenten in het transformeren van vakantieparken door de inzet van het expert- en aanjaagteam «transformatie van vakantieparken».
Er wordt nu niet in kaart gebracht hoeveel parken zich hebben verenigd in een VvE. Daarbij betekent het bestaan van de wens tot transformatie naar Wonen van een VvE niet noodzakelijkerwijs dat een park daadwerkelijk geschikt is om te transformeren naar Wonen. Het is aan gemeenten, binnen provinciale kaders, om deze afweging te maken. Daarom heb ik provincies gevraagd de inventarisatie uit te voeren. Een VvE kan zich uiteraard wel tot gemeente en provincie wenden om de wens tot transformatie kenbaar te maken.
Het aanjaagteam is niet betrokken bij deze inventarisatie en het maken van de afweging om al dan niet te transformeren; zij gaat aan de slag, daar waar al het besluit is genomen om een park te transformeren. Het aanjaagteam versnelt de transformatie door gemeenten te ondersteunen met expertise bij het oplossen van knelpunten rondom bijvoorbeeld eigendomssituaties, participatie en omgevingsfactoren.
Vraag 6

Hoe bent u op dit moment de regie aan het vormgeven om gemeenten die zelf niets zien in transformaties alsnog te bewegen om akkoord te gaan met de transformatie, wanneer de bewoners van de recreatieparken zelf het initiatief hebben genomen om aan alle eisen te voldoen en collectief de wens hebben om te transformeren naar een woonwijk?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 7

Wat is uw aanpak om juist willekeur bij gemeenten rondom kansrijke transformatie naar wonen tegen te gaan?

In het kader van de Actie-agenda Vakantieparken 2021–22 heb ik een kwaliteits- en afwegingskader gepubliceerd, dat gemeenten helpt om zoveel mogelijk relevante factoren mee te nemen in de afweging over het transformeren naar Wonen. Het kwaliteits- en afwegingskader helpt gemeenten om een complete afweging te maken. De weging van de verschillende factoren blijft aan gemeenten. Het is aan hen om een afweging te maken welke factoren en belangen prevaleren in de lokale context.
Vraag 8

Hoe beoordeelt u gelet op de voorgaande vraag de conclusie van het rapport van Berenschot «Effecten wijziging Bor permanente bewoning recreatiewoningen» waarin staat dat gemeenten veelal niet bereid zijn om over te gaan tot het mogelijk maken van permanente bewoning?

Zie antwoord vraag 7.
Vraag 9

Kunt u toelichten hoe het staat met de uitvoering van de motie-De Groot (Kamerstuk 32 847, nr. 942) over landelijke regie nemen in een zorgvuldige transformatie van specifieke recreatieparken naar woonwijken?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 10

Wat is de stand van zaken met betrekking tot het inventariseren welke recreatieparken in aanmerking zouden komen voor transformatie?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 11

Wordt er bij de inventarisatie ook gekeken naar hoeveel recreatieparken zich hebben verenigd in een Vereniging van Eigenaren (VvE)?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 12

Zou het voor de inventarisatie niet beter zijn wanneer een VvE, die met een meerderheid van stemmen heeft besloten dat hun recreatiepark graag een woonpark wil worden, zich direct kunnen aanmelden bij het aanjaagteam van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 13

Hoe kan als gevolg van vraag 12 sneller worden beoordeeld door het aanjaagteam of deze aanmelding van de VvE voldoet aan het afwegingskader voor transformatie naar wonen? Waarom wel of waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 14

Wanneer kan de Kamer een de aanpak verwachten om het transformeren van de recreatieparken naar woonwijken in goede banen te leiden?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 15

Wanneer gaat u starten met de uitvoering van het begeleiden van transformaties? Kunt u een tijdlijn schetsen?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 16

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

De ruime overlap tussen een aantal vragen geeft mij reden om de beantwoording op een aantal punten te bundelen.

16 december 2022 - 14 februari 2023

60 dagen

Het bericht ‘Stijging erfpacht wekt wrevel: "Waarom geen plafond, net als bij huren?"’
	Peter de Groot (VVD)
	Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. AT5, «Stijging erfpacht wekt wrevel: «Waarom geen plafond, net als bi…

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Stijging erfpacht wekt wrevel: «Waarom geen plafond, net als bij huren?»» van AT5?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.
Vraag 2

Deelt u de mening dat een dusdanige exorbitante stijging van de erfpacht niet door de beugel kan, gelet op de stijgende inflatie en hoge energiekosten?

De inflatie was het afgelopen jaar ongekend hoog, het college van de gemeente Amsterdam kiest er voor deze inflatie door te berekenen in de canonbetaling van de erfpachters. Erfpachters zijn met de gemeente een overeenkomst aangegaan waarbij de erfpacht met de inflatie gecorrigeerd wordt, in zoverre wordt voldaan aan het met beider instemming overeengekomen contract.
Het college staat op basis van de afgesloten erfpachtovereenkomsten in zijn recht. Ik zie in het land tal van gemeenten die de hoge inflatie niet in gemeentelijke tarieven, zoals leges, doorberekenen. Voor erfpacht had evengoed, eenzijdig door het college kunnen worden besloten deze canonstijging voor particuliere woonbestemmingen te matigen.
Vraag 3

Deelt u de mening dat deze kostenstijging voor huiseigenaren om de begroting van de gemeente Amsterdam rond te krijgen ronduit oneerlijk is?

Ik ga er niet vanuit dat de doelstelling van het college hier het rondkrijgen van de begroting van de gemeente Amsterdam is. Zie verder ook mijn antwoord op vraag 2.
Vraag 4

Heeft u mogelijkheden om deze exorbitante stijging van de erfpacht tegen te gaan? Bent u voornemens in te grijpen in deze exorbitante stijging van de erfpacht?

Voor wat betreft erfpacht heb ik, in tegenstelling tot bij huurovereenkomsten, geen wettelijke basis waarop ik een ingreep in de inflatiecorrectie in de overeengekomen erfpachtcanon kan baseren. De ruimte om hier eenzijdig een voor de erfpachter gunstige correctie op aan te brengen, ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Weliswaar is erfpacht een collegebevoegdheid, maar dat sluit niet uit dat het college vanuit de gemeenteraad op het gevoerde beleid kan worden aangesproken.
Vraag 5

Verwacht u dat meer gemeentes dusdanige stijgingen door gaan voeren en wat gaat u eraan doen om dit te voorkomen?

Ik zie in het land tal van gemeenten die de hoge inflatie niet in gemeentelijke tarieven, zoals leges, doorberekenen. Er is vanwege de veelvoud aan de bij uitgegeven erfpachtrechten geldende algemene bepalingen geen goede inschatting te maken van hoeveel gemeenten deze inflatie gaan doorrekenen. In tegenstelling tot bij huurovereenkomsten, heb ik geen wettelijke basis waarop ik een ingreep in de overeengekomen erfpachtcanon kan baseren.
Vraag 6

Welke mogelijkheden heeft u om te sturen op meer regulering van het gehele erfpachtstelsel, mede gelet op het feit dat u regie neemt en wel ingrijpt in alle andere huursegmenten?

Erfpacht is een privaatrechtelijk instrument, beschreven in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, Titel 7). Een gemeentebestuur kan het inzetten als onderdeel van haar grondbeleid. Erfpacht is een beperkt recht dat een eigenaar kan vestigen om een ander het gebruik van de eigendom te geven. In het geval dat de gemeente haar eigendom in erfpacht uitgeeft, stelt dit haar in staat nadere, privaatrechtelijke, voorwaarden te stellen aan het gebruik van de grond. Dat doet zij door een (periodieke) vergoeding te vragen voor het gebruik.
Vraag 7

Deelt u de mening dat, gezien de extreme omstandigheden, de stijging van het erfpachtcanon niet meer gekoppeld zou moeten zijn aan inflatie, maar aan de stijging van de lonen?

Deze mening deel ik niet. In deze casuïstiek zou een canonstijging gebaseerd op de gemiddelde stijging van lonen gunstiger zijn geweest voor de erfpachter. Een andere grondslag zou in andere situaties voor de erfpachter ongunstige uitkomsten kunnen bieden. De toekomstige stijging van lonen is immers, evengoed als de toekomstige inflatie, ongewis.
Vraag 8

Wat betekent deze situatie voor de mensen van het zelfbouwproject in Oost als zij de stijging niet kunnen betalen, gelet op het feit dat ze de eerste vijf jaar niet mogen verkopen en dus geen kant op kunnen?

Wat dit betekent voor mensen in het zelfbouwproject verschilt sterk per huishouden. Zo wisselt de canon voor woningen door de stad heen sterk, afhankelijk van de locatie en type woning. Als deze huishoudens een canon van € 5.200 per jaar betalen, betekent de indexering een toename van 8,6%, zijnde ca. € 450. Voor de erfpachtcanon geldt dat hij in de regel fiscaal aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting. De bovengenoemde canonstijging wordt daarmee dus gedempt. Het gaat om een brutonettoverschil van ongeveer 1/3e van de canonstijging.
De geschetste situatie kan, zeker met oog op de prijsstijgingen die huishoudens ook ervaren op de andere kosten van wonen en levensonderhoud, resulteren in een moeilijke situatie voor de bewoners. Ik vertrouw er echter op dat de gemeente deze keuze ook met oog op de bewoners weloverwogen heeft gemaakt. De bewoners zijn echter zelf met de gemeente een overeenkomst aangegaan waarbij de erfpacht met de inflatie gecorrigeerd wordt, en daar kan ik niet op ingrijpen.
Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam verwacht in antwoord op vragen uit de gemeenteraad echter dat er nagenoeg geen erfpachter-bewoners in financiële problemen komen door de canonstijging2. Erfpachters die hun canon niet kunnen betalen kunnen bij de gemeente Amsterdam een betalingsregeling aanvragen voor de canon.
Op de zelfbouwwoningen in Oost zit een verkoopbeding, om speculatie te voorkomen. Mochten de zelfbouwers om financiële redenen onder dit verbod uit willen komen dan biedt de gemeente daar mogelijkheden voor. Het is dus niet zo dat de erfpachter-bewoners geen kant op kunnen.
Vraag 9

Kunt u reflecteren op het feit dat de gemeente ervoor heeft gezorgd dat een negatieve inflatie – deflatie – niet resulteert in een lagere erfpacht?

Dat negatieve inflatie niet resulteert in een lagere canon is het resultaat van privaatrechtelijke afspraken tussen een erfpachter en erfverpachter. Hoe de inflatie wordt doorberekend in de canon is derhalve niet door de gemeente opgelegd, maar door de erfpachter en erfverpachter overeengekomen. Uiteraard kan de gemeenteraad ook hierover het college aanspreken.
Naast een belangrijke rol voor de gemeenteraad, vind ik het ook uitermate belangrijk dat beide partijen bij een dergelijke privaatrechtelijke overeenkomst goed op de hoogte zijn van de inhoud van hun recht. Het gaat dan om de overeengekomen rekenmethodes, de mogelijkheden om op te komen tegen wijzigingen, hoe betalingsachterstanden te voorkomen en welke rechterlijke procedures worden gevolgd indien erfpachtgeschillen niet in der minne met de eigenaar (gemeente) opgelost worden.
Ik wijs er nog op dat naar aanleiding van de moties (moties Geurts en Grinwis3) die tijdens de behandeling van de Initiatiefnota van het lid Koerhuis over erfpacht zijn aangenomen, een onderzoek naar erfpachtvoorwaarden heb laten uitvoeren. De resultaten van dit onderzoek zijn op dinsdag 7 februari met uw Kamer gedeeld4. In vervolg daarop, en mede op basis van deze moties, zal ik ook een handreiking over gemeentelijke erfpacht opstellen.
Deze handreiking zal gemeenten ondersteunen bij het opstellen van moderne erfpachtvoorwaarden en zo bijdragen aan de verbetering van de positie van erfpachter. Het gaat daarbij vooral om «best practices» die, mede op basis van het onderzoek dat u binnenkort zult ontvangen, naar voren zijn gekomen. De wijze waarop met onder meer inflatie, canonbetalingen en afkoop kan worden omgegaan zal hiervan mede onderdeel worden.
Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden en kunt u deze vragen op korte termijn beantwoorden zodat excessen tijdig kunnen worden tegengegaan?

Ja, dat kan ik. Ik heb er echter voor gekozen het antwoord op vragen 2 en 3 te bundelen in mijn antwoord op vraag 2.

Titel

Status

Indiener (persoon)

Indiener (partij)

Onderwerpen

1471 kamervragen gevonden

beantwoord onbeantwoord uitgesteld

Alle

16 februari 2023 - 13 maart 2023

25 dagen

Henk Nijboer (PvdA)

Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

16 februari 2023 - 13 maart 2023

25 dagen

Wybren van Haga (BVNL)

Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

16 februari 2023 - 21 maart 2023

33 dagen

Sandra Beckerman (SP)

Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

Vraag 10

Vraag 11

Vraag 12

Vraag 13

Vraag 14

15 februari 2023 - 16 maart 2023

29 dagen

Mohammed Mohandis (PvdA)

Conny Helder (minister zonder portefeuille volksgezondheid, welzijn en sport) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

Vraag 10

Vraag 11

10 februari 2023 - 27 maart 2023

45 dagen

Joost Eerdmans (EénNL)

Eric van der Burg (staatssecretaris justitie en veiligheid) (VVD)

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

3 februari 2023 - 20 maart 2023

45 dagen

Habtamu de Hoop (PvdA), Henk Nijboer (PvdA)

Hugo de Jonge (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3