Vraag 1

Kent u het bericht «Overspannen situatie op de woningmarkt in Zuid-Holland»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat reguliere, Nederlandse woningzoekenden langer op de wachtlijst voor een sociale huurwoning moeten staan doordat statushouders en buitenlandse arbeidskrachten en studenten nog altijd voorrang krijgen? Deelt u de mening dat het beschamend is dat er zo met onze eigen mensen wordt omgegaan? Zo nee, waarom niet?

Meer dan de wijze waarop de woningen worden verdeeld, is vooral het beschikbare woningaanbod van doorslaggevend belang voor hoe lang mensen op een wachtlijst voor een sociale huurwoning moeten staan. Zoals ook in bovengenoemd artikel staat vermeld, is het aanjagen van de woningbouwproductie in gespannen regio’s en het beter benutten van de bestaande voorraad, dan ook van groot belang om de kansen van alle woningzoekenden te vergroten.
Overigens is de automatische urgentiestatus voor statushouders geschrapt uit de Huisvestingswet en is het juist de bedoeling dat statushouders snel uitstromen uit de asielopvang vanwege de hoge kosten van de asielopvang en een snelle(re) start met integratie.

Vraag 3

Hoeveel sociale huurwoningen worden momenteel bezet door

Ik heb geen inzicht in hoeveel sociale huurwoningen momenteel worden bewoond door statushouders. Buitenlandse arbeidskrachten en buitenlandse studenten maken doorgaans geen gebruik van reguliere sociale huurwoningen, maar van specifieke huisvesting zoals studentencomplexen en short stay facilities.

Vraag 4

Bent u bereid ervoor te zorgen dat sociale huurwoningen uitsluitend aan Nederlanders worden toegewezen? Zo nee, waarom niet?

Nee. Iedereen in Nederland wordt in gelijke gevallen gelijk behandeld. Er wordt geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit.

Vraag 5

Wanneer verwacht u dat de 70.000 in Nederland verblijvende Syrische statushouders het land zullen verlaten en de daardoor vrijkomende sociale huurwoningen aan de Nederlanders zullen worden toegewezen?

Ik heb op dit punt geen specifieke verwachtingen.

Vraag 6

Wanneer stopt u de discriminatie van de Nederlanders? Wanneer gaat u zich eens als een Nederlandse Minister gedragen en kiest u voor de Nederlanders?

In Nederland wordt geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit. Onze Grondwet begint met het recht op gelijke behandeling van gelijke gevallen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huurtoeslag fors lager in de komende jaren»?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel van de 1,4 miljoen huishoudens die huurtoeslag ontvangen, kampen nu al met betalingsproblemen c.q. zitten in de schulden, en waar komt dat door?

Uit het onderzoek «Huishoudens in de rode cijfers 2015» van Panteia2 blijkt dat naar schatting bijna 20% (oftewel 1,4 miljoen huishoudens) van alle huishoudens in Nederland risicovolle of problematische schulden3 heeft. Hiervan heeft ongeveer 60% (oftewel 840.000 huishoudens) risicovolle schulden en 40% (oftewel 540.000 huishoudens) problematische schulden. Niet bekend is hoeveel van deze huishoudens een huurtoeslag ontvangen. Wel blijken huishoudens met een laag inkomen en een huurwoning een grotere kans op problematische schulden te hebben. Schulden ontstaan zelden als gevolg van één oorzaak, maar zijn veelal gelegen in een combinatie van omgevingsfactoren, bewust en onbewust gedrag, onverwachte gebeurtenissen en in de persoon gelegen factoren.

Vraag 3

Hebt u er zicht op hoeveel huishoudens door het verlagen van de huurtoeslag (extra) in de financiële problemen zullen komen? Zo nee, hoe kunt u dan voor deze bezuinigingsmaatregel zijn? Zo ja, hoeveel zijn dat er?

Het is niet zo dat de komende jaren de huurtoeslag verlaagd wordt. Door afschaffing van de KAN-bepaling stijgt de huurtoeslag iets minder. Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, liggen aan schulden vaak meerdere oorzaken ten grondslag. Niet gesteld kan worden dat een wijziging in de ontvangen huurtoeslag per definitie leidt tot financiële problemen. Het is belangrijk dat mensen steeds hun totale uitgavenpatroon in evenwicht houden of brengen met hun inkomsten. Het effect moet worden bezien in het bredere, algemene koopkrachtbeeld van het regeerakkoord. (zie ook het antwoord op vraag 4).

Vraag 4

Hoe kunt u – gezien de stijgende huren, dalende huurtoeslag, stijgende energierekening, stijgende btw etc. – volhouden dat «huishoudens er de komende jaren op vooruit zullen gaan»? Waarom doet u deze uitspraak?

Zoals bij het antwoord op vraag 3 aangegeven, wordt de huurtoeslag de komende jaren niet verlaagd, maar stijgt de huurtoeslag iets minder. Tegelijkertijd wordt de harde inkomensgrens in de huurtoeslag geschrapt. Daardoor verliezen mensen die iets meer gaan verdienen niet meer ineens hun hele huurtoeslag. Dit kan honderden euro’s op jaarbasis schelen. Bovendien is het regeerakkoord een forse lastenverlichting afgesproken. De belastingtarieven worden flink verlaagd en de algemene heffingskorting wordt verhoogd. Per saldo hebben ook mensen met een huurwoning straks meer te besteden.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het schandalig is dat er met het verlagen van de huurtoeslag wordt bezuinigd op eigen mensen, terwijl statushouders in dit land nog steeds alles gratis krijgen? Bent u ertoe bereid hier onmiddellijk een eind aan te maken en te kiezen voor de Nederlanders? Zo nee, waarom niet?

Nee, die mening deel ik niet. Iedereen die in Nederland verblijft wordt in gelijke omstandigheden gelijk behandeld. Als er wijzigingen in de huurtoeslag plaatsvinden, gelden deze dus ook voor statushouders.

Vraag 1

Kent u het bericht het bericht «Boeren multimiljonair dankzij subsidie»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat boeren multimiljonair worden dankzij windmolensubsidies? Wat is uw eerste reactie op deze verspilling van belastinggeld?

Het Windpark Westermeerwind heeft in 2010 een SDE-beschikking ontvangen en aanvullend is een innovatieve investeringssubsidie verleend van maximaal 92 miljoen euro.
De innovatieve investeringssubsidie is destijds toegekend omdat het om een grootschalig wind op land project ging van in totaal 144 MW met specifieke kenmerken waarmee de SDE als een generieke subsidieregeling geen rekening kon houden. Zo was het op dat moment nieuw om in het water van het IJsselmeer zo’n grootschalig project te bouwen waardoor de technieken en methodes voor het plaatsen van molens in ondiepe wateren nog niet waren uitontwikkeld. Er werd verwacht dat aannemers een hogere risico-opslag zouden berekenen vanwege de nieuwe of aangepaste technieken en methodes die gebruikt moesten worden om dit project te realiseren. Ook werd verwacht dat de financiering van een dergelijk nieuw en innovatief project door banken kritisch zou worden beoordeeld waardoor extra risico-opslagen zouden gelden en/of meer kosten gemaakt zouden moeten worden voor verzekeringen dan wel risico-mitigatie. Er bestond toen nog geen aparte categorie in de SDE voor molens in het water.
De subsidies zijn in 2011 in het kader van het Milieusteunkader getoetst bij de Europese Commissie. Op 22 december 2011 heeft de Europese Commissie ingestemd met deze staatssteun.
Uitgangspunt van de Europese Commissie – dat ik van harte onderschrijf – is dat er door de stapeling van verschillende subsidies geen overcompensatie mag plaatsvinden. Daarom is in de beschikking opgenomen dat de Nederlandse autoriteiten voor het aangemelde project een cumulatietoets uitvoeren één jaar na de datum van ingebruikname van de installatie.
Dit tijdstip is gekozen omdat dan pas de investeringskosten te bepalen zijn en duidelijk is hoeveel investeringssteun het project daadwerkelijk nodig heeft.
Bovengenoemde cumulatietoets op het Milieusteunkader voor dit project wordt dit voorjaar uitgevoerd en afgerond. Het uitgangspunt was en is dat overcompensatie wordt voorkomen. Eventuele overcompensatie zal worden weggenomen door het verminderen van de uiteindelijk uit te betalen SDE-subsidie. Mocht er sprake zijn van overcompensatie, zal het aantal MWh dat over de totale subsidieperiode in aanmerking komt voor subsidie, worden beperkt.
Het uiteindelijke SDE-subsidiebedrag kan overigens pas na afloop van de subsidieperiode voor het project worden bepaald. Op dat moment is immers bekend hoeveel inkomsten het project heeft verkregen uit de verkoop van elektriciteit en dus op hoeveel compensatie van de onrendabele top het recht heeft.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het niet de bedoeling is van het verstrekken van subsidies om mensen multimiljonair te maken? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe legt u dit uit aan de burgers, wier energierekening de komende jaren steeds verder zal stijgen? Deelt u de mening dat dit niet uit te leggen is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Kunt u een overzicht verstrekken van de daadwerkelijke opbrengsten voor de initiatiefnemers afgezet tegen de bijna 600 miljoen euro subsidie? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Hebt u ook vernomen dat, naast de meer dan 500 miljoen euro aan «normale» subsidie, er bijna 100 miljoen euro extra subsidie is verstrekt omdat het windpark «lastig aan te leggen» is dat dit voor de initiatiefnemers het park naar schatting 147 miljoen euro opbrengt? Deelt u de mening dat dit bizarre project nog lucratiever is dan meedoen met de Postcodekanjer? Zo nee, waarom niet?

Zie mijn antwoord bij vraag 5. Het bedrag van 147 miljoen euro dat door het Financiële Dagblad wordt genoemd kan ik niet plaatsen. Het rendement wordt immers in de eerste plaats beïnvloed door de uitkomst van de cumulatietoets en kan uiteindelijk pas definitief worden vastgesteld na afloop van de exploitatiefase van het project.

Vraag 7

Bent u het ermee eens dat het verstrekken van subsidies voor een totaalbedrag van bijna 600 miljoen euro zich totaal niet verhoudt tot een «rendement» van 147 miljoen euro, dat dus eigenlijk helemaal geen rendement is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u er dan ook toe bereid te stoppen met dergelijke waanzinprojecten?

Verreweg het grootste deel van de subsidie betreft de toegekende SDE. Deze subsidie dekt de onrendabele top per geleverde kilowattuur als en voor zover er daadwerkelijk productie van hernieuwbare energie heeft plaatsgevonden. Naar verwachting zal deze subsidie worden uitbetaald gespreid over de jaren tot en met 2032, zodat op dit moment nog maar een klein deel is uitbetaald. Ik ben niet bereid dit project stop te zetten. Zie voor een nadere duiding het antwoord op vraag 2–5.

Vraag 8

Hoeveel van de immense subsidie van bijna 600 miljoen euro is al besteed? Bent u bereid dit project direct stop te zetten en het geld terug te geven aan de mensen die het – ongevraagd – ook hebben betaald, namelijk de belastingbetalers? Zo nee, waarom niet?

Nee, deze mening deel ik niet. De SDE+-regeling dient om het verschil tussen de kostprijs van een hernieuwbaar energieproject en de marktwaarde van de geproduceerde energie (ook wel de onrendabele top genoemd) te compenseren. Hierbij is voorzien in een redelijk rendement voor de (private) initiatiefnemer van een dergelijk project. Op 6 december 2017 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de werking van de SDE-regeling en de parameters voor 2018. In de praktijk kan het daadwerkelijke rendement mee- of tegenvallen, door zaken als bijvoorbeeld afwijkende financieringskosten, bouw- of ontwikkelkosten.
In mijn ogen is er daarom geen sprake van een «neprendement» of gebakken lucht.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het zogenaamde «rendement» van windmolens een nep-rendement is, gebakken lucht, en geenszins in verhouding staat tot de kosten? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Kent u het bericht «Steeds minder starters weten hypotheek te bemachtigen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe groot is de groep starters die geen huis kunnen kopen, die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en die een huurwoning in de vrije sector niet kunnen betalen? Deelt u de mening dat het ongehoord is dat steeds meer starters op de woningmarkt geen kant op kunnen, terwijl asielzoekers van hun gratis woningen zitten te genieten? Zo nee, waarom niet?

Helaas kan ik geen uitspraken doen over mensen die vanwege diverse redenen besluiten om niet te starten op de woningmarkt als huurder dan wel koper, ik beschik niet over de relevante data. In de studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) naar middeninkomens op de woningmarkt, die ik samen met de Staat van de Woningmarkt naar de Tweede Kamer heb gestuurd, worden voor verschillende inkomensgroepen de betaalmogelijkheden verkend. Echter ook hier is het om diverse redenen niet mogelijk om potentiële starters te onderscheiden en de gevraagde berekening te maken. Of iemand wil starten op de woningmarkt hangt namelijk sterk af van de mogelijkheden die hij/zij ziet in de specifieke woningmarkt waar hij/zij wil wonen, maar ook van diverse factoren die buiten de woningmarkt liggen. Daarbij is het sterk afhankelijk van de lokale en regionale woningmarkten of starters een woning kunnen kopen.

Vraag 3

Beseft u dat startende huizenkopers het door de stijgende huizenprijzen én de strengere leennormen steeds moeilijker krijgen op de woningmarkt? Deelt u de mening dat markt en kabinetsbeleid hier niet op elkaar aansluiten? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, waarom niet?

Het Nibud kijkt vanuit een onafhankelijke rol naar de betaalbaarheid van hypotheken voor huishoudens. Bij het bepalen van de maximale leencapaciteit wordt rekening gehouden met andere financiële verplichtingen van huishoudens, zoals uitgaven voor voedsel en kleding. De omvang van wat mensen kunnen lenen blijft in 2018 voor huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 45.000 redelijk stabiel, daarbij gaat het Nibud uit van een verwachte loonstijging van 2,2 procent in 2018.
Ondanks de gelijkblijvende leencapaciteit in 2018, maken grote prijsstijgingen in sommige delen van Nederland de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk voor bijvoorbeeld starters. De lage rente heeft daarbij wel een positief effect op de maximale leencapaciteit. De afgelopen jaren zijn ook diverse maatregelen genomen om de lokale mogelijkheden om te sturen op de woningvoorraad te vergroten. Daar waar sprake is van schaarste kan door gemeenten via lokale planvorming worden gestuurd op de voorraad en zo de toegankelijkheid voor diverse doelgroepen worden geborgd. Ik blijf in nauw contact met betrokken partijen over hoe op lokaal niveau kan worden gezorgd voor een passende woningvoorraad voor verschillende doelgroepen, zoals starters.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het, door het verder verlagen van de LTV-norm (loan-to-value), zoals het kabinet in 2018 van plan is, nog moeilijker wordt om een huis te kopen? Bent u ertoe bereid een streep te zetten door verdere verlaging van de LTV-norm? Zo nee, waarom niet?

De loan-to-value is de afgelopen jaren stapsgewijs afgebouwd en per 1 januari 2018 kan maximaal 100 procent van de woningwaarde worden geleend. De bijkomende kosten van de koop van de eigen woning worden door de koper zelf bekostigd. Zo beschermt de regelgeving de consument tegen financiële risico’s, zoals restschulden, en draagt deze bij aan de financiële stabiliteit op de woningmarkt. Dit is nodig, omdat tijdens de crisis bleek dat het risicovol is om de koopwoningmarkt te betreden met een potentiele restschuld op de woning. In het regeerakkoord is afgesproken om de loan-to-value niet verder te verlagen dan 100 procent.

Vraag 5

Wat gaat u voor de starters doen? Waarom maakt u het hen zo moeilijk, terwijl asielzoekers op hun wenken worden bediend?

Het kabinet neemt diverse maatregelen voor de toegang van starters tot de woningmarkt. Zo wordt de maximale loan-to-value niet verder verlaagd om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren. Ook maak ik afspraken met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders over het aanjagen van de woningbouwproductie. Het woningaanbod moet zijn toegesneden op doelgroepen als starters. Dat kan bijvoorbeeld met meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Met de samenwerkingstafels onder leiding van Rob van Gijzel wordt momenteel gewerkt aan een vergroting van het middenhuursegment.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Moody’s: Nederlandse huizenprijzen blijven nog drie jaar stijgen»1 en «Drie slaapkamers en een tuintje? Niet te doen in Amsterdam»?2

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de verwachting van Moody’s dat de Nederlandse huizenprijzen de komende drie jaar zullen blijven stijgen? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

In stedelijke regio’s worden forse prijsstijgingen waargenomen. De spanning op de woningmarkt is in deze regio’s groot. Volgens de Staat van de woningmarkt 2017 die op 13 november aan uw Kamer is aangeboden, lagen de prijzen in de vier grote steden in het derde kwartaal van 2017 boven het niveau van de vorige top (Den Haag 5%, Rotterdam 13%, Utrecht 14%, Amsterdam 26%). De regionale verschillen zijn groot. De landelijke stijging van de huizenprijzen is in historisch perspectief niet uitzonderlijk groot. De prijsindex bestaande koopwoningen steeg in 2016 met 6,4%. In de jaren 1995 tot en met 2001 werd een gemiddelde prijsstijging van 12% gerealiseerd. In alle provincies met uitzondering van Noord Holland lagen de prijzen in het derde kwartaal van 2017 nog onder de vorige top.
De huidige prijsstijgingen zijn voor een groot deel te verklaren door de gedaalde rente, de toegenomen inkomens en de inhaalvraag van huishoudens die tijdens de crisis niet hun woonwensen konden realiseren. Daarnaast is door demografische ontwikkelingen de vraag naar woningen groot, en is het aanbod van nieuwe woningen sinds de crisis achtergebleven. Het is aannemelijk dat de oorzaken van de huidige prijsstijgingen nog enige tijd zullen voortbestaan. Onverwachte gebeurtenissen die de economie en het consumentenvertrouwen beïnvloeden, bijvoorbeeld een stijging van de rente, kunnen niet worden voorspeld. Daarom doe ik geen uitspraken over de prijsontwikkeling in de komende drie jaar.
Volgens de Staat van de Woningmarkt 2017 wordt de komende jaren een toename van de bouwproductie verwacht tot ca 70.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Dat helpt om de spanning op de woningmarkt in sommige regio’s te verlichten. Maar het zal niet voor alle regio’s genoeg zijn om de spanning op de woningmarkt te verminderen. Het Rijk gaat in gesprek met de betrokken overheden en marktpartijen om de bouwproductie te versnellen. Gelet op de grote vraag naar woningen in grote steden zijn de mogelijkheden om door nieuwbouw de prijsstijging daar af te remmen op korte termijn klein.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de ontwikkeling van de huizenprijzen de spuigaten uitloopt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat gaat u doen voor de Nederlandse gezinnen die – nu al – vanwege torenhoge huizenprijzen de stad worden uitgejaagd?

Grote prijsstijgingen en een gelimiteerd woningaanbod kunnen de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk maken voor delen van de bevolking, zoals middeninkomens en gezinnen. Met name in de grote steden spelen dergelijke ontwikkelingen momenteel op. Het is van belang dat gemeenten zich blijven inzetten voor de toegankelijkheid van diverse doelgroepen en de diversiteit van de stad. Tegelijkertijd is het niet overal mogelijk om iedereen voor de gewenste prijs op de gewenste plek te huisvesten. Bovendien is de trek van gezinnen uit de stad van alle tijden. Tijdens de crisis was deze lager, vanwege de lagere doorstroom op de woningmarkt.
De regionale verschillen in problematiek maar ook knelpunten en mogelijkheden zijn groot. Gemeenten hebben hier het beste zicht op. De afgelopen jaren zijn al verschillende maatregelen genomen om de mogelijkheden van gemeenten om te sturen op de samenstelling van de woningvoorraad te vergroten. Zo is het Besluit ruimtelijke ordening aangepast per 1 juli 2017.3 Daardoor kunnen gemeenten de woningcategorie «geliberaliseerde woning voor middenhuur« net als andere woningcategorieën opnemen in hun bestemmingsplannen.
Zoals aangekondigd in het Regeerakkoord, neemt het Rijk de komende jaren een actievere rol op zich bij de complexe uitdaging rondom het invullen van de regionale woningbehoefte. Naast mijn inzet op het verhogen van de bouwproductie ga ik ook met de regio’s in gesprek over het beter benutten van de bestaande voorraad en het komen tot meer inzet van flexibele vormen van wonen. Vooruitlopend op de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel middenhuur van januari aanstaande, ben ik voornemens om deze tafel op landelijk niveau voort te zetten. Hierbij buigen landelijke koepels zich gezamenlijk over vraagstukken van de gehele woningmarkt.

Vraag 5

Deelt u de mening dat er de afgelopen jaren – met «dank» aan het vorige kabinet! – structureel te weinig is bijgebouwd en we nu met de ellende zitten? Zo nee, waarom niet?

Het aanbod van nieuwe woningen is sinds de crisis achtergebleven. Tijdens de crisis daalde de vraag naar woningen en daarmee de nieuwbouw sterk. Logischerwijs hebben bouwbedrijven, investeerders en gemeenten vanwege de sterk dalende vraag en prijzen geplande woningbouwprojecten stilgelegd of uitgesteld. Dit is inherent aan de economische ontwikkelingen. Een deel van de huidige aantrekkende vraag is bovendien te danken aan de gedaalde rente. Op renteontwikkelingen is lastig te anticiperen middels woningbouw.
Bouwen van woningen vergt een aanzienlijke voorbereidingstijd in een dichtbevolkt land als Nederland. De ruimtelijke inpassing van woningbouw vergt een zorgvuldige afweging waarbij ook infrastructuur, omgevingskwaliteit en behoud van natuur en open ruimte een rol spelen. De bouwproductie reageert daarom niet snel op veranderingen in de woningvraag.
Uit gesprekken met de 19 in 2016 gevormde woningmarktregio’s komt naar voren dat een verscheidenheid van factoren een rol speelt bij het tempo van het aantrekken van de bouwproductie. Het gaat hierbij om beschikbaarheid van plancapaciteit maar ook langere levertijden van bouwmaterialen en een kwantitatief en kwalitatief tekort aan personeel bij overheden en marktpartijen. De verschuiving naar binnenstedelijk bouwen, onder andere gevoed vanuit de toenemende vraag naar een stedelijk woonmilieu, compliceert bovendien het woningbouwproces.
Intensieve samenwerking met alle stakeholders is van belang voor het zo goed mogelijk invullen van de regionale woningbehoefte. De komende jaren neemt het Rijk hierbij een actievere rol op zich. Op korte termijn ga ik tevens in gesprek met de regio’s met de meest gespannen en/of complexe problematiek. Daarnaast ben ik in gesprek met belangrijke stakeholders over het versnellen van de woningbouw.

Vraag 6

Onderschrijft u de conclusie van Moody’s dat de woningvoorraad niet hard genoeg kan stijgen vanwege belemmerende regelgeving? Wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kent u het bericht «Senioren in Apeldoorn overdonderd door komst Turkse leeftijdsgenoten»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het een onzalig plan is, waarmee bewoners van een seniorencomplex in Apeldoorn zijn overvallen, om in het vervolg ieder vrijkomend appartement te verhuren aan Turkse ouderen – die thuiszorg ontvangen van Waalstad – en de flat daarmee in «klein-Turkije» te veranderen?

Woningcorporaties zijn, binnen de kaders van de Woningwet en de Huisvestingswet, vrij om hun toewijzingsbeleid vorm te geven. Volgens de Woningwet worden woningcorporaties geacht hun beleid in samenspraak met gemeenten en huurdersorganisaties vorm te geven. Huurders kunnen zodoende de keuzes die corporaties in hun beleid willen maken beïnvloeden. Idealiter leidt dit proces tot concrete prestatieafspraken, die onder meer kunnen gaan over de huisvesting van bepaalde doelgroepen, zoals personen met een zorgvraag. Woningcorporaties kunnen ervoor kiezen samen te werken met een zorgaanbieder en cliënten van de laatste te huisvesten. Dit is met name in de ouderen- en gehandicaptenzorg niet ongebruikelijk omdat dit de zorgverlening efficiënter kan maken. Soms wordt er daarbij voor gekozen mensen met een gemeenschappelijke noemer, zoals een zorgzwaarte, beperking, leefstijl of achtergrond bijeen te laten wonen.
In de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) staat op welke wijze verhuurders hun huurders bij voorgenomen wijzigingen in het beleid, waaronder het toewijzings- en verhuurbeleid, moeten betrekken. De huurdersorganisatie heeft adviesrecht bij het toewijzings- en verhuurbeleid. En bij beleidsvoornemens voor een specifiek wooncomplex heeft ook de bewonerscommissie van dat wooncomplex, als die er is, adviesrecht. Dit houdt in dat de verhuurder de huurdersorganisatie (en bewonerscommissie) over de voorgenomen beleidswijziging moet informeren, er met hen overleg over moet voeren indien de huurdersvertegenwoordiging dat wenst en de gelegenheid moet geven binnen 6 weken schriftelijk advies uit te brengen.
Voor zover ik kan nagaan heeft de woningcorporatie binnen de kaders van de wet gehandeld. Dat neemt niet weg dat bewoners ontevreden kunnen zijn over een door de corporatie genomen besluit. Corporaties zijn daarom verplicht een onafhankelijke klachtencommissie in te stellen. Bij Ons Huis is deze, zoals bij meer woningcorporaties, regionaal georganiseerd. Een huurder die vindt dat zijn klacht niet goed door een corporatie is afgewikkeld kan naar de rechter stappen.
Ik heb in het toewijzingsbeleid van individuele woningcorporaties geen rol, maar hoop dat bewoners en woningcorporatie tot een vergelijk kunnen komen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het achterbaks is de huidige bewoners, zonder enige vorm van inspraak, voor een voldongen feit te stellen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Waarom worden Nederlandse ouderen gediscrimineerd ten opzichte van Turkse ouderen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoe bestaat het dat een thuiszorgorganisatie een heel seniorencomplex kaapt? Deelt u de mening dat dit van de zotte is? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Bent u bereid deze discriminatie van Nederlandse ouderen te staken en met betrokken partijen in overleg te gaan, zodat deze plannen van tafel kunnen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Hardere aanpak illegaal wonen – Toenemende strijd tegen verblijf in chalets»?1

Ja, ik ben hiermee bekend.

Vraag 2

Hoe omvangrijk is de gemeentelijke strijd tegen permanente bewoning van vakantiehuisjes? In hoeveel gemeenten is de permanente bewoning van vakantiehuisjes al volledig aan banden gelegd?

Het is niet bekend hoeveel gemeenten permanente bewoning van vakantiewoningen toestaan of juist niet toestaan. Ook is niet bekend hoeveel gemeenten overgaan tot handhaving ten aanzien van de onrechtmatige permanente bewoning van vakantiewoningen, of om hoeveel woningen het gaat.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat steeds meer gemeenten druk doende zijn eigenaren hun vakantiehuisjes uit te jagen, op straffe van dwangsommen van vele duizenden euro’s? Bent u van mening dat dit schandalig is en gemeenten hier onmiddellijk mee moeten stoppen? Zo nee, waarom niet?

Over het algemeen geldt dat bekend is dat vakantiehuisjes niet bedoeld zijn voor permanente bewoning. Vakantiehuisjes hoeven bij de bouw ook niet te voldoen aan dezelfde minimumeisen als een normale woning. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden ten aanzien van het al dan niet mogelijk maken van permanente bewoning van recreatiewoningen en/of parken zijn neergelegd bij de gemeenten. Daarmee is ook de handhaving in geval van onrechtmatige permanente bewoning een decentrale aangelegenheid. Dit betekent dat gemeenten zelf invulling geven aan de handhaving van de naleving van hun bestemmingsplannen. Gemeenten hebben echter wel een beginselplicht tot handhaving. Het kan dan ook geen verbazing wekken dat een gemeente bij overtreding van geldende regelgeving handhavend optreedt.

Vraag 4

Hoeveel bewoners worden door deze waanzin getroffen? Hoe legt u aan hen uit dat zij hun eigen vakantiewoning, waar dikwijls hard voor is gespaard, níet naar eigen believen mogen bewonen? Bent u van mening dat dit niet uit te leggen ís?

Het is niet bekend hoeveel bewoners geconfronteerd zijn of worden met gemeentelijke handhaving ten aanzien van onrechtmatige permanente bewoning van vakantiewoningen.
Gemeenten zijn bevoegd om omwille van een goede ruimtelijke ordening restricties op te leggen aan het gebruik van de ruimte. Door deze restricties vast te leggen in het bestemmingsplan is algemeen – en dus ook voor de eigenaren of bewoners van vakantiewoningen – kenbaar welk gebruik van een bepaalde locatie of (vakantie)woning is toegestaan.

Vraag 5

Hoe gaat u voorkomen dat bewoners door de gemeenten bizar hoge dwangsommen opgelegd krijgen? Hoe gaat u voorkomen dat weggejaagde bewoners dakloos raken?

Zoals reeds aangegeven is het aan een gemeente om handhavend op te treden. Het college van burgmeester en wethouders is bevoegd daartoe een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom op te leggen. Dit gebeurt binnen de kaders van de Algemene wet bestuursrecht. Het is dan ook aan de rechter om daarover in een voorkomend geval een oordeel te geven. In eerste instantie is de bewoner echter zelf verantwoordelijk voor het vinden van nieuwe huisvesting. In bepaalde gevallen dient bij het toepassen van bestuursdwang te worden bezien of het nodig is om personen die daar zelf niet toe in staat zijn hulp te bieden bij het zoeken naar huisvesting om dakloosheid te voorkomen, onder andere op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo) en de Jeugdwet.

Vraag 6

Bent u van mening dat eigenaren zélf moeten kunnen beslissen of zij al dan niet permanent in hun vakantiewoning verblijven? Bent u ertoe bereid hiervoor te zorgen?

Nee, het is aan gemeenten om in hun bestemmingsplan te bepalen waar permanente bewoning (van vakantiewoningen) is toegestaan, en waar vakantiewoningen alleen recreatief kunnen worden gebruikt.

Vraag 7

Gaat u er bovendien voor zorgen dat op vakantieparken verblijvende criminelen en overlastgevers keihard worden aangepakt en direct van de parken worden verwijderd, en dat reguliere bewoners hier geenszins de dupe van worden? Zo nee, waarom niet?

Nee, het handhavingsbeleid op verschillende terreinen ligt bij de gemeenten. Er kan op grond van verschillende regelgeving worden opgetreden, zoals de Gemeentewet (openbare orde en overlast) en de Woningwet (o.a. bepaalde vormen van overlast en verloedering). Daarnaast zijn er mogelijkheden om in het bestemmingsplan regels op te nemen inzake het gebruik.
De aanpak van criminelen en overlastgevers is een verantwoordelijkheid van de lokale driehoek. Het Rijk richt zich op landelijke wet- en regelgeving en het ondersteunen van lokale partners.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verboden kosten verhuur in nieuw jasje gestoken»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat er verhuurmakelaars zijn die op de door de rechter verboden bemiddelingskosten een ander etiket plakken, namelijk contractkosten of administratiekosten, en deze vervolgens alsnog aan huurders doorberekenen? Zo ja, op welke schaal komt dit voor?

Het is mij bekend dat het voorkomt dat bemiddelaars verschillende benamingen gebruiken voor bemiddelingskosten om deze op een verkapte wijze van de consument-huurder te kunnen verlangen. Zoals in de beantwoording van de vragen van het lid Bashir (SP) over bemiddelingsbureaus die nog steeds ten onrechte bemiddelingskosten in rekening brengen bij huurders (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 923) en in de Kamerbrief over terugvordering bemiddelingskosten (Kamerstuk 27 926, nr. 251) aangegeven, is de wet duidelijk dat aan de consument-huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten, onder welke benaming dan ook, in rekening mag worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt.
Ook in deze gevallen zal de huurder immers de door hem betaalde bemiddelingskosten binnen vijf jaar na dato kunnen terugvorderen, zo nodig met de hulp van een deurwaarder. Verwacht mag worden dat dergelijke praktijken snel zullen eindigen.
Op de website2 van de ACM is informatie te vinden over welke kosten de verhuurder wel en niet in rekening mag brengen en hoe de consument-huurder kan weten of een huurbemiddelaar een opdracht van de verhuurder heeft gekregen. Bij structurele overtredingen kan de ACM verschillende instrumenten inzetten om bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen aan te pakken en te zorgen dat zij deze praktijken stoppen. De ACM heeft dit in het recente verleden ook gedaan. Voorts informeert de ACM in het kader van haar publieke toezichttaak via haar informatieloket ConsuWijzer3 consumenten over hun rechten bij het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst. De ACM attendeert de consumenten erop dat voor bemiddelingskosten andere benamingen gebruikt kunnen worden zoals courtage, administratiekosten, contractkosten of dossierkosten.
Op de website4 van de NVM is informatie te vinden over het terugvorderen van ten onrecht betaalde verkapte bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld voor een terugvorderingsbrief en een voorbeelddagvaarding.
Ook de Woonbond is bekend met dit signaal. Op de website5 wordt de consument-huurder geattendeerd dat bemiddelaars andere begrippen voor bemiddelingskosten kunnen gebruiken, zoals «kosten huurder», «handling fee» of «abonnementskosten». Woonbond adviseert de consument-huurder om de onterecht betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen. Bovendien is op de website van de Woonbond een online check bemiddelingskosten te vinden aan de hand waarvan de consument-huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten.
Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die onterecht verkapte bemiddelingskosten in rekening brengen.

Vraag 3

Voor welk bedrag worden huurders (gemiddeld) benadeeld? Bent u van mening dat hier sprake is van ordinaire geldklopperij uit de zakken van de huurders? Zo nee, waarom niet?

De hoogte van het bedrag waarvoor huurders zijn benadeeld varieert, maar bedraagt al snel een paar honderd euro. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 mogen bemiddelaars geen bemiddelingskosten in rekening brengen aan een consument-huurder van woonruimte als de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder handelt en kunnen huurders onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten terugvorderen.

Vraag 4

Bent u van mening dat deze handelwijze van verhuurmakelaars in strijd is met de regels? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dit een halt toeroepen?

Ja, zie antwoord op vraag 2 en vraag 3. De wet is duidelijk. Het is verboden. De regelgeving behoeft dus geen aanpassing. Wel is het van belang dat huurders geïnformeerd worden over hun rechten. Dat gebeurt nu al via rijksoverheid.nl, via koepels als NVM en Woonbond, maar ook via de ACM. De ACM treedt ook, naar aanleiding van meldingen door huurders, op in geval van stelselmatige overtreding van dit verbod door verhuurbemiddelaars.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Rotterdamse Narda (79) moet paleisje op Fort Oranje verlaten»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat het bijzonder treurig is dat Nederlandse bewoners zoals de 79-jarige mevrouw De Jong op Fort Oranje de dupe zijn geworden van criminelen uit het oostblok en andere ellende op de camping en nu hun caravan moeten verlaten? Zo nee, waarom niet?

De gemeente Zundert heeft geconcludeerd dat er sprake was van een niet langer houdbare situatie door de veelheid aan structurele problemen en overtredingen op het terrein van openbare orde, sociale veiligheid en leefbaarheid en heeft tevens geconstateerd dat er sprake was van (zware) criminaliteit.
De gemeente heeft aangegeven een langdurig en zorgvuldig traject van controles en aanschrijven te hebben uitgevoerd en onder meer een «wijkagent» te hebben aangewezen om te zorgen voor verbetering van de situatie op de camping. Dit heeft volgens de gemeente Zundert echter tot onvoldoende verbeteringen geleid, waarna is overgegaan tot sluiting van de camping en overname van het beheer.
Het is niet aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om verder op het beleid van de gemeente Zundert in te gaan, hierover legt de gemeente verantwoording af aan de gemeenteraad.

Vraag 3

Bent u van mening dat het nooit zo ver was gekomen wanneer de camping louter uit klaverjassende, levensgenietende bewoners op leeftijd had bestaan? Erkent u dat de oostblokcriminaliteit (diefstal, prostitutie en illegaliteit) en het feit dat hier onvoldoende tegen is opgetreden, Fort Oranje de nek heeft omgedraaid? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u van mening dat tijdig en keihard optreden tegen de criminelen op Fort Oranje de sluiting van de camping had kunnen voorkomen? Bent u van mening dat hierin (door de gemeente) tekort is geschoten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoeveel vertrouwen heeft u erin dat de gemeente Zundert «momenteel naar een oplossing zoekt», en wat verwacht u ervan? Wat hebt u gedupeerde Nederlandse bewoners, zoals mevrouw De Jong, te bieden?

Met de overname van het beheer van de camping heeft de gemeente Zundert in kaart kunnen brengen wie er op de camping verblijven en wie zorg en ondersteuning behoeven. De gemeente heeft daarbij aangegeven op individueel niveau te bezien welke oplossingen passend zijn.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Woningtekort wordt nijpend»1 en de laatste woningmarktcijfers van de NVM2?

Ik ben bekend met de berichten en cijfers.

Vraag 2

Hoeveel mensen/huishoudens kunnen momenteel geen koopwoning krijgen omdat deze niet beschikbaar is? Hoeveel mensen/huishoudens kunnen momenteel geen koopwoning krijgen omdat de beschikbare woningen te duur zijn en/of omdat zij de financiering niet rond kunnen krijgen?

De bereikbaarheid van een koopwoning voor een huishouden is van verschillende factoren afhankelijk, zoals het aantal huishoudens dat een vergelijkbare koopwoning zoekt, de beschikbaarheid van te koop staande woningen, huizenprijzen, rentestand, de leennormen en de inkomensontwikkeling. De NVM merkt terecht op dat er regionale verschillen bestaan op de woningmarkt. In steden als Amsterdam en Utrecht ligt de prijs momenteel boven het pré-crisisniveau en neemt het aanbod te koop staande woningen af. In veel andere regio’s liggen de prijzen nog steeds onder het pré-crisisniveau en is voldoende te koop staand aanbod beschikbaar. Woningzoekenden zullen zo nodig uitwijken naar regio’s met lagere prijzen en meer aanbod.

Vraag 3

Hoe gaat u de vicieuze cirkel van krapte en prijsstijgingen doorbreken? Hoe gaat u voorkomen dat door exploderende prijzen de woningmarkt zal imploderen (met alle gevolgen van dien)?

Het aantal transacties, de prijsontwikkeling en het consumentenvertrouwen op de woningmarkt zijn sinds 2013 sterk hersteld. Het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen tijd te maken hebben gehad met een inhaalvraag. Ook de lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Mede omdat de woningmarkt een voorraadmarkt is reageert het woningaanbod vertraagd op de stijgende vraag. In grote steden leidt dit momenteel tot krapte en extra prijsstijgingen. De Nederlandsche Bank (DNB) concludeert in een recente studie3 dat de huizenmarkt in grote steden tekenen van oververhitting vertoont, maar dat momenteel geen sprake is van een kredietgedreven zeepbel. DNB constateert daarnaast dat het aanbod geen gelijke tred houdt met de groeiende vraag naar stedelijk wonen. Ik deel deze conclusies.
De verantwoordelijkheid om de vraag naar woningen en het woningaanbod op elkaar af te stemmen, ligt op decentraal niveau. Hier kunnen de behoefte en de mogelijkheden het beste ingeschat worden. Wel houd ik contact met de verschillende woningmarktregio’s over de vraag of en hoe ze invulling geven aan de problematiek in de eigen regio’s. In gesprekken met de verschillende regio’s wordt op regionaal niveau gesproken over de woningbehoefte, woningproductie, (plan)capaciteit, investeringen in woningbouw en woningverbetering en de rol van de verschillende partijen (mede-overheden, rijksoverheid, corporaties en marktpartijen) hierbij. In het Algemeen Overleg van 7 juni jl. (Kamerstuk 32 847, nr. 302) heb ik uw Kamer toegezegd dit najaar verslag uit te brengen van deze gesprekken. Daarnaast heb ik bijzondere aandacht voor de behoefte aan betaalbare huurwoningen. Ik heb daarom diverse maatregelen genomen om lokale partijen te ondersteunen om meer huurwoningen in het middensegment te realiseren. Recente aanpassingen van regelgeving betreffen het Besluit ruimtelijke ordening en de vereenvoudiging van de verkoopregels voor corporaties. Ook is de samenwerkingstafel middenhuur onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld om op lokaal niveau kansen te (helpen) zien en oplossingen te (helpen) vinden. Dit moet leiden tot lokale afspraken over extra aanbod van huurwoningen voor middeninkomens.

Vraag 4

Deelt u de mening dat gemeenten meer nieuwbouw moeten faciliteren? Zo nee, waarom niet?

Er is de komende jaren behoefte aan nieuwbouw van woningen. Dit wordt ook op grote schaal opgepakt. In de ramingen, die op basis van onder andere door gemeenten aangeleverde bouwplannen zijn gemaakt, wordt voor de komende 10 jaar uitgegaan van een gemiddelde nieuwbouw van ongeveer 70 duizend woningen per jaar. Zoals ook in de Staat van de Woningmarkt 2016 (Kamerstuk 32 847, nr. 282) is aangegeven, blijft in de prognoses de eerste jaren de groei van de woningvoorraad achter bij de groei van de geraamde woningbehoefte. Dit beeld is regionaal gedifferentieerd. Er zijn gebieden waar een extra inspanning wenselijk is, en er zijn gebieden waar de verwachte bouwproductie (ruim) voldoende is om de verwachte vraag naar woningen te accommoderen. De urgentie om het aanbod te vergroten wordt door desbetreffende gemeenten en provincies ook onderkend. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de prognoses met onzekerheid omgeven zijn.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het de vaak jarenlang wachtende Nederlanders nog niet veel verder helpt wanneer nieuwe woningen worden gebouwd die vervolgens worden weggegeven aan statushouders, zoals in de Haagse wijken Ypenburg en Wateringse Veld (aan het Oosteinde)? Wanneer gaat u deze statushoudershuisvestingswaanzin een halt toeroepen en omkijken naar de Nederlandse woningzoekenden?

Gemeenten krijgen een halfjaarlijkse taakstelling opgelegd voor de huisvesting van statushouders en kunnen zelf bepalen welke woningen zij daarvoor inzetten. Het is van belang dat statushouders zo kort mogelijk in asielzoekerscentra blijven. Enerzijds omdat zo snel mogelijk met inburgering en participatie kan worden begonnen, waardoor het beroep van deze groep op sociale voorzieningen zo veel mogelijk wordt beperkt. Anderzijds om de relatief hoge kosten van het verblijf van deze groep in asielzoekerscentra eveneens zoveel mogelijk te beperken.
Het is goed om te zien dat gemeenten stappen zetten om de woningvoorraad te vergroten. Meer aanbod verkleint de druk op de woningmarkt en is positief voor iedereen die voor een sociale huurwoning op een wachtlijst staat.

Vraag 1

Waarom concentreert u zich in uw brief over nadere informatie omtrent de huisvesting van vergunninghouders1 – waarin u schrijft dat «op een totaal van ongeveer 40.000 uitgeplaatste personen in circa 450 gevallen een toewijzing van een woning is heroverwogen en 43 hiervan zijn als terechte woonweigering is beoordeeld» – slechts op 2016? In hoeveel gevallen vóór 2016 en in hoeveel gevallen ná 2016 is toewijzing van een woning heroverwogen? Hoeveel hiervan zijn als «terechte» woonweigering beoordeeld?

Ik heb in de bedoelde brief cijfers genoemd met betrekking tot het jaar 2016 omdat dat het laatste volledige kalenderjaar is waarover cijfers bekend zijn. In de jaren daarvoor lagen de percentages van woningweigering op een vergelijkbaar niveau.

Vraag 2

Kunt u van alle gevallen van woonweigering – als «terecht» én als «niet terecht» beoordeeld – een overzicht verstrekken met daarin in ieder geval de reden(en) voor woonweigering en de overweging(en) om deze als «terecht» of «niet terecht» te beoordelen?

De reden waarom een woningweigering terecht of onterecht wordt verklaard wordt door het COA niet geregistreerd. Ik kan derhalve alleen in algemene zin hier op ingaan. Zoals ik al in mijn brief van 30 juni 20172 al aangaf, houdt het COA bij het koppelen van een vergunninghouder aan een gemeente en bij het toewijzen van een woning zoveel als mogelijk rekening met de situatie van de betreffende vergunninghouder. Het COA houdt bij de bemiddeling naar woonruimte rekening met de volgende vastgestelde indicaties:
De vergunninghouder krijgt in een huisvestingsgesprek voor de bemiddeling naar de woonruimte de gelegenheid om aan te geven of en zo ja, van welke indicatie sprake is. Indien een vergunninghouder een woning weigert, wordt bij de beoordeling daarvan gekeken of er sprake is van een indicatie en of het COA daar wellicht ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden. Als dat zo is, dan wordt de woningweigering terecht verklaard. Het COA gaat ook over tot terecht verklaren indien het voortraject niet zorgvuldig is geweest. In alle overige gevallen wordt de weigering onterecht verklaard. Persoonlijke woonwensen van een vergunninghouder leiden niet tot het terecht verklaren van een woningweigering.

Vraag 3

Waarom is het – zoals u in uw brief schrijft – aan het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) om in geval van weigering van woonruimte, die door de gemeente aan de statushouder(s) is toegewezen, een oordeel te vellen?

Er is geen discrepantie tussen hetgeen in ik het Algemeen Overleg van 15 juni 2017 heb gezegd en hetgeen hierover in de eerder genoemde brief is aangegeven. Ik zal dat nader toelichten. Het COA is door middel van artikel 3, lid d, van de Wet op het Centraal Orgaan opvang asielzoeker (Wet COA), belast met de taak werkzaamheden te verrichten met betrekking tot de uitstroom van vergunninghouders naar door gemeenten beschikbaar gestelde woonruimte. Er is dus een wettelijke taak voor het COA tot bemiddeling.
Het recht op opvang van een vergunninghouder eindigt conform artikel 7, lid 1 en onder a, van de Regeling verstrekkingen asielzoekers en andere categorieën vreemdelingen (Rva 2005) op het moment dat, naar het oordeel van het COA, passende woonruimte kan worden gerealiseerd. Als dat moment is aangebroken, vervalt het recht op opvang van rechtswege ingevolge de Vreemdelingenwet 2000 (Vw 2000).
Het beëindigen van de opvang is dus het gevolg van het oordeel van het COA dat passende huisvesting kan worden gerealiseerd of had kunnen worden gerealiseerd. Nadat het COA tot het oordeel is gekomen dat de weigering van de woonruimte onterecht is, heeft de vergunninghouder nog 24 uur de tijd de woonruimte alsnog te accepteren. Volhardt de vergunninghouder in zijn weigering, dan start het COA een ontruimingsprocedure in kort geding bij de civiele voorzieningenrechter. De reden hiervoor is dat, ingeval de vreemdeling in het bezit is gesteld van een verblijfsvergunning asiel, artikel 44 van de Vw 2000 wel bepaald dat de opvang van rechtswege eindigt, maar aan opsporingsambtenaren niet de bevoegdheid toekent de woonruimte van de vergunninghouder op de opvanglocatie te betreden en hem van de locatie te verwijderen. Daarvoor is een titel van de civiele voorzieningenrechter vereist.

Vraag 4

Deelt u de mening dat uw brief niet strookt met wat u in het debat naar aanleiding van het verslag van het algemeen overleg «Diverse woononderwerpen» van 15 juni jl. zei, namelijk dat er in geval van woonweigering door een rechter moet worden «geoordeeld» en getoetst» en niet door het COA? Wanneer heeft u het bij het juiste eind: in het genoemde debat of per brief?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Welke procedure volgt het COA bij de beoordeling van woonweigering? Op welke wijze houdt u hier toezicht op?

In het antwoord op vraag 2 is reeds geschetst hoe de beoordeling door het COA bij woningweigeringen verloopt en welke criteria daarbij worden aangehouden. Zoals uit de antwoorden op vraag 3 en 4 blijkt, handelt het COA, een zelfstandig bestuursorgaan, binnen een wettelijk kader (Wet COA, Rva 2005 en Vw 2000), waarbij rechterlijke toetsing aan de orde kan zijn. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft geen toezichthoudende bevoegdheden ten aanzien van het COA.

Vraag 6

Deelt u de mening dat elke vorm van geklaag over en/of weigering van woonruimte door statushouders onacceptabel is en dat zij beter kunnen gaan klagen in het land van herkomst? Zo nee, waarom worden statushouders door u op hun wenken bediend?

Ik hecht er aan op te merken dat nadat de verblijfsvergunning aan een asielzoeker is verleend, de vergunninghouder dezelfde rechten en plichten heeft als Nederlanders. Het COA is zeer terughoudend met het oordeel dat de match tussen vergunninghouder en woonruimte niet-passend is geweest. Daarbij spelen zoals gezegd nooit elementen als de ligging of kwaliteit van de woning, maar wel of er voldoende rekening is gehouden met sociale of medische indicaties.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Gemeenten willen af van permanente bewoners vakantieparken»1 en «Vaste bewoners vakantieparken kunnen vaak nergens anders terecht»?2

Ja.

Vraag 2

Hoeveel mensen verblijven permanent op vakantieparken, en om welke redenen? Hoeveel arbeidsmigranten zijn onder hen? Hoeveel vakantieparken betreft het hier?

Op landelijk niveau is er geen overzicht van vakantieparken waar mensen permanent en in strijd met de geldende bestemming verblijven en om welke redenen zij hier verblijven.

Vraag 3

Klopt het – zoals de burgemeester van Putten stelt – dat «gemeenten, corporaties, politie en justitie mensen hebben «doorverwezen» naar een vakantiewoning»? Zo ja, hoe vaak is dit voorgekomen en om welke redenen?

Het kan zijn dat er in individuele gevallen mensen tijdelijk zijn verwezen naar verblijf in een vakantiewoning om dakloosheid te voorkomen. Ik heb echter geen signalen ontvangen dat dergelijke doorverwijzingen een permanent verblijf op het park beogen.

Vraag 4

Bent u van mening dat het onacceptabel is dat mensen «aangewezen» zijn op vakantiewoningen, terwijl statushouders op hun wenken worden bediend met gratis woningen? Zo nee, waarom niet?

Wonen is een primaire levensbehoefte en iedereen heeft dus recht op woonruimte. Dat mensen permanent in een vakantiewoning wonen, die hiervoor niet bestemd is, vind ik niet gewenst. Het volkshuisvestelijk beleid in Nederland is erop geënt dat ook huishoudens in een lastige sociale of financiële positie in een reguliere woning kunnen wonen.

Vraag 5

Klopt het dat door nieuw gemeentelijk beleid op de Veluwe, dat aan permanente bewoning op vakantieparken een einde moet maken, mensen dakloos (dreigen te) worden? Zo ja, hoeveel mensen betreft het hier? bent u van mening dat dit onacceptabel is? Hoe gaat u dit oplossen?

Zowel het handhavingsbeleid als het woonbeleid zijn een lokale aangelegenheid. De gemeente heeft hiermee het instrumentarium in handen om, samen met haar partners in het sociaal, fysiek en veiligheidsdomein, deze zaken op elkaar af te stemmen. Deze acties kunnen dan ook gecoördineerd verlopen en waar nodig zal vervangende woonruimte aangeboden worden.
Op de Veluwe is geen sprake van nieuw gemeentelijk beleid, maar van een intensivering van het bestaande beleid van handhaving op ongeoorloofd gebruik van vakantiewoningen. Elf gemeenten werken samen in het programma Vitale Vakantieparken en hebben afgesproken dit handhavingsbeleid gezamenlijk op te pakken. Daarbij wordt zeer zorgvuldig omgegaan door met maatwerk per park te werken. Er wordt zo veel mogelijk rekening gehouden met de mensen die op dat moment op het park verblijven.

Vraag 6

Bent u van mening dat mensen altijd permanent in hun eigen vakantiewoning zouden moeten kunnen verblijven? Bent u ertoe bereid dit mogelijk te maken? Zo nee, waarom niet?

De verantwoordelijkheid voor de besluitvorming over woonbestemmingen is belegd bij de gemeenten. Als gemeenten een permanente woonbestemming willen toekennen aan een vakantiepark -in lijn met de regels van de provincie en het Rijk- dan kunnen gemeenten dat mogelijk maken. Het betreft hier een decentrale aangelegenheid. Een vakantiehuis dat permanent wordt bewoond moet wel aan de eisen voor een woonfunctie uit het Bouwbesluit 2012 voldoen. Op grond van het Bouwbesluit 2012 gelden hogere eisen voor een vakantiewoning die permanent wordt bewoond dan voor een vakantiewoning die alleen voor recreatieve doeleinden wordt gebruikt.

Vraag 7

Klopt het dat op de Veluwe voor op vakantieparken wonende arbeidsmigranten een nieuw park wordt gebouwd, maar níét voor de overige bewoners? Zo ja, welke gemeenten betreft het hier? Bent u ertoe bereid deze gemeenten op de vingers te tikken en ervoor te zorgen dat zij eens gaan omkijken naar de huisvesting van de Nederlanders? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten zijn verantwoordelijk voor hun eigen woonbeleid. In een woonvisie kunnen zij aangeven hoe zij de ontwikkeling van de woningvoorraad in kwantitatieve en kwalitatieve zin voor zich zien. Hierbij kunnen zij ook inzoomen op verschillende groepen op de woningmarkt zoals starters, doorstromers, maar ook ouderen, studenten en arbeidsmigranten. De woningcorporaties en andere relevante partijen, kunnen hier vervolgens een bod op doen dat kan leiden tot prestatieafspraken. Op deze manier geven zij invulling aan de huisvesting van alle inwoners in hun gemeente.
De gemeenten proberen de huisvesting van arbeidsmigranten zo goed mogelijk te reguleren en op ongewenste situaties te handhaven. Waar mogelijk proberen zij de huisvesting van mensen die permanent op vakantieparken verblijven te accommoderen in de reguliere woningvoorraad.
In sommige gemeenten worden verblijfsaccommodaties gerealiseerd specifiek voor arbeidsmigranten. Deze accommodaties worden veelal ingericht naar een short- of mid-stay verblijf waarbij verschillende voorzieningen worden gedeeld. Ik acht een lang of zelfs permanent verblijf van huishoudens in deze accommodaties niet wenselijk. Voor een short-stay verblijfsaccommodatie, niet zijnde een gedeelde woning, en een reguliere woning gelden ook verschillende eisen in het Bouwbesluit.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Hengstdal als eerste oude Nijmeegse wijk gasloos»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat de ombouw naar gasloze woningen maar liefst € 60.000 per woning kost (exclusief verwijdering van gasleidingen en vernieuwing van transformatorhuisjes)?

Vorig jaar heeft het kabinet de Energieagenda uitgebracht. Daarin schetst het kabinet een perspectief hoe de energietransitie vorm moet krijgen richting 2030 en 2050. In de gebouwde omgeving wordt ingezet op vergaande reductie van de warmtevraag door energiebesparing en sterke vermindering van aardgasgebruik via stimuleren en inpassen van CO2-arm opgewekte elektriciteit en warmte.
Nijmegen is onderdeel van de Green Deal Gasvrije wijken waarin gemeenten samenwerken om ervaring op te doen met de opgave om de meeste wijken in de komende dertig jaar af te koppelen van het aardgas. In het kader van de green deal onderzoekt Nijmegen wat nodig is om een complexe wijk als Hengstdal CO2-arm te maken. Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente Nijmegen om met burgers en bedrijven dit verder uit te werken en te bezien welke kosten acceptabel zijn.

Vraag 3

Welke bijkomende kosten voor aanpassing van de infrastructuur verwacht u?

Het elektriciteitsnet zal verzwaard moet worden voor de geplande warmtepompen. Hier staat tegenover dat de keuze voor Hengstdal erop is gebaseerd dat juist hier over ongeveer tien jaar de noodzakelijke vervanging van de oude gasinfrastructuur vermeden kan worden. De hierbij behorende kosten worden dus ook vermeden in de aanpassing van de infrastructuur.

Vraag 4

Kunt u cijfermatig onderbouwd uiteenzetten hoe en op welke termijn het ombouwen naar gasloze woningen rendabel zou moeten kunnen worden?

De transitie naar een CO2-arme energievoorziening is een complexe opgave en zal grote inspanning vergen van burgers, bedrijven en overheden. Door te sturen op CO2-reductie kan de meest optimale en kosteneffectieve mix van energiebesparing, hernieuwbare energie en andere CO2-arme opties in de markt tot stand komen. Maatregelen gericht op energiebesparing zullen zorgen voor een structureel lagere energierekening voor de bewoners. Door de opschaling die de komende jaren nodig is zullen de prijzen voor energiebesparende maatregelen naar verwachting gaan dalen. Het is op dit moment niet mogelijk om te voorspellen wanneer het ombouwen naar gasloze wijken rendabel is.

Vraag 5

Hoe gaat u voorkomen dat deze absurd hoge kosten uiteindelijk op de bewoners worden afgewenteld?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

In hoeverre belemmeren deze kosten het bouwen van nieuwe woningen? Deelt u de mening dat woningcorporaties dit geld beter kunnen besteden aan de uitbreiding van de woningvoorraad en/of de verlaging van de huren? Zo nee, waarom niet?

In de Woningwet is het realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad opgenomen als één van de volkshuisvestelijke prioriteiten, naast andere prioriteiten als betaalbaarheid en beschikbaarheid, het huisvesten van urgente doelgroepen en wonen met zorg. Deze thema’s zijn benoemd in samenwerking met huurdersorganisaties, gemeenten en woningcorporaties. De verduurzaming van de woningvoorraad is daarbij niet alleen een doel op zich, maar draagt ook bij aan andere prioriteiten door energielasten voor de huurder te beperken, het wooncomfort te verhogen en door ervoor te zorgen dat ook in de toekomst een geschikte woningvoorraad van voldoende omvang beschikbaar is voor de doelgroep.
Het kabinet hecht sterk aan de afspraken die zijn gemaakt over energiebesparingen in de corporatiesector. Zoals toegezegd zal ik de Tweede Kamer op zeer korte termijn informeren over opties om woningcorporaties een labelverplichting op te leggen, gericht op het behalen van de afgesproken energiebesparing uit het Energieakkoord (Kamerstuk 29 453, nr.447). Het is aan een volgend kabinet om hier definitieve keuzes in te maken.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Woningbouw in de knel door gebrek aan bouwgrond»?1

Ja.

Vraag 2

Is er (hoofdzakelijk) een tekort aan bouwgrond of aan bouwlocaties? Hoe groot is het tekort?

Op nationale schaal is er voldoende (potentiële) bouwgrond beschikbaar. Het is echter afhankelijk van de uiteindelijke bestemming of de bouwgrond ook beschikbaar komt voor woningbouw.
Ten behoeve van de regiogesprekken met de 19 woningmarktregio’s is in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de op dat moment beschikbare plancapaciteit geïnventariseerd. Hierover heb ik u in mijn brief van 21 februari 2017 (Kamerstuk 32 847, nr. 295) geïnformeerd. Uit deze inventarisatie blijkt dat er op dit moment op nationaal niveau voldoende plancapaciteit beschikbaar is om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen. Uit diezelfde inventarisatie is echter ook gebleken dat in sommige regio’s de geïnventariseerde plancapaciteit lager is dan de gewenste uitbreiding van de voorraad voor de komende tien jaar. In deze regio’s zal een extra inspanning nodig zijn om aan de grote vraag te voldoen.
Bij de geïnventariseerde plancapaciteitscijfers moet wel worden opgemerkt dat het indicatieve cijfers zijn. De plancapaciteit in een regio verandert doorlopend en reageert op de regionale marktsituatie. Er worden plannen gerealiseerd, plannen worden aangepast en veranderen qua aantallen woningen, plannen worden vertraagd of versneld, en er worden nieuwe plannen opgevoerd en soms afgevoerd. Ook de ontwikkeling van de lokale vraag naar woningen is met onzekerheden omgeven en hangt bovendien samen met de ontwikkeling van het woningaanbod.

Vraag 3

Hoeveel van de verwachte 80.000 woningen per jaar zullen daardoor mogelijk niet gerealiseerd kunnen worden?

Uit de woningbehoefteprognoses zoals opgenomen in de Staat van de Woningmarkt 2016 blijkt een groei van de woningbehoefte in de periode 2015 tot en met 2019 van ongeveer 73.000 woningen per jaar. Tot en met 2025 wordt op nationaal niveau een toename van de woningbehoefte verwacht van rond de 610.000 woningen.
De aanbodzijde wordt in de ramingen bepaald door het op dat moment bekende bouw-, sloop- en verkoopprogramma. De raming van deze ontwikkeling van de woningvoorraad is gebaseerd op provinciale en gemeentelijke woningbouwprogramma’s en -plannen, evenals het aantal afgegeven bouwvergunningen en een inschatting van «overige toevoegingen» als gevolg van woningsplitsing of transformatie. Op basis van deze inschattingen constateert de Staat van de Woningmarkt 2016 dat de krapte op de woningmarkt tot 2020 toe zal nemen, om vervolgens weer geleidelijk af te nemen. Per saldo is, indien op korte termijn niet extra gebouwd wordt, in deze prognose tot 2025 sprake van een verkrapping van de woningmarkt met 37.000 woningen en wordt voor Nederland in 2025 een berekend woningtekort voorzien van 2,1%. Hierbij is al rekening gehouden met een nieuwbouwprogramma van 706.000 woningen en een sloop van 133.000 woningen, resulterend in een toename van de woningvoorraad met 573.000 woningen in die periode (tot 2025).
In hoeverre deze prognoses uit zullen komen, is niet met zekerheid te zeggen. Zoals ook in het antwoord bij vraag 2 gesteld, verandert niet alleen de plancapaciteit voortdurend, maar passen bouwprogramma’s zich ook aan de marktsituatie aan en is de ontwikkeling van de (regionale) vraag onzeker. Bovendien zijn er meerdere factoren die bepalen of de woningproductie verder kan toenemen, zoals de beschikbaarheid van voldoende bouwmaterialen, voldoende arbeidskracht bij overheden en bouwbedrijven en in de loop van de tijd veranderende preferenties van woningzoekenden.

Vraag 4

Welke oplossingen hebt u voor ogen? Welke rol ziet u daarbij voor de gemeenten weggelegd?

De wijze waarop met de woningbouwopgave omgegaan kan en moet worden, zal per regio verschillen. Dat is ook de reden waarom ik in mijn brief van 21 februari 2017 (Kamerstuk 32 847, nr. 295) heb aangegeven dat de verantwoordelijkheid voor de invulling van de opgave op lokaal en regionaal niveau ligt. Wel heb ik, gezien de toenemende krapte, aanleiding gezien om met de regio’s in gesprek te gaan over de vraag of en hoe ze invulling geven aan de uitdagingen in de eigen regio’s. In het Algemeen Overleg van 7 juni 2017 heb ik uw Kamer toegezegd dit najaar verslag uit te brengen van de regiogesprekken.

Vraag 5

Kunt u een voorlopige prognose verstrekken van de te realiseren woningen in binnenstedelijk gebied ten opzichte van buitenstedelijk gebied?

Nee.
Bij de inventarisatie van beschikbare plancapaciteit is geen onderscheid gemaakt tussen binnenstedelijke en buitenstedelijke locaties.
Wel is duidelijk dat veel gemeenten, gegeven de wens van veel woningzoekenden om in een stedelijke omgeving te wonen, de intentie hebben de woningbouwopgave voor het grootste deel binnenstedelijk te realiseren. Dit blijkt ook uit de gesprekken met de 19 woningmarktregio’s. Overigens worden ondanks de grote aandacht voor binnenstedelijk bouwen ook nog steeds uitleglocaties ontwikkeld.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Banken rekenen nog steeds te veel boeterente bij hypotheek»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat banken nog steeds teveel boeterente berekenen? Zo ja, hoe typeert u de handelwijze van de banken?

Sinds de publicatie van de leidraad van de AFM op 20 maart 2017 zijn de kredietverstrekkers bezig de nieuwe berekeningswijze in hun IT-systemen te verwerken. Dit kan enige tijd vergen waardoor het mogelijk is dat op dit moment nog niet alle berekeningen voldoen aan de leidraad.
Ik vind het belangrijk dat alle klanten met terugwerkende kracht worden gecompenseerd die na 14 juli 2016 op grond van de nieuwe regels en de leidraad van de AFM een te hoge vergoeding hebben betaald. De NVB en het Verbond van Verzekeraars hebben namens hun leden aangegeven dit proactief te zullen doen en alle klanten tot 14 juli 2016 te zullen compenseren.

Vraag 3

Wat is de omvang van het probleem? Hoeveel mensen hebben bij het oversluiten van hun hypotheek te veel boeterente betaald? Hoe zijn/worden deze mensen gecompenseerd?

Consumenten die sinds 14 juli 2016 vervroegd hebben afgelost op hun hypotheek, of hun hypotheek hebben overgesloten, hebben mogelijk een te hoge vergoeding betaald aan hun kredietverstrekker. Er zijn geen gedetailleerd cijfers over het aantal consumenten dat sinds 14 juli zijn hypotheek (gedeeltelijk) heeft afgelost of zijn hypotheek heeft overgesloten.
Kredietverstrekkers hebben aangegeven alle klanten die op grond van de nieuwe regels en de leidraad van de AFM teveel hebben betaald proactief te zullen benaderen en met terugwerkende kracht te zullen compenseren.

Vraag 4

Hoeveel mensen durven hun hypotheek niet over te sluiten uit angst voor de hoge boeterente?

Veel consumenten kiezen ervoor om hun bestaande hypotheekovereenkomst open te breken om te kunnen profiteren van de lage rente. Ik heb geen cijfers over het aantal consumenten dat hiervan afziet omdat de boeterente te hoog is.

Vraag 5

Hoe heeft het kunnen gebeuren dat, ondanks de leidraad van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), in sommige gevallen de boeterente zelfs is gestegen? Hoe oordeelt u over de leidraad van de AFM en de (averechtse) werking ervan?

Sommige kredietaanbieders hebben in het onderzoek van de Consumentenbond aangekondigd dat het volgen van de leidraad in sommige gevallen betekent dat de berekening van de vergoeding op punten nadeliger voor de klant uitvalt. Die aanbieders kiezen er toch voor om de leidraad te hanteren, omdat niet met zekerheid te zeggen is dat de oude systematiek in alle gevallen bij die specifieke aanbieder in het voordeel van de klant werkt. Om discussies over mogelijke verschillen in de verschillende methodes te voorkomen, kiezen deze kredietaanbieders ervoor de leidraad 1-op-1 te implementeren.

Vraag 6

Welke maatregelen gaat u nemen om hypotheeknemers te bevrijden van te dure hypotheken met veel te hoge boetes?

De betaalbaarheid van een koopwoning is mede als gevolg van de dalende hypotheekrente de afgelopen jaren toegenomen. Ik deel de mening niet dat hypotheken in Nederland te duur zouden zijn.
De Europese hypothekenrichtlijn schrijft voor dat nieuwe hypotheken die worden afgesloten na de inwerkingtreding van de richtlijn onder de reikwijdte van de richtlijn vallen en dus onder de aangescherpte regels met betrekking tot de vergoeding bij vervroegde aflossing. Nederland heeft de richtlijn echter, met het oog op consumentenbescherming, ruimer geïmplementeerd zodat de regels met betrekking tot de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen in het Besluit Gedragstoezicht Financiële Ondernemingen (Bgfo) ook van toepassing zijn op bestaande hypotheken die na 14 juli 2016 vervroegd worden afgelost of worden overgesloten. Klanten kunnen dus tegen «kostprijs» oversluiten naar een lagere rente. Waar daar sinds juli 2016 teveel voor is gevraagd, zal dit worden door de kredietverstrekkers worden gecompenseerd.

Vraag 7

Welke maatregelen gaat u nemen om de doorstroming en concurrentie op de hypotheekmarkt te bevorderen?

De concurrentie op de hypotheekmarkt is de afgelopen jaren verbeterd en inmiddels zijn er ruim 30 hypotheekaanbieders op de Nederlandse markt actief.
Ook de doorstroming op zowel de woningmarkt als de hypotheekmarkt is de afgelopen jaren sterk verbeterd. Zo zijn er in 2016 bijna 215.000 woningen verkocht, het hoogste aantal sinds de meting is begonnen in 1995. En in het eerste kwartaal van 2017 lag het aantal woningverkopen bovendien 30% hoger dan een jaar eerder2. De aantallen doorstromers en oversluiters op de hypotheekmarkt lagen in het eerste kwartaal van 2017 46% respectievelijk 40% hoger dan een jaar eerder en vertonen dus ook een forse toename3.
Op dit moment zie ik daarom geen aanleiding om aanvullende maatregelen te nemen om de concurrentie en doorstroming verder aan te jagen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Aanval op huisjesmelkers»?1

Ja.

Vraag 2

Is het correct dat 73% van de studenten te veel huur betaalt? Zo ja, wat is uw verklaring hiervoor?

De genoemde 73% komt uit een rapport dat opgesteld is door de Landelijke studentenvakbond (LSVb). Dit cijfer is gebaseerd op het aantal respondenten dat een huurprijscheck op de website van de LSVb heeft gedaan. Het is niet te zeggen in hoeverre dit percentage representatief is voor alle studenten die een onzelfstandige woning huren. Mogelijk bestond bij de huurders die een huurprijscheck hebben gedaan op de website van de LSVB al een vermoeden dat de huur hoger is dan op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) mag worden verwacht.

Vraag 3

In hoeveel gevallen betalen studenten te veel huur doordat verhuurders de regels van het woningwaarderingsstelsel aan hun laars lappen?

Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Het is dus mogelijk dat partijen een prijs afspreken die hoger is dan de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Het is niet bekend bij hoeveel verhuringen de huurprijs afwijkt van de huurprijs op basis van het WWS.
Huurders hebben de mogelijkheid om naar de huurcommissie te stappen als zij van mening zijn dat hun huur te hoog is. Het lijkt erop dat huurders van onzelfstandige woonruimte hun weg naar de huurcommissie ook weten te vinden. In 2016 behandelde de huurcommissie circa 600 geschillen over de aanvangshuur van onzelfstandige woonruimten of over huurverlaging bij onzelfstandige woonruimten.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. In dat kader heb ik op www.rijksoverheid.nl informatie over het toetsen van de aanvangshuur laten aanvullen. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik ben voornemens uw Kamer voor de zomer hierover te informeren.
Ook nu worden huurders via verschillende kanalen geïnformeerd. Voorbeelden hiervan zijn: de website van de rijksoverheid, lokale huurteams, het Juridisch loket en organisaties zoals de LSVb. Ook kunnen huurders op de website van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl) of op de website www.checkjekamer.nl de gegevens van hun woonruimte invullen, waarbij zij een indicatie krijgen van wat hun huur op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) zou zijn.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het verontrustend is dat er de afgelopen jaren weinig tot niets is verbeterd betreffende de woekerhuurprijzen van studentenhuisvesting? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u voornemens om tegen deze huisjesmelkerij op te treden? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het rapport «De woningmarkt in de grote steden»?* Wat vindt u van de daarin gedane beleidsaanbevelingen?1

Ik ben bekend met het rapport en de beleidsaanbevelingen.
De Nederlandsche Bank (DNB) beveelt aan dat de rijksoverheid gemeenten moet stimuleren om meer huurwoningen in de vrije sector te realiseren. Ik deel de mening van DNB dat een groter middensegment huurwoningen wenselijk is voor een goede balans op de woningmarkt. De opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare middenhuur kan het beste op lokaal niveau ingevuld worden; daar bestaat immers het beste zicht op de behoefte. Het kabinet heeft daarom recentelijk een aantal maatregelen genomen om lokale partijen te ondersteunen om meer woningen in dit segment te realiseren. Recente aanpassingen van regelgeving betreffen het Besluit ruimtelijke ordening en de vereenvoudiging van de verkoopregels voor corporaties. Ook is de samenwerkingstafel middenhuur onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld om lokale partijen te ondersteunen bij het vergroten van het middenhuursegment.
DNB doet de aanbeveling dat de rijksoverheid prestatieafspraken zou kunnen maken met gemeenten op het gebied van middenhuur. Lokale behoeften kunnen het beste ingeschat worden op lokaal niveau. De vraag naar middenhuurwoningen en de specifieke mogelijkheden en wensen om hier op in te spelen verschillen sterk tussen gemeenten. Het kabinet biedt ondersteuning, maar laat de regie bij lokale partijen. De samenwerkingstafel middenhuur kijkt dan ook op lokaal niveau naar de problematiek en mogelijke oplossingen.
DNB ziet graag dat woningcorporaties bijdragen aan een groter vrij huursegment door hun duurdere woningen in de vrije sector te verhuren. Een passende woningvoorraad kan volgens het kabinet het beste bereikt worden via gezamenlijke inzet van marktpartijen, corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties betreffen in de eerste plaats de sociale voorraad, maar kunnen ook gaan over woningen die door corporaties in het middensegment worden verhuurd. Het is aan de gemeente om, bijvoorbeeld in de woonvisie, richting te geven aan corporaties. In een gebied met een tekort aan middenhuurwoningen kan de gemeente de corporatie vragen een deel van de grotere sociale woningen over te hevelen naar de niet-DAEB-portefeuille of te verkopen, eventueel in ruil voor beschikbare grond om extra sociale woningen te bouwen. Hierover kunnen met de corporatie en huurdersorganisaties prestatieafspraken worden gemaakt.
Het rapport bevat ook de aanbeveling om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen. Het kabinet heeft diverse structurele maatregelen genomen, die bijdragen aan een stabiele woningmarkt met kleinere risico’s voor huishoudens en de financiële sector. Een van de genomen maatregelen is de stapsgewijze afbouw van de hypotheekrenteaftrek van 52% in 2014 naar 38% in 2041. De afweging of een versnelling wenselijk is, is aan een volgend kabinet.

Vraag 2

Bent u van mening dat middeninkomens in randstedelijk gebied tussen wal en schip (dreigen te) vallen, doordat zij te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar geen koopwoning kunnen betalen? Zo ja, wat bent u voornemens voor hen te gaan doen?

In de antwoorden op de vragen van het lid Beckerman (SP) (Aanhangsel handelingen, vergaderjaar 2016–2017, nr. 1867) is aangegeven dat uit recent onderzoek blijkt dat een aanzienlijk deel van de huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning wel een woning kan kopen, ook in relatief krappe woningmarktgebieden. Ongeveer 295.000 huishoudens zijn, wanneer zij verhuizen, vanwege hun inkomen aangewezen op een vrijesectorhuurwoning. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 1, stimuleert het kabinet de vergroting van het aanbod van middenhuurwoningen op diverse manieren, zodat lokale partijen vraag en aanbod in balans kunnen brengen.
Daarnaast is de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning tot 2021 verhoogd tot € 40.349. Het deel van de groep middeninkomens met de laagste inkomens kan dus binnen de sociale huursector terecht.

Vraag 3

Wat vindt u van de ontwikkeling dat de woningmarkt in randstedelijk gebied steeds krapper wordt, terwijl krimpgebieden verder krimpen? Hoe wenst u de woningmarkt meer in balans te krijgen?

Het Centraal Bureau voor de Statistiek en Planbureau voor de Leefomgeving hebben vorig jaar de Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2016 uitgebracht. Zij voorspellen dat de trek naar de stad onverminderd zal doorgaan en dat met name in kleinere gemeenten de bevolking zal afnemen. Met name in de grote steden, maar ook in middelgrote gemeenten, wordt een aanzienlijke groei van de bevolking en het aantal huishoudens verwacht. Dit heeft gevolgen voor het benodigde woningaanbod.
Deze ontwikkeling is moeilijk tegen te gaan. Het lijkt bovendien niet wenselijk de woonkeuzes van mensen sterk te beïnvloeden. Het kabinet ondersteunt daarom regio’s bij nadelige effecten van deze ontwikkeling. Het Actieplan Bevolkingsdaling 2015–2019 bevat bijvoorbeeld ambities en acties met betrekking tot de aanpak van de gevolgen van bevolkingsdaling in krimp- en anticipeerregio’s. Niet om de krimp te keren, maar om de gevolgen van krimp aan te pakken, te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen en de kansen en uitdagingen van krimp te grijpen.
De verantwoordelijkheid om lokale vraag naar woningen en het woningaanbod in evenwicht te brengen, ligt op decentraal niveau. Zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven, ben ik van mening dat een groter middensegment huurwoningen wenselijk is voor een goede balans op de woningmarkt. Dit kan door nieuwbouw, het transformeren van kantoren naar woningen, maar ook door bestaande woningen onder te brengen in het vrije huursegment. Met diverse maatregelen zoals beschreven in het antwoord op vraag 1, ondersteunt het kabinet de ontwikkeling van dit segment.

Vraag 4

Bent u voornemens deze ontwikkeling tegen te gaan? Bent u van mening dat er in het middensegment en in de vrije huursector meer gebouwd dient te worden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Kent u het bericht «Goedkope huizen voor starters «bijna uitverkocht»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe groot is het tekort aan koophuizen tot € 200.000,= en wat is hier volgens u de oorzaak van?

Sinds 2013 laat de woningmarkt een sterk herstel zien. Het consumentenvertrouwen in de huizenmarkt is sterk gestegen en het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen periode te maken gehad hebben met een inhaalvraag. De lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Woningbouw reageert vanzelfsprekend vertraagd op de toenemende vraag, zeker in een dichtbevolkt land zoals Nederland.
De verantwoordelijkheid om te zorgen dat het aanbod voldoende aansluit bij de vraag ligt op decentraal niveau. De bouwproductie is de afgelopen jaren flink toegenomen en zal naar verwachting (op basis van de bouwplannen van gemeenten) de komende jaren hoog blijven. Daarmee komt doorstroming op gang die ook voor starters kansen biedt.
Vanuit Primos 2016 (ABF Research) wordt het huidige woningtekort in Nederland geraamd op 134.000 woningen en is de verwachting dat dit oploopt naar 196.000 woningen in 2018 en dan weer daalt tot 171.000 woningen in 2025.2 Deze verwachting is gebaseerd op demografische ontwikkelingen, economische scenario’s en woonwensen van huishoudens. Het is niet bekend in welke mate het geschatte tekort betrekking heeft op het segment koophuizen tot € 200.000. Het achterblijvende aanbod (ongeacht het segment) vormde de aanleiding voor gesprekken met de woningmarktregio’s zoals ook in mijn brief van 21 februari 2017 (Kamerstuk 32 847, nr. 295) is geschetst.

Vraag 3

Hoeveel koophuizen zijn door prijsstijgingen (vanaf 2014) onbereikbaar geworden voor starters?2

De bereikbaarheid van koophuizen voor starters is niet alleen afhankelijk van de huizenprijzen maar ook van onder andere de rente, de leennormen en de inkomensontwikkeling. Tegenover de recente stijging van de huizenprijzen staat dat huishoudens door de daling van de rente en groei van inkomens gemiddeld meer kunnen lenen dan voor de crisis.4 De prijsstijgingen verschillen bovendien per regio. In steden als Amsterdam en Utrecht ligt de prijs weer boven het precrisis niveau, terwijl de prijs landelijk nog steeds onder het precrisis niveau ligt. Gemiddeld lagen de huisprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar circa 9% lager dan de piek in 2008.5

Vraag 4

Wat bent u voornemens voor starters te doen?

Voor starters is een goede doorstroming op de woningmarkt van belang. Er bestaan reeds verschillende regelingen die gericht zijn op starters. Zo is er de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die bijdraagt aan de beschikbaarheid van verantwoorde financiering en waarmee huishoudens een rentekorting kunnen krijgen. Deze garantie is momenteel beschikbaar voor de financiering van woningen met een aankoopwaarde tot € 245.000. Ook is sinds 1 januari van dit jaar de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning verhoogd tot € 100.000. Daarnaast bieden diverse gemeenten startersleningen aan. Tot slot is er vanuit het Rijk aandacht voor het vergroten van het woningaanbod, met name in schaarsteregio’s. Meer aanbod maakt dat de druk op de woningmarkt (en prijzen) afneemt en huishoudens meer keuze hebben. Ik voer momenteel gesprekken met de woningmarktregio’s over de mate waarin in de woningbehoefte kan worden voorzien en of hierbij knelpunten optreden. Daarnaast is er in het bijzonder aandacht voor het vergoten van het aanbod aan huurwoningen in het middensegment voor huishoudens met een middeninkomen (inclusief starters). Een van de maatregelen is de oprichting van de samenwerkingtafel middenhuur. Aan deze tafel, onder voorzitterschap van Rob van Gijzel, worden lokale partijen en investeerders met elkaar in contact gebracht met als doel om te komen tot afspraken over extra aanbod van huurwoningen in het middensegment. Over de voortgang ontvangt uw Kamer voor de zomer een rapportage.

Vraag 5

Hoe gaat u voorkomen dat de huizenmarkt «tot stilstand» komt met alle gevolgen van dien?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat er meer gebouwd dient te worden? Zo nee, waarom niet?

Ja, dit deel ik. Bij mijn bezoeken aan de woningmarktregio’s met schaarste besteed ik hier expliciete aandacht aan.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Hypotheek met lange rentevaste periode misleidend bij verhuizing»?1

Ja.

Vraag 2

Is het correct dat huizenkopers die een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en een rentevaste periode van twintig of dertig jaar, bedrogen kunnen uitkomen wanneer zij verhuizen naar een huis boven de NHG-grens en daardoor de hypotheek met lage rente niet kunnen meeverhuizen? Zo ja, wat is de omvang van deze groep? In hoeveel gevallen heeft dit tot (financiële) problemen geleid?

De NHG-regelgeving staat het meeverhuizen van de (basis)rente en overige voorwaarden niet in de weg. Individuele aanbieders kunnen echter verhuisregelingen hanteren waarin dit soort beperkingen wel zijn opgenomen. Het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat in het bericht wordt aangehaald, wijst op vier hypotheekverstrekkers die de in de vraag genoemde beperking hanteren. De Vereniging Eigen Huis meldt echter in een vervolgbericht op haar site (https://www.eigenhuis.nl/actueel/nieuws/2017/04/26/14/00/update-banken-reageren-op-misleiding-huizenkopers) dat op één na alle hypotheekverstrekkers ofwel deze overgang toch wel toestonden ofwel hun beleid verbeterd hebben naar aanleiding van de berichtgeving. De aanbieder waarvoor deze beperking nog bestaat met betrekking tot één type hypotheekproduct zegt in het bericht zijn voorwaarden op dit punt te zullen verduidelijken. Ik heb geen signalen ontvangen dat er problemen zijn ontstaan rond het niet kunnen meenemen van hypotheken naar een nieuw huis boven de NHG-grens.
Een beperking op het meenemen van de hypotheek zoals van NHG naar niet-NHG moet helder in de verhuisvoorwaarden van aanbieders staan. Indien de voorwaarden hier duidelijk over zijn, staat de aanbieder in zijn recht om deze beperking op te leggen en kan dit beschouwd worden als een punt waarop aanbieders kunnen concurreren. Indien de geldverstrekker vooraf niet duidelijk heeft gemaakt dat het meenemen van een hypotheek met een verhuisregeling onder bepaalde omstandigheden niet kan, heeft de hypotheekaanbieder geen grond om het meenemen van de hypotheek te blokkeren. Aan hypotheekaanbieders die dergelijke beperkingen op het meenemen van een hypotheek niet duidelijk in hun voorwaarden hebben vermeld, doe ik de oproep om het meenemen van hypotheken alsnog toe te staan.
In het geval dat de voorwaarden van de hypotheek niet duidelijk maken dat de NHG-hypotheek niet kan worden meegenomen naar een nieuwe woning en hierover een conflict ontstaat met de geldverstrekker, dan kan de consument naar het klachteninstituut financiële dienstverlening (Kifid) stappen.

Vraag 3

Deelt u de mening van Vereniging Eigen Huis dat de NHG-beperking van de verhuisregeling, die hieraan ten grondslag ligt, «misleidend» is? Bent u ertoe bereid hier een eind aan te maken? Bent u ertoe bereid ervoor te zorgen dat hypotheeknemers actiever en volledig worden voorgelicht?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is de NHG-beperking van de verhuisregeling een belemmering voor de doorstroming op de huizenmarkt van mensen die naar een duurder huis willen verhuizen? Zo ja, wat is de omvang hiervan?

Mijn beeld is dat inmiddels in vrijwel alle gevallen hypotheekverstrekkers het meenemen van de (basis)rente van een NHG-hypotheek naar een nieuwe woning boven de NHG-grens toestaan. Het vervolgbericht van VEH bevestigt dit beeld. Doordat de rentes sterk gedaald zijn in de afgelopen jaren zullen mensen doorgaans niet hun oude rente willen behouden, maar een nieuwe hypotheek met een lagere rente willen afsluiten.

Vraag 1

Bent u bekend met de «Woonagenda 2017–2021»1 en het bericht «Woningcorporaties beloven twee keer zoveel sociale huurwoningen»2? Wat vindt u hiervan?

Ik heb kennis genomen van de Woonagenda 2017–2021 en het bericht «Woningcorporaties beloven twee keer zoveel sociale huurwoningen».
Met de Woonagenda 2017–2021 beoogt Aedes dat corporaties in samenspraak met lokale partijen, zoals gemeenten en huurdersorganisaties, de komende jaren tot afspraken komen over onder meer nieuwbouw, betaalbaarheid en verduurzaming van de voorraad. Het maken van afspraken over het lokale volkshuisvestelijke beleid is in lijn met de Woningwet 2015 om gemeenten en huurders meer invloed te geven op het corporatiebeleid.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de (voorgenomen) uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen ten goede moet komen van de Nederlanders die, in tegenstelling tot statushouders, vaak jarenlang, en door de huisvesting van statushouders nóg langer3 op de wachtlijst moeten staan? Zo ja, hoe gaat u daarvoor zorgen? Zo nee, waarom niet?

De opgave rond de huisvesting van statushouders heeft in de afgelopen jaren voor extra druk op de woningmarkt gezorgd. De voornaamste oorzaak van de wachtlijsten is echter vooral gelegen in het feit dat op een aantal plaatsen in Nederland de beschikbaarheid van woningen te wensen over laat. Een gebrek aan voldoende doorstroming, huishoudensverdunning en het niet snel genoeg anticiperen op nieuwe ontwikkelingen alsook de verminderde woningbouw als gevolg van de financiële crisis van de laatste jaren, zijn hier mede de oorzaak van4. Het is daarom goed om te zien dat er voornemens zijn die hieraan tegemoet komen, dit zal ten goede komen aan iedereen die voor een sociale huurwoning op een wachtlijst staat. De financiële positie van de corporatiesector biedt de ruimte om een goede bijdrage aan extra investeringen in sociale huurwoningen te leveren, zoals ik eerder heb opgemerkt bij de aanbieding van het financieel sectorbeeld 2016 en de publicatie van de indicatieve bestedingsruimte5.
Bovenstaande laat echter onverlet dat gemeenten een halfjaarlijkse taakstelling krijgen opgelegd voor de huisvesting van statushouders en hiervoor ook gebruik zullen maken van de sociale woningvoorraad.

Vraag 3

Gaat u ervoor zorgen dat de (voorgenomen) uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen de wachtlijst voor de Nederlanders daadwerkelijk zal terugdringen en níét door gemeenten zal worden gebruikt om statushouders te huisvesten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Verwacht u dat gemeenten (een aantal van) deze woningen, ten koste van de Nederlanders, met voorrang aan statushouders zullen toewijzen? Zo ja, bent u ertoe bereid dit niet langer toe te staan? Zo nee, hoe rijmt u dat met de verwachting van Aedes en de Woonbond dat gemeenten, als gevolg van de taakstelling die zij ten aanzien van de huisvesting van statushouders hebben en de dreigende boete bij niet-tijdige huisvesting4, aan statushouders voorrang zullen blijven geven5?

Eind vorig jaar is het wetsvoorstel inzake het schrappen van de verplichte voorrang voor statushouders voor gemeenten, die een huisvestingsverordening hebben waarin voorrangsgroepen worden aangewezen, aangenomen. Dit wetsvoorstel wordt op 1 juli 2017 van kracht. Met deze wetswijziging is de verplichte voorrangspositie voor vergunninghouders opgeheven en kunnen gemeenten zelf bepalen of ze vergunninghouders als een urgentiecategorie wensen op te nemen in de huisvestingsverordening. De taakstelling voor de huisvesting van statushouders blijft gewoon van kracht.
Het is van groot belang dat statushouders zo kort mogelijk in asielzoekerscentra blijven. Enerzijds omdat zo snel mogelijk met inburgering en participatie kan worden begonnen, waardoor het beroep van deze groep op sociale voorzieningen zo veel mogelijk wordt beperkt. Anderzijds om de relatief hoge kosten van het verblijf van deze groep in asielzoekerscentra eveneens zoveel mogelijk te beperken. Het is uiteindelijk aan gemeenten om tot een afweging te komen over het al dan niet toekennen van de urgentiestatus aan statushouders, uitgaande van de lokale omstandigheden.