Kamervragen

Alle

22 juli 2013 - 9 september 2013

49 dagen

De huurprijzen van studentenkamers
	Paulus Jansen
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. Parool, 17 juli 2013, «Duurste kamers in Amsterdam»

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het onderzoek van Savills naar de huurprijzen van studentenkamers?1

Ja.
Vraag 2

Worden de uitkomsten bevestigd door Nederlands onderzoek? Zo nee, wat is de bandbreedte van de uitkomsten tussen de diverse onderzoeken?

Voor zover bekend, rapporteert geen erkend wetenschappelijk onderzoeksinstituut (zoals bijvoorbeeld het CBS) over de ontwikkeling van de huurprijzen van studentenkamers.
Het onderzoek van Savills naar huurprijzen van studentenkamers is niet door Savills zelf uitgevoerd. Het is gebaseerd op Nederlands onderzoek door Kamernet.nl op een databestand van nieuw aangeboden kamers in 2012. Belangrijke kanttekening bij deze cijfers is dat deze niet het volledige aanbod van studentenkamers in Nederland beschrijven, maar slechts het (bij Kamernet.nl) geadverteerde aanbod. Bovendien blijkt het ook om kamers voor andere doelgroepen dan studenten te gaan. De huurprijs wordt veelal aangegeven inclusief de bijkomende kosten als gas, elektra, water en stoffering (servicekosten). De aanbieders zijn in het algemeen particuliere verhuurders, die gemiddeld vaak een hogere huur vragen dan de sociale verhuurders van studentenkamers. Nu het bij dit onderzoek ontbreekt aan een adequate onderzoeksverantwoording, kunnen deze gegevens niet goed op waarde worden geschat en daarmee is vergelijking met ander onderzoek niet opportuun.
Vraag 3

Heeft u inzicht in de ontwikkeling van de vierkantemeterprijs voor studentenkamers in de studentensteden? Klopt onze conclusie dat de gemiddelde huurprijs in Amsterdam inmiddels circa € 30 per vierkantemeter bedraagt, vier keer zoveel als de gemiddelde vierkantemeterprijs bij sociale huurwoningen?

Vanwege het ontbreken van valide en betrouwbaar onderzoek over huurprijzen voor studentenkamers en de ontwikkeling daarvan (zie ook antwoord 2), is er geen inzicht in de hoogte en ontwikkeling van de vierkante meterprijs.
Vraag 4

Is het mogelijk om dergelijke extreme huurprijzen te vragen binnen de wettelijke huurprijsbescherming voor onzelfstandige woonruimte? Zo ja, rechtvaardigt dit de conclusie dat deze huurprijsbescherming zijn naam niet waard is? Wat gaat u daaraan doen?

In het huurprijzenrecht voor woonruimte geldt in beginsel contractvrijheid; de verhuurder en huurder mogen elke huurprijs die hun goeddunkt overeenkomen.
Met behulp van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (puntenstelsel) kan een huurder uitrekenen wat de maximale kale huurprijs voor zijn kamer is.
Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij de huurprijs op twee manieren via de huurcommissie verlagen:
Voor huurders van kamers geldt dus huurprijsbescherming.
Op het gebied van studentenhuisvesting is een Landelijk Actieplan Studenthuisvesting opgesteld. In mijn brief van 5 juni 2013 (Kamerstukken II, 2012/13, 33 104, nr. 4) heb ik u geïnformeerd over de stand van zaken van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) 2011–2016. Het plan kent een tweeledige doelstelling:
Daarmee wordt beoogd dat de woningmarkt voor studenten in de komende jaren meer in balans komt, wat naar verwachting ook een matigend effect zal hebben op de huurprijsontwikkeling.

7 juni 2013 - 21 juni 2013

14 dagen

De kosten van kamerhuur
	Jacques Monasch (PvdA), Mohammed Mohandis (PvdA)
	Jet Bussemaker (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (PvdA), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. http://sargasso.nl/onderzoek-studentenkamers-amsterdam-duurste-studen…

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het onderzoek dat Sargasso heeft uitgevoerd naar de kosten van studentenkamers?1

Ja.
Vraag 2

Vindt u de bedragen, die in Amsterdam of Utrecht betaald moeten worden voor een kamer, zoals ze in dit onderzoek staan vermeld, acceptabel voor studenten die over het algemeen een laag inkomen hebben? Kunt u dit toelichten?

Dit onderzoek betreft gegevens over het aanbod van kamers op Kamernet.nl, Kamers.nl en Kamer.nl. De aanbieders zijn over het algemeen particuliere verhuurders. De huurprijs wordt veelal aangegeven inclusief de bijkomende kosten als gas, elektra, water en stoffering (servicekosten). De kale huur is derhalve lager. Bovendien ligt de kamerhuur die particuliere verhuurders vragen gemiddeld hoger dan de huur die sociale verhuurders vragen. In het huurprijzenrecht voor woonruimte geldt in beginsel contractvrijheid. Dat wil zeggen dat verhuurder en huurder elke huurprijs die hun goeddunkt mogen overeenkomen. Wel kan een huurder met behulp van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) uitrekenen wat de maximale kale huurprijs voor zijn kamer is. Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij de huurprijs op twee manieren via de huurcommissie verlagen:
Vraag 3

Bent u van mening dat een hoge kamerhuur en/of tekort aan huisvesting een ongewenste belemmering kan zijn voor jongeren bij hun studiekeuze?

Uit het onderzoek blijkt een groot verschil tussen de gevraagde kamerhuur in en rond Amsterdam en Utrecht, en in de rest van Nederland. De hogere huurprijs rond Amsterdam en Utrecht dient geplaatst te worden in de context van een algemeen meer gespannen woningmarkt in die gemeenten/regio’s. De spanning op de lokale woningmarkt zal voor meer woningzoekenden worden betrokken in de overweging om zich daar te huisvesten.
Beide gemeenten stellen zich tot doel meer studentenhuisvesting te realiseren.
In de voortgangsbrief over het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, die ik op 5 juni jl. naar uw Kamer heb gestuurd, heeft Amsterdam aangegeven in de periode 2010–2014 9.000 studenteneenheden toe te willen voegen. In Utrecht is in 2012 het actieplan studentenhuisvesting Utrecht opgesteld, met de ambitie om 4.000 woningen voor studenten (en starters)aan de voorraad toe te voegen.
Vraag 4

Welk bedrag hanteert u als normhuur voor de huisvestingskosten van uitwonende studenten in de vaststelling van uw beleid? Kunt u toelichten uit welke componenten dit bedrag is opgebouwd?

In de studiefinanciering wordt niet zoiets als een normhuur gehanteerd. De maandelijkse studiefinanciering is een tegemoetkoming in de totale kosten van levensonderhoud. De uitwonendenbeurs is hoger dan de thuiswonendenbeurs omdat uitwonende studenten op verschillende terreinen, zoals de huur van woonruimte, hogere kosten maken.
Vraag 5

Kunt u toelichten hoeveel extra studentenkamers er bijgebouwd moeten worden, boven op het aantal dat in het landelijk actieplan studentenhuisvesting is overeengekomen, om de schaarste te verhelpen?

De monitor Studentenhuisvesting 2012 geeft aan dat in het voorjaar van 2012 landelijk circa 56.000 studenten (binnen een half jaar) huisvesting zochten in een van de 29 onderzochte studentensteden. Gebleken is dat sociale studentenhuisvesters ongeveer een kwart van alle studenten huisvesten. De rest vindt onderdak bij particuliere kamerverhuurders en op de reguliere woningmarkt. Dit blijkt ook overeen te komen met de voorkeuren van studenten.
De monitor berekent voor de periode van het actieplan (2012–2016) een groei van ruim 16.000 studenten. De studentenhuisvesters van KENCES hebben in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting toegezegd 16.000 eenheden te zullen bijbouwen in deze periode. Gesteld dat de sociale studentenhuisvesters maar een kwart van de vraag (kunnen) huisvesten, zijn 4.000 extra eenheden voldoende om de vraag tot 2016 op te vangen. Ook in verleden is een evenredig deel van de groei opgevangen door particuliere aanbieders van kamergewijze verhuur en doordat studenten vaker op de reguliere woningmarkt huren of kopen.
Omdat sociale studentenhuisvesters niet meer dan een kwart van de vraag (kunnen) bedienen, bouwen zij al 12.000 eenheden extra voor de in 2012 gemeten restvraag van 56.000 studenten. Om vraag en aanbod volledig in evenwicht te brengen is het nodig dat de overige aanbieders hun aanbod verruimen. In het najaar zal Kences de resultaten van de geactualiseerde monitor studentenhuisvesting publiceren.
Vraag 6

Kunt u toelichten, indien mogelijk per stad, wat de gemiddelde huur is van de kamers die op basis van het landelijk actieplan studentenhuisvesting worden gerealiseerd?

Zie de bijlage voor de gemiddelde huur per stad, zoals opgenomen in de Feiten en Trendsrapportage van Kences (2012)2.

31 mei 2013 - 24 juni 2013

24 dagen

Woningcorporaties
	Raymond Knops (CDA)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. zie ook Cobouw dd 28 mei » '13

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan woningcorporaties bericht dat zij, om personele redenen, niet eerder dan 1 december 2013 uitsluitsel kunnen verwachten op vragen naar investerings- of borgingsruimte?1

Het WSW heeft gemeld dat hiervan geen sprake is. Het WSW heeft eind 2012 het borgingsvolume voor 2014 voorlopig beklemd. Een speciaal beoordelingsproces is begin 2013 ingericht om de beklemming, waar dit op basis van risicoperspectief mogelijk is, snel ongedaan te maken. Daarbij heeft het WSW een proces ingericht waarbij woningcorporaties met een laag risico snel bericht kunnen krijgen over het borgingsvolume voor 2014. In alle gevallen is sprake van een reguliere beoordeling die zoals gebruikelijk door het hele jaar plaatsvindt.
Het WSW heeft bepaald welke woningcorporaties een financieringsbehoefte zouden kunnen hebben in 2014. In het proces is voorzien dat deze woningcorporaties zo snel mogelijk in 2013 helderheid hebben over het borgingsvolume voor 2014. Woningcorporaties waarvan niet op voorhand helder is dat zij behoefte hebben aan financiering worden later in het jaar beoordeeld. Woningcorporaties die op basis van nieuwe informatie aangeven dat zij toch behoefte hebben aan borging in 2014 zullen sneller beoordeeld worden.
Vraag 2

Is het u bekend dat woningcorporaties daardoor nu geen toegang tot de kapitaalmarkt hebben (op een geborgde wijze)?

Nee. Alle deelnemers van het WSW hebben toegang tot de kapitaalmarkt voor de projecten die in 2013 worden ondernomen. Woningcorporaties die een financieringsbehoefte hebben voor 2014 worden tijdig geïnformeerd of ze voldoen aan de criteria om voor borging in aanmerking te komen.
Vraag 3

Deelt u onze mening dat, vanwege financiële risico’s, zoveel mogelijk gebruik gemaakt moet worden van borgstelling door het WSW?

Ja.
Vraag 4

Bent u met ons van mening dat van woningcorporaties die een dergelijk bericht van het WSW hebben ontvangen niet verwacht kan worden dat men onverantwoorde investeringen doet?

Het is de taak van het bestuur van de woningcorporaties om op een verantwoorde wijze investeringsbeslissingen te nemen. De ratio op basis waarvan het WSW de meerjaren financieringsplannen van de woningcorporaties beoordeelt zijn bij hen bekend. Bovendien zullen woningcorporaties die op basis van nieuwe informatie aangeven behoefte te hebben aan borging in 2014 sneller worden beoordeeld.
Vraag 5

Wat is uw mening over het feit dat woningcorporaties hierdoor niet van de 6% btw-regeling voor onderhoud en nieuwe investeringen gebruik kunnen maken en zelfs voor 2014 dreigen te worden uitgesloten (de begroting 2014 e.v. wordt in de regel reeds in de zomer voorbereid en in oktober vastgesteld)?

De verlaging van de BTW geldt voor plannen gerealiseerd voor 1 maart 2014. Niet alle onderhoudsplannen worden met geborgd geld gerealiseerd. Het reguliere onderhoud is een onderdeel van de normale bedrijfsvoering. Voor grootschalige projecten die door de verlaging van de BTW naar voren zijn gehaald, geldt dat het borgingsvolume 2013 bekend is en dat het WSW het proces zodanig heeft ingericht dat corporaties tijdig inzicht krijgen in de borgingsruimte voor 2014. Op grond hiervan stel ik vast, dat woningcorporaties optimaal gebruik kunnen maken van de verlaging van de BTW.
Vraag 6

Bent u bereid om het WSW te stimuleren, zodat woningcorporaties tijdig inzicht krijgen naar hun investeringsruimte of anderszins tegemoet te komen aan de problemen waarmee de woningcorporaties zich geconfronteerd zien?

Het WSW heeft mij verzekerd dat het zijn uiterste best doet woningcorporaties, die behoefte hebben aan financiering, zo snel mogelijk te faciliteren. Een en ander is toegelicht bij de beantwoording van vraag 1. Ik volg dit nadrukkelijk.

3 mei 2013 - 28 mei 2013

25 dagen

De naleving van de Woningwet en de Wet op het overleg huurders-verhuurder door WoonFriesland
	Paulus Jansen , Jacques Monasch (PvdA)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. Vonnis Rechtbank Leeuwarden, sector civiel recht, d.d. 12 oktober 2012, zaaknr.121970/KG ZA 12–234
2. Bijvoorbeeld over profielschets, procedure bij herbenoeming

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de uitspraak van de Rechtbank Leeuwarden1 inzake het geschil tussen de Raad van Commissarissen (RvC) van woningcorporatie WoonFriesland (gedaagde) en Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF, eiser)?

Ja.
Vraag 2

Mag een toegelaten instelling via statutaire bepalingen2 het wettelijk recht van bindende voordracht voor twee leden van de raad van commissarissen door de huurdersorganisatie inperken? Zo ja:

Nee, dat kan zij niet. In het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) is in artikel 7 lid 1 onder e opgenomen dat in de statuten van de corporatie geregeld moet zijn dat de huurdersorganisatie voor tenminste twee leden van de raad van toezicht een bindende voordracht voor benoeming kan doen. De corporatie kan geen afwijkende bepalingen op dit punt opnemen in de statuten, omdat anders door de minister voor Wonen en Rijksdienstgeen goedkeuring voor de statutenwijziging wordt verleend. Wel kan de raad van toezicht constateren dat de voorgedragen kandidaat onvoldoende voldoet aan een gesteld profiel. Een vergelijkbare bepaling is opgenomen in het wetsvoorstel voor de Herzieningswet (wetsvoorstel 32769). Zie ook het antwoord op vraag 5.
Overigens is in de regelgeving onderkend dat voordrachten niet altijd tot benoemingen hoeven te leiden. In de toelichting van het Bbsh op betreffend artikel staat: «Het benoemd orgaan (bedoeld is: de raad van toezicht) kan besluiten om de voorgedragen persoon niet te benoemen, bijvoorbeeld wanneer deze niet voldoet aan het profiel zoals dat is opgesteld door dit orgaan. In principe moet er, wanneer het benoemend orgaan besluit een voorgedragen kandidaat niet te benoemen, een nieuwe voordracht worden gedaan.»
Vraag 3

Heeft een huurdersorganisatie op grond van enige bepaling in de Woningwet of de Wet op het overleg huurders verhuurder adviesrecht over het voornemen van een toegelaten instelling om de omvang van de RvC te wijzigen? Zo nee:

Nee, een huurdersorganisatie heeft op grond van de Woningwet of de Wet op het overleg huurders verhuurders geen adviesrecht met betrekking tot een voornemen van de raad van toezicht om de omvang te wijzigen. Het Besluit beheer sociale-huursector bepaalt dat de huurdersorganisatie tenminste twee leden kan voordragen. Een corporatie kan besluiten om meer dan twee leden voor te laten dragen, dit wordt in de statuten vorm gegeven. Een vergelijkbare regeling is opgenomen e in het wetsvoorstel Herzieningswet (artikel 30).
De invloed van de huurdersorganisatie op de benoeming van leden van de raad van toezicht kan groter zijn bij vijf leden dan bij elf leden. In het algemeen wordt een raad van toezicht beperkt tot zes a zeven leden... Het recht van voordracht beoogt niet om de invloed van de huurdersorganisatie op het functioneren van de corporatie te waarborgen, maar om toezichthouders met oog voor huurdersbelangen aan te stellen Met de huidige bepaling en de bepaling uit het wetsvoorstel Herzieningswet wordt daar aan voldaan.
Vraag 4

Onderschrijft u dat een dwangsom van € 100 per dag, met een maximum van € 2.000, geen passende sanctie is voor toegelaten instellingen die handelen in strijd met de wet bij het (her)benoemen, dan wel het juist niet (her)benoemen van leden van de RvC? Welke mogelijkheden heeft u als toezichthouder voor volkshuisvesting om in dit soort situaties op te treden? Bent u bereid om deze in te zetten?

De dwangsom is bepaald door de voorzieningenrechter in het kader van het kort geding van 12 oktober 2012 over de situatie bij WoonFriesland. In het vonnis is het volgende opgenomen:
Het is niet aan mij om te oordelen over de hoogte van de dwangsom. Uit hoofde van toezicht heb ik in het belang van de volkshuisvesting de mogelijkheid tot het geven van een aanwijzing in combinatie met bijvoorbeeld het opleggen van een last onder dwangsom. Dat ligt in deze casus – vooralsnog – niet in de rede, omdat er onder andere geen sprake is van een onrechtmatige situatie (zie antwoord op vraag 2). Ik acht het niet gewenst dat er bij een corporatie langere tijd geen sprake is van de aanwezigheid van commissarissen die door de huurders zijn voorgedragen. In die zin zal ik partijen aanspreken en vragen hun verantwoordelijkheid te nemen.
Vraag 5

Onderschrijft u dat de precieze invulling van de huurdersrechten bij de benoeming van leden van de RvC, alsmede maximale zittingstermijn, klip en klaar in de wet verankerd dienen te zijn en niet geregeld mogen worden via de Governancecode voor woningcorporaties?

De invulling van de huurdersrechten is in het wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet verankerd. Aan artikel 30, zevende lid, zijn de onderdelen c en d toegevoegd, waarin bepalingen zijn opgenomen over de gevolgen van het bindend zijn van de voordracht. De raad van toezicht zal als gevolg daarvan niet aan een voordracht kunnen voorbijgaan, tenzij daardoor in strijd met de regels over de raad van toezicht zou worden gekomen. Zoals bij de behandeling van het wetsvoorstel is aangegeven (TK 32 769, nr. 7, p. 62) bevat de wet de basiseisen ten aanzien van de bestuurlijke inrichting van de toegelaten instelling en de taken en bevoegdheden van het bestuur en de raad van toezicht, om het functioneren van de instelling te verbeteren en een juiste inzet van het maatschappelijk bestemde vermogen en de verantwoording daarover te bevorderen. Ook kent het wetsvoorstel een maximering van de zittingstermijn van toezichthouders. De sector heeft hiervoor ook regels vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties. Deze Governancecode wordt voor de hele sector op grond van het wetsvoorstel algemeen verbindend verklaard (art 31 lid 2). Daarnaast krijgt de minister op grond van het wetsvoorstel de mogelijkheid om in geval van ernstig falen van de raad van toezicht in te grijpen. Tenslotte hebben huurdersorganisaties op grond van het wetsvoorstel het recht van enquête gekregen. Ik acht bovenbeschreven systematiek zoals vastgelegd in het wetsvoorstel een afdoende regeling voor de huurdersrechten.
Vraag 6

Hoeveel leden van raden van commissarissen van toegelaten instellingen overschrijden op dit moment de maximale zittingstermijn van acht jaar? Hoe treedt u op tegen toegelaten instellingen die geen boodschap hebben aan de afgesproken maximale zittingstermijn?

Momenteel geldt er geen wettelijk vastgelegde maximale zittingstermijn. In het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet wordt voorgesteld de maximale zittingstermijn op acht jaar te stellen. Daarnaast is in overeenstemming met het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet de maximale zittingstermijn van acht jaar opgenomen als dwingende bepaling in de Governancecode Woningcorporaties van Aedes.
Vraag 7

Is het in de afgelopen twee jaar vaker voorgekomen dat de zittende raad van commissarissen van een woningcorporatie een bindende voordracht van de huurdersorganisatie naast zich neer legde? Zo ja, bij welke woningcorporaties?

Behalve de melding bij woningcorporatie WoonFriesland zijn er over de afgelopen twee jaar geen meldingen bij mij bekend waaruit blijkt dat een zittende raad van commissarissen een bindende voordracht van een huurdersorganisatie naast zich neerlegde.

22 april 2013 - 14 mei 2013

22 dagen

De hardheidsclausule voor chronisch zieken en gehandicapten bij de inkomensafhankelijke huurverhogingen
	Paulus Jansen
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. Stenogram plenaire behandeling wetsvoorstel 33 330, 13 februari 2013.…
2. Kamerstuk 33 330, nr. 51.
3. Bedoeld worden de uitvoeringskosten voor de regeling, in het bijzonder in het eerste jaar nu tot op het laatste moment onduidelijkheid bestaat over de precieze invulling.

Vraag 1

Herinnert u zich uw uitspraak nog: «Er zal een hardheidsclausule komen voor gehandicapten en chronisch zieken – ik zal deze groepen met een ministeriële regeling preciezer beschrijven waardoor zij bij een inkomensafhankelijke huurverhoging niet hoeven te worden getroffen door die huurverhoging»?1

Ja.
Vraag 2

Waarom is er nog steeds geen duidelijkheid over de concretisering van dit voornemen, terwijl de aanzeggingen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging binnen drie weken verzonden zullen worden?

Ik heb uw Kamer de regeling op 25 april 2013 toegezonden. De regeling is vervolgens op 29 april 2013 gepubliceerd in de Staatscourant (Staatscourant 2013, nr. 11660) en per 1 mei 2013 in werking getreden. De informatie op rijksoverheid.nl is op 26 april 2013 aangevuld met de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.
De verhuurders moesten hun huurverhogingsvoorstellen per 1 juli 2013 vóór 1 mei 2013 bij hun huurders indienen. Huurders hebben vervolgens tot 1 juli 2013 de tijd om tegen het huurverhogingsvoorstel een bezwaarschrift in te dienen bij hun verhuurder. Chronisch zieken en gehandicapten kunnen vanaf 29 april 2013 zien of zij onder de aangewezen groep vallen en als dat het geval is een bezwaarschrift indienen tegen een inkomensafhankelijke huurverhogingsvoorstel van meer dan 4%.
Vraag 3

Op welke datum wordt de aangekondigde ministeriële regeling gepubliceerd? Indien deze datum ligt ná het moment waarop de aanzeggingen voor de huurverhoging verzonden worden, hoe stelt u zich voor dat huurders op wie de hardheidsclausule van toepassing is niet geconfronteerd worden met een huurverhoging van meer dan 4%?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Definieert u de groep chronisch zieken en gehandicapten conform de toelichting op het (verworpen) amendement Paulus Jansen /Voortman2 dat regelt dat huurders worden uitgezonderd van huurverhogingen boven de inflatie (dus ook van de 1,5% huurverhoging), wanneer zij of overige bewoners van de huurwoning de AOW-leeftijd hebben bereikt of chronisch ziek zijn? Zo nee, welke definitie hanteert u dan wel?

In de wijzigingsregeling Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte is de groep chronisch zieken en gehandicapten die bezwaar kan maken tegen de inkomensafhankelijke extra huurverhoging als volgt gedefinieerd:
Artikel 10
De groep, bedoeld in artikel 7:252a, zesde lid, onderdeel a, van het Burgerlijk Wetboek, bestaat uit huishoudens waarbij aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden:
Vraag 5

Wie gaat de directe en indirecte kosten verbonden aan de hardheidsclausule voor zijn rekening nemen?3

De kosten voor het verzenden van een bezwaarschrift met bijlage komen voor rekening van de huurder. De kosten voor het beoordelen van het bezwaarschrift komen voor rekening van de verhuurder. Indien huurder en verhuurder geen overeenstemming kunnen bereiken over het behoren tot de aangewezen groep en de verhuurder de voorgestelde huurverhoging wil doorzetten, moet de verhuurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen over zijn huurverhogingsvoorstel.
Vraag 6

Ziet u mogelijkheden om de bureaucratie rond de hardheidsclausule te beperken, door het mogelijk te maken dat huurders die vallen binnen de definitie van de doelgroep chronisch zieken en gehandicapten automatisch worden uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhogingen? Zo nee, hoe gaat u deze groep voorlichten over de hardheidsclausule en ondersteunen bij het bezwaar maken tegen de huurverhogingen?

De Belastingdienst kan niet beoordelen of een lid van een huishouden tot de aangewezen groep chronisch zieken of gehandicapten behoort. De Belastingdienst beschikt niet over deze gegevens. De Belastingdienst verstrekt op verzoek van de verhuurder een inkomensverklaring over het huishoudinkomen. De verhuurder kiest er vervolgens voor om al dan niet een inkomensafhankelijke huurverhoging voor te stellen. De huurder wiens huishouden een lid bevat dat tot de aangewezen groep chronisch zieken of gehandicapten behoort, kan op die grond bezwaar maken tegen een voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging. Het ligt in de rede dat verhuurders bezwaren van huurders die aantonen tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten te behoren, ruimhartig honoreren. De verwachting is daarom dat deze bezwaarmogelijkheid niet leidt tot veel geschillen bij de Huurcommissie.
Via publicatie van de regeling in de Staatscourant (te vinden via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/staatscourant), de voorlichting via rijksoverheid.nl en de beantwoording van vragen door Informatie Rijksoverheid en mijn departement worden de huurders geïnformeerd over de bezwaarmogelijkheid voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten. Ook voorlichting door koepels van verhuurders en huurders (Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en de Woonbond), de verhuurders en belangenbehartigers van chronisch zieken en gehandicapten draagt bij aan de bekendheid van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.

18 april 2013 - 16 mei 2013

28 dagen

Het vaststellen van de borgings- en investeringsruimte voor woningcorporaties door WSW en CFV
	Paulus Jansen
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. Dit betreft de woningcorporatie met goede financiële perspectieven.
2. Bedoeld wordt: aangepast aan de gevolgen van de wonen-paragraaf uit het regeerakkoord.

Vraag 1

Is u bekend dat de woningcorporaties zonder borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) niet of minder hun kerntaak, te weten het bouwen en beheren van sociale huurwoningen, kunnen uitvoeren?

Ja.
Vraag 2

Is het waar dat de woningcorporaties verplicht waren om via Corpodata vóór 1 februari 2013 respectievelijk 1 april 20131 jl. de relevante bedrijfsgegevens, gebaseerd op een actuele2 begroting voor 2013, aan te leveren bij het WSW en het centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), in verband met het vaststellen van de nieuwe borgings- en investeringsruimte?

Ja. Het betreft een regulier onderdeel van het gegevensproces dat jaarlijks wordt uitgevoerd. Eind vorig jaar werd duidelijk, dat uitwerking van het Regeerakkoord invloed heeft op de voornemens van de corporaties. In verband hiermee hebben WSW en CFV de mogelijkheid geboden om de informatie op 1 april aan te leveren in plaats van op de gebruikelijke datum van 1 februari.
Vraag 3

Onderschrijft u dat snelle duidelijkheid over de borgings- en investeringsruimte cruciaal is voor het weer op gang brengen (al is het maar voor een beperkt deel) van de investeringen van de woningcorporaties, die nu volledig in de wacht staan?

Ja. Ter toelichting meldt het WSW dat eind 2012 een generieke maatregel is getroffen door het borgingsvolume voor 2014 en verder voorlopig te beklemmen. Een speciaal beoordelingsproces is begin 2013 ingericht om de beklemming, waar dit op basis van risicoperspectief mogelijk is, snel ongedaan te maken. Het WSW heeft op basis van bekende gegevens bepaald welke woningcorporaties een financieringsbehoefte zouden kunnen hebben in 2014. In het proces is voorzien dat deze woningcorporaties zo snel mogelijk helderheid hebben over het borgingsvolume voor 2014.Woningcorporaties waarvan niet op voorhand helder is dat zij behoefte hebben aan financiering worden later in het jaar beoordeeld. Woningcorporaties die op basis van nieuwe informatie aangeven dat zij toch behoefte hebben aan borging in 2014 zullen sneller beoordeeld worden.
Vraag 4

Is u bekend dat het WSW woningcorporaties heeft laten weten dat ze pas «….in de tweede helft van 2013, maar vóór 1 december a.s.» op de hoogte gesteld worden van de nieuwe borgingsruimte, ten gevolge van capaciteitstekort bij het WSW en extra werkzaamheden ten gevolge van het advies van de commissie Hoekstra?

Zoals toegelicht onder 3 zijn er woningcorporaties die later in het jaar worden beoordeeld, namelijk als op voorhand geen sprake is van een financieringsbehoefte. Niet alle corporaties kunnen gelijktijdig worden beoordeeld. Het proces is ingericht uit oogpunt van efficiency en op basis van behoefte bij corporaties. Het WSW benadrukt, dat de werkzaamheden als gevolg van de commissie Hoekstra geen vertraging hebben veroorzaakt in het proces rond het vaststellen van de borgingsruimte.
Vraag 5

Realiseert u zich dat woningcorporaties op deze wijze niet optimaal gebruik kunnen maken van de 6% btw-regeling voor onderhoud en dat bij gebrek aan tijdige duidelijkheid over de borgingsruimte, investeringen voor 2014 geschrapt moeten worden, omdat de begroting 2014 e.v. in de zomer wordt voorbereid en in oktober vastgesteld?

De verlaging van de BTW geldt voor plannen gerealiseerd voor 1 maart 2014. Niet alle onderhoudsplannen worden met geborgd geld gerealiseerd. Het reguliere onderhoud is een onderdeel van normale bedrijfsvoering. Voor grootschalige projecten die door de verlaging van de BTW naar voren zijn gehaald, geldt dat het borgingsvolume 2013 bekend is en dat het WSW het proces zodanig heeft ingericht dat corporaties tijdig inzicht krijgen in de borgingsruimte voor 2014. Op grond hiervan stel ik vast, dat woningcorporaties optimaal gebruik kunnen maken van de verlaging van de BTW.
Vraag 6

Deelt u het gevoel van urgentie dat deze ontwikkeling rampzalig is voor de corporatiesector, de huurders en de bouwvakkers en bent u om deze reden bereid om deze vragen met spoed te beantwoorden en – beter nog – actie te ondernemen om te bevorderen dat op de kortst mogelijke termijn duidelijkheid ontstaat over de nieuwe borgings- en investeringsruimte?

Zoals uit de antwoorden blijkt is het borgingsvolume 2013 al bekend en is door het WSW het proces zo ingericht, dat ook tijdig het borgingsvolume voor 2014 bekend is.

25 maart 2013 - 17 april 2013

23 dagen

Het aangekondigde onderzoek naar woningcorporatie Woonbron.
	Paulus Jansen
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. Financieel Dagblad 21 maart 2013 – Minister eist onderzoek naar Woonbron
2. Aanhangsel bij de Handelingen, vergaderjaar 2009–2010 nr. 1537, vraag…

Vraag 1

Kunt u aangeven hoe de vraagstelling gaat luiden voor het aangekondigde onderzoek naar de financiële problemen bij woningcorporatie Woonbron?1

Al enige jaren is het beleid van het Rijk dat bij incidenten woningcorporaties verzocht wordt te onderzoeken of de geleden schade verhaald kan worden. Ik heb Woonbron verzocht een dergelijk onderzoek te laten verrichten, zodra de ss Rotterdam verkocht is. Dit aangezien na de verkoop de geleden schade pas kan worden vastgesteld. De vraagstelling moet nog door Woonbron, in overleg met het ministerie van BZK, worden bepaald.
Vraag 2

Waarom wordt pas 5 jaar nadat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) melding deed van dubieuze facturen besloten tot het doen van een onderzoek?

Op 3 december 2007 heeft het toenmalige bestuur van Woonbron aan Deloitte opdracht gegeven om te onderzoeken of Woonbron de herontwikkeling van de ss Rotterdam voldoende in zijn greep had. Op basis van dit onderzoek heeft het CFV op 28 maart 2008 onder meer gemeld dat van circa 43% van de gefactureerde prestaties de rechtmatigheid op formele en materiële gronden onzeker was gebleken.
De geconstateerde tekortkomingen in het projectmanagement bij Woonbron zijn aanleiding geweest tot het maken van een aantal afspraken tussen Woonbron, het ministerie, het CFV en het WSW met als doel het goed afronden van de ontwikkeling van de ss Rotterdam en het daarmee mogelijk maken van de afgesproken verkoop. Daarbij is er voor gekozen Woonbron de rust en de ruimte te bieden om eerst de afbouw af te ronden.
Vraag 3

Wanneer was bij uw ministerie bekend dat de exploitatie van de SS Rotterdam onrendabel zou zijn?

In de eerder genoemde brief van 28 maart 2008 van het CFV staat: «..... thans is uitgekomen op een mogelijke totale investering van € 157 miljoen waarbij Woonbron, als 100% eigenaar en 100% financier, het volledige risico draagt. Met een (volgens het forensisch rapport) totaal opgerekte exploitatie-uitkomst van € 118 miljoen zou dit op een verlies van € 39 miljoen kunnen uitkomen.» Derhalve was vanaf het eerste moment dat het CFV de casus onderzocht sprake van een onrendabele investering.
In het overleg met uw Kamer op 30 juni 2011 heeft toenmalig minister Donner aangegeven dat met de afwaardering van het schip tot € 80 miljoen voor zover hij dat kon overzien, de exploitatie sluitend zou worden, behoudens eventueel de rentelasten over het totale bedrag. Uit de stukken van de exploitatiemaatschappij De Rotterdam B.V. over 2010 en 2011 blijkt een positief resultaat. Het positieve resultaat is mede het gevolg van de financiële herstructurering (omzetting lening naar een kapitaalinbreng) die heeft plaatsgevonden, mede met het oog op het afstoten van het schip (en/of de BV’s) conform de met mijn ministerie gemaakte afspraken.
Ik hecht er aan op te merken dat het al dan niet rendabel zijn van de exploitatie van de ss Rotterdam niet van invloed is op de plicht van Woonbron om tenminste 80% van (de aandelen in) het schip te verkopen, aangezien de activiteiten op het schip grotendeels niet passen binnen het werkdomein van een woningcorporatie.
Vraag 4

Wordt door het CFV systematisch toezicht gehouden op het inkopen van diensten c.q. het huren van accommodaties door woningcorporaties bij dochterondernemingen c.q. participaties? Zo nee, heeft het CFV wel de bevoegdheid voor dergelijk toezicht? Onderschrijft u dat beter inzicht in deze geldstromen wenselijk is? Zo ja, hoe groot is de omvang van deze geldstroom? Wordt er voor deze gevallen getoetst of de inkoop feitelijk een sluiksubsidie is, door een vergoeding te betalen boven de marktprijs?

Door het CFV wordt geen systematisch toezicht gehouden op activiteiten als het inkopen van diensten c.q. het huren van accommodaties door woningcorporaties bij dochterondernemingen.
Het CFV houdt op dit punt wel toezicht op de invloed die verbindingen uitoefenen op de financiële positie van woningcorporaties en het risicoprofiel van die verbindingen. In dit verband rapporteren corporaties onder meer over de omvang van de kapitaalinbreng, leningen, rekeningcourant en garanties die corporaties hebben uitstaan bij verbindingen.
Op basis van specifieke signalen heeft het CFV de mogelijkheid gericht extra informatie bij een corporatie op te vragen over bijvoorbeeld verbindingen van woningcorporaties. In het kader van deze casus is de aandacht met name gericht geweest op het afbouwen van de positie van Woonbron in het schip conform de eerdere gemaakte afspraken.
De overeenkomst die Woonbron heeft met de exploitant (Exploitatie Maatschappij BV) is gebaseerd op een aanbesteding in de markt. Van sluiksubsidie is om deze reden geen sprake.
Vraag 5

Heeft de door uw voorganger aangestelde extern toezichthouder in 2010 vastgesteld2 of er in het geval van Woonbron/ss Rotterdam de facto sprake was van sluiksubsidie? Zo ja, waarom is er destijds niet direct actie ondernomen? Zo nee, is de toezichthouder op dit punt in gebreke gebleven? Waarom is na publicatie van het jaarverslag over 2010 van Rederij de Rotterdam niet door het CFV en/of door uw inspectie vastgesteld dat er sprake was van sluiksubsidie?

De externe toezichthouder heeft geen melding gemaakt van sluiksubsidies. Zoals hiervoor aangegeven is daarvan ook geen sprake geweest. De extern toezichthouder is derhalve op dit punt niet in gebreke gebleven.

21 maart 2013 - 15 april 2013

25 dagen

Het bericht misdaad levert een huurwoning op
	Lilian Helder (PVV), Sietse Fritsma (PVV)
	Fred Teeven (staatssecretaris justitie en veiligheid) (VVD), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. Telegraaf, 19 maart 2013

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «misdaad levert een huurwoning op»?1

Ja
Vraag 2

Deelt u de mening dat het te gek voor woorden is dat misdadigers met voorrang een huurhuis krijgen, terwijl de gewone burger soms jaren op een wachtlijst moet staan? Zo nee, waarom niet?

De gemeente Amsterdam geeft aan dat niemand met voorrang een huurhuis krijgt. Het gaat hier om het project «Pak je kans» in stadsdeel Nieuw-West in Amsterdam. Dit project is bedoeld voor jongeren uit Nieuw-West die in het verleden in aanraking zijn gekomen met politie en justitie voor vermogens- en geweldsdelicten. Deze jongeren hebben hun straf uitgezeten, plegen deze delicten niet meer en zijn nu gemotiveerd aan de slag op het gebied van werk/opleiding om aan hun toekomst te gaan werken. Zij komen in het project «Pak je kans» in aanmerking voor tijdelijk onderdak door te gaan werken, al dan niet in combinatie met een opleiding. Ook tekenen zij hierbij een protocol.
Het onderdak waarvoor zij in aanmerking komen is slechts voor een jaar. Het betreft hier voormalige dienstwoningen van het stadsdeel die in aanmerking komen voor sloop of verkoop. Het gaat hier niet om woningen die onttrokken worden aan de reguliere woningvoorraad. De jongeren komen alleen voor deze woningen in aanmerking wanneer zij aangetoond hebben aan het werk te zijn en dit werk voor langere tijd weten te behouden. Zij moeten voor de woningen ook betalen en vanaf het moment van het huren moeten ze op zoek naar permanent onderdak.
De jongeren zitten in een strak traject, moeten werken, hun schulden aflossen en alle afspraken met de betrokken professionals nakomen. Daar is ook streng toezicht op. Als iemand zijn afspraken niet nakomt en hij gedraagt zich niet naar de voorwaarden in het protocol, dan volgt er een gele kaart. De tweede gele kaart betekent een rode kaart. Wordt er drugs gebruikt of een strafbaar feit gepleegd, dan wordt gelijk een rode kaart gegeven. Dit betekent dat de woning onmiddellijk verlaten moet worden en diegene uit het project wordt gezet.
De gemeente Amsterdam geeft daarbij aan dat niets doen voor deze groep geen optie is en dat ze mensen perspectief willen bieden. Niets doen geeft kans op recidive, dit kost weer geld, leed bij de slachtoffers en is niet goed voor de buurt waarin de ex-criminelen terugkeren. In het project «Pak je kans» wordt ingezet op werk, daarmee wordt geld verdiend, betaalt de betrokkene voor onderdak en voorziet voor zichzelf in onderhoud.
Het doel is dat een persoon geheel op eigen benen kan staan en niet meer zal recidiveren. Daardoor wordt de buurt ook veiliger.
Vraag 3

Hoeveel van de dertig draaideurcriminelen die een huurhuis kregen hebben een verblijfsvergunning of dubbele nationaliteit? Bent u bereid deze lieden in plaats van een huurhuis een enkele reis land van herkomst te geven? Zo nee, waarom niet?

De jongeren die deelnemen aan het traject hebben hun straf uitgezeten. Zij krijgen geen regulier huurhuis aangeboden. De gemeente Amsterdam heeft mij gemeld dat de deelnemers aan het project «Pak je kans» allemaal in Amsterdam geboren en getogen zijn en de Nederlandse nationaliteit hebben. Een enkele reis naar het land van herkomst is hier niet aan de orde. Er zitten momenteel dertig jongeren in het traject, vijf daarvan hebben op dit moment een dak boven hun hoofd.
Vraag 4

Kunt u verzekeren dat criminelen nooit meer voorrang krijgen voor het krijgen van een huurhuis? Zo nee, waarom niet?

Er is voor de genoemde groep geen sprake van voorrang voor het krijgen van een regulier huurhuis.

21 maart 2013 - 9 april 2013

19 dagen

Het bericht dat er meer huurders uit huis worden gezet
	Carola Schouten (CU)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Martin van Rijn (staatssecretaris volksgezondheid, welzijn en sport) (PvdA)

Bronnen

1. Nos.nl, 19 maart 2013: «Meer huurders uit huis gezet». Link: http://n…

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Meer huurders uit huis gezet»?1 Herkent u zich in het beeld over de toename van het aantal huisuitzettingen en de geschetste oorzaken? Welke verwachting heeft u voor de ontwikkeling van het aantal huisuitzettingen voor de komende jaren?

Ik heb kennis genomen van het bericht. Onlangs heeft Aedes, vereniging voor woningcorporaties, de cijfers over de aantallen huisuitzettingen in 2012 gepubliceerd.
De cijfers zijn gebaseerd op een enquête onder de leden van Aedes. Uit deze enquête blijkt dat het aantal huisuitzettingen ten opzichte van 2011 met 10% is gestegen. Hoewel 82% van de corporaties heeft aangegeven dat de huurachterstanden toenemen is niet gevraagd of het aantal daadwerkelijke huisuitzettingen door de economische crisis is toegenomen. Het lijkt aannemelijk, maar ik kan niet bevestigen dat het aantal huisuitzettingen door de economische crisis is gestegen.
Of deze ontwikkeling zich de komende jaren zal voortzetten, zal in de praktijk moeten blijken. De gevolgen van een huisuitzetting zijn voor mensen enorm ingrijpend en het is vreselijk als het hen overkomt. Ik verwacht dat gemeenten en corporaties zich tot het uiterste zullen blijven inspannen om een verdere stijging van het aantal huisuitzettingen te voorkomen (zie antwoord op vraag2.
Vraag 2

Onderkent u het belang om huisuitzettingen gezien de financiële en maatschappelijke gevolgen voor zowel de huurders als de samenleving zo veel mogelijk te voorkomen? Heeft u zicht op de redenen waarom er maar in 50% van de gevallen schuldsanering en maar in 20% van de gevallen budgetbegeleiding wordt geboden en in de andere situaties niet?

Er kunnen verschillende redenen zijn voor een huisuitzetting. De meest voorkomende redenen zijn huurachterstand, overlast of illegale praktijken. Veruit de belangrijkste reden is een te hoog opgelopen huurachterstand van de bewoners. Corporaties doen er echter alles aan om het aantal huisuitzettingen te voorkomen. Dat is zowel in het belang van de huurder als van de corporatie. Een huisuitzetting is altijd een ingrijpende gebeurtenis voor de huurder en brengt ook aanzienlijke kosten met zich mee. Corporaties zijn al in een vroeg stadium alert op huurachterstanden om zo te voorkomen dat de betalingsachterstanden van huurders oplopen tot problematische schulden. Dat doen zij onder meer door tijdig betalingsregelingen te treffen, huisbezoeken af te leggen of door afspraken te maken met de gemeente en/of maatschappelijke organisaties over vroegsignalering en doorverwijzingen.
In de enquête is gevraagd naar de interventies die de corporaties zelf plegen. Het is dus niet gezegd dat 50% van de corporaties die niet heeft aangegeven schuldsanering aan te bieden niets voor een huurder met huurachterstanden doet. Het is de vraag of in alle gevallen van huurachterstand een schuldsanering of een budgetcoach nodig is. Dat corporaties geen schuldsanering of budgetcoach aanbieden betekent niet dat zij geen enkele andere oplossing aan de huurder met betalingsachterstanden biedt. In de meeste gevallen verwijzen corporaties door naar een andere instantie (88%) of leggen zelf een huisbezoek af (79%).
Vraag 3

Bent u van mening dat als bijvoorbeeld schuldsanering en budgetbegeleiding vaker worden aangeboden, er meer huisuitzettingen voorkomen kunnen worden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om met de woningbouwcorporaties te bespreken hoe er vaker en beter samengewerkt kan worden met de schuldhulpverlening om huisuitzettingen te voorkomen?

Minnelijke schuldhulpverlening, waaronder schuldregelingen en budgetbegeleiding, kan bijdragen aan het oplossen dan wel verminderen van problematische schulden van mensen. Als mensen niet in staat zijn hun (dreigende) financiële problemen zelf op te lossen, vind het kabinet het zeer wenselijk dat zij in een vroeg stadium hulp krijgen om hun problemen op te lossen. Tijdige signalering van dreigende problematische schulden kan verergering van problemen, zoals huisuitzetting, voorkomen. Daar hebben gemeenten en corporaties een belangrijke rol bij.
Zoals in het antwoord op vraag 2 al is aangegeven doen corporaties er alles aan op huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Daarbij werken zij nauw samen met gemeenten en andere betrokken instanties. Om het belang van het voorkomen van huisuitzettingen bij corporaties nog eens te onderstrepen zal de minister voor Wonen en Rijksdienst dit in de reguliere overleggen met Aedes ter sprake brengen. Ook voor gemeenten is het voorkomen van huisuitzettingen belangrijk. In de verzamelbrief aan gemeenten zal ik nogmaals wijzen op het belang om huisuitzettingen te voorkomen en daarover afspraken te maken met de corporaties en andere partijen.
Vraag 4

In hoeveel gevallen van de huurschulden is er sprake van samenloop met andere schulden die eerder zijn ontstaan? Denkt u dat het sneller signaleren van andere schulden en het bieden van hulp kan bijdragen aan het voorkomen van huurschulden en daarmee tevens van huisuitzettingen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, blijft u om schulden sneller te signaleren een nuttige rol weggelegd zien voor vroegsignaleringssystemen zoals het Landelijk Informatiesysteem Schulden/de Vroegsignalering index Probleemschulden (LIS/ViP)? Welke andere mogelijkheden ziet u om er voor te zorgen dat er sneller zicht komt op de totale schuldensituatie van mensen?

Uit de monitor betalingsachterstanden 2011 en het onderzoek «Vroegsignalering moet en kan» van Social Force3 blijkt dat er een samenhang bestaat tussen verschillende betalingsachterstanden. Dit sterkt de indruk van het kabinet dat wanneer huur een lange tijd niet betaald wordt, er in veel gevallen al sprake is van een problematisch schuldsituatie. Mensen zullen hun huur (en andere eerste levensbehoeften) immers zo lang mogelijk betalen, omdat ze een dak boven hun hoofd nodig hebben.
Het kabinet is van mening dat vroegsignalering een belangrijke rol kan spelen bij het voorkomen van schulden. Zo ook huurschulden. Op 2 april jl. heb ik de Tweede Kamer geïnformeerd over de uitkomsten van mijn gesprekken met de partijen die betrokken zijn geweest bij het LIS, tot welke inzichten dat heeft geleid en welke vervolgstappen we zouden willen zetten. De behoefte voor een schuldenregistratie speelt met name bij het voorkomen van problematische schulden. Door vroegsignalering kan het verergeren van een problematische schuldsituatie worden voorkomen (zie ook antwoord op vragen 2 en4. Hiervoor zie ik twee mogelijkheden. Gemeenten hebben in het kader van schuldhulpverlening al een rol bij het voorkomen van problematische schulden. Daarom zal ik de komende tijd met gemeenten en betrokken partijen uitwerken hoe vroegsignalering door gemeenten kan worden versterkt en vaststellen welke instrumenten zij daarvoor nodig hebben. Daarnaast zal ik aan de minister van Financiën vragen of, en zo ja, welke mogelijkheden er zijn om de gegevens die zijn opgenomen in de kredietregistratie van het BKR uit te breiden. Ik zal zo snel mogelijk na de gesprekken met de betrokken partijen en nog voor de zomer met concrete voorstellen komen.

6 maart 2013 - 3 april 2013

28 dagen

Het besluit van gemeente Assen om zelf sociale huurwoningen te bouwen
	Barbara Visser (VVD)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. www.telegraaf.nl d.d. 28 februari 2013

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat de gemeente Assen zelf sociale huurwoningen gaat bouwen, omdat woningcorporaties in Assen weinig tot niets meer doen in de sociale woningbouw?1

Ja.
Vraag 2

In hoeverre ziet u het zelf bouwen van sociale huurwoningen als een kerntaak van gemeenten? Deelt u de mening dat het ongewenst is dat gemeentelijke gelden en reserves worden aangesproken voor de realisatie van sociale woningbouw? Zijn er bij u meer van dergelijke initiatieven vanuit de gemeenten bekend?

Er zijn geen beletsels in de rijksregelgeving die verhinderen dat gemeenten zelf sociale huurwoningen bouwen, mits zij aan alle regels voor aanbesteding en mededinging (staatssteun) voldoen. Naar mijn opvatting is het bouwen van sociale huurwoningen echter geen kerntaak van gemeenten. Ook niet als de gemeente zelf beschikt over bouwgrond. Bij de meeste gemeenten is onvoldoende kennis van de bouw en projectontwikkeling voorhanden. Van belang is ook dat de gemeente beseft dat zij daarmee financieel risico loopt, hetgeen ten koste kan gaan van de gemeentelijke reserves als de risico’s zich daadwerkelijk manifesteren. Het verdient de voorkeur als de gemeente tot overeenstemming komt met één of meerdere woningcorporatie(s) over de bouw van sociale huurwoningen. Als de gemeente toch zelf wil bouwen dan moet zij goed weten waar zij aan begint, want de corporatie kan geen gedwongen afnemer van het project zijn in de toekomst. Als verhuurder worden gemeenten overigens ook zelf geconfronteerd met de verhuurderheffing.
Voor zover mij bekend laten slechts enkele gemeenten, zoals bijvoorbeeld de gemeente Edam-Volendam, zelf woningen bouwen. Daarentegen voert een aanzienlijk aantal gemeenten een actief grondbeleid; die gemeenten zoeken in overleg met andere partijen naar mogelijkheden om woningbouw te stimuleren. Gemeenten zouden in ieder geval een bewuste keuze moeten maken tussen het voeren van een meer actief of een meer faciliterend grondbeleid. Bij een actief grondbeleid zijn de financiële risico’s voor de gemeente relatief groot. Daarnaast worden er hogere eisen gesteld aan de bestuurlijke transparantie als de gemeente naast haar publieke rol ook de private rol van grondeigenaar vervult.
Vraag 3

Hoe vindt u dat deze ontwikkeling zich verhoudt tot de prestatieafspraken die gemeenten en woningcorporaties jaarlijks maken over de woningvoorraad en de rol die gemeenten hebben in de garantstelling via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)?

Het verdient mijns inziens de voorkeur als gemeenten en woningcorporaties prestatieafspraken maken over de bouw van sociale huurwoningen. In mijn brief over het rapport van de Commissie Hoekstra wordt aangegeven dat in de achtervangovereenkomsten tussen WSW en achtervangers (Rijk en gemeenten) nadere bepalingen worden opgenomen over de aan borging te stellen eisen en informatievoorwaarden.
Vraag 4

Hoe beoordeelt u de realisatie van sociale woningbouw door gemeenten in relatie tot de kerntaken van woningcorporaties? Deelt u de mening dat het volstrekt ongewenst is dat woningcorporaties hun kerntaken, zoals opgenomen in het Besluit Beheer Sociale Huursector, naast zich neer kunnen leggen? Zo ja, op welke wijze kunnen woningcorporaties aangesproken worden om hun kerntaken uit voeren, zowel op rijks- als op lokaal niveau? Vindt u dat er voldoende instrumenten zijn en zo nee, bent u van plan om aanvullende instrumenten te ontwikkelen?

De kerntaak van woningcorporaties is gelegen in een adequate huisvesting van de doelgroep, door de bouw en verhuur van (voldoende) sociale huurwoningen. Dat neemt echter niet weg dat ook andere partijen woningen met een lage huur kunnen realiseren, maar zoals eerder aangegeven is het de vraag of de bouw door een gemeente nu voor de hand ligt. In het regeerakkoord is opgenomen dat de rol en positie van gemeenten jegens corporaties zal worden versterkt. In het wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet is voorzien in een versterking van de positie van de gemeenten richting de corporaties. Corporaties worden geacht straks in elke gemeente waarin zij werkzaam zijn in een «bod» aan te geven welke bijdrage zij beogen te leveren aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid in de betreffende gemeente. Bij voorkeur mondt dit uit in prestatieafspraken. Wanneer partijen daar niet uitkomen kan de minister eventueel een bemiddelende rol spelen. De begin dit jaar door de VNG ingestelde Commissie Dekker komt nog met een advies waarin ook deze rol van gemeenten wordt belicht. Ik zal deze adviezen betrekken bij de nadere invulling van deze rol.
Vraag 5

Deelt u de mening dat gemeenten door het zelf laten realiseren van sociale woningbouw, wat een kerntaak is van woningcorporaties, de woningmarkt verder zullen verstoren?

Een verstoring van de woningmarkt is alleen aan de orde als de verkeerde producten op de verkeerde plaats en de verkeerde tijd worden neergezet. Indien een gemeente en een woningcorporatie het niet eens worden over nut en noodzaak van sociale woningbouw dan kunnen zij, zoals eerder aangegeven, het geschil voor bemiddeling aan mij voorleggen. Daarnaast zal de gemeente zich rekenschap moeten geven van de regels voor overheden die marktactiviteiten ondernemen.

19 februari 2013 - 12 maart 2013

21 dagen

De effecten van het woningmarktakkoord voor de noordelijke woningcorporaties
	Paulus Jansen
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. «Effecten voorgenomen beleid voor investeringsruimte Het Vitale Noorden», 17 februari 2013 (als bijlage meegestuurd met deze schriftelijke vragen)
2. Beide percentages: terugloop ten opzichte van het basispad Lente-akkoord 2012

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de doorrekening van de gevolgen van het woningmarktakkoord van VVD-PvdA-D66-CU-SGP voor de woningcorporaties in de Noordelijke provincies1

Ja, dat heb ik.
Vraag 2

Onderschrijft u de conclusie dat voor de woningcorporaties uit de Noordelijke provincies de investeringsruimte voor de periode 2013–2018 na het woningmarktakkoord zal teruglopen met 52%, ten opzichte van een terugloop van 14% als gevolg van het regeerakkoord Rutte II?2 Zo nee, kunt u dit antwoord onderbouwen met de afwijkingen die u hanteert ten opzichte van het rekenmodel van woningcorporatie Het Vitale Noorden?

In de doorrekeningen van de woningcorporaties uit de Noordelijke provincies is gerekend met een woningwaardering met als grondslag 4,5% van de WOZ-waarde. In het recent afgesloten Woonakkoord hebben kabinet en D66, CU en SGP afgesproken het huidige woningwaarderingstelsel vooralsnog te handhaven. In mijn brief van 28 februari (vergaderjaar 2012–2013, kamerstuk 27 926, nr. 193) zijn op basis van het ABF-onderzoek «Huurbeleid en verhuurderheffing»(kamerstuk 27 926, nr. 196) de effecten van het huurbeleid en de verhuurderheffing conform het Woonakkoord gepresenteerd. Hieruit blijkt dat voor het Noorden (provincies Groningen, Friesland en Drenthe) geldt dat het saldo van de extra huuropbrengsten en de verhuurderheffing positief uitvalt.
Vraag 3

Wat was het beoogde investeringsniveau van de Nederlandse woningcorporaties in de periode 2013–2018 op basis van het woningmarktakkoord en wat was de beoogde reële stijging van de huren die u hierbij voor ogen had?

In het Regeerakkoord, later geamendeerd met het Woonakkoord, zijn maatregelen genomen die een hogere huurstijging mogelijk maken. Dit maakt het mogelijk om ook van verhuurders een bijdrage aan het op orde brengen van de overheidsfinanciën te vragen via de verhuurderheffing. In het kader van de hierboven reeds aangehaalde brief heb ik voor de jaren 2013 tot en met 2017 laten onderzoeken of – tegen de achtergrond van het voorgenomen huurbeleid uit het woningmarktakkoord – de extra huuropbrengsten in lijn zijn met de heffing.
Uit het genoemde onderzoek van ABF blijkt dat de heffing vanaf 2017 structureel betaald kan worden uit de extra opbrengsten van het huurbeleid. Voor de jaren 2014, 2015 en 2016 geldt dit nog niet. Deze tijdelijke en relatief beperkte «mismatch» (generiek) van € 440 miljoen in 2014, € 260 miljoen in 2015 en € 70 miljoen in 2016 kan de sector echter opvangen, ook gezien het overschot in het jaar 2013 van € 310 miljoen en van € 110 miljoen in 2017. Ook kunnen corporaties hierop inspelen, bijvoorbeeld door efficiencyverbeteringen. De noordelijke corporaties wijzen zelf op verschillende mogelijkheden op dit punt. Het is dus mogelijk het investeringsniveau van de corporaties te handhaven.
Bij deze doorrekeningen zijn de reële huurstijgingen uit het Woonakkoord gehanteerd: voor huishoudens met een inkomen tot € 33.614,– een maximale huurverhoging van 1,5 procent boven inflatie, voor inkomens tussen € 33.614,– en € 43.000,– maximaal een huurverhoging van 2 procent boven inflatie en inkomens boven € 43.000,– maximaal 4 procent boven inflatie.
Vraag 4

Op welke wijze denkt u alsnog te voorkomen dat er een dramatische terugval van het investeringsniveau van de Noordelijke woningcorporaties gaat plaatsvinden?

Ik verwijs naar mijn antwoord op vraag 2. Uit de doorrekeningen van de afspraken uit het Woonakkoord blijkt dat voor de corporaties in de Noordelijke provincies geldt dat er geen sprake hoeft te zijn van een dramatische terugval in het investeringsniveau.

7 januari 2013 - 18 februari 2013

42 dagen

Het bericht “Toezichthouder negeerde risico Vestia”
	Pieter Omtzigt (CDA), Raymond Knops (CDA)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. Financieel Dagblad, 4 januari 2012
2. http://www.wsw.nl/overwsw/watdoenwe

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Toezichthouder negeerde risico Vestia»?1

Ja.
Vraag 2

Kunt u bij elk van de contracten die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bij woningcorporatie Vestia vanaf 2008 geborgd c.q. gegarandeerd heeft, aangeven of het WSW volgens de wetten en de eigen regels de borgstelling hadden mogen afgeven?

Er zijn geen specifieke wettelijke regels van toepassing op het afgeven van borgstellingen door het WSW. Het WSW is een private organisatie die in een civielrechtelijke context overeenkomsten aangaat (borgstellingen afgeeft).
Desgevraagd heeft het WSW mij bericht, dat zij alle reguliere borgingen heeft afgegeven op basis van een kredietwaardigheidsbeoordeling. Deze is gebaseerd op de Prognose Informatie (dPi) en op de Verantwoordingsinformatie (dVi) en als gevolg hiervan mede op de betreffende jaarrekeningen van Vestia. Daarmee is volgens het WSW de in het reglement van deelneming verplichte procedure gevolgd waardoor de borgstellingen binnen de eigen regels zijn afgegeven.
Vraag 3

Kunt u een gedetailleerd overzicht geven van de borgstellingen van Vestia en van de derivatencontracten bij woningcorporatie Vestia?

De informatie bij het WSW met betrekking tot (individuele) leningen en derivaten is bedrijfsgevoelig en kan het WSW derhalve niet verstrekken zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de deelnemer. E.e.a. is vastgelegd in het reglement van deelneming (artikel 32).
Vraag 4

Klopt het dat woningcorporatie Vestia tegen de regels in vrij eigen vermogen aanhield en dat dat op zich al een beletsel had moeten zijn voor de borging van contracten door het WSW?

Een toegelaten instelling heeft de mogelijkheid eigen middelen aan te houden, die voor een normale bedrijfsvoering vereist is. De hoogte van de eigen middelen bepaalt echter mede de hoogte van de mogelijke borging. Het WSW heeft aangegeven, dat zij in 2009 en 2010 een beperking heeft toegepast op het te borgen volume vanwege de omvang van de eigen middelen bij Vestia. Het beschikbaar gestelde volume is het bedrag dat de deelnemer periodiek (meestal jaarlijks) krijgt om leningen met borging van het WSW aan te trekken voor de financiering van borgbare onroerende zaken en voor herfinancieringen van geborgde leningen voor de komende een tot drie prognosejaren. De hoogte van het volume hangt af van de kasstroomprognose en de financieringsbehoefte van de woningcorporatie. Vestia had veel eigen middelen, hetgeen een beletsel vormde voor een door Vestia destijds gewenste sterke toename van de borging van leningen door het WSW.
Vraag 5

Hoe groot was het probleem van woningcorporatie Vestia geweest indien het WSW strikt zijn regels gehandhaafd zou hebben en hoeveel minder verlies zou er dan geleden zijn?

De schade bij Vestia is primair veroorzaakt doordat Vestia een derivatenportefeuille heeft opgebouwd die niet passend was voor een woningcorporatie. Het WSW is van oordeel, dat zij haar eigen beleid inzake eigen middelen gehandhaafd heeft met als resultaat een sterke beperking van het te borgen volume in 2009 en 2010, omdat Vestia over veel eigen middelen beschikte. Bij de beperking van het volume in 2010 heeft het WSW echter wel aangegeven dat voldoende middelen moesten worden aangehouden om liquiditeitsrisico’s bij een rentedaling van 2 procentpunt op te kunnen vangen.
Aangezien het WSW van oordeel is, dat zij haar eigen regels heeft gehandhaafd, kan niet aangegeven worden hoeveel minder verlies geleden zou zijn zoals bedoeld in de vraag.
Vraag 6

Zijn de contracten die het WSW niet had mogen garanderen rechtsgeldig?

Er zijn volgens het WSW geen contracten geborgd die het WSW niet had mogen borgen. De borgstellingen zijn derhalve volgens het WSW rechtsgeldig afgegeven.
Vraag 7

Zijn de bestuurders en/of toezichthouders van het WSW verantwoordelijk voor de onterecht afgegeven garanties?

Volgens het WSW zijn er geen borgingen onterecht afgegeven en daarmee is er ook geen sprake van aansprakelijkheid op dat punt.
Vraag 8

Zijn de bestuurders en/of toezichthouders van het WSW aansprakelijk indien het WSW verlies leidt op garanties die ten onrechte zijn afgegeven?

Zie antwoord vraag 7.
Vraag 9

Welke gevolgen heeft het voor bestuurders, indien zij tegen de regels in voor miljarden aan garanties afgeven, die in het uiterste geval gedekt worden door de belastingbetaler?

Zie antwoord vraag 7.
Vraag 10

Waarom hield het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) geen toezicht op derivaten en waarom kwam deze taak indirect in zijn geheel bij het WSW te liggen?

Het CFV oefent het integrale financiële toezicht uit. Zij deed dat in de betreffende periode op basis van de meerjarige ontwikkeling van het vermogen (solvabiliteitsprognoses). Bij derivaten en margin calls is het van belang dat woningcorporaties voldoende liquiditeiten hebben. Nadat eind 2008 bij een aantal woningcorporaties geconstateerd werd, dat er problemen waren bij het kunnen voldoen aan hun margin call verplichtingen, heeft het WSW in het jaarverslag 2008 aangegeven de derivaten te zullen gaan monitoren. Het WSW heeft mij in het kader van de beantwoording van deze schriftelijke vragen overigens aangegeven dat deze tekst uit het jaarverslag niet geheel juist is. Het WSW is alleen de betreffende deelnemers met liquiditeitsproblemen, en derhalve niet generiek, gaan monitoren. Het WSW stelt nu met de generieke monitoring van derivaten in februari 2010 te zijn begonnen en heeft pas toen kwartaalgewijs info opgevraagd bij alle deelnemers. Het WSW heeft evenwel geen formele rol in het toezicht.
Volgens het CFV was echter de eerdere communicatie aanleiding voor het CFV om niet zelf op derivaten toezicht uit te oefenen.
Vraag 11

Klopt het dat WSW niet per kwartaal inzicht kreeg in de transacties, terwijl dit wel was geë

Het klopt dat het WSW van Vestia dit inzicht niet per kwartaal kreeg terwijl het wel was opgevraagd. Conform het reglement van deelneming mocht het WSW deze informatie opvragen.
Vraag 12

Hoe beoordeelt u de zin op de website van WSW: » Het WSW is betrouwbaar: er is nog nooit een aanspraak geweest op onze borgstelling»2 2) na de zeer ingewikkelde, uitgebreide en kostbare noodoplossing die gevonden is voor de afhandeling van de derivaten?

Het is juist, dat er nog nooit aanspraak is gemaakt op de borgstelling. In die zin is de kwalificatie correct.

19 december 2012 - 30 januari 2013

42 dagen

Bemiddelingskosten bij tijdelijke verhuur van corporatiewoningen
	Jacques Monasch (PvdA)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. http://www.desleutels.nl/templates/ProjectDetail.aspx?ProjectID=277&P…

Vraag 1

Klopt het dat woningcorporatie De Sleutels in Leiden de tijdelijke verhuur van woningen heeft uitbesteed aan Villex Vastgoedbescherming?1

Ja, woningcorporatie De Sleutels heeft de tijdelijke verhuur van 125 woningen in de Tuinstadwijk in Leiden die op de nominatie staan om te worden gesloopt, en waarvan de oorspronkelijke bewoners reeds zijn verhuisd, uitbesteed aan Villex Vastgoedbescherming.
Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel woningcorporaties gebruik maken van tijdelijke verhuurbemiddeling – waarbij dergelijke kosten voor rekening zijn van de huurder – en waarom niet wordt gekozen om dit in eigen beheer te houden?

Ik heb geen gegevens over de mate waarin woningcorporaties gebruik maken van tijdelijke verhuurbemiddeling.Woningcorporatie De Sleutels geeft aan dat er voor gekozen is om de tijdelijke verhuur door Villex te laten uitvoeren omdat op korte termijn 125 woningen tijdelijk moeten worden verhuurd en de capaciteit hiervoor bij De Sleutels ontbreekt. Villex is bovendien gespecialiseerd in tijdelijke verhuur en antikraakbewoning. De woningen worden in eerste instantie tijdelijk verhuurd op grond van de Leegstandwet. Hiervoor is een vergunning door de gemeente Leiden afgegeven. Het is de bedoeling dat, indien de woningen na een periode van tijdelijke verhuur kort voor de sloopdatum nog leegkomen, deze nog enkele maanden op antikraak-basis worden uitgegeven. Ook dit zal door Villex worden verzorgd.
Vraag 3

Wat is uw mening over het feit dat een tijdelijke huurder via Villex Vastgoedbescherming minimaal één maand borg en daarnaast nog één maandhuur aan bemiddelingskosten kwijt is voor een sociale huurwoning?

Villex vraagt één maand borg. Deze borg wordt bij het einde van de huurperiode teruggestort, mits de woning in goede staat wordt achtergelaten. Daarnaast vraagt Villex volgens afspraak met De Sleutels € 42,50 aan administratiekosten bij het aangaan van een huurovereenkomst. Dit is gelijk aan het bedrag dat De Sleutels hiervoor zelf hanteert. Er is in dit geval dus geen sprake van bemiddelingskosten. Als gevolg van een misverstand tussen De Sleutels en Villex zijn bij twee adressen te veel (bemiddelings)kosten in rekening gebracht, het teveel betaalde wordt aan de betreffende huurders teruggestort.
Vraag 4

Bent u van mening dat een dergelijke werkwijze met bemiddelingskosten onacceptabel is bij de toewijzing van sociale huurwoningen, of het huurcontract nu tijdelijk van aard is of niet? Kunt u uw antwoord toelichten?

In het algemeen mogen aan huurders in het geheel geen bemiddelingskosten in rekening gebracht worden. Wanneer bij de verhuur van woningen een bemiddelaar optreedt voor de verhuurder dan brengt, zoals ook bij de beantwoording van vragen van het lid Jansen (SP) over hoge kosten voor bemiddeling/administratie in de particuliere huursector (Aanhangsel handelingen, vergaderjaar 2010–2011, nr. 2766) is aangegeven, artikel 417 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, dat ingevolge artikel 427 van Boek 7 ook op bemiddelingsovereenkomsten van toepassing is, met zich mee dat de bemiddelingskosten volledig voor rekening van de verhuurder zijn en dat daarvan niet bij overeenkomst kan worden afgeweken, tenzij het kamerverhuur betreft.

11 december 2012 - 27 december 2012

16 dagen

De karige informatie op de voorschotbeschikkingen voor de zorg- en huurtoeslag 2013
	Farshad Bashir
	Frans Weekers (staatssecretaris financiën) (VVD)

Vraag 1

Waarom ontbreekt op de voorschotbeschikkingen zorg- en huurtoeslag 2013 het toetsingsinkomen en de huurgegevens? Waarom heeft u voor deze aanpak gekozen?

De compacte mededeling draagt bij aan de vereenvoudiging van het berichtenverkeer tussen burgers en de Belastingdienst, zoals aangekondigd in de brief aan de Tweede Kamer van 3 februari 2012.1 Op een beknopte en overzichtelijke manier wordt de burger geïnformeerd over de belangrijkste gegevens van zijn toeslagen.
Er is voor deze compacte mededeling gekozen, omdat burgers op hun persoonlijke internetpagina, Mijn toeslagen, alle relevante gegevens kunnen vinden. Gebleken is dat in de afgelopen periode de burger, meer dan aan het begin van dit jaar, Mijn toeslagen bezoekt om informatie over zijn toeslagen te raadplegen of te wijzigen.
Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat er nog steeds veel mensen zijn die geen internet hebben en dus niet via mijn.toeslagen.nl hun gegevens kunnen controleren? Bent u er tevens van op de hoogte dat veel mensen hun toeslagen via een (belasting-)adviseur regelen die overigens niet de DigiD-gegevens van de klant mag weten? Zo ja, bent u het dan met mij eens dat het opnemen van de genoemde informatie op de voorschotbeschikking handig is?

Het is mij bekend dat nog niet iedere burger thuis toegang heeft tot het internet en dus tot Mijn toeslagen. Om die reden worden burgers op de nieuwe compacte voorschotbeschikking verwezen naar de BelTel voor het geval zij nog vragen hebben en zij niet over internet beschikken. Burgers die dat willen kunnen dan een papieren specificatie bestellen. Tot nu toe wordt daar nauwelijks gebruik van gemaakt, terwijl wel alle toeslagbeschikkingen in de vorm van compacte mededelingen zijn verzonden.
Daarnaast kunnen burgers zonder internet ook terecht bij een toeslagenservice-punt. Toeslagenservicepunten hebben toegang tot het Toeslagen Verstrekkingen Systeem en kunnen burgers zo nodig bijstaan.
Vraag 3

Deelt u de mening dat het vermelden van de genoemde informatie op de beschikking geen enkele extra moeite kost en bij een adequate pagina-indeling nauwelijks extra papier?

Ten opzichte van de beschikking zoals die vorig jaar nog werd verzonden levert de compacte mededeling een besparing van 17 miljoen vellen A4 op. De compacte mededeling bestaat uit maximaal één A4. Vorig jaar ontving een burger bij een volledige beschikking gemiddeld 7 vellen papier. Omdat daarnaast alle grondslagen eenvoudig in Mijn toeslagen zijn te vinden, vind ik het geen goede ontwikkeling om terug te keren naar een situatie waarin alle informatie en grondslagen op papier worden aangeleverd.
Vraag 4

Bent u bereid om de ontbrekende informatie weer op de kortst mogelijke termijn op alle toeslagbeschikkingen te vermelden? Zo niet, waarom niet? Zo ja, vanaf wanneer?

Zoals ik in mijn antwoorden op de vragen 2 en 3 heb aangegeven is de compacte mededeling een efficiënt en effectief middel om de burger te informeren over de hoogte van zijn toeslagen. Nadere informatie over de grondslagen waarop de toeslagen zijn gebaseerd kunnen door de burger via de portal Mijn toeslagen, via de BelTel en via Toeslagenservicepunten worden ingewonnen.

6 december 2012 - 19 december 2012

13 dagen

Het bericht 'Verhuurders van kamers studenten zwaar getroffen'
	Linda Voortman (GL)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2680/Economie/artic…

Vraag 1

Acht u het wenselijk dat door de nieuwe huurregels van dit kabinet het verhuren van studentenkamers onrendabel dreigt te worden?1

In 2011 is het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting door de Rijksoverheid en 7 andere betrokken partijen ondertekend. Ik onderschrijf de uitgangspunten van dit actieplan en ik ben inmiddels met betrokken partijen in overleg over de positie van studentenhuisvesting op de woningmarkt.
Vraag 2

Op welke manier denkt u dat de nieuwe huurregels bijdragen aan het wegwerken van het tekort aan 30 000 studentenkamers?

Ik deel uw zorg omtrent de realisatie van extra studentenhuisvesting. Bij studentenhuisvesting gaat het hierbij om zowel zelfstandige als onzelfstandige wooneenheden. Over de realisatie van extra studenteneenheden en de maatregelen uit het regeerakkoord heb ik de afgelopen weken met meerdere partijen waaronder Kences, DUWO en Syntrus Achmea. Aan de Kamer heb ik reeds aangegeven naast de gesprekken met betrokkenen ook eerst analyses over deze maatregelen op de (ver)huurmarkt te willen laten uitvoeren. Mijn planning is daarom om in het voorjaar, zodra het beeld daarover helder is, uw Kamer en betrokken partijen hierover te informeren.
Vraag 3

Hoe beoordeelt u het dat studentenhuisvester DUWO vanwege de huurregels uit het regeerakkoord besloten heeft de bouw van 520 kamers in Delft af te blazen?

De afweging om wel of niet met een bouwproject door te gaan behoort tot de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever.
Vraag 4

Is het u bekend dat ook in Leiden de bouw van een studentencampus is opgeschort vanwege de huurmarktmaatregelen uit het regeerakkoord? Wat vindt u hiervan?

Ja. Zie antwoord 3.
Vraag 5

Zijn dit de effecten die u voor ogen had toen u besloot de maatregelen met betrekking tot de huurmarkt op te nemen in het regeerakkoord? Zo nee, wat gaat u doen om deze effecten tegen te gaan?

Zie antwoord 2
Vraag 6

Hoe beoordeelt u het feit dat in Delft de huur van een studentenkamer daalt van gemiddeld 189 euro per maand naar 80 euro? Deelt u met mij de mening dat de huurmarktmaatregelen van dit kabinet niet bijdragen aan marktconforme huren en dat een huur gebaseerd op 4,5% van de WOZ-waarde ongeschikt is voor studentenkamers?

Zoals eerder aangegeven ben ik op dit moment met meerdere partijen in overleg en worden er analyses uitgevoerd. In het voorjaar, zodra het beeld daarover helder is, zal ik uw Kamer en partijen nader informeren. Specifiek voor studentenhuisvesting is al met uw Kamer gewisseld dat deze een «bijzondere positie» op de woningmarkt heeft.
Vraag 7

Bent u bereid studentenwoningen uit te zonderen van de maatregelen die dit kabinet wil nemen met betrekking tot de huurmarkt, oftewel de huur van studentenkamers niet te baseren op 4,5% van de WOZ-waarde? Zo ja, wat zouden de (budgettaire) gevolgen hiervan zijn?

Zie antwoord 2 en 6.
Vraag 8

Bent u bereid deze vragen voorafgaand aan de behandeling van de begroting van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor 2013 (gepland in de week van 18 december a.s.) te beantwoorden?

Ja.

29 november 2012 - 30 januari 2013

62 dagen

De renovatie van woningen door corporaties Eigen Haard
	Jacques Monasch (PvdA), Keklik Yücel (PvdA)
	Lodewijk Asscher (viceminister-president , minister sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. nu.nl, 24 november 2012

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «corporatie verbouwt flatgebouw voor moslims»?1

Ja.
Vraag 2

Bent u van mening dat het belangrijk is dat bij projecten rond sloop, renovatie en nieuwbouw bewoners en belanghebbenden hierbij in een zo vroeg mogelijk stadium te betrekken?

Omdat er bij projecten rond sloop, renovatie en nieuwbouw sprake is van processen die vaak ingrijpend zijn voor bewoners en belanghebbenden, vind ik het belangrijk dat deze in een zo vroeg mogelijk stadium bij de plannen worden betrokken. Dit laatste bevordert vaak ook het proces van tijdelijke uitplaatsing ten behoeve van de renovatie en terugkeer van betrokken bewoners.
Vraag 3

Bent u van mening dat de wensen van de bewoners van toepassing moeten zijn op onder meer de woonkwaliteit en leefomgeving, kortom wensen van volkshuisvestelijke aard?

Op grond van de regelgeving zoals deze in artikel 12 van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) is vastgelegd draagt de corporatie zorg voor het bouwen van zodanige woongelegenheden of het treffen van zodanige voorzieningen daaraan, dat deze, gegeven de omstandigheden ter plaatse, zo goed mogelijk passen bij de te huisvesten personen. In dit kader past het om de wensen van de bewoners mee te nemen in de bepaling van de woonkwaliteit en de leefomgeving.
Vraag 4

Zijn de investeringen door deze woningcorporatie verricht met geborgd geld vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en daarmee geborgd door de staat?

Ja, het betreft renovatie/bouw van sociale huurwoningen en deze worden met geborgde leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgd.
Vraag 5

Indien ja, bent u van mening dat aanpassingen ingegeven door bijvoorbeeld religieuze wensen daar geen onderdeel vanuit kunnen maken?

Het is goed dat woningcorporaties rekening houden met wensen van bewoners. Dit mag er echter niet toe leiden dat woningen enkel nog geschikt zijn voor bewoning door één religieuze of levensbeschouwelijke groep.
Vraag 6

Vindt u dat indien er aanvullende niet volkshuisvestelijke verzoeken zijn, zoals religieuze wensen, deze investeringen uit eigen private middelen gedaan dienen te worden?

Woningcorporaties ontwikkelen woningen doorgaans voor een lange periode. In principe moeten de woningen gedurende deze periode, zonder extra aanpassingen, door verschillende huurders bewoond kunnen worden. Specifieke aanpassingen kunnen door huurders, zonder toestemming van de corporatie, zelf aangebracht worden, mits deze bij beëindiging van het huurcontract ook weer zonder veel kosten uit de woning verwijderd kunnen worden.
In dit geval betreft de enige aanpassing specifiek op basis van religieuze wensen de installatie van een extra kraantje. Aangezien deze meerkosten neerkomen op 25 euro per kraantje (materiaalkosten), en het kraantje voor meerdere doeleinden kan worden gebruikt, heeft de woningcorporatie besloten hier pragmatisch mee om te gaan.
Vraag 7

Hebben de bewoners het aanbod gekregen om eventuele additionele privéwensen binnen de grenzen van hun huurcontract als meerkosten zelf te financieren?

Nee, in dit specifieke project hebben de huurders een dergelijk aanbod niet gehad. Wel mochten huurders bijvoorbeeld in de keuken kiezen tussen enkele vooraf door de woningcorporatie geselecteerde opties ten aanzien van de kleuren.
Vraag 8

Blijven de corporatiewoningen nadat ze zijn vrijgekomen als gevolg van vertrek van de zittende bewoner beschikbaar voor de eerste kandidaat op de wachtlijst ongeacht de achtergrond van de nieuwe potentiële huurder?

Ja, de woningen worden aangeboden aan degene die bovenaan op de wachtlijst staat.
Vraag 9

Welk integratie- en volkshuisvestingsbeleid gaat u ontwikkelen om de segregatie van uiteenlopende groepen zoveel als mogelijk te voorkomen?

Het is bekend dat ruimtelijke concentratie belemmerend werkt voor de participatie en armoedecultuur in stand houdt. Op verschillende manieren wordt ingezet op het doorbreken van segregatie. Op lokaal niveau wordt ingezet op het doorbreken van een eenzijdige woningvoorraad in wijken met een groot aandeel sociale huurwoningen, om armoedeculturen te doorbreken. De maatregelen om segregatie te doorbreken zetten echter in op sociaal-economische kenmerken en niet op etniciteit, of religie. In de hier betreffende situatie is overigens geen sprake van segregatie van groepen; het wooncomplex is momenteel zeer gemixt qua samenstelling.

29 november 2012 - 30 januari 2013

62 dagen

Het bericht woningen speciaal voor Moslims in Amsterdam
	Malik Azmani (VVD), Barbara Visser (VVD)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Lodewijk Asscher (viceminister-president , minister sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA)

Bronnen

1. Parool, woningen speciaal voor moslims in Amsterdam, mannenruimte en eigen TV-schotel, 24 november 2012

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichten waarin wordt gesteld dat woningcorporatie Eigen Haard een wooncomplex met 188 appartementen in het stadsdeel Bos en Lommer geheel aanpast aan de woonwensen van moslims?1

Ja.
Vraag 2

Klopt de berichtgeving dat de woningen zijn gerenoveerd met een inbouwkast voor de schoenen, extra waterleidingaansluitingen voor het ritueel reinigen voor het bidden, tussen de woonkamer en de keuken schuifdeuren om het traditionele mannen- en vrouwendomein te kunnen scheiden en dat ook satellietschotels voor 8 000 internationale zenders zijn geplaatst?

Nee, deze berichtgeving is niet correct. Ik zal de door u aangegeven vragen achtereenvolgens behandelen:
Vraag 3

In hoeverre zijn er extra kosten gemaakt voor deze specifieke renovatiewerkzaamheden die voor een algemene renovatie niet zouden zijn gemaakt? Kunt u deze meerkosten aangeven ten behoeve van aanpassen van de woning aan de woonwensen van moslims? Wat waren de totale renovatiekosten en hoe verhouden deze tot de algemeen gangbare renovatiekosten? Vallen deze kosten onder de Diensten Algemeen Economische Belang? Zo ja, vindt u dit gerechtvaardigd? Zo nee, wat betekent dit voor de woningtoewijzing door Eigen Haard?

Het belangrijkste doel van het project van 188 woningen was om te komen tot energiezuinige woningen en hier zijn ook de meeste kosten in gaan zitten (de totale verbouwkosten betroffen ongeveer 183.000 euro per woning)3. De extra kosten per woning met betrekking tot de woonwensen betreffen alleen de kraantjes van 25 euro per stuk (materiaalkosten). Aangezien het een renovatieproject betreft van sociale huurwoningen zijn deze gerealiseerd als Dienst van Algemeen Economisch Belang en worden de woningen toegewezen overeenkomstig het reguliere toewijzingsbeleid. Dit betekent dat de woning in beginsel wordt toegewezen aan degene die aan de beurt is met een inkomen tot 33.665 euro.
Vraag 4

In hoeverre is hierbij volgens u sprake van verspilling van maatschappelijke gelden die anders gebruik zou kunnen worden gemaakt voor extra sociale huurwoningbouw of andere renovatiewerkzaamheden in Amsterdam? Wat is uw opvatting daarover?

Het bedrag waar in dit geval sprake van is, is niet dermate hoog dat hier andere projecten van zouden kunnen worden bekostigd. Met het aanbrengen van het kraantje wordt de indruk gewekt dat hier vanwege de religie van een specifieke groep bewoners een voorziening is aangebracht.
Vraag 5

Deelt u de opvatting dat woningcorporaties zich niet moeten bezighouden met het aanbieden van woningen die specifiek inspelen op woonwensen van diverse geloofsgroepen in dit land? Is er volgens u sprake van overschrijden van eigenlijke taken die toebehoren aan woningcorporaties? Zo ja, wat zou u daar tegen kunnen doen? Zijn er meer soortgelijke initiatieven van woningcorporaties in Nederland, dan wel bij Eigen Haard? Zo ja, welke?

Op grond van de regelgeving zoals deze in artikel 12 van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) is vastgelegd draagt de corporatie zorg voor het bouwen van zodanige woongelegenheden of het treffen van zodanige voorzieningen daaraan, dat deze, gegeven de omstandigheden ter plaatse, zo goed mogelijk passen bij de te huisvesten personen. In dit kader past het om de wensen van de bewoners mee te nemen in de bepaling van de woonkwaliteit en de leefomgeving.
Specifiek religieuze wensen passen daar niet in. Ten aanzien van woningen die door corporaties zijn gerealiseerd en die inspelen op specifieke woonwensen van diverse groepen zijn vanaf rond 1990 diverse voorbeelden te vinden in Nederland. Zo is woningcorporatie Harmonisch Wonen in Lelystad gericht op bewoners die willen leven in de Vedische traditie. Daarnaast verhuren woningcorporaties bijvoorbeeld complexen aan woongroepen voor Nederlandse, Hindoestaanse, Antilliaanse, Chinese, Turkse en ook vegetarische ouderen. Deze woonvormen bieden ouderen de kans om met gelijkgezinden te wonen. Meestal zijn er bij deze woningen gemeenschappelijke ruimten gerealiseerd. Een deel van deze gemeenschappelijke ruimten zou kunnen worden gebruikt voor religieuze doeleinden. Ik vind het ongewenst dat met maatschappelijk bestemd geld woningen specifiek worden gebouwd voor en/of verhuurd aan religieuze groepen. Ik verwacht van woningcorporaties dat hun woningen toegankelijk zijn voor iedereen die hier op volkshuisvestelijke gronden voor in aanmerking komt. Ik zal hierover met Aedes in contact treden.
Vraag 6

Deelt u de opvatting dat deze speciale woningen voor moslims segregatie verder in de hand werken en dat het apart wonen tevens belemmerend kan werken voor de integratie van moslims in de Nederlandse samenleving? Kunt u tevens voorstellen dat er moslims zijn in dit land die hier helemaal niet op zitten te wachten, die niet anders zouden willen worden behandeld dan alle andere Nederlanders, gelovig of niet gelovig?

Vanuit integratiebeleid staat voorop dat iedereen, ongeacht afkomst, participeert in de Nederlandse samenleving. Concentratie en/of maatschappelijke afzondering op basis van etniciteit is daarom een punt van aandacht. Er zijn echter geen aanwijzingen dat hier in casu sprake van is.
De 825.000 moslims in Nederland kennen een grote verscheidenheid qua etniciteit, opleidingsniveau, geloofsstroming en algemene opvattingen; ik kan mij dan ook goed indenken dat de meningen over deze kwestie onder de moslims in ons land wijd uiteenlopen.
Vraag 7

Deelt u de opvatting dat gemeenschapsgeld in Nederland nooit gebruikt mag worden om voorzieningen te treffen die mannen en vrouwen van elkaar scheiden? Zo ja, welke conclusies kan en wilt u verbinden aan deze handelswijze van Eigen Haard?

Ik vind dat voorzieningen die ongelijkheid tussen mannen en vrouwen vergroten niet gefinancierd moeten worden met gemeenschapsgeld.
Alhoewel ik het in dit geval niet aan de orde acht, zal ik indien sprake is van betekenisvolle investeringen van corporaties gericht op de uitoefening van een bepaalde religie, deze corporaties daar op aanspreken en zo nodig het mij ter beschikking staande wettelijke instrumentarium inzetten.

9 november 2012 - 20 november 2012

11 dagen

De berichtgeving dat Nederland haar eigen inkomensbeleid mag voeren als het gaat om sociale verhuur
	Linda Voortman (GL)
	Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

1. www.woonbond.nl, 30 oktober 2012

Vraag 1

Hebt u kennis kunnen nemen van het bericht «Spies maakt ruimere toewijzing coporatiewoningen mogelijk»?1

Ja.
Vraag 2

Kunt u reageren op de bevindingen van het Planbureau voor de Leefomgeving dat sinds de invoering van de inkomensgrens van 34 085 euro de zoektijd, voor de verschillende inkomensgroepen die aangewezen is op de sociale verhuur, aanmerkelijk is gestegen (52% voor inkomensgroep tussen de 34 000 euro en 38 000 euro en 34% voor de inkomensgroep tussen de 38 000 euro en 43 000 euro)?

Ik kan bevestigen dat in het model van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) de wachttijd voor de door u genoemde groepen is gestegen. Zoals ook in de brief van minister Spies aan de Tweede Kamer (TK 32 847, nr. 34) is aangegeven is de wachttijd voor huishoudens met een inkomen onder de € 34 000,– echter met 20 % gedaald. Huishoudens die op de sociale huursector zijn aangewezen komen dus eerder in aanmerking voor een sociale huurwoning. Voor huishoudens met een inkomen tussen de € 33 000 en € 38 000,– neemt die toe van 2,1 naar 3,2 jaar, voor huishoudens met een inkomen tussen € 38 000,– en € 43 000,– van 2,0 naar 2,7 jaar.
Vraag 3

Kunt u aangeven waarom u, ondanks het feit dat de Europese Commissie heeft laten weten dat lidstaten hun eigen inkomensgrens mogen bepalen, ervoor gekozen heeft om de inkomensgrens van 34 085 euro te behouden?

Het staat de lidstaten vrij om binnen de Europese mededingingsregels de eigen grenzen te bepalen. In zijn brief van 31 augustus 2010 (TK 29 453, nr. 167) heeft de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie de positie van de Europese Commissie (EC) en Nederland geschetst. Woningcorporaties zijn belast met openbare dienstverlening (de zogenoemde dienst van algemeen economisch belang (DAEB)) op het terrein van de sociale huisvesting. De inrichting en afbakening van een dergelijke dienst behoort tot de discretionaire bevoegdheid van de nationale overheid maar dat neemt niet weg dat de EC heeft getoetst of de gekozen grenzen in overeenstemming zijn met de mededingingsregels. Het kader daarvoor vormde de zogenoemde vrijstellingsbeschikking van de EC2. Daarin is opgenomen dat staatssteun uitsluitend kan worden ingezet voor achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden.
Nederland heeft tegen deze achtergrond met de EC over de grens van de DAEB onderhandeld over de inkomensgrens met als resultaat de grens van € 33 000 (thans € 34 085,–) die in het EC besluit van 2009 is vastgelegd.
Vraag 4

Kunt u inzichtelijk maken waarom u heeft gekozen voor 10% extra toewijzingsruimte voor huishoudens met een inkomen van maximaal 38 000 euro, en niet voor de verhoging van de inkomensgrens?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 3 heeft Nederland een ruime discretionaire bevoegdheid om de grenzen in te vullen maar is Nederland gebonden aan de randvoorwaarden die voortvloeien uit de mededingingsregels. Er is door minister Spies gezocht naar een maatregel die aangreep op de problematiek: lage middeninkomens die door de huidige situatie op de woningmarkt moeilijk een woning kunnen vinden zowel op de huur als de koopmarkt. Dit heeft geleid tot een mogelijkheid voor 10 % extra toewijzingsruimte aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 38 000,–.
Overigens heb ik nog geen besluit genomen over een mogelijke tijdelijke verruiming van de huidige 10 % toewijzingsruimte voor hogere inkomens.
Vraag 5

Deelt u de mening dat huishoudens met een inkomen van 34 085 euro aangewezen zijn op de sociale verhuur en kunt u aangeven welke gevolgen de inkomensgrens voor deze huishoudens heeft? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat huishoudens met een inkomen tot € 34 085,– kunnen zijn aangewezen op sociale verhuur. De staatssteunregeling voor woningcorporaties biedt daarom juist mogelijkheden voor huishoudens met deze inkomens. Het inkomen ligt immers precies op die grens. Ook hogere inkomens kunnen overigens in de sociale huursector terecht, zij het binnen de ruimte van 10 % die de staatssteunregeling biedt. Overigens is de woningmarkt breder dan sociale huurwoningen. Het staat huishoudens met een dergelijk inkomen vrij ook een woning in de koopsector of particuliere huursector te betrekken.

11 oktober 2012 - 20 november 2012

40 dagen

Het buitenspel zetten van makelaars bij tijdelijke verhuur
	Barbara Visser (VVD)
	Liesbeth Spies (CDA)

Bronnen

1. Telegraaf, 3 oktober 2012

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «het buitenspel zetten van makelaars bij tijdelijke verhuur»?1

Ja.
Vraag 2

Is het waar dat woningbezitters die hun huis tijdelijk willen verhuren door de grote banken, waaronder staatsbank ABN-AMRO, worden verplicht, dan wel zeer streng worden aangeraden om zich te wenden tot slechts drie door hen geselecteerde partijen en hierdoor alle andere partijen op de (tijdelijke) verhuurmarkt worden uitgesloten door de banken? Zo ja, welke partijen? Zo nee, wat klopt er dan wel van deze berichtgeving?

In hypotheekvoorwaarden wordt verhuur van de woning veelal verboden. Banken moeten daarom toestemming geven voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Omdat bij verhuur op grond van de Leegstandwet de huur bij verkoop van de woning eenvoudig kan worden opgezegd staan banken, zoals ook is gemeld in de brief van 17 januari 2012 over ondermeer tijdelijk huren en de Leegstandwet (Kamerstukken II 2011–2012, 27 926 nr. 178) hier in het algemeen positief tegenover. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft dit deze zomer nogmaals bevestigd, naar aanleiding van een rondvraag bij diverse banken.
In bovengenoemd Telegraaf-artikel worden ABN AMRO, ING, SNS Reaal, Van Lanschot en Obvion genoemd als banken die aan het verlenen van toestemming voor tijdelijke verhuur de voorwaarde verbinden dat dit via door hen geselecteerde bemiddelingsbureaus gebeurt.
ABN AMRO geeft aan bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet te werken met enkele «preferred suppliers», te weten Overbruggingsverhuur.nl, Stichting Tijdelijk Twee Woningen en Huisover.nl. De bank geeft klanten een dringend advies om bij tijdelijke verhuur met een van deze partijen in zee te gaan. Het gaat niet om een verplichting.
ING werkt samen met dezelfde drie partijen, en verplicht huiseigenaren met deze partijen te werken wanneer zij toestemming willen krijgen voor tijdelijke verhuur. De ING heeft met enkele andere partijen overleg om dit aantal van drie uit te breiden.
Ook Obvion en SNS geven slechts toestemming voor tijdelijke verhuur als dit via twee door hen geselecteerde partijen gaat. Dit zijn Stichting Tijdelijk Twee Woningen en Overbruggingsverhuur.nl.
Van Lanschot bank geeft aan in het geheel niet met bemiddelingsbureaus samen te werken.
Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat commerciële makelaars hierdoor effectief uitgesloten zijn van de tijdelijke verhuurmarkt voor particuliere woningeigenaren? Komt de keuzevrijheid voor consumenten hiermee niet in het geding? Deelt u de opvatting dat hierdoor sprake kan zijn van een prijsopdrijvend effect, omdat banken geen andere toetreders tot de markt van makelaars bij tijdelijke verhuur toelaten? Vindt u deze situatie wenselijk voor de woningbezitters, in het licht van het feit dat huizen langer te koop staan en tijdelijke verhuur een optie is die door steeds meer woningbezitters wordt toegepast? Zo nee, kunt u aangeven welke waarborgen er zijn dat zowel de keuzevrijheid als het risico van prijsopdrijving wordt voorkomen? Zo ja, welke acties gaat u ondernemen om deze situatie te veranderen?

Om woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren op grond van de Leegstandwet dient een vergunning aangevraagd te worden bij de gemeente, in de huurovereenkomst te worden verwezen naar die vergunning, toestemming te worden gevraagd aan de bank wanneer de hypotheekvoorwaarden verhuur verbieden en navraag te worden gedaan bij de verzekeraar over de dekking van de opstalverzekering bij verhuur.
Zowel het ministerie voor Wonen en Rijksdienst, Vereniging Eigen Huis als de VNG geven op hun websites uitgebreide informatie over verhuur op grond van de Leegstandwet. Vereniging Eigen Huis heeft op haar website een modelhuurovereenkomst beschikbaar voor verhuur op grond van de Leegstandwet. Deze modelhuurovereenkomst voldoet aan de voor Leegstandwet-verhuur geldende voorwaarden.
Banken geven aan in het verleden geconfronteerd te zijn met ondeugdelijke contracten. Dit is zowel voor de bank als voor de eigenaar een probleem; wanneer in het huurcontract niet aan de voorwaarden van de Leegstandwet wordt voldaan geldt de reguliere huurbescherming en kan de huur bij verkoop niet worden opgezegd. Om die reden hebben bovengenoemde banken er voor gekozen om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet uitsluitend toe te staan wanneer dit door een bemiddelingsbureau wordt geregeld waarvan zij weten dat dit correcte huurovereenkomsten hanteert.
Onder welke voorwaarden banken hun toestemming voor tijdelijke verhuur geven, kan ik uiteraard niet voorschrijven. Dat valt onder de bevoegdheid van de hypotheekbanken zelf, zo lang zij zich daarbij aan geldende wet- en regelgeving houden. Desalniettemin acht ik een verplichting voor een woningeigenaar om gebruik te maken van bepaalde bemiddelingsbureaus in het algemeen niet wenselijk voor de hypotheekverstrekkers enerzijds en woningeigenaren anderzijds.
Banken zouden erbij gebaat zijn zorg te dragen voor een concurrerend klimaat op de markt voor de bemiddeling bij tijdelijke verhuur in geval van leegstand, waardoor ook op termijn kwalitatief goede bemiddeling is gewaarborgd. Dit kan bijvoorbeeld door objectieve criteria te stellen waaraan de bemiddeling zou moeten voldoen, in plaats van specifieke bemiddelingsbureaus te verplichten of aan te bevelen.
Woningeigenaren kunnen zelf tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet gemakkelijk regelen, aan de hand van de informatie die ondermeer door Vereniging Eigen Huis en het ministerie voor Wonen en Rijksdienst beschikbaar is gesteld. Wanneer eigenaren behoefte hebben aan hulp van een bemiddelingsbureau, makelaar of andere adviseur, zouden ze dat mijns inziens zelf moeten kunnen kiezen. Ik kan me daarbij wel voorstellen dat banken hen bij de keuze van een adviseur ondersteunen.
Ik zal hierover in overleg treden met de betreffende banken.
Vraag 4

Wat vindt u ervan dat banken in het artikel aangeven dat de commerciële makelaars niet in staat zijn geweest om deugdelijke contracten af te sluiten, waardoor er extra werkbelasting wordt veroorzaakt en banken meer risico’s lopen omdat woningen onverzekerd kunnen blijken bij schade door slechte afspraken? Vindt u de door de banken getroffen maatregel proportioneel in relatie tot de risico’s die zij mogelijk lopen en de consequentie dat woningbezitters beperkt worden in hun keuzevrijheid? Bent u bereid om met de banken alternatieve mogelijkheden te bespreken om «slechte afspraken» te voorkomen, zoals modelhuurovereenkomsten?

Zie antwoord vraag 3.
Vraag 5

Deelt u de opvatting dat, gelet op het feit dat in het artikel wordt gesproken over malafide praktijken bij tijdelijke verhuur en wordt gesteld dat er een goede screening van de huurder nodig is om eventuele malafide praktijken te voorkomen, malafide praktijken moeten worden aangepakt en dat dit verankerd moet worden in de herziening van de Leegstandswet?

Een woningeigenaar die zijn woning wil verhuren doet er goed aan om zich te verdiepen in wat er allemaal komt kijken bij verhuur. Vereniging Eigen Huis geeft op haar website tips waar op moet worden gelet. Een goede verhuurmakelaar zal in dezelfde geest te werk gaan.
Een goede screening van huurders is bovenal in het belang van de verhuurder, en hoeft niet wettelijk te worden verplicht. Wanneer een huurder illegale praktijken uitoefent in de gehuurde woning, dan kan de verhuurder het huurcontract opzeggen. Eventuele schade kan middels een civielrechtelijke procedure op de huurder worden verhaald. Dat kan eventueel ook bij de verhuurbemiddelaar, indien kan worden aangetoond dat deze weet en/of profijt heeft gehad van de illegale praktijken van de huurder.
Ik heb eerder aangegeven, naar aanleiding van vragen van het lid De Boer (Kamerstukken II 2011–2012, Aanhangsel nr. 1442), dat de aanpak van malafide praktijken door makelaars niet gepaard moet gaan met meer regels. Overigens merk ik op dat illegale praktijken door huurders zich bij alle verhuurde woningen kunnen voordoen, niet alleen bij tijdelijk verhuurde woningen. Een aanpassing van de Leegstandwet ligt om deze redenen dan ook niet voor de hand.

28 september 2012 - 5 oktober 2012

7 dagen

De exploderende huren in Amsterdam vanwege de 'Donnerpunten'
	Jacques Monasch (PvdA)
	Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2680/Economie/article/detail/3322710/2…

Vraag 1

Bent u na de berichtgeving nog steeds van mening dat in Amsterdam, maar ook in andere steden, de huren van veel sociale huurwoningen niet onacceptabel veel stijgen, namelijk tot boven de liberalisatiegrens? Kunt u uw antwoord toelichten?1

Ook na de berichtgeving in de Volkskrant van 27 september 2012 «Tienduizenden huurwoningen naar vrije sector» ben ik nog steeds van mening dat er op dit moment niet is gebleken, dat in Amsterdam, maar ook in andere steden, de huren van veel sociale woningen onacceptabel veel stijgen. Ik wijs daarbij op het interview met de heer Van Harten en de berichtgeving «sociale huursector meestal beschermd» in de Volkskrant van dezelfde datum op pagina 5.
Zoals ik heb aangegeven in antwoord op eerdere vragen (kenmerk 2012Z15244 en 2012Z15281) zal het jaarlijks onderzoek «Feiten en achtergronden van het huurbeleid» een geactualiseerd inzicht geven van de huurprijsontwikkeling. Dit rapport komt dit najaar beschikbaar waarna deze aan de Tweede Kamer zal worden toegezonden.
Vraag 2

Deelt u de mening dat de invoering van de zogenaamde Donnerpunten tot onacceptabele verschraling van het aanbod van huurwoningen leidt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Waar de vraag melding maakt van «Donnerpunten» ga ik ervan uit, dat hiermee wordt gedoeld op de maatregel inzake de maximaal 25 extra punten op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS-punten) die per 1 oktober 2011 zijn ingevoerd.
Ik ben niet van mening dat deze punten leiden tot een onacceptabele verschraling van het aanbod. Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij invulling geven aan hun kerntaak, het huisvesten van lage inkomens. Dat is ook vastgelegd in de door de Amsterdamse woningcorporaties met de gemeente gemaakte afspraken2. Mij is geen signaal bekend dat de corporaties hun afspraken in deze niet nakomen3.
Ik teken daarbij aan dat woningcorporaties daarnaast de mogelijkheid hebben woningen boven de liberalisatiegrens aan te bieden. De afspraken tussen gemeente en woningcorporaties in Bouwen aan de Stad gaan er ook van uit dat woningcorporaties een rol hebben bij het creëren van een segment voor middeninkomens met huurprijzen tussen € 650, en € 930,- (Bouwen aan de stad II, p. 9). De extra WWS-punten bieden de mogelijkheid om dit aanbod te vergroten.

Titel

Status

Indiener (persoon)

Indiener (partij)

Onderwerpen

533 kamervragen gevonden

beantwoord onbeantwoord uitgesteld

Alle

22 juli 2013 - 9 september 2013

49 dagen

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

7 juni 2013 - 21 juni 2013

14 dagen

Jacques Monasch (PvdA), Mohammed Mohandis (PvdA)

Jet Bussemaker (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (PvdA), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

31 mei 2013 - 24 juni 2013

24 dagen

Raymond Knops (CDA)

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

3 mei 2013 - 28 mei 2013

25 dagen

Paulus Jansen , Jacques Monasch (PvdA)

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

22 april 2013 - 14 mei 2013

22 dagen

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

18 april 2013 - 16 mei 2013

28 dagen

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

25 maart 2013 - 17 april 2013

23 dagen

Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5