Vraag 1

Kunt u een update geven over de uitvoering van de motie-Bikker over het waarborgen dat een herbeoordeling van een bouwtechnisch rapport als grond voor een besluit «op norm» altijd uitgevoerd wordt door een ander bouwtechnisch bureau, als een bewoner dat verzoekt?

Ik maak een herbeoordeling van een bouwtechnisch rapport als grond voor een besluit op-norm voor de zomer van 2025 mogelijk met NCG. Ik creëer daar nu de juiste inhoudelijke en juridische randvoorwaarden voor. Dat is nodig, omdat het een aanvullende stap is op de reguliere processen nadat alle opties zijn uitgeput en er voor de bewoner nog geen oplossing is gevonden.

Vraag 2

Hoeveel herbeoordelingen hebben er inmiddels plaatsgevonden?

Er hebben op dit moment nog geen herbeoordelingen plaatsgevonden door een ander bouwtechnisch bureau, zoals bedoeld met de motie-Bikker.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat verzoeken om herbeoordeling van een rapport door een ander bouwtechnisch bureau zijn afgewezen door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG), omdat nog niet de volledige bezwaar- en beroepsprocedure is doorlopen? Wat vindt u hiervan?

Het is mogelijk dat dit gebeurt. Ik vind het namelijk belangrijk dat gebruik wordt gemaakt van de bestaande mogelijkheden voor bewoners om hun recht te halen en dat daar een logische volgordelijkheid in zit, anders verstoren we de reguliere processen en ontstaat er een onwenselijke stapeling van processen. Daarmee wordt het onoverzichtelijk wanneer bewoners ergens recht op hebben en kan het proces stroperig worden. Daarom werkt het proces van beoordelingen als volgt:
Op deze manier heeft NCG de mogelijkheid om de zorgen van bewoners op een mensgerichte manier weg te nemen en gehoor te geven aan de stem van de bewoner. Daarnaast is de bezwaar- en beroepsfase een belangrijk middel om de rechten van bewoners te borgen, feitelijk duidelijk te krijgen waar het geschil om gaat en het geschil te beslechten.

Vraag 4

Kunt u nogmaals helder uiteenzetten waarom u het noodzakelijk acht de volledige bezwaar- en beroepsfase te doorlopen alvorens een herbeoordeling door een ander bouwkundig bureau te laten uitvoeren?

Zie ook mijn antwoord op vraag 3. Ik vind het wenselijk en ordentelijk om eerst de volledige bezwaar- en beroepsfase te doorlopen. Er zijn verschillende momenten in de reguliere processen waarin een bewoner zorgen of vragen over een beoordelingsrapport kan adresseren, zoals beschreven in mijn antwoord op vraag 3. In de praktijk worden zorgen van bewoners veelal weggenomen tijdens de bezwaarfase. Ik vertrouw daarom op de werking van de reguliere processen die mede met dank aan uw Kamer zijn ingericht en op het stelsel van rechtsbescherming. Voor de bewoners die toch nog twijfels overhouden na het doorlopen van de verschillende stappen, vind ik het wenselijk een vangnet te creëren met de mogelijkheid tot herbeoordeling conform motie-Bikker. Dat is wat ik met dit proces beoog.

Vraag 5

Herinnert u zich uw uitspraak «Als in deze herbeoordeling fouten worden geconstateerd, kan de beoordeling volledig opnieuw worden uitgevoerd door een ander bureau. Ik verwacht echter niet dat daarmee de uitkomst van veel op-norm beoordelingen zal veranderen, omdat er al een zorgvuldig proces aan vooraf is gegaan»? (Kamerstuk

Ja, ik sta nog steeds achter mijn uitspraak dat er al een zorgvuldig proces aan vooraf is gegaan. In mijn brief aan uw Kamer van 13 maart jl.2 heb ik aangegeven een onafhankelijk onderzoek naar de kwaliteit van de beoordelingsrapporten te laten doen door het ACVG. Dat onderzoek is gestart. Ik wacht die resultaten af en zal u daarover informeren. Daarmee wil ik onzekerheid op grotere schaal wegnemen en dat zal meer duidelijkheid geven over mijn verwachting die hopelijk voor de bewoners uitkomt. Zo niet, dan zal ik passende maatregelen treffen waarover ik uw Kamer zal informeren.

Vraag 6

Ja, zoals ik ook heb aangegeven in mijn brief van 4 december 2024,3 onderschrijf ik deze intentie.

Vraag 7

Onderschrijft u de intentie van de vraagsteller en de strekking van de motie om het herbeoordelingsverzoek als instrument in handen van gedupeerden te laten fungeren om vertrouwen te herwinnen en het versterkingsproces menselijker en milder te maken?

Zoals ik heb toegelicht onder de beantwoording van vraag 3 en 4, zijn er al verschillende stappen om de kwaliteit van de beoordelingsrapporten te borgen en te toetsen. Het staat een bewoner daarnaast altijd vrij om een herziening van het besluit aan te vragen indien er sprake is van nieuwe feiten en/of omstandigheden. Het bestaan van een laatste vangnet, waarin een bewoner een herbeoordeling kan aanvragen na al deze stappen in het proces te hebben doorlopen, vind ik een passend sluitstuk op dat proces. Het draagt bij aan het vertrouwen van de bewoner, maar zorgt ook voor definitieve duidelijkheid.

Vraag 8

Denkt u dat het laten uitvoeren van een second opinion nádat alle procedures zijn doorlopen kan leiden tot een makkelijker en daardoor menselijker procedure?

Nee, ik deel deze mening niet omdat ik vertrouw op de reguliere processen en deze niet wil verstoren. Zie ook mijn antwoord op vraag 3 en 4.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het in het licht van de bekend geworden gebrekkige kwaliteit van bouwtechnische beoordelingsrapporten als grond voor versterkingsbesluiten wenselijk is deze herbeoordeling eerder in het proces te laten uitvoeren?

Nee, dat erken ik niet. Zie ook mijn antwoorden op vraag 3 en 4. Er zijn al verschillende instrumenten om de kwaliteit van de beoordelingsrapporten te borgen en te toetsen. Er zijn ook verschillende informelere manieren, waarin NCG met de bewoner in gesprek gaat. De bewoner kan zich daarin ook laten bijstaan door een onafhankelijk deskundige, bijvoorbeeld een bouwkundig adviseur. Ook in de bezwaarfase zal er altijd samen met de bewoner worden gekeken naar een oplossing, dat is maatwerk en de bewoner staat daarin centraal. De oplossing kan daarin tot stand komen via een informeel traject. Daarbij kan de bewoner kosteloos worden ondersteund. De inzet is er altijd op gericht om in gesprek te blijven met de bewoner en op een informele manier tot een passende oplossing te komen. Een herbeoordeling laten uitvoeren zonder eerst zorgvuldig samen met de bewoner uit te zoeken waar mogelijke verschillen van inzicht zitten, vind ik niet wenselijk. Ik vind de herbeoordeling wel een passend vangnet als sluitstuk op dat proces.

Vraag 10

Erkent u dat het eerder laten uitvoeren van een herbeoordeling een ingewikkelde en langdurige bezwaar- en beroepsfase kan voorkomen, omdat de NCG en de bewoner het dan reeds in een eerder stadium eens zijn over de onderliggende rapporten voor besluiten? Erkent u dat dit tijd en kostbare procedures kan voorkomen?

Zie mijn antwoord op vragen 3, 4 en 9.

Vraag 11

Erkent u dat het eerder laten uitvoeren van een herbeoordeling een ingewikkelde en langdurige bezwaar- en beroepsfase kan voorkomen en daarmee bijdraagt aan een constructieve houding, in plaats van dat de NCG en bewoners opnieuw tegenover elkaar komen te staan?

Zie mijn antwoord op vraag 9.

Vraag 12

Wilt u met de NCG in gesprek treden om de herbeoordeling van een bouwtechnische beoordelingsrapport reeds bij het opleveren van het initiële rapport mogelijk te maken, in plaats van na het doorlopen van de bezwaar- en beroepsfase?

Vraag 1

Bent u bekend met dit artikel?1

Ja, ik ben bekend met dit artikel.

Vraag 2

Bent u bekend met de kaart die in 2023 is gepubliceerd door het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat?

Ja, ik ben bekend met de kaart.

Vraag 3

In welke mate maakt u gebruik van deze kaart die uit gaat van mogelijke wateroverlast en bodemdaling om te bepalen waar wel en niet gebouwd zal gaan worden?

Het afwegingskader met daarbij behorende kaarten is gemaakt ter ondersteuning voor overheden bij de locatiekeuze voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, en heeft geen juridisch afdwingbare status. Het is bedoeld om inzicht te geven in waar er meer of minder kwetsbaarheden zijn vanuit wateroverlast en bodemdaling.

Vraag 4

Hoe kijkt u aan tegen de constatering uit het artikel dat slechts de helft van de 983.000 te bouwen huizen doorgang kan vinden en 220.000 huizen helemaal niet van de grond gaan komen?

De constatering van de Telegraaf in dit artikel herken ik niet en komt ook niet overeen met de conclusies uit het rapport «Water en Bodem sturend» van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Het EIB constateert in het rapport dat de helft van de 983.000 woningen mogelijk moeilijker kunnen worden gerealiseerd. Voor de helft van deze woningen geldt dat de noodzakelijke ingrepen beperkt zijn. Voor de 220.000 resterende woningen geldt dat de opgave groter is om risico’s op wateroverlast, overstromingen en bodemdaling te mitigeren. Het is aan de decentrale overheden om te bepalen welke keuzes verstandig zijn gegeven het risico dat er is. Het EIB heeft berekend dat als alle risico’s op locatie worden opgelost, deze kosten niet onoverkoombaar zijn. Voor de locaties waar substantieel meer investeringen nodig zijn om grond geschikt te maken voor woningbouw en dit leidt tot hogere tekorten voor gemeenten kunnen zij naast de Realisatiestimulans ook de Woningbouwimpuls subsidie aanvragen. Daarnaast verkleint het tijdig nemen van maatregelen het risico dat huiseigenaren en/of overheden op een later moment alsnog worden geconfronteerd met hoge kosten en/of schade, zoals bij funderingsproblematiek. Verder zullen we door klimaatverandering in Nederland vaker te maken krijgen met wateroverlast. Het kabinet vindt dat we rekening moeten houden met water en bodem, en dat betekent dat we ook moeten accepteren dat er soms wateroverlast is, zoals een tuin van een woning die af en toe onder water komt te staan wanneer deze grenst aan een sloot die soms overloopt.

Vraag 5

Hoe kijkt u aan tegen de constatering uit het artikel dat nieuwbouw onnodig geblokkeerd zal worden omdat er rekening gehouden wordt met mogelijke overlast; waar de bestaande bouw juist beschermd is tegen gevaren door stijging van de zeespiegel en klopt deze constatering?

Zoals ik bij vraag 4 heb aangegeven blijkt uit het rapport dat nieuwbouw nog steeds op veel plekken mogelijk is. De uitdaging is in bepaalde gebieden wel groter dan in andere gebieden. De risico’s op wateroverlast en bodemdaling verschillen in Nederland. Het afwegingskader helpt daarbij om toekomstbestendige keuzes te maken, waarin we rekening houden met water en bodem.
De bebouwing is beschermd tegen overstromingen en zeespiegelstijging. In het Hoogwaterbeschermingsprogramma is vastgelegd dat dijken verhoogd worden als risico’s toenemen, waaronder door zeespiegelstijging. Er kan echter in Nederland op veel plekken wateroverlast optreden, gebieden die onder water komen te staan bij langdurige hevige regenbuien, of als regionale keringen doorbreken. Deze situaties vallen onder wateroverlast. Het is naast bodemdaling voornamelijk het risico van wateroverlast dat bepalend is in hoe groot de opgave is in een gebied. Uiteindelijk concludeert het EIB-rapport dat maar een beperkt aandeel (rond de 1%) van woningen op een locatie is gepland die vanuit het water en bodemsysteem soms onverstandig is, omdat hier extra kosten nodig zijn om de risico’s te mitigeren. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om een beekdal, met een hoge kans op wateroverlast. Daarnaast klopt de constatering dat in het ruimtelijk afwegingskader niet is gekeken naar bestaande bouw, maar alleen naar nieuwbouw.
Ik heb tijdens de Woontop afspraken gemaakt over rekening houden met water en bodem bij woningbouw. Daarbij onderzoek ik hoe we het bouwen in gebieden met uitdagingen op water en bodem kunnen vereenvoudigen. Op deze locaties wordt snel en verantwoord aan de slag gegaan met woningbouw via uniforme kaders en werkwijzen, bewezen maatregelen en innovatie ontwerpconcepten.

Vraag 6

Hoe kijkt u aan tegen het ophogen van grond als oplossing om te bouwen inclusief de kosten die hierbij komen kijken?

Het ophogen van grond is een van de opties die in het rapport worden genoemd. Dit kan helpen bij het verminderen van een risico op wateroverlast. Het wordt verder ook toegepast in gebieden met veel bodemdaling. Er zijn ook andere oplossingen mogelijk zoals het waterdicht maken van een buitenschil van een woning. Daarnaast zijn er ook andere opties denkbaar zoals het verhogen van primaire en regionale keringen. Het bepalen van een oplossing moet een bewuste overweging zijn gegeven de specifieke risico’s. Per locatie moet worden bezien welke oplossing ook financieel gezien het beste passend is voor het te realiseren project.

Vraag 7

Hoe kijk u aan tegen het gegeven over de stikstofregels waarbij gesteld wordt dat het probleem voor de bouwsector in rigide stikstofregels zit die bij minimale uitstoot al leidt tot problemen, is deze constatering volgens u terecht en kunt u dit onderbouwen?

Het klopt dat een deel van de woningbouwprojecten ondanks zeer geringe stikstofuitstoot, problemen ondervindt bij de natuurvergunningverlening. De wet schrijft voor dat de overheid maatregelen neemt om de natuurkwaliteit van Natura 2000-gebieden te verbeteren, achteruitgang van de natuur te voorkomen en om bij nieuwe activiteiten te voorkomen dat ze negatieve gevolgen kunnen hebben voor het betrokken Natura 2000-gebied. Voor het grootste deel van de woningbouwprojecten kan echter worden onderbouwd dat het risico op significante negatieve effecten niet aanwezig is. Een natuurvergunning is dan niet aan de orde.
In de brief van 25 april 2025 heeft de Minister van LVVN uw Kamer geïnformeerd over het startpakket dat een eerste stap is om Nederland van het slot te halen. Het kabinet kiest ervoor de systematiek van vergunningverlening fundamenteel te herzien, dit in de overtuiging dat het huidige vergunningensysteem niet meer houdbaar is. Daarnaast werkt het kabinet onder meer aan de invoering van een rekenkundige ondergrens waaronder projecten worden uitgesloten van de vergunningplicht. Om de omslag van depositie- naar emissiesturing te maken, wordt rond de zomer een voorstel gepresenteerd om de kritische depositiewaarde uit de wet te halen en te vervangen door een juridisch houdbaar alternatief in de vorm van emissiedoelen. Ook wordt kritisch gekeken naar het gebruik van AERIUS in vergunningverlening en welke verbeteringen daarin kunnen worden aangebracht. Om vergunningverlening mogelijk te maken, is daarnaast op veel plekken natuurherstel noodzakelijk. Het kabinet werkt daarom aan een geborgd pakket van oplossingen voor natuurherstel.

Vraag 8

Herkent u het gegeven in het artikel over dat de woningen die in Noord-Holland en Flevoland gebouwd moeten worden veel inspanning opleveren voordat er überhaupt gestart kan worden met bouwen en kunt u dit onderbouwen?

Het rapport laat zien dat de achtergrond van het probleem op basis van het ruimtelijk afwegingskader niet eenduidig is. Ook in Noord-Holland en Flevoland verschilt het per locatie. Medeoverheden, ontwikkelaars, corporaties en bouwers spannen zich elke dag in om de afgesproken aantallen woningen in de woondeals te halen. Ook in deze twee provincies wordt lokaal een belangenafweging gemaakt om te bepalen wat er nodig is om woningbouw te realiseren. Aan regionale versnellingstafels worden concrete knelpunten besproken en oplossingen gezocht.
Veel gebieden in Nederland liggen onder zeeniveau en daar staan in sommige gevallen al heel lang woningen. Dit laat zien dat met de juiste maatregelen woningbouw ook daar mogelijk is. De Publiek Private Monitor die zoals afgesproken tijdens de Woontop wordt ingericht, zal mede helpen in het krijgen van inzicht in waar een mogelijke hulpvraag ligt in relatie tot rekening houden met water en bodem.

Vraag 9

Kunt u naast stikstof en water en bodemsturen aangeven welke risico’s u nog meer ziet bij de landelijke bouwopgave tussen nu en 2032?

Verschillende aspecten kunnen invloed hebben op de woningbouwopgave. De afgelopen jaren zagen we bijvoorbeeld de gevolgen van veranderde financiële omstandigheden, de beschikbaarheid van bouwmaterialen en arbeidstekorten bij bouwbedrijven of overheden. Daarnaast kunnen lokaal omstandigheden spelen die de bouw van nieuwe woningen bemoeilijken. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om netcongestie en knelpunten rond infrastructuur, ambtelijke capaciteit, hoge grondprijzen, publieke en private financiële tekorten en als gevolg daarvan moeilijke onderhandelingen tussen gemeenten en marktpartijen (al dan niet samenhangend met de eerdergenoemde aspecten) kunnen de voortgang van de woningbouw in de weg zitten. Samen met andere departementen, medeoverheden en marktpartijen bekijken we de problemen en streven er naar deze op te lossen of te voorkomen, zodat de woningbouw kan worden gerealiseerd. Ik heb hierover onder andere afspraken gemaakt bij de Woontop van december 2024.

Vraag 10

Kunt u deze vragen binnen drie weken en één voor één beantwoorden?

Ik heb de vragen één voor één beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending van Radar van 31 maart jl. over het onderwerp «Senioren geweigerd voor tijdelijke lening ondanks overwaarde»?1 Kunt u reageren op de inhoud van deze uitzending?

Ja, ik ben bekend met de uitzending van Radar. Ik vind het onwenselijk dat senioren op grond van hun leeftijd geen overbruggingshypotheek kunnen krijgen wanneer dit voor hen financieel wel verantwoord zou zijn. In mijn antwoorden op de vragen hieronder zal ik hier verder op reflecteren en zal ik toelichten welke vervolgstappen ik ga zetten. Van een overbruggingshypotheek kan gebruik worden gemaakt als men vanuit een koopwoning verhuist naar een nieuwe koopwoning. Er bestaan geen wettelijke voorschriften met betrekking tot leeftijd. Wel is belangrijk dat de consument de rente van een dergelijke overbruggingshypotheek kan betalen op grond van zijn financiële positie.

Vraag 2

Deelt u de zorgen over de onmogelijkheden voor senioren om een overbruggingshypotheek af te sluiten?

Ik vind het ongewenst dat senioren geen overbruggingshypotheek kunnen krijgen indien zij willen verhuizen van een koopwoning naar een andere koopwoning, maar dat wel verantwoord zou zijn. Daarom wil ik in gesprek met stakeholders achterhalen waarom senioren moeilijk een overbruggingshypotheek kunnen krijgen.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat het onwenselijk is dat senioren met een overwaarde in hun huidige huis geen overbruggingshypotheek kunnen krijgen?

Voorwaarde voor het afsluiten van een overbruggingshypotheek is dat senioren in bezit zijn van een woning waar de hypotheek op gevestigd kan worden. Verder dient er sprake te zijn van overwaarde op de huidige woning en de consument dient de lasten van een dergelijke hypotheek te kunnen betalen. Indien dat het geval is, zou het mogelijk moeten zijn om een overbruggingshypotheek af te sluiten.

Vraag 4

Hoe reflecteert u op het gegeven dat ouderen, door de huidige belemmeringen op het verkrijgen van een overbruggingshypotheek, de verhuizing vaak uitstellen of annuleren?

Het is belangrijk dat ouderen kunnen wonen in een woning die bij hen past. Het is dan ook onwenselijk dat ouderen de verhuizing naar een nieuwe woning uitstellen of annuleren vanwege belemmeringen bij het verkrijgen van een overbruggingshypotheek. Er zijn aanbieders die een overbruggingshypotheek aanbieden maar vaak in combinatie met een reguliere hypotheek. Het aantal aanbieders van een afzonderlijke overbruggingshypotheek is zeer laag. Ter bevordering van het woongenot van ouderen, en in het geheel van de krappe woningmarkt waarin doorstroming door ouderen kan bijdragen aan het beter benutten van de woningvoorraad, wil ik bevorderen dat een overbruggingshypotheek goed toegankelijk is voor ouderen.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat het gegeven dat senioren geen overbruggingshypotheek kunnen krijgen een remmend effect heeft op de doorstroom op de reeds verhitte woningmarkt? Zo nee, waarom niet? Op welke manier belemmert dit effect de aanpak van het woningtekort?

Wanneer ouderen verhuizen naar een woning die bijvoorbeeld meer woongenot oplevert of die beter past bij hun levensfase, ontstaat een verhuisketen met als positief effect dat doorstroming op de woningmarkt op gang komt. Indien senioren geen overbruggingshypotheek kunnen krijgen en dit leidt tot uitstel of afstel van een verhuizing, kan dit de doorstroom op de woningmarkt belemmeren.

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat ook kredietverstrekkers een rol en daarmee verantwoordelijkheid hebben om de woningnood tegen te gaan en bij te dragen aan het vinden van een passend thuis?

Ja, dat deel ik. Kredietverstrekkers dienen te beoordelen of een hypotheek verantwoord is gelet op de financiële positie van de consument. Een overbruggingskrediet kan zelfstandig of in combinatie met een vaste hypotheek, worden aangeboden. Indien consumenten willen verhuizen van een koopwoning naar een andere woning (en met name indien sprake is van een verhuizing naar een nieuwbouwwoning), is het wenselijk dat consumenten een overbruggingskrediet kunnen afsluiten totdat de oude woning is verkocht en de consument de nieuwe woning kan betrekken. Kredietverstrekkers bepalen zelf tegen welke voorwaarden zij deze producten aanbieden.
Diverse kredietverstrekkers hebben het convenant «Ouderen & Toekomstbestendig Wonen»2 ondertekend. Hierbij is afgesproken dat de ondertekenaars van het convenant de mogelijkheden van (hypotheek)financiering voor ouderen naar een hoger niveau willen tillen, onder andere door in kaart te brengen aan welke aanvullende financieringsmogelijkheden bij ouderen behoefte is gezien hun woonwensen. Ik verwacht van de partijen die het convenant hebben ondertekend dat zij zich hiervoor inspannen; het aanbieden van een overbruggingskrediet kan hier een onderdeel van zijn. Hierover zal ik bij de volgende monitoring van de voortgang van het convenant met partijen in gesprek gaan.

Vraag 7

Op welke manier gaat u zich inspannen om (overbruggings)hypotheekaanvragen voor senioren te vereenvoudigen, de slagingskans te verhogen en de bekendheid van deze vereenvoudiging bij het brede publiek te vergroten indachtig de rol en positie van hypotheekverstrekkers en uw eigen verantwoordelijkheid op het gebied van de volkshuisvesting?

Zoals aangegeven bij vraag 6, zal ik bij de volgende monitoring van het convenant Ouderen & Toekomstbestending Wonen, in gesprek gaan met partijen om de mogelijkheden voor ouderen te verbeteren. Ik zal voor dit onderwerp ook de ouderenorganisaties uitnodigen om te achterhalen waar ouderen precies tegen aan lopen bij de financiering van een nieuwe koopwoning. Ook Vereniging Eigen Huis kan hiervoor waardevolle inzichten bieden. Kredietverstrekkers geven aan dat voor het afsluiten van een hypothecaire lening geen maximale leeftijd wordt gehanteerd. Wel wordt naar andere factoren gekeken. Zo dient de consument gedurende de korte looptijd van de financiering de rente te kunnen betalen. Daarbij is het goed om op te merken dat de overbruggingshypotheek een ander product is dan de reguliere langlopende hypothecaire lening, waardoor de rente en voorwaarden kunnen afwijken. Indien duidelijk is waardoor ouderen moeilijk een overbruggingshypotheek kunnen krijgen, zal ik met de relevante partijen in gesprek gaan over mogelijke oplossingen.

Vraag 8

Bent u bereid om met ouderenorganisaties, de NVB, de banken en de toezichthouders in gesprek te gaan over verbetering van de financieringsmogelijkheden voor senioren voor het afsluiten van een overbruggingshypotheek?

Ja, ik ben bereid om een overleg te plannen met ouderenorganisaties, de NVB, de banken en toezichthouders om te bezien hoe het afsluiten van een overbruggingshypotheek voor senioren kan worden verbeterd. Dat zal ik doen bij de monitoring van het Convenant Ouderen & Toekomstbestending Wonen. Hierbij zal ik ook de relevante partijen uitnodigen om te spreken over financiering voor ouderen die van een koop- naar huurwoning willen doorstromen en daarvoor een (tijdelijke) financieringsbehoefte hebben.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichtgeving dat het bedrijf KaFra Housing asielzoekers huisvest op plekken die oorspronkelijk bedoeld waren voor arbeidsmigranten?1

In algemene zin is niet ongebruikelijk dat COA-locaties huurt van marktpartijen voor het realiseren van opvang. Echter, ik doe mijn uiterste best om duurdere vormen van noodopvang in hotels en op cruiseschepen zo snel mogelijk af te bouwen.
Het bericht beschrijft verder de gezamenlijke inzet van KaFra Housing, de gemeente Peel en Maas en het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers om opvang te realiseren in Maasbree. Deze inzet is passend binnen de opgave die de gemeente heeft in het kader van de Wet gemeentelijke taak mogelijk maken asielopvangvoorzieningen. Daarnaast is deze locatie beschikbaar gesteld toen er een acuut tekort aan opvangplekken dreigde.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van de huisvestingslocaties van KaFra Housing in Venlo en Maasbree waar asielzoekers worden gehuisvest? Zo ja, wat is hiervan het proces geweest?2

Ja. De afgelopen jaren was er een groot tekort aan opvangplekken en is aan gemeenten gevraagd om met spoed opvangplekken beschikbaar te stellen. Verder volgt uit de Wet gemeentelijke taak mogelijk maken asielopvangvoorzieningen dat gemeenten opvangvoorzieningen voor asielzoekers aan het COA beschikbaar stelt. Het COA is in het verlengde van deze taak met de gemeente Peel en Maas en potentiële locaties in gesprek gegaan. Hieruit is de locatie in Maasbree naar voren gekomen.
Ten aanzien van de locatie in Venlo geldt dat de gemeente deze locatie inzet voor de opvang van Oekraïense ontheemden. Beide locaties passen binnen de, voor opvang geldende, financiële kaders.

Vraag 3

Is het volgens u wenselijk dat, nadat een vergunning voor huisvesting van arbeidsmigranten is verstrekt en deze onherroepelijk is, het mogelijk is om het bestemmingsplan aan te passen en hier asielzoekers te huisvesten? Zo ja, waarom? Zo nee, wat gaat u hier aan doen?

De omgevingswet maakt het mogelijk om (tijdelijk) af te wijken van een omgevingsplan. Deze flexibiliteit in de toedeling van functies aan locaties in de fysieke ruimte is een groot goed. Verder heb ik er geen bezwaren tegen dat een locatie voor arbeidsmigranten wordt ingezet voor de opvang van andere groepen. Sterker nog, de samenwerking met Kafra Housing en Otto Workforce biedt ook een kans om de asielzoekers te stimuleren om aan het werk te gaan. Hierdoor krijgen asielzoekers een zinnige dagbesteding, dragen ze bij aan de Nederlandse economie en kunnen ze ook een bijdrage leveren aan de kosten van de opvang.

Vraag 4

Dragen gemeenten bij aan de financieren van de huisvestingslocaties van KaFra? Zo ja, met welk bedrag en hoe liggen die bedragen in relatie tot andere huisvestingsorganisaties voor asielzoekers? Mochten hier geen gegevens van zijn, bent u bereid om dit in kaart te brengen?

Bij de opvang van asielzoekers is het COA de contractpartij en is er in dit geval geen bijdrage vanuit de gemeente. Bij de opvang van Oekraïense ontheemden heeft de gemeente afspraken gemaakt met de aanbieder van vastgoed. De kosten hiervoor krijgen ze via het ministerie vergoed.
Op sommige locaties wordt opvang van asielzoekers gecombineerd met huisvesting van andere aandachtsgroepen – of bijvoorbeeld studenten. In deze gevallen is het logisch dat bijvoorbeeld een gemeente – of een woningbouwcorporatie een bijdrage gevraagd wordt.

Vraag 5

Kloppen volgens u de constateringen dat de huisvestingskwaliteit op verschillende plekken abominabel slecht is voor arbeidsmigranten? Sluit u uit dat misstanden zoals bij huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten nu voorkomen in de locaties waar nu asielzoekers worden geplaatst? Zo nee, wat gaat u hier aan doen?

Iedereen heeft recht op goede huisvesting tegen een redelijke prijs. Dat is niet anders wanneer het gaat om tijdelijk verblijf in Nederland voor werk. Er zijn situaties in Nederland bekend waar de omstandigheden bij huisvesting voor arbeidsmigranten slecht zijn. Dit is een onwenselijke situatie.
Er is geen aanleiding om misstanden te vermoeden op de locaties die via Kafra Housing worden aangeboden. Alle locaties die COA huurt worden getoetst aan het Programma van Eisen van het COA, waardoor de kwaliteit wordt gewaarborgd.
De gemeente is verantwoordelijk voor de opvang van Oekraïense ontheemden en ziet hierbij toe dat de locatie voldoet aan de eisen die hiervoor gelden.

Vraag 6

Wat is uw reactie op de quote van oprichter van KaFra Housing, Frank van Gool, dat vluchtelingen en statushouders een nieuwe «markt» zijn?3 Vindt u dat het huisvesten van asielzoekers bovenal een publieke aangelegenheid is? Zo nee, waarom niet?

In algemene zin geldt dat het in sommige gevallen niet te voorkomen is dat COA samenwerkt met een marktpartij die enige winst nastreeft. Hierbij geldt dat noodopvanglocaties die op korte termijn beschikbaar worden gesteld en voor een beperkte termijn beschikbaar zijn vaak duurder zijn per nacht dan bijvoorbeeld reguliere locaties die het COA langdurig kan exploiteren.
Het is mijn ambitie om dure noodopvangvoorzieningen zo snel mogelijk af te bouwen door in te zetten op het verminderen van de instroom, het bevorderen van de uitstroom naar gemeenten en het verduurzamen van het opvanglandschap.

Vraag 7

Vindt u het in algemene zin wenselijk dat publiek geld wordt aangewend om KaFra Housing winstgevende opvang te laten faciliteren?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u bereid een onderzoek te starten naar de huisvestingslocaties van KaFra Housing waar asielzoekers geplaatst zijn om inzage te krijgen in de woonomstandigheden? Indien deze informatie al beschikbaar is, wilt u deze delen met de Kamer?

De locaties die genoemd worden in Venlo en Maasbree staan bekend als kwalitatief goede opvanglocaties. Alle locaties van KaFra Housing voldoen aan de Stichting Normering Flexwonen (SNF-)norm, die kwaliteitsnormen stelt aan de huisvesting van arbeidsmigranten Een nader onderzoek acht ik niet noodzakelijk.

Vraag 9

Bent u bereid met belanghebbende partijen in gesprek te gaan en indien nodig maatregelen te treffen om deze constructies tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Zoals hiervoor aangegeven is noodopvang met een beperkte looptijd in de regel duurder dan reguliere opvang van het COA. Het is mijn ambitie om de duurdere vormen van noodopvang snel af te bouwen. Tegelijkertijd heeft het COA nu een grote behoefte aan opvangplekken, de afbouw moet gefaseerd zijn en gepaard gaan met het uitbreiden van de reguliere capaciteit.

Vraag 10

In hoeverre kunnen de werkzaamheden van KaFra gecategoriseerd worden als een verdienmodel zoals gedefinieerd in de aangenomen motie-Dijk?4 Bent u van plan de motie op te volgen en deze praktijken te doen stoppen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Kunt u aangeven of er sprake is van een unieke casus of is dit volgens u een praktijk die veelvuldig in Nederland plaatsvindt? Bent u bereid een onderzoek te starten naar soortgelijke constructies waarin er sprake is van commerciële huisvesting van asielzoekers met slechte woonomstandigheden?

Ik herken niet het beeld dat geschetst wordt dat er asielzoekers met slechte woonomstandigheden op deze locaties worden opgevangen. Zoals eerder aangegeven huurt het COA door het hele land locaties voor de opvang van asielzoekers. Deze locaties worden getoetst aan het Programma van Eisen van het COA, waardoor de kwaliteit wordt gewaarborgd. Voor de locaties waar dit onvoldoende het geval is werken we aan het afstoten hiervan.

Vraag 12

Zijn er arbeidsmigranten werkzaam in de locaties van KaFra die werkzaamheden uitvoeren ten dienste van de asielzoekers? Wie zorgen er bij de locaties voor de beveiliging, catering, schoonmaak, groenonderhoud en reparaties? Via welke werkgever of uitzender voeren de werknemers deze werkzaamheden uit?

Het COA verzorgt het personeel voor de opvang en de begeleiding op de locatie in Maasbree. In het contract met Kafra Housing is opgenomen dat de organisatie enkele beheer en reparatiewerkzaamheden uitvoert. Er zijn geen signalen bekend van misstanden bij het uitvoeren van deze werkzaamheden.

Vraag 1

Bent u bekend met de brandbrief die Amsterdamse kerken stuurden in verband met het gebrek aan fysieke ruimte om hun diensten en activiteiten plaats te laten vinden? Hoe luidt uw reactie op deze brief?1

Ja. Ik vind het goed dat de lokale kerken gebruikmaken van de mogelijkheid de problematiek rond huisvesting van kerken bij de gemeente ter sprake te brengen.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat kerkelijke gemeenschappen in toenemende mate te kampen hebben met ruimtegebrek, door groei van het aantal kerkgangers, doordat huurcontracten van zaalruimte worden opgezegd of doordat noodgedwongen gebruik wordt gemaakt van eigenlijk ongeschikte locaties voor erediensten? Hoe luidt uw reactie hierop?

Ik betreur het idee dat kerken door ruimtegebrek hun belangrijke maatschappelijke functie niet zouden kunnen vervullen en dat erediensten hierdoor niet kunnen worden gehouden. Bij dit ruimtegebrek gaat het echter om een veel breder probleem dat niet alleen kerkelijke gemeenschappen treft. Schaarste aan (huur)ruimte heeft dan ook de aanhoudende aandacht van dit kabinet.
Tegelijkertijd gaat het waarschijnlijk niet alleen om schaarste aan ruimte, maar ook om betaalbaarheid en de concurrentie tussen religieuze organisaties en andere organisaties met een maatschappelijke functie. Daarnaast bestaat de trend dat steeds meer kerkgebouwen leeg komen te staan of hun religieuze functie verliezen. Om deze ontwikkeling in kaart te brengen en een visie te vormen over de toekomst van deze kerkgebouwen kunnen gemeenten een kerkenvisie opstellen. In een kerkenvisie kan een gemeente keuzes maken over welke bestemming een kerk bij verlies van religieus gebruik houdt of krijgt, bijvoorbeeld behoud van de bestaande maatschappelijke bestemming of woningbouw. Het behoud van de maatschappelijke bestemming maakt het mogelijk dat een andere geloofsgemeenschap zich kan vestigen in het kerkgebouw.

Vraag 3

Erkent u dat kerkelijke gemeenschappen overal in Nederland, maar zeker ook in Amsterdam, een nauwelijks te onderschatten bijdrage leveren aan het functioneren van onze samenleving, bijvoorbeeld op het gebied van vrijwilligerswerk, welzijnswerk, eerstelijnszorg en armoedebestrijding? Hoe waardeert u dit gegeven? Bent u ook bang dat doordat geen ruimte wordt geboden aan kerkelijke gemeenschappen ook dergelijke maatschappelijke initiatieven zullen verdwijnen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u bevestigen dat het in vrijheid uitoefenen van het recht op godsdienst (artikel 6 van de Grondwet) óók behelst dat er voldoende fysieke ruimte beschikbaar is om erediensten te houden?

Het uitgangspunt van de vrijheid van godsdienst en levensovertuiging is dat eenieder in Nederland vrij is om een geloof of levensovertuiging te hebben, te verlaten, te veranderen of niet te hebben en daarnaar te handelen en/of te leven volgens de voorschriften van het geloof of de levensovertuiging. De overheid heeft een verplichting om de uiting van godsdienstvrijheid toe te staan (tenzij er zwaarwegende redenen zijn om dat niet te doen) en om dit, waar mogelijk, te faciliteren.
Artikel 6 van de Grondwet legt de overheid echter geen resultaatsverplichting op om voldoende fysieke ruimte beschikbaar te maken voor het houden van erediensten. De verdeling van ruimte is een samenspel van overheden, private partijen en burgers. De ruimte in Nederland is schaars en er zijn veel verschillende partijen die om extra ruimte vragen. Gemeenten kunnen er in hun ruimtelijk beleid expliciet voor kiezen rekening te houden met het belang van de uitoefening van de vrijheid van godsdienst en levensovertuiging, maar hoeven dat niet te doen.
Ongeacht de vraag of betrokken partijen bij de verdeling uiteindelijk expliciet rekening houden met de belangen van geloofsgemeenschappen, mag het recht dat in artikel 6 van de Grondwet wordt beschermd in ieder geval niet illusoir worden gemaakt. Het is belangrijk dat er na de verdeling van de fysieke ruimten voldoende mogelijkheid is om de vrijheid van godsdienst en levensovertuiging uit te oefenen. In het uiterste geval staat de weg naar de rechter open om te laten toetsen of de bij de verdeling betrokken partijen recht hebben gedaan aan dit uitgangspunt.

Vraag 5

Wat vindt u in het licht van voorgaande vraag van de uitlatingen van het Amsterdamse college van burgemeester en Wethouders «Daarnaast hebben we een scheiding tussen kerk en staat. Ik vind het geen overheidstaak om in de gebiedsontwikkeling in religieuze huisvesting te voorzien» en «principieel vind ik niet dat wij in huisvestingsplannen een x aantal vierkante meters moeten reserveren voor religieuze instellingen»?2

Het beginsel van de scheiding tussen kerk en staat houdt in dat de overheid geen geloof of wijze van geloofsbelijdenis mag voortrekken of voorschrijven. De overheid bemoeit zich niet met de inhoud van de godsdienst of levensovertuiging of met de wijze waarop de godsdienst of levensovertuiging wordt beleden. Omgekeerd hebben religieuze organisaties geen formele positie binnen de overheidsorganisatie. Het beginsel van scheiding tussen kerk en staat verbiedt de overheid niet om de uitoefening van een godsdienst of levensovertuiging te faciliteren, bijvoorbeeld door gebedsruimten beschikbaar te maken of door subsidies te verlenen voor activiteiten die een niet-religieus, publiek doel hebben.
Daartoe heeft de overheid echter geen verplichting. Of en in hoeverre contacten worden onderhouden met religieuze en levensbeschouwelijke gemeenschappen is in de eerste plaats een politieke overweging, die in belangrijke mate op lokaal niveau moet worden gemaakt. Wanneer gemeenten beslissen om de uitoefening van godsdienstvrijheid en levensovertuiging actief te faciliteren, is het wel van belang dat de gemeente neutraal handelt: regelgeving en beleid mogen geen onderscheid maken tussen gemeenschappen op basis van de inhoud van het geloof of de levensovertuiging.

Vraag 6

Wat is volgens u een historisch juiste interpretatie van het begrip «scheiding tussen kerk en staat»?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de scheiding van kerk en staat gemeenten niet belemmert om het gesprek aan te gaan en te spreken over uitdagingen op het gebied van fysieke ruimte om samen te komen? Deelt u de mening dat de scheiding van kerk en staat gemeenten niet belemmert om fysieke ruimte aan kerkelijke gemeenschappen te faciliteren?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Bent u bereid het Amsterdamse college aan te spreken op de grote verantwoordelijk die zij heeft om de vrijheid van godsdienst te waarborgen, ook in de vorm van het faciliteren van voldoende fysieke ruimte om erediensten te laten plaatsvinden? Zo nee, waarom niet?

Het Amsterdamse college van burgemeester en wethouders gaat zelf over het gemeentelijk beleid ten aanzien van (de huisvesting van) geloofsgemeenschappen. Het is niet aan mij om het college op zijn verantwoordelijkheden aan te spreken; die taak ligt bij de gemeenteraad. Wel doe ik als Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties handreikingen om gemeenten te helpen bij het opstellen en uitvoeren van beleid ten aanzien van geloofs- en levensbeschouwelijke gemeenschappen. Hiertoe heeft mijn ambtsvoorganger bijvoorbeeld in 2019 het Tweeluik religie en publiek domein gepubliceerd.3
Vanuit het programma Toekomst Religieus Erfgoed van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed worden gemeenten daarnaast ondersteund bij de totstandkoming, uitvoering en implementatie van kerkenvisies door middel van publicaties, handreikingen en bijeenkomsten.

Vraag 9

Herinnert u zich dat de gemeente Rotterdam in 2017 besloot kerkelijke gemeenschappen uit te sluiten van verhuur van buurthuizen?3 Hoe luidt uw reactie daarop? Deelt u de mening dat het een zorgelijke trend is dat gemeenten onder het mom van «neutraliteit» de uitoefening van de vrijheid van godsdienst onder druk zet?

Ja dat herinner ik me. Zoals in het antwoord op vragen 4 en 8 is toegelicht, is het aan het lokale gezag om af te wegen hoe beschikbare (huur)ruimten worden verdeeld. Ik kan niet treden in de beoordeling van deze afweging.

Vraag 10

Ziet u ook in dat het uitoefenen van de vrijheid van godsdienst onder druk komt te staan als meer en meer gemeenten kerkelijke gemeenschappen uitsluiten van het gebruik van hun gemeentelijk vastgoed en weigeren onvoldoende ruimte voor kerkelijke gemeenschappen te reserveren bij stedelijke ontwikkelingen?

De uitoefening van vrijheid van godsdienst en levensovertuiging mag niet onevenredig onder druk komen te staan door ruimtegebrek. Tegelijkertijd geeft deze vrijheid geen absoluut recht op het verkrijgen van fysieke ruimte voor belijdenis. Zoals in het antwoord op vraag 4 is toegelicht, spelen bij het verdelen van beschikbare (huur)ruimten meerdere belangen mee en is de verdeling van ruimten een samenspel tussen overheden, marktpartijen en burgers. Betrokken partijen kunnen ervoor kiezen de belangen van geloofsgemeenschappen voorop te stellen bij het maken van beslissingen, maar hebben daartoe geen verplichting. Zij kunnen er ook voor kiezen beschikbare ruimten voor andere doeleinden in te zetten dan voor de geloofsbelijdenis. Dat is in beginsel toegestaan, mits dit beleid neutraal is ten aanzien van alle geloofsgemeenschappen en het beleid de uitoefening van het recht op vrijheid van godsdienst en levensovertuiging niet illusoir maakt.

Vraag 11

Hoe gaat u zich inspannen om gemeenten bewuster te maken van de rol die zij hebben om de uitoefening van het recht op godsdienst te faciliteren door hier ruimte voor beschikbaar te stellen? Kan een herijking van de landelijke handreiking hier een rol in spelen?

Zoals in het antwoord op vraag 8 toegelicht, gaat het lokale gezag zelf over het gemeentelijk beleid ten aanzien van (de huisvesting van) geloofsgemeenschappen. Als Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heb ik wel een ondersteunende rol bij het waarborgen van grondrechten op lokaal niveau. Die rol vervul ik onder andere door het uitbrengen van verschillende handreikingen, zoals het Tweeluik religie en publiek domein. Er hebben zich sinds de publicatie van het Tweeluik in 2020 geen wijzigingen voorgedaan die een herijking van de handreiking op dit moment noodzakelijk maken.
Daarnaast maak ik met de jaarlijkse bijeenkomst van het Platform Gemeenten en Mensenrechten lokale bestuurders, politici en beleidsmedewerkers bewust van de gevallen waarin gemeentelijk beleid raakt of kan raken aan (de uitoefening van) grondrechten. Tijdens de bijeenkomst gaan gemeenten met elkaar in gesprek over het waarborgen van grondrechten in lokale regelgeving en beleid en worden goede voorbeelden gedeeld van het omgaan met mensenrechtelijke thema’s, zoals het recht op volkshuisvesting, het demonstratierecht en anti-discriminatie.

Vraag 12

Hoe gaat u zich inspannen om voldoende fysieke ruimte voor kerken te waarborgen en kerkelijke gemeenschappen zoals in Amsterdam en Rotterdam perspectief te bieden?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Bent u bereid een verplichting op te nemen om gemeenten in hun Omgevingsvisie of volkshuisvestelijk programma aandacht aan te laten schenken aan voldoende huisvesting voor kerkelijke gemeenschappen? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet bouwt aan leefgemeenschappen, waarin onder ander gewoond, gewerkt, vrijwilligerswerk gedaan en gerecreëerd wordt. Het inpassen van voorzieningen voor geloof is onderdeel van een samenleving. Het is niet aan de rijksoverheid om nationaal te sturen op het inpassen voor voorzieningen voor het uitoefenen van godsdienstvrijheid. Het lokale bestuur maakt zelf deze afwegingen in het ruimtelijk beleid, in samenspraak met betrokken burgers en marktpartijen.

Vraag 14

Op welke wijze geeft u in de rol van Minister van Eredienst invulling aan het waarborgen van voldoende fysieke ruimte voor kerkelijke gemeenschappen? Bent u bereid de kwestie van voldoende fysieke ruimte voor kerkelijke gemeenschappen aan te kaarten in het regulier overleg met de vertegenwoordigers van de kerkelijke gemeenschappen?

De rol van de Minister van Justitie en Veiligheid (in hoedanigheid van Minister van Eredienst) ziet op het onderhouden van contacten met geloofs- en levensbeschouwelijke gemeenschappen, met als doel het bevorderen van de goede samenwerking tussen het Rijk en deze gemeenschappen. De Minister van Eredienst heeft geen wettelijke rol of bevoegdheden bij het verdelen van beschikbare (huur)ruimten.
Het voortouw voor bepaalde onderwerpen op het terrein van religie en levensbeschouwing is bij verschillende departementen belegd. Zoals hiervoor toegelicht gaat het lokale gezag zelf over het gemeentelijk beleid ten aanzien van (de huisvesting van) geloofsgemeenschappen en heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wel een ondersteunende rol bij het waarborgen van grondrechten op lokaal niveau. Voor vertegenwoordigers van de kerkelijke gemeenschappen is, naast het lokale gezag, de Minister van BZK aanspreekpunt voor dit onderwerp. Daarnaast kunnen gemeenschappen gebruikmaken van de consultatiemogelijkheden, zoals de terinzagelegging van de Nota Ruimte. Indien vertegenwoordigers van kerkelijke gemeenschappen de huisvesting van deze gemeenschappen willen aankaarten in het reguliere overleg met de Minister van Eredienst zal deze Minister hen verwijzen naar de lokale overheden of eventuele signalen hierover onder de aandacht brengen van de Minister van BZK, omdat deze de contacten onderhoudt met gemeenten.

Vraag 1

Waarom luistert u niet naar de signalen van de Algemene Rekenkamer, ILT en de Arnhemse omgevingsdienst, die u waarschuwen voor de risico’s van verkeerde toepassingen van immobilisaat?1

Ik herken de signalen van de Algemene Rekenkamer, ILT en ODRA en neem deze serieus. Om meer grip te krijgen op een verantwoorde toepassing van immobilisaat worden onderstaande acties ondernomen.

Vraag 2

Deelt u de mening van de Omgevingsdienst Arnhem, dat immobilisaat een tikkende tijdbom is? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik deel deze mening niet. Wel herken ik de zorgen over immobilisaat. Immobilisaat is een secundaire bouwstof. Secundaire bouwstoffen kunnen in beginsel nuttig en verantwoord worden ingezet voor het aanleggen van bijvoorbeeld een fundering of bij kustverdediging. Dit spaart primaire bouwstoffen uit waarmee onnodige stort wordt voorkomen. Dit mag echter niet ten koste gaan van de kwaliteit van de bodem. In het verleden zijn er incidenten geweest waarbij de voorwaarden voor het juist produceren en toepassen van immobilisaat onvoldoende in acht zijn genomen. Daarom zijn en worden maatregelen genomen zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1.

Vraag 3

Welke stappen gaat u nemen om verdere vervuiling van het milieu door immobilisaat bij bedrijventerrein 7Poort in Zevenaar te voorkomen?

Het is aan bevoegd gezag ter plaatse (gemeente) om toezicht te houden op het juist toepassen van immobilisaat (conform de bodemregelgeving) en waar nodig en zo mogelijk ook preventief handhavend op te treden. Bij overtreding of dreigende overtreding van de zorgplicht kan de verantwoordelijke hierop worden aangesproken. Indien de omgevingsdienst daarnaast twijfels heeft of het immobilisaat op de juiste wijze is geproduceerd (conform Beoordelingsrichtlijnen 9322 en 7500), dan zal de omgevingsdienst de ILT benaderen. De ILT kan dit vervolgens onderzoeken en ook handhavend optreden tegen de producent van immobilisaat.

Vraag 4

Welke stappen gaat u nemen om te voorkomen dat afvalstoffen vrijkomen op de nieuwbouwlocatie waar 11.000 heipalen door de fundering zijn geramd, zoals aangegeven door de Omgevingsdienst Arnhem?2

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid de rekening voor het opruimen van het milieu te sturen naar opdrachtgevers en aannemers die verantwoordelijk zijn voor deze milieuvervuiling?

Uitgangspunt van de bodemregelgeving is dat de vervuiler betaalt. Dit houdt in dat de kosten van milieuverontreiniging en andere schade zoveel mogelijk op de veroorzaker daarvan worden verhaald. Om dit te borgen bestaan verschillende vormen van zorgplicht.3 Wat in een concrete situatie op de individuele veroorzaker te verhalen is, vergt altijd een specifieke afweging.

Vraag 6

Wat is uw reactie op het advies van de Arnhemse Omgevingsdienst, om gebruik van immobilisaat te verbieden in en rondom gebieden waar drinkwater wordt gewonnen?

Dit is een afweging die het bevoegd gezag kan maken. De Omgevingswet biedt decentrale overheden de mogelijkheid voor lokaal maatwerk ten opzichte van de algemene regels om rekening te kunnen houden met de lokale omstandigheden.

Vraag 7

Bent u van mening dat alleen een informatieplicht voldoende is om omwonenden te beschermen tegen immobilisaat? Zo nee, welke verdere stappen gaat u zetten?

Een combinatie van algemene regels en een wettelijke zorgplicht vormen de kaders voor het toepassen van (secundaire) bouwstoffen. Dit biedt een voldoende juridische basis voor verantwoorde toepassing. In de praktijk blijkt dat het voor toepassers lastig is om op basis van de zorgplicht de juiste maatregelen te nemen en voor het bevoegd gezag om daarop toe te zien. Daarom is per 1 januari 2024 een informatieplicht ingevoerd voor immobilisaten. Hiernaast worden nog meer acties ondernomen, zie daarvoor mijn antwoord op vraag 1.

Vraag 8

Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat bedrijven de regels rondom immobilisaat goed naleven?

Hiervoor verwijs ik naar de antwoorden op de vragen 1, 3, 4 en 7.

Vraag 9

Kunnen we uw uitspraak dat recyclen nuttig is, maar niet ten koste mag gaan van de kwaliteit van de bodem, interpreteren dat de belangen van volksgezondheid en milieu zwaarder wegen dan de belangen van de industrie?3 Zo ja, hoe gaat u dit waarmaken?

Mijn uitspraak gaat niet over een belangenafweging tussen volksgezondheid en milieu aan de ene kant en de belangen van de industrie aan de andere. Deze belangen staan overigens ook niet per definitie tegenover elkaar. Ik zie voldoende mogelijkheden voor bedrijven om te zorgen voor steeds schonere afvalproducten die tevens kunnen voldoen aan de randvoorwaarden voor bodem- en waterkwaliteit. Een goed voorbeeld is het wassen van AVI-bodemas, zoals aangegeven in antwoord 1.

Vraag 1

Bent u bekend met dit artikel?1

Ja

Vraag 2

Wat vindt u van het gegeven dat woningbouwers stellen dat wanneer hobbels weggenomen zijn en alle vergunningen verleend zijn, zij alsnog niet kunnen starten met bouwen?

Ik betreur en herken het signaal dat er in sommige gevallen niet kan worden gestart met de bouw van de woningen waarvoor reeds een vergunning is verleend. Deze woningen zijn hard nodig om het woningtekort te verminderen. De bouwproductie moet zo snel mogelijk naar 100.000 woningen per jaar. Slechte economische omstandigheden voor de bouw zijn een belangrijke verklaring voor de situatie dat de afgelopen jaren het aantal in aanbouw genomen woningen niet gelijk oploopt met de groei van het aantal vergunde woningen. In de jaren 2022 en 2023 stegen de bouwkosten en dat drukte de businesscase voor bouwers en projectontwikkelaars. De gestegen hypotheekrente zorgde ervoor dat de verkoop van nieuwbouwwoningen terugviel. Hierdoor was het voor veel projecten met vergunning niet mogelijk om te starten met de bouw en nam het aantal woningen in aanbouw sterker af dan het aantal woningen met een vergunning. In het rapport van WoningbouwersNL, in het genoemde artikel wordt daarnaar gerefereerd, worden ook de stikstofproblematiek, bezwaarprocedures en wegtrekkende beleggers genoemd als verklaring voor het niet of later starten met de bouw van vergunde woningen. Of dit zo is, kan niet uit de woningpijplijndata van het CBS worden opgemaakt.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat na het verlenen van vergunningen voor bouwprojecten, er bij deze projecten ook echt gestart kan worden met de bouw?

Gelukkig zijn de economische omstandigheden voor de woningbouw verbeterd en daarmee ook de financiële haalbaarheid van projecten. Sinds mei 2024 is het aantal woningen in aanbouw al met ruim 9.000 woningen gestegen, ten opzichte van de voorgaande twee jaren. Ik neem verschillende maatregelen om ervoor te zorgen dat vergunde woningen ook daadwerkelijk kunnen worden gerealiseerd. Zo hebben het Rijk, provincies, gemeenten, corporaties en marktpartijen op de Woontop concrete afspraken gemaakt over het versnellen van de realisatie van nieuwe woningen. In algemene zin roep ik alle partijen betrokken bij de projecten met een vergunning op zo snel mogelijk te starten met de bouw. Voor projecten waar sprake is van belemmeringen, roep ik partijen op om zo snel mogelijk met elkaar rond te tafel te gaan en samen te zoeken naar oplossingen; dat kan er voor zorgen dat deze belemmeringen worden opgelost en de bouw alsnog spoedig kan starten. Specifiek voor problematiek die in het rapport van WoningbouwersNL wordt genoemd (stikstof, bezwaarprocedures en terugtrekkende investeerders) neem ik de volgende maatregelen:
Onder de Omgevingswet kunnen vergunningen voor verschillende activiteiten binnen een omgevingsplan afzonderlijk van elkaar worden aangevraagd. Voor een woningbouwproject kan het bijvoorbeeld zo zijn dat het bouwvergunning wel is verleend, maar andere toestemmingen die nodig zijn voor de start van de bouw nog niet, bijvoorbeeld op het gebied van natuur, grondverzet, riool, kappen van bomen, bouwwegen en bouwterreinen. Dit kan verklaren waarom de bouw na het verkrijgen van de bouwvergunning nog niet in alle gevallen kan starten. Een manier om vertraging te ondervangen, is in te zetten op een efficiëntere planning en organisatie van processen en procedures, zodat alle vergunningstrajecten tijdig worden opgestart en de vergunningen op tijd worden verkregen. Op de Woontop is daarom afgesproken dat parallel plannen (waarbij processen gelijktijdig in plaats van opeenvolgend verlopen) de standaard wordt bij als standaardvoorwaarde wordt opgenomen in subsidies die door het Rijk worden ingezet ten behoeve van gebiedsontwikkeling.
Het verkrijgen van een natuurvergunning kan moeilijk zijn door de stikstofproblematiek en de uitspraak van de Raad van State in december vorig jaar. Op deze manier kunnen de problemen rondom stikstof ervoor zorgen dat woningbouwprojecten met een bouwvergunning niet kunnen starten met de bouw. Aan de (regionale en landelijke) versnellingstafels zoeken we oplossingen voor projecten die vastlopen als gevolg van stikstof. Binnen de Ministeriële Commissie Economie en Natuurherstel wordt hard gewerkt aan perspectief voor alle geraakte sectoren. Specifiek voor woningbouw blijf ik daarnaast inzetten op de versnelde verduurzaming van de bouw via het programma Schoon en Emissieloos Bouwen. Inzet van zoveel mogelijk schoon en emissievrij materieel is het beste instrument om stikstofknelpunten in de bouwfase te verminderen. Hiervoor is ongeveer één miljard euro beschikbaar tot 2030.
Met de Wet versterking regie volkshuisvesting en het programma STOER nemen we maatregelen in wet- en regelgeving waardoor bezwaar- en beroepsprocedures met betrekking tot woningbouw aanmerkelijk kunnen worden versneld. Aanvullend heeft de Landelijke Versnellingstafel Woningbouw een pilot gestart rond het voorkomen van vertraging bij Raad van State procedures. Dit initiatief biedt de mogelijkheid om gezamenlijk te onderzoeken hoe verdere vertragingen van het project kunnen worden voorkomen of beperkt. Het gaat hierbij niet om de gerechtelijke procedure zelf, maar om versnellingsmogelijkheden binnen de pilotprojecten. Een voorbeeld hiervan is de mogelijkheid voor woningbouwers zich te verzekeren tegen het risico van een lopende bezwaarprocedure om zo toch te kunnen starten met de bouw. Ik onderzoek momenteel hoe een dergelijke verzekering breder ingezet kan worden.
Daarnaast zet ik mij in om het investeringsklimaat voor investeerders in de nieuwbouw te verbeteren. Zo verlaagt dit kabinet de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen naar 8% per 1 januari 2026. En wordt de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting verhoogd van 20 naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (EBITDA). Op de Woontop is afgesproken dat we, op basis van een onderzoek, verder werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in de bouw van middenhuurwoningen.

Vraag 4

Welke financiële gevolgen zijn er voor de bouwers en projectontwikkelaars wanneer, ondanks dat vergunning verleend zijn, zij niet kunnen starten met de bouw?

Ik heb geen volledig en actueel beeld van de precieze financiële gevolgen. Over het algemeen geldt voor bouwers en projectontwikkelaar dat de situatie waarin de vergunning reeds verleend is, maar nog niet kan worden gestart met de bouw, onwenselijk is. Vaak zijn er in dit stadium van een project namelijk al afspraken en kosten gemaakt voor de uitwerking van het plan en de vergunningsaanvraag voor het project. Bovendien is de locatie vaak al verworven of zijn daar afspraken over gemaakt. En wordt er geld geleend om die kosten te dekken. Pas bij de verkoop of in gebruik name van het project kunnen deze leningen weer afgelost worden en de kosten worden terugverdiend door een ontwikkelaar of bouwer. Tot dat moment legt het project een beslag op het financieel vermogen van de bouwer of ontwikkelaar en moeten zij vaak rente blijven betalen over de eventuele lening die zij hebben lopen. Bouwers en ontwikkelaars willen na vergunningverlening daarom in principe snel starten met de daadwerkelijke bouw zodat zij hun kosten kunnen terugverdienen. Zij zullen de start bouw alleen uitstellen wanneer zij het risico van investeren in de bouw te groot vinden.

Vraag 5

Wat betekent het niet kunnen starten met de bouw voor de hypotheken die mensen nu afgesloten hebben voor hun betaalbare koopwoning?

De verkoper kan de koop ontbinden, bijvoorbeeld als er niet voldoende woningen in het project zijn verkocht en de bouw daardoor niet kan starten. Dan vervalt ook het hypotheekaanbod van de consument, dat is immers gekoppeld aan de ontbonden koop- aanneemovereenkomst. Er moet dan een nieuwe koop- aanneemovereenkomst worden gesloten en ook een nieuw hypotheekaanbod worden opgevraagd tegen de dan geldende leennormen, rente en voorwaarden.
Als het transport bij de notaris nog niet heeft plaatsgevonden is er nog geen hypotheek gevestigd. Vaak komt na een periode, bijvoorbeeld twaalf maanden, dan het hypotheekaanbod te vervallen (de zogenaamde opnametermijn). De koper kan proberen deze termijn te verlengen, maar zal anders een nieuw hypotheekaanbod moeten aanvragen. Dit gebeurt op basis van de dan geldende leennormen, rente en voorwaarden.
Als het transport bij de notaris wel heeft plaatsgevonden is de hypotheek gevestigd en betaalt de consument rente en aflossing over (een deel van) de hypothecaire lening. Een vertraging in het starten van de bouw, en daarmee in de totale periode tot dat de koper de woning kan betrekken, zorgt er dan voor dat de koper langer dubbele lasten betaald.

Vraag 6

Welke oplossingen bent u bereid te bieden aan de bouwers, projectontwikkelaars en kopers ten aanzien van de financiële gevolgen die zij ondergaan door het niet kunnen starten met de bouw wanneer vergunningen verleend zijn?

k neem maatregelen om ervoor te zorgen dat vergunde woningen zo snel mogelijk kunnen worden gerealiseerd (zie ook antwoord 3). Ik zie ik het niet als gewenst of mijn taak om financiële ondersteuning te bieden voor de bouwers, projectontwikkelaars en kopers om de start van de bouw na de vergunningverlening vlot te trekken. Het zijn bij uitstek afspraken en risico’s die horen bij projectontwikkeling. Bouwers, projectontwikkelaars en kopers opereren in dit proces namelijk op eigen rekening en risico. Ik verwacht in deze situatie dat de betrokken partijen hun winst- en risicomarges of afwegingen hiervoor inzetten. Bouwers, projectontwikkelaars en kopers leggen de afspraken over het starten van de bouw, en de termijn wanneer de bouw moet worden opgeleverd, vast in zogenaamde «koopaannemingsovereenkomsten». Veruit de meeste van deze overeenkomsten worden afgesloten met een afbouwgarantie; hypotheekbanken stellen dit over het algemeen als voorwaarde. In deze overeenkomsten worden afspraken gemaakt over de termijn waarbinnen de bouw na het leveren van het bouwperceel, het vestigen van de hypotheek en start bouw moet zijn afgerond. Onderdeel van deze bepalingen zijn ook boetebepalingen. Als het perceel nog niet geleverd is, en de hypotheek niet gevestigd, dan kan de overeenkomst vaak worden ontbonden (zie ook antwoord op vraag 5). Het financiële risico voor de koper is dan zeer beperkt.

Vraag 7

Kunt u deze vragen binnen drie weken één voor één beantwoorden?

Een uitstelbericht is verzonden.

Vraag 1

Passen de resultaten van de peiling van Vastgoedinsider.nl onder 368 respondenten bij uw beeld van de belangrijkste redenen voor uitponding van verhuurd vastgoed met een zwaartepunt bij Box 3, de combinatie Box 3 en de Wet Betaalbare Huur?1

De cijfers van het Kadaster laten een uitpondbeweging zien in 2024. Deze vindt met name plaats onder kleinere particuliere verhuurders en niet-institutionele bedrijfsmatige verhuurders. Hoewel deze uitpondbeweging op dit moment nog goeddeels gecompenseerd wordt door nieuwe toevoegingen als gevolg van nieuwbouw, transformatie en splitsen, is het mogelijk dat het bezit van institutionele investeerders deze terugloop op termijn onvoldoende kan compenseren. In mijn brief over mijn weging van deze ontwikkelingen op de huurmarkt heb ik aangegeven dat mijn beeld is dat de ontwikkelingen op de huurmarkt worden gedreven door een samenspel van aangescherpte huurregulering, aanpassingen in de fiscaliteit en macro-economische ontwikkelingen. De huurregulering verlaagt de huurinkomsten voor de verhuurder en beperkt dus de kasstroom en verlaagt daarmee de kapitaalwaarde van huurwoningen. Daarnaast spelen de fiscale regels een rol. Onder andere de toegenomen belastingdruk in box 3 en de onduidelijkheid rondom het nieuwe box 3 stelsel worden door verhuurders aangedragen als factoren die ervoor zorgen dat verhuren financieel minder aantrekkelijk is geworden. Ten slotte speelt nadrukkelijk mee dat de koopwoningmarkt door de combinatie van stijgende lonen, een dalende hypotheekrente en een lagere overdrachtsbelasting een interessant alternatief is om de huurwoningen te verkopen aan een eigenaar-bewoner, zoals koopstarters. Voor verhuurders kan dit alternatief aantrekkelijker lijken dan de onzekerheid en lagere opbrengsten bij voortzetting van de verhuur. Hierbij speelt ook het rendement dat in andere beleggingsobjecten behaald kan worden een rol.

Vraag 2

Deelt u de mening dat, ondanks dat dit geen formele steekproef betreft, deze peiling onder vastgoedbeleggers wel een signaal geeft over de belangrijkste redenen waarom vastgoedbeleggers overgaan tot uitponding?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 3

Bent u het met ons eens dat de redenen voor de verkoopgolf zo snel mogelijk ook door de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening én Financiën moeten worden onderzocht, zowel door gesprekken met de sector, als ook door actualisering van het onderzoek naar de effecten van stapeling van fiscale en niet-fiscale maatregelen, zodat we zo snel mogelijk gerichte maatregelen kunnen nemen?

In mijn brief over de ontwikkelingen op de huurmarkt heb ik een integrale weging uitgevoerd waarbij de samenloop van maatregelen, zoals verdere huurwet- en regelgeving en de fiscaliteit, is meegenomen. In de weging betrek ik verder de aanvullende inzichten op basis van een onderzoek van Dr. Korevaar van de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR) en het Instituut voor Publieke Economie (IPE) en contacten met marktpartijen. Dit geheel biedt een eerste inzicht in de ontwikkelingen op de huurmarkt. In de brief heb ik ook aanpassingen aan beleid geschetst die op een gerichte en relatief snel te realiseren manier verlichting kunnen bieden aan (in het bijzonder particuliere) verhuurders die specifieke knelpunten ervaren ten gevolge van de doorgevoerde huurregelgeving. Tevens is op de Woontop afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Dit heb ik ook samen met de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit, Belastingdienst en Douane (Staatssecretaris FBD) opgepakt. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.

Vraag 4

Indien ja, op welke termijn kan de Kamer uitkomsten van een dergelijk stapelingsonderzoek verwachten?

Gelijktijdig met deze beantwoording ontvangt uw Kamer mijn brief over de ontwikkelingen op de huurmarkt waarin ik een integrale weging uitgevoerd heb waarbij de samenloop van maatregelen, zoals verdere huurwet- en regelgeving en de fiscaliteit, is meegenomen. Daarnaast is op de Woontop is afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.

Vraag 5

Hoe kijkt u naar aanpassingen in de voorgenomen tegenbewijsregeling onder het overbruggingsstelsel op korte termijn, waar ook een meerderheid van de Kamer om heeft gevraagd, om verdere uitponding te voorkomen?

Voor wat betreft de fiscaliteit verwijs ik u naar de brief2 die de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit, Belastingdienst en Douane (Staatssecretaris FBD) op 2 april 2025 naar uw Kamer heeft gestuurd waarin eventuele verzachtende opties binnen de tegenbewijsregeling box 3 worden beschreven.

Vraag 6

Indien u niet bereid bent hier stappen op te zetten, wat is hiervan de reden?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het NOS-artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van situaties waarin huurders naast de huur die ze betalen daarboven op een bedrag onder de radar af moeten staan aan de verhuurder?

Verhuurders dienen zich aan de wet- en regelgeving te houden. Zij dienen bij het aanbieden en verhuren van woon- of verblijfsruimte een wettelijk toegestane huurprijs te hanteren. Hoewel de meeste verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving houden, zijn er helaas ook verhuurders die misbruik maken van hun positie en de grenzen opzoeken. De situaties zoals geschetst in het NOS-artikel waar uw vraag naar verwijst, zijn in strijd met de wet en ontoelaatbaar. Om dit soort excessen tegen te gaan speelt de bestaande wetgeving zoals Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur een essentiële rol. Met deze wetten kunnen gemeenten optreden tegen dergelijke misstanden en het gedrag van verhuurders (bij)sturen.

Vraag 3

Kunt u aangeven in welke mate deze situaties, waarbij huurders onder de radar een extra bedrag betalen aan de verhuurders, zich ontwikkelen c.q. zijn verergerd?

Er zijn geen exacte gegevens beschikbaar over de omvang en ontwikkeling van deze specifieke praktijken. Er is geen wettelijke verplichting om de meldingen bij te houden en bovendien melden helaas niet alle huurders dergelijke wanpraktijken. Signalen van handhavers en gemeenten, zoals bijvoorbeeld de Haagse pandbrigade in het nieuwsartikel, zijn daarom van grote waarde. Ik onderhoud hiervoor contact met gemeenten, handhavers en de VNG om dergelijke signalen en ontwikkelingen mee te krijgen. Verder ben ik momenteel bezig in samenwerking met de VNG een beeld te vorm wat voor meldingen erbinnen komen bij het gemeentelijke meldpunt Goed verhuurderschap. Ik streef ernaar uw Kamer hierover eind dit jaar te informeren. Ondertussen roep ik alle huurders op om dergelijke misstanden te melden. Dat kan ook anoniem.

Vraag 4

Deelt u de zorgen over wat er in de praktijk met huurders gebeurt, ondanks de beschermende werking die uit moet gaan van wetten als de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Verhuurders dienen zich aan de wet te houden en zich te onthouden van dergelijke praktijken. Het merendeel van de verhuurders houdt zich gelukkig aan de geldende wet- en regelgeving waarbij misstanden tot de excessen behoren. Hoewel veel verhuurders met de juiste intenties en normconform verhuren, zijn er helaas ook gevallen waarin dat niet gebeurt. Dat zulke excessen, zoals geschetst in het nieuwsartikel, plaatsvinden acht ik natuurlijk zorgelijk. Juist om deze misstanden aan te pakken, zijn wetten zoals de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur ingevoerd. Deze wetgeving biedt gemeenten de instrumenten om op te treden. Aangezien deze regelgeving relatief recent in werking is getreden, is het verklaarbaar dat nog niet alle malafide verhuurders zich conform de normen gedragen. De meldingsbereidheid, handhaving en naleving van de wetten blijven een belangrijk aandachtspunt.

Vraag 5

Kunt u aangeven welke concrete resultaten er geboekt zijn met het ingaan van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023?

Gemeenten werken hard aan de invoering van de Wet goed verhuurderschap. Slechts twee gemeenten hebben nog geen meldpunt ingesteld. Alle andere gemeenten dus wel. Er zijn 10 gemeenten die een verhuurvergunning hebben ingevoerd. Navraag wijst uit dat het aantal meldingen dat binnenkomt verschilt per gemeente. Er zijn gemeenten die al tientallen meldingen hebben ontvangen, maar er zijn ook gemeenten die slechts een handjevol of zelfs geen meldingen hebben ontvangen. De aard van de meldingen loopt sterk uiteen. Het aantal meldingen bij gemeentelijke meldpunten en het aantal handhavingsacties wordt niet centraal geregistreerd, waardoor precieze cijfers hierover niet beschikbaar zijn. Wel werk ik, als gezegd, momenteel aan een inventarisatie van de hoeveelheid en aard van de meldingen dat bij een meldpunt binnenkomt. Ik hoop hiermee inzicht te krijgen in de meldingenstroom bij gemeentelijke meldpunten en de bestuurlijke handhaving in het kader van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur.

Vraag 6

Bent u bereid om de Wet goed verhuurderschap na twee jaar te evalueren in plaats van na vijf jaar, zoals in de evaluatiebepaling van de wet staat en kunt u uw antwoord onderbouwen?

De termijn van vijf jaar berust op een misverstand. De Wet goed verhuurderschap heeft een evaluatietermijn van drie jaar en wordt in juli 2026 geëvalueerd. Daarnaast zal ik, zoals afgesproken met de VNG, al in dit jaar een financiële evaluatie van de Wet goed verhuurderschap uitvoeren.

Vraag 7

Kunt u aangeven waarom u wel of niet tevreden bent met de geboekte resultaten van de Wet goed verhuurderschap?

Zoals reeds bij vraag 5 aangegeven, wordt niet centraal geregistreerd hoeveel meldingen er bij de gemeentelijke meldpunten binnenkomen en hoe vaak gemeenten tot handhaving overgaan. Daarom zijn precieze cijfers hierover niet bekend. Via monitoring probeer ik in de komende periode beter zicht te krijgen op deze gegevens. Het is voor mij van belang dat gemeenten het instrumentarium dat hen ter beschikking staat effectief inzetten om misstanden tegen te gaan. Mijn ministerie ondersteunt gemeenten hierbij onder meer door middel van kennissessies, communicatiematerialen, handreikingen en financiële middelen.

Vraag 8

Kunt u aangeven in hoeverre alle gemeenten in Nederland voorzien zijn van een meldpunt waar huurders bij terecht kunnen?

Gemeenten zijn sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap hard aan de slag gegaan met de invoering van de wet. Sinds 1 januari 2024 dienen zij een meldpunt te hebben ingericht. Zoals aangegeven bij vraag 5 hebben slechts twee gemeenten momenteel nog geen meldpunt ingesteld.

Vraag 9

Kunt u aangeven hoeveel huurders zich gemeld hebben bij gemeenten en in hoeveel gevallen er actief opgetreden is tegen verhuurders die te hoge huren van hun huurders verlangden?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 5. Het aantal meldingen en handhavingsacties worden niet centraal geregistreerd. Ik streef ernaar om in de komende maanden via monitoring een globaal beeld te krijgen van de meldingenstoom en de daaropvolgende handhavingsmaatregelen en de resultaten hiervan eind dit jaar met uw Kamer te delen.

Vraag 10

Welke bestuursrechtelijke instrumenten staan gemeenten precies ter beschikking om op te kunnen treden tegen verhuurders die te hoge (woeker)huren vragen c.q. huren die niet in overeenstemming zijn met het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel?

Voor de handhaving op de maximale huurprijzen en het maximale huurverhogingspercentage volgens het WWS is aangesloten bij het bestuursrechtelijke instrumentarium dat al voorzien was in de Wet goed verhuurderschap. Wanneer gemeenten tot handhaving overgaan doorlopen zij de bestuursrechtelijke escalatieladder, waarbij eerst een waarschuwing wordt gegeven, gevolgd door een last onder bestuursdwang of dwangsom, een bestuurlijke boete, bij recidive nog een bestuurlijke boete en uiteindelijk, als uiterste maatregel, de inbeheername van de woning.

Vraag 11

Hoe ziet u de relatie tussen enerzijds de gemeente waarvan het college geacht wordt in voorkomend geval op te treden op grond van de Wet betaalbare huur en anderzijds de bestaande huurcommissies die daarin eveneens een taak hebben?

Een huurder kan zich voor een geschil rondom de huurprijs tot zowel de Huurcommissie als de gemeente richten. De Huurcommissie en de gemeente hebben echter elk andere bevoegdheden op het gebied van ongewenste verhuurpraktijken. De Huurcommissie opereert sinds 2010 als één landelijke organisatie, en kan als privaatrechtelijke geschilbeslechter in het contract tussen huurder en verhuurder treden. Dit betekent bijvoorbeeld dat de Huurcommissie bij uitspraak de huurprijs kan verlagen, waarmee de huurder direct resultaat heeft. De gemeente kan de verhuurder daarentegen met bestuursrechtelijke handhaving bewegen om de huurprijs aan te passen, maar kan niet zelf de huur verlagen. Het grootste verschil is dus dat de Huurcommissie geen sanctie aan een verhuurder kan opleggen (wat de gemeente wel kan) en de gemeente de huurprijs niet zelf kan verlagen (wat de Huurcommissie wel kan). De rol van de gemeente is daarbij tweeledig: de huurder beschermen en het sanctioneren van verhuurders die zich niet houden aan de norm.

Vraag 12

Wat vindt u van het gegeven dat huurders, zolang de gewenste bouwopgaven van 100.000 woningen per jaar niet gerealiseerd worden, afhankelijk zijn van handhaving?

Het is van belang om te benadrukken dat – ondanks de schaarste op de woningmarkt – het merendeel van de verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving houdt en misstanden tot de excessen behoren. Ik ben mij er daarnaast ook van bewust dat de huidige woningschaarste misstanden in de huursector in de hand kan werken. Huurders zijn bij misstanden van hun verhuurder echter niet enkel afhankelijk van handhaving. Indien een verhuurder zich niet aan wet- en regelgeving houdt, hebben huurders diverse mogelijkheden om hun recht te halen. Denk aan een procedure bij de kantonrechter of, voor een aantal zaken, de Huurcommissie. Naast deze privaatrechtelijke mogelijkheden, bestaan ook bestuursrechtelijke instrumenten als bijvoorbeeld de Wet goed verhuurderschap. Huurders kunnen ongewenst verhuurgedrag melden bij het meldpunt van de gemeente, of gemeenten kunnen zelf proactief handhaven.

Vraag 13

Hebben de gemeenten de capaciteit om te (blijven) handhaven en huurders die nu ten onrechte uitgeknepen worden te beschermen tegenover verhuurders met kwade bedoelingen?

Met het in werking treden van de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur hebben gemeenten handhavende taken gekregen. Het succes van het beleid om de huurbescherming en huurprijsbescherming te verbeteren, valt of staat bij een goede rolinvulling van gemeenten. Ik hecht er dan ook groot belang aan gemeenten in staat te stellen hun taken op een goede manier uit te kunnen voeren. Ervoor zorgen dat gemeenten voldoende financiële middelen hebben is daarvan een belangrijk onderdeel. Om de kosten voor gemeenten in kaart te brengen is ten behoeve van de taken uit de Wet goed verhuurderschap in 2022 een artikel 2 onderzoek volgens de Financiële verhoudingswet uitgevoerd. Naar aanleiding hiervan heeft het Rijk voor de handhaving financiële middelen beschikbaar gesteld. Ten behoeve van de Wet betaalbare huur is begin 2023 een artikel 2 onderzoek uitgevoerd. Ook voor de uitvoering van deze wettelijke taken heeft het Rijk vervolgens financiële middelen beschikbaar gesteld aan gemeenten. Dit jaar wordt de Wet goed verhuurderschap geëvalueerd. Op die manier kan ik bezien of gemeenten voldoende financiële ondersteuning ontvangen. Ik verwacht de resultaten dit najaar te ontvangen.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Wat is de onderliggende databron waar cijfers over onder andere woningsplitsen vandaan komen?1 2

Wij baseren ons hiervoor op de cijfers van het CBS. Het CBS leidt de cijfers over splitsingen af uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).

Vraag 2

Wat is de rol van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) bij het verkrijgen van data, aangezien ook de status van verblijfsobjecten, verleende vergunningen, etc. daarin worden bijgehouden?

De gemeente is de bronhouder van de BAG en het Kadaster beheert de Landelijke Voorziening (LV) BAG, waar alle gemeentelijke Basisregistraties Adressen en Gebouwen bij elkaar komen. De gemeente is verantwoordelijk om de lokale BAG op orde te houden. Het CBS haalt gegevens van typen realisaties uit de LV BAG op basis van zogenoemde beslisregels.
Woningen komen in de BAG («worden gevormd») op het moment waarop de gemeente de vergunning registreert (status «vergunning verleend») in de BAG en daarbij aangeeft dat het gaat om een verblijfsobject (vbo) met de verblijfsfunctie wonen. Een verblijfobject met woonfunctie (woning) is vervolgens gerealiseerd wanneer het de status «in gebruik» heeft. Deze status krijgt het verblijfsobject wanneer de bouwvergunning aanvrager heeft gemeld bij de gemeente dat de bouw voltooid is of wanneer de gemeente constateert dat het verblijfsobject feitelijk in gebruik is genomen.

Vraag 3

Is er een probleem met het hanteren van de definities waardoor u aangeeft dat het verschil niet altijd gemaakt kan worden tussen optoppen en splitsen?

Het probleem ligt niet in de definities, maar in de registratie. De kwestie is of het CBS in staat is bepaalde type toevoegingen uit de BAG af te leiden. Splitsingen worden in de BAG namelijk niet afzonderlijk geregistreerd, maar worden door het CBS afgeleid op basis van beslisregels. Eén pand kan meerdere verblijfsobjecten bevatten met ook andere verblijfsfuncties dan de woonfunctie. Het kan zo zijn dat er een combinatie van splitsen en transformatie toegepast wordt bij de verbouw van dergelijke panden. Het is voor het CBS dan niet duidelijk welk verblijfsobject door welke soort verbouw erbij is gekomen. De gerealiseerde woningen door verbouw waarvan het CBS zelfs na realisatie niet kan vaststellen tot welke soort verbouw deze horen, worden door het CBS geclassificeerd als «overige toevoegingen door verbouw». Optoppen valt hier ook onder.

Vraag 4

Wat is de oplossing voor het geconstateerde probleem rond definities en hoe snel kan dit worden opgelost?

Als het CBS bepaalde informatie die niet uitgevraagd wordt via de BAG en als het CBS die ook niet via beslisregels kan afleiden, dan zou de manier om deze informatie toch te verkrijgen het toevoegen van een extra uitvraag in de BAG zijn.
De BAG is een basisregistratie waarbij, zoals dat in de memorie van toelichting bij de invoering van de Wet BAG verwoord werd, bewust is gekozen tot een beperkt aantal gegevens die informatief zijn voor meerdere sectoren/ beleidsopgaven tegelijk. Gegevens die enkel van belang zijn voor één specifiek doel passen naar hun aard niet goed bij deze basisregistratie. Het ligt daarom niet voor de hand de BAG uit te breiden met extra gegevens die het CBS wel in staat stellen exact splitsingen en optoppingen van elkaar te onderscheiden. Daarbij moet bedacht worden dat de bijhoudingslast van de basisregistratie bij gemeenten ligt en de gemeenten steken nu reeds een enorme werklast in het actueel houden van de BAG en deze last zou toenemen wanneer er extra verplichtingen via een wijziging van de regelgeving m.b.t. de BAG zouden worden toegevoegd. Dit laatste zou ook het geval zijn wanneer buiten de BAG om dergelijke gegevens uitgevraagd zouden worden bij gemeenten. En ook dan zou nog steeds gelden dat het voor een gemeente niet altijd op voorhand duidelijk zal zijn tot hoeveel nieuwe woningen door splitsen of door andere type overige toevoegingen een verbouwing van een pand leidt.

Vraag 5

Wanneer zijn de volledige cijfers over 2024 wel beschikbaar?

Het CBS weet (nog) niet hoeveel woningen er door welk type verbouw zijn onttrokken en toegevoegd in 2024. Deze cijfers komen gebruikelijk rond juli beschikbaar over het afgelopen jaar. Het totaal aan toevoegingen en onttrekkingen is wel reeds bekend. Ik hecht er daarbij aan te benadrukken dat het totaal aantal nieuwe woningen dus volledig bekend is bij het CBS en dat in die zin geen informatie wordt gemist.

Vraag 6

Hoe komt het dat er op 7 maart 2025 alleen cijfers beschikbaar zijn over de eerste twee kwartalen van 2024?

Het CBS benadert deze gegevens over transformaties en splitsingen op basis van de wijzigingen aan panden en vbo’s. Dit vraagt om een zorgvuldig proces wat tijd kost.

Vraag 7

Wat moet er, indachtig de aangenomen motie van het lid Welzijn over sturingsinformatie per kwartaal, gebeuren om aan sturingsinformatie op kwartaalbasis te komen voor nieuwbouw, transformatie, splitsen en optoppen?

Maandelijks komt via het CBS er sturingsinformatie beschikbaar over de gerealiseerde nieuwbouwwoningen en de overige toevoegingen door verbouw waar transformatie, splitsingen en optoppen deel van uit maken. Wat pas later (gebruikelijk na zes maanden) beschikbaar komt is welke specifiekere vorm van overige toevoeging door verbouw dit is geweest. Er is dus niet direct duidelijk welke exacte vorm van verbouw er heeft plaatsgevonden, maar wel dát het heeft plaatsgevonden.
Op dit moment werk ik aan een Kamerbrief waarin ik nader inga op welke wijze ik sturing geef aan de woningbouw en specifiek welke rol monitoringsinformatie daarin speelt. Dit voorjaar zal ik uw Kamer hierover nader informeren.

Vraag 8

Wat is de startbouw en de verwachtte oplevering van de projecten waarvan u aangeeft dat u er doorbraken heeft geforceerd (Kronenburg, 438 woningen, Gnephoekpolder 5.500 woningen, Bleizo 5.000 woningen, Lisserbroek/Nieuw Vennep tenminste 6.500 woningen)?

Naar verwachting is de startdatum van de genoemde locaties als volgt:
De verwachte oplevering van de woningen op deze locaties ken ik momenteel helaas niet.
Naast deze locaties werk ik met NEPROM en Aedes gezamenlijk aan een structurele doorbraakaanpak, naar aanleiding van de Woontopafspraak daarover. Ik informeer uw Kamer daar op korte termijn nader over. En zoals bekend gaan op de woondealtafels marktpartijen, corporaties en overheden constructief met elkaar in gesprek over lopende woningbouwprojecten, indien een project vastloopt of er vertraging optreedt gaan de partijen samen met elkaar op zoek naar oplossingen of eventuele alternatieve locaties. Die versnellingstafels leveren steeds meer concrete resultaten op.

Vraag 9

Wanneer is de scan naar splitspotentie in gemeenten afgerond?

Ik werk momenteel aan een scan waarmee de potentie voor verschillende vormen van beter benutten inzichtelijk wordt gemaakt voor gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen. Partijen krijgen inzicht in de kansrijkheid van alle vormen beter benutten in een gebied. Dit is per gebied inzichtelijk en dus niet alleen voor splitsen. Ik verwacht dit in Q4 aan te kunnen bieden aan gemeenten. Zij kunnen het inzicht gebruiken bij hun lokale inzet op het beter benutten van bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving.

Vraag 10

Hoe gaat het programma Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving (STOER) invloed hebben op het realiseren van meer woningen door splitsen?

Ik ontving op 2 april jl. het conceptadvies voor het programma STOER. Na bestudering en weging van het advies kan ik de invloed van STOER op het realiseren van meer woningen door woningsplitsing nader invullen.

Vraag 11

Hoe gaat u erop toezien dat gemeenten de verschillende handvaten die u aanreikt zoals de splitsgids en de mogelijkheid om in sommige gevallen vergunningsvrij te splitsen, ook actief gebruiken om woningen te realiseren middels splitsen?

Met de introductie van het volkshuisvestingsprogramma wordt gemeenten gevraagd inzicht te geven in in hoeverre zij de bestaande voorraad beter benutten. Dat geldt dus ook voor splitsen. Hoe de inzet op het beter benutten van de bestaande voorraad precies wordt vormgegeven is afhankelijk van de lokale mogelijkheden en aan gemeenten zelf. Ik ben ook met verschillende gemeenten actief aan de slag om het beter benutten van bestaande gebouwen gebiedsgericht uit te voeren. De Splitsgids is een handvat voor één van de manieren waarop een gemeente woningen kan toevoegen met beter benutten. Ook andere vormen van beter benutten worden toegepast.

Vraag 12

Kunt u deze vragen binnen drie weken één voor één beantwoorden?

Vanwege benodigd uitzoekwerk heeft beantwoording van de vragen iets meer dan drie weken tijd gekost.

Vraag 1

Bent u bekend met het nieuwsbericht «Huurders eisen actie tegen schimmel in huis: «Te lang was de boodschap: eigen schuld, dikke bult»»?1

Ja, ik ben bekend met dit nieuwsbericht.

Vraag 2

Hoe verklaart u dat ondanks de aangenomen motie van het lid Wijen-Nass (Kamerstuk 32 847, nr. 1267), waarin de regering wordt verzocht extra aandacht te besteden aan de problematiek van schimmelwoningen en concrete afspraken te maken met woningcorporaties, nog steeds 25% van de huurwoningen te kampen heeft met schimmel?

De motie Wijen-Nass verzoekt de regering om extra aandacht te besteden aan de problematiek van de schimmelwoningen en verzoekt in gesprek te gaan met woningcorporaties om concrete afspraken te maken over structurele verbeteringen in onderhoud en snelle afhandeling van de klachten.2
Geheel in de lijn van deze motie heb ik de afgelopen maanden gesproken met Aedes en de VNG over de vocht- en schimmelproblematiek in huurwoningen. In de Nationale Prestatieafspraken (NPA), waarover uw Kamer op 11 december 2024 is geïnformeerd, is afgesproken dat woningcorporaties zich maximaal inzetten om vocht en schimmel op te lossen of beheersbaar te houden.3
Daar waar het aan het gebruik van de woning ligt, helpen woningcorporaties proactief om samen met de huurder de problematiek aan te pakken. Er gaat hierbij extra aandacht uit naar ventilatie van de woning. Vocht en schimmelproblematiek komt ook regelmatig voor in woningen die goed zijn geïsoleerd. In deze woningen is ventileren, mechanisch of handmatig, nog belangrijker om dat dit niet meer op een natuurlijke wijze gaat. Als de mechanische installaties niet goed zijn ingesteld kan dit leiden tot vocht en schimmelproblematiek. Geïsoleerde woningen vragen vaak ook een aangepast gebruik met betrekking tot ventileren.
Daar waar onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van de problematiek (gebouw of bewoning) kunnen vaak onafhankelijke experts worden ingezet van de corporatie of gemeente om dit te beoordelen. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de VNG en Aedes zijn met elkaar in gesprek over de verdere invulling en bekostiging van de onafhankelijk experts. Daarnaast zullen woningcorporaties tot en met 2030 jaarlijks 200 miljoen euro extra in woningverbetering steken. Hierbij is, naast de aanpak asbest en loden leidingen, extra aandacht voor vocht- en schimmelproblematiek. Verder committeren woningcorporaties zich eraan dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn. Met de Nationale Prestatieafspraken en de uitvoering daarvan geef ik invulling aan de motie Wijen-Nass.
Het Rijk, woningcorporaties en gemeenten nemen de vocht- en schimmelaanpak serieus. Vocht- en schimmel problematiek in heel Nederland is echter, gezien de complexiteit, niet in enkele weken geheel op te lossen. We blijven met Aedes en de VNG de Nationale Prestatieafspraken monitoren, waaronder de afspraken over vocht- en schimmel. Als we zien dat de resultaten achterlopen op de doelstellingen gaan we met Aedes en de VNG in gesprek om de aanpak te versnellen.

Vraag 3

Welke concrete maatregelen gaat u nemen om dit percentage te verlagen?

Naast de Nationale Prestatieafspraken, zoals u kunt lezen in mijn beantwoording van vraag 2, wordt er in de handreiking lokale prestatieafspraken extra aandacht besteed aan de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek. Deze handreiking stimuleert corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties om op lokaal niveau concrete afspraken te maken. Lokale partijen (bewoners, huurderverenigingen, gemeenten en corporaties) hebben het beste zicht op de problematiek en een passende aanpak. Corporaties moeten ook in hun bod voor de lokale prestatieafspraken ingaan op de onderwerpen kwaliteit en leefbaarheid. Vocht en schimmel valt onder deze onderwerpen.
Vocht- en schimmelproblematiek speelt niet alleen in corporatiewoningen. De Wet goed verhuurderschap heeft ten aanzien van de particuliere huursector een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels geïntroduceerd. Huurders kunnen een melding maken bij de gemeente. Gemeenten hebben met deze wet de bevoegdheid gekregen om een verhuurvergunning te eisen, waarmee zij extra voorwaarden kunnen stellen aan verhuurders ten aanzien van bijvoorbeeld onderhoud.
De Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving heeft een groter deel van de Nederlandse huurmarkt toegang gegeven tot de Huurcommissie. Ook huurders én verhuurders in de middenhuursector kunnen nu hun geschillen aan de Huurcommissie voorleggen, waaronder geschillen over (onderhouds)gebreken zoals schimmel. Naast de wijzigingen in regelgeving uit de Wet betaalbare huur heeft de Huurcommissie veel stappen gezet om haar toegankelijkheid te vergroten. Zo kent de Huurcommissie een klantcontactcentrum dat huurders en verhuurders bijstaat bij het beantwoorden van vragen over hun (ver)huursituatie. Daarmee is de Huurcommissie beter te bereiken als aanspreekpunt voor huurders en verhuurders, ook op het gebied van schimmelproblemen.
Op de website van VRO (volkshuisvestingnederland.nl), is een dossier opgenomen over de vocht- en schimmelaanpak. In verschillende infographics wordt ingegaan op zaken als ventileren en technische aspecten waarmee bij de bouw of verbouwing rekening moet worden gehouden om vocht- en schimmelvorming te voorkomen. Ook Aedes en de Woonbond delen deze informatie. Hiermee is de informatievoorziening verbeterd.

Vraag 4

Erkent u dat woningcorporaties onvoldoende verantwoordelijkheid genomen hebben in het verleden bij de aanpak van schimmelproblemen?

Het is mogelijk dat er in het verleden voorbeelden zijn waarbij woningcorporaties onvoldoende verantwoordelijkheid hebben genomen om vocht- en schimmelproblematiek op te lossen. Echter, ik zie dat woningcorporaties en gemeenten de problematiek serieus nemen. In zowel de nationale als in de lokale prestatieafspraken is er meer aandacht voor vocht- en schimmel in sociale huurwoningen. Daarnaast investeren corporaties volgens branchevereniging Aedes steeds meer in het opleiden van vocht- en schimmelmedewerkers en het renoveren en onderhouden van woningen. Zo is er in de NPA afgesproken om uiterlijk in 2026 geen corporatiebezit meer te hebben met een conditiescore 5 of 6, tenzij er voor deze woningen concrete sloop- of renovatieplannen zijn. Naar verwachting zijn dat er in 2028 nog 4.000 (0,002% van alle corporatiewoningen), hiervoor zijn plannen om te renoveren (62%) en te slopen (38%). Daarnaast staat de afspraak om uiterlijk in 2028 alle E, F en G-labels uit de sector te laten verdwijnen.

Vraag 5

Welke stappen gaat u nemen om ervoor te zorgen dat woningcorporaties hun verantwoordelijkheid in de toekomst wel nemen?

Zie mijn beantwoording van vraag 2 en vraag 3.

Vraag 6

Hoe gaat u ervoor zorgen dat woningcorporaties daadwerkelijk structurele oplossingen bieden voor schimmelproblemen, in plaats van oppervlakkige maatregelen (bijvoorbeeld nieuwe verf)?

De verantwoordelijkheid voor de aanpak vocht- en schimmelproblematiek ligt primair bij de lokale partijen zoals de woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisaties. De lokale partijen gaan over hun eigen aanpak, zij hebben het beste inzicht in de problematiek en de mogelijke oplossingen. In de Nationale Prestatieafspraken is wel afgesproken dat VRO, Aedes en de VNG ondersteuning bieden aan de lokale partijen. Op nationaal niveau intensiveren we onze inzet om het melden van vocht en schimmelproblematiek te verhogen zodat de problematiek tijdig kan worden geadresseerd en er meer inzicht over de omvang ontstaat. Daar waar lokaal onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van vocht- en schimmel kunnen vaak experts worden ingezet van de gemeente of corporatie om de problematiek, de oorzaken en de aanpak te beoordelen. VRO, de VNG en Aedes zijn op dit moment met elkaar in gesprek over de verdere invulling en bekostiging van deze onafhankelijk experts.

Vraag 7

In hoeverre bent u het eens met het advies van de Woonbond om eerst naar het eigen handelen van huurders te kijken voordat ze contact opnemen met de verhuurder?

De Woonbond geeft op de website aan dat goed ventileren en verwarmen helpt tegen vocht en schimmel. Ik zie dat mede door de energiecrisis er een toename is van vocht- en schimmel. Dit komt doordat huishoudens door de hoge energiekosten minder zijn gaan stoken en ventileren.
Echter, de oorzaken van vocht- en schimmelproblematiek zijn verschillend en er is vaak sprake van een hoge mate van complexiteit. Vaak ligt de oorzaak van vocht- en schimmelproblematiek aan een combinatie van gebruik van de woning en de bouwtechnische kwaliteit van de woning. Regelmatig hebben ook de grondwaterstand en slechte technische installaties invloed op vocht- en schimmelvorming. Deze diffuse oorzaken hebben als gevolg dat er geen eenduidige aanpak mogelijk is en dat de corporatie zowel in gesprek moet gaan met de bewoners als de technische en bouwkundige oorzaken moet onderzoeken.

Vraag 8

Bent u bereid om te onderzoeken of de huidige wet- en regelgeving voldoende is om de gezondheid van huurders te beschermen, gezien het feit dat vocht en schimmel een verhoogd risico geven op longproblemen, en zo nodig aanpassingen door te voeren?

Ik ben van mening dat de huidige wet- en regelgeving voldoende is. Zie ook mijn beantwoording van vraag 3. Ernstige vocht en schimmel is een onderhoudsgebrek, deze verantwoordelijkheid ligt bij de verhuurder. De bouwregelgeving en de huur(prijs)regelgeving (via de Huurcommissie of rechter) bieden instrumenten voor betrokken partijen om op te treden.

Vraag 1

Bent u bekend met de recente uitspraak van de Raad van State waarin het plan1828 voor jongerenwoningen in Haarlem is geschrapt vanwege het ontbreken van voldoende parkeerplaatsen?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat het voornaamste of het enige punt waarom dit belangrijke woningbouwplan geen doorgang kan vinden, het naar beneden afronden van 36,1 parkeerplaatsen betreft?

Nee, dit klopt niet. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) heeft geoordeeld dat in totaal op meerdere punten gebreken kleven aan het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. De Afdeling constateert onder meer dat de gemeenteraad bij de parkeernormen is uitgegaan van nieuw parkeerbeleid, terwijl in het bestemmingsplan de raad het nieuwe parkeerbeleid niet van toepassing heeft verklaard op dit plan. De Afdeling constateert daarbij ook dat op een aantal punten het besluit niet goed is onderbouwd.

Vraag 3

Vindt u dit voorbeeld een uitzondering, of zijn er bij u meerdere voorbeelden bekend van belangrijke woningbouwprojecten die geen doorgang hebben kunnen vinden of sterk vertraagd zijn als gevolg van een relatieve kleine afwijking van gemeentelijke beleidsplannen?

Vaak spelen meerdere punten een rol bij een oordeel van de Afdeling. In dit geval speelde ook de bovengenoemde afronding mee. Gezien de grote diversiteit aan achterliggende factoren die een rol spelen bij oordelen van de Afdeling, beschouw ik dit specifieke geval niet als voorbeeld.

Vraag 4

Zonder om commentaar op een rechterlijke uitspraak te vragen, wat vindt u ervan dat in een tijd van woningnood jongeren geen woning kunnen krijgen vanwege een afrondingsverschil in de parkeernorm?

Ik betreur dat in dit geval de woningbouw vertraagd is; dat is geen goed nieuws voor de woningzoekenden. Ik voel de urgentie om zo snel mogelijk zo veel mogelijk woningen te bouwen om het woningtekort terug te dringen. Het is alle hens aan dek. Gezien het enorme woningtekort is het versnellen van de procedures in de woningbouw essentieel. Daarvoor is het van belang dat procedures met grote zorgvuldigheid worden doorlopen om de kans te verkleinen dat dat een belemmering vormt voor de woningbouw. De gemeenteraad heeft afwegingsruimte om in het parkeerbeleid te voorzien in maatwerk. Zoals ik in het antwoord op vraag 2 heb vermeld, heeft de Afdeling geoordeeld dat er meerdere gebreken kleven aan het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het oordeel of een specifiek bestemmingsplan voldoende parkeerplaatsen bevat in eerste instantie aan de gemeenteraad is en de lat dus hoog moet liggen om een bestemmingsplan of ander besluit van de gemeenteraad te vernietigen? Zo ja, welke wetgeving of andere acties bent u voornemens voor te stellen om dit uitgangspunt beter in de praktijk te brengen?

Ja, het is aan de gemeenteraad om een eigen afweging te maken over het parkeerbeleid in de gemeente en daarover een besluit te nemen. In de uitspraak wordt deze bevoegdheid niet ter discussie gesteld. Vervolgens is het aan de bestuursrechter om bij beroep te oordelen of de raad dit besluit zorgvuldig heeft voorbereid en deugdelijk heeft onderbouwd.

Vraag 6

Heeft u contact gehad met de gemeente Haarlem over dit voorbeeld of bent u bereid dit te doen, om lessen te trekken hoe in de toekomst kan worden voorkomen dat belangrijke woningbouwprojecten disproportioneel vertraagd worden of stuk kunnen lopen als gevolg van minieme afwijkingen van eerdere beleidsplannen?

Lessen of best practices uit projecten worden bij lokale en/of regionale versnellingstafels besproken. Op die manier wordt geleerd van eerder opgedane ervaringen, positief en negatief. Daarnaast ben ik met veel medeoverheden in contact over het versnellen van de woningbouw. Een voorbeeld van dat contact is het bestuurlijk overleg in het kader van de woondeals; waarbij in dit geval ook de verantwoordelijk wethouder aan tafel zit.

Vraag 7

Bent u van mening dat de Wet versterking regie volkshuisvesting voldoet in de belofte om de doorlooptijden van woningbouwplannen als deze te verkorten en zo ja, op welke manier had de wet in dit geval voorkomen dat het woningbouwplan sterk vertraagd of geschrapt zou worden?

In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting wordt ingegaan op versnellingen waarmee eerder duidelijkheid komt of een woningbouwproject doorgang kan vinden, wanneer er beroep is ingesteld. Hiermee kan de beroepsprocedure met een jaar worden verkort. Een besluit moet echter vervolgens wel goed worden gemotiveerd.

Vraag 8

Had een situatie als deze niet voorkomen kunnen worden indien een zaak als deze al eerder was afgevangen door een bezwaarprocedure, gelijkend op de Huurcommissie?

Het is niet mogelijk om bezwaar te maken tegen een bestemmingsplan, maar de wet voorziet wel in de mogelijkheid een zienswijze in te dienen over het ontwerp. Een zienswijzeprocedure biedt een mogelijkheid aan de raad om een ontwerpplan aan te passen voordat het wordt vastgesteld. Overigens heeft de gemeenteraad in deze zaak hangende de procedure nog een herstelbesluit genomen, welke ook is vernietigd.

Vraag 9

Bent u bereid te onderzoeken hoe gemeenten sneller door kunnen met een vernietigd bestemmingsplan of ander besluit, bijvoorbeeld indien de vernietiging slechts op een relatief klein aspect is gebaseerd?

Het zo snel mogelijk doorlopen van de procedures is belangrijk voor het versnellen van de woningbouw. Er bestaat reeds een mogelijkheid door gebruik te maken van de bestuurlijke lus.
De rechter kan deze bestuurlijke lus in een (hoger) beroepsprocedure toepassen. Daarmee wordt het bestuursorgaan de gelegenheid gegeven om een gebrek tijdens de beroepsprocedure te herstellen.

Vraag 10

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het commissiedebat Ruimtelijke Ordening van 13 maart a.s.?

Vanwege het belang van een zorgvuldige beantwoording heeft de beantwoording langer dan de gevraagde week gekost.

Vraag 1

Zou u willen reageren op de problemen zoals geschetst in het artikel Schimmel en vocht zorgt in één op de vier huurwoningen voor problemen van Kassa?1

Vocht en schimmelproblematiek in woningen is zeer onwenselijk en de klachten over vocht- en schimmelproblematiek neem ik serieus. We zien helaas een toename van meldingen van schimmel door de energiecrisis. Mensen zijn minder gaan stoken waardoor er meer vocht in de woning blijft. Vocht- en schimmelproblematiek is een urgent onderwerp, ik heb hier recent extra aandacht aan besteed bij de herijking van de Nationale Prestatieafspraken (NPA).

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat het tijd is voor een Nationaal Aanvalsplan Schimmelwoningen? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik deel deze opvatting niet. Vocht en schimmel horen niet in een huis en ik ben het dan ook eens met de noodzaak om dit soort problematiek aan te pakken. Echter, er worden al veel inspanningen verricht om woningcorporaties, overige verhuurders en gemeenten te stimuleren om vocht- en schimmelproblematiek op te pakken. Zo is in de Nationale Prestatieafspraken (NPA), waarover uw Kamer op 11 december 2024 is geïnformeerd, afgesproken dat woningcorporaties zich maximaal inzetten om vocht en schimmel op te lossen of beheersbaar te houden.2
Daar waar het aan het gebruik van de woning ligt, helpen woningcorporaties proactief om samen met de huurder de problematiek aan te pakken. Er gaat hierbij extra aandacht uit naar ventilatie van de woning. Vocht en schimmelproblematiek komt ook regelmatig voor in woningen die goed zijn geïsoleerd. In deze woningen is ventileren, mechanisch of handmatig, nog belangrijker om dat dit niet meer op een natuurlijke wijze gaat. Als de mechanisch installaties niet goed zijn ingesteld kan dit leiden tot vocht en schimmelproblematiek. Geïsoleerde woningen vragen vaak ook een aangepast gebruik met betrekking tot ventileren.
Daar waar onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van de problematiek (gebouw of bewoning) kunnen vaak nu onafhankelijke experts worden ingezet via gemeenten of corporaties die dit beoordelen. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de VNG en Aedes zijn met elkaar in gesprek over de verdere invulling en bekostiging van de onafhankelijk experts. Daarnaast zullen woningcorporaties tot en met 2030 jaarlijks 200 miljoen euro extra in woningverbetering steken. Hierbij is, naast de aanpak asbest en loden leidingen, extra aandacht voor vocht- en schimmelproblematiek. Verder committeren woningcorporaties zich eraan dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn.
Verder wordt in de handreiking lokale prestatieafspraken extra aandacht besteed aan de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek, dit stimuleert corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties om op lokaal niveau concrete afspraken te maken. Lokale partijen (bewoners, huurderverenigingen, gemeenten en corporaties) hebben het beste zicht op de problematiek en een passende aanpak. Corporaties moeten ook in hun bod voor de lokale prestatieafspraken ingaan op de onderwerpen kwaliteit en leefbaarheid. Vocht en schimmel valt onder deze onderwerpen.
Ook heeft de Wet goed verhuurderschap ten aanzien van de particuliere huursector een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels geïntroduceerd. Huurders kunnen een melding maken bij de gemeente. Gemeenten hebben met deze wet de bevoegdheid gekregen om een verhuurvergunning te eisen, waarmee zij extra voorwaarden kunnen stellen aan verhuurders ten aanzien van bijvoorbeeld onderhoud.

Vraag 3

Deelt u opvatting dat elke corporatie zou moeten (kunnen) beschikken over schimmel-expertiseteams of schimmel-brigades, die na een melding de volgende dag op de stoep (kunnen) staan, met mensen om de keukentafel gaan zitten, samen een plan maken om de schimmel aan te pakken, en niet vertrekken voordat alle schimmel weg is uit de woning?

Nee, ik deel deze opvatting niet. In de praktijk zijn de oorzaken en de mate van vocht- en schimmelproblematiek diffuus. Corporaties kunnen hierbij een eigen afweging maken of ze over een apart vocht- en schimmelteam willen beschikken. Het gaat mij erom dat het wordt aangepakt, hoe dat wordt georganiseerd is aan partijen zelf. Aedes geeft aan dat corporaties steeds vaker medewerkers opleiden tot vocht- en schimmel expert en regelmatig specialistische bedrijven worden ingeschakeld bij specialistisch werk.

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat het daarbij cruciaal is dat huurder en corporatie samen een specifieke aanpak voor die woning vaststellen?

Ja, deze opvatting deel ik. Er is bij vocht- en schimmelproblematiek vaak sprake van een combinatie van verschillende oorzaken. Het is wenselijk dat de corporatie en de huurder met elkaar in gesprek gaan over de oorzaken van de problematiek en over de aanpak om vocht- en schimmelproblematiek op te lossen. Deze opvatting is ook vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken. Daar waar de oorzaak in de woning of het complex ligt zetten woningcorporaties zich maximaal in om dit op te lossen of beheersbaar te houden, bij een veranderende grondwaterstand zoekt de woningcorporatie samen met het Waterschap naar een oplossing. Daar waar het aan het gebruik van de woning ligt, helpen woningcorporaties proactief om samen met de huurder de problematiek aan te pakken.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat ook nazorg, van corporatie richting huurder, na een ruim jaar cruciaal is, aangezien je pas zeker kunt zijn dat je woning schimmelvrij is nadat deze de vier seizoenen achtereen schimmelvrij is?

Het is verstandig dat bij de aanpak vocht- en schimmelproblematiek ook afspraken gemaakt worden over de nazorg. Het is echter aan de corporatie, de huurder en eventueel de gemeente hoe zij deze nazorg willen oppakken en monitoren.

Vraag 6

Zou u in overleg met corporaties zich ervoor willen inspannen dat elke corporatie kan beschikken over specialistische aannemers op het gebied van schimmel, die de vier fasen van schimmelaanpak (een oorzaakanalyse, daarna reinigen, schimmels doden, vervolgens sauzen met schimmelwerende saus) kunnen uitvoeren?

Aangezien de oorzaken en de mate van vocht- en schimmelproblematiek zeer diffuus zijn, is het niet doelmatig om in alle gevallen van vocht- en schimmel een specialistische aannemer in te schakelen. Daar waar onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van de problematiek (gebouw of bewoning) kan het nodig zijn om een onafhankelijk om dit te beoordelen. Naar aanleiding van de Nationale Prestatieafspraken ben ik in overleg met corporaties en gemeenten over de inzet van een onafhankelijk expert.

Vraag 7

Hoe reflecteert u op het feit dat voor huurders die te maken hebben met schimmel in hun huurwoning, hun huis geen haven is waar je thuiskomt, maar een bron van stress?

Vocht- en schimmel in (huur)woningen is zeer onwenselijk, het leidt tot leefbaarheidsproblematiek en heeft in ernstige gevallen zelfs effect op de gezondheid. Zoals u in mijn antwoord op vraag 2 heeft kunnen lezen, stimuleren we vanuit het Rijk corporaties en gemeenten om een aanpak lokaal te realiseren.

Vraag 8

Hoe kan het dat mensen al tien jaar of langer aan de bel trekken, maar de schimmelproblematiek in hun woning nog niet is opgelost?

Vraag 9

Hoe reflecteert u op het feit dat schimmelproblematiek al zo lang niet wordt aangepakt, dat mensen zich niet serieus genomen voelen, gaan twijfelen aan zichzelf en het vertrouwen in de corporatie en de overheid verliezen?

Vraag 10

Deelt u de opvatting dat er hier ook voor de rijksoverheid en de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een taak weggelegd is? Zo ja, welke?

De verantwoordelijkheid voor de aanpak vocht- en schimmelproblematiek ligt primair bij de lokale partijen zoals de woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisaties. Echter, ik zie de urgentie van de problematiek. Zie mijn beantwoording van vraag 2 voor de inzet op nationaal niveau.

Vraag 11

Hoe reflecteert u op het feit dat mensen op deze wijze vast komen te zitten in het systeem?

Huurders hebben verschillende mogelijkheden om, als ze er niet uitkomen met de woningcorporatie, melding te maken van vocht- en schimmelproblematiek. Zie hiervoor ook de beantwoording van vraag 8 en 9. Daarnaast ben ik in gesprek over de inzet van onafhankelijk experts.

Vraag 12

Zou u willen reflecteren op de vraag hoe het kan dat de schadelijkheid en ziekmakendheid van schimmel al jarenlang bekend is, maar vandaag de dag één op de vier huurwoningen te maken heeft met schimmelproblematiek?

We zien helaas dat de problematiek niet beter is geworden door toenemend (energie)armoede waardoor mensen minder gaan stoken, een veranderend waterpeil, natte winters en intensievere woongebruik.

Vraag 13

Deelt u de analyse van de Woonbond dat er al snel gekeken wordt naar de aantallen voor woningbouw, maar dat de kwaliteit van woningen een ondergeschoven kindje is? Zo nee, waarom niet?

Vraag 14

Zou u inzicht willen geven in de precieze afspraken op het gebied van de aanpak van schimmel in de Nationale Prestatieafspraken en de 200 miljoen euro per jaar extra die corporaties hieraan gaan besteden?

Vraag 15

Zou u in overleg en samenwerking met de corporaties een globale uitsplitsing naar categorie aanpak (schimmel, loden leidingen, asbest, etcetera) willen maken van waar deze 200 miljoen euro per jaar extra aan zal worden uitgegeven?

Vraag 16

Zou in overleg willen treden met de corporaties en een inschatting willen maken of de corporaties dit bedrag jaarlijks krijgen weggezet?

Vraag 17

Is 200 miljoen euro per jaar extra per jaar extra voldoende om alle huurwoningen waar schimmelproblematiek is aan te pakken?

Vraag 18

Indien dit niet het geval, zou u in overleg met corporaties willen bezien hoeveel er dan nodig is om schimmelproblematiek op die grondige wijze aan te pakken?

Vraag 19

Wat is de voortgang van de afspraak in de Nationale Prestatie Afspraken dat corporaties en gemeenten lokaal afspraken gaan maken over vocht en schimmel en de structurering hiervan?

In de herijkte Nationale Prestatieafspraken (NPA) uit december 2024 is afgesproken dat woningcorporaties en gemeenten lokaal afspraken maken over vocht en schimmel en herstructurering. Het is nu nog te vroeg om het effect van deze herijkte NPA te meten, woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten zijn in het voorjaar van 2025 nog bezig met herijken van de lokale prestatieafspraken.

Vraag 20

Hoe gaat u grip houden op de vraag of elke gemeente en corporatie deze afspraken maakt?

Vraag 21

Registreert het ministerie of gemeenten en corporaties deze afspraken maken?

Vraag 22

Wat gaat u doen als gemeenten of corporaties deze afspraken niet maken, of als deze afspraken onvoldoende zijn?

Vraag 23

Hoe pakt het Rijk de regie als gemaakte afspraken over de aanpak van schimmel niet worden nageleefd?

Vraag 24

Welke tools heeft uw ministerie in handen om gemaakte afspraken te handhaven?

Vraag 25

Na hoeveel jaar komt er een evaluatie of gemeenten en corporaties aan lokaal gemaakte afspraken houden?

Vraag 26

Welke lessen zijn er geleerd van de landelijke aanpak die de ambitie had om voor 2026 alle huizen die last hebben van schimmel te renoveren of te slopen?

Gezien het genoemde jaartal heb ik voor de beantwoording van deze vraag aangenomen dat wordt bedoeld de aanpak van woningen met een slechte conditiescore, dit zijn woningen met een (zeer) slechte onderhoudskwaliteit, er kan daarbij ook sprake zijn van vocht- en schimmel maar dit hoeft niet altijd het geval te zijn.
In de Nationale Prestatieafspraken uit 2022 en de herijking uit december 2024 is de afspraak opgenomen om uiterlijk in 2026 geen corporatiebezit meer te hebben met een conditiescore 5 of 6, tenzij er voor deze woningen concrete sloop- of renovatieplannen zijn. Uit de monitoring in de Aedes forecast blijkt dat er in 2023 nog 7.500 woningen in deze categorieën. Naar verwachting zijn dat er in 2028 nog 4.000 (0,002% van alle corporatiewoningen), hiervoor zijn plannen om te renoveren (62%) en te slopen (38%). De komende jaren blijf ik, samen met Aedes en de VNG, deze afspraak monitoren. Overigens zijn de woningen met conditiescore 5 of 6 van slechte kwaliteit, maar dit betekent niet dat er in al deze woningen sprake is van vocht- en schimmelproblematiek. Uit een evaluatie van de gemeente Amsterdam uit 2024 blijkt dat slechts 20% van de meldingen komt uit woningen met een EFG-label. De overige meldingen komen uit woningen met een energielabel A t/m D. Daarnaast waren de meldingen in Amsterdam gelijk verspreid over de bouwjaren. Alleen in woningen met een bouwjaar na 2011 is sprake van significant minder meldingen.3

Vraag 27

Zou u inzicht willen geven in de voortgang van het Nationaal Isolatieprogramma en in het bijzonder van de onderdelen daarvan die samenhangen met de aanpak van schimmel?

Met voldoende ventilatie kan schimmelvorming in woningen worden voorkomen. Wanneer een woning wordt geïsoleerd en kieren worden gedicht, verdwijnen er vormen van natuurlijke ventilatie. Van belang is dat er dan ventilatiemaatregelen worden genomen, zoals het plaatsen van ventilatieroosters of het toepassen van energiezuinige systemen met CO2-sturing en warmteterugwinning. In de lokale aanpak van het Nationaal Isolatieprogramma kunnen in combinatie met isolatiemaatregelen, energiezuinige ventilatiesystemen in woningen van eigenaar-bewoners en Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) worden gesubsidieerd via gemeenten. Hierbij kunnen voor VvE’s de middelen worden gestapeld met de Subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars (SVVE), waarin deze maatregelen ook worden gesubsidieerd.
In de SVVE zie ik een stijgende lijn in het aantal aanvragen voor energiezuinige ventilatiemaatregelen. Van 11 verenigingen waaraan in 2022 subsidie is verstrekt voor deze maatregelen voor in totaal 552 appartementen, naar 21 verenigingen in 2024 voor in totaal 1.573 appartementen. En in 2025 is er t/m februari al aan 15 verenigingen subsidie verstrekt voor in totaal 571 appartementen. In de woningen die in de lokale aanpak tot nu toe zijn verbeterd, zijn de isolatiemaatregelen slechts een enkele keer tegelijk met de energiebesparende ventilatiemaatregelen toegepast. De aandacht ligt bij het isoleren van deze slecht geïsoleerde woningen vaak op het nemen van de eerste isolatiemaatregelen. Ik zie wel aandacht voor ventilatie in veel gemeenten, via andere routes. Bijvoorbeeld via energiefixers en -coaches die vaak met middelen van de Aanpak Energiearmoede worden ingezet is aandacht voor het voorkomen van schimmelvorming door ventilatie, ook door het goed gebruiken van bestaande ventilatiesystemen. Huurders worden ook vaak via deze route bereikt. Het verbeteren van huurwoningen is ook een belangrijke actielijn binnen het Nationaal Isolatieprogramma. Zoals in de beantwoording van vraag 2 is aangegeven, wordt ook ingezet op het toepassen van ventilatiemaatregelen bij corporaties. Daarnaast wordt met de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) het toepassen van energiezuinige ventilatie gestimuleerd bij private huurwoningen.
Tot slot wordt via verschillende kanalen het belang van ventileren duidelijk gemaakt. Bijvoorbeeld op verbeterjehuis.nl en in de campagne «Wie isoleert, profiteert» wordt in volgende rondes ook op het belang van ventileren gewezen.

Vraag 28

Hoe krijgt u in beeld welke corporaties de helpende hand van de rijksoverheid kunnen gebruiken bij het opstarten, sneller opschakelen of intensiveren van schimmelaanpak?

Corporaties zijn verantwoordelijk voor het onderhouden van het eigen bezit. In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken dat corporaties extra inzetten om woningverbetering, daarnaast maken zij afspraken met gemeenten over de aanpak vocht- en schimmelproblematiek. We zien dat er soms onduidelijkheid is tussen huurder en verhuurder over de oorzaak van de schimmelvorming en de mogelijke aanpak. Daar waar onenigheid is, kan er een onafhankelijk vocht- en schimmelexpert worden ingezet. Ik ben momenteel in overleg met Aedes en de VNG over de inzet en de financiering van deze vocht- en schimmelexperts.

Vraag 29

Zou u inzicht willen geven hoe de verschijningsvormen maar ook de intensiteit van schimmelproblematiek variëren op plekken met een hoog of juist laag grondwaterpeil?

Vochtproblemen in de woning, waaronder schimmelproblematiek, hebben verschillende oorzaken, bijvoorbeeld: lekkage van (regen)waterafvoer, doorslaand vocht via de muur bij hevige regenval of optrekkend vocht vanuit de fundering en de bodem. Daarnaast kan slechte ventilatie een rol spelen. Het optrekkende vocht vanuit de fundering ontstaat vaak door een combinatie van verminderde of slechte waterdichtheid van muren en vloeren en een (tijdelijk) hoge grondwaterstand, waardoor de afstand tussen het grondwater en de vloer of muren kleiner wordt. Bij lage grondwaterstand is de afstand tussen het grondwater en de vloer groter, waardoor de vochtigheid afneemt en daarmee de kans op schimmel.

Vraag 30

Zou u voorgaande vraag ook willen beantwoorden voor gebieden waar het grondwaterpeil juist verhoogd of verlaagd wordt?

In gevallen waar sprake is van een vochtprobleem door grondwater, kan grondwaterstandverhoging tot meer vochtproblematiek leiden.

Vraag 31

Zou u inzicht willen geven hoe schimmelproblematiek in woningen samenhangt met funderingsproblematiek, en het feit dat niet alleen het ministerie, maar ook andere overheidsinstanties met funderingsproblematiek bezig zijn? Welke coördinerende rol voor het ministerie ligt hier?

In gebieden met funderingsproblematiek en waar bodemdaling optreedt, is er meer kans op vochtproblemen en schimmel. Funderingsproblematiek raakt aan de woonopgave en het water-bodemvraagstuk waar naast de eigenaren van de woningen ook de gemeenten, waterschappen, provincies en Rijkoverheid betrokken zijn. Het Ministerie van VRO heeft een coördinerende rol op zich genomen in de nationale aanpak van funderingsproblematiek.

Vraag 32

Zou u inzicht willen geven in wat een strenge winter doet met de toename van schimmelproblematiek in woningen?

Corporaties zien in de winter een toename van meldingen over vocht- en schimmelproblematiek. Door toenemende (energie)armoede kunnen huishoudens minder stoken en ventileren ze de woning minder, waardoor de luchtvochtigheid in de woning toeneemt.

Vraag 33

Zou u inzicht willen verschaffen in hoe schimmelproblematiek samenhangt met hoge energieprijzen?

Zie antwoord vraag 32.

Vraag 34

Zou u inzicht willen geven in hoe bij renovatie de verduurzaming van woningen schimmelproblematiek kan versterken doordat het soms moeilijker wordt om woningen te ventileren?

In een woning wordt veel vocht gegenereerd door douchen, koken, was drogen en menselijk gebruik. Dit vocht moet worden afgevoerd om schimmelvorming te voorkomen. Als gezegd verdwijnen er wanneer een woning wordt geïsoleerd en kieren worden gedicht, vormen van (onbedoelde) natuurlijke ventilatie. Het is daarom van groot belang dat bij het maken van een verduurzamingsplan ook aandacht wordt besteed aan de ventilatievoorzieningen. Ook bij het vervangen van bijvoorbeeld kozijnen en glas moet worden bedacht of het aanbrengen van ventilatieroosters nodig is als onderdeel van het ventilatiesysteem.
Bij alle ventilatiesystemen, en met name bij de meer energiezuinige ventilatiesystemen als vraaggestuurde en balansventilatie, is het vervolgens van belang dat deze goed worden ingeregeld, onderhouden (filters vervangen) en gebruikt zodat de benodigde luchtverversing ook werkelijk wordt gerealiseerd.

Vraag 35

Deelt u de opvatting dat schimmelproblematiek in woningen een collectief probleem is, waarvoor de rijksoverheid vanuit haar volkshuisvestelijke taak een verantwoordelijkheid heeft? Zo ja, wat houdt die verantwoordelijkheid in uw ogen precies in?

Zie mijn beantwoording van vraag 2 en vraag 10.

Vraag 36

Deelt u de opvatting dat ook het feit dat woningen op termijn gesloopt gaan worden, niet zou moeten betekenen dat schimmel niet wordt aangepakt, omdat daarmee de rekening en de gevolgen worden gelegd bij de mensen die erin wonen?

Ik deel deze opvatting. Woningen moeten, zolang er huishoudens wonen, leefbaar zijn en de basiskwaliteit moet in orde zijn. Dit geldt ook voor woningen die op een sloop- of renovatielijst staan.

Vraag 37

Zou u op een rij willen zetten welke prikkels de Wet betaalbare huur geeft aan verhuurders om te investeren in woningen en in te zetten op isolatie en ventilatie, en de aanpak van schimmel?

Met de Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving is de huurprijsregulering uitgebreid tot aan het middenhuursegment. Daarmee hebben middenhuurders toegang gekregen tot de Huurcommissie, zoals al het geval was voor huurders in het laagsegment. Deze huurders kunnen ook een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie op grond van (onderhouds)gebreken aan de huurwoning, zoals schimmel. Als een gebrek wordt geconstateerd, kan de Huurcommissie uitspreken dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd, tot het gebrek is verholpen. Dit creëert een financiële prikkel voor verhuurders om een dergelijk gebrek snel op te lossen.
Daarnaast is met de Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving het woningwaarderingsstelsel (WWS) gewijzigd. Zo is voor energielabels (waar ventilatie een onderdeel van is) bepaald dat goede energielabels (B t/m A++++) meer WWS-punten (en dus een hogere maximale huurprijs) krijgen, terwijl slechtere labels (E t/m G) minpunten krijgen. Hiermee is ook een financiële prikkel voor verhuurders ingebouwd: verduurzaming en isolatie waardoor het label verbetert levert een hogere maximale huurprijs op. Daarnaast wordt nu ook onroerend aanhorige airconditioning gewaardeerd, zolang deze kan verkoelen en verwarmen. Indien een dergelijke voorziening is aangesloten op de buitenlucht, kan deze bijdragen aan de ventilatie in de woonruimte.

Vraag 38

Hoe kunnen deze prikkels uitgebouwd worden?

In mijn antwoord op vraag 37 heb ik uiteengezet welke prikkels reeds bestaan om woningen te isoleren en ventileren en schimmel aanpakken: de Huurcommissie kan bij een ernstig gebrek een korting op de huur uitspreken, die geldt tot het gebrek verholpen is. Afhankelijk van de ernst van een gebrek kan de hoogte van die korting oplopen tot 80% van de huurprijs. Daarnaast is het energielabel, dat (mede) wordt bepaald door de mate van isolatie en verduurzaming, een van de meest zwaarwegende elementen binnen het WWS. Gezien de reeds bestaande prikkels in het systeem, waarbij de nieuwe energielabelwaardering bovendien nog geen jaar geleden is ingevoerd, is het niet wenselijk om deze prikkels te verhogen of uit te breiden.
Waar in het WWS prikkels zijn ingebouwd om te verduurzamen, wordt de drempel hiervoor verder verlaagd middels beschikbaar gestelde verduurzamingssubsidies. Hierbij kan gedacht worden aan de SVOH, SVVE en ISDE. Elk van deze subsidies stimuleert verduurzaming van een woning, waarmee een huurder verdere controle krijgt over het ventileren en energieverbruik van de woning. Een goed geïsoleerde woning die fatsoenlijk te verwarmen is waarbij de huurder zelf zorg draagt voor het gecontroleerd ventileren, draagt bij aan een effectieve vocht- en schimmelbestrijding. Voor de bestrijding van overdadig vocht en schimmelproblematiek kunnen huurders en huiseigenaren ook terecht op milieucentraal.nl, waar over de genoemde verduurzamingssubsidies ook veel informatie te vinden is.

Vraag 39

Zou u op een rij willen zetten hoe de Wet betaalbare huur heeft bijgedragen aan de positionering van de Huurcommissie als aanspreekpunt voor huurders, ook op het gebied van schimmelproblemen?

De Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving heeft een groter deel van de Nederlandse huurmarkt toegang gegeven tot de Huurcommissie. Ook huurders én verhuurders in de middenhuursector kunnen nu hun geschillen aan de Huurcommissie voorleggen, waaronder geschillen over (onderhouds)gebreken zoals schimmel. Naast de wijzigingen in regelgeving uit de Wet betaalbare huur heeft de Huurcommissie veel stappen gezet om haar toegankelijkheid te vergroten. Zo kent de Huurcommissie een klantcontactcentrum dat huurders en verhuurders bijstaat bij het beantwoorden van vragen over hun (ver)huursituatie. Daarmee is de Huurcommissie beter te bereiken als aanspreekpunt voor huurders en verhuurders, ook op het gebied van schimmelproblemen. Ook heeft de Huurcommissie sinds enige tijd een Gebrekencheck op haar website, waarmee bezoekers op een laagdrempelige manier een indicatie kunnen krijgen of het zinvol is om voor een bepaald gebrek in de woning bij de Huurcommissie een verzoek tot huurverlaging in te dienen.

Vraag 1

Hoe beoordeelt u de signalen dat verhuurders, sinds de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten, verschillende constructies bedenken om de wet te omzeilen?1

In het artikel worden twee routes genoemd: 1) het gebruik van zgn. shortstay-contracten en 2) het gebruik van zgn. friendscontracten.
Als er sprake is van de «huur van woonruimte», zijn de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte van toepassing. In deze afdeling zijn o.a. de huurbescherming en huurprijsbescherming vastgelegd. In artikel BW 7:232 lid 2 wordt echter gesteld dat deze afdeling niet van toepassing is op «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Bij shortstay-contracten wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW «voor de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. Echter dienen short-stay-contracten zeer terughoudend toegepast te worden; als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat deze bepaling gericht op «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is», bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».
Bij een zgn. «friendscontract» staan meerdere huurders op hetzelfde huurcontract. Dit zijn er doorgaans meer dan twee, die gezamenlijk de huurprijs onderverdelen. Een zelfstandige huurwoning wordt beprijsd via het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen (WWSZ). Friendscontracten zijn niet verboden en kunnen voordelen bieden. Er is dus ook niet per definitie sprake van een schijnconstructie als er gebruik wordt gemaakt van een friendscontract. Het signaal dat er onjuist gebruik gemaakt wordt van friendscontracten betrekking tot de huurprijs, is mij bekend. Kern daarbij is dat friendscontracten soms worden ingezet om feitelijk onzelfstandige kamerverhuur als een zelfstandige huurwoning te verhuren. Een contract voor een zelfstandige huurwoning kan daarmee beschikken over een geliberaliseerde huurprijs. Kamerverhuur – verhuur van een onzelfstandige woonruimte – moet worden beprijsd via het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO). In het WWSO bestaat geen geliberaliseerde huurprijs – een onzelfstandige woonruimte heeft altijd een gereguleerde huurprijs.
Hiervoor zijn maatregelen genomen in het pakket van de Wet betaalbare huur dat van kracht is sinds 1 juli jl. In het pakket van de Wet betaalbare huur is verduidelijkt dat de contractvorm niet doorslaggevend is voor het bepalen van de (on)zelfstandigheid van de woonruimte, maar dat gekeken moet worden naar de feitelijke verhuursituatie. Feitelijke kamerverhuur moet via het WWSO beprijsd worden. In het Besluit huurprijzen woonruimte2 is opgenomen aan welke voorwaarden voldaan moet worden om als zelfstandige woonruimte beprijsd te worden. In alle andere gevallen is sprake van een onzelfstandige woonruimte. De Huurcommissie en gemeenten kunnen toetsen of huurprijsbescherming van toepassing is bij een contract en of het juiste puntenstelsel is toegepast.

Vraag 2

In hoeverre heeft u zicht op de omvang van dit probleem?

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten. Deze worden niet landelijk gemonitord. De laatste evaluatie die heeft plaatsgevonden was de wetsevaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in 2021.3 Daarin is geconstateerd dat contracten «naar aard van korte duur» («short stay») worden aangeboden door ongeveer 20 procent van alle verhuurders. Met betrekking tot het toepassen van het verkeerde puntenstelsel bij friendscontracten, zoals ik heb beschreven in mijn antwoord op vraag 1, zijn geen gegevens beschikbaar.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het zeer onwenselijk is dat de wet wordt omzeild? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Het is altijd onwenselijk als de wet wordt omzeild. Het staat verhuurders vrij (binnen de wet) een verhuurvorm te kiezen. In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de wettelijke kaders die gelden. Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden; als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Met betrekking tot friendscontracten is reeds in wet- en regelgeving verduidelijkt welk puntenstelsel toegepast dient te worden. Ik denk dat deze verduidelijking voldoende is, temeer omdat gemeenten en Huurcommissie voldoende mogelijkheden hebben eventuele misstappen te corrigeren. In het kader van de evaluatie van de Wet betaalbare huur zal ik tevens aandacht hebben voor dit onderwerp.

Vraag 4

Deelt u voorts de mening dat het beter is problemen te voorkomen dan te genezen? Zo ja, wat wilt u doen om «shortstaycontracten» en andere ontwijkingsconstructies te voorkomen?

Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.
Uit de wetsevaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt is gebleken dat «short-stay-contracten» door 20% van de verhuurders wordt gebruikt.4 In de evaluatie is benoemd dat met name uitzendbureaus die arbeidsmigranten uitzenden veelal gebruikmaken van short-stay-huisvesting. Zij hebben behoefte aan flexibele contractvormen die aansluiten op de dynamiek van het werk dat mensen doen. Deze huisvesters maakten in de praktijk weinig gebruik van de tijdelijke huurcontracten die de Wet doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk maakte. Het Kabinet voert de aanbevelingen van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten uit en werkt aan een wetsvoorstel waarmee zowel voor de arbeidsmigrant als voor de werkgever duidelijkheid wordt gegeven over de geldende huur(prijs)bescherming. Daarnaast heeft uw Kamer heeft mij per motie gevraagd om bij de evaluatie van de effecten van de nieuwe huurwetgeving ook aandacht te besteden aan de mate van oneigenlijk gebruik van short-stay-contracten.5 Deze motie voer ik uit.
Wat betreft friendscontracten denk ik niet dat op dit moment aanvullende maatregelen nodig zijn, zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 heb toegelicht.

Vraag 5

Zijn er concrete cijfers of onderzoeken beschikbaar over het aantal klachten of meldingen bij de huurcommissie over schijnconstructies zoals «shortstaycontracten» of «friends-contracten»? Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te laten doen?

Ik heb de Huurcommissie gevraagd een nadere analyse te maken van het aantal geschillen over de genoemde constructies dat aan de Huurcommissie wordt voorgelegd. Ik zal deze analyse betrekken bij mijn reactie op de motie Mooiman c.s.

Vraag 6

Hoeveel «shortstaycontracten» zijn er vorig jaar afgesloten en hoeveel in de jaren daarvoor?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb toegelicht betreft het hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten die niet landelijk worden gemonitord.

Vraag 7

Welke maatregelen neemt u om handhaving en toezicht op schijnconstructies bij huurcontracten te verbeteren?

In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling: de Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd, die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.
Daarnaast kan een huurder naar de Huurcommissie stappen als de huurder van mening is dat de gevraagde huurprijs onredelijk is. Bij het beantwoorden van de vraag of de Huurcommissie ontvankelijk is een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs, toetst de Huurcommissie of de huurovereenkomst aan te merken is als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Indien dit niet het geval is, kan de Huurcommissie een uitspraak doen over de redelijkheid van de huurprijs.
Hetzelfde als bovenstaande geldt voor de handhaving door gemeenten. Gemeenten hebben geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden en daarmee ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten. Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van de Wet betaalbare huur handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten, o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat ook gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van woonruimte en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Indien geen sprake is van gebruik naar zijn aard van korte duur, dan is de huurprijsbescherming van toepassing. Bij een te hoge huurprijs kan de gemeente daarop handhavend optreden.
In het antwoord op vragen 3 en 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 8

Overweegt u aanvullende regelgeving of strengere sancties om deze ontwijkingsstrategieën te ontmoedigen?

In het antwoord op vragen 3 en 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 9

Bent u het ermee eens dat het aanbieden van gemeubileerde woningen tegen hoge huren, waarbij onduidelijk is welk deel van de huurprijs betrekking heeft op de meubels en services, misbruik in de hand kan werken en hoe kan transparantie hierover verbeterd worden?

Ik zie geen bezwaar tegen het verhuren van gemeubileerde verhuur, dit kan in een behoefte voorzien. Wanneer er sprake is van de huur van woonruimte, moet de huurbescherming en huurprijsbescherming worden gerespecteerd. Eventuele meubels en services kunnen worden afgerekend via de servicekosten. Ik zet er op in om de wet- en regelgeving te wijzigen, om meer duidelijkheid te verschaffen over wat als servicekosten kan worden gerekend.6 Indien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de totaalprijs en niet die van de huurprijs van de woonruimte is vastgesteld, kan de huurder aan de verhuurder een voorstel doen tot het splitsen van de huurprijs en de servicekosten. Indien de verhuurder niet instemt de voorgestelde splitsing, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.

Vraag 10

Deelt u de zorgen dat huurders in de huidige krappe woningmarkt vaak weinig keus hebben en daardoor genoodzaakt zijn akkoord te gaan met onduidelijke of onredelijke huurvoorwaarden?

Ik deel het beeld van een krappe woningenmarkt en de gevolgen die dit heeft voor de keuzevrijheid van huurders. De Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap zijn recent ingevoerd om huurders beter te beschermen. Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 11

Welke stappen zet u om huurders beter te beschermen tegen dergelijke praktijken?

In het antwoord op vraag 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 12

De huurcommissie grijpt nu in bij «shortstaycontracten». Deelt u de mening dat dit een goed en duidelijk signaal is?

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden. Als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de wettelijke kaders die gelden. De Huurcommissie is een onpartijdige en onafhankelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurders. De Huurcommissie doet in specifieke zaken een uitspraak op basis van de wettelijke kaders. Ik doe als Minister geen uitspraken over specifieke uitspraken van de Huurcommissie.

Vraag 13

Deelt u voorts de mening dat niet alleen de huurcommissie moet ingrijpen, maar ook uzelf?

Uw Kamer heeft mij per motie gevraagd om bij de evaluatie van de effecten van de nieuwe huurwetgeving ook aandacht te besteden aan de mate van oneigenlijk gebruik van short-stay-contracten.7 Deze motie voer ik uit. In het antwoord op vraag 4 ben ik nader ingegaan op mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten». Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het AD-artikel?1

Ja.

Vraag 2

Houden het CBS en/of het Kadaster gegevens bij van het aandeel van eigen geld bij het aangaan van een hypotheek?

Het CBS en het Kadaster houden geen officiële cijfers bij van het aandeel eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) heeft echter wel cijfers over het aandeel eigen geld/inbreng. HDN is een samenwerking tussen relevante spelers in de hypotheekmarkt. Vrijwel alle grote hypotheekaanbieders, financieel adviseurs en IT leveranciers zijn hierbij aangesloten2.
Om deze vragen te kunnen beantwoorden is een definitie van «eigen geld» van belang. In het AD artikel wordt verwezen naar een analyse van Munt hypotheken op basis van hun eigen hypotheekportefeuille. De dataset van HDN kent een bredere spreiding en geeft daarmee een completer beeld. HDN en de analyse van Munt Hypotheken definiëren beiden «eigen inbreng» als het verschil tussen de hypothecaire lening en de koopsom van de woning. Bij een woning van € 400.000,– en een hypotheek van € 350.000 wordt de overige € 50.000,– dus gezien als «eigen inbreng». Dit kan gaan om spaargeld, maar ook om een erfenis, een schenking of een familiehypotheek. Bij doorstromers wordt inbreng van overwaarde ook gezien als eigen inbreng.
Dit laatste punt is van belang omdat in het analyse van Munt Hypotheken wordt gekeken naar kopers onder de 35 jaar i.p.v. kopers van een eerste woning. De meeste kopers onder de 35 jaar zijn starters, maar er zitten ook doorstromers tussen die overwaarde inbrengen. Bij de cijfers van HDN worden starters wel gedefinieerd als kopers van eerste woning.

Vraag 3

Kunt u aangeven, op basis van deze cijfers wat het beeld is als we kijken naar de afgelopen jaren: 2020-2021-2022-2023-2024?

Figuur 1 laat de ontwikkeling zien van de eigen inbreng van starters over de afgelopen jaren. De inbreng is redelijk stabiel. Achter deze gemiddelde cijfers zit natuurlijk een bandbreedte, met starters die meer of minder eigen inbreng meenemen dan het gemiddelde. Dit kan ook regionaal verschillen. Munt hypotheken geeft in hun eigen analyse aan dat starters in het hogere segment, en in de randstad oververtegenwoordigd zijn in hun hypotheekportefeuille3. Dit, in combinatie met de eerder genoemde leeftijdsgrens verklaart het verschil tussen de cijfers van HDN en de cijfers van Munt hypotheken.
Bron: HDN, 2025
Het jaar 2022 kent een opvallende piek ten opzichte van andere jaren. Dit komt omdat 2022 het laatste jaar was waarbij de schenkingsvrijstelling eigen woning van max € 106.671 (in de volksmond jubelton genoemd) volledig benut kon worden. In 2023 is dit bedrag verlaagd tot € 27.231 en in 2024 afgeschaft4. Ouders mogen echter ook na 2024 nog eenmalig een maximaal bedrag van € 32.195 (2025) belastingvrij schenken voor een vrij te besteden doel. De ontvanger dient wel tussen de 18 en 40 jaar te zijn. Dit bedrag mag vrij besteed worden, dus ook aan de aankoop van een woning. Het is echter aannemelijk dat deze schenkingsvrijstelling minder direct effect heeft op woningbiedingen dan de eerdere schenkingsvrijstelling die zich specifiek op woningen richtte.

Vraag 4

Als er geen officiële cijfers zijn, kunt u dan aangeven of u dat wenselijk vindt en waarom wel of niet?

De cijfers van HDN geven een goed marktbreed beeld van de ontwikkeling van het aandeel eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Verdere cijfers acht ik niet noodzakelijk.

Vraag 5

Wat zijn voordelen en nadelen van het meebrengen van steeds grotere aandelen eigen geld?

Zoals aangegeven in vraag 3 is het geen gegeven dat het aandeel eigen geld substantieel gestegen is. Het staat iedereen vrij om eigen geld mee te brengen bij de aanschaf van een woning. Het inbrengen van eigen geld heeft voordelen, want het maakt individuele huishoudens en uiteindelijk Nederland minder kwetsbaar voor fluctuaties op de huizenmarkt. Tegelijkertijd hanteert Nederland een zogenoemde LTV-ratio (Loan to Value) van 100%, wat betekent dat het ook zonder eigen geld mogelijk is om een huis te kopen. Wel is het zo dat in een gespannen woningmarkt de inbreng van eigen geld kan doorwerken in de huizenprijzen. Daarmee maakt het de woningmarkt voor starters die geen eigen geld kunnen meebrengen relatief minder toegankelijk.

Vraag 6

Welke relatie ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en overbieden?

Vraag 7

Welke verhouding ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en de stijgende prijs van een «betaalbare koopwoning»?

Vraag 8

Wordt het meebrengen van eigen geld gebruikt om de eigen woningschuld te verkleinen of om te overbieden?

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één, binnen drie weken en in ieder geval voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op maart 5 aanstaande beantwoorden?

De Kamervragen zijn beantwoord voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector van 19 maart aanstaande. Alle vragen zijn beantwoord, maar voor de leesbaarheid zijn antwoorden soms samengevoegd.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat er 10.000 inschrijvingen zijn geweest voor 200 middenhuurwoningen in de nieuwe woontoren Benelux901 in Utrecht?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de enorme vraag naar middenhuurwoningen in relatie tot het huidige en toekomstige woningaanbod?

De 10.000 inschrijvingen voor de middenhuurwoningen illustreren het tekort aan betaalbare woningen op de woningmarkt. Ik vind het zorgelijk dat ook deze mensen niet altijd een betaalbare woning kunnen vinden. Om aan de grote vraag tegemoet te komen is het zaak om te blijven investeren in voldoende betaalbare nieuwbouw. Van de ruim 1.053.000 woningen in de plancapaciteit tot en met 2044 waarvan het prijssegment bekend is, zijn 165.000 woningen een middenhuurwoning. Dat is ongeveer 16%. Samen met sociale huur en betaalbare koop zorgen de middenhuurwoningen voor een aandeel van twee derde in het aantal betaalbare woningen in de plancapaciteit waarvan het prijssegment bekend is.
De actuele vraag naar middenhuurwoningen bereken ik op basis van de woonbehoefte van middeninkomens die volgt uit de cijfers van het driejaarlijkse Woononderzoek. Het nieuwe Woononderzoek over 2024 wordt gepubliceerd op 10 april. Dan kan ik een actuele inschatting maken van de vraag naar middenhuurwoningen.

Vraag 3

Deelt u de zorgen van vastgoedontwikkelaars en beleggers dat onder de huidige regelgeving en economische omstandigheden (zoals stijgende rente en bouwkosten) de bouw van nieuwe middenhuurwoningen ernstig onder druk komt te staan?

Ik zie dat institutionele partijen ook onder de huidige regelgeving en economische omstandigheden blijven investeren in nieuwe middenhuurwoningen.2 Tegelijkertijd ontvang ik ook zorgelijke signalen die mijn aandacht hebben. Op de Woontop is afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Dit heb ik opgepakt samen met de Staatssecretaris van Financiën. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.
Ook bezie ik op dit moment de ontwikkelingen in de bestaande huurvoorraad. Daarbij kijk ik onder meer naar de invloed van huurregelgeving en fiscale regelgeving. Indien blijkt dat de regelgeving te veel knelt, onderzoek ik mogelijkheden om investeerders meer ruimte te bieden. Daarbij is het wel belangrijk om op te merken dat de huurregelgeving recentelijk ingrijpend is gewijzigd. Om nieuwbouw te stimuleren is het van groot belang om voor rust en stabiliteit te zorgen op de markt. Grote investeerders roepen daarom ook op om de huurregelgeving niet te wijzigen.3 Op korte termijn informeer ik uw Kamer over mijn bevindingen.

Vraag 4

Welke maatregelen heeft u genomen om te voorkomen dat projecten in de middenhuursector niet meer rendabel zijn vanwege de gestegen bouwkosten, rente en strengere eisen?

Een goed investeringsklimaat voor middenhuurwoningen is essentieel. In de vormgeving van de Wet betaalbare huur is daarom rekening gehouden met de investeringsbereidheid in nieuwbouw onder institutionele partijen. Zo is voor nieuwbouwwoningen een nieuwbouwopslag opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS), waardoor voor deze woningen een opslag van 10% boven op de maximale huurprijs mag worden gevraagd. Ook krijgen woningen met goede energielabels sinds de wetswijziging extra punten in het WWS, wat leidt tot een hogere maximale huurprijs. Hiermee wordt gezorgd dat investeren in nieuwbouw mogelijk blijft. Daarnaast zijn verschillende fiscale maatregelen getroffen. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen verlaagd naar 8% en is de maximale renteaftrek van de vennootschapsbelasting verruimd van 20% naar 24,5% van de EBITDA. Ook wordt de realisatiestimulans voor nieuwbouw op dit moment voorbereid. Daarmee wordt een bedrag van € 2,5 mld beschikbaar gesteld voor nieuwbouw tot en met 2029. Met de realisatiestimulans ontvangen gemeenten straks een vast bedrag per betaalbare woning op het moment dat de woningen gerealiseerd zijn. Dit stimuleert de bouw van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen.
Daarnaast onderzoek ik samen met de Staatssecretaris van Financiën mogelijkheden om in de middenhuur te investeren. Voor meer toelichting hierover verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Welke maatregelen heeft u genomen of overweegt u te nemen om de bouw van middenhuurwoningen aantrekkelijker te maken voor ontwikkelaars en beleggers?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Klopt het dat door de invoering van de Wet betaalbare huur, woningen in dit prijssegment een stuk kleiner zijn geworden, omdat projecten anders niet uit kunnen? Wat vindt u van deze ontwikkeling en hoe gaat u ervoor zorgen dat er ook grotere huurwoningen in het middensegment worden gebouwd voor gezinnen met kinderen?

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. Het is daarom te vroeg om conclusies te trekken over de effecten van de wet op nieuwbouwwoningen. Ik zal dit punt meewegen in de evaluatie van de wet.
Het is vooral belangrijk dat de omvang van de woningen die worden gerealiseerd aansluit bij wat er nodig is gezien de woonbehoefte, de huidige en verwachte bevolkingssamenstelling en de ontwikkeling van het aantal mensen per huishoudens. Die ontwikkeling laat zien dat er meer kleine huishoudens komen. De toename daarvan betekent dat er meer vraag zal komen naar kleinere appartementen.

Vraag 7

Acht u de huidige huurprijsgrens voor middenhuurwoningen realistisch, gezien het ontbreken van huurtoeslag en de relatief hoge inkomenseisen voor de woningen?

Ja. De maximale huurprijsgrenzen uit het WWS zijn zo vormgegeven dat de huren betaalbaar zijn voor middeninkomens. De grote vraag naar middenhuurwoningen zoals uit het artikel van de Telegraaf blijkt, wijst erop dat deze woningen gewild zijn onder middeninkomens. Huurders die op basis van hun inkomen niet in aanmerking komen voor deze middenhuurwoningen, komen wel in aanmerking voor huurwoningen in het laagsegment.

Vraag 8

Wat is uw reactie op de waarschuwingen uit de sector dat de recente wet- en regelgeving, zoals bijvoorbeeld de Wet betaalbare huur en strengere gemeentelijke eisen, de bouw van middenhuurwoningen eerder zal ontmoedigen dan stimuleren?

Ik bezie op dit moment of wijziging van de regulering nodig en mogelijk is, zonder onzekerheid in de markt te laten ontstaan. Onzekerheid over wijzigingen kan investeringen in nieuwbouw namelijk juist frustreren. Tegelijkertijd zie ik wel een risico met betrekking tot aanvullende eisen die gemeenten stellen bij nieuwbouwprojecten. Daarom heb ik bij de Woontop afspraken gemaakt dat gemeenten geen strengere bouwtechnische eisen stellen. Daarnaast is ook in het kader van de Woontop afgesproken dat in het kader van het programma STOER ook voorstellen worden gedaan over exploitatie-eisen. Onderdeel daarvan zijn ook bovenmatige lokale eisen ten aanzien van betaalbaarheid.

Vraag 9

Wat gaat u doen om te voorkomen dat gemeenten bovenwettelijke exploitatie-eisen stellen bij de realisatie van koop- en huurwoningen in het middensegment?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 1

Kent u het bericht «Na stikstof dreigt ook CO2-uitstoot een probleem te worden: «Stop de sloop»? waarin onder andere voormalig Rijksbouwmeester Floris Alkemade voor een stop op sloop pleit?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie over sloop van van Alkemade dat: «We niet dwangmatig moeten door blijven gaan op een pad waarvan je van mijlenver ziet dat het doodloopt.»?

De heer Van Alkemade constateert in het artikel dat de bouw een enorme vervuiler is en dat de belangrijkste strategie om uitstoot in de bouw omlaag te krijgen het niet meer slopen en hergebruik van gebouwen is. Naar mijn mening is er echter ook thans niet sprake van een dwangmatig doorgaan, want er wordt via verschillende paden gewerkt aan verandering. Zo stimuleer ik via de Nationale Aanpak Biobased Bouwen het bouwen en renoveren met hernieuwbare materialen. Verder werk ik aan een Bouwmaterialenakkoord waarbij ik stimuleer dat een aantal bouwmateriaalketens milieuvriendelijker worden en daarmee ook minder CO2 uitstoten. Tevens wordt er met VERAS (sloopbranche) en andere partijen gewerkt aan een Aanpak circulair slopen en hergebruik, deze zal naar verwachting voor de zomer gereed zijn.

Vraag 3

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 90 woningen in de wijk Meezenbroek? Erkent u dat bewoners zich niet betrokken voelen bij de plannen voor sloop en er veel onzekerheid en ongerustheid is?

Het primaat van de lokale volkshuisvesting ligt bij gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie. Ik ga ervan uit dat ingrijpende beslissingen ten aanzien van wijken worden genomen nadat daarover is gesproken en besloten in de gemeenteraad, waardoor er een democratische legitimatie is. Verder hebben de lokale partijen de meeste kennis van de specifieke situatie in de wijken en zijn daardoor het beste in staat om een beleid te ontwikkelen dat daarmee rekening houdt. Om deze redenen ben ik terughoudend met het geven van een oordeel over individuele casussen.
Uiteraard ben ik me ervan bewust dat sloop/nieuwbouw voor bewoners vaak een ingrijpend en ook emotioneel proces is. Ik vind het wenselijk dat een zorgvuldig proces wordt doorlopen en dat gestreefd wordt naar een zo groot mogelijk draagvlak bij bewoners.

Vraag 4

Waarom wordt er zonder gedegen proces samen met bewoners gekozen voor de ingrijpende sloopoptie?

Bij ingrijpende maatregelen zoals sloop moet worden overlegd met de bewoners. Dit is een vereiste vastgelegd in de Wet op het overleg tussen huurders en verhuurder.
Ook los van deze wettelijke bepalingen hecht ik waarde aan het tijdig betrekken van bewoners bij dit soort trajecten. Transparante inspraakprocedures en besluitvorming zijn hierbij cruciaal. Hiermee wordt geborgd dat de belangen van huurders, tijdens alle fases van het proces, goed worden meegewogen in de keuzes van corporaties. Het kabinet heeft daarom in de afgelopen tijd maatregelen genomen om deze participatie te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut.2 Met dit statuut wordt het belang van vroegtijdige betrokkenheid van bewoners erkend en gewaarborgd.

Vraag 5

Erkent u dat jarenlang achterstallig onderhoud te vaak wordt gebruikt om woningen daarna te kunnen slopen?

Ik heb geen indicaties dat woningcorporaties doelbewust woningen niet onderhouden om daarna gemakkelijker tot sloop over te kunnen gaan. Ik kan mij wel voorstellen dat corporaties minder investeren in onderhoud van woningen die op de nominatie staan om gesloopt te worden. Een dergelijke strategie ontslaat corporaties overigens niet van de verplichting om voor hun huurders voldoende woongenot te realiseren.
Overigens is het aanpakken van woningen met een slechtere onderhoudstoestand in de Nationale Prestatieafspraken expliciet aan de orde gekomen. Woningcorporaties hebben zich eraan gecommitteerd dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn.
Ook is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat er in 2025 een onderzoek naar sloop met vervangende nieuwbouw zal worden uitgevoerd. Daarin wordt de afweging tussen sloop-nieuwbouw en renovatie meegenomen. Ik verwacht het onderzoeksrapport nog in 2025 aan uw Kamer toe te kunnen zenden.

Vraag 6

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in de wijk Versiliënbosch in eveneens Heerlen?

Hiervoor geldt eveneens hetgeen ik heb opgemerkt in mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 7

Erkent u dat het zowel bij Meezenbroek als Versiliënbosch gaat om voormalige mijnwerkerswijken en deze wijken behoren tot ons historisch erfgoed?

Ik kan mij voorstellen dat deze wijken verbonden zijn met het mijnwerkersverleden van Heerlen. Het is echter niet aan mij om een oordeel te geven over de cultuurhistorische en monumentale waarde van deze woningen.

Vraag 8

Herkent u zich in het pleidooi van het Cuypersgenootschap, een stichting die zich inzet voor het behoud van bouwkundig erfgoed uit de negentiende en twintigste eeuw, om Meezenbroek niet te slopen maar juist een monumentale status te geven?2

Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is deze wijk niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.
In het algemeen vind ik het nastrevenswaardig om voorzichtig met bouwkundig erfgoed om te gaan. Het pleidooi van het Cuypersgenootschap kan een indicatie zijn dat de betreffende woningen, of een deel daarvan, verdienen om een (gemeentelijke) monumentale status te krijgen. Het is aan de gemeente om dit te bepalen.

Vraag 9

Kent u het pleidooi van de Bond Heemschut tegen de sloop van karakteristieke volkswijken?3

Ja.

Vraag 10

Deelt u de zorgen van de erfgoedorganisatie dat de identiteit van buurten verdwijnt als gekozen wordt voor sloop?

Ik kan mij voorstellen dat bij ingrijpende maatregelen zoals sloop/nieuwbouw, waarbij een deel van de bewoners niet meer terugkeert en de wijk ook wat uiterlijk betreft verandert, de oorspronkelijke identiteit mee verandert. Overigens is de identiteit van een wijk geen statisch gegeven maar verandert deze voortdurend door het wegtrekken van bewoners en de instroom van nieuwe.

Vraag 11

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 42 woningen in de buurt Prinsejagt in Woensel (gemeente Eindhoven)? Erkent u dat het zeer ingrijpend is dat bewoners via een brief wordt meegedeeld dat hun woningen gesloopt gaan worden?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Het is voor bewoners altijd ingrijpend wanneer ze worden geconfronteerd met de voorgenomen sloop van hun woning. Ik vind het belangrijk dat daarbij een zorgvuldig proces wordt doorlopen, waarvoor ik verwijs naar het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Vraag 12

Erkent u dat het ministerie al in zomer 2023 is geïnformeerd over de sloop in Prinsejagt en in oktober 2023 deze locatie is uitgekozen voor de pilot parallel plannen terwijl bewoners pas in voorjaar 2024 geïnformeerd zijn?4

In de zomer van 2023 is de aanmelding ontvangen om Prinsejagt deel te laten nemen aan de pilot parallel plannen, waarna Prinsejagt ook werd uitgekozen. De pilot is bedoeld om de betrokken gemeente en woningcorporatie te helpen om diverse fases van een bouwproject gelijktijdig en samenhangend uit te laten voeren. Daarmee kan de planfase worden verkort, zodat de woningbouw sneller kan starten. Bij de aanmelding was ons gemeld dat besluitvorming nog plaats zou gaan vinden.

Vraag 13

Vindt u het wenselijk dat bewoners zo laat worden geïnformeerd over zo’n ingrijpend besluit en dit een «sloopoverval» noemen? Hoe verhoudt het achterhouden van informatie voor direct betrokken bewoners zich met de doelstellingen van parallel plannen? Gaat dit vaker voorkomen?

Goede participatie, en goede timing daarvan, is van groot belang voor het succesvol gezamenlijk doorlopen van een ingrijpend traject. Dat kan ten goede komen aan de kwaliteit en de snelheid. Vanuit de pilot is er geen bemoeienis met besluitvorming of keuzes over de wijze van participatie. Die beslissing is niet aan mij of de begeleiders van de pilot, maar aan de betrokken gemeente en woningcorporatie. Uiteraard leren de deelnemers aan de pilots ook van de opgedane ervaringen.

Vraag 14

Wat vindt u van de uitspraak van de projectleider gebiedsontwikkeling: «Participatie over de locatie van de te slopen woningen is bewust niet gevoerd, omdat de gemeente en Woonbedrijf het erover eens zijn dat deze locatie het meest voor de hand ligt voor het toevoegen van appartementen»? Is het bewust bewoners niet laten participeren wenselijk binnen het programma parallel plannen?

Bij parallel plannen is het uitzetten van onderzoeken en het starten van participatie vanaf dag één onderdeel van de methodiek. Op welke wijze de participatie precies wordt vormgegeven, en over welke onderdelen participatie plaatsvindt en wanneer, is aan de betrokken gemeente en woningcorporatie.

Vraag 15

Erkent u dat deze sloopplannen voor veel stress en verdriet zorgen bij bewoners en een deel straks niet terug kan keren naar hun geliefde plek omdat er geen gezinswoningen worden gebouwd?

Zoals eerder aangegeven kan ik mij voorstellen dat de sloop van hun woning en het verhuizen naar een andere wijk ingrijpend is voor bewoners.

Vraag 16

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van de Pompenburgflat in Rotterdam? Erkent u dat het pijnlijk is dat dit icoon van de volkshuisvesting gesloopt dreigt te worden?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Los van de vraag of het hier om een iconisch gebouw gaat of niet, merk ik op dat de voorgenomen nieuwbouwplannen veel woningen toevoegen en daarmee bijdragen aan het verminderen van de woningnood in Rotterdam.

Vraag 17

Deelt u de mening dat dit gebouw een monumentale status zou moeten krijgen, mede als eerbetoon voor de deze maand overleden architect Carel Weeber?

Het is aan de gemeente om te bepalen of de Pompenburgflat een gemeentelijke monumentale status moet krijgen.

Vraag 18

Weet u dat ook bij de voorgenomen sloop van dit icoon bewoners slecht betrokken zijn en in de krant moesten lezen over de voorgenomen sloop? Hoe oordeelt u hierover?

Ik ben niet bekend met de wijze waarop de bewoners in dit geval zijn geïnformeerd. Ik vind het belangrijk dat bij sloop- en renovatie een zorgvuldig proces wordt doorlopen, conform het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Vraag 19

Erkent u dat de Pompenburgflat erg duurzaam is en sloop onnodig omdat door optoppen van de flat er meer sociale huurwoningen kunnen worden toegevoegd dan dat er bij nieuwbouw gerealiseerd worden?

Ik ben niet bekend met de technische kenmerken van de Pompenburgflat en kan dus ook geen oordeel geven over de duurzaamheid. Voor wat betreft het aantal sociale huurwoningen dat kan worden teruggebouwd geldt hetgeen ik in mijn antwoord op vraag 3 heb aangegeven: het is aan lokale partijen om te bepalen welke ingrepen in een bepaald gebied wenselijk zijn.

Vraag 20

Ziet u eveneens een patroon waarbij huurders te laat en te weinig worden betrokken bij dit soort ingrijpende besluiten?

Ik beschik niet over informatie waaruit dit zou blijken. Wanneer partijen het Nationaal sloop- en renovatiestatuut volgen, zou dit niet (meer) het geval mogen zijn.

Vraag 21

Wilt u zorgen dat huurders meer te zeggen krijgen bij sloop? Nu is het bijvoorbeeld zo dat wel 70% van de huurders moet instemmen bij renovatie, waarom is dat niet zo bij sloop?

Op het gebied van wet- en regelgeving is het voor huurders die niet instemmen met sloop (en daarmee niet instemmen met het beëindigen van de huuroverkomst) reeds in de huidige praktijk mogelijk om zonder actie van hun kant te bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd, of totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de huurder moet hebben ingestemd, zoals bij renovatie het geval is. Wel is het tijdig betrekken van bewoners en het meewegen van hun perspectief van groot belang. Samen met Aedes is daarom in 2024 een Nationaal sloop- en renovatiestatuut opgesteld. De positie van huurders(vertegenwoordigingen) in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd.

Vraag 22

Deelt u de mening dat blij sloop van woningen soms ook gemeenschappen worden gesloopt? Erkent u dat terugkeer niet altijd mogelijk is vanwege hogere huren?

Ik kan mij voorstellen dat bewoners in een wijk een bepaalde band hebben en dat deze verdwijnt op het moment dat deze huishoudens elders moeten gaan wonen.
Of terugkeer mogelijk is voor degenen die dat willen, hangt af van het aantal en het soort woningen dat wordt teruggebouwd. Het kan een keuze zijn van de gemeente en woningcorporatie om (een deel van) de nieuwe woningen in een ander (prijs)segment te realiseren.

Vraag 23

Vorig jaar heeft de Ombudsman ook aandacht gevraagd voor de impact die sloop heeft op bewoners en hun gemeenschappen, welke lessen trekt u uit dit rapport?5

Ik heb, mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, een kabinetsreactie op het rapport aan de Kamer doen toekomen.7 Ik dank de Ombudsman en Kinderombudsman voor het rapport en de aanbevelingen die eruit volgen. Zoals in de reactie ook is geschetst, sluiten de aanbevelingen aan op beleid dat reeds in samenwerking met de sector is ingezet. Op het punt van participatierecht van kinderen benut ik de aanbevelingen om het beleid te versterken en te monitoren.

Vraag 24

Recent bleek uit cijfers van het CBS dat er vorig jaar 11.800 woningen zijn gesloopt, erkent u dat er nog te vaak onnodig woningen gesloopt worden in Nederland?

Zoals eerder aangegeven vind ik het belangrijk dat lokale partijen de keuzes kunnen maken die recht doen aan de volkshuisvestelijke opgaven aldaar.

Vraag 25

In uw afspraken gemaakt op de Woontop lezen we dat er tot 2035 nog 93.009 sociale huurwoningen gesloopt worden, hoe is gekomen tot dit aantal?

In de NPA is voor het doorrekenen van de financiële haalbaarheid van de afspraken rekening gehouden met de verwachting dat woningcorporaties een deel van hun nieuwbouw opgave gaan invullen door middel van sloop en vervangende nieuwbouw. Dat wil niet zeggen dat deze aantallen een te behalen doel op zichzelf zijn. Het betreft een inschatting die aansluit op de aantallen die woningcorporaties zelf de komende jaren verwachten op basis van hun eigen meerjarenbegrotingen. Daarbij is in de financiële doorrekening rekening gehouden met de afname van sloop de afgelopen jaren. Woningcorporaties geven in hun eigen meerjarenbegrotingen (dPi2023) aan de komende jaren gemiddeld circa 12 duizend woningen per jaar via sloop te vervangen voor nieuwbouw.
Het toekomstig aantal te slopen sociale huurwoningen zal de komende jaren echter afhangen van de mate waarin gebouwd gaat worden. Daarbij is het ook aan de lokale partijen om in de lokale prestatieafspraken afspraken te maken over de gewenste ontwikkeling van de sociale woningvoorraad, inclusief de inzet van sloop en vervangende nieuwbouw.

Vraag 26

Dit aantal komt zeer specifiek over, kunt u de achterliggende berekeningen met de Tweede Kamer delen? Welke corporatie wil hoeveel woningen slopen en waar bevinden die woningen zich?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 25 gaat het om een inschatting, waaraan een modelmatige berekening ten grondslag ligt. Inherent aan het gebruik van een dergelijke berekening is dat er een zeer specifiek (niet afgerond) getal uitkomt. Ik geef toe dat het voor de presentatie beter was geweest om af te ronden op een rond getal, aangezien nu een exactheid wordt gesuggereerd die niet is beoogd.
Een uitsplitsing per woningcorporatie kan niet gegeven worden, aangezien de doorrekening op woondealniveau heeft plaatsgevonden. In bijlage B van het rapport over de financiële doorrekening van de NPA is een overzicht opgenomen van het ingerekende aantal woningen dat per woondealregio naar verwachting zal worden gesloopt in de periode 2025 tot en met 2034, zie ook onderstaande tabel.8 De aantallen in deze reeds gepubliceerde onderstaande tabel zijn wel afgerond.
Woondealregio
Aantal sloop/vervangende nieuwbouw (2025–2034)1
Groningen-Assen
3.680
Eemsdelta
1.840
Oost-Groningen
830
Leeuwarden
1.220
Noordoost Friesland
570
Noordwest Friesland
300
Zuidoost Friesland
1.240
Zuidwest Friesland
800
Zuid-Oost Drenthe
800
Zuid-West Drenthe
1.030
Twente
3.460
West-Overijssel
2.570
Flevoland
300
Amersfoort
1.400
Foodvalley
1.510
Achterhoek
820
Arnhem-Nijmegen
3.610
Cleantech
1.330
Noord-Veluwe
560
Rivierenlanden / Fruitdelta
590
U16 / Regio Utrecht
4.970
MRA
14.270
Noord-Holland-Noord
2.250
Samenwerkende regio's
2.420
Haaglanden
7.620
Holland Rijnland
3.270
Midden-Holland
1.100
Regio Rotterdam
6.970
Zeeland
1.980
Stedelijke Regio Breda-Tilburg
3.850
Stedelijke Regio 's-Hertogenbosch
2.280
West-Brabant West
1.040
Zuidoost-Brabant
3.800
Limburg
5.950
In deze tabel zijn alleen woningen opgenomen die onderdeel zijn van sloop/nieuwbouw. Voor niet alle woningen is dat het geval. Om deze reden is het totaal van deze tabel minder groot dan het aantal woningen dat is genoemd in vraag 25.

Vraag 27

Welke afwegingen en argumenten zijn gebruikt om tot deze optelsom te komen?

Zie antwoord bij vraag 25.

Vraag 28

Hoe staat u tegenover het pleidooi van onder andere architecten dat sloop ook gezien de klimaatdoelen die behaald moeten worden in veel gevallen onwenselijk is?

Hergebruik en transformatie van bestaande gebouwen is veelal duurzamer dan nieuwbouw, maar niet elk gebouw leent zich daarvoor. Naast levensduurverlenging van een gebouw is ook het hoogwaardig hergebruiken van bouwelementen en materialen belangrijk, zeker daar waar de energetische schil lastig is te verbeteren of waar de technische levensduur sterk is verouderd. Maar ook een wens om te verdichten of een wijk meer divers te maken kan een reden zijn om over te gaan tot sloop. Ik ben van mening dat per gebouw moet worden gekeken wat de beste circulaire strategie is als het gaat om hergebruik. Als wel tot sloop wordt besloten dan verdient het de voorkeur om circulair te slopen. Dit houdt in dat wordt gekeken welke bouwelementen, -producten en -materialen uit het pand kunnen worden gedemonteerd om vervolgens in een nieuw gebouw of bij renovatie te worden hergebruikt.
Daar waar dat kan is renovatie een goede oplossing, maar dit is niet altijd het geval. Tegenwoordig zijn er ook andere mogelijkheden die veel milieuwinst opleveren ten opzichte van de traditionele manier van slopen en nieuwbouw, en ook met minder overlast voor de bewoners. Zo zijn er concepten van sloop/nieuwbouw die in twintig werkdagen worden gerealiseerd. Daarbij worden woningen op de bestaande fundering gebouwd, wat veel milieuwinst betekent, met toepassing van hernieuwbare materialen. Gedurende het proces van vergunningaanvraag blijven de bewoners gewoon in hun oude woning wonen. Ook kunnen bewoners na een tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning weer terugkeren naar hun vertrouwde woonplek en hun sociale contacten, zonder de overlast waar een renovatie mee gepaard gaat.

Vraag 29

Erkent u dat Nederland 24 megaton bouwafval per jaar produceert, omgerekend 760 kilo per seconde? Deelt u de mening dat het om de uitstoot van de bouwsector omlaag te krijgen verstandig is om niet te slopen en de gebouwen die er al zijn te blijven gebruiken?6

Dit beeld herken ik niet. Uit het rapport «Materiaalstromen in de bouw en infra» van april 2022 komt naar voren dat er een instroom van materialen in de bouw is van circa 23 megaton per jaar voor woningbouw en utiliteitsbouw tezamen, waarvan het grootste deel (87%) primaire nieuwe materialen betreft. De materialen die vrijkomen door sloop, renovatie of transformatie bedraagt circa 5 megaton. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 28 al aangaf kunnen er goede redenen zijn om wel tot (circulaire) sloop over te gaan.

Vraag 30

Voormalig Rijksbouwmeester Alkemade stelt dat de CO2-uitstoot nog onvoldoende wordt meegewogen in de afweging aangaande sloop, herkent u dat?

Ja.

Vraag 31

Hoe weegt u zijn uitspraak: »Binnen de klassieke manier van het doorrekenen van een bouwproject is sloop goedkoper» maar dat hier duurkoop is?7

Ik zie zijn uitspraak als oproep aan mede-architecten en aan gebouweigenaren.

Vraag 32

Kent u het bericht «Architecten worden de nieuwe activisten: weg met de sloopkogel en bouwen met wat er is»?8

Ja.

Vraag 33

Bent u eveneens onder de indruk van de plannen en pleidooien van architecten om extra woonruimte creëren in bestaande gebouwen?

Het lijkt mij goed als verschillende oplossingen, uitgaande van renovatie of juist van sloop/nieuwbouw, tegen elkaar worden afgewogen. Per project zal bekeken moeten worden wat de beste oplossing is. Zie ook mijn antwoord op vraag 28.

Vraag 34

Hoe staat u tegenover de voorgestelde paradigma shift naar: «in principe blijft elk pand behouden, tenzij het echt niet anders kan»?9

Voor mij is belangrijk dat oplossingen worden gekozen die recht doet aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven. Zie verder mijn antwoord op vraag 28.

Vraag 35

Erkent u dat creatiever denken en het betrekken van oa architecten cruciaal zijn om uit de wooncrisis te komen? Zo ja, welke stappen wilt u zetten om dit te bereiken?

Het is in het algemeen altijd goed om opgaven creatief tegemoet te treden. Ik merk daarbij op dat van rijkswege geen regels worden opgelegd om te kiezen voor renovatie of sloop/nieuwbouw, hetgeen lokale partijen de ruimte geeft de voor hun beste oplossing te kiezen. Zie verder mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 36

Hoe staat u tegenover het initiatief «recht op renovatie» van HouseEurope!?10

In het verlengde van mijn antwoorden op de vragen 21 en 28 vind ik een recht op renovatie niet in de rede liggen. Om recht te doen aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven en afwegingen moeten alle oplossingen mogelijk blijven, dus ook sloop/nieuwbouw. Verder lijkt me regelgeving die tot extra procedures leidt ongewenst, gelet op de toch al lange doorlooptijd van bouwprojecten.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht Ophef rond plannen voor sloop in Heerlense wijk Meezenbroek en Boze Heerlenaren in verzet tegen sloopkogel door historische volksbuurt?1 2

Ja, ik heb kennis genomen van het bericht.

Vraag 2

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in Meezenbroek? En hoe beoordeelt u het feit dat bewoners zich onvoldoende gehoord voelen in dit proces?

Mijn rol in deze casuïstiek is zeer beperkt. De volkshuisvestelijke opgave is de komende tijd groot: de woningvoorraad moet worden uitgebreid, verduurzaamd en verbeterd. Het is in beginsel aan woningcorporaties om met alle betrokken partners op lokaal niveau te bepalen hoe deze opgave wordt gerealiseerd en of sloop/nieuwbouw hier onderdeel van uitmaakt. Ik vind het belangrijk dat dit gesprek lokaal wordt gevoerd en vind het niet behulpzaam om vanuit Den Haag te bepalen wat het beste is voor de wijk Meezenbroek in Heerlen.
Het moeten verlaten van je woning voor sloop/nieuwbouw is voor bewoners vaak erg ingrijpend, en des te meer als dit proces in de ogen van bewoners tijdiger en duidelijker gecommuniceerd had moeten worden. Tegelijkertijd geeft een deel van de bewoners aan uit te kijken naar een energiezuiniger woning in een andere wijk, zoals in het nieuwsbericht te lezen is. De wijk Meezenbroek maakt onderdeel uit van Heerlen-Noord, een van de twintig focusgebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. In Heerlen-Noord zijn momenteel bovengemiddeld veel woningen in een slechte staat en bovengemiddeld veel woningen met energielabels D tot en met G, wat veel hoge energiekosten met zich meebrengt. Herstructurering biedt zodoende ook kansen voor de inwoners van Heerlen-Noord: renovatie en nieuwbouw zorgen voor leefbare, veilige en gezonde woningen. Vanwege de grote invloed die sloop/nieuwbouw op bewoners heeft, hecht ik waarde aan het tijdig betrekken van bewoners bij dit soort trajecten. Transparante inspraakprocedures en besluitvorming zijn hierbij cruciaal. Hiermee wordt geborgd dat de belangen van huurders, tijdens alle fases van het proces, goed worden meegewogen in de keuzes van corporaties. Er zijn daarom in de afgelopen tijd maatregelen genomen om deze participatie te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut.3

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat bewoners van huizen die gesloopt moeten worden jarenlang niet in hun eigen buurt kunnen wonen en mogelijk tegen een veel hogere huur gedwongen worden elders te huren?

De huurbescherming en de huurprijsbescherming zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek (BW). Een verhuurder kan de huur uitsluitend opzeggen op basis van de in het BW limitatief opgenomen opzeggingsgronden voor verhuurders. Huuropzegging vanwege dringend eigen gebruik is één van die in de wet opgenomen opzeggingsgronden. Dringend eigen gebruik kan ook bestaan uit voorgenomen sloop. De verhuurder moet daarbij aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. De rechter weegt dan het belang van de verhuurder bij huurbeëindiging af tegen het belang van de huurder bij huurvoortzetting en betrekt daarbij alle omstandigheden van de specifieke situatie. Wanneer de rechter oordeelt dat het belang van de verhuurder bij huurbeëindiging groter is dan het belang van de huurder bij huurvoortzetting en de huur vanwege sloop of renovatie wordt beëindigd, heeft de huurder recht op ten minste het minimumbedrag voor tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten (vanaf 28 februari 2025: € 7.673).
Het is niet aan mij om bij dit specifieke geval een oordeel uit te spreken of er door de woningcorporatie rechtmatig is gehandeld; dat oordeel is aan de rechter wanneer de huurder niet met de huuropzegging instemt.
Wanneer er een nieuwe of andere woning moet worden betrokken – en er daarmee een nieuw huurovereenkomst moet worden gesloten – worden de huurbescherming en de huurprijsbescherming ook gereguleerd en volgt de maximaal toegestane huurprijs uit het woningwaarderingsstelsel. Bovendien is de woningcorporatie op grond van de Woningwet gehouden om woningen binnen de DAEB-grens (2025: € 900,07 per maand) toe te wijzen aan hun doelgroep en daarbij deze huishoudens ook passend toe te wijzen.4

Vraag 4

Bent u het met ons eens dat bewoners die al jarenlang in een corporatiewoning wonen altijd zouden moeten kunnen terugkeren na renovatie of sloop?

Met het oog op het behalen van voldoende draagvlak bij renovatie, ligt het voor de hand dat een woningcorporatie ernaar streeft om huurders en bewoners die dat willen zoveel als mogelijk in de gelegenheid te stellen na afronding van de werkzaamheden weer in de eigen wijk terug te keren. Bij trajecten zonder behoud van de huurovereenkomst (slooptrajecten) wordt in het sociaal plan vastgelegd of het mogelijk is om terug te keren in de vervangende nieuwbouw en zo ja, onder welke voorwaarden. Als de huurder aangeeft in de buurt te willen blijven wonen, heeft de corporatie de inspanningsverplichting om te helpen bij het vinden van een woning zo dicht mogelijk bij de oude woning. Dit is ook overeengekomen in het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.
Het mogelijk maken van een absoluut en generiek «terugkeerrecht» voor een huurder vind ik onverstandig. De praktijk leert dat slechts een beperkt deel van de bewoners daadwerkelijk terug wil keren in de wijk. Bewoners ervaren een renovatie- of sloop/nieuwbouwtraject soms als een kans om naar een andere wijk te gaan, zoals ook in het nieuwsartikel naar voren komt. Bovendien is een terugkeerrecht met name voor kleine woningcorporaties in de praktijk niet in alle gevallen waar te maken vanwege het gebrek aan afdoende vervangend woningaanbod in de betreffende wijk. Door de inspanningsverplichting wordt de woningcorporatie geacht maatwerk te leveren en samen met de bewoner tot een passende oplossing te komen.

Vraag 5

Op welke manier worden de belangen en de mogelijkheden tot inspraak van bezorgde bewoners die bang zijn niet terug te kunnen keren naar hun eigen woning, zoals in de wijk Meezenbroek, op dit moment in wet- en regelgeving geborgd?

Het meewegen van belangen van bewoners en transparante inspraakprocedures vind ik van groot belang. Samen met Aedes is daarom in 2024 een Nationaal sloop- en renovatiestatuut opgesteld. Het belang van vroegtijdige betrokkenheid van huurders(vertegenwoordigingen) en hun positie in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd. Bovendien heeft de huurdersorganisatie op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) het recht om schriftelijk advies te geven over voorgenomen sloop van huurwoningen.

Vraag 6

Op welke manier kan het instemmingsrecht van bewoners dat geldt bij renovatie verbreed worden in het geval van sloop?

Op het gebied van wet- en regelgeving is het voor de individuele huurder die niet instemt met sloop (en daarmee niet instemt met het beëindigen van de huuroverkomst) reeds in de huidige praktijk mogelijk om zonder actie van zijn kant te bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de huuropzegging door de verhuurder heeft ingestemd of, als de huurder dat niet doet, totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de betrokken huurders moet hebben ingestemd, zoals dat bij complexgewijze renovatie (renovatie van een bouwkundige eenheid van ten minste 10 woningen of bedrijfsruimten) het geval is.

Vraag 7

Wat gaat u doen om bewoners te helpen die mogelijk permanent moeten verhuizen omdat ze de huur van hun nieuwe woning niet meer kunnen betalen?

In het Nationaal sloop- en renovatiestatuut wordt een fase toegevoegd aan het traject dat hiervoor niet altijd expliciet werd gehanteerd: de oriëntatiefase, waarbij bewoners vroegtijdig worden betrokken en hun belangen vanaf het begin goed mee worden gewogen. Daarnaast wordt in het statuut ook inspiratie gegeven voor regelingen en voorzieningen, die in het sociaal plan op lokaal niveau verder vormgegeven kunnen worden. Huurgewenning, door in de eerste drie jaar een lagere huurprijs aan te bieden, staat hier ook omschreven. De corporatie kan in het sociaal plan hiermee een huurgewenningsbijdrage beschikbaar stellen, stapsgewijs verdeeld over een aantal jaren (maximaal drie jaar), zodat huurders kunnen wennen aan een eventuele hogere huur. Voor huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag, wordt een hogere huur deels gecompenseerd door hogere huurtoeslag. Daarnaast zal de nieuwe woning vaak energiezuiniger zijn waardoor huishoudens minder geld kwijt zijn aan hun energierekening.

Vraag 8

Heeft u in beeld hoeveel historische volkswijken met sociale huurwoningen in Nederland gesloopt dreigen te worden omdat renovatie financieel niet uit kan? Zo ja, kunt u een lijst geven van volkswijken die mogelijk gesloopt gaan worden?

Nee, ik heb geen beeld bij hoeveel volkswijken met sociale huurwoningen mogelijk gesloopt gaan worden. Bij de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie speelt – naast de financiële afweging – ook het behoud van monumenten en de cultuurhistorische waarde van bepaalde wijken meer in den brede een rol. Ik kan mij voorstellen dat de bewoners veel waarde hechten aan de identiteit van de wijk als historische volkswijk. Het is echter niet aan mij om betekenis te geven aan deze waarde. Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is de wijk Meezenbroek niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.
Woningcorporaties gaan terughoudend om met de keuze voor sloop en vervangende nieuwbouw. Tegelijkertijd is het goed mogelijk dat er in deze historische volksbuurten relatief veel woningen staan uit bepaalde bouwperiodes die van mindere kwaliteit zijn. Uit de nieuwsberichten blijkt dit ook: er wordt aangegeven dat de woningen niet energiezuinig zijn. Het is aan de woningcorporatie, in overleg met haar partners op lokaal niveau, om alle belangen, de portefeuillestrategie en financiële implicaties, zorgvuldig tegen elkaar af te wegen. Hier heb ik een zeer beperkte rol in.

Vraag 9

Wat zijn de gevolgen voor de sociale cohesie in een wijk zoals Meezenbroek wanneer bewoners niet kunnen terugkeren?

Dat is moeilijk te zeggen. Zoals in het nationaal sloop- en renovatiestatuut is omschreven, hebben corporaties de inspanningsverplichting om – bij bewoners die dat willen – te kijken hoe terugkeer in de wijk kan worden gerealiseerd. Niet iedere bewoner wil dat overigens. Dit komt ook terug in het artikel. Feit blijft dat niet precies dezelfde situatie in de nieuwbouwwijk, met dezelfde buren en zelfde bewonerssamenstelling in een straat gerealiseerd zal worden. Het zal tijd nodig hebben om een nieuwe vorm van sociale cohesie te creëren.

Vraag 10

Bent u het met ons eens dat wijken van historische waarde, zoals Meezenbroek, moeten worden beschermd? Zo ja, hoe gaat u dat faciliteren? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Klopt het dat een woning bij sloop en nieuwbouw op dezelfde plek voor een veel hogere prijs verhuurd mag worden, terwijl die mogelijkheid bij renovatie beperkt is? Zo ja, wat is het effect hiervan op de keuzes die corporaties maken als het gaat om sloop/nieuwbouw of renovatie?

Bij renovatie kan de huurder doorgaans in de woning blijven wonen of is slechts een kort tijdelijk verblijf elders nodig. De huurovereenkomst wordt in dat geval voortgezet met de geldende huurprijs. Wel kan de verhuurder de huur eenmalig naast de jaarlijkse huurverhoging extra verhogen vanwege de door de renovatie toegevoegde voorzieningen en het daardoor toegenomen wooncomfort. Die extra huurverhoging moet in redelijke verhouding staan tot de voor de woningverbetering (renovatie) gemaakte kosten en de huurprijs mag daardoor niet stijgen tot boven de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Zoals in eerdere antwoorden uiteen is gezet, kan de huur worden beëindigd in het geval van sloop (BW 7:274 lid 3). Sloop zonder huurbeëindiging is niet mogelijk; de huurwoning verdwijnt immers. Wanneer een huurcontract voor een andere woning moeten worden gesloten (nieuwe verhuring) is de huurprijsregulering van toepassing en is de woningcorporatie gehouden aan de toewijzingsregels van de Woningwet, zie ook het antwoord op vraag 3. Daarmee is het wel mogelijk dat de nieuwe huurprijs afwijkt van de oude. Zoals in het antwoord op vraag 7 is toegelicht, kan de woningcorporatie afspraken maken over huurgewenning. Zolang de nieuwe huurprijs binnen de huurprijsregulering op basis van het woningwaarderingsstelsel en binnen de toewijzingsregels van de Woningwet valt, zoals passend toewijzen, zie ik daarin geen bezwaar.

Vraag 12

Als reden voor het (deels) slopen van de wijk geeft de corporatie aan dat renoveren te duur is. Aedes geeft aan dat corporaties op de lange termijn steeds minder geld over houden voor onder andere renovatie en verduurzaming.3 Zouden er minder historische sociale huurwoningen gesloopt hoeven worden als corporaties meer financiële ruimte zouden hebben?

In zijn algemeenheid kan de impact van de financiële ruimte van woningcorporaties op de sloop van sociale huurwoningen niet eenduidig worden gegeven. Dit hangt af van de keuzes die woningcorporaties maken voor de bestedingsrichting van haar financiële middelen (nieuwbouw, verduurzaming, renovatie), van de kosten per investering – die per woningcorporatie en gebouw kunnen verschillen – en van de onrendabele top die voor een woningcorporatie aanvaardbaar is. In sommige gevallen kan het wenselijk zijn om een woning te slopen. Ten aanzien van de sloop van panden met een monumentale status geldt dat een woningcorporatie dit aan de gemeente moet voorleggen. De belangen en adviezen over het monumentale element is belangrijk in de weging tussen sloop dan wel renovatie. In de Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat er in 2025 een onderzoek naar sloop met vervangende nieuwbouw zal worden uitgevoerd. Daar neem ik de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie in mee.

Vraag 13

Klopt het dat voor de sloop van woningen een natuurvergunning aangevraagd moet worden en dat het in het licht van de stikstofuitspraak van 18 december jl. beter kan zijn om te kiezen voor renovatie in plaats van sloop en nieuwbouw? Wat betekent dit voor de sloopplannen van wijken zoals Meezenbroek?

Een natuurvergunning moet worden aangevraagd voor elke activiteit waarbij significante gevolgen voor een Natura 2000-gebied niet op voorhand kunnen worden uitgesloten. De vraag of er sprake is van een dergelijk risico wordt voor woningbouwprojecten onder andere bepaald door de omvang van het woningbouwproject en de afstand tot een (stikstofgevoelig) Natura 2000-gebied. Wanneer kan worden aangetoond dat er geen risico is op significante gevolgen, zoals bij veel woningbouwprojecten het geval is, is een natuurvergunning niet vereist.
Woningrenovatie is in specifieke gevallen uitgezonderd van de vergunningsplicht. Hiervan is sprake als er geen nieuwe levenscyclus van woningen ontstaat. Als woningen het einde van hun levensduur hebben bereikt en een nieuwe levenscyclus wordt begonnen, geldt deze uitzondering dus niet. In zo’n geval zal onderzocht moeten worden of er een natuurvergunning vereist is. Ik kan niet beoordelen hoe dit zich verhoudt tot eventuele sloopplannen voor wijken als Meezenbroek.

Vraag 14

Door de waarde van vermeden CO2 uitstoot mee te nemen komt sloop juist duurder uit dan renovatie.4 Op welke manier zorgt de Minister dat corporaties alle maatschappelijke kosten en baten meewegen bij het verduurzamen van historische wijken?

Specifiek voor woningcorporaties werk ik samen met Aedes en de Groene Huisvesters om de kennis en ervaring vanuit de sector zelf verder binnen de sector te verspreiden, bijvoorbeeld middels digitale kennissessies en handreikingen. Ik zal in dat kader en ingeval tot sloop wordt besloten, blijven stimuleren dat sloop wordt gevolgd door zo veel mogelijk hergebruik van bouwelementen en materialen of recycling van materialen. Ik zie een groeiende aandacht hiervoor bij bedrijven en opdrachtgevers, zoals bij de Circulaire deal secundaire bouwmaterialen van Noord-Holland Noord.

Vraag 15

Bent u bereid om in uw gesprekken met corporaties te verkennen hoe de sloop van oude volksbuurten met historische waarde zo veel mogelijk voorkomen kan worden? Zo ja, kunt u de Kamer informeren over de voortgang van deze gesprekken? Zo nee, waarom niet?

In de Nationale Prestatieafspraken die ik met Aedes en de VNG en Aedes heb afgesloten, is afgesproken om een kwantitatief en kwalitatief onderzoek te doen dat sloop en vervangende nieuwbouw beter in kaart zal brengen. In dit verband zal overleg worden gevoerd over sloop in bredere zin. Ik verwacht het onderzoeksrapport eind 2025 op te kunnen leveren en de Kamer te kunnen informeren. Erfgoed is een aparte categorie waarvoor andere regels en belangenafwegingen gelden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Dakloos door zwarte lijsten van woningcorporaties, «dit is onmenselijk»»?1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat, nu voor het tweede jaar op rij het aantal dakloze mensen is gestegen, er veel meer moet gebeuren om recht te doen aan de Nederlandse handtekening onder de Verklaring van Lissabon die als doel heeft «een einde aan dakloosheid in 2030»?

Het Nationaal Actieplan Dakloosheid loopt tot 2030 en heeft de ambitie om dakloosheid fors en structureel terug te dringen door preventie en passende huisvesting (Wonen Eerst) centraal te stellen. Het actieplan is middels bestuurlijke afspraken bekrachtigd. Het Rijk, gemeenten, aanbieders voor zorg en opvang en woningcorporaties hebben zich hieraan gecommitteerd. Gemeenten zijn verantwoordelijk om met partners de bestrijding van dakloosheid hoog op de agenda te zetten en voortvarend aan de slag te gaan om de (dreigende) dakloosheid aan te pakken door het realiseren van meer betaalbare en passende woonruimte met indien nodig begeleiding op maat. Anderzijds is het noodzakelijk om te blijven werken aan het versterken van financiële bestaanszekerheid van mensen. Zeker in tijden van grote woning schaarste is het zaak om preventiebeleid te versterken en ervoor zorg te dragen dat mensen hun lasten kunnen blijven dragen.
Momenteel wordt door onderzoeksbureau Significant onderzocht in hoeverre de ambities en doelstellingen van het actieplan dakloosheid gerealiseerd worden, zowel landelijk als lokaal. De resultaten van dit onderzoek zullen de benodigde informatie geven om indien nodig bij te sturen. Naar verwachting zal het onderzoek eind 2025 gereed zijn en met de Kamer worden gedeeld.

Vraag 3

Erkent u dat één van de doelen van de Verklaring van Lissabon is dat «huisuitzettingen moeten voorkomen worden en niemand mag uit huis gezet worden zonder dat er alternatief onderdak wordt geboden»?

Ja.

Vraag 4

Erkent u voorts dat doordat corporaties zwarte lijsten mogen bijhouden van huurders mensen alsnog dakloos raken?

Een woningcorporatie zal alleen in het uiterste geval de rechter verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden. Hieraan gaat een uitgebreid proces vooraf, waarin corporaties meerdere keren proberen problemen op te lossen. Ook kunnen corporaties huurders nog een «tweede-kans» contract aanbieden, waarbij de huurder onder aanvullende voorwaarden de woning mag (blijven) bewonen. Pas wanneer de huurder de grenzen stelselmatig (opnieuw) overschrijdt en er geen andere oplossing meer is, wordt huisuitzetting ingezet als laatste redmiddel. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij stelselmatige ernstige overlast door de huurder, of wanneer er sprake is van criminaliteit, illegale onderverhuur of andere ongewenste activiteiten van die huurder. In geval van huurachterstanden hebben verhuurdersorganisaties, brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) en de VNG afspraken gemaakt om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen, onder meer door het tijdelijk opschorten van de huur of het treffen van een betalingsregeling. Corporaties maken vanwege hun wettelijke taak daarbij steeds een zorgvuldige afweging tussen het belang van de individuele huurder en dat van de andere bewoners en de leefbaarheid in de buurt.
Als een woningcorporatie de zaak aan de rechter voorlegt, weegt deze alle betrokken belangen af voordat hij zijn oordeel geeft over de ontbinding van de huurovereenkomst. Pas als er een vonnis van de rechter ligt op basis waarvan de huurovereenkomst is ontbonden, kan de corporatie overgaan tot het uit huis zetten van een huurder.
In sommige regio’s wordt een uitgezette huurder tijdelijk geregistreerd op een zogenaamde signaleringslijst (ook wel «zwarte lijst» genoemd). Dit helpt om problemen te voorkomen omdat het onder andere buren bescherming biedt tegen problematische huurders. De vermelding op een signaleringslijst maakt duidelijk dat de persoon in kwestie gedurende een periode van meestal drie jaar – in principe – geen woning kan huren bij een corporatie in die regio. Een woningcorporatie in de regio (of elders) mag de woningzoekende echter niet automatisch weigeren vanwege zijn vermelding op de signaleringslijst. De corporatie moet zelf altijd een afweging maken om die woningzoekende toch een woning aan te bieden. Hierbij moet de corporatie haar maatschappelijke verantwoordelijkheid meewegen voor het huisvesten van personen die daar door omstandigheden zelf moeilijkheden mee hebben. Aan de andere kant weegt de corporatie daarbij haar plicht mee te zorgen voor het rustig woongenot van omwonende huurders. Zou de woningcorporatie tot de beslissing komen om geen woning aan te bieden aan de woningzoekende, dan moet zij dit voldoende onderbouwen, zodat inzicht kan worden verkregen in de belangenafweging die hieraan ten grondslag ligt. De afweging kan getoetst worden door de rechter.
In de praktijk zoeken mensen in zo’n situatie vaak een woning in een andere regio, of in de vrije sector. Of zij vinden onderdak bij familie of vrienden. Ook kan een alternatieve vorm van huisvesting soms een oplossing zijn, zoals «skaeve huse». Het is niet uitgesloten dat een woningzoekende ondanks de beschikbare alternatieven uiteindelijk geen onderdak vindt. De uitkomst van het gehele samenstel aan factoren kan dan zijn dat mensen (tijdelijk) dakloos raken. Als laatste vangnet kan een woningzoekende dan een beroep doen op de maatschappelijke opvang.

Vraag 5

Hoeveel mensen staan er in Nederland op een zwarte lijst van woningcorporaties, en hoeveel corporaties in hoeveel regio’s houden een zwarte lijst bij?

In sommige regio’s wordt gewerkt met een signaleringslijst. Signaleringslijsten zijn geen gemeengoed. Woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om mensen in een kwetsbare positie betaalbare huisvesting aan te bieden en zullen daar alles aan doen. Indien nodig en waar mogelijk nemen ze elkaars opgave over. Zie ook mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Hebben al deze corporaties een vergunning van de Autoriteit Persoonsgegevens om dit te mogen doen?

Op het verwerken en het delen van persoonsgegevens is de AVG van toepassing. Dus ook op de verwerking van persoonsgegevens voor een signaleringslijst. De wet verbiedt het opstellen van een signaleringslijst niet en afhankelijk van de inhoud is er meestal geen sprake van een vergunningplicht. Om woningcorporaties te helpen bij een zorgvuldige aanpak heeft een werkgroep binnen Aedes in 2021, na vragen van de Autoriteit Persoonsgegevens (AP), een modelprotocol ontwikkeld: het (model)protocol Signaleringslijst Ongewenst Huurdersgedrag. Dit protocol helpt woningcorporaties om binnen de kaders van de AVG te werken. Het kan in sommige gevallen nodig zijn dat een woningcorporatie eerst een vergunning vraagt aan de AP, bijvoorbeeld in het geval de woningcorporatie strafrechtelijke gegevens wil verwerken en delen met anderen.
Een woningzoekende kan desgewenst een klacht over zijn vermelding op een signaleringslijst indienen bij de AP, of deze voor een toets voorleggen aan de rechter.

Vraag 7

Hoeveel mensen met kinderen staan op een zwarte lijst?

Signaleringslijsten worden regionaal bijgehouden, er is geen landelijke monitoring. Het is dus niet bekend om hoeveel mensen met kinderen het gaat of om hoeveel mensen met een beperking het gaat.

Vraag 8

Hoeveel mensen met een beperking of een ernstige medische beperkingen staan op een zwarte lijst?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Hebben huurders die onterecht op een zwarte lijst zijn geplaatst genoeg (juridische) mogelijkheden zich hiertegen te verweren?

Ja, huurders hebben voldoende mogelijkheden zich hiertegen te verweren. Allereerst wil ik benadrukken dat een rechterlijke toets voorafgaat aan het ontbinden van de huurovereenkomst. Een huurder/woningzoekende kan een klacht indienen bij de AP over zijn eventuele vermelding op een signaleringslijst. Verder kan de beslissing van een woningcorporatie om de huurder/woningzoekende geen woning aan te bieden vanwege diens vermelding op een signaleringslijst aan de rechter worden voorgelegd.

Vraag 10

Hoe wordt voorkomen dat huurders dakloos worden gemaakt door een zwarte lijst?

Zie mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 11

Herkent u dat hoewel zwarte lijsten weliswaar regionaal werken, huurders in de praktijk ook elders moeilijk aan onderdak kunnen komen vanwege het ontbreken van een positieve verhuurverklaring?

Als een verhuurdersverklaring ontbreekt of vragen oproept, zal een woningcorporatie met de woningzoekende in gesprek gaan waarom dit het geval is. Het doel is niet om mensen permanent uit te sluiten, maar om zorgvuldig af te wegen of iemand in aanmerking komt voor een corporatiewoning. Bij die afweging speelt ook de bescherming van omwonenden een rol. Wanneer een woningzoekende niet over een positieve verhuurdersverklaring beschikt kan het in de praktijk moeilijk(er) zijn om aan woonruimte te komen.

Vraag 12

Herkent u dat mensen weliswaar vaak voor enkele jaren op een zwarte lijst staan, maar ook daarna moeilijk aan woonruimte komen vanwege het ontbreken van een positieve verhuurverklaring?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Zal er, wanneer u zwarte lijsten van huurders wil laten bestaan, en gelet op het doel een einde te maken aan dakloosheid in 2030, toch voor alternatieve woonruimte voor deze groep worden gezorgd? Hoe gaat u daarvoor zorgen? Zo niet, hoe strookt dit met het doel uit het Nationaal Actieplan Dakloosheid?

Zoals bij antwoord 4 beschreven proberen corporaties in het geval van overlast of criminele activiteiten zoveel mogelijk een huisuitzetting te voorkomen. Als geen oplossing gevonden is en de rechter heeft een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst afgegeven, kan er een huisuitzetting plaatsvinden. Pas na structureel en herhaaldelijk overlastgevend of crimineel gedrag kunnen huurders op een signaleringslijst worden geplaatst. Wanneer de woningcorporatie de afweging maakt de woningzoekende geen woning aan te bieden kan de woningzoekende nog een woning zoeken bij een andere verhuurder of onderdak zoeken bij vrienden of familie. Ook kan een alternatieve vorm van huisvesting soms een oplossing zijn, zoals «skaeve huse». Het is niet uitgesloten dat een woningzoekende ondanks de beschikbare alternatieven uiteindelijk geen onderdak vindt. In het ultieme geval kan soms de uitkomst zijn dat mensen (tijdelijk) dakloos raken. Als laatste vangnet kan een woningzoekende dan een beroep doen op maatschappelijke opvang.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Rotterdam: meeste leegstand woningen bij particuliere verhuurders»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u het ermee eens dat leegstand van woningen, zeker in de huidige wooncrisis, niet uitlegbaar is?

Ik ben van mening dat langdurige leegstand van woningen ongewenst is maar veelal wel uitlegbaar. Het aantal langdurig leegstaande woningen is volgens het CBS2 met circa 64.000 woningen die een jaar eerder ook leeg stonden de afgelopen jaren stabiel gebleven. Een groot deel van die 64.000 langdurig leegstaande woningen verbruikt volgens het CBS toch nog energie en zijn derhalve (deels) in gebruik. Als daarvoor wordt gecorrigeerd staan begin 2024 circa 30.000 woningen administratief langdurig leeg. Separaat aan de evaluatie heb ik het CBS gevraagd een nadere analyse te maken over mogelijke redenen waarom de genoemde 30.000 woningen langer dan een jaar leegstaan en deze bevindingen aan de jaarlijkse monitor toe te voegen. In de meest recente leegstandmonitor zijn de meest voorkomende redenen voor de langdurige leegstand na correctie voor energieverbruik als aparte tabel toegevoegd. Hieruit is op te maken dat dit met name te maken heeft met sloop/verbouwing, dat de eigenaar ergens anders woont, het ligt in een krimpgebied of dat de laatste bewoner is overleden. Deze langdurig leegstaande woningen staan dus veelal om een begrijpelijke reden leeg en zijn derhalve niet (direct) te benutten. Als hiervoor wordt gecorrigeerd blijven er circa 12.600 langdurig leegstaande woningen waarvoor geen verklaring is gevonden.

Vraag 3

Hoeveel woningen staan er op dit moment leeg in Nederland?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u zich ervan bewust dat gemeenten al meer dan vijftien jaar lang vragen om meer mogelijkheden om leegstand te kunnen bestrijden, zoals een leegstandsheffing?2

Op 20 december 2024 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de evaluatie van de Leegstandwet die door het onderzoeksbureau Rigo is uitgevoerd (kamerstuk 31 560 nr. 54). Uit de evaluatie blijkt dat gemeenten wisselend denken over de effectiviteit van een leegstandbelasting. Rigo heeft daarnaast in de evaluatie beschreven wat de voor- en nadelen zijn van een leegstandbelasting naar Vlaams model. Enerzijds blijkt dat een nationale leegstandheffing te weinig maatwerk biedt voor gemeenten, terwijl een lokale leegstandbelasting juist gericht ingezet kan worden om excessen tegen te gaan. Anderzijds vraagt een nationale leegstandsheffing minder inzet van gemeenten, terwijl een lokale variant meer ambtelijke capaciteit vergt. In de evaluatie worden door Rigo ook aanbevelingen gedaan. Rigo adviseert om de Leegstandwet op enkele punten te wijzigen. Eén van deze aanbevelingen is om de tijdelijke extra mogelijkheden onder het experiment in de Crisis en Herstelwet te verankeren in de Leegstandwet zodat de gemeenten meer slagkracht krijgen om leegstand te bestrijden. De positieve ervaringen hiermee in de gemeenten Amsterdam en Utrecht vormen de aanleiding hiertoe. Het zetten van deze stappen is volgens Rigo doeltreffender dan het invoeren van een leegstandbelasting. Rigo adviseert een dergelijke belasting pas te overwegen als blijkt dat de hierboven genoemde aanpassingen van de Leegstandwet tot onvoldoende resultaat leiden. Zoals ik in mijn bovengenoemde brief heb aangegeven neem ik deze aanbevelingen over en tref ik thans de voorbereidingen voor de uitwerking van een wetsvoorstel om gemeenten meer slagkracht te geven bij de aanpak van leegstand.

Vraag 5

Bent u bekend met de leegstandsheffing die in Vlaanderen is ingevoerd?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u de voor- en nadelen van (verschillende varianten van) een nationale of gemeentelijke leegstandsheffing aan de Kamer sturen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Bent u bereid om een nationale leegstandsheffing in te voeren?

Zie antwoord vraag 4.