Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Milieuorganisatie stapt naar de rechter om renovatie Binnenhof te stoppen»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de Coöperatie Mobilisation for the Environment U.A. (MOB) in beroep is gegaan bij de rechtbank Den Haag tegen de provincie Zuid-Holland over de verbouwing van het Binnenhof? Betreft het een bestuursrechtelijke procedure die MOB op grond van artikel 1:2, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht meent te kunnen voeren?

Ja.

Vraag 3

Kunt u aangeven op welke gronden de provincie het bezwaar van MOB heeft afgewezen? Wilt u de beslissing op bezwaar naar de Kamer sturen?

Uw verzoek is voorgelegd aan de steller, de Omgevingsdienst Zuid Holland Zuid. Deze dienst heeft aangegeven geen bezwaar te hebben op het toesturen van de beschikking op bezwaar mits bij de openbaarmaking wordt voldaan aan de kaders van de Wet Open Overheid. De beschikking op bezwaar is bijgevoegd.

Vraag 4

Voor welke werkzaamheden is geen stikstofvergunning aangevraagd op grond van de bouwvrijstelling?

Voor alle werkzaamheden die worden uitgevoerd in het kader van het renovatieprogramma van het Binnenhof is een natuurvergunning aangevraagd.

Vraag 5

Wat zijn de geschatte kosten als voor deze werkzaamheden alsnog een stikstofvergunning nodig is? Hoeveel vertraging valt dan te vrezen?

Op 24 januari 2024 heeft de omgevingsdienst Haaglanden de natuurvergunning verleend.

Vraag 6

Wat zijn de verwachte gevolgen van het vervallen van de bouwvrijstelling voor de renovatie van het Binnenhof?

In de 9e en 10de voortgangsrapportage Binnenhof renovatie (Kamerstuk 34 293, nr. 129 en kamerstuk 34 293, nr. 130) is toegelicht dat meerdere werkzaamheden moesten wachten op de door het Rijksvastgoedbedrijf in maart 2023 aangevraagde natuurvergunning. In deze rapportage is ook toegelicht dat is ingezet op het uitvoeren van werkzaamheden waarvoor de noodzakelijke vergunningen al waren afgegeven. Dit geldt ook voor de werkzaamheden die emissievrij konden worden uitgevoerd. Dit zijn bijvoorbeeld werkzaamheden aan de kelderbak op het Opperhof, het klaarzetten van materieel, het verder inrichten van de bouwplaats, het opbouwen van steigers en het gereed maken van de Stadhouderspoort als logistieke aanvoerroute. Daarnaast is vermeld dat eventuele gevolgen van de intensievere inzet van emissievrij materieel, pas later in het programma inzichtelijk worden. Als voorbeeld is benoemd de lagere productiesnelheden en schaarste van elektrisch bouwmaterieel. In de halfjaarlijkse voortgangsrapportage over het programma Binnenhof renovatie zal ik uw Kamer nader informeren over eventuele gevolgen. Ik verwacht u de 11de voortgangsrapportage in april te doen toekomen.

Vraag 7

Welke inbreng gaat u plegen in de beroepsprocedure, vanuit uw positie als belanghebbende, om te voorkomen dat vertraging optreedt in de renovatie van het Binnenhof?

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft aan de rechtbank te kennen geven als belanghebbende aan de procedure van MOB tegen gedeputeerde staten van Zuid-Holland deel te willen nemen. De procedure gaat over het verzoek van MOB om handhavend op te treden en de renovatie stil te leggen. Gedeputeerde staten hebben dat verzoek afgewezen en dat besluit in de bestreden beslissing op bezwaar in stand gelaten. De rechtbank heeft het Rijksvastgoedbedrijf inmiddels als belanghebbende in de procedure toegelaten.
Welke inbreng het Rijksvastgoedbedrijf zal leveren, is afhankelijk van de beroepsgronden die MOB aanvoert en van de verdere ontwikkeling van de procedure. Daarbij stelt het Rijksvastgoedbedrijf alles in het werk om verdere vertraging te voorkomen. Op de inhoud van deze beroepsprocedure en de te voeren argumenten kan ik nu niet ingaan, omdat deze zaak voorligt bij de rechter. Hetzelfde geldt voor de positie van MOB in deze beroepszaak.

Vraag 8

Vindt u dat in het kader van het te voeren verweer dat ook de status van MOB als belanghebbende tegen het licht moet worden gehouden en dat daarbij niet alleen de statutaire doelstelling, maar uitdrukkelijk ook de rechtsvorm moet worden beschouwd?

Zie het antwoord op vraag 7. Op de inhoud van deze beroepsprocedure en de te voeren argumenten kan ik niet ingaan, omdat deze zaak voorligt bij de rechter. Hetzelfde geldt voor de positie van MOB in deze beroepszaak.

Vraag 9

Vindt u het voor de hand liggend dat coöperaties in het algemeen belang kunnen procederen, gelet op het feit dat coöperatieve verenigingen blijkens de wettelijke doelomschrijving juist moeten voorzien in bepaalde stoffelijke behoeften van haar leden krachtens overeenkomsten?

Indien een partij een geschil voorlegt aan de rechter, is het aan de rechter om te oordelen of deze partij ontvankelijk is en het beroep gegrond is. Gezien de link van deze vraag met de concrete casus kan ik daar verder niet op ingaan aangezien deze zaak voorligt bij de rechter

Vraag 10

In hoeverre voldoet de MOB aan de wettelijke doelomschrijving van de coöperatie? Is bijvoorbeeld daadwerkelijk sprake van aangesloten leden? Bent u ook van mening dat het vormen van een landelijk netwerk van juristen, zoals Follow the Money MOB omschrijft, nog niet voldoende is om te kwalificeren als coöperatie?2

Ook hiervoor geldt dat ik gezien de concrete casus die is voorgelegd aan de rechter nu niet kan ingaan op deze vraag.

Vraag 11

Bent u bereid te verkennen of coöperaties, gezien het wettelijke accent op het belang van de eigen leden, uitgesloten zouden moeten worden van algemene belangacties?

Onder artikel 3:305a van het Burgerlijk Wetboek kan een coöperatie geen collectieve actie instellen, alleen een stichting of vereniging zonder winstoogmerk kan dit. In het bestuursrecht worden ten aanzien van rechtspersonen als hun belangen mede beschouwd de algemene en collectieve belangen die zij krachtens hun doelstellingen en blijkens hun feitelijke werkzaamheden in het bijzonder behartigen (artikel 1:2, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht).

Vraag 12

Heeft MOB inmiddels voldaan aan de verplichting om de jaarrekening te deponeren? Zo nee, is handhavend opgetreden?

Sinds 5 september 2023 heeft MOB een ANBI status. Op basis van deze status zijn zij verplicht om jaarlijks de financiële verantwoording binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar te publiceren.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Woondiscriminatie: Studentenhuis vaak niet beschikbaar voor mbo’ers»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het artikel in het licht van de recente uitspraak van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap dat maken van onnodig onderscheid in opleidingsniveau onwenselijk is?2

Zoals ik in mijn antwoord op de vragen van de leden Beckerman en Paternotte heb aangegeven, hebben de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik de wens om mbo-studenten volledig deel te laten nemen aan het studentenleven.3 De toegang tot studentenhuisvesting moet daarbij een vanzelfsprekendheid zijn.

Vraag 3

Denkt u dat een volwaardig studentenleven mogelijk is voor mbo-studenten als zij weinig tot geen kans krijgen om woonruimte te vinden in de stad waar zij studeren?

Zie beantwoording op vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de conclusie uit het artikel dat het wettelijk kwalificeren van opleidingsniveau als discriminatiegrond zo snel mogelijk moet gebeuren, zoals ook wordt verzocht in de aangenomen motie de Hoop en Bouchallikht?3

Opleidingsniveau is geen beschermde grond op basis van de gelijke behandelingswetgeving. Mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap zal ik op korte termijn advies vragen aan het College voor de Rechten van de Mens over de wenselijkheid van een verbod op onderscheid naar opleidingsniveau in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb).

Vraag 5

Hoe verhoudt het weigeren van mbo-studenten in studentenhuizen zich tot de overheidscampagne «Wijs discriminatie de deur»? Vindt u dat alle studenten op dit moment gelijke kansen krijgen op de woningmarkt?

De Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik vinden het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van corporatiewoningen voor studenten.
Daarom hebben we Kences, de brancheorganisatie voor sociale studentenhuisvesters, gevraagd om na te gaan bij welke corporaties mbo-studenten welkom zijn. Hieruit blijkt dat bij elf van de dertien corporaties die bij Kences zijn aangesloten, mbo bol-studenten de mogelijkheid hebben om zich in te schrijven voor huisvesting. Deze elf aanbieders vertegenwoordigen 97% van het aantal wooneenheden in de sociale studentenhuisvesting. De corporaties die geen mbo bol-studenten toelaten zijn historisch gelieerd aan specifieke hbo- en wo instellingen. We zullen hen met klem verzoeken ook mbo-studenten toe te laten.
Bij vijf van deze aanbieders zijn ook bbl-studenten welkom. De andere aanbieders hanteren het volgen van een voltijdsstudie als toelatingseis, waardoor bbl-studenten niet worden toegelaten. Via het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS), waar we regelmatig contact mee hebben, roepen we op om mbo studenten toegang te verlenen tot alle studentenhuisvesting. De MBO Raad is aangesloten bij het LPS om de positie van mbo-studenten te waarborgen.

Vraag 6

Acht u een inschrijving op een mbo-opleiding een terecht criterium voor verhuurders om personen te weigeren? Zo ja, waarom wel? Zo nee, bent u bereid om naast etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke voorkeur, seksuele gerichtheid, lichamelijke of geestelijke gezondheid opleidingsniveau toe te voegen aan de lijst met informatie die een verhuurder niet mag vragen?

Zie beantwoording op vraag 4.

Vraag 7

Kunt u aangeven wat u doet om de positie van mbo-studenten op de woningmarkt te versterken? Hebben mbo-studenten inspraak op dit onderwerp?

Zoals in het antwoord op vraag 5 is aangegeven, zullen de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik via het LPS sociale en commerciële studentenhuisvesters met klem oproepen ook mbo-studenten toe te laten. Hbo- en wo-studenten zijn via de LSVB bij het LPS vertegenwoordigd. Jongeren Organisatie Beroepsonderwijs (JOB MBO) is de landelijke jongerenorganisatie die mbo-studenten vertegenwoordigt. We zullen nagaan hoe JOB MBO bij het Landelijk Platform Studentenhuisvesting kan worden betrokken om de stem van mbo-studenten te vertegenwoordigen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Mbo’er Sem (20) zoekt al drie jaar een studentenwoning in Amsterdam: «Ik wil hier mijn eigen leven beginnen»»?1

Studeren betekent voor veel studenten ook de mogelijkheid om op kamers te gaan wonen. Ik vind het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van studentenwoningen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onaanvaardbaar is dat mbo-studenten worden geweigerd bij studentenwoningen omdat zij aan een mbo-instelling studeren? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat ook mbo-studenten toegang krijgen tot studentenhuisvesting?

Ik heb inderdaad de wens om mbo-studenten volledig deel te laten nemen aan het studentenleven waarbij toegang tot huisvesting een vanzelfsprekendheid moet zijn. Zowel woningcorporaties als private verhuurders onderschrijven deze kansengelijkheid voor studenten van verschillende onderwijstypen. Op ons verzoek is de MBO Raad aangesloten bij de uitvoering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) en het Landelijk Platform Studenthuisvesting (LPS) om de positie van mbo-studenten te versterken. Via het LAS en LPS doen we een oproep richting huisvesters dat wij verwachten dat zij mbo-studenten toelaten tot huisvesting en geen belemmeringen opwerpen. Bovendien worden mbo-studenten meegenomen in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS).

Vraag 3

Bent u het eens dat het weren van mbo-studenten betiteld zou moeten worden als woondiscriminatie? Zo ja, hoe gaat u dat aanpakken?

Opleidingsniveau is geen beschermde grond op basis van de gelijke behandelingswetgeving. Uit het artikel blijkt dan ook niet dat een verhuurder zich schuldig maakt aan het maken van ongeoorloofd onderscheid bij de selectie van een huurder. Indien een woningzoekende denkt dat toch sprake is van woondiscriminatie kan hij zich melden bij het meldpunt van de gemeente.
Mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap zal ik op korte termijn advies vragen aan het College voor de Rechten van de Mens over de wenselijkheid van een verbod op onderscheid naar opleidingsniveau in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb).

Vraag 4

Heeft u inmiddels gesprekken gevoerd met Blue-Gray? Zo nee, bent u bereid om deze gesprekken alsnog te voeren? Zo ja, wat is er uit deze gesprekken gekomen?

Wij hebben hospiteercommissie Blue-Gray uw vragen voorgelegd. De hospiteercommissie heeft aangegeven dat zij hier niet over gaat, dit is een keuze die destijds door de eigenaren van het pand is gemaakt. Met de desbetreffende eigenaar is eveneens contact opgenomen. Hij heeft ons verzekerd dat mbo-studenten welkom zijn. De nabijgelegen fysiotherapie opleiding is een mbo-opleiding en er wonen dan ook verschillende mbo-studenten.

Vraag 5

Bent u bereid om in gesprek te gaan met verhuurders van studentenhuisvesting en ervoor te zorgen dat alle mbo-studenten een plek krijgen in de studentenhuisvesting?

De Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik vinden het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van corporatiewoningen voor studenten. Daarom hebben we Kences, de brancheorganisatie voor sociale studentenhuisvesters, gevraagd om na te gaan bij welke corporaties mbo-studenten welkom zijn. Hieruit blijkt dat bij elf van de dertien corporaties die bij Kences zijn aangesloten, mbo bol-studenten de mogelijkheid hebben om zich in te schrijven voor huisvesting. Deze elf aanbieders vertegenwoordigen 97% van het aantal wooneenheden in de sociale studentenhuisvesting. De corporaties die geen mbo bol-studenten toelaten zijn historisch gelieerd aan specifieke hbo- en wo-instellingen. We zullen hen met klem verzoeken ook mbo-studenten toe te laten. Bij vijf van deze aanbieders zijn ook bbl-studenten welkom. De andere aanbieders hanteren het volgen van een voltijdsstudie als toelatingseis, waardoor bbl-studenten niet worden toegelaten. Via het Landelijk Platform Studentenhuisvesting, waar we regelmatig contact mee hebben, roepen we op om deze afspraken te handhaven in de praktijk.

Vraag 6

Kunt u inzicht geven in het aantal organisaties dat mbo-studenten de toegang tot studentenhuisvesting weigert vanwege opleidingsniveau?

Zie beantwoording op vraag 5.

Vraag 7

Hoe gaat u ervoor zorgen dat gemeenten niet elke verhuurder of studentenhuisvester individueel aan moeten spreken wanneer zij mbo-studenten weren, maar dat mbo-studenten worden als behandeld volwaardige studenten?

Zie beantwoording vraag 5.

Vraag 8

Bent u bereid het aantal studentenwoningen te vergroten, zodat er in de toekomst aan de groeiende vraag naar studentenwoningen kan worden voldaan? Zo ja, bent u bereid om daarbij nauw samen te werken met sociale verhuurders?

In september 2022 bood ik, mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, uw Kamer het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) 2022- 20302 aan. Met het LAS heb ik samen met het Ministerie van OCW, gemeenten, hogeronderwijsinstellingen, studentenhuisvesters (sociaal en commercieel), Nuffic en studenten de handen ineengeslagen om zorg te dragen voor voldoende studentenhuisvesting die aansluit bij de behoefte van studenten. Het doel is om te komen tot een uitbreiding van 60.000 betaalbare studentenwoningen in de periode 2022–2030.

Vraag 9

Staat u nog altijd achter de uitspraak «Ik vind het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van corporatiewoningen voor studenten.»?2

Ja.

Vraag 10

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het commissiedebat Staat van de volkshuisvesting d.d. 31 januari 2024?

Ja.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de Provinciale Statenvergadering in Groningen op 20 december 2023, waarin de motie ««Staten in positie bij Nationaal Programma Groningen en Nij Begun»» unaniem is aangenomen?1

Ja, hier ben ik van op de hoogte.

Vraag 2

Heeft u kennis genomen van de kritiek die gedeputeerde Susan Top uitte op het bestuur van het Nationaal Programma Groningen (NPG) bestuur in de provinciale staten van Groningen?2

Ja, hier heb ik kennis van genomen.

Vraag 3

Welke status hebben de zogenaamde «baanbrekers»?

Het algemeen bestuur is verantwoordelijk voor het functioneren van het NPG en bestaat uit overheden (het Rijk, de provincie Groningen en gemeenten in het aardbevingsgebied), het Gasberaad en vertegenwoordigers van de kennisinstellingen, agrarische sector, zorginstellingen, bedrijfsleven, chemische industrie en woningcorporaties. In het algemeen bestuur zitten namens het kabinet de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat. De Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat neemt tevens deel aan het dagelijks bestuur.

Vraag 4

Welke bewindspersoon is verantwoordelijk voor het functioneren van het NPG-bestuur?

De democratische verantwoording op de NPG-programma’s is geborgd doordat colleges verantwoordelijk zijn voor de inhoudelijke programma’s en deze – na goedkeuring door het bestuur – ter vaststelling worden voorgelegd aan de betreffende gemeenteraad of provinciale staten.

Vraag 5

Waarom is er in de bestuursovereenkomst niet gekozen voor regie/democratische verantwoording in de regio met betrekking tot het NPG-bestuur?3

Veel projecten zijn nog niet (volledig) tot uitvoering gekomen in 2023. Daarnaast worden de maatschappelijke gevolgen pas op enige termijn zichtbaar. Ik vind het daarom logisch om tot 2025 te wachten met evalueren. Dit betekent niet dat er in de tussentijd niet wordt gekeken hoe het NPG functioneert en hoe het beter kan. Zo wordt er jaarlijks een monitor opgeleverd waarin gekeken wordt naar de impact van het NPG op de brede welvaart. Ook is onderzoek gedaan naar de huidige inrichting van NPG en de mogelijkheden voor de toekomst. Daarnaast is er recent een analyse van de executiekracht (doelmatigheid van de uitvoering) van het NPG gedaan. Ik zal uw Kamer hierover infomeren zodra deze onderzoeken beschikbaar komen.

Vraag 6

Wat vind u ervan dat het NPG-bestuur, in strijd met de bestuursovereenkomst, heeft laten weten geen bestuursevaluatie te laten plaatsvinden?

Het kabinet was verantwoordelijk voor de totstandkoming van Nij Begun. Nij Begun is de kabinetsreactie op het rapport van de parlementaire enquêtecommissie Aardgaswinning Groningen «Groningers boven gas». Het opstellen van de kabinetsreactie is niet in isolatie gedaan. Hiervoor heeft het kabinet dankbaar gebruik gemaakt van de vele suggesties die zijn gedaan door bewoners en maatschappelijke organisaties, de regionale overheden, het Instituut Mijnbouwschade Groningen, de Nationaal Coördinator Groningen en anderen.

Vraag 7

Wie is verantwoordelijk voor de totstandkoming van Nij Begun?

De maatregelen worden in gezamenlijkheid met de uitvoeringsorganisaties, regionale overheden, maatschappelijke organisaties, bewoners en andere ministeries uitgewerkt. Voor schade en versterken geldt dat deze maatregelen samen met de NCG en het IMG, en de regionale overheden worden uitgewerkt. Voor de sociale en economische agenda geldt dat hiervoor een kwartiermaker met alle relevante stakeholders de agenda gaat opstellen en nadrukkelijk de opdracht heeft dat Groningers en Noord-Drentenaren hierover mee kunnen praten. Formele besluitvorming verloopt via kabinet, colleges, en volksvertegenwoordiging (het parlement, provinciale staten en gemeenteraden). Het kabinet legt in de Groningenwet vast dat het jaarlijks over de voortgang verantwoording aflegt met een Staat van Groningen en hierover het gesprek voert in de regio.

Vraag 8

Hoe wordt de regio, met name de volksvertegenwoordiging en de inwoners, hierbij betrokken en hoe wordt dit geborgd?

De verantwoording van Nij Begun vindt plaats via de Staat van Groningen. De hoofddoelen van Nij Begun waarover wordt gerapporteerd, worden vastgelegd in de Groningenwet die wordt vastgesteld door het parlement. Op dit moment maakt het kabinet afspraken met provincies en de gemeenten over de Staat van Groningen en de bestuurlijke opzet. Voor de sociale en economische agenda worden bestuurlijke overlegtafels ingericht en volgt een uitvoeringsstructuur waarbij duidelijk moet zijn wie waarvoor verantwoordelijk is en hoe de democratische legitimiteit wordt geborgd. Het kabinet zal jaarlijks via de Staat van Groningen politieke verantwoording afleggen aan de Kamer over de resultaten van de generatielange aanpak die in Nij Begun is aangekondigd.

Vraag 9

Wie besluit uiteindelijk over de bestuurlijke opzet en de verantwoording van Nij Begun?

De Staat van Groningen wordt hét instrument waarmee het Rijk en de regio de resultaten van het beleid monitoren. Zo kan waar nodig tijdig worden bijgestuurd, bijvoorbeeld door de Tweede Kamer. Met de regionale overheden, maatschappelijke organisaties en uitvoeringspartijen, wordt de Staat van Groningen nu vormgegeven. De hoofddoelen worden vastgelegd in de nieuwe Groningenwet, die dit voorjaar in internetconsultatie zal gaan.

Vraag 10

Wie houdt toezicht en controle op de regie van Nij Begun en hoe vaak en hoe wordt dit periodiek geëvalueerd?

Ja, ik deel de intentie om de verantwoordelijkheid zo lokaal mogelijk te beleggen. De maatregelen worden veelal in gezamenlijkheid uitgewerkt, het Rijk heeft hierbij een verantwoordelijkheid. Zodoende is belangrijk dat het kabinet uiteindelijk de politieke verantwoording aflegt aan uw Kamer over de resultaten van de PEGA-maatregelen in de Staat van Groningen.

Vraag 11

Deelt u de mening dat dit zo lokaal mogelijk belegd zou moeten worden?

Bij de huidige inrichting van het NPG is op diverse manieren voorzien in brede toegang. Binnen het NPG worden programma's opgesteld door de gemeenten en de provincie, in samenspraak met veel partners (waaronder onderwijs- en kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties, zorginstellingen en het bedrijfsleven), en vastgesteld door de gemeenteraad of provinciale staten. Bovendien zijn Groningers bij verschillende projecten uit Toukomst zelf initiatiefnemer en uitvoerder. Toukomst is een onderdeel van het NPG en is het grootste participatietraject van Nederland (€ 100 mln). Tevens wordt er met een Loket Leefbaarheid, een Impulsloket en een jongerenloket (het Loko loket) geld beschikbaar gesteld voor lokale initiatieven die positief bijdragen aan de omgeving en toekomstbestendig zijn.
De heer Nijboer is sinds 6 december 2023 benoemd als kwartiermaker voor de sociale agenda uit Nij Begun en heeft de opdracht om de agenda met een brede coalitie uit de regio te ontwikkelen. Voor de economische agenda uit Nij Begun wordt nu een kwartiermaker gezocht en wordt komend jaar de agenda gevormd in samenspraak met de regio in de volle breedte (te denken aan kennisinstellingen en het bedrijfsleven).
Om te zorgen voor een brede toepassing en breed draagvlak, krijgen Groningers en Noord-Drentenaren een stem bij de sociale en de economische agenda. Daarvoor werk ik samen met de provincie, gemeenten en Nationaal Programma Groningen aan een specifieke aanpak voor jongerenparticipatie. Daarbij geef ik ook invulling aan de motie van de leden Boulakjar en Bikker (Kamerstuk 35 561, nr. 35), waarin de regering wordt verzocht om minimaal 1% van de beschikbare middelen specifiek te laten begroten door kinderen en jongeren.

Vraag 12

Hoe wordt voorkomen dat het NPG en Nij Begun vooral een leuke subsidiepot wordt voor handige netwerkers en geen brede toegang en toepassing krijgt?

Ja. Ik kan me voorstellen dat het beeld dat het NPG en de provincie het niet eens zijn, niet bijdraagt aan het herstel van vertrouwen in de regio. De provincie en het NPG zijn hierover overigens in goed overleg. Door de mensen in Groningen en Noord-Drenthe te betrekken en concrete resultaten te laten zien, wilt het kabinet samen met de partijen in de regio bouwen aan het herstel van vertrouwen.

Vraag 13

Onderkent u dat de onvrede over het NPG-bestuur niet positief bijdraagt aan het zo noodzakelijke herstel van vertrouwen in de regio?

Vraag 14

Wilt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden?

Vraag 1

Deelt u mening dat de mogelijkheid om 438 studentenwoningen op Kronenburg te bouwen een goed begin is, maar dat dit een druppel op de gloeiende plaat is omdat er een tekort van 6.600 studentenwoningen is in de regio Amsterdam?

In de brief aan uw Kamer1 van 16 januari 2024 onderschrijven het Rijk en de gemeente Amstelveen dat de realisatie van circa 438 woningen een belangrijke eerste stap kan zijn om te komen tot verbetering van de leefomgeving van het gebied Kronenburg.
Het tekort aan studentenwoningen in de regio Amsterdam is bekend. Het Rijk zet zich daarom samen met gemeenten, hoger onderwijsinstellingen, studentenhuisvesters en studenten in om zorg te dragen voor voldoende studentenhuisvesting die aansluit bij de behoefte van studenten binnen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2022–2030.
In de Metropool Regio Amsterdam (MRA) is de studentenhuisvestingsregisseur in gesprek met de regionale en lokale partijen rondom het MRA-programma Bereikbare stad en de woondeal. Daar kwamen wel enige plannen uit de regio rond Amsterdam uit die een bijdrage leveren aan de totale opgave in de regio, maar de gemeente Amsterdam loopt achter waar het gaat om streefaantallen én bouwplannen. Zeker gezien andere studentensteden die goed op stoom komen om de streefaantallen te behalen. Met Amsterdam worden daarom procesafspraken gemaakt in de verrijking van de woondeal. Vanuit de studentenhuisvestingsregisseur wordt hier de komende periode op ingezet.

Vraag 2

Hoe bent u tot het specifieke aantal van 438 studentenwoningen gekomen? Waarom niet meer of minder woningen?

Het aantal van circa 438 woningen komt voort uit het advies2 dat de heer Van der Vlist op 13 juni 2023 heeft uitgebracht voor een drietal dossiers uit de NOVEX Schiphol, waaronder Kronenburg. In dit advies worden vier scenario’s voor Kronenburg omschreven. In de beantwoording op de Kamervragen van de heer Boulakjar3 is benoemd dat het Rijk inzet op het tweede scenario uit dit advies met circa 438 woningen. Dit gekozen scenario is kleiner van omvang dan het scenario dat werd geadviseerd door de heer Van der Vlist. Gezien de ligging van Kronenburg onder de aanvliegroute van de Buitenveldertbaan, en de veiligheidsrisico’s en geluidsbelasting die dit met zich meebrengt, ziet het Rijk dit scenario met circa 438 woningen als meer geschikt voor een eerste fase van ontwikkeling van dit gebied.

Vraag 3

Kunt u uitgebreid toelichten of u verwacht dat het rendabel is voor bouwer en ontwikkelaar om 438 studentenwoningen te ontwikkelen in plaats van de meer dan 2.500 studentenwoningen die gepland waren?

Op dit moment kan daar nog geen antwoord op worden gegeven. De komende tijd zal de gemeente Amstelveen in afstemming met het Rijk werken aan een nieuw plan. Voor het opstellen van een nieuw plan is de haalbaarheid een belangrijk punt. Naast de circa 438 woningen zou het plan aangevuld kunnen worden met short-stay woningen. Zoals aangekondigd in de brief aan uw Kamer van 16 januari 2024 is het streven uw Kamer medio 2024 hierover nader te informeren.

Vraag 4

Bovenop de 438 permanente studentenwoningen zouden meer short-stay woningen wel mogelijk zijn. Hoeveel short-stay woningen zijn er op Kronenburg maximaal mogelijk?

De komende periode wordt door de gemeente Amstelveen gewerkt aan een nieuw plan voor de ontwikkeling van Kronenburg. Het is hierbij aan de gemeente om te beoordelen in hoeverre short-stay woningen in deze fase wenselijk zijn. Vanuit het LIB zijn er geen beperkingen gesteld aan het aantal short-stay woningen dat gerealiseerd mag worden in het LIB 4 gebied.

Vraag 5

Bent u bekend met het feit dat op de naastgelegen campus Uilenstede al 700 short-stay woningen zijn? Is het mogelijk om deze woningen permanent bewoonbaar te maken en deze in te ruilen voor short-stay woningen op Kronenburg wanneer deze gebouwd worden?

Ja, ik ben bekend met het feit dat er reeds short-stay woningen zijn in het gebied Kronenburg-Uilenstede. In de komende periode wordt gewerkt aan een concreet plan voor ontwikkeling van het gebied Kronenburg, waarbij ook gekeken zal worden naar de ontwikkeling van short-stay woningen (bewoning niet langer dan 6 maanden). Het aantal van circa 438 woningen mag worden aangevuld met short-stay woningen. Hoe invulling wordt gegeven aan short-stay bewoningen in het gebied zal onderdeel zijn van de nadere uitwerking door de gemeente.

Vraag 6

In uw brief stelt u dat het uitgangspunt is dat de 438 studentenwoningen zelfstandige wooneenheden zijn. Waarom zijn zelfstandige woningen het uitgangspunt? Uit onderzoek blijkt dat onzelfstandige woningen zeer positief bijdragen aan het verhogen van het studentenwelzijn.

In de brief is aangegeven dat zelfstandige wooneenheden het uitgangspunt zijn, maar dat indien gewenst verkend kan worden of onzelfstandige wooneenheden geschikter zijn voor deze locatie. Voorwaarde hierbij is wel dat een keuze voor onzelfstandige wooneenheden niet mag leiden tot een toename van het aantal nieuwe bewoners boven het genoemde aantal van circa 438 in de eerste fase. De wenselijkheid van zelfstandige of onzelfstandige wooneenheden zal worden meegenomen in de uitwerking door de gemeente.

Vraag 7

Hoe snel verwacht u dat er met de bouw van de 438 studentenwoningen aangevangen kan worden? Wanneer verwacht u dat de eerste woningen bewoond kunnen worden door studenten?

De gemeente Amstelveen werkt een nieuw plan uit voor de gebiedsontwikkeling van Kronenburg op basis van de afspraken die zijn gemaakt. Voor het uitwerken en realiseren van een nieuw plan moeten de nodige stappen worden doorlopen door de gemeente waaronder de reguliere (planologische) procedures. Ook dient het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) te worden aangepast om de circa 438 woningen mogelijk te maken. Voor een aanpassing van het LIB dient een formele procedure te worden doorlopen, waaronder een toets op de handhaafbaarheid en uitvoerbaarheid door de Inspectie Leefomgeving en Transport. Voor de stapsgewijze uitwerking van de afspraken richting realisatie van woningen in het gebied Kronenburg wordt momenteel een planning opgesteld. Het streven is uw Kamer medio 2024 over de voortgang te informeren.

Vraag 8

Wat betekenen deze ontwikkelingen bij Kronenburg voor andere mogelijke bouwplannen in LIB 4-gebieden, nu en in de toekomst?

In het gebied Kronenburg bestaan leefbaarheidsproblemen door leegstand van kantoorpanden en braakliggend terrein. Verder is het plangebied gesitueerd naast een bestaande studentencampus in een regio met een grote vraag naar studentenwoningen. De inzet van het Rijk en gemeente Amstelveen om de leefomgevingskwaliteit van het gebied Kronenburg te verbeteren is uitsluitend gericht op de specifieke uitdagingen van dit gebied. Er wordt geen generieke aanpassing van het beleid ten aanzien van woningbouw in het LIB 4 gebied voorzien als onderdeel van de uitwerking van een nieuw plan voor Kronenburg.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verhuurders zien het massaal niet meer zitten en zetten hun huis te koop» van 16 januari 2024?1

Ja.

Vraag 2

Wat zijn volgens u de redenen dat het aandeel huurwoningen sinds eind 2022 dalende is en dat die trend almaar verder lijkt door te zetten?

Ten eerste wil ik opmerken dat het aanbod op Pararius niet representatief is voor de hele huurmarkt. Pararius constateert dat het aantal vrije sector huurwoningen dat op hun platform vrijkomt voor nieuwe huurders is gedaald. Pararius noemt een daling van 15,6% in het laatste kwartaal van 2023 ten opzichte van een jaar eerder. Het Kadaster biedt wel een volledig beeld van de aankoop- en verkooptransacties op de woningmarkt.
De meest recente cijfers van het Kadaster laten zien dat op dit moment geen sprake is van een uitpondgolf. Het totaal aantal verkopen van beleggers over heel het jaar 2023 is zelfs lager dan in 2022. In 2022 lag het totaal aantal verkopen op bijna 44 duizend woningen, in 2023 is dit gedaald naar ruim 33 duizend woningen.
50.866
64.767
40.080
43.652
33.409
Daarnaast is te zien dat het aantal aankopen is gedaald: van ruim 37 duizend in 2022 naar 19 duizend in 2023. Per saldo betekent dit dat beleggers meer woningen hebben verkocht dan aangekocht. Hier hoort wel de notie bij dat de vrije huursector in de voorgaande jaren sterk is gegroeid.
50.674
70.168
30.071
37.601
19.134
Verklaringen voor het dalend aantal aankopen door beleggers zijn divers. Ten eerste zal de sterk gestegen rente hier een rol in spelen. In de jaren van lage rente werden immers veel woningen door beleggers aangekocht met vreemd vermogen. Door de gestegen rente kunnen investeerders ook verschuiven naar andere beleggingsinstrumenten, zoals staatsobligaties. Daarnaast kunnen beleidsontwikkelingen (wonen en fiscaliteit) een rol spelen. Een deel van de (voorgenomen) maatregelen van dit kabinet raakt het rendement van beleggers en dit, in combinatie met autonome ontwikkelingen, kan ertoe dat leiden dat het rendement van een verhuurder onder het doelrendement valt.
Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan 12% koopstarter).
Het is overigens van cruciaal belang dat er genoeg nieuwe, betaalbare woningen worden gebouwd. Hiertoe moet ook investeren in de middenhuur rendabel blijven, zelfs als de marktomstandigheden tegen zitten. Daarom bevat het wetsvoorstel verschillende maatregelen die het partijen mogelijk maakt om middenhuurwoningen te blijven realiseren. Specifiek voor de nieuwbouw bevat het wetsvoorstel een tijdelijke nieuwbouwopslag van 10 procent toe te passen voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd ná inwerkingtreding van de wet en waarvan de bouw vóór 1 januari 2026 is gestart. Daarnaast wordt het WWS gemoderniseerd. Hiermee sluit het WWS beter aan bij de tegenwoordig gewenste kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd en worden (gemeenschappelijke) buitenruimten beter gewaardeerd. Ook stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. Zoals eerder genoemd hebben marktpartijen zich bij deze vormgeving gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 nieuwe middenhuurwoningen te gaan realiseren. Dat komt bovenop de 50.000 middenhuurwoningen die corporaties gaan bouwen. Via de regiodeals worden per regio afspraken gemaakt om middenhuurwoningen te realiseren. Daarmee worden er minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Ook met de regulering middenhuur is daarom de verwachting dat nieuwbouw doorgang blijft vinden.

Vraag 3

Vindt u de verkoop van huurwoningen een goede ontwikkeling?

Beleggers maken continu keuzes om hun vermogen in woningen vast te leggen of weer vrij te maken voor andere doeleinden. Uitponden is dus niet noodzakelijkerwijs direct verbonden met een verslechterende businesscase, maar kan onderdeel zijn van een bepaalde beleggingsstrategie. Zo laat de Staat van de Woningmarkt 2020 zien dat er ook in de jaren vlak na de kredietcrisis jaarlijks vijftig- tot zestigduizend woningen werden uitgepond4. Uiteraard werden er in de jaren ook woningen voor verhuur aangekocht. Ten slotte is het goed om te benadrukken dat er altijd een zekere fluctuatie van de voorraad is, aangezien beleggers woningen kopen en verkopen. Een bepaalde mate van verkoop van huurwoningen vind ik derhalve op zichzelf niet een probleem. Deze woningen verdwijnen immers niet van de markt, maar kunnen worden aangekocht door een particuliere woningzoekende. Een zekere mate van uitponding aan bewoners kan zelfs gezien worden als een correctie op de trend van de afgelopen jaren waarbij beleggers veel woningen wegkochten voor de neus van starters. De afgelopen vijf jaar zijn er ongeveer 75.000 koopwoningen door beleggers gekocht voor de verhuur.
Wel vind ik het van belang dat investeren in huurwoningen interessant moet blijven. Daarom monitor ik de ontwikkelingen nauwgezet en houd ik er in de vormgeving van het beleid rekening met de investeringsbereidheid in huurwoningen. Zo hebben institutionele beleggers en ontwikkelaars zich er aan gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. In de Nationale prestatieafspraken is daarnaast afgesproken dat corporaties tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen bouwen.

Vraag 4

Wat zijn de gevolgen van het dalende aantal huurwoningen voor staters en doorstromers? Tegen welke problemen gaan zij aanlopen?

Zoals bij vraag 3 aangegeven vind ik het verkopen van huurwoningen niet per se een probleem. Het overgrote deel van de huidige populatie dat instroomt in een middenhuurwoning wil doorstromen naar een koopwoning. Door het mogelijke uitponden komen er meer betaalbare koopwoningen op de markt voor deze doelgroep en neemt het aanbod van betaalbare woningen dus niet af. In de G4 ging in 2022 ruim 60 procent van de woningen die door verhuurders werden verkocht aan eigenaar bewoners naar koopstarters5.
Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan 12% koopstarter).

Vraag 5

Kunt u reflecteren op de verhuurders die hun woningen verkopen in relatie tot de aangekondigde middenhuurregulering?

In welke mate verhuurders hun woningen als gevolg van de aangekondigde middenhuurregulering uitponden is moeilijk te bepalen. 60% van de verhuurders rekent al een huur onder het WWS-maximum en zal hier dus niet door worden geraakt. Bovendien hebben verhuurders te maken met meer factoren die het rendement beïnvloeden en die voor elke verhuurder verschillend uitpakken. Naast de toekomstige middenhuurregulering kan een deel van de verhuurders bijvoorbeeld te maken krijgen met de gestegen rente en fiscale maatregelen. De verandering in het (toekomstige) rendement van verhuurders hangt onder andere af van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. De Wet Betaalbare Huur bevat verschillende elementen die verhuurders tegemoet komen. Ten eerste kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd. Ten tweede wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast zodat kwaliteit beter wordt gewaardeerd (zwaarder wegen energie labels, beter waarderen privé en gemeenschappelijke buitenruimte en beter waarderen luxe sanitair en keukens). Ten derde kunnen woningen zodra zij te maken krijgen met de WOZ-cap, maximaal terugvallen naar de bovengrens van de regulering, namelijk 186 punten. Ten slotte kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%.

Vraag 6

Wat verwacht u dat de effecten zijn van de middenhuurregulering op het aantal huurwoningen? Is er sprake van een stijging of een daling?

In de toelichting van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt inzicht gegeven in de verwachte verschuivingen tussen de verschillende segmenten van de huurmarkt. Het effect van de regulering en het dwingend maken van het WWS zorgt voor een toename van het middensegment, ceteris paribus. In deze verwachte verschuivingen in de huurvoorraad is geen rekening gehouden met gedragseffecten en dat verhuurders eventueel hun woning gaan uitponden.
Tegelijkertijd zet ik in op de nieuwbouw van 100.000 middenhuurwoningen. Institutionele beleggers en ontwikkelaars hebben gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te realiseren. Met corporaties is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat zij tot en met 2030 ook 50.000 middenhuurwoningen realiseren. Met de inzet op nieuwbouw en het voor de bestaande voorraad aantrekkelijk houden door middel van aanpassing van het WWS zijn er waarborgen gecreëerd om er voor te zorgen dat het middenhuursegment blijft aansluiten bij de behoefte van huurders. Derhalve is de conclusie dat ik van mening ben dat, ook rekening houdend met eventuele gedragseffecten als gevolg van het wetsvoorstel betaalbare huur, het middenhuursegment verder zal stijgen. Het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik op korte termijn aan uw Kamer sturen, zodat de inwerkingtreding per 1 juli 2024 kan plaatsvinden. Betrokken partijen hebben er immers baat bij dat hierover snel duidelijkheid komt.

Vraag 7

Wat verwacht u van de ontwikkeling van de huurprijs als gevolg van de aangekondigde middenhuur regulering? Kunt u dit toelichten?

Het wetvoorstel betaalbare huur moet de betaalbaarheid verbeteren voor meer dan 300.000 huurders. De combinatie van het reguleren van de middenhuur en het dwingend maken van het WWS zorgt ervoor dat de huurprijs van de woningen die daardoor geraakt worden gemiddeld met 190 euro naar beneden gaan. In gebieden met veel schaarste, zoals de G4, is de gemiddelde huurverlaging groter dan in gebieden waar minder schaarste is. Overigens is het belangrijk te benadrukken dat 60% van de woningen die straks in de middenhuur gaat vallen een huurprijs heeft die onder de maximale huur volgens het WWS valt. De verhuurders van deze woningen hoeven hun huurprijs dus niet te verlagen naar aanleiding van dit wetsvoorstel. Voor een fors deel van de woningen die wel als gevolg van het wetsvoorstel hun huurprijs aan zullen moet passen is de huurverlaging minder dan 100 euro per maand (42%).
Door het wetsvoorstel zal het hoge segment van de huurmarkt kleiner worden. Dit kan er toe leiden dat de huren in het hoge segment zullen toenemen. In de memorie van toelichting op het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik nader ingaan op de ontwikkeling van de huurprijzen in het middenhuursegment.

Vraag 8

Kunt u uiteenzetten wat het effect van het verhogen van het belastingtarief in box 3 is op het aantal huurwoningen dat wordt verkocht?

Particuliere investeerders bezitten ongeveer 150.000 huurwoningen in box 3; dat is 5% van het totale aantal van 3,1 miljoen huurwoningen in Nederland. In welke mate een tariefsverhoging een effect heeft op het verkopen van huurwoningen is niet te bepalen. Daarbij komt dat verhuurders te maken hebben met verschillende beleidsmaatregelen en de gestegen rente. Het effect van een tariefsverhoging is dus niet te isoleren.

Vraag 9

Kunt u uitzoeken wanneer een middenhuurwoning die in de verkoop komt vanwege tegenvallend rendement door de verhuurder beschikbaar is als koopwoning voor mensen die deze woning zou huren? Waarom wel, waarom niet?

Het overgrote deel van de huurders die instroomt in een middenhuurwoning wil inderdaad graag doorstromen naar een koopwoning. Ik heb gekeken naar welk type woningen een grote kans maken om te worden uitgepond. Het betreft woningen waarvan de huurders een tijdelijk contract hebben, kleine appartementen met één tot drie kamers, veelal onder de 70 m2, gelegen in de G4 en met een geschatte verkoopprijs van 260.000 tot 300.000 euro (prijspeil 2022). Deze karakteristieken sluiten aan bij hetgeen betaalbaar is voor middeninkomens als koopwoning. Uit cijfers van het Kadaster over de transacties in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit 32%. Zoals in vraag 4 ook genoemd ging in 2022 ruim 60 procent van de woningen die door verhuurders werden verkocht aan eigenaar bewoners naar koopstarters.

Vraag 10

Staat u nog achter uw toezegging in diverse commissiedebatten dat het zogenaamde uitponden van huurwoningen beperkt kan blijven? Waarom wel, waarom niet?

Zoals ik eerder heb aangegeven vind ik een bepaalde mate van uitponding op zichzelf niet een probleem. Het kan worden gezien als correctie. De afgelopen vijf jaar zijn ongeveer 75.000 koopwoningen door beleggers gekocht voor de verhuur. Het overgrote deel van de huidige populatie dat instroomt in een middenhuurwoning wil doorstromen naar een koopwoning. Door het mogelijke uitponden komen er meer betaalbare koopwoningen op de markt voor deze doelgroep en neemt het aanbod van betaalbare woningen dus niet af. Overigens laten de bij antwoord 1 genoemde cijfers van het Kadaster zien dat van een uitpondgolf geen sprake is.
Het wetsvoorstel betaalbare huur bevat verschillende elementen om het investeren in huurwoningen rendabel te houden. Als onderdeel van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt het WWS gemoderniseerd. Hierdoor sluit het WWS beter aan bij de kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd, wordt de privé buitenruimte beter gewaardeerd en wordt er een waardering opgenomen voor gemeenschappelijke buitenruimte. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid om de woning te koelen gewaardeerd. Tenslotte stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. De werking van de WOZ-cap verandert. Voorheen zorgde de WOZ-cap dat het aantal WWS-punten voortkomende uit de WOZ-waarde op maximaal 33% van het totale puntenaantal van de woning uitkwam. Dit betekent dat het totaal aantal punten onder de liberalisatiegrens zou uitkomen. De nieuwe werking van de WOZ-cap zorgt ervoor dat het totale puntenaantal niet verder kan zakken dan 186, ook als dit op basis van 33% lager uit zou komen. Deze maatregelen zorgen ervoor dat het meer rendabel wordt om een woning volgens het WWS te verhuren. Tevens kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd en kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Ik ben ervan overtuigd dat het met deze voorwaarden nog steeds mogelijk is een redelijk rendement te behalen op huurwoningen.

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden en tevens voor het commissiedebat van 31 januari beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Hoe verklaart u de keuze van de gemeente Amsterdam om de aanbesteding voor het isoleren van 5050 huurwoningen toe te wijzen aan de Utrechtse stichting Energiebox in plaats van de lokaal gewaardeerde Fixbrigade, die eerder veel lof ontving en zelfs kon rekenen op koninklijke belangstelling?1

De gemeente Amsterdam heeft deze aanbesteding uitgevoerd en legt daarover verantwoording af aan de gemeenteraad. Wij hebben daarmee geen inzicht in de ingediende stukken en de beoordeling, buiten wat de gemeente Amsterdam daar publiekelijk over rapporteert.
Met de raadsinformatiebrief van 5 december 20232 Uitkomst aanbesteding energiebespaarservice 2023–2025 zijn de leden van de gemeenteraad geïnformeerd over deze aanbesteding. In deze brief wordt aangegeven dat 11 partijen zich hebben ingeschreven op deze aanbesteding en dat de aanbesteding is gegund aan drie lokale partijen, waarvan er twee ook een sociale onderneming zijn, en een landelijk opererende partij. Ook wordt aangegeven dat de FIXbrigade Amsterdam een opvallende partij is die geen gunning voor een perceel heeft gekregen.
In de Raadsinformatiebrief van 23 januari 20243 geeft de gemeente Amsterdam aan: «De inschrijvers zijn beoordeeld op kwaliteit (90%) en prijs (10%). De kwaliteit werd beoordeeld door middel van drie gunningscriteria. «Bereiken van de doelgroep» en «lokale verankering» telden elk voor 30% mee in de beoordeling van kwaliteit. Voor deze criteria is gekozen vanuit de verwachting dat lokale organisaties hier goed op scoren. Dit is ook van tevoren getoetst tijdens een uitgebreide consultatieronde met lokale organisaties (waaronder de FIXbrigade). In de uitvraag (zie link naar stukken 4) kunt u uitgebreider zien waarop getoetst is. Details uit de inschrijvingen kunnen wij niet delen omdat deze vertrouwelijk zijn en deze door de gemeente niet openbaar gemaakt mogen worden. Uit de beoordeling is echter wel gebleken dat de gegunde partijen ook op deze criteria een goed aanbod hadden.»

Vraag 2

Kunt u achterhalen welke criteria de doorslag gaven bij de toewijzing van de aanbesteding en hoe deze criteria mogelijk hebben bijgedragen aan de keuze voor Energiebox boven de Fixbrigade?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

In hoeverre is de gemeente en het kabinet op de hoogte van de impact van deze keuze op de Fixbrigade en de huurders die afhankelijk zijn van de beoogde opknapbeurt? Wat zijn de concrete stappen die de gemeente zal ondernemen om mogelijke vertragingen en onzekerheden voor de huurders te minimaliseren?

In het algemeen kan de uitkomst van aanbestedingen impact hebben op organisaties en bedrijven. We begrijpen dat de teleurstelling groot is bij FIXbrigade Amsterdam en andere partijen die bij deze aanbesteding gunningen zijn misgelopen. Het Rijk kan niet beoordelen wat het mislopen van de aanbesteding precies betekent voor deze partijen.
De gemeente Amsterdam geeft in de Raadsbrief van 23 januari 2024 aan: «Door het gesprek te blijven voeren kan ervoor gezorgd worden om de overgang zo soepel mogelijk te laten verlopen. Er zou bijvoorbeeld gesproken kunnen worden over de toekomst van de werknemers van de FIXbrigade en als de gegunde partijen met de FIXbrigade als onderaannemer zouden willen werken, zou de gemeente daaraan kunnen meewerken. Het college is bereid om de FIXbrigade te ondersteunen bij werk-naar-werk dienstverlening. Indien gewenst zouden zij hulp aangeboden kunnen krijgen om nieuw werk te vinden binnen de techniek- of duurzaamheidssector.»
De aanbesteding die de gemeente heeft gedaan zorgt dat 13.788 woningen kunnen worden verduurzaamd met een energiebespaarservice. Veel huurders zijn daarmee geholpen. Voor wat betreft de impact op huurders die door de FIXbrigade geholpen worden, kan de FIXbrigade de reeds gemaakte bezoekafspraken met bewoners het eerste kwartaal van 2024 blijven uitvoeren middels de subsidie die ze al ontvingen vanuit de stadsdelen.

Vraag 4

Kunt u uitleggen waarom de gemeente heeft gekozen voor een aanbesteding met bredere criteria, die volgens vertegenwoordigers van de Fixbrigade niet voldoende de grondige aanpak weerspiegelen die hun methode kenmerkt?

In de raadsbrieven van de gemeente Amsterdam legt de gemeente uit dat ze een proces hebben doorlopen en de aanbesteding zodanig hebben vormgegeven dat het zo veel mogelijk ruimte geeft aan kleine sociale ondernemingen. Het toelichten van die aanpak is aan het college van Amsterdam en het beoordelen van die aanpak is aan de gemeenteraad in Amsterdam die daar in februari over doorspreekt.

Vraag 5

Wat is uw standpunt over de zorgen geuit door de Fixbrigade met betrekking tot de aanbesteding, met name met betrekking tot de vergelijking van «appels met peren» en de mogelijke onderschatting van de kosten voor een grondige isolatieaanpak?

Dit is voor ons niet te beoordelen. We hebben de ingediende stukken van de partijen niet gezien en kunnen daarmee niet vaststellen hoe de indieners zich tot elkaar verhouden. We vertrouwen erop dat dat proces bij de gemeente Amsterdam in goede handen is en dat ze dat goed afwegen.

Vraag 6

Zijn er stappen ondernomen of overwogen om de Fixbrigade te ondersteunen na het verlies van de aanbesteding?

We volgen de ontwikkelingen in de sector van energiefixers, -coaches en andere aanpakken van energiearmoede, inclusief de situatie rond de FIXbrigade Amsterdam. Echter is dit een lokale aangelegenheid onder regie van de gemeente Amsterdam.

Vraag 7

Wat zijn de stappen die het kabinet van plan is te ondernemen om ervoor te zorgen dat het doel van het verbeteren van de isolatie van duizenden huurwoningen in Amsterdam niet in gevaar komt?

Het kabinet heeft met het Nationaal Isolatieprogramma en de aanpak van energiearmoede middelen aan gemeenten beschikbaar gesteld die kunnen worden ingezet om huishoudens te ondersteunen met energiebesparende maatregelen. De gemeente Amsterdam heeft een aanbesteding uitgevoerd en daar een aantal partijen gecontracteerd die hier invulling aan geven.

Vraag 8

Ziet het kabinet mogelijkheden om de lokale, van onderop ontwikkelde benadering van de Fixbrigade te integreren in toekomstige isolatieprojecten, gezien de positieve evaluatie van TNO over hun methode?

Gemeenten kunnen lokale organisaties inzetten voor de aanpak van energiearmoede en veel gemeenten doen dat. Ook geven veel landelijke initiatieven aandacht aan lokale inbedding. Het verschilt per gemeente wat het meest effectief is en we laten die keuze aan gemeenten. We ondersteunen in kennis en kunde om te zorgen dat lokale organisaties goed kunnen door ontwikkelen. We hebben vijf initiatieven genomen waarmee we belanghebbenden ondersteunen:
Daarnaast kunnen gemeenten ook andere programma’s en middelen inzetten, waaronder het Nationaal Isolatieprogramma, om huishoudens met (risico op) energiearmoede te ondersteunen, bijvoorbeeld door het beter isoleren van hun woning. Het kabinet is niet van plan publieke Fixbrigades op te richten. Het is aan gemeenten om te bepalen wat in hun gemeente het beste past, en we zien dan ook dat gemeenten daar hun eigen weg in vinden. We zien dat in diverse gemeenten Fixbrigades worden opgericht. Het huidige beleid geeft gemeenten middelen tot en met 2025. Bekeken wordt op welke manieren energiefixers voor de lange termijn een rol kunnen hebben in de aanpak van energiearmoede en verduurzaming.

Vraag 9

Ziet het kabinet mogelijkheden om de Fixbrigades te integreren in de landelijke aanpak van slecht geïsoleerde woningen? Is het kabinet van plan om publieke Fixbrigades op te richten gezien de positieve beoordelingen en successen van de Fixbrigade volgens de TNO-evaluatie?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Deelt u de mening dat inbesteden wenselijker is dan aanbesteden? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten maken daar zelf afwegingen in. Het expertisecentrum aanbesteden PIANoo geeft aandachtspunten mee voor de keuze tussen inbesteden, aanbesteden en bijvoorbeeld ook subsidie en Open House. Daarnaast zijn het NPLW en RvO zijn bezig om opties voor vormen van inbesteden en aanbesteden in kaart te brengen en overzicht te bieden voor gemeenten. In dat kader hebben het NPLW en RVO eind vorig jaar een webinar georganiseerd over energiefixers, energiearmoede en aanbestedingsregels.

Vraag 11

Het kabinet heeft € 500 miljoen beschikbaar gemaakt voor Fixbrigades (Kamerstuk 32 847, nr. 1014). Wat voor eisen zijn daaraan gesteld? In hoeverre heeft het kabinet invloed op de wijze waarop deze gelden besteed worden?

Om verwarring te voorkomen: de brief spreekt over «energiefixteams», en niet «Fixbrigades». FIXbrigade is een specifiek bedrijf, «energiefixers» en «energiefixteams» zijn algemene termen. De middelen zijn beschikbaar gemaakt aan gemeenten door de energiearmoedemiddelen te verhogen en de termijn te verlengen naar 31 december 2025. De gemeente kan de middelen die met deze beschikking beschikbaar worden gesteld gericht inzetten om huishoudens in een kwetsbare positie vanwege de gestegen energielasten op korte termijn te ondersteunen bij het nemen van maatregelen om de energierekening te verlagen. De specifieke manier waarop dit kan plaatsvinden vergt maatwerk en is aan de gemeente. Elke maatregel die kan helpen de energierekening te verlagen of het energiegebruik in de woning te verminderen kan daarbij worden ingezet. Te denken valt aan de inzet van energiefixers, energieadvies, energiedisplays, inregelen van Cv-systemen, de inzet van kleine energiebesparende maatregelen zoals tochtstrips en radiatorfolie tot aan een bijdrage aan grotere isolatiemaatregel zoals vloer- of spouwmuurisolatie in huur- en koopwoningen. Ook andere type maatregelen die bijdragen aan het reduceren van de energierekening zijn mogelijk. Hierbij kan gedacht worden aan een witgoedregelingen en andere vervangingsregelingen voor oude elektrische apparaten; mits dit aan de doelgroep (huishoudens die te maken hebben met energiearmoede) ten goede komt.
Het is niet toegestaan de middelen als financiële compensatie uit te keren. Ook maatregelen die niet aan of in de woning worden aangebracht zijn niet toegestaan, denk hierbij bijvoorbeeld aan zonnepanelen die op een andere woning, bedrijfsgebouw of veld worden aangelegd.
Het kabinet heeft met de hoeveelheid vereisten en verantwoording bewust gekozen voor veel ruimte voor gemeenten, met name om zo rekening te houden met de uitvoerbaarheid voor gemeenten, ruimte voor lokaal maatwerk en daarmee zo snel mogelijke ondersteuning voor huishoudens met (risico op) energiearmoede.
Het kabinet heeft invloed op de besteding van de middelen door flankerend beleid die alle belanghebbenden ondersteund, zoals de initiatieven die in het antwoord op vraag 8 en 9 zijn benoemd. Dit zorgt voor een groeiende en energieke nieuwe sector waarvan we zien dat partijen veel van elkaar leren en door ontwikkelen.

Vraag 12

Hoe wordt geborgd dat juist fixbrigades bestaande uit mensen uit de eigen gemeenschap hiervoor ingezet kunnen worden? Indien deze nog niet bestaan, hoe gaat het kabinet hier in de toekomst voor zorgen?

Veel fixorganisaties werken met mensen uit eigen lokale gemeenschappen. Dat is efficiënt helpt om vertrouwen te krijgen van bewoners. Gemeenten hebben de ruimte om bij de aanpak van energiearmoede en de inzet van de middelen die daarvoor beschikbaar zijn te werken met lokale partijen en mensen uit lokale gemeenschappen. Ook stimuleren we op diverse manieren dat lokale organisaties goed kunnen opbloeien, bijvoorbeeld door de eerdergenoemde subsidie voor Energie Samen, de Fixbrigade en de Energiebank.

Vraag 13

Heeft het kabinet op basis van de TNO-evaluatie additionele eisen gesteld aan gelden die beschikbaar zijn gemaakt voor Fixbrigades?

Juist door veel ruimte te geven voor de invulling van de energiearmoedemiddelen geeft het kabinet gemeenten de mogelijkheid om te kiezen voor meer grondige aanpakken zoals de FIXbrigade. We zien dit ook terug in de praktijk. Gemeenten vragen meer diensten uit, hebben meer aandacht voor lokale inbedding en geven extra ruimte voor personeel met afstand tot de arbeidsmarkt. Er is bewust geen doelstelling gegeven over bijvoorbeeld de hoeveelheid woningen, de precieze maatregelen en hoeveel tijd er per woning besteed wordt. Een gemeente kan kiezen voor aanpakken die goed aansluit bij de lokale situatie en bijvoorbeeld zelf afwegen of ze een beperkt aantal woningen grondig gaan opknappen, veel woningen enigszins aanpakken, of een combinatie daarvan.

Vraag 1

Bent u bekend met de bovenstaande brief?

Vraag 2

Wat vindt u van de constatering dat wonen als mensenrecht verder vertaald moet worden in wetgeving? Tot welke actie noopt het u? Als het u niet tot actie aanzet, kunt u dan aangeven waarom u actie niet noodzakelijk acht?

Vraag 3

Wat vindt u van de constatering dat individuele klachten over mensenrechtenschending in behandeling genomen moeten kunnen worden in de Commissie in Genève? Deelt u de mening dat individuele klachten over schending van mensenrechten op dit vlak sowieso ook in Nederland behandeld moeten kunnen worden?

Vraag 4

Op welke wijze heeft u over de wooncrisis, over de constatering van de VN-rapporteur over falend overheidsbeleid en een falen van de overheid om wonen als mensenrecht te beschermen gesproken? Tot welke inzichten leidt deze stevige constatering en hoe vertaalt u dit in uw (te intensiveren) aanpak van de wooncrisis?

Vraag 5

Hoe ervaart u het door de VN-rapporteur geduide gemis dat de verschillende overheidslagen concreet doelen benoemen en krachtig sturen op de totstandkoming van resultaten om de wooncrisis op te lossen? Op welke wijze gaat u voor meer doorzettingsmacht vanuit de overheid zorgen?

Nederland heeft behoefte aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van goede kwaliteit. Daarom is in 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld. Hier zijn drie kerndoelen in opgenomen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Deze doelstellingen zijn verder uitgesplitst in de 6 programma’s die onder de NWBA vallen. Vervolgens heb ik middels regionale woondeals door heel Nederland afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen, de locaties en door wie er gebouwd moet worden.
Om krachtiger te kunnen sturen op de totstandkoming van voldoende betaalbare woningen werk ik aan het wetsvoorstel Versterking Regie op de Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel verankert de volkshuisvestelijke taak van alle overheden (en lokale partners zoals onder meer woningcorporaties) in regelgeving en geeft het Rijk, de provincies en gemeenten de benodigde wettelijke instrumenten om samen en met regionale afstemming regie te voeren op de volkshuisvesting. Daardoor verkrijgen overheden en hun partners meer doorzettingsmacht. Ik hoop uw Kamer hier snel over te kunnen informeren.

Vraag 6

Kunt u concreet aangeven (in aantallen per provincie) voor hoeveel woningen nog een concrete locatie gevonden moet worden per peildatum 31 december 2023? Indien er nog niet voor alle via de Woondeals afgesproken aantallen woningen concrete locaties zijn, kunt u dan aangeven op welke termijn alle benodigde locaties alsnog beschikbaar zijn?

In het kader van de regionale Woondeals zijn afspraken gemaakt voor de bouw van 936.000 woningen. De Inventarisatie Plancapaciteit – najaar 20231 toont aan dat de procentuele verhouding tussen het aantal woningen opgenomen in woningbouwplannen en de resterende bouwopgave 129% is. Er zijn daarmee op nationaal niveau voldoende woningbouwplannen en locaties in beeld om in de woningbouwopgave te voorzien. Per provincie is de verhouding als volgt:
Provincie
Geraamde bruto plancapaciteit 2023 t/m 2030
Resterende bruto nieuwbouw volgens woondeals
Verschil
Procentuele verhouding woningbouwplannen en bouwopgave
Groningen
29.500
24.800
4.700
119%
Fryslân
26.500
15.200
11.300
174%
Drenthe
15.100
12.000
3.100
126%
Overijssel
59.100
37.500
21.600
158%
Flevoland
48.800
36.500
12.300
134%
Gelderland
122.900
94.500
28.400
130%
Utrecht
101.600
76.900
24.700
132%
Noord-Holland
259.500
166.200
93.300
156%
Zuid-Holland
225.100
230.000
98%
Zeeland
16.800
14.900
1.900
113%
Noord-Brabant
152.700
116.000
36.700
132%
Limburg
35.500
21.900
13.600
162%
Alleen in Zuid-Holland is er sprake van een klein tekort aan plannen. Inmiddels is de woningbouwopgave groter geworden. Om die reden worden het komend jaar aanvullende afspraken gemaakt met de provincies over de bouw van 45.000 extra woningen. Deze woningen kunnen niet alleen gerealiseerd worden door middel van het vinden van extra locaties, maar ook door het optoppen en splitsen van bestaande woningen en door het verdichten van bestaande locaties.

Vraag 7

Deelt u de constatering dat de in de brief genoemde Rotterdamse corporatie prematuur overgegaan is tot sloop van sociale huurwoningen? Waarom wel, of waarom niet?

Vraag 8

Herkent u de specifieke situaties die genoemd worden waarbij corporaties op het gebied van participatie en hun portefeuillestrategie keuzes maken die meer financieel dan mens gedreven zijn? Tot welke actie noopt het u?

Vraag 9

Bent u tevens bekend met het eerdere rapport van de VN-rapporteur(s) uit 2021 over schending van mensenrechten op het gebied van adequate huisvesting in Nederland van 19 april 2021,Mandates of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right tot non-discrimination, in this context; the Special Rapporteur on the right to development; the Special Rapporteur on the human rights of migrants; the Special Rapporteur on minority issues and the Special Rapporteur on extreme poverty and human rights?

Vraag 10

Kunt u reflecteren op de constatering dat De Rotterdamwet volgens de rapporteur discriminerend is, omdat mensen op basis van afkomst en sociale klasse geweerd worden uit specifieke buurten en wijken terwijl in deze buurten en wijken woningen concreet beschikbaar zijn, maar niet worden toegewezen aan bepaalde huurders? Tot welk inzicht brengt het u?

Vraag 11

Kunt u aangeven op welke manier de constateringen van de VN-rapporteur over de effectiviteit van sinds 2019 gevoerde nationale huisvestingsprogramma’s leiden tot uw verhoogde inzet om snel tot bouw van betaalbare woningen te komen? Met welk toegespitst crisisplan komt u tot een significante groei van het aantal bouwvergunningen? Op welke concrete wijze komt u tot een versnelling van ruimtelijke ordeningsprocedures en/of bezwaarprocedures?

In zijn end-of-mission-statement benadrukt de VN-rapporteur dat er sinds de start van deze Kabinetsperiode, na een periode waarin de nadruk op decentralisatie en marktwerking lag, de nodige goede stappen zijn gezet om het recht op adequate huisvesting beter te kunnen vormgeven. Ik illustreer dit graag op de volgende wijze:
We hebben de afgelopen jaren de regie hernomen op de beschikbaarheid van voldoende, passende en betaalbare woningen. Dat was hard nodig want wonen is een grondrecht. Een kerntaak van de overheid. «Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid» (bepaling 2 in artikel 22 van de Grondwet). De rol van de Rijksoverheid was op de volkshuisvesting te klein geworden. Te lang is geloofd dat de optelsom van alle gedecentraliseerde keuzes zou leiden tot de oplossing. Te veel is gedacht dat de markt als vanzelf vraag en aanbod in evenwicht zou brengen. Daardoor zijn steeds meer mensen in de knel gekomen. Er is een enorme schaarste aan woningen. Jonge gezinnen kunnen geen passende en betaalbare woning meer vinden. Van kwetsbare huurders wordt soms misbruik gemaakt. De jaarlijkse voortgangsrapportage «Staat van de Volkshuisvesting» van november vorig jaar laat zien dat er veel gerealiseerd is als het gaat om meer woningen bouwen, de betaalbaarheid verbeteren en de verduurzaming versnellen. Tegelijkertijd laat de Staat ook zien dat er nog ontzettend veel te doen is om onze maatschappelijke opgave op de volkshuisvesting te realiseren. We kunnen ons daarom geen stilstand veroorloven. We hebben hierbij alle partijen nodig: alle bestuurlijke lagen van de overheden, bouwers, ontwikkelaars, corporaties, investeerders etc. Het gedeelde gevoel van urgentie is er gelukkig ook bij de partijen, dit was goed te merken bij de eerste Dag van de Volkshuisvesting afgelopen november.
Inmiddels zijn de resultaten van de verhoogde inzet via de nationale volkshuisvestingsprogramma’s zichtbaar. Ondanks eerdere economische tegenwind zijn er volgens het vorig jaar opnieuw circa 90.000 nieuwe woningen opgeleverd, waarmee in deze Kabinetsperiode 180.000 van de 981.000 benodigde woningen gerealiseerd. Verder heb ik met 35 regio’s woondeals gesloten over de bouw van 936 duizend woningen in die regio’s, waarvan twee derde betaalbaar. In deze regio’s zijn er woningbouwplannen voor bijna 130% van de afgesproken bouwaantallen. Tevens heb ik 17 grootschalige woningbouwlocaties aangewezen. Ook zijn er de afgelopen jaren extra middelen voor de woningbouw beschikbaar gesteld zoals 6 mld. euro voor deze grootschalige locaties, 1,5 mld. euro voor het versnellen van woningbouwprojecten, ruim 1,5 mld. euro voor de Woningbouwimpuls en de Startbouwimpuls, 680 mln. voor flexwoningen. In de laatste weken van 2023 is voor ruim 1 miljard aan bijdragen voor onder andere de Startbouwimpuls, het Gebiedsbudget, het Volkshuisvestingsfonds en de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen aan gemeenten beschikbaar gesteld.
Corporaties hebben meer financiële ruimte gekregen door onder andere afschaffen van de verhuurderheffing en de Nationale prestatieafspraken. 600.000 huishoudens met een laag inkomen kregen een huurverlaging tot 575 euro. Voor nagenoeg alle 1,5 mln. huurtoeslagontvangers is de huurtoeslag in 2023 verhoogd en voor alle huurders is de maximale huurprijsstijging beperkt door deze te koppelen aan de loonontwikkeling in plaats van de inflatie. Tot slot geeft de Wet Goed Verhuurderschap gemeenten nu meer mogelijkheden om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan.
Tegelijkertijd deel ik de mening van de VN-rapporteur dat de ingezette richting weliswaar de juiste is, maar dat langjarig verder doorpakken noodzakelijk is. Door de verwachte bevolkingsgroei is de woningbouwopgave groter geworden. Daarbij laat het rapport van de Staatscommissie voor demografische ontwikkelingen niet alleen zien dat meer grip op migratie nodig en mogelijk is maar ook dat dit niet op korte termijn de druk op de woningbouwopgave zal verminderen.
De afgelopen jaren waren de economische omstandigheden ongunstig, door onder meer de gestegen rente en de stijgen bouwkosten. CBS-cijfers over het aantal verleende bouwvergunningen tot en met november 2023 liggen iets meer dan 25% lager dan de piek in 2021. Ook lag het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2023 ten opzichte van 2021 bijna 40% lager. Daarom verwacht ik in 2024 en 2025 een dip in de bouwproductie.
Voor 2024 blijft mijn belangrijkste doel om snel te bouwen wat al vergund is en snel te vergunnen wat gebouwd kan worden. Doorbouwen gebeurt binnen- en buitenstedelijk, zowel grootschalig als «een straatje erbij» of met optoppen en transformatie. Hierbij helpen we met de versnellingstafels en de start-bouwimpuls om te zorgen dat projecten die door de economische tegenwind uitgesteld zijn, alsnog door kunnen gaan.
Inmiddels worden de economische vooruitzichten weer gunstiger: de rente stijgt niet meer of daalt zelfs, evenals de bouwkosten; inkomens stijgen en de meerprijs van nieuwbouw ten opzichte van bestaande bouw neemt af. Zowel de prijzen van bestaande koopwoningen als het aantal verkochte nieuwbouwwoningen zijn in de loop van 2023 weer gaan toenemen, zeker in het betaalbare segment. Deze indicatoren duiden op een verbeterende positie van de nieuwbouw en daarom verwacht ik de komende maanden ook weer een toename in het aantal verleende bouwvergunningen te zien.
Mijn focus ligt op het moment op het inkorten van lange procedures, capaciteit bij gemeenten en netcongestie. Om de sturing op de volkshuisvestelijke taak te versterken heb ik het Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting naar uw Kamer gestuurd. In het wetsvoorstel Betaalbare huur streef ik naar een betere bescherming van burgers tegen te hoge woonlasten en zorg ik voor duidelijkheid voor marktpartijen. De financiële inspanningen van dit Kabinet via onder meer de woningbouwimpuls en het afschaffen van de verhuurderheffing heb ik hiervoor toegelicht.
In de Kamerbief investeringsklimaat heb ik verdere maatregelen aangekondigd om de condities voor investeringen in nieuwbouw te verbeteren. We staan gezamenlijk voor een grote opgave, waarbij een stabiel en voorspelbaar overheidsbeleid van belang is, evenals een langdurige inzet op samenwerking.
Met de Omgevingswet, Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting en de aanpak versnellen van processen en procedures zet het Rijk in op versnelling van de woningbouw. Met de Omgevingswet wordt ingezet op gebiedsontwikkeling, waarbij integrale afwegingen worden gemaakt. Met het Wetsvoorstel Versterking Regie volkshuisvesting wordt de procedure ingekort en met de aanpak versnellen van processen en procedures wordt bezien hoe het totale bouwproces van initiatief tot realisatie kan worden versneld, bijvoorbeeld door het parallel schakelen van verschillende fasen in dit bouwproces.
Zoals gemeld op 31 januari 2024 zal ik in de loop van mei de overige vragen beantwoorden in mijn bredere inhoudelijke reactie op het eindrapport van de VN-rapporteur.

Vraag 12

Hoe anticipeert u op de aankondiging van de VN-rapporteur dat er nog een eindrapport volgt in maart? Wat verwacht u aan constateringen en aanbevelingen?

Vraag 13

Wilt u de vragen afzonderlijk beatwoorden binnen een termijn van twee weken?

Vraag 1

Kent u het bericht «De Belastingdienst snapt niet dat Aaike (41) en Ragna (41) in één huis wonen, maar geen koppel zijn: «Samenwonen moet als vrienden laagdrempeliger worden.»»?1

Ik heb kennisgenomen van het bericht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat Aaike en Ragna symbool staan voor een groter probleem, gezien het feit dat ruim een derde van de minderjarigen in eenouderhuishoudens in een meergezinswoning woont?

Het woningtekort leidt ertoe dat huishoudens niet altijd een betaalbare woning kunnen vinden. Daarom heeft dit kabinet een woningbouwopgave van 981 duizend woningen tot en met 2030.
Het woningtekort maakt ook duidelijk dat we de bestaande woningvoorraad beter moeten en kunnen benutten. Aaike en Ragna staan symbool voor één van de mogelijke oplossingen van het woningtekort door beter benutten van de bestaande voorraad. Woningdelen door vrienden, «friendswonen», kan een oplossing zijn voor de woningvraag.

Vraag 3

Deelt u de verwachting van het CBS dat de reeds ingezette trend van het stijgende aandeel eenouderhuishoudens de komende jaren door zal zetten? Bent u bekend met het feit dat er veel eenouderhuishoudens zijn in Nederland die niet een zelfstandige, betaalbare woning kunnen vinden?2

De bevolkingsprognose van het CBS vormt het uitgangspunt voor de woningbehoefteprognoses die ten grondslag liggen aan de woningbouwopgave. Trends op het gebied van de huishoudensgrootte worden meegenomen in de huishoudensprognose (Primos). De woningbouwopgave en de bijbehorende doelstellingen zijn hierop gebaseerd.
Het is mij bekend dat er in Nederland sprake is van huishoudensverdunning. De toename van het aantal eenouderhuishoudens is één van de redenen die ten grondslag ligt aan de huishoudverdunning (8% van de totale toename van het aantal huishoudens3).
Wegens het woningtekort is het voor veel huishoudens lastig een betaalbare zelfstandige woning te vinden. De positie van eenouderhuishoudens op de woningmarkt is gemiddeld genomen lastiger dan die van gezinnen en alleenstaanden, omdat zij slechts één inkomen hebben voor een huishouden van meerdere personen. Vandaar dat betaalbaarheid een belangrijk onderwerp is binnen het beleid. Door het sturen op een tweederde aandeel betaalbare woningen in de bouwopgave zorgen we dat meer woningen beschikbaar komen voor kleinere huishoudens met een beperkt budget.

Vraag 4

Deelt u de verwachting dat door deze trend de druk op de woningmarkt alleen maar toe zal nemen?

Zoals bij vraag 3 aangegeven zal het aantal kleinere huishoudens de komende jaren blijven toenemen.

Vraag 5

Kunt u schetsen op welke manier deze trend nu al is meegenomen in het woningmarktbeleid? Welke maatregelen zijn er genomen om voldoende woningen voor deze eenouderhuishoudens te creëren?

Deze vraag is beantwoord bij vraag 3.

Vraag 6

Wat zijn de effecten van het beleid van de Dienst Toeslagen op de aantrekkelijkheid van het delen van woningen door eenouderhuishoudens met andere (eenouder)huishoudens? Hoe appreciëren de bewindspersonen de uitwerking van dit beleid in de praktijk in algemene zin, en in deze specifieke casus?

Voor het bepalen van het recht op en de hoogte van toeslagen dient Dienst Toeslagen gebruik te maken van een wettelijk bepaald partnerbegrip. De achterliggende overweging is dat indien een huishouden uit meerdere meerderjarige personen bestaat er kosten gedeeld kunnen worden, waardoor er minder ondersteuning vanuit de overheid nodig is. Zo is men in het toeslagenstelsel altijd toeslagpartner van elkaar als er sprake is van een huwelijk of een geregistreerd partnerschap, maar ook als bijvoorbeeld twee personen een gezamenlijk kind hebben en op hetzelfde adres staan ingeschreven. Ook is er sprake van toeslagpartnerschap als twee volwassenen op hetzelfde adres staan ingeschreven in de Basisregistratie personen met een minderjarig kind van één van beiden. Dit partnerbegrip is opgenomen in de wet om «samengestelde gezinnen»4 gelijk te behandelen met gezinnen waarvan de ouders gehuwd zijn.5 Dit partnerbegrip is geobjectiveerd en dat betekent dat men toeslagpartner van elkaar kan zijn, ook als personen geen levenspartners zijn.
In het algemeen is dit beleid gelet op een doelmatige besteding van overheidsgelden wenselijk. Zo hebben gezinnen die samenwonen lagere kosten vanwege het woningdelen. Er zijn daarom voor deze huishoudens lagere tegemoetkomingen in de (woon)kosten nodig. Desalniettemin kan er in bepaalde gevallen sprake zijn van een knellende situatie. Dit is bijvoorbeeld het geval bij mantelzorg tussen ouder en kind. Vanaf 2025 wordt daarom geregeld dat eerstegraads bloed- en aanverwanten in geen geval meer toeslagpartner kunnen worden.6 Het huidige kabinet heeft omtrent dit punt een afweging gemaakt voor verbeteringen van het huidige stelsel. Het is aan het nieuwe kabinet om met betrekking tot dit beleid nieuwe afwegingen te maken.
Dit beleid ten aanzien van toeslagen kan effect hebben op de aantrekkelijkheid van het delen van woningen door (eenouder)huishoudens, waar het huishoudens betreft die recht hebben op toeslagen.
Ik streef ernaar effecten van wet- en regelgeving die het beter benutten van de bestaande woningvoorraad belemmeren zoveel mogelijk te voorkomen of weg te nemen. Daar waar deze bevoegdheden bij collega bewindspersonen liggen, zal ik hierover met hen in overleg treden.
In deze specifieke casus gaat het om twee huishoudens die omdat zij een woning delen als toeslagpartners worden gezien. Indien zij toeslagen ontvangen, zullen deze lager uitvallen dan wanneer de huishoudens apart van elkaar huisvesting hadden gevonden. Tegelijkertijd zullen vanwege het samenwonen bepaalde kosten gedeeld kunnen worden.

Vraag 7

Hoeveel gescheiden ouders worden door het beleid van de Dienst Toeslagen gekort op toeslagen, bijvoorbeeld kindertoeslag, waar zij als alleenstaande ouder mogelijk wel recht op hebben?

Er zijn naar schatting ongeveer 20.000 partnerschappen volgens het criterium «samengesteld gezin» (artikel 3, tweede lid, onderdeel e van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen). Het is echter niet bekend hoe vaak er daarbinnen sprake is van de situatie zoals beschreven in het bericht waarnaar verwezen wordt in de eerste Kamervraag, omdat er geen gegevens beschikbaar zijn waaruit dit soort samenwoonvormen blijken.

Vraag 8

Deelt u de wens om het delen van woningen door meerdere eenouderhuishoudens te vergemakkelijken, gegeven het feit dat het woningtekort niet binnenkort opgelost zal zijn?

Die wens deel ik. Om voldoende woningen te kunnen realiseren moeten we ook naar de bestaande woningvoorraad kijken. Als onderdeel van mijn aanpak op het beter benutten van de bestaande voorraad kijk ik ook naar hoe ik samenwonen kan faciliteren. Dat kan onder andere via het stimuleren van friendscontracten en hospita verhuur.

Vraag 9

Bent u bereid te gaan onderzoeken wat er gedaan kan worden om constructies zoals geschetst in het artikel als deze beter mogelijk te maken, door bijvoorbeeld te kijken welke onbedoelde belemmeringen in de regel- en wetgeving weggenomen kunnen worden?

Ik onderzoek continu belemmeringen die de uitvoering van het beleid in de weg staan en zoek naar mogelijke oplossingen. Zo ben ik onder andere gestart met een experiment om de financiële belemmeringen voor het samenwonen door ouderen in kaart te brengen. Dit doe ik samen met de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam, provincie Zuid-Holland en Platform 31. De inzichten die hieruit volgen kunnen ook voor andere leeftijdsgroepen relevant zijn.
Zoals in het antwoord onder vraag 6 benoemd gekeken is naar mogelijkheden om het partnerbegrip bij toeslagen aan te passen, leidend tot een wijziging per 2025. Verdere aanpassing is gehouden aan bepaalde randvoorwaarden, bijvoorbeeld uitvoerbaarheid en budgettaire dekking en vergt een weging door het nieuwe Kabinet. In de eindrapportage Toekomst Toeslagen zijn opties opgenomen over het aanpassen van het toeslagpartnerbegrip. Deze eindrapportage zal binnenkort aan uw Kamer worden gestuurd.

Vraag 10

Deelt u de mening dat deze casus wederom aantoont dat het de hoogste noodzaak is om van dit complexe toeslagenstelsel af te stappen?

Het huidige toeslagenstelsel functioneert voor het grootste deel van de burgers goed. Deze burgers ontvangen gericht en tijdig inkomensondersteuning. Tegelijkertijd komt het helaas ook voor dat mensen dreigen te verdwalen in de ingewikkelde regelingen en krijgt een deel te maken met problematische terugvorderingen. Dit kabinet heeft verkend welke alternatieven er voor het toeslagenstelsel zijn. Alle alternatieven kennen voor- en nadelen. Daarnaast werkt Toeslagen hard aan het voorkomen van hoge terugvorderingen en zijn in het rapport ook enkele opties voor verbeteringen en vereenvoudigingen van het huidige stelsel op de korte termijn toegevoegd. Dit rapport wordt u binnenkort aangeboden. Met dit rapport biedt het kabinet handreikingen aan het volgende kabinet om de keuzes over de toekomst van het toeslagenstelsel te maken.

Vraag 1

Wat vindt u van de conclusie van het onderzoek dat voor nieuwe verhuurders het netto rendement daalt van 8,1% naar 2,4% als gevolg van de stijgende rente, de Wet betaalbare huur en recente fiscale maatregelen?1

In het artikel worden de gevolgen van de recent ingevoerde en aangekondigde beleidsmaatregelen, en de gestegen rente op het toekomstig rendement van een specifieke subset particuliere verhuurders onderzocht. In de dataset zijn huurwoningen in G4-steden (met hogere WOZ-waardes) oververtegenwoordigd en worden alle woningen tegen een actuele marktprijs verhuurd doordat ze in 2022 zijn aangeboden en gefinancierd tegen actuele rentes. Het onderzoek is daarmee geen analyse van de gehele huurmarkt. Op basis van het artikel kunnen derhalve ook geen algemene uitspraken worden gedaan over in hoeverre het rendement daalt als gevolg van marktomstandigheden en beleidsmaatregelen. Schommelingen in het rendement van investeerders zijn bovendien altijd afhankelijk van marktomstandigheden. De lage rente heeft de jaren ervoor juist geleid tot hoge rendement.
Het onderzoek laat zien dat door de gestegen rente en (voorgenomen) beleid het mediaan nettorendement van deze groep particuliere verhuurders aanzienlijk daalt. Daarnaast zou van de bestaande verhuurders 26% en 9% van de nieuwe verhuurders de marktconforme rendementseis halen in het nieuwe scenario. Hoewel de onderzochte dataset niet representatief is voor de hele huurmarkt laat het artikel zien dat het effect van de stapeling van (aangekondigde) beleidsmaatregelen en de gestegen rente op het rendement van verhuurders aanzienlijk is.
Ik ben van mening dat investeren in huurwoningen interessant moet blijven. Daarom bevat het wetsvoorstel betaalbare huur verschillende elementen om dit mogelijk te maken. Ten eerste kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd. Ten tweede wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast zodat kwaliteit beter wordt gewaardeerd (zwaarder wegen energie labels, beter waarderen gemeenschappelijke buitenruimte). Ten derde kunnen woningen, zodra zij te maken krijgen met de WOZ-cap, maximaal terugvallen naar de bovengrens van de regulering, namelijk 186 punten. Ten slotte kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik op korte termijn aan uw Kamer sturen, zodat de inwerkingtreding per 1 juli 2024 kan plaatsvinden. Betrokken partijen houden daar immers rekening mee in hun financiële en organisatorische aanpak. Ook vanuit de fiscaliteit wordt er gekeken naar de stapeling. In dat licht heeft de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit en Belastingdienst – aangegeven dat er voor het toekomstig stelsel box 3 uit wordt gegaan van een vermogenswinstbelasting voor vastgoed.

Vraag 2

Wat vindt u van de conclusie van het onderzoek dat terwijl in het nul-scenario nog 93% van de verhuurders boven de rendementseis uitkwamen, nu in de nieuwe situatie slechts 9% van de woningen van nieuwe verhuurders aan de rendementseis voldoet en 26% van de woningen van zittende verhuurders?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat de effecten het grootst zijn voor de sociale en middenhuur?

Vrijwel alle sociale huurwoningen in de dataset (94%) worden nu verhuurd tegen een hogere huurprijs dan op basis van het WWS gerechtvaardigd is. Het dwingend maken van het WWS brengt deze woningen terug in het sociale segment. Dit onderstreept daarmee de noodzaak van het dwingend maken van het WWS via het wetsvoorstel betaalbare huur.
Vooral in de grote steden komen er steeds minder middenhuurwoningen beschikbaar. Huurwoningen worden steeds vaker in het dure segment aangeboden. Daardoor dreigen deze gebieden voor middeninkomens onbereikbaar te worden. Veel maatschappelijk relevante beroepen worden ingevuld door mensen met een middeninkomen. Het is van belang dat deze mensen een betaalbare huurwoning kunnen vinden in de stad waar zij werken. Daarom wordt met het wetsvoorstel betaalbare huur de huurprijsbescherming uitgebreid naar het middensegment. Dat ook deze woningen in huur dalen is een wenselijk effect. In de memorie van toelichting van het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik uitgebreid ingaan op de stapeling van maatregelen en waar de huurverlaging het grootste effect heeft.

Vraag 4

Wat betekent het sterk verlaagde rendement als gevolg van de maatregelen volgens u voor de aantrekkelijkheid van investeringen in vastgoed door beleggers met het oog op verhuur, voor elk van de sectoren (sociale huur, middenhuur en particuliere geliberaliseerde huur)?

De beleidsmaatregelen en de gestegen rente zorgen voor een lager rendement voor een deel van de particuliere verhuurders. Voor een gedeelte is dit ook wat beoogd wordt met de fiscale maatregelen. Investeringen in huurwoningen werden minder belast ten opzichte van andere vermogenscategorieën. Over het algemeen leidt dit ertoe dat investeren in vastgoed minder aantrekkelijk wordt. De mate waarin is echter sterk afhankelijk van de individuele situatie. Dit hangt onder andere af van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. Daarnaast profiteren investeerders ook van de stijgende huizenprijzen (het indirecte rendement op de huurwoning).
Tegelijkertijd wil ik onderstrepen dat we investeerders nodig hebben om de grote woningbouwopgave te halen. Daarom ben ik in 2023 in gesprek gegaan met investeerders en beleggers op de woningmarkt. Ook heb ik een inventarisatie laten doen naar het investeringsklimaat. Binnenkort zal ik de Kamer per brief informeren over de uitkomsten hiervan en de vervolgstappen.

Vraag 5

Wat voor gevolgen heeft het sterk verlaagde rendement volgens u voor het aanbod van sociale huur, middenhuur, en particuliere geliberaliseerde huur, dat wil zeggen, in hoeverre zijn mensen nog in staat een passende huurwoning te vinden als beleggers stoppen woningen te verhuren omdat dit niets meer oplevert?

Zoals hierboven genoemd verschilt het effect op het rendement van de beleidsmaatregelen en de rente per individuele belegger. Een individuele belegger zal een afweging maken of het te verwachten rendement nog voldoende is. Deze afweging zal betekenen dat sommige beleggers de verhuurde woning door blijven exploiteren. Bij anderen kan dit ertoe leiden dat zij hun huurwoning gaan verkopen en er dus wordt uitgepond. Op basis van het artikel is niet te zeggen in welke mate dit zal gebeuren. Het artikel kijkt zoals gezegd naar een specifieke set van verhuurders die niet representatief is voor de gehele huurmarkt. Tot verkoop overgaan is uiteindelijk een individuele investeringsbeslissing van een particuliere verhuurder. Dit is bijvoorbeeld ook afhankelijk van het rendement wat gehaald kan worden op andere beleggingsinstrumenten. Met name particuliere verhuurders zullen in theorie sneller acteren op veranderde marktomstandigheden door hun kortere investeringshorizon en hogere rendementseis.
Indien een belegger toch besluit de woning te verkopen is dit niet in alle gevallen een probleem. Bijvoorbeeld als de woning wordt aangekocht door een doorstromer of een starter met een middeninkomen. Het is echter zorgelijk wanneer het aandeel middenhuurwoningen sterk zou afnemen de komende jaren. De ontwikkelingen op de huurmarkt zullen de komende jaren worden gemonitord, waarmee de Wet betaalbare huur elke vijf jaar wordt geëvalueerd.
De meest recente cijfers van het Kadaster laten zien dat op dit moment geen sprake is van een uitpondgolf. Het totaal aantal verkopen van beleggers over heel het jaar 2023 is zelfs lager dan in 2022. In 2022 lag het totaal aantal verkopen op bijna 44 duizend woningen, in 2023 is dit gedaald naar ruim 33 duizend woningen.
50.866
64.767
40.080
43.652
33.409
Zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel.
Daarnaast is te zien dat het aantal aankopen is gedaald: van ruim 37 duizend in 2022 naar 19 duizend in 2023. Per saldo betekent dit dat beleggers meer woningen hebben verkocht dan aangekocht. Hier hoort wel de notie bij dat de vrije huursector in de voorgaande jaren sterk is gegroeid.
50.674
70.168
30.071
37.601
19.134
Zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel.
Verklaringen voor het dalend aantal aankopen door beleggers zijn divers. Ten eerste zal de sterk gestegen rente hier een rol in spelen. In de jaren van lage rente werden immers veel woningen door beleggers aangekocht met vreemd vermogen. Door de gestegen rente kunnen investeerders ook verschuiven naar andere beleggingsinstrumenten, zoals staatsobligaties. Daarnaast kunnen beleidsontwikkelingen (wonen en fiscaliteit) een rol spelen. Een deel van de (voorgenomen) maatregelen van dit kabinet raakt het rendement van beleggers en dit, in combinatie met autonome ontwikkelingen, kan ertoe dat leiden dat het rendement van een verhuurder onder het doelrendement valt.
Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan 12% koopstarter).
Het is overigens van cruciaal belang dat er genoeg nieuwe, betaalbare woningen worden gebouwd. Hiertoe moet ook investeren in de middenhuur rendabel blijven, zelfs als de marktomstandigheden tegen zitten. Daarom bevat het wetsvoorstel verschillende maatregelen die het partijen mogelijk maakt om middenhuurwoningen te blijven realiseren. Specifiek voor de nieuwbouw bevat het wetsvoorstel een tijdelijke nieuwbouwopslag van 10 procent toe te passen voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd ná inwerkingtreding van de wet en waarvan de bouw vóór 1 januari 2026 is gestart. Daarnaast wordt het WWS gemoderniseerd. Hiermee sluit het WWS beter aan bij de tegenwoordig gewenste kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd en worden (gemeenschappelijke) buitenruimten beter gewaardeerd. Ook stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. Zoals eerder genoemd hebben marktpartijen zich bij deze vormgeving gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 nieuwe middenhuurwoningen te gaan realiseren. Dat komt bovenop de 50.000 middenhuurwoningen die corporaties gaan bouwen. Via de regiodeals worden per regio afspraken gemaakt om middenhuurwoningen te realiseren. Daarmee worden er minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Ook met de regulering middenhuur is daarom de verwachting dat nieuwbouw doorgang blijft vinden.

Vraag 6

Als uit Figuur 2 is af te leiden dat, zelfs als de gestegen rentes (waar we geen invloed op hebben) buiten beschouwing worden gelaten, nieuwe verhuurders door de stapeling van maatregelen alsnog niet aan de rendementseis kunnen voldoen, waarom zijn deze maatregelen dan in deze combinatie genomen, en zijn deze effecten niet eerder voorzien?

Het kabinet heeft oog voor de stapeling van maatregelen en heeft daarom SEO onderzoek laten doen naar de financiële effecten van maatregelen op partijen die overwegen woningen te kopen om te verhuren of op partijen die reeds woningen bezitten die ze verhuren (Kamerstuk 27 926, nr. 374). In reactie op dit onderzoek heb ik toegezegd rekening te houden met de stapeling van maatregelen in de uitwerking van het wetsvoorstel betaalbare huur en het toekomstige stelsel box 3. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1 houd ik expliciet rekening met het feit dat het met het wetsvoorstel betaalbare huur voor investeerders interessant moet blijven om te investeren in middenhuur.

Vraag 7

Vindt u deze nieuw ontstane situatie wenselijk met het oog op de huidige woningcrisis?

Een betaalbare huurwoning in Nederland is de afgelopen jaren voor veel mensen steeds minder vanzelfsprekend geworden. Een deel van de huurders heeft moeite iedere maand de woonlasten op te brengen. Steeds vaker worden er huurprijzen gevraagd die niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. Met name in de grote steden komen minder huurwoningen in het middenhuursegment beschikbaar maar worden die in het dure segment aangeboden, waardoor deze gebieden voor middeninkomens onbereikbaar dreigen te worden. Deze problematiek vraagt om versterking van de rechtsbescherming van de huurder. Daarom wil ik de bestaande huurprijsbescherming op basis van het WWS voor het lage, of «sociale» segment, verder uitbreiden naar het middensegment zodat deze ook gaat gelden voor mensen met een middeninkomen.

Vraag 8

Wat is volgens u nodig om het aanbod niet in te laten zakken met het oog op de generieke rendementseis; moeten verhuurders daarop uit kunnen komen of daar enigszins boven zitten?

De generieke rendementseis geldt in praktijk niet voor elke individuele huurwoning, omdat dit afhangt van de voorkeuren van individuele beleggers en onder andere bouwjaar en locatie. Hoe populairder de locatie, des te minder risico op leegstand en dus des te lager de marktconforme rendementseis voor een huurwoning. Tevens zal het effect van de stapeling voor iedere individuele verhuurder verschillen, aangezien dat afhangt van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1 bevat het wetsvoorstel betaalbare huur verschillende maatregelen om het investeren in middenhuurwoningen aantrekkelijk te houden.

Vraag 9

Wat zijn maatregelen die volgens u kunnen worden overwogen om verhuurders weer op of boven de rendementseis uit te laten komen?

In het antwoord op vraag 1 heb ik toegelicht welke maatregelen worden genomen om het investeren in huurwoningen rendabel te houden.

Vraag 10

In hoeverre zou het effect hebben op het nettorendement voor nieuwe en bestaande verhuurders na de gestegen rente en maatregelen, als het rendement op vastgoed in box 3 weer wordt teruggebracht op de oude situatie van 30% heffing over 4% rendement?

Figuur 4 van het artikel laat het effect zien van de verschillende maatregelen en de gestegen rente op het rendement. Hierin is te zien dat het mediaan rendementsverlies door het nieuwe box 3-tarief 1,1 procentpunt bedraagt. Dit geldt zowel voor nieuwe verhuurders als voor zittende verhuurders. Wanneer het box 3-tarief wordt verlaagd naar 30 procent heffing over 4 procent forfaitair rendement, zal dit rendementsverlies lager zijn. Dit levert echter budgettaire derving op waar dekking voor nodig is en waarbij het niet mogelijk is de derving binnen box 3 op te vangen.

Vraag 11

In hoeverre zou het effect hebben op het nettorendement voor nieuwe en bestaande verhuurders na de gestegen rente en maatregelen, als je de overdrachtsbelasting voor niet-eigen woningen terugbrengt naar een lager percentage, bijvoorbeeld 4%, 6% of 8%?

Zoals in figuur 4 van het artikel te zien is het mediaan rendementsverlies van het gestegen algemene tarief van de overdrachtsbelasting (OVB) 1,4 procentpunt. Een verlaging van het algemene tarief van de OVB zal het rendementsverlies verminderen, maar enkel voor nieuwe verhuurders. Zij betalen OVB bij de aankoop van een woning, terwijl zittende verhuurders deze kosten al hebben betaald. Hoe groter de verlaging van het algemene OVB-tarief, hoe lager het rendementsverlies door deze maatregel. Gegeven het lage mediaan nettorendement voor nieuwe verhuurders in het nieuwe scenario (2,4 procent) zal een verlaging van het algemene tarief van de OVB onvoldoende zijn om de generieke rendementseis te behalen. Daarnaast levert een verlaging een budgettaire derving op waar dekking voor nodig is.

Vraag 12

In hoeverre zou het verhuurders helpen hun vastgoed van box 3 naar box 2 over te hevelen, als je daarover bijvoorbeeld eenmalig geen overdrachtsbelasting zou heffen?

In het artikel wordt enkel gekeken naar particuliere verhuurders met hun bezittingen in box 3. We kunnen daarom geen uitspraken doen over het verschil in rendement wanneer verhuurders hun woningen naar box 2 zouden verplaatsen. Geschat wordt dat particuliere verhuurders ca. 150.000 woningen in box 3 verhuren. Dit is 5% van het totale aantal van 3,1 miljoen huurwoningen in Nederland (volgens Woon 2021).
De andere 85% particuliere beleggers heeft hun woningen ondergebracht in box 1 of box 2. Inderdaad geldt voor het verplaatsen naar box 2 dat het algemene OVB-tarief van toepassing is op de verkrijging die zich daarbij voordoet. Beleidsmatig is er geen aanleiding om te voorzien in eenmalige vrijstelling van OVB. Daarbij zal een dergelijke vrijstelling leiden tot een derving waarvoor dekking gevonden zal moeten worden.

Vraag 13

In hoeverre zijn er mogelijkheden om de modernisering van het woningwaarderingsstelsel dusdanig vorm te geven dat het meer rendabel wordt om te verhuren?

Als onderdeel van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt het WWS gemoderniseerd. Hierdoor sluit het WWS beter aan bij de kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd, wordt de privé buitenruimte beter gewaardeerd en wordt er een waardering opgenomen voor gemeenschappelijke buitenruimte. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid om de woning te koelen gewaardeerd. Daarnaast stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. De werking van de WOZ-cap verandert. Voorheen zorgde de WOZ-cap dat het aantal WWS-punten voortkomende uit de WOZ-waarde op maximaal 33% van het totale puntenaantal van de woning uitkwam. Dit betekent dat het totaalaantal punten onder de liberalisatiegrens zou uitkomen. De nieuwe werking van de WOZ-cap zorgt ervoor dat het totale puntenaantal niet verder kan zakken dan 186, ook als dit op basis van 33% lager uit zou komen. Tevens kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd en kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Deze maatregelen zorgen ervoor dat het meer rendabel wordt om een woning volgens het WWS te verhuren.

Vraag 14

Hoe kan het volgens u dat op grond van het onderzoek 94% van de huurwoningen onder het gereguleerde segment (WWS), toch tegen een hogere huurprijs lijken te worden verhuurd dan wettelijk is toegestaan?

Dit is geen representatieve dataset voor heel Nederland en bovendien een momentopname, waardoor het percentage van 94% naar verwachting boven het landelijk gemiddelde uitkomt. Vanwege het schaarse aanbod is in de G4 de prikkel om gereguleerde woningen te duur te verhuren groot. Uit cijfers van het WoON2021, de grootste huurenquête van Nederland, blijkt dat circa 50% van de particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment te duur verhuurd wordt. Dit gebeurt met gemiddeld 150 euro per maand boven het WWS-maximum. Hoewel dit percentage lager ligt dan 94%, is het een significante toename ten opzichte van de jaren 2017–2020, waarin volgens de huurenquête van het CBS geïndiceerd werd dat circa 20% van de particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment boven het WWS-maximum verhuurd werd.
Desalniettemin is dit precies de reden dat ik het WWS dwingend wil maken als onderdeel van de wet betaalbare huur. We zien dat de bestaande huurprijsbescherming op dit moment onvoldoende bescherming biedt. Momenteel is in Nederland sprake van een afdwingbaar WWS. Dit betekent dat wanneer een woning die voor een huurprijs wordt verhuurd die hoger is dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt, een huurder zelf zijn recht moet halen via een procedure bij de Huurcommissie. Niet elke huurder weet hiervan af en niet elke huurder wil en kan een procedure starten. Veel huurders zijn zich nog onvoldoende bewust van de al bestaande rechten en mogelijkheden. Vaak spelen ook bijvoorbeeld de relatie met de verhuurder en de tijdelijkheid van een contract een rol bij de terughoudendheid van huurders. Als sprake is van een geliberaliseerd contract voor een woning die eigenlijk in het gereguleerde segment thuishoort, moet de huurder op basis van huidige regelgeving binnen 6 maanden na aanvang van het contract naar de Huurcommissie stappen. Een huurder die te laat is, zit vast aan een huurprijs die hoger is dan het WWS op basis van de kwaliteit van de woning voorschrijft. Het te duur verhuren van een gereguleerde woning kent daarnaast geen sanctie, waardoor het loont voor malafide verhuurders om de woning na een eventuele huurverlaging door de Huurcommissie opnieuw te duur te verhuren.

Vraag 15

Wat wilt u doen aan deze te hoge huurprijzen?

Het wetsvoorstel betaalbare huur helpt op twee manieren huurders beter te beschermen tegen te duur verhuurde woningen. Enerzijds wordt de huurbescherming uitgebreid naar het middensegment (t/m 186 WWS-punten, circa 1.123 euro huur per maand). Hierdoor krijgen meer huurwoningen in Nederland te maken met huurbescherming. Hieronder vallen ook veel woningen die in het middensegment verhuurd worden voor een prijs die volgens het WWS niet in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning.
Anderzijds wordt de werking van de huurprijsbescherming versterkt en de huurder beter beschermd doordat het WWS van een afdwingbaar stelsel een dwingend stelsel wordt. Dit betekent dat verhuurders wettelijk verplicht worden zich aan de maximale huurprijzen op grond van het dwingende WWS te houden. Hiermee verschuift de verantwoordelijkheid voor een huurprijs die overeenkomt met de kwaliteit van de woning naar de verhuurder. De verhuurder wordt verantwoordelijk voor de hoogte van de huurprijs en moet de huurder bij het aangaan van een huurcontract een volledige puntentelling overleggen. Zo ontstaat vooraf duidelijkheid voor huurder en verhuurder over de maximale huurprijs en de rechten die de huurder heeft.
Daarnaast gaan gemeenten erop toezien dat verhuurders zich aan deze regels houden en kunnen hierop handhaven. Een te duur verhuurde woning in het gereguleerde laag- of middensegment zal daardoor bij handhaving leiden tot in eerste instantie een waarschuwing, maar bij herhaling tot boetes die kunnen oplopen tot meer dan 20.000 euro. Bij herhaaldelijke, ernstige overtredingen kan een hogere boete worden opgelegd van maximaal € 90.000 of kan de gemeente ingrijpen middels beheerovername. Op deze manier is er voor de verhuurder een risico op serieuze bestuursrechtelijke sancties op het moment dat een verhuurder een woning te duur verhuurt. Ook wordt het handelingsperspectief voor de huurder uitgebreid: de gang naar de Huurcommissie wordt vereenvoudigd en toegankelijker gemaakt. Huurders kunnen als gevolg van dit wetsvoorstel te allen tijde de Huurcommissie vragen om de huurprijs te toetsen en zo nodig te verlagen. Hiermee wordt voorkomen dat huurders die niet direct zelf actie ondernemen na zes maanden vastzitten aan een geliberaliseerd huurcontract voor een woning die op basis van de kwaliteit eigenlijk in het lage- of middenhuursegment thuishoort.
Aanpalend wordt ook de tijdelijkheid van huurcontracten aan banden gelegd met de Wet vaste huurcontracten. Hiermee is het in veel gevallen niet meer mogelijk een tijdelijk contract aan te bieden. Met een vast contract staat de huurder sterker in de schoenen om gebruik te maken van huurprijsbescherming.

Vraag 16

Hoe wilt u voorkomen dat huurders deze huurprijzen ook daadwerkelijk gaan betalen?

Zoals toegelicht onder vraag 15, gaat het dwingend maken van het WWS hierin het grootste verschil maken: verhuurders worden gedwongen zich te houden aan de maximale huurprijzen op grond van het WWS en lopen een risico op beboeting door de gemeente indien zij dit niet doen. Ook de positie van de huurder wordt hiermee verder versterkt.
In aanvulling daarop gaan andere maatregelen ook bijdragen aan de versterking van de reikwijdte en kwaliteit van huurprijsbescherming. Om huurders hierin te ondersteunen moeten alle gemeenten in Nederland ten gevolge van de Wet goed verhuurderschap een meldpunt Goed verhuurderschap inrichten. Hier kunnen huurders misstanden melden op basis waarvan gemeenten een onderzoek kunnen instellen en eventueel handhaven. Ook kunnen gemeenten proactief controleren op plekken waar zij vermoeden dat te duur verhuurd wordt. Voor gemeenten wordt een samenwerking opgezet voor het uitwisselen van kennis en kunde rondom deze handhaving.
Aanvullend is het van belang dat huurders, verhuurders en gemeenten het WWS eenvoudiger kunnen begrijpen en toepassen. Daarom is als onderdeel van de Wet betaalbare huur een objectivering en vereenvoudiging van het WWS ingevoegd. Hierbij wordt het WWS herzien middels objectievere maatstaven, regels en voorwaarden die daarnaast eenvoudiger te begrijpen zijn. Zo zijn er extra meetinstructies, definities en voorbeeldberekeningen toegevoegd zodat het nieuwe WWS eenduidiger is. Er wordt naar gestreefd dat huurder, verhuurder, gemeente en Huurcommissie onafhankelijk van elkaar een woning moeten kunnen betreden en met dezelfde puntentelling naar buiten komen lopen. Een eenduidig WWS maakt het voor huurder inzichtelijker of zij te veel huur betalen. Het is van belang dat huurders en verhuurders op de hoogte zijn van deze nieuwe regels. Daarom zal er richting inwerkingtreding van het wetsvoorstel op landelijk niveau een campagne gestart worden om huurders en verhuurders hiervan bewust te maken.

Vraag 1

Bent u bekend met de reportage «Onverklaarbaar hoog verbruik bij blokverwarming» van Radar van 11 december 2023?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de hoge energiekosten bij deze mensen met individuele warmtekostenverdelers buitensporig zijn?

Ik ben geschrokken van de situaties in de uitzending. Hoewel ik de individuele situaties onvoldoende ken, ben ik in zijn algemeenheid van mening dat individuele kosten zoveel mogelijk in overeenstemming moeten zijn met het individuele verbruik.

Vraag 3

Vindt u het acceptabel dat bewoners hoge kosten maken terwijl de bewoners verklaren dat de verwarming uit heeft gestaan? Wat zou hier een verklaring voor kunnen zijn?

Zoals aangegeven bij mijn antwoord op vraag 2, vind ik dat de in rekening gebrachte kosten zoveel mogelijk in overeenstemming moeten zijn met het daadwerkelijke individuele verbruik. Het in rekening brengen van kosten die hier niet in lijn mee zijn acht ik dus ongewenst. In de reportage ging het om situaties waarbij een zogenaamde warmtekostenverdeler wordt toegepast. Met name bij zogenaamde blokverwarming, waarbij de individuele appartementen in een gebouw van warmte worden voorzien vanuit een collectieve warmteproductie-installatie of een centrale aansluiting op een warmtenet, komt het vaak voor dat dergelijke warmtekostenverdelers worden toegepast, omdat individuele warmtemeters technisch niet haalbaar of kostenefficiënt zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld om een situatie waarbij warmte middels stijgleidingen een appartement binnenkomt. Het installeren van een individuele warmtemeter vergt in zo’n geval verregaande aanpassingen aan de binneninstallatie van het gebouw op kosten van de gebouweigenaar. De Warmtewet staat, in lijn met de EED (EU-richtlijn voor energie-efficiëntie), voor deze situaties daarom ook het gebruik van warmtekostenverdelers toe. Een warmtekostenverdeler is een apparaat waarmee het aandeel van de warmteafgifte van de in een appartement aanwezige radiatoren in de totale warmteafgifte aan alle appartementen kan worden bepaald. De totale kosten voor verwarming van alle appartementen wordt dan naar rato van de per appartement gemeten warmteafgifte verdeeld. Het vinden van een mogelijke verklaring waarom het in de casussen in de uitzending niet goed lijkt te zijn gegaan, zal onderdeel uitmaken van de gesprekken die ik ga voeren (zie antwoord op vraag 4).

Vraag 4

Als u hier geen verklaring voor heeft, kunt u hier onderzoek naar laten doen of in gesprek gaan met alle betrokken partijen (corporaties, meetbedrijven, energieleverancier) over wat hier aan de hand is?

Ik ga in gesprek met vertegenwoordigers van VvE’s, Woonbond, verhuurders, de warmtebranche en de Nederlandse Vereniging voor Verbruiksafhankelijke Energieafrekening (NLVVE) om deze situaties te bespreken en te onderzoeken of het beleid kan worden verbeterd.

Vraag 5

Welke partij acht u verantwoordelijk voor het controleren van de redelijkheid bij buitensporig hoge warmterekeningen?

Zie de antwoorden op de vragen vraag 6, 7 en 8.

Vraag 6

Wat zijn hierbij de respectievelijke verantwoordelijkheden van gebouweigenaren, de energieleverancier en het meetbedrijf?

Warmtekostenverdelers spelen een rol in de levering van warmte waar vaak meerdere partijen bij betrokken zijn. De gebouweigenaar, een VvE of verhuurder, die zelf warmte levert of warmte afneemt van een warmteleverancier en deze warmte doorlevert is verantwoordelijk voor het meten, de verdeling en het factureren van de kosten. Hierbij worden ook de kosten van verwarming van gemeenschappelijke ruimten in rekening gebracht. In het geval een warmteleverancier warmte levert aan afnemers, zonder tussenkomst van een VvE of verhuurder, is deze partij verantwoordelijk voor het leveren, meten en factureren van warmte zoals afgesproken in de leveringsovereenkomst. Alle partijen kunnen het meten en/of factureren uitbesteed hebben aan een derde partij. Dit meetbedrijf heeft geen wettelijke taak richting afnemers, maar doet dit onder de verantwoordelijkheid van de VvE, de verhuurder of de warmteleverancier.

Vraag 7

Op welke manieren achten deze bewoners hun recht te halen als de warmterekeningen onverklaarbaar en ongewoon hoog zijn? Bij wie kunnen bewoners terecht, en hoe kunnen zij een second opinion krijgen?

In artikel 8a, achtste lid, van de Warmtewet is geregeld dat de leverancier (dat is bij blokverwarming vaak de VVE of de verhuurder) op verzoek van de verbruiker door een onafhankelijke deskundige onderzoek moet laten uitvoeren naar de werking van warmtekostenverdelers. Het moet daarbij gaan om een zowel voor de leverancier als de verbruiker aanvaardbare deskundige. Indien er geen overeenstemming wordt bereikt over de keuze van de deskundige, kan de ACM gevraagd worden om een deskundige aan te wijzen. De toedeling van de kosten van dit onderzoek tussen verbruikers en leverancier vindt plaats op basis van de conclusie van het onderzoek. Zie verder het antwoord vraag

Vraag 8

Wie houdt toezicht?

In de Warmtewet is in artikel 15 bepaald dat de ACM belast is met toezicht op de in deze wet opgenomen bepalingen waaronder de bepalingen rondom het meten van het warmteverbruik en de daarop te baseren in rekening te brengen kosten. Deze bepalingen gelden ook in situaties waarbij een verhuurder of VvE optreedt als (door)leverancier van zijn eigen huurders respectievelijk zijn eigen leden. Indien verbruikers van mening zijn dat de bij hen in rekening gebrachte kosten niet in overeenstemming zijn met hetgeen daarover in de Warmtewet is bepaald, kunnen zij zich tot de ACM wenden om handhavend op te treden.

Vraag 9

Op welke wijze borgt u transparantie over de kostenberekening en de omrekenfactor op een manier die voor gebruikers het mogelijk maakt hun rekening te verifiëren?

De methode van berekenen van de warmtekosten bij gebruik van warmtekostenverdelers is vastgelegd in de norm NEN7440:2021. Deze norm is ontwikkeld met warmteleveranciers, meetbedrijven, de overheid en afnemers. De meetbedrijven werken op basis van deze norm. Voor afnemers heb ik met het Nederlands Normalisatie-instituut (NEN) de brochure «Duidelijkheid over verdeling van warmtekosten» laten maken om deze norm toe te lichten.2

Vraag 10

Op welke wijze borgt u transparantie over het gebruik door middel van individuele warmtekostenverdelers? Hoe borgt u het volgen van de richtlijn EED, waarin duidelijk staat vermeld dat de consument transparantie verdient door middel van monitoring?

Nederland heeft de EED geïmplementeerd in de Warmtewet middels de Wet implementatie EU-richtlijnen energie-efficiëntie (Stb. 2020, 222). Ook is het Besluit factuur, verbruiks- en indicatief kostenoverzicht energie aangepast met het Besluit tot wijziging van enkele besluiten in verband met de implementatie van richtlijn 2018/2002/EU betreffende energie-efficiëntie (Stb. 2020, 367). In artikel 8a, eerste lid van de Warmtewet is bepaald dat individuele warmtekostenverdelers het daadwerkelijke warmteverbruik van elke individuele radiator moeten meten. Gecombineerd met de eveneens in de Warmtewet opgenomen verplichting dat de kosten bij toepassing van warmtekostenverdelers gebaseerd moeten zijn op het gemeten verbruik, borgt dit de transparantie die de EED vereist.

Vraag 11

Hoe gaat u waarborgen rondom transparantie van energierekeningen door blokverwarming en stadsverwarming meenemen in de nieuwe Wet collectieve warmte (Wcw)?

De bepalingen ten aanzien van het meten van het warmteverbruik. en het overeenkomstig die metingen in rekening brengen van de kosten zoals deze nu zijn opgenomen in de Warmtewet, zijn overgenomen in het voorstel voor de Wcw dat onlangs voor advies is aangeboden aan de Raad van State.

Vraag 12

Hoe gaat u er op korte termijn voor zorgen dat warmtetarieven niet meer buitensporig hoog zijn?

Momenteel worden de maximale warmtetarieven gebaseerd op het zogenaamde Niet-Meer-Dan-Anders (NMDA) principe. Dat zorgt ervoor dat een doorsnee consument op een warmtenet jaarlijks in totaal maximaal hetzelfde betaalt aan een warmteleverancier voor warmte als consumenten die hun huis met aardgas verwarmen. De nieuwe Wcw voorziet in een vorm van tariefregulering waarbij de maximale tarieven geleidelijk steeds meer de werkelijke onderliggende kosten van het warmtenet zullen reflecteren. Net als onder de huidige Warmtewet zal de tariefregulering van de Wcw niet van toepassing zijn op de levering van warmte door een VvE aan zijn eigen leden of een verhuurder aan zijn eigen huurders. Voor wat betreft de levering door de VvE aan zijn eigen leden is deze keuze ingegeven door de overweging dat het niet nodig is om een appartementseigenaar te beschermen tegen de VvE waar hij zelf lid van is. Voor wat betreft huurders die warmte geleverd krijgen door hun eigen verhuurders geldt dat zij al beschermd worden door het huurrecht. De kosten van warmtelevering worden namelijk aangemerkt als kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter of servicekosten in de zin van artikel 7:237, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek. De rechtsbescherming hiervoor bij de huurcommissie, bedoeld in artikel 3a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, is opgenomen in de artikelen 18, 19 en 19a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de artikelen 7:259 tot en met 7:261 van het BW.

Vraag 13

Op welke manier kan warmtetariefregulering nog voor de behandeling van de Wcw goed geregeld worden?

De tariefregulering van warmte kan niet worden aangepast zonder wetswijziging: in de Warmtewet is de koppeling van warmtetarieven aan de kosten van aardgas op wetsniveau vastgelegd. Bij de inwerkingtreding van de Wcw kan de tariefregulering worden aangepast. Hiervoor worden voorbereidende maatregelen getroffen. Zo heeft de ACM middels een consultatie de Regulatorische Accounting Regels getoetst. Deze regels leggen de basis voor een uniforme boekhouding waardoor op termijn de tariefregulering gebaseerd kan worden op basis van de efficiënte kosten van het warmtebedrijf in plaats van tarieven die gebaseerd zijn op de kosten van aardgas. Zoals omschreven in vraag 12 zal de Wcw echter niet van toepassing zijn op de levering van warmte door een VvE aan zijn eigen leden of een verhuurder aan zijn eigen huurders.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Voordeel familiehypotheek groter dan jubelton», waarin twee economen van De Nederlandsche Bank een belastingconstructie beschrijven en kwantificeren waarbij gebruik wordt gemaakt van de hypotheekrenteaftrek?1

Ja, ik ben bekend met het artikel «Voordeel familiehypotheek groter dan jubelton».

Vraag 2

Vindt u het wenselijk dat een substantiële groep huizenbezitters gebruik kan maken van de hypotheekrenteaftrek, terwijl zij de facto geen rente betalen omdat zij betaalde rente teruggeschonken krijgen?

Het is mogelijk om een hypothecaire lening voor de financiering van een eigen woning (deels) af te sluiten bij iets of iemand anders dan een financiële instelling, dat kan bijvoorbeeld ook bij een vriend of familielid. Huizenbezitters met een lening bij een familielid kunnen ook gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. Bij een familielening moet wel door de Belastingdienst worden vastgesteld of de verschuldigde rente een reële vergoeding is voor het ter beschikking stellen van de lening. De rente die op de lening wordt gerekend moet marktconform zijn. De inspecteur kijkt bij de beoordeling of sprake is van een lening en naar het overeengekomen rentepercentage. Daarbij kijkt hij onder andere welk rentepercentage financiële instellingen zouden aanbieden bij een vergelijkbare hypothecaire lening op het moment van afsluiten van de lening. Op de website van de Belastingdienst zijn voorbeelden2 te vinden van de wijze waarop de inspecteur de hoogte van het rentepercentage beoordeelt bij een geldlening voor een eigen woning tussen familieleden. Als het rentepercentage fiscaal acceptabel is en aan de overige voorwaarden is voldaan, is de betaalde rente aftrekbaar als eigenwoningrente. In het geval de verstrekker van de lening de rente kwijtscheldt, is de rente niet aftrekbaar. De rente moet wel op de belastingplichtige «drukken» om voor aftrek in aanmerking te komen. Daarnaast is het nog van belang om op te merken dat de vordering waarop de rente wordt betaald voor de verstrekker van de lening tot de box 3-grondslag behoort.
Los van het bovenstaande kan degene die geld heeft uitgeleend een schenking doen. Voor de schenkingsvrijstelling in familieverband geldt bijvoorbeeld dat ouders hun kind jaarlijks € 6.633 (bedrag 2024) belastingvrij mogen schenken. Aan deze vrijstelling zijn geen voorwaarden verbonden, het kind mag dit bedrag vrij besteden. Rentekosten verliezen niet hun karakter als aftrekbare kosten als zij kunnen worden bestreden uit in de persoonlijke sfeer ontvangen bedragen.
Ik vind de mogelijkheid van renteaftrek voor de financiering van de eigen woning en het benutten van de schenkingsvrijstelling daarom niet onwenselijk.

Vraag 3

Valt de constructie waarbij mensen een hypotheek afsluiten bij een familielid tegen een marktconforme rente en deze rente aftrekken in box 1 volgens u dus binnen de categorie «onwenselijke fiscale constructies»?

Zoals beschreven in antwoord 2 kunnen huizenbezitters met een (hypothecaire) lening bij een familielid onder voorwaarden gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. Schenkingen zijn belast volgens de regels van de schenkbelasting. In familieverband geldt een schenkingsvrijstelling waardoor ouders hun kind jaarlijks € 6.633 (bedrag 2024) belastingvrij mogen schenken. Naar de mening van het demissionaire kabinet is daarom geen sprake van een bevoordeling ten opzichte van belastingplichtigen die een lening afsluiten bij een financiële instelling (zij kunnen immers ook een schenking gebruiken voor het betalen van rente en aflossing), of belastingplichtigen die schenkingen ontvangen en de gelden besteden aan andere doeleinden. Er is naar de mening van het demissionaire kabinet geen sprake van een «onwenselijke fiscale constructie».

Vraag 4

Bent u het ermee eens dat het doorgeven van vermogen over generaties heen hiermee fiscaal gefaciliteerd wordt, en dat deze constructie daarom (het in stand houden van) vermogensongelijkheid in de hand werkt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Kunt u aangeven wat het budgettair belang van deze constructie is? Hoeveel inkomsten loopt de Staat mis door het gebruik van hypotheekrenteaftrek bij familiehypotheken? En hoeveel ten opzichte van de situatie waarin de betreffende huiseigenaren een hypotheek bij een bank af zouden sluiten?

Het budgettaire belang van familiehypotheken waarbij de rente terug geschonken wordt, kan niet geraamd worden omdat het niet bekend is hoe vaak schenkingen plaatsvinden onder de vrijstellingsgrens van de schenkbelasting in het kader van familiehypotheken.
Naast een effect via de schenkingsvrijstelling kunnen (hypothecaire) leningen die niet zijn afgesloten bij financiële instellingen, waaronder ook familiehypotheken, ook een effect hebben op het budgettair belang van de hypotheekrenteaftrek. Om dit te berekenen zijn twee aspecten relevant, namelijk in hoeverre consumenten met deze (hypothecaire) leningen meer of minder lenen dan wanneer zij bij een financiële instelling geleend zouden hebben en in hoeverre de hoogte van de rente op deze leningen afwijkt ten opzichte van de rente op hypotheken afgesloten bij financiële instellingen.
In het artikel heeft De Nederlandsche Bank (DNB) gekeken naar het leningdeel boven de wettelijke inkomensnormen bij hypotheken niet afgesloten bij financiële instellingen. DNB schat de kosten voor de staat van de aftrek door deze hypotheken op € 150–200 miljoen.3 Hierbij merk ik graag op dat deze berekening mogelijk een overschatting is. Ten eerste is de leennorm alleen van toepassing bij het afsluiten van een hypotheek en niet tijdens de looptijd van bestaande hypotheken. Er kunnen meerdere verklaringen zijn waarom een lopende hypotheek boven de leennorm uitkomt. Zo kan een hypotheek die bij het afsluiten onder de norm valt, tijdens de looptijd boven de norm uitkomen door een daling van het inkomen van een huishouden. Ten tweede zijn er wettelijke uitzonderingen om meer te lenen voor bijvoorbeeld verduurzaming en kan bij het afsluiten van een hypotheek worden afgeweken van de norm, als dit verantwoord is en wordt onderbouwd.
Een ander effect – dat niet in de berekening van DNB zit – is dat de hypotheekrente van hypotheken die niet zijn afgesloten bij financiële instellingen gemiddeld lager ligt dan bij hypotheken afgesloten bij financiële instellingen. Hierdoor zijn de kosten van de hypotheekrenteaftrek voor de staat door de verminderde aftrek juist circa € 200 miljoen lager.

Vraag 6

Bent u voornemens deze constructie onmogelijk te maken? Zo ja, wanneer en hoe? Zo nee, waarom niet?

Omdat er naar de mening van het demissionaire kabinet geen sprake is van een «onwenselijke fiscale constructie» heeft het demissionaire kabinet geen plannen om de hypotheekrenteaftrek te beperken.

Vraag 7

Bent u bereid de hypotheekrenteaftrek te beperken tot situaties waarin er geen sprake is van familiebanden tussen de hypotheekverstrekker en degene die aanspraak maakt op de hypotheekrenteaftrek?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Stijgende WOZ-waarde treft sociale huurder hard: «Mogelijk honderden euro’s besparen met bezwaar»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe verklaart u dat de WOZ-waarde van sociale huurwoningen bovengemiddeld hard is gestegen?

De onderstaande tabel van het CBS laat de ontwikkeling van de WOZ-waarde voor verschillende categorieën eigendom zien.2
Tabel 1: ontwikkeling WOZ-waarden naar eigendom
Uit dit beeld maak ik niet op, dat de WOZ-waarde van huurwoningen van woningcorporaties (gereguleerd en geliberaliseerd segment) bovengemiddeld hard is gestegen ten opzichte van die van koopwoningen of ten opzichte van de huurwoningen (gereguleerd en geliberaliseerd segment) van andere verhuurders dan woningcorporaties. Uit deze statistiek komt naar voren dat de door het CBS onderscheiden categorieën woningen de afgelopen jaren een zeer parallelle WOZ-waarde-ontwikkeling hebben gehad. Bij elk van de categorieën komt verder naar voren dat in de overgang van 2022 naar 2023 sprake is van een sterkere stijging. Deze sterkere stijging hang samen met de ontwikkeling van verkoopprijzen op de woningmarkt. De WOZ-waarden 2023 zijn gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2022. De sterkere stijging die in de «WOZ-waarden 2023» is te zien, heeft daarmee te maken met de ontwikkeling op de woningmarkt in 2021 (tussen de waardepeildatum 1 januari 2021 en 1 januari 2022). Gemiddeld zijn de WOZ-waarden van woningen voor die periode gestegen met ruim 16%. Voor huurwoningen in bezit van corporaties lag deze stijging inderdaad iets minder dan 2 procentpunt hoger. Bij deze marktontwikkeling is een dergelijk verschil een normale «statistische spreiding», samenhangend met het feit dat het bezit van woningcorporaties geconcentreerd is in één bepaald marktsegment.

Vraag 3

Wat betekent deze sterk gestegen WOZ-waarde in de sociale huursector voor de huurquote van huurders van sociale huurwoningen?

Een sterk stijgende WOZ-waarde heeft in algemene zin geen effecten op de huurprijs van huurders. De WOZ-waarde is onderdeel van het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS bepaalt op basis van kwaliteitskenmerken, zoals de WOZ-waarde, de oppervlakte en het energielabel, de maximale huurprijs voor woningen in het gereguleerde huursegment. De manier waarop de WOZ-waarde meeweegt in het WWS wordt jaarlijks geïndexeerd met de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde. Hierdoor blijft de gemiddelde maximale huur landelijk gelijk. Daarnaast geldt dat de huurprijs bij een lopende huurovereenkomst in het gereguleerde segment uitsluitend kan worden verhoogd met de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging (afgezien van een woningverbetering). Voor de gebruikelijke jaarlijkse huurverhoging geldt al enige jaren een systematiek op basis van inkomen, en niet op basis van de WOZ-waarde. Deze systematiek werkt als volgt voor de huurverhoging die per 1 juli 2024 mag worden doorgevoerd:
Niet hoger dan € 52.753
Tussen € 52.753 en € 62.191
Hoger dan € 62.191
Niet hoger dan € 61.046
Tussen € 61.046 en € 82.921
Hoger dan € 82.921
– Max. 5,8%1 bij huur ≥ € 300
– Max. € 251 bij huur < € 300
Max. € 501
Max. € 1001
Mits de maximale huurprijsgrens van de woning die volgt uit het woningwaarderingsstelsel niet wordt overschreden
Ook hebben per 1 juli 2023 circa 600.000 huurders met een huurwoning van een woningcorporatie in het gereguleerd segment een huurverlaging naar € 575 gehad3. Dat zijn huurders met een inkomen tot 120% van het minimum-inkomensijkpunt voor de huurtoeslag (ongeveer 120% van het sociaal minimum) die een huur van meer dan € 575 betaalden. Dat is een huurverlaging van gemiddeld circa € 58, voor huurtoeslagontvangers een netto huurverlaging van circa € 25.
Daarnaast is per 1 januari 2024 voor alle huurtoeslagontvangers (circa 1,5 miljoen huishoudens, huurders van woningcorporaties en van andere verhuurders) de maandelijkse huurtoeslag met circa € 30 verhoogd. Met deze huurverlaging en deze huurtoeslagverhoging is gericht de koopkracht van huurders met een lager inkomen ondersteund. Dit staat overigens los van de ontwikkeling van de WOZ-waarde van huurwoningen.
Voor corporaties gelden voorts regels inzake het passend toewijzen. Ook deze regels houden geen verband met de WOZ-waarde. De regels van het passend toewijzen moeten ervoor zorgen dat bij ten minste 95% van de woningen die een woningcorporatie jaarlijks toewijst aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens voor passend toewijzen4, de kale huur van de woning onder de zogenaamde aftoppingsgrens ligt. De aftoppingsgrenzen per 1 januari 2024 zijn:

Vraag 4

Deelt u de mening dat het ongewenst is dat de fors gestegen WOZ-waarde één-op-één wordt doorberekend in de huurprijs van huurders in de sociale sector?

Ja. Zoals ik hiervoor aangeef in antwoord op vraag 4, is het wettelijk ook niet mogelijk om de stijging van de WOZ-waarde één-op-één door te berekenen in de huurprijs van huurders in de sociale sector.

Vraag 5

Staat u in contact met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over deze kwestie? En wordt er gesproken over de gemeentelijke mogelijkheid om het belastingtarief aan te passen zodat het uiteindelijk te betalen bedrag minder hard stijgt dan de woningwaarde?

Nee. Zoals het bericht aangeeft, betalen huurders geen onroerendezaakbelasting (OZB). En zoals ik in het antwoord op de vragen 3 en 4 heb toegelicht, kunnen verhuurders de (stijging van de) WOZ-waarde niet één-op-één doorberekenen aan de huurders. Zoals in antwoord 3 is aangegeven kunnen verhuurders een eventueel gestegen OZB niet afzonderlijk tot uitdrukking laten komen in een stijging van de huur, zodat dit geen effect kan hebben op de huurquote van de huurder. Overigens laat de ervaring zien dat gemeenten met hun tariefbeleid voor de OZB ervoor zorgen dat de gestegen WOZ-waarden niet één-op-één worden vertaald in hogere belastingen voor verhuurders van woningen en eigen-woningbezitters.

Vraag 6

Staat u in contact met Aedes en andere woningbouwcorporatie-vertegenwoordigers over deze kwestie? Zo ja, zijn zij bereid de WOZ-waarde stijging niet volledig door te berekenen aan de huurders? Zijn hier afspraken over gemaakt in de nationale prestatieafspraken en zo nee, zouden hier op korte termijn afspraken over kunnen worden gemaakt?

Nee. Zoals ik aangeef in mijn antwoord op vraag 4 kan een stijgende WOZ-waarde niet worden doorberekend aan huurders. Er is dus geen noodzaak om hierover in contact te treden met Aedes en andere woningbouwcorporatie-vertegenwoordigers over deze kwestie. Met het oog op de woonlasten van huurders zijn in de nationale prestatieafspraken wel afspraken gemaakt over huurverlaging naar € 550 (prijspeil 2020) voor huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum en over het aanbrengen van isolatie die niet wordt doorgerekend aan de zittend huurder.

Vraag 7

Hoe wordt ervoor gezorgd dat huurders beter worden geïnformeerd over de mogelijkheid tot bezwaar? En hoe kan dit proces laagdrempeliger worden vormgegeven?

De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de wet WOZ door de gemeenten. De Waarderingskamer heeft de gemeenten al gewezen op de positie van huurders en dat ook huurders bezwaar kunnen aantekenen. De Waarderingskamer is tevens betrokken bij diverse activiteiten om de WOZ-waarde inzichtelijker te maken voor de burger en daarmee ook voor huurders. Hierbij is te denken aan het nadrukkelijk onder de aandacht brengen van het WOZ-waardeloket, waar een huurder altijd de WOZ-waarde kan zien van de woning die men huurt en deze ook kan vergelijken met andere woningen in zijn of haar omgeving. Verder is de inzet gericht op de vaststelling van een duidelijker model taxatieverslag, maar ook aan de inzet gericht op informeel contact tussen de gemeente en de burger (zowel eigenaar als huurder).
De Waarderingskamer agendeert deze activiteiten regelmatig in de Commissie Klankbord, In deze Commissie nemen verschillende maatschappelijke organisaties deel. Deze kunnen daardoor invloed uitoefenen op de wijze waarop de Waarderingskamer probeert zorg te dragen voor een laagdrempeliger proces. De in het bericht genoemde Woonbond is één van de organisaties die lid is van deze Commissie Klankbord.

Vraag 1

Wat zijn de eisen en voorwaarden waar institutionele beleggers en verhuurders zich aan dienen te houden voor het verhuren van woningen?1

Verhuurders moeten zich houden aan de wet- en regelgeving over het verhuren van woonruimte, waaronder het Burgerlijk Wetboek, de Wet goed verhuurderschap en de Huisvestingswet 2014. Ook moet de woning voldoen aan de bouwkundige vereisten die zijn vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Vraag 2

Welke risicoprofielen hanteren verhuurders bij het selecteren van huurders en hoe verhouden die zich tot de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) en tot sociale grondrechten als recht op huisvesting?

Vastgoed Belang, de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed (IVBN) en Aedes geven aan dat zij geen risicoprofielen gebruiken. IVBN en Vastgoed Belang maken gebruik van de standaardselectieprocedure van ROZ2 die met het oog op de Wet goed verhuurderschap is vastgelegd. Indien gebruik gemaakt wordt van dit soort profielen, mag enkel rekening gehouden worden met feiten en omstandigheden die voor de verhuur van de woning van belang zijn. Zo mogen gegevens omtrent de etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke gezindheid, fysieke of mentale gezondheid of seksuele gerichtheid geen rol spelen bij het aanbieden van een huurwoning.
Sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap zijn verhuurders en verhuurbemiddelaars verplicht om gebruik te maken van een transparant en helder selectieproces indien zij een huurwoning openbaar aanbieden. Hierbij moeten verhuurders en verhuurbemiddelaars een huurder kiezen op basis van relevante en niet-discriminerende selectiecriteria. Hierbij kan gedacht worden aan inkomensgegevens of informatie over het gedrag van de huurder in het verleden. Een verhuurder kan op deze manier onderzoeken of de huurder de huurprijs kan voldoen en zich zal gedragen zoals een goed huurder betaamt. Deze gegevens moet de huurder zelf aanleveren aan de verhuurder en daarmee stemt hij in met het verwerken van deze gegevens. Om te voorkomen dat een huurwoning gebruikt wordt voor illegale doeleinden maken bepaalde verhuurders gebruik van de checklist van het CCV3. De gegevens van de huurder die hierbij betrokken mogen worden zijn ofwel openbare gegevens ofwel gegevens die de huurder zelf heeft aangeleverd.

Vraag 3

Welke credit-checks kunnen door de verhuurders worden uitgevoerd?

Verhuurders kunnen aan de kandidaat-huurder een bewijs van inkomen vragen zoals salarisstroken. Ook kunnen zij vragen naar schulden die de huurder heeft om te bepalen of de kandidaat-huurder de huur voor de woning kan betalen. Het is niet verboden om aan een huurder een verklaring van de vorige verhuurder te vragen. Verhuurders kunnen geen registratie van het Bureau Krediet Registratie (BKR) opvragen. Wel kunnen verhuurders een commercieel bedrijf inhuren om een credit check uit te laten voeren.

Vraag 4

In hoeverre worden de belangen van de woningzoekende gewaarborgd bij het uitvoeren van de kredietwaardigheidstoetsen door verhuurders? Waar kunnen de woningzoekenden terecht bij klachten en vragen hierover?

Het uitgangspunt is dat de woningzoekende kan aantonen dat hij de huur kan betalen. De verhuurders dienen zich bij het uitvoeren van de kredietwaardigheidstoetsen te houden aan wet- en regelgeving. Indien een verhuurder zich daar niet aan houdt, kan de huurder zijn vragen of klachten in eerste instantie voorleggen aan de verhuurder. Komen zij er samen niet uit dan kan de huurder juridische stappen ondernemen. Indien de vraag of klacht gaat over het gebruik van de persoonsgegevens dan kan de woningzoekende ook terecht bij de Autoriteit Persoonsgegevens.

Vraag 5

Welke mogelijkheden hebben verhuurders om de financiële gangen van een aanstaande huurder na te gaan? En hoeverre verhoudt dit zich met de aanstaande publieke taak van het Bureau Krediet Registratie (BKR)?

Zie mijn antwoord op vraag 3 voor wat betreft de mogelijkheden om de financiële gangen na te gaan. Zoals gesteld is het voor verhuurders momenteel niet mogelijk om het BKR-register te raadplegen. Ook nadat het beheer van het stelsel van kredietregistratie een wettelijke taak wordt, toe te wijzen aan het BKR, zal dit niet mogelijk zijn. Het BKR-register heeft ten doel om verantwoorde kredietverstrekking te faciliteren zodat overkreditering wordt vermeden, om daarmee problematische schulden te voorkomen. Het raadplegen van gegevens bij het BKR blijft daarom voorbehouden aan kredietverstrekkers die zijn aangesloten bij het register.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat mensen met een «hoge creditcheck vanwege in het verleden opgelopen betalingsachterstanden» niet in aanmerking komen voor een woning? Ondanks dat er nu sprake is van een bewindvoerder en een stabiele financiële situatie?

Het is aan de verhuurder om aan de hand van alle relevante omstandigheden een individuele afweging te maken of iemand wel of niet in aanmerking komt voor een woning. Het feit dat iemand onder bewind is gesteld, zorgt juist voor een extra zekerheid voor de verhuurder dat de huur ook daadwerkelijk betaald wordt. Het bredere signaal dat mensen niet in aanmerking komen voor een woning ondanks dat er sprake is van een bewindvoerder en een stabiele financiële situatie is ons niet bekend.

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat mensen worden geweigerd voor een woning vanwege het hebben van een beschermingsbewindvoerder? Hoe kunnen dak- en thuislozen een nieuwe start maken zonder woning?

Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 6 is het signaal dat (groepen) mensen vanwege een het hebben van een bewindvoerder standaard niet in aanmerking komen voor een woning bij ons niet bekend. Vastgoed Belang, IVBN en Aedes hebben ons laten weten dat voor de verhuurders die bij hen aangesloten zijn, dat het hebben van een beschermingsbewindvoerder geen reden is om mensen te weigeren als nieuwe huurder. De bewindvoerder ziet toe op de financiën van de onderbewindgestelde, waardoor er juist meer borging is dat de vaste lasten betaald worden.
In het Nationaal Actieplan Dakloosheid dat het kabinet in december 2022 lanceerde, staan het voorkomen van dakloosheid en het behouden van een thuis of het zo snel mogelijk krijgen van een nieuw stabiel thuis, centraal. Een eigen woonplek vormt immers de basis voor het werken aan herstel en is hiermee van groot belang voor het maken van een nieuwe start. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zet zich in voor voldoende woonruimte voor woningzoekenden, waaronder dakloze mensen, door het zo snel mogelijk uitbreiden van de woningvoorraad via nieuwbouw, flexwonen en beter benutten van de bestaande voorraad. Daarnaast moeten tijdens deze schaarste aan woningen de meest kwetsbare mensen beschermd worden. Daarom worden met het Wetsvoorstel Versterking Regie op de Volkshuisvesting groepen als urgent woningzoekenden aangewezen aan wie met voorrang huisvesting moet worden toegewezen. Mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang (dakloze mensen) vallen hieronder.

Vraag 8

Hoe gaat u mensen met een beschermingsbewindvoerder beschermen tegen discriminatie bij het vinden van een woning?

Zoals ook aangegeven in het antwoord op vraag 6 is het aan de verhuurder om aan de hand van alle relevante omstandigheden een individuele afweging te maken of iemand wel of niet in aanmerking komt voor een woning. Navraag bij Vastgoed Belang, IVBN en Aedes wijst uit dat het hebben van een beschermingsbewindvoerder voor de bij hen aangesloten verhuurders geen reden is om mensen te weigeren als nieuwe huurder. Het feit dat iemand onder bewind is gesteld, zorgt juist voor een extra zekerheid voor de verhuurder dat de huur ook daadwerkelijk betaald wordt. Het bredere signaal, dat mensen niet in aanmerking komen voor een woning ondanks dat er sprake is van een bewindvoerder en een stabiele financiële situatie, is ons niet bekend. Het hebben van een beschermingsbewindvoerder is bovendien geen discriminatie. Het betreft geen persoonskenmerk dat wettelijk is beschermd. Indien mensen geen huurwoning krijgen vanwege het feit dat zij een beschermingsbewindvoerder hebben, is er geen sprake van ongerechtvaardigd onderscheid.

Vraag 9

Acht u het hebben van een beschermingsbewindvoerder een terecht risico als in de zin van een risicoprofiel?

Nee, de maatregel bewind dient er juist voor om te zorgen dat vaste lasten betaald worden en er een financieel stabiele situatie voor de onderbewindgestelde opgebouwd kan worden. Daardoor is het risico beperkt.

Vraag 10

Klopt het dat om woondiscriminatie tegen te gaan verhuurders een heldere en transparante selectieprocedure moeten gebruiken?

Ja, dat klopt. Verhuurders en verhuurbemiddelaars zijn vanaf 1 juli 2023, met de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap, verplicht om een heldere en transparante selectieprocedure te hanteren bij het openbaar aanbieden van een woning. Hierbij moeten verhuurders en verhuurbemiddelaars gebruik maken van objectieve en relevante selectiecriteria. Daarnaast moeten zij aan de afgewezen kandidaten uitleggen waarom de keuze is gevallen op de gekozen huurder. Op deze manier wordt het maken van ongerechtvaardigd onderscheid tegengegaan.
Verhuurders en verhuurbemiddelaars zijn per 1 januari 2024 ook verplicht om een schriftelijke werkwijze ter voorkoming van woondiscriminatie vast te leggen en openbaar te maken zodat eenieder er kennis van kan nemen. De werkwijze dient te bestaan uit doeltreffende maatregelen die verhuurders en verhuurbemiddelaars kunnen uitvoeren. Daarnaast moeten zij hun werknemers die huurovereenkomsten afsluiten voorbereiden, informeren en instrueren zodat zij woondiscriminatie kunnen herkennen en voorkomen. De werkwijze en de daarbij behorende maatregelen dienen aangepast te worden als de daarmee opgedane ervaring daartoe aanleiding geeft.

Vraag 11

Klopt het dat de verhuurder geen informatie mag vragen over de etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke voorkeur, seksuele gerichtheid en over de lichamelijke of geestelijke gezondheid?

Verhuurders mogen deze persoonskenmerken niet laten meewegen bij de keuze voor een huurder van een woonruimte. Etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke voorkeur, seksuele gerichtheid en/of de lichamelijke of geestelijke gezondheid van de huurder zijn namelijk persoonskenmerken die beschermd zijn. Op basis van de Algemene Wet Gelijke Behandeling (AWGB) en de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (WGBH/CZ) is het verboden op die kenmerken onderscheid te maken.

Vraag 12

Constaterende dat volgens het Hof van Justitie van de Europese Unie beschermingsbewind onder het begrip «maatschappelijk werk» – diensten die worden verricht om personen in een situatie van mentale hulpbehoevendheid te beschermen tegen burgerlijke handelingen die schadelijk kunnen zijn voor hun eigen financiële of andere belangen, of de waardigheid van hun bestaan in gevaar kunnen brengen – valt, bent u van mening dat het hebben van een beschermingsbewindvoerder geen economische afwijzing is, maar een afwijzing op grond van de lichamelijke of geestelijke gezondheid? Zo ja, bent u bereid dit expliciet te benoemen in de wet? Hoe gaat u dit onder de aandacht brengen bij verhuurders en bemiddelingskantoren?

De geestelijke of lichamelijke toestand kan ertoe leiden dat iemand niet in staat is om de eigen financiën en goederen te beheren. Op grond van het VN Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap in artikel 28 onder lid 2 sub c is de overheid verplicht om mensen bij te staan als dit noodzakelijk is. Dit doen wij in Nederland onder andere door middel van het beschermingsbewind.
Het beschermingsbewind is een maatregel waarbij een bewindvoerder het beheer krijgt over de goederen van de onder bewind gestelde. De grondslag voor het bewind kan tweeledig zijn, te weten vanwege de geestelijke of lichamelijke toestand (het toestandsbewind) of problematische schulden (het schuldenbewind). Wanneer er sprake is van een toestandsbewind kan er gelijktijdig sprake zijn van problematische schulden. Dit ligt geheel aan de omstandigheden en hier is niet per definitie sprake van een afwijzing op basis van een geestelijke of lichamelijke grond. Dus ik zie geen aanleiding om de wet aan te passen dan wel verhuurders en verhuurbemiddelaars hierover te informeren.

Vraag 1

Wat vindt u van het voorgenomen besluit om 425 arbeidsmigranten te huisvesten op de Havendijk in Bergen op Zoom en het verzet van omwonenden daartegen?

Ik ben van mening dat het belangrijk is om bij de huisvesting van arbeidsmigranten zorgvuldig te kijken naar de huisvestingsbehoefte en de inpassing in wijken of kernen, en ook om het schaalniveau van huisvesting daarin mee te nemen. Het is nuttig en noodzakelijk dat buurtbewoners, lokale overheden en huisvesters in een vroeg stadium hierover het gesprek met elkaar aan gaan. Bovendien is het belangrijk om wanneer de huisvesting tot stand gekomen is, met elkaar in gesprek te blijven over onder andere de leefbaarheid in de wijk.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van de zorgen die zijn geuit door inwoners van Bergen op Zoom met betrekking tot de grootschalige huisvesting van arbeidsmigranten en de mogelijke impact op de leefbaarheid en veiligheid van de betrokken wijken? Wat vindt u van deze zorgen?

Ja, ik ben hiermee bekend. Vanuit mijn departement is contact gezocht met de gemeente. Voor wat betreft de leefbaarheid en veiligheid verwijs ik naar antwoord 1.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de huisvesting van de 425 arbeidsmigranten pal tegen de percelen van deze inwoners aan onwenselijk is? Zeker als het huidig aantal inwoners lager is dan het voorgenomen aantal arbeidsmigranten?

Ik ben van mening dat de afweging tussen economische belangen door vestiging van bedrijvigheid en het bewaken van de leefbaarheid door de desbetreffende gemeente moet plaatsvinden, en de huisvesting van (toekomstige) werknemers daarin moet worden meegewogen.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat er nooit een omgevingsdialoog heeft plaatsgevonden vóórdat er een principeakkoord en koopcontract is getekend met de projectontwikkelaar?

Volgens informatie van de gemeente Bergen op Zoom zijn zowel door de gemeente als de initiatiefnemer van de huisvestingslocatie initiatieven ondernomen om tot een omgevingsdialoog te komen. Omwonenden zijn door de initiatiefnemer uitgenodigd voor een eerste kennismaking en informatiebijeenkomst op 7 juli 2022. De initiatiefnemer heeft tijdens die bijeenkomst, en ook in latere contacten, omwonenden uitgenodigd deel te nemen aan een klankbordgroep over de verdere uitwerking van de beoogde logieshuisvesting. In die klankbordgroep kon concreet ingegaan worden op eventuele onduidelijkheden, wensen en zorgen. Deze initiatieven tot een omgevingsdialoog vonden volgens informatie van de gemeente plaats voor ondertekening van de koopovereenkomst, die medio 2023 plaatsvond.

Vraag 5

Hoe verenigt u de komst van 425 arbeidsmigranten met het tekort aan huisartsenzorg? Wat vindt u er van dat hier nog niks voor geregeld is?1

Ik deel de zorgen met betrekking tot de druk op voorzieningen die arbeidsmigratie kan leggen. Daarom test de VNG op dit moment in opdracht van BZK en in samenwerking met EZK en SZW de effectrapportage bij nieuwe bedrijvigheid (ER), één van de aanbevelingen van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten (Commissie Roemer). Met behulp van dit instrument krijgen gemeenten meer inzicht in de huisvestingsvraag van arbeidsmigranten als er sprake is van nieuwe grootschalige bedrijvigheid. Gemeenten kunnen zo constructief met bedrijven het gesprek voeren over de inzet en huisvesting van arbeidsmigranten en hier heldere afspraken over maken. Inzicht in de huisvestingsvraag van arbeidsmigranten zorgt ervoor dat ook consequenties voor andere bestaande voorzieningen als gevolg van de vestiging van arbeidsmigranten duidelijk worden. Naar de mening van het demissionaire kabinet zou de ER op termijn ook deze vraag inzichtelijk moeten maken. Gemeenten moeten hier rekening mee houden en hun voorzieningen voor onder meer zorg en welzijn op afstemmen. Ook zorgverzekeraars hebben een rol vanwege de zorgplicht voor de arbeidsmigranten die bij hen een zorgverzekering aangaan. Voor de Havendijk in Bergen op Zoom liet de gemeente mij weten dat de huisvester voornemens is huisartsenzorg op locatie te organiseren.

Vraag 6

Hoe verenigt u de komst van 425 arbeidsmigranten met het tekort aan politiecapaciteit in de regio?2

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning zal de gemeenten alle relevante belangen moeten afwegen die gemoeid zijn bij de verlening van de vergunning, waaronder een goed woon- en leefklimaat en veiligheid. De gemeente Bergen om Zoom liet mij weten dat de huisvester voornemens is te organiseren dat 24 uur per dag een sociaal beheerder op de locatie aanwezig is.

Vraag 7

Deelt u de mening dat dit op orde zou moeten zijn voor er waar dan ook huisvesting wordt gerealiseerd? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom wordt hier dan toch een vergunning voor verleend?

Het is belangrijk dat we als samenleving blijven zoeken naar de juiste balans. Dit geldt voor onze woningmarkt, maar ook voor onze arbeidsmarkt. Het is nodig om met elkaar in gesprek te blijven en passende oplossingen te vinden voor complexe problemen zoals huisvesting en tekorten op de arbeidsmarkt. De effectrapportage is een manier om gemeenten en provincies zo goed mogelijk te ondersteunen om passende keuzes te maken bij nieuwe bedrijvigheid en de huisvesting van arbeidsmigranten. Het is daarom aan hen om na te gaan wat nodig is om de leefbaarheid in de regio te behouden of te bevorderen.

Vraag 8

Deelt u de mening dat hierdoor de veiligheid in het gebied in het geding komt vanwege een verlaagde capaciteit in zowel de huisartsenzorg als bij de politie? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom kan deze huisvesting dan toch gerealiseerd worden?

Uiteraard vind ook ik het ontzettend belangrijk om de leefbaarheid van een gemeente te waarborgen. De druk die op een lokale gemeenschap kan ontstaan, kan door het bieden van voldoende en kwalitatieve voorzieningen worden verdeeld of verlicht. Zoals eerder vermeld helpt de effectrapportage gemeenten en provincies om vroegtijdig inzicht te krijgen in de gevolgen van arbeidsmigratie op het huisvestingsvraagstuk. Op basis van de lokale woonopgave, waarin gekeken wordt naar wat kan en wat nodig is, kunnen gemeenten samen met bedrijven het gesprek voeren over de huisvesting van arbeidsmigranten.

Vraag 9

Wilt u de vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat bewoners in rep en roer zijn inzake de komst van een nieuw asielzoekerscentrum (azc) in Alphen aan den Rijn?

Ja, ik ben op de hoogte dat een aantal bewoners uit de directe omgeving van de beoogde AZC-locatie zorgen heeft geuit over de komst van het AZC en hierover in gesprek is met de gemeente.

Vraag 2

Hoe kan het zo zijn dat er maximaal 400 vluchtelingen, voor een periode van vijf jaar direct naast een al bestaand centrum waar zo’n 200 Poolse arbeidsmigranten en Oekraïense vluchtelingen zitten én een gevangenis met 1.100 gedetineerden komt? Kunt u een gedetailleerd antwoord geven hoe je het kunt verzinnen om deze mensen allemaal bij elkaar te stoppen?

De gemeente Alphen aan den Rijn is voornemens opvang mogelijk te maken voor maximaal 400 asielzoekers. Ik ben het gemeentebestuur van de gemeente Alphen aan den Rijn daarvoor zeer erkentelijk. De gemeente geeft daarmee invulling aan haar verantwoordelijkheid ten aanzien van het mogelijk maken van opvang voor asielzoekers. Het is aan de gemeente om invulling te geven aan hoe de asielopvang in Alphen tot stand komt.

Vraag 3

Wat zegt het over de huidige staat van de democratie dat bezorgde bewoners, a) nooit voor een grootschalig asielzoekerscentrum hebben gestemd en b) daarover zeer grote zorgen hebben, zorgen die niet gehoord worden, want bewoners stellen dat er geen structureel overleg is geweest met de bewoners en de aangrenzende bedrijven op het bedrijventerrein, ook gezien het feit dat de gevangenis en de bestaande locatie voor arbeidsmigranten van niks weten?

Het Rijk en gemeenten dragen een gezamenlijke verantwoordelijkheid om opvang te realiseren voor mensen die asiel aanvragen. Het is aan het gemeentebestuur om invulling te geven aan de wijze waarop democratische besluitvorming tot stand komt, om asielopvang mogelijk te maken. Afhankelijk van de situatie hebben de gemeenten verschillende mogelijkheden om hieraan uitvoering te geven. De gemeenteraad van Alphen aan den Rijn heeft in april 2023 besloten om de realisatie van een AZC-voorziening in de gemeente te onderzoeken en heeft in november 2023 wensen en bedenkingen aan het college kenbaar gemaakt ten aanzien van de concept bestuursovereenkomst met het COA. Het is aan het gemeentebestuur zelf om te bepalen op welke wijze ze haar burgers daarbij betrekt en hoe inbreng van haar burgers wordt verwerkt en betrokken bij definitieve besluitvorming. Het spreekt voor de gemeente Alphen aan den Rijn dat zij haar bewoners, bedrijven, sociale partners en maatschappelijke (vrijwilligers)organisaties al in een vroeg stadium heeft betrokken.

Vraag 4

Deelt u de mening dat een burgemeester zou moeten kiezen voor het dienen van de belangen van de eigen inwoners, in dit geval de inwoners van Alphen, voor wie zij burgemeester is? Kunt u een gedetailleerd antwoord geven?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat vindt u van het feit dat bewoners waarschuwen voor ernstige overlast en veiligheidsproblemen? En kunt u duiden waarom voorzieningen zoals onderwijs, openbaar vervoer, winkelen en recreatie nauwelijks voorhanden zijn?

Uiteraard begrijp ik de zorgen van de bewoners. Overlast en veiligheidsproblematiek is altijd onaanvaardbaar. Om het draagvlak voor opvang te behouden, is het van blijvend belang om overlastgevend en crimineel gedrag gericht aan te pakken. In mijn brief van 10 november jl. heb ik toegelicht welke maatregelen ik tref in het kader van de nationale aanpak overlast om overlastgevend gedrag door asielzoekers te voorkomen en aan te pakken.1 Tevens zijn er lokale maatregelen die getroffen kunnen worden door de gemeente. De gemeente kan hierbij geholpen worden door de ketenmariniers en de toolbox te raadplegen. Het is aan de gemeente om te zorgen dat voorzieningen als onderwijs, openbaar vervoer, winkels en recreatie beschikbaar zijn voor alle inwoners van de gemeente.

Vraag 6

Wat gaat u doen om een einde te maken aan deze vorm van dwang en drang waar bewoners en andere betrokkenen volledig buitenspel worden gezet? Kunt u in uw antwoord gedetailleerd aangeven wat u gaat doen om de bezorgde bewoners uit Alphen aan den Rijn, die allen slachtoffer zijn van uw asielbeleid, te helpen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Bent u het inmiddels met de stelling eens het absorptievermogen van wat Nederland qua asielzoekers aankan allang is bereikt? Zo ja, wanneer komt u met voorstellen zoals een asielstop, het opzeggen van het Vluchtelingenverdrag uit 1951, het uitzetten van veilige landers en asielzoekers die de wet overtreden en het invoeren van grenscontroles? Kunt u een gedetailleerd antwoord geven?

Nederland is op grond van internationale en Europeesrechtelijke verdragen verplicht om asielzoekers die daar recht op hebben opvang te bieden. Een asielstop is derhalve niet mogelijk. Ik vind het belangrijk dat er meer grip op migratie komt en ik zet mij daar al geruime tijd voor in, zowel binnen als buiten de EU. Op het terrein van de nieuwe Europese asielwetgeving zijn onlangs goede stappen gezet middels de aanname van Raadsposities op o.a. de Screeningsverordening en de Asielprocedureverordening. Als onderdeel van het wetgevende proces vinden deze week de onderhandelingen met het Europees Parlement plaats in de zogenoemde triloog. Daarnaast zet het kabinet in op het ontwikkelen van brede en gelijkwaardige migratiepartnerschappen om terugkeer te bevorderen, migranten te beschermen en irreguliere migratie te beperken.

Vraag 1

Bent u bekend met de dreigende huisuitzetting van ten minste vijf weeskinderen uit hun sociale huurwoningen, nog voordat de Wet huurbescherming weeskinderen in werking treedt?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de verontwaardiging van de indieners van de Wet huurbescherming weeskinderen dat deze huisuitzettingen dreigen?

Ik deel dat jongvolwassenen die wees worden in hun kwetsbare situatie beschermd moeten worden en dat niemand in deze situatie op straat mag komen te staan. Ik deel ook dat het wenselijk is dat corporaties nu al in de geest van de wet handelen. Op dit moment hebben we voor de invulling van de huurbescherming van weeskinderen in huurwoningen de in 2021 afgesproken gedragscode. De huurbescherming die voortkomt uit de Wet huurbescherming weeskinderen gaat in na inwerkingtreding, waarbij ik ernaar streef dat dit op 1 januari 2024 zal zijn. De gevallen waarbij jongvolwassenen in de afgelopen maanden wees zijn geworden bevinden zich tussen deze twee regimes in. Dat neemt niet weg dat het van corporaties verwacht mag worden dat zij nu al in de geest van de wet handelen. Ik ben dan ook verheugd dat Aedes haar leden adviseert om dat te doen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de betreffende corporaties volledig voorbij gaan aan de geest van de genoemde wet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze dreigende huisuitzetting koste wat het kost voorkomen dient te worden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoe spant u zich in om dreigende huisuitzetting van deze weeskinderen te voorkomen?

Ik heb nauw contact met Aedes om in de genoemde situaties te zorgen voor een passende oplossing in de geest van de Wet huurbescherming weeskinderen.

Vraag 6

Bent u bereid om de betreffende corporaties op indringende wijze duidelijk te maken dat hun handelwijze zeer laakbaar is en dat zij hiermee volledig voorbijgaan aan de bedoelingen van de wetgever?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Welke mogelijkheden ziet u om de betreffende corporaties te houden aan de strekking van de Wet huurbescherming weeskinderen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Wanneer treedt de Wet huurbescherming weeskinderen in werking? Is het mogelijk deze onverwijld in werking te laten treden? Welke mogelijkheden ziet u om de inwerkingtreding van de Wet huurbescherming weeskinderen te bespoedigen?

Het wetsvoorstel Huurbescherming jongvolwassen wezen met het voorstel tot bekrachtiging zal ik zo snel mogelijk aan de ministerraad voorleggen. Ik streef naar een inwerkingtreding per 1 januari 2024.

Vraag 9

Kunt u, vanwege de dreigende huisuitzettingen, deze vragen zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen twee weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Wat vindt u ervan dat huurders in de Osse Vogelwijk onverwachts geconfronteerd worden met sloopplannen van woningcorporatie BrabantWonen en de gemeente Oss terwijl hun woningen niet in verval zijn?1

Vraag 2

Vindt u het niet een verkeerde ontwikkeling dat bijna 70 betaalbare woningen (merendeels) grondgebonden en goed bewoonbaar, dreigen te worden vervangen op het zelfde oppervlak door een kleiner aantal woningen terug te bouwen, buiten het huur- en koopbereik van het grootste deel van de bestaande bewoners?2

Vraag 3

Wat vindt u van de mening van het comité Vogelwijk moet blijvendat het «vernietigen van onze woningen is het vernietigen van de structuur van onze gemeenschap»?

Vraag 4

Is renoveren van deze woningen niet veel duurzamer dan nieuwbouw plegen omdat bij renovatie van goed bewoonbare woningen minder grondstoffen en energie worden verspild?

Vraag 5

Vindt u het ook niet met het comité «Vogelwijk moet blijven» dat het tijd wordt om het ongebreideld slopen van panden en woningen met een cultuurhistorische waarden waartoe ook de oude naoorlogse sociale woningbouw als de Osse Vogelwijk behoort, een halt toe te roepen?

Vraag 6

Is het niet een vorm van discriminatie van huurders die de pech hebben dat in hun wijk weinig koopwoningen staan, dat in een ander deel van de wijk met vergelijkbare woningen maar waar meer koopwoningen tussen de huurwoningen staan, de huurwoningen wel worden gerenoveerd?3

Vraag 7

Vindt u net als de huurders in de Vogelwijk dat een huis meer is dan een stapel stenen, dat het «ons thuis» is?4

Vraag 1

Wat vindt u ervan dat huurders in Berghem bij de sloopplannen van hun woningen zich door woningcorporatie Mooiland onder druk gezet voelen?1

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat woningcorporatie Mooiland een sloop aankondigt zonder eerst met bewoners in gesprek te gaan, waardoor zij geen invloed meer kunnen uitoefenen op een besluit dat voor hen zeer ingrijpend is?

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat woningcorporatie Mooiland pas naar een alternatief voor sloop kijkt als haar huurders in opstand komen?

Vraag 4

Deelt u de mening dat het verbazingwekkend of eigenlijk schokkend is dat woningcorporatie Mooiland in eerste instantie renovatie niet eens als alternatief onderzocht heeft?2

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat de wethouder in Oss niet wil kijken naar renovatie als alternatief, temeer omdat bewoners zelf aangeven dat een deel van de woningen in goede staat verkeren en het duidelijk is dat renoveren duurzamer is dan sloop en nu na actievoeren de woningcorporatie wel bereid is om renovatie als alternatief te onderzoeken?3 Kunt u daarbij ook aangeven welke rol gemeenten hebben als het gaat om maatregelen zoals sloop die de klimaatcrisis verergeren?

Vraag 6

Hoe kijkt u tegen de overwinning van bewoners van de Van Spilbergenstraat en De Cordespad aan die aangevoerd hebben dat de woningen te renoveren zijn en de grond geen motief mag zijn voor de sloop?4

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat woningbouwcorporaties zoals woningbouwvereniging Hoek van Holland grond als motief voor de sloop gebruiken?

Vraag 8

Wat vindt u ervan dat woningbouwvereniging Hoek van Holland pas van het sloopplan voor de Van Spilbergenstraat en De Cordespad afstapte, nadat het deze woningbouwvereniging gelukt was om concrete afspraken te maken met de gemeente over grondposities?

Vraag 9

Deelt u de mening dat de overwinning van de bewoners van de Van Spilbergenstraat en De Cordespad laat zien dat het loont om in actie te komen tegen sloopplannen zeker als grond het belangrijkste motief is (deze straten hebben veel grondgebonden woningen met een tuin)?

Vraag 10

Wat vindt u ervan dat woningbouwvereniging Hoek van Holland eerst de sloopplannen aankondigt en daarna pas met de gemeente in gesprek gaat over andere mogelijke bouwlocaties?

Vraag 11

Waarom wordt ook hier de wooncrisis op zittende sociale huurders afgewenteld?

Vraag 12

Wat vindt u de volgende uitspraak; «Je kunt je geld maar één keer uitgeven en sloop/nieuwbouw is op dit moment eigenlijk te duur geworden. Daarbij is het ook duurzaam om langer gebruik te maken van bestaande woningen. Ook de zogenaamde «Korrelbetonwoningen» aan de Prins Hendrikstraat worden daarom niet gesloopt.»? Kunt u daarbij ook ingaan op het citaat dat sloop/nieuwbouw eigenlijk te duur is?

Vraag 13

Deelt u de mening dat huurders van de Van Spilbergenstraat en De Cordespad door de woningbouwverenging onnodig twee jaar lang in onzekerheid (met soms grote gevolgen van dien) hebben gezeten als het proces anders was ingericht? Zo ja, hoe kunt u ervoor zorgen dat duizenden huurders die jaarlijks met sloop te maken krijgen deze onzekerheid bespaard blijft? Zo nee, waarom niet?

Vraag 14

Is het u bekend dat een gedeelte van de Indische Buurt in Delft (namelijk de huurwoningen van Stedelink (voormalig Vestia) die gelegen zijn tussen de voormalige huurwoningen van Vestia (die inmiddels verkocht zijn) wel gerenoveerd wordt, en een andere gedeelte waarschijnlijk gesloopt wordt terwijl het dezelfde woningen zijn?5 Kunt u aangeven wat de reden van dat verschil is en in hoeverre de reden voor sloop zwaarwegend genoeg is om de onttrekking aan de woningvoorraad te rechtvaardigen?

Vraag 15

Wat vindt u van de uitspraak van een bewoner uit die Indische Buurt in Delft; «De bewoners van de huizen die mogelijk gesloopt worden lijken nu dus de rekening te moeten betalen van het achterstallige onderhoud.»?

Vraag 16

Kunt u informeren naar mogelijke kapitaalvernietiging als het museum nog geen tien jaar later alweer naar het Citadelhof in Den Bosch verhuist?6

Vraag 17

Hoe kan het dat de sociale huurwoningen in het Citadelhofje, die de oudste sociale huurwoningen van Den Bosch zijn, geen beschermde status hebben en komt dit landelijk vaker voor?

Vraag 18

Klopt het dat de gemeenteraad niet in stelling is gebracht over de sloop van het Citadelhofje?

Vraag 19

Klopt het dat het sloopbesluit over het Citadelhofje vooruit loopt op de besluitvorming in de gemeenteraad?

Vraag 20

Klopt het dat de bewoners van het Citadelhofje niet mogen meebeslissen over de toekomst van hun huizen door middel van een stemming, zoals bijvoorbeeld in De Haren (een andere wijk in Den Bosch) wel is gebeurd? Zo ja, vindt u deze ongelijkheid tussen verschillende huurders van de stad acceptabel?

Vraag 21

Is er bij het voornemen tot sloop van het Citadelhofje ook gekeken naar andere plekken waar het slopen van minder of hetzelfde aantal woningen dezelfde oppervlakte of wellicht zelfs meer vrijgespeeld wordt voor een museum en een woontoren?

Vraag 22

Speelt de grond een motief bij de sloop van het Citadelhofje, want ook hier blijkt dat er sprake is van grondgebonden woningen met een tuin?

Vraag 23

Wat vindt u van de volgende uitspraak van bewoner Lia Elzinga: «De broodnodige participatie ontbreekt en de bewoners zijn nu keihard de dupe van eenzijdige besluitvorming door Woonstad. Het is onze Tarwebuurt, dus moeten wij te allen tijde betrokken worden bij de besluitvorming over renovatie of sloop.»?7

Vraag 24

Is de cultuurhistorische waarde van de Tarwebuurt voldoende meegenomen in de afweging tussen sloop en renovatie? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 25

Wat vindt u ervan dat de woningen in de Sint Vitusstraat in Winschoten vanwege de architectuur- en cultuurhistorische betekenis het predicaat karakteristiek hebben gekregen om zo bescherming tegen verval en sloop te bieden, maar nu alsnog op de nominatie staan om gesloopt te worden?8

Vraag 26

Deelt u de mening van de bewoners van de Sint Vitusstraat dat er veel meer belangen en argumenten zijn die voor behoud en renovatie pleiten zoals een sociale structuur, die onvervangbaar en niet te reproduceren is, en argumenten zoals bouwtechnisch, financieel, betaalbaarheid, duurzaamheid en circulariteit?

Vraag 27

Deelt u de mening dat bewoners vaak beter weten hoe hun woningen ervoor staan dan woningcorporaties en derhalve een zwaardere stem moeten krijgen bij sloop?

Vraag 28

Wat vindt u ervan dat woningcorporatie Acantus grijpt naar de fundering als hét argument om te slopen, terwijl in het rapport van het bouwkundig adviesbureau het volgende te lezen valt: «eigenlijk niets aan de hand», «hooguit sprake van enige hinder, geen gevaar», «weinig aan de hand, niets doen», «de blokken lijken nu stabiel», voor vier van de acht blokken «niets doen» en voor de andere vier blokken «paalfundering» met als alternatief «bodeminjectie». Alleen de huisnummers 80 en 82 kunnen niet verder zonder paalfundering.

Vraag 29

Vindt u dat de bewoners van Sint Vintusstraat de dupe mogen worden vanwege een verzakking die buiten hun schuld ontstaan is? Zo ja, waarom? Zo nee, vindt u dan dat de sloop niet gerechtvaardigd is en het juist rechtvaardiger is om de veroorzaker van de verzakking aan te pakken?

Vraag 30

Herkent u de (uitoefening van een) sterkere machtspositie van woningcorporatie Acantus ten opzichte van haar huurders en woningcorporaties in algemeenheid ten opzichte van hun huurders?

Vraag 31

Deelt u de mening dat bij mogelijke sloopplannen de woningcorporatie samen met de bewoners een opdracht moeten formuleren en samen een (bouwkundig) onderzoek moeten uitbesteden zodat bewoners er zeker van kunnen zijn dat dit onderzoek onafhankelijk uitgevoerd wordt en recht doet aan het (bouwkundig) vraagstuk dat er ligt?

Vraag 32

Herkent u dat woningcorporaties (zoals nu het geval lijkt te zijn bij Acantus) bij de afweging tussen sloop en renovatie naar sloop toe redeneren in plaats van renovatie? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 33

Deelt u de mening dat renovatie van corporatiewoningen, die vaak economisch beter te verantwoorden is, ook onrendabel mogen zijn mede vanwege het feit dat er bij sloop veel meer op het spel staat en omdat sloop ook andere maatschappelijke kosten met zich meebrengt?

Vraag 34

Wat vindt u ervan dat sommige woningcorporaties (zoals Acantus) vooruitlopend op 2050 nu al extreem hoge eisen (label A+++) bij renovatie stellen aan de energetische kwaliteit, terwijl daar echter geen reden toe is en het bij slechte energielabels (E, F, G) gangbaarder is om de eisen op energielabel B te zetten vanwege de veel hogere kosten om van energielabel B naar A+ of A++ of A+++ te gaan?

Vraag 35

Herkent u dat huurders zoals uit de Sint Vitusstraat instemmingsrecht (en dus geen adviesrecht) willen hebben als het om sloop gaat, aangezien sloop ingrijpender in de levenssfeer van mensen is dan bij renovatie waar huurders wel instemmingsrecht hebben? Zo ja, gaat u dan ook instemmingsrecht voor huurders regelen die met sloop geconfronteerd worden? Zo nee, waarom niet?

Vraag 36

Deelt u de mening dat bewoners (groepen en commissies) en dus niet alleen huurdersorganisaties in de vorm van een notarieel opgerichte vereniging bij sloop en renovatie zich te allen tijde moeten kunnen laten ondersteunen door een deskundige die goed op de hoogte is van wet- en regelgeving en zeggenschapsprocessen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, gaat u dat vastleggen in wet- of regelgeving?

Vraag 37

Wat vindt u van het artikel van Recht op stad waarin gepleit wordt voor behoud van Pompenburg in Rotterdam?9

Vraag 38

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Het nog ver voor einde levensduur slopen van een groot en in bouwkundig opzicht goed gebouw, met bovendien relatief energiezuinige woningen, lijkt bijzonder lastig uit leggen voor wie klimaatverandering een halt wil toeroepen. Zeker in het licht van de in december vorig jaar aangekondigde maatregelen vanuit de Europese Green deal waardoor sterker ingezet moet gaan worden op renovatie, met name van woningen met de slechtste energielabels.»?

Vraag 39

Vindt u de sloop van Pompenburg een schending van die Europese afspraken?

Vraag 40

Deelt u de mening dat het plan om Pompenburg (en ook andere sloopprojecten) te slopen, laat zien dat woningcorporaties bij sloop de klimaatcrisis niet geheel serieus nemen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat woningcorporaties de klimaatcrisis veel serieuzer nemen als het om sloop gaat? Zo nee, waarom niet?

Vraag 41

Hoe gaat u ervoor zorgen dat Nederland sterker inzet op renovatie mede als gevolg van de opdracht die vanuit de Europese Green Deal meegegeven is?

Vraag 42

Wat vindt u ervan dat bewoners van de Pompenburgflat het sloopplan uit het volgend krantenartikel moesten vernemen?10

Vraag 43

Deelt u de mening dat de projectontwikkelaar (Powerhouse Company en Red Company) weinig heeft met maatschappij kritische geluiden en dat dat iets zegt over de staat van onze volkshuisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 44

Is de Omgevingswet een verbetering voor de zeggenschap van huurders als het om sloopprojecten gaat waar projectontwikkelaars bij betrokken zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 45

Deelt u de mening dat de strijd van bewoners van Pompenburg (en niet alleen daar) een strijd is van David tegen Goliath, aangezien bewoners moeten opboksen tegen reuzen als de gemeente en een grote projectontwikkelaar met grote investeerders achter zich? Zo ja, hoe kunt u ervoor dat het een gelijk speelveld wordt? Zo nee, waarom niet?

Vraag 46

Deelt u de mening dat de strijd voor behoud van je thuis een uitputtingsstrijd is (zie ook de verhalen uit de Tweebosbuurt, Hoek van Holland, het Citadelhofje en vele andere sloopprojecten)? Zo ja, hoe kunt u ervoor zorgen dat bewoners daarin alle steun krijgen die zij nodig hebben? Zo nee, waarom niet?

Vraag 47

Wat vindt u van het voorstel om Pompenburg te behouden en woningen toe te voegen door optoppen en transformatie van de bestaande bedrijfsruimte in plaats van sloop gevolgd door nieuwbouw?

Vraag 48

Deelt u de mening dat alle signalen van kritische bewoners van Pompenburg en kritische geluiden vanuit de samenleving zoals van woningmarktexperts, hoogleraren in vastgoed, en Recht op de stad, onvoldoende zijn meegenomen in de afweging sloop-nieuwbouw versus renovatie?

Vraag 49

Deelt u de mening dat zonder ingrijpen de sloop van Pompenburg een zaak wordt van «dat hadden we achteraf beter niet moeten doen»? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 50

Vindt u het gerechtvaardigd dat de locatie van Pompenburg het belangrijkste motief voor de sloop is om te verdichten? Zo ja, waarom worden eigenaar-bewoners niet op dezelfde schaal onteigend om te verdichten? Zo nee, wat gaat u hiertegen doen?

Vraag 51

Deelt u de mening dat het recht op behoorlijke huisvesting van de zittende bewoners van Pompenburg opgeofferd wordt voor de komst van nieuwe bewoners? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 52

Vindt u dat de sloop van Pompenburg ook een verlies van cultuurhistorische en architectonische waarde betekent? Zo nee, waarom niet? Zo ja, geven deze waarden en eerdergenoemde zaken voor u voldoende aanleiding om in te grijpen? Kunt u dit antwoord nader toelichten?

Vraag 53

Wat vindt u van het bericht «tochtige jaren 30-panden gesloopt vanwege energielabel: «Soms slaat het door»»?11

Vraag 54

Herkent u dat karakteristieke Nederlandse panden verdwijnen onder het mom van verduurzaming?

Vraag 55

Bent u het eens met de volgende uitspraak; «Als we nu te kort door de bocht gaan, krijgen we daar later spijt van.»?

Vraag 56

Maakt u zich zorgen om het verdwijnen van de vooroorlogse panden?

Vraag 57

Deelt u de mening van de oproep die in dat artikel gedaan wordt om erfgoed te laten meewegen bij de beslissingen over «hoe we willen wonen, werken en leven» en dus ook bij sloop? Zo ja, hoe gaat u dat regelen dat erfgoed meegewogen wordt bij beslissingen over sloop? Zo nee, waarom niet?

Vraag 58

Vindt u dat sloop van woningen raakt aan de identiteit van een buurt, dorp, stad of streek (zoals de Tarwebuurt die haar dorpse karakter kwijtraakt)?

Vraag 59

Deelt u de mening in het artikel dat woningcorporaties te makkelijk voor de sloophamer kiezen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 60

Staat u nog steeds achter uw antwoorden op onze eerdere Kamervragen over het Citadelhofje met betrekking tot de cultuurhistorische waarde?

Vraag 61

Bent u het eens met de volgende uitspraak; «Erfgoed dat niet beschermd is, staat onder druk»? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat erfgoed dat niet beschermd is beter beschermd wordt? Zo nee, waarom niet?

Vraag 62

Bent u het eens met de volgende uitspraak; «Het is een soort paradox en tegelijkertijd ironisch», zegt Ronnes. «In de binnenstad zijn veel panden dubbel beschermd, vanwege de monumentenstatus en omdat ze onder een beschermd stadsgezicht vallen, maar daaromheen geldt dat in veel gevallen geen van beide»?

Vraag 63

Bent u het eens met de volgende uitspraak; «Qua regie gaat het mis», zegt Ronnes. «De politiek is afwezig. Het instrumentarium ontbreekt om op te kunnen tegen grote financiële giganten. Nu nemen andere krachten het over en is er slechts gebrekkige regelgeving, met amper mogelijkheden om in te grijpen.»? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat het instrumentarium niet ontbreekt en er betere regelgeving komt met daarin mogelijkheden om in te grijpen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 64

Klopt het dat in Engeland grote stappen worden gezet en Nederland achterblijft? Zo ja, hoe gaat u een inhaalslag maken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 65

Wat vindt u ervan dat woningcorporaties, die zich beroepen op het argument dat de bewoners nieuwe woningen willen, zich niet helemaal baseren op de werkelijkheid aangezien er altijd juist heel veel protest tegen de sloop is en het juist de bewoners zijn die de cultuurhistorische waarde als reden aangeven om niet te slopen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 66

Herkent u de volgende uitspraak ook van vele andere bewoners uit de vele eerdergenoemde sloopprojecten (zoals de Indische buurt in Delft, Tweebosbuurt in Rotterdam etc.); «Er heeft vaak ook een stukje verwaarlozing plaatsgevonden. In minder goede buurten hebben ze in twintig jaar tijd niets aan de woningen gedaan en dan zeggen ze dat ze moeten slopen, want ze hebben geen kwaliteit meer. Zo wordt het een selffulfilling prophecy.»? Zo ja, hoe gaat u hier tegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Vraag 67

Wat vindt u van de volgende uitspraak; «Het is een soort wurggreep. De corporaties hebben weinig geld en met vastgoed is veel te verdienen. Voor woningcorporaties is dit ook een verdienmodel. Het is helemaal niet duurzaam. Er is helaas nog helemaal geen sloopschaamte.»? En kunt u daarbij ook specifiek ingaan op de sloopschaamte?

Vraag 68

Deelt u de mening dat hergebruik en transformatie van bestaande gebouwen veel meer gestimuleerd moet worden («Dat is duurzamer dan bouwen in het groen») en dat levensduurverlenging (onderhoud, renovatie) de hoogste trap van hergebruik is en als zodanig de norm moet worden? Zo ja, hoe gaat u dit nog meer stimuleren dan u nu al doet en in welke vorm gaat u de eerdergenoemde norm opleggen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 69

Herkent u dat steeds meer bewoners aangeven dat hun woningen cultuurhistorische en architectonische waarde bezitten zoals in de Gerdiaseweg, Pompenburg, Tarwebuurt en de Tweebosbuurt in Rotterdam, de Dreven in Den Haag, en het Citadelhofje in Den Bosch waar bij de sloop geen of onvoldoende rekening mee wordt gehouden en bewoners achteraf pas van de Raad van State gelijk krijgen bij de wijziging van het bestemmingsplan zoals in de Tweebosbuurt?12 Zo ja, ziet u voldoende aanleiding om wet- en regelgeving daaromtrent aan te passen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 70

Deelt u de constatering in de brief van de vijf Special Rapporteurs van de VN aan de Nederlandse regering, mede naar aanleiding van de sloop van de Tweebosbuurt, dat daar disproportioneel meer mensen met een migratieachtergrond geraakt werden?

Vraag 71

Deelt u het beginsel dat sloop van sociale huurwoningen om sociaaleconomische redenen geen motief zou mogen zijn, omdat het een discriminerende vorm van symptoombestrijding is? Immers doet sloop weinig tot niets aan het verbeteren van de sociaaleconomische positie van sociale huurders die uit hun gemeenschap weg gesloopt worden en sloop deze positie zelfs kan verslechteren. Zo ja, wanneer kunt u ervoor zorgen dat dit in wet- en regelgeving wordt vastgelegd? Zo nee, waarom niet?

Vraag 72

Welke maatregelen heeft u genomen om ervoor te zorgen dat er bij het sloopbeleid inclusief de beslissing tot sloop geen sprake kan zijn van directe of indirecte discriminatie? Indien geen maatregelen zijn getroffen, bent u dan voornemens om die maatregelen alsnog te nemen?

Vraag 73

Deelt u de mening dat bij sloop sprake kan zijn van mensenrechtenschendingen en daarom met sloop prudent moet worden omgegaan? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe heeft u ervoor gezorgd dat er bij sloop geen mensenrechtenschendingen optreden?

Vraag 74

Is een evaluatie verplicht naar de impact op (groepen) mensen die als gevolg van sloop en/of renovatie (moeten) verhuizen in verband met het bijhouden van gedesagregeerde data? Zo ja, worden deze evaluaties uitgevoerd en kunt u die evaluaties met de Kamer delen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 75

De rechtspositie van huurders bij renovatie en bij sloop verschilt sterk: renovatie is in beginsel niet mogelijk zonder instemming van de huurders; bij sloop kan de verhuurder gebruik maken van de mogelijkheid de huurovereenkomst wegens «dringend eigen gebruik» op te zeggen. Deelt u de mening dat dit onderscheid wegens het ontbreken van een gelijkspeelveld tussen huurders en verhuurders onterecht is? Zo ja, bent u bereid om de rechtspositie van huurders in geval van voorgenomen sloop te verbeteren? En zo nee, waarom niet?

Vraag 76

Vindt u dat bij sloop de toegang tot het recht moet worden verbeterd, in die zin dat die toegang makkelijker en laagdrempeliger gemaakt dient te worden, omdat de sloop van je thuis zeer ingrijpt in de bestaanszekerheid van de bewoners en nu alleen mensen met een zeer laag inkomen en weinig vermogen gebruik kunnen maken van bijna gratis juridische bijstand? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 77

Vindt u dat er meer gedaan moet worden om ervoor te zorgen dat huurders weten wat hun rechten bij sloop en renovatie zijn mede omdat er sprake kan zijn van mensen in (extreem) kwetsbare posities? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 78

Vindt u dat er meer gedaan moet worden om ervoor te zorgen dat huurders weten waar zij ondersteuning kunnen vinden om hun recht bij sloop en renovatie te halen mede omdat er sprake kan zijn van mensen in (extreem) kwetsbare posities? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 79

Vindt u dat er voldoende oog is voor huurders in (extreem) kwetsbare positie die als gevolg van sloop dan wel renovatie (moeten) verhuizen en vindt u zij voldoende tegen directe en indirecte discriminatie beschermd worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 80

Deelt u de mening dat huurders bij sloop minder bescherming krijgen dan bij renovatie, omdat huurders bij sloop alleen adviesrecht hebben dat woningcorporaties makkelijker (gemotiveerd) naast zich neer kunnen leggen. Terwijl deze huurders veel meer te verliezen hebben namelijk niet alleen een huis maar ook hun thuis en gemeenschap? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat huurders bij sloop wel voldoende bescherming krijgen? Zo nee, waarom niet? Kunt u daarbij ingaan op de vele protesten tegen sloop, het gevoel van onrechtvaardigheid en het ongelijk speelveld tussen huurders en verhuurders?

Vraag 81

Deelt u de mening dat het recht op terugkeer naar de buurt c.q. complex onderdeel is van het recht op adequate huisvesting zoals vastgelegd is in de «Basic principles and guidelines on development-based evictions and displacement» (A/HRC/4/18, annex 1) en nogmaals door de Speciale Rapporteurs van de Verenigde Naties in hun brief van 19 april 2021 aan de Nederlandse regering bevestigd is?

Vraag 82

Wat vindt u ervan als bewoners uit sloopprojecten geen recht op terugkeer krijgen, terwijl ze onderdeel zijn van een gemeenschap die al decennia via een zichtbare en onzichtbare fijnmazig sociaal netwerk met elkaar verbonden is?

Vraag 83

Waarom vindt u het recht op terugkeer van huurders een vorm van het kunnen uitkomen op een veto, terwijl mensen graag de optie willen hebben om terug te keren omdat die mensen decennia een hechte gemeenschap vormen waarin zij vaak ook van elkaar afhankelijk zijn (denk aan bijvoorbeeld buren die elkaar mantelzorg verlenen of op de kinderen passen, enz.)?13

Vraag 84

Kunt u zich voorstellen dat sociale huurders zich minderwaardig voelen als zij niet mogen terugkeren, omdat de gemeente of de woningcorporatie besloten heeft dat er voor hen geen plaats is, omdat op hun plek hogere inkomensgroepen gewenst zijn?

Vraag 85

Vindt u dat er stigma’s op sociale huurders zijn en het daarom in de ogen van bijvoorbeeld de gemeente en de woningcorporatie makkelijker is om hun woningen te slopen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 86

Vindt u dat het recht op terugkeer ook een belangrijk aspect is om ervoor te zorgen dat er niet over de rug van sociale huurders bevolkingspolitiek bedreven wordt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 87

Vindt u dat de sloop van woningen niet voor bevolkingspolitiek gebruikt mag worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 88

Vindt u dat woningcorporaties bij sloop eerst minimaal 70%, zoals dat bij renovatie gebruikelijk is, instemming moeten krijgen omdat dat de betrokkenheid vergroot en de plannen dus meer legitimeert en er meer draagvlak komt (nog afgezien van het feit dat sloop zo ingrijpt in de levenssfeer van mensen)? Zo ja, wanneer kunt u dit vastleggen in wet- en regelgeving? Zo nee, waarom niet?

Vraag 89

Vindt u dat woningcorporaties te makkelijk gebruik maken van «dringend eigen gebruik»? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 90

Welke instrumenten heeft een gemeente om sloopplannen af te keuren?

Vraag 91

Hoe dient het proces voor sloop te verlopen (nadat een woningcorporatie intern vastgesteld heeft om te slopen)? Kunt u daarbij ook ingaan op de rollen en verantwoordelijkheden van het college van B&W en de gemeenteraad en waarom dat proces is veranderd (door het doen van sloopmeldingen)?

Vraag 92

Kunt u aangeven of u voornemens bent om dat gemeentelijk proces van sloop aan te passen, aangezien er nu ongelijkheid is tussen huurders binnen een gemeente (zoals in Den Bosch) en tussen gemeenten onderling en aangezien het recht doet aan het feit dat sloop zeer ingrijpend in de levenssfeer van mensen is? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet?

Vraag 93

Vindt u dat gemeenten (zoals in Oss, Den Bosch en Rotterdam maar ook elders in het land) te weinig doen om de inwoners tegen sloop te beschermen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 94

Hoe kijkt u tegen de sloop van sociale huurwoningen aan waarbij er minder sociaal teruggebouwd wordt in gemeenten waar er al een tekort aan sociale huurwoningen is?

Vraag 95

Wat vindt u van het feit dat woningcorporaties de bouwkundige staat van woningen als reden voor sloop aanvoeren, terwijl decennialang (soms wel 50 jaar) niet of nauwelijks onderhoud is gepleegd zonder dat die woningen in die decennia gerenoveerd zijn?

Vraag 96

Vindt u dat woningcorporaties bij sloop de bouwkundige staat van huurwoningen niet als reden zouden mogen aanvoeren als deze niet of nauwelijks onderhouden zijn c.q. niet of nauwelijks gerenoveerd zijn? Zo ja, wanneer kunt u ervoor zorgen dat dit in wet- en regelgeving wordt vastgelegd? Zo nee, waarom niet?

Vraag 97

Wat vindt u ervan dat woningcorporaties sociaaleconomische redenen opgeven voor de sloop van een buurt/straat (of gemeenschap in algemene zin) zoals een lager gemiddelde WOZ-waarde en/of een lager gemiddeld opleidingsniveau en/of een lager gemiddeld inkomen en/of een lager gemiddeld penetratiegraad HAVO/VWO leerlingen?

Vraag 98

Is het u bekend dat het bij sloop van sociale huurwoningen gebruikelijk is om de boekwaarde van de betreffende woningen af te waarderen tot bijna nul om de grondkosten bij nieuwbouw binnen de voor sociale huur geldende grenzen te houden? Kunt u toelichten in hoeverre deze afwaardering voldoet aan Nederlandse en EU-regels voor de waardebepaling van bedrijfsmatig vastgoed en de richtlijnen voor de jaarverslaggeving van woningcorporaties die waardering op marktwaarde, i.c. de WOZ-waarde vereisen?

Vraag 99

Wordt er voldoende rekening gehouden met het mogelijk weglekken van maatschappelijk bestemd vermogen als gevolg van sloop? Zo ja, waar blijkt dat uit? Zo nee, hoe gaat u daartegen optreden?

Vraag 100

Deelt u de mening dat afwaardering wegens sloop beneden de (WOZ-)waarde ongewenst weglekken zo niet vernietigen van maatschappelijk bestemd vermogen betekent? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 101

Ziet u bij sloop een taak voor de Autoriteit Woningcorporaties om controle uit te oefenen op het voorkomen van weglekken en/of anderszins onjuist gebruik van maatschappelijk bestemd vermogen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 102

Vindt u dat «genuine consultation» veel serieuzer genomen moet worden dan nu het geval is, aangezien de sloop van huurwoningen van mensen in (extreem) kwetsbare posities een verhoogde kans geeft dat deze mensen in nog kwetsbaardere posities komen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 103

Hebben kinderen naar uw mening een aparte stem bij gedwongen verhuizing? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 104

Vindt u dat er een (mensenrechtelijke) verplichting rust om met de kinderen te spreken alvorens het besluit genomen wordt om mensen verplicht te laten verhuizen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 105

Dienen kinderen bij gedwongen verhuizing als gevolg van huurachterstanden, overlast of (drugs)criminaliteit beter beschermd te worden dan nu het geval is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dat in wet- en regelgeving vastleggen?

Vraag 106

Wat vindt u ervan dat sommige gemeenten pas nadat de woningen gesloopt zijn, wijzigingen van bestemmingsplannen indienen vanwege een gunstigere positie van de gemeenten? De woningen zijn dan toch al gesloopt en de zittende bewoners zijn dan verhuisd en daarom dus geen belanghebbenden meer?

Vraag 107

Bent u het met bewoners eens die het hiervoor genoemde geen rechtvaardig procesverloop vinden vanwege dat nadeel voor zittende bewoners en kunt u aangeven hoe dat proces na invoering van de Omgevingswet zal verlopen?

Vraag 108

Wat weegt zwaarder in het fundamenteel mensenrecht op behoorlijke huisvesting; het recht op behoorlijke huisvesting van de woningzoekende die ergens wil wonen of het recht op behoorlijke huisvesting van de zittende huurder die ergens al woont en waar de woningzoekende wil komen wonen?

Vraag 109

Deelt u de mening dat er bij sloop een valse tegenstelling tussen de zittende huurder en de toekomstige bewoner opgeworpen wordt, aangezien de zittende bewoner zijn/haar woonrechten moet inleveren en de toekomstige bewoner zijn/haar woonrechten verwezenlijkt ziet worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 110

Kunt u zich voorstellen dat (sociale) huurders aangeven dat bij herstructurering vaker alleen van hen een opoffering gevraagd wordt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 111

Indien sociale huurwoningen gesloopt worden vanwege een wens tot verdichting, vindt u dat sloop vanwege een wens tot verdichting ook toegepast moet worden in de minder dichtbevolkte maar meer welvarende buurten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dat regelen?

Vraag 112

Kunt u aangeven welk aandeel van de jaarlijkse nieuwbouwproductie van sociale huurwoningen in de afgelopen vijf jaar is gebouwd op grond waarvoor een sociale woning gesloopt is en dus niets toevoegt? De Autoriteit woningcorporaties vermeldt namelijk in de Staat van de corporatiesector 2022 op pag. 23: «Cijfers uit de Aedes benchmark en corporatiemonitor laten zien dat corporaties meer zijn gaan bouwen op grond die is vrijgekomen na de sloop van eigen bezit en grond».14

Vraag 113

Wat vindt u van de ontwikkeling dat woningcorporaties de laatste jaren steeds vaker de grond als belangrijkste motief voor sloop hanteren mede vanwege het feit dat woningcorporaties voor nieuwbouw te weinig grondposities bezitten en grondprijs te duur is?

Vraag 114

Deelt u de volgende constatering, die ook doorklinkt in de eerdergenoemde Staat van de corporatiesector 2022; dezelfde problematiek speelt ook in andere sloopprojecten zoals Weigeliaplein en de Dreven, Zichten en Gaarden in Den Haag en de Tarwebuurt, Gerdesiaweg en Tweebosbuurt in Rotterdam en in vele andere buurten en wijken in Nederland. De betreffende woningcorporaties blijken in die gevallen meer belang te hechten aan de realisatie van de samenstelling van de vastgoedportefeuille en bevolking dan aan de nu zo bitter nodige vermindering van het woningtekort en wegwerken van het achterstallig onderhoud en gebreken. Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 115

Ziet u nu wel voldoende aanleiding om te stoppen met verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen, omdat de wooncrisis afgewenteld wordt op zittende sociale huurders die vaak te maken krijgen met de sloop van hun thuis vanwege onder andere de grond? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 116

Hoe kijkt u bij sloop tegen het «nee, tenzij-principe» aan?

Vraag 117

Ziet u nu wel voldoende aanleiding om pas op de plaats te maken met sloop, omdat sloop definitief is, verstrekkende gevolgen heeft zoals het ingrijpen in de levenssfeer van mensen en vanwege de enorm gestegen bouwkosten waaronder de gestegen rente, het mogelijk weglekken van maatschappelijk bestemd vermogen, de klimaatcrisis en de cultuurhistorische waarde? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 118

Is het bij u bekend dat al decennialang aanzienlijk meer sociale huurwoningen door sloop aan de woningvoorraad onttrokken worden dan andere woningen? En zo ja, kunt u aangeven wat de belangrijkste oorzaak van dat verschil is, en in hoeverre dat strookt met uw beleid om de woningtekorten zo snel mogelijk te verminderen?

Vraag 119

Klopt het dat aan stringente beperking van bouw- en sloopafval, door zowel strengere eisen aan energiegebruik, hergebruik en emissies als aan sloop en sloopafval en mede vanwege de Green Deal van de EU, niet valt te ontkomen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 120

Klopt het dat mede als gevolg van (toekomstige) strengere eisen aan bouw- en sloopafval de kosten van sloop en afvalverwerking zodanig stijgen dat sloop alleen in het uiterste geval een optie wordt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 121

Neemt u in uw versnelling van de procedures mee dat renovatie veel minder tijdrovend is dan sloop gevolgd door nieuwbouw en dat dus een argument zou moeten zijn om niet te slopen maar om te renoveren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 122

Deelt u de mening van architect Happel die voor een sloopverbod pleit omdat er inmiddels een breed scala aan milieuvriendelijkere en efficiëntere alternatieven voor sloop-nieuwbouw aanwezig is, variërend van levensduur-verlengende ingrepen als: eenvoudige energiezuinige emissiearme renovatie tot transformatie, splitsing en samenvoeging?15 Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 123

Vindt u dat de huidige wooncrisis ons dwingt om zuinig om te gaan met de woningvoorraad, mede omdat de nieuwbouwcapaciteit om meerdere redenen beperkt is en dus minimalisering van onnodige onttrekking door onder andere sloop essentieel is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 124

Vindt u dat het besluit voor sloop-nieuwbouw of renovatie samen met de bewoners gemaakt moet worden en de afweging voor de woningcorporatie transparanter gemaakt dient te worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 125

Vindt u dat sloop gevolgd door nieuwbouw nieuw beton en nieuwe materialen (die ten koste zullen gaan van schaarse grondstoffen) betekent en dus meer schadelijke emissies veroorzaken en dat renovatie sociaal minder ingrijpend is en economisch (lagere investeringskosten, minder weglek van maatschappelijk kapitaal) duurzamer is? Zo ja, bent u voornemens om dit te vertalen naar beleid? Zo nee, waarom niet?

Vraag 126

Herkent u dat bouw- en sloopafval een van de grootste, groeiende en meest vervuilende afvalstromen is? Zo ja, vindt u dat dit verplicht meegenomen moet worden in de afweging sloop gevolgd door nieuwbouw versus renovatie? Zo nee, waarom niet?

Vraag 127

Bent u dan bereid om op grond van bovengenoemde conclusies (dat renoveren duurzamer is dan sloop gevolgd door nieuwbouw) (strengere) afspraken met woningcorporaties te maken om pas op de plaats te maken met (onnodige) sloop en de omvang van sloop te verlagen tot tenminste beneden die van andere woningsectoren (koopsector en commerciële verhuur)? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 128

Is er ooit onderzoek gedaan naar de maatschappelijk kosten van sloop (zoals gevolgen voor het mentale welzijn, beroep op de gezondheidszorg, etc.)? Zo nee, bent u bereid om onderzoek te verrichten naar maatschappelijke kosten? Zo ja, kunt u die resultaten van dat onderzoek met de Kamer delen?

Vraag 129

Is grond een motief bij de sloop van de Tarwebuurt, want ook hier blijkt dat er sprake is van veel grondgebonden woningen met een tuin?

Vraag 130

Kunt de vragen ieder afzonderlijk beantwoorden en gelieve niet te clusteren?

Vraag 1

Wat vindt u ervan dat huurders acties moeten voeren om enkel glas vervangen te krijgen?1

Ik ben het met u eens dat isolatie en energiebesparing voor huurders ontzettend belangrijk zijn, zeker omdat de gasprijzen de afgelopen tijd geschommeld hebben. Ik herken ook bij huurders de wens dat hun woningen worden verduurzaamd. Voor mijn integrale aanpak ten aanzien van de verduurzaming van huurwoningen, waaronder het vervangen van enkel glas, verwijs ik naar mijn brief over integrale verduurzaming van huurwoningen die ik uw Kamer recent heb toegezonden.

Vraag 2

Deelt u de mening dat enkel glas juist mensen in de meest kwetsbare positie het hardst raakt en daarom ingrijpen snel moet plaatsvinden?

Het is voor huishoudens met een laag inkomen in het bijzonder lastig als zij relatief hoge energielasten hebben. In den brede wordt er in het kabinetsbeleid veel voor de lage inkomens gedaan. Zo is in 2023 de Wet Huurverlaging aangenomen voor huurders met een laag inkomen. Daarnaast zijn de huurtoeslag en het minimumloon verhoogd.
Bovendien is het belangrijk dat we gaan voor een integrale aanpak met betrekking tot verduurzaming, waarin de hoogte van de energierekening naar beneden wordt gebracht en de woningen met de slechtste energielabels met voorrang worden aangepakt. Overigens blijkt uit onderzoek dat door mijn ministerie is gedaan en dat met uw Kamer is gedeeld2, de gemiddelde woonlasten voor corporatiewoningen met een slecht energielabel al lager zijn dan die voor woningen met een goed energielabel. Woningen met een slecht energielabel hebben weliswaar hogere energielasten, maar de kale huurprijs ligt al lager waardoor de totale woonlasten in verhouding lager uitvallen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het aanmerken van enkel glas als wettelijk gebrek sneller werkt om de woonlasten omlaag te krijgen en de rekening daar neerlegt waar deze thuishoort namelijk bij de verhuurder en niet bij de huurder? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe snel kunt u dit voor huurders regelen?

Nee, ik deel die mening niet. Voor een toelichting verwijs ik naar mijn brief over integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 4

Waarom bent u bij vocht en schimmel niet bang voor een run op de Huurcommissie maar bij het aanmerken van enkel glas als wettelijk gebrek wel, terwijl er bijna net zoveel huishoudens met vocht en schimmel kampen als met enkel glas wetende dat er geen run is op de Huurcommissie met betrekking tot vocht en schimmel en deze gebreken dezelfde of wellicht zelfs meer huurverlaging kunnen opleveren als bij enkel glas?

Uit het onderzoek van WoON 2021 blijkt dat deze problematiek door de landelijke aanpak om vocht- en schimmelproblemen te verhelpen gelukkig is afgenomen.3 Met de brede landelijke aanpak rondom vocht- en schimmelproblematiek, waar ik in mijn antwoord op vraag 20 verder op in zal gaan, vermindert de druk op de Huurcommissie. Zoals in mijn Kamerbrief over integrale verduurzaming van huurwoningen wordt toegelicht, zou het aanmerken van enkel glas een in potentie zeer grote extra taak voor de Huurcommissie kunnen veroorzaken waar zij niet op toegerust is. Zoals ook in de brief is toegelicht, is deze route bovendien onwenselijk omdat het de integrale verduurzamingsaanpak doorkruist en in gaat tegen de Nationale prestatieafspraken die ik met de woningcorporaties heb gemaakt.

Vraag 5

Waarom maakt u zich bij het aanmerken van enkel glas als wettelijk gebrek wel zorgen om de investeringscapaciteit van verhuurders maar niet om de portemonnee van huurders?

Ik heb voor beide aandacht. Daarom richt ik mij op algehele verduurzaming van woningen, waardoor verhuurders maatregelen kunnen bundelen en de energielasten van huurders hiermee in een keer significant worden verlaagd. Ik verwijs verder graag naar mijn brief over de integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 6

Heeft u enig idee wat de gevolgen zijn voor huishoudens met een laag/lager inkomen die te veel geld kwijt zijn aan hogere energielasten als gevolg van onder andere enkel glas? Zo ja, welke zijn dat? Zo nee, deelt u de mening dat dit een kwalijke zaak is?

Zoals ik in het antwoord op vraag 2 heb toegelicht, wordt er veel gedaan om huishoudens met een laag inkomen te ondersteunen. Uit berekeningen van Milieu Centraal4 volgt dat goede isolatie en een integrale verduurzamingsaanpak meer besparing op de energielasten oplevert dan alleen het vervangen van enkel glas. Huishoudens met een laag inkomen zijn er dus bij gebaat dat hun woning in een keer en in het geheel wordt verduurzaamd. Dit wordt middels het bredere pakket met maatregelen gestimuleerd, zoals ik heb toegelicht in mijn brief integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 7

Wat heeft u geregeld voor huurders, die in een slecht geïsoleerde woning wonen, van wie de woning in 2028 of 2030 (als gevolg van, indien deze doorgang vindt, de nieuwe wettelijke normering voor slechte energielabels) gesloopt of verkocht wordt, terwijl zij dan al die jaren een veel te hoge energierekening betalen?

Het is niet zo dat de voorgenomen wettelijke normering vervalt op het moment dat de woningen verkocht worden. Bij verkoop van een huurwoning blijven de rechten van de huurder in stand en daarmee ook de verplichtingen voor de eigenaar/verhuurders. Deze verplichtingen komen dan op de nieuwe eigenaar te rusten («koop breekt geen huur»). Voor woningen die binnen afzienbare termijn gesloopt zouden worden ligt het in de rede om ruimte in de wettelijke normering te bieden, omdat van eigenaren in de regel niet verwacht kan worden dat woningen die gesloopt gaan worden nog verduurzaamd worden. De uitwerking van dergelijke ruimte zal meegenomen worden in het voorstel voor de normering voor huurwoningen met een E, F of G-label. Uit onderzoek van mijn ministerie blijkt overigens, zoals ook in het antwoord op vraag 2 is genoemd, dat de gemiddelde woonlasten voor corporatiewoningen met een slecht energielabel lager zijn dan die voor woningen met een goed energielabel, omdat de kale huurprijs lager ligt.5 Hierdoor vallen de totale woonlasten in verhouding dus lager uit.

Vraag 8

Deelt u de mening dat indien de nieuwe wettelijke eisen, die per 1 januari 2030 gesteld worden om alle slecht geïsoleerde huurwoningen van corporaties en private marktpartijen te verbeteren, geen doorgang vinden, per direct enkel glas aan de gebrekenlijst toegevoegd moet worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De wettelijke eisen om energielabels E, F en G uit te faseren gaan gelden per 2029. Ik heb geen reden om aan te nemen dat deze wettelijke eisen geen doorgang zullen vinden.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het hebben van enkel glas een zeer omvangrijk probleem is getuige het feit dat er in Nederland circa één miljoen woningen met enkel glas zijn?

De omvang van de verduurzamingsopgave van huurwoningen is inderdaad aanzienlijk en enkel glas maakt daar onderdeel van uit. Daarom is mijn beleid erop gericht verhuurders te stimuleren zo spoedig mogelijk met deze opgave aan de slag te gaan. Hiervoor verwijs ik graag naar de brief die ik uw Kamer heb toegezonden over de integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 10

Deelt u de mening dat het probleem van enkel glas al decennia bekend is en verhuurders dus meer dan voldoende tijd gehad hebben om dit probleem te verhelpen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De noodzaak tot het versneld treffen van isolerende maatregelen is door de energiecrisis alleen maar toegenomen. Ik verwacht dat die noodzaak ook door verhuurders wordt gevoeld. Om de verduurzamingsopgave te versnellen, probeer ik verhuurders positief te stimuleren en worden er prikkels ingebouwd om te verduurzamen, bijvoorbeeld in de vorm van normering. Ik verwijs uw Kamer hiervoor ook naar mijn brief over de integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 11

Deelt u de mening dat particuliere verhuurders weinig gebruik maken van de subsidiemogelijkheid om te isoleren getuige het nog aanwezige budget in de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) van 98% en dus alleen direct met wet- en regelgeving aangespoord kunnen worden om te isoleren?2 Zo nee, waarom niet en kunt u daarin opnemen onder welke omstandigheden u dan wel met aanvullende wet- en regelgeving zou komen? Zo ja, hoe snel kunt u met aanvullende wet- en regelgeving komen?

De onderuitputting van de SVOH heeft mijn volle aandacht. Er is een toename in de aanvragen te zien sinds de verruiming van de regeling dit voorjaar7, nu de gehele private huursector aanvragen kan indienen. Dat neemt niet weg dat deze toename veel minder is dan wat er nodig is. Om verhuurders aan te zetten tot verduurzaming heb ik echter een heel pakket aan stimulerende en normerende maatregelen. Voor een toelichting hierop verwijs ik naar mijn brief over de integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 12

Deelt u gezien het bovenstaande de mening dat het nu eindelijk tijd wordt om in te grijpen door wet- en regelgeving aan te passen?

Met de wijziging van het WWS en het invoeren van wettelijke eisen voor het verduurzamen van huurwoningen met een E, F en G-label voer ik al wettelijke maatregelen in die ervoor zullen zorgen dat alle verhuurders versneld tot verduurzaming van huurwoningen zullen overgaan.

Vraag 13

Wat is uw reactie op woningcorporaties die geen gehoor geven aan oproepen van hun huurders die om vervanging van enkel glas vragen?

Het kabinet heeft Nationale prestatieafspraken gemaakt met de corporatiesector over onder andere verduurzaming. De Nationale prestatieafspraken zijn erop gericht om de verduurzaming van het corporatiebezit te versnellen, met bijzondere aandacht voor de slechtste labels. Corporaties zijn daarmee volop aan de slag. Dat zal er ook toe leiden dat veel enkel glas zal worden aangepakt, zoals blijkt het ABF-rapport dat ik heb meegestuurd met mijn brief over de integrale verduurzaming van huurwoningen. Daarnaast heb ik een wetsvoorstel in voorbereiding om het initiatiefrecht van huurders te verbeteren. Dit wetsvoorstel wil ik in de eerste helft van 2024 in consultatie brengen.

Vraag 14

Klopt het dat huishoudens zo’n half miljard euro per jaar als gevolg van enkel glas verspillen?3 Zo ja, vindt u dit acceptabel? Zo nee, wat is bijna benadering de verspilling op jaarbasis?

Ik herken het standpunt niet van glaspunt.nl, dat uitgaat van gemiddeld 20m2 aan enkel glas per woning niet. Ik heb uw Kamer bij de brief over de integrale verduurzaming van huurwoningen ook een onderzoek van ABF Research toegezonden. Dit rapport spreekt de aanwezigheid van gemiddeld 20m2 aan enkel glas per woning tegen.

Vraag 15

Wat is uw advies aan bewoners met een minimumloon die ondanks de aangekondigde koopkrachtmaatregelen zich blauw (zullen) betalen aan de energierekening mede vanwege de hoge huurverhoging en het afschaffen van de energietoeslag volgend jaar?

Het kabinet heeft in maart 2022 een omvangrijk koopkrachtpakket aangekondigd om de economische consequenties van de oorlog in Oekraïne te dempen en de mensen die het meest in de knel kwamen, tegemoet te komen. Hierbij werd stevig ingezet op verduurzaming: onderdeel hiervan waren onder andere het verlagen van het btw-tarief op energie, het verlagen van de accijns op benzine en diesel en het versneld inzetten op energiebesparende maatregelen voor kwetsbare huishoudens. Deze generieke maatregelen waren nadrukkelijk tijdelijk van aard.9 Het prijsplafond en de energietoeslag, die tot het einde van 2023 golden, zijn per 1 januari 2024 geëindigd. De pieken in gas- en energieprijzen die tot de invoering van deze maatregelen hebben geleid, lijken achter ons te liggen. We zien dat veruit de meeste energieleveranciers weer meerjarige contracten aanbieden met tarieven die onder het prijsplafond liggen.10 Consumenten kunnen via het afsluiten van een vast contract dus weer kiezen voor zekerheid.
Het kabinet blijft ook in 2024 maatregelen nemen om de koopkracht van burgers te ondersteunen en armoede te bestrijden. Om te voorkomen dat mensen met een laag inkomen in de knel komen, neemt het kabinet verschillende maatregelen die ertoe leiden dat mensen met een minimuminkomen elke maand meer overhouden.11 Naast deze generieke maatregelen zijn ook gerichtere maatregelen genomen. Zo stelt het kabinet opnieuw een bijdrage beschikbaar aan het Tijdelijk Noodfonds Energie, waar de meest kwetsbare huishoudens terecht kunnen als zij moeite hebben met het betalen van hun energierekening.12

Vraag 16

Herkent u dat bewoners aangeven dat zij geen vertrouwen meer hebben in hun verhuurder vanwege de vocht- en schimmelproblematiek?4

Ik herken deze signalen in zijn algemeenheid niet. Hoe vervelend dit ook is voor bewoners van een woning waarin vocht- en schimmelproblematiek voorkomt, is mijn beeld dat verhuurders over het algemeen voldoende aandacht hebben om deze problemen op te lossen. En dat is ook nodig. Iedere huurder van een (sociale) huurwoning heeft recht op een technisch goede en veilige woning, zonder vocht- en schimmelproblematiek. Een verhuurder, waaronder woningcorporaties, dient zich als goed verhuurder te gedragen. Ik vind het betreurenswaardig als dit soort problematiek een negatieve invloed zou hebben op het vertrouwen van bewoners in hun verhuurder.

Vraag 17

Herkent u dat verhuurders klachten over vocht- en schimmelproblematiek niet serieus nemen en soms de problemen pas verhelpen als bewoners gezamenlijk in actie komen?

Nee, ik deel deze mening niet. Ik herken wel dat er verschillen zijn in de manier waarop verhuurders communiceren met hun bewoners, en dat er incidenten zijn waarbij de verhuurder niet snel en adequaat genoeg acteert. Vanwege de eventuele gezondheidsrisico’s die vocht- en schimmelproblematiek kan opleveren, dient een dergelijke situatie naar mijn mening zo mogelijk te worden voorkomen. Mocht er toch sprake zijn van problematiek hieromtrent, dan zouden problemen op de kortst mogelijke termijn moeten worden verholpen.
Indien naar oordeel van bewoners te lang wordt gewacht met de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek door de verhuurder beschikken huurders over diverse mogelijkheden om hun verhuurder ertoe te bewegen het onderhoud van de woningen op peil te brengen. Zo kunnen huurders met een huurprijs onder de liberalisatiegrens terecht bij de Huurcommissie, die naar aanleiding daarvan een huurverlaging kan uitspreken zolang gebreken niet verholpen zijn. Verder kunnen alle huurders een procedure aanspannen bij de kantonrechter om het herstel van gebreken af te dwingen en kunnen zij zich met ernstige klachten over de bouwtechnische kwaliteit wenden tot het gemeentelijk bouw- en woningtoezicht.
In het geval van corporatiewoningen zijn er nog een aantal mogelijkheden voor de huurdersvertegenwoordiging. Zo kan dit onderwerp worden ingebracht in het reguliere overleg met de corporatie, of kan worden voorgesteld om dit op te nemen in de lokale prestatieafspraken. Tenslotte kunnen klachten over het uitblijven van een concrete aanpak van (individuele) onderhoudsklachten door huurders worden voorgelegd aan de onafhankelijke klachtencommissie van de corporatie.

Vraag 18

Deelt u de mening dat bewoners bij onderzoeken naar vocht en schimmel zich moeten kunnen laten bijstaan door een eigen expert of dat het onderzoek door een onafhankelijk bureau uitgevoerd moet worden, en dat ze niet afhankelijk moeten zijn van de slager die zijn eigen vlees keurt?

Ik zie daar geen aanleiding voor. Ook verhuurders hebben er belang bij om de problemen op te lossen, het tast immers hun bezit aan. Indien huurders en verhuurders niet tot een oplossing komen, bestaan er andere mogelijkheden, zoals ik heb aangegeven in mijn antwoord op vraag 17. Ook bestaan er op lokaal niveau huurteams die huurders kunnen bijstaan.

Vraag 19

Herkent u dat verhuurders bij vocht en schimmel de schuld bij bewoners zoeken of adviezen geven zoals maximaal vijf minuten douchen of meer ventileren?

Ik herken deze signalen niet. De verantwoordelijkheid voor de (bouwtechnische) kwaliteit van huurwoningen ligt bij de verhuurder. Uit allerlei onderzoeken is gebleken dat vocht- en schimmelproblematiek verschillende oorzaken kan hebben. Daarbij is ook geconstateerd dat naast de bouwwijze, de toegepaste technieken en het onderhoud, ook bewonersgedrag hierbij een rol kan spelen. Voorlichting en advies hierover richting huurder vind ik daarom niet per definitie ongewenst. Dit zegt echter niks over de mate waarin dit soort problematiek door de verhuurder serieus genomen moet worden.

Vraag 20

Deelt u de mening dat vocht- en schimmelproblematiek vanwege de gezondheidsschade topprioriteit moeten zijn? Zo ja, waar blijkt uit uw beleid dat deze ongezonde woningen tot topprioriteit benoemd zijn? Zo nee, waarom niet?

Vocht en schimmel horen niet in een huis en ik ben het dan ook eens met de noodzaak om dit soort problematiek aan te pakken. In dit kader worden er verschillende inspanningen verricht om verhuurders en gemeenten te stimuleren om maatregelen te nemen om vocht- en schimmelproblematiek aan te pakken. Er is sprake van een brede aanpak die zich richt op huiseigenaren, verhuurders en bewoners. Het aanpakken van vocht en schimmel vraagt ook de komende tijd blijvend om aandacht.
De brede aanpak bestaat uit de volgende onderdelen:

Vraag 21

Hoe lang duurt het bij benadering voordat (bijna) alle huurwoningen met uw maatregelen vrij van vocht en schimmel zijn, ervan uitgaande dat op dit moment bijna een kwart van alle huurwoningen in meer of mindere mate last heeft van vocht en schimmel?

Verhuurders zijn primair verantwoordelijk voor de staat en het onderhoud van hun woningen. Hoewel ik er actief op inzet om problematiek met vocht en schimmel te verminderen, is het niet realistisch om te denken dat het probleem als geheel opgelost zal kunnen worden. Ik vind daarom bovenal belangrijk dat alle partijen hun rol kennen in het voorkomen en oplossen van problemen, en we hier gezamenlijk aan werken om snel met oplossingen te komen als er problemen zijn. Dit is de reden dat ik werk met een brede aanpak om deze problematiek versneld aan te pakken. De details van die aanpak heb ik in mijn antwoord op vraag 20 toegelicht. Bovendien is daarbij relevant dat huurders altijd de problemen aan kunnen kaarten. Indien er gebreken aan een woning zijn, kunnen bewoners naar de Huurcommissie of kantonrechter stappen en hebben gemeenten de bevoegdheid hierop te handhaven, zoals ik in mijn antwoord op vraag 17 reeds heb toegelicht.

Vraag 22

Deelt u de mening dat de huidige wet- en regelgeving ontoereikend is, omdat honderdduizenden huishoudens nog steeds te kampen hebben met vocht en schimmel, de afname traag verloopt, en mensen, waaronder kinderen die hier de rest van hun leven last van kunnen houden, dus enorme risico’s blijven lopen met alle gevolgen van dien?

Ik heb niet de illusie dat de problematiek met vocht en schimmel opgelost kan worden via wet- en regelgeving. Ik ben van mening dat de huidige wet- en regelgeving toereikend is. Andere instrumenten en maatregelen kunnen daarbovenop meer effect sorteren, dat is de reden dat ik werk met een brede aanpak zoals in mijn antwoord op vraag 20 toegelicht. Voor waar het wet- en regelgeving betreft heb ik in eerdere antwoorden aangegeven dat huurders zich, wanneer de verhuurder nalatig is, in eerste instantie kunnen wenden tot de Huurcommissie – die kan opleggen dat de huur verlaagd moet worden – of de kantonrechter – die kan eisen dat het gebrek verholpen wordt. Bovendien zijn gemeenten door de invoering van de Wet goed verhuurderschap beter uitgerust om op te treden tegen verhuurders in het geval van (ernstig) achterstallig onderhoud en kan Bouw- en Woningtoezicht ingrijpen.

Vraag 23

Vindt u die wachttijd (voordat de vocht- en schimmelproblematiek verholpen worden) waarin huurders (ernstig) ziek kunnen worden of blijven van hun eigen woning aanvaardbaar? Immers een gang naar de Huurcommissie kan alleen een huurverlaging opleveren, maar de ziekmakende woning wordt niet aangepakt. Zo ja, waarom? Zo nee, hoe gaat u dit versnellen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 17 heb aangegeven, heb ik het beeld dat verhuurders over het algemeen tijdig en adequaat optreden bij problemen met bij vocht en schimmel. Incidenten waarbij dit niet gebeurt betreur ik. In mijn antwoord op vraag 17 ben ik ook al ingegaan op de procedure bij de Huurcommissie. De gang naar de Huurcommissie levert een sterke financiële prikkel voor de verhuurder op om de problematiek aan te pakken. Bovendien bestaan er ook andere mogelijkheden voor huurders om gebreken aan de orde te stellen, die ook in mijn reactie op vraag 17 aan bod zijn gekomen.

Vraag 24

In hoeveel prestatieafspraken is de aanpak van vocht en schimmel daadwerkelijk opgenomen? Indien u niet over deze gegevens, bent u bereid om de Kamer hier later over te informeren?

Onderhoud en kwaliteit van corporatiewoningen (waaronder woningen met vocht- en schimmelproblematiek), komen nadrukkelijk aan bod in zowel de Nationale prestatieafspraken uit juni 2022 alsook in de volkshuisvestelijke prioriteiten die recentelijk opnieuw zijn vastgesteld voor de komende periode. Hierdoor zijn corporaties op grond van de Woningwet verplicht dit in hun bod aan de gemeente en huurdersorganisatie(s) te betrekken. Over de door u opgevraagde gegevens beschik ik niet. Het primaat voor de inhoud van de lokale prestatieafspraken ligt, zoals het begrip al suggereert, in het lokale overleg. Het is aan gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties om hier aandacht aan te besteden in hun afspraken.

Vraag 25

Indien u niet over bovengenoemde gegevens beschikt, hoe controleert u dat gemeenten en woningcorporaties daadwerkelijk werk maken van de aanpak van vocht en schimmel? Datzelfde geldt voor commerciële verhuurders.

De verantwoordelijkheid voor het signaleren en de aanpak van gebreken, waaronder vocht- en schimmelproblemen, ligt primair bij lokale partijen. De bouwregelgeving en de huur(prijs)regelgeving (via de Huurcommissie of rechter) bieden instrumenten voor betrokken partijen om op te treden. Nog los van de prestatieafspraken, kunnen huurdersorganisaties het aanpakken en voorkomen van dit soort problematiek aankaarten in overleg met hun verhuurder. Zoals in het antwoord op vraag 20 ook is aangegeven, is in de NPA met de sector afgesproken dat hier de komende jaren flinke investeringen in worden gedaan.
Voor particuliere verhuurders zijn ook handvatten geboden in de vorm van een subsidie voor woningverduurzaming en woningonderhoud (de SVOH). Vanaf 1 april 2023 is deze regeling ook opengesteld voor huurwoningen in de vrije sector. Tevens kunnen Vereniging van Eigenaars subsidie aanvragen voor verschillende verduurzamingsmaatregelen (de SVVE).
Verder kan de omvang van de problematiek worden gemonitord via het WoOn-onderzoek. In het onderzoek van 2024 is de vraag in hoeverre mensen last hebben van vocht of schimmel in hun woning, wederom opgenomen. Indien dit onderwerp ook daarna nog een punt van aandacht is, zal het opnieuw worden opgenomen in het onderzoek.

Vraag 26

Bent u bereid om woningcorporaties een lijst te laten aanleveren met hoeveel vocht- en schimmelwoningen zij in hun voorraad hebben, zodat per woningcorporaties inzichtelijk wordt gemaakt hoe groot deze problematiek is?

Nee, hiertoe ben ik niet bereid. Ten eerste is het niet eenduidig wanneer een woning een «vocht- en schimmelwoning» is. In sommige gevallen zal dit misschien evident zijn, maar ook vaak niet, bijvoorbeeld wanneer problemen niet voortkomen uit bouwkundige aspecten. Ten tweede is een volledig overzicht niet haalbaar, omdat problemen niet altijd gemeld worden. Het bijhouden van een dergelijke lijst is echter wel een omvangrijke administratieve last. De toegevoegde waarde van een dergelijke lijst – gelet op de beperkte betrouwbaarheid daarvan – ten opzichte van de administratieve last vind ik niet evenwichtig.

Vraag 27

Kunt u de vocht- en schimmelkaart op basis het Woononderzoek 2021 (of op basis van een ander onderzoek) met de Kamer delen? En kunt u deze kaart bij de volgende Woononderzoeken laten terugkomen?

In het WoOn-onderzoek van 2021 werd de vraag gesteld: Heeft u last van vocht of schimmel in uw woning? In onderstaande kaart uit het WoOn 2021 wordt het percentage huishoudens dat hier «ja» op antwoord weergeven per COROP-regio.18 In onderstaande kaart is geen onderscheid gemaakt tussen huur- en
koopwoningen.19
Zoals in het antwoord op vraag 25 aangegeven, is deze vraag wederom in het WoOn-onderzoek van 2024 opgenomen. Wanneer dit onderzoek uitkomt in het voorjaar van 2025, kan de kaart geüpdatet worden. Voor de WoOn-onderzoeken daarna geldt dat de behoefte naar informatie opnieuw wordt gepeild. Als dit onderwerp nog steeds een punt van aandacht is, zal de vraag weer worden meegenomen in het onderzoek.
Figuur 1: Percentage huishoudens dat last heeft van vocht of schimmel in hun woning, WoON21

Vraag 28

Zijn gemeenten volgens u voldoende uitgerust qua wet- en regelgeving (bijvoorbeeld via het Bouwbesluit) en handhavingscapaciteit om vocht- en schimmelproblematiek aan te pakken?

Ja, het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan ventilatie en vochtwering van buiten. Tegen overtredingen daarvan kunnen verschillende sancties worden opgelegd door het bevoegd gezag, zoals een last onder bestuursdwang of dwangsom (herstel). Daarnaast is er de mogelijkheid een bestuurlijke boete op te leggen of in het uiterste geval zelfs een beheerovername. Gemeenten moeten zelf handhavingsbeleid opstellen. In sommige gevallen (indien er sprake is van gezondheidsklachten die zijn ontstaan of verergerd door vocht en schimmel in huis), kan de GGD een rol spelen bij het aanspreken van de verhuurder.
Tevens is het zo dat gemeenten met woningcorporaties in de lokale prestatieafspraken specifieke afspraken kunnen maken over de aanpak van vocht en schimmel. Ook zijn er gemeenten die via huurteams de huurder ondersteunen bij het aankaarten van gebreken.
Tenslotte is het instrumentarium van gemeenten door de invoering van de Wet goed verhuurderschap uitgebreid om op te treden tegen verhuurders in het geval van (ernstig) achterstallig onderhoud. Gemeenten hebben met deze wet de bevoegdheid gekregen om een verhuurvergunning te eisen, waarmee zij extra voorwaarden kunnen stellen aan verhuurders ten aanzien van bijvoorbeeld onderhoud. Ik ben daarom van mening dat gemeenten met al deze instrumenten voldoende uitgerust zijn om dit soort problematiek aan te pakken.

Vraag 29

Wat vindt u ervan dat sommige gemeenten aangeven dat ze weinig tegen vocht- en schimmelproblematiek kunnen doen?5

Zoals in eerdere antwoorden is beschreven, hebben gemeenten reeds diverse mogelijkheden om in te grijpen bij vocht- en schimmelproblematiek, zeker wanneer het samenvalt met overtreding van de bouwregelgeving. Het is aan hen om een keuze te maken van welke instrumenten zij gebruik willen maken.

Vraag 30

Deelt u de mening dat mede vanwege de grote gezondheidsrisico’s een landelijk meldpunt voor vocht en schimmel behulpzaam kan zijn, waar huurders met hun vragen en klachten terecht kunnen, zodat zij met raad en daad bijgestaan kunnen worden?

Die mening deel ik niet. Verhuurders zijn primair verantwoordelijk voor de staat en het onderhoud van hun woningen. Indien dit (zeer) te wensen overlaat, hebben gemeenten de bevoegdheid om hierop te handhaven. Bovendien hebben huurders de mogelijkheid via de Huurcommissie of de rechter een slechte onderhoudssituatie aan te kaarten. Bovendien bestaan er reeds allerlei andere steunpunten, waar huurders laagdrempelig contact mee kunnen opnemen voor juridisch advies, zoals huurteams, de Woonbond of het Juridisch Loket. Vanuit BZK wordt met alle betrokken partijen samengewerkt via een brede aanpak om vocht- en schimmelproblemen te voorkomen en op te lossen. Tegen deze achtergrond zie ik geen toegevoegde waarde in een landelijk meldpunt.

Vraag 31

Deelt u de mening dat de Huurcommissie niet alleen zou moeten kunnen overgaan tot een huurverlaging, maar ook moet kunnen eisen dat de verhuurder de gebreken verhelpt, want wat hebben huurders aan een huurverlaging als ze ziek worden of blijven van de eigen woning? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wanneer komt u met een wijziging om dit mogelijk te maken?

De Huurcommissie is een laagdrempelige, onafhankelijke alternatieve geschillenbeslechter. Indien er sprake is van een gebrek, kan zij met een bindende uitspraak de huur verlagen totdat het gebrek is verholpen. Dit geeft voor de verhuurder een sterke financiële prikkel om dit zo snel mogelijk te doen. De Huurcommissie is echter niet bevoegd of uitgerust om te handhaven of toe te zien op naleving van de uitspraak, en ik zie ook geen aanleiding dit aan te passen. De bestaande regelgeving voorziet al in diverse mogelijkheden voor de huurder om af te dwingen dat gebreken worden verholpen, zoals ik al in diverse antwoorden heb toegelicht.

Vraag 32

Deelt u de mening dat huurders in de vrije sector ook veel met vocht- en schimmelproblematiek te maken hebben, maar dat deze huurders nog minder rechten hebben aangezien zij niet bij de Huurcommissie terecht kunnen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u dan bereid om huurders in de vrije sector ook toegang tot de Huurcommissie te verlenen, aangezien bij die huurders ook sprake kan zijn van risico’s die de gezondheid ernstig kunnen beschadigen?

Zoals ik in eerdere antwoorden heb beschreven, zijn er verschillende routes voor huurders om de verhuurder op gebreken aan te spreken. Met uitzondering van de route naar de Huurcommissie, zijn alle routes ook mogelijk voor huurders in de vrije sector.

Vraag 33

Wat vindt u ervan dat de gemeente Nieuwegein wel een APK-keuring voor de bestaande bouw invoert waarin periodiek gecontroleerd wordt op onder andere vocht, schimmel en achterstallig onderhoud?6

De gemeente Nieuwegein is voornemens om in de prestatieafspraken met woningcorporaties afspraken te maken over reguliere APK-keuringen voor hun huurwoningen. Dit kan voor de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties een goede manier zijn om op de hoogte te blijven van de staat van het vastgoed. Dit is een lokale afweging en lokale afspraak.

Vraag 34

Deelt u de mening dat de keuring ervoor zorgt dat een verhuurder tijdig in actie komt en problemen voorkomt, en dat de huurder met het keuringsrapport, wanneer de verhuurder niet in actie komt, bij de Huurcommissie of de rechter makkelijker huurverlaging c.q. woningverbetering kan afdwingen?

Ik ben nog altijd geen voorstander van een verplichte algemene periodieke keuring van woningen, omdat dit een ongerichte maatregel is die zal leiden tot een significant lastenverzwaring voor verhuurders en andere gebouweigenaren. Het zou leiden tot heel veel keuringen van gebouwen waar helemaal geen veiligheids- of gezondheidsproblemen spelen.

Vraag 35

Hoe kijkt u nu tegen ons eerdere voorstel voor een landelijke APK-keuring voor de bestaande bouw aan waar gecontroleerd kan worden op onder andere de aanwezigheid van vocht, schimmel, achterstallig onderhoud en andere gebreken?

Zie antwoord vraag 34.

Vraag 36

Wat vindt u van de uitspraak van WonenBreburg-bestuurder Caroline Timmermans; «Over drie jaar wordt er groot onderhoud gepleegd aan de flats, en dan kan er geïsoleerd worden en kunnen wellicht ook de ramen die niet open kunnen, vervangen worden.»? Kunt u daarbij ingaan op het feit dat die huurders aangeven dat drie jaar moeten wachten voordat gebreken (inclusief achterstallig onderhoud) verholpen zijn, geen optie is?7

WonenBreburg heeft laten weten dat de situatie in het complex Mendelssohn in Tilburg is geanalyseerd, klachten bij bewoners zijn geïnventariseerd en reparaties zijn inmiddels in gang gezet. Concreet betekent dit dat problemen en gebreken, zoals een schuifraam dat niet open kan, of schimmelplekken, reeds zijn aangepakt.
Vanuit de corporatie is met bewoners gecommuniceerd dat groot onderhoud, inclusief verduurzamingsmaatregelen, in 2025 worden uitgevoerd. De voorbereidingen hiervoor zijn in het najaar van 2023 gestart. De afspraken met bewoners over het grootschalige onderhoud in 2025 zijn vastgelegd. Het is nu aan de corporatie om deze na te komen en daarmee het vertrouwen van bewoners waar dit verloren zou zijn gegaan te herstellen.

Vraag 37

Kunt u begrijpen dat huurders vaak ten einde raad een zwartboek over hun woningcorporatie maken?

Het is te begrijpen dat huurders hun zorgen uiten. In het geval van het complex Mendelssohn van WonenBreburg waren bewoners ontevreden over de afhandeling van klachten, de onduidelijkheden met betrekking tot onderhoud en verduurzaming en de communicatie vanuit de corporatie. WonenBreburg heeft laten weten deze boodschap te hebben ontvangen en zich bewust te zijn van het feit dat er steken zijn laten vallen. De situatie is geanalyseerd en de corporatie is met de bewonerscommissie in gesprek gegaan, waarna een bijeenkomst is gehouden waar de acties en plannen met alle bewoners zijn besproken. Klachten zijn geïnventariseerd en reparaties zijn inmiddels ingepland en uitgevoerd.

Vraag 38

Deelt u, gezien de berichtgevingen, de mening dat klachtenafhandeling door woningcorporaties soms te wensen overlaat?

Als dat zo zou zijn, betreur ik dat. Ieder geval is er een te veel, maar naar mijn mening zijn dit wel incidenten.

Vraag 39

Wat vindt u van deze uitspraken van bewoners van het complex Vijverhorst uit de wijk Meijhorst in Nijmegen; «Hoeveel ik ook stook, ik krijg het hier niet warm. Mijn dochter slaapt bij mij in bed omdat haar kamer te koud is. Toen ik in december tijdens de vrieskou belde voor een monteur, zeiden ze dat er pas in februari iemand kon komen. Dat kàn toch niet»?8 «We zitten al jaren met een verwarming die het niet of nauwelijks doet. We hebben alleen ijskoud water uit de kraan. Portaal (verhuurder, red.) moet eindelijk maar eens met compensatie komen. Zo kan het niet langer»?9

Dit vind ik zeer betreurenswaardig, want het is uiteraard niet acceptabel dat bewoners in de kou zitten. In dit soort gevallen kunnen huurders zich ook tot de Huurcommissie wenden. Een onvoldoende werkende verwarming is een gebrek en kan leiden tot huurverlaging.

Vraag 40

Herkent u een patroon bij woningcorporatie Portaal, aangezien andere bewoners van complexen in het Waterkwartier en de Wolfskuil in Nijmegen met soortgelijke klachten zitten, waarbij de renovaties ook niet goed uitgevoerd zijn?10

Onvolkomenheden bij renovatie zijn helaas nooit volledig te voorkomen. Portaal heeft laten weten bewoners zeer serieus te nemen en er in die gevallen waarbij er iets misgaat, samen met de werkpartners klachten op te lossen en eventuele fouten te herstellen. De bewoners die via Huurteams of de Huurdersbelangenvereniging klachten hebben ingediend, worden in goede samenwerking door iemand van Portaal en de Huurdersbelangenvereniging bezocht. Indien de klacht gegrond is, worden met elkaar afspraken gemaakt over de afhandeling van klachten.

Vraag 41

Deelt u de mening dat slecht uitgevoerde renovaties een veelgehoorde klacht is (zoals bij de renovatie in de Wolfskuil waar de corporatie in 40 adressen van de 182 woningen waar gerenoveerd was in gebreke was, en bij de renovatie in het Waterkwartier waar veel klachten over schimmel gaan waar mensen ineens na de renovatie last van hebben gekregen, sommige bewoners hebben daar naar verluid eczeem opgelopen en uit gesprekken met bewoners blijkt ook dat veel mensen murw zijn geslagen, zelfs bang zijn om te klagen en ander bewoners ervan overtuigd zijn dat er onder de uitvoerders nog huissleutels circuleren)? Indien u niet over deze gegevens beschikt, bent u in het kader van uw programma met betrekking tot de bestaande voorraad dan bereid met de Woonbond hierover in gesprek te gaan?

Nee, ik deel de mening niet dat slecht uitgevoerde renovaties een veelgehoorde klacht is. Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 40 zijn onvolkomenheden helaas nooit helemaal uit te sluiten.

Vraag 42

Deelt u de mening dat (bijna) elke gemeente één of meerdere huurteams zou moeten hebben en hoeveel gemeenten hebben één of meerdere huurteams?

Bij een huurteam van een gemeente kunnen huurders doorgaans op een laagdrempelige manier advies vragen over de huurprijs, servicekosten en achterstallig onderhoud van hun woning. In steeds meer gemeenten zijn huurteams actief en dit kan ik alleen maar aanmoedigen. Het blijft echter aan de gemeente om wel of niet één of meerdere huurteams op te zetten.

Vraag 43

Wat vindt u van de klachten over de huurdersorganisatie Klink (die de belangen van de huurders van Portaal zou moeten verdedigen) die beweerd zou hebben dat de huurteams beweren dat vanwege de klachten er sprake van huisuitzetting zou kunnen zijn (terwijl dat niet het geval is) en dat de huurteams 25 euro in rekening brengen voor hun hulp (terwijl huurteams niets in rekening brengen)?

U vraagt mij in te gaan op klachten over de huurdersorganisatie die beweerd zou hebben dat de huurteams iets beweren. Op dit soort beweringen ga ik niet in.

Vraag 44

Bereiken u ook signalen dat (overkoepelende) huurdersorganisaties van woningcorporaties te weinig kritisch richting de woningcorporaties zijn, waardoor zij de belangen van huurders niet meer goed kunnen behartigen? Zo ja, geeft dat dit voldoende aanleiding om wet- en regelgeving hieromtrent aan te passen? Zo nee, kunt u hiernaar informeren?

Huurders van corporatiewoningen gaan zelf over hun vertegenwoordiging. De Wet overleg huurders verhuurder en de Woningwet geven hiervoor de kaders aan. Indien huurders ontevreden over hun huurdersorganisatie zijn, kunnen zij binnen de bestaande structuren hier een oplossing voor vinden. Bijvoorbeeld door zelf actief te worden in de vertegenwoordiging.

Vraag 45

Deelt u de mening dat verhuurders in het redelijk voorstel moeten opnemen dat huurders op kosten van de verhuurder een eigen expert moeten kunnen inschakelen als verhuurders een renovatie slecht uitgevoerd hebben? Zo ja, hoe gaat u dat regelen? Zo nee, waarom niet?

Met de herziene Woningwet hebben huurdersorganisaties een meer nadrukkelijke rol gekregen. Om hun rol goed te kunnen vervullen, is het van belang dat huurdersorganisaties voldoende professioneel kunnen worden ondersteund wanneer dit nodig is. Corporatie en huurdersvertegenwoordiging dienen hier samen afspraken over te maken.

Vraag 46

Deelt u de mening dat verhuurders regelmatig slechte (mede in de zin van onvolledig, slechte zeggenschapsproces, tijdsplanning, vergoedingsregelingen) renovatievoorstellen doen en huurders daarom terecht regelmatig niet instemmen met de renovatie? Indien u niet over deze gegevens beschikt, bent u in het kader van uw programma met betrekking tot de bestaande voorraad dan bereid met de Woonbond hierover in gesprek te gaan?

Nee, deze mening deel ik in zijn algemeenheid niet. Momenteel vinden gesprekken plaats met de Woonbond en Aedes naar aanleiding van de afspraak in de NPA over het vaststellen van een landelijk sociaal statuut voor sloop/nieuwbouw en renovatie. Het doel van dit statuut is om een landelijke leidraad te bieden op basis waarvan corporaties, huurdersvertegenwoordigingen en gemeenten op lokaal niveau de afspraken rondom inspraak en betrokkenheid van huurders bij dit soort trajecten verder kunnen vastleggen. Hier wordt uw Kamer op korte termijn verder over geïnformeerd.

Vraag 47

Bent u voornemens om in uw aanpassing van het redelijk voorstel mee te nemen hoe rechten van huurders gewaarborgd moeten worden om slecht uitgevoerde renovaties te voorkomen? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet?

Een verhuurder is nu al wettelijk verplicht om de huurder genot te verschaffen dat redelijkerwijs verwacht mag verwacht van een goed onderhouden woning. Dit geldt ook bij renovaties. Indien het noodzakelijk is om te renoveren, bestaat er reeds een systeem van inspraak en instemming om de rechten van huurders te waarborgen. Wanneer een woning na een renovatie gebreken vertoont kunnen die via de reguliere weg worden aangekaart.

Vraag 48

Bent u voornemens om in uw aanpassing van het redelijk voorstel mee te nemen op welke vergoedingen huurders aanspraak kunnen maken indien renovaties slecht uitgevoerd worden? Zo ja, welke vergoedingsregelingen zijn dat? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik ben niet voornemens dat te doen. Een mogelijke schadevergoeding is te afhankelijk van de specifieke omstandigheden om daarvoor een generieke regeling in te richten.

Vraag 49

Kunt u begrijpen dat huurders enorm gefrustreerd raken door niet goed uitgevoerde renovaties, die vervolgens lang duren om te verhelpen en dat zij vaak niet weten waar ze naar toe kunnen om het snel opgelost te krijgen?

Ja, ik kan mij die frustratie goed voorstellen. Zoals eerder aangegeven kan de huurder met dit soort klachten in de eerste plaats terecht bij de corporatie zelf. Als de huurder en verhuurder er onderling niet uitkomen, kan de huurder naar de rechter stappen of zich anders melden bij een eventueel huurteam van een gemeente. Zij kunnen huurders helpen om hun recht te behalen.

Vraag 50

Wat vindt u ervan dat woningcorporaties pas in actie komen als bewoners actie voeren en eerder niet of nauwelijks naar de huurders luisteren?

Ik vind het zeer betreurenswaardig als dit gebeurt, maar ik ben ervan overtuigd dat dit uitzonderingen betreft. Ik herken niet het algemene beeld dat de gestelde vragen insinueren dat niet of nauwelijks naar bewoners wordt geluisterd.

Vraag 51

Wat vindt u ervan dat opnieuw door een onafhankelijke expert vastgesteld is dat het geldige energielabel van de bijna 100 gecontroleerde huurwoningen in Groningen niet klopt en daardoor al die huurders zo’n 135 euro per maand te veel huur (in totaal gaat het om meer dan een miljoen euro) betalen?11

Ik vind het bericht over nieuwe casussen in Groningen waarbij huurders mogelijk te veel huur hebben betaald te betreuren. Een deel van de in het artikel genoemde gevallen zijn bekend bij de Huurcommissie. Met de beschikbare informatie heb ik na kunnen gaan dat dit opnieuw oudere energielabels – destijds Energie-Indexen genoemd – van voor 2021 betreffen. Uiterlijk in het opvolgende jaar trekken de certificerende instellingen (CI) een steekproef op de geregistreerde labels. Daarbij zijn deze energielabels volgens de CI niet in de getrokken steekproef terecht gekomen, waardoor eventuele fouten niet aan het licht gekomen zijn. Het is positief dat het sinds februari 2022 mogelijk is voor deze huurders om naar de Huurcommissie te stappen indien een foutief energielabel effect heeft op de huurprijs. Ik heb begrepen dat de Huurcommissie de zaken die zij heeft ontvangen in behandeling heeft genomen.

Vraag 52

Klopt het dat dit nog maar het topje van de ijsberg is en dat het waarschijnlijk gaat om duizenden foutieve energielabels en energielabels waarmee gefraudeerd zijn?

Energielabels zijn 10 jaar geldig en worden steekproefsgewijs gecontroleerd door het trekken van een representatieve steekproef in het opvolgende jaar. Op basis van deze controles kan het voorkomen dat een energielabel wordt aangepast of zelfs ingetrokken. Dat is de wijze waarop de kwaliteit van Energie-Indexen en energielabels op basis van de NTA8800 sinds 2009 is geborgd. Mede door situaties als deze in Groningen, wordt duidelijk dat dit kwaliteitsborgingsysteem niet in alle gevallen voldoende werkt. Zoals aangekondigd in de Kamerbrieven van 30 november 202227 en 29 juni 202328 werk ik daarom aan maatregelen om de aanpak van de kwaliteitsborging te verstevigen door invoering van o.a. een grotere steekproef, zwaardere sancties en publiekrechtelijk toezicht. Dit wordt van toepassing op nieuw geregistreerde energielabels, maar niet op registraties uit het verleden. Daarom laat ik daarnaast ook een klachtenprocedure uitwerken voor fouten in energielabels uit het verleden. In onderstaande grafiek is te zien dat het aantal kritieke afwijkingen in de steekproef in 2022 is afgenomen. In combinatie met de maatregelen heb ik vertrouwen in de kwaliteitsborging voor de toekomst om dergelijke situaties te voorkomen en eventuele fouten aan te pakken.
Figuur 2: Ontwikkeling aantal kritieke afwijkingen in steekproefcontrole van geregistreerde woningbouw basis energielabels, schemabeheerder InstallQ

Vraag 53

Valt hier de certificerende instellingen wat te verwijten c.q. hebben zij gefaald (aangezien het hier gaat om dezelfde energieadviseur)? Zo ja, wat c.q. hoe? Zo nee, waarom niet?

Certificaathouders en certificerende instellingen zijn geaccrediteerd en worden getoetst door de Raad voor Accreditatie op de voorwaarden in de ISO 17.065. Op deze wijze wordt gecontroleerd dat zij voldoen aan de eisen voor de steekproef en de controles. De betrokken CI heeft aangegeven dat, ondanks veel woningbezoeken in de postcodegebieden, de bij ons bekende adressen niet in de steekproef terecht zijn gekomen. Hierdoor valt de CI niet iets te verwijten.

Vraag 54

Heeft de prijsdruk (vanwege de concurrentie) invloed op de kwaliteit van de energielabels? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe kunt u daar een rol in spelen zodat de kwaliteit wel verbetert maar de energielabels nog wel voor de consument betaalbaar blijven?

Het is moeilijk om iets te zeggen over de markt van voor 2021, toen de betreffende energielabels opgenomen en geregistreerd zijn. Sinds de introductie van het energielabel op basis van de NTA8800 is er een verbetering in de kwaliteit te zien en wordt geen negatief effect door concurrentie gesignaleerd. De hoge mate van concurrentie die er momenteel in de markt is, kan adviseurs wel onder tijdsdruk zetten voor concurrerende tarieven. Dit kan leiden tot fouten en kan daarmee invloed hebben op de kwaliteit van het energielabel. Ook in dit licht is het goed om maatregelen te treffen om de kwaliteit ook in de toekomst te blijven waarborgen. De eerdergenoemde maatregelen zijn naar mijn mening in verhouding tot het toenemende belang en gebruik van het energielabel, ook als dit leidt tot een iets hogere prijs.

Vraag 55

Deelt u de mening dat meer begrijpelijke informatie voor de belanghebbende van het energielabel kan helpen om problemen te voorkomen, aangezien technische waarden zoals de rc-waarde en u-waarde een leek niets zeggen? Zo ja, hoe kunt u daar zorg voor dragen? Zo nee, waarom niet?

Met de realisatie van het energielabelafschrift voor ingeschrevenen op MijnOverheid.nl kunnen zowel woningeigenaren als huurders te allen tijde het afschrift inzien van het energielabel van hun woning. Hiermee heeft een eigenaar of huurder meer informatie dan enkel de labelletter en cijfermatige indicatoren die openbaar op EP-online te vinden zijn. Op de eerste pagina van het energielabelafschrift wordt de energieprestatie visueel zo duidelijk mogelijk weergegeven met onder andere plusjes en minnetjes voor isolatie. Tevens is hier bijvoorbeeld te zien of de warmtebehoefte laag, gemiddeld of hoog is. Deze informatie wordt op de tweede pagina nader toegelicht en pas op pagina 3 en verder is meer detailinformatie weergegeven, waaronder de Rc en U-waarden met uitleg en een grafische weergave. Middels deze opbouw is geprobeerd de informatie duidelijk en overzichtelijk weer te geven. Dat neemt niet weg dat dit nog verder verbeterd kan worden en meer toelichting kan bevatten over bijvoorbeeld het verschil tussen het energielabel en de energierekening op basis van het werkelijk gebruik. Ik deel dus uw mening en ben momenteel opnieuw aan het kijken naar verbeteringen en ben daarvoor onder andere in gesprek met de Woonbond.

Vraag 56

Zijn er signalen bij u bekend dat er partijen zijn die werken met niet-gediplomeerd personeel? Zo ja, hoe kunt u daar tegen optreden? Zo nee, kunt u daarnaar informeren?

Het komt voor dat dergelijke signalen bij BZK of RVO binnenkomen. Wanneer hier sprake van is, wordt de benodigde informatie opgehaald uit de energielabel database EP-online. Met deze informatie kan de vakbekwaamheid worden gecontroleerd en het signaal rechtstreeks worden doorgegeven aan de schemabeheerder InstallQ en de betrokken CI. De CI ziet toe op de vakbekwaamheid. Opname of registratie door een niet vakbekwaam adviseur betreft een kritische fout die door de certificaathouder moet worden hersteld. Met een duidelijke klachtenprocedure kan het ontvangen en verwerken van signalen verder ingeregeld worden.

Vraag 57

Klopt het dat in sommige gevallen huurders van flexwoningen geen recht hebben op huurtoeslag aangezien deze flexwoningen soms geen status van onroerend hebben?

In principe hebben huurders van flexwoningen recht op huurtoeslag. Zoals ik in mijn antwoorden op uw eerdere vragen van juni jl.29 heb aangegeven, bestaat er recht op huurtoeslag als er sprake is van een woning. In de Wet op de huurtoeslag wordt een woning omschreven als een onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige woonruimte, onvrije etage dan wel andere onzelfstandige woonruimte is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden. Bij Toeslagen zijn geen recente signalen bekend waar geen huurtoeslag toegekend kan worden voor flexwoningen omdat zij niet aangemerkt zijn als onroerend goed. Indien dit toch zou voorkomen, staat de woning niet geregistreerd als gebouwde onroerende zaak in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). In dat geval wordt contact opgenomen met de burger om te bekijken of toch voldaan wordt aan de voorwaarden.
Voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van een onroerende zaak – en dus van een woning in de zin van de Wet op huurtoeslag – zijn een aantal criteria van belang. Bij de beoordeling of sprake is van een gebouwde onroerende zaak en dus van woonruimte in de zin van artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek (BW), wordt aansluiting gezocht bij het begrip onroerend in de zin van artikel 3:3 BW: onroerend zijn (o.a.) gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn, direct of indirect. De vraag of de «vereniging met de grond» duurzaam is, moet aan de hand van objectieve maatstaven worden beantwoord. Hierbij spelen de volgende criteria een rol: (1) of het gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven; (2) welke bedoeling de bouwer of degene in wiens opdracht gebouwd werd, had; (3) of de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven voor derden kenbaar was; en (4) de verkeersopvatting.30
In het Burgerlijk Wetboek is de intentie van de bouwer van belang en moet deze intentie ook naar buiten toe kenbaar zijn gemaakt. Bij de beoordeling is de duur van een eventuele demontage minder van belang. Ook eenvoudig verplaatsbare constructies kunnen als onroerend worden aangemerkt. Flexwoningen zullen daarom vrijwel altijd ook kunnen worden beschouwd als gebouwde onroerende zaak. Er zijn geen gevallen bekend waarin dat niet zo is.

Vraag 58

Klopt het dat in sommige gevallen huurders van flexwoningen geen recht hebben op huurbescherming aangezien deze flexwoningen soms niet voldoen aan de definitie van woonruimte?

Flexwoningen zijn normale woningen. Het enige bijzondere aan een flexwoning is dat hij ook verplaatst kan worden en daardoor ook op tijdelijk beschikbare locaties kan worden gebruikt in de strijd tegen de woningtekorten. Flexwoningen vallen in principe, evenals permanente woningen, onder de definitie van woonruimte. Er zijn geen situaties bekend waarin huurders van flexwoningen geen recht zouden hebben op huurbescherming.

Vraag 59

Klopt het dat de prijs per m2 bij flexwoningen hoger ligt dan bij reguliere woningen?

Dat kan in zijn algemeenheid niet zo worden gesteld. De kosten voor de bouw van een woning zijn van veel factoren afhankelijk, zoals de manier van bouwen (prefabricage of traditionele bouw), de oppervlakte van de woning, het gekozen materiaal, de duurzaamheidsprestaties etc. In zijn algemeenheid zijn fabrieksmatig gebouwde woningen goedkoper, de bouwprijs van flexwoningen ligt dan ook (meestal) lager dan die van vergelijkbare reguliere woningen. Wel is het zo dat bij het bouwen van verplaatsbare woningen (flexwoningen) op een tijdelijke locatie, rekening moet worden gehouden met verplaatsingskosten.

Vraag 60

Klopt het dat u nu minder enthousiast bent over flexwoningen?

Nee, dat klopt niet. Ik ben nog steeds enthousiast over de plaatsing van verplaatsbare woningen. Door tijdelijk woningen neer te zetten op plaatsen waar dat anders niet was gebeurd, voegen we meer woningen toe aan de woningvoorraad. Het is de snelste manier om het aantal woningen te vergroten. Dit is belangrijk voor iedereen die met spoed een woning nodig heeft en voor mensen die al te lang wachten op een huis. Dat in veel gerealiseerde projecten een (zeer) forse overinschrijving is van woningzoekenden laat zien dat er behoefte is en ruimte is voor dit type woningen. Bij mijn bezoeken aan gerealiseerde projecten hoor ik van de nieuwe bewoners ook veel waardering voor deze woningen.

Vraag 61

Kunt u deze vragen ieder afzonderlijk beantwoorden en deze gelieve niet te clusteren?

Ik heb dit zoveel mogelijk geprobeerd te doen, hoewel dit de leesbaarheid niet altijd ten goede komt.