Open Kamerbeta

Kamervragen

Titel
Status
Indiener (persoon)
Indiener (partij)
35 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
15 april 2011 - 17 mei 2011
De Nationale Hypotheekgarantie en Coöperatieve Flatexploitatie Verenigingen
Bas Jan van Bochove (CDA)
Piet Hein Donner (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
  • Vraag 1

    Klopt het dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) voor appartementen alleen wordt afgegeven indien het een appartementsrecht binnen een Vereniging van Eigenaren (VVE) betreft? En dat momenteel een appartement dat onderdeel is van een Coöperatieve Flatexploitatie Vereniging (CFV) niet in aanmerking komt voor NHG?

    Ja.

  • Vraag 2

    Liggen hieraan inhoudelijke redenen ten grondslag die betrekking hebben op het risico, de kans en/of de hoogte van mogelijke aanspraak op de NHG? Zo ja, in welk opzicht verschilt deze situatie van een lidmaatschap van een VVE?

    Er bestaat een significant verschil tussen een lidmaatschap van een CFV en een appartementsrecht binnen een VVE. Het lidmaatschap is een gebruikersrecht en het appartementsrecht is een zakelijk recht. Het zakelijk recht bepaalt dat sprake is van eigenwoningbezit. Indien er sprake is van een gebruiksrecht bij een CFV blijft het juridische eigendom bij de CFV. De koper verkrijgt geen eigendom. Consequentie daarvan is ondermeer, dat de koper niet zelf een hypotheek kan vestigen en ook, dat hij niet (als eigenaar) in het kadastrale register wordt ingeschreven. NHG is gekoppeld aan een hypotheek en is hiermee voor een lidmaatschap van een CFV niet mogelijk. De CFV heeft als eigenaar van het complex voor het gehele appartementencomplex een zogenaamde «koepel»hypotheek afgesloten. De koper dient als tegenprestatie van het gebruik van de woning mee te betalen aan de afbetaling van deze hypotheek van de eigenaar van het complex. Hierbij komt dat er geen keuzevrijheid is voor de consument in het kiezen van een financier. Mede doordat er een keuzemogelijkheid bestaat voor het afsluiten van een hypotheek valt het afsluiten van een hypotheek voor een appartement binnen een VVE over het algemeen een stuk goedkoper uit dan een financiering van het gebruiksrecht onder CFV.
    Voorts houdt het lidmaatschap van de CFV in dat sprake dient te zijn van solidariteit (mede-aansprakelijkheid bij betalingsproblemen) bij alle bewoners van het complex. Deze mede-aansprakelijkheid kan ertoe leiden dat diegene waarvoor het stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) zich borg heeft gesteld als uitvoerend orgaan voor de NHG, tijdens de looptijd van de borgstelling wordt geconfronteerd met het overnemen van financiële verplichtingen omdat medebewoners hiertoe in gebreke zijn gebleven. Met deze verzwaring van de financiële lasten wordt bij de verstrekking van NHG geen rekening gehouden. Omdat het risico kan worden veroorzaakt door de medebewoners van het complex, ligt het in de rede om vooraf de kredietwaardigheid te willen weten van andere bewoners. Dit is echter binnen de huidige systematiek niet te toetsen. De kans dat hierdoor problemen ontstaan, zowel voor de bewoner als voor de borg, acht het WEW te groot.

  • Vraag 3

    Bent u zich bewust van de ontwikkeling dat banken steeds meer zekerheden verlangen bij het verstrekken van een hypotheek? Bent u bekend met het concrete voorbeeld dat SNS Bank (één van de weinige banken die een hypotheek verstrekt voor een lidmaatschap van een CFV) niet langer hypotheken uitgeeft voor appartementen kleiner dan 50m2 zonder NHG?

    Ik ben mij er van bewust van dat banken steeds meer zekerheden verlangen. Deze ontwikkeling is mede ingegeven door de kredietcrisis.
    Ik heb vernomen dat de SNS Bank met de financiering van het lidmaatschap van een CFV is gestopt. De achtergrond van deze afweging is mij onbekend. Het staat de geldgever vrij om hierin zelfstandig keuzes te maken.

  • Vraag 4

    Erkent u dat deze ontwikkeling de verkoopbaarheid van kleine appartementen onder de constructie van een CFV ernstig belemmert, dan wel onmogelijk maakt? Erkent u dat de hoge kosten voor omvorming van een CFV tot een VVE ook een forse last kunnen zijn in relatie tot de waarde van de woning?

    Ik kan mij niet vinden in de stelling dat deze ontwikkeling de verkoopbaarheid van kleine appartementen onder CFV ernstig belemmerd of zelfs onmogelijk maakt. Voor zover mij bekend is zijn er nog steeds andere geldverstrekkers waar de consument voor een lening voor een gebruik van een woning terecht kan.
    De huidige kosten voor omzetting van een CFV tot een VVE bedragen circa € 300,-- per appartement. Wellicht dat dit voor kleinere CFV’s iets duurder per appartement kan uitvallen. De kosten voor het omzetten van lidmaatschappen binnen een CFV tot appartementsrechten acht ik hiermee niet dusdanig zwaarwegend dat dit de voordelen van een appartementsrecht teniet doen. Ten eerste verkrijgt men zo het eigendom van de woning. Ten tweede kan men zelf de financier kiezen.

  • Vraag 5

    Bent u bereid om u in te spannen, om te zorgen dat ook voor een lidmaatschap van een CFV een NHG kan worden afgegeven? Op welke termijn kan dit volgens u gerealiseerd worden?

    Ik kan mij vinden in de afwegingen van het WEW om niet borg te staan voor een lidmaatschap van een CFV. Er is geen sprake van eigenwoningbezit (geen zakelijk recht maar slechts een gebruiksrecht), er is geen keuzevrijheid voor de consument in het kiezen van een financier en er ontstaat, gezien de medeaansprakelijkheid bij betalingsachterstanden van medebewoners, een extra risico bij borgstelling.

14 april 2011 - 27 mei 2011
De kwaliteitsborging van energielabels
Bas Jan van Bochove (CDA), Paulus Jansen , Jacques Monasch (PvdA), Betty de Boer (VVD), Linda Voortman (GL)
Piet Hein Donner (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
  • Vraag 1

    Hoeveel energielabels zijn in 2010 afgemeld via Agentschap.nl?

    In 2010 zijn 300 293 energielabels voor woningen afgemeld en 2080 energielabels voor utiliteitsgebouwen.

  • Vraag 2

    In hoeveel gevallen is door certificerende instellingen steekproefsgewijs gecontroleerd of de kwaliteit van het afgegeven label aan de kwaliteitsstandaard voldoet?

    Bij de Certificerende Instellingen heb ik informatie ingewonnen over de controles die zij uitvoeren. Deze informatie treft u hieronder aan.
    Het aantal door Certificerende Instellingen gecontroleerde labels tot en met 2010 bedraagt 4 365. Van dit aantal voldeden 3 783 energielabels aan de gestelde kwaliteitseisen. In 582 gevallen was er dus sprake van een afwijking. De afwijkingen zijn bij 171 certificaathouders (adviesbedrijven of zelfstandig adviseurs die bevoegd zijn tot het afgeven van een energielabel voor woningen) geconstateerd. Vervolgacties: na de geconstateerde afwijkingen is bij 82 certificaathouders een extra controle uitgevoerd. In 79 gevallen heeft dit ertoe geleid dat de certificaathouder is geschorst, dan wel dat zijn certificaat is ingetrokken. 88 certificaathouders zijn vrijwillig gestopt met hun werkzaamheden. Het oorspronkelijke aantal certificaathouders bedroeg 466. Ik zal de werkzaamheden van de Certificerende Instellingen nauwgezet blijven volgen en mij regelmatig laten rapporteren over hun bevindingen.
    Het beeld uit de steekproefcontrole is niet één op één vergelijkbaar met de resultaten van het onderzoek dat door de VROM-Inspectie is uitgevoerd. De VROM-Inspectie heeft bijvoorbeeld landelijk steekproeven gedaan op basis van de in de energielabel database afgemelde energielabels. De Certificerende Instellingen verrichten alleen steekproeven bij de certificaathouders aan wie zij een certificaat hebben verstrekt. Daarnaast zijn de steekproeven van de Certificerende Instellingen van veel grotere omvang. Het herhalingsonderzoek van de VROM-Inspectie naar de kwaliteit van het energielabel 2011 zal worden aangevuld met controlegegevens van de Certificerende Instellingen.

  • Vraag 3

    Worden er wettelijke eisen gesteld aan de steekproefsgewijze controle, zoals vastgelegd in BRL 9500? Zo ja, welke? Zo nee, heeft u het voornemen om dergelijke eisen te gaan stellen? Zo nee, welke opties (wettelijk en niet-wettelijk) ziet u om de kwaliteitsborging van de afgegeven labels te verbeteren en te verzekeren dat de steekproefprocedure transparant is en de rechtszekerheid van de gecontroleerde bedrijven goed is geregeld?

    Er is in 2008 gekozen voor een systeem van kwaliteitsborging voor het energielabel door marktpartijen via een certificeringregeling. De gecertificeerde bedrijven die het energielabel opstellen, moeten voldoen aan kwaliteitseisen, zoals vastgelegd in de Beoordelingsrichtlijn 9500 (afgekort BRL 9500). Daarnaast is er een ISSO-opname protocol dat aangeeft op welke manier het gebouw energetisch beoordeeld moet worden. De beoordelingsrichtlijn en de ISSO-protocollen zijn aangewezen in een ministeriële regeling, de Regeling energieprestatie gebouwen van 21 december 2006.
    Binnen de certificeringregeling worden controles uitgevoerd door Certificerende Instellingen. Er zijn drie Certificerende Instellingen. De Certificerende Instelling beoordeelt de kwaliteit van de certificaathouder, die energielabels voor woningen wil afgeven. Bij een positief oordeel certificeert de Certificerende Instelling de certificaathouder. De Certificerende Instellingen hebben de taak minimaal 1 x per jaar te controleren of het bedrijf of de zelfstandige energielabel adviseur nog voldoet aan de eisen. In geval van fouten door een energielabel adviseur kan de Certificerende Instelling besluiten om de adviseur te schorsen of zijn certificaat in te trekken.
    Binnenkort zal het bovenbeschreven stelsel worden geaccrediteerd door de Raad voor Accreditatie. Ik ben van mening dat de kwaliteitsborging van deze door de markt uitgevoerde kwaliteitscontroles, dan voldoende is gewaarborgd.

  • Vraag 4

    Mag de steekproefsgewijze controle van een adviesbureau dat energieprestatieadviesen verstrekt en dat energielabels opstelt, (de zgn. EPA-adviesbureaus) verricht worden door de partij die ook certificerende instelling (BRL 9500) is voor dit EPA-adviesbureau? Zo ja, is dat een variant op de slager die zijn eigen vlees keurt? Zo ja, ziet u verbetermogelijkheden voor het verzekeren van een onafhankelijke kwaliteitscontrole, bijvoorbeeld analoog aan de procedure bij het afmelden van APK’s voor motorvoertuigen bij de Rijksdienst voor het Wegverkeer?

    Ja dat mag.
    Nee, het is geen variant op de slager die zijn eigen vlees keurt. Het is juist de bedoeling dat de Certificerende Instelling steekproeven uitvoert bij de bedrijven die zij eerder gecertificeerd hebben.

  • Vraag 5

    Kan Agentschap.nl voor statistische doeleinden beschikken over de resultaten van de steekproefsgewijze controles? Zo nee, bent u van mening dat dit wenselijk is om de kwaliteit van de afgegeven labels te monitoren? Zo ja, hoeveel % van de gecontroleerde labels voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen? Zo ja, hoe was de spreiding van de afkeur? Betrof het een beperkt aantal «zwarte schapen», of was deze gelijkmatig verdeeld over alle EPA-adviesbureaus? Wat waren de vervolgacties als een label niet voldeed aan de gestelde kwaliteitseisen? Is het beeld uit de steekproefcontrole o.b.v. de afmeldingen min of meer gelijk aan de uitkomsten van het onderzoek van de VROM-Inspectie, dat een prominente thema was tijdens het algemeen overleg met u over energielabels op 16 maart jl.? Zo nee, heeft u hiervoor een verklaring?

    Zie antwoord vraag 2.

  • Vraag 6

    Hoeveel energielabels zijn er sinds 1 januari 2011 afgemeld? Indien er – gecorrigeerd voor de verstreken periode – sprake is van een dramatische afname ten opzichte van 2010: ziet de minister mogelijkheden om het proces van kwaliteitsborging en sancties op het naleven van de labelplicht te versnellen, om te voorkomen dat straks de operatie geslaagd is, maar de patiënt overleden?

    Sinds 1 januari 2011 zijn er ruim 105 000 energielabels afgemeld. Ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar is dat een aanzienlijke stijging (toen bijna 39 000).

1 april 2011 - 26 april 2011
Het bericht 'Eisen woningen student te streng'
Bas Jan van Bochove (CDA)
Piet Hein Donner (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. Metro Amsterdam, «Eisen woningen student te streng», 16 maart 2011.
2. http://www.duwo.nl/eCache/DEF/10/993.html
  • Vraag 1

    Bent u bekend met het bericht «Eisen woningen student te streng»?1

    Ja

  • Vraag 2

    Bent u met woningcorporatie DUWO in gesprek bij de inventarisatie van de knelpunten bij studentenhuisvesting? Zo ja, kunt u DUWO vragen welke «zware bedenkingen» ze hebben en wat ze bedoelen met de stelling «de eisen zijn aangescherpt dus zulke woningen kunnen we niet meer bouwen»? Doelt DUWO bij deze eisen op gemeentelijke dan wel op nationale eisen?

    Ja, het ministerie van BZK voert overleg met Kences, de koepel van studentenhuisvesters, waarbij ook DUWO is aangesloten. In een ambtelijk gesprek op 30 maart jongstleden heeft Kences enkele punten naar voren gebracht, die betrekking hebben op nationaal kaderstellend en voorwaardenscheppend beleid en minimumeisen. Het gesprek zal worden voortgezet.
    Conform mijn toezegging in het Algemeen Overleg van 8 maart 2011 over studenten- en ouderenhuisvesting zal ik uw Kamer in juni een knelpuntenbrief met betrekking tot studentenhuisvesting sturen.

  • Vraag 3

    Ligt het probleem bij het bouwen van studentenhuisvesting in Amsterdam door DUWO aan de eisen van de bouwregelgeving of aan de tijdelijkheid van de locaties, waardoor de investeringen niet rendabel te maken zijn?

    Beide punten zijn door Kences – mede namens DUWO – opgebracht.

  • Vraag 4

    Bent u bereid om het laatste aspect (de tijdelijkheid van locaties voor studentenhuisvesting) mee te nemen in de knelpunteninventarisatie en medeoverheden als de gemeente Amsterdam en de provincie Noord-Holland hierop te attenderen, zodat zij bij het opstellen van de (lokale respectievelijk regionale) structuurvisies en de woonvisies het belang van een (permanente) plek voor studentenhuisvesting meenemen? Kunt u daarbij meenemen in welke mate de verlenging van vrijstelling binnen de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een opening biedt bij het aanbieden van rendabele studentenwoningen?

    Het aspect van de tijdelijkheid van locaties voor studentenhuisvesting zal ik meenemen in de knelpuntenbrief aan uw Kamer.
    Om de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting en functiewijzigingen bij bestaande gebouwen te verruimen – en om uitvoering te geven aan de motie Linhard – wordt het makkelijker gemaakt om tijdelijke (langer dan 5 jaar durende) afwijkingen van een bestemmingsplan toe te staan.

  • Vraag 5

    Hoe ziet u de problemen die DUWO zegt te ondervinden, in het licht van het ondernemingsplan 2011–2015, waarin DUWO als doelstelling heeft opgenomen te komen tot goedkopere studentenwoningen die nauwelijks een onrendabele top kennen?2

    Ik waardeer de hoge ambities die DUWO en ook andere corporaties hebben om de vraag naar studentenhuisvesting zoveel mogelijk tegemoet te komen tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. Het verlagen van het investeringsbedrag per eenheid door goedkoper te bouwen is daarin een belangrijke factor. Daartegenover staat de kwaliteit van de huisvesting en de toekomstwaarde daarvan en de borging van minimumeisen ten aanzien van veiligheid, iets wat DUWO ook in haar ondernemingsplan meerdere keren aangeeft.

31 maart 2011 - 22 april 2011
Vreewijk in Rotterdam
Bas Jan van Bochove (CDA)
Piet Hein Donner (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. Zie ook pag.3 van de wijkkrant van de bewonersorganisatie Vreewijk d.d. januari 2011.
2. Motie Depla over het hanteren van een «nee, tenzij-principe» bij fusi…
  • Vraag 1

    Bent u bekend met de wens van de bewoners van tuindorp Vreewijk (Rotterdam) om te komen tot de Vereniging Volkshuisvesting Vreewijk, die als toegelaten instelling de woningen (nu eigendom van woningcorporatie Com.wonen) wil gaan exploiteren?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Kunt u uiteenzetten welke (wettelijke) regelingen er zijn die het realiseren van de wens van de bewoners in de weg staan?

    Voor het welslagen van het plan van de Bewonersorganisatie Vreewijk (BOV) is primair de medewerking en de instemming van de eigenaar van de woningen, Stichting Com.wonen, en mogelijk ook van de beoogde fusie-partner, Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven, van cruciale aard.
    Daarnaast spreekt het uiteraard voor zich dat de door de BOV beoogde toegelaten instelling, zoals elke toegelaten instelling, moet voldoen aan de voorwaarden uit de Woningwet, het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de Beleidsregels van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Een van de voorwaarden is dat sprake zal moeten zijn van een financieel levensvatbare toegelaten instelling.
    Voor het overige zijn er geen (wettelijke) regelingen die het realiseren van de wens van de BOV in de weg staan.

  • Vraag 3

    Mochten er inderdaad juridische belemmeringen zijn, bent u bereid deze op korte termijn weg te nemen zodat voor dit deel van woningcorporatie Com.wonen gekomen kan worden tot defuseren en wilt u uw antwoord op dit punt onderbouwen?

    Zie antwoord vraag 2.

  • Vraag 4

    Bent u bereid om, mede in het licht van de motie Depla c.s.2 aan de mogelijke fusie van de woningcorporatie Com.wonen en PWS Rotterdam de voorwaarde te verbinden dat de bewoners van tuindorp Vreewijk hun wens gerealiseerd kunnen zien en wilt u uw reactie onderbouwen?

    Verzoeken om goedkeuring van een voorgenomen fusie tussen twee of meer toegelaten instellingen worden door mij beoordeeld aan de hand van de daaraan gestelde voorwaarden, zoals die zijn vastgelegd in wet- en regelgeving (Bbsh en fusie-circulaire). Wanneer aan alle voorwaarden wordt voldaan, kunnen partijen een positief besluit tegemoet zien. Wanneer in een incidenteel geval aan die voorwaarden een extra voorwaarde zou worden toegevoegd, zou dat de rechtszekerheid van de betrokken partijen in ernstige mate schaden.
    Aan de voorgenomen fusie tussen Com.wonen en Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven zal ik niet de extra voorwaarde verbinden dat de bewoners van tuindorp Vreewijk hun wens gerealiseerd kunnen zien.

  • Vraag 5

    Bent u bereid een beslissing op een fusieaanvraag tussen de woningcorporatie Com.wonen en PWS Rotterdam op te schorten totdat de Kamer met u over de toekomst van de woningen in het tuindorp Vreewijk heeft gesproken?

    Neen.
    Voor het plan van de BOV geldt in de eerste plaats met de bereidheid van de eigenaar om daaraan zijn medewerking te verlenen. Sinds 2008 heeft de BOV met Com.wonen geen overeenstemming kunnen bereiken over dat plan. Ook na het fusiebesluit blijft voor de BOV de mogelijkheid open om met de nieuwe fusiecor-poratie te proberen tot overeenstemming te komen over het plan tot het reali-seren van een eigen toegelaten instelling.
    Wel ben ik bereid om met alle betrokken partijen de verschillende mogelijkheden te bezien. Voor het overige verwijs ik u naar de door mij op 22 november 2010 gegeven antwoorden op vragen van het lid Karabulut (SP) over de voorgenomen fusie.

24 maart 2011 - 12 april 2011
De aanscherping normen hypothecaire kredietverlening
Bas Jan van Bochove (CDA)
Jan Kees de Jager (minister financiën) (CDA)
  • Vraag 1

    Kent u de op 21 maart 2011 aan de Kamer toegestuurde brief «aanscherping normen hypothecaire kredietverlening»?

    Ja.

  • Vraag 2

    Kunt u bevestigen dat enkele nieuwe normen worden geïntroduceerd, zoals een loan-to-value norm en een eis waaruit blijkt dat de marktwaarde van de woning maximaal 50% van de marktwaarde mag zijn? Kunt u (kwantitatief en kwalitatief) aangeven op welke wijze – uitgaande van naleving van de gedragscode – hierdoor het probleem van overkreditering wordt aangepakt?

    De nieuwe gedragscode vormt een invulling van de wettelijke open norm voor verantwoorde kredietverstrekking. Er is niet alleen sprake van verantwoorde kredietverstrekking als de verhouding tussen inkomen en hypothecair krediet passend is maar ook als de verhouding tussen het onderpand en hypothecair krediet in de pas loopt. Met introductie van een LTV-norm wordt deze norm nader ingevuld. Het beperken van het aflossingsvrije deel van de hypotheeklening gaat het restschuldrisico tegen.
    Er wordt inderdaad een nieuwe LTV-norm geïntroduceerd waarbij de hoofdnorm is dat de hypotheeklening niet meer mag bedragen dan 104% van de marktwaarde van de woning, waar van toepassing vermeerderd met de overdrachtsbelasting (dit komt neer op een hypotheeklening van 110%). In het geval van verbouwing moet de marktwaarde van de woning worden vastgesteld door een ter zake deskundig taxateur. Ook mag maar maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij geleend worden.

  • Vraag 3

    Kunt u bevestigen dat in de brief tevens staat opgemerkt dat uit recent onderzoek blijkt dat de bancaire sector terughoudender omgaat met bancaire verstrekking, en dat nog slechts in beperkte mate zou worden afgeweken van de loan-to-income norm? Deelt u de mening dat eigenlijk helemaal niet zou mogen worden afgeweken van deze norm? Bent u bereid om de genoemde onderzoeksresultaten openbaar te maken?

    De onderzoeksresultaten van de AFM zijn gepubliceerd in oktober 2010. Het gaat om het rapport Stand van de hypotheekadviespraktijk in Nederland. Rapportage vervolgonderzoek hypotheken. In het onderzoek staat aangegeven dat in 2009 13% van de hypotheken werd verstrekt boven de GHF-norm (in 2007 was dit nog 29%). De AFM heeft vastgesteld dat het aantal overschrijdingen op de GHF is gedaald. Overigens heeft de AFM ook vastgesteld dat nog in een aantal gevallen overkreditering aan de orde is. Het afwijken van de normen van de GHF hoeft niet te leiden tot overkreditering. Maar zou uitsluitend in enkele uitzonderingsgevallen moeten worden toegepast. Deze afwijkingsgronden zijn gelimiteerd opgenomen in de nieuwe gedragscode. Voor een afwijking moet wel een goede reden zijn. De AFM zal toezien op naleving van deze norm in de gedragscode.

  • Vraag 4

    Kunt u bevestigen dat in de brief tevens staat dat het voorstel van de NVB een goede invulling vormt van de open norm voor verantwoorde hypothecaire kredietverstrekking? In hoeverre is hierbij ook gekeken naar de economische effecten op de huizenmarkt van dit voorstel? Wat zijn de effecten op de nieuwbouw van woningen? Bent u bereid om naar deze aspecten alsnog onderzoek te laten uitvoeren? Zo nee, waarom niet?

    Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar bijgevoegde antwoorden op de brief van de TK van d.d. 6 april 2011.

11 maart 2011 - 5 april 2011
De belangenafweging bij ontruiming van een kraakpand
Arie Slob (CU), Bas Jan van Bochove (CDA), Betty de Boer (VVD)
  • Vraag 1

    Heeft u kennisgenomen van het arrest van het Gerechtshof in Amsterdam, waarin ontruiming van het kraakpand aan de Passeerdersgracht in Amsterdam wordt afgewezen?

    Ja.

  • Vraag 2

    Is een gevolg van dat arrest dat er voortaan bij ontruiming van een kraakpand een belangenafweging moet worden gemaakt? Hoe moet de belangenafweging worden gemaakt? Wie wordt geacht die belangenafweging te maken?

    Naar de opvatting van de regering bevat de Wet kraken en leegstand voldoende mogelijkheden om het eigendomsrecht te beschermen en strafrechtelijk te ontruimen. Recent zijn vorderingen tot het verbieden van strafrechtelijke ontruimingen afgewezen door de rechter (ik verwijs naar uitspraken van rechtbank Assen (2 maart 2011, LJN: BP6603) en rechtbank Amsterdam (18 maart 2011, LJN: BP8115). Andere juridische procedures lopen nog. Zo heeft de Staat cassatie ingesteld tegen het arrest van het gerechtshof Den Haag van 8 november 2010. In deze cassatieprocedure is de ruimte voor een belangenafweging aan de orde gesteld. In afwachting van de uitkomsten van deze cassatieprocedure bestaat er voor mij geen aanleiding aanvullende maatregelen te nemen ter bescherming van het eigendomsrecht.

  • Vraag 3

    Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat het huisrecht van de kraker zwaarder kan wegen dan het belang van de eigenaar van het gekraakte pand en het belang van de openbare orde, terwijl het de bedoeling van de wet is om het eigendomsrecht van de eigenaar te beschermen? Wat bent u voornemens te doen om er voor te zorgen dat het eigendomsrecht van de eigenaar beter wordt beschermd dan nu het geval lijkt?

    Zie antwoord vraag 2.

12 januari 2011 - 2 februari 2011
Het rapport Steenrijk en Straatarm en het artikel 'Ministerie faalde bij aanpakken Servatius'
Linda Voortman (GL), Bas Jan van Bochove (CDA), Jacques Monasch (PvdA), Paulus Jansen , Cynthia Ortega-Martijn (CU)
Piet Hein Donner (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. PCO Advies BV, in opdracht van gemeenteraad Maastricht, 18 oktober 2010.
2. Financieele Dagblad, 10 januari 2011.
3. 29453–136 d.d. 30 oktober 2009, pag.3 e.v.
  • Vraag 1

    Wilt u een beargumenteerde reactie geven op de kritiek in het rapport Steenrijk en Straatarm1 op het verbeterplan «Fit en Gezond» van de Maastrichtse woningcorporatie Servatius?2 Deelt u de conclusie uit het rapport dat er geen rekening gehouden is met de gevolgen van de verkoop van sociale huurwoningen voor de Maastrichtse volkshuisvesting en de lokale woningmarkt, onder meer door verpaupering van wijken met gedifferentieerd bezit ten gevolge van minder onderhoud en willekeurige verkoop?

    Het rapport Steenrijk en Straatarm is opgesteld in opdracht van en voor de gemeenteraad van Maastricht. Ik acht het een goede zaak dat op deze wijze op lokaal niveau aandacht aan de volkshuisvesting wordt besteed. Op het punt van verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners acht ik de kritiek in het rapport eenzijdig en niet in verhouding staand tot de feiten. De kritiek is eenzijdig omdat in het rapport volledig wordt voorbijgegaan aan de positieve effecten van eigenwoningbezit ten opzichte van huren. Verder merk ik op dat het verbeterplan «Fit en Gezond» van Servatius zich richt op de verkoop van gemiddeld 90 woningen per jaar, waar Servatius meer dan 11 000 huurwoningen in Maastricht bezit. Dergelijke verkoopaantallen hebben geen wezenlijk effect op de woningmarkt, zoals ook is besproken in de hoorzitting van de raadscommissie Stadsontwikkeling van Maastricht op 9 september 2010. Het is dan ook niet aannemelijk dat bijvoorbeeld verpaupering van wijken ontstaat, enkel door het realiseren van de verkoopplannen zoals die in «Fit en Gezond» staan vermeld.

  • Vraag 2

    Wanneer heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie schriftelijk en/of mondeling verzocht om in te grijpen bij woningcorporatie Servatius? Wilt u de Kamer een afschrift sturen van de relevante schriftelijke adviezen?

    Het CFV heeft richting de toenmalige minister voor WWI eenmaal geopperd om in te grijpen bij Servatius, namelijk in een mail van de directeur van het CFV aan het departement d.d. 7 september 2009. Op 29 september 2009 is door de toenmalige minister voor WWI een extern toezichthouder bij Servatius aangesteld.

  • Vraag 3

    Is het waar dat het toenmalige ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in juni 2008 formeel op de hoogte werd gesteld over de financiële problematiek rond het campusproject van woningcorporatie Servatius? Zo ja, door wie en wilt u de Kamer een afschrift sturen van deze brief? Zo ja, hoe is dit te rijmen met het antwoord3 op een eerdere vraag van het lid Van Bochove over Servatius, waarbij gesteld wordt: «Pas in september 2009 werd ten volle duidelijk welk onrendabel gemoeid was met het Campusproject en in welke financiële problemen Servatius zich bevond»?

    Het toenmalige ministerie van VROM heeft in juni 2008 geen signalen ontvangen over de financiële problematiek rond het campusproject van woningcorporatie Servatius.

  • Vraag 4

    Waarom is er een half jaar verstreken tussen de formele melding en de «vooraankondiging van een aanwijzing» door de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie in december 2008?

    In juni 2008 heeft Servatius het ministerie laten weten dat een deel van de woningvoorraad economisch was overgedragen aan een dochter, met als slotzin «Deze brief heeft nadrukkelijk niet de status van een melding ex MG 2006-06.» Dit betrof derhalve geen formele melding. In die periode bleek dat zo’n 23 corporaties bezit hadden overgedragen. In een brief van toenmalig minister Van der Laan (29 453, nr. 136, d.d. 30 oktober 2009) wordt beschreven welke inspanning het heeft gevergd om al die transacties weer ongedaan te maken. Ik voeg daaraan toe dat het ministerie zorgvuldig heeft nagegaan of een aanwijzing op dit punt overeind zou blijven bij toetsing door een rechter. Op 23 oktober 2008 heeft daarover een afrondend overleg met de Landsadvocaat plaatsgevonden. Op 12 december 2008 heeft Servatius een vooraankondiging van een aanwijzing ontvangen.

7 januari 2011 - 4 februari 2011
Het Heereveense model bij vergunningaanvragen
Bas Jan van Bochove (CDA), Ger Koopmans (CDA)
  • Vraag 1

    Bent u bekend met het Heerenveense model van vergunningaanvragen, waarin delen van de bouwaanvraag niet getoetst worden en waarover dus geen gegevens overlegd hoeven te worden omdat de aanvrager verklaart dat deze zaken in orde zijn? Wat is hierover uw oordeel?

    Ik ben bekend met het Heerenveense model. In 2009 heeft de VROM-Inspectie onderzoek gedaan naar vormen van bouwtoezicht die door gemeenten in Nederland worden gehanteerd1. In dat onderzoek is ook het Heerenveense model meegenomen.
    Het Heerenveense Model bestaat in essentie uit het achterwege laten van de beoordeling van een aantal aspecten uit het Bouwbesluit 2003. Dit betreft onder meer de aspecten EPC-berekening (energiezuinigheid), daglicht en de voorschriften met betrekking tot bruikbaarheid van woningen. De vergunninghouder verklaart met een «modelverklaring aan te leveren gegevens» dat het gehele plan aan het Bouwbesluit 2003 voldoet. De gemeente toetst deze gegevens niet en ziet ook niet toe op de naleving. De gegevens en bescheiden behorende bij deze aspecten hoeven niet aangeleverd te worden bij een aanvraag omgevingsvergunning. De toets van de gemeente Heerenveen beperkt zich op de omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen in hoofdlijn tot de aspecten veiligheid en (het grootste deel van) gezondheid.
    De VROM-Inspectie adviseert in haar rapportage het Heerenveense model op een aantal punten aan te passen. Geadviseerd wordt om de kwaliteitsaspecten die niet meer worden getoetst – en dan met name het aspect energiezuinigheid – te heroverwegen. De overige aanbevelingen hebben betrekking op het ontbreken van toezicht op de naleving en het feit dat hier aan private zijde niets tegenover staat. Het ontbreekt aan borging van kwaliteit, een aspect dat juist van wezenlijk belang is bij het eventuele terugbrengen van de rol van de overheid.

  • Vraag 2

    Bent u ook van mening dat nieuwe werkwijzen om de bureaucratie te verminderen, zoals het Heerenveense model, niet door de vormgeving van overheidssoftware geblokkeerd mogen worden?

    Ja. ICT mag geen hinder opleveren bij het verminderen van administratieve lasten voor burgers en bedrijfsleven. Voorwaarde hierbij is wel dat deze nieuwe werkwijzen voldoen aan wet- en regelgeving.

  • Vraag 3

    Is het waar dat de circa 100 000 unieke bezoekers van het www.omgevingsloket.nl niet volgens het Heerenveense model daar hun aanvraag kunnen indienen en dat de gemeente Heerenveen dit heeft opgelost door haar burgers de mogelijkheid te geven een apart formulier te downloaden op de website van de gemeente Heerenveen?

    Nee, dat is niet juist. De gemeente Heerenveen biedt op haar site weliswaar een eigen aanvraagformulier aan, maar dit is niet noodzakelijk voor toepassing van het Heerenveense model.
    Het Omgevingsloket online biedt aanvragers de mogelijkheid om digitaal een vergunningaanvraag in te vullen en in te dienen. Het Omgevingsloket geeft als hulpmiddel een overzicht van informatie die aangeleverd moet worden bij een aanvraag. Hierbij wordt, conform de Ministeriële regeling omgevingsrecht, aangegeven dat het gaat om die informatie die noodzakelijk is bij de beoordeling van de aanvraag. Het is in deze fase van het vergunningenproces aan de aanvrager om te bepalen welke informatie hij toevoegt. Het systeem bepaalt dit dus niet en blokkeert dus ook niet de aanvraag als bepaalde bijlagen er niet bij zitten. In het Omgevingsloket is aangegeven dat over het wel of niet toevoegen van genoemde bijlagen in het loket contact kan worden gezocht met de gemeenten.
    Mijns inziens heeft een apart formulier zoals gehanteerd in Heerenveen (een aangepaste versie van het aanvraagformulier bouwvergunning, zoals dat tot 1 oktober 2010 van kracht was) geen toegevoegde waarde. Het Omgevingsloket online vormt geen blokkade indien men wil werken in lijn met het Heerenveense model. De door de gemeente gevraagde «modelverklaring aan te leveren gegevens» kan eventueel als bijlage ook digitaal bij een aanvraag worden ingediend.
    Het formulier dat Heerenveen gebruikt is verouderd. Aanvragers worden hierdoor verkeerd voorgelicht omdat er nog steeds de oude termen van vóór de inwerkingtreding Wabo worden genoemd. Zo worden aanvragers naar verouderde informatiebronnen verwezen en worden verkeerde termijnen genoemd. Uit ambtelijk contact met de gemeente Heerenveen is gebleken dat men dit onderkent. Inmiddels werkt Heerenveen op de hierboven geschetste manier. Dus een aanvraag gaat via het Omgevingsloket. Het oude formulier is inmiddels verwijderd.

  • Vraag 4

    Bent u bekend met de oorzaak hiervan, namelijk dat de ICT achter het online omgevingsloket het simpelweg niet mogelijk maakt om het Heerenveense model toe te passen, omdat een aantal vragen niet uitgevinkt kunnen worden door gemeenten – terwijl dit bij veel andere vragen wel mogelijk is, maar juist niet bij de vragen die voor het Heerenveense model relevant zijn? Kunt u aangeven op welke wijze dit probleem kan worden opgelost?

    Zoals in het antwoord op vraag 3 aangegeven, sluit het Omgevingsloket het Heerenveense model niet uit. Het verschil tussen het formulier in het Omgevingsloket en het formulier van de gemeente Heerenveen is, naast dat het een verouderd formulier is, de modelverklaring die aan het formulier is toegevoegd. Dit formulier zouden aanvragers ook apart kunnen invullen en als bijlage (digitaal) toevoegen bij de omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen.
    De gemeente kan in haar voorlichting, precies zoals ze dat nu ook doet, aanvragers wijzen op de mogelijkheid van het Heerenveense model en werkwijze. Ze kan daarbij deze modelverklaring beschikbaar stellen en aanvragers verzoeken om deze verklaring te ondertekenen en bij te voegen bij de aanvraag. Ze kan dan zelf stellen welke overige bijlagen de aanvrager bij moet leveren om de aanvraag te kunnen beoordelen. Zoals bij vraag 3 aangegeven zal de gemeente Heerenveen ook op deze manier gaan werken.

  • Vraag 5

    Bent u bereid het Heerenveense model mogelijk te maken via het omgevingsloket online?

    Dat is niet nodig: het Omgevingsloket online kent geen belemmeringen voor het Heerenveense model. Zie de beantwoording van vraag 3 en 4.

  • Vraag 6

    Kunt u aangeven op welke wijze u het Heerenveense model meeneemt in het uitvoeren van de adviezen uit het rapport «Privaat wat kan, publiek wat moet» van de commissie Fundamentele Verkenning Bouw (Commissie Dekker)? Kunt u er daarbij nadrukkelijk voor zorgen dat bij het uitvoeren van deze adviezen technische ICT problemen aangepakt en opgelost zullen worden?

    Werkwijzen zoals het Heerenveense model passen goed in de sturingsfilosofie van de Commissie Dekker. Het Heerenveense model legt de verantwoordelijkheid duidelijker daar waar deze hoort: bij de aanvrager en niet bij de overheid. Echter belangrijk verbeterpunt ook in relatie tot de aanbevelingen van de commissie Dekker is de kwaliteitsborging bij de bouwpraktijk.
    ICT is hierbij slechts een hulpmiddel en kan en mag nooit leidend zijn. Mocht de uitvoering van de adviezen van de Commissie Dekker gevolgen hebben voor het Omgevingsloket online dan zal het loket hierop worden aangepast.

23 december 2010 - 31 januari 2011
De verliezen van woningcorporaties op transacties met vastgoed
Bas Jan van Bochove (CDA), Paulus Jansen , Betty de Boer (VVD), Jacques Monasch (PvdA), Linda Voortman (GL), Cynthia Ortega-Martijn (CU)
Piet Hein Donner (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. Sectorbeeld realisaties woningcorporaties, verslagjaar 2009, tabel 5.10.
  • Vraag 1

    Op welke wijze zijn negatieve financiële resultaten op verbindingen (deelnemingen) expliciet meegenomen in de zogenaamde «oordeelsbrieven 2010»?

    In de oordeelsbrieven zelf is aan het onderdeel verbindingen niet expliciet aandacht besteed. Bij de solvabiliteitsbeoordeling heeft het CFV in een aantal gevallen aandacht geschonken aan corporaties met een relatief slecht resultaat. Waar dit slechte resultaat is veroorzaakt door verbindingen, is daar expliciet bij stilgestaan.

  • Vraag 2

    Indien deze niet expliciet zijn meegenomen: acht u het wenselijk dat met ingang van de oordeelsbrieven 2011 aandacht besteed wordt aan negatieve financiële resultaten op verbindingen, bijvoorbeeld op een vergelijkbare wijze als dit nu gebeurt voor de algemene bedrijfslasten?

    Het CFV zal in 2011 meer corporaties onderzoeken waar een verhoogd risico is op onnodige aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen. In veel gevallen zullen hierbij de activiteiten in de verbindingen een onderdeel van het onderzoek vormen. Het CFV zal deze onderzoeken afsluiten met een brief ter zake aan de betreffende corporaties.

  • Vraag 3

    Kunt u aangeven hoe het negatieve resultaat1 op deelnemingen van 125 corporaties ad € 436,6 miljoen (enkelvoudige balans) en het negatieve resultaat op deelnemingen van 82 corporaties ad € 65,4 miljoen (geconsolideerde balans) is opgebouwd?

    De beschikbare gegevens maken een precieze uitsplitsing naar de gevraagde drie categorieën niet mogelijk. De opbouw van de genoemde resultaten is dan ook niet rechtstreeks te relateren aan afzonderlijke verbindingen. Daarnaast kunnen afzonderlijke verbindingen zich bezighouden met meerdere activiteiten.
    Over het algemeen kan echter worden aangenomen dat vastgoed dat voor de toegelaten instelling wordt ontwikkeld (sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed) tegen kostprijs, dat wil zeggen zonder winst of verlies te nemen in de verbinding, wordt overgedaan aan de toegelaten instelling. De toegelaten instelling neemt vervolgens het verlies vanwege het exploiteren als sociale huurwoning. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het overgrote deel van de resultaten in verbindingen betrekking moet hebben op «commerciële» activiteiten, waaronder de bouw van middeldure huurwoningen en koopwoningen.

  • Vraag 4

    Kunt u aangeven hoe het positieve resultaat op deelnemingen van 81 corporaties ad € 51,1 miljoen (enkelvoudige balans) en het negatieve resultaat op deelnemingen van 53 corporaties ad € 19,1 miljoen (geconsolideerde balans) is opgebouwd?

    Zie antwoord vraag 3.

  • Vraag 5

    Indien uit de antwoorden op de vragen 3 en 4 blijkt dat positieve resultaten bij deelnemingen vooral geboekt worden op kernactiviteiten en negatieve resultaten vooral op maatschappelijk of commercieel vastgoed: welke beleidsmatige conclusies verbindt u daar dan aan?

    Zoals gezegd bij de vorige vraag zal het overgrote deel van de resultaten in de deelneming betrekking hebben op «commerciële» activiteiten omdat de moedercorporatie doorgaans het investeringsverlies op sociale huurwoningen (de «onrendabele top» bij nieuwbouw van sociale huurwoningen lag in 2009 op gemiddeld ruim € 60 000) en maatschappelijk vastgoed neemt.

  • Vraag 6

    Zijn de verbeteracties met betrekking tot de transparantie van en het toezicht op verbindingen van woningcorporaties, die zijn ingezet na het debacle met de ss Rotterdam, inmiddels volledig geïmplementeerd? Zo nee, kunt u een overzicht/planning geven van nog lopende verbeteracties?

    Sinds het verslagjaar 2007 is de verantwoordingsinformatie die het CFV krijgt, ingrijpend aangepast teneinde meer inzicht te krijgen in de relaties tussen corporaties en hun verbindingen. Zo wordt sindsdien inzicht verkregen in zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde balans en verlies- en winstrekening. Tevens moet elke corporatie sindsdien inzicht geven in de activiteiten in de verbindingen en daar financiële kengetallen over verstrekken.
    Daarnaast is sprake van een intensivering van het toezicht op woningcorporaties vanwege « incidenten» in de sector, die soms mede te maken hadden met financieringsproblematiek bij projecten, zoals bij de corporaties Woonbron, Servatius en Rentree.
    Tevens zal, zoals gezegd bij vraag 2, het CFV in 2011 meer corporaties met een verhoogd risico op aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen, al dan niet vanwege activiteiten in verbindingen, onderzoeken.
    Daarnaast zullen in het wetsvoorstel wijziging Woningwet maatregelen worden opgenomen ter verbetering van de governance en de risicobeheersing, en zal de (minimaal) administratieve scheiding van activiteiten die wel en niet met staatssteun mogen worden uitgevoerd en de daarbij behorende geldstromen, worden geïmplementeerd.

7 december 2010 - 21 januari 2011
De fusie van woningcorporaties Com-wonen en PWS
Bas Jan van Bochove (CDA), Sadet Karabulut (SP), Linda Voortman (GL), Jacques Monasch (PvdA), Paulus Jansen
Piet Hein Donner (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2009–2010, nr. 587. …
2. NRC Handelsblad, 4 december 2010, pag.14: De aanhef van de twee wervingsadvertenties luidt: «PWS en Com-wonen fuseren per 1 juli 2011 tot nieuwe corporatie.»
3. Kamerstuk 29 453, nr. 44.
  • Vraag 1

    Herinnert u zich uw antwoorden d.d. 23 november 2010 op vragen van het lid Karabulut1 over fusiebesprekingen tussen de woningcorporaties Com-wonen en PWS? Heeft u kennisgenomen van de werving voor een directeur onderhoud & ontwikkeling en twee regiodirecteuren voor deze nog niet gefuseerde woningcorporaties?2

    Ja, op beide vragen.

  • Vraag 2

    Is het toegestaan dat nog niet gefuseerde woningcorporaties al verplichtingen aangaan voordat u toestemming heeft gegeven voor de fusie? Zo nee, wilt u de betreffende woningcorporaties hierop aanspreken? Wilt u de Kamer, zodra het fusieverzoek van Com-wonen en PWS u bereikt, per omgaande informeren over uw standpunt inzake deze fusie, met inbegrip van de antwoorden op de eerdere vragen van het lid Karabulut, die u op 23 november nog niet kon beantwoorden omdat er nog geen formeel fusieverzoek was ingediend? Zo ja, kunt u uitleggen wat de materiële betekenis is van de fusietoets (MG 2002–18), dan wel – indien deze materiële betekenis ontbreekt – de Kamer berichten of u voornemens bent de fusietoets in te trekken?

    Corporaties kunnen ter voorbereiding van een fusie verplichtingen aangaan, al is het wijs om daarbij zo nodig een voorbehoud te maken voor het verkrijgen van toestemming van de fusie. Het kan echter niet zo zijn dat woningcorporaties die willen fuseren in hun communicatie de fusie als een voldongen feit presenteren, zoals is gebeurd in de twee wervingsadvertenties. Ik zal Com.wonen en PWS hier op aanspreken.
    Ik zal, zoals te doen gebruikelijk, de direct betrokken gemeenten, huurdersorganisaties en de fusiepartner PWS een afschrift sturen van mijn besluit. De fusietoets, zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale-Huursector en de circulaire MG 2002-18, waarborgt dat het woningcorporaties alleen wordt toegestaan te fuseren als er een volkshuisvestelijke meerwaarde bestaat en de fusie kan rekenen op voldoende lokaal draagvlak. Deze toets zal ook worden uitgevoerd als beide woningcorporaties hun fusieverzoek bij mij hebben ingediend, hetgeen nog niet het geval is. De fusietoets is dus onverminderd van betekenis.

  • Vraag 3

    Past de werving van drie nieuwe directeuren voor een nog niet bestaande woningcorporatie in uw streven om de overhead bij woningcorporaties terug te dringen? Hoe hoog wordt de overhead van de nieuwe woningcorporatie en hoe verhoudt die zich tot die van de Com-wonen en PWS?

    Aangezien het fusieverzoek van beide woningcorporaties nog niet is ingediend heb ik nog geen beeld van de overhead van de beide woningcorporaties en de beoogde fusiecorporatie en de noodzaak van het werven van drie nieuwe directeuren. Daarnaast is het zo dat bij de beoordeling van de fusie geen specifiek oordeel gegeven wordt over de overhead; deze wordt betrokken bij het toetsingscriterium «professionaliteit en doelmatigheid van de organisatie». Net als bij andere fusieverzoeken, zal bij het beoordelen van het fusieverzoek van Com.wonen en PWS gekeken worden naar de professionaliteit en doelmatigheid van de fusieorganisatie.

  • Vraag 4

    Kunt u een oplossing aandragen voor het probleem dat Kamerleden die trachten na te gaan hoe de regering uitvoering geeft aan de motie Depla c.s.3 ontwijkende antwoorden krijgen op vragen over voorgenomen fusies, terwijl ze twee weken later in de krant lezen dat de fusie al rond is?

    Ik deel uw stelling dat van mijn kant sprake zou zijn van ontwijkende antwoorden niet. Zoals in mijn eerdere antwoorden aangegeven is de fusie nog niet rond, er ligt zelfs geen fusieverzoek en moet ik nog een besluit nemen. Na indiening van het fusieverzoek, zal ik een besluit nemen op basis van de vigerende MG 2002-18.
    Aan uw Kamer is eerder gemeld dat binnen dit bestaande toetsingskader voor zover als mogelijk uitvoering wordt gegeven aan de motie Depla c.s..

2 december 2010 - 5 januari 2011
Het 55+ complex De Prinsenhof te Rotterdam
Bas Jan van Bochove (CDA)
Piet Hein Donner (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
  • Vraag 1

    Bent u bekend met het 55+ complex De Prinsenhof, Dordtsestraatweg te Rotterdam?

    Ja.

  • Vraag 2

    Weet u wie de eigenaar is van dit complex?

    Ja, dat is Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR), een woningcorporatie.

  • Vraag 3

    Is het waar dat de eigenaar dit complex wil verkopen?

    Ja.

  • Vraag 4

    Is het waar dat het hier gaat om een «kwetsbare» groep bewoners, namelijk ouderen?

    De bewoners van de Prinsenhof zijn senioren (55+ ers).

  • Vraag 5

    Houdt de eigenaar naar uw opvatting voldoende rekening met opvattingen van het huurdersplatform en de bewonersorganisatie?

    Ja, de verhuurder heeft overleg met bewoners en vertegenwoordigers ervan. Aan de bewoners is aangeboden om te verhuizen naar andere complexen. Wanneer men daarop niet wenst in te gaan, kan men er gewoon blijven wonen. Dit zal met de koper worden vastgelegd. Wel zal een aantal specifieke (bijvoorbeeld zorg)voorzieningen niet langer worden gecontinueerd. Dat betekent wellicht dat in dat geval bewoners die elders, buiten het complex, moeten zoeken.

  • Vraag 6

    Is het waar dat u toestemming moet geven voor de verkoop van dit complex?

    Dat hangt er van af. In geval van verkoop aan een andere woningcorporatie behoeft de verkoop geen toestemming van de minister BZK, zoals weergegeven in art 11.d van het BBSH. Bij verkoop aan een marktpartij is wel vooraf toestemming nodig van de minister van BZK. Tot op heden is geen schriftelijk verzoek aan mij voorgelegd.

  • Vraag 7

    Bent u, indien uw toestemming moet geven, bereid deze niet te verlenen door rekening te houden met de opvatting van de bewoners (mede gezien hun kwetsbaarheid), de bewonersorganisatie en het huurdersplatform?

    Bij de afweging of ik wel of geen toestemming geef voor de verkoop zullen de belangen van de huurders worden meegewogen.

  • Vraag 8

    Mocht toch tot verkoop moeten worden besloten, wilt u de Kamer hierover gemotiveerd informeren en bent u dan bij het verlenen van toestemming bereid te bevorderen dat rekening wordt gehouden met de positie van de huurders?

    Ja, wanneer de verkoop aan mij wordt voorgelegd zal ik de Kamer over mijn beslissing informeren. Voor het overige verwijs ik naar het voorgaande.

4 november 2010 - 6 december 2010
Aflossingsvrije hypotheken
Bas Jan van Bochove (CDA), Raymond Knops (CDA)
Jan Kees de Jager (minister financiën) (CDA)
1. RTLZ, «Rabo: einde 100% aflossingsvrij in Groningen», 29 oktober 2010.
  • Vraag 1

    Hebt u kennisgenomen van berichten in de media (in het bijzonder RTL-Z) dat de Rabobank geen 100% aflossingsvrije hypotheken meer verstrekt in bepaalde regio’s?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Is het waar dat dit beleid wordt ingezet vanuit de veronderstelling dat er in de genoemde regio sprake is van bevolkingskrimp?

    Ik heb van de Rabobank begrepen dat er geen beleid is om te stoppen met het verstrekken van aflossingsvrije leningen. Ook niet in gebieden waar de bevolking krimpt. De Rabobank benadrukt dat de persoonlijke situatie van de klant het advies bepaalt. Bij dit advies is de betaalbaarheid van de hypotheeklasten als vanzelfsprekend een belangrijk uitgangspunt.
    In zijn algemeenheid wordt de betaalbaarheid getoetst door de zogenaamde Loan-to-income norm (LTI-norm). Deze bepaalt de leencapaciteit van een consument voor een hypothecair krediet in relatie tot zijn inkomen. Echter, ook de waarde van de woning speelt een rol bij het tegengaan van overkreditering. Als consumenten door omstandigheden in de situatie komen dat zij hun huis moeten of willen verkopen bestaat het risico op een restschuld.
    Dit restschuldrisico zal ook deel uitmaken van het advies van kredietverstrekkers. Het is dan ook voor de hand liggend dat een kredietverstrekker veelal zal adviseren om ook spaardeel in de hypotheek op te nemen, of om aflossing in de hypotheek in te bouwen. Ook dat draagt bij aan beperking van het restschuldrisico. Dit alles moet wel worden bezien vanuit een specifieke klantsituatie.

  • Vraag 3

    Wat vindt u van het beleid van de Rabobank waaruit blijkt dat er in het land twee soorten bevolkingsgroepen zijn, namelijk zij die wel en zij die geen aflossingsvrije hypotheek kunnen afsluiten?

    Zie antwoord vraag 2.

  • Vraag 4

    Is hier sprake van gelijke behandeling en gelijkwaardigheid van alle klanten?

    Het geven van een persoonlijk, op de hypotheeknemer gericht advies is niet per definitie een vorm van ongelijke behandeling. Zoals besproken bij vraag 2 kunnen aanvullende vereisten namelijk bijdragen aan het bereiken van legitieme doelen, zoals het beperken van financiële risico’s. Het is hierbij van belang dat de mogelijke risico’s zoveel mogelijk op individueel niveau worden bepaald.
    Vrij ondernemerschap impliceert dat individuele hypothecair financiers evenals aanbieders van andere producten en diensten (binnen de grenzen van de wet) vrijelijk bepalen op welk (geografisch) deel van de markt zij zich richten bij het aanbieden van hun producten en onder welke voorwaarden die producten worden aangeboden. Echter, het enkele feit dat de hypothecair te verbinden woning is gelegen in een bepaald postcodegebied kan volgens de Gedragscode Hypothecaire Financiering geen grond zijn om de aanvraag af te wijzen.
    Ten aanzien van hypotheekverstrekking geldt artikel 4.34 van de Wet financieel toezicht. Daarin een open norm voor verantwoorde kredietverstrekking opgenomen. Die open norm wordt op dit moment voor hypotheekverstrekking ingevuld door de Gedragscode Hypothecaire Financiering. In deze gedragscode (artikel 6, lid2 staat weergegeven dat discriminatie bij hypotheekverstrekking op grond van wijk of postcodegebied verboden is.

  • Vraag 5

    Leidt een dergelijke handelwijze van de Rabobank niet juist tot een versterking van ongewenste krimpeffecten?

    Zoals aangegeven bij vraag 2 en 4 hanteert de Rabobank naar eigen zeggen geen beleid om te stoppen met het verstrekken van aflossingsvrije leningen. Ook niet in gebieden waar de bevolking krimpt. Het is de persoonlijke situatie van de klant welke het advies bepaalt.

  • Vraag 6

    Bent u bereid met banken te komen tot afspraken die leiden tot gelijke behandeling van alle klanten in alle regio’s van het land?

    Zie antwoord vraag 5.

17 juni 2010 - 19 augustus 2010
Huren in de particuliere sector
Bas Jan van Bochove (CDA), Paulus Jansen
1. Het betreft het complex Holland Carré (Buxusplaats, Hart van Brabantlaan) in Tilburg, opgeleverd in 2007; hoogte huur voor zittende huurders € 1170/maand; hoogte huur voor nieuwe huurders € 945/maand.
  • Vraag 1

    Is u bekend dat Vesteda voor een complex huurwoningen in het geliberaliseerde segment1 aan nieuwe huurders aanzienlijk lagere huren vraagt dan aan zittende huurders van identieke woningen?

    Ja.

  • Vraag 2

    Onderschrijft u de conclusie dat het vragen van lagere huren aan nieuwe huurders erop duidt dat de marktwaarde van deze woningen gedaald is?

    Ja.

  • Vraag 3

    Zo ja, acht u het acceptabel dat Vesteda bij zittende huurders – de facto: gebonden klanten – de huur niet aanpast?

    In het geliberaliseerde segment hebben de huurder en verhuurder de vrijheid om zelf de hoogte van de huurprijs en een latere wijziging van de huurprijs overeen te komen. Hierbij geldt evenwel dat de huurprijs slechts eenmaal per jaar mag worden verhoogd (art. 7:251 BW). In de huurovereenkomst zal in het algemeen terzake de huurverhoging een indexeringsclausule zijn opgenomen. Voor huurverlagingen zijn geen regels gesteld.
    Het meebewegen van huurprijzen van bestaande contracten met schommelingen in de marktwaarde van de gehuurde woonruimte is niet aan de orde, indien dat niet door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Dat zou immers voor beide partijen de rechtszekerheid in ernstige mate aantasten.
    Ik merk op dat huurprijsliberalisatie voor duurdere huurwoningen is ingevoerd omdat de noodzaak voor waarborgen in de huurprijsregelgeving voor deze duurdere huurwoningen was weggevallen aangezien de woningschaarste in dit huursegment was afgenomen. Ook nu is de schaarste in het duurdere huursegment aanzienlijk lager dan in het gereguleerde huursegment. Huurders in het geliberaliseerde segment worden daarom maar in beperkte mate als «gebonden klanten» beschouwd. Zittende huurders kunnen in redelijkheid afwegen of zij de huidige huurovereenkomst, zonder aanpassing, wensen voort te zetten of deze willen opzeggen om andere woonruimte te huren of te kopen.

  • Vraag 4

    Heeft de rechter op basis van het huidige Burgerlijk Wetboek de ruimte om voor huurwoningen in het geliberaliseerde segment een huurverlaging vast te stellen als de marktomstandigheden dat rechtvaardigen? Zo nee, bent u bereid om te onderzoeken of, en zo ja hoe, deze ruimte wel gecreëerd kan worden?

    Partijen staat het vrij om hun geschil over de huurprijs van woonruimte aan de rechter voor te leggen, ook als het woonruimte betreft in het geliberaliseerde segment. Zo kan de huurder de vraag voorleggen aan de rechter of er reden is voor aanpassing van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). Een aanpassing zal plaatsvinden wanneer de omstandigheden van het geval dat rechtvaardigen. Als omstandigheid die de rechter mede in zijn beoordeling kan betrekken, komt ook in aanmerking een extreme waardevermindering van de woning, zoals deze wellicht in later overeengekomen huren van vergelijkbare woonruimte tot uiting komt.

9 juni 2010 - 25 juni 2010
De Wet kraken en leegstand
Bas Jan van Bochove (CDA), Antoinette Vietsch (CDA), Jan ten Hoopen (CDA)
1. Kamerstuk 31 560.
2. de Volkskrant, 3 en 4 juni 2010.
3. de Volkskrant, 4 juni 2010.
  • Vraag 1

    Wat vindt u ervan dat de gemeente Utrecht niet van plan is de Wet kraken en leegstand1 uit te voeren en niet zal optreden tegen krakers ten gevolge van een motie van GroenLinks, ondersteund door D66, PvdA, SP en Stadspartij Leefbaar Utrecht?2

    De gemeenteraad heeft zijn gevoelens kenbaar gemaakt over de uitvoering van de Wet kraken en leegstand en roept het college op om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de huidige praktijk. De strafrechtelijke handhaving van het nieuwe art. 138a Wetboek van Strafrecht is echter voorbehouden aan het Openbaar Ministerie en onder diens gezag de politie.

  • Vraag 2

    Is het waar dat het Openbaar Ministerie ook niet van plan is krakers te vervolgen?3

    Nee, het Openbaar Ministerie heeft aangegeven dat het algemeen kraakverbod zal worden gehandhaafd met inachtneming van het opportuniteitsbeginsel en de beschikbare capaciteit van politie en justitie. Handhavend optreden is steeds de inzet, waarbij meer gewicht aan handhaving toekomt indien de eigenaar bijvoorbeeld gehinderd wordt in het realiseren van de gekozen bestemming van een pand, alsook indien er sprake is van overlast voor de omgeving of vernielingen door de krakers. Op deze wijze kan worden gewaarborgd dat de handhaving van het algemeen kraakverbod in de prioriteitstelling evenwichtig is ten opzichte van de handhaving van andere strafrechtelijke normen. Over de inzet van het Openbaar Ministerie vindt afstemming in de lokale driehoek plaats ten einde de beschikbare politiecapaciteit evenwichtig te verdelen over de door het Openbaar Ministerie aangedragen strafrechtelijke prioriteiten en door de burgemeester aangedragen prioriteiten op het terrein van openbare orde en veiligheid.

  • Vraag 3

    Hoe gaat u zorgen dat de wet tegen het kraken, een wet die op initiatief van de leden Ten Hoopen (CDA), Slob (CU) en Van der Burg (VVD) tot stand is gekomen, in alle gemeenten uitgevoerd wordt en krakers aangepakt worden?

    Ik heb geen aanleiding om te veronderstellen dat artikel 138a Wetboek van Strafrecht – zodra dit van kracht is – strafrechtelijk niet zal worden gehandhaafd, zoals hiervoor reeds is aangegeven.

3 mei 2010 - 17 mei 2010
De aangescherpte energieprestatienorm
Bas Jan van Bochove (CDA), Rikus Jager (CDA), Liesbeth Spies (CDA)
  • Vraag 1

    Kunt u uiteenzetten wat de stand van zaken is met betrekking tot de uitvoering van het energieakkoord Noord Nederland en meer in het bijzonder met betrekking tot de afspraak om gebruik te maken van het experimenteerartikel duurzaam bouwen uit de Woningwet en voor nieuwbouwwoningen een aangescherpte energieprestatienorm van 0,5 te werken per 1 juli 2010 te hanteren?

    Ik heb het ontwerp «Experimentenbesluit excellente gebieden en koplopergebied Noord-Nederland» in voorbereiding uit hoofde van het experimenteerartikel 120a van de Woningwet.

  • Vraag 2

    Wat is de stand van zaken met betrekking tot het ontwerpbesluit experimenten excellente gebieden en koplopergebied Noord-Nederland?

    Het ontwerp «Experimentenbesluit excellente gebieden en koplopergebied Noord-Nederland» is 17 maart 2010 ter advisering voorgelegd aan de Raad van State. De Raad van State heeft mij inmiddels op 28 april 2010 bericht geen bezwaren te zien tegen publicatie.
    Tevens is het ontwerpbesluit ter notificatie voorgelegd aan de Europese Commissie. De stand-stilltermijn van de notificatie eindigt 7 juni 2010.

  • Vraag 3

    Is voldaan aan de voorwaarden dat ten minste driekwart van de projectontwikkelaars en woningcorporaties instemt met de aanwijzing? Kunt u dat onderbouwen?

    De provincies hebben mij bij brief van 23 november 2009 laten weten dat zij bij de marktpartijen voldoende draagvlak hadden weten te verwerven. Deze brief gaf mij het vertrouwen dat het in procedure brengen van het ontwerpbesluit gewenst en verantwoord was.
    Na de besluitvorming over het Experimentenbesluit in de ministerraad van 29 januari jongstleden, is in Noord-Nederland discussie ontstaan. Corporaties en marktpartijen willen meer zicht krijgen op de te hanteren rekenmethodiek en de kosten van energiezuinig bouwen. De provincies hebben mij verzekerd dat zij met partijen tot overeenstemming kunnen komen en dat ze willen vasthouden aan het Experimentenbesluit. Er loopt nog ambtelijk overleg tussen de provincies en WWI over de rekenmethodiek om inzicht te krijgen in de kosten van energiezuinig bouwen.
    Nog voor 1 juli 2010 zal overleg worden gevoerd met de provincies en de marktpartijen in Noord-Nederland over de stand van zaken.

  • Vraag 4

    Is voldaan aan de voorwaarde dat alle gemeenten uit de drie noordelijke provincies instemmen met de aanwijzing? Kunt u dat onderbouwen?

    De provincies hebben mij in de brief van 23 november 2009 laten weten dat, met uitzondering van 2 gemeenten, alle gemeenten in Noord Nederland hebben aangegeven achter de aanscherping van de energieprestatie-eis te staan.

  • Vraag 5

    Is voldaan aan de voorwaarde dat gemeenten die een of meer nieuwbouwlocaties op hun grondgebied hebben voornemens en in staat zijn tot adequate handhaving van de grenswaarden? Kunt u dat onderbouwen?

    De provincies hebben een ondersteuningsprogramma gestart om de grenswaarden adequaat te kunnen laten naleven en handhaven. Dit programma bestaat uit een handleiding en een opleiding. Deze worden aangeboden aan zowel gemeenten als marktpartijen. De doelstelling is dat gemeenten en marktpartijen per 1 juli 2010 klaar zijn voor de aanwijzing.

  • Vraag 6

    Bent u voornemens dit besluit per 1 juli 2010 in werking te laten treden?

    Dat was mijn voornemen.
    De drie noordelijke provincies hebben mij echter per brief van 23 april 2010 gevraagd of het mogelijk is het besluit later in werking te laten treden. Reden hiervoor is dat de provincies de betrokken bouwpartijen een overgangstermijn van 3 maanden willen geven om zich te kunnen voorbereiden op het werken met de scherpere EPC. Ik heb besloten het besluit op 1 oktober 2010 in werking te laten treden.

  • Vraag 7

    Op welke wijze bent u van plan de Kamer over dit traject te informeren en bij definitieve besluitvorming te betrekken?

    Ik ben voornemens om uw kamer te informeren bij de publicatie van het besluit.

  • Vraag 8

    Bent u bereid geen definitief besluit te nemen dan nadat u dit expliciet aan de Kamer hebt voorgelegd?

    Het besluit heeft zijn wettelijke grondslag in de Woningwet, artikel 120a. Anders dan bij andere besluiten op grond van de Woningwet (bijvoorbeeld het Bouwbesluit), geldt voor dit Experimentenbesluit geen nahangverplichting.

  • Vraag 9

    Kunt u deze vragen uiterlijk 11 mei 2010 beantwoorden?

    Ja.